| אזור | ממוצע | מחיר (€/מ"ר, סוף 2024)שינוי שנתי (2024) |
|---|---|---|
| פלמה (העיר) | €4,442/מ"ר yes-mallorca-property.com | +12.7% yes-mallorca-property.com |
| פורט ד’אנדרתש (יוקרה, דרום מערב) | €8,991/מ"ר yes-mallorca-property.com | +4% yes-mallorca-property.com |
| סנטה פונסה (דרום מערב) | €6,517/מ"ר yes-mallorca-property.com | +8% yes-mallorca-property.com |
| אלקודיה (צפון) | €4,273/מ"ר yes-mallorca-property.com | +13% yes-mallorca-property.com |
| S'Arenal (מפרץ פלמה) | €3,664/מ"ר yes-mallorca-property.com | +25.9% yes-mallorca-property.com |
| מנאקור (פנים מזרחי) | €2,931/מ"ר yes-mallorca-property.com | +30.2% yes-mallorca-property.com |
טבלה 1: מחירי הביקוש הממוצעים לנכסיםוהעלייה השנתית עבור מיקומים נבחרים במיורקה yes-mallorca-property.com yes-mallorca-property.com.
סקירת השוק 2025
שוק הנדל"ן של מיורקה רוכב על גל של מחירים שוברי שיאים וביקוש איתן עם כניסתנו לשנת 2025. האיים הבלאריים (בהובלת מיורקה) חוו את קצב העלאת מחירי הנכסים המהיר ביותר בספרד, עם קפיצה של כמעט 19% משנה לשנה ב-2024 – הגבוהה ביותר במדינה privatepropertymallorca.com. לקראת סוף 2024, מחירי הבתים הממוצעים במיורקה הגיעו לכ-4,700–4,900 אירו למ"ר, גבוהים בהרבה מהממוצע הארצי privatepropertymallorca.com. העלייה הזאת נגרמה על ידי שילוב מושלם של היצע מוגבל וביקוש חזק, לצד רקע כלכלי איתן של מיורקה. כלכלת האי פותחת חזק את 2025, עם צמיחה מעט מהירה יותר משאר ספרד, חלקית בזכות התאוששות בתחום הבנייה ושיאים חדשים במספרי התיירות spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com. למרות רוחות נגד עולמיות כמו אינפלציה וריביות גבוהות, שוק הנדל"ן של מיורקה נותר עמיד. יש פחות עסקאות מאשר בשיגעון של 2022, אך העניין מצד הקונים נשאר גבוה, במיוחד בקרב זרים ומשקיעים בעלי הון גבוה. כל הסימנים מצביעים על כך שמיורקה משמרת את מעמדה כנקודת חמה להשקעות נדל"ן בשנת 2025, אם כי קצב עליית המחירים מתמתן בהשוואה לקפיצות הדו-ספרתיות של השנתיים האחרונות.
מגמות מחירים ותחזיות
מחירי הבתים במיורקה עולים בהתמדה והם בשיא כל הזמנים. טבלה 1 למטה ממחישה את מחירי הנדל"ן הממוצעים למ"ר באזורים נבחרים ברחבי האי ואת העלייה האחרונה שלהם:
כפי שמוצג למעלה, המחירים גבוהים ביותר במובלעות היוקרתיות בדרום-מערב – למשל, פורט ד'אנדראץ' האולטרה-יוקרתי עומד בראש עם 8,900 אירו למ"ר – בעוד האזורים המתפתחים חוו את הקפיצות הגדולות ביותר. שווקים נגישים יותר כמו S'Arenal (מחוץ לפלמה) ומנאקור זינקו ב-25–30% בשנה אחת yes-mallorca-property.com, כאשר רוכשים שהוצאו ממחירי האזורים היקרים מחפשים ערך טוב יותר במקומות אחרים yes-mallorca-property.com. בסך הכול, המחיר הממוצע במיורקה הגיע לכ-4,707 אירו למ"ר בסוף 2024, לעומת כ-4,083 אירו שנה קודם לכן yes-mallorca-property.com. עלייה שנתית של יותר מ-13% זו עקפה את הצמיחה של 10% באי בשנת 2022 yes-mallorca-property.com, מה שמדגיש עד כמה השוק התחמם לאחר המגפה.
מביטים קדימה, מומחים חוזים התקררות מתונה. רוב האנליסטים מעריכים שמחירי הנדל"ן במיורקה ימשיכו לעלות ב-2025, אך בקצב איטי יותר של כ-5–7% בסך הכול yes-mallorca-property.com. יוקרה נדל"נית ברמה הגבוהה ביותר עשויה עדיין לראות עלייה של 7–10%, בעוד סגמנטים בטווח הבינוני צפויים לגדול בכ-5% yes-mallorca-property.com. מנועים עיקריים – היצע מוגבל של דירות חדשות, עלויות בנייה גבוהות וביקוש יציב מצד רוכשים מחו"ל – ממשיכים להיות גורם משמעותי yes-mallorca-property.com. בהיעדר זעזועים גדולים, 2025 והשנים הקרובות אמורים להביא עליית מחירים מתונה במקום זינוק ספקולטיבי נוסף. למעשה, תיקוני מחירים כבר החלו להופיע: כ-15–17% מהנכסים המוצעים למכירה חוו הורדת מחירים ב-2024, כאשר חלק מהמוכרים התימו את הציפיות privatepropertymallorca.com. יחד עם זאת, עם מחירי הנדל"ן במיורקה שהם כעת הגבוהים ביותר בספרד, גם קצב צמיחה מתון משאיר את האי בבירור בשוק של "מוכרים" privatepropertymallorca.com.
