שוק הנדל"ן של אספן נכנס לשנת 2025 ממקום של צמיחה חסרת תקדים וביקוש מתמשך. בשנים האחרונות, מובלעת ההרים היוקרתית הזו בקולורדו חוותה שיאי מכירות שנשברו, הודות לרוכשים מהעשירון העליון, מעברי מגורים בתקופת המגפה ומחסור כרוני בהיצע. ככל שהשוק מתמתן מה טירוף ההיסטורי של 2021 (כאשר מספר העסקאות הגיע לכ-1,500, הרבה מעל הממוצע ארוך הטווח של ~900 בשנה), תשומת הלב מופנית למה שצפוי בהמשך. בדו"ח מקיף זה אנו בוחנים את מגמות הנדל"ן המגורים והמסחרי של אספן לשנת 2025 ואילך – כולל תחזיות שוק, מחירים, היצע, פרויקטים חדשים, התנהגות רוכשי יוקרה, תשואות השקעה וגורמי מפתח כמו ריבית, תיירות, עבודה מרחוק ומדיניות מקומית. נתונים עדכניים מ-2024–2025 ותובנות של מומחים מספקים תחזית מבוססת עד 2027 לשוק הנדל"ן העמיד והמתפתח של אספן.
מגמות שוק ותחזית 2025–2027
לאחר שנתיים של צמיחה קיצונית לאחר המגפה, שוק הנדל"ן של אספן מתייצב ברמות גבוהות. היקף המכירות הכולל באספן/מחוז פיטקין קפץ מכ-3.1 מיליארד דולר ב-2023 ל-3.8 מיליארד דולר ב-2024, מה שמעיד על פעילות נמרצת גם אם היא פחותה מהשיאים של 2021. מספר הדירות שנמכרו באספן עלה בכ-3% ב-2024 (180 מכירות לעומת 174 ב-2023) בעוד היקף הדולרים ירד בכ-3%, מה שמרמז על מחירים מעט רכים יותר או פחות עסקאות ענק. עיירת הנופש הסמוכה סנומאס וילג' ראתה תנופה חזקה עוד יותר – גידול של 16% במספר העסקאות ב-2024 – בזכות היצע חדש של פרויקטים שמעודד את הביקוש. כניסה ל-2025, הקונצנזוס הוא כי השוק יתקרר במתינות לעומת הקצב המסחרר. האנליסט המקומי רנדי גולד חוזה כי סך המכירות ב-2025 יירד מהרמות של 2024, עם צפי ל-650–800 עסקאות בהיקף כולל של 2.8–3.3 מיליארד דולר. מרבית ההאטה הזו צפויה בחציון השני של 2025 (H2 2025), כאשר ייתכן שהיקף העסקאות יירד ב-20–40% לעומת השנה הקודמת. בקצרה, 2025 צפויה להיות עדיין “שנה טובה אך חלשה יחסית ל-2024,” עם האטה ניכרת לקראת סוף 2025.
מבט לעתיד מראה כי המומחים בענף נשארים אופטימיים בנוגע למסלול ארוך הטווח של אספן. ברמה הארצית, התחזית לנדל"ן צפויה להשתפר עד 2026 ככל שריביות יירדו: הכלכלן הראשי של NAR צופה שמכירות הבתים בארה"ב יעלו בכ-9% ב-2025 וב-13% ב-2026, כשהריבית על משכנתא ל-30 שנה תרד לכ-6% עד 2026. שוק הנדל"ן של אספן מבודד אך לא חסין למגמות מקרו. כל ירידה בטווח הקצר צפויה להיות זמנית, לאור המשיכה הייחודית של אספן. מתווכים ותיקים משווים את נדל"ן אספן ל"נכס איכותי" ששומר על ערכו ומעריך לאורך זמן, ואף מהווה גידור בתקופות תנודתיות. “לא הייתי מהמר נגד אספן וסנומאס לטווח ארוך,” אומר מומחה מקומי, ומציין את סגנון החיים הייחודי ועמידות האזור שהוכחה. עד 2026–2027, בכפוף לייצוב המקרו-כלכלה, ערכי הנדל"ן באספן צפויים לחזור לצמיחה איטית אך מתמשכת, איטית יותר מהעליות החדות של 2020–2022. מודל חיזוי אחד צופה שמחירי הבתים באספן יעלו בכ-28% בעשור הקרוב, מה שמבטא המשך הערכה בטווח הארוך (אך התוצאות השנתיות ייתנו שוני). בסך הכל, התקופה של 2025–2027 נתפסת כשלב נורמליזציה – הזדמנות לשוק לקחת הפסקה – לפני שאולי ייכנס לסבב צמיחה נוסף מגובה בביקוש של בעלי עושר גבוה ומעט היצע.
נתוני מחירים וקצב התייקרות
מחירי הבתים באספן נותרו קרובים לשיאים היסטוריים לאחר הזינוק בתקופת המגפה. בשנת 2024, המחיר הממוצע במחוז פיטקין קפץ ב-24% לעומת השנה הקודמת, והביא את מחיר העסקה הממוצע לכ-13.3 מיליון דולר. בבתים פרטיים באספן נרשמה עליית מחירים מרשימה: הבית הממוצע באספן נמכר ב-21 מיליון דולר ב-2024 (חציון ~16.75 מיליון דולר), עם מחיר למ"ר ממוצע של 3,300 דולר – לעומת כ-2,900 דולר קודם לכן, ואף הגיע ל-4,000 דולר ומעלה למ"ר בשכונות היוקרתיות כמו ווסט אספן וה-West End. לשם השוואה, 40% מהמListings הפעילים באספן כיום מבקשים מעל 4,000 דולר למ"ר, רף שרק נכסים בולטים הגיעו אליו לפני 2020. גם מחירי הדירות זינקו: המחיר החציוני של דירת אספן עלה בכ-5% ב-2024 לכ-2.85 מיליון דולר, עם 89 עסקאות דירות שעברו 2,000 דולר למ"ר ב-2024. בתחילת 2025, מחיר המכירה החציוני הכולל (כל סוגי הנכסים) עמד על כ-3.3 מיליון דולר, עלייה של 9.1% לעומת שנה קודמת rocket.com, לפי נתוני Rocket Homes. אפילו סגמנטים שבעבר נחשבו ל”בר השגה” התייקרו – לדוגמה, אזור Smuggler נשאר זול יחסית לאספן, אך גם בו הערכים עלו עם השוק.
ברמת היוקרה הגבוהה, הנדל"ן המפואר של אספן קובע תקרות מחירים חדשות. נרשמו 5 עסקאות בתים מעל 50 מיליון דולר בשנת 2024, ואחת מכל שלוש עסקאות בתים באספן כיום חוצה את רף 20 מיליון דולר avantgardeaspen.com. בשנת 2024 בלבד, באספן נרשמו 11 עסקאות מעל 30 מיליון דולר, כולל עסקת אחוזה ששברה שיא – 108 מיליון דולר בכ-4,820 דולר למ"ר. מחיר השיא הידוע למ"ר שנרשם היה 8,215 דולר למ"ר עבור פנטהאוז של 43 מיליון דולר (Monarch on the Park), כמעט פי שניים מהשיא שלפני הקורונה (ב-2019 העסקה הגבוהה ביותר הייתה 23 מיליון דולר בכ-3,018 דולר למ"ר). כפי שמתווך הוותיק טים אסטין מציין, "המחירים עלו פי 2.5 עד פי 3 מאז הקורונה… אין פשוט מספיק היצע לביקוש". אכן, אחרי תיקון קל ב-2022 (המחיר החציוני באספן ירד בכ-14% באותה שנה), הערכים לא רק חזרו אלא גם זינקו לגבהים חדשים. התייקרות היוקרה מונעת על ידי ביקוש עצום לנכסים פרימיום (בעיקר מצד רוכשים אמידים שבורחים מהערים או מחפשים מפלטי עבודה מרחוק) ומחסור של "אין שום דבר דומה" שמאפשר למוכרים לדרוש מחירים גבוהים. אפילו כשהשוק מתקרר מעט ב-2025, רוב המומחים צופים שהמחירים יישארו קרובים לרמות הנוכחיות או יעלו במתינות בשנתיים הקרובות. תחזיות ל-2025 צופות שהערכים יהיו יציבים או בעלייה של אחוזים בודדים במרבית אזורי אספן/סנומאס, וכל ריכוך מחירים כנראה שמור לכיסים עם עודף היצע או מלאי מיושן.
