שוק הדיור של בויסי בשנת 2025 מתאפיין בצמיחה יציבה, אך לא סוערת. לאחר הגאות בעידן המגפה, מחירי הבתים החציוניים נעים סביב קו ה-500 אלף דולר עם עליות מתונות משנה לשנה. לדוגמה, זילו מדווחת על ערך ממוצע של בית באפריל 2025 של 504,848$ (עלייה של 1.9% מהשנה שעברה) zillow.com, ורדפין מציגה מחיר מכירה חציוני של 500 אלף דולר באפריל 2025 (עלייה של 2.2% משנה לשנה) redfin.com. מכירות הבתים נותרות חזקות אך לא מתפוצצות (220 בתים נמכרו באפריל 2025, ירידה מ-250 בשנה שעברה redfin.com), ורמת ההיצע החדשה ממשיכה לעלות בהדרגה. מלאי הדירות (months-supply) עדיין נמוך – כ-2.4 חודשים נכון לדצמבר 2024 weknowboise.com – לכן הקונים עדיין מתמודדים עם תחרות, אם כי פחות חריפה משנת 2020–21. הבתים עדיין נמכרים יחסית במהירות (כ-12–14 ימים על המדף באביב 2025 redfin.com templetonrealestategroup.com), ושיעור מחיר מכירה למחיר רישום קרוב לשוויון. שכר הדירה בבויסי נשאר גבוה וממשיך לעלות: על פי נתוני זילו, השכירות הממוצעת באפריל 2025 היא 1,809$ (בערך 2.2% מעל שנה שעברה) zillow.com. לסיכום, שוק הדיור למגורים בבויסי הוא צפוף אך מתייצב – מחירי הקניה וההשכרה כמעט בשיאי כל הזמנים אך קצב הצמיחה שלהם חד-ספרתי נמוך, כששיעור ההיצע ממשיך לעלות לאט.
- מחיר בית חציוני: מחיר המכירה החציוני בבויסי הוא כ-500 אלף דולר (אפריל 2025) redfin.com. מדד שווי הבתים של זילו קובע כי בית אופייני שווה 504,848$ (עלייה של 1.9% משנה לשנה) zillow.com. מחוז אדה (מטרו בויסי) ראה מחיר חציוני בסוף 2024 של כ-525 אלף דולר weknowboise.com, מעט מתחת לשיא של 2022.
- מכירות ומלאי: יש יותר דירות למכירה: כ-2,568 בתים בשוק העמק (דצמבר 2024), עלייה של 16% משנה קודמת weknowboise.com (כ-2.4 חודשי היצע). אף על פי שההיצע גדל, גם המכירות החוזיות עולות, מה שמגלה שהביקוש עדיין סופג את רוב המלאי החדש. לאיזון אמיתי של השוק, אנליסטים מעריכים שיש להגדיל את המלאי בערך ב-65% weknowboise.com.
- ימים בשוק: בתים נמכרים תוך פחות משבועיים בממוצע. רדפין מדווחים על 12 ימים בשוק (אפריל 2025) redfin.com. WeKnowBoise מציינים חציון של כ-14 ימים באביב 2025. זה איטי יותר מהשיא של 10 ימים ב-2021–22, אך עדיין מעיד על ביקוש גבוה.
- מחירי שכירות: השכירות נעה סביב 1,800–1,900 דולר ליחידה ממוצעת. מדד אפריל 2025 של זילו מציג שכירות ממוצעת של 1,809$ בבויסי zillow.com (לעומת 2,024 דולר בממוצע ארצי). השכירות עלתה השנה (על פי זילו: 2.2%+, מקורות נוספים מציינים צמיחה של כ-10–12% עד סוף 2024 weknowboise.com). שיעור הדירות הפנויות נמוך במיוחד (כ-1.6% ב-2024 weknowboise.com), לכן בעלי הדירות עדיין יכולים לדרוש שכר דירה גבוה.
