תחזית נדל"ן טאיפיי ל-2025: מגמות, תחזיות ותובנות מרכזיות

סקירה של תנאי השוק ב-2025

שוק הנדל"ן של טייפה בשנת 2025 חווה התקררות ניכרת לאחר כמה שנים של צמיחה מואצת. היקפי העסקאות ירדו בחדות, והמומנטום במחירים נעצר נוכח תנאי אשראי מחמירים ואי ודאות כלכלית taipeitimes.com taipeitimes.com. ברבעון הראשון של 2025 נרשמו ברחבי המדינה רק כ-63,000 העברות נדל"ן – ירידה של 20% לעומת השנה שעברה והיקף העסקאות הנמוך ביותר בשמונה השנים האחרונות taipeitimes.com. בששת הערים הגדולות בטייוואן (כולל טייפה), עסקאות נדל"ן צנחו ביותר מ-20% לעומת השנה שעברה עד אמצע 2025 taipeitimes.com. ההאטה הזו הגיעה לאחר תקופה של פעילות ערה ב-2024; לדוגמה, מכירות בתים במחצית הראשונה של 2024 זינקו ב-27% לעומת השנה שעברה במקביל להתאוששות הכלכלית taipeitimes.com. עם זאת, המגמה השתנתה בסוף 2024 כאשר רוחות נגד בכלכלה הגלובלית והגבלות אשראי חדשות החלישו את אמון הקונים.

מספר גורמים תורמים לירידת מחירי הדיור בטאיפיי ב-2025. יישום בקרות אשראי משכנתא סלקטיביות על ידי הבנק המרכזי (החל מספטמבר 2024) העלה את עלויות ההלוואה וצמצם את יכולת המינוף של הקונים taiwanhousing.tw taiwanhousing.tw. הבנקים דורשים כעת מקדמות גבוהות יותר (יחסי הלוואה לערך הופחתו בכ-10 נקודות אחוז לדירות שניות) וביטלו תקופות גרייס של ריבית בלבד, מה שהופך את המימון למחמיר יותר taiwanhousing.tw taiwanhousing.tw. רוכשים פוטנציאליים גם נוקטים משנה זהירות: כמעט 80% מהמתעניינים בסקר מעדיפים “להמתין על הגדר” לפחות עד 2026 בשל חוסר הוודאות הכלכלית והאשראי המוגבל taipeitimes.com taipeitimes.com. התוצר של טייוואן עדיין ממשיך לצמוח (תחזית של כ-3% ב-2025) והריביות נשארות יציבות יחסית cbreemail.com, אך עלויות ההלוואה הגבוהות (ריבית משכנתא ~2.5%+ אפילו בבנקים ממלכתיים taipeitimes.com) ומתיחויות הסחר הגלובליות פוגעות באמון הציבור בנדל"ן.

למען הדיוק, מחירי הדיור בטאיפיי החלו בתיקון מתון. זו לא קריסה, אך העליות החדות בשנים 2020–2024 התייצבו. ברבעון הרביעי של 2024 מחירי הדיור הממוצעים ברחבי הארץ ירדו ב6.6% מהרבעון הקודם, וכל שש הערים הגדולות חוו ירידות מחירים taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. בטאיפיי מחירי הדירות ירדו בכ-3% ברבעון הרביעי (לעומת הרבעון הראשון של 2024), ירידה מתונה יחסית בהשוואה לתיקונים החריפים בערים בדרום כמו קאושונג (Kaohsiung) שירדה ב-10% taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. ברבעון הראשון של 2025, המחיר הממוצע לבית בטאיפיי עמד על כ-1.233 מיליון דולר טייוואני לפינג (~38,000 דולר אמריקאי ל-3.3 מ"ר) – הגבוה ביותר בטייוואן taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw, אך הצמיחה התמתנה. יותר מוכרים מורידים את מחירי הביקוש כדי לסגור עסקאות, כאשר הנחות של 10–12% מהמחיר המבוקש הפכו שכיחות בטאיפיי – הפער הרחב ביותר מאז תקופת הקורונה taipeitimes.com taipeitimes.com. בקצרה, שוק 2025 מאופיין בירידה בביקוש, עלייה בהיצע והתרככות מתונה של המחירים – במיוחד בסגמנטים ואזורים שבהם נרשמה העלייה הגדולה ביותר.

מגמות נדל"ן למגורים בשנת 2025

תחום הנדל"ן למגורים בטאיפיי עבר ממעמד של שוק מוכרים לשוק מאוזן יותר, ואולי אף כזה שמוטה לטובת הקונים ב-2025. לקוני הדירות יש כוח מיקוח גבוה יותר בהשוואה לשנים קודמות. לפי Evertrust, טווח המיקוח הממוצע (ההפרש בין מחיר הבקשה למחיר הסגירה) התרחב לכ-10–12% בתחילת 2025, בעוד שבשיא השוק באמצע 2024 הוא היה חד-ספרתי taipeitimes.com taipeitimes.com. מוכרי טאיפיי הובילו את ההנחות הגבוהות ביותר (כ-12.8% בממוצע מהמחיר המבוקש), אחריהם ניו-טאיפיי (11.5%) וטאינאן (11.1%) taipeitimes.com taipeitimes.com. נתון זה מצביע על כך שהרוכשים הפוטנציאליים מצליחים לדרוש ולקבל ויתורים במחיר, מגמה המונעת על ידי אשראי הדוק יותר והיצע גדול יותר.

היצע הדיור אכן עלה. שיא של 100,000 יחידות דיור חדשות צפויות להיבנות ברחבי טאיוואן ב-2025, דבר שמעלה חשש לעודף היצע באזורים מסוימים taipeitimes.com. בעוד שלעיר טאיפיי יש מעט מאוד קרקעות לפיתוחים גדולים חדשים, מטרופולין טאיפיי רבתי (כולל ניו-טאיפיי) ראה פרויקטים רבים בשנים האחרונות. יש לציין כי התחלות בנייה (בנייה חדשה) ב-2024 ירדו לשפל של חמש שנים בכל רחבי המדינה, כאשר יזמים הפכו זהירים יותר taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. באזורים עם מלאי גבוה – למשל, אזורי התחדשות בניו טאיפיי – קבלנים דחו או צמצמו פרויקטים בסוף 2024 בעקבות הידוק האשראי taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. בלימת תנופת הבנייה עשויה לאזן את קצב גידול ההיצע בהמשך. אך בטווח הקצר, מלאי הדיור בטאיפיי הוא בשפע הודות לבום הבנייה האחרון, והמלאי שלא נמכר עדיין גבוה (יזמים רבים מחזיקים עדיין בדירות רבות שטרם נמכרו בשוק טרום-מכירה) taiwannews.com.tw. כתוצאה מכך, לקונים יש יותר אפשרויות ופחות דחיפות, מה שממשיך לצנן את הלחץ על המחירים.

מגמות מחירי הדירות משתנות לפי פלח שוק. בשוק המכירה המוקדמת (דירות חדשות), המחירים נותרו יחסית גבוהים – בתמיכת האופטימיות המוקדמת של היזמים – אך קצב המכירות הואט. ברבעון השני של 2024, המחיר הממוצע למכירה מוקדמת ברחבי המדינה הגיע ל-NT$530,300 לפינג (≈NT$16 מיליון לדירה בגודל 30 פינג), עלייה של 6.7% מהרבעון הקודם taipeitimes.com taipeitimes.com. עם זאת, עד לרבעון הרביעי של 2024, סימני תיקון מחירים הופיעו אפילו בפרויקטים חדשים. המחיר החציוני הארצי לבית ירד לכ-NT$338,600 לפינג ברבעון הרביעי taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw, והפחתות מחירים של כ~6% הפכו לנפוצות כדי להזיז מלאי taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. פרויקטים יוקרתיים בטייפה עדיין גובים פרמיה (לעיתים מיליון NT$ לפינג ומעלה), אך המוכרים כעת יותר גמישים תחת לחץ. כפי שציין אנליסט אחד, שלא כמו בשנות הפריחה שבהן בעלים עמדו על שלהם, רבים מהמוכרים בשנת 2025 מוכנים לנהל משא ומתן או להוריד את מחירי הביקוש כדי למכור יחידות taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. הדבר נכון במיוחד עבור משקיעים שמחזיקים במספר נכסים, אשר מתמודדים עם עלויות החזקת נכס גבוהות יותר בשל מיסים וחוקי אשראי חדשים (בפירוט בהמשך).

הדמוגרפיה של הרוכשים בשוק המגורים בטאיפיי משתנה גם כן. מדיניות הממשלה, המעדיפה רוכשים ראשונים שהם בעלי דירה למגורים, מתחילה להשפיע: נתח הרוכשים הראשונים עלה מכ-57% בתחילת 2023 ל-61.4% בסוף 2024, מה שמצביע על כך שיש יותר משתמשים סופיים אמיתיים בשוק taiwanhousing.tw taiwanhousing.tw. משפחות צעירות ורווקים נכנסים מחדש לשוק בזהירות, בסיוע משכנתאות ייחודיות (כגון תוכנית דיור לנוער החדש) ובזכות נסיגת משקיעים. למעשה, משקי בית של אדם אחד או משפחות קטנות שולטים כיום בטאיפיי – כמעט חצי ממשקי הבית בטייוואן הם של אדם אחד או שניים taipeitimes.com. בטאיפיי, ניו טאיפיי וקאושיונג יש מספר גבוה במיוחד של דירות לאדם יחיד taipeitimes.com. מגמה דמוגרפית זו מובילה לביקוש חזק ליחידות קטנות יותר ולדיור "דירה אחת לכל אדם", בהתאם למטרת הממשלה “בעלים אחד, בית אחד” taipeitimes.com. בהתאם לכך, הביקוש הספקולטיבי לדירות יוקרה נבלם. אפילו אזורים שידעו שיאים בשל חדשות מהתעשייה הטכנולוגית – לדוגמה, אזורים ליד מפעלי השבבים החדשים של TSMC – נרגעו. סקר שנערך בתחילת 2025 הראה ציפיות מעורבות למחירי הדירות ליד מתקני TSMC המתוכננים, כאשר קצת יותר ממחצית מהנשאלים עדיין מצפים לעליות מחירים והיתר חושבים שהמחירים יישארו יציבים או ירדו taipeitimes.com. אמביוולנטיות זו משקפת מודעות לכך שגאות טכנולוגית יכולה להתהפך אם פרויקטים מתעכבים או אם הספקולציה מקדימה את היסודות הכלכליים.

