סן מוריץ, אתר הסקי השוויצרי האגדי, עומד בראש שוק הנדל"ן האלפיני כאחת מהערים היקרות והיוקרתיות ביותר בעולם בתחום הנדל"ן. ב-2025, מחירי הנכסים נשארים ברמות שיא – גבוהים יותר מכל אתר נופש אלפיני אחר – ודירות יוקרה נמכרות ב40,000+ פרנק שוויצרי למ"ר (ו50,000+ פרנק לנכסי יוקרה יוצאי דופן) ubs.com ubs.com. השוק זינק במהלך מגפת הקורונה וכעת נמצא ברמות שיא, מגובה באטרקטיביות של שווייץ כמפלט בטוח ובמחסור כרוני בדיור ubs.com ginesta.ch. דוח מקיף זה בוחן מגמות מגורים, מסחר ויוקרה-על, מספק נתונים היסטוריים ועכשוויים על מחירים, ומנתח תחזיות לשנים הקרובות. אנו מתעמקים גם בתשואות שכירות, פיתוחים חדשים, חוקי רוכשים זרים, שיקולי מס, ומנועי ביקוש – תוך השוואת סן מוריץ לשווקים יוקרתיים נוספים בשווייץ ובאלפים.
(כל המחירים בפרנקים שוויצריים. 1 CHF ≈ 1 EUR נכון ל-2025.)
מגמות שוק המגורים ב-2025
שוק הנדל"ן למגורים בסנט מוריץ נותר דחוס ויקר במיוחד. לאחר בום יוצא דופן בתקופת המגיפה, הביקוש חזר לרמות שלפני 2020, אך נשאר חזק ginesta.ch. הקונים הפכו מודעים יותר לערך ההשקעה, והעסקאות לוקחות כיום מעט יותר זמן, אך המחירים נותרים יציבים ברמות שיא ginesta.ch. יציבות זו נתמכת בהיצע נמוך במיוחד – הבנייה החדשה מוגבלת מאוד – ובעניין יציב של רוכשים עשירים משווייץ ומהעולם.
- היצע מוגבל: למעלה ממחצית מהמלאי של דירות המגורים בסנט מוריץ (כ-55%) הן דירות נופש (דירות חופשה) ginesta.ch ginesta.ch. בניית דירות נופש חדשות כמעט הופסקה לחלוטין לאחר "יוזמת דירות הנופש" (חוק וובר) בשנת 2012, שאוסרת מתן היתרי בנייה לדירות נופש ביישובים שבהם דירות אלה עולות על 20% מהמלאי ginesta.ch. בסנט מוריץ, שם שיעור דירות הנופש גבוה בהרבה מסף זה, בנייה חדשה כמעט ואינה מתקיימת, וסך המלאי גדל בפחות מ-1% לשנה ginesta.ch. המחסור המבני הזה מחזיק את המחירים ברמה גבוהה ginesta.ch. גם כאשר הביקוש לאחר הקורונה נרגע מהיסטריה לחזק בלבד, תנאי שוק של מוכרים נמשכים – עם שיעורי זמינות של כ-2.3% לדירות וכ-2.5% לבתים (הרבה מתחת לרמת “איזון” של 6–8%) ginesta.ch.
- רמות מחירים: נכסי מגורים בסנט מוריץ מגיעים לרמות המחירים הגבוהות ביותר בשווייץ. אפילו דירות בינוניות בעיר נמכרות סביב 20,000–25,000 פרנק שוויצרי למ"ר, בעוד דירות יוקרה מגיעות ל-25,000–32,000 פרנק שוויצרי למ"ר – ו
פנטהאוזים או בתי נופש עם נוף לאגם שהם באמת יוצאי דופן עשויים לעלות הרבה יותר* ginesta.ch ginesta.ch. בכתובות היוקרתיות ביותר בסנט מוריץ, כמו Via Suvretta או Via Brattas, בקתות גדולות נמכרות באופן שגרתי ביותר מ-40,000 פרנק שוויצרי למ"ר, ויש דיווחים על נכסים "חד-פעמיים" המגיעים למחיר של שש ספרות לפרנק שוויצרי למ"ר ginesta.ch ubs.com. אפילו בתים פרטיים ישנים (פלח קטן מאוד) עולים לפחות 26,000 פרנק שוויצרי למ"ר, בעוד וילות מודרניות במיקומים מובילים עולות לא פעם 39,000 פרנק שוויצרי למ"ר ויותר ginesta.ch. לשם השוואה, מחיר הביקוש החציוני לבית טיפוסי (בכל הגדלים והמיקומים) בסנט מוריץ הוא כ-13,300 פרנק שוויצרי למ"ר נכון לאמצע 2025 (בטווח של ~8,000–18,600) homegate.ch – דבר הממחיש שגם נכסים "ממוצעים" כאן יקרים מאוד. בארבע השנים האחרונות, מחירי הבתים בסנט מוריץ זינקו ב-+52% במונחי פרנק שוויצרי homegate.ch, מה שמדגים את ההתייקרות המטאורית מאז 2019.
- רמה לאחר מגיפה: אחרי ירידה קצרה בשנים 2015–2018, הערכים זינקו בחדות במהלך 2020–2022 בשל נהירת רוכשים לנופים האלפיניים ginesta.ch. עד 2023, המחירים הגיעו לשיאים חדשים והצמיחה מאז התייצבה – במיוחד לדירות. ערך הדירות הושלש (עלייה של 190%) מאז 2000, וערך הבתים עלה בערך 175% מאז 2000 ginesta.ch. לאחר עליות של כ-5–6% בשנה בתחילת שנות ה-2020, בשנת 2024 נרשמו עליות מתונות בלבד. למעשה, מתווכים מקומיים מציינים שהלחץ לעליות מחירים "התיישר" על רמה גבוהה ginesta.ch. הקונים כבר לא בפניקה; הם מתמקחים יותר ודורשים שווי הוגן ומיקום פריים ginesta.ch. עם זאת, המחירים נותרים בשיאים, כשהם נתמכים על ידי היצע מינימלי וביקוש מתמיד של קונים ממעמד גבוה עם סגנון חיים יוקרתי ginesta.ch. בקצרה, שוק המגורים בשנת 2025 נמצא במצב המתנה בפסגה – יציב, יקר במיוחד, עם תנודות קלות אך ללא תיקון משמעותי.
מגמות סגמנט אולטרה-יוקרה ובקתות סקי
מגזר הנדל"ן האולטרה-יוקרתי של סנט מוריץ ("Prime") ממשיך להוביל את עולם האלפים הן במוניטין והן במחיר. הוא שמר על מעמדו כשוק הבתים היקרים ביותר לאתרי סקי באלפים ubs.com. ב-2024, מחירי prime בסנט מוריץ עלו בכ-5.6% לעומת השנה שעברה, ועלה על רוב המתחרים knightfrank.com. זה דחף את ערכי ה-prime לכ-27% מעל הרמות של 2019 – עליה מרשימה תוך חמש שנים בלבד ubs.com. מגמות מפתח במגזר עילית זה כוללות:
- משיכה גלובלית למיליארדרים: הביקוש ברמת הקצה הוא באמת בינלאומי. רוכשים בעלי הון עתק מאירופה, צפון אמריקה, המזרח התיכון ומעבר לכך מעריכים את סט. מוריץ בזכות הבלעדיות של “Top of the World” והיציבות השווייצרית ubs.com. גם כאשר השווקים הפיננסיים העולמיים התנדנדו בשנים 2023–24, האמידים המשיכו לקנות כאן, כשהם רואים בנדל"ן השווייצרי נכס בטוח ubs.com. הפרנק השווייצרי החזק אכן הפך את הבתים היוקרתיים בשווייץ ליקרים יותר עבור זרים, אך המכשול המטבעי הזה קוזז על ידי הרצון של רבים למקלט אלפיני בטוח ubs.com. למוניטין יש חשיבות: המותג בן מאה השנים של סט. מוריץ כמובלעת חורפית זוהרת (שהייתה פעמיים מארחת אולימפיאדת החורף) ממשיך למשוך קהל עילית ורוכשי השקעות-הגירה המחפשים אחיזה באורח החיים השווייצרי.
- האטה בתנופת המחירים: לאחר שנתיים של צמיחה דו-ספרתית, תנופת מחירי היוקרה נרגעה משמעותית בשנת 2024. לפי UBS, עליות המחיר בסגמנט היוקרה השווייצרי נחתכו בחצי לכ~1.2% בלבד בממוצע ב-2024 (לעומת כ~3% בשנה הקודמת) ubs.com. במקרה של סנט מוריץ, מחירי הדירות עלו עדיין בכ~3% בשנה האחרונה, אך צ'לטים בטופ כמעט ולא רשמו עליית ערך ubs.com. למעשה, שוק היוקרה הגיע לתקרת מחירים לאחר ההתחזקות החריגה בשנים קודמות ubs.com. הרוכשים המשיכו להתעניין, אך רבים נרתעו מהמשך עליות חדות, לאור הרמות הגבוהות שכבר הושגו. גורם נוסף שצינן את השוק הגבוה: כללי "מבחן העמידות" למשכנתאות בשווייץ (הדורשים הכנסה גבוהה כדי לעמוד בעלות בתים בשווי רב-מיליון פרנקים) מגבילים חלק מהרוכשים בטווח 5–10 מיליון פרנק ubs.com. המאגר של רוכשים פוטנציאליים הולך ומצטמצם במחירים הגבוהים הללו, מה שמוביל מיידית להאטה בקצב עליות המחירים ubs.com. כתוצאה מכך, 2025 הייתה שנה של התייצבות בנדל"ן היוקרה של סנט מוריץ – המחירים נותרו במקום או עלו בעדינות בלבד ubs.com.