מגמות בנדל"ן מסחרי ורב-משפחתי
שוק הנדל"ן המסחרי של בויסי נותר חזק, כאשר תחומי התעשייה והקמעונאות בולטים במיוחד. נתונים מקומיים מראים ששוק התעשייה פורח: כ-56.4 מיליון רגל רבועה של שטח מסחרי תעשייתי קיים (רבעון שלישי 2024), עם שיעור תפוסה פנויה של כ-8.3% crexi.com. למרות בנייה חדשה מסוימת, שיעור השכרת הנכסים (absorption) גבוה מאוד (כ-1.66 מיליון רגל רבועה הושכרו מתחילת השנה ועד לרבעון השלישי של 2024) crexi.com. מחירי השכירות החציוניים נמוכים (כ-13$ לרגל רבועה לשנה), אבל משקיעים רואים תשואה, כאשר Crexi מדווחים על מכירות לאחרונה עם שיעורי תשואה (cap rate) של 6–7% crexi.com. שוק המשרדים מעורב יותר: 17.3 מיליון רגל רבועה עם כ-10.2% תפוסה פנויה crexi.com. חלק מהמיקומים (פיננסים, טכנולוגיה, בריאות) שומרים על קצב השכרה סביר, אך סך הכול השוק סובל מ-"ספיגה" שלילית קלה (445 אלף רגל רבועה פחות עד כה השנה) crexi.com בשל עבודה מרחוק שמפחיתה את הביקוש.
שוק הקמעונאות חזק מאוד: מלאי השטחים הקמעונאיים בבויסי עומד על כ-25.35 מיליון רגל רבועה עם שיעור תפוסה פנויה נמוך ביותר – 3.3% crexi.com. תתי-השוק של נאמפה ומרידיאן צפופים במיוחד (נאמפה – כ-6.9% פנויות) crexi.com, ורשתות לאומיות ממשיכות להתרחב באזור. Crexi מציינת עסקאות קמעונאיות בולטות לאחרונה (למשל רשתות מרכולים וחנויות מוזלות) crexi.com. בשורה התחתונה, הביקוש המסחרי – מונע על ידי גידול אוכלוסייה ותיירות – מדרבן פרויקטים חדשים (בעיקר ליד שדה התעופה ובמחוז קניון) crexi.com.
שוק הדירות (רב-משפחתי) אף הוא פעיל מאוד. שיעור התפוסה בדירות עומד על 94–95% (רבעון שלישי 2024) crexi.com. שכר הדירה האפקטיבי הממוצע הוא כ-1,595 דולר לחודש crexi.com (פחות משכירות בית פרטי, אך עדיין נחשבת סבירה ביחס לארצי). קצב בניית הדירות הוא שיא: כ-3,064 יחידות נמצאות בבנייה בסוף 2024 (861 יחידות חדשות נמסרו השנה) crexi.com crexi.com. שיעור התפוסה במתחמים החדשים נותר מתחת ל-6%, כלומר רוב הדירות מתמלאות במהירות. תפוסה גבוהה ותזרים מזומנים חזק שומרים על האטרקטיביות של שוק הדירות עבור משקיעים.
- תעשייה: כ-56.4 מיליון רגל רבועה, 8.3% ריקות, כ-1.66 מיליון רגל רבועה הושכרו מתחילת השנה עד כה (רבעון שלישי 2024) crexi.com crexi.com. עסקאות חדשות בולטות כוללות מחסנים גדולים (Excel Inc, Costco ועוד) crexi.com. בבנייה: כ-2 מיליון רגל רבועה (בעיקר לוגיסטיקה והפצה) crexi.com.
- משרדים: כ-17.3 מיליון רגל רבועה, 10.2% ריקות crexi.com. "ספיגה" שלילית קלה עד כה השנה (445 אלף רגל רבועה פחות) crexi.com. הביקוש מתרכז במערב העיר ובאזור המרכז. עסקאות השכרה חדשות (לדוג' משרדי עורכי דין) מעידות על המשך ביקוש, אם כי מתון יותר crexi.com crexi.com.
- קמעונאות: כ-25.35 מיליון רגל רבועה, 3.3% ריקות בלבד crexi.com. "ספיגה" שנתית כ-332,736 רגל, בעיקר מרשתות מרכולים וחניות ענק crexi.com. פרויקטים חדשים מתרכזים במרידיאן, נאמפה, ואזור שדה התעופה/קלוול בויסי crexi.com.
- רב-משפחתי: סה"כ כ-36 אלף יחידות (בויסי מטרו); 5.4% פנויות crexi.com. שכירות ממוצעת כ-1,595$ crexi.com. כמעט 861 יחידות חדשות נמסרו ב-2024 וכ-3,064 בבנייה crexi.com crexi.com – שיא בהיקף הפיתוח. ההיצע העולה צפוי להאט את צמיחת השכירות (קצב גידול שנתי נוכחי – 0.1% בלבד crexi.com), אך הביקוש עדיין חזק.
