מגמות נדל"ן למגורים בג'דה
מגמות מכירה ומחירים: שוק הדיור בג'דה היה דינמי, עם עלייה בביקוש במהלך השנה האחרונה. עסקאות מכירת דירות בג'דה עלו ב-43.5% משנה לשנה בתחילת 2025 jll-mena.com, מה שמבטא גל עניין של רוכשים. העלייה הזו מתרחשת במקביל למאמצים ברחבי המדינה להגדיל את שיעור הבעלות על דירות – תוכניות כמו סקאני וקרן הפיתוח הנדל"ני מקלות על רוכשים ראשונים לרכוש דירה, מה שהמריץ את הביקוש בצורה משמעותית jll-mena.com. מבחינת מחירים, בג'דה נרשמה תנודתיות: מחירי מכירת וילות המשיכו לעלות, בעוד שמחירי הדירות התרככו מעט ברבעונים האחרונים jll-mena.com. לשם השוואה, במחצית הראשונה של 2024 מחירי המכירה של דירות בג'דה עלו בכ-5% לעומת השנה שעברה, ודמי השכירות עלו בכ-4% argaam.com argaam.com. זהו גידול מתון יותר בהשוואה לריאד (שם מחירי הדיור עלו בכ-10% באותה תקופה) argaam.com. ההתקררות היחסית במחירי הדירות מצביעה על תיקון לאחר כמה שנים של צמיחה מהירה, ואולי גם על היצע נוסף שצפוי להיכנס לשוק במגזר זה.
הביקוש והיצע הדיור: הביקוש בג'דה נוטה לעבר קהילות מודרניות ומתוכננות בקפידה. הן מקומיים והן זרים מגלים העדפה ל"חיים קהילתיים" עם שירותים משולבים, ולא לנכסים בודדים jll-mena.com. במיוחד, צפון ג'דה התבלט כאזור מבוקש – אזור זה רשם את העלייה המשמעותית ביותר במחירים, שנגרמה על ידי פיתוחים יוקרתיים חדשים ותשתיות argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. גדל הביקוש ליחידות מגורים ממעמד ביניים-גבוה ועד יוקרתי, בהתאם למעמדה של ג'דה כמרכז מסחרי וכשער לעולי רגל ותיירים argaamplus.s3.amazonaws.com. שכונות פופולריות כוללות אזורי חוף וצפון העיר (כמו אובהור ואזורים אל-שאתי/חוף הים), המציעים וילות חדשות, קומפלקסים סגורים ודירות מול הים. נתונים עדכניים מצביעים על כך שכמעט כל העלייה במחירי הנדל"ן בג'דה ב-2023 התרכזו בצפון העיר argaamplus.s3.amazonaws.com, שם מתבצעים מספר פרויקטים גדולים בתחום הדיור.
בצד ההיצע, פעילות הפיתוח היא חזקה. רק במחצית הראשונה של 2024 נמסרו 11,300 יחידות דיור חדשות בג'דה, מה שהביא את המלאי הכולל של יחידות הדיור בעיר לכ-891,000 יחידות argaam.com argaam.com. עוד 16,000 יחידות נוספות צפויות להסתיים במחצית השנייה של 2024 argaam.com. יזמים מרכזיים – כולל ROSHN של קרן ההשקעות הציבורית – פועלים בג'דה. פרויקט Al-Arous של ROSHN בצפון ג'דה, למשל, מתכנן להוסיף כ-18,000 בתים חדשים בקהילה מתוכננת, ולהרחיב את היצע יחידות הדיור המודרניות למעמד הביניים. פיתוחים כאלה תומכים ביעד חזון 2030 של הממשלה להגדיל את שיעור הבעלות על בתים בסעודיה (עם יעד של 70% בעלות על בית עד 2030, לעומת כ-62% ב-2020 pwc.com pwc.com). בנוסף, גישה משופרת למשכנתאות (הנתמכת בזכות הנזילות ודרישות ההון הראשוני הנמוכות של חברת המימון מחדש של נדל”ן בסעודיה) אפשרה לעוד משפחות צעירות לרכוש בתים pwc.com pwc.com, ולתחזק את הביקוש לפרויקטים חדשים למגורים.
שכר דירה ותשואות: שוק השכירות של ג'דה הולך ומתהדק. עם גידול האוכלוסייה וזרימה של מקצוענים זרים בתחומים מסוימים, חלה עלייה ניכרת בשכר הדירה לדירות – שכר הדירה הממוצע לדירות קפץ ב-18% בשנה ב-2023, לפי סקירה אחת של השוק argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. שכר הדירה לווילות עלה גם הוא (באחוזים חד-ספרתיים גבוהים לשנה), אם כי שכר הדירה בג'דה עדיין נמוך מריאד באופן כללי. בסוף 2023, שכר הדירה המקובל לדירות בג'דה נע בטווח רחב – מכ-14,400 ריאל סעודי ועד 75,000 ריאל סעודי בשנה, תלוי במיקום ובאיכות, בעוד שכר הדירה לווילות נע בערך בין 60,000 ריאל סעודי ל-175,000 ריאל סעודי בשנה argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. עליות שכר דירה אלו משקפות גם ביקוש גבוה וגם זמינות מוגבלת של דירות איכותיות באזורים מרכזיים. עם זאת, בשל היצע חדש משמעותי הצפוי בשנים 2024–2025, ייתכן כי הצמיחה בשכר הדירה תתמתן. התשואות למשכירים היו אטרקטיביות בשנים האחרונות בשל עליית שכר הדירה, אך המשקיעים עוקבים בדריכות אחר סיכון של עודף היצע לקראת 2030, כאשר צפויות להתווסף עשרות אלפי יחידות. בסך הכול, מגזר המגורים בג'דה ממשיך להיות "במגמת צמיחה חיובית לעבר התרחבות נוספת," הודות לביקוש חזק ויוזמות ממשלתיות בתחום הדיור argaam.com.
מגמות נדל"ן מסחרי (משרדים, מסחר, תעשייה)
נדל"ן קמעונאי: תחום הקמעונאות מהווה נקודת אור בנוף המסחרי של ג'דה, בזכות אוכלוסייה צעירה ותיירות מתפתחת.
בשנת 2024, ג'דה הוסיפה 106,000 מ"ר של שטחי מסחר חדשים (למשל,פתיחת קניון גדול), מה שמביא את סך ההיצע הקמעונאי לכ-2.16 מיליון מ"ר בעיר argaam.com argaam.com.ההתרחבות הזו משקפת ביטחון בביקושים הצרכניים.הודות לדחיפה של חזון 2030 לקידום תחום הבידור והפנאי, מרכזי הקניות בג'דה שילבו יותר ויותר בתי קולנוע, מסעדות ואטרקציות למשפחות כדי למשוך קהל מבקרים.שכירויות קמעונאיות בקניוני "סופר-אזוריים" מובילים ממשיכות לעלות (כ-+4% משנה לשנה במחצית הראשונה של 2024 בקניונים מהשורה הראשונה) argaam.com, בעוד שקניונים משניים עם פורמטים ישנים יותר חוו ירידה בשכר הדירה (כ-4% ירידה משנה לשנה) כאשר קונים נמשכים לעבר חוויות חדשות יותר argaam.com.באופן כללי, התחזית לשוק הקמעונאות אופטימית לשנים 2025-2026, כאשר S&P Global מציינים כי גידול באוכלוסייה, הרחבת התיירות וכניסת מותגים בינלאומיים ימשיכו להוביל לביקוש גובר בקמעונאות בערים הסעודיות arabnews.com arabnews.com.ריאד וג'דה, במיוחד, חוות גל של פיתוחים קמעונאיים ומעורבים חדשים שמשלבים קניות עם בידור ואפילו מרכיבים למגורים/אירוח arabnews.com.בג'דה, קונספטים קמעונאיים באוויר הפתוח ועל קו המים צוברים פופולריות (לדוגמה, אזורי הקורניש ויעדים כמו רובע מועדון היאכטות של ג'דה), מה שמשקף מגמה לעבר מחוזות קניות ממוקדי אורח חיים arabnews.com.עם זאת, מגזר הקמעונאות אינו חף מסיכונים: הצמיחה במסחר האלקטרוני והעדפות הצרכנים המשתנות מחייבות את מפעילי הקניונים להמשיך לחדש כדי למשוך מבקרים.S&P הזהירה כי עודף היצע ותחרות עלולים להפעיל לחץ על תשואות השכירות, במיוחד אם בעלי הנכסים יבצעו הוצאות הון גבוהות לשיפוץ הנכסים arabnews.com.לעת עתה, עם זאת, שוק הנדל"ן הקמעונאי בג'דה נהנה מהוצאה צרכנית גבוהה – הודות להכנסה לנפש גבוהה ולתרבות שמייחסת לקניונים חשיבות כמוקדי מפגש חברתיים arabnews.com arabnews.com.כאשר סעודיה שואפת ללמעלה מ-100 מיליון תיירים עד 2030, כולל אירועי ענק כמו אקספו 2030 ומונדיאל פיפ"א 2034, מעמדה של ג'דה כעיר שער מציב את מגזר הקמעונאות שלה בצמיחה מתמשכת arabnews.com.נכסים תעשייתיים ולוגיסטיים: מגזר הנדל"ן התעשייתי בג'דה חווה צמיחה משמעותית מתחת לרדאר, בהתאמה לשאיפות הלוגיסטיות של ערב הסעודית.
כעיר הנמל הראשית של ממלכת ערב הסעודית בים האדום, ג'דה נמצאת במרכז התכניות להפוך למרכז לוגיסטי עולמי, ודבר זה מניע את הביקוש למחסנים מודרניים ומרכזי הפצה argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.הבום במסחר האלקטרוני לאחר 2020 הגביר עוד יותר את הביקוש למתקני לוגיסטיקה גדולים ואיכותיים argaamplus.s3.amazonaws.com.בשנת 2023 השיקה ערב הסעודית ארבעה אזורים כלכליים מיוחדים (SEZs) חדשים במטרה למשוך השקעות תעשייתיות והייטק – במיוחד, אחד מהאזורים נמצא ב-עיר הכלכלה המלך עבדאללה (KAEC) ליד ג'דה argaamplus.s3.amazonaws.com.האזור הכלכלי המיוחד של KAEC מתמקד בייצור מתקדם ולוגיסטיקה, והוא צפוי להמריץ את פיתוחם של מחסנים ומפעלים בסביבת ג'דה.שכר הדירה למחסנים מובחרים בג'דה נע כיום בטווח של כ-90 עד 300 ריאל סעודי למ"ר לשנה, בהתאם למיקום ולמאפיינים argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.שכר הדירה הללו ממשיכים לעלות מאחר ושיעור הוואקנסי לשטחים איכותיים נמוך – למעשה, שכר הדירה התעשייתיים עלו באחוזים חד-ספרתיים בינוניים עד גבוהים בשנים 2022–2023.בעוד ששכר הדירה למחסנים בג'דה נמוך מעט מזה של ריאד (שיכול להגיע עד 400 ריאל למ"ר) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com, הפער עשוי להצטמצם כאשר יותר ספקי לוגיסטיקה צד שלישי (3PL) ויצרנים יתחילו פעילות בנמל.פרויקט הרכבת הסעודית Landbridge המתמשך – קו רכבת עצום המוביל את נמל ג'דה לריאד ודמאם – הוא מהפך נוסף, הצפוי להסתיים לקראת סוף העשור.על ידי אפשרות לתנועת מטען מהירה יותר ברחבי המדינה, סביר להניח שהדבר יגביר את הביקוש לפארקי לוגיסטיקה סביב נמל ג'דה ואזורי התעשייה שלה.בסך הכל, התחזית לשוק הנדל"ן התעשייתי היא חיובית: יוזמת הגיוון של חזון 2030 מזרזת את הצמיחה בתחום האחסנה, וג'דה צפויה להרוויח הודות למיקומה האסטרטגי.האתגר המרכזי יהיה לספק היצע תעשייתי חדש מספיק; אחרת, ייתכן שהשכירויות ימשיכו לעלות ועלולות ללחוץ עסקים קטנים יותר.עם זאת, עם השקעות חדשות בקרקע ותשתיות (כולל התמריצים באזורי הסחר המיוחדים), משקיעים רואים הזדמנויות מוצקות בנדל"ן לוגיסטי.כפי שדווח באחד הדו"חות, הביקוש התעשייתי בערב הסעודית מגובה על ידי מגמת "צמיחה משמעותית" שצפויה להימשך ככל שהכלכלה הלא-נפטית מתרחבת argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.שוק המשרדים: ג'דה היא שוק המשרדים השני בגודלו בממלכה אחרי ריאד, והוא ממשיך לצמוח בהתמדה. מלאי המשרדים הכולל בג'דה עומד על כ1.2 – 2.1 מיליון מטרים רבועים (הטווח משקף סוגי שטחים שונים) argaamplus.s3.amazonaws.com argaam.com, שהם כשליש מגודל המלאי של ריאד. במחצית הראשונה של 2024 לא נפתחו משרדים מרכזיים חדשים בג'דה, כך שההיצע נותר יציב סביב 1.21 מיליון מ"ר של שטחי איכות argaam.com. עם זאת, פרויקטים חדשים סוף סוף בשלבי תכנון – כ48,000 מ"ר שטחי משרדים צפויים להימסר עד סוף 2024 בג'דה argaam.com. הביקוש למשרדים נשאר בריא, ונובע מהצמיחה העסקית ומהמעמד של ג'דה כמרכז מסחר ולוגיסטיקה. שכר הדירה למשרדי Grade A בג'דה עלה בכ-11% משנה לשנה באמצע 2024 לכ-1,335 ריאל למ"ר לשנה argaam.com, מה שמעיד שבעלי הנכסים מחזיקים ביתרון כשהיצע איכותי נותר מוגבל. (להשוואה, שכר הדירה הגבוה ביותר באזורים המרכזיים של ריאד קפץ כמעט ב-20% באותה תקופה לכ-2,090 ריאל למ"ר argaam.com, מה שמבטא ביקוש אפילו גבוה יותר בבירה). רוב שוכרי המשרדים המרכזיים בג'דה הם גופים ממשלתיים וחברות מבוססות argaamplus.s3.amazonaws.com, ומבנים חדשים ואיכותיים מתמודדים עם לחץ תחרותי להבטיח את השוכרים הגדולים הללו argaamplus.s3.amazonaws.com. להבא, תחום המשרדים בג'דה צפוי להתרחב לצד הצמיחה הכלכלית, אך בקצב מתון – העיר אינה חווה את גל המעבר הארגוני הענק שנראה בריאד. שיעורי התפוסה די יציבים, ואם ההיצע החדש יישאר מוגבל, שכר הדירה צפוי להישאר איתן. מגמה שראוי לעקוב אחריה היא המודרניזציה של מלאי המשרדים: פרויקטים חדשים ומעורבי שימוש (כמו חלקים מפרויקט ג'דה סנטרל) יוסיפו שטחי משרדים מודרניים, מה שעשוי למשוך שוכרים מבניינים ישנים ולגרום ללחץ על המלאי הוותיק.
מדיניות ממשלתית עיקרית והשפעת החזון 2030
מדיניות הממשלה – בהנחיית מסגרת האסטרטגיה חזון 2030 – ממלאת תפקיד מרכזי בשוק הנדל"ן של ג’דה. אחד היעדים המרכזיים של חזון 2030 הוא להעלות את שיעור בעלי הדירות בסעודיה ל-70% עד 2030, לעומת כ-50% או פחות באמצע העשור הקודם pwc.com pwc.com. לשם כך, משרד הדיור (כיום חלק ממשרד המוניציפאלי והכפרי) יישם רפורמות מרחיקות לכת ששינו את מגזר הדיור. יוזמות מרכזיות כוללות את תוכנית "סקאני", שמפשטת ומסבסדת הלוואות משכנתא למשפחות סעודיות, ואת קרן פיתוח הנדל"ן המספקת מימון זול. תוכניות אלו קיצרו את זמני ההמתנה לתמיכה בדיור משנים לאישור כמעט מיידי vision2030.gov.sa, מה שגרם לגל של ביקוש מצד משתמשים קצה. כפי שנאמר קודם, משכנתאות מגובות ממשלה והפחתת הדרישה למקדמה (מ-30% ל-5% על ידי הבנק המרכזי) אפשרו לדור חדש של קונים להיכנס לשוק pwc.com. התוצאה ניכרת בג’דה, שם הרבה משקי בית שבעבר היו שוכרים נכסים נכנסים כעת לשוק הבעלות – מה שמעודד בנייה למגורים ברמות מחירים שונות.
השפעתו של חזון 2030 חורגת מעבר לדיור ומגיעה גם לנדל"ן מסחרי דרך גיוון כלכלי וליברליזציה רגולטורית. הממשלה מזהה את ענף הנדל"ן כמגזר מפתח לצמיחת התמ"ג הלא-נפטי (עם יעד להעלות את תרומתו לתמ"ג מכ-7% ל-10% עד 2030) pwc.com. כדי לעודד פיתוח, הרשויות השקיעו רבות בתשתיות – קישורי תחבורה חדשים, תשתיות שירותים ושיפורים במרחב הציבורי – במיוחד בערים כמו ג’דה המשרתות את התיירות והמסחר. מדיניות בולטת היא מס הקרקעות הלבנות, היטל על קרקעות עירוניות לא מפותחות שנועד להילחם באגירת קרקעות ולהגדיל את היצע המגרשים לפיתוח pwc.com. ג’דה הייתה בין הערים הראשונות שהוטל בהן מס שנתי של 2.5% על קרקעות מגורים ריקות, מה שעודד בעלי קרקעות לבנות או למכור, ותורם בהדרגה לשיפור היצע הקרקעות. בנוסף, הליכי היתר יעילים יותר ומודלים של שותפויות ציבוריות-פרטיות מאפשרים ליזמים לבצע פרויקטים גדולים בהתאם ליעדי חזון 2030 (לדוגמה, פרויקט פיתוח מחודש של מרכז ג’דה מונהג על ידי קרן ההשקעות הציבורית בשותפות עם קבלנים פרטיים).
קידום התיירות במסגרת חזון 2030 הוא תחום מדיניות נוסף המשפיע על שוק הנדל"ן בג'דה. הממלכה שואפת למשוך 100 מיליון ביקורים בשנה עד 2030 (מתיירות דתית, נופש ואירועים עסקיים). ג'דה, כשער המסורתי למכה ומדינה וכעיר חוף בים האדום, נהנית מדחיפה זו. הקלת הוצאות ויזות התייר וההשקעה בתשתיות תיירותיות (נמלי תעופה, טרמינלים לאניות נופש ועוד) הובילו לבניית מלונות חדשים, דירות שירות ומתחמי קמעונאות-פנאי בג'דה. ההשפעה הישירה על נדל"ן קמעונאי ואירוח הייתה משמעותית – לדוגמה, נתוני התפוסה ותעריפי החדרים במלונות בערב הסעודית עולים והיזמים בג'דה מגיבים בכך שהם מתכננים עוד פרויקטים של מלונאות argaam.com argaam.com. אירועים עולמיים מתקרבים שערב הסעודית תארח (כגון אקספו 2030 בריאד והמונדיאל 2034) יוצרים שדרוגים ברמה הלאומית, וג'דה צפויה לקבל את חלקה – ייתכן כולל שדרוג אצטדיונים ואזורי אוהדים, המשתלבים בפיתוח הנדל"ן (למשל, מתחמי ספורט רב-שימושיים, מגורים זמניים וכו').
נקודה מהותית היא שחזון 2030 יצר סביבה רגולטורית ידידותית יותר למשקיעים. הקמת הרשות הכללית לנדל"ן (REGA) מעניקה פיקוח אחיד ושקיפות לשוק הנדל"ן arabnews.com. החוקים בנוגע למכירות על הנייר (Wafi), בעלות במשותף ותיווך נדל"ן עודכנו לסטנדרטים בינלאומיים ויוצרים אמון גדול יותר בקרב משקיעים ורוכשי דירות. בנוסף, חוקי התכנון והייעוד מתעדכנים כדי לעודד פיתוח מעורב שימושים וצפיפות גבוהה בדומה למה שמתרחש בפרויקטים הגדולים בג'דה, תוך התרחקות מהפריסה של העבר. לסיכום, מדיניות הממשלה בחזון 2030 היוותה קטליזטור להתרחבות שוק הנדל"ן בג'דה – באמצעות שחרור אשראי למשכנתאות, מימון פרויקטים פורצי דרך, שיפור אקלים ההשקעות והגברת ביקושים דרך הצמיחה הכלכלית והתיירות.
נוף ההשקעות הזרות ועדכוני רגולציה
ערב הסעודית פועלת בשנים האחרונות לפתיחת מגזר הנדל"ן שלה להשקעות זרות, ובשנים 2024–2025 נרשמו אבני דרך חשובות בתחום זה. התפתחות מרכזית הייתה הקלה בהגבלות על השקעות זרות בנדל"ן במכה ומדינה. בינואר 2025 הודיעה רשות שוק ההון כי זרים (לא סעודים) רשאים כעת להשקיע בחברות שמחזיקות נכסים בערים הקדושות מכה ומדינה agbi.com agbi.com. אמנם הבעלות הישירה על נדל"ן בערים אלו לאנשים פרטיים עדיין אסורה (למעט חכירות ל-99 שנה), אך צעד זה מאפשר למשקיעים בינלאומיים לרכוש מניות (עד 49%) בחברות נדל"ן ציבוריות או קרנות ריט שמחזיקות נכסים במכה/מדינה agbi.com agbi.com. שינוי המדיניות נועד "למשוך הון זר ולספק נזילות לפרויקטים נוכחיים ועתידיים" בערים הקדושות agbi.com. הצעד נתפס גם כפיילוט לפתיחה נרחבת יותר של שוק הנדל"ן הסעודי. תגובת השוק הייתה חיובית – מניות נדל"ן, במיוחד אלו המתמקדות במכה/מדינה, זינקו כמעט ב-10% בעקבות ההודעה agbi.com. הרפורמה מאותתת למשקיעים שערב הסעודית נחושה להמשיך בליברליזציה של שוק הנדל"ן במסגרת חזון 2030. פיצל דוראני, ראש מחלקת המחקר ב-Night Frank MENA, בירך על כך ואמר שזהו "הרמז החזק ביותר עד כה" לצעדים נוספים בהקלה על חוקים לאחזקה בינלאומית agbi.com.באופן כללי יותר ברחבי הממלכה (כולל ג'דה), הרגולציות כיום מאפשרות בעלות זרה מלאה (100%) על עסקים, כולל בתחומי פיתוח ותיווך נדל"ן, באמצעות רישוי על ידי משרד ההשקעות הסעודי (MISA) arabnews.com. המשמעות היא שמפתח או משקיע בינלאומי יכול להקים חברה בבעלות זרה מלאה בערב הסעודית לביצוע פרויקטי נדל"ן (למעט באזורים רגישים מסוימים). פישוט הליך פתיחת עסק וההגנה המשפטית החזקה (למשל, אכיפת חוזים, שיפור חוקי פשיטת רגל) שיפרו את דירוג ערב הסעודית במדדי קלות עשיית העסקים. בג'דה, הדבר תורגם לעלייה בנוכחות של חברות וקרנות נדל"ן זרות המאתרות הזדמנויות – מפיתוחים רב-תכליתיים ועד מתקני לוגיסטיקה. ראוי לציין כי קרנות השקעה בנדל"ן (REITs) היו מסלול נגיש להון זר; מאז 2021, רשות שוק ההון (CMA) אפשרה למשקיעים זרים לרכוש בחופשיות יחידות בקרנות REIT סעודיות, גם כאלה שלהן נכסים במכה/מדינה agbi.com. כתוצאה מכך זרם כסף מחו"ל לנכסי נדל"ן מסחריים בג'דה דרך קרנות REIT ציבוריות שמחזיקות בקניונים, מחסנים וכדומה.
היבט נוסף בנוף ההשקעות הזרות הוא השקת תוכנית פרמיום רזידנסי ("ויזת זהב") בשנת 2019, שמעניקה לזרים העומדים בדרישות את הזכות להתגורר בערב הסעודית לטווח ארוך, להחזיק נכסים (מחוץ למכה/מדינה) ולעשות עסקים ללא נותן חסות. הביקוש לתוכנית זו נמצא במגמת עלייה מתונה, וב-2024 הממשלה קידמה עוד יותר את מתן אשרות ארוכות טווח למשקיעים ולאנשי מקצוע מיומנים. נוכחות של יותר זרים בעלי יכולת לרכוש דירות צפויה להגדיל בהדרגה את פלח הרוכשים הזרים בערים כמו ג'דה – במיוחד במגזר היוקרה ובנכסים על קו החוף. עם זאת, עיקר פעילות הנדל"ן בג'דה עדיין מונעת בידי רוכשים מקומיים ואזוריים (מדינות המפרץ), והזרים ממלאים בשלב זה תפקיד משמעותי יותר מצד הפיתוח/השקעה מאשר בבעלות פרטית על דירות.
מבחינת עדכונים רגולטוריים, הרשויות הסעודיות ממשיכות להפוך את חוקי הנדל"ן למודרניים ויעילים יותר. חוק השקעות חדש נכנס לתוקף ב-2023-2024, פישט את התהליך לקבלת רישיונות השקעה לגורמים זרים והשווה את התנאים בין משקיעים זרים ולוקאליים בתחומים רבים agbi.com agbi.com. תחום הנדל"ן הרוויח מחוק זה, אשר הפחית בירוקרטיה בפרויקטים במימון זר. בנוסף, מערכות הרישום והעברת הקרקעות עברו מהפכה דיגיטלית – הכנסת מערכת שטרות אלקטרונית ופלטפורמות דוגמת "נג'יז" לעסקאות נדל"ן שיפרו את השקיפות וקיצרו את זמני ההעברה בצורה משמעותית. כל הצעדים הללו הופכים את הכניסה של משקיעים או קרנות זרות לשוק הג'די לקלה ובטוחה יותר.
פרויקט בולט נוסף הוא מגדל ג'דה באזור אובהור הצפוני – שעתיד להיות הבניין הגבוה בעולם בגובה של מעל 1,000 מטרים.
לאחר הפסקה, הבנייה על מגדל ג'דדה התחדשה רשמית בסוף 2023, כאשר היזמים מכוונים להשלמה בסביבות 2027–2028 designboom.com designboom.com.במהלך טקס בינואר 2025, נשפך בטון לקומה ה-64 של המגדל, והתוכנית היא להוסיף בממוצע קומה כל ארבעה ימים מעתה והלאה designboom.com.Jeddah Tower הוא מרכז הפרויקט של עיר הכלכלה ג'דה (JEC), פיתוח ענק שמיועד לכלול מרכזים מסחריים, מגורים, ומוסדות ציבוריים עבור עד 100,000 אנשים designboom.com.העלות הכוללת של JEC, כולל המגדל, מוערכת בכ-20 מיליארד דולר designboom.com.המגדל עצמו יכלול שימושים מעורבים (מלון פור סיזנס, משרדים, דירות יוקרה והמצפה הגבוה ביותר בעולם) designboom.com designboom.com.תחייתו מחדש של פרויקט זה היא סמלית מאוד – היא מסמלת את הביטחון והשאיפות של ערב הסעודית בתחום פיתוח הנדל"ן.אם יושלם, מגדל ג'דה ימשוך תשומת לב עולמית, ויהפוך את האזור הסובב לאבן שואבת להשקעות (בדומה לאופן שבו בורג' ח'ליפה המריץ את מרכז דובאי).ההתקדמות של המגדל תזכה למעקב צמוד בין השנים 2025-2030, והצלחתו עשויה לעגן רובע עסקים חדש בעיר.הפרויקט גם מדגיש תיאום משופר בין בעלי העניין: קינגדום הולדינג (הספונסר) וקבלני הנדסה חדשים התאחדו, והמכרזים לבניית השלד הסופי פורסמו עם מועד אחרון להגשת הצעות עד סוף 2025 designboom.com designboom.com.לסיכום, שוק הנדל"ן בערב הסעודית בשנת 2025 פתוח ומפוקח הרבה יותר מאשר בעשור שחלף. ג'דה צפויה להרוויח מהזרמת הון זר, במיוחד בפרויקטים גדולים ובנכסים מסחריים. השילוב בין פרויקטים ממשלתיים ענקיים (שלרוב מחפשים שותפים בינלאומיים) לבין חוקים חדשים המעודדים בעלות זרה, יוצר מציאות שבה משקיעים גלובליים מחפשים באופן פעיל הזדמנויות. הציפייה היא שככל שהשוק מתבגר והתשואות נשארות אטרקטיביות, ההשקעה הזרה בנדל"ן בג'דה תמשיך במגמת עלייה, תוך הבאת הון, ידע מקצועי ורעיונות פיתוח חדשים לעיר.
פרויקטי תשתית ונדל"ן מרכזיים בג'דה
ג'דה עוברת שינוי פיזי דרמטי בזכות שורת מגה-פרויקטים ושדרוגי תשתיות, רבים מהם קשורים ליעדי חזון 2030. אולי המפורסם שבהם הוא פרויקט ג'דה סנטרל (שנקרא בעבר "מרכז ג'דה החדש"). הפרויקט, שהושק בסוף 2021 על ידי קרן ההשקעות הציבורית, מחדש רצועה של 5.7 מיליון מ"ר מהטיילת ההיסטורית של ג'דה וממירה אותה לרובע מודרני מעורב שימושים jeddahcentral.com jeddahcentral.com. התכנית הכוללת כוללת ארבעה מוקדי עניין מרכזיים – בית אופרה, אצטדיון, מוזיאון ואוקיינוגרפיום – לצד מרינות חדשות, חופים, פארקים ושפע של נדל"ן חדש. במספרים, ג'דה סנטרל תספק 17,000 יחידות מגורים, 2,700 חדרי מלון ויותר מ-10 מתקני בילוי ותיירות חדשים עם השלמתה jeddahcentral.com jeddahcentral.com. העבודות נמצאות בעיצומן: בתחילת 2024 הוענקו חוזים בשווי של 12 מיליארד ריאל לשלב הראשון של המוקדים (בית האופרה, אצטדיון, אוקיינוגרפיום) jeddahcentral.com. פיתוח זה הוא "משנה משחק" למרכז ג'דה, והוא מחליף תשתיות ישנות בקו רקיע יוקרתי לאורך הים. הוא צפוי להעלות משמעותית את ערכי הנדל"ן בסביבה וליצור שכונות חדשות למגורי יוקרה, קניות ובילוי – אשר יתחרו באלו של דובאי ודוחה. עבור משקיעים ומפתחים, ג'דה סנטרל פותחת אפשרויות בתחומי האירוח, דירות יוקרה וקמעונאות – בהובלת קרן ההשקעות הציבורית ובזכות המיקום האטרקטיבי על קו המים.
מבחינת תשתיות תחבורה, ג'דה חוותה שיפורים משמעותיים שמגבירים את האטרקטיביות הנדל"נית שלה. נמל התעופה הבינלאומי החדש על שם המלך עבדולעזיז (KAIA) פתח את טרמינל 1 המתקדם ב-2019, מה שהגדיל מאוד את הקיבולת של הנמל ופיתח טרמינל מרשים מבחינה אדריכלית. עד 2025 צפוי הנמל לטפל בכ-30 מיליון נוסעים בשנה, וכך לייעל את הגעת התיירים ואנשי העסקים שמייצרים ביקוש למלונות ולדירות השכרה קצרת טווח. בנוסף, רכבת ההרמיין המהירה, הפועלת מאז 2018, מחברת את ג'דה לערים הקדושות – כעת ניתן לנסוע מג'דה למכה בפחות משעה ואל מדינה בכשעתיים. תחנת הרכבת בג'דה, באל-סולימאניה, הפכה למוקד עירוני חדש, והנוחות של קו הרכבת הזה הפכה את ג'דה לבסיס אטרקטיבי עוד יותר לחברות ולעולי רגל (חלק מהעולים מתגוררים בג'דה ועושים טיולי יום למכה באמצעות הרכבת, מה שמחזק את מגזר המלונאות בג'דה). בעתיד, רכבת הקרקע הסעודית המתוכננת (קו נוסעים ומשא מזרחה) תחבר את נמל ג'דה ישירות לריאד ודמם, ותהפוך למעשה את ג'דה לשער הלוגיסטי של הממלכה בין הים האדום למפרץ. צעד זה צפוי להמריץ הקמת פארקי לוגיסטיקה גדולים ופיתוח תעשייתי לאורך המסלול, בעיקר סביב נמל ג'דה, וכך לתמוך בסגמנט הנדל"ן התעשייתי.
הניידות העירונית בתוך ג'דה נמצאת גם היא על סדר היום. פרויקט המטרו של ג'דה – רשת רכבת עירונית בת שלושה קווים – חווה עיכובים, אך עדיין נכלל בתכניות העתידיות של העיר. אם יתחדש (ייתכן בחצי השני של העשור), מערכת מטרו תשפר באופן משמעותי את הנוחות ליוממים ותוכל לשנות את ערכי הנדל"ן סביב תחנות המטרו. בינתיים, העיר יישמה רשתות אוטובוסים חדשות ומשפרת את הכבישים (כולל גשר תלוי מתוכנן מעל נחל אובהור בצפון) כדי להפחית עומסים. תשתיות מתקדמות בדרך כלל מביאות לעליית ערך הקרקעות באזורים פחות מפותחים – מגמה שכבר מורגשת בצפון ג'דה, שם הרחבת הכבישים והגשרים שיפרו את הנגישות.
פרויקטים בולטים נוספים הם עיר הכלכלה של ג'דה (מעבר למגדל, JEC תכלול אשכול מגדלים, שדרות מסחריות ומרינה) ועיר המלך עבדאללה הכלכלית (KAEC) מצפון לג'דה. KAEC היא עיר מתוכננת נפרדת, אך העובדה שהוכרזה כאזור כלכלי מיוחד ב-2023 והמיקוד הממשלתי המחודש כרכו בפועל את הצלחתה בצמיחתה של ג'דה. הנמל והעמק התעשייתי של KAEC מושכים יצרנים וחברות לוגיסטיקה בזכות תמריצי מס, ועשויים ליצור אלפי משרות חדשות. ככל שמשרות אלו יתממשו, הן צפויות להמריץ את הביקוש לדיור בצפון ג'דה וב-KAEC עצמה, ולהרחיב את המטרופולין של ג'דה. בנוסף, Red Sea Global (מגה-פרויקט תיירותי לפיתוח אתרי נופש איים רחוק יותר צפונה) ופרויקטי המורשת של אל-עולא, אף שממוקמים מחוץ לג'דה, צפויים להעביר תיירים רבים דרכה – וכך להצדיק הרחבת שדות תעופה והקמת מלונות נוספים.
לסיכום, קו הרקיע והתשתיות של ג'דה בשנים 2025–2030 יוגדרו על ידי מגה-פרויקטים אלו. הטיילת המרכזית של ג'דה תספק לעיר מרכז מודרני חדש, מגדל ג'דה ישים אותה על מפת העולם מבחינת שיאים אדריכליים, וקישורי תחבורה משודרגים ישלבו את ג'דה באופן הדוק יותר עם שווקים לאומיים וגלובליים. עבור בעלי עניין בתחום הנדל"ן, פרויקטים אלו יוצרים מחוזות חדשים להשקעה – מדירות פאר על קו המים ועד אזורי תעשייה. למרות שלסיכון הביצוע קיימים (עיכובים, חריגות תקציב), היקף המחויבות הממשלתית מעניק ביטחון בכך ששינוי פני ג'דה כבר בעיצומו.
ניתוח השוואתי: ג'דה לעומת ריאד לעומת דמאם
שלושת אזורי הערים הגדולות בערב הסעודית – ריאד, ג'דה ודמאם/חובר (המחוז המזרחי) – מציגים כל אחת דינמיקה נדל"נית ייחודית, המושפעת מתפקידיהם הכלכליים ומיוזמות חזון 2030. השוואת ג'דה לאחרות מספקת הקשר לביצועיה ולתחזיות העתידיות שלה:
- ריאד: הבירה היא מרכז הכוח הפוליטי והכלכלי, שחווה כיום בום נדל"ן כמעט בכל תחום. תחת תכניות שמוביל יורש העצר, ריאד שואפת להכפיל את האוכלוסייה שלה לכ-15 מיליון עד 2030, למשוך מטות אזוריים של חברות בינלאומיות ולהשקיע ממשלתית מסיבית. כתוצאה מכך, שוק הנדל"ן בריאד חווה צמיחה חדה יותר מאשר בג'דה. בתחום המגורים, ריאד ראתה עלייה של כ-10% במחירי המכירה משנה לשנה בתחילת 2024 (לעומת 5% בג'דה) argaam.com argaam.com, ונפח וערך העסקאות בתחום הדיור גבוהים יותר. העלייה בערך הבתים בריאד נרחבת (גם וילות וגם דירות התייקרו) jll-mena.com, בעוד שבג'דה המגמה הייתה מעורבת. זמינות הקרקעות סביב ריאד תמיד הייתה גבוהה יחסית, אך גידול הביקוש יצר מחסור בדיור גם באזורים היוקרתיים של ריאד. בינתיים, שוק המשרדים של ריאד ייחודי בקנה מידה – עם מעל 5 מיליון מ"ר שטחי משרדים ועשרות מגדלי משרדים חדשים בבנייה בפרויקטים כמו רובע הפיננסים על שם המלך עבדאללה. מחירי השכירות למשרדי דירוג A בריאד בממוצע כ-2,000 ריאל למ"ר, באופן משמעותי מעל ~1,300 ריאל למ"ר בג'דה argaam.com. סצנת הקמעונאות של ריאד גדולה בהרבה מזו של ג'דה (3.5 מיליון מ"ר לעומת 2.1 מיליון מ"ר שטחי מסחר בסוף 2023) argaamplus.s3.amazonaws.com, והיא ממשיכה למשוך מותגים בינלאומיים לראשונה. מהבחינה התרבותית, מאמצי ריאד להפוך לעיר גלובלית (עם אירועים, קונצרטים, ספורט וכו') החלו רק לאחרונה אך בקצב מסחרר, בעוד שלג'דה מסורת קוסמופוליטית וליברלית יותר במונחים סעודיים. במילים אחרות, ריאד מובילה את צמיחת הנדל"ן של ערב הסעודית – היא שלטה בהכרזות על פרויקטים חדשים וזכתה למרבית ההשקעות בנדל"ן בשנים האחרונות agbi.com. ג'דה, למרות צמיחתה, נותרה מאחור בקצב בהשוואה לריאד. עם זאת, לג'דה יש יתרון בכך שהיא עיר חוף עם משיכה טבעית, והיא תמיד תיהנה מתנועת החאג' והעומרה. אפשר לומר ששוק ריאד "חם" יותר אך גם עלול להיות תנודתי (כי הצמיחה היא בחלקה תלוית מדיניות ומעברי משרדים ממשלתיים), בעוד הצמיחה בג'דה מתונה ויציבה יותר ומושתתת על מסחר ותיירות.
לסיכום, כל הערים המרכזיות בערב הסעודית נהנות מהשקעות החזון 2030, אך ריאד היא כיום מנוע הצמיחה העיקרי, כאשר ג'דה ממלאת תפקיד משני חזק ודמאם חווה צמיחה מתונה. תיק נדל"ן מאוזן בערב הסעודית עשוי לכלול חשיפה למשרדים ולמגורים המתפתחים במהירות בריאד, לפרויקטים המובלים על ידי תיירות וללוגיסטיקה הקשורה לנמל בג'דה, ולנכסים מניבים יציבים בדמאם (כגון דיור לעובדי נפט או מחסנים המשרתים חברות תעשייתיות). חשוב לציין, שהיתרון היחסי של ג'דה טמון בנמל שלה ובקרבתה לערים הקדושות – אלו מבטיחים ביקוש בסיסי יציב ופחות תנודתי. היתרון של ריאד הוא תשומת הלב הממשלתית והמסה הקריטית. היתרון של דמאם הוא עושר הנפט שמחזק אותה. במבט לשנים 2025-2030, ייתכן שג'דה תצמצם את הפער מול ריאד כאשר המגה-פרויקטים שלה יתחילו לפעול, אך גם ריאד לא עוצרת (תכניות השקעה ענקיות במסגרת "אסטרטגיית ריאד"). יהיה מעניין לראות האם ג'דה תנצל את היתרונות הטבעיים שלה כדי למצב את עצמה באופן ייחודי (אולי כעיר שער בינלאומית וכבירת תרבות של הממלכה, לצד מעמדה המנהלי של ריאד).
תחזית שוק לשנים 2025–2030
בהסתכלות קדימה, התחזית לשוק הנדל"ן של ג'דה בשנים 2025 עד 2030 היא חיובית באופן כללי, בהתבסס על יסודות כלכליים חזקים ותכניות פיתוח לאומיות. אנליסטים ויועצים צופים המשך צמיחה בכל מגזרי המגורים, המסחר והאירוח, אם כי קצב הצמיחה עשוי להשתנות בהתאם למגזר ולשנה. להלן המרכיבים המרכזיים של התחזית:
- נדל"ן למגורים: הביקוש לדיור בג׳דה צפוי להישאר חזק עד 2030. השילוב של גידול אוכלוסייה (האוכלוסייה של ערב הסעודית צעירה וצומחת) והמאמץ המתמשך להגדיל את שיעור הבעלות על דירות בסעודיה ישמור על לחץ על היצע הדיור. אנו צופים שמחירי הנכסים למגורים בג׳דה יעלו בקצב מתון ממוצע – ככל הנראה בטווח חד-ספרתי אמצעי (כ-3–6% בשנה) ברוב הסגמנטים, אלא אם כן יהיה חימום יתר. אזורים נחשקים במיוחד (למשל, וילות יוקרה על קו המים, או נכסים ליד תשתיות חדשות כמו המטרו במידה וייבנה) עשויים להתייקר מהר יותר. מחקר של Knight Frank, לדוגמה, מצביע על כך שעיר במזרח התיכון יכולות לחוות צמיחה של מעל 60% בערך הנכסים היוקרתיים עד 2029 mansionglobal.com mansionglobal.com, מה שכולל את האזורים היוקרתיים בג׳דה. עם זאת, פרויקטי דיור רחבי היקף של הממשלה (כמו קהילות Roshn וכו') אמורים להוסיף היצע משמעותי שישמש חיץ נגד אינפלציית מחירים ויאפשר שמירה על רמות מחירים סבירות לאוכלוסייה המקומית. שיעור הבעלות על דירות בסעודיה בדרך להגיע ל-70% עד 2030 pwc.com pwc.com, וג׳דה תתרום בכך על ידי מסירה של עשרות אלפי יחידות חדשות. עד 2030 קו הרקיע של ג׳דה ייראה אחרת לגמרי – רבים מ-17,000 היחידות ב-Jeddah Central יימסרו, מגדלים חדשים יוסיפו לנוף על הקורניש, והשכונות המתוכננות בצפון יושלמו במידה רבה. שוק השכירות עשוי לראות תקופות של האטה בצמיחה כאשר מלאי חדש (במיוחד דירות) ייכנס לשוק; ייתכן עליה קלה בשיעורי פניות באמצע העשור, מה שיכול להאט את קצב עליית השכירות. יחד עם זאת, עד 2030, גידול בהכנסה הפנויה ונהירה של עובדים זרים (כתוצאה מעסקים ומשרות תיירות חדשות) עשויים לתמוך בשוק שכירות בריא. אנו צופים שתשואות שכירות יתייצבו בטווח של 6-8% בנכסי מגורים – נתון אטרקטיבי למשקיעים.
- משרדים: שוק המשרדים של ג'דה צפוי להתרחב בצורה מתונה. עם גיוון הכלכלה, חברות פרטיות חדשות (כגון לוגיסטיקה, תיירות, פינטק) מקימות סניפים בעיר, מה שמגביר את הביקוש למשרדים. עם זאת, ריאד ממקמת את עצמה באגרסיביות כמרכז העסקים (ואף מחייבת חברות להחזיק משרדי הנהלה שם לקבלת חוזים ממשלתיים), דבר שעשוי להגביל חלק מהצמיחה של שוק המשרדים בג'דה. אנו צופים כי ג'דה תוסיף כמה מאות אלפי מטרים רבועים של שטחי משרדים עד 2030, כולל במרכזים מעורבי שימוש כמו ג'דה סנטרל ולאורך המסדרונות הצפוניים. מחירי השכירות של משרדי דרגה A עשויים לעלות בהדרגה (אולי בממוצע 2-5% גידול בשנה בהתאם לאינפלציה/ביקוש), אך אם תתווסף היצע משמעותי בבת אחת (נניח, מרכיב המשרדים של מגדל ג'דה או מספר מגדלים חדשים), יתכן שתהיה תקופה של שכירויות שטוחות או בירידה קלה סביב 2027 כשאותם פרויקטים יימסרו. בסך הכל, שיעור התפוסה צפוי להישאר בריא לאור סביבת העסקים היציבה של ג'דה. מגמה מתפתחת עד 2030 תהיה מרחבי עבודה גמישים וסטנדרטים איכותיים גבוהים יותר – משרדים חדשים יכללו טכנולוגיות חכמות וקיימות (בהתאם ליעדי הבנייה הירוקה של חזון 2030), דבר שעשוי להוביל לפרמיית שכירות.
- קמעונאות: תחום הנדל"ן הקמעונאי בג'דה צפוי לצמוח, אך גם להשתנות. לפי S&P Global התחזית לשנים 2025-2026 חיובית הודות לתיירות ולהוצאות הצרכנים arabnews.com arabnews.com. ככל שנתקרב ל-2030, אירועים גדולים (אקספו, מונדיאל) ובשלות הפרויקטים הענקיים (כמו נופשוני הים האדום) צפויים להעצים את מכירות הקמעונאות ותנועת הקונים. אנו מצפים לצמיחה של פורמטים קמעונאיים חדשים: יותר מרכזי קניות פתוחים, מרכזי בילוי והסעדה, וקמעונאות רחוב במיזמים מעורבי שימוש, ולא רק קניונים מסורתיים סגורים. ג'דה סנטרל תכלול שדרות קניות אופנתיות שעשויות להפוך למתחם הקניות המוביל בעיר לקראת סוף העשור. שכירויות קמעונאיות במיקומים מובילים צפויות לטפס במתינות (אולי ~3% בממוצע לשנה), אך קמעונאות משנית עלולה להתמודד עם קשיים אם תחום האי-קומרס יתעצם מהר או אם יתרבו יתר על המידה קניונים מתחרים. עד 2030 חדירת האי-קומרס בוודאי תגדל, אבל התרבות הסעודית כנראה תמשיך להעדיף את חווית הקניון, כך שאין אנו צופים ל"מוות של הקניונים" – יותר סביר שנראה שימושים חדשים לאלה הפחות מצליחים. סך שטחי הקמעונאות לנפש בג'דה יגדל, אך בתקווה בהתאמה לביקוש. האיזון בין היצע לביקוש הוא המפתח; S&P הזהירו מסיכון של היצף אם ייבנו יותר מדי שטחי קמעונאות arabnews.com. אך לאור המדיניות הזהירה לאחרונה (ריאד לא הוסיפה קניון משמעותי בראשית 2024, ומתמקדת באיכות המקום הקיים argaam.com), אנחנו מצפים למסלול צמיחה בר-קיימא.
- תעשייה/לוגיסטיקה: צפו להתרחבות משמעותית במגזר זה. ככל שפרויקטי חזון 2030 (כמו אזורי SEZ החדשים ומרכזי הלוגיסטיקה) יתממשו, ג'דה עשויה לחוות תנופת בנייה של מחסנים סביב הנמל, KAEC ואזורים לוגיסטיים מתוכננים. השלמת רכבת "לנדברידג'" (ייתכן שב-2030) תהפוך את ג'דה לציר היבוא-ייצוא הראשי של המדינה, מה שאומר שהביקוש למחסנים יזנק. אנו צופים צמיחה שנתית דו-ספרתית בפיתוח נדל"ן לוגיסטי למשך מספר שנים, ודמי השכירות עשויים להמשיך לעלות עד שהיצע נוסף ישווה את הביקוש. דמי השכירות באזורי הלוגיסטיקה המרכזיים עשויים להתקרב לרמות של ריאד עד 2030 (להגיע ל-300-400 ריאל למ"ר לשנה עבור המחסנים הטובים ביותר) בשל הביקוש החזק argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. משקיעים רואים במגזר הזה אטרקטיבי בשל תשואות גבוהות יחסית וחוזי שכירות ארוכי טווח עם שוכרים מוכרים. עד 2030 ג'דה עשויה לבסס את עצמה כמרכז הלוגיסטיקה המוביל בים האדום, עם מרכזי הפצה מודרניים שישרתו לא רק את סעודיה אלא גם את אפריקה והאזור כולו, הודות לנמל ולשדה התעופה שלה.
