הקדמה וסקירת שוק (2025)
שוק הנדל"ן של פראג בשנת 2025 חווה התעוררות רחבה ברוב הסגמנטים, לאחר תקופת קיפאון קצרה בשנים 2022–2023. מחירי הנכסים עולים שוב – במיוחד בסקטור המגורים – כתוצאה מביקוש מחודש, ירידת ריבית על משכנתאות והמחסור הכרוני בדיור בעיר praguedaily.news investropa.com. במקביל, סקטורי הנדל"ן המסחרי (משרדים, קמעונאות ואירוח) מתאוששים ככל שהכלכלה מתייצבת והתיירות חוזרת, בעוד ששוק ההשקעות מציג סימני התאוששות עם עלייה בנפח העסקאות cbre.com knightfrankprostory.cz. הדוח הבא מספק מבט מעמיק על כל הסגמנטים המרכזיים – מגורים (כולל שוק יוקרה ושכירות), מסחרי ונכסים להשקעה – יחד עם מגמות עיקריות, דינמיקה אזורית, פרויקטי פיתוח ותחזיות לשנים הקרובות.
- הקשר כלכלי: תחזית הצמיחה של הכלכלה הצ'כית לשנת 2025 היא מתונה, עם ירידת אינפלציה וירידה הדרגתית בריבית cbre.com. הריבית הבסיסית של הבנק הלאומי של צ'כיה, שהגיעה לשיא של 7% ב-2022, הופחתה לכ-3.5% באמצע 2025, מה שמבשר על ריביות משכנתא נמוכות יותר (כיום ~3.6–4.7%) ומשפר את תנאי המימון לרוכשים investropa.com investropa.com. שיעור האבטלה נשאר מהנמוכים באירופה (כ-3%), מה שמהווה תמיכה בהכנסות משק הבית, ואוכלוסיית פראג ממשיכה לגדול (עליה של כ~1.4% משנה לשנה לכ-1.38 מיליון בתחילת 2024) a.storyblok.com – מגמות דמוגרפיות התומכות בביקוש נדל"ן יציב.
- שוק ההשקעות: לאחר תקופה רגועה, פעילות המשקיעים מתגברת. הרבעון הראשון של 2025 רשם את היקף ההשקעות ברבעון הגבוה ביותר בנדל"ן מאז תחילת 2020, מה שמצביע על חזרת הביטחון knightfrankprostory.cz. היקפי ההשקעות הכוללים צפויים לעלות על 2 מיליארד אירו ב-2025, כאשר הדחיפה הראשונית מגיעה מהון מקומי (קרנות צ'כיות), אך משקיעים זרים מפנים יותר ויותר עיניים להזדמנויות כאשר המחירים מתייצבים knightfrankprostory.cz cbre.com. התשואות על הנכסים הפרימיום התייצבו לאחר עליות בשנים 2022–2023, וצפויות להישאר יציבות למדי ב-2025 (סביב 4.0% במגזר המגורים של פראג, מעט גבוה יותר במגזר המסחרי) conbiz.eu cushmanwakefield.com. בסך הכול, שוק הנדל"ן של פראג מציג חוסן והזדמנות לקראת 2025, גם כאשר כל סגמנט מציג דינמיקה ייחודית.
נדל"ן למגורים בפראג
מגמות מחירים וביקוש ב-2025
לאחר שנים של התייקרויות מהירות, מחירי הדיור בפראג נעצרו או ירדו קלות בשנים 2022–2023, אך התאוששו בצורה חדה במהלך 2024 ותחילת 2025. ערכי הדירות הממוצעים בפראג הגיעו לשיאים חדשים בתחילת 2025, ועברו את השיאים שלפני התיקון. למעשה, דירות חדשות שנבנו נמכרות בממוצע בכ-160,000 קרונות למ"ר (≈6,600 אירו), כ-10–12.5% יותר משנה שעברה praguedaily.news. לפי ניתוח של יזמי נדל"ן מרכזיים, 2,550 דירות חדשות נמכרו בפראג ברבעון הראשון של 2025 – כמעט 60% יותר מאשר ברבעון הראשון של 2024 – מדובר בהתחלה החזקה ביותר של שנה ב-15 השנים האחרונות praguedaily.news. עליית הביקוש מוסברת בירידת הריביות על משכנתאות וחידוש אמון הרוכשים: הריבית הממוצעת על הלוואות דיור חדשות ירדה מכ-5.2% ב-2024 לפחות מ-4.7% בתחילת 2025, מה שהחזיר שורה של קונים שעמדו על הגדר לשוק praguedaily.news. רוכשים פוטנציאליים ממהרים לקנות גם מחשש לעליית מחירים נוספת על רקע היצע מוגבל praguedaily.news.
טבלה: שיעור שינוי מחירי דיור בשנים האחרונות (צ'כיה) conbiz.eu
| שנה | שינוי נומינלי במחירי דירות |
|---|---|
| 2021 | +25.8% (שנת בום) |
| 2022 | +6.9% (צמיחה איטית יותר) |
| 2023 | –1.0% (ירידה קלה) |
| 2024 | ~+7% (פראג; עליה מחודשת) |
מקור: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה של צ'כיה, הבנק הלאומי הצ'כי – מדד מחירי הדיור csu.gov.cz conbiz.eu
עד אמצע 2025, ערכי הנדל"ן בפראג לא רק התאוששו אלא גם חצו את הרמות שהיו לפני התיקון. דירות חדשות נמכרות בממוצע ב-167,947 קרונות צ'כיות למ"ר (נכון ליוני 2025) investropa.com, ואפילו המחיר החציוני של כל הדירות (כולל יד שנייה) עלה בכ-16% משנה לשנה לכ-131,000 קרונות למ"ר investropa.com investropa.com. העלייה החדה הזו מגיעה לאחר תקופה בין 2022 לתחילת 2023, כאשר עלויות המשכנתא הגבוהות דיכאו את המחירים; כעת, לאחר ארבעה רבעונים רצופים של צמיחה, שוק הדיור חזר לתנופה investropa.com investropa.com. תחזיות הענף מצביעות על המשך עליית המחירים במהלך 2025, אך בקצב מתון יותר. הבנק הלאומי של צ'כיה (CNB) מזהיר כי גידול שנתי במחירי הדיור של 5–10% הוא כנראה הסיכוי הסביר בתנאים הנוכחיים conbiz.eu conbiz.eu. יש אנליסטים אף אופטימיים יותר – לדוגמה, יועצים ב-Swiss Life טוענים שאם הריביות על משכנתאות ירדו לכ-4.6% עד סוף 2025, מחירי הדירות בפראג (שזינקו בכ-10–15% ב-2024) יכולים להמשיך לעלות בשיעור דו-ספרתי גם ב-2025 conbiz.eu. באופן כללי, הקונצנזוס הוא ש-המחירים ימשיכו לעלות בטווח הקצר (בהנעת חוסר האיזון בין היצע לביקוש), אך ככל הנראה לא בקצב הקיצוני שנרשם בבום של 2021.
מגבלות היצע וצינור הפיתוח
למרות הביקוש הער, ההיצע של דירות מגורים בפראג נותר באופן כרוני מצומצם. הבנייה החדשה רחוקה מלהספיק לדרישות, דבר שמגביר את התחרות על דירות. בתחילת 2025, המלאי של דירות חדשות לא מכורות בשוק עמד על כ-5,300–5,700 יחידות בלבד – מספר שכמעט לא השתנה במשך שנתיים, גם כאשר יזמים שחררו בהדרגה פרויקטים שנדחו במהלך ההאטה האחרונה praguedaily.news conbiz.eu. מלאי סטטי זה משקף את הסיבוב האיטי: כל גמר בנייה חדש נקלט מיד על ידי הקונים, ומעט מאוד פרויקטים נותרים זמינים. לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה של צ'כיה, רק כ-8,191 דירות אושרו לבנייה בפראג בכל 2024, בעוד שמתכנני הערים מעריכים כי העיר זקוקה ל-יותר מ-10,000 יחידות חדשות מדי שנה כדי לענות על הביקוש praguedaily.news praguedaily.news. למעשה, פראג מעולם לא חרגה מ-10,000 דירות מאושרות בשנה ב-20 השנים האחרונות, מה שמוביל לגירעון מצטבר בדיור שהולך וגדל praguedaily.news. תהליך האישורים והבנייה הוא לעיתים קרובות ממושך ובירוקרטי, וגורם לעיכובים: למרות שיזמים האיצו את השקת הפרויקטים ב-2024 במטרה להרוויח מההתאוששות בשוק, פרויקטים רבים עדיין בשלבים מוקדמים ולא יגיעו לשוק עוד מספר שנים conbiz.eu conbiz.eu.
מספר גורמים תורמים למחסור בהיצע: עלויות בנייה גבוהות (מחירי חומרים ועבודה זינקו בשנים האחרונות), מחסור בכוח אדם בענף הבנייה, ונהלי תכנון ואישורים מורכבים. למרות שאינפלציית תשומות הבנייה התייצבה במידה מסוימת מאז השיאים של 2021–2022, הבנייה בפראג נשארת יקרה ואיטית a.storyblok.com a.storyblok.com. בנוסף, חלק מהדירות החדשות המותרות נרכשות מוקדם על ידי משקיעים מוסדיים (למטרות השכרה) ולכן אינן נכנסות כלל לשוק הקנייה הציבורי conbiz.eu – ובפועל מצמצמות את ההיצע לרוכשים פרטיים. התוצאה היא מחסור מבני מתמשך בדירות למכירה, מה שממשיך לשמור על לחץ כלפי מעלה על המחירים.