פעילות בנייה ותכנון עירוני
לאחר שנים של בנייה מוגבלת, מיורקה מתחילה בזהירות להאיץ את הבנייה החדשה כדי לענות על הביקוש לדיור. היתרי בנייה למגורים זינקו ב-27.6% ברבעון הראשון של 2025 לעומת השנה שעברה, זינוק חד שלא נראה מאז 2021 spanishpropertyinsight.com. במרץ 2025 בלבד נרשמה קפיצה כמעט של 68% במספר ההיתרים שניתנו לבתי מגורים חדשים spanishpropertyinsight.com. בום הבנייה הזה הוא כעת מנוע מרכזי בכלכלה של האיים הבלאריים, ומסמל מאמץ ל-הגדלת היצע הדיור. הסכם פוליטי חדש שואף ל-הסבת קרקעות חקלאיות מסוימות לקרקעות לבנייה למגורים, מה שצפוי לפתוח אזורי פיתוח חדשים באיים (כולל עיירות קטנות יותר) כדי להקל על מצוקת הדיור yes-mallorca-property.com.
עם זאת, תקנות תכנון עירוני מחמירות ומחסור בקרקעות עדיין מטילים מגבלות privatepropertymallorca.com. הרשויות המקומיות מגבילות מזה זמן רב בנייה מופרזת כדי להגן על הסביבה של מיורקה ולהימנע מחזרה על טעויות הבנייה המאסיבית בחופי ספרד. בנייה חדשה מרוכזת באזורים מסוימים ובפרויקטים של התחדשות עירונית, מה שאומר שבתים מקטגוריית בנייה חדשה נותרים חלק קטן יחסית (אך יקר מאוד) מהשוק privatepropertymallorca.com. לדוגמה, פרויקט "Aire de Llevant" בפלמה יוסיף 99 דירות מודרניות ליד פורטיקסול, אך פרויקטים גדולים מסוג זה הם נדירים metrovacesa.com.
תכנון עירוני מתמקד גם בשדרוגי תשתיות לשיפור איכות החיים. תקציב עיריית פלמה לשנת 2025 מקצה 78.7 מיליון אירו לתשתיות, כולל שיקום כיכרות מרכזיות ויצירת מרחבים ירוקים חדשים investropa.com. ראוי לציון כי קו טראם חדש (Trambadia) נמצא בבנייה, והוא יחבר את מרכז פלמה לשדה התעופה ולפרברים שבמזרח המפרץ עד 2025–2026 investropa.com. קו הטראם הזה – שממומן כולו על ידי ממשלת ספרד – ישא כ-27% מביקושי התחבורה הציבורית של פלמה ויפחית את העומס בכבישים investropa.com. פרויקטים כאלה משפרים את הניידות העירונית וכבר מגבירים את האטרקטיביות (והשכירויות) של אזורים לאורך המסלול. למעשה, שכונות שנהנות מתשתיות חדשות ראו עלייה בשכר הדירה, כיוון ששוכרים מוכנים לשלם תשלום נוסף עבור קישוריות טובה יותר investropa.com investropa.com.
בצד המדיניות, הפיתוח התיירותי מאוזן עם קיימות. ממשלת האזור ממשיכה לאכוף מגבלות על גידול במגורי תיירות – לדוגמה, הגבלות על מיטות מלון חדשות ורישיונות השכרה לנופש – כדי להתמודד עם צפיפות יתר investropa.com. למרות שמגבלות אלו מצמצמות את בניית אתרי הנופש החדשים, הן גם מסייעות לשמור על הסביבה של מיורקה ולדחוף יזמים לאיכות על פני כמות. בסך הכל, התחזית לפיתוח בשנים הקרובות מצביעה על התרחבות מדודה: יותר מנופים באופק לעומת העבר הקרוב, אך מיורקה רחוקה מגל בנייה בלתי מרוסן. הדגש הוא על פרויקטים ממוקדים, שיפוץ נכסים קיימים ותשתיות שמוסיפות ערך ארוך טווח, בהתאם לאסטרטגיית הצמיחה ברת-הקיימא של האי.
השפעת התיירות על שוק הנדל"ן
אי אפשר להפריז בחשיבות התיירות בשוק הנדל"ן של מיורקה. האי קיבל מספרי שיא של מבקרים בתחילת 2025, עם 1.28 מיליון תיירים ברבעון הראשון (עלייה של 2.6% משנה שעברה) והוצאות גבוהות יותר לכל מטייל (+5.7% בהוצאה הכוללת) spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com. מגזר התיירות המשגשג משפיע רבות על שוק הנדל"ן בכמה דרכים:
- השכרות קצרות טווח ובתי נופש: הביקוש להשכרות נופש נשאר גבוה במיוחד. משקיעים רבים רוכשים דירות או וילות להשכרה לתיירים, בזכות תשואות אטרקטיביות בעונת השיא. אפילו עם מגבלות חוקיות, "כולם עושים את זה בכל מקרה", כפי שציין גורם פנימי, מה שממחיש עד כמה ניתן להרוויח מהשכרות לתיירות spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com. מגמה זו, עם זאת, מצמצמת את היצע הדיור לתושבים המקומיים, ותורמת למשבר יוקר הדיור בקרב תושבים לטווח ארוך. במקרים קיצוניים, עובדים חיוניים התקשו למצוא דיור סמוך למקומות עבודתם בקיץ – מצב שהוביל לדיון על הגבלת השכרות לתיירות כדי לפנות דיור עבור המקומיים spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com.
- עליית שכר דירה: מחירי השכירות לטווח ארוך זינקו, בין השאר בגלל תחרות מהשכרות נופש ומלאי מוגבל. למעשה, שיעורי השכירות באיים הבלאריים קפצו בכ-30% בשנה האחרונה לשיאים חדשים investropa.com. הממשלה הגיבה עם רגולציות שכירות מחמירות – כמו רישוי הדוק יותר להשכרות בסגנון Airbnb והכרזת אזורי ביקוש גבוה שבהם מגבלות על עליית שכר דירה. לאמצעים אלה היו השפעות מעורבות: הם צמצמו השכרות נופש חדשות באזורים מסוימים (למשל, פלמה אסרה על השכרות קצרות טווח בבנייני דירות), אך גם צמצמו את ההיצע של דירות להשכרה לטווח ארוך, ובכך העלו עוד יותר את השכירות לאור המחסור privatepropertymallorca.com.
