שוק הנדל"ן של פורטו ממשיך לשגשג בשנת 2025, כשהוא בונה על צמיחה חזקה בשנים האחרונות. מחירי הנדל"ן למגורים בפורטו עלו בכ-7–8% בשנת 2024, בקצב מהיר מהממוצע הארצי ואפילו מצמיחתה של ליסבון theportugalnews.com theportugalnews.com. הביקוש נשאר חזק בכל הפלחים – מגורים, מסחרי, יוקרה והשכרות – מונע על ידי היצע דירות מוגבל, כלכלה מקומית משגשגת ועלייה בעניין של קונים זרים. מחירי הדירות הממוצעים הנוכחיים בפורטו הם כ-3,300–3,800 אירו למ"ר, כ-35% פחות מאשר בליסבון theportugalnews.com, מה שמדגיש את הנגישות היחסית של פורטו ואת פוטנציאל הצמיחה העתידי. מחירי השכירות עלו גם הם לרמות שיא, עם שכר דירה חציוני לדירות שמגיע לכ-13 אירו למ"ר (לחודש) בסוף 2024 globalpropertyguide.com.
אם מסתכלים קדימה, התחזיות נשארות חיוביות. אנליסטים מעריכים כי פורטו ואזורים מרכזיים נוספים בפורטוגל ימשיכו לראות עליית מחירים ב-2025 (בסדר גודל של כ-5–6%), גם כאשר שווקים אירופיים אחרים נרגעים portugalpathways.io. ירידת ריבית המשכנתאות והשקעות תשתית ענקיות – החל מקווי מטרו חדשים ועד מסילת רכבת מהירה לליסבון – עתידים לחזק את האטרקטיביות של נדל"ן פורטו. תחום היוקרה בעיר שוקק, כאשר אזורי חוף מבוקשים כמו Foz do Douro מגיעים למחירים של עד 7,500 אירו למ"ר theportugalnews.com, ומשקיעים זרים ותושבי חוץ ממלאים תפקיד קריטי, ומהווים כ-12% מהיקף העסקאות ומביאים הון משמעותי theportugalnews.com.
עם זאת, האתגרים נמשכים. היצע הדיור ממשיך לפגר אחרי הביקוש, למרות יותר היתרי בנייה (3,410 דירות חדשות אושרו ב-2024, המספר הגבוה ביותר בפורטוגל theportugalnews.com). נגישות הדיור הופכת לדאגה הולכת וגדלה עבור המקומיים, מה שמוביל לצעדים ממשלתיים – כגון ביטול הוויזה המוזהבת להשקעות נדל”ן והגבלת עליות שכר הדירה ל-2.16% לשנת 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. המשקיעים נשארים אופטימיים אך חייבים לנווט בשינויים רגולטוריים (למשל חוקים חדשים להשכרות קצרות טווח) ובסיכונים פוטנציאליים כגון עלויות מימון גבוהות או האטה עולמית. בסך הכול, שוק הנדל”ן של פורטו ב-2025 מאופיין בצמיחה יציבה, ביקוש גבוה בכל המגזרים ותחזית חיובית, הנתמכת בפיתוח עירוני ובעניין בינלאומי נמשך.
(בקטעים הבאים, נציג ניתוח מפורט של כל מגזר שוק, המחירים והטרנדים הנוכחיים, התחזית לעתיד, הזדמנויות וסיכונים בהשקעה, וכן את הגורמים המרכזיים המעצבים את שוק הנדל”ן של פורטו ב-2025.)
ניתוח מגזרי שוק
שוק הנדל"ן למגורים
שוק הדיור בפורטו נותר חזק. מחירי הדירות בעיר נמצאים במגמת עלייה מתמדת במשך עשור, מונעים על ידי ביקוש גבוה והיצע מוגבל. בשנת 2024, מחירי הדיור בפורטו עלו בכ-7.8% משנה לשנה, לפי מדד המחירים של Confidencial Imobiliário theportugalnews.com. אמנם הצמיחה הזו מעט איטית מהזינוק של 10.7% ב-2023, אך פורטו נותרה אחת מהשווקים הצומחים ביותר בפורטוגל. למעשה, קצב העלייה של המחירים בפורטו הקדים את זה של ליסבון (שהיה כ-4–5% ב-2024 theportugalnews.com), מה שמשקף את הפופולריות הגוברת של העיר. המחיר הממוצע למ"ר בפורטו עומד כיום על כ-3,300 אירו (על בסיס עסקאות), לעומת כ-5,000 אירו בליסבון theportugalnews.com. נכסים יוקרתיים בשכונות מבוקשות (כמו פוז דו דורו או המרכז ההיסטורי) יכולים להגיע ל-€7,500 למ"ר theportugalnews.com, אם כי מחירי הבקשה החציוניים ברחבי העיר עמדו על כ-€3,768 למ"ר במאי 2025 globalpropertyguide.com.
היקף העסקאות נמצא בעלייה חדה. בפורטו נרשמו כ-6,800 עסקאות מכירת דירות בשנת 2024, עלייה של 19% מהשנה הקודמת theportugalnews.com. נתון זה מעיד לא רק על ביקוש מצד רוכשים (מקומיים וחדשים כאחד) אלא גם על נזילות גוברת בשוק. העלייה בעסקאות התרחשה גם כאשר עלות ההלוואות הייתה גבוהה בחלק מהשנה, מה שמרמז שרבים מהרוכשים בפורטו הם בעלי הון עצמי גבוה או זרים (פחות מושפעים מריבית מקומית). בסוף 2024 הופיעו סימנים להאטה בקצב עליית המחירים כשהריבית הגיעה לשיא, אך הביקוש נותר "חזק ביסודו", במיוחד לנכסים איכותיים portugalproperty.com. אכן, דירות יוקרה ודירות מחודשות במרכז פורטו או בפרברים מקושרים היטב ממשיכות למשוך הצעות מקונים המחפשים מגורים וגם נכסי השקעה.
בצד ההיצע, הבנייה החדשה הייתה מוגבלת בשנים האחרונות, מה שהחמיר את חוסר האיזון בין היצע לביקוש. פורטו, כמו שאר פורטוגל, סובלת ממחסור במלאי דיור לאחר שנים של תת-בנייה. אף שפעילות הבנייה כעת מתגברת – עם 3,410 יחידות דיור חדשות שאושרו ב-2024 (היקף ההשקעה הגבוה ביותר בדיור חדש ברמה הלאומית) theportugalnews.com – יידרש זמן עד שהפרויקטים הללו יגיעו לשוק. בינתיים, היזמים התמקדו בעיקר בפלח היוקרה, בשיפוץ מבנים היסטוריים או בבניית דירות יוקרה, מה שאינו תורם רבות להקלה על מחסור בדירות ברות השגה. דינמיקה זו שמרה על לחץ כלפי מעלה על המחירים. כפי שמומחי JLL מציינים, היצע נמוך וביקוש גבוה במיוחד יצרו שוק "חם יתר על המידה", במיוחד בפלח היוקרה globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. גם עלייה משמעותית בהיצע וגם ירידה חדה בביקוש אינן נראות באופק, ומשמעות הדבר היא שתמיכת המחירים נשארת חזקה globalpropertyguide.com.
ביקוש מקומי מול ביקוש זר: חשוב לציין כי השוק של פורטו נתמך הן על ידי רוכשים מקומיים והן על ידי משקיעים בינלאומיים. משקי בית פורטוגליים רבים פעילים בזכות צמיחה כלכלית ותמריצים ממשלתיים לרוכשי דירה ראשונה (כגון פטור ממס IMT לרוכשים צעירים ומשכנתאות בערבות מדינה idealista.pt). במקביל, רוכשים זרים (אקספטים, משקיעים ותפוצות) הפכו לבולטים יותר ויותר, נמשכים למחירים הנמוכים יותר של פורטו ביחס לערים אחרות במערב אירופה ולאיכות החיים הגבוהה בה. (מגמות הרכישה של זרים מפורטות בהמשך, אך כ-12% מהיקף העסקאות של נדל"ן בפורטוגל ב-2024 בוצע על ידי זרים theportugalnews.com theportugalnews.com, ובאזורים חמים כמו פורטו הנתון אף גבוה יותר בנכסים מובילים.) תמהיל זה של רוכשים שומר על ביקוש יציב למגורים, גם על רקע עליית הריבית, שכן עסקאות רבות של זרים מבוצעות במזומן או מונעות מסגנון חיים.
בסך הכול, מגזר המגורים של פורטו בשנת 2025 מתאפיין ב: צמיחה מתונה במחירים, מחזור מכירות מהיר, והיצע מוגבל. למרות שהממשלה והרשויות המקומיות מכירות באתגר הנגישות, השוּק טרם חווה תיקון מחירים – במקום זאת הוא התייצב לשיעור צמיחה בר-קיימא יותר לאחר הזינוקים הדו-ספרתיים של השנים הקודמות portugalproperty.com portugalproperty.com. אלא אם יחול זעזוע כלכלי חמור, תחום המגורים צפוי לשמור על מגמת מחירים "מתונה אך חיובית" בהמשך, כאשר הביקוש החזק תומך בכך portugalproperty.com.
שוק הנדל"ן המסחרי
תחום הנדל"ן המסחרי בפורטו חווה רנסנס, עם התעניינות רבה מצד משקיעים ושיאי פעילות במשרדים, קמעונאות, מלונאות ותעשייה. ב-2023, אזור פורטו רבתי רשם כ-226 מיליון אירו בעסקאות נדל"ן מסחרי, ומהווה נתח הולך וגדל מנפח ההשקעות בפורטוגל cushmanwakefield.com. בסוף 2024, היקף ההשקעות בפורטו הגיע לרמות שיא של העשור – העיר הייתה בדרכה לייצג כ-19% מהיקף ההשקעות בנדל"ן מסחרי בפורטוגל (נתח משמעותי לנוכח הדומיננטיות של ליסבון) investporto.pt. מגמה זו משקפת ביטחון הולך וגובר בפורטו כמרכז עסקי ויעד אטרקטיבי למשקיעי נדל"ן.
- שוק המשרדים: מגזר המשרדים בפורטו מציג חוסן וצמיחה מרשימים. חברות ותאגידים רב-לאומיים מרחיבים את פעילותם בפורטו, מתוך משיכה לכוח עבודה מוכשר ולעלויות נמוכות יותר. תפוסת שטחי המשרדים עלתה בחדות – למשל, תפוסת המשרדים בליסבון זינקה ב-71% בשנת 2024 portugalbuyersagent.com, ואם כי שיעור הצמיחה של פורטו לא היה גבוה כמו בליסבון, הביקוש נותר חזק מאוד גם בה. פרויקטים חדשים באזורי בואבישטה ומאטוזינוש מושכים שוכרים, אך ההיצע האיכותי נשאר מוגבל. שיעורי תפוסה למשרדים ראשיים נמוכים, מה שדוחף את שכר הדירה כלפי מעלה. (בליסבון, שכר הדירה למשרדים ראשיים מתקרב ל-€30 למ"ר/לחודש portugalbuyersagent.com; שכר הדירה למשרדים ראשיים בפורטו נמוך יותר, אך נמצא בעלייה.) המחסור במשרדים מודרניים מוביל לכך שכל פרויקט משרדים חדש ואיכותי בפורטו מושכר במהירות, ובמקרים מסוימים משכירים מגיעים לשיאי שכר דירה. התחזית לשנת 2025 נותרת אופטימית, כאשר מחירי השכירות צפויים להמשיך לעלות בשוק המשרדים, ככל שיותר חברות מחפשות שטח וספקה חדשה נכנסת בהדרגה portugalbuyersagent.com.
בסך הכול, שוק הנדל"ן המסחרי בפורטו צפוי לצמיחה ב-2025, כשהוא נתמך על ידי כלכלה חזקה ואופטימיות של משקיעים. צפוי שנכסי מסחר ומלונות יהיו מוקד ההשקעה העיקרי בשנה הקרובה (המסחר היווה חלק משמעותי מהשקעות בעבר, והתיירות מגבירה את הביקוש למלונות) portugalbuyersagent.com portugalbuyersagent.com. בינתיים, תחום המשרדים והתעשייה צפויים להמשיך לראות עליות שכר דירה ופעילות פיתוח, כל עוד תנאי המימון יישארו חיוביים portugalbuyersagent.com portugalbuyersagent.com. האתגר המרכזי בשוק המסחרי של פורטו הוא להבטיח היצע מספיק של מתקנים מודרניים – פער שבו פרויקטים חדשים מתוכננים למלא ב-2025 ואילך.
סגמנט הנדל"ן היוקרתי
סקטור הנדל"ן היוקרתי של פורטו משגשג, בזכות קונים בינלאומיים עשירים והמוניטין ההולך וגדל של העיר כיעד קוסמופוליטי. מסורתית, ליסבון ואלגארבה תפסו את הכותרות בתחום הנדל"ן היוקרתי, אך בשנים האחרונות פורטו הפכה להיות על המפה של רוכשי יוקרה עתירי הון. במדד Prime International Residential Index העולמי של Knight Frank, פורטו (יחד עם אלגארבה) דורגו בין השווקים המובילים בצמיחת מחירי יוקרה בשנים האחרונות theportugalnews.com benoitproperties.com. בשנת 2024, מחירי הבתים היוקרתיים באזורים המרכזיים של פורטו עלו בכ~5% ומעלה בממוצע, מה שמעיד על ביקוש יציב בצמרת (ובהתאם לטרנדים גלובליים בהם מחירי יוקרה עלו ~3.6% בממוצע ב-2024) knightfrank.com.
