שוק הנדל"ן במילאנו 2025: מגמות של עיר בתנופה, שכונות מבוקשות ותחזיות נועזות

חזיתות חדשות – הפריפריה בעלייה: הסיפורים הדרמטיים ביותר בנדל"ן של מילאנו מתרחשים בשכונות פריפריאליות שבעבר נחשבו לשוליות. הודות להשקעות עירוניות ממוקדות, אזורים אלה הפכו כעת ל"הזדמנויות ערך" עם פוטנציאל עלייה משמעותי. הרבע הצפון-מערבי של העיר מהווה דוגמה מובהקת: Cascina Merlata (ליד אתר אקספו 2015) והאזור הסמוך Certosa חוו גל פיתוח (קניון ענק חדש, קומפלקסים למגורים מודרניים וכו'), שהוביל לעלייה של +46% במחירי הדירות בחמש השנים האחרונות – הגבוהה ביותר בעיר ilgiorno.it. דירות חדשות ב-Cascina Merlata עדיין עולות מחיר סביר של כ-4,000 אירו למ"ר, מה שמרמז על פוטנציאל המשך עלייה. בצפון הרחוק, השכונות העממיות Affori ו-Bovisa חוו גם הן פריחה דומה (מעל +40% בחמש שנים) ilgiorno.it. Bovisa, שבה נמצא קמפוס של אוניברסיטת הפוליטכניקו, צפויה להתרחב עוד (פרויקט "MOLECOLA", פארק מדע וטכנולוגיה גדול) idealista.it, מה שעשוי לשנות את פני האזור בעתיד. במזרח, המחוז של Precotto ו-Turro (לאורך קו המטרו 1) עלה בשקט בכ-40% מאז 2018 ilgiorno.it כאשר משפחות צעירות גילו את הנוחות שבו ופיתוחים חדשים החליפו מפעלים ישנים. בדרום, האזורים סביב Fondazione Prada והפרויקט הענק Scalo Porta Romana (למשל Lodi, Corvetto, Chiaravalle) זינקו. אפילו Rogoredo, שבעבר הייתה רק אזור תחנת רכבת מרוחקת, נמצאת כעת על הרדאר בזכות רובע העסקים Santa Giulia והיכל ההוקי האולימפי שעתיד להיבנות – המחירים שם וב-Corvetto קפצו בכ-45% בשנים האחרונות ilgiorno.it. כל המקרים הללו מדגישים נושא מרכזי: תשתיות והתחדשות מניעות את הביקוש. ככל שמילאנו ממשיכה להשקיע בשוליים שלה (תחנות מטרו חדשות, פארקים, קמפוסים וכו'), צפו לעוד שכונות "מוערכות בחסר" שיהפכו לכוכבות ההשקעה הבאות.

מובלעות יוקרה ושווקים מיוחדים: למילאנו יש גם חלקה במובלעות יוקרה נישתיות מחוץ למרכז. לדוגמה, אזור סן סירו (סביב האצטדיון המפורסם) כולל גם כיסי דיור ציבורי וגם כיסים אמידים מאוד (וילות ודירות יוקרה ליד פארק ההיפודרום). כתובות מובילות בסן סירו יכולות להגיע ל-8,000–10,000 אירו למ"ר idealista.it, אם כי ממוצע האזור נמוך בהרבה. לאחרונה האזור זכה לתשומת לב בשל תוכניות (עדיין לא ודאיות) לבניית אצטדיוני כדורגל חדשים ואולי פיתוח מחודש של אתר האצטדיון הישן – מה שעשוי להעלות משמעותית את האטרקטיביות הנדל"נית. דוגמה נוספת היא "ציר הפוליטכניקו" בצפון (בוביסה עד אוניברסיטת עיריית מילאנו בביקוקה): סטודנטים ואנשי סגל מזינים את הביקוש להשכרה שם, ומשקיעים יכולים למצוא דירות מרובות חדרים ב-3,000–4,000 אירו למ"ר להשכרה לפי חדר. עם עליית אוכלוסיית הסטודנטים במילאנו, אזורים אקדמיים אלה (כולל צ'יטה סטודי במזרח) הם שווקים אמינים. לבסוף, מתחמי יוקרה חדשים שנבנו ראויים לאזכור – פרויקטים כמו הפנטהאוזים של פורטה נואובה, מגורי סיטילייף, או פרויקטים קטנים יותר באזורים כמו סן ג'ימיניאנו פונים לרוכשים אמידים שרוצים נוחות מודרנית מחוץ למגבלות העיר הישנה. יזמים מילאנזים מדווחים שפרויקטים כאלה נמכרים לעיתים קרובות במהירות, מה שמאשר ש-למוצר הנכון, הביקוש גבוה מאוד בכל רחבי העיר.

הזדמנויות השקעה וסיכונים פוטנציאליים

השוק החזק של מילאנו מציע מגוון הזדמנויות השקעה, מהפיכות מגורים באזורים מתפתחים ועד פיתוחים מסחריים בקנה מידה גדול. עם זאת, על המשקיעים לשקול גם סיכונים ואתגרים מסוימים. להלן סקירה של ההזדמנויות והסיכונים המרכזיים לשנת 2025 ואילך:

הזדמנויות השקעה עיקריות

• שכונות מתפתחות עם פוטנציאל עלייה: כפי שפורט לעיל, מספר רובעים במילאנו נמצאים בעיצומו של שינוי. השקעה מוקדמת באזורים כמו צ'רטוזה/קאשינה מרלטה (צפון-מערב), קורבטו/סנטה ג'וליה (דרום-מזרח), או אפפורי/בוביסה (צפון) עשויה להניב רווחי הון משמעותיים. אזורים אלה עדיין מציעים מחירי כניסה נגישים יחסית ונהנים מתשתיות חדשות (קווי מטרו, כבישים מהירים) ופרויקטים בולטים. בחמש השנים האחרונות, אזורים אלה חוו קפיצות מחירים של +35–45%, הרבה מעל ממוצע העיר ilgiorno.it ilgiorno.it. עם פרויקטים כמו קמפוסים חדשים, מתקנים אולימפיים ותחבורה ציבורית בדרך, מגמת ההתייקרות צפויה להימשך בטווח הבינוני.
• פרויקטים של הוספת ערך ומיתוג מחדש: במילאנו יש מלאי משמעותי של מבני משרדים ותעשייה ישנים שניתן למתג מחדש. לאור הביקוש הגבוה לחללים מודרניים ולמגורים, הסבת נכסים מיושנים היא אסטרטגיה מבטיחה. לדוגמה, משקיעים בוחנים בנייני משרדים מהשנות ה-70 באזורים פריפריאליים לצורך הסבה למגורים או למעונות סטודנטים cushmanwakefield.com. הדחיפה של העיר להתחדשות עירונית (עם הליכי אישור מזורזים תחת חוק "סלבה מילאנו") מקלה על ביצוע הריסה ובנייה מחדש של מבנים מיושנים fanpage.it fanpage.it. מי שמסוגל לנווט את תהליכי האישור יכול ליצור נכסי Grade A מתוך מבנים מתיישנים – מהלך שעשוי להיות רווחי במיוחד.
• השקעות השכרה ובנייה להשכרה (Build-to-Rent): השוק השכירות הצפוף במילאנו אומר שנכסים להשכרה במיקום טוב יכולים להניב תשואות יציבות (ממוצע של כ-5%, ולעיתים אף יותר) globalpropertyguide.com. למשקיעים, החל מיחידים ועד קרנות גדולות, יש הזדמנות בפיתוחי Build-to-Rent (BTR). ישנו ביקוש עצום שאינו מסופק לשכירות, במיוחד לדירות איכותיות עבור צעירים מקצועיים ולמעונות סטודנטים. תחום מעונות הסטודנטים הייעודיים (PBSA) אטרקטיבי במיוחד – עם האוניברסיטאות של מילאנו שמושכות יותר סטודנטים בינלאומיים, השקעות במעונות סטודנטים היוו כ-33% מהשקעות המגורים במחצית הראשונה של 2025 dils.com. רבים מהפרויקטים הללו ממומנים מראש ויסופקו בשנים הקרובות, ככל הנראה בתפוסה גבוהה וברמות שכר דירה טובות. הסבת כפר האולימפי למעונות סטודנטים (לאחר 2026) היא דוגמה בולטת להזדמנות זו בפעולה scaloportaromana.com.
• נכסי יוקרה ואירוח: מעמדה של מילאנו כעיר גלובלית מבטיח שתמיד יש עניין בנכסי יוקרה. מבני קמעונאות יוקרתיים, חנויות דגל ומלונות יוקרה במרכז העיר מבוקשים על ידי משקיעים בינלאומיים (נכסים "ליבה" כפי שמכנים אותם). עסקאות אחרונות מראות שהון עולמי מוכן לשלם מחירים פרמיום עבור חנויות ברחוב ויה מונטנפוליאונה או מלונות חמישה כוכבים, בזכות המשיכה המתמשכת של מילאנו cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. עם תיירות בשיאים חדשים ואירועים כמו אולימפיאדת 2026 באופק, השקעות באירוח (מלונות, דירות שירות, פורטפוליו השכרות קצרות טווח) מציעות פוטנציאל הכנסה חזק. המוניטין התרבותי של איטליה ותמריצי מס לזרים (כמו משטר המס השטוח) מושכים גם אנשים בעלי הון גבוה להשקיע בבתים יוקרתיים במילאנו idealista.it – כלומר, פרויקטים של פיתוח או שיפוץ יוקרה יכולים למצוא שוק מוכן.
• התחדשות ירוקה ו-ESG: הזדמנות שלרוב מתעלמים ממנה היא השקעה בשדרוגי יעילות אנרגטית. האיחוד האירופי ואיטליה מתקדמים לעבר תקני יעילות מחמירים יותר (הצעת הדירקטיבה האירופית ל"בתים ירוקים" עשויה לדרוש מבנים לעמוד בדרגות אנרגיה גבוהות יותר עד 2030). שדרוג מבנים ישנים במילאנו עם פאנלים סולאריים, בידוד ומערכות מודרניות יכול להעלות משמעותית את ערכם ולהכין אותם לעתיד. יש פוטנציאל שתמריצים ציבוריים יחזרו (באיזושהי צורה) כדי לתמוך בשיפוצים ירוקים. נכסים עם אישורי קיימות מוסמכים כבר משיגים דמי שכירות ומחירים גבוהים יותר במגזר המשרדים, והמגמה הזו רק תלך ותגדל. משקיעים המתמחים בשדרוגי ESG (סביבה, חברה, ממשל תאגידי) יכולים לממש ערך במלאי המבנים המזדקן של מילאנו, תוך שהם נהנים גם מתפוסה גבוהה יותר וביקוש גובר של שוכרים למרחבים ירוקים cushmanwakefield.com.

