נדל"ן בטורונטו 2025: בום או קריסה? מבט מפתיע על המגמות שמעצבות את שוק טורונטו

סקירה כללית: שוק משתנה בצומת דרכים ב-2025

שוק הנדל"ן של טורונטו בשנת 2025 נמצא ברגע מכריע. לאחר בום סוער בתקופת המגפה והתקררות חדה ב-2022–2023, השוק מתייצב כאשר היצע גבוה וירידת מחירים יוצרים שוק של קונים במגזרים רבים wowa.ca reuters.com. מכירות הבתים החלו לעלות שוב במתינות – העסקאות ב-GTA ביוני 2025 היו כמעט ללא שינוי (+0.5% משנה לשנה) rbc.com – אך ההתאוששות בביקוש הזו נבלמה על ידי גל של רישומים חדשים, שזינקו בכ-10% משנה לשנה rbc.com. התוצאה היא רמות היצע היסטוריות (מעל 31,000 נכסים פעילים, המספר הגבוה ביותר ב-30 השנים האחרונות) wowa.ca ויותר כוח מיקוח לקונים.

ריביות גבוהות פגעו בכדאיות ובתחושת הקונים, אך יש נקודת אור: הריביות על המשכנתאות החלו לרדת ב-2024, ובאמצע 2025 בנק קנדה ביצע סדרת הורדות ריבית לעידוד הכלכלה wowa.ca reuters.com. עם זאת, עלויות ההלוואה עדיין גבוהות בהרבה מהרמות שלפני המגפה, מה שמשאיר חלק מהקונים מחוץ לשוק. במקביל, הגירה ושיעור גידול אוכלוסייה שוברי שיאים ממשיכים להזין את הביקוש הבסיסי לדיור, במיוחד ב-GTA. המתח הזה בין ביקוש דמוגרפי חזק לעלויות מימון גבוהות והיצע שופע מגדיר את שוק הנדל"ן של טורונטו ב-2025.

מגמות עיקריות שמעצבות את השוק כוללות: ירידת מחירים, זמני מכירה ארוכים יותר, והורדות מחיר אסטרטגיות על ידי מוכרים שמונעים ממוטיבציה – במיוחד בקצה העליון של השוק. במקביל, אזורים מסוימים בשוק חורגים מהמגמה עם פעילות עמידה או מתאוששת (במיוחד בתים מנותקים ברמת כניסה באזורים נגישים יותר). במגזר המסחרי, שוק המשרדים נותר חלש עם שיעורי תפוסה נמוכים, בעוד ש-נכסים תעשייתיים ורב-משפחתיים חזקים יחסית. בסך הכול, שוק הנדל"ן של טורונטו ב-2025 הוא סיפור של שוק במעבר, שמציע גם הזדמנויות וגם אתגרים למשקיעים, רוכשי דירות ומוכרים.

מגמות נדל"ן למגורים ב-2025

מחירי ומכירות בתים: לאחר שהגיעו לשיא בתחילת 2022, מחירי הבתים בטורונטו חזרו לקרקע. נכון לאמצע 2025, המחיר הממוצע לבית ב-GTA הוא כ-1.10 מיליון דולר, ירידה של כ-5% מהשנה הקודמת wowa.ca nesto.ca. למעשה, מחיר הבנצ'מרק המשולב ירד מתחת לרף הפסיכולוגי של מיליון דולר לראשונה מאז 2021 wowa.ca. טבלה 1 מציגה את המחירים הממוצעים לפי סוג דיור בעיר טורונטו (416) נכון ליוני 2025, כאשר כולם ירדו משנה לשנה:

טבלה 1: מחירי בתים ממוצעים בטורונטו (יוני 2025)

סוג נכס	מחיר ממוצע (יוני 2025)	שינוי מחיר שנתי
כל סוגי הבתים	$995,100	–5.5% nesto.ca
בתים צמודי קרקע	$1,216,000	–5.9% nesto.ca
טאונהאוס/מולטי-פלקס	$739,500	–7.1% nesto.ca
דירות קונדו	$585,100	–8.0% nesto.ca

מקור: נתוני מועצת הנדל"ן האזורית של טורונטו (יוני 2025) דרך Nesto

פעילות המכירות הייתה מתונה בהשוואה לקצב המטורף של 2021. כ-6,200 בתים החליפו ידיים ביוני 2025 ברחבי אזור המטרופולין של טורונטו, שזה למעשה ללא שינוי מהשנה הקודמת wowa.ca rbc.com. קצב המכירות האיטי הזה, יחד עם זרם של נכסים חדשים למכירה, דחף את יחס המכירות-לרישומים חדשים (SNLR) לטווח של 30% נמוך (כ-32–34% ביוני) wowa.ca rbc.com. SNLR שנמוך משמעותית מ-40% מסמן שוק קונים, היפוך חד מהתנאים של שוק מוכרים שנראו במהלך הבום של תקופת הקורונה. לקונים כיום יש יותר אפשרויות ויותר כוח במו"מ – רק כ-29% מהבתים ו-17% מהדירות נמכרים מעל המחיר המבוקש, מה שמעיד על מיעוט מלחמות מחירים nesto.ca. חודשי המלאי (MOI) עלו לכ-4.6 חודשים לבתים נמוכי קומה ול-7 חודשים לדירות nesto.ca, מה שמטה שוב את השוק לטובת הקונים. לוקח יותר זמן למכור בתים, והפחתות מחירים הן דבר נפוץ, במיוחד בנכסים יוקרתיים. בשכונות יוקרה כמו לורנס פארק ו-Bridle Path, מוכרי נכסים בשווי מעל 3 מיליון דולר הורידו את המחירים המבוקשים כדי למשוך את הקונים המעטים במגזר הזה nesto.ca.

שכונות חמות ו"כיסי התאוששות": למרות ההאטה הכללית, לא כל חלקי השוק מדשדשים. ניתוח עדכני של RE/MAX זיהה מספר כיסים חמים בשכונות בטורונטו שבהם הביקוש והמחירים לבתים מנותקים דווקא עולים למרות המגמה הכללית bnnbloomberg.ca bnnbloomberg.ca. לדוגמה, אשכול של קהילות במערב העיר (Rockcliffe-Smythe, Keelesdale-Eglinton West, Corso Italia והאזורים הסובבים) ראה עלייה של 6.2%+ במחיר החציוני לבתים מנותקים במחצית הראשונה של 2025 לעומת 2024 bnnbloomberg.ca. אפילו חלקים משוק היוקרה של טורונטו הפגינו עמידות – אזור Bridle Path ו-St. Andrew–Windfields רשם זינוק של 11.5% במחיר החציוני (שעכשיו חוצה את רף 4.6 מיליון דולר) כאשר רוכשים בעלי הון גבוה חזרו לאזור bnnbloomberg.ca. במזרח העיר, שכונות נגישות יותר כמו South Riverdale, Leslieville ו-East Danforth חוו עליות מחירים מתונות (~1–2%+) משנה לשנה bnnbloomberg.ca, בזכות היצע מוגבל ברמות מחירים נמוכות יותר. כיסי החוזק הללו מדגישים מגמה מרכזית: הנגישות היא המלכה. אזורים עם מחירי כניסה נמוכים יחסית (לפי הסטנדרטים של טורונטו) או הצעות ערך ייחודיות מושכים קונים שהיו על הגדר. למעשה, רוכשי דירה ראשונה מובילים את ההתעוררות במכירות בתים מנותקים בטווח של מתחת ל-1.2 מיליון דולר ברחבי ה-GTA bnnbloomberg.ca bnnbloomberg.ca. בתים שמחירם בין 850,000$ ל-1.2 מיליון דולר במיקרו-שווקים מבוקשים נמכרים במהירות, כאשר קונים מבינים שאם המחירים יחלו לעלות שוב, חלון ההזדמנויות לרכוש בית מנותק במחיר נגיש עלול להיסגר <a href="https://www.bnnbloomberg.ca/business/real-estate/2025/07/24/these-are-the-hot-pocket-toronto-neighbourhoods-that-have-seen-home-prices-rise-despite-the-tepid-market/#:~:text=In%20the%20GTA%2C%20the%20report,moving%20quickly%2C%20the%20report%20notדינמיקת שוק הדירות: מגזר הדירות בטורונטו הוא כיום המגזר עם ההיצע הגבוה ביותר והחלש ביותר בשוק המגורים. מחירי הדירות הממוצעים (~585 אלף דולר בעיר) ירדו בכ-8% מהשנה שעברה nesto.ca nesto.ca, והמלאי בשפע – מדד חודשי המלאי (MOI) של דירות עומד על 7 חודשים, הרבה מעל מגזר הבנייה הנמוכה nesto.ca. גל של השלמות דירות חדשות הציף את השוק, הן למכירה והן להשכרה. משקיעים רבים שרכשו דירות טרום-בנייה מציעים אותן כעת למכירה בשל עלויות אחזקה גבוהות יותר, מה שתורם לעודף ההיצע. התוצאה היא קיפאון מחירים ויותר מקום למיקוח עבור רוכשי דירות. עם זאת, איכות ומיקום עדיין חשובים: דירות במיקומים מרכזיים במרכז העיר או ליד תחבורה ציבורית שומרות על ערכן טוב יותר, בעוד דירות גנריות במגדלים עם עודף היצע זוכות להנחות עמוקות יותר. שוק הדירות היוקרתיות (יחידות יוקרה, פנטהאוזים) מתמודד כעת עם מאגר רוכשים מצומצם מאוד, מה שמגביר את הלחץ על תת-המגזר הזה. יזמים הגיבו למצב זה על ידי דחייה או ביטול של חלק מהפרויקטים המתוכננים – שוק הדירות החדשות "נפל מהצוק" במכירות, לפי דיווחי התעשייה urbanation.ca. נסיגה זו בהיצע העתידי של דירות עשויה בסופו של דבר לסייע לשוק להגיע לאיזון, אך בטווח הקצר רוכשי הדירות בטורונטו ממשיכים ליהנות ממבחר רב וממחירים רכים יותר.