שכונות יוקרה בלעדיות כמו פוז דו דורו, נבוגילדה וחלקים מהעיר ההיסטורית ריביירה מגדירות את שוק היוקרה של פורטו. אזורים אלו מציעים נוף לים, קסם היסטורי או יוקרה – ולכן הם גם היקרים ביותר. כפי שצוין, המחירים המובילים בפורטו הגיעו לסביבות 7,500 אירו למ"ר theportugalnews.com, וזהו הסף העליון לדירות משופצות איכותיות או וילות יוקרתיות בעיר. כדי להבין את זה בפרופורציה, בליסבון שיא המחירים מגיע לכ-10,000 אירו למ"ר theportugalnews.com, כך שפורטו עדיין מציעה ערך יחסי טוב לרוכשי יוקרה. פער המחירים הזה מושך משקיעים זרים, שמגלים כי הם יכולים לרכוש נדל"ן פרימיום בפורטו במחיר נמוך משמעותית מאשר בערים מרכזיות אחרות במערב אירופה או אפילו בליסבון.
סימן ברור לעוצמת היוקרה של פורטו: עסקאות שיא בפוז דו דורו. בתחילת 2024, שווי העסקאות לדירות בפוז הגיע לשיאים חדשים, כאשר חלק מהשכירויות דווחו על כ-16.9 אירו למ"ר לחודש – רמה המשתווה לאזורי היוקרה של ליסבון cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. עסקאות מכירה של פנטהאוזים ודירות גדולות על הנהר בפוז שברו גם הן שיאי מחירים בעיר. קונים בינלאומיים (משווקים כגון ארה"ב, בריטניה, צרפת, ברזיל ומדינות נוספות) עומדים מאחורי רבות מהעסקאות הללו, כאשר לא פעם מדובר ברכישה לבית שני, פרישה או מסיבות הקשורות לוויזת הזהב (עד לסיום האופציה הזו בתוכנית). שוק היוקרה נהנה גם מחזרתם של פורטוגלים אמידים מחו"ל או מהשקעותיהם בנכסים בעיר הולדתם.
מגזר היוקרה של פורטו חווה פרויקטים חדשים ושדרוגים יוקרתיים בשנים האחרונות. לדוגמה, ארמונות ומחסנים היסטוריים עוברים הסבה לדירות יוקרה או מגורי בוטיק. ישנו גם עניין גובר באחוזות יין בעמק דורו (במרחק של כמה שעות מפורטו) ובאחוזות חוף באזורים כמו חזית הים של וילה נובה דה גאיה – לעיתים קרובות נכסים אלו נחשבים לחלק משוק היוקרה של המטרופולין של פורטו, ומושכים קונים שמחפשים מרחב ואורח חיים, אך עדיין רוצים גישה לעיר. על פי יועצי עושר, רוכשים אמידים ממשיכים להימשך לשילוב שבפורטו של אלגנטיות אירופאית מסורתית עם נוחות עכשווית, יחד עם בטיחותה של פורטוגל והאקלים שלה theportugalnews.com theportugalnews.com. מרכיבי אורח החיים – תרבות, קולינריה ותחושת אותנטיות – הם נקודות מכירה עיקריות שמבדילות את פורטו מאזורים עם אופי של אתר נופש.
לסיכום, התחזית לשוק הנדל"ן היוקרתיים בפורטו נשארת חיובית. המגזר "נשאר פעיל" עם ציפייה לעליות מחירים יציבות portugalproperty.com. אמנם ביטול ויזת הזהב לרכישת נכס (נכנס לתוקף ב-2023) הסיר תמריץ מסוים, אך מרבית רוכשי היוקרה בפורטו מונעים מאורח חיים והשקעה ארוכת טווח, אשר נמשכים. כל עוד האטרקטיביות הבינלאומית של פורטו עולה וההיצע של נכסים מובחרים באמת מוגבל, שוק היוקרה צפוי להמשיך לראות עליית מחירים וביקוש גבוה. יחד עם זאת, מומלץ למשקיעים להיות בררנים – רוכשי הטופ כיום נותנים עדיפות לאיכות, לקיימות ולמאפיינים ייחודיים בבתים יוקרתיים portugalproperty.com, כך שנכסים העומדים בקריטריונים הללו יצליחו ביותר.
שוק השכירות
שוק השכירות בפורטו הדוק וחווה גידול משמעותי בשכר הדירה. עם מחירי רכישת דיור גבוהים ורבים מאנשי המקצוע הצעירים, סטודנטים וגולים שמעדיפים לשכור, הביקוש לשכירות בפורטו עלה על ההיצע של הדירות הפנויות. זה הוביל לעליות חדות בשכר הדירה בשנים האחרונות, במיוחד במרכז העיר ובאזורים הסטודנטיאליים.
נכון לסוף 2024, שכר הדירה החציוני לחוזים חדשים בפורטו עמד על כ-13.04 אירו למ"ר לחודש globalpropertyguide.com. עבור דירה ממוצעת בגודל 100 מ"ר, זה מתורגם לכ-1,300 אירו/לחודש. מדד זה, שנמדד ברבעון הרביעי של 2024, היה גבוה ב-6.3% מהשנה הקודמת globalpropertyguide.com. פורטו מדורגת כיום כשוק השכירות השני היקר ביותר בפורטוגל אחרי ליסבון (שם השכר החציוני היה 16.04 אירו/מ"ר) globalpropertyguide.com. נתונים אלו תואמים גם לנתוני שוק פרטיים – מדד השכירות של Idealista הראה שכר דירה מבוקש בפורטו סביב 17.8 אירו/מ"ר באמצע 2025, אף כי נתון זה מוטה כלפי מעלה בשל נכסים יוקרתיים שמוצעים בלוחות globalpropertyguide.com.
לא רק שהשכירות עלתה, היא הגיעה לשיאים חדשים. באזורים מרכזיים מסוימים, כגון מרכז העיר ו-Foz, דמי השכירות שניתן להשיג לדירות איכותיות נמצאים ברמת שיא (כפי שצוין, ב-Foz שכר הדירה לדירות היה מעל 16–17 אירו למ"ר, בדומה לרמות של ליסבון) cushmanwakefield.com globalpropertyguide.com. העלייה הזו בדמי השכירות היא תוצאה ישירה של אי התאמה מתמשכת בין היצע לביקוש: רבים מאנשים שהיו רוכשים דירה שוכרים במקום זאת (עקב בעיות נגישות או מגבלות משכנתא), והזרימה של זרים ונוודים דיגיטליים הוסיפה קבוצה חדשה של ביקוש. בנוסף, סטודנטים (מקומיים ובינלאומיים – האוניברסיטאות של פורטו מושכות הרבה סטודנטים זרים) מתחרים על דיור להשכרה, מה שיוצר לחץ בפרט על שוק השכירות במהלך ספטמבר בכל שנה.
תשואות שכירות בפורטו אטרקטיביות יחסית למשכירים. נכון למאי 2025, תשואת שכירות ברוטו על דירות בפורטוגל עמדה על כ-4.6% globalpropertyguide.com. התשואות בפורטו נוטות להיות מעט גבוהות יותר מאשר בליסבון (שם התשואה עמדה על כ-3.8% בסוף 2024 בדירות) globalpropertyguide.com, כיוון שמחירי הנדל"ן בפורטו נמוכים יותר בעוד שהשכירות עדיין גבוהה יחסית. בפרברים מסוימים ובנכסים רב-משפחתיים במרחב המטרופוליני של פורטו התשואות עשויות לעלות על 5%, מה שמושך עניין מצד משקיעים – הן קטנים (למשל אנשים שקונים כדי להשכיר לשוק לטווח ארוך) והן מוסדיים (פרויקטים לבנייה להשכרה). לדוגמה, סטובל (דרומית לליסבון) הציגה אחת התשואות הגבוהות ביותר – 5.08%, אך גם השקעות השכרה פורטו נשארות אטרקטיביות בהשוואה לערים רבות בגוש האירו globalpropertyguide.com.
הממשלה הפורטוגלית חוקקה מדיניות שמשפיעה על שוק השכירות. במטרה להגן על שוכרים בחוזים קיימים לנוכח אינפלציה גבוהה, הממשלה הגבילה את העלאת השכירות לשנת 2023 ושוב לשנים 2024/2025. לשנת 2025, העלאת השכירות לדיירים קיימים הוגבלה רשמית ל-2.16% globalpropertyguide.com. עם זאת, הגבלה זו אינה חלה על חוזים חדשים, ולכן חוזי שכירות חדשים משקפים את העלייה המלאה בשוק. מדיניות "תקרת שכר הדירה" הצליחה למתן במידה מסוימת את האינפלציה בדמי השכירות אצל דיירים ותיקים, אך שוכרים חדשים (או כאלה שמחליפים דירה) מתמודדים עם מחירי שוק מלאים.
מעניין לציין שלאחר שנים של ירידה בהיצע, יש רמזים כי ההיצע להשכרה עשוי להשתפר. אידיאליסטה דיווחה על עלייה של 49% משנה לשנה במספר הדירות שפורסמו להשכרה בפורטוגל ברבעון הראשון של 2025 globalpropertyguide.com. גם בפורטו נרשמת עלייה בפרסומי דירות להשכרה. הדבר עשוי לנבוע מכך שחלק מהבעלים בוחרים להשכיר דירות (ולנצל מחירי שכירות גבוהים) ואולי גם בשל מעבר של בעלי דירות להשכרה קצרה אל השכרה ארוכת טווח בעקבות רגולציות חדשות. אכן, הצעדים האחרונים של פורטוגל לצמצום ה-Alojamento Local (השכרות קצרות טווח) עשויים להחזיר חלק מהדירות לשוק ההשכרה לטווח ארוך (הנושא נידון בהמשך תחת שינויים רגולטוריים). עם התייצבות או ירידה של ריביות, הרכישה הפכה גם היא לאטרקטיבית יותר, מה שיכול להקל במעט את הלחץ על ההשכרות כאשר חלק מהשוכרים בוחרים להפוך לרוכשים globalpropertyguide.com. יחד עם זאת, כל הקלה היא שולית; מומחים צופים שמחירי השכירות בפורטו ימשיכו לעלות בשנים הקרובות, גם אם בקצב מתון יותר מעליות דו-ספרתיות בעבר globalpropertyguide.com. כפי שציינה Savills, “שוק ההשכרה בליסבון ובפורטו ככל הנראה ימשיך לחוות לחץ כלפי מעלה על המחירים… הצפי הוא המשך עליות” כל עוד הביקוש גבוה וההיצע מוגבל globalpropertyguide.com.
לסיכום, שוק השכירות של פורטו ב-2025 מתאפיין במחירי שיא, ביקוש גבוה ושיעור תפוסה נמוך. הוא מספק תשואות טובות למשכירים ונשאר מאתגר לשוכרים. העיר מנסה לעודד היצע דירות להשכרה (באמצעות פרויקטים של Build-to-Rent ותמריצי מס), אך ייקח זמן עד שהיוזמות הללו יניבו פירות. בינתיים, שוכרים צריכים לכלול בתקציבם עליות שכירות שנתיות ותחרות גבוהה, בעיקר במרכז פורטו, בעוד למשקיעים שוק ההשכרה מהווה הזדמנות חזקה – אם כי ייתכן שייכנס לרגולציה מוגברת אם רמת המחירים תהפוך לבלתי אפשרית.
(הטבלה למטה משווה את המחירים הממוצעים הנוכחיים ודמי השכירות בפורטו מול ליסבון והממוצע הארצי, וממחישה את הפערים וקצבי הצמיחה.)
| שוק | מחיר מכירה חציוני (€/מ"ר) | שינוי שנתי במחירים | שכירות חציונית (€/מ"ר/חודש) | שינוי שנתי בשכירות |
|---|---|---|---|---|
| פורטו | €3,768 (מאי 2025) globalpropertyguide.com | +5.8% globalpropertyguide.com | €13.04 (רבעון 4 2024) globalpropertyguide.com | +6.3% globalpropertyguide.com |
| ליסבון | €5,720 (מאי 2025) globalpropertyguide.com | +1.8% globalpropertyguide.com | €16.04 (רבעון 4 2024) globalpropertyguide.com | +3.4% globalpropertyguide.com |
| פורטוגל (ממוצע) | €2,851 (מאי 2025) globalpropertyguide.com | +7.4% globalpropertyguide.com | €8.43 (רבעון 4 2024) globalpropertyguide.com | +9.3% globalpropertyguide.com |
טבלה: השוואה בין מחירי נדל"ן ודמי שכירות בפורטו וליסבון. שווי הנכסים בפורטו נמוך משל ליסבון, אך עלה בקצב מהיר יותר, במיוחד בשנה האחרונה. השכירות בפורטו היא השנייה בגובהה בפורטוגל, ומעידה על ביקוש גבוה.
מחירי נדל"ן נוכחיים ומגמות עדכניות
מחירי הנדל"ן בפורטו הגיעו לשיאים חדשים ב-2025, לאחר עשור של צמיחה חזקה. לאחר יותר מהכפלה בין 2015 ל-2023 בערי המרכז של פורטוגל globalpropertyguide.com, המחירים כמעט ואינם מראים סימני ירידה. בפורטו, מחיר הביקוש הממוצע לנכסי מגורים עומד על כ-€3,768 למ"ר נכון למאי 2025 globalpropertyguide.com. מדובר בעלייה של כ-5.8% משנה לשנה עבור מחירי הביקוש בעיר globalpropertyguide.com. לשם השוואה, מחירי הביקוש בליסבון עומדים על כ-€5,720 למ"ר (עלייה מתונה של 1.8% משנה לשנה) והחציון הארצי הוא €2,851 למ"ר (עלייה של 7.4% משנה לשנה) globalpropertyguide.com. הנתונים מדגישים כי פורטו הייתה בין המובילות בצמיחת מחירים, גם כאשר קצב העלייה התמתן מהזינוק המטאורי שלאחר הקורונה. ניתוח מסוף 2024 מיקם את פורטו בין 10 הערים המובילות בעולם בעליית ערך הנדל"ן השנתית – היא דורגה שמינית עם עלייה של 8.6%, גבוה יותר מליסבון שעלתה ב-4.7%, מה שמדגיש את המומנטום שלה theportugalnews.com theportugalnews.com.
מספר מגמות מאפיינות את הדינמיקה הנוכחית של המחירים:
- מתינות לעומת 2022–23: הצמיחה במחירים ב-2024, למרות שהייתה חזקה, הייתה מתונה ביחס לשנים הקודמות. השוק מתייצב לקצב צמיחה בר קיימא יותר לאחר עליות דו-ספרתיות בשנים 2018–2022. אנליסטים מתארים את 2024 כ“שנה של מתינות וחוסן” – המחירים המשיכו לעלות, אך בקצב איטי יותר, מה שמראה שהשוק אינו בועתי portugalproperty.com portugalproperty.com. המתינות הזו נובעת בין היתר מעליות ריבית על משכנתאות ב-2023/תחילת 2024, שציננו חלק מהביקושים, ובין היתר מהגעה למגבלות של יכולת רכישה. יחד עם זאת, החוסן ברור: למרות רוחות מנשבות בכלכלה, המחירים לא ירדו; הם פשוט עלו לאט יותר, מה שמראה את עומק הביקוש.
- חוסר איזון בין היצע לביקוש: סיבה יסודית לכך שמחירי הדירות נשארים גבוהים היא שהביקוש עולה בהרבה על ההיצע של דירות בפורטו. הבנייה החדשה מפגרת במשך שנים (בשל חסמים בירוקרטיים ועלויות בנייה גבוהות), ולכן קונים מתחרים על היצע מוגבל של נכסים, במיוחד במיקומים מרכזיים globalpropertyguide.com. המחסור המבני הזה משמעו שגם אם הביקוש ירד מעט, המחירים עדיין גבוהים בשל נדירות. למעשה, נכון לסוף 2024, "אין שום סימנים למחזור שוק חדש ומאוזן יותר" – ההיצע לא מדביק את הפער והביקוש נותר גבוה, מה שממשיך להפעיל לחץ להעלאת מחירים globalpropertyguide.com.
- השפעת שוק יוקרתי: ממוצעי המחירים האחרונים מושפעים מחלק גדול יותר של עסקאות יוקרה. הפיתוח בפורטו מתמקד בעיקר במגזר הנדל"ן היוקרתי, והון זר מכוון לרוב לנכסים מבוקשים. מצב זה גרם לעלייה חדה במיוחד באזורים יקרים (פוש, ריביירה וכו'), מה שמעלה את הממוצעים הכלליים. לעומת זאת, מגזרים נגישים יותר חוו פחות עלייה במחירים פשוט כי כמעט ואין בנייה חדשה של דירות ברות-השגה.
- שונות בין שכונות: בפורטו עצמה, מגמות המחירים משתנות בהתאם לשכונה. שכונות מרכזיות ומערביות (למשל Aldoar/Foz/Nevogilde, Miragaia, Lordelo do Ouro) הן מהיקרות ביותר וממשיכות לעלות. אזורים פריפריאליים והרשויות הסמוכות במטרופולין (גאיה, מטוזינוש, מאיה וכו') ראו גם הן עליית מחירים ב-2024, לעיתים אף גבוהה יותר מבחינה אחוזית – כשאנשים מחפשים חלופות. לדוגמה, בשנת 2024, ערים סמוכות כמו Espinho (+8.6%), Póvoa de Varzim (+12.0%) ו-Vila do Conde (+16.9%) עקפו כולן את קצב הגידול של פורטו theportugalnews.com, מה שמעיד על גלישת הביקוש לאזור מטרופולין פורטו הרחב. יחד עם זאת, העיר פורטו עצמה נותרה היקרה ביותר בצפון, ושנייה במדינה אחרי ליסבון.
- חששות לגבי יכולת הקנייה: עם מחיר דירה ממוצעת בפורטו כיום סביב 3,300 אירו למ"ר ורבות עולות על 300,000 אירו במונחים מוחלטים, יכולת הקנייה של התושבים המקומיים היא דאגה רצינית. הצמיחה בהכנסה לא הדביקה את עלויות הדיור. התאחדות הנדל"ן הלאומית (APEMIP) ציינה כי המחירים התרחקו מאוד מהכנסות המשפחות – אפילו ירידה של 10% לא תהפוך את הדיור לנגיש לרוב האנשים theportugalnews.com. למעשה, כ-73% ממשקי הבית הפורטוגליים הם בעלים שגרים בדירה (רבים ללא משכנתא) theportugalnews.com, בעוד שהדורות הצעירים ומגיעים חדשים מתמודדים עם חסמי כניסה גבוהים. מציאות זו מגבירה את הלחץ הפוליטי ואת ההתערבות הממשלתית (יפורט בהמשך). המשמעות היא, שמעתה והלאה, בריכת הרוכשים המקומיים שמסוגלת להרשות לעצמה נדל"ן במחירים הנוכחיים היא מוגבלת, מה שמגביר עוד יותר את התלות בדרישה החיצונית (תושבים זרים, משקיעים) לצורך המשך הצמיחה במחירים.
מגמה עכשווית נוספת שכדאי לציין היא התמתנות קלה בקצב עליית המחירים בסוף 2024 ותחילת 2025 – לא ירידת מחירים, אלא בלימת קצב הצמיחה. מדד המחירים של Idealista הצביע על כך שבמדינה כולה עליית המחירים השנתית נותרה יציבה על 7.4% גם באפריל וגם במאי 2025, מה שמרמז על התייצבות idealista.pt. בפורטו, העלייה השנתית במאי 2025 הייתה כ-5.9%, בדומה לחודש הקודם idealista.pt. הדבר מצביע על כך שהשוק כבר אינו מתחמם עוד, אלא שומר על רמה גבוהה. אנליסטים ב-Morningstar צופים ש"צמיחה עקבית במחירי הנדל"ן תמשיך ב-2025, אך בקצב איטי יותר" מאשר ב-2024 globalpropertyguide.com. במילים אחרות, המחירים עדיין עולים, אך העליות התלולות ביותר כנראה כבר מאחורינו, כל עוד הריביות יישארו גבוהות מהשפל ששרר בעשור הקודם.
לסיכום, המחירים הנוכחיים בפורטו נמצאים בשיא של כל הזמנים, והנתונים האחרונים מראים על צמיחה חזקה אך מתונה יותר. העיר מובילה את פורטוגל בעליית מחירים יחד עם אזורים חמים נוספים. היסודות בשוק – ביקוש גבוה (מקומי וזרים), היצע מוגבל ועלויות בנייה גבוהות – ממשיכים לתמוך במחירים globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. קונים שנכנסים לשוק ב-2025 צריכים להיות מוכנים למחירים היסטוריים גבוהים, אך יכולים להתנחם בכך שקצב העליות מתמתן לעומת הטירוף של לפני כמה שנים. המוכרים עדיין נמצאים בעמדת יתרון בשל מלאי נמוך. כולם דרוכים לראות אם היצע הדירות החדש והצעדי הממשלה ב-2025–26 ישפיעו באמת על האיזון הזה, אך כרגע, ערכי הנדל"ן של פורטו ממשיכים במגמת עלייה.
תחזיות מחירים עתידיות וצפי הביקוש
בהסתכלות קדימה, התחזית לשוק הנדל"ן של פורטו בשנים הקרובות (2025–2027) היא אופטימית אך זהירה. תחזיות רבות ומומחים מציעים כי פורטו – יחד עם השווקים המרכזיים הנוספים של פורטוגל – תמשיך לראות צמיחה במחירים בשנים הקרובות, אך בקצב מתון ובר-קיימא יותר מאשר בשנים האחרונות. יש הסכמה רחבה כי הביקוש יישאר חזק, כשהוא נתמך גם ביסודות מקומיים וגם בהתעניינות בינלאומית, בעוד שמחסור מתמשך בהיצע ישמור על לחץ כלפי מעלה על המחירים.
תחזיות מחירים: דוח עדכני של Property Market-Index (חברת מחקר נדל"ן יוקרתי) צופה כי שוק הנדל"ן בפורטוגל יצמח בכ-5.8% בשנת 2025, כאשר "אזורים מרכזיים כמו ליסבון, אלגרבה ופורטו מובילים את הדרך." portugalpathways.io portugalpathways.io. משמעות הדבר היא שמחירי פורטו ימשיכו לעלות בקצב שנתי חד-ספרתי – עלייה בריאה, במיוחד כשלמדינות רבות אחרות צופים מחירי דירות יציבים או בירידה. (מעניין כי אותו דוח מצפה ששוק הנדל"ן הכללי של האיחוד האירופי יצטמק ב-2.5% בשנת 2025 portugalpathways.io, כך שפורטוגל יוצאת דופן בצמיחה החיובית.) באופן דומה, סוכנויות ובנקים מקומיים בפורטוגל צופים המשך עליית מחירים ב-2025, אך מתונה יותר לעומת 2022–24. ERA פורטוגל, למשל, דיווחה על ביצועים חזקים וצופה שהשוק "ישמור על פעילות למרות המצב הכלכלי הרחב." portugalproperty.com
עד 2026–2027, אם הריבית תרד ויגדל ההיצע, יתכן שהצמיחה תתמתן עוד, אך לא צפויות כעת תיקוני מחירים משמעותיים. אלא אם יתרחש זעזוע חיצוני, ערכי הנדל"ן בפורטו צפויים להמשיך לעלות בשל מחסור מבני בדיור. אנליסטים מסוימים מסמנים תרחיש של "נחיתה רכה": קצב עליות מחירים שיתקרב יותר לגידול השכר (למשל 3–5% בשנה) כשהשוק מתאזן. ראוי לציין כי המוסדות הבינלאומיים שוריים לגבי פורטוגל – קרן המטבע הבינלאומית והאיחוד האירופי הדגישו את החוסן הכלכלי של פורטוגל, והשקעות מתמשכות בדיור/תשתיות עשויות להמשיך ולתמוך בביקוש לנדל"ן.
תחזית הביקוש: הביקוש לנדל"ן בפורטו צפוי להישאר חזק ממספר סיבות:
- הקלה בריבית: לאחר תקופה של הידוק מוניטרי, קיימות אינדיקציות שהריביות מגיעות לשיא ואף עשויות לרדת בהדרגה מסוף 2024 ובמהלך 2025. הבנק המרכזי האירופי הפחית את הריבית ב-25 נקודות בסיס ביוני 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com כאשר האינפלציה התמתנה. הציפיות בשוק מצביעות על המשך הקלה הדרגתית. ריביות משכנתא נמוכות יותר ב-2025–26 ישפרו את יכולת ההשתכרות של המקומיים ויוכלו לעודד את הביקוש לרכישה portugalproperty.com portugalproperty.com. משפחות צעירות רבות שדחו רכישה בשל עלויות מימון גבוהות עשויות לשוב לשוק. אפילו ריבית יוריבור (מדד בסיס) סביב 2% (לעומת ~4% ב-2023) צפויה להאיץ משמעותית את פעילות המשכנתאות portugalproperty.com. זהו גורם חיובי מרכזי לביקוש, במיוחד במחצית השנייה של 2025 והלאה, בהנחה שהאינפלציה נותרת מתונה.
- דמוגרפיה ועיור: אוכלוסיית המטרופולין של פורטו גדלה, מונעת הן על ידי הגירה פנימית (אנשים מערים קטנות יותר שמגיעים למטרות עבודה) והן בשל הגעת תושבים מחו"ל. הפיכתה של העיר למוקד טכנולוגיה ושירותים מביאה לזרימה קבועה של אנשי מקצוע הזקוקים לדיור. גודל משק הבית הממוצע בפורטוגל ירד (מ־3.3 נפשות ב־1981 ל־2.5 ב־2021) theportugalnews.com, דבר שמגביר את הצורך בדיור לנפש. בנוסף, אוכלוסיית התושבים הזרים זינקה ב־37% בעשור 2011–2021 theportugalnews.com ומאז רק המשיכה לגדול – יותר תושבים (מקומיים וזרים) פירושו יותר ביקוש לדיור. קיימת גם מגמת אורח חיים: משקי בית קטנים יותר ויותר אנשי מקצוע רווקים שוכרים או קונים דירות בעיר, מה שמגביר את הביקוש ליחידות דיור.
- עניין בינלאומי/אקספטים: קונים זרים ימשיכו להיות מניע מרכזי לביקוש בפורטו. אף על פי שמסלול הוויזה הזהובה דרך נדל"ן נסגר, פורטוגל נותרה אטרקטיבית מאוד עבור אקספטים, פנסיונרים ועובדים מרחוק. המוניטין של המדינה כיעד בטוח, שטוף שמש וזול – לצד הקלות ברכישת נכס – ממשיך למשוך זרים. נכון ל-2023, זרים מהווים כ-12% מאוכלוסיית פורטוגל, ובחמש השנים האחרונות מספר האמריקאים שעברו למדינה זינק ביותר מ-340% (לכמעט 21,000) theportugalnews.com. פורטו נמצאת גבוה ברשימת היעדים עבור רבים מהחדשים הללו בזכות התרבות ועלות המחיה הנמוכה יחסית לליסבון. משרדי התיווך מדווחים על המשך עניין חזק מצד צפון אמריקאים, צפון אירופאים, ברזילאים ואחרים גם ב-2025 portugalproperty.com. שווקי המקור כוללים את ארה"ב וקנדה (פורטו רואה עלייה בולטים במספר האמריקאים המהגרים), בריטניה (בריטים לאחר הברקזיט שמחפשים אחיזה באיחוד האירופי), צרפת, גרמניה, הולנד וכמובן ברזיל (קשרי תרבות ושפה) portugalproperty.com. הביקוש הבינלאומי הזה צפוי להישאר איתן או אפילו לגדול, כשאי-ודאות גיאופוליטית וכלכלית במקומות אחרים הופכת את פורטוגל ל"מקלט בטוח" לעושר theportugalnews.com theportugalnews.com. אכן, זרים אמידים מוזכרים כגורם מפתח בדחיפת השוק מעל הממוצע האירופי portugalpathways.io. גם ללא תמריצי ויזה, הם מגיעים עבור איכות החיים ומגוונים את נכסיהם לנדל"ן בפורטוגל.
- ביקוש של משקיעים וגופים מוסדיים: קרנות השקעה בנדל"ן ויזמים מתמקדים יותר ויותר בפורטו. תחזית ההשקעות (על פי CBRE ואחרים) היא אופטימית – סך ההשקעות בנדל"ן בפורטוגל ב-2025 עשוי להגיע ל-2.5 מיליארד אירו (עלייה של כ-8% משנה לשנה) portugalbuyersagent.com, ופורטו תזכה לנתח משמעותי מכך. תחומים כמו Build-to-Rent, דיור לסטודנטים, מגורים שיתופיים (co-living) ודיור לגיל השלישי מושכים עניין כשווקים שעדיין לא מוצו בפורטו. כל עוד התשואות נשארות אטרקטיביות והכלכלה צומחת, שחקנים מוסדיים יתרמו לביקוש ברכישת נכסים ובבנייה של פרויקטים חדשים.
בהתחשב בגורמים אלו, תחזית הביקוש בפורטו חזקה. הסתייגות אחת: קיימת דאגה מסוימת לגבי הישענות יתר על ביקוש זר. נתוני היסוד המקומיים לבדם לאו דווקא יוכלו להחזיק בצמיחה מהירה של מחירים לאורך זמן אם ההון הזר יצטמצם. יש אנליסטים המזהירים שבמקטעים מסוימים בשוק היוקרה, הערכות השווי נראות מנותקות מהכנסה מקומית, "מונעות בעיקר מביקוש חיצוני" portugalproperty.com אם, למשל, סנטימנט המשקיעים העולמי ישתנה או דפוסי התיירות ישתנו, פורטו עשויה לחוות ירידה בביקוש לשוק היוקרה. עם זאת, בשלב זה לא מסתמנת מגמה כזו, וגיוון מקורות הרכישה מהווה גורם מקל.
בסך הכול, רוב האינדיקטורים מצביעים על כך ששוק הנדל"ן בפורטו ימשיך לצמוח בשנים הקרובות, אך בתוואי מתון יותר. הביטוי "צמיחה יציבה הנתמכת בתחזית חיובית" מתאר היטב את הקונצנזוס globalpropertyguide.com. מחסור בדיור ימשיך למנוע מירידת מחירים, ושיפור בתנאים הכלכליים (התמ"ג של פורטוגל צפוי לעלות במתינות) וצעדי מדיניות התומכים בדיור יתמכו בפעילות. המענק האחרון של הנציבות האירופית בגובה 813 מיליון אירו לפרויקט רכבת מהירה פורטו-ליסבון והשקעות נוספות מחזקים גם הם את הביטחון בצמיחה האזורית expresso.pt. סיכונים כמו תנודתיות בריביות, אירועים גיאופוליטיים או מיתון מהווים את הגורם העיקרי שעשוי להאט מגמה זו.
לסיכום, צפוי ששוק הנדל"ן של פורטו בשנים הקרובות ימשיך במגמת עלייה, עם עליות מחירים בטווח חד־ספרתי בינוני לשנה וביקוש גבוה מתמשך. השוק עובר מצמיחה סוערת בסוף העשור הקודם לשלב של צמיחה נורמלית יותר, אם כי עדיין בריאה מאוד. משקיעים ורוכשי דירות נותרו אופטימיים בנוגע לפורטו, והפרופיל הבינלאומי ההולך וגדל של העיר מרמז שהיא תדע להתמודד היטב עם האטה אירופית רחבה יותר. אלא אם יתרחש זעזוע בלתי צפוי, פורטו צפויה להמשיך ולעלות על פני שווקים דומים ולהישאר אחד מסיפורי ההצלחה של שוק הנדל"ן האיברי עד 2025 ואילך portugalpathways.io portugalpathways.io.
הזדמנויות וסיכונים בהשקעות נדל"ן
פורטו מציעה נוף השקעות נדל"ן אטרקטיבי ומגוון, הכולל שילוב של אפשרויות – מהשבחת הון ותשואות שכירות ועד גיוון תיק ההשקעות – לצד סט של סיכונים ואתגרים שמשקיעים מוכרחים להיות ערים להם. כעיר השנייה בגודלה בפורטוגל ומרכז אזורי דינאמי, פורטו משכה בשנים האחרונות תשומת לב גוברת ממשקיעים מקומיים ובינלאומיים. להלן עיקרי ההזדמנויות והסיכונים בשוק פורטו ב־2025:
הזדמנויות
- פוטנציאל צמיחה גבוה (נגישות יחסית): מחירי הנדל"ן בפורטו, על אף שהם בשיא מקומי, עדיין נמוכים משמעותית מאלו שבליסבון או בערים אחרות במערב אירופה, מה שמעיד על פוטנציאל לצמיחה נוספת. המחיר הממוצע (~3,500 אירו למ"ר) הוא חלק קטן מפריז או לונדון, ואפילו זול יותר בכ־35–40% ממחירי ליסבון theportugalnews.com. פוטנציאל ההדבקה הזה מאפשר למשקיעים להרוויח מהשבחות נוספות ככל ששוק פורטו מבשיל. הצמיחה המרשימה במחירים בשנים האחרונות (8%+ בשנה) והתחזיות החיוביות (~5%+ בשנה הבאה portugalpathways.io) מדגישות את פוטנציאל רווחי ההון.
- תשואות שכירות יציבות והכנסה: בניגוד לערי בירה אירופאיות רבות שבהן תשואות השכירות נמוכות, פורטו מציעה תשואות שכירות אטרקטיביות. תשואות גולמיות של כ-4–5% נפוצות בדירות globalpropertyguide.com, ובחלק מהמגזרים כמו דיור לסטודנטים או אזורי פרברים אף גבוהות יותר. עם עליית מחירי השכירות וביקוש גבוה מצד תיירים, השקעות להשכרה יכולות להיות רווחיות. קיימת גם אפשרות של השכרות קצרות טווח (בסגנון Airbnb) באזורים תיירותיים; חרף רגולציות חדשות, דירות נופש בפורטו עדיין מניבות הכנסה חזקה בשל תיירות כל השנה וקהילת נוודים דיגיטליים הולכת וגדלה.
- הזדמנויות במגזרים מגוונים: השוק של פורטו לא מתבסס רק על מגורים מסורתיים. משקיעים יכולים לחקור מגזרים נישתיים שנמצאים בצמיחה:
- *דיור לסטודנטים: פורטו היא עיר אוניברסיטאית מרכזית עם אלפי סטודנטים בינלאומיים. קיים מחסור בדיור ייעודי לסטודנטים (PBSA). פיתוח או הסבת נכסים למעונות סטודנטים מהווים תחום צמיחה – מונע על ידי ~16% גידול בסטודנטים זרים בשנים האחרונות investporto.pt investporto.pt.
- תיירות ואירוח: מעבר לרכישת דירות, למשקיעים יש הזדמנות גם במלונות, בתי הארחה או דירות שירות. בום התיירות בפורטו (שיא במספרי המבקרים, ולפי התחזיות התיירות בפורטוגל צפויה לגדול ב-9% ב-2025 portugalbuyersagent.com) אומר שנכסי אירוח יכולים להניב תשואות גבוהות.
- מסחרי/משרדים: ככל שפורטו מושכת אליה יותר חברות, משרדים מודרניים הם מצרך מבוקש. משקיעים בעלי ראייה עתידית מזהים הזדמנות בפיתוח משרדים (במיוחד ירוקים וטכנולוגיים) כדי לענות על הביקוש מחברות רב-לאומיות שמקימות מרכזי טכנולוגיה ושירותים בפורטו portugalbuyersagent.com portugalbuyersagent.com. ההפיכה של העיר למרכז טכנולוגי (שמכונה לפעמים "עמק הסיליקון של פורטוגל") עלולה להוביל לעלייה בדמי השכירות ובערך המשרדים.
- תעשייה ולוגיסטיקה: עם מגמות נירשורינג, מחסני לוגיסטיקה סביב פורטו (בסמוך לנמל ולשדה התעופה שלה) מבוקשים portugalbuyersagent.com. השקעה בקרקע או מתקנים תעשייתיים יכולה ליהנות משיאי תפוסה ושיעורי פניות נמוכים.
- פרויקטי התחדשות עירונית: בפורטו קיימות יוזמות רבות של התחדשות עירונית המציעות זוויות השקעה. העיר מעודדת באופן פעיל שיקום של המרכז ההיסטורי שלה (שהוא אתר מורשת עולמית של אונסק"ו) – משקיעים המשפצים מבנים ישנים לשימוש מגורים או מסחר חדש נהנים מתמריצים וביקוש גבוה. בנוסף, הפיתוח המתמשך של אזורים מזרחיים בפורטו (למשל קמפנייה) – כולל פרויקטים כמו מטדאורו (בית מטבחיים לשעבר שמתהווה כמרכז תרבותי ועסקי) – יתרום להתפתחות האזורים האלו, ויספק למשקיעים מוקדמים הזדמנות ליהנות מעליית ערך עתידית investporto.pt investporto.pt. להיות חלק ממובילות העיר פורטו בהתחדשות עירונית, כאשר העיר משקיעה בשיפור איכות החיים העירונית ודיור בר השגה, עשוי להניב תועלת כלכלית ו-ESG investporto.pt.
- סביבה כלכלית ופוליטית יציבה: פורטוגל נחשבת לסביבה יציבה ובעלת סיכון נמוך בתחום זכויות קניין ועסקים, במיוחד בהשוואה לשווקים מתפתחים מסוימים. ספציפית, בפורטו קיימת הנהגה מקומית ידידותית לעסקים (באמצעות InvestPorto וכו') המעודדת השקעות. הטבות מס (כמו משטר “IFICI” החדש שמחליף את NHR להכנסות זרות מסוימות, ומס רכוש נמוך יחסית) ודרכי אזרחות (למרות שוויזת הזהב בנדל"ן הסתיימה, עדיין אפשר לקבל תושבות פורטוגלית דרך השקעות אחרות) הופכות את פורטו לידידותית למשקיעים. הכלכלה היציבה של גוש האירו במדינה ותשתיות שהולכות ומשתפרות (פרטים בהמשך) מפחיתות עוד יותר את הסיכון ומשפרות את הפוטנציאל ארוך הטווח.
- אפשרויות יציאה ונזילות: שוק פורטו הפך לנזיל מספיק על מנת שמשקיעים יוכלו לצאת מהשקעה בקלות רבה יותר מבעבר. הכרה בינלאומית גוברת בפורטו גורמת לכך שיש קהל קונים רחב למכירה חוזרת – מקומיים, זרים, קרנות. בנוסף, אם האסטרטגיה היא פיתוח, ביקוש הקצה חזק, כך שמכירת יחידות מראש או בגמר הבנייה היא אפשרית בהחלט (כפי שניתן לראות בפרויקטים חדשים רבים שנמכרים עוד לפני סיום הבנייה). הביקוש להשכרה מאפשר גם להחזיק בנכס ולהרוויח מהשכרתו ולמכור מאוחר יותר לאחר עליית ערך.
סיכונים
- סיכון ריבית ומימון: למרות שצפוי שריביות ילכו וירדו בהדרגה, הן עדיין גבוהות מהשפל ההיסטורי של השנים האחרונות. במקרה אינפלציה תתלקח מחדש, הידוק מוניטרי עשוי להתחדש, מה שיגדיל את עלויות המשכנתאות ויקטין את הביקוש. כבר עתה, בשנים 2023, ריביות גבוהות הדירו קונים מסוימים (בעיקר רוכשי דירה ראשונה שמסתמכים על הלוואה). משקיעים שבונים על מינוף זול עלולים לגלות כי עלויות המימון שוחקות את התשואה. עם זאת, הבנקים בפורטוגל פעלו בזהירות; זינוק חד בריבית עלול להקשות על משקיעים או על בעלי בתים ממונפים, ולהוביל לעלייה מתונה במכירות בכפייה – אך לא צפויה תרחיש דומה ל-2008 תחת התנאים הנוכחיים.
- שינויים רגולטוריים ומדיניותיים: הסביבה הרגולטורית בענף הנדל"ן בפורטוגל נמצאת בתהליך שינוי, כאשר הממשלה מנסה להתמודד עם משבר יוקר הדיור. משקיעים נחשפים לסיכון רגולטורי, כגון:
- התערבות בשוק השכירות: הממשלה הפגינה נכונות להגביל עליות שכר דירה (כמו התקרה של 2.16% לשנת 2025) globalpropertyguide.com. הוצעו גם חוקים להגבלת שכר דירה או הארכות חוזה חובה. בעוד שהגבלות נוכחיות מתונות, שינויים פוליטיים בעתיד עלולים להביא לחוקים מחמירים יותר שישפיעו על תשואות ועל הקלות בפינוי דיירים.
- הגבלות על השכרה לטווח קצר: בשנת 2023, כחלק מחוק “Mais Habitação” (עוד דיור), הושעו רישיונות השכרה חדשים לטווח קצר (דוגמת Airbnb) באזורים בצפיפות גבוהה כמו מרכז פורטו portugalresidencyadvisors.com. רישיונות קיימים יכולים להמשיך ובסוף 2024 אף ניתן להעבירם בעת מכירת נכס (לאחר שינוי תקנה) portugalresidencyadvisors.com. עם זאת, קיימת אי ודאות: לרשויות המקומיות יש כעת שליטה רחבה יותר והן יכולות להסדיר או אף לבטל רישיונות דירות תיירות באזורים מסוימים guestready.com portugalresidencyadvisors.com. הממשלה החדשה ב-2024 אותתה על ביטול מגבלות מסוימות, אך החוקים העירוניים עדיין בתוקף. עבור משקיעים בדירות נופש, הסיכון הרגולטורי כאן משמעותי – התקנות עלולות להחמיר שוב במקרה של מחאה ציבורית, ולצמצם את פוטנציאל ההכנסה מהשכרות קצרות טווח.
- שינויים בוויזת זהב ובמשטר המס: תוכנית ויזת הזהב כבר אינה כוללת נדל"ן כהשקעה כשירה (מאז 2023) globalpropertyguide.com. למרות שזה היה צפוי ומשפיע בעיקר על שוקי היוקרה של ליסבון ואלגרבה, זה הסיר מנוע ביקוש חשוב אחד. משטר המס של תושבים לא קבועים (NHR) הפופולרי גם הוא הסתיים למבקשים חדשים משנת 2024 globalpropertyguide.com, והוחלף בתוכנית צנועה יותר. שינויים אלה עשויים להפחית במעט את זרימת סוגים מסוימים של קונים זרים (למשל, גמלאים שמחפשים הטבות מס). ממשלות עתידיות עשויות להכניס תמריצים חדשים או מגבלות נוספות – חוסר הוודאות בתחום זה הוא גורם סיכון לביקוש.
- התחממות יתר ומגבלות יכולת רכישה בשוק: יש סיכון שהשוק יתחמם יתר על המידה או יגיע לתקרת יכולת רכישה. אם המחירים ימשיכו לטפס מהר מהכנסות המקומיים, בשלב מסוים הביקוש מצד המקומיים עלול להישחק משמעותית. כבר כעת אנו רואים סימנים: קונים צעירים נדחקים החוצה ממרכז פורטו, והשארת אוכלוסייה עלולה להיפגע אם עובדים לא יוכלו להרשות לעצמם דיור. שוק לוהט מדי עלול גם לגרור תגובה פוליטית (עשויים לדון במס על רווחי הון או פיקוח מחירים חריף, אם תתעורר תחושת "בועה"). אמנם בינתיים המחירים עולים בקצב בר-קיימא, מנהל Confidencial Imobiliário הזהיר שהשוק "חם מדי" ואין סימן למחזור מאוזן globalpropertyguide.com. משקיעים צריכים לשקול את הכדאיות ארוכת הטווח – אי אפשר לעיר לסגסג אם הדיור נהיה יקר מדי עבור כוח העבודה המקומי, וסיכון חברתי זה עלול להוביל לשינויים במדיניות או במצב הכלכלי.
- סיכונים כלכליים וגאופוליטיים: שוק הנדל"ן של פורטו אינו חסין לסיכונים מקרו-כלכליים. מיתון עולמי או משבר באזור היורו יפחיתו את הביקושים (קונים זרים עלולים לסגת, חברות עשויות להאט התרחבות). נושאים גאופוליטיים מסוימים – כגון הסלמת סכסוכים באירופה או מגבלות על תנועות הון – עלולים לפגוע בתיאבון להשקעה של זרים. בנוסף, כלכלת פורטוגל, על אף שהיא יציבה, סובלת מחוב ציבורי גבוה; כל בעיה תקציבית או חוסר יציבות באיחוד האירופי עלולים להשפיע בעקיפין על שוק הנדל"ן דרך גורמי אמון ותנאי אשראי. עד כה פורטוגל נתפסת כמקלט בטוח (נהנית מחוסר יציבות במקומות אחרים), אך הדבר עלול להשתנות לפי התרחישים. גורמים גלובליים כמו שיעור הריבית בארה"ב, השפעת מלחמות על מחירי אנרגיה ועוד מהווים סיכונים חיצוניים שעלולים לקרר את השוק בפתאומיות.
- נזילות ויציאה במגזרים מסוימים: למרות שנזילות השתפרה, אם משקיעים בנכס יוקרתי במיוחד או בנכס מסחרי ייחודי, עלול לקחת זמן למצוא קונה במחיר הרצוי. מאגר הקונים לבית עירוני בשווי 3 מיליון אירו בפוש או לבניין משרדים גדול הוא קטן מטבעו ולעיתים קרובות בינלאומי. בתקופות מיתון, נכסי יוקרה עלולים לספוג תנודות חדות יותר במחיר ושהות ארוכה יותר בשוק. לכן, משקיעי יוקרה צריכים להיות מוכנים לנזילות נמוכה יותר ולתמחור תנודתי יותר לעומת נכסי שוק ביניים.
- סיכוני בנייה ופיתוח: עבור אלה העוסקים בפיתוח, עלויות הבנייה היו תנודתיות, לאחרונה אף גבוהות מאוד עקב אינפלציה בחומרי גלם ומחסור בכוח עבודה. עיכובים בהיתרים (הבירוקרטיה בפורטוגל יכולה להיות איטית) והתנגדות קהילתית (תפיסת "לא בחצר שלי" באזורים היסטוריים) הם סיכונים שעלולים לשחוק את רווחיות הפרויקט. כמו כן, אם יתווספו לשוק בבת אחת יחידות רבות (למשל, בפרברים מסוימים או כאשר פרויקט גדול מסתיים), עלולה להיות עודף היצע בטווח הקצר באותו מיקרו-שוק, מה שיפעיל לחץ על המחירים. עד כה, אין מדובר בסיכון כלל-עירוני, אך ברמת הפרויקט זה משהו שכדאי לשקול.
לסיכום, השקעה בנדל"ן בפורטו בשנת 2025 מציעה פוטנציאל רווח משמעותי – צמיחת הון, הכנסה משכירות וגיוון – אך אינה חפה מסיכונים. משקיעים מצליחים יידרשו לערוך בדיקת נאותות: לבחור היטב מיקומים (שכונות עם פוטנציאל צמיחה או התחדשות), להתעדכן בשינויים רגולטוריים, ולהחזיק באסטרטגיות להפחתת הסיכונים (כמו מימון בריבית קבועה להגנה מתנודות ריבית, או אסטרטגיות השכרה גמישות עבור שינויים ברגולציה). החדשות הטובות הן שהיסודות של פורטו (צמיחה כלכלית, התחדשות עירונית, משיכה בינלאומית) חיוביים, והממשלה, על אף ההתערבויות, מעוניינת לעודד פיתוח מגורים והשקעות זרות (פשוט בצורה בת-קיימא יותר). השוק בפורטו התבגר אך נותר דינמי – ומספק הרבה הזדמנויות למשקיע החכם שמאזן בין הפוטנציאל הבהיר לבין ראייה מפוכחת של נקודות התורפה.
פרויקטי תשתית ופיתוח עירוני המעצבים את השוק
פרויקטי תשתית מתמשכים ומתוכננים בפורטו משפיעים רבות על שוק הנדל"ן המקומי, והופכים להיות מנועי צמיחה המביאים לשינוי במרקם העירוני. השקעה בתחבורה, בהתחדשות עירונית ובפיתוחים חדשים לא רק משפרת את איכות החיים אלא מובילה לעיתים קרובות לעלייה בערכי נדל"ן באזורים מקושרים. הנה כמה יוזמות מרכזיות בתחום התשתיות והפיתוח לשנים 2024–2025 והשפעתן על שוק הנדל"ן:
- הרחבת המטרו של פורטו: מערכת המטרו של העיר עוברת הרחבה משמעותית (המכונה לעיתים “Metro do Porto 3.0”), אשר תשפר את קישוריות התחבורה הציבורית בכל המטרופולין. בשנת 2023, פורטו פתחה את הארכת הקו הצהוב כדי לשרת אזורים צפוניים נוספים premierconstructionnews.com. בנוסף, קו ורוד חדש (קו G) נחנך, שמקשר את אזור בואבישטה (Casa da Música) עם הדאונטאון (S. Bento), ומשפר את הנסיעה ממזרח למערב במרכז פורטו. Looking ahead, הוענקו חוזים לתוכנית הרחבה בשווי מיליארד אירו להוספת ארבעה קווי מטרו חדשים (בסך הכל כ-40 ק”מ ו-38 תחנות) railjournal.com ayesa.com, כולל קו “רובי” באורך 6.3 ק”מ שיצא למכרז במאי 2024 railwaypro.com. קווים חדשים אלה (כמו קו לכיוון גאיה והרחבה למזרח העיר) צפויים בעשור הקרוב. נרשמה כבר עלייה בביקוש לנכסים לאורך מסלולי המטרו הקיימים והעתידיים – גישה נוחה למטרו מעלה את הדרישה בקרב קונים ושוכרים כאחד. לדוגמה, אזורים סביב תחנות חדשות (כמו בווילה ד'אשטה, וילה נובה דה גאיה, או הממשק ב-Casa da Música) חוו עליית מחירים לקראת הפתיחה. שיפור התחבורה הופך שכונות פריפריאליות לאטרקטיביות יותר, מה שיכול לפזר את הצמיחה במחירים בצורה שווה יותר וליצור נקודות חמות חדשות סביב אתרי תחנות עתידיות.
- רכבת מהירה (פורטו–ליסבון): אחד הפרויקטים המשנים ביותר הוא קו הרכבת המהירה המתוכנן המחבר בין פורטו לליסבון. הבנייה בשלב הראשון (פורטו-קמפניה עד סורה, כ-143 ק"מ) צפויה להתחיל ב-2024 railway-technology.com. הממשלה העניקה את הזיכיון למקטע פורטו–אויה באוקטובר 2024 infraestruturasdeportugal.pt והבטיחה מימון של 813 מיליון אירו מהאיחוד האירופי לשלב זה expresso.pt. כאשר תושלם (המטרה היא לסוף העשור), קו מהיר זה יקצר את זמן הנסיעה בין פורטו לליסבון לכ־1:15–1:30 שעות (לעומת כ־3 שעות כיום). זה למעשה יקרב מאוד את שתי המטרופולינים וצפוי להאיץ את כלכלת פורטו בזכות הקלה בנסיעות עסקים ויוממות. השלכות נדל"ן: חיבוריות משופרת לרוב מגבירה את הביקוש לנדל"ן. פורטו עשויה למשוך יותר מקצוענים מליסבון (אשר יעדיפו לגור בפורטו בזכות העלויות הנמוכות ולנסוע לשם מדי פעם), וגם עסקים עשויים להתרחב בפורטו מתוך ידיעה שמדובר בנסיעת רכבת קצרה מהבירה. אזורים סביב תחנות הרכבת המרכזיות של פורטו (קמפניה ו-Devesas בגאיה, ועוד) כבר חווים התחדשות עירונית. סביבת תחנת קמפניה, במיוחד, מתקדמת בפרויקטים מרכזיים (כמו תחנת תחבורה חדשה ומתחם התרבות מטדורו) שמסתנכרנים עם הרכבת המהירה – אזור זה צפוי להפוך לקטב צמיחה חדש עם עליית ערכי הנדל"ן כשהוא עובר טרנספורמציה לשער מודרני לעיר.
- כבישים ותשתיות גשרים: פורטו השקיעה בשיפור כבישים והקמת גשרים חדשים, מה שמוביל בעקיפין להשפעה על הנדל"ן ע"י שיפור הנגישות. פרויקט עתידי בולט הוא בנייה של גשר חדש מעל נהר הדואורו שישמש גם למטרו וגם לתנועה בכביש (גשר דום אנטוניו פרנסיסקו דוס סנטוס) המקשר בין פורטו לוילה נובה דה גאיה. למרות שמדובר בעיקר בקו תחבורה, הוא יפחית את העומס בכבישים ויפתח פיתוח נדל"ני בשתי גדות הנהר. באופן דומה, השיפוצים המתמשכים בכביש הטבעת הפנימית (VCI) ובכבישים ארציים משפרים את הנסיעה מהפרברים, הופכים את האזורים הרחוקים לאטרקטיביים יותר לקונים שמקבלים יותר מרחב עבור כספם מחוץ לגרעין העיר.
- התחדשות עירונית ופיתוחי מגורים: המרקם העירוני של פורטו עובר התחדשות משמעותית:
- שיקום מרכז היסטורי: בעשור האחרון הלב ההיסטורי של העיר (ריביירה, באישה) עבר שיקום רחב היקף, אשר משך מלונות, מסעדות ודיירים חדשים. בניינים רבים שהיו מוזנחים שופצו. הדבר כבר הוביל לעלייה בערכי הנדל"ן באזורים אלו והפך אותם לשכונות תוססות (גם אם חלקית ממוסחרות לתיירים).
- פיתוח המחוזות המזרחיים: לאחר שמרכז העיר עבר ברובו תהליך התחדשות, המוקד עבר למחוזות המזרחיים של פורטו (קמפנייה) investporto.pt. אזור זה, שהיה מסורתי תעשייתי ומוזנח, הפך כעת ליעד להתחדשות. פרויקט הדגל הוא הסבת המטדורו של קמפנייה (בית המטבחיים הישן) למרכז יצירתי, עסקי ותרבותי, הנמצא בשלבי בנייה באמצעות השקעה ציבורית-פרטית משמעותית. בנוסף, פרויקטים חדשים של מגורים ומרחבים ציבוריים מתוכננים בקמפנייה. ככל שמחוז זה משתנה, מחירי הנדל"ן שם (הנמצאים כיום מתחת לממוצע העירוני) צפויים לעלות, ולצמצם את הפער בין מזרח למערב העיר פורטו.
- יוזמות לדיור בר השגה: כדי להתמודד עם מחסור בדיור, ממשלת פורטוגל השיקה תוכנית דיור ציבורי בהיקף של 2 מיליארד אירו וצעדים נוספים globalpropertyguide.com. פורטו עתידה ליהנות מחלק מהמימון הזה לפרויקטי מגורים ברי השגה חדשים ולשיפוץ נכסים עירוניים ריקים. לדוגמה, פרויקטים כמו Monte Pedral (שטח צבאי לשעבר) מוקצים לבניית דיור בר השגה. אמנם אלה לא יגרמו לעלייה מהירה במחירים (הם נועדו לספק בתים בעלות נמוכה יותר), אך הם יגדילו את היצע הדיור ויכולים לייצב את המחירים בטווח הארוך, וכן יפתחו אזורים עירוניים שאינם מנוצלים כיום.
- פיתוחים פרטיים: פרויקטים פרטיים רבים נמצאים בתכנון ובביצוע: מקומפלקסים יוקרתיים בפוז וברצף הנהר של גאיה (כמו פרויקט "Edge" בפוז או יקבים משופצים בגאיה שהוסבו למגורים), ועד פרויקטים מעורבי שימושים כמו World of Wine (מתחם תרבותי/מסחרי גדול שנפתח בגאיה). כל אחד מהפרויקטים הללו הופך את הסביבה לאטרקטיבית יותר. לדוגמה, פרויקט World of Wine הוביל להקמת מלונות בוטיק ודירות יוקרה באזורו.
- מרכזי טכנולוגיה וחדשנות: פורטו מעודדת הקמה של אזורי חדשנות שיכולים למשוך כישרונות והשקעות. מחוז החדשנות של פורטו סביב קמפוס אוניברסיטת פורטו (אזור אספרלה) ואזור בתי החולים כולל מרכזי מחקר וסטארטאפים חדשים – מה שמגדיל את הביקוש לדיור בסביבה (במיוחד השכרות לסטודנטים ואנשי מקצוע צעירים). בנוסף, פרויקטים כמו “Fuse Valley” – קמפוס טכנולוגי מתוכנן במטוזיניוש עבור חברות כגון Farfetch (חברת היוניקורן הגלובלית שמקורה בפורטו) – למרות עיכובים, מאותתים ליצירת תשתית עסקית מודרנית. אם יתממשו, פרויקטים כאלה ימריצו את הביקוש לשטחי משרדים ודיור בפרברים הסמוכים.
- שיפורים בנמל התעופה ובנמל של פורטו: נמל התעופה פרנסיסקו סה קרניירו (נמל התעופה של פורטו) צפוי להתרחב כדי להתמודד עם יותר נוסעים, לאור זרמי התיירות השיא. נמל תעופה מורחב משפר את הנגישות הבינלאומית, וכך מגביר את האטרקטיביות של פורטו עבור עסקים ורוכשי דירות מחו"ל. באותו אופן, נמל ליישואש (נמל הים שמחוץ לפורטו) נמצא בעבודות שדרוג מתמשכות להגדלת קיבולת המטען ואפילו קיבולת אוניות קרוזים. נמל פעיל יותר עשוי להוביל להתפתחות לוגיסטית ותעשייתית באזורו (במאטוזיניו/לסה), מה שיוביל בעקיפין לתנופת נדל"ן באזורים אלה דרך יצירת מקומות עבודה והשקעה בתשתיות.
סיכום השפעות: הפרויקטים התשתיתיים והפיתוחיים האלו משפיעים באופן רב-ממדי על שוק הנדל"ן בפורטו:
- הם פותחים אזורים חדשים להשקעה (לדוג' אזורים לצד קווי מטרו חדשים או מסילת הרכבת המהירה יחוו פעילות נדל"ן מוגברת).
- הם נוטים להעלות את ערך הנכסים דרך שיפור הנגישות או איכות השירותים השכונתיים. נתונים אמפיריים בפורטו מראים שלנכסים ליד תחנות מטרו יש פרמיה מיוחדת.
- הם גם מסייעים לפיזור הביקוש – לדוג', קישורי תחבורה טובים עשויים לעודד יותר אנשים לגור בפרברים או בערי לוויין (ולונגו, מיה וכו'), וכך להוריד לחץ מהמחירים במרכז העיר ולהביא לצמיחה בשווקים ההיקפיים.
- בטווח הארוך, שיפורים אלה תורמים לצמיחה הכלכלית הכוללת של פורטו ולמבוקשותה, שהם הבסיס החיוני לערכי נדל"ן גבוהים.
ההכרה בפורטו, כגון זכייתה בתואר “עיר השנה באירופה” באורבניזם לשנת 2020 investporto.pt, נובעת בחלקה מאותם פרויקטים עירוניים עתידניים. האסטרטגיה של העיר, המאזנת בין תחבורה עירונית בת-קיימא, שיקום קהילות מוחלשות והגדלת היצע דיור בר-השגה investporto.pt, מצביעה על כך שככל שהפרויקטים יתממשו, פורטו תמשיך למשוך דיירים ומשקיעים כאחד. לבעלי נכסים קיימים ועתידיים מומלץ לעקוב אחרי המיקום של התחנה הבאה של המטרו או אזור התחדשות עירונית – לעיתים השכונה המוזנחת של היום הופכת למוקד הפופולרי של מחר ברגע שהשירותים מגיעים.
לסיכום, פרויקטי תשתית ופיתוח מהווים את עמוד השדרה של צמיחת הנדל"ן בפורטו. גל ההשקעות הנוכחי – מקווי תחבורה ועד פרויקטים רבי-תכלית משני מציאות – בונה את הבסיס לפרק הבא של פורטו. שיפורים אלה לא רק משפרים את איכות החיים, אלא גם, על הדרך, מעניקים איתנות לשוק הנדל"ן לעתיד.
שינויים רגולטוריים ועדכוני מדיניות דיור
התקופה שבין 2023–2025 התאפיינה בשינויים רגולטוריים משמעותיים ובמדיניות דיור חדשה בפורטוגל שמשפיעים על שוק הנדל"ן, כאשר צעדים רבים נוגעים ישירות לפורטו. שינויים אלו נובעים במידה רבה ממאמץ הממשלה להתמודד עם משבר זמינות הדיור ולאזן בין האינטרסים של התושבים והמשקיעים. להלן סקירה של עדכוני מדיניות מרכזיים ומשמעותם:- סיום הויזה המוזהבת לנדל"ן: תוכנית הויזה המוזהבת המפורסמת של פורטוגל, אשר העניקה אשרות מגורים למשקיעים שאינם מהאיחוד האירופי שרכשו נכסים מעל סף מסוים, תוקנה ב-2023 כך שהשקעות נדל"ן אינן מזכות עוד בויזה globalpropertyguide.com. המשמעות היא שמסוף 2023, רכישת נכס בפורטו (או בכל מקום בפורטוגל) כבר לא מקנה למשקיע זכאות לויזה מוזהבת (אם כי מסלולים אחרים כמו קרנות השקעה או יצירת מקומות עבודה עדיין מזכים). ההשפעה המיידית הייתה גל של עסקאות ויזה מוזהבת ברגע האחרון לפני תום התקופה, ולאחריה התקררות מסוימת בביקוש לקצה האולטרה-יוקרתי מצד לאומים מסוימים (למשל, משקיעים סינים וטורקים שמעוניינים בעיקר בויזה). עם זאת, השוק הכללי הסתגל היטב לשינוי; ב-2024 היה ברור שקסמה של פורטוגל “חורג מעבר לתוכניות תמרוץ ספציפיות” portugalproperty.com. עבור פורטו, שהייתה פחות תלויה ברוכשי ויזה מוזהבת מאשר ליסבון/אלגרבה, ההשפעה הייתה מינורית. אך מפתחי פרויקטים יוקרתיים משווקים עתה יותר סביב סגנון חיים ותשואה, ולא סביב היתרונות הוויזתיים. עמדת הממשלה היא כי הסטת ההשקעות למגזרים יצרניים (דרך קרנות) בריאה יותר, בעוד שוק הנדל"ן נהנה מביקוש פנימי מספיק.
- חוק "Mais Habitação" (עוד דיור) – 2023: בתחילת 2023, על רקע מחאה ציבורית על יוקר הדיור, ממשלת פורטוגל הציגה חבילת חקיקה מקיפה בשם “Mais Habitação.” חבילת חקיקה זו (חוק מס' 56/2023 מיום 6 באוקטובר 2023) כללה מספר צעדים:
- השכרות קצרות טווח: אחד הצעדים המדוברים ביותר היה הקפאת הנפקת רישיונות חדשים ללינה מקומית (AL) באזורים עירוניים בצפיפות גבוהה portugalresidencyadvisors.com.בעיקרון, בערים כמו פורטו (וליסבון וכו'), לא יוענקו היתרים חדשים לדירות תיירות באזורים שנחשבים כמצויים במצוקת דיור.הרעיון היה למנוע ממלאי הדיור להפוך ל-Airbnb באזורים שבהם המקומיים מתקשים למצוא בתים.עם זאת, רישיונות AL קיימים הוכרו כרטרואקטיביים ולאחר תגובת נגד, החוק הותאם כך ש-ניתן להעביר רישיונות AL עם מכירת הנכס (בעבר, מכירת נכס הייתה מבטלת את רישיון ה-AL שלו) portugalresidencyadvisors.com.שינוי זה בסוף 2024 (צו-חוק 80/2023 ו-82/2023) התקבל בברכה על ידי בעלי נכסים ופלטפורמות כמו Airbnb portugalresident.com.בנוסף, מס נוסף שהוצע על AL (ה-CEAL) בוטל portugalresidencyadvisors.com, והכלל שדרש חידוש רישיון כל 5 שנים הוסר portugalresidencyadvisors.com.השפעה נטו עבור פורטו: ההקפאה על רישיונות חדשים עדיין מהווה גורם מגביל – בשכונות המרכזיות של פורטו, משקיעים יכולים בדרך כלל לקנות רק נכסי AL קיימים אם הם רוצים לעסוק בהשכרה קצרת טווח, מכיוון שהנפקת היתרים חדשים נעצרה.הדבר הפך נכסים בעלי רישיון AL קיימים ליקרים יותר (מעין פרמיית נדירות).חלק מהבעלים, שניצבו מול אי ודאות או שינויים בשוק, העבירו יחידות להשכרה לטווח ארוך, מה שהגדיל את ההיצע שם במידה מסוימת globalpropertyguide.com.הרשויות המקומיות בפורטו לא ביטלו (נכון לשנת 2025) באופן גורף רישיונות לינה מקומית קיימים, אך יש להן את הסמכות להתערב אם, למשל, אזור מסוים רווי מדי או גורם לבעיות בקהילה mdme.com.באופן כללי, האקלים הרגולטורי עבור השכרות לטווח קצר מחמיר, מה שדוחף משקיעים לשקול השכרות לטווח ארוך או אסטרטגיות אחרות.Airbnb הביעה נכונות לעבוד עם רשויות מקומיות לפי הכללים החדשים portugalresident.com, וממשלת מרכז-ימין חדשה בסוף 2024 ציינה כי תקל חלק מהמגבלות (ואכן הקלה על ענייני העבירות ורישוי תמידי).ובכל זאת, זהו תחום שכדאי לעקוב אחריו, שכן הפוליטיקה המקומית יכולה להשפיע על היישום.
- סיום משטר המס לתושבים שאינם רגילים (NHR): שינוי גדול נוסף היה סגירת משטר ה-NHR למבקשים חדשים משנת 2024 ואילך globalpropertyguide.com. ה-NHR הציע שיעורי מס מועדפים (כגון 10% מס קבוע על קצבאות זרות, 0% על הכנסה מסוימת מחו"ל) לתקופה של 10 שנים, מה שמשך רבים מפנסיונרים ומועסקים מרחוק מחו"ל. הסכמה תרמה לביקוש זר במקומות כמו פורטו. סיום ההטבה (המכונה לעיתים סיום NHR 1.0) נבע ממניעים פוליטיים עקב תחושות צדק מס. הממשלה שוקלת תחליף, ה-“IFICI (NHR 2.0)”, המתמקד במקצועות ערך גבוה יותר ובתנאים מחמירים יותר portugalpathways.io. משמעות: חלק מהמועמדים הזריזו את המעבר ב-2023 כדי להינעל על ה-NHR. מעתה, פורטוגל עלולה להיות מעט פחות אטרקטיבית לאנשים שמונעים משיקולי מס, אך גורמים אחרים (אקלים, יוקר מחיה) עדיין מושכים רבים. פורטו, שזולה מליסבון, אף עשויה להרוויח אם כעת חלק מהגולים יבחרו בפורטו למקסם את התקציב בהיעדר הטבות מס. הקונצנזוס הכללי הוא שלמרות שהסיום של NHR עלול להאט במעט את הביקוש של פנסיונרים, הוא לא ישנה באופן מהותי את השוק, במיוחד שכן נהנים קיימים מהמשטר יישארו תחתיו עד לסיום התקופה.
- הגנות לשוכרי דירות: משטר החכירה העירונית החדש (NRAU) שונה. מעבר להגבלת עליית שכר הדירה (כפי שנידון), Mais Habitação הציע גם תמריצי מס לבעלי נכסים שמסבים דירות שכירות קצרת טווח לארוכת טווח, והפך הליכי פינוי מעט יותר נוחים לשוכרים. היו גם אמצעים כמו הצעת ערבויות מדינה לשוכרים צעירים כדי לעודד חוזים ארוכי טווח. לאלה יש השפעה שולית על חישובי המשקיעים – הגבלת שכר הדירה היא העיקרית, ומהווה האטה קלה בתשואות לבעלי נחלה עם שוכרים ארוכי טווח (אך בתקרת 2%, היא לא מכבידה במיוחד בהתחשב בירידה באינפלציה).
- הפעלת כוח של נכסים ריקים: אמצעי שנוי במחלוקת בחוק מאפשר לרשויות להכריח השכרת בתים ריקים (דירות שלא נעשה בהן שימוש ליותר משנתיים באזורים עירוניים) באמצעות הכללתן בתוכנית השכרה. הכוונה היא להניע דירות פנויות, אך נכון ל-2025 לא נאכף בפורטו בצורה אגרסיבית. זה משדר מסר שאגירת נכסים עשויה להיתקל בסנקציות. רוב המשקיעים בפורטו כבר מנצלים את הנכסים (בהשכרה או לשימוש עצמי), כך שלא מדובר בבעיה רחבת היקף.
- האצת רישוי: מהצד החיובי, החבילה כוללת גם פישוט תהליכי רישוי בנייה והצגת תמריצים להסבת שטחים מסחריים לדיור. אם תיושם ביעילות, תוכל להגדיל בהדרגה את ההיצע. גם מועצת עיריית פורטו קיצצה ברגולציה לקבלת אישורי שיפוץ באזורים מסוימים.
- מדיניות מקומית – עיריית פורטו: לממשלת העיר של פורטו יש יוזמות דיור משלה. תוכנית בולטת היא "פורטו עם הגיון", תוכנית שכירות במחיר סביר שבה העיר שוכרת דירות פרטיות ומשכירה אותן מחדש כפתרונות דיור במחיר נגיש. זה מעניק לבעלי הדירות ודאות לשכר דירה (אם כי מתחת לשוק, עם תוספת מהעיריה). זו יוזמה התנדבותית ובהיקף צנוע. העיר גם משקיעה בפרויקטים של דיור מסובסד, לרוב דרך שותפויות ציבוריות-פרטיות, במטרה לשמר משפחות מהמעמד הבינוני בעיר. לדוגמה, יחידות דיור חדשות באזור כמו לורדלו דו אורו נמצאות בבנייה. אמנם אלה לא פוגעים ישירות במשקיעים, אך הם מראים מאמץ לספק אלטרנטיבות ויכולים, אם יתרחבו מספיק, לאזן מעט את שוק השכירות הזול.
- שינויים במיסוי: היו כמה התאמות מיסוי:
- פטור ממס רכישת נדל"ן (IMT) לקונים ראשונים צעירים (מתחת לגיל 35) עד סכום מסוים הוכנס idealista.pt. זה מסייע לישראלים צעירים ברכישת דירה ויכול להעלות באופן מתון את מספר העסקאות במחירים הנמוכים (למשל דירות מתחת ל-250,000 אירו).
- הוצעה הצעה למסות ספקולציה בנדל"ן (מס רווחי הון גבוה יותר במכירה בתוך שנה וכו'), אך זו לא התממשה כחוק משמעותי עד כה.
- שיעורי מס הרכוש (IMI) נותרו ללא שינוי בפורטו (~0.36% משווי קרטסטרלי, עם הנחות לבתים חסכוניים באנרגיה וכו'). פורטו ממשיכה להחיל מס עירוני (AIMI) על נדל"ן יוקרתי (נכסים בשווי כולל של מעל 600,000 אירו), בהתאם למגמה הארצית. אין מס רכוש עונשי חדש ב-2025 מעבר למה שכבר היה.
- נוף פוליטי: כדאי לציין שפורטוגל עברה חילופי שלטון – בחירות בזק בסוף 2024 הביאו ממשלת מרכז-ימין חדשה לשלטון. זה עשוי לרמוז על שינוי בגישה למדיניות הדיור. סימנים ראשונים מראים כי הממשלה החדשה עשויה להיות ידידותית יותר לשוק (למשל, הסרת חלק מהמגבלות על השכירות שהטילה הממשלה הקודמת – אכן צו-חוק מתחילת 2025 ביטל את אי-העבירות של רישיונות AL ואת פקיעתם) shorttermrentalz.com portugalresidencyadvisors.com. הם גם העלו רעיונות להגביר את הבנייה (שימת דגש על היצע) במקום להחיל התערבויות כבדות בשוק. לדוגמה, ביטול גורף של הקפאת רישיונות השכרה לטווח קצר עלה לדיון (אך טרם בוצע במלואו נכון לאמצע 2025). משקיעים מתבקשים לעקוב כיוון שייתכנו התאמות במדיניות: ייתכן שיראו תמריצים ליזמים (כמו קיצור הליכי אישור, הקלות מס) לבניית דיור נגיש, במקום מגבלות נוספות. עם זאת, כל שינוי מהותי במדיניות ידרוש זמן וקונצנזוס.
- פחות מתחרים "מומרצים לויזה" במגזר היוקרה (אך עדיין יש הרבה קונים בינלאומיים המונעים מסיבות אחרות).
- אם עוסקים בהשכרה קצרת טווח, קחו בחשבון את זמינות הרישיונות – עדיף לרכוש נכס עם AL קיים או להתכונן להשכיר לתקופות בינוניות לתיירים/סטודנטים, מה שלעיתים לא דורש AL.
- שימרו על גמישות בחוזים – לרוב חוזי שכירות ארוכי טווח הם ללא הגבלת זמן; עם זאת, משקיעים רבים מעדיפים תקופות קצובות קצרות על מנת לעדכן שכר דירה. המגמה הולכת ליציבות עבור השוכרים, לכן כדאי להיערך לעליות מתונות בעת חידוש חוזה.
- הזדמנויות בזכות מדיניות – לדוגמה, שקלו להציע נכסים לתוכניות דיור בר השגה להטבות מס, או להסב נכסים בהתאם לתמריצים חדשים (למשל, הממשלה מציעה מס הכנסה אחיד בגובה 5% למספר שנים עבור הסבת יחידות AL לשכירות ארוכת טווח).
- אירופאים: קבוצות ותיקות כגון הבריטים, הצרפתים ובני לאומים אירופאים אחרים ממשיכים להיות פעילים. הצרפתים החלו להגיע לפורטוגל באמצע העשור הקודם (בעקבות יתרונות מיסוי ואיכות חיים); רבים מתיישבים בליסבון/קשקאיש, אך יש הבוחרים בפורטו בזכות התרבות והגישה לאזור היין של דורו. הבריטים (שקשורים היסטורית לפורטו דרך המסחר ביין פורט) ממשיכים לרכוש, חלקם לבית נופש וחלקם עוברים בעקבות הברקזיט כדי לשמור על דריסת רגל באיחוד. גם איריים, גרמנים, הולנדים, סקנדינבים נוכחים, ולעיתים מעדיפים את הקיץ המתון של פורטו לעומת זה של האלגרבה.
- צפון אמריקאים: הגידול הבולט ביותר הוא מצד ארה"ב וקנדה. אמריקאים הם כיום אחת מקבוצות האקספטים הצומחות ביותר בפורטוגל – עלייה של 340% תוך חמש שנים theportugalnews.com. הם נמשכים לבטיחות, לאקלים ולמחירים שנחשבים נוחים יחסית, ורבים מהאמריקאים בוחרים בפורטו בזכות האותנטיות והאקוסיסטם הטכנולוגי המתהווה. סיפורם של "קליפורנים שמחליפים את לוס אנג'לס בפורטו" הוא כבר לא מחזה נדיר. הרוכשים הללו לרוב מגיעים עם תקציבים גדולים מהשווקים היקרים של ארה"ב, וכך מעלים את הביקוש לנכסים גדולים או יוקרתיים. גם קנדים מגלים ערך ואקלים נוח בפורטו.
- רוכשים ברזילאים ודוברי פורטוגזית: בשל השפה המשותפת והקשרים התרבותיים, ברזילאים משקיעים בפורטוגל כבר זמן רב. בפורטו, ברזילאים נוטים לרכוש דירות עבור ילדים הלומדים באוניברסיטה או לצורך מעבר משפחתי בזכות הביטחון והיציבות הכלכלית שבפורטוגל. גם אנגולה ומוזמביק (המושבות לשעבר) מוסיפות קונים מסוימים, אם כי בהיקף קטן יותר.
- סינים ואסיאתים אחרים: במהלך תקופת הוויזת זהב, משקיעים סינים היו בולטים מאוד בפורטוגל (הם היו הלאום המוביל לוויזות זהב). עם סיום הוויזה לנכסים, הנוכחות שלהם פחתה, אך יש עדין קונים מסיבות של השקעה טהורה או עבור ילדים הלומדים בחו"ל. ניתן לראות עניין קטן אך הולך וגובר ממדינות אסיה נוספות (למשל, כמה יזמים הודים, פקיסטנים בתחום ההייטק שבוחרים בפורטו, מעט פנסיונרים יפנים או קוריאנים וכו'), אך הם עדיין מהווים אחוז קטן.
- המזרח התיכון ואחרים: ישנם מעט קונים מהמזרח התיכון (טורקיה, מדינות המפרץ) ומאזורים אחרים, לעיתים דרך קרנות השקעה או תכניות אזרחות שנייה, אך אין מדובר בקבוצה גדולה בפורטו ספציפית.
- מעבר למען איכות חיים: מספר משמעותי של גולים בוחרים לעבור לפורטו למען איכות החיים – בטיחות, קצב חיים איטי, תרבות ואקלים. פורטו מציעה סצנה תרבותית עשירה, קרבה לאוקיינוס, ועלות מחיה נמוכה מזו של ערים מרכזיות בארה"ב או באירופה. היא מדורגת בעקביות במקום גבוה במדדי איכות החיים ויש בה בתי ספר בינלאומיים, מה שמושך משפחות. עבור גולים אלו, רכישת דירה בפורטו היא לעיתים קרובות אחד הצעדים הראשונים, מה שמגביר את הביקוש לכל דבר מדירות במרכז העיר ועד בתים בפרברים.
- נוודים דיגיטליים ועובדים מרחוק: פורטוגל פונה לעובדים מרחוק (באמצעות ויזת נווד דיגיטלי D8). האקוסיסטם הטכנולוגי הגדל של פורטו, אינטרנט טוב וחללי עבודה משותפים, הפכו אותה למוקד עבור אנשי מקצוע דיגיטליים. רבים שוכרים, אך נוודים דיגיטליים בשכר גבוה גם קונים דירות לשמש כבסיס קבוע. מגמה זו מגבירה את הביקוש לנכסים מודרניים ומרוהטים באזורים מרכזיים.
- פנסיה ובתים שניים: פורטו רואה חלק מהפנסיונרים הזרים (אם כי היסטורית אזור אלגרבה וקשקאיש בליסבון היו נפוצים יותר). מי שמעדיף סביבה עירונית או שיש לו קשר אישי לצפון בוחר בפורטו. בנוסף, אירופאים רבים רוכשים דירה בפורטו כבית נופש או דירה שנייה ליהנות מחופשות בעיר ומהעמק הדוארו, במיוחד לנוכח קישוריות הטיסות הטובה של פורטו.
- השכלה: מגמה מעניינת היא זרים הרוכשים נכס עבור ילדיהם הלומדים בפורטו (אוניברסיטת פורטו מושכת סטודנטים בינלאומיים רבים). במקום לשלם שכר דירה, יש משפחות המשקיעות בדירה קטנה, שאותה יוכלו להפוך בהמשך לנכס מניב.
- גיוון השקעות: ישנם קונים זרים שפועלים כמשקיעים בלבד ומחפשים לגוון את השקעותיהם גאוגרפית. כפי שמציינים אנליסטים, “הון בינלאומי רואה במדינה מקלט בטוח להשקעה” על רקע אי-הוודאות הגלובלית theportugalnews.com. השוק היציב של פורטוגל והתשואות הנאות מושכים בהשוואה לשווקים תנודתיים במקום אחר. לכן קרנות זרות או יחידים קונים דירות להשכרה, שטחי מסחר, או אפילו קרקעות לפיתוח בפורטו וסביבתה.
- העלאת מחירים: הביקוש הזר, במיוחד בשכונות נחשקות, תרם לעליית המחירים. לדוגמה, אחת הסיבות לכך שמחירי הנדל”ן בפורטו עלו מהר יותר מאשר בליסבון לאחרונה היא שאקספטים “שמגלים” את פורטו יוצרים לחץ חדש על השוק היקר והקטן שלה theportugalnews.com. כפי שהדגיש מנהל eXp פורטוגל, אורח החיים התוסס של פורטו “מושך יותר ויותר מהגרים בכל יום,” מה שסייע לה להגיע לקצב עליית מחירים גבוה יותר מאשר בליסבון בשנה שעברה theportugalnews.com. למעשה, למשקיעים בינלאומיים יש בדרך כלל כוח קנייה גבוה יותר, מה שמעלה רף מחירים חדש (למשל, לשלם €500,000 עבור דירה שמקומיים היו מעריכים ב-€400,000, וכך משנה את מדדי ההשוואה).
- שינוי פני השכונות: יש שכונות מסוימות שהפכו ל”מגנטים למהגרים“ – למשל אזור Cedofeita, חלקים של Bonfim (אזורים מתפתחים ומסקרנים), וכמובן Foz לזרים אמידים. לכך יש השפעות חיוביות (שיפוץ מבנים ישנים, עסקים חדשים כמו מסעדות בינלאומיות), אך זה גם מעלה חששות לגבי ג’נטריפיקציה.
- השפעה על שוק השכירות: רבים מהמהגרים שוכרים בתחילה דירה לפני רכישה (או שוכרים לטווח ארוך אם הם זמניים). הביקוש החזק של אקספטים לשכירות (לעיתים קרובות מוכנים לשלם פרמיה עבור דירות משופצות במרכז) תרם לעליית מחירי השכירות. המשמעות היא שגם בעלי דירות לעיתים תכופות יעדיפו מהגרים כדיירים (הכנסה יציבה וכו’), מה שעלול להוציא דיירים מקומיים מאזורים מבוקשים. מצד שני, סטודנטים זרים ואנשי מקצוע צעירים ממלאים דירות שותפים ומעונות סטודנטים, מה שמוביל לפיתוח סגנונות מגורים כאלו.
- 81% מההשקעות בנדל"ן על ידי זרים: נתון מדהים שדווח ב-The Portugal News: 81% מסך ההשקעות בנדל"ן בפורטוגל בשנים 2022–2023 הגיעו ממשקיעים זרים theportugalnews.com. נתון זה ככל הנראה כולל עסקאות מסחריות גדולות, אך הוא מדגיש עד כמה הון זר שולט בעסקאות המרכזיות. כפי שצוין, בפורטו היה נתח של כ-19% מהיקף ההשקעות הלאומי ב-2024 investporto.pt, כלומר חלק רב מהיקף ההשקעות בפורטו הגיע אף הוא מהון זר (מוסדי או אחר). הדבר מדגיש את התלות במגמות הבינלאומיות; אם משקיעים זרים ייסוגו, תיווצר פער שלא יהיה קל למלאו על ידי רוכשים מקומיים.
- יש קבוצות אקטיביות של זרים, אירועים ותוכניות אינטגרציה. העיר השיקה פורטל עבור נודדים דיגיטליים investporto.pt, ו-InvestPorto מקדמת את פורטו לקהלים בינלאומיים כיעד להשקעות זרות linkedin.com.
- קיימת מתיחות בקהילות סביב נושא רכישת דירות על ידי זרים והעלאת מחירים. זו גם אחת הסיבות מאחורי רפורמות הדיור. עם זאת, מקומיים רבים גם מעריכים את ההתחדשות והבינאום של פורטו (אנגלית מדוברת כיום הרבה יותר במסחר עקב הזרים).
- רואים גם מעברים טרנס-אטלנטיים: למשל, פורטוגזים-אמריקאים או צאצאים של מהגרים ששבים לפורטוגל (עם הדולר החזק מול היורו בתקופה האחרונה, חלקם מצאו שזה זמן טוב לרכוש "בבית").
- פורטוגל מדורגת בעקביות כיעד מוביל לאקספאטים (לרוב מקום ראשון בסקר InterNations לאיכות חיים).
- אפילו ללא הויזה המוזהבת, קיימות אשרות עבודה ואשרות נוודים דיגיטליים שממשיכות לאפשר גישה.
- במובן הגיאופוליטי, פורטוגל נתפסת כנייטרלית, שלווה – תכונות בעלות ערך בזמנים לא ודאיים.
- שער דולר-יורו נוח, אם ימשיך, עשוי להמשיך למשוך צפון-אמריקאים. כמו כן, חוסר יציבות או עלויות גבוהות במקומות אחרים באירופה (כמו עלויות חימום בצפון אירופה, או עניינים פוליטיים) יכולים לדחוף עוד אנשים לפורטוגל.
- הערה: אם מגמות העבודה מרחוק ישתנו (חלק מהחברות מחזירות עובדים למשרדים), ייתכן שתהיה ירידה מסוימת בכניסות של נוודים דיגיטליים. אך המגמה הכללית של אנשים שמעתיקים את מגוריהם מטעמי סגנון חיים כנראה תימשך באופן קבוע.
- Global Property Guide – ניתוח שוק הנדל"ן למגורים בפורטוגל 2025, הכולל נתונים על צמיחת מחירים, ערכי איזורים, מגמות שכירות ופרשנויות מומחים globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
- The Portugal News – מספר מאמרים (ינואר 2025, דצמבר 2024, מרץ 2025) המדווחים על סטטיסטיקות שוק הדיור מ-APEMIP ו-Confidencial Imobiliário, וכן תחזיות לצמיחת הנדל"ן בפורטוגל theportugalnews.com theportugalnews.com portugalpathways.io.
- Cushman & Wakefield – Porto Market Update 2024 (יוני 2024) המציג ביצועי מגזרים של פורטו ושיאים בפוז ושכירויות קמעונאיות cushmanwakefield.com.
- Idealista News – עדכוני מדד הנדל"ן (יוני 2025) המאשרים את מחירי פורטו וליסבון והשינויים השנתיים idealista.pt idealista.pt.
- PortugalProperty.com – סקירה של Market Trends 2025, דנה בריביות, מקורות ביקוש בינלאומיים ותחזית אזורית (יוקרה בליסבון ובפורטו) portugalproperty.com portugalproperty.com.
- InvestPorto – דוחות השקעה עירוניים המציינים את האטרקטיביות של פורטו, צמיחה בתפוסה משרדית ופרויקטים עירוניים משמעותיים בפיתוח investporto.pt investporto.pt.
- Roca Estate / Portugal Buyers Agent – תובנות לגבי מגמות נדל"ן מסחרי (השקעות שיא בקמעונאות, תפוסה תעשייתית ועוד) portugalbuyersagent.com portugalbuyersagent.com.
- הודעות רשמיות של הממשלה – מידע על מימון פרויקט רכבת מהירה ושינויים במדיניות ויזת זהב/NHR expresso.pt globalpropertyguide.com.
- APEMIP (איגוד אנשי מקצוע הנדל"ן) – מצוטט באמצעי התקשורת בנושאי מכירות, שיעורי בעלות ונושאי נגישות לדיור theportugalnews.com theportugalnews.com.
- Confidencial Imobiliário – נתוני מדד שוק עבור פורטו (צמיחת מחירים 2024 ונפחי מכירות) theportugalnews.com theportugalnews.com.
- Knight Frank Wealth Report – ביצועי שוק יוקרה עולמיים, ואזכורים במדיה לדירוג פורטו במדד הפריים theportugalnews.com knightfrank.com.
- מגוון כלי תקשורת ובלוגים ייעוציים המסכמים את חוק Mais Habitação ואת השינויים התקנות השכירות לאחר מכן portugalresidencyadvisors.com portugalresidencyadvisors.com.
השפעה על שוק פורטו: בסך הכול, שינויים רגולטוריים אלה הם מעורבים. סיום ויזות הזהב וה-NHR מסירים שני מגבירי ביקוש, אך העניין הזר הכללי נותר גבוה ללא קשר. המגבלות על השכרות קצרות טווח עשויות לצמצם רכישת דירות ספקולטיבית לצורך Airbnb בלבד, מה שעשוי למתן במקצת את הביקוש (וגידול המחירים) באזורים התיירותיים ביותר. מצד שני, זה מחזיר מלאי כלשהו לשוק המקומי, מה שמעניק הקלה מסוימת לשוכרים. המגבלות על עליות השכירות והצעדים לטובת השוכר הופכים את ההשכרה הפנימית לפחות גמישה עבור בעלי הדירות, אך פורטוגל עדיין נחשבת ידידותית למשכירים ביחס לרוב מדינות האיחוד האירופי (למשל, אין פיקוח שכירויות גורף מלבד המגבלה השנתית, וניתן לקבוע שכירות שוק בחוזים חדשים).
בעיקר, המדיניות מסמנת שהדיור הוא עדיפות לאומית. המגזר הפרטי עשוי להסתגל בהתאם – לדוגמה, פרויקטי Build-to-Rent עם שכירויות מתונות שינצלו ערבויות ציבוריות חדשות או תמריצים. כמו כן, עם סיום ויזת הזהב, מפתחים עשויים להתאים מוצרים יותר לצרכי המקומיים או לרוכשי לייפסטייל אמיתיים מבין התושבים הזרים ולא רק למשקיעים המחפשים ויזה.
לקונה או משקיע בפורטו בשנת 2025, עיקרי הדברים הם:
לסיכום, הסביבה הרגולטורית והמדיניות בשוק הנדל"ן של פורטו נמצאת בתהליך התפתחות, במטרה לרסן חריגות ולקדם נגישות מבלי לפגוע בהשקעות. עד כה, השוק הוכיח עמידות לשינויים הללו – הצמיחה נמשכת, אם כי בהקשר מעט יותר מוסדר. משקיעים ובעלי בתים נבונים יעשו טוב אם יתעדכנו ויתאימו את האסטרטגיות שלהם (כמו להתמקד בפרויקטים איכותיים וברי קיימא שמעודדים על ידי הממשלה, או לכוון לפלחי שוק בתמיכה ממשלתית כמו יוזמות לדיור בר השגה). היסודות של שוק הנדל"ן בפורטו נותרו חזקים, ואם המדיניות תצליח להגביר את ההיצע ולשמור על נגישות הדיור, זה יכול למעשה להאריך את הצמיחה הבריאה של השוק על ידי מניעת חוסר איזונים קיצוניים. כפי שהוזכר באחד ממסמכי המדיניות, פורטוגל מנסה ליצור "איזון בריא יותר" בין השקעות תיירות לצרכים מקומיים portugalresidencyadvisors.com, מה שיכול בטווח הארוך ליצור שוק נדל"ן יציב ובר קיימא יותר עבור כל הגורמים המעורבים.
התעניינות של רוכשים זרים ומגמות בקרב גולים
אחד המאפיינים הבולטים של תנופת שוק הנדל"ן בפורטו הוא הגדלת התפקיד של רוכשים זרים וגולים. בעשור האחרון, פורטוגל הפכה למוקד משיכה לתושבים בינלאומיים, ופורטו – בזכות הקסם האותנטי שלה, העלויות הנמוכות יותר והקישוריות המשתפרת – הפכה יותר ויותר לבחירה מועדפת על רבים. עד 2025, משקיעים זרים וגולים מהווים כוח קרדינלי בשוק הנדל"ן של פורטו, ומשפיעים על הכל – ממכירות בתים יוקרתיים ועד ביקוש לשכירות.
היקף המעורבות הזרה: רוכשים זרים מהווים כיום חלק משמעותי מהעסקאות. ברמה הארצית, הם היוו כ-12% מנפח מכירות הנדל"ן ב-2024, לעומת חד-ספרתי בלבד לפני עשור theportugalnews.com theportugalnews.com. נתח זה ממשיך לגדול בקצב של ~8% בשנה מאז 2019 theportugalnews.com. באזורים נחשקים של ליסבון והאלגרבה, לעיתים זרים מהווים יותר ממחצית מהרוכשים. בפורטו, לפי הערכות של מקורות בענף, רוכשים זרים אחראים על כ-20–30% מרכישות הנדל"ן בעיר – ואף אחוז גדול יותר בקטגוריית היוקרה. לדוגמה, בנתוני 2022, יותר מ-50% מעסקאות הנדל"ן באזורים המבוקשים של פורטו בוצעו ע"י רוכשים בינלאומיים (בדומה לליסבון – כ-63% בנכסי פריים) benoitproperties.com. הדבר מדגיש כי הביקוש הבינלאומי אינו נישה – אלא הוא הכוח המרכזי שמניע את השוק של פורטו.
מי הם אותם רוכשים/אקספטים זרים? הפרופיל התרחב והשתכלל:
מניעים ומגמות:
השפעה על השוק: כניסת רוכשים זרים גורמת למספר השפעות:
מגמות תרבות וקהילה: פורטו הגיבה לגל המצטרפים מחו"ל עם יותר שירותים שמותאמים להם:
תחזית לעתיד: הציפייה היא כי העניין של משקיעים זרים בפורטו ישאר גבוה ואולי אף יגדל בטווח הקרוב:
לסיכום, קונים זרים ומתגוררים מחו"ל הפכו לחלק בלתי נפרד משוק הנדל"ן של פורטו, כשהם מביאים השקעות וחיבורים גלובליים, אך גם מעלים שאלות של נגישות ויכולת קיימות. העיר והמדינה פועלות לאיזון של גורמים אלו – תוך הכרה בתפקיד המרכזי של השקעות זרות (אשר “דחפו את השוק לצמיחה בקצב כפול מהממוצע באיחוד האירופי” כפי שצוין באחד הדו"חות portugalpathways.io portugalpathways.io) וההשפעה הכלכלית החיובית, מול הבטחת שמירה על זכויות המקומיים. לקונים זרים פוטנציאליים, פורטו נותרת מאוד ידידותית – אין מגבלות על בעלות זרה על נכסים (פורטוגל מתייחסת לקונים זרים בדיוק כמו למקומיים מבחינה משפטית beglobalproperties.com), העסקאות שקופות, ורבים מהמשרדים מתמחים בסיוע ללקוחות בינלאומיים. המגמה של פורטו בינלאומית יותר צפויה להימשך, ולהעשיר את אופיה הקוסמופוליטי של העיר, וסביר שגם את ערכי הנדל"ן שלה.
מקורות:
