שוק הנדל"ן באלגרבה, פורטוגל: 2025 והלאה

מקורות: נתוני Confidencial Imobiliário SIR דרך The Portugal News theportugalnews.com; INE (סטטיסטיקה לאומית) portugalhomes.com.

רמות מחירים: אלגרבה נותרה האזור השני הכי יקר בפורטוגל (לאחר מטרופולין ליסבון) investropa.com. בסוף 2024, מחיר העסקה הממוצע באלגרבה הגיע לכ-2,966 אירו למ"ר theportugalnews.com. באמצע 2025, הממוצעים עלו עוד – לכ-3,467 אירו למ"ר – המשקף עליית ערך שנתית של 9%-14% (בהתאם למקור ולחודש הנתון) investropa.com investropa.com. בתוך האזור יש שונות ניכרת (ראו טבלה למטה). אזור המשולש הזהוב של לולאה (כולל ריזורטים יוקרתיים כמו קינטה דו לאגו וואלה דו לובו) הוא היקר ביותר, עם ממוצע של 4,138 אירו למ"ר בשנת 2024 theportugalnews.com. עיר חוף מבוקשות כמו לאגוש (3,460 אירו) וטאבירה (2,000 עליון עד 3,000 נמוך) יקרות מהרגיל, בעוד ערים כמו פארו, אלבופיירה ופורטימאו נעות סביב 2,600–2,900 אירו למ"ר theportugalnews.com. האזורים הזולים ביותר נמצאים בדרך כלל בפנים הארץ או כאלה שפחות מתויירים – למשל אזור ההרים של מונשיק (2,257 אירו למ"ר) investropa.com או אלקוטים שעל גבול ספרד (1,780 אירו למ"ר) investropa.com.

מחיר מכירה ממוצע וצמיחה לפי אזור (2024):

מגמות ביקוש: הביקוש באלגרבה מונע על ידי קונים מקומיים ובינלאומיים כאחד, כאשר לאחרונים יש תפקיד משמעותי במיוחד.

הטבלה מדגימה את ההטרוגניות של מחירי הנדל"ן באלגרבה. ראוי לציין שאלבופיירה ופורטימאו התקררו ב-2024 – באלבופיירה אף נרשמה תיקון מינורי במחירים (–0.6%) theportugalnews.com לאחר שנות צמיחה, והצמיחה של פורטימאו ירדה לממוצע חד-ספרתי. זאת בניגוד לעליות הדו-ספרתיות בלגוש וטבירה ולעוצמה המתמשכת של שוק הפרימיום של לולה. השונות מצביעה על כך שמרבית הרוכשים ב-2024 נטו לשווקים מתפתחים או יוקרתיים (לגוש, טבירה) וששווקים שבעבר היו לוהטים עצרו מעט לנשום. עם זאת, בתחילת 2025 הכיוון הכללי של המחירים נותר כלפי מעלה. אפילו השווקים שהתקררו צפויים לשוב ולצמוח עם המשך הביקוש. לדוגמה, ביוני 2025 המחירים באלגרבה ככלל עדיין עלו בקצב של כ-9–14% משנה לשנה investropa.com investropa.com, מה שמצביע על כך שירידת המחירים הקלה באלבופיירה הייתה כנראה זמנית או מקומית בלבד.

סוגי נכסים: דירות ווילות באלגרבה נמכרות שתיהן במחירים גבוהים, במיוחד במיקומים מבוקשים. נכון לאמצע 2025, דירה ממוצעת באלגרבה עמדה על כ-€4,150 למ"ר (עלייה של כ-6% משנה לשנה), בעוד ש-ווילה ממוצעת הייתה סביב €4,650 למ"ר (עלייה של 8–10% משנה לשנה) investropa.com. נתונים אלה (מניתוח שוק אמצע 2025) גבוהים מהממוצע הכולל, ומדגישים עד כמה נכסים מבוקשים – בעיקר בניה חדשה או בפרויקטים יוקרתיים – מעלים את הממוצע. אכן, פיתוחים יוקרתיים מגיעים ליותר מ-€5,000 ואף €6,000 למ"ר. למשל, דירות בניה חדשה בלולה מוצעות בממוצע בכמעט €5,900 למ"ר, ובלגוש בסביבות €4,862 למ"ר portugalbuyersagent.com portugalbuyersagent.com. ווילות בלגוש מוצעות בממוצע €5,388 למ"ר, מה שמדגיש את הפרמיה שניתנת על שטח ופרטיות portugalbuyersagent.com portugalbuyersagent.com. מאידך, אזורים מסוימים מציגים אנומליות: למשל, קסטרו מארים (מזרח אלגרבה) רשמה ממוצע בקשת לדירה של €8,000 למ"ר ב-2023, בגלל מספר קטן של נכסי יוקרה, בעוד שמחירי הבתים שם היו בממוצע רק €3,627 למ"ר portugalbuyersagent.com portugalbuyersagent.com. הדבר מדגיש כי גורמים מקומיים (כמו פרויקט יוקרה יחיד) יכולים להשפיע על הממוצעים בשווקים קטנים.

צמיחה בהשוואה לשנים קודמות: עליית מחירי הנדל"ן באלגרבה הואצה בין 2023 ל-2024, בניגוד למגמת ההאטה שנראתה בליסבון ובפורטו.

נוף ההשקעות

תחומי עניין מרכזיים למשקיעים: אלגרבה מציעה שילוב של אזורי נופש יוקרתיים, שווקים עירוניים ואזורים פנימיים מתפתחים שמושכים פרופילים שונים של משקיעים:

• “המשולש הזהוב” (Quinta do Lago, Vale do Lobo, Vilamoura במועצת Loulé שבמרכז אלגרבה) נשאר מוקד משיכה למשקיעי נדל"ן יוקרתי. הוא מאופיין באתרי נופש מגודרים עם מגרשי גולף, וילות בשווי מיליוני אירו ומתחמים ממותגים. יחידים בעלי הון גבוה מהעולם מתמקדים כאן בזכות האקסקלוסיביות והשירותים – לדוגמה, ההתרחבויות המתמשכות של Quinta do Lago, או תכנית הפיתוח מחדש של Vilamoura World בשווי מיליארד אירו, הכוללת הרחבת מרינה חדשה, מלון חמישה כוכבים עתידי, מרכז רכיבה על סוסים ואפילו מגרש גולף בהשראת ארני אלס essential-business.pt essential-business.pt. פרויקטים אלה שואפים להעלות את וילמורה לאחד מיעדי הנופש המובילים באירופה בעשור הקרוב essential-business.pt essential-business.pt. אמון המשקיעים חזק: קרנות השקעה גדולות וחברות פיתוח (Arrow/Norfin וכו') עומדות מאחורי מיזמים אלו, מה שמשקף אופטימיות ארוכת טווח כלפי נדל"ן תיירותי באלגרבה.
• ערים מתחדשות כמו פארו, אולהאו ולגוש מציגות הזדמנויות חדשות. בפארו ואולהאו מתבצע חידוש עירוני משמעותי – מבנים היסטוריים משופצים למלונות בוטיק ודירות מודרניות, משדרגים את קווי החוף, ופרויקטים כמו Quinta do Faro (מתחם וילות בסגנון נופש בפרברי פארו) מושכים קונים מעבר למשולש הזהב המסורתי essential-business.pt essential-business.pt. דירות "Del Mar Waterfront" של אולהאו הצופות אל המרינה (עם יחידות בכ-1.4 מיליון אירו) מראות שאפילו ערים שבעבר היו חסרות תשומת לב יכולות לפקד מחירי פרימיום לאחר מודרניזציה essential-business.pt essential-business.pt. לגוש, שכבר פופולרית, ממשיכה לראות מתחמי קונדומים חדשים ומגורים במיתוג מלונאי (למשל W Residences Algarve ליד גבול אלבופיירה/לגוש) שנכנסים לשוק כדי לענות על ביקוש גבוה essential-business.pt essential-business.pt.
• אלגרבה המזרחית (טבירה, וילה ריאל דה סנטו אנטוניו, קאסטרו מרין): אזור זה, שבעבר היה זול יותר, נמצא כעת על הרדאר של משקיעים. טבירה, כפי שצוין, מציעה פרויקטים יוקרתיים כמו "Nature and Community" (וילות בנות קיימא) idealista.pt וAtlantic Pines Residences ליד מונטה גורדו/קאסטרו מרין, פרויקט וילות יוקרה על החוף הממותג על ידי מריוט essential-business.pt essential-business.pt. אלגרבה המזרחית נהנית מכך שהיא פחות רוויה בפיתוח תיירותי, ושיפור הנגישות בכביש/רכבת קיצר את המרחק (כ-30 דקות משדה התעופה פארו לטבירה). משקיעים זרים המחפשים סביבה שקטה יותר או כאלה שחיפשו מציאות והודרו מהמרכז רוכשים כאן, בציפייה לפוטנציאל צמיחה גבוה יותר ככל שפרופיל האזור עולה. זינוק המחירים של 26% ב-VRSA בשנת 2024 theportugalnews.com ממחיש את העניין המתעורר המאוחר באזור זה.
• סגמנטים נישתיים: משקיעים בוחנים גם קטגוריות נכסים אלטרנטיביים באלגרבה. מגורי מותג הם מגמה לוהטת – האזור נחשב ל"אפיצנטר" של פיתוח מגורי מותג בפורטוגל essential-business.pt. כבר קיימים 6 פרויקטים של מגורי מותג שהושלמו (לעיתים מחוברים למותגי בתי מלון יוקרתיים) באלגרבה ועוד 6 בתהליך essential-business.pt. דוגמאות כוללות את מגורי וייסרוי בריזורט אומבריה (בהרי לולה, מתמקדים באקו-לוקסוס, כניסה סביב 780 אלף אירו לדירת חדר שינה אחד) essential-business.pt essential-business.pt ואת מגורי W אלגרבה (צמודים למלון W ברמת חמישה כוכבים, מציעים דירות נופש עם שירותי מלון). מוצרים אלו מושכים משקיעים הרוצים השכרה ללא טרחה, המנוהלת על ידי מפעילי המלון, ולעיתים קרובות זכאים לתוכניות שיתוף רווחי שכירות. בנוסף, קהילות מגורים לגיל השלישי ודיור לסטודנטים החלו לעניין משקיעים באלגרבה portugalhomes.com, לאור אוכלוסיית האקספטים המזדקנת והימצאותם של מוסדות אקדמיים (כמו אוניברסיטת אלגרבה). לדוגמה, פרויקט ואלה דה אמוריירה בפארו כולל במפורש במאסטרפלן שלו מגורים לגיל השלישי ומגורי סטודנטים idealista.pt idealista.pt – סימן לביקוש הצפוי בסגמנטים אלו.

פיתוחים ופרויקטים חדשים: לאחר האטה בבנייה בהיקף גדול מאז 2008, אלגרבה חווה גל של פיתוחים חדשים כדי לעמוד בסטנדרטים העדכניים ובביקוש:

• אורבניזציית ואלה דה אמוריירה (פארו) – שהוזכרה קודם – היא מהגדולות ביותר שנבנו אי פעם באלגרבה, עם כ-1,461 בתים חדשים שעולים לשוק בשלבים idealista.pt. התכנית שמה דגש על קיימות, עם פארק ירוק ענק ואזורי מגורים-ותעסוקה משולבים ליצירת סביבה המשלבת מגורים ועבודה idealista.pt idealista.pt. פרויקט זה צפוי להגדיל בצורה משמעותית את מלאי הדיור בפארו ומטרתו לספק מחירים "סבירים" כדי למשוך משפחות צעירות ואנשי מקצוע, מה שעשוי להקל במעט את הלחץ בשווקים הסובבים עד 2025–2027.
• וילהמורה נמצאת בעיצומה של הרחבה משמעותית בת עשר שנים, הכוללת פרויקטים כגון פיתוח Arcássia/Arcaya של וילהמורה המשתרע על פני 68 דונם essential-business.pt essential-business.pt. ה"כפר" החדש הזה בתוך וילהמורה יכלול מגוון סוגי נדל"ן, מועדון חברים ומלון חמישה כוכבים, ויבנה תוך חשיבה סביבתית (אנרגיה סולארית, מחזור מים ועוד). השלבים הראשונים כבר נהנים מהיקפי מכירה מוקדמת חזקים. היקף הפרויקט ותכנונו מעידים על ביטחון בכך שהביקוש לבתים איכותיים באלגרבה המבוקשת יישאר גבוה.
• אתרי נופש ממותגים: Ombria Resort (פנים לולה) מוביל יוזמות יוקרה ידידותית לסביבה, ושלב הבנייה הראשון שלו (עם מלון ודירות Viceroy) קרוב לסיום essential-business.pt. W Residences Algarve (ליד אלבופיירה) נפתח ב-2022/23 עם דירות מעוצבות שנמכרו במהירות, וכעת מתוכננות הרחבות בעקבות ההצלחה essential-business.pt. Atlantic Pines במזרח אלגרבה הוא עוד אתר נופש בולט שצפוי להיפתח (משלב מלון Marriott עם מספר קטן של וילות יוקרתיות במיוחד) essential-business.pt essential-business.pt.
• פרויקטי יוקרה עירוניים: בערים קיימות, מתפתחים פרויקטים יוקרתיים קטנים. באולהאו, הושק במרץ 2025 פרויקט קונדומיניום יוקרתי בן 9 יחידות בשם Iris 3, עם דגש על יעילות אנרגטית ועיצוב מודרני idealista.pt idealista.pt. בטאבירה, הוכרזו פרויקטים חדשים של דירות בוטיק (למשל Garden, Sunny, and Sky Villas), שמשלבים אדריכלות עכשווית עם שטחים ירוקים משותפים idealista.pt. מרבית הפרויקטים הללו כוללים מספר מוגבל של יחידות (פחות מ-50 דירות), אך יחד הם מוסיפים למלאי הנדל"ן היוקרתי.
• פיתוח מחדש של נכסים קיימים הוא גם גורם מרכזי. משקיעים רבים רוכשים וילות מבוגרות או בניינים ישנים כדי לשפץ אותם, לאור המחסור בקרקע זמינה לבנייה על קו החוף. לדוגמה, בלאגוס ובקרבואיירו נפוץ לראות נכסים ישנים שמשודרגים לצורך מכירה מחדש או השכרה. לדברי מומחי שוק, חידוש נכסים – ולא רק בנייה חדשה – הוא מגמה בולטת ל"העלאת ערך" בסקטור האירוח והנדל"ן למגורים essential-business.pt. זה כולל הפיכת בתים עירוניים היסטוריים לבית הארחה או בתים יוקרתיים, ושדרוג נכסי נופש ישנים לסטנדרטים היוקרתיים של היום.