תחזיות למחירי מגורים: בתחילת 2025, מועצת הנדל"ן האזורית של טורונטו (TRREB) חזה עלייה מתונה במחירי הבתים (+2.6%) לשנה, תוך ציפייה שמחיר המכירה הממוצע יגיע לכ-1.147 מיליון דולר עד סוף השנה urbaneer.com. TRREB ציפו כי ירידת ריביות המשכנתא ושיפור בהיצע יחזירו חלק מהקונים לשוק ויביאו לייצוב מחירים urbaneer.com. עם זאת, באמצע 2025 התברר שההתאוששות איטית. תחזיות הענף עודכנו בזהירות רבה יותר. סקר רויטרס בקרב כלכלנים ביוני 2025 חוזה כי מחירי הבתים בטורונטו יסיימו את 2025 נמוך בכ-4% בממוצע reuters.com reuters.com, מה שמשקף את ההאטה הכלכלית ואת העלאת הריבית המהירה מדי. הקונצנזוס הוא ש-2025 היא שנת מציאת התחתית, ושב-2026 תתחיל התאוששות ממשית יותר במחירים reuters.com. מומחים מ-CMHC ומהבנקים הגדולים צופים קיפאון או ירידות קלות עד סוף 2025, עם חזרה לצמיחה מתונה ב-2026 בהנחה שהריביות ימשיכו לרדת reuters.com cmhc-schl.gc.ca. במילים אחרות, הרבעונים הקרובים עשויים להיות תנודתיים, אך רוב החזאים סבורים שהמחירים יגיעו לתחתית במהלך 2025. עד 2027–2028, השילוב של צמיחה כלכלית מחודשת, הגירה גבוהה מתמשכת ומחסור צפוי בהיצע דיור (עקב האטה בבנייה כיום) עשוי להחזיר את טורונטו ל-מגמת עלייה איטית במחירים. לעת עתה, קונים יכולים להתנחם בכך ש-המחירים נמוכים משמעותית משיאי תקופת הקורונה, וכל צמיחה בטווח הקצר צפויה להיות הדרגתית. שוק הדיור של טורונטו ב-2025 לא נמצא במצב של בום – הוא מתאושש, והקונצנזוס הוא ליציבות בשנה הקרובה או קצת יותר, לפני חזרה לעליות מחירים מתונות בטווח של 3–5 שנים reuters.com cmhc-schl.gc.ca.

נדל"ן מסחרי: משרדים בפיגור, תעשייה מובילה

blog.remax.ca blog.remax.ca הנדל"ן המסחרי בטורונטו מציג תמונה מעורבת ב-2025, כאשר מגזרים שונים חווים תנאים שונים מאוד. באופן כללי, פעילות ההשקעות וההשכרה הואטה מרמות שלפני המגפה ברוב סוגי הנכסים blog.remax.ca, מה שמשקף אי ודאות כלכלית ועלויות מימון גבוהות יותר. עם זאת, מגזרים מסוימים – במיוחד מחסנים תעשייתיים ודירות להשכרה רב-משפחתיות – נותרו חזקים מבחינה יסודית, בעוד ששוק המשרדים מתקשה להתמודד עם עודף משרות פנויות שנשאר מהתקופה שלאחר המגפה.

מגזר המשרדים – שיעור תפוסה נמוך ומעבר לאיכות: שוק המשרדים בטורונטו (במיוחד במרכז העיר) הוא כנראה החוליה החלשה ביותר בשרשרת הנדל"ן המסחרי כרגע. שיעור התפוסה הנמוך במשרדי מרכז העיר זינק לכ-18–19% בתחילת 2025 blog.remax.ca – קפיצה מדהימה לעומת שיעור התפוסה של כ-2–3% לפני 2020. המשמעות היא שכמעט חמישית משטחי המשרדים במרכז העיר עומדים ריקים, בעיקר בשל מהפכת העבודה מרחוק וצמצום חברות. בנייני משרדים ישנים מסוג B ו-C מתקשים במיוחד למשוך שוכרים, בעוד שמגדלי AAA מהשורה הראשונה עדיין נהנים משיעורי תפוסה גבוהים יותר בשל מעבר שוכרים לאיכות blog.remax.ca. מעסיקים גדולים רבים צמצמו את שטח המשרדים שלהם, השכירו משנה או ויתרו על שטחים עודפים כאשר העבודה ההיברידית נמשכת. גם כאשר חלק מהחברות דוחפות את העובדים לחזור למשרד בתדירות גבוהה יותר ב-2025, הביקוש הכולל לשטחי משרדים נותר נמוך בהרבה מהנורמות שלפני המגפה renx.ca renx.ca. בעלי נכסים בבניינים פחות מבוקשים מגיבים על ידי הגדלת ההטבות (כמו תקופות שכירות חינם ומענקי שיפוץ גבוהים יותר) ואפילו שוקלים אפשרויות לשינוי ייעוד. למעשה, יש מגמה גוברת להסב משרדים לא מנוצלים ליחידות מגורים או שימושים ייחודיים (כמו מרפאות, מעבדות מדעי החיים או מתקני חינוך) blog.remax.ca. עודף שטחי המשרדים המסורתיים, לעומת מחסור במגזרים כמו בריאות ומגורים לגיל השלישי, יוצר הזדמנות למיצוב מחדש של מלאי משרדים מתיישן blog.remax.ca. ראוי לציין שחלק מהאנליסטים סבורים ששוק המשרדים מתקרב לתחתית: שיעור התפוסה הנמוך הארצי צפוי להגיע לשיא באמצע 2025 (כ-15% ברמה הארצית) ואז להתייצב renx.ca renx.ca. טורונטו, כשוק המשרדים הגדול ביותר בקנדה, תהיה מרכזית למעקב – כל עלייה בהשכרות במרכז העיר תסמן תפנית. לעת עתה, לשוכרים יש יתרון, ו-שכר הדירה במשרדים נמצא בלחץ למעט במגדלים החדשים והעשירים ביותר בשירותים.

מגזר התעשייה – עדיין מצטיין בולט: בניגוד חד למשרדים, הנדל"ן התעשייתי באזור המטרופולין של טורונטו (GTA) נותר המגזר המסחרי המוביל בביצועיו blog.remax.ca. מחסנים, מרכזי הפצה ומתקני לוגיסטיקה עדיין מבוקשים מאוד הודות לצמיחת המסחר האלקטרוני ולכלכלה החזקה של אונטריו. שיעור הזמינות התעשייתית באזור טורונטו רבתי עמד על 4.6% בלבד ברבעון הראשון של 2025, מהנמוכים בקנדה blog.remax.ca. זהו גידול קל (40 נקודות בסיס) לעומת שנה קודמת – מה שמעיד על היצע שהתרחב מעט – אך עדיין מדובר בשוק הדוק מאוד בהשוואה היסטורית. לאחר שנים של כמעט אפס תפוסה תעשייתית, לבעלי הנכסים יש סוף סוף קצת יותר תחרות, ושכר הדירה שזינק החל להתייצב. למעשה, יש סימנים להאטה בצמיחת שכר הדירה התעשייתי: שכר הדירה בשוק, שהגיע לשיא של כ-18 דולר ומעלה למ"ר ב-2023, ירד מעט לכ-$17–$17.50/רגל רבועה עד 2025 עם כניסת היצע חדש לשוק cbre.ca. יזמים עוסקים בהרחבת פארקי תעשייה לאזורים המרוחקים יותר של ה-GTA – מחסנים חדישים ומתקדמים צצים לאורך כבישי 400 באזורים כמו ויטבי, אג'קס, בולטון וקלדון כדי לענות על הביקוש של שוכרים למתקנים מודרניים וגדולים יותר blog.remax.ca. פיתוחים חדשים אלה מציעים שיעורי שכירות תחרותיים יותר ותמריצים, ומעניקים לשוכרים אפשרויות מעבר לשווקים המרכזיים הצפופים blog.remax.ca. מגמה מעניינת נוספת היא שימוש מחדש מותאם של אתרים תעשייתיים ישנים בתוך טורונטו וסביבתה: עם ירידת השימושים התעשייתיים בחלק מהנכסים המתבגרים, בעלי הנכסים מסבים מבנים לשימושים כמו אחסון עצמי ועד מתקני פנאי (למשל מגרשי פיקלבול מקורים וחדרי כושר) blog.remax.ca. בסך הכול, היסודות של מגזר התעשייה נותרו חזקים – התפוסה נמוכה, והתיאבון של משקיעים גבוה לנכסי לוגיסטיקה, אם כי שיעורי ההיוון עלו מעט יחד עם הריבית. תחזית: שוק התעשייה עשוי להמשיך להתאזן בשנתיים הקרובות כאשר כמות משמעותית של היצע חדש נמצאת בבנייה ב-GTA. עם זאת, רוב האנליסטים מצפים שהביקוש ימשיך להדביק את ההיצע בטווח הבינוני, מה שישאיר את התפוסה התעשייתית מתחת לשיווי משקל ושכר הדירה יציב יחסית goranbrelih.com. עבור משקיעים, מגזר התעשייה ב-GTA עדיין אטרקטיבי כהשקעה ארוכת טווח, אם כי לא ה…הטירוף מלפני כמה שנים.