בצד השכירות, שכר הדירה למגורים בטייפה נשאר יציב יחסית ותשואות השכירות נמוכות ביחס למחירים. התשואה השנתית הממוצעת בטייפה היא רק כ-2%, מהנמוכות ביותר באסיה investasian.com investasian.com. משמעות הדבר היא שרכישה לצורך השכרה אינה רווחית במיוחד, ורבים מהמשקיעים בנו על עליית ערך הנכסים. כעת, כאשר עליית המחירים התמתנה, חלק מהמשכירים הפוטנציאליים שוקלים מחדש את האסטרטגיה שלהם, וייתכן שיותר דירות יחזרו לשוק המכירה. משבר הנגישות הכלכלית נותר חמור: יחס מחירי הדירות להכנסה בטייוואן נע סביב 15–20, ובטייפה נדרשות כ-40 שנות הכנסה ממוצעת כדי להרשות לעצמך דירה צנועה investasian.com investasian.com. מצב זה הוביל לזעקה ציבורית בנוגע לצדק מגורים, ליציאת אוכלוסין מטייפה (למעלה מ-20,000 תושבים נטו עזבו את העיר טייפה ברבעון הראשון של 2025, לעיתים קרובות בחיפוש אחר דיור זול יותר בפרברים) taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw, ולמאמצי ממשלה מתמשכים לרסן את עליות המחירים.

לסיכום, שוק הדירות למגורים בטייפה בשנת 2025 נמצא בשלב של קירור: היקפי המכירות בירידה, קצב עליית המחירים הופך לירידה מתונה, וספקולציה מבוססת מינוף דועכת. הרוכשים לשימוש עצמי משיבים לעצמם בהדרגה את היתרון, והשוק בריא יותר במובן שבו נעלמת ההתלהבות המוגזמת. עם זאת, אתגרי הנגישות הכלכלית נמשכים, ושוק של קונים אמיתיים יתאפשר רק אם יתרחשו התאמות מחירים נוספות או עליית שכר.

מגמות נדל"ן מסחרי (משרדים, קמעונאות ותעשייה)

נדל"ן מסחרי בטאיפיי מציג תמונה מעורבת בשנת 2025, כאשר מגזר המשרדים מתמודד עם אתגרים בעוד שחלק מהמגזרים התעשייתיים/לוגיסטיים נשארים חזקים. לפי תחזית CBRE, שיעורי התפוסה הפנויה במשרדים עולים וצפויים להגיע לשיא של שבע שנים ב-2025 cbreemail.com. היצע חדש נכנס לשוק – כולל מספר מגדלי משרדים יוקרתיים במחוזות שִינְיִי וננגנג – ועוקף את הביקוש הנוכחי של שוכרים. הזינוק בהיצע הופך את שוק המשרדים בטאיפיי לסביבה המיטיבה עם שוכרים, שינוי חד לאחר שנים של תפוסה נמוכה. בעלי נכסים במבנים ישנים או שאינם מהשורה הראשונה יתמודדו כנראה עם תחרות מוגברת ויצטרכו להציע תמריצים או להוריד שכר דירה כדי למשוך שוכרים. למעשה, חברות רבות פועלות למעבר “למשרדים איכותיים יותר” cbreemail.com, ומשדרגות למבנים חדשים עם שירותים טובים יותר, תוך נטישת משרדים ישנים. כתוצאה מכך, כוח המיקוח של בעלי הנכסים נשחק במגזר המשרדים, וגידול שכר הדירה צפוי להיות מתון ב-2025.

במקביל, מגזר הנדל"ן הקמעונאי בטאיפיי מציג שיפור זהיר אך לא נטול אתגרים. ביטחון הצרכנים מעט מתנדנד בשל תנודתיות בשוק המניות וחוסר הוודאות הכלכלית הגלובלית cbreemail.com. לכן, קמעונאים מתרחבים בזהירות, תוך התמקדות במיקומים ונוסחאות שהוכיחו את עצמם. מגזר הקמעונאות היוקרתית (ובעיקר סביב טאיפיי 101/שִינְיִי ואזור ג'ונגשן) רשם התאוששות עם חידוש התיירות באסיה, אך חנויות שכונתיות ומרכזי קניות עדיין מתאוששים ממעבר ימי הקורונה למסחר אלקטרוני. הצמיחה במסחר האלקטרוני ממשיכה להניע את הביקוש לחללים לוגיסטיים ומחסנים מודרניים cbreemail.com. הנדל"ן התעשייתי בטאיפיי, ובעיקר מחסנים ומרכזי הפצה אחרונים לפני לקוח, נותר נקודת אור. חברות משקיעות בתשתיות שרשרת האספקה; חברות מסחר אלקטרוני גדולות ולוגיסטיקה צד ג' משקיעות במתקני לוגיסטיקה איכותיים סביב ניו טאיפיי וטאויואן, שם יש היצע קרקע cbreemail.com. מצב זה שומר על תפוסה תעשייתית גבוהה ושומר על מחירי השכירות בתחום יציבים יחסית.

ראוי לציין כי שוק הנדל"ן המסחרי בטאיפיי מושפע גם הוא משינויים כלכליים רחבים יותר. העיר אינה מרכז פיננסי אזורי בהיקף של הונג קונג או סינגפור, אך היא מהווה מטה מרכזי ליצרניות טכנולוגיה וחברות שירותים. כאשר חלק מהייצור הטכנולוגי מתרחב אל מחוץ לטייוואן, ויותר אנשים מאמצים עבודה מרחוק או היברידית, הביקוש לשטחי משרדים האט. חברת CBRE מדווחת שמגמות אלו, יחד עם מסירות של בניינים חדשים, יהפכו את 2025 למאתגרת עבור בעלי נכסי משרדים cbreemail.com. לעומת זאת, שיפור כלכלי או ייצוב במדיניות סחר (למשל, הסדרה של החיכוכים המסחריים בין ארה"ב לסין) עשויים לשפר את אמון העסקים ובכך להעלות את הביקוש לשטחי משרדים ומסחר. לעת עתה, החברות נותרות זהירות מבחינת עלויות: אנו רואים חברות שמרכזות משרדים או בוחרות במשרדים קטנים יותר בחללים גמישים/עבודה משותפת במקום הסכמי שכירות מסורתיים רחבי היקף.

לסיכום, שוק הנדל"ן המסחרי בטייפה לשנת 2025 מתאפיין כנוף מתפתח:

• משרדים: עלייה בשיעור הוואקנטיות ויותר כוח מיקוח לשוכרים עם הגעת ההיצע לשיא cbreemail.com. עליית דמי השכירות שטוחה ומבנים ותיקים, במיוחד כאלה שאינם פריים, עומדים בפני לחץ.
• קמעונאות: התרחבות איטית; נכסי מסחר פריים שומרים על ערכם, אך הביקוש הכללי לצד הביקוש למסחר מתון בשל זהירות הצרכנים cbreemail.com.
• תעשייה/לוגיסטיקה: ביקוש חזק למחסנים ומרכזי לוגיסטיקה הודות למסחר המקוון והשקעות בשרשרת האספקה cbreemail.com. תת-מגזר זה הוא מוביל ביצועים, עם שכר דירה יציב או עולה ורמות ואקנטיות נמוכות במתקנים מודרניים.

המשקיעים בשוק המסחרי של טייפה משנים, אם כן, את ההתמקדות: כמה מהמשקיעים המוסדיים המקומיים (למשל, חברות ביטוח) ממשיכים להקצות כספים לנדל"ן גם ב-2025, אך בסך הכול היקפי ההשקעה בנדל"ן צפויים לרדת ב-2025 בשל הצטננות השוק cbreemail.com. השקעות שכן מתקיימות מראות העדפה לתעשייה ולמגזרים נישתיים, או נכסים מרכזיים ואיכותיים, ולא פרויקטים ספקולטיביים של משרדים. מגזרי המשרדים והקמעונאות ככל הנראה ייאלצו להמתין ל"נחיתה רכה" כלכלית ברורה יותר בטרם יציגו צמיחה מחודשת.

תחזיות וציפיות לשנים הקרובות

בהסתכלות קדימה, רוב האנליסטים צופים כי שוק הנדל"ן בטאיפיי ינחת רך ולא יתרסק דרמטית, אך ימשיך להיות איטי בטווח הקרוב. אוורטראסט, סוכנות התיווך הגדולה ביותר בטאיוואן, צופה כי סך כל העסקאות בנדל"ן ברחבי המדינה ירד כנראה אל מתחת ל-280,000 יחידות ב-2025, לעומת למעלה מ-300,000 ב-2024, כשהשוק ממשיך להתקרר taipeitimes.com taipeitimes.com. צפי לירידות מחירים מתונות ימשיך לתוך 2025 – בסדר גודל של כמה אחוזים – אלא אם יתרחש זעזוע משמעותי. ״אנחנו לא רואים קריסה של השוק, אבל גם אין מומנטום לתיקון כלפי מעלה,״ הסביר מנכ״ל אוורטראסט ביוני taipeitimes.com taipeitimes.com. במילים אחרות, ההערכה הבסיסית היא לנפח מכירות מצטמק ותיקון מחירים מתון בהמשך הדרך taipeitimes.com.

