נדל"ן בהונג קונג 2025: מהשפל לזינוק – מגמות, אזורים חמים ותחזיות עד 2028

ראוי לציון כי מגזר היוקרה מציג ביצועים טובים יותר מהשוק ההמוני על רקע ההאטה. בעוד שדירות קטנות ובינוניות (פחות מ-100 מ"ר) רשמו ירידת מחירים של 7–9% משנה לשנה ברבעון הראשון של 2025, הבתים הגדולים ביותר מעל 160 מ"ר דווקא עלו ב-7.2% במחיר לעומת שנה קודמת globalpropertyguide.com. פער זה מרמז על ביקוש עמיד (או היצע מוגבל) לנכסים יוקרתיים במיוחד – כנראה מונע על ידי קונים אמידים ויוצאי חו"ל חוזרים – גם כאשר ערכי הדיור הרגילים נותרים תחת לחץ. כל קטגוריות הגודל חוו ירידות קלות מרבעון לרבעון ברבעון הראשון, מה שמצביע על כך שהשוק הכללי עדיין לא פנה כלפי מעלה לחלוטין globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.

מעודד לציין כי היקפי העסקאות זינקו למרות תיקון המחירים, סימן לכך שקונים חוזרים לשוק. סך כל עסקאות הנדל"ן (דירות חדשות + יד שנייה) קפץ ב-23.5% ב-2024 ל-53,099 עסקאות, מהפך לירידות החדות של 2022–23 globalpropertyguide.com. המומנטום נמשך גם בתחילת 2025: מכירות הדירות ברבעון הראשון של 2025 עלו ב-19–36% משנה לשנה הן במגזר הראשוני (בנייה חדשה) והן במגזר המשני globalpropertyguide.com. במיוחד בשוק הדירות החדשות, ניכר ביקוש כבוש – יזמים מכרו 3,897 יחידות חדשות ברבעון הראשון (36% יותר מאשר ברבעון הראשון של 2024) כאשר קונים חטפו השקות במחירים אטרקטיביים globalpropertyguide.com. משכנתאות זולות יותר והסרת מגבלות הרכישה שחררו קונים רבים שהיו על הגדר. אפילו שוק היד השנייה ראה מעל 8,200 יחידות מחליפות ידיים ברבעון הראשון (עלייה שנתית של 19%) globalpropertyguide.com. עם זאת, בהשוואה לממוצעים היסטוריים, היקפי המכירות הכוללים עדיין מתאוששים מרמה נמוכה מאוד (הם נותרו מתחת לשיאים שנראו באמצע שנות ה-2010), כך שהעלייה הנוכחית מצביעה על התאוששות בשלבים מוקדמים ולא על בום מלא.

רוחות גב מדיניות: זרז מרכזי להתאוששות במכירות היה הקלה במדיניות שוק הדיור. לאחר שנים של "צעדי קירור" מגבילים, הרשויות שינו כיוון בחדות:

בפברואר 2024, הונג קונג הסירה את כל מסי הרכישה הנוספים על רכישת דירות globalpropertyguide.com. צעד זה ביטל למעשה את מס הרכישה של 15% על זרים, את מס הרכישה הנוסף של 15% על דירה שנייה, ואת המסים המדורגים על מכירה מהירה (Special Stamp Duty) שהיו בתוקף מאז תחילת שנות ה-2010 globalpropertyguide.com. כפי שאמר שר האוצר פול צ’אן, מגבלות הביקוש “כבר אינן נחוצות לנוכח התנאים הכלכליים והשווקים הנוכחיים” globalpropertyguide.com. ההשפעה הייתה מיידית – עם ביטול המסים הללו, קונים מסין היבשתית חזרו בהמוניהם לשוק הנדל”ן של הונג קונג, מה שהוביל לעלייה ניכרת בעסקאות בסוף 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
• קודם לכן, באוקטובר 2023, הממשלה כבר עשתה צעד ראשון כאשר הפחיתה בחצי מספר מסי הרכישה (BSD ומס דירה שנייה הופחתו מ-15% ל-7.5%) וקיצרה את תקופת ההגבלה על מכירה מהירה ממשקיעים מ-3 שנים ל-2 שנים globalpropertyguide.com. מסי הרכישה לקונים “כישרונות זרים” ייעודיים בוטלו גם הם (בכפוף להישארות לצורך קבלת תושבות קבע) globalpropertyguide.com. השינויים באמצע 2023 היו ההקלה הראשונה מזה עשור והכינו את הקרקע להסרה המלאה ב-2024.
• כדי לתמוך עוד יותר ברוכשים מקומיים ראשונים של דירות זולות, תקציב 2025/26 העלה את רף המחיר לחיוב מינימלי במס רכישה: החל מפברואר 2025, דירות עד 4 מיליון דולר הונג קונג (≈511 אלף דולר אמריקאי) יחויבו במס רכישה של 100 דולר הונג קונג בלבד globalpropertyguide.com. התקרה המעודכנת (לעומת 3 מיליון דולר הונג קונג קודם לכן) מיטיבה עם כ-15% מהעסקאות ומוותרת על כ-400 מיליון דולר הונג קונג בהכנסות ממסים בשנה כדי לסייע בהנגשת הדיור globalpropertyguide.com.
• הרשות המוניטרית של הונג קונג גם הקלה את כללי מתן המשכנתאות – במיוחד על ידי הורדת מרווח הריבית במבחן הלחץ ב-1% בשנת 2022 – כדי לשפר את יכולת המימון של הקונים בתנאי ריבית גבוהים globalpropertyguide.com. צעד זה נתן ללווים מעט יותר גמישות באישור הלוואות, ובכך קיזז חלקית את הפגיעה מעליית הריבית.

היפוך המדיניות הזה מסמן שינוי עמוק מהעמדה רבת השנים של הממשלה לדיכוי ספקולציה. המטרה כעת היא להמריץ שוק רדום ולסייע לביקוש אמיתי. התוצאות עד כה: הביטחון בשוק השתפר, ופעילות הרכישה עלתה כפי שהתכוונו globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. משקיפים בענף מציינים שלאחר הסרת צעדי הקירור, "רמות העסקאות… עלו שוב" והאופטימיות בקרב הקונים התחזקה globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.

בעיקרו של דבר, יזמים הגיבו על ידי תמחור פרויקטים חדשים באופן תחרותי כדי למשוך קונים. לאורך 2024–25, השקות רבות הגיעו עם הנחות משמעותיות או תמריצים, אשר יחד עם מיסים נמוכים יותר, המריצו ספיגה מהירה של יחידות חדשות cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. פינוי המלאי הזה משתקף בירידה ב"חודשי היצע" של דירות חדשות שלא נמכרו – משיא של כ-102 חודשים ב-2023 ל-78 חודשים בסוף 2024 worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com. JLL צופה שאם המכירות יישארו סביב 18,000 יחידות חדשות בשנה, מלאי שלא נמכר עשוי להתאזן לכ-58 חודשים (כחמש שנות היצע) עד סוף 2025, ולהתקרב לשוק מאוזן יותר worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com. בקיצור, העודף בשוק הראשוני הולך ופוחת, מה שמפחית את הלחץ כלפי מטה על המחירים. יזמים אף דוחים חלק מהפרויקטים או משכירים יחידות שלא נמכרו כדי להימנע מהצפת השוק worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com – ניהול היצע אסטרטגי שמרמז על ביטחון בהתאוששות עתידית.

היצע דיור ובנייה: המחסור המתמשך בדיור בהונג קונג לא נעלם, אך מאמצים אחרונים מתחילים להניב פירות מבחינת היצע חדש. פעילות הבנייה למגורים זינקה בשנה שעברה: מספר הדירות שהושלמו ב-2024 קפץ ב-75% ל-24,261 יחידות, תפנית חדה מההאטה שנגרמה בעקבות המגפה (השלמות ירדו ב-35% ב-2023) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. זה היה אחד המספרים השנתיים הגבוהים ביותר של דירות שהושלמו מזה שנים, הודות לסיום של מספר פרויקטים גדולים. ראוי לציין כי קולון והטריטוריות החדשות היוו 93% מהבתים החדשים (48% ו-45% בהתאמה), בעוד שבאי הונג קונג – שם הקרקע נדירה ביותר – נרשמו רק 7% מההשלמות ב-2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. מחוז קולון סיטי בלבד (שכולל את קאי טאק) תרם לא פחות מ-33% מכלל היחידות החדשות ב-2024, מה שמשקף את הפיתוח הנרחב של אזור שדה התעופה לשעבר globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. בטריטוריות החדשות, המקורות העיקריים להיצע החדש היו יואן לונג וטואן מון (כל אחד מהם 17% מההשלמות ב-2024) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com – אזורים שבהם מוקמים פרויקטים גדולים של ערים חדשות ושכונות מגורים. התפלגות גאוגרפית זו מדגישה מגמה מתמשכת: הצמיחה בדיור החדש מרוכזת במחוזות החיצוניים, שכן בלב העיר יש מקום מוגבל לפיתוחים גדולים.