מהצד החיובי, כמה פרויקטי פיתוח גדולים יצאו לדרך, אשר בסופו של דבר יוסיפו דירות ויוכלו להקל על הלחץ בטווח הארוך. אלה כוללים פיתוחי התחדשות עירונית רחבי היקף ויוזמות עירוניות:
- סמיחוב סיטי (פראג 5) – פרויקט עירוב שימושים עצום בשטח מסילת רכבת ישנה, המשתרע על פני כ-200,000 מ"ר. הבנייה החלה, ומאות דירות חדשות נמסרו בשנים 2023–2025, ועוד אלפים נוספים יימסרו בשלבים conbiz.eu conbiz.eu.
- תחנת המטען ז'יז'קוב (פראג 3) – מומרת לרובע חדש (לעיתים נקרא Žižkov City). התוכניות מאפשרות כ-3,000 דירות על שטח של 300,000 מ"ר, עם השקעה כוללת של כ-25 מיליארד קרונות conbiz.eu conbiz.eu. העבודות הראשונות כבר החלו, אך העבודות המלאות יתפרסו על פני עשור.
- רוהאן סיטי (פראג 8) – פרויקט פיתוח בן 22 דונם לאורך נהר ב-קרלין/אינבלידובנה, בו כבר נבנים שלבים ראשונים של דירות ומשרדים conbiz.eu. פרויקט זה יספק אלפי יחידות דיור ומרחבים ציבוריים נרחבים לאורך נהר הוולטבה ככל שיתקדם.
- יוזמות דיור עירוניות: עיריית פראג, שהכירה במשבר הנגישות הכלכלית, ייסדה חברת פיתוח עירונית (PDS – Pražská developerská společnost) לבניית דיור על קרקעות שבבעלות העיר. ל-PDS שליטה על יותר מ-800,000 מ"ר של קרקע והיא מתכננת יותר מ-50 פרויקטים (סך הכל 6,000–8,000 דירות) בעשור הקרוב conbiz.eu conbiz.eu. התוכניות הבולטות כוללות שכונות מגורים חדשות באזורים מרוחקים כמו דולני פוצ'רניצה ונובה דבורי, וכן הסבת מבנים קיימים (למשל סניף דואר ישן) לדירות ברות-השגה conbiz.eu. בעוד שהתפוקה העירונית תהיה יחסית קטנה (כמה מאות יחידות לשנה החל בערך מ-2025), המטרה היא להעניק דיור בשכירות מסובסדת לעובדים חיוניים ולסייע בקירור מתון של השוק בטווח הארוך באמצעות הגדלת מלאי הדיור הציבורי ללא כוונת רווח conbiz.eu.
בנוסף ליוזמות אלו, הממשלה דנה ברפורמות רחבות יותר להגדלת היצע הדיור. בין ההצעות: ייעול הליכי הרישוי באמצעות דיגיטציה, מינוי מתאם דיור לאומי, ואפילו הענקת ערבויות ממשלתיות למשכנתאות או תמריצים ליזמים לעידוד הבנייה conbiz.eu. עם זאת, אלא אם כן רפורמות אלו ייושמו, אנליסטים מזהירים כי פער ההיצע בפראג יישאר בעינו — כלומר הביקוש ימשיך לעלות על ההיצע החדש, וצפויה המשך עליית מחירים בשנים הקרובות conbiz.eu conbiz.eu.
דגשים לפי אזורים: מרכז לעומת פרברים
בום הנדל"ן בפראג התפשט לכל רחבי העיר, אך התנהגות השוק משתנה מאזור לאזור, עם מגמות ייחודיות במרכז ההיסטורי לעומת השכונות הפרבריות. לרוב, האזורים המרכזיים פוקדים את המחירים הגבוהים ביותר — אולם חלק מעליות המחיר הגדולות באחוזים התרחשו דווקא באזורים הצומחים שמחוץ לליבה העירונית, כשהרוכשים מחפשים נגישות יחסית ופיתוחים חדשים שם.
- רמות מחירים: באזורים יוקרתיים במרכז – לדוגמה, פראג 1 (העיר העתיקה/מאלה סטרנה), פראג 2 (ווינוהרדי), וחלקים מפראג 7 (לטנה) – דירות חדשות מגיעות כיום באופן שגרתי למחיר של מעל 200,000 קרונות למ"ר (מעל 8,000 אירו למ"ר) praguedaily.news. אזורים אלו מוגבלים בהיצע חדש (רבות מהמכירות הן בשיפוץ של מבנים היסטוריים או פרויקטים בוטיקיים) ומושכים רוכשים אמידים, כולל משקיעים זרים, מה ששומר על רמות מחירים גבוהות במיוחד. לעומת זאת, באזורים המתפתחים במהירות בפריפריה, כמו פראג 9 (ויסוצ'אני וכו'), מחיר ממוצע לדירות חדשות הוא כ-147,000 קרונות למ"ר – נמוך משמעותית, אם כי גם הוא בעלייה praguedaily.news. אזורים נוספים בטווח המחירים הבינוני, כגון פראג 4, 5, 10 (שבהם שכונות מגורים גדולות ושיכוני לוחות בטון מהמאות ה-20), בד"כ רואים מחירי דירות חדשות בטווח של 120,000–160,000 קרונות למ"ר, תלוי בפרויקט. אפילו האזורים "הזולים" של פראג כבר נמצאים מעל 100,000 קרונות למ"ר, מה שממחיש שכמעט כל חלקי העיר הפכו ליקרים בסטנדרטים הלאומיים.
- מוקדי צמיחה אחרונים: בשנה האחרונה, מספר מחוזות בשולי פראג חוו עליית מחירים דו-ספרתית, הגבוהה מהממוצע העירוני. בולט במיוחד פראג 7 (הכולל את השכונות הטרנדיות הולשוביצה ולטנה) שהוביל את השוק עם כ-עלייה של 25% בשנה, ודחף את המחירים הממוצעים שם למעל 200,000 קרונות למ"ר investropa.com investropa.com. פראג 10 (אזורים ורשוביצה, סטרשניצה) עלה גם הוא בכ-18%, ופראג 3 (ז'יז'קוב וחלק מווינוהרדי) רשמו צמיחה של כ-16% investropa.com. אזורים אלה משלבים נגישות יחסית (לעומת המרכז), שדרוג תשתיות ופרויקטים חדשים, והם מושכים צעירים ומשפחות. אפילו פראג 2 – אזור פנימי – עלה בכ-17% בשנה כשהקונים שבו לשכונות המרכז הוותיקות investropa.com. בקיצור, הצמיחה במחירים הייתה נרחבת בכל רחבי פראג, וכמעט כל האזורים חוו עליות משמעותיות כשהשוק התאושש.
נדל"ן יוקרתי ובעל ערך גבוה
סגמנט המגורים היוקרתיים בפראג – שכולל דירות היסטוריות פרימיום, פנטהאוזים בפרויקטים מודרניים ווילות יוקרה – חווה עלייה מחודשת בשנים 2024–2025. בתקופת חוסר הוודאות בשוק והריביות הגבוהות, פרויקטים רבים למגורים יוקרתיים הוקפאו או התקשו למצוא קונים. כעת, עם חזרת האמון בשוק, נכסים יוקרתיים חדשים ושיפוצים ברמה הגבוהה ביותר חוזרים לשוק במיקומים היקרים ביותר בפראג knightfrankprostory.cz. על פי Knight Frank, לאחר הפסקה ממושכת, פרויקטים יוקרתיים (או שיפוצים מלאים) חוזרים להופיע באזורים כמו פראג 1 ו-2, והאיכות יוצאת הדופן שלהם דוחפת את המחירים במקומות האלה אף גבוה יותר knightfrankprostory.cz. דוגמאות לכך כוללות מגורי יוקרה סביב כיכר העיר העתיקה, רחוב פאריז'סקה (שדרת הקניות היוקרתית), וקומפלקסים חדשים ויוקרתיים שנבנים בחרדצ'ני או טרויה – כולם פונים לרוכשים עשירים מהארץ ומחו"ל.
מחירי הבתים היוקרתיים של פראג, על אף שהם גבוהים יחסית להקשר המקומי, נותרים נמוכים יותר מאשר בבירות מערב אירופה, מה שמרמז על פוטנציאל לצמיחה נוספת. השוואות בינלאומיות מדגישות כי פראג עדיין יותר נגישה מאשר ערים כמו מינכן, וינה או ציריך מבחינת נדל"ן יוקרתי a.storyblok.com. לדוגמה, דירה יוקרתית בפראג שמחירה €8,000 למ"ר נראית "זולה" בהשוואה לנכסים דומים שמחירם €12,000–15,000 למ"ר בוינה או מינכן. פער זה, יחד עם כוח הקנייה ההולך ומשתפר של פראג (כוח הקנייה לנפש בעיר הוא כ-137% מהממוצע הארצי בצ'כיה) a.storyblok.com, גרם לעניין גובר מצד משקיעים זרים בשוק היוקרה של פראג. בשנים האחרונות רכשו קונים אמידים ממדינות כגון רוסיה, אוקראינה, סין ומערב אירופה בתים יוקרתיים בפראג – להשקעה, לבית שני או למגורים. (ראוי לציין כי הביקוש מצד רוכשים רוסים נחלש בשל הסנקציות של האיחוד האירופי מאז 2022, אך קונים בינלאומיים אחרים תפסו את מקומם.) לזרים כמעט ואין מגבלות חוקיות על רכישת נדל"ן בצ'כיה – גם אזרחי האיחוד האירופי וגם אזרחים שמחוץ לאיחוד רשאים לרכוש נכס עם ללא מגבלות מיוחדות או דרישות תושבות ceelegalmatters.com – מה שהפך את פראג לשוק נגיש למשקיעים מכל העולם. בסך הכל, התחזית לשוק הנדל"ן היוקרתי אופטימית: קבלנים מרגישים בטוחים מספיק כדי להשיק מחדש פרויקטים יוקרתיים, והתאוששות התיירות והכלכלה המקומית תורמות לצמרת השוק (למשל, בעלי הון מחו"ל ששבים לפראג). כתוצאה מכך, סביר כי הסגמנט היוקרתי יתרחב בשנים הקרובות, וייתכן שיצמצם את פער המחירים בין פראג למוקדי יוקרה מבוססים יותר.