- ערכי שיא שלא נראו כמותם: גם עם צמיחה איטית יותר, סנט מוריץ נשארת סופר-יקרה. בשנת 2025, מחירי הנדל"ן היוקרתי מתחילים סביב 43,000 פרנק שווייצרי למ"ר ubs.com, המחירים הגבוהים ביותר באלפים. לשם השוואה, המחירים הגבוהים ביותר בגשטאד מתחילים באזור 39,000 פרנק שווייצרי למ"ר ו-בוורבייה סביב 36,000 פרנק שווייצרי למ"ר ubs.com – ומציבים את סנט מוריץ בפסגה. תלוי במיקום וביוקרה, מחירי למ"ר בסנט מוריץ חוצים באופן שגרתי את רף 50,000 פרנק שווייצרי ובמקרים "יוצאי דופן" אף הגיעו ל-100,000 פרנק שווייצרי ומעלה ubs.com. אלה מחירים ברמת מונקו/אספן בלב האלפים השווייצריים. ראוי לציון, גשטאד וסנט מוריץ לרוב מחליפות ביניהן את התואר אתר הסקי היקר ביותר: בסקר אחד מ-2024 גשטאד דורגה עם ממוצע מעט גבוה יותר, אבל לסנט מוריץ הייתה קפיצה שנתית גדולה יותר (+5.6% לעומת +4%) knightfrank.com. כך או כך, שתיהן מגדירות יחד את הדרג העליון. לשם השוואה, אתר הנופש המוביל בצרפת (קורשבל 1850) רואה מחירים לצ'אלטים יוקרתיים סביב 30,000 פרנק שווייצרי למ"ר – עדיין יקר, אבל כ-30% זול יותר מסנט מוריץ ubs.com. הטבלה למטה מדגישה כיצד סנט מוריץ מתמודדת מול שווקי האלפים היוקרתיים הנוספים:
- ביקוש קמעונאי/מלונאי: האווירה של סן מוריץ כ“כפר מעצבים” – עם חנויות של קרטייה, גוצ’י וגלריות אמנות – מובילה לשכרי דירה מסחריים מהגבוהים באלפים. שטח קמעונאי יוקרתי מוגבל לאזור Bahnhofstrasse ורובע מלון Palace, ותפוסה כמעט מלאה בעונות השיא. מותגי יוקרה חושקים בנוכחות כאן למען המיתוג והקהל האמיד, מה שמחזק את שוק הנדל"ן המסחרי. גם המלונות נהנים מעליית מחירי החדרים והתפוסה, מה שמוביל לשיפוצים ושדרוגים (לדוג’ מלון Badrutt’s Palace ההיסטורי עבר שיפוצים לשימור התחרותיות). עם זאת, פיתוח מלונאי חדש מוגבל בשל מגבלות בנייה וחוקי שימור באזור זה. במקום זאת, נכסים קיימים משודרגים לסטנדרט של 5 כוכבים כדי לענות על הביקוש.
- פרויקטים חדשים בפיתוח: פיתוח מגורים מוגבל מאוד על פי חוק, אך יש מספר פרויקטים בולטים בתכנון, לרוב באמצעות הסבת אתרים ישנים. לדוגמה, פרויקט ה-“Residence du Lac” (2024–25) ממיר מבנה ישן סמוך לאגם לדירות מודרניות, עם דגש על בניית עץ בת-קיימא וגדלים מגוונים של יחידות עבור תושבים מקומיים timbatec.com timbatec.com. המיקוד הוא בעיצוב איכותי וידידותי לסביבה (על פי תקן Minergie-P-Eco) כדי לעמוד בציפיות היעילות והיוקרה של היום timbatec.com. מאחר שסן מוריץ אינה יכולה לבנות דירות נופש חדשות בחופשיות, רוב הבנייה החדשה מיועדת למגורי קבע או דורשת חריגות מיוחדות. בתי מלון או מרפאות ישנים הוסבו לעיתים למגורים או מתחמים משולבים – דוגמה עדכנית היא אתר מרפאה לשעבר שהוסב לחלל תרבותי ודירות עתידיות (כשהוצג באירוע העיצוב Nomad ב-2025). בסך הכל, היצע חדש נכנס רק דרך התחדשות מבנים קיימים בשל איסור מוחלט על בניית דירות נופש חדשות באזור עם שיעור גבוה של דירות נופש ginesta.ch.
- שדרוגי תשתיות: האזור ממשיך להשקיע בתשתיות תיירות, אם כי לא ללא אתגרים. מערכות רכבל סקי עוברות מודרניזציה כאשר מתאפשר – לדוג', תוכניות להחלפת רכבל סיגנאלבן הישנה בת ה-50 בסנט מוריץ-באד ברכבל גונדולה בקיבולת גבוהה יותר יצאו לדרך snowindustrynews.com. עם זאת, בשנת 2023 בית המשפט הפדרלי של שווייץ עצר את פרויקט החלפת הסיגנאלבן בשל סוגיות סביבתיות ותכנוניות (הגנת יערות וכו') snowindustrynews.com snowindustrynews.com. הדבר ממחיש את סביבת הרגולציה המחמירה גם עבור תשתיות: פרויקטים חייבים לאזן בקפידה בין השפעות סביבתיות, ועיכובים הם תופעה שכיחה. למרות הקשיים, מפעילי המעליות של סנט מוריץ והעיר נחושים לשמר מתקנים ברמה עולמית. הושקעו סכומים משמעותיים בהפקת שלג, שדרוגי מעליות ומתקנים שנתיים ברחבי אנגדין. למעשה, התאמה לאקלים היא עדיפות – אתרי נופש אלפיניים רבים (כולל סנט מוריץ) משקיעים רבות בטכנולוגיה להבטחת שלג אמין ולגיוון פעילויות הקיץ naef-prestige.ch.
- תחזית מסחרית: תחזית הנדל"ן המסחרי יציבה-חיובית, בזכות תחזיות התיירות. עם התייצבות התיירות הבינלאומית לאחר המגפה, סנט מוריץ רושמת תפוסה חורפית גבוהה ועלייה בביקורי קיץ (השימוש בכרטיסי הרכבל בקיץ עלה ב-46% מאז 2021, ככל שהאלפים מקדמים תיירות שנתית) naef-prestige.ch. הדבר מחזק את הביטחון של מסעדות, חנויות ובתי מלון, ותומך ברמות שכירות ותפוסה בנכסים מסחריים. מגבלה אחת בולטת היא כ"א/דיור: מחסור בדיור לעובדים (עקב מגבלות בתים משניים) מביא עסקים מסוימים להשקיע במגורי צוות ביישובים בסביבה. בהקשר זה, אזור סקי סמוך (לך באוסטריה) אפילו בנה מגורי עובדים חדשים ב-2025 – סוגיה שזוכה להתעניינות גם באתרי הסקי השווייצריים snowindustrynews.com. בסנט מוריץ, ייתכן שהרשות המקומית והמעסיקים יידרשו לסייע בפתרון דיור לעובדים לשמירה על רמת שירות גבוהה בעונות השיא.
- 2025 – שנה של התייצבות: אנליסטים של UBS צופים כי 2025 תהיה שנה נוספת של התייצבות לנדל"ן היוקרה השוויצרי, כאשר העליות במחירים יישארו מתונות מאוד (בדומה לרמת ~1% של 2024) ubs.com. גם Ginesta (סוכנות מקומית) צופה “מחירי שוק יציבים עד בעלייה מתונה בהתאם לאינפלציה” בטווח הקרוב ginesta.ch. במילים אחרות, המחירים הנומינליים עשויים לעלות ב-~0–2% במהלך 2025, מה שישאיר את המחירים הריאליים ללא שינוי. ההסבר: רמות מחירים גבוהות צמצמו את מאגר הקונים, וההתלהבות שלאחר המגפה שככה ubs.com. בנוסף, שוויץ חוותה עליית ריביות מרמת 0% ב-2022, ולמרות שצפויות הורדות ריבית ב-2025–26, עלויות המימון עדיין גבוהות יותר לעומת התקופה הסופר-מרווחת שהייתה – מה שמצמצם את התקציב המרבי של הקונים. הכלכלה השוויצרית גם צומחת באיטיות (~1% צמיחה בתמ"ג), מה שלא מבשר על קפיצה בביקוש engelvoelkers.com. כל אלה מצביעים על תקופה של יציבות מחירים ולא על בום חדש. ראוי לציין, שגם התחזית ה"צידית" הזו היא ברמות מחירים גבוהות מאוד, כך שהשוק למעשה עוצר על השיא.
