חוקי יעילות אנרגטית ("חוק האקלים"): שינוי מדיניות משמעותי המשפיע על הנדל"ן בצרפת הוא האיסור ההדרגתי על השכרת נכסים בדירוג אנרגטי נמוך. החל משנת 2025, דירות שדורגו בדרגת אנרגיה "G" לא יוכלו להיות מושכרות כחוק בצרפתmansion-properties.com. עד 2028, האיסור מתרחב גם לנכסים בדירוג "F", ובהמשך גם ל-"E" ב-2034. באתרי סקי באלפים, לא מעט שאלטות מסורתיות שנבנו לפני עשרות שנים עלולות להיכנס לקטגוריות הדירוג הנמוכות (בשל חלונות חד-שכבתיים, בידוד בלתי מספיק, מערכות חימום ישנות ועוד). לבעלי דירות בקורשבל, זה הפך לסוגיה בוערת: על מנת לשמור על פוטנציאל ההשכרה, יש לעדכן את הנכס לעמידה בתקן. כבר עתה אנו עדים ל"בריחה לאיכות" – כלומר קונים מתמקדים בשאלטים חדשים, מבודדים היטב, או כאלו שכבר שודרגו למערכות חימום ובידוד מודרניותinvestropa.cominvestropa.com. שאלטים ישנים בעלי דירוג נמוך נקלעים לשוק דו-שכבתי: או שהם נמכרים במחיר נמוך, או שלא נמכרים כלל, או שבעליהם משקיעים בשיפוצים (פאנלים סולאריים, משאבות חום, בידוד משופר) כדי להעלות את הדירוג. תקנות אלו, באופן די מפתיע, תומכות בעליית מחירים בנכסים איכותיים – כיוון שבתים שמקיימים את הדירוגים A/B הופכים ליקרים ומבוקשים אף יותר investropa.cominvestropa.com. בקורשבל 1850 שאלטים יוקרתיים רבים עברו שיפוץ להתקנת חלונות משולשים, חימום גיאותרמי ועוד, כדי להבטיח שיוכלו להמשיך להיות נכסי השכרה. בסך הכול, המדיניות הזו דוחפת את השוק לקיימות, מה ששפר בטווח הארוך את איכות המלאי ואף עולה בקנה אחד עם ערכי הקונים (רבים מקרב בעלי ההון אוהבים את שדרוגים ידידותיים לסביבה כחלק מהסטנדרט היוקרתי).
רגולציה על השכרות לטווח קצר: אזורים עתירי תיירות בצרפת מאזנים בין רווחיות ההשכרות לטווח קצר לבין צורכי הקהילה. בחלק מהעיירות האלפיניות (במיוחד הגדולות כמו שאמוני), הרשויות המקומיות הגבילו את מספר השכירות לתיירים או דרשו היתרים מיוחדים להפעלתן dmproperties.cominvestropa.com. שאמוני, לדוגמה, הטעילה מכסות על דירות נופש באזורים מסוימים במטרה לפנות דיור לתושבים מקומיים ולעובדים עונתיים. בעוד הגודל הקטן יותר של קורשבל והיותה אתר נופש ייעודי משמעם שטרם הוטלה מגבלה מחמירה (הכלכלה נשענת על השכרות), היא אינה חסינה לפיקוח רגולטורי. בעלי נכסים בקורשבל חייבים לרשום את הנכס שלהם אם הם משכירים לטווח קצר ולשלם מס תיירות. אם בעתיד יוחלטו חוקים – למשל, הגבלת מספר השבועות שניתן להשכיר נכס, או דרישה לסטטוס מגורים עיקריים על מנת להשכיר ללא הגבלה – הדבר עשוי להשפיע על חישובי ההשקעה. עם זאת, לאור הפרופיל של קורשבל 1850 (בעיקר בתי נופש יוקרתיים ותשתיות תיירות), כל מדיניות כזו צפויה להיות מדודה. ראוי לציין, שהגבלת היצע הנכסים להשכרה במקומות כמו שאמוני מובילה ליותר ביקוש (ולמחירים גבוהים יותר) לנכסים שכן זמיניםinvestropa.cominvestropa.com. אפקט דומה עשוי להתרחש בקורשבל: אם אי פעם תוגבל ההשכרה, הנכסים הבלעדיים שיישארו יזכו לביקוש אף גבוה יותר מתיירים אמידים. זהו תחום למעקב, אך נכון ל-2025, קורשבל עדיין שוק ידידותי מאוד להשכרות ללא מגבלות מקומיות ייחודיות על דירות נופש (למעט מה שנקבע בחוק הלאומי).
מיסים על בתים שניים: ממשלת צרפת והרשויות המקומיות הטילו מיסים שמיועדים לבעלי בתים שניים, הכוללים רבים מהמחזיקים בנכסים בקורשבל. צעדים אלה כוללים תוספת מס מגורים (taxe d’habitation) מוגדל באזורים שהוכרזו רשמית כסובלים ממחסור בדיור לתושבים המקומיים (zones tendues). מחוז סבואה של קורשבל התיר העלאה של עד 60% במסי הבתים השניים במקרים מסוימים. בנוסף, בחלק מהאתרים הפופולריים קיים מס על בתים ריקים שמטרתו להרתיע מהשארת נכסים ריקים. למעשה, כשמדובר בשאלי בשווי של מיליוני יורו, המיסים המקומיים הללו יחסית זניחים (תוספת של כמה אלפי יורו בשנה) ולא מנעו מרוכשים אמידיםinvestropa.com להיכנס לשוק. המשטר המס הלאומי בצרפת כולל היבטים ידידותיים למשקיעים: אין "מס רוכש זר" גורף, וצורפת אף שינתה ב-2018 את מס העושר כך שהוא מתמקד רק בנדל"ן (IFI – מס עושר נדל"ן) החל על שווי נדל"ן נטו מעל €1.3 מיליון בשיעור מתקדם של עד כ-1.5%. רוכשים מחו"ל לרוב פשוט לוקחים זאת בחשבון בעלות החזקת נכס בצרפת. על הכנסות שכירות, בעלי נכסים זרים משלמים מס הכנסה צרפתי (עם אמנות למניעת כפל מס), אך ניתן לקזז הוצאות, ותוכניות אטרקטיביות כמו LMNP (השכרה מרוהטת) מספקות טיפול מס מיטיב. מעבר לכך, קיימות הטבות מס על השכרה: הכנסות מהשכרה מרוהטת לרוב ניתנות לקיזוז באמצעות פחת והוצאות, ולעיתים יוצרים הכנסה חייבת מס נמוכה במיוחד על שאלי שמנוהל ביעילות. תמריץ נוסף קיים בבנייה חדשה – מע”מ (20%) ניתן להחזר אם הנכס מושכר עם שירותים, מה שמעלה משמעותית את התשואה freespiritalpine.com. בנוסף יש נקודות זיכוי ומענקים לשיפוצים ירוקים (בתוך מערך היוזמות הירוקות של צרפת). בסיכומו של דבר, הרגולציה בצרפת נחשבת יציבה ושקופה יחסיתmansion-properties.com. המשקיעים נהנים מהגנה משפטית חזקה (זכות הקניין מעוגנת עמוק) mansion-properties.com והמגמה הצרפתית לדחוף להשכרה בת-קיימא ככל הנראה תגדיל את ערך הנכסים העומדים בתקינה בטווח הארוך.
תקנות תכנון ובנייה מחמירות: הפיתוח בקורשבל 1850 מוסדר על ידי כללי תכנון מחמירים שמטרתם לשמור על הסביבה ההררית ועל האופי הבלעדי של האתר. חוק ההרים (Loi Montagne) ותוכניות עירוניות מקומיות מגבילים פיתוח בקנה מידה גדול, במיוחד מעל גבהים מסוימים. בפועל, המשמעות היא שהיתרי בנייה חדשים נדירים – הדגש הוא על שיקום מבנים קיימים ולא על התפשטות לקרקעות שלא נבנו קודם לכן investropa.com. מגבלות גובה מבטיחות כי הצ'אלטים יישארו בקנה מידה אנושי (ללא מגדלי מגורים), והנחיות עיצוביות שומרות על המראה הקלאסי של הצ'אלט. בנוסף, בניית מגורי נופש חדשים באלפים דורשת לעיתים קרובות להעניק תועלת כלשהי לקהילה (כמו יצירת חנייה או תמיכה בדיור לעובדים עונתיים) כתמורה. מדיניות אלו למעשה נועלות את המחסור בנדל"ן בקורשבל. עבור בעלי הנכסים, זו בשורה טובה כיוון שזה מונע פיתוח יתר שהיה עלול לדלל את שווי הנכסים או את קסם האתר. מצד שני, פרויקטי שיפוץ עלולים להיות יקרים ודורשים זמן רב בשל מכשולי רישוי – אך מרבית הרוכשים מתוך שכבת היוקרה מקבלים זאת כחלק מהבעלות על חלקת גן-עדן. יש לציין שבשווייץ התקנות אף מחמירות יותר (כמו הגבלת ה־Lex Weber על דירות נופש), ואילו בצרפת יש עדיין אפשרות לפתח, אך בצורה מבוקרת. מועצת קורשבל המקומית נדרשת לאזן בין קיימות סביבתית (סיכוני מפולות שלג, תחבורה, משאבי מים) לבין מעמדה כיעד תיירותי עולמי. שדרוגי התשתיות בשנים האחרונות (כמו מעליות חדשות) מלווים לרוב בהערכות סביבתיות, וככל שניתן, ממחזרים או משדרגים מתקנים קיימים ולא בונים חדשים.
לסיכום, המצב הרגולטורי ב־2025 עבור בעלי נדל"ן בקורשבל מאופיין בדגש על איכות ועמידה בדרישות: בתים חסכוניים באנרגיה, השכרה אחראית ופיתוח מבוקר. צעדים אלו, על אף שמסבכים את העניינים בעבור הבעלים, לרוב מגבירים את ערכו היוקרתי והארוך טווח של הנדל"ן בקורשבל. מומלץ לרוכשים לוודא שכל נכס שהם שוקלים עומד כבר בתקנים החדשים או שניתן לשדרגו בקלות – ולהיעזר במומחים מקומיים לייעול מיסוי ולהבנת כללי ההשכרה. חשוב לציין כי צרפת אינה מגבילה רוכשים זרים (אין הגבלות לאזרחים זרים), מה שמבטיח שהביקוש בקורשבל נותר רחב כתמיד, וכולל קונים מאירופה, אמריקה ואסיה.
דינמיקה עונתית והשפעתה על מחירים וזמינות
עונת השיא בחורף (עונה גבוהה): קורשבל 1850 היא ביסודה עיירת סקי, והחורף הוא הזמן שבו הכפר באמת מתעורר לחיים – יש לכך השלכות ישירות על השימוש והמחיר של נדל"ן. התקופה מדצמבר עד אפריל היא עונת השיא, כאשר חג המולד/שנה חדשה ופברואר (חופשות בתי ספר) הם נקודות השיא המובהקות. בזמנים אלו הביקוש למגורים מרקיע שחקים. בעלי שאלטים שמשכירים את הנכסים שלהם לרוב מרוויחים את עיקר ההכנסה השנתית תוך 2–3 שבועות חופשה בלבד. כתוצאה מכך, מחירי השכירות בחורף גבוהים במיוחד (למשל, €50,000+ לשבוע עבור שאלט יוקרה עם 4 חדרי שינה הוא דבר רגיל בשבוע השנה החדשה). גם הפעילות בשוק המכר עשויה לזנק בחורף, שכן מבקרים עשירים לעיתים מחליטים לרכוש לעצמם פיסת מקורשבל לאחר שחוו את אורח החיים. זה לא נדיר שסיורי נכסים ייערכו במקום בעונת השיא בעקבות שוכרים מוקסמים. עם זאת, המלאי למכירה בדרך כלל נמוך ביותר בחורף – בעלי נכסים רבים יעדיפו לדחות פרסום עד האביב/קיץ כדי לא להפריע להשכרות החורף הרווחיות או לזמן החופשה האישי. לכן החורף הוא הזמן שבו הקונים חווים את המוצר (את הנופש ולעיתים את הנכס עצמו כדיירים), אך העסקאות בפועל מסתיימות לעיתים קרובות בעונות המעבר.
אביב וסתיו (עונות שפל): בסוף אפריל, מעליות הסקי נסגרות וקורשבל נכנסת לשלב שקט. הפשרת השלגים באביב ועונת המעבר (מאי, יוני) מביאות לכך שרבות מהחנויות והמסעדות סגורות. באופן דומה, אחרי קיץ קצר, הסתיו (מסוף ספטמבר ועד נובמבר) נחשב לעונת שפל עם מינימום פעילות תיירותית. תקופות אלה היו מאז ומתמיד עונות רגועות באתר – זמן שבו בעלי שאלטים מבצעים שיפוצים או שדרוגים, הצוות יוצא לחופשות, והכפר מתמלא כוחות. מהבחינה השיווקית, עונת השפל היא הזמן שבו המלאי נוטה להיות הגבוה ביותר וקונים עשויים למצוא מעט יותר מקום למיקוח. מוכרים שמפרסמים בעונת השפל מודעים לכך שמספר הקונים קטן; אם יש להם עניין למכור, הם עלולים לתמחר מעט אטרקטיבי יותר. יחד עם זאת, כיוון שבעלי הנכסים בקורשבל בדרך כלל אינם לחוצים על מזומן, לא כדאי לצפות להנחות עונתיות קיצוניות – השוק לא מתנהג כמו מחירי שכירות עונתית שמתרוממים או צונחים בחדות. מחירי הנכסים אינם נופלים בקיץ/עונת שפל; לכל היותר, יש יותר מקום למיקוח או אפשרות לרכוש ללא תחרות על הנכס. ישנם קונים מנוסים שמכוונים את החיפוש שלהם לאביב: לאחר עונת סקי עמוסה, כמה בעלי נכסים עשויים לשקול למכור (במיוחד אם הנכס לא הושכר או נוצל כפי שציפו). כמו כן, לסוכנויות נדל"ן יש יותר זמן להקדיש ללקוחות בעונת השפל, דבר שיכול להעניק לרוכשים יותר תשומת לב ואפשרות לבדוק את השוק לעומק.
עונת הקיץ (עונת שיא משנית):הקיץ (יולי–אוגוסט) בקורשבל הפך לפופולרי מאוד כאשר הרי האלפים משווקים את עצמם כיעד לכל ימות השנה. אף שהקיץ אינו עמוס כמו החורף, הוא כבר אינו נחשב כמשני. משפחות וחובבי טבע מגיעים לטיולים רגליים, רכיבת אופני הרים, ריצות שטח, גולף (בקרבת מקום) ומנוחה אלפינית. האקלים נעים (ימים חמים, לילות קרירים) והנוף מרהיב, מה שהופך את קורשבל גם בקיץ למפלט הררי יוקרתי. למגמה זו יש מספר השפעות: השכירות בקיץ מהוות כיום מקור הכנסה משמעותי ורבים מהצ'אלטים והדירות מושכרים על בסיס שבועי לתיירים מאירופה, המזרח התיכון (שלעיתים קרובות מחפשים אקלים קריר יותר בקיץ) ומקומות נוספים. בשיא הקיץ שיעורי התפוסה בנכסים מבוקשים עשויים להגיע ל-70% ומעלה snowonly.com. דמי השכירות נמוכים מהחורף אך עדיין נאים – למשל, אותו צ'אלט שמושכר ב-€50,000 לשבוע בחורף עשוי להיות מושכר ב-€15,000–€20,000 לשבוע באוגוסט. עבור בעלי הנכסים, המשמעות היא שהנכס לא עומד ריק 8 חודשים בשנה; ניתן לנצל אותו או להרוויח ממנו ביותר עונות. מהבחינה התרבותית, הדימוי של קורשבל מתרחב כאתר נופש דו-עונתי, בדומה למג'ב או שאמוני. תשתיות כמו מעליות הפועלות בקיץ (לטיילים ולרוכבי אופניים) ואירועים כמו פסטיבלי מוזיקה או זיקוקים מושכים מבקרים. למעשה, ברחבי האלפים, דיווחו אתרי נופש על עלייה משמעותית בביקורי קיץ – בשאמוני חלה עלייה של 46% במכירות כרטיסי מעליות בקיץ תוך שנתיים dmproperties.com, ובקורשבל עצמה הנתונים עולים בהתמדה. הנוכחות לאורך כל השנה תומכת בערך הנכסים מכיוון שבעלים רואים שימושיות גדולה יותר (והכנסות פוטנציאליות) מההשקעה שלהם. זה גם מסייע לצמצם מעט את עונתיות העסקים, והכפר הופך לבר-קיימא יותר לאורך כל השנה.
השפעה על זמינות: מחזור העונות משפיע על מועד היציאה של נכסים לשוק. רבים מהמוכרים מעדיפים להתחיל למכור בסוף החורף או באביב (לאחר שנהנו מעונה אחרונה, או כדי לתפוס את מבקרי האביב), כדי שהעסקה תיסגר בקיץ לפני החורף הבא. באופן דומה, פרויקטים חדשים לרוב שואפים למסירה בסתיו, כך שהקונים יוכלו ליהנות מהנכס בעונת החורף. לכן, הסתיו מתאפיין בריבוי הסכמות וסגירות (למעשה משרדי הנוטריונים באלפים עסוקים במיוחד באוקטובר-נובמבר בסגירת עסקאות כדי שהקונים יקבלו מפתחות עד חג המולד). לגבי השכרות, בעלי נכסים נדרשים להחליט עד תחילת הסתיו אם ישכירו את השבועות המבוקשים או ישתמשו בנכס בעצמם, שכן סוכני השכרה מתחילים לשווק את צ'אלטים לחורף כבר בספטמבר עבור העונה הקרובה.
דינמיקת מחירים: ייתכן שאנשים מניחים שרכישה בחורף יקרה יותר בגלל הביקוש – אך בנדל"ן, המחירים בקורשבל יחסית קבועים לאורך כל העונות (בניגוד למלונות, מחירי הבתים לא מוכפלים בחורף). עם זאת, הערך הנתפס של נכס נמצא בשיאו בחורף: שאלה סקי נראית אטרקטיבית במיוחד כשהיא מוקפת בשלג ובפעילות תוססת. לעיתים זה מוביל למכירות מהירות במחיר המבוקש בחורף, בעוד שאותו נכס המוצג בעונה מתה עשוי לקבל הצעה נועזת יותר. במובן הזה, עשויה להתרחש רכישה "רגשית" בחורף – קונה מתאהב במקום בשיא האווירה ומשלם מחיר מלא. לעומת זאת, משקיע קפדן יעדיף לבדוק בקיץ כדי לבדוק אם מתגלות בעיות שמוסתרות בשלג החורפי (מצב הגג, גבולות הקרקע וכו'), ולנהל משא ומתן באווירה רגועה פחות.
מגמות שימוש – שהייה ארוכה יותר: שינוי עונתי נוסף הוא שבעלים (ושוכרים) מבלים תקופות ארוכות יותר בקורשבל מאשר בעבר. עליית העבודה מרחוק מאפשרת לחלק מהבעלים להגיע למספר חודשים – לדוג' מדצמבר ועד פברואר ברצף – במקום רק לשבוע חופשה. ייתכן שהם יעבדו מהשאלאה שלהם במהלך השבוע וישתמשו בהפסקות לגלישה, ומתייחסים אליה כאילו היא בית משני עיקרי. בדומה לכך, יש שמגיעים בקיץ לחודש של בריחה מהעיר. מגמה זו מטשטשת את הגבולות בין עונות ומגדילה למעשה את הביקוש לתכונות ביתיות ונוחות (משרדים ביתיים, אינטרנט אמין וכו' – קורשבל שיפרה בכך תשתית פס-סיב באזור). זה מחזק את הרעיון שקורשבל אינה רק אתר סקי חולף אלא יעד חיים אלפיני לאורך כל השנה.
לסיכום, העונתיות בקורשבל יוצרת מקצב מחזורי בשוק, כאשר החורף שולט הן בשימוש והן בהתרגשות, אך חשיבות הקיץ עולה. אמנם מחירי הנדל"ן עצמם לא קופצים בעונה, אך עיתוי המכירות, התפוסה וההיצע של נכסים – כולם עונתיים. משקיעים נבונים יתאימו את אסטרטגיותיהם ללוח השנה הזה: ייתכן שיבחרו לקנות באביב, לשדרג בעונה מתה, ולהרוויח מהשכרות בעונה החמה. הדחיפה להרחבת עונות התיירות (חורף וקיץ) בהדרגה מאזנת את המגרש, מה שהופך בסופו של דבר את הנכס לבעל ערך רב יותר, כיוון שהוא פעיל יותר לאורך השנה ומשולב בקהילה שאינה נסגרת מחצית מהזמן.
פיתוחי תשתיות וצמיחה בתיירות
שדרוגי תשתיות סקי: קורשבל ושלושת העמקים משקיעים ללא הרף בתשתיות הסקי שלהם, בהבנה שחווית סקי מודרנית ויעילה חיונית לשמירה על ערך הנכסים ולמשיכת מבקרים אמידים. אחד המוקדים האחרונים הוא הרכבל סליר ששופץ לחלוטין, שייפתח מחדש לחורף 2024/25 עם קרונות פנורמיים חדשים ונוחות מהודרת seecourchevel.com. סליר הוא רכבל חתימה (המעלה גולשים לגובה 2,700 מטר עם תצפית להרי המון בלאן), והשדרוג שלו מדגיש את המחויבות של אתר הנופש למתקנים ברמה הגבוהה ביותר. בנוסף, אזורי המתחילים ב-1850 שודרגו עם דרגנועים מקורים חדשים (מסועי סקי) שהחליפו מסועים ישנים, כדי לספק העלאה מקורה ונוחה לילדים ולמתחילים seecourchevel.com. בשנים האחרונות גם הורחבו מערכות ייצור השלג בקורשבל כדי להבטיח מסלולים ניתנים לגלישה מתחילת דצמבר ועד סוף אפריל, גם בשנים דלות שלג. לדוגמה, לקראת אליפות העולם בסקי 2023 (שהתקיימה בקורשבל-מריבל), הושקעו מיליונים בהכנת מסלולים, פיסט-בשרים חדשים ותותחי שלג כדי להבטיח תנאים ברמה עולמית. הקישוריות בתוך מתחם הסקי נותרת חסרת תחרות: קורשבל מחוברת באופן ישיר למריבל ולואל טורנס, ומיזמים עדכניים כמו רכבל אורל-סים קארון מ-2021 (בעמק הרביעי) חיזקו עוד יותר את "שלושת העמקים" כאזור גלישה אחד ענק snowonly.com. עבור בעלי נכסים, השדרוגים הללו משמעם איכות סקי עקבית וחוויית אירוח טובה יותר – כך שממשיכים להיות ביקושים גבוהים להשכרות וערך הנדל"ן הגבוה מוצדק.
שירותי יוקרה והתרחבות: השיפורים בהר ממשולבים בהתפתחויות בכפרי הנופש. קורשבל 1850 כבר מתגאה באחת מהקבוצות המרוכזות הגדולות ביותר של מלונות 5 כוכבים בעולם (מחוץ לערים הגדולות) businessinsider.com. זה כולל מוסדות ידועים כמו Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée ואחרים, שמפנקים את המבקרים ומעלים את יוקרת הנופש. באופן מרשים, בקורשבל (בכל הרמות) יש 7 מסעדות עם כוכב מישלן, המספר הגבוה ביותר באלפים businessinsider.com, המחזק את מעמדה כיעד קולינרי. המגמה היא לכיוון יוקרה חוויתית: פרויקטים חדשים משלבים לינה עם גלריות קניות יוקרתיות, מועדונים פרטיים ומרכזי בריאות. התפתחות בולטת היא מלון ה-Maya Collection החדש, מלון יוקרה אולטרה מתוכנן להיפתח בקורשבל עד דצמבר 2025 voguebusiness.com. בדומה לכך, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (החברה שמאחורי בתי הקזינו והמלונות המפוארים במונקו) מעורבת גם היא בקורשבל עם תכניות ללודג'ים יוקרתיים ופרויקטי אירוח עד 2026 voguebusiness.com. פרויקטים אלו מעידים על כך שמשקיעים מזרים הון לתשתיות התיירות של קורשבל, בציפייה לביקוש מתמשך. האתר גם מתכונן לחגוג את יום השנה ה-80 ב-2026/27, וככל הנראה יחנוך אז כמה מאותם מקומות חדשים ויארח אירועים נוצצים voguebusiness.com. עבור בעלי הנדל"ן, גל מפעילי היוקרה הוא בונוס: הוא מרחיב את האטרקטיביות של האתר (ומביא מבקרים עשירים חדשים שעשויים להפוך לרוכשי נכסים בעצמם) ומרענן כל הזמן את ההילה של קורשבל. הנוכחות של מותגים כמו לואי ויטון, דיור, קרטייה וכו', במחוז הקניות של קורשבל (שכולם מחזיקים שם בוטיקים) מוסיפה לתחושת הקוסמופוליטיות voguebusiness.com.
תחבורה ונגישות: הנגישות של קורשבל תמיד הייתה חלק מהמשיכה היוקרתית שלה. לאתר הנופש יש נמל תעופה פרטי לאליט (אלפורט) ממש מעל 1850, מהגבוהים באירופה, המאפשר למטוסים פרטיים קטנים ומסוקים לנחות ממש על המדרון businessinsider.com. המשמעות היא שאנשים חשובים ומפורסמים יכולים לטוס ישירות מפריז או ז'נבה לקורשבל, ולחסוך שעות של נסיעה ברכב. נמל האלפורט, המפורסם במסלול ההמראה הקצר והעולה שלו, משמש גם כאטרקציה תיירותית בחורף (הגולשים עוצרים לצפות במטוסים ממריאים ונוחתים) businessinsider.com. מבחינת תשתית תחבורה רחבה יותר, יש התפתחויות גדולות באזור: מסילת הרכבת המהירה ליון-טורינו הנבנית (שחלקה כולל תחנה בסן-ז'אן-דה-מוריין, כ-45 דקות נסיעה מקורשבל ברכב) צפויה להסתיים לקראת סוף העשור snowonly.com. עם סיום העבודות, זמן הנסיעה מפריז לאלפים הצרפתיים יתקצר משמעותית – ואולי יביא עוד מבקרים לסופי שבוע. דמיינו את האפשרות להגיע למוּטְיֶיה (עיירת העמק של קורשבל) ברכבת מפריז בכ-4 שעות בלבד; זה עשוי להפוך את קורשבל לנגישה יותר גם לקהל אירופי רחב יותר, כולל מי שמעדיף לא לטוס. בנוסף, שיפורים בכבישים המקומיים (המסלול ממוטייה לקורשבל עבר שדרוגים ותעלות משופרות במשך השנים) ממשיכים לשפר את הבטיחות ולהפחית עומסים בשבועות העומס. יחד, השדרוגים האלו מחזקים את המשיכה של קורשבל כיעד יוקרה נגיש, למרות מיקומה המבודד בהרים.
קיימות וסביבה: מתוך הכרה באיומים הכפולים של שינויי האקלים והעלייה בעלויות האנרגיה, רשויות קורשבל ומפעילי המעליות אימצו שדרוגים לקיימות. חברת Societé des 3 Vallées (S3V), שמנהלת את מעליות הסקי, מפעילה כיום 100% מהמעליות באמצעות אנרגיה מתחדשת (הידרואלקטרית וסולארית) seecourchevel.com. בשנת 2024 הם התקינו פאנלים סולאריים בתחנת הגונדולה Ariondaz בקורשבל מוריון כדי לייצר חשמל באתר, בכמות מספקת להפעלת רכבל מהאנרגיה הסולארית seecourchevel.com. הם גם השקיעו בכלי גישור שלג חסכוניים באנרגיה המונחים ב-GPS, המייעלים את מסלולי הגישור ומצמצמים את צריכת הדלק seecourchevel.com. בתחום פיתוח הנדל"ן, בנייה חדשה מבוצעת לפי תקני בידוד מחמירים וכוללת לעיתים קרובות חימום גיאותרמי או חימום סולארי לבריכות וכדומה. ממשלת האתר יישמה אמצעים כגון סבסוד שיפוץ אנרגטי למבנים ישנים. אפילו מדיניות קטנות, כמו חובת צמיגי חורף ברכבים כחוק במהלך העונה למען הבטיחות seecourchevel.com, מעידות על דגש על קיימות ובטיחות. מאמצים אלו מבטיחים שקורשבל תישאר קיימא כאזור סקי לטווח הארוך (ממתנים את השפעות האקלים) ומהווים נקודת מכירה למשקיעים בעלי מודעות סביבתית. בנוסף, קהל לקוחות עשיר שרגיש לאחריות סביבתית יעדיף אתר "ירוק" וכך גדלה האטרקטיביות של המקום. כל אלה מוסיפים ערך בלתי מוחשי לנדל"ן: אתר מנוהל היטב ובצורה בת-קיימא ישמור על מעמדו (וכך גם על הביקוש לנכסים בו) לשנים רבות קדימה.