פוטנציאל תשואה: ההצעה ההשקעתית של אלגרבה מבוססת על שילוב של תשואת שכירות וצמיחה הונית. תשואת השכירות הגולמית הממוצעת כיום באזור כולו עומדת על כ-5–6% portugalbuyersagent.com. נכסים באזורי תיירות עשויים להשיג תשואות שכירות גבוהות אף יותר לטווח קצר (בייחוד בעונת השיא בקיץ) כאשר הם מתופעלים כהשכרה לנופש. לדוגמה, שיעורי התפוסה בהשכרת נכסים קצרי טווח בלוקיישנים המבוקשים ביותר באלגרבה לעיתים מגיעים ליותר מ-90% בחודשי הקיץ portugalhomes.com portugalhomes.com, ומספקים למשקיעים חכמים הכנסה עונתית גבוהה. (עם זאת, שינויים רגולטוריים אחרונים עצרו הנפקת רישיונות Alojamento Local חדשים באזורים רבים – ראו פרק משפטי – מה שעשוי להגביל את הגידול העתידי בהיצע השכירות הקצרה ולשמר שיעורי תפוסה ומחירים גבוהים בנכסים ברישוי קיים.)

מבחינת השבחת הון, האלגרבה מציגה היסטוריה מוכחת – ערכי הנדל"ן עלו בצורה ניכרת בעשור האחרון, וגם לאחר ירידת הקורונה, הם הגיעו לשיאים חדשים עד 2024 investropa.com investropa.com. משקיעים בערי החוף הפופולריות ראו תשואות דו-ספרתיות בשנים האחרונות, אם כי מרבית האנליסטים צופים צמיחה מתונה יותר בהמשך (בין אמצע לספרות בודדות גבוהות) במקום קפיצות בלתי-קיימות נוספות. לדוגמה, Savills צופה כ-4% צמיחת מחירים ב-2025 בנדל"ן באלגרבה, בעוד מומחים אחרים מציעים עד לכ-7%, בהתאם למיקום ולסגמנט investropa.com. במבט לטווח רחוק יותר, ניתוח מעמיק חוזה צמיחת מחירים שנתית של 5–10% עד 2030 לאזור investropa.com investropa.com, בשל ביקוש בינלאומי מתמשך, צמיחת תיירות ומיעוט בבנייה חדשה. עליות אלו, בשילוב תשואת שכירות של כ-5%, מגלמות פוטנציאל לתשואה שנתית כוללת גבוהה (בספרות גבוהות בודדות או דו-ספרתית נמוכה), נתון אטרקטיבי יחסית לשווקים רבים במערב אירופה.

אזורים וסגמנטים שונים מציעים פרופילי תשואה (ROI) מגוונים:

• וילות יוקרה באזור Golden Triangle – תשואת שכירות נמוכה (רבים מהבעלים משתמשים בהן כבתי נופש ולא להשכרה), אך השבחת הון חזקה לטווח ארוך ונזילות גבוהה במכירה חוזרת בשל המחסור במגרשים.
• דירות ווילות תיירותיות באלבופיירה/לאגוש – תשואות שכירות גבוהות לטווח קצר (בעיקר בניהול מקצועי עבור תיירות), עם השבחה מתונה. אלו יכולים להניב תזרים מזומנים טוב אם מנוהלים היטב.
• אזורים מתפתחים (לדוג' מזרח אלגרבה, עיירות פנימיות) – פוטנציאל השבחה גבוה יותר ככל שהתשתיות והפופולריות צומחות, אך ייתכן שהביקוש להשכרה עונתי או מוגבל כרגע. לדוגמה, השקעה בדירת טאבירה עשויה להניב כ-4-5% כיום, עם הימור על עליית ערך משמעותית ככל שטאבירה הופכת לאזור יוקרתי.
• אירוח מסחרי (מלונות, בתי הארחה) – עם תיירות שוברות שיאים, תפוסת המלונות ו-RevPAR (הכנסה לחדר) באלגרב חזקים. חלק מהמשקיעים ממירים וילות גדולות לבתי הארחה בוטיק או מפתחים מלונות קטנים; התשואה יכולה להיות חזקה אם צמיחת התיירות תימשך (פורטוגל צופה עלייה במספרי המבקרים גם ב-2025 investropa.com investropa.com), אך השקעות אלו דורשות מומחיות תפעולית ומלוות בשיקולים רגולטוריים.

לסיכום, נוף ההשקעות של אלגרב ב-2025 מתאפיין בביקוש ער לפרויקטים חדשים, התרחבות פיתוחי יוקרה ולייף-סטייל, ותשואות יציבות. סיכונים כמו עליות ריבית קוזזו על ידי שכיחות גבוהה של קונים בתשלום מזומן באזור (במיוחד בסגמנט היוקרה) investropa.com investropa.com, וכן על ידי זרים שמקבלים מימון זול יותר בחו"ל. באופן כללי, תחושת הביטחון של המשקיעים חיובית: מחקר של CBRE חוזה עלייה של 15% בנפח ההשקעות בנדל"ן בפורטוגל במחצית השנייה של 2024 portugalbuyersagent.com, ומומחים מקומיים רואים באלגרב פה אחד שוק עמיד ובעל ביקוש גבוה לעתיד הנראה לעין investropa.com investropa.com.

היבטים משפטיים ומיסוייים

משקיעים ורוכשי דירות באלגרב חייבים לנווט במסגרת החוקית של פורטוגל והשינויים האחרונים במדיניות, במיוחד אלו המשפיעים על רוכשים זרים:

לסיכום, פורטוגל נותרה ידידותית למשקיעים בזכויות קניין ומיסוי, אך סיום מסלול הוויזת זהב בנדל"ן ותקנות ההשכרה החדשות מסמלים מעבר להתמקדות בהנגשת דיור. רוכשים זרים באלגרבה עדיין יכולים ליהנות מהטבות מס אטרקטיביות (במיוחד במסגרת מסלולי NHR) ואין כל מגבלות על רכישה. מומלץ לרוכשים להתייעץ עם יועצי מס פורטוגליים כדי למקסם את מבנה ההשקעה – בין אם זה NHR 2.0 חדש ליזם טכנולוגי שמעתיק מגוריו לאלגרבה, ובין אם דרך חברה פורטוגלית להשקעות השכרה (מבנה תאגידי עשוי להפחית מס אפקטיבי על השכרות ולהקל תכנון ירושה). כמו תמיד, חשוב לבצע בדיקת נאותות משפטית ולהבין את עלות ההחזקה הכוללת (מס רכישה, מס שנתי, דמי ועד בית אם יש) – אלה הם המפתחות להשקעה מוצלחת בנדל”ן באלגרבה portugalhomes.com portugalhomes.com.