מגזר הקמעונאות – חוסן אדפטיבי: שוק הנדל"ן הקמעונאי של טורונטו הוכיח עמידות רבה מהמצופה, תוך התאמה להרגלי הצריכה המשתנים ולעולם שלאחר הקורונה. שיעורי התפוסה במיקומי קמעונאות מובילים נותרו נמוכים, ושכר הדירה נותר לרוב יציב ואף עלה במרכזי קניות מהשורה הראשונה blog.remax.ca. אירוע בולט היה פשיטת הרגל (או הקטנת הפעילות) של רשת הכלבו ההיסטורית Hudson’s Bay Company, מה שיכול היה להותיר חללים גדולים בקניונים. עם זאת, השוק קיבל זאת בשלווה – עוגני הכלבו הריקים מתמלאים מחדש בשימושים קמעונאיים ובידוריים חדשים blog.remax.ca. קניונים באזור המטרופולין של טורונטו ממציאים את עצמם מחדש על ידי שילוב חוויות: הוספת מסעדות, בתי קולנוע, סופרמרקטים ואפילו מגדלי מגורים בשטחי הקניון blog.remax.ca. הקניונים המובילים של טורונטו (כמו Yorkdale, Eaton Centre, Square One) ממשיכים להוביל את המדינה בפריון מכירות, כאשר Yorkdale מדווח על מעל 2,300 דולר קנדי לרגל רבועה במכירות – הגבוה ביותר בקנדה בפער ניכר blog.remax.ca. נתון זה מעיד על עוצמת הקמעונאות במיקומים איכותיים. בתחום הקמעונאות השכונתית, מרכזי קניות פתוחים עם שוכרים חיוניים (סופרמרקטים, בנקים, בתי מרקחת) מבוקשים מאוד על ידי משקיעים blog.remax.ca. מרכזים כאלה מחזיקים גם פוטנציאל עתידי להתחדשות (הוספת שימושים מעורבים), מה שהופך אותם לאטרקטיביים אף יותר. האתגר, עם זאת, הוא היצע מוגבל של אתרי קמעונאות איכותיים – מעט מאוד פיתוחים קמעונאיים חדשים מתבצעים, ונכסים קיימים כמעט ואינם מחליפים ידיים. בסך הכול, שכר הדירה הקמעונאי ב-2025 יציב ואף עולה במסדרונות מסוימים, אך ההצלחה משתנה לפי מיקום ופורמט. אזורי קמעונאות מרכזיים במרכז העיר נהנים שוב מתנועת רגל ערה עם חזרת התיירות והעובדים, בעוד שחלק מהמרכזים הפרבריים החלשים עדיין מתמודדים עם לחצי מסחר אלקטרוני. התחזית למגזר הקמעונאות בשנים הקרובות זהירה ואופטימית: צפויה השתלבות נוספת של קמעונאות עם שימושים אחרים (מרכזי תחבורה, מגורים) ומיקוד בחוויות שימשכו קונים להגיע פיזית. אלא אם תתרחש מיתון משמעותי, הקמעונאות בטורונטו צפויה להמשיך "להחזיק חזק" כפי שעשתה ב-2024–2025 blog.remax.ca, עם צמיחה הדרגתית בשכר הדירה ובערך הנכסים במיקומים מובילים.

דירות מגורים מרובות יחידות והשכרה: נכסי השכרה מרובי משפחות (דירות) ראויים לאזכור בהקשר מסחרי, שכן הם הופכים לסוג נכס חשוב יותר ויותר עבור משקיעים. בטורונטו, הביקוש לדירות השכרה ייעודיות גבוה במיוחד – שיעור הדירות הפנויות להשכרה בעיר נמוך (כ-3% או פחות) blog.remax.ca urbanation.ca ושכר הדירה קרוב לשיאים היסטוריים (פירוט נוסף בהמשך בסעיף ההשכרה). מצב זה עורר עניין רב בפיתוח בנייני דירות השכרה חדשים, במיוחד כאשר שוק הקונדומיניום התקרר. למעשה, למעלה מ-700 יחידות השכרה חדשות החלו להיבנות ברבעון הראשון של 2025 באזור טורונטו blog.remax.ca, גם כאשר התחלות הבנייה של קונדומיניומים ירדו בחדות. משקיעים כמו קרנות ריט וקרנות פנסיה נמשכים ליציבות תזרים המזומנים של דירות ההשכרה ולביקוש הבלתי נגמר לכאורה של שוכרים בטורונטו. האתגר הוא שמחירי הבנייה הגבוהים והריביות מקשים על כדאיות כלכלית של פרויקטים חדשים. המגזר נהנה מתמריצים ממשלתיים מסוימים (כמו מימון זול של CMHC להשכרה), אך גם כך, הכלכלה צפופה. ההצעה הממשלתית האחרונה להחזיר את תוכנית MURB (שמאפשרת למשקיעים לקזז פחת של בנייני השכרה מהכנסה) עשויה לעודד השקעות נוספות אם תאושר blog.remax.ca. בינתיים, הפעילות נמשכת: צנרת הפרויקטים המוצעים להשכרה הגיעה לשיא ב-2025, עם כ-26,000 יחידות שהוגשו ברבעון הראשון – יותר מכפול מהיקף השנה הקודמת blog.remax.ca. הדבר מעיד כי יזמים נערכים לבנות יותר דירות השכרה אם התנאים ישתפרו. עבור נכסי דירות קיימים, הצמיחה המתונה יותר בשכר הדירה ב-2025 (עקב עלייה בהיצע) לא הפחיתה את עניין המשקיעים; אם כבר, ישנם רוכשים אופורטוניסטיים שמקווים לרכוש בנייני דירות ישנים או אפילו מגדלי קונדומיניום כדי להסב אותם להשכרה, מתוך הימור על ביקוש ארוך טווח להשכרה בטורונטו.

שוק ההשקעות וזרימות ההון: פעילות ההשקעות בנדל"ן מסחרי הואטה בשנת 2025 בהשוואה לשנים קודמות. ריביות גבוהות יותר העלו במידת מה את שיעורי ההיוון והפכו את הרוכשים לזהירים יותר. שחקנים מוסדיים גדולים וקרנות ריט ברובן עצרו רכישות גדולות, במיוחד בסגמנטים מסוכנים יותר כמו משרדים blog.remax.ca. עם זאת, משקיעים פרטיים וחברות קטנות יותר פועלים באופן סלקטיבי – לדוגמה, בשוק מרכזי הקניות הקמעונאיים, משקיעים מקומיים רודפים באגרסיביות אחרי כל מרכז מסחרי עם סופרמרקט עוגן פנוי blog.remax.ca. גם סקטור המלונאות חווה פריחה מפתיעה: עם היציאה מהמגפה, ההכנסות של מלונות טורונטו התאוששו חזק, ומכירות נכסי מלונאות הסתכמו ב-552 מיליון דולר ב-2024 (עלייה של 173% לעומת 2023) blog.remax.ca, מה שהפך את תחום האירוח למוביל לאחרונה. המומנטום הזה נמשך גם ב-2025, כאשר תיירות הפנאי והעסקים העלו את תפוסת המלונות ואת ביטחון המשקיעים. שווי הנכסים המסחריים בטורונטו ירד מהשיאים (במיוחד משרדים, שירדו משמעותית), אך לא נרשמה מצוקה או מכירות חיסול בהיקף רחב. המלווים עובדים עם בעלי הנכסים להארכת תקופות ההלוואה במקום לעקל, מתוך הימור על התאוששות בטווח הבינוני. התחזית לשוק הנדל"ן המסחרי בטורונטו בשנים הקרובות זהירה ואופטימית לרוב הסקטורים למעט משרדים. תעשייה ומגורים להשכרה צפויים להישאר אהודים, קמעונאות צפויה להשתפר בהדרגה עם הכלכלה, ומשרדים עשויים לדרוש מספר שנים (ואולי צעדים דרסטיים כמו הסבות) כדי להתאושש באמת. משקיעים עם הון פנוי ב-2025–2026 עשויים למצוא הזדמנויות רכישה אטרקטיביות בסגמנטים שנפגעו (למשל, משרדים ישנים המתאימים להתחדשות, או דירות מפרויקטים בבעיה) – אך מהלכים כאלה דורשים סבלנות ואסטרטגיית השבחה. הכלכלה המגוונת של טורונטו ומגמת הצמיחה שלה מבטיחים אופק חיובי לטווח הארוך לנדל"ן מסחרי, אך ההצלחה תלויה בבחירת הסגמנט והנכס הנכון בהתאוששות הלא אחידה הזו.

מגמות שוק השכירות: שכר דירה מזנק פוגש היצע חדש

לאחר שנים של עליות שכר דירה בלתי פוסקות, שוק השכירות של טורונטו ב-2025 חווה רגע נדיר של הקלה עבור שוכרים. השילוב של היצע חדש משמעותי שנכנס לשוק ושוק מכירות דירות רך יותר גרם לתנאי השכירות להתרכך מעט לעומת התקופה הצפופה במיוחד של 2022–2023. אין לטעות – טורונטו עדיין עיר יקרה לשוכרים והביקוש נותר גבוה – אך לשוכרים יש סוף סוף מעט יותר כוח מיקוח מאשר בשנים האחרונות.

שכר דירה ושינויים אחרונים: שכר הדירה הממוצע לדירה או דירת קונדומיניום בטורונטו התייצב ואף ירד מעט בהשוואה שנתית. ביוני 2025, שכר הדירה החודשי הממוצע בעיר עמד על כ-2,587 דולר, כ-5% פחות מהשנה הקודמת nesto.ca. זהו הירידה השנתית הראשונה בשכר הדירה לאחר תקופה ממושכת של עליות חדות שהגיעו לשיא ב-2022. לשם השוואה, דירות חדר ממוצעות סביב 2,200–2,400 דולר, ודירות שני חדרים סביב 2,800–3,000 דולר בטורונטו – עדיין גבוה, אך כבר לא ממשיך לעלות מדי חודש. לפי Urbanation, שכר הדירה הממוצע למ"ר בבנייני השכרה ייעודיים חדשים ירד בכ-2.2% בהשוואה שנתית ברבעון הראשון של 2025 urbanation.ca, וכאשר לוקחים בחשבון תמריצים (כמו חודש חינם), שכר הדירה האפקטיבי ירד עד כדי 7% מהשנה הקודמת urbanation.ca. אפילו שוק השכרת הקונדומיניום ראה עצירה: שכר הדירה הממוצע לדירות קונדומיניום ב-GTA ירד בהשוואה שנתית ברבעון הרביעי ברציפות בתחילת 2025 urbanation.ca. למעשה, אינפלציית שכר הדירה הסוערת של השנים האחרונות נבלמה, לפחות זמנית.