רמות היצע ומגבלות היצע הדיור
למרות מחירים גבוהים מאוד, המלאי באספן נותר מאוד מצומצם, וזהו גורם מרכזי המחזק את השוק. נכון לינואר 2025, באספן היו רק 174 נכסים למגורים פעילים – רמת היצע היסטורית נמוכה – גם לאחר עלייה קלה של 4% במלאי לעומת השנה הקודמת. במאי 2025, המלאי עלה עוד לכ-258 בתים בשוק (עלייה חודשית של 5.7%), מה שמעיד על הצטברות הדרגתית של היצע. העלייה הזו החלה להזיז את תנאי הדיור באספן לכיוון שוק יותר מאוזן או אפילו מוטה קונים לעומת הטירוף של 2021–22 rocket.com. במקביל, גם הביקוש התקרר מעט, ולכן נכסים נשארים יותר זמן בשוק ויש לקונים יותר אפשרויות מאשר לפני שנה rocket.com. אך במונחים מוחלטים, היצע הדיור עדיין רחוק מהרגיל – המלאי של נכסים למכירה באספן הוא שבריר ממה שהיה לפני המגפה, וגם ב-Snowmass יש זמינות מוגבלת. גם אספן וגם Snowmass סיימו את 2024 עם “עליות קלות בלבד” במלאי, שעדיין “נמוך באופן היסטורי,” לפי דוח השוק של Estin. ברמות מחיר ואזורים רבים, מלחמות ההצעות הוחלפו במשא ומתן זהיר, אך המוכרים עדיין שומרים על כוח משמעותי בשל המחסור בנכסים איכותיים. סיבה מרכזית למחסור במלאי היא הגבלות הפיתוח הקשות של אספן. האזור מתמודד עם “מחסור בקרקע” – כמעט ואין מגרשים ריקים זמינים באזורים המבוקשים כמו אספן או Snowmass. התקנות העירוניות של אספן מגבילות מאוד בנייה חדשה: תקנון העיר מגביל את גודל הבניה למגורים ל-עד 9,250 רגל רבוע (או 8,750 רגל רבוע בתחום הצמיחה העירונית), עם הליך סקירה חדש שמקשה מאוד לאשר בתים גדולים (מעל ~5,750 רגל רבוע). מרתפים הגדולים מ-1,000 רגל רבוע כבר אינם מורשים (במקום 4,000 רגל רבוע בעבר). נוסף על כך, רק 6–8 היתרי הריסה מאושרים בשנה בעיר אספן (בהגרלה), ועוד כמה עבור תושבים ותיקים. כל היתרי ההריסה ל-2025 כבר חולקו, כלומר יזמים שרצו להרוס ולהחליף מבנים ישנים צריכים להמתין שנים. מאז 2019, ניתנו סך הכל רק 32 היתרי הריסה, ובהם בוצעו בפועל פחות מ-10 הריסות – רבים מההיתרים נשמרו לפרויקטים פוטנציאליים שלא יצאו לפועל. הפקק בשיקום ופיתוח מחדש מאלץ בעלי נכסים וקבלנים לבחור בשיפוצים במקום. למעשה, לרוב קל ומהיר יותר לבצע “שיפוץ מאסיבי” (תוך שמירה על חלק מהמבנה) מאשר לבנות חדש בסביבה הרגולטורית של אספן.סנומס וילג', שבעבר הייתה לה יותר שטחים פתוחים, גם מתחילה להיגמר לה המקום. כמעט כל שטח ה-Base Village של סנומס כבר מוקצה – ברגע שהבניינים האחרונים שבבנייה יושלמו עד 2027, “לא תישאר קרקע ב-Base Village לפיתוח,” לפי דברי היזמים. לסנומס היו 142 נכסים למכירה ב-2024, אך 89 מתוכם היו בפרויקט אחד (פיתוח דירות ה-Stratos), מה שמדגיש עד כמה מעט נכסים עצמאיים יש מחוץ לפרויקטים חדשים. בתים בפחות מ-5 מיליון דולר בסנומס כבר כמעט ולא קיימים, כי המלאי שנותר נוטה לטווחי יוקרה. במקביל, שוק הכניסה של אספן כמעט ונעלם – אפילו דירות ישנות נמכרות באופן שגרתי מעל 1,500–2,000 דולר למ"ר, ובתים פרטיים בפחות מ-5–6 מיליון דולר הם נדירים מאוד (ולעיתים קרובות דורשים הריסה אם כן מופיעים). מחירי הקרקעות עלו בהתאם: היקף מכירות הקרקע הכולל באספן ירד ל-253 מיליון דולר ב-2024 פשוט כי נותרו כה מעט מגרשים, והמגרש הריק היקר ביותר נמכר ב-35 מיליון דולר. קבלנים עברו לרכישת בתים ישנים לשיפוץ או הרחבה; כמו שנכתב באחד הדוחות, “קונים פונים לשיפוצים, תוספות והריסה/בנייה מחדש” בשל מחסור בקרקע פנויה. בקצרה, המגבלות על היצע באספן הן מבניות וארוכות טווח. מגבלות צמיחה מחמירות, עלויות בנייה גבוהות (הערכה של 1,500 דולר למ"ר עלות קשה, 2,000–4,000 דולר למ"ר לפרויקטי יוקרה), והתנגדות קהילתית לפיתוח יתר ימשיכו להגביל את היצע הדיור החדש. גם כאשר הביקוש יורד, בעלי נכסים באספן שומרים עליהם כנכסי דורות, כך שמספר המעוניינים למכור נמוך. דינמיקה זו עומדת בבסיס רף המחירים הגבוה של אספן – הערך הוא "פונקציה של מלאי והיצע, ופשוט אין מספיק כדי לספק את הביקוש," כפי שציין אסטין. קדימה, 2025–2027 כנראה תראה הקלה מזערית בלבד במלאי (אולי דרך כמה פרויקטים של דירות חדשות ובעלי בתים שיחליטו לממש רווחים בשיא), אך לא נראה הצפה של נכסים. עד 2027, כל עלייה זמנית במספר הנכסים המוצעים עקב קצב מכירות איטי תיספג כשתחזור התאוצה לשוק.פיתוחים למגורים ומסחר חדשים
למרות האתגרים בבנייה באספן, מספר פרויקטים בולטים בפיתוח נמצאים בתהליך, ואלה יעצבו את היצע העתידי בשוק – בעיקר בסנומס וילג' ובאזור הדאונטאון/בתי המלון של אספן:
- כפר הבסיס של סנומס (Snowmass Base Village) – שלב סופי: סנומס עברה במשך עשרות שנים תהליך התחדשות של אזור הבסיס שלה, שהסתיים בפרויקט כפר בסיס בהיקף של מיליארד דולר הכולל דירות יוקרה, מלונות, חנויות ושירותים. הקומפלקס המגורים האחרון, שנקרא "Stratos", הוא פרויקט יוקרתי של שני בניינים עם 89 יחידות מגורים שאמור להסתיים ב2027. המכירות ל-Stratos הושקו בינואר 2025 וזכו לעניין רב – תוך שבועות, יותר מ-75% מהיחידות נחתמו בחוזה (נשארו זמינות רק כ-21 מתוך 89 יחידות בתחילת 2025). המחירים ב-Stratos התחילו בסביבות 2.9 מיליון דולר ליחידות קטנות והגיעו עד 30 מיליון דולר לפנטהאוזים. הפרויקט הזה, יחד עם בניין Cirque שהושלם לאחרונה (חלק ממלון Viceroy, שהקונדואים שלו נמכרו תוך שבועיים בכ-2,700 דולר למ"ר) businessinsider.com, מעלים את הפרופיל ואת המחירים של כפר סנומס לרמות דומות לאספרן. למעשה, מחיר המכירה הממוצע של דירת קונטו בסנומס עמד על 3.8 מיליון דולר ב-2024 – זהה לממוצע של אספן, ודירות חדשות בסנומס נמכרות ב-1,800–2,500 דולר למ"ר. כשה-Stratos יושלם ב-2027, כפר הבסיס יהיה בנוי לגמרי, מה שאומר שהצמיחה בסנומס תעבור בעיקר לשוק היד השנייה (ככל הנראה במחירים גבוהים עוד יותר בשל מחסור בדירות חדשות). העיירה שבעבר נחשבה "אחות קטנה" של אספן הופכת ליעד יוקרתי בפני עצמו businessinsider.com.