סיכונים ואתגרים פוטנציאליים

• סיכון ריבית ומימון: העלייה המהירה בריביות במהלך 2022–2023 הייתה קריאת השכמה. אם הריביות יישארו גבוהות או יעלו עוד, עלויות המימון יגבילו קונים ומפתחים. ריביות משכנתא גבוהות כבר ציננו את שוק מילאנו ב-2023 (היקף המכירות ירד והמחירים הואטו). למרות שהריביות ירדו מעט עד 2025, הסיכון לאינפלציה מחודשת או למדיניות מוניטרית הדוקה יותר עלול שוב לפגוע בזמינות האשראי. בנוסף, הבנקים באיטליה נקטו זהירות – נומיסמה מציינת שלמרות עלייה בנטילת משכנתאות ב-2025, מדיניות האשראי הזהירה של הבנקים עדיין "מהווה בלם לביקוש הפוטנציאלי" idealista.it. משקיעים שמסתמכים על מינוף חייבים לקחת בחשבון אפשרות של אשראי יקר או נדיר יותר.
• שינויים רגולטוריים ומיסויים: הסביבה הרגולטורית נמצאת בתהליך שינוי (ראו סעיף הבא). בעוד שחלק מהשינויים חיוביים (למשל, חוק "סלבה מילאנו" שמזרז היתרים), אחרים עשויים להשפיע על התשואות. שינוי משמעותי הוא הסדרת השכרות קצרות טווח: הממשלה הארצית ורשויות העיר מחמירות את הכללים על השכרות נופש כדי להתמודד עם מחסור בדיור ו"עודף תיירות". החל מ-2024, איטליה העלתה את מס השבח על הכנסות מהשכרות קצרות טווח מ-21% ל-26% עבור בעלי מספר נכסים homeunity.it, והטילה חובת רישום וקודי בטיחות homeunity.it homeunity.it. מילאנו גם בוחנת מגבלות מקומיות באזורים התיירותיים ביותר. אם הכללים יהפכו מחמירים יותר, משקיעים בנכסים בסגנון Airbnb עלולים לראות ירידת תשואות או עלויות ציות גבוהות יותר. שינוי פוטנציאלי נוסף עשוי להיות במיסוי נכסים – באיטליה דנים זמן רב בעדכון ערכי הקאדסטר (לצורכי מס נכס IMU). למרות שמדובר בנושא רגיש פוליטית, כל רפורמה עתידית עלולה להעלות את עלויות ההחזקה לבעלי נכסים יקרי ערך במילאנו. מעקב אחר החלטות מדיניות ברומא הוא צעד נבון לכל משקיע כאן.
• אקלים כלכלי ופוליטי: למרות שהכלכלה של מילאנו חזקה יחסית, היא אינה חסינה לאתגרים הרחבים יותר של איטליה. צמיחה לאומית נמוכה (תחזית של כ-0.8% ב-2025) globalpropertyguide.com, חוב ציבורי גבוה או אי יציבות פוליטית עלולים ליצור רוחות נגד. מיתון באירופה או זעזועים גלובליים עלולים לצמצם את הביקוש הן מצד קונים מקומיים והן מצד משקיעים זרים. בנוסף, הדמוגרפיה של איטליה – אוכלוסייה מזדקנת וכוח עבודה מצטמצם – מעוררת שאלות ארוכות טווח לגבי הביקוש לדיור (אם כי מילאנו עצמה מושכת צעירים מאזורים אחרים). מבחינה פוליטית, בעוד שהממשלה הנוכחית תומכת בפיתוח (למשל, מקדמת את הצמיחה של מילאנו), ממשלות עתידיות עשויות לשנות סדרי עדיפויות. משקיעים צריכים לקחת בחשבון מעט מה"סיכון האיטלקי" המפורסם: דברים עלולים להימשך יותר מהצפוי, בין אם מדובר בעיכוב בירוקרטי או בשינוי פתאומי בחוק.
• סיכוני ביצוע ובנייה: פיתוח במילאנו יכול להיות מתגמל אך אינו חף ממכשולים. עלויות הבנייה נותרות גבוהות (מחירי חומרי הבניין זינקו מאז 2017 idealista.it), מה שמצמצם את שולי הרווח של היזמים. מחסור בעובדים מיומנים ובעיות בשרשרת האספקה עלולים גם הם להשפיע על לוחות הזמנים של הפרויקטים. שערוריית ההיתרים ב-2023 – שבה כ-150 פרויקטים נעצרו – מדגישה את הסיכון שגם פרויקטים מאושרים עלולים להתמודד עם בדיקה משפטית. למרות שצו Salva Milano נועד לפתור את הבעיה הספציפית הזו fanpage.it fanpage.it, יזמים עדיין חייבים להקפיד על עמידה קפדנית בתקנות כדי להימנע מאתגרים (במיוחד בעיר עם אתרים היסטוריים וקהילות קולניות). כל פרויקט שמתארך מסתכן בפספוס תזמון השוק או חריגה מהתקציב. לכן, משקיעים לעיתים קרובות מעדיפים נכסים קיימים או שיפוצים קלים במילאנו כדי לצמצם את סיכון הפיתוח.
• רוויית שוק במגזרים מסוימים: בעוד שבמרבית המגזרים הביקוש בריא, קיימת אפשרות להיצע יתר בשווקים נישתיים. לדוגמה, אם יותר מדי דירות יוקרה ייכנסו לשוק בבת אחת, הקצה העליון עלול להיחלש (כיום זה לא המצב, אך כדאי לעקוב אחרי הצנרת העתידית). במשרדים, אם חברות יאמצו לחלוטין עבודה מרחוק/היברידית, גם הביקוש החזק של מילאנו לשטחי איכות עלול להתאזן, ומשרדים פחות גמישים יתקשו למצוא שוכרים. ובקמעונאות, הצמיחה המבנית של מסחר אלקטרוני משמעה שמיקומים קמעונאיים משניים אולי לעולם לא יתאוששו לגמרי; משקיעים בנכסים אלה עלולים להתמודד עם דמי שכירות קפואים. בחירה סלקטיבית – התמקדות במיקום מרכזי ובקונספטים עמידים לעתיד – היא המפתח כדי להימנע מהיתקעות עם נכס שאינו פופולרי.

לסיכום, מילאנו נשארת אחד משוקי הנדל"ן האטרקטיביים ביותר באירופה, עם הרבה יותר הזדמנויות מאיומים. היסודות החזקים של העיר, המשיכה הגלובלית והמומנטום הפרו-פיתוח שלה מציבים אותה בעמדה טובה עבור משקיעים. עם זאת, משקיעים נבונים ינהלו באופן פעיל את הסיכונים שצוינו לעיל – יבדקו את ההשקעות שלהם מול שינויים בריבית, יתעדכנו בחוקים ויבחרו פרויקטים עם מרווח שיכול לעמוד בזעזועים בדרך. הנדל"ן של מילאנו הוכיח עמידות יוצאת דופן, ואלו שישקיעו בחוכמה צפויים להרוויח בשנים הקרובות.

פיתוחים מרכזיים ופרויקטי תשתית שמעצבים את מילאנו

מילאנו עוברת טרנספורמציה פיזית הודות למגוון פרויקטי פיתוח עירוני ושדרוגי תשתית. יוזמות אלו לא רק משנות את קו הרקיע של העיר, אלא גם משפיעות ישירות על ערכי הנדל"ן על ידי שיפור הנגישות והפיכת אזורים לא מנוצלים לשכונות חדשות ותוססות. הנה כמה מהפרויקטים והתוכניות המרכזיים שמשפיעים (או ישפיעו בקרוב) על שוק הנדל"ן של מילאנו:

• התחדשות חצרות הרכבת לשעבר (Scali Ferroviari): התוכנית השאפתנית של מילאנו להחיות שבע חצרות רכבת נטושות (פרויקט “Scali”) כבר בעיצומה. הגדולה והבולטת ביותר היא Scalo Porta Romana בדרום-מזרח: אתר בגודל 190,000 מ"ר שמוסב לרובע אקולוגי מעורב שימושים. הוא יארח את כפר האולימפי 2026, שיאכלס 1,400 ספורטאים, ולאחר המשחקים הדירות החדשות יוסבו למגורי סטודנטים ודיור בר השגה נחוץ כל כך scaloportaromana.com perenews.com. לצד מגורים, מוקמים פארק רומנה (פארק חדש גדול) ומתחמים מסחריים, שמשלבים את האזור במרקם העירוני. בסמוך, Fondazione Prada ומוקדי תרבות נוספים כבר שדרגו את השכונה; השלמת כפר האולימפי עד 2026 (והגעת הסטודנטים בסוף 2026) צפויה להעלות משמעותית את האטרקטיביות והמחירים בפורטה רומנה. חצרות רכבת נוספות בתכנון כוללות את Scalo Farini (צפון-מערב), שאמורה להפוך לפארק ענק ורובע חדשנות עד 2030, ואת Scalo San Cristoforo (קצה דרום-מערבי של קו M4 החדש), שתתמקד בקיימות ואולי גם בלוגיסטיקה. פרויקטים אלו למעשה יוצרים שכונות חדשות – מוסיפים שטחים ירוקים, קישורי תחבורה ומבנים מודרניים לאתרים שעמדו נטושים. ככל שהם מתקדמים, האזורים הסובבים (שלרוב היו חצי-תעשייתיים) חווים עליית ערך בשל השיפור הצפוי באיכות החיים.
• הרחבות קווי המטרו (M4 ומעבר לכך): תשתיות תחבורה הן מנוע מרכזי במגמות הנדל"ן במילאנו. בשנים 2022–2023 נפתחו בעיר מקטעים של קו המטרו החדש M4 (ה"קו הכחול"), וב-2024 הוא הגיע למרכז העיר; בתחילת 2025 צפוי הקו לפעול במלואו מ-נמל התעופה לינאטה (מזרח) ועד סן קריסטופורו (דרום-מערב רחוק). זהו שינוי מהותי: אזורים שבעבר לא היו על קו מטרו (כמו חלקים מסולארי, וושינגטון וציר פורלאניני/קורסיקה המזרחי) נהנים כעת מחיבורים מהירים. כבר כעת ניכרת עליית מחירים סביב תחנות M4 החדשות עוד לפני פתיחת הקו idealista.it idealista.it. במקביל, מתוכננות הרחבות לקווים קיימים: M1 (אדום) מורחב מערבה לבאג'יו, ו-M5 (סגול) בבנייה צפונה למונצה (צפוי עד 2030). יש אף תכנון ראשוני ל-קו M6 חדש. כל פרויקטי התחבורה הללו נוטים להעלות את ערך הנדל"ן בזכות שיפור הנגישות. שכונות כמו וושינגטון/בוליבר (על קו M4), ויה מצ'נאטה (ליד קצה M4 המזרחי), או ביקוקה (שתיהנה מהרחבת M5) צפויות לראות עלייה בביקוש. בנוסף, הרעיון של "קו מעגלי" – שימוש במסילות רכבת קיימות ליצירת שירות רכבת טבעתי סביב מילאנו – צובר תאוצה. ייתכן שהשלבים הראשונים לכך יתממשו עד 2026–2030, ויחברו עוד יותר את הפרברים. עבור משקיעים ורוכשי דירות, קרבה לתחנת מטרו קיימת או עתידית נותרה אחד הגורמים הבטוחים ביותר לעליית ערך הנדל"ן במילאנו.
• CityLife ו-Porta Nuova – המשך ההתפתחות: שני סיפורי ההצלחה האיקוניים של התחדשות עירונית במילאנו, Porta Nuova ו-CityLife, קבעו את התבנית לרבעים עירוניים מודרניים באיטליה. Porta Nuova (אזור גריבלדי/איזולה) כמעט הושלמה אך עדיין מתבצעים בה שיפוצים – למשל, UniCredit מרחיבה את מטה החברה, ופרויקטים מגורים קטנים חדשים באיזולה עולים. השפעת האזור זלגה לצ'יינהטאון וגריבלדי הסמוכות, שם מבנים ישנים עוברים התחדשות בזכות הסביבה היוקרתית הסמוכה. CityLife, שלישיית המגדלים הנוצצים (Allianz, Generali, PwC) בלב פארק נופי ומתחם קניות, גם היא מתקרבת לסיום. המגרשים האחרונים למגורים ואולי גם מגדל משרדים בינוני נוסף נמצאים בתכנון. אזור זה ביסס את Tre Torri כאחת השכונות היקרות ביותר למגורים במילאנו. ככל שפרויקטים אלו מסתיימים, הצלחתם (במונחי תפוסה גבוהה ויצירת ערך) מעודדת את העיר לקדם פרויקטים דומים בקנה מידה גדול (כמו ה-Scali שהוזכרו). הם גם עוגן תעסוקתי – למשל, Porta Nuova הפכה למוקד חברות פינטק ואופנה; CityLife משכה חברות ייעוץ וביטוח – מה שמגביר את הביקוש לדיור בשכונות הסמוכות.
• מחוז החדשנות של מילאנו (MIND): באתר של אקספו 2015 (קצה צפון-מערבי, רו-פיארה), קם קמפוס הייטק בשם MIND. זהו פרויקט ציבורי-פרטי שמטרתו ליצור פארק מדעי החיים וטכנולוגיה, כולל מרכז המחקר Human Technopole, קמפוס אוניברסיטאי חדש (פקולטות המדעים של אוניברסיטת מילאנו עוברות לכאן), ומטה מו"פ של חברות פרטיות. בית החולים המודרני גלאצ'י כבר נפתח שם. למרות ש-MIND נמצא מחוץ למרכז העיר, הוא מהווה למעשה המשך של המטרופולין של מילאנו ומחובר בתחבורה ציבורית. לפיתוח יש השלכות ארוכות טווח: הוא עשוי לייצר אלפי מקומות עבודה ולהפוך למוקד חדשנות מדעית, מה שיגדיל את הביקוש למשרדים ולמגורים במגזר הצפון-מערבי (רו, פֶּרו, וכן שכונות כמו צ'רטוזה). אכן, יזמי מגורים החלו למקד עיירות סמוכות ל-MIND, מתוך ציפייה שאנשי מקצוע יעדיפו לגור בקרבת מקום ולא בעיר הצפופה.
• תשתיות אולימפיאדת החורף 2026: מילאנו (יחד עם קורטינה) תארח את משחקי החורף בפברואר 2026, וזה האיץ כמה פרויקטים משמעותיים. כפר האולימפי שהוזכר קודם בפורטה רומנה הוא אחד מהם; נוסף הוא Palazzetto dello Sport (PalaItalia) בסנטה ג'וליה – ארנה חדשה להוקי קרח ואירועים. סנטה ג'וליה, פרויקט עירוב שימושים גדול מדרום לרוגורדו, התפתח לאט במשך שנים, אך האולימפיאדה נתנה את הדחיפה לבניית הארנה ולהשלמת משרדים/מגורים נוספים שתוכננו שם. חברות גדולות כמו Sky Italia כבר מחזיקות מטה בסנטה ג'וליה, ולאחר האולימפיאדה האזור צפוי לכלול פארקים וקהילת מגורים גדולה. בנוסף, כהכנה למשחקים, מילאנו משדרגת רשתות תחבורה ציבורית ומרחבים ציבוריים – למשל, שיפור קווי רכבת לאתרי הסקי ושדרוג אזורי תיירות. אף שזה לא מהפכני כמו אקספו 2015, האולימפיאדה משמשת מאיץ, שמבטיח שפרויקטים מסוימים יושלמו במועד קבוע ומושכת תשומת לב עולמית. אזורים סביב אתרי האולימפיאדה (למשל פורטה רומנה, סנטה ג'וליה) צפויים ליהנות מביקוש גבוה לטווח קצר להשכרות במהלך האירוע ומעלייה מתמשכת בזכות שדרוג התשתיות והחשיפה הבינלאומית.
• פרויקטים בולטים נוספים: ישנם פיתוחים רבים נוספים ברחבי שכונות מילאנו. כמה דוגמאות: אזור Ex Richard Ginori לאורך ה-Naviglio Grande עובר התחדשות והופך לרובע מגורים ויצירה, התומך בעליית ערך בנביגלי/פאמגוסטה idealista.it. Piazza d’Armi (שטח אימונים צבאי ישן בדרום-מערב) עתיד להפוך לפארק עם בנייה למגורים בשוליים. Piazza Cordusio במרכז עוברת שינוי לאזור קמעונאות יוקרתית ומשרדים (מבנים היסטוריים שהוסבו לחנויות דגל ומשרדים, כמו סניף ה-Starbucks Roastery החדש והחנות של Louis Vuitton שעתידה להיפתח) ilgiorno.it. בדומה לכך, מבנים ישנים רבים במרכז ההיסטורי (למשל סביב Via Turati, Via Manzoni) עוברים שיפוץ כדי להתאים לקמעונאות יוקרתית או שימושי משרדים, מה ששומר על התחדשות המרכז. בצד המגורים, פרויקטים קטנים של השלמות בנייה נפוצים מאוד – מ-בנייני קונדומיניום בוטיק ב-Via Savona/Tortona (רובע אופנה) ועד הסבות לופטים ב-Lambrate (רובע עיצוב מתפתח במזרח). שוק הנדל"ן של מילאנו הוא פסיפס של מיקרו-פיתוחים כאלה שמרימים יחד את האטרקטיביות של העיר.

