תחזית שוק הנדל"ן בסידני 2025–2028

שוק הנדל"ן של סידני נכנס לשנת 2025 בחוסן, לאחר שהתאושש מירידות האחרונות והתמודד עם נוף כלכלי משתנה. בשלוש מגזרי המגורים, המסחרי והתעשייתי, העיר חווה צמיחה מחודשת ב-2025 על רקע ביקוש גבוה המונע מגידול אוכלוסין ותחילתו של מחזור הורדת ריבית abc.net.au. דוח זה מספק ניתוח מקיף של ביצועי השוק הנוכחיים, תחזיות עד 2028, והגורמים המרכזיים שמעצבים את שוק הנדל"ן בסידני – כולל מגמות אזוריות, הזדמנויות/סיכונים בהשקעה, והשפעת ממשלה, תשתיות והגירה.

(כל הסכומים במטבע דולר אוסטרלי.)

הסביבה הכלכלית והמדיניותית ב-2025

מגמות הנדל"ן של סידני ב-2025 מבוססות על שינויים כלכליים רחבים יותר. ריבית: לאחר העלאות ריבית אגרסיביות בשנים 2022–2023, בנק הרזרבה של אוסטרליה (RBA) שינה מדיניותו בתחילת 2025 והפחית את הריבית ב-50 נקודות בסיס (עם צפי להפחתות נוספות עד 2026) abc.net.au. הפחתות ריבית אלה שיפרו יכולת ההלוואה ואופטימיות הרוכשים, וסייעו להחיות את הביקוש והצמיחה במחירי הנדל"ן. במקביל, הכלכלה האוסטרלית נמצאת בנקודת מפנה, עם תחזית להאצת הצמיחה ב-2025–2026, עם שיפור באמון הצרכנים והעסקים cushmanwakefield.com. שוק העבודה נשאר הדוק, ונדרשת עלייה מתמדת בפריון כדי להקל על מגבלות צד ההיצע בטווח הבינוני cushmanwakefield.com.

בתגובה, ממשלות מיישמות צעדי סיוע.באמצע 2025 ממשלת מדינת ניו סאות' ויילס הכריזה על צעדים להאצת היצע הדיור, במיוחד דיור להשכרה, באזור מטרופולין סידני abc.net.au abc.net.au.יוזמות מפתח כוללות הארכת הטבות מס לפרויקטים של בנייה להשכרה (BTR) – הנחה קבועה של 50% במס קרקע לפרויקטים חדשים של השכרה בקנה מידה גדול היא כעת קבועה (בעבר הייתה אמורה להסתיים ב-2039) abc.net.au – ורפורמות תכנון שיאפשרו ליזמים פרטיים לספק תשתיות (כבישים, פארקים, ואפילו בתי ספר) בתוך פרויקטים שלהם כדי להאיץ בניית דיור באזורי צמיחה abc.net.au.צעדים אלה נועדו לתת ליזמים "ודאות לבנות יותר בתים, מהר יותר" ולהגדיל את ההיצע של "דירות שכירות בטוחות ואיכותיות" abc.net.au abc.net.au.ברמה הפדרלית, הוקשחו כללי ההשקעה הזרה: מאפריל 2025, זרים (כולל תושבים זמניים) נאסרים מרכישת בתים קיימים (יד שנייה) למשך שנתיים foreigninvestment.gov.au – צעד שמטרתו להקל על התחרות בין רוכשים.(קונים זרים עדיין יכולים לרכוש פרויקטים חדשים או קרקעות ריקות.) מדיניות זו מכוונת ללחץ בצד הביקוש, אם כי רוכשים זרים כבר היו מוגבלים בעיקר לנכסים חדשים תחת כללי FIRB.ראוי לציין כי קונים מסין נותרו המקור הגדול ביותר של השקעות זרות בדיור באוסטרליה, ורבים מהם מיהרו להשלים רכישות לפני שהאיסור שייכנס לתוקף באפריל 2025 afr.com macrobusiness.com.au.באופן כללי, התערבויות ממשלתיות – החל מהגברת ההשקעה בדיור הציבורי ועד לרפורמות במערכת התכנון – ישחקו תפקיד משמעותי במגמות הדיור בסידני עד 2028, אם כי ייתכן שיחלוף זמן עד שהשפעותיהן המלאות יתממשו australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au.

מדיניות דיור ממשלתית: הן הממשלות הפדרלית והן המדינתיות השיקו יוזמות להתמודד עם מחירי הדיור הנמוכים והמחסור בהיצע. הסכם הדיור הלאומי קבע יעד שאפתני של 1.2 מיליון בתים חדשים בפריסה ארצית עד 2029, אך תחזיות נוכחיות מצביעות על מחסור משמעותי. דוח של מועצה מייעצת פדרלית (State of the Housing System 2025) מזהיר שאוסטרליה תחסיר כ-375,000 בתים מהיעד עד אמצע 2029 australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au. גם כאשר לוקחים בחשבון את הבנייה החדשה בניכוי הריסות, ההיצע הצפוי נטו (825,000 יחידות דיור) יפספס את הביקוש הבסיסי בכ-79,000 בתים בין 2024–2029 australianpropertyupdate.com.au. ניו סאות' וויילס (המדינה של סידני) נתונה למגבלות קשות – צופה כי תצליח להשיג רק 65% מהיעד ההמבוסס שלה, אחד המחסורים החמורים ביותר באוסטרליה australianpropertyupdate.com.au. הגורמים לכך כוללים מחסור בעובדים ובחומרי בנייה, עלויות בנייה גבוהות, מגבלות בזמינות קרקעות ותהליכי תכנון מורכבים australianpropertyupdate.com.au. חשוב מכך, רבים מהפרויקטים אינם כדאיים כלכלית בשל עלויות קרקע ומימון גבוהות יחסית למחירי המכירה australianpropertyupdate.com.au, דבר שמעכב בניה חדשה.

הגירה ודמוגרפיה: הגידול באוכלוסיית סידני זינק אחרי המגיפה, מה שמחריף את הביקוש לדיור. לאחר פתיחת הגבולות, אוסטרליה חוותה שיא חדש בהגירה נטו מחו"ל (עם מאות אלפי עולים חדשים ב-2022–24), וסידני – כמרכז כלכלי – קלטה חלק גדול מהמגרים הללו. גל זה, בצד חזרתם של סטודנטים בינלאומיים, הקשה את שוק השכירות וחיזק את הביקוש לקנייה, במיוחד לדירות. למרות שגידול האוכלוסיה עשוי להאט קמעה מהשיא של 2023, הוא עדיין חזק abc.net.au. בנוסף, שוק העבודה החזק של סידני (במיוחד בטכנולוגיה, פיננסים, חינוך ובריאות) ממשיך למשוך מהגרים בין מדינתיים ובין-לאומיים. בכך הוא מגביר היווצרות משקי בית ותחזוק הביקוש לנדל"ן בכל התחומים. עם זאת, מגמות אלו גם מחמירות את הפער בין היצע לביקוש, ותורמות לעליית מחירים ודמי שכירות אלא אם ייבנה דיור בהיקף מואץ.

פיתוחי תשתיות: פרויקטי תשתית רחבי היקף מעצבים מחדש את הגאוגרפיה של סידני ואת תחזיות הנדל"ן בעיר. הבולט ביותר הוא נמל התעופה של מערב סידני (שדה התעופה ננסי-בירד וולטון), הצפוי להיפתח ב-2026, ופיתוח ה-אירוטרופוליס הסובב אותו. יוזמת בניית עיר זו בשטחי טבע מכסה מעל 11,000 דונמים וצפויה ליצור 200,000 משרות חדשות כאשר תהפוך עד העשור הבא למרכז הכלכלי השלישי של סידני dpn.com.au dpn.com.au. קישורי תחבורה חדשים – כולל קו מטרו לשדה התעופה של מערב סידני עם שש תחנות חדשות שייפתחו עד 2026 – והשקעה ממשלתית של מעל מיליארד דולר ב"עיר בראדפילד" המתוכננת ליד שדה התעופה יפתחו שטחים נרחבים לפרויקטים תעשייתיים, מסחריים ומגורים dpn.com.au dpn.com.au. כבר כעת נבנות בסמוך לשדה התעופה מחסנים ומתקני לוגיסטיקה משמעותיים, וההבטחה לעיר של "30 דקות נסיעה" באזור פארקלנד במערב מושכת גם משקיעים וגם רוכשי דירות שמחפשים אפשרויות צמיחה. באזורים אחרים בסידני, Metro City & Southwest (הארכת קו המטרו דרך מרכז העיר לדרום-מערב) עולה לאוויר, וקו Metro West (המחבר את מרכז העיר לפרמטה עד 2030 בערך) נמצא בפיתוח. פרויקטי רכבת אלו, יחד עם שדרוגי כבישים מהירים (WestConnex, M12 ועוד), משפרים את הנגישות, מעודדים פיתוח מוכוון תחבורה סביב התחנות החדשות, ומעלים את ערכי הנדל"ן במסדרונות שונים (למשל הדרום-מערב הפנימי, אזור פרמטה/ווסטמיד, ולאורך תוואי Metro West העתידי). בסך הכל, השקעה בתשתיות מבזרת את הצמיחה, מחזקת את הפיתוח במערב סידני ואזורים חיצוניים נוספים, מה שמשפיע על הביקוש לקרקעות תעשייה, על שוק הדיור הפרברי ועל החלטות מיקום של עסקים.

הסעיפים הבאים מפרטים כל מגזר שוק עיקרי – מגורים, מסחרי (משרדים/קמעונאות) ותעשייה – בפירוט התנאים הנוכחיים ב-2025, תחזיות לשנים 2026–2028, וניתוח של תת-שווקים, אפשרויות השקעה ואתגרים.

שוק הנדל"ן למגורים בסידני

מגזר המשרדים (CBD ומשרדים מטרופוליניים)

ביצועים נוכחיים לשנת 2025: שוק המשרדים בסידני נמצא בשלבים הראשוניים של התאוששות. לאחר ההלם של 2020–2021 (עבודה מהבית, עלייה בשיעור הווקנסיות) וירידות ערך ב-2022–2023 (בעקבות עליית תשואות), התנאים ב-2025 משתפרים בזהירות. שיעור הווקנסיות במשרדי סידני CBD סיים את 2024 ברמה של 12.8% – שיא של עשרות שנים – אך נראה כי כבר הגיע לשיא cbre.com.au content.knightfrank.com. הביקוש לשכירות בתחילת 2025 היה יציב, בדומה לרמות של 2024 cbre.com.au. חשוב לציין כי קצב הוספת ההיצע האט בצורה דרמטית: לאחר ש-164,000 מ"ר של שטח משרדים חדש נכנסו לשוק ב-2024 (פרויקטים גדולים שהושלמו), רק כ-72,600 מ"ר צפויים להימסר ב-2025, רובם במסגרת שיפוצים cbre.com.au. כמעט ולא ייפתחו מגדלים חדשים וגדולים בשנים 2025–2026, מה שיחד עם המשך “ריצה לאיכות” (שוכרים משתדרגים למבנים טובים יותר), אמור לסייע בקליטת השטחים הריקים cbre.com.au. אכן, מבני משרדים מובילים במרכזי CBD מרכזיים מציגים ביצועים עודפים עם שיעור ווקנסיה נמוך (בחלק מהמבנים המרכזיים פחות מ-5% ריקנות) ועניין רב מצד שוכרים, בעוד מבנים משניים ופריפריאליים נאבקים עם שיעור ווקנסיה גבוה יותר cbre.com.au. הפיצול הזה בא לידי ביטוי בשכ"ד: שכ"די משרדים איכותיים שמרו על יציבות או אף עלו מעט, ומשכירים אף החלו להפחית תמריצים במבנים מובחרים (רבעון ראשון 2025 רשם ירידה קלה בממוצע התמריצים מ-36.4% לכ-36.1%, מה שהביא לעלייה של כ-0.8% בשכ"ד נטו אפקטיבי) content.knightfrank.com. לעומת זאת, משרדים מדרג נמוך מציעים תמריצים נדיבים (40% ומעלה בחלק מהמקרים) כדי למשוך שוכרים, וחלק מהמבנים הישנים באזורי שוליים עשויים להפוך ללא רלוונטיים אם לא יצליחו להיחכר.

שכר הדירות בשוק באופן כללי הפגין חוסן. בשנת 2024, שכר הדירה האפקטיבי במרכזי העסקים הראשיים (CBD) עלה בכ-5% cbre.com, בהובלת סידני (בעיקר בלב המרכז) ובריסביין, בעוד פרת' הייתה מרכז העסקים הראשי היחיד עם ירידה בצמיחת שכר הדירה cbre.com. לשנת 2025, צפויה צמיחה מתונה נוספת בשכר הדירה בשוק המשרדים של סידני cbre.com. עם האטה בהיצע החדש וחלק מהשוכרים שמתרחבים מחדש, לבעלי נכסים מובילים יש כוח תמחור מסוים. עם זאת, הביקוש למשרדים אינו נמצא בפריחה – שוכרים רבים נשארים זהירים, חלק מצמצמים שטח לעובד, ו"הנורמליות החדשה" של עבודה היברידית גורמת לרמות התפוסה במשרדים (ניצול פיזי בפועל) להישאר מתחת לרמות שלפני המגפה. לכן, ההתאוששות הדרגתית. היצע המשנה להשכרה, שזינק בשנים 2020–22, במגמת ירידה בסידני – עד 2025 שיעור המשרדים הפנויים להשכרה משנה יורד לכיוון הממוצע לטווח ארוך (כ-1.3% מהמלאי) כאשר לחברות יש בהירות רבה יותר לגבי צורכי השטח שלהן jll.com. זהו סימן חיובי לכך ששטחים עודפים נקלטים מחדש. פעילות ההשקעות במשרדי סידני נמצאת גם היא בעלייה מהשפל: ברבעון הראשון של 2025 הוחלפו ידיים נכסי משרדים במרכז העסקים הראשי של סידני בשווי של כ1.3 מיליארד דולר, כאשר משקיעים מחו"ל מהווים נתח גדול (ורוכשים בניינים מובילים כמו 135 King St ו-400 Kent St) content.knightfrank.com. מכירות אלו מצביעות על חזרת העניין של הקונים כאשר המחיר נכון.

תתי-שווקים מרכזיים למשרדים: אזור ה-CBD של סידני (הליבה הדאונטאון) ממשיך להיות האזור המשרדי הגדול והחשוב ביותר, עם דיירים מתחומי הפיננסים, הטכנולוגיה והשירותים המקצועיים. בתוך ה-CBD, אזור ה-“Core” (סביב Martin Place, George Street) מציג את הביצועים הטובים ביותר – שיעור התפוסה במגדלי פרימיום כאן נמוך מאוד (חלקם כמעט בתפוסה מלאה) ושכר הדירה עולה. גם אזור Walsh Bay/Dawes Point (חלק מהחוף המערבי) מדווח כבעל ביצועים חזקים cbre.com.au, כנראה בשל פיתוחים איכותיים חדשים (כגון Barangaroo) שמושכים שוכרים. לעומת זאת, אזורים פריפריאליים ב-CBD ומלאי ישן יותר מציגים זמינות גבוהה יותר. מחוץ ל-CBD, אזור נורת' סידני (ממש מעבר לנמל) ראה עלייה בשיעור הווקנסיה לאחר שנפתחו בו כמה בניינים חדשים לאחרונה, אך הוא מושך שוכרים שמחירי ה-CBD יקרים להם וצפוי ליהנות מתחנת המטרו החדשה. פאראמטה, ה-CBD של מערב סידני, מציג שוק משרדים גדל עם משרדי ממשלה ופיננסים; רמת הווקנסיה עלתה עם כניסת מלאי חדש אך צפויה להשתפר מכיוון שאין תוכניות לבניה חדשה בקרוב. מרכזים מטרופוליניים נוספים כגון Macquarie Park, South Eveleigh, ו-Olympic Park כוללים דיירים מתחומים ייעודיים (טק, חינוך וכו') ורמות ווקנסיה לרוב מתונות. שאלה מרכזית היא מה יעלה בגורלן של בנייני משרדים ישנים שאינם בשימוש – יש דיבור על הסבה למגורים או שימושים אחרים, אך זה ישים רק לחלקם. ממשלת ניו סאות' ויילס רומזת על מתן תמריצים להמרת משרדים למגורים במטרה לעודד את ה-CBD וגם להגדיל את היצע הדיור, צעד שבמידה וייושם עשוי להקטין מעט את מלאי ושיעור הווקנסיה בשנים הקרובות.

תחזית 2026–2028 (משרדים): אנליסטים חוזים המשך התאוששות בשוק המשרדים של סידני עד 2026–27. עם שיפור בכלכלה ועליית אמון העסקים, צפויה קליטה נטו חיובית של שטחי משרדים (התרחבות נטו) באמצע שנות ה-2020. JLL, למשל, צופה ששיעור הווקנסיה ב-CBD של סידני ימשיך לרדת בהדרגה לאורך 2025–2027 בהעדר היצע חדש משמעותי (רק מגדל CBD משמעותי אחד – 210 George St – צפוי להיפתח בסביבת 2026). עד 2027, שיעור הווקנסיה ב-CBD עשוי להתייצב קרוב ל-8–10%, לעומת השיא של כ-13%. התכווצות זו צפויה להוביל לעלייה אפקטיבית בשכר הדירה, במיוחד במשרדים מובחרים. ב-CBRE מציינים כי הפער בין שכר הדירה במבנים חדשים לישנים דוחף את המחירים במשרדים האיכותיים כלפי מעלה, וברגע שפעילות תת-השכרה מצמצמת תדעך, מדדי השכר הכלליים ישתפרו cbre.com. ניתן לצפות לעלייה שנתית בשכר הדירה באחוזים בודדים ונמוכים עד בינוניים במשרדים הפרימיום של סידני בין 2025–2028. שכר הדירה במשרדים משניים כנראה יוותר יציב (עם תמריצים גבוהים) עד ששיעור הווקנסיה במגזר זה יירד משמעותית.

בצד ההשקעות, שווי ההון של משרדים צפויים להתייצב ואף לעלות לקראת סוף העשור. התשואות במשרדים עלו בחדות ב-2022 (ירידת מחירים של כ-20% מהשיא בחלק מהמקרים) בעקבות עליית הריבית. תשואות משרדים פריים בסידני עומדות כיום על כ-6.0% (נכון לתחילת 2025) content.knightfrank.com, ולאחרונה התמתנו ברמה זו במשך כמה רבעונים. כשהסביבה הריביתית תתעדן, הצפוי חידוש דחיסת התשואות – נייט פרנק מעריכים שהתשואות יחלו “להידחס” (להתחזק) במחצית השנייה של 2025 content.knightfrank.com. גם Cushman & Wakefield חוזים כי “משקל ההון ההולך וגדל” שיחפש נכסי משרדים איכותיים, בשילוב עם הפחתות ריבית, יוביל לדחיסה מסוימת בתשואות בסוף 2025 ואל תוך 2026 cushmanwakefield.com. אפילו התחזקות של 25–50 נקודות בסיס בתשואות עד 2026 תחזק משמעותית את שווי המשרדים (ייתכן עלייה של 5–10% בערך). כך שהתשואה הכוללת מהשקעות במשרדים עשויה לחזור ולהיות חיובית לאחר תקופה רזה. יחד עם זאת, המשקיעים יהיו בררנים: מבנים מודרניים, ידידותיים לסביבה וממוקמים היטב (“מבנים ירוקים”) יזכו להעדפה, בעוד נדל"ן ישן ולא משופץ יפגר ואף עלול להיהרס לטובת פיתוח מחדש. משרדים בסידני ובריסביין צפויים להציג ביצועים טובים יותר ביחס לערים אחרות בשל התאוששות חזקה יותר בביקוש cushmanwakefield.com. עד 2028, שוק המשרדים בסידני צפוי להיות במצב יציב בהרבה, אם כי לא סביר שיחזור לרמות התפוסה הנמוכות במיוחד של סוף שנות ה-2010 לאור מגמות העבודה הגמישה שנותרו.

הזדמנויות וסיכונים (משרדים): שוק המשרדים בסידני מציע הזדמנויות למשקיעים שיכולים לזהות נכסים בשווי נמוך מחזורי עם פוטנציאל להתאוששות. נראה כי "מחזור ירידת הערך" שלאחר המגפה כמעט הסתיים brokerdaily.au – החדשות הרעות כבר מתומחרות, והשווקים מבודדים יותר מירידות נוספות brokerdaily.au. הדבר עשוי להעיד שאנו קרובים לתחתית בערכי ההון של המשרדים, מה שהופך את התקופה לאופטימלית למשקיעים לטווח ארוך לשוב לשוק. משרדים פריים בסידני מציעים תשואה של כ-6%, פרמיה משמעותית על פני אג"ח לעשר שנים (~3.5–4% ב-2025), ועם פוטנציאל להידוק התשואה, ההיגיון בהקצאת נכסים לנדל"ן מתחזק brokerdaily.au. אכן, Knight Frank מציינים שהתנודתיות היחסית במניות/אג"ח לעומת היציבות בהכנסות מנכסי פריים דוחפת משקיעים להעלות שוב את שיעור ההשקעה בנדל"ן brokerdaily.au. יש גם אפשרות להשבחת ערך – מבנים ישנים במיקומים טובים ניתנים לרכישה בהנחות, לשיפוץ או להתאמה מחדש כדי למשוך שוכרים (למשל, שדרוג מתקנים או שירותים כדי למשוך עובדים, כאשר החברות מנסות להחזיר את העובדים למשרד). בצד השוכרים, שוכרים יכולים לנצל את המצב הרך של השוק ב-2025 כדי לנעול חוזים בתנאים טובים (שכר דירה נמוך ותמריצים גבוהים) בבניינים איכותיים לטווח הארוך, לקראת אפשרות של הידוק עתידי.