- השקעות במלונות: מספרי התיירות הגואים מובילים לתפוסה ורווחיות גבוהות במלונות. מלונות בוטיק ממוצעים מעל 80% תפוסה ב-2025 yes-mallorca-property.com, ואפילו אתרי נופש ברמת ביניים שמרו על כ-75% תפוסה yes-mallorca-property.com. עם תקופת החזר השקעה ממוצעת במלונות של כ-7–10 שנים yes-mallorca-property.com, משקיעי נדל"ן עולמיים רואים במיורקה הימור בטוח. אנחנו רואים הסבות של מבנים היסטוריים למלונות בוטיק יוקרתיים ופינקות אגרותוריזם (אחוזות כפריות המציעות לינה) כדי לשרת את התיירים הידידותיים לסביבה. זה מטשטש את הגבול בין נדל”ן מסחרי למגורים, כאשר חלק מהווילות היוקרתיות משמשות גם כנכסי נופש מניבים הכנסה.
- איכות התיירות מול כמות: מתכננים מקומיים מתמקדים יותר ויותר במשיכת תיירות איכותית ובת קיימא ולא רק בהיקף גבוה spanishpropertyinsight.com. מס סביבתי על תיירים והגבלות על ספינות תענוגות בנמל פלמה הם דוגמאות למדיניות שמטרתה להקטין את העומס של התיירות על המשאבים spanishpropertyinsight.com. מבחינה נדל"נית, המשמעות היא דגש על שיפוץ ושדרוג מלונות קיימים ובתי נופש (עבור מבקרים אמידים) במקום בניית דיור המוני. זה גם מעלה את העניין בנכסים עם ייחוד – למשל, בתי כפר שניתן לרשום להם רישיון אגרותוריזם או וילות שתוכננו כמרכזי בריאות.
לסיכום, התיירות היא גם ברכה וגם אתגר עבור שוק הנדל"ן במאיורקה. היא מניעה השקעות ומשאירה את הביקוש יציב (גם במהלך תנודות כלכליות עולמיות אנשים ממשיכים לנהור אל השמש והים של מאיורקה), אך היא גם יוצרת מתיחות בנגישות לדיור עבור מקומיים ועובדים. המשימה המתמשכת של מקבלי ההחלטות והמשקיעים כאחד היא למצוא את האיזון הנכון בין צמיחה תיירותית לדיור בר-קיימא – דינמיקה שתעצב את מגמות הנדל"ן בשנים הקרובות לא פחות מכל גורם אחר.
השפעת ההשקעות של זרים ותושבי חוץ
הקסם של מאיורקה חוצה את גבולות ספרד – והביקוש הבינלאומי הזה הוא יסוד מרכזי בפריחת הנדל"ן באי. קונים זרים אחראים לכשליש מכל עסקאות הנדל"ן באיי הבלאריים, הנתח הגבוה ביותר מבין כל האזורים בספרד majorcadailybulletin.com. בסוף 2024, 32.5% ממכירות הדירות היו לזרים (לעומת ~15% בכלל המדינה) majorcadailybulletin.com. זרם ההון הזה מחו"ל יוצר השפעה עמוקה:
- מי קונה: אירופאים שולטים בשורות הקונים הזרים. הקונים הגרמנים והבריטים מובילים – היסטורית, גרמנים היו המשקיעים הבולטים ביותר בנדל"ן במאיורקה, אם כי בשנים האחרונות גם הבריטים התחזקו majorcadailybulletin.com. יחד, שתי קבוצות אלה מהוות מוערך ביותר מ־60% מהרכישות הזרות. לאומים בולטים נוספים של קונים הם שוודים, נורווגים ונורדים נוספים, הצרפתים וההולנדים, ובאופן הולך וגובר גם משקיעים שווייצריים ואוסטריים privatepropertymallorca.com yes-mallorca-property.com. ישנה גם עלייה ניכרת במספר הקונים האמריקאים (וקנדים) בשנתיים האחרונות, המהווים כיום כ־13% מהעסקאות הזרות – מגמה שמיוחסת לדולר החזק ולעניין גובר בבתים שניים באירופה לאחר המגפה charlesdel.com. אפילו קונים מהמזרח התיכון (איחוד האמירויות וכדומה) נכנסו לשוק הווילות הסופר-יוקרתיות במאיורקה yes-mallorca-property.com.
- מדוע מיורקה: זרים נמשכים לאורח החיים והיציבות של מיורקה. האי מציע שילוב נדיר של אקלים ים תיכוני, תשתיות מודרניות, בטיחות ותרבות שמושך גמלאים, מחפשי בית שני ו"נוודים דיגיטליים" כאחד yes-mallorca-property.com. לאזרחים מהאיחוד האירופי, הרכישה במיורקה אינה מהווה מכשול תושבות, ועבור אזרחים מחוץ לאיחוד, תוכנית הוויזה הזהובה של ספרד (תושבות דרך השקעה בנדל"ן) הייתה תמריץ משמעותי. ראוי לציין כי מעל 35% מעסקאות הנדל"ן של האיים הבלאריים ב-2023 היו מעורבות זרים, רבים מהם במטרה לקבל ויזה זהובה investropa.com. אף על פי שספרד החליטה להפסיק את הוויזה הזהובה על בסיס רכישת נכס (הצפויה להסתיים ב-2025), בקשות שיוגשו לפני המועד הסופי יכובדו investropa.com. צעד זה גרם לגל פניות אחרון מצד משקיעים מחוץ לאיחוד (למשל מארה"ב, סין, המזרח התיכון) שמחפשים "לקנות דריסת רגל" באירופה דרך שוק הנדל"ן של מיורקה investropa.com investropa.com.