כדי להתמודד עם המחסור הכרוני, מתבצעות תוכניות שאפתניות (ראו פירוט במדיניות ותכנון עירוני). החל מהאצת פיתוח קרקעות ועד ערים חדשות ענקיות כמו המטרופולין הצפוני, הממשלה שואפת להוסיף מאות אלפי יחידות דיור בעשור עד 15 השנים הקרובות globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. בטווח הקצר (3–4 השנים הקרובות), לשכת הדיור צופה כי 108,000 יחידות דיור פרטיות חדשות עשויות להיבנות worldpropertyjournal.com – עלייה של כ-10% לעומת רמות השיא האחרונות של ההיצע. אם זה יתממש, הצינור הזה יסייע בהדרגה להקל על הביקוש המצטבר. עם זאת, בטווח המיידי של 2025–2028, היצע הדיור יישאר מצומצם יחסית בהשוואה בינלאומית, שכן פרויקטים רחבי היקף (הרחבות קרקע, מסילות רכבת חדשות וכו') לוקחים זמן להתממש.

שוק השכירות: גם בצד השכירות של שוק המגורים בהונג קונג נרשמת נקודת מפנה. במהלך בועת המחירים של שנות ה-2010, התשואות ירדו לרמות נמוכות במיוחד (2–3%) משום שערכי הנכסים עלו הרבה יותר מהשכירות – מאפיין של הונג קונג כשוק נכסים בטוח. כעת, כאשר המחירים ירדו והשכירות מתחילה לעלות, התשואות הגולמיות מהשכירות מטפסות בהדרגה, ומציעות תשואות הכנסה טובות יותר למשכירים (אם כי עדיין מתונות). התשואות הממוצעות על דירות קטנות עלו לכ-3.7% בתחילת 2025, לעומת כ-2.7% שנתיים קודם לכן globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. יחידות גדולות מניבות פחות (כ-2.4% בבתים יוקרתיים) אך גם הן השתפרו מעט משנה לשנה globalpropertyguide.com. נתונים אלה עדיין “נמוכים מאוד בהשוואה בינלאומית” – תזכורת לכך שנדל"ן מגורים בהונג קונג הוא בעיקר השקעה הונית, שבה משקיעים מקבלים תשואות נמוכות מתוך ציפייה לעליית ערך הנכס globalpropertyguide.com.

נדל"ן מסחרי: משרדים תחת לחץ, קמעונאות בהתאוששות

מגזר הנדל"ן המסחרי של הונג קונג חווה מגמות מנוגדות ב-2025. שוק המשרדים מתמודד עם שיעורי תפוסה נמוכים ולחץ לירידת שכר דירה בשל היצע חדש ומגמות עבודה משתנות. לעומת זאת, מגזר הקמעונאות מתאושש בזהירות עם חזרת התנועה הרגלית והתיירות, אם כי שכר הדירה הקמעונאי עדיין נמוך מרמות השיא שלפני המגפה. נבחן כל אחד מהם בנפרד:

שוק המשרדים: תפוסה נמוכה בגל היצע חדש

שוק המשרדים מסוג Grade A בהונג קונג נמצא בשלב המיטיב עם השוכרים, ומתמודד עם עודף היצע וביקוש חלש. המספרים מדברים בעד עצמם: שיעור התפוסה הפנויה במשרדי Grade A עלה לאזור האחוזים הדו-ספרתיים וצפוי להתקרב ל-19% עד סוף 2025 (לעומת כ-17% ב-2024) hongkongbusiness.hk. מדובר בעלייה דרמטית לעומת כמעט אפס משרדים פנויים בסנטרל לפני מספר שנים, והיא משקפת גורמים מחזוריים ומבניים כאחד:

• גל של היצע חדש: לאחר שנים של היצע מצומצם, הונג קונג חווה גל של מגדלי משרדים חדשים שנשלמים, במיוחד במחוזות עסקים מתפתחים. כ-3.5 מיליון רגל רבועה של שטחי משרדים חדשים צפויים להיכנס לשוק רק בשנת 2025, בהובלת פרויקטים בולטים כמו מרכז השער הבינלאומי בווסט קאולון (מתחם תאומים של 2.6 מיליון רגל רבועה מעל תחנת הרכבת המהירה) ומגדלי ענק חדשים באזורים שבדרך כלל סובלים ממחסור בשטחי משרדים hongkongbusiness.hk. פיתוחים מתמשכים בקאולון מזרח (קוון טונג/קאי טק) – שמיועדים להפוך לאזור העסקים המרכזי השני – מוסיפים גם הם שטחי משרדים משמעותיים. פיץ' רייטינגס מציינת כי המשך הגידול בהיצע "באזורים כמו קאולון מזרח" הוא גורם מרכזי בעליית שיעור הוואקנסי hongkongbusiness.hk.
• ביקוש מתון ומעבר לאיכות: הביקוש של שוכרים מתאושש באיטיות מהשפל שנגרם מהמגפה. ברבעון הראשון של 2025, הספיגה נטו הייתה למעשה שלילית של 143,000 רגל רבועה, כאשר שטחים שפונו על ידי שוכרים שמצמצמים גברו על חוזים חדשים jll.com.hk jll.com.hk. חברות רבות בוחנות מחדש את צורכי השטח שלהן בשל עבודה היברידית וצמצום עלויות. אלו שמתרחבות (בעיקר בתחום הפיננסים והשירותים המקצועיים) הן לרוב שוכרי "מעבר לאיכות" – מנצלות את הירידה בשכר הדירה כדי לשדרג למבנים יוקרתיים cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. מצב זה הוביל לביצועים טובים יותר באזורים המרכזיים: לדוגמה, שיעור הוואקנסי בסנטרל השתפר ל-11.5% ברבעון הראשון של 2025 (לעומת 11.6%), כאשר האזור ממשיך למשוך ביקוש לשטחי פרימיום jll.com.hk jll.com.hk. באופן דומה, שיעורי הוואקנסי בוואנצ'אי/קוזווי ביי ובצים שא צוי (אזורי עסקים מסורתיים) התייצבו סביב 8–10% jll.com.hk jll.com.hk. לעומת זאת, האזורים המבוזרים נושאים בעיקר בנטל – שיעור הוואקנסי בקאולון איסט זינק ל-21.3% נכון לרבעון הראשון של 2025 jll.com.hk jll.com.hk, בשל כניסת מבנים חדשים וריכוז שוכרים חזרה לאזורים המרכזיים. היצע המשרדים הכולל בעיר (כולל שטחי משנה) אף גבוה יותר, ונע סביב 19–20% באמצע 2025 cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com.
• ירידת שכר דירה: עם היצע בשפע ושוכרים מפונקים בבחירה, בעלי הנכסים נמצאים תחת לחץ להתחרות בשכר דירה ובתמריצים. שכר הדירה למשרדים נמצא במגמת ירידה ברורה: שכר הדירה למשרדי דרגה A ירד בכ-3–5% ב-2024, ועוד כ-1.3% ברבעון הראשון של 2025 jll.com.hk. כל תת-שוק ראה ירידות בתחילת 2025 – מזרח הונג קונג (קוורי ביי) הובילה עם ירידה של 3.4% ברבעון הראשון, ואפילו סנטרל ראתה ירידה של 0.7% בשכר הדירה ברבעון jll.com.hk jll.com.hk. לפי JLL, שכר הדירה ברובע הפיננסי נמוך כעת בכ-20% מרמות שלפני 2019, מה שמחזק את התחרותיות האזורית של הונג קונג אך פוגע בהכנסות בעלי הנכסים. מומחי שוק צופים ששכר הדירה למשרדים ימשיך לרדת לפני שיימצא תחתית: התחזיות לשינוי שנתי מלא בשכר הדירה ב-2025 נעות בין -5% ל-10%- jll.com.hk jll.com.hk. פיץ' אף צופה "ירידה דו-ספרתית נמוכה באחוזים" בשכר הדירה החוזר עבור חוזים שפג תוקפם, כאשר שוכרים מחדשים בשיעורי שוק נוכחיים נמוכים משמעותית hongkongbusiness.hk. נקודת האור היא שקצב הירידה מאט – ברבעון השני של 2025 נרשמה ירידה רבעונית של 1% בלבד, שיפור לעומת -2.5% ברבעון הראשון cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. הדבר מרמז שהגרוע מכל אולי מאחורינו, כאשר שכר הדירה מתקרב לשפל מחזורי בסוף 2025.