- לחץ מבני כלפי מעלה: בטווח הארוך, אנליסטים אופטימיים בזהירות. UBS מציינים כי גורמים מבניים (דמוגרפיה של בעלי עושר גבוה, אנשים חיים זמן רב יותר ומשתמשים יותר בבתים לחופשה וכו') “ימשיכו [את] מגמת [העלייה] במחירים בעתיד הנראה לעין” ubs.com. רוחות גב של ביקוש כוללות פורשים עשירים ומבקשי בתים שניים מרחבי העולם, בעוד שההיצע יישאר מוגבל מאוד בשל התקרה על בתים שניים ginesta.ch. חוסר האיזון הזה מרמז שלאחר ההפסקה הנוכחית, המחירים צפויים לחזור לעלייה מתונה. לדוגמה, Wüest Partner (יועצת נדל"ן שוויצרית) צופה שמחירי בתים בבעלות פרטית בשווייץ יעלו בכ~3% בשנת 2025 engelvoelkers.com, ואולי בקצב דומה גם ב-2026–27 אם הריבית תרד. סנט מוריץ, בתור מיקרו-שוק ייחודי, ייתכן שלא תגיע ל-3% מיד בשנה הקרובה, אך חזרה לעליית ערך שנתית של כ-2–4% עד 2026–2027 היא סבירה אם התנאים הכלכליים העולמיים ישתפרו. חלק מהמומחים בענף אכן צופים האצה מתונה מחודשת: תחזית אחת לשוק הנדל”ן היוקרתי צופה מחירי סנט מוריץ עשויים לעלות בין ~2.5% ל-4.0% בשנת 2026, עם העליות החזקות ביותר באזורים היוקרתיים ביותר כמו סוברטה theluxuryplaybook.com. זה יהיה שיפור לאחר קיפאון כמעט מלא ב-2024–25 ויתאים לתרחיש של חזרה לאמון מחודש כאשר עלויות המימון חוזרות לרמות נורמליות.
- משתנים מרכזיים: מסלול הריבית הוא קריטי. הבנק המרכזי של שווייץ העלה את הריביות מ-0.75%- ל-1.75%+ (עד אמצע 2023) כדי להילחם באינפלציה, אך מאז האינפלציה ירדה לפחות מ-1% engelvoelkers.com. אם הבנק המרכזי של שווייץ יתחיל להוריד ריביות בסוף 2024 או 2025 (כפי שרבים מצפים), תנאי המשכנתאות ישתפרו וייתכן שזה יפתח ביקוש חדש engelvoelkers.com engelvoelkers.com. כבר כעת, תשואות אג"ח שווייץ ל-10 שנים ירדו מהשיאים, ונצפו גם ירידות בריביות משכנתאות, מה ש“הגביר את נכונות הקונים לשלם” בשוק היוקרה של 2024 ubs.com. גורם נוסף: מגמות עושר גלובלי. גורלה של סנט מוריץ קשור לעושרם של מיליארדרים – ולמרות תנודתיות בשוק, עשירי העל רק נהיו עשירים יותר בשנים האחרונות properstar.mu. אלא אם תתרחש משבר פיננסי חמור, מצופה כי אנשים בעלי עושר גבוה ימשיכו להקצות חלק מהונם לנכסים קשיחים כמו נדל”ן מובחר. עם זאת, האטה כלכלית באירופה או זעזועים גאו-פוליטיים עלולים להחליש את הביקוש בטווח הקצר ubs.com. ב-UBS מציינים כי אם הצמיחה באירופה תישאר מדוכאת והאינפלציה תשחק את כוח הקנייה, ייתכן שחלק מהקונים הפוטנציאליים ידחו רכישת נכסים לנופש ubs.com. לכן, תחזית הצמיחה האיטית ל-2025 משקפת מבט זהיר על הכלכלה.
- תחזית כללית: הציפיות הבסיסיות הן כי ערכי הנדל"ן בסנט מוריץ יישארו יציבים או יעלו במעט עד 2025, ולאחר מכן יאיצו מעט בשנים שלאחר מכן. לא סביר שתהיה ירידה חדה אלא אם כן יתרחש כשל מכירה כפויה (דבר נדיר, מאחר ובעלי נכסים אמידים אינם ממונפים מאוד או נתונים ללחץ למכור) engelvoelkers.com. למעשה, בעלי נכסים בשווייץ לרוב מחזיקים בנכסים גם כשהריביות משתנות, מה שמונע גל היצע engelvoelkers.com. לכן, הסיכונים לירידת מחירים מוגבלים. מצד שני, כל גל חדש של ביקוש זר (למשל, אם שווקי תיירות מסוימים ייפתחו לחלוטין או שהפרנק השווייצרי ייחלש) עלול מהר מאוד להדליק מחדש את עליית המחירים, בשל נדירות הבתים. לסיכום: צפו לנחיתה רכה בפסגה – מחירים שיישארו על "רמה גבוהה" ב-2025, ואז יחזרו לעלות בהדרגה לפי התאוששות הכלכלה והמשך הביקוש.
- תשואות שכירות לטווח ארוך: התשואה הברוטו על נדל"ן למגורים בסנט מוריץ היא בדרך כלל בטווח של 2%-3% בשנה investropa.com. זה דומה לאזורים יוקרתיים נוספים בשווייץ (ציריך, ג'נבה), שגם בהם התשואות סביב 2–3%, ונמוך משמעותית מהאזורים הזולים יותר (שם נפוץ למצוא תשואות של 4–5%) investropa.com. לדוגמה, דירת 4 חדרים שנרכשה ב-3 מיליון פרנק שווייצרי תושכר בכ-6,000–7,000 פרנק לחודש לא מרוהט – כ-72–84 אלף CHF לשנה (≈2.5% ממחיר הרכישה). תשואות נמוכות אלו משקפות את ערכי הנדל"ן הגבוהים במיוחד ולא שכר דירה נמוך; למעשה, שכר הדירה בסנט מוריץ הוא מהגבוהים בשווייץ למ"ר. אבל המחירים כה יקרים, ששכר הדירה "לא מצליח להשלים", ולכן התשואות נשארות צנועות. תשואות נטו (לאחר הוצאות, תחזוקה, מסי עירייה וכו') יהיו אף נמוכות יותר, סביב 1–2%. משקיעים רבים משלימים עם התשואות הדלות בשל ציפייה לעליית ערך ולביטחון הנכס. למעשה, בעלי נכסים רבים כלל אינם משכירים, אלא מעדיפים שימוש פרטי בלעדי.
- פוטנציאל להשכרת נופש: שוק השכירות לטווח קצר (השכרות נופש) מציע פוטנציאל הכנסה גבוה יותר, במיוחד בעונת הסקי המרכזית. צ׳לטות ודירות יוקרה יכולות להניב שיעורי שכירות שבועיים גבוהים מאוד בחורף – לא נדיר שצ׳לטה עם 4 חדרי שינה במיקום טוב תושכר ב-CHF 15,000–20,000 לשבוע בתקופת חגיגות השנה החדשה או בפברואר. במהלך כ-10–12 שבועות החורף המרכזיים, נכס כזה עשוי להכניס סכום כולל של מעל CHF 150,000, מה שמתורגם להכנסה שנתית של כ~5%+ מערכו. לפי יועצי השקעות, השכרות לטווח קצר באזורים תיירותיים מאושרים עשויות להניב 5–7% ברוטו בשנה – אך הנחה זו מבוססת על כך שניתן להשכיר את היחידה במהלך חלק ניכר מהשנה investropa.com. לסנט מוריץ עונת חורף ארוכה ועונת קיץ מתפתחת, אך התפוסה עדיין תרד משמעותית מחוץ לעונות השיא. באופן ריאלי, בעלים מסור או סוכן השכרות עשוי להשיג 15–20 שבועות של תפוסה במחירי שיא, ולזכות בהכנסה של 3–5% משווי הנכס – טוב יותר מהשכרה לטווח ארוך, אך דורש ניהול אקטיבי. יש גם יותר עלויות (שיווק, ניקיון, עמלות) ודרישות חוקיות (רישום מס תיירות, וכדומה). עם זאת, לבעלים המוכנים להשכיר את בתיהם כשאינם בשימוש, סנט מוריץ מציעה את אחד משווקי ההשכרה הקצרה החזקים ביותר באלפים, הודות לזרם התיירים האמידים הקבוע.
- רגולציה ותפוסה: חשוב לדעת כי השכרות קצרות טווח בדרך כלל מותרות באזורי נופש כמו סנט מוריץ (בניגוד לערים שווייצריות מסוימות שמגבילות השכרות בסגנון Airbnb). למעשה, הכלכלה המקומית תומכת בהשכרות תיירותיות. עם זאת, לבעלי דירות עשויות להיות תקנות פנימיות או כללי ניהול לגבי השכרה, וכל המשכירים מחויבים לשלם “Kurtaxe” (מס תיירות) קטן לכל אורח/לילה ולוודא שנכס ההשכרה עומד בתקני בטיחות. מושג ה-“Lex Airbnb” לא פשה בסנט מוריץ בצורה משמעותית – השכרות קצרות עדיין נפוצות, לרוב באמצעות סוכנויות מקומיות או פלטפורמות יוקרתיות. בשבועות השיא, הביקוש לצ׳לטות להשכרה עולה בהרבה על ההיצע, כך שבאותם זמנים הסיכון לתפוסה ריקה כמעט אפס. מחוץ לעונה (אביב, סוף סתיו) ייתכן שהנכס יעמוד ריק – ובעלים מנצלים תקופות אלו לעבודות תחזוקה.