- השפעה על המחירים: זרם קבוע של קונים זרים אמידים הקפיץ את מחירי הנדל"ן במיורקה, במיוחד באזורים מבוקשים על החוף ובאתרים היסטוריים. לרוכשים מחו"ל לרוב עוצמת קנייה גבוהה יותר והם מוכנים לשלם מחירי פרימיום, שאיתם המשכורות המקומיות לא מצליחות להתחרות. דבר זה הפך ערים מסוימות למעוזים בינלאומיים – למשל, שכונות כמו סנטה קטלינה בפלמה או פורט דה סוייר ניחנות באווירה קוסמופוליטית מובהקת, עם בתי קפה בבעלות זרה וחיי רחוב רב-לשוניים, אך גם עלות מגורים גבוהה. היתרון הוא שוק חזק למותרות ומאגר ביקוש עולמי שמבודד את מיורקה מהאטות מקומיות charlesdel.com. החיסרון הוא שהמקומיים עלולים להיות מודרים מהשוק; זהו סיפור קלאסי של שוק מבוסס "אורח חיים" שבו הון זר דוחף את שוק הנדל"ן הרבה מעבר ליסודות הכלכליים המקומיים spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com.
- מדיניות ותפיסה: העלייה בבעלות זרה עוררה דיון פוליטי מסוים. היו קריאות מצד פוליטיקאים מקומיים להגביל או להטיל מיסוי כבד על רכישות נדל"ן זרות כדי לצנן את השוק עבור המקומיים – לדוגמה, הוצעה הצעה (לא סבירה) למס של 100% על רכישת בתים על ידי לא-תושבים, מה ששלח גלי הלם קלים בקרב קהילת הזרים yes-mallorca-property.com. בעוד שצעדים קיצוניים כאלה אינם בתוקף (ונחשבים לסבירות נמוכה yes-mallorca-property.com), עצם הדיון משקף את החשש המקומי. מצד שני, תקנות לאומיות חדשות לאחרונה דווקא ייעלו את תהליכי ההשקעה הזרה (כמו צו ספרדי מ-2023 שמבהיר את תקנות אישור ההשקעה הזרה) כדי להימנע מלהרתיע קונים investropa.com. בסך הכול, מיורקה עדיין מאוד פתוחה למשקיעים בינלאומיים, אך ניתן לצפות להמשך דיון על השאלה כיצד לשמור על נגישות הדיור למיורקינים בטווח הארוך.
לסיכום, קונים זרים הם כוח מניע בשוק הנדל"ן של מיורקה – מזרימים הון, שומרים על מגזר היוקרה ולעיתים מגלים עמידות גם כאשר הביקוש המקומי מתמתן. הנוף הנדל"ני הקוסמופוליטי של האי ככל הנראה כאן כדי להישאר, כל עוד מיורקה ממשיכה להציע את איכות החיים ויציבות ההשקעה אותן מחפשים משקיעים גלובליים.
השוואות אזוריות ואפשרויות בשוק
למרות שמיורקה היא אי קטן יחסית, שוק הנדל"ן שלה מגוון – לכל אזור יש אופי, רמת מחירים והזדמנויות משלו. להלן נפרט על אזורים בולטים, כולל פלמה, סוייר, אלקודיה ואחרים, כדי להדגיש את הדינמיקה האזורית:
- פלמה דה מיורקה (עיר הבירה): פלמה היא הלב הפועם של האי ושוק נדל"ן בפני עצמו. בית לכמחצית מאוכלוסיית האי, פלמה מציעה הכל מדירות בעיר העתיקה ההיסטורית ועד דירות מודרניות על קו החוף. המחירים הממוצעים בעיר פלמה עומדים על כ-€4,400 למ"ר yes-mallorca-property.com, לאחר עלייה של כ~13% בשנה החולפת. אזורים מרכזיים (סנטה קטלינה, חאימה השלישי, פורטיקסול וכו') מבוקשים מאוד בזכות השילוב של תרבות, חיי לילה ונגישות – אטרקטיביים במיוחד עבור צעירים מקצועיים, זרים ופנסיונרים שמקטינים את הדיור. ישנו ביקוש חזק לדירות ופנטהאוזים בפלמה, במיוחד נכסים משופצים עם מרפסות. למשל, אזור סנטה קטלינה הטרנדי ממשיך להיות מוקד חם לרוכשים שמחפשים מגורים עירוניים עם אופי. ההיצע מצומצם, ופיתוחים חדשים בפלמה הם בעיקר פרויקטים יוקרתיים לשיפוץ עקב מחסור בקרקעות. עבור משקיעים, שוק השכירות של פלמה הוא הנזיל ביותר על האי (גם השכרות לטווח ארוך וגם השכרות נופש יוקרתיות, אם כי כיום קיימות הגבלות על רישיונות נופש לדירות בעיר). קו הרכבת הקלה המתוכנן ושיפורים עירוניים עתידיים מחזקים עוד יותר את האטרקטיביות של פלמה לשנים הבאות investropa.com. למרות שפלמה יקרה יותר מרוב חלקי האי, היא עדיין מציעה אפשרויות – במיוחד בשכונות מתפתחות שבשולי המרכז, המאפשרות תמורה טובה יותר ופוטנציאל צמיחה חזק ככל שהעיר מתרחבת.