דמוגרפיה של קונים ושוכרים

מי קונה באלגרבה? שוק הנדל"ן באלגרבה הוא בינלאומי באמת. קונים זרים מהווים נוכחות מכריעה בכל רמות המחיר. נכון ל-2024, אזרחים זרים אחראים ליותר מ-50% מכלל השקעות הנדל"ן באלגרבה idealista.pt, שיעור גבוה בהרבה מהממוצע הארצי שעומד על ~12% theportugalnews.com theportugalnews.com. האזור פופולרי זה זמן רב בקרב בריטים, ולמרות סיבוכי הברקזיט (כמו מגבלת ויזה של 90 יום), הבריטים עדיין מהווים את קבוצת הקונים הזרה הגדולה ביותר, ומהווים כ-65% מרכישות הנדל"ן במגזר היוקרתי באלגרבה בשנים האחרונות investropa.com investropa.com. קונים בריטים נעים בין פנסיונרים הרוכשים וילות נופש למשפחות שמעתיקות את מגוריהן לסגנון חיים שטוף שמש (לעיתים תוך שימוש בוויזת D7 של פורטוגל או בתוכנית הניידות בין בריטניה לפורטוגל לשהייה ארוכה יותר).

בשנים האחרונות, קונים מצפון אמריקה (ובעיקר אמריקאים) התרבו במיוחד. האמריקאים נמשכים לבטיחות של פורטוגל, למחירים היחסית נוחים ולמזג האוויר, ומכונים "גל חדש" בשוק הנדל"ן של אלגרבה investropa.com. הדולר החזק בשנים 2022–2023 וסיקור תקשורתי נרחב של ויזות פורטוגל והטבות מס גרמו לרבים להשקיע בבתים באלגרבה. לפי דיווח אחד, כיום אמריקאים מהווים כ-10% מהקונים הזרים בפורטוגל (לעומת כמעט אפס לפני כעשור) bloomberg.com bloomberg.com, ורבים מהם מעדיפים את אזורי הנופש והכפרים הציוריים של אלגרבה על פני החיים העירוניים. קונים קנדים בודדים יותר אך קיימים, כשהאטרקטיביות של שווקים זרים עלתה לאחר שבקנדה נכנס לתוקפו איסור קנייה לזרים.

צפון אירופאים ומרכז אירופאים ממשיכים להיות פעילים מאוד: הגרמנים למעשה עברו את הבריטים בתמהיל הלקוחות של כמה סוכנויות idealista.pt – Engel & Völkers ציינו את הגרמנים, הבריטים והבלגים כשלוש הלאומים המובילים שמשקיעים בנכסי נדל"ן באלגרבה idealista.pt. גרמנים והולנדים לעיתים קרובות מחפשים את מערב אלגרבה (לגוש, סגרש) או אזורים שקטים יותר כבתים לחופשה; רבים מהם מעריכים תכונות ירוקות ונמנים על רוכשי אקו-ריזורטים כמו Ombria. הצרפתים, שנהרו לפורטוגל באמצע העשור הקודם (מושכים על ידי פטור ממס פנסיה בזמנו של NHR), ממשיכים להשקיע גם באלגרבה, אם כי תשומת הלב שלהם עברה בחלקה לליסבון. עדיין, גמלאים צרפתים ניתן למצוא בקהילות סביב פורטימאו וטאווירה, ונהנים מעלויות מחיה נמוכות יותר מאשר בריביירה הצרפתית וממזג אוויר דומה. סקנדינבים ואיריים מהווים קהילות קטנות אך יציבות, ולעיתים קרובות מעדיפים קהילות אקספאטיות מבוססות (למשל בווילמורה יש קהילה אירית גדולה).

בעיקרון, קונים פורטוגזיים אינם נעדרים. הביקוש המקומי מגיע משתי קבוצות עיקריות: תושבי אלגרבה שמחפשים לשדרג או לעבור דירה (לעיתים קרובות עובדים בתחום התיירות או שירותים), ומשקיעים מקומיים או בעלי דירות נופש מליסבון/פורטו שרוכשים נכסים באלגרבה לשימוש חופשה או להשכרה ב-Airbnb. הנוכחות של קונים פורטוגזיים ניכרת בשלבי המכירה המוקדמים של פרויקטים חדשים (כאשר משקיעים מקומיים לעיתים "חוטפים" יחידות כדי למכור מיד הלאה או להשכיר) essential-business.pt essential-business.pt. עם זאת, לאור רמות המחירים של אלגרבה ביחס להכנסה המקומית, משפחות פורטוגזיות רבות מתקשות להתחרות עם ההון הזר, במיוחד באזורים הסמוכים לחוף. ההכנסה השנתית הממוצעת בפורטוגל היא צנועה (~20,000 אירו), דבר ההופך וילה בשווי 500,000 אירו לבלתי נגישה ללא הון עצמי מנכסי נדל"ן קודמים או ירושה. לכן, קונים מקומיים נוטים להתמקד בדירות קטנות יותר או בבתים בפרברים לא תיירותיים, או להסתמך על משכנתאות מהבנק (שבהן הריביות בסביבות 3.5–4% ב-2025 investropa.com investropa.com, יקרות יותר כיום לעומת לפני כמה שנים). ראוי לציין כי בין 2011 ל-2021, בזמן שאוכלוסיית פורטוגל גדלה ב-5% בלבד, אוכלוסיית הזרים גדלה ב-37% theportugalnews.com theportugalnews.com – הזרימה הזו תרמה משמעותית לגיוון הביקוש לדיור. למעשה, תמהיל הקונים באלגרבה עבר להיות מונהג ע"י שוק בינלאומי, אך ההיצע (מהסופר-יוקרתי לדירות פשוטות) מבטיח טווח רחב של אוכלוסיות פעילות.

מניעים של קונים: לקבוצות קונים שונות יש מניעים מגוונים:

• אורח חיים ופרישה: מניע מרכזי – אירופאים רבים בשנות ה-50, 60 שלהם בוחרים באלגרבה לפרישה או חצי-פרישה, בשל האקלים השמשי (מעל 300 ימי שמש בשנה), החופים, הגולף ואיכות שירותי הבריאות. לעיתים קרובות הם מחפשים וילות במפלס אחד או דירות מודרניות עם נוף לים. קונים אלו מתכננים בדר"כ לבלות את רוב השנה באלגרבה ולהשתלב בקהילה המקומית (מועדוני גולף, אירועים חברתיים וכד'). אלגרבה מדורגת באופן עקבי גבוה בסקרי איכות חיים לאקספטים.
• בתים שניים/שימוש לנופש: ישנם זרים שרוכשים אך ורק לצורך בית נופש (אולי גם קצת השכרה כשהם לא בארץ). הם מחפשים נוחות של "נעל וסע", קרבה לחוף ותחזוקה נמוכה – זו הסיבה לפופולריות של דירות נופש או בתים טוריים עם ניהול נכסים. הקטגוריה הזו כוללת לא רק בריטים ואירופאים, אלא גם ברזילאים אמידים, רוכשים מהמזרח התיכון ואסיה הרוכשים למטרת הגולדן ויזה (עד שתסתיים) ולהנאה מהנכס.
• השקעה והכנסה מהשכרה: קבוצה משמעותית רוכשת בראש ובראשונה כהשקעה. הם נמשכים ליציבות שוק הנדל"ן של פורטוגל ולתשואות מהשכרת תיירות באלגארבה. רוכשים אלו לרוב לא מתכוונים להשתמש בנכס בעצמם. דוגמאות: משקיע הולנדי שקונה בלוק דירות תיירותיות באלבופיירה כדי להשכיר, או משקיע פורטוגלי מפורטו שרוכש כמה יחידות בפרויקט חדש בלאגוש למכירה חוזרת בעתיד. גם משקיעים מוסדיים נכנסים – שנת 2023 ראתה קרנות נדל"ן וקבוצות מלונאות רוכשות נכסים באלגארבה, מה שממחיש אמון בתשואות ארוכות טווח essential-business.pt.
• העתקת מגורים לעבודה מרחוק: עם נרמול העבודה מרחוק, לא מעט צעירים (בשנות ה-30 וה-40 לחייהם, לעיתים עם משפחות) עברו לאלגארבה לאיזון טוב יותר בין עבודה לחיים. אותם “נוודים דיגיטליים” או “נוודים מנהלים” בדרך כלל שוכרים בתחילה, אך חלקם בוחרים לקנות, במיוחד מאז שפורטוגל השיקה ויזת נווד דיגיטלי יעודית בסוף 2022 שמאפשרת שהות לשנה (ניתנת לחידוש) למי שעומד ברף הכנסה. הם נוטים להעדיף מיקומים מרכזיים עם אינטרנט מהיר וגישה לבתי ספר בינלאומיים (אם יש להם ילדים). אזורים כמו לאגוש, ליד פארו (בשל נגישות לשדה התעופה), ולולה חוו קליטת משפחות כאלו. כפי שציינו מתווכים, פרופיל הרוכש החדש הוא “צעיר… עם נוודים דיגיטליים ורוכשים מתוחכמים” שמחפשים לא רק דירה לחופשה, אלא בית לכל השנה שיכול להניב הכנסה essential-business.pt. המוטיבציה שלהם משלבת סגנון חיים עם גמישות – הם רוצים נכס שישמש כבית נוח אבל גם יוכל להיות מושכר כשיעברו הלאה.

מי שוכר באלגארבה? דמוגרפיית השוכרים מתחלקת לשוכרים לטווח ארוך ולשוכרים לטווח קצר/נופש:

• שוכרים לטווח ארוך (12+ חודשים): קבוצה זו כוללת תושבים מקומיים שאינם יכולים להרשות לעצמם לקנות (בשל הפער בין מחירי הנדל"ן להכנסה) – למשל, אנשי מקצוע צעירים, עובדי שירות, מורים וכו'. רבים מהם נדחקו לאזורים פנימיים יותר או לערים פחות תיירותיות כדי למצוא שכירות במחירים סבירים, שכן מחירי השכירות באזור החוף הרקיעו שחקים. לדוגמה, מקומיים באלבופיירה גרים לעיתים בלולה או אלגוז ונוסעים לעבודה. מגזר נוסף של שוכרים לטווח ארוך הוא גולים ונבדים דיגיטליים שרוצים לנסות לגור באלגרבה מבלי לרכוש מיד דירה. הם שוכרים דירות או וילות בחוזים שנתיים. הלאומים במגזר זה מגוונים מאוד: אפשר למצוא משפחה גרמנית ששוכרת בקרבואיירו לשנתיים, או עובד אמריקאי שמבצע עבודה מרחוק ומשכיר בטבירה. הביקוש של גולים לשכר דירה לטווח ארוך עלה, שכן חלקם מגיעים למשימות עבודה זמניות (למשל, עובדי חברות טכנולוגיה שמנצלים את ויזות הכישרונות של פורטוגל) או פנסיונרים שמעדיפים לשכור לפני שמתחייבים לרכוש נכס. גם אוכלוסיית הסטודנטים באלגרבה (למשל, באוניברסיטת אלגרבה בפארו/פורטימאו) תורמת לביקוש להשכרות בערים הללו, אם כי לרוב הם שוכרים חדרים ולא דירות שלמות. דמוגרפית, קהל השוכרים לטווח ארוך באלגרבה נע מגילאי 20 פלוס (סטודנטים/צעירים מקצועיים) ועד לפנסיונרים שבוחרים לשכור ולא לקנות (לעיתים בגלל גמישות או שהם רק שוהים חלק מהשנה). עם זאת, המחסור בהיצע מהווה בעיה – לאלגרבה היה אחד מאחוזי זמינות הדיור להשכרה הנמוכים בפורטוגל עד 2023, כי מרבית ההיצע נמצא בשוק ההשכרות לטווח קצר. מצב זה הוביל לקריאות למדיניות שתתמרץ משכירים להציע חוזים ארוכים. תגובת הממשלה, כפי שצוין, הייתה תמריצי מס למעבר להשכרות בשכר דירה ארוך.
• שוכרים לטווח קצר/נופשים: אלה הם הנופשים והמבקרים העונתיים שמגיעים לאלגרבה בהמוניהם, ומספרם מגיע למאות אלפים בכל קיץ. לרוב מדובר בתיירים בינלאומיים (מאנגליה, גרמניה, צרפת, אירלנד וכו') או פורטוגלים מהצפון בנופש חופים. הם שוכרים וילות או דירות בהשכרה שבועית. קבוצה זו כוללת גם עובדים מרחוק בשהות בינונית – לדוגמה, מישהו מלונדון שעובד מרחוק במשך 3 חודשים מהאלגרבה ושוכר דירת Airbnb לתקופה זו. הפופולריות של אלגרבה עבור שוכרים אלו עצומה – ב-2023 היא היוותה יותר מרבע מהלילות התיירות בפורטוגל portugalbuyersagent.com. הדמוגרפיה של שוכרי הטווח הקצר מגוונת: משפחות, קבוצות שחקני גולף, נוודים דיגיטליים "מדלגי-יעדים", פנסיונרים היוצאים לנופש חורף ארוך וכו'. השוכרים הללו ממלאים את קופת בעלי נכסי ההשקעה אך גם גורמים לכך שבקיץ, כמעט ולא נותרות דירות עבור מקומיים.

רמות הכנסה: הרוכשים באלגרבה נוטים להיות אמידים ביחס לאוכלוסייה הפורטוגלית הממוצעת. קונים זרים רבים רוכשים נדל"ן במזומן או עם מקדמות גבוהות. לדוגמה, זוג צפון אירופאי טיפוסי שיוצא לגמלאות באלגרבה עשוי למכור את הבית שלהם בשוק יקר (לונדון, פריז, סטוקהולם) ויהיו להם מספיק כספים לרכוש בית באלגרבה בשווי 400 אלף אירו במזומן. גם קונים אמריקאים הם לעיתים קרובות אמידים יחסית, ורואים בנכסי אלגרבה חלק מתיק ההשקעות או בית שני. בקצה היוקרתי, אנשים בעלי עושר גבוה במיוחד (UHNWI) מאירופה, המזרח התיכון או אסיה נכנסו לשוק האלגרבה עבור נכסים ייחודיים – וילות בקינטה דו לאגו או אחוזות על צוק עלולות לעלות מעל 10 מיליון אירו. לרוב, קונים אלו נשארים אנונימיים (באמצעות חברות בע"מ או קרנות) ומושכים בזכות הבלעדיות (צפייה בסלבריטאים באתרי נופש היא דבר לא נדיר).

בצד השוכרים, שוכרים לטווח ארוך מגיעים עם רמות הכנסה מגוונות. עובדים מקומיים משתכרים בדרך כלל שכר צנוע (1,000–1,500 אירו לחודש זה נפוץ לעבודות שירות), מה שמקשה לשלם שכר דירה שכיום לרוב עולה על 800 אירו לדירת חדר בערים רבות באלגרבה. פער המחירים הזה הפך לבעיה חברתית. גולים השוכרים לטווח ארוך לרוב בעלי הכנסה גבוהה יותר או קצבת פנסיה מחו"ל – לדוגמה, פנסיונר בריטי עם 2,000 ליש"ט/חודש יכול להרשות לעצמו לשלם 800 אירו שכר דירה בקלות. נוודים דיגיטליים השוכרים דירה משתכרים לעיתים שכר זר ($50k+), שמאפשר להם לשלם מעל 1,000 אירו לחודש עבור דירה טובה, סכום שנחשב גבוה בסטנדרטים מקומיים. שוכרי דירות לנופש קצר טווח מגיעים מכל רמות ההכנסה: מטיילים בתקציב נמוך ישכירו דירות פשוטות, בעוד תיירים אמידים ישכירו וילות יוקרה ב-5,000 אירו לשבוע. המכנה המשותף הוא שכמעט כולם מביאים כסף מחוץ לאזור, תורמים לכלכלה המקומית (ובתוך כך מעלים בעקיפין את מחירי הדיור).

סיכום מניעים: לסיכום, רוכשים ושוכרים באלגרבה מונעים מ: אקלים (חודשים חמים, חורפים מתונים), אורח חיים (חופים, גולף, בטיחות, אנגלית מדוברת), יתרונות כלכליים (עליית ערך, תשואות שכירות, תמריצי מס) ושיקולים אישיים (פרישה, משפחה, גמישות בעבודה). קיימות נכנסת גם היא כשיקול – יש רוכשים שמחפשים במיוחד בתים יעילים אנרגטית עם פאנלים סולאריים וכדומה, והיזמים מגיבים בבנייה ירוקה יותר. קרבה לשירותים כגון בתי ספר בין-לאומיים (ישנם כמה כאלה באלגרבה) יכולה להשפיע על בחירת מיקום למשפחות צעירות. נוסף לכך, מגמות שלאחר הקורונה של העדפת מרחבים וטבע חיזקו את המשיכה של אלגרבה לעומת ערים צפופות – גורם שמסביר כנראה חלק מהשינוי הדמוגרפי (לדוגמה, מקצוענים מרחוק צעירים שבוחרים באלגרבה במקום בליסבון).

תחזית לעתיד (2026–2028)

תחזיות מחירים: התחזית למחירי הנדל"ן באלגרבה עד השנים 2026–2028 היא באופן כללי חיובית, עם צמיחה מתונה הצפויה. אף שייתכן ועליית המחירים הדו-ספרתית שאפיינה את השנים האחרונות תאט, המומחים צופים הערכה מתמשכת. ההערכה השמרנית של Savills של +4% לשנת 2025 investropa.com כנראה משקפת את הריביות הגבוהות יותר וזהירות כלכלית עולמית, אך אנליסטים אחרים צופים צמיחה בטווח הבינוני עד הגבוה של חד-ספרתי (5–10% לשנה) לטווח הביניים investropa.com investropa.com. ייתכן שניתן לקבוע כי המחירים יעלו בכ-5% מדי שנה בשנים 2026–2027, אם לא יתרחשו זעזועים משמעותיים. זאת נתמך על ידי גורמים בסיסיים:

• מגבלות היצע: הבנייה החדשה, גם אם מתגברת, עדיין רחוקה מהרמות ההיסטוריות. כ-20,000 בתים בלבד נבנו בכל המדינה בשנת 2022, לעומת 200,000 בשנה בשנות ה-2000 investropa.com investropa.com, ולאלגרבה יש קו חוף מוגבל לפיתוח. גם עם פרויקטים כמו Vale da Amoreira, סביר שהביקוש יעלה על ההיצע החדש במשך שנים, ויגרום ללחץ לעליית מחירים.
• ביקוש מתמשך: תחזיות הכלכלה של פורטוגל מצביעות על צמיחה של כ-2% בשנה בין 2024 ל-2026 investropa.com investropa.com, מה שיוצר סביבה יציבה. חשוב מכך, הביקוש הבינלאומי צפוי להישאר חזק. האטרקטיביות של אלגרבה עבור צפון-אירופאים וכיום גם אמריקאים היא מבנית – כל עוד האזור נשאר בטוח, מסביר פנים ומושך, יש זרם קבוע של קונים. בנוסף, אי יציבות פוליטית או מיסוי גבוה במקומות אחרים (למשל, יש קונים שמציינים את העלאות המס על בתים שניים בצרפת או חוסר יציבות בחלקים מארה"ב) עשויים להביא עוד קונים לפורטוגל.
• שיפור תנאי המימון: עד 2025 יש סימני הקלה במדיניות המוניטרית – הבנק המרכזי האירופי החל להפחית ריבית (לכאורה עד ~2% באמצע 2025 מהשיא של 4%) investropa.com investropa.com. שיעורי המשכנתאות בפורטוגל ירדו שוב מתחת ל-4% investropa.com. אם מגמה זו תימשך, המימון יהיה נגיש יותר עד 2026, מה שעשוי להחזיר יותר קוני מעמד הביניים לשוק (במיוחד מקומיים או גולים הזקוקים למשכנתא). זה עשוי להגדיל את הביקוש עוד יותר, במיוחד במגזרים שדעכו בשל עלויות המימון.

שינויי ביקוש: אנו צופים שינויים בהעדפות הביקוש בשנים הקרובות:

• קיימות ויעילות אנרגטית: קונים (במיוחד צעירים וצפון-אירופיים) נותנים העדפה גוברת לקיימות. עד 2026–2028 בתים עם לוחות סולאריים, בידוד טוב ותעודות אנרגיה ככל הנראה יהיו יקרים יותר או יימכרו מהר יותר. פרויקטים חדשים כבר מדגישים תכונות ירוקות, ומהלכים ברמת האיחוד האירופי לקראת בתים יעילים אנרגטית (כמו חובת שיפוצים אפשרית) ישפיעו גם על אלגרבה. עשויים להופיע יותר אקו-ריזורטים ווילות יוקרתיות מנותקות מהמערכת עבור משקיעים המודעים לסביבה. בנוסף, עמידות לאקלים תהפוך לגורם – לדוגמה, נכסים על צוקים או בקו החוף הנמוך עשויים להיבחן בקפדנות רבה יותר או להזדקק לפתרונות מיגון כשהקונים לוקחים בחשבון עליית גובה פני הים ושחיקה לאורך זמן. הרשויות המקומיות משקיעות בתחזוקת חופים (למשל, 1.5 מיליון אירו הוקצו ב-2025 להוספת חול לחוף באלגרבה) theportugalnews.com theportugalnews.com, מה שמעיד על מודעות להשפעות האקלים.
• השפעת הנוודים הדיגיטליים: ככל הנראה אזור האלגרבה יתאים את עצמו עוד יותר לעובדים מרחוק. צפי לצמיחה בחללי עבודה משותפים ואולי גם התפתחות של מגורי שיתוף עד 2026. עיירות כמו לאגוש ופורטימאו עשויות לראות "מרכזי נוודים דיגיטליים" – לדוג' קומפלקסים של דירות עם לאונג'ים משותפים לעבודה ואפשרויות שכירות חודשית. ייתכן והממשלה הפורטוגלית תעדן עוד יותר את אפשרויות הוויזה כדי למשוך מקצועני עבודה מרחוק (בהמשך לוויזת הנווד הדיגיטלי התקפה לשנה כיום). זה עשוי להכניס אוכלוסייה צעירה יותר לשוק השכירות ארוכת הטווח ואולי אף למכירות (חלק מהנוודים הופכים לדיירים קבועים). כפי שציין אחד מהמקצוענים המקומיים, השוק "צעיר יותר" כיום כשנוודים בכירים מחפשים גם איכות חיים וגם תשואות השקעה essential-business.pt. עד 2028, המגמה הזו צפויה להעמיק, ואולי אף להגדיל את הביקוש לדירות מודרניות בגודל בינוני עם אינטרנט מהיר ומרחב עבודה ביתי.
• השלכות סיום הוויזה הזהובה: עם ביטול הוויזה הזהובה, פרופיל המשקיעים עשוי להשתנות מעט – פחות סינים, רוסים (מלכתחילה לא היו דומיננטיים באלגרבה כמו בליסבון, אך נוכחותם הורגשה) ויותר אמריקאים ואירופים המשתמשים בוויזות אחרות. רוכשים בריטים לאחר הברקזיט ימשיכו למצוא דרכים דרך ויזת D7 או רכישה כתושבי חוץ וביקורים מוגבלים. עוד טרם 2024 הוויזה הזהובה כבר נטתה בעיקר להשקעות בקרנות; סגירתה עשויה להפנות חלק מההון הזר לתוך קרנות נדל"ן או מבני השקעה דמויי קרנות REIT המתמקדים בנדל"ן פורטוגלי (מכיוון שרכישה ישירה כבר לא מעניקה ויזה, ייתכן שחלק יעדיפו אפיק מנוהל אם ירצו חשיפה לשוק). ההשפעה נטו על הביקוש צפויה להיות ניטרלית עד שלילית קלה, אך בבירור לא רואים ירידה בתיאבון investropa.com investropa.com.
• עמידות סגמנט היוקרה: הנכסים האולטרה-יוקרתיים באלגרבה (בקטגוריית 5 מיליון אירו ומעלה) צפויים להמשיך להציג עמידות מחירים ואפילו צמיחה. Knight Frank וסוכנויות אחרות לעיתים רבות מזכירות את אלגרבה כיעד עולמי מוביל לבתים שניים, כלומר הביקוש מקרב בעלי ההון הגבוה יותר הוא "טרופי"-יוקרה ופחות רגיש למחזורי הכלכלה. עם שישה פרויקטים חדשים של מגורי מותגים בדרך, ההיצע היוקרתי יגדל, אך לרוב נכסים אלו נרכשים על ידי משקיעים גלובליים. לדוג', מגורי Ritz-Carlton Reserve Residences החדשים המתוכננים בדרום-מערב אלגרבה (תסריט היפותטי) כנראה ימשכו קונים מהמזרח התיכון או אסיה שלא שקלו את אלגרבה בעבר. כניסת יותר מותגי חמישה כוכבים (Viceroy, W, שמועות על Six Senses ועוד) עד 2026 תבסס עוד את אלגרבה כיעד יוקרה לתיירות ונדל"ן, ותחזק את הסגמנט הזה.
• יוזמות לדיור בר השגה: מהצד השני, עד 2026 ייתכן שנראה יוזמות ממשלתיות או פרטיות לדיור בר השגה נוסף באלגרבה. משבר הדיור זכה להכרה; אם פרויקטים כמו ואלה דה אמוריירה בפארו יספקו בתים במחירים בינוניים, זה עשוי לאפשר השתתפות רבה יותר של המעמד הבינוני המקומי בשוק. ייתכן שתכנית ההשכרה של הממשלה (המציעה לשכור בתים ריקים מהפרט ולהשכירם מחדש כדיור בר השגה) תצבור תאוצה. צעדים אלה עשויים להגדיל במעט את ההיצע בקצה הנמוך של השוק ולעכב במעט את עליית המחירים בכניסה לשוק (למשל, יותר דירות בפחות מ-200 אלף אירו עבור מקומיים). עם זאת, סביר שמדובר בצעדים שלא ישנו באופן קיצוני את מגמת העלייה בכללותה, בשל עוצמת הביקוש.

תחזית ההיצע: קו הפיתוחים המתוכננים מצביע על כך שהשנים 2025–2028 יראו יותר השלמות בהשוואה לחמש השנים הקודמות. ככל הנראה נראה:

• השלמת הרחבות וילהמורה (הרחבת המרינה תושלם ב-2025 essential-business.pt, כפרים מגורים חדשים עד 2027).
• התקדמות במגה-פרויקט של פארו – ייתכן כי השלבים הראשונים בבניית דיור יסתיימו עד 2026, מה שיוסיף כמה מאות יח"ד לשוק ויביא לפארו פארק ענק שיכול להעצים את האטרקטיביות שלה.
• מספר מלונות ואתרי נופש חדשים: לדוג' המלון של Ombria Resort (2025), מריוט חדש במזרח אלגרבה (כחלק מ-Atlantic Pines) בערך ב-2026, ועוד, שמעלים בעקיפין את ערך הנדל"ן בסביבתם בכך שמגבירים את יוקרת האזור.
• שדרוגי תשתיות: ייתכן שהאזור יקבל שיפורי תחבורה (כבר שנים מדברים על שיפור שירות הרכבות או אפילו קישור רכבת לשדה התעופה, אך זה לא אושר ל-2026). גם כבישים משופרים או פתיחת קמפוסים חדשים של בתי ספר בינלאומיים יכולים להתממש ולהפוך אזורים מסוימים לאטרקטיביים יותר.
• מונדיאל 2026 (שחלקו ייערך בפורטוגל) עשוי להביא לעלייה זמנית בתיירות ואולי גם להשקעות מסוימות בתשתיות בפארו (במידה שיוקמו מתקני אימון או אזורי אוהדים). למרות שאין לכך השפעה ישירה על הדיור, זה תורם לאווירה חיובית ואולי גם מזניק את שוק השכירות בטווח הקצר.

גורמים כלכליים וחיצוניים: ברמה העולמית, אם האינפלציה תישאר מרוסנת והריביות יתייצבו או ירדו, יותר אנשים ישקיעו בנדל"ן כהגנה, מה שמבשר טובות לשוק הנדל"ן. היציבות של פורטוגל (כלכלית ופוליטית כאחד) היא נקודת מכירה – היא מדורגת כאחת המדינות הבטוחות בעולם, אין בה פוליטיקה קיצונית, וכו'. בהנחה שמצב זה יימשך, האלגרבה תישאר "מקלט בטוח" להון אישי ופיננסי. ענן אחד באופק הוא משבר הנגישות המקומי – אם חוסר שביעות הרצון של המקומיים יגבר עקב התמחור שמוציא אותם מהשוק, ייתכנו התערבויות מדיניות (למשל, הגבלות חמורות יותר על שכר הדירה או מיסים על בתים ריקים). כבר בשנת 2024, הבחירות המקומיות בכמה עיריות באלגרבה הציבו את סוגיית הדיור כנושא מרכזי. עד כה, הצעדים היו יחסית מתונים (תמריצים להשכרה, ביטול הויזה הזהובה), אך מדובר בנקודה שצריך לשים אליה לב. גורם נוסף: שינויי אקלים. האלגרבה עלולה להתמודד לעיתים קרובות יותר עם מחסור במים וגלי חום. אם, למשל, עד 2028 הפכו מגבלות המים לעניין שגרתי, או שעלות הביטוח לנכסים על קו החוף עלתה עקב סיכון אקלימי, הדבר יכול למתן מעט את הביקוש. אולם רבים מהקונים חושבים לטווח הארוך או מאמינים שהסתגלות תתמודד עם הבעיות הללו.

תחזית מסכמת (2026–2028): אנו צופים:

• מחירים: המשך עליית מחירים, בסך כולל של כ-15% עד 25% בשלוש השנים 2025–2028. בית בשווי 300 אלף אירו ב-2025 עשוי להיות שווה 345–375 אלף אירו ב-2028. הצמיחה צפויה להיות חזקה יותר בתחילת התקופה (2025–2026), ולהאט מעט ב-2027–2028 עם כניסת היצע חדש לשוק או עלייה מחודשת בריביות.
• ביקוש: הרחבת הביקוש הבינלאומי. קונים מארה"ב ובריטניה ימשיכו להיות משמעותיים; ייתכן יותר קונים אסייתיים (למרות ביטול ויזת הזהב, חלקם ירכשו לצורכי השקעה או אורח חיים) ומשקיעים מהמזרח התיכון נוכח העניין של המפרץ בנכסים יוקרתיים באירופה. הביקוש המקומי יציב או השתפר במעט אם המימון יהפוך נגיש יותר.
• שוק השכירות: שכר הדירה צפוי להמשיך לעלות אם ההיצע לדירות לטווח ארוך יישאר מצומצם. ייתכן עלייה שנתית של 5% ומעלה, אלא אם דירות AL רבות יוסבו להשכרה לטווח ארוך. הגידול בעובדים מרחוק עשוי להעלות גם שכירויות בחורף – מה שיהפוך את האלגרבה למקום פעיל כל השנה. ייתכן שנראה גם יותר משכירי דירות מוסדיים – למשל, קרן שבונה מתחם דירות להשכרה עבור המקומיים (זה כבר יוצא לדרך בליסבון; עד 2026 זה עשוי לקרות גם בערים הגדולות של האלגרבה להגברת ההיצע). התשואות מהשכרה צפויות להישאר סביב 5-6% כל עוד המחירים ושכר הדירה יוסיפו לעלות במקביל.
• תשואת משקיעים (ROI): התחזית נראית חיובית – דמי שכירות בתוספת עליית ערך מתונה יניבו תשואה טובה. הנדל"ן באלגרבה צפוי להציג ביצועים טובים מהממוצע האירופי, בזכות השילוב הייחודי של איכות חיים ואטרקטיביות השקעתית שיש לאזור. הסיכונים לתשואה, כמו האטה כלכלית או היצע יתר, מתונים יחסית, בשל היוקרה הגלובלית והיצע הקרקעות המוגבל של האלגרבה.

לסיכום, שוק הנדל"ן של אלגרבה בשנת 2025 נמצא בצמיחה, והתחזית לטווח הבינוני (2026–2028) אופטימית עם צמיחה בת קיימא. האזור מתפתח – משלב קיימות, מושך דור חדש של עובדים מרחוק ומרחיב את היצע הנדל"ן שלו – ועדיין שומר על הקסם המרכזי שהוביל להצלחתו לאורך השנים. עבור משקיעים ורוכשי בתים, אלגרבה צפויה להישאר שוק מתגמל, המאזן בין תשואות גבוהות לאיכות חיים מעוררת קנאה. כפי שסיכם אחד הדיווחים: אלגרבה עומדת “לשמר את מעמדה כשוק עמיד ומבוקש מאוד בעתיד הנראה לעין” investropa.com investropa.com, כשבסיסי המשיכה שלו – שמש, בטיחות, סגנון חיים – ממשיכים למשוך רוכשים מכל רחבי העולם.

מקורות:

• הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה של פורטוגל (INE) – נתוני מחירי ושכר דירה portugalhomes.com portugalhomes.com
• Confidencial Imobiliário דרך The Portugal News – מדדי מחירים וצמיחה באלגרבה theportugalnews.com theportugalnews.com
• Idealista ו-Engel & Völkers – שיעור רוכשים זרים ונתונים אזוריים idealista.pt idealista.pt
• Investrope/Market Reports – עדכון שוק ותחזיות לשנת 2025 investropa.com investropa.com
• Essential Business (Savills) – תובנות על פיתוחים ומגמות רוכשים essential-business.pt essential-business.pt
• The Portugal News (APEMIP) – גידול ברוכשים זרים והקשר לשוק הדיור theportugalnews.com theportugalnews.com
• Portugal Homes & Goldcrest/סוכן רוכשים פורטוגל – תשואות שכירות והשוואות מחירים אזוריות portugalhomes.com portugalbuyersagent.com
• הודעות ממשלתיות – שינויים בוויזת הזהב ועדכונים על משטר NHR wise.com wise.com

Marcin Frąckiewicz

Search

Latest Posts

שוּק הנדל"ן באיי קיימן 2025: מגמות, תחזיות ותובנות מרכזיות

יולי 12, 2025

שוק הנדל"ן באלגרבה, פורטוגל: 2025 והלאה

יולי 12, 2025

שוק הנדל"ן בז'נבה 2025: מגמות, ניתוח וצפי

יולי 12, 2025

שוק הנדל"ן בריו דה ז'ניירו: תחזית לשנת 2025 והלאה

יולי 12, 2025

שוק הנדל"ן בלוס אנג'לס 2025: מגמות, תחזיות ותחזית השקעות

יולי 11, 2025

ts2.tech

Don't Miss

הבום בשוק הנדל"ן של מיורקה ב-2025: מחירים שיא, זינוק בנכסי יוקרה והזדמנויות נסתרות

אזור ממוצע מחיר (€/מ"ר, סוף 2024) שינוי שנתי (2024) פלמה

מעבר ל-GPT-5: החזית הבאה של מודלי היסוד

מודלים בסיסיים כמו GPT-4 של OpenAI כבר חוללו מהפכה באופן