בשורה התחתונה, הנוף העירוני של מילאנו במחצית השנייה של שנות ה-2020 יתאפיין ב-מרחבים ירוקים חדשים, שיפור בניידות ושכונות חדשות לגמרי שקמות במקום תשתיות ישנות. שינויים אלה בדרך כלל משפיעים לטובה על ערכי הנדל"ן – נכסים ליד פארקים או תחנות חדשים זוכים לפרמיה. תוכנית האב העירונית של מילאנו ל-2030 שמה דגש על צמיחה בת-קיימא, הסבת קרקעות חומות ופיתוח מוכוון תחבורה, מה שמבשר טובות לעיר איכותית יותר (ולכן גם יקרה יותר). בעלי עניין בשוק הנדל"ן – מרוכשי דירות ועד יזמים – יעשו בחוכמה אם "יעקבו אחרי המנופים" ותוכניות התשתית, שכן אתרי הבנייה של היום מסמנים לעיתים קרובות את מוקדי הנדל"ן של המחר.

עדכונים רגולטוריים ומשפטיים המשפיעים על שוק הנדל"ן

המסגרת המשפטית והרגולטורית באיטליה, ובמילאנו בפרט, עברה לאחרונה עדכונים חשובים – חלקם נועדו לעודד את השוק ואחרים לטפל בסוגיות חברתיות. הישארות מעודכנת בשינויים אלה היא קריטית למשקיעים ורוכשים, שכן הם עשויים להשפיע על עלויות העסקה, פעילות השכרה ולוחות זמנים לפיתוח. העדכונים המרכזיים כוללים:

“צו סאלווה מילאנו” – שחרור פרויקטים תקועים: בתגובה לחקירה גדולה שעצרה כ-150 פרויקטי בנייה במילאנו ב-2023, הממשלה הלאומית הציגה חוק מיוחד שכונה באופן לא רשמי “סאלווה מילאנו” (הצילו את מילאנו). הבעיה נבעה מטענות התביעה כי פרויקטים רבים ניצלו לרעה היתר מהיר (SCIA לשיפוץ) כדי לבנות בפועל מבנים גדולים יותר ללא תכניות עירוניות מלאות fanpage.it. הדבר הוביל לעצירת זהירות של אתרי בנייה רבים, ממגדלי מגורים (כמו מגדלי הפארק בקרצ'נזאגו) ועד פרויקטים קטנים יותר של התחדשות fanpage.it. חוק סאלווה מילאנו, שעבר בסוף 2024, מספק פתרון זמני: הוא מכשיר פרויקטים כאלה כל עוד הם נמצאים באזורים שכבר עברו עיור, ובפועל מבטל את הדרישה לתכנית מפורטת נפרדת במקרים של הריסה ובנייה מחדש fanpage.it fanpage.it. במונחים מעשיים, החוק הזה מאפשר לכל אתרי הבנייה התקועים להתחיל מחדש ולהשלים את העבודות. הוא גם מפשט לעת עתה פרויקטים עתידיים של הריסה ובנייה מחדש בעיר, בכך שהוא מאפשר ליזמים להמשיך עם היתר פשוט יותר אם אינם מרחיבים את שטח הבנייה מעבר להקשר העירוני. עם זאת, הצעד הוא זמני – בתוקף עד שתיכנס לתוקף רפורמה רחבה יותר בתקנות הבנייה (צפויה תוך 6 חודשים, לפי החוק) fanpage.it. עבור השוק, זה היה הקלה עצומה: זה מסיר את חוסר הוודאות שריחף מעל פרויקטים רבים, ומאותת על תמיכת הממשלה בצמיחת מילאנו. עם זאת, משקיעים צריכים לשים לב כי משמעות הדבר היא גם גל של יחידות חדשות יגיע לשוק כאשר הפרויקטים הללו יושלמו ב-2025–2026, מה שעשוי להגדיל מעט את התחרות במגזרים מסוימים.תמריצי מס לרוכשי דירות: ממשלת איטליה יישמה או האריכה תמריצים לתמיכה בבעלות על דירה, במיוחד עבור רוכשים בפעם הראשונה. במסגרת חוק התקציב לשנת 2025, אחד השינויים המועילים היה הארכת הזמן למכירת דירה קודמת תוך שמירה על הטבות המס ל"דירה ראשונה". בדרך כלל, רוכשים שרוכשים דירת מגורים עיקרית עם הטבות מס חייבים למכור את דירתם העיקרית הישנה בתוך 12 חודשים כדי לא לאבד את ההטבה; חלון זה הוכפל ל-24 חודשים החל מה-1 בינואר 2025 globalpropertyguide.com. צעד זה מעניק לבעלי דירות יותר מרווח זמן להחליף דירה מבלי לשלם מסים גבוהים יותר, ובכך מעודד ניידות בשוק. בנוסף, עדיין קיימים סבסוד משכנתאות נדיב לרוכשי דירה ראשונה צעירים (מתחת לגיל 36) הכוללים כיסוי מסים והבטחות מדינה – אלו הוצגו ב-2021 והוארכו לפחות עד 2023–24, והמשך קיומם צפוי בשל הפופולריות שלהם. צעדים כאלה שומרים על ביקוש חזק יחסית מצד רוכשים בפעם הראשונה (פלח מפתח במילאנו) גם בתקופה של אשראי יקר.
• תקנות השכרת דירות לטווח קצר: אולי הנושא החם ביותר הוא הסדרת השכרות לטווח קצר (affitti brevi) כמו Airbnb, שהתרבו במילאנו. הרשויות מתמודדות עם האתגר לאזן בין צמיחת התיירות לבין נגישות הדיור לתושבים. ברמה הארצית, נכנסו לתוקף מספר כללים חדשים: החל מ-2024, מארחים שמשכירים יותר מנכס אחד בהשכרות קצרות טווח נדרשים כעת לשלם מס אחיד גבוה יותר של 26% (לעומת 21% הסטנדרטי על נכס אחד) homeunity.it. המהלך מכוון ל”מולטי-מארחים” – אלו שמנהלים בפועל אימפריות של מלונות קטנים – במטרה להרתיע מהוצאת יותר מדי דירות מהשוק לטווח ארוך homeunity.it. בנוסף, החל מ-1 בינואר 2025, כל נכס להשכרה לטווח קצר באיטליה חייב לקבל קוד זיהוי ארצי (CIN) ולהירשם במאגר מרכזי homeunity.it. על המארחים להציג קוד זה במודעות ובנכס עצמו, אחרת יעמדו בפני קנסות כבדים homeunity.it. יחד עם זאת, דרישות חדשות לבטיחות אש (למשל גלאי גז, מטפי כיבוי בכל יחידה) הפכו לחובה בסוף 2024 בכל דירות הנופש homeunity.it homeunity.it. תקנות אלו מגבירות את השקיפות והבטיחות, אך גם מטילות עלויות נוספות על המארחים. במילאנו, גם עיריית העיר מאותתת על גישה מחמירה יותר. אף שאינה אוסרת לחלוטין השכרות קצרות (כפי שעשו ערים כמו ברצלונה ואמסטרדם באזורים מסוימים), מילאנו מתמקדת בתופעות הלוואי: למשל, העיר אסרה את השימוש בתיבות מפתחות על שטח ציבורי (מעקות, שלטים וכו’) לצ’ק-אין של Airbnb, החל מאביב 2025 fanpage.it fanpage.it. גורמים רשמיים כינו זאת מהלך סמלי נגד התפשטות בלתי מבוקרת של הוסטלים קטנים ו”ניצול לרעה של המרחב הציבורי” fanpage.it fanpage.it. בנוסף, מילאנו פועלת לקבלת סמכויות נוספות להטלת liהשכרת דירות באזורים עם עודף השכרות לתיירים. פסק דין שניתן לאחרונה (אפריל 2025 על ידי מועצת המדינה) פתח את הדלת לערים להגדיר "אזורי רוויה" שבהם ניתן להגביל השכרות קצרות טווח חדשות homeunity.it homeunity.it. לא יהיה מפתיע אם מילאנו, תחת לחץ התושבים בשל שכר דירה גבוה, תנקוט בקרוב בצעדים להגבלת ימי השכרה קצרה או רישיונות באזורים המרכזיים שנפגעו ביותר. משקיעים בשוק ההשכרות הקצרות צריכים לעקוב מקרוב אחר ההתפתחויות הללו, שכן התשואות עשויות להיפגע ממסים גבוהים יותר או מהגבלות מקומיות חדשות (למשל, כלל שהשכרות מתחת ל-30 יום מותרות רק אם משכירים חדר ולא את כל הדירה – רעיון שעלה לדיון ברמה הארצית tg24.sky.it).
• קיימות ותקני בנייה: ברמה האירופית והאיטלקית, תקנות דוחפות את שוק הנדל"ן לעבר קיימות. למרות שעדיין לא נחקק חוק, הצעת ה-Energy Performance of Buildings Directive של האיחוד האירופי עשויה לדרוש מבנים לעמוד בדירוגי יעילות מסוימים עד מועדים קבועים (למשל, דירוג E עד 2030, D עד 2033). איטליה תצטרך ליישם זאת בצורה כלשהי. בנוסף, למילאנו יש יעדי אקלים משלה – מדיניות העיר (במסגרת Air and Climate Plan) שואפת לנייטרליות פחמנית עד 2050, וכבר מ-2023 מבנים חדשים חייבים להיות כמעט אפס-אנרגיה. מגמות רגולטוריות אלו משמעותן שבעלי מבנים ישנים ולא יעילים עשויים לעמוד בפני חובות (ועלויות) חדשות לשדרוג בידוד, החלפת דוודים וכו'. לעומת זאת, יזמים של מבנים ירוקים עשויים להרוויח מאישורים קלים יותר או תמריצים. תקנה נוספת היא סיווג אנטי-סייסמי ותוכניות בונוס – למרות שמילאנו נמצאת בסיכון נמוך לרעידות אדמה, מבנים בכל רחבי המדינה מסווגים לבטיחות סייסמית, דבר שעשוי להשפיע על ערך או ביטוח בעתיד. לעת עתה, המוקד העיקרי של מילאנו הוא בצמצום פליטות: אגרת הגודש המחמירה במרכז העיר Area C congestion charge ואזורי פליטה נמוכה הצפויים עשויים להשפיע בעקיפין על שוק הנדל"ן בכך שיהפכו דירות במרכז, קרובות לתחבורה, למבוקשות אף יותר.
• רפורמות בחוזי שכירות: בצד השכירות לטווח ארוך, לא חלו עדיין שינויים דרסטיים, אך יש דיון גובר כיצד להפוך את השכירות לנגישה ובטוחה יותר בערים כמו מילאנו. הממשלה עודדה שימוש בחוזי “canone concordato” (שכירות מוסכמת), בהם דמי השכירות נקבעים לפי הסכמות מקומיות בתמורה להטבות מס למשכירים. השימוש בחוזים אלו במילאנו בעלייה (התחייה של שוק השכירות בסן סירו נבעה בחלקה מכך idealista.it). יש קריאות להרחיב תמריצי מס או סובסידיות למשכירים שמציעים חוזים ארוכי טווח במחירים סבירים, כדי להחזיר דירות מהשכרה קצרת טווח. בסוף 2023, מועצת העיר מילאנו גם דנה בצעדים כמו רישום חוזי שכירות והגבלת מחירים אם המצב יחמיר, אך לא הוטלו מגבלות (כל פיקוח מחירים מחמיר ידרוש כנראה חקיקה לאומית וייתקל באתגרים משפטיים). משכירים צריכים לשים לב שהמגמה היא להגברת הפיקוח – למשל, לוודא שכל ההכנסות מדווחות (הממשלה מגבירה אכיפה באמצעות הצלבת רישום CIN החדש ורישומי מס תיירות homeunity.it homeunity.it) – ואולי גם לעודד חוזים שמספקים יציבות דיור.
• מדיניות רוכשים זרים ווויזת זהב: בניגוד לחלק ממדינות אירופה האחרות, באיטליה אין "וויזת זהב" רשמית לרכישת נדל"ן. עם זאת, יש לה משהו שאולי אף מושך יותר עבור זרים אמידים: משטר מס אחיד (שהוצג ב-2017), המאפשר לתושבים חדשים לשלם מס קבוע של 100,000 אירו בשנה על כל ההכנסות שמקורן מחוץ לאיטליה. משטר זה, יחד עם משטר דומה לפנסיונרים (מס אחיד של 7% לפורשים העוברים לאזורים מסוימים בדרום), הופכים את איטליה – ואת מילאנו בפרט – לאטרקטיביות עבור העתקת מגורים של בעלי הון גבוה globalpropertyguide.com idealista.it. עד כה לא חלו שינויים הפוגעים במשטרים אלו; למעשה, איטליה אף מתגאה בהם כדי למשוך אנשים אמידים. עבור משקיעים בינלאומיים, איטליה גם הסירה כמה חסמים: אין מסים נוספים לרוכשים זרים (בשונה מקנדה או ניו זילנד, למשל). הנקודה היחידה שדורשת תשומת לב היא עמידה בתקנות גלובליות למניעת הלבנת הון – סוכני נדל"ן ונוטריונים באיטליה מבצעים בדיקות קפדניות יותר על מקורות הכסף של הרוכשים, בעקבות מקרים בולטים של כסף בלתי חוקי בנדל"ן. אך באופן כללי, הגישה הרגולטורית מזמינה רוכשים זרים, ומילאנו ראתה עלייה ברוכשים אמריקאים, סינים וצפון אירופאים במגזר היוקרה idealista.it. ניתן לצפות שאיטליה תשמר ואף תרחיב תמריצים אלו, שכן הם מביאים הון למדינה.