שוק השכירות והשקעות הנדל"ן של פראג
שכירויות מזנקות והיצע מוגבל
שוק השכירות למגורים של פראג עבר תהפוכות דרמטיות בשנים האחרונות, ובשנת 2025 הוא נוטה בבירור לטובת המשכירים בשל זינוק בביקוש. מספר גורמים חברו זה לזה ודחפו את הביקוש לשכירות לשיאים חדשים: עליית מחירי הנדל"ן (המדירה רוכשים פוטנציאליים רבים), חזרת סטודנטים ואקספטים לאחר מגפת הקורונה, וגל גדול של אזרחים זרים (כולל כ-350,000 פליטים אוקראינים שהגיעו לצ'כיה מאז 2022, שרבים מהם התיישבו בפראג) conbiz.eu. התוצאה היא לחץ כלפי מעלה חריף על דמי השכירות. לאחר ירידה קלה ב-2020 (כאשר אלפי נכסי Airbnb הוצעו להשכרה לטווח ארוך בעקבות קריסת התיירות, וגרמו לירידת מחירים של כ-25%), ההתאוששות הייתה מהירה conbiz.eu. עד 2022–2023, כאשר התיירים חזרו והדירות הקצרות חזרו להיות פנויות רק לתיירים, פראג חוותה מחסור חדש בדירות להשכרה, מה שגרם לעלייה של כ-7–8% בדמי השכירות בשנת 2023 בלבד conbiz.eu.
בסוף 2024 ותחילת 2025 דמי השכירות בפראג ממשיכים לעלות, אם כי הקצב מתחיל להתמתן מעט. בתחילת 2025 דמי השכירות הממוצעים המבוקשים בפראג הגיעו לכ-438 קרונות למ"ר בחודש (כ-21,900 קרונות לדירה בשטח 50 מ"ר, או 900 אירו בחודש) conbiz.eu. מדובר בעלייה לעומת כ-395 קרונות למ"ר בסוף 2023, מה שמשקף עלייה נוספת אך מתונה בהשוואה לקפיצה של 2022–23 conbiz.eu. לשם השוואה, השכרת דירת 50 מ"ר טיפוסית בפראג (כ-20 אלף קרונות בחודש) כיום עולה כמעט פי שניים מהשכרת דירה דומה בעיר אזורית קטנה – באותו תקציב ניתן לשכור כ-80 מ"ר בעיר כמו הרדץ קראלובה conbiz.eu. פראג היא בבירור העיר היקרה ביותר בצ'כיה עבור שוכרים, כאשר העיר השנייה ברנו זולה בכ-15–20% בממוצע, ושאר הערים (פלזן, אולומואוץ וכדומה) אף זולות יותר conbiz.eu.
בתוך פראג, המחוזות המרכזיים והאופנתיים מציגים את שכר הדירה הגבוה ביותר, אם כי מעניין שהפער בין המחוזות קטן יותר בשכירויות מאשר במחירי הרכישה. על פי מדד השכירות של Deloitte לרבעון הראשון של 2025, מחוזות השכירות היקרים ביותר היו פראג 2 ופראג 3 – הכוללים את וינהורדי היוקרתית ואת ז'יז'קוב ההיפסטרית – עם שכר דירה ממוצע של כ-478 קרונות צ'כיות למ"ר לחודש (כ-19.5 אירו למ"ר) conbiz.eu. אזורים מרכזיים נוספים כגון פראג 1 ו-7 נמצאים בטווח דומה. מחוזות חיצוניים מעט זולים יותר: לדוגמה, פראג 9 בממוצע כ-423 קרונות למ"ר (≈17 אירו למ"ר), אם כי ראוי לציין כי פראג 9 ראתה את העלייה המהירה ביותר בשכירות (+6.5% ברבעון אחד) כאשר הביקוש מתפשט החוצה conbiz.eu. אפילו האזורים הזולים ביותר בעיר, כמו חלקים מפראג 11 או 12, רואים שכירויות מעל 300 קרונות למ"ר – מה שמדגיש את עוצמת הביקוש בכל רחבי העיר.
שוק השכירות החזק הזה הוא חרב פיפיות: הוא מספק תשואות טובות למשכירים, אבל הוא לוחץ על משקי הבית של התושבים המקומיים. לפי מדדים מסוימים, היכולת לעמוד בשכירות בפראג היא אתגר – שכר דירה טיפוסי לדירה צנועה עשוי לגזול נתח גדול מהכנסה חציונית. עם זאת, כאשר עוד אנשים מגלים שקניית דירה אינה אפשרית עבורם, השכירות הופכת לאופציה היחידה ומספר השוכרים בעיר ממשיך לעלות. אנליסטים מעריכים כי שיעור משקי הבית הצ'כיים המתגוררים בשכירות יעלה לכ-25% עד 2030, לעומת רמות נמוכות היסטורית (לצ'כים מסורתית היה אחד משיעורי הבעלות על דירות הגבוהים באירופה) conbiz.eu conbiz.eu. פראג, כעיר אורבנית ובינלאומית יותר, כבר מציגה יחס שכירות גבוה מהממוצע הארצי, והמגמה צפויה להמשיך לעלות.
תשואות שכירות ונכסים להשקעה
מנקודת מבט של משקיעים, ההצעה של רכישה להשכרה בפרג נראית אטרקטיבית יותר בשנתיים האחרונות. תשואות השכרה (הכנסה שנתית מהשכרה חלקי מחיר הנכס) בפרג היו ידועות כתשואות נמוכות (לעיתים רק 2–3%) בזמן תקופת הגאות בין 2015 ל־2021, כאשר ערך הנכסים זינק מהר יותר מהשכירות. אך המצב השתנה בערך בשנים 2022–2024: עם עצירת העלייה במחירי הדירות והזינוק בשכר הדירה, התשואה הגולמית עלתה לכ־4.0% בפרג conbiz.eu. ניתוח משנת 2024 העריך את התשואה הממוצעת על דירה בפרג בכ־4%, לעומת בערך 3% בשנות השיא conbiz.eu. זהו עדיין תשואה יחסית נמוכה (המשקפת את מעמדה של פרג כשוק יציב ודל-סיכון), אך כיום היא כבר עומדת בשורה אחת עם ערים מערביות רבות וגבוהה מהעבר הקרוב של פרג. התשואות בערים האזוריות נוטות להיות גבוהות יותר – למשל, התשואה הממוצעת באוסטרבה היא כ־5.1%, לאור מחירי רכישה נמוכים בהרבה – ואילו התשואות בברנו קרובות לאלו של פרג (כ־3% או קצת פחות) בשל המחירים הגבוהים conbiz.eu.
גם סביב 4%, התשואות הגולמיות על השכרה בפרג אינן גבוהות במיוחד, אך משקיעים רבים מוכנים להסתפק בהן משום שהם מצפים לעליית ערך הון משמעותית. השילוב של תשואות צנועות וסבירות גבוהה לעליית ערך הופך את הנדל"ן בפרג לאפיק השקעה פופולרי לטווח הארוך. חשוב לציין כי התשואות של כ־4% הן גולמיות; לאחר הוצאות (אחזקה, מסי נכס, תקופות ריקנות וכו'), התשואות נטו עשויות להיות סביב 3% conbiz.eu. ובכל זאת, לאור ריביות הפקדה נמוכות, המשקיעים רואים בנדל"ן אפיק השקעה אטרקטיבי. יש לציין שכאשר תנאי המשכנתאות משתפרים (ירידת ריביות והקלה באילוצי האשראי של בנק צ'כיה המרכזי), יותר משקיעים ממונפים חוזרים לשוק – כלומר, חלק מהקונים מנצלים משכנתאות מוזלות כדי לממן רכישת דירות להשקעה, ומסתמכים על שכר הדירה כדי לכסות את התשלומים conbiz.eu. מגמה זו התחזקה בסוף 2024 ו־2025 וצפויה לתמוך בהמשך הצמיחה של ההיצע הפרטי להשכרה.
השכרה מוסדית ורגולציה
אחד מהשינויים המשמעותיים ביותר בנוף השכירות של פראג הוא העלייה של משכירים מוסדיים ותחום הבנייה להשכרה (Build-to-Rent). בעוד שבעבר שוק השכירות נשלט בעיקר על ידי משכירים פרטיים, בשנים האחרונות נרשמה מגמה בה משקיעים גדולים (קרנות, חברות ביטוח, חברות נדל"ן) רוכשים בנייני מגורים שלמים כדי להשכירם conbiz.eu conbiz.eu. לדוגמה, נרשמו מקרים בהם קרנות זרות ומקומיות רכשו מאות יחידות מגורים במקבצים מרכזיים מהיזמים, והפכו אותן מיד לשכירות ארוכת טווח. שוק שכירות הדיור המוסדי הזה נמצא בצמיחה – ו2024–2025 סימנה נקודת מפנה, עם מספר עסקאות ופרויקטים גדולים בתחום שנחתמו והוכרזו conbiz.eu conbiz.eu. המגמה נתמכת גם ביוזמות ממשלתיות: המדינה הצ'כית בחנה הצעות למתן ערבויות למימון פרויקטי שכירות ורואה בשוק השכירות המוסדי דרך לשיפור זמינות הדיור.