- מלונאות: למרות שלא נשאלה שאלה מפורשת, ראוי להזכיר את מגזר המלונות של ג'דה בתחזית, שכן יעדי התיירות של חזון 2030 משפיעים עליו ישירות. צפוי כי ג'דה תראה גידול משמעותי בהיצע חדרי המלון (כולל כ-2,700 חדרים בג'דה סנטרל jeddahcentral.com, ומיזמים נוספים). שיעורי התפוסה עשויים להשתנות עם מגמות תיירות עולמיות, אך הכיוון הכללי הוא גידול במספר התיירים – גם דתיים (ככל שויזות עומרה הופכות קלות וזמינות כל השנה) וגם נופש (כשתיירות הים האדום גדלה, רבים יעברו דרך ג'דה). עד 2030 ג'דה עשויה לארח פארקי שעשועים חדשים, מסופי ספינות תענוגות ואולי מתקני כנסים מורחבים, כולם יגדילו את ההשפעה על שוק הנדל"ן (פיתוחי פנאי חדשים, וכד').
ברמה כמותית, גופי מחקר שוק מעריכים כי שוק הנדל"ן הכולל של ערב הסעודית יגדל בקצב צמיחה שנתי (CAGR) של כ-7–9% עד 2030, מה שעשוי להכפיל את ערך השוק עד סוף העשור techsciresearch.com imarcgroup.com. ג'דה, כאחד המרכיבים העיקריים, תתרום תרומה משמעותית לכך. רשות הנדל"ן הכללית מעריכה כי שוק הנדל"ן הארצי יגיע לכ-100+ מיליארד דולר עד 2029 arabnews.com. לכן ניתן להעריך כי חלקה של ג'דה (היסטורית אולי 15-20% מערך העסקאות) יגיע לעשרות מיליארדי דולרים במכירות נדל"ן מדי שנה עד 2030.
הסתייגויות מהתחזית: תחזיות חיוביות אלו מניחות היעדר זעזועים כלכליים חמורים. סיכונים כגון מיתון עולמי ממושך, ירידה חדה במחירי הנפט שתשפיע על הוצאות הממשלה, או אי יציבות גיאופוליטית עלולים להאט את המומנטום (פרטים נוספים על הסיכונים בסעיף הבא). גם לריבית יש השפעה – אם עלויות המימון יישארו גבוהות ברחבי העולם, זה עלול לרכך את קצב הצמיחה בביקושים (בעיקר למשכנתאות למגורים). עם זאת, סעודיה הפגינה נכונות להקל על כך (באמצעות סובסידיות וכו'). בסך הכול, התקופה שבין 2025–2030 צפויה להיות תקופה של צמיחה ומודרניזציה עבור שוק הנדל"ן של ג'דה, עם צמיחתה של העיר כבעלת חשיבות בינלאומית רבה יותר ושוק נדל"ן בוגר ומגוון יותר.
הזדמנויות וסיכונים למשקיעים וליזמים
שוק הנדל"ן בג'דה מציע תמהיל מרתק של הזדמנויות, הודות לתמיכה ממשלתית ולביקושים מבניים, אך הוא גם כרוך בסיכונים מסוימים שעל בעלי העניין לשקול בקפידה:
הזדמנויות:
- מגה-פרויקטים של ויז'ן 2030: משקיעים ויזמים יכולים להשתתף או למנף את המגה-פרויקטים הרבים בג'דה. פרויקטים דוגמת מרכז ג'דה, Jeddah Tower/JEC והתרחבות התשתיות יוצרים אזורים חדשים להשקעה – מדירות יוקרה, אזורי מסחר ועד פארקי משרדים. כניסה מוקדמת מאפשרת השגת קרקעות פרימיום או תפקידי שותפות בפרויקטים אלו. לדוגמה, שותפות עם קרן ההשקעות הציבורית (PIF) בתתי-פיתוחים סביב מרכז ג'דה או מתן שירותים לפרויקטים אלה עשויים להתגלות כמוערכים מאוד ככל שהאזור מתפתח למרכז עירוני מוביל.
- ביקוש גובר ודמוגרפיה חיובית: האוכלוסייה הצעירה והצומחת של ג'דה מבטיחה ביקוש מתמשך לדיור, במיוחד לדירות במחירים נגישים ולמעמד הביניים. יזמים שיוכלו לבנות דיור איכותי במחירים תחרותיים (תוך ניצול תמריצי ממשלה לדיור בר השגה), ימצאו שוק פעיל ופתוח לרוכשים ראשונים. נוסף לכך, המעבר התרבותי למשפחות גרעיניות ומגורים קהילתיים, פותח הזדמנויות לקהילות מתוכננות, מתחמים מגודרים ו"מיני-ערים" משולבות בתוך ג'דה. העובדה שהיקף העסקאות בשוק המגורים של ג'דה זינק ב-43% בהשוואה שנתית מדגישה עד כמה ביקוש עצור השתחרר jll-mena.com – מגמה שצפויה להימשך ככל שיותר אנשים יהפכו זכאים למשכנתאות.
- פוטנציאל צמיחה בתיירות ואירוח: כ"שער לשתי המסגדים הקדושים" ועיר חוף על הים האדום, ג'דה עשויה להרוויח רבות מהדחיפה של ערב הסעודית לתיירות. קיימת הזדמנות לפתח מלונות, אתרי נופש, דירות שירות ומתחמי בידור. נדל"ן הקשור לעלייה לרגל (כמו שדרוגי אירוח לעולים, מרכזי תחבורה ועוד) הוא נישה נוספת – חשבו על מרכזים רבי-שימושיים שמשרתים את צורכי עולי הרגל לפני/אחרי מכה, שוק פוטנציאלי שטרם נוצל. יעד הממשלה ל-150 מיליון מבקרים עד 2030 כולל מיליונים שיעברו דרך ג'דה argaam.com argaam.com. משקיעים יכולים לשקול בניית אטרקציות נושאיות או פרויקטים בידוריים על קו המים בג'דה כדי ללכוד חלק מתנועת התיירות שמגיעה מפרויקטי הענק (למשל, פארק שעשועים משפחתי או פארק מים בג'דה עשויים להצליח עם צמיחת התיירות). אקספו 2030 המתקרב בריאד ואירועים נוספים יועילו לג'דה בעקיפין בכך שיגדילו את הפרופיל של סעודיה – מבקרים מכל העולם לעיתים מבקרים במספר ערים, ולכן המחוז ההיסטורי של ג'דה (אל-בלד) והטיילת עשויים לחוות רנסנס תיירותי, מה שישפיע על הביקוש לחנויות ומלונות בוטיק באזור.
- מרכז לוגיסטי ותעשייתי: מגזר הלוגיסטיקה פורח – נמל ג'דה הוא מהעמוסים במזרח התיכון, ועם הסכמי סחר חדשים והאזורים הכלכליים המיוחדים (SEZs), חברות רבות יזדקקו למרכזי הפצה. משקיעים יכולים לפתח או לרכוש מחסנים, מתקני קירור, ומבני תעשייה להכנסה יציבה וארוכת טווח. לאור דחיפת הממשלה להגדלת הייצור המקומי (מרכב ועד עיבוד מזון), פארקים תעשייתיים בג'דה (במיוחד ליד הנמל או KAEC) הם אזורים בשלים לפיתוח. לעיתים קרובות הם מלווים בתמיכת ממשלה בדמות תמריצים כמו תשתיות מסובסדות או קרקע – מה שעושה את העסקה לאטרקטיבית יותר. ועם צמיחת המסחר האלקטרוני, ישנה גם הזדמנות להקים מרכזים לחלוקה לוגיסטית של "הקילומטר האחרון" בעיר.
- השקעות זרות ופוטנציאל מיזמים משותפים: הליברליזציה של הכללים מאפשרת למשקיעים זרים להיכנס בקלות רבה יותר – מה שאומר שמפתחים מקומיים יכולים לחפש שותפים בינלאומיים עם הון וניסיון. מיזמים משותפים יכולים לשגשג, למשל, חברה מקומית בשותפות עם מפעיל מלונות זר להקמת אתר נופש חדש, או משרד אדריכלים בין-לאומי בשיתוף פעולה על מבנים איקוניים (כבר מתקיים שיתוף פעולה כזה בפרויקטים כמו מגדל ג'דה, ג'דה סנטרל ועוד). גם רוכשים זרים עשויים להתחיל לזרום לשוק מגורי היוקרה (במיוחד אם ויזות תושבות יוקרה יהפכו לנפוצות יותר), ומספקים קהל יעד חדש ליזמי נדל"ן יוקרתי בג'דה.
- סגמנטים מתומחרים בחסר: למרות הצמיחה בשנים האחרונות, חלק מהפלחים בשוק הנדל"ן של ג'דה עדיין עשויים להיות מתומחרים בחסר יחסית לערים שכנות. לדוגמה, נכסים יוקרתיים על הים בג'דה עדיין זולים מאלו שבדובאי או אפילו בריאד. ייתכן שקיימת כאן הזדמנות לבצע ארביטראז' – השקעה בנכסי יוקרה בג'דה כעת עשויה להניב תשואות הון גבוהות ככל שמעמדה הגלובלי של העיר יגדל. בנוסף, תיירות המורשת עדיין אינה מפותחת – שיפוץ מבנים היסטוריים באל-בלד והפיכתם למלונות בוטיק או מרכזי תרבות עשויים לשמר את המורשת וגם להניב רווח, תוך התאמה ליעדי איכות החיים של חזון 2030.
סיכונים:
- היצע יתר בענפים מסוימים: בשל היקף הפרויקטים שבדרך, יש סיכון שמגזרים מסוימים יסבלו מהיצע יתר. אם, לדוגמה, עשרות אלפי דירות חדשות יזרמו לשוק בפרק זמן קצר (מקמפוסי רושן, מגורי ג'דה סנטרל ועוד), שיעורי השכירות ומחירי המכירה של דירות במרכז השוק עלולים להיתקע או לרדת. חברת S&P Global התריעה לגבי היצע יתר, במיוחד בתחום הקמעונאי שבו יותר מדי קניונים עלולים להקטין את מכירות הקמעונאים arabnews.com. באופן דומה, שוק המשרדים עלול לנטות להיצע יתר אם כמה מגדלים חדשים ייפתחו בו זמנית בלי עליה מקבילה במספר השוכרים. יזמים צריכים לתזמן ולשלב את הפרויקטים שלהם בזהירות ולבדל את המוצר שלהם כדי להימנע ממלכודת של עודף היצע.
- תלות כלכלית בהוצאות הממשלה ובנפט: הונם של ענף הנדל"ן בערב הסעודית קשור קשר הדוק להוצאות הממשלה (רבים מהפרויקטים מיוזמת הממשלה או נשענים על תשתיות ממשלתיות). ירידה משמעותית במחירי הנפט או בהכנסות התקציב עלולה להוביל לקיצוצים בהוצאות או להאטה בפרויקטים. לדוגמה, אם הנפט יקרוס ויישאר נמוך, קרן ההשקעות הציבורית (PIF) עלולה לעכב או להקטין פרויקטים כמו ג'דה סנטרל או להוריד את הסובסידיות לתוכניות הדיור, מה שישפיע ישירות על השוק. למרות שלמדינה יש רזרבות והיא מגוונת, הנפט עדיין מממן חלק גדול מהיוזמות של חזון 2030. משקיעים צריכים להיות מודעים לכך שהבום הנוכחי מגובה במדיניות פיסקלית מרחיבה – כל היפוך במדיניות ישפיע על הביקוש (באמצעות ירידה בביטחון הצרכנים, השפעות תעסוקתיות בענף הבניה ועוד).
- ריביות ועלויות מימון: העלייה הגלובלית בריביות בשנים 2022–2024 הפכה את המשכנתאות והלוואות הפיתוח ליקרות יותר. אם הריביות הגבוהות יימשכו, סיכון המימון יגדל – הביקוש של משתמשי הקצה עלול להיחלש אם המשכנתאות יהפכו לפחות משתלמות מעבר לסובסידיה ממשלתית, והיזמים יתמודדו עם עלויות הון גבוהות יותר. במקרים קיצוניים, פרויקטים עלולים להיתקע בגלל בעיות מימון. הבנק המרכזי הסעודי נוטה לשקף את מדיניות הפד האמריקאי בשל קשר המטבע, כך שמגמות הריבית העולמיות רלוונטיות. מצד שני, אם האינפלציה והריביות ירדו בשנים הקרובות (לפי תחזיות מסוימות זה עשוי לקרות עד 2025-2026), הדבר עשוי להקטין את הסיכון הזה.
- סיכונים רגולטוריים וביצועיים: בעוד שבערב הסעודית שיפרו את הסביבה הרגולטורית, עדיין קיימים אתגרים בירוקרטיים ורגולטוריים. שינויים בחוקים (למשל, מסים חדשים על עסקאות נדל"ן או נכסים – מעבר למע"מ בשיעור 5% – עשויים להפתיע את השוק). סיכון הביצוע בולט במיוחד בפרויקטי ענק: עיכובים או חריגות תקציב עלולים להשפיע על השקעות קשורות. מגדל ג'דה, לדוגמה, נושא סיכון ביצוע – אם יתרחש עיכוב נוסף, ערך הקרקעות במיזם עלול להיפגע. באופן דומה, למסור את ג'דה סנטרל בזמן ובהתאם לחזון הוא אתגר גדול; אם הפרויקט לא יספק את הציפיות, זה עלול לצנן את ההייפ שממריץ כעת את תחושת המשקיעים.
- סיכוני תפיסה גיאופוליטית ושוק: בשל היותה במזרח התיכון, ערב הסעודית (ולכן גם ג'דה) עשויה להיות מושפעת ממתחים גיאופוליטיים אזוריים. כל חוסר יציבות או אירוע ביטחוני עלול להחליש זמנית את התיירות או את התיאבון להשקעות זרות. בנוסף, כשוק מתפתח, נדל"ן בערב הסעודית עלול להיות כפוף לשינויים בתחושת המשקיעים הגלובליים. לדוגמה, אם שווקים אחרים יהפכו לאטרקטיביים יותר או אם תהיה ירידה עולמית בנדל״ן, הון זר עשוי להיסוג. גם בשוק המקומי המורל עלול להיפגע אם, למשל, פרויקט מרכזי ייכשל או אם תהיה תגובת נגד ציבורית נגד שינויים מהירים (אם כי זה פחות סביר בנדל"ן לעומת תחומים אחרים).
- עלויות בנייה ושרשרת אספקה: הפיתוח המהיר הוביל לעלייה בעלויות הבנייה (חומרים ועובדים) בערב הסעודית – אתגר שצוין בדו"חות תעשייה argaam.com. אם האינפלציה בבנייה תימשך, ייתכן שהיזמים יצטרכו להסתפק במרווחים קטנים יותר או להעלות את מחירי המכירה מעבר למה שהצרכנים יכולים להרשות לעצמם. בעיות בשרשרת האספקה (כפי שקרה עולמית במהלך המגפה) עלולות אף הן לעכב לוחות זמנים של פרויקטים. התמודדות עם זה דורשת ניהול פרויקטים יעיל ואולי גם מעבר לרכש מקומי (מה שמעודד חזון 2030, אך ייצור מקומי של חומרים ייקח זמן עד שיגיע להיקף מלא).
- בשֵלות שוק ונזילות: שוק הנדל״ן הסעודי עדיין בתהליך הבשלה. מחוץ לקרנות ריט (REITs), ישנה שקיפות ונזילות מוגבלת לעומת שווקים מפותחים יותר. על המשקיעים לשקול את אסטרטגיית היציאה – מכירה מהירה של נדל"ן בג'דה אינה פשוטה כמו בשווקים נזילים במיוחד, אלא אם כן הביקוש גבוה במיוחד. אם תנאי השוק ישתנו, מכירת נכסים גדולים עלולה להימשך זמן. עם זאת, צעדים כגון רישום דיגיטלי ושיפור בנתונים של REGA משפרים זאת בהדרגה.
לסיכום, ההזדמנויות בשוק הנדל״ן של ג׳דה עד 2030 הן משמעותיות – זהו שוק בצמיחה מתמדת, עם גיבוי חזק ומנועי ביקוש אמיתיים. משקיעים ויזמים שיתאימו עצמם לנושאי חזון 2030 (השגת דיור בר השגה, תיירות, איכות חיים, גיוון כלכלי) יכולים לא רק להפיק תועלת כלכלית אלא גם לזכות בתמיכת מקבלי ההחלטות. עם זאת, תכנון זהיר הוא חיוני להתמודדות עם הסיכונים. פיזור בין סוגי נכסים (מגורים מול מסחר) או בין טווחי זמן, השגת תנאי מימון טובים ושמירה על גמישות בפרויקטים להתאמה לשינויי שוק יהיו אסטרטגיות נבונות. כפי שסיכמה S&P לגבי ערב הסעודית, מסלול הצמיחה חזק אך לא נטול אתגרים arabnews.com arabnews.com – וזה נכון גם לגבי ג׳דה. עם ניהול סיכונים טוב, בעלי עניין יכולים לרכוב על גל הצמיחה של נדל״ן בג׳דה ואולי לקצור רווחים משמעותיים בשנים המרגשות הבאות.
מקורות:
- JLL – דינמיקת שוק המגורים בערב הסעודית, רבעון ראשון 2025 jll-mena.com jll-mena.com
- Deloitte – תחזיות נדל"ן במזרח התיכון 2024 (ערב הסעודית) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com
- חדשות ארגם – “JLL צופה 32,000 יחידות מגורים חדשות בריאד וג'דה במחצית השנייה של 2024” (ספטמבר 2024) argaam.com argaam.com
- חדשות ארגם – המשך: דגשים על שוק KSA של JLL למחצית הראשונה של 2024 argaam.com argaam.com
- AGBI – “ערב הסעודית פותחת את ערי הקודש בפני משקיעים זרים” (ינואר 2025) agbi.com agbi.com
- Arab News – “תחזית חזקה לנדל"ן קמעונאי בערב הסעודית בזכות תיירות וחזון 2030, כך אומר S&P” (אפריל 2025) arabnews.com arabnews.com
- Knight Frank – דוח העושר 2025 (ביצועי שוק) mansionglobal.com mansionglobal.com
- Designboom – “הבניין הגבוה בעולם, מגדל ג'דה, חוזר לבנייה עם צפי סיום בשנת 2028” (ספטמבר 2023) designboom.com designboom.com
מגמות נדל"ן מסחרי (משרדים, מסחר, תעשייה)
נדל"ן קמעונאי: תחום הקמעונאות מהווה נקודת אור בנוף המסחרי של ג'דה, בזכות אוכלוסייה צעירה ותיירות מתפתחת.
בשנת 2024, ג'דה הוסיפה 106,000 מ"ר של שטחי מסחר חדשים (למשל,פתיחת קניון גדול), מה שמביא את סך ההיצע הקמעונאי לכ-2.16 מיליון מ"ר בעיר argaam.com argaam.com.ההתרחבות הזו משקפת ביטחון בביקושים הצרכניים.הודות לדחיפה של חזון 2030 לקידום תחום הבידור והפנאי, מרכזי הקניות בג'דה שילבו יותר ויותר בתי קולנוע, מסעדות ואטרקציות למשפחות כדי למשוך קהל מבקרים.שכירויות קמעונאיות בקניוני "סופר-אזוריים" מובילים ממשיכות לעלות (כ-+4% משנה לשנה במחצית הראשונה של 2024 בקניונים מהשורה הראשונה) argaam.com, בעוד שקניונים משניים עם פורמטים ישנים יותר חוו ירידה בשכר הדירה (כ-4% ירידה משנה לשנה) כאשר קונים נמשכים לעבר חוויות חדשות יותר argaam.com.באופן כללי, התחזית לשוק הקמעונאות אופטימית לשנים 2025-2026, כאשר S&P Global מציינים כי גידול באוכלוסייה, הרחבת התיירות וכניסת מותגים בינלאומיים ימשיכו להוביל לביקוש גובר בקמעונאות בערים הסעודיות arabnews.com arabnews.com.ריאד וג'דה, במיוחד, חוות גל של פיתוחים קמעונאיים ומעורבים חדשים שמשלבים קניות עם בידור ואפילו מרכיבים למגורים/אירוח arabnews.com.בג'דה, קונספטים קמעונאיים באוויר הפתוח ועל קו המים צוברים פופולריות (לדוגמה, אזורי הקורניש ויעדים כמו רובע מועדון היאכטות של ג'דה), מה שמשקף מגמה לעבר מחוזות קניות ממוקדי אורח חיים arabnews.com.עם זאת, מגזר הקמעונאות אינו חף מסיכונים: הצמיחה במסחר האלקטרוני והעדפות הצרכנים המשתנות מחייבות את מפעילי הקניונים להמשיך לחדש כדי למשוך מבקרים.S&P הזהירה כי עודף היצע ותחרות עלולים להפעיל לחץ על תשואות השכירות, במיוחד אם בעלי הנכסים יבצעו הוצאות הון גבוהות לשיפוץ הנכסים arabnews.com.לעת עתה, עם זאת, שוק הנדל"ן הקמעונאי בג'דה נהנה מהוצאה צרכנית גבוהה – הודות להכנסה לנפש גבוהה ולתרבות שמייחסת לקניונים חשיבות כמוקדי מפגש חברתיים arabnews.com arabnews.com.כאשר סעודיה שואפת ללמעלה מ-100 מיליון תיירים עד 2030, כולל אירועי ענק כמו אקספו 2030 ומונדיאל פיפ"א 2034, מעמדה של ג'דה כעיר שער מציב את מגזר הקמעונאות שלה בצמיחה מתמשכת arabnews.com.נכסים תעשייתיים ולוגיסטיים: מגזר הנדל"ן התעשייתי בג'דה חווה צמיחה משמעותית מתחת לרדאר, בהתאמה לשאיפות הלוגיסטיות של ערב הסעודית.
כעיר הנמל הראשית של ממלכת ערב הסעודית בים האדום, ג'דה נמצאת במרכז התכניות להפוך למרכז לוגיסטי עולמי, ודבר זה מניע את הביקוש למחסנים מודרניים ומרכזי הפצה argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.הבום במסחר האלקטרוני לאחר 2020 הגביר עוד יותר את הביקוש למתקני לוגיסטיקה גדולים ואיכותיים argaamplus.s3.amazonaws.com.בשנת 2023 השיקה ערב הסעודית ארבעה אזורים כלכליים מיוחדים (SEZs) חדשים במטרה למשוך השקעות תעשייתיות והייטק – במיוחד, אחד מהאזורים נמצא ב-עיר הכלכלה המלך עבדאללה (KAEC) ליד ג'דה argaamplus.s3.amazonaws.com.האזור הכלכלי המיוחד של KAEC מתמקד בייצור מתקדם ולוגיסטיקה, והוא צפוי להמריץ את פיתוחם של מחסנים ומפעלים בסביבת ג'דה.שכר הדירה למחסנים מובחרים בג'דה נע כיום בטווח של כ-90 עד 300 ריאל סעודי למ"ר לשנה, בהתאם למיקום ולמאפיינים argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.שכר הדירה הללו ממשיכים לעלות מאחר ושיעור הוואקנסי לשטחים איכותיים נמוך – למעשה, שכר הדירה התעשייתיים עלו באחוזים חד-ספרתיים בינוניים עד גבוהים בשנים 2022–2023.בעוד ששכר הדירה למחסנים בג'דה נמוך מעט מזה של ריאד (שיכול להגיע עד 400 ריאל למ"ר) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com, הפער עשוי להצטמצם כאשר יותר ספקי לוגיסטיקה צד שלישי (3PL) ויצרנים יתחילו פעילות בנמל.פרויקט הרכבת הסעודית Landbridge המתמשך – קו רכבת עצום המוביל את נמל ג'דה לריאד ודמאם – הוא מהפך נוסף, הצפוי להסתיים לקראת סוף העשור.על ידי אפשרות לתנועת מטען מהירה יותר ברחבי המדינה, סביר להניח שהדבר יגביר את הביקוש לפארקי לוגיסטיקה סביב נמל ג'דה ואזורי התעשייה שלה.בסך הכל, התחזית לשוק הנדל"ן התעשייתי היא חיובית: יוזמת הגיוון של חזון 2030 מזרזת את הצמיחה בתחום האחסנה, וג'דה צפויה להרוויח הודות למיקומה האסטרטגי.האתגר המרכזי יהיה לספק היצע תעשייתי חדש מספיק; אחרת, ייתכן שהשכירויות ימשיכו לעלות ועלולות ללחוץ עסקים קטנים יותר.עם זאת, עם השקעות חדשות בקרקע ותשתיות (כולל התמריצים באזורי הסחר המיוחדים), משקיעים רואים הזדמנויות מוצקות בנדל"ן לוגיסטי.כפי שדווח באחד הדו"חות, הביקוש התעשייתי בערב הסעודית מגובה על ידי מגמת "צמיחה משמעותית" שצפויה להימשך ככל שהכלכלה הלא-נפטית מתרחבת argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.שוק המשרדים: ג'דה היא שוק המשרדים השני בגודלו בממלכה אחרי ריאד, והוא ממשיך לצמוח בהתמדה. מלאי המשרדים הכולל בג'דה עומד על כ1.2 – 2.1 מיליון מטרים רבועים (הטווח משקף סוגי שטחים שונים) argaamplus.s3.amazonaws.com argaam.com, שהם כשליש מגודל המלאי של ריאד. במחצית הראשונה של 2024 לא נפתחו משרדים מרכזיים חדשים בג'דה, כך שההיצע נותר יציב סביב 1.21 מיליון מ"ר של שטחי איכות argaam.com. עם זאת, פרויקטים חדשים סוף סוף בשלבי תכנון – כ48,000 מ"ר שטחי משרדים צפויים להימסר עד סוף 2024 בג'דה argaam.com. הביקוש למשרדים נשאר בריא, ונובע מהצמיחה העסקית ומהמעמד של ג'דה כמרכז מסחר ולוגיסטיקה. שכר הדירה למשרדי Grade A בג'דה עלה בכ-11% משנה לשנה באמצע 2024 לכ-1,335 ריאל למ"ר לשנה argaam.com, מה שמעיד שבעלי הנכסים מחזיקים ביתרון כשהיצע איכותי נותר מוגבל. (להשוואה, שכר הדירה הגבוה ביותר באזורים המרכזיים של ריאד קפץ כמעט ב-20% באותה תקופה לכ-2,090 ריאל למ"ר argaam.com, מה שמבטא ביקוש אפילו גבוה יותר בבירה). רוב שוכרי המשרדים המרכזיים בג'דה הם גופים ממשלתיים וחברות מבוססות argaamplus.s3.amazonaws.com, ומבנים חדשים ואיכותיים מתמודדים עם לחץ תחרותי להבטיח את השוכרים הגדולים הללו argaamplus.s3.amazonaws.com. להבא, תחום המשרדים בג'דה צפוי להתרחב לצד הצמיחה הכלכלית, אך בקצב מתון – העיר אינה חווה את גל המעבר הארגוני הענק שנראה בריאד. שיעורי התפוסה די יציבים, ואם ההיצע החדש יישאר מוגבל, שכר הדירה צפוי להישאר איתן. מגמה שראוי לעקוב אחריה היא המודרניזציה של מלאי המשרדים: פרויקטים חדשים ומעורבי שימוש (כמו חלקים מפרויקט ג'דה סנטרל) יוסיפו שטחי משרדים מודרניים, מה שעשוי למשוך שוכרים מבניינים ישנים ולגרום ללחץ על המלאי הוותיק.
מדיניות ממשלתית עיקרית והשפעת החזון 2030
מדיניות הממשלה – בהנחיית מסגרת האסטרטגיה חזון 2030 – ממלאת תפקיד מרכזי בשוק הנדל"ן של ג’דה. אחד היעדים המרכזיים של חזון 2030 הוא להעלות את שיעור בעלי הדירות בסעודיה ל-70% עד 2030, לעומת כ-50% או פחות באמצע העשור הקודם pwc.com pwc.com. לשם כך, משרד הדיור (כיום חלק ממשרד המוניציפאלי והכפרי) יישם רפורמות מרחיקות לכת ששינו את מגזר הדיור. יוזמות מרכזיות כוללות את תוכנית "סקאני", שמפשטת ומסבסדת הלוואות משכנתא למשפחות סעודיות, ואת קרן פיתוח הנדל"ן המספקת מימון זול. תוכניות אלו קיצרו את זמני ההמתנה לתמיכה בדיור משנים לאישור כמעט מיידי vision2030.gov.sa, מה שגרם לגל של ביקוש מצד משתמשים קצה. כפי שנאמר קודם, משכנתאות מגובות ממשלה והפחתת הדרישה למקדמה (מ-30% ל-5% על ידי הבנק המרכזי) אפשרו לדור חדש של קונים להיכנס לשוק pwc.com. התוצאה ניכרת בג’דה, שם הרבה משקי בית שבעבר היו שוכרים נכסים נכנסים כעת לשוק הבעלות – מה שמעודד בנייה למגורים ברמות מחירים שונות.
השפעתו של חזון 2030 חורגת מעבר לדיור ומגיעה גם לנדל"ן מסחרי דרך גיוון כלכלי וליברליזציה רגולטורית. הממשלה מזהה את ענף הנדל"ן כמגזר מפתח לצמיחת התמ"ג הלא-נפטי (עם יעד להעלות את תרומתו לתמ"ג מכ-7% ל-10% עד 2030) pwc.com. כדי לעודד פיתוח, הרשויות השקיעו רבות בתשתיות – קישורי תחבורה חדשים, תשתיות שירותים ושיפורים במרחב הציבורי – במיוחד בערים כמו ג’דה המשרתות את התיירות והמסחר. מדיניות בולטת היא מס הקרקעות הלבנות, היטל על קרקעות עירוניות לא מפותחות שנועד להילחם באגירת קרקעות ולהגדיל את היצע המגרשים לפיתוח pwc.com. ג’דה הייתה בין הערים הראשונות שהוטל בהן מס שנתי של 2.5% על קרקעות מגורים ריקות, מה שעודד בעלי קרקעות לבנות או למכור, ותורם בהדרגה לשיפור היצע הקרקעות. בנוסף, הליכי היתר יעילים יותר ומודלים של שותפויות ציבוריות-פרטיות מאפשרים ליזמים לבצע פרויקטים גדולים בהתאם ליעדי חזון 2030 (לדוגמה, פרויקט פיתוח מחודש של מרכז ג’דה מונהג על ידי קרן ההשקעות הציבורית בשותפות עם קבלנים פרטיים).
קידום התיירות במסגרת חזון 2030 הוא תחום מדיניות נוסף המשפיע על שוק הנדל"ן בג'דה. הממלכה שואפת למשוך 100 מיליון ביקורים בשנה עד 2030 (מתיירות דתית, נופש ואירועים עסקיים). ג'דה, כשער המסורתי למכה ומדינה וכעיר חוף בים האדום, נהנית מדחיפה זו. הקלת הוצאות ויזות התייר וההשקעה בתשתיות תיירותיות (נמלי תעופה, טרמינלים לאניות נופש ועוד) הובילו לבניית מלונות חדשים, דירות שירות ומתחמי קמעונאות-פנאי בג'דה. ההשפעה הישירה על נדל"ן קמעונאי ואירוח הייתה משמעותית – לדוגמה, נתוני התפוסה ותעריפי החדרים במלונות בערב הסעודית עולים והיזמים בג'דה מגיבים בכך שהם מתכננים עוד פרויקטים של מלונאות argaam.com argaam.com. אירועים עולמיים מתקרבים שערב הסעודית תארח (כגון אקספו 2030 בריאד והמונדיאל 2034) יוצרים שדרוגים ברמה הלאומית, וג'דה צפויה לקבל את חלקה – ייתכן כולל שדרוג אצטדיונים ואזורי אוהדים, המשתלבים בפיתוח הנדל"ן (למשל, מתחמי ספורט רב-שימושיים, מגורים זמניים וכו').
נקודה מהותית היא שחזון 2030 יצר סביבה רגולטורית ידידותית יותר למשקיעים. הקמת הרשות הכללית לנדל"ן (REGA) מעניקה פיקוח אחיד ושקיפות לשוק הנדל"ן arabnews.com. החוקים בנוגע למכירות על הנייר (Wafi), בעלות במשותף ותיווך נדל"ן עודכנו לסטנדרטים בינלאומיים ויוצרים אמון גדול יותר בקרב משקיעים ורוכשי דירות. בנוסף, חוקי התכנון והייעוד מתעדכנים כדי לעודד פיתוח מעורב שימושים וצפיפות גבוהה בדומה למה שמתרחש בפרויקטים הגדולים בג'דה, תוך התרחקות מהפריסה של העבר. לסיכום, מדיניות הממשלה בחזון 2030 היוותה קטליזטור להתרחבות שוק הנדל"ן בג'דה – באמצעות שחרור אשראי למשכנתאות, מימון פרויקטים פורצי דרך, שיפור אקלים ההשקעות והגברת ביקושים דרך הצמיחה הכלכלית והתיירות.
נוף ההשקעות הזרות ועדכוני רגולציה
ערב הסעודית פועלת בשנים האחרונות לפתיחת מגזר הנדל"ן שלה להשקעות זרות, ובשנים 2024–2025 נרשמו אבני דרך חשובות בתחום זה. התפתחות מרכזית הייתה הקלה בהגבלות על השקעות זרות בנדל"ן במכה ומדינה. בינואר 2025 הודיעה רשות שוק ההון כי זרים (לא סעודים) רשאים כעת להשקיע בחברות שמחזיקות נכסים בערים הקדושות מכה ומדינה agbi.com agbi.com. אמנם הבעלות הישירה על נדל"ן בערים אלו לאנשים פרטיים עדיין אסורה (למעט חכירות ל-99 שנה), אך צעד זה מאפשר למשקיעים בינלאומיים לרכוש מניות (עד 49%) בחברות נדל"ן ציבוריות או קרנות ריט שמחזיקות נכסים במכה/מדינה agbi.com agbi.com. שינוי המדיניות נועד "למשוך הון זר ולספק נזילות לפרויקטים נוכחיים ועתידיים" בערים הקדושות agbi.com. הצעד נתפס גם כפיילוט לפתיחה נרחבת יותר של שוק הנדל"ן הסעודי. תגובת השוק הייתה חיובית – מניות נדל"ן, במיוחד אלו המתמקדות במכה/מדינה, זינקו כמעט ב-10% בעקבות ההודעה agbi.com. הרפורמה מאותתת למשקיעים שערב הסעודית נחושה להמשיך בליברליזציה של שוק הנדל"ן במסגרת חזון 2030. פיצל דוראני, ראש מחלקת המחקר ב-Night Frank MENA, בירך על כך ואמר שזהו "הרמז החזק ביותר עד כה" לצעדים נוספים בהקלה על חוקים לאחזקה בינלאומית agbi.com.באופן כללי יותר ברחבי הממלכה (כולל ג'דה), הרגולציות כיום מאפשרות בעלות זרה מלאה (100%) על עסקים, כולל בתחומי פיתוח ותיווך נדל"ן, באמצעות רישוי על ידי משרד ההשקעות הסעודי (MISA) arabnews.com. המשמעות היא שמפתח או משקיע בינלאומי יכול להקים חברה בבעלות זרה מלאה בערב הסעודית לביצוע פרויקטי נדל"ן (למעט באזורים רגישים מסוימים). פישוט הליך פתיחת עסק וההגנה המשפטית החזקה (למשל, אכיפת חוזים, שיפור חוקי פשיטת רגל) שיפרו את דירוג ערב הסעודית במדדי קלות עשיית העסקים. בג'דה, הדבר תורגם לעלייה בנוכחות של חברות וקרנות נדל"ן זרות המאתרות הזדמנויות – מפיתוחים רב-תכליתיים ועד מתקני לוגיסטיקה. ראוי לציין כי קרנות השקעה בנדל"ן (REITs) היו מסלול נגיש להון זר; מאז 2021, רשות שוק ההון (CMA) אפשרה למשקיעים זרים לרכוש בחופשיות יחידות בקרנות REIT סעודיות, גם כאלה שלהן נכסים במכה/מדינה agbi.com. כתוצאה מכך זרם כסף מחו"ל לנכסי נדל"ן מסחריים בג'דה דרך קרנות REIT ציבוריות שמחזיקות בקניונים, מחסנים וכדומה.
היבט נוסף בנוף ההשקעות הזרות הוא השקת תוכנית פרמיום רזידנסי ("ויזת זהב") בשנת 2019, שמעניקה לזרים העומדים בדרישות את הזכות להתגורר בערב הסעודית לטווח ארוך, להחזיק נכסים (מחוץ למכה/מדינה) ולעשות עסקים ללא נותן חסות. הביקוש לתוכנית זו נמצא במגמת עלייה מתונה, וב-2024 הממשלה קידמה עוד יותר את מתן אשרות ארוכות טווח למשקיעים ולאנשי מקצוע מיומנים. נוכחות של יותר זרים בעלי יכולת לרכוש דירות צפויה להגדיל בהדרגה את פלח הרוכשים הזרים בערים כמו ג'דה – במיוחד במגזר היוקרה ובנכסים על קו החוף. עם זאת, עיקר פעילות הנדל"ן בג'דה עדיין מונעת בידי רוכשים מקומיים ואזוריים (מדינות המפרץ), והזרים ממלאים בשלב זה תפקיד משמעותי יותר מצד הפיתוח/השקעה מאשר בבעלות פרטית על דירות.
מבחינת עדכונים רגולטוריים, הרשויות הסעודיות ממשיכות להפוך את חוקי הנדל"ן למודרניים ויעילים יותר. חוק השקעות חדש נכנס לתוקף ב-2023-2024, פישט את התהליך לקבלת רישיונות השקעה לגורמים זרים והשווה את התנאים בין משקיעים זרים ולוקאליים בתחומים רבים agbi.com agbi.com. תחום הנדל"ן הרוויח מחוק זה, אשר הפחית בירוקרטיה בפרויקטים במימון זר. בנוסף, מערכות הרישום והעברת הקרקעות עברו מהפכה דיגיטלית – הכנסת מערכת שטרות אלקטרונית ופלטפורמות דוגמת "נג'יז" לעסקאות נדל"ן שיפרו את השקיפות וקיצרו את זמני ההעברה בצורה משמעותית. כל הצעדים הללו הופכים את הכניסה של משקיעים או קרנות זרות לשוק הג'די לקלה ובטוחה יותר.
פרויקט בולט נוסף הוא מגדל ג'דה באזור אובהור הצפוני – שעתיד להיות הבניין הגבוה בעולם בגובה של מעל 1,000 מטרים.
לאחר הפסקה, הבנייה על מגדל ג'דדה התחדשה רשמית בסוף 2023, כאשר היזמים מכוונים להשלמה בסביבות 2027–2028 designboom.com designboom.com.במהלך טקס בינואר 2025, נשפך בטון לקומה ה-64 של המגדל, והתוכנית היא להוסיף בממוצע קומה כל ארבעה ימים מעתה והלאה designboom.com.Jeddah Tower הוא מרכז הפרויקט של עיר הכלכלה ג'דה (JEC), פיתוח ענק שמיועד לכלול מרכזים מסחריים, מגורים, ומוסדות ציבוריים עבור עד 100,000 אנשים designboom.com.העלות הכוללת של JEC, כולל המגדל, מוערכת בכ-20 מיליארד דולר designboom.com.המגדל עצמו יכלול שימושים מעורבים (מלון פור סיזנס, משרדים, דירות יוקרה והמצפה הגבוה ביותר בעולם) designboom.com designboom.com.תחייתו מחדש של פרויקט זה היא סמלית מאוד – היא מסמלת את הביטחון והשאיפות של ערב הסעודית בתחום פיתוח הנדל"ן.אם יושלם, מגדל ג'דה ימשוך תשומת לב עולמית, ויהפוך את האזור הסובב לאבן שואבת להשקעות (בדומה לאופן שבו בורג' ח'ליפה המריץ את מרכז דובאי).ההתקדמות של המגדל תזכה למעקב צמוד בין השנים 2025-2030, והצלחתו עשויה לעגן רובע עסקים חדש בעיר.הפרויקט גם מדגיש תיאום משופר בין בעלי העניין: קינגדום הולדינג (הספונסר) וקבלני הנדסה חדשים התאחדו, והמכרזים לבניית השלד הסופי פורסמו עם מועד אחרון להגשת הצעות עד סוף 2025 designboom.com designboom.com.לסיכום, שוק הנדל"ן בערב הסעודית בשנת 2025 פתוח ומפוקח הרבה יותר מאשר בעשור שחלף. ג'דה צפויה להרוויח מהזרמת הון זר, במיוחד בפרויקטים גדולים ובנכסים מסחריים. השילוב בין פרויקטים ממשלתיים ענקיים (שלרוב מחפשים שותפים בינלאומיים) לבין חוקים חדשים המעודדים בעלות זרה, יוצר מציאות שבה משקיעים גלובליים מחפשים באופן פעיל הזדמנויות. הציפייה היא שככל שהשוק מתבגר והתשואות נשארות אטרקטיביות, ההשקעה הזרה בנדל"ן בג'דה תמשיך במגמת עלייה, תוך הבאת הון, ידע מקצועי ורעיונות פיתוח חדשים לעיר.
פרויקטי תשתית ונדל"ן מרכזיים בג'דה
ג'דה עוברת שינוי פיזי דרמטי בזכות שורת מגה-פרויקטים ושדרוגי תשתיות, רבים מהם קשורים ליעדי חזון 2030. אולי המפורסם שבהם הוא פרויקט ג'דה סנטרל (שנקרא בעבר "מרכז ג'דה החדש"). הפרויקט, שהושק בסוף 2021 על ידי קרן ההשקעות הציבורית, מחדש רצועה של 5.7 מיליון מ"ר מהטיילת ההיסטורית של ג'דה וממירה אותה לרובע מודרני מעורב שימושים jeddahcentral.com jeddahcentral.com. התכנית הכוללת כוללת ארבעה מוקדי עניין מרכזיים – בית אופרה, אצטדיון, מוזיאון ואוקיינוגרפיום – לצד מרינות חדשות, חופים, פארקים ושפע של נדל"ן חדש. במספרים, ג'דה סנטרל תספק 17,000 יחידות מגורים, 2,700 חדרי מלון ויותר מ-10 מתקני בילוי ותיירות חדשים עם השלמתה jeddahcentral.com jeddahcentral.com. העבודות נמצאות בעיצומן: בתחילת 2024 הוענקו חוזים בשווי של 12 מיליארד ריאל לשלב הראשון של המוקדים (בית האופרה, אצטדיון, אוקיינוגרפיום) jeddahcentral.com. פיתוח זה הוא "משנה משחק" למרכז ג'דה, והוא מחליף תשתיות ישנות בקו רקיע יוקרתי לאורך הים. הוא צפוי להעלות משמעותית את ערכי הנדל"ן בסביבה וליצור שכונות חדשות למגורי יוקרה, קניות ובילוי – אשר יתחרו באלו של דובאי ודוחה. עבור משקיעים ומפתחים, ג'דה סנטרל פותחת אפשרויות בתחומי האירוח, דירות יוקרה וקמעונאות – בהובלת קרן ההשקעות הציבורית ובזכות המיקום האטרקטיבי על קו המים.
מבחינת תשתיות תחבורה, ג'דה חוותה שיפורים משמעותיים שמגבירים את האטרקטיביות הנדל"נית שלה. נמל התעופה הבינלאומי החדש על שם המלך עבדולעזיז (KAIA) פתח את טרמינל 1 המתקדם ב-2019, מה שהגדיל מאוד את הקיבולת של הנמל ופיתח טרמינל מרשים מבחינה אדריכלית. עד 2025 צפוי הנמל לטפל בכ-30 מיליון נוסעים בשנה, וכך לייעל את הגעת התיירים ואנשי העסקים שמייצרים ביקוש למלונות ולדירות השכרה קצרת טווח. בנוסף, רכבת ההרמיין המהירה, הפועלת מאז 2018, מחברת את ג'דה לערים הקדושות – כעת ניתן לנסוע מג'דה למכה בפחות משעה ואל מדינה בכשעתיים. תחנת הרכבת בג'דה, באל-סולימאניה, הפכה למוקד עירוני חדש, והנוחות של קו הרכבת הזה הפכה את ג'דה לבסיס אטרקטיבי עוד יותר לחברות ולעולי רגל (חלק מהעולים מתגוררים בג'דה ועושים טיולי יום למכה באמצעות הרכבת, מה שמחזק את מגזר המלונאות בג'דה). בעתיד, רכבת הקרקע הסעודית המתוכננת (קו נוסעים ומשא מזרחה) תחבר את נמל ג'דה ישירות לריאד ודמם, ותהפוך למעשה את ג'דה לשער הלוגיסטי של הממלכה בין הים האדום למפרץ. צעד זה צפוי להמריץ הקמת פארקי לוגיסטיקה גדולים ופיתוח תעשייתי לאורך המסלול, בעיקר סביב נמל ג'דה, וכך לתמוך בסגמנט הנדל"ן התעשייתי.
הניידות העירונית בתוך ג'דה נמצאת גם היא על סדר היום. פרויקט המטרו של ג'דה – רשת רכבת עירונית בת שלושה קווים – חווה עיכובים, אך עדיין נכלל בתכניות העתידיות של העיר. אם יתחדש (ייתכן בחצי השני של העשור), מערכת מטרו תשפר באופן משמעותי את הנוחות ליוממים ותוכל לשנות את ערכי הנדל"ן סביב תחנות המטרו. בינתיים, העיר יישמה רשתות אוטובוסים חדשות ומשפרת את הכבישים (כולל גשר תלוי מתוכנן מעל נחל אובהור בצפון) כדי להפחית עומסים. תשתיות מתקדמות בדרך כלל מביאות לעליית ערך הקרקעות באזורים פחות מפותחים – מגמה שכבר מורגשת בצפון ג'דה, שם הרחבת הכבישים והגשרים שיפרו את הנגישות.
פרויקטים בולטים נוספים הם עיר הכלכלה של ג'דה (מעבר למגדל, JEC תכלול אשכול מגדלים, שדרות מסחריות ומרינה) ועיר המלך עבדאללה הכלכלית (KAEC) מצפון לג'דה. KAEC היא עיר מתוכננת נפרדת, אך העובדה שהוכרזה כאזור כלכלי מיוחד ב-2023 והמיקוד הממשלתי המחודש כרכו בפועל את הצלחתה בצמיחתה של ג'דה. הנמל והעמק התעשייתי של KAEC מושכים יצרנים וחברות לוגיסטיקה בזכות תמריצי מס, ועשויים ליצור אלפי משרות חדשות. ככל שמשרות אלו יתממשו, הן צפויות להמריץ את הביקוש לדיור בצפון ג'דה וב-KAEC עצמה, ולהרחיב את המטרופולין של ג'דה. בנוסף, Red Sea Global (מגה-פרויקט תיירותי לפיתוח אתרי נופש איים רחוק יותר צפונה) ופרויקטי המורשת של אל-עולא, אף שממוקמים מחוץ לג'דה, צפויים להעביר תיירים רבים דרכה – וכך להצדיק הרחבת שדות תעופה והקמת מלונות נוספים.
לסיכום, קו הרקיע והתשתיות של ג'דה בשנים 2025–2030 יוגדרו על ידי מגה-פרויקטים אלו. הטיילת המרכזית של ג'דה תספק לעיר מרכז מודרני חדש, מגדל ג'דה ישים אותה על מפת העולם מבחינת שיאים אדריכליים, וקישורי תחבורה משודרגים ישלבו את ג'דה באופן הדוק יותר עם שווקים לאומיים וגלובליים. עבור בעלי עניין בתחום הנדל"ן, פרויקטים אלו יוצרים מחוזות חדשים להשקעה – מדירות פאר על קו המים ועד אזורי תעשייה. למרות שלסיכון הביצוע קיימים (עיכובים, חריגות תקציב), היקף המחויבות הממשלתית מעניק ביטחון בכך ששינוי פני ג'דה כבר בעיצומו.