לסיכום, הנוף הרגולטורי מתפתח תוך ניסיון לאזן בין חיוניות השוק לצרכים חברתיים. שוק הנדל"ן של מילאנו ב-2025 נהנה מצעדים תומכים כמו סלבה מילאנו (המאפשר פיתוח) ותמריצים לרוכשים, אך מתמודד גם עם כללים חדשים בנוגע להשכרות ולקיימות שישפיעו על אסטרטגיית ההשקעה. על המשתתפים בשוק להסתגל באמצעות עמידה בתקנות (קודי השכרה, תקני אנרגיה) ולנצל את התמריצים הקיימים (הקלות מס, היתרים מהירים יותר) כדי להישאר מובילים בזירת הנדל"ן הדינמית של מילאנו.

מגמות כלכליות, דמוגרפיות ותיירותיות

לבסוף, חשוב להתייחס להקשר הכלכלי והדמוגרפי הרחב שבו פועל שוק הנדל"ן של מילאנו. גורמים כמו שינויים באוכלוסייה, מגמות תעסוקה ותיירות יכולים להשפיע רבות על הביקוש והערך של נכסים. עבור מילאנו – עיר הנחשבת למנוע הכלכלי של איטליה – רבות מהמגמות הללו חיוביות יותר מאשר באזורים אחרים במדינה, אך לא נטולות אתגרים.

האקלים הכלכלי במילאנו: הכלכלה הכללית של איטליה צומחת לאט; התמ"ג צפוי לעלות בכ-0.8–1% ב-2025 globalpropertyguide.com. עם זאת, מילאנו מציגה ביצועים טובים מהממוצע הארצי באופן עקבי. כבירת הפיננסים והעסקים של המדינה, מילאנו נהנית משיעורי אבטלה נמוכים יותר ורמות הכנסה גבוהות יותר מרוב הערים באיטליה. התעשיות המרכזיות כאן כוללות פיננסים, אופנה, עיצוב, סטארט-אפים טכנולוגיים, מדיה ותעשייה (באזור המטרופוליני), כולן תורמות לשוק עבודה חזק שמושך אנשים מכל רחבי איטליה. בשנים 2023–2024, מילאנו חוותה התאוששות חזקה במיוחד בענפים כמו פיננסים, שירותים מקצועיים ותיירות, מה שסייע לשמור על ביקוש לדיור גם כאשר הריביות זינקו. עם זאת, האינפלציה הגבוהה והעלאות הריבית של הבנק המרכזי האירופי בשנים 2022–23 פגעו זמנית בשוק הדיור באיטליה (והעלו את עלויות ההלוואה). עד 2025, האינפלציה התמתנה והריביות התייצבו או אף ירדו מעט, כפי שניכר בעלייה בנטילת המשכנתאות idealista.it. בנוסף, קרנות ההתאוששות האירופיות (PNRR) מזרימות השקעות לאזורים שונים באיטליה; מילאנו מנצלת חלק מהן לתשתיות ומרכזי חדשנות, מה שצפוי לחזק את כלכלתה בשנים הקרובות.

אוכלוסייה ודמוגרפיה: בניגוד לערים איטלקיות רבות שמצטמצמות, אוכלוסיית מילאנו הולכת וגדלה בהדרגה בשנים האחרונות (לפני המגפה וכעת המגמה נמשכת). בעיר עצמה יש כ-1.4 מיליון תושבים (2023), עלייה של כ-7–8% מאז 2011 yournextmilano.it. תחזיות הלשכה הסטטיסטית העירונית צופות שמילאנו תגיע לכ-1.44 מיליון עד 2030 comune.milano.it. הצמיחה הזו מונעת על ידי הגירה פנימית (צעירים איטלקים מהדרום או מערים קטנות שעוברים למילאנו למטרות עבודה) וגם הגירה בינלאומית. במילאנו יש קהילות זרות גדולות – מסטודנטים ועד אנשי מקצוע בחברות רב-לאומיות – מה שמגביר לא רק את הביקוש לשכירות אלא גם לרכישת דירות (תושבים זרים פעילים במגזרים מסוימים). לעיר יש פרופיל צעיר יותר מהממוצע האיטלקי, בזכות זרם הסטודנטים והעובדים הצעירים. בעוד שאיטליה מתמודדת עם משבר דמוגרפי (שיעורי ילודה נמוכים במיוחד ואוכלוסייה מזדקנת ברמה הלאומית), מילאנו מתמודדת עם זה בכך שהיא מושכת כישרונות. מדי שנה, עשרות אלפי בוגרים ואנשי מקצוע עוברים לכאן, מה שמקיים את הביקוש לדירות, חללי מגורים משותפים ודירות ראשונות. מגמה דמוגרפית נוספת שמחזקת מגזר מסוים היא העלייה בסטודנטים בינלאומיים: האוניברסיטאות של מילאנו (כמו הפוליטכני, בוקוני, אוניברסיטת מילאנו) עלו בדירוגים העולמיים ומושכות סטודנטים רבים מאירופה, אסיה ואמריקה. מספר הסטודנטים הזרים עולה, מה שמגביר את העניין בפיתוח דיור לסטודנטים cushmanwakefield.com.

עם זאת, מילאנו אינה חסינה מהזדקנות – הגיל הממוצע עולה לאטו כמו בשאר איטליה. יש צורך הולך וגובר בדיור לגיל השלישי ונדל"ן הקשור לבריאות (חלק מהמשקיעים בוחנים הקמת מתקני מגורים לגיל השלישי באזור המטרופולין). בסך הכול, עם זאת, התחזית הדמוגרפית של מילאנו בריאה בהרבה לעומת, למשל, איטליה הכפרית או אפילו רומא, מה שמרמז על ביקוש בסיסי יציב לדיור בעיר בעתיד הנראה לעין.