אירועים ופרופיל גלובלי: כוכבה של קורשבל היה במלוא הדרו במהלך אליפות העולם בסקי אלפיני של FIS בפברואר 2023, שאורגנה במשותף עם מריבּל. אתר הסקי נהנה מחשיפה תקשורתית בינלאומית וניצל את ההזדמנות להציג את מתקניו (כולל איצטדיון סיום חדש ומעליות ששודרגו). הצלחת האירוע הדגימה את יכולתה של קורשבל לארח אירועים רחבי היקף, מה שמבשר טובות לתוכניות עתידיות כמו האולימפיאדה. אכן, האלפים הצרפתיים (כולל קורשבל) נחשבים מועמדים חזקים לאירוח אולימפיאדת החורף 2030, ורבים מצפים כי הם יזכו בכך voguebusiness.comvoguebusiness.com. ציפייה זו כבר האיצה פרויקטים שונים – למשל, מתוכנן עיצוב מחדש של ה"סנואו פרונט" בקורשבל 1850 ותחנת רכבל שנוס כדי לחדש את מרכז כפר הסקי לקראת אפשרות לאירוח האולימפיאדה voguebusiness.com. במידה שהאולימפיאדה תאושר, צפויה פריחה מיידית בהשקעות בתשתיות: שדרוג כבישים, הרחבת אפשרית של אירוח (אם כי בקורשבל כנראה באמצעות מתקנים זמניים בשל הגבלה על בניה קבועה), וטיפוח כללי. גם אם קורשבל לא תהיה אתר רשמי, היא צפויה לארח אורחים נכבדים או נבחרות לאימונים (כפי שעשתה באולימפיאדות קודמות), והעלייה בתיירות תהיה משמעותית. בנוסף, חגיגות ה-80 בשנים 2026/27 יכללו כנראה אירועים מיוחדים, אולי פתיחת מוזיאונים או אתרים תרבותיים חדשים שיחגגו את תפקידה החלוצי של קורשבל כאתר סקי שתוכנן מראש (הוקם ב-1946). השקעות תרבותיות כאלה מוסיפות עומק לאטרקטיביות של האתר מעבר לסקי.
*אתרי הנופש השווייצריים רשמו צמיחה ממוצעת של כ־3.5% בשנת 2024 dmproperties.com; וורבייה, כאחד מאתרי הפרמייר של שווייץ, כנראה חווה צמיחה דומה או מעט גבוהה יותר בשל הביקוש הרב.
צמיחת התיירות ותוכניות לעתיד: ההשפעה המשולבת של כל הגורמים הנ"ל משתקפת בנתוני התיירות: בעונת 2024/25, קורשבל רשמה כ-1.2 מיליון לילות אירוח, עלייה של 16% מעונת 2018 (לפני הקורונה)voguebusiness.com. מדובר בצמיחה מרשימה ליעד שכבר מבוסס וידוע. צמיחה זו היא חלק ממאמץ אסטרטגי לשווק את האתר לאורך כל השנה ובזירה הבינלאומית. משרד התיירות פונה לשווקים חדשים (למשל, בוצעה פנייה ממוקדת למבקרים מארה"ב, המזרח התיכון ואסיה באמצעות מסעות פרסום ושותפויות). הכנסת פסי הסקי Ikon ו-Epic (כרטיסי עונה עולמיים) המשלבים ימי גלישה בשלושת העמקים הפכה את הגישה לסקי הבינלאומי (במיוחד אמריקאים) לנוחה יותר בקורשבל, ורבים התאהבו במקום dmproperties.com. המתכננים באתר שמים דגש גם על איזון בין צמיחה לאקסקלוסיביות: בניגוד לאתרי סקי המוניים, קורשבל אינה שואפת להגדלה דרמטית של נפח הגולשים (מה שעלול להעמיס על הרכבלים והמסלולים). במקום זאת, מושם הדגש על שיפור איכות – למשל, חוויות טובות יותר, יותר פעילויות שאינן סקי (פארק מים Aquamotion, מזחלות כלבים, טיסות רחיפה ועוד) ושיפור השירותים (אפליקציות לשירותים לפי דרישה, סקי קונסיירז' וכו'). בדרך זו, קורשבל שומרת על מותג יוקרתי – מה שממשיך למשוך מבקרים (וקוני נכסים) עשירים. חשוב לציין כי הסינרגיה בין השקעה ציבורית (ברכבלים, כבישים, אירועים) להשקעה פרטית (במלונות, חנויות, שאטלים) יוצרת מעגל מחזק: האתר נשאר בחזית החדשנות והיוקרה, ולכן הנדל"ן כאן נשאר מבוקש במיוחד ברמה עולמית.
ניתוח השוואתי מול אתרי נופש אלפיניים אחרים (מג'ב, ואל ד'זיר, וורבייה)
קורשבל 1850 נזכרת לעיתים קרובות באותה נשימה עם קומץ אתרי נופש אלפיניים יוקרתיים. כדי לשים את שוק הנדל"ן שלה בפרספקטיבה, יש טעם להשוות נתונים ומאפיינים עיקריים עם ואל ד'יזר ומג'ב (המקבילות הצרפתיות שלה) ווורבייה (המתחרה השווייצרית הבכירה):
מחירים: המחירים בקורשבל 1850 נמצאים בשיא שוק הנדל"ן הצרפתי – זהו אתר הנופש הצרפתי היחיד שמתחרה בעקביות עם אתרי היוקרה השוויצריים מבחינת מחירinvestropa.com. המחירים הבכירים בואל ד'יזר קרובים מאחור (מתקרבים ל-€30,000 למ"ר עבור הנכסים הטובים ביותר) investropa.com, אך בממוצע קורשבל עדיין עוקפת אותה. מג'ב, על אף יוקרתה הרבה, מציגה רמות מחירים נמוכות יותר – בשל הגובה הנמוך יותר והמלאי המרובה של קרקעות זמינות לפיתוח (זוהי עיירה רחבה ומפוזרת). לדוגמה, בקתה אלגנטית שעשויה לעלות €5M במג'ב תעלה בקלות €8–€10M בקורשבל 1850. ורבייה בולטת כמתחרה ישירה מבחינת יוקרה ומחיר: כפי שמוצג, נכס פריים בורבייה מתחיל בסביבות CHF 22,100 (~€23,600) למ"ר ומגיע עמוק לתוך טווח ה-€30,000 ubs.comubs.com. למעשה, שווייץ מתהדרת בחמשת שווקי הסקי היקרים ביותר באלפים, כאשר סנט מוריץ ו-Gstaad לרוב מגיעות לכ-€40,000 למ"ר בנכסי עילית ubs.comubs.com. קורשבל 1850 עדיין נמצאת קצת מתחת לאלו – בינתיים. ראוי לציין כי הזינוק של 9% במחירי קורשבל ב-2024 היה גבוה יותר מקצב הצמיחה של כל אתר נופש שוויצרי באותה שנה, מה שמרמז כי הפער עשוי להצטמצם dmproperties.com.
עבור משקיעים, הבדלי המחירים האלו מתבטאים גם ב"כרטיסי כניסה" שונים: ניתן לרכוש דירת יוקרה במז'ב במחיר של דירה קטנה מאוד ב-1850. מי שמניעיו השקעתיים בלבד עשוי למצוא ערך במז'ב או באתרי סקי צרפתיים מתפתחים (פוטנציאל עלייה גבוה יותר באחוזים), אך המשיכה בקורשבל היא שמדובר בנכס איכותי ויציב – בדומה להחזקה בנכס במונקו לעומת עיר זולה יותר.
ביקוש ותמהיל רוכשים: כל ארבעת האתרים מושכים קונים עמידים מהעולם, אך עם הבדלים דקים:
קורשבל 1850 – מאוד בינלאומי; אירופאים בולטים (בריטים, בלגים, שווייצרים, עשירי צרפת), עניין משמעותי מהמזרח התיכון ואסיה, וקונים אמריקאיים הולכים ומתרבים investropa.cominvestropa.com. גם פופולרית היסטורית בקרב רוסים. הרוכשים כאן לעיתים קרובות מחפשים נכסי פרסטיז'ה ואינם מהססים לשלם מחיר פרמיה עבור היוקרה.
ואל ד'יזר – מסורתית יעד מועדף על השוק הבריטי היוקרתי והעשירים הצרפתים. מוניטין חזק לחובבי סקי רציניים (שטחים נרחבים למקצוענים) לצד בקתות יוקרתיות. פרופיל הרוכשים כאן אולי מעט יותר אירופי מזה של קורשבל, אך גם כאן ניכרת עלייה בקונים מחוץ לאירופה.
מז'ב – מושכת קהל עמיד יותר מעודן (פיתוחה החל על ידי משפחת רוטשילד כתגובה צרפתית לסנט מוריץ). רוכשים צרפתיים ושווצרים מאזור ז'נבה אוהבים את מז'ב בזכות הכפר האופנתי (קניות בוטיק, גסטרונומיה, בקצב רגוע יותר מאשר בקורשבל) ואורח החיים השנתי. פופולרית גם בקרב משפחות – לא רק על סקי אלא על החיים האלפיניים הכלליים (גולף, רכיבה על סוסים, פסטיבלי מוזיקה). קיימת נוכחות בינלאומית (בריטניה, בלגיה, אמריקאים/אסייתים מסוימים), אך לא מובחנת כמו בקורשבל.
ורבייה – מאוד בינלאומית; שילוב של בריטים (תואר כ“לונדון על השלג” בזכות ריבוי בריטים), פאן-אירופאים ועשירי העולם. החוק השווייצרי מתיר לזרים לרכוש בוורבייה (מכסות קנטון ואלה), ולכן ישנם בעלי נכסים לא-שוויצרים רבים, כולל סלבס וטייקוני עסקים. לאזור יש וייב צעיר יותר וספורטיבי – מפורסם בסקי אוף-פיסט וסצנת אפרה-סקי תוססת – אך עם הרבה רוכשים עמידים במיוחד. אתרי סקי שווייצריים כדוגמת ורבייה נהנים מיציבות הכלכלה השווייצרית ולעיתים גם מיתרונות מיסויים (יש רוכשים זרים שמעתיקים תושבות כדי ליהנות משיטת מס חד פעמית).
שוק השכירות ותשואות: גם בקורשבל וגם בוואל ד’יזר יש שווקי שכירות חזקים בחורף, אך קורשבל גובה תעריפים שבועיים גבוהים יותר בשל היוקרה והנוחיות שלה (מסעדות עילית ועוד). שאלי סקי-אין/אאוט בקורשבל 1850 יכול להיות מושכר ביותר משאלי דומה בוואל ד’יזר, לעיתים בפער של 20–30%, שמשקף את מעמדה של קורשבל. שוק השכירות של מג’ב עונתי מעט יותר (מצוין לחג המולד ולפברואר, שקט יותר בין לבין) ויש לו גם שוק השכרות לקיץ (גולף/חופשות). השכירות בורבייה דומות לקורשבל בשבועות השיא (שתיהן ברמת המחירים העליונה להשכרת סקי) – שאלי של 100 אלף יורו/שבוע בקורשבל עשוי להיות גם CHF 100 אלף/שבוע בורבייה. התשואות הנקיות בכל הנכסים היוקרתיים האלו נותרות נמוכות יחסית (~2–3%) כפי שמצוין בsnowonly.com. שימו לב שבאופן בולט, בעלות על נכסים באתרי סקי שווייצריים כוללת לעיתים הוצאות בעלות גבוהות יותר (מיסי עושר שנתיים קנטונליים, ושירותים יקרים יותר), ויש הגבלות נוקשות על השכרה (חלק מהבקתות שרכשתם ברישיון לשימוש עצמי לא תוכלו להשכירן בקלות). בצרפת, למעשה, תהליך השכירות פשוט יותר.
גובה האתר ואמינות שלג: קורשבל 1850 וואל ד’יזר שתיהן בגובה רב (1850 מטר וגם בוול–לה–דייל, כאשר הכפר הראשי של ואל ב-1800 מטר) עם טררנים לסקי עד 3,000+ מטר. המשמעות היא אמינות שלג גבוהה מאוד, ובזמן שהאקלים מתחמם, זו חוזקה קריטית – ולכן הן מובילות גם בעליית המחירים. מג’ב, בגובה 1100 מטר, מושפעת יותר משנים עם שלג מועט (למרות שהושקע בשלג מלאכותי). הכפר הראשי בורבייה כ-1500 מטר, עם סקי עד 3300 מטר במון פור, כך שגם שם אמינות השלג גבוהה. בולטת מגמת ה“פרימיום לגובה”: אתרים מעל 1500 מטר חוו צמיחה גבוהה יותר מהנמוכים investropa.com. זה עובד לטובת קורשבל, ואל ד’יזר וורבייה – וזו דאגה מסוימת לגבי מג’ב (אם כי כוח המשיכה בקיץ והאופי שלה מאזנים זאת).
אורח חיים ותשתיות: לכל אתר יש את ההצעה הייחודית שלו. קורשבל 1850 עוסקת בזוהר ונוחות – תוכלו לגלוש ישירות לעיירה, ואז לקנות בשאנל, לאכול במלון מפואר וליהנות מחיי לילה הכוללים מועדונים טרנדיים וגלריות אמנות. ואל ד’יזר משלבת גלישה עוצמתית עם סצנה כפרית חיה ופחות רשמית; ישנם הרבה שאלי יוקרה ואפילו כמה מלונות 5 כוכבים כיום, אך האווירה היא “יוקרה לחובבי סקי” יותר מאשר “יוקרה ראוותנית” של קורשבל. מג’ב מציעה מרכז כפר בסגנון ימי-ביניים מקסים, כרכרות סוסים ושילוב של יוקרה ואותנטיות – כמעט כמו “להיראות בכפר” (בדומה לסנט מוריץ) כמו הגלישה עצמה. זהו גם כפר חי ופועל כל השנה, עם אוכלוסיה קבועה נכבדה – מה שמושך את מי שמחפש קהילה אמיתית. ורבייה ידועה בחיי הלילה והאוף-פיסט – מאוד ספורטיבית ביום וחברתית מאוד בלילה. מעט פחות יוקרתית בקמעונאות (פחות חנויות מעצבים מקורשבל) אך עם שירותים ואירועים יוקרתיים (כמו פסטיבל המוזיקה של ורבייה).
מנקודת מבט של משקיע: השוואת קורשבל מול וורבייה היא לעיתים קרובות שאלה של העדפה בין מערכות צרפתיות לשווייצריות. יש המעדיפים את צרפת בזכות תהליך הרכישה הפשוט יותר ואי הגבלות על קניית נכס ע"י זרים, בנוסף לאורח החיים (שפה, אוכל, תרבות). אחרים מעדיפים את שווייץ בגלל היציבות, הפרטיות והיוקרה שלה (וכמה יתרונות פוטנציאליים של תושבות מס). במונחי השקעה גרידא, בשתיהן נרשמה צמיחה הונית משמעותית. יתרון אחד לקורשבל: אין מכסה על בעלות זרה, כך שנזילות הנכסים גבוהה – כל מיליארדר מכל מקום בעולם יכול לקנות נכס בקורשבל בחופשיות. בוורבייה, רישיונות קניה לזרים מוגבלים מדי שנה, מה שעלול להקטין את הנזילות (אם כי זה גם יוצר מגבלה בביקוש, ובאופן פרדוקסלי תומך במחירים).
תחזית השוואתית: כל אתרי הסקי המובילים האלה צפויים להמשיך להצליח. העלייה האחרונה של קורשבל מצביעה על כך שאולי תאתגר את האתרים השווייצריים מבחינת המחירים הגבוהים ביותר באירופה אם המגמה תמשיך. ואל ד'איזר עוברת שדרוגים (למשל, פרויקט יוקרה חדש וגדול "Le Coin de Val" בתכנון), מה שישמור עליה תחרותית. מחיריה המרוככים יחסית של מג'ב עשויים להפוך אותה לאטרקטיבית למשקיעים המבקשים יוקרה במחיר (יחסית) משתלם, ויש לה קהל צרפתי סופר-עשיר שומר אמונים המייצב אותה. וורבייה, עם הזוהר הבינלאומי וההיצע המוגבל (הכפר גם תחום גיאוגרפית), תישאר שוות ערך לקורשבל.
לסיכום, קורשבל 1850 בולטת אפילו בקרב האליטה: ניתן להשוות אותה אולי לסנט מוריץ או גשטאד ברמת היוקרתיות. בצרפת, קורשבל מספר אחת, עם ואל ד'איזר במקום השני ומג'ב במקום שלישי חזק (יש שיציינו את מריבל או שאמוני, אך אלו ברמת מחירים נמוכה יותר). באלפים בכלל, קורשבל היא אחת הבודדות שמסוגלת למשוך את עשירי העולם בהיקף דומה לזה של אתרי הסקי השווייצריים. זה מבשר טובות להשקעות בנדל"ן – מאגר הרוכשים רחב ומגוון מאוד. עבור אנשים בעלי הון גבוה ששוקלים בין הלוקיישנים הללו, פעמים רבות ההחלטה היא עניין של העדפה אישית: האלגנטיות הצרפתית של מג'ב, הסטייל הספורטיבי של ואל, התחושה הקוסמופוליטית של קורשבל, או האווירה ההדוניסטית של וורבייה. בהיבט השקעה בלבד, המומנטום של קורשבל והפתיחות של צרפת מעניקים לה יתרון מסוים ב-2025 ומעבר לכך.
תחזית 2026–2028: שוק הנדל"ן והגורמים המרכזיים
בעת מבט קדימה אל התקופה 2026–2028, התחזית לשוק הנדל"ן של קורשבל 1850 נותרת חיובית מאוד, עם כמה הסתייגויות ומגמות שראויות למעקב:
המשך צמיחה במחירים: כל הסימנים מצביעים על כך שערכי הנדל"ן בקורשבל ימשיכו לעלות בשנים הקרובות. ייתכן שהצמיחה השנתית לא תהיה חדה כמו הקפיצה של 9% שנרשמה ב-2024, אך גם תחזיות שמרניות מצביעות על עלייה שנתית של 3–5% באתרי הסקי היוקרתיים investropa.com. מספר גורמים תומכים בכך: היצע מוגבל ומתמשך, ביקוש בינלאומי גבוה, והפיכת האתר ליעד יוקרה אמיתי לכל ימות השנה. עד 2028, ייתכן שנראה כבר את רף המחיר העליון של צ’לטים אולטרה-יוקרתיים עובר את €35,000 למ"ר, במיוחד אם יירשמו עסקאות שיא חדשות. מהלך כזה יהפוך את קורשבל 1850 לאחת משוקי הנדל"ן לסקי היקרים בעולם, ויצמצם אולי את הפער לעומת אתרים כמו סנט מוריץ/גשטאד. האפקט המצטבר של אפילו 5% עלייה בשנה אומר שצ'לט ששווה היום 15 מיליון אירו עשוי להיות שווה כ-18 מיליון אירו ומעלה עד 2028, בהתאם למגמת הצמיחה investropa.com.
גורמים כלכליים גלובליים: יש לקחת בחשבון את המצב הכלכלי הרחב. נכון לשנת 2025, שיעורי הריבית באירופה התייצבו ואפילו התרככו (ריבית הפיקדון של ה-ECB סביב 2.5% לאחר הורדות) – מה ששיפר את נגישות המשכנתאותinvestropa.com. אם סביבה של ריביות נמוכות תימשך, או תרד עד 2026–2027, זה מספק דחיפה נוספת לרוכשי היוקרה שלוקחים מימון (חלקם עושים זאת מסיבות מינוף, גם אם לא צריכים בפועל). לעומת זאת, אם האינפלציה תזנק ותביא להעלאת ריבית, שוקי הנדל"ן הכלליים עלולים להתקרר – אך בדרך כלל נדל"ן יוקרה מוביל פחות רגיש לריבית (רוב הרוכשים משלמים במזומן). יציבות גיאופוליטית היא גורם נוסף: קורשבל נהנתה מהיותה יעד בטוח ומבוקש במהלך ההתאוששות מהקורונה ובזמן מתיחויות גיאופוליטיות. אם חוסר הוודאות הגלובלית יימשך, בעלי הון נטו לגוון השקעות לנדל"ן כמקלט בטוח, דבר שיכול להיטיב עם קורשבל. הסביבה הפוליטית בצרפת (למשל, שינויים אפשריים במיסוי עושר) גם היא שווה מעקב, אף שאין כרגע רמזים לשינויים דרמטיים. לסיכום, בהיעדר משבר פיננסי עולמי חריף, הרקע הכלכלי תומך בהמשך השקעות בנדל"ן יוקרה באלפים.
שינויים בדמוגרפיית הקונים: אנו צופים גלים חדשים של קונים בשנים הקרובות. במיוחד, קונים אסייתים (ובייחוד סינים) היו ברובם נעדרים בשנים 2020–2022 בשל מגבלות נסיעה; עם חזרת הנסיעות הבינלאומיות לשגרה, צפוי עניין רב יותר מאסיה. הפרופיל היוקרתי במיוחד של קורשבל מתאים למשקיעים אסייתים עמידים שמחפשים נדל"ן יוקרתי בחו"ל – תופעה שכבר הוזכרה ב-2025 ב-investropa.com. בדומה לכך, יתכן שתהיה עלייה במספר הקונים מהמזרח התיכון (למשל, מדינות המפרץ); בשנים האחרונות נרשמה עלייה במבקרים מקורשבל מהאמירויות, סעודיה וכו', במיוחד באוגוסט ובסביבת ראש השנה האזרחית. סגמנטים בינלאומיים אלה יוסיפו עומק לבריכת הביקוש. קונים אמריקאים צפויים להמשיך בנוכחות החזקה שלהם, במיוחד אם הדולר יישאר חזק יחסית לאירו (אם כי המטבע עלול להשתנות עד 2026–28). בנוסף לכך, יזמי טכנולוגיה צעירים וגמלאים מוקדמים (מהתחומים הטכנולוגיים/הפיננסיים) בוחרים יותר ויותר בנכסים שמבוססים על אורח חיים – בית סקי יוקרתי הוא חלק מהנרטיב הזה. ייתכן ונראה כי גיל הרוכשים הממוצע יורד מעט, עם יותר בשנות ה-40 לחייהם ולא בעיקר בשנות ה-50/60, ככל שעבודה מרחוק וצבירת עושר בגיל צעיר הופכות נפוצות יותר.
התמקדות שנתית ורווחה: עד 2028, קורשבל צפויה להשלים את השינוי שלה לאתר נופש של ארבע עונות אמיתי. צפו לראות עוד מתקני קיץ (אולי הארכת פעילות הרכבלים, מסלולי אופני הרים חדשים, ייתכן גם מגרש אימונים לגולף או אטרקציות אחרות באזור). חשיבות תחום הרווחה, כפי שצוינה, תמשיך ואף תתעצם – ייתכן שייפתחו באזור מרכזי ריטריט ובריאות ייעודיים (בסגנון אתרי ספא שווייצריים). כך מתרחבת האטרקטיביות של רכישת נכס שם גם מעבר לחובבי סקי. כפי שחוקרת של Knight Frank ציינה, בריאות ורווחה עוקפות כיום את הסקי כגורם המניע הראשי באורח החיים של רוכשי נדל"ן באלפיםdmproperties.com. לכן, נכסים שמותאמים לכך (עם מתקני ספא, שקט, חיבור לטבע) יהיו מבוקשים במיוחד. אנו עשויים גם לראות שוק נישה לchalets “עמידי אקלים” – כאלה שנבנים מחומרים ברי קיימא, עצמאות אנרגטית וכו', שאינם רק עונים לדרישות החוק אלא מציבים סטנדרט שהקונים הירוקים ביוקרה שואפים אליו.
מגבלות פוטנציאליות: אחד הגורמים שיש לשים לב אליהם הוא רמות המלאי – הן כל כך נמוכות שנפח המכירות עלול לרדת פשוט בשל מחסור במוכרים. אם המחירים יגיעו לשיאים חדשים, ייתכן שחלק מהבעלים יבחרו לממש רווחים (ובכך יגדילו את ההיצע), אך באותה מידה, רבים עשויים להחזיק בנכס מאחר שיש מעט השקעות אלטרנטיביות מהנות כמו שאלה קוטג'ים בקורשבל. אם נפחי העסקאות ירדו, מדדי המחירים עלולים להפוך לפחות חלקים (כמה עסקאות חריגות עשויות לעוות את הממוצעים). עם זאת, כל ירידה בפעילות קרוב לוודאי תשקף מחסור בהיצע, לא מחסור בביקוש, מה שאומר שהמחירים יישמרו או אף יעלו. מגבלה נוספת יכולה להיות רגולטורית: אם, באופן היפותטי, עד שנת 2028 צרפת תחליט להטיל מגבלות כלשהן על בעלות זרה (לא צפוי כרגע) או מסים חדשים על בתים יוקרתיים, הדבר עשוי למתן מעט את הביקוש. בנוסף, שינויי אקלים נותר אתגר כולל – אם מזג אוויר קיצוני יקצר משמעותית את החורפים לקראת סוף שנות ה-20, עלול להיות לכך אפקט על התפיסות (אם כי כפי שצוין, הגובה של קורשבל מעניק לה יתרון, ויש לה מערך נרחב של ייצור שלג מלאכותי). עד כה, תחזיות מגמות מצביעות על שלג מספק עד שנות ה-30 לאתרי סקי בגובה רב, אך זו נקודת מעקב לטווח ארוך.
השפעת הביד לאולימפיאדת החורף 2030: באמצע 2025, יש מומנטום חזק לכך שאולימפיאדת החורף 2030 תתקיים בצרפת (האלפים הצרפתיים), ייתכן שהאירועים יתפרסו על פני מספר אתרי סקי (לאחר שאיטליה תארח את 2026). אם צרפת תזכה רשמית באולימפיאדה של 2030 (ההחלטה צפויה סביב 2026), ניתן לצפות לגל עניין סביב 2027–2028 עם סיום פרויקטי תשתית ופניית תשומת הלב הגלובלית לאלפים. האולימפיאדה מובילה לעיתים קרובות לזינוק בביקוש לנדל"ן באזורים המארחים – לא רק ממשקיעים שמצפים להכנסות משכירות גבוהות יותר, אלא גם מאנשים עמידים שרוצים להיות חלק מרגש האירוע. לדוגמה, בקורטינה ד'אמפצו (איטליה) נרשמה עליית מחירים חדה מאז הוכרזה כמארחת לשנת 2026 ubs.com. קורשבל, שכבר משמשת כאתר אימוני אולימפיאדה, תהיה ללא ספק בסיס מרכזי ל-VIP במהלך המשחקים, אפילו אם האירועים יתקיימו במקומות אחרים, בשל מתקני היוקרה ומסלול הנחיתה שלה. לפיכך, התקופה שלפני 2030 עשויה להוסיף עוד כמה נקודות אחוז לצמיחת ערך הנדל"ן בקורשבל מעבר למגמה הבסיסית.
תחזית השכרה: תשואות השכרה צפויות להישאר מתונות, אך הכנסות מהשכרה עשויות לצמוח כאשר מחירי הלילה מטפסים (חלקית בשל אינפלציה, חלקית בשל היצע יוקרה מתרחב). לדוגמה, ב-2028 קוטג' יוקרתי עשוי לבקש יותר מ-€120 אלף לשבוע השנה החדשה. אם יתאגדו יותר שירותים (שף פרטי, ועוד), בעלי הנכס יוכלו לדרוש תעריפים גבוהים יותר. גם שוק ההשכרות לקיץ ימשיך להבשיל – וייתכן שיכפיל את גודלו לעומת היום אם המגמות הנוכחיות יימשכו, ובכך יגדיל מעט את התשואות השנתיות. חדירה של חברות ניהול השכרה מקצועיות (חלקן בבעלות מותגי אירוח יוקרתיים) עשויה גם להקל על תהליך ההשכרה, ולאפשר לבעלים להפיק הכנסה מהנכס כשהוא אינו בשימוש.
סיכום – חזון 2028: עד 2028, קורשבל 1850 צפויה להישאר הפסגה של הנדל"ן האלפיני בצרפת, עם מחירים שנשברו שיאים חדשים. אנו צופים קצב צמיחה בריא, אך רגוע יותר – אין התרסקות באופק על פי היסודות. שוק הנדל"ן באתר יאפיין יותר ויותר בצ'אלטים חדשניים, סצנה מפותחת לאורך כל השנה, וקהל לקוחות מכל קצוות העולם. הבעלות בקורשבל תמשיך להיות סמל סטטוס לא פחות משהיא השקעה. עבור משקיעים בעלי הון גבוה וקוני לייף-סטייל, העצה זהה: התמקדו במיקום ובאיכות פריים, החזיקו את הנכס בתקופות תנודה קצרות, ותיהנו גם מהנאה אישית וגם מהערכה פיננסית. כל עוד “שלג” ו”יוקרה” ממשיכים למשוך, שוק הנדל"ן של קורשבל 1850 צפוי לעידן זהב בשנים 2026–2028 ומעבר לכך, בתמיכת היצע נדיר, ביקוש יציב ומהמשיכה הנצחית של האלפים הצרפתיים.