עלייה בהיצע ושיעורי תפוסה: ההתקררות בשכר הדירה נובעת בעיקר מהיצע. טורונטו חוותה גל חסר תקדים של היצע דיור חדש המיועד לשוכרים. השלמת דירות להשכרה הגיעה לשיא של 30 שנה בתחילת 2025 – מעל 2,100 יחידות דיור ייעודיות חדשות נפתחו ברבעון הראשון בלבד, עלייה של 173% מהשנה הקודמת urbanation.ca. בנוסף לכך, אלפי דירות קונדומיניום חדשות שהושלמו (שלרוב נכנסות לשוק ההשכרה) הגיעו לשוק. זרם היחידות החדשות העלה את שיעור התפוסה הפנויה מרמות שפל. שיעור התפוסה הפנויה בעיר כולה עבור דירות חדשות עמד על כ-3.7% בטורונטו (3.5% בכלל אזור ה-GTA) ברבעון הראשון של 2025, לעומת כ-2.5% שנה קודם לכן, והגבוה ביותר מאז אמצע 2021 urbanation.ca. למרות ששיעור תפוסה פנויה של 3-4% עדיין נחשב נמוך יחסית, מדובר בהתרופפות משמעותית לעומת שיעורים של פחות מ-2% שהיו נפוצים לפני המגפה. השוכרים סוף סוף רואים יותר אפשרויות: ברבעון הראשון של 2025 מספר הדירות הפעילות להשכרה בקונדומיניום עלה ב-29% לעומת השנה הקודמת, מה שמקביל לכ-1.4 חודשי מלאי דירות להשכרה בשוק (לעומת פחות מחודש מלאי היסטורית) urbanation.ca. בעלי הדירות, המתמודדים עם תחרות גוברת, הגיבו על ידי הצעת תמריצים – Urbanation מדווחת שכמעט שני שלישים מהבניינים הייעודיים הציעו תמריץ כלשהו (כמו חודש או שניים חינם) בתחילת 2025, כפול מהחלק שעשו זאת בשנה הקודמת urbanation.ca. ההטבות הללו למעשה מפחיתות את שכר הדירה שהשוכרים משלמים ומאותתות כי הבעלים מעוניינים לשמור על הדירות מאוכלסות.

urbanation.ca עם זאת, ייתכן ששוק השוכרים הזה יהיה קצר מועד. אותם גורמים שיצרו את פרץ ההיצע הזה כעת מתהפכים: ריביות גבוהות יותר ועלויות בנייה עולות גורמות ליזמים ללחוץ על הברקס בפרויקטים חדשים. התחלות הבנייה להשכרה ב-GTA ירדו ב-60% משנה לשנה ברבעון הראשון של 2025 (רק כ-731 יחידות החלו להיבנות) urbanation.ca, ומספר הדירות להשכרה שנמצאות בבנייה ירד בפועל לכ-21,800 יחידות – שפל של שנתיים urbanation.ca. במגזר הדירות בקונדומיניום, פרויקטים רבים מתעכבים או מבוטלים, מה שיגביל את היצע הדירות להשקעה להשכרה בעוד כמה שנים cmhc-schl.gc.ca. הקונצנזוס בקרב אנליסטים של שוק הדיור הוא ש-הביקוש להשכרה בטורונטו ימשיך לגדול (בזכות הגירה וצמיחה בתעסוקה), אך צינור ההיצע לא עומד בקצב בטווח הארוך. רמות התפוסה הגבוהות והשכירות היציבה הנוכחית הן ככל הנראה חלון חולף. כפי שאמר שון הילדברנד מ-Urbanation, "שיפור בר השגה (לשוכרים) הודות לעלייה האחרונה בהיצע… לא צפוי להימשך עוד זמן רב לאור מגמת הירידה הנוכחית בבנייה." urbanation.ca במילים אחרות, שוכרים צריכים לנצל את ההפוגה של 2025 כל עוד היא נמשכת – ב-2026 או 2027 טורונטו עלולה לחזור לשוק שכירות הדוק מאוד אם קצב הבנייה לא יואץ.

תחזית שוק השכירות: במהלך 3–5 השנים הקרובות, צפו שצמיחת שכר הדירה תחזור לאחר תקופה קצרה זו של קיפאון. אוכלוסיית טורונטו גדלה בקצב שיא, ורוב המהגרים החדשים שוכרים דירה לפני שהם קונים. אפילו שיעור תפוסה של 3.5% נחשב נמוך לעיר בגודל של טורונטו – בערים גלובליות רבות שיעור תפוסה של 5% נחשב מאוזן, כך ששוק השכירות של טורונטו עדיין סובל ממחסור לפי מדד זה. העלייה הקלה בתפוסה ב-2025 צפויה להגיע לשיא בקרוב, ובסוף 2025 או 2026, כל עוד הכלכלה תישאר יציבה, שכר הדירה עשוי להתחיל לעלות שוב מעל שיעור האינפלציה. גורם תומך הוא מדיניות: פיקוח שכר הדירה של מחוז אונטריו (המגביל העלאות שכר דירה בדירות ישנות לכ-שיעור האינפלציה, וכיום פוטר דירות חדשות שנבנו אחרי 2018) עשוי לעבור התאמות. יש דיונים על הרחבת פיקוח שכר הדירה גם לבניינים חדשים, אך נכון ל-2025 לא בוצעו שינויים – אם כבר, קובעי המדיניות נזהרים לא להרתיע יזמים מהקמת דירות להשכרה. משקיעים בנכסים רב-משפחתיים מהמרים שמחסור הדיור החמור בטורונטו והמחסומים הגבוהים לבעלות על דירה ישמרו את הביקוש לשכירות חזק בעתיד הנראה לעין. למעשה, משקיעים מוסדיים מפתחים או רוכשים בנייני דירות למרות לחצי תשואות נוכחיים, מתוך ביטחון ששכר הדירה יצדיק זאת בטווח הארוך. עבור שוכרים, כל שיפור זמני בהשגת דירה עשוי להיות קצר מועד, אלא אם כן הממשלות יגדילו באופן דרמטי את היצע הדיור. שוק השכירות של טורונטו צפוף ביסודו, ואם לא יתהפך המיתון הנוכחי בבנייה, ייתכן שנביט לאחור על 2025 כעל "הפוגה" קצרה לפני שהמשבר בשוק השכירות יחמיר שוב.

מדיניות ורגולציה ממשלתית המשפיעות על השוק

מדיניות ממשלתית הפכה לגורם מרכזי בשוק הנדל"ן של טורונטו בשנים האחרונות, כאשר הרשויות בכל הרמות מגיבות לחששות בנוגע ליכולת השגה, לצמיחת מחירים מהירה ולמחסור בהיצע דיור. בשנת 2025, מספר צעדי מדיניות ושינויים רגולטוריים משפיעים על תנאי השוק:

הגבלות על קונים זרים: קובעי מדיניות המשיכו לצמצם את הזרמת ההון הזר לשוק הדיור. החוק הפדרלי Prohibition on Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act (איסור רכישת נכסי מגורים על ידי לא-קנדים) נכנס לתוקף ב-2023 והוארך לאחר מכן עד 2026 kpmg.com. חוק זה למעשה אוסר על יחידים וחברות זרות לרכוש נכסי מגורים בקנדה (עם חריגים מוגבלים), ובכך מסיר פלח ביקוש שלעיתים הואשם בעליית המחירים. בנוסף, מס ה-Non-Resident Speculation Tax (NRST) של אונטריו – מס של 25% על רכישת בתים על ידי זרים במחוז – נותר בתוקף kpmg.com. ומ-1 בינואר 2025, עיריית טורונטו הוסיפה מס משלה Municipal Non-Resident Speculation Tax (MNRST) של 10% על קונים זרים של בתים בטורונטו kpmg.com. צעדים חופפים אלה משמעותם שכל גורם זר שירצה לקנות בטורונטו יתקל במחסומים מרתיעים (איסור, או בפועל מס נוסף של 35% אם יוכל לרכוש איכשהו). הכוונה היא להרתיע ספקולציה לא-מקומית ולצנן את הביקוש להשקעה, כדי לתת לתושבים מקומיים סיכוי טוב יותר לבעלות. לפי רוב הדיווחים, פעילות קנייה זרה ב-2025 אינה פקטור – היא כמעט ונעלמה מהשוק.
מיסים על בתים ריקים ומשקיעים: מעבר לקונים זרים, ממשלות כיוונו גם לספקולנטים מקומיים ולנכסים ריקים. טורונטו יישמה Vacant Home Tax ב-2022, שמטיל 1% מערך הנכס המוערך בשנה על בתים שנשארו ריקים מעל 6 חודשים (עם חריגים מסוימים). מדיניות זו נועדה לדחוף משקיעים להשכיר את היחידות או למכור אותן, במקום להחזיק אותן ריקות, ובכך להגדיל את היצע הדיור האפקטיבי. נתונים ראשוניים מצביעים על כך שאלפי יחידות הוכרזו כריקות וחויבו במס – תמריץ לבעלי הנכסים להפיק רווח או למכור את הנכס. אונטריו גם העלתה את מס העברת הקרקע המחוזי למשקיעים שמחזיקים במספר נכסים (עם מס ספקולציה מדורג, במקרים מסוימים). במקביל, Underused Housing Tax של הממשלה הפדרלית (מס שנתי של 1% על בתים ריקים או לא מנוצלים בבעלות זרים לא-תושבים) משלים את המאמצים הללו. יחד, מיסים אלה מעלים את עלות ההחזקה של נכסים ריקים ומעבירים מסר שבתים נועדו למגורים, לא להשקעה בלבד. למרות שקשה לכמת את ההשפעה המדויקת, עדויות אנקדוטליות מצביעות על כך שיותר דירות קונדו משניות הוצעו להשכרה, וחלק מהמשקיעים הקטנים מוכרים נכסים בשל עלויות גבוהות יותר וכללים מחמירים.