- פרופיל רוכשי להשקעה (Buy-to-Let): ישנם מעטים יחסית רוכשים שמטרתם היא השקעה בלבד בסן מוריץ, בשל התשואות הנמוכות והגבלות לקס קולר (Lex Koller) (זרים שאינם תושבים אינם יכולים לרכוש בקלות למטרת השקעה בלבד – ראו סעיף הבא). אלו שכן רוכשים למטרת השכרה לרוב בעלי אופק ארוך ושאיפה כפולה: להשכיר כעת כדי לכסות עלויות, ובהמשך להשתמש בנכס בעצמם (או למכור אותו). לאור חוקי השכירות החזקים בשווייץ והביקוש היציב לשכירות בכל רחבי המדינה, יש משקיעים שרואים גם תשואה של 2–3% כהשקעה בטוחה במיוחד. בנוסף, דמי השכירות בשווייץ נמצאים בימים אלו במגמת עלייה בשל מחסור בדירות – ברמה הארצית, דמי השכירות המבוקשים עלו בכ-2.2% משנה לשנה בתחילת 2025 homesoverseas.ru. בסן מוריץ, ההיצע המוגבל של דירות להשכרה (רק כ-44% מהמגורים המקומיים הם להשכרה ginesta.ch, ורובם מאוכלסים על ידי מקומיים), המשמעות היא שזרים או עובדים עונתיים מתחרים על מעט הדירות הפנויות – וכך דמי השכירות עולים. מצב כזה עשוי להוביל לשיפור מתון בתשואות עם הזמן (אם המחירים יישארו יציבים והשכירות תעלה). יחד עם זאת, לא כדאי לצפות לרווחים גבוהים מהשכרה בשוק זה; ה"תשואה" האמיתית שבבעלות על נכס בסן מוריץ לרוב נמדדת ביתרונות אורח החיים וההשבחה ארוכת הטווח, ולא בהכנסה שוטפת גבוהה investropa.com.
- חוק לקס קולר (היתרי רכש לזרים): לפי חוק לקס קולר הפדרלי, זרים שאינם תושבי שוויץ מתמודדים עם מגבלות ברכישת נדל"ן בשוויץ. באופן כללי, זרים ללא תושבות שוויצרית אינם יכולים לרכוש נכסי מגורים רגילים ברוב שוויץ (למשל בציריך, ז'נבה) investropa.com. החוק יוצר חריגים לאזורים תיירותיים מסוימים (בעיקר אתרי סקי ואזורי נופש), שם זרים יכולים לרכוש בית נופש בהיתר מיוחד, בכפוף למכסה. סנט מוריץ היא אחד מהאזורים האלו, אך מספר ההיתרים מוגבל. נקודות עיקריות:
- אדם שאין לו תושבות (שחי בחו"ל) יכול לרכוש בית נופש אחד בשטח מגורים של עד כ-200 מ"ר ביישוב מאושר investropa.com. עליו לקבל אישור קנטונלי, תהליך שלוקח מספר שבועות investropa.com. ישנה מכסה שנתית להיתרים לזרים – בקנטון גראובינדן יש מכסה שנתית, ומקומות פופולריים כמו סנט מוריץ מגיעים למכסה במהירות. המשמעות היא תחרות על היתרי רכש לזרים; בשנים מסוימות יתכן שתצטרך להמתין להקצאה הבאה.
- זרים אינם יכולים לרכוש נדל"ן אך ורק לצורך השקעה והשכרה – הבית נועד בעיקר לשימוש הנופש הפרטי של הרוכש (למרות שבדרך כלל מותר להשכיר אותו כשאינם משתמשים בו). בנוסף, אין אפשרות לקנות מספר יחידות; היתר אחד = נכס אחד לכל זר.
- תושבי EU/EFTA המתגוררים בשוויץ עם אשרת B, או כל זר עם אשרת תושבות שוויצרית מסוג C, נחשבים כרוכשים מקומיים (אין צורך בהיתר מיוחד) ubs.com. לכן, רוכשים בינלאומיים רבים מקבלים תחילה תושבות בשוויץ (לעיתים באמצעות מעבר עבודה או תוכנית מיסוי בסכום גלובלי) ואז רוכשים ללא מגבלות. למעשה, למחזיקי אשרת תושב B (לא מה-EU) מותר לרכוש ישירות דירת מגורים ראשונה לעצמם ללא צורך באישור מיוחד ubs.com.
- אכיפה: אם תושב חוץ רוכש באמצעות חברה שוויצרית או דרך פרצה אחרת, הוא עדיין כפוף לחוק לקס קולר – הרשויות החמירו נגד מבנים יצירתיים. למעשה, שוק הנדל"ן השוויצרי אינו "פתוח לכולם" עבור רוכשים זרים; הוא מבוקר בקפידה כדי למנוע ספקולציה זרה מופרזת ולשמור על דיור לתושבים המקומיים.
- מכסות מקומיות בסנט מוריץ: בסנט מוריץ היסטורית היו מעט מאוד הזדמנויות חדשות לרוכשים זרים. מרבית הצ'לטים היוקרתיים הקיימים כבר בבעלות זרה (מהעשורים הקודמים). כאשר הם נמכרים, רוכש זר חדש בדרך כלל יכול לקבל את ההיתר, אך היתרים טריים לפרויקטים חדשים נדירים. ערים סמוכות (כגון דאבוס או קלוסטרס) היו לעיתים עם מדיניות ליברלית יותר, אך ככלל, עמק אנגדין העליון נשאר זהיר במכירות לזרים investorsinproperty.com. מעניין לציין כי אנדרמט קיבלה פטור מחוק לקס קולר כדי לעודד פיתוח – מה שמשך משקיעים זרים רבים – אך לסנט מוריץ אין פטור כזה. זה שומר על ביקוש גבוה אל מול ההיצע לבתים המותרים לזרים.
- לקס ובר (חוק הדירות השניות): כפי שצוין, מאז 2012 לא ניתן לבנות דירות שנייה חדשות בסנט מוריץ כי היא עברה משמעותית את רף ה-20% ginesta.ch. הדבר לא מונע מזרים לרכוש בתים קיימים, אך כן מגביל את המלאי החדש שזרים יכולים לרכוש. בנוסף, קנטונים יכולים להעדיף מכירת יחידות חדשות לתושבים שוויצרים במקרים מסוימים. מדיניות הדיור של סנט מוריץ למעשה מנתבת רוכשים זרים לפלח קטן של דירות וחלקות נופש מיד שנייה.
- הידוק עתידי: ראוי לציון כי בשנת 2023 ממשלת שווייץ הודיעה על תוכניות להחמיר עוד יותר את כללי לקס קולר. שינויים מוצעים (שטרם הפכו לחוק) עשויים לכלול: איסור על זרים שאינם אזרחי האיחוד האירופי עם אישור שהייה מסוג B לרכוש נכסי מגורים עיקריים ללא אישור, חיוב בעלי נכסים זרים למכור אם ויתרו על תושבותם בשווייץ, ואולי הגבלה של קניית מניות באפרט-מלונות נופש ע"י זרים ubs.com. צעדים אלה נועדו להקל על מחסור הדיור לתושבים המקומיים ubs.com. ההצעות המדויקות עדיין בדיון, אך רוכשים זרים צריכים להישאר ערניים לכך שעמדת שווייץ אינה הולכת ומתרופפת; להפך, היא הופכת למגבילה יותר. עם זאת, כללים חדשים יישארו ככל הנראה בתוקף לגבי בעלים קיימים.
- השפעה מעשית: בשוק סנט מוריץ, הביקוש הזר נשאר גורם משמעותי אך מבוקר. קונים רבים מחו"ל עוקפים את לקס קולר ע"י העתקת מגוריהם לשווייץ (לעיתים בניצול תוכנית התושבות במס פיקסטיבי המציעה הטבות מס לזרים אמידים) – וכך הופכים בפועל ל"מקומיים" לצרכי רכישה. מי שרוכש כמי שאינו תושב חייב להיות מספיק מסור לנכס כדי להתמודד עם הבירוקרטיה ולקבל את כללי השימוש השווייצריים. מגבלת שטח הרצפה (כ-200 מ"ר) לבתי נופש בידי זרים פירושה כי צ'אלטים ענקיים (500 מ"ר+) בדרך כלל זמינים רק לשווייצרים או לתושבי קבע זרים – מגבלה רלוונטית עבור חלק מהעשירים מאוד בעולם.
- מס רכישת נכס (Handänderungssteuer): זהו מס חד-פעמי המוטל בעת הרכישה, בדומה למס בולים. בגראובינדן, השיעור נקבע על ידי כל רשות מוניציפלית עד למקסימום קנטונלי של 2.0% en.comparis.ch en.comparis.ch. השיעור בסנט מוריץ הוא סביב המקסימום הזה (~2%). בדרך כלל, הקונה משלם את מס העברת הנכס בקנטון זה en.comparis.ch. לדוגמה, ברכישת בקתה בשווי 5 מיליון פרנקים שווייצרים, מס הרכישה יהיה כ-100,000 פרנקים. (חלק מהחוזים עשויים לחלק את העלות הזו בהסכמה, אך ברירת המחדל היא שהקונה משלם.) בהשוואה למדינות רבות, 2% הוא שיעור מתון – שים לב שבז'נבה המס הוא 3%, ובחלק מהקנטונים בשווייץ אין מס כלל en.comparis.ch en.comparis.ch. בנוסף, יחולו גם דמי נוטריון ורישום מקרקעין – בדרך כלל כ-0.2–0.5% במשותף בגראובינדן (נוטריון כ-0.1–0.3%, רישום עוד כמה עשיריות האחוז) ubs.com ubs.com. לעיתים קרובות, עמלות אלו מתחלקות בין הצדדים לפי משא ומתן.