ניתוח השוואתי: ג'דה לעומת ריאד לעומת דמאם
שלושת אזורי הערים הגדולות בערב הסעודית – ריאד, ג'דה ודמאם/חובר (המחוז המזרחי) – מציגים כל אחת דינמיקה נדל"נית ייחודית, המושפעת מתפקידיהם הכלכליים ומיוזמות חזון 2030. השוואת ג'דה לאחרות מספקת הקשר לביצועיה ולתחזיות העתידיות שלה:
- ריאד: הבירה היא מרכז הכוח הפוליטי והכלכלי, שחווה כיום בום נדל"ן כמעט בכל תחום. תחת תכניות שמוביל יורש העצר, ריאד שואפת להכפיל את האוכלוסייה שלה לכ-15 מיליון עד 2030, למשוך מטות אזוריים של חברות בינלאומיות ולהשקיע ממשלתית מסיבית. כתוצאה מכך, שוק הנדל"ן בריאד חווה צמיחה חדה יותר מאשר בג'דה. בתחום המגורים, ריאד ראתה עלייה של כ-10% במחירי המכירה משנה לשנה בתחילת 2024 (לעומת 5% בג'דה) argaam.com argaam.com, ונפח וערך העסקאות בתחום הדיור גבוהים יותר. העלייה בערך הבתים בריאד נרחבת (גם וילות וגם דירות התייקרו) jll-mena.com, בעוד שבג'דה המגמה הייתה מעורבת. זמינות הקרקעות סביב ריאד תמיד הייתה גבוהה יחסית, אך גידול הביקוש יצר מחסור בדיור גם באזורים היוקרתיים של ריאד. בינתיים, שוק המשרדים של ריאד ייחודי בקנה מידה – עם מעל 5 מיליון מ"ר שטחי משרדים ועשרות מגדלי משרדים חדשים בבנייה בפרויקטים כמו רובע הפיננסים על שם המלך עבדאללה. מחירי השכירות למשרדי דירוג A בריאד בממוצע כ-2,000 ריאל למ"ר, באופן משמעותי מעל ~1,300 ריאל למ"ר בג'דה argaam.com. סצנת הקמעונאות של ריאד גדולה בהרבה מזו של ג'דה (3.5 מיליון מ"ר לעומת 2.1 מיליון מ"ר שטחי מסחר בסוף 2023) argaamplus.s3.amazonaws.com, והיא ממשיכה למשוך מותגים בינלאומיים לראשונה. מהבחינה התרבותית, מאמצי ריאד להפוך לעיר גלובלית (עם אירועים, קונצרטים, ספורט וכו') החלו רק לאחרונה אך בקצב מסחרר, בעוד שלג'דה מסורת קוסמופוליטית וליברלית יותר במונחים סעודיים. במילים אחרות, ריאד מובילה את צמיחת הנדל"ן של ערב הסעודית – היא שלטה בהכרזות על פרויקטים חדשים וזכתה למרבית ההשקעות בנדל"ן בשנים האחרונות agbi.com. ג'דה, למרות צמיחתה, נותרה מאחור בקצב בהשוואה לריאד. עם זאת, לג'דה יש יתרון בכך שהיא עיר חוף עם משיכה טבעית, והיא תמיד תיהנה מתנועת החאג' והעומרה. אפשר לומר ששוק ריאד "חם" יותר אך גם עלול להיות תנודתי (כי הצמיחה היא בחלקה תלוית מדיניות ומעברי משרדים ממשלתיים), בעוד הצמיחה בג'דה מתונה ויציבה יותר ומושתתת על מסחר ותיירות.
לסיכום, כל הערים המרכזיות בערב הסעודית נהנות מהשקעות החזון 2030, אך ריאד היא כיום מנוע הצמיחה העיקרי, כאשר ג'דה ממלאת תפקיד משני חזק ודמאם חווה צמיחה מתונה. תיק נדל"ן מאוזן בערב הסעודית עשוי לכלול חשיפה למשרדים ולמגורים המתפתחים במהירות בריאד, לפרויקטים המובלים על ידי תיירות וללוגיסטיקה הקשורה לנמל בג'דה, ולנכסים מניבים יציבים בדמאם (כגון דיור לעובדי נפט או מחסנים המשרתים חברות תעשייתיות). חשוב לציין, שהיתרון היחסי של ג'דה טמון בנמל שלה ובקרבתה לערים הקדושות – אלו מבטיחים ביקוש בסיסי יציב ופחות תנודתי. היתרון של ריאד הוא תשומת הלב הממשלתית והמסה הקריטית. היתרון של דמאם הוא עושר הנפט שמחזק אותה. במבט לשנים 2025-2030, ייתכן שג'דה תצמצם את הפער מול ריאד כאשר המגה-פרויקטים שלה יתחילו לפעול, אך גם ריאד לא עוצרת (תכניות השקעה ענקיות במסגרת "אסטרטגיית ריאד"). יהיה מעניין לראות האם ג'דה תנצל את היתרונות הטבעיים שלה כדי למצב את עצמה באופן ייחודי (אולי כעיר שער בינלאומית וכבירת תרבות של הממלכה, לצד מעמדה המנהלי של ריאד).
תחזית שוק לשנים 2025–2030
בהסתכלות קדימה, התחזית לשוק הנדל"ן של ג'דה בשנים 2025 עד 2030 היא חיובית באופן כללי, בהתבסס על יסודות כלכליים חזקים ותכניות פיתוח לאומיות. אנליסטים ויועצים צופים המשך צמיחה בכל מגזרי המגורים, המסחר והאירוח, אם כי קצב הצמיחה עשוי להשתנות בהתאם למגזר ולשנה. להלן המרכיבים המרכזיים של התחזית:
- נדל"ן למגורים: הביקוש לדיור בג׳דה צפוי להישאר חזק עד 2030. השילוב של גידול אוכלוסייה (האוכלוסייה של ערב הסעודית צעירה וצומחת) והמאמץ המתמשך להגדיל את שיעור הבעלות על דירות בסעודיה ישמור על לחץ על היצע הדיור. אנו צופים שמחירי הנכסים למגורים בג׳דה יעלו בקצב מתון ממוצע – ככל הנראה בטווח חד-ספרתי אמצעי (כ-3–6% בשנה) ברוב הסגמנטים, אלא אם כן יהיה חימום יתר. אזורים נחשקים במיוחד (למשל, וילות יוקרה על קו המים, או נכסים ליד תשתיות חדשות כמו המטרו במידה וייבנה) עשויים להתייקר מהר יותר. מחקר של Knight Frank, לדוגמה, מצביע על כך שעיר במזרח התיכון יכולות לחוות צמיחה של מעל 60% בערך הנכסים היוקרתיים עד 2029 mansionglobal.com mansionglobal.com, מה שכולל את האזורים היוקרתיים בג׳דה. עם זאת, פרויקטי דיור רחבי היקף של הממשלה (כמו קהילות Roshn וכו') אמורים להוסיף היצע משמעותי שישמש חיץ נגד אינפלציית מחירים ויאפשר שמירה על רמות מחירים סבירות לאוכלוסייה המקומית. שיעור הבעלות על דירות בסעודיה בדרך להגיע ל-70% עד 2030 pwc.com pwc.com, וג׳דה תתרום בכך על ידי מסירה של עשרות אלפי יחידות חדשות. עד 2030 קו הרקיע של ג׳דה ייראה אחרת לגמרי – רבים מ-17,000 היחידות ב-Jeddah Central יימסרו, מגדלים חדשים יוסיפו לנוף על הקורניש, והשכונות המתוכננות בצפון יושלמו במידה רבה. שוק השכירות עשוי לראות תקופות של האטה בצמיחה כאשר מלאי חדש (במיוחד דירות) ייכנס לשוק; ייתכן עליה קלה בשיעורי פניות באמצע העשור, מה שיכול להאט את קצב עליית השכירות. יחד עם זאת, עד 2030, גידול בהכנסה הפנויה ונהירה של עובדים זרים (כתוצאה מעסקים ומשרות תיירות חדשות) עשויים לתמוך בשוק שכירות בריא. אנו צופים שתשואות שכירות יתייצבו בטווח של 6-8% בנכסי מגורים – נתון אטרקטיבי למשקיעים.
- משרדים: שוק המשרדים של ג'דה צפוי להתרחב בצורה מתונה. עם גיוון הכלכלה, חברות פרטיות חדשות (כגון לוגיסטיקה, תיירות, פינטק) מקימות סניפים בעיר, מה שמגביר את הביקוש למשרדים. עם זאת, ריאד ממקמת את עצמה באגרסיביות כמרכז העסקים (ואף מחייבת חברות להחזיק משרדי הנהלה שם לקבלת חוזים ממשלתיים), דבר שעשוי להגביל חלק מהצמיחה של שוק המשרדים בג'דה. אנו צופים כי ג'דה תוסיף כמה מאות אלפי מטרים רבועים של שטחי משרדים עד 2030, כולל במרכזים מעורבי שימוש כמו ג'דה סנטרל ולאורך המסדרונות הצפוניים. מחירי השכירות של משרדי דרגה A עשויים לעלות בהדרגה (אולי בממוצע 2-5% גידול בשנה בהתאם לאינפלציה/ביקוש), אך אם תתווסף היצע משמעותי בבת אחת (נניח, מרכיב המשרדים של מגדל ג'דה או מספר מגדלים חדשים), יתכן שתהיה תקופה של שכירויות שטוחות או בירידה קלה סביב 2027 כשאותם פרויקטים יימסרו. בסך הכל, שיעור התפוסה צפוי להישאר בריא לאור סביבת העסקים היציבה של ג'דה. מגמה מתפתחת עד 2030 תהיה מרחבי עבודה גמישים וסטנדרטים איכותיים גבוהים יותר – משרדים חדשים יכללו טכנולוגיות חכמות וקיימות (בהתאם ליעדי הבנייה הירוקה של חזון 2030), דבר שעשוי להוביל לפרמיית שכירות.
- קמעונאות: תחום הנדל"ן הקמעונאי בג'דה צפוי לצמוח, אך גם להשתנות. לפי S&P Global התחזית לשנים 2025-2026 חיובית הודות לתיירות ולהוצאות הצרכנים arabnews.com arabnews.com. ככל שנתקרב ל-2030, אירועים גדולים (אקספו, מונדיאל) ובשלות הפרויקטים הענקיים (כמו נופשוני הים האדום) צפויים להעצים את מכירות הקמעונאות ותנועת הקונים. אנו מצפים לצמיחה של פורמטים קמעונאיים חדשים: יותר מרכזי קניות פתוחים, מרכזי בילוי והסעדה, וקמעונאות רחוב במיזמים מעורבי שימוש, ולא רק קניונים מסורתיים סגורים. ג'דה סנטרל תכלול שדרות קניות אופנתיות שעשויות להפוך למתחם הקניות המוביל בעיר לקראת סוף העשור. שכירויות קמעונאיות במיקומים מובילים צפויות לטפס במתינות (אולי ~3% בממוצע לשנה), אך קמעונאות משנית עלולה להתמודד עם קשיים אם תחום האי-קומרס יתעצם מהר או אם יתרבו יתר על המידה קניונים מתחרים. עד 2030 חדירת האי-קומרס בוודאי תגדל, אבל התרבות הסעודית כנראה תמשיך להעדיף את חווית הקניון, כך שאין אנו צופים ל"מוות של הקניונים" – יותר סביר שנראה שימושים חדשים לאלה הפחות מצליחים. סך שטחי הקמעונאות לנפש בג'דה יגדל, אך בתקווה בהתאמה לביקוש. האיזון בין היצע לביקוש הוא המפתח; S&P הזהירו מסיכון של היצף אם ייבנו יותר מדי שטחי קמעונאות arabnews.com. אך לאור המדיניות הזהירה לאחרונה (ריאד לא הוסיפה קניון משמעותי בראשית 2024, ומתמקדת באיכות המקום הקיים argaam.com), אנחנו מצפים למסלול צמיחה בר-קיימא.
- תעשייה/לוגיסטיקה: צפו להתרחבות משמעותית במגזר זה. ככל שפרויקטי חזון 2030 (כמו אזורי SEZ החדשים ומרכזי הלוגיסטיקה) יתממשו, ג'דה עשויה לחוות תנופת בנייה של מחסנים סביב הנמל, KAEC ואזורים לוגיסטיים מתוכננים. השלמת רכבת "לנדברידג'" (ייתכן שב-2030) תהפוך את ג'דה לציר היבוא-ייצוא הראשי של המדינה, מה שאומר שהביקוש למחסנים יזנק. אנו צופים צמיחה שנתית דו-ספרתית בפיתוח נדל"ן לוגיסטי למשך מספר שנים, ודמי השכירות עשויים להמשיך לעלות עד שהיצע נוסף ישווה את הביקוש. דמי השכירות באזורי הלוגיסטיקה המרכזיים עשויים להתקרב לרמות של ריאד עד 2030 (להגיע ל-300-400 ריאל למ"ר לשנה עבור המחסנים הטובים ביותר) בשל הביקוש החזק argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. משקיעים רואים במגזר הזה אטרקטיבי בשל תשואות גבוהות יחסית וחוזי שכירות ארוכי טווח עם שוכרים מוכרים. עד 2030 ג'דה עשויה לבסס את עצמה כמרכז הלוגיסטיקה המוביל בים האדום, עם מרכזי הפצה מודרניים שישרתו לא רק את סעודיה אלא גם את אפריקה והאזור כולו, הודות לנמל ולשדה התעופה שלה.
- מלונאות: למרות שלא נשאלה שאלה מפורשת, ראוי להזכיר את מגזר המלונות של ג'דה בתחזית, שכן יעדי התיירות של חזון 2030 משפיעים עליו ישירות. צפוי כי ג'דה תראה גידול משמעותי בהיצע חדרי המלון (כולל כ-2,700 חדרים בג'דה סנטרל jeddahcentral.com, ומיזמים נוספים). שיעורי התפוסה עשויים להשתנות עם מגמות תיירות עולמיות, אך הכיוון הכללי הוא גידול במספר התיירים – גם דתיים (ככל שויזות עומרה הופכות קלות וזמינות כל השנה) וגם נופש (כשתיירות הים האדום גדלה, רבים יעברו דרך ג'דה). עד 2030 ג'דה עשויה לארח פארקי שעשועים חדשים, מסופי ספינות תענוגות ואולי מתקני כנסים מורחבים, כולם יגדילו את ההשפעה על שוק הנדל"ן (פיתוחי פנאי חדשים, וכד').
ברמה כמותית, גופי מחקר שוק מעריכים כי שוק הנדל"ן הכולל של ערב הסעודית יגדל בקצב צמיחה שנתי (CAGR) של כ-7–9% עד 2030, מה שעשוי להכפיל את ערך השוק עד סוף העשור techsciresearch.com imarcgroup.com. ג'דה, כאחד המרכיבים העיקריים, תתרום תרומה משמעותית לכך. רשות הנדל"ן הכללית מעריכה כי שוק הנדל"ן הארצי יגיע לכ-100+ מיליארד דולר עד 2029 arabnews.com. לכן ניתן להעריך כי חלקה של ג'דה (היסטורית אולי 15-20% מערך העסקאות) יגיע לעשרות מיליארדי דולרים במכירות נדל"ן מדי שנה עד 2030.
הסתייגויות מהתחזית: תחזיות חיוביות אלו מניחות היעדר זעזועים כלכליים חמורים. סיכונים כגון מיתון עולמי ממושך, ירידה חדה במחירי הנפט שתשפיע על הוצאות הממשלה, או אי יציבות גיאופוליטית עלולים להאט את המומנטום (פרטים נוספים על הסיכונים בסעיף הבא). גם לריבית יש השפעה – אם עלויות המימון יישארו גבוהות ברחבי העולם, זה עלול לרכך את קצב הצמיחה בביקושים (בעיקר למשכנתאות למגורים). עם זאת, סעודיה הפגינה נכונות להקל על כך (באמצעות סובסידיות וכו'). בסך הכול, התקופה שבין 2025–2030 צפויה להיות תקופה של צמיחה ומודרניזציה עבור שוק הנדל"ן של ג'דה, עם צמיחתה של העיר כבעלת חשיבות בינלאומית רבה יותר ושוק נדל"ן בוגר ומגוון יותר.
הזדמנויות וסיכונים למשקיעים וליזמים
שוק הנדל"ן בג'דה מציע תמהיל מרתק של הזדמנויות, הודות לתמיכה ממשלתית ולביקושים מבניים, אך הוא גם כרוך בסיכונים מסוימים שעל בעלי העניין לשקול בקפידה:
הזדמנויות:
- מגה-פרויקטים של ויז'ן 2030: משקיעים ויזמים יכולים להשתתף או למנף את המגה-פרויקטים הרבים בג'דה. פרויקטים דוגמת מרכז ג'דה, Jeddah Tower/JEC והתרחבות התשתיות יוצרים אזורים חדשים להשקעה – מדירות יוקרה, אזורי מסחר ועד פארקי משרדים. כניסה מוקדמת מאפשרת השגת קרקעות פרימיום או תפקידי שותפות בפרויקטים אלו. לדוגמה, שותפות עם קרן ההשקעות הציבורית (PIF) בתתי-פיתוחים סביב מרכז ג'דה או מתן שירותים לפרויקטים אלה עשויים להתגלות כמוערכים מאוד ככל שהאזור מתפתח למרכז עירוני מוביל.
- ביקוש גובר ודמוגרפיה חיובית: האוכלוסייה הצעירה והצומחת של ג'דה מבטיחה ביקוש מתמשך לדיור, במיוחד לדירות במחירים נגישים ולמעמד הביניים. יזמים שיוכלו לבנות דיור איכותי במחירים תחרותיים (תוך ניצול תמריצי ממשלה לדיור בר השגה), ימצאו שוק פעיל ופתוח לרוכשים ראשונים. נוסף לכך, המעבר התרבותי למשפחות גרעיניות ומגורים קהילתיים, פותח הזדמנויות לקהילות מתוכננות, מתחמים מגודרים ו"מיני-ערים" משולבות בתוך ג'דה. העובדה שהיקף העסקאות בשוק המגורים של ג'דה זינק ב-43% בהשוואה שנתית מדגישה עד כמה ביקוש עצור השתחרר jll-mena.com – מגמה שצפויה להימשך ככל שיותר אנשים יהפכו זכאים למשכנתאות.
- פוטנציאל צמיחה בתיירות ואירוח: כ"שער לשתי המסגדים הקדושים" ועיר חוף על הים האדום, ג'דה עשויה להרוויח רבות מהדחיפה של ערב הסעודית לתיירות. קיימת הזדמנות לפתח מלונות, אתרי נופש, דירות שירות ומתחמי בידור. נדל"ן הקשור לעלייה לרגל (כמו שדרוגי אירוח לעולים, מרכזי תחבורה ועוד) הוא נישה נוספת – חשבו על מרכזים רבי-שימושיים שמשרתים את צורכי עולי הרגל לפני/אחרי מכה, שוק פוטנציאלי שטרם נוצל. יעד הממשלה ל-150 מיליון מבקרים עד 2030 כולל מיליונים שיעברו דרך ג'דה argaam.com argaam.com. משקיעים יכולים לשקול בניית אטרקציות נושאיות או פרויקטים בידוריים על קו המים בג'דה כדי ללכוד חלק מתנועת התיירות שמגיעה מפרויקטי הענק (למשל, פארק שעשועים משפחתי או פארק מים בג'דה עשויים להצליח עם צמיחת התיירות). אקספו 2030 המתקרב בריאד ואירועים נוספים יועילו לג'דה בעקיפין בכך שיגדילו את הפרופיל של סעודיה – מבקרים מכל העולם לעיתים מבקרים במספר ערים, ולכן המחוז ההיסטורי של ג'דה (אל-בלד) והטיילת עשויים לחוות רנסנס תיירותי, מה שישפיע על הביקוש לחנויות ומלונות בוטיק באזור.
- מרכז לוגיסטי ותעשייתי: מגזר הלוגיסטיקה פורח – נמל ג'דה הוא מהעמוסים במזרח התיכון, ועם הסכמי סחר חדשים והאזורים הכלכליים המיוחדים (SEZs), חברות רבות יזדקקו למרכזי הפצה. משקיעים יכולים לפתח או לרכוש מחסנים, מתקני קירור, ומבני תעשייה להכנסה יציבה וארוכת טווח. לאור דחיפת הממשלה להגדלת הייצור המקומי (מרכב ועד עיבוד מזון), פארקים תעשייתיים בג'דה (במיוחד ליד הנמל או KAEC) הם אזורים בשלים לפיתוח. לעיתים קרובות הם מלווים בתמיכת ממשלה בדמות תמריצים כמו תשתיות מסובסדות או קרקע – מה שעושה את העסקה לאטרקטיבית יותר. ועם צמיחת המסחר האלקטרוני, ישנה גם הזדמנות להקים מרכזים לחלוקה לוגיסטית של "הקילומטר האחרון" בעיר.
- השקעות זרות ופוטנציאל מיזמים משותפים: הליברליזציה של הכללים מאפשרת למשקיעים זרים להיכנס בקלות רבה יותר – מה שאומר שמפתחים מקומיים יכולים לחפש שותפים בינלאומיים עם הון וניסיון. מיזמים משותפים יכולים לשגשג, למשל, חברה מקומית בשותפות עם מפעיל מלונות זר להקמת אתר נופש חדש, או משרד אדריכלים בין-לאומי בשיתוף פעולה על מבנים איקוניים (כבר מתקיים שיתוף פעולה כזה בפרויקטים כמו מגדל ג'דה, ג'דה סנטרל ועוד). גם רוכשים זרים עשויים להתחיל לזרום לשוק מגורי היוקרה (במיוחד אם ויזות תושבות יוקרה יהפכו לנפוצות יותר), ומספקים קהל יעד חדש ליזמי נדל"ן יוקרתי בג'דה.
- סגמנטים מתומחרים בחסר: למרות הצמיחה בשנים האחרונות, חלק מהפלחים בשוק הנדל"ן של ג'דה עדיין עשויים להיות מתומחרים בחסר יחסית לערים שכנות. לדוגמה, נכסים יוקרתיים על הים בג'דה עדיין זולים מאלו שבדובאי או אפילו בריאד. ייתכן שקיימת כאן הזדמנות לבצע ארביטראז' – השקעה בנכסי יוקרה בג'דה כעת עשויה להניב תשואות הון גבוהות ככל שמעמדה הגלובלי של העיר יגדל. בנוסף, תיירות המורשת עדיין אינה מפותחת – שיפוץ מבנים היסטוריים באל-בלד והפיכתם למלונות בוטיק או מרכזי תרבות עשויים לשמר את המורשת וגם להניב רווח, תוך התאמה ליעדי איכות החיים של חזון 2030.
סיכונים:
- היצע יתר בענפים מסוימים: בשל היקף הפרויקטים שבדרך, יש סיכון שמגזרים מסוימים יסבלו מהיצע יתר. אם, לדוגמה, עשרות אלפי דירות חדשות יזרמו לשוק בפרק זמן קצר (מקמפוסי רושן, מגורי ג'דה סנטרל ועוד), שיעורי השכירות ומחירי המכירה של דירות במרכז השוק עלולים להיתקע או לרדת. חברת S&P Global התריעה לגבי היצע יתר, במיוחד בתחום הקמעונאי שבו יותר מדי קניונים עלולים להקטין את מכירות הקמעונאים arabnews.com. באופן דומה, שוק המשרדים עלול לנטות להיצע יתר אם כמה מגדלים חדשים ייפתחו בו זמנית בלי עליה מקבילה במספר השוכרים. יזמים צריכים לתזמן ולשלב את הפרויקטים שלהם בזהירות ולבדל את המוצר שלהם כדי להימנע ממלכודת של עודף היצע.
- תלות כלכלית בהוצאות הממשלה ובנפט: הונם של ענף הנדל"ן בערב הסעודית קשור קשר הדוק להוצאות הממשלה (רבים מהפרויקטים מיוזמת הממשלה או נשענים על תשתיות ממשלתיות). ירידה משמעותית במחירי הנפט או בהכנסות התקציב עלולה להוביל לקיצוצים בהוצאות או להאטה בפרויקטים. לדוגמה, אם הנפט יקרוס ויישאר נמוך, קרן ההשקעות הציבורית (PIF) עלולה לעכב או להקטין פרויקטים כמו ג'דה סנטרל או להוריד את הסובסידיות לתוכניות הדיור, מה שישפיע ישירות על השוק. למרות שלמדינה יש רזרבות והיא מגוונת, הנפט עדיין מממן חלק גדול מהיוזמות של חזון 2030. משקיעים צריכים להיות מודעים לכך שהבום הנוכחי מגובה במדיניות פיסקלית מרחיבה – כל היפוך במדיניות ישפיע על הביקוש (באמצעות ירידה בביטחון הצרכנים, השפעות תעסוקתיות בענף הבניה ועוד).
- ריביות ועלויות מימון: העלייה הגלובלית בריביות בשנים 2022–2024 הפכה את המשכנתאות והלוואות הפיתוח ליקרות יותר. אם הריביות הגבוהות יימשכו, סיכון המימון יגדל – הביקוש של משתמשי הקצה עלול להיחלש אם המשכנתאות יהפכו לפחות משתלמות מעבר לסובסידיה ממשלתית, והיזמים יתמודדו עם עלויות הון גבוהות יותר. במקרים קיצוניים, פרויקטים עלולים להיתקע בגלל בעיות מימון. הבנק המרכזי הסעודי נוטה לשקף את מדיניות הפד האמריקאי בשל קשר המטבע, כך שמגמות הריבית העולמיות רלוונטיות. מצד שני, אם האינפלציה והריביות ירדו בשנים הקרובות (לפי תחזיות מסוימות זה עשוי לקרות עד 2025-2026), הדבר עשוי להקטין את הסיכון הזה.
- סיכונים רגולטוריים וביצועיים: בעוד שבערב הסעודית שיפרו את הסביבה הרגולטורית, עדיין קיימים אתגרים בירוקרטיים ורגולטוריים. שינויים בחוקים (למשל, מסים חדשים על עסקאות נדל"ן או נכסים – מעבר למע"מ בשיעור 5% – עשויים להפתיע את השוק). סיכון הביצוע בולט במיוחד בפרויקטי ענק: עיכובים או חריגות תקציב עלולים להשפיע על השקעות קשורות. מגדל ג'דה, לדוגמה, נושא סיכון ביצוע – אם יתרחש עיכוב נוסף, ערך הקרקעות במיזם עלול להיפגע. באופן דומה, למסור את ג'דה סנטרל בזמן ובהתאם לחזון הוא אתגר גדול; אם הפרויקט לא יספק את הציפיות, זה עלול לצנן את ההייפ שממריץ כעת את תחושת המשקיעים.
- סיכוני תפיסה גיאופוליטית ושוק: בשל היותה במזרח התיכון, ערב הסעודית (ולכן גם ג'דה) עשויה להיות מושפעת ממתחים גיאופוליטיים אזוריים. כל חוסר יציבות או אירוע ביטחוני עלול להחליש זמנית את התיירות או את התיאבון להשקעות זרות. בנוסף, כשוק מתפתח, נדל"ן בערב הסעודית עלול להיות כפוף לשינויים בתחושת המשקיעים הגלובליים. לדוגמה, אם שווקים אחרים יהפכו לאטרקטיביים יותר או אם תהיה ירידה עולמית בנדל״ן, הון זר עשוי להיסוג. גם בשוק המקומי המורל עלול להיפגע אם, למשל, פרויקט מרכזי ייכשל או אם תהיה תגובת נגד ציבורית נגד שינויים מהירים (אם כי זה פחות סביר בנדל"ן לעומת תחומים אחרים).
- עלויות בנייה ושרשרת אספקה: הפיתוח המהיר הוביל לעלייה בעלויות הבנייה (חומרים ועובדים) בערב הסעודית – אתגר שצוין בדו"חות תעשייה argaam.com. אם האינפלציה בבנייה תימשך, ייתכן שהיזמים יצטרכו להסתפק במרווחים קטנים יותר או להעלות את מחירי המכירה מעבר למה שהצרכנים יכולים להרשות לעצמם. בעיות בשרשרת האספקה (כפי שקרה עולמית במהלך המגפה) עלולות אף הן לעכב לוחות זמנים של פרויקטים. התמודדות עם זה דורשת ניהול פרויקטים יעיל ואולי גם מעבר לרכש מקומי (מה שמעודד חזון 2030, אך ייצור מקומי של חומרים ייקח זמן עד שיגיע להיקף מלא).
- בשֵלות שוק ונזילות: שוק הנדל״ן הסעודי עדיין בתהליך הבשלה. מחוץ לקרנות ריט (REITs), ישנה שקיפות ונזילות מוגבלת לעומת שווקים מפותחים יותר. על המשקיעים לשקול את אסטרטגיית היציאה – מכירה מהירה של נדל"ן בג'דה אינה פשוטה כמו בשווקים נזילים במיוחד, אלא אם כן הביקוש גבוה במיוחד. אם תנאי השוק ישתנו, מכירת נכסים גדולים עלולה להימשך זמן. עם זאת, צעדים כגון רישום דיגיטלי ושיפור בנתונים של REGA משפרים זאת בהדרגה.
לסיכום, ההזדמנויות בשוק הנדל״ן של ג׳דה עד 2030 הן משמעותיות – זהו שוק בצמיחה מתמדת, עם גיבוי חזק ומנועי ביקוש אמיתיים. משקיעים ויזמים שיתאימו עצמם לנושאי חזון 2030 (השגת דיור בר השגה, תיירות, איכות חיים, גיוון כלכלי) יכולים לא רק להפיק תועלת כלכלית אלא גם לזכות בתמיכת מקבלי ההחלטות. עם זאת, תכנון זהיר הוא חיוני להתמודדות עם הסיכונים. פיזור בין סוגי נכסים (מגורים מול מסחר) או בין טווחי זמן, השגת תנאי מימון טובים ושמירה על גמישות בפרויקטים להתאמה לשינויי שוק יהיו אסטרטגיות נבונות. כפי שסיכמה S&P לגבי ערב הסעודית, מסלול הצמיחה חזק אך לא נטול אתגרים arabnews.com arabnews.com – וזה נכון גם לגבי ג׳דה. עם ניהול סיכונים טוב, בעלי עניין יכולים לרכוב על גל הצמיחה של נדל״ן בג׳דה ואולי לקצור רווחים משמעותיים בשנים המרגשות הבאות.
מקורות:
- JLL – דינמיקת שוק המגורים בערב הסעודית, רבעון ראשון 2025 jll-mena.com jll-mena.com
- Deloitte – תחזיות נדל"ן במזרח התיכון 2024 (ערב הסעודית) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com
- חדשות ארגם – “JLL צופה 32,000 יחידות מגורים חדשות בריאד וג'דה במחצית השנייה של 2024” (ספטמבר 2024) argaam.com argaam.com
- חדשות ארגם – המשך: דגשים על שוק KSA של JLL למחצית הראשונה של 2024 argaam.com argaam.com
- AGBI – “ערב הסעודית פותחת את ערי הקודש בפני משקיעים זרים” (ינואר 2025) agbi.com agbi.com
- Arab News – “תחזית חזקה לנדל"ן קמעונאי בערב הסעודית בזכות תיירות וחזון 2030, כך אומר S&P” (אפריל 2025) arabnews.com arabnews.com
- Knight Frank – דוח העושר 2025 (ביצועי שוק) mansionglobal.com mansionglobal.com
- Designboom – “הבניין הגבוה בעולם, מגדל ג'דה, חוזר לבנייה עם צפי סיום בשנת 2028” (ספטמבר 2023) designboom.com designboom.com
מגמות נדל"ן למגורים בג'דה
מגמות מכירה ומחירים: שוק הדיור בג'דה היה דינמי, עם עלייה בביקוש במהלך השנה האחרונה. עסקאות מכירת דירות בג'דה עלו ב-43.5% משנה לשנה בתחילת 2025 jll-mena.com, מה שמבטא גל עניין של רוכשים. העלייה הזו מתרחשת במקביל למאמצים ברחבי המדינה להגדיל את שיעור הבעלות על דירות – תוכניות כמו סקאני וקרן הפיתוח הנדל"ני מקלות על רוכשים ראשונים לרכוש דירה, מה שהמריץ את הביקוש בצורה משמעותית jll-mena.com. מבחינת מחירים, בג'דה נרשמה תנודתיות: מחירי מכירת וילות המשיכו לעלות, בעוד שמחירי הדירות התרככו מעט ברבעונים האחרונים jll-mena.com. לשם השוואה, במחצית הראשונה של 2024 מחירי המכירה של דירות בג'דה עלו בכ-5% לעומת השנה שעברה, ודמי השכירות עלו בכ-4% argaam.com argaam.com. זהו גידול מתון יותר בהשוואה לריאד (שם מחירי הדיור עלו בכ-10% באותה תקופה) argaam.com. ההתקררות היחסית במחירי הדירות מצביעה על תיקון לאחר כמה שנים של צמיחה מהירה, ואולי גם על היצע נוסף שצפוי להיכנס לשוק במגזר זה.
הביקוש והיצע הדיור: הביקוש בג'דה נוטה לעבר קהילות מודרניות ומתוכננות בקפידה. הן מקומיים והן זרים מגלים העדפה ל"חיים קהילתיים" עם שירותים משולבים, ולא לנכסים בודדים jll-mena.com. במיוחד, צפון ג'דה התבלט כאזור מבוקש – אזור זה רשם את העלייה המשמעותית ביותר במחירים, שנגרמה על ידי פיתוחים יוקרתיים חדשים ותשתיות argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. גדל הביקוש ליחידות מגורים ממעמד ביניים-גבוה ועד יוקרתי, בהתאם למעמדה של ג'דה כמרכז מסחרי וכשער לעולי רגל ותיירים argaamplus.s3.amazonaws.com. שכונות פופולריות כוללות אזורי חוף וצפון העיר (כמו אובהור ואזורים אל-שאתי/חוף הים), המציעים וילות חדשות, קומפלקסים סגורים ודירות מול הים. נתונים עדכניים מצביעים על כך שכמעט כל העלייה במחירי הנדל"ן בג'דה ב-2023 התרכזו בצפון העיר argaamplus.s3.amazonaws.com, שם מתבצעים מספר פרויקטים גדולים בתחום הדיור.
בצד ההיצע, פעילות הפיתוח היא חזקה. רק במחצית הראשונה של 2024 נמסרו 11,300 יחידות דיור חדשות בג'דה, מה שהביא את המלאי הכולל של יחידות הדיור בעיר לכ-891,000 יחידות argaam.com argaam.com. עוד 16,000 יחידות נוספות צפויות להסתיים במחצית השנייה של 2024 argaam.com. יזמים מרכזיים – כולל ROSHN של קרן ההשקעות הציבורית – פועלים בג'דה. פרויקט Al-Arous של ROSHN בצפון ג'דה, למשל, מתכנן להוסיף כ-18,000 בתים חדשים בקהילה מתוכננת, ולהרחיב את היצע יחידות הדיור המודרניות למעמד הביניים. פיתוחים כאלה תומכים ביעד חזון 2030 של הממשלה להגדיל את שיעור הבעלות על בתים בסעודיה (עם יעד של 70% בעלות על בית עד 2030, לעומת כ-62% ב-2020 pwc.com pwc.com). בנוסף, גישה משופרת למשכנתאות (הנתמכת בזכות הנזילות ודרישות ההון הראשוני הנמוכות של חברת המימון מחדש של נדל”ן בסעודיה) אפשרה לעוד משפחות צעירות לרכוש בתים pwc.com pwc.com, ולתחזק את הביקוש לפרויקטים חדשים למגורים.
שכר דירה ותשואות: שוק השכירות של ג'דה הולך ומתהדק. עם גידול האוכלוסייה וזרימה של מקצוענים זרים בתחומים מסוימים, חלה עלייה ניכרת בשכר הדירה לדירות – שכר הדירה הממוצע לדירות קפץ ב-18% בשנה ב-2023, לפי סקירה אחת של השוק argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. שכר הדירה לווילות עלה גם הוא (באחוזים חד-ספרתיים גבוהים לשנה), אם כי שכר הדירה בג'דה עדיין נמוך מריאד באופן כללי. בסוף 2023, שכר הדירה המקובל לדירות בג'דה נע בטווח רחב – מכ-14,400 ריאל סעודי ועד 75,000 ריאל סעודי בשנה, תלוי במיקום ובאיכות, בעוד שכר הדירה לווילות נע בערך בין 60,000 ריאל סעודי ל-175,000 ריאל סעודי בשנה argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. עליות שכר דירה אלו משקפות גם ביקוש גבוה וגם זמינות מוגבלת של דירות איכותיות באזורים מרכזיים. עם זאת, בשל היצע חדש משמעותי הצפוי בשנים 2024–2025, ייתכן כי הצמיחה בשכר הדירה תתמתן. התשואות למשכירים היו אטרקטיביות בשנים האחרונות בשל עליית שכר הדירה, אך המשקיעים עוקבים בדריכות אחר סיכון של עודף היצע לקראת 2030, כאשר צפויות להתווסף עשרות אלפי יחידות. בסך הכול, מגזר המגורים בג'דה ממשיך להיות "במגמת צמיחה חיובית לעבר התרחבות נוספת," הודות לביקוש חזק ויוזמות ממשלתיות בתחום הדיור argaam.com.
מגמות נדל"ן מסחרי (משרדים, מסחר, תעשייה)
נדל"ן קמעונאי: תחום הקמעונאות מהווה נקודת אור בנוף המסחרי של ג'דה, בזכות אוכלוסייה צעירה ותיירות מתפתחת.
בשנת 2024, ג'דה הוסיפה 106,000 מ"ר של שטחי מסחר חדשים (למשל,פתיחת קניון גדול), מה שמביא את סך ההיצע הקמעונאי לכ-2.16 מיליון מ"ר בעיר argaam.com argaam.com.ההתרחבות הזו משקפת ביטחון בביקושים הצרכניים.הודות לדחיפה של חזון 2030 לקידום תחום הבידור והפנאי, מרכזי הקניות בג'דה שילבו יותר ויותר בתי קולנוע, מסעדות ואטרקציות למשפחות כדי למשוך קהל מבקרים.שכירויות קמעונאיות בקניוני "סופר-אזוריים" מובילים ממשיכות לעלות (כ-+4% משנה לשנה במחצית הראשונה של 2024 בקניונים מהשורה הראשונה) argaam.com, בעוד שקניונים משניים עם פורמטים ישנים יותר חוו ירידה בשכר הדירה (כ-4% ירידה משנה לשנה) כאשר קונים נמשכים לעבר חוויות חדשות יותר argaam.com.באופן כללי, התחזית לשוק הקמעונאות אופטימית לשנים 2025-2026, כאשר S&P Global מציינים כי גידול באוכלוסייה, הרחבת התיירות וכניסת מותגים בינלאומיים ימשיכו להוביל לביקוש גובר בקמעונאות בערים הסעודיות arabnews.com arabnews.com.ריאד וג'דה, במיוחד, חוות גל של פיתוחים קמעונאיים ומעורבים חדשים שמשלבים קניות עם בידור ואפילו מרכיבים למגורים/אירוח arabnews.com.בג'דה, קונספטים קמעונאיים באוויר הפתוח ועל קו המים צוברים פופולריות (לדוגמה, אזורי הקורניש ויעדים כמו רובע מועדון היאכטות של ג'דה), מה שמשקף מגמה לעבר מחוזות קניות ממוקדי אורח חיים arabnews.com.עם זאת, מגזר הקמעונאות אינו חף מסיכונים: הצמיחה במסחר האלקטרוני והעדפות הצרכנים המשתנות מחייבות את מפעילי הקניונים להמשיך לחדש כדי למשוך מבקרים.S&P הזהירה כי עודף היצע ותחרות עלולים להפעיל לחץ על תשואות השכירות, במיוחד אם בעלי הנכסים יבצעו הוצאות הון גבוהות לשיפוץ הנכסים arabnews.com.לעת עתה, עם זאת, שוק הנדל"ן הקמעונאי בג'דה נהנה מהוצאה צרכנית גבוהה – הודות להכנסה לנפש גבוהה ולתרבות שמייחסת לקניונים חשיבות כמוקדי מפגש חברתיים arabnews.com arabnews.com.כאשר סעודיה שואפת ללמעלה מ-100 מיליון תיירים עד 2030, כולל אירועי ענק כמו אקספו 2030 ומונדיאל פיפ"א 2034, מעמדה של ג'דה כעיר שער מציב את מגזר הקמעונאות שלה בצמיחה מתמשכת arabnews.com.נכסים תעשייתיים ולוגיסטיים: מגזר הנדל"ן התעשייתי בג'דה חווה צמיחה משמעותית מתחת לרדאר, בהתאמה לשאיפות הלוגיסטיות של ערב הסעודית.
כעיר הנמל הראשית של ממלכת ערב הסעודית בים האדום, ג'דה נמצאת במרכז התכניות להפוך למרכז לוגיסטי עולמי, ודבר זה מניע את הביקוש למחסנים מודרניים ומרכזי הפצה argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.הבום במסחר האלקטרוני לאחר 2020 הגביר עוד יותר את הביקוש למתקני לוגיסטיקה גדולים ואיכותיים argaamplus.s3.amazonaws.com.בשנת 2023 השיקה ערב הסעודית ארבעה אזורים כלכליים מיוחדים (SEZs) חדשים במטרה למשוך השקעות תעשייתיות והייטק – במיוחד, אחד מהאזורים נמצא ב-עיר הכלכלה המלך עבדאללה (KAEC) ליד ג'דה argaamplus.s3.amazonaws.com.האזור הכלכלי המיוחד של KAEC מתמקד בייצור מתקדם ולוגיסטיקה, והוא צפוי להמריץ את פיתוחם של מחסנים ומפעלים בסביבת ג'דה.שכר הדירה למחסנים מובחרים בג'דה נע כיום בטווח של כ-90 עד 300 ריאל סעודי למ"ר לשנה, בהתאם למיקום ולמאפיינים argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.שכר הדירה הללו ממשיכים לעלות מאחר ושיעור הוואקנסי לשטחים איכותיים נמוך – למעשה, שכר הדירה התעשייתיים עלו באחוזים חד-ספרתיים בינוניים עד גבוהים בשנים 2022–2023.בעוד ששכר הדירה למחסנים בג'דה נמוך מעט מזה של ריאד (שיכול להגיע עד 400 ריאל למ"ר) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com, הפער עשוי להצטמצם כאשר יותר ספקי לוגיסטיקה צד שלישי (3PL) ויצרנים יתחילו פעילות בנמל.פרויקט הרכבת הסעודית Landbridge המתמשך – קו רכבת עצום המוביל את נמל ג'דה לריאד ודמאם – הוא מהפך נוסף, הצפוי להסתיים לקראת סוף העשור.על ידי אפשרות לתנועת מטען מהירה יותר ברחבי המדינה, סביר להניח שהדבר יגביר את הביקוש לפארקי לוגיסטיקה סביב נמל ג'דה ואזורי התעשייה שלה.בסך הכל, התחזית לשוק הנדל"ן התעשייתי היא חיובית: יוזמת הגיוון של חזון 2030 מזרזת את הצמיחה בתחום האחסנה, וג'דה צפויה להרוויח הודות למיקומה האסטרטגי.האתגר המרכזי יהיה לספק היצע תעשייתי חדש מספיק; אחרת, ייתכן שהשכירויות ימשיכו לעלות ועלולות ללחוץ עסקים קטנים יותר.עם זאת, עם השקעות חדשות בקרקע ותשתיות (כולל התמריצים באזורי הסחר המיוחדים), משקיעים רואים הזדמנויות מוצקות בנדל"ן לוגיסטי.כפי שדווח באחד הדו"חות, הביקוש התעשייתי בערב הסעודית מגובה על ידי מגמת "צמיחה משמעותית" שצפויה להימשך ככל שהכלכלה הלא-נפטית מתרחבת argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.שוק המשרדים: ג'דה היא שוק המשרדים השני בגודלו בממלכה אחרי ריאד, והוא ממשיך לצמוח בהתמדה. מלאי המשרדים הכולל בג'דה עומד על כ1.2 – 2.1 מיליון מטרים רבועים (הטווח משקף סוגי שטחים שונים) argaamplus.s3.amazonaws.com argaam.com, שהם כשליש מגודל המלאי של ריאד. במחצית הראשונה של 2024 לא נפתחו משרדים מרכזיים חדשים בג'דה, כך שההיצע נותר יציב סביב 1.21 מיליון מ"ר של שטחי איכות argaam.com. עם זאת, פרויקטים חדשים סוף סוף בשלבי תכנון – כ48,000 מ"ר שטחי משרדים צפויים להימסר עד סוף 2024 בג'דה argaam.com. הביקוש למשרדים נשאר בריא, ונובע מהצמיחה העסקית ומהמעמד של ג'דה כמרכז מסחר ולוגיסטיקה. שכר הדירה למשרדי Grade A בג'דה עלה בכ-11% משנה לשנה באמצע 2024 לכ-1,335 ריאל למ"ר לשנה argaam.com, מה שמעיד שבעלי הנכסים מחזיקים ביתרון כשהיצע איכותי נותר מוגבל. (להשוואה, שכר הדירה הגבוה ביותר באזורים המרכזיים של ריאד קפץ כמעט ב-20% באותה תקופה לכ-2,090 ריאל למ"ר argaam.com, מה שמבטא ביקוש אפילו גבוה יותר בבירה). רוב שוכרי המשרדים המרכזיים בג'דה הם גופים ממשלתיים וחברות מבוססות argaamplus.s3.amazonaws.com, ומבנים חדשים ואיכותיים מתמודדים עם לחץ תחרותי להבטיח את השוכרים הגדולים הללו argaamplus.s3.amazonaws.com. להבא, תחום המשרדים בג'דה צפוי להתרחב לצד הצמיחה הכלכלית, אך בקצב מתון – העיר אינה חווה את גל המעבר הארגוני הענק שנראה בריאד. שיעורי התפוסה די יציבים, ואם ההיצע החדש יישאר מוגבל, שכר הדירה צפוי להישאר איתן. מגמה שראוי לעקוב אחריה היא המודרניזציה של מלאי המשרדים: פרויקטים חדשים ומעורבי שימוש (כמו חלקים מפרויקט ג'דה סנטרל) יוסיפו שטחי משרדים מודרניים, מה שעשוי למשוך שוכרים מבניינים ישנים ולגרום ללחץ על המלאי הוותיק.
מדיניות ממשלתית עיקרית והשפעת החזון 2030
מדיניות הממשלה – בהנחיית מסגרת האסטרטגיה חזון 2030 – ממלאת תפקיד מרכזי בשוק הנדל"ן של ג’דה. אחד היעדים המרכזיים של חזון 2030 הוא להעלות את שיעור בעלי הדירות בסעודיה ל-70% עד 2030, לעומת כ-50% או פחות באמצע העשור הקודם pwc.com pwc.com. לשם כך, משרד הדיור (כיום חלק ממשרד המוניציפאלי והכפרי) יישם רפורמות מרחיקות לכת ששינו את מגזר הדיור. יוזמות מרכזיות כוללות את תוכנית "סקאני", שמפשטת ומסבסדת הלוואות משכנתא למשפחות סעודיות, ואת קרן פיתוח הנדל"ן המספקת מימון זול. תוכניות אלו קיצרו את זמני ההמתנה לתמיכה בדיור משנים לאישור כמעט מיידי vision2030.gov.sa, מה שגרם לגל של ביקוש מצד משתמשים קצה. כפי שנאמר קודם, משכנתאות מגובות ממשלה והפחתת הדרישה למקדמה (מ-30% ל-5% על ידי הבנק המרכזי) אפשרו לדור חדש של קונים להיכנס לשוק pwc.com. התוצאה ניכרת בג’דה, שם הרבה משקי בית שבעבר היו שוכרים נכסים נכנסים כעת לשוק הבעלות – מה שמעודד בנייה למגורים ברמות מחירים שונות.
השפעתו של חזון 2030 חורגת מעבר לדיור ומגיעה גם לנדל"ן מסחרי דרך גיוון כלכלי וליברליזציה רגולטורית. הממשלה מזהה את ענף הנדל"ן כמגזר מפתח לצמיחת התמ"ג הלא-נפטי (עם יעד להעלות את תרומתו לתמ"ג מכ-7% ל-10% עד 2030) pwc.com. כדי לעודד פיתוח, הרשויות השקיעו רבות בתשתיות – קישורי תחבורה חדשים, תשתיות שירותים ושיפורים במרחב הציבורי – במיוחד בערים כמו ג’דה המשרתות את התיירות והמסחר. מדיניות בולטת היא מס הקרקעות הלבנות, היטל על קרקעות עירוניות לא מפותחות שנועד להילחם באגירת קרקעות ולהגדיל את היצע המגרשים לפיתוח pwc.com. ג’דה הייתה בין הערים הראשונות שהוטל בהן מס שנתי של 2.5% על קרקעות מגורים ריקות, מה שעודד בעלי קרקעות לבנות או למכור, ותורם בהדרגה לשיפור היצע הקרקעות. בנוסף, הליכי היתר יעילים יותר ומודלים של שותפויות ציבוריות-פרטיות מאפשרים ליזמים לבצע פרויקטים גדולים בהתאם ליעדי חזון 2030 (לדוגמה, פרויקט פיתוח מחודש של מרכז ג’דה מונהג על ידי קרן ההשקעות הציבורית בשותפות עם קבלנים פרטיים).
קידום התיירות במסגרת חזון 2030 הוא תחום מדיניות נוסף המשפיע על שוק הנדל"ן בג'דה. הממלכה שואפת למשוך 100 מיליון ביקורים בשנה עד 2030 (מתיירות דתית, נופש ואירועים עסקיים). ג'דה, כשער המסורתי למכה ומדינה וכעיר חוף בים האדום, נהנית מדחיפה זו. הקלת הוצאות ויזות התייר וההשקעה בתשתיות תיירותיות (נמלי תעופה, טרמינלים לאניות נופש ועוד) הובילו לבניית מלונות חדשים, דירות שירות ומתחמי קמעונאות-פנאי בג'דה. ההשפעה הישירה על נדל"ן קמעונאי ואירוח הייתה משמעותית – לדוגמה, נתוני התפוסה ותעריפי החדרים במלונות בערב הסעודית עולים והיזמים בג'דה מגיבים בכך שהם מתכננים עוד פרויקטים של מלונאות argaam.com argaam.com. אירועים עולמיים מתקרבים שערב הסעודית תארח (כגון אקספו 2030 בריאד והמונדיאל 2034) יוצרים שדרוגים ברמה הלאומית, וג'דה צפויה לקבל את חלקה – ייתכן כולל שדרוג אצטדיונים ואזורי אוהדים, המשתלבים בפיתוח הנדל"ן (למשל, מתחמי ספורט רב-שימושיים, מגורים זמניים וכו').
נקודה מהותית היא שחזון 2030 יצר סביבה רגולטורית ידידותית יותר למשקיעים. הקמת הרשות הכללית לנדל"ן (REGA) מעניקה פיקוח אחיד ושקיפות לשוק הנדל"ן arabnews.com. החוקים בנוגע למכירות על הנייר (Wafi), בעלות במשותף ותיווך נדל"ן עודכנו לסטנדרטים בינלאומיים ויוצרים אמון גדול יותר בקרב משקיעים ורוכשי דירות. בנוסף, חוקי התכנון והייעוד מתעדכנים כדי לעודד פיתוח מעורב שימושים וצפיפות גבוהה בדומה למה שמתרחש בפרויקטים הגדולים בג'דה, תוך התרחקות מהפריסה של העבר. לסיכום, מדיניות הממשלה בחזון 2030 היוותה קטליזטור להתרחבות שוק הנדל"ן בג'דה – באמצעות שחרור אשראי למשכנתאות, מימון פרויקטים פורצי דרך, שיפור אקלים ההשקעות והגברת ביקושים דרך הצמיחה הכלכלית והתיירות.
נוף ההשקעות הזרות ועדכוני רגולציה
ערב הסעודית פועלת בשנים האחרונות לפתיחת מגזר הנדל"ן שלה להשקעות זרות, ובשנים 2024–2025 נרשמו אבני דרך חשובות בתחום זה. התפתחות מרכזית הייתה הקלה בהגבלות על השקעות זרות בנדל"ן במכה ומדינה. בינואר 2025 הודיעה רשות שוק ההון כי זרים (לא סעודים) רשאים כעת להשקיע בחברות שמחזיקות נכסים בערים הקדושות מכה ומדינה agbi.com agbi.com. אמנם הבעלות הישירה על נדל"ן בערים אלו לאנשים פרטיים עדיין אסורה (למעט חכירות ל-99 שנה), אך צעד זה מאפשר למשקיעים בינלאומיים לרכוש מניות (עד 49%) בחברות נדל"ן ציבוריות או קרנות ריט שמחזיקות נכסים במכה/מדינה agbi.com agbi.com. שינוי המדיניות נועד "למשוך הון זר ולספק נזילות לפרויקטים נוכחיים ועתידיים" בערים הקדושות agbi.com. הצעד נתפס גם כפיילוט לפתיחה נרחבת יותר של שוק הנדל"ן הסעודי. תגובת השוק הייתה חיובית – מניות נדל"ן, במיוחד אלו המתמקדות במכה/מדינה, זינקו כמעט ב-10% בעקבות ההודעה agbi.com. הרפורמה מאותתת למשקיעים שערב הסעודית נחושה להמשיך בליברליזציה של שוק הנדל"ן במסגרת חזון 2030. פיצל דוראני, ראש מחלקת המחקר ב-Night Frank MENA, בירך על כך ואמר שזהו "הרמז החזק ביותר עד כה" לצעדים נוספים בהקלה על חוקים לאחזקה בינלאומית agbi.com.באופן כללי יותר ברחבי הממלכה (כולל ג'דה), הרגולציות כיום מאפשרות בעלות זרה מלאה (100%) על עסקים, כולל בתחומי פיתוח ותיווך נדל"ן, באמצעות רישוי על ידי משרד ההשקעות הסעודי (MISA) arabnews.com. המשמעות היא שמפתח או משקיע בינלאומי יכול להקים חברה בבעלות זרה מלאה בערב הסעודית לביצוע פרויקטי נדל"ן (למעט באזורים רגישים מסוימים). פישוט הליך פתיחת עסק וההגנה המשפטית החזקה (למשל, אכיפת חוזים, שיפור חוקי פשיטת רגל) שיפרו את דירוג ערב הסעודית במדדי קלות עשיית העסקים. בג'דה, הדבר תורגם לעלייה בנוכחות של חברות וקרנות נדל"ן זרות המאתרות הזדמנויות – מפיתוחים רב-תכליתיים ועד מתקני לוגיסטיקה. ראוי לציין כי קרנות השקעה בנדל"ן (REITs) היו מסלול נגיש להון זר; מאז 2021, רשות שוק ההון (CMA) אפשרה למשקיעים זרים לרכוש בחופשיות יחידות בקרנות REIT סעודיות, גם כאלה שלהן נכסים במכה/מדינה agbi.com. כתוצאה מכך זרם כסף מחו"ל לנכסי נדל"ן מסחריים בג'דה דרך קרנות REIT ציבוריות שמחזיקות בקניונים, מחסנים וכדומה.
היבט נוסף בנוף ההשקעות הזרות הוא השקת תוכנית פרמיום רזידנסי ("ויזת זהב") בשנת 2019, שמעניקה לזרים העומדים בדרישות את הזכות להתגורר בערב הסעודית לטווח ארוך, להחזיק נכסים (מחוץ למכה/מדינה) ולעשות עסקים ללא נותן חסות. הביקוש לתוכנית זו נמצא במגמת עלייה מתונה, וב-2024 הממשלה קידמה עוד יותר את מתן אשרות ארוכות טווח למשקיעים ולאנשי מקצוע מיומנים. נוכחות של יותר זרים בעלי יכולת לרכוש דירות צפויה להגדיל בהדרגה את פלח הרוכשים הזרים בערים כמו ג'דה – במיוחד במגזר היוקרה ובנכסים על קו החוף. עם זאת, עיקר פעילות הנדל"ן בג'דה עדיין מונעת בידי רוכשים מקומיים ואזוריים (מדינות המפרץ), והזרים ממלאים בשלב זה תפקיד משמעותי יותר מצד הפיתוח/השקעה מאשר בבעלות פרטית על דירות.
מבחינת עדכונים רגולטוריים, הרשויות הסעודיות ממשיכות להפוך את חוקי הנדל"ן למודרניים ויעילים יותר. חוק השקעות חדש נכנס לתוקף ב-2023-2024, פישט את התהליך לקבלת רישיונות השקעה לגורמים זרים והשווה את התנאים בין משקיעים זרים ולוקאליים בתחומים רבים agbi.com agbi.com. תחום הנדל"ן הרוויח מחוק זה, אשר הפחית בירוקרטיה בפרויקטים במימון זר. בנוסף, מערכות הרישום והעברת הקרקעות עברו מהפכה דיגיטלית – הכנסת מערכת שטרות אלקטרונית ופלטפורמות דוגמת "נג'יז" לעסקאות נדל"ן שיפרו את השקיפות וקיצרו את זמני ההעברה בצורה משמעותית. כל הצעדים הללו הופכים את הכניסה של משקיעים או קרנות זרות לשוק הג'די לקלה ובטוחה יותר.
פרויקט בולט נוסף הוא מגדל ג'דה באזור אובהור הצפוני – שעתיד להיות הבניין הגבוה בעולם בגובה של מעל 1,000 מטרים.
לאחר הפסקה, הבנייה על מגדל ג'דדה התחדשה רשמית בסוף 2023, כאשר היזמים מכוונים להשלמה בסביבות 2027–2028 designboom.com designboom.com.במהלך טקס בינואר 2025, נשפך בטון לקומה ה-64 של המגדל, והתוכנית היא להוסיף בממוצע קומה כל ארבעה ימים מעתה והלאה designboom.com.Jeddah Tower הוא מרכז הפרויקט של עיר הכלכלה ג'דה (JEC), פיתוח ענק שמיועד לכלול מרכזים מסחריים, מגורים, ומוסדות ציבוריים עבור עד 100,000 אנשים designboom.com.העלות הכוללת של JEC, כולל המגדל, מוערכת בכ-20 מיליארד דולר designboom.com.המגדל עצמו יכלול שימושים מעורבים (מלון פור סיזנס, משרדים, דירות יוקרה והמצפה הגבוה ביותר בעולם) designboom.com designboom.com.תחייתו מחדש של פרויקט זה היא סמלית מאוד – היא מסמלת את הביטחון והשאיפות של ערב הסעודית בתחום פיתוח הנדל"ן.אם יושלם, מגדל ג'דה ימשוך תשומת לב עולמית, ויהפוך את האזור הסובב לאבן שואבת להשקעות (בדומה לאופן שבו בורג' ח'ליפה המריץ את מרכז דובאי).ההתקדמות של המגדל תזכה למעקב צמוד בין השנים 2025-2030, והצלחתו עשויה לעגן רובע עסקים חדש בעיר.הפרויקט גם מדגיש תיאום משופר בין בעלי העניין: קינגדום הולדינג (הספונסר) וקבלני הנדסה חדשים התאחדו, והמכרזים לבניית השלד הסופי פורסמו עם מועד אחרון להגשת הצעות עד סוף 2025 designboom.com designboom.com.לסיכום, שוק הנדל"ן בערב הסעודית בשנת 2025 פתוח ומפוקח הרבה יותר מאשר בעשור שחלף. ג'דה צפויה להרוויח מהזרמת הון זר, במיוחד בפרויקטים גדולים ובנכסים מסחריים. השילוב בין פרויקטים ממשלתיים ענקיים (שלרוב מחפשים שותפים בינלאומיים) לבין חוקים חדשים המעודדים בעלות זרה, יוצר מציאות שבה משקיעים גלובליים מחפשים באופן פעיל הזדמנויות. הציפייה היא שככל שהשוק מתבגר והתשואות נשארות אטרקטיביות, ההשקעה הזרה בנדל"ן בג'דה תמשיך במגמת עלייה, תוך הבאת הון, ידע מקצועי ורעיונות פיתוח חדשים לעיר.
פרויקטי תשתית ונדל"ן מרכזיים בג'דה
ג'דה עוברת שינוי פיזי דרמטי בזכות שורת מגה-פרויקטים ושדרוגי תשתיות, רבים מהם קשורים ליעדי חזון 2030. אולי המפורסם שבהם הוא פרויקט ג'דה סנטרל (שנקרא בעבר "מרכז ג'דה החדש"). הפרויקט, שהושק בסוף 2021 על ידי קרן ההשקעות הציבורית, מחדש רצועה של 5.7 מיליון מ"ר מהטיילת ההיסטורית של ג'דה וממירה אותה לרובע מודרני מעורב שימושים jeddahcentral.com jeddahcentral.com. התכנית הכוללת כוללת ארבעה מוקדי עניין מרכזיים – בית אופרה, אצטדיון, מוזיאון ואוקיינוגרפיום – לצד מרינות חדשות, חופים, פארקים ושפע של נדל"ן חדש. במספרים, ג'דה סנטרל תספק 17,000 יחידות מגורים, 2,700 חדרי מלון ויותר מ-10 מתקני בילוי ותיירות חדשים עם השלמתה jeddahcentral.com jeddahcentral.com. העבודות נמצאות בעיצומן: בתחילת 2024 הוענקו חוזים בשווי של 12 מיליארד ריאל לשלב הראשון של המוקדים (בית האופרה, אצטדיון, אוקיינוגרפיום) jeddahcentral.com. פיתוח זה הוא "משנה משחק" למרכז ג'דה, והוא מחליף תשתיות ישנות בקו רקיע יוקרתי לאורך הים. הוא צפוי להעלות משמעותית את ערכי הנדל"ן בסביבה וליצור שכונות חדשות למגורי יוקרה, קניות ובילוי – אשר יתחרו באלו של דובאי ודוחה. עבור משקיעים ומפתחים, ג'דה סנטרל פותחת אפשרויות בתחומי האירוח, דירות יוקרה וקמעונאות – בהובלת קרן ההשקעות הציבורית ובזכות המיקום האטרקטיבי על קו המים.
מבחינת תשתיות תחבורה, ג'דה חוותה שיפורים משמעותיים שמגבירים את האטרקטיביות הנדל"נית שלה. נמל התעופה הבינלאומי החדש על שם המלך עבדולעזיז (KAIA) פתח את טרמינל 1 המתקדם ב-2019, מה שהגדיל מאוד את הקיבולת של הנמל ופיתח טרמינל מרשים מבחינה אדריכלית. עד 2025 צפוי הנמל לטפל בכ-30 מיליון נוסעים בשנה, וכך לייעל את הגעת התיירים ואנשי העסקים שמייצרים ביקוש למלונות ולדירות השכרה קצרת טווח. בנוסף, רכבת ההרמיין המהירה, הפועלת מאז 2018, מחברת את ג'דה לערים הקדושות – כעת ניתן לנסוע מג'דה למכה בפחות משעה ואל מדינה בכשעתיים. תחנת הרכבת בג'דה, באל-סולימאניה, הפכה למוקד עירוני חדש, והנוחות של קו הרכבת הזה הפכה את ג'דה לבסיס אטרקטיבי עוד יותר לחברות ולעולי רגל (חלק מהעולים מתגוררים בג'דה ועושים טיולי יום למכה באמצעות הרכבת, מה שמחזק את מגזר המלונאות בג'דה). בעתיד, רכבת הקרקע הסעודית המתוכננת (קו נוסעים ומשא מזרחה) תחבר את נמל ג'דה ישירות לריאד ודמם, ותהפוך למעשה את ג'דה לשער הלוגיסטי של הממלכה בין הים האדום למפרץ. צעד זה צפוי להמריץ הקמת פארקי לוגיסטיקה גדולים ופיתוח תעשייתי לאורך המסלול, בעיקר סביב נמל ג'דה, וכך לתמוך בסגמנט הנדל"ן התעשייתי.
הניידות העירונית בתוך ג'דה נמצאת גם היא על סדר היום. פרויקט המטרו של ג'דה – רשת רכבת עירונית בת שלושה קווים – חווה עיכובים, אך עדיין נכלל בתכניות העתידיות של העיר. אם יתחדש (ייתכן בחצי השני של העשור), מערכת מטרו תשפר באופן משמעותי את הנוחות ליוממים ותוכל לשנות את ערכי הנדל"ן סביב תחנות המטרו. בינתיים, העיר יישמה רשתות אוטובוסים חדשות ומשפרת את הכבישים (כולל גשר תלוי מתוכנן מעל נחל אובהור בצפון) כדי להפחית עומסים. תשתיות מתקדמות בדרך כלל מביאות לעליית ערך הקרקעות באזורים פחות מפותחים – מגמה שכבר מורגשת בצפון ג'דה, שם הרחבת הכבישים והגשרים שיפרו את הנגישות.
פרויקטים בולטים נוספים הם עיר הכלכלה של ג'דה (מעבר למגדל, JEC תכלול אשכול מגדלים, שדרות מסחריות ומרינה) ועיר המלך עבדאללה הכלכלית (KAEC) מצפון לג'דה. KAEC היא עיר מתוכננת נפרדת, אך העובדה שהוכרזה כאזור כלכלי מיוחד ב-2023 והמיקוד הממשלתי המחודש כרכו בפועל את הצלחתה בצמיחתה של ג'דה. הנמל והעמק התעשייתי של KAEC מושכים יצרנים וחברות לוגיסטיקה בזכות תמריצי מס, ועשויים ליצור אלפי משרות חדשות. ככל שמשרות אלו יתממשו, הן צפויות להמריץ את הביקוש לדיור בצפון ג'דה וב-KAEC עצמה, ולהרחיב את המטרופולין של ג'דה. בנוסף, Red Sea Global (מגה-פרויקט תיירותי לפיתוח אתרי נופש איים רחוק יותר צפונה) ופרויקטי המורשת של אל-עולא, אף שממוקמים מחוץ לג'דה, צפויים להעביר תיירים רבים דרכה – וכך להצדיק הרחבת שדות תעופה והקמת מלונות נוספים.
לסיכום, קו הרקיע והתשתיות של ג'דה בשנים 2025–2030 יוגדרו על ידי מגה-פרויקטים אלו. הטיילת המרכזית של ג'דה תספק לעיר מרכז מודרני חדש, מגדל ג'דה ישים אותה על מפת העולם מבחינת שיאים אדריכליים, וקישורי תחבורה משודרגים ישלבו את ג'דה באופן הדוק יותר עם שווקים לאומיים וגלובליים. עבור בעלי עניין בתחום הנדל"ן, פרויקטים אלו יוצרים מחוזות חדשים להשקעה – מדירות פאר על קו המים ועד אזורי תעשייה. למרות שלסיכון הביצוע קיימים (עיכובים, חריגות תקציב), היקף המחויבות הממשלתית מעניק ביטחון בכך ששינוי פני ג'דה כבר בעיצומו.
ניתוח השוואתי: ג'דה לעומת ריאד לעומת דמאם
שלושת אזורי הערים הגדולות בערב הסעודית – ריאד, ג'דה ודמאם/חובר (המחוז המזרחי) – מציגים כל אחת דינמיקה נדל"נית ייחודית, המושפעת מתפקידיהם הכלכליים ומיוזמות חזון 2030. השוואת ג'דה לאחרות מספקת הקשר לביצועיה ולתחזיות העתידיות שלה:
- ריאד: הבירה היא מרכז הכוח הפוליטי והכלכלי, שחווה כיום בום נדל"ן כמעט בכל תחום. תחת תכניות שמוביל יורש העצר, ריאד שואפת להכפיל את האוכלוסייה שלה לכ-15 מיליון עד 2030, למשוך מטות אזוריים של חברות בינלאומיות ולהשקיע ממשלתית מסיבית. כתוצאה מכך, שוק הנדל"ן בריאד חווה צמיחה חדה יותר מאשר בג'דה. בתחום המגורים, ריאד ראתה עלייה של כ-10% במחירי המכירה משנה לשנה בתחילת 2024 (לעומת 5% בג'דה) argaam.com argaam.com, ונפח וערך העסקאות בתחום הדיור גבוהים יותר. העלייה בערך הבתים בריאד נרחבת (גם וילות וגם דירות התייקרו) jll-mena.com, בעוד שבג'דה המגמה הייתה מעורבת. זמינות הקרקעות סביב ריאד תמיד הייתה גבוהה יחסית, אך גידול הביקוש יצר מחסור בדיור גם באזורים היוקרתיים של ריאד. בינתיים, שוק המשרדים של ריאד ייחודי בקנה מידה – עם מעל 5 מיליון מ"ר שטחי משרדים ועשרות מגדלי משרדים חדשים בבנייה בפרויקטים כמו רובע הפיננסים על שם המלך עבדאללה. מחירי השכירות למשרדי דירוג A בריאד בממוצע כ-2,000 ריאל למ"ר, באופן משמעותי מעל ~1,300 ריאל למ"ר בג'דה argaam.com. סצנת הקמעונאות של ריאד גדולה בהרבה מזו של ג'דה (3.5 מיליון מ"ר לעומת 2.1 מיליון מ"ר שטחי מסחר בסוף 2023) argaamplus.s3.amazonaws.com, והיא ממשיכה למשוך מותגים בינלאומיים לראשונה. מהבחינה התרבותית, מאמצי ריאד להפוך לעיר גלובלית (עם אירועים, קונצרטים, ספורט וכו') החלו רק לאחרונה אך בקצב מסחרר, בעוד שלג'דה מסורת קוסמופוליטית וליברלית יותר במונחים סעודיים. במילים אחרות, ריאד מובילה את צמיחת הנדל"ן של ערב הסעודית – היא שלטה בהכרזות על פרויקטים חדשים וזכתה למרבית ההשקעות בנדל"ן בשנים האחרונות agbi.com. ג'דה, למרות צמיחתה, נותרה מאחור בקצב בהשוואה לריאד. עם זאת, לג'דה יש יתרון בכך שהיא עיר חוף עם משיכה טבעית, והיא תמיד תיהנה מתנועת החאג' והעומרה. אפשר לומר ששוק ריאד "חם" יותר אך גם עלול להיות תנודתי (כי הצמיחה היא בחלקה תלוית מדיניות ומעברי משרדים ממשלתיים), בעוד הצמיחה בג'דה מתונה ויציבה יותר ומושתתת על מסחר ותיירות.
לסיכום, כל הערים המרכזיות בערב הסעודית נהנות מהשקעות החזון 2030, אך ריאד היא כיום מנוע הצמיחה העיקרי, כאשר ג'דה ממלאת תפקיד משני חזק ודמאם חווה צמיחה מתונה. תיק נדל"ן מאוזן בערב הסעודית עשוי לכלול חשיפה למשרדים ולמגורים המתפתחים במהירות בריאד, לפרויקטים המובלים על ידי תיירות וללוגיסטיקה הקשורה לנמל בג'דה, ולנכסים מניבים יציבים בדמאם (כגון דיור לעובדי נפט או מחסנים המשרתים חברות תעשייתיות). חשוב לציין, שהיתרון היחסי של ג'דה טמון בנמל שלה ובקרבתה לערים הקדושות – אלו מבטיחים ביקוש בסיסי יציב ופחות תנודתי. היתרון של ריאד הוא תשומת הלב הממשלתית והמסה הקריטית. היתרון של דמאם הוא עושר הנפט שמחזק אותה. במבט לשנים 2025-2030, ייתכן שג'דה תצמצם את הפער מול ריאד כאשר המגה-פרויקטים שלה יתחילו לפעול, אך גם ריאד לא עוצרת (תכניות השקעה ענקיות במסגרת "אסטרטגיית ריאד"). יהיה מעניין לראות האם ג'דה תנצל את היתרונות הטבעיים שלה כדי למצב את עצמה באופן ייחודי (אולי כעיר שער בינלאומית וכבירת תרבות של הממלכה, לצד מעמדה המנהלי של ריאד).
תחזית שוק לשנים 2025–2030
בהסתכלות קדימה, התחזית לשוק הנדל"ן של ג'דה בשנים 2025 עד 2030 היא חיובית באופן כללי, בהתבסס על יסודות כלכליים חזקים ותכניות פיתוח לאומיות. אנליסטים ויועצים צופים המשך צמיחה בכל מגזרי המגורים, המסחר והאירוח, אם כי קצב הצמיחה עשוי להשתנות בהתאם למגזר ולשנה. להלן המרכיבים המרכזיים של התחזית:
- נדל"ן למגורים: הביקוש לדיור בג׳דה צפוי להישאר חזק עד 2030. השילוב של גידול אוכלוסייה (האוכלוסייה של ערב הסעודית צעירה וצומחת) והמאמץ המתמשך להגדיל את שיעור הבעלות על דירות בסעודיה ישמור על לחץ על היצע הדיור. אנו צופים שמחירי הנכסים למגורים בג׳דה יעלו בקצב מתון ממוצע – ככל הנראה בטווח חד-ספרתי אמצעי (כ-3–6% בשנה) ברוב הסגמנטים, אלא אם כן יהיה חימום יתר. אזורים נחשקים במיוחד (למשל, וילות יוקרה על קו המים, או נכסים ליד תשתיות חדשות כמו המטרו במידה וייבנה) עשויים להתייקר מהר יותר. מחקר של Knight Frank, לדוגמה, מצביע על כך שעיר במזרח התיכון יכולות לחוות צמיחה של מעל 60% בערך הנכסים היוקרתיים עד 2029 mansionglobal.com mansionglobal.com, מה שכולל את האזורים היוקרתיים בג׳דה. עם זאת, פרויקטי דיור רחבי היקף של הממשלה (כמו קהילות Roshn וכו') אמורים להוסיף היצע משמעותי שישמש חיץ נגד אינפלציית מחירים ויאפשר שמירה על רמות מחירים סבירות לאוכלוסייה המקומית. שיעור הבעלות על דירות בסעודיה בדרך להגיע ל-70% עד 2030 pwc.com pwc.com, וג׳דה תתרום בכך על ידי מסירה של עשרות אלפי יחידות חדשות. עד 2030 קו הרקיע של ג׳דה ייראה אחרת לגמרי – רבים מ-17,000 היחידות ב-Jeddah Central יימסרו, מגדלים חדשים יוסיפו לנוף על הקורניש, והשכונות המתוכננות בצפון יושלמו במידה רבה. שוק השכירות עשוי לראות תקופות של האטה בצמיחה כאשר מלאי חדש (במיוחד דירות) ייכנס לשוק; ייתכן עליה קלה בשיעורי פניות באמצע העשור, מה שיכול להאט את קצב עליית השכירות. יחד עם זאת, עד 2030, גידול בהכנסה הפנויה ונהירה של עובדים זרים (כתוצאה מעסקים ומשרות תיירות חדשות) עשויים לתמוך בשוק שכירות בריא. אנו צופים שתשואות שכירות יתייצבו בטווח של 6-8% בנכסי מגורים – נתון אטרקטיבי למשקיעים.
- משרדים: שוק המשרדים של ג'דה צפוי להתרחב בצורה מתונה. עם גיוון הכלכלה, חברות פרטיות חדשות (כגון לוגיסטיקה, תיירות, פינטק) מקימות סניפים בעיר, מה שמגביר את הביקוש למשרדים. עם זאת, ריאד ממקמת את עצמה באגרסיביות כמרכז העסקים (ואף מחייבת חברות להחזיק משרדי הנהלה שם לקבלת חוזים ממשלתיים), דבר שעשוי להגביל חלק מהצמיחה של שוק המשרדים בג'דה. אנו צופים כי ג'דה תוסיף כמה מאות אלפי מטרים רבועים של שטחי משרדים עד 2030, כולל במרכזים מעורבי שימוש כמו ג'דה סנטרל ולאורך המסדרונות הצפוניים. מחירי השכירות של משרדי דרגה A עשויים לעלות בהדרגה (אולי בממוצע 2-5% גידול בשנה בהתאם לאינפלציה/ביקוש), אך אם תתווסף היצע משמעותי בבת אחת (נניח, מרכיב המשרדים של מגדל ג'דה או מספר מגדלים חדשים), יתכן שתהיה תקופה של שכירויות שטוחות או בירידה קלה סביב 2027 כשאותם פרויקטים יימסרו. בסך הכל, שיעור התפוסה צפוי להישאר בריא לאור סביבת העסקים היציבה של ג'דה. מגמה מתפתחת עד 2030 תהיה מרחבי עבודה גמישים וסטנדרטים איכותיים גבוהים יותר – משרדים חדשים יכללו טכנולוגיות חכמות וקיימות (בהתאם ליעדי הבנייה הירוקה של חזון 2030), דבר שעשוי להוביל לפרמיית שכירות.
- קמעונאות: תחום הנדל"ן הקמעונאי בג'דה צפוי לצמוח, אך גם להשתנות. לפי S&P Global התחזית לשנים 2025-2026 חיובית הודות לתיירות ולהוצאות הצרכנים arabnews.com arabnews.com. ככל שנתקרב ל-2030, אירועים גדולים (אקספו, מונדיאל) ובשלות הפרויקטים הענקיים (כמו נופשוני הים האדום) צפויים להעצים את מכירות הקמעונאות ותנועת הקונים. אנו מצפים לצמיחה של פורמטים קמעונאיים חדשים: יותר מרכזי קניות פתוחים, מרכזי בילוי והסעדה, וקמעונאות רחוב במיזמים מעורבי שימוש, ולא רק קניונים מסורתיים סגורים. ג'דה סנטרל תכלול שדרות קניות אופנתיות שעשויות להפוך למתחם הקניות המוביל בעיר לקראת סוף העשור. שכירויות קמעונאיות במיקומים מובילים צפויות לטפס במתינות (אולי ~3% בממוצע לשנה), אך קמעונאות משנית עלולה להתמודד עם קשיים אם תחום האי-קומרס יתעצם מהר או אם יתרבו יתר על המידה קניונים מתחרים. עד 2030 חדירת האי-קומרס בוודאי תגדל, אבל התרבות הסעודית כנראה תמשיך להעדיף את חווית הקניון, כך שאין אנו צופים ל"מוות של הקניונים" – יותר סביר שנראה שימושים חדשים לאלה הפחות מצליחים. סך שטחי הקמעונאות לנפש בג'דה יגדל, אך בתקווה בהתאמה לביקוש. האיזון בין היצע לביקוש הוא המפתח; S&P הזהירו מסיכון של היצף אם ייבנו יותר מדי שטחי קמעונאות arabnews.com. אך לאור המדיניות הזהירה לאחרונה (ריאד לא הוסיפה קניון משמעותי בראשית 2024, ומתמקדת באיכות המקום הקיים argaam.com), אנחנו מצפים למסלול צמיחה בר-קיימא.
- תעשייה/לוגיסטיקה: צפו להתרחבות משמעותית במגזר זה. ככל שפרויקטי חזון 2030 (כמו אזורי SEZ החדשים ומרכזי הלוגיסטיקה) יתממשו, ג'דה עשויה לחוות תנופת בנייה של מחסנים סביב הנמל, KAEC ואזורים לוגיסטיים מתוכננים. השלמת רכבת "לנדברידג'" (ייתכן שב-2030) תהפוך את ג'דה לציר היבוא-ייצוא הראשי של המדינה, מה שאומר שהביקוש למחסנים יזנק. אנו צופים צמיחה שנתית דו-ספרתית בפיתוח נדל"ן לוגיסטי למשך מספר שנים, ודמי השכירות עשויים להמשיך לעלות עד שהיצע נוסף ישווה את הביקוש. דמי השכירות באזורי הלוגיסטיקה המרכזיים עשויים להתקרב לרמות של ריאד עד 2030 (להגיע ל-300-400 ריאל למ"ר לשנה עבור המחסנים הטובים ביותר) בשל הביקוש החזק argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. משקיעים רואים במגזר הזה אטרקטיבי בשל תשואות גבוהות יחסית וחוזי שכירות ארוכי טווח עם שוכרים מוכרים. עד 2030 ג'דה עשויה לבסס את עצמה כמרכז הלוגיסטיקה המוביל בים האדום, עם מרכזי הפצה מודרניים שישרתו לא רק את סעודיה אלא גם את אפריקה והאזור כולו, הודות לנמל ולשדה התעופה שלה.
- מלונאות: למרות שלא נשאלה שאלה מפורשת, ראוי להזכיר את מגזר המלונות של ג'דה בתחזית, שכן יעדי התיירות של חזון 2030 משפיעים עליו ישירות. צפוי כי ג'דה תראה גידול משמעותי בהיצע חדרי המלון (כולל כ-2,700 חדרים בג'דה סנטרל jeddahcentral.com, ומיזמים נוספים). שיעורי התפוסה עשויים להשתנות עם מגמות תיירות עולמיות, אך הכיוון הכללי הוא גידול במספר התיירים – גם דתיים (ככל שויזות עומרה הופכות קלות וזמינות כל השנה) וגם נופש (כשתיירות הים האדום גדלה, רבים יעברו דרך ג'דה). עד 2030 ג'דה עשויה לארח פארקי שעשועים חדשים, מסופי ספינות תענוגות ואולי מתקני כנסים מורחבים, כולם יגדילו את ההשפעה על שוק הנדל"ן (פיתוחי פנאי חדשים, וכד').
ברמה כמותית, גופי מחקר שוק מעריכים כי שוק הנדל"ן הכולל של ערב הסעודית יגדל בקצב צמיחה שנתי (CAGR) של כ-7–9% עד 2030, מה שעשוי להכפיל את ערך השוק עד סוף העשור techsciresearch.com imarcgroup.com. ג'דה, כאחד המרכיבים העיקריים, תתרום תרומה משמעותית לכך. רשות הנדל"ן הכללית מעריכה כי שוק הנדל"ן הארצי יגיע לכ-100+ מיליארד דולר עד 2029 arabnews.com. לכן ניתן להעריך כי חלקה של ג'דה (היסטורית אולי 15-20% מערך העסקאות) יגיע לעשרות מיליארדי דולרים במכירות נדל"ן מדי שנה עד 2030.
הסתייגויות מהתחזית: תחזיות חיוביות אלו מניחות היעדר זעזועים כלכליים חמורים. סיכונים כגון מיתון עולמי ממושך, ירידה חדה במחירי הנפט שתשפיע על הוצאות הממשלה, או אי יציבות גיאופוליטית עלולים להאט את המומנטום (פרטים נוספים על הסיכונים בסעיף הבא). גם לריבית יש השפעה – אם עלויות המימון יישארו גבוהות ברחבי העולם, זה עלול לרכך את קצב הצמיחה בביקושים (בעיקר למשכנתאות למגורים). עם זאת, סעודיה הפגינה נכונות להקל על כך (באמצעות סובסידיות וכו'). בסך הכול, התקופה שבין 2025–2030 צפויה להיות תקופה של צמיחה ומודרניזציה עבור שוק הנדל"ן של ג'דה, עם צמיחתה של העיר כבעלת חשיבות בינלאומית רבה יותר ושוק נדל"ן בוגר ומגוון יותר.
הזדמנויות וסיכונים למשקיעים וליזמים
שוק הנדל"ן בג'דה מציע תמהיל מרתק של הזדמנויות, הודות לתמיכה ממשלתית ולביקושים מבניים, אך הוא גם כרוך בסיכונים מסוימים שעל בעלי העניין לשקול בקפידה:
הזדמנויות:
- מגה-פרויקטים של ויז'ן 2030: משקיעים ויזמים יכולים להשתתף או למנף את המגה-פרויקטים הרבים בג'דה. פרויקטים דוגמת מרכז ג'דה, Jeddah Tower/JEC והתרחבות התשתיות יוצרים אזורים חדשים להשקעה – מדירות יוקרה, אזורי מסחר ועד פארקי משרדים. כניסה מוקדמת מאפשרת השגת קרקעות פרימיום או תפקידי שותפות בפרויקטים אלו. לדוגמה, שותפות עם קרן ההשקעות הציבורית (PIF) בתתי-פיתוחים סביב מרכז ג'דה או מתן שירותים לפרויקטים אלה עשויים להתגלות כמוערכים מאוד ככל שהאזור מתפתח למרכז עירוני מוביל.
- ביקוש גובר ודמוגרפיה חיובית: האוכלוסייה הצעירה והצומחת של ג'דה מבטיחה ביקוש מתמשך לדיור, במיוחד לדירות במחירים נגישים ולמעמד הביניים. יזמים שיוכלו לבנות דיור איכותי במחירים תחרותיים (תוך ניצול תמריצי ממשלה לדיור בר השגה), ימצאו שוק פעיל ופתוח לרוכשים ראשונים. נוסף לכך, המעבר התרבותי למשפחות גרעיניות ומגורים קהילתיים, פותח הזדמנויות לקהילות מתוכננות, מתחמים מגודרים ו"מיני-ערים" משולבות בתוך ג'דה. העובדה שהיקף העסקאות בשוק המגורים של ג'דה זינק ב-43% בהשוואה שנתית מדגישה עד כמה ביקוש עצור השתחרר jll-mena.com – מגמה שצפויה להימשך ככל שיותר אנשים יהפכו זכאים למשכנתאות.
- פוטנציאל צמיחה בתיירות ואירוח: כ"שער לשתי המסגדים הקדושים" ועיר חוף על הים האדום, ג'דה עשויה להרוויח רבות מהדחיפה של ערב הסעודית לתיירות. קיימת הזדמנות לפתח מלונות, אתרי נופש, דירות שירות ומתחמי בידור. נדל"ן הקשור לעלייה לרגל (כמו שדרוגי אירוח לעולים, מרכזי תחבורה ועוד) הוא נישה נוספת – חשבו על מרכזים רבי-שימושיים שמשרתים את צורכי עולי הרגל לפני/אחרי מכה, שוק פוטנציאלי שטרם נוצל. יעד הממשלה ל-150 מיליון מבקרים עד 2030 כולל מיליונים שיעברו דרך ג'דה argaam.com argaam.com. משקיעים יכולים לשקול בניית אטרקציות נושאיות או פרויקטים בידוריים על קו המים בג'דה כדי ללכוד חלק מתנועת התיירות שמגיעה מפרויקטי הענק (למשל, פארק שעשועים משפחתי או פארק מים בג'דה עשויים להצליח עם צמיחת התיירות). אקספו 2030 המתקרב בריאד ואירועים נוספים יועילו לג'דה בעקיפין בכך שיגדילו את הפרופיל של סעודיה – מבקרים מכל העולם לעיתים מבקרים במספר ערים, ולכן המחוז ההיסטורי של ג'דה (אל-בלד) והטיילת עשויים לחוות רנסנס תיירותי, מה שישפיע על הביקוש לחנויות ומלונות בוטיק באזור.
- מרכז לוגיסטי ותעשייתי: מגזר הלוגיסטיקה פורח – נמל ג'דה הוא מהעמוסים במזרח התיכון, ועם הסכמי סחר חדשים והאזורים הכלכליים המיוחדים (SEZs), חברות רבות יזדקקו למרכזי הפצה. משקיעים יכולים לפתח או לרכוש מחסנים, מתקני קירור, ומבני תעשייה להכנסה יציבה וארוכת טווח. לאור דחיפת הממשלה להגדלת הייצור המקומי (מרכב ועד עיבוד מזון), פארקים תעשייתיים בג'דה (במיוחד ליד הנמל או KAEC) הם אזורים בשלים לפיתוח. לעיתים קרובות הם מלווים בתמיכת ממשלה בדמות תמריצים כמו תשתיות מסובסדות או קרקע – מה שעושה את העסקה לאטרקטיבית יותר. ועם צמיחת המסחר האלקטרוני, ישנה גם הזדמנות להקים מרכזים לחלוקה לוגיסטית של "הקילומטר האחרון" בעיר.
- השקעות זרות ופוטנציאל מיזמים משותפים: הליברליזציה של הכללים מאפשרת למשקיעים זרים להיכנס בקלות רבה יותר – מה שאומר שמפתחים מקומיים יכולים לחפש שותפים בינלאומיים עם הון וניסיון. מיזמים משותפים יכולים לשגשג, למשל, חברה מקומית בשותפות עם מפעיל מלונות זר להקמת אתר נופש חדש, או משרד אדריכלים בין-לאומי בשיתוף פעולה על מבנים איקוניים (כבר מתקיים שיתוף פעולה כזה בפרויקטים כמו מגדל ג'דה, ג'דה סנטרל ועוד). גם רוכשים זרים עשויים להתחיל לזרום לשוק מגורי היוקרה (במיוחד אם ויזות תושבות יוקרה יהפכו לנפוצות יותר), ומספקים קהל יעד חדש ליזמי נדל"ן יוקרתי בג'דה.
- סגמנטים מתומחרים בחסר: למרות הצמיחה בשנים האחרונות, חלק מהפלחים בשוק הנדל"ן של ג'דה עדיין עשויים להיות מתומחרים בחסר יחסית לערים שכנות. לדוגמה, נכסים יוקרתיים על הים בג'דה עדיין זולים מאלו שבדובאי או אפילו בריאד. ייתכן שקיימת כאן הזדמנות לבצע ארביטראז' – השקעה בנכסי יוקרה בג'דה כעת עשויה להניב תשואות הון גבוהות ככל שמעמדה הגלובלי של העיר יגדל. בנוסף, תיירות המורשת עדיין אינה מפותחת – שיפוץ מבנים היסטוריים באל-בלד והפיכתם למלונות בוטיק או מרכזי תרבות עשויים לשמר את המורשת וגם להניב רווח, תוך התאמה ליעדי איכות החיים של חזון 2030.
סיכונים:
- היצע יתר בענפים מסוימים: בשל היקף הפרויקטים שבדרך, יש סיכון שמגזרים מסוימים יסבלו מהיצע יתר. אם, לדוגמה, עשרות אלפי דירות חדשות יזרמו לשוק בפרק זמן קצר (מקמפוסי רושן, מגורי ג'דה סנטרל ועוד), שיעורי השכירות ומחירי המכירה של דירות במרכז השוק עלולים להיתקע או לרדת. חברת S&P Global התריעה לגבי היצע יתר, במיוחד בתחום הקמעונאי שבו יותר מדי קניונים עלולים להקטין את מכירות הקמעונאים arabnews.com. באופן דומה, שוק המשרדים עלול לנטות להיצע יתר אם כמה מגדלים חדשים ייפתחו בו זמנית בלי עליה מקבילה במספר השוכרים. יזמים צריכים לתזמן ולשלב את הפרויקטים שלהם בזהירות ולבדל את המוצר שלהם כדי להימנע ממלכודת של עודף היצע.
- תלות כלכלית בהוצאות הממשלה ובנפט: הונם של ענף הנדל"ן בערב הסעודית קשור קשר הדוק להוצאות הממשלה (רבים מהפרויקטים מיוזמת הממשלה או נשענים על תשתיות ממשלתיות). ירידה משמעותית במחירי הנפט או בהכנסות התקציב עלולה להוביל לקיצוצים בהוצאות או להאטה בפרויקטים. לדוגמה, אם הנפט יקרוס ויישאר נמוך, קרן ההשקעות הציבורית (PIF) עלולה לעכב או להקטין פרויקטים כמו ג'דה סנטרל או להוריד את הסובסידיות לתוכניות הדיור, מה שישפיע ישירות על השוק. למרות שלמדינה יש רזרבות והיא מגוונת, הנפט עדיין מממן חלק גדול מהיוזמות של חזון 2030. משקיעים צריכים להיות מודעים לכך שהבום הנוכחי מגובה במדיניות פיסקלית מרחיבה – כל היפוך במדיניות ישפיע על הביקוש (באמצעות ירידה בביטחון הצרכנים, השפעות תעסוקתיות בענף הבניה ועוד).
- ריביות ועלויות מימון: העלייה הגלובלית בריביות בשנים 2022–2024 הפכה את המשכנתאות והלוואות הפיתוח ליקרות יותר. אם הריביות הגבוהות יימשכו, סיכון המימון יגדל – הביקוש של משתמשי הקצה עלול להיחלש אם המשכנתאות יהפכו לפחות משתלמות מעבר לסובסידיה ממשלתית, והיזמים יתמודדו עם עלויות הון גבוהות יותר. במקרים קיצוניים, פרויקטים עלולים להיתקע בגלל בעיות מימון. הבנק המרכזי הסעודי נוטה לשקף את מדיניות הפד האמריקאי בשל קשר המטבע, כך שמגמות הריבית העולמיות רלוונטיות. מצד שני, אם האינפלציה והריביות ירדו בשנים הקרובות (לפי תחזיות מסוימות זה עשוי לקרות עד 2025-2026), הדבר עשוי להקטין את הסיכון הזה.
- סיכונים רגולטוריים וביצועיים: בעוד שבערב הסעודית שיפרו את הסביבה הרגולטורית, עדיין קיימים אתגרים בירוקרטיים ורגולטוריים. שינויים בחוקים (למשל, מסים חדשים על עסקאות נדל"ן או נכסים – מעבר למע"מ בשיעור 5% – עשויים להפתיע את השוק). סיכון הביצוע בולט במיוחד בפרויקטי ענק: עיכובים או חריגות תקציב עלולים להשפיע על השקעות קשורות. מגדל ג'דה, לדוגמה, נושא סיכון ביצוע – אם יתרחש עיכוב נוסף, ערך הקרקעות במיזם עלול להיפגע. באופן דומה, למסור את ג'דה סנטרל בזמן ובהתאם לחזון הוא אתגר גדול; אם הפרויקט לא יספק את הציפיות, זה עלול לצנן את ההייפ שממריץ כעת את תחושת המשקיעים.
- סיכוני תפיסה גיאופוליטית ושוק: בשל היותה במזרח התיכון, ערב הסעודית (ולכן גם ג'דה) עשויה להיות מושפעת ממתחים גיאופוליטיים אזוריים. כל חוסר יציבות או אירוע ביטחוני עלול להחליש זמנית את התיירות או את התיאבון להשקעות זרות. בנוסף, כשוק מתפתח, נדל"ן בערב הסעודית עלול להיות כפוף לשינויים בתחושת המשקיעים הגלובליים. לדוגמה, אם שווקים אחרים יהפכו לאטרקטיביים יותר או אם תהיה ירידה עולמית בנדל״ן, הון זר עשוי להיסוג. גם בשוק המקומי המורל עלול להיפגע אם, למשל, פרויקט מרכזי ייכשל או אם תהיה תגובת נגד ציבורית נגד שינויים מהירים (אם כי זה פחות סביר בנדל"ן לעומת תחומים אחרים).
- עלויות בנייה ושרשרת אספקה: הפיתוח המהיר הוביל לעלייה בעלויות הבנייה (חומרים ועובדים) בערב הסעודית – אתגר שצוין בדו"חות תעשייה argaam.com. אם האינפלציה בבנייה תימשך, ייתכן שהיזמים יצטרכו להסתפק במרווחים קטנים יותר או להעלות את מחירי המכירה מעבר למה שהצרכנים יכולים להרשות לעצמם. בעיות בשרשרת האספקה (כפי שקרה עולמית במהלך המגפה) עלולות אף הן לעכב לוחות זמנים של פרויקטים. התמודדות עם זה דורשת ניהול פרויקטים יעיל ואולי גם מעבר לרכש מקומי (מה שמעודד חזון 2030, אך ייצור מקומי של חומרים ייקח זמן עד שיגיע להיקף מלא).
- בשֵלות שוק ונזילות: שוק הנדל״ן הסעודי עדיין בתהליך הבשלה. מחוץ לקרנות ריט (REITs), ישנה שקיפות ונזילות מוגבלת לעומת שווקים מפותחים יותר. על המשקיעים לשקול את אסטרטגיית היציאה – מכירה מהירה של נדל"ן בג'דה אינה פשוטה כמו בשווקים נזילים במיוחד, אלא אם כן הביקוש גבוה במיוחד. אם תנאי השוק ישתנו, מכירת נכסים גדולים עלולה להימשך זמן. עם זאת, צעדים כגון רישום דיגיטלי ושיפור בנתונים של REGA משפרים זאת בהדרגה.
לסיכום, ההזדמנויות בשוק הנדל״ן של ג׳דה עד 2030 הן משמעותיות – זהו שוק בצמיחה מתמדת, עם גיבוי חזק ומנועי ביקוש אמיתיים. משקיעים ויזמים שיתאימו עצמם לנושאי חזון 2030 (השגת דיור בר השגה, תיירות, איכות חיים, גיוון כלכלי) יכולים לא רק להפיק תועלת כלכלית אלא גם לזכות בתמיכת מקבלי ההחלטות. עם זאת, תכנון זהיר הוא חיוני להתמודדות עם הסיכונים. פיזור בין סוגי נכסים (מגורים מול מסחר) או בין טווחי זמן, השגת תנאי מימון טובים ושמירה על גמישות בפרויקטים להתאמה לשינויי שוק יהיו אסטרטגיות נבונות. כפי שסיכמה S&P לגבי ערב הסעודית, מסלול הצמיחה חזק אך לא נטול אתגרים arabnews.com arabnews.com – וזה נכון גם לגבי ג׳דה. עם ניהול סיכונים טוב, בעלי עניין יכולים לרכוב על גל הצמיחה של נדל״ן בג׳דה ואולי לקצור רווחים משמעותיים בשנים המרגשות הבאות.
מקורות:
- JLL – דינמיקת שוק המגורים בערב הסעודית, רבעון ראשון 2025 jll-mena.com jll-mena.com
- Deloitte – תחזיות נדל"ן במזרח התיכון 2024 (ערב הסעודית) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com
- חדשות ארגם – “JLL צופה 32,000 יחידות מגורים חדשות בריאד וג'דה במחצית השנייה של 2024” (ספטמבר 2024) argaam.com argaam.com
- חדשות ארגם – המשך: דגשים על שוק KSA של JLL למחצית הראשונה של 2024 argaam.com argaam.com
- AGBI – “ערב הסעודית פותחת את ערי הקודש בפני משקיעים זרים” (ינואר 2025) agbi.com agbi.com
- Arab News – “תחזית חזקה לנדל"ן קמעונאי בערב הסעודית בזכות תיירות וחזון 2030, כך אומר S&P” (אפריל 2025) arabnews.com arabnews.com
- Knight Frank – דוח העושר 2025 (ביצועי שוק) mansionglobal.com mansionglobal.com
- Designboom – “הבניין הגבוה בעולם, מגדל ג'דה, חוזר לבנייה עם צפי סיום בשנת 2028” (ספטמבר 2023) designboom.com designboom.com
שוק הנדל"ן של ג'דה נכנס לשנת 2025 מעמדת פתיחה חזקה, נתמך על ידי ביקוש יציב ויוזמות ממשלתיות בהובלת חזון סעודיה 2030. פעילות המכירות למגורים בעיר זינקה בשנה החולפת – ג'דה רשמה עלייה של 43.5% בעסקאות מכירת בתים משנה לשנה, הרבה מעל קצב הצמיחה של ריאד jll-mena.com. המחירים מציגים מגמה מעורבת: מחירי הווילות עולים בזמן שמחירי הדירות חוו תיקון קל jll-mena.com. בצד המסחרי, מגזרי המשרדים והקמעונאות של ג'דה מתרחבים בהתמדה עם פרויקטים חדשים, אף שהצמיחה מתונה יותר לעומת הבירה השוקקת, ריאד argaam.com argaam.com. פיתוחי תשתית גדולים – מפרויקט קו החוף המרכזי של ג'דה ועד חידוש בניית מגדל ג'דה – משנים את קו הרקיע ויוצרים הזדמנויות השקעה חדשות. מדיניות ממשלתית המעודדת בעלות על דירות ומשיכת השקעות זרות (כולל פתיחת חלקים מהשוק למשקיעים בינלאומיים) מאיצה עוד יותר את הצמיחה jll-mena.com agbi.com. דוח זה מספק ניתוח מפורט של מגמות שוק הנדל"ן למגורים ולמסחר בג'דה לשנת 2025, בוחן את השפעת יוזמות חזון 2030 והפרויקטים המרכזיים, משווה את ג'דה למרכזים סעודיים נוספים כמו ריאד ודמאם, ומציע תחזית שוק עד לשנת 2030 עם סקירה כללית על הזדמנויות וסיכונים למשקיעים וליזמים.
מגמות נדל"ן מסחרי (משרדים, מסחר, תעשייה)
נדל"ן קמעונאי: תחום הקמעונאות מהווה נקודת אור בנוף המסחרי של ג'דה, בזכות אוכלוסייה צעירה ותיירות מתפתחת.
בשנת 2024, ג'דה הוסיפה 106,000 מ"ר של שטחי מסחר חדשים (למשל,פתיחת קניון גדול), מה שמביא את סך ההיצע הקמעונאי לכ-2.16 מיליון מ"ר בעיר argaam.com argaam.com.ההתרחבות הזו משקפת ביטחון בביקושים הצרכניים.הודות לדחיפה של חזון 2030 לקידום תחום הבידור והפנאי, מרכזי הקניות בג'דה שילבו יותר ויותר בתי קולנוע, מסעדות ואטרקציות למשפחות כדי למשוך קהל מבקרים.שכירויות קמעונאיות בקניוני "סופר-אזוריים" מובילים ממשיכות לעלות (כ-+4% משנה לשנה במחצית הראשונה של 2024 בקניונים מהשורה הראשונה) argaam.com, בעוד שקניונים משניים עם פורמטים ישנים יותר חוו ירידה בשכר הדירה (כ-4% ירידה משנה לשנה) כאשר קונים נמשכים לעבר חוויות חדשות יותר argaam.com.באופן כללי, התחזית לשוק הקמעונאות אופטימית לשנים 2025-2026, כאשר S&P Global מציינים כי גידול באוכלוסייה, הרחבת התיירות וכניסת מותגים בינלאומיים ימשיכו להוביל לביקוש גובר בקמעונאות בערים הסעודיות arabnews.com arabnews.com.ריאד וג'דה, במיוחד, חוות גל של פיתוחים קמעונאיים ומעורבים חדשים שמשלבים קניות עם בידור ואפילו מרכיבים למגורים/אירוח arabnews.com.בג'דה, קונספטים קמעונאיים באוויר הפתוח ועל קו המים צוברים פופולריות (לדוגמה, אזורי הקורניש ויעדים כמו רובע מועדון היאכטות של ג'דה), מה שמשקף מגמה לעבר מחוזות קניות ממוקדי אורח חיים arabnews.com.עם זאת, מגזר הקמעונאות אינו חף מסיכונים: הצמיחה במסחר האלקטרוני והעדפות הצרכנים המשתנות מחייבות את מפעילי הקניונים להמשיך לחדש כדי למשוך מבקרים.S&P הזהירה כי עודף היצע ותחרות עלולים להפעיל לחץ על תשואות השכירות, במיוחד אם בעלי הנכסים יבצעו הוצאות הון גבוהות לשיפוץ הנכסים arabnews.com.לעת עתה, עם זאת, שוק הנדל"ן הקמעונאי בג'דה נהנה מהוצאה צרכנית גבוהה – הודות להכנסה לנפש גבוהה ולתרבות שמייחסת לקניונים חשיבות כמוקדי מפגש חברתיים arabnews.com arabnews.com.כאשר סעודיה שואפת ללמעלה מ-100 מיליון תיירים עד 2030, כולל אירועי ענק כמו אקספו 2030 ומונדיאל פיפ"א 2034, מעמדה של ג'דה כעיר שער מציב את מגזר הקמעונאות שלה בצמיחה מתמשכת arabnews.com.נכסים תעשייתיים ולוגיסטיים: מגזר הנדל"ן התעשייתי בג'דה חווה צמיחה משמעותית מתחת לרדאר, בהתאמה לשאיפות הלוגיסטיות של ערב הסעודית.
כעיר הנמל הראשית של ממלכת ערב הסעודית בים האדום, ג'דה נמצאת במרכז התכניות להפוך למרכז לוגיסטי עולמי, ודבר זה מניע את הביקוש למחסנים מודרניים ומרכזי הפצה argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.הבום במסחר האלקטרוני לאחר 2020 הגביר עוד יותר את הביקוש למתקני לוגיסטיקה גדולים ואיכותיים argaamplus.s3.amazonaws.com.בשנת 2023 השיקה ערב הסעודית ארבעה אזורים כלכליים מיוחדים (SEZs) חדשים במטרה למשוך השקעות תעשייתיות והייטק – במיוחד, אחד מהאזורים נמצא ב-עיר הכלכלה המלך עבדאללה (KAEC) ליד ג'דה argaamplus.s3.amazonaws.com.האזור הכלכלי המיוחד של KAEC מתמקד בייצור מתקדם ולוגיסטיקה, והוא צפוי להמריץ את פיתוחם של מחסנים ומפעלים בסביבת ג'דה.שכר הדירה למחסנים מובחרים בג'דה נע כיום בטווח של כ-90 עד 300 ריאל סעודי למ"ר לשנה, בהתאם למיקום ולמאפיינים argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.שכר הדירה הללו ממשיכים לעלות מאחר ושיעור הוואקנסי לשטחים איכותיים נמוך – למעשה, שכר הדירה התעשייתיים עלו באחוזים חד-ספרתיים בינוניים עד גבוהים בשנים 2022–2023.בעוד ששכר הדירה למחסנים בג'דה נמוך מעט מזה של ריאד (שיכול להגיע עד 400 ריאל למ"ר) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com, הפער עשוי להצטמצם כאשר יותר ספקי לוגיסטיקה צד שלישי (3PL) ויצרנים יתחילו פעילות בנמל.פרויקט הרכבת הסעודית Landbridge המתמשך – קו רכבת עצום המוביל את נמל ג'דה לריאד ודמאם – הוא מהפך נוסף, הצפוי להסתיים לקראת סוף העשור.על ידי אפשרות לתנועת מטען מהירה יותר ברחבי המדינה, סביר להניח שהדבר יגביר את הביקוש לפארקי לוגיסטיקה סביב נמל ג'דה ואזורי התעשייה שלה.בסך הכל, התחזית לשוק הנדל"ן התעשייתי היא חיובית: יוזמת הגיוון של חזון 2030 מזרזת את הצמיחה בתחום האחסנה, וג'דה צפויה להרוויח הודות למיקומה האסטרטגי.האתגר המרכזי יהיה לספק היצע תעשייתי חדש מספיק; אחרת, ייתכן שהשכירויות ימשיכו לעלות ועלולות ללחוץ עסקים קטנים יותר.עם זאת, עם השקעות חדשות בקרקע ותשתיות (כולל התמריצים באזורי הסחר המיוחדים), משקיעים רואים הזדמנויות מוצקות בנדל"ן לוגיסטי.כפי שדווח באחד הדו"חות, הביקוש התעשייתי בערב הסעודית מגובה על ידי מגמת "צמיחה משמעותית" שצפויה להימשך ככל שהכלכלה הלא-נפטית מתרחבת argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.שוק המשרדים: ג'דה היא שוק המשרדים השני בגודלו בממלכה אחרי ריאד, והוא ממשיך לצמוח בהתמדה. מלאי המשרדים הכולל בג'דה עומד על כ1.2 – 2.1 מיליון מטרים רבועים (הטווח משקף סוגי שטחים שונים) argaamplus.s3.amazonaws.com argaam.com, שהם כשליש מגודל המלאי של ריאד. במחצית הראשונה של 2024 לא נפתחו משרדים מרכזיים חדשים בג'דה, כך שההיצע נותר יציב סביב 1.21 מיליון מ"ר של שטחי איכות argaam.com. עם זאת, פרויקטים חדשים סוף סוף בשלבי תכנון – כ48,000 מ"ר שטחי משרדים צפויים להימסר עד סוף 2024 בג'דה argaam.com. הביקוש למשרדים נשאר בריא, ונובע מהצמיחה העסקית ומהמעמד של ג'דה כמרכז מסחר ולוגיסטיקה. שכר הדירה למשרדי Grade A בג'דה עלה בכ-11% משנה לשנה באמצע 2024 לכ-1,335 ריאל למ"ר לשנה argaam.com, מה שמעיד שבעלי הנכסים מחזיקים ביתרון כשהיצע איכותי נותר מוגבל. (להשוואה, שכר הדירה הגבוה ביותר באזורים המרכזיים של ריאד קפץ כמעט ב-20% באותה תקופה לכ-2,090 ריאל למ"ר argaam.com, מה שמבטא ביקוש אפילו גבוה יותר בבירה). רוב שוכרי המשרדים המרכזיים בג'דה הם גופים ממשלתיים וחברות מבוססות argaamplus.s3.amazonaws.com, ומבנים חדשים ואיכותיים מתמודדים עם לחץ תחרותי להבטיח את השוכרים הגדולים הללו argaamplus.s3.amazonaws.com. להבא, תחום המשרדים בג'דה צפוי להתרחב לצד הצמיחה הכלכלית, אך בקצב מתון – העיר אינה חווה את גל המעבר הארגוני הענק שנראה בריאד. שיעורי התפוסה די יציבים, ואם ההיצע החדש יישאר מוגבל, שכר הדירה צפוי להישאר איתן. מגמה שראוי לעקוב אחריה היא המודרניזציה של מלאי המשרדים: פרויקטים חדשים ומעורבי שימוש (כמו חלקים מפרויקט ג'דה סנטרל) יוסיפו שטחי משרדים מודרניים, מה שעשוי למשוך שוכרים מבניינים ישנים ולגרום ללחץ על המלאי הוותיק.
מדיניות ממשלתית עיקרית והשפעת החזון 2030
מדיניות הממשלה – בהנחיית מסגרת האסטרטגיה חזון 2030 – ממלאת תפקיד מרכזי בשוק הנדל"ן של ג’דה. אחד היעדים המרכזיים של חזון 2030 הוא להעלות את שיעור בעלי הדירות בסעודיה ל-70% עד 2030, לעומת כ-50% או פחות באמצע העשור הקודם pwc.com pwc.com. לשם כך, משרד הדיור (כיום חלק ממשרד המוניציפאלי והכפרי) יישם רפורמות מרחיקות לכת ששינו את מגזר הדיור. יוזמות מרכזיות כוללות את תוכנית "סקאני", שמפשטת ומסבסדת הלוואות משכנתא למשפחות סעודיות, ואת קרן פיתוח הנדל"ן המספקת מימון זול. תוכניות אלו קיצרו את זמני ההמתנה לתמיכה בדיור משנים לאישור כמעט מיידי vision2030.gov.sa, מה שגרם לגל של ביקוש מצד משתמשים קצה. כפי שנאמר קודם, משכנתאות מגובות ממשלה והפחתת הדרישה למקדמה (מ-30% ל-5% על ידי הבנק המרכזי) אפשרו לדור חדש של קונים להיכנס לשוק pwc.com. התוצאה ניכרת בג’דה, שם הרבה משקי בית שבעבר היו שוכרים נכסים נכנסים כעת לשוק הבעלות – מה שמעודד בנייה למגורים ברמות מחירים שונות.
השפעתו של חזון 2030 חורגת מעבר לדיור ומגיעה גם לנדל"ן מסחרי דרך גיוון כלכלי וליברליזציה רגולטורית. הממשלה מזהה את ענף הנדל"ן כמגזר מפתח לצמיחת התמ"ג הלא-נפטי (עם יעד להעלות את תרומתו לתמ"ג מכ-7% ל-10% עד 2030) pwc.com. כדי לעודד פיתוח, הרשויות השקיעו רבות בתשתיות – קישורי תחבורה חדשים, תשתיות שירותים ושיפורים במרחב הציבורי – במיוחד בערים כמו ג’דה המשרתות את התיירות והמסחר. מדיניות בולטת היא מס הקרקעות הלבנות, היטל על קרקעות עירוניות לא מפותחות שנועד להילחם באגירת קרקעות ולהגדיל את היצע המגרשים לפיתוח pwc.com. ג’דה הייתה בין הערים הראשונות שהוטל בהן מס שנתי של 2.5% על קרקעות מגורים ריקות, מה שעודד בעלי קרקעות לבנות או למכור, ותורם בהדרגה לשיפור היצע הקרקעות. בנוסף, הליכי היתר יעילים יותר ומודלים של שותפויות ציבוריות-פרטיות מאפשרים ליזמים לבצע פרויקטים גדולים בהתאם ליעדי חזון 2030 (לדוגמה, פרויקט פיתוח מחודש של מרכז ג’דה מונהג על ידי קרן ההשקעות הציבורית בשותפות עם קבלנים פרטיים).
קידום התיירות במסגרת חזון 2030 הוא תחום מדיניות נוסף המשפיע על שוק הנדל"ן בג'דה. הממלכה שואפת למשוך 100 מיליון ביקורים בשנה עד 2030 (מתיירות דתית, נופש ואירועים עסקיים). ג'דה, כשער המסורתי למכה ומדינה וכעיר חוף בים האדום, נהנית מדחיפה זו. הקלת הוצאות ויזות התייר וההשקעה בתשתיות תיירותיות (נמלי תעופה, טרמינלים לאניות נופש ועוד) הובילו לבניית מלונות חדשים, דירות שירות ומתחמי קמעונאות-פנאי בג'דה. ההשפעה הישירה על נדל"ן קמעונאי ואירוח הייתה משמעותית – לדוגמה, נתוני התפוסה ותעריפי החדרים במלונות בערב הסעודית עולים והיזמים בג'דה מגיבים בכך שהם מתכננים עוד פרויקטים של מלונאות argaam.com argaam.com. אירועים עולמיים מתקרבים שערב הסעודית תארח (כגון אקספו 2030 בריאד והמונדיאל 2034) יוצרים שדרוגים ברמה הלאומית, וג'דה צפויה לקבל את חלקה – ייתכן כולל שדרוג אצטדיונים ואזורי אוהדים, המשתלבים בפיתוח הנדל"ן (למשל, מתחמי ספורט רב-שימושיים, מגורים זמניים וכו').
נקודה מהותית היא שחזון 2030 יצר סביבה רגולטורית ידידותית יותר למשקיעים. הקמת הרשות הכללית לנדל"ן (REGA) מעניקה פיקוח אחיד ושקיפות לשוק הנדל"ן arabnews.com. החוקים בנוגע למכירות על הנייר (Wafi), בעלות במשותף ותיווך נדל"ן עודכנו לסטנדרטים בינלאומיים ויוצרים אמון גדול יותר בקרב משקיעים ורוכשי דירות. בנוסף, חוקי התכנון והייעוד מתעדכנים כדי לעודד פיתוח מעורב שימושים וצפיפות גבוהה בדומה למה שמתרחש בפרויקטים הגדולים בג'דה, תוך התרחקות מהפריסה של העבר. לסיכום, מדיניות הממשלה בחזון 2030 היוותה קטליזטור להתרחבות שוק הנדל"ן בג'דה – באמצעות שחרור אשראי למשכנתאות, מימון פרויקטים פורצי דרך, שיפור אקלים ההשקעות והגברת ביקושים דרך הצמיחה הכלכלית והתיירות.
נוף ההשקעות הזרות ועדכוני רגולציה
ערב הסעודית פועלת בשנים האחרונות לפתיחת מגזר הנדל"ן שלה להשקעות זרות, ובשנים 2024–2025 נרשמו אבני דרך חשובות בתחום זה. התפתחות מרכזית הייתה הקלה בהגבלות על השקעות זרות בנדל"ן במכה ומדינה. בינואר 2025 הודיעה רשות שוק ההון כי זרים (לא סעודים) רשאים כעת להשקיע בחברות שמחזיקות נכסים בערים הקדושות מכה ומדינה agbi.com agbi.com. אמנם הבעלות הישירה על נדל"ן בערים אלו לאנשים פרטיים עדיין אסורה (למעט חכירות ל-99 שנה), אך צעד זה מאפשר למשקיעים בינלאומיים לרכוש מניות (עד 49%) בחברות נדל"ן ציבוריות או קרנות ריט שמחזיקות נכסים במכה/מדינה agbi.com agbi.com. שינוי המדיניות נועד "למשוך הון זר ולספק נזילות לפרויקטים נוכחיים ועתידיים" בערים הקדושות agbi.com. הצעד נתפס גם כפיילוט לפתיחה נרחבת יותר של שוק הנדל"ן הסעודי. תגובת השוק הייתה חיובית – מניות נדל"ן, במיוחד אלו המתמקדות במכה/מדינה, זינקו כמעט ב-10% בעקבות ההודעה agbi.com. הרפורמה מאותתת למשקיעים שערב הסעודית נחושה להמשיך בליברליזציה של שוק הנדל"ן במסגרת חזון 2030. פיצל דוראני, ראש מחלקת המחקר ב-Night Frank MENA, בירך על כך ואמר שזהו "הרמז החזק ביותר עד כה" לצעדים נוספים בהקלה על חוקים לאחזקה בינלאומית agbi.com.באופן כללי יותר ברחבי הממלכה (כולל ג'דה), הרגולציות כיום מאפשרות בעלות זרה מלאה (100%) על עסקים, כולל בתחומי פיתוח ותיווך נדל"ן, באמצעות רישוי על ידי משרד ההשקעות הסעודי (MISA) arabnews.com. המשמעות היא שמפתח או משקיע בינלאומי יכול להקים חברה בבעלות זרה מלאה בערב הסעודית לביצוע פרויקטי נדל"ן (למעט באזורים רגישים מסוימים). פישוט הליך פתיחת עסק וההגנה המשפטית החזקה (למשל, אכיפת חוזים, שיפור חוקי פשיטת רגל) שיפרו את דירוג ערב הסעודית במדדי קלות עשיית העסקים. בג'דה, הדבר תורגם לעלייה בנוכחות של חברות וקרנות נדל"ן זרות המאתרות הזדמנויות – מפיתוחים רב-תכליתיים ועד מתקני לוגיסטיקה. ראוי לציין כי קרנות השקעה בנדל"ן (REITs) היו מסלול נגיש להון זר; מאז 2021, רשות שוק ההון (CMA) אפשרה למשקיעים זרים לרכוש בחופשיות יחידות בקרנות REIT סעודיות, גם כאלה שלהן נכסים במכה/מדינה agbi.com. כתוצאה מכך זרם כסף מחו"ל לנכסי נדל"ן מסחריים בג'דה דרך קרנות REIT ציבוריות שמחזיקות בקניונים, מחסנים וכדומה.
היבט נוסף בנוף ההשקעות הזרות הוא השקת תוכנית פרמיום רזידנסי ("ויזת זהב") בשנת 2019, שמעניקה לזרים העומדים בדרישות את הזכות להתגורר בערב הסעודית לטווח ארוך, להחזיק נכסים (מחוץ למכה/מדינה) ולעשות עסקים ללא נותן חסות. הביקוש לתוכנית זו נמצא במגמת עלייה מתונה, וב-2024 הממשלה קידמה עוד יותר את מתן אשרות ארוכות טווח למשקיעים ולאנשי מקצוע מיומנים. נוכחות של יותר זרים בעלי יכולת לרכוש דירות צפויה להגדיל בהדרגה את פלח הרוכשים הזרים בערים כמו ג'דה – במיוחד במגזר היוקרה ובנכסים על קו החוף. עם זאת, עיקר פעילות הנדל"ן בג'דה עדיין מונעת בידי רוכשים מקומיים ואזוריים (מדינות המפרץ), והזרים ממלאים בשלב זה תפקיד משמעותי יותר מצד הפיתוח/השקעה מאשר בבעלות פרטית על דירות.
מבחינת עדכונים רגולטוריים, הרשויות הסעודיות ממשיכות להפוך את חוקי הנדל"ן למודרניים ויעילים יותר. חוק השקעות חדש נכנס לתוקף ב-2023-2024, פישט את התהליך לקבלת רישיונות השקעה לגורמים זרים והשווה את התנאים בין משקיעים זרים ולוקאליים בתחומים רבים agbi.com agbi.com. תחום הנדל"ן הרוויח מחוק זה, אשר הפחית בירוקרטיה בפרויקטים במימון זר. בנוסף, מערכות הרישום והעברת הקרקעות עברו מהפכה דיגיטלית – הכנסת מערכת שטרות אלקטרונית ופלטפורמות דוגמת "נג'יז" לעסקאות נדל"ן שיפרו את השקיפות וקיצרו את זמני ההעברה בצורה משמעותית. כל הצעדים הללו הופכים את הכניסה של משקיעים או קרנות זרות לשוק הג'די לקלה ובטוחה יותר.
פרויקט בולט נוסף הוא מגדל ג'דה באזור אובהור הצפוני – שעתיד להיות הבניין הגבוה בעולם בגובה של מעל 1,000 מטרים.
לאחר הפסקה, הבנייה על מגדל ג'דדה התחדשה רשמית בסוף 2023, כאשר היזמים מכוונים להשלמה בסביבות 2027–2028 designboom.com designboom.com.במהלך טקס בינואר 2025, נשפך בטון לקומה ה-64 של המגדל, והתוכנית היא להוסיף בממוצע קומה כל ארבעה ימים מעתה והלאה designboom.com.Jeddah Tower הוא מרכז הפרויקט של עיר הכלכלה ג'דה (JEC), פיתוח ענק שמיועד לכלול מרכזים מסחריים, מגורים, ומוסדות ציבוריים עבור עד 100,000 אנשים designboom.com.העלות הכוללת של JEC, כולל המגדל, מוערכת בכ-20 מיליארד דולר designboom.com.המגדל עצמו יכלול שימושים מעורבים (מלון פור סיזנס, משרדים, דירות יוקרה והמצפה הגבוה ביותר בעולם) designboom.com designboom.com.תחייתו מחדש של פרויקט זה היא סמלית מאוד – היא מסמלת את הביטחון והשאיפות של ערב הסעודית בתחום פיתוח הנדל"ן.אם יושלם, מגדל ג'דה ימשוך תשומת לב עולמית, ויהפוך את האזור הסובב לאבן שואבת להשקעות (בדומה לאופן שבו בורג' ח'ליפה המריץ את מרכז דובאי).ההתקדמות של המגדל תזכה למעקב צמוד בין השנים 2025-2030, והצלחתו עשויה לעגן רובע עסקים חדש בעיר.הפרויקט גם מדגיש תיאום משופר בין בעלי העניין: קינגדום הולדינג (הספונסר) וקבלני הנדסה חדשים התאחדו, והמכרזים לבניית השלד הסופי פורסמו עם מועד אחרון להגשת הצעות עד סוף 2025 designboom.com designboom.com.לסיכום, שוק הנדל"ן בערב הסעודית בשנת 2025 פתוח ומפוקח הרבה יותר מאשר בעשור שחלף. ג'דה צפויה להרוויח מהזרמת הון זר, במיוחד בפרויקטים גדולים ובנכסים מסחריים. השילוב בין פרויקטים ממשלתיים ענקיים (שלרוב מחפשים שותפים בינלאומיים) לבין חוקים חדשים המעודדים בעלות זרה, יוצר מציאות שבה משקיעים גלובליים מחפשים באופן פעיל הזדמנויות. הציפייה היא שככל שהשוק מתבגר והתשואות נשארות אטרקטיביות, ההשקעה הזרה בנדל"ן בג'דה תמשיך במגמת עלייה, תוך הבאת הון, ידע מקצועי ורעיונות פיתוח חדשים לעיר.
פרויקטי תשתית ונדל"ן מרכזיים בג'דה
ג'דה עוברת שינוי פיזי דרמטי בזכות שורת מגה-פרויקטים ושדרוגי תשתיות, רבים מהם קשורים ליעדי חזון 2030. אולי המפורסם שבהם הוא פרויקט ג'דה סנטרל (שנקרא בעבר "מרכז ג'דה החדש"). הפרויקט, שהושק בסוף 2021 על ידי קרן ההשקעות הציבורית, מחדש רצועה של 5.7 מיליון מ"ר מהטיילת ההיסטורית של ג'דה וממירה אותה לרובע מודרני מעורב שימושים jeddahcentral.com jeddahcentral.com. התכנית הכוללת כוללת ארבעה מוקדי עניין מרכזיים – בית אופרה, אצטדיון, מוזיאון ואוקיינוגרפיום – לצד מרינות חדשות, חופים, פארקים ושפע של נדל"ן חדש. במספרים, ג'דה סנטרל תספק 17,000 יחידות מגורים, 2,700 חדרי מלון ויותר מ-10 מתקני בילוי ותיירות חדשים עם השלמתה jeddahcentral.com jeddahcentral.com. העבודות נמצאות בעיצומן: בתחילת 2024 הוענקו חוזים בשווי של 12 מיליארד ריאל לשלב הראשון של המוקדים (בית האופרה, אצטדיון, אוקיינוגרפיום) jeddahcentral.com. פיתוח זה הוא "משנה משחק" למרכז ג'דה, והוא מחליף תשתיות ישנות בקו רקיע יוקרתי לאורך הים. הוא צפוי להעלות משמעותית את ערכי הנדל"ן בסביבה וליצור שכונות חדשות למגורי יוקרה, קניות ובילוי – אשר יתחרו באלו של דובאי ודוחה. עבור משקיעים ומפתחים, ג'דה סנטרל פותחת אפשרויות בתחומי האירוח, דירות יוקרה וקמעונאות – בהובלת קרן ההשקעות הציבורית ובזכות המיקום האטרקטיבי על קו המים.
מבחינת תשתיות תחבורה, ג'דה חוותה שיפורים משמעותיים שמגבירים את האטרקטיביות הנדל"נית שלה. נמל התעופה הבינלאומי החדש על שם המלך עבדולעזיז (KAIA) פתח את טרמינל 1 המתקדם ב-2019, מה שהגדיל מאוד את הקיבולת של הנמל ופיתח טרמינל מרשים מבחינה אדריכלית. עד 2025 צפוי הנמל לטפל בכ-30 מיליון נוסעים בשנה, וכך לייעל את הגעת התיירים ואנשי העסקים שמייצרים ביקוש למלונות ולדירות השכרה קצרת טווח. בנוסף, רכבת ההרמיין המהירה, הפועלת מאז 2018, מחברת את ג'דה לערים הקדושות – כעת ניתן לנסוע מג'דה למכה בפחות משעה ואל מדינה בכשעתיים. תחנת הרכבת בג'דה, באל-סולימאניה, הפכה למוקד עירוני חדש, והנוחות של קו הרכבת הזה הפכה את ג'דה לבסיס אטרקטיבי עוד יותר לחברות ולעולי רגל (חלק מהעולים מתגוררים בג'דה ועושים טיולי יום למכה באמצעות הרכבת, מה שמחזק את מגזר המלונאות בג'דה). בעתיד, רכבת הקרקע הסעודית המתוכננת (קו נוסעים ומשא מזרחה) תחבר את נמל ג'דה ישירות לריאד ודמם, ותהפוך למעשה את ג'דה לשער הלוגיסטי של הממלכה בין הים האדום למפרץ. צעד זה צפוי להמריץ הקמת פארקי לוגיסטיקה גדולים ופיתוח תעשייתי לאורך המסלול, בעיקר סביב נמל ג'דה, וכך לתמוך בסגמנט הנדל"ן התעשייתי.
הניידות העירונית בתוך ג'דה נמצאת גם היא על סדר היום. פרויקט המטרו של ג'דה – רשת רכבת עירונית בת שלושה קווים – חווה עיכובים, אך עדיין נכלל בתכניות העתידיות של העיר. אם יתחדש (ייתכן בחצי השני של העשור), מערכת מטרו תשפר באופן משמעותי את הנוחות ליוממים ותוכל לשנות את ערכי הנדל"ן סביב תחנות המטרו. בינתיים, העיר יישמה רשתות אוטובוסים חדשות ומשפרת את הכבישים (כולל גשר תלוי מתוכנן מעל נחל אובהור בצפון) כדי להפחית עומסים. תשתיות מתקדמות בדרך כלל מביאות לעליית ערך הקרקעות באזורים פחות מפותחים – מגמה שכבר מורגשת בצפון ג'דה, שם הרחבת הכבישים והגשרים שיפרו את הנגישות.
פרויקטים בולטים נוספים הם עיר הכלכלה של ג'דה (מעבר למגדל, JEC תכלול אשכול מגדלים, שדרות מסחריות ומרינה) ועיר המלך עבדאללה הכלכלית (KAEC) מצפון לג'דה. KAEC היא עיר מתוכננת נפרדת, אך העובדה שהוכרזה כאזור כלכלי מיוחד ב-2023 והמיקוד הממשלתי המחודש כרכו בפועל את הצלחתה בצמיחתה של ג'דה. הנמל והעמק התעשייתי של KAEC מושכים יצרנים וחברות לוגיסטיקה בזכות תמריצי מס, ועשויים ליצור אלפי משרות חדשות. ככל שמשרות אלו יתממשו, הן צפויות להמריץ את הביקוש לדיור בצפון ג'דה וב-KAEC עצמה, ולהרחיב את המטרופולין של ג'דה. בנוסף, Red Sea Global (מגה-פרויקט תיירותי לפיתוח אתרי נופש איים רחוק יותר צפונה) ופרויקטי המורשת של אל-עולא, אף שממוקמים מחוץ לג'דה, צפויים להעביר תיירים רבים דרכה – וכך להצדיק הרחבת שדות תעופה והקמת מלונות נוספים.
לסיכום, קו הרקיע והתשתיות של ג'דה בשנים 2025–2030 יוגדרו על ידי מגה-פרויקטים אלו. הטיילת המרכזית של ג'דה תספק לעיר מרכז מודרני חדש, מגדל ג'דה ישים אותה על מפת העולם מבחינת שיאים אדריכליים, וקישורי תחבורה משודרגים ישלבו את ג'דה באופן הדוק יותר עם שווקים לאומיים וגלובליים. עבור בעלי עניין בתחום הנדל"ן, פרויקטים אלו יוצרים מחוזות חדשים להשקעה – מדירות פאר על קו המים ועד אזורי תעשייה. למרות שלסיכון הביצוע קיימים (עיכובים, חריגות תקציב), היקף המחויבות הממשלתית מעניק ביטחון בכך ששינוי פני ג'דה כבר בעיצומו.
ניתוח השוואתי: ג'דה לעומת ריאד לעומת דמאם
שלושת אזורי הערים הגדולות בערב הסעודית – ריאד, ג'דה ודמאם/חובר (המחוז המזרחי) – מציגים כל אחת דינמיקה נדל"נית ייחודית, המושפעת מתפקידיהם הכלכליים ומיוזמות חזון 2030. השוואת ג'דה לאחרות מספקת הקשר לביצועיה ולתחזיות העתידיות שלה:
- ריאד: הבירה היא מרכז הכוח הפוליטי והכלכלי, שחווה כיום בום נדל"ן כמעט בכל תחום. תחת תכניות שמוביל יורש העצר, ריאד שואפת להכפיל את האוכלוסייה שלה לכ-15 מיליון עד 2030, למשוך מטות אזוריים של חברות בינלאומיות ולהשקיע ממשלתית מסיבית. כתוצאה מכך, שוק הנדל"ן בריאד חווה צמיחה חדה יותר מאשר בג'דה. בתחום המגורים, ריאד ראתה עלייה של כ-10% במחירי המכירה משנה לשנה בתחילת 2024 (לעומת 5% בג'דה) argaam.com argaam.com, ונפח וערך העסקאות בתחום הדיור גבוהים יותר. העלייה בערך הבתים בריאד נרחבת (גם וילות וגם דירות התייקרו) jll-mena.com, בעוד שבג'דה המגמה הייתה מעורבת. זמינות הקרקעות סביב ריאד תמיד הייתה גבוהה יחסית, אך גידול הביקוש יצר מחסור בדיור גם באזורים היוקרתיים של ריאד. בינתיים, שוק המשרדים של ריאד ייחודי בקנה מידה – עם מעל 5 מיליון מ"ר שטחי משרדים ועשרות מגדלי משרדים חדשים בבנייה בפרויקטים כמו רובע הפיננסים על שם המלך עבדאללה. מחירי השכירות למשרדי דירוג A בריאד בממוצע כ-2,000 ריאל למ"ר, באופן משמעותי מעל ~1,300 ריאל למ"ר בג'דה argaam.com. סצנת הקמעונאות של ריאד גדולה בהרבה מזו של ג'דה (3.5 מיליון מ"ר לעומת 2.1 מיליון מ"ר שטחי מסחר בסוף 2023) argaamplus.s3.amazonaws.com, והיא ממשיכה למשוך מותגים בינלאומיים לראשונה. מהבחינה התרבותית, מאמצי ריאד להפוך לעיר גלובלית (עם אירועים, קונצרטים, ספורט וכו') החלו רק לאחרונה אך בקצב מסחרר, בעוד שלג'דה מסורת קוסמופוליטית וליברלית יותר במונחים סעודיים. במילים אחרות, ריאד מובילה את צמיחת הנדל"ן של ערב הסעודית – היא שלטה בהכרזות על פרויקטים חדשים וזכתה למרבית ההשקעות בנדל"ן בשנים האחרונות agbi.com. ג'דה, למרות צמיחתה, נותרה מאחור בקצב בהשוואה לריאד. עם זאת, לג'דה יש יתרון בכך שהיא עיר חוף עם משיכה טבעית, והיא תמיד תיהנה מתנועת החאג' והעומרה. אפשר לומר ששוק ריאד "חם" יותר אך גם עלול להיות תנודתי (כי הצמיחה היא בחלקה תלוית מדיניות ומעברי משרדים ממשלתיים), בעוד הצמיחה בג'דה מתונה ויציבה יותר ומושתתת על מסחר ותיירות.
לסיכום, כל הערים המרכזיות בערב הסעודית נהנות מהשקעות החזון 2030, אך ריאד היא כיום מנוע הצמיחה העיקרי, כאשר ג'דה ממלאת תפקיד משני חזק ודמאם חווה צמיחה מתונה. תיק נדל"ן מאוזן בערב הסעודית עשוי לכלול חשיפה למשרדים ולמגורים המתפתחים במהירות בריאד, לפרויקטים המובלים על ידי תיירות וללוגיסטיקה הקשורה לנמל בג'דה, ולנכסים מניבים יציבים בדמאם (כגון דיור לעובדי נפט או מחסנים המשרתים חברות תעשייתיות). חשוב לציין, שהיתרון היחסי של ג'דה טמון בנמל שלה ובקרבתה לערים הקדושות – אלו מבטיחים ביקוש בסיסי יציב ופחות תנודתי. היתרון של ריאד הוא תשומת הלב הממשלתית והמסה הקריטית. היתרון של דמאם הוא עושר הנפט שמחזק אותה. במבט לשנים 2025-2030, ייתכן שג'דה תצמצם את הפער מול ריאד כאשר המגה-פרויקטים שלה יתחילו לפעול, אך גם ריאד לא עוצרת (תכניות השקעה ענקיות במסגרת "אסטרטגיית ריאד"). יהיה מעניין לראות האם ג'דה תנצל את היתרונות הטבעיים שלה כדי למצב את עצמה באופן ייחודי (אולי כעיר שער בינלאומית וכבירת תרבות של הממלכה, לצד מעמדה המנהלי של ריאד).
תחזית שוק לשנים 2025–2030
בהסתכלות קדימה, התחזית לשוק הנדל"ן של ג'דה בשנים 2025 עד 2030 היא חיובית באופן כללי, בהתבסס על יסודות כלכליים חזקים ותכניות פיתוח לאומיות. אנליסטים ויועצים צופים המשך צמיחה בכל מגזרי המגורים, המסחר והאירוח, אם כי קצב הצמיחה עשוי להשתנות בהתאם למגזר ולשנה. להלן המרכיבים המרכזיים של התחזית:
- נדל"ן למגורים: הביקוש לדיור בג׳דה צפוי להישאר חזק עד 2030. השילוב של גידול אוכלוסייה (האוכלוסייה של ערב הסעודית צעירה וצומחת) והמאמץ המתמשך להגדיל את שיעור הבעלות על דירות בסעודיה ישמור על לחץ על היצע הדיור. אנו צופים שמחירי הנכסים למגורים בג׳דה יעלו בקצב מתון ממוצע – ככל הנראה בטווח חד-ספרתי אמצעי (כ-3–6% בשנה) ברוב הסגמנטים, אלא אם כן יהיה חימום יתר. אזורים נחשקים במיוחד (למשל, וילות יוקרה על קו המים, או נכסים ליד תשתיות חדשות כמו המטרו במידה וייבנה) עשויים להתייקר מהר יותר. מחקר של Knight Frank, לדוגמה, מצביע על כך שעיר במזרח התיכון יכולות לחוות צמיחה של מעל 60% בערך הנכסים היוקרתיים עד 2029 mansionglobal.com mansionglobal.com, מה שכולל את האזורים היוקרתיים בג׳דה. עם זאת, פרויקטי דיור רחבי היקף של הממשלה (כמו קהילות Roshn וכו') אמורים להוסיף היצע משמעותי שישמש חיץ נגד אינפלציית מחירים ויאפשר שמירה על רמות מחירים סבירות לאוכלוסייה המקומית. שיעור הבעלות על דירות בסעודיה בדרך להגיע ל-70% עד 2030 pwc.com pwc.com, וג׳דה תתרום בכך על ידי מסירה של עשרות אלפי יחידות חדשות. עד 2030 קו הרקיע של ג׳דה ייראה אחרת לגמרי – רבים מ-17,000 היחידות ב-Jeddah Central יימסרו, מגדלים חדשים יוסיפו לנוף על הקורניש, והשכונות המתוכננות בצפון יושלמו במידה רבה. שוק השכירות עשוי לראות תקופות של האטה בצמיחה כאשר מלאי חדש (במיוחד דירות) ייכנס לשוק; ייתכן עליה קלה בשיעורי פניות באמצע העשור, מה שיכול להאט את קצב עליית השכירות. יחד עם זאת, עד 2030, גידול בהכנסה הפנויה ונהירה של עובדים זרים (כתוצאה מעסקים ומשרות תיירות חדשות) עשויים לתמוך בשוק שכירות בריא. אנו צופים שתשואות שכירות יתייצבו בטווח של 6-8% בנכסי מגורים – נתון אטרקטיבי למשקיעים.
- משרדים: שוק המשרדים של ג'דה צפוי להתרחב בצורה מתונה. עם גיוון הכלכלה, חברות פרטיות חדשות (כגון לוגיסטיקה, תיירות, פינטק) מקימות סניפים בעיר, מה שמגביר את הביקוש למשרדים. עם זאת, ריאד ממקמת את עצמה באגרסיביות כמרכז העסקים (ואף מחייבת חברות להחזיק משרדי הנהלה שם לקבלת חוזים ממשלתיים), דבר שעשוי להגביל חלק מהצמיחה של שוק המשרדים בג'דה. אנו צופים כי ג'דה תוסיף כמה מאות אלפי מטרים רבועים של שטחי משרדים עד 2030, כולל במרכזים מעורבי שימוש כמו ג'דה סנטרל ולאורך המסדרונות הצפוניים. מחירי השכירות של משרדי דרגה A עשויים לעלות בהדרגה (אולי בממוצע 2-5% גידול בשנה בהתאם לאינפלציה/ביקוש), אך אם תתווסף היצע משמעותי בבת אחת (נניח, מרכיב המשרדים של מגדל ג'דה או מספר מגדלים חדשים), יתכן שתהיה תקופה של שכירויות שטוחות או בירידה קלה סביב 2027 כשאותם פרויקטים יימסרו. בסך הכל, שיעור התפוסה צפוי להישאר בריא לאור סביבת העסקים היציבה של ג'דה. מגמה מתפתחת עד 2030 תהיה מרחבי עבודה גמישים וסטנדרטים איכותיים גבוהים יותר – משרדים חדשים יכללו טכנולוגיות חכמות וקיימות (בהתאם ליעדי הבנייה הירוקה של חזון 2030), דבר שעשוי להוביל לפרמיית שכירות.
- קמעונאות: תחום הנדל"ן הקמעונאי בג'דה צפוי לצמוח, אך גם להשתנות. לפי S&P Global התחזית לשנים 2025-2026 חיובית הודות לתיירות ולהוצאות הצרכנים arabnews.com arabnews.com. ככל שנתקרב ל-2030, אירועים גדולים (אקספו, מונדיאל) ובשלות הפרויקטים הענקיים (כמו נופשוני הים האדום) צפויים להעצים את מכירות הקמעונאות ותנועת הקונים. אנו מצפים לצמיחה של פורמטים קמעונאיים חדשים: יותר מרכזי קניות פתוחים, מרכזי בילוי והסעדה, וקמעונאות רחוב במיזמים מעורבי שימוש, ולא רק קניונים מסורתיים סגורים. ג'דה סנטרל תכלול שדרות קניות אופנתיות שעשויות להפוך למתחם הקניות המוביל בעיר לקראת סוף העשור. שכירויות קמעונאיות במיקומים מובילים צפויות לטפס במתינות (אולי ~3% בממוצע לשנה), אך קמעונאות משנית עלולה להתמודד עם קשיים אם תחום האי-קומרס יתעצם מהר או אם יתרבו יתר על המידה קניונים מתחרים. עד 2030 חדירת האי-קומרס בוודאי תגדל, אבל התרבות הסעודית כנראה תמשיך להעדיף את חווית הקניון, כך שאין אנו צופים ל"מוות של הקניונים" – יותר סביר שנראה שימושים חדשים לאלה הפחות מצליחים. סך שטחי הקמעונאות לנפש בג'דה יגדל, אך בתקווה בהתאמה לביקוש. האיזון בין היצע לביקוש הוא המפתח; S&P הזהירו מסיכון של היצף אם ייבנו יותר מדי שטחי קמעונאות arabnews.com. אך לאור המדיניות הזהירה לאחרונה (ריאד לא הוסיפה קניון משמעותי בראשית 2024, ומתמקדת באיכות המקום הקיים argaam.com), אנחנו מצפים למסלול צמיחה בר-קיימא.
- תעשייה/לוגיסטיקה: צפו להתרחבות משמעותית במגזר זה. ככל שפרויקטי חזון 2030 (כמו אזורי SEZ החדשים ומרכזי הלוגיסטיקה) יתממשו, ג'דה עשויה לחוות תנופת בנייה של מחסנים סביב הנמל, KAEC ואזורים לוגיסטיים מתוכננים. השלמת רכבת "לנדברידג'" (ייתכן שב-2030) תהפוך את ג'דה לציר היבוא-ייצוא הראשי של המדינה, מה שאומר שהביקוש למחסנים יזנק. אנו צופים צמיחה שנתית דו-ספרתית בפיתוח נדל"ן לוגיסטי למשך מספר שנים, ודמי השכירות עשויים להמשיך לעלות עד שהיצע נוסף ישווה את הביקוש. דמי השכירות באזורי הלוגיסטיקה המרכזיים עשויים להתקרב לרמות של ריאד עד 2030 (להגיע ל-300-400 ריאל למ"ר לשנה עבור המחסנים הטובים ביותר) בשל הביקוש החזק argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. משקיעים רואים במגזר הזה אטרקטיבי בשל תשואות גבוהות יחסית וחוזי שכירות ארוכי טווח עם שוכרים מוכרים. עד 2030 ג'דה עשויה לבסס את עצמה כמרכז הלוגיסטיקה המוביל בים האדום, עם מרכזי הפצה מודרניים שישרתו לא רק את סעודיה אלא גם את אפריקה והאזור כולו, הודות לנמל ולשדה התעופה שלה.
- מלונאות: למרות שלא נשאלה שאלה מפורשת, ראוי להזכיר את מגזר המלונות של ג'דה בתחזית, שכן יעדי התיירות של חזון 2030 משפיעים עליו ישירות. צפוי כי ג'דה תראה גידול משמעותי בהיצע חדרי המלון (כולל כ-2,700 חדרים בג'דה סנטרל jeddahcentral.com, ומיזמים נוספים). שיעורי התפוסה עשויים להשתנות עם מגמות תיירות עולמיות, אך הכיוון הכללי הוא גידול במספר התיירים – גם דתיים (ככל שויזות עומרה הופכות קלות וזמינות כל השנה) וגם נופש (כשתיירות הים האדום גדלה, רבים יעברו דרך ג'דה). עד 2030 ג'דה עשויה לארח פארקי שעשועים חדשים, מסופי ספינות תענוגות ואולי מתקני כנסים מורחבים, כולם יגדילו את ההשפעה על שוק הנדל"ן (פיתוחי פנאי חדשים, וכד').
ברמה כמותית, גופי מחקר שוק מעריכים כי שוק הנדל"ן הכולל של ערב הסעודית יגדל בקצב צמיחה שנתי (CAGR) של כ-7–9% עד 2030, מה שעשוי להכפיל את ערך השוק עד סוף העשור techsciresearch.com imarcgroup.com. ג'דה, כאחד המרכיבים העיקריים, תתרום תרומה משמעותית לכך. רשות הנדל"ן הכללית מעריכה כי שוק הנדל"ן הארצי יגיע לכ-100+ מיליארד דולר עד 2029 arabnews.com. לכן ניתן להעריך כי חלקה של ג'דה (היסטורית אולי 15-20% מערך העסקאות) יגיע לעשרות מיליארדי דולרים במכירות נדל"ן מדי שנה עד 2030.
הסתייגויות מהתחזית: תחזיות חיוביות אלו מניחות היעדר זעזועים כלכליים חמורים. סיכונים כגון מיתון עולמי ממושך, ירידה חדה במחירי הנפט שתשפיע על הוצאות הממשלה, או אי יציבות גיאופוליטית עלולים להאט את המומנטום (פרטים נוספים על הסיכונים בסעיף הבא). גם לריבית יש השפעה – אם עלויות המימון יישארו גבוהות ברחבי העולם, זה עלול לרכך את קצב הצמיחה בביקושים (בעיקר למשכנתאות למגורים). עם זאת, סעודיה הפגינה נכונות להקל על כך (באמצעות סובסידיות וכו'). בסך הכול, התקופה שבין 2025–2030 צפויה להיות תקופה של צמיחה ומודרניזציה עבור שוק הנדל"ן של ג'דה, עם צמיחתה של העיר כבעלת חשיבות בינלאומית רבה יותר ושוק נדל"ן בוגר ומגוון יותר.
הזדמנויות וסיכונים למשקיעים וליזמים
שוק הנדל"ן בג'דה מציע תמהיל מרתק של הזדמנויות, הודות לתמיכה ממשלתית ולביקושים מבניים, אך הוא גם כרוך בסיכונים מסוימים שעל בעלי העניין לשקול בקפידה:
הזדמנויות:
- מגה-פרויקטים של ויז'ן 2030: משקיעים ויזמים יכולים להשתתף או למנף את המגה-פרויקטים הרבים בג'דה. פרויקטים דוגמת מרכז ג'דה, Jeddah Tower/JEC והתרחבות התשתיות יוצרים אזורים חדשים להשקעה – מדירות יוקרה, אזורי מסחר ועד פארקי משרדים. כניסה מוקדמת מאפשרת השגת קרקעות פרימיום או תפקידי שותפות בפרויקטים אלו. לדוגמה, שותפות עם קרן ההשקעות הציבורית (PIF) בתתי-פיתוחים סביב מרכז ג'דה או מתן שירותים לפרויקטים אלה עשויים להתגלות כמוערכים מאוד ככל שהאזור מתפתח למרכז עירוני מוביל.
- ביקוש גובר ודמוגרפיה חיובית: האוכלוסייה הצעירה והצומחת של ג'דה מבטיחה ביקוש מתמשך לדיור, במיוחד לדירות במחירים נגישים ולמעמד הביניים. יזמים שיוכלו לבנות דיור איכותי במחירים תחרותיים (תוך ניצול תמריצי ממשלה לדיור בר השגה), ימצאו שוק פעיל ופתוח לרוכשים ראשונים. נוסף לכך, המעבר התרבותי למשפחות גרעיניות ומגורים קהילתיים, פותח הזדמנויות לקהילות מתוכננות, מתחמים מגודרים ו"מיני-ערים" משולבות בתוך ג'דה. העובדה שהיקף העסקאות בשוק המגורים של ג'דה זינק ב-43% בהשוואה שנתית מדגישה עד כמה ביקוש עצור השתחרר jll-mena.com – מגמה שצפויה להימשך ככל שיותר אנשים יהפכו זכאים למשכנתאות.
- פוטנציאל צמיחה בתיירות ואירוח: כ"שער לשתי המסגדים הקדושים" ועיר חוף על הים האדום, ג'דה עשויה להרוויח רבות מהדחיפה של ערב הסעודית לתיירות. קיימת הזדמנות לפתח מלונות, אתרי נופש, דירות שירות ומתחמי בידור. נדל"ן הקשור לעלייה לרגל (כמו שדרוגי אירוח לעולים, מרכזי תחבורה ועוד) הוא נישה נוספת – חשבו על מרכזים רבי-שימושיים שמשרתים את צורכי עולי הרגל לפני/אחרי מכה, שוק פוטנציאלי שטרם נוצל. יעד הממשלה ל-150 מיליון מבקרים עד 2030 כולל מיליונים שיעברו דרך ג'דה argaam.com argaam.com. משקיעים יכולים לשקול בניית אטרקציות נושאיות או פרויקטים בידוריים על קו המים בג'דה כדי ללכוד חלק מתנועת התיירות שמגיעה מפרויקטי הענק (למשל, פארק שעשועים משפחתי או פארק מים בג'דה עשויים להצליח עם צמיחת התיירות). אקספו 2030 המתקרב בריאד ואירועים נוספים יועילו לג'דה בעקיפין בכך שיגדילו את הפרופיל של סעודיה – מבקרים מכל העולם לעיתים מבקרים במספר ערים, ולכן המחוז ההיסטורי של ג'דה (אל-בלד) והטיילת עשויים לחוות רנסנס תיירותי, מה שישפיע על הביקוש לחנויות ומלונות בוטיק באזור.
- מרכז לוגיסטי ותעשייתי: מגזר הלוגיסטיקה פורח – נמל ג'דה הוא מהעמוסים במזרח התיכון, ועם הסכמי סחר חדשים והאזורים הכלכליים המיוחדים (SEZs), חברות רבות יזדקקו למרכזי הפצה. משקיעים יכולים לפתח או לרכוש מחסנים, מתקני קירור, ומבני תעשייה להכנסה יציבה וארוכת טווח. לאור דחיפת הממשלה להגדלת הייצור המקומי (מרכב ועד עיבוד מזון), פארקים תעשייתיים בג'דה (במיוחד ליד הנמל או KAEC) הם אזורים בשלים לפיתוח. לעיתים קרובות הם מלווים בתמיכת ממשלה בדמות תמריצים כמו תשתיות מסובסדות או קרקע – מה שעושה את העסקה לאטרקטיבית יותר. ועם צמיחת המסחר האלקטרוני, ישנה גם הזדמנות להקים מרכזים לחלוקה לוגיסטית של "הקילומטר האחרון" בעיר.
- השקעות זרות ופוטנציאל מיזמים משותפים: הליברליזציה של הכללים מאפשרת למשקיעים זרים להיכנס בקלות רבה יותר – מה שאומר שמפתחים מקומיים יכולים לחפש שותפים בינלאומיים עם הון וניסיון. מיזמים משותפים יכולים לשגשג, למשל, חברה מקומית בשותפות עם מפעיל מלונות זר להקמת אתר נופש חדש, או משרד אדריכלים בין-לאומי בשיתוף פעולה על מבנים איקוניים (כבר מתקיים שיתוף פעולה כזה בפרויקטים כמו מגדל ג'דה, ג'דה סנטרל ועוד). גם רוכשים זרים עשויים להתחיל לזרום לשוק מגורי היוקרה (במיוחד אם ויזות תושבות יוקרה יהפכו לנפוצות יותר), ומספקים קהל יעד חדש ליזמי נדל"ן יוקרתי בג'דה.
- סגמנטים מתומחרים בחסר: למרות הצמיחה בשנים האחרונות, חלק מהפלחים בשוק הנדל"ן של ג'דה עדיין עשויים להיות מתומחרים בחסר יחסית לערים שכנות. לדוגמה, נכסים יוקרתיים על הים בג'דה עדיין זולים מאלו שבדובאי או אפילו בריאד. ייתכן שקיימת כאן הזדמנות לבצע ארביטראז' – השקעה בנכסי יוקרה בג'דה כעת עשויה להניב תשואות הון גבוהות ככל שמעמדה הגלובלי של העיר יגדל. בנוסף, תיירות המורשת עדיין אינה מפותחת – שיפוץ מבנים היסטוריים באל-בלד והפיכתם למלונות בוטיק או מרכזי תרבות עשויים לשמר את המורשת וגם להניב רווח, תוך התאמה ליעדי איכות החיים של חזון 2030.
סיכונים:
- היצע יתר בענפים מסוימים: בשל היקף הפרויקטים שבדרך, יש סיכון שמגזרים מסוימים יסבלו מהיצע יתר. אם, לדוגמה, עשרות אלפי דירות חדשות יזרמו לשוק בפרק זמן קצר (מקמפוסי רושן, מגורי ג'דה סנטרל ועוד), שיעורי השכירות ומחירי המכירה של דירות במרכז השוק עלולים להיתקע או לרדת. חברת S&P Global התריעה לגבי היצע יתר, במיוחד בתחום הקמעונאי שבו יותר מדי קניונים עלולים להקטין את מכירות הקמעונאים arabnews.com. באופן דומה, שוק המשרדים עלול לנטות להיצע יתר אם כמה מגדלים חדשים ייפתחו בו זמנית בלי עליה מקבילה במספר השוכרים. יזמים צריכים לתזמן ולשלב את הפרויקטים שלהם בזהירות ולבדל את המוצר שלהם כדי להימנע ממלכודת של עודף היצע.
- תלות כלכלית בהוצאות הממשלה ובנפט: הונם של ענף הנדל"ן בערב הסעודית קשור קשר הדוק להוצאות הממשלה (רבים מהפרויקטים מיוזמת הממשלה או נשענים על תשתיות ממשלתיות). ירידה משמעותית במחירי הנפט או בהכנסות התקציב עלולה להוביל לקיצוצים בהוצאות או להאטה בפרויקטים. לדוגמה, אם הנפט יקרוס ויישאר נמוך, קרן ההשקעות הציבורית (PIF) עלולה לעכב או להקטין פרויקטים כמו ג'דה סנטרל או להוריד את הסובסידיות לתוכניות הדיור, מה שישפיע ישירות על השוק. למרות שלמדינה יש רזרבות והיא מגוונת, הנפט עדיין מממן חלק גדול מהיוזמות של חזון 2030. משקיעים צריכים להיות מודעים לכך שהבום הנוכחי מגובה במדיניות פיסקלית מרחיבה – כל היפוך במדיניות ישפיע על הביקוש (באמצעות ירידה בביטחון הצרכנים, השפעות תעסוקתיות בענף הבניה ועוד).
- ריביות ועלויות מימון: העלייה הגלובלית בריביות בשנים 2022–2024 הפכה את המשכנתאות והלוואות הפיתוח ליקרות יותר. אם הריביות הגבוהות יימשכו, סיכון המימון יגדל – הביקוש של משתמשי הקצה עלול להיחלש אם המשכנתאות יהפכו לפחות משתלמות מעבר לסובסידיה ממשלתית, והיזמים יתמודדו עם עלויות הון גבוהות יותר. במקרים קיצוניים, פרויקטים עלולים להיתקע בגלל בעיות מימון. הבנק המרכזי הסעודי נוטה לשקף את מדיניות הפד האמריקאי בשל קשר המטבע, כך שמגמות הריבית העולמיות רלוונטיות. מצד שני, אם האינפלציה והריביות ירדו בשנים הקרובות (לפי תחזיות מסוימות זה עשוי לקרות עד 2025-2026), הדבר עשוי להקטין את הסיכון הזה.
- סיכונים רגולטוריים וביצועיים: בעוד שבערב הסעודית שיפרו את הסביבה הרגולטורית, עדיין קיימים אתגרים בירוקרטיים ורגולטוריים. שינויים בחוקים (למשל, מסים חדשים על עסקאות נדל"ן או נכסים – מעבר למע"מ בשיעור 5% – עשויים להפתיע את השוק). סיכון הביצוע בולט במיוחד בפרויקטי ענק: עיכובים או חריגות תקציב עלולים להשפיע על השקעות קשורות. מגדל ג'דה, לדוגמה, נושא סיכון ביצוע – אם יתרחש עיכוב נוסף, ערך הקרקעות במיזם עלול להיפגע. באופן דומה, למסור את ג'דה סנטרל בזמן ובהתאם לחזון הוא אתגר גדול; אם הפרויקט לא יספק את הציפיות, זה עלול לצנן את ההייפ שממריץ כעת את תחושת המשקיעים.
- סיכוני תפיסה גיאופוליטית ושוק: בשל היותה במזרח התיכון, ערב הסעודית (ולכן גם ג'דה) עשויה להיות מושפעת ממתחים גיאופוליטיים אזוריים. כל חוסר יציבות או אירוע ביטחוני עלול להחליש זמנית את התיירות או את התיאבון להשקעות זרות. בנוסף, כשוק מתפתח, נדל"ן בערב הסעודית עלול להיות כפוף לשינויים בתחושת המשקיעים הגלובליים. לדוגמה, אם שווקים אחרים יהפכו לאטרקטיביים יותר או אם תהיה ירידה עולמית בנדל״ן, הון זר עשוי להיסוג. גם בשוק המקומי המורל עלול להיפגע אם, למשל, פרויקט מרכזי ייכשל או אם תהיה תגובת נגד ציבורית נגד שינויים מהירים (אם כי זה פחות סביר בנדל"ן לעומת תחומים אחרים).
- עלויות בנייה ושרשרת אספקה: הפיתוח המהיר הוביל לעלייה בעלויות הבנייה (חומרים ועובדים) בערב הסעודית – אתגר שצוין בדו"חות תעשייה argaam.com. אם האינפלציה בבנייה תימשך, ייתכן שהיזמים יצטרכו להסתפק במרווחים קטנים יותר או להעלות את מחירי המכירה מעבר למה שהצרכנים יכולים להרשות לעצמם. בעיות בשרשרת האספקה (כפי שקרה עולמית במהלך המגפה) עלולות אף הן לעכב לוחות זמנים של פרויקטים. התמודדות עם זה דורשת ניהול פרויקטים יעיל ואולי גם מעבר לרכש מקומי (מה שמעודד חזון 2030, אך ייצור מקומי של חומרים ייקח זמן עד שיגיע להיקף מלא).
- בשֵלות שוק ונזילות: שוק הנדל״ן הסעודי עדיין בתהליך הבשלה. מחוץ לקרנות ריט (REITs), ישנה שקיפות ונזילות מוגבלת לעומת שווקים מפותחים יותר. על המשקיעים לשקול את אסטרטגיית היציאה – מכירה מהירה של נדל"ן בג'דה אינה פשוטה כמו בשווקים נזילים במיוחד, אלא אם כן הביקוש גבוה במיוחד. אם תנאי השוק ישתנו, מכירת נכסים גדולים עלולה להימשך זמן. עם זאת, צעדים כגון רישום דיגיטלי ושיפור בנתונים של REGA משפרים זאת בהדרגה.
לסיכום, ההזדמנויות בשוק הנדל״ן של ג׳דה עד 2030 הן משמעותיות – זהו שוק בצמיחה מתמדת, עם גיבוי חזק ומנועי ביקוש אמיתיים. משקיעים ויזמים שיתאימו עצמם לנושאי חזון 2030 (השגת דיור בר השגה, תיירות, איכות חיים, גיוון כלכלי) יכולים לא רק להפיק תועלת כלכלית אלא גם לזכות בתמיכת מקבלי ההחלטות. עם זאת, תכנון זהיר הוא חיוני להתמודדות עם הסיכונים. פיזור בין סוגי נכסים (מגורים מול מסחר) או בין טווחי זמן, השגת תנאי מימון טובים ושמירה על גמישות בפרויקטים להתאמה לשינויי שוק יהיו אסטרטגיות נבונות. כפי שסיכמה S&P לגבי ערב הסעודית, מסלול הצמיחה חזק אך לא נטול אתגרים arabnews.com arabnews.com – וזה נכון גם לגבי ג׳דה. עם ניהול סיכונים טוב, בעלי עניין יכולים לרכוב על גל הצמיחה של נדל״ן בג׳דה ואולי לקצור רווחים משמעותיים בשנים המרגשות הבאות.
מקורות:
- JLL – דינמיקת שוק המגורים בערב הסעודית, רבעון ראשון 2025 jll-mena.com jll-mena.com
- Deloitte – תחזיות נדל"ן במזרח התיכון 2024 (ערב הסעודית) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com
- חדשות ארגם – “JLL צופה 32,000 יחידות מגורים חדשות בריאד וג'דה במחצית השנייה של 2024” (ספטמבר 2024) argaam.com argaam.com
- חדשות ארגם – המשך: דגשים על שוק KSA של JLL למחצית הראשונה של 2024 argaam.com argaam.com
- AGBI – “ערב הסעודית פותחת את ערי הקודש בפני משקיעים זרים” (ינואר 2025) agbi.com agbi.com
- Arab News – “תחזית חזקה לנדל"ן קמעונאי בערב הסעודית בזכות תיירות וחזון 2030, כך אומר S&P” (אפריל 2025) arabnews.com arabnews.com
- Knight Frank – דוח העושר 2025 (ביצועי שוק) mansionglobal.com mansionglobal.com
- Designboom – “הבניין הגבוה בעולם, מגדל ג'דה, חוזר לבנייה עם צפי סיום בשנת 2028” (ספטמבר 2023) designboom.com designboom.com
מגמות נדל"ן מסחרי (משרדים, מסחר, תעשייה)
נדל"ן קמעונאי: תחום הקמעונאות מהווה נקודת אור בנוף המסחרי של ג'דה, בזכות אוכלוסייה צעירה ותיירות מתפתחת.
בשנת 2024, ג'דה הוסיפה 106,000 מ"ר של שטחי מסחר חדשים (למשל,פתיחת קניון גדול), מה שמביא את סך ההיצע הקמעונאי לכ-2.16 מיליון מ"ר בעיר argaam.com argaam.com.ההתרחבות הזו משקפת ביטחון בביקושים הצרכניים.הודות לדחיפה של חזון 2030 לקידום תחום הבידור והפנאי, מרכזי הקניות בג'דה שילבו יותר ויותר בתי קולנוע, מסעדות ואטרקציות למשפחות כדי למשוך קהל מבקרים.שכירויות קמעונאיות בקניוני "סופר-אזוריים" מובילים ממשיכות לעלות (כ-+4% משנה לשנה במחצית הראשונה של 2024 בקניונים מהשורה הראשונה) argaam.com, בעוד שקניונים משניים עם פורמטים ישנים יותר חוו ירידה בשכר הדירה (כ-4% ירידה משנה לשנה) כאשר קונים נמשכים לעבר חוויות חדשות יותר argaam.com.באופן כללי, התחזית לשוק הקמעונאות אופטימית לשנים 2025-2026, כאשר S&P Global מציינים כי גידול באוכלוסייה, הרחבת התיירות וכניסת מותגים בינלאומיים ימשיכו להוביל לביקוש גובר בקמעונאות בערים הסעודיות arabnews.com arabnews.com.ריאד וג'דה, במיוחד, חוות גל של פיתוחים קמעונאיים ומעורבים חדשים שמשלבים קניות עם בידור ואפילו מרכיבים למגורים/אירוח arabnews.com.בג'דה, קונספטים קמעונאיים באוויר הפתוח ועל קו המים צוברים פופולריות (לדוגמה, אזורי הקורניש ויעדים כמו רובע מועדון היאכטות של ג'דה), מה שמשקף מגמה לעבר מחוזות קניות ממוקדי אורח חיים arabnews.com.עם זאת, מגזר הקמעונאות אינו חף מסיכונים: הצמיחה במסחר האלקטרוני והעדפות הצרכנים המשתנות מחייבות את מפעילי הקניונים להמשיך לחדש כדי למשוך מבקרים.S&P הזהירה כי עודף היצע ותחרות עלולים להפעיל לחץ על תשואות השכירות, במיוחד אם בעלי הנכסים יבצעו הוצאות הון גבוהות לשיפוץ הנכסים arabnews.com.לעת עתה, עם זאת, שוק הנדל"ן הקמעונאי בג'דה נהנה מהוצאה צרכנית גבוהה – הודות להכנסה לנפש גבוהה ולתרבות שמייחסת לקניונים חשיבות כמוקדי מפגש חברתיים arabnews.com arabnews.com.כאשר סעודיה שואפת ללמעלה מ-100 מיליון תיירים עד 2030, כולל אירועי ענק כמו אקספו 2030 ומונדיאל פיפ"א 2034, מעמדה של ג'דה כעיר שער מציב את מגזר הקמעונאות שלה בצמיחה מתמשכת arabnews.com.נכסים תעשייתיים ולוגיסטיים: מגזר הנדל"ן התעשייתי בג'דה חווה צמיחה משמעותית מתחת לרדאר, בהתאמה לשאיפות הלוגיסטיות של ערב הסעודית.
כעיר הנמל הראשית של ממלכת ערב הסעודית בים האדום, ג'דה נמצאת במרכז התכניות להפוך למרכז לוגיסטי עולמי, ודבר זה מניע את הביקוש למחסנים מודרניים ומרכזי הפצה argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.הבום במסחר האלקטרוני לאחר 2020 הגביר עוד יותר את הביקוש למתקני לוגיסטיקה גדולים ואיכותיים argaamplus.s3.amazonaws.com.בשנת 2023 השיקה ערב הסעודית ארבעה אזורים כלכליים מיוחדים (SEZs) חדשים במטרה למשוך השקעות תעשייתיות והייטק – במיוחד, אחד מהאזורים נמצא ב-עיר הכלכלה המלך עבדאללה (KAEC) ליד ג'דה argaamplus.s3.amazonaws.com.האזור הכלכלי המיוחד של KAEC מתמקד בייצור מתקדם ולוגיסטיקה, והוא צפוי להמריץ את פיתוחם של מחסנים ומפעלים בסביבת ג'דה.שכר הדירה למחסנים מובחרים בג'דה נע כיום בטווח של כ-90 עד 300 ריאל סעודי למ"ר לשנה, בהתאם למיקום ולמאפיינים argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.שכר הדירה הללו ממשיכים לעלות מאחר ושיעור הוואקנסי לשטחים איכותיים נמוך – למעשה, שכר הדירה התעשייתיים עלו באחוזים חד-ספרתיים בינוניים עד גבוהים בשנים 2022–2023.בעוד ששכר הדירה למחסנים בג'דה נמוך מעט מזה של ריאד (שיכול להגיע עד 400 ריאל למ"ר) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com, הפער עשוי להצטמצם כאשר יותר ספקי לוגיסטיקה צד שלישי (3PL) ויצרנים יתחילו פעילות בנמל.פרויקט הרכבת הסעודית Landbridge המתמשך – קו רכבת עצום המוביל את נמל ג'דה לריאד ודמאם – הוא מהפך נוסף, הצפוי להסתיים לקראת סוף העשור.על ידי אפשרות לתנועת מטען מהירה יותר ברחבי המדינה, סביר להניח שהדבר יגביר את הביקוש לפארקי לוגיסטיקה סביב נמל ג'דה ואזורי התעשייה שלה.בסך הכל, התחזית לשוק הנדל"ן התעשייתי היא חיובית: יוזמת הגיוון של חזון 2030 מזרזת את הצמיחה בתחום האחסנה, וג'דה צפויה להרוויח הודות למיקומה האסטרטגי.האתגר המרכזי יהיה לספק היצע תעשייתי חדש מספיק; אחרת, ייתכן שהשכירויות ימשיכו לעלות ועלולות ללחוץ עסקים קטנים יותר.עם זאת, עם השקעות חדשות בקרקע ותשתיות (כולל התמריצים באזורי הסחר המיוחדים), משקיעים רואים הזדמנויות מוצקות בנדל"ן לוגיסטי.כפי שדווח באחד הדו"חות, הביקוש התעשייתי בערב הסעודית מגובה על ידי מגמת "צמיחה משמעותית" שצפויה להימשך ככל שהכלכלה הלא-נפטית מתרחבת argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.שוק המשרדים: ג'דה היא שוק המשרדים השני בגודלו בממלכה אחרי ריאד, והוא ממשיך לצמוח בהתמדה. מלאי המשרדים הכולל בג'דה עומד על כ1.2 – 2.1 מיליון מטרים רבועים (הטווח משקף סוגי שטחים שונים) argaamplus.s3.amazonaws.com argaam.com, שהם כשליש מגודל המלאי של ריאד. במחצית הראשונה של 2024 לא נפתחו משרדים מרכזיים חדשים בג'דה, כך שההיצע נותר יציב סביב 1.21 מיליון מ"ר של שטחי איכות argaam.com. עם זאת, פרויקטים חדשים סוף סוף בשלבי תכנון – כ48,000 מ"ר שטחי משרדים צפויים להימסר עד סוף 2024 בג'דה argaam.com. הביקוש למשרדים נשאר בריא, ונובע מהצמיחה העסקית ומהמעמד של ג'דה כמרכז מסחר ולוגיסטיקה. שכר הדירה למשרדי Grade A בג'דה עלה בכ-11% משנה לשנה באמצע 2024 לכ-1,335 ריאל למ"ר לשנה argaam.com, מה שמעיד שבעלי הנכסים מחזיקים ביתרון כשהיצע איכותי נותר מוגבל. (להשוואה, שכר הדירה הגבוה ביותר באזורים המרכזיים של ריאד קפץ כמעט ב-20% באותה תקופה לכ-2,090 ריאל למ"ר argaam.com, מה שמבטא ביקוש אפילו גבוה יותר בבירה). רוב שוכרי המשרדים המרכזיים בג'דה הם גופים ממשלתיים וחברות מבוססות argaamplus.s3.amazonaws.com, ומבנים חדשים ואיכותיים מתמודדים עם לחץ תחרותי להבטיח את השוכרים הגדולים הללו argaamplus.s3.amazonaws.com. להבא, תחום המשרדים בג'דה צפוי להתרחב לצד הצמיחה הכלכלית, אך בקצב מתון – העיר אינה חווה את גל המעבר הארגוני הענק שנראה בריאד. שיעורי התפוסה די יציבים, ואם ההיצע החדש יישאר מוגבל, שכר הדירה צפוי להישאר איתן. מגמה שראוי לעקוב אחריה היא המודרניזציה של מלאי המשרדים: פרויקטים חדשים ומעורבי שימוש (כמו חלקים מפרויקט ג'דה סנטרל) יוסיפו שטחי משרדים מודרניים, מה שעשוי למשוך שוכרים מבניינים ישנים ולגרום ללחץ על המלאי הוותיק.
מדיניות ממשלתית עיקרית והשפעת החזון 2030
מדיניות הממשלה – בהנחיית מסגרת האסטרטגיה חזון 2030 – ממלאת תפקיד מרכזי בשוק הנדל"ן של ג’דה. אחד היעדים המרכזיים של חזון 2030 הוא להעלות את שיעור בעלי הדירות בסעודיה ל-70% עד 2030, לעומת כ-50% או פחות באמצע העשור הקודם pwc.com pwc.com. לשם כך, משרד הדיור (כיום חלק ממשרד המוניציפאלי והכפרי) יישם רפורמות מרחיקות לכת ששינו את מגזר הדיור. יוזמות מרכזיות כוללות את תוכנית "סקאני", שמפשטת ומסבסדת הלוואות משכנתא למשפחות סעודיות, ואת קרן פיתוח הנדל"ן המספקת מימון זול. תוכניות אלו קיצרו את זמני ההמתנה לתמיכה בדיור משנים לאישור כמעט מיידי vision2030.gov.sa, מה שגרם לגל של ביקוש מצד משתמשים קצה. כפי שנאמר קודם, משכנתאות מגובות ממשלה והפחתת הדרישה למקדמה (מ-30% ל-5% על ידי הבנק המרכזי) אפשרו לדור חדש של קונים להיכנס לשוק pwc.com. התוצאה ניכרת בג’דה, שם הרבה משקי בית שבעבר היו שוכרים נכסים נכנסים כעת לשוק הבעלות – מה שמעודד בנייה למגורים ברמות מחירים שונות.
השפעתו של חזון 2030 חורגת מעבר לדיור ומגיעה גם לנדל"ן מסחרי דרך גיוון כלכלי וליברליזציה רגולטורית. הממשלה מזהה את ענף הנדל"ן כמגזר מפתח לצמיחת התמ"ג הלא-נפטי (עם יעד להעלות את תרומתו לתמ"ג מכ-7% ל-10% עד 2030) pwc.com. כדי לעודד פיתוח, הרשויות השקיעו רבות בתשתיות – קישורי תחבורה חדשים, תשתיות שירותים ושיפורים במרחב הציבורי – במיוחד בערים כמו ג’דה המשרתות את התיירות והמסחר. מדיניות בולטת היא מס הקרקעות הלבנות, היטל על קרקעות עירוניות לא מפותחות שנועד להילחם באגירת קרקעות ולהגדיל את היצע המגרשים לפיתוח pwc.com. ג’דה הייתה בין הערים הראשונות שהוטל בהן מס שנתי של 2.5% על קרקעות מגורים ריקות, מה שעודד בעלי קרקעות לבנות או למכור, ותורם בהדרגה לשיפור היצע הקרקעות. בנוסף, הליכי היתר יעילים יותר ומודלים של שותפויות ציבוריות-פרטיות מאפשרים ליזמים לבצע פרויקטים גדולים בהתאם ליעדי חזון 2030 (לדוגמה, פרויקט פיתוח מחודש של מרכז ג’דה מונהג על ידי קרן ההשקעות הציבורית בשותפות עם קבלנים פרטיים).
קידום התיירות במסגרת חזון 2030 הוא תחום מדיניות נוסף המשפיע על שוק הנדל"ן בג'דה. הממלכה שואפת למשוך 100 מיליון ביקורים בשנה עד 2030 (מתיירות דתית, נופש ואירועים עסקיים). ג'דה, כשער המסורתי למכה ומדינה וכעיר חוף בים האדום, נהנית מדחיפה זו. הקלת הוצאות ויזות התייר וההשקעה בתשתיות תיירותיות (נמלי תעופה, טרמינלים לאניות נופש ועוד) הובילו לבניית מלונות חדשים, דירות שירות ומתחמי קמעונאות-פנאי בג'דה. ההשפעה הישירה על נדל"ן קמעונאי ואירוח הייתה משמעותית – לדוגמה, נתוני התפוסה ותעריפי החדרים במלונות בערב הסעודית עולים והיזמים בג'דה מגיבים בכך שהם מתכננים עוד פרויקטים של מלונאות argaam.com argaam.com. אירועים עולמיים מתקרבים שערב הסעודית תארח (כגון אקספו 2030 בריאד והמונדיאל 2034) יוצרים שדרוגים ברמה הלאומית, וג'דה צפויה לקבל את חלקה – ייתכן כולל שדרוג אצטדיונים ואזורי אוהדים, המשתלבים בפיתוח הנדל"ן (למשל, מתחמי ספורט רב-שימושיים, מגורים זמניים וכו').
נקודה מהותית היא שחזון 2030 יצר סביבה רגולטורית ידידותית יותר למשקיעים. הקמת הרשות הכללית לנדל"ן (REGA) מעניקה פיקוח אחיד ושקיפות לשוק הנדל"ן arabnews.com. החוקים בנוגע למכירות על הנייר (Wafi), בעלות במשותף ותיווך נדל"ן עודכנו לסטנדרטים בינלאומיים ויוצרים אמון גדול יותר בקרב משקיעים ורוכשי דירות. בנוסף, חוקי התכנון והייעוד מתעדכנים כדי לעודד פיתוח מעורב שימושים וצפיפות גבוהה בדומה למה שמתרחש בפרויקטים הגדולים בג'דה, תוך התרחקות מהפריסה של העבר. לסיכום, מדיניות הממשלה בחזון 2030 היוותה קטליזטור להתרחבות שוק הנדל"ן בג'דה – באמצעות שחרור אשראי למשכנתאות, מימון פרויקטים פורצי דרך, שיפור אקלים ההשקעות והגברת ביקושים דרך הצמיחה הכלכלית והתיירות.
נוף ההשקעות הזרות ועדכוני רגולציה
ערב הסעודית פועלת בשנים האחרונות לפתיחת מגזר הנדל"ן שלה להשקעות זרות, ובשנים 2024–2025 נרשמו אבני דרך חשובות בתחום זה. התפתחות מרכזית הייתה הקלה בהגבלות על השקעות זרות בנדל"ן במכה ומדינה. בינואר 2025 הודיעה רשות שוק ההון כי זרים (לא סעודים) רשאים כעת להשקיע בחברות שמחזיקות נכסים בערים הקדושות מכה ומדינה agbi.com agbi.com. אמנם הבעלות הישירה על נדל"ן בערים אלו לאנשים פרטיים עדיין אסורה (למעט חכירות ל-99 שנה), אך צעד זה מאפשר למשקיעים בינלאומיים לרכוש מניות (עד 49%) בחברות נדל"ן ציבוריות או קרנות ריט שמחזיקות נכסים במכה/מדינה agbi.com agbi.com. שינוי המדיניות נועד "למשוך הון זר ולספק נזילות לפרויקטים נוכחיים ועתידיים" בערים הקדושות agbi.com. הצעד נתפס גם כפיילוט לפתיחה נרחבת יותר של שוק הנדל"ן הסעודי. תגובת השוק הייתה חיובית – מניות נדל"ן, במיוחד אלו המתמקדות במכה/מדינה, זינקו כמעט ב-10% בעקבות ההודעה agbi.com. הרפורמה מאותתת למשקיעים שערב הסעודית נחושה להמשיך בליברליזציה של שוק הנדל"ן במסגרת חזון 2030. פיצל דוראני, ראש מחלקת המחקר ב-Night Frank MENA, בירך על כך ואמר שזהו "הרמז החזק ביותר עד כה" לצעדים נוספים בהקלה על חוקים לאחזקה בינלאומית agbi.com.באופן כללי יותר ברחבי הממלכה (כולל ג'דה), הרגולציות כיום מאפשרות בעלות זרה מלאה (100%) על עסקים, כולל בתחומי פיתוח ותיווך נדל"ן, באמצעות רישוי על ידי משרד ההשקעות הסעודי (MISA) arabnews.com. המשמעות היא שמפתח או משקיע בינלאומי יכול להקים חברה בבעלות זרה מלאה בערב הסעודית לביצוע פרויקטי נדל"ן (למעט באזורים רגישים מסוימים). פישוט הליך פתיחת עסק וההגנה המשפטית החזקה (למשל, אכיפת חוזים, שיפור חוקי פשיטת רגל) שיפרו את דירוג ערב הסעודית במדדי קלות עשיית העסקים. בג'דה, הדבר תורגם לעלייה בנוכחות של חברות וקרנות נדל"ן זרות המאתרות הזדמנויות – מפיתוחים רב-תכליתיים ועד מתקני לוגיסטיקה. ראוי לציין כי קרנות השקעה בנדל"ן (REITs) היו מסלול נגיש להון זר; מאז 2021, רשות שוק ההון (CMA) אפשרה למשקיעים זרים לרכוש בחופשיות יחידות בקרנות REIT סעודיות, גם כאלה שלהן נכסים במכה/מדינה agbi.com. כתוצאה מכך זרם כסף מחו"ל לנכסי נדל"ן מסחריים בג'דה דרך קרנות REIT ציבוריות שמחזיקות בקניונים, מחסנים וכדומה.
היבט נוסף בנוף ההשקעות הזרות הוא השקת תוכנית פרמיום רזידנסי ("ויזת זהב") בשנת 2019, שמעניקה לזרים העומדים בדרישות את הזכות להתגורר בערב הסעודית לטווח ארוך, להחזיק נכסים (מחוץ למכה/מדינה) ולעשות עסקים ללא נותן חסות. הביקוש לתוכנית זו נמצא במגמת עלייה מתונה, וב-2024 הממשלה קידמה עוד יותר את מתן אשרות ארוכות טווח למשקיעים ולאנשי מקצוע מיומנים. נוכחות של יותר זרים בעלי יכולת לרכוש דירות צפויה להגדיל בהדרגה את פלח הרוכשים הזרים בערים כמו ג'דה – במיוחד במגזר היוקרה ובנכסים על קו החוף. עם זאת, עיקר פעילות הנדל"ן בג'דה עדיין מונעת בידי רוכשים מקומיים ואזוריים (מדינות המפרץ), והזרים ממלאים בשלב זה תפקיד משמעותי יותר מצד הפיתוח/השקעה מאשר בבעלות פרטית על דירות.
מבחינת עדכונים רגולטוריים, הרשויות הסעודיות ממשיכות להפוך את חוקי הנדל"ן למודרניים ויעילים יותר. חוק השקעות חדש נכנס לתוקף ב-2023-2024, פישט את התהליך לקבלת רישיונות השקעה לגורמים זרים והשווה את התנאים בין משקיעים זרים ולוקאליים בתחומים רבים agbi.com agbi.com. תחום הנדל"ן הרוויח מחוק זה, אשר הפחית בירוקרטיה בפרויקטים במימון זר. בנוסף, מערכות הרישום והעברת הקרקעות עברו מהפכה דיגיטלית – הכנסת מערכת שטרות אלקטרונית ופלטפורמות דוגמת "נג'יז" לעסקאות נדל"ן שיפרו את השקיפות וקיצרו את זמני ההעברה בצורה משמעותית. כל הצעדים הללו הופכים את הכניסה של משקיעים או קרנות זרות לשוק הג'די לקלה ובטוחה יותר.
פרויקט בולט נוסף הוא מגדל ג'דה באזור אובהור הצפוני – שעתיד להיות הבניין הגבוה בעולם בגובה של מעל 1,000 מטרים.
לאחר הפסקה, הבנייה על מגדל ג'דדה התחדשה רשמית בסוף 2023, כאשר היזמים מכוונים להשלמה בסביבות 2027–2028 designboom.com designboom.com.במהלך טקס בינואר 2025, נשפך בטון לקומה ה-64 של המגדל, והתוכנית היא להוסיף בממוצע קומה כל ארבעה ימים מעתה והלאה designboom.com.Jeddah Tower הוא מרכז הפרויקט של עיר הכלכלה ג'דה (JEC), פיתוח ענק שמיועד לכלול מרכזים מסחריים, מגורים, ומוסדות ציבוריים עבור עד 100,000 אנשים designboom.com.העלות הכוללת של JEC, כולל המגדל, מוערכת בכ-20 מיליארד דולר designboom.com.המגדל עצמו יכלול שימושים מעורבים (מלון פור סיזנס, משרדים, דירות יוקרה והמצפה הגבוה ביותר בעולם) designboom.com designboom.com.תחייתו מחדש של פרויקט זה היא סמלית מאוד – היא מסמלת את הביטחון והשאיפות של ערב הסעודית בתחום פיתוח הנדל"ן.אם יושלם, מגדל ג'דה ימשוך תשומת לב עולמית, ויהפוך את האזור הסובב לאבן שואבת להשקעות (בדומה לאופן שבו בורג' ח'ליפה המריץ את מרכז דובאי).ההתקדמות של המגדל תזכה למעקב צמוד בין השנים 2025-2030, והצלחתו עשויה לעגן רובע עסקים חדש בעיר.הפרויקט גם מדגיש תיאום משופר בין בעלי העניין: קינגדום הולדינג (הספונסר) וקבלני הנדסה חדשים התאחדו, והמכרזים לבניית השלד הסופי פורסמו עם מועד אחרון להגשת הצעות עד סוף 2025 designboom.com designboom.com.לסיכום, שוק הנדל"ן בערב הסעודית בשנת 2025 פתוח ומפוקח הרבה יותר מאשר בעשור שחלף. ג'דה צפויה להרוויח מהזרמת הון זר, במיוחד בפרויקטים גדולים ובנכסים מסחריים. השילוב בין פרויקטים ממשלתיים ענקיים (שלרוב מחפשים שותפים בינלאומיים) לבין חוקים חדשים המעודדים בעלות זרה, יוצר מציאות שבה משקיעים גלובליים מחפשים באופן פעיל הזדמנויות. הציפייה היא שככל שהשוק מתבגר והתשואות נשארות אטרקטיביות, ההשקעה הזרה בנדל"ן בג'דה תמשיך במגמת עלייה, תוך הבאת הון, ידע מקצועי ורעיונות פיתוח חדשים לעיר.
פרויקטי תשתית ונדל"ן מרכזיים בג'דה
ג'דה עוברת שינוי פיזי דרמטי בזכות שורת מגה-פרויקטים ושדרוגי תשתיות, רבים מהם קשורים ליעדי חזון 2030. אולי המפורסם שבהם הוא פרויקט ג'דה סנטרל (שנקרא בעבר "מרכז ג'דה החדש"). הפרויקט, שהושק בסוף 2021 על ידי קרן ההשקעות הציבורית, מחדש רצועה של 5.7 מיליון מ"ר מהטיילת ההיסטורית של ג'דה וממירה אותה לרובע מודרני מעורב שימושים jeddahcentral.com jeddahcentral.com. התכנית הכוללת כוללת ארבעה מוקדי עניין מרכזיים – בית אופרה, אצטדיון, מוזיאון ואוקיינוגרפיום – לצד מרינות חדשות, חופים, פארקים ושפע של נדל"ן חדש. במספרים, ג'דה סנטרל תספק 17,000 יחידות מגורים, 2,700 חדרי מלון ויותר מ-10 מתקני בילוי ותיירות חדשים עם השלמתה jeddahcentral.com jeddahcentral.com. העבודות נמצאות בעיצומן: בתחילת 2024 הוענקו חוזים בשווי של 12 מיליארד ריאל לשלב הראשון של המוקדים (בית האופרה, אצטדיון, אוקיינוגרפיום) jeddahcentral.com. פיתוח זה הוא "משנה משחק" למרכז ג'דה, והוא מחליף תשתיות ישנות בקו רקיע יוקרתי לאורך הים. הוא צפוי להעלות משמעותית את ערכי הנדל"ן בסביבה וליצור שכונות חדשות למגורי יוקרה, קניות ובילוי – אשר יתחרו באלו של דובאי ודוחה. עבור משקיעים ומפתחים, ג'דה סנטרל פותחת אפשרויות בתחומי האירוח, דירות יוקרה וקמעונאות – בהובלת קרן ההשקעות הציבורית ובזכות המיקום האטרקטיבי על קו המים.
מבחינת תשתיות תחבורה, ג'דה חוותה שיפורים משמעותיים שמגבירים את האטרקטיביות הנדל"נית שלה. נמל התעופה הבינלאומי החדש על שם המלך עבדולעזיז (KAIA) פתח את טרמינל 1 המתקדם ב-2019, מה שהגדיל מאוד את הקיבולת של הנמל ופיתח טרמינל מרשים מבחינה אדריכלית. עד 2025 צפוי הנמל לטפל בכ-30 מיליון נוסעים בשנה, וכך לייעל את הגעת התיירים ואנשי העסקים שמייצרים ביקוש למלונות ולדירות השכרה קצרת טווח. בנוסף, רכבת ההרמיין המהירה, הפועלת מאז 2018, מחברת את ג'דה לערים הקדושות – כעת ניתן לנסוע מג'דה למכה בפחות משעה ואל מדינה בכשעתיים. תחנת הרכבת בג'דה, באל-סולימאניה, הפכה למוקד עירוני חדש, והנוחות של קו הרכבת הזה הפכה את ג'דה לבסיס אטרקטיבי עוד יותר לחברות ולעולי רגל (חלק מהעולים מתגוררים בג'דה ועושים טיולי יום למכה באמצעות הרכבת, מה שמחזק את מגזר המלונאות בג'דה). בעתיד, רכבת הקרקע הסעודית המתוכננת (קו נוסעים ומשא מזרחה) תחבר את נמל ג'דה ישירות לריאד ודמם, ותהפוך למעשה את ג'דה לשער הלוגיסטי של הממלכה בין הים האדום למפרץ. צעד זה צפוי להמריץ הקמת פארקי לוגיסטיקה גדולים ופיתוח תעשייתי לאורך המסלול, בעיקר סביב נמל ג'דה, וכך לתמוך בסגמנט הנדל"ן התעשייתי.
הניידות העירונית בתוך ג'דה נמצאת גם היא על סדר היום. פרויקט המטרו של ג'דה – רשת רכבת עירונית בת שלושה קווים – חווה עיכובים, אך עדיין נכלל בתכניות העתידיות של העיר. אם יתחדש (ייתכן בחצי השני של העשור), מערכת מטרו תשפר באופן משמעותי את הנוחות ליוממים ותוכל לשנות את ערכי הנדל"ן סביב תחנות המטרו. בינתיים, העיר יישמה רשתות אוטובוסים חדשות ומשפרת את הכבישים (כולל גשר תלוי מתוכנן מעל נחל אובהור בצפון) כדי להפחית עומסים. תשתיות מתקדמות בדרך כלל מביאות לעליית ערך הקרקעות באזורים פחות מפותחים – מגמה שכבר מורגשת בצפון ג'דה, שם הרחבת הכבישים והגשרים שיפרו את הנגישות.
פרויקטים בולטים נוספים הם עיר הכלכלה של ג'דה (מעבר למגדל, JEC תכלול אשכול מגדלים, שדרות מסחריות ומרינה) ועיר המלך עבדאללה הכלכלית (KAEC) מצפון לג'דה. KAEC היא עיר מתוכננת נפרדת, אך העובדה שהוכרזה כאזור כלכלי מיוחד ב-2023 והמיקוד הממשלתי המחודש כרכו בפועל את הצלחתה בצמיחתה של ג'דה. הנמל והעמק התעשייתי של KAEC מושכים יצרנים וחברות לוגיסטיקה בזכות תמריצי מס, ועשויים ליצור אלפי משרות חדשות. ככל שמשרות אלו יתממשו, הן צפויות להמריץ את הביקוש לדיור בצפון ג'דה וב-KAEC עצמה, ולהרחיב את המטרופולין של ג'דה. בנוסף, Red Sea Global (מגה-פרויקט תיירותי לפיתוח אתרי נופש איים רחוק יותר צפונה) ופרויקטי המורשת של אל-עולא, אף שממוקמים מחוץ לג'דה, צפויים להעביר תיירים רבים דרכה – וכך להצדיק הרחבת שדות תעופה והקמת מלונות נוספים.
לסיכום, קו הרקיע והתשתיות של ג'דה בשנים 2025–2030 יוגדרו על ידי מגה-פרויקטים אלו. הטיילת המרכזית של ג'דה תספק לעיר מרכז מודרני חדש, מגדל ג'דה ישים אותה על מפת העולם מבחינת שיאים אדריכליים, וקישורי תחבורה משודרגים ישלבו את ג'דה באופן הדוק יותר עם שווקים לאומיים וגלובליים. עבור בעלי עניין בתחום הנדל"ן, פרויקטים אלו יוצרים מחוזות חדשים להשקעה – מדירות פאר על קו המים ועד אזורי תעשייה. למרות שלסיכון הביצוע קיימים (עיכובים, חריגות תקציב), היקף המחויבות הממשלתית מעניק ביטחון בכך ששינוי פני ג'דה כבר בעיצומו.
ניתוח השוואתי: ג'דה לעומת ריאד לעומת דמאם
שלושת אזורי הערים הגדולות בערב הסעודית – ריאד, ג'דה ודמאם/חובר (המחוז המזרחי) – מציגים כל אחת דינמיקה נדל"נית ייחודית, המושפעת מתפקידיהם הכלכליים ומיוזמות חזון 2030. השוואת ג'דה לאחרות מספקת הקשר לביצועיה ולתחזיות העתידיות שלה:
- ריאד: הבירה היא מרכז הכוח הפוליטי והכלכלי, שחווה כיום בום נדל"ן כמעט בכל תחום. תחת תכניות שמוביל יורש העצר, ריאד שואפת להכפיל את האוכלוסייה שלה לכ-15 מיליון עד 2030, למשוך מטות אזוריים של חברות בינלאומיות ולהשקיע ממשלתית מסיבית. כתוצאה מכך, שוק הנדל"ן בריאד חווה צמיחה חדה יותר מאשר בג'דה. בתחום המגורים, ריאד ראתה עלייה של כ-10% במחירי המכירה משנה לשנה בתחילת 2024 (לעומת 5% בג'דה) argaam.com argaam.com, ונפח וערך העסקאות בתחום הדיור גבוהים יותר. העלייה בערך הבתים בריאד נרחבת (גם וילות וגם דירות התייקרו) jll-mena.com, בעוד שבג'דה המגמה הייתה מעורבת. זמינות הקרקעות סביב ריאד תמיד הייתה גבוהה יחסית, אך גידול הביקוש יצר מחסור בדיור גם באזורים היוקרתיים של ריאד. בינתיים, שוק המשרדים של ריאד ייחודי בקנה מידה – עם מעל 5 מיליון מ"ר שטחי משרדים ועשרות מגדלי משרדים חדשים בבנייה בפרויקטים כמו רובע הפיננסים על שם המלך עבדאללה. מחירי השכירות למשרדי דירוג A בריאד בממוצע כ-2,000 ריאל למ"ר, באופן משמעותי מעל ~1,300 ריאל למ"ר בג'דה argaam.com. סצנת הקמעונאות של ריאד גדולה בהרבה מזו של ג'דה (3.5 מיליון מ"ר לעומת 2.1 מיליון מ"ר שטחי מסחר בסוף 2023) argaamplus.s3.amazonaws.com, והיא ממשיכה למשוך מותגים בינלאומיים לראשונה. מהבחינה התרבותית, מאמצי ריאד להפוך לעיר גלובלית (עם אירועים, קונצרטים, ספורט וכו') החלו רק לאחרונה אך בקצב מסחרר, בעוד שלג'דה מסורת קוסמופוליטית וליברלית יותר במונחים סעודיים. במילים אחרות, ריאד מובילה את צמיחת הנדל"ן של ערב הסעודית – היא שלטה בהכרזות על פרויקטים חדשים וזכתה למרבית ההשקעות בנדל"ן בשנים האחרונות agbi.com. ג'דה, למרות צמיחתה, נותרה מאחור בקצב בהשוואה לריאד. עם זאת, לג'דה יש יתרון בכך שהיא עיר חוף עם משיכה טבעית, והיא תמיד תיהנה מתנועת החאג' והעומרה. אפשר לומר ששוק ריאד "חם" יותר אך גם עלול להיות תנודתי (כי הצמיחה היא בחלקה תלוית מדיניות ומעברי משרדים ממשלתיים), בעוד הצמיחה בג'דה מתונה ויציבה יותר ומושתתת על מסחר ותיירות.
לסיכום, כל הערים המרכזיות בערב הסעודית נהנות מהשקעות החזון 2030, אך ריאד היא כיום מנוע הצמיחה העיקרי, כאשר ג'דה ממלאת תפקיד משני חזק ודמאם חווה צמיחה מתונה. תיק נדל"ן מאוזן בערב הסעודית עשוי לכלול חשיפה למשרדים ולמגורים המתפתחים במהירות בריאד, לפרויקטים המובלים על ידי תיירות וללוגיסטיקה הקשורה לנמל בג'דה, ולנכסים מניבים יציבים בדמאם (כגון דיור לעובדי נפט או מחסנים המשרתים חברות תעשייתיות). חשוב לציין, שהיתרון היחסי של ג'דה טמון בנמל שלה ובקרבתה לערים הקדושות – אלו מבטיחים ביקוש בסיסי יציב ופחות תנודתי. היתרון של ריאד הוא תשומת הלב הממשלתית והמסה הקריטית. היתרון של דמאם הוא עושר הנפט שמחזק אותה. במבט לשנים 2025-2030, ייתכן שג'דה תצמצם את הפער מול ריאד כאשר המגה-פרויקטים שלה יתחילו לפעול, אך גם ריאד לא עוצרת (תכניות השקעה ענקיות במסגרת "אסטרטגיית ריאד"). יהיה מעניין לראות האם ג'דה תנצל את היתרונות הטבעיים שלה כדי למצב את עצמה באופן ייחודי (אולי כעיר שער בינלאומית וכבירת תרבות של הממלכה, לצד מעמדה המנהלי של ריאד).
תחזית שוק לשנים 2025–2030
בהסתכלות קדימה, התחזית לשוק הנדל"ן של ג'דה בשנים 2025 עד 2030 היא חיובית באופן כללי, בהתבסס על יסודות כלכליים חזקים ותכניות פיתוח לאומיות. אנליסטים ויועצים צופים המשך צמיחה בכל מגזרי המגורים, המסחר והאירוח, אם כי קצב הצמיחה עשוי להשתנות בהתאם למגזר ולשנה. להלן המרכיבים המרכזיים של התחזית:
- נדל"ן למגורים: הביקוש לדיור בג׳דה צפוי להישאר חזק עד 2030. השילוב של גידול אוכלוסייה (האוכלוסייה של ערב הסעודית צעירה וצומחת) והמאמץ המתמשך להגדיל את שיעור הבעלות על דירות בסעודיה ישמור על לחץ על היצע הדיור. אנו צופים שמחירי הנכסים למגורים בג׳דה יעלו בקצב מתון ממוצע – ככל הנראה בטווח חד-ספרתי אמצעי (כ-3–6% בשנה) ברוב הסגמנטים, אלא אם כן יהיה חימום יתר. אזורים נחשקים במיוחד (למשל, וילות יוקרה על קו המים, או נכסים ליד תשתיות חדשות כמו המטרו במידה וייבנה) עשויים להתייקר מהר יותר. מחקר של Knight Frank, לדוגמה, מצביע על כך שעיר במזרח התיכון יכולות לחוות צמיחה של מעל 60% בערך הנכסים היוקרתיים עד 2029 mansionglobal.com mansionglobal.com, מה שכולל את האזורים היוקרתיים בג׳דה. עם זאת, פרויקטי דיור רחבי היקף של הממשלה (כמו קהילות Roshn וכו') אמורים להוסיף היצע משמעותי שישמש חיץ נגד אינפלציית מחירים ויאפשר שמירה על רמות מחירים סבירות לאוכלוסייה המקומית. שיעור הבעלות על דירות בסעודיה בדרך להגיע ל-70% עד 2030 pwc.com pwc.com, וג׳דה תתרום בכך על ידי מסירה של עשרות אלפי יחידות חדשות. עד 2030 קו הרקיע של ג׳דה ייראה אחרת לגמרי – רבים מ-17,000 היחידות ב-Jeddah Central יימסרו, מגדלים חדשים יוסיפו לנוף על הקורניש, והשכונות המתוכננות בצפון יושלמו במידה רבה. שוק השכירות עשוי לראות תקופות של האטה בצמיחה כאשר מלאי חדש (במיוחד דירות) ייכנס לשוק; ייתכן עליה קלה בשיעורי פניות באמצע העשור, מה שיכול להאט את קצב עליית השכירות. יחד עם זאת, עד 2030, גידול בהכנסה הפנויה ונהירה של עובדים זרים (כתוצאה מעסקים ומשרות תיירות חדשות) עשויים לתמוך בשוק שכירות בריא. אנו צופים שתשואות שכירות יתייצבו בטווח של 6-8% בנכסי מגורים – נתון אטרקטיבי למשקיעים.
- משרדים: שוק המשרדים של ג'דה צפוי להתרחב בצורה מתונה. עם גיוון הכלכלה, חברות פרטיות חדשות (כגון לוגיסטיקה, תיירות, פינטק) מקימות סניפים בעיר, מה שמגביר את הביקוש למשרדים. עם זאת, ריאד ממקמת את עצמה באגרסיביות כמרכז העסקים (ואף מחייבת חברות להחזיק משרדי הנהלה שם לקבלת חוזים ממשלתיים), דבר שעשוי להגביל חלק מהצמיחה של שוק המשרדים בג'דה. אנו צופים כי ג'דה תוסיף כמה מאות אלפי מטרים רבועים של שטחי משרדים עד 2030, כולל במרכזים מעורבי שימוש כמו ג'דה סנטרל ולאורך המסדרונות הצפוניים. מחירי השכירות של משרדי דרגה A עשויים לעלות בהדרגה (אולי בממוצע 2-5% גידול בשנה בהתאם לאינפלציה/ביקוש), אך אם תתווסף היצע משמעותי בבת אחת (נניח, מרכיב המשרדים של מגדל ג'דה או מספר מגדלים חדשים), יתכן שתהיה תקופה של שכירויות שטוחות או בירידה קלה סביב 2027 כשאותם פרויקטים יימסרו. בסך הכל, שיעור התפוסה צפוי להישאר בריא לאור סביבת העסקים היציבה של ג'דה. מגמה מתפתחת עד 2030 תהיה מרחבי עבודה גמישים וסטנדרטים איכותיים גבוהים יותר – משרדים חדשים יכללו טכנולוגיות חכמות וקיימות (בהתאם ליעדי הבנייה הירוקה של חזון 2030), דבר שעשוי להוביל לפרמיית שכירות.
- קמעונאות: תחום הנדל"ן הקמעונאי בג'דה צפוי לצמוח, אך גם להשתנות. לפי S&P Global התחזית לשנים 2025-2026 חיובית הודות לתיירות ולהוצאות הצרכנים arabnews.com arabnews.com. ככל שנתקרב ל-2030, אירועים גדולים (אקספו, מונדיאל) ובשלות הפרויקטים הענקיים (כמו נופשוני הים האדום) צפויים להעצים את מכירות הקמעונאות ותנועת הקונים. אנו מצפים לצמיחה של פורמטים קמעונאיים חדשים: יותר מרכזי קניות פתוחים, מרכזי בילוי והסעדה, וקמעונאות רחוב במיזמים מעורבי שימוש, ולא רק קניונים מסורתיים סגורים. ג'דה סנטרל תכלול שדרות קניות אופנתיות שעשויות להפוך למתחם הקניות המוביל בעיר לקראת סוף העשור. שכירויות קמעונאיות במיקומים מובילים צפויות לטפס במתינות (אולי ~3% בממוצע לשנה), אך קמעונאות משנית עלולה להתמודד עם קשיים אם תחום האי-קומרס יתעצם מהר או אם יתרבו יתר על המידה קניונים מתחרים. עד 2030 חדירת האי-קומרס בוודאי תגדל, אבל התרבות הסעודית כנראה תמשיך להעדיף את חווית הקניון, כך שאין אנו צופים ל"מוות של הקניונים" – יותר סביר שנראה שימושים חדשים לאלה הפחות מצליחים. סך שטחי הקמעונאות לנפש בג'דה יגדל, אך בתקווה בהתאמה לביקוש. האיזון בין היצע לביקוש הוא המפתח; S&P הזהירו מסיכון של היצף אם ייבנו יותר מדי שטחי קמעונאות arabnews.com. אך לאור המדיניות הזהירה לאחרונה (ריאד לא הוסיפה קניון משמעותי בראשית 2024, ומתמקדת באיכות המקום הקיים argaam.com), אנחנו מצפים למסלול צמיחה בר-קיימא.
- תעשייה/לוגיסטיקה: צפו להתרחבות משמעותית במגזר זה. ככל שפרויקטי חזון 2030 (כמו אזורי SEZ החדשים ומרכזי הלוגיסטיקה) יתממשו, ג'דה עשויה לחוות תנופת בנייה של מחסנים סביב הנמל, KAEC ואזורים לוגיסטיים מתוכננים. השלמת רכבת "לנדברידג'" (ייתכן שב-2030) תהפוך את ג'דה לציר היבוא-ייצוא הראשי של המדינה, מה שאומר שהביקוש למחסנים יזנק. אנו צופים צמיחה שנתית דו-ספרתית בפיתוח נדל"ן לוגיסטי למשך מספר שנים, ודמי השכירות עשויים להמשיך לעלות עד שהיצע נוסף ישווה את הביקוש. דמי השכירות באזורי הלוגיסטיקה המרכזיים עשויים להתקרב לרמות של ריאד עד 2030 (להגיע ל-300-400 ריאל למ"ר לשנה עבור המחסנים הטובים ביותר) בשל הביקוש החזק argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. משקיעים רואים במגזר הזה אטרקטיבי בשל תשואות גבוהות יחסית וחוזי שכירות ארוכי טווח עם שוכרים מוכרים. עד 2030 ג'דה עשויה לבסס את עצמה כמרכז הלוגיסטיקה המוביל בים האדום, עם מרכזי הפצה מודרניים שישרתו לא רק את סעודיה אלא גם את אפריקה והאזור כולו, הודות לנמל ולשדה התעופה שלה.
- מלונאות: למרות שלא נשאלה שאלה מפורשת, ראוי להזכיר את מגזר המלונות של ג'דה בתחזית, שכן יעדי התיירות של חזון 2030 משפיעים עליו ישירות. צפוי כי ג'דה תראה גידול משמעותי בהיצע חדרי המלון (כולל כ-2,700 חדרים בג'דה סנטרל jeddahcentral.com, ומיזמים נוספים). שיעורי התפוסה עשויים להשתנות עם מגמות תיירות עולמיות, אך הכיוון הכללי הוא גידול במספר התיירים – גם דתיים (ככל שויזות עומרה הופכות קלות וזמינות כל השנה) וגם נופש (כשתיירות הים האדום גדלה, רבים יעברו דרך ג'דה). עד 2030 ג'דה עשויה לארח פארקי שעשועים חדשים, מסופי ספינות תענוגות ואולי מתקני כנסים מורחבים, כולם יגדילו את ההשפעה על שוק הנדל"ן (פיתוחי פנאי חדשים, וכד').
ברמה כמותית, גופי מחקר שוק מעריכים כי שוק הנדל"ן הכולל של ערב הסעודית יגדל בקצב צמיחה שנתי (CAGR) של כ-7–9% עד 2030, מה שעשוי להכפיל את ערך השוק עד סוף העשור techsciresearch.com imarcgroup.com. ג'דה, כאחד המרכיבים העיקריים, תתרום תרומה משמעותית לכך. רשות הנדל"ן הכללית מעריכה כי שוק הנדל"ן הארצי יגיע לכ-100+ מיליארד דולר עד 2029 arabnews.com. לכן ניתן להעריך כי חלקה של ג'דה (היסטורית אולי 15-20% מערך העסקאות) יגיע לעשרות מיליארדי דולרים במכירות נדל"ן מדי שנה עד 2030.
הסתייגויות מהתחזית: תחזיות חיוביות אלו מניחות היעדר זעזועים כלכליים חמורים. סיכונים כגון מיתון עולמי ממושך, ירידה חדה במחירי הנפט שתשפיע על הוצאות הממשלה, או אי יציבות גיאופוליטית עלולים להאט את המומנטום (פרטים נוספים על הסיכונים בסעיף הבא). גם לריבית יש השפעה – אם עלויות המימון יישארו גבוהות ברחבי העולם, זה עלול לרכך את קצב הצמיחה בביקושים (בעיקר למשכנתאות למגורים). עם זאת, סעודיה הפגינה נכונות להקל על כך (באמצעות סובסידיות וכו'). בסך הכול, התקופה שבין 2025–2030 צפויה להיות תקופה של צמיחה ומודרניזציה עבור שוק הנדל"ן של ג'דה, עם צמיחתה של העיר כבעלת חשיבות בינלאומית רבה יותר ושוק נדל"ן בוגר ומגוון יותר.
הזדמנויות וסיכונים למשקיעים וליזמים
שוק הנדל"ן בג'דה מציע תמהיל מרתק של הזדמנויות, הודות לתמיכה ממשלתית ולביקושים מבניים, אך הוא גם כרוך בסיכונים מסוימים שעל בעלי העניין לשקול בקפידה:
הזדמנויות:
- מגה-פרויקטים של ויז'ן 2030: משקיעים ויזמים יכולים להשתתף או למנף את המגה-פרויקטים הרבים בג'דה. פרויקטים דוגמת מרכז ג'דה, Jeddah Tower/JEC והתרחבות התשתיות יוצרים אזורים חדשים להשקעה – מדירות יוקרה, אזורי מסחר ועד פארקי משרדים. כניסה מוקדמת מאפשרת השגת קרקעות פרימיום או תפקידי שותפות בפרויקטים אלו. לדוגמה, שותפות עם קרן ההשקעות הציבורית (PIF) בתתי-פיתוחים סביב מרכז ג'דה או מתן שירותים לפרויקטים אלה עשויים להתגלות כמוערכים מאוד ככל שהאזור מתפתח למרכז עירוני מוביל.
- ביקוש גובר ודמוגרפיה חיובית: האוכלוסייה הצעירה והצומחת של ג'דה מבטיחה ביקוש מתמשך לדיור, במיוחד לדירות במחירים נגישים ולמעמד הביניים. יזמים שיוכלו לבנות דיור איכותי במחירים תחרותיים (תוך ניצול תמריצי ממשלה לדיור בר השגה), ימצאו שוק פעיל ופתוח לרוכשים ראשונים. נוסף לכך, המעבר התרבותי למשפחות גרעיניות ומגורים קהילתיים, פותח הזדמנויות לקהילות מתוכננות, מתחמים מגודרים ו"מיני-ערים" משולבות בתוך ג'דה. העובדה שהיקף העסקאות בשוק המגורים של ג'דה זינק ב-43% בהשוואה שנתית מדגישה עד כמה ביקוש עצור השתחרר jll-mena.com – מגמה שצפויה להימשך ככל שיותר אנשים יהפכו זכאים למשכנתאות.
- פוטנציאל צמיחה בתיירות ואירוח: כ"שער לשתי המסגדים הקדושים" ועיר חוף על הים האדום, ג'דה עשויה להרוויח רבות מהדחיפה של ערב הסעודית לתיירות. קיימת הזדמנות לפתח מלונות, אתרי נופש, דירות שירות ומתחמי בידור. נדל"ן הקשור לעלייה לרגל (כמו שדרוגי אירוח לעולים, מרכזי תחבורה ועוד) הוא נישה נוספת – חשבו על מרכזים רבי-שימושיים שמשרתים את צורכי עולי הרגל לפני/אחרי מכה, שוק פוטנציאלי שטרם נוצל. יעד הממשלה ל-150 מיליון מבקרים עד 2030 כולל מיליונים שיעברו דרך ג'דה argaam.com argaam.com. משקיעים יכולים לשקול בניית אטרקציות נושאיות או פרויקטים בידוריים על קו המים בג'דה כדי ללכוד חלק מתנועת התיירות שמגיעה מפרויקטי הענק (למשל, פארק שעשועים משפחתי או פארק מים בג'דה עשויים להצליח עם צמיחת התיירות). אקספו 2030 המתקרב בריאד ואירועים נוספים יועילו לג'דה בעקיפין בכך שיגדילו את הפרופיל של סעודיה – מבקרים מכל העולם לעיתים מבקרים במספר ערים, ולכן המחוז ההיסטורי של ג'דה (אל-בלד) והטיילת עשויים לחוות רנסנס תיירותי, מה שישפיע על הביקוש לחנויות ומלונות בוטיק באזור.
- מרכז לוגיסטי ותעשייתי: מגזר הלוגיסטיקה פורח – נמל ג'דה הוא מהעמוסים במזרח התיכון, ועם הסכמי סחר חדשים והאזורים הכלכליים המיוחדים (SEZs), חברות רבות יזדקקו למרכזי הפצה. משקיעים יכולים לפתח או לרכוש מחסנים, מתקני קירור, ומבני תעשייה להכנסה יציבה וארוכת טווח. לאור דחיפת הממשלה להגדלת הייצור המקומי (מרכב ועד עיבוד מזון), פארקים תעשייתיים בג'דה (במיוחד ליד הנמל או KAEC) הם אזורים בשלים לפיתוח. לעיתים קרובות הם מלווים בתמיכת ממשלה בדמות תמריצים כמו תשתיות מסובסדות או קרקע – מה שעושה את העסקה לאטרקטיבית יותר. ועם צמיחת המסחר האלקטרוני, ישנה גם הזדמנות להקים מרכזים לחלוקה לוגיסטית של "הקילומטר האחרון" בעיר.
- השקעות זרות ופוטנציאל מיזמים משותפים: הליברליזציה של הכללים מאפשרת למשקיעים זרים להיכנס בקלות רבה יותר – מה שאומר שמפתחים מקומיים יכולים לחפש שותפים בינלאומיים עם הון וניסיון. מיזמים משותפים יכולים לשגשג, למשל, חברה מקומית בשותפות עם מפעיל מלונות זר להקמת אתר נופש חדש, או משרד אדריכלים בין-לאומי בשיתוף פעולה על מבנים איקוניים (כבר מתקיים שיתוף פעולה כזה בפרויקטים כמו מגדל ג'דה, ג'דה סנטרל ועוד). גם רוכשים זרים עשויים להתחיל לזרום לשוק מגורי היוקרה (במיוחד אם ויזות תושבות יוקרה יהפכו לנפוצות יותר), ומספקים קהל יעד חדש ליזמי נדל"ן יוקרתי בג'דה.
- סגמנטים מתומחרים בחסר: למרות הצמיחה בשנים האחרונות, חלק מהפלחים בשוק הנדל"ן של ג'דה עדיין עשויים להיות מתומחרים בחסר יחסית לערים שכנות. לדוגמה, נכסים יוקרתיים על הים בג'דה עדיין זולים מאלו שבדובאי או אפילו בריאד. ייתכן שקיימת כאן הזדמנות לבצע ארביטראז' – השקעה בנכסי יוקרה בג'דה כעת עשויה להניב תשואות הון גבוהות ככל שמעמדה הגלובלי של העיר יגדל. בנוסף, תיירות המורשת עדיין אינה מפותחת – שיפוץ מבנים היסטוריים באל-בלד והפיכתם למלונות בוטיק או מרכזי תרבות עשויים לשמר את המורשת וגם להניב רווח, תוך התאמה ליעדי איכות החיים של חזון 2030.
סיכונים:
- היצע יתר בענפים מסוימים: בשל היקף הפרויקטים שבדרך, יש סיכון שמגזרים מסוימים יסבלו מהיצע יתר. אם, לדוגמה, עשרות אלפי דירות חדשות יזרמו לשוק בפרק זמן קצר (מקמפוסי רושן, מגורי ג'דה סנטרל ועוד), שיעורי השכירות ומחירי המכירה של דירות במרכז השוק עלולים להיתקע או לרדת. חברת S&P Global התריעה לגבי היצע יתר, במיוחד בתחום הקמעונאי שבו יותר מדי קניונים עלולים להקטין את מכירות הקמעונאים arabnews.com. באופן דומה, שוק המשרדים עלול לנטות להיצע יתר אם כמה מגדלים חדשים ייפתחו בו זמנית בלי עליה מקבילה במספר השוכרים. יזמים צריכים לתזמן ולשלב את הפרויקטים שלהם בזהירות ולבדל את המוצר שלהם כדי להימנע ממלכודת של עודף היצע.
- תלות כלכלית בהוצאות הממשלה ובנפט: הונם של ענף הנדל"ן בערב הסעודית קשור קשר הדוק להוצאות הממשלה (רבים מהפרויקטים מיוזמת הממשלה או נשענים על תשתיות ממשלתיות). ירידה משמעותית במחירי הנפט או בהכנסות התקציב עלולה להוביל לקיצוצים בהוצאות או להאטה בפרויקטים. לדוגמה, אם הנפט יקרוס ויישאר נמוך, קרן ההשקעות הציבורית (PIF) עלולה לעכב או להקטין פרויקטים כמו ג'דה סנטרל או להוריד את הסובסידיות לתוכניות הדיור, מה שישפיע ישירות על השוק. למרות שלמדינה יש רזרבות והיא מגוונת, הנפט עדיין מממן חלק גדול מהיוזמות של חזון 2030. משקיעים צריכים להיות מודעים לכך שהבום הנוכחי מגובה במדיניות פיסקלית מרחיבה – כל היפוך במדיניות ישפיע על הביקוש (באמצעות ירידה בביטחון הצרכנים, השפעות תעסוקתיות בענף הבניה ועוד).
- ריביות ועלויות מימון: העלייה הגלובלית בריביות בשנים 2022–2024 הפכה את המשכנתאות והלוואות הפיתוח ליקרות יותר. אם הריביות הגבוהות יימשכו, סיכון המימון יגדל – הביקוש של משתמשי הקצה עלול להיחלש אם המשכנתאות יהפכו לפחות משתלמות מעבר לסובסידיה ממשלתית, והיזמים יתמודדו עם עלויות הון גבוהות יותר. במקרים קיצוניים, פרויקטים עלולים להיתקע בגלל בעיות מימון. הבנק המרכזי הסעודי נוטה לשקף את מדיניות הפד האמריקאי בשל קשר המטבע, כך שמגמות הריבית העולמיות רלוונטיות. מצד שני, אם האינפלציה והריביות ירדו בשנים הקרובות (לפי תחזיות מסוימות זה עשוי לקרות עד 2025-2026), הדבר עשוי להקטין את הסיכון הזה.
- סיכונים רגולטוריים וביצועיים: בעוד שבערב הסעודית שיפרו את הסביבה הרגולטורית, עדיין קיימים אתגרים בירוקרטיים ורגולטוריים. שינויים בחוקים (למשל, מסים חדשים על עסקאות נדל"ן או נכסים – מעבר למע"מ בשיעור 5% – עשויים להפתיע את השוק). סיכון הביצוע בולט במיוחד בפרויקטי ענק: עיכובים או חריגות תקציב עלולים להשפיע על השקעות קשורות. מגדל ג'דה, לדוגמה, נושא סיכון ביצוע – אם יתרחש עיכוב נוסף, ערך הקרקעות במיזם עלול להיפגע. באופן דומה, למסור את ג'דה סנטרל בזמן ובהתאם לחזון הוא אתגר גדול; אם הפרויקט לא יספק את הציפיות, זה עלול לצנן את ההייפ שממריץ כעת את תחושת המשקיעים.
- סיכוני תפיסה גיאופוליטית ושוק: בשל היותה במזרח התיכון, ערב הסעודית (ולכן גם ג'דה) עשויה להיות מושפעת ממתחים גיאופוליטיים אזוריים. כל חוסר יציבות או אירוע ביטחוני עלול להחליש זמנית את התיירות או את התיאבון להשקעות זרות. בנוסף, כשוק מתפתח, נדל"ן בערב הסעודית עלול להיות כפוף לשינויים בתחושת המשקיעים הגלובליים. לדוגמה, אם שווקים אחרים יהפכו לאטרקטיביים יותר או אם תהיה ירידה עולמית בנדל״ן, הון זר עשוי להיסוג. גם בשוק המקומי המורל עלול להיפגע אם, למשל, פרויקט מרכזי ייכשל או אם תהיה תגובת נגד ציבורית נגד שינויים מהירים (אם כי זה פחות סביר בנדל"ן לעומת תחומים אחרים).
- עלויות בנייה ושרשרת אספקה: הפיתוח המהיר הוביל לעלייה בעלויות הבנייה (חומרים ועובדים) בערב הסעודית – אתגר שצוין בדו"חות תעשייה argaam.com. אם האינפלציה בבנייה תימשך, ייתכן שהיזמים יצטרכו להסתפק במרווחים קטנים יותר או להעלות את מחירי המכירה מעבר למה שהצרכנים יכולים להרשות לעצמם. בעיות בשרשרת האספקה (כפי שקרה עולמית במהלך המגפה) עלולות אף הן לעכב לוחות זמנים של פרויקטים. התמודדות עם זה דורשת ניהול פרויקטים יעיל ואולי גם מעבר לרכש מקומי (מה שמעודד חזון 2030, אך ייצור מקומי של חומרים ייקח זמן עד שיגיע להיקף מלא).
- בשֵלות שוק ונזילות: שוק הנדל״ן הסעודי עדיין בתהליך הבשלה. מחוץ לקרנות ריט (REITs), ישנה שקיפות ונזילות מוגבלת לעומת שווקים מפותחים יותר. על המשקיעים לשקול את אסטרטגיית היציאה – מכירה מהירה של נדל"ן בג'דה אינה פשוטה כמו בשווקים נזילים במיוחד, אלא אם כן הביקוש גבוה במיוחד. אם תנאי השוק ישתנו, מכירת נכסים גדולים עלולה להימשך זמן. עם זאת, צעדים כגון רישום דיגיטלי ושיפור בנתונים של REGA משפרים זאת בהדרגה.
לסיכום, ההזדמנויות בשוק הנדל״ן של ג׳דה עד 2030 הן משמעותיות – זהו שוק בצמיחה מתמדת, עם גיבוי חזק ומנועי ביקוש אמיתיים. משקיעים ויזמים שיתאימו עצמם לנושאי חזון 2030 (השגת דיור בר השגה, תיירות, איכות חיים, גיוון כלכלי) יכולים לא רק להפיק תועלת כלכלית אלא גם לזכות בתמיכת מקבלי ההחלטות. עם זאת, תכנון זהיר הוא חיוני להתמודדות עם הסיכונים. פיזור בין סוגי נכסים (מגורים מול מסחר) או בין טווחי זמן, השגת תנאי מימון טובים ושמירה על גמישות בפרויקטים להתאמה לשינויי שוק יהיו אסטרטגיות נבונות. כפי שסיכמה S&P לגבי ערב הסעודית, מסלול הצמיחה חזק אך לא נטול אתגרים arabnews.com arabnews.com – וזה נכון גם לגבי ג׳דה. עם ניהול סיכונים טוב, בעלי עניין יכולים לרכוב על גל הצמיחה של נדל״ן בג׳דה ואולי לקצור רווחים משמעותיים בשנים המרגשות הבאות.
מקורות:
- JLL – דינמיקת שוק המגורים בערב הסעודית, רבעון ראשון 2025 jll-mena.com jll-mena.com
- Deloitte – תחזיות נדל"ן במזרח התיכון 2024 (ערב הסעודית) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com
- חדשות ארגם – “JLL צופה 32,000 יחידות מגורים חדשות בריאד וג'דה במחצית השנייה של 2024” (ספטמבר 2024) argaam.com argaam.com
- חדשות ארגם – המשך: דגשים על שוק KSA של JLL למחצית הראשונה של 2024 argaam.com argaam.com
- AGBI – “ערב הסעודית פותחת את ערי הקודש בפני משקיעים זרים” (ינואר 2025) agbi.com agbi.com
- Arab News – “תחזית חזקה לנדל"ן קמעונאי בערב הסעודית בזכות תיירות וחזון 2030, כך אומר S&P” (אפריל 2025) arabnews.com arabnews.com
- Knight Frank – דוח העושר 2025 (ביצועי שוק) mansionglobal.com mansionglobal.com
- Designboom – “הבניין הגבוה בעולם, מגדל ג'דה, חוזר לבנייה עם צפי סיום בשנת 2028” (ספטמבר 2023) designboom.com designboom.com
מגמות נדל"ן למגורים בג'דה
מגמות מכירה ומחירים: שוק הדיור בג'דה היה דינמי, עם עלייה בביקוש במהלך השנה האחרונה. עסקאות מכירת דירות בג'דה עלו ב-43.5% משנה לשנה בתחילת 2025 jll-mena.com, מה שמבטא גל עניין של רוכשים. העלייה הזו מתרחשת במקביל למאמצים ברחבי המדינה להגדיל את שיעור הבעלות על דירות – תוכניות כמו סקאני וקרן הפיתוח הנדל"ני מקלות על רוכשים ראשונים לרכוש דירה, מה שהמריץ את הביקוש בצורה משמעותית jll-mena.com. מבחינת מחירים, בג'דה נרשמה תנודתיות: מחירי מכירת וילות המשיכו לעלות, בעוד שמחירי הדירות התרככו מעט ברבעונים האחרונים jll-mena.com. לשם השוואה, במחצית הראשונה של 2024 מחירי המכירה של דירות בג'דה עלו בכ-5% לעומת השנה שעברה, ודמי השכירות עלו בכ-4% argaam.com argaam.com. זהו גידול מתון יותר בהשוואה לריאד (שם מחירי הדיור עלו בכ-10% באותה תקופה) argaam.com. ההתקררות היחסית במחירי הדירות מצביעה על תיקון לאחר כמה שנים של צמיחה מהירה, ואולי גם על היצע נוסף שצפוי להיכנס לשוק במגזר זה.
הביקוש והיצע הדיור: הביקוש בג'דה נוטה לעבר קהילות מודרניות ומתוכננות בקפידה. הן מקומיים והן זרים מגלים העדפה ל"חיים קהילתיים" עם שירותים משולבים, ולא לנכסים בודדים jll-mena.com. במיוחד, צפון ג'דה התבלט כאזור מבוקש – אזור זה רשם את העלייה המשמעותית ביותר במחירים, שנגרמה על ידי פיתוחים יוקרתיים חדשים ותשתיות argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. גדל הביקוש ליחידות מגורים ממעמד ביניים-גבוה ועד יוקרתי, בהתאם למעמדה של ג'דה כמרכז מסחרי וכשער לעולי רגל ותיירים argaamplus.s3.amazonaws.com. שכונות פופולריות כוללות אזורי חוף וצפון העיר (כמו אובהור ואזורים אל-שאתי/חוף הים), המציעים וילות חדשות, קומפלקסים סגורים ודירות מול הים. נתונים עדכניים מצביעים על כך שכמעט כל העלייה במחירי הנדל"ן בג'דה ב-2023 התרכזו בצפון העיר argaamplus.s3.amazonaws.com, שם מתבצעים מספר פרויקטים גדולים בתחום הדיור.
בצד ההיצע, פעילות הפיתוח היא חזקה. רק במחצית הראשונה של 2024 נמסרו 11,300 יחידות דיור חדשות בג'דה, מה שהביא את המלאי הכולל של יחידות הדיור בעיר לכ-891,000 יחידות argaam.com argaam.com. עוד 16,000 יחידות נוספות צפויות להסתיים במחצית השנייה של 2024 argaam.com. יזמים מרכזיים – כולל ROSHN של קרן ההשקעות הציבורית – פועלים בג'דה. פרויקט Al-Arous של ROSHN בצפון ג'דה, למשל, מתכנן להוסיף כ-18,000 בתים חדשים בקהילה מתוכננת, ולהרחיב את היצע יחידות הדיור המודרניות למעמד הביניים. פיתוחים כאלה תומכים ביעד חזון 2030 של הממשלה להגדיל את שיעור הבעלות על בתים בסעודיה (עם יעד של 70% בעלות על בית עד 2030, לעומת כ-62% ב-2020 pwc.com pwc.com). בנוסף, גישה משופרת למשכנתאות (הנתמכת בזכות הנזילות ודרישות ההון הראשוני הנמוכות של חברת המימון מחדש של נדל”ן בסעודיה) אפשרה לעוד משפחות צעירות לרכוש בתים pwc.com pwc.com, ולתחזק את הביקוש לפרויקטים חדשים למגורים.
שכר דירה ותשואות: שוק השכירות של ג'דה הולך ומתהדק. עם גידול האוכלוסייה וזרימה של מקצוענים זרים בתחומים מסוימים, חלה עלייה ניכרת בשכר הדירה לדירות – שכר הדירה הממוצע לדירות קפץ ב-18% בשנה ב-2023, לפי סקירה אחת של השוק argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. שכר הדירה לווילות עלה גם הוא (באחוזים חד-ספרתיים גבוהים לשנה), אם כי שכר הדירה בג'דה עדיין נמוך מריאד באופן כללי. בסוף 2023, שכר הדירה המקובל לדירות בג'דה נע בטווח רחב – מכ-14,400 ריאל סעודי ועד 75,000 ריאל סעודי בשנה, תלוי במיקום ובאיכות, בעוד שכר הדירה לווילות נע בערך בין 60,000 ריאל סעודי ל-175,000 ריאל סעודי בשנה argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. עליות שכר דירה אלו משקפות גם ביקוש גבוה וגם זמינות מוגבלת של דירות איכותיות באזורים מרכזיים. עם זאת, בשל היצע חדש משמעותי הצפוי בשנים 2024–2025, ייתכן כי הצמיחה בשכר הדירה תתמתן. התשואות למשכירים היו אטרקטיביות בשנים האחרונות בשל עליית שכר הדירה, אך המשקיעים עוקבים בדריכות אחר סיכון של עודף היצע לקראת 2030, כאשר צפויות להתווסף עשרות אלפי יחידות. בסך הכול, מגזר המגורים בג'דה ממשיך להיות "במגמת צמיחה חיובית לעבר התרחבות נוספת," הודות לביקוש חזק ויוזמות ממשלתיות בתחום הדיור argaam.com.
מגמות נדל"ן מסחרי (משרדים, מסחר, תעשייה)
נדל"ן קמעונאי: תחום הקמעונאות מהווה נקודת אור בנוף המסחרי של ג'דה, בזכות אוכלוסייה צעירה ותיירות מתפתחת.
בשנת 2024, ג'דה הוסיפה 106,000 מ"ר של שטחי מסחר חדשים (למשל,פתיחת קניון גדול), מה שמביא את סך ההיצע הקמעונאי לכ-2.16 מיליון מ"ר בעיר argaam.com argaam.com.ההתרחבות הזו משקפת ביטחון בביקושים הצרכניים.הודות לדחיפה של חזון 2030 לקידום תחום הבידור והפנאי, מרכזי הקניות בג'דה שילבו יותר ויותר בתי קולנוע, מסעדות ואטרקציות למשפחות כדי למשוך קהל מבקרים.שכירויות קמעונאיות בקניוני "סופר-אזוריים" מובילים ממשיכות לעלות (כ-+4% משנה לשנה במחצית הראשונה של 2024 בקניונים מהשורה הראשונה) argaam.com, בעוד שקניונים משניים עם פורמטים ישנים יותר חוו ירידה בשכר הדירה (כ-4% ירידה משנה לשנה) כאשר קונים נמשכים לעבר חוויות חדשות יותר argaam.com.באופן כללי, התחזית לשוק הקמעונאות אופטימית לשנים 2025-2026, כאשר S&P Global מציינים כי גידול באוכלוסייה, הרחבת התיירות וכניסת מותגים בינלאומיים ימשיכו להוביל לביקוש גובר בקמעונאות בערים הסעודיות arabnews.com arabnews.com.ריאד וג'דה, במיוחד, חוות גל של פיתוחים קמעונאיים ומעורבים חדשים שמשלבים קניות עם בידור ואפילו מרכיבים למגורים/אירוח arabnews.com.בג'דה, קונספטים קמעונאיים באוויר הפתוח ועל קו המים צוברים פופולריות (לדוגמה, אזורי הקורניש ויעדים כמו רובע מועדון היאכטות של ג'דה), מה שמשקף מגמה לעבר מחוזות קניות ממוקדי אורח חיים arabnews.com.עם זאת, מגזר הקמעונאות אינו חף מסיכונים: הצמיחה במסחר האלקטרוני והעדפות הצרכנים המשתנות מחייבות את מפעילי הקניונים להמשיך לחדש כדי למשוך מבקרים.S&P הזהירה כי עודף היצע ותחרות עלולים להפעיל לחץ על תשואות השכירות, במיוחד אם בעלי הנכסים יבצעו הוצאות הון גבוהות לשיפוץ הנכסים arabnews.com.לעת עתה, עם זאת, שוק הנדל"ן הקמעונאי בג'דה נהנה מהוצאה צרכנית גבוהה – הודות להכנסה לנפש גבוהה ולתרבות שמייחסת לקניונים חשיבות כמוקדי מפגש חברתיים arabnews.com arabnews.com.כאשר סעודיה שואפת ללמעלה מ-100 מיליון תיירים עד 2030, כולל אירועי ענק כמו אקספו 2030 ומונדיאל פיפ"א 2034, מעמדה של ג'דה כעיר שער מציב את מגזר הקמעונאות שלה בצמיחה מתמשכת arabnews.com.נכסים תעשייתיים ולוגיסטיים: מגזר הנדל"ן התעשייתי בג'דה חווה צמיחה משמעותית מתחת לרדאר, בהתאמה לשאיפות הלוגיסטיות של ערב הסעודית.
כעיר הנמל הראשית של ממלכת ערב הסעודית בים האדום, ג'דה נמצאת במרכז התכניות להפוך למרכז לוגיסטי עולמי, ודבר זה מניע את הביקוש למחסנים מודרניים ומרכזי הפצה argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.הבום במסחר האלקטרוני לאחר 2020 הגביר עוד יותר את הביקוש למתקני לוגיסטיקה גדולים ואיכותיים argaamplus.s3.amazonaws.com.בשנת 2023 השיקה ערב הסעודית ארבעה אזורים כלכליים מיוחדים (SEZs) חדשים במטרה למשוך השקעות תעשייתיות והייטק – במיוחד, אחד מהאזורים נמצא ב-עיר הכלכלה המלך עבדאללה (KAEC) ליד ג'דה argaamplus.s3.amazonaws.com.האזור הכלכלי המיוחד של KAEC מתמקד בייצור מתקדם ולוגיסטיקה, והוא צפוי להמריץ את פיתוחם של מחסנים ומפעלים בסביבת ג'דה.שכר הדירה למחסנים מובחרים בג'דה נע כיום בטווח של כ-90 עד 300 ריאל סעודי למ"ר לשנה, בהתאם למיקום ולמאפיינים argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.שכר הדירה הללו ממשיכים לעלות מאחר ושיעור הוואקנסי לשטחים איכותיים נמוך – למעשה, שכר הדירה התעשייתיים עלו באחוזים חד-ספרתיים בינוניים עד גבוהים בשנים 2022–2023.בעוד ששכר הדירה למחסנים בג'דה נמוך מעט מזה של ריאד (שיכול להגיע עד 400 ריאל למ"ר) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com, הפער עשוי להצטמצם כאשר יותר ספקי לוגיסטיקה צד שלישי (3PL) ויצרנים יתחילו פעילות בנמל.פרויקט הרכבת הסעודית Landbridge המתמשך – קו רכבת עצום המוביל את נמל ג'דה לריאד ודמאם – הוא מהפך נוסף, הצפוי להסתיים לקראת סוף העשור.על ידי אפשרות לתנועת מטען מהירה יותר ברחבי המדינה, סביר להניח שהדבר יגביר את הביקוש לפארקי לוגיסטיקה סביב נמל ג'דה ואזורי התעשייה שלה.בסך הכל, התחזית לשוק הנדל"ן התעשייתי היא חיובית: יוזמת הגיוון של חזון 2030 מזרזת את הצמיחה בתחום האחסנה, וג'דה צפויה להרוויח הודות למיקומה האסטרטגי.האתגר המרכזי יהיה לספק היצע תעשייתי חדש מספיק; אחרת, ייתכן שהשכירויות ימשיכו לעלות ועלולות ללחוץ עסקים קטנים יותר.עם זאת, עם השקעות חדשות בקרקע ותשתיות (כולל התמריצים באזורי הסחר המיוחדים), משקיעים רואים הזדמנויות מוצקות בנדל"ן לוגיסטי.כפי שדווח באחד הדו"חות, הביקוש התעשייתי בערב הסעודית מגובה על ידי מגמת "צמיחה משמעותית" שצפויה להימשך ככל שהכלכלה הלא-נפטית מתרחבת argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.שוק המשרדים: ג'דה היא שוק המשרדים השני בגודלו בממלכה אחרי ריאד, והוא ממשיך לצמוח בהתמדה. מלאי המשרדים הכולל בג'דה עומד על כ1.2 – 2.1 מיליון מטרים רבועים (הטווח משקף סוגי שטחים שונים) argaamplus.s3.amazonaws.com argaam.com, שהם כשליש מגודל המלאי של ריאד. במחצית הראשונה של 2024 לא נפתחו משרדים מרכזיים חדשים בג'דה, כך שההיצע נותר יציב סביב 1.21 מיליון מ"ר של שטחי איכות argaam.com. עם זאת, פרויקטים חדשים סוף סוף בשלבי תכנון – כ48,000 מ"ר שטחי משרדים צפויים להימסר עד סוף 2024 בג'דה argaam.com. הביקוש למשרדים נשאר בריא, ונובע מהצמיחה העסקית ומהמעמד של ג'דה כמרכז מסחר ולוגיסטיקה. שכר הדירה למשרדי Grade A בג'דה עלה בכ-11% משנה לשנה באמצע 2024 לכ-1,335 ריאל למ"ר לשנה argaam.com, מה שמעיד שבעלי הנכסים מחזיקים ביתרון כשהיצע איכותי נותר מוגבל. (להשוואה, שכר הדירה הגבוה ביותר באזורים המרכזיים של ריאד קפץ כמעט ב-20% באותה תקופה לכ-2,090 ריאל למ"ר argaam.com, מה שמבטא ביקוש אפילו גבוה יותר בבירה). רוב שוכרי המשרדים המרכזיים בג'דה הם גופים ממשלתיים וחברות מבוססות argaamplus.s3.amazonaws.com, ומבנים חדשים ואיכותיים מתמודדים עם לחץ תחרותי להבטיח את השוכרים הגדולים הללו argaamplus.s3.amazonaws.com. להבא, תחום המשרדים בג'דה צפוי להתרחב לצד הצמיחה הכלכלית, אך בקצב מתון – העיר אינה חווה את גל המעבר הארגוני הענק שנראה בריאד. שיעורי התפוסה די יציבים, ואם ההיצע החדש יישאר מוגבל, שכר הדירה צפוי להישאר איתן. מגמה שראוי לעקוב אחריה היא המודרניזציה של מלאי המשרדים: פרויקטים חדשים ומעורבי שימוש (כמו חלקים מפרויקט ג'דה סנטרל) יוסיפו שטחי משרדים מודרניים, מה שעשוי למשוך שוכרים מבניינים ישנים ולגרום ללחץ על המלאי הוותיק.
מדיניות ממשלתית עיקרית והשפעת החזון 2030
מדיניות הממשלה – בהנחיית מסגרת האסטרטגיה חזון 2030 – ממלאת תפקיד מרכזי בשוק הנדל"ן של ג’דה. אחד היעדים המרכזיים של חזון 2030 הוא להעלות את שיעור בעלי הדירות בסעודיה ל-70% עד 2030, לעומת כ-50% או פחות באמצע העשור הקודם pwc.com pwc.com. לשם כך, משרד הדיור (כיום חלק ממשרד המוניציפאלי והכפרי) יישם רפורמות מרחיקות לכת ששינו את מגזר הדיור. יוזמות מרכזיות כוללות את תוכנית "סקאני", שמפשטת ומסבסדת הלוואות משכנתא למשפחות סעודיות, ואת קרן פיתוח הנדל"ן המספקת מימון זול. תוכניות אלו קיצרו את זמני ההמתנה לתמיכה בדיור משנים לאישור כמעט מיידי vision2030.gov.sa, מה שגרם לגל של ביקוש מצד משתמשים קצה. כפי שנאמר קודם, משכנתאות מגובות ממשלה והפחתת הדרישה למקדמה (מ-30% ל-5% על ידי הבנק המרכזי) אפשרו לדור חדש של קונים להיכנס לשוק pwc.com. התוצאה ניכרת בג’דה, שם הרבה משקי בית שבעבר היו שוכרים נכסים נכנסים כעת לשוק הבעלות – מה שמעודד בנייה למגורים ברמות מחירים שונות.
השפעתו של חזון 2030 חורגת מעבר לדיור ומגיעה גם לנדל"ן מסחרי דרך גיוון כלכלי וליברליזציה רגולטורית. הממשלה מזהה את ענף הנדל"ן כמגזר מפתח לצמיחת התמ"ג הלא-נפטי (עם יעד להעלות את תרומתו לתמ"ג מכ-7% ל-10% עד 2030) pwc.com. כדי לעודד פיתוח, הרשויות השקיעו רבות בתשתיות – קישורי תחבורה חדשים, תשתיות שירותים ושיפורים במרחב הציבורי – במיוחד בערים כמו ג’דה המשרתות את התיירות והמסחר. מדיניות בולטת היא מס הקרקעות הלבנות, היטל על קרקעות עירוניות לא מפותחות שנועד להילחם באגירת קרקעות ולהגדיל את היצע המגרשים לפיתוח pwc.com. ג’דה הייתה בין הערים הראשונות שהוטל בהן מס שנתי של 2.5% על קרקעות מגורים ריקות, מה שעודד בעלי קרקעות לבנות או למכור, ותורם בהדרגה לשיפור היצע הקרקעות. בנוסף, הליכי היתר יעילים יותר ומודלים של שותפויות ציבוריות-פרטיות מאפשרים ליזמים לבצע פרויקטים גדולים בהתאם ליעדי חזון 2030 (לדוגמה, פרויקט פיתוח מחודש של מרכז ג’דה מונהג על ידי קרן ההשקעות הציבורית בשותפות עם קבלנים פרטיים).
קידום התיירות במסגרת חזון 2030 הוא תחום מדיניות נוסף המשפיע על שוק הנדל"ן בג'דה. הממלכה שואפת למשוך 100 מיליון ביקורים בשנה עד 2030 (מתיירות דתית, נופש ואירועים עסקיים). ג'דה, כשער המסורתי למכה ומדינה וכעיר חוף בים האדום, נהנית מדחיפה זו. הקלת הוצאות ויזות התייר וההשקעה בתשתיות תיירותיות (נמלי תעופה, טרמינלים לאניות נופש ועוד) הובילו לבניית מלונות חדשים, דירות שירות ומתחמי קמעונאות-פנאי בג'דה. ההשפעה הישירה על נדל"ן קמעונאי ואירוח הייתה משמעותית – לדוגמה, נתוני התפוסה ותעריפי החדרים במלונות בערב הסעודית עולים והיזמים בג'דה מגיבים בכך שהם מתכננים עוד פרויקטים של מלונאות argaam.com argaam.com. אירועים עולמיים מתקרבים שערב הסעודית תארח (כגון אקספו 2030 בריאד והמונדיאל 2034) יוצרים שדרוגים ברמה הלאומית, וג'דה צפויה לקבל את חלקה – ייתכן כולל שדרוג אצטדיונים ואזורי אוהדים, המשתלבים בפיתוח הנדל"ן (למשל, מתחמי ספורט רב-שימושיים, מגורים זמניים וכו').
נקודה מהותית היא שחזון 2030 יצר סביבה רגולטורית ידידותית יותר למשקיעים. הקמת הרשות הכללית לנדל"ן (REGA) מעניקה פיקוח אחיד ושקיפות לשוק הנדל"ן arabnews.com. החוקים בנוגע למכירות על הנייר (Wafi), בעלות במשותף ותיווך נדל"ן עודכנו לסטנדרטים בינלאומיים ויוצרים אמון גדול יותר בקרב משקיעים ורוכשי דירות. בנוסף, חוקי התכנון והייעוד מתעדכנים כדי לעודד פיתוח מעורב שימושים וצפיפות גבוהה בדומה למה שמתרחש בפרויקטים הגדולים בג'דה, תוך התרחקות מהפריסה של העבר. לסיכום, מדיניות הממשלה בחזון 2030 היוותה קטליזטור להתרחבות שוק הנדל"ן בג'דה – באמצעות שחרור אשראי למשכנתאות, מימון פרויקטים פורצי דרך, שיפור אקלים ההשקעות והגברת ביקושים דרך הצמיחה הכלכלית והתיירות.
נוף ההשקעות הזרות ועדכוני רגולציה
ערב הסעודית פועלת בשנים האחרונות לפתיחת מגזר הנדל"ן שלה להשקעות זרות, ובשנים 2024–2025 נרשמו אבני דרך חשובות בתחום זה. התפתחות מרכזית הייתה הקלה בהגבלות על השקעות זרות בנדל"ן במכה ומדינה. בינואר 2025 הודיעה רשות שוק ההון כי זרים (לא סעודים) רשאים כעת להשקיע בחברות שמחזיקות נכסים בערים הקדושות מכה ומדינה agbi.com agbi.com. אמנם הבעלות הישירה על נדל"ן בערים אלו לאנשים פרטיים עדיין אסורה (למעט חכירות ל-99 שנה), אך צעד זה מאפשר למשקיעים בינלאומיים לרכוש מניות (עד 49%) בחברות נדל"ן ציבוריות או קרנות ריט שמחזיקות נכסים במכה/מדינה agbi.com agbi.com. שינוי המדיניות נועד "למשוך הון זר ולספק נזילות לפרויקטים נוכחיים ועתידיים" בערים הקדושות agbi.com. הצעד נתפס גם כפיילוט לפתיחה נרחבת יותר של שוק הנדל"ן הסעודי. תגובת השוק הייתה חיובית – מניות נדל"ן, במיוחד אלו המתמקדות במכה/מדינה, זינקו כמעט ב-10% בעקבות ההודעה agbi.com. הרפורמה מאותתת למשקיעים שערב הסעודית נחושה להמשיך בליברליזציה של שוק הנדל"ן במסגרת חזון 2030. פיצל דוראני, ראש מחלקת המחקר ב-Night Frank MENA, בירך על כך ואמר שזהו "הרמז החזק ביותר עד כה" לצעדים נוספים בהקלה על חוקים לאחזקה בינלאומית agbi.com.באופן כללי יותר ברחבי הממלכה (כולל ג'דה), הרגולציות כיום מאפשרות בעלות זרה מלאה (100%) על עסקים, כולל בתחומי פיתוח ותיווך נדל"ן, באמצעות רישוי על ידי משרד ההשקעות הסעודי (MISA) arabnews.com. המשמעות היא שמפתח או משקיע בינלאומי יכול להקים חברה בבעלות זרה מלאה בערב הסעודית לביצוע פרויקטי נדל"ן (למעט באזורים רגישים מסוימים). פישוט הליך פתיחת עסק וההגנה המשפטית החזקה (למשל, אכיפת חוזים, שיפור חוקי פשיטת רגל) שיפרו את דירוג ערב הסעודית במדדי קלות עשיית העסקים. בג'דה, הדבר תורגם לעלייה בנוכחות של חברות וקרנות נדל"ן זרות המאתרות הזדמנויות – מפיתוחים רב-תכליתיים ועד מתקני לוגיסטיקה. ראוי לציין כי קרנות השקעה בנדל"ן (REITs) היו מסלול נגיש להון זר; מאז 2021, רשות שוק ההון (CMA) אפשרה למשקיעים זרים לרכוש בחופשיות יחידות בקרנות REIT סעודיות, גם כאלה שלהן נכסים במכה/מדינה agbi.com. כתוצאה מכך זרם כסף מחו"ל לנכסי נדל"ן מסחריים בג'דה דרך קרנות REIT ציבוריות שמחזיקות בקניונים, מחסנים וכדומה.
היבט נוסף בנוף ההשקעות הזרות הוא השקת תוכנית פרמיום רזידנסי ("ויזת זהב") בשנת 2019, שמעניקה לזרים העומדים בדרישות את הזכות להתגורר בערב הסעודית לטווח ארוך, להחזיק נכסים (מחוץ למכה/מדינה) ולעשות עסקים ללא נותן חסות. הביקוש לתוכנית זו נמצא במגמת עלייה מתונה, וב-2024 הממשלה קידמה עוד יותר את מתן אשרות ארוכות טווח למשקיעים ולאנשי מקצוע מיומנים. נוכחות של יותר זרים בעלי יכולת לרכוש דירות צפויה להגדיל בהדרגה את פלח הרוכשים הזרים בערים כמו ג'דה – במיוחד במגזר היוקרה ובנכסים על קו החוף. עם זאת, עיקר פעילות הנדל"ן בג'דה עדיין מונעת בידי רוכשים מקומיים ואזוריים (מדינות המפרץ), והזרים ממלאים בשלב זה תפקיד משמעותי יותר מצד הפיתוח/השקעה מאשר בבעלות פרטית על דירות.
מבחינת עדכונים רגולטוריים, הרשויות הסעודיות ממשיכות להפוך את חוקי הנדל"ן למודרניים ויעילים יותר. חוק השקעות חדש נכנס לתוקף ב-2023-2024, פישט את התהליך לקבלת רישיונות השקעה לגורמים זרים והשווה את התנאים בין משקיעים זרים ולוקאליים בתחומים רבים agbi.com agbi.com. תחום הנדל"ן הרוויח מחוק זה, אשר הפחית בירוקרטיה בפרויקטים במימון זר. בנוסף, מערכות הרישום והעברת הקרקעות עברו מהפכה דיגיטלית – הכנסת מערכת שטרות אלקטרונית ופלטפורמות דוגמת "נג'יז" לעסקאות נדל"ן שיפרו את השקיפות וקיצרו את זמני ההעברה בצורה משמעותית. כל הצעדים הללו הופכים את הכניסה של משקיעים או קרנות זרות לשוק הג'די לקלה ובטוחה יותר.
פרויקט בולט נוסף הוא מגדל ג'דה באזור אובהור הצפוני – שעתיד להיות הבניין הגבוה בעולם בגובה של מעל 1,000 מטרים.
לאחר הפסקה, הבנייה על מגדל ג'דדה התחדשה רשמית בסוף 2023, כאשר היזמים מכוונים להשלמה בסביבות 2027–2028 designboom.com designboom.com.במהלך טקס בינואר 2025, נשפך בטון לקומה ה-64 של המגדל, והתוכנית היא להוסיף בממוצע קומה כל ארבעה ימים מעתה והלאה designboom.com.Jeddah Tower הוא מרכז הפרויקט של עיר הכלכלה ג'דה (JEC), פיתוח ענק שמיועד לכלול מרכזים מסחריים, מגורים, ומוסדות ציבוריים עבור עד 100,000 אנשים designboom.com.העלות הכוללת של JEC, כולל המגדל, מוערכת בכ-20 מיליארד דולר designboom.com.המגדל עצמו יכלול שימושים מעורבים (מלון פור סיזנס, משרדים, דירות יוקרה והמצפה הגבוה ביותר בעולם) designboom.com designboom.com.תחייתו מחדש של פרויקט זה היא סמלית מאוד – היא מסמלת את הביטחון והשאיפות של ערב הסעודית בתחום פיתוח הנדל"ן.אם יושלם, מגדל ג'דה ימשוך תשומת לב עולמית, ויהפוך את האזור הסובב לאבן שואבת להשקעות (בדומה לאופן שבו בורג' ח'ליפה המריץ את מרכז דובאי).ההתקדמות של המגדל תזכה למעקב צמוד בין השנים 2025-2030, והצלחתו עשויה לעגן רובע עסקים חדש בעיר.הפרויקט גם מדגיש תיאום משופר בין בעלי העניין: קינגדום הולדינג (הספונסר) וקבלני הנדסה חדשים התאחדו, והמכרזים לבניית השלד הסופי פורסמו עם מועד אחרון להגשת הצעות עד סוף 2025 designboom.com designboom.com.לסיכום, שוק הנדל"ן בערב הסעודית בשנת 2025 פתוח ומפוקח הרבה יותר מאשר בעשור שחלף. ג'דה צפויה להרוויח מהזרמת הון זר, במיוחד בפרויקטים גדולים ובנכסים מסחריים. השילוב בין פרויקטים ממשלתיים ענקיים (שלרוב מחפשים שותפים בינלאומיים) לבין חוקים חדשים המעודדים בעלות זרה, יוצר מציאות שבה משקיעים גלובליים מחפשים באופן פעיל הזדמנויות. הציפייה היא שככל שהשוק מתבגר והתשואות נשארות אטרקטיביות, ההשקעה הזרה בנדל"ן בג'דה תמשיך במגמת עלייה, תוך הבאת הון, ידע מקצועי ורעיונות פיתוח חדשים לעיר.
פרויקטי תשתית ונדל"ן מרכזיים בג'דה
ג'דה עוברת שינוי פיזי דרמטי בזכות שורת מגה-פרויקטים ושדרוגי תשתיות, רבים מהם קשורים ליעדי חזון 2030. אולי המפורסם שבהם הוא פרויקט ג'דה סנטרל (שנקרא בעבר "מרכז ג'דה החדש"). הפרויקט, שהושק בסוף 2021 על ידי קרן ההשקעות הציבורית, מחדש רצועה של 5.7 מיליון מ"ר מהטיילת ההיסטורית של ג'דה וממירה אותה לרובע מודרני מעורב שימושים jeddahcentral.com jeddahcentral.com. התכנית הכוללת כוללת ארבעה מוקדי עניין מרכזיים – בית אופרה, אצטדיון, מוזיאון ואוקיינוגרפיום – לצד מרינות חדשות, חופים, פארקים ושפע של נדל"ן חדש. במספרים, ג'דה סנטרל תספק 17,000 יחידות מגורים, 2,700 חדרי מלון ויותר מ-10 מתקני בילוי ותיירות חדשים עם השלמתה jeddahcentral.com jeddahcentral.com. העבודות נמצאות בעיצומן: בתחילת 2024 הוענקו חוזים בשווי של 12 מיליארד ריאל לשלב הראשון של המוקדים (בית האופרה, אצטדיון, אוקיינוגרפיום) jeddahcentral.com. פיתוח זה הוא "משנה משחק" למרכז ג'דה, והוא מחליף תשתיות ישנות בקו רקיע יוקרתי לאורך הים. הוא צפוי להעלות משמעותית את ערכי הנדל"ן בסביבה וליצור שכונות חדשות למגורי יוקרה, קניות ובילוי – אשר יתחרו באלו של דובאי ודוחה. עבור משקיעים ומפתחים, ג'דה סנטרל פותחת אפשרויות בתחומי האירוח, דירות יוקרה וקמעונאות – בהובלת קרן ההשקעות הציבורית ובזכות המיקום האטרקטיבי על קו המים.
מבחינת תשתיות תחבורה, ג'דה חוותה שיפורים משמעותיים שמגבירים את האטרקטיביות הנדל"נית שלה. נמל התעופה הבינלאומי החדש על שם המלך עבדולעזיז (KAIA) פתח את טרמינל 1 המתקדם ב-2019, מה שהגדיל מאוד את הקיבולת של הנמל ופיתח טרמינל מרשים מבחינה אדריכלית. עד 2025 צפוי הנמל לטפל בכ-30 מיליון נוסעים בשנה, וכך לייעל את הגעת התיירים ואנשי העסקים שמייצרים ביקוש למלונות ולדירות השכרה קצרת טווח. בנוסף, רכבת ההרמיין המהירה, הפועלת מאז 2018, מחברת את ג'דה לערים הקדושות – כעת ניתן לנסוע מג'דה למכה בפחות משעה ואל מדינה בכשעתיים. תחנת הרכבת בג'דה, באל-סולימאניה, הפכה למוקד עירוני חדש, והנוחות של קו הרכבת הזה הפכה את ג'דה לבסיס אטרקטיבי עוד יותר לחברות ולעולי רגל (חלק מהעולים מתגוררים בג'דה ועושים טיולי יום למכה באמצעות הרכבת, מה שמחזק את מגזר המלונאות בג'דה). בעתיד, רכבת הקרקע הסעודית המתוכננת (קו נוסעים ומשא מזרחה) תחבר את נמל ג'דה ישירות לריאד ודמם, ותהפוך למעשה את ג'דה לשער הלוגיסטי של הממלכה בין הים האדום למפרץ. צעד זה צפוי להמריץ הקמת פארקי לוגיסטיקה גדולים ופיתוח תעשייתי לאורך המסלול, בעיקר סביב נמל ג'דה, וכך לתמוך בסגמנט הנדל"ן התעשייתי.
הניידות העירונית בתוך ג'דה נמצאת גם היא על סדר היום. פרויקט המטרו של ג'דה – רשת רכבת עירונית בת שלושה קווים – חווה עיכובים, אך עדיין נכלל בתכניות העתידיות של העיר. אם יתחדש (ייתכן בחצי השני של העשור), מערכת מטרו תשפר באופן משמעותי את הנוחות ליוממים ותוכל לשנות את ערכי הנדל"ן סביב תחנות המטרו. בינתיים, העיר יישמה רשתות אוטובוסים חדשות ומשפרת את הכבישים (כולל גשר תלוי מתוכנן מעל נחל אובהור בצפון) כדי להפחית עומסים. תשתיות מתקדמות בדרך כלל מביאות לעליית ערך הקרקעות באזורים פחות מפותחים – מגמה שכבר מורגשת בצפון ג'דה, שם הרחבת הכבישים והגשרים שיפרו את הנגישות.
פרויקטים בולטים נוספים הם עיר הכלכלה של ג'דה (מעבר למגדל, JEC תכלול אשכול מגדלים, שדרות מסחריות ומרינה) ועיר המלך עבדאללה הכלכלית (KAEC) מצפון לג'דה. KAEC היא עיר מתוכננת נפרדת, אך העובדה שהוכרזה כאזור כלכלי מיוחד ב-2023 והמיקוד הממשלתי המחודש כרכו בפועל את הצלחתה בצמיחתה של ג'דה. הנמל והעמק התעשייתי של KAEC מושכים יצרנים וחברות לוגיסטיקה בזכות תמריצי מס, ועשויים ליצור אלפי משרות חדשות. ככל שמשרות אלו יתממשו, הן צפויות להמריץ את הביקוש לדיור בצפון ג'דה וב-KAEC עצמה, ולהרחיב את המטרופולין של ג'דה. בנוסף, Red Sea Global (מגה-פרויקט תיירותי לפיתוח אתרי נופש איים רחוק יותר צפונה) ופרויקטי המורשת של אל-עולא, אף שממוקמים מחוץ לג'דה, צפויים להעביר תיירים רבים דרכה – וכך להצדיק הרחבת שדות תעופה והקמת מלונות נוספים.
לסיכום, קו הרקיע והתשתיות של ג'דה בשנים 2025–2030 יוגדרו על ידי מגה-פרויקטים אלו. הטיילת המרכזית של ג'דה תספק לעיר מרכז מודרני חדש, מגדל ג'דה ישים אותה על מפת העולם מבחינת שיאים אדריכליים, וקישורי תחבורה משודרגים ישלבו את ג'דה באופן הדוק יותר עם שווקים לאומיים וגלובליים. עבור בעלי עניין בתחום הנדל"ן, פרויקטים אלו יוצרים מחוזות חדשים להשקעה – מדירות פאר על קו המים ועד אזורי תעשייה. למרות שלסיכון הביצוע קיימים (עיכובים, חריגות תקציב), היקף המחויבות הממשלתית מעניק ביטחון בכך ששינוי פני ג'דה כבר בעיצומו.
ניתוח השוואתי: ג'דה לעומת ריאד לעומת דמאם
שלושת אזורי הערים הגדולות בערב הסעודית – ריאד, ג'דה ודמאם/חובר (המחוז המזרחי) – מציגים כל אחת דינמיקה נדל"נית ייחודית, המושפעת מתפקידיהם הכלכליים ומיוזמות חזון 2030. השוואת ג'דה לאחרות מספקת הקשר לביצועיה ולתחזיות העתידיות שלה:
- ריאד: הבירה היא מרכז הכוח הפוליטי והכלכלי, שחווה כיום בום נדל"ן כמעט בכל תחום. תחת תכניות שמוביל יורש העצר, ריאד שואפת להכפיל את האוכלוסייה שלה לכ-15 מיליון עד 2030, למשוך מטות אזוריים של חברות בינלאומיות ולהשקיע ממשלתית מסיבית. כתוצאה מכך, שוק הנדל"ן בריאד חווה צמיחה חדה יותר מאשר בג'דה. בתחום המגורים, ריאד ראתה עלייה של כ-10% במחירי המכירה משנה לשנה בתחילת 2024 (לעומת 5% בג'דה) argaam.com argaam.com, ונפח וערך העסקאות בתחום הדיור גבוהים יותר. העלייה בערך הבתים בריאד נרחבת (גם וילות וגם דירות התייקרו) jll-mena.com, בעוד שבג'דה המגמה הייתה מעורבת. זמינות הקרקעות סביב ריאד תמיד הייתה גבוהה יחסית, אך גידול הביקוש יצר מחסור בדיור גם באזורים היוקרתיים של ריאד. בינתיים, שוק המשרדים של ריאד ייחודי בקנה מידה – עם מעל 5 מיליון מ"ר שטחי משרדים ועשרות מגדלי משרדים חדשים בבנייה בפרויקטים כמו רובע הפיננסים על שם המלך עבדאללה. מחירי השכירות למשרדי דירוג A בריאד בממוצע כ-2,000 ריאל למ"ר, באופן משמעותי מעל ~1,300 ריאל למ"ר בג'דה argaam.com. סצנת הקמעונאות של ריאד גדולה בהרבה מזו של ג'דה (3.5 מיליון מ"ר לעומת 2.1 מיליון מ"ר שטחי מסחר בסוף 2023) argaamplus.s3.amazonaws.com, והיא ממשיכה למשוך מותגים בינלאומיים לראשונה. מהבחינה התרבותית, מאמצי ריאד להפוך לעיר גלובלית (עם אירועים, קונצרטים, ספורט וכו') החלו רק לאחרונה אך בקצב מסחרר, בעוד שלג'דה מסורת קוסמופוליטית וליברלית יותר במונחים סעודיים. במילים אחרות, ריאד מובילה את צמיחת הנדל"ן של ערב הסעודית – היא שלטה בהכרזות על פרויקטים חדשים וזכתה למרבית ההשקעות בנדל"ן בשנים האחרונות agbi.com. ג'דה, למרות צמיחתה, נותרה מאחור בקצב בהשוואה לריאד. עם זאת, לג'דה יש יתרון בכך שהיא עיר חוף עם משיכה טבעית, והיא תמיד תיהנה מתנועת החאג' והעומרה. אפשר לומר ששוק ריאד "חם" יותר אך גם עלול להיות תנודתי (כי הצמיחה היא בחלקה תלוית מדיניות ומעברי משרדים ממשלתיים), בעוד הצמיחה בג'דה מתונה ויציבה יותר ומושתתת על מסחר ותיירות.
לסיכום, כל הערים המרכזיות בערב הסעודית נהנות מהשקעות החזון 2030, אך ריאד היא כיום מנוע הצמיחה העיקרי, כאשר ג'דה ממלאת תפקיד משני חזק ודמאם חווה צמיחה מתונה. תיק נדל"ן מאוזן בערב הסעודית עשוי לכלול חשיפה למשרדים ולמגורים המתפתחים במהירות בריאד, לפרויקטים המובלים על ידי תיירות וללוגיסטיקה הקשורה לנמל בג'דה, ולנכסים מניבים יציבים בדמאם (כגון דיור לעובדי נפט או מחסנים המשרתים חברות תעשייתיות). חשוב לציין, שהיתרון היחסי של ג'דה טמון בנמל שלה ובקרבתה לערים הקדושות – אלו מבטיחים ביקוש בסיסי יציב ופחות תנודתי. היתרון של ריאד הוא תשומת הלב הממשלתית והמסה הקריטית. היתרון של דמאם הוא עושר הנפט שמחזק אותה. במבט לשנים 2025-2030, ייתכן שג'דה תצמצם את הפער מול ריאד כאשר המגה-פרויקטים שלה יתחילו לפעול, אך גם ריאד לא עוצרת (תכניות השקעה ענקיות במסגרת "אסטרטגיית ריאד"). יהיה מעניין לראות האם ג'דה תנצל את היתרונות הטבעיים שלה כדי למצב את עצמה באופן ייחודי (אולי כעיר שער בינלאומית וכבירת תרבות של הממלכה, לצד מעמדה המנהלי של ריאד).
תחזית שוק לשנים 2025–2030
בהסתכלות קדימה, התחזית לשוק הנדל"ן של ג'דה בשנים 2025 עד 2030 היא חיובית באופן כללי, בהתבסס על יסודות כלכליים חזקים ותכניות פיתוח לאומיות. אנליסטים ויועצים צופים המשך צמיחה בכל מגזרי המגורים, המסחר והאירוח, אם כי קצב הצמיחה עשוי להשתנות בהתאם למגזר ולשנה. להלן המרכיבים המרכזיים של התחזית:
- נדל"ן למגורים: הביקוש לדיור בג׳דה צפוי להישאר חזק עד 2030. השילוב של גידול אוכלוסייה (האוכלוסייה של ערב הסעודית צעירה וצומחת) והמאמץ המתמשך להגדיל את שיעור הבעלות על דירות בסעודיה ישמור על לחץ על היצע הדיור. אנו צופים שמחירי הנכסים למגורים בג׳דה יעלו בקצב מתון ממוצע – ככל הנראה בטווח חד-ספרתי אמצעי (כ-3–6% בשנה) ברוב הסגמנטים, אלא אם כן יהיה חימום יתר. אזורים נחשקים במיוחד (למשל, וילות יוקרה על קו המים, או נכסים ליד תשתיות חדשות כמו המטרו במידה וייבנה) עשויים להתייקר מהר יותר. מחקר של Knight Frank, לדוגמה, מצביע על כך שעיר במזרח התיכון יכולות לחוות צמיחה של מעל 60% בערך הנכסים היוקרתיים עד 2029 mansionglobal.com mansionglobal.com, מה שכולל את האזורים היוקרתיים בג׳דה. עם זאת, פרויקטי דיור רחבי היקף של הממשלה (כמו קהילות Roshn וכו') אמורים להוסיף היצע משמעותי שישמש חיץ נגד אינפלציית מחירים ויאפשר שמירה על רמות מחירים סבירות לאוכלוסייה המקומית. שיעור הבעלות על דירות בסעודיה בדרך להגיע ל-70% עד 2030 pwc.com pwc.com, וג׳דה תתרום בכך על ידי מסירה של עשרות אלפי יחידות חדשות. עד 2030 קו הרקיע של ג׳דה ייראה אחרת לגמרי – רבים מ-17,000 היחידות ב-Jeddah Central יימסרו, מגדלים חדשים יוסיפו לנוף על הקורניש, והשכונות המתוכננות בצפון יושלמו במידה רבה. שוק השכירות עשוי לראות תקופות של האטה בצמיחה כאשר מלאי חדש (במיוחד דירות) ייכנס לשוק; ייתכן עליה קלה בשיעורי פניות באמצע העשור, מה שיכול להאט את קצב עליית השכירות. יחד עם זאת, עד 2030, גידול בהכנסה הפנויה ונהירה של עובדים זרים (כתוצאה מעסקים ומשרות תיירות חדשות) עשויים לתמוך בשוק שכירות בריא. אנו צופים שתשואות שכירות יתייצבו בטווח של 6-8% בנכסי מגורים – נתון אטרקטיבי למשקיעים.
- משרדים: שוק המשרדים של ג'דה צפוי להתרחב בצורה מתונה. עם גיוון הכלכלה, חברות פרטיות חדשות (כגון לוגיסטיקה, תיירות, פינטק) מקימות סניפים בעיר, מה שמגביר את הביקוש למשרדים. עם זאת, ריאד ממקמת את עצמה באגרסיביות כמרכז העסקים (ואף מחייבת חברות להחזיק משרדי הנהלה שם לקבלת חוזים ממשלתיים), דבר שעשוי להגביל חלק מהצמיחה של שוק המשרדים בג'דה. אנו צופים כי ג'דה תוסיף כמה מאות אלפי מטרים רבועים של שטחי משרדים עד 2030, כולל במרכזים מעורבי שימוש כמו ג'דה סנטרל ולאורך המסדרונות הצפוניים. מחירי השכירות של משרדי דרגה A עשויים לעלות בהדרגה (אולי בממוצע 2-5% גידול בשנה בהתאם לאינפלציה/ביקוש), אך אם תתווסף היצע משמעותי בבת אחת (נניח, מרכיב המשרדים של מגדל ג'דה או מספר מגדלים חדשים), יתכן שתהיה תקופה של שכירויות שטוחות או בירידה קלה סביב 2027 כשאותם פרויקטים יימסרו. בסך הכל, שיעור התפוסה צפוי להישאר בריא לאור סביבת העסקים היציבה של ג'דה. מגמה מתפתחת עד 2030 תהיה מרחבי עבודה גמישים וסטנדרטים איכותיים גבוהים יותר – משרדים חדשים יכללו טכנולוגיות חכמות וקיימות (בהתאם ליעדי הבנייה הירוקה של חזון 2030), דבר שעשוי להוביל לפרמיית שכירות.
- קמעונאות: תחום הנדל"ן הקמעונאי בג'דה צפוי לצמוח, אך גם להשתנות. לפי S&P Global התחזית לשנים 2025-2026 חיובית הודות לתיירות ולהוצאות הצרכנים arabnews.com arabnews.com. ככל שנתקרב ל-2030, אירועים גדולים (אקספו, מונדיאל) ובשלות הפרויקטים הענקיים (כמו נופשוני הים האדום) צפויים להעצים את מכירות הקמעונאות ותנועת הקונים. אנו מצפים לצמיחה של פורמטים קמעונאיים חדשים: יותר מרכזי קניות פתוחים, מרכזי בילוי והסעדה, וקמעונאות רחוב במיזמים מעורבי שימוש, ולא רק קניונים מסורתיים סגורים. ג'דה סנטרל תכלול שדרות קניות אופנתיות שעשויות להפוך למתחם הקניות המוביל בעיר לקראת סוף העשור. שכירויות קמעונאיות במיקומים מובילים צפויות לטפס במתינות (אולי ~3% בממוצע לשנה), אך קמעונאות משנית עלולה להתמודד עם קשיים אם תחום האי-קומרס יתעצם מהר או אם יתרבו יתר על המידה קניונים מתחרים. עד 2030 חדירת האי-קומרס בוודאי תגדל, אבל התרבות הסעודית כנראה תמשיך להעדיף את חווית הקניון, כך שאין אנו צופים ל"מוות של הקניונים" – יותר סביר שנראה שימושים חדשים לאלה הפחות מצליחים. סך שטחי הקמעונאות לנפש בג'דה יגדל, אך בתקווה בהתאמה לביקוש. האיזון בין היצע לביקוש הוא המפתח; S&P הזהירו מסיכון של היצף אם ייבנו יותר מדי שטחי קמעונאות arabnews.com. אך לאור המדיניות הזהירה לאחרונה (ריאד לא הוסיפה קניון משמעותי בראשית 2024, ומתמקדת באיכות המקום הקיים argaam.com), אנחנו מצפים למסלול צמיחה בר-קיימא.
- תעשייה/לוגיסטיקה: צפו להתרחבות משמעותית במגזר זה. ככל שפרויקטי חזון 2030 (כמו אזורי SEZ החדשים ומרכזי הלוגיסטיקה) יתממשו, ג'דה עשויה לחוות תנופת בנייה של מחסנים סביב הנמל, KAEC ואזורים לוגיסטיים מתוכננים. השלמת רכבת "לנדברידג'" (ייתכן שב-2030) תהפוך את ג'דה לציר היבוא-ייצוא הראשי של המדינה, מה שאומר שהביקוש למחסנים יזנק. אנו צופים צמיחה שנתית דו-ספרתית בפיתוח נדל"ן לוגיסטי למשך מספר שנים, ודמי השכירות עשויים להמשיך לעלות עד שהיצע נוסף ישווה את הביקוש. דמי השכירות באזורי הלוגיסטיקה המרכזיים עשויים להתקרב לרמות של ריאד עד 2030 (להגיע ל-300-400 ריאל למ"ר לשנה עבור המחסנים הטובים ביותר) בשל הביקוש החזק argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. משקיעים רואים במגזר הזה אטרקטיבי בשל תשואות גבוהות יחסית וחוזי שכירות ארוכי טווח עם שוכרים מוכרים. עד 2030 ג'דה עשויה לבסס את עצמה כמרכז הלוגיסטיקה המוביל בים האדום, עם מרכזי הפצה מודרניים שישרתו לא רק את סעודיה אלא גם את אפריקה והאזור כולו, הודות לנמל ולשדה התעופה שלה.
- מלונאות: למרות שלא נשאלה שאלה מפורשת, ראוי להזכיר את מגזר המלונות של ג'דה בתחזית, שכן יעדי התיירות של חזון 2030 משפיעים עליו ישירות. צפוי כי ג'דה תראה גידול משמעותי בהיצע חדרי המלון (כולל כ-2,700 חדרים בג'דה סנטרל jeddahcentral.com, ומיזמים נוספים). שיעורי התפוסה עשויים להשתנות עם מגמות תיירות עולמיות, אך הכיוון הכללי הוא גידול במספר התיירים – גם דתיים (ככל שויזות עומרה הופכות קלות וזמינות כל השנה) וגם נופש (כשתיירות הים האדום גדלה, רבים יעברו דרך ג'דה). עד 2030 ג'דה עשויה לארח פארקי שעשועים חדשים, מסופי ספינות תענוגות ואולי מתקני כנסים מורחבים, כולם יגדילו את ההשפעה על שוק הנדל"ן (פיתוחי פנאי חדשים, וכד').
ברמה כמותית, גופי מחקר שוק מעריכים כי שוק הנדל"ן הכולל של ערב הסעודית יגדל בקצב צמיחה שנתי (CAGR) של כ-7–9% עד 2030, מה שעשוי להכפיל את ערך השוק עד סוף העשור techsciresearch.com imarcgroup.com. ג'דה, כאחד המרכיבים העיקריים, תתרום תרומה משמעותית לכך. רשות הנדל"ן הכללית מעריכה כי שוק הנדל"ן הארצי יגיע לכ-100+ מיליארד דולר עד 2029 arabnews.com. לכן ניתן להעריך כי חלקה של ג'דה (היסטורית אולי 15-20% מערך העסקאות) יגיע לעשרות מיליארדי דולרים במכירות נדל"ן מדי שנה עד 2030.
הסתייגויות מהתחזית: תחזיות חיוביות אלו מניחות היעדר זעזועים כלכליים חמורים. סיכונים כגון מיתון עולמי ממושך, ירידה חדה במחירי הנפט שתשפיע על הוצאות הממשלה, או אי יציבות גיאופוליטית עלולים להאט את המומנטום (פרטים נוספים על הסיכונים בסעיף הבא). גם לריבית יש השפעה – אם עלויות המימון יישארו גבוהות ברחבי העולם, זה עלול לרכך את קצב הצמיחה בביקושים (בעיקר למשכנתאות למגורים). עם זאת, סעודיה הפגינה נכונות להקל על כך (באמצעות סובסידיות וכו'). בסך הכול, התקופה שבין 2025–2030 צפויה להיות תקופה של צמיחה ומודרניזציה עבור שוק הנדל"ן של ג'דה, עם צמיחתה של העיר כבעלת חשיבות בינלאומית רבה יותר ושוק נדל"ן בוגר ומגוון יותר.
הזדמנויות וסיכונים למשקיעים וליזמים
שוק הנדל"ן בג'דה מציע תמהיל מרתק של הזדמנויות, הודות לתמיכה ממשלתית ולביקושים מבניים, אך הוא גם כרוך בסיכונים מסוימים שעל בעלי העניין לשקול בקפידה:
הזדמנויות:
- מגה-פרויקטים של ויז'ן 2030: משקיעים ויזמים יכולים להשתתף או למנף את המגה-פרויקטים הרבים בג'דה. פרויקטים דוגמת מרכז ג'דה, Jeddah Tower/JEC והתרחבות התשתיות יוצרים אזורים חדשים להשקעה – מדירות יוקרה, אזורי מסחר ועד פארקי משרדים. כניסה מוקדמת מאפשרת השגת קרקעות פרימיום או תפקידי שותפות בפרויקטים אלו. לדוגמה, שותפות עם קרן ההשקעות הציבורית (PIF) בתתי-פיתוחים סביב מרכז ג'דה או מתן שירותים לפרויקטים אלה עשויים להתגלות כמוערכים מאוד ככל שהאזור מתפתח למרכז עירוני מוביל.
- ביקוש גובר ודמוגרפיה חיובית: האוכלוסייה הצעירה והצומחת של ג'דה מבטיחה ביקוש מתמשך לדיור, במיוחד לדירות במחירים נגישים ולמעמד הביניים. יזמים שיוכלו לבנות דיור איכותי במחירים תחרותיים (תוך ניצול תמריצי ממשלה לדיור בר השגה), ימצאו שוק פעיל ופתוח לרוכשים ראשונים. נוסף לכך, המעבר התרבותי למשפחות גרעיניות ומגורים קהילתיים, פותח הזדמנויות לקהילות מתוכננות, מתחמים מגודרים ו"מיני-ערים" משולבות בתוך ג'דה. העובדה שהיקף העסקאות בשוק המגורים של ג'דה זינק ב-43% בהשוואה שנתית מדגישה עד כמה ביקוש עצור השתחרר jll-mena.com – מגמה שצפויה להימשך ככל שיותר אנשים יהפכו זכאים למשכנתאות.
- פוטנציאל צמיחה בתיירות ואירוח: כ"שער לשתי המסגדים הקדושים" ועיר חוף על הים האדום, ג'דה עשויה להרוויח רבות מהדחיפה של ערב הסעודית לתיירות. קיימת הזדמנות לפתח מלונות, אתרי נופש, דירות שירות ומתחמי בידור. נדל"ן הקשור לעלייה לרגל (כמו שדרוגי אירוח לעולים, מרכזי תחבורה ועוד) הוא נישה נוספת – חשבו על מרכזים רבי-שימושיים שמשרתים את צורכי עולי הרגל לפני/אחרי מכה, שוק פוטנציאלי שטרם נוצל. יעד הממשלה ל-150 מיליון מבקרים עד 2030 כולל מיליונים שיעברו דרך ג'דה argaam.com argaam.com. משקיעים יכולים לשקול בניית אטרקציות נושאיות או פרויקטים בידוריים על קו המים בג'דה כדי ללכוד חלק מתנועת התיירות שמגיעה מפרויקטי הענק (למשל, פארק שעשועים משפחתי או פארק מים בג'דה עשויים להצליח עם צמיחת התיירות). אקספו 2030 המתקרב בריאד ואירועים נוספים יועילו לג'דה בעקיפין בכך שיגדילו את הפרופיל של סעודיה – מבקרים מכל העולם לעיתים מבקרים במספר ערים, ולכן המחוז ההיסטורי של ג'דה (אל-בלד) והטיילת עשויים לחוות רנסנס תיירותי, מה שישפיע על הביקוש לחנויות ומלונות בוטיק באזור.
- מרכז לוגיסטי ותעשייתי: מגזר הלוגיסטיקה פורח – נמל ג'דה הוא מהעמוסים במזרח התיכון, ועם הסכמי סחר חדשים והאזורים הכלכליים המיוחדים (SEZs), חברות רבות יזדקקו למרכזי הפצה. משקיעים יכולים לפתח או לרכוש מחסנים, מתקני קירור, ומבני תעשייה להכנסה יציבה וארוכת טווח. לאור דחיפת הממשלה להגדלת הייצור המקומי (מרכב ועד עיבוד מזון), פארקים תעשייתיים בג'דה (במיוחד ליד הנמל או KAEC) הם אזורים בשלים לפיתוח. לעיתים קרובות הם מלווים בתמיכת ממשלה בדמות תמריצים כמו תשתיות מסובסדות או קרקע – מה שעושה את העסקה לאטרקטיבית יותר. ועם צמיחת המסחר האלקטרוני, ישנה גם הזדמנות להקים מרכזים לחלוקה לוגיסטית של "הקילומטר האחרון" בעיר.
- השקעות זרות ופוטנציאל מיזמים משותפים: הליברליזציה של הכללים מאפשרת למשקיעים זרים להיכנס בקלות רבה יותר – מה שאומר שמפתחים מקומיים יכולים לחפש שותפים בינלאומיים עם הון וניסיון. מיזמים משותפים יכולים לשגשג, למשל, חברה מקומית בשותפות עם מפעיל מלונות זר להקמת אתר נופש חדש, או משרד אדריכלים בין-לאומי בשיתוף פעולה על מבנים איקוניים (כבר מתקיים שיתוף פעולה כזה בפרויקטים כמו מגדל ג'דה, ג'דה סנטרל ועוד). גם רוכשים זרים עשויים להתחיל לזרום לשוק מגורי היוקרה (במיוחד אם ויזות תושבות יוקרה יהפכו לנפוצות יותר), ומספקים קהל יעד חדש ליזמי נדל"ן יוקרתי בג'דה.
- סגמנטים מתומחרים בחסר: למרות הצמיחה בשנים האחרונות, חלק מהפלחים בשוק הנדל"ן של ג'דה עדיין עשויים להיות מתומחרים בחסר יחסית לערים שכנות. לדוגמה, נכסים יוקרתיים על הים בג'דה עדיין זולים מאלו שבדובאי או אפילו בריאד. ייתכן שקיימת כאן הזדמנות לבצע ארביטראז' – השקעה בנכסי יוקרה בג'דה כעת עשויה להניב תשואות הון גבוהות ככל שמעמדה הגלובלי של העיר יגדל. בנוסף, תיירות המורשת עדיין אינה מפותחת – שיפוץ מבנים היסטוריים באל-בלד והפיכתם למלונות בוטיק או מרכזי תרבות עשויים לשמר את המורשת וגם להניב רווח, תוך התאמה ליעדי איכות החיים של חזון 2030.
סיכונים:
- היצע יתר בענפים מסוימים: בשל היקף הפרויקטים שבדרך, יש סיכון שמגזרים מסוימים יסבלו מהיצע יתר. אם, לדוגמה, עשרות אלפי דירות חדשות יזרמו לשוק בפרק זמן קצר (מקמפוסי רושן, מגורי ג'דה סנטרל ועוד), שיעורי השכירות ומחירי המכירה של דירות במרכז השוק עלולים להיתקע או לרדת. חברת S&P Global התריעה לגבי היצע יתר, במיוחד בתחום הקמעונאי שבו יותר מדי קניונים עלולים להקטין את מכירות הקמעונאים arabnews.com. באופן דומה, שוק המשרדים עלול לנטות להיצע יתר אם כמה מגדלים חדשים ייפתחו בו זמנית בלי עליה מקבילה במספר השוכרים. יזמים צריכים לתזמן ולשלב את הפרויקטים שלהם בזהירות ולבדל את המוצר שלהם כדי להימנע ממלכודת של עודף היצע.
- תלות כלכלית בהוצאות הממשלה ובנפט: הונם של ענף הנדל"ן בערב הסעודית קשור קשר הדוק להוצאות הממשלה (רבים מהפרויקטים מיוזמת הממשלה או נשענים על תשתיות ממשלתיות). ירידה משמעותית במחירי הנפט או בהכנסות התקציב עלולה להוביל לקיצוצים בהוצאות או להאטה בפרויקטים. לדוגמה, אם הנפט יקרוס ויישאר נמוך, קרן ההשקעות הציבורית (PIF) עלולה לעכב או להקטין פרויקטים כמו ג'דה סנטרל או להוריד את הסובסידיות לתוכניות הדיור, מה שישפיע ישירות על השוק. למרות שלמדינה יש רזרבות והיא מגוונת, הנפט עדיין מממן חלק גדול מהיוזמות של חזון 2030. משקיעים צריכים להיות מודעים לכך שהבום הנוכחי מגובה במדיניות פיסקלית מרחיבה – כל היפוך במדיניות ישפיע על הביקוש (באמצעות ירידה בביטחון הצרכנים, השפעות תעסוקתיות בענף הבניה ועוד).
- ריביות ועלויות מימון: העלייה הגלובלית בריביות בשנים 2022–2024 הפכה את המשכנתאות והלוואות הפיתוח ליקרות יותר. אם הריביות הגבוהות יימשכו, סיכון המימון יגדל – הביקוש של משתמשי הקצה עלול להיחלש אם המשכנתאות יהפכו לפחות משתלמות מעבר לסובסידיה ממשלתית, והיזמים יתמודדו עם עלויות הון גבוהות יותר. במקרים קיצוניים, פרויקטים עלולים להיתקע בגלל בעיות מימון. הבנק המרכזי הסעודי נוטה לשקף את מדיניות הפד האמריקאי בשל קשר המטבע, כך שמגמות הריבית העולמיות רלוונטיות. מצד שני, אם האינפלציה והריביות ירדו בשנים הקרובות (לפי תחזיות מסוימות זה עשוי לקרות עד 2025-2026), הדבר עשוי להקטין את הסיכון הזה.
- סיכונים רגולטוריים וביצועיים: בעוד שבערב הסעודית שיפרו את הסביבה הרגולטורית, עדיין קיימים אתגרים בירוקרטיים ורגולטוריים. שינויים בחוקים (למשל, מסים חדשים על עסקאות נדל"ן או נכסים – מעבר למע"מ בשיעור 5% – עשויים להפתיע את השוק). סיכון הביצוע בולט במיוחד בפרויקטי ענק: עיכובים או חריגות תקציב עלולים להשפיע על השקעות קשורות. מגדל ג'דה, לדוגמה, נושא סיכון ביצוע – אם יתרחש עיכוב נוסף, ערך הקרקעות במיזם עלול להיפגע. באופן דומה, למסור את ג'דה סנטרל בזמן ובהתאם לחזון הוא אתגר גדול; אם הפרויקט לא יספק את הציפיות, זה עלול לצנן את ההייפ שממריץ כעת את תחושת המשקיעים.
- סיכוני תפיסה גיאופוליטית ושוק: בשל היותה במזרח התיכון, ערב הסעודית (ולכן גם ג'דה) עשויה להיות מושפעת ממתחים גיאופוליטיים אזוריים. כל חוסר יציבות או אירוע ביטחוני עלול להחליש זמנית את התיירות או את התיאבון להשקעות זרות. בנוסף, כשוק מתפתח, נדל"ן בערב הסעודית עלול להיות כפוף לשינויים בתחושת המשקיעים הגלובליים. לדוגמה, אם שווקים אחרים יהפכו לאטרקטיביים יותר או אם תהיה ירידה עולמית בנדל״ן, הון זר עשוי להיסוג. גם בשוק המקומי המורל עלול להיפגע אם, למשל, פרויקט מרכזי ייכשל או אם תהיה תגובת נגד ציבורית נגד שינויים מהירים (אם כי זה פחות סביר בנדל"ן לעומת תחומים אחרים).
- עלויות בנייה ושרשרת אספקה: הפיתוח המהיר הוביל לעלייה בעלויות הבנייה (חומרים ועובדים) בערב הסעודית – אתגר שצוין בדו"חות תעשייה argaam.com. אם האינפלציה בבנייה תימשך, ייתכן שהיזמים יצטרכו להסתפק במרווחים קטנים יותר או להעלות את מחירי המכירה מעבר למה שהצרכנים יכולים להרשות לעצמם. בעיות בשרשרת האספקה (כפי שקרה עולמית במהלך המגפה) עלולות אף הן לעכב לוחות זמנים של פרויקטים. התמודדות עם זה דורשת ניהול פרויקטים יעיל ואולי גם מעבר לרכש מקומי (מה שמעודד חזון 2030, אך ייצור מקומי של חומרים ייקח זמן עד שיגיע להיקף מלא).
- בשֵלות שוק ונזילות: שוק הנדל״ן הסעודי עדיין בתהליך הבשלה. מחוץ לקרנות ריט (REITs), ישנה שקיפות ונזילות מוגבלת לעומת שווקים מפותחים יותר. על המשקיעים לשקול את אסטרטגיית היציאה – מכירה מהירה של נדל"ן בג'דה אינה פשוטה כמו בשווקים נזילים במיוחד, אלא אם כן הביקוש גבוה במיוחד. אם תנאי השוק ישתנו, מכירת נכסים גדולים עלולה להימשך זמן. עם זאת, צעדים כגון רישום דיגיטלי ושיפור בנתונים של REGA משפרים זאת בהדרגה.
לסיכום, ההזדמנויות בשוק הנדל״ן של ג׳דה עד 2030 הן משמעותיות – זהו שוק בצמיחה מתמדת, עם גיבוי חזק ומנועי ביקוש אמיתיים. משקיעים ויזמים שיתאימו עצמם לנושאי חזון 2030 (השגת דיור בר השגה, תיירות, איכות חיים, גיוון כלכלי) יכולים לא רק להפיק תועלת כלכלית אלא גם לזכות בתמיכת מקבלי ההחלטות. עם זאת, תכנון זהיר הוא חיוני להתמודדות עם הסיכונים. פיזור בין סוגי נכסים (מגורים מול מסחר) או בין טווחי זמן, השגת תנאי מימון טובים ושמירה על גמישות בפרויקטים להתאמה לשינויי שוק יהיו אסטרטגיות נבונות. כפי שסיכמה S&P לגבי ערב הסעודית, מסלול הצמיחה חזק אך לא נטול אתגרים arabnews.com arabnews.com – וזה נכון גם לגבי ג׳דה. עם ניהול סיכונים טוב, בעלי עניין יכולים לרכוב על גל הצמיחה של נדל״ן בג׳דה ואולי לקצור רווחים משמעותיים בשנים המרגשות הבאות.
מקורות:
- JLL – דינמיקת שוק המגורים בערב הסעודית, רבעון ראשון 2025 jll-mena.com jll-mena.com
- Deloitte – תחזיות נדל"ן במזרח התיכון 2024 (ערב הסעודית) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com
- חדשות ארגם – “JLL צופה 32,000 יחידות מגורים חדשות בריאד וג'דה במחצית השנייה של 2024” (ספטמבר 2024) argaam.com argaam.com
- חדשות ארגם – המשך: דגשים על שוק KSA של JLL למחצית הראשונה של 2024 argaam.com argaam.com
- AGBI – “ערב הסעודית פותחת את ערי הקודש בפני משקיעים זרים” (ינואר 2025) agbi.com agbi.com
- Arab News – “תחזית חזקה לנדל"ן קמעונאי בערב הסעודית בזכות תיירות וחזון 2030, כך אומר S&P” (אפריל 2025) arabnews.com arabnews.com
- Knight Frank – דוח העושר 2025 (ביצועי שוק) mansionglobal.com mansionglobal.com
- Designboom – “הבניין הגבוה בעולם, מגדל ג'דה, חוזר לבנייה עם צפי סיום בשנת 2028” (ספטמבר 2023) designboom.com designboom.com