פוטנציאל עליית ערך ההון: נדל"ן בקורשבל 1850 נחשב לעיתים קרובות כהשקעת בלו-צ'יפ, המציעה שמירה איתנה על ההון וצמיחה ארוכת טווח, ולא רווחים ספקולטיביים מהירים. ההיסטוריה מרשימה – ערכי הנדל"ן באלפים הצרפתיים עלו בכ-30% בממוצע מאז 2020 (כ-5.5% בשנה) investropa.cominvestropa.com, ואתרי הנופש היוקרתיים מובילים בביצועים, במיוחד מאז המגפה. במקרה של קורשבל, מחירי הנדל"ן בשנים האחרונות עלו בחדות (למשל, +9% רק ב-2024) investropa.com, וקובעים רף חדש. הציפייה קדימה היא שהקצב יתמתן, אך מומחים חוזים צמיחה מתונה של כ-3–7% בשנה בשוק האלפיני עד 2026 investropa.com. באזור אולטרה-יוקרתי כמו 1850, ניתן לצפות למחירים בקצה העליון של הטווח, כל עוד אין תנודות חריגות. המשמעות היא שצ'אלה בשווי 10 מיליון אירו כיום עשוי לעלות באופן אורגני ל-11–12 מיליון אירו תוך מספר שנים, רק מעליית הערך בשוק. בנוסף, פער ההיצע-ביקוש הייחודי לקורשבל מרמז כי תיתכן עליית ערך מעל הממוצע – בכל פעם שיש גל של רוכשים עשירים חדשים (נניח משווקים מתעוררים או כתוצאה מכלכלה חזקה), יש מקום לקפיצות מחירים בהינתן ההיצע הקבוע. למעשה, פוטנציאל הצמיחה ההונית נשאר חזק, והאסטרטגיה של לקנות ולהחזיק משתלמת. אפילו בטווח הארוך מאוד, נכסי יוקרה אלפיניים הראו עליות יציבות (למשל, שווי הצ'אלטים האיכותיים עלה בכ-33% בממוצע מאז 2008, והצמיחה הואצה לאחר 2020) investropa.com.
תשואות ודמי שכירות: משקיעים צריכים לקחת בחשבון כי התשואות (הכנסות) מהשכרת נכסים בקורשבל 1850 נמוכות יחסית מבחינה אחוזית, כפי שמקובל בשווקי יוקרה אולטרה-יוקרתיים. מכיוון שמחירי הרכישה גבוהים מאוד, ההכנסה מהשכרה, אף על פי שהיא גבוהה במספרים מוחלטים, מתורגמת לתשואה שנתית צנועה. תשואות שכירות נטו טיפוסיות נעות סביב 2–3% באתרי דגל כמו קורשבל snowonly.com. לשם השוואה, אזורים פחות יוקרתיים באלפים הצרפתיים יכולים להניב תשואה נטו של 4–4.5% snowonly.com, והממוצע הארצי בצרפת של תשואות שכירות (לכל סוגי הנכסים) הוא כ-6% mansion-properties.com. כלומר, משקיע בקורשבל לרוב יעדיף הערכת ערך הונית ושימוש עצמי על פני תשואה כספית גבוהה. למשל, נכס בשווי 5 מיליון אירו עשוי להכניס כ-200,000 אירו בשנה מהשכרה (אם מושכר בשבועות השיא); אחרי הוצאות, הרווח הנקי יהיה כ-150,000 אירו – שהם סביב 3% תשואה. אך מה שהמספרים האלו לא משקפים הוא גובה שכר הדירה והיכולת לקזז עלויות בעלות. בשבועות החורף המבוקשים (סילבסטר, חופשות בתי ספר), שכר דירה שבועי בצ'לטות מובילות יכול לעבור את 80,000–100,000 אירוbusinessinsider.com. גם דירות קטנות יוקרתיות יכולות להניב עשרות אלפי אירו לשבוע בעונה. אם הבעלים מוכן להשכיר את הנכס שלו, למשל, 8–10 שבועות בחורף ואולי עוד כמה שבועות בקיץ, הוא יכול לכסות חלק משמעותי מהוצאות שנתיות (צוות, תחזוקה, מסים) ואפילו להרוויח תוך כדי שהוא ממשיך ליהנות מהנכס בעצמו בחלק מהשנה.
כדאי גם לציין כי הביקוש להשכרה חזק מאוד בקורשבל בשבועות שבהם הבעלים פותחים את בתיהם. מומחי השכרת דירות באלפים מציינים כי צ'לטות במיקומים טובים מגיעות ל-70–90% תפוסה לאורך החורף (ואף לתוך הקיץ)snowonly.com. המעבר לתיירות כל השנה גורם לכך שיולי–אוגוסט תורמים כיום להכנסות משכירות (גם אם במחיר נמוך מהחורף). לפיכך, בעלים מתוחכם יכול להגיע לתפוסה כמעט מלאה בעונות השיא וליהנות מ-תשואה אפקטיבית טובה יותר. יש נכסים המנוהלים על ידי סוכנויות יוקרה או מפעילי טיולים, שמייעלים את התהליך.
אסטרטגיות הזדמנויות והשקעה: עבור משקיעים במיוחד, יש מספר כיוונים למקסם רווחים בקורשבל:
השבחות ושיפוצים: כפי שהוזכר, ניתן לעיתים לרכוש בצ'אלטים ישנים באזורים מעולים הדורשים מודרניזציה בהנחה יחסית קלה. השקעה בשיפוץ יוקרתי (עם שיפור יעילות אנרגטית ואבזור חדש) לא רק שמעלה משמעותית את ערך הנכס אלא גם את הכדאיות להשכרה שלו. לנוכח הרגולציה הדוחפת לבתים יעילים אנרגטית, שדרוגים כאלה גם "מגנים" על ההשקעה לטווח הרחוק.
החזר מע"מ בבניה חדשה: צרפת מציעה תמריץ משתלם לרוכשים התפתחותים חדשים באזורים תיירותיים. אם אתה רוכש נכס בבניה חדשה ומתחייב להשכיר אותו מרוהט עם שירותים ברמה מלונאית (כגון שירותי ניקיון, ארוחת בוקר) למספר שבועות בשנה, אתה זכאי להחזר של 20% מע"מ ממחיר הרכישה freespiritalpine.com. בהקשר של קורשבל, 20% מרכישת נכס בשווי מיליוני אירו הוא סכום משמעותי – מדובר בקפיצה מיידית בהון העצמי. רוכשים רבים של דירות חדשות בקורשבל 1650 למשל, מנצלים את המנגנון הזה, מממנים את המע"מ במהלך הבנייה ודורשים את ההחזר אחרי רכישה באמצעות רישום לתוכנית השכרה. כך משתפרת התשואה והזרם המזומנים, והתשואה מהשכרה הופכת לאטרקטיבית יותר בשנים הראשונות.
שיתופי שימוש: משקיעים מסוימים משתפים פעולה עם חברים או בני משפחה ורוכשים יחד צ'אלט (באופן לא פורמלי או דרך חברה בע"מ), וכך מתחלקים בשימוש ובעלויות. לנוכח המחירים הגבוהים, זה עשוי להיות פתרון יעיל, ועם תיאום נכון, כל צד נהנה גם מזמני שיא. ישנה מגמה מתפתחת של בעלות חלקית או מועדוני חברים יוקרתיים בנכסי סקי, המאפשרים לרכוש "מניות" בצ'אלט יוקרתי במיוחד (אם כי זה תחום חדש ויש לבדוק היטב את החוקיות).
ערך יחסי באזורים פחות מוכרים: אמנם קורשבל עצמה יקרה, אך משקיעים בוחנים לפעמים רכישה בפריפריה של קורשבל (למשל, קורשבל מוריון/1650, קורשבל וילג'/1550, או לה טניה הסמוכה). אזורים אלה נכללים באותו מתחם סקי ונהנים מהמוניטין של קורשבל, אך מחירי הנדל"ן נמוכים יותר. לדוגמה, כפרי לוויין בעמקי השלג עולים 50–70% פחות למ"ר בהשוואה ל-1850 investropa.cominvestropa.com, והתשואות מהשכרה (4%+ נטו) גבוהות לעיתים מאתרי היוקרה snowonly.com. החיסרון: עליית ערך איטית יותר וקהל שוכרים אחר, אך למשקיעים שמחפשים "אסטרטגיית השקעה" יש שמפצלים בין נבחרי פריים ואזורים מתפתחים.
לסיכום, תשואות צפויות בקורשבל 1850 נובעות משילוב של הכנסה שכירות מתונה וצמיחה הונית חזקה. רוכש בשנת 2025 יכול לצפות לעליות ערך שנתיות באחוזים חד־ספרתיים (שמתווספות לבסיס ערך גבוה מאוד) וכן ליכולת לקזז עלויות באמצעות שכירויות שמניבות אמנם רק אחוזים בודדים, אך מהוות סכום ניכר במונחים של יורו. לאור היסודות של שוק הנדל"ן בקורשבל, גם אסטרטגיה שמרנית של החזקה עד לשנת 2028 צפויה להניב תשואה כוללת גבוהה, בשקלול עליית ערך הנכס וכל דיבידנד שכירות שיתקבל. המפתח הוא לרכוש נכס איכותי (מבחינת מיקום ומפרט), כי נכסי יוקרה תמיד יהיו המבוקשים ביותר – מה שמבטיח נזילות גבוהה ותמחור פרמיום בעת היציאה מהשקעה. לצורך חיזוק הביטחון בשוק: ניתוחי מומחים מגדירים את מגמת הנדל"ן באלפים כ-“עולה באופן מובהק” ומדגישים שאתרי נופש מרכזיים כמו קורשבל נהנים מתשתית כלכלית חזקה ביותר גם קדימה investropa.cominvestropa.com.
רגולציה ומדיניות ממשלתית המשפיעה על נדל"ן
חוקי יעילות אנרגטית ("חוק האקלים"): שינוי מדיניות משמעותי המשפיע על הנדל"ן בצרפת הוא האיסור ההדרגתי על השכרת נכסים בדירוג אנרגטי נמוך. החל משנת 2025, דירות שדורגו בדרגת אנרגיה "G" לא יוכלו להיות מושכרות כחוק בצרפתmansion-properties.com. עד 2028, האיסור מתרחב גם לנכסים בדירוג "F", ובהמשך גם ל-"E" ב-2034. באתרי סקי באלפים, לא מעט שאלטות מסורתיות שנבנו לפני עשרות שנים עלולות להיכנס לקטגוריות הדירוג הנמוכות (בשל חלונות חד-שכבתיים, בידוד בלתי מספיק, מערכות חימום ישנות ועוד). לבעלי דירות בקורשבל, זה הפך לסוגיה בוערת: על מנת לשמור על פוטנציאל ההשכרה, יש לעדכן את הנכס לעמידה בתקן. כבר עתה אנו עדים ל"בריחה לאיכות" – כלומר קונים מתמקדים בשאלטים חדשים, מבודדים היטב, או כאלו שכבר שודרגו למערכות חימום ובידוד מודרניותinvestropa.cominvestropa.com. שאלטים ישנים בעלי דירוג נמוך נקלעים לשוק דו-שכבתי: או שהם נמכרים במחיר נמוך, או שלא נמכרים כלל, או שבעליהם משקיעים בשיפוצים (פאנלים סולאריים, משאבות חום, בידוד משופר) כדי להעלות את הדירוג. תקנות אלו, באופן די מפתיע, תומכות בעליית מחירים בנכסים איכותיים – כיוון שבתים שמקיימים את הדירוגים A/B הופכים ליקרים ומבוקשים אף יותר investropa.cominvestropa.com. בקורשבל 1850 שאלטים יוקרתיים רבים עברו שיפוץ להתקנת חלונות משולשים, חימום גיאותרמי ועוד, כדי להבטיח שיוכלו להמשיך להיות נכסי השכרה. בסך הכול, המדיניות הזו דוחפת את השוק לקיימות, מה ששפר בטווח הארוך את איכות המלאי ואף עולה בקנה אחד עם ערכי הקונים (רבים מקרב בעלי ההון אוהבים את שדרוגים ידידותיים לסביבה כחלק מהסטנדרט היוקרתי).
רגולציה על השכרות לטווח קצר: אזורים עתירי תיירות בצרפת מאזנים בין רווחיות ההשכרות לטווח קצר לבין צורכי הקהילה. בחלק מהעיירות האלפיניות (במיוחד הגדולות כמו שאמוני), הרשויות המקומיות הגבילו את מספר השכירות לתיירים או דרשו היתרים מיוחדים להפעלתן dmproperties.cominvestropa.com. שאמוני, לדוגמה, הטעילה מכסות על דירות נופש באזורים מסוימים במטרה לפנות דיור לתושבים מקומיים ולעובדים עונתיים. בעוד הגודל הקטן יותר של קורשבל והיותה אתר נופש ייעודי משמעם שטרם הוטלה מגבלה מחמירה (הכלכלה נשענת על השכרות), היא אינה חסינה לפיקוח רגולטורי. בעלי נכסים בקורשבל חייבים לרשום את הנכס שלהם אם הם משכירים לטווח קצר ולשלם מס תיירות. אם בעתיד יוחלטו חוקים – למשל, הגבלת מספר השבועות שניתן להשכיר נכס, או דרישה לסטטוס מגורים עיקריים על מנת להשכיר ללא הגבלה – הדבר עשוי להשפיע על חישובי ההשקעה. עם זאת, לאור הפרופיל של קורשבל 1850 (בעיקר בתי נופש יוקרתיים ותשתיות תיירות), כל מדיניות כזו צפויה להיות מדודה. ראוי לציין, שהגבלת היצע הנכסים להשכרה במקומות כמו שאמוני מובילה ליותר ביקוש (ולמחירים גבוהים יותר) לנכסים שכן זמיניםinvestropa.cominvestropa.com. אפקט דומה עשוי להתרחש בקורשבל: אם אי פעם תוגבל ההשכרה, הנכסים הבלעדיים שיישארו יזכו לביקוש אף גבוה יותר מתיירים אמידים. זהו תחום למעקב, אך נכון ל-2025, קורשבל עדיין שוק ידידותי מאוד להשכרות ללא מגבלות מקומיות ייחודיות על דירות נופש (למעט מה שנקבע בחוק הלאומי).
מיסים על בתים שניים: ממשלת צרפת והרשויות המקומיות הטילו מיסים שמיועדים לבעלי בתים שניים, הכוללים רבים מהמחזיקים בנכסים בקורשבל. צעדים אלה כוללים תוספת מס מגורים (taxe d’habitation) מוגדל באזורים שהוכרזו רשמית כסובלים ממחסור בדיור לתושבים המקומיים (zones tendues). מחוז סבואה של קורשבל התיר העלאה של עד 60% במסי הבתים השניים במקרים מסוימים. בנוסף, בחלק מהאתרים הפופולריים קיים מס על בתים ריקים שמטרתו להרתיע מהשארת נכסים ריקים. למעשה, כשמדובר בשאלי בשווי של מיליוני יורו, המיסים המקומיים הללו יחסית זניחים (תוספת של כמה אלפי יורו בשנה) ולא מנעו מרוכשים אמידיםinvestropa.com להיכנס לשוק. המשטר המס הלאומי בצרפת כולל היבטים ידידותיים למשקיעים: אין "מס רוכש זר" גורף, וצורפת אף שינתה ב-2018 את מס העושר כך שהוא מתמקד רק בנדל"ן (IFI – מס עושר נדל"ן) החל על שווי נדל"ן נטו מעל €1.3 מיליון בשיעור מתקדם של עד כ-1.5%. רוכשים מחו"ל לרוב פשוט לוקחים זאת בחשבון בעלות החזקת נכס בצרפת. על הכנסות שכירות, בעלי נכסים זרים משלמים מס הכנסה צרפתי (עם אמנות למניעת כפל מס), אך ניתן לקזז הוצאות, ותוכניות אטרקטיביות כמו LMNP (השכרה מרוהטת) מספקות טיפול מס מיטיב. מעבר לכך, קיימות הטבות מס על השכרה: הכנסות מהשכרה מרוהטת לרוב ניתנות לקיזוז באמצעות פחת והוצאות, ולעיתים יוצרים הכנסה חייבת מס נמוכה במיוחד על שאלי שמנוהל ביעילות. תמריץ נוסף קיים בבנייה חדשה – מע”מ (20%) ניתן להחזר אם הנכס מושכר עם שירותים, מה שמעלה משמעותית את התשואה freespiritalpine.com. בנוסף יש נקודות זיכוי ומענקים לשיפוצים ירוקים (בתוך מערך היוזמות הירוקות של צרפת). בסיכומו של דבר, הרגולציה בצרפת נחשבת יציבה ושקופה יחסיתmansion-properties.com. המשקיעים נהנים מהגנה משפטית חזקה (זכות הקניין מעוגנת עמוק) mansion-properties.com והמגמה הצרפתית לדחוף להשכרה בת-קיימא ככל הנראה תגדיל את ערך הנכסים העומדים בתקינה בטווח הארוך.
תקנות תכנון ובנייה מחמירות: הפיתוח בקורשבל 1850 מוסדר על ידי כללי תכנון מחמירים שמטרתם לשמור על הסביבה ההררית ועל האופי הבלעדי של האתר. חוק ההרים (Loi Montagne) ותוכניות עירוניות מקומיות מגבילים פיתוח בקנה מידה גדול, במיוחד מעל גבהים מסוימים. בפועל, המשמעות היא שהיתרי בנייה חדשים נדירים – הדגש הוא על שיקום מבנים קיימים ולא על התפשטות לקרקעות שלא נבנו קודם לכן investropa.com. מגבלות גובה מבטיחות כי הצ'אלטים יישארו בקנה מידה אנושי (ללא מגדלי מגורים), והנחיות עיצוביות שומרות על המראה הקלאסי של הצ'אלט. בנוסף, בניית מגורי נופש חדשים באלפים דורשת לעיתים קרובות להעניק תועלת כלשהי לקהילה (כמו יצירת חנייה או תמיכה בדיור לעובדים עונתיים) כתמורה. מדיניות אלו למעשה נועלות את המחסור בנדל"ן בקורשבל. עבור בעלי הנכסים, זו בשורה טובה כיוון שזה מונע פיתוח יתר שהיה עלול לדלל את שווי הנכסים או את קסם האתר. מצד שני, פרויקטי שיפוץ עלולים להיות יקרים ודורשים זמן רב בשל מכשולי רישוי – אך מרבית הרוכשים מתוך שכבת היוקרה מקבלים זאת כחלק מהבעלות על חלקת גן-עדן. יש לציין שבשווייץ התקנות אף מחמירות יותר (כמו הגבלת ה־Lex Weber על דירות נופש), ואילו בצרפת יש עדיין אפשרות לפתח, אך בצורה מבוקרת. מועצת קורשבל המקומית נדרשת לאזן בין קיימות סביבתית (סיכוני מפולות שלג, תחבורה, משאבי מים) לבין מעמדה כיעד תיירותי עולמי. שדרוגי התשתיות בשנים האחרונות (כמו מעליות חדשות) מלווים לרוב בהערכות סביבתיות, וככל שניתן, ממחזרים או משדרגים מתקנים קיימים ולא בונים חדשים.
לסיכום, המצב הרגולטורי ב־2025 עבור בעלי נדל"ן בקורשבל מאופיין בדגש על איכות ועמידה בדרישות: בתים חסכוניים באנרגיה, השכרה אחראית ופיתוח מבוקר. צעדים אלו, על אף שמסבכים את העניינים בעבור הבעלים, לרוב מגבירים את ערכו היוקרתי והארוך טווח של הנדל"ן בקורשבל. מומלץ לרוכשים לוודא שכל נכס שהם שוקלים עומד כבר בתקנים החדשים או שניתן לשדרגו בקלות – ולהיעזר במומחים מקומיים לייעול מיסוי ולהבנת כללי ההשכרה. חשוב לציין כי צרפת אינה מגבילה רוכשים זרים (אין הגבלות לאזרחים זרים), מה שמבטיח שהביקוש בקורשבל נותר רחב כתמיד, וכולל קונים מאירופה, אמריקה ואסיה.
דינמיקה עונתית והשפעתה על מחירים וזמינות
עונת השיא בחורף (עונה גבוהה): קורשבל 1850 היא ביסודה עיירת סקי, והחורף הוא הזמן שבו הכפר באמת מתעורר לחיים – יש לכך השלכות ישירות על השימוש והמחיר של נדל"ן. התקופה מדצמבר עד אפריל היא עונת השיא, כאשר חג המולד/שנה חדשה ופברואר (חופשות בתי ספר) הם נקודות השיא המובהקות. בזמנים אלו הביקוש למגורים מרקיע שחקים. בעלי שאלטים שמשכירים את הנכסים שלהם לרוב מרוויחים את עיקר ההכנסה השנתית תוך 2–3 שבועות חופשה בלבד. כתוצאה מכך, מחירי השכירות בחורף גבוהים במיוחד (למשל, €50,000+ לשבוע עבור שאלט יוקרה עם 4 חדרי שינה הוא דבר רגיל בשבוע השנה החדשה). גם הפעילות בשוק המכר עשויה לזנק בחורף, שכן מבקרים עשירים לעיתים מחליטים לרכוש לעצמם פיסת מקורשבל לאחר שחוו את אורח החיים. זה לא נדיר שסיורי נכסים ייערכו במקום בעונת השיא בעקבות שוכרים מוקסמים. עם זאת, המלאי למכירה בדרך כלל נמוך ביותר בחורף – בעלי נכסים רבים יעדיפו לדחות פרסום עד האביב/קיץ כדי לא להפריע להשכרות החורף הרווחיות או לזמן החופשה האישי. לכן החורף הוא הזמן שבו הקונים חווים את המוצר (את הנופש ולעיתים את הנכס עצמו כדיירים), אך העסקאות בפועל מסתיימות לעיתים קרובות בעונות המעבר.
אביב וסתיו (עונות שפל): בסוף אפריל, מעליות הסקי נסגרות וקורשבל נכנסת לשלב שקט. הפשרת השלגים באביב ועונת המעבר (מאי, יוני) מביאות לכך שרבות מהחנויות והמסעדות סגורות. באופן דומה, אחרי קיץ קצר, הסתיו (מסוף ספטמבר ועד נובמבר) נחשב לעונת שפל עם מינימום פעילות תיירותית. תקופות אלה היו מאז ומתמיד עונות רגועות באתר – זמן שבו בעלי שאלטים מבצעים שיפוצים או שדרוגים, הצוות יוצא לחופשות, והכפר מתמלא כוחות. מהבחינה השיווקית, עונת השפל היא הזמן שבו המלאי נוטה להיות הגבוה ביותר וקונים עשויים למצוא מעט יותר מקום למיקוח. מוכרים שמפרסמים בעונת השפל מודעים לכך שמספר הקונים קטן; אם יש להם עניין למכור, הם עלולים לתמחר מעט אטרקטיבי יותר. יחד עם זאת, כיוון שבעלי הנכסים בקורשבל בדרך כלל אינם לחוצים על מזומן, לא כדאי לצפות להנחות עונתיות קיצוניות – השוק לא מתנהג כמו מחירי שכירות עונתית שמתרוממים או צונחים בחדות. מחירי הנכסים אינם נופלים בקיץ/עונת שפל; לכל היותר, יש יותר מקום למיקוח או אפשרות לרכוש ללא תחרות על הנכס. ישנם קונים מנוסים שמכוונים את החיפוש שלהם לאביב: לאחר עונת סקי עמוסה, כמה בעלי נכסים עשויים לשקול למכור (במיוחד אם הנכס לא הושכר או נוצל כפי שציפו). כמו כן, לסוכנויות נדל"ן יש יותר זמן להקדיש ללקוחות בעונת השפל, דבר שיכול להעניק לרוכשים יותר תשומת לב ואפשרות לבדוק את השוק לעומק.
עונת הקיץ (עונת שיא משנית):הקיץ (יולי–אוגוסט) בקורשבל הפך לפופולרי מאוד כאשר הרי האלפים משווקים את עצמם כיעד לכל ימות השנה. אף שהקיץ אינו עמוס כמו החורף, הוא כבר אינו נחשב כמשני. משפחות וחובבי טבע מגיעים לטיולים רגליים, רכיבת אופני הרים, ריצות שטח, גולף (בקרבת מקום) ומנוחה אלפינית. האקלים נעים (ימים חמים, לילות קרירים) והנוף מרהיב, מה שהופך את קורשבל גם בקיץ למפלט הררי יוקרתי. למגמה זו יש מספר השפעות: השכירות בקיץ מהוות כיום מקור הכנסה משמעותי ורבים מהצ'אלטים והדירות מושכרים על בסיס שבועי לתיירים מאירופה, המזרח התיכון (שלעיתים קרובות מחפשים אקלים קריר יותר בקיץ) ומקומות נוספים. בשיא הקיץ שיעורי התפוסה בנכסים מבוקשים עשויים להגיע ל-70% ומעלה snowonly.com. דמי השכירות נמוכים מהחורף אך עדיין נאים – למשל, אותו צ'אלט שמושכר ב-€50,000 לשבוע בחורף עשוי להיות מושכר ב-€15,000–€20,000 לשבוע באוגוסט. עבור בעלי הנכסים, המשמעות היא שהנכס לא עומד ריק 8 חודשים בשנה; ניתן לנצל אותו או להרוויח ממנו ביותר עונות. מהבחינה התרבותית, הדימוי של קורשבל מתרחב כאתר נופש דו-עונתי, בדומה למג'ב או שאמוני. תשתיות כמו מעליות הפועלות בקיץ (לטיילים ולרוכבי אופניים) ואירועים כמו פסטיבלי מוזיקה או זיקוקים מושכים מבקרים. למעשה, ברחבי האלפים, דיווחו אתרי נופש על עלייה משמעותית בביקורי קיץ – בשאמוני חלה עלייה של 46% במכירות כרטיסי מעליות בקיץ תוך שנתיים dmproperties.com, ובקורשבל עצמה הנתונים עולים בהתמדה. הנוכחות לאורך כל השנה תומכת בערך הנכסים מכיוון שבעלים רואים שימושיות גדולה יותר (והכנסות פוטנציאליות) מההשקעה שלהם. זה גם מסייע לצמצם מעט את עונתיות העסקים, והכפר הופך לבר-קיימא יותר לאורך כל השנה.
השפעה על זמינות: מחזור העונות משפיע על מועד היציאה של נכסים לשוק. רבים מהמוכרים מעדיפים להתחיל למכור בסוף החורף או באביב (לאחר שנהנו מעונה אחרונה, או כדי לתפוס את מבקרי האביב), כדי שהעסקה תיסגר בקיץ לפני החורף הבא. באופן דומה, פרויקטים חדשים לרוב שואפים למסירה בסתיו, כך שהקונים יוכלו ליהנות מהנכס בעונת החורף. לכן, הסתיו מתאפיין בריבוי הסכמות וסגירות (למעשה משרדי הנוטריונים באלפים עסוקים במיוחד באוקטובר-נובמבר בסגירת עסקאות כדי שהקונים יקבלו מפתחות עד חג המולד). לגבי השכרות, בעלי נכסים נדרשים להחליט עד תחילת הסתיו אם ישכירו את השבועות המבוקשים או ישתמשו בנכס בעצמם, שכן סוכני השכרה מתחילים לשווק את צ'אלטים לחורף כבר בספטמבר עבור העונה הקרובה.
דינמיקת מחירים: ייתכן שאנשים מניחים שרכישה בחורף יקרה יותר בגלל הביקוש – אך בנדל"ן, המחירים בקורשבל יחסית קבועים לאורך כל העונות (בניגוד למלונות, מחירי הבתים לא מוכפלים בחורף). עם זאת, הערך הנתפס של נכס נמצא בשיאו בחורף: שאלה סקי נראית אטרקטיבית במיוחד כשהיא מוקפת בשלג ובפעילות תוססת. לעיתים זה מוביל למכירות מהירות במחיר המבוקש בחורף, בעוד שאותו נכס המוצג בעונה מתה עשוי לקבל הצעה נועזת יותר. במובן הזה, עשויה להתרחש רכישה "רגשית" בחורף – קונה מתאהב במקום בשיא האווירה ומשלם מחיר מלא. לעומת זאת, משקיע קפדן יעדיף לבדוק בקיץ כדי לבדוק אם מתגלות בעיות שמוסתרות בשלג החורפי (מצב הגג, גבולות הקרקע וכו'), ולנהל משא ומתן באווירה רגועה פחות.
מגמות שימוש – שהייה ארוכה יותר: שינוי עונתי נוסף הוא שבעלים (ושוכרים) מבלים תקופות ארוכות יותר בקורשבל מאשר בעבר. עליית העבודה מרחוק מאפשרת לחלק מהבעלים להגיע למספר חודשים – לדוג' מדצמבר ועד פברואר ברצף – במקום רק לשבוע חופשה. ייתכן שהם יעבדו מהשאלאה שלהם במהלך השבוע וישתמשו בהפסקות לגלישה, ומתייחסים אליה כאילו היא בית משני עיקרי. בדומה לכך, יש שמגיעים בקיץ לחודש של בריחה מהעיר. מגמה זו מטשטשת את הגבולות בין עונות ומגדילה למעשה את הביקוש לתכונות ביתיות ונוחות (משרדים ביתיים, אינטרנט אמין וכו' – קורשבל שיפרה בכך תשתית פס-סיב באזור). זה מחזק את הרעיון שקורשבל אינה רק אתר סקי חולף אלא יעד חיים אלפיני לאורך כל השנה.