מנקודת מבט השקעתית, ערכי ההון של משרדים תיקנו יחד עם דמי השכירות. מחירי משרדי דרגה A ירדו בכ-20–30% מהשיא, מה שיוצר הזדמנויות מעניינות למשקיעים בעלי ראייה ארוכת טווח. למעשה, הזדמנויות לנכסים במצוקה או לשיפור ערך מתחילות להופיע: צפוי שבנקים ימכרו נכסי משרדים מעוקלים ב-2025 hongkongbusiness.hk, מה שעשוי לאפשר לרוכשים לרכוש בניינים איכותיים במחיר מוזל. יזמים גדולים וקרנות ריט נותרו יציבים פיננסית (Fitch מעניקה תחזיות יציבות לבעלי נכסים מרכזיים כמו Link REIT, Swire, SHKP ו-Hysan hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk), כך שגל של מכירות כפויות אינו צפוי; עם זאת, ייתכן שבעלים קטנים יותר או נכסים שאינם ליבה יחליפו ידיים כאשר השוק מתמחר מחדש.

מבחינת מוקדים גאוגרפיים:

• ה-Central CBD נשאר עמיד – היוקרה שלו וההיצע החדש המוגבל שומרים עליו מבודד יחסית. שכר הדירה למשרדים בדרגת A במרכז (~120 דולר הונג קונג למ"ר/חודש) עדיין גובה פרמיה של 40–50% לעומת קואלון מזרח. פיץ' ציינה את קוזוויי ביי (שם הייסן שולטת) כ"תת-שוק עמיד יחסית" גם בתקופת ההאטה hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk.
• קואלון מזרח וקאי טאק הם מוקד ההיצע החדש ולכן הנקודה החלשה ביותר כיום. עם שיעור תפוסה של מעל 20% ועוד פרויקטים שמושלמים (למשל, מגדלי משרדים חדשים באזור הפיתוח של קאי טאק), האזור הזה יישאר שוק של שוכרים עד 2028. בעלי הנכסים כאן מציעים שכר דירה אגרסיבי ותמריצים להתאמת המשרדים כדי למשוך דיירים, במיוחד כאשר חלק מהחברות הרב-לאומיות נסוגו מתוכניות הדה-צנטרליזציה שלהן.
• מערב קואלון הוא מוקד משרדים מתפתח שכדאי לעקוב אחריו. International Gateway Centre (IGC), פרויקט דגל של שני מגדלים מעל תחנת מערב קואלון, צפוי להסתיים עד סוף 2025 building.hk building.hk. עם 2.6 מיליון רגל רבוע של משרדי דרגת A ו-600 אלף רגל רבוע של קומת מסחר, IGC יגדיל משמעותית את היצע המשרדים בצים שא צוי/ג'ורדן. האטרקטיביות שלו טמונה בנגישות (קישור רכבת מהירה לסין היבשתית) ובמתקנים חדשים (בעיצוב אדריכל-על). אינדיקציות ראשוניות מצביעות על כך שמוסדות פיננסיים וחברות מהיבשת מתעניינות במערב קואלון כמטה אזורי. עם זאת, בטווח הקצר זה יגביר את הלחץ על שיעור התפוסה עד שהביקוש יאזן את ההיצע.
• אזורים ישנים בשולי ה-CBD (למשל, וון צ'אי, איילנד איסט): באזורים אלו נרשמה הירידה הגדולה ביותר בשכר הדירה (למשל, קוורי ביי -3.4% ברבעון הראשון jll.com.hk) כאשר חלק מהשוכרים שדרגו למרכז או לבניינים חדשים. חלק מהמלאי המשרדי הישן עשוי לעבור פיתוח מחדש או שינוי ייעוד (למשל, לחללי עבודה משותפים, מלונות, או אפילו מגורים באמצעות תמריצים לשינוי ייעוד).

מגמות תיירות ומכירות: עמוד השדרה של שוק הקמעונאות בהונג קונג הוא התיירות, ובמיוחד מבקרים מסין היבשתית שבעבר הניעו את ההוצאות על יוקרה. עם פתיחת הגבול מחדש בתחילת 2023, חלה עלייה חדה במספר המבקרים. הונג קונג רשמה 44.5 מיליון כניסות תיירים ב-2024, עלייה של 31% מהשנה הקודמת hongkongbusiness.hk hongkongfp.com. זהו שיקום מרשים, אם כי עדיין מדובר בכשליש פחות מה-65 מיליון כניסות ב-2018 (השנה האחרונה לפני המחאות והקורונה) hongkongfp.com. ב-2025, התיירות צפויה להמשיך לעלות: כניסות חודשיות בתחילת 2025 עמדו על כ-2.2 מיליון (ינואר) וממשיכות לעלות ceicdata.com. הממשלה ומועצת התיירות פעלו באופן יזום, ארגנו "אירועי ענק" ומבצעים כדי למשוך תיירים בינלאומיים ולשקם את המוניטין של הונג קונג כ"עיר העולם של אסיה" cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com.

כתוצאה מכך, ניכרים סימנים להתייצבות במכירות הקמעונאיות. לאחר התכווצות קשה ב-2020 והתאוששות מתונה ב-2021–22, ערך המכירות הקמעונאיות הכולל התייצב סוף סוף. בינואר–אפריל 2025, המכירות הקמעונאיות ירדו ב-5.6% לעומת השנה הקודמת hongkongbusiness.hk, ירידה קטנה יותר לעומת ה-7%- שנרשמו ב-2024 hongkongbusiness.hk. במאי 2025, אף נרשמה עלייה חודשית של +2.4% לעומת השנה הקודמת, מה שמסמן את הצמיחה הראשונה מזה למעלה משנה cushmanwakefield.com. קטגוריות כמו תכשיטים, שעונים ומוצרי יוקרה (התלויות בהוצאות תיירים) עדיין מתחת לרמות שלפני המגפה, אך קטגוריות המוניות (סופרמרקטים, מוצרי צריכה) החזיקו מעמד בזכות הביקוש המקומי. חשוב לציין, דפוסי הקנייה של מבקרים מסין היבשתית השתנו: רבים מהם מוציאים כיום יותר על חוויות נגישות ומרכזי אאוטלט מאשר רק על בוטיקי יוקרה, מגמה שחיזקה את תחום המזון והמשקאות והקמעונאות הבידורית.

תפוסה ודמי שכירות: שוק השכירות הקמעונאית משתפר, אך ההתאוששות אינה אחידה. שיעור החנויות הריקות ברחובות הראשיים באזורי הקניות המרכזיים עמד על כ-10.6% ברבעון הראשון של 2025, ירידה קלה בלבד מ-10.5% בסוף 2024 jll.com.hk jll.com.hk. המשמעות היא שכ-1 מכל 10 חנויות בקומת הרחוב באזורים מרכזיים (כמו קוזוויי ביי, צים שא צוי, סנטרל, מונג קוק) עדיין ריקה – רחוק מאוד מאחוזי התפוסה הכמעט מוחלטים בעשור של פריחת התיירות בשנות ה-2010. הקניונים מציגים נתונים מעט טובים יותר: שיעור החנויות הריקות בקניונים מובילים עמד על כ-9.2% ברבעון הראשון (עלייה מ-9.1% בסוף 2024) jll.com.hk jll.com.hk, כאשר הקניונים המנוהלים היטב בהונג קונג הצליחו לשמר את רוב השוכרים במהלך המשבר באמצעות הנחות בדמי השכירות ומבצעים. התפוסה הנמוכה המתמשכת מצביעה על כך שחלק מהשטחים הקמעונאיים, במיוחד חנויות דגל גדולות שבעבר הושכרו למותגי יוקרה, נותרו ריקים או מושכרים באיטיות. מספר חנויות בולטות ברחוב ראסל וברחוב קנטון (שבעבר נחשבו לרחובות הקניות היקרים בעולם) נסגרו בשנים 2019–2020 ועדיין לא מצאו שוכרים קבועים. אלו שכן הושכרו, הושכרו לרוב בדמי שכירות נמוכים בהרבה לשוכרים מסוגים חדשים (למשל מותגים מקומיים, בתי מרקחת, חנויות ספורט או חוויות פופ-אפ).

