סקירת שוק (תנאי השוק הנוכחיים ב-2025)
שוק הנדל"ן של ריו דה ז'ניירו בשנת 2025 נמצא בשלב של התאוששות מתונה וצמיחה מחודשת. לאחר תקופה ממושכת של קיפאון בסוף שנות העשרים של המאה ה-21, ערכי הנדל"ן החלו לעלות שוב, אם כי הצמיחה נותרה מתונה במונחים מותאמים לאינפלציה. נכון לאפריל 2025, מחירי המכירה למגורים בריו דה ז'ניירו עלו בכ-4.6% משנה לשנה (YoY) (העלייה השנתית הגבוהה ביותר מאז 2015), אך רק כ-−0.9% במונחים ריאליים לאחר התאמת האינפלציה בברזיל globalpropertyguide.com. הדבר מצביע על כך שלמרות שמחירים נומינליים עולים, האינפלציה שחקה חלק מהרווחים. יחד עם זאת, העלייה מסמנת תפנית עבור שוק הנדל"ן של ריו, שראה ירידה או דשדוש בערכים בין 2015 ל-2018 בתקופת המיתון בברזיל ולאחר האולימפיאדה.
הביקוש לנדל"ן נותר חזק למרות רוחות נגד כלכליות. ברמה הארצית, שוק הנדל"ן בברזיל חווה פעילות ערה במהלך 2024 – לדוגמה, מכירות מגורים בסאו פאולו קפצו ביותר מ-35% ב-2024 globalpropertyguide.com – וריו דה ז'ניירו הלכה בעקבות מגמה זו במידת מה. בריו, סך העסקאות בנדל"ן עלה בכ-14% בשנת 2024 בהשוואה לשנה הקודמת thelatinvestor.com. נתון זה משקף התאוששות באמון הקונים וביקוש כבוש, גם כאשר שיעורי הריבית הגבוהים הופכים את המימון ליקר. שיעור הריבית המרכזי של ברזיל (Selic) עלה ל-14.75% בתחילת 2025, הרמה הגבוהה ביותר מזה כמעט שני עשורים riotimesonline.com. שיעורים גבוהים אלו הקשו על רכישות ממונפות, במיוחד בקרב מעמד הביניים התלוי במשכנתאות. עם זאת, חשיבות תרבותית לבעלות על בית ופתרונות מימון יצירתיים (כגון הארכת תקופות הלוואה ושימוש בכספי פנסיה) שמרו על פעילותם של הברזילאים בשוק riotimesonline.com.
בבחינה מאקרו-כלכלית, כלכלת ברזיל התרחבה בכ-3.4% בשנת 2024 globalpropertyguide.com, וכאשר הצמיחה צפויה להתמתן לסביבות 2% ב-2025, מגזר הנדל"ן של ריו נהנה משיפור באמון הצרכנים והתעסוקה. מחסור משמעותי בדיור (הערכה של חסר של 369,000 יחידות בעיר ריו thelatinvestor.com) תומך גם הוא בביקוש ארוך טווח. תוכניות ממשלתיות, כמו חידוש תכנית הדיור בר ההשגה Minha Casa, Minha Vida (MCMV), מילאו תפקיד מרכזי בשימור השוק הנמוך יותר על ידי סבסוד רכישות דירות. בתחילת 2025 אף הרחיבה הממשלה הפדרלית את תכנית MCMV למדרגות הכנסה גבוהות יותר (עד 12,000 ריאל לחודש) עם ריבית מועדפת של 10% למשכנתאות riotimesonline.com, דבר שתומך ברוכשי דירה ראשונה. בשוק הגבוה, משקיעים ורוכשים עתירי מזומן (מהארץ ומחו"ל) נכנסו לקנות ולהניע עסקאות, מה שמפצה על הירידה במגזרי משכנתאות. בגדול, ריו נכנסת לאמצע 2025 עם תחזית זהירה אך אופטימית: הביקוש יציב והמלאי בחלק מהמקטעים מצטמצם, אך עלויות מימון גבוהות וחוסר ודאות כלכלי בולמים את קצב הצמיחה riotimesonline.com riotimesonline.com.
מגמות בנדל"ן למגורים (מגזר מגורים)
מגמות כלליות בשוק ובמחירים: מגזר המגורים בריו דה ז'ניירו מציג מגמות שונות במקטעים שונים. בממוצע, מחירי הבתים בעיר עולים באופן מתון, אך עם שוני משמעותי בין שכונות וסוגי נכסים. כפי שנאמר, מחירי הבתים בעיר עלו בכ-4–7% בשנה החולפת במונחים נומינליים thelatinvestor.com. חשוב לציין שאזורי היוקרה של ריו מציגים ביצועים טובים יותר מהמעמד הבינוני. בשנת 2024, המחיר הממוצע בעיר עלה בכ-7.3%, בעוד ששכונות היוקרה עקפו בהרבה את העלייה הזו: ערכי הנדל"ן באזורים כמו לבּלוֹן, איפנֶמה ולאגוּאה קפצו ביותר מ10% משנה לשנה thelatinvestor.com. בטווח של חמש שנים (2020–2025), המחיר למ"ר בריו עלה בכ15%, בעוד שנכסי יוקרה התייקרו ב-25–30% באותה תקופה thelatinvestor.com. עובדה זו משקפת את עמידותו של מגזר היוקרה בתנודות כלכליות, כיוון שרוכשים עשירים נוהגים לרכוש במזומן ופחות רגישים לריבית thelatinvestor.com thelatinvestor.com. לשם השוואה, הדיור במעמד הביניים רשם צמיחה איטית בהרבה, וכאשר מתקנים לאינפלציה, מחירי הנדל"ן במעמד הבינוני כמעט לא השתנו בשנים האחרונות globalpropertyguide.com. למעשה, שוק הדיור בריו מפוצל: אזורי יוקרה עם היצע מוגבל נהנים מהתייקרות חזקה, בעוד אזורים נגישים יותר נשארים כמעט יציבים.
בום במגזר היוקרה: שוק המגורים היוקרתי בריו פורח והפך למוביל בולט. בשנת 2023, סך מכירות הנדל"ן היוקרתי (בדרך כלל מוגדר כדירות שמחירן מעל ~2 מיליון ריאל ברזילאי) זינק ב-70% – עלייה יוצאת דופן – והביצועים החזקים נמשכים גם ב-2024 וצפויים להימשך גם ב-2025 thelatinvestor.com. דירות יוקרה מהוות כיום כ-15% מסך ערך עסקאות הנדל"ן בריו, למרות שהן מהוות שיעור קטן בהרבה ממספר היחידות, עובדה שמדגישה את חשיבות העסקאות במגזר הגבוה בשוק thelatinvestor.com. המחירים בשכונות העלית מדגישים מגמה זו: בשכונת לבלון, האזור היקר ביותר בעיר, המחיר הממוצע עומד על 20,000–25,000 ריאל ברזילאי למ"ר לדירות פריים, בעוד שדירות יוקרה על קו החוף באיפנמה מתומחרות בסביבות 18,000–22,000 ריאל ברזילאי למ"ר thelatinvestor.com thelatinvestor.com. אזורים פרימיום אלו סובלים ממלאי נמוך במיוחד ומשמשים בפועל כנכסי "בלו-צ'יפ" – ערכי הנכסים שם הגיעו לשיאים ב-2023 וממשיכים לטפס thelatinvestor.com. למעשה, לבלון דווחה כשכונת המגורים היקרה ביותר בברזיל בשנת 2023 ונותרה כסמל סטטוס; שווי הדירות בלבלון עלה לכ-25,000 ריאל למ"ר וצפוי להמשיך ולעלות בשל הביקוש הרב והמלאי המצומצם thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
טבלה: טווחי מחירים במגזרי המגורים בריו דה ז'ניירו thelatinvestor.com thelatinvestor.com
| מגזר | שכונות לדוגמה | טווח מחירים טיפוסי (R$/מ"ר) |
|---|---|---|
| אולטרה-פרימיום | לבּלוֹן; איפנמה (קו ראשון לים) | R$20,000 – R$25,000 |
| פרימיום | איפנמה פנימית; לגואה; ג'רדין בוטאניקו; גאבה; אזורי יוקרה בקופקבנה | R$15,000 – R$20,000 |
| עולה יוקרתי | בוטפוגו; פלמנגו; בארה דה טיז'וקה (אזורים מרכזיים) | R$10,000 – R$15,000 |
| ממוצע עירוני | כל האזורים (ממוצע כללי) | ~R$12,000 למ"ר (ממוצע) |
מקור: The Latinvestor (ניתוח שוק, יוני 2025) thelatinvestor.com
כפי שמוצג למעלה, האזורים היוקרתיים ביותר ב-Zona Sul (האזורים הדרומיים) מציגים מחירים גבוהים בהרבה מהממוצע העירוני, בעוד שאפילו אזורי "יוקרה מתפתחת" כמו בוטפוגו או חלקים מבארה דה טיז'וקה נמצאים כעת בטווח מחיר בן חמש ספרות למ"ר thelatinvestor.com. מדרגי המחירים הללו מדגישים את הערך שמיוחס למיקום, נוף ובלעדיות. ראוי לציון, בארה דה טיז'וקה, שכונה מתוכננת חדשה יחסית, מציעה יוקרה במחיר נמוך יותר למ"ר (בסביבות R$9,000–12,000 באזורים היוקרתיים שלה) והייתה שוק המשנה הצומח ביותר ביוקרה thelatinvestor.com. השקות דירות יוקרה חדשות בבארה קפצו ב-34.1% לאחרונה, כאשר יזמים מנצלים את הביקוש לדירות מודרניות וגדולות יותר באזור זה thelatinvestor.com. הנכסים המרווחים והעשירים במתקנים של בארה – לרוב בקומפלקסים סגורים עם בריכות, חדרי כושר וחניה – מושכים משפחות מבוססות המחפשות יותר מרחב מאשר זה שמציעות שכונות החוף הוותיקות thelatinvestor.com. כל זה הפך את בארה לשחקנית חשובה ומתחזקת בסצנת היוקרה של ריו, למעשה ל"גרעין שני" של נדל"ן יוקרתי מחוץ ל-Zona Sul המסורתית thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
שוק השכירות והשכרות קצרות טווח: שוק השכירות בריו היה דינמי, מושפע מתיירות ומהעלייה בפלטפורמות להשכרה לטווח קצר.
תשואות השכרה מסורתיות לטווח הארוך בעיר הן מתונות – בממוצע כ4–5% ברוטו בשנה ברוב האזורים, ולעיתים קרובות פחות מ-4% בשכונות היוקרתיות של האזור הדרומי כמו קופקבנה או בוטפוגו thelatinvestor.com.מחירי רכישה גבוהים באזורים המבוקשים הללו מצמצמים את תשואות השכירות (לדוגמה, דירת שני חדרים צנועה בקופקבנה עלולה לעלות כל כך הרבה שהשכירות השנתית שווה רק לכ~3% מערכה) thelatinvestor.com.דבר זה הביא משקיעים מסוימים לפנות אל השכרות קצרות טווח (Airbnb) כדי להגדיל תשואות.מאז סוף שנות ה-2010, ריו חווה בום בהשכרות קצרות טווח, במיוחד באזורים על חוף הים שמלאים בתיירים.באיפנמה, למשל, יש כיום רישום אחד של Airbnb על כל 7 בתים בשכונה – סטטיסטיקה מרשימה שממחישה עד כמה השכירות לתקופות קצרות הפכה לנפוצה reuters.com reuters.com.בשכנתה קופקבנה, רישומי Airbnb התרבו באופן דומה (עלייה של כ-24% מאז 2019) reuters.com.למגמה זו יש גם יתרונות וגם חסרונות.מצד אחד, זה יוצר הזדמנויות רווחיות לבעלי נכסים ולמנהלים: מארחים יזמיים בריו הקימו עסקים לניהול נכסים, והכפילו את פורטפוליו הנכסים שלהם מדי שנה כדי לעמוד בביקוש התיירותי reuters.com.מצד שני, העלייה בהשכרות לטווח קצר מקשה על מציאת שכירויות לטווח ארוך באזורים אלה ומביאה לעליית שכר הדירה, דבר שמעורר דאגה בעמותות התושבים המקומיות reuters.com.ועדות של בנייני מגורים נאבקות לעיתים קרובות לאזן בין האינטרסים של בעלי דירות שמרוויחים מאייר בי אנד בי לבין אלה שמתלוננים על אורחים זמניים או בעיות אבטחה reuters.com.עד כה, הרשויות בריו לא הסדירו בפיקוח מחמיר את השכירות לטווח קצר, אך מומחי תעשייה סבורים כי מדובר רק בעניין של זמן עד שיוטלו עוד חוקים (או מסים), כפי שנראה בערים גדולות אחרות reuters.com.כל תקנה כזו תהיה גורם מרכזי למעקב, שכן היא עשויה להשפיע על התנהגות המשקיעים בשוק הדירות.לסיכום, שוק השכירות בריו בשנת 2025 הוא סיפור על שני שווקים: שוק שכירות לטווח ארוך יציב עם תשואות מתונות, ושוק שכירות לטווח קצר לוהט במיוחד ההופך דירות רבות לסוויטות מלון למעשה – מגמה שצפויה להימשך כל עוד התיירות נשארת חזקה.דיור לשוק הביניים ולמחוסרי דיור: פלחי השוק הבינוני-נמוך בשוק המגורים של ריו חוו יותר קשיים. שיעורי ריבית גבוהים (מעל 14% סליק) הפכו את המשכנתאות ליקרות, והרחיקו חלק מהרוכשים במעמד הביניים riotimesonline.com. כתוצאה מכך, הצמיחה במחירים בשכונות המשניות (במיוחד באזורים מסוימים באזור הצפוני או בפריפריה) נותרה שטוחה או בקצב האינפלציה בלבד. גם נגישות לשכירות מדאיגה, שכן רבים מהקונים הפוטנציאליים דוחים רכישות וממשיכים לגור בשכירות. התמקדות הממשלה בדיור מסובסד משפיעה על מגזר זה: הרחבת תוכניות MCMV והלוואות בתנאים מועדפים בעזרת קרנות FGTS מדרבנות בנייה של יחידות דיור ברות השגה בפרברים. מעל 278 מיליארד ריאל מושקעים ברמה הלאומית בדיור בר השגה עד 2025, במטרה להוסיף מיליוני יחידות מגורים ואולי לייצב מחירים בחלק מהאזורים שמחוץ למרכז לאחר כניסת מלאי חדש thelatinvestor.com thelatinvestor.com. לדוגמה, פרויקטים גדולים בפרברים המערביים (למשל קאמפו גראנדה או סנטה קרוז באזור המערבי של ריו) עשויים להקטין מעט את הלחץ על המחירים שם באמצעות הגדלת ההיצע thelatinvestor.com. היסטורית, כאשר התפתחויות דיור ברות השגה נפתחו (כמו בגל הראשון של MCMV עד 2014 שבנה 2.4 מיליון יחידות מגורים ברמה הלאומית), ערך הנדל"ן הסמוך נטה לייצוב או אף לירידה מתונה בשל תוספת ההיצע thelatinvestor.com. ממצא זה רומז כי בשכונות הפריפריה של ריו, תנופת בניה עשויה להשאיר את המחירים נגישים, מה שמבשר טובות לרוכשי דירה ראשונה.
מגמה בולטת נוספת היא העלייה בדירות להשכרה המנוהלות על ידי חברות (multifamily), מושג חדש יחסי בברזיל. קבלנים ומשקיעים מזהים הזדמנויות לבנות מגדלי דירות להשכרה (מודל נפוץ בארה"ב/אירופה) בריו ובסאו פאולו, במיוחד כאשר צעירים מקצועיים מגלים פתיחות לשכירות ממושכת. תוכנית Reviver Centro (שיידונו בהמשך) אף מקלה על הסבת בנייני משרדים ישנים לדירות לופט להשכרה במרכז העיר thelatinvestor.com. בסך הכל, בעוד ששוק היוקרה תופס כותרות בזינוק דו-ספרתי, שוק המגורים הרחב יותר בריו מתאפיין בשיפור איטי אך יציב, הודות לתמריצי ממשלה ולצורך אמיתי בדיור בכל שכבות ההכנסה.
פיתוחים מעורבי שימוש ופרויקטים חדשים
ריו דה ז'ניירו עדה לדחיפה לעבר פיתוחי שימושים מעורבים, כאשר מתכנני העיר ויזמים שואפים לחדש את המרקם העירוני וליצור סביבות מגורים-עבודה-פנאי. אחד ממאמצי ההתחדשות העירונית המשמעותיים ביותר הוא פרויקט פורטו מאראווילה באזור הנמל (סנטרו). פרויקט ארוך טווח זה, שהחל עוד לפני אולימפיאדת 2016, משנה את קו המים שהיה נטוש בעבר לאזור תוסס עם משרדים, מגורים, אתרי תרבות ותחבורה משופרת. עד 2026, צפוי אזור הנמל המתחדש לאכלס עד 70,000 תושבים חדשים במרחק של 1 ק"מ מתחבורה ציבורית, בזכות בניית מגורים נרחבת לצד פרויקטים מסחריים itdp.org. פורטו מאראווילה כוללת כיום אטרקציות כמו מוזיאון המחר ואקווריום אקוואריו, בנייני משרדים מודרניים ברמה A (כמו Aqwa Corporate), וקונדומיניומים למגורים שבתהליכי פיתוח. תת-פרויקט ממוקד טכנולוגיה, מרכז החדשנות “פורטו מרוואלי”, נפתח ב-2024 כדי למשוך סטארט-אפים ותעשיות יצירתיות thelatinvestor.com. מרכז זה, עם חללי עבודה משותפים ומאיצים, חיזק את האזור הנמל בקרב מקצוענים צעירים והוא חלק מתכנית רחבה יותר להכניס לאזור משרדי טכנולוגיה, דירות ומתחמי פנאי thelatinvestor.com. תחיית אזור הנמל כשכונה רב-שימושית גוררת השוואות לאזור בסגנון סיליקון וואלי – היא מציעה דירות מודרניות במחסנים/לופטים ששופצו, בתי קפה ומסעדות חדשים, וחיבורים נוחים בכרמלית (VLT) למרכז העיר. התוצאה היא קהילה הולכת וגדלה שבה אנשים יכולים לגור, לעבוד ולהתרועע בלי נסיעות ארוכות thelatinvestor.com thelatinvestor.com.מחוץ למרכז העיר, בארה דה טיז'וקה הייתה כר פורה לקהילות מתוכננות בשימושים מעורבים. ברה עצמה פותחה מתוך מחשבה על קונספט שימושים מעורבים – קומפלקסים גדולים ומאורגנים הכוללים לעיתים מגדלי מגורים, קניונים, בתי ספר, ולפעמים בנייני משרדים. מגמה זו ממשיכה עם פרויקטים כמו אילה פורה (הכפר האולימפי לשעבר, כיום קהילה מגורים עם פארקים ומרכז מסחרי) ועם שלבים חדשים סביב פארק האולימפי של בארה. לדוגמה, בתוכניות עבור פרוייקט Imagine באזור הפארק האולימפי משולבים פארק שעשועים, מוזיאונים, מרכז קולינרי, ואולי רכיבי מגורים/מלון – תוך התאמת חלק מהמתקנים האולימפיים ליעד בילוי משפחתי ושימושים מעורבים coliseum-online.com. בנוסף, יזמים פרטיים בבריה וברקראיו (עוד מערבה) בונים מתחמים מרובי מגדלים שמשלבים ארקדות מסחריות וחללי עבודה משותפים לדיירים. שכונות עצמאיות אלה מותאמות לאורח חיים בו כל הצרכים היומיומיים נמצאים במרחק הליכה – קונספט חדש יחסית בבריה שמוכוונת רכב.
גם יזמי קמעונאות מאמצים את מודל השימושים המעורבים. Aliansce Sonae, אחת ממפעילות הקניונים הגדולות, הודיעה על פיתוח שישה פרויקטים גדולים של שימושים מעורבים ברחבי ברזיל (כולל בריו), הכוללים 35 מגדלי מגורים, משרדים ומלונות בסינרגיה עם מרכזי קניות siila.com.br. זה מעיד שאתרי קניונים (לעיתים קרובות חלקות קרקע גדולות באזורים מרכזיים) יארחו יותר ויותר משרדים, דירות ובתי מלון – ובכך הופכים את הקניונים לרובעים רב-שימושיים. בריו, לדוגמה, מתבצעת הרחבה סביב Bossa Nova Mall הסמוך לנמל התעופה סנטוס דומונט, שכוללת כיום מלון ומחובר למשרדים ולשדה התעופה – וכך נוצרת נקודת מסחר, עסקים ונסיעות בשימושים מעורבים במרכז העיר.
התוכנית Reviver Centro היא עוד מנוע משמעותי לפיתוח שימושים מעורבים. על ידי הסבת מבני מסחר נטושים בליבה ההיסטורית לדיור (לופטים, דירות סטודיו) והוספת מסחר בקומת הקרקע, מעניקה התוכנית חיים 24/7 למה שהיה רובע עסקים שפועל מ-9 עד 5 בלבד thelatinvestor.com thelatinvestor.com. התוכנית מעניקה תמריצים והקלות במס ליזמים הבונים דיור בסנטרו, מה שמוביל לרוב למודל שימושים מעורבים: בנייני משרדים ותיקים הופכים לדירות מגורים בקומות העליונות עם בתי קפה או חנויות בקומת הקרקע, ובכך נשמר המורשת האדריכלית בזמן שהמבנה מותאם לשימוש עכשווי. זה לא רק מגביר את היצע הדיור אלא גם משלב מגורים ומסחר במרכז העיר בצורה בת קיימא.
- Zona Sul (האזור הדרומי): Zona Sul היא האזור היוקרתי ביותר בריו, וכוללת שכונות איקוניות כמו לבלון, איפנמה, קופקבנה, פלמנגו, בוטפוגו ו-לאגואה. הנדל"ן כאן מוגדר בעיקר על ידי מחסור ומחירים גבוהים.נכסים באזור זונה סול, במיוחד לאורך קו החוף וסביב האגם (אגם רודריגו דה פרייטאס), מגיעים למחירים הגבוהים ביותר בעיר, כפי שצוין קודם – לעיתים קרובות בין 15,000 ל-25,000 ריאל למ"ר בבנייני יוקרה thelatinvestor.com thelatinvestor.com.לבלון ואיפנמה הן התכשיטים שבכתר: גודלה המוגבל והבלעדיות של לבלון (רק כמה רחובות על קו החוף) הופכים את ההיצע שלה למאוד מוגבל, ולכן ערכיה עלו לראש השוק.גם בשוק איטי יותר, הביקוש ללבלון נשאר בלתי ניתן לרוויה – הוא הובלט בשנת 2023 כאזור היקר ביותר (~R$25k/מ"ר) וממשיך להתייקר כאשר קונים עשירים רואים בו סמל סטטוס ואמצעי בטוח לשמירה על ערך thelatinvestor.com thelatinvestor.com.איפנמה, בדומה לכך, נהנית מהכרה עולמית בשמה ומשילוב של דירות יוקרה ובניינים ישנים ומלאי קסם; כל דבר שקרוב לחוף באיפנמה נחשב לנדל"ן יוקרתי.הזונה סול נהנית גם מהשירותים העירוניים הטובים ביותר – המסעדות המובילות, בתי החולים, בתי הספר והאטרקציות התיירותיות – שמחזקים את האטרקטיביות שלה.הצד ההפוך הוא שיש מעט מאוד בנייה חדשה.החקיקה התכנונית מחמירה ויש מעט מגרשים פנויים, לכן פרויקטים חדשים נוטים להיות שיפוצים בוטיקיים או לעיתים נדירות פינוי-בינוי של מבנה ישן.זה שומר על היצע נמוך.מגמה חשובה כאן היא שתשואות השכירות באזור הדרום הולכות ויורדות כאשר מחירי הנדל"ן עולים מהר יותר מהשכירות thelatinvestor.com thelatinvestor.com.באזורים כמו איפנמה, קופקבנה ובוטאפוּגו, דירות רבות נמצאות כיום בבעלות משקיעים (כולל זרים) שהעלו את מחירי הרכישה, אך צמיחת שכר הדירה לא הדביקה את הקצב, מה שהוביל לתשואות נמוכות של כ־3% thelatinvestor.com.לכן, ניתן לומר ש-Zona Sul הפכה להשקעה שמטרתה הערכת הון יותר מאשר יצירת הכנסה.עבור התושבים, שכונות אלו נשארות מבוקשות מאוד בשל אורח החיים שהן מציעות – רחובות הולנדיים, גישה לחוף הים, תרבות (לדוג')בתי הקולנוע בבוטאפווגו, חיי הלילה בלאפה הסמוכה לגלוריה), ושיפור התחבורה (קווי המטרו משרתים חלק גדול מזונה סול).תשתיות עתידיות, כמו הרחבת המטרו וקווי הרכבת הקלה (VLT) החדשים, מיועדות לשפר עוד יותר את הנגישות מאזור זונה סול לחלקים אחרים של העיר, מה שצפוי לתרום לעליית ערך הנכסים.בקיצור, זונה סול בשנת 2025 היא שוק של מוכרים בכל הנוגע לנכסי איכות: הביקוש גבוה מההיצע, קונים מהאליטה המקומית והזרה פעילים (חלקם משלמים במזומן או בדולרים), והשילוב הייחודי של יופי טבעי ונוחות עירונית מבטיח שהאזור יישאר הכיס היקר ביותר בריו thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
- בראדה דה טיז'וקה (האזור המערבי): בראו דה טיז'וקה מייצגת את החזית המודרנית של ריו – רובע פרברי נרחב מערבית לעיר, הידוע בבניינים הגבוהים שלו, קהילות מגודרות ושדרות רחבות. לנדל"ן בברה יש אופי שונה מאוד מזה של זונה סול.הוא מציע יותר מקום ובנייה חדשה במחירים יחסית נמוכים (על בסיס למ"ר), מה שמושך משפחות ואת אלו שמחפשים סגנון חיים פרברי אמריקאי יותר.המחירים הנוכחיים באזורים היוקרתיים של בארה הם כR$9,000–12,000 למ"ר, נמוך משמעותית מהשכונות המובילות של זונה סול thelatinvestor.com thelatinvestor.com.עם זאת, ברה ראתה צמיחה מהירה: מציינים אותה כבעלת העלייה המהירה ביותר במחירי הנדל"ן במגזר היוקרה לאחרונה, כאשר פיתוחי יוקרה חדשים דוחפים את הערכים כלפי מעלה thelatinvestor.com.לדוגמה, השקת דירות יוקרתיות על קו החוף וקהילות מגודרות של בתים באזורים כמו ז'רדים אוסיאניקו ולאורך חוף רזרבה משכה קונים אמידים לבררה, מה שהגביר את מעמדה.פעילות הפיתוח היא גבוהה – בברה עדיין יש קרקעות לפרויקטים גדולים, ומפתחים מסרו יחידות רבות חדשות בשנים 2023–2024 (חלקן נדחו מהבום הבנייה של האולימפיאדה).אזור הפארק האולימפי והסביבה שלו עוברים תהליך פיתוח מחודש בהדרגה: אולמות הספורט מקבלים ייעוד חדש (אולם אחד הוסב לבית ספר תיכון, ואחר הפך למרכז אימונים), והמגרשים הסמוכים מתוכננים לפרויקטים לשימושים מעורבים.התשתיות של בארה השתפרו באופן דרמטי בעשור האחרון – אולימפיאדת 2016 הביאה איתה כבישים מהירים חדשים (טרנס-אולימפיקה), מסלולי BRT, והארכת קו המטרו 4 לתוך בארה, שמקשרת אותה לאיפנמה.שיפורים אלה הופכים את בארה לנגישה ואטרקטיבית יותר, ומקצרים את זמני הנסיעה לאזור הדרום.כתוצאה מכך, ברה נעשית יותר ויותר self-sufficient ודמוית-עיר, עם מספר קניוני קניות (BarraShopping, Village Mall), ריכוזי משרדים (חברות נפט ותאגידים מחזיקים שם במטה), ואפילו מקומות תרבות.ברזילאים רבים שיכולים להרשות לעצמם את זונה סול בוחרים בברה לבית גדול יותר או סביבה רגועה יותר.בנוסף, קונים בינלאומיים מגלים עניין בדירות היוקרה של בארה – היא מציעה מגורים על קו החוף בעלות חלקית בלבד יחסית למיאמי או דובאי, דבר שמושך במיוחד קונים מהמזרח התיכון ומאירופה thelatinvestor.com thelatinvestor.com.בהסתכלות לעתיד, ישוב ברה דה טיז'וקה צפוי להישאר אחד מאזורי הצמיחה של ריו.האזור מזוהה כאזור מפתח לפיתוח יוקרה חדש (מתוכננים למעלה מ-40 פרויקטי יוקרה לשנים 2025–2026 בריו, בעיקר בבררה, מה שמשקף את ביטחון היזמים) thelatinvestor.com thelatinvestor.com.הצמיחה המהירה של האוכלוסייה באזור (משפחות צעירות רבות שעוברות לגור בו) והפרויקטים המתמשכים בתשתיות (כמו שדרוג מערכות ביוב וניקוז תת-מחוזות מועדים להצפות, וכו') מצביעים על כך שהאזור ימלא תפקיד הולך וגדל בשוק הנדל"ן של ריו.עם זאת, אחד האתגרים הוא להבטיח צמיחה בת קיימא – גודש תנועה הוא בעיה משום ששיעור הבעלות על רכבים גבוה, ושמירה על שירותים הולמים לאוכלוסייה המתרחבת תהיה חשובה.ובכל זאת, לעומת לפני עשור, ברה הרבה פחות "עיר שינה מרוחקת" והרבה יותר המשך ישיר של מרכז העיר, עם ערכי נדל"ן שעולים בהתמדה ככל שהיא מתבגרת.