לסיכום, העונתיות בקורשבל יוצרת מקצב מחזורי בשוק, כאשר החורף שולט הן בשימוש והן בהתרגשות, אך חשיבות הקיץ עולה. אמנם מחירי הנדל"ן עצמם לא קופצים בעונה, אך עיתוי המכירות, התפוסה וההיצע של נכסים – כולם עונתיים. משקיעים נבונים יתאימו את אסטרטגיותיהם ללוח השנה הזה: ייתכן שיבחרו לקנות באביב, לשדרג בעונה מתה, ולהרוויח מהשכרות בעונה החמה. הדחיפה להרחבת עונות התיירות (חורף וקיץ) בהדרגה מאזנת את המגרש, מה שהופך בסופו של דבר את הנכס לבעל ערך רב יותר, כיוון שהוא פעיל יותר לאורך השנה ומשולב בקהילה שאינה נסגרת מחצית מהזמן.
פיתוחי תשתיות וצמיחה בתיירות
שדרוגי תשתיות סקי: קורשבל ושלושת העמקים משקיעים ללא הרף בתשתיות הסקי שלהם, בהבנה שחווית סקי מודרנית ויעילה חיונית לשמירה על ערך הנכסים ולמשיכת מבקרים אמידים. אחד המוקדים האחרונים הוא הרכבל סליר ששופץ לחלוטין, שייפתח מחדש לחורף 2024/25 עם קרונות פנורמיים חדשים ונוחות מהודרת seecourchevel.com. סליר הוא רכבל חתימה (המעלה גולשים לגובה 2,700 מטר עם תצפית להרי המון בלאן), והשדרוג שלו מדגיש את המחויבות של אתר הנופש למתקנים ברמה הגבוהה ביותר. בנוסף, אזורי המתחילים ב-1850 שודרגו עם דרגנועים מקורים חדשים (מסועי סקי) שהחליפו מסועים ישנים, כדי לספק העלאה מקורה ונוחה לילדים ולמתחילים seecourchevel.com. בשנים האחרונות גם הורחבו מערכות ייצור השלג בקורשבל כדי להבטיח מסלולים ניתנים לגלישה מתחילת דצמבר ועד סוף אפריל, גם בשנים דלות שלג. לדוגמה, לקראת אליפות העולם בסקי 2023 (שהתקיימה בקורשבל-מריבל), הושקעו מיליונים בהכנת מסלולים, פיסט-בשרים חדשים ותותחי שלג כדי להבטיח תנאים ברמה עולמית. הקישוריות בתוך מתחם הסקי נותרת חסרת תחרות: קורשבל מחוברת באופן ישיר למריבל ולואל טורנס, ומיזמים עדכניים כמו רכבל אורל-סים קארון מ-2021 (בעמק הרביעי) חיזקו עוד יותר את "שלושת העמקים" כאזור גלישה אחד ענק snowonly.com. עבור בעלי נכסים, השדרוגים הללו משמעם איכות סקי עקבית וחוויית אירוח טובה יותר – כך שממשיכים להיות ביקושים גבוהים להשכרות וערך הנדל"ן הגבוה מוצדק.
שירותי יוקרה והתרחבות: השיפורים בהר ממשולבים בהתפתחויות בכפרי הנופש. קורשבל 1850 כבר מתגאה באחת מהקבוצות המרוכזות הגדולות ביותר של מלונות 5 כוכבים בעולם (מחוץ לערים הגדולות) businessinsider.com. זה כולל מוסדות ידועים כמו Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée ואחרים, שמפנקים את המבקרים ומעלים את יוקרת הנופש. באופן מרשים, בקורשבל (בכל הרמות) יש 7 מסעדות עם כוכב מישלן, המספר הגבוה ביותר באלפים businessinsider.com, המחזק את מעמדה כיעד קולינרי. המגמה היא לכיוון יוקרה חוויתית: פרויקטים חדשים משלבים לינה עם גלריות קניות יוקרתיות, מועדונים פרטיים ומרכזי בריאות. התפתחות בולטת היא מלון ה-Maya Collection החדש, מלון יוקרה אולטרה מתוכנן להיפתח בקורשבל עד דצמבר 2025 voguebusiness.com. בדומה לכך, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (החברה שמאחורי בתי הקזינו והמלונות המפוארים במונקו) מעורבת גם היא בקורשבל עם תכניות ללודג'ים יוקרתיים ופרויקטי אירוח עד 2026 voguebusiness.com. פרויקטים אלו מעידים על כך שמשקיעים מזרים הון לתשתיות התיירות של קורשבל, בציפייה לביקוש מתמשך. האתר גם מתכונן לחגוג את יום השנה ה-80 ב-2026/27, וככל הנראה יחנוך אז כמה מאותם מקומות חדשים ויארח אירועים נוצצים voguebusiness.com. עבור בעלי הנדל"ן, גל מפעילי היוקרה הוא בונוס: הוא מרחיב את האטרקטיביות של האתר (ומביא מבקרים עשירים חדשים שעשויים להפוך לרוכשי נכסים בעצמם) ומרענן כל הזמן את ההילה של קורשבל. הנוכחות של מותגים כמו לואי ויטון, דיור, קרטייה וכו', במחוז הקניות של קורשבל (שכולם מחזיקים שם בוטיקים) מוסיפה לתחושת הקוסמופוליטיות voguebusiness.com.
תחבורה ונגישות: הנגישות של קורשבל תמיד הייתה חלק מהמשיכה היוקרתית שלה. לאתר הנופש יש נמל תעופה פרטי לאליט (אלפורט) ממש מעל 1850, מהגבוהים באירופה, המאפשר למטוסים פרטיים קטנים ומסוקים לנחות ממש על המדרון businessinsider.com. המשמעות היא שאנשים חשובים ומפורסמים יכולים לטוס ישירות מפריז או ז'נבה לקורשבל, ולחסוך שעות של נסיעה ברכב. נמל האלפורט, המפורסם במסלול ההמראה הקצר והעולה שלו, משמש גם כאטרקציה תיירותית בחורף (הגולשים עוצרים לצפות במטוסים ממריאים ונוחתים) businessinsider.com. מבחינת תשתית תחבורה רחבה יותר, יש התפתחויות גדולות באזור: מסילת הרכבת המהירה ליון-טורינו הנבנית (שחלקה כולל תחנה בסן-ז'אן-דה-מוריין, כ-45 דקות נסיעה מקורשבל ברכב) צפויה להסתיים לקראת סוף העשור snowonly.com. עם סיום העבודות, זמן הנסיעה מפריז לאלפים הצרפתיים יתקצר משמעותית – ואולי יביא עוד מבקרים לסופי שבוע. דמיינו את האפשרות להגיע למוּטְיֶיה (עיירת העמק של קורשבל) ברכבת מפריז בכ-4 שעות בלבד; זה עשוי להפוך את קורשבל לנגישה יותר גם לקהל אירופי רחב יותר, כולל מי שמעדיף לא לטוס. בנוסף, שיפורים בכבישים המקומיים (המסלול ממוטייה לקורשבל עבר שדרוגים ותעלות משופרות במשך השנים) ממשיכים לשפר את הבטיחות ולהפחית עומסים בשבועות העומס. יחד, השדרוגים האלו מחזקים את המשיכה של קורשבל כיעד יוקרה נגיש, למרות מיקומה המבודד בהרים.
קיימות וסביבה: מתוך הכרה באיומים הכפולים של שינויי האקלים והעלייה בעלויות האנרגיה, רשויות קורשבל ומפעילי המעליות אימצו שדרוגים לקיימות. חברת Societé des 3 Vallées (S3V), שמנהלת את מעליות הסקי, מפעילה כיום 100% מהמעליות באמצעות אנרגיה מתחדשת (הידרואלקטרית וסולארית) seecourchevel.com. בשנת 2024 הם התקינו פאנלים סולאריים בתחנת הגונדולה Ariondaz בקורשבל מוריון כדי לייצר חשמל באתר, בכמות מספקת להפעלת רכבל מהאנרגיה הסולארית seecourchevel.com. הם גם השקיעו בכלי גישור שלג חסכוניים באנרגיה המונחים ב-GPS, המייעלים את מסלולי הגישור ומצמצמים את צריכת הדלק seecourchevel.com. בתחום פיתוח הנדל"ן, בנייה חדשה מבוצעת לפי תקני בידוד מחמירים וכוללת לעיתים קרובות חימום גיאותרמי או חימום סולארי לבריכות וכדומה. ממשלת האתר יישמה אמצעים כגון סבסוד שיפוץ אנרגטי למבנים ישנים. אפילו מדיניות קטנות, כמו חובת צמיגי חורף ברכבים כחוק במהלך העונה למען הבטיחות seecourchevel.com, מעידות על דגש על קיימות ובטיחות. מאמצים אלו מבטיחים שקורשבל תישאר קיימא כאזור סקי לטווח הארוך (ממתנים את השפעות האקלים) ומהווים נקודת מכירה למשקיעים בעלי מודעות סביבתית. בנוסף, קהל לקוחות עשיר שרגיש לאחריות סביבתית יעדיף אתר "ירוק" וכך גדלה האטרקטיביות של המקום. כל אלה מוסיפים ערך בלתי מוחשי לנדל"ן: אתר מנוהל היטב ובצורה בת-קיימא ישמור על מעמדו (וכך גם על הביקוש לנכסים בו) לשנים רבות קדימה.
אירועים ופרופיל גלובלי: כוכבה של קורשבל היה במלוא הדרו במהלך אליפות העולם בסקי אלפיני של FIS בפברואר 2023, שאורגנה במשותף עם מריבּל. אתר הסקי נהנה מחשיפה תקשורתית בינלאומית וניצל את ההזדמנות להציג את מתקניו (כולל איצטדיון סיום חדש ומעליות ששודרגו). הצלחת האירוע הדגימה את יכולתה של קורשבל לארח אירועים רחבי היקף, מה שמבשר טובות לתוכניות עתידיות כמו האולימפיאדה. אכן, האלפים הצרפתיים (כולל קורשבל) נחשבים מועמדים חזקים לאירוח אולימפיאדת החורף 2030, ורבים מצפים כי הם יזכו בכך voguebusiness.comvoguebusiness.com. ציפייה זו כבר האיצה פרויקטים שונים – למשל, מתוכנן עיצוב מחדש של ה"סנואו פרונט" בקורשבל 1850 ותחנת רכבל שנוס כדי לחדש את מרכז כפר הסקי לקראת אפשרות לאירוח האולימפיאדה voguebusiness.com. במידה שהאולימפיאדה תאושר, צפויה פריחה מיידית בהשקעות בתשתיות: שדרוג כבישים, הרחבת אפשרית של אירוח (אם כי בקורשבל כנראה באמצעות מתקנים זמניים בשל הגבלה על בניה קבועה), וטיפוח כללי. גם אם קורשבל לא תהיה אתר רשמי, היא צפויה לארח אורחים נכבדים או נבחרות לאימונים (כפי שעשתה באולימפיאדות קודמות), והעלייה בתיירות תהיה משמעותית. בנוסף, חגיגות ה-80 בשנים 2026/27 יכללו כנראה אירועים מיוחדים, אולי פתיחת מוזיאונים או אתרים תרבותיים חדשים שיחגגו את תפקידה החלוצי של קורשבל כאתר סקי שתוכנן מראש (הוקם ב-1946). השקעות תרבותיות כאלה מוסיפות עומק לאטרקטיביות של האתר מעבר לסקי.
*אתרי הנופש השווייצריים רשמו צמיחה ממוצעת של כ־3.5% בשנת 2024 dmproperties.com; וורבייה, כאחד מאתרי הפרמייר של שווייץ, כנראה חווה צמיחה דומה או מעט גבוהה יותר בשל הביקוש הרב.
צמיחת התיירות ותוכניות לעתיד: ההשפעה המשולבת של כל הגורמים הנ"ל משתקפת בנתוני התיירות: בעונת 2024/25, קורשבל רשמה כ-1.2 מיליון לילות אירוח, עלייה של 16% מעונת 2018 (לפני הקורונה)voguebusiness.com. מדובר בצמיחה מרשימה ליעד שכבר מבוסס וידוע. צמיחה זו היא חלק ממאמץ אסטרטגי לשווק את האתר לאורך כל השנה ובזירה הבינלאומית. משרד התיירות פונה לשווקים חדשים (למשל, בוצעה פנייה ממוקדת למבקרים מארה"ב, המזרח התיכון ואסיה באמצעות מסעות פרסום ושותפויות). הכנסת פסי הסקי Ikon ו-Epic (כרטיסי עונה עולמיים) המשלבים ימי גלישה בשלושת העמקים הפכה את הגישה לסקי הבינלאומי (במיוחד אמריקאים) לנוחה יותר בקורשבל, ורבים התאהבו במקום dmproperties.com. המתכננים באתר שמים דגש גם על איזון בין צמיחה לאקסקלוסיביות: בניגוד לאתרי סקי המוניים, קורשבל אינה שואפת להגדלה דרמטית של נפח הגולשים (מה שעלול להעמיס על הרכבלים והמסלולים). במקום זאת, מושם הדגש על שיפור איכות – למשל, חוויות טובות יותר, יותר פעילויות שאינן סקי (פארק מים Aquamotion, מזחלות כלבים, טיסות רחיפה ועוד) ושיפור השירותים (אפליקציות לשירותים לפי דרישה, סקי קונסיירז' וכו'). בדרך זו, קורשבל שומרת על מותג יוקרתי – מה שממשיך למשוך מבקרים (וקוני נכסים) עשירים. חשוב לציין כי הסינרגיה בין השקעה ציבורית (ברכבלים, כבישים, אירועים) להשקעה פרטית (במלונות, חנויות, שאטלים) יוצרת מעגל מחזק: האתר נשאר בחזית החדשנות והיוקרה, ולכן הנדל"ן כאן נשאר מבוקש במיוחד ברמה עולמית.
ניתוח השוואתי מול אתרי נופש אלפיניים אחרים (מג'ב, ואל ד'זיר, וורבייה)
קורשבל 1850 נזכרת לעיתים קרובות באותה נשימה עם קומץ אתרי נופש אלפיניים יוקרתיים. כדי לשים את שוק הנדל"ן שלה בפרספקטיבה, יש טעם להשוות נתונים ומאפיינים עיקריים עם ואל ד'יזר ומג'ב (המקבילות הצרפתיות שלה) ווורבייה (המתחרה השווייצרית הבכירה):
מחירים: המחירים בקורשבל 1850 נמצאים בשיא שוק הנדל"ן הצרפתי – זהו אתר הנופש הצרפתי היחיד שמתחרה בעקביות עם אתרי היוקרה השוויצריים מבחינת מחירinvestropa.com. המחירים הבכירים בואל ד'יזר קרובים מאחור (מתקרבים ל-€30,000 למ"ר עבור הנכסים הטובים ביותר) investropa.com, אך בממוצע קורשבל עדיין עוקפת אותה. מג'ב, על אף יוקרתה הרבה, מציגה רמות מחירים נמוכות יותר – בשל הגובה הנמוך יותר והמלאי המרובה של קרקעות זמינות לפיתוח (זוהי עיירה רחבה ומפוזרת). לדוגמה, בקתה אלגנטית שעשויה לעלות €5M במג'ב תעלה בקלות €8–€10M בקורשבל 1850. ורבייה בולטת כמתחרה ישירה מבחינת יוקרה ומחיר: כפי שמוצג, נכס פריים בורבייה מתחיל בסביבות CHF 22,100 (~€23,600) למ"ר ומגיע עמוק לתוך טווח ה-€30,000 ubs.comubs.com. למעשה, שווייץ מתהדרת בחמשת שווקי הסקי היקרים ביותר באלפים, כאשר סנט מוריץ ו-Gstaad לרוב מגיעות לכ-€40,000 למ"ר בנכסי עילית ubs.comubs.com. קורשבל 1850 עדיין נמצאת קצת מתחת לאלו – בינתיים. ראוי לציין כי הזינוק של 9% במחירי קורשבל ב-2024 היה גבוה יותר מקצב הצמיחה של כל אתר נופש שוויצרי באותה שנה, מה שמרמז כי הפער עשוי להצטמצם dmproperties.com.
עבור משקיעים, הבדלי המחירים האלו מתבטאים גם ב"כרטיסי כניסה" שונים: ניתן לרכוש דירת יוקרה במז'ב במחיר של דירה קטנה מאוד ב-1850. מי שמניעיו השקעתיים בלבד עשוי למצוא ערך במז'ב או באתרי סקי צרפתיים מתפתחים (פוטנציאל עלייה גבוה יותר באחוזים), אך המשיכה בקורשבל היא שמדובר בנכס איכותי ויציב – בדומה להחזקה בנכס במונקו לעומת עיר זולה יותר.
ביקוש ותמהיל רוכשים: כל ארבעת האתרים מושכים קונים עמידים מהעולם, אך עם הבדלים דקים:
קורשבל 1850 – מאוד בינלאומי; אירופאים בולטים (בריטים, בלגים, שווייצרים, עשירי צרפת), עניין משמעותי מהמזרח התיכון ואסיה, וקונים אמריקאיים הולכים ומתרבים investropa.cominvestropa.com. גם פופולרית היסטורית בקרב רוסים. הרוכשים כאן לעיתים קרובות מחפשים נכסי פרסטיז'ה ואינם מהססים לשלם מחיר פרמיה עבור היוקרה.
ואל ד'יזר – מסורתית יעד מועדף על השוק הבריטי היוקרתי והעשירים הצרפתים. מוניטין חזק לחובבי סקי רציניים (שטחים נרחבים למקצוענים) לצד בקתות יוקרתיות. פרופיל הרוכשים כאן אולי מעט יותר אירופי מזה של קורשבל, אך גם כאן ניכרת עלייה בקונים מחוץ לאירופה.
מז'ב – מושכת קהל עמיד יותר מעודן (פיתוחה החל על ידי משפחת רוטשילד כתגובה צרפתית לסנט מוריץ). רוכשים צרפתיים ושווצרים מאזור ז'נבה אוהבים את מז'ב בזכות הכפר האופנתי (קניות בוטיק, גסטרונומיה, בקצב רגוע יותר מאשר בקורשבל) ואורח החיים השנתי. פופולרית גם בקרב משפחות – לא רק על סקי אלא על החיים האלפיניים הכלליים (גולף, רכיבה על סוסים, פסטיבלי מוזיקה). קיימת נוכחות בינלאומית (בריטניה, בלגיה, אמריקאים/אסייתים מסוימים), אך לא מובחנת כמו בקורשבל.
ורבייה – מאוד בינלאומית; שילוב של בריטים (תואר כ“לונדון על השלג” בזכות ריבוי בריטים), פאן-אירופאים ועשירי העולם. החוק השווייצרי מתיר לזרים לרכוש בוורבייה (מכסות קנטון ואלה), ולכן ישנם בעלי נכסים לא-שוויצרים רבים, כולל סלבס וטייקוני עסקים. לאזור יש וייב צעיר יותר וספורטיבי – מפורסם בסקי אוף-פיסט וסצנת אפרה-סקי תוססת – אך עם הרבה רוכשים עמידים במיוחד. אתרי סקי שווייצריים כדוגמת ורבייה נהנים מיציבות הכלכלה השווייצרית ולעיתים גם מיתרונות מיסויים (יש רוכשים זרים שמעתיקים תושבות כדי ליהנות משיטת מס חד פעמית).
שוק השכירות ותשואות: גם בקורשבל וגם בוואל ד’יזר יש שווקי שכירות חזקים בחורף, אך קורשבל גובה תעריפים שבועיים גבוהים יותר בשל היוקרה והנוחיות שלה (מסעדות עילית ועוד). שאלי סקי-אין/אאוט בקורשבל 1850 יכול להיות מושכר ביותר משאלי דומה בוואל ד’יזר, לעיתים בפער של 20–30%, שמשקף את מעמדה של קורשבל. שוק השכירות של מג’ב עונתי מעט יותר (מצוין לחג המולד ולפברואר, שקט יותר בין לבין) ויש לו גם שוק השכרות לקיץ (גולף/חופשות). השכירות בורבייה דומות לקורשבל בשבועות השיא (שתיהן ברמת המחירים העליונה להשכרת סקי) – שאלי של 100 אלף יורו/שבוע בקורשבל עשוי להיות גם CHF 100 אלף/שבוע בורבייה. התשואות הנקיות בכל הנכסים היוקרתיים האלו נותרות נמוכות יחסית (~2–3%) כפי שמצוין בsnowonly.com. שימו לב שבאופן בולט, בעלות על נכסים באתרי סקי שווייצריים כוללת לעיתים הוצאות בעלות גבוהות יותר (מיסי עושר שנתיים קנטונליים, ושירותים יקרים יותר), ויש הגבלות נוקשות על השכרה (חלק מהבקתות שרכשתם ברישיון לשימוש עצמי לא תוכלו להשכירן בקלות). בצרפת, למעשה, תהליך השכירות פשוט יותר.
גובה האתר ואמינות שלג: קורשבל 1850 וואל ד’יזר שתיהן בגובה רב (1850 מטר וגם בוול–לה–דייל, כאשר הכפר הראשי של ואל ב-1800 מטר) עם טררנים לסקי עד 3,000+ מטר. המשמעות היא אמינות שלג גבוהה מאוד, ובזמן שהאקלים מתחמם, זו חוזקה קריטית – ולכן הן מובילות גם בעליית המחירים. מג’ב, בגובה 1100 מטר, מושפעת יותר משנים עם שלג מועט (למרות שהושקע בשלג מלאכותי). הכפר הראשי בורבייה כ-1500 מטר, עם סקי עד 3300 מטר במון פור, כך שגם שם אמינות השלג גבוהה. בולטת מגמת ה“פרימיום לגובה”: אתרים מעל 1500 מטר חוו צמיחה גבוהה יותר מהנמוכים investropa.com. זה עובד לטובת קורשבל, ואל ד’יזר וורבייה – וזו דאגה מסוימת לגבי מג’ב (אם כי כוח המשיכה בקיץ והאופי שלה מאזנים זאת).
אורח חיים ותשתיות: לכל אתר יש את ההצעה הייחודית שלו. קורשבל 1850 עוסקת בזוהר ונוחות – תוכלו לגלוש ישירות לעיירה, ואז לקנות בשאנל, לאכול במלון מפואר וליהנות מחיי לילה הכוללים מועדונים טרנדיים וגלריות אמנות. ואל ד’יזר משלבת גלישה עוצמתית עם סצנה כפרית חיה ופחות רשמית; ישנם הרבה שאלי יוקרה ואפילו כמה מלונות 5 כוכבים כיום, אך האווירה היא “יוקרה לחובבי סקי” יותר מאשר “יוקרה ראוותנית” של קורשבל. מג’ב מציעה מרכז כפר בסגנון ימי-ביניים מקסים, כרכרות סוסים ושילוב של יוקרה ואותנטיות – כמעט כמו “להיראות בכפר” (בדומה לסנט מוריץ) כמו הגלישה עצמה. זהו גם כפר חי ופועל כל השנה, עם אוכלוסיה קבועה נכבדה – מה שמושך את מי שמחפש קהילה אמיתית. ורבייה ידועה בחיי הלילה והאוף-פיסט – מאוד ספורטיבית ביום וחברתית מאוד בלילה. מעט פחות יוקרתית בקמעונאות (פחות חנויות מעצבים מקורשבל) אך עם שירותים ואירועים יוקרתיים (כמו פסטיבל המוזיקה של ורבייה).
מנקודת מבט של משקיע: השוואת קורשבל מול וורבייה היא לעיתים קרובות שאלה של העדפה בין מערכות צרפתיות לשווייצריות. יש המעדיפים את צרפת בזכות תהליך הרכישה הפשוט יותר ואי הגבלות על קניית נכס ע"י זרים, בנוסף לאורח החיים (שפה, אוכל, תרבות). אחרים מעדיפים את שווייץ בגלל היציבות, הפרטיות והיוקרה שלה (וכמה יתרונות פוטנציאליים של תושבות מס). במונחי השקעה גרידא, בשתיהן נרשמה צמיחה הונית משמעותית. יתרון אחד לקורשבל: אין מכסה על בעלות זרה, כך שנזילות הנכסים גבוהה – כל מיליארדר מכל מקום בעולם יכול לקנות נכס בקורשבל בחופשיות. בוורבייה, רישיונות קניה לזרים מוגבלים מדי שנה, מה שעלול להקטין את הנזילות (אם כי זה גם יוצר מגבלה בביקוש, ובאופן פרדוקסלי תומך במחירים).
תחזית השוואתית: כל אתרי הסקי המובילים האלה צפויים להמשיך להצליח. העלייה האחרונה של קורשבל מצביעה על כך שאולי תאתגר את האתרים השווייצריים מבחינת המחירים הגבוהים ביותר באירופה אם המגמה תמשיך. ואל ד'איזר עוברת שדרוגים (למשל, פרויקט יוקרה חדש וגדול "Le Coin de Val" בתכנון), מה שישמור עליה תחרותית. מחיריה המרוככים יחסית של מג'ב עשויים להפוך אותה לאטרקטיבית למשקיעים המבקשים יוקרה במחיר (יחסית) משתלם, ויש לה קהל צרפתי סופר-עשיר שומר אמונים המייצב אותה. וורבייה, עם הזוהר הבינלאומי וההיצע המוגבל (הכפר גם תחום גיאוגרפית), תישאר שוות ערך לקורשבל.
לסיכום, קורשבל 1850 בולטת אפילו בקרב האליטה: ניתן להשוות אותה אולי לסנט מוריץ או גשטאד ברמת היוקרתיות. בצרפת, קורשבל מספר אחת, עם ואל ד'איזר במקום השני ומג'ב במקום שלישי חזק (יש שיציינו את מריבל או שאמוני, אך אלו ברמת מחירים נמוכה יותר). באלפים בכלל, קורשבל היא אחת הבודדות שמסוגלת למשוך את עשירי העולם בהיקף דומה לזה של אתרי הסקי השווייצריים. זה מבשר טובות להשקעות בנדל"ן – מאגר הרוכשים רחב ומגוון מאוד. עבור אנשים בעלי הון גבוה ששוקלים בין הלוקיישנים הללו, פעמים רבות ההחלטה היא עניין של העדפה אישית: האלגנטיות הצרפתית של מג'ב, הסטייל הספורטיבי של ואל, התחושה הקוסמופוליטית של קורשבל, או האווירה ההדוניסטית של וורבייה. בהיבט השקעה בלבד, המומנטום של קורשבל והפתיחות של צרפת מעניקים לה יתרון מסוים ב-2025 ומעבר לכך.
תחזית 2026–2028: שוק הנדל"ן והגורמים המרכזיים
בעת מבט קדימה אל התקופה 2026–2028, התחזית לשוק הנדל"ן של קורשבל 1850 נותרת חיובית מאוד, עם כמה הסתייגויות ומגמות שראויות למעקב:
המשך צמיחה במחירים: כל הסימנים מצביעים על כך שערכי הנדל"ן בקורשבל ימשיכו לעלות בשנים הקרובות. ייתכן שהצמיחה השנתית לא תהיה חדה כמו הקפיצה של 9% שנרשמה ב-2024, אך גם תחזיות שמרניות מצביעות על עלייה שנתית של 3–5% באתרי הסקי היוקרתיים investropa.com. מספר גורמים תומכים בכך: היצע מוגבל ומתמשך, ביקוש בינלאומי גבוה, והפיכת האתר ליעד יוקרה אמיתי לכל ימות השנה. עד 2028, ייתכן שנראה כבר את רף המחיר העליון של צ’לטים אולטרה-יוקרתיים עובר את €35,000 למ"ר, במיוחד אם יירשמו עסקאות שיא חדשות. מהלך כזה יהפוך את קורשבל 1850 לאחת משוקי הנדל"ן לסקי היקרים בעולם, ויצמצם אולי את הפער לעומת אתרים כמו סנט מוריץ/גשטאד. האפקט המצטבר של אפילו 5% עלייה בשנה אומר שצ'לט ששווה היום 15 מיליון אירו עשוי להיות שווה כ-18 מיליון אירו ומעלה עד 2028, בהתאם למגמת הצמיחה investropa.com.
גורמים כלכליים גלובליים: יש לקחת בחשבון את המצב הכלכלי הרחב. נכון לשנת 2025, שיעורי הריבית באירופה התייצבו ואפילו התרככו (ריבית הפיקדון של ה-ECB סביב 2.5% לאחר הורדות) – מה ששיפר את נגישות המשכנתאותinvestropa.com. אם סביבה של ריביות נמוכות תימשך, או תרד עד 2026–2027, זה מספק דחיפה נוספת לרוכשי היוקרה שלוקחים מימון (חלקם עושים זאת מסיבות מינוף, גם אם לא צריכים בפועל). לעומת זאת, אם האינפלציה תזנק ותביא להעלאת ריבית, שוקי הנדל"ן הכלליים עלולים להתקרר – אך בדרך כלל נדל"ן יוקרה מוביל פחות רגיש לריבית (רוב הרוכשים משלמים במזומן). יציבות גיאופוליטית היא גורם נוסף: קורשבל נהנתה מהיותה יעד בטוח ומבוקש במהלך ההתאוששות מהקורונה ובזמן מתיחויות גיאופוליטיות. אם חוסר הוודאות הגלובלית יימשך, בעלי הון נטו לגוון השקעות לנדל"ן כמקלט בטוח, דבר שיכול להיטיב עם קורשבל. הסביבה הפוליטית בצרפת (למשל, שינויים אפשריים במיסוי עושר) גם היא שווה מעקב, אף שאין כרגע רמזים לשינויים דרמטיים. לסיכום, בהיעדר משבר פיננסי עולמי חריף, הרקע הכלכלי תומך בהמשך השקעות בנדל"ן יוקרה באלפים.