• סנטרל ואדמירלטי (הונג קונג איילנד): אזור העסקים המסורתי באי הונג קונג נותר המיקום היוקרתי (והיקר) ביותר למשרדים. שיעור הוואקנסי במגדלי סנטרל עומד על כ-11–12%, נמוך משמעותית מהממוצע העירוני jll.com.hk jll.com.hk. משרדי דרגה A בסנטרל הוכיחו עמידות יחסית בשל היצע חדש מוגבל וביקוש מתמשך מחברות פיננסיות – גם בתקופות מיתון, עסקים רבים מעדיפים "מעבר לאיכות" לסנטרל. תחום הקמעונאות בסנטרל (למשל, רחוב קווין, קניון IFC) מתאושש בהדרגה עם חזרת תיירים ועובדי משרדים, אם כי בוטיקים יוקרתיים מסוימים פינו מקום לשוכרי לייף-סטייל. בצד המגורים, מיד-לוולס והפיק (אזורים יוקרתיים צמודי סנטרל) ממשיכים להוביל במחירי שיא, ומעניין לציין שב-2024–25 בתים יוקרתיים גדולים כאן רשמו עליות מחירים כאשר השוק הרחב היה בירידה globalpropertyguide.com. עם מעט פיתוחים חדשים (מחסור בקרקע במיד-לוולס), אזורים אלה יישארו מובלעות יוקרתיות. תחזית: סנטרל תשמור על מעמדה כמרכז פיננסי עד 2028, בתמיכת תשתיות חדשות (למשל, מסוף קו שאטין-סנטרל החדש של הרכבת באדמירלטי). עם זאת, ככל שיקום אזור עסקים חדש, הצמיחה של סנטרל עשויה להיות מתונה יותר. משקיעים עדיין רואים בנכסי משרדים בסנטרל (למשל, יחידות סטרטה בבניין בנק אוף אמריקה או מבנים ישנים המיועדים להתחדשות) יעדי יוקרה בשל האטרקטיביות המתמשכת של האזור.
קואלון מזרח (קוון טונג / קאי טאק): מכונה "ה-CBD2", קואלון מזרח עברה שינוי מסיבי מאזור תעשייה ישן למרכז משרדים. עשרות מפעלים לשעבר בקוון טונג הוסבו לבנייני משרדים מודרניים, ופיתוח קאי טאק (מקום שדה התעופה הישן) נמשך עם מגדלי משרדים חדשים בדרגת A, מלונות ודירות. נכון ל-2025, קואלון מזרח מציעה שטחי משרדים בדרגת A בהנחה משמעותית לעומת סנטרל – שכר הדירה הוא בערך חצי, ונפתחו שם משרדים רבים עם שטח רצפה גדול. אך שיעור התפוסה נמוך (~20%+) jll.com.hk jll.com.hk, כיוון שההיצע עלה על הביקוש. כמה חברות גדולות שעברו לשם מוקדם יותר (משכו אותן שכרי הדירה הנמוכים) צמצמו או עזבו במהלך הקורונה. שוק המשרדים של קאי טאק בפרט עדיין בראשיתו; מגדל דגל שנפתח על ידי דייר מרכזי נותר ברובו ריק לאחר השלמתו. תחזית: בשנים הקרובות, קואלון מזרח תהיה שוק של שוכרים – צפו לעסקאות אגרסיביות כאשר בעלי הנכסים מנסים לאכלס את הבניינים. הצלחת האזור תלויה בשיפור קישורי התחבורה (רכבת שאטין-סנטרל עוזרת, ומתוכננת מערכת קישור ידידותית לסביבה בתוך קאי טאק) ואולי גם במעבר משרדי ממשלה לשם. עדיין יש אופטימיות שעם הזמן קואלון מזרח תתבגר ותהפוך לאזור מסחרי תוסס (עם קניונים חדשים, אצטדיון הענק של פארק הספורט קאי טאק שייפתח ב-2024, ועוד). לעת עתה, משקיעים נוקטים זהירות בשל שיעור התפוסה הנמוך ותקופות האכלוס הארוכות.
• מערב קאולון וצ'ים שא צוי: אזור מערב קאולון, הגובל בצ'ים שא צוי, מתפתח במהירות הודות לתחנת הרכבת המהירה ולרובע התרבותי של מערב קאולון (WKCD). ה-WKCD הביא לאזור אולמות ברמה עולמית (מוזיאון M+, מוזיאון הארמון, מרכז שיקו) שהגבירו את התנועה הרגלית והפכו את האזור למוקד תיירותי-תרבותי. בסמוך לכך, כפי שצוין, מרכז השער הבינלאומי ומגדלים חדשים נוספים מוסיפים קו רקיע מודרני. צ'ים שא צוי (TST) עצמה נותרה אזור מרכזי לקניות ומלונות. היא נפגעה ב-2020 בהיעדר תיירים אך מתאוששת – שכר הדירה של חנויות קטנות ב-TST רשם עלייה מסוימת ב-2024 כאשר מותגים להמונים התרחבו cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. בנייני המשרדים של TST (כמו אלו שלאורך רחוב קנטון או במתחם Harbour City) נהנים משיעור תפוסה גבוה (כ-8% פנויות בלבד jll.com.hk jll.com.hk) בשל ביקוש מצד חברות עיצוב, רכש וחברות מהיבשת. תחזית: עם ההיצע החדש במערב קאולון, אזור TST/מערב קאולון המורחב עשוי להפוך לאזור עסקים גדול ורציף עד 2028. לאזור זה יתרון של צומת מרכזי – קישור רכבת לשנזן/גואנגג'ואו, אקספרס לשדה התעופה, וקירבה למרכז העיר דרך מנהרות הנמל. אנו צופים ביקוש גובר למשרדים במערב קאולון לאחר שההיצע הראשוני ייספג, כאשר חברות שמבקשות לפעול הן בהונג קונג והן בשוק הסיני ימצאו זאת אטרקטיבי. יש גם ביקוש לפרויקטים למגורים באזורים סמוכים (תחנת אולימפיק, תחנת אוסטין), בשל המיקום הנוח. משקיעים צריכים לעקוב עד כמה מהר IGC ואחרים ישכירו שטחים – ספיגה מהירה תאשר את הפוטנציאל של מערב קאולון ותשפר את מעמד האזור (ואת ערכיו).
• הטריטוריות החדשות (צפון וצפון-מערב): הטריטוריות החדשות הן המקום שבו צמיחתה העתידית של הונג קונג מתמקדת, הודות לתוכנית המטרופולין הצפוני. כיום, אזורים כמו יואן לונג, טואן מון, טין שוי וואי הם בעיקר אזורים מגורים ותעשייה שוליים (עם כמה יוצאים מן הכלל כמו העיירה השוקקת יואן לונג). אך כבר בנתוני 2024 ניכר כי אזורים אלו עולים לקדמת הבמה: יואן לונג וטואן מון היוו 34% מכלל הדירות הפרטיות החדשות שהושלמו ב-2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, מה שמעיד על התמקדות היזמים בקרקעות הפנויות בטריטוריות החדשות. מחירי הדירות בטריטוריות החדשות בדרך כלל נמוכים יותר (בערך 30–50% זול יותר למ"ר לעומת קואלון/הונג קונג איילנד העירוניות), מה שמושך משפחות צעירות, במיוחד בשילוב עם קישורי תחבורה חדשים. המטרופולין הצפוני המתוכנן יכלול מקומות כמו קו טונג (ליד לוק מה צ'או) – שיועדו למרכז טכנולוגיה ומגורים ענק. הממשלה החלה לשנות ייעוד קרקעות ולנהל מו"מ עם שנג'ן להקמת אזור חדשנות חוצה גבול. תחזית: עד 2028, סביר שנראה את השלבים הראשונים של המטרופולין הצפוני בבנייה – ייתכן שכבר יוקמו שיכונים ציבוריים חדשים וקמפוס טכנולוגי בלוק מה צ'או לופ (שבו כבר נבנים כמה מבנים). עיירות הגבול עשויות להפוך לנקודות חמות בנדל"ן כאשר התשתיות יחברו אותן למרכזים העירוניים (למשל, קו הרכבת הצפוני החדש שבשלבי תכנון). משקיעים בעלי ראייה ארוכת טווח כבר צוברים קרקעות או נכסים כפריים ישנים בצפון הטריטוריות החדשות בציפייה לרווח עתידי. עם זאת, קיימים סיכונים – פיתוח כאן דורש יישוב מחדש של כפרים, התמודדות עם סוגיות סביבתיות ותיאום עם תוכניות שנג'ן, מה שעלול לגרום לעיכובים. אם הביצוע יהיה מוצלח, צפון הטריטוריות החדשות עשוי להפוך ל"עמק הסיליקון" של שנג'ן-הונג קונג, ולהניע ביקוש למגורים ולמשרדים (ואולי אף להוזיל מחירים בעיר על ידי הגדלת ההיצע). בטווח הבינוני, אזורים כמו יואן לונג, שונג שוי, פאנלינג יגדלו בהתמדה באוכלוסייה ובשירותים, ויצמצמו את הפער מול האזורים העירוניים המסורתיים.
אי לנטאו ואזור שדה התעופה: לנטאו מארחת את שדה התעופה, שער הכניסה של הונג קונג, וחווה דחיפה לפיתוח. מעבר לפרויקט לטווח הארוך "לנטאו מחר", בטווח הקצר מתבצעת הרחבת טונג צ'ונג (אלפי דירות ייבנו עד 2027) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. בנוסף, גשר הונג קונג-ג'והאי-מקאו, שנפתח ב-2018, הפך את לנטאו למוקד לוגיסטי אסטרטגי – כלכלת ראש גשר מתפתחת בעיירות כמו טונג צ'ונג וסאני ביי, עם חזון לפארקי לוגיסטיקה ואף הצעות למרכזי בידור. תחזית: שוק הנדל"ן של לנטאו (למשל קהילת האקספטים בדיסקברי ביי, דירות בטונג צ'ונג) ייהנה משיפור הנגישות ומהצמיחה של שדה התעופה (פרויקט עיר שדה התעופה עם מסחר, משרדים ומתקני תערוכות). עם זאת, רוב הקרקע המיועדת ל"לנטאו מחר" לא תשפיע על השוק עד שנות ה-30. בינתיים, משקיעים אופטימיים לגבי מלונות וקמעונאות אאוטלט ליד שדה התעופה, בציפייה להתאוששות מלאה של התיירות (שדה התעופה טיפל בשיא של 74 מיליון נוסעים לפני הקורונה; ב-2023 הוא התאושש). לממשלה יש תוכניות לפתח מאפייני עיר חכמה בלנטאו (למשל רכבים אוטונומיים באזורים החדשים), מה שעשוי להפוך אותה לאזור מגורים מודרני ואטרקטיבי בעתיד.
• רובעים עירוניים ותיקים (שאם שוי פה, טוקוואן וכו'): אזורים אלו, עם מבנים ישנים רבים, עוברים התחדשות בהובלת רשות ההתחדשות העירונית (URA). לדוגמה, בשאם שוי פה, פרויקטים כמו שימור בית מיי הו ובנייני מגורים חדשים מוקמים. בעיר קאולון (טו קווה וואן) נבנו דירות חדשות רבות לאחר סגירת שדה התעופה הישן קאי טק. ברובעים אלו יש לעיתים שילוב של דירות יוקרה חדשות לצד טונג לאו (בנייני מגורים ישנים ללא מעלית). תחזית: יש כאן הזדמנויות ליזמים קטנים ולמשקיעים להשתתף בפרויקטים של התחדשות בקנה מידה קטן. ככל שה-URA משווקת מגרשים, עוד דיור מודרני ושטחי מסחר יקומו כאן עד 2028, מה שיגדיל את היוקרה (והמחירים) של שכונות שבעבר נחשבו "ישנות" או "עממיות". לדוגמה, פתיחת תחנת הרכבת התחתית טו קווה וואן ב-2021 כבר שיפרה את סיכויי האזור. אנו צופים ג'נטריפיקציה מתמשכת באזורים אלו.

