תחזית שוק הנדל"ן של האיחוד האירופי 2025–2028: מגמות, סיכונים והזדמנויות במגזר המגורים והמסחרי

מבוא

שוק הנדל"ן של האיחוד האירופי נמצא ברגע מכריע בשנת 2025. לאחר תקופה סוערת של אינפלציה מרקיעה שחקים, העלאות ריבית מהירות ושיבושים בעידן המגפה, שני הסקטורים – המגורים והמסחרי – נכנסים לשלב של התאוששות זהירה. תנאים מקרו-כלכליים מתייצבים – כולל אינפלציה מתמתנת והפחתות ריבית ראשונות – שיפרו את רמת הצפיות של משקיעים ומפתחים pwc.com mediaassets.cbre.com. במקביל, מחסור מתמשך בהיצע דירות למגורים ודרישות משתנות של שוכרים לאחר עידן הקורונה מעצבים את דינמיקת השוק במדינות החברות באיחוד. דוח זה מספק ניתוח מקיף של נוף הנדל"ן באיחוד האירופי ב-2025, כולל הקשר מקרו-כלכלי, מגמות במגזרי המגורים והמסחרי, שוקי מפתח (גרמניה, צרפת, ספרד, איטליה, הולנד, פולין), מחירים, איזון היצע-ביקוש, זרמי השקעות, פעילות בנייה, שינויים רגולטוריים ותחזית צופה פני עתיד עד 2028. נושאים עיקריים כוללים את ההשפעה של ריבית גבוהה (אך מתייצבת), דחיפה לקיימות ועמידה ביעדי ESG, והזדמנויות חדשות לצד סיכונים שנותרו.

הקשר מקרו-כלכלי בשנת 2025

הרקע הכלכלי הרחב של אירופה בשנת 2025 הוא של צמיחה מתונה ואינפלציה מתקררת. לאחר שמנעה בקושי מיתון ב-2023, הכלכלה באיחוד האירופי צפויה לצמוח בסביבות 1.1% ב-2025, כאשר אזור האירו מעט מתחת ל-1% economy-finance.ec.europa.eu. הצמיחה האיטית – כמעט זהה לביצועי 2024 – משקפת ביקוש צרכני שברירי ואי-ודאות חיצונית. בולטות במיוחד ספרד ופולין שמציגות תחזיות צמיחה מעל הממוצע (~2.5–3%+), בעוד שגרמניה צפויה להישאר עם צמיחה מתונה סביב 0.8% mediaassets.cbre.com בשל קיפאון תעשייתי לאחרונה. צרפת ואיטליה כנראה יהלכו בעקבות הממוצע של האיחוד האירופי סביב 1% צמיחה בלבד, בגלל פגיעה בביקוש הצרכני וביקושים ליצוא cbre.fr.

העניין הקריטי בעבור שוק הנדל"ן: האינפלציה ירדה בחדות משיאי 2022. צפוי שאינפלציית ליבה בגוש האירו תעמוד על ~2.1% ב-2025 (לעומת 2.4% ב-2024) pubaffairsbruxelles.eu, קרוב ליעד ה-2% של הבנק המרכזי האירופי בשנים 2025–2026. תהליך הדיס-אינפלציה הזה, לצד האטה בקצב העליות במחירים, אפשר לבנק המרכזי האירופי לעצור ואף להתחיל להפחית את הצעדים המוניטריים האגרסיביים. לאחר ששיעור הריבית על הפיקדונות הגיע ל-4% בסוף 2023, החלה הורדת ריבית באמצע 2024; באפריל 2025 שיעור הריבית עמד כבר על ~2.25% economy-finance.ec.europa.eu. בנקים מרכזיים אחרים באירופה פעלו באופן דומה. כתוצאה מכך, עלות ההלוואות בשנת 2025 נשארת אמנם גבוהה יחסית לעשור הקודם, אך התמתנה בהשוואה לשיאים של 2023, מה שמקל על סקטורים שמסתמכים על אשראי דוגמת נדל"ן. למשל, ריבית המשכנתאות הממוצעת בצרפת ירדה לכ-3.3% בתחילת 2025 לאחר שחרגה מ-3.5%, והבנק המרכזי של פולין הוריד את הריבית מ-6.75% לכ-5% עד 2025, מה שהגביר את יכולת הרכישה של רוכשים.

השפעות הריבית הן כפולות: מצד אחד, קפיצת הריביות ב-2022–2023 פגעה קשות בכושר ההשתכרות ובהיקפי ההשקעות; מצד שני, ההתייצבות והירידה הקלה בריביות עד 2025 שיפרה את התחושה בשוק. היזמים ורוכשי הדירות בטוחים יותר כעת בכך שתנאי המימון צפויים להשתפר בהדרגה ולא להחמיר בפתאומיות pwc.com. אכן, תנאי המימון הופכים לתומכים יותר בעסקאות – מינוף חיובי "אפשרי שוב" ככל שעלות החוב יורדת ומרווחי התשואה מתייצבים cbre.com cbre.com. עם זאת, הריביות לא יחזרו לרמות השפל של העשור הקודם mediaassets.cbre.com. תשואות ארוכות טווח נשארות גבוהות, מה שמגביל את הפוטנציאל להתנפחות מחודשת של מחירי הנדל"ן. ההסכמה הרחבה היא ש-2024 סימנה את השפל הציקליקאלי בהשקעות ו-2025 תציג התאוששות הדרגתית ולא בום פתאומי cbre.com.

גורם מקרו נוסף הוא חוסר הוודאות הגיאופוליטית, שממשיך להעיב. המלחמה באוקראינה ומתחי הסחר הגלובליים משאירים את מחירי האנרגיה ואמון העסקים תנודתיים. אמנם מחירי הגז/האנרגיה באירופה נמוכים בהרבה מהשיא של 2022, אך כל שוק חדש עלול להצית מחדש את האינפלציה ולגרום לבנקים המרכזיים להפסיק הורדות ריבית pwc.com. אירועים פוליטיים – כמו הבחירות הצפויות בגרמניה או שינויים פוטנציאליים במדיניות הסחר של ארה"ב – טומנים סיכונים גם הם לצמיחה ולסנטימנט המשקיעים reuters.com reuters.com. עם זאת, בינתיים, הציפיות המרכזיות עד 2025 הן צמיחה כלכלית מתונה אך יציבה, אינפלציה יורדת וריבית שנשארת שטוחה, מה שמספק רקע יציב יותר להחלטות נדל"ן ביחס לשנתיים הקודמות.

מגמות נדל"ן למגורים: התאוששות לצד מחנק היצע

שוקי הדיור של אירופה בשנת 2025 מציגים שילוב של חוסן ומגבלות. לאחר ירידה או האטה במספר מדינות בשנים 2022–2023, מחירי הדירות מתייצבים או חוזרים לעלות ב-2025, על רקע מחסור כרוני בהיצע וגידול בביטחון הרוכשים ככל שהמימון מותנה. עם זאת, הפערים האזוריים בולטים: ישנם שווקים שממשיכים לזנק לשיאים חדשים בעוד שאחרים רק מתחילים להתייצב אחרי ירידות.

איור: צמיחת מחירי הדיור הנומינלית במדינות האיחוד – השוואה שנתית בין רבעון 4 של 2023 (עמודות כחולות) לרבעון 4 של 2024 (עמודות צהובות). מספר שווקים עברו מירידה לצמיחה עד סוף 2024. מדינות רבות (צד שמאל) הציגו עליות דו-ספרתיות ב-2024, ביניהן ספרד, הולנד, פולין, פורטוגל, הונגריה ואחרות, בעוד גרמניה, שבדיה וצרפת (צד ימין) ראו עליות מתונות בלבד או המשך ירידות מתונות economy-finance.ec.europa.eu. הדבר משקף את ההתאוששות הלא-אחידה בשוקי הדיור באירופה.

מגמות מחירים: לפי נתוני יורוסטאט, מחירי הדירות ב-2024 עלו בכ-4% (נומינלית) בכלל האיחוד וצפויות המשך עליות ב-2025 – אך העוצמה משתנה מאוד בין מדינות. בגרמניה, שחוותה את אחת התיקונים החזקים באירופה, המחירים צנחו ב-כ~12% בין 2022 לתחילת 2024 reuters.com, אך מאז התייצבו. ברבעון הרביעי של 2024 נרשמה לראשונה עלייה שנתית (+1.9% ביחס לשנה שעברה) לאחר תשעה רבעונים רצופים של ירידות globalpropertyguide.com. תחזיות סוקרות מעריכות שמחירי הדירות הגרמנים יחזרו לעלות בכ-3–3.5% ב-2025 reuters.com, על רקע ירידת שיעור המשכנתאות, על אף שסיכונים כלפי מטה נותרו אם חוסר הוודאות הכלכלי/פוליטי יתמשך reuters.com. בצרפת, מחירי הדירות נמצאים בדעיכה מתונה: ברבעון 3 של 2024 נרשמה ירידה של –3.96% ביחס לשנה קודמת globalpropertyguide.com. הירידה ההדרגתית מתמתנת, והצפי כי הקצב יואט ל–0.7%– בלבד בתחילת 2025 ותחתית מחירים תירשם בסוף 2024 לערך globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. שווי הדירות בפריז, למשל, ירד בכ~5.5% ב-2024 (הרבעון ה-13 ברציפות של ירידות) globalpropertyguide.com וצפוי להתייצב ב-2025 ככל שתנאי האשראי משתפרים ומדיניות התמיכה הממשלתית תופסת תאוצה.

השוו זאת עם ספרד, שם שוק הדיור חיובי ופעיל. מחירי הבתים בספרד זינקו בממוצע ב-+11% בשנת 2024 – העלייה המהירה ביותר מאז 2007 – והיו עדיין בעלייה של כ-11.2% משנה לשנה ברבעון הראשון של 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. ביקוש מקומי חזק, חזרה של קונים זרים וכלכלה מתפתחת (צמיחה של 2%+) שומרים על שוק הנדל"ן הספרדי “חיובי לאורך כל 2025” על פי מקורות רבים idealista.com. אפילו תחזיות שמרניות צופות עלייה נוספת של 5–8% במחירי הדיור בספרד ב-2025 spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com. פולין גם היא חווה גידול ניכר במחירים: על רקע אינפלציה גבוהה וצמיחה בשכר, מחירי הדירות בפולין עלו בכ-8% בתחילת 2025 בשוק היד שנייה (וב-4–6% בבנייה חדשה) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. למרות ירידה חדה במכירות ב-2023, הביקוש בפולין מתאושש בזכות הורדת ריביות ותוכנית סבסוד משכנתאות של 2% לרוכשי דירה ראשונה globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. הולנד היא דוגמה נוספת – לאחר ירידה זמנית ב-2023, ערך הבתים ההולנדים זינק ב-+8.7% ב-2024 לשיאים חדשים abnamro.com. הבנקים צופים עלייה נוספת של כ-7% ב-2025, כשהסיבות העיקריות הן ירידת ריביות המשכנתא, עליית ההכנסות והמחסור הנמשך בדיור abnamro.com. למעשה, מחירי הבתים בהולנד עלו ביותר מ-7% בשנה בכל השנים האחרונות, למעט 2023 abnamro.com abnamro.com. גם בשווקים שהיו חלשים, האיתותים למפנה חיובי בולטים: שוודיה, אוסטריה וגרמניה, אשר חוו התכווצות משמעותית ב-2023, חזרו לצמיחה קלה במחירים בסוף 2024, בעוד צרפת ופינלנד נותרו השווקים הגדולים האחרונים שמציגים ירידות קלות משנה לשנה economy-finance.ec.europa.eu. בסך הכול, רוב שוקי הנדל"ן האירופיים צפויים לראות עליית מחירים ב-2025 כשהמחזור מתהפך כלפי מעלה fitchratings.com. דינמיקת היצע וביקוש: גורם קריטי התומך במחירי הדיור הוא האי-איזון בין ביקוש להיצע בדיור. בפשטות, אירופה אינה בונה מספיק דירות ביחס ליצירת משקים חדשים ולמגמת מעבר לערים, והמחסור הזה רק החמיר בשנים האחרונות. היצע הדיור התכווץ בחדות מאז 2022, אחרי שמפתחים צמצמו פעילות בשל עלויות ריבית גבוהות, אינפלציה במחירי חומרי גלם ועיכובים בהיתרי בנייה economy-finance.ec.europa.eu economy-finance.ec.europa.eu. מספר הדירות שהושלמו בכל רחבי האיחוד צנח בשנים 2023–2024 (ירידה דו־ספרתית) והיתרי הבנייה הגיעו לרמות הנמוכות ביותר זה עשרות שנים economy-finance.ec.europa.eu. לדוגמה, בגרמניה יש קריסה בבנייה: מספר ההיתרים ירד ב-2023 בכ-27% והתחלות הבנייה ב-25%, לרמות הנמוכות ביותר מאז 2000 globalpropertyguide.com. כעת בגרמניה מוסיפים הרבה פחות מ-320,000 יחידות דיור בשנה שנדרשות לעמוד אפילו ביעדים המעודכנים (מחקר ממשלתי מצביע על צורך בכ-2.5 מיליון דירות חדשות עד 2030 – הרבה מעל קצב הגידול הנוכחי) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. הגירעון בולט: “פער ענק בין מה שצריך להיבנות לבין מה שבפועל נבנה,” כפי שאמר כלכלן דיור גרמני globalpropertyguide.com. הדבר מחריף במיוחד את מחסור הדיור בערים הגדולות, שבהן גידול האוכלוסייה מהגירה נמשך (ברלין, מינכן וכד' זקוקות לעשרות אלפי דירות חדשות בכל שנה) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. סיפורים דומים נשמעים בכל רחבי האיחוד. צרפת נמצאת במיתון ממושך בבנייה למגורים – ב-2023 ירדו היתרי הבנייה והתחלות הבנייה בכ-23–25% משנה לשנה globalpropertyguide.com, ו-2024 בדרך להיות גרועה אף יותר, כאשר איגודי הענף מכנים אותה “קטסטרופלית” globalpropertyguide.com. ב-2024 החלו רק כ-260,000 דירות חדשות בצרפת globalpropertyguide.com, המספר הנמוך ביותר מאז 2000 לפחות. הקבלנים מתמודדים עם עלויות חומרי גלם מזנקות (מאז מלחמת אוקראינה) ותקנות סביבתיות חדשות שמייקרות את הבנייה, בעוד הקונים נתקלים בריביות גבוהות globalpropertyguide.com. על אף שקובעי המדיניות מקווים ליציבות באמצע 2025, התאחדות הקבלנים חוזה המשך קיפאון ורק כ-239,000 התחלות ב-2025 globalpropertyguide.com. גם איטליה סובלת מבנייה חדשה חלשה – היתרי בנייה ירדו שוב ב-2024 (–0.2% לאחר ירידה של –7.7% ב-2023) ורק כ-55,000 דירות החלו להיבנות, שבריר מהיקפי הבנייה של אמצע שנות האלפיים globalpropertyguide.com. הירידה הזאת נמשכת מזה עשור (איטליה בנתה מעל 250,000 דירות בשנה בשנות ה־2000, לעומת כ-50,000 כיום), והיא מוסיפה למחסור היצע בערים הגדולות globalpropertyguide.com. אפילו בספרד השוקקת, הבנייה צומחת בזהירות: ב-2024 החלו 112,000 דירות, עלייה של 14.5% משנה שעברה, כשהקבלנים מגיבים לעליות המחיר globalpropertyguide.com. אך זה עדיין לא מספק ביחס לצרכים של ספרד והרבה פחות מהיקפי הבנייה שלפני 2008. פולין, אחד מגדולי השווקים בצמיחה, ראתה ירידה של מעל 20% בהשלמת דירות ב-2022–2023 עקב עלויות ריבית גבוהות, אם כי צפוי תיקון בינוני כאשר הריביות ירדו globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. בקיצור, ההיצע החדש מוגבל כמעט בכל מקום בשל עלויות מימון ובנייה גבוהות, רגולציה מקשה וחסמים בקרקע, בדיוק כשמנועי הביקוש (גדילת אוכלוסייה עירונית, משקי בית קטנים יותר, שיפור בשכר) ממשיכים globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. מדינות רבות רואות כיום שיעור שפל של דירות פנויות להשכרה ותחרות עזה בין קונים על נכסים איכותיים.

בצד הביקוש, היווצרות משקי בית והגירה שומרים על רמות צורך גבוהות לדיור. גרמניה, למשל, הוסיפה 3% לאוכלוסייתה בעשור האחרון (בעיקר מהגירה) שמרוכזת בערים הגדולות globalpropertyguide.com. פולין קלטה מעל מיליון פליטים אוקראינים, שרבים מהם שוכרים או קונים כיום בתים globalpropertyguide.com. גם במקומות שבהם האוכלוסייה הכללית מדשדשת, מעבר לניהול עצמי במשקי בית קטנים יותר ועירוניזציה מתמדת מחזקים את הביקוש. לכן, הביקוש עוקף את ההיצע ברוב אירופה, מה שמייצב את המחירים גם כשהנגישות יורדת. הנציבות האירופית מציינת שבמדינות רבות “היצע מוגבל של דיור חדש הפך לאחד הגורמים המרכזיים להמשך עליית מחירי הדירות” נכון ל-2024 economy-finance.ec.europa.eu. זה נכון במיוחד בשווקים צמאים להיצע כמו הולנד, שבה מחסור כרוני שומר על מגמת עליות מחירים לכל אורך 2024–25 abnamro.com.

שווקי השכרה ומחירי שכירות: היצע מצומצם גם מעלה את השכירות, על אף שמדינות מסוימות הטילו מגבלות על העלאות שכר דירה. גרמניה נשארה שוק של שוכרים (מעל 52% מהמשפחות שוכרות globalpropertyguide.com) והביקוש המתמשך דחף את השכירות כלפי מעלה בכ-3.5% ב-2024 (ירידה מרמה של 5% ב-2023) globalpropertyguide.com. שווקים נוספים עם גידול בשכירות הם אירלנד, הולנד ומרכז אירופה. מעניין לציין כי מחירי ההשכרה בהולנד צפויים לזנק עד 7–8% ב-2025 בהתאם לאינדקס אינפלציה, וכאשר משכירים פרטיים מוכרים דירות (מקצצים את ההיצע) בגלל תקנות חדשות iamexpat.nl abnamro.com. בפולין נרשמה עלייה במספר השוכרים (משפחות אוקראיניות), מה שהעלה את דמי השכירות והתשואות – התשואה הגולמית הממוצעת להשכרה בערי פולין מעל 6% globalpropertyguide.com. ההיצע להשכרה בחלק מהמדינות אף מצטמצם: למשל, חוקי שכירות ומסים מחמירים בהולנד (חוק שכר דירה הוגן) גורמים למשכירים קטנים לצאת מהשוק ולמכור לדיירים פרטיים abnamro.com. אותו תהליך של “הפרטה” של דירות שכורות נצפה גם בגרמניה וספרד, ומקטין את ההיצע להשכרה ומחמיר את מצב הנגישות לאורך זמן mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. הלחץ על קובעי המדיניות להתערב גובר כאשר נגישות הדירות נשחקת, אך צעדים כמו הגבלת שכירות עלולים להבריח השקעות ולצמצם היצע בטווח הארוך mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com.

משכנתאות ונגישות לרכישה: העלייה החדה בריביות מחצית 2023–תחילת 2024 פגעה קשה בנגישות לדיור, אך המצב התחיל להשתפר ב-2024. ברחבי האיחוד האירופי יכולת ההלוואה למשקי בית צנחה חזק ב-2022–23 – ההכנסה לא השיגה את עלויות המשכנתא, ורבים דחו רכישת נכס economy-finance.ec.europa.eu economy-finance.ec.europa.eu. צמיחת האשראי המגורים הפכה שלילית והמחירים ירדו. כעת, עם ירידה מתונה בריביות, יכולת ההלוואה התאוששה ב-2024 ועוקפת את קצב עליית הדירות economy-finance.ec.europa.eu economy-finance.ec.europa.eu. זהו “אות היפוך מגמה” עיקרי לדיור: רוכשים שנחסמו במשכנתאות של 3.5% או 4% עשויים לחזור לשוק אם הריביות יתקרבו לאיזור 2.5–3%. ובכל זאת, רמת הנגישות עדיין מתוחה מאוד – יחס מחירי הדירה ליכולת ההלוואה גבוה בהרבה מהממוצע ההיסטורי economy-finance.ec.europa.eu, כלומר מאמץ המימון ההיסטורי נמצא ברמות שיא. במדינות רבות מחירי הדירות עלו יותר מהכנסות בחמש השנים האחרונות, ונוצרו פערים קשים בנגישות economy-finance.ec.europa.eu. קריטריונים מחמירים להלוואות מתנים מעט את הסיכון (למשל, בהולנד ופולין הבנקים מקפידים מאוד על הגבלת יחס חוב/הכנסה, מה שבנק ABN AMRO מציין ששמר "על יציבות פיננסית" של משקי הבית גם כשהמחירים עלו abnamro.com). אך קדימה, מגבלות הנגישות ירסנו את קצב עליית המחירים – שווקים שעלו הכי מהר (ספרד, הולנד וכו') עוד עלולים להתקרר אם יגיעו רוכשים לתקרת היכולת לשלם.

סקירות מדינות – דיור:

• גרמניה: ביקוש גבוה, תת-בנייה, התאוששות זהירה. בגרמניה מחסור חריף בדיור – הערים הגדולות חוות “חוסר איזון חמור” בין ביקוש להיצע globalpropertyguide.com. התחייבויות ממשלתיות חדשות ל-2025 נועדו לעודד בנייה (פישוט רישוי, תוספת קרקעות) globalpropertyguide.com, אך יחלוף זמן עד שתורגש השפעה. אחרי שנתיים של ירידות מחירים, מחירי הדירות בגרמניה מתייצבים. סוף 2024 הראה עלייה נומינלית (+1–2% שנתי) globalpropertyguide.com, על אף שמחירים ריאליים נותרו יציבים או מעט שליליים. התחזיות צופות גידול מתון (~3%) ב-2025 reuters.com, בהנחה שה-ECB ימשיך להוריד ריבית. הסיכונים העיקריים: כלכלה גרמנית חלשה (שנכנסה למיתון ב-2023–24) reuters.com וחוסר ודאות פוליטי לרגל הבחירות הארציות ב-2025 reuters.com. מחירי השכירות ממשיכים לעלות, אך בקצב איטי יותר – 3–4% בשנה globalpropertyguide.com. יותר ממחצית הגרמנים עדיין שוכרים, ומעט מאוד דירות ברות השגה לרכישה – כלומר, אם ההיצע לא יגדל, גם שכר הדירה וגם המחירים צפויים להמשיך לטפס בשנים 2025–2028 (גם אם באיטיות).
• צרפת: התייצבות אחרי תיקון מתון. שוק הדיור בצרפת חווה דפלציה קלה ב-2021–2024, עם ירידה מצטברת של ~5–10% ריאלית. בסוף 2024 מחירי דירות יד שנייה היו 4% נמוך יותר לעומת תחילת השנה globalpropertyguide.com, אולם קצב הירידה נחלש בצורה ברורה (התחזית –0.7% שנתי בלבד לפברואר 2025) globalpropertyguide.com. ערכי פריז התרחקו מהשיא (כ–5% פחות בשנה), מה ששיפר במעט את הנגישות globalpropertyguide.com. 2025 צפויה להיות נקודת מפנה ליציבות ואף צמיחה קלה, בעזרת סיוע ממשלתי לרוכשים (הלוואות זולות, פריסת משכנתאות) והרפיית תנאי אשראי globalpropertyguide.com. עם זאת, ההתאוששות תהיה מוגבלת בשל שיעורי בנייה חדשים נמוכים – ההתחלות בנייה ב-2024–25 הן מהנמוכות מזה עשורים globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. מלאי הדירות החדשות יורד – מה שעלול להגביל עסקאות אך גם לקבע קו תחתון למחירים. הרקע המאקרו־כלכלי בצרפת (צמיחה אפסית, אבטלה עולה ב-2024–25 cbre.fr cbre.fr) אינו תומך במיוחד בביקוש לדירות, אך ההיצע הנמוך והחסכונות של משקי הבית ממתנים זאת. הצפי: מחירים יתיישרו ב-2025 ואף יעלו במעט ב-2026, תוך שוני אזורי ניכר (פריז עשויה לדשדש לעומת ערי השדה).
• ספרד: שוק לוהט, צמיחה רוחבית. ספרד היא אחת המובילות של אירופה בשנים האחרונות. מחירי הדירות עלו 8–11% בשנה הן ב-2023 והן ב-2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, והתחזיות ל-2025 ממשיכות להיות אופטימיות (+6% עד +8% לפי Fitch Ratings) spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com. הביקוש ניזון מכלכלה מתרחבת (תחזית לצמיחה של 2–2.5% ב-2025 mediaassets.cbre.com), אבטלה נמוכה וחזרה של משקיעים/תיירים זרים. למרות הריביות, הספרדים נהנים ממסלולי משכנתא בריבית קבועה והכנסות עולות. הבנייה החדשה מתאוששת – התחלות בנייה זינקו ב-14.5% ב-2024 globalpropertyguide.com – אך ההיצע עדיין רחוק מהביקוש החזק, מה שמבטיח תחרות גבוהה. בפרט, אזורי החוף ומדריד/ברצלונה רואים את הזינוקים הגדולים, בעוד חלק מהפנים רגועים יותר. דמי השכירות עולים גם כן. הממשלה חוקקה ב-2023 מגבלת שכירות באזורים “לחוצים” ותמריצי מס לדיור בר השגה – מה שעשוי לרסן במעט את העליות בערים הגדולות, אך בשל המחסור הצפוי עדיין צפי לאינפלציית שכירות של מעל 5% ב-2025. בסך הכול, התחזית בספרד (אלא אם תתרחש זעזוע חיצוני) חיובית, והשוק הצפוי להמשיך להיות חזק עד 2026 – אם כי קצב הצמיחה עשוי להאט כשהנגישות תסתיים.
• איטליה: צמיחה מתונה על רקע מגבלות. שוק הדיור האיטלקי היה יחסית רגוע. אחרי שנים של קיפאון, המחירים עלו ב-2021–2022 ואז התיישרו. הנתונים הרשמיים מראים עליות של 4.5% בשנה האחרונה (Q4 2024) – הקצב המהיר ביותר כמעט שלוש שנים globalpropertyguide.com, עקב גידול חוזר בביקוש ומחסור בהיצע דירות איכותיות. דירות חדשות זינקו (+9.3% שנתי) בשל גלגול עלויות הבנייה globalpropertyguide.com. עם זאת, נתוני לוחות יד שנייה מסמנים חולשה בתחילת 2025 – ירידה ממוצעת של 2.6% (4.6%- ריאלי) בשל ריביות גבוהות בראשית השנה globalpropertyguide.com. בשורה התחתונה: השוק נשאר יציב ריאלית, עם סיכוי להמשך צמיחה נומינלית מתונה. הערים הגדולות – מילאנו ורומא – מובילות: רומא +3.4% בתחילת 2025 globalpropertyguide.com, מילאנו בשיאים חדשים, בזמן שערי הפריפריה דשדשו או רושמות ירידות. הביקוש מתייצב; כמות העסקאות נותרה יציבה בתחילת 2024 (+0.3% שנתי) אחרי ירידה ב-2023 globalpropertyguide.com. ההיצע מהווה מגבלה – איטליה כמעט ולא בונה דיור חדש (היקף היתרים ב-2024 נותר סביב 55,000 דירות globalpropertyguide.com) וסיום הסובסידיה הענקית לשיפוצי דירות (“סופרבונוס 110%”) גורם לצניחה בביצועי קבלנים globalpropertyguide.com. בצד החיובי, קל יותר לקבל אשראי (פחות רוכשים נדחים בבנקים, לפי בנק איטליה) globalpropertyguide.com. לתחזית 2025–2027: צפויה עליית מחירים מתונה בהתאם לאינפלציה (~2% שנתי), ללא פריחה אך גם ללא קריסה. הצפון (מילאנו וכו') ימשיך להוביל לעומת הדרום.
• הולנד: התאוששות חדה, מחסור מתמשך. הולנד רשמה את אחד מהזינוקים הגדולים באירופה ב-2021 (+15%) ואחריו תיקון ב-2022–23 בשל ריביות גבוהות. התיקון היה קצר – באמצע 2024 המחירים שוב טיפסו, והשנה הסתיימה בעלייה של 8.7% למחירי שיא abnamro.com. הגורמים: מחסור מבני חמור בדיור (מאות אלפי דירות), צמיחת שכר מואצת ונורמליזציה מהירה של האשראי. ב-2025 מחירי הדירות צפויים לעלות בכ-7–9% abnamro.com abnamro.com – מהשיעורים הגבוהים במערב אירופה – לפני התמתנות ל-3–5% ב-2026 כאשר מגבלות הנגישות חוזרות להכביד. מעניין, מנועי הצמיחה הם דווקא ערים קטנות ואזורים כפריים, בעוד אמסטרדם והערים הגדולות מתונות יותר abnamro.com. זאת, בין היתר כי רגולציות ממשלתיות (מגבלות על דירות להשכרה, פיקוח שכירות לדיור ביניים) דוחפות משקיעים למכור דירות לשימוש עצמי abnamro.com. היקף העסקאות שוב מטפס – ABN AMRO העלה את תחזית המכירות ל-2025 ל-5%+, וציין כי משכירים רבים ממהרים למכור לפני כניסת התקנות abnamro.com. עם זאת, סך ההיצע נשאר לחוץ והבנייה החדשה מעוכבת בשל מגבלות סביבתיות (פליטת חנקן וכו') ומחסור בכוח אדם. המסקנה: התחזית להולנד – המשך עליית מחירים ושכירות, גם אחרי 2025, אך בקצב מתמתן ואתגרי נגישות מתמשכים לרוכשים צעירים.
• פולין: פוטנציאל צמיחה גבוה, מושפע חיצונית. שוק הדיור בפולין גדל במהירות בעשור האחרון, וכאשר ב-2022–23 הייתה בלימה בשל ריביות גבוהות, הוא חזר מסוף 2023 למסלול התרחבות. בתחילת 2025 מחירי הדירות בפולין המשיכו לעלות בקצב 5–10% לשנה בערים הגדולות globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. השוק התקרר ב-2023 עם ירידה של 31% במכירות עקב יוקר המשכנתאות globalpropertyguide.com, אך כעת חלה התאוששות בזכות ירידת האינפלציה והורדות ריבית של הבנק המרכזי globalpropertyguide.com. תוכנית "הדירה הראשונה" (משכנתאות מסובסדות בריבית קבועה 2% לצעירים) מ-2023 תרמה לביקוש לדירות זולות globalpropertyguide.com. עם זאת, ההתאוששות לא אחידה: Q1 2025 ראה ירידה של 17% במכירות דירות חדשות, ובחלק מהערים (קרקוב, לודז') נרשמה צניחה של יותר מ-25% – מה שיצר מלאי עולה של דירות לא-נמכרות globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. JLL מזהירה מפערי היצע-ביקוש בערים כמו קרקוב (מלאי ליותר משנתיים מכירה בקצב הנוכחי globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com), בעוד ורשה ושלישיית הערים בחוף מאוזנות יותר globalpropertyguide.com. המומחים מאמינים שהביקוש יתייצב ב-2025 וימנע קריסה/פשטות רגל קבלניות בזכות צמיחת שכר וריביות נמוכות globalpropertyguide.com. מגמה בולטת: רוכשים זרים הופכים דומיננטיים – מעל 30% בפרויקטים חדשים (בעיקר בפרברי ורשה) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. רובם אוקראינים עם כוונה להשתקע, לצד רוכשים ממזרח אירופה ואסיה, שכולם נמשכים ליציבות ולמחירים העדיין סבירים globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. הגידול הזה מהווה תוספת ביקוש. להתבוננות עתידית: הכלכלה החזקה (צמיחה של 3–4% צפויה), והמחסור בדירות (בעיקר בערים כמו ורשה וקרקוב) מבססים מגמת עליות מחיר ושכירות. שינויים חריפים במדיניות (סובסידיות, רגולציה) עלולים להכניס תנודתיות globalpropertyguide.com, אך בטווח בינוני-ארוך התחזית חיובית, ותחום הנדל"ן הפולני מוזכר פעמים רבות כהזדמנות המובילה למשקיעים בינלאומיים באירופה.

מגמות נדל"ן מסחרי: מעבר ענפי ואופטימיות מתונה

תחום הנדל"ן המסחרי באירופה עבר התאמות מאתגרות וכעת ניצב לקראת התאוששות הדרגתית. זעזוע הריביות של 2022–23 הוביל לתמחור מחדש של נכסים (תשואות גבוהות, ירידת ערכים) ולצניחה בהיקף ההשקעות ב-2023. ב-2024 האווירה החלה להשתפר, וצפוי כי 2025 תביא להמשך התייצבות וצמיחה ענפית סלקטיבית. הנושא המרכזי הוא “בריחה לאיכות”: שוכרים ומשקיעים מעדיפים נכסים איכותיים המותאמים לעתיד (משרדים מודרניים, לוגיסטיקה במיקומים נבחרים), בעוד נכסים חלשים פחות מבוקשים. מגזרים מסחריים שהוכו בקורונה (קמעונאות, בתי מלון) חוזרים להתאושש, ומגזרים "אלטרנטיביים" (מרכזי נתונים, מדעי החיים, דיור לסטודנטים) צוברים בולטות. להלן סיכום מגמות ענפיות עיקריות: משרדים, קמעונאות, תעשייה/לוגיסטיקה, מלונאות ונישות מתפתחות.

משרדים: שוקי המשרדים באירופה משתפרים בזהירות בעקבות הטלטלה שנגרמה מהמגפה ומהמהפכה של עבודה מרחוק. הביקוש להשכרת משרדים מתאושש, אם כי הוא נשאר נמוך מרמות שלפני 2020 בערים רבות. נתמך על ידי עלייה בתעסוקה משרדית ושיעורי נוכחות יציבים יותר, שנת 2025 צפויה להמשיך לראות עלייה בהיקף השכירות – CBRE חוזים עלייה של 5–10% בפעילות ההשכרה ב-2025, מתקרבת לממוצעים ההיסטוריים mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. למעשה, לאחר שחברות גדולות השקיעו את השנים 2021–2023 בבחינה מחדש של צורכיהן בשטחי משרדים, מתבהרת תמונה ברורה יותר של "עבודה היברידית", וחברות חוזרות לקבל החלטות לגבי תפוסה ארוכת-טווח. הנוכחות במשרדים השתפרה – מעל 60% מהחברות מדווחות על נוכחות ממוצעת של 40–80% (עלייה של למעלה מ-10 נקודות מהשנה שעברה) ורבות מהן צפויות להעלות זאת עוד יותר, מה שמחזק את הביקוש לשטח mediaassets.cbre.com. כתוצאה מכך, שיעורי הוואקנסי מתחילים להגיע לשיא ואף לרדת בכמה ערים במהלך 2025, לאחר שבשנים הקודמות עלו mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. יחד זאת, כל ירידה בוואקנסי מתרכזת בבניינים מהשורה הראשונה, ובסך הכול, שיעורי הוואקנסי נשארים גבוהים בשווקים מסוימים (למשל, אזורים בפריז, ערים גרמניות משניות).

המגמה המרכזית היא קיטוב באיכות. שוכרים מרכזים ומצמצמים לא פעם את פורטפוליו המשרדים שלהם, אך נותנים עדיפות למשרדים איכותיים, יעילים אנרגטית ובמיקומים טובים ("שטח ברמת Grade A"). מגמה זו של מעבר לאיכות מובילה לכך שבניינים חדשים או שעברו שיפוץ מקיף וכוללים שירותים מתקדמים זוכים לביקוש חזק ואף לצמיחה בשכר הדירה, בעוד שמשרדים ישנים ולא משופצים נותרים מאחור. בעלי בניינים משניים חשופים ללחץ לשפץ או לשנות שימוש לנכסים אלה. כפי שניסח זאת מנכ"ל בענף, הצורך לספק סביבת עבודה איכותית מרחיב את פער התשואה בין נכסים מובילים ופחות איכותיים mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. בשנת 2025, דמי השכירות של משרדי יוקרה במרכזי ערים עם מחסור בהיצע עלולים לעלות במתינות (נתמך על ידי מחסור בשטח איכותי), בעוד שמבנים משניים יישארו עם שכר דירה יציב או יורד. הפיתוח החדש של משרדים האט (בשל עלויות בנייה גבוהות ואתגרי מימון), ודווקא האטה זו תסייע לפתור את הוואקנסי – עם פחות השלמות חדשות, השוק סופג בהדרגה את המלאי הריק הקיים.

הלך הרוח של המשקיעים כלפי משרדים, ועדיין זהיר, משתפר מתחתית 2023. משרדים היו באופן מסורתי החלק העיקרי בהשקעות נדל"ן, ולמרות שמשקיעים מוסדיים רבים ישבו על הגדר בשנה החולפת, ישנה כעת התעניינות גוברת בעסקאות משרדים מסוג core-plus או value-add במחירים מותאמים mediaassets.cbre.com. גם ההון המיועד לחוב חזר, כאשר מלווים מוכנים יותר לממן נכסים טובים (אם כי בשיעור מימון נמוך יותר) mediaassets.cbre.com. במשרדי יוקרה במיוחד, ייתכן שהשמעות יתייצבו במהלך 2025 עם התייצבות הריבית והגעה להסכמות בין קונים ומוכרים. אנו צופים עלייה מתונה בנפח העסקאות בענף המשרדים ב-2025, בעיקר בנכסים עם ביקוש שוכרים חזק או כאלה המתאימים לשינוי ייעוד (למשל: משרדים ישנים שיהפכו למתקנים ירוקים ומודרניים). עם זאת, ההתאוששות של ענף המשרדים תהיה הדרגתית ולא שוויונית: אתגרים כוללים צמצום פורטפוליו מתמשך (רבות מהחברות ממשיכות להקטין שטחן ב-10–20% לאור המשך העבודה ההיברידית) וחוסר ודאות כלכלית שגורם לשוכרים להיזהר מהתרחבות mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. בנוסף, סיכון התיישנות (Obsolescence risk) מאיים – מבנים שלא יעמדו בסטנדרטים האנרגטיים החדשים או בציפיות השוכרים יתקשו למשוך שוכרים או משקיעים (בהמשך יפורט ההיבט הסביבתי). לסיכום, שנת 2025 צפויה להביא עלייה מתונה בהשכרות ובהשקעות במשרדים – שינוי מגמה – אך מחזור הצמיחה הבא ייקבע על פי איכות הנכסים, ואולי דרישה נמוכה יותר למ"ר לעובד לעומת העבר.

קמעונאות: לאחר תקופה ממושכת של קיפאון, ענף הנדל"ן הקמעונאי באירופה מציג סוף סוף סימני חיים. קמעונאות פיזית נפגעה בתחרות עם מסחר מקוון ואז מהמגפה, שגררה ואקנסי ולחצה על שכר הדירה בשנים 2020–2022. אולם, ככל שהרגלי הצריכה מתייצבים והמשקיעים מתאימים עצמם למציאות החדשה, הביטחון חוזר לענף. 2024 ראתה שיפור בתנועת לקוחות ובמכירות, במיוחד בענפי הרחובות היוקרתיים והפארקים הקמעונאיים. בשנת 2025, ההשקעות בקמעונאות צפויות לחזור: במיוחד קניונים עיקריים – שבעבר הוזנחו – חוזרים למרכז תשומת הלב. לפי CBRE, 2025 צפויה לראות חזרה של עסקאות גדולות על מרכזי קניות דומיננטיים, שכן התמחור שלהם כעת אטרקטיבי לעומת סוגי נכסים אחרים mediaassets.cbre.com. בארה"ב כבר התרחשו עסקאות קניונים גדולות, והאופטימיות מגיעה גם לאירופה mediaassets.cbre.com. תשואות הנכסים הקמעונאיים המובילים התרחבו משמעותית ב-2022–23 (הערכים ירדו), וכיום רוכשים יכולים להשיג קניונים או פורטפוליו רחוב ראשי ברמה גבוהה עם פער תשואה משמעותי. עם דעיכת האינפלציה ויציבות הצריכה (מכירות קמעונאיות באיחוד האירופי משתפרות באטיות), נראה שתחתית שכר הדירה מאחורינו.

ואכן, שכר הדירה והתפוסה בקמעונאות משתפרים בשווקים רבים. התפוסה בקניונים מובילים השתפרה מאיזה שיא, וקמעונאים שבים להתרחב בזהירות – במיוחד רשתות דיסקאונט, אאוטלטים ופורמטים חווייתיים. רחובות ראשיים בערי תיירות גדולות (לונדון, פריז, מדריד, מילאנו) התאוששו יחד עם חזרת התיירות; דמי שכירות ברבעים המובילים מתרוממים לראשונה מזה שנים. באתרים משניים האתגרים נשארים – קניוני ביניים עשויים להידרש לשינוי ייעוד (לשימושים מעורבים או מרכזים לוגיסטיים), כי הביקוש למסחר לא ישוב לרמות שלפני עידן האונליין. ההתאוששות בקמעונאות נתמכת גם בעובדה שכמעט לא נבנה שטח קמעונאי חדש (היזמים עצרו מזמן פרויקטים של קניונים), כך שנכסים איכותיים קיימים אינם סובלים כמעט מתחרות חדשה.

משקיעים, בעיקר קרנות Value-add ואופורטוניסטיות, פעילות ברכישת נכסים קמעונאיים מוזלים, מתוך הימור על התאוששות מחזורית. כעת משקיעים "ליבה" (גישה מוסדית) חוזרים גם הם לנכסים הטובים ביותר. אנו צופים עלייה בנפח ההשקעות בקמעונאות ב-2025, ייתכן בדו-ספרתי, אם כי מהבסיס נמוך. יתכן שתשואות על נכסים קמעונאיים מובילים יתכווצו מעט לאור ביקוש מחודש mediaassets.cbre.com. סייג: ביצועי הענף תלויים בביטחון הצרכנים, שהוא עדיין שברירי באירופה. אינפלציה גבוהה ב-2022–23 פגעה בכוח הקנייה, ולמרות שהכנסה הפנויה של משקי בית שוב עולה, הצרכנים זהירים יותר ושומרים יותר cbre.fr. בצרפת, למשל, הביטחון הצרכני חלש – וקפיצה גדולה בהוצאה לא סבירה ב-2025 cbre.fr, מה שעשוי להגביל את צמיחת הקמעונאות. לפיכך, התאוששות הנדל"ן הקמעונאי תעדיף פורמטים המותאמים להרגלי צריכה חדשים – כגון מרכזים עם עוגן מזון, פארקי קמעונאות עם אינטגרציה מקוונת-פיזית, וקניונים המשלבים בילוי שהאונליין לא יכול להחליף. בסך-הכול, תחזית הקמעונאות היא החיובית ביותר זה שנים; נראה ש-2024 מסמנת תחתית ו-2025 מביאה לייצוב או צמיחה בשכר הדירה, יחד עם עלייה בעסקאות השקעה בנכסים איכותיים וממוקמים היטב mediaassets.cbre.com.

לוגיסטיקה ותעשייה: מגזר הנדל"ן הלוגיסטי (מחסנים, מרכזי הפצה, פארקים תעשייתיים) היה הכוכב הבולט בשנים האחרונות, מונע על ידי מסחר אלקטרוני ושינויי שרשרת אספקה. אף על פי כן, גם הוא חווה האטה קלה ב-2023, כאשר הצמיחה הכלכלית הואטה וחלק מהשוכרים עצרו התרחבות. לקראת 2025, היסודות הלוגיסטיים נותרים חזקים ומצפים שהמגזר יחזור להתרחבות. הביקוש להשכרת מחסנים מודרניים גבוה, אף שב-2024 נרשמה ירידה זמנית בביקוש (למעשה, הביקוש ירד מתחת לרמות 2019 ב-2024 בשל נרמול פוסט-מגפה) mediaassets.cbre.com. הירידה הזו כנראה קצרה: CBRE צופים כי הביקוש להשכרה לוגיסטית יתגבר, במיוחד במחצית השנייה של 2025, כשחברות יחזרו לתוכניות התרחבות שנדחו mediaassets.cbre.com. ישנם מספר רוח גבית: מגמות ניה-שורינג (העבר-ליד) ורי-שורינג (החזרה לארץ) מגדילות את הצורך בייצור ואחסון בתוך אירופה (המלחמה באוקראינה ושינויים גלובליים בסחר גרמו לחברות לקצר את שרשראות האספקה) mediaassets.cbre.com. בנוסף, השתנו שיטות ניהול המלאי: חברות רוצות יותר מלאי ביטחון ("רק ליתר ביטחון"), מה שמגביר את הביקוש למחסנים.

שיעורי התפוסה הפנויה בלוגיסטיקה, שבשווקים רבים היו בשפל היסטורי (פחות מ-5%), עלו מעט ב-2023, עקב גל היצע חדש. אך התפוסות הפנויות צפויות להתייצב ב-2025 וכנראה יישארו נמוכות, כשהמחסנים החדשים ייספגו בשוק mediaassets.cbre.com. למעשה, יזמים בחלק מהמדינות (בריטניה, גרמניה ועוד) האטו בניה ספקולטיבית בגלל עלויות מימון גבוהות, כך שצינור ההיצע אחרי 2024 דליל יותר. מסלול השכירות במגזר חזק: צפוי ששכר הדירה במחסנים פרימיום ישמור על קצב האינפלציה ב-2025, כלומר יישאר יציב בערכים ריאליים mediaassets.cbre.com. במיקומים מובילים באירופה נרשמים תחזיות לצמיחה חד-ספרתית בשכר הדירה, בגלל הביקוש המתמשך לאתרים מובילים mediaassets.cbre.com. קצב עליית שכר הדירה יתמתן לעומת הזינוקים הדו-ספרתיים של 2022, אך יישאר חיובי.

המשקיעים מאוד אופטימיים לגבי הלוגיסטיקה. זה היה המגזר הראשון שערכי הנדל"ן הסחיר בו התאוששו – בסוף 2024, קרנות נדל"ן לוגיסטי אירופאיות (REITs) נסחרו קרוב לערך הנכסי הנקי שלהן (אחרי הנחות עמוקות קודם לכן) mediaassets.cbre.com. זה אות לאמון. התיאבון של משקיעים גבוה, ורבים (גופים מוסדיים, קרנות עושר, פרייבט אקוויטי) מנסים להגדיל חשיפה ללוגיסטיקה mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. עם זאת, אין הרבה אפשרויות רכישה – הבעלים שומרים על הנכסים היקרים בידיהם. שיעור ההיוון (Cap Rate) עלה ב-2022–23 (והערכים ירדו במעט), אך הוא התייצב במידה רבה עד 2024; כל ירידה נוספת בתשואות תלויה בירידת ריבית. ב-2025, צפוי גידול בהיקפי ההשקעות בלוגיסטיקה – במיוחד אם תתבהר מגמת הריבית, כאשר הון רב מחפש להיכנס למגזר. מגמה חשובה: מדיניות סחר וקרבה גאוגרפית: שוכרי נדל"ן תעשייתי באירופה "מחכים לראות מה תעשה ארה"ב" (למשל, מכסים חדשים ב-2025) וכיצד יתפתח המצב הגיאופוליטי mediaassets.cbre.com. זה עשוי להשפיע איפה חברות ירצו להתרחב ולייצר (למשל, חברות אמריקאיות ישקיעו יותר באירופה אם תזוזות מכסים ישפיעו על שרשרת אספקה). בנוסף, גם התיישנות משחקת תפקיד – מחסנים ישנים ללא גובה תקרה ותקני ESG עלולים להתקשות, לעומת מרכזים "ירוקים" מתקדמים שזוכים לדמי שכירות פרימיום. לסיכום, נדל"ן לוגיסטי נותר מגזר צמיחה, וכנראה שב-2025 נחזה שוב בהתרחבות בתפוסה ובביקוש חזק מצד משקיעים, הודות למגה-טרנדים כמו מסחר אלקטרוני, חוסן בשרשרת האספקה וקרבה גאוגרפית.

מלונות ואירוח: מגזר מלונות התושש חזק מהמגפה הודות לביקוש נסיעות גואה ברחבי אירופה. עד 2024, שווקים תיירותיים רבים (דרום אירופה, פריז/לונדון) שברו שיאי הכנסות, ואווירת המשקיעים השתפרה. 2025 צפויה להמשיך להיות חיובית לנדל"ן אירוח. תיירות בינלאומית באירופה צפויה להמשיך לצמוח, והקצאות הון למלונאות עולות בקרב משקיעים mediaassets.cbre.com. Savills וסוכנויות אחרות מדווחות שמלונות זוכים לתפיסה של נכס מניב במיוחד, במיוחד משום שהם מתאימים מחירי חדרים בקלות בתקופות אינפלציוניות (יתרון הגנה מפני אינפלציה בזכות עדכון יומיומי). לפי CBRE, "צפוי שהשקעות במלונות באירופה ימשיכו להיות חיוביות, בתמיכת הקצאות הון גדלות ופוטנציאל תשואה גבוה" mediaassets.cbre.com. משקיעי ערך מוסף פעלו במיוחד (רכשו מלונות לשיפוץ/מיתוג מחדש), אולם הון ליבה חוזר לשוק גם ב-2025 mediaassets.cbre.com.

אנו צופים גידול בהיקפי עסקאות מלונאות ב-2025, כולל עסקאות פורטפוליו, כשפרייבט אקוויטי ומשקיעים מוסדיים רוצים לנצל את הפריחה בענף. שווקים מרכזיים כמו ספרד, יוון ואיטליה (שהן מדינות תיירות נופש גדולות) מתומחרים גבוה, וגם מרכזי עסקים גדולים בהם תפוסת המלונות באמצע השבוע מתאוששת. יש גם עניין בפתרונות אירוח חדשים כמו מלונות שהייה ממושכת ונופשונים. בסך הכול, התחום מציע סיפור צמיחה עד 2028 בשל ביקוש נסיעות מבני ותשואות גבוהות בהשוואה לסוגי נדל"ן מסורתיים, ולכן מתאים לפיזור תיק נכסים. הסיכון העיקרי הוא מיתון גלובלי שיפגע בנסיעות, או זינוק חוזר במחירי אנרגיה (מה שיתייקר נסיעות), אך בהיעדר אלה, המגמה חיובית.

מגזרים אלטרנטיביים ונישות מתפתחות: המשקיעים מחפשים יותר ויותר מעבר ל"שלושת הגדולים" (משרדים, מסחר, תעשייה) – אל נדל"ן תפעולי ומגזרי התמחות. סקר המגמות החדשות של ULI/PwC לשנת 2025 מצא כי מרכזי נתונים, תשתיות אנרגיה חדשות ודירות לסטודנטים מובילים את דירוג ההשקעות והפיתוחים europe.uli.org. תחומים אלו נהנים ממנועי צמיחה מובהקים:

• מרכזי נתונים: הביקוש לתשתית דיגיטלית (שירותי ענן, בינה מלאכותית, 5G) הופך את מרכזי הנתונים לאחד מהמגזרים הצומחים בנדל"ן. בכל רחבי אירופה, ההיקף מתרחב אך מוגבל לזמינות חשמל. משקיעים ממהרים להיכנס לתחום, אך ההזדמנויות דלות. CBRE מציינים שהתחרות התגברה ורוב העסקאות אינם נחשפות פומבית, אף רכישת "שילות מוערכות" (קניית מחסן להמרה למרכז נתונים) – זוכות למלחמות מחירים mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. הודות לרוח גבית ועלויות מימון נמוכות, פיתוח וההשקעות יישארו ערים מאוד גם ב-2025–2028. ערים מובילות (פרנקפורט, לונדון, אמסטרדם, דבלין, פריז) הן המובילות, אך גם שווקים משניים מתחילים לבלוט.
• תשתיות אנרגיה חדשות: באירופה שואפים להקטין פליטות פחמן; נדל"ן מקושר מעבר לאנרגיה – מפעלים לסוללות, קרקעות לחוות שמש/רוח, תחנות טעינה לרכבים חשמליים, אתרי ייצור מימן – זוכה לעניין משקיעים. סקר PwC מדרג תשתיות אנרגיה חדשות בצמרת תחזיות 2025 europe.uli.org. יש חפיפה עם נדל"ן תעשייתי, אך רבות מהעסקאות בשותפות עם חברות אנרגיה והשכרות ארוכות טווח. התחום עדיין נישה לעומת מגזרי נדל"ן עיקריים, אך שווה מעקב.
• פתרונות מגורים אלטרנטיביים: תחומים כמו דיור לסטודנטים, דיור מוגן ומגורים משותפים ("co-living") – פורחים. מגזר מעונות הסטודנטים (PBSA) באירופה מזנק כשמספר הלומדים גדל ויש מחסור כרוני במעונות מודרניים. סטודנטים מדור Z מצפים לאיכות, המשקיעים מזהים ביקוש חזק (ולעיתים גם יציבות הפוכה מחזורית) mediaassets.cbre.com. דיור סטודנטים דורג כמוביל השקעות ל-2025 europe.uli.org. דיור מוגן ונדל"ן בריאות נהנים מהמגמות הדמוגרפיות (הזדקנות האוכלוסייה), ומושכים הון מוסדי. מגזרים אלה פחות רגישים למחזוריות כלכלית ותורמים לפיזור השקעות.
• מגורי השכרה מוסדית/BTR: אמנם "מגורים" אינה אלטרנטיבה אמיתית, אך מגזר המגורים להשכרה-Build-to-Rent (BTR) בבעלות מוסדית ממשיך לצמוח (בעיקר בריטניה, גרמניה, הולנד, ספרד). מבטחים וקרנות מגדילים חשיפה לדיור שכור בזכות ביקוש גבוה ויציבות, ו-2025 תמשיך מגמה זו. קיימים אתגרים (כמו רגולציות פיקוח שכר דירה – הרתיעו חלק מהמשקיעים בהולנד), אך שיקולי ESG תומכים בפרויקטים חדשים (נבנים בסטנדרט יעילות גבוה). הצפי הוא שהשקעות חוצות-גבולות בדיור מוסדי יישארו בולטות, בעיקר מצד משקיעים אמריקאים וקנדים שרוכשים פורטפוליו דיור אירופאיים.

לסיכום, נדל"ן מניב באירופה ב-2025 מתאפיין בפערים בין מגזרים: תחומי הלוגיסטיקה, מגורים ואלטרנטיבות מובילים את ההתאוששות, מסחר ואירוח משתקמים, ומשרדים משתפרים אך מתמודדים עם שינויים מבניים. איכות הנכס, מיקום ועמידה בסטנדרטי ESG – חשובים מתמיד בזיהוי המנצחים והמפסידים.

דגשים שוקיים מסחריים לפי מדינות

נעבור אל השוקים העיקריים לפי מדינה במיקוד – גרמניה, צרפת, ספרד, איטליה, הולנד, פולין – ומדגישים מגמות בולטות בשווקי הנדל"ן המסחרי שלהן:

• גרמניה: השוק המסחרי הגדול באירופה, בתהליך התאמה מחודשת. גרמניה חוותה האטה משמעותית ב-2023, כאשר היקפי ההשקעות פחתו והופיעו סימני מצוקה (בעיקר בקרב בעלי משרדים ופורטפוליו מגורים ממונפים מדי). ב-2024–25, המשרדים בגרמניה ניצבים מול תחזית מפוצלת. ערים כמו ברלין, מינכן ופרנקפורט עדיין נהנות מביקוש טוב למשרדים איכותיים (חברות טכנולוגיה ופיננסים מתרחבות בהססנות), ושכר הדירה למשרדים מובילים נותר יציב, ואפילו עלה בתת-שווקים מסוימים. לעומת זאת, משרדים משניים, במיוחד באזורים פחות מרכזיים או בבניינים ישנים, חווים שיעורי תפוסה נמוכים יותר. בממוצע ארצי, שיעור הוואקנסי במשרדים עלה לכ-6–7%, אך כעת מתייצב עקב מיעוט פרויקטים חדשים. הסנטימנט של משקיעים בגרמניה זהיר עקב קיפאון כלכלי ועלויות מימון גבוהות, אך הציפייה לייצוב התשואות מושכת חלקם חזרה. ראוי לציין כי קרנות הנדל"ן הפתוחות (open-ended funds) בגרמניה – מרכיב עיקרי בשוק זה – נאלצו להוריד ערכים ב-2023; ייתכן שב-2025 יחלו שוב לרכוש נכסים במחירים מותאמים. לוגיסטיקה בגרמניה נותרת חזקה מאוד – שיעור ואקנסי מתחת ל-3% בצמתי הליבה (אזורי הרוהר, ברלין, פרנקפורט) והמשך עליית שכר דירה. משקיעים גלובליים רבים ממקדים תשומת לב ללוגיסטיקה הגרמנית על אף התחרות הגבוהה. קמעונאות – תמונת מצב מעורבת: רחובות מסחר מרכזיים בערים עשירות בדרום הממשלה מתאוששים, אך מסחר חלש בעיירות קטנות עוד נאבק. בסך הכול, שוק הנדל"ן המסחרי הגרמני ב-2025 מאופיין בהתייצבות הדרגתית – הביטוי "התאוששות איטית ומפותלת" מדויק pwc.com. סוגיה בולטת היא מחזורי מימון-מחדש: הבנקים בגרמניה זהירים יותר, ולכן בין 2025–2026 צפויה עלייה בהיקף הנכסים המוצעים למכירה (בעיקר משרדים) עם התקרבות לאב גרעון, מה שייצור הזדמנויות לרוכשים במחירים מותאמים.
• צרפת: פריז במוקד תשומת הלב. השוק המסחרי בצרפת מובל על ידי אזור פריז, אשר עובר התאמות. משרדי פריז חוו ירידה בשיעור השכרת שטחים ב-2024 עקב כלכלה חלשה ומדיניות זהירות קורפורטיבית cbre.fr. בייחוד אזור לה דפאנס חווה עלייה בוואקנסי עקב צמצום שטחים על ידי שוכרים. בשנת 2025, לא צפויה התאוששות ברורה בשוק המשרדים עד אולי לסוף השנה cbre.fr. יחד עם זאת, משרדים פריים ב-CBD של פריז נותרים מוערכים מאוד ובמחסור – דרישות ESG (לדוג', החוק האוסר השכרת משרדים בעלי נצילות אנרגיה נמוכה החל מ-2025) דוחפות בעלי נכסים לשפץ או למכור מבנים לא תואמים, וזה יהיה מוטיב מרכזי. לוגיסטיקה בצרפת רשמה שיאים ב-2021–22 אך הצטננה ב-2023; כעת גוברת הגישה של המתנה בהתנהלות השוכרים וקיים גידול בוואקנסי לצד היצע חדש cbre.fr. ישנה "המשך גידול בהיצע זמין" בכמה שווקי לוגיסטיקה בצרפת בעקבות השהיית ביקושים, ולכן 2025 עשויה להיות שנה של ספיגת עודפים יותר מאשר עליות שכ"ד cbre.fr. ובכל זאת, מנועי הצמיחה לטווח ארוך (מסחר אלקטרוני, הפצה תוך יום אחד ועוד) תומכים בלוגיסטיקה בצרפת, במיוחד סביב פריז וליון. קמעונאות בצרפת – חנויות ברחובות מרכזיים בפריז נהנות מחזרת תיירים (אמריקאים מנצלים את האירו החלש, וכו'), ומותגי יוקרה מתרחבים. אבל כללית, מכירות קמעונאיות חלשות עקב אמון צרכני ירוד cbre.fr. לכן שכר הדירה בקמעונאות צפוי להישאר שטוח ב-2025, למעט מיקומים פרימיום. ההשקעות הכוללות בצרפת היו ברמה נמוכה ב-2024; הן צפויות להתייצב ולעלות קלות ב-2025 cbre.fr. הגופים המוסדיים הגדולים בצרפת (כדוגמת חברות ביטוח) שעצרו רכישות, עשויים לשוב לפעילות אם המחיר אטרקטיבי. ESG הוא מוקד מרכזי – צרפת בין המובילות ביישום רגולציה חדשה (CSRD) לתוכניות אקלים, ותהיה לכך השפעה רבה על החלטות משקיעים בצרפת cbre.com cbre.com.
• ספרד: נקודת אור עם התאוששות רחבה. שוק הנדל"ן המסחרי הספרדי זוכה לרוח גבית מכלכלה חזקה ומשקיעים המחפשים תשואות גבוהות. מדריד וברצלונה מדורגות בין הערים המובילות להשקעה ב-2025 (מדריד אף דורגה במקום השני באירופה ע"י ULI/PwC) europe.uli.org. משרדים: שוק המשרדים במדריד מציג פעילות השכרה טובה; שיעור ואקנסי סביב 9–10% ונמצא במגמת ירידה עקב היעדר היצע משמעותי חדש. שכר דירה באזורי פריים במדריד וברצלונה עולה ונמצא בפוטנציאל עלייה נוסף נוכח מחסור בשטחים איכותיים. לוגיסטיקה: הלוגיסטיקה בספרד פורחת – היקפי עסקאות השכרה סביב מדריד וקטלוניה גבוהים, וקבוצות בינלאומיות רוכשות פלטפורמות לוגיסטיקה מקומיות (לעיתים משוכנעות ע"י התשואות הגבוהות יחסית לגרמניה וצרפת). עם המשך צמיחה בביקוש צריכה ויצוא בספרד – הביקוש למחסנים יימשך; היזמים פעילים, אם כי מלאי הקרקעות סביב הערים מוגבל, מה שמסייע לשמור על שיעורי תפוסה גבוהים. קמעונאות: הקמעונאות חזרה למסלול בזכות תיירות וצריכה – החזרה של קהל קונים ניכרת, ומרכזים מסחריים שאינם מרכזיים אף הם רשמו ירידות ואקנסי. משקיעים מארה"ב ואירופה מכוונים לנכסי קמעונאות ספרדים בעסקאות ערך מוסף – צופים המשך צמיחה כלכלית. מלונאות: אולי גולת הכותרת – שיעורי תפוסה ותעריפים בבתי מלון ספרדיים שוברים שיאים באזורים עירוניים ואזורים תיירותיים רבים. יש ריבוי עסקאות בתי מלון (חלקם משפחתיים הנמכרים לקרנות בתשואות אטרקטיביות). הצפי להמשך הצמיחה בתיירות מציב את הסקטור המלונאות בספרד כאחד החמים ל-2025. לסיכום, ספרד נתפסת כשוק צמיחה – מזרים אליו הון חוצה גבולות, והסקטורים המסחריים – ממשרדים ועד מלונות – מצויים במגמת התרחבות, אם כי תוך מודעות לסיכונים כלכליים עולמיים.
• איטליה: הזדמנויות סלקטיביות בשוק יציב. הכלכלה האיטלקית צומחת באיטיות (~0.8–1.0%), ושוק הנדל"ן המקומי נמצא מאחורי עמיתיו הדינמיים יותר. מילאנו ממשיכה להתבלט – בירת הפיננסים והאופנה של איטליה, מרבית ההשקעות במשרדים ומעורב מתנקזות אליה. שיעור ואקנסי נמוך (~4–5%) ושכר דירה למשרדים פריים במילאנו בשיא, כשהחברות הטכנולוגיות והפיננסיות מתחרות על מלאי איכותי מוגבל. פרויקטים חדשים בשכונות פורטה נואובה וסיטי-לייף מושכרים מראש ומאכלסים היטב. שוק המשרדים של רומא קטן יותר ומונע בעיקר על ידי המגזר הציבורי, יציב יחסית אך ללא עליות שכ"ד כמו במילאנו. לוגיסטיקה באיטליה בעלייה – צפון איטליה (לומברדיה, ונטו) וצירי התנועה לרומא ונאפולי חווים זינוק בביקוש למחסנים עם צמיחת האי-קומרס המקומית. המלאי המודרני מתרחב, בין היתר בזכות משקיעים דוגמת Prologis ו-Logicor; יחד עם זאת, חששות מזמינות התשתיות והבירוקרטיה משאירים את התשואות גבוהות יחסית, נתון אטרקטיבי למשקיעים מסורתיים. קמעונאות: תרבות הקמעונאות הפיזית עדיין חזקה באיטליה, אם כי רחובות מסחר משניים סובלים ממקומות פנויים – הרחובות הראשיים במילאנו (ויה מונטנפוליאונה) וברומא עוצמתיים מאוד, מותגי יוקרה עולמיים משקיעים בהם סכומי עתק בזכות תיירות נכנסת. מרכזים מסחריים משניים יציבים לרוב כשיש עוגן מזון. מלונאות: בתי המלון האיטלקיים, במיוחד יוקרתיים ונופש באזורים כמו טוסקנה ואמלפי, מבוקשים ביותר על ידי רוכשים זרים (עשירים פרטיים ומותגי יוקרה). צפי לעוד עסקאות מלונאות טרופיות ב-2025. האתגר המרכזי באיטליה הוא סביבת אשראי שמרנית וסיכון פוליטי – אך הממשל הנוכחי תומך בפיתוח, ורפורמות מינהליות עשויות לתמוך בהדרגה. התחזית לנדל"ן איטלקי היא יציבות עם אשכולות צמיחה (משרדים במילאנו, לוגיסטיקה, מלונות) וצפי לעלייה מתונה בהשקעות ב-2025 עם כניסת משקיעים בינלאומיים שמושכים בגלל תשואות גבוהות לעומת מדינות ליבה.
• הולנד: מדינה קטנה, עניין השקעות גדול. הולנד נהנית מתשומת לב רבה של משקיעים גלובליים הודות לשקיפותה ולחוסן הכלכלי. משרדים באמסטרדם – ואקנסי נמוך (~7%), חברות טכנולוגיה ופיננסים ממשיכות לחפש שטחי פריים; עם זאת, אמסטרדם הגבילה בניית משרדים חדשים באזורים מסוימים לטובת מגורים – מה שיכול להגביל צמיחת שוק המשרדים בטווח הארוך, אך ב-2025 שכר הדירה למשרדי פריים אמסטרדם עשוי לעלות מעט עקב מחסור. ערים משניות (רוטרדם, איינדהובן) סובלות מוואקנסי גבוה ורמות שכ"ד יציבות. לוגיסטיקה: הולנד היא מעצמת לוגיסטיקה (נמל רוטרדם, שדה התעופה סכיפהול). הביקוש למחסנים סביבם גבוה מאוד, וגם עם היצע משמעותי שנבנה בין 2020–22, הוא נספג. אישורי קרקע ללוגיסטיקה הפכו קשים להשגה (עקב רגולציה סביבתית – "חנקן"), ולכן ההיצע מוגבל. צפי לשכ"ד לוגיסטי יציב או בעלייה עם אינפלציה, ומשקיעים ממשיכים לרכוש סקטור זה – רבים מאסיה וצפון אמריקה אוהבים במיוחד לוגיסטיקה הולנדית. קמעונאות: המכירות הקמעונאיות יציבות, מרכזים מסחריים הסתגלו לערוץ משולב (omni-channel). רחוב הקניות הראשי באמסטרדם נהנה מתיירות (אפילו במגזר היוקרה נרשמות עליות שכ"ד); מרכזים מסחריים עירוניים יציבים בגלל הוצאה צרכנית סבירה. הסיפור המרכזי בהולנד הוא הרפורמה במגזר מגורים – חוק שכירות בר השגה הרחיב פיקוח שכ"ד והוביל מוכרי השקעות קטנים למימוש. ייתכן שמהלך זה יחזק את סקטור הריטייל והמסחר בעקבות הפניית הון פנימי למגוון סקטורים. תחזית השקעות: הולנד ב-2025 צפויה להציג זרימה ערה של הון, כשהשוק הנזיל מושך הון זר. שער האירו-דולר מיטיב עם רוכשים אמריקאים cbre.com. כל התחומים – משרדים, תעשייה, מגורים וקמעונאות – ימשכו עניין, אך לוגיסטיקה ומגורים (למרות רגולציה, סיפור הביקוש ארוך הטווח מושך) צפויים להוביל. ESG ממלא תפקיד מרכזי בהולנד עם יעדי קיימות נוקשים שמשפיעים על תכנון פרויקטים.
• פולין: צמיחה ותשואות במרכז אירופה. פולין היא שוק ה-CE (מרכז-מזרח אירופה) הגדול וה"מוסדי" ביותר באזור. שוק המשרדים בורשה סבל מוואקנסי גבוה (~11–12%) לאחר גל פרויקטים חדשים וצמצום חברות גלובליות, אך 2024 ראתה שיעורי שכירות שיא עם התרחבות חברות (בעיקר IT, שירותים עסקיים). ב-2025, לא צפויה כמעט כל אספקה חדשה (הפיתוח נעצר ב-2023) – הפער ימולא והוואקנסי צפוי לקטון ושכ"ד פריים יטבע לעלות קלות. ערים אזוריות (קרקוב, ווצלב) מציגות גם שוק משרדים פעיל (מונע על ידי BPO וחברות טכנולוגיה) – מחירי השכירות שם נמוכים ורלוונטיים לשוכרים חסכוניים. לוגיסטיקה/תעשייה: פולין היא מגנט ללוגיסטיקה – מספקת שוק מקומי גדול ומשמשת פלטפורמת הפצה לגרמניה ולמזרח אירופה. נבנו כמויות גדולות של מחסנים מודרניים (סביב ורשה, לודז', הסילזיה העליונה), וכיום פולין מדביקה את גרמניה במכירות שנתיות. הביקוש נותר גבוה, אף שב-2023 נרשמה ירידת מה – 2025 צפויה להחיות את המגמה, כשחברות מעתיקות ייצור מאסיה לפולין לשרת את אירופה. הוצאות קרקע ועבודה נמוכות לעומת מערב אירופה והבום הלוגיסטי בפולין ימשיך; המשקיעים פעילים מאוד – תשואות גבוהות (cap ~5–6% ללוגיסטיקה פריים, מול 3.5–4% בגרמניה) מושכות משקיעים זרים. קמעונאות: שוק הקמעונאות בפולין התאושש בזכות גידול בצריכה (שמתוגבר בעליית שכר). קניונים מודרניים בוורשה ובערים גדולות נהנים מתפוסה גבוהה וגידול בקהל. המכירות משתנות עם האינפלציה, אך פארקים קמעונאיים מבוססי צרכים חיוניים פורחים. רשתות בינלאומיות ממשיכות להתרחב בפולין – עדות לאמון בשוק. הון והשקעות: פולין נחשבת השוק האטרקטיבי ביותר במזרח אירופה למשקיעים בינ"ל lexology.com. ב-2025 צפויה זרימת הון מתגברת – כבר כעת קרנות מארה"ב ואירופה בנו פלטפורמות/שותפויות בפולין (בעיקר בלוגיסטיקה ומגורים להשכרה). השקעות חוצות גבולות מתאפשרות בזכות היציבות והצמיחה; עם זאת, יש להביא בחשבון חשיפה למטבע (נדנוד הזלוטי) ושינויים פוליטיים. בחירות אוקטובר 2023 הביאו ממשלה פרו-אירופית – נתון שתורם לאמון. לסיכום, עתיד הנדל"ן המסחרי הפולני ל-2025–2028 הוא צמיחה חזקה – שילוב תשואה-עליה שקשה למצוא במערב, אמנם בתמורה לסיכון מוגבר במעט. אנו צופים גידול בעסקאות חוצות גבולות במשרדים (חברות מגוונות משווקי מערב יקרים), לוגיסטיקה (לפלטפורמות פן-אירופיות), ואפילו מגורים מוסדיים (שוק שכירות בהתפתחות).

זרימות השקעה ושוקי הון

לאחר שנה קשה ב-2023, שוקי ההון של נדל"ן באירופה נערכים להתאוששות הדרגתית בפעילות ההשקעות ב-2025. השנה שחלפה אופיינה בפער גדול בין מחיר רצוי לקונה ומוכר – מוכרים סרבו להוריד מחירים, קונים דרשו תשואות גבוהות נוכח חוב יקר. קיפאון זה הוביל לירידת היקפי העסקאות. כעת, עם ייצוב התשואות וירידת ערכי הנדל"ן (תיקון של 10–30% מקטעים מסוימים), המוכרים והקונים מוצאים יותר שפה משותפת. למעשה, מצפים שהפער בין הביקוש להיצע יתכנס ב-2025, מה שיביא לפריצת עסקאות רבות יותר cbre.com cbre.com. מניע מרכזי לכך הוא מוטיבציה לעסקאות: יותר נכסים יגיעו לשוק כשהבעלים בלחץ (הלוואות שמבשילות, פדיון קרנות, וכו') בוחרים למכור, והיצע אשראי משתפר מאפשר לקונים להיכנס cbre.com cbre.com. בעלי הון ממונפים וקרנות פתוחות הנדרשות לפדיונות יהיו בין המוכרים המוטיבציוניים, בעוד המשקיעים ארוכי טווח יוכלו להמתין cbre.com cbre.com. גידול בהיצע נכסים למכירה, לצד מימון קצת זול יותר, צפויים להוביל לגידול בהיקפי ההשקעות ב-2025. תחזיות אנליסטים מעריכות כי באירופה נפח השקעות הנדל"ן המסחרי יעלה ב-10–15% ב-2025 (לעומת 2024), ואף יגדל ב-2026.

עם זאת, ההתאוששות בהשקעות צפויה להיות הדרגתית ולא אחידה. מאחר שסביר שריביות יישארו גבוהות מהרמות שקדמו למגפה, טווח המחירים לעלייה מחודשת מוגבל – רוכשים ימשיכו להקפיד על תמחור, וצמיחת הערך תיבחן לעומק cbre.com cbre.com. נכסים פריים בסקטורים מועדפים (למשל לוגיסטיקה פרימיום, מגורים, משרדים יוקרתיים) עשויים לחוות שוב דחיסת תשואות עד סוף 2025, ככל שהתחרות מעלה מעט מחירים cbre.com cbre.com. לעומת זאת, נכסים משניים או כאלה עם אתגרים (חוזים קצרים, צורך בהשקעות הון) עשויים להיסחר עדיין בהנחות. בסך הכול, תחזית התשואה לנדל"ן האירופי משתפרת. תשואות האג"ח ירדו מהשיא ותשואות הנדל"ן עודכנו כלפי מעלה, כך שהמרווח שוב סביר. CBRE מציינים שמינוף חיובי שוב אפשרי, כלומר משקיע יכול לממן רכישה בעלויות חוב נמוכות מתשואת הנכס במקרים מסוימים cbre.com. פתיחה מחודשת זו של ארביטראז' חוב-הון עשויה לסייע בהחזרת הון לשוק.

אחד המגמות המעודדות ביותר הוא החזרה הצפויה של הון בינלאומי ב-2025. בין 2022 ל-2023, השקעות חוצות גבולות האטו, כאשר משקיעים אמריקאים ואסייתים רבים המתינו בשל תנודתיות המטבע ואי-וודאות. כעת התנאים הופכים נוחים יותר: האירו נחלש מול הדולר, מה שמוזיל נכסים אירופיים במונחים דולריים, וגם עלויות המימון באירופה ירדו יחסית לסוף 2022 cbre.com. צפוי שהדבר ימשוך משקיעים זרים לשוב ולהקצות הון לאירופה. בולט במיוחד: משקיעים גדולים מצפון אמריקה והמזרח התיכון רואים ערך יחסי טוב בנדל"ן האירופי (בעוד שבארה"ב יש בעיות במשרדים וכו'). ההון "שממתין בצד" משמעותי – ישנם משאבים גדולים בקרנות הון נדל"ניות פרטיות עולמיות, שחלק ניכר מהם מוקצה להזדמנויות אופורטוניסטיות או לשיפור ערך באירופה cbre.com. משקיעים אלה אינם רוצים להחמיץ את חלון ההזדמנויות לפני עליית הערכים מחדש; רבים ייכנסו ב-2025 כדי לרכוש נכסים בתחתית המחזור. אנו צפויים לראות דפוסי השקעה חוצי גבולות כגון: הגדלת השקעות אמריקאיות בלוגיסטיקה ומגורים אירופיים (מגמה שכבר החלה), עניין מתמשך של קרנות עושר ריבוניות מהמזרח התיכון בנכסי דגל בלונדון ופריז (למשל, מגדלי משרדים, מלונות), וזרימה תוך-אירופית (קרנות גרמניות, צרפתיות שקונות בספרד, מזרח אירופה וכו' לתוספת תשואה).

נתוני JLL מצביעים על כך שברבעון הראשון של 2025, היקף עסקאות נדל"ן EMEA עלה ביותר מ-40% מרבעון לרבעון בשל שיפור הסנטימנט jll.com. אם מגמה זו תימשך, 2025 עשויה לסמן את תחילת מחזור עליות חדש. Savills Research חוזים אף הם כי היקף ההשקעות באירופה יעלה בכ-13% משנה לשנה ב-2025 ו-25% נוספים ב-2026עם התגברות ההתאוששות (נתונים אלה משתנים בין הדו"חות). סיבוב ההון מעניין: בתקופת הירידות, משקיעים מקומיים שלטו (שחקנים מקומיים המכירם היטב את שוקיהם המשיכו לרכוש סלקטיבית). עם התאוששות השוק, משקיעים גלובליים צפויים לאחוז נתח גדול יותר מהעסקאות, תוך השבת דפוסי פעילות חוצת גבולות ברמה שאפיינה את התקופה שלפני 2020.

כדאי לציין גם את השינוי בנוף המימון. הבנקים באירופה נהיו שמרניים יותר באשראי נדל"ן, במיוחד למשרדים ופרויקטי בנייה. כך נפתח פתח למלווים אלטרנטיביים – קרנות חוב פרטיות, חברות ביטוח ועוד – למלא את החלל. ב-2025 והלאה, צפוי גידול בנתח נותני האשראי הלא-בנקאיים במימון נדל"ן pgim.com. לעיתים הם מציעים תנאים גמישים יותר (אבל בריבית גבוהה יותר). הדבר חשוב במיוחד למחזור חוב מאסיבי בסוף 2025–2026, כאשר נכסים רבים שנרכשו בתשואות שפל יתקשו למחזר חוב בריבית הגבוהה של היום מבלי להזרים הון נוסף. ייתכן שנראה עלייה בעסקאות מיזמים משותפים, רה-קפיטליזציה או מכירות כפתרון. עם זאת, הסיכון המערכתי הכולל נראה בשליטה; היקפי האשראי הבנקאי לנדל"ן באירופה מתונים לעומת המשבר הקודם, והבנקים נקטו מדיניות שמרנית.

מבחינת העדפות גאוגרפיות של משקיעים: סקרים ל-2025 מראים את לונדון, מדריד, פריז כערים המועדפות באירופה europe.uli.org – לונדון בשל הנזילות והמחירים לאחר תיקון (פוסט ברקסיט והרחבת תשואות), מדריד למען צמיחה וערך יחסי, פריז בזכות יציבות ואטרקטיביות בהיקף גדול לטווח הארוך. ערים נוספות בדירוג גבוה הן ברלין, מילאנו והערים המרכזיות בהולנד. כמו כן, יש עניין גובר בערים משניות עם יסודות חזקים (למשל מינכן, דבלין, ליסבון, וורשה) ככל שמשקיעים מרחיבים את החיפוש אחר תשואות.

העדפות ענפיות של משקיעים כבר נדונו (לוגיסטיקה, מגורים ואלטרנטיבות מועדפים; משרדים – בררנות; קמעונאות חוזרת בזהירות למחזור). רבים מהמשקיעים מחלקים את האסטרטגיות שלהם לפי פרופיל סיכון באופן ברור יותר: קרנות ליבה מתמקדות בנכסים פריים בערים המובילות (וניצול ירידת המחירים שם), בעוד קרנות אופורטוניסטיות מחפשות מצוקה או מיזמים של פיתוח מחדש (למשל, רכישת בניין משרדים מיושן במחיר רצפה להסבה למגורים או מעבדות). נושא "הסבה/התחדשות" משמעותי – אנו מצפים לגל השקעות גדול בהסבת נכסים מיושנים (ובעיקר משרדים וקמעונאות) לשימושים חדשים, המהווה הן אסטרטגיית השקעה והן פתרון חלקי לעודפי היצע במגזרים אלה.

לסיכום, שוקי ההון של הנדל"ן באירופה ב-2025 נערכים למהלך התאוששות, מונע ע"י שיפור בתנאי המימון, הון זמין בשפע והערכת תחתית השוק. סיכונים דוגמת צמיחה איטית או הפתעות אינפלציוניות עשויים למתן את ההתאוששות cbre.com, אך בתחושה הכללית חלה תפנית לאופטימיות זהירה. כפי שאמר מוביל ענף, לאחר שיטוטים בסערות אינפלציה וריבית, הענף "רואה מסלול נחיתה באופק", גם אם גיאופוליטיקה ודרישות ESG מהווים אתגר קבוע europe.uli.org. המצב רוח חיובי אך עם זהירות – כל עסקה נבחנת לעומק, ורק ההזדמנויות הטובות ביותר זוכות למרדף נמרץ.

תחזית 2025–2028: סיכונים, הזדמנויות ומגמות מעצבות

מעבר לאופק הקרוב, התקופה של 2025 עד 2028 תהיה מעצבת בשוק הנדל"ן של האיחוד האירופי. בעלי עניין בוחנים מספר מגמות וסיכונים עיקריים שיקבעו את נתיב הענף בטווח הבינוני. בפרק זה נציג תחזית קדימה, כולל סיכונים פוטנציאליים, אזורי הזדמנות לצמיחה, המיקוד המתחזק בקיימות/ESG, והתפתחות דפוסי ההשקעות החוצות גבולות.

סיכונים כלכליים ושוקיים

למרות שתסריט הבסיס הוא של שיפור יציב, קיימים סיכונים בולטים שעלולים לעכב או לחבל בהתאוששות שוק הנדל"ן:

• סיכון ריבית ואינפלציה: אם האינפלציה תיוותר גבוהה או יתרחשו שוקים חדשים (למשל זינוק במחיר הנפט), ייתכן שבנקים מרכזיים יעצרו את הורדות הריבית ואפילו יעלו אותה. שוקי הנדל"ן נסמכים על ירידה מתונה בריביות ב-2025–2026; כל שינוי לכיוון ההפוך יפגע מידית בסנטימנט ובשווי נכסים. בנוסף, גם אם הריבית תרד, היא צפויה להתייצב ברמות גבוהות מהעשור הקודם. משמעות ה"נורמלי חדש" היא שתשואות נכסים כנראה לא ירדו לרמות השפל ההיסטוריות, וכך רווחי ההון יהיו מוגבלים. תסריט חיובי: קצב האינפלציה ממשיך להאט וב-2026 הריבית מתייצבת בסמוך לממוצע ההיסטורי (~1–2% ריבית ב-ECB), וסביבה נוחה לנדל"ן נוצרת.
• צמיחה כלכלית וביקושי שוכרים: תחזית הצמיחה באירופה, למרות שיפור, עדיין צנועה. הרבה תלוי במניעת מיתון. סיכונים כוללים האטה חדה בסין (שעלולה לפגוע ביצוא אירופי), מיתון בארה"ב, או סוגיות פנימיות כמו התקפות חוזרות של חובות ריבוניים. אם הצמיחה תהיה מתחת לציפיות (למשל צמיחה מתחת ל-1% בגוש האירו עד 2026), ביקוש השוכרים לשטח (במיוחד משרדים וקמעונאות) יישאר חלש. צמיחה איטית היא סיכון שמצוין כהמעכב את ההתאוששות בהשקעות cbre.com. פוטנציאל חיובי: תמריצים פיסקליים או קפיצה טכנולוגית בלתי צפויה עשויים לזרז את הצמיחה בגוש האירו ולחזק ביקוש לתחומי נדל"ן.
• אי-וודאות גיאופוליטית: המלחמה באוקראינה נותרת קלף לא ידוע – הסלמה או התמשכות עלולות לפגוע באמון משקיעים ובשווקים מסוימים (מדינות מזרח-מרכז אירופה חשופות יותר, אף שלפולין היה יתרון כלכלי עקב מעבר עסקים מאוקראינה/רוסיה אליה). נוסף לכך, מתחים עולמיים כגון מלחמת סחר פוטנציאלית בין ארה"ב לסין (במיוחד אם תופי הפוליטיקה האמריקאית ישתנו) יכולים לפגוע ביצוא האירופי, עם השלכות שליליות על ביקושי נדל"ן תעשייתיים mediaassets.cbre.com. באירופה עצמה ישנם גם שינויים פוליטיים משמעותיים (גל בחירות ב-2024–2025) שיכולים להוביל לשינויי רגולציה המשפיעים על ענף הנדל"ן (למשל: ממשלות שמאל עשויות להחמיר פיקוח שוכרים או לקבוע תקרות שכר דירה; ממשלות ימין עשויות להקל רגולציה אך להגביר חוסר ודאות, כפי שניתן לראות בגלים פופוליסטיים). התקופה עד 2028 כוללת בחירות חשובות (הפרלמנט האירופי 2024, גרמניה 2025 וכו'), וכל אחת מוסיפה מידה של אי-ודאות בטווח הקצר.
• מערכת פיננסית ונזילות: הנדל"ן מתמודד עם נזילות הדוקה לאחר שנים של כסף זול. אחד הסיכונים הוא קיר המיחזור – נפח גדול של הלוואות ואג"ח עתיד לפקוע ב-2025–2027. אם תנאי האשראי לא ישתפרו מספיק, עלולות להתרחש מצוקות, מכירות חפוזות ואפילו חדלות פירעון, בעיקר במשרדים או שווקים פגיעים כמו הסקנדינביים (חברות נדל"ן שוודיות בלחץ מובהק). אמנם זה מייצר הזדמנויות לרוכשי מצוקה, אבל עלול לגרור ירידת מחירים חזקה מהנדרש. עד כה, בנקים ורגולטורים בטוחים לעת עתה, אבל תידרש ערנות. הנחמה: התפתחות קרנות חוב פרטיות, כך שגם אם הבנקים מתכווצים, קיים הון חלופי שיכול לגשר חלקית על הפער.
• פיתוח ועלויות בנייה: עלויות הבנייה נותרות גבוהות (חומרים, עבודה), ולמרות שהתייצבו ב-2024, הן עשויות לנסוק שוב עקב בעיות בשרשראות אספקה או מחירי אנרגיה. אם העלויות לא ירדו, מיזמי נדל"ן רבים יוותרו בלתי-כלכליים, מה שיגביל את ההיצע. זה טוב לבעלי נכסים קיימים בטווח הקצר, אך מזיק לצמיחת ענף הנדל"ן כולו ולכלכלות הזקוקות לדיור/תשתיות חדשות. רגולציה סביבתית נוקשה (למשל הגבלות על בנייה מטעמי אקלים) מוסיפה עלויות ומעכבת פרויקטים (לדוג' "משבר החנקן" בהולנד). סיכון פוטנציאלי הוא תת-בנייה שמחמירה את משבר הדיור וגורמת למחסור במשרדים/תעשייתיים איכותיים – משמעו קושי בהיצע. מנגד, אם העלויות יירדו בפתאומיות (או הטכנולוגיה תשפר יעילות), ייתכן שנראה בום בנייה קטן שיקזז חלק מהמחסור.
• שינויים התנהגותיים של שוכרים: מגמות כעבודה מרחוק וסחר מקוון הן כוחות ארוכי טווח שעשויים להמשיך לשנות את פרופיל השימוש בנדל"ן. היקף העבודה ההיברידית עוד לא התברר סופית – עד 2028, אם החברות ישתקעו, למשל, ב-50% נוכחות פיזית במשרדים, יידרש פחות שטח משרדים לעובד, וכתוצאה מכך יתכן שהיצע המשרדים יגדל (או שיוסבו לשימוש חלופי). בדומה לכך, המסחר המקוון עשוי לזנק עוד (בעזרת טכנולוגיות חדשות כמו AR או עקב העדפת הדור הצעיר), דבר שיאתגר את תחום הקמעונאות מעבר לציפיות הנוכחיות. שחקני נדל"ן ידרשו להסתגל במהירות, להסב נכסים ולרענן את תמהיל הדיירים.

לסיכום, בטווח הבינוני הסיכונים נוטים יותר לכיוון מאקרו-כלכלה וגיאופוליטיקה. הקונצנזוס חוזה תרחיש של "גרירה מתונה", אך כל סטייה (אינפלציה גבוהה, צמיחה איטית או זעזועים) תבחן את חוסנה של ההתאוששות. הענף מודע לכך – כפי שצוין, **"יש אזהרות בכל פינה" למרות האופטימיות הזהירה בתחום europe.uli.org europe.uli.org. מובילי נדל"ן עוקבים בדריכות אחר "חמשת ה-D" שהוזכרו ע"י מנהל מוסדי: חוב, דמוגרפיה, דה-פחמוניזציה, דה-גלובליזציה, ודיגיטציה europe.uli.org europe.uli.org – אלה בדיוק הסיכונים והכוחות המעצבים אשר דנו בהם כאן.

הזדמנויות צמיחה ותחזית אסטרטגית

על אף הסיכונים, קיימות הזדמנויות צמיחה משמעותיות עבור אלו שממוקמים נכון. חלק מההזדמנויות הללו נובעות ישירות מהאתגרים שצוינו למעלה – לדוגמה, שיפוץ ושדרוג נכסים ישנים צפויים להפוך לעסק משגשג. עם כל כך הרבה בנייני משרדים שזקוקים לשדרוגים כדי לעמוד בתקנות ESG, חברות המתמחות בהסבה אדפטיבית או התאמה טכנולוגית ימצאו שפע עבודה (והמשקיעים יוכלו להפיק תשואה מהפיכת בניינים "חומים" ל"ירוקים"). התקופה עד 2028 עשויה לראות אלפי משרדים ושטחי מסחר ברחבי אירופה מומרות לדירות, מעבדות, דיור לסטודנטים, או שימושים אחרים. שינוי זה לא רק מתמודד עם עודף היצע במגזר אחד אלא גם עם מחסור במגזר אחר (לדוגמא: הפיכת משרדים ריקים לדיור נחוץ במרכזי ערים).

הזדמנות נוספת היא שילוב טכנולוגיה בנדל"ן. הענף פיגר תמיד אחרי תחומים אחרים בטכנולוגיה, אך זה משתנה. עליית PropTech והשימוש בבינה מלאכותית, IoT וניתוחי נתונים לאופטימיזציה של תפעול בניינים, שיווק וקבלת החלטות השקעה מואצת. לפי סקר PwC, מעל 85% מהמשיבים מצפים שלבינה מלאכותית תהיה השפעה מסוימת או משמעותית על כל תחומי הנדל"ן בחמש השנים הקרובות pwc.com pwc.com. כבר כיום, AI משמשת לתחזוקה חזויה, חיזוי עוזבים וניתוח שוק pwc.com pwc.com. אימוץ טכנולוגיות אלו יכול לשפר יעילות ותשואות – לדוג', AI יכולה לסייע למלונות לתמחר חדרים דינמית או לעזור לבעלי נכסים לזהות אילו שוכרים יחזרו ואילו יעברו. חברות נדל"ן שישקיעו בדיגיטציה צפויות להוביל. אירופה עשויה גם לראות צמיחה בבניינים חכמים וביוזמות ערים חכמות, בהתאמה לאג'נדות הדיגיטליות והירוקות של האיחוד האירופי, תוך פתיחת אפיקי השקעה בתשתיות מתקדמות טכנולוגית.

שינויים דמוגרפיים וחברתיים מציגים אף הם אפשרויות חדשות. האוכלוסייה המזדקנת יוצרת צורך בדיור לגיל השלישי, בנייני מרפאות, ומוסדות סיעוד – מגזר שעתיד להתרחב עד 2028. העיור והעדפה של צעירים לגור בשכירות במרכזי ערים תורמים גם הם לצמיחה בתחום הדיור למגזר הפרטי המנוהל מוסדית (build-to-rent) ומרחבי מגורים שיתופיים. בינתיים, דיור לסטודנטים (כפי שצויין) מתרחב – בשווקים כמו גרמניה ואיטליה היצע PBSA נמוך יחסית, ולכן משקיעים מממנים שם בנייה חדשה. נדל"ן מדעי החיים (מעבדות, מרכזי מו"פ) גם הוא מגזר מתפתח, במיוחד מאז שהמגפה הדגישה את חשיבות פארמה וביוטכנולוגיה. ערים כמו בוסטון וקיימברידג' בארה"ב זינקו בבניית מעבדות; אירופה הולכת בעקבותיהן בקיימברידג' בריטניה, אמסטרדם וברלין. צפו לקרנות ייעודיות שישפכו עוד תקציבים על קמפוסים מדעיים ליד אוניברסיטאות ובתי חולים.

גיאופוליטית, אירופה ממקמת את עצמה להרוויח מ“friendshoring” ומהתארגנות מחדש תעשייתית. חברות גלובליות שמחפשות חלופות לאסיה, יראו באירופה (ובמיוחד מזרח אירופה) יעד לייצור סוללות לרכב חשמלי, שבבים (בתמיכת חוק השבבים של האיחוד), וייצור מתקדם נוסף. כל מפעל חדש מביא עמו צרכי נדל"ן – דיור עובדים, לוגיסטיקה, משרדים ועוד. פולין, לדוגמה, משכה השקעות גדולות בתחום מפעלי סוללות; אלה תומכות בשוק הנדל"ן המקומי. כך גם במעבר תעשיית הרכב לחשמל – מפעלי ייצור נבנים בגרמניה, צרפת וספרד לרכבים חשמליים, עם השפעות לוואי על נדל"ן. משקיעים יוכלו למצוא הזדמנויות בפיתוח התשתיות סביב פרויקטים אלו, בין אם מחסנים, מרכזי הדרכה או מסחר קהילתי לעובדים החדשים.

זרימות ההון החוצות גבולות עצמן עשויות ליצור אפשרויות. אם, כצפוי, הון אסיאתי (למשל מסינגפור, קוריאה) ואמריקאי יחזרו לאירופה, שחקנים מקומיים עשויים להרוויח משותפויות עימם. ייתכן שנראה יותר השותפויות אסטרטגיות בהן הון זר משתף פעולה עם יזמים מקומיים (בעלי הניסיון) למימוש פרויקטים – בין אם דיור בפולין או לוגיסטיקה בספרד. השקעות כאלה מביאות גם לצמצום תשואות (העלאת שווי) בשווקים המטרה, לדוג', אם משקיעים אמריקאים יאספו נכסי מגורים בגרמניה כ"מקלט בטוח", הם יוכלו להעלות מחירים ולהרוויח כמקדימים.

לבסוף, יוזמות ממשלתיות עשויות לפתוח תחומים חדשים לצמיחה. האיחוד האירופי וממשלות לאומיות משקיעים רבות באנרגיה ירוקה ותשתיות – מרכבות ותחנות טעינה לרכב חשמלי ועד סובסידיות לשיפוץ. נדל"ן הקשור לכך (פרויקטים סמוכי תחבורה, נדל"ן לתחנות טעינה ועוד) אולי לא נחשב מסורתי, אך מציג קטגוריות השקעה חדשות.

לסיכום, בעוד רכישה והחזקת משרדים או מסחר כבר אינם הימור בטוח, הנוף של 2025–2028 מציע הזדמנויות צמיחה טרנספורמטיביות בהסבת נכסים, אימוץ PropTech, פוקוס למגזרים מונעי-דמוגרפיה, והתיישרות עם מגמות רוחב באירופה (דיגיטל וירוק).

מגמות קיימות ו-ESG

אחד השינויים העמוקים ביותר בנדל"ן האירופי הוא שילוב קיימות ו-ESG (סביבה, חברה, ממשל) בכל תחום בענף. לפי כל הסימנים, מגמה זו רק תתחזק עד 2028 ותשפיע מהותית על ערכי נכסים, ביקוש שוכרים ואסטרטגיית השקעה. למעשה, סקרים תעשייתיים מראים כי עמידה בדרישות ESG נחשבת לאתגר הגדול ביותר בטווח הקצר והארוך בשוק הנדל"ן europe.uli.org europe.uli.org.

מספר מהלכים רגולטוריים מתממשים החל מ-2024 ואילך:

• הCSRD Directive (הנחיית דיווחי קיימות תאגידית של האיחוד האירופי) מחייבת חברות גדולות להתחיל לדווח על מדדי ESG מפורטים משנה כספית 2024 (הדוחות הראשונים ב-2025) cbre.com cbre.com. זה כולל חברות נדל"ן וגם שוכרים (רבים מהם כעת חייבים לדווח על טביעת הרגל של הנכסים המושכרים). הESRS (תקני דיווח קיימות אירופיים) יהפכו את אכיפת הקיימות לרצינית בהרבה cbre.com. בעלי נכסים יידרשו להציג תכניות ברורות למעבר אקלים וביצועים מוכחים.
• הCS3D (הנחיית בדיקת נאותות קיימות תאגידית המוצעת) תחייב חברות לא רק לדווח אלא גם ליישם בפועל תכניות לעמידה ביעדי אקלים cbre.com cbre.com. עבור משקיעי נדל"ן, המשמעות היא התחייבות פומבית והוצאה לפועל של אסטרטגיות הפחתת פחמן לתיקים, למשל, שיפוץ בניינים לנתיב Net Zero cbre.com.
• תקנות Basel IV בבנקים, שנכנסות לתוקף אף הן סביב 2025, כוללות דרישות הון גבוהות יותר להלוואות נדל"ן מסוימות. אם הבנקים יתעדפו סיכון גבוה לבנייני "חומים" לא יעילים, עלויות המימון שלהם יעלו cbre.com. זהו תמריץ נוסף לבעלי נכסים לשפר קיימות כדי לשמור נזילות הנכסים.
• ברמת הנכס, מדינות רבות מחמירות תקני אנרגיה לבניינים. לדוג', ה- EU Energy Performance of Buildings Directive (חוק אנרגיה מתחדשת בבניינים) שעובר כעת, עשוי לקבוע סטנדרטי מינימום לבניינים קיימים (למשל, עד 2030 בניינים ייאלצו לעמוד בדירוג מסוים או שלא יושכרו). כבר כיום בצרפת חל חוק שאוסר להשכיר דירות עם דירוג אנרגטי ירוד (G) החל מ-2025, מה שכופה שדרוגים או סילוק מנכסים deepki.com. בהולנד ואחרות קיימת חובה שלפחות דירוג C למשרדים מושכרים. חוקים אלו משמעותם שנכסים שלא יעמדו לא יניבו הכנסה ויאבדו ערך – תופעת stranding. לפי CBRE, “נכסים שלא עומדים בתקני קיימות יסבלו מירידת ערך משמעותית, בשל ההשקעות הדרושות לשדרוגם” cbre.com.
• קהילת המשקיעים גם שולטת בעצמה: יוזמות כמו Net Zero Asset Owners Alliance ואחרות מתחייבות לפורטפוליו דה-קארבוניזציה עד 2050. כבר היום, משקיעים גדולים מסרבים לקנות נכסים שאינם עומדים בדרישות ESG, מה שמכווץ את מאגר הרוכשים הפוטנציאליים לנכסים הלא עומדים.

התוצאה היא ששיקולי ESG משפיעים ישירות על ערך והשכרת הנכסים. בניינים עם יכולות קיימות גבוהות (לדוג' מערכות מיזוג יעילות, לוחות סולאריים, תעודות ירוקות כמו BREEAM/LEED, תנאי פנים בריאים וכו') נהנים מביקוש גבוה, שוכרים נאמנים ופרמיית שכירות וערך. מחקרים מראים שמשרדים עם תקן ירוק נהנים מפרמיית שכירות סביב 6% ומעלה לעומת דומים לא מאושרים exquance.com. לעתים גם תפוסה גבוהה יותר ושימור שוכרים טוב יותר. תזרים יציב זה משדר ביטחון, וגורם לדחיסת תשואות על נכסים ירוקים – משקיעים מוכנים להסתפק בתשואה נמוכה יותר על מנת לקבל זרם הכנסות יציב cbre.com cbre.com. לעומת זאת, בניינים ישנים ופחמניים ייפגעו בתשואות ויעבדו נזילות. בבירור מתגבשת “הנחת חום” (brown discount) באירופה; עד 2028 היא רק תתעצם. לדוג' כבר כיום משרדים בלונדון בעלי דירוג EPC נמוך נסחרים בתשואות גבוהות משמעותית מיעילים – מגמה שככל הנראה תתפשט לכל היבשת.

ESG הוא לא רק E (סביבתי): רכיב הסוציאלי ניכר בדרישות לדיור בר השגה, השפעה קהילתית ומגמות לרווחת הדיירים. ייתכן שנראה יותר שיתופי פעולה בין מגזר ציבורי לפרטי בפיתוח דיור בר השגה, כאשר ממשלות דוחפות לערך חברתי (חלק מהערים כבר מחייבות אחוז מסוים של יחידות מוזלות בפרויקטים חדשים). יזמים שמדגישים שירותים קהילתיים, תקני WELLNESS וכו' עשויים ליהנות מיתרון אצל שוכרים. גם הממשל התאגידי—שקיפות וממשל תאגידי תקין—כעת נבדקים בקפידה על ידי משקיעים ומלווים (הימים של שותפויות לא שקופות או בקרה פנימית חלשה מתקרבים לסופם עבור חברות שמחפשות הון).

עם זאת, בענף יש גם תגובת-נגד או דיון סביב ESG. דו"ח PwC ציין שב-2024, ESG נדחק אחורה אחרי דאגות מסורתיות כמו ביקוש שוכרים ובריאות פיננסית כהשפעה עיקרית—חלק בענף שואלים בנוגע ליחס עלות-תועלת של יישום ESG אגרסיבי pwc.com pwc.com. כאשר שולי הרווח מצטמצמים, השקעה כבדה בשדרוגי קיימות עלולה להרתיע. בנוסף, חוסר הבהירות סביב תקנים מתפתחים מהווה בעיה—אנשים חוששים שהגדרה של "בר קיימא" כיום תשתנה בעוד 20 שנה pwc.com. למרות זאת, הרגולציה כופה את הנושא—נתון בולט: 74% מאנשי הנדל"ן אמרו שהרגולציה היא הנושא המרכזי שמשפיע על עסקיהם בשנת 2024 pwc.com, כאשר חלק גדול מזה, רגולציית ESG. התגובה לכך: החברות הפרואקטיביות עוברות ממילים למעשים: השקעה באנרגיה מתחדשת למבנים שלהם, יישום בינה מלאכותית לניהול אנרגיה, גילוי סיכוני אקלים בהתאם ל-TCFD, ועוד. עד 2028, עמידה ב-ESG לא תהיה אופציונלית—היא תהפוך לתקן הבסיסי. חברות שיתאימו מהר ייהנו (בדמות עלויות הפעלה נמוכות יותר, תנאי מימון טובים—יש בנקים שמציעים "הלוואות ירוקות" בזול יותר, ויחסי שוכרים חזקים). אלה שהישארו מאחור, עלולות להתמודד עם הוצאות הון גבוהות והפחתת ערך בעתיד.

ביטוח וסיכון אקלים פיזי הוא היבט נוסף של ESG. חברות ביטוח מעלות תעריפים או אפילו נסוגות מכיסוי נכסים באזורים בסיכון גבוה (אזורים מועדים לשיטפונות, שריפות וכו'). PwC הדגישו דאגה גוברת בנוגע לנגישות לביטוח ככל שסיכון האקלים עולה pwc.com. נכסים באיזורים חופיים או חשופים לאקלים עשויים להזדקק להשקעות לחיזוק עמידותם (חומות ים, ניקוז וכו'). עד 2028, ניתוח סיכון אקלימי יהפוך ודאי לחלק סטנדרטי בבדיקות נאותות ברכישת נכסי נדל"ן, ויכול להשפיע על קבלת אשראי (בנקים עשויים להכניס סיכוני אקלים לתנאי ההלוואה).

לסיכום, מגמת הקיימות היא נושא מגדיר בתחזית הנדל"ן של האיחוד האירופי. צפו לראות:

• יוזמות שיפוץ מואצות: המלאי המבני באיחוד האירופי ישן; שיפוץ מהווה גם אתגר וגם הזדמנות השקעה של טריליון אירו. התקנת מערכות חסכניות באנרגיה, בידוד, ושיפוץ שלד בעץ יהיו נפוצים.
• חוזים ירוקים ושיתופי פעולה עם שוכרים: בעלי נכסים ושוכרים פועלים יחד לצמצום צריכת האנרגיה–למשל, שיתוף נתונים, סעיפי שכירות ירוקה שבהם השוכר מתחייב לפעילות בת קיימא.
• חדשנות בחומרים ובעיצוב: יותר בנייה בעץ, חומרים ממוחזרים, בנייה מודולרית לצמצום פסולת ופחמן, ועוד—all במענה ליעדי ESG.
• הבדלות במימון: אג"ח ירוקות, הלוואות מקושרות לקיימות (עם ריבית שתלויה בהגעה ליעדי ESG) יהיו שכיחות יותר. 2023 כבר הציגה היקף גבוה של אג"ח נדל"ן ירוקות באירופה—יתרון לחברות מובילות ESG (הון זול יותר).
• מנהיגות המגזר הציבורי: ממשלות ומוסדות האיחוד עשויים להשקיע ישירות בפרויקטים לדוגמה של קיימות (למשל, יוזמת Renovation Wave של האיחוד מכוונת להכפיל קצב שיפוצים עד 2030). ערים עשויות להחמיר דרישות ברמה מקומית מעבר לדרישות הלאומיות (כמו מס פחמן עירוני על מבנים).

בסך הכול, השאיפה ל-NET ZERO פחמני עד 2050 בכל אירופה דורשת מהענף לעבור מהפך במהלך 25 השנים הבאות—והשנים 2025–2028 קריטיות לשלבים הראשונים של השינוי. כבר ב-2025, משקיעים מחויבים לחשוף תוכניות מעבר אקלימיות ולהתחיל ליישמן cbre.com cbre.com, ולכן עד 2028 נראה התקדמות משמעותית. נכסים וחברות שיעמדו באתגר יזכו ל"יציבות תזרימית גבוהה יותר" cbre.com cbre.com, בעוד המאחרים ימצאו עצמם לא רלוונטיים או סופגים עונשים כבדים.

דפוסי השקעות חוצות גבולות

עד 2028 אנו צופים שוק נדל"ן אירופי גלובלי ומקושר יותר—אם כי יש גם השפעות דה-גלובליזציה (למשל, יותר סחר פנים-אירופי לעומת תלות בשווקים רחוקים). השקעות חוצות גבולות צפויות להשתוות או לעלות על רמות לפני מגפת הקורונה. דפוסים צפויים:

• צפון אמריקה לאירופה: משקיעים מצפון אמריקה (קרנות פנסיה, הון פרטי, REITs) ימשיכו להיות שחקנים דומיננטיים באירופה. עוצמת ההון שלהם גדולה מהשחקנים המקומיים, מה שמאפשר רכישות פורטפוליו גדולות. אנו צופים שחקנים מארה"ב וקנדה יגדילו הקצאות לאירופה לשם גיוון ולהזדמנות מחיר. דוגמה: אם משרדים בארה"ב במשבר אך השוק האירופי מתאושש, הכסף יזרום בהתאם. דולר חזק (אם יישאר) הוא בונוס נוסף cbre.com. ייתכנו גם עסקאות מיזוג ורכישה חוצות גבולות—חברות נדל"ן אירופאיות עשויות להיות מטרה עבור אמריקאיות (כפי שראינו את BROOKFIELD ואחרות רוכשות מניות בבריטניה וגרמניה).
• אסיה/המזרח התיכון לאירופה: הון שמגיע מאסיה (למשל, קרנות ריבוניות של סינגפור, פנסיות דרום קוריאה) ומהמזרח התיכון (סעודיה, איחוד האמירויות, קרנות קטריות) משפיע מאוד וימשיך בכך. משקיעים מהמזרח התיכון בדגש על נכסי פרסטיז' (גורדי שחקים בלונדון, ציוני דרך בפריז…) ולכך תהיה תנופה מחודשת עד 2025–2026 בשל עודפי הון מהכנסות נפט גבוהות. אסיאתים יעדיפו לוגיסטיקה, טק, או משרדים מובילים בערי שער. שינוי אחד—השקעות סיניות מופחתות בגלל מצב פנימי, לכן ואקום שממלאים אחרים (GIC מסינגפור, פעילים במיוחד בלוגיסטיקה ומעונות סטודנטים).
• הון פנים-אירופי: גם משקיעים אירופים יפעלו יותר ויותר חוצי גבולות. לדוג' גרמנים באופן מסורתי קונים משרדים וקמעונאות ברחבי האיחוד (יחזרו לאחר ייצוב קרנותיהם). משקיעים צרפתיים עשויים לפנות לספרד או איטליה, נורדים ירכשו בבאלטיות וכו'. בנוסף, עם בריטניה מחוץ לאיחוד, יש משקיעים אירופים שיוכלו לחזור לבריטניה בעבור תשואות, ולהיפך. עד 2028, הקשר נדל"ן בריטניה-האיחוד יהפוך לנורמלי: לונדון תשאר מגנט לכסף אירופי, וערים אירופיות ימשכו קרנות בריטיות המחפשות צמיחה.
• פיתוח משותף וחברות JV חוצות גבולות: לא רק רכישות—הון זר יממן גם פרויקטי פיתוח. שותפים מהמזרח התיכון/אסיה עשויים לפתח יחד פרויקטים עירוניים באירופה. דוג' קרן אמריקאית שתשתף יזם מקומי בפולין לבניית דירות להשכרה—משלבת הון עם ידע מקומי. ה-JVים מביאים פרקטיקות ניהול מתקדמות ומודרניזציה.
• גיוון יעדים: תחילה, ההון הזר יפנה לשווקים "ליבה" (בריטניה, גרמניה, צרפת). אך גובר הגיוון לעבר שווקים מדרג שני—לשם תשואה טובה או צמיחה: פולין, ספרד, הולנד, אירלנד, פורטוגל ואפילו דרום-מזרח אירופה. עד 2028 נשמע על השקעות מוסדיות מפותחות במדינות דוגמת יוון, בולגריה, ככל שהן משתלבות ויש תשואות מפתות.

ראוי לציין כי השקעה חוצת גבולות מגבירה קורלציה בין שווקים. אם הסנטימנט העולמי שלילי—המשקיעים ה"גלובליים" כולם נסוגים בו זמנית ומעמיקים משבר (כמו ב-2008 וב-2020). להפך, כאשר הסנטימנט חיובי—הם מציפים שוק בכסף ומאיצים עליות. לשחקנים מקומיים נדרש גמישות—או לשתף פעולה, או לתזמן רכישותיהם מול זרמים אלה.

היבט חיובי של פעילות חוצת גבולות הוא הפצת חדשנות וסטנדרטים. משקיעים בינלאומיים מביאים עימם ציפיות ESG (משקיעים מוסדיים בצפון אמריקה ואירופה חולקים כיום מטרות ESG דומות רבות), מה שמסייע בהפצת סטנדרטים ירוקים בכלל השווקים בהם הם משקיעים. הם גם מביאים עימם ידע תפעולי – לדוגמה, הטמעת טכניקות ניהול נכסים מודרניות בשוק חדש.

גם הון חוצה גבולות מסתכל על תחומים אלטרנטיביים – צפו שמשקיעים זרים ירכשו פלטפורמות, לא רק נכסים. לדוגמה, קרן הון סיכון אמריקאית עשויה לרכוש מפעיל דיור לסטודנטים באירופה כדי לבסס דריסת רגל. או שקרן אסייתית עשויה להשקיע במפתח מרכזי מידע (Data Center). עסקאות פלטפורמה אלו יכולות להאיץ את צמיחת אותם מגזרים ברמה יבשתית.

עד 2028, ייתכן שגם אירופה תראה יותר השקעות יוצאות – משקיעים אירופאים שפונים לחו״ל. כיום, מוסדות אירופיים משקיעים בעיקר באירופה או בארה״ב. אם שווקי אירופה יהפכו ליקרים מדי או תחרותיים, עשויה להיות הקצאה גדולה יותר לאסיה-פסיפיק או לאזורים נוספים. אך לאור הצורך של אירופה בהון להתמודדות עם אתגרים (דיור, התאמת אקלים וכו׳), עדיין יהיה הרבה מה לספוג בשוק המקומי.

לסיכום, יש סבירות רבה כי דפוסי החצייה יחזרו להיקפים גבוהים ומקורות מגוונים, מה שיחזק את אירופה כיעד מרכזי להון בינלאומי למקרקעין. האינטראקציה בין הון מקומי לזר תשפיע על תמחור – לדוגמה, אם בנקים מקומיים יגבילו אשראי לענפים מסוימים, הון זר עשוי לרכוש נכסים בהנחה וליהנות מעליה בערכם כשתנאים ישתפרו. המפתח יהיה לעקוב אחרי מגמות במטבע (משום שלאלה השפעה על הזרמת הון; אירו חלש מזמין השקעות נכנסות, אירו חזק עשוי להביא יותר הון אירופאי החוצה) ומצבי רוח פוליטיים (כללי מיסוי ורישיונות לרוכשים זרים – לדוגמה, קנדה וניו זילנד הטילו איסורי קניה לנדל"ן מגורים לזרים; אם אירופה תנקוט בצעדים דומים זה עשוי לשנות דפוסים, אך אין לכך סימנים בשלב זה).

סיכום

2025 מסמלת נקודת מפנה לשוק הנדל"ן של האיחוד האירופי. הן במגזר הדיור והן בנדל"ן המסחרי ניכר מעבר מתקופה של תיקון ואי-ודאות להתייצבות וצמיחה סלקטיבית. הסביבה המאקרו-כלכלית – המתאפיינת בצמיחה מתונה בתוצר, ירידה באינפלציה וסיום הידוק מוניטרי – מספקת בסיס יציב בהרבה לפעילות נדל״ן לעומת השנים התנודתיות האחרונות. שוקי הדיור ברחבי האיחוד האירופי מתאוששים, מגובים במחסור יסודי בהיצע ושיפור בתנאי האשראי, אם כי בעיות נגישות והתערבויות מדיניות ימתנו את הקצב. הנדל"ן המסחרי מסמן דרך חדשה: משרדים מתפתחים לשימוש איכותי יותר, ריטייל מתאושש בעולם רב-ערוצי, לוגיסטיקה ממשיכה להרוויח מרוחות גב מבניות, ומגזרים אלטרנטיביים עולים בחשיבותם.

בהסתכלות קדימה עד 2028, התחזית אופטימית אך זהירה. מנהיגי הענף מצפים בעיקר לשיפור באמון עסקי ורווחיות בשנים הקרובות pwc.com. יחד עם זאת, הם ערים היטב לסיכונים – מהתנודות הכלכליות ועד לזעזועים גאופוליטיים – ומבינים שמחזור זה ייראה אחרת מהקודם. קיימות וחדשנות יהיו הגורמים המבדלים. שחקנים שיקדימו לזהות ולפתור דרישות ESG, יבצעו התאמות בניינים וינגישו טכנולוגיות – יהיו במעמד הטוב ביותר להצלחה בעידן החדש של נדל״ן אירופי. כפי שסיכם בכיר אחד, ההצלחה כעת תלויה בניווט ״חמשת ה-D: חוב, דמוגרפיה, דה-פחמוניזציה, דה-גלובליזציה, דיגיטליזציה europe.uli.org.

שוק הנדל"ן האירופי בשנים 2025–2028 צפוי להיות מאופיין בתהליכי טרנספורמציה: הפיכת נכסים ישנים לירוקים ושימושיים יותר; התאמת ערים למגורים טובים ועמידים יותר; ושיפור תהליכי עבודה בענף כך שיהיו שקופים ומבוססי נתונים. צפויה התאוששות בהשקעות כשהון גלובלי יחזור לאירופה, ממניעים של צורך (גיוון, תת-השקעה בשנים האחרונות) והזדמנות (ערך יחסי, ביקוש מבני ארוך טווח). השקעות חוצות גבולות ושיתופי פעולה יהיו מהותיים בפיתוח דיור חדש, תשתיות ושדרוגים שאירופה זקוקה להם.

בזירת הדיור, אם ממשלות והמגזר הפרטי ישכילו לשתף פעולה לחיזוק ההיצע – מבלי לפגוע יתר על המידה בתמריצי השקעות – יש פוטנציאל להקלת המשבר עד לסוף העשור, מה שייצב מחירים וייטיב עם החברה. בנדל"ן מסחרי, אימוץ דפוסי עבודה גמישים והתאמה להרגלי צריכה חדשים – יאפשרו לנכסים שייוועדו לכך לשגשג, גם כאשר אחרים עשויים לדעוך. עד 2028, אנו צופים נוף נדל"ן אירופי שיהיה עמיד, בר-קיימא ומבוסס טכנולוגיה, עם הזדמנויות צמיחה בכל אתגר שייבחר לטיפול.

בסופו של דבר, שוק הנדל"ן של האיחוד האירופי ניצב בצומת בין זהירות להזדמנות. השנים הקרובות יהיו תקופה של פריצת דרך, שמיועדת למנהיגות זהירה, הבנויה על יצירת ערך בר-קיימא לטווח ארוך ולא הייפ חולף. דוגמא לחשיבה זו: 80% ממנהיגי ענף הנדל"ן האירופי מצפים לעלייה או ליציבות באמון העסקי והרווחים ב-2025, מה שממחיש את הזהירות האופטימית pwc.com. יחד עם זאת, הם מוכנים להתאים אסטרטגיה במידת הצורך – ערניים לאי-ודאויות אך מונעים על ידי ביקוש יציב לחללי מגורים, עבודה, מסחר ופנאי איכותיים לכל האירופאים. המחזור הנדל"ני מתהפך, והמשכילים להתאים את האסטרטגיה שלהם למציאות מקרו-כלכלית, צרכים חברתיים ודרישות קיימות – יהיו המובילים בשוק הנדל"ן האירופי ב-2025 עד 2028 ומעבר לכך.

מקורות:

• הנציבות האירופית, תחזית כלכלית אביב 2025: צמיחה מתונה בצל אי-ודאות גלובלית – תחזיות תוצר ואינפלציה economy-finance.ec.europa.eu pubaffairsbruxelles.eu
• PwC/ULI, Emerging Trends in Real Estate® Europe 2025 – תחזית ותחושות ענף pwc.com europe.uli.org
• CBRE Research, European Real Estate Market Outlook 2025 – מגמות מקרו, תחזיות מגזריות, ניתוח שווקי הון mediaassets.cbre.com cbre.com
• רויטרס, מחירי בתים בגרמניה צפויים לעלות ב-3.5% השנה… – סקר שוק הדיור הגרמני והקשרו reuters.com reuters.com
• Global Property Guide, Residential Property Market Analysis 2025 (גרמניה, צרפת, ספרד, איטליה, פולין) – נתוני מחירים, היצע/ביקוש, הערות מדיניות globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• הנציבות האירופית, סימני מפנה בשוק הדיור (אביב 2025) – מגמות מחירי דיור באיחוד, כושר נטילת אשראי, קריסת היצע economy-finance.ec.europa.eu economy-finance.ec.europa.eu
• CBRE צרפת, Real Estate Market Outlook 2025 – תחזית כלכלה ומקרקעין בצרפת (צמיחה חלשה, תזמון התאוששות משרדים) cbre.fr cbre.fr
• CBRE אירופה, Capital Markets Outlook 2025 – מנועי התאוששות השקעות, חזרה של הון בינלאומי cbre.com cbre.com
• CBRE אירופה, Sector Spotlights 2025 (משרדים, קמעונאות, לוגיסטיקה, מגורים) – מגמות השכרה, תפוסה, שכר דירה, מדדים עיקריים mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com
• ABN AMRO, Housing Market Monitor Jan 2025 – התאוששות מחירים בדיור בהולנד והגורמים לה (ריבית משכנתא, מחסור) abnamro.com abnamro.com
• Sarupya Ganguly (רויטרס), שוק הדיור הגרמני במצוקה… – השפעה חיובית לקיצוצי ריבית בגרמניה, אי-ודאות סביב הבחירות reuters.com reuters.com
• Tamila Nussupbekova (GlobalPropertyGuide), שוק הדיור בצרפת 2025 – האטה בירידות מחירים, נתוני ירידה בבנייה globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Lalaine C. Delmendo (GlobalPropertyGuide), שוק הדיור בספרד 2025 – גידול דו-ספרתי במחירים, גאות בבנייה globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• CBRE/ULI, Emerging Trends Europe 2025 – Key Findings – ערים מובילות (לונדון, מדריד, פריז) ומגזרים (מרכזי מידע, ועוד) europe.uli.org
• CBRE, Sustainability Chapter, Outlook 2025 – דרישות דיווח ESG (CSRD/ESRS), השפעה על תשואות ותוכניות מעבר cbre.com cbre.com
• PwC/ULI, Emerging Trends Europe 2025 – אתגרי ESG ותגובת הענף pwc.com pwc.com
• JLL, Global Real Estate Perspective May 2025 – עלייה בכמויות ברבעון הראשון 2025 (אזכור מ-snipppet חיפוש) jll.com
• Savills, European Investment Outlook – תחזית הגדלת היקפי שוק ל-2025 ו-2026 (אזכור מ-snipppet חיפוש) savills.com
• Knight Frank, ESG outlook 2025 – פרמיה בשכר דירה למבנים ירוקים (אזכור מחיפוש) exquance.com
• ראיונות מנכ"לים דרך PwC/ULI – דגש על ״חוב, דמוגרפיה, דה פחמוניזציה, דה גלובליזציה, דיגיטליזציה״ לרווחים europe.uli.org.