שינויים בדמוגרפיית הקונים: אנו צופים גלים חדשים של קונים בשנים הקרובות. במיוחד, קונים אסייתים (ובייחוד סינים) היו ברובם נעדרים בשנים 2020–2022 בשל מגבלות נסיעה; עם חזרת הנסיעות הבינלאומיות לשגרה, צפוי עניין רב יותר מאסיה. הפרופיל היוקרתי במיוחד של קורשבל מתאים למשקיעים אסייתים עמידים שמחפשים נדל"ן יוקרתי בחו"ל – תופעה שכבר הוזכרה ב-2025 ב-investropa.com. בדומה לכך, יתכן שתהיה עלייה במספר הקונים מהמזרח התיכון (למשל, מדינות המפרץ); בשנים האחרונות נרשמה עלייה במבקרים מקורשבל מהאמירויות, סעודיה וכו', במיוחד באוגוסט ובסביבת ראש השנה האזרחית. סגמנטים בינלאומיים אלה יוסיפו עומק לבריכת הביקוש. קונים אמריקאים צפויים להמשיך בנוכחות החזקה שלהם, במיוחד אם הדולר יישאר חזק יחסית לאירו (אם כי המטבע עלול להשתנות עד 2026–28). בנוסף לכך, יזמי טכנולוגיה צעירים וגמלאים מוקדמים (מהתחומים הטכנולוגיים/הפיננסיים) בוחרים יותר ויותר בנכסים שמבוססים על אורח חיים – בית סקי יוקרתי הוא חלק מהנרטיב הזה. ייתכן ונראה כי גיל הרוכשים הממוצע יורד מעט, עם יותר בשנות ה-40 לחייהם ולא בעיקר בשנות ה-50/60, ככל שעבודה מרחוק וצבירת עושר בגיל צעיר הופכות נפוצות יותר.
התמקדות שנתית ורווחה: עד 2028, קורשבל צפויה להשלים את השינוי שלה לאתר נופש של ארבע עונות אמיתי. צפו לראות עוד מתקני קיץ (אולי הארכת פעילות הרכבלים, מסלולי אופני הרים חדשים, ייתכן גם מגרש אימונים לגולף או אטרקציות אחרות באזור). חשיבות תחום הרווחה, כפי שצוינה, תמשיך ואף תתעצם – ייתכן שייפתחו באזור מרכזי ריטריט ובריאות ייעודיים (בסגנון אתרי ספא שווייצריים). כך מתרחבת האטרקטיביות של רכישת נכס שם גם מעבר לחובבי סקי. כפי שחוקרת של Knight Frank ציינה, בריאות ורווחה עוקפות כיום את הסקי כגורם המניע הראשי באורח החיים של רוכשי נדל"ן באלפיםdmproperties.com. לכן, נכסים שמותאמים לכך (עם מתקני ספא, שקט, חיבור לטבע) יהיו מבוקשים במיוחד. אנו עשויים גם לראות שוק נישה לchalets “עמידי אקלים” – כאלה שנבנים מחומרים ברי קיימא, עצמאות אנרגטית וכו', שאינם רק עונים לדרישות החוק אלא מציבים סטנדרט שהקונים הירוקים ביוקרה שואפים אליו.
מגבלות פוטנציאליות: אחד הגורמים שיש לשים לב אליהם הוא רמות המלאי – הן כל כך נמוכות שנפח המכירות עלול לרדת פשוט בשל מחסור במוכרים. אם המחירים יגיעו לשיאים חדשים, ייתכן שחלק מהבעלים יבחרו לממש רווחים (ובכך יגדילו את ההיצע), אך באותה מידה, רבים עשויים להחזיק בנכס מאחר שיש מעט השקעות אלטרנטיביות מהנות כמו שאלה קוטג'ים בקורשבל. אם נפחי העסקאות ירדו, מדדי המחירים עלולים להפוך לפחות חלקים (כמה עסקאות חריגות עשויות לעוות את הממוצעים). עם זאת, כל ירידה בפעילות קרוב לוודאי תשקף מחסור בהיצע, לא מחסור בביקוש, מה שאומר שהמחירים יישמרו או אף יעלו. מגבלה נוספת יכולה להיות רגולטורית: אם, באופן היפותטי, עד שנת 2028 צרפת תחליט להטיל מגבלות כלשהן על בעלות זרה (לא צפוי כרגע) או מסים חדשים על בתים יוקרתיים, הדבר עשוי למתן מעט את הביקוש. בנוסף, שינויי אקלים נותר אתגר כולל – אם מזג אוויר קיצוני יקצר משמעותית את החורפים לקראת סוף שנות ה-20, עלול להיות לכך אפקט על התפיסות (אם כי כפי שצוין, הגובה של קורשבל מעניק לה יתרון, ויש לה מערך נרחב של ייצור שלג מלאכותי). עד כה, תחזיות מגמות מצביעות על שלג מספק עד שנות ה-30 לאתרי סקי בגובה רב, אך זו נקודת מעקב לטווח ארוך.
השפעת הביד לאולימפיאדת החורף 2030: באמצע 2025, יש מומנטום חזק לכך שאולימפיאדת החורף 2030 תתקיים בצרפת (האלפים הצרפתיים), ייתכן שהאירועים יתפרסו על פני מספר אתרי סקי (לאחר שאיטליה תארח את 2026). אם צרפת תזכה רשמית באולימפיאדה של 2030 (ההחלטה צפויה סביב 2026), ניתן לצפות לגל עניין סביב 2027–2028 עם סיום פרויקטי תשתית ופניית תשומת הלב הגלובלית לאלפים. האולימפיאדה מובילה לעיתים קרובות לזינוק בביקוש לנדל"ן באזורים המארחים – לא רק ממשקיעים שמצפים להכנסות משכירות גבוהות יותר, אלא גם מאנשים עמידים שרוצים להיות חלק מרגש האירוע. לדוגמה, בקורטינה ד'אמפצו (איטליה) נרשמה עליית מחירים חדה מאז הוכרזה כמארחת לשנת 2026 ubs.com. קורשבל, שכבר משמשת כאתר אימוני אולימפיאדה, תהיה ללא ספק בסיס מרכזי ל-VIP במהלך המשחקים, אפילו אם האירועים יתקיימו במקומות אחרים, בשל מתקני היוקרה ומסלול הנחיתה שלה. לפיכך, התקופה שלפני 2030 עשויה להוסיף עוד כמה נקודות אחוז לצמיחת ערך הנדל"ן בקורשבל מעבר למגמה הבסיסית.
תחזית השכרה: תשואות השכרה צפויות להישאר מתונות, אך הכנסות מהשכרה עשויות לצמוח כאשר מחירי הלילה מטפסים (חלקית בשל אינפלציה, חלקית בשל היצע יוקרה מתרחב). לדוגמה, ב-2028 קוטג' יוקרתי עשוי לבקש יותר מ-€120 אלף לשבוע השנה החדשה. אם יתאגדו יותר שירותים (שף פרטי, ועוד), בעלי הנכס יוכלו לדרוש תעריפים גבוהים יותר. גם שוק ההשכרות לקיץ ימשיך להבשיל – וייתכן שיכפיל את גודלו לעומת היום אם המגמות הנוכחיות יימשכו, ובכך יגדיל מעט את התשואות השנתיות. חדירה של חברות ניהול השכרה מקצועיות (חלקן בבעלות מותגי אירוח יוקרתיים) עשויה גם להקל על תהליך ההשכרה, ולאפשר לבעלים להפיק הכנסה מהנכס כשהוא אינו בשימוש.
סיכום – חזון 2028: עד 2028, קורשבל 1850 צפויה להישאר הפסגה של הנדל"ן האלפיני בצרפת, עם מחירים שנשברו שיאים חדשים. אנו צופים קצב צמיחה בריא, אך רגוע יותר – אין התרסקות באופק על פי היסודות. שוק הנדל"ן באתר יאפיין יותר ויותר בצ'אלטים חדשניים, סצנה מפותחת לאורך כל השנה, וקהל לקוחות מכל קצוות העולם. הבעלות בקורשבל תמשיך להיות סמל סטטוס לא פחות משהיא השקעה. עבור משקיעים בעלי הון גבוה וקוני לייף-סטייל, העצה זהה: התמקדו במיקום ובאיכות פריים, החזיקו את הנכס בתקופות תנודה קצרות, ותיהנו גם מהנאה אישית וגם מהערכה פיננסית. כל עוד “שלג” ו”יוקרה” ממשיכים למשוך, שוק הנדל"ן של קורשבל 1850 צפוי לעידן זהב בשנים 2026–2028 ומעבר לכך, בתמיכת היצע נדיר, ביקוש יציב ומהמשיכה הנצחית של האלפים הצרפתיים.
צ׳אלטים – יוקרה עליונה ומסורת אלפינית:צ׳אלטים הם סימן ההיכר של הנדל״ן בקורשבל 1850, ומגמות עדכניות מראות כי קונים מחפשים פינוק יוקרתי, מודרני ו"לפני כניסה" מאחורי חזית הצ׳אלט המסורתית. רבות מהנכסים הנחשקים ביותר הם צ׳אלטים חדישים או כאלה ששופצו לחלוטין לאחרונה, ומשלבים מראה חיצוני אותנטי אלפיני (עץ ישן, אבן וקווי גג צ׳אלט) עם פנים עכשווי. קונים בסגמנט העליון ב-2025 שמים דגש על צ׳אלטים עם כל מתקן ואבזור אפשרי: בריכות שחייה מקורות או ספא, מרכזי בריאות (סאונה, חמאם, חדר כושר), קולנוע פרטי, מרתפי יין, חניונים מחוממים וגישה ישירה על מגלשיים למסלולים. צ׳אלטים "חמישה כוכבים" מלאים כאלה משיגים את המחירים הגבוהים ביותר למ"ר ונמכרים לרוב במהירות בשוק. לעומת זאת, צ׳אלטים ישנים שדורשים שיפוץ בדרך כלל נתקלים באתגר תמחור – לאחרונה ישנן “התנגשויות בין מה שמבקשים המוכרים לבין מה שמוכנים הקונים להציע” על צ׳אלטים בני עשור או שניים שטרם שודרגו freespiritalpine.com. קונים מוכנים לשלם מחיר שיא על צ׳אלטים חדשים או משופצים לגמרי, אך אם הפנים מיושן או חסרים מתקני בריאות, הם מצפים כיום להנחה או מקום למיקוחfreespiritalpine.com. מגמה זו יוצרת הזדמנות: משקיעים המוכנים לשפץ נכס ישן יכולים להעלות את ערכו משמעותית. בסך הכול, הרף ל”צ׳אלט יוקרתי” ב-2025 גבוה במיוחד – עיצוב "אלפיני שיק" מודרני, חכמת בית חכם, ונוחות ברמת מלון הם הסטנדרט במגזר היוקרתי של 1850.
דירות – פרויקטים חדשים ומגורי שירות: בעוד הצ'אלטים גונבים את ההצגה, דירות יוקרה הפכו לחלק חשוב מהסצנה הנדל"נית בקורשבל, במיוחד באזורי 1650 (מוריון) ו-1550 (הכפר) וכמגורי סקי-אין/אאוט באזור 1850. בשנים האחרונות צצו פרויקטי דירות חדשות שמיועדים לרוכשים שמחפשים שילוב של יוקרה ונוחות. לדוגמה, פיתוחים כמו Sundance Lodge ו-Steamboat Lodge בקורשבל 1650 (צפויים להסתיים בסוף 2025) מציעים מתקני מלון 5 כוכבים – דמיינו שירותי קונסיירז', בריכות שחייה, ספא ומסעדות באתר – והכול במסגרת בעלות פרטית על דירה freespiritalpine.com. מגורים אלה נעים בין דירות 2 חדרים "נעל ונטוש" פרקטיות לדירות פנטהאוז מרווחות עם 5–6 חדרי שינה שיכולות להתחרות בצ'אלטים בגודל freespiritalpine.com. הרעיון הוא להציע חלופה לצ'אלט – כל היתרונות של סגנון החיים אבל עם פחות התעסקות תחזוקתית. נכסים כאלה זוכים לביקוש: רוכשים אוהבים את האפשרות לנהל דירה באופן מלא ואפילו להשכיר אותה כשאינם משתמשים בה (לחלק מהנכסים יש תכניות השכרה). מבחינה עיצובית, הטרנד בדירות דומה לזה של צ'אלטים: שימוש בחומרים מקומיים איכותיים (קורות עץ ישנות, קמינות אבן) בשילוב עיצוב אלפיני מודרני ונקי. חלונות פנורמיים גדולים, תקרות גבוהות, וחללים פתוחים שמנצלים את הנוף נפוצים מאוד. טרנד נוסף הוא חללים גמישים בדירות החדשות – חדרים שיכולים לשמש כחדרי שינה נוספים, משרד ביתי או חדר מדיה, בהתאם לצרכים של הבעלים (מענה לשהיות ארוכות ושילוב עבודה מרחוק). בקורשבל 1850 עצמה ההיצע של דירות מוגבל (הכפר הוא בעיקר צ'אלטים ומלונות), אך היכן שיש דירות, הן לרוב בבנייני צ'אלט בוטיקיים עם 4–10 דירות בלבד, לשמירה על פרטיות ויוקרה.
טרנדים באורח חיים ושירותים:"וולנס" (בריאות ואיכות חיים) עוקף את הסקי כעדיפות – זו מגמה בולטת בנדל"ן האלפיני dmproperties.com. בקורשבל, זה ניכר באופן שבו הצ'אלטים והדירות מעוצבים. רוכשים מעניקים היום ציון גבוה למתקני בריאות פנימיים ולאפשרות שימוש כל השנה. הרבה צ'אלטים חדשים או מחודשים כוללים חדרי ספא ייעודיים, אולמות יוגה או חדרי כושר, מתוך הכרה בכך שבעלים ואורחים עשויים לבלות זמן רב יותר במנוחה והתחדשות מאשר בגלישה על השלג. יזמים שמים לב גם ליעילות אנרגטית וטכנולוגיה – מתקינים בידוד מודרני, משאבות חום, חלונות משולשים וכו', הן כדי לעמוד בתקנות חדשות והן כדי למשוך רוכשי יוקרה אקולוגיים. מערכות בית חכם (שליטה בתאורה, חימום, אבטחה, ואפילו הדלקת הסאונה מראש) הן סטנדרט בנכסי יוקרה. בנוסף, אלמנטים של עיצוב בִּיוֹפִילִי – שילוב מרבי של טבע, אור טבעי ונופי ההרים – זוכים לביקוש, בהתאם לטרנד הבריאות.
בחזית האדריכלית, קורשבל שומרת על קודי עיצוב מחמירים במטרה לשמר את קסם הצ’לטים שלה, כך שמבחינה חיצונית המגמה היא אבולוציה ולא מהפכה. צ'לטים חדשים עדיין נראים כמו צ’לטים מסורתיים (גגות משופעים, חזיתות עץ), אך הם גדולים ומפוארים יותר מהבקתות הכפריות של פעם. חלק מה"צ'לטים" החדשים ביותר הם למעשה אחוזות מיניאטוריות (מעל 1,000 מ"ר), אך מוסווים בקפידה בעץ ואבן. הגידול המתמשך בחנויות יוקרה ומסעדות (עם יותר מ40 בוטיקים מעצבים ועשרות מסעדות שף ב-1850 voguebusiness.combusinessinsider.com) משלים את מגמת הנדל"ן – בעלי נכסים כיום מצפים לאקוסיסטם יוקרתי שלם. לסיכום, מגמות הנדל"ן בקורשבל 1850 לשנת 2025 מדגישות מתקני בריאות ברמה הגבוהה ביותר, עיצוב אלפיני מודרני ומגורים עתירי שירותים (בין אם בצ'לטים עם צוות מלא או במתחמים עם שירות מלא). השוק מגיב לרצון הרוכשים במקלט לכל השנה שמציע הרבה יותר מסתם מקום לישון בו אחרי הגלישה.
הזדמנויות השקעה ותשואות צפויות
פוטנציאל עליית ערך ההון: נדל"ן בקורשבל 1850 נחשב לעיתים קרובות כהשקעת בלו-צ'יפ, המציעה שמירה איתנה על ההון וצמיחה ארוכת טווח, ולא רווחים ספקולטיביים מהירים. ההיסטוריה מרשימה – ערכי הנדל"ן באלפים הצרפתיים עלו בכ-30% בממוצע מאז 2020 (כ-5.5% בשנה) investropa.cominvestropa.com, ואתרי הנופש היוקרתיים מובילים בביצועים, במיוחד מאז המגפה. במקרה של קורשבל, מחירי הנדל"ן בשנים האחרונות עלו בחדות (למשל, +9% רק ב-2024) investropa.com, וקובעים רף חדש. הציפייה קדימה היא שהקצב יתמתן, אך מומחים חוזים צמיחה מתונה של כ-3–7% בשנה בשוק האלפיני עד 2026 investropa.com. באזור אולטרה-יוקרתי כמו 1850, ניתן לצפות למחירים בקצה העליון של הטווח, כל עוד אין תנודות חריגות. המשמעות היא שצ'אלה בשווי 10 מיליון אירו כיום עשוי לעלות באופן אורגני ל-11–12 מיליון אירו תוך מספר שנים, רק מעליית הערך בשוק. בנוסף, פער ההיצע-ביקוש הייחודי לקורשבל מרמז כי תיתכן עליית ערך מעל הממוצע – בכל פעם שיש גל של רוכשים עשירים חדשים (נניח משווקים מתעוררים או כתוצאה מכלכלה חזקה), יש מקום לקפיצות מחירים בהינתן ההיצע הקבוע. למעשה, פוטנציאל הצמיחה ההונית נשאר חזק, והאסטרטגיה של לקנות ולהחזיק משתלמת. אפילו בטווח הארוך מאוד, נכסי יוקרה אלפיניים הראו עליות יציבות (למשל, שווי הצ'אלטים האיכותיים עלה בכ-33% בממוצע מאז 2008, והצמיחה הואצה לאחר 2020) investropa.com.
תשואות ודמי שכירות: משקיעים צריכים לקחת בחשבון כי התשואות (הכנסות) מהשכרת נכסים בקורשבל 1850 נמוכות יחסית מבחינה אחוזית, כפי שמקובל בשווקי יוקרה אולטרה-יוקרתיים. מכיוון שמחירי הרכישה גבוהים מאוד, ההכנסה מהשכרה, אף על פי שהיא גבוהה במספרים מוחלטים, מתורגמת לתשואה שנתית צנועה. תשואות שכירות נטו טיפוסיות נעות סביב 2–3% באתרי דגל כמו קורשבל snowonly.com. לשם השוואה, אזורים פחות יוקרתיים באלפים הצרפתיים יכולים להניב תשואה נטו של 4–4.5% snowonly.com, והממוצע הארצי בצרפת של תשואות שכירות (לכל סוגי הנכסים) הוא כ-6% mansion-properties.com. כלומר, משקיע בקורשבל לרוב יעדיף הערכת ערך הונית ושימוש עצמי על פני תשואה כספית גבוהה. למשל, נכס בשווי 5 מיליון אירו עשוי להכניס כ-200,000 אירו בשנה מהשכרה (אם מושכר בשבועות השיא); אחרי הוצאות, הרווח הנקי יהיה כ-150,000 אירו – שהם סביב 3% תשואה. אך מה שהמספרים האלו לא משקפים הוא גובה שכר הדירה והיכולת לקזז עלויות בעלות. בשבועות החורף המבוקשים (סילבסטר, חופשות בתי ספר), שכר דירה שבועי בצ'לטות מובילות יכול לעבור את 80,000–100,000 אירוbusinessinsider.com. גם דירות קטנות יוקרתיות יכולות להניב עשרות אלפי אירו לשבוע בעונה. אם הבעלים מוכן להשכיר את הנכס שלו, למשל, 8–10 שבועות בחורף ואולי עוד כמה שבועות בקיץ, הוא יכול לכסות חלק משמעותי מהוצאות שנתיות (צוות, תחזוקה, מסים) ואפילו להרוויח תוך כדי שהוא ממשיך ליהנות מהנכס בעצמו בחלק מהשנה.
כדאי גם לציין כי הביקוש להשכרה חזק מאוד בקורשבל בשבועות שבהם הבעלים פותחים את בתיהם. מומחי השכרת דירות באלפים מציינים כי צ'לטות במיקומים טובים מגיעות ל-70–90% תפוסה לאורך החורף (ואף לתוך הקיץ)snowonly.com. המעבר לתיירות כל השנה גורם לכך שיולי–אוגוסט תורמים כיום להכנסות משכירות (גם אם במחיר נמוך מהחורף). לפיכך, בעלים מתוחכם יכול להגיע לתפוסה כמעט מלאה בעונות השיא וליהנות מ-תשואה אפקטיבית טובה יותר. יש נכסים המנוהלים על ידי סוכנויות יוקרה או מפעילי טיולים, שמייעלים את התהליך.
אסטרטגיות הזדמנויות והשקעה: עבור משקיעים במיוחד, יש מספר כיוונים למקסם רווחים בקורשבל:
השבחות ושיפוצים: כפי שהוזכר, ניתן לעיתים לרכוש בצ'אלטים ישנים באזורים מעולים הדורשים מודרניזציה בהנחה יחסית קלה. השקעה בשיפוץ יוקרתי (עם שיפור יעילות אנרגטית ואבזור חדש) לא רק שמעלה משמעותית את ערך הנכס אלא גם את הכדאיות להשכרה שלו. לנוכח הרגולציה הדוחפת לבתים יעילים אנרגטית, שדרוגים כאלה גם "מגנים" על ההשקעה לטווח הרחוק.
החזר מע"מ בבניה חדשה: צרפת מציעה תמריץ משתלם לרוכשים התפתחותים חדשים באזורים תיירותיים. אם אתה רוכש נכס בבניה חדשה ומתחייב להשכיר אותו מרוהט עם שירותים ברמה מלונאית (כגון שירותי ניקיון, ארוחת בוקר) למספר שבועות בשנה, אתה זכאי להחזר של 20% מע"מ ממחיר הרכישה freespiritalpine.com. בהקשר של קורשבל, 20% מרכישת נכס בשווי מיליוני אירו הוא סכום משמעותי – מדובר בקפיצה מיידית בהון העצמי. רוכשים רבים של דירות חדשות בקורשבל 1650 למשל, מנצלים את המנגנון הזה, מממנים את המע"מ במהלך הבנייה ודורשים את ההחזר אחרי רכישה באמצעות רישום לתוכנית השכרה. כך משתפרת התשואה והזרם המזומנים, והתשואה מהשכרה הופכת לאטרקטיבית יותר בשנים הראשונות.
שיתופי שימוש: משקיעים מסוימים משתפים פעולה עם חברים או בני משפחה ורוכשים יחד צ'אלט (באופן לא פורמלי או דרך חברה בע"מ), וכך מתחלקים בשימוש ובעלויות. לנוכח המחירים הגבוהים, זה עשוי להיות פתרון יעיל, ועם תיאום נכון, כל צד נהנה גם מזמני שיא. ישנה מגמה מתפתחת של בעלות חלקית או מועדוני חברים יוקרתיים בנכסי סקי, המאפשרים לרכוש "מניות" בצ'אלט יוקרתי במיוחד (אם כי זה תחום חדש ויש לבדוק היטב את החוקיות).
ערך יחסי באזורים פחות מוכרים: אמנם קורשבל עצמה יקרה, אך משקיעים בוחנים לפעמים רכישה בפריפריה של קורשבל (למשל, קורשבל מוריון/1650, קורשבל וילג'/1550, או לה טניה הסמוכה). אזורים אלה נכללים באותו מתחם סקי ונהנים מהמוניטין של קורשבל, אך מחירי הנדל"ן נמוכים יותר. לדוגמה, כפרי לוויין בעמקי השלג עולים 50–70% פחות למ"ר בהשוואה ל-1850 investropa.cominvestropa.com, והתשואות מהשכרה (4%+ נטו) גבוהות לעיתים מאתרי היוקרה snowonly.com. החיסרון: עליית ערך איטית יותר וקהל שוכרים אחר, אך למשקיעים שמחפשים "אסטרטגיית השקעה" יש שמפצלים בין נבחרי פריים ואזורים מתפתחים.
לסיכום, תשואות צפויות בקורשבל 1850 נובעות משילוב של הכנסה שכירות מתונה וצמיחה הונית חזקה. רוכש בשנת 2025 יכול לצפות לעליות ערך שנתיות באחוזים חד־ספרתיים (שמתווספות לבסיס ערך גבוה מאוד) וכן ליכולת לקזז עלויות באמצעות שכירויות שמניבות אמנם רק אחוזים בודדים, אך מהוות סכום ניכר במונחים של יורו. לאור היסודות של שוק הנדל"ן בקורשבל, גם אסטרטגיה שמרנית של החזקה עד לשנת 2028 צפויה להניב תשואה כוללת גבוהה, בשקלול עליית ערך הנכס וכל דיבידנד שכירות שיתקבל. המפתח הוא לרכוש נכס איכותי (מבחינת מיקום ומפרט), כי נכסי יוקרה תמיד יהיו המבוקשים ביותר – מה שמבטיח נזילות גבוהה ותמחור פרמיום בעת היציאה מהשקעה. לצורך חיזוק הביטחון בשוק: ניתוחי מומחים מגדירים את מגמת הנדל"ן באלפים כ-“עולה באופן מובהק” ומדגישים שאתרי נופש מרכזיים כמו קורשבל נהנים מתשתית כלכלית חזקה ביותר גם קדימה investropa.cominvestropa.com.
רגולציה ומדיניות ממשלתית המשפיעה על נדל"ן
חוקי יעילות אנרגטית ("חוק האקלים"): שינוי מדיניות משמעותי המשפיע על הנדל"ן בצרפת הוא האיסור ההדרגתי על השכרת נכסים בדירוג אנרגטי נמוך. החל משנת 2025, דירות שדורגו בדרגת אנרגיה "G" לא יוכלו להיות מושכרות כחוק בצרפתmansion-properties.com. עד 2028, האיסור מתרחב גם לנכסים בדירוג "F", ובהמשך גם ל-"E" ב-2034. באתרי סקי באלפים, לא מעט שאלטות מסורתיות שנבנו לפני עשרות שנים עלולות להיכנס לקטגוריות הדירוג הנמוכות (בשל חלונות חד-שכבתיים, בידוד בלתי מספיק, מערכות חימום ישנות ועוד). לבעלי דירות בקורשבל, זה הפך לסוגיה בוערת: על מנת לשמור על פוטנציאל ההשכרה, יש לעדכן את הנכס לעמידה בתקן. כבר עתה אנו עדים ל"בריחה לאיכות" – כלומר קונים מתמקדים בשאלטים חדשים, מבודדים היטב, או כאלו שכבר שודרגו למערכות חימום ובידוד מודרניותinvestropa.cominvestropa.com. שאלטים ישנים בעלי דירוג נמוך נקלעים לשוק דו-שכבתי: או שהם נמכרים במחיר נמוך, או שלא נמכרים כלל, או שבעליהם משקיעים בשיפוצים (פאנלים סולאריים, משאבות חום, בידוד משופר) כדי להעלות את הדירוג. תקנות אלו, באופן די מפתיע, תומכות בעליית מחירים בנכסים איכותיים – כיוון שבתים שמקיימים את הדירוגים A/B הופכים ליקרים ומבוקשים אף יותר investropa.cominvestropa.com. בקורשבל 1850 שאלטים יוקרתיים רבים עברו שיפוץ להתקנת חלונות משולשים, חימום גיאותרמי ועוד, כדי להבטיח שיוכלו להמשיך להיות נכסי השכרה. בסך הכול, המדיניות הזו דוחפת את השוק לקיימות, מה ששפר בטווח הארוך את איכות המלאי ואף עולה בקנה אחד עם ערכי הקונים (רבים מקרב בעלי ההון אוהבים את שדרוגים ידידותיים לסביבה כחלק מהסטנדרט היוקרתי).
רגולציה על השכרות לטווח קצר: אזורים עתירי תיירות בצרפת מאזנים בין רווחיות ההשכרות לטווח קצר לבין צורכי הקהילה. בחלק מהעיירות האלפיניות (במיוחד הגדולות כמו שאמוני), הרשויות המקומיות הגבילו את מספר השכירות לתיירים או דרשו היתרים מיוחדים להפעלתן dmproperties.cominvestropa.com. שאמוני, לדוגמה, הטעילה מכסות על דירות נופש באזורים מסוימים במטרה לפנות דיור לתושבים מקומיים ולעובדים עונתיים. בעוד הגודל הקטן יותר של קורשבל והיותה אתר נופש ייעודי משמעם שטרם הוטלה מגבלה מחמירה (הכלכלה נשענת על השכרות), היא אינה חסינה לפיקוח רגולטורי. בעלי נכסים בקורשבל חייבים לרשום את הנכס שלהם אם הם משכירים לטווח קצר ולשלם מס תיירות. אם בעתיד יוחלטו חוקים – למשל, הגבלת מספר השבועות שניתן להשכיר נכס, או דרישה לסטטוס מגורים עיקריים על מנת להשכיר ללא הגבלה – הדבר עשוי להשפיע על חישובי ההשקעה. עם זאת, לאור הפרופיל של קורשבל 1850 (בעיקר בתי נופש יוקרתיים ותשתיות תיירות), כל מדיניות כזו צפויה להיות מדודה. ראוי לציין, שהגבלת היצע הנכסים להשכרה במקומות כמו שאמוני מובילה ליותר ביקוש (ולמחירים גבוהים יותר) לנכסים שכן זמיניםinvestropa.cominvestropa.com. אפקט דומה עשוי להתרחש בקורשבל: אם אי פעם תוגבל ההשכרה, הנכסים הבלעדיים שיישארו יזכו לביקוש אף גבוה יותר מתיירים אמידים. זהו תחום למעקב, אך נכון ל-2025, קורשבל עדיין שוק ידידותי מאוד להשכרות ללא מגבלות מקומיות ייחודיות על דירות נופש (למעט מה שנקבע בחוק הלאומי).