הגורמים המרכזיים שעומדים בבסיס תחזיות אלו כוללים:

• המשך היצע אשראי מצומצם: הבנק המרכזי אותת כי ישמור על מגבלות משכנתאות סלקטיביות עד שמחירים יתייצבו. בתחילת 2025, שיעור המימון לבתים שניים עומד סביב 60% (ואף נמוך יותר בנכסי יוקרה), והבנקים מבצעים בדיקות הכנסה קפדניות taiwanhousing.tw taiwanhousing.tw. כאשר המימון ״כבר אינו חף מחיכוך״, הביקוש הספקולטיבי צפוי להישאר נמוך taipeitimes.com taipeitimes.com. הריבית צפויה להישאר קבועה או לטפס במתינות בלבד, מה שמעניק יציבות מסוימת cbreemail.com, אך אין ציפייה מהותית להפחתת ריבית שתמריץ הלוואות חדשות. בקיצור, תנאי האשראי כנראה ימשיכו למתן את השוק עד 2025.
• עודף היצע בצנרת הבנייה: גל האכלוסים ב-2025 מוסיף היצע במגזרים למגורים ולמסחר. היצע חדש גבוה – למשל 100 אלף בתים חדשים ברחבי הארץ ב-2025 – ייקח זמן להיספג taipeitimes.com. עם זאת, מדדי מובילים מצביעים על האטה בהיצע עתידי: התחלות הבנייה ירדו ב-2024, כלומר פחות פרויקטים חדשים ייכנסו לשוק ב-2026–2027 taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. יזמים רבים דחו פרויקטים לאחר הקשחת האשראי בספטמבר, במיוחד באזורים עם עודף היצע taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. מצב זה עשוי דווקא לסייע לאיזון השוק בטווח הבינוני. עם זאת, ב-2025-26 הקונים ייהנו ממבחר רב ויזמים יפנו מלאי, מה שיבלום את עליית המחירים.
• עמדות מדיניות ממשלתית: קובעי המדיניות בטייוואן מפגינים נחישות במימוש צעדי “צדק בדיור” שמטרתם לרסן ספקולציות ולשפר את הנגישות לדיור. רפורמות במיסוי (נדון בהמשך) והגבלות אשראי הן חלק מזה. צפוי כי הממשלה לא תקהה את הצעדים האלו בשנים הקרובות, אלא אם הכלכלה תיחלש באופן חמור. למעשה, הקשחה נוספת אפשרית אם המחירים יחלו לעלות מהר מדי taipeitimes.com. גישה דרוכה זו מעידה כי כל התאוששות בשוק תוגבל במכוון. התפרצות "רותחת" כבתחילת 2024 אינה סבירה תחת המשטר הרגולטורי החדש.
• גורמים כלכליים וחיצוניים: תחזית הצמיחה של כלכלת טאיוואן צופה צמיחה מתונה (~2–3% בשנה) בטווח הקרוב cbreemail.com, מה שתומך בביקוש לדיור, אך לא בקצב מואץ. תעשיות התלויות בייצוא מתמודדות עם אי ודאות בשל מתיחויות הסחר בין סין לארה"ב והאטה בצמיחה העולמית. בנוסף, עלייה בסיכונים הגיאופוליטיים בין שתי גדות המצר מוסיפה שכבת זהירות עבור משקיעים taiwannews.com.tw. למעט זעזוע חיובי גדול (כגון פריחת טכנולוגיה או הזרמה פתאומית של הון זר), הביקוש לנדל"ן צפוי להישאר זהיר עד 2025. מהצד החיובי, שיעור אבטלה נמוך וצמיחת שכר בסקטור ההייטק מספקים תמיכה בסיסית ליסודות השוק במטרופולין טאיפיי, מה שמונע קריסה חריפה בביקוש taiwannews.com.tw.

בסך הכל, הקונצנזוס ביחס לשוק הנדל"ן של טאיפיי בשנים הקרובות הוא תיקון מתון ותקופה של התייצבות. הציפייה היא שהמחירים יירדו מעט או יישארו קבועים, ולא יזנקו. גם מספר העסקאות עשוי להישאר מתחת לממוצעים של השנים האחרונות, כאשר הקונים והמוכרים מתאימים את הציפיות. אנליסטים מתארים שלב זה כ“אטי” או “סטגנציה” taiwannews.com.tw – בעצם התקררות נדרשת לאחר תקופה של אופטימיות מופרזת.

עבור רוכשים פוטנציאליים, תחזית זו משמעה הזדמנויות טובות יותר בעתיד: יש יותר מקום למו"מ ואולי אפילו להנחות קלות, במיוחד באזורים או סוגי נכסים שהמחיר שלהם זינק מעל למציאות. כפי שציין מנהל בחברת נדל"ן צ'יינה-טראסט, המצב הנוכחי “טוב יותר לקונים עם צורך אמיתי” משום שהמוכרים כיום גמישים יותר taiwannews.com.tw. עבור משקיעים, הסיכויים לרווחי הון מיידיים נראים מוגבלים; תשואות השכרה סביר שלא ישתפרו משמעותית, ולכן חשוב לשקול היטב את עלויות ההחזקה מול התשואה.

מבט מעבר לשנת 2025, לאחר שהשוק יסיים את התיקון שלו ואם הכלכלה של טאיוואן תישאר יציבה, המגמה ארוכת-הטווח של הנדל"ן בטייפה זהירה ואופטימית אך לא מתפוצצת. טייפה היא הבירה הפוליטית והכלכלית, והיצע הקרקע בה מוגבל, לכן הביקוש לדיור ימשיך להתקיים. שינויים דמוגרפיים (אוכלוסייה מתבגרת, משקי בית קטנים יותר) עשויים להגביל את קצב הגידול בביקוש, אך התחדשות עירונית והתפתחות תעשיות הטכנולוגיה (למשל בינה מלאכותית, מרכזי שבבים) עשויים להעניק מנועים חדשים. חשוב לציין, שאם האינפלציה והריבית יירדו בשנים הקרובות, ייתכן שחלק מהביקוש שהצטבר יחזור לשוק. מומחים מקומיים צופים "נחיתה רכה" בשנת 2025 ולאחריה התאוששות מתונה cbreemail.com – אף שמסתמן שכל עלייה עתידית תהיה מתונה הרבה יותר לעומת העליות הדו-ספרתיות שנראו בשנים 2021–2022.

השפעות מדיניות ממשלתית, מיסים ורגולציה

ממשלת טאיוואן פועלת באופן יזום ליישום מדיניות שנועדה לצנן את שוק הנדל"ן ולקדם נגישות לדיור, ואמצעים אלה מעצבים באופן משמעותי את דינמיקת הנדל"ן בטייפה ב-2025. כלי המדיניות המרכזיים כוללים רפורמות מס, פיקוח אשראי והגבלות רגולטוריות:

• בקרת אשראי סלקטיבית: הבנק המרכזי של טאיוואן החמיר את כללי המשכנתאות במספר סבבים (עד סוף 2024, היה זה הסבב השביעי של אמצעים כאלה taiwannews.com.tw). בספטמבר 2024 נקבעו כללים חדשים שהפחיתו את שיעור המימון (LTV) המותר למשכנתאות דירה שנייה ב-10%, ואף יותר עבור דירות שלישיות ונכסי יוקרה taiwanhousing.tw. לדוגמה, רוכש שהיה יכול לקבל עד 80% מימון על דירה שנייה, יכול כיום לקבל רק 60–70%. בנוסף, בוטלו תקופות הגרייס של תשלום ריבית בלבד במשכנתאות – כל הלווים חייבים להתחיל לשלם קרן וריבית מההתחלה taiwanhousing.tw taiwanhousing.tw. תחילה יושמו הכללים בערים הגדולות, אך הורחבו לכל רחבי המדינה כדי למנוע זרימת משקיעים ספקולטיבית אל ערים קטנות יותר taiwanhousing.tw taiwanhousing.tw. ההשפעה משמעותית: הבנקים דורשים הון עצמי גבוה יותר (30–40% גם מקונים מקומיים, ובפועל מעל 50% הון עצמי מקונים זרים רבים) taiwanhousing.tw taiwanhousing.tw. נוהגים גם לבדוק בקפדנות את הכנסות הרוכשים והרקע שלהם כדי לסנן "קוני דירה ראשונה" מזויפים המשמשים כשליחים של משקיעים taipeitimes.com. בסך הכול, לקבל משכנתא בטייפה היום הרבה יותר קשה מאשר לפני כמה שנים – מהלך מכוון שנועד לצמצם מינוף פיננסי ולקרר את הספקולציה.
• “מס עוצר דירות 2.0” ורפורמות במס רכוש: באמצע 2024, טייוואן העבירה רפורמות משמעותיות במסי נכסים שנועדו להעניש בעלי מספר דירות ולעודד מגורים בבעלות עצמית. הרפורמה, שמכונה לעיתים House Hoarding Tax 2.0, העלתה את שיעורי מס הנכסים השנתי על דירות שאינן מושכרות לבעלי הדירה ל-2%–4.8% (לעומת 1.5%–3.6% קודם), תוך כדי הפחתת המס על דירת מגורים עיקרית ל-1% (לעומת 1.2%) taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. הדבר נכנס לתוקף ביולי 2024 ותשלום המס יחול משנת 2025. חשוב לציין, החוק שינה את אופן ספירת הבעלות על דירות: במקום לכל עיר בנפרד, יש כעת מרשם ארצי, שמונע ממשקיעים להצהיר על מספר "דירות עיקריות" בערים שונות כדי להתחמק ממסים גבוהים taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. לבעלי דירות בטייפה, פירוש הדבר הוא שאם בבעלותך שתי דירות או יותר בכל מקום בטייוואן שאינן מושכרות למטרות חברתיות או למגוריך, תשלם מס גבוה בהרבה. מנגד, מגורי קבע אמיתיים (כולל תושבים זרים עם אישור תושב מקומי) יוצאים נשכרים: תושבי קבע זרים בטייוואן שגרים בדירתם זכאים כעת לשיעור מס הנכסים הנמוך של 1% taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. כ-16,000 זרים צפויים ליהנות מההטבות הללו החל מ-2025, בכפוף לרישום הדירה ולא בתנאי שהיא איננה מושכרת taipeitimes.com taipeitimes.com. מדיניות זו מדגישה את עמדת הממשלה “דיור למגורים, לא לספקולציה”. סימנים ראשוניים מראים שזה עובד: ההטבה במס לבעלי דירה אחת ועלות ההחזקה הגבוהה לבעלי דירות נוספות דחקה יותר בעלי דירות להציע את דירותיהם השניות למכירה והגדילה את שיעור רוכשי הדירה הראשונה taiwanhousing.tw taiwanhousing.tw.
• מס על רווחי הון ומס ספקולציה: עוד קודם לכן, ביולי 2021, טאיוואן יישמה מסים מחמירים יותר על עסקאות נדל"ן קצרות טווח כדי להרתיע מהיפוך מהיר של נכסים english.ey.gov.tw. על פי כללים אלו, המכונים לעיתים מס הכנסה מאוחד על דיור ומקרקעין 2.0, נכסים הנמכרים בתוך שנתיים מרכישה מחויבים במס של עד 45% על הרווחים (ו-35% אם נמכרים בתוך 2–5 שנים). זה הגדיל משמעותית את העלות של עסקאות מהירות. עד 2024, הראיות לספקולציה (למשל מכירה חוזרת מהירה של חוזי רכישה מוקדמת) פחתו במידה מסוימת, כיוון שהחזקה בנכס למספר חודשים בלבד כבר אינה רווחית בשל המסים המחמירים english.ey.gov.tw. הממשלה גם פעלה נגד יזמים שהחזיקו מלאי דירות חדשות בלתי מכורות – למשל, ישנם מסים גבוהים יותר על מלאי דיור חדש בלתי מכור כדי לדרבן את היזמים לשחרר יחידות לשוק taiwannews.com.tw. טייפה, בהיותה שוק מרכזי, הפכה ליעד מרכזי של מדיניות זו ונהנתה מהתהליך: נתוני עסקאות מצביעים על ירידה במספר העסקאות קצרות הטווח במיוחד, וריבוי רישומים של דירות שנאגרו קודם לכן, מה שמקל על הלחץ כלפי מעלה במחירים.
• רגולציה על דיור ודיור חברתי: מעבר למיסים, ממשלת עיריית טייפה והממשלה הלאומית נקטו צעדים רגולטוריים כמו הקשחת כללים לרכישה מוקדמת והעברת חוזים. לדירות ברכישה מוקדמת כעת יש דרישות שקיפות מחמירות והגבלות שמונעות מהקונים למכור את החוזה לפני סיום הבנייה (נוהג ספקולטיבי נפוץ). בנוסף, תוכניות לדיור חברתי הורחבו – עיריית טייפה בונה אלפי יחידות שכירות ברות-השגה עבור תושבים צעירים ובעלי הכנסה נמוכה. אף כי השפעת הדיור הציבורי על מחירי השוק הפרטי עדיין לא משמעותית מאוד, נוכחותו נועדה לספק חלופה ולהפעיל לחץ מוסרי על משכירי דירות בתנאים ירודים. תוכנית הממשלה המרכזית "תוכנית לשוק נדל"ן בריא" כוללת צעדים כמו פיקוח מוגבר על עסקאות קרקע חקלאית (למניעת עקיפת התקנות) ומניעת הזרמת אשראי מופרז לנדל"ן על חשבון מגזרים אחרים mof.gov.tw.
ההשפעה המשולבת של המדיניות הללו בשנת 2025 היא שוק עם הרבה פחות "חום" ספקולטיבי. משקיעים כעת מתמודדים עם עלויות אחזקה גבוהות יותר (מסים שנתיים) ומינוף נמוך יותר, מה שהופך את ההחזקה בדירות ריקות בטייפה בתקווה לעליית מחירים לפחות אטרקטיבית. בעלי נכסים מרובים רבים מוכרים יחידות או נמנעים מרכישות חדשות, מה שמגדיל את ההיצע לרוכשי קצה. בינתיים, רוכשים אמיתיים נהנים ממחירים מעט נמוכים יותר ומהטבות מס על דירת מגוריהם העיקרית. בצד הרגולטורי, תנאי השוק הפכו לקצת הוגנים יותר: לדוגמה, רוכשים זרים זוכים ליחס מס דומה אם הם אכן מתגוררים בדירתם בטייפה taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw, אך הם עדיין ניצבים בפני אתגרים מול הבנקים (הבנקים מעדיפים מקומיים או לפחות זרים עם הכנסה מקומית למשכנתאות taiwanhousing.tw taiwanhousing.tw). חשוב לציין שמדיניות זו אינה חפה מתופעות לוואי. היא תרמה לירידה הנוכחית במכירות ובתחושת הביטחון – למעשה פוצצה את מה שמקצת אנשים ראו כבועת נדל"ן. הבנק המרכזי הזהיר כי שוק הדיור של טייוואן ממונף יתר על המידה ושואף להימנע מנחיתה קשה כמו בסין taiwannews.com.tw. עד כה, נדמה שמתרחש תהליך הורדת לחץ הדרגתי: ירידת המחירים של 6.6% ברבעון הרביעי של 2024 הייתה תוצאה ישירה של הגבלות האשראי בספטמבר והגברת הפיקוח הפיננסי שפגעו בשוק קשות taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. נראה שקובעי המדיניות מוכנים לסבול האטה קצרת טווח על מנת להשיג יציבות ארוכת טווח ושיפור ביכולת רכישת הדיור. קונים ומוכרים בטייפה כבר הסתגלו לשגרה החדשה של מעורבות ממשלתית כבדה. כל מי שמעוניין להשקיע או לרכוש חייב להכיר את הכללים – התעלמות מהם עלולה להיות יקרה (למשל, קונה זר עשוי להיות מופתע מדרישה להון עצמי של 50% והחזרי תשלום מיידיים, או שמשקיע עלול לטעות בחישוב התשואה בצל המסים החדשים). לסיכום, מדיניות הממשלה ב-2025 משנה מן היסוד את שוק הנדל"ן של טייפה: ממתנת את הספקולציה, מעבירה את השוק לפעילות מוכוונת רוכשי קצה, ומנווטת בהדרגה את המחירים לרמות ברות-קיימא יותר. אלו סיבות מרכזיות לכך שהתחזית לשוק היא של יציבות או האטה מתונה, ולא של פריחה פתאומית או התרסקות. הזדמנויות וסיכונים להשקעה