- דרום-מערב מיורקה (קלביה, אנדראץ', וכו’): החוף הדרום-מערבי הוא רצועת הזוהר של מיורקה, הידועה בזכות אתרי נופש יוקרתיים ווילות של מפורסמים. הוא כולל אזורים כמו פוארטו פורטאלס/בנידינאט, פורט ד’אנדראץ', סנטה פונסה וסול דה מיורקה. כאן תמצאו את הנדל"ן היקר ביותר באי: וילות עכשוויות מרשימות, אחוזות על קו המים וקהילות סגורות. המחירים באזורים המבוקשים נעים בממוצע בין 6,000 ל-9,000 אירו למ"ר yes-mallorca-property.com yes-mallorca-property.com – ווילות שנמכרות במחירי שיא חורגות בהרבה מהממוצע. לדוגמה, פורٹ ד’אנדראץ' בממוצע ~9,000 אירו למ"ר yes-mallorca-property.com, מהגבוהים בספרד, בזכות הנמל הציורי והיוקרה שבו. מעניין להבחין שצמיחת המחירים כאן הייתה מתונה (+~4% בשנה שעברה yes-mallorca-property.com) כי הערכים כבר היו גבוהים מאוד, מה שמעיד על שוק בוגר. ההזדמנויות בדרום-מערב נמצאות בשוליים: אזורים כמו קמפ דה מאר, אל טורו (פורט אדריאנו), או הכפר קלביה בפנים הארץ זוכים להתעניינות רבה במחירים (קצת) נמוכים יותר, ופרויקטי יוקרה חדשים (כמו וילות מעצבים בגבעות קמפ דה מאר) עולים על השוק כדי לענות על הביקוש. הדרום-מערב הוא גם מרכז לקונים בעלי הון גבוה במיוחד – גם זרים וגם מהאליטה הספרדית – ולכן עמיד יחסית בפני תנודות שוק קצרות טווח. משקיעים המתמקדים בהשכרת יוקרה או עסקאות פליפ ימצאו את האזור אטרקטיבי; וילות יוקרה כאן ממשיכות להשיג דמי שכירות גבוהים ולעיתים נמכרות מהר יותר מבתים ברמת ביניים באזורים אחרים yes-mallorca-property.com. בשנת 2025 ואילך, הדרום-מערב צפוי לשמור על תנופת היוקרה שלו, עם ביקוש מיוחד לשירותים מודרניים (בתים חכמים, תכונות ברות-קיימא) ונוף לים.
- צפון וצפון-מערב (סוייר, דייה, פולנסה, אלקודיה): אזור זה, המשתרע לאורך הרי הטראמונטנה ועד המפרצים הצפוניים, משלב יופי נופי עם בלעדיות. עיירות כמו סוייר, דייה ווויידמוסה בהרי הצפון-מערב מפורסמות בנופים הפסטורליים ובבתי האבן הכפריים – אטרקציה לאמנים, אקספאטים אמידים ולכל מי שמחפש גן עדן שקט יותר. המחירים הממוצעים בסוייר נעים סביב €5,500–€5,700 למ"ר לנכסים, מה שמשקף את הביקוש הגבוה engelvoelkers.com. למעשה, מחירי הדירות בסוייר קפצו בשיעור דו-ספרתי לאחרונה (+17.5% ב-2024) עקב היצע מוגבל engelvoelkers.com. מובלעות חוף כמו פוארטו דה סוייר וחוף דייה יקרות במיוחד בשל נדירות ההיצע והשטחים המוגנים (דייה מדורגת בעקביות כאחת העיירות היקרות ביותר בספרד למ"ר). במעבר מזרחה, אזור פולנסה ואלקודיה (צפון) מציע שילוב של עיירות מורשת ואתרי נופש על החוף. המחירים באלקודיה (~€4,300 למ"ר) זינקו בכ-13% בשנה האחרונה yes-mallorca-property.com, מה שמעיד על העלייה בפופולריות שלהם. פורט דה פולנסה ופורט ד'אלקודיה הסמוכים פופולריים במיוחד בקרב משפחות המחפשות בית נופש ומחזיקים שוק שכירות פעיל בקיץ. הרוכשים בצפון מגוונים – משפחות בריטיות ופנסיונרים רבים מעדיפים את האזור הזה, לצד אירופאים נוספים שנהנים מהאווירה הרגועה יותר יחסית לדרום-מערב. ההזדמנויות כאן לרוב כוללות נכסים ישנים עם פוטנציאל שיפוץ: לדוגמה, בית כפרי מסורתי בעיר העתיקה של פולנסה או בית חווה בשולי סוייר, שניתן לשחזר (הביקוש לבתים משוחזרים עם נוחות מודרנית בעלייה). בשל מעמד הרי הטראמונטנה כאתר מורשת עולמית של אונסק"ו המגביל בנייה חדשה, הנכסים הקיימים שומרים היטב על ערכם ואף נהנים מעליית ערך עקבית.
- מזרח & דרום-מזרח (אבני חן חופיות ועיירות פנימיות): הצד המזרחי של מיורקה, מהעיירה ההררית ארטה ועד סנטאניי ואזור סס סאלינס, היה מסורתי שקט יותר אך כעת נמצא על רדאר המשקיעים. אזור זה מתהדר בקלות (מפרצים) וחופים מרהיבים, כפרים ציוריים, וזמינות קרקע רבה יותר מאשר הדרום-מערב. כתוצאה מכך, המחירים כאן נמוכים בממוצע – למשל, פלניץ שבדרום-מזרח עומדת על פחות מ-2,000 אירו למ"ר yes-mallorca-property.com, ואפילו עיירת השוק הפופולרית מנאקור (העיר השנייה בגודלה, מזרח פנימי) עומדת סביב 2,900 אירו למ"ר yes-mallorca-property.com. ראוי לציין שבחלק מהעיירות במזרח נרשמו עליות המחיר הגדולות ביותר באי לאחרונה (מאנקור זינקה ב-30% בשנה אחת yes-mallorca-property.com), כאשר רוכשים שמחפשים מציאות פנו מזרחה בזכות מחירים נוחים yes-mallorca-property.com. מוקדי חוף כמו קלה דור, פורטוקולום או קולוניה דה סנט ג'ורדי מושכים קונים מחו"ל שמחפשים דירות או וילות עם נוף לים במחירים סבירים, לעיתים בשבריר מהמחירים בפלמה. בינתיים, אזור סנטאניי (קצה דרום-מזרח) הפך למוקד יוקרה מפתיע – סלבריטאים ורוכשים יוקרתיים רכשו אחוזות כפריות בסביבת סנטאניי וקס קונקוס, בזכות הנוף הציורי והפרטיות. פיתוחים יוקרתיים חדשים נדירים כאן, אך יש מעט פרויקטים בוטיקיים (למשל, קומפלקסים חדשים של דירות קו ראשון לים ליד קלה דור). למשקיעים, המזרח/דרום-מזרח מציע ערך ופוטנציאל לצמיחה – תשואות השכירות יכולות להיות מוצקות בקיץ בזכות התיירות, וכשהתשתיות הולכות ומשתפרות (כבישים טובים יותר, אינטרנט סיבים לתושבים מרוחקים וכדומה), הערים הללו עשויות לראות התקרבות נוספת במחירים לאזור המערבי המפותח יותר.