מיסים על בתים שניים: ממשלת צרפת והרשויות המקומיות הטילו מיסים שמיועדים לבעלי בתים שניים, הכוללים רבים מהמחזיקים בנכסים בקורשבל. צעדים אלה כוללים תוספת מס מגורים (taxe d’habitation) מוגדל באזורים שהוכרזו רשמית כסובלים ממחסור בדיור לתושבים המקומיים (zones tendues). מחוז סבואה של קורשבל התיר העלאה של עד 60% במסי הבתים השניים במקרים מסוימים. בנוסף, בחלק מהאתרים הפופולריים קיים מס על בתים ריקים שמטרתו להרתיע מהשארת נכסים ריקים. למעשה, כשמדובר בשאלי בשווי של מיליוני יורו, המיסים המקומיים הללו יחסית זניחים (תוספת של כמה אלפי יורו בשנה) ולא מנעו מרוכשים אמידיםinvestropa.com להיכנס לשוק. המשטר המס הלאומי בצרפת כולל היבטים ידידותיים למשקיעים: אין "מס רוכש זר" גורף, וצורפת אף שינתה ב-2018 את מס העושר כך שהוא מתמקד רק בנדל"ן (IFI – מס עושר נדל"ן) החל על שווי נדל"ן נטו מעל €1.3 מיליון בשיעור מתקדם של עד כ-1.5%. רוכשים מחו"ל לרוב פשוט לוקחים זאת בחשבון בעלות החזקת נכס בצרפת. על הכנסות שכירות, בעלי נכסים זרים משלמים מס הכנסה צרפתי (עם אמנות למניעת כפל מס), אך ניתן לקזז הוצאות, ותוכניות אטרקטיביות כמו LMNP (השכרה מרוהטת) מספקות טיפול מס מיטיב. מעבר לכך, קיימות הטבות מס על השכרה: הכנסות מהשכרה מרוהטת לרוב ניתנות לקיזוז באמצעות פחת והוצאות, ולעיתים יוצרים הכנסה חייבת מס נמוכה במיוחד על שאלי שמנוהל ביעילות. תמריץ נוסף קיים בבנייה חדשה – מע”מ (20%) ניתן להחזר אם הנכס מושכר עם שירותים, מה שמעלה משמעותית את התשואה freespiritalpine.com. בנוסף יש נקודות זיכוי ומענקים לשיפוצים ירוקים (בתוך מערך היוזמות הירוקות של צרפת). בסיכומו של דבר, הרגולציה בצרפת נחשבת יציבה ושקופה יחסיתmansion-properties.com. המשקיעים נהנים מהגנה משפטית חזקה (זכות הקניין מעוגנת עמוק) mansion-properties.com והמגמה הצרפתית לדחוף להשכרה בת-קיימא ככל הנראה תגדיל את ערך הנכסים העומדים בתקינה בטווח הארוך.
תקנות תכנון ובנייה מחמירות: הפיתוח בקורשבל 1850 מוסדר על ידי כללי תכנון מחמירים שמטרתם לשמור על הסביבה ההררית ועל האופי הבלעדי של האתר. חוק ההרים (Loi Montagne) ותוכניות עירוניות מקומיות מגבילים פיתוח בקנה מידה גדול, במיוחד מעל גבהים מסוימים. בפועל, המשמעות היא שהיתרי בנייה חדשים נדירים – הדגש הוא על שיקום מבנים קיימים ולא על התפשטות לקרקעות שלא נבנו קודם לכן investropa.com. מגבלות גובה מבטיחות כי הצ'אלטים יישארו בקנה מידה אנושי (ללא מגדלי מגורים), והנחיות עיצוביות שומרות על המראה הקלאסי של הצ'אלט. בנוסף, בניית מגורי נופש חדשים באלפים דורשת לעיתים קרובות להעניק תועלת כלשהי לקהילה (כמו יצירת חנייה או תמיכה בדיור לעובדים עונתיים) כתמורה. מדיניות אלו למעשה נועלות את המחסור בנדל"ן בקורשבל. עבור בעלי הנכסים, זו בשורה טובה כיוון שזה מונע פיתוח יתר שהיה עלול לדלל את שווי הנכסים או את קסם האתר. מצד שני, פרויקטי שיפוץ עלולים להיות יקרים ודורשים זמן רב בשל מכשולי רישוי – אך מרבית הרוכשים מתוך שכבת היוקרה מקבלים זאת כחלק מהבעלות על חלקת גן-עדן. יש לציין שבשווייץ התקנות אף מחמירות יותר (כמו הגבלת ה־Lex Weber על דירות נופש), ואילו בצרפת יש עדיין אפשרות לפתח, אך בצורה מבוקרת. מועצת קורשבל המקומית נדרשת לאזן בין קיימות סביבתית (סיכוני מפולות שלג, תחבורה, משאבי מים) לבין מעמדה כיעד תיירותי עולמי. שדרוגי התשתיות בשנים האחרונות (כמו מעליות חדשות) מלווים לרוב בהערכות סביבתיות, וככל שניתן, ממחזרים או משדרגים מתקנים קיימים ולא בונים חדשים.
לסיכום, המצב הרגולטורי ב־2025 עבור בעלי נדל"ן בקורשבל מאופיין בדגש על איכות ועמידה בדרישות: בתים חסכוניים באנרגיה, השכרה אחראית ופיתוח מבוקר. צעדים אלו, על אף שמסבכים את העניינים בעבור הבעלים, לרוב מגבירים את ערכו היוקרתי והארוך טווח של הנדל"ן בקורשבל. מומלץ לרוכשים לוודא שכל נכס שהם שוקלים עומד כבר בתקנים החדשים או שניתן לשדרגו בקלות – ולהיעזר במומחים מקומיים לייעול מיסוי ולהבנת כללי ההשכרה. חשוב לציין כי צרפת אינה מגבילה רוכשים זרים (אין הגבלות לאזרחים זרים), מה שמבטיח שהביקוש בקורשבל נותר רחב כתמיד, וכולל קונים מאירופה, אמריקה ואסיה.
דינמיקה עונתית והשפעתה על מחירים וזמינות
עונת השיא בחורף (עונה גבוהה): קורשבל 1850 היא ביסודה עיירת סקי, והחורף הוא הזמן שבו הכפר באמת מתעורר לחיים – יש לכך השלכות ישירות על השימוש והמחיר של נדל"ן. התקופה מדצמבר עד אפריל היא עונת השיא, כאשר חג המולד/שנה חדשה ופברואר (חופשות בתי ספר) הם נקודות השיא המובהקות. בזמנים אלו הביקוש למגורים מרקיע שחקים. בעלי שאלטים שמשכירים את הנכסים שלהם לרוב מרוויחים את עיקר ההכנסה השנתית תוך 2–3 שבועות חופשה בלבד. כתוצאה מכך, מחירי השכירות בחורף גבוהים במיוחד (למשל, €50,000+ לשבוע עבור שאלט יוקרה עם 4 חדרי שינה הוא דבר רגיל בשבוע השנה החדשה). גם הפעילות בשוק המכר עשויה לזנק בחורף, שכן מבקרים עשירים לעיתים מחליטים לרכוש לעצמם פיסת מקורשבל לאחר שחוו את אורח החיים. זה לא נדיר שסיורי נכסים ייערכו במקום בעונת השיא בעקבות שוכרים מוקסמים. עם זאת, המלאי למכירה בדרך כלל נמוך ביותר בחורף – בעלי נכסים רבים יעדיפו לדחות פרסום עד האביב/קיץ כדי לא להפריע להשכרות החורף הרווחיות או לזמן החופשה האישי. לכן החורף הוא הזמן שבו הקונים חווים את המוצר (את הנופש ולעיתים את הנכס עצמו כדיירים), אך העסקאות בפועל מסתיימות לעיתים קרובות בעונות המעבר.
אביב וסתיו (עונות שפל): בסוף אפריל, מעליות הסקי נסגרות וקורשבל נכנסת לשלב שקט. הפשרת השלגים באביב ועונת המעבר (מאי, יוני) מביאות לכך שרבות מהחנויות והמסעדות סגורות. באופן דומה, אחרי קיץ קצר, הסתיו (מסוף ספטמבר ועד נובמבר) נחשב לעונת שפל עם מינימום פעילות תיירותית. תקופות אלה היו מאז ומתמיד עונות רגועות באתר – זמן שבו בעלי שאלטים מבצעים שיפוצים או שדרוגים, הצוות יוצא לחופשות, והכפר מתמלא כוחות. מהבחינה השיווקית, עונת השפל היא הזמן שבו המלאי נוטה להיות הגבוה ביותר וקונים עשויים למצוא מעט יותר מקום למיקוח. מוכרים שמפרסמים בעונת השפל מודעים לכך שמספר הקונים קטן; אם יש להם עניין למכור, הם עלולים לתמחר מעט אטרקטיבי יותר. יחד עם זאת, כיוון שבעלי הנכסים בקורשבל בדרך כלל אינם לחוצים על מזומן, לא כדאי לצפות להנחות עונתיות קיצוניות – השוק לא מתנהג כמו מחירי שכירות עונתית שמתרוממים או צונחים בחדות. מחירי הנכסים אינם נופלים בקיץ/עונת שפל; לכל היותר, יש יותר מקום למיקוח או אפשרות לרכוש ללא תחרות על הנכס. ישנם קונים מנוסים שמכוונים את החיפוש שלהם לאביב: לאחר עונת סקי עמוסה, כמה בעלי נכסים עשויים לשקול למכור (במיוחד אם הנכס לא הושכר או נוצל כפי שציפו). כמו כן, לסוכנויות נדל"ן יש יותר זמן להקדיש ללקוחות בעונת השפל, דבר שיכול להעניק לרוכשים יותר תשומת לב ואפשרות לבדוק את השוק לעומק.
עונת הקיץ (עונת שיא משנית):הקיץ (יולי–אוגוסט) בקורשבל הפך לפופולרי מאוד כאשר הרי האלפים משווקים את עצמם כיעד לכל ימות השנה. אף שהקיץ אינו עמוס כמו החורף, הוא כבר אינו נחשב כמשני. משפחות וחובבי טבע מגיעים לטיולים רגליים, רכיבת אופני הרים, ריצות שטח, גולף (בקרבת מקום) ומנוחה אלפינית. האקלים נעים (ימים חמים, לילות קרירים) והנוף מרהיב, מה שהופך את קורשבל גם בקיץ למפלט הררי יוקרתי. למגמה זו יש מספר השפעות: השכירות בקיץ מהוות כיום מקור הכנסה משמעותי ורבים מהצ'אלטים והדירות מושכרים על בסיס שבועי לתיירים מאירופה, המזרח התיכון (שלעיתים קרובות מחפשים אקלים קריר יותר בקיץ) ומקומות נוספים. בשיא הקיץ שיעורי התפוסה בנכסים מבוקשים עשויים להגיע ל-70% ומעלה snowonly.com. דמי השכירות נמוכים מהחורף אך עדיין נאים – למשל, אותו צ'אלט שמושכר ב-€50,000 לשבוע בחורף עשוי להיות מושכר ב-€15,000–€20,000 לשבוע באוגוסט. עבור בעלי הנכסים, המשמעות היא שהנכס לא עומד ריק 8 חודשים בשנה; ניתן לנצל אותו או להרוויח ממנו ביותר עונות. מהבחינה התרבותית, הדימוי של קורשבל מתרחב כאתר נופש דו-עונתי, בדומה למג'ב או שאמוני. תשתיות כמו מעליות הפועלות בקיץ (לטיילים ולרוכבי אופניים) ואירועים כמו פסטיבלי מוזיקה או זיקוקים מושכים מבקרים. למעשה, ברחבי האלפים, דיווחו אתרי נופש על עלייה משמעותית בביקורי קיץ – בשאמוני חלה עלייה של 46% במכירות כרטיסי מעליות בקיץ תוך שנתיים dmproperties.com, ובקורשבל עצמה הנתונים עולים בהתמדה. הנוכחות לאורך כל השנה תומכת בערך הנכסים מכיוון שבעלים רואים שימושיות גדולה יותר (והכנסות פוטנציאליות) מההשקעה שלהם. זה גם מסייע לצמצם מעט את עונתיות העסקים, והכפר הופך לבר-קיימא יותר לאורך כל השנה.
השפעה על זמינות: מחזור העונות משפיע על מועד היציאה של נכסים לשוק. רבים מהמוכרים מעדיפים להתחיל למכור בסוף החורף או באביב (לאחר שנהנו מעונה אחרונה, או כדי לתפוס את מבקרי האביב), כדי שהעסקה תיסגר בקיץ לפני החורף הבא. באופן דומה, פרויקטים חדשים לרוב שואפים למסירה בסתיו, כך שהקונים יוכלו ליהנות מהנכס בעונת החורף. לכן, הסתיו מתאפיין בריבוי הסכמות וסגירות (למעשה משרדי הנוטריונים באלפים עסוקים במיוחד באוקטובר-נובמבר בסגירת עסקאות כדי שהקונים יקבלו מפתחות עד חג המולד). לגבי השכרות, בעלי נכסים נדרשים להחליט עד תחילת הסתיו אם ישכירו את השבועות המבוקשים או ישתמשו בנכס בעצמם, שכן סוכני השכרה מתחילים לשווק את צ'אלטים לחורף כבר בספטמבר עבור העונה הקרובה.
דינמיקת מחירים: ייתכן שאנשים מניחים שרכישה בחורף יקרה יותר בגלל הביקוש – אך בנדל"ן, המחירים בקורשבל יחסית קבועים לאורך כל העונות (בניגוד למלונות, מחירי הבתים לא מוכפלים בחורף). עם זאת, הערך הנתפס של נכס נמצא בשיאו בחורף: שאלה סקי נראית אטרקטיבית במיוחד כשהיא מוקפת בשלג ובפעילות תוססת. לעיתים זה מוביל למכירות מהירות במחיר המבוקש בחורף, בעוד שאותו נכס המוצג בעונה מתה עשוי לקבל הצעה נועזת יותר. במובן הזה, עשויה להתרחש רכישה "רגשית" בחורף – קונה מתאהב במקום בשיא האווירה ומשלם מחיר מלא. לעומת זאת, משקיע קפדן יעדיף לבדוק בקיץ כדי לבדוק אם מתגלות בעיות שמוסתרות בשלג החורפי (מצב הגג, גבולות הקרקע וכו'), ולנהל משא ומתן באווירה רגועה פחות.
מגמות שימוש – שהייה ארוכה יותר: שינוי עונתי נוסף הוא שבעלים (ושוכרים) מבלים תקופות ארוכות יותר בקורשבל מאשר בעבר. עליית העבודה מרחוק מאפשרת לחלק מהבעלים להגיע למספר חודשים – לדוג' מדצמבר ועד פברואר ברצף – במקום רק לשבוע חופשה. ייתכן שהם יעבדו מהשאלאה שלהם במהלך השבוע וישתמשו בהפסקות לגלישה, ומתייחסים אליה כאילו היא בית משני עיקרי. בדומה לכך, יש שמגיעים בקיץ לחודש של בריחה מהעיר. מגמה זו מטשטשת את הגבולות בין עונות ומגדילה למעשה את הביקוש לתכונות ביתיות ונוחות (משרדים ביתיים, אינטרנט אמין וכו' – קורשבל שיפרה בכך תשתית פס-סיב באזור). זה מחזק את הרעיון שקורשבל אינה רק אתר סקי חולף אלא יעד חיים אלפיני לאורך כל השנה.
לסיכום, העונתיות בקורשבל יוצרת מקצב מחזורי בשוק, כאשר החורף שולט הן בשימוש והן בהתרגשות, אך חשיבות הקיץ עולה. אמנם מחירי הנדל"ן עצמם לא קופצים בעונה, אך עיתוי המכירות, התפוסה וההיצע של נכסים – כולם עונתיים. משקיעים נבונים יתאימו את אסטרטגיותיהם ללוח השנה הזה: ייתכן שיבחרו לקנות באביב, לשדרג בעונה מתה, ולהרוויח מהשכרות בעונה החמה. הדחיפה להרחבת עונות התיירות (חורף וקיץ) בהדרגה מאזנת את המגרש, מה שהופך בסופו של דבר את הנכס לבעל ערך רב יותר, כיוון שהוא פעיל יותר לאורך השנה ומשולב בקהילה שאינה נסגרת מחצית מהזמן.
פיתוחי תשתיות וצמיחה בתיירות
שדרוגי תשתיות סקי: קורשבל ושלושת העמקים משקיעים ללא הרף בתשתיות הסקי שלהם, בהבנה שחווית סקי מודרנית ויעילה חיונית לשמירה על ערך הנכסים ולמשיכת מבקרים אמידים. אחד המוקדים האחרונים הוא הרכבל סליר ששופץ לחלוטין, שייפתח מחדש לחורף 2024/25 עם קרונות פנורמיים חדשים ונוחות מהודרת seecourchevel.com. סליר הוא רכבל חתימה (המעלה גולשים לגובה 2,700 מטר עם תצפית להרי המון בלאן), והשדרוג שלו מדגיש את המחויבות של אתר הנופש למתקנים ברמה הגבוהה ביותר. בנוסף, אזורי המתחילים ב-1850 שודרגו עם דרגנועים מקורים חדשים (מסועי סקי) שהחליפו מסועים ישנים, כדי לספק העלאה מקורה ונוחה לילדים ולמתחילים seecourchevel.com. בשנים האחרונות גם הורחבו מערכות ייצור השלג בקורשבל כדי להבטיח מסלולים ניתנים לגלישה מתחילת דצמבר ועד סוף אפריל, גם בשנים דלות שלג. לדוגמה, לקראת אליפות העולם בסקי 2023 (שהתקיימה בקורשבל-מריבל), הושקעו מיליונים בהכנת מסלולים, פיסט-בשרים חדשים ותותחי שלג כדי להבטיח תנאים ברמה עולמית. הקישוריות בתוך מתחם הסקי נותרת חסרת תחרות: קורשבל מחוברת באופן ישיר למריבל ולואל טורנס, ומיזמים עדכניים כמו רכבל אורל-סים קארון מ-2021 (בעמק הרביעי) חיזקו עוד יותר את "שלושת העמקים" כאזור גלישה אחד ענק snowonly.com. עבור בעלי נכסים, השדרוגים הללו משמעם איכות סקי עקבית וחוויית אירוח טובה יותר – כך שממשיכים להיות ביקושים גבוהים להשכרות וערך הנדל"ן הגבוה מוצדק.
שירותי יוקרה והתרחבות: השיפורים בהר ממשולבים בהתפתחויות בכפרי הנופש. קורשבל 1850 כבר מתגאה באחת מהקבוצות המרוכזות הגדולות ביותר של מלונות 5 כוכבים בעולם (מחוץ לערים הגדולות) businessinsider.com. זה כולל מוסדות ידועים כמו Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée ואחרים, שמפנקים את המבקרים ומעלים את יוקרת הנופש. באופן מרשים, בקורשבל (בכל הרמות) יש 7 מסעדות עם כוכב מישלן, המספר הגבוה ביותר באלפים businessinsider.com, המחזק את מעמדה כיעד קולינרי. המגמה היא לכיוון יוקרה חוויתית: פרויקטים חדשים משלבים לינה עם גלריות קניות יוקרתיות, מועדונים פרטיים ומרכזי בריאות. התפתחות בולטת היא מלון ה-Maya Collection החדש, מלון יוקרה אולטרה מתוכנן להיפתח בקורשבל עד דצמבר 2025 voguebusiness.com. בדומה לכך, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (החברה שמאחורי בתי הקזינו והמלונות המפוארים במונקו) מעורבת גם היא בקורשבל עם תכניות ללודג'ים יוקרתיים ופרויקטי אירוח עד 2026 voguebusiness.com. פרויקטים אלו מעידים על כך שמשקיעים מזרים הון לתשתיות התיירות של קורשבל, בציפייה לביקוש מתמשך. האתר גם מתכונן לחגוג את יום השנה ה-80 ב-2026/27, וככל הנראה יחנוך אז כמה מאותם מקומות חדשים ויארח אירועים נוצצים voguebusiness.com. עבור בעלי הנדל"ן, גל מפעילי היוקרה הוא בונוס: הוא מרחיב את האטרקטיביות של האתר (ומביא מבקרים עשירים חדשים שעשויים להפוך לרוכשי נכסים בעצמם) ומרענן כל הזמן את ההילה של קורשבל. הנוכחות של מותגים כמו לואי ויטון, דיור, קרטייה וכו', במחוז הקניות של קורשבל (שכולם מחזיקים שם בוטיקים) מוסיפה לתחושת הקוסמופוליטיות voguebusiness.com.
תחבורה ונגישות: הנגישות של קורשבל תמיד הייתה חלק מהמשיכה היוקרתית שלה. לאתר הנופש יש נמל תעופה פרטי לאליט (אלפורט) ממש מעל 1850, מהגבוהים באירופה, המאפשר למטוסים פרטיים קטנים ומסוקים לנחות ממש על המדרון businessinsider.com. המשמעות היא שאנשים חשובים ומפורסמים יכולים לטוס ישירות מפריז או ז'נבה לקורשבל, ולחסוך שעות של נסיעה ברכב. נמל האלפורט, המפורסם במסלול ההמראה הקצר והעולה שלו, משמש גם כאטרקציה תיירותית בחורף (הגולשים עוצרים לצפות במטוסים ממריאים ונוחתים) businessinsider.com. מבחינת תשתית תחבורה רחבה יותר, יש התפתחויות גדולות באזור: מסילת הרכבת המהירה ליון-טורינו הנבנית (שחלקה כולל תחנה בסן-ז'אן-דה-מוריין, כ-45 דקות נסיעה מקורשבל ברכב) צפויה להסתיים לקראת סוף העשור snowonly.com. עם סיום העבודות, זמן הנסיעה מפריז לאלפים הצרפתיים יתקצר משמעותית – ואולי יביא עוד מבקרים לסופי שבוע. דמיינו את האפשרות להגיע למוּטְיֶיה (עיירת העמק של קורשבל) ברכבת מפריז בכ-4 שעות בלבד; זה עשוי להפוך את קורשבל לנגישה יותר גם לקהל אירופי רחב יותר, כולל מי שמעדיף לא לטוס. בנוסף, שיפורים בכבישים המקומיים (המסלול ממוטייה לקורשבל עבר שדרוגים ותעלות משופרות במשך השנים) ממשיכים לשפר את הבטיחות ולהפחית עומסים בשבועות העומס. יחד, השדרוגים האלו מחזקים את המשיכה של קורשבל כיעד יוקרה נגיש, למרות מיקומה המבודד בהרים.
קיימות וסביבה: מתוך הכרה באיומים הכפולים של שינויי האקלים והעלייה בעלויות האנרגיה, רשויות קורשבל ומפעילי המעליות אימצו שדרוגים לקיימות. חברת Societé des 3 Vallées (S3V), שמנהלת את מעליות הסקי, מפעילה כיום 100% מהמעליות באמצעות אנרגיה מתחדשת (הידרואלקטרית וסולארית) seecourchevel.com. בשנת 2024 הם התקינו פאנלים סולאריים בתחנת הגונדולה Ariondaz בקורשבל מוריון כדי לייצר חשמל באתר, בכמות מספקת להפעלת רכבל מהאנרגיה הסולארית seecourchevel.com. הם גם השקיעו בכלי גישור שלג חסכוניים באנרגיה המונחים ב-GPS, המייעלים את מסלולי הגישור ומצמצמים את צריכת הדלק seecourchevel.com. בתחום פיתוח הנדל"ן, בנייה חדשה מבוצעת לפי תקני בידוד מחמירים וכוללת לעיתים קרובות חימום גיאותרמי או חימום סולארי לבריכות וכדומה. ממשלת האתר יישמה אמצעים כגון סבסוד שיפוץ אנרגטי למבנים ישנים. אפילו מדיניות קטנות, כמו חובת צמיגי חורף ברכבים כחוק במהלך העונה למען הבטיחות seecourchevel.com, מעידות על דגש על קיימות ובטיחות. מאמצים אלו מבטיחים שקורשבל תישאר קיימא כאזור סקי לטווח הארוך (ממתנים את השפעות האקלים) ומהווים נקודת מכירה למשקיעים בעלי מודעות סביבתית. בנוסף, קהל לקוחות עשיר שרגיש לאחריות סביבתית יעדיף אתר "ירוק" וכך גדלה האטרקטיביות של המקום. כל אלה מוסיפים ערך בלתי מוחשי לנדל"ן: אתר מנוהל היטב ובצורה בת-קיימא ישמור על מעמדו (וכך גם על הביקוש לנכסים בו) לשנים רבות קדימה.
אירועים ופרופיל גלובלי: כוכבה של קורשבל היה במלוא הדרו במהלך אליפות העולם בסקי אלפיני של FIS בפברואר 2023, שאורגנה במשותף עם מריבּל. אתר הסקי נהנה מחשיפה תקשורתית בינלאומית וניצל את ההזדמנות להציג את מתקניו (כולל איצטדיון סיום חדש ומעליות ששודרגו). הצלחת האירוע הדגימה את יכולתה של קורשבל לארח אירועים רחבי היקף, מה שמבשר טובות לתוכניות עתידיות כמו האולימפיאדה. אכן, האלפים הצרפתיים (כולל קורשבל) נחשבים מועמדים חזקים לאירוח אולימפיאדת החורף 2030, ורבים מצפים כי הם יזכו בכך voguebusiness.comvoguebusiness.com. ציפייה זו כבר האיצה פרויקטים שונים – למשל, מתוכנן עיצוב מחדש של ה"סנואו פרונט" בקורשבל 1850 ותחנת רכבל שנוס כדי לחדש את מרכז כפר הסקי לקראת אפשרות לאירוח האולימפיאדה voguebusiness.com. במידה שהאולימפיאדה תאושר, צפויה פריחה מיידית בהשקעות בתשתיות: שדרוג כבישים, הרחבת אפשרית של אירוח (אם כי בקורשבל כנראה באמצעות מתקנים זמניים בשל הגבלה על בניה קבועה), וטיפוח כללי. גם אם קורשבל לא תהיה אתר רשמי, היא צפויה לארח אורחים נכבדים או נבחרות לאימונים (כפי שעשתה באולימפיאדות קודמות), והעלייה בתיירות תהיה משמעותית. בנוסף, חגיגות ה-80 בשנים 2026/27 יכללו כנראה אירועים מיוחדים, אולי פתיחת מוזיאונים או אתרים תרבותיים חדשים שיחגגו את תפקידה החלוצי של קורשבל כאתר סקי שתוכנן מראש (הוקם ב-1946). השקעות תרבותיות כאלה מוסיפות עומק לאטרקטיביות של האתר מעבר לסקי.
*אתרי הנופש השווייצריים רשמו צמיחה ממוצעת של כ־3.5% בשנת 2024 dmproperties.com; וורבייה, כאחד מאתרי הפרמייר של שווייץ, כנראה חווה צמיחה דומה או מעט גבוהה יותר בשל הביקוש הרב.
צמיחת התיירות ותוכניות לעתיד: ההשפעה המשולבת של כל הגורמים הנ"ל משתקפת בנתוני התיירות: בעונת 2024/25, קורשבל רשמה כ-1.2 מיליון לילות אירוח, עלייה של 16% מעונת 2018 (לפני הקורונה)voguebusiness.com. מדובר בצמיחה מרשימה ליעד שכבר מבוסס וידוע. צמיחה זו היא חלק ממאמץ אסטרטגי לשווק את האתר לאורך כל השנה ובזירה הבינלאומית. משרד התיירות פונה לשווקים חדשים (למשל, בוצעה פנייה ממוקדת למבקרים מארה"ב, המזרח התיכון ואסיה באמצעות מסעות פרסום ושותפויות). הכנסת פסי הסקי Ikon ו-Epic (כרטיסי עונה עולמיים) המשלבים ימי גלישה בשלושת העמקים הפכה את הגישה לסקי הבינלאומי (במיוחד אמריקאים) לנוחה יותר בקורשבל, ורבים התאהבו במקום dmproperties.com. המתכננים באתר שמים דגש גם על איזון בין צמיחה לאקסקלוסיביות: בניגוד לאתרי סקי המוניים, קורשבל אינה שואפת להגדלה דרמטית של נפח הגולשים (מה שעלול להעמיס על הרכבלים והמסלולים). במקום זאת, מושם הדגש על שיפור איכות – למשל, חוויות טובות יותר, יותר פעילויות שאינן סקי (פארק מים Aquamotion, מזחלות כלבים, טיסות רחיפה ועוד) ושיפור השירותים (אפליקציות לשירותים לפי דרישה, סקי קונסיירז' וכו'). בדרך זו, קורשבל שומרת על מותג יוקרתי – מה שממשיך למשוך מבקרים (וקוני נכסים) עשירים. חשוב לציין כי הסינרגיה בין השקעה ציבורית (ברכבלים, כבישים, אירועים) להשקעה פרטית (במלונות, חנויות, שאטלים) יוצרת מעגל מחזק: האתר נשאר בחזית החדשנות והיוקרה, ולכן הנדל"ן כאן נשאר מבוקש במיוחד ברמה עולמית.