מגמות בנייה ופיתוח
קצב הבנייה החדשה עלה כדי לענות על הביקוש, אך עדיין מפגר מעט במרכז העיר. מחוז אדה הנפיק כ-5,137 היתרי בנייה למגורים ב-2024 fred.stlouisfed.org – ירידה לעומת 6,089 ב-2023 ושיא של 7,487 ב-2021. זה מצביע על האטה בבנייה צמודת קרקע. עיריית בויסי עצמה אישרה פחות דירות מהתחזית – כ-300–800 יחידות פחות בשנה בשלוש השנים האחרונות cityofboise.org. המחסור הזה מסביר חלק מהעלייה ברמות המחירים. רוב הפיתוח החדש כיום הוא דירות גן ובתים צמודי קרקע קטנים ("החוליה החסרה"): 52% מכלל ההיתרים החדשים במחוז אדה (2019–2022) הינם רב-משפחתיים או בתים משותפים, לעומת 31% בלבד ב-2018–2020 cityofboise.org.
- היתרי בנייה: מספר היתרי הבנייה החדשים לדיור במחוז אדה ירדו לכ-5,137 בשנת 2024 (לעומת 6,089 ב-2023 ו-7,487 ב-2021) fred.stlouisfed.org. מספר היחידות הנמסרות בעיר (בויסי) עדיין נמוך במעט מהביקוש ארוך הטווח.
- סוגי דיור: דיור רב-משפחתי ודיור "ביניים-חסרים" דומיננטיים עתה בבנייה החדשה (52% מההיתרים, 2019–22) cityofboise.org. למעלה משליש מהיחידות החדשות מאז 2019 מרוכזות באזורי מרכז העיר ו-West Bench cityofboise.org, מה שמעיד על עיבוי ובנייה בצפיפות גבוהה יותר.
- שכונות מגורים חדשות: מחוץ לליבה, שכונות מגורים חדשות ממשיכות להיבנות. נתוני Build Idaho (דוח 2025) מציינים כ-305 פרויקטים חדשים באזור (יותר מ-5,400 בתים נמכרו), מה שמבסס שהצמיחה הפרברית (Meridian, Kuna, Star) עדיין מניעה את ההיצע.
- עלויות ועיכובים: עלויות הבנייה נותרות מחסום – עלייה של 40% ברמה הארצית מאז 2018 cityofboise.org – מה שמאט את ייצור היחידות ברות ההשגה. גם פרויקטי תשתית נמשכים זמן רב: לדוגמה, הרחבת כביש מהיר 16 של איידהו (המחברת ל-I-84) החלה ב-2006 ועדיין בבנייה בקטעים boisedev.com.
גורמים כלכליים ודמוגרפיים
שוק בויסי מתבסס על צמיחה מהירה באוכלוסייה ובתעסוקה. עמק האוצר (מחוזות אדה וקניון) מונה כעת כ-848,000 תושבים (הערכה ל-2025) boisedev.com, עלייה של כ-3% בשנה אחת. עיר בויסי עצמה מונה כ-253,550 תושבים (צמיחה של 1.4% בשנת 2025) boisedev.com. האזור הזה כמעט והכפיל אוכלוסייתו מאז 1990 – קצב גבוה במובהק מהממוצע הלאומי. דמוגרפיה עיקרית: גיל חציוני כ-37.8 crexi.com והשכלה גבוהה (כ-38% עם תואר ראשון ומעלה crexi.com).
כלכלית, בויסי נהנית מאבטלה נמוכה (כ-3.2% ב-2024) crexi.com ובסיס תעסוקתי מגוון. מעסיקים טכנולוגיים ותעשייתיים גדולים (Micron, Hewlett-Packard, חברות פינטק מתפתחות) מרחיבים את כוח העבודה המקומי crexi.com. תחום הבריאות (St. Luke’s, St. Alphonsus) והחינוך (Boise State, College of Western Idaho) מהווים גם הם עוגן תעסוקתי. התמ"ג המטרופוליני חצה את ה-36.3 מיליארד דולר ב-2024 crexi.com. ההכנסה החציונית למשק בית היא כ-80,900$ במחוז אדה crexi.com, וההכנסה לנפש כ-40,220$ crexi.com. לסיכום, הגירה נכנסת חזקה והכנסות מוצקות תומכות בביקוש לדיור.
- אוכלוסייה: מטרופולין בויסי ~848,000 (הערכה ל-2025), עומדת על צמיחה של כ-3% לשנה boisedev.com. עיר בויסי ~253,550 תושבים boisedev.com. מחוז אדה צמח בכ-32% מאז 2010 crexi.com.