- אזור Lift 1A באספרן – מלונות ומגורים יוקרתיים: דחיפה משמעותית לפיתוח מתמקדת בבסיס הצד המערבי של הר אספן (מסדרון Lift 1A). שני פרויקטים שציפו להם זמן רב הם מלון הנופש אמאן אספן (מכונה גם Gorsuch Haus/Aman) וLift One Lodge, שמבטיחים חדרי מלון חדשים, מגורי נופש חלקיים, ושירותים ציבוריים (מוזיאון סקי ושירותים לגולשים). אחרי שנים של עיכובים, הפרויקטים התקדמו ב-2024: Lift One Lodge היה בבדיקת היתרי בנייה עם צפי קבלת היתר בתחילת 2025, ופרויקט אמאן/גורשוך היה אמור להגיש בקשה להיתר לקראת סוף 2024. מנהל הפיתוח העירוני של אספן ציין שעבודות ראשוניות על Lift One Lodge עשויות להתחיל בקיץ 2025 (בכפוף לתיאום עם Aspen Ski Co). אם המלונות היוקרתיים הללו יתנהלו לפי לוחות הזמנים, הם עשויים להיפתח ב-2026–2027 ולהוסיף אפשרויות אירוח יוקרתיות ודירות ממותגות (מותג Aman צפוי לשבור שיאי מחיר למ"ר). הפיתוח גם יפעיל אזור שנשאר רדום לצד המסלול, ובכך <strongירחיב את מרכז אספן עם מסעדות וחנויות חדשות, ומרחב ציבורי סביב Lift 1A חדש ומוזיאון סקי. ההשפעה הכלכלית של כניסת Aman צפויה להיות משמעותית, שכן היא מחזקת את מעמדה של אספן כאחת מערי הנופש היוקרתיות בעולם.
- מלונות חדשים במרכז העיר: בלב המסחרי של אספן, שני מלונות בוטיק הצטרפו לאחרונה להיצע הלינה. MOLLIE Aspen, מלון בוטיק יוקרתי עם 68 חדרים שפותח על ידי החברה המקומית HayMax, נפתח בדצמבר 2023 וזכה להדים חיוביים. עם עיצוב בהשראת יפן-סקנדינביה ומיקום מעולה ליד פארק Paepcke, MOLLIE הפך במהירות לאחד ממקומות השהות האופנתיים החדשים באספן (ואף זכה בתואר "המלון הטוב ביותר" בפרס מקומי לשנת 2024). מיד אחריו, White Elephant Aspen – מותג מלונות ידוע המבוסס בננטקט – פותח את הסניף המערבי הראשון שלו באספן בסוף 2025, ומוסיף 54 חדרים היצע הלינה של אספן. ה-White Elephant (בכתובת 110 W. Main St.) מבטיח שילוב של סגנון הרים עם יוקרה מודרנית, וגורמי תיירות מקומיים בירכו על תוספת של "54 חדרי אורחים חדשים להיצע המלונאי של אספן" בטקס ההנחה של אבן הפינה. המלונות החדשים מרחיבים את קיבולת האירוח באספן (מה שעשוי לתמוך בעקיפין ברגולציה של השכרה לטווח קצר, שכן העיר מעדיפה תיירים שילונו בבתי מלון). הדבר גם מדגיש את האמון של משקיעים בעתידה התיירותי של אספן.
- פיתוחים נוספים: מספר פרויקטים קטנים יותר ושדרוגי תשתיות גם הם בולטים. בסנומאס, אזורי מגורים יוקרתיים כמו Aura ו-Cirque (דירות יוקרה עם גישה ישירה למדרון) נרשמו לאחרונה עסקאות מעל 10 מיליון דולר כל אחת, ומעידות על בתים אולטרה-יוקרתיים חדשים מחוץ לאספן עצמה. שוק הבתים האולטרה-יוקרתיים על פי מפרט של אספן ממשיך לפעול, עם מספר בניינים גדולים חדשים היוצאים לשוק בכל שנה למרות הרגולציות (ולעיתים נמכרים מחוץ לשוק הרשמי בסכומים של 30 מיליון דולר ומעלה). באופק נמצא פרויקט המודרניזציה של נמל התעופה אספן/מחוז פיטקין – פרויקט תשתית משמעותי: התוכניות כוללות טרמינל חדש עד 2027–2028 והתאמת מסלול הנחיתה, שידרשו סגירת מסלול מלאה בקיץ/סתיו 2027. פרויקט זה, שמוערך בלמעלה מ-500 מיליון דולר, אמנם אינו פיתוח נדל"ן ישיר, אך צפוי לשפר את הנגישות של אספן למטוסים גדולים יותר ולשדרג את חוויית המבקר לטווח הארוך. במהלך חודשי הסגירה בשנת 2027, ייתכן שתהיה ירידה זמנית בתיירות (חלק מהמטיילים עשויים לבחור ביעדים קלים יותר להגעה, או לשהות בסנומאס), אך ההשקעה מאותתת על "מחויבות ארוכת טווח לעתידה של אספן כיעד גלובלי מוביל." לסיכום, הפיתוחים החדשים באספן ובסנומאס מוטים לקצה העליון – דירות יוקרה, מלונות ואטרקציות – ובעוד שהם יוסיפו היצע, הם גם יעלו את הרף (ואת המחירים) של השוק בשנים הבאות.