ניתוח השוואתי מול אתרי נופש אלפיניים אחרים (מג'ב, ואל ד'זיר, וורבייה)
קורשבל 1850 נזכרת לעיתים קרובות באותה נשימה עם קומץ אתרי נופש אלפיניים יוקרתיים. כדי לשים את שוק הנדל"ן שלה בפרספקטיבה, יש טעם להשוות נתונים ומאפיינים עיקריים עם ואל ד'יזר ומג'ב (המקבילות הצרפתיות שלה) ווורבייה (המתחרה השווייצרית הבכירה):
מחירים: המחירים בקורשבל 1850 נמצאים בשיא שוק הנדל"ן הצרפתי – זהו אתר הנופש הצרפתי היחיד שמתחרה בעקביות עם אתרי היוקרה השוויצריים מבחינת מחירinvestropa.com. המחירים הבכירים בואל ד'יזר קרובים מאחור (מתקרבים ל-€30,000 למ"ר עבור הנכסים הטובים ביותר) investropa.com, אך בממוצע קורשבל עדיין עוקפת אותה. מג'ב, על אף יוקרתה הרבה, מציגה רמות מחירים נמוכות יותר – בשל הגובה הנמוך יותר והמלאי המרובה של קרקעות זמינות לפיתוח (זוהי עיירה רחבה ומפוזרת). לדוגמה, בקתה אלגנטית שעשויה לעלות €5M במג'ב תעלה בקלות €8–€10M בקורשבל 1850. ורבייה בולטת כמתחרה ישירה מבחינת יוקרה ומחיר: כפי שמוצג, נכס פריים בורבייה מתחיל בסביבות CHF 22,100 (~€23,600) למ"ר ומגיע עמוק לתוך טווח ה-€30,000 ubs.comubs.com. למעשה, שווייץ מתהדרת בחמשת שווקי הסקי היקרים ביותר באלפים, כאשר סנט מוריץ ו-Gstaad לרוב מגיעות לכ-€40,000 למ"ר בנכסי עילית ubs.comubs.com. קורשבל 1850 עדיין נמצאת קצת מתחת לאלו – בינתיים. ראוי לציין כי הזינוק של 9% במחירי קורשבל ב-2024 היה גבוה יותר מקצב הצמיחה של כל אתר נופש שוויצרי באותה שנה, מה שמרמז כי הפער עשוי להצטמצם dmproperties.com.
עבור משקיעים, הבדלי המחירים האלו מתבטאים גם ב"כרטיסי כניסה" שונים: ניתן לרכוש דירת יוקרה במז'ב במחיר של דירה קטנה מאוד ב-1850. מי שמניעיו השקעתיים בלבד עשוי למצוא ערך במז'ב או באתרי סקי צרפתיים מתפתחים (פוטנציאל עלייה גבוה יותר באחוזים), אך המשיכה בקורשבל היא שמדובר בנכס איכותי ויציב – בדומה להחזקה בנכס במונקו לעומת עיר זולה יותר.
ביקוש ותמהיל רוכשים: כל ארבעת האתרים מושכים קונים עמידים מהעולם, אך עם הבדלים דקים:
קורשבל 1850 – מאוד בינלאומי; אירופאים בולטים (בריטים, בלגים, שווייצרים, עשירי צרפת), עניין משמעותי מהמזרח התיכון ואסיה, וקונים אמריקאיים הולכים ומתרבים investropa.cominvestropa.com. גם פופולרית היסטורית בקרב רוסים. הרוכשים כאן לעיתים קרובות מחפשים נכסי פרסטיז'ה ואינם מהססים לשלם מחיר פרמיה עבור היוקרה.
ואל ד'יזר – מסורתית יעד מועדף על השוק הבריטי היוקרתי והעשירים הצרפתים. מוניטין חזק לחובבי סקי רציניים (שטחים נרחבים למקצוענים) לצד בקתות יוקרתיות. פרופיל הרוכשים כאן אולי מעט יותר אירופי מזה של קורשבל, אך גם כאן ניכרת עלייה בקונים מחוץ לאירופה.
מז'ב – מושכת קהל עמיד יותר מעודן (פיתוחה החל על ידי משפחת רוטשילד כתגובה צרפתית לסנט מוריץ). רוכשים צרפתיים ושווצרים מאזור ז'נבה אוהבים את מז'ב בזכות הכפר האופנתי (קניות בוטיק, גסטרונומיה, בקצב רגוע יותר מאשר בקורשבל) ואורח החיים השנתי. פופולרית גם בקרב משפחות – לא רק על סקי אלא על החיים האלפיניים הכלליים (גולף, רכיבה על סוסים, פסטיבלי מוזיקה). קיימת נוכחות בינלאומית (בריטניה, בלגיה, אמריקאים/אסייתים מסוימים), אך לא מובחנת כמו בקורשבל.
ורבייה – מאוד בינלאומית; שילוב של בריטים (תואר כ“לונדון על השלג” בזכות ריבוי בריטים), פאן-אירופאים ועשירי העולם. החוק השווייצרי מתיר לזרים לרכוש בוורבייה (מכסות קנטון ואלה), ולכן ישנם בעלי נכסים לא-שוויצרים רבים, כולל סלבס וטייקוני עסקים. לאזור יש וייב צעיר יותר וספורטיבי – מפורסם בסקי אוף-פיסט וסצנת אפרה-סקי תוססת – אך עם הרבה רוכשים עמידים במיוחד. אתרי סקי שווייצריים כדוגמת ורבייה נהנים מיציבות הכלכלה השווייצרית ולעיתים גם מיתרונות מיסויים (יש רוכשים זרים שמעתיקים תושבות כדי ליהנות משיטת מס חד פעמית).
שוק השכירות ותשואות: גם בקורשבל וגם בוואל ד’יזר יש שווקי שכירות חזקים בחורף, אך קורשבל גובה תעריפים שבועיים גבוהים יותר בשל היוקרה והנוחיות שלה (מסעדות עילית ועוד). שאלי סקי-אין/אאוט בקורשבל 1850 יכול להיות מושכר ביותר משאלי דומה בוואל ד’יזר, לעיתים בפער של 20–30%, שמשקף את מעמדה של קורשבל. שוק השכירות של מג’ב עונתי מעט יותר (מצוין לחג המולד ולפברואר, שקט יותר בין לבין) ויש לו גם שוק השכרות לקיץ (גולף/חופשות). השכירות בורבייה דומות לקורשבל בשבועות השיא (שתיהן ברמת המחירים העליונה להשכרת סקי) – שאלי של 100 אלף יורו/שבוע בקורשבל עשוי להיות גם CHF 100 אלף/שבוע בורבייה. התשואות הנקיות בכל הנכסים היוקרתיים האלו נותרות נמוכות יחסית (~2–3%) כפי שמצוין בsnowonly.com. שימו לב שבאופן בולט, בעלות על נכסים באתרי סקי שווייצריים כוללת לעיתים הוצאות בעלות גבוהות יותר (מיסי עושר שנתיים קנטונליים, ושירותים יקרים יותר), ויש הגבלות נוקשות על השכרה (חלק מהבקתות שרכשתם ברישיון לשימוש עצמי לא תוכלו להשכירן בקלות). בצרפת, למעשה, תהליך השכירות פשוט יותר.
גובה האתר ואמינות שלג: קורשבל 1850 וואל ד’יזר שתיהן בגובה רב (1850 מטר וגם בוול–לה–דייל, כאשר הכפר הראשי של ואל ב-1800 מטר) עם טררנים לסקי עד 3,000+ מטר. המשמעות היא אמינות שלג גבוהה מאוד, ובזמן שהאקלים מתחמם, זו חוזקה קריטית – ולכן הן מובילות גם בעליית המחירים. מג’ב, בגובה 1100 מטר, מושפעת יותר משנים עם שלג מועט (למרות שהושקע בשלג מלאכותי). הכפר הראשי בורבייה כ-1500 מטר, עם סקי עד 3300 מטר במון פור, כך שגם שם אמינות השלג גבוהה. בולטת מגמת ה“פרימיום לגובה”: אתרים מעל 1500 מטר חוו צמיחה גבוהה יותר מהנמוכים investropa.com. זה עובד לטובת קורשבל, ואל ד’יזר וורבייה – וזו דאגה מסוימת לגבי מג’ב (אם כי כוח המשיכה בקיץ והאופי שלה מאזנים זאת).
אורח חיים ותשתיות: לכל אתר יש את ההצעה הייחודית שלו. קורשבל 1850 עוסקת בזוהר ונוחות – תוכלו לגלוש ישירות לעיירה, ואז לקנות בשאנל, לאכול במלון מפואר וליהנות מחיי לילה הכוללים מועדונים טרנדיים וגלריות אמנות. ואל ד’יזר משלבת גלישה עוצמתית עם סצנה כפרית חיה ופחות רשמית; ישנם הרבה שאלי יוקרה ואפילו כמה מלונות 5 כוכבים כיום, אך האווירה היא “יוקרה לחובבי סקי” יותר מאשר “יוקרה ראוותנית” של קורשבל. מג’ב מציעה מרכז כפר בסגנון ימי-ביניים מקסים, כרכרות סוסים ושילוב של יוקרה ואותנטיות – כמעט כמו “להיראות בכפר” (בדומה לסנט מוריץ) כמו הגלישה עצמה. זהו גם כפר חי ופועל כל השנה, עם אוכלוסיה קבועה נכבדה – מה שמושך את מי שמחפש קהילה אמיתית. ורבייה ידועה בחיי הלילה והאוף-פיסט – מאוד ספורטיבית ביום וחברתית מאוד בלילה. מעט פחות יוקרתית בקמעונאות (פחות חנויות מעצבים מקורשבל) אך עם שירותים ואירועים יוקרתיים (כמו פסטיבל המוזיקה של ורבייה).
מנקודת מבט של משקיע: השוואת קורשבל מול וורבייה היא לעיתים קרובות שאלה של העדפה בין מערכות צרפתיות לשווייצריות. יש המעדיפים את צרפת בזכות תהליך הרכישה הפשוט יותר ואי הגבלות על קניית נכס ע"י זרים, בנוסף לאורח החיים (שפה, אוכל, תרבות). אחרים מעדיפים את שווייץ בגלל היציבות, הפרטיות והיוקרה שלה (וכמה יתרונות פוטנציאליים של תושבות מס). במונחי השקעה גרידא, בשתיהן נרשמה צמיחה הונית משמעותית. יתרון אחד לקורשבל: אין מכסה על בעלות זרה, כך שנזילות הנכסים גבוהה – כל מיליארדר מכל מקום בעולם יכול לקנות נכס בקורשבל בחופשיות. בוורבייה, רישיונות קניה לזרים מוגבלים מדי שנה, מה שעלול להקטין את הנזילות (אם כי זה גם יוצר מגבלה בביקוש, ובאופן פרדוקסלי תומך במחירים).
תחזית השוואתית: כל אתרי הסקי המובילים האלה צפויים להמשיך להצליח. העלייה האחרונה של קורשבל מצביעה על כך שאולי תאתגר את האתרים השווייצריים מבחינת המחירים הגבוהים ביותר באירופה אם המגמה תמשיך. ואל ד'איזר עוברת שדרוגים (למשל, פרויקט יוקרה חדש וגדול "Le Coin de Val" בתכנון), מה שישמור עליה תחרותית. מחיריה המרוככים יחסית של מג'ב עשויים להפוך אותה לאטרקטיבית למשקיעים המבקשים יוקרה במחיר (יחסית) משתלם, ויש לה קהל צרפתי סופר-עשיר שומר אמונים המייצב אותה. וורבייה, עם הזוהר הבינלאומי וההיצע המוגבל (הכפר גם תחום גיאוגרפית), תישאר שוות ערך לקורשבל.
לסיכום, קורשבל 1850 בולטת אפילו בקרב האליטה: ניתן להשוות אותה אולי לסנט מוריץ או גשטאד ברמת היוקרתיות. בצרפת, קורשבל מספר אחת, עם ואל ד'איזר במקום השני ומג'ב במקום שלישי חזק (יש שיציינו את מריבל או שאמוני, אך אלו ברמת מחירים נמוכה יותר). באלפים בכלל, קורשבל היא אחת הבודדות שמסוגלת למשוך את עשירי העולם בהיקף דומה לזה של אתרי הסקי השווייצריים. זה מבשר טובות להשקעות בנדל"ן – מאגר הרוכשים רחב ומגוון מאוד. עבור אנשים בעלי הון גבוה ששוקלים בין הלוקיישנים הללו, פעמים רבות ההחלטה היא עניין של העדפה אישית: האלגנטיות הצרפתית של מג'ב, הסטייל הספורטיבי של ואל, התחושה הקוסמופוליטית של קורשבל, או האווירה ההדוניסטית של וורבייה. בהיבט השקעה בלבד, המומנטום של קורשבל והפתיחות של צרפת מעניקים לה יתרון מסוים ב-2025 ומעבר לכך.
תחזית 2026–2028: שוק הנדל"ן והגורמים המרכזיים
בעת מבט קדימה אל התקופה 2026–2028, התחזית לשוק הנדל"ן של קורשבל 1850 נותרת חיובית מאוד, עם כמה הסתייגויות ומגמות שראויות למעקב:
המשך צמיחה במחירים: כל הסימנים מצביעים על כך שערכי הנדל"ן בקורשבל ימשיכו לעלות בשנים הקרובות. ייתכן שהצמיחה השנתית לא תהיה חדה כמו הקפיצה של 9% שנרשמה ב-2024, אך גם תחזיות שמרניות מצביעות על עלייה שנתית של 3–5% באתרי הסקי היוקרתיים investropa.com. מספר גורמים תומכים בכך: היצע מוגבל ומתמשך, ביקוש בינלאומי גבוה, והפיכת האתר ליעד יוקרה אמיתי לכל ימות השנה. עד 2028, ייתכן שנראה כבר את רף המחיר העליון של צ’לטים אולטרה-יוקרתיים עובר את €35,000 למ"ר, במיוחד אם יירשמו עסקאות שיא חדשות. מהלך כזה יהפוך את קורשבל 1850 לאחת משוקי הנדל"ן לסקי היקרים בעולם, ויצמצם אולי את הפער לעומת אתרים כמו סנט מוריץ/גשטאד. האפקט המצטבר של אפילו 5% עלייה בשנה אומר שצ'לט ששווה היום 15 מיליון אירו עשוי להיות שווה כ-18 מיליון אירו ומעלה עד 2028, בהתאם למגמת הצמיחה investropa.com.
גורמים כלכליים גלובליים: יש לקחת בחשבון את המצב הכלכלי הרחב. נכון לשנת 2025, שיעורי הריבית באירופה התייצבו ואפילו התרככו (ריבית הפיקדון של ה-ECB סביב 2.5% לאחר הורדות) – מה ששיפר את נגישות המשכנתאותinvestropa.com. אם סביבה של ריביות נמוכות תימשך, או תרד עד 2026–2027, זה מספק דחיפה נוספת לרוכשי היוקרה שלוקחים מימון (חלקם עושים זאת מסיבות מינוף, גם אם לא צריכים בפועל). לעומת זאת, אם האינפלציה תזנק ותביא להעלאת ריבית, שוקי הנדל"ן הכלליים עלולים להתקרר – אך בדרך כלל נדל"ן יוקרה מוביל פחות רגיש לריבית (רוב הרוכשים משלמים במזומן). יציבות גיאופוליטית היא גורם נוסף: קורשבל נהנתה מהיותה יעד בטוח ומבוקש במהלך ההתאוששות מהקורונה ובזמן מתיחויות גיאופוליטיות. אם חוסר הוודאות הגלובלית יימשך, בעלי הון נטו לגוון השקעות לנדל"ן כמקלט בטוח, דבר שיכול להיטיב עם קורשבל. הסביבה הפוליטית בצרפת (למשל, שינויים אפשריים במיסוי עושר) גם היא שווה מעקב, אף שאין כרגע רמזים לשינויים דרמטיים. לסיכום, בהיעדר משבר פיננסי עולמי חריף, הרקע הכלכלי תומך בהמשך השקעות בנדל"ן יוקרה באלפים.
שינויים בדמוגרפיית הקונים: אנו צופים גלים חדשים של קונים בשנים הקרובות. במיוחד, קונים אסייתים (ובייחוד סינים) היו ברובם נעדרים בשנים 2020–2022 בשל מגבלות נסיעה; עם חזרת הנסיעות הבינלאומיות לשגרה, צפוי עניין רב יותר מאסיה. הפרופיל היוקרתי במיוחד של קורשבל מתאים למשקיעים אסייתים עמידים שמחפשים נדל"ן יוקרתי בחו"ל – תופעה שכבר הוזכרה ב-2025 ב-investropa.com. בדומה לכך, יתכן שתהיה עלייה במספר הקונים מהמזרח התיכון (למשל, מדינות המפרץ); בשנים האחרונות נרשמה עלייה במבקרים מקורשבל מהאמירויות, סעודיה וכו', במיוחד באוגוסט ובסביבת ראש השנה האזרחית. סגמנטים בינלאומיים אלה יוסיפו עומק לבריכת הביקוש. קונים אמריקאים צפויים להמשיך בנוכחות החזקה שלהם, במיוחד אם הדולר יישאר חזק יחסית לאירו (אם כי המטבע עלול להשתנות עד 2026–28). בנוסף לכך, יזמי טכנולוגיה צעירים וגמלאים מוקדמים (מהתחומים הטכנולוגיים/הפיננסיים) בוחרים יותר ויותר בנכסים שמבוססים על אורח חיים – בית סקי יוקרתי הוא חלק מהנרטיב הזה. ייתכן ונראה כי גיל הרוכשים הממוצע יורד מעט, עם יותר בשנות ה-40 לחייהם ולא בעיקר בשנות ה-50/60, ככל שעבודה מרחוק וצבירת עושר בגיל צעיר הופכות נפוצות יותר.
התמקדות שנתית ורווחה: עד 2028, קורשבל צפויה להשלים את השינוי שלה לאתר נופש של ארבע עונות אמיתי. צפו לראות עוד מתקני קיץ (אולי הארכת פעילות הרכבלים, מסלולי אופני הרים חדשים, ייתכן גם מגרש אימונים לגולף או אטרקציות אחרות באזור). חשיבות תחום הרווחה, כפי שצוינה, תמשיך ואף תתעצם – ייתכן שייפתחו באזור מרכזי ריטריט ובריאות ייעודיים (בסגנון אתרי ספא שווייצריים). כך מתרחבת האטרקטיביות של רכישת נכס שם גם מעבר לחובבי סקי. כפי שחוקרת של Knight Frank ציינה, בריאות ורווחה עוקפות כיום את הסקי כגורם המניע הראשי באורח החיים של רוכשי נדל"ן באלפיםdmproperties.com. לכן, נכסים שמותאמים לכך (עם מתקני ספא, שקט, חיבור לטבע) יהיו מבוקשים במיוחד. אנו עשויים גם לראות שוק נישה לchalets “עמידי אקלים” – כאלה שנבנים מחומרים ברי קיימא, עצמאות אנרגטית וכו', שאינם רק עונים לדרישות החוק אלא מציבים סטנדרט שהקונים הירוקים ביוקרה שואפים אליו.
מגבלות פוטנציאליות: אחד הגורמים שיש לשים לב אליהם הוא רמות המלאי – הן כל כך נמוכות שנפח המכירות עלול לרדת פשוט בשל מחסור במוכרים. אם המחירים יגיעו לשיאים חדשים, ייתכן שחלק מהבעלים יבחרו לממש רווחים (ובכך יגדילו את ההיצע), אך באותה מידה, רבים עשויים להחזיק בנכס מאחר שיש מעט השקעות אלטרנטיביות מהנות כמו שאלה קוטג'ים בקורשבל. אם נפחי העסקאות ירדו, מדדי המחירים עלולים להפוך לפחות חלקים (כמה עסקאות חריגות עשויות לעוות את הממוצעים). עם זאת, כל ירידה בפעילות קרוב לוודאי תשקף מחסור בהיצע, לא מחסור בביקוש, מה שאומר שהמחירים יישמרו או אף יעלו. מגבלה נוספת יכולה להיות רגולטורית: אם, באופן היפותטי, עד שנת 2028 צרפת תחליט להטיל מגבלות כלשהן על בעלות זרה (לא צפוי כרגע) או מסים חדשים על בתים יוקרתיים, הדבר עשוי למתן מעט את הביקוש. בנוסף, שינויי אקלים נותר אתגר כולל – אם מזג אוויר קיצוני יקצר משמעותית את החורפים לקראת סוף שנות ה-20, עלול להיות לכך אפקט על התפיסות (אם כי כפי שצוין, הגובה של קורשבל מעניק לה יתרון, ויש לה מערך נרחב של ייצור שלג מלאכותי). עד כה, תחזיות מגמות מצביעות על שלג מספק עד שנות ה-30 לאתרי סקי בגובה רב, אך זו נקודת מעקב לטווח ארוך.
השפעת הביד לאולימפיאדת החורף 2030: באמצע 2025, יש מומנטום חזק לכך שאולימפיאדת החורף 2030 תתקיים בצרפת (האלפים הצרפתיים), ייתכן שהאירועים יתפרסו על פני מספר אתרי סקי (לאחר שאיטליה תארח את 2026). אם צרפת תזכה רשמית באולימפיאדה של 2030 (ההחלטה צפויה סביב 2026), ניתן לצפות לגל עניין סביב 2027–2028 עם סיום פרויקטי תשתית ופניית תשומת הלב הגלובלית לאלפים. האולימפיאדה מובילה לעיתים קרובות לזינוק בביקוש לנדל"ן באזורים המארחים – לא רק ממשקיעים שמצפים להכנסות משכירות גבוהות יותר, אלא גם מאנשים עמידים שרוצים להיות חלק מרגש האירוע. לדוגמה, בקורטינה ד'אמפצו (איטליה) נרשמה עליית מחירים חדה מאז הוכרזה כמארחת לשנת 2026 ubs.com. קורשבל, שכבר משמשת כאתר אימוני אולימפיאדה, תהיה ללא ספק בסיס מרכזי ל-VIP במהלך המשחקים, אפילו אם האירועים יתקיימו במקומות אחרים, בשל מתקני היוקרה ומסלול הנחיתה שלה. לפיכך, התקופה שלפני 2030 עשויה להוסיף עוד כמה נקודות אחוז לצמיחת ערך הנדל"ן בקורשבל מעבר למגמה הבסיסית.
תחזית השכרה: תשואות השכרה צפויות להישאר מתונות, אך הכנסות מהשכרה עשויות לצמוח כאשר מחירי הלילה מטפסים (חלקית בשל אינפלציה, חלקית בשל היצע יוקרה מתרחב). לדוגמה, ב-2028 קוטג' יוקרתי עשוי לבקש יותר מ-€120 אלף לשבוע השנה החדשה. אם יתאגדו יותר שירותים (שף פרטי, ועוד), בעלי הנכס יוכלו לדרוש תעריפים גבוהים יותר. גם שוק ההשכרות לקיץ ימשיך להבשיל – וייתכן שיכפיל את גודלו לעומת היום אם המגמות הנוכחיות יימשכו, ובכך יגדיל מעט את התשואות השנתיות. חדירה של חברות ניהול השכרה מקצועיות (חלקן בבעלות מותגי אירוח יוקרתיים) עשויה גם להקל על תהליך ההשכרה, ולאפשר לבעלים להפיק הכנסה מהנכס כשהוא אינו בשימוש.
סיכום – חזון 2028: עד 2028, קורשבל 1850 צפויה להישאר הפסגה של הנדל"ן האלפיני בצרפת, עם מחירים שנשברו שיאים חדשים. אנו צופים קצב צמיחה בריא, אך רגוע יותר – אין התרסקות באופק על פי היסודות. שוק הנדל"ן באתר יאפיין יותר ויותר בצ'אלטים חדשניים, סצנה מפותחת לאורך כל השנה, וקהל לקוחות מכל קצוות העולם. הבעלות בקורשבל תמשיך להיות סמל סטטוס לא פחות משהיא השקעה. עבור משקיעים בעלי הון גבוה וקוני לייף-סטייל, העצה זהה: התמקדו במיקום ובאיכות פריים, החזיקו את הנכס בתקופות תנודה קצרות, ותיהנו גם מהנאה אישית וגם מהערכה פיננסית. כל עוד “שלג” ו”יוקרה” ממשיכים למשוך, שוק הנדל"ן של קורשבל 1850 צפוי לעידן זהב בשנים 2026–2028 ומעבר לכך, בתמיכת היצע נדיר, ביקוש יציב ומהמשיכה הנצחית של האלפים הצרפתיים.
ניתוח שוק 2025: מחירים, ביקוש, היצע ופרופיל הקונים
מחירי נדל"ן בשנת 2025: מחירי הנדל"ן בקורשבל 1850 גבוהים במיוחד וממשיכים לעלות. נכון לאמצע 2025, נכסים באיכות גבוהה בקורשבל מתחילים בסביבות €11,000–€14,000 למ"ר ועולים במהירות בלוקיישנים מובחרים investropa.com. מדדי הערכת שווי מראים כי צ'לטים יוקרתיים בקורשבל 1850 מגיעים באופן קבוע ל-€30,000 למ"ר ומעלה, כשהצ'לטים היוקרתיים ביותר מגיעים ל-€33,200 למ"ר בסגמנט העליון ביותר investropa.com. לשם השוואה, נתונים אלה עולים על אתרי נופש צרפתיים אחרים – אפילו ואל ד’יזר (אתר נופש מובחר נוסף) מדורג סביב €16,100 למ"ר ומגיע לשיאים של כ-€30,000 investropa.cominvestropa.com – דבר שמדגיש את היוקרה של קורשבל. מבחינת עלות מוחלטת, דירה בגודל 100 מ"ר ב-1850 עשויה לעלות בקלות €3–3.5 מיליון (כ-€35,000 למ"ר) snowonly.com, וצ'לטים פרטיים נמכרים באופן שגרתי בטווח שבין €10–€50 מיליון בהתאם לגודל, מיקום ואבזור.
צמיחת מחירים 2024–2025: השוק הפגין תנופת צמיחה מרשימה לקראת 2025. בשנת 2024, קורשבל 1850 הובילה את כל האלפים הצרפתיים עם עליית מחירים של 9%, הרבה מעל הממוצע האלפיני של כ-3% investropa.comdmproperties.com. קפיצה זו משקפת גל ביקוש שלאחר המגפה ואת המחסור המתמשך בנכסים ב-1850. לשם השוואה, אתרי נופש מובילים אחרים ראו צמיחה טובה אך נמוכה יותר (ואל ד'איזר עלייה של 5–7%, מג'ב עלייה של 4–6% בשנת 2024) investropa.com. העלייה החריגה במחירי קורשבל מיוחסת ל“היצע הדוק” – מעט מאוד נכסים חדשים מוגדרים למכירה מול קונים להוטים dmproperties.com. עם הכניסה ל-2025, המחירים ממשיכים במגמת עלייה, והתחזיות מצביעות על צמיחה של 3–7% בערך הנדל"ן באלפים ב-2025 בכלל investropa.com. צפוי כי קורשבל תגיע לצמרת התחום בשל הביקוש החריג. לסיכום, שוק 2025 מתאפיין במחירים גבוהים במיוחד ובדינמיקה מתמשכת של שוק מוכרים בקורשבל 1850.
ביקוש ודמוגרפיית קונים: הביקוש לנדל"ן בקורשבל הוא בינלאומי באמת ומונע בעיקר על ידי אנשים אמידים במיוחד. קונים בינלאומיים שולטים בשוק, כאשר עניין רב מגיע מבריטניה וארה"ב יחד עם קבוצה הולכת וגדלה של קונים אסייתייםinvestropa.cominvestropa.com. קונים אמריקאים הפכו לבולטים במיוחד בשנתיים האחרונות – במידה רבה בזכות דולר חזק (מה שהופך נכסים הנקובים ביורו לזולים יותר יחסית) – ושואפים לרכוש בקתות יוקרה באתרי הסקי המובילים כמו קורשבל וואל ד'יזר investropa.com. קונים בריטים נשארים פעילים מאוד למרות הברקזיט, ושומרים על הפופולריות רבת השנים של קורשבל בקרב האליטה הבריטית. יש גם עניין גובר מסין, סינגפור והונג קונג, כאשר עשירי אסיה מגלים את יוקרת ההחזקות באלפים investropa.com (נמשכים בזכות בתי הספר לסקי האיכותיים למשפחותיהם והיוקרה שבהשקעת לייפסטייל באלפים). היסטורית, קורשבל 1850 הייתה מגרש משחקים לאירופאים ולתושבי המזרח התיכון האמידים – ובמיוחד אוליגרכים רוסים ומיליארדרים היו שחקנים מרכזיים, שרכשו כמה מהבקתות המפוארות ביותר (עדיין ישנם רוסים שמחזיקים בנכסים כאן) businessinsider.combusinessinsider.com. גורמים גיאופוליטיים ציננו את ההשקעות הרוסיות החדשות לאחרונה, אך הפער התמלא על ידי אחרים (למשל אמריקאים). הקונה הטיפוסי בקורשבל ב-2025 הוא יחידת עושר גבוהה מאוד (UHNW) או משרד משפחתי המחפש בית נופש יוקרתי שישמש גם כהשקעה וגם כסמל סטטוס. החוסן והנזילות של הדמוגרפיה הזו מסייעים לשמירה על ביקוש גבוה גם בתקופות של תנודות כלכליות.