יחד עם זאת, קיימים סיכונים בסקטור המשרדים. עתיד עולם העבודה הוא הנעלם הגדול – אם עבודה היברידית/מרחוק תהפוך לנפוצה יותר או שתהיה מיתון שיפגע בתעסוקה, הביקוש לשטחי משרדים עלול לדשדש או לרדת. חלק מהעסקים אכן צמצמו את הצורך בשטח, וחלק מהעובדים כיום מצפים לגמישות, מה שאומר שהתפוסה במשרדים עשויה להישאר תמידית נמוכה מרמות שלפני הקורונה. מצב זה עשוי להגביל את הצמיחה בשכ"ד או להביא למלאי פנוי גבוה יותר במיקומים משניים. סיכון כלכלי: משרדים רגישים מאוד לצמיחת תעסוקת צווארון לבן; כל האטה במגזר הפיננסים או הטכנולוגיה (המהווים שוכרים מרכזיים בסידני) תפגע ביציבות השכירות. בנוסף, על אף שמצופה שהריבית תרד, אם תרחיש זה לא יתממש (או אם הזמינות לאשראי תתכווץ בשל בעיות גלובליות), ייתכן שההידוק הצפוי בתשואות וחזרת ההשקעות לא יתרחשו. סיכון נזילות בולט גם הוא – למשקיעים מוסדיים יש מנדטים מדויקים, ואם הסנטימנט יהפוך שלילי שוב, מחזורי העסקאות עלולים לקפוא (כפי שקרה ב-2022–23). לבסוף, הסיכון לאי-עמידת שוכרים או צמצום שטח מרחף: אם תהיה האטה כלכלית עולמית, חברות מסוימות עלולות להתכווץ ולהוסיף שטחי משנה מיותרים לשוק ללא התרעה.

סקטור הקמעונאות (נדל"ן קמעונאי ומרכזי קניות)

אולי במפתיע, נדל"ן קמעונאי הפך לנקודת אור בשנת 2025 לאחר מספר שנים מאתגרות. במהלך המגפה, תחום הקמעונאות (בעיקר חנויות במרכזי ערים וקניונים גדולים) התקשה עם הסגרים והזינוק במסחר האלקטרוני, בעוד שתחום הנדל"ן התעשייתי הוביל את הביצועים. כעת התהפכו היוצרות במידת מה: תנועת הלקוחות וההוצאות חזרו לעלות, ונדל"ן קמעונאי מושך שוב משקיעים. למעשה, משקיפים בענף צופים כי תחום הקמעונאות יהיה הסקטור המסחרי הבולט בשנת 2025, שינוי מהשנים האחרונות כאשר הנדל"ן התעשייתי היה המוביל publications.raywhite.com.

מגמות שוק 2025: ביצועי נדל"ן קמעונאי בסידני משתנים בהתאם לפורמט. מרכזי קניות שכונתיים (בהובלת סופרמרקטים ושירותים חיוניים) הוכיחו עמידות יוצאת דופן – שיעור התפוסה בהם נותר גבוה גם בתקופת הקורונה והם נהנו מצמיחה באוכלוסייה בפרברים. מרבית המרכזים הללו קרובים לתפוסה מלאה עם שיעור אכלוס נמוך (~4% או פחות), ואף נרשמה עליית שכר דירה כשהרצועות שמובלות על ידי סופרמרקטים מצויות בביקוש (נכסים אלה מספקים הכנסה יציבה, ולכן הם מושכים משקיעים) linkedin.com linkedin.com. קניונים אזוריים גדולים (כמו מרכזי קניות ווסטפילד) התמודדו עם התאוששות מאתגרת יותר – מספר קמעונאים נדחקו החוצה בזמן המגפה, והקניונים הללו נאלצו להתאים עצמם עם יותר מסעדות ומקומות בילוי כדי להחזיר את הקונים. עם זאת, עד 2025, מדווחים קניונים גדולים בסידני כי תנועת קונים ומכירות מתקרבות או עולות על הרמות של 2019, הודות לחזרת התיירות והתפרצות הביקוש הצרכני. המכירות הקמעונאיות באוסטרליה עלו בכ-3.6% מתחילת 2025 לעומת התקופה המקבילה אשתקד colliers.com.au, וניו סאות' וולס הובילה את מרבית הצמיחה הזו, מה שמרמז שעסקי הקמעונאות בסידני נמצאים במצב טוב.

נתוני משקיעים מאשרים את ההתעוררות מחדש של תחום הקמעונאות: בסוף 2024, נדל"ן קמעונאי היווה 41.1% מכלל עסקאות הנדל"ן המסחרי לפי מספר העסקאות, קפיצה משמעותית מהממוצע ארוך הטווח של 28% publications.raywhite.com. באותו הזמן, נתח העסקאות של תחום התעשיה ירד מכ-60% בשנת 2023 ל-50% כאשר המשקיעים חזרו להשקיע בקמעונאות publications.raywhite.com. הסיבה למעבר הזה נעוצה במספר גורמים – התשואות על נכסי קמעונאות הפכו להיות גבוהות ואטרקטיביות לאחר תקופה בה לא היו מועדפות, והתחזית לצמיחה בשכ"ד השתפרה כאשר החנויות נפתחו מחדש והצרכנים הוכיחו את רצונם לחזור לקניות פיזיות. תשואות כוללות על נכסי קמעונאות הובילו את כל התחומים במשך שני רבעונים רצופים בסוף 2024 publications.raywhite.com publications.raywhite.com. לפי Ray White Commercial, נכסי קמעונאות הניבו תשואה כוללת של +2.8% ברבעון האחרון, ועקפו את תחום המשרדים והתעשיה publications.raywhite.com. ראוי לציין כי נכסי קמעונאות משניים (מרכזים קטנים ולא עיקריים) לעיתים הניבו תשואות הכנסה גבוהות יותר ממרכזי קניות ראשיים, שכן המחירים שלהם היו נמוכים מאוד והריביות גבוהות, כך שהמשקיעים הרוכשים אותם כעת נהנים מתשואה מזומנית גבוהה ופוטנציאל לעליית ערך publications.raywhite.com.

בסידני, תשואות מרכזי קניות פריים נעות בטווח של אמצע 5% (למשל, מרכז וסטפילד מרכזי עשוי להיסחר על תשואה של 5–6%), בעוד שמרכזים שכונתיים וחנויות וריטייל למוצרים גדולים יכולים להגיע לתשואות של 6–7%+. הפער בין תשואות ריטייל פריים לשניוני התרחב משמעותית בעשור האחרון, אך עלול להצטמצם אם הביצועים העודפים של השוק השניוני ימשיכו. דמי השכירות לשטחי מסחר החלו לעלות בהדרגה: CBRE חוזים כי דמי השכירות במרכזי קניות יצמחו בקצב חד-ספרתי נמוך ב-2025, בהמשך לצמיחה שנראתה ב-2024 cbre.com. סידני, יחד עם פרת', צפויות להציג ביצועים טובים מעט יותר בגידול דמי השכירות למסחר cbre.com.au, בין היתר בשל הגירה חזקה ודינמיקת אוכלוסייה היוצרת לחץ על קיבולת הריטייל. היצע חדש מוגבל של מרכזים מסחריים (כמעט ולא נבנים קניונים חדשים, למעט שטחי מסחר כחלק מפרויקטים משולבים) אומר שלמרכזים קיימים יש שוק שבוי והם מסוגלים לתמוך בעליות שכר דירה ככל שמכירות הקמעונאים משתפרות. הסתייגות אחת היא שיש לשים לב ללחצים אינפלציוניים ומגמות בצריכת משקי הבית – שיעורי ריבית גבוהים ועלות מחיה ב-2024 אכן פגעו במחזורי מכירות קמעונאיות בחלק מהקטגוריות, אך כאשר הריבית תרד ב-2025–2026, ייתכן ששיפור באמון הצרכנים יסייע לקמעונאים.

תחזית לעתיד: התחזית לשוק הנדל"ן הקמעונאי ל-2026–2028 אופטימית זהירה. גידול האוכלוסייה (באמצעות הגירה) מגדיל ישירות את ההוצאה הקמעונאית, במיוחד באזורים מתפתחים שבהם משקי בית חדשים זקוקים לאפשרויות קנייה מקומיות. גלי ההגירה המשמעותיים לסידני יתמכו בביקוש לכל דבר, מהמכולת ועד שירותים. חדירת האיקומרס, שזינקה במהלך 2020, התייצבה – המכירות המקוונות מהוות כ-11–12% מהקמעונאות באוסטרליה ולא הגדילו משמעותית את חלקן בשנתיים האחרונות publications.raywhite.com. המסחר הפיזי הראה עמידות; הקונים חוזרים בשביל החוויה, וקמעונאים מאמצים יותר ויותר גישה רב-ערוצית (שילוב אונליין ואופליין). המשמעות היא שחנויות פיזיות (במיוחד כאלו שמציעות נוחות או חוויה) ימשיכו להיות חיוניות. קטגוריות כמו מזון ומשקאות, שירותים אישיים, בריאות וריטייל דיסקאונט מניעות ביקוש לשטחים קמעונאיים ברחובות ומרכזים. המגמה היא לעבר “ריטייל חווייתי” – קניונים מוסיפים בידור (בתי קולנוע, באולינג, מתחמי משחקים) ומתחמי מסעדות כדי להפוך ליעדים לאורך כל היום publications.raywhite.com. סביר להניח שמגמה זו תמשיך, ומרכזים מצליחים יהיו אלה שמשלבים ביעילות קניות עם בילוי.

תחזיות מצביעות על שכירות וערכים יציבים או משתפרים במתינות עבור נכסי קמעונאות. לדוגמה, אם שיעורי הריבית יירדו בצורה משמעותית עד 2026, ערך ההון של מרכזי קמעונאות עשוי לעלות ככל שהתשואות יתכווצו מעט (אם כי כנראה בפחות דרמטיות מהתעשייה בשנים 2018–21). בצד השכירות, הצמיחה צפויה לעקוב אחרי האינפלציה (אחוזים בודדים נמוכים). סיכון שיש לעקוב אחריו הוא כוח הקנייה של הצרכנים: עם חוב משקי בית גבוה, אם הצמיחה הכלכלית תתערער, הקמעונאות הדיסקרציונרית עלולה להיפגע וחלק מהקמעונאים עלולים להצטמצם או להיסגר. בנוסף, שינויים מבניים – לדוגמה, קניות מקוונות נוספות עבור סחורות מסוימות – מהווים אתגר מתמשך. עם זאת, רבים מהקמעונאים הסתגלו (איסוף עצמי, וכדומה), וקטגוריות שפחות מועדות להחלפה אונליין (כגון מכולות, בתי קפה, מספרות, מרפאות רפואיות) מהוות כיום חלק גדול יותר מתמהיל השוכרים.

מוקד אזורי: ברחבי מטרופולין סידני, אזורי הקמעונאות החמים מתכתבים עם אזורי גידול אוכלוסייה. מערב סידני, לדוגמה, חווה ביקוש עצום לקמעונאות חדשה ככל שהפרברים מתרחבים – ולכן מתוכננים ופותחים מרכזי קניות חדשים סביב אזורים כמו מארסדן פארק, לפינגטון ואורן פארק. רחובות ראשיים ותיקים בפרברים (כגון בפרמאטה, בונדי, צ'טסווד) התאוששו בחוזקה בזכות תפוסה גבוהה, אף שקמעונאות במרכז העסקים הראשי (אזור הקניות המרכזי בסידני) עדיין משתחררת מהפסד חלק מהתיירים הבינלאומיים ותנועת העובדים. עד 2028, השלמת קווי המטרו תייצר הזדמנויות קמעונאיות חדשות בתחנות (למשל, החנויות סביב תחנות מטרו וסט במקומות כמו פייב דוק או פרמאטה עשויות לשגשג). בנוסף, שדה התעופה החדש במערב סידני יוביל לפיתוח קמעונאות (ועסקים בענף האירוח) לשירות נוסעים ועובדים.

מגזר	תנאי שוק 2025 (סידני)	תחזית/צפי 2026–2028
משרדים (מרכז העסקים הראשי)	שיעור תפוסה ~12.7%–12.8% (סוף 2024) – הגיע לשיא ומתייצב cbre.com.au.דמי שכירות פריים נשארים יציבים (דמי שכירות אפקטיביים לפריים ב-CBD +5% ב-2024) cbre.com; תמריצים גבוהים (~35–40%) עדיין נפוצים.היצע מוגבל חדש בשנים 2025–26 מפחית לחץ cbre.com.au.תשואות של כ-6.0% פריים (לאחר ירידת ערך) content.knightfrank.com.	התאוששות הדרגתית.ההיצע הפנוי צפוי לרדת לכ-8–10% עד 2027 ככל שהביקושים יתחזקו (היצע מינימלי).צמיחת שכר דירה במשרדים מובילים בשיעורים חד-ספרתיים נמוכים מדי שנה cbre.com (המגמה לעבור לאיכות נמשכת).משרדים ישנים יותר עשויים לפגר מאחור או לעבור לשימושים חלופיים.התשואות צפויות להצטמצם בכ-25–50 נקודות בסיס עד 2026 כאשר הורדות ריבית יחזקו ערכים content.knightfrank.com, תוך משיכת משקיעים נוספים.סידני ככל הנראה בין המובילות בתחום המשרדים באוסטרליה cushmanwakefield.com.
קמעונאות	התאוששות חזקה.נכסי קמעונאות מובילים בתשואות (תשואה כוללת +2.8% ברבעון האחרון) publications.raywhite.com.הביקוש המשקיעים עלה – קמעונאות היווה 41% מהעסקאות ב-2024 (לעומת ממוצע של 28%) publications.raywhite.com.תפוסה נמוכה במרכזים עם עוגן של סופרמרקטים (~4% או פחות) linkedin.com.שכר הדירה עולה במעט; שכר הדירה בקניונים צפוי לצמוח בשיעור חד-ספרתי נמוך ב-2025 cbre.com.תשואות: כ-5–6% לקניונים מובילים, גבוה יותר לקמעונאות אזורית/רצועתית.	תחזית יציבה. צמיחת אוכלוסייה והיצע חדש מוגבל תומכים בדמי השכירות – צפי ל-1–3% גידול שנתי בשכר הדירה במרכזים במיקום טוב cbre.com.הקמעונאות נחשבת לבולטת לשנים 2025–26 מבין הסקטורים publications.raywhite.com, כאשר משקיעים ממוקדים במרכזים פרבריים.סיכונים: ייתכן שההוצאות של הצרכנים יפחתו; אך קמעונאות חיונית צפויה להישאר עמידה.דחיסת תשואות פוטנציאלית קלה אם שיעורי הריבית ירדו (מה שמעלה את הערכים), אם כי סביר שהתשואות יישארו יציבות ברובן.באופן כללי, נכסי קמעונאות צפויים לשמור על תפוסה גבוהה והכנסה יציבה; מרכזים מצליחים ישלבו יותר בידור/חוויות כדי לשגשג publications.raywhite.com.
תעשייה	ראו את החלק הבא לסקירה מפורטת של שוק התעשייה. שוק התעשייה בסידני ממשיך לשגשג: שיעור תפוסה ~2.8% (רבעון ראשון 2025) assets.cushmanwakefield.com; דמי השכירות עדיין עולים (אם כי לאט יותר, עלייה של +0.7% מרבעון קודם) assets.cushmanwakefield.com; ביקוש חסר תקדים מצד תחום הלוגיסטיקה, עם תשואות עיקריות של כ-5.25%-5.75%.המשקיעים מעוניינים, אך התמחור גבוה; חלה התרככות מסוימת בתשואות בשנים 2022–24.	ראה את הסעיף הבא. התחזית חיובית אך מתמתנת: עלייה קלה בשיעור הווקנסי (פחות מ-3.5% עד לסוף 2025) עם זרם היצע גדול, ואז התהדקות מחודשת assets.cushmanwakefield.com.צמיחת שכר דירה כ-4% בשנת 2025 (סידני) assets.cushmanwakefield.com, לאחר מכן בגבול האמצעי של ספרות בודדות בשנים 2026–27 בשווקים תת-אספקתיים.דחיסת תשואות סבירה לקראת סוף 2025–2026 כאשר הורדות ריבית משפרות את הסנטימנט brokerdaily.au – תשואות נדל"ן תעשייתי בסידני עשויות להתחזק ב-25–50 נקודות בסיס, לאור עניין גלובלי בנכסי לוגיסטיקה.גורמי ביקוש ארוכי טווח (מסחר אלקטרוני, תשתיות כמו שדה תעופה חדש) שומרים על סקטור זה יציב.

מקורות: CBRE, Knight Frank, Ray White Comm., Cushman & Wakefield cbre.com.au content.knightfrank.com publications.raywhite.com assets.cushmanwakefield.com.

השקעות וסיכון (קמעונאות): משקיעים רואים כיום הזדמנות בתחום הקמעונאות. התשואות גבוהות יחסית לסוגי נכסים אחרים, והסיפור השתנה מ"אפוקליפסת הקמעונאות" לגישה מאוזנת יותר של מסחר רב־ערוצי. אטרקטיביים במיוחד הם מרכזים שכונתיים ומחוזיים המוצבים סביב סופרמרקטים, המספקים הכנסה הגנתית המבוססת על צרכים linkedin.com publications.raywhite.com. מרכזים אלה נהנים מתפוסה כמעט מלאה ונחשבים לתשתית קהילתית – בסיס השקעה חזק. קיימת גם אפשרות לעליית ערך במרכזי קמעונאות גדולים (מרכזי מוצרים כבדים) ככל שגידול בדיור מגביר את הביקוש למוצרי בית וכו'. עם זאת, קיימים סיכונים כגון ירידה בצריכה הפרטית: אם אינפלציה ועלויות אשראי ימשיכו להעיק על הצרכנים, הצמיחה במכירות הקמעונאיות עלולה להיעצר, מה שילחץ על השוכרים. כבר כיום, חנויות הלבשה וריהוט חוות ירידת רווחיות. סיכון נוסף הוא עלייה בעלויות התפעול של המרכזים (אנרגיה, שכר); אם עלייה זו לא תתאזן עם עליית שכר דירה, עלול להצטמצם הרווח הנקי. קמעונאות אונליין ממשיכה לאיים על פלחי שוק מסוימים, בעיקר אלקטרוניקה וכלבו; מרכזי קניות חייבים להתאים את תמהיל השוכרים, יתכן שיהיו יותר שירותים כמו מוקדי הפצה קטנים או שוכרי שירותים. גם סיכון ריבית משפיע על ערכי הקמעונאות: אם התשואות לא יצטמצמו כצפוי ועלויות המימון יישארו גבוהות, בעלי נכסים ממונפים מאד עלולים להיקלע לקשיים. עם זאת, האקלים הנוכחי של הורדת ריבית ונתונים בסיסיים איתנים הופכים את תחום הקמעונאות ל“הקאמבק המרשים” של שוק הנדל"ן המסחרי בכניסה לסוף שנות ה־2020 publications.raywhite.com.

טבלה 2: תקציר נדל"ן מסחרי סידני (2025 ותחזית)

(טבלה 2 מסכמת את מצב השוק והתחזיות עבור משרדים, קמעונאות ותעשייה בסידני. הסקירה של מגזר התעשייה מפורטת בהמשך.)

שוק הנדל"ן התעשייתי בסידני

מגזר הנדל"ן התעשייתי והלוגיסטי של סידני היה הכוכב הבולט בשנים האחרונות, והוא נותר מגזר מרכזי גם בשנת 2025 – אף שעוצמת הצמיחה פוחתת לקצב בר־קיימא. מגזר זה כולל מחסנים, מרכזי הפצה, שטחי תעשייה ומגרשים תעשייתיים בכל מטרופולין סידני (עם ריכוז במערב סידני). מנועי הצמיחה היו בום הסחר האלקטרוני, שינויים בשרשראות אספקה ומחסור בקרקעות פנויות, שהביאו לשיעורי תפוסה שיא ועליית שכר דירה חדה בשנים 2021–2023. ב-2025, שוק התעשייה עדיין חזק מאוד, אך מתאזן מהשיאים הללו.

ההיצע החדש סוף סוף מזנק לאחר שנים של בנייה לא מספקת.

ברבעון הראשון של 2025 בלבד, סידני ראתה כ-185,000 מ"ר של שטח תעשייתי חדש שהושלם assets.cushmanwakefield.com – פרויקטים כמו מרכז ההפצה העצום של Toll בקמפ'ס קריק בשטח של 65,000 מ"ר, ופיתוחים ספקולטיביים בצ'יפינג נורטון (28,100 מ"ר) ומורבנק assets.cushmanwakefield.com.לשנת 2025 כולה, צפוי להסתיים בסידני שיא של כ-950,000 מ"ר של מלאי חדש assets.cushmanwakefield.com.יותר ממחצית מזה הוא ספקולטיבי (נבנה ללא דיירים שהתחייבו מראש), וזהו שינוי משנים קודמות שבהן התחייבויות מוקדמות שלטו assets.cushmanwakefield.com.פרויקטים עיקריים שהושכרו מראש כוללים את המחסן החדש של אמזון באחוזת אוקדייל איסט של גודמן ואת מרכז ההפצה הגדול של וולוורת’ס בהאב לייט הורס של צ'ארטר הול באיסטרן קריק assets.cushmanwakefield.com.כ-55% מצבר הפרויקטים לשנת 2025 כבר הוקצה מראש, אך השאר יבחן את כושר השוק לקלוט שטחים assets.cushmanwakefield.com.זרימת ההיצע הזו היא הסיבה לכך ששיעור התפוסה עלה מעט וצפוי לעלות מעט נוסף במהלך ששת החודשים הקרובים, אם כי עדיין להישאר מתחת ל-3.5% עד סוף 2025 assets.cushmanwakefield.com.מעבר לשנת 2025, ייתכן שהפיתוח יואט: אתגרי היתכנות והגבלות קרקע (מחסור בקרקעות מאושרות ותחרות עם שימושי דאטה סנטרים) גורמים לעיכוב או ביטול של חלק מהפרויקטים המתוכננים assets.cushmanwakefield.com.מפתחים רבים ממתינים עם פרויקטים ספקולטיביים עד שיצליחו לאתר שוכרים, לאור עלויות הבנייה הגבוהות והעלויות הגבוהות של מימון.זה מצביע על כך שלאחר הגל הנוכחי, ההיצע החדש עשוי לרדת, מה שאומר שמלאי המשרדים הפנויים עשוי להצטמצם שוב מסוף 2025 ולתוך 2026 ברגע שהשטחים שנמסרו ייספגו assets.cushmanwakefield.com.