הגדלת ההיצע באמצעות שינויים בייעוד קרקע ואישורים מהירים יותר

חוק 23 ("חוק לבניית יותר בתים מהר יותר" משנת 2022)

תקנות העיר טורונטו מאפשרות כעת עד ארבע יחידות ("פלקסים") במגרשים למגורים בכל רחבי העיר

הקפיאה את היטלי הפיתוח ברמת 2022 באופן זמני

blog.remax.ca

הפחיתה את היטלי הפיתוח בכ-50% עבור דיור נמוך קומה

blog.remax.ca

קרן מאיץ הדיור

blog.remax.ca

התמודדות עם משבר ההיצע

רגולציות משכנתאות ותמיכה בלווים: בצד המימון, הרגולטורים שמרו על מבחן לחץ משכנתא מחמיר, הדורש מהקונים לעמוד בתנאי זכאות בריביות הגבוהות בכ-2% מהריבית בפועל שלהם. זה צמצם את היקף ההלוואות המרבי וריסן חלק מהביקוש. בשנת 2025, משרד המפקח על המוסדות הפיננסיים (OSFI) העלה אפשרות להגבלות נוספות (כמו הגבלות על יחס חוב גבוה והקשחת תנאי זכאות להלוואות בריבית משתנה), אם כי טרם יושמו כללים חדשים משמעותיים. המטרה היא להבטיח יציבות במערכת הפיננסית לאור רמות החוב הגבוהות של משקי הבית. עבור קונים, במיוחד רוכשי דירה ראשונה, הממשלות הציגו מספר תוכניות תמיכה: חשבון חיסכון לדירה ראשונה (FHSA) החדש מאפשר לקנדים לחסוך עד 40,000 דולר פטורים ממס למטרת הון עצמי; קיימת גם תוכנית תמריץ לרוכשי דירה ראשונה (הלוואת הון משותפת) והחזרי מס רכישה פרובינציאליים לרוכשים חדשים. אלה מסייעים בשוליים, אך לנוכח המחירים בטורונטו, השפעתם מוגבלת. מדיניות בולטת אחת המסייעת למשקיעים/יזמים ב-2025 היא תוכניות ביטוח משכנתאות משופרות של CMHC להשכרה – באמצעות תוכנית MLI Select, בוני דירות להשכרה או יחידות ברות השגה יכולים לקבל מימון מבוטח בריבית נמוכה, מה שאפשר קידום חלק מהפרויקטים. ישנה גם ההצעה שהוזכרה להחיות את תמריצי המס MURB משנות ה-70, המאפשרים למשקיעי דיור להשכרה לנכות פחת מהכנסה – אם תיושם, היא עשויה להאיץ בניית דירות להשכרה על ידי שיפור כדאיות הפרויקטים blog.remax.ca. לבסוף, החלטות הריבית של בנק קנדה הן אולי הגורם ה"מדיניותי" המשמעותי ביותר: לאחר העלאות חדות ל-5% ב-2023 כדי להילחם באינפלציה, הבנק עבר להפחתות ריבית ב-2024–25 כאשר הכלכלה נחלשה wowa.ca reuters.com. באמצע 2025, שיעור הריבית עמד על כ-2.75% reuters.com, וצפויות הפחתות נוספות מתונות (אולי לכ-2.0% בתחילת 2026) reuters.com. הקלה מוניטרית זו החלה להוריד את ריביות המשכנתא מהשיאים, משפרת את יכולת ההשתכרות של הקונים ומספקת מרווח נשימה למחדשי הלוואות. מדיניות הממשלה – פיסקלית, רגולטורית ומוניטרית – תמשיך למלא תפקיד מכריע בתוצאות שוק הדיור בטורונטו. האיזון שמבקשים קובעי המדיניות הוא עדין: לצנן עליות מחירים מופרזות וספקולציה, מבלי למוטט את השוק או לעצור את הפיתוח. נכון ל-2025, אנו רואים גישה מדורגת: הגבלות כבדות על קונים שאינם תושבים ובתים ריקים, תמריצים ליזמים, והקלה מוניטרית הדרגתית כדי להימנע מנחיתה קשה.

גורמים כלכליים המשפיעים על השוק

היסודות הכלכליים מהווים את הרקע לנדל"ן בטורונטו. בשנת 2025, מספר גורמים כלכליים מושכים את השוק לכיוונים שונים:

ריביות ואינפלציה: סביבת הריבית עברה תפנית של 180 מעלות מהמצב לפני כמה שנים. ב-2020–2021, רוכשים נהנו מריביות משכנתא בטווח של 1.5–2%; אך עד 2023, הבנק המרכזי של קנדה העלה את הריבית לכ-5%, מה ששלח את ריביות המשכנתא הקבועות ל-5 שנים לכ-5.5–6% ואת המשתנות אף גבוה יותר. זעזוע ריביות זה היה הגורם העיקרי להאטה בשוק הדיור בשנים 2022–2024, כאשר עלויות המימון הגבוהות פגעו בכושר ההשתכרות. עם זאת, ב-2025, האינפלציה ירדה מהשיאים הקודמים שלה, ובנק קנדה עבר ל-הפחתת ריביות כדי לתמוך בכלכלה wowa.ca reuters.com. בשנה האחרונה, הבנק הוריד את הריבית ב-2.25 נקודות אחוז (225 נקודות בסיס) reuters.com, ומלווים למשכנתאות הורידו בהתאם את הריביות הקבועות. באמצע 2025, ריביות משכנתא קבועה ל-5 שנים בטורונטו הן סביב אמצע טווח ה-4%, ירידה מהשיא של 2023 (ויש הצעות תחרותיות אף בטווח של 3% גבוה לרוכשים עם דירוג אשראי גבוה). הפחתות אלו בעלויות המימון מחזירות בהדרגה חלק מהרוכשים ומקלות על הלחץ של בעלי בתים שמחדשים משכנתאות. עם זאת, הריביות עדיין גבוהות בהרבה מהרמות הנמוכות במיוחד של סוף שנות ה-2010, ולכן כושר ההשתכרות נותר מתוח. אם בנק קנדה ימשיך בנתיב הפחתה מתונה – אולי עוד 50–75 נקודות בסיס של הורדות עד 2026 כפי שחלק מהאנליסטים צופים reuters.com – זה ימשיך לתמוך בביקוש לדיור ובכוח הקנייה. לעומת זאת, כל האצה מחודשת של האינפלציה או זעזוע אחר שיאלץ העלאת ריבית נוספת יהווה סיכון שלילי לשוק. נכון לעכשיו, תחזית הבסיס הכלכלית היא ריביות יציבות או בירידה איטית, מה שמספק תמיכה לפעילות הנדל"ן בהמשך.
צמיחה בתעסוקה והכנסה: שוק העבודה של טורונטו הפגין עמידות יחסית, אך לא ללא מוקדים של חולשה. בכניסה ל-2025, העיר התמודדה עם רוחות נגד: עליית הריבית האטה את מגזרי הבנייה והנדל"ן, וחלק מחברות ההייטק עתירות הערך (ששגשגו במהלך המגפה) קיצצו בכוח האדם. בנוסף, המתחים המסחריים בין ארה"ב לקנדה והמכסים בתחילת 2025 יצרו אי ודאות עבור תעשיות מוכוונות ייצוא reuters.com – למעשה, דיבורים על מלחמת סחר בהובלת ארה"ב החלישו את אמון העסקים ועלולים להוביל לאובדן משרות בייצור ובמגזרים קשורים reuters.com. על רקע זה, שיעור האבטלה בטורונטו עלה מעט, ונע בטווח של 6–7% בשנת 2025, לעומת כ-5–6% ב-2019. הצמיחה הכלכלית האיטית גרמה למשקי הבית להיות זהירים יותר לגבי רכישות גדולות כמו דירות reuters.com reuters.com. עם זאת, הכלכלה של טורונטו גדולה ומגוונת. מגזרים כמו פיננסים, חינוך, ממשל ושירותים יציבים וממשיכים להוסיף משרות. השכר עולה (חלקית בשל התאמות לאינפלציה), מה שמסייע להכנסות להדביק מעט את עלויות הדיור. הגורם המרכזי למעקב הוא האם קנדה תיכנס למיתון בסוף 2025 – כלכלנים מסוימים מזהירים שאם הריבית תעלה שוב או שהכלכלה העולמית תיחלש, עלול להתרחש מיתון מתון, שיפגע זמנית בביקוש לדיור reuters.com. מצד שני, אם מצב התעסוקה בטורונטו יישאר יציב יחסית (ומספרי התעסוקה בתחילת 2025 היו בסדר), אז גידול האוכלוסייה והביקוש המצטבר עשויים להוביל במהירות לעלייה במכירות הדירות ברגע שהביטחון ישתפר. למעשה, האיזון בין ביטחון תעסוקתי לריבית יקבע את נכונות הקונים להיכנס לשוק. בשנת 2025, הצרכנים חשים לחץ מסוים (יוקר מחיה גבוה יותר, צמיחה איטית יותר בשכר לאחר אינפלציה), מה שתורם לאווירה הזהירה בשוק הנדל"ן. כל שיפור באופטימיות הכלכלית או ירידה באבטלה יהוו איתות חיובי לשוק הדיור.

גורם חיובי עצום

הגירה בשיאים חדשים

500,000 מהגרים קבועים חדשים בשנה

storeys.com

עשוי להתמתן מעט

canada.ca

ביקוש עצום לדיור

instagram.com

מנוע ביקוש לטווח ארוך

מהדקת את שוק השכירות

צמיחת האוכלוסייה יכולה לספק רף תחתון לביקוש לדיור

גורמים נוספים: ישנם עוד כמה אלמנטים כלכליים שכדאי להזכיר. אמון הצרכנים ב-2025 פושר – סקרים מראים שאנשים מודאגים מיוקר המחיה, אך רבים אופטימיים לגבי הסיכויים לטווח הארוך בעיר מתפתחת כמו טורונטו. תנאי האשראי גם הם גורם: הבנקים הידקו מעט את ההלוואות, במיוחד למשקיעים ולאלו עם דירוג אשראי חלש יותר, אך באופן כללי אשראי זמין לרוכשים מתאימים ומרווחי המשכנתאות נורמליים. מגמות כלכלה עולמיות, כמו מצב הכלכלה הסינית או מחירי הנפט, עשויות להשפיע בעקיפין על טורונטו (למשל, דרך סנטימנט המשקיעים או מצבו של מגזר המשאבים הקנדי), אך שוק הנדל"ן המקומי מונע בעיקר על ידי ריביות מקומיות והגירה. גורם מקומי נוסף: המצב הפיננסי של העירייה. טורונטו התמודדה עם גירעונות תקציביים, והאופן שבו תתמודד איתם (ייתכן באמצעות העלאת מסי רכוש או אגרות) עשוי להשפיע על עלות הבעלות על דירה. עלייה משמעותית במס רכוש, למשל, עלולה להכביד מעט על המחירים, אם כי שיעורי מס הרכוש בטורונטו כיום מהנמוכים באונטריו. לסיכום, הסביבה הכלכלית ב-2025 מתאפיינת בצמיחה דמוגרפית גבוהה אך צמיחה מתונה בתמ"ג הכללי, כשהכלכלה נמצאת בשלב מאוחר של המחזור. שיעורי הריבית – משתנה קריטי – במגמת ירידה, מה שאמור לעודד בהדרגה את שוק הדיור, אך הרוכשים עדיין רגישים למחיר ולמצב התעסוקה. שוק הנדל"ן של טורונטו אינו פועל בוואקום: הוא שזור במגמות הכלכליות הרחבות הללו, והשנים הקרובות יעוצבו לפי מידת ההצלחה של קנדה בהשגת "נחיתה רכה" ושימור האמון בקרב אוכלוסייתה הצומחת במהירות.