מגמות נדל"ן יוקרתי ורוכשים בעלי הון גבוה
שוק הנדל"ן של אספן מונע באופן מהותי על ידי רוכשים בעלי עושר קיצוני (UHNW), והמגמות האחרונות מראות שהשפעה זו רק הולכת וגדלה. אספן הפכה למוקד משיכה למיליארדרים ואליטות גלובליות המחפשים גם סגנון חיים וגם השקעה. על פי נתוני פורבס, כ100 עד 125 מיליארדרים כיום מחזיקים בבתים באספן, מה שמציב אותה כמעט בשוויון עם ניו יורק מבחינת צפיפות נדל"ן של מיליארדרים. רוכשים אלו עיצבו מחדש את חלוקת המכירות באספן – כפי שצוין, כיום שליש ממכירות הבתים באספן עולות על 20 מיליון דולר avantgardeaspen.com, בעוד שבעבר עסקאות כאלה היו נדירות. כניסתו של פלח זה דחפה את מחירי היוקרה של אספן לשחקים, כאשר נרשמות מספר עסקאות של מעל 50 מיליון דולר בשנה אחת (דבר שאינו נשמע ברוב השווקים). רבים מבעלי ההון הגבוה (יזמי טכנולוגיה, מנהלי קרנות גידור, סלבריטאים, משקיעים זרים) רואים בנדל"ן באספן נכס יוקרתי ומקלט בטוח. במהלך המגפה, אפקט זה התעצם: “אנשים שעוזבים אזורים עירוניים, והיכולת לחיות ולעבוד מרחוק” הובילו לנהירה אדירה, שהכפילה או שילשה את המחירים מאז 2019. לאספן יש משיכה כמוקד עבודה מרחוק – המציע יופי טבעי, פרטיות ושירותים ברמה עולמית – ולכן רוכשים אמידים רוכשים כיום לעיתים קרובות מתוך כוונה לשהות ממושכת או אף למגורי קבע באספן ולא רק לחופשות קצרות.התנהגות רוכשי היוקרה באספן מדגישה בלעדיות, שירותים (אמניטיז) וערך ארוך טווח. רוכשים אלו הם בדרך כלל רוכשי מזומן או מביאים הון עצמי משמעותי, ולכן פחות רגישים לשינויי ריבית. במקום זאת, הפעילות שלהם קשורה יותר לשוקי ההון וליצירת עושר. כששווקי המניות או הכלכלה מתנדנדים, אספן עלולה לראות האטה זמנית במכירות היוקרה כשרוכשים נזהרים. עם זאת, בדרך כלל עדיין יהיו כמה מבקשי "מקלט בטוח" שירכשו באספן גם בתקופות קשות, מתוך אמונה בערכה המתמשך. לדוגמה, למרות שוק דובי ב-2022, אספן רשמה שיא מכירות. ב-2023–2024, כשהכלכלה התייצבה, קהילת המיליארדרים חזרה בכל הכוח, וחטפה נכסים נדירים (למשל, עסקת אחוזה ב-76 מיליון דולר בתחילת 2023 ומכירה ב-108 מיליון דולר ב-2024). עסקאות מחוץ לשוק גם הן צברו תאוצה – עסקאות פרופיל גבוה רבות כלל אינן מגיעות ל-MLS, כשהקונים והמוכרים מבצעים עסקאות בשקט ביניהם. ב-2024, אספן ראתה מספר עסקאות מחוץ לשוק מעל 30 מיליון דולר אשר “העלו את השוק מעלה” בכל הנוגע להשוואות מחירים. מגמה זו מצביעה כי הנתונים הרשמיים עשויים אף להמעיט בשיעור העלייה האמיתית של שוק הנדל"ן ברמות העליונות.
הטעמים היוקרתיים מתפתחים גם הם. כיום הרוכשים מצפים לעיצובים מודרניים, מוכנים למעבר, עם מאפייני בריאות ושפע מתקנים. “דירות יוקרה מודרניות, מסוג שלא מאפשרת התב"ע של אספן במרכז העיר” נבנו בסנומאס, ומושכות קונים שמעריכים בנייה חדשה. שכונות מובילות כמו רד מאונטיין, אוול קריק ומרכז העיר נותרות מבוקשות תמיד, אך אפילו אזורים שנחשבו "פחותים" (כמו מערב אספן או סנומאס) ראו עליות חדות בערך הבתים המפוארים, כאשר העשירים מרחיבים את החיפוש למרחב ופרטיות. בעלי נכסים מהשכבה העליונה נוהגים לאסוף כמה נכסים באספן – למשל, אחוזה גדולה אחת ובית קטן במרכז העיר. הגבלות השכרה קצרות טווח באספן (שנכנסו לתוקף ב-2022) לא הרתיעו את רוב הקונים, מאחר שרובם אינם תלויים בהכנסה מהשכרה; ואם כבר, החוקים הללו הפכו דירות באזורים מותרים ללינה (שפטורות מההגבלות) למבוקשות עוד יותר בקרב אלו שכן מחפשים גמישות בהשכרה.
היבט מעניין בשוק היוקרה של אספן הוא ההשפעה של מגמות גלובליות בשוק היוקרה. רוכשים ברמת-על משווים את אספן ליעדים עילית אחרים (דרום צרפת, סן ברטס, ההאמפטונס וכו'). אספן נשארה רלוונטית בזכות אטרקטיביות כל-שנתית (חורפי סקי, קיץ קריר), אירועים תרבותיים ותחושת בלעדיות (היצע מוגבל). כיום מקובל שבתי יוקרה באספן נמכרים ב-4,000–5,000 דולר ואף יותר למ"ר, בדומה למחירי שיא במנהטן או לונדון. עסקת שיא ב-8,215 דולר למ"ר מדגישה שאספן שייכת לקטגוריית הסופר-יוקרה העולמית. כפי שאמר יזם אחד, "הרמנו את רמת השוק" – אספן וגם סנומאס העלו למעשה את מחירי השוק עקב כניסת אוכלוסיית היוקרה. קדימה, הציפייה היא שהביקוש מבעלי הון גבוה יישאר חזק. מספר האולטרה-עשירים בעולם עולה, ורבים מגלים כעת את אספן לראשונה. אם לא יתרחשו "אסונות הון" משמעותיים, אספן צפויה להמשיך לספוג ביקושי יוקרה חזקים, במיוחד לנכסים יוצאי דופן ואיכותיים. עם זאת, חשוב לציין שהקונים האלו בררנים מאוד; נכסים שנתפסים כיקרים מדי או לא ברמה עלולים להיתקע בשוק – תופעה שכבר רואים במקרים מסוימים כשהשוק נרגע. עם זאת, סקטור היוקרה צפוי לנווט את שוק אספן: כשהעשירים קונים – השוק מזנק; כשהם עוצרים – אספן יוצאת להפסקה.
נדל"ן מסחרי באספן
בעוד שתחום המגורים המפואר גונב לעיתים קרובות את אור הזרקורים, תחום הנדל"ן המסחרי של אספן ראוי גם הוא לציון – מאופיין בערכים גבוהים, היצע מוגבל וכלכלה תוססת של תיירות וקמעונאות. אזור ה-“משולש הזהב” במרכז אספן (סביב Galena St, Cooper Ave, מדרחוב Hyman Ave) מרכז שילוב של בוטיקים יוקרתיים, גלריות אמנות, מסעדות ומשרדים – כולם מתחרים על שטח מוגבל. נכסים מסחריים באספן נסחרים לפי מהשיעורים הגבוהים ביותר בקולורדו. ב-2024, שכר הדירה לחנויות בקומת קרקע בלב אספן עמד על 275–325 דולר למ"ר בשנה (NNN) – רמות שנפוצות רק ברובעי קניות עולמיים מובילים. גם שטחי המשרדים יקרים (למרות שמדובר בשוק קטן הרבה יותר); שכר דירה למשרדים באספן נע בין 60 ל-100 דולר למ"ר לשנה, ולרוב מדובר במשרדים בוטיקיים מעל חנויות. שיעורים אלו משקפים את הביקוש הגבוה של רשתות יוקרה ועסקים לנוכחות באספן. מותגים כמו פראדה, לואי ויטון ודיור פתחו חנויות דגל באספן בשנים האחרונות, והעלו את מחירי השכירות. אפילו עסקים מקומיים (סוכנויות נדל"ן, חברות טיולים וכו') מתמודדים עם תחרות עזה ועלויות גבוהות כדי להישאר בעיר.
עם זאת, מכירות נדל"ן מסחרי הן נדירות, שכן מבנים רבים מוחזקים לאורך זמן על ידי משקיעים עשירים. למעשה, מעט מאוד נכסים מסחריים החליפו ידיים בשנים האחרונות. עסקה גדולה אחת התרחשה באוגוסט 2024: מכירה בשווי 70 מיליון דולר של חמישה מבנים מסחריים מרכזיים בדאון טאון אספן (מ-Ajax Holdings שבבעלות משפחת סוקי ליזם מארק האנט). מארק האנט, יש לציין, צבר תיק נכסים גדול בלב אספן בעשור האחרון, ולעתים קרובות הציע מחיר גבוה יותר מאחרים – ההשקעה המתמשכת שלו מראה על אמון בעתידה של הריטייל באספן. מלבד אותה עסקת מולטי-נכסים, 2024 כמעט ולא ראתה מכירות מסחריות גדולות; רישומי מחוז פיטקין מראים רק 3 עסקאות נדל"ן מסחרי ברבעון השני של 2024 (כמו ברבעון השני של 2023), כאשר היקף העסקאות ירד בכ-27% ל-5.6 מיליון דולר באותו רבעון. למעשה, הבעלים שומרים על הנדל"ן המסחרי באספן, וכאשר משהו נמכר, זה במחיר פרמיה (שיעורי ההיוון נמוכים מאוד, לעיתים בטווח של 3–4% או שאינם מדווחים בפומבי).