- מרכז & פנים האי (המישור "פלא" ואינקה): פנים האי – כפרים כמו אלארו, ביניסלם, סינאו וכן העיר הקטנה אינקה – מהווים את הלב החקלאי של האי. היסטורית, האזור הזה כלל את הנדל"ן הזול ביותר במיורקה, ואכן מחירי הנדל"ן עדיין נמוכים יחסית (לעיתים בטווח €1,500–€3,000 למ"ר yes-mallorca-property.com). עם זאת, רצון גובר לאחר המגפה למרחב ולשקט העלה את הביקוש בפנים האי. עיירות כמו אלארו וסנטה מריה (20-30 דקות נסיעה מפלמה) הפכו אופנתיות בקרב משפחות וזרים שמחפשים נוף לכרמים ומחירים נוחים יותר; אפילו פינקות כפריות מבודדות זכו לעליית ערך בשל עבודה מרחוק שהפכה מגורים כפריים לאורך כל השנה לאפשריים. לדוגמה, מחירי ביניסלם (~€2,462 למ"ר) זינקו ב-7.4% בשנה האחרונה yes-mallorca-property.com, מה שמבטא עניין גובר בחיים בין כרמים. המישור המרכזי מציע מגרשים גדולים יותר ובתים מסורתיים (רבים מהם זקוקים לשיפוץ) – אפשרויות מצוינות למי שמוכן לחדש ולשפץ. הפיתוח כאן מינימלי בשל מדיניות תכנון כפרית חמורה, אך יש דיבור על מתן הקלות בבנייה בשל צורך האי בדירות (תוכניות סיווג מחדש האחרונות עשויות להשפיע בעיקר על היישובים הפנימיים). משקיעים המסתכלים אל פנים האי יכולים לשקול פרויקטים של אגרותוריזם (הסבת אחוזות ישנות לבתי הארחה) או פשוט לרכוש קרקעות, שכן מחירי הקרקע הולכים ועולים בשל המחסור yes-mallorca-property.com. בסך הכל, למרות שפנים האי אינם נוצצים כמו החוף, הם מציעים חתיכה של מיורקה האותנטית ושוק נדל"ן שעשוי לראות צמיחה עתידית חזקה במיוחד באחוזים – דווקא מתוך בסיס נמוך יחסית כיום.
לכל אזור במיורקה יש הזדמנויות ייחודיות משלו. בין אם מדובר באנרגיה העירונית של פלמה, סגנון החיים היוקרתי של הדרום-מערב, השלווה הטבעית של הצפון או הערך של המזרח – המפתח הוא להתאים את המטרות והתקציב למיקום הנכון. חשוב לזכור שכל האזורים נהנים מהמגמות של היצע מוגבל וביקוש גבוה בכל רחבי האי, כך שאין אזור "נותר מאחור" – השאלה היא אילו אזורים יגדלו במהירות הגבוהה ביותר לעומת אלו שיצמחו בעקביות. קונים ומשקיעים חכמים מומלץ שיבדקו אזורים עם תשתיות חדשות (כבישים, נמלים ועוד), וכמובן את "השכונות החמות הבאות" הסמוכות לאזורים שכבר נחשבים ומבוקשים.
נכסים יוקרתיים הובילו את תנופת הנדל"ן של מיורקה בשנים האחרונות. נדל"ן יוקרתי – וילות במחיר של 2 מיליון אירו ומעלה, פנטהאוזים מעל מיליון אירו, אחוזות בטווח של 5–10 מיליון אירו – הוא הסגמנט הדינמי ביותר בשוק. בשנת 2024, הביקוש לבתים יוקרתיים זינק עד כדי כך שנכסים בטווח של 1.5 מיליון אירו ומעלה נמכרים מהר יותר מנכסים זולים יותר yes-mallorca-property.com yes-mallorca-property.com. סוכנויות רבות מדווחות כי ככל שהמחיר גבוה יותר, המכירה מהירה יותר באקלים הנוכחי של מיורקה yes-mallorca-property.com. התיאבון הזה ליוקרה מונע על ידי קונים אמידים מכל רחבי אירופה ומעבר לה, שמחפשים נכסים יוקרתיים במיקומים הטובים ביותר של מיורקה (החוף הדרום-מערבי, Son Vida, Deià וכו'). המצב הגיע לכך שחלק מהסוכנויות מתמקדות כיום אך ורק בנכסים שמחירם מעל מיליון אירו כיוון שלנכסים בפחות ממיליון יש היקף מכירות איטי יותר yes-mallorca-property.com. הבום היוקרתי גם דחף מוכרים להעלות מחירי דרישה לרמות מוגזמות במקרים מסוימים (יש עדויות על דירות חדר פשוטות שמחירן מיליון אירו, או בתים הרוסים ב-3 מיליון אירו) yes-mallorca-property.com. לא כל נכס יקר מדי נמכר, אבל בסך הכל השוק היוקרה נשאר מאוד צפוף מבחינת היצע – יש פשוט יותר מיליונרים שמכוונים למיורקה מאשר ישנן וילות זמינות.