- סנטרו ואזור הנמל: סנטרו (מרכז העיר) של ריו ואזור הנמל הסמוך נמצאים בעיצומו של תהליך התחדשות משמעותי.בעבר, סנטרו היה הלב השוקק של העסקים והממשל בריו, אך הוא התרוקן אחרי שעות העבודה וסבל מהזנחה ועלייה במספר הנכסים הריקים בשנות ה־2000.כעת, באמצעות יוזמות ציבוריות-פרטיות כמו Reviver Centro והתחדשות פורטו מרבייה, האזור מושך דיירים ומשקיעים חדשים.נתונים מתחילת 2024 הראו עלייה של 35% בהשקת פרויקטים חדשים באזורים המרכזיים והנמל, יחד עם עלייה של 12.6% במכירות נכסים שם thelatinvestor.com.זה מצביע על עניין חזק מאוד בליבה העירונית, כאשר יזמים מתחילים לנצל תמריצים לבניית דיור ורוכשים מזהים את הפוטנציאל של מגורים במרכז העיר.תוכנית Reviver Centro, שהושקה בשנת 2021 ומואצת עד 2024–25, היא מחוללת שינוי מהותי.הוא מציע הטבות מס ואישורים מהירים יותר להמרת מבנים מסחריים למגורים, ואף מאפשר בניית מגורים חדשה בחלקים ממרכז העיר שבעבר היו מיועדים לשימוש מסחרי בלבד en.prefeitura.rio thelatinvestor.com.מדיניות זו מתייחסת ישירות למחסור מוערך של כ-369,000 יחידות דיור בריו על ידי הפיכת משרדים לא מנוצלים לדירות thelatinvestor.com.מספר יזמים הצטרפו ליוזמה; לדוגמה, מגדלי משרדים ישנים לאורך שדרת ריו בראנקו מפונים ומשופצים לדירות לופט/דירות מודרניות.העיר מדווחת על עשרות מבנים בתהליך הסבה נכון לשנת 2025.מאמץ זה כבר נושא פרי: אנשי מקצוע צעירים וסטודנטים עוברים למרכז העיר כדי לנצל את זמני הנסיעה הקצרים יותר, מגורי לופטים טרנדיים והקסם ההיסטורי של שכונות כמו לאפה, סאודה ו-פראסה מאואה thelatinvestor.com.המגדלים למגורים החדשים באזור הנמל (כמו אלו שבאזור פדרה דו סאל וליד אורלה קונדי) גם תורמים לקהילה המתהווה.האווירה משתנה – מרכז ריו הופך לשכונה שפועלת 24/7 עם ברים, גלריות ושירותים חדשים שבאים בעקבות התושבים.זהו מעגל חיובי: יותר אנשים שגרים שם מגבירים את הביקוש לסופרמרקטים, בתי ספר וכו', מה שתומך עוד יותר באטרקטיביות למגורים.תמריצי ממשלה (כגון הפחתת מס נכס IPTU עבור מבנים ששופצו) מחזקים את הדינמיות הזו thelatinvestor.com.בנוסף, הוצאות הענק על תשתיות במרכז ובסביבתו מחזקות את סיכוייו.מערכת הרכבת הקלה (VLT) מחברת כעת בצורה חלקה את תחנת האוטובוס, הנמל ומרכז העיר, מה שהופך את החיים ללא רכב לקלים יותר.ישנן גם תוכניות לשדרוג תחנת הרכבת Central do Brasil ואולי אף להחייאת קווי רכבת פרברים מסוימים, מה שישפר את הקישוריות.אזור הנמל (Zona Portuária) במיוחד מושך אליו רבים של צעירים מקצועיים וחברות טכנולוגיה, הודות ליוזמות כמו מתחם הטק פורטו מרוואלי, כפי שמוזכר ב-thelatinvestor.com.תעשיות ההייטק והתעשיות היצירתיות מוצאות בית במחסנים משוחזרים שהפכו למשרדים (לדוגמה,ברציפי מאואה והסביבה), מה שמעניק לאזור הנמל תחושה של "מחוז סטרטאפים".עבור נדל"ן, זה אומר שהביקוש לדירות מודרניות באזור הנמל נמצא בעלייה, אך ההיצע עדיין מוגבל – מה שמוביל לעליית מחירים שם והופך אותו לאזור השקעה חם thelatinvestor.com thelatinvestor.com.החלוצים המוקדמים מוצאים הזדמנויות טובות הן בבניינים היסטוריים והן בדירות חדשות.תחזית: סנטרו ואזור הנמל צפויים להיות בעלי פוטנציאל הצמיחה הגבוה ביותר עד 2030 בריו.ככל שיותר פרויקטים יושלמו, אזורים אלו יוכלו לספוג חלק משמעותי מהביקוש לדיור בעיר.סיכונים עדיין קיימים (הבטיחות הציבורית וחסרי הבית במרכז העיר הם נושאים שעדיין זקוקים להתמודדות מתמשכת), אך נראה שרשויות העיר והגורמים הפרטיים מחויבים להחייאת המרכז.השילוב של מורשת תרבותית (ארכיטקטורה מהמאה שעברה, מוזיאונים, חיי לילה) ונוחות מודרנית (תחבורה ציבורית, קרבה למקומות עבודה) מעניקים לשכונות אלו יתרון ייחודי אם תהליך ההתחדשות יצליח.ערכי הנדל"ן במרכז כרגע נמוכים מאלו של זונה סול, אך ניתן לצפות להתקרבות כאשר מרכז העיר יחזור להיות כתובת מגורים נחשקת.
שיפורים בתשתיות מחזקים את הכדאיות של פרויקטים לשימושים מעורבים. לדוגמה, קווי תחבורה חדשים (שיפורטו בהמשך) מביאים לכך שקבוצות מעורבות באזור המערבי והפרברים יזכו לקישוריות טובה יותר, מה שמעודד פיתוח פרויקטים מבוססי תחבורה ציבורית המשלבים מגורים, משרדים ומסחר בקרבת תחנות. דוגמה קונקרטית לכך היא הרחבת מערכת המטרו המתוכננת: החייאת קו מטרו 3 (קו מוצע מתחת למפרץ אל ניטרוי) והארכת קו 2 מתוכננים להסתיים עד ~2030 railjournal.com railway.supply, מה שצפוי להניע פיתוחים לשימושים מעורבים סביב תחנות עתידיות משני צידי מפרץ גואנברה. באופן דומה, ה-TransBrasil BRT corridor החדש (שצפוי להיפתח במלואו עד 2025) עובר לאורך Avenida Brasil ויכלול תחנות באזור הצפוני, שם הרשויות העירוניות צופות פיתוח מבוסס תחבורה ציבורית. ה-BRT צפוי להסיע 250,000+ נוסעים ביום עד 2030, ולכן צפוי פיתוח נדל"ני משמעותי (כגון מגדלי מגורים עם מסחר משולב) בקרבת תחנותיו כדי לשרת אוכלוסייה זו itdp.org.
לסיכום, נדל"ן לשימושים מעורבים הוא מגמה מתגברת בריו, הנחשב כדרך להחייאת שכונות ולמתן מענה למגוון צרכים בו זמנית. פרויקטים באזור הנמל, ב Barra וב Centro מדגימים זאת, ובהמשך, עתידים מגרשים גדולים (אתרי תעשייה ישנים, קרקעות אולימפיות וכו') להתחדש עם תמהיל של שימושים למגורים, מסחר ופנאי. גיוון זה מועיל לשוק בכך שהוא יוצר קהילות חזקות יותר ופותח למשקיעים אפשרויות השתתפות בפרויקטים רב-תחומיים.
תובנות ייחודיות לשכונות
- אזורים מתפתחים (אזור הצפון והלאה): מעבר לאזורים הידועים, ישנם אזורי התפתחות בצפון ריו ובאזור המערב הרחוק שמושכים תשומת לב. אזור הצפון (Zona Norte), שבעבר נחשב למעמד עובדים ותעשייתי, חווה כיסים של צמיחה בעקבות שיפורי תשתית. הממשלה השקיעה מאות מיליוני ריאל בפרויקטים כמו בקרה על הצפות נהר אקארי ושדרוגים עירוניים ב-ז'ארדים מארוויליה, במטרה להפחית הצפות ולשפר את איכות החיים בשכונות הצפון thelatinvestor.com. עם השלמת הפרויקטים הללו, אזורים שבעבר סבלו מהצפות או הזנחה עשויים להפוך לאטרקטיביים יותר ולהעלות את ערך הנכסים. השוואה נעשית לפיתוח של בארה – השקעות בתשתיות שם הובילו לעליית ערכי נכסים, ואזור הצפון עשוי ללכת בעקבותיו עם תשואות שכירות ומחירי דירות גבוהים יותר כשכבישים, תשתית ביוב ותחבורה חדשה משפרים את איכות החיים thelatinvestor.com thelatinvestor.com. חשוב לציין שצמיחת האוכלוסייה הכללית של ריו מתרחשת בעיקר בשוליים – אוכלוסיית המטרופולין מוערכת בכ-13.8 מיליון ב-2024 וממשיכה לגדול, כאשר חלק גדול מהגידול הוא בפרברים ובצפון thelatinvestor.com. המשמעות היא גדילה טבעית בביקוש לדיור באזורים אלה, מה שמייצר הזדמנויות למשקיעים. תשואות השכירות בחלקים של Zona Norte (למשל סביב מאייר או טיז'וקה) יכולות להיות גבוהות מאזור הדרום, מאחר שמחירי הדירות נמוכים יותר והשכירות סבירה – תשואות של 6–7% אינן נדירות לדירות במיקום טוב, וזה מושך משקיעים שמחפשים השקעה בתזרים מזומנים. בנוסף, קו המטרו 3 המתוכנן (שיחבר את ניטרוי מצדו השני של המפרץ לאזור הצפון) והרחבת קווי BRT ב-Zona Norte ישפרו מאוד את הנגישות, מה שצפוי להעלות את המחירים בשכונות לאורך הקווים עד לסוף שנות העשרים של המאה. באזור המערב הרחוק (סנטה קרוז, קמפו גראנדה, רקרֵיו מחוץ לבארה), שטחים גדולים מאפשרים פרויקטים של שכונות מגורים חדשות, רבות מהן מתחת לתכניות דוגמת MCMV. אזורים אלו "מתפתחים" במובן של היצע דיור חדש, אולם הם עדיין שווקים נגישים יותר. לדוגמה, בקמפו גראנדה נבנו לאחרונה מספר קומפלקסים חדשים עם דירות במחירים מותאמים למעמד הביניים, ולכך התווספה צמיחה במסחר (קניונים חדשים) המשרתים אותם. אמנם זה לא רווחי מיידית כמו השקעה בלבלון, אך אזורים היקפיים אלו עשויים להציע צמיחה יציבה ונפח, במיוחד כאשר התפתחות העיר מתפשטת מערבה. אזור המטרופולין של ריו הוא רב-מוקדי, ואנו עשויים לראות היווצרות מרכזי עסקים משניים גם באזורים אלו (חלק ממשרדי ממשלה או פעילויות תפעוליות מועברים לאזורים הצפוניים/מערביים הזולים יותר), מה שמגביר עוד יותר את פעילות שוק הנדל"ן המקומי.
לסיכום, כל שכונה בריו מספרת סיפור שונה בשנת 2025. האיזור הדרומי בוגר ויקר, גן עדן למותרות עם צמיחה מוגבלת של המלאי. בראדה דה טיז'וקה מודרנית ומתרחבת, מושכת ביקוש למרחב ולחידוש. המרכז/פורטו נמצא במצב משתנה, עם הפוטנציאל הגבוה ביותר ככל שהוא מחדש את עצמו למתחם בשימוש מעורב. האזורים המתפתחים בצפון ובמערב הרחוק מבטיחים להיות החזית הבאה, במיוחד כאשר שדרוגי תשתיות נפגשים עם זמינות קרקעות לפיתוח. משקיעים מתוחכמים נוקטים בגישה מבוססת שכונה, ומזהים את אותם מיקרו-שווקים – חלקם שואפים לתשואות גבוהות באזורים מתפתחים, ואחרים נשארים עם הביטחון של אזור סול.
מגמות השקעה (השקעות מקומיות וזרות)
השקעות מקומיות: משקיעים ברזילאיים – מהקונה הפרטי ועד יזמים גדולים וקרנות – ממשיכים להיות מעורבים מאוד בשוק הנדל"ן של ריו. תרבותית, נדל"ן נחשב לנכס מועדף בברזיל, וריו זוכה למעמד שני רק לסאו פאולו בחשיבותה הלאומית, ומשכך מושכת הון מקומי ניכר. למרות שריביות גבוהות הופכות את המימון ליקר, ברזילאים רבים ממשיכים לרכוש נכסים כהגנה מפני אינפלציה ותנודתיות במטבע (נכסים מוחשיים נתפסים כבטוחים יותר בזמנים של חוסר ודאות). נתונים מראשית 2025 מראים שהברזילאים עדיין משקיעים בדיור בקצב יציב, עם עלייה של 15% במכירות והשקות הארציות ברבעון הראשון של 2025 riotimesonline.com. בריו, יזמים מקומיים כגון סירלה, איבן ו-RJZ משיקים פרויקטים חדשים באופן פעיל, מה שמעיד על כך שהם מזהים הזדמנות. יזמי הנדל"ן הגדולים בברזיל הציגו תוצאות מצוינות: לדוגמה, Cyrela Brazil Realty רשמה עלייה של 34% במכירות ברבעון הראשון של 2025 לעומת השנה הקודמת, והגיעה ל-2.1 מיליארד ריאל במכירות riotimesonline.com. זה כולל פרויקטים בריו, מה שמרמז על ביקוש פנימי חזק לפרויקטים חדשים. בנוסף, בנקים מקומיים וגופים מוסדיים מגדילים חשיפה דרך קרנות השקעה בנדל"ן (FII) הכוללות לעיתים נכסים בריו (כגון מרכזי קניות ומשרדים). מגמה ב-2024 הייתה התלכדות בענף קרנות ריט ומסחר (כפי שצוין, איגואטמי ו-FII שרכשו חלק מקניון ריו סול) practiceguides.chambers.com – גופי השקעה ברזילאיים מאחדים משאבים כדי לתפוס עמדות בנדל"ן מרכזי.
מדיניות הדיור של הממשלה גם מעודדת השקעות מקומיות. ההתרחבות של הלוואות משכנתא מגובות FGTS (הלוואות מקרן העובדים הציבוריים) סיפקה אשראי זול יחסית לרוכשים ממעמד הביניים הנמוך, ושמרה על היקפי העסקאות. למרות ש-ABECIP (איגוד המלווים למשכנתאות) חוזה ירידה של 10% בסך מתן המשכנתאות ב-2025 בשל שיעורי הריבית הגבוהים, הירידה היא בעיקר בהלוואות בריבית שוק; ההלוואות המסובסדות (FGTS) צפויות לגדול בכ-1% ל-126.8 מיליארד ריאל, דבר שמפצה חלקית על הירידה riotimesonline.com riotimesonline.com. כך ששוק הדיור המקומי מסתגל: פחות אנשים לוקחים משכנתאות סטנדרטיות מהבנק, אך יותר נעזרים במימון מיוחד או משלמים במזומן (לעיתים בעזרת המשפחה או חסכונות מהתקופה של המגפה). גם קרנות פנסיה וביטוח גדולות בברזיל משקיעות בנדל"ן באופן עקיף, וכאשר הריבית גבוהה, חלקן מתמקמות כעת לרכוש נכסים בתשואות אטרקטיביות, תוך ציפייה למחזר את החוב בעתיד כשהריביות יירדו.
מגמה פנימית נוספת היא עלייתם של משקיעי השכרות קצרות טווח (כפי שדובר קודם). משקיעים ברזילאים קטנים רבים רכשו דירות בריו במיוחד בשביל להשכיר ב-Airbnb, ובעצם הפכו להיות מיקרו-יזמים. זהו הון מקומי שמופנה לנדל"ן כחלק מהשאיפה להכנסה שוטפת. חברות כמו XP ו-Housi הקימו קרנות שמטרתן לרכוש דירות מגורים לקבלת הכנסה מהשכרה מנוהלת, סימן לעניין מוסדי גובר בתחום השכירות.
השקעות זרות: ההתעניינות הזרה בנדל"ן בריו דה ז'ניירו עלתה משמעותית בשנים האחרונות, מה שהופך אותה לחלק חשוב מנוף השוק ב-2025. מספר גורמים מניעים זאת: מצב מטבע נוח, מחירים נמוכים יחסית בסטנדרטים בינלאומיים ופתיחות רגולטורית. הריאל הברזילאי היה חלש בשנים האחרונות (נסחר למשל סביב 5 ריאל לדולר), מה שמעניק לזרים "הנחה" אפקטיבית של 20–30% לעומת לפני כמה שנים thelatinvestor.com thelatinvestor.com. הנדל"ן היוקרתי בריו, בכ-5,000 דולר למ"ר, הוא משתלם להפליא לעומת ערים עולמיות אחרות – לשם השוואה, נכסים מרכזיים בניו יורק או לונדון עולים פי 3–5 לכל מ"ר thelatinvestor.com thelatinvestor.com. הצעת הערך הזו משכה את תשומת לבם של קונים מאירופה, צפון אמריקה והמזרח התיכון. למעשה, קונים בינלאומיים מהווים כיום כ-25–40% מרכישת הנכסים היוקרתיים בריו, תלוי בשכונה thelatinvestor.com thelatinvestor.com. ניתוח Latinvestor ציין שכ-40% מקוני מגזר היוקרה בריו הם בינלאומיים (60% מקומיים), ומנבא כי ההשתתפות הזרה בשוק היוקרה עשויה לגדול ל-35% מהעסקאות בנפח בשנים הקרובות thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
זרים נמשכים לשכונות כמו איפנמה, לבלאון ובארה, שם הם רואים פוטנציאל להנאה מאורח חיים (או הכנסה מהשכרה לטווח קצר דרך השכרות נופש) ולהשבחה לטווח ארוך. משקיעים מארה”ב ואירופה רואים בריו מטרופולין טרופי מתומחר יחסית בחסר, וחלקם מגוונים את תיק ההשקעות כאן כאשר השווקים במדינות המוצא שלהם מגיעים לשיא. יש גם עניין מסין ומהמזרח התיכון; לדוגמה, ראינו קונים מהמזרח התיכון רוכשים פנטהאוזים על קו החוף בבארה, ואירופאים רוכשים בתים קולוניאליים בסנטה תרזה והופכים אותם לבוטיק הוטלס או וילות Airbnb. ראוי לציין כי ברזיל אינה מטילה מגבלות חוקיות על בעלות זרה בנדל״ן עירוני, וזהו יתרון משמעותי thelatinvestor.com. אדם זר יכול לרכוש נכס בריו בדיוק כמו ברזילאי, כשהוא נדרש רק למספר זיהוי מס מקומי (CPF) globalpropertyguide.com. תהליך הרכישה אף נעשה ידידותי יותר לזרים עם שיפור השקיפות – מרשמי מקרקעין דיגיטליים ותהליכים נוטריוניים אלקטרוניים קיצרו את זמני העסקה מחודשים לשבועות thelatinvestor.com. בנוסף, קיימים אמנות מס (למשל עם ארה״ב ומדינות האיחוד האירופי) למניעת כפל מס, והכנסות שכירות לזרים ניתנות לעיתים קרובות להחזרה למדינת האם בתנאים מס סבירים. כל זה מפחית חסמים למשקיעים בינלאומיים.
אנו רואים גם קרנות וחברות זרות משקיעות. לדוגמה, קרנות פרייבט אקוויטי גלובליות מגלות עניין במגזרי הלוגיסטיקה והמשרדים הברזילאיים (אם כי סאו פאולו מקבלת בדרך כלל את החלק הארי, ריו נמצאת על הרדאר שלהן במיוחד בנכסי נישה כמו פארקי טכנולוגיה או אולפנים). בסקטור המלונאות, יש במיוחד משקיעים זרים – מספר מלונות בקופקבנה/איפנמה החליפו בעלות לקבוצות בינלאומיות בשנים האחרונות, מתוך הימור על התאוששות התיירות. אפילו בצד התאגידי, מכירת מניות של נכסים כמו קניונים בריו, או תשתיות דוגמת הזיכיון למטרו, מערבת הון זר (למשל, CPPIB הקנדית השקיעה בעבר ברכבת התחתית של ריו; לא נדל"ן ישיר אך צמוד תחום). דוגמה נוספת: היינס (חברת נדל”ן אמריקאית) משקיעה במתחמי שימושים מעורבים בברזיל siila.com.br, מה שעשוי לכלול גם פרויקטים בריו, ומדגים עניין מוסדי זר.
לסיכום, ההשקעות הזרות בשוק הנדל"ן של ריו נמצאות ברמתן הגבוהה ביותר מזה שנים רבות. סוכנויות נדל"ן המתמחות ברוכשים זרים (כמו WhereInRio ו-Rio Exclusive) מדווחות על פעילות ענפה. זרימה זו צפויה להימשך כל עוד המגמות במטבע ובתשואות יישארו חיוביות. משקיעים בינלאומיים מביאים לא רק כסף, אלא לעיתים גם סטנדרטים גבוהים יותר וחדשנות (לדוג' דרישה לבניינים ברי קיימא או טכנולוגיות בית חכם, המשפיעות על יזמים מקומיים להסתגל). הקונצנזוס הוא כי הביקוש הזר מהווה חיזוק משמעותי לשוק, מגדיל את הנזילות ומסייע לספוג מלאי יוקרתי thelatinvestor.com thelatinvestor.com. עם זאת, כפי שצוין, הוא גם תורם להעלאת מחירים באזורים יוקרתיים, מה שעלול להקטין את התשואות ולהוציא חלק מהתושבים המקומיים מהשוק. האתגר יהיה לאזן את ההון החיצוני הזה בצורה שתיטיב עם העיר כולה.
מגמות מחירים ותחזיות שוק עד 2030
מגמת מחירים נוכחית: נכון לשנת 2025, מחירי הנדל"ן בריו דה ז'נירו נמצאים במגמת עלייה מתונה בכלל, כאשר מגזרים מסוימים צפויים להמשיך להציג ביצועים טובים יותר. לאחר התיקון שאחר 2015, השוק הגיע לתחתית בסביבות 2018–2019 ונמצא מאז בהתאוששות הדרגתית. במונחים נומינליים, מדד מחירי הדירות FIPEZAP של ריו בשיא כל הזמנים (חורג מהשיא של 2014), אך במונחים ריאליים (מותאמים לאינפלציה) המחירים עדיין נמוכים מרמת אמצע העשור הקודם globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. הדבר מעיד כי יש פוטנציאל להמשך צמיחה אם התנאים הכלכליים יישארו יציבים. עבור 2025 בפרט, אנליסטים חוזים שמחירי הנדל"ן למגורים בריו ימשיכו לעלות באחוזים בודדים נמוכים עד בינוניים. מומחי תעשייה צופים עליית מחירים שנתית של כ-5–7% בנכסי יוקרה ב-2025–2026, שהם כ-2–3 נקודות אחוז מעל שיעור הצמיחה של כלל השוק thelatinvestor.com thelatinvestor.com. כלומר, כלל השוק (כל המגזרים יחד) עשוי לראות עלייה שנתית של כ-3–4% בטווח הקצר, בהנחה שהאינפלציה תיוותר ברמת אחוזים בודדים, כפי שחוזה התחזית (יעד האינפלציה של ברזיל הוא כ-3.5% ל-2025). אם הריביות יתחילו לרדת בסוף 2025 (אפשרות אם האינפלציה תאט), נוכל לראות האצה בקצב עליית המחירים כשהאשראי יהפוך לנגיש יותר. לעומת זאת, אם הריביות יישארו גבוהות מאוד, עליית המחירים תישאר מתונה ותונע בעיקר על ידי רוכשים במזומן.
עד 2030 – מגורים: במבט לטווח בינוני, צפויה הערכה מצטברת של מחירי הנדל"ן. סגמנט היוקרה צפוי לעלות בכ-+15% במונחים מצטברים בין 2025 ל-2030 (כ-3% בשנה בממוצע) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. שוק המגורים הרחב יותר עשוי לראות מסלול דומה או מעט נמוך יותר, אולי בסדר גודל של 10-12% צמיחה כוללת עד 2030 (הערכה גסה, בהתחשב בביצועים הנמוכים היסטורית של המעמד הבינוני מול היוקרה). בפועל, המשמעות היא שמחירי הבתים בריו עשויים בערך לשמר קצב התואם את האינפלציה או לעקוף אותה במעט, אך חזרה לרווחים שנתיים דו-ספרתיים כפי שקרה בתחילת שנות ה-2010 אינה צפויה לדעת רוב האנליסטים. הגורמים המרכזיים לצמיחה הצפויה כוללים: ביקוש מתמשך לדיור (בשל המחסור והעיור), שיפור בתנאים הכלכליים (התמ"ג לנפש בברזיל עולה באיטיות וצפוי להמשיך כך), וגידול בהשתתפות זרים ומשקיעים שמזרים נזילות. עד 2030, שוק היוקרה של ריו עדיין עשוי להיות זול יחסית לעולם, כך שיש מקום לעליות מחירים אם הביקוש הבינלאומי יתרחב מ-25% ל-35% מהשוק כפי שמוערך thelatinvestor.com.
מבחינת שכונות, לבּלון ואיפנֵמה ככל הנראה ישמרו על ההובלה במחירים, כאשר היצע חדש מוגבל והאטרקטיביות המתמשכת יגרמו למחירים להמשיך לעלות (הם עשויים להגיע בקלות ל-30,000 ריאל למ"ר בסוף שנות ה-2020 אם המגמות יימשכו). אזורים עם היצע רחב יותר כמו בארה יצמחו אך אולי בקצב מתון בגלל כמות היחידות החדשות שייכנסו לשוק. אזורים פריפריים במחירים נגישים עשויים לראות עליית מחירים איטית יותר אם ייכנסו הרבה דירות MCMV (הגדלת ההיצע), אך ייתכן שבמקום זאת הם ירוויחו מנפח עסקאות מוגבר.
