שוק הנדל"ן באוקלנד 2025: פריחה או משבר? מבט מבפנים על הטלטלה בעיר

סקירה כללית: שוק הנדל"ן של אוקלנד בצומת דרכים ב-2025

שוק הנדל"ן של אוקלנד בשנת 2025 נמצא בנקודת מפנה, מאזֵן בין ירידה שחלה בעבר לבין סימנים להתאוששות זהירה. לאחר בום חד בתקופת הקורונה ותיקון שבא בעקבותיו, מחירי הדיור התייצבו ואפילו החלו לעלות במתינות globalpropertyguide.com nzherald.co.nz. במקביל, מגזרי הנדל"ן המסחרי והתעשייתי מתמודדים עם התאמות פוסט-מגפה משלהם – מבנייני משרדים המתמודדים עם שיעורי תפוסה נמוכים יותר ועד למחסנים תעשייתיים שעדיין נהנים מביקוש כמעט שיא. משקיעים ובעלי בתים עוקבים אחר שילוב של גורמים: ריביות נמצאות כעת במגמת ירידה, מדיניות ממשלתית חדשה מעודדת השקעה בנדל"ן, ופרויקטי תשתית מרכזיים מבטיחים לשנות את הנוף העירוני של אוקלנד. בדוח זה נפרט כל מגזר – מגורים, מסחרי ותעשייתי – ונבחן מחירים נוכחיים, מגמות שכירות, פיתוחים, תחזיות לסוף שנות ה-2020, וההזדמנויות והסיכונים המרכזיים הצפויים.

מגזר הנדל"ן למגורים: מחירים, מגמות ושכירויות

מחירי הבתים באוקלנד – רמות נוכחיות והשוואה היסטורית

מחירי הדיור באוקלנד בשנת 2025 משקפים שוק שמתייצב לאחר תיקון משמעותי. מחיר הבית החציוני באזור אוקלנד עומד על כ-990,000 דולר ניו זילנדי נכון לאמצע 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. מדובר בירידה של כ-3–4% לעומת שנה קודמת, בעוד שהחציון הארצי נותר יציב באותה תקופה globalpropertyguide.com. הירידה בשנה האחרונה היא תוצאה של התקררות השוק לאחר השיא בסוף 2021. במהלך בום הקורונה, מחירי הבתים באוקלנד זינקו ביותר מ-40%, והגיעו לשיאים חדשים בסוף 2021. מאז, הערכים ירדו בכ-20% מהשיא reuters.com, מה שמחק בערך חצי מהעליות החריגות של תקופת הקורונה.

כדי לשים זאת בפרספקטיבה, המחיר החציוני באוקלנד זינק מאמצע ה-700,000 דולרים ב-2019 ליותר ממיליון דולר ב-2021. בשיא הטירוף (סוף 2021), המחיר החציוני לבית התקרב ל-$1.3 מיליון. התיקון שבא לאחר מכן הוריד את החציון לאזור מיליון הדולר הנמוך עד 2023 nzherald.co.nz. לדוגמה, בין אפריל 2024 לאפריל 2025 בלבד, החציון באוקלנד ירד מכ-1.04 מיליון דולר ל-$1.00 מיליון nzherald.co.nz. כעת, ב-2025, המחירים מראים סימנים מוקדמים להתאוששות. הירידה למעשה התמתנה – למעשה, בתחילת 2025 המחיר החציוני באוקלנד היה רק כ-0.5% נמוך יותר משנה קודם לכן interest.co.nz interest.co.nz – ובחלק מהחודשים אף נרשמו עליות חודשיות. נתוני מכון הנדל"ן מראים עליות מחירים חודשיות קטנות אך רצופות בתחילת 2025, מה שמצמצם את הירידה השנתית nzherald.co.nz. כלכלנים מציינים כי הביקוש של הקונים מתאושש בזכות ירידת ריביות המשכנתא, אך היצע רחב של נכסים בשוק מונע עליות מחירים חדות nzherald.co.nz interest.co.nz. לוקח לנכסים יותר זמן להימכר מאשר בשנות הבום (חציון של כ-42–54 ימים בשוק, שעדיין גבוה מהממוצע ההיסטורי nzherald.co.nz interest.co.nz), מה שמעיד על שוק מאוזן יותר שבו לקונים יש יותר אפשרויות.

היכולת לרכוש דירה נותרת אתגר למרות תיקון המחירים. גם לאחר הירידה האחרונה, מחירי הבתים באוקלנד הם בערך פי 6 מההכנסה החציונית למשק בית, מה שאומר שבעלות על דירה עדיין אינה נגישה לרבים מהרוכשים בפעם הראשונה reuters.com. החדשות הטובות הן שמדובר בשיפור קל לעומת 2021, אז המחירים היו גבוהים ב-50% מרמות טרום-מגפה ורכישת דירה הייתה "כמעט בלתי אפשרית" לחדשים בשוק reuters.com. כיום, עם מחירים נמוכים יותר והריבית במגמת ירידה, רוב האנליסטים בתחום הנדל"ן (9 מתוך 11 בסקר אחד) סבורים כי תנאי הרכישה לרוכשי דירה ראשונה ישתפרו בשנה הקרובה reuters.com reuters.com. אכן, היקף המכירות עלה (מכירות דירות ארציות היו גבוהות בכ-9–17% בתחילת 2025 לעומת שנה קודם לכן nzherald.co.nz interest.co.nz), מה שמעיד על חידוש האמון בשוק. אך היכולת לרכוש דירה באוקלנד עדיין מאוד מוגבלת בהשוואה בינלאומית, וחיסכון להון עצמי ממשיך להיות קשה על רקע שכר דירה גבוה ויוקר מחיה reuters.com reuters.com.

דינמיקת שוק השכירות ותשואות באוקלנד

שוק השכירות של אוקלנד ב-2025 מראה סימני התקררות לאחר שנים של לחץ. דמי השכירות עלו בהתמדה במהלך 2022–2023, אך האינפלציה בשכירות כעת הואטה משמעותית globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. מספר גורמים משפיעים: הגירה נטו – מניע מרכזי לביקוש לשכירות – ירדה בחדות מהשיאים שלאחר המגפה. בשנה שהסתיימה במאי 2025, הרווח מהגירה נטו של ניו זילנד עמד על כ-14,800 איש בלבד, שזה יותר מ-80% פחות מהגידול שנרשם בשנה הקודמת globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. אוקלנד, כיעד העיקרי למהגרים חדשים, חשה במיוחד את הירידה בביקוש כאשר ההגירה התייצבה. במקביל, היצע הדירות להשכרה עלה; מלאי הדירות הפנויות להשכרה גבוה יותר לעומת שנה שעברה, מה שמעניק לשוכרים יותר אפשרויות globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Trade Me (פלטפורמת פרסום נכסים מרכזית) אף מדווחת שבאזורים רבים, כולל אוקלנד, דמי השכירות המבוקשים החציוניים התייצבו או החלו לרדת, כאשר בעלי הדירות מתחרים על שוכרים globalpropertyguide.com. לשוכרים כיום יש יותר כוח מיקוח משהיה להם בשנים האחרונות, שינוי משמעותי בעיר הידועה בשכירויות יקרות.

רמות שכר דירה נוכחיות: השכר דירה חציוני השבועי באוקלנד הוא בסביבות 600–630 דולר ניו זילנדי לשבוע בשנת 2025. לפי נתוני הממשלה, הממוצע של שכר הדירה השבועי באוקלנד לשנה שהסתיימה באפריל 2025 היה $631 (כ-366 דולר אמריקאי) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. זהו גידול של 0.9% בלבד מהשנה הקודמת globalpropertyguide.com, כלומר שכר הדירה למעשה נותר קבוע במונחים ריאליים (מותאמי אינפלציה). בחלק מהמגזרים, שכר הדירה הריאלי אף יורד כאשר לוקחים בחשבון את האינפלציה. ריכוך זה מתבטא גם בעלייה בשיעורי התפוסה הפנויה של דירות להשכרה – מנהלי נכסים באוקלנד מדווחים על עלייה בדירות הפנויות ועל כך שלוקח יותר זמן לאכלס נכסים globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. מאחר ששכר הדירה כבר מהווה נתח גבוה מההכנסה, יש גבול טבעי לכמה הוא עוד יכול לעלות globalpropertyguide.com.

תשואות ברוטו מהשכרה על נכסים למגורים באוקלנד נותרות מתונות, ואפילו ירדו מעט כאשר המחירים מתייצבים בעוד ששכר הדירה מדשדש. באמצע 2025, התשואה הברוטו הממוצעת מהשכרה על נכסים למגורים בניו זילנד מוערכת בכ-4.0% globalpropertyguide.com. זהו ירידה מכ-4.3% שנה קודם לכן globalpropertyguide.com, מה שמשקף שערכי הנכסים החלו לעלות שוב בעוד שצמיחת שכר הדירה נעצרה. באוקלנד עצמה, התשואות נוטות להיות בצד הנמוך של הטווח הארצי (מחירי הרכישה הגבוהים באוקלנד מדכאים את אחוזי התשואה). משכירים רבים באוקלנד רואים תשואות נטו (לאחר הוצאות) שהן דלות מאוד, לעיתים בטווח של 2–3%, כלומר הם מסתמכים על רווחי הון עתידיים לתשואת ההשקעה. עם ריביות שהיו גבוהות ב-2023, משקיעים ממונפים רבים חוו תזרים מזומנים שלילי, אם כי הורדות הריבית האחרונות מקלות על הלחץ הזה. דירות יוקרה במרכז העיר עשויות להניב תשואות מעט גבוהות יותר מבתים פרבריים יוקרתיים, אך בסך הכול אוקלנד היא שוק תשואות נמוך בסטנדרטים עולמיים – מגמה ותיקה לאור היסטוריית הצמיחה ההונית החזקה שלה.

מהצד החיובי עבור בעלי דירות, שינויים חדשים במיסוי ממשלתי משפרים את הכדאיות הכלכלית של השקעות השכרה (פירוט נוסף על כך במדיניות). ולמרות ההאטה האחרונה, אנליסטים צופים כי שכר הדירה יעלה בהדרגה בשנים הקרובות לצד התאוששות הכלכלה. סקר של רויטרס בקרב מומחים חוזה עלייה של כ-3.0% בשכר הדירה העירוני ב-2025, קצב מהיר מהאינפלציה הכללית reuters.com reuters.com. עם זאת, בטווח המיידי, לשוכרים יש יתרון. היצע הדירות להשכרה התחזק בעקבות משקיעים שמנסים להשכיר נכסים שלא הצליחו למכור בקלות במהלך המיתון, ובשל גל של דירות חדשות שנכנסו לשוק. כתוצאה מכך, יחס שכר דירה להכנסה באוקלנד נותר גבוה, אך אינו מחמיר כרגע – מה שמספק מעט הקלה לשוכרים אחרי שנים של עליות חדות.

מגזר הנדל"ן המסחרי: מגמות משרדים וקמעונאות

שוק המשרדים – עלייה בשיעור הווקנסיה מול עמידות הנכסים האיכותיים

מגזר המשרדים של אוקלנד ב-2025 נמצא בתקופת הסתגלות. המעבר לעבודה מרחוק והיברידית בעקבות המגפה השאיר חותם, במיוחד על מלאי משרדים ישנים יותר. שיעורי הווקנסיה במשרדים עולים בשנתיים האחרונות, במיוחד בבנייני משרדים משניים (איכות נמוכה יותר) במרכז העיר ובשוליים. במרכז אוקלנד, שיעור הווקנסיה הכללי נרשם לאחרונה באחוזים בודדים גבוהים וממשיך לעלות, כאשר משרדים משניים כבר רואים שיעורי ווקנסיה דו-ספרתיים באזורים מסוימים cbre.com cbre.com. (לשם השוואה, בוולינגטון שיעור הווקנסיה במשרדים משניים הגיע לכ-19% cbre.com, וגם באוקלנד המגמה בעלייה, אם כי לא באותה עוצמה.) בעלי נכסים ישנים או במיקום פחות טוב נאלצים להתאמץ יותר כדי למשוך שוכרים, לעיתים באמצעות הנחות בשכר דירה או תמריצים. גם היצע שטחי משנה עלה כאשר חברות מצמצמות שטחים.

בניגוד לכך, משרדים פריים – מבנים מודרניים עם דירוג סיסמי גבוה, תקני בנייה ירוקים ושירותים אטרקטיביים – נמצאים במצב טוב יותר. שיעור הוואקנסי במשרדים פריים באוקלנד נמוך יותר (אחוזים בודדים) והוא צפוי להתייצב מוקדם יותר cbre.com. למעשה, שכר הדירה הנקי למשרדים פריים ב-CBD של אוקלנד המשיך לטפס בהדרגה גם בתקופת ההאטה בשוק jll.com jll.com, הודות לביקוש לאיכות. שוכרים מובילים עדיין מוכנים לשלם פרמיה עבור המשרדים הטובים ביותר, ומבנים חדשים שנמסרו בשנים האחרונות הושכרו ברובם. לדוגמה, מגדל PwC (Commercial Bay) ותוספות חדשות אחרות הראו שכאשר האיכות גבוהה – יש ביקוש. לפי JLL, שכר הדירה למשרדים פריים באוקלנד רשם צמיחה מתונה בשנה האחרונה, בעוד שבוולינגטון שכר הדירה למשרדים פריים ירד בשל קיצוצים ממשלתיים jll.com. עם זאת, שכר דירה אפקטיבי (הכולל תמריצים לשוכרים) נמצא תחת לחץ. בעלי נכסים מציעים לעיתים קרובות תקופות שכירות ללא דמי שכירות, השתתפות בעלויות התאמה ושאר תמריצים כדי למשוך שוכרים, מה שאומר ש-שכר הדירה הנקי האפקטיבי עלול להיות יציב או אף בירידה ריאלית cbre.com cbre.com. הדבר נכון במיוחד בשולי העיר אוקלנד ובשוק המשרדים המשני, שם עודף שטחים יצר תחרות.

מבט לעתיד, היצע המשרדים באוקלנד מוגבל יחסית לאחר 2025, מה שעשוי לסייע לאיזון השוק. מספר פרויקטים משמעותיים מסתיימים סביב 2025 (צינור הפיתוח היה "עמוס בשוק המשרדים של אוקלנד" לאורך 2024–25 cbre.com), אך מעבר לכך, קצב הבנייה החדשה מואט. עם פחות משרדים חדשים וכלכלה משתפרת, שיעור התפוסה המרבית צפוי להיות עד 2025 ואז להשתפר בהדרגה. תחזיות מצביעות על כך שכאשר הכלכלה תתחזק ב-2026, הביקוש יעלה והשטחים העודפים ייספגו, במיוחד בבניינים מובילים cbre.com cbre.com. עם זאת, משרדים משניים עשויים להמשיך ולהתמודד עם קשיים או לדרוש שינוי ייעוד (חלק מהבניינים הישנים עשויים אף להוות מועמדים להמרה למגורים או שימושים אחרים אם הדבר אפשרי). לעת עתה, משקיעי משרדים נותרו זהירים: התשואות על נכסי משרדים באוקלנד עלו (המחירים ירדו) במהלך 2022–2023 בהתאם לעליית הריבית. תשואות המשרדים המובילים באוקלנד נעות סביב 6–7% לאחר ירידה, אך עם ירידת הריבית, שיעורי ההיוון מתחילים להצטמצם שוב (כלומר, המחירים עולים בהדרגה). אכן, בסוף 2024 נראו סימנים ראשונים להתחזקות התשואות במשרדי A-grade ב-CBD של אוקלנד cbre.com. בסך הכול, תחזית מגזר המשרדים היא להתאוששות איטית – "צמיחה מתונה בשכר הדירה" במשרדים מובילים באוקלנד ב-2025, עם שיפור רחב יותר עד 2026 cbre.com cbre.com.

שוק הקמעונאות – התאוששות, כניסת שחקנים חדשים ושינויי מזל

מגזר הנדל"ן הקמעונאי של אוקלנד מציג מסלול זהיר של אופטימיות ב-2025. הצלקות של המגפה (סגרים, אובדן תיירות, ועליית המסחר האלקטרוני) מתרפאות, ותנועת הרגליים חוזרת לאזורי הקניות. למעשה, מותגי קמעונאות בינלאומיים בוחנים את אוקלנד שוב כיעד להתרחבות jll.com. הבעת אמון משמעותית בקמעונאות באוקלנד היא פתיחתו של סניף איקאה הראשון בניו זילנד ב-2025. חנות איקאה בשטח 34,000 מ"ר בסילביה פארק (מזרח אוקלנד) צפויה להסתיים ב-2025 cbre.com, ותשמש עוגן למתחם קניות מורחב שימשוך קונים מכל האזור. באותו אופן, קוסטקו פתחה חנות גדולה במערב אוקלנד בסוף 2022, ומרכז קניות חדש נוסף ("מרכז מאקי") בשטח 18,000 מ"ר יושלם בווסטגייט ב-2025 cbre.com. התפתחויות אלו מדגישות צמיחה מחודשת בקמעונאות בפורמט גדול, וצפויות להעלות את ערך הנדל"ן המקומי ואת דמי השכירות באזורים הסובבים.

שיעורי התפוסה הפנויה בקמעונאות באוקלנד ירדו בשנה האחרונה, לפחות במיקומים בעלי ביצועים טובים. בסוף 2024, התפוסה הפנויה ירדה בשלושה מתוך חמישה סוגי מרכזי קניות שנסקרו באחד הסקרים cbre.com. מרכזי קניות מובילים ורחובות קניות ייעודיים ראו התאוששות בביקוש לשוכרים כאשר הוצאות הצרכנים מתייצבות. לדוגמה, קניונים פרבריים ופארקי קמעונאות גדולים מציגים ביצועים טובים יחסית, הודות למשקי בית החוזרים לקניות ואכילה מחוץ לבית. מצד שני, חלק מהקניונים המשניים ורחובות הקניות באזורים חלשים ממשיכים להתקשות. שוק הקמעונאות מפוצל: "מספר מצומצם של מרכזים" עם תפוסה פנויה גבוהה יותר הם בדרך כלל קניונים תת-אזוריים ישנים יותר המתמודדים עם תחרות עזה (והשפעת המסחר המקוון שעדיין מורגשת) cbre.com. גם הקמעונאות במרכז העיר של אוקלנד עברה תקופה קשה במהלך המגפה עם אובדן תיירים בינלאומיים ועובדי משרדים, אך 2025 מביאה עמה התאוששות מסוימת עם שיפור בתפוסת המשרדים וחזרת התיירות. ראוי לציין כי קמעונאים יוקרתיים ובינלאומיים גילו עניין ברחוב קווין ובקוממרשל ביי במרכז העיר, בזכות דמי שכירות נמוכים יותר והסיכוי לחזרת תיירי ספינות הקרוז.

במונחים של שכר דירה, שכר הדירה הקמעונאי באוקלנד נותר יחסית שטוח אך צפוי לראות צמיחה מתונה בטווח הקרוב. CBRE צופה עליות שכר דירה קלות עבור מגזרי קמעונאות מובחרים בשנת 2025 cbre.com, במיוחד במיקומים עם תנועת רגל גבוהה. בעלי נכסים בקניונים מובילים (כמו Sylvia Park, Albany, Newmarket) מדווחים על שכר דירה יציב או בעלייה, בעוד שמיקומים משניים עשויים להעניק הנחות כדי לשמר שוכרים. בסך הכול, שכר הדירה הקמעונאי עדיין נמוך מרמות המגמה שלפני המגפה במונחים מותאמי אינפלציה, אך הכיוון משתפר. תשואות עבור נכסי קמעונאות עלו (מחירים ירדו) בשנים 2022–23 בשל עליית ריבית, אך גם כאן יש סימנים להתחזקות. לדוגמה, התשואות על קמעונאות פורמט גדול מובחר (big-box retail) התהדקו מעט לאחרונה, מה שמשקף ביקוש משקיעים לנכסים קמעונאיים מושכרים היטב cbre.com. משקיעים מגלים עניין מיוחד בנכסים קמעונאיים עם חוזים ארוכי טווח לשוכרים חזקים (כמו סופרמרקטים או קמעונאים בינלאומיים). עם הציפייה לעלייה הדרגתית באמון הצרכנים ככל שהכלכלה מתחזקת, התחזית לשוק הנדל"ן הקמעונאי היא של אופטימיות זהירה. עם זאת, משקיעים נותרים מודעים לשינויים מבניים – חדירת המסחר האלקטרוני עדיין עולה, ולכן פורמטים קמעונאיים שמציעים חוויות (מסעדות, בידור, שירותים) מועדפים על פני קניות בלבד.

מגזר הנדל"ן התעשייתי: ממשיך לבלוט

שוק הנדל"ן התעשייתי של אוקלנד – הכולל מחסנים, מתקני לוגיסטיקה ומפעלים – היה הבולט ביותר בשנים האחרונות ונשאר חזק גם ב-2025. היצע פנוי בנדל"ן תעשייתי נמוך במיוחד, מהנמוכים בעולם. למרות שההיצע הפנוי במלאי התעשייתי של אוקלנד עלה מעט מהשפל ההיסטורי, הוא עדיין עומד על כ-1.6% נכון ל-2024 cbre.com וכ-2.1% בסוף 2024 oneroof.co.nz oneroof.co.nz. (להשוואה, כל דבר מתחת ל-5% נחשב הדוק; 1–2% של אוקלנד הוא למעשה תפוסה מלאה, עם שטח פנוי חיכוכי בלבד.) שיעור תפוסה נמוך במיוחד זה הוא תוצאה של ביקוש חזק מצד שוכרים (במגזרים כמו לוגיסטיקה, הפצה ומסחר אלקטרוני) יחד עם היצע חדש מוגבל באוקלנד שמוגבלת בקרקעות.

מגמות שכר דירה: שכר הדירה התעשייתי רשם צמיחה שיא בין 2021 ל-2023, כאשר שוכרים התחרו על שטח נדיר. שכר הדירה למחסנים מובילים קפץ משמעותית בתקופה זו. נכון לספטמבר 2024, שכר הדירה הממוצע למחסנים מובילים באוקלנד הגיע ל-194 דולר למ"ר לשנה oneroof.co.nz. מדובר בעלייה של 2% לעומת שנה קודם לכן oneroof.co.nz – עלייה קטנה יותר משנים קודמות, מה שמעיד על כך שצמיחת שכר הדירה התמתנה לקצב בר-קיימא. ההאטה בצמיחת שכר הדירה משקפת התקררות קלה בביקוש (עקב ההאטה הכלכלית הרחבה יותר) וגל של היצע חדש שהחל להיכנס לשוק. בשנת 2024 הושלמו מספר פרויקטים תעשייתיים חדשים, ועוד צפויים ב-2025, מה שמוסיף שטח נחוץ מאוד. עם זאת, מבנים חדשים עדיין משיגים שכר דירה שיא, שכן אינפלציית עלויות הבנייה העלתה את שכר הדירה המינימלי הנדרש על ידי יזמים oneroof.co.nz. שוכרים רבים מוכנים לשלם פרמיה עבור מחסנים מודרניים וגבוהים, בשל שיפורי היעילות.

למרות המתינות האחרונה, בעלי הנכסים התעשייתיים עדיין נמצאים בעמדת כוח. עם שיעור תפוסה סביב 2%, רוב השטחים האיכותיים מושכרים במהירות. ישנם שוכרים שאף שוכרים שטח מראש לצרכים עתידיים כדי להבטיח אותו להתרחבות עתידית. יש סימנים ראשונים לכך ששוכרים ממקסמים את השטח שלהם (מצמצמים או מאחדים) בתגובה למצב הכלכלי oneroof.co.nz oneroof.co.nz, אך הביקוש הכולל עדיין עולה על ההיצע למחסנים במיקומים טובים (במיוחד במרכזי הלוגיסטיקה של דרום אוקלנד ובאזור שדה התעופה של אוקלנד). ערכי קרקע לקרקע באזורי תעשייה נותרו גבוהים, והעניין בקרקע לפיתוח תעשייתי שוב עולה כאשר משקיעים מצפים למחזור הצמיחה הבא oneroof.co.nz oneroof.co.nz. לדוגמה, חברת Colliers מדווחת כי בפארק תעשייתי גדול שעתיד להיבנות בצפון-מערב אוקלנד (פיתוח Spedding), נחתמו חוזים למכירת קרקעות ביותר מ-180 מיליון דולר כאשר יזמים ובעלי נכסים עברו להבטיח לעצמם מגרשים חדשים oneroof.co.nz oneroof.co.nz. באופן דומה, אזורי תעשייה חדשים בדרום אוקלנד כמו Drury מושכים תשומת לב להתרחבות עתידית oneroof.co.nz.
תשואות השקעה ותחזית: נכסים תעשייתיים נחשבים בעיני משקיעים ליציבים ובעלי פוטנציאל צמיחה, והתשואות ירדו לשפל היסטורי בשנים האחרונות (כלומר, שווי נכסים גבוה). תשואות תעשייה מובחרות באוקלנד ירדו לטווח של כ-5%–5.5% בשיא השוק. בשנת 2023, עליית הריבית גרמה לתשואות להתרכך מעט (ולעלות מעל 5.5% בנכסים מובחרים). עם זאת, ברגע שבנק הרזרבות החל להוריד ריבית בסוף 2024, חזר הביקוש לנכסים תעשייתיים ו-התשואות החלו להתחזק שוב oneroof.co.nz oneroof.co.nz. למעשה, ברבעון הרביעי של 2024, בוצעו עסקאות תעשייה מובחרות עם תשואות שירדו שוב מתחת ל-5.0% בנכסים איכותיים עם חוזי שכירות ארוכים cbre.com. Colliers מציינים כי מאגר הרוכשים בתחום התעשייה הולך וגדל ככל שכספים יוצאים מהצד (כמו פיקדונות מתגלגלים) ומחפשים השקעות ארוכות טווח בסביבת ריבית יורדת oneroof.co.nz oneroof.co.nz.
כל הסימנים מצביעים על כך ש-מגזר התעשייה יתאושש בעוצמה ב-2025. משקיפים בשוק מתארים "תחושת אופטימיות" לקראת 2025, ומצפים ל-"חזרה לשוק נורמלי" לאחר 18 חודשים איטיים שעקבו אחרי הטירוף של תקופת הקורונה oneroof.co.nz oneroof.co.nz. עם ירידת עלות החוב, צפויים יותר משקיעים לשוב לשוק, מה שעשוי להעלות עוד את ערך הנכסים התעשייתיים. גם היזמים נערכים – לאחר האטה קלה בבנייה חדשה (היתרי בנייה למבני תעשייה באוקלנד בשנה שהסתיימה באוגוסט 2024 ירדו מעט לעומת השנה הקודמת oneroof.co.nz), צפויה התאוששות בפעילות כדי לענות על ביקוש שלא סופק. סיכון שיש לשים לב אליו הוא המחזור הכלכלי: אם הפעילות העסקית תאט משמעותית או שחברות יצמצמו פעילות, ייתכן שהביקוש התעשייתי יתרכך זמנית. אך לאור מניעים מבניים כמו צמיחה בלוגיסטיקת מסחר אלקטרוני ומחסור בקרקע תעשייתית באוקלנד, התחזית ארוכת הטווח למגזר נותרת חזקה מאוד.
פיתוחים מרכזיים ופרויקטי תשתית שמעצבים את השוק
מספר פיתוחים מרכזיים ופרויקטי תשתית נמצאים בתהליך או באופק באוקלנד, ואלו צפויים להשפיע באופן משמעותי על ערכי הנדל"ן וההזדמנויות בשנים הקרובות.
City Rail Link (CRL): פרויקט ה-City Rail Link של אוקלנד, בשווי של מעל 5 מיליארד דולר, הוא פרויקט התשתית הגדול ביותר אי פעם בניו זילנד, והוא מבטיח להיות “משנה משחק” עבור הדיור והמסחר באוקלנד. קו הרכבת התת-קרקעי באורך 3.5 ק"מ צפוי להיפתח ב-2026, יכפיל את קיבולת הרכבות ויקצר משמעותית את זמני הנסיעה אל מרכז העיר ובתוכו westpac.co.nz westpac.co.nz. מומחים משווים את השפעת ה-CRL לזו של גשר הנמל בשנות ה-50 – מצפים שהוא ימקד מחדש את הפיתוח פנימה ויעודד קהילות מבוססות תחבורה ציבורית westpac.co.nz westpac.co.nz. ה-CRL מוסיף ארבע תחנות תת-קרקעיות חדשות (שתיים במרכז העיר, אחת ברחוב קרנגאהפה, ואחת בהר עדן). כהכנה לכך, גם הממשלה המרכזית וגם מועצת אוקלנד פועלות להעלאת זכויות הבנייה באזורים הסמוכים לתחנות אלו. הממשלה תחייב את מועצת אוקלנד לאפשר בנייה רבת-קומות (10 עד 15 קומות) במרחק הליכה מהתחנות החדשות של ה-CRL rnz.co.nz rnz.co.nz – פיתוח אינטנסיבי בהרבה ממה שהיה מותר בעבר. מדיניות זו עשויה לשנות שכונות כמו הר עדן, מורנינגסייד, קינגסלנד והר אלברט עם מגדלי דירות חדשים ומתחמים מעורבי שימושים. המועצה מעריכה שמרכז העיר לבדו עשוי לראות פי ארבעה במספר הבתים והעסקים לאחר שינויי התכנון, שכוללים למעשה ללא הגבלת גובה בחלקים מה-CBD rnz.co.nz. בסך הכול, מצופה שה-CRL יגדיל את ערך הנכסים ואת פעילות הפיתוח לאורך מסלולו, כאשר קישורי תחבורה טובים יותר יהפכו את המיקומים הללו למבוקשים יותר. כבר כעת, משקיעים בוחנים אתרים סמוכים לתחנות ה-CRL, בציפייה לעלייה בביקוש לדירות ולמסחר כאשר קו הרכבת יתחיל לפעול. בטווח הארוך, הצמיחה שמאפשר ה-CRL תסייע לאוקלנד להתמודד עם גידול האוכלוסייה מבלי להתרחב החוצה, על ידי יצירת מרכזים עירוניים תוססים ומקושרים. (לא כולם מרוצים – חלק מהתושבים חוששים משינוי אופי השכונה – אך רובם מודים שאוקלנד חייבת לגדול לגובה, לא רק להתרחב החוצה westpac.co.nz <a href="https://www.westpac.co.nz/rednews/opiwestpac.co.nz.)
התרחבות וסטגייט והצפון-מערב: צמיחה משמעותית מתרחשת בצפון-מערב אוקלנד. מרכז העסקים וסטגייט הוא מוקד עירוני חדש בפיתוח, וב-2025 יושלם מרכז הקניות מאקי פלייס (~18,000 מ"ר). עם כניסת קמעונאים גדולים, וסטגייט הופכת למוקד מסחרי מרכזי. שטחים נרחבים של אדמות חקלאיות לשעבר סביב פנוּאפאי, קומאו וריברהד מיועדים לפיתוח מגורים בעשור הקרוב, ותשתיות נפרסות כדי לתמוך בכך. קישורי כביש מהיר חדשים (שדרוגי הכביש הצפון-מערבי) ושיפורי קווי אוטובוס משפרים את הנגישות. פרויקטים אלו ייצרו קהילות פרבריות חדשות ויביאו לעליית ערך הקרקע ברבע הצפון-מערבי של אוקלנד.
סילביה פארק/IKEA ומסדרון המזרח: במזרח אוקלנד, סילביה פארק (הקניון הגדול בניו זילנד) מתרחב עוד יותר. הפרויקט המרכזי הוא חנות הענק של איקאה שצפויה להיפתח ב-2025 – פיתוח שימשוך קונים מכל האזור ויעגן מסחר נוסף ואולי גם לוגיסטיקת מסחר סיטונאי בקרבת מקום cbre.com. לצד זאת, מתבצע פיתוח מגורים בצפיפות גבוהה; סילביה פארק הוסיפה קומפלקסים של דירות ומשרדים מסחריים, והופכת למרכז עירוני רב-שימושי. תשתיות כמו קו האוטובוס המזרחי (תחבורה מהירה מפנמור לבוטני, בבנייה) ישפרו את התחבורה ויעודדו התחדשות בפרברים כמו פקורנגה ובוטני.
עיר חדשה דרורי וצמיחה בדרום: בדרום, דרורי היא אחת מאזורי הפיתוח השאפתניים ביותר של אוקלנד. מתוכננת להפוך מאדמה חקלאית לעיר חדשה עם עשרות אלפי בתים, לדרורי יש מספר יזמים גדולים והיא צפויה לקבל תחנות רכבת וכבישים מהירים חדשים. למרות שההתקדמות הייתה איטית מהמצופה (בין השאר בשל ויכוחים על מימון תשתיות), סביר להניח ששנות ה-2020 יראו את שלבי הפיתוח המרכזיים הראשונים של דרורי. זהו מקור ארוך טווח להיצע דיור חדש (שיכול לסייע למחירי הדיור), אך גם שינוי משמעותי בטביעת הרגל העירונית של אוקלנד, עם יצירת מוקד עירוני חדש בדרך להמילטון. ספקולנטים בנדל"ן פועלים בדרורי כבר שנים, בציפייה לרווחים גדולים כאשר הפיתוח יתחיל במלואו.
מעבר נמל שני ותחבורה עתידית: במבט קדימה, הממשלה מתכננת מעבר נוסף בנמל וייטמטה (ייתכן ומדובר במנהרות לכביש ולרכבת) כדי להוסיף על גשר הנמל הוותיק. למרות שהפרויקט עדיין בשלבי תכנון מוקדמים, מדובר ביוזמה חשובה לעשור הבא – כנראה בשנות ה-2030 – וחיונית לצמיחתה העתידית של אוקלנד. בטווח הקרוב יותר, שיפורים ברשת התחבורה נמשכים: לדוג' כביש פוהוי-לוורקוורת' שנפתח ב-2022, מה שהפך את צפון אוקלנד לנגיש יותר וחיזק עיירות כמו וורקוורת'; והצעות לרכבת קלה מהעיר לשדה התעופה (שנדונו במשך שנים) עשויות להיבחן מחדש על ידי הממשלה החדשה. כל אחד מהמהלכים התשתיתיים הללו יכול להשפיע משמעותית על שוקי הנדל"ן – בדרך כלל, שיפור בנגישות מעלה את ערך הנכסים באזורים שמקבלים קישוריות חדשה (כפי שנראה היסטורית עם כבישים מהירים ורכבות).
לסיכום, אוקלנד בסוף שנות ה-2020 תעוצב מחדש על ידי הפרויקטים הללו. משקיעים צריכים לשים לב לאן הולכים המנופים והדחפורים: נכסים הסמוכים לקווי תחבורה חדשים או בקהילות מתוכננות מראש לעיתים רואים צמיחה הונית מעל הממוצע. לדוגמה, בית צנוע ב-Mt Eden במרחק הליכה מתחנת CRL חדשה עשוי להפוך להרבה יותר יקר כאשר דירות ושירותים קמים סביבו. באופן דומה, משקיעים מוקדמים באזורים חדשים כמו Drury או Whenuapai עשויים לקצור רווחים כאשר השדות הללו יהפכו לפרברים. מהצד השני, היצע מוגבר (דירות חדשות, בתים חדשים) יכול למתן את עליות המחירים ברחבי העיר – אוקלנד פועלת באופן אקטיבי לאפשר יותר בנייה כדי לעמוד בביקוש.
תחזיות שוק עד לסוף שנות ה-2020
מה צופן ה-סוף שנות ה-2020 עבור הנדל"ן באוקלנד? מומחים בדרך כלל צופים תקופה של התאוששות וצמיחה מתונה, ולא בום נוסף חסר מעצורים. הנה סיכום של תחזיות:

תחזית מחירי הבתים:

≈3.8% ב-2025

~6.0% ב-2026

5.1% ב-2027

reuters.com

4% במחירי הבתים ב-2025

6% ב-2026

interest.co.nz

2.5% ב-2025

5% ב-2026

anz.co.nz

interest.co.nz

שכר דירה ותשואות: הצפי הוא שצמיחת שכר הדירה תישאר מתונה בשנה הקרובה, כאשר האינפלציה בשכר הדירה עשויה להיות סביב 3% בשנה reuters.com. אם מחירי הבתים יעלו מהר יותר מהשכירות, התשואות עשויות להצטמצם עוד קצת לפני שיתייצבו. עם זאת, כאשר הצמיחה באוכלוסייה תחזור (הגירה נטו צפויה להתאושש מ-2025 ואילך) וההיצע העודף של דירות להשכרה ייספג, ייתכן ששכר הדירה יואץ בהמשך העשור. עד 2026–2027, בעלי דירות עשויים להחזיר לעצמם כוח תמחור מסוים, במיוחד אם הבנייה של דירות חדשות תואט בשל המיתון הנוכחי. קובעי המדיניות ימשיכו לעקוב מקרוב אחרי שכר הדירה, שכן נגישות השכירות היא סוגיה חברתית; אין בניו זילנד מגבלות משמעותיות על שכר דירה, אך קפיצות חדות עלולות לעורר תגובה פוליטית. עם זאת, התרחיש המרכזי הוא עליות מתונות בשכר הדירה, שצפויות לעקוב פחות או יותר אחרי קצב גידול ההכנסה.
נכסים מסחריים: מגזר הנדל"ן המסחרי (משרדים, קמעונאות, תעשייה) צפוי לתשואות משתפרות לקראת סוף שנות ה-2020. השנים 2023 ו-2024 היו שנים חלשות לערכי נכסים מסחריים – ריביות גבוהות הובילו לעלייה בשיעורי ההיוון, מה שהפחית את ערכי ההון, וצמיחת שכר הדירה נעצרה בחלק מהמגזרים. כתוצאה מכך, התשואות הכוללות היו בקושי מעל 3% ב-2023–24 עבור נכסים מסחריים מובילים cbre.com cbre.com. אך המגמה משתנה: עם ירידת הריביות כעת, צפוי שערכי ההון יעלו (התשואות מתכווצות) ב-2025, מה שייתן דחיפה לתשואות המשקיעים cbre.com cbre.com. עד 2026, גם כיווץ התשואות וגם צמיחת שכר הדירה צפויים לתרום באופן חיובי, וייתכן שהתשואות הכוללות יעלו לדו-ספרתיות נמוכות cbre.com cbre.com. CBRE צופה כי תשואות ממוצעות לנכסים מובילים (משרדים, תעשייה, קמעונאות) יירדו משיא של כ-6.85% ב-2024 לכ-6.50% עד סוף 2025 cbre.com, מה שמשקף תמחור חזק יותר עם חזרת האמון. תחום התעשייה צפוי להוביל עם עליות הערך הגדולות ביותר (בהתחשב בביקוש הגבוה), ואחריו קמעונאות ומשרדים מובילים. משרדים משניים עלולים להישאר מאחור או אף לרדת עוד, אלא אם יוסבו לשימושים אחרים – גורם סיכון שיש לשים לב אליו. בסך הכול, שיעורי התפוסה הפנויה צפויים לרדת ב-2026–2027 ככל שהכלכלה תתחזק – במיוחד אם הבנייה החדשה תישאר מוגבלת. לדוגמה, עד 2026 ייתכן ששיעורי התפוסה הפנויה במשרדים ובתעשייה המובילים באוקלנד יתכווצו שוב, וצמיחת שכר הדירה עשויה להאיץ ככל שעודף השטח יפחת cbre.com cbre.com. גורם לא צפוי הוא הכלכלה הגלובלית: מיתון בינלאומי משמעותי יפחית את הביקוש לשוכרים ועלול לעכב את ההתאוששות המסחרית. אך בהיעדר זאת, סוף שנות ה-2020 נראה חיובי עבור נדל"ן מסחרי באוקלנד, עם התאוששות הערכים מהירידה שנגרמה בשל הריבית.
פיתוח והיצע: צפוי שהבנייה למגורים באוקלנד תאט בטווח הקצר (2024–2025) בשל עלויות מימון גבוהות ומגבלות של קבלנים, אך ייתכן שתואץ מאוחר יותר בעשור בתגובה לביקוש כבוש ולתמיכה מדינית. הדחיפה של הממשלה להגברת הצפיפות סביב צירי תחבורה (כמו תחנות CRL) והקלה בכללי הצפיפות יתורגמו בסופו של דבר לפרויקטים רבים יותר של דירות. ייתכן שנראה בום בנייה באותם אזורים ממוקדים בשנים 2026–2030, בהנחה שהיזמים ישיגו מימון. פיתוח מונע-תשתיות (CRL, שכונות חדשות בדרורי וכו') אומר שאוקלנד עשויה להוסיף כמות גדולה של מלאי דיור עד 2030, מה שיסייע למתן את עליות המחירים הקיצוניות אך גם יציע הזדמנויות למכירות בתים חדשים. בתחום המסחרי, צנרת הבנייה מוגבלת למשרדים (מה שטוב לסיוע בהתאוששות הסקטור), מתונה לקמעונאות (בעיקר פרויקטים ייעודיים כמו הרחבות קניונים), ומתמשכת לתעשייה (מכיוון שכל עלייה בביקוש מובילה לבניית מחסנים חדשים בשל לוחות זמנים קצרים לבנייה). עלויות הבנייה נותרות דאגה – אם לא יירדו, ייתכן שחלק מהפרויקטים המתוכננים יתעכבו או יוקטנו.

לסיכום, תחזית הקונצנזוס לסוף שנות ה-2020 היא תקופה של צמיחה מתונה ונורמליזציה בשוק הנדל"ן של אוקלנד. זה רחוק מאוד מהרכבת ההרים של תחילת שנות ה-2020. אלא אם יהיו זעזועים, בעלי בתים יכולים לצפות לעלייה הדרגתית בהון העצמי, ומשקיעים יכולים לצפות לשיפור בתשואות השכירות ככל שהכלכלה והאוכלוסייה יגדלו. עם זאת, השוק לא יהיה חף מאתגרים – וזה מוביל אותנו לסעיף הבא.

הזדמנויות וסיכונים למשקיעים

עבור משקיעי נדל"ן באוקלנד, 2025 והלאה מציגים שילוב של הזדמנויות מפתות וסיכונים שיש להיזהר מהם. הנה העיקריים שכדאי לשקול:

הזדמנויות:

רכישה בהנחה יחסית: מחירי הדיור באוקלנד נמוכים כיום בכ-15–20% מהשיא של 2021 לאחר הירידה האחרונה reuters.com. משמעות הדבר היא שמשקיעים (ורוכשי דירות) ב-2025 יכולים לרכוש נכסים במחירים שלא נראו כבר כמה שנים. עם תחזיות המצביעות על מגמת עלייה, מי שירכוש בתקופה היציבה הזו יוכל ליהנות מהתאוששות ומהשבחת הון ככל שהערכים יעלו חזרה עד סוף שנות ה-2020. למעשה, תזמון השוק נוח יותר לעומת הטירוף של 2021 – אנחנו קרובים יותר לתחתית המחזור מאשר לשיא.
סביבת ריבית ומס נוחה: ההקלה המוניטרית של הבנק המרכזי מורידה את ריביות המשכנתא, מה שמגביר את תזרים המזומנים של המשקיעים ואת יכולת ההלוואה שלהם. ריביות המשכנתא שהיו סביב 6–7% ב-2023 ירדו ויכולות לרדת מתחת ל-5% עד סוף 2025 interest.co.nz, לפי כלכלני הבנקים. זה משפר משמעותית את היתכנות שירות החוב עבור נכסי השקעה. בנוסף, הממשלה החדשה הפכה מספר מדיניות מס שלא היו ידידותיות למשקיעים. החל מ-1 באפריל 2025, בעלי דירות להשקעה יוכלו שוב לדרוש 100% מריבית המשכנתא כהוצאה מוכרת במס (החזרת מה שהוגבל ב-2021) deloitte.com. זה מפחית משמעותית את העלות האפקטיבית של החזקת נכס להשכרה. באותו אופן, מבחן bright-line (מס רווחי הון על מכירה מהירה) יחזור להיות רק שנתיים מאמצע 2024, לעומת אופק של 10 שנים שהוטל קודם לכן deloitte.com. המשמעות היא שאם משקיע צריך למכור נכס לאחר שנתיים או יותר, כל רווח הון לא ממוסה – מה שמעודד יותר גמישות והזדמנויות פליפינג. שינויים במדיניות אלו מחזירים את היתרון למשקיעים לאחר מספר שנים שבהן היתרון היה לרוכשי דירה ראשונה.
ביקוש חזק לשכירות (סלקטיבי): למרות ששוק השכירות הכללי רך כרגע, באוקלנד עדיין יש מחסור כרוני בדיור במגזרים מסוימים (למשל, בתים למשפחות באזורים עם בתי ספר טובים, או דירות איכותיות במיקומים מרכזיים). עם הצפי להתאוששות ההגירה (ניו זילנד נפתחת מחדש לכישרונות ולסטודנטים מכל העולם), הביקוש לשכירות באוקלנד צפוי להתחזק בהמשך העשור, מה שעשוי להוביל לעליות שכר דירה משמעותיות. משקיעים שיתמקדו באזורים או סוגי נכסים עם ביקוש גבוה (למשל, טאון-האוס במיקום טוב, או דירות ליד תחנות CRL החדשות שמושכות צעירים מקצועיים) עשויים לראות גם צמיחה הונית וגם תשואות משתפרות לאורך זמן.
תשואות בתעשייה ומסחר: הנדל"ן התעשייתי באוקלנד הוא מגזר אטרקטיבי במיוחד למי שיכול להרשות לעצמו את רף המחיר הגבוה יותר. עם תפוסה כמעט מלאה ושוכרים בחוזים ארוכי טווח, נכסים תעשייתיים מציעים הכנסה יציבה והציגו ביצועים טובים יותר ממגזרים אחרים. תשואות של כ-5% על נכסים תעשייתיים מובילים אולי לא נשמעות גבוהות, אך לאור שיעור התפוסה הגבוה והפוטנציאל לעליית שכר דירה, התשואה ביחס לסיכון היא אטרקטיבית. בנוסף, ככל שהכלכלה תשתפר, אפילו מגזר המשרדים המאתגר עשוי להציע הזדמנויות – למשל, משקיעים עם ראייה ארוכת טווח עשויים לרכוש בנייני משרדים משניים מתומחרים בחסר בתשואות גבוהות כעת ולשפץ או להתאים אותם מחדש, תוך הימור על התחדשות עתידית של מרכז העיר.
ניצול פיתוח ותשתיות: משקיעים חכמים יכולים לעקוב אחרי התשתיות. רכישת קרקע או בתים ליד תחנות City Rail Link לפני סיום הפרויקט עשויה להשתלם מאוד כאשר האזור יתמלא ויהיה ביקוש גובר. באופן דומה, השקעה באזורים מתפתחים כמו דרורי או ווסטגייט/צפון-מערב בשלב מוקדם יכולה להניב רווחי הון גבוהים כאשר אזורים אלו יעברו מהפריפריה לעירוניות. קרקע לפיתוח באוקלנד נדירה – מי שמחזיק קרקעות במסדרונות צמיחה עתידיים עשוי להרוויח מעליית ערך הקרקע או משותפויות פיתוח עם שחקנים גדולים יותר בהמשך. אפילו משקיעים קטנים יכולים לשקול רכישת "על הנייר" בפרויקטי דירות מתוכננים ליד קישורי תחבורה חדשים, שלרוב נמכרים בהנחה בשלבי התכנון ומעלים ערך עד לסיום הבנייה אם השוק עולה.

סיכונים:

אי ודאות כלכלית וריבית: למרות שהתסריט הבסיסי חיובי, תמיד קיים סיכון של מעידה מקרו-כלכלית. מיתון עולמי או זעזוע פיננסי עלולים לפגוע בכלכלת ניו זילנד, להעלות את האבטלה ולהפחית את הביקוש לדיור. אם האינפלציה תתפרץ באופן בלתי צפוי, הבנקים המרכזיים עלולים להדק שוב את המדיניות, להעלות את הריביות על המשכנתאות – מה שיחזיר לחץ כלפי מטה על מחירי הנדל"ן ותזרים המזומנים של המשקיעים. בקיצור, הדרך לריביות נמוכות יותר לא בהכרח תהיה חלקה או מובטחת. משקיעים צריכים לבחון את תיק ההשקעות שלהם גם לתרחישים של חזרה לריביות גבוהות או ירידת שכר דירה, ליתר ביטחון.
היצע יתר בחלק מהמגזרים: באופן אירוני, אחד הסיכונים הוא ההצלחה של בום הבנייה באוקלנד. יש מספר שיא של בתים בצנרת הבנייה (אם כי חלקם עשויים להתעכב בשל רכות השוק הנוכחית). אם רבים מהפרויקטים הללו יתממשו, אוקלנד עלולה לראות היצע יתר של דירות חדשות או בתים במיקומים מסוימים עד סוף שנות ה-2020. לדוגמה, אלפי דירות סביב תחנות CRL ואלפי בתים צמודי קרקע בפרברים מרוחקים מתוכננים. אם כולם יגיעו לשוק באותו זמן, זה עלול להגביל את עליית המחירים או אפילו לגרום לירידות מקומיות, במיוחד עבור משקיעים שמחזיקים יחידות גנריות ללא מאפיינים ייחודיים. REINZ ציין כי "צנרת רחבה" של דיור חדש כבר נמצאת בתהליך, מה שמרסן את המחירים למרות עלייה במכירות interest.co.nz interest.co.nz. משקיעים צריכים להיזהר מרכישה באזורים שעלולים להיות בהם עשרות בניינים חדשים דומים שיתחרו על שוכרים או קונים בעוד כמה שנים. גיוון ובחירת נכס עם ערך נדירות מסוים (מיקום ייחודי, עיצוב או קרקע) הם המפתח.
תשואה נמוכה/תזרים מזומנים שלילי: התשואות הנמוכות מהשכרה באוקלנד (~3-4%) גורמות לכך שרבים מהמשקיעים מסתמכים על עליית ערך ההון כדי להרוויח. בטווח הקצר, עם שכר דירה יציב ועלויות ריבית שעדיין יחסית גבוהות, משקיעים עלולים להתמודד עם תזרים מזומנים שלילי (כלומר, הוצאות גבוהות מהכנסות השכירות). גם עם חזרת ניכוי הריבית המלא, ייתכן שיהיה קשה להרוויח חודשית עד שהריביות ירדו עוד. אם משקיע ממונף יתר על המידה או שאין לו רזרבות מספקות, הוא עלול להילחץ למכור – אולי בעיתוי לא נכון. זו דילמת "להחזיק או לקפל" קלאסית – מי שיכול להחזיק בתקופות של תזרים מזומנים דל עשוי להרוויח בהמשך, אך לא לכולם יש את הפריבילגיה הזו. זהירות: אל תניחו ששיעורי עליית הערך מהעבר יצילו נכס עם תזרים מזומנים גרוע במהירות; הצמיחה כנראה תהיה מתונה.
סיכון לשינוי מדיניות: הממשלה הנוכחית תומכת במשקיעי נדל"ן, אך המדיניות בניו זילנד יכולה להשתנות עם מחזורי הבחירות. ב-2026 או 2029, ממשלה אחרת עשויה להחזיר חוקים מחמירים (למשל, להאריך שוב את מבחן ה-bright-line, או להטיל מס רווחי הון רחב יותר שנדון זמן רב). ייתכן גם שיחוקקו תקנות פרו-שוכרים כמו פיקוח על שכר דירה או הגנות חזקות יותר מפני פינוי, מה שעלול לפגוע בגמישות המשכיר. אף שאין שינוי מיידי באופק, משקיעים צריכים לעקוב אחרי הזירה הפוליטית. נדל"ן הוא נושא חם בפוליטיקה הניו-זילנדית, והלך הרוח הציבורי עלול להשתנות אם, למשל, מחירי הדירות יזנקו שוב לרמות לא נגישות.
סיכוני אקלים וביטוח: אוקלנד למדה לקח כואב מ-שיטפונות יום השנה של אוקלנד בינואר 2023 ומציקלון גבריאל. אירועים הקשורים לשינויי אקלים – שיטפונות קשים, סופות, ואפילו עליית מפלס הים באזורים חופיים – מהווים סיכון הולך וגדל. כבר כיום, כ-1,000 נכסים ברחבי ניו זילנד שנפגעו בשיטפונות 2023 הפכו למעשה ל-לא ניתנים לביטוח והממשלה רוכשת אותם כמסוכנים rnz.co.nz rnz.co.nz. משקיעים צריכים לקחת בחשבון סיכונים ייחודיים למיקום: אזורים נמוכים או קרובים לנחלים (אזורים מועדים לשיטפונות) עלולים להתמודד עם עלייה חדה בפרמיות הביטוח או אובדן כיסוי ביטוחי בעשורים הקרובים alexbonham.co.nz minterellison.co.nz. זה עלול להשפיע קשות על ערך הנכס והנזילות שלו. בדיקת נאותות לגבי היסטוריית השיטפונות והסיכון העתידי של המיקום היא חיונית. בנוסף, מבנים ישנים שדורשים חיזוק בפני רעידות אדמה (בעיה בולטת יותר בוולינגטון, אך רלוונטית גם לחלק מהמבנים באוקלנד) עלולים להוות התחייבות יקרה. בסך הכול, עמידות סביבתית הופכת לחלק חשוב באסטרטגיית השקעות נדל"ן.
סיכוני שוכרים ושוק: לבסוף, קיימים סיכונים שגרתיים: שוכרים בעייתיים, תקופות ריקון, הוצאות תחזוקה חריגות, או בעיות ועד בית בדירות מגורים – כל אלה עלולים לפגוע בתשואות. משקיעי נדל"ן מסחרי צריכים לקחת בחשבון את סיכון חדלות הפירעון של שוכרים – לדוגמה, ייתכן שחלק מהקמעונאים הקטנים לא ישרדו תקופות כלכליות קשות, מה שישאיר בעלי נכסים עם חנויות ריקות. מגזר המשרדים, במיוחד, מתמודד עם הסיכון שעבודה מהבית תהפוך לקבועה ותפגע בביקוש, כך שחלק מהשקעות המשרדים עשויות לעולם לא לשחזר את רמות התפוסה או שכר הדירה של העבר. משקיעים זהירים ייקחו בחשבון שיעורי ריקון גבוהים יותר ולא יסתמכו יתר על המידה על הנורמות של אתמול.

בשורה התחתונה, שוק הנדל"ן של אוקלנד מציע פוטנציאל תשואה משמעותי למשקיעים שפועלים בתבונה – היסודות ארוכי הטווח של העיר (גידול אוכלוסין, היצע קרקעות מוגבל באזורים מבוקשים, יוקרה כעיר בינלאומית) נותרו חזקים. אך זהו שוק שדורש אסטרטגיה: בחירת סוג הנכס והמיקום הנכונים, שמירה על רזרבות פיננסיות, והתעדכנות מתמדת במדיניות ובשינויים כלכליים. מי שיעשה זאת עשוי למצוא ב-2025 נקודת כניסה (או הרחבה) מצוינת לסוג נכס שמוכן להתאוששות.

מדיניות ורגולציה ממשלתית המשפיעות על שוק הנדל"ן

החלטות ממשלה משפיעות עמוקות על שוק הנדל"ן של אוקלנד, ו-2025 מביאה עמה נוף חדש של מדיניות, מיסים ורגולציות שעל משקיעים ובעלי בתים להכיר:

שינויים במיסוי (ניכוי ריבית ומבחן Bright-Line): במהפך משמעותי של מדיניות המס על דיור, הממשלה החזירה במלואה את האפשרות לנכות ריבית על משכנתאות בנכסי השקעה למגורים. בעלי דירות יכולים שוב לדרוש 100% מניכוי הריבית על המשכנתא כנגד הכנסות משכירות החל מ-1 באפריל 2025 ואילך deloitte.com. (ההחזרה בוצעה בהדרגה – 80% ניכוי לשנת המס שלפני אפריל 2025, וכעת 100% לאחר מכן deloitte.com.) כללי ההגבלה של הממשלה הקודמת, שמנעו ניכוי ריבית (והעלו את העלות האפקטיבית למשקיעים), בוטלו כעת. במקביל, מבחן bright-line – למעשה מס רווחי הון על נכסי השקעה שנמכרים בתוך תקופה מסוימת – קוצר באופן דרמטי. עבור נכסים שנרכשו מ-1 ביולי 2024, תקופת ה-bright-line היא רק שנתיים deloitte.com. זה מחליף את המשטר הקודם של 5 שנים (בנייה חדשה) ו-10 שנים (בית קיים). בפועל, המשמעות היא שאם משקיע מוכר נכס מגורים לאחר שנתיים של בעלות, כל רווח יהיה פטור ממס (עם החרגות רגילות לדירת מגורים עיקרית) deloitte.com. שינויים אלה מהווים יתרון למשקיעים: הם מקטינים את חשבון המס ומגדילים את הגמישות בניהול התיק. עם זאת, שימו לב כי הגבלת קיזוז הפסדים מהשכרה נותרה בעינה – לא ניתן לקזז הפסדים מהשכרה מול הכנסות אחרות (כלל שלא השתנה ברפורמות אלו) deloitte.com.
איסור על קניית נכסים על ידי זרים וחריגים אפשריים: האיסור של ניו זילנד על קניית בתים קיימים על ידי זרים (שאינם תושבים), שנכנס לתוקף ב-2018, עדיין בתוקף טכנית גם ב-2025. ממשלת הקואליציה הנוכחית התמודדה בבחירות על בסיס החזרת גישה מסוימת לזרים בקצה היוקרתי של השוק. ישנה התקדמות: גורמים רשמיים רמזו כי משקיעים זרים עשירים יורשו לרכוש נכסי מגורים יקרי ערך עד סוף 2025 כחלק מחוקי ויזת השקעה חדשים interest.co.nz interest.co.nz. סגן ראש הממשלה ציין לאחרונה נכונות "ליצור חריג" עבור זרים שמביאים הון משמעותי – ברמיזה לכך שייקבע רף מחיר מסוים (ככל הנראה מעל 2 מיליון דולר) לרכישות זרות interest.co.nz interest.co.nz. אין מדובר בביטול מלא של איסור קניית נכסים על ידי זרים; צפוי שמדובר יהיה במנגנון מבוקר שבו, לדוגמה, רכישת נכס בשווי 5 מיליון דולר עשויה להיות מותרת לצד ויזת משקיע. הפרטים המדויקים טרם פורסמו, אך שוק היוקרה של אוקלנד (כמו שכונות יוקרתיות הרן ביי, פריטאי דרייב, או דירות יוקרה חדשות במרכז העיר) עשוי לראות דחיפה אם רוכשים זרים עתירי מזומנים יחזרו. לעת עתה, מלבד אוסטרלים וסינגפורים (שפטורים בשל הסכמי סחר), זרים פרטיים עדיין ברובם אינם יכולים לרכוש בתים באוקלנד, מה שממשיך להחליש את הביקוש בקצה העליון של השוק.
היצע דיור ומדיניות תכנון: הממשלה מקדמת באופן פעיל מדיניות להגדלת היצע הדיור, במיוחד באוקלנד. אחת הבולטות היא האכיפה של תכנון בצפיפות גבוהה יותר סביב מרכזי תחבורה. כפי שנדון, כללים חדשים יחייבו את מועצת אוקלנד לאפשר בנייה של לפחות 10–15 קומות ליד תחנות רכבת מרכזיות (כמו אלו של ה-City Rail Link) rnz.co.nz rnz.co.nz. זה מעבר לסטנדרטים למגורים בצפיפות בינונית (MRDS) שהונהגו ברחבי המדינה בסוף 2021, שכבר אפשרו עד 3 יחידות דיור בגובה 3 קומות ברוב המגרשים העירוניים ללא צורך באישור מיוחד. מועצת אוקלנד עבדה על עדכוני תוכנית המתאר שלה כדי לעמוד בדרישות, וכעת הממשלה הוסיפה גם דרישות גובה שאפתניות יותר ליד תחבורה ציבורית. בנוסף, יש מאבק מתמשך בין השלטון המרכזי למקומי על אופן ההתמודדות עם אזורי אופי ונקודות תצפית (הגנה על מורשת מול צפיפות) – אך המגמה הברורה היא לכיוון כללים מתירניים יותר לבנייה. השורה התחתונה: ייתכן שבעלי נכסים באוקלנד ימצאו קל יותר לפתח או להעצים את הנכס שלהם מאשר בעבר. לדוגמה, בית בודד על מגרש גדול עשוי כעת להפוך לפרויקט של יחידות טאון-האוס או דירות, מה שמעלה משמעותית את ערך הקרקע. מומלץ לבדוק את מפות התכנון המעודכנות ככל שהן משתנות ב-2025–26 לכל מי שמעוניין לנצל פוטנציאל פיתוח.
תוכניות לרוכשי דירה ראשונה ודיור חברתי: מהצד השני, הממשלה ממשיכה להפעיל תוכניות לסיוע לרוכשי דירה ראשונה ולספק דיור בר השגה, שמשפיעות בעקיפין על השוק. מענקים כמו First Home Grant (לרוכשים דירות במחיר נמוך יחסית) ו-KiwiSaver First Home withdrawals עדיין קיימים כדי לסייע לרוכשים בתחילת הדרך. אלה תומכים בביקוש בקצה התחתון של השוק (למשל, דירות, יחידות בפרברים מרוחקים). גם בניית דיור חברתי מתוגברת באמצעות Kāinga Ora (סוכנות הדיור הממשלתית), שלה פרויקטים רבים באוקלנד להחלפת מלאי ישן בדיור ציבורי בצפיפות גבוהה יותר. אמנם מאמצים אלה אינם מתחרים ישירות בשוק הפרטי, אך הם מוסיפים להיצע הכולל ויכולים להחיות אזורים מסוימים (למשל, Mt Roskill ו-Northcote עוברים התחדשות רחבת היקף ביוזמת המדינה). יש גם דיון מתמשך על זכויות שוכרים – הממשלה הקודמת חוקקה שינויים כמו איסור פינוי ללא סיבה ומתן אפשרות לשוכרים לבצע שינויים קלים. הממשלה החדשה עשויה לבחון מחדש חלק מהחוקים הללו כדי לוודא שאינם מכבידים מדי על בעלי דירות, אך נכון ל-2025 לא אושרו שינויים משמעותיים.

הארנונה

anz.co.nz

תרומות פיתוח

כללי אשראי בנקאי: אף שאינם מדיניות ממשלתית ישירה, הבנק המרכזי (הרגולטור) משפיע על שוק הנדל"ן דרך מגבלות על משכנתאות. במיוחד, מגבלות יחס הלוואה לערך (LVR) שימשו ככלי לצמצום הלוואות מסוכנות. באמצע 2023, הבנק המרכזי הקל במגבלות LVR (ואפשר לבנקים להלוות יותר ללווים עם הון עצמי נמוך) בשל חולשת השוק. כיום, רוכשי דירות למגורים יכולים ללוות עד 95% LVR במקרים מסוימים, ומשקיעים נדרשים לרוב להון עצמי של 35% (כלומר הלוואות LVR של 65%) – אם כי לבנקים יש מכסה מסוימת להלוואות LVR גבוהות למשקיעים. נשקלה גם הגבלת יחס חוב להכנסה (DTI) במשכנתאות, אך בשל התקררות השוק, הבנק המרכזי נמנע מכך. אם השוק יתחמם מהר מדי בהמשך שנות ה-20, הרגולטור עשוי להדק שוב את מגבלות ה-LVR או להחיל מגבלות DTI כדי למנוע הלוואות מופרזות. מנגד, אם הצמיחה באשראי תישאר מתונה, ייתכן שהבנקים ירככו עוד את הקריטריונים, מה שיגדיל את כוח הקנייה. משקיעים צריכים לעקוב אחר הודעות הבנק המרכזי בנוגע למדיניות מקרו-יציבות, שכן אלו עשויות לשנות במהירות את יכולת ההלוואה ואת הביקוש בשוק.

לסיכום, סביבת המדיניות ב-2025 היא בדרך כלל תומכת בשוק הנדל"ן: למשקיעים יש יתרונות מס חדשים, ליזמים יש תכנון מקל יותר, ויש רצון פוליטי להגדיל את היצע הדיור מבלי למוטט מחירים. כמובן, מדיניות יכולה להשתנות – האתגר הוא להגדיל את ההיצע והנגישות מבלי לפגוע בהון של בעלי בתים קיימים. נכון לעכשיו, מסלול הנדל"ן של אוקלנד בסוף שנות ה-20 יושפע משמעותית מהגדרות מדיניות אלו, שמטרתן לאזן בין כל השיקולים. משקיעים ורוכשי דירות כאחד צריכים להתעדכן בשינויים בממשלה המרכזית והמקומית, שכן אלו עשויים להשפיע ישירות על התשואות והחובות בעסקאות נדל"ן.