לסיכום, הגיאוגרפיה של הצמיחה בהונג קונג מתרחבת. בעוד שהאי והחלק הישן של קאולון נשארים מרכזיים (בעיקר למשרדי יוקרה ודירות יוקרה), החזיתות החדשות במזרח קאולון, מערב קאולון וצפון הטריטוריות החדשות הן מוקדי הפעילות וההזדמנויות בשנים הקרובות. אזורים מתפתחים מציעים גם סיכון גבוה יותר וגם פוטנציאל תשואה גבוה יותר: ההצלחה תלויה בהשלמת תשתיות ובהתגבשות הביקוש. למשקיעים, גישה מאוזנת עשויה לכלול החזקת נכסים מרכזיים באזורים מובילים ליציבות, לצד השקעה סלקטיבית באזורים מתפתחים לצורך תשואה (למשל רכישת שטחי מסחר במרכז עיר חדש לפני שהאוכלוסייה גדלה). לדיירים, המגוון הגאוגרפי מציע יותר אפשרויות סגנון חיים – מנוחות עירונית ועד מרחב גדול יותר בעיירות חדשות – וזהו פיתוח חיובי לאור מגבלות הקרקע ההיסטוריות של הונג קונג.

הזדמנויות וסיכונים בהשקעה

כשהשוק הנדל"ן של הונג קונג עובר שינוי ב-2025, משקיעים שוקלים הזדמנויות חדשות מול סיכונים מתמשכים. להלן אנו מפרטים את ההזדמנויות המרכזיות והסיכונים העיקריים שיש לקחת בחשבון באופק 2025–2028:

הזדמנויות השקעה עיקריות:

• הזדמנויות התאוששות במגזרים שנמכרו ביתר: לאחר התיקון של השנים האחרונות, מגזרי נדל"ן מסוימים מציעים ערך. בנייני משרדים איכותיים עם הערכות שווי נמוכות (במיוחד באזורים מבוזרים) מהווים הזדמנות להשקעת ערך – משקיעים יכולים לרכוש נכסי דירוג A במחירים נמוכים משמעותית מאשר לפני כמה שנים, עם צפי להתאוששות בשכר הדירה לקראת סוף שנות ה-2020. לדוגמה, ערכי ההון של משרדים בקאולון ירדו בחדות, ובעלים כמו בנקים מתחילים למכור נכסי משרדים מעוקלים hongkongbusiness.hk. משקיעים מתוחכמים בוחנים נכסים במצוקה או בעלי ביצועים נמוכים לצורך מיצוב מחדש או החזקה לטווח ארוך. באופן דומה, נכסי מסחר באזורים תיירותיים (חנויות בקוזוויי, קניונים ב-TST) שראו ירידות חדות בשכר הדירה עשויים להניב תשואות חזקות אם יירכשו כעת ויוחזקו עד שההוצאה של מבקרים תחזור במלואה.
• מלונאות ואירוח: מגזר האירוח נמצא במגמת עלייה עם התחדשות התיירות. במיוחד, מלונות היוו 45% מסך שווי העסקאות בנדל"ן ברבעון הראשון של 2025 hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk – סימן לכך שמשקיעים אופטימיים לגבי מלונות. מלונות רבים היו הפסדיים או הוסבו במהלך הקורונה (חלקם הושכרו כמוקדי בידוד ממשלתיים). כעת, עם עלייה בתפוסה ובמחירי החדרים, מי שישקיע או ירכוש מלונות עשוי להרוויח. יש גם הזדמנויות הסבה: מבנים מסחריים ישנים מוסבים למלונות כדי לענות על הביקוש העתידי. יוזמת ממשלת הונג קונג לארח אירועים מרכזיים ולמשוך מבקרים (למשל Art Basel, רוגבי סבן וכו') תומכת בתחזית. עד 2028, ייתכן שהונג קונג תתמודד שוב עם מחסור בחדרי מלון איכותיים, מה שהופך את המחירים הנוכחיים לאטרקטיביים.
• לוגיסטיקה ומרכזי נתונים: למרות תנודתיות קצרת טווח, נכסי לוגיסטיקה נותרו איתנים מבחינה בסיסית. הצמיחה במסחר האלקטרוני ושינויי שרשרת האספקה ישמרו את הרלוונטיות של הונג קונג כמרכז הפצה באסיה. מחסנים מודרניים מניבים הכנסה נאה ובעלי סיכון התיישנות נמוך. בנוסף, מרכזי נתונים נמצאים בביקוש גבוה בשל מעמדה של הונג קונג כמרכז נתונים (תשתית טלקום מצוינת וקירבה לסין). הסבה או בנייה של אתרים תעשייתיים למרכזי נתונים היא נישה רווחית – חברות טכנולוגיה עולמיות וקרנות ריט מחפשות שטחים באופן פעיל. משקיעים שידעו לנווט את הדרישות הטכניות ונושאי אספקת החשמל יוכלו להיכנס למעמד נכס זה עם תשואות יציבות לטווח ארוך (לעיתים דרך חוזים ארוכי טווח עם שוכרי טכנולוגיה גדולים).
פיתוח מגורים באזורים חדשים: תוכניות הדיור האגרסיביות של הממשלה משמעותן שהרבה קרקעות יועמדו למכרז באזורים מתפתחים חדשים. עבור יזמים עם יכולת ביצוע חזקה, המטרופולין הצפוני וערי לוויין חדשות אחרות מציגים הזדמנויות ענק – פרויקטים רחבי היקף עם פוטנציאל לחיסכון לגודל. עלויות הקרקע באזורים אלו עשויות להיות נמוכות יותר (הממשלה עשויה להציע שותפויות או תנאים מועדפים כדי להבטיח עמידה ביעדים), והביקוש צפוי להיות חזק לאור הצורך בדיור. בנוסף, בטווח הבינוני, אם הריבית תרד, מחירי המגורים עשויים להתחיל לעלות שוב משנת 2025 ואילך, ולהניב רווח למי שהשיג קרקע בשפל. אפילו למשקיעים קטנים יותר, רכישה מוקדמת באזור מתפתח (לפני הצמיחה) יכולה להניב השבחת הון ככל שהתשתיות והאוכלוסייה מגיעות.חינוך ונדל"ן ייעודי: הזדמנות מעט מתחת לרדאר: נכסים הקשורים לחינוך. Colliers צופה גידול בביקוש לבתי ספר בינלאומיים, גני ילדים ומרכזי הדרכה ככל שיותר משפחות אקספטים ואנשי מקצוע מהיבשת מגיעים להונג קונג hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk. נכסים המתאימים לקמפוסים או מרכזי למידה (עם שטחים גדולים, באזורים מגורים) עשויים לזכות לעניין גובר מצד משקיעים. באופן דומה, דיור לגיל השלישי ומתקני בריאות צפויים להתרחב (בהתחשב בדמוגרפיה המזדקנת), ולפתוח נישות לפיתוחי מגורים לגיל השלישי או בנייני משרדים רפואיים – תחומים שעדיין בראשיתם בהונג קונג.שדרוגים ירוקים וברי קיימא: משקיעים המתמקדים ב-ESG (סביבה, חברה, ממשל תאגידי) יכולים להוסיף ערך על ידי שדרוג מבנים ישנים לסטנדרטים ירוקים. הדחיפה של הונג קונג לקיימות פירושה שיש תמריצים למבנים חסכוניים באנרגיה. מודרניזציה של בניין משרדים או מגורים ישן (בידוד טוב יותר, מערכות חכמות) יכולה להגדיל את האטרקטיביות שלו לשוכרים ולהכין אותו לעתיד מול רגולציה צפויה של הממשלה בנוגע לשימוש באנרגיה.סיכונים ואתגרים מרכזיים:סיכון ריבית ומימון: למרות שנראה שהריביות מתייצבות, כל עלייה בלתי צפויה בריבית העולמית תפגע ישירות בהונג קונג (בשל הצמדת המטבע). ריביות גבוהות מעלות את עלות המימון, מפחיתות את יכולת הרכישה של קונים, ועלולות להוביל לחדלות פירעון ומכירות כפויות (במיוחד למשקיעים ממונפים מאוד). יזמים קטנים או משקיעים עם חוב בריבית משתנה פגיעים אם הריביות יישארו גבוהות מהצפוי לאורך זמן. מנגד, אם הריביות ירדו מהר מדי ויגרמו לזרימה פתאומית של הון ספקולטיבי, ייתכן שיידרשו תגובות מדיניות.
• סיכונים מקרו-גלובליים וגיאופוליטיים: הונג קונג חשופה מאוד לגורמים חיצוניים. האטה בכלכלה העולמית או בסין עלולה לטרפד את ההתאוששות בשוק הנדל"ן המקומי. לדוגמה: משבר משמעותי בשוק הנדל"ן הסיני או האטה בצמיחה ביבשת עשויים להפחית השקעות מסין בנדל"ן בהונג קונג ולהחליש את הביקוש למגורי יוקרה. מבחינה גיאופוליטית, המתיחות בין ארה"ב לסין מהווה סיכון מתמיד – סנקציות חדשות, מכסים או הגבלות על זרימת הון עלולים להרתיע משקיעים או להגביל תנועת כספים חוצת גבולות. המיקום הייחודי של הונג קונג בין מזרח למערב הופך אותה לרגישה; כל הסלמה (מלחמת טכנולוגיה, סוגיות מיצר טאיוואן) עלולה להוביל לזהירות או אפילו לעזיבת אקספטים, מה שישפיע על תפוסת משרדים.
• שינויים פוליטיים ורגולטוריים מקומיים: אף שהמצב הפוליטי יציב כעת, כל שינוי משמעותי (כמו חילופי הנהגה או היפוך מדיניות) עלול להשפיע על שוק הנדל"ן. לדוגמה, אם נגישות הדיור לתושבים לא תשתפר, הממשלה עלולה לעמוד בלחץ להחזיר צעדי קירור או כללים מחמירים לבעלות (כמו מיסוי נוסף על רוכשים זרים או מס ריקנות אפקטיבי). הזיכרון מהכרזות מדיניות פתאומיות בעבר (כמו מס רכישה של 15% בן לילה ב-2012) משאיר את סיכון המדיניות תמיד נוכח. בנוסף, אם מחירי הדיור יתאוששו מהר מדי, זעם ציבורי עלול להוביל להידוק רגולציה – אתגר לאיזון עבור הרשויות.
• היצע יתר במגזרים מסוימים: למרות שבאופן כללי יש מחסור בהיצע בהונג קונג, היצע יתר מקומי אפשרי. מגזר המשרדים הוא דוגמה בולטת – עודף משרדים חדשים בקאולון מזרח/מערב עלול להוביל לעודף מתמשך ולפגוע כלכלית בבעלי נכסים (בעוד ששחקנים גדולים מתמודדים, קטנים או בעלי נכס בודד עלולים להיפגע). באופן דומה, אם פרויקטי Northern Metropolis ו-Lantau יושלמו כמתוכנן, בסוף שנות ה-2020 עלול להיות עודף דירות חדשות – במיוחד אם גידול האוכלוסייה לא יעמוד בתחזיות או אם ההגירה תתחדש. עודף היצע יבלום מחירים ושכירות, ויקטין את שולי הרווח של היזמים.
• עלויות בנייה ועבודה: הבנייה בהונג קונג יקרה ואורכת זמן רב. לאחרונה, עלויות חומרי הבנייה תנודתיות ברחבי העולם, והונג קונג מתמודדת גם עם מחסור בעובדים מיומנים בענף הבנייה. עיכובים וחריגות תקציב נפוצים בפרויקטים גדולים. עבור יזמים, זהו סיכון – זכייה במכרז ממשלתי במחיר מסוים, ואז עלויות בנייה שמאמירות, עלולה לפגוע ברווחיות או אף להפוך פרויקט ללא כדאי אם השוק משתנה. הממשלה מנסה להתמודד עם זה באמצעות בנייה טרומית וייבוא עובדים, אך זהו אתגר שעדיין עלול להאט את קצב ההיצע.
• יציבות הצמדת המטבע: זהו סיכון בסבירות נמוכה אך בעל השפעה גבוהה. שוק הנדל"ן בהונג קונג נשען על הצמדת הדולר המקומי לדולר האמריקאי, מה שמקשר את הריבית לריבית הפד והביא היסטורית לריביות נמוכות וזרימת הון. אם אי פעם תופעל לחצים על ההצמדה (בשל יציאת הון מסיבית או לחץ פוליטי), הדבר עלול לגרום לאי יציבות מוניטרית. שינוי במשטר ההצמדה יוביל לתמחור מחדש משמעותי של נכסים. רוב האנליסטים מעריכים שההצמדה תישאר (היא יציבה מאז 1983), אך זהו סיכון רקע שיש להכיר בו.
• תנודות בסנטימנט השוק: שוק הנדל"ן בהונג קונג הוא פסיכולוגי לא פחות משהוא מבוסס יסודות. סנטימנט שלילי – בין אם בשל התפרצות פתאומית (כפי שנראה ב-2020), טעות מדיניות או אירוע אשראי – עלול להקפיא עסקאות ולהוריד מחירים במהירות. לעומת זאת, אופוריה יכולה לשוב (כפי שנראה בהתאוששויות קודמות) ולנפח מיני-בועה. משקיעים חייבים לנווט בזהירות בין התנודות הללו, אולי באמצעות גיוון או התמקדות בתשואת הכנסה במקום בהיפוכים ספקולטיביים בלבד. סיכון נזילות הוא גם ממשי: בתקופות ירידה, קשה למצוא קונים, מה שעלול ללכוד משקיעים שהשתמשו במינוף יתר בציפייה למכירות מהירות.

