הקדמה
לאחר מספר שנים סוערות, שוק הנדל"ן האמריקאי בשנת 2025 נכנס לשלב חדש המאופיין ביציבות זהירה ותחושת אופטימיות זהירה. הן הסקטורים למגורים והן המסחריים התמודדו עם זעזועי המגפה, עליות חדות בריבית ואינפלציה גבוהה. כאשר אנו מביטים לעבר 2025 והשנים הבאות, אנו מוצאים שוק דיור שעדיין סובל ממחסור בהיצע אך משתפר בהדרגה, ונוף מסחרי שבו מגזרים מסוימים (כמו התעשייה והמולטיפמילי) שומרים על חוסן בעוד שאחרים (בעיקר משרדים) מנסים להתאושש. שיעורי הריבית, שזינקו לגבהים שלא נראו מזה עשרות שנים, צפויים להתמתן מעט ולהשפיע על התנהגות קונים ואסטרטגיות השקעה. דוח זה מספק סקירה מקיפה של מגמות עכשוויות ותחזיות עד 2028, ומכסה את שוקי המגורים והמסחר, דינמיקה אזורית, גורמים מרכזיים, והסיכונים וההזדמנויות הניצבים בפני משקיעים.
עיקרי הדברים: מחירי הבתים ברמה הארצית התייצבו לאחר העליות המהירות של 2020–2022 וכעת עולים בקצב איטי בהרבה (כשחלק מהחזאים אף צופים ירידה מתונה ב-2025) zillow.com. היקפי העסקאות נותרו מתחת לרמות שקדמו למגפה אך צפויים להשתפר כאשר שיעורי המשכנתא יירדו ויותר היצע ייכנס לשוק realestatenews.com. מגזרי נדל"ן מסחרי מתנהגים באופן שונה: נכסים תעשייתיים ומולטי-פמילי ממשיכים ליהנות מביקוש חזק, נכסים קמעונאיים נהנים ממעטים פנויים, בעוד ששוק המשרדים מתמודד עם שיעורי תפוסה נמוכים אך ייתכן שמתקרב לתחתית cbre.com cbre.com. ברחבי המדינה, שווקים בדרום וב"חגורת השמש" ואזורים זולים מובילים בצמיחה, בעוד ששוקי נדל"ן לוהטים מהעבר עוברים תיקוני מחירים קלים nar.realtor. מגמות דמוגרפיות (כמו דור המילניום שמגיע לשנות השיא לרכישת בית), שינויים טכנולוגיים (העבודה מהבית, אי-קומרס) ומצב מאקרו-כלכלי– כולם יעצבו את פני שוק הנדל"ן בשנים הקרובות. בסעיפים להלן נעמיק בכל היבט ונספק תחזית עד 2028 לסגמנטים ואזורים שונים.
I. מגמות נדל"ן למגורים (2025)
מחירי מגורים ונפח עסקאות
שיאי עליות המחירים שחווינו בשנות הקורונה התחלפו בתקופה של גידול מתון בהרבה בשנים 2024–2025. ברמה הארצית, מחירי הדירות קרובים לשיא, אך עולים בצורה מתונה בלבד. ברבעון הראשון של 2025, מחיר המדיאן של בית בודד קיים היה כ-402,300 דולר, עלייה של 3.4% לעומת התקופה המקבילה אשתקד nar.realtor. זה רחוק מהעליות השנתיות הדו-ספרתיות של 2021–2022. למעשה, רק 11% מהאזורים המטרופוליניים חוו עליות דו-ספרתיות ב-2025 המוקדמת (לעומת 14% בסוף 2024) nar.realtor, וכ-17% מהשווקים רשמו ירידות מחירים שנתיות ברבעון הראשון של 2025 nar.realtor. חלק מהשווקים שהיו לוהטים במיוחד – למשל, בויזי, לאס וגאס, סולט לייק סיטי, סן פרנסיסקו וסיאטל – חוו ירידות בשנה או שנתיים האחרונות וכעת מתאוששים כשהקונים מתאימים עצמם לתנאים החדשים nar.realtor. מנגד, שווקים בודדים שעדיין רושמים ירידה (כמו אוסטין, טקסס; סן אנטוניו, טקסס; האנטסוויל, אלבמה; מירטל ביץ', דרום קרוליינה; וכמה שווקים בפלורידה) נהנים מצמיחת תעסוקה ומהצפי להתייצבות והתאוששות בקרוב nar.realtor. בדרך כלל, אזורים זולים עם צמיחה דמוגרפית וכלכלית חזקה מגלים עמידות מחירים גבוהה, לעומת אזורים יקרים לחוף המערבי והמזרחי שבהם המחירים יציבים או עולים מעט — מה שמעיד על מגבלת יכולת הרכישה nar.realtor.
נפח העסקאות בשוק הדיור היה נמוך בשנתיים האחרונות, בעיקר בגלל עליית ריבית המשכנתאות. מכירות בתים יד שנייה ב-2023–2024 ירדו לשפל של 30 שנה (ברמה שנתית של כ-4 מיליון), כיוון שהרבה קונים נדחקו מהשוק ומוכרים נמנעו ממעבר בגלל ריבית שברשותם nar.realtor realestatenews.com. עם זאת, יש סימני תפנית. התאחדות המתווכים הארצית מצביעה על כך שהיקף העסקאות בהמתנה בסוף 2024 סוף סוף עולה מעט שנה מול שנה nar.realtor, והיצע הבתים למכירה – גם חדשים וגם ישנים – מתחיל לעלות אחרי בצורת ארוכה nar.realtor. הביקוש הכבוש גדול: אוכלוסיית ארה"ב גדלה ב-70 מיליון מאז 1995, אך נפח השוק השנתי כיום דומה לזה של 1995 nar.realtor. המשמעות היא שמשקי בית רבים דחו רכישה ויתכן שישובו לשוק כאשר התנאים ישתפרו. אכן, התחזית של הכלכלן הראשי של NAR היא לתחיה בפעילות המכירות: אחרי שנתיים חלשות, ב-2025 צפויה עלייה של כ-6% במכירות בתים קיימים, ומכירות בתים חדשים תגדל בערך ב-10% realestatenews.com. תחזיות אחרות שמרניות יותר — זילו למשל צופה גידול של רק 1.4% במכירות ב-2025 (~4.12 מיליון בתים) zillow.com — אבל הקונצנזוס הוא שנפח העסקאות ייטה כלפי מעלה ב-2025 ולא ייפול עוד. בהמשך, כפי שנרחיב בפרק התחזיות, רוב האנליסטים מצפים שמכירות הבתים ימשיכו להתאושש בהדרגה בין 2026 ל-2028, בתנאי שיופחתו שיעורי המשכנתא ותהיה יותר בנייה חדשה (ראו תחזיות בפרק VII).
היצע נדל"ן ורמות מלאי
מלאי הדירות — מספר הבתים המוצעים למכירה — היה נמוך כרונית בשנים האחרונות, מה שהחזיק את רמות המחירים גבוהות למרות עליית הריבית. החדשות הטובות הן שההיצע סוף סוף מתאושש מהרמות הנמוכות. אתר Realtor.com מדווח שמספר הבתים למכירה בסוף 2024 היה הגבוה ביותר מאז 2019 בזכות עלייה בבנייה חדשה וזמן ממוצע ארוך יותר למכירה realtor.com. ועדיין, השוק רחוק מלהיות מאוזן: ברמה הארצית, ההיצע בסוף 2024 היה בערך 20% מתחת לממוצע 2017–2019 לאותה תקופה בשנה realtor.com. במילים אחרות, זה מצב של "הכוס חצי מלאה או חצי ריקה" — התנאים משתפרים, אך קונים באזורים רבים עדיין מתמודדים עם מבחר מצומצם. חשוב לציין שיש שונות אזורית ניכרת בהתאוששות ההיצע. הדרום והמערב התקדמו הכי הרבה לכיוון רמות מלאי של טרום-מגפה, בעוד שהאמצע הצפוני והצפון-מזרח נותרו מוגבלים יותר realtor.com. זה כנראה משקף שיעורי בניה חדשים והגירה חזקים יותר לדרום, בעוד שבמרכז ובצפון-מזרח ניכרת פחות בניה ועוד בעלי בתים שנשארים במקומם.
בקנה מידה רחב, שוק הדיור האמריקאי עדיין מתמודד עם מחסור מבני חמור. ניתוח עדכני של זילו מעריך שהמדינה חסרה בערך 4.5 מיליון בתים בדרך ל"היצע בריא" businessinsider.com. הקבלנים הגבירו קצב בשנים האחרונות — כמות התחלות הבנייה בארה"ב הגיעה לשיא משנת 2006 — אבל מחסור בכוח אדם, מחירי חומרי גלם גבוהים ורגולציות מעכבות את קצב הגידול בהיצע. ב-2024 התחלות הבנייה החלו להאט מעט בשל עלות מימון גבוהה ליזמים. לפי התחזית של פאני מיי, ב-2025 תחול ירידה קלה בהתחלות בנייה, ואז גידול מחודש ב-2026 כשיתחזק הביקוש businessinsider.com. גם איגוד הבנקאים למשכנתאות (MBA) צופה שבנייה חדשה תישאר יציבה ב-2025 ותעלה בהדרגה לאחר מכן businessinsider.com. המשמעות היא שההקלה בהיצע תהיה הדרגתית — תסייע למנוע זינוק מהיר מדי במחירים אך לא תפתור את המחסור בן לילה.
גורם מרכזי שמעכב את מלאי הדירות הקיים הוא מה שמכונה "אפקט הנעילה". מיליוני בעלי בתים קיימים הבטיחו לעצמם משכנתאות ל-30 שנה בריביות נמוכות במיוחד (לעיתים 3% או פחות) במהלך 2020–2021. כעת, כאשר ריביות המשכנתא עומדות סביב 6–7%, אותם בעלי בתים ניצבים בפני "קנס" משמעותי אם ימכרו ויקנו בית חדש בריביות אלו. כתוצאה מכך, רבים בוחרים שלא לעבור דירה, מה שמותיר את מלאי הבתים המשומשים מחוץ לשוק. לורנס יון מה-NAR מציין כי אפקט נעילה זה מהווה מעצור להיצע, אך הוא צפוי לפחות עם הזמן ככל שאירועי חיים יחייבו מעבר (מדי שנה, ישנם מיליוני נישואין, גירושין, לידות, רילוקיישנים בפרנסה ופרישות שיגרמו למכירות למרות הריביות) nar.realtor. בנוסף, אם ריביות המשכנתאות יירדו, יותר בעלי בתים יהיו מוכנים להציע את דירותיהם למכירה. אכן, אם הריביות תירדנה לרמה "נורמלית" בשנים הקרובות (נאמר, 5% או פחות), מומחים צופים התפרצות של מוכרים ששמרו עד כה שתקל על משבר ההיצע businessinsider.com.מגמות שכר דירה ושוק הדיור להשכרה
שוק השכירות זינק מיד לאחר המגפה, כאשר מחירי השכירות עלו בקצב המהיר ביותר מזה עשרות שנים במהלך 2021–2022. מאז, קצב עליית השכרות התמתן באופן ניכר בעקבות גל של היצע דירות חדשות והגעה לתקרות יכולת התשלום. בתחילת 2025, העלייה השנתית בשכר הדירה ברמה הארצית היא מתונה – בקצב דומה או מעט נמוך מהאינפלציה הכללית. למשל, שכר הדירה המבוקש הממוצע בארה"ב במאי 2025 עלה בכ-1.0% בלבד לעומת השנה שעברה yardimatrix.com – האטה חדה לעומת זינוקים של 10–15% בשנה שנראו בעבר. נתוני RealPage מצביעים על עלייה של 1.1% בלבד בשכר הדירה בשנה שהסתיימה במרץ 2025 – הגידול הגבוה ביותר מזה שנה אך עדיין נתון מאופק realpage.com. התמתנות זו משקפת את הגידול בהיצע: בשנת 2023–2024 נמסרו לשוק גל משמעותי של דירות חדשות – היקף ההשלמות הגבוה ביותר מאז שנות ה-80 mf.freddiemac.com. כעת, עם יותר אפשרויות, לשוכרים יש יותר כוח מיקוח, ומשכירים בערים רבות נדרשים להציע הנחות או הטבות כדי לאכלס דירות. למרות גל הבנייה, הביקוש לדירות שכורות נותר חזק, מה שמונע היצף חמור בשווקים ברוב האזורים. שיעור הדירות הפנויות להשכרה עמד על 7.1% ברבעון הראשון של 2025, עלייה קלה לעומת 6.6% שנה לפני כן advisorperspectives.com. כלומר, הפנויות עלו מעט אך נותרו נמוכות יחסית לממוצע ההיסטורי (לשם השוואה, בשלהי העשור הקודם שיעור הפנויות עמד לעיתים קרובות על 8–10%). רבות מהדירות החדשות אכן מתאכלסות, בקצב איטי יותר, בזכות ביקוש חזק – שוק העבודה בארה"ב גדל, צעירים ממשיכים להקים משקי בית חדשים, והקושי ברכישת דירה שומר על רבים במעגל השוכרים. Freddie Mac מדווח כי הביקוש לדיור רב-משפחתי היה "יוצא דופן", אך היצע השיא שמר על קצב עליית שכר דירה מתון ועלייה בשיעור הפנויות באזורים מסוימים mf.freddiemac.com mf.freddiemac.com. בשנת 2024, שיעור הפנויות בדיור רב-משפחתי עמד סביב 6%, ותחזית הבסיס של Freddie Mac מצביעה על עלייה לכ-6.2% ב-2025 כשהיצע הדירות החדש יעלה אף יותר mf.freddiemac.com. עם זאת, מדובר בשיא צפוי; כאשר הבנייה תאט כתוצאה מריביות גובהות, צנרת ההיצע תתכווץ. ואכן, יזמי דיור רב-משפחתי בולמים – נתוני פתיחת בניה ב-2025 צפויים לרדת הרבה מתחת לממוצע שלפני המגפה (כ-30% פחות, לפי CBRE) cbre.com. בסוף 2025 ואילך קצב השלמת דירות חדשות יתמתן, ויאפשר לשוק הדירות להתהדק מחדש. תחזיות מחירי השכירות משקפות דינמיקה זו. תחזית Zillow האחרונה צופה עלייה של כ-3.2% בשכירות בתים פרטיים ב-2025, ועלייה של כ-2.1% בשכירות דירות רב-משפחתיות zillow.com. גם Freddie Mac מעריך קצב עלייה של כ-2.2% בשכר דירה ב-2025, מעט מתחת לממוצע רב-שנתי mf.freddiemac.com. העליות המתונות ב-2025 הן עליה קלה לעומת 2024, אז צמיחת מחירי השכירות הגיעה לשפל (כמעט אפס בערים רבות). במילים אחרות, מחירי השכירות כבר אינם מזנקים — אך ממשיכים לזחול מעלה בקצב סביר. חשוב לציין שמגמות השכרה משתנות לפי סוג הנכס: השכירות בבתים פרטיים (single-family) רושמת ביקוש וצמיחה גבוהים יותר מדירות רב-משפחתיות, בין השאר כי משפחות רבות שלא יכולות לרכוש בית מחפשות לשכור בית פרטי בפרברים zillow.com. זה גם מניע משקיעים לרכוש ציי בתים פרטיים להשכרה. מבט אל מעבר ל-2025 מגלה כי אנליסטים רבים צופים שהעליות המתונות בשכר דירה ימשיכו ב-2026, ואז יתכן ויחזרו להאיץ ב-2027–2028, לאחר שהגל הנוכחי של בנייה ייספג. חזרה לשיעורי עלייה היסטוריים (כ-3% בשנה) צפויה במחצית השנייה של העשור mf.freddiemac.com. למעשה, אזורים מסוימים כבר עולים על הממוצע: כמה ערים במידווסט ובחגורת השמש מציגות דרישה גבוהה ועליית שכירות גבוהה מהממוצע בזכות גידול אוכלוסייה ושוק עבודה חזק arbor.com. בסך הכול, יסודות שוק השכירות (תעסוקה, דמוגרפיה) נותרו יציבים, אך מאזן היצע-ביקוש יכתיב את מסלול מחירי השכירות. בטווח הקצר, סיפור ההיצע העודף שומר על המחירים ומעניק לשוכרים אפשרויות. ב-2026–2028, אם קצב הבניה יתכווץ כצפוי, ייתכן שמשכירים יחזרו לקבל כוח תמחור, בעיקר בשווקים שצומחים בהם התעסוקה ואין בניה חדשה בהיקף מספק.II. מגמות נדל"ן מסחרי לפי ענף
בעוד שתחום המגורים מקבל את מירב תשומת הלב, שוק הנדל"ן המסחרי (CRE) מהווה תחום רחב הכולל משרדים, מרכזי קניות, מחסנים תעשייתיים, דירות, בתי מלון, מרכזי מידע ועוד. התחזית ל-2025 היא ענפית מאוד, עם הבדלים רבים בין הסוגים השונים. להלן פירוט מגמות בארבעת התחומים המרכזיים – משרדים, מסחר קמעונאי, תעשייה ודירות – המהווים יחד את עיקר שוק הנדל"ן המסחרי בארה"ב. נציג את המצב הנוכחי והצפוי בשנים הקרובות בכל תחום:ענף המשרדים
שוק המשרדים היה הענף המאתגר ביותר בנדל"ן המסחרי מאז המגפה. הגידול בעבודה היברידית ובבית הפחית את הדרישה לשטחי משרדים בערים רבות, והביא לעלייה בשיעור הפנויות ולירידת ערך הנכסים. בשנים 2024–2025, מגדלי משרדים רבים במרכזי הערים, בעיקר מבנים ישנים, נאבקים לאכלס שטחים. שיעור הפנויות במשרדים ברמה הארצית קרוב לשיא – כ-18–19% בממוצע מהמשרדים פנויים, ובאזורים עירוניים עיקריים אף מעל 20% cbre.com cbre.com. שטחי משנה (sublease) – משרדים שהושכרו אך הוצעו להשכרה מחדש בגלל עודף – גם הם בשפע. תנאים אלו יצרו לחץ כלפי מטה על מחירי השכירות וגל של מצוקה לבעלי בנייני משרדים שעומדים בפני פירעון הלוואות. בקיצור, תחום המשרדים נמצא במיתון. למרות זאת, גוברים הסימנים לכך ששוק המשרדים מתקרב לתחתית ונכנס למחזור התאוששות איטי. לפי תחזית CBRE לשנת 2025, נרשם גידול בהשכרה מסחרית במהלך 2024, והוא צפוי להמשיך לעלות בצורה מתונה ב-2025 cbre.com. CBRE צופים עלייה של 5% בנפח ההשכרות ב-2025 – היפוך מבורך לאחר שנים של צמצום cbre.com. באופן קריטי, קצב בניית משרדים חדשים התמתן מאוד – מה שיסייע למנוע עודף היצע cbre.com. ככל שחברות מתאימות לשגרה היברידית, רבות מהן מבינות שעדיין דרושות להן משרדים פיזיים לשיתוף פעולה ותרבות ארגונית – אולי שטח קטן יותר, או במיקום שונה. סנטימנט השוכרים עובר בהדרגה מכיווץ לייצוב ואפילו להתרחבות סלקטיבית, לפי סקרי הענף cbre.com. שוכרים רבים מחדשים חוזים (לעיתים תוך צמצום שטח או מעבר למשרדים איכותיים), ומציגים בכך יציבות מסוימת בשיעור התפוסה.מגמה ברורה אחת היא התפצלות שוק המשרדים: בנייני משרדים חדשים ואיכותיים ("Class A") עם שירותים מעולים זוכים לביקוש גבוה בהרבה מאשר מבנים ישנים ומיושנים. שטחי משרדים מובילים – הבניינים הטובים ביותר בכל שוק – הופכים למעשה לנדירים בחלק מהערים, כאשר שוכרים מתרכזים בנכסים האיכותיים ביותר cbre.com. CBRE מגדירה שטחי משרדים מובילים כבניינים הטובים ביותר; הם צופים ש-השיעור הפנוי במשרדי פריים ירד בחזרה לרמות שלפני המגפה (~8% פנוי) עד 2027 בשל הביקוש לאיכות cbre.com. לעומת זאת, משרדים באיכות נמוכה צפויים להמשיך ולהתמודד עם קשיים, וייתכן שיצטרכו לעבור הסבה (חלקם עשויים להתאים להמרה למגורים או שימושים אחרים, אף שהמרה כזו לרוב מורכבת). בסך הכול, שיעור המשרדים הפנויים צפוי "להגיע לשיא" של כ-19% בכלל ארה"ב, ואז לרדת בהדרגה כאשר הכלכלה תצמח והעודף ייספג לאיטו cbre.com. הצפי הוא ל-התאוששות הדרגתית, לא מהירה, של תחום המשרדים: גם עד 2027 רוב האנליסטים לא צופים חזרה לביקושי המשרדים שלפני 2020, אבל השפל החריף כנראה כבר מאחורינו. משקיעים ניגשים לתחום בזהירות; יש הזדמנויות לרכוש נכסים משרדים בקשיים בהנחות עמוקות, אך רמת הסיכון בהשקעה גבוהה אם לא מתמקדים בנכסים מודרניים באזורים מובילים שעמידים יותר לשינויים.תחום הקמעונאות
תחום הנדל"ן הקמעונאי – שכולל קניונים, מרכזי מסחר פתוחים, חנויות ענק, וחזיתות עירוניות – רשם התאוששות מרשימה מהשפל בתקופת הקורונה. סגרי הקורונה הראשונים פגעו קשה בקמעונאות הפיזית והאיצו את סגירת הרשתות הפחות חזקות. אך מי ששרדו פועלים כיום בשוק עם כמעט אין היצע חדש ותחרות מופחתת. כתוצאה מכך, המדדים הבסיסיים של נדל"ן קמעונאי ב-2025 הם מהטובים ביותר מזה שנים. שיעור חנויות ריקות בקמעונאות ארצי נמוך מ-5%, הנמוך ביותר מכל סוג נדל"ן מסחרי עיקרי cbre.com cbre.com. בשווקים רבים, שטחי קמעונאות איכותיים (במיוחד מרכזים פרבריים במיקום נוח או שדרת חנויות שמוסבת סביב סופרמרקטים) מושכרים במלואם. אחת הסיבות היא שכמעט לא נבנה שטח קמעונאות חדש בשנים האחרונות, כך שהביקוש השלים את הפער מההיצע. יזמים ממשיכים להיזהר בבניית מסחר (בין השאר בשל איום המסחר המקוון), משמע המרכזים הקיימים לא מתמודדים כמעט עם תחרות של פרויקטים חדשים cbre.com.
בהתאם לכך, שכר הדירה בקמעונאות מתחיל לעלות לאחר תקופה ארוכה של קיפאון. בעלי נכסים במיקומים איכותיים מחזירים לעצמם יכולת קביעת מחירים – מחירי השכירות המבוקשים צפויים לעלות ב-2025 בשל ההיצע הנמוך cbre.com. רבים מהקמעונאים, בעיקר רשתות ארציות, מגיבים בכך שחותמים על חוזים לטווח ארוך כדי להבטיח מקומות איכותיים לפני זינוק נוסף בשכר הדירה cbre.com. חשוב לציין, ביצועי הקמעונאות משתנים לפי פורמט. מרכזים שכונתיים ומקומיים באוויר הפתוח (לרוב סביב סופרמרקטים או חנויות מוצרים חיוניים) משגשגים ולרוב מלאים, בעוד שחלק מהקניונים הסגורים הוותיקים עדיין מתקשים אלא אם שופצו או הוסבו. ועדיין, גם קניונים ראו התאוששות בתנועת הקונים ב-2022–2023 עם חזרת הצרכנים לשופינג פרונטלי; קניוני Class A באזורים אמידים מציגים ביצועים טובים, וקניונים מדור נמוך יותר מוסבים (למרכזים מעורבי שימוש, מרכזי לוגיסטיקה וכו').
גיאוגרפית, התרחבות הקמעונאות מתרכזת בשווקים עם גידול מהיר. קמעונאים פונים לערים עם גידול באוכלוסייה ותעסוקה – למשל, פיניקס, אוסטין, דאלאס, נשוויל ושרלוט מוזכרות כנקודות חמות שאליהן מתמקדת פעילות השכרת שטחי מסחר cbre.com. שווקים אלו (סאן בלט) נהנים לא רק מהגירה גבוהה, אלא לעיתים גם ממחירי מגורים נמוכים יותר שמאפשרים לצרכנים להוציא יותר בחנויות. בנוסף, אזורים עם שיפורי תשתית משמעותיים (כגון כבישים מהירים או רכבות חדשות) מושכים פיתוח קמעונאי נוסף כשהנגישות משתפרת cbre.com. משקיעים מוסדיים, שבעבר היססו להיכנס לקמעונאות, חוזרים בהדרגה על רקע היסודות האיתנים. בסך הכול, תחזית הנדל"ן הקמעונאי ל-2025 היא מתונה ואופטימית: צפויים היצעים דלים והמשך עליית שכר דירה מתונה, אלא אם יתרחש מיתון כלכלי. סיכון שיש לעקוב אחריו הוא מסחר מקוון: המכירות המקוונות עדיין גדלות (כ-15% מהקמעונאות כולה), ולכן חנויות פיזיות חייבות להמשיך ולהשתנות ולהציע חוויה או נוחות שהאונליין לא מספק. אך התחזית לפיה האי-קומרס יחסל את כל החנויות התגלתה כמוטעית – כיום לארה"ב יש שטח מסחרי מותאם למציאות לאחר שנות מיזוגים וסגירות, והמרכזים ששרדו נהנים מכך.
תחום התעשייה והלוגיסטיקה
נדל"ן תעשייתי – ובעיקר מחסנים, מרכזי הפצה ומפעלי ייצור – היה תחום בולט בשנים האחרונות. הבום של המסחר המקוון והריווח מחדש של שרשראות אספקה (כולל הגדלת מלאים במדינה) הובילו לביקושים שיא לשטחי אחסנה בשנים 2020–2022. ב-2023, שיעור הפנוי בתחום התעשייתי ירד לשפל היסטורי בשווקים רבים (לרוב מתחת ל-4%). יזמים הגיבו בגל של בנייה חדשה, והחלה התמתנות מסוימת בסוף 2023 כשהביקוש להשכרה התייצב. עם כניסתנו ל-2025, שוק התעשייה נותר יציב, אם כי לא סוער כפי שהיה בשיא גל האי-קומרס. הפנויים התעשייתיים עלו מעט עם הצפת השוק במחסנים חדשים, אבל הם עדיין נמוכים והשווקים נחשבים "מיטיבים עם השוכרים" בטווח הקצר cbre.com. מחסנים ישנים ופחות יעילים חווים שיעורי תפוסה נמוכים יותר, שכן שוכרים נודדים למתקני "high-cube" חדשים – "תנועה לאיכות" בדומה למשרדים cbre.com. יחד עם זאת, הצפי הוא להידוק תנאים שוב לקראת סוף 2025 ככל שצנרת הבנייה תאט והביקוש ימשיך לגדול cbre.com.
מספר גורמים מעצבים את הביקוש התעשייתי ב-2025. ראשית, מדיניות סחר ומגמות החזרת הייצור לארה"ב תופסות נפח: מכסים אמריקאיים גבוהים (מיושמים מ-2024) גורמים לחברות להגדיל מלאים מקומיים (ליבא לפני הטלת מכס) ולבחון ייצור יותר אמריקני או ב"nearshore" cbre.com. ב-CBRE מציינים שזה עשוי להגביר ביקושים למתקנים תעשייתיים סמוך לגבול ארה"ב–מקסיקו ולאורך צירי לוגיסטיקה צפונה–דרומה (כמו כבישי I-35 ו-I-29) cbre.com. שווקים כמו סן אנטוניו, אוסטין, דאלאס–פורט וורת', אוקלהומה סיטי, קנזס סיטי, דה מוין ומיניאפוליס מסומנים כמועמדים חזקים להרוויח מהמגמה, בשל מיקומם על נתיבי הסחר היבשתיים cbre.com. שנית, הרכב שוכרי התעשייה משתנה: חברות לוגיסטיקה צד שלישי (3PL) תופסות נתח הולך וגדל מהחוזים, כשחברות מעדיפות למיקור חוץ של צרכי האחסון שלהן למומחים בזירה. ב-CBRE צופים כי ב-2025 3PL יהוו מעל שליש מנפח ההשכרות התעשייתיות cbre.com, מה שמדגיש את המעבר לשרשראות אספקה גמישות ודינמיות יותר.
מבחינת נפח, חכירת שטחי תעשייה ברחבי ארה"ב צפויה להגיע למעט מעל 800 מיליון רגל רבועה בשנת 2025 cbre.com. מדובר בנתון שהוא נמוך משיא התקופה של מגפת הקורונה (2021 התאפיינה בביקושים חריגים), אך עדיין גבוה מהמגמה שקדמה למגפה cbre.com. למעשה, הסקטור התעשייתי עובר מ"צמיחה מואצת" לקצב צמיחה בר-קיימא יותר. בצד ההיצע, אחרי מספר שנים של "בנייה מסיבית", היזמים עוצרים. התחלות בנייה חדשות של שטחי תעשייה צפויות לרדת בחדות – יותר מ-50% פחות ב-2025 לעומת 2024 cbre.com. עצירה זו מאפשרת לשוק לספוג את הפרויקטים הספקולטיביים שכבר נכנסו לשימוש. לקראת סוף 2025, ככל שמלאי זה יתמלא, המטוטלת עשויה לחזור לטובת בעלי הנכסים, בעיקר במרכזים לוגיסטיים מודרניים. לכן, עליית דמי השכירות התעשייתית צפויה להימשך אך בקצב מתון יותר בטווח הקרוב – ייתכן שבעלי הנכסים יציעו הטבות בשווקים שבהם יש עודף זמני, אך רמות השכירות נתמכות ע"י אינפלציה ועלויות תחלופה גבוהות. לסיכום, התחזית לסקטור התעשייתי נותרת חיובית מאוד: המשך התרחבות הסחר המקוון, שינויי שרשרת האספקה והיעדר היצע חדש משמעותי שומרים על יסודות יציבים. אלא אם תחול מיתון חריף, מחסנים צפויים ליהנות מתפוסה גבוהה וגידול יציב בשכירות בשנים הבאות, מה שהופך את הנדל"ן התעשייתי להעדפה מובהקת של משקיעים מוסדיים (כולל קרנות ריט וקרנות הון פרטיות).סקטור המולטי-פמילי (דירות מגורים להשכרה)
סקטור דירות המגורים (multifamily, נכסים בני 5 יחידות דיור ומעלה) נחשב לרוב חלק מהדיור למגורים, אך זהו גם נכס ליבה להשקעה מסחרית. בשנת 2025 הענף חווה רגע ייחודי: גידול מסיבי בהיצע לצד ביקוש שוכרים חזק. כפי שצוין קודם, 2023–2024 סיפקו שיא של יחידות דיור חדשות, מה שגרם לעלייה בשיעור הדירות הפנויות ולהאטת גידול השכירות הארצית. עבור המשקיעים המשמעות הייתה הטבות/הנחות גבוהות יותר ברמות ההכנסה התפעולית נטו בשווקים שבהם נרשמה הצפה בהיצע. ועדיין, היסודות של הסקטור רחוקים מלהיות חלשים – הם פשוט נורמליים אחרי תקופה חריגה של שוק לחוץ במיוחד. במהלך 2025, הלחץ מהבנייה החדשה צפוי להתחיל להתפוגג. לפי התחזית של CBRE, שיעור הפנויים (Vacancy) צפוי לרדת מעט ל-4.9% בסוף 2025 (לעומת ~5.3% בסוף 2024), ודמי השכירות הממוצעים ישובו לצמוח בקצב של כ-2.6% לשנה cbre.com. גם Freddie Mac צופה גידול דמי שכירות בטווח 2% בלבד ושיעור פנויים של 6.2% (מדד RealPage), בהנחה שהכלכלה נוחתת רך mf.freddiemac.com. בשורה התחתונה, שוק ה-multifamily צפוי להיות מאוזן ב-2025 – לא שוק שוכרים ולא שוק משכירים – ומשהו טוב יותר מ-2024.
גורם מפתח נוסף הוא, שיצירת משקי בית חדשים צפויה להישאר גבוהה. הרכב דמוגרפי וכלכלי תומך בביקוש עקבי: הצמיחה בתעסוקה, גם אם איטית מהזינוק שלאחר המגפה, עדיין חיובית, והדור המילניאלי נמצא בשיא תקופת הקמת המשפחות. רבים מהצעירים האלו ממשיכים לשכור – מבחירה או מכורח עליית מחירי הבתים והריביות, שמעכבות קניית דירה ראשונה. נוסף לכך, ההגירה (שהתגברה בשנים 2022–2023) תורמת אף היא לביקוש להשכרה. כל עוד הכלכלה האמריקאית לא תיקלע למיתון עמוק, צפויים להצטרף מיליוני משקי בית שוכרים חדשים בשנים הבאות, דבר שיעזור לספוג את ההיצע החדש.
מבחינה גאוגרפית, ריבוי ההיצע הוא תופעה ממוקדת. חלק גדול מהבנייה התרחש במדינות "החגורה השמשית" (Sun Belt) – טקסס, פלורידה, קרוליינה, ג'ורג'יה, אריזונה ואזורים מסוימים במערב ההררי. למעשה, 10 מתוך 16 שוקי ה-multifamily המרכזיים בארה"ב כבר עברו את שיא הבנייה שלהם, והשישה הנותרים צפויים להגיע לשיא ב-2025 cbre.com. כך שב-2026 מרבית השווקים הגדולים יראו פחות מסירות של דירות חדשות. מטרופולינים בחגורת השמש, שהובילו את גל הפיתוח, צפויים להתקרר זמנית (כאשר ערים כמו אוסטין או נאשוויל יסבלו מתפוסות נמוכות יותר בשנה זו), אך מגמת גידול האוכלוסייה הערה באזורים אלו תביא בסוף לאכלוס מלא. לעומת זאת, ערי חוף גדולות כגון ניו יורק, לוס אנג'לס וסן פרנסיסקו נהנו ממעט בניה חדשה וממשיכות לסבול ממחסור בדירות שכירות; בשווקים אלה התפוסה נותרת גבוהה והשכירות במגמת עלייה יחד עם החזרה להגירה עירונית. מגמה בולטת נוספת היא עניין הולך וגובר מצד משקיעים בשוקי מולטי-פמילי במערב התיכון. ערים דוגמת אינדיאנפוליס, קנזס סיטי וסינסינטי נהנות מהיצע משתלם וכלכלה יציבה, ותחזיות מדברות על עליית שכירות מתמשכת של 4–5% לשנה בשנים הקרובות multihousingnews.com, כשהשווקים הללו מתחילים לצמצם פערים מבסיס נמוך.
מנקודת מבט השקעתית, דירות מגורים נחשבות לנכס מסחרי בסיכון נמוך יחסית – אנשים תמיד זקוקים למקום מגורים. עם זאת, עליית הריבית פגעה בשווי הנכסים הללו, שכן המשקיעים כבר אינם יכולים להסתמך על אשראי זול ליצירת תשואה גבוהה. שיעורי ההיוון (cap rates) לדירות עלו ביחס לשפל של 2021, כלומר מחירי הנכסים ירדו במעט למרות העלייה בשכירות. CBRE צופה ששיעורי ההיוון יתייצבו או אף יתכווצו קמעה ב-2025, ככל שהתנאים הפיננסיים ישתפרו cbre.com cbre.com. בפועל, ייתכן ש-2025–2026 יהיו "חלון השקעה" אטרקטיבי לפני ירידת ריבית נוספת שתוביל לעליות מחירים מחודשות. הסיכונים בענף הם מיתון משמעותי (שיקטין את כושר השוכרים לשלם) או עודף היצע ממוקד באזור מסוים, אך מנקודת מבט לאומית התמונה ארוכת הטווח יציבה. בשנים 2026–2028, לאחר שמלאי הדירות החדשות ייספג, עלול להיווצר שוב מחסור שיוביל ללחץ עלייה בשכירות. בהינתן עלויות מימון גבוהות, היזמים אינם בונים עודף דירות – למעשה, התחלות בנייה בסקטור ה-multifamily ב-2025 צפויות להיות ברמה הנמוכה ביותר מזה שנים cbre.com. זה מתווה איזון חיובי בין היצע לביקוש לטווח של שנים קדימה.
(הערה: גם סקטורים מסחריים נוספים כגון בתי מלון ומרכזי נתונים ראויים לאזכור. בתי מלון חוו התאוששות נאה עם חזרת הביקושים לתיירות, אף כי עלויות מימון גבוהות מגבילות בניה חדשה. מרכזי נתונים חווים צמיחה חריגה עקב מחשוב ענן ובינה מלאכותית – הביקוש ב-2025 "לוהט", שיעור שטחים פנויים נמוך מ-3%, ושיאים ברמות הבינוי, לפי CBRE cbre.com. לצורך קיצור, המוקד הוא בענפים המרכזיים שהתבקשו בלבד.)
III. ריבית ומגמות משכנתאות
ריבית – ובפרט ריבית המשכנתאות – מהווה גורם מרכזי בשוק הנדל"ן. בשנתיים האחרונות העלייה המהירה בריבית הייתה המכשול המשמעותי ביותר בשוק הדיור. בשנים 2020–2021, ריבית משכנתא ל-30 שנה עמדה סביב 3% בלבד, מה שהוביל ל"ריצת קונים" היסטורית. בסוף 2023, אותה ריבית כבר הוכפלה ויותר, והגיעה ל7% ואף יותר – רמה שלא נראתה מזה שני עשורים. קפיצה זו היא תוצאה ישירה מהידוק המדיניות המוניטרית של הפדרל ריזרב כדי לבלום אינפלציה: העלאות הריבית של הבנק המרכזי ב-2022–2023 הביאו לעליית עלויות האשראי לכל המשק. משכנתאות יקרות כל כך פוגעות ביכולת הרכישה – למשל, תשלום חודשי של 2,000 דולר מספק משכנתא הרבה פחות גבוהה בריבית 7% לעומת 3%. לפי NAR, התשלום החודשי הממוצע על בית טיפוסי (20% הון עצמי) עלה לכ-2,120 דולר בתחילת 2025 – עלייה של 4.1% משנה קודמת על אף האטה בייקור הבתים nar.realtor. המחנק הזה הרחיק קונים רבים משוק הדירות והביא לירידה חדה במכירות ב-2023–24 – בעיקר בגלל המשכנתאות.
החדשות הטובות לשנת 2025 הן שסביבת הריבית נראית כעת מתייצבת, והקלה מתקרבת באופק. עם ירידת האינפלציה משיאה, הפדרל ריזרב האט את קצב העלאות הריבית. למעשה, הפד ביצע מספר הורדות ריבית קטנות בסוף 2024 nar.realtor ובאמצע 2025 צפוי שמרבית השנה ריבית הפד תישאר קבועה או תרד במעט אם האינפלציה תאפשר זאת. עם זאת, חשוב להדגיש כי ריבית המשכנתא אינה צפויה לרדת בקצב זהה להורדות הפד nar.realtor. בסוף 2024, כאשר הפד התחיל להוריד ריבית, ריביות המשכנתאות כמעט שלא זזו – כלכלן NAR, יון, ציין גורמים כמו "גירעון פדרלי מנופח" שממשיכים להפעיל לחץ כלפי מעלה על ריביות ארוכות טווח ומונעים מריביות המשכנתא לרדת במהירות nar.realtor. במקום ירידה חדה, מרבית האנליסטים מעריכים כי הקלה הדרגתית בריביות המשכנתא תימשך בשנים הקרובות. התחזית האחרונה של פאני מיי צופה כי הריבית הקבועה ל-30 שנה תהיה סביב 6.2% בסוף 2025 וכ-6.0% בסוף 2026, שיפור מתון בלבד לעומת כ-6.6–6.7% באמצע 2025 mpamag.com. איגוד הבנקאים למשכנתאות מעט אופטימי יותר, וחוזה ירידת ריביות למשכנתא לטווח הבינוני לאזור 5% באמצע 2026–2027, אך גם זו רמה גבוהה בהרבה מהריביות האולטרה-נמוכות של השנים האחרונות. בקצרה, עלויות המימון יישארו גבוהות ביחס לעשור הקודם, אך נמוכות במעט מהשיא של 2023.
עבור רוכשי דירות, פירוש הדבר שהשנים 2025–2028 יחייבו התאמת ציפיות. קונים יידרשו לקבל על עצמם עלויות מימון מעט גבוהות יותר כ"נורמה החדשה", לפחות בטווח הבינוני. לכך יש השלכות מבחינת בחירת מוצרי משכנתא: כאשר הריבית הייתה 3%, כמעט כולם בחרו בהלוואות קבועות ל-30 שנה. בריבית של 6–7%, יש עניין גובר במשכנתאות צמודות ריבית (ARM) או במבצעי buy-down זמניים (כאשר המוכר או הקבלן מסבסד את הריבית בשנים הראשונות) להקלת ההחזרים בתחילת התקופה. כמו כן, יש יצירתיות בצורת משכנתאות ניתנות להנחה – חלק מהרוכשים מוכנים לשלם פרמיה עבור דירה אם יוכלו להניח את הלוואת המוכר בריבית FHA או VA נמוכה. הבנקים כבר השיקו תוכניות חדשות (כמו תקופת הלוואה ל-40 שנה או מוצרים לשותפות בהון דירה) עבור הצרכנים, וזה צפוי להימשך כל עוד הריביות נותרות גבוהות יחסית. מנגד, אם וכאשר הריביות ירדו, תיתכן פריחה בגל מיחזור משכנתאות כשלווים ייהרו להוזיל את תשלומי המשכנתא. בשלב זה, היקף המיחזור נמוך מאוד (כי אף אחד לא רוצה למחזר הלוואה של 3% ל-6%), אך ב-2026–2027 אם הריביות יירדו באחוז או שניים – מיליוני לווים יוכלו להרוויח ממחזור, וזהו משהו שמגזר המשכנתאות עוקב אחריו בתקווה.
כדאי גם לשים לב להשפעת הריביות על משקיעים ויזמים. עסקאות נדל"ן מסחרי הואטו בשנה האחרונה כי עלות החוב עלתה ואמות המידה לאישור הלוואות החמירו. תשואות (cap rates) נאלצות לעלות, כפי שצוין, וחלק מהמשקיעים הממונפים מאוד מתקשים לחדש הלוואות. היקף המשכנתאות למגזר המולטי-פמילי ומסחרי צנח חדות ב-2023–24. אך לאור התחזית לירידה מתונה בריביות, האנליסטים צופים התעוררות בענף בשנה-שנתיים הקרובות. חברת CBRE צופה גידול של 5–10% בנפח השקעות נדל"ן מסחרי ב-2025 לאור עליית האמון בכלכלה הציפיות המתקרבות בין קונים למוכרים cbre.com cbre.com. בתחום הדיור, סך משכנתאות (רכישה + מיחזור) צפוי לעלות מהשפל: פאני מיי מעריכה תרחיש של כ-1.98 טריליון דולר משכנתאות ב-2025, העולים ל-2.33 טריליון ב-2026 כשמכירות הדיור מתאוששות ומחזור חוזר mpamag.com. אלו עדיין רמות נמוכות בהרבה מהשיא של 4+ טריליון בדירות ב-2020, אך הכיוון הוא מגמת עליה.
לסיכום, ריביות ימשיכו להיות הגורם המניע הקריטי לנדל"ן עד 2028. ההערכה הבסיסית היא ירידות מתונות בריביות המשכנתא בשנים הקרובות, אך לא חזרה לשפל ההיסטורי. הפעילות בענף הנדל"ן (רכישות ובנייה) אמורה להתחזק ככל שהריביות יפחתו. עם זאת, כל תחזית מלווה בהסתייגות שאם תתרחש אינפלציה מפתיעה או זעזוע כלכלי – מסלול הריבית עשוי להשתנות. נכון להיום, הקונצנזוס הוא שהשוק גרוע ביותר מאחורינו, והסביבה תשתפר בהדרגה עבור לווים ומשקיעים. כמאמר מנהל בענף המשכנתאות: “אנו צפויים לירידה מסוימת בריביות, אם כי לא חזרה לשפל ההיסטורי בו היו בעבר” mpamag.com. תכנון לריביות משכנתא של 6% כיום, עם סיכוי למיחזור ל-5% בהמשך – הוא גישה שקולה לרוכשים בתקופה הזו.
IV. עיקרי המגמות האזוריות והעירוניות
נדל"ן הוא עניין מקומי מובהק. אמנם מגמות לאומיות מספקות רקע, אך הבדלים אזוריים ברחבי ארה"ב התחדדו במיוחד בשנים האחרונות – וצפויים להימשך. לפניכם עיקרי ההתפתחויות האזוריות והעירוניות בשוק הדיור, כולל ערים מרכזיות למעקב:
- בום אזור "חגורת השמש" (דרום-מזרח ודרום-מערב): אזור חגורת השמש (מהדרום – פלורידה עד טקסס, וכן לדרום-מערב וחלקים מהמערב) היה הבולט בעשור האחרון, והוא ממשיך להוביל במדדים רבים. מדינות כמו פלורידה, טקסס, קרוליינה הצפונית והדרומית, ג'ורג'יה, אריזונה וטנסי מציגות גידול דמוגרפי ותעסוקתי מרשים, שמושך תושבים (כולל עובדים מרחוק ופנסיונרים) וחברות שמעתיקות מיקומן. הגירה פנימית זו ממריצה את הביקוש לדיור ושומרת על מחירי הבתים באזורים אלה יחסית גבוהים. ערי חגורת השמש חוו עליות מחירים דו-ספרתיות עד 2022; בשווקים מסוימים הייתה התמתנות וחלק אף ירידה קלה ב-2023, אך המגמה ברובה נשארת חיובית. לדוגמה, מחיר הבית החציוני במיאמי, פלורידה עלה בכ-9% בשנה האחרונה realtor.com וב-Orlando, פלורידה, נרשמה התייקרות של מעל 12% משנה לשנה realtor.com, לפי תחזית Realtor.com – עדות לעוצמת השוק שם. לעומת זאת, אוסטין, טקסס, שנחשבה לסמל ל"בהלת הקורונה" (עליות מחירים של כמעט 40% בשנתיים), עברה תיקון מחירים ב-2023. ב-2025, המחירים באוסטין עדיין נמוכים משיאם, אולם הכלכלה המקומית חזקה והגידול הדמוגרפי גבוה, ולכן ב-NAR חוזים שהמחירים יתאוששו בקרוב nar.realtor. החוט המקשר בשווקי חגורת השמש הוא נגישות (ביחס לערי החוף), מיסוי נמוך, יצירת מקומות עבודה ואקלים חמים – מגמות שצפויות להימשך עד סוף העשור. משקיעים מעדיפים ערים כמו דאלאס–פורט וורת', אטלנטה, פיניקס, טמפה ושרלוט שנהנות מגירה וצמיחה. הסתייגות אחת: ביטוח ואקלים – אזורים בחופי פלורידה ומפרץ מקבלים על עצמם עלויות ביטוח עולה (עקב סופות והצפות), מה שיכול לפגוע בנגישות וברכישה לאורך זמן אם הבעיה לא תיפתר.
- שווקי ערי החוף היקרות: הערים החופיות היקרות – כמו ניו יורק, אזור סן פרנסיסקו, לוס אנג'לס, בוסטון, וושינגטון הבירה וסיאטל – רשמו מגמות מעורבות. רבות מהן חוו ירידות מחירים קצרות ב-2020 (בשל הגירה רגעית לפרברים בעידן הקורונה) ולאחריהן עליות חדות ב-2021 עם החזרה לערים. ב-2022 החלו שוב אתגרים: הגירה החוצה (מעבר לאזורים זולים) ובמקרים רבים פיטורים בהייטק (במיוחד בסן פרנסיסקו וסיאטל) השפיעו על הביקוש. ב-2023, סן פרנסיסקו בלטה בירידת מחירים שנתית, ושווי הבתים שם נותר כמעט ללא שינוי (+1.5% משנה לשנה ברבעון הראשון של 2025) nar.realtor – כלומר, שוק המפרץ "דורך במקום". עם זאת, יש סימני התאוששות: הערים מושכות אוכלוסיה חזרה פנימה. נתוני NAR מראים שלאחר המעבר המאסיבי לפרברים בפנדמיה, בשנת 2024 נרשם השיא הגדול ביותר של חזרה לערים מזה עשור nar.realtor. צעירים חוזרים עקב תעסוקה ושירותים, וההגירה הבינלאומית (בעיקר לערי שער) מתגברת. לכן ניו יורק או סן פרנסיסקו לא יציגו זינוקים כמו אוסטין או נאשוויל, אך ההיצע שם הדוק וההכנסות גבוהות – כך שהמחירים כנראה יישמרו. לדוג', 8 מתוך 10 השווקים היקרים בארה"ב הם בקליפורניה (מחיר חציוני בסן חוזה מעל 2 מיליון דולר, עלייה של 9.8% משנה לשנה) nar.realtor. סיבה לכך היא מחסור היסטורי ופופולאריות, ומחירים צפויים לעלות באיטיות כל עוד ההיצע מוגבל. הנגישות לרכישת בתים היא בעיה מרכזית – שיעור בעלי דירות במפרץ פחות מ-55% nar.realtor. הציפייה היא לחץ פוליטי להרחיב בניה ולטפל בנגישות, ועשוי להשפיע על שווקים אלה בשנים הבאות.
- יציבות המערב התיכון: המערב התיכון (Midwest) אינו זוכה לאור הזרקורים, אך הפך שקט-שקט לאטרקטיבי בשל הנגישות היחסית והיציבות הכלכלית. ערים כמו קולומבוס (אוהיו), אינדיאנפוליס, קנזס סיטי, מילווקי ומיניאפוליס לא חוו דהרות ולא קריסות; במקום זאת, צמיחה מתונה של מחירי הדירות ויציבות גבוהה. ב-2024–2025, הערים במערב התיכון חוות התאוששות חזקה במכירות – כאשר קונים ממחוזות יקרים עוברים לפריפריה הזולה. לדוג', ניתוח Realtor.com מזהה מספר ערים מהמערב התיכון בין עשרת המובילות ב-2025 מבחינת פוטנציאל צמיחת מכירות ועליית מחירים realtor.com. בולטות: קולורדו ספרינגס (לעתים נספרת במערב ההררי) מקום 1 ברשימה, וירג'יניה ביץ' (חוף מזרחי זול יחסית) מקום 3, וגרינסבורו בצפון קרוליינה מקום 10 realtor.com. לא כולן מערב תיכון מובהק, אך המגמה – ערים משניות עם איכות חיים טובה – במגמת עלייה. בנוסף, המערב התיכון מציג תשואות (cap rate) גבוהות יותר להשקעות, מה שמושך משקיעים לערים כמו קליבלנד או דטרויט בתחום ההשכרה והריבוי משפחות. הצפי: צמיחה מתונה ויציבה בלי תנודתיות קיצונית. דבר אחד שיש לעקוב אחריו: דמוגרפיה – חלק מהאזורים עדיין רואים קיפאון או ירידה מתונה באוכלוסיה, וזה מגביל ביקוש. אך דגש התעסוקה בתחומי הבריאות, ההשכלה והתעשייה מקנה לערים מובילות יתרון מובהק.
- ציר צפון-מזרח: אזור הצפון מזרחי (בוסטון עד וושינגטון הבירה) מגוון בדינמיקות. שוק הדיור של ניו יורק סיטי התאושש משפל 2020; שכר הדירות במנהטן נסק ב-2022 ומחירי הקונדו התייצבו. הפרברים מסביב (ניו-ג'רזי, לונג איילנד, קונטיקט) נותרו חזקים בשל מצוקת היצע. בוסטון נהנית משוק חזק, המונע מהשכלה ועבודות ביו-טק – מחירים שם המשיכו לעלות במתינות. פילדלפיה ובולטימור הן ערים נגישות יותר בציר זה שצמחו כחלופה לוושינגטון/ניו יורק. וושינגטון הבירה עצמה די שטוחה במחירים לאחרונה, בעיקר בגלל שפע דירות במגדלים וירידת אוכלוסיה מסוימת, אך ההכנסה הגבוהה ומיעוט אדמות פנויות שומרים על שוק צמודי הקרקע תחרותי. בצפון-מזרח יש מלאי ישן יותר וצמיחה איטית – היצע הדוק. כל עוד הכלכלה (חינוך, ממשל, פיננסים ובריאות) תישאר יציבה, מחירי הדירות יעלו באיטיות. מגמה בולטת היא הריבית הגבוהה פוגעת חזק במיוחד בערים היקרות – משכנתא של 7% לבית בניו ג'רזי שונה מאוד ממשכנתא של 7% לדירה ב-300,000 דולר באוהיו. לכן, מצוקת הנגישות בצפון-מזרח חריפה בשלב הזה; הדבר עלול למתן עליות מחירים קצרות טווח – עד שהריבית תרד או שהכנסות ישיגו פער זה.
- נגישות אזורית ודפוסי הגירה: בגדול, נגישות למחיה היא הגורם העיקרי שמבחין בין האזורים. אזורים שהיו זולים במיוחד לפני כמה שנים (דרום-מזרח, חלקים במערב כגון איידהו/יוטה) חוו התייקרויות חדות עם כניסת אוכלוסיות חדשות, וכעת הם כבר לא זולים כמו אז – מה שממתן את צמיחתם. אזורים שלא חוו בום נותרו "מציאה" יחסית (מערב תיכון, צפון-מזרח). נמשכת הגירה מאזורים יקרים לזולים: לדוג', קליפורניה, אילינוי וניו יורק מאבדים אוכלוסיה נטו, בעוד פלורידה, טקסס, קרוליינות, טנסי קולטות אוכלוסיות חדשות. מגמה זו תהפוך קבועה יותר, לאור הגמישות בעבודה מרחוק ופנסיה. פלורידה ראויה לאזכור מיוחד: נהנתה מנתוני הגירה חסרי תקדים (ומעל 40% עליות מחירים בשלוש שנים). בשנה האחרונה התייצבות מחירים בכמה אזורים (נייפלס, טמפה, דרום פלורידה), בשל מקומיים שמחירים בהם נשחקו ודאגה מהביטוחים, אך מיאמי ואורלנדו צפויות להמשיך להוביל ב-2025 במכירות ובעליות מחירים realtor.com – מבליט את כוח המשיכה של פלורידה.
בטבלה מס' 1 להלן, אנו מסכמים מספר דוגמאות לאינדיקטורים אזוריים בשוק הדיור, להמחשת המגוון:
| אזור מטרופוליני (אזור) | מחיר בית חציוני Q1 2025 | שינוי שנתי באחוזים |
|---|---|---|
| **סן חוזה, קליפורניה (חוף מערבי)** | 2,020,000 $ | +9.8%:contentReference[oaicite:92]{index=92} |
| **נייפלס, פלורידה (חגורת השמש)** | 865,000 $ | +1.8%:contentReference[oaicite:93]{index=93} |
| **סן פרנסיסקו, קליפורניה (חוף מערבי)** | 1,320,000 $ | +1.5%:contentReference[oaicite:94]{index=94} |
| **הונולולו, הוואי (פסיפיק)** | 1,165,100 $ | +7.3%:contentReference[oaicite:95]{index=95} |
| **העיר הונולולו – אחת ממעטות שאינן יבשתיות ברשימת 10 הערים היקרות ביותר**. |
(טבלה 1: דוגמאות למחירי בתים פרטיים חציוניים ברבעון הראשון של 2025 ולשינוי השנתי במחיר בערי מטרו נבחרות. גם בקרב השווקים היקרים ביותר, קצב הצמיחה משתנה – לדוג' שוק הטכנולוגיה של סן חוזה ראה עלייה של כמעט 10%, בעוד שסאן פרנסיסקו נשארה כמעט ללא שינוי nar.realtor. נאפלס שבפלורידה ראתה רק +1.8% כאשר השוק הלוהט שלה התקרר nar.realtor.)
כפי שהנתונים מראים, רוב ערי המטרו הגיעו לשיאי מחירים חדשים עד 2025, גם אם קצב הצמיחה הואט nar.realtor. האתגרי היכולת הכלכלית מורגשים ברמה ארצית אך בולטים במיוחד בשווקים היקרים. בתחילת 2025, משפחה נדרשה להכנסה שנתית של מעל 100,000$ כדי לעמוד בתשלומי משכנתא לבית חציוני (עם 10% הון עצמי עצמי) בכמעט 45% מהשווקים nar.realtor. לעומת זאת, עדיין יש מספר קטן של מקומות (כ-3% מהשווקים) שבהם משפחה שמכניסה 50,000$ יכולה להרשות לעצמה לקנות בית nar.realtor – בדרך כלל מדובר בעיירות קטנות במערב התיכון או בדרום. פער זה מדגיש מדוע אנשים מבצעים העתקות מגורים. בעתיד הנראה לעין אנו מצפים להמשך שינויים אזוריים: שווקים נגישים עם היצע תעסוקה טוב ימשכו עוד תושבים (ויתמכו בשוק הדיור שלהם), בעוד ששווקים יקרים מאוד יהיו תלויים בקונים בעלי הכנסה גבוהה או יידעו צמיחה מתונה. יחד עם זאת, אף אזור אינו מונוליתי – גורמים מקומיים כמו פתיחת מפעל חדש, התרחבות חברת טכנולוגיה או אסון טבע יכולים להשפיע על הנדל"ן בעיר. בעלי עניין בתחום הנדל"ן יצטרכו לשים לב גם להתפתחויות המקומיות ברמת המיקרו, לצד המגמות הכלליות.
V. מנועים דמוגרפיים, טכנולוגיים וכלכליים מרכזיים
מספר כוחות עומק מעצבים את נוף הנדל"ן. בפרק זה, נדון במנועים מרכזיים דמוגרפיים, טכנולוגיים, וכלכליים שמשפיעים על שוק הדיור והנדל"ן המסחרי. גורמים אלו מסייעים להבין את המגמות המתרחשות ומספקים תובנות לגבי אופן ההתפתחות הצפוי בשוק בשנים הקרובות.
- שינויים דמוגרפיים: הדמוגרפיה קובעת את הביקוש לדיור. ארה"ב נמצאת בעיצומו של מעבר דורי. הדור המילניאלי (נולדו בערך בין 1981–1996) – הדור הגדול ביותר בכוח העבודה – נמצאים כעת ברובם בסוף שנות ה-20 עד סוף ה-30 לחייהם, גילאים קלאסיים להקמת משק בית ורכישת דירה. קבוצה זו התעכבה ברכישת דירה לעומת דורות קודמים (בשל גורמים כמו חובות סטודנטים ומשבר 2008), אך כעת היא נכנסת לשוק בהמוניה. למעשה, הגיל החציוני של רוכש דירה ראשון הגיע ל-38 – שיא כל הזמנים nar.realtor, מה שמעיד כמה זמן לוקח למילניאלים לחסוך להון עצמי על רקע מחירים גבוהים. רבים מסתמכים על תמיכת המשפחה: 25% מרוכשי הדירה הראשונים השתמשו במתנה או הלוואה מקרובים, ו-7% השתמשו בירושה – גם כן שיאים nar.realtor. ככל שהמילניאלים מתבגרים, ההעדפות שלהם עשויות לעבור מדירות קטנות בפרברים לדירות משפחתיות גדולות יותר, ובכך לחזק את הביקוש לאזורים ידידותיים למשפחה. אחריהם מגיע דור ה-Z (נולדו בערך בין 1997–2012), שמתחיל להיכנס לבגרות; בני הדור המבוגרים ביותר נמצאים באמצע שנות ה-20, בתחילת הקריירה ולעיתים קרובות שוכרים דירות. בחמש השנים הקרובות דור ה-Z יוסיף לביקוש להשכרת דירות ובהמשך גם לביקוש לדירות ראשונות (סביר יותר מאוחר בעשור הנוכחי). בינתיים, דור הבייבי בומרס (1946–1964) כבר בגיל פרישה. רבים מהם בוחרים "להזדקן במקום" ולהישאר בביתם זמן רב מבעבר, מה שתורם למחזוריות נמוכה בשוק. עם זאת, חלקם דווקא בוחרים להצטמצם או לעבור – לרוב לאזורים חמימים או כדי להיות קרובים לנכדים – ובכך משפיעים על שווקים בפלורידה, אריזונה וקרוליינה. בשנים 2023–2024 הבומרס היו פעילים ברכישת בתים, ולעיתים אף עקפו קונים צעירים, בזכות ההון הרב שבידיהם והיכולת לקנות במזומן. אכן, רכישות במזומן נמצאות בשיא – 26% מהעסקאות, ואף למעלה מ-30% אצל קונים חוזרים nar.realtor, בין היתר בשל קונים מבוגרים שמוכרים נכסים גדולים או משתמשים בהון שנצבר. מגמה דמוגרפית נוספת היא עלייה במשקי בית רב-דוריים. NAR מדווחים על שיא של 14%–17% מהרוכשים שקונים בית רב-דורי, כדי לאפשר מגורים של הורים מזדקנים או ילדים בוגרים שחוזרים הביתה nar.realtor. הרצון לחסוך בכסף ומניעים תרבותיים דוחפים לכך, וזה מגביר את הביקוש לבתים פרטיים גדולים יותר עם יחידות נפרדות להורים. בנוסף, הגידול הכולל באוכלוסייה הואט בסוף העשור הקודם, אך קיבל דחיפה בזכות גידול בהגירה מאז 2021. הגירה בינלאומית היא גורם מפתח להיווצרות משקי בית, בעיקר בערי שער ובתחום הדיור להשכרה. כל עוד ארה"ב ממשיכה לקלוט מהגרים בקצב גבוה, הדבר יתמוך בביקוש לדיור בשנים הקרובות (כל משפחת מהגרים חדשה צריכה בית, להשכרה או בעלות). לסיכום, הדמוגרפיה תומכת בשוק הדיור: קבוצה גדולה נכנסת לגיל רכישת דירה, אירועי חיים יגרמו למעברים למרות נעילות הריבית, וגידול באוכלוסייה ישאיר לחץ על ההיצע nar.realtor. חשש עיקרי הוא היכולת הכלכלית של קונים צעירים – אם מחירי הדירות והריביות יישארו גבוהים, המילניאלים ודור ה-Z עלולים לעכב הקמת משקי בית או לעבור יותר לשכירות, מה שישפיע על שיעור הבעלות על בתים.
- מגמות טכנולוגיות: הטכנולוגיה משפיעה על תחום הנדל"ן בכמה מובנים. אולי התמורה המרכזית ביותר היא העלייה בעבודה מרחוק, שמנתקת עובדים רבים מהמשרד הקלאסי. הדבר משנה את הביקוש לדיור – אנשים יכולים לעבור רחוק יותר ממרכזי הערים או אפילו לאזורים אחרים (כפי שנראה בהגירה לחגורת השמש). עבודה מרחוק צפויה להישאר במתכונת היברידית, ולכן הביקוש לדיור יישאר מפוזר. עובדים יכולים להעדיף מרחב ואפשרות למשרד ביתי על פני זמן נסיעה ומחירים, וזו מגמה שמחזקת את הפרברים ואזורים מרוחקים. עם זאת, יש סימנים לכך שחברות מחזירות בסופו של דבר חלק מהעובדים למשרדים, כך שלא ניתן להספיד את ערי המרכז. בנדל"ן המסחרי, טכנולוגיות עבודה מרחוק מהוות אתגרים מהותיים למשרדים, כפי שתואר קודם. מגמה טכנולוגית נוספת היא הצמיחה במסחר המקוון. התרחבות הקניות באינטרנט (שהואצה במגפה) יצרה ביקוש גדול למחסנים ומרכזי הפצה, וגם לחץ על פורמטים מסוימים של קמעונאות. בעלי קניונים מתאימים את עצמם ומכניסים שוכרים מתחומים חווייתיים (למשל תרבות, כושר, מרפאות) שקשה להחליפם באינטרנט. השילוב בין טכנולוגיה וקמעונאות יימשך: צפו ליותר קמעונאות רב-ערוצית (חנויות כמרכז הדגמה או הפצה להזמנות אונליין), מה שיכול לחזק תפוסה בחנויות במיקומים חזקים. בדיור, טכנולוגיה הופכת עסקה ליעילה יותר. שפע פלטפורמות חיפוש (Zillow, Redfin, Realtor.com) וסיורים וירטואליים מעניקים מידע רב ללקוחות. משכנתאות דיגיטליות וחתימות אלקטרוניות מפשטות את הרכישה. יעילות זו אינה משנה את הביקוש וההיצע, אך הופכת את השוק לשקוף וזריז יותר (למרות שמלחמות מחירים עדיין נפוצות!). תחום חשוב נוסף הוא proptech ובתים חכמים: בתים ודירות חדשות רבים מצוידים במערכות חכמות – תרמוסטט, אזעקה, מכשירי IoT – שאלו יתרונות שיווקיים. גם שיטות הבנייה משתנות (לאט) – מודולריות, הדפסת בתים במדפסת תלת-ממד – מה שעתיד להוזיל ולהאיץ בנייה, ובסוף עשוי לסייע בפתרון המחסור בדיור. אנליטיקה ו-AI בשימוש הולך וגובר של משקיעי נדל"ן – איתור הזדמנויות, ניהול נכסים או חיזוי מגמות בעזרת אלגוריתמים. בתחום מסוים: מרכזי דאטה עצמם הפכו לקטגוריית נדל"ן חמה מאוד בשל הצמיחה בענן ובינה מלאכותית – כאמור, שיעור התפוסה במרכזי דאטה הוא סביב 2.8% ונבנית בהם המון קיבולת cbre.com. הצורך בתשתית דיגיטלית (מרכזי דאטה, אנטנות סלולר) הוא מנוע חדש עבור יזמים ומפתחים. לבסוף, דינמיקות תעשיית ההייטק עלולות להשפיע מהותית על אזורים מסוימים – ערים כמו סן פרנסיסקו, סיאטל, אוסטין ראו את שוקי הדיור שלהם משתנים יחד עם מצב חברות הטכנולוגיה. נכון ל-2025, מגזר הטכנולוגיה מתאושש מפיטורים, מה שמבשר טוב לשווקי הנדל"ן המקומיים. בין 2025–2028, אם בינה מלאכותית וחידושים אחרים יובילו לבום טכנולוגי נוסף, מוקדי ההייטק היקרים יעמדו שוב תחת עומס הביקוש – אלא אם תיבנה בהם יותר דירות.
- גורמים כלכליים ומדיניות:תנאים כלכליים רחבים הם תמיד מנועים יסודיים. צמיחת תעסוקה, מגמות שכר וצמיחת התוצר (GDP) משפיעות ישירות על הביקוש לנדל"ן. צפויה צמיחה מתונה בכלכלה האמריקאית ב-2025 – תחזית CBRE היא 2%-2.5% צמיחה ב-GDP cbre.com, מעט מעל הממוצע, בהנחה של נחיתה רכה. הצמיחה הזו ניזונה מצריכה פרטית (מאזני משקי הבית עודם במצב סביר) והקלה במימון. היו גיוסי עובדים חזקים ב-2023–24 גם כשהיקף העסקאות ירד, מה שמעיד שיש ביקוש מודחק – אם התנאים ישתפרו realestatenews.com. אם שיעור האבטלה יישאר סביב 4%–4.5% לפי התחזיות cbre.com, משקי בית ימשיכו להיווצר ואנשים ישקיעו בנדל"ן. השכר עולה, אך לרוב לא בקצב של מחירי הדירות ולכן כושר הקנייה נפגע. אם שכר ימשיך לעלות ב-4%–5% בשנה ומחירי הדירות יירדו לקצב צמיחה של 2%–3%, האיזון ישוב אט אט. האינפלציה משפיעה על הנדל"ן דרך השפעתה על הריבית ועל עלויות הבנייה. היה זינוק בעלויות בנייה בשנים 2021–22 (מחסור בחומרים ועובדים). כעת זה נרגע מעט, אך עדיין יקר בהרבה לבנות בית מאשר לפני המגפה. שיפור בהיצע (ובכך בנגישות) תלוי בפריון ובעלויות הבנייה; מדיניות להפחתת רגולציה או ליווי ממשלתי יכולה לעזור. מדיניות ממשלתית תישאר משתנה מרכזי – ברמה הפדרלית יש דיבורים על סיוע לרוכשי דירה ראשונה (הון עצמי, זיכויי מס), מה שעלול להמריץ ביקוש אם יתממש. עם זאת, השפעות משמעותיות יותר ברמה המקומית: רפורמות בתכנון (שינוי ייעוד, האצת רישוי, עידוד בניה של דירות נגישות) עשויות בהדרגה להגדיל את ההיצע. מדינות כמו קליפורניה ואורגון כבר דורשות תוספת בנייה ומתירות יחידות דיור נלוות (ADU), מה שיוסיף ליחידות הדיור בטווח הארוך. גורם כלכלי נוסף הוא הסביבה הפיננסית: תנאי אשראי. הבנקים נהיו זהירים יותר תחת עליות ריבית ואי ודאות. זה משפיע לא רק על רוכשי דירות (שמתקשים לקבל אשראי או חייבים לשלם עמלות גבוהות) אלא גם על יזמים (קבלת מימון לפרויקטים נעשית קשה יותר). אם הבנקים יתייצבו והריביות יירדו, האשראי יחזור לזרום ויעודד פעילות נדל"ן. מנגד, זעזועים פיננסיים (משבר נזילות, סערה פוליטית שתרעיד את שוק האג"ח) עלולים להכות במהירות בביטחון בנדל"ן. מדיניות פיסקלית (הוצאות וגרעון ממשלתי) גם היא חשובה; הגירעון הפדרלי הגדול נחשב לאחד מסיבות הריבית הגבוהה nar.realtor. אם ארה"ב תקטין גירעון, ייתכן שיוקל יחסית לחץ הריביות. וכמובן, מדיניות מס משפיעה – נבחנים שינויים בניכויי מס או המיסוי למשקיעים, מה שיכול להזיז תמריצי קנייה/השקעה במדינות מס יקרות או בנדל"ן להשכרה.
לסיכום, רוח גבית דמוגרפית של גידול במספר הרוכשים והשוכרים בגילאים מרכזיים תומכת בביקוש ארוך טווח, הטכנולוגיה משנה את המקום והאופן בו אנשים חיים ועובדים (בהשפעה לא אחידה על סוגי נדל"ן), והרקע הכלכלי – ריבית, תעסוקה, אינפלציה – קובע את הדינמיקה הכוללת בשוק. כל הגורמים האלה שלובים: אם טכנולוגיה מאפשרת עוד עבודות מרחוק במערב התיכון, זו תזוזה דמוגרפית וכלכלית לאזור; אם מדיניות כלכלית תוריד אינפלציה, הבום בטכנולוגיית מרכזי דאטה יוכל להתרחב בלי להעמיס על הרשת (עוד קשר כלכלה-טכנולוגיה, למשל הפתרונות באנרגיה גרעינית למרכזי הנתונים cbre.com). משתתפי השוק יצטרכו לעקוב מקרוב אחר מגמות העל. השנים הקרובות יוכתבו בידי המשך הסתגלות ל"נורמלי החדש – עולם שאחרי המגפה, ריביות גבוהות מהעשור הקודם, והעדפות משתנות של דור חדש".
VI. סיכוני השקעה והזדמנויות
שוק הנדל"ן של 2025–2028, על אף ההבטחות שבו, טומן בחובו גם סט ייחודי של סיכונים והזדמנויות למשקיעים – בין אם מדובר במוסדות גדולים או בבעלי בתים/משכירים פרטיים. להלן פירוט של הסיכונים העיקריים שכדאי לשים אליהם לב, לצד הזדמנויות שניתן למנף בתקופה זו:
הסיכונים העיקריים להשקעה:
- ריביות ועלויות מימון גבוהות: ריביות גבוהות מעלות את עלות ההלוואות, מה שעלול לשחוק את התשואה על ההשקעה או את אפשרות רכישת הדירה. אם הריביות יישארו גבוהות לאורך זמן מהמצופה (או יזנקו שוב בשל אינפלציה), גיוס מימון לעסקאות נדל"ן יישאר אתגר, מה שעלול לדכא את ערכי הנכסים. משקיעים מסחריים רבים שרכשו נכסים בשיעורי ריבית נמוכים ניצבים בפני סיכון מחזור הלוואות – מחזור הלוואות בריביות של היום יכול להיות בלתי אפשרי, ולהוביל לחדלות פירעון או מכירת נכסים בתנאי מצוקה. הדבר מדאיג במיוחד בתחום המשרדים, בו ערכי הנכסים יורדים וריבית גבוהה יוצרת התנגשות (גל של משכנתאות מסחריות על משרדים אמור להסתיים ב-2025–2026). עליית שיעור ההיוון עלולה להוריד ערכי נכסים בכל המגזרים, לפחות בטווח הקצר – זהו סיכון לבעלי נכסים כיום.
- אפשרות להאטה כלכלית: למרות שהתסריט המרכזי הוא "נחיתה רכה", תמיד קיים סיכון למיתון – אם בגלל מדיניות מוניטרית נוקשה מדי מצד הפדרל ריזרב, זעזועים גלובליים או אירועים גיאופוליטיים. מיתון עם אובדן משרות משמעותי יפגע בביקוש לנדל"ן (פחות רוכשי דירות, יותר דירות ריקות, קמעונאיים במצוקה וכו'). מגזרים כמו מלונות ודיור יוקרה רגישים במיוחד לתנודות כלכליות. אפילו האטה מתונה עשויה להעצים סיכונים אחרים, דוגמת חדלות דיירים או עלייה ברמות הריקון. משקיעים צריכים להניח הנחות שמרניות בצפי לגידול בשכר דירה ולשמור רזרבות להישרדות במקרה של ירידה כלכלית.
- פיצול השוק והתיישנות נכסים: כפי שדובר קודם, סוגי נכסים מסוימים (משרדים ישנים, מרכזי קניות לא מעודכנים, דירות ישנות ללא שירותים מודרניים) עלולים להפוך ללא רלוונטיים תפקודית או לפחות פחות תחרותיים בהרבה. קיים סיכון שכסף "ייתקע" בנכסים אלו ללא מוצא מהיר – למשל, בניין משרדים ישן שיוצא ידרוש השקעה אדירה להמרה למגורים, ולעיתים גם אז כלכלת המקום או תקנות עירוניות עלולות לא לאפשר זאת. משקיעים המחזיקים נכסים משניים במיקומים עם אתגרים עלולים להיתקל במלכודות ערך. גם בתחום המגורים, בתים באזורים של אוכלוסייה מדלדלת או נטולי עמידות אקלימית עלולים להניב ביצועים נמוכים. הידיעה מה לא לקנות חשובה לא פחות מהיכולת למצוא את העסקאות הטובות.
- סיכונים רגולטוריים ופוליטיים: הנדל"ן כפוף לשינויים רגולטוריים. סיכון אחד הוא הרחבת חוקי הגבלת שכר דירה או חוקים לטובת דיירים בתגובה לבעיות יוקר המחיה. כבר כיום, מדינות וערים מסוימות יישמו תקרות שכר דירה, שמגבילות את עליית ההכנסה של בעלי נכסים. סיכון נוסף הוא העלאות מסי רכוש כאשר רשויות מנסות לגייס הכנסות – הדבר מכביד הן על בעלי נכסים מסחריים והן על בעלי בתים (למשל, בערי סאן בלט בארה"ב שהערכים זינקו והארנונה בעקבותיהם). בצד הפיתוח, שינויים בתקנות תכנון ובנייה הם חרב פיפיות: הקלה בתקנות עשויה ליצור הזדמנות (יותר צפיפות), אך רגולציה מחמירה סביבתית או עיצובית עלולה להעלות עלויות. ברמה הקיצונית, דיונים על ביטול עסקאות 1031 או העלאת מס רווחי הון על מכירת נדל"ן עשויים להשפיע על התנהגות משקיעים (אין כרגע איום פדרלי מיידי לכך).
- סיכונים סביבתיים ואקלימיים: שינויי האקלים הופכים לסיכון הולך וגובר בנדל"ן. נכסים באזורים חופיים מועדים להצפות, אזורים סוערי הוריקנים, חבלי יער עם סכנת שריפות או אזורים מוכי בצורת חשופים לעלויות ביטוח גוברות ואף לפגיעה בערך הנכס. לדוגמה, חלקים מפלורידה חוו נסיגת חברות ביטוח, מה שמעורר חשש לאפשרות ביטוח עתידי בטווח הארוך. בדומה לכך, למדינות מערב ארה"ב יש בעיות שריפות שמעמידות בשאלה שווקי יוקרה כפריים. תקנות סביבתיות להגברת עמידות (למשל, דרישות לגובהי מבנה או חומרים עמידי אש) עלולות להעלות עלויות פיתוח או שיפוץ. משקיעים צריכים להעריך סיכון אקלים כדי להימנע מנכסים שבעוד כמה עשורים עלולים ממש להיות מתחת למים או בלתי ראויים למגורים.
- סיכוני ביצוע ונזילות: בסביבה שוק תנודתית יותר, ביצוע פרויקטים גדולים או אסטרטגיות שיקום טומן בחובו סיכון ביצוע. לדוג', רכישת משרד במצוקה לצורך המרה לדירות עלולה להיתקל במורכבות בנייה לא צפויה או התנגדות קהילתית. במקביל, סיכון נזילות משמעו שהיכולת למכור נכס במחיר הוגן ובמהירות עלולה להיפגע אם סנטימנט השוק יתהפך או שוק האשראי ייקלע לקיפאון (כפי שקרה לזמן קצר בתחילת 2020). נדל"ן מטיבו הוא נכס לא נזיל, לכן משקיע צריך להיות מוכן להחזיק לאורך זמן. ספסרי "פליפ" או ספקולנטים קצרי טווח עלולים להיתפס על ידי מהפכים בשוק.
למרות הסיכונים, השנים הקרובות מציעות גם שפע הזדמנויות:
הזדמנויות עיקריות:
- רכישה בשוק קונים (הזדמנויות סלקטיביות): לאחר שוק מוכרים מהיר ושוקק בשנים 2020–2022, אזורים רבים (בעיקר בתים יוקרתיים ושווקים עם משקל כבד למשקיעים) התקררו. רוכשי בתים פרטיים ב-2025 עשויים ליהנות מתחרות מופחתת, היצע רב יותר ואפילו הורדות מחיר – שינוי מרענן ממלחמות ההצעות בשנים האחרונות. מי שמוכן כלכלית עשוי להגיע לעסקאות טובות יותר, במיוחד אם יכוון למוכרים מוכרחים (למשל, מישהו שצריך לעבור בדחיפות). למשקיעים, ההאטה יצרה הזדמנויות לרכוש נכסים בהנחה יחסית מהשיאים האחרונים. למשל, ערי סאן בלט ששווין האמיר בצורה קיצונית (בוייז, אוסטין, פיניקס) חוו תיקון מחירים; משקיעים ערמומיים עוקבים אחרי שווקים אלו להזדמנות כניסה לפני חידוש הצמיחה.
- רכישת נכסים במצוקה: עקב הריבית הגבוהה, בעלי נכסים מסוימים תיקלעו למצוקה – בעיקר במגזר המשרדים, אך גם בין בעלי מתחמי מגורים או יזמי נדל"ן ממונפים יתר על המידה שלא מכרו דירות חדשות באזורים חלשים. מצב זה מזכיר הזדמנויות נדל"ן במצוקה מתחילת שנות ה־90 או לאחר 2008. משקיעים מוסדיים עם מזומנים מוכנים נערכתים לרכוש הלוואות לא מתפקדות או נכסים מעוקלים בהנחה משמעותית, במיוחד בנייני משרדים עם פוטנציאל להסבה. אפילו מלונות מסוימים ונכסים קמעונאיים מוצעים כיום בפחות מעלות הבנייה וניתן למקמם מחדש. חלון ההזדמנות לרכישת נכסים במצוקה תלוי כמה זמן תישאר הריבית גבוהה וכיצד הבנקים ינהלו הלוואות בעייתיות (דחייה/פירעון מיידי). אך למי שיש סבלנות והון, 1–3 השנים הבאות עשויות להציע הזדמנויות קנייה חד-פעמיות, עם תשואות חריגות במקרה של שיקום הנכסים או ירידת ריבית (שתעשיר ערכים מחדש).
- צמיחה במגזרים וערים בתת-שירות: יש מגזרים עם רוח גבית חזקה שעדיין הופכים אותם לאטרקטיביים להשקעה או פיתוח. כמפורט לעיל, תחום הלוגיסטיקה/תעשייה ממשיך ליהנות מביקוש גבוה – הקמה של מרכזים מודרניים בנקודות מפתח (או אפילו הסבת חנויות ריקות למרכזי הפצה) עשויה להיות משתלמת. דיור רב-משפחתי נדרש כמעט בכל מקום: בזמן שבונים הרבה קומפלקסים יוקרתיים, יש מחסור בדיור בר השגה/דיור לעובדים. יזמים המתרכזים בדיור שכירות במעמד הביניים, או משקיעים בקהילות של בתים מיוצרים, עשויים להנות מתשואות יציבות עם תחרות נמוכה. השכרת בתים פרטיים (SFR) היא עוד מגזר צומח – גופים מוסדיים ממשיכים לרכוש/לבנות בתים להשכרה, וגם משקיעים פרטיים נהנים מהמגמה הזו (בעיקר באזורים עם ביקוש רב לשוכרים שלא מסוגלים לרכוש). מבחינה גיאוגרפית, שווקים משניים מתפתחים כמו קליבלנד, פיטסבורג, לואיוויל, אוקלהומה סיטי ועוד – ערים שלא חוו עליות מחירים קיצוניות, אך כעת מניבות תשואות שכירות נאות והזדמנויות להשבחה כשעבודה מרחוק מגוונת את פריסת כוח העבודה. שווקים אלו תפסו את עיניהם של משקיעי תשואה ויכולים להוביל בביצועים אם הגירת עובדים וחברות תימשך ותתפזר במרחב.
- השבחה והסבות שימוש: בשוק נדל"ן מזדקן קיימות לא מעט הזדמנויות להשבחה דרך שיפוץ או שינוי שימוש. למשל, משקיעים רוכשים בנייני דירות מהשנות ה-70–80 ומשפצים יחידות כדי להשיג שכר דירה גבוה יותר – אסטרטגיית השבחה קלאסית שעובדת עדיין כאשר דיירים מעריכים גימורים עדכניים ומכשירי חשמל חסכוניים יותר. בתחום הקמעונאות, הסבת קניון נכשל למתחם מעורב ("טאון סנטר" עם מגורים ומשרדים) היא הזדמנות שיזמים רבים פועלים בה כיום (ועם סיפורי הצלחה!). כמו כן, הסבת משרדים למגורים היא רעיון מודרני שנמצא בכותרות: אמנם משתלם רק לסוג מסוים של משרדים מיושנים (עקב בעיות תכנון או עלות), ערים כמו וושינגטון די.סי. וניו יורק כבר מציעות תמריצים להסבות כאלה, מה שעשוי להוליד יחידות מגורים יקרות ערך בעתיד ממשרדים ריקים. מי שימצא פתרונות להסבות הללו בשלבים המוקדמים עשוי להנות מהזדמנויות רכישה זולות ותמיכה ציבורית.
- רכיבה על גל הדמוגרפיה: הזדמנויות המושתתות על מגמות דמוגרפיות כוללות פיתוח/השקעה בדיור ל-55+/בתי אבות (הביקוש יגדל כשדור הבייבי בום יזדקן), מעונות סטודנטים בערים עם אוניברסיטאות מתרחבות, ובתים ראשונים לדור ה-Y (מילניאלים) שמתחילים לקנות כעת (קבלנים שיכולים להציע בתים קטנים ונגישים יגרפו נתח שוק גדול). היבט נוסף הוא בתים רב-דוריים – קבלנים עשויים לתכנן דירות שמתאימות למשפחות מורחבות, בהתאם לטרנד שצויין באתר NAR nar.realtor. משקיעים עשויים לבחון נכסים במרכזי ערים שיכולים להרוויח משובם של צעירים – למשל, דירות קטנות או חללי מגורים משותפים בערים בהן שכר הדירה ירד וכעת מתחיל לעלות מחדש.
- פוטנציאל לשיפור בריבית: מעניין לציין שגם אותו סיכון (ריבית גבוהה) יוצר פוטנציאל לעלייה. אם משקיע רוכש כיום בריבית היוון גבוהה ומממן בריבית גבוהה, יש לו בפנים פוטנציאל להשבחה במקרה של ירידת ריבית – הוא יוכל למחזר את ההלוואה בריבית נמוכה יותר בעוד שנה–שנתיים, להעלות תזרים המזומנים, וערך הנכס עשוי לעלות כפועל יוצא מ"שקיעת שיעור ההיוון" (כשההלוואות זולות יותר, קונים יכולים להציע יותר). גם רוכשי בתים יכולים לאמץ את הגישה "להתחתן עם הבית ולצאת לדייט עם הריבית" – כלומר, לרכוש היום ולמחזר כשתהיה הזדמנות. הציפייה לירידת ריבית מהווה רוח גבית למי שמנצל את התקופה כשהשאר יושבים על הגדר. למעשה, סקר של Fannie Mae רומז שרבים מהמומחים מצפים שריביות המשכנתא ירדו בעדינות בשנים הקרובות ויגיעו לרמות היסטוריות נורמליות mpamag.com mpamag.com. מי שיקנה או ישקיע טרם יקרה תהליך זה עשוי לקנות בהנחה יחסית וליהנות מהשבחה כשהביקוש יחזור.
בשקלול סיכונים מול הזדמנויות, על המשקיעים (קטנים וגדולים) לנהוג במשמעת וזהירות. נדל"ן הוא משחק ארוך טווח ומחזורי. סביר כי 2025–2028 תתגמל את מי שיבחר בקפידה – יתמקד במיקומים חזקים, במנועי ביקוש ברי-קיימא ואסטרטגיות יציאה מציאותיות – ושיש לו רזרבה להתמודדות עם תנודתיות קצרה. אמצעים נבונים כמו הצמדת ריבית או גידור ריבית, שמירה על יחסי הלוואה-נכס סבירים, והכנת תקציבי חירום לפרויקטים יכולים למתן סיכונים רבים מהרשימה לעיל. בצד ההזדמנויות, היכולת לפעול במהירות (עם הון זמין או מימון מראש) כאשר יש עסקה משתלמת – היא המפתח, שכן התחרות תחזור בעוצמה כשיגיע שיפור. בסופו של דבר, למרות חוסר הוודאות בשוק, נדל"ן נותר נכס עם ערך פנימי ועברו מוכיח עמידות, והתקופה הקרובה נותנת הזדמנות לרכוש נכסים איכותיים במחירים אטרקטיביים יותר מהשנים האחרונות – אופק שמשקיעים ערניים מוצאים כמאוד מפתה.
VII. תחזית וצפי לשנים 2025–2028
מה צופן העתיד לשנים הקרובות בשוק הנדל"ן האמריקאי? חיזוי הוא תמיד עניין מסובך, אך רוב האנליסטים הבכירים מצפים לתקופה של נרמול וצמיחה הדרגתיים במקום בום אדיר או קריסה. כאן ריכזנו תחזיות למגזרים השונים ומדגישים את הציפיות הקונצנזואליות עד 2028:
מחירי דירות: לאחר הזינוק הקיצוני בין 2020–2022 (מחירי הדירות הארציים זינקו בכ-40% בתקופה זו), השוק עבר הפוגה ב-2023–2024, עם קפיאון או עליות מתונות. קדימה, רוב התחזיות צופות התייקרות מתונה בערכי נכסים – לרוב באחוזים בודדים נמוכים בשנה – לפחות בשנתיים הקרובות. הטבלה הבאה מציגה תחזיות ממספר מקורות אמינים:
| מקור התחזית | שינוי צפוי במחירי דירות 2025 | שינוי צפוי במחירי דירות 2026 |
|---|---|---|
| פאני מיי (FNMA) | +4.1% mpamag.com | +2.0% mpamag.com |
| איגוד המתווכים הארצי | +3% businessinsider.com | +4% businessinsider.com |
| איגוד הבנקאים למשכנתאות | +1.3% businessinsider.com | +0.3% businessinsider.com |
| Zillow Research (Home Value Index) | –1.4% zillow.com (ירידה) | (אין תחזית) |
| פאנל מומחים (יותר מ-100 כלכלנים) | +3.4% fanniemae.com | +3.3% fanniemae.com |
טבלה 2: תחזיות צמיחת מחירי בתים נבחרות לשנים 2025 ו-2026. רוב המומחים צופים המשך צמיחה, אך בקצב איטי יותר לעומת השנים האחרונות – סביב 0% עד 4% לשנה. (פאני מיי ואיגוד המתווכים אופטימיים יחסית, איגוד הבנקאים שמרני, ו-Zillow חוזה ירידה קלה ב-2025 לפני אולי חזרה לעליות). כולם צופים התמתנות ולא ירידה חדה או קפיצה חדשה.
הטבלה מצביעה על טווח רחב של דעות. תחזית העדכנית של NAR (נכון לתחילת 2025) צופה עליית מחירים של כ-3% ב-2025 והאצה ל-4% ב-2026 businessinsider.com – בסך הכול בתיאום עם גידול בהכנסות. פאני מיי מעט אופטימיים יותר לשנת 2025 (+4.1%) ואז רואים "הצטננות" ל-2% בלבד ב-2026 mpamag.com, אולי בהנחה של יותר היצע עד אז. איגוד הבנקאים למשכנתאות הכי שמרני, עם צמיחה מזערית עד 2026 businessinsider.com, מה שאומר שריביות גבוהות מגבילות את המחירים. Zillow צופים ירידה מתונה (–1.4% ב-2025) zillow.com – אם המלאי יגדל והביקוש יישאר רך, יתכן שנראה ירידת מחירים קלה באזור מסוים, למרות שמגמת התחזית שלהם כלפי מעלה (ציפו ל–1.9% ירידה, שופר ל–1.4%). סקר מומחים של Pulsenomics/Fannie Mae מצא קונצנזוס של כ–3.4% ו–3.3% בהתאמה לשנים 2025 ו-2026 fanniemae.com – למעשה חזרה לגידול רגיל ובר-קיימא. מעבר ל-2026, על אף שמעט תחזיות רשמיות פורסמו, רוב המומחים מעריכים שמחירי הבתים ימשיכו לעלות בקצב נמוך של חד-ספרתי עד 2027–2028 (כל עוד לא יהיה זעזוע חדש), בשל מחסור בהיצע וביקוש בריא. אם ריביות המשכנתאות ירדו משמעותית בסוף העשור, קצב העליות יכול להאיץ במעט, אך גם יוסיף לאיזון בין מחירים ליכולת רכישה.
מכירות דירות ובנייה חדשה: בחזית המכירות, 2025 צפויה לסמן את תחילת ההתאוששות מנפח עסקאות הנמוך של 2023–24. NAR חוזים עלייה של כ-6% במכירות בתים קיימים ב–2025 (ועוד כ~11% ב–2026) realestatenews.com, למרות שאלה אחוזים שנחתכו בתחזית מהר יותר מהקודמת. פאני מיי הורידו את תחזיתם לעלייה של כ~4% (כ~4.9 מיליון עסקאות) נכון למאי 2025 housingwire.com. המודל של Zillow מציג עלייה קטנה יותר של 1–2% בלבד. המסלול תלוי מאוד בתנועת ריביות המשכנתא: ירידה לאזור 6% הנמוכים או אפילו 5% הגבוהים עד סוף 2025 עלולה לשחרר הרבה פעילות כלואה. בשנת 2028, יש אנליסטים החושבים שנחזור לנפח עסקאות שנחשב "נורמלי" – 5.5–6 מיליון מכירות דירות בשנה (אחרון ב–2019), אולם ייתכן שזו אופטימיות אם הריביות יישארו גבוהות. מכירות בתים חדשים בפועל שמרו על יציבות (הבנייה החדשה סגרה חלק מהפער), והתחזיות (NAR, פאני) מצפות לעלייה של כ~10% במכירות בתים חדשים ב–2025 כאשר הקבלנים ממשיכים למשוך רוכשים עם הנחות וריביות מסובסדות realestatenews.com. התחלות בנייה עלולות לרדת מעט ב–2025 (מ-1.34 מיליון ב–2024 ל-1.3 מיליון בערך) ואז לעלות שוב ב–2026–2028 לאזור 1.5 מיליון במידה והצורך יאפשר businessinsider.com. עם זאת, אלו עדיין רמות נמוכות למילוי הפער, ולכן מחסור בבנייה תומך במחירים בטווח בינוני. בניית דיור להשכרה צפויה להאט משמעותית עד 2026 (לאחר שיא ב–2024–25), מה שיכול לקשוח מחדש את שוקי השכירות ב–2027.
ריביות משכנתא ומימון: תחזיות הריבית גורסות לרוב ירידה הדרגתית: כפי שצוין, פאני מיי צופים סביב 6% עד סוף 2026 למשכנתא ל-30 שנה mpamag.com. ה-MBA מעט אופטימי יותר, עם ציפייה לכ~5.5% ב–2027. עד 2028, אם האינפלציה תרד לכ–2% ומטה, אפשר לדמיין ריביות משכנתא בטווח ה-5% האמצעי – נתון היסטורי נורמלי (ואף משתלם יחסית לשנות ה–80!). הפדרל ריזרב צפוי לעבור למדיניות ניטרלית או מרחיבה ב–2025 כל עוד האינפלציה תמשיך להתמתן, מה שיביא להורדת ריביות קצרות ולאט גם ריביות לטווח ארוך. גורם אשראי אחד הוא מאזן הפד (צמצום כמותי) וביקוש לאג"ח ממשלת ארה"ב – אלה יכולים להחזיק תשואות גבוהות מהצפוי (כפי שראינו ב–2023). אך הקונצנזוס הוא שהשיא מאחורינו, ובסוף העשור אנחנו צפויים לריביות נמוכות יותר או לפחות לא גבוהות מאלו של תחילת העשור. זה אמור להיטיב עם שוקי המגורים והנדל"ן המסחרי כאחד. ייתכן שנראה שוב הקלה בזמינות האשראי המשכנתאי – תוכניות לרוכשי דירה ראשונה, הלוואות מיוחדות, ושוב כניסה של מסלולים לא סטנדרטיים ככל שהבנקים יתעצמו. בשוק המסחרי, שוקי החוב ב–2026–27 עשויים להתרכך כך שלבצע עסקאות יהיה קל יותר (תשואת נכסים תתכווץ ותעודד ערך) cbre.com.
שוק השכירות: גם במגזר השכיר בולטות שנות 2025–2026 כשנות ספיגה – הרבה דירות חדשות ייספגו ע"י משקי בית מתחדשים. פאנל המומחים מעריך קצב עליית שכר דירה ארצי של כ-3% בשנה – מתון יחסית mf.freddiemac.com. גופים כדוגמת Yardi או CBRE מעריכים מעט פחות – כ–2-2.5% ב–2025 mf.freddiemac.com cbre.com. ב–2027 ו–2028 יתכן והשכירות תעלה שוב, אם הפער בין שיאי הבנייה יגרור מחסור זמני – אולי שוב 3–4% בשנה, דומה לגידול ההכנסות. שיעור התפוסה בדירות עשוי להגיע לשיא של 6–7% ב–2024–25 ואז לרדת חזרה לאזור 5% הנמוך עד 2027. דירות פרטיות (single-family) ישמרו על ביקוש גבוה וייתכן שיראו עליות בשכירות בקצב גבוה יותר (חד-ספרתי בינוני) – כיוון שמשפחות יחפשו יותר מרווח. שיעור הבעלות על דירה עשוי לטפס בהדרגה בסוף העשור אם תהיה התאוששות יכולת רכישה, אך בטווח קרוב צפוי להיתקע סביב 65% (לאחרונה ירד ל-65.1%, השפל של חמש שנים, בשל תנאי רכישה קשים) advisorperspectives.com advisorperspectives.com. אם הריביות יירדו, חלק מהשוכרים סוף סוף יהפכו לבעלי בתים, והשיעור יעלה אולי ל–66–67% עד סוף 2028, תלוי גם בבניית דירות "התנעה" חדשות.
תחזית מגזרי הנדל"ן המסחרי: לכל מגזר מסחרי יש לוח זמנים התאוששות משלו:
- משרדים: המגזר המשרדי צפוי להתאושש באיטיות הרבה ביותר – צפוי שיעור תפוסה נמוך עד 2025–2026, עם שיפור הדרגתי משנה לשנה. עד 2028, שוק המשרדים כנראה יתפצל בחדות: משרדים איכותיים במיקומים מרכזיים עשויים להיות כמעט מלאים ולגבות דמי שכירות גבוהים, בעוד שמשרדים ישנים יהיו בתפוסה חלקית בלבד או יוסבו לייעודים אחרים. ייתכן ששיעור המשרדים הריקים ירד מכ-19% ב-2025 לאזור 15% עד 2028, אם הכלכלה תהיה חזקה ויוסר מלאי (הסבות/הריסות). עליית השכירות במשרדים תהיה מינימלית עד לצימצום המלאי הלא מאוכלס; בעלי נכסים ימשיכו להציע הטבות בשווקים רבים במשך כמה שנים. משקיעים רואים בשנים 2025–2026 זמן להתמקמות מחדש או רכישת משרדים במצוקה, תוך הנחה שעד 2028–2030 הנכסים הללו (במיקום טוב ומשופצים) ייצרו הכנסה טובה יותר.
- קמעונאות: תחזית הקמעונאות יציבה עד חיובית. הצפי הוא ששיעור החנויות הריקות יישאר נמוך (ברמה של 4-5% ארצית) מאחר שכמעט ולא נבנים מתחמים חדשים. עליית שכר הדירה יכולה להיות באחוזים בודדים לשנה, ובפרברים גדלים עם תנועת לקוחות גבוהה ייתכן אף עלייה של אמצע אחוזים בודדים עם תחרות על שטחים מועטים. פורמטים מסחריים מסוימים (כמו מרכזים פתוחים) יהיו מבוקשים מאוד ע"י משקיעים; שיעורי התשואה (Cap Rates) עשויים אף לרדת קלות במקטעים מועדפים אלו בשל יסודות חזקים cbre.com. עד 2028 עשויה הבניה הקמעונאית להתחדשת אם ההוצאה הצרכנית תישאר חזקה – ייתכן פרויקטים חדשים בשווקי Sun Belt היכן שהאוכלוסייה דורשת חנויות ומרכזים חדשים. אבל באופן כללי, השוק הגיע לאיזון בין היצע לביקוש, ולכן צפויות תשואות יציבות ללא תנודות חדות.
- תעשייה: המגזר התעשייתי צפוי להמשיך במסלול הצמיחה שלו, אך בקצב רגוע יותר. הביקוש למחסנים נתמך מבנית ע"י מסחר אלקטרוני והתאמות בשרשרת האספקה (כמו הגדלת מלאי בטיחותי בארה"ב). לאחר ההאטה ב-2023–2024, היקף השכרת שטחים ב-2025 עדיין גבוה (800+ מיליון רגל רבועה) cbre.com וצפוי להישאר כזה. ב-CBRE מציינים חזרה ל"מנועי טרום-המגפה", מה שמרמז על ספיגה יציבה. שיעור החוסר במחסנים עשוי לעמוד על סביב 5% ב-2025 ואולי אף לרדת ל-4% ומטה ב-2027 אם קצב הבנייה יישאר מתון. דמי השכירות לתעשייה עלו לאחרונה בדו-ספרתי; כשהקצב צפוי להתמתן ל-3-5% בשנה – ועדיין זה טוב מאוד. גורם נוסף: מתקני קירור חדשים, דאטה סנטרים ואתרי ייצור (עקב החזרת ייצור לארה"ב) יוסיפו ביקוש. עד 2028 ייתכן שהנדל"ן התעשייתי ידרוש מודרניזציה (לדוג' מבנים ישנים ללא גובה תא פנוי מספיק יקבלו הנחה), אך זה מהמגזרים החזקים ביותר לטווח ארוך.
- מגורים להשכרה (מולטי-פמילי): מגזר המגורים הרב-משפחתי צפוי עד 2028 לשוב לעלייה לאחר התאקלמות ההיצע החדש. לקראת סוף העשור עשוי להתחיל שוב גל בנייה אם שכר הדירה יאיץ. בעת הקרובה (2025–2026) המאפיינים הם תפעול יציב – עלייה-קלה ואח"כ ירידה בשיעור הדירות הפנויות – וגידול שכירות דומה לאינפלציה. לשם השוואה, בפאנל מומחי Fannie Mae חזו צמיחת מחירי בתים ~3.3% ב-2026 fanniemae.com; לעיתים גידול שכר-דירה מקביל לגידול הכנסות ומחירי הדירות, ולכן כ-3% סביר גם לדירות שכורות עד אמצע העשור. ב-2027–2028, עם ירידה בכמות הפרויקטים החדשים, התפוסה עשויה להתחזק ולדחוף את שכר הדירה מעל 4% בכמה שווקים (במיוחד אם גידול התעסוקה יהיה טוב). משתנה עיקרי הוא הכנסות השוכרים: אם גידול השכר יימשך, בעלי נכסים יוכלו להעלות שכירות. לעומת זאת, רגולציות הגבלה על שכר דירה או הגנות לדיירים יוכלו להאט עליות שכר דירה בערים מסוימות.
דגשים אזוריים: אזורים במגמת צמיחה (דרום-מזרח, טקסס, מערב ההרים) צפויים להמשיך בכך. גידול מחירי הבתים עד 2028 צפוי להיות החזק ביותר בקרוליינות, פלורידה, ג'ורג'יה, טקסס וכיסים במערב ההררי – ייתכן גידול מצטבר של 15%+ ב-4 השנים הבאות, לעומת אולי חצי מזה בצפון-מזרח/מערב-התיכון. עם זאת, אף ערי "חלודה" מסוימות עשויות להפתיע בצמיחה יציבה אם ימשכו עובדים מרחוק או תעשיות חדשות (למשל מפעל אינטל העצום בקולומבוס, אוהיו, שיכול להמריץ ביקוש דיור). קליפורניה לחוף-האוקיינוס תשיג כנראה תשואה נמוכה יותר מהממוצע בסאן-בלט, אך עדיין תשמור על גידול חיובי קל בגלל שהבסיס יקר מאוד והנגישות מוגבלת. עד 2028 שווקים פושרים בעבר (כמו שיקאגו או בולטימור) עשויים להתחזק אם יקדמו רגולציה פרו-דיור, או כשאנשים יחזרו לערים – אך הם צפויים להישאר שווקים יציבים ולא צמיחה מהירה.
נגישות ובעלות על נכס: שאלה גדולה: האם הדיור יהפוך לנגיש יותר עד 2028? אם התחזיות שלנו יתממשו – גידול מתון במחיר והקלה קלה בריבית – הכנסות משקי-בית (העולות בקצב של כ-4% בשנה לאחרונה) עשויות להדביק את הקצב. זה ישפר את הנגישות מעט. לדוג', תחילת 2025 משפחה ממוצעת הקדישה כ-24% מהכנסה למשכנתא על בית ממוצע nar.realtor; ייתכן שזה יירד מתחת ל-22% עד 2028 אם הריביות יירדו וההכנסות יעלו. שיפור כזה יכול להביא קונים ראשונים נוספים לשוק. שיעור הבעלות על דירות עשוי להתחדש אחרי קיפאון. כל התערבות ממשלתית לסיוע לקונים ראשונים (סיוע במקדמה, וכו') תשפיע גם היא. בצד השכירות, אם עוד שוכרים יהפכו לקונים לקראת סוף העשור, זה עשוי להפחית במעט את הביקוש לשכירות, אך בשל המחסור היחסי, הדירות להשכרה יישארו ביקוש גבוה.
סיכום מגמת השוק: עד 2028, שוק הנדל"ן האמריקאי צפוי להיות יציב יותר – עודפי תקופת הקורונה הסתיימו, המלאי בדירות למכירה ולהשכרה השתפר, והריביות התייצבו בטווח מתון. אין סימנים למפולת מערכתית (ללא משבר אשראי משכנתאות כמו 2008), כך שכל התאמות צפויות להיות אזוריות ואיטיות. למעשה, החוסן שהתגלה ב-2023–2024 – כאשר המחירים נותרו או אף עלו בעדינות גם תחת ריבית של 7% – מרמז על תמיכה בסיסית. מחסור הדירות המתמשך והביקוש הדמוגרפי מהווים "מגן" מפני ירידות מחירים משמעותיות ברמה ארצית businessinsider.com. בשוק המסחרי, 2028 עשויה להיות שנת רנסנס: נכסים במצוקה שנסחרו באמצע העשור עשויים להשתפר, ומגזרים כמות משרדים צפויים להתחיל מחדש עם היצע רזה יותר ומלאי מוסב/מעודכן.
כמובן שאי-ודאות רבה קיימת. אירועים גיאופוליטיים, שינויים רגולטוריים או אירועי "ברבור שחור" (מגפה נוספת?) עשויים לשנות את התחזיות. אך בהנחה שלא יתרחשו, התסריט הבסיסי ל-2025–2028 הוא אופטימיות זהירה: הנדל"ן למגורים צפוי להתאושש אט-אט במכירות ובנייה, עם עליות מחירים מתונות, בעוד שהנדל"ן המסחרי יתאושש בהדרגה, מגזרים מובילים כמו תעשייה, דיור להשכרה וקמעונאות איכותית יובילו והמקטעים הבעייתיים ימצאו איזון דרך הסתגלות. משקיעים ורוכשים הפועלים בזהירות וסבלנות צפויים להיות במצב טוב ליהנות מהצמיחה היציבה והנורמלית יותר שצפויה להגיע.
מקורות:
- איגוד המתווכים הארצי – תחזיות ונתוני שוק הדיור 2024–2025 nar.realtor nar.realtor realestatenews.com
- Zillow Research – תחזית ערכי ומכירות בתים (מאי 2025) zillow.com zillow.com
- Fannie Mae – תחזית כלכלית ונדל"ן (אפריל/מאי 2025) mpamag.com mpamag.com
- Freddie Mac – תחזית דיור להשכרה (2025) mf.freddiemac.com
- CBRE Research – תחזית שוק הנדל"ן האמריקאי 2025 (דצמבר 2024) cbre.com cbre.com cbre.com
- Realtor.com – שווקי הדיור המובילים ל-2025 (דצמבר 2024) realtor.com realtor.com
- הלשכה האמריקאית לסטטיסטיקה – דוח היצע ובעלות דירות Q1 2025 advisorperspectives.com advisorperspectives.com
- מגמות מחירי דיור – NAR לרבעון ראשון 2025 nar.realtor