עד 2030 – מסחרי: שוק המשרדים צפוי להשתקם בהדרגה. תחזיות של ברוקרים מסחריים מצביעות על כך ששיעור התפוסה הפנויה במשרדים של ריו עלול לרדת לאזור 20% בתחילת 2027, בהנחה שלא מתווספת בנייה חדשה משמעותית וקצב קליטה של כמה אחוזים בשנה. שכר הדירה עשוי להתחיל לעלות אחרי 2025 ברגע שירידת התפוסה תחזק; עד 2030, דמי השכירות למשרדים מובילים עשויים להיות גבוהים משמעותית (במונחים ריאליים) לעומת היום אם שיעור התפוסה הפנויה יתייצב (אולי 15-20% פנוי עד 2030 בתרחיש חיובי). המשמעות היא שמחירי משרדים מובילים יוכלו לעלות כי כיום הערכות השווי נמוכות בשל התפוסה הפנויה. עם זאת, כל תחזית חייבת להביא בחשבון את האפשרות של הסבת משרדים לשימוש אחר – תוכנית Reviver Centro עשויה להוציא מהשוק משרדים ישנים (שהופכים למגורים), מה שמשפר מכנית את האיזון בין היצע לביקוש ותומך בהתאוששות מחירים למשרדים שנותרו בשוק. בקמעונאות, הכנסות מרכזי הקניות צפויות לעלות עם התחזקות הכלכלה; תשואות ההון בקניונים מובילים עשויות להתכווץ אם הריבית תרד, ובכך לעלות את ערך הנכסים. נדל"ן תעשייתי ככל הנראה ימשיך להציג ביצועים חזקים – תחזיות מצביעות על עליית שכר דירה ללוגיסטיקה בברזיל והישארות שיעור פנוי מתחת ל-10% עד 2030, נתון שמבשר טובות לערך המחסנים (במיוחד סביב נמל ושדה התעופה של ריו ככל שהסחר יגדל).
גורמים מקרו-כלכליים וסיכונים לתחזית: התחזית שלמעלה מניחה סביבה מקרו-כלכלית יחסית נוחה. המפתח לעתיד הנדל"ן של ריו יהיה ריבית – אם ברזיל תצליח לרסן את האינפלציה ושיעור הסליק ירד שוב לאזור חד-ספרתי (לדוג' 8–9% עד 2027 כפי שחלק צופים practiceguides.chambers.com), אשראי המשכנתאות עשוי להתאושש חזק, ולשחרר גל חדש של ביקוש סופי שידחוף את המחירים למעלה מהר מהתחזית הנוכחית. בתרחיש כזה, צמיחת המחירים עשויה להפתיע כלפי מעלה, במיוחד בשוק הרחב. מצד שני, אם הריבית הגבוהה והידוק פיסקלי יתמידו, הצמיחה עלולה לא לעמוד בתחזיות ולהישאר קפואה במונחים ריאליים. גורם נוסף הוא שינויים פוליטיים/רגולטוריים: חזרה של פיקוח שכירות או הטלת מיסוי כבד על נכסים עלולה לפגוע בהשקעות. עם זאת, האיתותים האחרונים (כמו רפורמת המס המתוכננת ל-2025) מראים שהממשלה מודעת שלא לפגוע בקרנות נדל"ן וצפויה לשמר תמריצים להשקעה practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com.
עמידות לטווח ארוך: תחזיות לטווח רחוק מעבר ל-2030 נוטות להיות אופטימיות לגבי ריו. האטרקטיביות הייחודית של העיר — השילוב בין יופי טבעי (חופים, הרים) לתרבות עירונית — נחשבת למקור משיכה קבוע שישמור על עליית הערך במגזר היוקרה ללא קשר למחזורי שוק קצרי טווח thelatinvestor.com. עד 2030, אם המגמות הגלובליות יישמרו, מגורים ליד החוף בעיר גדולה עלול להפוך לנדיר ויוקרתי אף יותר, דבר שריו יכולה להציע במחירים משתלמים יחסית. שיקולי אקלים וקיימות גם כן יקבלו משקל; נכסים המשלבים תכנון עמיד (נגד הצפות, חום וכו׳) וטכנולוגיה ירוקה עשויים לגבות פרמיה, ושוק הנדל"ן בריו יתפתח בהתאם thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
להמחשת תרחיש אפשרי ל-2030: דמיינו ריבית שהתייצבה, אינפלציה סביב 3%, צמיחה כלכלית מתונה — שוק הנדל"ן בריו עשוי לצמוח בקצב שנתי נומינלי של כ-5%. נכס בשווי מיליון ריאל ברזילאי ב-2025 עשוי להגיע ל-1.3–1.4 מיליון עד 2030 בתנאים כאלה. בסגמנט היוקרה הנתונים עשויים אף להיות טובים יותר (למשל, מיליון ריאל ב-2025 –> 1.5 מיליון ב-2030 ליחידת יוקרה). אלו כמובן מספרים ספקולטיביים, אך הם תואמים את הערכת הצמיחה המצטברת של 15% במגזר היוקרה וצמיחה מעט נמוכה יותר בשוק הרחב.
- הרחבת תחבורה ציבורית: רשת התחבורה של ריו עברה שדרוגים משמעותיים, שחלקם משפיעים ישירות על שוק הנדל"ן.העיר יישמה שלושה קווי תחבורה ציבורית מהירה (TransOeste, TransCarioca ו-TransOlímpica) סביב האולימפיאדה, וכעת פרויקט ה-BRT הגדול ביותר, TransBrasil, מתקרב להשלמתו.מסלול ה-BRT של טראנסברזיל עובר לאורך אבנידה ברזיל (העורק הראשי מצפון לדרום של ריו) ויחבר את אזור המערב הרחוק (דאודורו) ואזור הצפון למרכז העיר.עם 20 תחנות וקיבולת ל-250,000+ נוסעים יומיים עד 2030, צפוי ש-TransBrasil תקצר משמעותית את זמני הנסיעה ותעודד פיתוח בשכונות לאורך מסלולה itdp.org.אזורים שבעבר לא קיבלו שירות תחבורה ציבורית טוב – למשל, חלקים מפנייה, ראמוס ודאודורו – צפויים להפוך לאטרקטיביים יותר עבור פרויקטים למגורים ומסחר כאשר ה-BRT יהיה פעיל באופן מלא.אנו צופים כי יתפתחו פרויקטים הממוקדים סביב תחבורה ציבורית (כגון דירות בגובה בינוני או מרכזים מסחריים הסמוכים לתחנות ה-BRT), בדומה למה שקרה לאורך מסדרון טרנסואסטה הקודם בגוארטיבה ורקריו.בנוסף, מערכת המטרו של ריו עומדת לעבור תחייה והתרחבות.התוכניות עבור קו המטרו 3 חזרו לחיים על ידי ממשלת המדינה, עם חזון לקו באורך 22 ק"מ (כולל מנהרה תת-ימית) שיחבר את מרכז העיר ריו עם ניטרוי וסאו גונסלו מהעבר השני של מפרץ גואנברה railjournal.com railway.supply.בעוד שהשלמת הפרויקט מתוכננת לאזור השנים 2030–2031, אפילו ההתחייבות לפרויקט משפיעה לטובה: מחירי הנדל"ן בניטרוי (מחוץ לעיר ריו) ובאזור סאו קריסטובאו/פורטו של ריו (שם תעבור התחנה) עשויים להתחיל לשקף את הציפייה לשיפור הנגישות.באופן דומה, הצעות להארכת קו המטרו 2 עמוק יותר לאזור המערבי (אולי להגיע לפרבר המתפתח של ריו, בארה דה טיג'וקה, במרכזו או לחבר את הסיום של קו 4 רחוק יותר מערבה) נמצאות בתהליכי בחינה projects.worldbank.org railway.supply.כל הרחבה של הרכבת התחתית שמפחיתה את התלות ברכבים נוטה להעלות את ערך הנדל"ן בסביבה – לדוגמה, כאשר קו 4 נפתח לברא ב-2016, מחירי הנדל"ן בברא ואפילו לאורך קו ההזנה שלה, קו ה-BRT, חוו עלייה ניכרת.ככל שמתווספות שורות חדשות, אנו יכולים לצפות לתוצאות דומות.ריו גם השיקה מערכת רכבת קלה מודרנית (VLT) במרכז העיר ב-2016, והרחבת רשת ה-VLT נמשכת (נפתחה קו חדש המחבר את תחנת סנטרל לשדה התעופה סנטוס דומונט, וכדומה).הרכבת הקלה (VLT) הפכה את מרכז העיר ואת אזור הנמל לנגישים הרבה יותר, ובכך סייעה ישירות למטרות פרויקט "ריוויבר סנטרו".נכסים סמוך לתחנות VLT (כמו סביב Praça Mauá או Rua Sete de Setembro) כוללים כעת יתרון מכירה נוסף.
כמובן, אירועים בלתי צפויים (מיתון עולמי, תנודות במחירי הסחורות שמשפיעות על ברזיל, וכו') יכולים לשנות את המסלול. עם זאת, הקונצנזוס בקרב אנשי נדל"ן בריו הוא אופטימי לגבי חמש השנים הקרובות ומעבר לכך: כ-85% מאנשי שוק היוקרה שנסקרו צופים המשך עליית מחירים עד 2025 ואילך thelatinvestor.com thelatinvestor.com. עם מלאי יוקרתי מוגבל ואטרקטיביות בינלאומית גוברת, שוק הנדל"ן בריו דה ז'ניירו צפוי להתחזק בהדרגה עד 2030, ולהתגמל את המשקיעים שמגלים סבלנות במחזורי השוק.
פרויקטי תשתית ופיתוח המשפיעים על שוק הנדל"ן
פרויקטי תשתית אסטרטגיים בריו דה ז'ניירו ממלאים תפקיד מרכזי בעיצוב מפת הנדל"ן, ופותחים לעיתים אזורים חדשים לפיתוח ומעלים את ערך הנכסים בזכות שיפור התחבורה והשירותים. הנה כמה יוזמות מרכזיות והשפעתן על תחום הנדל"ן:
- כבישים וגשרים: מספר פרויקטים בתחום הכבישים משפיעים על דפוסי הפיתוח. הכביש המוגבה Elevado do Joa הורחב כדי להקל על עומסי התנועה לבארה; מנהרות חדשות כמו מנהרת גרוטה פונדה פתחו את הגישה לרקריאו והאזורים שמעבר לה, מה שהוביל לצמיחה משמעותית שם בעשור האחרון. בקרוב, פרויקט מוצע הוא BRT ליניה ורדה שיחבר בין בארה לשכונות כמו ז'קרפגוואה ויעודד פיתוח אזורי בפנים הארץ. יש גם דיונים על הרחבת נתיב רביעי או חלופה לאוטוסטרדת לינה אמרלה העמוסה מאוד, מה שיכול לשפר את הגישה מהאזור הצפוני אל בארה. בנוסף, פרויקטים לאומיים רחבי היקף כמו מסילת הרכבת הבין-עירונית המתוכננת ריו-סאו פאולו (אם תצא לפועל) או שדרוגי כבישים (הלולאה של BR-101 סביב המטרופולין) עשויים להשפיע בעקיפין על התפשטות התחבורה והנדל"ן בעתיד.
- שדרוגי נמלי תעופה ונמלים: שני שדות התעופה של ריו – גלאיאו הבינלאומי (GIG) וסנטוס דומונט (SDU) – זכו להשקעות ולארגון מחדש. בגלאיאו נבנה טרמינל חדש לפני מונדיאל 2014, אך הוא סבל מתת-שימוש; לאחרונה הממשלה שאפה להפריט שוב את גלאיאו ולאחד את ניהולו עם סנטוס דומונט כדי לאזן את התנועה. אם גלאיאו יחווה התאוששות (יש תוכניות לפתח עיר תעופה עם אזורי לוגיסטיקה ומסחר סביבו), אזור איליה דו גוברנדור הסמוך עשוי לראות גידול בפיתוח נדל"ן לעסקים הקשורים לשדה התעופה ולמגורים לעובדים. שיפורי הנמל חשובים לא פחות. נמל ריו במרכז העיר עוסק בעיקר כיום באניות תענוגות ומטען קטן, בעוד תפעול המטענים הגדולים עבר לפורטו דו אסו (בפאתי העיר) ולנמל איטאגוואי. בפורטו דו אסו יש השקעות ענק (כ-6 מיליארד ריאל מוזכרים) thelatinvestor.com – זה רלוונטי בעיקר לכלכלת המדינה, אך עשוי לגרום לביקוש למשרדים או מגורים בריו אם חברות ימקמו עובדים בעיר. מסוף השייט המחודש בפייר מאואה מעודד תנועת תיירות, מה שהופך את מרכז העיר לאטרקטיבי יותר לתחום האירוח ולנדל"ן לטווח קצר.
- פרויקטי תשתיות ושיפור עמידות: לא כל הפרויקטים המשפיעים הם תחבורתיים. מושקעים סכומים משמעותיים בניהול מים, בקרה על הצפות ותברואה, המאפשרים שיפור ממשי באיכות החיים (ולכן גם בערך הנדל"ן) בשכונות רבות. כפי שצוין, פרויקטים כמו תיעול נהר אקארי (350 מיליון ריאל) ופרויקט ניקוז ז'ארדים מרביליה (340 מיליון ריאל) במערב העיר נועדו להקל על בעיות הצפה כרוניות thelatinvestor.com. עם השלמתם, צפוי שעלות הביטוח תקטן וערך השוק של הבתים באזור יעלה – כי סיכון ההצפה היווה עד כה גורם להנחות. במקביל, מהלך עירוני רחב לשדרוג טיהור השפכים (בעיקר בבררה ובמערב העיר, שלא היו מחוברים לתשתית מלאת טיפול בשפכים) מביא תועלת סביבתית ונדל"נית — לגונות וחופים נקיים מעלים ערכי נדל"ן ומאפשרים קבלת היתרי בניה נוספים. גם תשתיות האנרגיה בולטות: מדינת ריו זוכה להשקעות בהפקת חשמל (למשל תחנות תרמואלקטריות חדשות ליד איטאגוואי), ויש דחיפה למודרניזציה של רשת החשמל. רשת חשמל יציבה חיונית לפיתוחים אנכיים ולמרכזי טכנולוגיה מתקדמים כמו דאטה סנטרים. בנוסף, העלייה בעבודה מהבית הגדילה את הביקוש לתשתית אינטרנט מהיר – ריו הגיבה בהרחבת רשתות הסיבים האופטיים לפרברים נוספים, מה שמאפשר לאזורים אלו להפוך לאטרקטיביים לאנשי מקצוע וכך מגביר את הביקוש למגורים.
- התחדשות עירונית ומרחבים ציבוריים: מעבר לתשתיות פיזיות, פרויקטים לשדרוג מרחבים ציבוריים יכולים להרים שכונות. יצירת הטיילת אורלה קונדה של העירייה לאורך קו המים במרכז העיר (כחלק מפורטו מרבילה) הפכה אזור נמל מוזנח לשדרה יפהפייה עם מוזיאונים חדשים ואזורים לפנאי – ערכי הנכסים הסמוכים טיפסו בהתאם. מתבצעות תוכניות ליישום שיפורים דומים גם בשכונות נוספות: לדוג', בשכונת מדוריירה נבנה פארק גדול (פארק מדוריירה) שהעלה בפועל את ערך הקרקע המקומי באמצעות הוספת שטח ירוק באזור צפוף. קיימות גם הצעות לפתח מחדש חלקים משטחי הארסנל דה מריניה במרכז העיר, אשר אינם בשימוש זה שנים רבות, לשימושים תרבותיים ומגורים, מה שיתרום עוד להתחדשות של מרכז העיר.
במהות, פיתוח התשתיות בריו מתקן ליקויים היסטוריים וגם סולל את הדרך לצמיחה עתידית. כל קו תחבורה חדש או מערכת בקרת שיטפונות מרחיבים מעט את מפת הנדל"ן ה”מבוקש“ בעיר. עד 2030, העיר שואפת להפוך למטרופולין מקושר יותר: אחד שבו עובד יוכל להתגורר בניטרוי או בנובה איגואסו ולנסוע ברכבת/מטרו לעבודה במרכז, תייר יוכל לעבור בנוחות מטרמינהל האניות עד למלונו בלפה, או תושב ריאלנגו שבמערב הרחוק יוכל לעלות על ה-BRT ולהתחבר למטרו כדי להגיע אל חופי קופקבנה בפחות משעה. השגת היעד הזה לא רק תשפר את איכות החיים, אלא גם תחלק מחדש את הביקוש לנדל"ן – תפחית את הלחץ מאזורים מרכזיים ותנצל ערך באזורים פחות מפותחים. כבר עתה ניכרים הסימנים: נגישות תחבורתית ואיכות תשתיות משויכות קשר חזק עם מוקדי נדל"ן חמים לאחרונה בריו (למשל, ביקוש עולה סביב קווי BRT ו-VLT חדשים) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. משקיעים ייטיבו לעשות אם "יעקבו אחרי התשתיות" כאשר יאתרו הזדמנויות בריו בשנים הקרובות.
סביבה רגולטורית ומיסוי
הסביבה הרגולטורית והמיסוי בריו דה ז'נרו (וברזיל בכלל) היא גורם מהותי בתחום הנדל"ן, המשפיעה על הכל – מלוחות זמנים לפיתוח ועד לתשואות על השקעה. נכון ל-2025, מספר היבטים של סביבה זו ראויים לציון:
מדיניות פרו-פיתוח: הן הרשויות העירוניות והן הרשויות הפדרליות הציגו צעדים לעידוד פיתוח נדל"ן. דנו ב־Reviver Centro, שבעצם מהווה חבילת הקלות תכנון ותמריצי מס (כגון פטור או הפחתה במס רכוש (IPTU) ואגרות אישור פרויקטים עירוניים) לפרויקטים באזור המרכזי thelatinvestor.com. מדיניות זו מעודדת התאמה מחדש של מבנים ועוזרת לצמצם בירוקרטיה על ידי הצעת מתן אישורים מואץ לפרויקטים מתאימים en.prefeitura.rio. בדומה לכך, בתחום הדיור בר־השגה, שדרוג תכנית הממשלה הפדרלית Minha Casa, Minha Vida (MCMV) בשנים 2023–2025 משקף מחויבות רגולטורית לדיור: על ידי העלאת תקרות ההכנסה והצעת ריביות מסובסדות (נמוכות עד 4–5% לשכבת ההכנסה הנמוכה, ו־8–10% לשכבה המורחבת עד הכנסה של R$12k) riotimesonline.com, הממשלה למעשה מתערבת כדי לשמור על שוק הנדל"ן פעיל לאורך מחזורי הכלכלה. הלוואות אלו משתלבות לעיתים קרובות עם הפחתה במסי רכישה לרוכש. ההשקה מחדש של MCMV כללה גם דרישות להקצות חלק מהדירות בפרויקטים גדולים חדשים לדיור בר־השגה, ובכך לשלב דיור חברתי בתכנון העירוני.
שינויים במיסוי: התפתחות מרכזית היא רפורמת המס בברזיל שנדונה בשנת 2025. המדינה פועלת לפשט את מערכת המס המורכבת שלה, וחוק משלים מס' 214/2025 (חוק רפורמת המס) יכניס מס חדש בשם מס על סחורות ושירותים (IBS) ותרומה על סחורות ושירותים (CBS), אשר ייושמו בהדרגה משנת 2026 ועד 2033 practiceguides.chambers.com. שירותי נדל"ן ושכירות, שלא היו קודם לכן ממוסים באופן אחיד (השכרה על ידי יחידים לרוב פטורה ממס עד גבול מסוים), עלולים להיכלל תחת המיסוי החדש. בתחילה הובע חשש כי הכנסות משכירות מקרנות השקעה בנדל"ן (FII) או אפילו מחוזי שכירות יאבדו חלק מהטבות המס שלהן תחת המערכת החדשה practiceguides.chambers.com. עם זאת, לאחר התנגדות מהתעשייה, הממשלה אותתה כי תשמור על הפטורים לקרנות נדל"ן כדי לשמר את האטרקטיביות שלהן practiceguides.chambers.com. עבור בעלי נכסים פרטיים, הכנסה משכירות ממשיכה להיות חייבת במס כהכנסה רגילה אם היא מעל סף מסוים, אך ברזיל היסטורית מאפשרת ניכוי מס פשוט על הכנסה משכירות. מסי העברת נכס (ITBI) בריו נותרו בסביבות 3% מערך הנכס, ומס רכוש שנתי (IPTU) מתון (גבוה יותר לנכסים יקרים ולקרקעות שאינן מנוצלות, לפי חוק העיר). עיריית ריו בשנים האחרונות עדכנה את שיעורי ה-IPTU והערכות השווי (ב-2018), מה שהגדיל את המס על נכסים יקרי ערך, אך לא פורסמו העלאות חדשות מאז. יש לשים לב ללאודמיום – מס בשיעור 5% שחל על עסקאות של נכסים מסוימים באזורי חוף הנמצאים בבעלות הממשלה הפדרלית (לדוג' אזורים מסוימים ליד הים) practiceguides.chambers.com. זוהי תקנה ייחודית מתקופה היסטורית, אך היא מוכרת היטב לשחקני השוק המקומי ונלקחת בדרך כלל בחשבון בעלויות הסגירה של הנכסים הרלוונטיים.
כללי השקעות זרות: הסביבה פתוחה מאוד. ברזיל אינה מטילה הגבלות על בעלות זרה על נדל"ן עירוני, כפי שצוין, ובריו אין מגבלות נוספות מעבר לכללים הלאומיים thelatinvestor.com. משקיעים זרים חייבים לרשום את השקעתם בבנק המרכזי (כדי להקל על החזרת ההשקעה מאוחר יותר) ולקבל מספר זהות מס (CPF) globalpropertyguide.com, אך התהליכים האלו פשוטים. למעשה, ברזיל שיפרה את תהליך הרישום והעברת הבעלות: המעבר לרשומות דיגיטליות מאפשר כיום לרוכשים זרים להשלים רכישות מרחוק במקרים רבים, תוך שימוש בחתימות דיגיטליות וייפוי כוח. ביטוח בעלות על נדל"ן עדיין אינו נפוץ בברזיל כמו בארה"ב, מכיוון שמערכת הנוטריונים והמרשם הציבורי היא הערובה המרכזית לבעלות, אך מומלץ לבצע בדיקות נאותות באמצעות עורכי דין. מערכת המשפט תומכת באכיפת חוזים, אף כי היא עשויה להיות איטית; לדוגמה, חוקי שכירות מאפשרים פינוי קל יחסית של דיירים שאינם משלמים (לאחר 3 חודשי אי-תשלום, בעל הנכס יכול בדרך כלל להחזיר לעצמו את הנכס תוך מספר חודשים באמצעות בית משפט). בתי המשפט בברזיל אכן אוכפים ביצוע ספציפי בחוזי נדל"ן, מה שמקנה בטחון למשקיעים שהעסקאות ייסגרו כפי שסוכם.
תקנות פיתוח: תכנון ואישור בנייה בריו מערבים פיקוח מוניציפלי ולעיתים גם פיקוח מדינתי. אתגר היסטורי היה עיכוב ביורוקרטי – קבלת כל ההיתרים (סביבה, שימור כשמדובר באזורים היסטוריים, תשתיות וכו') הייתה יכולה להיות איטית. העיר מנסה לייעל זאת באמצעות מערכות מקוונות מרוכזות ומגבלת זמן למענה. לדוגמה, ריו יישמה מערכת (SICAR) למעקב אחר אישורים, ובמסגרת תוכנית Reviver Centro, המרות ייעוד מסוימות מדלגות על דיוני שינוי ייעוד ארוכים הודות לכך שהחוק מראש אפשר שינוי ייעוד לאזורים רבים במרכז העיר en.prefeitura.rio. תקנות סביבה משמעותיות בשל הגיאוגרפיה של ריו: כל פיתוח סמוך ליער מוגן (כמו פארק לאומי טיז'וקה) או לחוף הים חייב לעבור רישיונות סביבתיים נוספים. נצפתה אכיפה של תקנות אלו, לעיתים אף עצירת פרויקטים (למשל, דירה יוקרתית באזור ג'ואה נעצרה בשל חששות סביבתיים). עם זאת, באופן כללי, המגמה הרגולטורית היא לעודד בנייה בת קיימא ועמידה – פרויקטים הכוללים שטחים ירוקים, משטחים מחלחלים, או הסמכת LEED עשויים לקבל אישורים מהירים יותר ואפילו הקלות מס. קריטריוני ESG (סביבה, חברה, ממשל) תופסים מקום מרכזי במגזר הבנייה בברזיל practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com, כלומר יזמים נותנים משמעות רבה יותר לעמידה בתקני יעילות אנרגטית חדשים או מסתכנים בכך שישקלו אותם לרעה על ידי משקיעים.
סביבת הריבית והאשראי: אמנם לא מדובר ברגולציה בפני עצמה, סביבת הריבית נקבעת על ידי הבנק המרכזי של ברזיל ומשפיעה רבות על שוק הנדל"ן. נכון לעכשיו, שיעור הריבית נע בין 14.25–14.75%, דבר שמצמצם את היצע האשראי, אך רוב האנליסטים מצפים לקיצוצים הדרגתיים החל מסוף 2025 אם האינפלציה תשתף פעולה riotimesonline.com. הממשלה גם מחייבת מדי פעם העברת אחוז מחסכונות הציבור להלוואות לדיור, מה שמבטיח לבנקים מאגר למשכנתאות (אם כי שיעורי הריבית הגבוהים עדיין מגבילים את הביקוש). תקופות המשכנתא בברזיל בדרך כלל נעות בין 20-35 שנים, והריביות קבועות (בחלק מהמקרים עם התאמה למדד האינפלציה). הריביות הגבוהות עודדו חדשנות: ישנם בנקים שמציעים משכנתאות צמודות IPCA (מדד מחירי הצרכן) עם ריבית התחלתית נמוכה יותר, ויש דיבורים על יצירת שוק של משכנתאות בריבית קבועה ארוכת טווח בסגנון אמריקאי כאשר היציבות תאפשר זאת. מנקודת מבט של משקיע, כאשר שיעור הריבית ירד בעתיד, יש לשים לב לסיכוני פירעון מוקדם במשכנתאות קיימות (מאחר ולווים עשויים למחזר את המשכנתא).
בסביבת המיסוי עבור משקיעים: הכנסה משכר דירה המתקבלת על ידי יחיד ממוסה כהכנסה רגילה (במדרגות עד 27.5%), אולם משקיעים רבים משתמשים בישויות משפטיות או קרנות לייעול מס. כלי פופולרי הוא FII (קרן השקעות נדל"ן) – אם משקיע רוכש מניות ב-FII רשומה שמחזיקה נכסים בריו, הדיבידנדים הם פטורים ממס עבור תושבים פרטיים (ואף משקיעים זרים נהנים מהטבה בתנאים מסוימים). זהו תמריץ משמעותי, ודיוני הרפורמה במס ל-2025 איימו עליו בתחילה, אך כפי שצוין ישנה אינדיקציה שהפטור יישאר practiceguides.chambers.com. אפשרות נוספת היא הקמת חברת החזקות ברזילאית פשוטה (Ltda) לבעלות על נכס; זה מאפשר לנכות חלק מההוצאות לצורכי מס ומפשט את תהליך המכירה (מכירת מניות החברה במקום הנכס עשויה להימנע ממס העברת בעלות מסוים). עם זאת, אסטרטגיות אלו דורשות ייעוץ משפטי. מבחינת מסי עסקה, בריו ישנה אגרת נוטריון של 2% ועוד כ-3% מס ITBI, ואם מדובר בנכס חדש – מס התאגדות של כ-4% (ליזמים). עלויות אלה הינן חלק מצפוי שמשקיעים לוקחים בחשבון. בנוסף, קיים מס רווחי הון (15% לזרים על רווחי מכירת נכס), אך ישנם זרים הרואים בנדל"ן השקעה ארוכת טווח או עושים "1031" בסגנון אמריקאי (החלפה באמצעות מבנה תאגידי) לדחיית המס.