באיזון בין אלה, רבים רואים ב-2025 נקודת כניסה אטרקטיבית לנדל"ן בהונג קונג – הערכים נמוכים יחסית, והממשלה והכלכלה מספקות תמיכה לעלייה. אך זהו זמן לסלקטיביות ובדיקת נאותות. נכסים איכותיים במיקום טוב צפויים להציג ביצועים טובים יותר מנכסים משניים (הפער בין נכסים ראשיים למשניים עשוי להתרחב). מומלץ למשקיעים לבחון את ההשקעות שלהם מול הסיכונים שהוזכרו: למשל, האם התשואה מהנכס מכסה ריבית גבוהה יותר? האם יש שימוש חלופי אם השימוש העיקרי לא מצליח?

בסופו של דבר, היסודות של הונג קונג – שלטון החוק במסחר, שער לסין, מרכז פיננסי עולמי – מצביעים על כך שלמרות האתגרים האחרונים, היא נותרת שוק נדל"ן אטרקטיבי למי שמחזיק בפרספקטיבה בינונית עד ארוכת טווח. השנים הקרובות צפויות לתגמל משקיעים שיוכלו לנווט בתנודתיות קצרה תוך מיצוב לקראת השינוי של העיר (באמצעות Northern Metropolis, אינטגרציה לאזור Greater Bay ומודל כלכלי פוסט-קורונה). ניהול סיכונים זהיר והתאמה לכיוון הממשלתי (למשל, שותפות בפרויקטים ציבוריים-פרטיים, אימוץ פיתוח חכם/ירוק) יהיו המפתח למינוף הפרק הבא של הונג קונג.

תחזית שוק 2025–2028: אופטימיות זהירה באופק

בהסתכלות קדימה, שוק הנדל"ן של הונג קונג צפוי להתאוששות הדרגתית והתאמה מחודשת בשלוש-ארבע השנים הקרובות. נראה כי הגרוע מכל בעקבות המגפה והתיקון שנגרם ממדיניות מאחורינו, אך קצב השיפור ישתנה בין הסקטורים ותלוי בתנאים המאקרו-כלכליים. להלן תחזית לפי סקטורים עד 2028:

• מגורים: תרחיש הבסיס הוא להתייצבות ב-2025, ואחריה צמיחה מתונה במחירים בשנים 2026–2028. עם התייצבות שוק הדיור עד סוף 2025 (ירידה במלאי, התחדשות הביקוש), מחירי הדירות עשויים לעלות באחוזים בודדים נמוכים עד בינוניים מדי שנה בחלק השני של העשור. זאת בהנחה שריביות תרדנה במעט (ותשפרנה את יכולת הרכישה) והכלכלה תמשיך לצמוח ביציבות. לא סביר שנראה חזרה לעליות שנתיות של מעל 20% כפי שהיה בעשור הקודם, בשל צעדי הממשלה להגדלת ההיצע והתחזקות זהירות המשקיעים. במקום זאת, צפויה מגמה בת-קיימא יותר – ייתכן שסה"כ עליית מחירי הדירות הפרטיות תעמוד על סדר גודל של +10% עד +15% במצטבר בין 2025 ל-2028, כאשר שוק היוקרה יוביל על פני השוק הרחב. עד 2028, מחירי השוק הרחב עשויים לשוב לרמות של 2019 (ולמחוק את הירידה האחרונה), בעוד שמגזר היוקרה אף עשוי לאתגר שיאים קודמים אם זרימת ההון מהיבשת תחזור. היקפי העסקאות צפויים להישאר בריאים כל עוד המדיניות תישאר תומכת – ייתכן שנראה כ-60 אלף עסקאות בשנה (יותר מה-45–50 אלף בשנים האחרונות, אך פחות משנות השיא של 100 אלף). גורמי מפתח שישפיעו: ריביות גלובליות (עלייה חדה תעכב את ההתאוששות), הצלחת תוכניות משיכת כישרונות (יותר אוכלוסייה = יותר ביקוש לדיור), וקצב הוספת ההיצע (אם הממשלה תזרים דירות חדשות מהר מהצפוי, זה עשוי למתן את המחירים). בסך הכול, תחזית מאוזנת: שוק הדיור צפוי לעבור משוק של קונים בשנים 2023–25 לשוק נייטרלי יותר עד 2027, עם שוויון בין היצע לביקוש באופק כפי שציינה JLL ב-worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com.
• משרדים: סקטור המשרדים צפוי ככל הנראה להתמודד עם עוד שנה או שתיים של חולשה לפני שיגיע לנקודת מפנה. שנת 2025 ותחילת 2026 עשויות לראות ירידות נוספות בשכר הדירה (אולי הצטברות של עוד 5%- עד 10%- בנוסף לירידות קודמות) כאשר ההיצע החדש מגיע לשיא ורמת התפוסה הריקה מתקרבת לשיא של כ-18–20% hongkongbusiness.hk. חוזים רבים שיגיעו לחידוש ב-2025 יתומחרו מחדש כלפי מטה (פיץ' צופה קיצוץ שכר דירה באחוזים דו-ספרתיים נמוכים לאותם חוזים) hongkongbusiness.hk, מה שישאיר את הממוצעים נמוכים. עם זאת, עד 2027, אנו צופים שרמות התפוסה הריקה יתחילו לרדת אם הצמיחה הכלכלית תימשך ופחות פרויקטים חדשים ייכנסו לצנרת. בסוף שנות ה-2020 ייתכן ששוק המשרדים יהפוך להדוק יותר כאשר העודף של היום ייספג – אך הדבר תלוי במידה רבה בהצלחתה של הונג קונג למשוך עסקים (למשל, חברות מהיבשת שמקימות מטות, חברות בינלאומיות שמתרחבות ב-GBA). בהנחה של ביקוש מתון, שכר הדירה למשרדי דרגה A עשוי להתייצב סביב 2026 ואולי אף לעלות מעט (נאמר 2-3% בשנה) ב-2027–28, בעיקר בבניינים מובילים. בניינים פחות איכותיים עלולים להישאר מאחור או אף לעבור הסבה. שוויי ההון צפויים לעקוב אחרי שכר הדירה בפיגור; אנו מצפים שיגיעו לתחתית ב-2025–26 ואז יתאוששו באיטיות. עד 2028, שכר הדירה והמחירים במשרדים עשויים עדיין להיות מתחת לשיא של 2019, אך השוק צפוי להיות בריא יותר, עם רמת תפוסה ריקה חדשה ואיזון חדש, אולי בספרות בודדות גבוהות (בהינתן התמדה מסוימת של עבודה מרחוק). משתנה לא צפוי: אם חברות מהיבשת יחזרו לשוק באגרסיביות (למשל, תאגידים בבעלות המדינה שמרכזים משרדים אזוריים בהונג קונג), קצב הספיגה עשוי להאיץ ולהוביל להתאוששות חזקה יותר.
• קמעונאות: המסלול של נדל"ן קמעונאי הוא חיובי בזהירות. 2025 צפויה להיות שנת התייצבות, עם ירידות שכר דירה קלות או ביצועים שטוחים. מ-2026 ואילך, אם התיירות תחזור לשגרה מלאה (אולי תגיע ל-60+ מיליון מבקרים עד 2027, מתקרב לרמות שלפני המשבר), שכר הדירה הקמעונאי עשוי להתחיל לעלות שוב, במיוחד באזורים תיירותיים מרכזיים. אנו צופים כי שכר הדירה בחנויות רחוב ראשי יעלה אולי ב-5–10% בסך הכול בין 2026–2028, וישיב חלק מהאובדן כאשר שיעור התפוסה הריקה יחזור לספרות בודדות. שכר הדירה במרכזי קניות מובילים עשוי לראות צמיחה דומה או מעט נמוכה יותר, מאחר והם היו יציבים יותר קודם לכן. ההתאוששות של סקטור הקמעונאות תקבל דחיפה גם מאירועים גדולים (העיר מתמודדת על אירועים כמו משחקי הגאווה, וכו') ומאטרקציות גדולות (דיסנילנד הונג קונג מתרחבת, פתיחת מוזיאונים חדשים וכו'). עד 2028, שכר הדירה הקמעונאי כנראה עדיין יהיה מתחת לשיא של 2014, אך תמהיל השוכרים ישתנה ויהפוך למגוון יותר, מה שעשוי להפוך את הסקטור לפחות תנודתי (פחות תלות במותגי יוקרה בודדים). סיכון אחד לתחזית זו הוא התנהגות הצרכן מהיבשת: אם יותר תיירים סינים יבחרו לקנות בתוך סין (עם הפחתת מכסי ייבוא על יוקרה, יש להם פחות תמריץ לקנות בהונג קונג מאשר בעבר), ייתכן שהונג קונג לעולם לא תשחזר את נפח מכירות היוקרה הקודם שלה. במקרה כזה, שכר הדירה הקמעונאי עשוי להתייצב על נורמה חדשה. אך בסך הכול נפח המכירות צפוי להיות בריא ככל שמספר המבקרים וכוח הקנייה המקומי יגדלו עם הצמיחה הכלכלית (תחזית הממשלה למכירות קמעונאיות היא לצמיחה מתונה בשנים הקרובות, בהתאם להתאוששות הצריכה הרחבה יותר).
• תעשייתי: אנו מצפים שמגזר התעשייה/לוגיסטיקה יישאר יציב יחסית עם נטייה חיובית בטווח הבינוני. לאחר עלייה קלה בשיעור הוואקנסי ודמי שכירות שטוחים בשנים 2024–2025, הצרכים הגוברים של מסחר אלקטרוני, הפצה אזורית למסחר ASEAN, והשתלבות עם לוגיסטיקת GBA צפויים להגדיל את הביקוש. דמי השכירות התעשייתיים עשויים לשוב למגמת עלייה מתונה עד 2026, עם פוטנציאל לצבירת צמיחה של כ-5%–10% עד 2028 מהרמות הנוכחיות, במיוחד עבור מחסנים מודרניים. שיעור הוואקנסי עשוי לחזור לכ-5% או פחות עד 2028 כאשר השוק יתאזן ופחות פרויקטים חדשים יושלמו (מאחר שקרקע למחסנים גדולים מוגבלת). בנוסף, כל פינוי של מבנים תעשייתיים ישנים לטובת פיתוח מחדש יסיר בפועל מלאי מהשוק, ויגרום להידוק ההיצע. ערכי הנדל"ן התעשייתי עשויים לעלות מהר יותר מהשכירות, בשל ביקוש גבוה מצד משקיעים – אנו צופים דחיסת תשואות (cap rate) כאשר יותר הון (כולל קרנות מוסדיות ו-REITs) ירדוף אחרי ההכנסה היציבה של נכסי לוגיסטיקה. אם הריבית תרד, זה יגביר עוד יותר את עליות המחירים במגזר התעשייתי. עד 2028, המגזר עשוי להיות מהבולטים ביותר בביצועים מבחינת תשואה כוללת (שכירות + השבחת הון), כל עוד הסחר העולמי לא יופרע באופן חמור.
• מגזרים מתפתחים (נדל"ן טכנולוגיה/חדשנות): ככל שהונג קונג מגוונת את כלכלתה, עד 2028 ייתכן שנדבר על צמיחה של פארקי משרדים טכנולוגיים (אולי פתיחת שלב ראשון של Lok Ma Chau Loop) ומעבדות למדעי החיים. תוכניות הממשלה לפתח מרכז IT במטרופולין הצפוני עשויות ליצור סוג חדש של נכסים (משרדי מעבדה, קמפוסי מו"פ). אלה כנראה יוקמו בשותפויות ציבוריות-פרטיות עם שחקני תעשייה ייעודיים. אם התוכניות יתקדמו, עד 2028 נוכל לראות אכלוס ראשוני של נכסים אלה, שימשכו חברות וכישרונות – סימן חיובי לבסיס הכלכלי של העיר. נדל"ן הקשור להשתלבות אזור מפרץ גדול – כגון מתקני לוגיסטיקה חוצי גבול, חללי עבודה משותפים לחברות מהיבשת – יהפוך גם הוא לבולט יותר.