בצד השכרת הנדל"ן המסחרי, החנויות והמסעדות של אספן התאוששו ברובן מהמגפה. תפוסת החנויות בקיץ 2023–2024 הייתה חזקה, כפי שניכר מגידול באיסוף מס הקנייה העירוני. לדוגמה, הכנסות ממסי לינה במחוז פיטקין עלו בכ-5% משנה לשנה באמצע 2024, ואיסוף מס הקנייה הקמעונאי הכללי עלה ב-6.4%, מה שמצביע על הוצאות תיירות בריאות. לקראת קיץ 2025, לשכת אספן דיווחה על שיעורי תפוסה גבוהים מהשנה הקודמת ו"פתיחה סואנת" לעונה, בזכות חזרת אירועים ואמון מחודש בקרב מטיילים. כמות מבקרים גבוהה מיטיבה עם בעלי הנכסים – שוכרי חנויות ואירוח רשמו מכירות גבוהות בשנים 2021–2024, מה שאיפשר להם לעמוד בשכר דירה גבוה. למעשה, אין "חנויות פנויות" בדאון טאון אספן לאורך זמן; כל חלל ריק לרוב כבר נלקח על ידי דייר חדש (או בתהליך שיפוץ). אחרי הקורונה, אכן היו עסקאות מחודשות (בעיקר כשחברות עברו לעבודה מרחוק וצמצמו משרדים), אך רוב החללים נתפסו על ידי מותגי יוקרה מתרחבים או קונספטים חדשים בענף האירוח. לדוגמה, המלונות החדשים (Mollie ו-White Elephant) כוללים מסעדות ברמת הרחוב או בוטיקים קמעונאיים, שמוסיפים חיות למסחר בעיר.
אתגר אחד בסצנה המסחרית של אספן הוא ש-עסקים מקומיים (כגון מסעדות במחירים נוחים, שירותים יומיומיים) מתקשים להתמודד עם שכר הדירה הגבוה, מה שמעורר דאגה לגבי המגוון הכלכלי של אספן. העיר ניסתה חקיקות לשימור קמעונאות מקומית, אך הכלכלה קשה. בינתיים, הפיתוח המסחרי מוגבל – כמעט ואין מקום לבנות שטחי מסחר חדשים בלב העיר. כמה פרויקטים, כמו הצעה לפיתוח מחדש של נכס Crystal Palace הישן או שדרוג בלוק מוזיאון האמנות של אספן, בדיון, אך אין תוכניות למרכזים מסחריים גדולים. רוב הצמיחה המסחרית תבוא מפרויקטים מעורבי שימוש (למשל, מסחר בקומת קרקע במלונות או דירות חדשים).
לסיכום, הנדל"ן המסחרי באספן מאופיין בשכירויות גבוהות במיוחד, תפוסה מזערית ומכירות נדירות. משקיעים רואים בו נכס יוקרתי, בדומה לנדל"ן מגורים. עבור השוק הרחב יותר, מגזר מסחרי בריא חשוב: הוא מבטיח שאספן תישאר יעד אטרקטיבי עם קניות יוקרה, מסעדות ובידור – מה שמזין בתורו את הביקוש לנכסים. המגמות הנוכחיות מראות כי התיירות וההוצאות באספן חזקות, מה שתומך בשכירויות ובערכים המסחריים. בשנים 2025–2027 התחזית המסחרית חיובית אך לא צומחת בקצב גבוה – צפוי שערכי הנדל"ן יישארו יציבים או שיתגברו בהדרגה (קיים ככל הנראה גבול לכמה קמעונאים יוכלו לשלם, אך כל ירידה בביקוש אינה סבירה לאור קהל הלקוחות האמיד). אחד הגורמים שיש לעקוב אחריהם הוא סגירת שדה התעופה ב-2027: בחודשי בניית מסלול ההמראה, עלולה להתרחש ירידה מסוימת בתנועת המבקרים, אשר תשפיע על קמעונאים ובתי מלון באותו קיץ. עם זאת, כל השפעה כזו צפויה להיות זמנית, ובסופו של דבר, המתקנים החדשים בשדה התעופה יחזקו את הנגישות והאטרקטיביות של אספן עבור תיירי יוקרה בטווח הארוך.
| סקירה מסחרית (אספן) | ערך (2024) |
|---|---|
| שכר דירה למסחר (מרכז העיר) | 275–325 דולר למ"ר (שנתי NNN) |
| שכר דירה למשרדים | 60–100 דולר למ"ר (שנתי) |
| היקף מכירות מסחרי רבעון שני 2024 | 5.59 מיליון דולר (3 עסקאות) |
| היקף מכירות מסחרי רבעון שני 2023 | 7.64 מיליון דולר (3 עסקאות) |
| הכנסות ממס לינה (חציון ראשון 2024) | 168.3 מיליון דולר (עלייה של 5% משנה קודמת) |
הזדמנויות השקעה ותשואות שכירות
השקעה בנדל"ן באספן התבררה כהשקעה משתלמת מאוד בעשור האחרון, הן מבחינת עליית ערך נכסים והן מבחינת פוטנציאל הכנסה משכירות. עם זאת, פרופיל ההשקעה כאן ייחודי: התשואות (שיעור ההיוון) יחסית נמוכות, והאסטרטגיה היא בדרך כלל רווחי הון ארוכי טווח ושימוש אישי באורח חיים, ולא תזרים מזומנים גבוה. רבים מרוכשי נדל"ן באספן הם בפועל משקיעים-משתמשים: הם עשויים להשכיר את הנכס חלק מהזמן, אך גם להפיק ממנו הנאה אישית (קשה למדוד זאת בתשואות). עם זאת, שוק השכירות באספן חזק מאוד, במיוחד בקצה העליון. דירות נופש לטווח קצר גובות מחירים מפתיעים בתקופות השיא. למעשה, מחירי השכירות בנכסי יוקרה עלו כל כך, שחלק מהאחוזות היוקרתיות ביותר באספן משכירות ביותר מ-400,000 דולר לחודש בעונות המבוקשות. (זו אינה טעות – שוכרים אמידים יסכימו לשלם שש ספרות עבור שהות בחווילה באספן בחג המולד או בחודש קיץ). דו"ח עדכני ציין מספר נכסי על-יוקרתיים המושכרים עבור 100–400 אלף דולר בחודש ומעלה בשנים 2024–2025 כאשר הביקוש עולה בהרבה על ההיצע בנכסי השכירות היוקרתיים.
بالنוגע לנכסים טיפוסיים יותר, שכירויות עדיין חזקות. נכון לסוף 2024, השכירות החודשית החציונית לארוך טווח באספן עמדה על כ-17,650 דולר, כאשר אפילו דירות חדר ממוצעות מושכרות בלמעלה מ-5,000 דולר לחודש. דירות ובתים יוקרתיים מושכרים לעיתים קרובות ב-25–50 אלף דולר לחודש בחורף או בקיץ. שכירות לטווח קצר (לילה/שבוע) בעונת התיירות יכולה להגיע ל-1,000–3,000 דולר ללילה לדירות יוקרה, ולמעלה מ-5,000 דולר ללילה לבתי יוקרה. הכנסה כזו יכולה להניב תשואה שנתית בריאה (לעיתים 3–5% מערך הנכס) לבעלי דירות המעמידים את ביתם להשכרה חלק מהשנה, דבר בולט בהינתן שיעור ההיוון הנמוך באספן. הביקוש להשכרה מונע על ידי זרם קבוע של מבקרים עשירים הבאים לסקי, פסטיבלים וחופשות – מספר החדרים בבתי המלון מוגבל, ולכן מבקרים רבים מעדיפים לשכור נכס פרטי. תפוסת נכסים לטווח קצר באספן הייתה גבוהה, אך תקנות STR (השכרה לטווח קצר) שהוכנסו בעיר ב-2022 הוסיפו מגבלות מסוימות. בעלי דירות שניים מתמודדים כעת עם מיסוי נוסף (עד 21.3% מההכנסה להשכרה עבור נכסים להשקעה) והגבלות תכנון על השכרה קצרה מחוץ לאזורי המלונאות המיועדים לכך. תקנות אלו נועדו לעודד השכרה לטווח ארוך לעובדים מקומיים, אך בפועל בעלי נכסים רבים עדיין מעדיפים את השוק הריווחי של השכרה קצרת טווח ומסדירים את ההשכרה בהתאם. חלקם עברו להשכרות לתקופה של 30 ימים ומעלה (כדי להימנע ממס STR), שעדיין מניבות הכנסות משמעותיות ולעיתים מביאות לאותם שוכרים עונתיים בפועל.
מנקודת מבט השקעתית, הנדל״ן באספן מציע יציבות ויוקרה. גם בתקופות מיתון, ערך הנכסים באספן חוזר לעלות מהר יותר מרוב השווקים. מאגר הקונים הוא בינלאומי וצומח, מה שמספק נזילות בשוק היוקרתי. תשואות ההשכרה, כפי שצויין, הן מתונות בחישוב יבש (בית בשווי 10 מיליון דולר יניב כ-300 אלף דולר לשנה – תשואה של 3%), אך משקיעים רבים רואים בכך מקובל לאור הסבירות הגבוהה לערך עולה והאפשרות להנות מהנכס. בנוסף, מי שרכש נכס לפני 2020 זכה לעליית ערך יוצאת דופן – עלייה של פי 2–3 בשווי הנכס בפרק זמן קצר. משקיעים חדשים ב-2025 אולי לא יחוו רווחים כל-כך חדים, אך תשואה מתונה בשילוב עם הכנסה מהשכרה עשויה עדיין לגבור על חלופות השקעה רבות, במיוחד לאור העלויות הנמוכות של אחזקת נכס באספן (מסי רכוש בקולורדו נמוכים יחסית, פחות מ-0.5% לשנה בפועל).
אסטרטגיות השקעה פופולריות כוללות: רכישת דירות במרכז אספן שניתן להשכירן לטווח קצר (ליחידות באזור "פטור מלונאות" יש תפוסת השכרה הגבוהה ביותר), רכישת נכסים ב-Snowmass Base Village כדי להרוויח מהצמיחה ואז השכרה דרך תוכניות מקצועיות, או קניית בתים ישנים באספן לשיפוץ ומכירה מחדש (שוק השקעות פליפ). האסטרטגיה האחרונה הולכת ומסתבכת בשל מגבלות היתר בנייה ועלויות בנייה גבוהות, אך מפתחים מנוסים עדיין יכולים להרוויח מהפצע הגדול בין בתים מיושנים מהשנות ה-80 למוצר החדש והמודרני שלו קונים שואפים. יש עניין גם בבעלות חלקית ובחברות מועדון (למשל Dancing Bear, מועדוני מגורים פרטיים באספן) שמאפשרים למשקיעים "חתיכה" מאספן בעלות כניסה נמוכה, עם אפשרות להשכרת הנכס.
יש לשים לב גם לסוכנויות השכרה יוקרתיות ומנהלי נכסים של אספן – חברות כמו Luxuri, Fifth Avenue Rentals וכו', שמתמחות בשיווק השכרות יוקרה באספן ברחבי העולם ודואגות שבעלי נכסים יוכלו למצוא דיירים המוכנים לשלם מחיר מירבי. נוכחות סוכנויות אלה, לצד פלטפורמות כמו Airbnb (לדירות בדרג הנמוך יותר), הופכת את השכרת הבתים באספן לנגישה יותר לבעלים, ובכך משפרת את כדאיות ההשקעה. מצד שני, על המשקיעים להיות מודעים לאקלים הרגולטורי: העיר יכולה לשנות את כללי השכירות קצרת-הטווח (STR), ויש ויכוח מתמשך בקהילה לגבי הגבלת "בתים חשוכים" והשכרות זמניות במטרה לשמור על אופיה של הקהילה. עד כה הושגו פשרות (למשל הגבלת מספר היתרי STR, הטלת אגרות), אך איסור גורף אינו סביר עקב חשיבות התיירות.
בשורה התחתונה למשקיעים: הנדל"ן באספן אינו פרת מזומנים במונחי תשואות, אך הוא מספק שילוב של הכנסה יציבה, הנאה ופוטנציאל הכתרת ערך שאך מעט שווקים דומים לו. הנדל"ן מתנהג יותר כמו יצירת אמנות או מניות של חברה מובילה ("blue chip") – מוערך על ידי יודעי דבר ועמיד לאורך זמן. מי שמחפש תשואת היוון טהורה עשוי להשקיע במקום אחר (לדוגמת נדל"ן מסחרי או שווקים עתירי תשואה), אך למשקיעים בעלי הון גבוה המחפשים חנות הון בטוחה ומהנה, אספן נותרת אטרקטיבית במיוחד. כפי שניסח זאת משרד תיווך מקומי: "הנדל"ן של אספן הוא הכי 'blue-chip' שיש."
גורמים המשפיעים על שוק אספן
מספר גורמים חיצוניים ומקומיים ישפיעו על מסלול הנדל"ן של אספן בין השנים 2025–2027:
- ריבית וכלכלה: ריביות משכנתא גבוהות בשנים 2023–2024 (סביב 7%) לא פגעו במיוחד בשוק היוקרתי של אספן, מאחר שרוב הקונים אינם מסתמכים על מימון. יחד עם זאת, הריביות משפיעות על הפסיכולוגיה של קונים ועל המגזרים הבינוניים. אם הריביות ירדו לכיוון ~6% ב-2025 ו-~5.5–6% ב-2026, כפי שחוזים, זה עשוי לפתוח ביקוש נוסף – במיוחד עבור רוכשים של נכסים מתחת ל-10 מיליון דולר או נוטלי הלוואות ג'מבו. בנוסף, כלכלה חזקה עם עליות בשוקי המניות ממריצה ישירות את המכירות באספן: אספן היא "שוק אופציונלי" הקשור ליצירת עושר ולהצלחת מניות. כשמשקיעים חשים עשירים יותר (בונוסים, הנפקות וכו'), הם קונים בתים באספן. מנגד, אם תתרחש מיתון (חלק מהבנקים הגדולים מעריכים סיכוי של 20–40% למיתון ב-2025), אספן עשויה לראות האטה זמנית. נכון להיום, הכלכלה בקולורדו חזקה (תעסוקה ~7.2% מעל הרמות שלפני הקורונה), ולעשירים מאוד יש נזילות יותר מאי פעם – סימן טוב. יחד עם זאת, אספן עוקבת בדריכות אחר נתונים כלכליים גלובליים – כל משבר גדול או הכה כלכלית עשויה לעכב זמנית את הקונים הגדולים.
- מגמות תיירות ונסיעות: הונה של שוק הנדל"ן באספן קשור הדוק לאטרקטיביות שלה כעיר נופש. התיירות שבה חזקה מתמיד אחרי מגפת הקורונה. בשנים 2023 ו-2024 נרשמה כמעט שיא בכמות המבקרים בקיץ ובחורף, ושנת 2025 צפויה להיות “קיץ עמוס” עם שיעורי תפוסה גבוהים, לפי לשכת המסחר של אספן. ביקוש תיירותי גבוה תומך בערך הנדל"ן בשתי דרכים: הוא מספק הכנסה משכירות לבעלי הנכסים ומוביל חלק מהמבקרים להפוך לרוכשים עתידיים (רבים מתאהבים באספן בחופשה ומחליטים לקנות בית בהמשך). לוח האירועים של אספן (כמו פסטיבל יין ואוכל, ArtCrush, X Games ועוד) והתרחבות לעוד שווקים (טיסות ישירות מערים נוספות) ממשיכים למשוך מבקרים אמידים. הערת אזהרה אחת היא סגירת מסלול ההמראה בשדה התעופה ב-2027 – בין מרץ לאוקטובר 2027, שדה התעופה באספן יהיה בלתי שמיש, וייתכן שזה ירתיע חלק מהמבקרים. רשות שדות התעופה מתכננת להסיט טיסות לשדות תעופה סמוכים ולעודד הגעה בנסיעה ברכב, אך ייתכן שנראה ירידה בתיירות היוקרתית בקיץ ההוא. בעלי דירות להשכרה עשויים להרגיש זאת בתפוסה נמוכה יותר באמצע 2027. עם זאת, מדובר בפרויקט תשתיתי חד-פעמי, ורבים מאמינים ששדה התעופה המחודש (עם טרמינל חדש עד 2028) יגביר בסופו של דבר את קיבולת התיירות והנוחות בעיר אספן. מגמות פנאי חיצוני (סקי, רכיבה על אופניים ועוד) גם כן משפיעות על אספן; המגפה יצרה בום בפעילויות בחיק הטבע, שמיטיבה עם ערי ההרים. אם המגמה הזו תימשך (כשהאנשים מעדיפים חוויות בטבע), אספן צפויה ליהנות מביקוש מתמשך.
- עבודה מרחוק ושינויי סגנון חיים: מהפכת העבודה מרחוק שינתה לחלוטין את המשחק עבור אספן. אספן הפכה כבר לא רק ליעד נופש, אלא לבית קבוע-חלקית עבור רבים מבעלי הכנסה גבוהה שגילו שהם יכולים לעבוד מכל מקום. השינוי המבני הזה הגדיל לצמיתות את מעגל הרוכשים הפוטנציאלים של אספן – מנהלים מתחומי ההייטק, הפיננסים וכו', שבעבר היו מחויבים לגור בעיר, יכולים כעת לבלות חודשים באספן וכך להצדיק רכישת נכס. כל עוד עבודה היברידית/מרחוק תישאר רווחת (ומה שכנראה יקרה), אספן תמשיך להרוויח מכך. חברות רבות גם החלו לקיים ימי עיון ונסיעות צוות באספן, מה שמגביר את הביקוש להשכרות יוקרה באמצע השבוע. החיסרון היחיד של עבודה מרחוק הוא שהיא הגבירה את הלחץ על הדיור לעובדים מקומיים (ככל שבעלי בתים שניים מבלים יותר זמן, הם תופסים דירות שיכלו לשמש את המקומיים). אבל בסך הכול, העבודה מרחוק היא יתרון נטו לביקוש. מתווך אחד ציין שמאז 2020, “היכולת לגור ולעבוד מרחוק” הגדילה משמעותית את הביקוש ותרמה לעליות המחירים הגדולות. זהו גורם שיישאר כאן, ואספן מוזכרת תדירות לצד מקומות כמו טאהו, ג'קסון הול ופארק סיטי כמוטבות מרכזיות מההון של דור ה”עבודה מכל מקום”.
- מדיניות מקומית (דיור והשכרות): אספן מתמודדת עם השאלה כיצד לנהל את הצלחתה. מצד אחד, העיר העבירה רגולציות מחמירות על השכרה קצרת-טווח (STR) בשנת 2022, כולל הגבלה על מספר ההיתרים ומס STR גבוה (בסביבות 11–21% בהתאם לסוג הנכס). הכוונה הייתה לצמצם השכרות אירוח של משקיעים כמו Airbnb ולשמר את אופייה הקהילתי של העיר. מהלך זה השפיע על שוק הדירות – נכסים באזורי לינה (הפטורים מרוב כללי STR) נמכרים במחירי פרימיום בשל חופש ההשכרה שלהם, בעוד דירות מחוץ לאזור זה זוכות לביקוש מתון יותר אלא אם כן יש להן מאפיינים ייחודיים. עד כה, הכללים החדשים לא הציפו את השוק בהשכרות ארוכות טווח (כפי שחלק מהפקידים קיוו), אך הם כן שינו את התנהגותם של בעלי דירות. היבט מדיניות נוסף הוא דרישות ועמלות לדיור בר-השגה בפרויקטים חדשים. אספן מחייבת יזמים לבנות דירות ברות השגה או לשלם עמלות גבוהות – שלדיווחים מוסיפות עלות משמעותית (25–30% "עלויות רכות") לפרויקטים. למרות מאמצים אלו, “עדיין קיים מחסור בדיור בר-השגה באספן, מה שמגביר את העומס בעמק האמצעי ועד גלנווד ספרינגס”. רוב כוח העבודה המקומי נאלץ לנסוע ממרחק של 20–40 מיילים, כיוון שמחירי המגורים באספן אינם נגישים. הדבר עשוי להשפיע בעתיד על רמת השירותים או זמינות כוח אדם – מה שראוי לשים אליו לב (למשל, מחסור בעובדים עשוי להקשות על פעילות מסעדות, אתרי סקי ועוד, ובכך לפגוע מעט בחוויית הבעלים והמבקרים). הקהילה מחפשת פתרונות, כגון בניית עוד דיור בהגבלת שיוך בקרבת העמק והגבלת פיתוח ספקולטיבי שאינו תורם למלאי הדיור המקומי. מס העברת נדל"ן ומסי תיירים גם הם מהווים פקטור – באספן ובסנומאס ישנם מסים שונים שמממנים דיור בר-השגה ותשתיות. כל עליה במסים אלו (למשל, בסנומאס נשקלת אגרת STR חדשה) עלולה להשפיע באופן שולי על התשואות לבעלים, אולם כיום העלויות האלו קטנות ביחס לערך הנדל"ן.
- גורמים סביבתיים ואחרים: האטרקטיביות של אספן עשויה להיות מושפעת מסוגיות סביבתיות כמו שריפות יער, יובש/שונות בשלגים (מצב אתרי סקי) וכדומה. עד כה אספן נהנתה ממזל עם שלג רב וללא פגיעות ישירות של שריפות יער, אך מגמות האקלים הן דבר שראוי לעקוב אחריו ומידת השפעתן על תעשיית הסקי. מצד שני, המחויבות הסביבתית של אספן (תקני אנרגיה בבנייה, דגש על קיימות) עשויה למשוך קונים בעלי מודעות סביבתית. בנוסף, מגמות חברתיות רחבות – רצון לביטחון, פרטיות ויציבות פוליטית – הופכים את אספן (בארה"ב, עם שיעור פשיעה נמוך ושירותים מפותחים) למקום מבוקש לעומת חלופות בין-לאומיות מסוימות.
לסיכום, שוק הנדל"ן של אספן בשנים הקרובות יעוצב על ידי שילוב של תנאים כלכליים ומדיניות מקומית. החוט המקשר הוא איזון: העיר מנסה לאזן בין תיירות לאיכות חיים, והשוק מאזֵן בין ביקוש גבוה להיצע מצומצם. אם ארה"ב תימנע ממיתון חריף והביקוש לתיירות יישאר חזק, אספן צפויה להמשיך לשגשג. רוחות נגדיות מתונות כמו ריביות או רגולציה עשויות לגרום להפוגות קצרות, אולם הבסיס של עושר גלובלי והייחודיות של אספן מצביעים על עתיד חיובי.
תובנות וניתוח מומחים
מומחי התעשייה מסכימים בדרך כלל על החוסן והחוזק לטווח הארוך של אספן, תוך שהם מכירים בתקופת המעבר הנוכחית. טים אסטין (מתווך Aspen Snowmass Sotheby’s) תיאר את השוק בתחילת 2025 כ-“מנרמל בנקודות מחיר גבוהות יותר” – לאחר הטירוף שאחרי הקורונה, אספן הגיעה לרמה חדשה של ערך, וכעת רואים דפוסי עונתיות ודינמיקות מו”מ טיפוסיות יותר. הוא מציין כי 40% מהרישומים היום הם מעל 4,000 דולר לרגל רבוע, לעומת כמות מעטה לפני 2020, מה שמראה שינוי קבוע כלפי מעלה במבנה המחירים של השוק. אסטין גם מדגיש את מגבלות ההיצע (הגבלות על בנייה חדשה בשל מגבלות הריסה וכו’), ומסכם כי צמיחת המחירים היא בעצם פונקציה של מלאי, כלומר מחירים יישארו או יעלו כל עוד ההיצע נשאר מצומצם.
רנדי גולד (אנליסט שוק מקומי) סיפק תחזית מפורטת לשנת 2025, שלמעשה חוזה נחיתה רכה: שנה חזקה אך מעט מתונה מאשר שיאי 2024. התחזית שלו צופה פחות מכירות ונפח דולרי נמוך יותר כמעט בכל הסגמנטים ב-2025 (אספן וסנומאס, בתים ודירות), אך הערכים (מחיר למ”ר, מחירים חציוניים) יישארו יציבים או יראו עליות מתונות של חד-ספרתיות ברוב השכונות. חשוב לציין שהוא מצפה לעוד שנה חזקה של עסקאות אולטרה-יוקרה ב-2025 – נכסים מעל 10 מיליון דולר ו-20 מיליון דולר ימשיכו להיסחר בעוצמה – אפילו אם מספר העסקאות הכולל יירד. גולד הדגיש את שלל שינויים בקודי תכנון הקרקע החדשים (הגבלות על גודל בתים, צמצום TDR וכו’) וסבר ש-“נראה הרבה יותר שיפוצים בעתיד” בשל ההוצאות והזמן הנדרש לבנייה חדשה כיום. הוא גם ציין שקונים מסוימים במצב של “המתן וראה” בגלל תנודתיות במניות וסיכויי מיתון, אבל כל אי-ודאות בשוק צפויה להיות קצרה.
כריס קלוג (מתווך באספן) הדהד מבט בטוח לטווח הרחוק: “נדל”ן באספן היה השקעה נהדרת לאיכות החיים ולפיננסים… מהטובים שיש”. קלוג מציין שאספן “בדרך כלל מרגישה את ההשפעות המאקרו כלכליות מאוחר יותר ומגיבה מהר יותר” לעומת שווקים אחרים. זה הורגש אחרי 2008 ושוב אחרי תחילת 2020 – באספן היו תקופות קצרות של האטה ואז זינוקים. עצתו היא שבזמן ש-“עשויות להיות תנודות קצרות טווח”, השילוב הייחודי של אורח חיים והיצע מוגבל הופך את אספן להימור יציב. בעדכון אביב 2025 שלו, קלוג ציין כי הביקוש נשאר גבוה ואנשים פשוט “רוצים להיות באספן-סנומאס” למרות הכותרות הכלכליות. תובנה איכותית זו מרמזת כי התחושות בקרב קונים עדיין חיוביות; רבים מונעים מרצונות אורח חיים שנמשכים מעבר למחזורי השוק.
מנקודת מבט רחבה יותר, מקורות כמו Zillow ו-WalletInvestor מציגים גם הם אופטימיות (אם כי אלו פחות מותאמים למאפיינים הייחודיים של אספן). נתוני זילו הצביעו על עלייה של כ-3.5% בערך הבתים באספן משנה לשנה בתחילת 2025, ואלגוריתמים שלהם בדרך כלל חוזים עליות נוספות בשל הגבלות בהיצע. נימה זהירה נשמעת בחלק מהתקשורת הלאומית שמנבאת התקררות בשוקי נופש יוקרתיים ככל שעובר אפקט הבום של המגפה; עם זאת, חוסר האיזון הספציפי בין היצע לביקוש של אספן והמוניטין הבינלאומי הופכים אותה לחריגה שלרוב אינה מתיישרת עם המגמות הארציות.
לסיכום, עמדת המומחים לגבי אספן עד 2027 היא אופטימית אך זהירה. אפשר לצפות לתיקון קל או תקופה של דשדוש ב-2025, ולאחר מכן המשך חוזק ועליות ב-2026–2027, בהנחה שלא תתרחש משבר כלכלי גדול. המוניטין של אספן כיעד אלפיני עולמי לעשירים נראה מובטח – היא מדורגת בעקביות כאחת משוקי הנדל”ן היוקרתיים המובילים בארה”ב מסיבה טובה. כפי שקלוג ניסח זאת בנחרצות, אספן מציעה “איכות חיים… שטרם מצאתי במקומות אחרים”, והרוכשים מודעים לכך. ערך בלתי מוחשי זה, יחד עם נדירות מוחשית, מעניקים לשוק תשתית מוצקה ויציבה גם תוך כדי התפתחותו.
סיכום
ניתן לסכם את שוק הנדל”ן של אספן לקראת 2025–2027 כמתפתח אך עמיד. העלייה המטאורית שדחפה המגפה פינתה מקום לתקופה של התייצבות, אך מחירי אספן עדיין קרובים לשיאים והביקוש בקרב קונים עמידים לא פוחת. היצע הנכסים למגורים מטפס אט אט מהרמות הנמוכות ביותר, דבר שעשוי להעניק לקונים מעט יותר מרחב אפשרויות במו”מ. יחד עם זאת, הגבלות היצע מבניות ורגולציה מחמירה מונעים הגזמה בבנייה – מתכון לערך יציב לאורך זמן. בצד המסחרי, מרכז אספן משגשג בזכות תיירות יוקרה, עם דמי שכירות לקמעונאים שמשתווים לערים הגדולות והנאה מהוצאות מבקרים גבוהות.
מגמות מרכזיות למעקב כוללות איך פיתוחים חדשים כמו השלמת Base Village בסנומס ומלונות חדשים באספן ישפיעו על השוק – הם יוסיפו היצע ונוחות אך כנראה יימכרו ברמות מחירים יוקרתיות במיוחד שמחזקות את אופיו הייחודי של השוק. התנהגות רוכשי יוקרה תמשיך להשפיע על אספן, כאשר בעלי הון עתק (UHNW) מקצים חלק מעושרם לנכסי נדל”ן באספן להנאה ולהשקעה גם יחד. תחושות הביטחון שלהם (בהשפעת שוק ההון והכלכלה הגלובלית) יהיו מכריעות; עד עתה הם מגלים כל כוונה להמשך השקעה באספן כמיקום מועדף.
משקיעים בנדל”ן באספן צריכים להיכנס לשנים הקרובות עם ציפיות ריאליות: ייתכן שהעליות הדו-ספרתיות השנתיות לא יתמידו, אך היסודות של היצע מוגבל וביקוש גבוה מראים על המשך עליות יציבות. התשואות מהשכרה אולי אינן הגבוהות ביותר, אך קסם אספן המתקיים כל השנה ונכונות שוכרי יוקרה לשלם מחירים גבוהים מחזקים זאת. משקיעים נבונים יתמודדו עם תקנות השכרה לטווח קצר ויחפשו אולי נישות כמו סנומס (שהיא “אספן המתפתחת”) לערך יחסי ולצמיחה.
לבסוף, גורמים כמו ריביות, תנועות תיירות ומדיניות מקומית ישחקו תפקידים תומכים. למעט משבר חריף, אספן צפויה לשמר את מעמדה כאחת משוקי הנדל”ן היוקרתיים והמבוקשים ביותר בעולם. הנוף ימשיך להשתנות עם רגולציות ופיתוחים חדשים, אך מנוע השוק העיקרי הוא הקסם המתמשך של אספן/סנומס – מקום שבו עושר עולמי פוגש טבע מפעים ואורח חיים ייחודי. לרוכשים, מוכרים ומשקיעים, חשוב להתעדכן במגמות האלו ולעבוד עם מומחים מקומיים. בתקופה של שינוי, המשיכה והערך ארוך הטווח של אספן נותרים יציבים כמו ההרים הסובבים אותה.
מקורות: דוחות שוק עדכניים, סיקור חדשותי של Aspen Times, ניתוחים של מתווכים מקומיים ונתונים לשנים 2024–2025, בין היתר, כפי שצוין לאורך הטקסט.