סיכונים והגנות: הסביבה החוקית מספקת הגנות רבות: פיקוח שכר דירה במובן של תקרת דמי שכירות אינו קיים בברזיל (השכירות נקבעת באופן חופשי, במרבית המקרים מוצמדת לאינפלציה ומתעדכנת אחת לשנה, אלא אם סוכם אחרת). זהו יתרון למשקיעים. קיימת סכנה לשינויי מדיניות פוליטית שעשויים להכניס צעדים פופוליסטיים (כמו חיזוק הגנת הדיירים או תקרה על שכר דירה), אך כרגע המגמה פרו-שוק. חוקי הדיירים בברזיל מאפשרים פינוי בגין אי-תשלום באופן מהיר (לרוב עד 6 חודשים), ודרישת פיקדון או ערב מגנה על הבעלים. בתחום הפיתוח, חוקים נגד הלבנת הון מחייבים שקניינים זרים יעבירו את הכסף דרך ערוצים רשמיים (רישום בבנק ברזיל וכו'), שזה עניין פשוט אך חשוב לציין.
לסיכום, התחזית הרגולטורית לשנת 2025 תומכת באופן כללי בהשקעות נדל"ן. פעולות הממשלה – מהשארת נתיבי בעלות זרה פתוחים, דרך הרחבת תוכניות הדיור, ועד לווידוא שמסים חדשים לא יחנקו את קרנות הנדל"ן – מעידות על הבנה של חשיבות הנדל"ן בכלכלה. רפורמות מס מפשטות חלק מההיבטים, מה שאמור להפחית את חוסר הוודאות של המשקיעים בטווח הארוך. כמובן, כמו בכל שוק מתעורר, נדרש בידוק נאות ומומחיות מקומית בהתמודדות עם הביורוקרטיה, אך כל הזמן נעשים שיפורים. כפי שדוח Latinvestor הדגיש, ברזיל הגבירה את השקיפות והפחיתה את הביורוקרטיה בעסקאות נדל"ן לאחרונה thelatinvestor.com. הריאל החלש מהווה תמריץ למשקיעים זרים (בעצם הנחה של 20–30% במונחי מט"ח) וברזיל אף משתפת פעולה עם מדינות נוספות כדי להקל את זרימת ההשקעות thelatinvestor.com. כל הגורמים הללו יחד הופכים את הסביבה הנוכחית לאטרקטיבית כפי שלא הייתה זה זמן רב עבור המתעניינים בשוק הנדל"ן של ריו.
אתגרים וסיכונים בשוק
למרות שהתחזית לשוק הנדל"ן של ריו חיובית באופן כללי, חשוב להכיר באתגרים ובסיכונים שיכולים להשפיע על השוק:
- ריביות גבוהות ועלויות מימון: האתגר המרכזי ב-2025 הוא סביבת ריבית גבוהה בברזיל. עם ריבית Selic סביב 14%, שיעורי המשכנתאות לצרכנים עומדים על דו-ספרתיים (לעיתים ~12–14% בשנה להלוואות דיור בריבית קבועה). הדבר פוגע מאוד ביכולת ההשתכרות של קונים ממעמד הביניים – רבים אינם יכולים לקבל הלוואות גדולות מספיק לצורך רכישה באזורים היקרים יותר של ריו, או מתמודדים עם תשלומים חודשיים גבוהים מאוד riotimesonline.com. הבנקים עצמם מכווצים את האשראי בשל עלויות המימון הגבוהות (חשבונות חיסכון שממנים משכנתאות, חוו משיכות כספים כאשר הריביות עלו) riotimesonline.com. התחזית של ABECIP לירידה של 17% בהיקף הלוואות המשכנתא הפרטיות (SBPE) ב-2025 מדגישה עד כמה המימון הוא רוח נגדית riotimesonline.com. אם הריביות הגבוהות יתמשכו יותר מהמצופה, שוק הנדל"ן עלול להאט, עם פחות קונים כשירים ופוטנציאל הצטברות של מלאי לא מכור בפרויקטים חדשים. הדבר מאיים במיוחד על שוק הביניים ועל יזמים קטנים התלויים במכירות "על הנייר" למימון הבנייה.
- אי ודאות כלכלית ופיסקלית: היציבות המאקרו-כלכלית של ברזיל היא חיונית. הסיכונים כוללים התפרצויות אינפלציה, תנודתיות במטבע או מיתון כלכלי רחב יותר. למרות שהכלכלה צמחה בשנים האחרונות, לברזיל עדיין חוב ציבורי משמעותי, וכל משבר פיסקלי או אובדן אמון המשקיעים עלולים להביא למדיניות צנע או הקטנת זמינות האשראי. מיתון עמוק (למשל, כתוצאה מזעזוע עולמי או התמוטטות במחירי הסחורות) יפגע בתעסוקה ובהכנסה בריו, מה שישפיע מיידית על הביקוש לנדל"ן. בנוסף, אם מצבה הפיסקלי של הממשלה ידרוש קיצוצים, תוכניות דיור כמו MCMV עלולות להתמודד עם קיצוץ תקציבי, דבר שיסיר תומך מרכזי בשוק הדיור לאוכלוסיות מוחלשות. ריו תלויה גם בתחומים כמו נפט וגז ותיירות; ירידה במחירי הנפט עשויה להוביל להקטנת ההשקעות של פטרוברס (מעסיק מרכזי בריו) ולפגוע בתפוסת משרדים, ואילו ירידה עולמית בתיירות עלולה לפגוע במגזר המלונאות.
- היצע יתר במגזרים מסוימים: למרות שמלאי הדיור הכולל נמוך, קיימים אזורים שבהם יש פוטנציאל להיצע יתר. שטחי משרדים הם דוגמה – אף ששיעור הוואקנסי בירידה, הוא עדיין גבוה מאוד, כ-29% jll.com. אם חברות ימשיכו במגמות עבודה מרחוק/היברידית, ייתכן שהביקוש למשרדים לא יתאושש במלואו, מה שיוביל לעודף מבני של שטחי משרדים באזורים מסוימים. מצב זה עלול ללחוץ על דמי השכירות והמחירים במשרדים במשך שנים. באותו אופן, דיור יוקרתי עלול להתמודד עם סיכון לעודף היצע אם יופעלו בו-זמנית יותר מדי פרויקטים יוקרתיים. שוק היוקרה במצב טוב כרגע, אך אם יזמים יפריזו בהערכת הביקוש וימסרו עשרות מגדלי יוקרה חדשים בבררה וזונה סול בפרק זמן קצר, ייתכן שהשוק יתקשה להעריך אותם, מה שיוביל לזמני מכירה ארוכים יותר ולפוטנציאל להנחות מחירים. מעבר לאופטימיות של Latinvestor, יש לעקוב אחרי מגזר זה במיוחד לקראת 2026, אז צפויים להסתיים פרויקטים רבים הנמצאים כיום בתכנון.
- שינויים רגולטוריים והתערבות: למרות שהמדיניות הנוכחית תומכת, תמיד קיים סיכון של שינויים רגולטוריים שעלולים להשפיע לרעה על השוק. לדוגמה, אם מחירי הדיור יהפכו לפחות נגישים, רשויות עלולות לשקול צעדים כגון פיקוח על שכר דירה או רגולציה מחמירה יותר על Airbnb. כפי שמוזכר בדיווח של רויטרס, פקידים מקומיים עשויים בסופו של דבר "להתנגד" להתרחבות Airbnb reuters.com reuters.com. זה יכול לבוא לידי ביטוי בדרישות רישוי, הגבלות על מספר ההשכרות לטווח קצר במבנה מסוים, או מסים נוספים על הכנסה מהשכרות קצרות טווח. כללים כאלה עלולים לצמצם את הרווחים של משקיעי נדל"ן שמסתמכים כיום על השכרות לתיירים. מבחינת מיסוי, אם הצרכים הפיסקליים של ברזיל יגדלו, ייתכן שהממשלה תבחן מחדש את המיסוי באזורים שפטורים כיום (למשל, ביטול הפטור ממס הכנסה על דיבידנדים מקרנות REIT, או העלאת מס רכוש על נדל"ן יוקרתי). כל העמסה נוספת של מסים תהפוך את ההשקעה לפחות אטרקטיבית בשוליים. בנוסף, הבירוקרטיה עדיין מהווה סיכון – אף על פי שיש שיפורים, תהליך הרישוי עלול להיות בלתי צפוי; פרויקט עלול להתעכב בגלל אתגרים משפטיים (למשל, עמותות שכונתיות או משרד התובע הציבורי יכולים להגיש צווי מניעה נגד פרויקטים שנראים להם לא חוקיים practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com). פרויקטים בולטים מדי פעם נתקעים בבתי המשפט בשל סוגיות סביבתיות או שימור היסטורי. סיכון זה רלוונטי במיוחד לפרויקטים בקנה מידה רחב או כאלה שמעוררים מחלוקת.
- תחושת ביטחון ופשיעה: לריו דה ז'ניירו יש בעיות ידועות של פשיעה וביטחון ציבורי. אמנם שכונות מסוימות (אזורי התיירות בזונה סול, ברה) נחשבות לבטוחות יחסית, אחרות חוות שיעורי פשיעה גבוהים יותר. שינויים במצב הביטחוני (כמו עלייה באלימות כתוצאה מסכסוכי כנופיות או מבצעי משטרה באזורים מסוימים) עשויים להשפיע על תחושת הביטחון בשוק הנדל"ן. לדוגמה, משקיעים בינלאומיים או אפילו קונים ברזילאים עשויים להסס לרכוש בשכונות הסמוכות לפבלות לא יציבות, או לדרוש הנחות במחיר באותם אזורים בגלל תחושת סיכון. תרחיש קיצוני של הידרדרות ביטחונית עלול לפגוע באטרקטיביות של אזורים שנמצאים בתנופה. לעיר יש תוכניות כמו UPP (יחידות משטרת שיטור קהילתי) שהצליחו בתחילת שנות ה-2010 להפחית את רמת האלימות בפאבלות מסוימות, אך נסיגתן בשנים האחרונות גרמה לעלייה מחודשת בפשיעה. לכן, אם המצב הביטחוני לא ישתפר או ידרדר, מדובר בסיכון לערכי הנדל"ן בעיקר בשכונות מתפתחות ובמרכז העיר (למרות שמרכז העיר שיפר את מצבו, היפוך מגמה יפגע במומנטום של Reviver Centro).
- סיכונים סביבתיים ואקלימיים: הגיאוגרפיה של ריו מביאה עמה סיכונים סביבתיים שיש למעורבים בנדל"ן לקחת בחשבון. גשמים כבדים וניקוז לקוי גרמו היסטורית להצפות ולמפולות בוץ. שכונות באזורי הצפון והמערב לעיתים חוות הצפות בעונת הגשמים בקיץ, מה שעלול להזיק לנכסים ולהפחית את ערכם (ולכן ההשקעות בניקוז שהוזכרו קודם כדי לצמצם זאת) thelatinvestor.com. קהילות הממוקמות על גבעות בשולי העיר מתמודדות עם סיכון למפולות המסכנות בתים (בעיקר בתים לא פורמליים). בטווח הארוך, שינויי אקלים ועליית פני הים מהווים איום על נדל"ן בחוף – אזורים כגון לבּלון, איפנמה וקופקבנה נמצאים בגובה פני הים ועלולים להיות מושפעים מעליית מפלס הים או סערות חוף בעשורים הקרובים. תחזיות מסוימות צופות הקצנת מזג אוויר תכופה יותר; אכן, מגמה עדכנית של סופות גשמים עזות במיוחד בדרום-מזרח חשפה חולשות בתשתיות. אמנם 2030 אינה רחוקה, אך עד אז ייתכן שנראה עלייה בעלויות הביטוח לנכסים על קו המים או תקנות בנייה חדשות שידרשו אמצעי הגנה. סחיפת חוף היא סוגיה נוספת (למשל, בשנים מסוימות החול בחופים מסוימים מצטמצם משמעותית – מצב שניתן למתן באמצעות פרויקטים להוספת חול). אתגרים סביבתיים אלה מחייבים יזמים ובעלי נכסים להשקיע בבנייה עמידה (איטום, מערכות ניקוז טובות יותר, גיבוי חשמל וכד'), ואי עשייה כך עלולה לסכן את חיוניות הנכסים לטווח הארוך. כבר עכשיו משקיפים מציינים שאם הבעיות הללו יחמירו, האטרקטיביות של מגורים בקרבת הים עלולה להיפגע בעתיד הרחוק thelatinvestor.com thelatinvestor.com, אם כי כיום המשיכה עדיין גוברת על הדאגה עבור רוב האנשים.
- סיכון פוליטי: על אף שהדמוקרטיה של ברזיל יציבה, תנודות פוליטיות במדינה עשויות להוביל לשינויים במדיניות שמשפיעים על עסקים. הכלכלה של מדינת ריו והעיר עצמה היו במצוקה בעבר (המדינה הייתה בסכנת פשיטת רגל ב-2016). שערוריות פוליטיות או חוסר יציבות עלולים לפגוע בעקיפין באמון המשקיעים. הבחירות הלאומיות הקרובות ב-2026 עשויות להביא קו מדיניות אחר (למשל, אם תעלה ממשלה שפחות תומכת בשוק החופשי או תטיל מגבלות על הון, הדבר עלול להשפיע על תחושת המשקיעים הזרים). נכון לעכשיו, רמת הסיכון הזו נראית נמוכה – ממשלת לולה פועלת בפרגמטיות מול השווקים עד כה – אך זהו גורם שמשקיעים לוקחים בחשבון.
בהערכת סיכונים אלו, רבים מהאנליסטים מסכימים כי אף אחד מהם אינו בלתי עביר, אך הם דורשים תכנון אסטרטגי. לדוגמה, ריביות גבוהות מנוטרלות על ידי התמקדות בסגמנטים שפחות תלויים במימון (יוקרה, או השכרות שבהן קונים במזומן). עודף היצע ניתן לנהל באמצעות מחקר שוק קפדני ולא על ידי בנייה מופרזת באזור אחד קטן. את הסיכון הרגולטורי אפשר להפיג על ידי מעקב מתמיד אחרי התפתחויות מדיניות (ענף הנדל"ן בברזיל לעיתים קרובות מתדיין עם הממשלה, כפי שנראה בהתאמות ברפורמת המס לקרנות הנדל"ן practiceguides.chambers.com). נושאי ביטחון וסביבה הם יותר חברתיים, אך גם כאן שחקני נדל"ן פועלים לשיפור (כמו יזמים שמממנים שדרוג פאבלות סביב פרויקטים שלהם, או משתתפים במימון בקרת שיטפונות דרך דרישות קיזוז).
לסיכום, שוק הנדל"ן של ריו מציע הזדמנויות רבות אך לא נטול אתגרים. משקיעים ויזמים צריכים לנווט בין תנודות מקרו-כלכליות, להיות מודעים לשינויים במדיניות, ולבחור מיקומים וסוגי פרויקטים שיכולים לעמוד או להימנע מהסיכונים המקומיים הספציפיים (כמו פשיעה או שינויי אקלים). היסודות של השוק – מחסור בדיור, ייחודיות המיקום – מספקים רשת ביטחון, אך ניהול סיכונים מושכל יבדיל בין הצלחה לכישלון.
הזדמנויות לרוכשים, משקיעים ויזמים
למרות האתגרים, שוק הנדל"ן בריו דה ז'ניירו בשנים 2025–2030 מציע שפע של הזדמנויות אטרקטיביות עבור שחקנים שונים:
לקונים לדירה: הרגע הנוכחי יכול להיות הזדמנותי עבור סוגים מסוימים של קונים. ברזילאים עם הכנסה יציבה שיש להם גישה למימון מסובסד (כגון באמצעות תוכנית MCMV או הלוואות FGTS) יגלו כי הממשלה למעשה מציעה ריביות מתחת למחיר השוק לרכישת דירתם riotimesonline.com. זו חלון לקנות דירה ראשונה בתנאים טובים. אף שהריביות גבוהות בדרך כלל, אם וכאשר הן יירדו בשנים הקרובות, רוכשים שיקנו עכשיו יוכלו למחזר את ההלוואה לריבית נמוכה יותר בעתיד ולהרוויח מהעלייה. בנוסף, בשל המיתון והמגפה, המחירים בריו לא זינקו כמו בערים גלובליות אחרות – הם רק עכשיו חוזרים לצמיחה. המשמעות היא שעדיין יש הרבה נכסים שמחירם סביר במונחים ריאליים משוקללים לאינפלציה. לדוגמה, מי שמחפש לרכוש דירת קונדו בשכונה טובה עשוי עדיין למצוא שמחירי 2025 שווים בערך לאלו של 2014 במונחים ריאליים globalpropertyguide.com. בעצם, יש כאן הזדמנות לקנות קרוב לתחתית המחזור. רוכשים עם מטבע חוץ או הכנסה במטבע חוץ נהנים מיתרון חזק עוד יותר: הריאל החלש (כ-5 ריאל לדולר) מעניק 30% יותר כוח קנייה מאשר לפני כמה שנים thelatinvestor.com. דירה שעולה מיליון ריאל תעלה בערך 200 אלף דולר בלבד, שזה מושך מאוד לרוכשים זרים או ברזילאים שמקבלים שכר בדולרים/אירו. בקיצור, לרוכשים (מקומיים או בינלאומיים) שיש להם מימון מסודר או מזומן ביד, ריו מציעה לוקיישנים ברמה עולמית במחיר זול בהרבה מבערים גלובליות אחרות. חובבי הים עשויים לראות בכך הזדמנות להיות בעלים של נכס באיפנמה או קופקבנה כל עוד זה עדיין "זול" בסטנדרטים בינלאומיים.
רוכשים ראשונים ומשדרגים יכולים גם למצוא הזדמנויות בשכונות מתפתחות שנמצאות בעליה. כפי שדובר, ההתחדשות של המרכז משמעה שמישהו יכול לקנות לופט במרכז העיר עכשיו במחיר נגיש יחסית, ולראות את ערכו עולה ככל שהאזור ממשיך להשתפר (וגם ליהנות מחוויית אורבנית ללא נסיעות ארוכות לעבודה). או קחו משפחה שלא יכלה להרשות לעצמה את לבלון אבל כן יכולה לקנות בג'רדין אושניקו, בארה – הם ייכנסו לאזור עם פוטנציאל גבוה ככל שהתשתיות ישתפרו. אסטרטגיה נוספת: לנצל ירידות קלות מחירים במקטעים עם היצע עודף – למשל, בחלק מקומפלקסי היוקרה שהושקו ב-2020–21 עדיין נותרו דירות לא מכורות, והקבלן עשוי להציע הנחות או מבצעים על אלו. רוכשים יכולים לנהל משא ומתן לעסקאות משתלמות במקרים כאלה (כמו לקבל רמת גימור גבוהה יותר או חניה כלולה).
למשקיעים (משקיעי שכירות/הכנסה): ריו מציעה מגוון אסטרטגיות למשקיעים. אחת ההזדמנויות היא שוק השכירות קצרות הטווח, שנשאר חזק. רכישת דירה באזור עם ריבוי תיירים (איפנמה, קופקבנה, בארה) להשכרה ב-Airbnb יכולה להניב תשואה גבוהה משמעותית מול שכירות מסורתית. עם דירה אחת ב-Airbnb לכל 7 דירות באיפנמה reuters.com, הוכח כי הביקוש איתן. משקיעים מתוחכמים בונים תיקי דירות כאלה; גם אם הרגולציה תוחמר בעתיד, מי שמקים פעילות טובה עכשיו (עם רישוי מתאים או בבניינים שמאפשרים זאת) יכול להרוויח תשואות גבוהות. לדוגמה, דירת שני חדרים ליד מלון קופקבנה פאלאס יכולה להניב הכנסה יומית גבוהה בעונת השיא – לעיתים עוקפת הכנסה שנתית ארוכת טווח תוך 8-9 חודשי אכלוס קצרי טווח. קיימת גם אפשרות של ארביטראז' מט"ח: משקיעים זרים נהנים מתשואה בריאל (לעיתים נטו מעל 5%) ואם הריאל יתחזק בעתיד – ירוויחו גם מהפרשי מטבע. גם כיום, תשואות השכירות בברזיל של ~4-6% גבוהות מאצל רבות מהמדינות המפותחות שבהן התשואה 2-3%. כפי שהאינפוגרפיקה הציגה, התשואות בריו (כ-4% בממוצע, עד לכ-7% בחלק מהמקרים) משתוות ואף עולות על ערים לטיניות רבות thelatinvestor.com. למשקיע בדולרים או אירו, זה אטרקטיבי בעולם של ריביות נמוכות – בנוסף לאפשרות להשבחת ההון.
משקיעים יכולים לשקול גם נדל"ן מסחרי כגון משרדים או מסחר, כאשר המחירים עדיין במגמת ירידה. רכישת קומה משרדית איכותית כיום במחיר נמוך והשכרתה עשויה להניב תשואות גבוהות אם שוק המשרדים ישתקם עד 2030. קרנות נדל"ן (FII) המתמקדות בקניונים או במשרדים בריו נסחרות בהנחות ומציעות תשואות של 8-10%. מי שמנוסה בשוקי ההון יכול להשקיע בכלים אלה לקבלת חשיפה מפוזרת. תחום נוסף: לוגיסטיקה/מחסנים בשולי העיר (או בערים שכנות כמו איטאבוראי ליד הקומפלקס הפטרוכימי) – עם התרחבות הסחר האלקטרוני, בעלות על מחסנים קטנים עשויה להיות רווחית (חלק מקומפלקסי הלוגיסטיקה הקטנים מאפשרים למשקיעים לרכוש מחסן ספציפי ולהשכירו לעסקים קטנים ובינוניים).
למשקיעים זרים פסיביים יותר, השילוב של תהליך רכישה שקוף, היעדר מס רוכש זר ואפשרות להחזיר כספים הופך את ריו למקום קל יותר להשקעה בהשוואה לשווקים מתעוררים אחרים. ישנן חברות ניהול נכסים (כמו זו בכתבת רויטרס, המנהלת 100 דירות Airbnb reuters.com reuters.com) שמשקיעים יכולים לשכור לניהול יומיומי – מה שמאפשר השקעה מרחוק.
למפתחים ובונים: גם בצד הפיתוח יש נקודות אור. ההזדמנות הברורה היא במענה למחסור בדיור – ישנו ביקוש עצום לדיור בר השגה ובינוני. קבלנים שמתמחים בפרויקטים של MCMV (שלרוב בונים באזורים הצפוניים/מערביים) ימשיכו ליהנות מתמיכת ממשלה ומקורות מימון מובטחים. התוכנית הפדרלית לבנות 2.5 מיליון יחידות דיור עד 2025 (עם מימון של 278 מיליארד ריאל) thelatinvestor.com מבטיחה רצף עבודה עבור מי שמשרת את הסגמנט הזה. בריו, יזם יכול ליהנות מתמריצים על ידי השתתפות בתוכנית Reviver Centro – הסבת בניין משרדים למגורים עשויה להיות זולה ומהירה יותר מהקמה מאפס (בזכות התמריצים והעלות הנמוכה של נכס מסחרי במצוקה). עם חוסר של כ-369 אלף יחידות דיור בעיר thelatinvestor.com, כל דיור איכותי שתבנה במיקום טוב צפוי למצוא קונים או שוכרים, במיוחד אם המחיר תחרותי.
הזדמנות נוספת היא בפיתוחים יוקרתיים ונישתיים. ככל שהעניין הבינלאומי גדל, יש מקום למוצרים יוקרתיים במיוחד שהיו נדירים בריו. למשל, כמה יזמים בונים כיום מגורים ממותגים (למשל, דירות שמחוברות למותגי מלונות יוקרה) ופנטהאוזים גדולים עבור בעלי הון גבוה. שוק היוקרה של ריו צפוי להוביל את שוק הנדל"ן הכללי, כך שמפתחים המתמקדים בסגמנט הזה יכולים ליהנות ממחירים ומרווחי רווח גבוהים. המפתח הוא בידול – פרויקטים שמציעים טכנולוגיות חכמות לבית, שירותי בריאות ורווחה, עיצוב ידידותי לסביבה או נוחות שימושים מעורבים יבלטו ויוכלו לדרוש פרמיה thelatinvestor.com thelatinvestor.com. יש גם עניין בקהילות מיני-מעורבות – יזם שיכול לרכוש שטח קרקע גדול יוכל ליצור את "הקהילה המתוכננת" הבאה עם מגורים, משרדים ופנאי במקום אחד (בדומה לפרויקטים גדולים של Multiplan או Aliansce בברא). לאור המגמה, קבלת היתרים לפרויקטים משולבים כאלה עשויה להיות קלה יותר כעת, שכן הרשויות מעריכות את תרומתם.
התחדשות ערים והשבחת נכסים: לריו יש מלאי גדול של מבנים ישנים, שחלקם נמצאים במיקומים מעולים, אך אינם מנוצלים במלואם. משקיעים ויזמים יכולים למצוא הזדמנויות להשבחה: למשל, רכישת בניין מגורים ישן בקופקבנה, שיפוץ הדירות והשטחים הציבוריים, ומכירתן או השכרתן בדרגה גבוהה יותר – בעצם "הפיכת" בניין שלם. בסנטו, כפי שצוין, רכישת בניין משרדים ריק בחלק קטן ממחיר ההחלפה שלו והמרתו ללופטים טרנדיים יכולה להיות רווחית במיוחד אם נעשית ביעילות. ההטבות של Reviver Centro (כמו אולי פטור מאגרות שינוי ייעוד ואישור מהיר יותר) משפרות את העסקה thelatinvestor.com. ישנם דיווחים על עניין חזק בתחום זה – להיות בין הראשונים עשוי להקנות יתרון תדמיתי ורווחיות.
הזדמנויות טכנולוגיות ונישתיות: השימוש בטכנולוגיה בנדל"ן יוצר אפשרויות חדשות. לדוגמה, העלייה בסיורי מציאות מדומה (VR) איפשרה ליזמים לשווק לרוכשים בינלאומיים מרחוק – לפי נתונים, נכסים עם סיורים וירטואליים נמכרים ב-31% מהר יותר וב-9% במחיר גבוה יותר בממוצע thelatinvestor.com thelatinvestor.com. המשמעות היא שאימוץ PropTech יכול להרחיב את קהל המשקיעים ואת הביקוש לנכס שלכם. מי שמשתמש ב-VR ובשיווק דיגיטלי יכול למנף את הזינוק של 55% ברכישות זרות מאז 2020 thelatinvestor.com. בנוסף, מגורים שיתופיים ודיור לסטודנטים הם נישה מתפתחת – בריו יש אוניברסיטאות רבות ובתי ספר לשפות שמושכים סטודנטים מהארץ ומהעולם, אך אין כמעט דיור ייעודי לסטודנטים. פיתוח או הסבת בניין לחדרי מעונות מודרניים או יחידות מגורים שיתופיות (עם שטחים ציבוריים ושירותים כלולים) ליד אוניברסיטאות (למשל באורקה ליד UFRJ, או במרכז ליד FGV) יכול לענות על שוק לא ממומש ולהניב תשואות טובות. מרחבי עבודה משותפים הם זוית נוספת – עם ריבוי עצמאיים או עובדים היברידיים, יזמים חדשניים משלבים חללי עבודה משותפים במבני מגורים, וכך מוסיפים אטרקטיביות לפרויקטים.
לבסוף, קיימות היא לא רק אתגר אלא גם הזדמנות. ישנו ביקוש הולך וגובר למבנים "ירוקים" – כאלו עם פאנלים סולאריים, איסוף מי גשמים, ועיצוב חסכוני באנרגיה. גם קונים סופיים וגם שוכרים גדולים (למשרדים) מעריכים את תחום ה-ESG. פרויקטים שמקבלים הסמכות ירוקות עשויים גם לקבל תמריצים מימוניים או אכלוס מהיר יותר. לפי תחזית אחת, הביקוש לחומרי בנייה ברי-קיימא בברזיל צומח ב-11% בשנה thelatinvestor.com thelatinvestor.com. יזמים שיקדימו ויאמצו את הגישה הזו יוכלו לבדל את המוצר שלהם ואולי גם לגבות שכירויות או מחירים גבוהים יותר, במיוחד ככל שנושאי האקלים יתעצמו.