מבחינת השקעה, שוק הנדל"ן בטייפה בשנת 2025 מציג שילוב של סיפורי אזהרה לצד הזדמנויות סלקטיביות. הביצועים האחרונים של השוק מרמזים שהמשקיעים צריכים להיות אסטרטגיים מאוד ובעלי אופק ארוך טווח, מאחר שרווחים מהירים כבר לא קלים להשגה. כאן נפרט את ההזדמנויות והסיכונים:

הזדמנויות עיקריות:

• תנאי שוק לרוכשים: ההאטה הנוכחית מעניקה לקונים בעלי הון הזדמנות להיכנס לשוק הדיור בטייפה בתנאים טובים יותר מאשר לפני כמה שנים. עם ירידת מחירים קלה ומוכרים פתוחים יותר למו"מ, משקיעים (במיוחד כאלה שמחפשים מגורי קבע או החזקה ארוכת טווח) יכולים לנהל משא ומתן על עסקאות משתלמות ב-2025 taipeitimes.com taiwannews.com.tw. לדוגמה, דירת יוקרה ב-Xinyi שלא הייתה מוצעת בהנחות כלל ב-2022, עשויה כעת להירכש ב-10% מתחת למחיר המבוקש. משתמשי הקצה שמתכננים לגור בנכס ייהנו במיוחד, שכן יוכלו ליהנות ממס מופחת לבעלי נכס למגורים ולנעול ריבית נמוכה היסטורית לפני עליות אפשריות בעתיד.
• לוקיישנים מובילים שומרים על ערך: גם במהלך התיקון, המחוזות היוקרתיים של טייפה (דאן, Xinyi וכו') שמרו על ערכם טוב יותר מאחרים taiwannews.com.tw. אזורים מרכזיים אלה, שבהם ההיצע מוגבל ושירותים ברמה גבוהה, נחשבים "עמידים" יותר – הם ירדו רק בכ-2–3% בסוף 2024 לעומת ירידות משמעותיות הרבה יותר בערי הפריפריה taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. משקיעים באופק ארוך טווח עשויים למצוא נכסים במרכז טייפה כנכס בטוח יחסית בטאיוואן, שמהווה שמירה על הון ויוקרה. אם וכאשר השוק יתאושש בעוד כמה שנים, אזורי היוקרה לרוב מובילים את ההתאוששות. בנוסף, מגזרי היוקרה בטייפה מגנים על עצמם מסוימת ע"י עושר – רבים מהבעלים הם אנשים אמידים שפחות נלחצים למכור.
• מחוזות מתפתחים והתחדשות עירונית: טאיפיי ממשיכה לעבור תהליכי התחדשות עירונית. מחוזות כמו נאנגאנג (עם התרחבות אשכול משרדי ההייטק וקווי MRT חדשים) או אזורים בניו טייפיי כמו באנצ׳יאו ושינז׳ואנג (עם תשתיות חדשות ותוכניות שינוי ייעוד קרקע) מציגים פוטנציאל צמיחה. מחירי הנדל"ן שם נמוכים לעומת מרכז טאיפיי אך עשויים לעלות עם התפתחות האזורים למרכזי עסקים משניים. לדוגמה, אזור צ׳ינגפו בטאויואן (קצת מחוץ לטאיפיי) מושך רוכשים צעירים בזכות קישורי תחבורה חדשים taiwannews.com.tw – דוגמה לאופן שבו חיבוריות תחבורתית יכולה להעצים את ערך הנדל"ן. משקיעים שמביטים מעבר לטאיפיי סיטי עשויים לשקול את האזורים הפרי-אורבניים החמים האלו שנהנים מביקוש מתפשט ומתוכניות פיתוח ממשלתיות.
• נדל"ן לוגיסטי ותעשייתי: כפי שהוזכר, תחום הלוגיסטיקה נמצא בצמיחה. משקיעים (בייחוד גופים מוסדיים או קרנות REITs) יכולים לבחון רכישת מחסנים או פיתוחם בשולי טאיפיי. מתקנים לוגיסטיים מודרניים נהנים מביקוש גבוה מצד מסחר אלקטרוני, והתשואות שם גבוהות מנדל"ן למגורים. מיקומה של טאיוואן בעולם הייצור הטכנולוגי והצורך באחסון מלאי מחזקים גם הם את הענף. בדומה לכך, נדל"ן בפארקי מדע סביב שינצ'ו או טאיצ'ונג, אומנם מחוץ לטאיפיי, מהווה הזדמנות בהזנת שרשרת הערך של שבבים (אך יש לשים לב לתנודתיות בהתאם למחזורי ההייטק).
• נישה לקונים זרים: טאיוואן היא אחת מהמדינות הדוברות סינית הבודדות שמאפשרות לזרים להחזיק נדל"ן בבעלות מלאה investasian.com, וטאיפיי היא עיר מאוד נוחה למחיה. אף שזרים חשופים לאותם סיכונים בשוק כמו המקומיים (ולכללי הדדיות ומגבלות מגורים), מי שמתכנן להתגורר בטאיוואן עשוי למצוא שהשקעה בנדל"ן בטאיפיי משתלמת גם מהיבט אורח חיים. עם החוק החדש שמאפשר לתושבי חוץ לקבל זכויות של מקומיים ברכישת דירה ראשונה taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw, איש מקצוע זר המתגורר בטאיפיי יכול לרכוש דירה ולשלם מס החזקה נמוך (1% בשנה) – עסקה משתלמת יחסית לערים עולמיות רבות. זו הזדמנות אורח חיים יותר מאשר השקעה טהורה, אך בטווח ארוך בעלות על נכס בטאיפיי יכולה להוות גידור מפני עליית שכר דירה ושינויים במטבע.