מגמות עכשוויות בשנת 2025

שיעור התפוסה וההיצע: שיעור התפוסה של התעשייה בסידני נותר נמוך בצורה יוצאת דופן, אם כי עלה מעט כאשר חלק מההיצע החדש נכנס לשוק. ברבעון הראשון של 2025, שיעור התפוסה עלה ל-2.8% (לעומת ~2.5% בסוף 2024) assets.cushmanwakefield.com. העלייה הזו נבעה מגל של סיומי בנייה – כולל מתקנים גדולים כמו מחסן בגודל 26,000 מ"ר בפארק מרסדן ומתקן לוגיסטיקה של 25,000 מ"ר בטרמינל מורבנק אינטרמודל – וחזרה של שטח גדול לשוק (מרכז הפצה לשעבר של Coles בגודל 74,000 מ"ר שהושכר מחדש באיסטרן קריק) assets.cushmanwakefield.com. גם עם זאת, 2.8% תפוסה נחשבת לרמה הדוקה מאוד לפי הסטנדרטים ההיסטוריים. ברבים מהסביבות, עדיין מאתגר למצוא שטח פנוי ומוכן לאכלוס, במיוחד לדרישות קטנות ובינוניות. לפי שטח רצפה, רוב (62%) מהשטח הזמין כרגע נמצא במתקנים מודרניים ומובחרים assets.cushmanwakefield.com, אך אלו נוטים להיות מושכרים קצת יותר מהר; אתרים משניים ישנים לרוב נשארים ריקים לפרקי זמן ארוכים יותר (חלק מהמבנים המשניים ריקים מעל 6 חודשים) assets.cushmanwakefield.com. ראוי לציון כי שטחי השכרה משנה מהווים חלק צנוע (~25%) מהשטחים הפנויים assets.cushmanwakefield.com, כלומר רוב השטח הפנוי נמצא אצל בעלי נכסים שמחפשים שוכרים ישירות.

שכירויות ומחירים: דמי השכירות התעשייתיים בסידני חוו צמיחה יוצאת דופן בשנים האחרונות. דמי השכירות הראשיים עלו ב־20–30% בשנה ב־2022 כאשר שיעור הווקנסי ירד לשפל. בתחילת 2023, הצמיחה הגיעה לשיאה ברמה ארצית של כ־27% בשנה cbre.com. לקראת 2024–25, קצב הצמיחה בשכירויות האט אך נותר חזק. ברבעון הראשון של 2025, דמי השכירות התעשייתיים בסידני עלו בממוצע 0.7% לרבעון (כלומר כ־3% לשנה אם המגמה תימשך) assets.cushmanwakefield.com. Cushman & Wakefield מדווחים כי צפויה צמיחה של 4.3% בשכירויות ב-2025 בסידני assets.cushmanwakefield.com. ישנם תתי-שווקים שמציגים ביצועים גבוהים מהממוצע: מרכז מערב סידני (סביב Silverwater/Granville) רשם עליית שכירות של 1.4% ברבעון האחרון בלבד assets.cushmanwakefield.com, מה שמבטא היצע מצומצם במיוחד שם. דרום סידני (האזורים סביב נמל בוטאני ושדה התעופה) רשמה גם היא צמיחה של 0.5% ברבעון, למרות דמי שכירות שכבר גבוהים במיוחד assets.cushmanwakefield.com. תתי-שווקים חיצוניים (מערב חיצוני, דרום־מערב) חווים עליות מחירים מתונות יותר כיום, כיוון שרוב ההיצע החדש מתמקד בהם – מה שמאפשר לשוכרים יותר אפשרויות וכוח מיקוח assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. יחד עם זאת, רמת התמריצים נותרה נמוכה יחסית והתייצבה אחרי עלייה מתונה ב־2024 – לרוב מוצעים תמריצים של 10–17.5% בנכסים קיימים, ו־15–20% בהתחייבות מוקדמת למבנים חדשים גדולים assets.cushmanwakefield.com. רמות אלו עלו מעט משנה שעברה (אז היו מתחת ל־10%) אך עדיין נחשבות נמוכות בהשוואה למשרדים או מסחר, מה שמעיד כי הכוח נמצא בידי המשכירים.

במונחים דולריים, דמי השכירות למחסנים פריים במערב סידני (מערב חיצוני) נעים בטווח של 140–170 דולר למ"ר נטו, בעוד שבדרום סידני המחירים ליחידות קטנות פריים יכולים לעלות על 250 דולר למ"ר – מהשכירות התעשייתית הגבוהה ביותר באוסטרליה, בשל מחסור קיצוני בקרקע. גם ערכי הקרקע זינקו (בדרום סידני, קרקע תעשייתית נסחרה מעל 3,000 דולר למ"ר) dpn.com.au. הקונצנזוס הוא שצמיחת השכירות תימשך אך בשיעורי חד-ספרתיים בעתיד, קירור לעומת העליות הדו-ספרתיות הלא-מקיימות. תחושה זו באה לידי ביטוי גם ב-CBRE: לאחר הזינוק ההיסטורי של 27% בתחילת 2023, קצב צמיחת שכר הדירה התעשייתי הואט ל-9% בשנה עד סוף 2024 וצפוי להתמתן עוד, אך להישאר חיובי בשל מגבלות ההיצע cbre.com. עם רמות תפוסה כה גבוהות, כל שוכר בעל צורך דחוף עדיין מתמודד עם לחץ כלפי מעלה על דמי השכירות; אך דיירים גדולים המוכנים להמתין נהנים מיכולת מיקוח גבוהה יותר מול הפרויקטים החדשים שבדרך.

בצד ההשקעות, תשואות הנדל"ן התעשייתי נלחצו לשפל היסטורי (פחות מ-4% בפריים סידני) בשיא של 2021, ואז התרחבו שוב ב-2022–23 עם עליית הריבית. כיום, תשואות הנדל"ן התעשייתי פריים בסידני הן בערך 5.0% עד 5.5%, ומשניות בטווח מתאים ל-5%–6% הגבוהים. יש ראיות לכך שהתשואות התייצבו – למשל, עסקה שנעשתה לאחרונה בווילאוווד בוצעה בתשואה ליבה של כ-5.45% assets.cushmanwakefield.com. כעת, לאור אפשרות להורדת ריבית, הסנטימנט הופך לחיובי. הביקוש של משקיעים לנדל"ן תעשייתי ולוגיסטי נותר גבוה, גם מקומית וגם מקרנות זרות, לאור היסודות החזקים של הסקטור. על פי Knight Frank, התחרות על נכסי תעשייה פריים בסידני ובריסביין "מתפוצצת", כשבבריסביין התשואות כבר חוזרות להצטמצם וסידני צפויה להצטרף brokerdaily.au. התחזית של Cushman היא שהון חדש (כולל זר) מטורגט לנדל"ן לוגיסטי אוסטרלי, ושהם “מצפים לראות את הופעתה של התכווצות תשואות בסוף 2025” כשהכסף פוגש היצע דל cushmanwakefield.com. במונחים מעשיים, אם הריבית תרד, תשואות התעשייה הפריים עשויות לחזור אל טווח ה-5% הנמוך או אפילו גבוהי-4% עד 2026, דבר שידחוף את הערכים כלפי מעלה. היקף העסקאות ההון שירד ב-2023 צפוי לזנק משמעותית – ייתכן עליה של מעל 10% בהיקפי ההשקעות התעשייתיות ב-2025 cbre.com.au, עם יותר עסקאות ככל שציפיות המחירים של קונים ומוכרים מתכנסות.

אזורים גאוגרפיים חמים: מערב סידני הוא מוקד הפעילות התעשייתית. המערב החיצוני (לאורך חיבור M7/M4, שכונות כמו Eastern Creek, Erskine Park, Kemps Creek) והדרום-מערב (סביב M5, Moorebank, Ingleburn) הם האיזורים בהם מתפתחים רוב פארקי הלוגיסטיקה החדשים. הקרבה לכבישים מהירים ובמקרה של Moorebank גם נמל רכבת אינטרמודלי – הופכים אותם לאטרקטיביים. כפי שצוין, הסכמים מראש בהיקף גדול עם אמזון ואחרים נחתמו באיזורים אלו assets.cushmanwakefield.com. נמל התעופה החדש של מערב סידני יוצר תנופה לפיתוח מרחבים תעשייתיים חדשים באזור Aerotropolis/Bradfield, שאמור לאכלס תעשיות ייצור מתקדם, מטען ותעופה – ומהווה "משנה משחק" בעשור הקרוב. כבר כיום, ממשלת ניו סאות' ויילס אישרה אזור מחסנים בגובה 139 מיליון דולר ליד האיירוטרופוליס לשנת 2025 psnews.com.au. בינתיים, אזורי התעשייה של סידני הפנימית (דרום סידני, מערב פנימי) נחשקים מאוד לצורך הפצה "של המייל האחרון" אך כמעט ואין בהם קרקע זמינה – אתרים תעשייתיים ותיקים רבים באזורים אלו נהפכים למתחמים מעורבי שימוש. הדבר דוחף שוכרים מערבה. צפון-מערב (מאזור Marsden Park עד Rouse Hill) הוא אזור צומח נוסף לתעשייה קלה ומחסנים עם גידול האוכלוסיה שם. ואילו מערב מרכזי (Silverwater, Auburn) הוא אזור תעשייה ותיק עם שיעור תפוסה גבוה בשל מיקומו המרכזי.

תחזית 2026–2028

התחזית הבינונית לשוק התעשייה של סידני היא חיובית ביסודה, אם כי קצב הצמיחה המסחרר יתאזן לרמה מתונה יותר. נקודות מפתח לשנים 2026–28:

• תפוסה והיצע: גל הבנייה הנוכחי יוביל לעלייה זמנית בתפוסה הפנויה עד 2025, אך לאחר מכן סביר שההיצע החדש לא יעמוד בביקוש. זמינות הקרקע התעשייתית בסידני מוגבלת בשל גאוגרפיה ותכניות ייעוד קרקע – במערב סידני יש קרקע, אך התקדמות התשתיות ובירוקרטיה לתכנון מכתיבות את הקצב. מפתחים רבים גם חוששים מעודף היצע בשל עלויות בנייה גבוהות. Cushman חוזים ששיעור השטחים הפנויים יגיע לשיא של פחות מ-3.5% ב-2025 ואחר כך יירד מסוף 2025 לתוך 2026 assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. עד 2027 ייתכן ששיעור זה יחזור לכ-2% ואף מתחת אם קצב הפיתוח יואט. למעשה, שוק התעשייה של סידני יישאר כמעט בתפוסה מלאה, כי בתנאי שוק בריאים שיעור התפוסה הפנויה המקובל הוא ~5% וסידני צפויה להיות הרחק מתחת לכך.
• צמיחה בדמי השכירות: צפו להמשך צמיחה בדמי השכירות, אך בטווח חד-ספרתי בינוני לשנה. עבור 2025, תחזית העלייה היא 4.3% assets.cushmanwakefield.com; סדר גודל דומה (אולי 3–5% לשנה) צפוי גם ב-2026 וב-2027. בחלק מהשווקים נבחרים העלייה עשויה לעבור את ה-5% אם ההיצע שם דל במיוחד assets.cushmanwakefield.com. לדוגמה, אם יוזמות מעטות יתחילו בדרום סידני או מערב מרכזי, אזורים אלו עשויים לחוות עליות חריגות עקב ביקוש כבוש. לעומת זאת, אזורים עם בניה חדשה מסיבית (חלקים מהמערב החיצון) עשויים לחוות דמי שכירות שטוחים יותר עד שהשטח יתמלא. מגמה מעניינת: תמריצים לבעלי נכסים עשויים לעלות מעט (כפי שקרה ב-2024 לכ-15% בעסקאות קדם-השכרה assets.cushmanwakefield.com) דבר שממתן את צמיחת שכר הדירה האפקטיבית גם אם המחירים הנקובים עולים. אך גם עם זאת, בעלי הנכסים התעשייתיים נמצאים בעמדה חזקה. עד 2028, דמי שכירות למחסנים מובחרים בסידני עלולים לעלות בקלות ב-15%+ לעומת היום על רקע המגמות המבניות.
• מניעים לביקוש: המסחר המקוון ימשיך להיות גורם תפוסה מרכזי – חלה התמתנות בצמיחת המכירות המקוונות לכ-11% מהיקף המכירות, אך המשך צמיחה (למעל 15% עד סוף שנות ה-2020) תדרוש שטחי לוגיסטיקה נוספים. חברות לוגיסטיקה צד-שלישי (3PL), חברות משלוחי חבילות וקמעונאים המתייעלים בשרשרת האספקה יניעו את שוק ההשכרה. קושמן צופה התאוששות בפעילות 3PL במחצית השנייה של 2025, לאחר שפעילות החברות הללו הייתה מפתיעה בקטנותה (אולי עקב הגדלת קיבולת בשנים קודמות) אך הן יאלצו להתרחב כדי להתמודד עם גידול בנפחים assets.cushmanwakefield.com. בנוסף, התחדשות הייצור (לדוג' בפרמצבטיקה, מזון או הייטק מתקדם) עשויה להגדיל את הביקוש מעט, במיוחד לאור עניין ממשלתי בביסוס תעשיות קריטיות בארץ. פארקי ההייטק החדשים של סידני (כמו אזורי התעשייה המתקדמים במערב סידני) יכולים ליצור ביקוש למתקנים. מרכזי נתונים גם הם מתחרים על קרקע תעשייתית – למרות שאינם מחסנים רגילים, הם תופסים אזורים תעשייתיים וצומחים בעקבות הכלכלה הדיגיטלית. התחרות הזו (מרכזי נתונים לעיתים משלמים מחיר גבוה במיוחד בעבור קרקע/גישה לחשמל) תמשיך לדחוף מחירי קרקע למעלה ולצמצם בניה של מחסנים באזורים מסוימים assets.cushmanwakefield.com.
• תחזית השקעות: כפי שצוין, הבמה מוכנה להתכווצות מחודשת אפשרית בתשואות תעשייתיות עד 2025–26, בשל עודף הון וריביות נמוכות brokerdaily.au. משקיעים גלובליים רבים רואים בשוק התעשייה האוסטרלי שוק עם היצע חסר וסיפור צמיחה ארוך טווח. עד 2028, ייתכן שנראה תשואות תעשייה ראשוניות בסידני חוזרות לרמה נמוכה של 5% או אפילו ל-4% הגבוה, אם הכלכלה תישאר חזקה. המשמעות היא גידול נוסף בערך ההון. עם זאת, תשואות כה נמוכות מעלות גם סיכוני כניסה – אם שיעור האג"ח יעלה במפתיע, ערכי התעשייה יהיו רגישים. בסך הכל, צפה לביקוש גבוה מצד משקיעים שיימשך, מה שעשוי להניע פיתוח דרך שותפויות הון (למשל, מוסדות גדולים שמממנים בניית פארקי לוגיסטיקה לצורך גישה לנכסים).
• סיכונים: אחד מהסיכונים הוא מופע כלכלי שלילי שיפחית את הביקוש – למשל, אם ההוצאה הצרכנית תרד בצורה חדה, קמעונאים עשויים לאחד מחסנים, מה שידכא את ההשכרות. אך לאור מגמות ארוכות טווח, זהו סיכון מתון; רוב השוכרים מתכננים בראייה ארוכת טווח ותנודות קצרות לא ישנו את המגמה. סיכון עודף בנייה הוא עוד סיכון – האם גל ההיצע הנוכחי עשוי להיכשל? עד כה, חלק משמעותי מההיצע החדש כבר הושכר והיתר צפוי להיות מושכר בהמשך, אך אם שטחים ספקולטיביים של 2025 יישארו לא מושכרים לאורך זמן, יזמים יפחיתו את הפעילות (תיקון עצמי של השוק). המסר מהדוחות בענף הוא כי כל עלייה בתפוסה תהיה זמנית assets.cushmanwakefield.com. סיכון נוסף הוא עיכובי תשתיות: הכבישים והנמלים של סידני חייבים להתעדכן (לדוג' אם התחנה האינטרמודלית במורבנק או שדרוגי הכבישים ייתקלו בבעיות, יעילות לוגיסטית עלולה להתעכב). וגם אינפלציית עלויות עדיין מדאיגה – בניית מחסנים יקרה כיום ב-20–30% בהשוואה לכמה שנים אחורה; אם העלויות לא ירדו, שכר הדירה חייב להמשיך לעלות להצדיק פיתוח חדש. לבסוף, שינויים רגולטוריים (כגון תכנון קרקע או תקנות סביבתיות) עשויים להשפיע על היצע הקרקע התעשייתית, אך לא צפויים שינויים דרמטיים שיקלו על המגבלות.

בסך הכל, תחום התעשייה של סידני עד 2028 צפוי להמשיך ולספק ביצועים יציבים – תפוסה גבוהה, גידול בדמי שכירות ועניין רב מצד משקיעים – אם כי לא בקצב הצמיחה המתפוצץ של השנים האחרונות. זהו נכס מועדף בשל מאפייניו ההגנתיים (חוזים ארוכי טווח, תפקוד חיוני) והפוטנציאל לצמיחה.

הזדמנויות וסיכונים בשוק התעשייה

ההזדמנויות בשוק התעשייה של סידני הן משמעותיות:

• נכסי ליבה לוגיסטיים (מרכזי הפצה מודרניים עם חוזי שכירות ארוכים) מספקים הכנסה יציבה בשוק המצוי במחסור קרקעות. עם תחזית לשיעור תפוסה נמוך, בעלי מתקנים תעשייתיים במיקום טוב יכולים לצפות לתפוסה גבוהה וליכולת להעלות דמי שכירות בהדרגה. אם ירכשו בתשואות הנוכחיות (~5%), נכסים אלו עשויים ליהנות מעליית ערך אם התשואות יצטמצמו כמצופה עם ירידת ריביות brokerdaily.au. בכלכלה המקדמת גיוון, חשיפה לתחום הלוגיסטיקה (שהוא בסיס למסחר אלקטרוני ולצריכה) נחשבת לראלית דפנסיבית יחסית, אך עם פוטנציאל לצמיחה – שילוב נדיר.
• הזדמנויות פיתוח: עבור יזמים שיש ברשותם קרקע או אפשרות לאשר קרקע, המחסור המתמשך מביא לכך שפרויקטים לפי דרישת שוכר (במיוחד הגדולים הזקוקים למתקנים מותאמים אישית) יכולים להיות רווחיים מאוד. פיתוח מחדש של אתרים חומים (למשל אתרים תעשייתיים ישנים שקרובים יותר לעיר וניתן להפוך אותם למתקני לוגיסטיקה רב-קומתיים או מרכזי נתונים) הוא הזדמנות נוספת לנוכח המחסור החמור בקרקע בקרבת העיר. מחסנים רב-קומתיים, שהם חידוש באוסטרליה, עשויים להפוך לאפשרות סבירה בסידני כפי שקרה בערים צפופות באסיה.
• תתי-מגזרים מתפתחים: כפי שהוזכר, חלופות כמו מרכזי נתונים ואחסון קור נמצאות בשגשוג. מרכזי נתונים במערב סידני (למשל אזור איסטרן קריק) התרחבו בעקבות הביקוש למחשוב ענן. לרוב נחתמים בהם חוזי שכירות ארוכי טווח עם שוכרים בעלי דירוג אשראי גבוה (חברות טכנולוגיה), ולכן מושכים משקיעים. גם אחסון קור (הפצת מזון) ומתקני לוגיסטיקה ל'המייל האחרון' ליד מרכזי אוכלוסייה מבוקשים מאוד (דמיינו מרכזי הפצת משלוחים של מזון מהיר). משקיעים ערניים עשויים לכוון לנכסים תעשייתיים במגזרים אלו.

הסיכונים אינם נעדרים:

• סיכון תמחור: נכסים תעשייתיים כבר אינם זולים; במקרים מסוימים הם מתומחרים לשלמות. אם התנאים הכלכליים לא יתנהלו כמצופה (למשל, אם האינפלציה תישאר גבוהה והריביות ישארו גבוהות לאורך זמן), דחיסת התשואות הצפויה עלולה שלא להתרחש, ורכישות במחירים גבוהים עלולות להניב תשואה נמוכה. כיום נותר פחות מקום לדחיסת תשואות לעומת מה שהיה לפני חמש שנים, אז התשואות עמדו על 7–8%. לכן התשואה העתידית תתבסס בעיקר על צמיחת דמי שכירות, שלמרות שהיא סבירה, ייתכן שלא תחזור לרמות היוצאות דופן של השנים האחרונות.
• ריכוז שוכרים והתיישנות: יש משקיעים החוששים מסיכון ספציפי – למשל, אם אחד ממספר שוכרים גדולים בתחום הלוגיסטיקה או הקמעונאות יפשט את הרגל או יעזוב, השכרת השטח מחדש בסביבת שכר דירה גבוה עלולה להיות מאתגרת אם השוק ייחלש. כמו כן, מתקנים עלולים להתיישן (למשל, גובה מעטפת בלתי מספק, גישה מוגבלת למשאיות) במיוחד כשהטכנולוגיה מתקדמת (אוטומציה במחסנים וכו'). ייתכן שיהיה צורך בהשקעה הונית שוטפת כדי לשמר את המתקנים בעדכניותם.
• גורמים רגולטוריים/סביבתיים: קיימות היא נושא מרכזי הולך וגדל – מחסנים עם יעילות אנרגטית נמוכה או ללא פאנלים סולאריים, למשל, עלולים להיות מבוקשים פחות, כאשר שוכרים ומשקיעים מעדיפים מבנים ירוקים. בנוסף, כל שינוי במדיניות סחר או תפעול נמלים (כמו שינויים בנפחי יבוא/יצוא) עשוי להשפיע בעקיפין על אשכולות תעשייתיים מסוימים.
• שינויים בשרשרת האספקה: אירועים גיאופוליטיים עשויים לשנות את מסלולי שרשרת האספקה; למשל, עלייה בהשבת ייצור לארץ יכולה דווקא להעלות את הביקוש לשטחי ייצור מקומיים, בעוד שמיתון עולמי עלול להקטין את היבוא, ולהשפיע על שטחי לוגיסטיקה בנמלים. עם זאת, הכלכלה המגוונת של סידני והמיקום שלה מצביעים על כך שהיא תוכל להתאים לתרחישים שונים.

לסיכום, נדל"ן תעשייתי בסידני נשאר תחום השקעה אטרקטיבי במיוחד, ולעיתים מכונה “הזהב של תחום התעשייה והלוגיסטיקה”. המפתח עבור משקיעים הוא להימנע מתשלום יתר בסביבה התחרותית הנוכחית, ועבור שוכרים–להבטיח שטח מראש (ולהיכנס להסכמי קדם-שכירות אם אפשר) נוכח מחסור צפוי בעתיד. עם שדה התעופה החדש והתשתיות המתפתחות, אזורי התעשייה במערב סידני ישגשגו, יפיצו את התועלת הכלכלית וייצרו הזדמנויות רבות בתחום הנדל"ן בעשור הקרוב.

סיכום

בכל המגזרים – מגורים, מסחרי (משרדים/קמעונאות) ותעשייתי – שוק הנדל"ן של סידני בשנת 2025 מתאפיין בצמיחה מחודשת על רקע מגבלות היצע מתמשכות. שוק המגורים שובר שיאי מחירים חדשים, כשהוא מונע על ידי ריבית נמוכה ולחץ אוכלוסייה, גם כאשר נושא ההשגה במחיר נותר דאגה מרכזית abc.net.au australianpropertyupdate.com.au. התחזית עד 2028 מצביעה על המשך עלייה במחירי הנכסים והשכירות, אם כי בשיעורים מתונים יותר, כאשר התוצאות תלויות בעיקר ביוזמות להגדלת היצע הדיור ובתנאים הכלכליים. המגזר המסחרי מראה התאוששות בקצבים שונים: שוק המשרדים מתייצב וצפוי להשתפר כאשר סידני מובילה את הביקוש המשרדי הארצי חזרה לצמיחה cushmanwakefield.com, בעוד הקמעונאות נהפכה למפתיעה כאחת המגזרי ההצלחה כאשר הצרכנים שבים לקניות פיזיות ומשקיעים מזהים ערך בתחום publications.raywhite.com. שוק הנדל"ן התעשייתי נשאר יציב ביסודו – שיעור התפוסה הפנויה בתעשייה בסידני צפוי להישאר מתחת ל-3–4% לאורך העשור assets.cushmanwakefield.com – דבר המבטיח שנכסי לוגיסטיקה יישארו מבוקשים הן על ידי שוכרים והן על ידי משקיעים. הזדמנויות השקעה רבות קיימות בסביבה זו: החל מפרויקטים של מגורים בין מרקמיים ופיתוחי build-to-rent (הנשענים על תמריצי ממשלה) ועד שדרוגי משרדים עם פוטנציאל ערך ומתקני לוגיסטיקה איכותיים, סידני מציעה מגוון אפשרויות למשקיעים מתוחכמים. אזורי הצמיחה המרכזיים כגון מערב סידני גדולים בולטים – פרויקטי תשתית ענקיים (קווי מטרו, כבישים מהירים, שדה תעופה) ומרכזים עירוניים מתוכננים (לדוג' Bradfield City) משנים את פני האזור וצפויים להניב צמיחת נדל"ן גבוהה מהממוצע כאשר משרות ותושבים חדשים נוהרים אליו dpn.com.au dpn.com.au. גם השווקים הוותיקים במרכז העיר ייהנו מהגאות הכלכלית הכללית, ובמקרה של המשרדים – מהיצע מוגבל התומך בשחקנים הקיימים.

עם זאת, הסיכונים והאתגרים אינם מבוטלים. מחירי הדיור נמצאים ברמות משבר – ללא עלייה משמעותית בהיצע, תושבי סידני רבים יישארו מחוץ לשוק או יישאו בנטל כלכלי כבד בשל עלויות הדיור, מצב שיכול להזמין התערבות פוליטית או לפגוע בתחרותיות הכלכלית של העיר. התלות בריביות נמוכות היסטורית לשמירה על ערך נכסים גבוהים היא פגיעות נוספת; כל זעזוע שיוביל לעלייה בעלויות המימון או ירידה בנזילות עלול להשפיע במהירות על שווי הנכסים. בנוסף, שוק הנדל״ן של סידני קשור למגמות עולמיות: שינויים במדיניות ההשקעות הזרות, זרימת סטודנטים בינלאומיים ומצב הכלכלה הגלובלית (המשפיע על התרחבות או התכווצות של עסקים) ישפיעו על התוצאות בשנים הקרובות.

מדיניות ממשלתית תהיה גורם מפתח. ההצלחה (או הכישלון) של יוזמות הדיור החדשות של ניו סאות' ויילס – האצת אישורי בנייה, תמרוץ היצע הדירות להשכרה, מימון תשתיות – תסייע לקבוע האם תוכל סידני להקל במידת מה על המחסור בדיור או שהפער ימשיך להתרחב australianpropertyupdate.com.au abc.net.au. בגזרת הנדל"ן המסחרי, מדיניות התומכת בהגירה ובצמיחה עסקית תשפיע ישירות על הביקוש לנדל״ן (יותר אנשים משמע יותר צורך בדירות, משרדים, חנויות ומחסנים). לחלופין, כל מדיניות פתאומית שמפחיתה ביקוש (כגון החמרת מדיניות ההגירה או מיסוי על השקעות נדל״ן) עלולה לרכך את השוק.

לסיכום, שוק הנדל״ן של סידני בכניסה לשנים 2026–2028 נראה עמיד ודינמי, ונתמך ביסודות חזקים: אוכלוסייה גדלה ומבוססת, מעמד כמרכז כלכלה אזורי, ושדרוגי תשתית משמעותיים המשפרים את יכולת העיר. שוק המגורים צפוי להמשיך ולצמוח (אף אם באופן מתון), ולהיוותר אבן יסוד של עושר (כשסידני, ככל הנראה, תבסס עד סוף העשור את מעמדה כעיר עם ממוצע מחירי דירות של מעל 2 מיליון דולר) abc.net.au. ענף הנדל"ן המסחרי נמצא בתהליך התאוששות – שיעור משרדים פנויים צפוי לרדת, תחום הקמעונאות ימשיך בהתחדשות, ותעשיית הלוגיסטיקה והמלאי תחזק את תפקידה החיוני בכלכלה החדשה. משקיעים ובעלי עניין צריכים להיערך לשוק שהוא תחרותי במיוחד (במיוחד על נכסים נדירים כמו קרקעות לבנייה ומבנים איכותיים), ולנקוט בגישות אסטרטגיות – אם בפיתוח מודלים חדשים, שותפויות עם הממשלה, או שדרוג נכסים להתאמה לצרכי העתיד. למרות האתגרים בטווח הקרוב, התחזית לנדל"ן בסידני היא של אופטימיות זהירה: האטרקטיביות המתמשכת של העיר וכוחה הכלכלי מרמזים כי הביקוש לשוק והערכים יירשמו מגמת עלייה ארוכת טווח, גם אם המחזורים יתנדנדו.

באמצעות תכנון מוקפד ותמיכה מדיניות ממשלתית מובהקת לעידוד היצע ותשתיות, סידני יכולה לנהל את צמיחתה כך ששוק הנדל"ן יישאר לא רק מנוע עושר, אלא גם יתמוך באיכות החיים ובפריון של העיר הגלובלית הזו בשנים הבאות.

מקורות:

• ABC News (2025). מחירי הנדל"ן צפויים להגיע לשיאים חדשים ב-2025–26, מה שיגרום לקשיים לרוכשים ופריחה למוכרים. abc.net.au abc.net.au abc.net.au
• המועצה הלאומית לאספקה ולנגישות לדיור (2025). מצב מערכת הדיור 2025 – ממצאים עיקריים על מחסור בדיור ונגישות כלכלית australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au
• משרד התכנון של ניו סאות' ויילס (2024). תחזית היצע הדיור בסידני רבתי – תחזית ל-172,900 בתים חדשים עד 2029 (28,800 בשנה) planning.nsw.gov.au
• Domain (2025). דוח תחזית מחירים לשנת הכספים 2025–26 – מחירי הבתים בסידני צפויים לעלות ב-7% ל-1.83 מיליון דולר; יחידות ב-6% ל-889 אלף דולר abc.net.au abc.net.au
• CoreLogic/Cotality (2025). דוח רווח והפסד – 95% מהמכירות היו רווחיות בתחילת 2025; מחירים עלו לאחר הורדות ריבית abc.net.au
• YourMortgage (יולי 2025). מחירי בתים חציוניים – מחירי בית חציוני בסידני $1.496 מיליון; הצמיחה המהירה ביותר ב-St Marys (+8.4%), Richmond-Windsor (+6.7%), Fairfield (+6.5%) yourmortgage.com.au yourmortgage.com.au
• Mozo (ינואר 2025). שכר דירה ממוצע באוסטרליה – שכר דירה חציוני בסידני $775 (בתים) ו-$720 (יחידות דיור) לשבוע (הגבוה במדינה) mozo.com.au mozo.com.au
• Cushman & Wakefield (2025). Sydney Industrial Marketbeat רבעון 1 2025 – שיעור תפוסה פנויה 2.8%; תחזית עליית שכר דירה +4.3% בשנת 2025; התפוסה הפנויה תישאר פחות מ-3.5% assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com
• CBRE Research (2025). תחזית שוק הנדל"ן האוקיאני – קצב עליית שכר הדירה התעשייתי מאט אך נשאר חיובי; שכר הדירה הקמעונאי יגדל באחוזים בודדים נמוכים כאשר פרת' וסידני מובילות cbre.com cbre.com
• Knight Frank Research (2025). שוק המשרדים בסידני רבעון 1 2025 – תשואות ראשוניות ~6.0% יציבות, צפויות להתכווץ במחצית השנייה של 2025; שיעור תפוסה פנויה 12.8% וסביר שהגיע לשיא content.knightfrank.com content.knightfrank.com
• Ray White Commercial (2025). תחזית נכסים – קמעונאות צפויה להוביל בביצועי נדל"ן מסחרי ב-2025; עסקאות קמעונאיות בעלייה, שלטו בתשואות הכוללות publications.raywhite.com publications.raywhite.com
• Knight Frank (2025). תחזית נדל"ן מסחרי אוסטרלי – התאוששות במגזרים, ביקוש תעשייתי גורם לדחיסת תשואות, הון מחו"ל פעיל brokerdaily.au brokerdaily.au
• ABC News (2025). ניו סאות' ויילס מזרזת היצע דירות להשכרה – הנחת מס קרקע של 50% ל-BTR הוארכה ללא הגבלת זמן; מתן אפשרות ליזמים לבנות תשתיות להאצת קצב הבנייה abc.net.au abc.net.au
• סקר רויטרס דרך GlobalPropertyGuide (2025). ניתוח שוק הדיור – אנליסטים צופים עלייה של 3.7% במחירי הבתים באוסטרליה ב-2025, ועלייה של 5.0% ב-2026/27; סידני ~3% ב-2025 (עלייה מתונה יותר) globalpropertyguide.com
• Cushman & Wakefield (2025). תחזית אוסטרליה 2025 – סידני ובריסביין מובילות את התאוששות המשרדים; הורדת ריבית צפויה לעודד השקעות, דחיסת תשואות בלוגיסטיקה בסוף 2025 cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com

abc.net.au australianpropertyupdate.com.au yourmortgage.com.au abc.net.au assets.cushmanwakefield.com brokerdaily.au

מגמות עכשוויות בשנת 2025

לאחר ירידה קצרה ב-2022–תחילת 2023 שנגרמה על ידי עליית ריבית, שוק הדיור של סידני התאושש בסוף 2023 ואל תוך 2024, וההתאוששות הזו נמשכה גם לתוך 2025. קצב עליית המחירים התמתן בהשוואה לשיאים הסוערים של בועת 2021, אך נותר חיובי. לפי המועצה הלאומית לאספקת דיור, מחירי הדירות בסידני עלו בכ-4.9% במהלך 2024 (שנה קלנדרית), בעוד ששכר הדירה זינק ב-4.8% australianpropertyupdate.com.au. למרות שהעליות השנתיות היו איטיות יותר מהעליות החדות של 2023, הן עדיין עלו על קצב גידול ההכנסה המשפחתית, מה שהחמיר את בעיית הנגישות לדיור australianpropertyupdate.com.au. בתחילת 2025, כאשר הבנק המרכזי האוסטרלי הוריד ריבית וביטחון הרוכשים חזר, ערכי הדיור חזרו לעלות. לפי נתוני CoreLogic, שווי המדד החציוני של נכס מגורים בסידני עלה בכ-5.2% מתחילת השנה עד פברואר 2025 globalpropertyguide.com. נתונים אלה משתלבים עם סימנים לשוק במעבר: במאי 2025 ערכי הדירות עלו בכ-1.3% ברבעון כאשר הורדות הריבית "הציתו מחדש את הביקוש" abc.net.au.

סידני נשארת העיר היקרה ביותר באוסטרליה בפער ניכר. מחיר הבית החציוני בסידני רבתי עומד על כ-1.50 מיליון דולר באמצע 2025 yourmortgage.com.au, הגבוה ביותר מבין כל ערי הבירה. (לשם השוואה, במלבורן המחיר הוא כ-950 אלף דולר ובבריסביין ~1.0 מיליון דולר yourmortgage.com.au yourmortgage.com.au.) מחיר הדירה (יחידה) החציוני בסידני הוא בערך 860,000 דולר yourmortgage.com.au. מחירים גבוהים אלה משקפים את המחסור הכרוני בדיור בסידני לעומת הביקוש, וכן את רמות ההכנסה הגבוהות בעיר. המשמעות היא שגם שינויים באחוזים קטנים גורמים להשפעות כספיות משמעותיות – לדוגמה, עלייה שנתית של 5% מוסיפה כ-75,000 דולר למחיר בית ממוצע בסידני. המחירים ב-2025 נתמכים על ידי היצע מצומצם במיוחד בשוק היד השנייה: בעלי הבתים נמנעים ממכירה בשל ירידות מחירים ועקב ריביות משכנתא גבוהות, מה שמוביל למספר נמוך של בתים למכירה, בעוד שהבנייה החדשה מתקדמת באיטיות (יפורט בהמשך). באותו הזמן, הביקוש מצד קונים מתחזק בעקבות גידול אוכלוסייה ושיפור בתחושת הביטחון בשל ירידת ריבית. היקף העסקאות ושיעור הצלחת מכירות פומביות בסידני עלו ב-2025 לעומת 2024, במיוחד בנכסים באזורים טובים ובטווחי מחירים נגישים.

שוק השכירות נמצא ברמת משבר של צוואר בקבוק. שיעור הוואקנסי של דירות להשכרה בסידני עמד על 1% או פחות בשנים 2023–2025, מה שמשקף מחסור חריף במלאי דירות להשכרה על רקע עלייה חדה בהגירה. כתוצאה מכך, שכר הדירה הגיע לשיאים חדשים. בתחילת 2025, סידני היא העיר היקרה ביותר באוסטרליה להשכרת דירה: שכר הדירה החציוני לבית עומד על 775 דולר לשבוע, בעוד לדירות (יחידות) הוא 720 דולר לשבוע mozo.com.au mozo.com.au. שכר הדירה עלה בכ-8-10% במהלך השנה החולפת, אם כי קצב העלייה החל להאט בסוף 2024 mozo.com.au. האינפלציה בשכר הדירה עלתה בהרבה על פני קצב עליית ההכנסות, ודחפה עוד ועוד משקי בית ללחץ שכירות (מעל 30% מההכנסה מושקעת בשכר דירה) – כמעט מחצית מהשוכרים בניו סאות' ויילס משתייכים לקטגוריה הזו mozo.com.au mozo.com.au. תחרות עזה על דירות גרמה לכך שחלק מהשוכרים הציעו שכר דירה גבוה מהנדרש או תשלום עבור מספר חודשים מראש (למרות איסור הצעות מחיר על שכר דירה) כדי להבטיח לעצמם נכס mozo.com.au. תנאים אלו מושכים משקיעים חזרה לשוק, שכן התשואות משכירות השתפרו מהרמות הנמוכות אי פעם. בית ממוצע בסידני מניב כיום 2.7% ברוטו (עם 40,000 דולר שנתי מדמי שכירות על בית בשווי 1.5 מיליון דולר) ודירה מניבה כ-4.2% ברוטו, הרבה יותר מאשר לפני כמה שנים כשבשוק הבתים התשואה ירדה מתחת ל-2.5%. יחד עם זאת, העלויות הגבוהות של הריבית עדיין משאירות משקיעים ממונפים רבים בתזרים שלילי בטווח הקצר. לסיכום, שוק הדיור של סידני ב-2025 מאופיין בעליות מחירים, קפיצה בשכר הדירה ומחסור חמור בהיצע, כל זאת על רקע שיפור מסוים podl בתנאי ההלוואות ואתגרי נגישות מתמשכים.

ניתוח אזורי/שכונתי: מגבלות הנגישות הכלכלית ותשתיות חדשות משנות את דפוסי הביקוש בגְרֵטֶר סידני. בשנה האחרונה, הצמיחה החזקה ביותר במחירי הדירות התרחשה בפרברים המרוחקים שם המחירים נמוכים (יחסית). לדוגמה, ב-סיינט מריס במערב סידני נרשמה קפיצה של +8.4% במחירי הבתים ב-12 החודשים האחרונים, וב-ריצ'מונד–ווינדזור (קצה צפון-מערב) עלו המחירים ב-+6.7% yourmortgage.com.au. שכונות כמו פֵּרְפילְד בדרום-מערב (כ-+6.5%) רשמו גם הן ביצועים טובים יותר yourmortgage.com.au. באזורים אלה, בהם מחירי הבתים החציוניים נמוכים משמעותית מהחציון העירוני (לעיתים בטווח של 700,000–900,000 דולר), נרשמה עלייה בביקוש מצד רוכשי דירה ראשונה ומשקיעים שמחפשים תשואות שכירות גבוהות יותר. הגידול החזק באוכלוסיית מערב סידני, יחד עם פיתוח תשתיות חדשות (כגון שדרוגי תחבורה ושדה התעופה המתוכנן), מחזקים את השוק שם. לעומת זאת, שכונות יוקרה במרכז ובחוף (Eastern Suburbs, North Shore, Inner West) חוו ב-2024 צמיחה מתונה או אף ירידות קלה, כי מחירן הגבוה רגיש יותר לעליית ריבית. עם זאת, מתחילת 2025 גם השוק היוקרתי חזר לצבור תנופה, בעידוד תנאים פיננסיים משתפרים והעניין הזר החוזר. נכסי יוקרה באזורים נחשבים (למשל, השכונות על שפת הנמל במזרח) זוכים לביקוש מחדש מצד משדרגים מקומיים אמידים וחלק מהרוכשים הבינלאומיים, אף שפעילות הזרים עדיין נמוכה מהשיא באמצע שנות ה-2010.

שוק הדירות בסידני מציג פיצול דומה. הביקוש ליחידות דיור בפרברים האמצעיים והחיצוניים (לעיתים קרובות סמוך לאוניברסיטאות או מרכזי תחבורה) קפץ כאשר קוני בתים שנדחקו מהשוק וחדשים פונים לאפשרויות משתלמות יותר. מחירי הדירות באזורים כמו פארראמטה, ליברפול ולאורך מסלולי מטרו נמצאים בעלייה. דירות במרכז העיר, שפיגרו במהלך תקופת הקורונה, התאוששו משמעותית בשכר הדירה ורואים כיום גם גידול במחירים, עם שובם של סטודנטים ואנשי מקצוע צעירים לעיר. עם זאת, צמיחת מחירי הדירות הכוללת (ברחבי העיר) נותרה מתונה – בערך יציבה עד עליה של כמה אחוזים בשנה האחרונה – בשל עודף דירות חדשות מהבום הקודם וחששות מתמשכים לגבי איכות הבנייה (למשל, ליקויים במגדלי מגורים גבוהים) שהפחיתו את ההתלהבות של הקונים. זה משתנה כעת כאשר דמי השכירות בשיאים היסטוריים ופער המחירים הגדול בין דירות לבתים (מחיר חציוני לדירה ~$860 אלף לעומת בית $1.5 מיליון) דוחפים עוד ועוד קונים לשוק הדירות abc.net.au. על פי דיווחי Domain, תמריצים לרוכשי דירה ראשונה ולחצי משתנות במחירים דוחפים עניין גובר בדירות, והם צופים שערכי הדירות יקבעו שיאים חדשים בסידני עד 2025–26 abc.net.au abc.net.au.

לסיכום, האזורים המרוחקים והמשתלמים יותר ומגזר הדירות מובילים את הצמיחה, בעוד השווקים היקרים ביותר מתאוששים באופן מתון יותר. מסלולי צמיחה מרכזיים שכדאי לעקוב אחריהם כוללים את דרום-מערב סידני (ברינגלי–אוסטרל–ליברפול) ואת הצפון-מערב (מרסדן פארק–ריברסטון) שם נבנים אלפי בתים חדשים, לצד אזורים מבוססים כמו פארראמטה (ה"CBD השני" של סידני) שמושך פרויקטים משמעותיים של משרדים, קמעונאות ומגורים רבי-קומות. אזורים אלו נהנים ישירות מהשקעות בתשתיות ומהשלכות העומס הדמוגרפי. במקביל, הפרברים המזרחיים וה-North Shore נשארים האזורים היקרים ביותר (רבים מהשכונות עם מחירי בתים חציוניים מעל $3 מיליון), ובזמן שהביקוש שם יציב, שיעורי הצמיחה שם מתונים יותר בשל תקרת יכולת ההשתלמות והמבחר המוגבל (היצע מוגבל של קרקעות חדשות).

דינמיקת היצע, ביקוש ומדיניות

ההיצע של הדיור בסידני מתקשה לעמוד בקצב הביקוש. השלמת הדירות החדשות הואטה מהשיאים של 2016–2018, בשל גורמים כמו זהירות של יזמים, עלויות בנייה גבוהות ופחות השקות של פרויקטי דירות בשנים האחרונות. בשנת 2024, נבנו ברחבי אוסטרליה רק 177,000 דירות חדשות, הרבה פחות מהכ-223,000 הנדרשות כדי לעמוד בביקוש הארצי australianpropertyupdate.com.au. ניו סאות' ויילס (וסידני כמרכז השוק הגדול ביותר שלה) הייתה תורמת עיקרית למחסור הזה. תחזית היצע הדיור של סידני רבתי (מאת משרד התכנון של NSW) מעריכה ש-172,900 בתים חדשים יתווספו במשך 6 שנים עד 2028–29, כלומר ממוצע של כ-28,800 דירות בשנה planning.nsw.gov.au. למרות שהקצב הזה מהווה עלייה לעומת השנים האחרונות, ייתכן שהוא עדיין לא מספיק. תחזיות פדרליות רומזות שסידני זקוקה לכ-40,000+ בתים בשנה כדי לעמוד ביעד ההסכם, מה שמשאיר פער ניכר. בנוסף, תחזית המדינה היא "קו בסיס" שעשוי להיות אופטימי אם יימשכו מכשולים כלכליים או רגולטוריים planning.nsw.gov.au.

כמה מגבלות מעכבות את הבנייה בסידני. אינפלציית העלויות בחומרי בניין ובעבודה הקשתה על יזמים להרוויח, במיוחד בפרויקטים רוויי-צפיפות – למעשה, ניתוח מצא שבשנת 2023 עלות ממוצעת של פרויקטי דירות בסידני עלתה על מחירי המכירה הסופיים, מה שהפך פרויקטים רבים ללא כדאיים nhsac.gov.au nhsac.gov.au. זו אחת הסיבות לכך שמבני מגדלים רבים שאושרו בסידני הוקפאו או בוטלו, ותורמים למחסור בדירות חדשות. ממשלת המדינה הודתה בכך והציעה תמריצים לבנייה להשכרה (שיכולה לסבול תשואות ראשוניות נמוכות בתמורה להכנסה ארוכת טווח) באמצעות הקלות מס abc.net.au. במקביל, לוחות זמנים לאישור תכנונים והתנגדות של הקהילה (נימבי) עדיין מהווים מכשול להעלאת צפיפות בפרברים ותיקים. שחרור קרקעות פרבריות במעגלי סידני החיצוניים מואץ (במיוחד סביב נמל התעופה החדש ובדרום-מערב ובצפון-מערב העיר), אך אותן קהילות חדשות זקוקות לתשתיות במקביל – כבישים, תחבורה ציבורית, בתי ספר – וזה בדיוק מה שמדיניות הממשלה החדשה בניו סאות' ויילס המאפשרת ליזמים לבנות תשתיות ציבוריות מבקשת לפתור abc.net.au abc.net.au.

מצד הביקוש, מגמות דמוגרפיות מגבירות את הצורך הבסיסי לדיור. לא רק שההגירה מחו"ל התאוששה, אלא שצורת התגבשות משקי הבית משתנה – גודל משק בית קטן יותר (עקב דחיית נישואין, יותר משקי בית של אדם אחד וכו') מחייב יותר יחידות דיור לנפש. הצפי הוא שההגירה נטו לאוסטרליה תישאר גבוהה עד לסוף שנות ה-2020 (אם כי מעט מתחת לשיא של 2022–23), וסידני בדרך כלל מושכת חלק גדול מהמהגרים לצורכי עבודה ולימודים abc.net.au. בנוסף, פעילות של רוכשים זרים – אמנם גורם קטן יותר מאשר באמצע שנות ה-2010 – מראה סימני שינוי. רוכשי נדל"ן סינים ממשיכים להיות דומיננטיים בשוק הדירות החדשות ובסגמנט בתי היוקרה בסידני afr.com. עם זאת, האיסור הפדרלי הזמני על רכישת בתים מיד שנייה ע"י זרים (2025–2027) יפחית מקור ביקוש אחד (בעבר, תושבים זמניים יכלו לרכוש דירה קיימת לצורכי מגורים). צעד זה עשוי לקרר קלות את התחרות על נכסים מסוימים (למשל, בתים יד שנייה בפרברים פופולריים בקרב מחזיקי אשרות זמניות), אך בסך הכול רכישות זרים של בתים קיימים כבר היו מוגבלות. השקעות זרות עדיין מתקבלות בברכה בפרויקטים חדשים, ואכן יזמים גדולים מסין, סינגפור ועוד מעורבים בפרויקטים בסידני – אף שחלקם צמצמו פעילות בשל מגבלות הון וסיכוני שוק מקומיים.

מדיניות ממשלתית תשפיע גם על הביקוש לרוכשי דירה ראשונה. ניו סאות' ויילס החליפה לאחרונה אפשרות קצרה-מועד שאפשרה לרוכשי דירה ראשונה לשלם מס אדמה שנתי במקום מס רכישה חד-פעמי (הממשלה החדשה חזרה להטבות המס המסורתיות). התוכניות של הממשלה הפדרלית (כמו Home Guarantee, פיילוטים של בעלות משותפת וכו') ממשיכות לסייע לחלק מהרוכשים. מהלכים אלו, יחד עם הציפייה להורדות ריבית נוספות עד 2026, משמעם כי הביקוש לדיור בסידני צפוי להישאר חזק, גם כשנושא ההשגה הכלכלית נותר מאתגר. כפי שציינה ראש תחום המחקר בדומיין, השוק בסידני רגיש מאוד לשינויים בריבית – ירידת ריבית מתבטאת במהירות בעליות מחירים abc.net.au. הסיטואציה הזו מתממשת: ברגע שהריביות החלו לרדת ב-2025, המחירים עלו, וזו הייתה "בדיקת מציאות" עבור רוכשים פוטנציאליים שקיוו למפנה ממושך בשוק abc.net.au.

בקיצור, סידני מתמודדת עם חידת דיור "מרושעת": גורמי ייסוד חזקים של אוכלוסייה והכנסה מעודדים ביקוש, אך ההיצע מפגר בגלל חסמים מבניים. סביר להניח שזה ישאיר לחץ כלפי מעלה על מחירים ושכר דירה עד 2028, אם כי בקצבי צמיחה מתונים יותר לעומת תקופות גאות קודמות, אלא אם יתרחשו זעזועים כלכליים חמורים. מגבלת הנגישות תמשיך לאתגר – עבור הרבה משקי בית מהמעמד הבינוני, בעלות על דירה בסידני הולכת ומתרחקת מהישג ידם ללא סיוע משמעותי או ירושה (יחס מחירי דירות להכנסה באוסטרליה עומד על כ-8.0 בממוצע ארצי, ובסידני גבוה אף יותר) australianpropertyupdate.com.au. קובעי מדיניות מנסים להגדיל את ההיצע (כולל דיור בר-השגה וחברתי), אך המחסור בדיור צפוי להימשך ואפילו להתרחב עד 2029 במסגרת המצב הנוכחי australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au.

תחזיות 2026–2028 (מחירים, שכר דירה וביקוש)

מחירי בתים: תחזיות קונצנזוס צופות המשך עלייה בערכי הבתים בסידני בשנים הקרובות, אם כי בקצב מתון יותר מאשר קפיצות דו-ספרתיות שנתיות שנרשמו ב-2021. התחזיות האחרונות של Domain מצביעות על כך שהמחיר החציוני לבית בסידני יעלה בכ-7% עד לשנת הכספים 2025–26, ויגיע לכ-1.83 מיליון דולר עד יוני 2026 abc.net.au. המשמעות היא עלייה של כ-112,000 דולר בשנה אחת – יותר מהשכר השנתי הממוצע – מה שממחיש את עוצמת המחירים בסידני abc.net.au abc.net.au. מחירי הדירות בסידני צפויים לעלות בכ-6% באותו פרק זמן, לכ-889,000 דולר (שיא חדש) abc.net.au. Domain מייחסת את העליות להשפעה הממריצה של הורדות ריבית שמעלות את כוח ההלוואה של הקונים, יחד עם ביקוש מתמשך לדיור שעולה על ההיצע abc.net.au abc.net.au. עם זאת, הם מציינים שהגידול יהיה איטי יותר ממחזורים קודמים בשל תקרת המחירים והנטל המשכנתאות הכבד על משקי הבית abc.net.au. סקר של רויטרס בקרב אנליסטים משקף תמונה מתונה: ברמה הארצית, מומחים מצפים לכ-3.7% צמיחה במחירי הדיור ב-2025, עם האצה ל-5.0% ב-2026 וב-2027 ככל שמחזור הכלכלה ישתפר globalpropertyguide.com. עבור סידני דווקא, הסקר הזה צופה עליות מתונות יותר (כ-3% ב-2025) לעומת בירות קטנות יותר שיכולות לראות צמיחה של 5–8% globalpropertyguide.com. למעשה, רוב התחזיות חוזות צמיחה שנתית מתונה עד בינונית במחירי הנדל"ן בסידני עד 2028, מה שידחוף בהדרגה את המחירים לשיאים חדשים. עד 2027–28, אם סידני תגדל נניח בכ-5% לשנה, המחיר החציוני לבית עשוי להתקרב בין 2.1–2.2 מיליון דולר, ודירות סביב 950 אלף דולר.

חשוב לציין שחזיות נושאות עימן חוסר ודאות. סיכונים לעלייה במחירים כוללים הפחתות ריבית מהירות יותר או תמריצים ממשלתיים חדשים (שיכולים להאיץ את הביקוש) ואת המחסור הכרוני (שמייצר ריצפה למחירים). סיכונים לירידה כוללים כל מגמה של האטה כלכלית או עלייה מחודשת בריביות (למשל אם האינפלציה תגבר שוב) ושינויים אפשריים במדיניות כמו רפורמות מס (מתקיים דיון תקופתי על צמצום תמריצי משקיעים כמו מינוף שלילי והנחות מס שבח, שאם יאושרו עשויים לדכא את הביקוש של משקיעים). בהעדר אלו, התרחיש הבסיסי הוא עלייה מתונה במחירים. השוק של סידני צפוי להישאר מפוצל: הבתים הזולים באזורים החיצוניים והדירות בטווח הביניים עשויים לרשום את הצמיחה האחוזית הגבוהה ביותר, בעוד השוק היוקרתי יצמח לאט יותר (אך מנקודת התחלה גבוהה יותר). עד 2028, מומחי נדל"ן מאמינים שמשבר הנגישות יישאר במוקד – גם אם קצב עליית המחירים יואט, ללא תוספת משמעותית בהיצע או שינויים גדולים בצד הביקוש, סידני ככל הנראה תישאר אחת הערים הפחות נגישות בעולם.

שכירות: הצפי הוא שגידול דמי השכירות יתקרר מהמחסור החריף של 2022–24, אך המצב בטווח הקרוב עדיין יטיב עם בעלי נכסים. שיעור הדירות הפנויות להשכרה צפוי להישאר נמוך מאוד (אולי לטפס מעט ל־2% עד 2026, אך זה עדיין רמה נמוכה), כך ששכר הדירה ימשיך לעלות, אם כי בקצב מתון יותר כאשר יותר שוכרים יגיעו למגבלות היכולת הכלכלית. המועצה הלאומית לאספקת דיור מעריכה שקצב עליית השכירויות יתמתן בארבע השנים הקרובות – למעשה הם צופים שרמת מחירי הבתים אל מול ההכנסה תרד מעט ושיעור האינפלציה של שכר הדירה יואט, כהשתפרות מסוימת ביכולת ההשגה australianpropertyupdate.com.au. בפועל, גם אם קצב העלייה בשכירות יירד לאזור 2–4% לשנה (לעומת 8–10% לאחרונה), המשמעות היא שעד 2028 שכר הדירה החציוני בסידני עלול להגיע ל־850 דולר+ בשבוע לבתים וכ־800 דולר לשבוע לדירות. רמות מחירים אלה, יחד עם עליית שכר מסוימת, יקבעו אם שוק השכירות יישאר בלחץ כפי שהוא כיום או שיהיה פחות לחץ. גורם נוסף הוא תחום הbuild-to-rent: אלפי דירות מסוג BTR (שלרוב מופעלות על ידי משקיעים מוסדיים) נמצאות בבנייה ברחבי המדינה, כאשר ניו סאות' ויילס מציעה תמריצי מס לעידוד התחום. למשל, נכון ל־2025, כ־8,900 דירות BTR בבנייה ברחבי אוסטרליה brokerdaily.au, רבות מהן בסידני. אם מגמה זו תתממש, פרויקטי BTR (שבד"כ מציעים חוזים ארוכי טווח והשכרה מקצועית) עשויים להגדיל במעט את היצע הדירות לשכירות עד 2026–2028, ולשים תקרה מסוימת על מחירי השכירות. עם זאת, לאור עומק המחסור, ההקלה צפויה להיות שולית בלבד. לסיכום, שכר הדירה צפוי להמשיך ולעלות מהר יותר מהשכר בשנתיים הקרובות (אם כי לא בשיעור החריף של 2022–23), עד שלבסוף הציבור יוכל להגיע לאיזון כשההיצע יגדל בהדרגה ויתמתן את השוק.

תחזית ההיצע: צפוי כי הבנייה למגורים בסידני תעלה במעט בשלהי שנות ה-2020, הודות לשורה של צעדי מדיניות והקלה אפשרית בעלויות הבנייה. יוזמות ממשלת ניו סאות' ויילס לפתיחת קרקעות ואפשרות לספקי תשתיות פרטיים עשויות לקצר את לוחות הזמנים לפיתוח באזורי צמיחה abc.net.au. קרן עתיד הדיור האוסטרלית של הממשלה הפדרלית (אם תיושם במלואה) תזרים מימון לעשרות אלפי יחידות דיור ציבורי ומוזל בשנים הבאות. יזמים פרטיים, הרואים את הביקוש המתמשך והשתפרות תנאי המימון (כאשר הריביות יורדות), עשויים לחדש אמון ולהשיק פרויקטים נוספים עד 2025–26. לדוגמה, פרויקטים של שכונות מגורים חדשות בפאתי סידני מתעוררים מחדש, ותוכניות בנייה מוקפאות של מתחמי דירות עשויות להתחדש אם תחזור דרישת המכירה המוקדמת. עם זאת, מומחי תעשייה מזהירים כי הקלה משמעותית בהיצע רחוקה עוד שנים – צבר הפרויקטים ל-2025–2027 ברובו כבר נקבע, והוא לא יענה על הביקוש. לכן, מאזן ההיצע-ביקוש של סידני יישאר הדוק. עד 2028 ייתכן שנראה התאמה טובה יותר אם הרפורמות ייושמו, אך כפי שמסקנת מועצת הדיור, הגירעון ככל הנראה יגדל לפני שיצטמצם australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au. המשמעות היא שתנאי שוק של מוכרים (לבעלי נכסים) ותחרות קשה לקונים/שוכרים יימשכו.

הזדמנויות וסיכונים בהשקעות למגורים

שוק הנדל"ן למגורים בסידני מציע למשקיעים ורוכשי דירות הזדמנויות מפתות וסיכונים משמעותיים בשנים הקרובות:

• הזדמנויות: הביקוש הבסיסי בסידני – המונע על ידי צמיחת האוכלוסייה, כלכלה חזקה ואטרקטיביות כעיר גלובלית – יוצר בסיס איתן להשקעות בדיור. עם התאוששות המחירים ותחזית לירידת ריבית, יש פוטנציאל לצמיחת הון בשלהי שנות ה-2020 (אמנם בשיעורים מתונים). תשואות השכירות השתפרו, במיוחד ליחידות דיור (דירות), כך שמשקיעים חדשים יכולים להשיג תזרים מזומנים טוב יותר מבעבר (למשל: ~4% ברוטו לדירות). בנוסף, מגזרים ואזורים מסוימים עשויים להכות את הממוצע: לדוגמה, קרקעות במסדרונות צמיחה (מערב סידני ליד האיירוטרופוליס, או צפון-מערב סביב תחנות מטרו חדשות) עלולות לחזות עליית ערך גבוהה מהממוצע כאשר התשתיות והמשרות משנות את פני האזור. השקעה בדירות ממוקמות היטב עשויה להיות אטרקטיבית גם כן, כאשר פער המחירים מול בתים מוסיף למשוך קונים/שוכרים לדירות; כבר עכשיו, תחזית לערכי שיא לדירות בסידני עקב שינוי בביקוש זה abc.net.au abc.net.au. תמיכה ממשלתית בדיור (כגון מענקים לרוכשי דירה ראשונה או תוכניות מימון בהון עצמי נמוך) מגבה גם את שוק הכניסה, ומיטיבה עם בעלי דירות בסגמנט זה. לסיכום, המחסור הכרוני בדיור והחיוניות הכלכלית בסידני מחזקים את ההיגיון להשקעה לטווח ארוך, כל עוד ניתן להיכנס לשוק.
• סיכונים: הסיכון המרכזי הוא יכולת ההשתכרות והחוב. המחירים בסידני כה גבוהים עד שהם רגישים מאוד לשינויים בריבית ולזעזועים כלכליים רחבים יותר. אם האינפלציה תתלקח שוב או שהכלכלה הגלובלית תיתקע, ייתכן שריביות יעלו או לכל הפחות לא ירדו כמצופה, מה שעלול לבלום במהירות את עליית המחירים ואף לגרום לירידה. רוכשים ממונפים מאוד רגישים להעלאות ריבית או להחמרת יתר בתשלומים. קיימים גם סיכונים רגולטוריים – למשל, כל שינוי עתידי בהטבות מס למשקיעים (הפסד הון שלילי, הקלות במס רווחי הון) עלול להפחית את הביקוש מצד משקיעים ולמתן את המחירים, במיוחד בדירות להשקעה. סיכון נוסף הוא איכות בנייה והיצע יתר באזורים מסוימים: חלק מהאזורים ראו שפע של דירות חדשות (למשל פארק אולימפי, זטלנד), אמנם שיעורי התפוסה נמוכים כעת, אך אם יושלם בניית מספר גדול של דירות בבת אחת, בעלי הדירות עשויים להתחרות יותר ולהיתקל בצמיחה איטית יותר של שכר דירה. משקיעים צריכים להיזהר מבנייני קומפלקס שבהם ליקויים או עלויות תחזוקה גבוהות, תופעה נפוצה ב-NSW. יש גם סיכון ריכוז כלכלי – מצבה של סידני קשור בענפים כמו פיננסים, טכנולוגיה והגירה; מדיניות שתקצץ קיצוץ חד במאזן ההגירה, או ירידה בתעסוקה בענפי צווארון לבן (למשל משבר פיננסי) תפגע בביקוש לדיור. ולבסוף, סיכון נזילות: שוק הנדל"ן בסידני מחזורי, ומכירה במגמת ירידה עשויה להיות מאתגרת (פחות קונים יכולים להרשות לעצמם כשהאשראי מצטמצם). ספקולנטים קיצרי טווח עלולים להפסיד אם ירכשו בשיא והם נאלצים למכור מהר. בסך הכול, אף שהנכס בסידני נראה כ“סיפור של ביקוש גבוה ומחסור בהיצע” התומך בהשקעה, הוא בא עם עלות כניסה גבוהה וחשיפה לתנודות מאקרו-כלכליות.

אינדיקטור (סידני)	סטטוס 2025/מגמה עדכנית	תחזית 2026–2028
מחיר דירה חציוני	~1.50 מיליון דולר (יוני 2025); בהתאוששות, עלייה של 5% משנה לשנה globalpropertyguide.com.הגבוהה ביותר באוסטרליה yourmortgage.com.au.	עלייה הדרגתית לכ~1.83 מיליון דולר עד 2026 (+7%) abc.net.au; המשך עליות מתונות (~3–5% בשנה) עד 2028 אלא אם יהיו זעזועים.מחירים נתמכים על ידי היצע נמוך והפחתות ריבית.
מחיר יחידה חציוני	כ~860,000 דולר (יוני 2025); נותר יחסית שטוח לאחרונה (יש ביקוש למגזר הזול יותר) abc.net.au.	צפויים שיאים חדשים – כ~889,000 דולר עד 2026 (+6%) abc.net.au.הנגישות והמעבר של רוכשי דירה ראשונה לדירות צפויים להניע צמיחה שנתית של כ-4–5% עד 2028.
שכירות שנתית – בית	775$ לשבוע (2025), עלייה של כ-8–10% משנה לשנה; שיעור תפוסה ~1% (צפוף מאוד) mozo.com.au.	הצמיחה בדמי השכירות מתמתנת אך נותרת חיובית.היקף המשרות הפנויות עשוי לעלות עד ל-2% עד לשנים 2026–27.צפה לעליות שכר דירה באחוזים חד-ספרתיים נמוכים מדי שנה; הקלה קלה אם ההיצע ישתפר, אך סביר להניח ששכר הדירה יהיה ≥850 דולר לשבוע עד 2028.
שכר דירה שנתי – יחידה	720 דולר לשבוע (2025), עלייה של כ-10% משנה לשנה; ביקוש חזק עקב חזרת סטודנטים mozo.com.au.	עליית שכר דירה מתמשכת ב-2025–26 ואז מתונה יותר.עד 2028, יחידות ~800$/שבוע.שכר דירה גבוה (והקלה בריבית) שומרים על עניין המשקיעים בדירות.
הוספת היצע דיור	כ-28,000 יחידות דיור חדשות בשנה צפויות בחמש השנים הקרובות planning.nsw.gov.au; מתחת לביקוש.נבנו רק 177 אלף ברחבי המדינה ב-2024 australianpropertyupdate.com.au.	ההיצע הנמוך נמשך. ייתכן שהשלמות יעלו במעט עד 2027–28 אם הרפורמות יצליחו, אך סביר להניח שעדיין יהיה מחסור של כ-40 אלף לשנה.מחסור כרוני ימשיך להפעיל לחץ כלפי מעלה על מחירים/שכירויות.
ביקוש וקונים & סנטימנט	שיפור ב-2025 בשל הורדת ריביות וצמיחת אוכלוסייה; רוכשי דירה ראשונה פעילים אך מתקשים.	צריך להישאר יציב כששיעורי הריבית יירדו.סיכון: אם הכלכלה תיחלש או שהאשראי יהפוך להדוק, הביקוש עלול לרדת.באופן כללי, הגירה חזקה ותחזית תעסוקה חיובית תומכות בביקוש יציב עד 2028.

מקורות: Domain, חדשות ABC, NSW Planning, המועצה הלאומית להיצע ולשוויוניות בדיור abc.net.au yourmortgage.com.au planning.nsw.gov.au australianpropertyupdate.com.au mozo.com.au.

טבלה 1: שוק המגורים בסידני – מדדים עיקריים ותחזיות

(טבלה 1 מדגישה את נתוני שוק המגורים בסידני ואת המגמות הצפויות.)

שוק הנדל"ן המסחרי בסידני

שוק הנדל"ן המסחרי של סידני בשנת 2025 מאופיין בהתאוששות דו-צדדית. מגזר המשרדים מתייצב לאחר ההפרעות שנגרמו עקב תקופת המגפה, מגזר הקמעונאות מתאושש באופן מפתיע, ושוק ההשקעות המסחריות כולו נהנה משיפור בסנטימנט עם אופטימיות ביחס לריבית העתידית. להלן נבחן את מגזרי המשרדים והקמעונאות, תתי-אזורים גאוגרפיים מרכזיים ומגמות לעתיד, כולל הזדמנויות/סיכונים.

מגזר המשרדים (CBD ומשרדים מטרופוליניים)

ביצועים נוכחיים לשנת 2025: שוק המשרדים בסידני נמצא בשלבים הראשוניים של התאוששות. לאחר ההלם של 2020–2021 (עבודה מהבית, עלייה בשיעור הווקנסיות) וירידות ערך ב-2022–2023 (בעקבות עליית תשואות), התנאים ב-2025 משתפרים בזהירות. שיעור הווקנסיות במשרדי סידני CBD סיים את 2024 ברמה של 12.8% – שיא של עשרות שנים – אך נראה כי כבר הגיע לשיא cbre.com.au content.knightfrank.com. הביקוש לשכירות בתחילת 2025 היה יציב, בדומה לרמות של 2024 cbre.com.au. חשוב לציין כי קצב הוספת ההיצע האט בצורה דרמטית: לאחר ש-164,000 מ"ר של שטח משרדים חדש נכנסו לשוק ב-2024 (פרויקטים גדולים שהושלמו), רק כ-72,600 מ"ר צפויים להימסר ב-2025, רובם במסגרת שיפוצים cbre.com.au. כמעט ולא ייפתחו מגדלים חדשים וגדולים בשנים 2025–2026, מה שיחד עם המשך “ריצה לאיכות” (שוכרים משתדרגים למבנים טובים יותר), אמור לסייע בקליטת השטחים הריקים cbre.com.au. אכן, מבני משרדים מובילים במרכזי CBD מרכזיים מציגים ביצועים עודפים עם שיעור ווקנסיה נמוך (בחלק מהמבנים המרכזיים פחות מ-5% ריקנות) ועניין רב מצד שוכרים, בעוד מבנים משניים ופריפריאליים נאבקים עם שיעור ווקנסיה גבוה יותר cbre.com.au. הפיצול הזה בא לידי ביטוי בשכ"ד: שכ"די משרדים איכותיים שמרו על יציבות או אף עלו מעט, ומשכירים אף החלו להפחית תמריצים במבנים מובחרים (רבעון ראשון 2025 רשם ירידה קלה בממוצע התמריצים מ-36.4% לכ-36.1%, מה שהביא לעלייה של כ-0.8% בשכ"ד נטו אפקטיבי) content.knightfrank.com. לעומת זאת, משרדים מדרג נמוך מציעים תמריצים נדיבים (40% ומעלה בחלק מהמקרים) כדי למשוך שוכרים, וחלק מהמבנים הישנים באזורי שוליים עשויים להפוך ללא רלוונטיים אם לא יצליחו להיחכר.

שכר הדירות בשוק באופן כללי הפגין חוסן. בשנת 2024, שכר הדירה האפקטיבי במרכזי העסקים הראשיים (CBD) עלה בכ-5% cbre.com, בהובלת סידני (בעיקר בלב המרכז) ובריסביין, בעוד פרת' הייתה מרכז העסקים הראשי היחיד עם ירידה בצמיחת שכר הדירה cbre.com. לשנת 2025, צפויה צמיחה מתונה נוספת בשכר הדירה בשוק המשרדים של סידני cbre.com. עם האטה בהיצע החדש וחלק מהשוכרים שמתרחבים מחדש, לבעלי נכסים מובילים יש כוח תמחור מסוים. עם זאת, הביקוש למשרדים אינו נמצא בפריחה – שוכרים רבים נשארים זהירים, חלק מצמצמים שטח לעובד, ו"הנורמליות החדשה" של עבודה היברידית גורמת לרמות התפוסה במשרדים (ניצול פיזי בפועל) להישאר מתחת לרמות שלפני המגפה. לכן, ההתאוששות הדרגתית. היצע המשנה להשכרה, שזינק בשנים 2020–22, במגמת ירידה בסידני – עד 2025 שיעור המשרדים הפנויים להשכרה משנה יורד לכיוון הממוצע לטווח ארוך (כ-1.3% מהמלאי) כאשר לחברות יש בהירות רבה יותר לגבי צורכי השטח שלהן jll.com. זהו סימן חיובי לכך ששטחים עודפים נקלטים מחדש. פעילות ההשקעות במשרדי סידני נמצאת גם היא בעלייה מהשפל: ברבעון הראשון של 2025 הוחלפו ידיים נכסי משרדים במרכז העסקים הראשי של סידני בשווי של כ1.3 מיליארד דולר, כאשר משקיעים מחו"ל מהווים נתח גדול (ורוכשים בניינים מובילים כמו 135 King St ו-400 Kent St) content.knightfrank.com. מכירות אלו מצביעות על חזרת העניין של הקונים כאשר המחיר נכון.

תתי-שווקים מרכזיים למשרדים: אזור ה-CBD של סידני (הליבה הדאונטאון) ממשיך להיות האזור המשרדי הגדול והחשוב ביותר, עם דיירים מתחומי הפיננסים, הטכנולוגיה והשירותים המקצועיים. בתוך ה-CBD, אזור ה-“Core” (סביב Martin Place, George Street) מציג את הביצועים הטובים ביותר – שיעור התפוסה במגדלי פרימיום כאן נמוך מאוד (חלקם כמעט בתפוסה מלאה) ושכר הדירה עולה. גם אזור Walsh Bay/Dawes Point (חלק מהחוף המערבי) מדווח כבעל ביצועים חזקים cbre.com.au, כנראה בשל פיתוחים איכותיים חדשים (כגון Barangaroo) שמושכים שוכרים. לעומת זאת, אזורים פריפריאליים ב-CBD ומלאי ישן יותר מציגים זמינות גבוהה יותר. מחוץ ל-CBD, אזור נורת' סידני (ממש מעבר לנמל) ראה עלייה בשיעור הווקנסיה לאחר שנפתחו בו כמה בניינים חדשים לאחרונה, אך הוא מושך שוכרים שמחירי ה-CBD יקרים להם וצפוי ליהנות מתחנת המטרו החדשה. פאראמטה, ה-CBD של מערב סידני, מציג שוק משרדים גדל עם משרדי ממשלה ופיננסים; רמת הווקנסיה עלתה עם כניסת מלאי חדש אך צפויה להשתפר מכיוון שאין תוכניות לבניה חדשה בקרוב. מרכזים מטרופוליניים נוספים כגון Macquarie Park, South Eveleigh, ו-Olympic Park כוללים דיירים מתחומים ייעודיים (טק, חינוך וכו') ורמות ווקנסיה לרוב מתונות. שאלה מרכזית היא מה יעלה בגורלן של בנייני משרדים ישנים שאינם בשימוש – יש דיבור על הסבה למגורים או שימושים אחרים, אך זה ישים רק לחלקם. ממשלת ניו סאות' ויילס רומזת על מתן תמריצים להמרת משרדים למגורים במטרה לעודד את ה-CBD וגם להגדיל את היצע הדיור, צעד שבמידה וייושם עשוי להקטין מעט את מלאי ושיעור הווקנסיה בשנים הקרובות.

תחזית 2026–2028 (משרדים): אנליסטים חוזים המשך התאוששות בשוק המשרדים של סידני עד 2026–27. עם שיפור בכלכלה ועליית אמון העסקים, צפויה קליטה נטו חיובית של שטחי משרדים (התרחבות נטו) באמצע שנות ה-2020. JLL, למשל, צופה ששיעור הווקנסיה ב-CBD של סידני ימשיך לרדת בהדרגה לאורך 2025–2027 בהעדר היצע חדש משמעותי (רק מגדל CBD משמעותי אחד – 210 George St – צפוי להיפתח בסביבת 2026). עד 2027, שיעור הווקנסיה ב-CBD עשוי להתייצב קרוב ל-8–10%, לעומת השיא של כ-13%. התכווצות זו צפויה להוביל לעלייה אפקטיבית בשכר הדירה, במיוחד במשרדים מובחרים. ב-CBRE מציינים כי הפער בין שכר הדירה במבנים חדשים לישנים דוחף את המחירים במשרדים האיכותיים כלפי מעלה, וברגע שפעילות תת-השכרה מצמצמת תדעך, מדדי השכר הכלליים ישתפרו cbre.com. ניתן לצפות לעלייה שנתית בשכר הדירה באחוזים בודדים ונמוכים עד בינוניים במשרדים הפרימיום של סידני בין 2025–2028. שכר הדירה במשרדים משניים כנראה יוותר יציב (עם תמריצים גבוהים) עד ששיעור הווקנסיה במגזר זה יירד משמעותית.

בצד ההשקעות, שווי ההון של משרדים צפויים להתייצב ואף לעלות לקראת סוף העשור. התשואות במשרדים עלו בחדות ב-2022 (ירידת מחירים של כ-20% מהשיא בחלק מהמקרים) בעקבות עליית הריבית. תשואות משרדים פריים בסידני עומדות כיום על כ-6.0% (נכון לתחילת 2025) content.knightfrank.com, ולאחרונה התמתנו ברמה זו במשך כמה רבעונים. כשהסביבה הריביתית תתעדן, הצפוי חידוש דחיסת התשואות – נייט פרנק מעריכים שהתשואות יחלו “להידחס” (להתחזק) במחצית השנייה של 2025 content.knightfrank.com. גם Cushman & Wakefield חוזים כי “משקל ההון ההולך וגדל” שיחפש נכסי משרדים איכותיים, בשילוב עם הפחתות ריבית, יוביל לדחיסה מסוימת בתשואות בסוף 2025 ואל תוך 2026 cushmanwakefield.com. אפילו התחזקות של 25–50 נקודות בסיס בתשואות עד 2026 תחזק משמעותית את שווי המשרדים (ייתכן עלייה של 5–10% בערך). כך שהתשואה הכוללת מהשקעות במשרדים עשויה לחזור ולהיות חיובית לאחר תקופה רזה. יחד עם זאת, המשקיעים יהיו בררנים: מבנים מודרניים, ידידותיים לסביבה וממוקמים היטב (“מבנים ירוקים”) יזכו להעדפה, בעוד נדל"ן ישן ולא משופץ יפגר ואף עלול להיהרס לטובת פיתוח מחדש. משרדים בסידני ובריסביין צפויים להציג ביצועים טובים יותר ביחס לערים אחרות בשל התאוששות חזקה יותר בביקוש cushmanwakefield.com. עד 2028, שוק המשרדים בסידני צפוי להיות במצב יציב בהרבה, אם כי לא סביר שיחזור לרמות התפוסה הנמוכות במיוחד של סוף שנות ה-2010 לאור מגמות העבודה הגמישה שנותרו.

הזדמנויות וסיכונים (משרדים): שוק המשרדים בסידני מציע הזדמנויות למשקיעים שיכולים לזהות נכסים בשווי נמוך מחזורי עם פוטנציאל להתאוששות. נראה כי "מחזור ירידת הערך" שלאחר המגפה כמעט הסתיים brokerdaily.au – החדשות הרעות כבר מתומחרות, והשווקים מבודדים יותר מירידות נוספות brokerdaily.au. הדבר עשוי להעיד שאנו קרובים לתחתית בערכי ההון של המשרדים, מה שהופך את התקופה לאופטימלית למשקיעים לטווח ארוך לשוב לשוק. משרדים פריים בסידני מציעים תשואה של כ-6%, פרמיה משמעותית על פני אג"ח לעשר שנים (~3.5–4% ב-2025), ועם פוטנציאל להידוק התשואה, ההיגיון בהקצאת נכסים לנדל"ן מתחזק brokerdaily.au. אכן, Knight Frank מציינים שהתנודתיות היחסית במניות/אג"ח לעומת היציבות בהכנסות מנכסי פריים דוחפת משקיעים להעלות שוב את שיעור ההשקעה בנדל"ן brokerdaily.au. יש גם אפשרות להשבחת ערך – מבנים ישנים במיקומים טובים ניתנים לרכישה בהנחות, לשיפוץ או להתאמה מחדש כדי למשוך שוכרים (למשל, שדרוג מתקנים או שירותים כדי למשוך עובדים, כאשר החברות מנסות להחזיר את העובדים למשרד). בצד השוכרים, שוכרים יכולים לנצל את המצב הרך של השוק ב-2025 כדי לנעול חוזים בתנאים טובים (שכר דירה נמוך ותמריצים גבוהים) בבניינים איכותיים לטווח הארוך, לקראת אפשרות של הידוק עתידי.

יחד עם זאת, קיימים סיכונים בסקטור המשרדים. עתיד עולם העבודה הוא הנעלם הגדול – אם עבודה היברידית/מרחוק תהפוך לנפוצה יותר או שתהיה מיתון שיפגע בתעסוקה, הביקוש לשטחי משרדים עלול לדשדש או לרדת. חלק מהעסקים אכן צמצמו את הצורך בשטח, וחלק מהעובדים כיום מצפים לגמישות, מה שאומר שהתפוסה במשרדים עשויה להישאר תמידית נמוכה מרמות שלפני הקורונה. מצב זה עשוי להגביל את הצמיחה בשכ"ד או להביא למלאי פנוי גבוה יותר במיקומים משניים. סיכון כלכלי: משרדים רגישים מאוד לצמיחת תעסוקת צווארון לבן; כל האטה במגזר הפיננסים או הטכנולוגיה (המהווים שוכרים מרכזיים בסידני) תפגע ביציבות השכירות. בנוסף, על אף שמצופה שהריבית תרד, אם תרחיש זה לא יתממש (או אם הזמינות לאשראי תתכווץ בשל בעיות גלובליות), ייתכן שההידוק הצפוי בתשואות וחזרת ההשקעות לא יתרחשו. סיכון נזילות בולט גם הוא – למשקיעים מוסדיים יש מנדטים מדויקים, ואם הסנטימנט יהפוך שלילי שוב, מחזורי העסקאות עלולים לקפוא (כפי שקרה ב-2022–23). לבסוף, הסיכון לאי-עמידת שוכרים או צמצום שטח מרחף: אם תהיה האטה כלכלית עולמית, חברות מסוימות עלולות להתכווץ ולהוסיף שטחי משנה מיותרים לשוק ללא התרעה.

סקטור הקמעונאות (נדל"ן קמעונאי ומרכזי קניות)

אולי במפתיע, נדל"ן קמעונאי הפך לנקודת אור בשנת 2025 לאחר מספר שנים מאתגרות. במהלך המגפה, תחום הקמעונאות (בעיקר חנויות במרכזי ערים וקניונים גדולים) התקשה עם הסגרים והזינוק במסחר האלקטרוני, בעוד שתחום הנדל"ן התעשייתי הוביל את הביצועים. כעת התהפכו היוצרות במידת מה: תנועת הלקוחות וההוצאות חזרו לעלות, ונדל"ן קמעונאי מושך שוב משקיעים. למעשה, משקיפים בענף צופים כי תחום הקמעונאות יהיה הסקטור המסחרי הבולט בשנת 2025, שינוי מהשנים האחרונות כאשר הנדל"ן התעשייתי היה המוביל publications.raywhite.com.

מגמות שוק 2025: ביצועי נדל"ן קמעונאי בסידני משתנים בהתאם לפורמט. מרכזי קניות שכונתיים (בהובלת סופרמרקטים ושירותים חיוניים) הוכיחו עמידות יוצאת דופן – שיעור התפוסה בהם נותר גבוה גם בתקופת הקורונה והם נהנו מצמיחה באוכלוסייה בפרברים. מרבית המרכזים הללו קרובים לתפוסה מלאה עם שיעור אכלוס נמוך (~4% או פחות), ואף נרשמה עליית שכר דירה כשהרצועות שמובלות על ידי סופרמרקטים מצויות בביקוש (נכסים אלה מספקים הכנסה יציבה, ולכן הם מושכים משקיעים) linkedin.com linkedin.com. קניונים אזוריים גדולים (כמו מרכזי קניות ווסטפילד) התמודדו עם התאוששות מאתגרת יותר – מספר קמעונאים נדחקו החוצה בזמן המגפה, והקניונים הללו נאלצו להתאים עצמם עם יותר מסעדות ומקומות בילוי כדי להחזיר את הקונים. עם זאת, עד 2025, מדווחים קניונים גדולים בסידני כי תנועת קונים ומכירות מתקרבות או עולות על הרמות של 2019, הודות לחזרת התיירות והתפרצות הביקוש הצרכני. המכירות הקמעונאיות באוסטרליה עלו בכ-3.6% מתחילת 2025 לעומת התקופה המקבילה אשתקד colliers.com.au, וניו סאות' וולס הובילה את מרבית הצמיחה הזו, מה שמרמז שעסקי הקמעונאות בסידני נמצאים במצב טוב.

נתוני משקיעים מאשרים את ההתעוררות מחדש של תחום הקמעונאות: בסוף 2024, נדל"ן קמעונאי היווה 41.1% מכלל עסקאות הנדל"ן המסחרי לפי מספר העסקאות, קפיצה משמעותית מהממוצע ארוך הטווח של 28% publications.raywhite.com. באותו הזמן, נתח העסקאות של תחום התעשיה ירד מכ-60% בשנת 2023 ל-50% כאשר המשקיעים חזרו להשקיע בקמעונאות publications.raywhite.com. הסיבה למעבר הזה נעוצה במספר גורמים – התשואות על נכסי קמעונאות הפכו להיות גבוהות ואטרקטיביות לאחר תקופה בה לא היו מועדפות, והתחזית לצמיחה בשכ"ד השתפרה כאשר החנויות נפתחו מחדש והצרכנים הוכיחו את רצונם לחזור לקניות פיזיות. תשואות כוללות על נכסי קמעונאות הובילו את כל התחומים במשך שני רבעונים רצופים בסוף 2024 publications.raywhite.com publications.raywhite.com. לפי Ray White Commercial, נכסי קמעונאות הניבו תשואה כוללת של +2.8% ברבעון האחרון, ועקפו את תחום המשרדים והתעשיה publications.raywhite.com. ראוי לציין כי נכסי קמעונאות משניים (מרכזים קטנים ולא עיקריים) לעיתים הניבו תשואות הכנסה גבוהות יותר ממרכזי קניות ראשיים, שכן המחירים שלהם היו נמוכים מאוד והריביות גבוהות, כך שהמשקיעים הרוכשים אותם כעת נהנים מתשואה מזומנית גבוהה ופוטנציאל לעליית ערך publications.raywhite.com.

בסידני, תשואות מרכזי קניות פריים נעות בטווח של אמצע 5% (למשל, מרכז וסטפילד מרכזי עשוי להיסחר על תשואה של 5–6%), בעוד שמרכזים שכונתיים וחנויות וריטייל למוצרים גדולים יכולים להגיע לתשואות של 6–7%+. הפער בין תשואות ריטייל פריים לשניוני התרחב משמעותית בעשור האחרון, אך עלול להצטמצם אם הביצועים העודפים של השוק השניוני ימשיכו. דמי השכירות לשטחי מסחר החלו לעלות בהדרגה: CBRE חוזים כי דמי השכירות במרכזי קניות יצמחו בקצב חד-ספרתי נמוך ב-2025, בהמשך לצמיחה שנראתה ב-2024 cbre.com. סידני, יחד עם פרת', צפויות להציג ביצועים טובים מעט יותר בגידול דמי השכירות למסחר cbre.com.au, בין היתר בשל הגירה חזקה ודינמיקת אוכלוסייה היוצרת לחץ על קיבולת הריטייל. היצע חדש מוגבל של מרכזים מסחריים (כמעט ולא נבנים קניונים חדשים, למעט שטחי מסחר כחלק מפרויקטים משולבים) אומר שלמרכזים קיימים יש שוק שבוי והם מסוגלים לתמוך בעליות שכר דירה ככל שמכירות הקמעונאים משתפרות. הסתייגות אחת היא שיש לשים לב ללחצים אינפלציוניים ומגמות בצריכת משקי הבית – שיעורי ריבית גבוהים ועלות מחיה ב-2024 אכן פגעו במחזורי מכירות קמעונאיות בחלק מהקטגוריות, אך כאשר הריבית תרד ב-2025–2026, ייתכן ששיפור באמון הצרכנים יסייע לקמעונאים.

תחזית לעתיד: התחזית לשוק הנדל"ן הקמעונאי ל-2026–2028 אופטימית זהירה. גידול האוכלוסייה (באמצעות הגירה) מגדיל ישירות את ההוצאה הקמעונאית, במיוחד באזורים מתפתחים שבהם משקי בית חדשים זקוקים לאפשרויות קנייה מקומיות. גלי ההגירה המשמעותיים לסידני יתמכו בביקוש לכל דבר, מהמכולת ועד שירותים. חדירת האיקומרס, שזינקה במהלך 2020, התייצבה – המכירות המקוונות מהוות כ-11–12% מהקמעונאות באוסטרליה ולא הגדילו משמעותית את חלקן בשנתיים האחרונות publications.raywhite.com. המסחר הפיזי הראה עמידות; הקונים חוזרים בשביל החוויה, וקמעונאים מאמצים יותר ויותר גישה רב-ערוצית (שילוב אונליין ואופליין). המשמעות היא שחנויות פיזיות (במיוחד כאלו שמציעות נוחות או חוויה) ימשיכו להיות חיוניות. קטגוריות כמו מזון ומשקאות, שירותים אישיים, בריאות וריטייל דיסקאונט מניעות ביקוש לשטחים קמעונאיים ברחובות ומרכזים. המגמה היא לעבר “ריטייל חווייתי” – קניונים מוסיפים בידור (בתי קולנוע, באולינג, מתחמי משחקים) ומתחמי מסעדות כדי להפוך ליעדים לאורך כל היום publications.raywhite.com. סביר להניח שמגמה זו תמשיך, ומרכזים מצליחים יהיו אלה שמשלבים ביעילות קניות עם בילוי.

תחזיות מצביעות על שכירות וערכים יציבים או משתפרים במתינות עבור נכסי קמעונאות. לדוגמה, אם שיעורי הריבית יירדו בצורה משמעותית עד 2026, ערך ההון של מרכזי קמעונאות עשוי לעלות ככל שהתשואות יתכווצו מעט (אם כי כנראה בפחות דרמטיות מהתעשייה בשנים 2018–21). בצד השכירות, הצמיחה צפויה לעקוב אחרי האינפלציה (אחוזים בודדים נמוכים). סיכון שיש לעקוב אחריו הוא כוח הקנייה של הצרכנים: עם חוב משקי בית גבוה, אם הצמיחה הכלכלית תתערער, הקמעונאות הדיסקרציונרית עלולה להיפגע וחלק מהקמעונאים עלולים להצטמצם או להיסגר. בנוסף, שינויים מבניים – לדוגמה, קניות מקוונות נוספות עבור סחורות מסוימות – מהווים אתגר מתמשך. עם זאת, רבים מהקמעונאים הסתגלו (איסוף עצמי, וכדומה), וקטגוריות שפחות מועדות להחלפה אונליין (כגון מכולות, בתי קפה, מספרות, מרפאות רפואיות) מהוות כיום חלק גדול יותר מתמהיל השוכרים.

מוקד אזורי: ברחבי מטרופולין סידני, אזורי הקמעונאות החמים מתכתבים עם אזורי גידול אוכלוסייה. מערב סידני, לדוגמה, חווה ביקוש עצום לקמעונאות חדשה ככל שהפרברים מתרחבים – ולכן מתוכננים ופותחים מרכזי קניות חדשים סביב אזורים כמו מארסדן פארק, לפינגטון ואורן פארק. רחובות ראשיים ותיקים בפרברים (כגון בפרמאטה, בונדי, צ'טסווד) התאוששו בחוזקה בזכות תפוסה גבוהה, אף שקמעונאות במרכז העסקים הראשי (אזור הקניות המרכזי בסידני) עדיין משתחררת מהפסד חלק מהתיירים הבינלאומיים ותנועת העובדים. עד 2028, השלמת קווי המטרו תייצר הזדמנויות קמעונאיות חדשות בתחנות (למשל, החנויות סביב תחנות מטרו וסט במקומות כמו פייב דוק או פרמאטה עשויות לשגשג). בנוסף, שדה התעופה החדש במערב סידני יוביל לפיתוח קמעונאות (ועסקים בענף האירוח) לשירות נוסעים ועובדים.

מגזר	תנאי שוק 2025 (סידני)	תחזית/צפי 2026–2028
משרדים (מרכז העסקים הראשי)	שיעור תפוסה ~12.7%–12.8% (סוף 2024) – הגיע לשיא ומתייצב cbre.com.au.דמי שכירות פריים נשארים יציבים (דמי שכירות אפקטיביים לפריים ב-CBD +5% ב-2024) cbre.com; תמריצים גבוהים (~35–40%) עדיין נפוצים.היצע מוגבל חדש בשנים 2025–26 מפחית לחץ cbre.com.au.תשואות של כ-6.0% פריים (לאחר ירידת ערך) content.knightfrank.com.	התאוששות הדרגתית.ההיצע הפנוי צפוי לרדת לכ-8–10% עד 2027 ככל שהביקושים יתחזקו (היצע מינימלי).צמיחת שכר דירה במשרדים מובילים בשיעורים חד-ספרתיים נמוכים מדי שנה cbre.com (המגמה לעבור לאיכות נמשכת).משרדים ישנים יותר עשויים לפגר מאחור או לעבור לשימושים חלופיים.התשואות צפויות להצטמצם בכ-25–50 נקודות בסיס עד 2026 כאשר הורדות ריבית יחזקו ערכים content.knightfrank.com, תוך משיכת משקיעים נוספים.סידני ככל הנראה בין המובילות בתחום המשרדים באוסטרליה cushmanwakefield.com.
קמעונאות	התאוששות חזקה.נכסי קמעונאות מובילים בתשואות (תשואה כוללת +2.8% ברבעון האחרון) publications.raywhite.com.הביקוש המשקיעים עלה – קמעונאות היווה 41% מהעסקאות ב-2024 (לעומת ממוצע של 28%) publications.raywhite.com.תפוסה נמוכה במרכזים עם עוגן של סופרמרקטים (~4% או פחות) linkedin.com.שכר הדירה עולה במעט; שכר הדירה בקניונים צפוי לצמוח בשיעור חד-ספרתי נמוך ב-2025 cbre.com.תשואות: כ-5–6% לקניונים מובילים, גבוה יותר לקמעונאות אזורית/רצועתית.	תחזית יציבה. צמיחת אוכלוסייה והיצע חדש מוגבל תומכים בדמי השכירות – צפי ל-1–3% גידול שנתי בשכר הדירה במרכזים במיקום טוב cbre.com.הקמעונאות נחשבת לבולטת לשנים 2025–26 מבין הסקטורים publications.raywhite.com, כאשר משקיעים ממוקדים במרכזים פרבריים.סיכונים: ייתכן שההוצאות של הצרכנים יפחתו; אך קמעונאות חיונית צפויה להישאר עמידה.דחיסת תשואות פוטנציאלית קלה אם שיעורי הריבית ירדו (מה שמעלה את הערכים), אם כי סביר שהתשואות יישארו יציבות ברובן.באופן כללי, נכסי קמעונאות צפויים לשמור על תפוסה גבוהה והכנסה יציבה; מרכזים מצליחים ישלבו יותר בידור/חוויות כדי לשגשג publications.raywhite.com.
תעשייה	ראו את החלק הבא לסקירה מפורטת של שוק התעשייה. שוק התעשייה בסידני ממשיך לשגשג: שיעור תפוסה ~2.8% (רבעון ראשון 2025) assets.cushmanwakefield.com; דמי השכירות עדיין עולים (אם כי לאט יותר, עלייה של +0.7% מרבעון קודם) assets.cushmanwakefield.com; ביקוש חסר תקדים מצד תחום הלוגיסטיקה, עם תשואות עיקריות של כ-5.25%-5.75%.המשקיעים מעוניינים, אך התמחור גבוה; חלה התרככות מסוימת בתשואות בשנים 2022–24.	ראה את הסעיף הבא. התחזית חיובית אך מתמתנת: עלייה קלה בשיעור הווקנסי (פחות מ-3.5% עד לסוף 2025) עם זרם היצע גדול, ואז התהדקות מחודשת assets.cushmanwakefield.com.צמיחת שכר דירה כ-4% בשנת 2025 (סידני) assets.cushmanwakefield.com, לאחר מכן בגבול האמצעי של ספרות בודדות בשנים 2026–27 בשווקים תת-אספקתיים.דחיסת תשואות סבירה לקראת סוף 2025–2026 כאשר הורדות ריבית משפרות את הסנטימנט brokerdaily.au – תשואות נדל"ן תעשייתי בסידני עשויות להתחזק ב-25–50 נקודות בסיס, לאור עניין גלובלי בנכסי לוגיסטיקה.גורמי ביקוש ארוכי טווח (מסחר אלקטרוני, תשתיות כמו שדה תעופה חדש) שומרים על סקטור זה יציב.

מקורות: CBRE, Knight Frank, Ray White Comm., Cushman & Wakefield cbre.com.au content.knightfrank.com publications.raywhite.com assets.cushmanwakefield.com.

השקעות וסיכון (קמעונאות): משקיעים רואים כיום הזדמנות בתחום הקמעונאות. התשואות גבוהות יחסית לסוגי נכסים אחרים, והסיפור השתנה מ"אפוקליפסת הקמעונאות" לגישה מאוזנת יותר של מסחר רב־ערוצי. אטרקטיביים במיוחד הם מרכזים שכונתיים ומחוזיים המוצבים סביב סופרמרקטים, המספקים הכנסה הגנתית המבוססת על צרכים linkedin.com publications.raywhite.com. מרכזים אלה נהנים מתפוסה כמעט מלאה ונחשבים לתשתית קהילתית – בסיס השקעה חזק. קיימת גם אפשרות לעליית ערך במרכזי קמעונאות גדולים (מרכזי מוצרים כבדים) ככל שגידול בדיור מגביר את הביקוש למוצרי בית וכו'. עם זאת, קיימים סיכונים כגון ירידה בצריכה הפרטית: אם אינפלציה ועלויות אשראי ימשיכו להעיק על הצרכנים, הצמיחה במכירות הקמעונאיות עלולה להיעצר, מה שילחץ על השוכרים. כבר כיום, חנויות הלבשה וריהוט חוות ירידת רווחיות. סיכון נוסף הוא עלייה בעלויות התפעול של המרכזים (אנרגיה, שכר); אם עלייה זו לא תתאזן עם עליית שכר דירה, עלול להצטמצם הרווח הנקי. קמעונאות אונליין ממשיכה לאיים על פלחי שוק מסוימים, בעיקר אלקטרוניקה וכלבו; מרכזי קניות חייבים להתאים את תמהיל השוכרים, יתכן שיהיו יותר שירותים כמו מוקדי הפצה קטנים או שוכרי שירותים. גם סיכון ריבית משפיע על ערכי הקמעונאות: אם התשואות לא יצטמצמו כצפוי ועלויות המימון יישארו גבוהות, בעלי נכסים ממונפים מאד עלולים להיקלע לקשיים. עם זאת, האקלים הנוכחי של הורדת ריבית ונתונים בסיסיים איתנים הופכים את תחום הקמעונאות ל“הקאמבק המרשים” של שוק הנדל"ן המסחרי בכניסה לסוף שנות ה־2020 publications.raywhite.com.

טבלה 2: תקציר נדל"ן מסחרי סידני (2025 ותחזית)

(טבלה 2 מסכמת את מצב השוק והתחזיות עבור משרדים, קמעונאות ותעשייה בסידני. הסקירה של מגזר התעשייה מפורטת בהמשך.)

שוק הנדל"ן התעשייתי בסידני

מגזר הנדל"ן התעשייתי והלוגיסטי של סידני היה הכוכב הבולט בשנים האחרונות, והוא נותר מגזר מרכזי גם בשנת 2025 – אף שעוצמת הצמיחה פוחתת לקצב בר־קיימא. מגזר זה כולל מחסנים, מרכזי הפצה, שטחי תעשייה ומגרשים תעשייתיים בכל מטרופולין סידני (עם ריכוז במערב סידני). מנועי הצמיחה היו בום הסחר האלקטרוני, שינויים בשרשראות אספקה ומחסור בקרקעות פנויות, שהביאו לשיעורי תפוסה שיא ועליית שכר דירה חדה בשנים 2021–2023. ב-2025, שוק התעשייה עדיין חזק מאוד, אך מתאזן מהשיאים הללו.

ההיצע החדש סוף סוף מזנק לאחר שנים של בנייה לא מספקת.

ברבעון הראשון של 2025 בלבד, סידני ראתה כ-185,000 מ"ר של שטח תעשייתי חדש שהושלם assets.cushmanwakefield.com – פרויקטים כמו מרכז ההפצה העצום של Toll בקמפ'ס קריק בשטח של 65,000 מ"ר, ופיתוחים ספקולטיביים בצ'יפינג נורטון (28,100 מ"ר) ומורבנק assets.cushmanwakefield.com.לשנת 2025 כולה, צפוי להסתיים בסידני שיא של כ-950,000 מ"ר של מלאי חדש assets.cushmanwakefield.com.יותר ממחצית מזה הוא ספקולטיבי (נבנה ללא דיירים שהתחייבו מראש), וזהו שינוי משנים קודמות שבהן התחייבויות מוקדמות שלטו assets.cushmanwakefield.com.פרויקטים עיקריים שהושכרו מראש כוללים את המחסן החדש של אמזון באחוזת אוקדייל איסט של גודמן ואת מרכז ההפצה הגדול של וולוורת’ס בהאב לייט הורס של צ'ארטר הול באיסטרן קריק assets.cushmanwakefield.com.כ-55% מצבר הפרויקטים לשנת 2025 כבר הוקצה מראש, אך השאר יבחן את כושר השוק לקלוט שטחים assets.cushmanwakefield.com.זרימת ההיצע הזו היא הסיבה לכך ששיעור התפוסה עלה מעט וצפוי לעלות מעט נוסף במהלך ששת החודשים הקרובים, אם כי עדיין להישאר מתחת ל-3.5% עד סוף 2025 assets.cushmanwakefield.com.מעבר לשנת 2025, ייתכן שהפיתוח יואט: אתגרי היתכנות והגבלות קרקע (מחסור בקרקעות מאושרות ותחרות עם שימושי דאטה סנטרים) גורמים לעיכוב או ביטול של חלק מהפרויקטים המתוכננים assets.cushmanwakefield.com.מפתחים רבים ממתינים עם פרויקטים ספקולטיביים עד שיצליחו לאתר שוכרים, לאור עלויות הבנייה הגבוהות והעלויות הגבוהות של מימון.זה מצביע על כך שלאחר הגל הנוכחי, ההיצע החדש עשוי לרדת, מה שאומר שמלאי המשרדים הפנויים עשוי להצטמצם שוב מסוף 2025 ולתוך 2026 ברגע שהשטחים שנמסרו ייספגו assets.cushmanwakefield.com.

מגמות עכשוויות בשנת 2025

שיעור התפוסה וההיצע: שיעור התפוסה של התעשייה בסידני נותר נמוך בצורה יוצאת דופן, אם כי עלה מעט כאשר חלק מההיצע החדש נכנס לשוק. ברבעון הראשון של 2025, שיעור התפוסה עלה ל-2.8% (לעומת ~2.5% בסוף 2024) assets.cushmanwakefield.com. העלייה הזו נבעה מגל של סיומי בנייה – כולל מתקנים גדולים כמו מחסן בגודל 26,000 מ"ר בפארק מרסדן ומתקן לוגיסטיקה של 25,000 מ"ר בטרמינל מורבנק אינטרמודל – וחזרה של שטח גדול לשוק (מרכז הפצה לשעבר של Coles בגודל 74,000 מ"ר שהושכר מחדש באיסטרן קריק) assets.cushmanwakefield.com. גם עם זאת, 2.8% תפוסה נחשבת לרמה הדוקה מאוד לפי הסטנדרטים ההיסטוריים. ברבים מהסביבות, עדיין מאתגר למצוא שטח פנוי ומוכן לאכלוס, במיוחד לדרישות קטנות ובינוניות. לפי שטח רצפה, רוב (62%) מהשטח הזמין כרגע נמצא במתקנים מודרניים ומובחרים assets.cushmanwakefield.com, אך אלו נוטים להיות מושכרים קצת יותר מהר; אתרים משניים ישנים לרוב נשארים ריקים לפרקי זמן ארוכים יותר (חלק מהמבנים המשניים ריקים מעל 6 חודשים) assets.cushmanwakefield.com. ראוי לציון כי שטחי השכרה משנה מהווים חלק צנוע (~25%) מהשטחים הפנויים assets.cushmanwakefield.com, כלומר רוב השטח הפנוי נמצא אצל בעלי נכסים שמחפשים שוכרים ישירות.

שכירויות ומחירים: דמי השכירות התעשייתיים בסידני חוו צמיחה יוצאת דופן בשנים האחרונות. דמי השכירות הראשיים עלו ב־20–30% בשנה ב־2022 כאשר שיעור הווקנסי ירד לשפל. בתחילת 2023, הצמיחה הגיעה לשיאה ברמה ארצית של כ־27% בשנה cbre.com. לקראת 2024–25, קצב הצמיחה בשכירויות האט אך נותר חזק. ברבעון הראשון של 2025, דמי השכירות התעשייתיים בסידני עלו בממוצע 0.7% לרבעון (כלומר כ־3% לשנה אם המגמה תימשך) assets.cushmanwakefield.com. Cushman & Wakefield מדווחים כי צפויה צמיחה של 4.3% בשכירויות ב-2025 בסידני assets.cushmanwakefield.com. ישנם תתי-שווקים שמציגים ביצועים גבוהים מהממוצע: מרכז מערב סידני (סביב Silverwater/Granville) רשם עליית שכירות של 1.4% ברבעון האחרון בלבד assets.cushmanwakefield.com, מה שמבטא היצע מצומצם במיוחד שם. דרום סידני (האזורים סביב נמל בוטאני ושדה התעופה) רשמה גם היא צמיחה של 0.5% ברבעון, למרות דמי שכירות שכבר גבוהים במיוחד assets.cushmanwakefield.com. תתי-שווקים חיצוניים (מערב חיצוני, דרום־מערב) חווים עליות מחירים מתונות יותר כיום, כיוון שרוב ההיצע החדש מתמקד בהם – מה שמאפשר לשוכרים יותר אפשרויות וכוח מיקוח assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. יחד עם זאת, רמת התמריצים נותרה נמוכה יחסית והתייצבה אחרי עלייה מתונה ב־2024 – לרוב מוצעים תמריצים של 10–17.5% בנכסים קיימים, ו־15–20% בהתחייבות מוקדמת למבנים חדשים גדולים assets.cushmanwakefield.com. רמות אלו עלו מעט משנה שעברה (אז היו מתחת ל־10%) אך עדיין נחשבות נמוכות בהשוואה למשרדים או מסחר, מה שמעיד כי הכוח נמצא בידי המשכירים.

במונחים דולריים, דמי השכירות למחסנים פריים במערב סידני (מערב חיצוני) נעים בטווח של 140–170 דולר למ"ר נטו, בעוד שבדרום סידני המחירים ליחידות קטנות פריים יכולים לעלות על 250 דולר למ"ר – מהשכירות התעשייתית הגבוהה ביותר באוסטרליה, בשל מחסור קיצוני בקרקע. גם ערכי הקרקע זינקו (בדרום סידני, קרקע תעשייתית נסחרה מעל 3,000 דולר למ"ר) dpn.com.au. הקונצנזוס הוא שצמיחת השכירות תימשך אך בשיעורי חד-ספרתיים בעתיד, קירור לעומת העליות הדו-ספרתיות הלא-מקיימות. תחושה זו באה לידי ביטוי גם ב-CBRE: לאחר הזינוק ההיסטורי של 27% בתחילת 2023, קצב צמיחת שכר הדירה התעשייתי הואט ל-9% בשנה עד סוף 2024 וצפוי להתמתן עוד, אך להישאר חיובי בשל מגבלות ההיצע cbre.com. עם רמות תפוסה כה גבוהות, כל שוכר בעל צורך דחוף עדיין מתמודד עם לחץ כלפי מעלה על דמי השכירות; אך דיירים גדולים המוכנים להמתין נהנים מיכולת מיקוח גבוהה יותר מול הפרויקטים החדשים שבדרך.

בצד ההשקעות, תשואות הנדל"ן התעשייתי נלחצו לשפל היסטורי (פחות מ-4% בפריים סידני) בשיא של 2021, ואז התרחבו שוב ב-2022–23 עם עליית הריבית. כיום, תשואות הנדל"ן התעשייתי פריים בסידני הן בערך 5.0% עד 5.5%, ומשניות בטווח מתאים ל-5%–6% הגבוהים. יש ראיות לכך שהתשואות התייצבו – למשל, עסקה שנעשתה לאחרונה בווילאוווד בוצעה בתשואה ליבה של כ-5.45% assets.cushmanwakefield.com. כעת, לאור אפשרות להורדת ריבית, הסנטימנט הופך לחיובי. הביקוש של משקיעים לנדל"ן תעשייתי ולוגיסטי נותר גבוה, גם מקומית וגם מקרנות זרות, לאור היסודות החזקים של הסקטור. על פי Knight Frank, התחרות על נכסי תעשייה פריים בסידני ובריסביין "מתפוצצת", כשבבריסביין התשואות כבר חוזרות להצטמצם וסידני צפויה להצטרף brokerdaily.au. התחזית של Cushman היא שהון חדש (כולל זר) מטורגט לנדל"ן לוגיסטי אוסטרלי, ושהם “מצפים לראות את הופעתה של התכווצות תשואות בסוף 2025” כשהכסף פוגש היצע דל cushmanwakefield.com. במונחים מעשיים, אם הריבית תרד, תשואות התעשייה הפריים עשויות לחזור אל טווח ה-5% הנמוך או אפילו גבוהי-4% עד 2026, דבר שידחוף את הערכים כלפי מעלה. היקף העסקאות ההון שירד ב-2023 צפוי לזנק משמעותית – ייתכן עליה של מעל 10% בהיקפי ההשקעות התעשייתיות ב-2025 cbre.com.au, עם יותר עסקאות ככל שציפיות המחירים של קונים ומוכרים מתכנסות.

אזורים גאוגרפיים חמים: מערב סידני הוא מוקד הפעילות התעשייתית. המערב החיצוני (לאורך חיבור M7/M4, שכונות כמו Eastern Creek, Erskine Park, Kemps Creek) והדרום-מערב (סביב M5, Moorebank, Ingleburn) הם האיזורים בהם מתפתחים רוב פארקי הלוגיסטיקה החדשים. הקרבה לכבישים מהירים ובמקרה של Moorebank גם נמל רכבת אינטרמודלי – הופכים אותם לאטרקטיביים. כפי שצוין, הסכמים מראש בהיקף גדול עם אמזון ואחרים נחתמו באיזורים אלו assets.cushmanwakefield.com. נמל התעופה החדש של מערב סידני יוצר תנופה לפיתוח מרחבים תעשייתיים חדשים באזור Aerotropolis/Bradfield, שאמור לאכלס תעשיות ייצור מתקדם, מטען ותעופה – ומהווה "משנה משחק" בעשור הקרוב. כבר כיום, ממשלת ניו סאות' ויילס אישרה אזור מחסנים בגובה 139 מיליון דולר ליד האיירוטרופוליס לשנת 2025 psnews.com.au. בינתיים, אזורי התעשייה של סידני הפנימית (דרום סידני, מערב פנימי) נחשקים מאוד לצורך הפצה "של המייל האחרון" אך כמעט ואין בהם קרקע זמינה – אתרים תעשייתיים ותיקים רבים באזורים אלו נהפכים למתחמים מעורבי שימוש. הדבר דוחף שוכרים מערבה. צפון-מערב (מאזור Marsden Park עד Rouse Hill) הוא אזור צומח נוסף לתעשייה קלה ומחסנים עם גידול האוכלוסיה שם. ואילו מערב מרכזי (Silverwater, Auburn) הוא אזור תעשייה ותיק עם שיעור תפוסה גבוה בשל מיקומו המרכזי.

תחזית 2026–2028

התחזית הבינונית לשוק התעשייה של סידני היא חיובית ביסודה, אם כי קצב הצמיחה המסחרר יתאזן לרמה מתונה יותר. נקודות מפתח לשנים 2026–28:

• תפוסה והיצע: גל הבנייה הנוכחי יוביל לעלייה זמנית בתפוסה הפנויה עד 2025, אך לאחר מכן סביר שההיצע החדש לא יעמוד בביקוש. זמינות הקרקע התעשייתית בסידני מוגבלת בשל גאוגרפיה ותכניות ייעוד קרקע – במערב סידני יש קרקע, אך התקדמות התשתיות ובירוקרטיה לתכנון מכתיבות את הקצב. מפתחים רבים גם חוששים מעודף היצע בשל עלויות בנייה גבוהות. Cushman חוזים ששיעור השטחים הפנויים יגיע לשיא של פחות מ-3.5% ב-2025 ואחר כך יירד מסוף 2025 לתוך 2026 assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. עד 2027 ייתכן ששיעור זה יחזור לכ-2% ואף מתחת אם קצב הפיתוח יואט. למעשה, שוק התעשייה של סידני יישאר כמעט בתפוסה מלאה, כי בתנאי שוק בריאים שיעור התפוסה הפנויה המקובל הוא ~5% וסידני צפויה להיות הרחק מתחת לכך.
• צמיחה בדמי השכירות: צפו להמשך צמיחה בדמי השכירות, אך בטווח חד-ספרתי בינוני לשנה. עבור 2025, תחזית העלייה היא 4.3% assets.cushmanwakefield.com; סדר גודל דומה (אולי 3–5% לשנה) צפוי גם ב-2026 וב-2027. בחלק מהשווקים נבחרים העלייה עשויה לעבור את ה-5% אם ההיצע שם דל במיוחד assets.cushmanwakefield.com. לדוגמה, אם יוזמות מעטות יתחילו בדרום סידני או מערב מרכזי, אזורים אלו עשויים לחוות עליות חריגות עקב ביקוש כבוש. לעומת זאת, אזורים עם בניה חדשה מסיבית (חלקים מהמערב החיצון) עשויים לחוות דמי שכירות שטוחים יותר עד שהשטח יתמלא. מגמה מעניינת: תמריצים לבעלי נכסים עשויים לעלות מעט (כפי שקרה ב-2024 לכ-15% בעסקאות קדם-השכרה assets.cushmanwakefield.com) דבר שממתן את צמיחת שכר הדירה האפקטיבית גם אם המחירים הנקובים עולים. אך גם עם זאת, בעלי הנכסים התעשייתיים נמצאים בעמדה חזקה. עד 2028, דמי שכירות למחסנים מובחרים בסידני עלולים לעלות בקלות ב-15%+ לעומת היום על רקע המגמות המבניות.
• מניעים לביקוש: המסחר המקוון ימשיך להיות גורם תפוסה מרכזי – חלה התמתנות בצמיחת המכירות המקוונות לכ-11% מהיקף המכירות, אך המשך צמיחה (למעל 15% עד סוף שנות ה-2020) תדרוש שטחי לוגיסטיקה נוספים. חברות לוגיסטיקה צד-שלישי (3PL), חברות משלוחי חבילות וקמעונאים המתייעלים בשרשרת האספקה יניעו את שוק ההשכרה. קושמן צופה התאוששות בפעילות 3PL במחצית השנייה של 2025, לאחר שפעילות החברות הללו הייתה מפתיעה בקטנותה (אולי עקב הגדלת קיבולת בשנים קודמות) אך הן יאלצו להתרחב כדי להתמודד עם גידול בנפחים assets.cushmanwakefield.com. בנוסף, התחדשות הייצור (לדוג' בפרמצבטיקה, מזון או הייטק מתקדם) עשויה להגדיל את הביקוש מעט, במיוחד לאור עניין ממשלתי בביסוס תעשיות קריטיות בארץ. פארקי ההייטק החדשים של סידני (כמו אזורי התעשייה המתקדמים במערב סידני) יכולים ליצור ביקוש למתקנים. מרכזי נתונים גם הם מתחרים על קרקע תעשייתית – למרות שאינם מחסנים רגילים, הם תופסים אזורים תעשייתיים וצומחים בעקבות הכלכלה הדיגיטלית. התחרות הזו (מרכזי נתונים לעיתים משלמים מחיר גבוה במיוחד בעבור קרקע/גישה לחשמל) תמשיך לדחוף מחירי קרקע למעלה ולצמצם בניה של מחסנים באזורים מסוימים assets.cushmanwakefield.com.
• תחזית השקעות: כפי שצוין, הבמה מוכנה להתכווצות מחודשת אפשרית בתשואות תעשייתיות עד 2025–26, בשל עודף הון וריביות נמוכות brokerdaily.au. משקיעים גלובליים רבים רואים בשוק התעשייה האוסטרלי שוק עם היצע חסר וסיפור צמיחה ארוך טווח. עד 2028, ייתכן שנראה תשואות תעשייה ראשוניות בסידני חוזרות לרמה נמוכה של 5% או אפילו ל-4% הגבוה, אם הכלכלה תישאר חזקה. המשמעות היא גידול נוסף בערך ההון. עם זאת, תשואות כה נמוכות מעלות גם סיכוני כניסה – אם שיעור האג"ח יעלה במפתיע, ערכי התעשייה יהיו רגישים. בסך הכל, צפה לביקוש גבוה מצד משקיעים שיימשך, מה שעשוי להניע פיתוח דרך שותפויות הון (למשל, מוסדות גדולים שמממנים בניית פארקי לוגיסטיקה לצורך גישה לנכסים).
• סיכונים: אחד מהסיכונים הוא מופע כלכלי שלילי שיפחית את הביקוש – למשל, אם ההוצאה הצרכנית תרד בצורה חדה, קמעונאים עשויים לאחד מחסנים, מה שידכא את ההשכרות. אך לאור מגמות ארוכות טווח, זהו סיכון מתון; רוב השוכרים מתכננים בראייה ארוכת טווח ותנודות קצרות לא ישנו את המגמה. סיכון עודף בנייה הוא עוד סיכון – האם גל ההיצע הנוכחי עשוי להיכשל? עד כה, חלק משמעותי מההיצע החדש כבר הושכר והיתר צפוי להיות מושכר בהמשך, אך אם שטחים ספקולטיביים של 2025 יישארו לא מושכרים לאורך זמן, יזמים יפחיתו את הפעילות (תיקון עצמי של השוק). המסר מהדוחות בענף הוא כי כל עלייה בתפוסה תהיה זמנית assets.cushmanwakefield.com. סיכון נוסף הוא עיכובי תשתיות: הכבישים והנמלים של סידני חייבים להתעדכן (לדוג' אם התחנה האינטרמודלית במורבנק או שדרוגי הכבישים ייתקלו בבעיות, יעילות לוגיסטית עלולה להתעכב). וגם אינפלציית עלויות עדיין מדאיגה – בניית מחסנים יקרה כיום ב-20–30% בהשוואה לכמה שנים אחורה; אם העלויות לא ירדו, שכר הדירה חייב להמשיך לעלות להצדיק פיתוח חדש. לבסוף, שינויים רגולטוריים (כגון תכנון קרקע או תקנות סביבתיות) עשויים להשפיע על היצע הקרקע התעשייתית, אך לא צפויים שינויים דרמטיים שיקלו על המגבלות.

בסך הכל, תחום התעשייה של סידני עד 2028 צפוי להמשיך ולספק ביצועים יציבים – תפוסה גבוהה, גידול בדמי שכירות ועניין רב מצד משקיעים – אם כי לא בקצב הצמיחה המתפוצץ של השנים האחרונות. זהו נכס מועדף בשל מאפייניו ההגנתיים (חוזים ארוכי טווח, תפקוד חיוני) והפוטנציאל לצמיחה.

הזדמנויות וסיכונים בשוק התעשייה

ההזדמנויות בשוק התעשייה של סידני הן משמעותיות:

• נכסי ליבה לוגיסטיים (מרכזי הפצה מודרניים עם חוזי שכירות ארוכים) מספקים הכנסה יציבה בשוק המצוי במחסור קרקעות. עם תחזית לשיעור תפוסה נמוך, בעלי מתקנים תעשייתיים במיקום טוב יכולים לצפות לתפוסה גבוהה וליכולת להעלות דמי שכירות בהדרגה. אם ירכשו בתשואות הנוכחיות (~5%), נכסים אלו עשויים ליהנות מעליית ערך אם התשואות יצטמצמו כמצופה עם ירידת ריביות brokerdaily.au. בכלכלה המקדמת גיוון, חשיפה לתחום הלוגיסטיקה (שהוא בסיס למסחר אלקטרוני ולצריכה) נחשבת לראלית דפנסיבית יחסית, אך עם פוטנציאל לצמיחה – שילוב נדיר.
• הזדמנויות פיתוח: עבור יזמים שיש ברשותם קרקע או אפשרות לאשר קרקע, המחסור המתמשך מביא לכך שפרויקטים לפי דרישת שוכר (במיוחד הגדולים הזקוקים למתקנים מותאמים אישית) יכולים להיות רווחיים מאוד. פיתוח מחדש של אתרים חומים (למשל אתרים תעשייתיים ישנים שקרובים יותר לעיר וניתן להפוך אותם למתקני לוגיסטיקה רב-קומתיים או מרכזי נתונים) הוא הזדמנות נוספת לנוכח המחסור החמור בקרקע בקרבת העיר. מחסנים רב-קומתיים, שהם חידוש באוסטרליה, עשויים להפוך לאפשרות סבירה בסידני כפי שקרה בערים צפופות באסיה.
• תתי-מגזרים מתפתחים: כפי שהוזכר, חלופות כמו מרכזי נתונים ואחסון קור נמצאות בשגשוג. מרכזי נתונים במערב סידני (למשל אזור איסטרן קריק) התרחבו בעקבות הביקוש למחשוב ענן. לרוב נחתמים בהם חוזי שכירות ארוכי טווח עם שוכרים בעלי דירוג אשראי גבוה (חברות טכנולוגיה), ולכן מושכים משקיעים. גם אחסון קור (הפצת מזון) ומתקני לוגיסטיקה ל'המייל האחרון' ליד מרכזי אוכלוסייה מבוקשים מאוד (דמיינו מרכזי הפצת משלוחים של מזון מהיר). משקיעים ערניים עשויים לכוון לנכסים תעשייתיים במגזרים אלו.

הסיכונים אינם נעדרים:

• סיכון תמחור: נכסים תעשייתיים כבר אינם זולים; במקרים מסוימים הם מתומחרים לשלמות. אם התנאים הכלכליים לא יתנהלו כמצופה (למשל, אם האינפלציה תישאר גבוהה והריביות ישארו גבוהות לאורך זמן), דחיסת התשואות הצפויה עלולה שלא להתרחש, ורכישות במחירים גבוהים עלולות להניב תשואה נמוכה. כיום נותר פחות מקום לדחיסת תשואות לעומת מה שהיה לפני חמש שנים, אז התשואות עמדו על 7–8%. לכן התשואה העתידית תתבסס בעיקר על צמיחת דמי שכירות, שלמרות שהיא סבירה, ייתכן שלא תחזור לרמות היוצאות דופן של השנים האחרונות.
• ריכוז שוכרים והתיישנות: יש משקיעים החוששים מסיכון ספציפי – למשל, אם אחד ממספר שוכרים גדולים בתחום הלוגיסטיקה או הקמעונאות יפשט את הרגל או יעזוב, השכרת השטח מחדש בסביבת שכר דירה גבוה עלולה להיות מאתגרת אם השוק ייחלש. כמו כן, מתקנים עלולים להתיישן (למשל, גובה מעטפת בלתי מספק, גישה מוגבלת למשאיות) במיוחד כשהטכנולוגיה מתקדמת (אוטומציה במחסנים וכו'). ייתכן שיהיה צורך בהשקעה הונית שוטפת כדי לשמר את המתקנים בעדכניותם.
• גורמים רגולטוריים/סביבתיים: קיימות היא נושא מרכזי הולך וגדל – מחסנים עם יעילות אנרגטית נמוכה או ללא פאנלים סולאריים, למשל, עלולים להיות מבוקשים פחות, כאשר שוכרים ומשקיעים מעדיפים מבנים ירוקים. בנוסף, כל שינוי במדיניות סחר או תפעול נמלים (כמו שינויים בנפחי יבוא/יצוא) עשוי להשפיע בעקיפין על אשכולות תעשייתיים מסוימים.
• שינויים בשרשרת האספקה: אירועים גיאופוליטיים עשויים לשנות את מסלולי שרשרת האספקה; למשל, עלייה בהשבת ייצור לארץ יכולה דווקא להעלות את הביקוש לשטחי ייצור מקומיים, בעוד שמיתון עולמי עלול להקטין את היבוא, ולהשפיע על שטחי לוגיסטיקה בנמלים. עם זאת, הכלכלה המגוונת של סידני והמיקום שלה מצביעים על כך שהיא תוכל להתאים לתרחישים שונים.

לסיכום, נדל"ן תעשייתי בסידני נשאר תחום השקעה אטרקטיבי במיוחד, ולעיתים מכונה “הזהב של תחום התעשייה והלוגיסטיקה”. המפתח עבור משקיעים הוא להימנע מתשלום יתר בסביבה התחרותית הנוכחית, ועבור שוכרים–להבטיח שטח מראש (ולהיכנס להסכמי קדם-שכירות אם אפשר) נוכח מחסור צפוי בעתיד. עם שדה התעופה החדש והתשתיות המתפתחות, אזורי התעשייה במערב סידני ישגשגו, יפיצו את התועלת הכלכלית וייצרו הזדמנויות רבות בתחום הנדל"ן בעשור הקרוב.

סיכום

בכל המגזרים – מגורים, מסחרי (משרדים/קמעונאות) ותעשייתי – שוק הנדל"ן של סידני בשנת 2025 מתאפיין בצמיחה מחודשת על רקע מגבלות היצע מתמשכות. שוק המגורים שובר שיאי מחירים חדשים, כשהוא מונע על ידי ריבית נמוכה ולחץ אוכלוסייה, גם כאשר נושא ההשגה במחיר נותר דאגה מרכזית abc.net.au australianpropertyupdate.com.au. התחזית עד 2028 מצביעה על המשך עלייה במחירי הנכסים והשכירות, אם כי בשיעורים מתונים יותר, כאשר התוצאות תלויות בעיקר ביוזמות להגדלת היצע הדיור ובתנאים הכלכליים. המגזר המסחרי מראה התאוששות בקצבים שונים: שוק המשרדים מתייצב וצפוי להשתפר כאשר סידני מובילה את הביקוש המשרדי הארצי חזרה לצמיחה cushmanwakefield.com, בעוד הקמעונאות נהפכה למפתיעה כאחת המגזרי ההצלחה כאשר הצרכנים שבים לקניות פיזיות ומשקיעים מזהים ערך בתחום publications.raywhite.com. שוק הנדל"ן התעשייתי נשאר יציב ביסודו – שיעור התפוסה הפנויה בתעשייה בסידני צפוי להישאר מתחת ל-3–4% לאורך העשור assets.cushmanwakefield.com – דבר המבטיח שנכסי לוגיסטיקה יישארו מבוקשים הן על ידי שוכרים והן על ידי משקיעים. הזדמנויות השקעה רבות קיימות בסביבה זו: החל מפרויקטים של מגורים בין מרקמיים ופיתוחי build-to-rent (הנשענים על תמריצי ממשלה) ועד שדרוגי משרדים עם פוטנציאל ערך ומתקני לוגיסטיקה איכותיים, סידני מציעה מגוון אפשרויות למשקיעים מתוחכמים. אזורי הצמיחה המרכזיים כגון מערב סידני גדולים בולטים – פרויקטי תשתית ענקיים (קווי מטרו, כבישים מהירים, שדה תעופה) ומרכזים עירוניים מתוכננים (לדוג' Bradfield City) משנים את פני האזור וצפויים להניב צמיחת נדל"ן גבוהה מהממוצע כאשר משרות ותושבים חדשים נוהרים אליו dpn.com.au dpn.com.au. גם השווקים הוותיקים במרכז העיר ייהנו מהגאות הכלכלית הכללית, ובמקרה של המשרדים – מהיצע מוגבל התומך בשחקנים הקיימים.

עם זאת, הסיכונים והאתגרים אינם מבוטלים. מחירי הדיור נמצאים ברמות משבר – ללא עלייה משמעותית בהיצע, תושבי סידני רבים יישארו מחוץ לשוק או יישאו בנטל כלכלי כבד בשל עלויות הדיור, מצב שיכול להזמין התערבות פוליטית או לפגוע בתחרותיות הכלכלית של העיר. התלות בריביות נמוכות היסטורית לשמירה על ערך נכסים גבוהים היא פגיעות נוספת; כל זעזוע שיוביל לעלייה בעלויות המימון או ירידה בנזילות עלול להשפיע במהירות על שווי הנכסים. בנוסף, שוק הנדל״ן של סידני קשור למגמות עולמיות: שינויים במדיניות ההשקעות הזרות, זרימת סטודנטים בינלאומיים ומצב הכלכלה הגלובלית (המשפיע על התרחבות או התכווצות של עסקים) ישפיעו על התוצאות בשנים הקרובות.

מדיניות ממשלתית תהיה גורם מפתח. ההצלחה (או הכישלון) של יוזמות הדיור החדשות של ניו סאות' ויילס – האצת אישורי בנייה, תמרוץ היצע הדירות להשכרה, מימון תשתיות – תסייע לקבוע האם תוכל סידני להקל במידת מה על המחסור בדיור או שהפער ימשיך להתרחב australianpropertyupdate.com.au abc.net.au. בגזרת הנדל"ן המסחרי, מדיניות התומכת בהגירה ובצמיחה עסקית תשפיע ישירות על הביקוש לנדל״ן (יותר אנשים משמע יותר צורך בדירות, משרדים, חנויות ומחסנים). לחלופין, כל מדיניות פתאומית שמפחיתה ביקוש (כגון החמרת מדיניות ההגירה או מיסוי על השקעות נדל״ן) עלולה לרכך את השוק.

לסיכום, שוק הנדל״ן של סידני בכניסה לשנים 2026–2028 נראה עמיד ודינמי, ונתמך ביסודות חזקים: אוכלוסייה גדלה ומבוססת, מעמד כמרכז כלכלה אזורי, ושדרוגי תשתית משמעותיים המשפרים את יכולת העיר. שוק המגורים צפוי להמשיך ולצמוח (אף אם באופן מתון), ולהיוותר אבן יסוד של עושר (כשסידני, ככל הנראה, תבסס עד סוף העשור את מעמדה כעיר עם ממוצע מחירי דירות של מעל 2 מיליון דולר) abc.net.au. ענף הנדל"ן המסחרי נמצא בתהליך התאוששות – שיעור משרדים פנויים צפוי לרדת, תחום הקמעונאות ימשיך בהתחדשות, ותעשיית הלוגיסטיקה והמלאי תחזק את תפקידה החיוני בכלכלה החדשה. משקיעים ובעלי עניין צריכים להיערך לשוק שהוא תחרותי במיוחד (במיוחד על נכסים נדירים כמו קרקעות לבנייה ומבנים איכותיים), ולנקוט בגישות אסטרטגיות – אם בפיתוח מודלים חדשים, שותפויות עם הממשלה, או שדרוג נכסים להתאמה לצרכי העתיד. למרות האתגרים בטווח הקרוב, התחזית לנדל"ן בסידני היא של אופטימיות זהירה: האטרקטיביות המתמשכת של העיר וכוחה הכלכלי מרמזים כי הביקוש לשוק והערכים יירשמו מגמת עלייה ארוכת טווח, גם אם המחזורים יתנדנדו.

באמצעות תכנון מוקפד ותמיכה מדיניות ממשלתית מובהקת לעידוד היצע ותשתיות, סידני יכולה לנהל את צמיחתה כך ששוק הנדל"ן יישאר לא רק מנוע עושר, אלא גם יתמוך באיכות החיים ובפריון של העיר הגלובלית הזו בשנים הבאות.

מקורות:

• ABC News (2025). מחירי הנדל"ן צפויים להגיע לשיאים חדשים ב-2025–26, מה שיגרום לקשיים לרוכשים ופריחה למוכרים. abc.net.au abc.net.au abc.net.au
• המועצה הלאומית לאספקה ולנגישות לדיור (2025). מצב מערכת הדיור 2025 – ממצאים עיקריים על מחסור בדיור ונגישות כלכלית australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au
• משרד התכנון של ניו סאות' ויילס (2024). תחזית היצע הדיור בסידני רבתי – תחזית ל-172,900 בתים חדשים עד 2029 (28,800 בשנה) planning.nsw.gov.au
• Domain (2025). דוח תחזית מחירים לשנת הכספים 2025–26 – מחירי הבתים בסידני צפויים לעלות ב-7% ל-1.83 מיליון דולר; יחידות ב-6% ל-889 אלף דולר abc.net.au abc.net.au
• CoreLogic/Cotality (2025). דוח רווח והפסד – 95% מהמכירות היו רווחיות בתחילת 2025; מחירים עלו לאחר הורדות ריבית abc.net.au
• YourMortgage (יולי 2025). מחירי בתים חציוניים – מחירי בית חציוני בסידני $1.496 מיליון; הצמיחה המהירה ביותר ב-St Marys (+8.4%), Richmond-Windsor (+6.7%), Fairfield (+6.5%) yourmortgage.com.au yourmortgage.com.au
• Mozo (ינואר 2025). שכר דירה ממוצע באוסטרליה – שכר דירה חציוני בסידני $775 (בתים) ו-$720 (יחידות דיור) לשבוע (הגבוה במדינה) mozo.com.au mozo.com.au
• Cushman & Wakefield (2025). Sydney Industrial Marketbeat רבעון 1 2025 – שיעור תפוסה פנויה 2.8%; תחזית עליית שכר דירה +4.3% בשנת 2025; התפוסה הפנויה תישאר פחות מ-3.5% assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com
• CBRE Research (2025). תחזית שוק הנדל"ן האוקיאני – קצב עליית שכר הדירה התעשייתי מאט אך נשאר חיובי; שכר הדירה הקמעונאי יגדל באחוזים בודדים נמוכים כאשר פרת' וסידני מובילות cbre.com cbre.com
• Knight Frank Research (2025). שוק המשרדים בסידני רבעון 1 2025 – תשואות ראשוניות ~6.0% יציבות, צפויות להתכווץ במחצית השנייה של 2025; שיעור תפוסה פנויה 12.8% וסביר שהגיע לשיא content.knightfrank.com content.knightfrank.com
• Ray White Commercial (2025). תחזית נכסים – קמעונאות צפויה להוביל בביצועי נדל"ן מסחרי ב-2025; עסקאות קמעונאיות בעלייה, שלטו בתשואות הכוללות publications.raywhite.com publications.raywhite.com
• Knight Frank (2025). תחזית נדל"ן מסחרי אוסטרלי – התאוששות במגזרים, ביקוש תעשייתי גורם לדחיסת תשואות, הון מחו"ל פעיל brokerdaily.au brokerdaily.au
• ABC News (2025). ניו סאות' ויילס מזרזת היצע דירות להשכרה – הנחת מס קרקע של 50% ל-BTR הוארכה ללא הגבלת זמן; מתן אפשרות ליזמים לבנות תשתיות להאצת קצב הבנייה abc.net.au abc.net.au
• סקר רויטרס דרך GlobalPropertyGuide (2025). ניתוח שוק הדיור – אנליסטים צופים עלייה של 3.7% במחירי הבתים באוסטרליה ב-2025, ועלייה של 5.0% ב-2026/27; סידני ~3% ב-2025 (עלייה מתונה יותר) globalpropertyguide.com
• Cushman & Wakefield (2025). תחזית אוסטרליה 2025 – סידני ובריסביין מובילות את התאוששות המשרדים; הורדת ריבית צפויה לעודד השקעות, דחיסת תשואות בלוגיסטיקה בסוף 2025 cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com

abc.net.au australianpropertyupdate.com.au yourmortgage.com.au abc.net.au assets.cushmanwakefield.com brokerdaily.au