היתרון בשינוי זה יכול להיות היצע גדול יותר של דירות שכורות המנוהלות באופן מקצועי (לעיתים עם שירותים ואחזקה טובים יותר לשוכרים). עם זאת, יש גם חיסרון: כאשר משקיעים רוכשים פרויקטים חדשים, יחידות אלה אינן זמינות עוד לרכישה על ידי רוכשים פרטיים המעוניינים להתגורר בהן, מה שעשוי להחמיר עוד יותר את המחסור בדיור למכירה ולהוביל לעליית מחירים conbiz.eu. לכן, אף שתחום ה-Build-to-Rent מגביר את היצע הדירות להשכרה, הוא עלול להחמיר בעקיפין את בעיית נגישות רכישת הדירות – פרדוקס שצוין על ידי משקיפים בשוק.
מבחינת רגולציה, שוק השכירות בצ'כיה הוא יחסית ליברלי. אין פיקוח מחירים ארצי או הגבלות על עליות שכר דירה בדיור פרטי; גובה השכירות נקבע בהסכמה בין המשכיר לשוכר. (החריגים היחידים הם מספר קטן של חוזים ישנים שעדיין נמצאים תחת רגולציה קודמת, ויחידות העירייה של "דיור חברתי" מסובסד שהן שבריר קטן מהמלאי.) לשוכרים יש הגנה על פי חוקי שכירות התואמים לאיחוד האירופי – לדוגמה, פינוי מחייב עילה משפטית, יש תקופות הודעה מראש וכו' – אך אין מגבלת מחיר כללית על שכר דירה. בשוק רותח כמו של פראג, משמעות הדבר היא ששכר הדירה עלול לעלות במהירות עד שהשוכרים מתנגדים או כשהביקוש נחלש. עיריית פראג בוחנת צעדי ריסון לעליות שכר הדירה (למשל, שיקול החמרה בפיקוח על השכרות קצרות-טווח כמו Airbnb, שמוציאים יחידות מהשוק לטווח ארוך), אך נכון ל-2025 אין חקיקת פיקוח שכר-דירה משמעותית. במקום זאת, הגישה היא להגדיל את ההיצע: כפי שצוין, פראג משקיעה בפרויקטים עירוניים להשכרת דירות כדי להציע דירות במחיר סביר לקבוצות מסוימות (עם ויסות שכר דירה בדירות אלה) conbiz.eu. בנוסף, המעקב אחרי Airbnb הוגבר – בעירייה שוקלים לאכוף רישום ואולי להגביל מספר ימי השכרה לטווח קצר, במטרה להחזיר חלק מהדירות לשוק השכרה לטווח ארוך – אך הדבר עדיין בתהליך. לעת עתה, בעלי נכסים בפראג נהנים ממערכת שוק חופשי ועם שיעור דירות פנויות נמוך ביותר יש להם כוח תמחור משמעותי.
מגזרי נדל"ן מסחרי
שוק המשרדים
שוק המשרדים של פראג ב-2025 נמצא במצב יציב ומפגין חוסן לאחר ההפרעות מתקופת המגפה. עם כ-3.7 מיליון מ"ר שטח משרדים מודרני, פראג היא מרכז המשרדים השני בגודלו באזור CEE (לאחר ורשה). שנת 2023 התאפיינה בהשכרות איטיות יחסית כאשר חברות בחנו מחדש את צורכי המשרדים שלהן, אך הביקוש התחזק בסוף 2024 ואל תוך 2025. ברבעון הראשון של 2025, שיעור המשרדים הפנויים בפראג ירד לכ-7.0%, שיפור לעומת כ-7.5–8% שנה קודם לכן knightfrankprostory.cz. נתון זה מצביע על כך שמשרדים ריקים הולכים ומתמלאים, הודות לשילוב של היצע חדש מוגבל ופעילות השכרה יציבה. היקף ההשכרות החדשות (לא כולל חידוש חוזים) ברבעון הראשון של 2025 עמד על 47,900 מ"ר – כ-5% יותר מהתקופה המקבילה ב-2024 knightfrankprostory.cz, נתון הממחיש את העלייה בביטחון השוכרים כאשר יותר עובדים חוזרים למשרדים לפחות לפי מתכונת היברידית.
דמי שכירות משרדים מובילים עלו גם הם. דמי השכירות המובילים למשרדים איכותיים מדירוג A במרכז העיר מגיעים כעת לכ-€29–30 למ"ר לחודש, ועלו בכ-7% משנה לשנה עד לרבעון הראשון של 2025 knightfrankprostory.cz. בעלי הנכסים של הבניינים החדשים והיוקרתיים ביותר מסוגלים לדרוש מחירים גבוהים יותר בשל ההיצע המצומצם של שטחי פרימיום. דיירים רבים מחפשים לשדרג למשרדים טובים יותר כדי למשוך עובדים בחזרה (מעבר לאיכות), מה שהוביל לעליית דמי השכירות בבניינים מודרניים וברי-קיימא. לעומת זאת, מבנים ישנים ופחות יעילים חווים לחץ גובר – בחלקם שיעור פינוי גבוה יותר ויש צורך לשדרגם או לשפצם. על פי Cushman & Wakefield, האיכות קריטית: משרדים במיקום טוב, בעלי תעודת קיימות ירוקה, נמצאים בביקוש ויכולים להשיג דמי שכירות מובילים, בעוד שמשרדים משניים מתקשים ועשויים אף להיות מועמדים לשינוי ייעוד (למשל, למגורים או שימושים מעורבים) אם אינם עומדים בצרכים המודרניים של הדיירים cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com.
בצד ההיצע, השלמות משרדים חדשות בפראג היו מתונות לאחרונה. יזמים עצרו או עיכבו חלק מהפרויקטים בשנים 2020–2022, ולכן הצנרת לשנים 2023–2025 מוגבלת. הממוצע השנתי בעשור האחרון להשלמת שטחי משרדים חדשים עומד על כ-150,000 מ"ר, אך בשנים 2023–2024 נמסרו הרבה פחות מזה וצפויה גם ב-2025 מסירה נמוכה מהממוצע knightfrank-prod-api.springsystems.cz. האטת ההיצע הזו סייעה למנוע עלייה חדה בשיעור הפנוי. מספר פרויקטים משמעותיים נמצאים כעת בבנייה – לדוגמה, פיתוח מסריצ'קה ליד תחנת מסריק (פרויקט שימושים מעורבים עם שטחי משרדים נרחבים בתכנון האדריכלית זהא חדיד) מוסיף שטחי משרדים מודרניים במרכז העיר. בנוסף, Port7 בהולשוביצה וNová Waltrovka בג'ינוניצה סיפקו לאחרונה משרדים חדשים שהושכרו כמעט במלואם מראש. לנוכח ההיצע המוגבל הצפוי והעניין המתמשך של שוכרים, התחזית לשוק המשרדים בפראג היא יציבה עד חיובית: השיעור הפנוי צפוי להישאר באמצע חד-ספרתי (באחוזים), והמשך עליית מחירים אפשרי, אם כי בקצב מתמתן. חברות ברובן מסתגלות לעבודה היברידית באמצעות אופטימיזציה (ולא נטישה) של שטחי משרדים – רבות מהן דורשות פחות שטח לעובד אך מבקשות סביבה איכותית יותר, מה שתומך בביקוש לפרויקטים חדשים.
תת-שווקים מרכזיים למשרדים מציגים ביצועים שונים. האזורים של מרכז העיר (פראג 1) ותת-אזורים בעיר הפנימית (כמו פנקראץ, קרלין, סמיחוב) נהנים משיעורי תפוסה גבוהים ושכירות גבוהה, בעוד שבאזורים החיצוניים בעיר (הפרברים) יש יותר משרדים פנויים. לדוגמה, פראג 4 (פנקראץ/בודייבוצקא) ופראג 8 (קרלין) ממשיכים להיות אזורים מבוקשים על ידי חברות וראו גידול חזק בפעילות ההשכרה ואף בעליית שכירות. לעומת זאת, אזורים עם מבנים ישנים יותר כמו חלקים מפראג 5 (נובה בוטוביצה) חווים מעט יותר משרדים פנויים. באופן כללי, שוק המשרדים של פראג מתמודד היטב עם תקופת פוסט-המגפה – העיר נהנית מביקוש מגוון (כולל חברות IT, שירותים פיננסיים, משרדים מקצועיים וסוכנויות האיחוד האירופי) ומבניית יתר מוגבלת. האתגר המרכזי יהיה כיצד להתמודד עם מבני משרדים מזדקנים שאינם עומדים בתחרות עם מבנים חדשים; ייתכן שחלקם ישופצו, וחלקם יוסבו למגורים או לשימושים אחרים (מגמה שכדאי לעקוב אחריה לאחר 2025).
קמעונאות ואירוח
תחום הנדל״ן הקמעונאי בפראג מצוי בתהליך של התאוששות והסתגלות הדרגתית. שוק הקמעונאות ברחובות הראשיים במרכז פראג (למשל נא פרשקופה, פריז'סקה, כיכר ואצלב) נפגע בתקופת הקורונה כאשר תנועת התיירים פסקה, אך בשנת 2024 נרשמה חזרה של מבקרים וצרכנים. עד 2025, התיירות שבה לפרוח בעוצמה, מה שקריטי עבור הסוחרים בעיר: פראג קלטה מעל 8 מיליון מבקרים ב-2024, נתון העולה במעט על התקופה שלפני המגפה praguedaily.news, והמגמה צפויה להימשך. חברת Cushman & Wakefield מדווחת כי שוק הקמעונאות היוקרתית נהנה מהתחדשות התיירות, כאשר תיירים אמידים (במיוחד מארה״ב, ממדינות המפרץ וכעת גם מאסיה החוזרת) נוהרים אל בוטיקים היוקרתיים ברחוב פריז'סקה cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. קהל הלקוחות בסגמנט היוקרה פחות רגיש לאינפלציה, ולכן חנויות היוקרה רושמות גידול במכירות ולפעמים אף מתרחבות. הרחובות הראשיים ומרכזי הקניות של פראג חווים כיום ביקוש שיא להשכרה ושיעורי תפוסה גבוהים, מה שמוביל לצפי לעליית שכירות מתונה. שכר הדירה ברחובות הראשיים צפוי לעלות מתון ב-2025, ובכך להפוך את המגמה של ירידות השכירות בשנים 2020–21 cushmanwakefield.com. באותה מידה, קניונים מצליחים בפראג שיקמו במידה רבה את תמהיל השוכרים ואת כמות המבקרים; בעלי הקניונים המובילים (כמו OC Chodov, Westfield, Palladium) שוקלים שוב להעלות מעט שכירות על רקע שיפור במכירות cushmanwakefield.com.
עם זאת, לא כל הקמעונאות שווה. פלח הקמעונאות הבינונית (מותגים מיינסטרים הפונים לצרכנים המקומיים) מתאושש באיטיות רבה יותר, כאשר אמון הצרכנים בצ'כיה הגיע לשפל רק בסוף 2022 והוא משתפר בהדרגה cushmanwakefield.com. האינפלציה הגבוהה ב-2022 פגעה בצרכנים, אך עד 2025 האינפלציה נמוכה יותר והשכר הריאלי שוב עולה, מה שאמור לסייע להוצאות קמעונאיות. קמעונאי דיסקאונט ורשתות מזון שגשגו בתקופות הקשות וממשיכים להתרחב (לדוגמה, רשתות כמו Lidl או Pepco נשארות שוכרות פעילות). לעומת זאת, חלק מהמותגים הבינלאומיים שעזבו בתקופת הקורונה לא כולם חזרו, אך באופן בולט בשנת 2024 שוק הצ'כי ראה 16 מותגים חדשים נכנסים (לפי C&W) כשהביטחון חוזר cushmanwakefield.com. תחזית הקמעונאות של פראג היא בזהירות אופטימית: צמיחה כלכלית יציבה ותיירות גואה הן גורמים חיוביים, אך הצמיחה של המסחר האלקטרוני והעלויות התפעוליות הגבוהות מהוות אתגרים מתמשכים. אנו מצפים לעליית שכר דירה הדרגתית במיקומים מרכזיים, המשך מיקוד בהיצע מזון, שתייה ובידור כדי למשוך קונים, ואולי לא יוקמו מרכזי קניות גדולים חדשים (היזמים מתמקדים בשיפוץ או הרחבה של מרכזים קיימים במקום בבניית קניונים חדשים בשל רוויה בשוק).
תחום המלונאות והאירוח בפראג התאושש באופן משמעותי. פראג היא מסורתית יעד מוביל לחופשות עירוניות, ועד 2024–2025 היא למעשה התאוששה לחלוטין להיקפי התיירות שלפני הקורונה. נתוני הביצועים של המלונות ממחישים זאת: נכון לרבעון השלישי של 2024, למלונות פראג הייתה הצמיחה החזקה ביותר באירופה בהכנסות, כאשר RevPAR (הכנסה לחדר זמין) עלה ב-11% מראשית השנה לעומת 2019 cushmanwakefield.com. תפוסה ומחירי חדרים זינקו בזכות הביקוש הגבוה לנסיעות. לקראת 2025, הצמיחה תימשך אך בקצב רגיל יותר. הביקוש ב-2025 צפוי לעלות על זה של 2019 ביותר מ-16% בשוק המלונאות של פראג, הודות לחזרת תיירים ממסעות ארוכים מאסיה ולשיפור בקישוריות האווירית cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. קבוצות תיירים מאסיה (שהיו חסרות במשך שנים) חוזרות, ונתיבי טיסה ישירים חדשים (למשל למזרח התיכון ולאסיה) מגבירים את הגעת המבקרים הבינלאומיים.
מצד ההיצע, היצע חדרי המלון בפראג גדל רק באופן שולי – ההיצע של בתי המלון נותר מוגבל, כשבעצם לא נבנו מלונות גדולים חדשים בשנים האחרונות למעט מספר פרויקטי שיפוץ. הסגמנט היחיד שרואה השקעות הוא סגמנט המלונות היוקרתיים: כ־320 חדרי מלון יוקרה חדשים צפויים להיפתח עד סוף 2025 (כולל פרויקטים יוקרתיים כמו הפירמונט גולדן פראג המחודש ומלונות חדשים במבנים היסטוריים) cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. גם עם התוספות האלו, סגמנט בתי המלון היוקרתיים בפראג יישאר בתת-היצע (כ־2.8% מסך כל החדרים), מה שמעיד על פוטנציאל להמשך צמיחה cushmanwakefield.com. בסך הכל, תחזית האירוח אופטימית – גידול במספר התיירים תומך ברווחיות המלונות וגם בנדל"ן משלים כמו מסעדות, בתי קפה ודירות להשכרה קצרה. המשקיעים שמו לב לכך: לאחר תקופת המתנה, נרשמת התעניינות מחודשת ברכישת ופיתוח מלונות בפראג, במיוחד מצד רשתות בינלאומיות שמחפשות להיכנס לשוק או לשדרג נכסים קיימים.
נדל"ן תעשייתי ולוגיסטי
סקטור הנדל"ן התעשייתי והלוגיסטי באזור פראג רבתי היה מהמצטיינים בשנים האחרונות, והוא ממשיך להיות חזק גם ב-2025, אם כי עם התמתנות מסוימת מאז בום המסחר המקוון בתקופת הקורונה. המיקום האסטרטגי של פראג במרכז אירופה והשווקים הצרכניים שלה הופכים אותה למוקד לוגיסטי מרכזי. במהלך 2020–2021, הביקוש למחסנים זינק (בשל מסחר אלקטרוני וחברות שהגדילו מלאי), מה שהוביל לשיעור תפוסה חסר תקדים ולעליות שכר דירה מהירות. ב־2024 הסקטור נרגע מעט כאשר ביקושים מחזוריים התמתנו, אך הגורמים היסודיים ממשיכים להיות חזקים. קושמן & ווייקפילד מציינים שבעוד שפעילות ההשכרה בשטחי תעשייה בצ'כיה נחלשה בכשליש ב־2024 בשל תנאים כלכליים חלשים יותר, הביקוש עדיין גבוה יחסית היסטורית, ומגמת האוריינטציה מחדש של שרשראות אספקה (near-shoring) ממשיכה להביא דרישות לשוק הצ'כי cushmanwakefield.com.
באזור פראג, שיעורי אי-תפוסה של מרחב לוגיסטי מודרני נמוכים במיוחד (לעיתים מתחת ל-3%), כיוון שכל מחסן חדש מושכר במהירות. הביקוש ב-2025 צפוי להיוותר יציב ברמות בריאות, אם כי לא כמו בשנות השיא של עידן הקורונה cbre.com. גורם מגביל עיקרי הוא פשוט מחסור בשטח זמין – לפראג יש היצע קרקע מוגבל למחסנים גדולים, מה שדוחף חלק מהפיתוח לאזורים סמוכים. כתוצאה מכך, דמי השכירות בשוק התעשייה בפריים של פראג התייצבו ברמות שיא (בסביבות €6–7 למ"ר לחודש ליחידות לוגיסטיות מובחרות) לאחר עלייה חדה בשנים 2021–2022. תחזיות ל-2025 מצביעות על כך שדמי השכירות יישארו יציבים ברמות הגבוהות האלה, בזכות ביקוש חזק ומעט אי-תפוסה cushmanwakefield.com. יזמים בונים מחסנים חדשים בפרברי פראג הרחבים (למשל לאורך הכבישים D8 ו-D11) והתחלות בניה ספקולטיביות מתחדשות בזהירות כדי לענות על צורכי השוכרים.
תשואות השקעה בנדל"ן תעשייתי התרחקו מעט (התרופפו) ב-2023 עקב שיעורי ריבית גבוהים יותר, אך נכסי לוגיסטיקה איכותיים סביב פראג עדיין נמכרים במחירים אטרקטיביים בזכות סיפור הצמיחה. מגמה בולטת היא עניין גובר בלוגיסטיקה עירונית – מרכזי הפצה קטנים ואחרונים לקרבה לעיר לטובת משלוחים מהירים. כאשר אוכלוסיית פראג גדלה וקניות אונליין נשארות פופולריות, יש ביקוש לנכסי לוגיסטיקה מסוג זה. בסך הכול, שוק הנדל"ן התעשייתי של פראג צפוי להישאר עמיד במיוחד: גם בכלכלה בלתי ודאית, השינויים המבניים (אי-קומרס, ניר-שורינג, אסטרטגיות מלאי ליתר ביטחון) מספקים רצפה לביקוש. הנורמליזציה משמעותה שפחות סביר שנראה צמיחה דו-ספרתית בדמי השכירות או אי-תפוסה של 1% בלבד, אלא איזון בר-קיימא יותר עם תפוסה גבוהה יציבה וצמיחת שכירות בהתאם לאינפלציה.
פרויקטי פיתוח מרכזיים והשפעות תשתית
עשרות פרויקטי פיתוח ושדרוגי תשתית נמצאים בעבודה ברחבי פראג, והם יעצבו את שוק הנדל"ן בשנים הקרובות. כבר ציינו את פרויקטי המגורים הגדולים המתבצעים על קרקעות חומות (Smíchov City, Žižkov, Rohan Island, וכו') ואת תכניות הדיור העירוני. נוסף על כך, יוזמות פיתוח עירוני באזורים מרכזיים סוללות את הדרך לרבעים מעורבי שימושים חדשים:
- התחדשות אזור פלורנץ: ביוני 2025, מועצת עיריית פראג אישרה תכנית מקיפה לשדרוג תחנת האוטובוסים פלורנץ וסביבת תחנת מסריק (במפגש של פראג 1, 8, ו-3). הפרויקט, שממותג כ-"Florenc 21", יהפוך מרכז תחבורה מוזנח לשכונה מודרנית עם מגורים, משרדים, כיכרות ציבוריות ומתקני תרבות praguedaily.news praguedaily.news. התכנית כוללת בנייני מגורים חדשים, מעון יום, שטחים ירוקים ואפילו יצירות אמנות ציבוריות. בתמורה לזכויות הבנייה, ישקיעו יזמים פרטיים למעלה מ-300 מיליון קרונות צ'כיות בתשתיות הציבוריות של האזור (כמו הקמת גן עירוני חדש ושדרוג רחובות ותשתיות) praguedaily.news praguedaily.news. לפרויקט חשיבות אסטרטגית, שכן הוא יחבר את המרכז ההיסטורי של העיר לאזור קרלין המתפתח, ויאחה מרקמים עירוניים שהופרדו במשך שנים על ידי מסילות והרכבת ותחנת האוטובוסים praguedaily.news. כחלק מהתהליך, בוחנת העירייה מחדש את עתידה של תחנת האוטובוסים פלורנץ הוותיקה – נבדקת האפשרות לשמור עליה במקום או להעביר את פעילות קווי האוטובוסים הבינעירוניים – מה שעשוי לפנות עוד שטחים לפיתוח עתידי praguedaily.news. התחדשות פלורנץ, יחד עם פיתוח מסריצ'קה הסמוך, תיצור ליבת עירוב שימושים חדשה שצפויה להעלות את ערך הנדל"ן בסביבה בעשור הקרוב.
- תשתיות תחבורה: ההשקעה התחבורתית הגדולה ביותר של פראג היא קו המטרו D. הבנייה של הקטע הראשון (פנקרה-אולברכטובה-נובה דבורי וכו') החלה ב-2022 וממשיכה. אף שהתחנות הראשונות ייפתחו רק בסביבות 2027, הפרויקט כבר משפיע על שוק הנדל"ן באזורים הדרומיים האלה. יזמים מתכננים פרויקטים סביב התחנות העתידיות כמו נובה דבורי (שם מתוכנן מרכז חדש עם דירות, משרדים וחניון חנה וסע) pdspraha.eu. חברת הפיתוח העירונית של פראג, PDS, מעורבת רבות בנובה דבורי ומשתמשת במטרו כ"דחף" להקמת רובע מגורים חדש pdspraha.eu. בנוסף, לפראג יש מספר פרויקטי תשתיות כבישים: קטעים מכביש הטבעת החיצוני (D0) מתקדמים (למשל החיבור העתידי בין בכוביצה ל-D1), מה שישפר את הקישוריות עבור הפרברים ואזורי הלוגיסטיקה, וייתכן שיגדיל את העניין בתחום הנדל"ן בפרברים אלו. תשתיות רכבת אף הן משמעותיות: קיימות תוכניות לחיבור רכבת לנמל התעופה של פראג ולמסילות מהירות, מה שיחזק בעתיד הרחוק את הגישה וייתכן שידחוף פיתוח גם בצפון-מערב פראג (באזור דייביצה, ולסלבין ועוד). אף שלפרויקטים הגדולים הללו לוחות זמנים רחוקים, משקיעים מתוחכמים כבר בוחנים את השפעתם על אטרקטיביות המיקום בעתיד.
- יוזמות "פראג של מחר": העיר ממפה באופן פעיל את עתיד הפיתוח שלה באמצעות תוכניות כמו Praha @ Camp's "Prague Tomorrow?" אשר מתעדת את כל הפרויקטים המרכזיים המתוכננים. הדגש הוא על פיתוח בר-קיימא – שילוב תשתיות ירוקות, בניינים יעילים אנרגטית ותכנון עירוני עמיד. למשל, פרויקטים מוסיפים גגות ירוקים ומערכות לניהול מי גשמים (כפי שנדרש בפלורנץ) praguedaily.news, וגנים ציבוריים חדשים מתווספים לפרויקטים גדולים רבים (כמו פארק על קו הנהר ברוהאן סיטי). שיפורים אלו לא רק הופכים את הפרויקטים ליותר נוחים למגורים אלא גם נוטים להעלות את ערך הנדל"ן בסביבה על ידי שיפור הסביבה העירונית הכוללת.
לסיכום, פראג נמצאת בתהליך של פיתוח משמעותי ושדרוגי תשתית שירחיבו את הקיבולת שלה וייתכן שיקל על עומס במרכז העיר על ידי יצירת מוקדים אטרקטיביים חדשים. אף שהבנייה עשויה להיות מטרידה לפעמים (למשל, עבודות כביש רבות ב-2024–25 גרמו לעומסי תנועה), ההשפעה לטווח הארוך תהיה שיפור קישוריות ותוספת מלאי מגורים ומשרדים. שוקי הנדל"ן סביב פרויקטים אלה בדרך כלל רואים עליות מחירים צפויות – כפי שצוין, אזורים סביב תחנות מטרו חדשות ורבעים מתחדשים כבר הופכים ליקרים יותר expats.cz expats.cz. עבור יזמים ומשקיעים, מעקב אחר הפרויקטים הטרנספורמטיביים האלה הוא קריטי, שכן הם מאותתים היכן נמצאת ההזדמנות (והעלייה בערך) הבאה של פראג.
מגמות השקעה זרה וכללי בעלות
השקעה זרה שיחקה תפקיד חשוב בנדל"ן של פראג – הן בזירה המסחרית (שם הון מוסדי מחו"ל מממן לעיתים קרובות רכישות משרדים או קמעונאות גדולות) והן בסקטור המגורים (באמצעות רוכשים זרים פרטיים או אקספטים). ב-2025, העניין של משקיעים זרים נותר חזק, אף שמאז נרשמה בשנים האחרונות טלטלה מסוימת בשוק.
תקנות בעלות: צ'כיה פתוחה מאוד לבעלות זרה על נכסים. כל אדם או חברה זרה יכולים לרכוש נדל"ן בצ'כיה כמעט בלי מגבלות, ללא קשר לאזרחות ceelegalmatters.com. בניגוד למדינות מסוימות שבהן נדרש תושבות או מוטלים מסים נוספים על רוכשים זרים, החוק הצ'כי מתייחס לזרים כמעט כמו למקומיים. העסקאות מתבצעות בקורונה הצ'כית וחובה לרשמן במרשם המקרקעין, אך אין חסמים מיוחדים. (יוצא מהכלל אחד: בעבר היו הגבלות על קרקע חקלאית ללא אזרחות אירופית, אך אלו בוטלו; כמו כן, אזרחי מדינות תחת סנקציות בינלאומיות, כגון רוסיה, עלולים להיתקל במגבלות בשל מדיניות הסנקציות של האיחוד האירופי – אך זה נוגע למעט מקרים ובעיקר מתוך שיקולים פוליטיים.) השורה התחתונה היא ששוק הנדל"ן בפראג פתוח למשקיעים מכל העולם, דבר שתורם למגוון הבעלות הקוסמופוליטי בעיר.
רוכשים זרים בשוק המגורים: במגזר המגורים היוקרתי של פראג, חלק ניכר מהרוכשים היו היסטורית זרים – למשל, רוכשים רוסים ואוקראינים היו פעילים בשכונות היוקרה (פראג 1, 2, 6) בעשור השני של המאה ה-21, לצד רוכשים מערב אירופאים שרכשו דירות נופש. מאז 2022, הביקוש הרוסי ירד בשל סנקציות וקשיי מימון, אך הביקוש הזר האחר עלה (כולל משקיעים אוקראינים שהשקיעו את כספם, וכן יותר אזרחי האיחוד האירופי שנמשכים לאיכות החיים בפראג ולמחירים שעדיין נמוכים מאלו שבערי המוצא שלהם). רבים מהרוכשים הזרים קונים למטרות השקעה או הכנסה משכירות, לאור שוק השכירות החזק של פראג, או לשימוש עצמי כאשר הם עוברים לעבודה בעיר. יש גם קהילת גולים גדולה בפראג (מקצוענים שעובדים בהייטק, פיננסים וכו'), שלעתים רבות קונה לאחר תקופה כשוכרים, וכך תורמת לביקוש. לדעת משקיפי שוק, רוכשים זרים בולטים במיוחד בשוק הדירות היוקרתיות ובפרויקטים חדשים במרכז העיר – לעיתים מהווים 10–30% מהרוכשים בפרויקטי יוקרה מסוימים, בעוד שבשוק ההמוני בשכונות החיצוניות יש רוב מוחלט לרוכשים מקומיים צ'כים.
השקעות מסחריות: בצד המסחרי, היסטורית ראו בפראג את עיקר ההשקעות נעשות על ידי משקיעים מוסדיים זרים (קרנות אוסטריות, גרמניות, אמריקאיות, בריטיות, ויותר לאחרונה גם אסיאתיות). לדוגמה, מבני משרדים וקניונים מרכזיים רבים בפראג נמצאים בבעלות קרנות השקעה גרמניות או חברות נדל"ן אוסטריות, מה שמשקף עשרות שנים של זרימת הון חוצת גבולות. בשנים האחרונות, לעומת זאת, משקיעים מקומיים בולטים יותר. השילוב של שוק חם טרום 2022 ואז עליית ריביות הוביל לכך שמשקיעים מבוססי צ'כיה (לעיתים דרך קרנות נדל"ן ומפתחים מקומיים) תפסו נתח גדול יותר בעסקאות. Knight Frank מציינים כי ב-2025 הביקוש מובל על ידי הון מקומי, במיוחד קרנות נדל"ן צ'כיות שמחפשות נכסים יציבים ומניבים הכנסה knightfrankprostory.cz knightfrankprostory.cz. למשקיעים הללו יש הון במטבע מקומי, והם אולי היו נכונים יותר להסתכן בזמנים של חוסר ודאות מאשר שחקנים זרים שחיכו. כתוצאה, ב-2024 רוכשים מקומיים היוו נתח ניכר מהיקף ההשקעות (למשל, רכישות של כמה בנייני משרדים בידי קרן צ'כית Trigea, רכישת פארקי מסחר בידי משקיעים מקומיים וכו').
עם זאת, השקעות זרות צפויות להתאושש כאשר התנאים משתפרים. משקיעים בינלאומיים רבים חוזרים למרכז אירופה עם אסטרטגיות חדשות ב-2025, כעת כאשר התמחור התעדכן והסיכון המטבעי מגודר טוב יותר. פראג נחשבת למקלט בטוח באזור מרכז ומזרח אירופה – היא מציעה יציבות קרובה לאירוזונה מבלי להיות חלק מהאירו (חלק מהמשקיעים אף רואים פוטנציאל התחזקות למטבע הקרונה הצ’כית). מגזרים כמו לוגיסטיקה תעשייתית סביב פראג משכו הון זר (למשל, שחקנים גלובליים כמו Prologis ו-GLP הם יזמים/בעלים פעילים בפארקים התעשייתיים של פראג). תחום המלונאות הוא תחום נוסף שזכה להתחדשות התעניינות – משקיעים מהמזרח התיכון ואסיה בחנו נכסי מלון במרכז פראג, לאור התאוששות התיירות. בתחום דיור להשכרה מוסדי, מספר קרנות זרות (מגרמניה, שוודיה וכדומה) יצרו שותפויות עם יזמים מקומיים או רכשו פורטפוליו דירות להשכרה בפראג conbiz.eu. לדוגמה, חברת Heimstaden השוודית רכשה בשנים האחרונות אלפי דירות (בעיקר מחוץ לפראג) וכעת בוחנת התרחבות גם בעיר עצמה בתחום בנייה להשכרה.
לסיכום, משקיעים זרים ממשיכים להיות מרכיב מרכזי בשוק של פראג, כשהם מביאים עימם הון ולעיתים גם מומחיות. כללי המשחק נוחים – אין מגבלות משפטיות על בעלות – מה שהופך את פראג ליעד אטרקטיבי. בטווח הקרוב, אנחנו צופים עלייה בהיקף ההשקעות חוצות הגבולות עם התייצבות הריבית: תחזית CBRE מצפה מפורשות להיקף השקעות כולל מעל €2 מיליארד ב-2025, עלייה לעומת השנים הקודמות cbre.com cbre.com. חלק משמעותי מהסכום יכלול ככל הנראה הון זר, אם ישירות ואם באמצעות שותפים מקומיים. ייתכן שמבנה ההשקעות ייטה למגזרים מסוימים: משקיעים זרים במיוחד מתעניינים במשרדים מובילים, קמעונאות איכותית (רחובות ראשיים וקניונים דומיננטיים), מלונות ולוגיסטיקה בפראג, בעוד שמשקיעים מקומיים רוכשים גם נכסים משניים ועיסקאות קטנות יותר. דינמיקה זו מבטיחה תחרותיות טובה ונזילות בשוק.
גורמים כלכליים ודמוגרפיים המשפיעים על נדל"ן
מספר גורמים מקרו-כלכליים משפיעים על מגמות הנדל"ן בפראג:
- צמיחה כלכלית ותעסוקה: כלכלת צ'כיה צפויה לצמוח בכ-2–3% בשנת 2025, קצב מתון אך כזה שתומך בפעילות הנדל"ן cbre.com. פראג, כבירה, בדרך כלל עולה על הממוצע הארצי בשל ריכוז השירותים, תחום ה-IT והתעשיות עתירות הערך. העיר נהנית מתעסוקה כמעט מלאה – שיעור האבטלה בפראג עומד על כ-2%, מהנמוכים ביותר באיחוד האירופי, דבר שמוביל לצמיחת שכר ומחזק את כוח הקנייה של התושבים. שוק עבודה חזק מאפשר ליותר אנשים להקים משקי בית ולממן שכירות או משכנתא (לפחות ברמות ההכנסה הגבוהות). הוא גם מושך מהגרים מאזורים אחרים, מה שמגביר את הביקוש לדיור. מצד שני, מחסור חמור בכוח עבודה (בעיקר בתחום הבנייה ובמקצועות מקצועיים) עלול להכביד על צד ההיצע, על ידי העלאת עלויות הבנייה ועיכוב פרויקטים.
בעיקרו של דבר, הסביבה המאקרו-כלכלית ב-2025 נראית חיובית אך זהירה עבור נדל"ן בפראג: צמיחה כלכלית, אבטלה נמוכה ועלייה באוכלוסייה כולם דוחפים את הביקוש, בעוד שהקלה בריביות מסירה חסם עיקרי שהיה קיים בשנים 2022–23. מנגד, מגבלות נגישות וספקי היצע הן הכוחות המרסנים, שדווקא גם תורמים לכך שהמחירים נותרים גבוהים. אלא אם יתרחש זעזוע חיצוני (מיתון עולמי או אירוע גיאופוליטי), הגורמים הללו מצביעים על כך ששוק הנדל"ן בפראג צפוי להמשיך לעלות במגמת עליה.
תחזית ל-3–5 השנים הקרובות
בהסתכלות קדימה, התחזית ל-3–5 השנים (2025–2030) לשוק הנדל"ן בפראג היא חיובית באופן כללי, אך מאופיינת בצמיחה מתונה ואתגרים מבניים נמשכים:
- מחירי מגורים: מחירי הדיור צפויים להמשיך לעלות בטווח הבינוני, ולהקדים את האינפלציה הכללית, בשל חוסר האיזון המתמשך בין היצע לביקוש. מרבית התחזיות של בנקים ואנליסטים צופות צמיחה שנתית במחירים בשיעור בינוני (כ-5–8% לשנה) בשנים הקרובות conbiz.eu conbiz.eu. זהו קצב איטי יותר מהקפיצות הקיצוניות של בום 2021, אך עדיין מדובר בעלייה חזקה שתקשה על זמינות הדירות אלא אם כן ההכנסות ידביקו את הפער. תרחישים מסוימים צופים מגמה אופטימית יותר – אם ריביות המשכנתא ירדו מהר יותר או אם לא יתווסף היצע חדש משמעותי, הצמיחה במחירים עשויה להישאר קרובה לדו-ספרתית גם ב-2025–2026 conbiz.eu. לעומת זאת, תרחיש שלילי (למשל, מיתון או עלייה חדה בריביות) עשוי להמתן את הביקוש ולהוביל להתייצבות מחירים, אך בשלב זה אנליסטים מרכזיים אינם צופים התרסקות מחירים בשל המחסור הקיים בשוק. הבנק הלאומי הצ'כי ציין כי גם קצב גידול של 5–10% לשנה, למרות שהוא גבוה, נראה כ"תרחיש ריאלי" בתנאים הקיימים conbiz.eu conbiz.eu. בטווח הארוך, אם פראג תצליח להגדיל את היקף הבנייה בצורה דרמטית (דרך רפורמות או מיזמים גדולים המתממשים), ניתן לדמיין קצב עלייה שמצטמצם לאינפלציה ואף תיקון קל בחלק מהמגזרים – אך זה כנראה מעבר לאופק של 5 שנים.
- היצע הדיור: שלוש עד חמש השנים הקרובות יהיו קריטיות לקידום פרויקטי הפיתוח הגדולים של פראג. עד 2030, Smíchov City תגיע לשלבים מתקדמים עם אלפי דירות שתימסרנה, Žižkov Station City תתחיל למסור דירות (אם לא תושלם), והקטע הראשון של קו המטרו D אמור כבר לפעול (מתוכנן לסביב 2027). אלה יוסיפו בהדרגה דירות חדשות ואולי ירפו מעט את הלחץ מהאזור המרכזי. עם זאת, עיכובים בירוקרטיים נותרו מכשול – אלא אם כן ההיתרים יונפקו מהר יותר, אנו עדיין עשויים לראות שפראג מוסיפה רק כ-6,000–8,000 דירות בשנה, דבר שאינו מספיק. לכן, המחסור בדיור צפוי להימשך לעתיד הנראה לעין וימשיך לתמוך ברמות המחירים. התקווה היא שהיתרים דיגיטליים ושינויים חקיקתיים (חוק הבנייה החדש וכו') יקצרו לוחות זמנים של פרויקטים לקראת סוף שנות ה-2020 conbiz.eu. דחיפה עירונית לדיור בר-השגה עשויה גם להוביל לזרם קטן אך קבוע של דירות עירוניות, שיכולות לסייע לחלק מהאוכלוסייה ולשמש כשסתום ביטחון אם שכר הדירה יזנק. אך באופן ריאלי, בעוד 5 שנים פראג לא תשתחרר מהמשבר – זהו מאבק ארוך טווח.
- שוק השכירות: צפו ששוק השכירות של פראג יישאר חזק מאוד. מכיוון שרכישת דירה קשה לרבים, מאגר השוכרים יגדל. המשמעות היא המשך לחץ כלפי מעלה על מחירי השכירות, אם כי לא בהכרח בחדות כפי שהיה בשנים 2022–24. כניסת היצע שכירות מוסדי נוסף (חלק מפרויקטי בנייה ייעודית להשכרה עשויים להסתיים בשנים הקרובות) עשויה למתן מעט את עליית המחירים על ידי מתן אפשרויות נוספות. בנוסף, אם הריבית תרד וחלק מהשוכרים יהפכו לרוכשים, הביקוש לשכירות עשוי לרדת במעט. עם זאת, לנוכח מעמדה של פראג כעיר שמושכת אוכלוסייה חדשה ומיעוט ההיצע הכולל, מחירי השכירות כנראה לא ירדו; במקרה הגרוע הם יתייצבו אם התנאים הכלכליים יחמירו, אך התחזית הבסיסית היא עליות מחירים מתונות בכל שנה (למשל, עלייה של כמה אחוזים בשנה). לא צפויים שינויים רגולטוריים דרמטיים – אין קונצנזוס פוליטי לפיקוח מחירים, ולכן מנגנון השוק ימשיך לפעול, כאשר העיר מתמקדת בהגדלת היצע הדירות המסובסדות שלה לאוכלוסיות מסוימות.
- מגזרי נדל"ן מסחרי:
- משרדים: שוק המשרדים של פראג צפוי להישאר מאוזן יחסית. גל אפשרי של היצע חדש סביב השנים 2026–2027 (פרויקטים שנדחו עשויים להסתיים אז) עלול להעלות מעט את שיעור הווקנסיה, אך כל עוד הביקוש יישאר יציב (ורבות מהחברות הרב-לאומיות ימשיכו להתרחב בפראג), כל עלייה בווקנסיה אמורה להיות ניתנת לניהול. עבודה היברידית תמשיך להתפתח, אך כעת רוב החברות כבר התייצבו על מודל הכולל עדיין משרדים. ייתכן שנראה יותר שיפוצי משרדים ושדרוגים (לסטנדרטים של ESG, טכנולוגיה חכמה) בשנים הקרובות, כשמשכירים יתחרו על שוכרים. שכר הדירה במשרדים מובילים עשוי להמשיך לעלות במעט אם ההיצע יישאר מוגבל, אם כי זינוקים גדולים אינם צפויים; שכר הדירה במשרדים משניים עשוי להישאר יציב או אף לרדת אם בניינים ישנים יאבדו שוכרים.
- מסחר: עד שנת 2030, המסחר הקמעונאי בפראג עשוי לעבור טרנספורמציה כתוצאה מהרגלי צריכה חדשים – צפו ליותר קמעונאות חווייתית (אוכל, בידור) בקניונים, ואולי שינויים בהרכב השוכרים ברחובות המרכזיים (למשל, פחות סניפי בנקים, יותר חנויות דגל או פופ-אפ). צמיחת התיירות (בהיעדר שיבושים בלתי צפויים) תמשיך לשמור על בריאות המסחר והאירוח במרכז העיר. המרכז עשוי לעבור פרויקטים של התחדשות (כגון שיפוץ כיכר ואצלב התחתונה, שדרוג רובע המוזיאונים) שיתרמו לסביבת הקניות. מסחר מקוון צפוי לתפוס נתח גבוה יותר מהמכירות עד 2030, מה שעלול להפעיל לחץ על חנויות חלשות יותר; יחד עם זאת, המיקומים המרכזיים בעיר ימשיכו למשוך רשתות קמעונאות בשביל נוכחות המותג. לכן, צפו לשכר דירה יציב או בעלייה מתונה במיקומים מובילים, ואפשר שיהיה יותר תחלופה במיקומים משניים.
- תעשייתי: מגזר הלוגיסטיקה סביב פראג נהנה מתחזית חיובית מאוד. אזור המטרופולין של פראג עשוי לראות פארקי לוגיסטיקה חדשים בשלבים מתקדמים, במיוחד אם פרויקטי כבישים (כמו השלמת טבעת פראג ושיפורים ב-D1, D11) יתקדמו, ויפתחו קרקעות חדשות לפיתוח. במגמת העברת ייצור קרוב (חברות מערביות שמעבירות ייצור/מחסנים קרוב יותר לאירופה), צ'כיה צפויה להרוויח, והסביבה של פראג כצומת ריכוז תקבל גם היא מתקנים חדשים. מחירי השכירות עשויים להתייצב אם יהיה היצע רב של מחסנים, אך כרגע הביקוש נראה מוכן לקלוט שטח חדש. מגבלה עיקרית היא קרקע ותכנון – אם הרשויות יאפשרו עוד אזורי תעשייה סביב פראג, זה יאפשר לשוק להתרחב. התשואות התעשייתיות עשויות להצטמצם שוב אם משקיעים ימשיכו להסתער על לוגיסטיקה (נכס מועדף), כלומר מחירי המחסנים עלולים לעלות.
- שוק ההשקעות: בשוק ההון קיימת ציפייה לנפחי עסקאות גבוהים יותר בשנים הקרובות לעומת התקופה האיטית של 2022–23. אם שיעורי הריבית יישארו נמוכים, יותר עסקאות ייחשבו. עד 2026–27, ייתכן שנראה את נפחי ההשקעה השנתיים בצ'כיה חוזרים לרמות של 3 מיליארד אירו (כפי שהיה אופייני לפני הקורונה). משקיעים מקומיים ימשיכו להיות פעילים ואף צפויים לגדול במומחיות ובהיקף (קרנות השקעה צ'כיות גייסו הון בהצלחה). משקיעים זרים – במיוחד מאירופה, אמריקה הצפונית, וגם מקוריאה הדרומית או סינגפור – יפנו לפראג בזכות היציבות והצמיחה שלה. אנו מצפים לכמה עסקאות גדולות שנדחו עד שיושג איזון בין הציפיות של הקונים והמוכרים (למשל, מכירות של בנייני משרדים איקוניים או מרכזי קניות על ידי קרנות בסוף המחזור). תשואות לנכסים איכותיים עשויות להצטמצם מעט שוב בשל התחרות, אך לא לרמות הנמוכות ביותר של 2019; הן עשויות להתייצב סביב 4.5–5% למשרדים, 5–5.5% למרכזי קניות, ופחות מ-5% ללוגיסטיקה איכותית, למשל, עד 2026 (אלו הערכות כלליות).
- סיכונים חיצוניים ובלתי צפויים: כל תחזית חייבת להתחשב בחוסר ודאות. כמה משתנים בלתי צפויים לשוק הנדל"ן בפראג כוללים: תנאים כלכליים עולמיים (מיתון עמוק באירופה יפגע בביקוש של שוכרים ובביטחון של קונים), מדיניות מוניטרית משתנה (אם תחזור אינפלציה והבנק המרכזי של צ'כיה יעלה בחדות את הריבית, זה יצנן את השוק במהירות), ואירועים גיאופוליטיים (פראג מוגנת יחסית, אך אירועים כמו הסלמה במלחמה או משברי אנרגיה יכולים להשפיע בעקיפין – למשל, עלויות אנרגיה גבוהות משפיעות על הבנייה ועל יוקר המחיה). מצד שני, משתנה בלתי צפוי חיובי יכול להיות כניסת צ'כיה לאזור האירו (לא בסדר היום המיידי, אך אם יקרה בעתיד, זה עשוי להקטין את הסיכון ולחזק את הנדל"ן באמצעות ריבית נמוכה יותר). משתנה נוסף הוא טכנולוגיה ודפוסי עבודה – למשל, אם עבודה מרחוק תתרחב מעבר למצופה, זה עלול לרכך את הביקוש למשרדים מעבר להערכת הבסיס שלנו; או אם טכנולוגיה של מסחר אלקטרוני (כמו משלוחים באמצעות רחפנים) תצמצם את הצורך בלוגיסטיקה עירונית, וכדומה. אלה ספקולטיביים אך ראויים לאזכור.
לסיכום, שוק הנדל"ן של פראג במהלך 3–5 השנים הקרובות צפוי להמשיך במגמת עלייה ברוב התחומים. האטרקטיביות של העיר – כלכלה חזקה, אוכלוסייה גדלה, נגישות יחסית במונחים אירופיים ומעמד כעוגן בטוח – תמשיך למשוך גם משתמשי קצה וגם משקיעים. אנו צופים המשך צמיחה בערכי הנכסים ושכר הדירה, אם כי בקצב רגוע ובר-קיימא יותר מגלי העליות החדים של העשור האחרון. האתגרים המרכזיים של היצע מוגבל ונגישות כלכלית ימשיכו ללוות את התחום, ויניעו מאמצים מתמשכים מצד המגזר הציבורי והפרטי למציאת פתרונות חדשניים (מהתפתחויות חדשות ועד לעדכון מדיניות). למעט זעזועים משמעותיים, פראג של 2030 צפויה להיות מטרופולין מעט גדול ומודרני יותר – עם שכונות חדשות, תשתיות משופרות ושוק נדל"ן שלמרות בשלותו יביא עדיין תשואות והזדמנויות טובות למי שמחפש להשקיע או להתיישב בעיר הבירה הדינמית הזו.
מקורות: הלשכה הסטטיסטית הצ'כית; הבנק הלאומי הצ'כי; עיריית פראג; מחקר CBRE cbre.com cbre.com; תחזית Cushman & Wakefield cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com; מחקר Knight Frank knightfrankprostory.cz knightfrankprostory.cz; דיווחי Prague Daily News praguedaily.news praguedaily.news; ניתוחי שוק של Expats.cz ו־Prague Morning conbiz.eu expats.cz; פרסומי יזמים (Trigema/Central Group/Skanska) praguedaily.news. כל הנתונים נכונים לשנים 2024–2025.