סיכונים עיקריים:

• הערכת יתר ותשואות נמוכות: על פי מדדים רבים, הנדל"ן בטאיפיי מוערך יתר על המידה יחסית ליסודות הכלכליים. תשואות השכירות סביב 2% משמעותן שלאחר מסי נדל"ן, תחזוקה ואינפלציה, התשואה נטו של משקיע מהשכרת דירה בטאיפיי היא לעיתים קרובות כמעט אפס investasian.com investasian.com. זהו סיכון משמעותי: למעשה מהמרים רק על עליית הערך ההונית. אם המחירים יתקעו או ירדו, ההשקעה עלולה לבצוע פחות טוב מאשר חיסכון בסיסי או נכסים אחרים. עם עלות דירה ממוצעת בגודל של 30 פינג (כ-100 מ"ר) בטאיפיי בסביבות 600–700 אלף דולר אמריקאי investasian.com investasian.com, היחס שבין עלות להכנסה הוא קיצוני – המשכורות המקומיות (מדיהן ~1,500 דולר אמריקאי לחודש) פשוט אינן תומכות במחירים אלה investasian.com investasian.com. קיים סיכון ממשי לתיקון מחירים לטווח ארוך או לפחות שנים של קיבעון מחירים עד שההכנסות ישתוו. השוואות בינלאומיות מבהירות: טאיפיי כמעט יקרה כמו סינגפור למטר מרובע, אך ללא אותו מעמד מרכז פיננסי עולמי או מחסור בקרקעות investasian.com investasian.com. הדבר מצביע על פוטנציאל רווח מוגבל בעתיד הקרוב.
• סיכון מדיניות ורגולציה: המעורבות הכבדה של הממשלה משמעותה שהמדיניות יכולה לשנות את חישוב ההשקעה בן לילה. לדוגמה, מס "נגד אגירה" חדש או הידוק נוסף של האשראי יכולים להיות מיושמים אם המחירים לא יתייצבו מספיק. משקיעים זרים חשופים לסיכון של שינוי באמנות הדדיות או מכשולים נוספים במידה והיחסים הגיאופוליטיים יתערערו. אפילו כיום, זרים צריכים לוודא שמדינת המוצא שלהם מאפשרת לטאיוואנים לרכוש בה נכסים, אחרת טאיוואן לא תאפשר להם לרכוש (כלל ההדדיות) taiwanhousing.tw. קונים מסין היבשתית, שבעבר חיזקו מגזרי יוקרה בשוק טאיפיי, נעלמו ברובם לאחר שבייג'ינג הגבילה רכישות מעבר לים investasian.com investasian.com – תזכורת לכך שהחלטות פוליטיות יכולות להוציא לחלוטין פלח מסוים של קונים. מתיחות בינחופית ממושכת או כל חוסר יציבות נוסף עלולים גם הם להשפיע על ערך הנכסים (פרופיל הסיכון של טאיפיי כולל סיכון לרעידות אדמה וקונפליקטים צבאיים, מה שמדאיג חלק מהמשקיעים הזרים investasian.com).
• סיכון נזילות ומינוף: עם הירידה בהיקפים ופחות עסקאות בשפל רב-שנתי, שוק הנדל"ן בטאיפיי הפך לפחות נזיל. ייתכן שמשקיע יצטרך להמתין זמן רב יותר למכירת נכס מהזמן שהיה נדרש בתקופת הגיאות. אם ישנה מידה גבוהה של מינוף (למרות שמינוף מוגבל כיום, חלק מהמשקיעים עדיין נוטלים הלוואות משניות או מימון לא מוסדר), ניתן להיתקע בשוק יורד עם עלויות אחזקה. עלות האחזקה עלתה עם המסים החדשים: החזקה במספר דירות ריקות עלולה לגרור תשלום מס שנתי של עד 4.8% מהערך השמאי taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw – הוצאה גבוהה שיכולה לשחוק את ההון של המשקיע אם המחירים לא עולים. אם שיעורי הריבית יעלו בעתיד (לא צפוי מיידית אך מהווה סיכון בשנים הקרובות), בעלי נכסים עם מינוף גבוה עלולים להיקלע לקושי נוסף.
• תחרות משווקים אחרים: אזורית, משקיעים עשויים למצוא הזדמנויות טובות יותר במקומות אחרים. לדוגמה, מלזיה או וייטנאם מציעות תשואות שכירות וצמיחה גבוהות יותר, סינגפור מציעה יציבות רבה יותר, וכו'. investasian.com investasian.com. ישנו עלות אלטרנטיבית להחזקת ההון בשוק שטוח. חלק מהאנליסטים אף מציינים בגלוי שלנדל"ן בטייוואן "נשאר מעט מאוד רווח" וניתן למצוא תשואות טובות יותר בשווקים מתפתחים או אפילו באפיקי השקעה אחרים investasian.com investasian.com. עבור משקיע, הסיכון הוא ששוק טאיפיי עלול להציג ביצועים נמוכים במשך עשור, בעוד שהכסף שלו היה יכול להניב רווחים גבוהים יותר במקומות אחרים.

לסיכום, השקעה בנדל"ן בטאיפיי ב-2025 היא משחק זהיר. זה עשוי להשתלם למי שמחפש בית או נכס ערך לטווח ארוך במיקום מובחר, ויש אזורים שמציגים צמיחה (לוגיסטיקה, מחוזות מסוימים). עם זאת, השקעות ספקולטיביות להישגים מהירים כמעט ואינן רלוונטיות – השוק "מבקש תיקון" ואפשר לטעון שהוא כבר עובר כזה investasian.com investasian.com. משקיעים זהירים יבדקו היטב את הסביבה של תשואות נמוכות/מחירים גבוהים. אסטרטגיות לצמצום סיכונים כלולות: התמקדות בנכסים עם ערך ייחודי (למשל, ליד בתי ספר מובילים או קווי MRT חדשים), שמירה על מינוף נמוך, ושמירה על טווח השקעה ארוך כדי לעבור מחזורי שוק. בנוסף, גיוון הוא המפתח – בעבר משקיעים מקומיים השקיעו חלק ניכר מהונם בנדל"ן; האקלים הנוכחי מצביע על איזון עם השקעות נוספות כדי להקטין חשיפה לשלב השוק האיטי.

דינמיקה של שוק הנדל"ן בטאיפיי ברמת המחוזות

עיר טאיפיי מורכבת ממספר מחוזות מגוונים, שלכל אחד מאפייני נדל"ן ייחודיים. מחירי הנכסים והביקוש משתנים באופן ניכר ממחוז למחוז, בהשפעת גורמים כמו מיקום, פיתוח, שירותים והיצע חדש. הנה פירוט של דינמיקת שוק הנדל"ן בטאיפיי ברמת המחוזות:

• רובע דאה’אן: ידוע כרובע המגורים היוקרתי ביותר בטייפה, לדאה’אן יש בעקביות את ערכי הנדל"ן הגבוהים ביותר בעיר. הוא ממוקם במרכז (כולל את פארק היער דאה’אן, בתי ספר מובילים ואוניברסיטת טאיוואן הלאומית בקרבת מקום) ומשרת היטב על ידי קווי המטרו. לפי נתונים אחרונים, המחירים הממוצעים בדאה’אן נעים בין 1.2–2.0 מיליון דולר טאיוואני לפינג (400,000–650,000 דולר אמריקאי ל-3.3 מ"ר) לדירות taiwanhousing.tw taiwanhousing.tw. המשמעות היא שדירת דאה’אן סטנדרטית בשטח 30 פינג (99 מ"ר) תעלה בקלות מעל 36 מיליון דולר טאיוואני (1.2 מיליון דולר אמריקאי). הרצון להתגורר בדאה’אן (עבור מקומיים וזרים כאחד) מקיים ביקוש חזק. גם בתיקון שוק 2024–25, מחירי דאה’אן נשארו יציבים; לעיתים קרובות זה הרף לשוק היוקרה של טייפה. יחד עם זאת, כיוון שמדובר באזור ותיק, היצע חדש בדאה’אן מוגבל – רוב הנכסים הם דירות יד שנייה או פרויקטי התחדשות של בניינים ישנים. משקיעים מעריכים את דאה’אן בשל היציבות והנזילות (תמיד יש ביקוש ל"בוורלי הילס" של טייפה).
• רובע שיניי: האזור המודרני שיניי – מרכז הפיננסים והקניות של טייפה, בו ממוקם טאיפיי 101 – מתחרה עם דאה’אן על המקום הראשון. דירות יוקרה ליד טאיפיי 101 וב"אזור התכנון של שיניי" רואות לעיתים קרובות מחירים בטווח דומה לדאה’אן (מיליון דולר טאיוואני לפינג ומעלה) vpon.com. האזור סביב אולם הזיכרון סון יאט-סן ותחנת המטרו שיניי אנה נחשב במיוחד ליקר vpon.com. האטרקציות של שיניי הן מגדלי היוקרה, מרכזי הבילוי והמשרדים; זהו הרובע המרכזי לפיתוחים מהשורה הראשונה. הדינמיקה הנדל"נית כוללת שילוב של מגורים ומשרדים – חלק מהדירות הן דירות שירות או שימוש מעורב. ההיצע עדיין נמצא בצמיחה קלה (לדוג' מגדלי יוקרה חדשים כמו פרויקט Taipei Sky Tower). בשנת 2025, הדירות בשיניי ממשיכות להיות מבוקשות, אך המחירים הגבוהים מאוד מצמצמים את קהל הרוכשים. בעלי הדירות הם לרוב משפחות עשירות או משקיעים מהאליטה העסקית של טאיוואן. שוק השכירות בשיניי פונה בעיקר לזרים ומנהלים, אך התשואות נמוכות יחסית למחיר. בזמן ההאטה האחרונה בשוק, היו פחות עסקאות בשיניי, אך המחירים לא ירדו באופן משמעותי – המוכרים מעדיפים להמתין ולקבל את המחיר שהם דורשים, ביודעם את המוניטין הייחודי של שיניי.
• ז'ונגג'נג וסונגשאן: אזורים אלו הם גם חלק מליבת טייפה. רובע ז'ונגג'נג (שכולל את משרד הנשיאות, אזור הזיכרון לצ'יאנג קאי שק) מאופיין בשילוב של משרדי ממשלה ושכונות מגורים ותיקות. יש בו כיסים יוקרתיים (למשל ליד בית החולים האוניברסיטאי הלאומי של טייוואן או אזור מרכז אזרחי), אך גם הרבה בניינים ישנים. המחירים הממוצעים בז'ונגג'נג נמוכים רק במעט מאלה של דאאן – בסביבות NT$800k–900k לפרינג נכון ללפני כמה שנים vpon.com. רובע סונגשאן, במיוחד באזורים כמו קהילת מינשנג וסביב רחוב נאנג'ינג מזרח, הוא עוד אזור יקר עם ממוצעים שעולים לעיתים קרובות על NT$800k לפרינג vpon.com. שני הרובעים נהנים מגישה נוחה וקהילות מבוססות. במהלך הבום, האזורים הללו צמחו בעדינות יחסית לפרברים (כי כבר התחילו גבוה), ובתקופה הקרירה הם רשמו ירידות מתונות. לסונגשאן יש פרויקטים חדשים יוקרתיים (למשל סביב זירת טייפה ובאזור נאנג'ינג/פושינג) ששומרים על המוניטין הגבוה שלו. לז'ונגג'נג, שבו דירות רבות ישנות, צפויה אולי התחדשות רבה יותר בשנים הקרובות בזכות תכניות התחדשות עירונית הממוקדות במבנים מתיישנים.
• ז'ונגשאן ושילין: רובע ז'ונגשאן הוא בחלקו מאוד מרכזי (המסדרון שמצפון לתחנת הרכבת הראשית של טייפה עד אזור דאג'י/מיראמר). זהו רובע של ניגודים: מובלעות טרנדיות ויוקרתיות ליד תחנת ז'ונגשאן MRT ודונחואה צפון, אך גם שכונות ותיקות בבנייה נמוכה. אזורים מסוימים כמו דאג'י/טיאנמו (שנמצא למעשה ברובע שילין, אך גובל בדאג'י של ז'ונגשאן) מאכלסים קהילות זרים ויחידות מגורים יוקרתיות וגדולות. המחיר הממוצע בז'ונגשאן הוא גבוה-בינוני (~NT$750k לפרינג ב-2022) vpon.com, בעיקר אודות לכיסי עושר. רובע שילין מעט זול יותר בממוצע (~NT$650k לפרינג) vpon.com, אך כולל את טיאנמו, אזור פרברי ועשיר שבו דירות ובתים עשויים להיות מאוד יקרים (טיאנמו לרוב מתחרה בדאאן במחיר יוקרה פר פרינג). שילין כוללת גם אזורים נרחבים של יאנגמינגשאן (אזור הררי), עם וילות יוקרתיות וגם בתים ישנים וזולים. בשנת 2025, שילין וז'ונגשאן יזכו לביקוש יציב במיוחד ממשפחות – שילין בזכות המרחבים ובתי הספר הבינלאומיים (טוב לזרים), ז'ונגשאן בזכות המרכזיות. שלוחת הרכבת התחתית (הקו האדום) לטיאנמו עדיין לא יצאה לפועל, כך שהאזורים הללו נשענים על אוטובוסים/רכב, מה שממתן את קצב צמיחת הביקוש.
• ואנהואה, דאטונג, וונשאן, בייטו: מחוזות אלה בדרך כלל מייצגים את הצד ה“נגיש יותר” של עיר טאיפיי (אם כי נגיש הוא מושג יחסי כאן).וואנהואה היא הרובע העתיק ביותר בטאיפיי (שנקרא היסטורית מנגקה או בנגקה) ויש בה אתרים היסטוריים רבים, אך גם סטיגמה כאזור פחות מבוסס.בדרך קבע יש לו אחת ממחירי הבתים הממוצעים הנמוכים ביותר בעיר – בסביבות 500–700 אלף NT לדן בממוצע (חלק מהדירות הישנות אפילו מתחת ל־400 אלף NT/דן) newhouse.591.com.tw price.cthouse.com.tw.האזור שימנדינג של ואנהואה חווה פיתוחים חדשים (למשל, בניינים גבוהים המשווקים לצעירים), אך בסך הכול הוא נשאר זול יותר.בשנים 2024–25, המחיר הנמוך יותר של ואנהואה בעצם משך קונים בפעם הראשונה; ניתן לרכוש דירה קטנה במחיר של 10–15 מיליון דולר טייוואני, דבר שכמעט בלתי אפשרי באזור דאן או שיניי estate.ltn.com.tw estate.ltn.com.tw.דאטונג גובלת בואנהואה, ובה נמצאת רחוב דיהואה ההיסטורי ושווקים מסורתיים.יש לו גם מחירים נמוכים-בינוניים (~630,000 דולר טאיוואני לפינג בשנת 2022) vpon.com vpon.com והוא עובר תהליך של ג'נטריפיקציה.וונשאן (הדרומית ביותר, כולל מוז'ה) היא אזור מגורים שקט יותר עם כיסוי טוב של קו המטרו החום; גם שם המחירים יכולים להיות נמוכים מ-700,000 NT$ לפינג, והיא פופולרית בקרב משפחות שמחפשות אוויר טוב יותר ויותר מרחב (היא גובלת בגן החיות ובגבעות).בייטו (אזור המעיינות החמים הצפוני) מציע שילוב – דירות יוקרה עם מעיינות חמים מול מבנים ישנים יותר.הממוצע הוא בטווח של 600–700 אלף דולר טאיוואני.האזורים החיצוניים הללו נוטים לראות שינויים פחות תנודתיים במחירים – הם לא זינקו כל כך הרבה בתקופת הגאות, ולכן הם גם לא נופלים כל כך הרבה כעת.הם מרוויחים מ“חיפוש מציאות” כאשר קונים שאינם מסוגלים להרשות לעצמם דירות במרכז טאיפיי מחפשים כל כתובת בטאיפיי שהם יכולים להרשות לעצמם.למעשה, חלק מהקהילות המגורים הנמכרות ביותר ב-2024 היו בואנהואה, בדיוק בגלל שתקציב של 10–12 מיליון דולר טייוואני אפשר לרכוש שם דירה חדשה קטנה – דבר שאי אפשרי ברבעים המזרחיים facebook.com estate.ltn.com.tw.
• נֵיהוּ ונאנגאנג: שני הרבעים המזרחיים הללו הם פארקי הטכנולוגיה והעסקים של טייפה. נֵיהוּ הפכה למוקד טכנולוגי עם מטות ראשיים של חברות IT רבים, וגם כוללת שכונות מגורים למעמד הביניים. נאנגאנג כוללת את פארק התוכנה של נאנגאנג, מרכז התערוכות, ומספר הולך וגדל של גורדי שחקים חדשים. מחירי הנדל"ן בנֵיהוּ הם ממוצעים ברמת הביניים (~600,000 NT$ לפינג) vpon.com, אף כי פרויקטים חדשים מסוימים מגיעים גם ל-800,000 NT$. נאנגאנג הייתה היסטורית זולה יותר, אך עם כל ההתפתחות, חלקים ממנה התייקרו במהירות. בשני הרבעים הייתה היצע חדש משמעותי – דירות קונדו מודרניות המיועדות לאנשי מקצוע צעירים העובדים באזור, לרוב במחירים מעט נגישים יותר מהמרכז. השלמת קו המעגל ברכבת התחתית ושיפורי תחבורה נוספים הגבירו את האטרקטיביות שלהם. עם זאת, ישנה גם חשיפה גדולה יותר לתנודות שוק; כשהשוק רתח, המחירים בנֵיהוּ/נאנגאנג זינקו במהירות, וכשהתקרר – יש ברבעים אלה היצע גדול של דירות למכירה. ב-2025, אם מחפשים דירת קונדו חדשה עם מתקנים במחיר (יחסית) נמוך, נֵיהוּ ונאנגאנג מספקות אפשרויות. רמות ריקות בולטות בחלק מהבניינים החדשים, ולכן לרוכשים יש מקום להתמקח (היזמים עשויים להציע הנחות או הטבות על יחידות שנותרו).
• עיר ניו טייפה (הרבעים הסובבים): למרות שאינה חלק מהעיר טייפה עצמה, חשוב להתחשב בכך שרבעים שנמצאים ממש מחוץ לגבול טייפה (בניו טייפה) משפיעים מאוד ומושפעים משוק הנדל"ן של טייפה. אזורים כמו יונגה וז'ונגה (מעבר לנהר מדרום לטייפה) ובנציהו (לדרום-מערב) חוו עליית מחירים לרמות כמעט זהות לטייפה. למעשה, ביונגה וז'ונגה שבניו טייפה ישנם שכונות עם מחירים שמשתווים לאלו של הרבעים הזולים של טייפה – הם צפופים ומבוקשים מאוד בגלל הנסיעות הקצרות (רק גשר אחד מפריד מטייפה). לפי ניתוח מסוים, יונגה, ז'ונגה ובנציהו כיום מציגים מחירי פינג כמעט כמו הרבעים הזולים של טייפה, ולעיתים עולים על 600–800 אלף NT$ לפינג בפרויקטים מובילים vpon.com vpon.com. אזור המחוז המיוחד שינבן בבנציהו הוא למעשה מרכז עירוני מודרני בפני עצמו, עם גורדי שחקים, קניונים ומשרדי ממשלה; זהו מוקד משיכה גדול לאנשים שעוזבים את טייפה. כפי שצוין קודם, עיר טייפה איבדה אוכלוסייה לאזורים אלו – לדוגמה, טאויואן וניו טייפה חוו כניסות אוכלוסיה נטו כאשר אנשים עברו לדיור בר-השגה יותר עם קישורים חדשים ל-MRT taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. מגמת הגירה מהעיר אל הפרברים צפויה להמשיך, כלומר צפויה להישאר דרישה חזקה ברבעים הצמודים של ניו טייפה והאטה בצמיחה של עיר טייפה עצמה. משקיעים עשויים לשקול את רבעי ניו טייפה כחלופה: לעיתים הם מציעים תשואות שכירות טובות יותר כיוון שמחירי הרכישה מעט נמוכים יותר בעוד שהשכירות לא בהכרח נמוכה באותה המידה (מאחר ורבים מוכנים לגור שם ולנסוע).

לסיכום הדינמיקה של רבעי טייפה: הרבעים המרכזיים (דאן, שיני, סונגשאן וכו') בעלי המחירים הגבוהים ביותר והביקוש היציב ביותר, ומשמשים כברומטר של שוק היוקרה. הרבעים הפריפריים (ונהואה, וונשאן וכו') מציעים מחירי כניסה נמוכים יחסית ונוטים למשוך רוכשים ראשונים ואנשים עם תקציב מוגבל, והם יכולים לראות פרצי פעילות כאשר המחירים במרכז מתרחקים מהישג יד. בתקופת ההאטה הנוכחית בשוק ניתן לראות שרבעי היוקרה עמידים אך שקטים (מעט מכירות כפויות, ירידות מחירים קלות), בעוד שברבעים בטווח הביניים יש יותר פעילות כאשר הרוכשים מחפשים עסקאות (אך גם לא קריסה, שכן המחירים שם מלכתחילה לא היו מופרזים). האינטראקציה בין עיר טייפה לעיר ניו טייפה היא גם מרכיב מכריע – שיפורים בתשתיות תחבורה אזוריות (קווי MRT חדשים וכו') יכולים לשנות במהירות את דפוסי הביקוש. לדוגמה, כאשר קו ה-MRT וואנדה החדש (שנמצא בבנייה) ייפתח, הוא יחבר את אזור ונהואה/TVG עם דרום ניו טייפה, ועלול להעלות את הערכים לאורך המסלול.