- מסי רכוש שנתיים: בשווייץ אין מס רכוש כלל-ארצי, אך קנטונים רבים גובים מס עושר על נכסים נטו (כולל נדל"ן) ו/או מס רכוש ייעודי (Liegenschaftssteuer). בגרובינדן כן נגבה מס רכוש שנתי על שווי המס המלא של הנדל"ן, בסדר גודל של כ-0.3–0.5% (השיעור המדויק בקומונה סן מוריץ עשוי להשתנות משנה לשנה) – בנוסף למס העושר הרגיל על נכסים נטו. כל הבעלים חייבים גם להצהיר על ערך הנכס כחלק מהונם החייב במס מדי שנה, שכן שווייץ ממסה הון אישי נטו (בשיעורים מדורגים שמגיעים בדרך כלל למקסימום של כ-0.5–0.7% ב-GR לבעלי הון גבוה) ubs.com. לבעלים זרים שאינם תושבים, תהיה אחריות מס מוגבלת בשווייץ בגין הנכס – בדרך כלל הרשויות הקנטונליות ימסו אותך על “שווי דמי שכירות רעיוני” (ראו מטה) של הנכס כהכנסה, ועל שווי הנכס כהון, גם אם אתה מתגורר בחו"ל. אמנות מס כפול לרוב מבטיחות שלא תשלם מס מלא בשני המדינות, אך במקרים כאלה כדאי לקבל ייעוץ מקצועי.
- מס על ערך שכירות מוערך: שוויץ ייחודית בכך שהיא מטילה מס על בעלי בתים לפי הכנסה תיאורטית משכירות שהם היו מרוויחים אילו היו משכירים את ביתם. “Eigenmietwert” (שכר דירה מוערך) זה מתווסף להכנסה החייבת במס של הבעלים בכל שנה ubs.com. בפועל, עבור בית נופש, אם אתה שווייצרי או תושב מס שווייצרי, תשלם מס הכנסה כאילו הרווחת שכירות מבית הנופש שלך (פחות כל הכנסה משכירות בפועל – לא מחויבים במס כפול). עם זאת, ריבית משכנתא ועלויות תחזוקה ניתנות לניכוי כנגד הכנסה מוערכת זו ubs.com. בעלי בתים רבים ללא משכנתא או עם משכנתא נמוכה מוצאים את מס ערך השכירות המוערך כמעמסה, ומשלמים בפועל מס על הנאת השימוש בביתם. עדכון חשוב: בשנת 2024, הפרלמנט השווייצרי הצביע לבטל את מס השכירות המוערך הארצי למגורים עיקריים ובתים שניים, ולתת לקנטונים אפשרות להטיל מסים אחרים על בתים שניים ubs.com. רפורמה זו צפויה להיות כפופה למשאל עם ציבורי, ואם תאושר, תיכנס לתוקף לא לפני 2026 ubs.com. המשמעות היא שבעוד מספר שנים, ייתכן כי בעלי בתים לא יחויבו עוד במס על שכר דירה מוערך – מה שיקל עליהם, אך הקנטון גראוּבּינדן (ואחרים) עשוי להטיל מס שנתי אחיד חדש על בתים שניים כפיצוי. בעלי נכסים זרים שאינם תושבי מס בשוויץ משלמים כיום מס דמוי שכר דירה מוערך לקנטון על בית הנופש שלהם; כיצד תשפיע הרפורמה עליהם תלוי במימוש הקנטוני. כך או כך, סטטוס קוו לשנת 2025: שכר הדירה המוערך עדיין מחויב כמס הכנסה, כך שיש לקחת זאת בחשבון (זה עשוי להסתכם בעשרות אלפי פרנק שוויצרי כהכנסה חייבת במס על בית יוקרתי).
- מס על הכנסות משכירות: אם אתה משכיר את הנכס שלך, כמובן שההכנסה מהשכירות חייבת במס כהכנסה. עבור בעלי נכסים שאינם תושבי שווייץ, לרוב הרשויות השווייצריות ימסו את הכנסות השכירות (לאחר ניכויים מותרים) מנכסים בשווייץ במקור. אם אתה תושב שווייץ, זה פשוט מתווסף להכנסה הרגילה שלך. בהינתן שיעורי מס הכנסה גבוהים למשתכרים גבוהים (פדרלי/קנטונלי יחדיו יכולים להגיע לכ־20-30%+), היכולת לנכות ריבית משכנתא ותחזוקה היא קריטית לצמצום רווחי השכירות החייבים במס (שלרוב נמחקים לחלוטין על הנייר). מערכת המיסוי השווייצרית יכולה להיות נוחה לבעלי מנוף: עם תשואות נמוכות ועלויות ריבית גבוהות, לבעלי נכסים להשקעה יש לרוב הכנסה חייבת ממושכנות מזערית.
- מס רווחי הון: שווייץ מטילה מס רווחי נכס על הרווח ממכירת נדל"ן. זהו מס קנטונלי והוא תלוי מאוד במשך הזמן שהחזקת בנכס. מטרתו להרתיע מספסרות ומכירה מהירה. בגרובינדן, לבעלי נכס לטווח קצר צפויים שיעורי מס רווחי הון גבוהים מאוד (בסולם עולה עד לכ־50% מהרווח אם המכירה היא בשנה-שנתיים הראשונות). המס פוחת בכל שנה נוספת של החזקה; לאחר פרק זמן מסוים (לרוב 10–15 שנים), השיעור יורד לכ־0–10%. לדוג', מכירה אחרי 5 שנים עשויה להטיל מס של כ־30% מהרווח, בעוד מכירה אחרי 20 שנה כמעט ולא תשלם מס. הנוסחה המדויקת ב-GR: רווחים ממוסים על ידי הקנטון והקומונה, עם שיעורים אפקטיביים של כ־25% ועד כ־50% אם הוחזקו רק מספר שנים investropa.com. אם תחזיק מספיק זמן, ישנם קנטונים המעניקים פטור מלא, ואחרים מורידים לשיעור קבוע נמוך. כדאי לתכנן מס רווחי הון אם אתה מעריך שאולי תמכור תוך פחות מעשור – זה עלול לשחוק חלק משמעותי מהרווחים. בנוסף, אין "חילוף 1031" או דחיית מס אלא אם אתה רוכש נכס נוסף בשווייץ למגורים עיקרי (וגם לזה יש מגבלות). בקיצור, מס רווחי נכס הוא עלות משמעותית שיש להביא בחשבון, אך אפשר לצמצם אותה בעזרת החזקה לטווח ארוך – מה שמתיישר עם האסטרטגיה של מרבית בעלי נכסים בסנט מוריץ ממילא ubs.com.
- הוצאות אחזקה שנתיות: מעבר למיסים, חשוב לתקצב תחזוקה שנתית, דמי ועד בית (אם דירה), ביטוח ושירותים. כלל אצבע הוא כ־0.5%–1% מערך הנכס לשנה בהוצאות תחזוקה עבור בתים יוקרתיים (שבסנט מוריץ עשויים להגיע ל־20,000 פרנקים שווייצריים+ לשנה). אם אתה חלק מבית דירות (PPE), יחולו עליך חיובי ועד רבעוניים המממנים חימום אזורים משותפים, אב בית, קרן שיפוץ, וכד', ולרוב בגובה של כמה פרנקים שווייצריים למ"ר לחודש.
- אמנות מס והסדרי מס כוללים: אם אתם עוברים להתגורר בסנט מוריץ כתושבים, שימו לב שזרים שאינם עובדים בשווייץ עשויים להיות זכאים למיסוי סכום גלובלי – מס קבוע מיוחד המבוסס על הוצאות מחיה ולא על הכנסה, ונקבע במו"מ עם הקנטון investropa.com. רבים מהעשירים המתגוררים בשווייץ בוחרים במסלול זה; הוא עשוי להפוך את גובה המס על ההכנסה העולמית לאפס, כאשר גובה המס השנתי הקבוע לעיתים קרובות מתקרב לשש ספרות בשוויץ. קנטון גראובינדן אכן מציע הסדרים כאלה ליחידים מתאימים (אף שיש קנטונים שביטלו זאת). זה אינו משפיע ישירות על מסי הנדל"ן, אך משמעותי בתמונה המס הכוללת. עבור לא-תושבים, לרוב המסים השווייצריים על הנכס מוכרים כזיכוי מול מסי מדינת המוצא, בשל אמנות מס.