- הגירה: איידהו (ובויסי) רואה מעבר גדול של אוכלוסייה ממדינות עם עלויות גבוהות יותר. צמיחה ברמה כלל-מדינתית של כ-7% מאז 2020 (לפי מפקד האוכלוסין), הרבה מעל הממוצע הארצי. דוחות מקומיים מציינים גל של רוכשים מחוץ למדינה ואפילו משקיעים מוסדיים שמעלים את מחירי הדיור והשכירות idahohousing.com.
- תעסוקה והכנסה: שיעור אבטלה של 3.2% בלבד (2024) crexi.com. מגזרי צמיחה עיקריים: ייצור שבבים, שירותי טכנולוגיה ובריאות crexi.com. הכנסה חציונית למשק בית ~80,928$ crexi.com (מעל ממוצע המדינה). כ-38% מהמבוגרים בעלי תואר אקדמי crexi.com, מה שמספק כוח אדם מיומן.
- יכולת השתכרות ורמות מחירים: למרות הכנסות חזקות, בויסי היא כעת אחד מהשווקים היקרים במדינה. אנליסטים מקומיים מציינים שהגירה ופעילות משקיעים שינו את "הדינמיקה השכירותית" – נדל"ן שכור ותיק רב הפך להיות בבעלות חברות מחוץ למדינה, מה שדוחף את דמי השכירות למעלה idahohousing.com. מצב זה, יחד עם היצע חדש מוגבל, תורם לשוק הצפוף באזור.
מדיניות ממשלתית ותשתיות
מדיניות מקומית ומדינתית מסתגלות לצמיחת בויסי. מדיניות דיור היא נושא מרכזי: העיר דוחפת את המחוקקים הממלכתיים להגדלת המימון והתמריצים לדיור בר-השגה/לעובדים cityofboise.org. למשל, בויסי פועלת לטובת השקעה מתמשכת בקרן דיור העובדים של איידהו וקרדיטי מס חדשים ליזמים של יחידות דיור ברות השגה cityofboise.org. העיר גם מגנה על זכויות דיירים מקומיות (חוקי פיקדונות, הגנה על מקורות הכנסה) מפני חקיקת עוקפת ברמה המדינתית cityofboise.org. בפועל, בויסי עדכנה את קוד התכנון והייעוד שלה לאפשר עוד צפיפות ותמריצים לדיור "ביניים-חסרים", כדי להאיץ בניית קוטג'ים ובנייני דירות.
פרויקטי תשתית גם הם מתארגנים לצמיחה עתידית. מחלקת התחבורה של איידהו (ITD) בוחנת מסדרון חדש "דרום אדה" (הארכת דרך Meridian דרך Kuna ל-I-84) כדי להתמודד עם התנועה מפרויקטי הבינוי המתוכננים (עד כ-18,000 בתים ליד Mayfield) boisedev.com. גם הרחבת כביש 16 התקועה (דרום בויסי ל-Star) מתקדמת. הדרכים הללו יפתחו קרקעות חדשות לבנייה ויפחיתו עומס ב-I-84. השקעות בתחבורה ציבורית נמשכות גם הן: Valley Regional Transit (VRT) מבצעת ארגון מחדש של קווי האוטובוסים (הוספת קווים צפון-דרום) ומשדרגת תחנות עם מידע הגעה בזמן אמת. בשנת 2024 עלה מספר הנסיעות ב-VRT במעט ל-1.46 מיליון boisedev.com על אף שינויים נרחבים בקווים, מה שמרמז כי יש ביקוש להרחבת השירות. VRT משיקה גם אוטובוסים חשמליים עם עמדות טעינה בתחנת Main Street boisedev.com.
- דיור בר השגה: סדר היום החקיקתי של בויסי לשנת 2024 נתן עדיפות לנושא הדיור בר ההשגה. העיר תומכת בקרנות מדינה לדיור לעובדים ובהטבות מס ליזמים cityofboise.org. ברמה המקומית, תיקוני תכנון העיר (המאפשרים צפיפות גבוהה יותר ודירות נלוות) נועדו להקל על מצוקת הדיור cityofboise.org.
- הגנות לשוכרים: בויסי שומרת על כללים ידידותיים לשוכרים (כגון איסור אפליה על בסיס מקור ההכנסה, החזר מלא של הפיקדון) ומתנגדת ליוזמות מדינה המבקשות לעקוף אותם cityofboise.org.