בתחום הנדל"ן המסחרי, המגמות משתנות בהתאם לסקטור:
- משרדים ושטחי מסחר: פלמה היא המרכז המסחרי, ושוק המשרדים שלה קטן יחסית (הכלכלה של מיורקה מתמקדת יותר בתיירות ושירותים מאשר בתאגידים). שיעור המשרדים הפנויים בפלמה נמוך, במיוחד כשמדובר בחללים מודרניים ואיכותיים, כיוון שהבנייה החדשה מוגבלת. עם הגעת יזמים נוספים ואקספאטים העובדים מרחוק, משרדים בשיתוף (co-working) וחללים גמישים לעבודה צומחים באזור פלמה. שטחי מסחר באזורים תיירותיים מרכזיים (העיר העתיקה של פלמה, פורטאלס נאוס, הטיילות באתרי הנופש) ממשיכים להיות מבוקשים – מותגי יוקרה ומפעילי מסעדנות ואירוח מרחיבים את פעילותם כדי לשרת את המבקרים עתירי ההוצאה. למשל, מותגים בינלאומיים וחנויות בוטיק ממשיכים להיפתח במרכז פלמה כאשר העיר משפרת את תדמיתה כיעד פעיל בכל ימות השנה. המסחר השכונתי מחוץ לאזורי התיירות תלוי בהוצאות התושבים המקומיים, אשר מתקשות לעמוד ביוקר המחיה. משקיעים בנכסים מסחריים מתמקדים, אם כך, בעיקר במוקדים הקשורים לתיירות או לאזורים מבוססים (לדוג' מסעדת שף חדשה בסנטה קטלינה, או בניין משרדים קטן ב-Paseo Marítimo ששודרג לחברות זרות). לאור הכלכלה החזקה הצפויה ב-2025 – עם תעסוקה שיא באיים הבלאריים ומגזר שירותים בצמיחה spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com – התחזית לנדל"ן מסחרי במיקום טוב חיובית, אף שריביות גבוהות בעולם ציננו מעט פיתוח ספקולטיבי.
- מלונאות ואירוח: כפי שצוין קודם, תחום המלונאות במגמת שגשוג. משקיעים מחפשים לרכוש או לפתח מלונות בוטיק בפלמה ובעיירות ציוריות. חדר מלון בוטיק במיורקה דורש השקעה ממוצעת של כ-180,000 אירו לחדר, ורבים מהמלונות פועלים בתפוסה של מעל 80% yes-mallorca-property.com, נתון מרשים במיוחד. המגמה לקדם תיירות איכותית במיורקה מעודדת שדרוג מלונות קיימים – ניתן לראות שיפוצים רבים במלונות וותיקים, המוסיפים מתקני ספא, תו תקן ירוק ואירוח פרימיום. הקמת מלונות חדשים מוגבלת על פי מדיניות (איש לא רוצה שמיורקה תחזור להיות עמוסה בגורדי שחקים), אך ישנם מהלכים של הסבת בניינים קיימים לשימוש תיירותי. כמו כן, מודלים מעורבים – אפארט-הוטל (מלון דירות) או אתרי נופש בקונספט דירה – הולכים ותופסים תאוצה, בשילוב מגורים ואירוח. עבור משקיעים, תחום האירוח במיורקה מציע תשואות יציבות, אך יש לקחת בחשבון פיקוח רגולטורי (קבלת רישיונות תיירות, וכדומה). שנת 2025 צפויה להיות חזקה למלונות באי, במידה שמספרי התיירים שוב ישברו שיאים כמצופה, דבר שישאיר את נכסי המלונאות במיורקה בביקוש גבוה.
- תעשייה ולוגיסטיקה: זהו נתח קטן יותר מהעוגה – האופי האי של מיורקה אינו מאפשר תעשייה גדולה, אך תמיד יש צורך בלוגיסטיקה (אחסון סחורות, חלוקה עד הבית לתושבים ולמלונות). הנדל"ן התעשייתי מרוכז באזורים כמו Son Castelló או Can Valero (אזורי תעשייה ליד פלמה). העלייה במסחר המקוון והפעילות הכלכלית הכללית שמרה על תפוסה גבוהה בתעשייה. הפיתוח בקטגוריה זו מתון בשל מגבלות קרקע, אך התשואות בדרך כלל יציבות. זווית מעניינת היא פרויקטים של אנרגיה מתחדשת: משקיעים בוחנים קרקעות לחוות סולאריות וכדומה, אם כי זה נוגע יותר לתשתיות מאשר לנדל"ן מסורתי.
למעשה, כל קשת שוק הנדל"ן במיורקה תוססת לקראת 2025 – מגורים (מדירות ועד בתים כפריים), מסחרי (בעיקר כל מה שפונה לתיירות), ומגזר יוקרה גבוה מאוד – כולם רושמים פעילות. האתגר לכניסת שחקנים חדשים הוא הניווט בין מחסור בהיצע לתקנות, אך ההזדמנות היא שמקורות הביקוש (אקלים שטוף שמש, משיכה בינלאומית, היצע מוגבל) לא נעלמים בשום שלב בעתיד הקרוב.
תחזית וטיפים לרוכשים, שוכרים ומשקיעים
שוק הנדל"ן של מיורקה ב-2025 דינמי ומורכב. להלן תובנות מותאמות לקהלים השונים שיסייעו להתמצא במציאות הנוכחית:
- רוכשי דירות: היו מוכנים והחלטיים. עם מחירים בשיא כל הזמנים, על הרוכשים לבצע מחקר מעמיק על אזורים ומחירים כדי לזהות ערך הוגן. יש לזכור כי מחירי המבוקש עשויים להיות אופטימיים, אך מציאות זולות באמת נדירות. אם מצאתם נכס שמוצא חן בעיניכם, פעלו במהירות (נכסים טובים מקבלים לרוב מספר פניות). עלויות המימון כיום גבוהות בהשוואה לשנתיים האחרונות (ריביות משכנתא כ-4–5% לעומת כ-1% ב-2021 yes-mallorca-property.com), לכן השיגו אישור עקרוני מראש וערכו תקציב להחזרים חודשיים גבוהים יותר. שקלו לבדוק אזורים מחוץ לאזורים החמים ביותר – לדוגמה, אם פלמה יקרה מדי, בדקו את מרטשי או ליוקמאחור שבפאתי העיר, שם תקבלו יותר תמורה לכספכם yes-mallorca-property.com yes-mallorca-property.com. בנוסף, חשבו לטווח ארוך: שוק הנדל"ן של מיורקה הוכיח עמידות היסטורית, כך שרכישה למטרות מגורים או השקעה לטווח ארוך צפויה להשתלם, בעוד שסיבובים מהירים בטווח הקצר הופכים למאתגרים כעת כשקצב עליית המחירים מואט. לבסוף, שימרו על מודעות לחוקיות (במיוחד לתושבי חוץ: ודאו הבנה במיסוי ובדרישות רישוי להשכרות).