בסופו של דבר, שוק הנדל"ן בטאיפיי מאוד מקומי וממוקד. קונים או משקיעים פוטנציאליים צריכים ללמוד מגמות ברמת השכונה: שכונה אחת עשויה להיות רוויה ובעלת ביקוש נמוך, בעוד ששנייה במרחק של כמה קילומטרים בלבד סובלת מביקוש כבוש והיצע מוגבל. שוק הנדל"ן בטאיפיי אינו מונוליתי, ואסטרטגיה נבונה לשנת 2025 היא להתמקד במיקרו-אזורים – האמרה “מיקום, מיקום, מיקום” רלוונטית מאוד, בין אם מדובר בקרבה לתחנת MRT, לאזור בית ספרי מוביל או לאזור פיתוח חדש.

טאיפיי מול ערים גדולות נוספות בטייוואן: השוואה

בעת השוואת שוק הנדל"ן של טאיפיי לערים מרכזיות אחרות בטייוואן כמו טאיצ'ונג וקהוסיונג (וכן ניו טאיפיי, טיינאן וטאויואן), עולות מספר הבדלים ברמת רמות מחירים, מגמות ומניעי שוק.

רמות מחירים: טאיפיי היא ללא ספק העיר היקרה ביותר בטייוואן בכל הקשור לנדל"ן. גם מחיר הדירה הממוצע למטר רבוע (פינג) בטאיפיי גבוה משמעותית מאשר בערים אחרות. בתחילת 2025, הממוצע בטאיפיי עמד על כ-1.233 מיליון דולר טייוואני לפינג taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw, בעוד שבערים אחרות המחירים הם לרוב חלק קטן מזה. לדוגמא, בעיר חינצ'ו – שנהנית מהתעשייה הטכנולוגית – היה המחיר הממוצע השני בגובהו ועמד על כ-594 אלף דולר טייוואני לפינג taiwannews.com.tw. מחיר הדירות הממוצע בטאויואן לפני אכלוס עמד על כ-372 אלף דולר טייוואני לפינג ב-2025 taiwannews.com.tw. בטאיצ'ונג וקהוסיונג טווח המחירים ברוב השכונות נע בין 200-400 אלף דולר טייוואני לפינג (עם פרויקטים יוקרתיים חדשים במחירים גבוהים יותר). כל שש הערים המרכזיות (טאיפיי, ניו טאיפיי, טאויואן, טאיצ'ונג, טיינאן, קהוסיונג) עברו כעת מחירי דירה ממוצעים גבוהים מ-10 מיליון דולר טייוואני taipeitimes.com taipeitimes.com, אך מחוץ לטאיפיי מקבלים פשוט הרבה יותר דירה עבור אותו כסף. לדוגמה, תקציב של 15 מיליון דולר טייוואני יכול להספיק לסטודיו קטן של 15 פינג בטאיפיי, בעוד שבקהוסיונג או טאיצ'ונג ניתן לרכוש דירת משפחתית נוחה של 40 פינג.

מגמות מחירים עדכניות: במהלך הבום בשנים 2020–2022 ועד 2023, מספר ערים מחוץ לטאיפיי אף חוו צמיחה אחוזית מהירה יותר במחירים מאשר טאיפיי. ריביות נמוכות ונזילות בתקופת המגפה זרמו אל שווקי הדיור האזוריים. במחצית הראשונה של 2024, חסינצ'ו, טאויואן, טאיצ'ונג וגאושיונג הובילו את המדינה בעליות מחירים – מחירי הבתים בחסינצ'ו קפצו ב־17.1% לעומת השנה הקודמת, טאויואן עלתה ב־15.6%, טאיצ'ונג ב־14.9%, וגאושיונג ב־13.1% taipeitimes.com taipeitimes.com. הצמיחה בטאיפיי הייתה מתונה יותר (כ־5% באותה תקופה) taipeitimes.com. תבנית זו כונתה לעיתים “דיפוזיה עירונית” של הבום: כאשר טאיפיי הפכה יקרה, קנייה ספקולטיבית ואמיתית התפשטה לערים כמו טאיצ'ונג (שהפכה לעיר השנייה בגודלה באוכלוסייתה בטייוואן) וגאושיונג (אטרקטיבית בשל תשתיות ותעשיות חדשות).

עם זאת, בתיקון השוק שהגיע (בסוף 2024), הערים שקפצו מעל ומעבר חוו תיקונים חדים יותר. כפי שנאמר קודם, רבעון רביעי 2024 ראה ירידת מחירים בכל הערים הגדולות, אך גאושיונג וטאינאן ירדו הכי הרבה (כ־10% רבעון־על־רבעון בגאושיונג, 7% בטאינאן) taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. טאיצ'ונג וטאויואן חוו ירידות מתונות (~3–5%), וטאיפיי/ניו טאיפיי את הירידות הקטנות ביותר (~2–3%) taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. זה מדגיש הבדל מרכזי: השוק בטאיפיי, למרות יוקרו, תנודתי פחות – הוא לא התנפח במהירות כמו, נניח, גאושיונג, ולכן גם לא ירד בצורה חריפה. הזינוק בגאושיונג נבע בחלקו מציפיות על השקעות תעשייתיות (כגון המפעלים המתוכננים של TSMC ופרויקטי טכנולוגיה אחרים) ותשתיות (קווי MRT חדשים, פיתוח מחדש של הנמל). כאשר הציפיות הללו לא התממשו מיידית (עיכובים בפרויקטים טכנולוגיים, פיגור בהכנסות מקומיות), נוצר תיקון taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. טאיפיי, שהיא בוגרת יותר, התנהלה בצורה מתונה יותר.

מניעים כלכליים וביקוש: לכל עיר יש את המניעים שלה. טייפה מונעת על ידי תעסוקה בצווארון לבן, נוכחות ממשלתית ומגבלת קרקעות. טאיצ'ונג, עם אוכלוסייה דומה לטייפה, בעלת כלכלה מבוססת יותר על ייצור (מכונות, תעשיית התעופה והחלל) אך גם מגזר שירותים בצמיחה; שוק הדיור שלה נהנה מהעברת אנשים ועסקים לשם (היא ממוקמת במרכז ויש בה קרקעות זולות יותר). קאושיונג הייתה היסטורית תעשייתית (פטרוכימיה, נמל), וכעת מנסה לעבור להייטק (מוליכים למחצה) ולתיירות. ההבטחה של התעשיות החדשות הללו הובילה להרבה רכישות ספקולטיביות בשנים 2021-2023 – לעיתים קרובות כונו “אפקט TSMC.” במחוז נאנזי של קאושיונג (שם TSMC מקימה פעילות), מחירי הדיור זינקו לכאורה בכמעט 90% מ-2020 עד 2023 בציפייה straitstimes.com straitstimes.com. זה הרבה מעבר למה שנראה בטייפה. אבל, כמו שציינו אנליסטים, המשכורות המקומיות והתשתיות של קאושיונג לא הדביקו את הקצב, ולכן ייתכן שהעליות האלה לא יישארו taiwannews.com.tw. טאינאן חוותה אפקט TSMC דומה (עם פארק המדע בדרום טייוואן), מה שהזניק את המחירים שהיו נמוכים מאוד קודם לכן. הסינצ'ו (לא עיר גדולה בגודלה, אך שווה אזכור) כוללת את פארק המדע וההכנסות הגבוהות ביותר בטייוואן, מה שמסביר את מחירי הדיור השניים בגובהם במדינה. טאויואן נהנית מקירבה לטייפה ולשדה התעופה הבינלאומי, מה שהופך אותה למוקד לדיור בר השגה עבור נוסעים לטייפה; יש לה היקפי עסקאות ואוכלוסייה גבוהים בעקביות (טאויואן רשמה את ההגירה הפנימית החיובית הגדולה ביותר בתחילת 2025 מבין כל הערים) taiwannews.com.tw.

הבדלים בהיצע: ההיצע של דירות בטאיפיי מוגבל (מעט קרקעות פנויות, תהליך פינוי־בינוי מורכב), בעוד שבערים כמו טאיצ'ונג או קאוסיונג יש יותר מקום להתפשטות או פינוי־בינוי על פני שטחים גדולים. משמעות הדבר היא שהסיכון לעודף היצע גבוה יותר מחוץ לטאיפיי. לדוגמה, טאיצ'ונג בגלים קודמים בנתה יותר מדי דירות יוקרה שנשארו לא מכורות. במחזור הנוכחי, בניו טאיפיי הייתה הפחתה משמעותית בהתחלות הבנייה ב-2024 (מינוס 62% כפי שנרשם) בשל עודף היצע באזורים מסוימים taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. טאיצ'ונג הייתה בעלת מספר התחלות הבנייה הגבוה ביותר ב-2024 מכל האזורים (33 אלף יחידות) taiwannews.com.tw, מה שעשוי להצביע על עודף היצע עתידי אם הביקוש לא ידביק את הקצב. ההיצע החדש בטאיפיי הוא מתון ובדרך כלל נספג במהירות (אם תמחורו נכון) בשל ביקוש אמיתי והחלפת מבנים ישנים. לכן, משקיעים רואים בטאיפיי סיכון נמוך יותר בהקשר של עודף מלאי, בעוד שיש לנקוט זהירות באזורים חדשים בטאיצ'ונג או בשולי קאוסיונג, שם נבנות קהילות שלמות חדשות.

תשואות ואקלים השקעות: מעניין שתשואות השכירות נמוכות בכל טייוואן, אך הן קצת טובות יותר מחוץ לטאיפיי. בטאיפיי ~2% זה שכיח, אבל בקאוסיונג או טאיצ'ונג אפשר אולי להשיג 2.5–3% במקרים מסוימים בשל מחירי הנדל"ן הנמוכים יותר. השקעות זרות בנדל"ן בטייוואן קטנות יחסית ומתרכזות בעיקר בטאיפיי; ערים אחרות כמעט ואינן רואות פעילות של קונים זרים, למעט כמה טייוואנים שחיים בחו"ל. גם פרופיל הסיכון שונה – טאיפיי עשויה להיות חשופה יותר לסיכונים מסוימים (למשל, היא המרכז הפוליטי, ולכן עימות יפגע בה קודם), בעוד שערי הדרום מתמודדות עם סיכונים אחרים (חוסר יציבות תעשייתית). אך באופן כללי, כל הערים ייפגעו מכל סוגיה לאומית גדולה, כמו שינויים בריבית או אירועים גיאופוליטיים.