- תיירות וסגנון חיים ברמה עולמית: סנט מוריץ מציעה אורח חיים אלפיני פריבילגי שמושך באופן עקבי את עשירי העולם. העיירה מזוהה עם זוהר – מארחת אירועים כמו גביע עולם הפולו על השלג, מרוצי סוסים White Turf על האגם הקפוא, ופסטיבלי גורמה. היא מתפארת ב-300 ימי שמש בשנה, סקי ברמה הגבוהה ביותר (350 ק"מ של מסלולים, לצד מסלול קרסטה, מסלול בוב ועוד), ושפע פינוקים יוקרתיים ממסעדות עם כוכבי מישלן ועד קניונים עם מעצבי-על. אורח החיים המפתה הזה מושך נופשים אמידים שוב ושוב, ולעיתים רבות גם מוביל לרכישת נכסים. הסטטיסטיקה התיירותית מדגישה זאת: ב-2023 נרשם שיא תפוסת בתי המלון (השנה השנייה בטיבה בעשור) ginesta.ch. ואף מעבר לכך, הצמיחה של אזור אנגדין העליונה עלתה על יתר אזור גראובינדן, דבר שממחיש את המשיכה החזקה של סנט מוריץ ginesta.ch. כ-53.5% מאורחי המלונות היו שווייצרים ב-2023 (ירידה קלה לעומת 58% בשנה הקודמת בעקבות חזרת תיירות בינלאומית) ginesta.ch, כלומר כמעט מחצית מהמבקרים היו זרים – סימן מובהק לחידוש העניין הגלובלי אחרי המגפה. ביקוש גבוה בתיירות בסופו של דבר מתורגם לביקוש נדל"ני: מבקרים זרים רבים מתאהבים באזור אנגדין ומחליטים לרכוש בית נופש לשהייה ממושכת. המגמה הנמשכת של מעבר לתיירות כל השנה (טיולים רגליים, רכיבה על אופניים, שיט, תרבות בקיץ) האריכה את עונת התיירות, והפכה החזקה של נכס כאן למשתלמת גם מעבר לחורף naef-prestige.ch.
- יוקרה ונדירות: יש רק סנט מוריץ אחת – המותג נושא יוקרה בדומה למונקו, אספן או קורשבל. בעלות על נכס כאן היא סמל סטטוס. גורם "הנכס הטרופי" הזה מוביל לכך שהביקוש פחות רגיש למחיר: עשירים רבים קונים ממניעים רגשיים ואורח חיים, לא רק משווי מהותי. הזוהר של העיירה (שזכתה לכינוי "Top of the World") ותפקידה כמובילה בתיירות חורף יוצרים ביקוש נצחי. בנוסף, ההיצע מוגבל והולך ומצטמצם (על פי חוק לא ניתן להקים בתי נופש חדשים), ולכן בעלות על נכס בסנט מוריץ הופכת ליותר ייחודית מדי שנה – מניע חזק עבור מי שיכול להרשות לעצמו.
- השקעת חוף מבטחים: הנייטרליות הפוליטית של שווייץ, יציבותה הכלכלית ומטבעה החזק הופכים את הנדל"ן בסן מוריץ להשקעת חוף מבטחים בנוסף להיותו בחירת סגנון חיים. בזמנים של אי ודאות עולמית, משקיעים עשירים לעיתים קרובות מגדילים את החזקותיהם בנכסים שווייצריים (הפרנק נוטה להתחזק במשברים). ב-UBS מציינים שלמרות צמיחה כלכלית חלשה יותר, “שוק הנדל"ן המפואר המקומי עדיין צפוי ליהנות ממעמדו כ'חוף מבטחים'" ubs.com. נכסים פה מציעים שימור הון – החוק השווייצרי מגן מאוד על זכויות קניין, ומערכת הבנקאות איתנה מבחינת מימון במידת הצורך. עבור רוכשים בינלאומיים מאזורים פחות יציבים, המרת חלק מההון לנדל"ן בשווייץ היא סוג של "ביטוח הון". ביקוש זה הוא חלק ממגמה רחבה של "הגירה השקעתית", בה משפחות מבוססות רוכשות בתים במדינות יציבות כאפשרות ב'/למטרות תושבות. לשווייץ אין ויזה מוזהבת במובנה המקובל, אך משטר המס הלומפ-סום משך אליה לא מעט מיליונרים, שרבים מהם רוכשים נכסים ראשוניים (לעיתים קרובות בעיירות נופש בהן יש היתרים). לכן, דאגות מקרו-כלכליות וגיאופוליטיות יכולות בפועל לחזק את הביקוש לנדל"ן בסן מוריץ, מאחר שהוא נתפס כעוגן ערך ממשי ויציב בזמנים סוערים.
- איכות חיים ופרטיות: מעבר לזוהר, סן מוריץ מציעה איכות חיים יוצאת דופן. שווייץ מדורגת בצמרת העולמית בבטיחות, ניקיון, בריאות ואיכות הסביבה harveylawcorporation.com harveylawcorporation.com. סביבת אנגדין – אוויר צלול בגובה 1,800 מטר, פשיעה נמוכה, תשתיות מטופחות – היא גורם משיכה גדול. עבור רוכשים עשירים עם משפחות, האזור אטרקטיבי בזכות פרטיותו ובטחונו (אין המוני פפראצי, והדיסקרטיות השווייצרית מפורסמת). בשונה מערי נופש עונתיות מסוימות, סן מוריץ פעילה כל השנה עם שירותים איכותיים, בתי ספר בינלאומיים בקרבת מקום (כמו Lyceum Alpinum Zuoz הסמוך), ואורח חיים ללא טרחה. זה משכנע חלק מהמשפחות לא רק לנפוש אלא גם למעין-להעתיק מגוריהם (לשהות כאן חודשים בשנה). העובדה שכ-43% מאוכלוסיית סן מוריץ הם זרים (רבים מהם גולים עשירים) מדגישה את האטרקטיביות של קהילתה הבינלאומית ginesta.ch ginesta.ch.
- בתוך שווייץ: היעדים העיקריים הם גשטאד, ורבייה, צֶרמט, ואולי אנדרמט (הנמצאת בצמיחה בזכות החרגת קונים זרים).
- יתרון יחסי: בהשוואה לשווקי סקי יוקרתיים אחרים, סנט מוריץ נהנית מעלויות סבירות יחסית של עסקאות נדל"ן ומיסים נמוכים על תושבים בשווייץ. אין מגבלות על רכישת נכס לתושבים זרים ברגע שהם גרים כאן, בשונה מאוסטריה שבה אפילו תושבים מוגבלים באזורים תיירותיים. בעוד שצרפת או איטליה מאפשרות רכישה חופשית לזרים, יש בהן מיסי עושר וירושה גבוהים יותר, מה שמרתיע משקיעים מסוימים. הסביבה היציבה והמיסוי הנמוך של שווייץ (במיוחד אם נסגרות עסקאות מס חד-פעמיות) היא תמריץ משמעותי. בנוסף, הנגישות התחבורתית אל סנט מוריץ הולכת ומשתפרת – רכבת ההרים החשמלית הראשונה באלפים החלה כאן, והיום ניתן להגיע דרך שדה התעופה של אנגאדין (מטוסי מנהלים) או ברכבת בת שעתיים ו-45 דקות מציריך (עם מנהרת אלבולה החדשה, האמינות השתפרה). נגישות טובה יותר מביאה להנאה קלה יותר מהנכס ומעודדת ביקוש.
- אל מול האלפים הצרפתיים: קורשבל 1850 נחשבת לרוב למתחרה הקרובה ביותר מבחינת זוהר ומחיר. הבתים הטובים ביותר שם נמכרים בכ-30,000 פרנק שוויצרי למ"ר (31,900 אירו) ubs.com – כ-25% פחות מהמעמד הגבוה של סנט מוריץ. עם זאת, קורשבל חוותה קפיצה גדולה של +9% לאחרונה knightfrank.com עקב היצע מצומצם, ועקפה למעשה את שיעור הצמיחה השוויצרי באותה שנה. אתרי סקי צרפתיים אחרים כמו ואל ד'יזר מתחילים סביב 14,000 CHF למ"ר לנכסים טובים (יוקרתיים עד ~15–20 אלף ש"ח) ubs.com. מז'ב ושאמוני מציעות גם הן מחירים של חמישה ספרות למ"ר, אך לרוב פחות מ-15,000 CHF. צרפת מציעה אזורי סקי גדולים יותר (Les 3 Vallées, Espace Killy) ואין מגבלות על רוכשים זרים – מה שמרחיב את מאגר הקונים הפוטנציאליים. מנגד, עלויות העסקה גבוהות (7.5% מס רכישה בצרפת), והבעלות כרוכה לעיתים בסיבוכים של מס עושר לזרים מסוימים. חלק מהעשירים במיוחד מעדיפים את הדיסקרטיות והיציבות השוויצרית על פני הסביבה האירופאית. מבחינת אורח חיים, לסנט מוריץ יתרון בבלעדיות (קורשבל מאוד יוקרתית בחורף, אך הרבה יותר שקטה מחוץ לעונה; סנט מוריץ היא חברה פעילה כל השנה). אקלים: הגובה הרב של סנט מוריץ (העיירה בגובה 1,800 מטר) מעניק שלג אמין וגם קיץ קריר; אתרי הסקי הצרפתיים נמוכים יותר בדרך כלל (מז'ב ~1,100 מטר) עם חוסר יציבות גדולה יותר בשלג.