בום התיירות: התיירות הפכה לאבן יסוד בכלכלת מילאנו והשפעה מרכזית על שוק הנדל"ן (במיוחד קמעונאות ואירוח). מילאנו, שבעבר נחשבה בעיקר ליעד עסקי, מיתגה את עצמה מחדש כעיר פנאי לכל ימות השנה – מפורסמת בקניות, מסעדות, תרבות (הסעודה האחרונה של לאונרדו, בית האופרה לה סקאלה ועוד), וכשער לצפון איטליה. הגעת התיירים הגיעה לשיאים חדשים ב-2023, עם 8.5 מיליון מבקרים ששהו בעיר, שזה היה 14% יותר מהשיא שלפני הקורונה areacmilano.it. כאשר כוללים את המטרופולין הרחב, מספר הביקורים הגיע ל-17.6 מיליון ב-2023 areacmilano.it. הגידול הזה נבע ממספר גורמים: אירועים ותערוכות שנדחו בעקבות הקורונה, שיווק מוצלח של מילאנו, והתאוששות התיירות העולמית. ארה"ב, צרפת, גרמניה, בריטניה ושווקים מתפתחים כמו סין והמזרח התיכון הם מדינות מקור עיקריות לתיירות נכנסת areacmilano.it. התיירים מוציאים סכומים משמעותיים – מילאנו הייתה שנייה באיטליה בהוצאות תיירים ב-2024 (כ-1.85 מיליארד אירו) wetheitalians.com, מה שמועיל לעסקים מקומיים ולמשקיעים בקמעונאות ואירוח. משך השהות הממוצע הוא כ-2–3 לילות areacmilano.it, מה שמחזק גם את שוק השכירות לטווח קצר.

לבום התיירות הזה יש מספר השלכות נדל"ניות: הביקוש למלונות חזק מאוד (ומכאן גם ההשקעות השיא במלונאות שצוינו קודם). מלונות חדשים רבים נמצאים בשלבי תכנון – מהוזלים ועד חמישה כוכבים – לעיתים קרובות באמצעות הסבת מבנים ישנים. גם בעלי נכסים קמעונאיים נהנים מהתנועה הגבוהה – לדוגמה, חנויות הדגל של מותגי יוקרה ברובע האופנה משגשגות בזכות מבקרים עתירי הוצאות (הדמוגרפיה התיירותית של מילאנו נוטה לעבר מטיילים אמידים, כולל נתח הולך וגדל מהמפרץ ומאסיה en.wikipedia.org). בצד המגורים, הפופולריות של מילאנו בקרב תיירים היא חרב פיפיות: היא מעודדת בעלי נכסים להשכיר לטווח קצר (תשואות גבוהות יותר), מה שתורם למחסור בדירות לתושבים. העיר מאזנת זאת באמצעות עידוד פיתוח מלונות (כדי שלתיירים יהיו אפשרויות ולמקומיים לא ייגמרו כל הדירות ל-Airbnb) ואולי גם הגבלת השכרות קצרות כפי שצוין. צפויה עלייה נוספת בתיירות סביב 2026 לאולימפיאדת החורף – למרות שאולימפיאדת החורף קטנה יותר מהקיץ, היא עדיין תביא גל של מבקרים, תקשורת והשקעות. מילאנו צפויה ליהנות מרווחי תיירות מתמשכים ב-2025–2026 בזכות אירועים טרום-אולימפיים, ואולי גם אפקט מתמשך לאחר מכן. מנקודת מבט נדל"נית, אזורים כמו הדואומו, נווילי, פורטה נואובה וכל אתר הקשור לאולימפיאדה יראו את הביקוש התיירותי הישיר ביותר.

סיכום: תחזית הנדל"ן של מילאנו מתחזקת בזכות חיוניות כלכלית, אוכלוסייה גדלה ובינלאומית ותיירות משגשגת. גורמים אלה יוצרים מעגל חיובי: משרות מושכות אנשים, שזקוקים לדיור; מבקרים מוציאים כסף, מה שמניע את הצמיחה בקמעונאות ובאירוח; עיר דינמית מושכת עוד עסקים ואירועים, וכן הלאה. בעוד שאיטליה מתמודדת עם אתגרים מאקרו-כלכליים ודמוגרפיים, לעיתים מרגיש שמילאנו פועלת בבועה אופטימית משלה. האתגר של העיר יהיה להבטיח שהצמיחה הזו תהיה בת-קיימא ומכילה – לספק מספיק דיור, לשדרג תשתיות לאוכלוסייה גדולה יותר ולשמור על איכות החיים. מנקודת מבט של משקיע או בעל בית, היסודות של מילאנו נותרו חזקים: הביקוש רחב (מקומי וזר, מגורים ומסחר), והפרופיל הגלובלי של העיר בעלייה. כל עוד מילאנו תמשיך במסלול הנוכחי שלה, שוק הנדל"ן שלה בשנים הקרובות צפוי להישאר מהדינמיים והרווחיים ביותר באירופה.

מקורות:

• Dils – שוק הנדל"ן H1 2025 באיטליה (יולי 2025): היקפי השקעות, ביצועי מגזרים וסטטיסטיקות של מילאנו dils.com dils.com.
• מדריך הנדל"ן העולמי – ניתוח שוק המגורים באיטליה 2025 (אפריל 2025): מדדי מחירי דירות באיטליה והשוואת מחירים במילאנו globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
• Cushman & Wakefield – תחזית מגמות נדל"ן איטלקי 2025 (דצמבר 2024): תחזיות למשרדים (גידול שכר דירה +3% ב-2025), התאוששות קמעונאות, מגמות מגורים cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com.
• Idealista/Tecnocasa – מגמות מחירים במילאנו לפי אזור (נובמבר 2024): עלייה כוללת של +1.3% ב-2024, מרכז -0.8%, פריפריה עד +4.5%; פירוט מחירים לפי שכונה idealista.it idealista.it.
• Il Giorno – בום נדל"ן: שכונות +40% (אפריל 2025): חמשת האזורים הצומחים ביותר 2020–2025 (Certosa, Corvetto, Forlanini, Bovisa, Precotto ~40–46%) ilgiorno.it ilgiorno.it.
• Nomisma – מצפה הנדל"ן 2025 (יולי 2025): עלייה של +11.5% במכירות ברבעון הראשון של 2025, התאוששות משכנתאות, עליית מחירים +1.1% שנתי, מעבר לפרברים, עליית שכר דירה idealista.it idealista.it.
דף מעריצים – השכרות קצרות & שמור על מילאנו (נוב' 2024): מילאנו אוסרת על תיבות מפתחות של Airbnb, מציינת 20 אלף יחידות בהשכרה קצרה; חוק שמור על מילאנו להניע מחדש 150 פרויקטים תקועים, הקלה בכללי הרישוי לשחזורים fanpage.it fanpage.it.HomeUnity – מדריך השכרות קצרות 2025 (2024): כללים לאומיים חדשים – קוד CIN חובה עד 2025, דרישות בטיחות, מס אחיד של 26% להשכרות קצרות מרובות נכסים מינואר 2024 homeunity.it.Areac Milano – סטטיסטיקות תיירות במילאנו (2024): 8.5 מיליון תיירים ב-2023 (שיא, +34% לעומת 2022), דמוגרפיה והוצאות של תיירים areacmilano.it areacmilano.it.Knight Frank (Idealista news) – תובנות דוח עושר 2025 (מרץ 2025): מחירי יוקרה במילאנו +3.5% ב-2024, תחזית שוק יוקרה באיטליה “צמיחה יציבה” עם ביקוש בינלאומי ותמחור תחרותי idealista.it idealista.it.