הזדמנויות ואתגרים להשקעה

עבור משקיעים, בין אם בנדל"ן למגורים או מסחרי, שוק טורונטו ב-2025 מציג תמונה של הזדמנויות מפתות לצד אתגרים בולטים. ימי העליות המהירות והקלות במחירים חלפו (לעת עתה), ולכן אסטרטגיה נבונה ובחירת נכסים קפדנית הם קריטיים.

הזדמנויות במגזר המגורים: שוק שהתקרר הוא לעיתים ההזדמנות של המשקיע המתוחכם לפעול. מחירי המגורים ירדו מהשיאים שלהם, ומוכרים שמונעים ממניעים אישיים מאפשרים למשקיעים לנהל משא ומתן על עסקאות טובות יותר. עבור מי שמחפש להשקיע בנכסי השכרה, שוק הקונים הזה בשילוב עם מחירים מעט נמוכים יותר מציע נקודות כניסה משופרות. ראוי לציין כי בתים פרטיים בפרברים נגישים או בשכונות מתפתחות מהווים הזדמנות: הביקוש להשכרות למשפחות חזק, ועם מדיניות חדשה שמאפשרת דופלקסים/פורפלקסים באזורים שבעבר היו מיועדים לבתים פרטיים בלבד, משקיע יכול להמיר בית ליחידות השכרה מרובות ולהגדיל את התשואה. שכונות בטבעת החיצונית של ה-GTA (דרהאם, חלקים מאזור פיל או יורק) שראו עליות חדות, כעת תוקנו במידת מה – משקיעים עם ראייה ארוכת טווח עשויים לכוון לאזורים אלה לשם ערך. תזרים מזומנים בנדל"ן למגורים גם הוא משתפר בשל שכר דירה גבוה; למרות שהמחירים גבוהים, שכר הדירה בטורונטו עלה בכ-20–30% בשנים האחרונות, כך שהתשואות מהשכרה, למרות שעדיין לא מרשימות, מעט טובות יותר ביחס למחירים. אם משקיע יכול להתמודד עם עלויות מימון גבוהות יותר (אולי באמצעות הון עצמי גדול יותר או מלווים אלטרנטיביים), הוא יכול לנעול נכסים שסביר שיתייקרו כשהמחזור יתהפך. זווית נוספת: רכישת דירות קונדו מהעברות מצוקה או ממשקיעים שיוצאים מהשוק. ישנם משקיעי קונדו שרכשו דירות על הנייר בשיא וכעת מתמודדים עם סגירה; קונה אופורטוניסטי יכול לקחת העברה בהנחה, או לרכוש דירה חדשה שהושלמה ממשקיע שרק רוצה לצאת. תרחישים כאלה יכולים להוביל לרכישות מתחת למחיר השוק. בנוסף, יש ביקוש לבנייני מגורים קטנים עם מספר יחידות (כמו טריפלקס או בניין דירות קטן), אך אם תמצא אחד עם משרות או שדורש שיפוץ, תוכל להוסיף ערך וליהנות מחיסכון בניהול. שווה גם לשים לב לתמיכת הממשלה: תוכניות כמו MLI Select של CMHC מאפשרות למשקיעים לקבל מימון מועדף לנכסי השכרה אם הם משלבים יחידות ברות השגה או תכונות ירוקות, מה שמשפר את כדאיות הפרויקט. בנוסף, אם הממשלה הפדרלית תחזיר את הטבות MURB (שמאפשרות למשקיעי בנייני השכרה לקזז פחת) blog.remax.ca, זה עשוי להגדיל משמעותית את התשואה נטו ממס על השקעות השכרה למגורים, ובפועל להעניק למשקיעים הטבת מס עבור אספקת דיור להשכרה.

אתגרים בהשקעה למגורים: למרות ירידת המחירים, האתגרים למשקיעי נדל"ן למגורים רבים. האתגר המרכזי הוא עלויות אחזקה גבוהות: הריביות, אף שירדו מהשיא, עדיין נעות סביב 4–5% למשכנתאות להשקעה, שלעיתים רבות גבוהות מתשואת הנכס (cap rate). המשמעות היא שרבים מהנכסים יניבו הפסד חודשי (תזרים מזומנים שלילי) אלא אם המשקיע שם הון עצמי גבוה במיוחד או גובה שכר דירה גבוה במיוחד. המתמטיקה קשה: לדוגמה, דופלקס במיליון דולר בריבית 5% עם 20% הון עצמי יניב תשלום משכנתא גבוה בהרבה מהשכירות שייגבה. לכן משקיעים צריכים או יותר הון עצמי, או לקבל תזרים מזומנים שלילי בטווח הקצר בתקווה לעליית ערך בטווח הארוך. גם תנאי המימון הדוקים יותר – הבנקים בודקים היטב את הכנסות השכירות ועלולים לדרוש הון עצמי גבוה יותר ממשקיעים. אתגר נוסף הוא הרגולציה הידידותית לשוכרים באונטריו. פיקוח שכר דירה חזק על דירות ישנות אומר שאם קונים בניין עם דיירים ותיקים, שכר הדירה עלול להיות נמוך משמעותית מהשוק ואין כמעט אפשרות להעלותו (רק כ-2.5% בשנה לפי תקנות המחוז לדיירים קיימים). פינוי דיירים לצורך שיפוץ או שימוש עצמי כפוף לרגולציה מחמירה, כך שאסטרטגיות "השבחה" מורכבות ולעיתים שנויות במחלוקת. בנוסף, רגולציות עירוניות חדשות כמו מס דירה ריקה מחייבות משקיעים לשלם קנסות אם דירה עומדת ריקה (פוגע בגמישות), והמאמצים של העיר לצמצם השכרות קצרות טווח (Airbnb) ביטלו את האפשרות הזו כהכנסה גבוהה ברבים מהקונדואים. במילים פשוטות, עידן ה"קנה כל דירה, תשכיר ב-Airbnb ותעשה קופה" נגמר – משקיעים חייבים לפעול בסביבה רגולטורית יותר, המתמקדת בשוכרים לטווח ארוך. יש גם סיכון שוק: האם המחירים עוד ירדו? אם מאמצים תחזיות פסימיות (למשל, ירידה נוספת של 5–10% ב-2025), משקיע שיקנה עכשיו עלול לראות את ההון שלו נשחק בטווח הקצר. למשקיעים ממונפים מאוד, זהו סיכון אם יצטרכו למחזר משכנתא או למכור בקרוב. לכן, השקעה למגורים ב-2025 היא מהלך ארוך טווח המבוסס על יסודות – מדובר ברכישת נכסים איכותיים במחיר סביר, עם תוכנית להחזיק אותם גם בתקופות תנודתיות, תוך ניהול קפדני של תזרים המזומנים.

הזדמנויות במגזר המסחרי: נדל"ן מסחרי מציע הזדמנויות שונות. לדוגמה, שוק המשרדים במצוקה עשוי להיות הזדמנות למשקיע קונטרריאני לרכוש נדל"ן מרכזי במרכז העיר במחיר יחסי נמוך. ערכי מגדלי משרדים תיקנו משמעותית (ירידות דו-ספרתיות באחוזים לבנייני מחלקה B, לפי הערכות מסוימות), וחלק מהבעלים הנמצאים בלחץ פיננסי עשויים למכור. משקיע עם תוכנית השבחה – למשל, הסבת בניין משרדים ישן לדירות מגורים בשימוש מעורב או מרכז רפואי – יוכל לנצל עלויות רכישה נמוכות ופוטנציאל לעליית ערך עתידית לאחר שינוי הייעוד של הנכס. העיר והמחוז שוקלים גם תמריצים להסבת משרדים (אישורים מזורזים, אולי מענקים), מה שיכול לחזק פרויקטים כאלה. תחום נוסף הוא קמעונאות עירונית: בעוד שמרכזי קניות מובילים מוחזקים חזק, מספר נכסי קמעונאות ברחובות ראשיים או מרכזי מסחר ישנים עשויים להיות זמינים מבעלים המעוניינים לצאת. לאור החוסן של דמי השכירות הקמעונאיים במיקומים טובים, נכסים אלה יכולים להניב הכנסה יציבה ואפשרויות להשבחה עתידית (למשל, הוספת מגורים מעל מרכז מסחרי). נכסי תעשייה ולוגיסטיקה ממשיכים להיות מבוקשים – כל משקיע שימצא קרקע באזור תעשייה או מחסן קטן יכול ליהנות מהביקוש החזק מצד עסקים. מחסנים תעשייתיים קטנים, לדוגמה, פופולריים בקרב בעלי מקצוע ועסקים קטנים, ויכולים להניב תשואות טובות. בתחום הדירות המסחריות הרב-משפחתיות (בנייני דירות גדולים), ההזדמנויות נדירות כי כולם רוצים אותן, אך אם מתגלה אחת (אולי בניין בינוני ישן עם תחזוקה נדחית), משקיע יכול לממן שיפוצים דרך תוכניות CMHC וליהנות מסיכון תפוסה נמוך מאוד. כפי שצוין, תחום המלונאות נמצא בפריחה; בעוד שמלונות גדולים במרכז העיר הם השקעות מוסדיות, מלונות בוטיק קטנים יותר או אתרי הסבה של מוטלים בפריפריה של טורונטו עשויים להציע הזדמנויות נישה, תוך רכיבה על גל התיירות. קרקע לפיתוח היא זווית נוספת – עם השוק האיטי, ערכי הקרקע ירדו מהשיא; יזם/משקיע שירכוש קרקע ב-2025–26 בהנחה עשוי לתזמן היטב את תחילת הפרויקט כשהשוק יתאושש בעוד מספר שנים. לבסוף, כל נכס מסחרי עם מאפייני סביבה, חברה וממשל (ESG) חזקים (כמו בניינים חסכוניים באנרגיה או פרויקטים של דיור בר השגה) עשוי לזכות במימון מיוחד או מענקים, מה שמחזק את ההצדקה להשקעה.