- לעומת האלפים האוסטריים והאיטלקיים: אתר הסקי המוביל של אוסטריה קיצביל חווה עלייה בביקוש. זהו היקר ביותר באוסטריה אך המחירים מתחילים בסביבות ~13,900 פרנק שוויצרי למ"ר – בערך חצי ממחירי סנט מוריץ ubs.com. שאטלי יוקרה בקיצ עלולים לעלות ~20,000 פרנק שוויצרי למ"ר ubs.com, ועדיין רחוק מתחת לרמות המחירים השוויצריים. עם זאת, בקיצביל נרשמה לאחרונה עליית מחירים משמעותית של +8.5% knightfrank.com. חיסרון גדול לזרים: רוב כפרי האלפים האוסטריים מגבילים מאוד את הבעלות על דירות נופש בידי מי שאינם תושבים, ולעיתים קרובות דורשים מהקונים להפוך לתושבים או להתחייב להשכיר לתיירים. הדבר מגביל רכישות בינלאומיות במקומות כמו לֵך או סן אנטון, ומביא לכך שהמחירים שם נמוכים ממה שיכלו להיות אם הייתה דרישה בינלאומית מלאה. אתר הסקי המוביל של איטליה קורטינה ד'אמפצו (מתכוננת לאולימפיאדת החורף 2026) זול בהרבה: בתים יוקרתיים החל מ-~11,800 פרנק שוויצרי למ"ר ubs.com. איטליה בדרך כלל אינה מושכת את אותם קונים בינלאומיים של דירות סקי, פרט לכמה בריטים ורוסים בעבר, בין השאר בגלל חוסר ודאות במערכות החוק והמיסוי. היתרון של שוויץ טמון בכך שהיא מושכת קונים מכל העולם שבכלל לא היו שוקלים לקנות באיטליה או באוסטריה מסיבות אלה. בסך הכול, אתרי הנופש השוויצריים שולטים בראש דירוגי המחירים באלפים – למעשה, חמשת שוקי הנדל"ן היקרים ביותר באלפים נמצאים כולם בשווייץ (סנט מוריץ, וֶרְבִּיֶה, צרמט, גשטאד ואנדרמט) ubs.com. הדבר מדגיש את האטרקטיביות של שוויץ ואת הפרמיה הנדרשת עבור נכסיה.
- הקשר גלובלי: מעבר לאלפים, שווקי המגורים היחידים שמתחרים בסנט מוריץ בתחום הסקי/נופש הם מקומות כמו אספן, קולורדו וג'קסון הול בארה״ב, או <strong וו׳יסלר (במידה פחותה יותר). השוואה בינלאומית במדד יוקרה דירגה את אספן ומונקו מעט מעל סנט מוריץ בדינמיקת המחירים האחרונה finews.com. עם זאת, סנט מוריץ מחזיקה במעמד של אחד מחמשת שווקי הנופש היוקרתיים ביותר בעולם על פי מחירים. מונקו היא ליגה בפני עצמה (עירונית, חוף, סגנון חיים שלא ניתן להשוות), ואילו באספן המחירים למ"ר יכולים לעבור $100,000 אך היצע הדירות זעום. אקלים וגיאוגרפיה גם יוצרים הבחנה— יש עשירי על המעדיפים לשלב ים וסקי, שיעדיפו את האלפים לחופשות סקי (ואז סנט מוריץ מתחרה עם גשטאד וקורשבל יותר מאשר עם אי כמו סנט בארטס). חשוב לציין, הנייטרליות הייחודית והסודיות הבנקאית של שווייץ מושכות סוג מסוים של משקיעים, שלא ניתן למצוא בנופשוני ארה"ב. כך, סנט מוריץ יצרה לעצמה נישה יציבה בצומת של עושר עולמי, ספורט וסטייל.
| מיקום (אתר נופש) | מחיר פריים טיפוסי (CHF/מ"ר) | שינוי מחיר ב-2024 (%) | |||||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| St. Moritz (שווייץ) | ≈ 40,000 – 50,000 (עד 100k+ לפריטים נדירים) ubs.com ubs.com | +5.6% (המומנטום במחירים מאט) knightfrank.com | |||||||||||||||||
| Gstaad (שווייץ) | ≈ 39,000+ (כמעט שווה ערך ל-St. Moritz) ubs.com | +4.0% (ביקוש חזק, היצע נמוך) knightfrank.com | |||||||||||||||||
| Verbier (שווייץ) | ≈ 36,000+ ubs.com | +2.8% (צמיחה מתונה) ubs.com | |||||||||||||||||
| Courchevel 1850 (צרפת) | ≈ 30,000 (שוק הסקי המוביל בצרפת) <a href="https://www.ubs.com/global/en/wealthmanagement/insights/chief-investment-office/life-goals/real-estate/ubs-alpine-property-focus/_jcr_content/root/contentarea/mainpar/toplevelgrid_9059155/col_1/table.1631720085.file/dGFibGVUZXh0PS9jb250ZW50L2RhbS9hc3NldHMvd20vZ2xvYmFsL2Npby9kb2MvYWxwaW5lLXByb3BlcnR5LWZvY3VzL2FwZi1lbi0yMDI1LnBkZg==/apf-en-2025.pdf#:~:text=Franc (מקורות: Knight Frank, UBS."מחיר פריים" מתייחס לערכי התחלה של מגזר יוקרה/איכות גבוהה.) טבלה 1: מחירי נכסים ראשוניים באלפים וצמיחה אחרונה (נתוני 2024) knightfrank.com ubs.com למרות המחירים הגבוהים מאוד, העניין בבתים יוקרתיים בסנט מוריץ נשאר איתן. השילוב הייחודי של זוהר, פרטיות ויופי אלפיני – יחד עם היציבות הפוליטית/כלכלית של שווייץ – ממשיך למשוך יחידים רבי-הון עתק (UHNWIs) properstar.mu properstar.mu. רבים מהרוכשים העשירים רואים בבעלות על שאלה בסנט מוריץ גם סמל סטטוס וגם הקצאת נכסים נבונה (נכס קשיח באזור בטוח). לסיכום, סגמנט היוקרה העליונה ב-2025 מאופיין ברמות מחירים שיא, צמיחה מעט מתונה יותר, וביקוש עולמי מתמשך – שוק ש"נושם לרווחה" על הפסגה. נדל"ן מסחרי ופיתוחים חדשיםהנדל"ן המסחרי בסנט מוריץ מונע בעיקר על ידי מגזר התיירות – מלונות יוקרה, בוטיקים קמעונאיים יוקרתיים, מסעדות ושירותים המיועדים למבקרים אמידים. מצב השוק המסחרי קשור קשר הדוק למגמות התיירות, שהיו חזקות במיוחד. בשנת 2023, סנט מוריץ רשמה את שנת המלונות השנייה בטיבה בעשור האחרון עם מעל 1.7 מיליון לינות לילה באזור אנגדין עילית (90% מהן באזור סנט מוריץ) ginesta.ch. הבום במבקרים (ובעיקר תיירים בעלי הוצאה גבוהה) שמר על ביקוש גבוה למתחמי אירוח וליחידות מסחר ברחובות הקניות היוקרתיים. הנקודות המרכזיות כוללות:
(מקורות: Homegate, UBS, Wüest Partner, Investropa.המספרים הם בקירוב.) לסיכום, בעוד אין התפתחויות מסחריות גדולות (כמו קניונים חדשים או פארקי משרדים) – וזה אופייני לעיר נופש – שוק הנדל"ן המסחרי הוא חזק, מונע מתיירות יוקרה. שדרוגי תשתיות ופיתוחים מדודים וקטני היקף יימשכו, ויחזקו את מעמדה של סנט מוריץ כיעד אלפיני מוביל לאורך כל השנה. מסלול מחירים היסטורי & ערכים נוכחייםלנדל"ן בסנט מוריץ היסטוריה ארוכה של צמיחת מחירים יוצאת דופן. בכ-20 השנים האחרונות, ערך הנכסים בעיר כמעט שילש את עצמו, הרבה מעבר לממוצע הארצי בשווייץ. המחירים עלו בהתמדה בשנות ה-2000, ירדו מעט באמצע שנות ה-2010, ואז זינקו בסוף העשור ובמיוחד בשנים 2020–2022. המחירים כיום הם הגבוהים אי פעם. להלן סיכום של מדדי תמחור עיקריים לשנת 2025: טבלה 2: מדדי שוק נדל"ן עיקריים בסנט מוריץ (2025) כפי שמראה הטבלה, הנדל"ן בסנט מוריץ מאופיין בערכים אסטרונומיים וצואות שכירות נמוכות יחסית. יחס המחיר-לשכירות גבוה מאוד – ומשקף את העובדה שבעלי הנכסים הם בעיקר רוכשי סגנון חיים ולא משקיעים שמחפשים תשואה. לדוגמה, דירה בסנט מוריץ בשווי 5 מיליון פרנק שוויצרי תניב אולי כ-100 אלף ש"ח לשנה מהשכרה ארוכת טווח (תשואה של 2%), והבעלים מקבלים זאת משום שהם מעריכים את השימוש האישי, את ביטחון הנכס ואת פוטנציאל ההשבחה. ואכן, ההשבחה ההונית הייתה התמורה העיקרית היסטורית: גם לאחר ההתקררות האחרונה, הבתים בסנט מוריץ רשמו עליית ערך של כ-5–6% בשנה בחמש השנים האחרונות – הרבה מעל האינפלציה. בטווח ארוך יותר המסלול ברור עוד יותר – בין 2000 ל־2024 מחירי הנדל"ן למגורים באזור כמעט שילשו את ערכם הריאלי ginesta.ch. יש מעט מאוד שווקים בעולם שדומים לצמיחה רצופה זו. במונחים עדכניים (2025), אפשר לסכם: ״הנדל״ן בסנט מוריץ יקר במיוחד, היצע הנכסים דל, והמחירים שומרים על רמה שיא עם גידול קל בלבד לאחרונה.״ היסודות של היצע מוגבל וביקוש גבוה מצביעים על כך שכל ירידת מחירים – אם תהיה – תהיה ככל הנראה מתונה בלבד. למעשה, כפי שיידון בהמשך, התחזית היא ליציבות או לעלייה מתונה, ולא לירידה משמעותית. תחזית השוק: 2025 והלאההתחזית לשוק הנדל"ן של סנט מוריץ בשנים הקרובות היא של יציבות כללית, עם עלייה קלה צפויה — המשך של ״התייצבות ברמה הגבוהה״. תחזיות רבות ואמינות מצביעות על כך ששנת 2025 תביא עליות מחירים מתונות בהתאם לאינפלציה, שלאחריהן עשויה להתחדש צמיחה מתונה. הגורמים המרכזיים בעיצוב התחזית כוללים ריבית, המצב הכלכלי העולמי ומגבלות היצע מקומיות: (הערה: גורם מפתיע אפשרי הוא שינוי רגולטורי: ראו להלן את חוקי הרכישה לזרים – הגבלות נוספות עשויות לצנן מעט את הביקוש, בזמן שהקלות (דבר לא סביר) עלולות להאיץ אותו.) תשואות שכירות ופוטנציאל להשכרהמשקיעים ששוקלים רכישה והשכרה בסנט מוריץ צריכים לדעת כי תשואות השכירות נמוכות יחסית, במיוחד בהשכרה לטווח ארוך, אך דירות יוקרה להשכרה קצרת טווח יכולות להניב הכנסה עונתית גבוהה. השוק כאן מונע בעיקר ע"י רוכשי סגנון חיים ולא ע"י משקיעי תשואה, דבר שמשליך על יחס השכירות-למחיר. עיקרי הדברים: לסיכום, תשואות ההשכרה בסן מוריץ בינוניות לכל היותר, ולעיתים ייתכן מינוף שלילי (ריביות משכנתא גבוהות מהתשואה) בסביבה של ריביות גבוהות. בעלי נכסים פוטנציאליים צריכים להתייחס לכך כהשקעה היברידית: חלקה נכס מניב, וחלקה נכס יוקרה. רבים מצליחים לכסות חלק מההוצאות באמצעות השכרה לתיירות – וכך למעשה מרוויחים תוך שהנכס ככל הנראה עולה בערכו. אולם למשקיעים שמחפשים תשואה בלבד, סן מוריץ נחותה לעומת שווקים זולים יותר. (לשם השוואה, משקיעים עשויים לקבל תשואה של 4–5% בוואלה או אוסטריה, אם כי עם פחות יציבות הון.) כל בעל נכס צריך לשקול את הגורמים האלו בהתאם ליעדים הפיננסיים שלו. רגולציה והגבלות על בעלות זרה בנדל"ןשווייץ מנהיגה חוקים קפדניים ביחס לבעלות זרה על נכסי נדל"ן – וסן מוריץ, כמרכז תיירות יוקרתי, כפופה לכללים האלו. שתי הרגולציות המרכזיות הן Lex Koller (הגבלות על זרים שאינם תושבים ברכישת נדל"ן) ו-Lex Weber (המגבלה על דירות נופש, צוינה קודם). הנה מה שצריך לדעת רוכש זר: לסיכום, סנט מוריץ מזמינה רוכשים זרים, אך בתנאים שווייצריים. הכללים מונעים מהשוק להפוך ליעד ספקולטיבי לכסף זר – תורמים ליציבותו. הזרים שכן רוכשים כאן נוטים להישאר לטווח ארוך (ולרוב הופכים בהמשך לתושבי עונה חלקיים). עבור מתעניינים: חשוב לקבל ליווי משפטי מקצועי לגבי לקס קולר, אך חלום הבעלות על נתח מסנט מוריץ בהחלט בר השגה למי שעומד בקריטריונים. כדאי למהר – מכסת ההיתרים מצומצמת ומבוקשת. שיקולי מס לקונים ומשקיעי נדל"ןמשטר המס השווייצרי על נדל"ן מורכב, ומשתנה בין קנטונים, אך עקרונות כלליים חלים. רכישת נכס בסנט מוריץ (קנטון גראובינדן) תכלול מסי עסקה, מסי בעלות שנתיים, ומס שבח אפשרי בעת מכירה חוזרת. אלה עיקרי שיקולי המס: לסיכום, מסי הנדל"ן בשווייץ אינם נמוכים, אך הם צפויים ולעיתים נמוכים יותר מהעומס במסים בשווקים יוקרתיים אחרים (השוו לדמי הרישום של 6-7% בלונדון או מסי עושר בצרפת וכדומה). יתרון בולט: אין מס שנתי ארצי “על ערך נכס” מעבר למס עושר – ומס העושר בשווייץ, אף שהוא מורגש, שיעוריו נמוכים יחסית מול, למשל, מסי נדל"ן בארה"ב שמגיעים לכ-2% מהשווי בשנה. בנוסף, מס ירושה: קנטון גראובינדן אינו גובה מס ירושה מצאצאים ישירים, כלומר לרוב ניתן להוריש נכס שווייצרי לילדים ללא מס ירושה (בחלק מהקנטונים הכללים שונים). בסך הכל, מערכת המס השווייצרית מתגמלת בעלות ארוכת טווח ושימוש אישי. רוכשים בסנט מוריץ מומלץ להיוועץ ביועץ מס לבניית מבנה החזקה אופטימלי – אך הם יכולים בדרך כלל לצפות למשטר מס יציב. אם מס שווי השימוש יבוטל עד 2026, ייתכן ובעלי בתים שניים יראו שינוי במיסוי (אולי מס שנתי קבוע חדש). כדאי לעקוב אחרי הרפורמה הזו, שכן היא ממוקדת בערים כמו סנט מוריץ שבעלות שיעור גבוה של נכסים שניים ubs.com. מנועי ביקוש: תיירות, אורח חיים והגירה להשקעהמה הופך את הנדל"ן של סנט מוריץ לכל כך מבוקש? התשובה טמונה במפגש ייחודי של איכות חיים, יוקרה בינלאומית ויתרונות כלכליים/ביטחוניים שמעט מאוד מקומות מציעים. הנה מנועי הביקוש המרכזיים: לסיכום, הביקוש לנכסי נדל"ן בסנט מוריץ נובע מתמהיל ייחודי של אורח חיים מפתה, יוקרה וזהירות פיננסית. היכולת של העיירה להתחדש כל הזמן – למשל אירוח אירועים תרבותיים חדשים, אימוץ תחרויות ספורט לאורך כל השנה, ושדרוג חוויות היוקרה – שומרות עליה רלוונטית לדור חדש של רוכשים. מגמות רחבות יותר (עבודה מרחוק מאפשרת יותר שהייה בבתים לחופשה, עליית ההון של אולטרה-עשירים וכו') תומכות בביקוש הזה. אין אתר נופש אלפיני נוסף עם אותו שילוב ייחודי של תכונות, ולכן סנט מוריץ נשארת בראש רשימות הקנייה של מחפשי נכסי יוקרה, גם כאשר הם משווים אותה למקומות כמו גשטאד, צרמט, קורשבל או אספן. השוואה לשווקי יוקרה נוספים בשווייץ ובאלפיםסנט מוריץ נמדדת לעיתים קרובות מול מספר שווקים אלפיניים יוקרתיים אחרים. הנה כיצד היא משתווה בנקודות מפתח מול מתחרות שווייצריות ואתרי סקי יוקרתיים נוספים באירופה: לסיכום, סנט מוריץ ניצבת בפסגת הנדל"ן היוקרתי באלפים או קרובה אליה. המתחרות העיקריות בשווייץ מציעות בלעדיות דומה אך אף אחת מהן לא משלבת את כל המרכיבים (גודל העיר, נוף האגם, אקלים, היסטוריית זוהר) באותה מידה. ברמה הבינלאומית, ניתן למצוא עיירות עם קסם דומה או עסקאות פרטניות יקרות יותר, אך השוק הכולל של סנט מוריץ אחד המהימנים והיוקרתיים ביותר. לקונה או משקיע, גיוון בתוך האלפים יכול לכלול גם אתרי נופש אחרים, אך סביר שסנט מוריץ תמשיך להוביל בפרמיה— עדות למותג היוקרתי והמשיכה הנצחית שלה. מקורות: דוחות שוק שווייצרים וחדשות (UBS, Wüest Partner, Ginesta Immobilien) ginesta.ch ubs.com ginesta.ch; נתוני מדד נכסי האלפים (Knight Frank, Naef) knightfrank.com naef-prestige.ch; Investropa ומקורות פדרליים לתשואות/מיסים investropa.com ubs.com; סטטיסטיקת תיירות ותובנות מקומיות ginesta.ch ginesta.ch. הנתונים שנאספו מציגים את המידע העדכני ביותר לשנת 2025, ומספקים תמונה מקיפה של שוק הנדל"ן בסן מוריץ והקשרו לשוק הרחב יותר. כל היבט – ממגבלות חקיקתיות ועד מגמות יוקרה – תורם להבנת שוק הנדל"ן הייחודי בגובה רב זה. 
Latest PostsDon't Miss
בום הנדל"ן בסן טרופז: מבט פנימי על שוק הנכסים היוקרתיים ב-2025 ותחזיות לעתיד
שוק הנדל"ן בסן-טרופה נותר אחד הבלעדיים והיציבים ביותר בצרפת נכון
דו"ח שוק הנדל"ן של סאו פאולו 2025
הקדמה והקשר כלכלי שוק הנדל"ן של סאו פאולו ב-2025 מתאפיין
|