לסיכום, שוק הנדל"ן של ריו מציע מגוון רחב של הזדמנויות: הזדמנויות קנייה במחיר נמוך כיום, בשוק שנמצא בשלבי התאוששות, תשואות גבוהות בהשכרות או באזורים פחות מוערכים, ואפשרויות פיתוח המונעות על ידי תמריצי מדיניות ומגמות משתנות באורח החיים. בעלי עניין שיבצעו מחקר מעמיק ויתאימו את האסטרטגיה שלהם לכיוון בו העיר מתקדמת – מחוברת יותר, עירוב שימושים, קיימות רבה יותר – עתידים להרוויח רבות. במובנים רבים, ריו במחצית השנייה של שנות ה-2020 עשויה להיות סיפור של מהפך: עיר שמתמודדת עם אתגריה ופוטנציאלה משתחרר. אלו שישקיעו בפתרונות דיור, שדרוג נכסים מוזנחים או התאמה לביקושים המתפתחים (אם זה למגורי יוקרה ואם לקהילות שיתוף) ככל הנראה יגלו שהשנים הקרובות משתלמות – כלכלית ותוך עיצוב הפרק הבא של העיר המופלאה.
מקורות:
- Global Property Guide – ניתוח שוק הנדל"ן למגורים בברזיל 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com (מגמות מחירי דירות בריו מול האינפלציה)
- The Latinvestor – שוק הנדל"ן היוקרתי בריו דה ז'ניירו בשנת 2025 thelatinvestor.com thelatinvestor.com thelatinvestor.com (נתונים, טווחי מחירים ותחזיות בסגמנט היוקרה)
- The Latinvestor – 19 תחזיות לשוק הנדל"ן בריו דה ז'ניירו ב-2025 thelatinvestor.com thelatinvestor.com (השפעת Reviver Centro, מגמות תשואות שכירות, תובנות דמוגרפיות)
- The Rio Times – שוק הדיור הברזילאי צומח ב-15% למרות ריביות גבוהות (מאי 2025) riotimesonline.com riotimesonline.com (ריביות, תחזיות משכנתאות, נתוני מגזר הבנייה)
- Reuters – "Airbnb מובילה בום בהשכרות קצרות טווח במוקד התיירות ריו" (אוקטובר 2024) reuters.com reuters.com (היקף השכרות קצרות טווח והשפעתן על דיור ארוך טווח)
- JLL Brazil – תחזית משרדים בריו דה ז'ניירו – רבעון ראשון 2025 jll.com jll.com (שיעורי תפוסה ופינוי משרדים בריו)
- Chambers & Partners – נדל"ן 2025 בברזיל (מדריך פרקטיקה) practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com (רגולציה, השלכות רפורמת מס, מגמות שוק)
- Valor International (דרך Latinvestor) thelatinvestor.com thelatinvestor.com (נתונים על השקות ומכירות באזור המרכזי)
- Rio Times – ביצועי שוק הנדל"ן הברזילאי 2024 riotimesonline.com (תנאים מאקרו-כלכליים, הקשר של ריבית)
- Prefeitura do Rio – תוכנית Reviver Centro thelatinvestor.com (סטטיסטיקה על מחסור בדיור ותמריצים להסבה)
מגמות נדל"ן מסחרי (משרדים, קמעונאות ותעשייה)
שוק המשרדים: סקטור המשרדים המסחריים של ריו דה ז'ניירו התמודד עם אתגרים בשנים האחרונות אך סוף סוף ניכרים בו סימני שיפור. העיר עברה תקופה של עודף היצע בעשור הקודם – שהוחמרה בעקבות המיתון הכלכלי שלאחר האולימפיאדה ופשיטת הרגל של פטרוברס, אשר הובילה לקיצוצים ולפינוי מגדלים תאגידיים. שיעורי הוואקנטיות בשוק המשרדים של ריו זינקו מעל 30% במשך חלק ניכר מהעשור השני של המאה ה-21. עם זאת, ב-2025, שיעורי הוואקנטיות במשרדים הולכים ויורדים בהדרגה. ברבעון הראשון של 2025, הוואקנטיות בשוק המשרדים של ריו ירדה ל-29.4%, הנתון הנמוך ביותר בעשר השנים האחרונות jll.com. אף ששיעור ואקנטיות של כ-29% עדיין גבוה מאוד בסטנדרטים גלובליים, המגמה היורדת מצביעה על ספיגה נטו חיובית. במהלך השנה האחרונה (רבעון ראשון 2024 עד רבעון ראשון 2025), שיעור הואקנטיות צנח בכ-5 נקודות אחוז בכל רחבי העיר jll.com. שני אזורים הובילו את הספיגה הזו בסוף 2024: סנטרו (מרכז העיר) ו-בארה דה טיז'וקה. מרכז ריו ראה ירידה של 2.5 נקודות אחוז בוואקנטיות רק ברבעון הרביעי של 2024, הודות בעיקר למשרדים ממשלתיים שתפסו שטחים jll.com. לדוגמה, ממשלת מדינת ריו ומשרד התובע הציבורי הרחיבו את משרדיהם בסנטרו, ומילאו בניינים שעמדו ריקים שנים רבות jll.com. שכונת בארה דה טיז'וקה, המהווה רובע משרדים משני (פופולרי בקרב חברות שמחפשות שטחים מודרניים מחוץ למרכז הפקוק), תרמה אף היא לירידת שיעורי הואקנטיות jll.com.
גם עם השיפורים האלו, בערך אחד מכל ארבעה עד שלושה משרדים בריו נותר ריק, מה שמצביע על שוק שעדיין בתהליך התאוששות. מחירי השכירות למשרדים יוקרתיים נמצאים תחת לחץ, ובעלי נכסים לעיתים קרובות מציעים הנחות כדי להבטיח דיירים. מגמת ה"בריחה לאיכות" ניכרת: דיירים מנצלים את המצב הרך כדי לעבור לבניינים איכותיים יותר (לעיתים מגדלים חדשים ויעילים יותר בפורטו מרבילה או בבררה) בשכר דירה אטרקטיבי, ומשאירים מאחור מלאי ישן. זה גורם בהדרגה לפיצול שוק המשרדים, כאשר בנייני AAA מובילים מוצאים דיירים, בעוד משרדים מיושנים (במיוחד באזור המסחר המרכזי) נאבקים או עוברים שינוי ייעוד. יוזמה מעניינת שמטפלת בכך היא תוכנית “Reviver Centro” (תידון בהמשך), שמעודדת המרה של בנייני משרדים מיושנים במרכז העיר לדירות מגורים או למלונות thelatinvestor.com. בשנים הקרובות אנו מצפים שמלאי המשרדים הריקים בריו ימשיך לרדת ככל שהכלכלה תגדל, אך הקצב תלוי בביקוש העסקי החדש. מגזרים כמו פטרוכימיה, טכנולוגיה ופיננסים מניעים את רוב השכירויות בריו; כל התרחבות (לדוגמה, אם מחירי הנפט יישארו גבוהים, מה שיחזק את חברות האנרגיה) עשויה להאיץ את ספיגת המשרדים. בנוסף, חברות חללי עבודה משותפים ומשרדים גמישים נכנסו לשוק הריו כדי להציע פתרונות לחברות שמחפשות גמישות – חברות אלו תפסו שטחים, במיוחד באזור הנמל המתחדש ובאזור זונה סול. בסיכומו של דבר, שוק המשרדים של ריו בשנת 2025 נמצא בתהליך ההתייצבות: הגרוע מכל כבר מאחור, תפוסת הסקטור הציבורי מסייעת, ואין היצע גדול חדש עתיד להגיע לשוק בקרוב, מה שמאפשר לשיעורי המשרדים הפנויים להשתפר לאט jll.com jll.com.
קמעונאות ומסחר משולב: מגזר הנדל"ן הקמעונאי בריו מסתגל לדפוסי צריכה משתנים. המסחר בחנויות הפיזיות ספג מכה קשה במהלך המיתון של 2015–2016 ומגפת 2020, אך בשנים 2024–2025 נרשמה התאוששות בתנועת הקונים, במיוחד ברחובות מסחריים פתוחים וקניונים באזורים מבוססים. הקניונים הפופולריים של ריו (כמו Shopping Rio Sul ב-בוטאפוגו, BarraShopping ב-בורה, ו-Village Mall) מדווחים על שיעורי תפוסה גבוהים יותר לעומת לפני שנתיים, כאשר מכירות הקמעונאות התאוששו יחד עם התיירות. התפתחות מעניינת בסגמנט הקניונים היא מהלך של מיזוגים והשקעות על ידי מפעילים גדולים. לדוגמה, בשנת 2024 איגואטמי (אחת מחברות הקניונים המובילות בברזיל) שיתפה פעולה עם קרן נדל"ן לרכישת 16.6% מקניון Shopping Rio Sul, אחד מהקניונים המרכזיים של ריו practiceguides.chambers.com. עסקה זו משקפת אמון מחודש בשוק הקמעונאות היוקרתי ומגמה של מיזוגים ורכישות נכסים מצד מפעילי קניונים לצורך השגת יתרון לגודל. באותו אופן, Aliansce Sonae (קרן REIT קניונים גדולה נוספת) משקיעה בהרחבות עירוב שימושים של מרכזי הקניות שלה, מוסיפה רכיבי מגורים ומשרדים לנכסי הקניונים כדי ליצור קומפלקסים של "עיר מיניאטורית" siila.com.br. בריו אנו רואים קומפלקס כמו BarraShopping ממשיך להתפתח עם מגדלי משרדים סמוכים, מרכזים רפואיים ואפילו מגדלי מגורים מתוכננים באתר. מרכזי קמעונאות משולבים אלו נותנים מענה לרצון הצרכנים לנוחות (לחיות-לקנות-לעבוד במקום אחד) ותורמים להגדלת תנועת המבקרים.
חנויות רחוב בשכונות פריים (למשל מסעדות ובוטיקים באיפנמה, לבּלון וקופקבנה) נהנות מהחזרה המרשימה של התיירים בשנים 2023–2025. עם היחלשותו של הריאל הברזילאי, ריו הפכה ליעד אטרקטיבי, וההוצאה התיירותית עלתה – מה שמיטיב עם בתי המלון, המסעדות והקמעונאות. רחובות מרכזיים כמו גרסיה ד'אבילה (איפנמה) או ויסקונדה דה פִיראחָה ראו פתיחות של חנויות חדשות, כולל מותגים בינלאומיים שנכנסים או מרחיבים פעילות בריו כדי להגיע לקהל שוחרי יוקרה. מהצד השני, מרכזי קניות שכונתיים באזורים פחות מבוססים עדיין מתמודדים עם משרות פנויות ותחרות מצד מסחר מקוון. חדירת האי-קומרס בברזיל זינקה בתקופת המגפה, מה שמרסן את ההתרחבות של חנויות קמעונאיות גדולות. אנו רואים שחלק מהחנויות הקמעונאיות הגדולות שעמדו ריקות, מוסבות למרכזי לוגיסטיקה לחלוקה אחרונה או אף לכנסיות ובתי ספר בפרברים.
תעשייה ולוגיסטיקה: למרות ששוק התעשייה של סאו פאולו בולט יותר, תחום הנדל"ן הלוגיסטי במטרופולין ריו מציג ביצועים חזקים. הבום של הסחר המקוון בשל הקורונה והצמיחה בענף הנפט והגז בברזיל הגדילו את הביקוש למחסנים ומרכזי הפצה סביב ריו (במיוחד לאורך הכבישים באזור ביישאדה פלומיננסה ובקרבת הנמל ושדה התעופה). לפי JLL, בתחילת 2025 נרשמה בברזיל תפוסה שיא בנדל"ן תעשייתי (כ-7–8%) jll.com – ופארקי הלוגיסטיקה של ריו מהווים חלק מהסיפור, כשמתקנים רבים מושכרים במלואם. תשתיות מרכזיות כמו הרחבת נמל איטאגואי ושיפורים בפורטו דו אסו של ריו (נמל פרטי גדול בצפון העיר) מושכים השקעות לוגיסטיות. למעשה, בפורטו דו אסו והקומפלקסים התעשייתיים המשויכים אליו הושקעו כ-6 מיליארד ריאל, ונוצרו פארקים תעשייתיים חדשים המובלטים כגורם לשינוי האזור thelatinvestor.com. בנוסף, דחיפה לפיתוח מרכזי נתונים בברזיל הגיעה גם לריו: המדינה מתכננת או בונה מעל 900 מגה-ואט של קיבולת מרכזי נתונים, מה שמוביל לבניית מתקנים מתקדמים ויכול להפוך את ריו למרכז תשתיות לטכנולוגיה עד 2030 bnamericas.com. עבור משקיעים, נדל"ן תעשייתי מציע תשואות גבוהות משוק המגורים (לעיתים קרובות מעל 8–10%) ויש לו ביקוש. אנו צופים להמשך צמיחה בסגמנט זה, בתמיכת תפקידה של ריו כשער לוגיסטי (עם נמלים, קומפלקסים פטרוכימיים ומאגר צרכנים גדול).
לסיכום, שוק הנדל"ן המסחרי של ריו ב-2025 הוא מעורב: שוק המשרדים מתאושש משיעור תפוסה נמוך ככל שהכלכלה משתפרת; תחום הקמעונאות מתייצב עם השקעות אסטרטגיות ושילוב שימושים; ותחום התעשייה/לוגיסטיקה בולט עם תפוסה נמוכה והתרחבות שמונעת על ידי סחר אלקטרוני ומסחר חוץ.
פיתוחים מעורבי שימוש ופרויקטים חדשים
ריו דה ז'ניירו עדה לדחיפה לעבר פיתוחי שימושים מעורבים, כאשר מתכנני העיר ויזמים שואפים לחדש את המרקם העירוני וליצור סביבות מגורים-עבודה-פנאי. אחד ממאמצי ההתחדשות העירונית המשמעותיים ביותר הוא פרויקט פורטו מאראווילה באזור הנמל (סנטרו). פרויקט ארוך טווח זה, שהחל עוד לפני אולימפיאדת 2016, משנה את קו המים שהיה נטוש בעבר לאזור תוסס עם משרדים, מגורים, אתרי תרבות ותחבורה משופרת. עד 2026, צפוי אזור הנמל המתחדש לאכלס עד 70,000 תושבים חדשים במרחק של 1 ק"מ מתחבורה ציבורית, בזכות בניית מגורים נרחבת לצד פרויקטים מסחריים itdp.org. פורטו מאראווילה כוללת כיום אטרקציות כמו מוזיאון המחר ואקווריום אקוואריו, בנייני משרדים מודרניים ברמה A (כמו Aqwa Corporate), וקונדומיניומים למגורים שבתהליכי פיתוח. תת-פרויקט ממוקד טכנולוגיה, מרכז החדשנות “פורטו מרוואלי”, נפתח ב-2024 כדי למשוך סטארט-אפים ותעשיות יצירתיות thelatinvestor.com. מרכז זה, עם חללי עבודה משותפים ומאיצים, חיזק את האזור הנמל בקרב מקצוענים צעירים והוא חלק מתכנית רחבה יותר להכניס לאזור משרדי טכנולוגיה, דירות ומתחמי פנאי thelatinvestor.com. תחיית אזור הנמל כשכונה רב-שימושית גוררת השוואות לאזור בסגנון סיליקון וואלי – היא מציעה דירות מודרניות במחסנים/לופטים ששופצו, בתי קפה ומסעדות חדשים, וחיבורים נוחים בכרמלית (VLT) למרכז העיר. התוצאה היא קהילה הולכת וגדלה שבה אנשים יכולים לגור, לעבוד ולהתרועע בלי נסיעות ארוכות thelatinvestor.com thelatinvestor.com.מחוץ למרכז העיר, בארה דה טיז'וקה הייתה כר פורה לקהילות מתוכננות בשימושים מעורבים. ברה עצמה פותחה מתוך מחשבה על קונספט שימושים מעורבים – קומפלקסים גדולים ומאורגנים הכוללים לעיתים מגדלי מגורים, קניונים, בתי ספר, ולפעמים בנייני משרדים. מגמה זו ממשיכה עם פרויקטים כמו אילה פורה (הכפר האולימפי לשעבר, כיום קהילה מגורים עם פארקים ומרכז מסחרי) ועם שלבים חדשים סביב פארק האולימפי של בארה. לדוגמה, בתוכניות עבור פרוייקט Imagine באזור הפארק האולימפי משולבים פארק שעשועים, מוזיאונים, מרכז קולינרי, ואולי רכיבי מגורים/מלון – תוך התאמת חלק מהמתקנים האולימפיים ליעד בילוי משפחתי ושימושים מעורבים coliseum-online.com. בנוסף, יזמים פרטיים בבריה וברקראיו (עוד מערבה) בונים מתחמים מרובי מגדלים שמשלבים ארקדות מסחריות וחללי עבודה משותפים לדיירים. שכונות עצמאיות אלה מותאמות לאורח חיים בו כל הצרכים היומיומיים נמצאים במרחק הליכה – קונספט חדש יחסית בבריה שמוכוונת רכב.
גם יזמי קמעונאות מאמצים את מודל השימושים המעורבים. Aliansce Sonae, אחת ממפעילות הקניונים הגדולות, הודיעה על פיתוח שישה פרויקטים גדולים של שימושים מעורבים ברחבי ברזיל (כולל בריו), הכוללים 35 מגדלי מגורים, משרדים ומלונות בסינרגיה עם מרכזי קניות siila.com.br. זה מעיד שאתרי קניונים (לעיתים קרובות חלקות קרקע גדולות באזורים מרכזיים) יארחו יותר ויותר משרדים, דירות ובתי מלון – ובכך הופכים את הקניונים לרובעים רב-שימושיים. בריו, לדוגמה, מתבצעת הרחבה סביב Bossa Nova Mall הסמוך לנמל התעופה סנטוס דומונט, שכוללת כיום מלון ומחובר למשרדים ולשדה התעופה – וכך נוצרת נקודת מסחר, עסקים ונסיעות בשימושים מעורבים במרכז העיר.
התוכנית Reviver Centro היא עוד מנוע משמעותי לפיתוח שימושים מעורבים. על ידי הסבת מבני מסחר נטושים בליבה ההיסטורית לדיור (לופטים, דירות סטודיו) והוספת מסחר בקומת הקרקע, מעניקה התוכנית חיים 24/7 למה שהיה רובע עסקים שפועל מ-9 עד 5 בלבד thelatinvestor.com thelatinvestor.com. התוכנית מעניקה תמריצים והקלות במס ליזמים הבונים דיור בסנטרו, מה שמוביל לרוב למודל שימושים מעורבים: בנייני משרדים ותיקים הופכים לדירות מגורים בקומות העליונות עם בתי קפה או חנויות בקומת הקרקע, ובכך נשמר המורשת האדריכלית בזמן שהמבנה מותאם לשימוש עכשווי. זה לא רק מגביר את היצע הדיור אלא גם משלב מגורים ומסחר במרכז העיר בצורה בת קיימא.
- Zona Sul (האזור הדרומי): Zona Sul היא האזור היוקרתי ביותר בריו, וכוללת שכונות איקוניות כמו לבלון, איפנמה, קופקבנה, פלמנגו, בוטפוגו ו-לאגואה. הנדל"ן כאן מוגדר בעיקר על ידי מחסור ומחירים גבוהים.נכסים באזור זונה סול, במיוחד לאורך קו החוף וסביב האגם (אגם רודריגו דה פרייטאס), מגיעים למחירים הגבוהים ביותר בעיר, כפי שצוין קודם – לעיתים קרובות בין 15,000 ל-25,000 ריאל למ"ר בבנייני יוקרה thelatinvestor.com thelatinvestor.com.לבלון ואיפנמה הן התכשיטים שבכתר: גודלה המוגבל והבלעדיות של לבלון (רק כמה רחובות על קו החוף) הופכים את ההיצע שלה למאוד מוגבל, ולכן ערכיה עלו לראש השוק.גם בשוק איטי יותר, הביקוש ללבלון נשאר בלתי ניתן לרוויה – הוא הובלט בשנת 2023 כאזור היקר ביותר (~R$25k/מ"ר) וממשיך להתייקר כאשר קונים עשירים רואים בו סמל סטטוס ואמצעי בטוח לשמירה על ערך thelatinvestor.com thelatinvestor.com.איפנמה, בדומה לכך, נהנית מהכרה עולמית בשמה ומשילוב של דירות יוקרה ובניינים ישנים ומלאי קסם; כל דבר שקרוב לחוף באיפנמה נחשב לנדל"ן יוקרתי.הזונה סול נהנית גם מהשירותים העירוניים הטובים ביותר – המסעדות המובילות, בתי החולים, בתי הספר והאטרקציות התיירותיות – שמחזקים את האטרקטיביות שלה.הצד ההפוך הוא שיש מעט מאוד בנייה חדשה.החקיקה התכנונית מחמירה ויש מעט מגרשים פנויים, לכן פרויקטים חדשים נוטים להיות שיפוצים בוטיקיים או לעיתים נדירות פינוי-בינוי של מבנה ישן.זה שומר על היצע נמוך.מגמה חשובה כאן היא שתשואות השכירות באזור הדרום הולכות ויורדות כאשר מחירי הנדל"ן עולים מהר יותר מהשכירות thelatinvestor.com thelatinvestor.com.באזורים כמו איפנמה, קופקבנה ובוטאפוּגו, דירות רבות נמצאות כיום בבעלות משקיעים (כולל זרים) שהעלו את מחירי הרכישה, אך צמיחת שכר הדירה לא הדביקה את הקצב, מה שהוביל לתשואות נמוכות של כ־3% thelatinvestor.com.לכן, ניתן לומר ש-Zona Sul הפכה להשקעה שמטרתה הערכת הון יותר מאשר יצירת הכנסה.עבור התושבים, שכונות אלו נשארות מבוקשות מאוד בשל אורח החיים שהן מציעות – רחובות הולנדיים, גישה לחוף הים, תרבות (לדוג')בתי הקולנוע בבוטאפווגו, חיי הלילה בלאפה הסמוכה לגלוריה), ושיפור התחבורה (קווי המטרו משרתים חלק גדול מזונה סול).תשתיות עתידיות, כמו הרחבת המטרו וקווי הרכבת הקלה (VLT) החדשים, מיועדות לשפר עוד יותר את הנגישות מאזור זונה סול לחלקים אחרים של העיר, מה שצפוי לתרום לעליית ערך הנכסים.בקיצור, זונה סול בשנת 2025 היא שוק של מוכרים בכל הנוגע לנכסי איכות: הביקוש גבוה מההיצע, קונים מהאליטה המקומית והזרה פעילים (חלקם משלמים במזומן או בדולרים), והשילוב הייחודי של יופי טבעי ונוחות עירונית מבטיח שהאזור יישאר הכיס היקר ביותר בריו thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
- בראדה דה טיז'וקה (האזור המערבי): בראו דה טיז'וקה מייצגת את החזית המודרנית של ריו – רובע פרברי נרחב מערבית לעיר, הידוע בבניינים הגבוהים שלו, קהילות מגודרות ושדרות רחבות. לנדל"ן בברה יש אופי שונה מאוד מזה של זונה סול.הוא מציע יותר מקום ובנייה חדשה במחירים יחסית נמוכים (על בסיס למ"ר), מה שמושך משפחות ואת אלו שמחפשים סגנון חיים פרברי אמריקאי יותר.המחירים הנוכחיים באזורים היוקרתיים של בארה הם כR$9,000–12,000 למ"ר, נמוך משמעותית מהשכונות המובילות של זונה סול thelatinvestor.com thelatinvestor.com.עם זאת, ברה ראתה צמיחה מהירה: מציינים אותה כבעלת העלייה המהירה ביותר במחירי הנדל"ן במגזר היוקרה לאחרונה, כאשר פיתוחי יוקרה חדשים דוחפים את הערכים כלפי מעלה thelatinvestor.com.לדוגמה, השקת דירות יוקרתיות על קו החוף וקהילות מגודרות של בתים באזורים כמו ז'רדים אוסיאניקו ולאורך חוף רזרבה משכה קונים אמידים לבררה, מה שהגביר את מעמדה.פעילות הפיתוח היא גבוהה – בברה עדיין יש קרקעות לפרויקטים גדולים, ומפתחים מסרו יחידות רבות חדשות בשנים 2023–2024 (חלקן נדחו מהבום הבנייה של האולימפיאדה).אזור הפארק האולימפי והסביבה שלו עוברים תהליך פיתוח מחודש בהדרגה: אולמות הספורט מקבלים ייעוד חדש (אולם אחד הוסב לבית ספר תיכון, ואחר הפך למרכז אימונים), והמגרשים הסמוכים מתוכננים לפרויקטים לשימושים מעורבים.התשתיות של בארה השתפרו באופן דרמטי בעשור האחרון – אולימפיאדת 2016 הביאה איתה כבישים מהירים חדשים (טרנס-אולימפיקה), מסלולי BRT, והארכת קו המטרו 4 לתוך בארה, שמקשרת אותה לאיפנמה.שיפורים אלה הופכים את בארה לנגישה ואטרקטיבית יותר, ומקצרים את זמני הנסיעה לאזור הדרום.כתוצאה מכך, ברה נעשית יותר ויותר self-sufficient ודמוית-עיר, עם מספר קניוני קניות (BarraShopping, Village Mall), ריכוזי משרדים (חברות נפט ותאגידים מחזיקים שם במטה), ואפילו מקומות תרבות.ברזילאים רבים שיכולים להרשות לעצמם את זונה סול בוחרים בברה לבית גדול יותר או סביבה רגועה יותר.בנוסף, קונים בינלאומיים מגלים עניין בדירות היוקרה של בארה – היא מציעה מגורים על קו החוף בעלות חלקית בלבד יחסית למיאמי או דובאי, דבר שמושך במיוחד קונים מהמזרח התיכון ומאירופה thelatinvestor.com thelatinvestor.com.בהסתכלות לעתיד, ישוב ברה דה טיז'וקה צפוי להישאר אחד מאזורי הצמיחה של ריו.האזור מזוהה כאזור מפתח לפיתוח יוקרה חדש (מתוכננים למעלה מ-40 פרויקטי יוקרה לשנים 2025–2026 בריו, בעיקר בבררה, מה שמשקף את ביטחון היזמים) thelatinvestor.com thelatinvestor.com.הצמיחה המהירה של האוכלוסייה באזור (משפחות צעירות רבות שעוברות לגור בו) והפרויקטים המתמשכים בתשתיות (כמו שדרוג מערכות ביוב וניקוז תת-מחוזות מועדים להצפות, וכו') מצביעים על כך שהאזור ימלא תפקיד הולך וגדל בשוק הנדל"ן של ריו.עם זאת, אחד האתגרים הוא להבטיח צמיחה בת קיימא – גודש תנועה הוא בעיה משום ששיעור הבעלות על רכבים גבוה, ושמירה על שירותים הולמים לאוכלוסייה המתרחבת תהיה חשובה.ובכל זאת, לעומת לפני עשור, ברה הרבה פחות "עיר שינה מרוחקת" והרבה יותר המשך ישיר של מרכז העיר, עם ערכי נדל"ן שעולים בהתמדה ככל שהיא מתבגרת.
- סנטרו ואזור הנמל: סנטרו (מרכז העיר) של ריו ואזור הנמל הסמוך נמצאים בעיצומו של תהליך התחדשות משמעותי.בעבר, סנטרו היה הלב השוקק של העסקים והממשל בריו, אך הוא התרוקן אחרי שעות העבודה וסבל מהזנחה ועלייה במספר הנכסים הריקים בשנות ה־2000.כעת, באמצעות יוזמות ציבוריות-פרטיות כמו Reviver Centro והתחדשות פורטו מרבייה, האזור מושך דיירים ומשקיעים חדשים.נתונים מתחילת 2024 הראו עלייה של 35% בהשקת פרויקטים חדשים באזורים המרכזיים והנמל, יחד עם עלייה של 12.6% במכירות נכסים שם thelatinvestor.com.זה מצביע על עניין חזק מאוד בליבה העירונית, כאשר יזמים מתחילים לנצל תמריצים לבניית דיור ורוכשים מזהים את הפוטנציאל של מגורים במרכז העיר.תוכנית Reviver Centro, שהושקה בשנת 2021 ומואצת עד 2024–25, היא מחוללת שינוי מהותי.הוא מציע הטבות מס ואישורים מהירים יותר להמרת מבנים מסחריים למגורים, ואף מאפשר בניית מגורים חדשה בחלקים ממרכז העיר שבעבר היו מיועדים לשימוש מסחרי בלבד en.prefeitura.rio thelatinvestor.com.מדיניות זו מתייחסת ישירות למחסור מוערך של כ-369,000 יחידות דיור בריו על ידי הפיכת משרדים לא מנוצלים לדירות thelatinvestor.com.מספר יזמים הצטרפו ליוזמה; לדוגמה, מגדלי משרדים ישנים לאורך שדרת ריו בראנקו מפונים ומשופצים לדירות לופט/דירות מודרניות.העיר מדווחת על עשרות מבנים בתהליך הסבה נכון לשנת 2025.מאמץ זה כבר נושא פרי: אנשי מקצוע צעירים וסטודנטים עוברים למרכז העיר כדי לנצל את זמני הנסיעה הקצרים יותר, מגורי לופטים טרנדיים והקסם ההיסטורי של שכונות כמו לאפה, סאודה ו-פראסה מאואה thelatinvestor.com.המגדלים למגורים החדשים באזור הנמל (כמו אלו שבאזור פדרה דו סאל וליד אורלה קונדי) גם תורמים לקהילה המתהווה.האווירה משתנה – מרכז ריו הופך לשכונה שפועלת 24/7 עם ברים, גלריות ושירותים חדשים שבאים בעקבות התושבים.זהו מעגל חיובי: יותר אנשים שגרים שם מגבירים את הביקוש לסופרמרקטים, בתי ספר וכו', מה שתומך עוד יותר באטרקטיביות למגורים.תמריצי ממשלה (כגון הפחתת מס נכס IPTU עבור מבנים ששופצו) מחזקים את הדינמיות הזו thelatinvestor.com.בנוסף, הוצאות הענק על תשתיות במרכז ובסביבתו מחזקות את סיכוייו.מערכת הרכבת הקלה (VLT) מחברת כעת בצורה חלקה את תחנת האוטובוס, הנמל ומרכז העיר, מה שהופך את החיים ללא רכב לקלים יותר.ישנן גם תוכניות לשדרוג תחנת הרכבת Central do Brasil ואולי אף להחייאת קווי רכבת פרברים מסוימים, מה שישפר את הקישוריות.אזור הנמל (Zona Portuária) במיוחד מושך אליו רבים של צעירים מקצועיים וחברות טכנולוגיה, הודות ליוזמות כמו מתחם הטק פורטו מרוואלי, כפי שמוזכר ב-thelatinvestor.com.תעשיות ההייטק והתעשיות היצירתיות מוצאות בית במחסנים משוחזרים שהפכו למשרדים (לדוגמה,ברציפי מאואה והסביבה), מה שמעניק לאזור הנמל תחושה של "מחוז סטרטאפים".עבור נדל"ן, זה אומר שהביקוש לדירות מודרניות באזור הנמל נמצא בעלייה, אך ההיצע עדיין מוגבל – מה שמוביל לעליית מחירים שם והופך אותו לאזור השקעה חם thelatinvestor.com thelatinvestor.com.החלוצים המוקדמים מוצאים הזדמנויות טובות הן בבניינים היסטוריים והן בדירות חדשות.תחזית: סנטרו ואזור הנמל צפויים להיות בעלי פוטנציאל הצמיחה הגבוה ביותר עד 2030 בריו.ככל שיותר פרויקטים יושלמו, אזורים אלו יוכלו לספוג חלק משמעותי מהביקוש לדיור בעיר.סיכונים עדיין קיימים (הבטיחות הציבורית וחסרי הבית במרכז העיר הם נושאים שעדיין זקוקים להתמודדות מתמשכת), אך נראה שרשויות העיר והגורמים הפרטיים מחויבים להחייאת המרכז.השילוב של מורשת תרבותית (ארכיטקטורה מהמאה שעברה, מוזיאונים, חיי לילה) ונוחות מודרנית (תחבורה ציבורית, קרבה למקומות עבודה) מעניקים לשכונות אלו יתרון ייחודי אם תהליך ההתחדשות יצליח.ערכי הנדל"ן במרכז כרגע נמוכים מאלו של זונה סול, אך ניתן לצפות להתקרבות כאשר מרכז העיר יחזור להיות כתובת מגורים נחשקת.
שיפורים בתשתיות מחזקים את הכדאיות של פרויקטים לשימושים מעורבים. לדוגמה, קווי תחבורה חדשים (שיפורטו בהמשך) מביאים לכך שקבוצות מעורבות באזור המערבי והפרברים יזכו לקישוריות טובה יותר, מה שמעודד פיתוח פרויקטים מבוססי תחבורה ציבורית המשלבים מגורים, משרדים ומסחר בקרבת תחנות. דוגמה קונקרטית לכך היא הרחבת מערכת המטרו המתוכננת: החייאת קו מטרו 3 (קו מוצע מתחת למפרץ אל ניטרוי) והארכת קו 2 מתוכננים להסתיים עד ~2030 railjournal.com railway.supply, מה שצפוי להניע פיתוחים לשימושים מעורבים סביב תחנות עתידיות משני צידי מפרץ גואנברה. באופן דומה, ה-TransBrasil BRT corridor החדש (שצפוי להיפתח במלואו עד 2025) עובר לאורך Avenida Brasil ויכלול תחנות באזור הצפוני, שם הרשויות העירוניות צופות פיתוח מבוסס תחבורה ציבורית. ה-BRT צפוי להסיע 250,000+ נוסעים ביום עד 2030, ולכן צפוי פיתוח נדל"ני משמעותי (כגון מגדלי מגורים עם מסחר משולב) בקרבת תחנותיו כדי לשרת אוכלוסייה זו itdp.org.
לסיכום, נדל"ן לשימושים מעורבים הוא מגמה מתגברת בריו, הנחשב כדרך להחייאת שכונות ולמתן מענה למגוון צרכים בו זמנית. פרויקטים באזור הנמל, ב Barra וב Centro מדגימים זאת, ובהמשך, עתידים מגרשים גדולים (אתרי תעשייה ישנים, קרקעות אולימפיות וכו') להתחדש עם תמהיל של שימושים למגורים, מסחר ופנאי. גיוון זה מועיל לשוק בכך שהוא יוצר קהילות חזקות יותר ופותח למשקיעים אפשרויות השתתפות בפרויקטים רב-תחומיים.
תובנות ייחודיות לשכונות
- אזורים מתפתחים (אזור הצפון והלאה): מעבר לאזורים הידועים, ישנם אזורי התפתחות בצפון ריו ובאזור המערב הרחוק שמושכים תשומת לב. אזור הצפון (Zona Norte), שבעבר נחשב למעמד עובדים ותעשייתי, חווה כיסים של צמיחה בעקבות שיפורי תשתית. הממשלה השקיעה מאות מיליוני ריאל בפרויקטים כמו בקרה על הצפות נהר אקארי ושדרוגים עירוניים ב-ז'ארדים מארוויליה, במטרה להפחית הצפות ולשפר את איכות החיים בשכונות הצפון thelatinvestor.com. עם השלמת הפרויקטים הללו, אזורים שבעבר סבלו מהצפות או הזנחה עשויים להפוך לאטרקטיביים יותר ולהעלות את ערך הנכסים. השוואה נעשית לפיתוח של בארה – השקעות בתשתיות שם הובילו לעליית ערכי נכסים, ואזור הצפון עשוי ללכת בעקבותיו עם תשואות שכירות ומחירי דירות גבוהים יותר כשכבישים, תשתית ביוב ותחבורה חדשה משפרים את איכות החיים thelatinvestor.com thelatinvestor.com. חשוב לציין שצמיחת האוכלוסייה הכללית של ריו מתרחשת בעיקר בשוליים – אוכלוסיית המטרופולין מוערכת בכ-13.8 מיליון ב-2024 וממשיכה לגדול, כאשר חלק גדול מהגידול הוא בפרברים ובצפון thelatinvestor.com. המשמעות היא גדילה טבעית בביקוש לדיור באזורים אלה, מה שמייצר הזדמנויות למשקיעים. תשואות השכירות בחלקים של Zona Norte (למשל סביב מאייר או טיז'וקה) יכולות להיות גבוהות מאזור הדרום, מאחר שמחירי הדירות נמוכים יותר והשכירות סבירה – תשואות של 6–7% אינן נדירות לדירות במיקום טוב, וזה מושך משקיעים שמחפשים השקעה בתזרים מזומנים. בנוסף, קו המטרו 3 המתוכנן (שיחבר את ניטרוי מצדו השני של המפרץ לאזור הצפון) והרחבת קווי BRT ב-Zona Norte ישפרו מאוד את הנגישות, מה שצפוי להעלות את המחירים בשכונות לאורך הקווים עד לסוף שנות העשרים של המאה. באזור המערב הרחוק (סנטה קרוז, קמפו גראנדה, רקרֵיו מחוץ לבארה), שטחים גדולים מאפשרים פרויקטים של שכונות מגורים חדשות, רבות מהן מתחת לתכניות דוגמת MCMV. אזורים אלו "מתפתחים" במובן של היצע דיור חדש, אולם הם עדיין שווקים נגישים יותר. לדוגמה, בקמפו גראנדה נבנו לאחרונה מספר קומפלקסים חדשים עם דירות במחירים מותאמים למעמד הביניים, ולכך התווספה צמיחה במסחר (קניונים חדשים) המשרתים אותם. אמנם זה לא רווחי מיידית כמו השקעה בלבלון, אך אזורים היקפיים אלו עשויים להציע צמיחה יציבה ונפח, במיוחד כאשר התפתחות העיר מתפשטת מערבה. אזור המטרופולין של ריו הוא רב-מוקדי, ואנו עשויים לראות היווצרות מרכזי עסקים משניים גם באזורים אלו (חלק ממשרדי ממשלה או פעילויות תפעוליות מועברים לאזורים הצפוניים/מערביים הזולים יותר), מה שמגביר עוד יותר את פעילות שוק הנדל"ן המקומי.
לסיכום, כל שכונה בריו מספרת סיפור שונה בשנת 2025. האיזור הדרומי בוגר ויקר, גן עדן למותרות עם צמיחה מוגבלת של המלאי. בראדה דה טיז'וקה מודרנית ומתרחבת, מושכת ביקוש למרחב ולחידוש. המרכז/פורטו נמצא במצב משתנה, עם הפוטנציאל הגבוה ביותר ככל שהוא מחדש את עצמו למתחם בשימוש מעורב. האזורים המתפתחים בצפון ובמערב הרחוק מבטיחים להיות החזית הבאה, במיוחד כאשר שדרוגי תשתיות נפגשים עם זמינות קרקעות לפיתוח. משקיעים מתוחכמים נוקטים בגישה מבוססת שכונה, ומזהים את אותם מיקרו-שווקים – חלקם שואפים לתשואות גבוהות באזורים מתפתחים, ואחרים נשארים עם הביטחון של אזור סול.
מגמות השקעה (השקעות מקומיות וזרות)
השקעות מקומיות: משקיעים ברזילאיים – מהקונה הפרטי ועד יזמים גדולים וקרנות – ממשיכים להיות מעורבים מאוד בשוק הנדל"ן של ריו. תרבותית, נדל"ן נחשב לנכס מועדף בברזיל, וריו זוכה למעמד שני רק לסאו פאולו בחשיבותה הלאומית, ומשכך מושכת הון מקומי ניכר. למרות שריביות גבוהות הופכות את המימון ליקר, ברזילאים רבים ממשיכים לרכוש נכסים כהגנה מפני אינפלציה ותנודתיות במטבע (נכסים מוחשיים נתפסים כבטוחים יותר בזמנים של חוסר ודאות). נתונים מראשית 2025 מראים שהברזילאים עדיין משקיעים בדיור בקצב יציב, עם עלייה של 15% במכירות והשקות הארציות ברבעון הראשון של 2025 riotimesonline.com. בריו, יזמים מקומיים כגון סירלה, איבן ו-RJZ משיקים פרויקטים חדשים באופן פעיל, מה שמעיד על כך שהם מזהים הזדמנות. יזמי הנדל"ן הגדולים בברזיל הציגו תוצאות מצוינות: לדוגמה, Cyrela Brazil Realty רשמה עלייה של 34% במכירות ברבעון הראשון של 2025 לעומת השנה הקודמת, והגיעה ל-2.1 מיליארד ריאל במכירות riotimesonline.com. זה כולל פרויקטים בריו, מה שמרמז על ביקוש פנימי חזק לפרויקטים חדשים. בנוסף, בנקים מקומיים וגופים מוסדיים מגדילים חשיפה דרך קרנות השקעה בנדל"ן (FII) הכוללות לעיתים נכסים בריו (כגון מרכזי קניות ומשרדים). מגמה ב-2024 הייתה התלכדות בענף קרנות ריט ומסחר (כפי שצוין, איגואטמי ו-FII שרכשו חלק מקניון ריו סול) practiceguides.chambers.com – גופי השקעה ברזילאיים מאחדים משאבים כדי לתפוס עמדות בנדל"ן מרכזי.
מדיניות הדיור של הממשלה גם מעודדת השקעות מקומיות. ההתרחבות של הלוואות משכנתא מגובות FGTS (הלוואות מקרן העובדים הציבוריים) סיפקה אשראי זול יחסית לרוכשים ממעמד הביניים הנמוך, ושמרה על היקפי העסקאות. למרות ש-ABECIP (איגוד המלווים למשכנתאות) חוזה ירידה של 10% בסך מתן המשכנתאות ב-2025 בשל שיעורי הריבית הגבוהים, הירידה היא בעיקר בהלוואות בריבית שוק; ההלוואות המסובסדות (FGTS) צפויות לגדול בכ-1% ל-126.8 מיליארד ריאל, דבר שמפצה חלקית על הירידה riotimesonline.com riotimesonline.com. כך ששוק הדיור המקומי מסתגל: פחות אנשים לוקחים משכנתאות סטנדרטיות מהבנק, אך יותר נעזרים במימון מיוחד או משלמים במזומן (לעיתים בעזרת המשפחה או חסכונות מהתקופה של המגפה). גם קרנות פנסיה וביטוח גדולות בברזיל משקיעות בנדל"ן באופן עקיף, וכאשר הריבית גבוהה, חלקן מתמקמות כעת לרכוש נכסים בתשואות אטרקטיביות, תוך ציפייה למחזר את החוב בעתיד כשהריביות יירדו.
מגמה פנימית נוספת היא עלייתם של משקיעי השכרות קצרות טווח (כפי שדובר קודם). משקיעים ברזילאים קטנים רבים רכשו דירות בריו במיוחד בשביל להשכיר ב-Airbnb, ובעצם הפכו להיות מיקרו-יזמים. זהו הון מקומי שמופנה לנדל"ן כחלק מהשאיפה להכנסה שוטפת. חברות כמו XP ו-Housi הקימו קרנות שמטרתן לרכוש דירות מגורים לקבלת הכנסה מהשכרה מנוהלת, סימן לעניין מוסדי גובר בתחום השכירות.
השקעות זרות: ההתעניינות הזרה בנדל"ן בריו דה ז'ניירו עלתה משמעותית בשנים האחרונות, מה שהופך אותה לחלק חשוב מנוף השוק ב-2025. מספר גורמים מניעים זאת: מצב מטבע נוח, מחירים נמוכים יחסית בסטנדרטים בינלאומיים ופתיחות רגולטורית. הריאל הברזילאי היה חלש בשנים האחרונות (נסחר למשל סביב 5 ריאל לדולר), מה שמעניק לזרים "הנחה" אפקטיבית של 20–30% לעומת לפני כמה שנים thelatinvestor.com thelatinvestor.com. הנדל"ן היוקרתי בריו, בכ-5,000 דולר למ"ר, הוא משתלם להפליא לעומת ערים עולמיות אחרות – לשם השוואה, נכסים מרכזיים בניו יורק או לונדון עולים פי 3–5 לכל מ"ר thelatinvestor.com thelatinvestor.com. הצעת הערך הזו משכה את תשומת לבם של קונים מאירופה, צפון אמריקה והמזרח התיכון. למעשה, קונים בינלאומיים מהווים כיום כ-25–40% מרכישת הנכסים היוקרתיים בריו, תלוי בשכונה thelatinvestor.com thelatinvestor.com. ניתוח Latinvestor ציין שכ-40% מקוני מגזר היוקרה בריו הם בינלאומיים (60% מקומיים), ומנבא כי ההשתתפות הזרה בשוק היוקרה עשויה לגדול ל-35% מהעסקאות בנפח בשנים הקרובות thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
זרים נמשכים לשכונות כמו איפנמה, לבלאון ובארה, שם הם רואים פוטנציאל להנאה מאורח חיים (או הכנסה מהשכרה לטווח קצר דרך השכרות נופש) ולהשבחה לטווח ארוך. משקיעים מארה”ב ואירופה רואים בריו מטרופולין טרופי מתומחר יחסית בחסר, וחלקם מגוונים את תיק ההשקעות כאן כאשר השווקים במדינות המוצא שלהם מגיעים לשיא. יש גם עניין מסין ומהמזרח התיכון; לדוגמה, ראינו קונים מהמזרח התיכון רוכשים פנטהאוזים על קו החוף בבארה, ואירופאים רוכשים בתים קולוניאליים בסנטה תרזה והופכים אותם לבוטיק הוטלס או וילות Airbnb. ראוי לציין כי ברזיל אינה מטילה מגבלות חוקיות על בעלות זרה בנדל״ן עירוני, וזהו יתרון משמעותי thelatinvestor.com. אדם זר יכול לרכוש נכס בריו בדיוק כמו ברזילאי, כשהוא נדרש רק למספר זיהוי מס מקומי (CPF) globalpropertyguide.com. תהליך הרכישה אף נעשה ידידותי יותר לזרים עם שיפור השקיפות – מרשמי מקרקעין דיגיטליים ותהליכים נוטריוניים אלקטרוניים קיצרו את זמני העסקה מחודשים לשבועות thelatinvestor.com. בנוסף, קיימים אמנות מס (למשל עם ארה״ב ומדינות האיחוד האירופי) למניעת כפל מס, והכנסות שכירות לזרים ניתנות לעיתים קרובות להחזרה למדינת האם בתנאים מס סבירים. כל זה מפחית חסמים למשקיעים בינלאומיים.
אנו רואים גם קרנות וחברות זרות משקיעות. לדוגמה, קרנות פרייבט אקוויטי גלובליות מגלות עניין במגזרי הלוגיסטיקה והמשרדים הברזילאיים (אם כי סאו פאולו מקבלת בדרך כלל את החלק הארי, ריו נמצאת על הרדאר שלהן במיוחד בנכסי נישה כמו פארקי טכנולוגיה או אולפנים). בסקטור המלונאות, יש במיוחד משקיעים זרים – מספר מלונות בקופקבנה/איפנמה החליפו בעלות לקבוצות בינלאומיות בשנים האחרונות, מתוך הימור על התאוששות התיירות. אפילו בצד התאגידי, מכירת מניות של נכסים כמו קניונים בריו, או תשתיות דוגמת הזיכיון למטרו, מערבת הון זר (למשל, CPPIB הקנדית השקיעה בעבר ברכבת התחתית של ריו; לא נדל"ן ישיר אך צמוד תחום). דוגמה נוספת: היינס (חברת נדל”ן אמריקאית) משקיעה במתחמי שימושים מעורבים בברזיל siila.com.br, מה שעשוי לכלול גם פרויקטים בריו, ומדגים עניין מוסדי זר.
לסיכום, ההשקעות הזרות בשוק הנדל"ן של ריו נמצאות ברמתן הגבוהה ביותר מזה שנים רבות. סוכנויות נדל"ן המתמחות ברוכשים זרים (כמו WhereInRio ו-Rio Exclusive) מדווחות על פעילות ענפה. זרימה זו צפויה להימשך כל עוד המגמות במטבע ובתשואות יישארו חיוביות. משקיעים בינלאומיים מביאים לא רק כסף, אלא לעיתים גם סטנדרטים גבוהים יותר וחדשנות (לדוג' דרישה לבניינים ברי קיימא או טכנולוגיות בית חכם, המשפיעות על יזמים מקומיים להסתגל). הקונצנזוס הוא כי הביקוש הזר מהווה חיזוק משמעותי לשוק, מגדיל את הנזילות ומסייע לספוג מלאי יוקרתי thelatinvestor.com thelatinvestor.com. עם זאת, כפי שצוין, הוא גם תורם להעלאת מחירים באזורים יוקרתיים, מה שעלול להקטין את התשואות ולהוציא חלק מהתושבים המקומיים מהשוק. האתגר יהיה לאזן את ההון החיצוני הזה בצורה שתיטיב עם העיר כולה.
מגמות מחירים ותחזיות שוק עד 2030
מגמת מחירים נוכחית: נכון לשנת 2025, מחירי הנדל"ן בריו דה ז'נירו נמצאים במגמת עלייה מתונה בכלל, כאשר מגזרים מסוימים צפויים להמשיך להציג ביצועים טובים יותר. לאחר התיקון שאחר 2015, השוק הגיע לתחתית בסביבות 2018–2019 ונמצא מאז בהתאוששות הדרגתית. במונחים נומינליים, מדד מחירי הדירות FIPEZAP של ריו בשיא כל הזמנים (חורג מהשיא של 2014), אך במונחים ריאליים (מותאמים לאינפלציה) המחירים עדיין נמוכים מרמת אמצע העשור הקודם globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. הדבר מעיד כי יש פוטנציאל להמשך צמיחה אם התנאים הכלכליים יישארו יציבים. עבור 2025 בפרט, אנליסטים חוזים שמחירי הנדל"ן למגורים בריו ימשיכו לעלות באחוזים בודדים נמוכים עד בינוניים. מומחי תעשייה צופים עליית מחירים שנתית של כ-5–7% בנכסי יוקרה ב-2025–2026, שהם כ-2–3 נקודות אחוז מעל שיעור הצמיחה של כלל השוק thelatinvestor.com thelatinvestor.com. כלומר, כלל השוק (כל המגזרים יחד) עשוי לראות עלייה שנתית של כ-3–4% בטווח הקצר, בהנחה שהאינפלציה תיוותר ברמת אחוזים בודדים, כפי שחוזה התחזית (יעד האינפלציה של ברזיל הוא כ-3.5% ל-2025). אם הריביות יתחילו לרדת בסוף 2025 (אפשרות אם האינפלציה תאט), נוכל לראות האצה בקצב עליית המחירים כשהאשראי יהפוך לנגיש יותר. לעומת זאת, אם הריביות יישארו גבוהות מאוד, עליית המחירים תישאר מתונה ותונע בעיקר על ידי רוכשים במזומן.
עד 2030 – מגורים: במבט לטווח בינוני, צפויה הערכה מצטברת של מחירי הנדל"ן. סגמנט היוקרה צפוי לעלות בכ-+15% במונחים מצטברים בין 2025 ל-2030 (כ-3% בשנה בממוצע) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. שוק המגורים הרחב יותר עשוי לראות מסלול דומה או מעט נמוך יותר, אולי בסדר גודל של 10-12% צמיחה כוללת עד 2030 (הערכה גסה, בהתחשב בביצועים הנמוכים היסטורית של המעמד הבינוני מול היוקרה). בפועל, המשמעות היא שמחירי הבתים בריו עשויים בערך לשמר קצב התואם את האינפלציה או לעקוף אותה במעט, אך חזרה לרווחים שנתיים דו-ספרתיים כפי שקרה בתחילת שנות ה-2010 אינה צפויה לדעת רוב האנליסטים. הגורמים המרכזיים לצמיחה הצפויה כוללים: ביקוש מתמשך לדיור (בשל המחסור והעיור), שיפור בתנאים הכלכליים (התמ"ג לנפש בברזיל עולה באיטיות וצפוי להמשיך כך), וגידול בהשתתפות זרים ומשקיעים שמזרים נזילות. עד 2030, שוק היוקרה של ריו עדיין עשוי להיות זול יחסית לעולם, כך שיש מקום לעליות מחירים אם הביקוש הבינלאומי יתרחב מ-25% ל-35% מהשוק כפי שמוערך thelatinvestor.com.
מבחינת שכונות, לבּלון ואיפנֵמה ככל הנראה ישמרו על ההובלה במחירים, כאשר היצע חדש מוגבל והאטרקטיביות המתמשכת יגרמו למחירים להמשיך לעלות (הם עשויים להגיע בקלות ל-30,000 ריאל למ"ר בסוף שנות ה-2020 אם המגמות יימשכו). אזורים עם היצע רחב יותר כמו בארה יצמחו אך אולי בקצב מתון בגלל כמות היחידות החדשות שייכנסו לשוק. אזורים פריפריים במחירים נגישים עשויים לראות עליית מחירים איטית יותר אם ייכנסו הרבה דירות MCMV (הגדלת ההיצע), אך ייתכן שבמקום זאת הם ירוויחו מנפח עסקאות מוגבר.
עד 2030 – מסחרי: שוק המשרדים צפוי להשתקם בהדרגה. תחזיות של ברוקרים מסחריים מצביעות על כך ששיעור התפוסה הפנויה במשרדים של ריו עלול לרדת לאזור 20% בתחילת 2027, בהנחה שלא מתווספת בנייה חדשה משמעותית וקצב קליטה של כמה אחוזים בשנה. שכר הדירה עשוי להתחיל לעלות אחרי 2025 ברגע שירידת התפוסה תחזק; עד 2030, דמי השכירות למשרדים מובילים עשויים להיות גבוהים משמעותית (במונחים ריאליים) לעומת היום אם שיעור התפוסה הפנויה יתייצב (אולי 15-20% פנוי עד 2030 בתרחיש חיובי). המשמעות היא שמחירי משרדים מובילים יוכלו לעלות כי כיום הערכות השווי נמוכות בשל התפוסה הפנויה. עם זאת, כל תחזית חייבת להביא בחשבון את האפשרות של הסבת משרדים לשימוש אחר – תוכנית Reviver Centro עשויה להוציא מהשוק משרדים ישנים (שהופכים למגורים), מה שמשפר מכנית את האיזון בין היצע לביקוש ותומך בהתאוששות מחירים למשרדים שנותרו בשוק. בקמעונאות, הכנסות מרכזי הקניות צפויות לעלות עם התחזקות הכלכלה; תשואות ההון בקניונים מובילים עשויות להתכווץ אם הריבית תרד, ובכך לעלות את ערך הנכסים. נדל"ן תעשייתי ככל הנראה ימשיך להציג ביצועים חזקים – תחזיות מצביעות על עליית שכר דירה ללוגיסטיקה בברזיל והישארות שיעור פנוי מתחת ל-10% עד 2030, נתון שמבשר טובות לערך המחסנים (במיוחד סביב נמל ושדה התעופה של ריו ככל שהסחר יגדל).
גורמים מקרו-כלכליים וסיכונים לתחזית: התחזית שלמעלה מניחה סביבה מקרו-כלכלית יחסית נוחה. המפתח לעתיד הנדל"ן של ריו יהיה ריבית – אם ברזיל תצליח לרסן את האינפלציה ושיעור הסליק ירד שוב לאזור חד-ספרתי (לדוג' 8–9% עד 2027 כפי שחלק צופים practiceguides.chambers.com), אשראי המשכנתאות עשוי להתאושש חזק, ולשחרר גל חדש של ביקוש סופי שידחוף את המחירים למעלה מהר מהתחזית הנוכחית. בתרחיש כזה, צמיחת המחירים עשויה להפתיע כלפי מעלה, במיוחד בשוק הרחב. מצד שני, אם הריבית הגבוהה והידוק פיסקלי יתמידו, הצמיחה עלולה לא לעמוד בתחזיות ולהישאר קפואה במונחים ריאליים. גורם נוסף הוא שינויים פוליטיים/רגולטוריים: חזרה של פיקוח שכירות או הטלת מיסוי כבד על נכסים עלולה לפגוע בהשקעות. עם זאת, האיתותים האחרונים (כמו רפורמת המס המתוכננת ל-2025) מראים שהממשלה מודעת שלא לפגוע בקרנות נדל"ן וצפויה לשמר תמריצים להשקעה practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com.
עמידות לטווח ארוך: תחזיות לטווח רחוק מעבר ל-2030 נוטות להיות אופטימיות לגבי ריו. האטרקטיביות הייחודית של העיר — השילוב בין יופי טבעי (חופים, הרים) לתרבות עירונית — נחשבת למקור משיכה קבוע שישמור על עליית הערך במגזר היוקרה ללא קשר למחזורי שוק קצרי טווח thelatinvestor.com. עד 2030, אם המגמות הגלובליות יישמרו, מגורים ליד החוף בעיר גדולה עלול להפוך לנדיר ויוקרתי אף יותר, דבר שריו יכולה להציע במחירים משתלמים יחסית. שיקולי אקלים וקיימות גם כן יקבלו משקל; נכסים המשלבים תכנון עמיד (נגד הצפות, חום וכו׳) וטכנולוגיה ירוקה עשויים לגבות פרמיה, ושוק הנדל"ן בריו יתפתח בהתאם thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
להמחשת תרחיש אפשרי ל-2030: דמיינו ריבית שהתייצבה, אינפלציה סביב 3%, צמיחה כלכלית מתונה — שוק הנדל"ן בריו עשוי לצמוח בקצב שנתי נומינלי של כ-5%. נכס בשווי מיליון ריאל ברזילאי ב-2025 עשוי להגיע ל-1.3–1.4 מיליון עד 2030 בתנאים כאלה. בסגמנט היוקרה הנתונים עשויים אף להיות טובים יותר (למשל, מיליון ריאל ב-2025 –> 1.5 מיליון ב-2030 ליחידת יוקרה). אלו כמובן מספרים ספקולטיביים, אך הם תואמים את הערכת הצמיחה המצטברת של 15% במגזר היוקרה וצמיחה מעט נמוכה יותר בשוק הרחב.
- הרחבת תחבורה ציבורית: רשת התחבורה של ריו עברה שדרוגים משמעותיים, שחלקם משפיעים ישירות על שוק הנדל"ן.העיר יישמה שלושה קווי תחבורה ציבורית מהירה (TransOeste, TransCarioca ו-TransOlímpica) סביב האולימפיאדה, וכעת פרויקט ה-BRT הגדול ביותר, TransBrasil, מתקרב להשלמתו.מסלול ה-BRT של טראנסברזיל עובר לאורך אבנידה ברזיל (העורק הראשי מצפון לדרום של ריו) ויחבר את אזור המערב הרחוק (דאודורו) ואזור הצפון למרכז העיר.עם 20 תחנות וקיבולת ל-250,000+ נוסעים יומיים עד 2030, צפוי ש-TransBrasil תקצר משמעותית את זמני הנסיעה ותעודד פיתוח בשכונות לאורך מסלולה itdp.org.אזורים שבעבר לא קיבלו שירות תחבורה ציבורית טוב – למשל, חלקים מפנייה, ראמוס ודאודורו – צפויים להפוך לאטרקטיביים יותר עבור פרויקטים למגורים ומסחר כאשר ה-BRT יהיה פעיל באופן מלא.אנו צופים כי יתפתחו פרויקטים הממוקדים סביב תחבורה ציבורית (כגון דירות בגובה בינוני או מרכזים מסחריים הסמוכים לתחנות ה-BRT), בדומה למה שקרה לאורך מסדרון טרנסואסטה הקודם בגוארטיבה ורקריו.בנוסף, מערכת המטרו של ריו עומדת לעבור תחייה והתרחבות.התוכניות עבור קו המטרו 3 חזרו לחיים על ידי ממשלת המדינה, עם חזון לקו באורך 22 ק"מ (כולל מנהרה תת-ימית) שיחבר את מרכז העיר ריו עם ניטרוי וסאו גונסלו מהעבר השני של מפרץ גואנברה railjournal.com railway.supply.בעוד שהשלמת הפרויקט מתוכננת לאזור השנים 2030–2031, אפילו ההתחייבות לפרויקט משפיעה לטובה: מחירי הנדל"ן בניטרוי (מחוץ לעיר ריו) ובאזור סאו קריסטובאו/פורטו של ריו (שם תעבור התחנה) עשויים להתחיל לשקף את הציפייה לשיפור הנגישות.באופן דומה, הצעות להארכת קו המטרו 2 עמוק יותר לאזור המערבי (אולי להגיע לפרבר המתפתח של ריו, בארה דה טיג'וקה, במרכזו או לחבר את הסיום של קו 4 רחוק יותר מערבה) נמצאות בתהליכי בחינה projects.worldbank.org railway.supply.כל הרחבה של הרכבת התחתית שמפחיתה את התלות ברכבים נוטה להעלות את ערך הנדל"ן בסביבה – לדוגמה, כאשר קו 4 נפתח לברא ב-2016, מחירי הנדל"ן בברא ואפילו לאורך קו ההזנה שלה, קו ה-BRT, חוו עלייה ניכרת.ככל שמתווספות שורות חדשות, אנו יכולים לצפות לתוצאות דומות.ריו גם השיקה מערכת רכבת קלה מודרנית (VLT) במרכז העיר ב-2016, והרחבת רשת ה-VLT נמשכת (נפתחה קו חדש המחבר את תחנת סנטרל לשדה התעופה סנטוס דומונט, וכדומה).הרכבת הקלה (VLT) הפכה את מרכז העיר ואת אזור הנמל לנגישים הרבה יותר, ובכך סייעה ישירות למטרות פרויקט "ריוויבר סנטרו".נכסים סמוך לתחנות VLT (כמו סביב Praça Mauá או Rua Sete de Setembro) כוללים כעת יתרון מכירה נוסף.
כמובן, אירועים בלתי צפויים (מיתון עולמי, תנודות במחירי הסחורות שמשפיעות על ברזיל, וכו') יכולים לשנות את המסלול. עם זאת, הקונצנזוס בקרב אנשי נדל"ן בריו הוא אופטימי לגבי חמש השנים הקרובות ומעבר לכך: כ-85% מאנשי שוק היוקרה שנסקרו צופים המשך עליית מחירים עד 2025 ואילך thelatinvestor.com thelatinvestor.com. עם מלאי יוקרתי מוגבל ואטרקטיביות בינלאומית גוברת, שוק הנדל"ן בריו דה ז'ניירו צפוי להתחזק בהדרגה עד 2030, ולהתגמל את המשקיעים שמגלים סבלנות במחזורי השוק.
פרויקטי תשתית ופיתוח המשפיעים על שוק הנדל"ן
פרויקטי תשתית אסטרטגיים בריו דה ז'ניירו ממלאים תפקיד מרכזי בעיצוב מפת הנדל"ן, ופותחים לעיתים אזורים חדשים לפיתוח ומעלים את ערך הנכסים בזכות שיפור התחבורה והשירותים. הנה כמה יוזמות מרכזיות והשפעתן על תחום הנדל"ן:
- כבישים וגשרים: מספר פרויקטים בתחום הכבישים משפיעים על דפוסי הפיתוח. הכביש המוגבה Elevado do Joa הורחב כדי להקל על עומסי התנועה לבארה; מנהרות חדשות כמו מנהרת גרוטה פונדה פתחו את הגישה לרקריאו והאזורים שמעבר לה, מה שהוביל לצמיחה משמעותית שם בעשור האחרון. בקרוב, פרויקט מוצע הוא BRT ליניה ורדה שיחבר בין בארה לשכונות כמו ז'קרפגוואה ויעודד פיתוח אזורי בפנים הארץ. יש גם דיונים על הרחבת נתיב רביעי או חלופה לאוטוסטרדת לינה אמרלה העמוסה מאוד, מה שיכול לשפר את הגישה מהאזור הצפוני אל בארה. בנוסף, פרויקטים לאומיים רחבי היקף כמו מסילת הרכבת הבין-עירונית המתוכננת ריו-סאו פאולו (אם תצא לפועל) או שדרוגי כבישים (הלולאה של BR-101 סביב המטרופולין) עשויים להשפיע בעקיפין על התפשטות התחבורה והנדל"ן בעתיד.
- שדרוגי נמלי תעופה ונמלים: שני שדות התעופה של ריו – גלאיאו הבינלאומי (GIG) וסנטוס דומונט (SDU) – זכו להשקעות ולארגון מחדש. בגלאיאו נבנה טרמינל חדש לפני מונדיאל 2014, אך הוא סבל מתת-שימוש; לאחרונה הממשלה שאפה להפריט שוב את גלאיאו ולאחד את ניהולו עם סנטוס דומונט כדי לאזן את התנועה. אם גלאיאו יחווה התאוששות (יש תוכניות לפתח עיר תעופה עם אזורי לוגיסטיקה ומסחר סביבו), אזור איליה דו גוברנדור הסמוך עשוי לראות גידול בפיתוח נדל"ן לעסקים הקשורים לשדה התעופה ולמגורים לעובדים. שיפורי הנמל חשובים לא פחות. נמל ריו במרכז העיר עוסק בעיקר כיום באניות תענוגות ומטען קטן, בעוד תפעול המטענים הגדולים עבר לפורטו דו אסו (בפאתי העיר) ולנמל איטאגוואי. בפורטו דו אסו יש השקעות ענק (כ-6 מיליארד ריאל מוזכרים) thelatinvestor.com – זה רלוונטי בעיקר לכלכלת המדינה, אך עשוי לגרום לביקוש למשרדים או מגורים בריו אם חברות ימקמו עובדים בעיר. מסוף השייט המחודש בפייר מאואה מעודד תנועת תיירות, מה שהופך את מרכז העיר לאטרקטיבי יותר לתחום האירוח ולנדל"ן לטווח קצר.
- פרויקטי תשתיות ושיפור עמידות: לא כל הפרויקטים המשפיעים הם תחבורתיים. מושקעים סכומים משמעותיים בניהול מים, בקרה על הצפות ותברואה, המאפשרים שיפור ממשי באיכות החיים (ולכן גם בערך הנדל"ן) בשכונות רבות. כפי שצוין, פרויקטים כמו תיעול נהר אקארי (350 מיליון ריאל) ופרויקט ניקוז ז'ארדים מרביליה (340 מיליון ריאל) במערב העיר נועדו להקל על בעיות הצפה כרוניות thelatinvestor.com. עם השלמתם, צפוי שעלות הביטוח תקטן וערך השוק של הבתים באזור יעלה – כי סיכון ההצפה היווה עד כה גורם להנחות. במקביל, מהלך עירוני רחב לשדרוג טיהור השפכים (בעיקר בבררה ובמערב העיר, שלא היו מחוברים לתשתית מלאת טיפול בשפכים) מביא תועלת סביבתית ונדל"נית — לגונות וחופים נקיים מעלים ערכי נדל"ן ומאפשרים קבלת היתרי בניה נוספים. גם תשתיות האנרגיה בולטות: מדינת ריו זוכה להשקעות בהפקת חשמל (למשל תחנות תרמואלקטריות חדשות ליד איטאגוואי), ויש דחיפה למודרניזציה של רשת החשמל. רשת חשמל יציבה חיונית לפיתוחים אנכיים ולמרכזי טכנולוגיה מתקדמים כמו דאטה סנטרים. בנוסף, העלייה בעבודה מהבית הגדילה את הביקוש לתשתית אינטרנט מהיר – ריו הגיבה בהרחבת רשתות הסיבים האופטיים לפרברים נוספים, מה שמאפשר לאזורים אלו להפוך לאטרקטיביים לאנשי מקצוע וכך מגביר את הביקוש למגורים.
- התחדשות עירונית ומרחבים ציבוריים: מעבר לתשתיות פיזיות, פרויקטים לשדרוג מרחבים ציבוריים יכולים להרים שכונות. יצירת הטיילת אורלה קונדה של העירייה לאורך קו המים במרכז העיר (כחלק מפורטו מרבילה) הפכה אזור נמל מוזנח לשדרה יפהפייה עם מוזיאונים חדשים ואזורים לפנאי – ערכי הנכסים הסמוכים טיפסו בהתאם. מתבצעות תוכניות ליישום שיפורים דומים גם בשכונות נוספות: לדוג', בשכונת מדוריירה נבנה פארק גדול (פארק מדוריירה) שהעלה בפועל את ערך הקרקע המקומי באמצעות הוספת שטח ירוק באזור צפוף. קיימות גם הצעות לפתח מחדש חלקים משטחי הארסנל דה מריניה במרכז העיר, אשר אינם בשימוש זה שנים רבות, לשימושים תרבותיים ומגורים, מה שיתרום עוד להתחדשות של מרכז העיר.
במהות, פיתוח התשתיות בריו מתקן ליקויים היסטוריים וגם סולל את הדרך לצמיחה עתידית. כל קו תחבורה חדש או מערכת בקרת שיטפונות מרחיבים מעט את מפת הנדל"ן ה”מבוקש“ בעיר. עד 2030, העיר שואפת להפוך למטרופולין מקושר יותר: אחד שבו עובד יוכל להתגורר בניטרוי או בנובה איגואסו ולנסוע ברכבת/מטרו לעבודה במרכז, תייר יוכל לעבור בנוחות מטרמינהל האניות עד למלונו בלפה, או תושב ריאלנגו שבמערב הרחוק יוכל לעלות על ה-BRT ולהתחבר למטרו כדי להגיע אל חופי קופקבנה בפחות משעה. השגת היעד הזה לא רק תשפר את איכות החיים, אלא גם תחלק מחדש את הביקוש לנדל"ן – תפחית את הלחץ מאזורים מרכזיים ותנצל ערך באזורים פחות מפותחים. כבר עתה ניכרים הסימנים: נגישות תחבורתית ואיכות תשתיות משויכות קשר חזק עם מוקדי נדל"ן חמים לאחרונה בריו (למשל, ביקוש עולה סביב קווי BRT ו-VLT חדשים) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. משקיעים ייטיבו לעשות אם "יעקבו אחרי התשתיות" כאשר יאתרו הזדמנויות בריו בשנים הקרובות.
סביבה רגולטורית ומיסוי
הסביבה הרגולטורית והמיסוי בריו דה ז'נרו (וברזיל בכלל) היא גורם מהותי בתחום הנדל"ן, המשפיעה על הכל – מלוחות זמנים לפיתוח ועד לתשואות על השקעה. נכון ל-2025, מספר היבטים של סביבה זו ראויים לציון:
מדיניות פרו-פיתוח: הן הרשויות העירוניות והן הרשויות הפדרליות הציגו צעדים לעידוד פיתוח נדל"ן. דנו ב־Reviver Centro, שבעצם מהווה חבילת הקלות תכנון ותמריצי מס (כגון פטור או הפחתה במס רכוש (IPTU) ואגרות אישור פרויקטים עירוניים) לפרויקטים באזור המרכזי thelatinvestor.com. מדיניות זו מעודדת התאמה מחדש של מבנים ועוזרת לצמצם בירוקרטיה על ידי הצעת מתן אישורים מואץ לפרויקטים מתאימים en.prefeitura.rio. בדומה לכך, בתחום הדיור בר־השגה, שדרוג תכנית הממשלה הפדרלית Minha Casa, Minha Vida (MCMV) בשנים 2023–2025 משקף מחויבות רגולטורית לדיור: על ידי העלאת תקרות ההכנסה והצעת ריביות מסובסדות (נמוכות עד 4–5% לשכבת ההכנסה הנמוכה, ו־8–10% לשכבה המורחבת עד הכנסה של R$12k) riotimesonline.com, הממשלה למעשה מתערבת כדי לשמור על שוק הנדל"ן פעיל לאורך מחזורי הכלכלה. הלוואות אלו משתלבות לעיתים קרובות עם הפחתה במסי רכישה לרוכש. ההשקה מחדש של MCMV כללה גם דרישות להקצות חלק מהדירות בפרויקטים גדולים חדשים לדיור בר־השגה, ובכך לשלב דיור חברתי בתכנון העירוני.
שינויים במיסוי: התפתחות מרכזית היא רפורמת המס בברזיל שנדונה בשנת 2025. המדינה פועלת לפשט את מערכת המס המורכבת שלה, וחוק משלים מס' 214/2025 (חוק רפורמת המס) יכניס מס חדש בשם מס על סחורות ושירותים (IBS) ותרומה על סחורות ושירותים (CBS), אשר ייושמו בהדרגה משנת 2026 ועד 2033 practiceguides.chambers.com. שירותי נדל"ן ושכירות, שלא היו קודם לכן ממוסים באופן אחיד (השכרה על ידי יחידים לרוב פטורה ממס עד גבול מסוים), עלולים להיכלל תחת המיסוי החדש. בתחילה הובע חשש כי הכנסות משכירות מקרנות השקעה בנדל"ן (FII) או אפילו מחוזי שכירות יאבדו חלק מהטבות המס שלהן תחת המערכת החדשה practiceguides.chambers.com. עם זאת, לאחר התנגדות מהתעשייה, הממשלה אותתה כי תשמור על הפטורים לקרנות נדל"ן כדי לשמר את האטרקטיביות שלהן practiceguides.chambers.com. עבור בעלי נכסים פרטיים, הכנסה משכירות ממשיכה להיות חייבת במס כהכנסה רגילה אם היא מעל סף מסוים, אך ברזיל היסטורית מאפשרת ניכוי מס פשוט על הכנסה משכירות. מסי העברת נכס (ITBI) בריו נותרו בסביבות 3% מערך הנכס, ומס רכוש שנתי (IPTU) מתון (גבוה יותר לנכסים יקרים ולקרקעות שאינן מנוצלות, לפי חוק העיר). עיריית ריו בשנים האחרונות עדכנה את שיעורי ה-IPTU והערכות השווי (ב-2018), מה שהגדיל את המס על נכסים יקרי ערך, אך לא פורסמו העלאות חדשות מאז. יש לשים לב ללאודמיום – מס בשיעור 5% שחל על עסקאות של נכסים מסוימים באזורי חוף הנמצאים בבעלות הממשלה הפדרלית (לדוג' אזורים מסוימים ליד הים) practiceguides.chambers.com. זוהי תקנה ייחודית מתקופה היסטורית, אך היא מוכרת היטב לשחקני השוק המקומי ונלקחת בדרך כלל בחשבון בעלויות הסגירה של הנכסים הרלוונטיים.
כללי השקעות זרות: הסביבה פתוחה מאוד. ברזיל אינה מטילה הגבלות על בעלות זרה על נדל"ן עירוני, כפי שצוין, ובריו אין מגבלות נוספות מעבר לכללים הלאומיים thelatinvestor.com. משקיעים זרים חייבים לרשום את השקעתם בבנק המרכזי (כדי להקל על החזרת ההשקעה מאוחר יותר) ולקבל מספר זהות מס (CPF) globalpropertyguide.com, אך התהליכים האלו פשוטים. למעשה, ברזיל שיפרה את תהליך הרישום והעברת הבעלות: המעבר לרשומות דיגיטליות מאפשר כיום לרוכשים זרים להשלים רכישות מרחוק במקרים רבים, תוך שימוש בחתימות דיגיטליות וייפוי כוח. ביטוח בעלות על נדל"ן עדיין אינו נפוץ בברזיל כמו בארה"ב, מכיוון שמערכת הנוטריונים והמרשם הציבורי היא הערובה המרכזית לבעלות, אך מומלץ לבצע בדיקות נאותות באמצעות עורכי דין. מערכת המשפט תומכת באכיפת חוזים, אף כי היא עשויה להיות איטית; לדוגמה, חוקי שכירות מאפשרים פינוי קל יחסית של דיירים שאינם משלמים (לאחר 3 חודשי אי-תשלום, בעל הנכס יכול בדרך כלל להחזיר לעצמו את הנכס תוך מספר חודשים באמצעות בית משפט). בתי המשפט בברזיל אכן אוכפים ביצוע ספציפי בחוזי נדל"ן, מה שמקנה בטחון למשקיעים שהעסקאות ייסגרו כפי שסוכם.
תקנות פיתוח: תכנון ואישור בנייה בריו מערבים פיקוח מוניציפלי ולעיתים גם פיקוח מדינתי. אתגר היסטורי היה עיכוב ביורוקרטי – קבלת כל ההיתרים (סביבה, שימור כשמדובר באזורים היסטוריים, תשתיות וכו') הייתה יכולה להיות איטית. העיר מנסה לייעל זאת באמצעות מערכות מקוונות מרוכזות ומגבלת זמן למענה. לדוגמה, ריו יישמה מערכת (SICAR) למעקב אחר אישורים, ובמסגרת תוכנית Reviver Centro, המרות ייעוד מסוימות מדלגות על דיוני שינוי ייעוד ארוכים הודות לכך שהחוק מראש אפשר שינוי ייעוד לאזורים רבים במרכז העיר en.prefeitura.rio. תקנות סביבה משמעותיות בשל הגיאוגרפיה של ריו: כל פיתוח סמוך ליער מוגן (כמו פארק לאומי טיז'וקה) או לחוף הים חייב לעבור רישיונות סביבתיים נוספים. נצפתה אכיפה של תקנות אלו, לעיתים אף עצירת פרויקטים (למשל, דירה יוקרתית באזור ג'ואה נעצרה בשל חששות סביבתיים). עם זאת, באופן כללי, המגמה הרגולטורית היא לעודד בנייה בת קיימא ועמידה – פרויקטים הכוללים שטחים ירוקים, משטחים מחלחלים, או הסמכת LEED עשויים לקבל אישורים מהירים יותר ואפילו הקלות מס. קריטריוני ESG (סביבה, חברה, ממשל) תופסים מקום מרכזי במגזר הבנייה בברזיל practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com, כלומר יזמים נותנים משמעות רבה יותר לעמידה בתקני יעילות אנרגטית חדשים או מסתכנים בכך שישקלו אותם לרעה על ידי משקיעים.
סביבת הריבית והאשראי: אמנם לא מדובר ברגולציה בפני עצמה, סביבת הריבית נקבעת על ידי הבנק המרכזי של ברזיל ומשפיעה רבות על שוק הנדל"ן. נכון לעכשיו, שיעור הריבית נע בין 14.25–14.75%, דבר שמצמצם את היצע האשראי, אך רוב האנליסטים מצפים לקיצוצים הדרגתיים החל מסוף 2025 אם האינפלציה תשתף פעולה riotimesonline.com. הממשלה גם מחייבת מדי פעם העברת אחוז מחסכונות הציבור להלוואות לדיור, מה שמבטיח לבנקים מאגר למשכנתאות (אם כי שיעורי הריבית הגבוהים עדיין מגבילים את הביקוש). תקופות המשכנתא בברזיל בדרך כלל נעות בין 20-35 שנים, והריביות קבועות (בחלק מהמקרים עם התאמה למדד האינפלציה). הריביות הגבוהות עודדו חדשנות: ישנם בנקים שמציעים משכנתאות צמודות IPCA (מדד מחירי הצרכן) עם ריבית התחלתית נמוכה יותר, ויש דיבורים על יצירת שוק של משכנתאות בריבית קבועה ארוכת טווח בסגנון אמריקאי כאשר היציבות תאפשר זאת. מנקודת מבט של משקיע, כאשר שיעור הריבית ירד בעתיד, יש לשים לב לסיכוני פירעון מוקדם במשכנתאות קיימות (מאחר ולווים עשויים למחזר את המשכנתא).
בסביבת המיסוי עבור משקיעים: הכנסה משכר דירה המתקבלת על ידי יחיד ממוסה כהכנסה רגילה (במדרגות עד 27.5%), אולם משקיעים רבים משתמשים בישויות משפטיות או קרנות לייעול מס. כלי פופולרי הוא FII (קרן השקעות נדל"ן) – אם משקיע רוכש מניות ב-FII רשומה שמחזיקה נכסים בריו, הדיבידנדים הם פטורים ממס עבור תושבים פרטיים (ואף משקיעים זרים נהנים מהטבה בתנאים מסוימים). זהו תמריץ משמעותי, ודיוני הרפורמה במס ל-2025 איימו עליו בתחילה, אך כפי שצוין ישנה אינדיקציה שהפטור יישאר practiceguides.chambers.com. אפשרות נוספת היא הקמת חברת החזקות ברזילאית פשוטה (Ltda) לבעלות על נכס; זה מאפשר לנכות חלק מההוצאות לצורכי מס ומפשט את תהליך המכירה (מכירת מניות החברה במקום הנכס עשויה להימנע ממס העברת בעלות מסוים). עם זאת, אסטרטגיות אלו דורשות ייעוץ משפטי. מבחינת מסי עסקה, בריו ישנה אגרת נוטריון של 2% ועוד כ-3% מס ITBI, ואם מדובר בנכס חדש – מס התאגדות של כ-4% (ליזמים). עלויות אלה הינן חלק מצפוי שמשקיעים לוקחים בחשבון. בנוסף, קיים מס רווחי הון (15% לזרים על רווחי מכירת נכס), אך ישנם זרים הרואים בנדל"ן השקעה ארוכת טווח או עושים "1031" בסגנון אמריקאי (החלפה באמצעות מבנה תאגידי) לדחיית המס.
סיכונים והגנות: הסביבה החוקית מספקת הגנות רבות: פיקוח שכר דירה במובן של תקרת דמי שכירות אינו קיים בברזיל (השכירות נקבעת באופן חופשי, במרבית המקרים מוצמדת לאינפלציה ומתעדכנת אחת לשנה, אלא אם סוכם אחרת). זהו יתרון למשקיעים. קיימת סכנה לשינויי מדיניות פוליטית שעשויים להכניס צעדים פופוליסטיים (כמו חיזוק הגנת הדיירים או תקרה על שכר דירה), אך כרגע המגמה פרו-שוק. חוקי הדיירים בברזיל מאפשרים פינוי בגין אי-תשלום באופן מהיר (לרוב עד 6 חודשים), ודרישת פיקדון או ערב מגנה על הבעלים. בתחום הפיתוח, חוקים נגד הלבנת הון מחייבים שקניינים זרים יעבירו את הכסף דרך ערוצים רשמיים (רישום בבנק ברזיל וכו'), שזה עניין פשוט אך חשוב לציין.
לסיכום, התחזית הרגולטורית לשנת 2025 תומכת באופן כללי בהשקעות נדל"ן. פעולות הממשלה – מהשארת נתיבי בעלות זרה פתוחים, דרך הרחבת תוכניות הדיור, ועד לווידוא שמסים חדשים לא יחנקו את קרנות הנדל"ן – מעידות על הבנה של חשיבות הנדל"ן בכלכלה. רפורמות מס מפשטות חלק מההיבטים, מה שאמור להפחית את חוסר הוודאות של המשקיעים בטווח הארוך. כמובן, כמו בכל שוק מתעורר, נדרש בידוק נאות ומומחיות מקומית בהתמודדות עם הביורוקרטיה, אך כל הזמן נעשים שיפורים. כפי שדוח Latinvestor הדגיש, ברזיל הגבירה את השקיפות והפחיתה את הביורוקרטיה בעסקאות נדל"ן לאחרונה thelatinvestor.com. הריאל החלש מהווה תמריץ למשקיעים זרים (בעצם הנחה של 20–30% במונחי מט"ח) וברזיל אף משתפת פעולה עם מדינות נוספות כדי להקל את זרימת ההשקעות thelatinvestor.com. כל הגורמים הללו יחד הופכים את הסביבה הנוכחית לאטרקטיבית כפי שלא הייתה זה זמן רב עבור המתעניינים בשוק הנדל"ן של ריו.
אתגרים וסיכונים בשוק
למרות שהתחזית לשוק הנדל"ן של ריו חיובית באופן כללי, חשוב להכיר באתגרים ובסיכונים שיכולים להשפיע על השוק:
- ריביות גבוהות ועלויות מימון: האתגר המרכזי ב-2025 הוא סביבת ריבית גבוהה בברזיל. עם ריבית Selic סביב 14%, שיעורי המשכנתאות לצרכנים עומדים על דו-ספרתיים (לעיתים ~12–14% בשנה להלוואות דיור בריבית קבועה). הדבר פוגע מאוד ביכולת ההשתכרות של קונים ממעמד הביניים – רבים אינם יכולים לקבל הלוואות גדולות מספיק לצורך רכישה באזורים היקרים יותר של ריו, או מתמודדים עם תשלומים חודשיים גבוהים מאוד riotimesonline.com. הבנקים עצמם מכווצים את האשראי בשל עלויות המימון הגבוהות (חשבונות חיסכון שממנים משכנתאות, חוו משיכות כספים כאשר הריביות עלו) riotimesonline.com. התחזית של ABECIP לירידה של 17% בהיקף הלוואות המשכנתא הפרטיות (SBPE) ב-2025 מדגישה עד כמה המימון הוא רוח נגדית riotimesonline.com. אם הריביות הגבוהות יתמשכו יותר מהמצופה, שוק הנדל"ן עלול להאט, עם פחות קונים כשירים ופוטנציאל הצטברות של מלאי לא מכור בפרויקטים חדשים. הדבר מאיים במיוחד על שוק הביניים ועל יזמים קטנים התלויים במכירות "על הנייר" למימון הבנייה.
- אי ודאות כלכלית ופיסקלית: היציבות המאקרו-כלכלית של ברזיל היא חיונית. הסיכונים כוללים התפרצויות אינפלציה, תנודתיות במטבע או מיתון כלכלי רחב יותר. למרות שהכלכלה צמחה בשנים האחרונות, לברזיל עדיין חוב ציבורי משמעותי, וכל משבר פיסקלי או אובדן אמון המשקיעים עלולים להביא למדיניות צנע או הקטנת זמינות האשראי. מיתון עמוק (למשל, כתוצאה מזעזוע עולמי או התמוטטות במחירי הסחורות) יפגע בתעסוקה ובהכנסה בריו, מה שישפיע מיידית על הביקוש לנדל"ן. בנוסף, אם מצבה הפיסקלי של הממשלה ידרוש קיצוצים, תוכניות דיור כמו MCMV עלולות להתמודד עם קיצוץ תקציבי, דבר שיסיר תומך מרכזי בשוק הדיור לאוכלוסיות מוחלשות. ריו תלויה גם בתחומים כמו נפט וגז ותיירות; ירידה במחירי הנפט עשויה להוביל להקטנת ההשקעות של פטרוברס (מעסיק מרכזי בריו) ולפגוע בתפוסת משרדים, ואילו ירידה עולמית בתיירות עלולה לפגוע במגזר המלונאות.
- היצע יתר במגזרים מסוימים: למרות שמלאי הדיור הכולל נמוך, קיימים אזורים שבהם יש פוטנציאל להיצע יתר. שטחי משרדים הם דוגמה – אף ששיעור הוואקנסי בירידה, הוא עדיין גבוה מאוד, כ-29% jll.com. אם חברות ימשיכו במגמות עבודה מרחוק/היברידית, ייתכן שהביקוש למשרדים לא יתאושש במלואו, מה שיוביל לעודף מבני של שטחי משרדים באזורים מסוימים. מצב זה עלול ללחוץ על דמי השכירות והמחירים במשרדים במשך שנים. באותו אופן, דיור יוקרתי עלול להתמודד עם סיכון לעודף היצע אם יופעלו בו-זמנית יותר מדי פרויקטים יוקרתיים. שוק היוקרה במצב טוב כרגע, אך אם יזמים יפריזו בהערכת הביקוש וימסרו עשרות מגדלי יוקרה חדשים בבררה וזונה סול בפרק זמן קצר, ייתכן שהשוק יתקשה להעריך אותם, מה שיוביל לזמני מכירה ארוכים יותר ולפוטנציאל להנחות מחירים. מעבר לאופטימיות של Latinvestor, יש לעקוב אחרי מגזר זה במיוחד לקראת 2026, אז צפויים להסתיים פרויקטים רבים הנמצאים כיום בתכנון.
- שינויים רגולטוריים והתערבות: למרות שהמדיניות הנוכחית תומכת, תמיד קיים סיכון של שינויים רגולטוריים שעלולים להשפיע לרעה על השוק. לדוגמה, אם מחירי הדיור יהפכו לפחות נגישים, רשויות עלולות לשקול צעדים כגון פיקוח על שכר דירה או רגולציה מחמירה יותר על Airbnb. כפי שמוזכר בדיווח של רויטרס, פקידים מקומיים עשויים בסופו של דבר "להתנגד" להתרחבות Airbnb reuters.com reuters.com. זה יכול לבוא לידי ביטוי בדרישות רישוי, הגבלות על מספר ההשכרות לטווח קצר במבנה מסוים, או מסים נוספים על הכנסה מהשכרות קצרות טווח. כללים כאלה עלולים לצמצם את הרווחים של משקיעי נדל"ן שמסתמכים כיום על השכרות לתיירים. מבחינת מיסוי, אם הצרכים הפיסקליים של ברזיל יגדלו, ייתכן שהממשלה תבחן מחדש את המיסוי באזורים שפטורים כיום (למשל, ביטול הפטור ממס הכנסה על דיבידנדים מקרנות REIT, או העלאת מס רכוש על נדל"ן יוקרתי). כל העמסה נוספת של מסים תהפוך את ההשקעה לפחות אטרקטיבית בשוליים. בנוסף, הבירוקרטיה עדיין מהווה סיכון – אף על פי שיש שיפורים, תהליך הרישוי עלול להיות בלתי צפוי; פרויקט עלול להתעכב בגלל אתגרים משפטיים (למשל, עמותות שכונתיות או משרד התובע הציבורי יכולים להגיש צווי מניעה נגד פרויקטים שנראים להם לא חוקיים practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com). פרויקטים בולטים מדי פעם נתקעים בבתי המשפט בשל סוגיות סביבתיות או שימור היסטורי. סיכון זה רלוונטי במיוחד לפרויקטים בקנה מידה רחב או כאלה שמעוררים מחלוקת.
- תחושת ביטחון ופשיעה: לריו דה ז'ניירו יש בעיות ידועות של פשיעה וביטחון ציבורי. אמנם שכונות מסוימות (אזורי התיירות בזונה סול, ברה) נחשבות לבטוחות יחסית, אחרות חוות שיעורי פשיעה גבוהים יותר. שינויים במצב הביטחוני (כמו עלייה באלימות כתוצאה מסכסוכי כנופיות או מבצעי משטרה באזורים מסוימים) עשויים להשפיע על תחושת הביטחון בשוק הנדל"ן. לדוגמה, משקיעים בינלאומיים או אפילו קונים ברזילאים עשויים להסס לרכוש בשכונות הסמוכות לפבלות לא יציבות, או לדרוש הנחות במחיר באותם אזורים בגלל תחושת סיכון. תרחיש קיצוני של הידרדרות ביטחונית עלול לפגוע באטרקטיביות של אזורים שנמצאים בתנופה. לעיר יש תוכניות כמו UPP (יחידות משטרת שיטור קהילתי) שהצליחו בתחילת שנות ה-2010 להפחית את רמת האלימות בפאבלות מסוימות, אך נסיגתן בשנים האחרונות גרמה לעלייה מחודשת בפשיעה. לכן, אם המצב הביטחוני לא ישתפר או ידרדר, מדובר בסיכון לערכי הנדל"ן בעיקר בשכונות מתפתחות ובמרכז העיר (למרות שמרכז העיר שיפר את מצבו, היפוך מגמה יפגע במומנטום של Reviver Centro).
- סיכונים סביבתיים ואקלימיים: הגיאוגרפיה של ריו מביאה עמה סיכונים סביבתיים שיש למעורבים בנדל"ן לקחת בחשבון. גשמים כבדים וניקוז לקוי גרמו היסטורית להצפות ולמפולות בוץ. שכונות באזורי הצפון והמערב לעיתים חוות הצפות בעונת הגשמים בקיץ, מה שעלול להזיק לנכסים ולהפחית את ערכם (ולכן ההשקעות בניקוז שהוזכרו קודם כדי לצמצם זאת) thelatinvestor.com. קהילות הממוקמות על גבעות בשולי העיר מתמודדות עם סיכון למפולות המסכנות בתים (בעיקר בתים לא פורמליים). בטווח הארוך, שינויי אקלים ועליית פני הים מהווים איום על נדל"ן בחוף – אזורים כגון לבּלון, איפנמה וקופקבנה נמצאים בגובה פני הים ועלולים להיות מושפעים מעליית מפלס הים או סערות חוף בעשורים הקרובים. תחזיות מסוימות צופות הקצנת מזג אוויר תכופה יותר; אכן, מגמה עדכנית של סופות גשמים עזות במיוחד בדרום-מזרח חשפה חולשות בתשתיות. אמנם 2030 אינה רחוקה, אך עד אז ייתכן שנראה עלייה בעלויות הביטוח לנכסים על קו המים או תקנות בנייה חדשות שידרשו אמצעי הגנה. סחיפת חוף היא סוגיה נוספת (למשל, בשנים מסוימות החול בחופים מסוימים מצטמצם משמעותית – מצב שניתן למתן באמצעות פרויקטים להוספת חול). אתגרים סביבתיים אלה מחייבים יזמים ובעלי נכסים להשקיע בבנייה עמידה (איטום, מערכות ניקוז טובות יותר, גיבוי חשמל וכד'), ואי עשייה כך עלולה לסכן את חיוניות הנכסים לטווח הארוך. כבר עכשיו משקיפים מציינים שאם הבעיות הללו יחמירו, האטרקטיביות של מגורים בקרבת הים עלולה להיפגע בעתיד הרחוק thelatinvestor.com thelatinvestor.com, אם כי כיום המשיכה עדיין גוברת על הדאגה עבור רוב האנשים.
- סיכון פוליטי: על אף שהדמוקרטיה של ברזיל יציבה, תנודות פוליטיות במדינה עשויות להוביל לשינויים במדיניות שמשפיעים על עסקים. הכלכלה של מדינת ריו והעיר עצמה היו במצוקה בעבר (המדינה הייתה בסכנת פשיטת רגל ב-2016). שערוריות פוליטיות או חוסר יציבות עלולים לפגוע בעקיפין באמון המשקיעים. הבחירות הלאומיות הקרובות ב-2026 עשויות להביא קו מדיניות אחר (למשל, אם תעלה ממשלה שפחות תומכת בשוק החופשי או תטיל מגבלות על הון, הדבר עלול להשפיע על תחושת המשקיעים הזרים). נכון לעכשיו, רמת הסיכון הזו נראית נמוכה – ממשלת לולה פועלת בפרגמטיות מול השווקים עד כה – אך זהו גורם שמשקיעים לוקחים בחשבון.
בהערכת סיכונים אלו, רבים מהאנליסטים מסכימים כי אף אחד מהם אינו בלתי עביר, אך הם דורשים תכנון אסטרטגי. לדוגמה, ריביות גבוהות מנוטרלות על ידי התמקדות בסגמנטים שפחות תלויים במימון (יוקרה, או השכרות שבהן קונים במזומן). עודף היצע ניתן לנהל באמצעות מחקר שוק קפדני ולא על ידי בנייה מופרזת באזור אחד קטן. את הסיכון הרגולטורי אפשר להפיג על ידי מעקב מתמיד אחרי התפתחויות מדיניות (ענף הנדל"ן בברזיל לעיתים קרובות מתדיין עם הממשלה, כפי שנראה בהתאמות ברפורמת המס לקרנות הנדל"ן practiceguides.chambers.com). נושאי ביטחון וסביבה הם יותר חברתיים, אך גם כאן שחקני נדל"ן פועלים לשיפור (כמו יזמים שמממנים שדרוג פאבלות סביב פרויקטים שלהם, או משתתפים במימון בקרת שיטפונות דרך דרישות קיזוז).
לסיכום, שוק הנדל"ן של ריו מציע הזדמנויות רבות אך לא נטול אתגרים. משקיעים ויזמים צריכים לנווט בין תנודות מקרו-כלכליות, להיות מודעים לשינויים במדיניות, ולבחור מיקומים וסוגי פרויקטים שיכולים לעמוד או להימנע מהסיכונים המקומיים הספציפיים (כמו פשיעה או שינויי אקלים). היסודות של השוק – מחסור בדיור, ייחודיות המיקום – מספקים רשת ביטחון, אך ניהול סיכונים מושכל יבדיל בין הצלחה לכישלון.
הזדמנויות לרוכשים, משקיעים ויזמים
למרות האתגרים, שוק הנדל"ן בריו דה ז'ניירו בשנים 2025–2030 מציע שפע של הזדמנויות אטרקטיביות עבור שחקנים שונים:
לקונים לדירה: הרגע הנוכחי יכול להיות הזדמנותי עבור סוגים מסוימים של קונים. ברזילאים עם הכנסה יציבה שיש להם גישה למימון מסובסד (כגון באמצעות תוכנית MCMV או הלוואות FGTS) יגלו כי הממשלה למעשה מציעה ריביות מתחת למחיר השוק לרכישת דירתם riotimesonline.com. זו חלון לקנות דירה ראשונה בתנאים טובים. אף שהריביות גבוהות בדרך כלל, אם וכאשר הן יירדו בשנים הקרובות, רוכשים שיקנו עכשיו יוכלו למחזר את ההלוואה לריבית נמוכה יותר בעתיד ולהרוויח מהעלייה. בנוסף, בשל המיתון והמגפה, המחירים בריו לא זינקו כמו בערים גלובליות אחרות – הם רק עכשיו חוזרים לצמיחה. המשמעות היא שעדיין יש הרבה נכסים שמחירם סביר במונחים ריאליים משוקללים לאינפלציה. לדוגמה, מי שמחפש לרכוש דירת קונדו בשכונה טובה עשוי עדיין למצוא שמחירי 2025 שווים בערך לאלו של 2014 במונחים ריאליים globalpropertyguide.com. בעצם, יש כאן הזדמנות לקנות קרוב לתחתית המחזור. רוכשים עם מטבע חוץ או הכנסה במטבע חוץ נהנים מיתרון חזק עוד יותר: הריאל החלש (כ-5 ריאל לדולר) מעניק 30% יותר כוח קנייה מאשר לפני כמה שנים thelatinvestor.com. דירה שעולה מיליון ריאל תעלה בערך 200 אלף דולר בלבד, שזה מושך מאוד לרוכשים זרים או ברזילאים שמקבלים שכר בדולרים/אירו. בקיצור, לרוכשים (מקומיים או בינלאומיים) שיש להם מימון מסודר או מזומן ביד, ריו מציעה לוקיישנים ברמה עולמית במחיר זול בהרבה מבערים גלובליות אחרות. חובבי הים עשויים לראות בכך הזדמנות להיות בעלים של נכס באיפנמה או קופקבנה כל עוד זה עדיין "זול" בסטנדרטים בינלאומיים.
רוכשים ראשונים ומשדרגים יכולים גם למצוא הזדמנויות בשכונות מתפתחות שנמצאות בעליה. כפי שדובר, ההתחדשות של המרכז משמעה שמישהו יכול לקנות לופט במרכז העיר עכשיו במחיר נגיש יחסית, ולראות את ערכו עולה ככל שהאזור ממשיך להשתפר (וגם ליהנות מחוויית אורבנית ללא נסיעות ארוכות לעבודה). או קחו משפחה שלא יכלה להרשות לעצמה את לבלון אבל כן יכולה לקנות בג'רדין אושניקו, בארה – הם ייכנסו לאזור עם פוטנציאל גבוה ככל שהתשתיות ישתפרו. אסטרטגיה נוספת: לנצל ירידות קלות מחירים במקטעים עם היצע עודף – למשל, בחלק מקומפלקסי היוקרה שהושקו ב-2020–21 עדיין נותרו דירות לא מכורות, והקבלן עשוי להציע הנחות או מבצעים על אלו. רוכשים יכולים לנהל משא ומתן לעסקאות משתלמות במקרים כאלה (כמו לקבל רמת גימור גבוהה יותר או חניה כלולה).
למשקיעים (משקיעי שכירות/הכנסה): ריו מציעה מגוון אסטרטגיות למשקיעים. אחת ההזדמנויות היא שוק השכירות קצרות הטווח, שנשאר חזק. רכישת דירה באזור עם ריבוי תיירים (איפנמה, קופקבנה, בארה) להשכרה ב-Airbnb יכולה להניב תשואה גבוהה משמעותית מול שכירות מסורתית. עם דירה אחת ב-Airbnb לכל 7 דירות באיפנמה reuters.com, הוכח כי הביקוש איתן. משקיעים מתוחכמים בונים תיקי דירות כאלה; גם אם הרגולציה תוחמר בעתיד, מי שמקים פעילות טובה עכשיו (עם רישוי מתאים או בבניינים שמאפשרים זאת) יכול להרוויח תשואות גבוהות. לדוגמה, דירת שני חדרים ליד מלון קופקבנה פאלאס יכולה להניב הכנסה יומית גבוהה בעונת השיא – לעיתים עוקפת הכנסה שנתית ארוכת טווח תוך 8-9 חודשי אכלוס קצרי טווח. קיימת גם אפשרות של ארביטראז' מט"ח: משקיעים זרים נהנים מתשואה בריאל (לעיתים נטו מעל 5%) ואם הריאל יתחזק בעתיד – ירוויחו גם מהפרשי מטבע. גם כיום, תשואות השכירות בברזיל של ~4-6% גבוהות מאצל רבות מהמדינות המפותחות שבהן התשואה 2-3%. כפי שהאינפוגרפיקה הציגה, התשואות בריו (כ-4% בממוצע, עד לכ-7% בחלק מהמקרים) משתוות ואף עולות על ערים לטיניות רבות thelatinvestor.com. למשקיע בדולרים או אירו, זה אטרקטיבי בעולם של ריביות נמוכות – בנוסף לאפשרות להשבחת ההון.
משקיעים יכולים לשקול גם נדל"ן מסחרי כגון משרדים או מסחר, כאשר המחירים עדיין במגמת ירידה. רכישת קומה משרדית איכותית כיום במחיר נמוך והשכרתה עשויה להניב תשואות גבוהות אם שוק המשרדים ישתקם עד 2030. קרנות נדל"ן (FII) המתמקדות בקניונים או במשרדים בריו נסחרות בהנחות ומציעות תשואות של 8-10%. מי שמנוסה בשוקי ההון יכול להשקיע בכלים אלה לקבלת חשיפה מפוזרת. תחום נוסף: לוגיסטיקה/מחסנים בשולי העיר (או בערים שכנות כמו איטאבוראי ליד הקומפלקס הפטרוכימי) – עם התרחבות הסחר האלקטרוני, בעלות על מחסנים קטנים עשויה להיות רווחית (חלק מקומפלקסי הלוגיסטיקה הקטנים מאפשרים למשקיעים לרכוש מחסן ספציפי ולהשכירו לעסקים קטנים ובינוניים).
למשקיעים זרים פסיביים יותר, השילוב של תהליך רכישה שקוף, היעדר מס רוכש זר ואפשרות להחזיר כספים הופך את ריו למקום קל יותר להשקעה בהשוואה לשווקים מתעוררים אחרים. ישנן חברות ניהול נכסים (כמו זו בכתבת רויטרס, המנהלת 100 דירות Airbnb reuters.com reuters.com) שמשקיעים יכולים לשכור לניהול יומיומי – מה שמאפשר השקעה מרחוק.
למפתחים ובונים: גם בצד הפיתוח יש נקודות אור. ההזדמנות הברורה היא במענה למחסור בדיור – ישנו ביקוש עצום לדיור בר השגה ובינוני. קבלנים שמתמחים בפרויקטים של MCMV (שלרוב בונים באזורים הצפוניים/מערביים) ימשיכו ליהנות מתמיכת ממשלה ומקורות מימון מובטחים. התוכנית הפדרלית לבנות 2.5 מיליון יחידות דיור עד 2025 (עם מימון של 278 מיליארד ריאל) thelatinvestor.com מבטיחה רצף עבודה עבור מי שמשרת את הסגמנט הזה. בריו, יזם יכול ליהנות מתמריצים על ידי השתתפות בתוכנית Reviver Centro – הסבת בניין משרדים למגורים עשויה להיות זולה ומהירה יותר מהקמה מאפס (בזכות התמריצים והעלות הנמוכה של נכס מסחרי במצוקה). עם חוסר של כ-369 אלף יחידות דיור בעיר thelatinvestor.com, כל דיור איכותי שתבנה במיקום טוב צפוי למצוא קונים או שוכרים, במיוחד אם המחיר תחרותי.
הזדמנות נוספת היא בפיתוחים יוקרתיים ונישתיים. ככל שהעניין הבינלאומי גדל, יש מקום למוצרים יוקרתיים במיוחד שהיו נדירים בריו. למשל, כמה יזמים בונים כיום מגורים ממותגים (למשל, דירות שמחוברות למותגי מלונות יוקרה) ופנטהאוזים גדולים עבור בעלי הון גבוה. שוק היוקרה של ריו צפוי להוביל את שוק הנדל"ן הכללי, כך שמפתחים המתמקדים בסגמנט הזה יכולים ליהנות ממחירים ומרווחי רווח גבוהים. המפתח הוא בידול – פרויקטים שמציעים טכנולוגיות חכמות לבית, שירותי בריאות ורווחה, עיצוב ידידותי לסביבה או נוחות שימושים מעורבים יבלטו ויוכלו לדרוש פרמיה thelatinvestor.com thelatinvestor.com. יש גם עניין בקהילות מיני-מעורבות – יזם שיכול לרכוש שטח קרקע גדול יוכל ליצור את "הקהילה המתוכננת" הבאה עם מגורים, משרדים ופנאי במקום אחד (בדומה לפרויקטים גדולים של Multiplan או Aliansce בברא). לאור המגמה, קבלת היתרים לפרויקטים משולבים כאלה עשויה להיות קלה יותר כעת, שכן הרשויות מעריכות את תרומתם.
התחדשות ערים והשבחת נכסים: לריו יש מלאי גדול של מבנים ישנים, שחלקם נמצאים במיקומים מעולים, אך אינם מנוצלים במלואם. משקיעים ויזמים יכולים למצוא הזדמנויות להשבחה: למשל, רכישת בניין מגורים ישן בקופקבנה, שיפוץ הדירות והשטחים הציבוריים, ומכירתן או השכרתן בדרגה גבוהה יותר – בעצם "הפיכת" בניין שלם. בסנטו, כפי שצוין, רכישת בניין משרדים ריק בחלק קטן ממחיר ההחלפה שלו והמרתו ללופטים טרנדיים יכולה להיות רווחית במיוחד אם נעשית ביעילות. ההטבות של Reviver Centro (כמו אולי פטור מאגרות שינוי ייעוד ואישור מהיר יותר) משפרות את העסקה thelatinvestor.com. ישנם דיווחים על עניין חזק בתחום זה – להיות בין הראשונים עשוי להקנות יתרון תדמיתי ורווחיות.
הזדמנויות טכנולוגיות ונישתיות: השימוש בטכנולוגיה בנדל"ן יוצר אפשרויות חדשות. לדוגמה, העלייה בסיורי מציאות מדומה (VR) איפשרה ליזמים לשווק לרוכשים בינלאומיים מרחוק – לפי נתונים, נכסים עם סיורים וירטואליים נמכרים ב-31% מהר יותר וב-9% במחיר גבוה יותר בממוצע thelatinvestor.com thelatinvestor.com. המשמעות היא שאימוץ PropTech יכול להרחיב את קהל המשקיעים ואת הביקוש לנכס שלכם. מי שמשתמש ב-VR ובשיווק דיגיטלי יכול למנף את הזינוק של 55% ברכישות זרות מאז 2020 thelatinvestor.com. בנוסף, מגורים שיתופיים ודיור לסטודנטים הם נישה מתפתחת – בריו יש אוניברסיטאות רבות ובתי ספר לשפות שמושכים סטודנטים מהארץ ומהעולם, אך אין כמעט דיור ייעודי לסטודנטים. פיתוח או הסבת בניין לחדרי מעונות מודרניים או יחידות מגורים שיתופיות (עם שטחים ציבוריים ושירותים כלולים) ליד אוניברסיטאות (למשל באורקה ליד UFRJ, או במרכז ליד FGV) יכול לענות על שוק לא ממומש ולהניב תשואות טובות. מרחבי עבודה משותפים הם זוית נוספת – עם ריבוי עצמאיים או עובדים היברידיים, יזמים חדשניים משלבים חללי עבודה משותפים במבני מגורים, וכך מוסיפים אטרקטיביות לפרויקטים.
לבסוף, קיימות היא לא רק אתגר אלא גם הזדמנות. ישנו ביקוש הולך וגובר למבנים "ירוקים" – כאלו עם פאנלים סולאריים, איסוף מי גשמים, ועיצוב חסכוני באנרגיה. גם קונים סופיים וגם שוכרים גדולים (למשרדים) מעריכים את תחום ה-ESG. פרויקטים שמקבלים הסמכות ירוקות עשויים גם לקבל תמריצים מימוניים או אכלוס מהיר יותר. לפי תחזית אחת, הביקוש לחומרי בנייה ברי-קיימא בברזיל צומח ב-11% בשנה thelatinvestor.com thelatinvestor.com. יזמים שיקדימו ויאמצו את הגישה הזו יוכלו לבדל את המוצר שלהם ואולי גם לגבות שכירויות או מחירים גבוהים יותר, במיוחד ככל שנושאי האקלים יתעצמו.
לסיכום, שוק הנדל"ן של ריו מציע מגוון רחב של הזדמנויות: הזדמנויות קנייה במחיר נמוך כיום, בשוק שנמצא בשלבי התאוששות, תשואות גבוהות בהשכרות או באזורים פחות מוערכים, ואפשרויות פיתוח המונעות על ידי תמריצי מדיניות ומגמות משתנות באורח החיים. בעלי עניין שיבצעו מחקר מעמיק ויתאימו את האסטרטגיה שלהם לכיוון בו העיר מתקדמת – מחוברת יותר, עירוב שימושים, קיימות רבה יותר – עתידים להרוויח רבות. במובנים רבים, ריו במחצית השנייה של שנות ה-2020 עשויה להיות סיפור של מהפך: עיר שמתמודדת עם אתגריה ופוטנציאלה משתחרר. אלו שישקיעו בפתרונות דיור, שדרוג נכסים מוזנחים או התאמה לביקושים המתפתחים (אם זה למגורי יוקרה ואם לקהילות שיתוף) ככל הנראה יגלו שהשנים הקרובות משתלמות – כלכלית ותוך עיצוב הפרק הבא של העיר המופלאה.
מקורות:
- Global Property Guide – ניתוח שוק הנדל"ן למגורים בברזיל 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com (מגמות מחירי דירות בריו מול האינפלציה)
- The Latinvestor – שוק הנדל"ן היוקרתי בריו דה ז'ניירו בשנת 2025 thelatinvestor.com thelatinvestor.com thelatinvestor.com (נתונים, טווחי מחירים ותחזיות בסגמנט היוקרה)
- The Latinvestor – 19 תחזיות לשוק הנדל"ן בריו דה ז'ניירו ב-2025 thelatinvestor.com thelatinvestor.com (השפעת Reviver Centro, מגמות תשואות שכירות, תובנות דמוגרפיות)
- The Rio Times – שוק הדיור הברזילאי צומח ב-15% למרות ריביות גבוהות (מאי 2025) riotimesonline.com riotimesonline.com (ריביות, תחזיות משכנתאות, נתוני מגזר הבנייה)
- Reuters – "Airbnb מובילה בום בהשכרות קצרות טווח במוקד התיירות ריו" (אוקטובר 2024) reuters.com reuters.com (היקף השכרות קצרות טווח והשפעתן על דיור ארוך טווח)
- JLL Brazil – תחזית משרדים בריו דה ז'ניירו – רבעון ראשון 2025 jll.com jll.com (שיעורי תפוסה ופינוי משרדים בריו)
- Chambers & Partners – נדל"ן 2025 בברזיל (מדריך פרקטיקה) practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com (רגולציה, השלכות רפורמת מס, מגמות שוק)
- Valor International (דרך Latinvestor) thelatinvestor.com thelatinvestor.com (נתונים על השקות ומכירות באזור המרכזי)
- Rio Times – ביצועי שוק הנדל"ן הברזילאי 2024 riotimesonline.com (תנאים מאקרו-כלכליים, הקשר של ריבית)
- Prefeitura do Rio – תוכנית Reviver Centro thelatinvestor.com (סטטיסטיקה על מחסור בדיור ותמריצים להסבה)