אתגרים בהשקעה מסחרית: הצד המסחרי אינו חף מכאבי ראש. ריביות גבוהות פוגעות קשות בפרויקטים מסחריים – שיעורי ההיוון עלו, הערכים ירדו, ומחזור חוב לנכסים קיימים עלול להיות מסובך. דוגמת המשרדים היא חרב פיפיות: אמנם זה זול, אך משקיע עלול "לתפוס סכין נופלת" אם שיעורי התפוסה לא ישתפרו. להחזיק בניין חצי ריק עם חוב זה כואב, ולכן רק בעלי כיסים עמוקים ותוכנית הסבה ברורה צריכים להיכנס. חסמים רגולטוריים עלולים גם הם להקשות על מהלכי השבחה מסוימים; לדוגמה, הסבת משרדים למגורים נשמעת נהדר, אך כללי תכנון, תקני בנייה וחוקי פינוי דיירים (אם הנכס מאוכלס חלקית) הם מורכבים. בתחום הקמעונאות, האתגר הוא שינויי דפוסי צריכה – מסחר אלקטרוני כאן כדי להישאר, ולכן משקיע חייב לוודא שלנכס הקמעונאי יש תמהיל שוכרים בר-קיימא או שימושים חלופיים לעתיד. באינדסטריאל, האתגר הוא לרוב תשואה נמוכה – המחירים עלו כל כך ששיעורי ההיוון נמוכים מאוד (3-4%), וכשהמימון ברמות דומות או גבוהות יותר, המרווחים דקים. בעצם, אתה מהמר על גידול בשכר דירה ועל השבחה ארוכת טווח, שסביר שתתרחש אך דורשת סבלנות. האתגר המרכזי במולטי-פמילי הוא תחרות – קשה למצוא עסקאות שלא מתומחרות כבר לשלמות, כי כל משקיע מוסדי רוצה דירות. אם מצאת אחת, ייתכן שזה בגלל שיש לה בעיות (פיקוח שכר דירה שמגביל את הפוטנציאל, צורך בתיקונים הוניים גדולים וכו'). נזילות בנדל"ן מסחרי גם ירדה – יש פחות קונים ב-2025, אז אם תשקיע עכשיו, הכן עצמך להחזקה ארוכה יותר כי מאגר הקונים למכירה מהירה קטן בסביבת ריבית גבוהה. עלויות הבנייה עדיין גבוהות, כך שכל פיתוח או שיפוץ גדול טומן בחובו סיכון לחריגות תקציב. אנו רואים גם עלייה בארנונה ובעלויות שירותים לנכסים מסחריים, מה שמכווץ את ההכנסה התפעולית נטו. לדוגמה, שיעורי הארנונה על נכסים מסחריים בטורונטו גבוהים מאשר למגורים, ואם העיר תעלה מסים כדי לכסות גירעונות, זה ישפיע ישירות על תשואות המשקיע. לבסוף, סיכונים מאקרו כמו מיתון פוטנציאלי יפגעו בשוכרים מסחריים (עלייה בחדלות פירעון, תפוסה נמוכה), ולכן משקיע חייב לתמחר שמרני ולהחזיק רזרבות מזומנים.

לסיכום, שוק 2025 של טורונטו מציע למשקיעים הזדמנות לקנות בירידות, לגוון תיקי השקעות ולהתמקם לקראת מחזור הצמיחה הבא – אך ההצלחה תלויה בבחירת עסקאות קפדנית ובניהול סיכונים. איכות על פני כמות היא המפתח: המיקומים והנכסים הטובים ביותר נוטים לשמור על ערכם גם בתקופות ירידה. בין אם מדובר בדופלקס בשכונה מתחדשת או במחסן ישן שמוכן להשבחה, ההזדמנויות קיימות למי שעושה שיעורי בית. אך יש גם להתמודד עם עלויות מימון גבוהות, רגולציה מחמירה וכלכלה בתנודות. ימי הספקולציה הפרועה חלפו; סביבת 2025 מתאימה למשקיעים ממושמעים ולטווח ארוך שיכולים לנצל הזדמנויות בשוק קריר ולרכב על הגל של היסודות החזקים של טורונטו (גידול אוכלוסין, היצע קרקע מוגבל, כלכלה תוססת) בשנים הבאות.

תחזית: למה לצפות ב-3–5 השנים הקרובות

בהסתכלות קדימה, הקונצנזוס של המומחים לגבי שוק הנדל"ן של טורונטו בשנים הקרובות הוא אופטימי בזהירות – אך תוך הכרה בכך שההתאוששות תהיה הדרגתית ולא חפה ממכשולים. הנה המרכיבים המרכזיים בתחזית ל-3–5 שנים:

מחירי ומגמת המכירות: רוב התחזיות צופות כי שנת 2025 תסמן את התחתית או קרוב לתחתית של המחירים, עם ירידה קלה או ביצועים יציבים במונחים שנתיים reuters.com cmhc-schl.gc.ca. כפי שצוין, אנליסטים שנסקרו על ידי רויטרס מצפים לירידה של כ-2% במחירי הבתים הארציים ב-2025, כאשר בטורונטו מדובר בירידה של כ-4% reuters.com. עם זאת, ב-2026 קיימת ציפייה רחבה לחזרה לצמיחה מתונה במחירים. התחזית של CMHC לאמצע 2025 מצביעה על התאוששות שתתחיל ב-2026 כאשר היסודות הכלכליים ישתפרו cmhc-schl.gc.ca. הבנקים הגדולים מהדהדים זאת: לדוגמה, כלכלני BMO ו-RBC רואים התייצבות עד סוף 2025 והערכה לעלייה מתונה (אולי בסדר גודל של 3–5% בשנה) בשנים 2026–2027 reuters.com. חשוב להדגיש את המילה "מתונה" – לא מדובר בעליות של 20% בשנה כפי שהיה בתקופת הקורונה. מדובר יותר בקצב שקרוב לעליית ההכנסה או האינפלציה, שהוא בריא ויציב יותר. תחזית זו מניחה שהריביות ימשיכו לרדת בהדרגה ולא תתרחש מיתון משמעותי. אם זה יקרה, גם היקפי המכירות צפויים לעלות – TRREB צפה עלייה של כ-12% במכירות ב-2025 urbaneer.com, וגם אם זו תחזית אופטימית, ב-2026 המכירות עשויות להיות גבוהות מרמות 2024 כאשר תחזור האמון. הביקוש המצטבר של קונים שהמתינו (במיוחד רוכשים ראשונים) יחזור לשוק כאשר נגישות המחירים תשתפר. עד 2028, מחירי הבתים בטורונטו עשויים לאתגר שוב את רמות השיא של 2022, אם כי במונחים מותאמים לאינפלציה הם עשויים להישאר מעט נמוכים יותר. למעשה, הציפייה היא שהשוק יתאושש, אך בקצב איטי ויציב יותר מהעליות והירידות החדות של השנים האחרונות.
קלפי ג'וקר כלכליים: תחזית זו עלולה להשתבש או להאיץ בשל גורמים מסוימים. אחד מקלפי הג'וקר הוא המחזור הכלכלי הרחב יותר. אם כלכלות ארה"ב והעולם יפגינו ביצועים חזקים, קנדה עשויה להימנע ממיתון ולחוות צמיחה איתנה יותר – מה שיגביר את התעסוקה ואמון הצרכנים, ויתורגם להתאוששות מהירה יותר בשוק הדיור. לעומת זאת, אם תרחיש מלחמת הסחר יחמיר (מדיניות פרוטקציוניסטית, מכסים) reuters.com או אם האינפלציה תתלקח ותיאלץ להעלאות ריבית מחודשות, שוק הדיור עלול לדשדש זמן רב יותר. קלף ג'וקר נוסף הוא התערבות מדיניות. בעוד שפעולות הממשלה לאחרונה נועדו לצנן את הביקוש, עד 2026 ייתכנו שינויים – למשל, ממשלה פדרלית חדשה עשויה לבחור בתמריצים כולל עידוד לדיור אם השוק יהיה חלש מדי. לחלופין, ייתכן שמדיניות ההגירה תותאם אם הלחץ הציבורי יגבר, מה שעשוי למתן מעט את הביקוש לדיור. בהיעדר אי-ודאויות אלו, התרחיש הבסיסי הוא נחיתה רכה מבחינה כלכלית, כלומר שוק הנדל"ן צפוי ככל הנראה לעלות באיטיות לאחר התיקון הנוכחי.
היצע ובנייה: מגמה מדאיגה אחת היא הירידה החדה בהתחלות הבנייה בשנים 2024–2025 בשל עלויות בנייה גבוהות ואתגרי מימון cmhc-schl.gc.ca. פחות פרויקטים חדשים כיום פירושו פחות היצע חדש ב-2026–2027, מה שעשוי באופן אירוני להחזיר את השוק למחסור בהיצע בדיוק כשהביקוש מתאושש. CMHC הזהירה כי התחלות הבנייה צפויות לרדת בחדות באונטריו ובקולומביה הבריטית, במיוחד דירות, כאשר יזמים מבטלים פרויקטים שכבר אינם משתלמים כלכלית cmhc-schl.gc.ca. אנו כבר רואים זאת בטורונטו: מלאי הדירות הלא-מכורות נערם והרבה השקות נדחות. נסיגה זו תוביל לפחות השלמות בעוד כמה שנים, מה שעשוי להדק שוב את השוק. גם בשוק השכירות, ההאטה בהתחלות פירושה שההקלה הנוכחית לשוכרים עשויה להיות זמנית. עד 2027, שוק הדיור עלול להתמודד שוב עם לחצי היצע, אלא אם כן פרויקטים רבים יחודשו במהירות כאשר התנאים ישתפרו. בקיצור, המפנה הנוכחי זורע את זרעי ההתאוששות הבאה על ידי צמצום ההיצע החדש. המשמעות היא שבעוד השנה-שנתיים הקרובות ייטיבו עם קונים, המטוטלת עשויה לחזור לשוק מאוזן יותר או אפילו לשוק מוכרים בחלק מהמגזרים לקראת סוף העשור, אם הביקוש ימשיך לגדול וההיצע יפגר מאחור.
מגזרים מתפצלים: סביר שהפער בביצועים בין מגזרים ואזורים שונים יימשך. המגזרים ברי ההשגה (דירות ראשונות, דירות קונדו ברמת כניסה) צפויים לראות את ההתאוששות המוקדמת והחזקה ביותר בביקוש, פשוט בגלל מספר הקונים שיכולים להרשות לעצמם וממתינים. נכסי יוקרה ברמה גבוהה עשויים לקחת זמן רב יותר להתאושש לחלוטין למחירי שיא, כיוון שהשוק הזה היה חם מדי ומאגר הקונים (לעיתים כולל כסף זר) הצטמצם. מרכז העיר לעומת פרברים: במהלך הבום של המגפה, הפרברים הציגו ביצועים טובים יותר, אך בירידה הם גם נפלו יותר באחוזים. ייתכן שנראה את הדינמיקה בין העיר לפרברים מתאזנת – כאשר דירות ובתים עירוניים באזורים מרכזיים ונגישים לתחבורה ציבורית מתחילים למשוך שוב יותר עניין (במיוחד כאשר החזרה למשרד מתייצבת סביב 3-4 ימים בשבוע עבור חברות רבות עד 2025 renx.ca, מה שהופך את הקרבה לערך). דירות קונדו לעומת בתים: התחזית של TRREB צפתה ש-בתים צמודי קרקע יתייקרו מהר יותר מדירות קונדו ב-2025 בשל "שוק קונדו עם היצע גבוה" urbaneer.com. ואכן, דירות קונדו מפגרות מאחור. בשנים הקרובות, אם הבנייה של דירות קונדו תישאר מתונה, העודף ייספג ואז ייתכן שדירות קונדו ייכנסו לשלב של השגת פער, אך סביר שעדיין יפגרו אחרי בתים נמוכי קומה בטווח הקצר. לבתים צמודי קרקע יש היצע חדש מוגבל (אף אחד לא מייצר עוד קרקע בטורונטו), ולכן התחזית לטווח הארוך שלהם נותרת יציבה.
תחזית שוק השכירות: הביקוש לשכירות יישאר חזק מאוד בזכות הגירה וצמיחה בתעסוקה. לאחר הירידה הקטנה השנה, התחזיות הן שהשכירות תחזור לעלות. חלק מהתחזיות צופות ש-שכר הדירה בטורונטו יעלה בקצב דומה להכנסות (~3% בשנה) בחמש השנים הקרובות, אך אם הבעלות על דירה תישאר מחוץ להישג ידם של רבים, ייתכן שצמיחת שכר הדירה תעלה על כך בקלות. ההיצע להשכרה הוא השאלה הגדולה – אם הממשלות ימצאו דרכים לעודד הרבה יותר בנייה להשכרה, זה עשוי לרסן את האינפלציה בשכר הדירה. אך לאור האתגרים, סביר יותר ש-שיעור הדירות הפנויות יישאר נמוך (מתחת ל-3%) ובעלי הדירות יחזרו לשלוט במחירים עד 2026. המשמעות: נגישות לדיור תישאר סוגיה חברתית/פוליטית מרכזית. ייתכן שנראה פתרונות יצירתיים יותר: מגורים משותפים, בתים מודולריים, פרויקטים לדיור בר השגה בשותפות ציבורית-פרטית ועוד, כדי לאכלס את האוכלוסייה הגדלה. מנקודת מבט של משקיע, בעלות על נכס להשכרה בטורונטו תמשיך להיות אטרקטיבית (ביקוש חזק, שיעור פנויות נמוך), בתנאי שניתן להתמודד עם הרגולציה והעלויות.
תחושת מומחים: מנהיגי תעשייה וכלכלנים לעיתים קרובות משתמשים במילים "מאוזן" או "מתייצב" כדי לתאר את שוק טורונטו העתידי. עידן העליות והירידות המטורפות עשוי לפנות את מקומו למחזור שוק נורמלי יותר. רוברט הוג מ-RBC מציין שסביר להניח שהנגישות הכלכלית לדיור תשתפר במתינות בשנה הקרובה – אולי תחזיר בערך חצי מההרעה שקרתה בתקופת הקורונה – אך "עדיין לא תחזור לרמות שלפני הקורונה" reuters.com. הדבר מרמז שהשוק יישאר קשה לרוכשים בפעם הראשונה, אך מעט פחות מאשר בשיא. הוא גם רומז על "שינויים מהפכניים" הנדרשים לנגישות אמיתית (כמו גידול מסיבי בהיצע או שיפור בפריון) שאינם נראים באופק המיידי reuters.com. לכן, בלעדיהם, כנראה שנחזור לסיפור ארוך הטווח של טורונטו: מחירים עולים קצת יותר מהר מההכנסות, אלא אם כן ייבלם על ידי מדיניות. תחזיות הברוקרים (למשל REMAX, Royal LePage) לשנה-שנתיים הקרובות נוטות להיות אופטימיות במתינות – לעיתים קרובות חוזות עליות מחירים באחוזים בודדים נמוכים עד בינוניים, תוך הסתמכות על יסודות כמו הגירה. תחזית CMHC מעט שמרנית יותר, ומדגישה סיכונים כמו חובות גבוהים ואי-ודאות כלכלית, אך גם הם צופים התאוששות עד 2026 cmhc-schl.gc.ca. נקודה קריטית שמעלים רבים מהמומחים היא שהתחושה יכולה להשתנות במהירות. אם רוכשים ירגישו שהתחתית מאחורינו, ייתכן שנראה גל של ביקוש כבוש משתחרר (כפי שקרה ב-2019 אחרי הירידה של 2017, ושוב בתחילת 2020 לפני הקורונה). לאור השיפור בנגישות עקב ירידת ריביות וירידת מחירים קלה, ייתכן שיידרשו רק כמה חודשים של חדשות חיוביות (למשל, כמה חודשים של עליות מחירים או הפסקה בהורדות ריבית) כדי להחזיר תחושת אופטימיות חזקה יותר.

לסיכום, שוק הנדל"ן של טורונטו עומד בפני התאוששות הדרגתית וחזרה לצמיחה בשנים הקרובות, אך זו תהיה צמיחה מסוג שונה – מדודה ומפוצלת יותר. השוק מעכל את הזעזועים של השנים האחרונות ומתאפס על מסלול בר-קיימא יותר. משתמשי קצה (משפחות, רוכשים ראשונים) יהיו המניעים של המחזור הבא, ולא ספקולנטים, בין היתר בזכות צעדי המדיניות שננקטו. עבור משקיעים ורוכשי דירות עם אופק של מספר שנים, המסר של רוב האנליסטים הוא: התקופה הנוכחית של חולשה היא הזדמנות להיכנס לשוק לפני שהאי-איזון הבלתי נמנע בין ביקוש להיצע לטווח הארוך יחזור על עצמו. טורונטו נותרת מנוע הכלכלה של קנדה ומגנט לכישרונות; יסודות אלה יתמכו בערכי הנדל"ן. כפי שאמר כלכלן אחד בהומור, "אנו מצפים שמחירי הדירות… יתייצבו מאוחר יותר השנה ואז יחזרו להתאוששות מתונה ב-2026" reuters.com. עד 2028, העיר צפויה להיות גדולה יותר באופן ניכר (בזכות מאות אלפי תושבים חדשים) והדיור יישאר קריטי מתמיד. אם המיקוד הנוכחי במדיניות להגדלת היצע הדיור יימשך, ייתכן שנראה שיפור מסוים בזמינות ובמחירים, ויותר אפשרויות לרוכשים. אך אם הבנייה תתעכב והביקוש יחזור בעוצמה, טורונטו עלולה לעמוד בפני גל נוסף של עליות מחירים מהירות בחלק המאוחר של העשור.

בשורה התחתונה: בשלוש עד חמש השנים הקרובות, צפו לשוק מאוזן שמתפתח בהדרגה לשוק של מוכרים מתון ככל שהמלאי העודף ייספג. הציפייה היא שהמחירים יעלו לאט בהתחלה, ואז יתחזקו מעט יותר ב-2026–2027, אך כנראה יישארו בעליות חד-ספרתיות בשנה reuters.com. שוכרי הדירות צפויים להתמודד שוב עם עליות שכר דירה אחרי 2025, והיכולת לרכוש דירה תישאר מאתגרת אך קצת טובה יותר מהגרוע ביותר שנרשם לאחרונה. הנדל"ן בטורונטו ימשיך להיות השקעה יציבה לטווח ארוך, בתמיכת גידול אוכלוסייה וצמיחה כלכלית – אך הדרך לעלייה הבאה תתגמל את הסבלניים והמתכננים בזהירות. כאשר העיר מתמודדת עם מחזורי ריבית, שינויים במדיניות ושינויים בכלכלה העולמית, דבר אחד נשאר קבוע: הביקוש לדיור בטורונטו לא הולך להיעלם, וזהו הבסיס לתחזית אופטימית עבור מי שמחזיק מעמד בתקופה האיטית הנוכחית.

מקורות: