סקירה כללית של שוק הנדל"ן בג'נבה בשנת 2025
שוק הנדל"ן של ג'נבה בשנת 2025 נשאר מאופיין על ידי ביקוש גבוה והיצע מצומצם, מה שמוביל להמשך עליית מחירים על רקע יציבות כלכלית. הכלכלה השווייצרית יציבה (תחזית הצמיחה בתמ"ג כ-0.8–0.9% ב-2025 globalpropertyguide.com) עם שיעור אבטלה נמוך (כ-2.8% ברמה הלאומית globalpropertyguide.com), דבר התומך בביקוש לדיור. הגירה נטו לשווייץ נשארת חזקה (87,000 מהגרים נטו ב-2024 globalpropertyguide.com), וג'נבה – כמרכז בינלאומי – מושכת נתח משמעותי של עובדים זרים ואקספטים. זרימה זו, יחד עם בנייה חדשה מוגבלת, משמעה שג'נבה עדיין מתמודדת עם מחסור חריף בדיור. שיעורי דירות ריקות נמצאים בשפל היסטורי, ונעים סביב 0.5–0.6% בג'נבה globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, דבר שמצביע על תפוסה כמעט מלאה של הדירות הקיימות. בצד המסחרי, השוק מאוזן יותר אך עדיין בריא, עם שיעורי תפוסת משרדים בטווח הנורמלי (~6% זמינות) וביקוש חזק ללוקיישנים מובילים.
מגמת הריביות בשנת 2025 הופכת למיטיבה עבור שוק הנדל"ן. לאחר קפיצה חדה בריביות בשנים 2022–2023, האינפלציה בשווייץ נרגעה והצפי הוא שבנק שווייץ יתחיל להוריד ריבית ב-2025, מה שישפר את תנאי המימון engelvoelkers.com. אכן, ריביות המשכנתאות התייצבו, ועלויות מימון נמוכות יותר – יחד עם עלייה חדה במחירי השכירות – הופכות שוב את הרכישה לאטרקטיבית יותר מהשכרה עבור משפחות רבות engelvoelkers.com engelvoelkers.com. בסך הכול, שוק ג'נבה מתאפיין ביציבות: יסודות כלכליים חזקים, מוניטין של מיקום בטוח, וביקוש יתר מתמיד. גורמים אלה שומרים על לחץ לעליית מחירים חרף אי הוודאות הגלובלית האחרונה. בחלקים הבאים נבחן לעומק את המגזר המגורים והמסחרי, את סביבת ההשקעות, הגורמים המרכזיים והאתגרים, ומה לצפות בשנים הקרובות.
ניתוח נדל"ן למגורים
מחירים ומגמות שכונתיות
מחירי הבתים בז'נבה ממשיכים לעלות בקצב מתון אך יציב. הביקוש המתחזק (הנתמך על ידי גידול האוכלוסייה ושיפור אפשרויות המימון) וההיצע הכרוני הנמוך הובילו להאצה בגידול המחירים בסוף 2024 ותחילת 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. נכון לרבעון הראשון של 2025, אזור אגם ז'נבה (הכולל את ז'נבה) ראה שמחירי הדירות עלו בכ-4.2% משנה לשנה globalpropertyguide.com. תחזיות השוק צופות עליות נוספות בסדר גודל של 3–4% לשנת 2025, בהתאם להערכות העדכניות של Wüest Partner ו-UBS globalpropertyguide.com. תחזית זו משקפת ביקוש חזק הנתמך בכלכלה יציבה ובריביות נמוכות, אם כי יכולת הרכישה המוגבלת צפויה להגביל את קצב העלייה globalpropertyguide.com. דוח UBS אחד ציין שבעוד שמחירים צפויים להמשיך לעלות בשל ההיצע המצומצם, רמת המחירים הגבוהה משמעותה שמעט מאוד זינוקים חדים צפויים בתנאי ההכנסה הנוכחיים globalpropertyguide.com.
ז'נבה נותרת אחת משוקי הנדל"ן היקרים ביותר בעולם. על פי נתוני עסקאות, המחיר הממוצע לדירה בעיר עומד על כ-20,960 פרנק שוויצרי למ"ר ברבעון הראשון של 2025 globalpropertyguide.com – כמעט זהה לציריך (21,110 פרנק), והרבה מעל ערים שווייצריות אחרות. עובדה זו הופכת את ז'נבה וציריך לשווקי הדיור היקרים ביותר בשווייץ. מקורות נתונים נוספים המבוססים על מחירי פרסום מציגים סדרי גודל דומים: הערכות לאמצע 2025 מציבות את הממוצע העירוני סביב 15,500–16,000 פרנק שוויצרי למ"ר investropa.com investropa.com לנכסי מגורים, עם הבדלים כתלות בסוג הנכס ובמתודולוגיית הסקר. בתחום היוקרתי, הערכים גבוהים אף יותר – בשכונות מבוקשות כמו שאמפל או להזו-ויו (סמוך לאגם), מחירים עולים לעיתים קרובות על 18,000–20,000 פרנק שוויצרי למ"ר investropa.com. לדוגמה, דירות יוקרה בשאמפל/להזו-ויו נמכרו בטווח 18–20 אלף פרנק שוויצרי למ"ר בשנים 2024–25, המשקף צמיחה שנתית של 3–4% במגזר זה investropa.com. רמות אלה מתקרבות לשווקי העל-יוקרתיים בעולם.
ישנה הבדלים משמעותיים בין השכונות בג'נבה. בדרך כלל, אזורים מרכזיים, לחוף האגם ואזורי יוקרה מציגים את המחירים הגבוהים ביותר, בעוד שאזורים פריפריאליים הם יחסית זולים יותר (אם כי עדיין גבוהים בסטנדרטים לאומיים). לדוגמה, אזורים כמו Cité-Centre (מרכז העיר), Champel ו-Eaux-Vives מציגים ממוצע מחירים לדירות סביב 16,000–17,500 פר מ"ר (עם נכסים מובילים במחירים הרבה מעל לכך) realadvisor.ch realadvisor.ch. בשכונת Champel – Roseraie, אזור מגורים יוקרתי, ממוצע מחירי הדירות הוא כ-16,800 ש"ח למ"ר realadvisor.ch. לעומת זאת, שכונות בפריפריה שעוברות התחדשות, כמו Praille–Acacias (Les Acacias) או חלקים מ-Onex/Lancy, מציגות מחירים נמוכים יותר אך עדיין גבוהים, לעיתים בטווח 13,000–14,500 פר מ"ר realadvisor.ch realadvisor.ch. לדוגמה, אזור Bâtie–Acacias עומד בממוצע על ~13,465 ש"ח למ"ר – הנמוך בעיר realadvisor.ch. הבדלים אלה משקפים שוק מאוד מקוטע: נכסים בקרבת האגם, מרכז העיר או ארגונים בינלאומיים (כגון אזור Sécheron/מחוז האו"ם) נמכרים בפרמיה, בעוד שנכסים באזורים תעשייתיים או מרוחקים זולים יותר יחסית. עם זאת, גם "האזורים הזולים" בג'נבה נחשבים יקרים ביחס לרוב הערים בעולם.
בתים פרטיים הם די נדירים בעיר ג'נבה, אך בקומונות הפרבריות של הקנטון גם הם מגיעים למחירים קיצוניים. המחיר החציוני של בתים בשוק בג'נבה עומד על כ-3.2 מיליון ש"ח investropa.com, כאשר המחיר הממוצע למ"ר לבית הוא סביב 15,700 ש"ח (קצת מעל ממוצע הדירות) investropa.com investropa.com. וילות יוקרה באזורים מבוקשים במיוחד (למשל, ב-Cologny או לאורך האגם) נמכרות לעיתים קרובות ב-10–20 מיליון ש"ח ואף יותר, אך הן נדירות וברוב המקרים לא מוצעות בשוק הפתוח. בסך הכל, מחירי הדיור בג'נבה הם מהגבוהים באירופה – עובדה שמוצגת היטב במעמדה המקביל כמעט לגמרי לזה של ציריך ובדירוגים בינלאומיים (יפורט בהמשך).
זרקור על שכונה: פיתוחים ותשתיות חדשות יכולים להשפיע במהירות על מיקרו-שווקים. לדוגמה, Les Eaux-Vives חוותה עלייה בביקוש בין היתר הודות לקו הרכבת החדש CEVA/Léman Express ולטיילת המחודשת שלה. אזור שבעבר היה בינוני, הפך כעת למוקד של פרויקטים יוקרתיים והצטרף ל-Champel במועדון של >18,000 פרנק למ"ר investropa.com investropa.com. בדומה, אזור Nations (ONU) צפונית למרכז העיר, בו ממוקמות סוכנויות בינלאומיות רבות, מכיל קומפלקסים מגורים יוקרתיים (דירות במחיר ממוצע של כ-15,000 פרנק למ"ר realadvisor.ch) והוא מושך גולים שמחפשים קרבה למקום העבודה. בינתיים, אזורים כמו Plainpalais/Jonction (הפופולריים בקרב קונים צעירים יותר) עדיין מעט יותר נגישים (~14,500 פרנק למ"ר realadvisor.ch לדירות) אך גם בהם נרשמת מגמת עלייה לאור כניסת פרויקטים חדשים לשימושים מעורבים. לסיכום, המיקום בתוך ז'נבה הוא גורם מרכזי בקביעת המחיר, אך כמעט כל השכונות חוות לחץ כלפי מעלה על המחירים בשל המחסור העירוני הכולל בהיצע.
מחירי שכירות ומלאי פנוי
שוק השכירות למגורים של ז'נבה צפוף במיוחד. הביקוש הגבוה (מצד תושבים מקומיים וגם מצד אקספאטים) בשילוב עם היצע מוגבל של דירות להשכרה, דחף את השכירות לרמות שיא ב-2025. שכר הדירה המבוקש החציוני לדירות בז'נבה עומד על כ-420 פרנק שוויצרי למ"ר לשנה (נכון לרבעון הראשון של 2025) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. זה שווה ערך לכ-35 פרנק שוויצרי למ"ר לחודש – כלומר, דירת 70 מ"ר טיפוסית (750 רגל רבוע) תעלה הרבה מעל 2,000 פרנק שוויצרי לחודש בשכר דירה מבוקש. ז'נבה וציריך קשורות לשכר הדירה הגבוה ביותר בשווייץ, כאשר ערך זה של 420 פרנק למ"ר לשנה הוא השיא הארצי globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. לשם השוואה, השכירות החציונית בערים אחרות כמו לוזאן היא בסביבות 300 פרנק למ"ר לשנה, והחציון הארצי בשווייץ הוא כ-240 פרנק למ"ר לשנה globalpropertyguide.com. מחירי השכירות בז'נבה גם ממשיכים לעלות משנה לשנה – בתחילת 2025, שכר הדירה המבוקש בעיר היה כ-5% גבוה יותר מהשנה הקודמת globalpropertyguide.com. גידול זה, למרות שהוא משמעותי, האט לעומת האינפלציית השכירות המהירה במיוחד שנרשמה ב-2022–2023 (כאשר ברבעונים מסוימים נרשמו קפיצות של 6–10%).
הביקוש לשכירות מתחזק בשל הגירה בינלאומית וגידול אוכלוסייה, וכן אנשים הדוחים רכישת דירה בגלל מחירי הקנייה הגבוהים. ברוב תושבי ז'נבה גרים בשכירות (תופעה נפוצה בערים שווייצריות), והתחרות בין שוכרים על דירות פנויות עזה מאוד. אין זה נדיר שעשרות מועמדים יתחרו על דירה נחשקת אחת. שיעורי הפנויות מספרים את הסיפור: שיעור פנויות בדירות שכורות בז'נבה הוא רק כ־0.6% globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com (נכון לנתוני אמצע 2024), נתון שהוא נמוך במיוחד. באופן מעשי, שוק שכירות בריא יציג פנויות של 2–3%, כך ש-0.6% מעיד על מחסור חמור בדירות זמינות. (יש לציין כי שיעור הפנויות בז'נבה קצת גבוה יותר משל ציריך – שיעור ציריך עומד על 0.1% מדהים globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com – אך שתי הערים בפועל בתפוסה מלאה.) ברשויות הסובבות את ז'נבה, שיעורי הפנויות נמוכים אפילו יותר מאשר בעיר עצמה globalpropertyguide.com, שכן כל דירה חדשה שמוצעת בפרברים כמו וורנייה, מיירן או קארוז' נתפסת במהירות בעקבות ביקוש עז מעבר לעיר. להקשר הרחב, שיעור הפנויות הארצי בשוק השכירות הוא כ־1.4% globalpropertyguide.com, דבר שמדגיש כיצד ז'נבה (וציריך) הן חריגות מאוד עם תנאים צפופים במיוחד.
מחסור בדירות פנויות תורגם לכוח מיקוח חזק של בעלי דירות בחוזי שכירות חדשים. בעלי דירות מעלים את שכר הדירה המבוקש באופן משמעותי בעת חילופי שוכרים. במהלך 2024, שכר הדירה המבוקש בז'נבה עלה בחדות (יוליוס בר דיווחו על עליות שכר דירה מעל הממוצע באזור ז'נבה ברבעון השלישי של 2024 realestate.juliusbaer.com). עם זאת, ישנם סימנים לכך שצמיחת שכר הדירה מתמתנת ב-2025: מדד שכר הדירה המבוקש בשווייץ ברבעון הראשון של 2025 עלה בכ-2.3% משנה לשנה ברמה הארצית (לעומת 6.3% שנה קודם) globalpropertyguide.com, ובאזור אגם ז'נבה שכר הדירה המבוקש אף ירד קלות ב-0.4%- בממוצע משנה לשנה globalpropertyguide.com. ירידה אזורית זו עשויה להיות מושפעת מהיצע חדש בקנטון וו, ואולי גם מהיבטים סטטיסטיים, שכן בעיר ז'נבה עצמה נרשמה עדיין עליית שכר דירה של כ-5% globalpropertyguide.com. בכל מקרה, צפויה התמתנות נוספת של האינפלציה בשכר הדירה במהלך 2025 globalpropertyguide.com. אחת הסיבות לכך היא שיותר שוכרים מחפשים לקנות כעת, לאור ירידת עלויות המימון – שוכרים אמידים מבינים שכאשר הריביות על המשכנתאות נמוכות והדירות להשכרה יקרות, הביתיות הופכת שוב לאטרקטיבית כלכלית engelvoelkers.com. צעד זה עשוי להקל מעט את על הביקוש לשכירות. בנוסף, הבנייה של בנייני מגורים רבי-משפחתיים מתחילה סוף סוף להאיץ (לאחר תקופה חלשה ב-2020–2022), מה שיוסיף דירות להשכרה בשנים הקרובות realestate.juliusbaer.com realestate.juliusbaer.com.
גורם נוסף הוא הרגולציה הייחודית של שוק השכירות בשווייץ: שיעור הריבית המשכנתא הממוצע (Referenzzinssatz) הארצי, שלחוזי שכירות רבים יש אליו התייחסות, הופחת מ-1.75% ל-1.50% במרץ 2025 globalpropertyguide.com. צעד זה גרר גל של תביעות להורדת שכר דירה בהתאם לחוק השווייצרי. שוכרים בג'נבה שחוזיהם מתייחסים לשיעור הישן הפכו זכאים ל-הפחתה ממוצעת של 2.91% בשכר הדירה בשנת 2025 realestate.juliusbaer.com. רבים צפויים לראות את השכירות החודשית שלהם מתעדכנת כלפי מטה בחודשים הקרובים. מנגנון בקרת השכירות הזה ימתן את קצב העלייה בשכר הדירה האפקטיבי (לשוכרים קיימים) אף ששכר הדירה המבוקש לחוזים חדשים נשאר גבוה. לסיכום, שוק השכירות של ג'נבה ב-2025 מתאפיין ברמות שכר דירה שיא ותחרות אינטנסיבית, אך צפוי שהמשך העלאות שכר הדירה יתמתנו לאור ירידה מסוימת בביקוש (באמצעות רכישת דירות על-ידי שוכרים) והפחתות רגולטוריות בשכר הדירה.
פרויקטים למגורים חדשים וצפי להיצע
הגדלת היצע הדיור היא הפתרון הברור למשבר הנגישות והמלאי המתדלדל של ג'נבה – וכמה פרויקטים משמעותיים כבר מתבצעים כדי לטפל בכך, אך התקדמותם הדרגתית. השאפתני מכולם הוא פרויקט פרייל–אקציה–ורמה (PAV), תכנית התחדשות עירונית עצומת ממדים בדרום ג'נבה. פרויקט PAV הופך 230 הקטר של קרקעות תעשייה ושדות מוזנחים לשכונות מגורים ומסחר חדשות awp-architecture.com. ב-10 עד 15 השנים הקרובות צפוי ה-PAV להוסיף כ-12,000–15,000 יחידות דיור חדשות בג'נבה awp-architecture.com, יחד עם משרדים, מסחר, פארקים ותשתיות. מדובר בהיקף משנה מציאות – הרחבה מיידית של מרכז ג'נבה למעשה awp-architecture.com – ועשויה להגדיל את מלאי הדירות בקנטון ביותר מ-10%. חשוב לציין כי הפרויקט נועד ליצור שכונות חדשות (בחלקים של ג'נבה, לנסי וקרוז') עם מגורים מודרניים בצפיפות גבוהה, לרבות מבני מגורים גבוהים (חלק מהמגדלים המתוכננים לכ-175 מטר) foxstone.ch. סורוויל, לה ורנה ופרייל-אקציה הן תתי-איזורים בפרויקט בהם כבר החלה הבנייה או שמתוכננת להתחיל.
אחד המרכיבים המרכזיים הוא שכונת האקו קוואי וֶרנה, באתר מחנה הצבא לשעבר לצד נהר הארו. הבנייה החלה ב-2022–2023, וכאשר תושלם ב-2026–27 היא תכלול 1,355 דירות חדשות mediaroom.bouygues-construction.com. באופן מרשים, שני שלישים מהן מוגדרות כדיור חברתי או מפוקח שכירות, במענה לבעיית יוקר המחיה, ושליש נוסף יהיה להשכרה רגילה mediaroom.bouygues-construction.com. הפרויקט בולט בהיבט הקיימות: זהו הפיתוח הראשון בז'נבה שזכה להסמכת “אתר 2000 וואט” על התייעלות אנרגטית וטביעת רגל פחמנית נמוכה mediaroom.bouygues-construction.com. היזמים עושים שימוש חוזר בחומרים (למשל, מיחזור 20,000 טון בטון באתר) ומיישמים אנרגיה ירוקה ליצירת רובע דגל בר קיימא mediaroom.bouygues-construction.com mediaroom.bouygues-construction.com. עקרונות דומים מיושמים ברחבי PAV – המטרה היא לבנות רובעים צפופים אך נוחים למחיה, עם תחבורה ציבורית, תשתיות אופניים, שטחים ירוקים ותמהיל של סוגי דיור. כאשר התממש במלואו, צפוי PAV ליצור 15,000 מקומות עבודה חדשים בנוסף לדיור awp-architecture.com, ובאמת לשנות את המרחב העירוני של ז'נבה.
מחוץ ל-PAV, פיתוחים נוספים תורמים להוספת דירות חדשות אם כי בקנה מידה קטן יותר. בשנים האחרונות, פרויקטים כמו Quartier de l’Étang בוורנייה (מתחם מעורב עם מאות דירות שהושלמו ב-2022) ופיתוחים מחודשים סביב Meyrin ו-Satigny (כולל שכונות מגורים חדשות בפרברים) הוסיפו יחידות. התרחבות התחבורה הציבורית, במיוחד רכבת Léman Express, האיצה פיתוחים מוכווני תחבורה ציבורית סביב תחנות כמו Lancy–Pont-Rouge ו-Chêne-Bourg. לדוגמה, באזור Lancy–Pont-Rouge (תחנת CEVA), צמח רובע עסקים חדש עם משרדים ומבני מגורים, ומתוכנן מגורים נוספים באזור כדי ליצור קונספט של "עיר 15 דקות". בנוסף, הקנטון משביח מגרשים זמינים למגורים באמצעות שותפויות ציבוריות-פרטיות, אם כי אלה לרוב בהיקף קטן. למרות כל זאת, צנרת הבנייה בג'נבה עדיין מפגרת אחרי הביקוש – מציאות שמוכרת על ידי גורמים רשמיים וחוקרים. חסמים רגולטוריים (היתרי בניה מחמירים, הגבלת גובה ומשאלי אזרחים) מאיטים את קצב הבנייה. בשנת 2024, מספר היתרי הבנייה למגורים בג'נבה נותר מתחת לנדרש כדי להעלות משמעותית את שיעור הדירות הפנויות.
בהסתכלות קדימה, צפויה הקלה היצעית אך בקצב מדוד. פיתוח ה-PAV מתבצע בשלבים לאורך שנים (Quai Vernets עד 2027, חלקים אחרים עד שנות ה-30). Wüest Partner צופים גידול ממוצע של כ-1% לשנה במלאי הדירות בג'נבה לאורך חמש השנים הקרובות – קצב מועיל, אך עדיין נמוך מנקודת הגידול של משקי הבית. הפער יימשך, אם כי ייתכן שיצטמצם במעט אם כל הפרויקטים המתוכננים יתממשו. בינתיים, רשויות ג'נבה מקדמות יוזמות כמו תמרוץ הסבת משרדים לא מנוצלים לדירות, וכן עידוד דיור קואופרטיבי (כמה פרויקטים כאלה הם חלק מה-PAV וגם מחוצה לו). מאמצים אלה שואפים ליצור עוד יחידות במחיר בר השגה ולאפשר למשפחות מהמעמד הבינוני להמשיך להתגורר בג'נבה.
בשורה התחתונה – למגורים: מחירי הדירות והשכירות בג'נבה בשיא היסטורי בשל מחסור כרוני. אף על פי פרויקטים בולטים (כמו PAV) שמתקדמים להגדלת ההיצע, השפעתם תיפרס לאורך שנים. בשנת 2025 ובטווח הקצר, היצע הדיור יישאר מאוד מצומצם, והשוּק ימשיך להיות לטובת מוכרים ומשכירים. קונים נאלצים להתמודד עם תחרות עזה ומחירים מעל המחיר המבוקש, במיוחד בנכסים איכותיים. גם שוכרים נתקלים במלחמות הצעות או עושים שימוש ברשתות חברתיות למציאת דירה. שוק הדיור בג'נבה מהווה מקרה מבחן קלאסי של ביקוש העולה בהרבה על ההיצע, ומצב זה לא ישתנה משמעותית עד להוספת כמויות משמעותיות של דירות חדשות.
ניתוח נדל"ן מסחרי
דינמיקת שוק המשרדים
שוק המשרדים של ז'נבה ב-2025 יציב ומראה מוקדי חוזק, במיוחד באזורים מובחרים במרכז העיר. לאחר ההתאמות שנגרמו בעקבות המגפה (כמו עבודה מרחוק בהיקף גבוה יותר) וצמצומים תאגידיים בין 2020–22, הביקוש לשטחי משרדים התאזן. חברות רבות בז'נבה (בנקים פרטיים, חברות מסחר, ארגוני NGO ועוד) משמרות או אף מרחיבות את הנוכחות שלהן, אם כי עם דגש רב יותר על איכות וגמישות החלל. כתוצאה מכך, שיעור המשרדים הפנויים/הזמינים באזור ז'נבה נותר יציב בשנה האחרונה. ברבעון הראשון של 2025, שיעור הזמינות עומד על כ-6.2%, כמעט ללא שינוי לעומת 6.1% באמצע 2024 jll.com. שיעור זה מצביע על פניות מתונה – לשם השוואה, שיעור הפנאי למשרדים בציריך הוא כ-5% וברחבי שווייץ הוא כ-5.7% realestate.juliusbaer.com – כלומר שוק המשרדים של ז'נבה אינו הדוק כמו שוק הדיור שלה, אך גם לא מוצף. למעשה, כ-94% מהמלאי של משרדי ז'נבה מאויש, וה-6% הזמינים מרוכזים בדרך כלל באזורים מסוימים או בבניינים ישנים יותר.
באופן מכריע, המיקום והאיכות הם שמבדילים במגזר המשרדים. משרדים מובחרים ב-CBD (מרכז העסקים הראשי) – כלומר אזורים כמו סביב רחוב דו רון, קה דה ברג וכרך הבנקים – נמצאים בביקוש גבוה מאוד. לפי JLL, הביקוש למשרדי פריים במרכז העיר נותר חזק, מה שמאפשר לשכירויות הפריים להמשיך לעלות ב-2024–25 jll.com. בעלי נכסים באזורים המרכזיים הצליחו אף להצמיח דמי שכירות, כיוון שחברות יוקרתיות מתחרות על שטחים מובחרים מוגבלים. אף שאין כאן נתונים רשמיים לשכירות למשרד פריים בז'נבה, בדיווחים לא רשמיים דווח על מחירים העולים על 800 פרנק למ"ר לשנה (ובמקרים מסוימים אף מתקרבים ל-1,000 פרנק ליחידות קטנות ב"משולש הזהב"). זה תואם לכך ש-CBRE שיווקו לאחרונה משרד פריים ברחוב דו רון בשכירות כ-820 פר"ש לשנה. משרדים משניים, כמו בפריפריה או בבניינים ותיקים, מתמודדים עם זמינות גבוהה יותר ושכירויות יציבות. משרדים עם שטח גדול במקומות כמו מיירין או פלן-לה-אואט (אזור תעשיית השעונים/תעשייה קלה של ז'נבה) עשויים להישאר פנויים יותר זמן או להציע תמריצים לשוכרים. ובכל זאת, גם אזורים אלה נהנים מהיציבות הכלכלית של ז'נבה.
אחד המגמות הבולטות היא היקף מצומצם של בנייה חדשה של משרדים בטווח הקצר. בשנת 2024, ז'נבה חוותה מספר נמוך מהממוצע של השלמות משרדים חדשות – רק כ-57,000 מ"ר של שטחי משרדים חדשים נמסרו באותה שנה, נתון נמוך באופן היסטורי jll.com. בדומה לכך, גם 2025 צפויה להיות שקטה מבחינת היצע חדש, מכיוון שמספר פרויקטים נדחו או צומצמו. המחסור בשטח חדש תרם לשמירה על שיעורי תפוסה גבוהים למרות שחלק מהחברות צמצמו פעילות. יחד עם זאת, גל חדש של היצע נמצא באופק: צבר הפיתוח של משרדים לשנים 2026 ו-2027 הוא משמעותי. JLL מעריכה שכ-250,000 מ"ר של שטחי משרדים חדשים צפויים להתווסף בז'נבה בשנים 2026–27 jll.com jll.com. לשם השוואה, זה בערך 8–10% מהמלאי הקיים שיתווסף בתוך שנתיים. מרבית היקף זה יגיע מפרויקטים גדולים במחוז PAV (מבני שימוש מעורב עם רכיב משרדי משמעותי), כמו גם מקמפוס פיקטה דה רושמון (מטה בנק פיקטה ופיתוח סמוך) והרחבות של ארגונים בינלאומיים. למעשה, ז'נבה רשמה את הצמיחה הגבוהה ביותר במלאי המשרדים בין ערי שווייץ בשנים 2019 עד 2024 – ממוצע של ~2.0% בשנה – וקצב גידול זה צפוי להגיע לכ-2.3% בשנה עד 2027 עם מימוש הפרויקטים jll.com. לעומת זאת, בציריך מתווסף הרבה פחות שטח משרדים חדש באותה תקופה (רבים מהפרויקטים שם הושלמו מוקדם יותר או הוקפאו), כך שההתרחבות בז'נבה בולטת במיוחד.
הגל הצפוי בהיקף ההיצע הוא חרב פיפיות. מצד אחד, משרדי פרימיום חדשים (עם עיצוב בר-קיימא, שטחי קומה גדולים וכו') עשויים למשוך חברות חדשות או לאפשר לחברות מקומיות להתחדש ולהתחזק, ולחזק את מעמדה של ז'נבה כמרכז עסקים. מצד שני, אם הביקוש לא יעמוד בקצב, שיעור המשרדים הפנויים עלול לעלות כאשר אותם 250 אלף מ"ר יגיעו לשוק. יש חשש מסוים מצד משקיפים שהמלאי הפנוי יטפס מעל 7–8% עד 2027. נכון לעכשיו, התנאים בשוק מאוזנים: הרמה הנוכחית (~6%) כוללת תמהיל של משרדים ישנים שמועמדים לשיפוץ או הסבה למגורים (נתיב שחלק מהבעלים בוחרים בו לאור הביקוש למגורים). פרויקטים חדשים לרוב מושכרים מראש או נבנים בהתאמה לשוכר מרכזי (למשל, ה-WTO וגופים בינלאומיים אחרים מחפשים נכסים חדשים). לכן, פער האיכות עשוי להתרחב: ייתכן שנראה משרדים ישנים מתקשים להתמלא בעוד משרדים חדשים מתמלאים במהירות. כבר עכשיו, שכר הדירה הממוצע למשרדים המוצעים ברחבי שווייץ רושם עלייה קלה (+0.5% שנתי) realestate.juliusbaer.com בזכות היצע חדש מצומצם וביקוש יציב, ושכר הדירה לפרמיום בז'נבה משקף את המגמה הזו.
לסיכום, סקטור המשרדים של ז'נבה נמצא במצב בריא, עם ביקוש חזק לשטחים משרדים פרימיום, יציבות בשיעור הווקנסי הכללי, וגל היצע עתידי שעשוי להשפיע. חברות ממשיכות לראות ערך בנוכחות בז'נבה בשל תפקיד העיר כבירת פיננסים, דיפלומטיה ומסחר (למשל, מטות רבים של חברות סחר סחורות, מגזר האו"ם/NGO ועוד). עבודה היברידית מתונה מעט את הצורך בשטח לעובד, אך העסקה במקצועות משרדיים עדיין בעלייה (~+1.5% שנתי ב-2024 realestate.juliusbaer.com). על פי דיווח אחד, גם בעידן העבודה מהבית, החברות צופות שימוש דומה במשרדים בעתיד, והגידול במספר המשרות ממשיך לתמוך בביקוש נוסף לשטח realestate.juliusbaer.com. בעלי הנכסים במיקומים הטובים ביותר שומרים על אופטימיות, בעוד שבפריפריה מגלים יצירתיות (כמו חוזים גמישים, הצעות חללי עבודה משותפים) כדי למשוך שוכרים. השנים הקרובות יבחינו את יכולת השוק לספוג את ההיצע החדש; אך ב-2025 המצב הוא של רמות שכירות ותפוסה יציבות ותחושה ששוק המשרדים של ז'נבה עבר סופית את תקופת המגפה.
מגמות נדל"ן מסחרי ותעשייתי
נדל"ן קמעונאי: שוק הקמעונאות של ז'נבה ב-2025 מציג תמונה דו-צדדית. ברחובות הראשיים ובסגמנט היוקרה הוא חזק במיוחד; אך עבור קמעונאות גנרית יותר, האתגרים נמשכים (כפי שניתן לראות ברחבי העולם עם צמיחת המסחר האלקטרוני). אזור הקמעונאות המרכזי של ז'נבה – ובמיוחד רחוב רו דו רון והרחובות הסמוכים – נחשב כאחד מאזורי הקניות היוקרתיים המובילים באירופה. ב-2024, רו דו רון דורג כרחוב הקניות היוקרתי השישי בטיבו באירופה, וחלה בו עלייה מוערכת בשיעור 5–10% בדמי השכירות במהלך השנה portugalbusinessesnews.com. רחוב זה, בו שוכנות בוטיקים של רולקס, קרטייה, לואי ויטון, הרמס ורבים נוספים, נהנה מתנועת רגליים גבוהה במיוחד של תושבים אמידים ומבקרים בינלאומיים. הביקוש לחנויות ברחוב רו דו רון הוא עז, והמלאים הפנויים כמעט אפסיים. למעשה, מותגי יוקרה ממשיכים להתרחב בז'נבה: פתיחות חדשות בשנים 2023–24 כללו חנות דגל חדשה של דיור וחנויות מורחבות של הרמס portugalbusinessesnews.com. עם התפוצצות המכירות של מותגי יוקרה בשווייץ (מכירות הקמעונאות היוקרתיות עלו בכ-8% ב-2024 portugalbusinessesnews.com), ז'נבה נהנית גם מיתרונה כיעד קניות פטור ממס לתיירים. דמי השכירות ברו דו רון הם מהגבוהים בעולם – בעוד שהנתונים המדויקים חסויים, הערכות מגיעות לעיתים קרובות לכ-5,000 פרנק שווייצרי למ"ר לשנה עבור נכסים מובחרים. תחזית השוק לקמעונאות יוקרתית חיובית: Cushman & Wakefield צופים עלייה שנתית של כ-1–3% בדמי השכירות של רחובות הקניות היוקרתיים באירופה בין 2025–2028 portugalbusinessesnews.com, וז'נבה, ככל הנראה, תהיה בחלק העליון של טווח זה לאור התנופה האחרונה שלה.
לעומת זאת, קמעונאות משנית (חנויות שכונתיות, רחובות מסחריים שניים ומרכזי קניות) מתמודדת עם רוחות נגד. צרכני ז'נבה, כמו במקומות אחרים, קונים יותר ויותר באינטרנט או מעבר לגבול בצרפת (שם המוצרים זולים יותר), מה שמפעיל לחץ על קמעונאים מקומיים בשוק הביניים. חלק ממרכזי הקניות הוותיקים בז'נבה (למשל, במיירן או קארוג') חוו תחלופה וצורך להמציא מחדש את תמהיל השוכרים. נתוני משרות פנויות בקמעונאות עבור ז'נבה לא מתפרסמים, אך עדויות אנקדוטליות מצביעות על כך שמחוץ לאזורי היוקרה, שיעור הוואקנסי עלה במעט. יחד עם זאת, לז'נבה יתרונות: אוכלוסייה אמידה וזרם קבוע של מבקרים בינלאומיים (לכנסים, דיפלומטיה וכו') שתומכים בקמעונאות פיזית. קמעונאות מבוססת חוויה (מסעדות יוקרה, גלריות, בוטיקים ייחודיים) מצליחה היטב. רחוב השוק (Rue du Marché) ורחוב דה ריב (Rue de Rive), רחובות להולכי רגל בשוק ההמוני, נהנים מתנועת לקוחות יציבה ודמי שכירות מתונים (נמוכים מ- Rue du Rhône, אך עדיין יקרים יחסית לערים אחרות). מגזר הקמעונאות בנמל התעופה גם הוא בולט – מספר הנוסעים בנמל התעופה של ז'נבה התאושש, דבר שהגביר מכירות בדיוטי פרי וחנויות יוקרה שם, ובתורו מחזיק את שכר הדירה בענף זה ברמה גבוהה.
עבור משקיעים, תשואות הקמעונאות הראשונית בז'נבה נמוכות מאוד (כיוון שנכסים אלו נחשבים יקרים כמו משרדים ראשיים). מרבית שטחי הרחוב המסחריים מוחזקים על ידי בעלי נכסים לטווח ארוך (חברות ביטוח, קרנות פרטיות וכו') וכמעט ואינם מוצעים למכירה. בסך הכול, התחזית לענף הקמעונאות מעורבת: אזורי יוקרה ואזורים ראשיים צפויים לראות דמי שכירות יציבים או עולים ורמות ואקנסי נמוכות מאוד, בעוד אזורים חלשים יותר עלולים להיאלץ להוריד מחירים או למצוא שימושים חדשים (חלקם הוסבו לשירותים כמו מרפאות, אולמות תצוגה או חדרי כושר). העיר ובעלי הנכסים גם מסתגלים על ידי שיפור ה"חוויה" באזורים המסחריים – למשל, שדרוג המרחב הציבורי וקיום אירועים – כדי לשמור על אטרקטיביות הקמעונאות.
נדל"ן תעשייתי ולוגיסטי: תחום הנדל"ן התעשייתי בז'נבה קטן יחסית, שכן בקנטון יש מעט קרקעות המיועדות לשימוש תעשייתי. עם זאת, מה שמוצע נמצא בביקוש גבוה, במיוחד עבור לוגיסטיקה, מחסנים והפצה "מהקילומטר האחרון". צמיחת המסחר האלקטרוני ושרשראות אספקה מתקדמות העלו את הביקוש למחסנים סמוכים לעיר עבור חנויות ולקוחות. אזורי התעשייה המרכזיים של ז'נבה כוללים את אזור נמל התעופה של ז'נבה (קוונטרין), מיירן/סטיני (ZIMEYSA), וחלקים מאזור PAV שיועדו לתעשייה קלה. שיעורי הוואקנסי בנדל"ן תעשייתי בז'נבה נמוכים – לעיתים רק כמה אחוזים – אם כי נתונים מדויקים עבור העיר נדירים. ברמה הלאומית, שיעור הוואקנסי בנכסי לוגיסטיקה להשקעה ירד מ-7.7% לכ-5.1% בשנה האחרונה jll.com, מה שמצביע על שוק שמתהדק, וסביר להניח שז'נבה אף במצב של ואקנסי נמוך יותר בשל מחסור בקרקע.
דמי השכירות לשטחי לוגיסטיקה/תעשייה בשווייץ נעים בדרך כלל בין 85 ל-140 פרנק שווייצרי למ"ר לשנה, תלוי במיקום ובאיכות jll.com. ז'נבה נוטה להיות בקצה הגבוה של טווח זה (120 פרנק שווייצרי ומעלה), במיוחד בנכסים מודרניים ליד העיר. לדוגמה, יחידות לוגיסטיות עירוניות חדשות מרובות קומות או מחסנים מאובטחים בסמוך לנמל התעופה של ז'נבה יכולות להשיג דמי שכירות תלת-ספרתיים למ"ר לשנה. הקרקע התעשייתית כל כך מוגבלת שחלק מהחברות בודקות שטחי מחסנים מעבר לגבול הצרפתי (באנמאס, סן-ז'ניס וכו'), אך הימצאות במדינה אחרת אינה אידיאלית לפעילות Just-In-Time. לכן, הביקוש נותר חזק לכל נכס תעשייתי זמין בתוך הקנטון. הדבר בא לידי ביטוי בעסקאות: בכל פעם שמחסן ישן או מפעל מוצעים למכירה, הם לרוב עוברים הסבה או פיתוח מחדש ולא נותרים ריקים. במחצית הראשונה של 2024, ז'נבה רשמה ירידה בהיקף ההשקעות התעשייתיות ל-60 מיליון פרנק שווייצרי spgpartner.ch (לפי דו"ח SPG Intercity), בהמשך להאטה שהחלה ב-2023 – אך מדובר בעיקר במחסור במוצרים בשוק ולא במחסור בהתעניינות המשקיעים.
ז'נבה גם מאמצת חדשנות בנדל"ן תעשייתי: הוצעו פרויקטים ללוגיסטיקה ורטיקלית, מחסנים ירוקים ואפילו נידונה אפשרות של מנהרת לוגיסטיקה תת-קרקעית להפחתת תנועת המשאיות. אזור מאירן מאופיין באופי הייטקיסטי, ומארח לא רק מחסנים אלא גם יצרני שעונים וחברות טכנולוגיה סמוכות ל-CERN. המשתמשים הללו נזקקים לעיתים קרובות לחללי עבודה/מעבדה/תעשייה משולבים, הנוצרים באזורי תעשייה כמו ZIMEYSA.
בסיכומו של עניין, נדל"ן תעשייתי בז'נבה הוא תחום נישה אך חיוני – מאופיין בתפוסה גבוהה, צמיחה יציבה של דמי השכירות והיצע מוגבל. הוא לא זוכה לכותרות כמו נדל"ן מגורים יוקרתי או משרדים, אך לתפקוד הכלכלה המקומית (הפצת סחורות, פעילות שדה התעופה, אחסון פארמה ועוד) – הוא קריטי. אנו צופים כי דמי השכירות למגזר התעשייתי ימשיכו לעלות באופן מתון והתשואות יישארו אטרקטיביות (לעיתים גבוהות מתשואות של משרדים, בשל רמת סיכון מעט גבוהה יותר). משקיעים מוסדיים רבים הוסיפו בשנים האחרונות נכסי לוגיסטיקה לתיקי ההשקעות שלהם בשווייץ, והמעטים בז'נבה הם מבוקשים במיוחד. התפתחות אפשרית למעקב: אם חלק מאתרי התעשייה ב-PAV יעברו לפיתוח מגורים/משרדים, ישנה אפשרות לתכנן פארק לוגיסטי חדש מחוץ לעיר או לנצל בצורה אינטנסיבית יותר את אזור שדה התעופה כפיצוי.
פיתוחים מסחריים משמעותיים
הנוף המסחרי של ז'נבה חוזה פרויקטים מרכזיים שישפיעו על השוק בשנים הקרובות:
- פרייל-אקסיאס-וורנה (PAV): מעבר לדיור, ה-PAV יספק גם שטחי משרדים ומסחר משמעותיים. המטרה היא להוציא חלק מהמשרדים מהמרכז העירוני הצפוף למתחם עירוני מודרני. עד 2030, ה-PAV עשוי לארח מאות אלפי מטרים רבועים של משרדים, מה שעשוי למשוך חברות חדשות או לאפשר לחברות ג'נבה הקיימות להתרחב. תתי-פרויקטים מרכזיים כוללים את Tour Horizons ומגדלים נוספים שעשויים לכלול משרדים, ומרכז מסחרי גדול המשולב עם מרחבים ציבוריים. האיזון בין מגורים למסחר ב-PAV מכוון להבטיח סביבה מעורבת ותוססת (ולא רובע עסקים בלבד).
- קמפוס פיקטה דה רושמון: הבנק הפרטי פיקטה בונה קמפוס מטה חדש בקארוז', סמוך לאזור ה-PAV. שלב 1 כלל הקמת קומפלקס משרדים בולט בשנת 2020; שלבים נוספים עד 2025–26 יוסיפו משרדים ומתקנים נוספים. כך יאוחדו מעל 2,000 עובדי פיקטה, ואולי יתפנה מקום במרכז העיר כאשר יעזבו מבנים ישנים יותר.
- ארגונים בינלאומיים: ג'נבה היא ביתם של סוכנויות רבות של האו"ם וארגונים לא-ממשלתיים. חלקם, כמו ארגון הסחר העולמי, שיפצו או הרחיבו את מתקניהם. ארגון הבריאות העולמי בונה בניין חדש באזור פרז'ני-שמבה (ליד האו"ם), וסוכנויות אחרות משדרגות לצורכי ביטחון וקיימות. יש גם את פרויקט Campus Genève שמציע מתקנים מגובשים יותר לארגונים לא-ממשלתיים באזור האומות. פרויקטים אלו כוללים לרוב את הקונפדרציה השווייצרית והקנטון בתור מממנים, ולא מדובר בעסקאות "שוק" – אך עדיין יש להן השפעה על היצע וביקוש המשרדים (למשל קבלנים ושירותים סביבם).
- מלונות ותיירות: למרות שלא נשאל במפורש, שווה לציין שבג'נבה יש כמה מלונות יוקרה חדשים בפיתוח (לדוגמה, הרחבה של Four Seasons ומלונות בוטיק). הדבר קשור לשוק הנדל"ן המסחרי כאשר תחום האירוח מתאושש פוסט-מגפה, ומביא להמרות ייעוד (למשל, בניין משרדים ליד תחנת הרכבת קורנבין שצפוי להפוך למלון). מגזר התיירות ו-MICE (כנסים, תמריצים, כינוסים ותערוכות) בעיר מזין את הביקוש לא רק למלונות אלא גם לדירות שירותיות קצרות טווח.
- תשתיות: פרויקטי התשתית הציבורית הגדולים של ג'נבה (כמו רכבת CEVA שהושלמה ב-2019 והרחבת קווי החשמלית) יוצרים הזדמנויות עקיפות לפיתוחי מסחר בקרבת תחבורה מרכזית. לדוגמה, בתחנת Chêne-Bourg (קו CEVA), מתוכננים בנייני משרדים בגובה בינוני שינצלו את החיבור המהיר למרכז העיר ולצרפת.
- התחדשות ירוקה: מבני מסחר ותיקים בג'נבה עוברים שדרוגים לעמידה בתקני סביבה מודרניים. פרויקטים כמו חידוש ICC (International Centre Cointrin) ליד נמל התעופה, או שיפוץ מבנים היסטוריים ברחוב הדו-רון, יוצרים בעצם שטחים "חדשים" בקונכיות ישנות. מאמצים אלה משתלבים במגמות הקיימות ומסייעים להגדיל את ההיצע באמצעות הפיכת המלאי הישן לאטרקטיבי שוב.
בכלל, הפרויקטים המרכזיים הללו מסמנים אמון בעתידה של ז'נבה כמקום לעסקים. היקף ההשקעות (ציבוריות ופרטיות) בפרויקט PAV ובפיתוחים אחרים הוא משמעותי. על ידי שילוב צמיחה למגורים ומסחר, ז'נבה שואפת להישאר תחרותית בזירה הגלובלית – להציע משרדים איכותיים לעסקים, דיור מספק לעובדים, ולשמור על איכות החיים הגבוהה שהיא אחת מסמלי ההיכר שלה.
נוף ההשקעות: תשואות, משקיעים ורגולציות
תשואות והחזרים
משקיעים בנדל"ן בז'נבה קיבלו היסטורית תשואות נמוכות יותר בתמורה ליציבות וליוקרה של העיר. מגמה זו נמשכת גם ב-2025. תשואות השכרה ברוטו (הכנסה שנתית מהשכרה כאחוז ממחיר הנכס) בנכסים למגורים בז'נבה הן מהנמוכות בשווייץ – ואף בעולם – ומשקפות הערכת יתר של הנכסים. בממוצע, התשואות למגורים בשווייץ הן בסביבות 3% או קצת פחות globalpropertyguide.com. בז'נבה, התשואות אף נמוכות יותר: עבור נכסי מגורים פריים, התשואות נטו עשויות להיות בטווח של 2% נמוך. נתונים עדכניים מראים כי ברבעון הרביעי של 2024, תשואות בהשקעות דירות פריים בז'נבה עמדו על כ-2.15%, לעומת 1.7% בציריך (ציריך מובילה ברמת התשואה הנמוכה ביותר) globalpropertyguide.com. אפילו תשואות למגורים משניים בז'נבה נדיר שיעלו על 3%. למעשה, המשקיעים משלמים פרמיה על נכסים בז'נבה, ומסתמכים יותר על השבחת הון וביטחון מאשר על תשואה שוטפת גבוהה.
במגזר המסחרי, התשואות מעט גבוהות יותר אך עדיין דחוסות יחסית. תשואות משרדים פריים בג'נבה נעות סביב 3.0–3.5% נטו. זה מעט מעל תשואות משרדים פריים בציריך (~2.5–3.0%), בשל גודלה הקטן יותר של השוק בג'נבה ורמות תפוסה גבוהות היסטורית. עם זאת, לאור עליית הריבית משפליה בשנתיים האחרונות, חלה לחץ כלפי מעלה על התשואות (כלומר, ירידת ערכי ההון). משקיעים בסוף 2022 וב-2023 דרשו תשואה מעט גבוהה יותר כפיצוי על עלויות מימון גבוהות יותר. למשל, חלק מהעסקאות במשרדים משניים בג'נבה ב-2023 בוצעו בתשואות בטווח 4–5% (לבניינים ישנים או כאלו עם סיכון תפוסה). עם זאת, ככל ששנת 2025 מתקדמת והריביות התייצבו או החלו לרדת, ייתכן שחזור של דחיסת תשואות. דוח הנדל"ן של יוליוס בר ציין כי הסביבה עם ריבית נמוכה שצפויה להישאר **תעלה את ערכי השוק ותפעיל לחץ כלפי מטה על התשואות ההתחלתיות שוב ב–2025 realestate.juliusbaer.com. ואכן, בתחילת 2025 כבר נראו סימנים לכך שתשואות פריים באזורים עירוניים מרכזיים שבו לרדת לאחר עלייה קצרה, כתוצאה מתחרות מחודשת מצד משקיעים realestate.juliusbaer.com. המשמעות היא שתשואות משרדים פריים בג'נבה עשויות לשוב ולהתקרב ל-3% או אף מתחת לכך, אם תתעורר תחרות על נכסים מרכזיים.
בקמעונאות, תשואות חנויות פריים (למשל, חזיתות יוקרה ברחוב Rue du Rhône) נמוכות מאוד – לעיתים קרובות סביב 2.5–3%, בדומה או אף פחות מתשואות משרדים פריים, מכיוון שמדובר בנכסים אולטרה-מרכזיים (חלקם אף נסחרים לפי מחיר למ"ר ולא לפי תשואה). תשואות לוגיסטיקה/תעשייה בדרך כלל גבוהות יותר, ומשקפות סיכון גבוה יותר – בשווייץ הן נעות סביב 5–6%. אם נכס תעשייתי היה מוצע בג'נבה, הוא היה נסחר ברמות האלו בהתאם לדייר ומשך החוזה. אך שוב, נדירותן של הזדמנויות כאלה הופכת כל נכס לייחודי בתמחורו.
קרנות נדל"ן ומשקיעים מוסדיים פונים לשוויץ בשל יציבות התשואות הדומה לאגרות חוב. במהלך כ-25 השנים האחרונות, קרנות נדל"ן שווייצריות השיגו תשואה שנתית כוללת ממוצעת של כ-5.5%, רק מעט פחות ממניות אך עם תנודתיות נמוכה בהרבה ubs.com. נכסי נדל"ן בג'נבה בלטו במיוחד, בייחוד מבחינת עליית הערך. משקיעים רבים סבורים שגם אם התשואה השוטפת היא רק 2–3%, עליית מחירים בטווח הארוך תגביר את התשואה הכוללת. בעשור האחרון ההימור הזה השתלם, כאשר מחירי הדירות בג'נבה טיפסו בעקביות. להבא, עם תשואות כה נמוכות, התשואה בעתיד תסתמך על המשך גידול שכר דירה והמשך עליית מחירים – אשר תלויים בכך שמאזן הביקוש- היצע יישאר הדוק (סביר להניח בג'נבה).
יש לשים לב שעלות המימון ביחס לתשואות היא קריטית. בתקופת הריבית השלילית (לפני 2022), ההלוואות היו זולות מאוד, כך שתשואה של 2% הייתה מספיקה כאשר המשכנתא שלך הייתה 1%. בשנת 2023, משכנתאות עלו לכ~3%, מה שגרם להשקעות נדל"ן מסוימות להיות קרובות לאיזון תזרימי או אפילו שליליות. אך באמצע 2025, שיעורי המשכנתא ל-10 שנים בשווייץ קרובים יותר ל~1.5–2% (ומימונים לטווח קצר המבוססים על ליבור אף נמוכים יותר) mansionglobal.com, ובכך משיבים את המרווח החיובי למשקיעים. אם אכן הבנק המרכזי השווייצרי יוריד את הריבית עוד, ייתכן שתשואות הנדל"ן (שנעות הפוך למחירים) יתכווצו שוב כאשר התשואה הנדרשת של המשקיעים תרד. מוסדות שמחזיקים הרבה מזומן מוכנים לקבל תשואות מתחת ל-3% בז’נבה פשוט כי יש מעט אלטרנטיבות עם יציבות כזו.
עניין המשקיעים הזרים
ז’נבה, כעיר גלובלית, מושכת מטבעה עניין מצד רוכשים ומשקיעים זרים. עם זאת, שוק המגורים מוסדר בקפדנות נגד בעלות של זרים. לפי חוק הפדרלי השווייצרי Lex Koller, זרים שאינם תושבי שווייץ אסורים ברובם הגדול מלרכוש נדל"ן למגורים בערים כמו ז’נבה וציריך mansionglobal.com. המשמעות היא שמשקיע אמריקאי, סיני או אירופי שאינו תושב שווייץ בדרך כלל אינו יכול לרכוש דירה או בית בז’נבה לשם השקעה טהורה או נופש. ישנם חריגים מסוימים (דיפלומטים לעיתים מקבלים פטורים, תוכניות "דיור לאנשי חוץ" חדשות וכו'), אך ברוב המקרים, הזרים היחידים הפעילים במכירות נדל"ן למגורים בז’נבה הם אנשי חוץ שקיבלו תושבות או רישיון שהייה בשווייץ או כאלה שיש להם ישות שווייצרית. מדיניות זו סייעה למנוע מז’נבה חווית גלי רכישה ספקולטיבית של זרים כפי שנראתה בלונדון או בוונקובר. זה מרסן את הביקושים במידה מסוימת – אף שמחירי ז’נבה גבוהים ממילא בשל ביקוש של מקומיים ותושבי חוץ עם רישיון.
עם זאת, משקיעים זרים כן משתתפים בשוק בז’נבה באופן עקיף או דרך נכסים מסחריים. משקיעים מוסדיים בינלאומיים רבים (קרנות ריבוניות, קרנות נדל"ן גלובליות וכו') משקיעים בנדל"ן בשווייץ באמצעות קרנות נדל"ן, SICAVs וחברות נדל"ן ציבוריות. כלי השקעה אלה, שלרוב מנוהלים על ידי בנקים שווייצריים או מנהלי נכסים שווייצריים, עוקפים את Lex Koller באמצעות היותם ישויות שווייצריות. לדוגמה, קרן פנסיה אסייתית עשויה להקצות הון לקרן נדל"ן שווייצרית שרוכשת בתורה בלוקים של דירות בז’נבה. יש גם הון זר בנדל"ן המסחרי של ז’נבה כי מגבלות Lex Koller רופפות יותר לגבי נכסים מסחריים (זרים יכולים לרכוש נדל"ן מסחרי אם הוא משמש למטרות עסקיות). לכן ראינו, למשל, משקיעים בינלאומיים שרוכשים בנייני משרדים, מרכזי קניות או בתי מלון בז’נבה. בשנים האחרונות, כמה נכסים מסחריים בולטים בז’נבה (כמו קומפלקס משרדים או מלון בקה דו מון-בלאן) נרכשו על ידי משקיעים מהמזרח התיכון או צפון אמריקה. עסקאות אלו ממחישות את המשיכה של ז’נבה כשוק מפלט: יציבות פוליטית, שלטון חוק חזק ותשואות היסטוריות מוצקות.
מעמדה של ז'נבה כמארחת את האו"ם ומאות ארגוני NGOs מושך גם השקעות מדינות זרות – למשל, ממשלות הרוכשות מגורים לשגרירים או משלחותיהן. רכישות אלו בדרך כלל פטורות מלקס קולר, מכיוון שהן נחשבות לשימוש רשמי (ובאמת, נכסים יוקרתיים מסוימים בז'נבה בבעלות מדינות זרות לשימוש שגרירויות/משלחות).
לסיכום, העניין של זרים בנדל"ן בז'נבה גבוה, אך ההשתתפות הישירה בדיור מוגבלת בחוק. זרים המתעניינים בז'נבה נוטים או לעבור לגור בז'נבה (ולקבל תושבות המאפשרת רכישת דירה), או להשקיע באמצעות קרנות/שותפים מבוססי שווייץ. לכן, שוק הנדל"ן אינו בין־לאומי בבעלות כמו, למשל, מרכז לונדון; רוב הבעלות היא מקומית. ובכל זאת, הנדל"ן בז'נבה בהחלט נמצא על רדאר המשקיעים הגלובליים. הוא נתפס כחלק מ"מעגל הנדל"ן היוקרתי העולמי" (לצד ערים כמו לונדון, סינגפור, מונקו), שם אנשים אמידים רוצים להחזיק דירה – ואלו שיכולים (למשל, גולים עשירים עם היתר שהייה), אכן קונים כאן לצורך גיוון ההשקעות.
סביבה רגולטורית ומסית
שווייץ מציעה סביבה רגולטורית יציבה וידידותית למשקיע, אך עם כמה חוקים ייחודיים:
- לקס קולר (שהוזכר למעלה) היא רגולציה מרכזית שמגבילה רכישת נדל"ן מגורים על ידי זרים mansionglobal.com. זוהי הגנה פוליטית שנועדה למנוע השפעה זרה מופרזת על שוק הנדל"ן למגורים. היו דיונים חוזרים ונשנים על הידוק או הקלה בחוק; נכון לעכשיו הוא נשאר בתוקף ללא שינוי משמעותי באופק.
- מדיניות הדיור בז'נבה מעודדת מאוד נגישות במחיר וזכויות שוכרים. בז'נבה יש מחוקי השכירות המחמירים ביותר בשווייץ. העלאות שכר דירה לדיירים קיימים מבוקרות: כפי שצוין, הן נקשרות בריבית הייחוס ובמדד המחירים לצרכן. בנוסף, בז'נבה קיימת מסורת של שיתופי דיור ודיור ציבורי. רשויות הקנטון דורשות לעיתים קרובות שכל פרויקט חדש יכלול גם דירות מפוקחות או סוציאלייות. לדוגמה, פרויקט Quai Vernets/PAV מקצה 66% מתוך 1,355 הדירות שבו לדיור חברתי או מפוקח mediaroom.bouygues-construction.com, אינדיקציה ברורה למטרות המדיניות. כך מבטיחים שילוב רמות הכנסה ומונעים שכל שכונה חדשה תהפוך יוקרתית בלבד. עם זאת, יזמים טוענים שדרישות אלו, בצירוף מגבלות תכנון מחמירות, הופכות את הפרויקטים לפחות רווחיים ואיטיים יותר – מתח קלאסי בין אינטרס ציבורי לתמריץ פרטי.
- תקנות ייעוד וזכויות בנייה בג'נבה מגבילות גובהי בניינים וצפיפויות באזורים רבים (ג'נבה ידועה בכך שנמנעה זמן רב מבניית גורדי שחקים; גם כיום, בניינים גבוהים מאוד הם נדירים). קו הרקיע של העיר נמוך, וההתנגדות המקומית למבנים גבוהים נשארה (למעט חריגים באזור ה-PAV). תקנות אלו שומרות על הקסם האסתטי של ג'נבה אך גם מגבילות את ההיצע.
- תקנות סביבתיות הופכות ליותר בולטות. הבנייה בג'נבה חייבת לעמוד בסטנדרטים גבוהים של יעילות אנרגטית (תווית Minergie נפוצה). כפי שנכתב, יש דחיפה להתפתחות עירונית בת קיימא (כמו יוזמת 2000 Watts Sites). תקנות כאלו מעלות את העלויות הראשוניות, אך גם משביחות את ערך הנכס לאורך זמן ומקטינות את ההוצאות השוטפות.
- מיסים: בעלי נכסים בג'נבה מתמודדים עם כמה מסים: מס עושר קנטונלי שנתי (כולל ערך הנכס), מס נדל"ן מקומי (impôt immobilier complémentaire) על דירות שאינן תפוסות על-ידי הבעלים, ומס רווחי הון על מכירת נכסים (המס גבוה אם מוכרים תוך מספר שנים מרכישה, אך יורד לאפס לאחר כמה עשורים של החזקה). יש גם מס העברת בעלות על נכס בשיעור של 3% (droit d’enregistrement) שבדרך כלל משולם על ידי הקונה, והוא עלות חד פעמית. בהשוואה למדינות אחרות, המס השנתי על החזקת נכס בשווייץ מתון יחסית (אין מס נדל"ן כלל-ארצי, רק קנטונלי), ומשקיעים לטווח ארוך נהנים מירידת מס רווחי הון. שיעורי המס האפקטיביים בג'נבה גבוהים מאשר בקנטונים מסוימים (בשל כמויות השירותים הציבוריים למימון), אך סביבת המיסוי נחשבת הוגנת וצפויה. למעשה, בשווייץ אין מס פדרלי על הכנסות שכירות כשלעצמו – הכנסה משכירות היא חלק מהכנסה רגילה וניתן לקזז ממנה הוצאות. בנוסף, ריבית המשכנתה ניתנת לניכוי במס, מה שמעודד מינוף.
עבור משקיעים, שקיפות וביטחון משפטי בג'נבה הם יתרונות משמעותיים. הבעלות על נכסים מובטחת (מרשם המקרקעין השווייצרי אמין במיוחד), חוזים נאכפים, והפקעות כמעט לא קיימות. המערכת המשפטית מאוד נוחה למלווים – בעלי המשכנתה נהנים מזכויות בטוחה חזקות (מה שמסביר חלקית מדוע בנקים מרגישים בנוח להציע הלוואות בריבית נמוכה).
נושא בולט בדיון מתמשך הוא אפשרות ביטול "Eigenmietwert" (מיסוי ערך שכירות רעיוני) ברמה הפדרלית, מה שעלול לשנות חלק מהדינמיקה של בעלי הבתים (ולהפוך את הבעלות לאטרקטיבית יותר, כי לא יוטל עליך מס על שכירות היפותטית). אם זה יקרה (וזה עולה מדי פעם בדיוני הפרלמנט), ייתכן שזה יגביר עוד יותר את הביקוש לרכישת דירות מול שכירות. עמדתה של ג'נבה בעניין עדיין לא ברורה.
לסיכום, סביבת הרגולציה בג'נבה שואפת לאזן בין כוחות השוק לשיקולים חברתיים: העיר מבקשת להישאר אטרקטיבית למשקיעים ולשמור על מלאי נדל"ן איכותי, אך גם לראות שהדיור לא הופך לבלתי נגיש לחלוטין עבור מקומיים. מנקודת מבט השקעתית, אחרי שמתקבלים הקריטריונים להשקעה (כלומר, לא מפרים את חוק לקס קולר), ג'נבה מציעה סביבה בטוחה מאוד, עם מיסוי מתון ושלטון חוק חזק – מרכיבים עיקריים שמסבירים למה משקיעים מוכנים להסתפק בתשואות נמוכות.
מניעי שוק ואתגרים
שוק הנדל"ן של ז'נבה מושפע ממספר גורמים מרכזיים ומתמודד עם אתגרים מסוימים לקראת העתיד. להלן פירוט של הגורמים העיקריים:
- גידול אוכלוסייה והגירה: אוכלוסיית ז'נבה גדלה בהתמדה, בעיקר בשל הגירה. אוכלוסיית הקנטון כיום מונה מעל 500,000 איש, ושווייץ כולה נהנית מהגירה חיובית מזה עשורים globalpropertyguide.com. בשנת 2023 ההגירה נטו לשווייץ הגיעה לשיא של כ-131 אלף, ובהמשך ירדה לכ-87 אלף ב-2024 globalpropertyguide.com, אך עדיין נותרה ברמה גבוהה היסטורית. ז'נבה, כמרכז לדיפלומטיה בינלאומית ועסקים, מושכת אנשי מקצוע זרים, עובדים החוצים את הגבול (frontaliers מצרפת), וסטודנטים. זרימת האנשים המתמדת הזו מעלה את הביקוש לדיור. זהו יתרון לבעלי דירות (שכן מובטח להם מאגר שוכרים/קונים יציב), אך גם מהווה עומס על ההיצע והתשתיות. אתגר מרכזי הוא לספק מספיק פתרונות דיור ושירותים לכלל האוכלוסייה הגדלה מבלי להתרחב באופן פרברי (היות וז'נבה תחומה בגבול עם צרפת ובאגם). הצפי הוא שגידול האוכלוסייה יימשך בטווח הבינוני, אף אם בקצב מתון, כך שלחץ על שוק הנדל"ן יישאר.
- מצב כלכלי: הכלכלה של ז'נבה מהווה מנוע עיקרי לביקוש לנדל"ן. העיר מת boasting מהתמ"ג הגבוה בעולם לנפש ומארחת את תחומי הפיננסים (בנקאות פרטית, ניהול עושר), מסחר בסחורות, יצרני שעונים, וכמובן את מגזר המלכ"רים/NGO גדול. הצמיחה הכלכלית בשווייץ מתונה (תחזית ~0.8% ב-2025 globalpropertyguide.com), אך כלכלת ז'נבה עמידה ומגוונת יחסית. האבטלה נמוכה בז'נבה (סביב 3–4%, מעט מעל הממוצע הארצי) ושוק העבודה הדוק עבור עובדים מיומנים. תעסוקה גבוהה ומשכורות עולות מחזקות את שוק הנדל"ן למגורים ולמסחר כאחד. כשאנשים עובדים במשרות בטוחות ומשולמות היטב, הם יכולים להרשות לעצמם שכירות או משכנתה גבוהה יותר. כך גם חברות במצב פיננסי טוב משכירות משרדים גדולים יותר ומשקיעות במתקנים. אתגר שקיים הוא שהצמיחה הכלכלית של ז'נבה אינה מהירה – היא יציבה אך נמוכה מהממוצעים ההיסטוריים globalpropertyguide.com. כל האטה עולמית (למשל בבנקאות או במסחר בינלאומי) עשויה להשפיע על שוק הנדל"ן הגבוה בז'נבה אם משרות של אנשי מקצוע זרים ייעלמו. בנוסף, ההסתמכות על מספר מגזרים מרכזיים אומרת שאם מגזר בודד (כמו מסחר סחורות) יתכווץ, שטחי משרדים עשויים להשתחרר לשוק. נכון לעכשיו, עם זאת, התחזית הכלכלית חיובית למדי, כאשר הצריכה הפרטית מהווה מנוע צמיחה והשכר הריאלי עולה globalpropertyguide.com, מה שמיטיב עם ענף הנדל"ן.
- ריביות ומימון: סביבת הריביות משפיעה ישירות על הביקוש והמחירים בנדל"ן. שווייץ עברה מריביות מדיניות שליליות (לפני 2022) למדיניות מצמצמת עד 2023, וכעת, ב-2025, מסתמנת הקלה נוספת לאחר שהאינפלציה נבלמה. ריביות המשכנתאות בערך הוכפלו בין 2021 ל-2023 (מ-~1% ל-~2-2.5% על קיבועים ארוכי טווח), מה שהפחית את יכולת ההשתכרות של חלק מהקונים וצינן מעט את עליית המחירים ב-2022. עם זאת, כאשר האינפלציה ירדה ל-~1.1% ב-2024 ואפילו ירדה לערכים שליליים ב-2025 globalpropertyguide.com, הבנק המרכזי השווייצרי עצר את העלאות הריבית וייתכן שיקטין אותן. הקונצנזוס מצפה לירידה הדרגתית של הריביות ב-2025 engelvoelkers.com. לכך יש מספר השלכות: ריביות נמוכות מפחיתות את ההחזר החודשי של המשכנתא, ומאפשרות לקונים להציע יותר עבור בתים (וכך תומכות ברמות המחירים). ואכן, אנגל & פוקלרס ציינו כי הוזלת עלויות המימון, יחד עם עליית מחירי השכירות, מטה את המטוטלת בחזרה לכיוון קנייה engelvoelkers.com. בנוסף, ריבית נמוכה הופכת את התשואות הנמוכות של הנדל"ן לאטרקטיביות יחסית לאג"ח. אתגר אפשרי הוא תנודתיות בריבית – אם האינפלציה תעלה באופן בלתי צפוי או שריביות עולמיות יקפצו, הבנק המרכזי השווייצרי עשוי להדק שוב, דבר שיפחית את הביקוש. אך לעת הזו, ריביות יציבות או יורדות מהוות רוח גבית לשוק הנדל"ן בג'נבה.
- יעדי קיימות ואקלים: הקיימות היא הן מניע והן אתגר. ז'נבה (ושווייץ בכלל) התחייבה ליעדי אקלים – לדוגמה, ניטרליות פחמן עד 2050, ויעדי ביניים כמו הפחתת פליטות ב-50% עד 2030 עבור בניינים. מבנים הם חלק משמעותי בכך (לחימום ועוד). זה מוביל לגל של התאמות ירוקות ופיתוחים אקולוגיים חדשים. לדוגמה, פרויקט Quai Vernets בז'נבה הוא דוגמה לבנייה בת קיימא, הממחזרת חומרים ומספקת אנרגיה מתחדשת באתר mediaroom.bouygues-construction.com mediaroom.bouygues-construction.com. הקנטון מעודד שיפוצים חסכוניים באנרגיה באמצעות סובסידיות ותקנות (כמו ביטול הדרגתי של חימום בדלק). יוזמות אלו מניעות השקעות בנדל"ן (שידרוג מבנים ישנים יוצר עבודות ויכול לשפר את ערך הנכס בטווח הארוך). דיירים ומשקיעים רבים כיום מעדיפים בניינים עם תעודות ירוקות, דבר שדוחף יזמים לכוון לתווי תקן כמו Minergie, BREEAM, או LEED בפרויקטים חדשים. האתגר הוא העלות: בנייה בת קיימא עלולה להיות יקרה יותר בתחילת הדרך. לבעלי בניינים ישנים, התאמה לסטנדרטים חדשים (בידוד, פאנלים סולאריים וכו') היא הוצאה הונית שלא כל אחד יכול להרשות לעצמו בקלות. יש גם לחץ רגולטורי – אם בניין לא יעמוד בתקנים עתידיים, הוא עלול להיקנס או לאבד אטרקטיביות. בסך הכל, הקיימות הופכת למנוע שוק חשוב יותר ויותר (ומאפשרת "פרמיה ירוקה" לחלק מהנכסים) וחלק מחוסן לטווח הרחוק, אך היא דורשת השקעה והתאמה משמעותית מהתעשייה.
- מדיניות דיור ונגישות: הגישה המדינית של ז'נבה בתחום הדיור משפיעה רבות על השוק. מאמצי הממשלה ליצירת דיור בר השגה (באמצעות מכסות בפרויקטים חדשים, מימון קואופרטיבים וכו') הם מניע בכך שהם מגדילים את ההיצע, אך גם מגבלה על החופשיות של השוק. לדוגמה, דרישה של 20-30% דירות ברות השגה בפרויקט עשויה להקטין את הרווחיות הכוללת ולכן להאט את הקצב שבו יזמים מוכנים לבנות. מנגנוני פיקוח שכר דירה (כמו מערכת שיעור הייחוס למשכנתאות) משפיעים ישירות על התשואות – כפי שנצפה ב-2025 כאשר שכר הדירה היה צריך לרדת בכ-3% עבור חוזים רבים בשל ירידת הריבית realestate.juliusbaer.com. מדיניות זו עוזרת לרסן את יוקר הדיור לטובת המקומיים, מה שמועיל מבחינה חברתית, אך היא גם עלולה להרתיע יזמים ספקולטיביים ולהאט את קצב עליית המחירים המהיר במיוחד. במילים אחרות, המסגרת הרגולטורית של ז'נבה כנראה מנעה בעיות נגישות חמורות אף יותר, אך המשמעות היא גם שהשוק פחות גמיש – ההיצע אינו מזנק רק בגלל שמחירי הדירות עולים. היבט נוסף במדיניות הוא הדמוקרטיה הישירה: תושבי ז'נבה מצביעים לא פעם על סוגיות תכנון. בעבר, משאלי עם עצרו, לדוגמה, הצעות למגדלים גבוהים או כפו שינויים בתכניות בנייה. זה עשוי להוות אתגר שכן פרויקטים נדרשים עלולים להתעכב בשל התנגדות ציבורית (תופעת ה-NIMBY). האיזון העדין שעל ז'נבה לנהל הוא לאפשר פיתוח מספק (באמצעות מדיניות כמו תוכנית האב של PAV, שנוהלה במו"מ קפדני) תוך שמירה על איכות החיים והמגוון החברתי.
- תשתיות ודינמיקה חוצת גבולות: מניע מקומי נוסף הוא שיפור תשתיות – לדוגמה, קו הרכבת CEVA (כיום פועל במלואו כלֶמאן אקספרס) שמחבר טוב יותר את ז'נבה עם הפרברים ועם צרפת. הדבר הקל על אנשים לגור רחוק מעט יותר (אפילו בעיירות בצרפת שמעבר לגבול) ולנסוע לעבודה בז'נבה. כתוצאה מכך, חלק מהביקוש "זלג" לצרפת, שם הדיור זול יותר. עם זאת, שוק הנדל"ן בז'נבה עדיין נתמך בידי מי שמעוניינים לגור קרוב וליהנות מהשירותים השווייצריים. לדינמיקה החוצת גבול יש היבט מעניין: כ-100,000 עובדים נעים מדי יום מצרפת. אם סוגיות גבול או בעיות בילטרליות עם האיחוד האירופי יעכבו אי פעם את התנועה הזו, הדבר עשוי לעורר ביקוש מוגבר לדיור בז'נבה. לעומת זאת, אם צרפת תחזק את אזורי הגבול שלה (ויש תוכניות לבנייה חדשה באנמאס וכו'), היא עשויה להוות שסתום לשחרור הלחץ מהשוק הז'נבי. בינתיים, הנדל"ן בז'נבה נשאר במעין בועה של ביקוש גבוה; אפילו היצע גבוה בצרפת לא צפוי להוזיל משמעותית את המחירים בז'נבה, מכיוון שרבים מעדיפים להתגורר בשווייץ בשל מיסוי, חינוך ואיכות חיים (אם הם יכולים להרשות לעצמם).
- גורמים גלובליים ומטבע: ברמה המאקרו-כלכלית, חוזקת הפרנק השווייצרי משחקת תפקיד. פרנק חזק (כפי שראינו – הוא התחזק מול האירו והדולר לאחרונה) eurocost.com הופך את הנדל"ן בז'נבה ליקר יותר אפילו עבור רוכשים זרים במונחי מטבע, אך מדגיש גם את המשיכה כ"מקלט בטוח". מגמות כלכליות גלובליות, כמו תיאבון המשקיעים לנכסים ריאליים בזמני אי-ודאות, מיטיבות עם הנדל"ן השווייצרי. עם זאת, אירועים גאופוליטיים (מלחמה, סנקציות וכו') יכולים להשפיע גם מקומית – למשל, תפקידה של ז'נבה במסחר בסחורות זינק כאשר שווקים אחרים נהיו מסוכנים, מה שמגביר באופן עקיף את הביקוש למשרדים. לחלופין, אם שיתוף הפעולה הבינלאומי יתערער, ייתכן שחלק מהפונקציות של האו"ם יעברו מקום (זה תיאורטי, אך מהווה גורם סיכון שכדאי לקחת בחשבון).
לסיכום, הכוחות המניעים של שוק הנדל"ן בז'נבה הם בעיקר חיוביים – גידול אוכלוסין, עושר, כלכלה יציבה, ריבית נמוכה – שכולם מעלים את הביקוש. האתגרים נוגעים בעיקר להיצע ולנגישות: כיצד לאכלס אוכלוסייה הולכת וגדלה מבלי לדחוק החוצה את מעמד הביניים, ואיך להרחיב תשתיות ופיתוח בסביבה גיאוגרפית ופוליטית מוגבלת. עד כה, ז'נבה הצליחה להישאר אטרקטיבית מאוד – אם כי יקרה. בשנים הקרובות יידרש ניהול של האתגרים הללו באמצעות תכנון עירוני זהיר ואולי גם שיתוף פעולה אזורי (עם קנטון וו וצרפת השכנה) כדי להבטיח ששוק ז'נבה הגדול יותר ישגשג.
תחזית וצפי לשנים הקרובות
בהסתכלות קדימה, התחזית לשוק הנדל"ן בז'נבה בשנים הקרובות (עד סוף שנות ה-2020) היא אופטימית בזהירות, עם ציפייה להמשך צמיחה אך בקצב מתון. רוב המומחים מעריכים שלא יהיו תיקונים דרסטיים, אלא מתינות במגמות כאשר השוק מעכל את השינויים האחרונים. הנה למה לצפות:
- תחזית לנכסי מגורים: מחירי הדיור בז'נבה צפויים להמשיך לעלות בטווח הקרוב, אך ככל הנראה בשיעור מתון של חד-ספרתי לשנה. תחזיות עבור שוויץ כולה לשנת 2025 צופות צמיחה של +3–4% במחירי מגורים globalpropertyguide.com, וז'נבה, בהיותה עם היצע מוגבל, צפויה לכל הפחות להשתוות לזה. תחזיות של Wüest Partner צופות עלייה במחירי דירות בבעלות פרטית בכ-3.6% ב-2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, וזה נראה סביר עבור שוק ז'נבה אם התנאים הכלכליים יישארו חיוביים. מעבר ל-2025, אם הריבית תרד עוד יותר, ייתכן שיבוא חיזוק לביקוש הקונים, אך כל עלייה תהיה מוגבלת על ידי מגבלת יכולת ההשתכרות. בז'נבה כבר יש יחס גבוה בין מחירי דירות להכנסה; עליות מחירים משמעותיות נוספות עלולות להוציא מהשוק גם את בעלי ההכנסות הגבוהות ביותר, ולכן האיזון הטבעי של השוק עשוי להיות צמיחה איטית יותר אלא אם ההכנסות יעלו בהתאם. התחזית שלנו: צמיחת מחירי דירות בז'נבה בקצב של כ-2–5% לשנה בשנים 2025 ו-2026, כל עוד לא יתרחשו זעזועים חיצוניים. גם שכר הדירה צפוי לעלות, אך כנראה באיטיות רבה יותר – סדר גודל של 1–3% לשנה בשכר דירה מבוקש – משום שהיצע חדש (יחידות PAV וכו') יתחיל לזרום והשבת ההפחתות בשכר הדירה ב-2025 תיצור חוזים במחיר בסיס נמוך יותר globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. ראוי לציין כי שנת 2025 עצמה עשויה להציג צמיחה נמוכה יותר בשכר הדירה האפקטיבי בשל ההפחתה בשיעור הייחוס realestate.juliusbaer.com (שוכרים רבים יקבלו הפחתה בשכר הדירה), אך ב-2026 העלאות שכר הדירה עשויות להתחדש אם הכלכלה תישאר חזקה והיצע הדירות הפנויות יישאר נמוך במיוחד.
בגדול, התחזית לשוק הנדל"ן בג'נבה היא המשך המסלול ארוך הטווח שלו: צמיחה יציבה, ערכים גבוהים ושוק הדוק. שנת 2025 צפויה להיות שנה של יציבות והאצה מתונה – עם הקלה בריבית שתמריץ את הפעילות. השנים 2026–27 יתמקדו בניהול הגידול בהיצע ובווידוא שההיצע ייספג בשוק מבלי לייצר עודפי דירות פנויות. משנת 2028 ואילך, אם הצמיחה באוכלוסייה ובתעסוקה תימשך, ג'נבה עלולה למצוא את עצמה שוב במצב של מחסור בדירות – גם לאחר סיום הפרויקטים הנוכחיים, מה שעשוי להניע מחדש גל עליות מחירים ודמי שכירות תוקפניים – אך זה תרחיש לטווח הרחוק יותר. בטווח הבינוני, ניתן לצפות לצמיחה בריאה אך מבוקרת. כפי שסוכם באחד מסקירות UBS: "כלכלה יציבה, ריביות נמוכות ומלאי מוגבל יתמכו בנכונות הרוכשים לשלם, אך יכולת קנייה מתוחה תמתן כל עלייה חדה במחירים" globalpropertyguide.com. זהו סיכום דעת הרוב: לא נראה באופק פיצוץ בועת נדל"ן, אלא רמה גבוהה הנמשכת ואף מטפסת בהדרגה.
השוואה לערים אחרות (שווייץ והעולם)
שוק הנדל"ן של ג'נבה מזמין לעיתים השוואה עם ערים שווייצריות אחרות ועם ערים בינלאומיות בשל מאפייניו הייחודיים. להלן נשווה בין ג'נבה לציריך ולוזאן (נקודות ייחוס מקומיות) ונבחן גם כיצד היא ניצבת מול ערים גלובליות.
ז'נבה מול ציריך: ציריך היא העיר הגדולה ביותר בשווייץ והבירה הכלכלית שלה, בעוד שז'נבה היא השנייה בגודלה ומוקד דיפלומטי. שתי הערים שולטות בשוק הנדל"ן השווייצרי מבחינת מחירים. בתחילת 2025, ציריך יקרה במעט מז'נבה בנכסי מגורים, אך ההבדל קטן. מחיר העסקה הממוצע לדירות עמד על כ-21,110 פרנק שוויצרי למ"ר בציריך לעומת 20,960 פרנק שוויצרי למ"ר בז'נבה globalpropertyguide.com, בפער זעום מאוד. בשתיהן נרשמה צמיחה שנתית דומה במחירים (כ-3–4% משנה לשנה) ובשתיהן קיים מחסור חמור בדירות פנויות להשכרה (0% בפועל בציריך וכ-0.6% בז'נבה globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com). דמי השכירות בשתיהן גם הם מהגבוהים ביותר: שכר הדירה המבוקש החציוני הוא בערך 420 פרנק שוויצרי למ"ר לשנה בכל אחת מהערים globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, שזו הרמה הגבוהה בשווייץ. לציריך יש גם מטרופולין גדול יותר ופיתוח רב יותר בפרברים, דבר המעניק לה נפח עסקאות גבוה יותר ואולי מעט יותר גמישות לצמיחה. לדוגמה, אזור הגלאטאל בציריך מציע פרויקטי דיור חדשים שקשה לז'נבה לחקות בשל מגבלות גודל. בתחום המשרדים, שוק ציריך גדול יותר ובמשך השנים נרשמה בו היצע חדש רב יותר, ולכן שיעור התפוסה של משרדים בציריך (~5%) נמוך במעט מזה של ז'נבה (~6%) בשנת 2024 realestate.juliusbaer.com. תשואות ההשקעה בשתי הערים נמוכות מאוד, כשלציריך יש את התשואות הנמוכות ביותר (למשל, תשואת פריים בציריך 1.7% לעומת 2.1% בז'נבה למגורים globalpropertyguide.com). למעשה, ז'נבה וציריך חולקות את הבמה כשוקי הנדל"ן היקרים והמבוקשים ביותר בשווייץ. הבחירה ביניהן לרוב תלויה בצרכים אישיים או עסקיים (סביבה בינלאומית ונוף לאגם ז'נבה מול מרכז כלכלי גדול יותר בציריך). למשקיעים, שתיהן נחשבות יציבות; ייתכן שלציריך יש נזילות גבוהה יותר בשל גודלה, ואילו לז'נבה יש פחות עסקאות ולכן ההזדמנויות נדירות יותר.
ז'נבה לעומת לוזאן (ועריים שווייצריות אחרות): לוזאן, גם היא על אגם ז'נבה ובמרחק של כ-60 ק"מ, היא לעיתים ההשוואה הבאה. הנדל"ן בלוזאן יקר אך זול במידה ניכרת מזה של ז'נבה. ברבעון הראשון של 2025, מחיר דירה ממוצע בלוזאן היה כ-15,490 פרנק שווייצרי למ"ר globalpropertyguide.com, כ-25% פחות מזה של ז'נבה. גם דמי השכירות נמוכים בהתאם (חציון כ-300 פרנק שווייצרי למ"ר לשנה בלוזאן לעומת 420 בז'נבה globalpropertyguide.com). שיעור הדירות הפנויות בלוזאן (~0.6%) גם הוא נמוך מאוד globalpropertyguide.com, אך גבוה במעט בהשוואה לז'נבה בחלק מהסגמנטים, ולוזאן הצליחה במקצת להוסיף דיור חדש בעיירות הסמוכות. ערים שווייצריות נוספות: בזל וברן זולות בהרבה – בבזל כ-13,000 פרנק שווייצרי למ"ר לדירות ובברן כ-11,500 למ"ר globalpropertyguide.com. יש להן גם שיעור דירות פנויות גבוה יותר (0.9% בבזל globalpropertyguide.com, מה שמעיד על היצע גבוה יותר ביחס לביקוש). הטבלה למטה מסכמת נתונים מרכזיים:
טבלה: מדדים מרכזיים לדיור בערים הגדולות בשווייץ (רבעון ראשון, 2025)
| עיר | מחיר דירה ממוצע (CHF/מ"ר) globalpropertyguide.com | שכר דירה מבוקש חציוני (CHF/מ"ר/שנה) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com | שיעור דירות פנויות להשכרה globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com |
|---|---|---|---|
| ציריך | CHF 21,110/מ"ר | CHF 420/מ"ר/שנה (≈35/מ"ר/חודש) | 0.1% |
| ז'נבה | CHF 20,960/מ"ר | CHF 420/מ"ר/שנה (≈35/מ"ר/חודש) | 0.6% |
| לוזאן | CHF 15,490/מ"ר | CHF 300/מ"ר/שנה (≈25/מ"ר/חודש) | 0.6% |
| בזל | CHF 13,090/מ"ר | CHF 260/מ"ר/שנה (≈22/מ"ר/חודש) | 0.9% |
| ברן | CHF 11,450/מ"ר | CHF 270/מ"ר/שנה (≈23/מ"ר/חודש) | 0.5% |
מקורות: Wüest Partner דרך SNB (מחירים) globalpropertyguide.com; Wüest Partner (שכר דירה ודירות פנויות) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
כפי שהטבלה מראה, ז'נבה וציריך מובילות ליגה משל עצמן בשווייץ, כאשר לוזאן נמצאת מאחור אך עדיין יקרה. לשם השוואה, מחיר דירה ממוצע ארצי בשווייץ הוא כ-9,200 CHF למ"ר (נכון לאמצע 2025) investropa.com – פחות מחצי מהרמה של ז'נבה – דבר הממחיש עד כמה ז'נבה יוצאת דופן ברמה הלאומית.
השוואות גלובליות: בזירה הבינלאומית, ז'נבה מדורגת כאחת הערים היקרות ביותר למגורים בעולם. בשנת 2024, סקר יוקר המחיה הבולט (EuroCost International) דירג את ז'נבה במקום הראשון בעולם בעלות מחיה לגולים, מעט לפני הונג קונג eurocost.com. עוצמת הפרנק השווייצרי ועלויות הדיור בז'נבה היו תורמים עיקריים לדירוג הזה eurocost.com. הדבר תואם סקרים של מרסר ו-ECA שממקמים בעקביות את ז'נבה בין חמש או עשר הערים המובילות בעולם. מבחינת מחירי נכסים, ז'נבה מתחרה עם ערים כמו לונדון, ניו יורק, פריז, סינגפור, הונג קונג ברמות הגבוהות. לדוגמה, נדל"ן יוקרתי בז'נבה במחיר של 23,700 דולר למ"ר globalpropertyguide.com (שווה ערך בדולר) נמצא על אותו קו עם אזורים מרכזיים יוקרתיים בלונדון (25,000 דולר למ"ר במייפייר למשל) וגבוה מפריז היוקרתית (~18,000 דולר למ"ר). זה עדיין מתחת ללוקיישנים סופר-יוקרתיים כמו מונקו (שיכול להגיע ל-€50,000+ למ"ר), אבל ז'נבה לא רחוקה מהרמה העליונה.
עם זאת, התנהגות השוק של ז'נבה שונה במקצת מהמרכזים הפיננסיים הגלובליים הגדולים. מדובר בשוק קטן ופחות תנודתי. ז'נבה לא חוותה עליות ומורדות דרמטיים כפי שראו ערים אחרות; עקומת המחירים שם היא מגמת עלייה יציבה. במהלך המשבר הכלכלי העולמי 2008–09, שוק הנדל"ן בז'נבה ירד רק במעט והתאושש במהירות, בעוד ששווקים כמו דובאי או מיאמי חוו תנודות ענקיות. הדבר מדגיש את אופיה הביטחוני של ז'נבה. נוכחות ארגונים בינלאומיים ויציבותה של שווייץ פועלות כ"בולמי זעזועים".
נקודה נוספת: בהשוואה לערים גלובליות, בז'נבה קיימים מגבלות היצע מחמירות (בדומה להונג קונג או סינגפור, שבהן הקרקע מוגבלת). אך בניגוד להונג קונג, קצב גידול האוכלוסייה בז'נבה איטי יותר וההשקעה הספקולטיבית מוגבלת על פי חוק – כך שהמחירים בז'נבה, למרות שהם גבוהים מאוד, מונעים יותר מהביקוש בפועל מצד משתמשים אמיתיים.
בסגמנט היוקרה, מדד נכסי היוקרה של UBS (2025) ציין כי נכסים מובילים סביב אגם ז'נבה (שכולל את שוק היוקרה של ז'נבה) חוו עליות מחירים מצטברות של פחות מ-20% ב-5 השנים האחרונות, בעוד שסביב אגם ציריך הייתה עלייה של 30-40% ubs.com – דבר שמצביע על כך ששוק היוקרה של ז'נבה צמח קצת יותר לאט אך עדיין באופן יציב ubs.com ubs.com. גלובלית, שוק היוקרה בערים רבות התקרר בשנים 2022-2023 בגלל עליית הריבית, אך ההיצע האולטרה-נמוך בז'נבה שמר על מגזר היוקרה שלה עמיד, עם צמיחה מתונה ולא ירידות.
מהזווית של משקיע, נוהגים להשוות את ז'נבה לערים כמו ווינה, מינכן או טוקיו, שגם הן ידועות ביציבות ותשואות נמוכות. בכולן יש הגנה חזקה על שוכרים ועליות ערך איטיות אך עקביות. ז'נבה בולטת בהשוואה אליהן בטעם הבינלאומי שלה ובחסמים הרגולטוריים שעומדים בפני משקיעים זרים – מה שהופך אותה לייחודית.
לסיכום, מדדי הנדל"ן של ז'נבה משתווים לערים הגלובליות המובילות במחיר, אך דינמיקת השוק ייחודית ושוויצרית – רגולציה כבדה, יציבות גבוהה ומגמות הדרגתיות. היא חולקת עם ציריך את סימן ההיכר השוויצרי של מוצקות. בתוך שווייץ, לא קיימת עוד עיר שמשלבת מחירים כה גבוהים, היצע דירות נמוך וביקוש בינלאומי (מלבד ציריך). עבור מי שמעתיק מגוריו לשווייץ או משקיע, ההשוואה בין ז'נבה לציריך לרוב תלויה בסגנון חיים ובתחום העיסוק (ז'נבה מועדפת למגזר הבינלאומי/ציבורי וסחורות, ציריך לפיננסים והייטק, באופן כללי). שתיהן בולטות ביוקר המחיה ביחס לערים שוויצריות אחרות. ועל הבמה הגלובלית, ז'נבה תופסת מקום גבוה בין הערים היוקרתיות והיקרות בעולם, ולעיתים מפתיעה את מי שלא מודע לכך שעיר כה קטנה יכולה להתחרות בלונדון או הונג קונג ביוקר הדיור. הדבר מגובה בדירוגים עולמיים ובניסיונם של אקספטים המגלים כי מחירי הדיור והמחיה בז'נבה גבוהים במיוחד eurocost.com.
על אף העלויות, ז'נבה ממשיכה למשוך עסקים ואנשים בזכות איכות החיים שבה, הבטיחות והחשיבות האסטרטגית שלה. כל עוד תשמור על יתרונות אלה, סביר שתישאר בחלק העליון הן בשוק המקומי והן בזירה הבינלאומית. ההשוואות מדגישות בסופו של דבר ששוק הנדל"ן של ז'נבה הוא שיקוף של מעמדה: גלובלי, יוקרתי וחזק, עם מדדי ביצועים שמעט ערים בגודלה יכולות להשתוות להם.
מקורות: הניתוח לעיל מבוסס על נתונים ודיווחים מסוכנויות נדל"ן שווייצריות וחברות מחקר, כולל Wüest Partner (דרך פורטל הנתונים של הבנק הלאומי השווייצרי), UBS Real Estate Focus 2025, Engel & Völkers, Global Property Guide globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, לצד הערכות בינלאומיות כגון דירוגי Mercer ו-EuroCost International לשנת 2024 eurocost.com. נתוני תפוסה ודמי שכירות מגיעים מסטטיסטיקות רשמיות (הלשכה הפדרלית לסטטיסטיקה) ודוחות שוק globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. תובנות שוק מסחרי התבססו על דוחות JLL בשווייץ jll.com jll.com ודוח הנדל"ן של Julius Baer לרבעון הראשון של 2025 realestate.juliusbaer.com realestate.juliusbaer.com. מקורות אלה יחדיו מציירים את תמונת שוק הנדל"ן של ז'נבה ב-2025 ואילך, כפי שסוכם בדוח זה.