השפעת מדיניות: מגבלות האשראי של הבנק המרכזי וחוקי המס החדשים שדנו בהם חלים ארצית, ולכן הם משפיעים על כל הערים. למעשה, חלק מהצעדים כוונו בתחילה לטייפה וניו טייפה (שם הייתה הספקולציה החמורה ביותר) ואז הורחבו גם לערים נוספות. כיום, משקיע בטאיצ'ונג שרוכש דירה שלישית עומד בפני מגבלות ה-LTV ותוספת המס בדיוק כמו משקיע בטייפה taiwanhousing.tw taiwanhousing.tw. המשמעות היא שמבחינת מדיניות, המגרש מאוזן יותר מבעבר. ייתכן שזה אף יעזור לטייפה לשמר את ערכה – עד כה ספקולנטים נמנעו מטייפה בשל עלות כניסה גבוהה ועברו לטאיצ'ונג/קאוהסיונג וניפחו שם את השווקים, אבל כעת כשיש כללים לכולם, אפשרות הארביטראז' הצטמצמה. ראינו זאת בסוף 2024 כאשר כל הערים הרגישו את ההאטה מרגע שהאשראי הוקשח taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw.

בקצרה, הנדל"ן בטייפה דומה למניית בלו-צ'יפ יקרה: יקר, יציב יחסית, עם צמיחה נמוכה, בעוד ערים כמו טאיצ'ונג/קאוהסיונג דומות יותר למניות צמיחה: זולות יותר, אך תנודתיות ומחזוריות. טייפה מובילה ברמת המחירים; אחרות לעיתים מובילות בשיעור הצמיחה. בשנים הקרובות רבים מצפים ש-ערי "דרג ב'" (טאיצ'ונג, קאוהסיונג) יחוו רכבת הרים – הן פרחו, וכעת צריכות לעכל את הגידול. בטייפה התנודות עשויות להיות מתונות יותר, אך המשמעות היא שגם הרווחים יהיו מתונים.

תמונת מצב להשוואה מהירה:

• עיר טייפה: ~1.2 מיליון NT$ לפינג בממוצע, ירידת מחירים של כ-3% בתיקון האחרון taiwannews.com.tw. יתרונות: ביקוש גבוה במיוחד, היצע מצומצם, ערך עמיד. חסרונות: לא בר השגה, תשואה נמוכה.
• ניו טייפה: ~600-800 אלף NT$ לפינג באזורים מבוקשים, ירידה קטנה יותר (2.3% ברבעון הרביעי) taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. בפועל מהווה המשך לשוק של טייפה עם אפשרויות מעט זולות יותר. יש עודף היצע באזורים החדשים, אך השוק חזק בזכות הגירה חיובית.
• טאויואן: ~300-400 אלף NT$ לפינג, ירידה מתונה (~4.8% ברבעון הרביעי) taiwannews.com.tw. שוק פעיל מאוד בזכות תעשייה ורכבת שדה התעופה. הצמיחה במחיר הייתה גבוהה; כעת נרגעת.
• טאיישונג: כ~300,000 דולר טאיוואני לפינג (משתנה), ירידה של כ~3.2% ברבעון הרביעי taiwannews.com.tw. שוק גדול לפי נפח עסקאות. יש לשים לב לעודף היצע באזורים מסוימים; יחד עם זאת, זהו מרכז הכלכלה של טייוואן המרכזית ולכן יש ביקוש.
• טיינאן: כ~200,000-300,000 דולר טאיוואני לפינג, ירידה של כ~7% ברבעון הרביעי taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. נתמכת בגלל המפעל של TSMC; בעבר מחירי הבסיס היו נמוכים ולכן יחסית עדיין משתלם. עשויה להמשיך לגדול אם תעשיית ההייטק תשגשג, אבל ההכנסות המקומיות שם עדיין נמוכות.
• קאושונג: כ~250,000-350,000 דולר טאיוואני לפינג, ירידה של כ~10% ברבעון הרביעי taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. הייתה כוכבת בזכות תוכניות פיתוח מחדש וחדשנות טכנולוגית; כעת מתקנת את עצמה. העתיד לטווח ארוך תלוי בהצלחת השינוי הכלכלי (מעיבוד תעשייתי כבד להייטק ושירותים).

לסיכום, טייפה נשארת השוק היקר וה"אליטיסטי" ביותר, בעוד ערים אחרות הרבה יותר משתלמות ומספקות גידול מהיר יותר בטווח הקצר לעיתים. עם זאת, הצניחה האחרונה לאחר הבום, כפי שקרה בקאושונג, ממחישה את הסיכון שבמרדף אחרי רווחים מהירים. רבים מהמשקיעים הטייוואנים מגוונים – מחזיקים דירה בטייפה (ליציבות/סטטוס) ואולי נכס להשכרה בטאיישונג או קאושונג (לתשואות או פוטנציאל גידול). עבור משקיע זר או לכל מי שמשווה, השאלה המרכזית היא סיבולת לסיכון: טייפה היא פחות מסוכנת ופחות רווחית; שאר הערים הן בעלות סיכון גבוה יותר עם פוטנציאל לרווח גבוה יותר. כמו תמיד, היכרות מקומית חיונית – לכל עיר תתי-שווקים משלה וחכם ללמוד אותם בנפרד.

---

מקורות:

• Taipei Times (Crystal Hsu), “Housing market to remain in a slump: Evertrust”, 25 ביוני, 2025 – דוח Evertrust Rehouse בנוגע לירידות בכמות העסקאות ותחזית להמשך תיקון מחירים מתון taipeitimes.com taipeitimes.com.
• Taipei Times (קריסטל שו), “שוק הנדל"ן מתקרר במהירות, אומרת אוורטרסט”, 20 במאי 2025 – נתונים על פערי מו"מ על מחירים בין ערים וירידה בעסקאות ברבעון הראשון של 2025 taipeitimes.com taipeitimes.com.
• Taiwan News (TY), “מחירי הדיור בטיוואן ירדו ב-6.6% ברבעון הרביעי”, 14 באפריל 2025 – סטטיסטיקות של משרד הפנים על ירידות מחירים ברבעון הרביעי של 2024 בשש ערים וניתוח של צ'יינהטרסט נדל"ן taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw.
• Taiwan News (ליז צ'ונג), “20,000 תושבים עוזבים את טאייפה ברבעון הראשון בשל מחירי הדיור הגבוהים”, 25 באפריל 2025 – מצטט נתוני משרד הפנים לגבי המחיר הממוצע לפינג בטאייפה והגירה לערים זולות יותר (טאויואן וכו') taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw.
• CBRE טייוואן, “תחזית שוק הנדל"ן של טייוואן ל-2025”, אפריל 2025 – הדגשת מגמות שוק (ריביות קבועות; תפוסה במשרדים עולה לשיא של 7 שנים; קמעונאות זהירה; ירידה בהשקעות בשל התקררות הדיור) cbreemail.com cbreemail.com.
• Taiwan Housing (בלוג), “עדכון מדיניות משכנתאות 2025: מה צריכים לדעת קונים זרים”, 2024 – סיכום הפיקוח הסלקטיבי של הבנק המרכזי (הפחתות יחס הלוואה-לשווי, ללא תקופת גרייס, היקף כלל-ארצי) והמטרות שלו taiwanhousing.tw taiwanhousing.tw.
• Taiwan News, “שיעורי מס הדיור החדשים בטייוואן ייטיבו עם תושבים זרים”, 5 בספטמבר 2024 – פרטי תיקון חוק מס הדיור (מס אגירת דירות 2.0): מס של 2~4.8% על בתים שאינם תפוסים ע"י בעלים, 1% על בתים המוחזקים ע"י בעלים; הכללת בעלי ARC זרים taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw.
• Taipei Times, “שיעורי המס החדשים ייטיבו עם זרים”, 5 בספטמבר 2024 – הודעת משרד האוצר על מתן שיעור מס לבעלים-מחזיקים לזרים עם ARC (1.2% -> 1%) taipeitimes.com taipeitimes.com.
• Taipei Times (קריסטל הסו), “עסקאות דיור מזנקות ב-27 אחוזים”, 31 ביולי 2024 – דו"ח סיני ריאליטי לגבי עסקאות במחצית הראשונה של 2024 וקפיצות מחירים בערים (הְסינְגְ'וּ, טאויואן וכו'), וכן אזכור צעדי הידוק אשראי באמצע 2024 taipeitimes.com taipeitimes.com.
• InvestAsian, “נדל"ן בטייוואן: היקר ביותר באסיה?”, 20 בפברואר 2025 – נקודת מבט ביקורתית על שוק הדיור בטייוואן: מחירי דירה בטאיפיי כ-7,000 דולר/למ"ר, תשואות שכירות נמוכות ~2%, אי-נגישות (40 שנות הכנסה לדירה), ותמיכה פוחתת של משקיעים סינים investasian.com investasian.com.
• Vpon Big Data, “מחירי דירות ומגמות אוכלוסין באזור טייפה רבתי”, נובמבר 2022 – מידע מחירים לפי רובעים: מאשש את דאן כיקרה ביותר (~מיליון NT$ לפינג), מחוץ לעיר מחירים נמוכים יותר, ויונגה/באנצ'יאו בניו טייפה מתקרבות למחירי טייפה vpon.com vpon.com.
• Taiwan News, ״התחלות הבנייה בטייוואן הגיעו לשפל של חמש שנים ב-2024״, 6 בפברואר 2025 – נתוני משרד הפנים (MOI) על התחלות בנייה לפי ערים (בכלל ירידה, ניו טאיפיי -62.9% משנה לשנה) ותיאור תגובת היזמים להגבלות האשראי taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw.
• Taiwan News, ״טייוואן מחמירה את הפיקוח על הלוואות דיור ספקולטיביות״, פברואר 2025 – (מצוטט דרך בלוג) פרטים על צעדי הפיקוח על האשראי ובדיקות להלוואות לרוכשי דירה ראשונה taipeitimes.com taipeitimes.com.
• המקורות והנתונים לעיל מספקים את הבסיס העובדתי לדוח זה, ומעניקים תמונה מקיפה של שוק הנדל"ן של טייפה בשנת 2025 ומעבר לה.