- שוכרים: היו ערוכים לתחרות ושקלו את כל האפשרויות. שוק השכירות לטווח ארוך במיורקה צפוף ויקר – זה לא נדיר שדירות במיקום טוב ימשכו מספר רב של מועמדים ושמחירים יעמדו על €18–20 למ"ר לחודש (למשל כ-€1,850 לדירה של 100 מ"ר) נכון ל-2024 yes-mallorca-property.com. התחילו את החיפוש מוקדם והכינו את המסמכים (הוכחת הכנסה, המלצות) מראש. הרחיבו את אזור החיפוש מעבר לשכונות המובילות; ייתכן שתמצאו עסקאות טובות יותר מעט רחוק יותר מהחוף או ממרכזי תיירות. אם אתם פתוחים לכך, שקלו השכרות מחוץ לעונה או הסדרי שכירות-כמו-רכישה – יש בעלים שיסכימו לדמי שכירות נמוכים יותר בחורף או ישקלו למכור לשוכר רציני. למבקשים לשכור דירות נופש – שימו לב שהרישיונות להשכרה תיירותית מוגבלים, ולכן ההיצע מצומצם – צפו לשכר דירה גבוה לוילות עם רישיון בקיץ. בסופו של דבר, כדאי לעקוב אחרי שינויים במדיניות: הממשלה מודעת למחסור במגורים ולכן ייתכן שיופיעו צעדים חדשים (כמו תמריצים לבעלים להשכרת דירות לטווח ארוך) שעשויים לשפר בהדרגה את המצב. עד אז, שוכרים צריכים להיות ערוכים למחירי פרימיום ואולי להסתפק בדירות קטנות יותר או שותפים, במיוחד באזור פלמה.
- משקיעי נדל"ן: מיורקה נשארת הימור בטוח, אך כדאי לבחור את הסגמנט שלכם בתבונה. האי מציע למשקיעים הכל, החל מהשכרות בתשואה יציבה ועד פרויקטים יוקרתיים ספקולטיביים, אך אקלים 2025 מעדיף גישה אסטרטגית. לאור הביקוש החזק, תשואות השכרה אטרקטיביות – תשואה גולמית של כ־5–6% במגורים ניתנת להשגה globalpropertyguide.com, והשכרות נופש מנוהלות היטב יכולות להניב אף יותר. התרכזו במיקומים נזילים ובעלי ביקוש גבוה: למשל, דירת קו ראשון לים בפאלמה או וילה בסנטה פונסה תמיד ימצאו שוכרים/קונים. לפי אנליסטים מקומיים, ההשקעות ה"נזילות" ביותר כיום הן: דירות עירוניות בשכונות טרנדיות בפאלמה, וילות באזורים היוקרתיים בדרום מערב, מלונות בוטיק קטנים, ומגרשים עם היתרים yes-mallorca-property.com yes-mallorca-property.com. סוגי נכסים אלו מציעים גם הכנסה וגם פוטנציאל השבחה. היו ערניים לסיכונים רגולטוריים: לדוג' שיח על מס לרוכשים זרים או סיום בפועל של הויזת הזהב עשויים להשפיע על הביקוש בשוליים yes-mallorca-property.com. כדאי להיעזר בעו"ד מקומי או יועץ שיסייע בניווט בתקנות תכנון, חוקים להשכרה ומיסוי. אם אתם משקיעים מחו"ל, שימו לב שספרד פישטה לאחרונה את כללי ההשקעה הזרה כדי להקל על העמידה בדרישות investropa.com – אך עדיין יש לדווח על השקעות גדולות לרשויות. בהמשך, צפו להאטה בגידול המחירים, לכן בנו את התוכניות שלכם על שיעורי צמיחה ריאליים (5% בשנה ולא 15%). לסיכום, השקיעו בערך ותזרים, לא בספקולציה גרידא. היסודות של מיורקה – קרקע מוגבלת, משיכה עולמית, ומיקום יציב באזור האירו – מהווים בסיס איתן למשקיעים לטווח ארוך שמחפשים שילוב של איכות חיים ורווח.
לסיכום, שוק הנדל"ן במיורקה בשנת 2025 משגשג אך דורש ניווט נבון. בין אם אתם רוכשים בית חלומות, מחפשים דירה להשכרה או משקיעים, הצלחה תגיע מידע עדכני על מגמות מקומיות, פעולה נחרצת כשההזדמנות קוראת, והתאמה לקצב החיים והעסקים הייחודי של האי. עם שילוב של פנאי שטוף שמש וביצועי השקעה יציבים, מיורקה בהחלט מציעה "שוק נדל"ן בגן עדן" – ונראה שזה יימשך בשנים הקרובות, כשהאי ממציא את עצמו מחדש עם צמיחה בת קיימא ומשיכה נצחית.
מקורות: ניתוחי שוק עדכניים ונתונים מסוכנויות נדל"ן, סטטיסטיקות ממשלתיות ופורטליות, ודוחות השקעה שימשו בעריכת דוח זה, כולל נתוני שוק של Engel & Völkers engelvoelkers.com engelvoelkers.com, Idealista/Pisos.com דרך Yes! Mallorca Property yes-mallorca-property.com yes-mallorca-property.com, דוח כלכלי של ממשלת האיים הבלאריים spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com, וחדשות מקומיות (Majorca Daily Bulletin) majorcadailybulletin.com, בין היתר. מקורות אלו מדגישים את מגמות השוק העכשוויות במיורקה: עלייה תלולה במחירים, אשר מונעת בעיקר על ידי הביקוש הבינלאומי, היצע מוגבל ומשיכה מתמשכת של תיירות ענפה באי.