- כבישים ותחבורה: רשות התחבורה של איידהו (ITD) מתכננת מסדרונות כביש מהירים חדשים (למשל, קו מרידיאן–קונה/כביש I-84) וממשיכה להרחיב את כביש 16 לשירות הפרברים המתפתחים boisedev.com boisedev.com. בנוסף, בויסי מממנת שדרוגי רחובות גדולים (כגון נתיבי אופניים מוגנים ושיפורי נגישות עפ"י תקן ADA ב-Capitol Blvd).
- תחבורה ציבורית: השדרוג ברשת התחבורה של VRT (בתוקף 2024–25) הגדיל את השירות. התוצאות הראשונות: כמות המשתמשים עלתה בכ-1.3% (שנת תקציב 2024) boisedev.com. תכניות עתידיות כוללות עוד תחנות מחסה, מידע בזמן אמת וצי אוטובוסים חשמליים לגמרי. השקעות אלו משפרות את איכות החיים בבויסי ויכולות להגדיל את הביקוש לדיור בקרבת קווי התחבורה.
תחזית משקיעים ותחזית ל-3–5 שנים
בהסתכלות קדימה ל-3–5 השנים הקרובות, מרבית האנליסטים סבורים שבויסי נכנסת לשוק מאוזן. מחירי הדירות וההשכרות צפויים לעלות מתון, ולא לנסוק כפי שקרה בשנים 2019–2021. תחזיות לאומיות (כגון RealWealth Analytics) צופות גידול במחירי הדירות בארה"ב של בערך 3–5% בשנה (2025–2029). בויסי ככל הנראה תתאם או תטייל מאחור ביחס להיקף הזה, לאור בסיס המחירים הגבוה כבר כעת. גורמים מרכזיים יהיו ריביות והיצע: רוב התחזיות מניחות שמחירי המשכנתאות יישארו סביב 6% אמצעי. אפילו ירידות קטנות (למשל מ~7% ל~6.5%) עשויות להגדיל את כוח הקנייה – ניתוח אחד מצא שירידת ינואר–מרץ 2025 ל-6.63% הוסיפה כ-$13K לכוח הקנייה של רוכשים weknowboise.com.
משקיעים עדיין נמשכים ליסודות של בויסי (גידול אוכלוסייה, תעסוקה, היצע מוגבל). משקיעי תשואה בתחום הבנייני מגורים ותעשייה ממשיכים לבחון את השוק: לדוגמה, בנייני תעשייה במרכז נמכרו בממוצע סביב $3.2 מיליון עם תשואות (cap rate) קרוב ל-6.1% crexi.com, מה ששומר את עניין המשקיעים בריא. יחד עם זאת, גל פיתוח גדול (אלפי יחידות דיור חדשות או פארק תעשייתי חדש) עלול למתן בעתיד את ירידת התשואות ולמתן את קצב עליית המחירים.
לסיכום, רוב המומחים המקומיים מצפים לעליות יציבות אך לא דרמטיות. מחירי הדירות עשויים לטפס בקצב של 0–5% בשנה (במיוחד מחוץ לתקופות שיא), דמי השכירות ימשיכו לעלות כל עוד התפוסה תישאר מתחת ל-5%, והמלאי יגדל בהדרגה עם התווספות פרויקטים חדשים. מצופה שוק מאוזן: אם הכלכלה וההגירה לבויסי יישארו חזקות, הביקוש יישאר גבוה. אך עלויות הלוואה גבוהות ועלייה בקצב הבנייה צריכים למנוע "בועה" דוהרת נוספת. קונים ומשקיעים צריכים לעקוב אחר פרויקטי תשתיות (כי כבישים חדשים פותחים אזורים חמים כמו קונה/סטאר) ותכניות ממשלתיות לדיור (שעשויות להוסיף יחידות דיור לעובדים). בראייה כוללת, שוק הנדל"ן של בויסי בשנת 2025 מתייצב לצמיחה "נורמלית" אחרי עשור סוער – שוק עדיין הדוק ותחרותי, אך כבר לא על רכב רקטה למעלה.
מקורות: נתוני שוק ותחזיות אחרונים מ-Zillow, Redfin, איגוד המתווכים המקומיים, דיווחים של BoiseDev, וסוכנויות הדיור של איידהו zillow.com redfin.com weknowboise.com crexi.com crexi.com cityofboise.org crexi.com boisedev.com cityofboise.org boisedev.com boisedev.com (ראו ביבליוגרפיה).