במבט רחב, שוק הנדל"ן של הונג קונג עד 2028 צפוי להשאיר מאחור את זעזועי הקורונה והאי-ודאות הפוליטית של תחילת שנות ה-2020, ולחזור למסלול של צמיחה מתונה בהתאם ליסודות הכלכליים. פעולות הממשלה מרמזות על שאיפה ל"נחיתה רכה" וייצוב ולא לעוד בום קיצוני: היצע דיור רחב שיבלום מחירים קיצוניים, אך גם צעדים שיבטיחו שהנדל"ן יישאר השקעה אטרקטיבית.

סיכום תחזית: שוק הנדל"ן של הונג קונג, בכל המגזרים, צפוי להשתפר אך לא ללא זהירות. בעלי עניין צריכים לצפות ל-עליות הדרגתיות ולא לזינוק חד, כאשר 2025 תהיה שנת מעבר שמניחה את התשתית. עד 2028, אנו צופים:

• מחירי המגורים יהיו גבוהים במתינות לעומת 2025, היקפי המכירות בריאים; הדיור עדיין יקר אך מעט נגיש יותר לעומת שנות השיא, בזכות צמיחת הכנסה ותוספות דיור ממשלתיות.
• שכר הדירה למשרדים ככל הנראה הגיע לתחתית ומתחיל לעלות באיטיות; שיעור התפוסה יורד מהשיא אך עדיין גבוה מהממוצע ההיסטורי, עם פיצול בין אזורים מבוקשים (צפוף) לאזורים עם עודף היצע (רפוי יותר).
• שכר הדירה לקמעונאות מתאושש אך עדיין לא מגיע לשיאים הישנים; הנוף הקמעונאי הופך לחווייתי ומגוון יותר.
• תחום התעשייה/לוגיסטיקה איתן עם תפוסה גבוהה וחשיבות גוברת בהקשר של אזור המפרץ הגדול (GBA); ייתכן שזה יהיה המגזר הראשון שיחזור במלואו לביצועי טרום 2019.
• אזורים חדשים (המטרופולין הצפוני וכו') בפיתוח, מזרימים אופטימיות להתרחבות העתידית של הונג קונג ומספקים הזדמנויות נדל"ן מעבר לליבה המסורתית.

באופן קריטי, הרבה תלוי בתנאים כלכליים חיצוניים. אם מיתון עולמי יכה ב-2026, הוא עלול לעכב או להחליש את ההתאוששות הזו. לעומת זאת, אם פתיחתה מחדש של סין והכלכלה הגלובלית יעלו על הציפיות, ייתכן ששוק הנדל"ן של הונג קונג יעלה על תחזיות הבסיס שלנו. לכן, "אופטימיות זהירה" היא מילת המפתח – החלקים כבר במקומם לקראת התאוששות, אך הקצב יהיה מדוד. כפי שכותרת מחקר אחת ניסחה זאת, לשוק של הונג קונג יש "תחזית מעורבת" אך עם הזדמנויות שמתחילות להופיע ככל שרוחות הנגד נחלשות hongkongbusiness.hk. יכולת ההסתגלות של העיר הוכחה פעמים רבות, וכעת שוק הנדל"ן שלה מסתגל לעידן שאחרי המגפה ולשינויי מדיניות – עידן שנראה כי הוא עומד על בסיס יציב ובר-קיימא יותר לקראת 2028.

מקורות:

• Global Property Guide – Hong Kong Residential Market Analysis 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Cushman & Wakefield – Hong Kong 1H 2025 Market Review and 2H Outlook cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com
• JLL – Hong Kong Q1 2025 Preliminary Market Summary jll.com.hk jll.com.hk jll.com.hk
• עסקים בהונג קונג (Colliers) – תחזית מעורבת לשנת 2025 hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk; Fitch צופה עלייה בשיעור המשרדים הפנויים hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk
• S&P Global Market Intelligence – האטה בנדל"ן בהונג קונג spglobal.com spglobal.com
• Savills Research – מכירות והשכרות נדל"ן תעשייתי בהונג קונג (מרץ 2025) savills.com savills.com
• רויטרס – אוכלוסיית הונג קונג עלתה מעט ב-2024 reuters.com reuters.com
אחרים: נתוני מחלקת דירוג והערכה דרך GlobalPropertyGuide globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, מועצת התיירות של הונג קונג דרך חדשות hongkongfp.com, והודעות/מידע לעיתונות ממשלתיות globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com לפרטי מדיניות ותכנון.