מגבלות היצע: אחת התכונות המגדירות את שוק קורשבל 1850 היא המגבלה החמורה של ההיצע. הנופש קטן ומוגבל גיאוגרפית – ממוקם על מדרון הר כאשר רוב הקרקע הניתנת לבנייה כבר תפוסה על ידי שאלטים, מלונות או יער/מסלולי סקי מוגנים. בנייה חדשה נדירה ומפוקחת בקפדנות על ידי הרשויות המקומיות (לשימור הסביבה האלפינית והאופי הבלעדי) investropa.com. בעצם, קורשבל אינה יכולה להתרחב או לפתח בהיקף רחב; כל תוספת נוטה להיות בוטיקית, יוקרתית או מחליפה מבנים ישנים. המשמעות היא שבכל זמן נתון, מספר הנכסים למכירה ב-1850 נמוך במיוחד (לעיתים רק קומץ שאלטים מוצעים בפומבי לשוק, אחרים נמכרים מחוץ לשוק). בעלי נכסים רבים מחזיקים בהם לטווח ארוך (חלק מהנכסים עוברים בירושה או בין חברים באופן פרטי). בסוף 2024, לדוגמה, ציינו סוכנים מקומיים פער בין מוכרים לרוכשים ב-1850 – חלק מהבעלים תימחרו שאלטים ישנים ברמות שיא בשל היעדר תחרות, מה שהוביל למשא ומתן ממושך יותר freespiritalpine.com. ובכל זאת, כל מה שהוא באמת יוקרתי ומתומחר נכון בדרך כלל נמכר מהר, מאחר שיש יותר רוכשים משאלטים זמינים. מחסור כרוני זה יוצר לחץ כלפי מעלה על המחירים – עודף הביקוש אינו מוצא מענה. המשמעות היא גם שהשוק בקורשבל מבודד במידת מה: גם אם הביקוש ייחלש קלות, המחסור יתמוך בערך הנכסים. לסיכום, בשנת 2025 נמצא שקורשבל 1850 מצויה במצב שבו הביקוש עולה בהרבה על ההיצע – מתכון להמשך מחירים גבוהים ומכירה מהירה של נכסים איכותיים.
מגמות בשאלטים ודירות יוקרה ב-2025
צ׳אלטים – יוקרה עליונה ומסורת אלפינית:צ׳אלטים הם סימן ההיכר של הנדל״ן בקורשבל 1850, ומגמות עדכניות מראות כי קונים מחפשים פינוק יוקרתי, מודרני ו"לפני כניסה" מאחורי חזית הצ׳אלט המסורתית. רבות מהנכסים הנחשקים ביותר הם צ׳אלטים חדישים או כאלה ששופצו לחלוטין לאחרונה, ומשלבים מראה חיצוני אותנטי אלפיני (עץ ישן, אבן וקווי גג צ׳אלט) עם פנים עכשווי. קונים בסגמנט העליון ב-2025 שמים דגש על צ׳אלטים עם כל מתקן ואבזור אפשרי: בריכות שחייה מקורות או ספא, מרכזי בריאות (סאונה, חמאם, חדר כושר), קולנוע פרטי, מרתפי יין, חניונים מחוממים וגישה ישירה על מגלשיים למסלולים. צ׳אלטים "חמישה כוכבים" מלאים כאלה משיגים את המחירים הגבוהים ביותר למ"ר ונמכרים לרוב במהירות בשוק. לעומת זאת, צ׳אלטים ישנים שדורשים שיפוץ בדרך כלל נתקלים באתגר תמחור – לאחרונה ישנן “התנגשויות בין מה שמבקשים המוכרים לבין מה שמוכנים הקונים להציע” על צ׳אלטים בני עשור או שניים שטרם שודרגו freespiritalpine.com. קונים מוכנים לשלם מחיר שיא על צ׳אלטים חדשים או משופצים לגמרי, אך אם הפנים מיושן או חסרים מתקני בריאות, הם מצפים כיום להנחה או מקום למיקוחfreespiritalpine.com. מגמה זו יוצרת הזדמנות: משקיעים המוכנים לשפץ נכס ישן יכולים להעלות את ערכו משמעותית. בסך הכול, הרף ל”צ׳אלט יוקרתי” ב-2025 גבוה במיוחד – עיצוב "אלפיני שיק" מודרני, חכמת בית חכם, ונוחות ברמת מלון הם הסטנדרט במגזר היוקרתי של 1850.
דירות – פרויקטים חדשים ומגורי שירות: בעוד הצ'אלטים גונבים את ההצגה, דירות יוקרה הפכו לחלק חשוב מהסצנה הנדל"נית בקורשבל, במיוחד באזורי 1650 (מוריון) ו-1550 (הכפר) וכמגורי סקי-אין/אאוט באזור 1850. בשנים האחרונות צצו פרויקטי דירות חדשות שמיועדים לרוכשים שמחפשים שילוב של יוקרה ונוחות. לדוגמה, פיתוחים כמו Sundance Lodge ו-Steamboat Lodge בקורשבל 1650 (צפויים להסתיים בסוף 2025) מציעים מתקני מלון 5 כוכבים – דמיינו שירותי קונסיירז', בריכות שחייה, ספא ומסעדות באתר – והכול במסגרת בעלות פרטית על דירה freespiritalpine.com. מגורים אלה נעים בין דירות 2 חדרים "נעל ונטוש" פרקטיות לדירות פנטהאוז מרווחות עם 5–6 חדרי שינה שיכולות להתחרות בצ'אלטים בגודל freespiritalpine.com. הרעיון הוא להציע חלופה לצ'אלט – כל היתרונות של סגנון החיים אבל עם פחות התעסקות תחזוקתית. נכסים כאלה זוכים לביקוש: רוכשים אוהבים את האפשרות לנהל דירה באופן מלא ואפילו להשכיר אותה כשאינם משתמשים בה (לחלק מהנכסים יש תכניות השכרה). מבחינה עיצובית, הטרנד בדירות דומה לזה של צ'אלטים: שימוש בחומרים מקומיים איכותיים (קורות עץ ישנות, קמינות אבן) בשילוב עיצוב אלפיני מודרני ונקי. חלונות פנורמיים גדולים, תקרות גבוהות, וחללים פתוחים שמנצלים את הנוף נפוצים מאוד. טרנד נוסף הוא חללים גמישים בדירות החדשות – חדרים שיכולים לשמש כחדרי שינה נוספים, משרד ביתי או חדר מדיה, בהתאם לצרכים של הבעלים (מענה לשהיות ארוכות ושילוב עבודה מרחוק). בקורשבל 1850 עצמה ההיצע של דירות מוגבל (הכפר הוא בעיקר צ'אלטים ומלונות), אך היכן שיש דירות, הן לרוב בבנייני צ'אלט בוטיקיים עם 4–10 דירות בלבד, לשמירה על פרטיות ויוקרה.
טרנדים באורח חיים ושירותים:"וולנס" (בריאות ואיכות חיים) עוקף את הסקי כעדיפות – זו מגמה בולטת בנדל"ן האלפיני dmproperties.com. בקורשבל, זה ניכר באופן שבו הצ'אלטים והדירות מעוצבים. רוכשים מעניקים היום ציון גבוה למתקני בריאות פנימיים ולאפשרות שימוש כל השנה. הרבה צ'אלטים חדשים או מחודשים כוללים חדרי ספא ייעודיים, אולמות יוגה או חדרי כושר, מתוך הכרה בכך שבעלים ואורחים עשויים לבלות זמן רב יותר במנוחה והתחדשות מאשר בגלישה על השלג. יזמים שמים לב גם ליעילות אנרגטית וטכנולוגיה – מתקינים בידוד מודרני, משאבות חום, חלונות משולשים וכו', הן כדי לעמוד בתקנות חדשות והן כדי למשוך רוכשי יוקרה אקולוגיים. מערכות בית חכם (שליטה בתאורה, חימום, אבטחה, ואפילו הדלקת הסאונה מראש) הן סטנדרט בנכסי יוקרה. בנוסף, אלמנטים של עיצוב בִּיוֹפִילִי – שילוב מרבי של טבע, אור טבעי ונופי ההרים – זוכים לביקוש, בהתאם לטרנד הבריאות.
בחזית האדריכלית, קורשבל שומרת על קודי עיצוב מחמירים במטרה לשמר את קסם הצ’לטים שלה, כך שמבחינה חיצונית המגמה היא אבולוציה ולא מהפכה. צ'לטים חדשים עדיין נראים כמו צ’לטים מסורתיים (גגות משופעים, חזיתות עץ), אך הם גדולים ומפוארים יותר מהבקתות הכפריות של פעם. חלק מה"צ'לטים" החדשים ביותר הם למעשה אחוזות מיניאטוריות (מעל 1,000 מ"ר), אך מוסווים בקפידה בעץ ואבן. הגידול המתמשך בחנויות יוקרה ומסעדות (עם יותר מ40 בוטיקים מעצבים ועשרות מסעדות שף ב-1850 voguebusiness.combusinessinsider.com) משלים את מגמת הנדל"ן – בעלי נכסים כיום מצפים לאקוסיסטם יוקרתי שלם. לסיכום, מגמות הנדל"ן בקורשבל 1850 לשנת 2025 מדגישות מתקני בריאות ברמה הגבוהה ביותר, עיצוב אלפיני מודרני ומגורים עתירי שירותים (בין אם בצ'לטים עם צוות מלא או במתחמים עם שירות מלא). השוק מגיב לרצון הרוכשים במקלט לכל השנה שמציע הרבה יותר מסתם מקום לישון בו אחרי הגלישה.
הזדמנויות השקעה ותשואות צפויות
פוטנציאל עליית ערך ההון: נדל"ן בקורשבל 1850 נחשב לעיתים קרובות כהשקעת בלו-צ'יפ, המציעה שמירה איתנה על ההון וצמיחה ארוכת טווח, ולא רווחים ספקולטיביים מהירים. ההיסטוריה מרשימה – ערכי הנדל"ן באלפים הצרפתיים עלו בכ-30% בממוצע מאז 2020 (כ-5.5% בשנה) investropa.cominvestropa.com, ואתרי הנופש היוקרתיים מובילים בביצועים, במיוחד מאז המגפה. במקרה של קורשבל, מחירי הנדל"ן בשנים האחרונות עלו בחדות (למשל, +9% רק ב-2024) investropa.com, וקובעים רף חדש. הציפייה קדימה היא שהקצב יתמתן, אך מומחים חוזים צמיחה מתונה של כ-3–7% בשנה בשוק האלפיני עד 2026 investropa.com. באזור אולטרה-יוקרתי כמו 1850, ניתן לצפות למחירים בקצה העליון של הטווח, כל עוד אין תנודות חריגות. המשמעות היא שצ'אלה בשווי 10 מיליון אירו כיום עשוי לעלות באופן אורגני ל-11–12 מיליון אירו תוך מספר שנים, רק מעליית הערך בשוק. בנוסף, פער ההיצע-ביקוש הייחודי לקורשבל מרמז כי תיתכן עליית ערך מעל הממוצע – בכל פעם שיש גל של רוכשים עשירים חדשים (נניח משווקים מתעוררים או כתוצאה מכלכלה חזקה), יש מקום לקפיצות מחירים בהינתן ההיצע הקבוע. למעשה, פוטנציאל הצמיחה ההונית נשאר חזק, והאסטרטגיה של לקנות ולהחזיק משתלמת. אפילו בטווח הארוך מאוד, נכסי יוקרה אלפיניים הראו עליות יציבות (למשל, שווי הצ'אלטים האיכותיים עלה בכ-33% בממוצע מאז 2008, והצמיחה הואצה לאחר 2020) investropa.com.
תשואות ודמי שכירות: משקיעים צריכים לקחת בחשבון כי התשואות (הכנסות) מהשכרת נכסים בקורשבל 1850 נמוכות יחסית מבחינה אחוזית, כפי שמקובל בשווקי יוקרה אולטרה-יוקרתיים. מכיוון שמחירי הרכישה גבוהים מאוד, ההכנסה מהשכרה, אף על פי שהיא גבוהה במספרים מוחלטים, מתורגמת לתשואה שנתית צנועה. תשואות שכירות נטו טיפוסיות נעות סביב 2–3% באתרי דגל כמו קורשבל snowonly.com. לשם השוואה, אזורים פחות יוקרתיים באלפים הצרפתיים יכולים להניב תשואה נטו של 4–4.5% snowonly.com, והממוצע הארצי בצרפת של תשואות שכירות (לכל סוגי הנכסים) הוא כ-6% mansion-properties.com. כלומר, משקיע בקורשבל לרוב יעדיף הערכת ערך הונית ושימוש עצמי על פני תשואה כספית גבוהה. למשל, נכס בשווי 5 מיליון אירו עשוי להכניס כ-200,000 אירו בשנה מהשכרה (אם מושכר בשבועות השיא); אחרי הוצאות, הרווח הנקי יהיה כ-150,000 אירו – שהם סביב 3% תשואה. אך מה שהמספרים האלו לא משקפים הוא גובה שכר הדירה והיכולת לקזז עלויות בעלות. בשבועות החורף המבוקשים (סילבסטר, חופשות בתי ספר), שכר דירה שבועי בצ'לטות מובילות יכול לעבור את 80,000–100,000 אירוbusinessinsider.com. גם דירות קטנות יוקרתיות יכולות להניב עשרות אלפי אירו לשבוע בעונה. אם הבעלים מוכן להשכיר את הנכס שלו, למשל, 8–10 שבועות בחורף ואולי עוד כמה שבועות בקיץ, הוא יכול לכסות חלק משמעותי מהוצאות שנתיות (צוות, תחזוקה, מסים) ואפילו להרוויח תוך כדי שהוא ממשיך ליהנות מהנכס בעצמו בחלק מהשנה.
כדאי גם לציין כי הביקוש להשכרה חזק מאוד בקורשבל בשבועות שבהם הבעלים פותחים את בתיהם. מומחי השכרת דירות באלפים מציינים כי צ'לטות במיקומים טובים מגיעות ל-70–90% תפוסה לאורך החורף (ואף לתוך הקיץ)snowonly.com. המעבר לתיירות כל השנה גורם לכך שיולי–אוגוסט תורמים כיום להכנסות משכירות (גם אם במחיר נמוך מהחורף). לפיכך, בעלים מתוחכם יכול להגיע לתפוסה כמעט מלאה בעונות השיא וליהנות מ-תשואה אפקטיבית טובה יותר. יש נכסים המנוהלים על ידי סוכנויות יוקרה או מפעילי טיולים, שמייעלים את התהליך.
אסטרטגיות הזדמנויות והשקעה: עבור משקיעים במיוחד, יש מספר כיוונים למקסם רווחים בקורשבל:
השבחות ושיפוצים: כפי שהוזכר, ניתן לעיתים לרכוש בצ'אלטים ישנים באזורים מעולים הדורשים מודרניזציה בהנחה יחסית קלה. השקעה בשיפוץ יוקרתי (עם שיפור יעילות אנרגטית ואבזור חדש) לא רק שמעלה משמעותית את ערך הנכס אלא גם את הכדאיות להשכרה שלו. לנוכח הרגולציה הדוחפת לבתים יעילים אנרגטית, שדרוגים כאלה גם "מגנים" על ההשקעה לטווח הרחוק.
החזר מע"מ בבניה חדשה: צרפת מציעה תמריץ משתלם לרוכשים התפתחותים חדשים באזורים תיירותיים. אם אתה רוכש נכס בבניה חדשה ומתחייב להשכיר אותו מרוהט עם שירותים ברמה מלונאית (כגון שירותי ניקיון, ארוחת בוקר) למספר שבועות בשנה, אתה זכאי להחזר של 20% מע"מ ממחיר הרכישה freespiritalpine.com. בהקשר של קורשבל, 20% מרכישת נכס בשווי מיליוני אירו הוא סכום משמעותי – מדובר בקפיצה מיידית בהון העצמי. רוכשים רבים של דירות חדשות בקורשבל 1650 למשל, מנצלים את המנגנון הזה, מממנים את המע"מ במהלך הבנייה ודורשים את ההחזר אחרי רכישה באמצעות רישום לתוכנית השכרה. כך משתפרת התשואה והזרם המזומנים, והתשואה מהשכרה הופכת לאטרקטיבית יותר בשנים הראשונות.
שיתופי שימוש: משקיעים מסוימים משתפים פעולה עם חברים או בני משפחה ורוכשים יחד צ'אלט (באופן לא פורמלי או דרך חברה בע"מ), וכך מתחלקים בשימוש ובעלויות. לנוכח המחירים הגבוהים, זה עשוי להיות פתרון יעיל, ועם תיאום נכון, כל צד נהנה גם מזמני שיא. ישנה מגמה מתפתחת של בעלות חלקית או מועדוני חברים יוקרתיים בנכסי סקי, המאפשרים לרכוש "מניות" בצ'אלט יוקרתי במיוחד (אם כי זה תחום חדש ויש לבדוק היטב את החוקיות).
ערך יחסי באזורים פחות מוכרים: אמנם קורשבל עצמה יקרה, אך משקיעים בוחנים לפעמים רכישה בפריפריה של קורשבל (למשל, קורשבל מוריון/1650, קורשבל וילג'/1550, או לה טניה הסמוכה). אזורים אלה נכללים באותו מתחם סקי ונהנים מהמוניטין של קורשבל, אך מחירי הנדל"ן נמוכים יותר. לדוגמה, כפרי לוויין בעמקי השלג עולים 50–70% פחות למ"ר בהשוואה ל-1850 investropa.cominvestropa.com, והתשואות מהשכרה (4%+ נטו) גבוהות לעיתים מאתרי היוקרה snowonly.com. החיסרון: עליית ערך איטית יותר וקהל שוכרים אחר, אך למשקיעים שמחפשים "אסטרטגיית השקעה" יש שמפצלים בין נבחרי פריים ואזורים מתפתחים.
לסיכום, תשואות צפויות בקורשבל 1850 נובעות משילוב של הכנסה שכירות מתונה וצמיחה הונית חזקה. רוכש בשנת 2025 יכול לצפות לעליות ערך שנתיות באחוזים חד־ספרתיים (שמתווספות לבסיס ערך גבוה מאוד) וכן ליכולת לקזז עלויות באמצעות שכירויות שמניבות אמנם רק אחוזים בודדים, אך מהוות סכום ניכר במונחים של יורו. לאור היסודות של שוק הנדל"ן בקורשבל, גם אסטרטגיה שמרנית של החזקה עד לשנת 2028 צפויה להניב תשואה כוללת גבוהה, בשקלול עליית ערך הנכס וכל דיבידנד שכירות שיתקבל. המפתח הוא לרכוש נכס איכותי (מבחינת מיקום ומפרט), כי נכסי יוקרה תמיד יהיו המבוקשים ביותר – מה שמבטיח נזילות גבוהה ותמחור פרמיום בעת היציאה מהשקעה. לצורך חיזוק הביטחון בשוק: ניתוחי מומחים מגדירים את מגמת הנדל"ן באלפים כ-“עולה באופן מובהק” ומדגישים שאתרי נופש מרכזיים כמו קורשבל נהנים מתשתית כלכלית חזקה ביותר גם קדימה investropa.cominvestropa.com.
רגולציה ומדיניות ממשלתית המשפיעה על נדל"ן
חוקי יעילות אנרגטית ("חוק האקלים"): שינוי מדיניות משמעותי המשפיע על הנדל"ן בצרפת הוא האיסור ההדרגתי על השכרת נכסים בדירוג אנרגטי נמוך. החל משנת 2025, דירות שדורגו בדרגת אנרגיה "G" לא יוכלו להיות מושכרות כחוק בצרפתmansion-properties.com. עד 2028, האיסור מתרחב גם לנכסים בדירוג "F", ובהמשך גם ל-"E" ב-2034. באתרי סקי באלפים, לא מעט שאלטות מסורתיות שנבנו לפני עשרות שנים עלולות להיכנס לקטגוריות הדירוג הנמוכות (בשל חלונות חד-שכבתיים, בידוד בלתי מספיק, מערכות חימום ישנות ועוד). לבעלי דירות בקורשבל, זה הפך לסוגיה בוערת: על מנת לשמור על פוטנציאל ההשכרה, יש לעדכן את הנכס לעמידה בתקן. כבר עתה אנו עדים ל"בריחה לאיכות" – כלומר קונים מתמקדים בשאלטים חדשים, מבודדים היטב, או כאלו שכבר שודרגו למערכות חימום ובידוד מודרניותinvestropa.cominvestropa.com. שאלטים ישנים בעלי דירוג נמוך נקלעים לשוק דו-שכבתי: או שהם נמכרים במחיר נמוך, או שלא נמכרים כלל, או שבעליהם משקיעים בשיפוצים (פאנלים סולאריים, משאבות חום, בידוד משופר) כדי להעלות את הדירוג. תקנות אלו, באופן די מפתיע, תומכות בעליית מחירים בנכסים איכותיים – כיוון שבתים שמקיימים את הדירוגים A/B הופכים ליקרים ומבוקשים אף יותר investropa.cominvestropa.com. בקורשבל 1850 שאלטים יוקרתיים רבים עברו שיפוץ להתקנת חלונות משולשים, חימום גיאותרמי ועוד, כדי להבטיח שיוכלו להמשיך להיות נכסי השכרה. בסך הכול, המדיניות הזו דוחפת את השוק לקיימות, מה ששפר בטווח הארוך את איכות המלאי ואף עולה בקנה אחד עם ערכי הקונים (רבים מקרב בעלי ההון אוהבים את שדרוגים ידידותיים לסביבה כחלק מהסטנדרט היוקרתי).
רגולציה על השכרות לטווח קצר: אזורים עתירי תיירות בצרפת מאזנים בין רווחיות ההשכרות לטווח קצר לבין צורכי הקהילה. בחלק מהעיירות האלפיניות (במיוחד הגדולות כמו שאמוני), הרשויות המקומיות הגבילו את מספר השכירות לתיירים או דרשו היתרים מיוחדים להפעלתן dmproperties.cominvestropa.com. שאמוני, לדוגמה, הטעילה מכסות על דירות נופש באזורים מסוימים במטרה לפנות דיור לתושבים מקומיים ולעובדים עונתיים. בעוד הגודל הקטן יותר של קורשבל והיותה אתר נופש ייעודי משמעם שטרם הוטלה מגבלה מחמירה (הכלכלה נשענת על השכרות), היא אינה חסינה לפיקוח רגולטורי. בעלי נכסים בקורשבל חייבים לרשום את הנכס שלהם אם הם משכירים לטווח קצר ולשלם מס תיירות. אם בעתיד יוחלטו חוקים – למשל, הגבלת מספר השבועות שניתן להשכיר נכס, או דרישה לסטטוס מגורים עיקריים על מנת להשכיר ללא הגבלה – הדבר עשוי להשפיע על חישובי ההשקעה. עם זאת, לאור הפרופיל של קורשבל 1850 (בעיקר בתי נופש יוקרתיים ותשתיות תיירות), כל מדיניות כזו צפויה להיות מדודה. ראוי לציין, שהגבלת היצע הנכסים להשכרה במקומות כמו שאמוני מובילה ליותר ביקוש (ולמחירים גבוהים יותר) לנכסים שכן זמיניםinvestropa.cominvestropa.com. אפקט דומה עשוי להתרחש בקורשבל: אם אי פעם תוגבל ההשכרה, הנכסים הבלעדיים שיישארו יזכו לביקוש אף גבוה יותר מתיירים אמידים. זהו תחום למעקב, אך נכון ל-2025, קורשבל עדיין שוק ידידותי מאוד להשכרות ללא מגבלות מקומיות ייחודיות על דירות נופש (למעט מה שנקבע בחוק הלאומי).
מיסים על בתים שניים: ממשלת צרפת והרשויות המקומיות הטילו מיסים שמיועדים לבעלי בתים שניים, הכוללים רבים מהמחזיקים בנכסים בקורשבל. צעדים אלה כוללים תוספת מס מגורים (taxe d’habitation) מוגדל באזורים שהוכרזו רשמית כסובלים ממחסור בדיור לתושבים המקומיים (zones tendues). מחוז סבואה של קורשבל התיר העלאה של עד 60% במסי הבתים השניים במקרים מסוימים. בנוסף, בחלק מהאתרים הפופולריים קיים מס על בתים ריקים שמטרתו להרתיע מהשארת נכסים ריקים. למעשה, כשמדובר בשאלי בשווי של מיליוני יורו, המיסים המקומיים הללו יחסית זניחים (תוספת של כמה אלפי יורו בשנה) ולא מנעו מרוכשים אמידיםinvestropa.com להיכנס לשוק. המשטר המס הלאומי בצרפת כולל היבטים ידידותיים למשקיעים: אין "מס רוכש זר" גורף, וצורפת אף שינתה ב-2018 את מס העושר כך שהוא מתמקד רק בנדל"ן (IFI – מס עושר נדל"ן) החל על שווי נדל"ן נטו מעל €1.3 מיליון בשיעור מתקדם של עד כ-1.5%. רוכשים מחו"ל לרוב פשוט לוקחים זאת בחשבון בעלות החזקת נכס בצרפת. על הכנסות שכירות, בעלי נכסים זרים משלמים מס הכנסה צרפתי (עם אמנות למניעת כפל מס), אך ניתן לקזז הוצאות, ותוכניות אטרקטיביות כמו LMNP (השכרה מרוהטת) מספקות טיפול מס מיטיב. מעבר לכך, קיימות הטבות מס על השכרה: הכנסות מהשכרה מרוהטת לרוב ניתנות לקיזוז באמצעות פחת והוצאות, ולעיתים יוצרים הכנסה חייבת מס נמוכה במיוחד על שאלי שמנוהל ביעילות. תמריץ נוסף קיים בבנייה חדשה – מע”מ (20%) ניתן להחזר אם הנכס מושכר עם שירותים, מה שמעלה משמעותית את התשואה freespiritalpine.com. בנוסף יש נקודות זיכוי ומענקים לשיפוצים ירוקים (בתוך מערך היוזמות הירוקות של צרפת). בסיכומו של דבר, הרגולציה בצרפת נחשבת יציבה ושקופה יחסיתmansion-properties.com. המשקיעים נהנים מהגנה משפטית חזקה (זכות הקניין מעוגנת עמוק) mansion-properties.com והמגמה הצרפתית לדחוף להשכרה בת-קיימא ככל הנראה תגדיל את ערך הנכסים העומדים בתקינה בטווח הארוך.
תקנות תכנון ובנייה מחמירות: הפיתוח בקורשבל 1850 מוסדר על ידי כללי תכנון מחמירים שמטרתם לשמור על הסביבה ההררית ועל האופי הבלעדי של האתר. חוק ההרים (Loi Montagne) ותוכניות עירוניות מקומיות מגבילים פיתוח בקנה מידה גדול, במיוחד מעל גבהים מסוימים. בפועל, המשמעות היא שהיתרי בנייה חדשים נדירים – הדגש הוא על שיקום מבנים קיימים ולא על התפשטות לקרקעות שלא נבנו קודם לכן investropa.com. מגבלות גובה מבטיחות כי הצ'אלטים יישארו בקנה מידה אנושי (ללא מגדלי מגורים), והנחיות עיצוביות שומרות על המראה הקלאסי של הצ'אלט. בנוסף, בניית מגורי נופש חדשים באלפים דורשת לעיתים קרובות להעניק תועלת כלשהי לקהילה (כמו יצירת חנייה או תמיכה בדיור לעובדים עונתיים) כתמורה. מדיניות אלו למעשה נועלות את המחסור בנדל"ן בקורשבל. עבור בעלי הנכסים, זו בשורה טובה כיוון שזה מונע פיתוח יתר שהיה עלול לדלל את שווי הנכסים או את קסם האתר. מצד שני, פרויקטי שיפוץ עלולים להיות יקרים ודורשים זמן רב בשל מכשולי רישוי – אך מרבית הרוכשים מתוך שכבת היוקרה מקבלים זאת כחלק מהבעלות על חלקת גן-עדן. יש לציין שבשווייץ התקנות אף מחמירות יותר (כמו הגבלת ה־Lex Weber על דירות נופש), ואילו בצרפת יש עדיין אפשרות לפתח, אך בצורה מבוקרת. מועצת קורשבל המקומית נדרשת לאזן בין קיימות סביבתית (סיכוני מפולות שלג, תחבורה, משאבי מים) לבין מעמדה כיעד תיירותי עולמי. שדרוגי התשתיות בשנים האחרונות (כמו מעליות חדשות) מלווים לרוב בהערכות סביבתיות, וככל שניתן, ממחזרים או משדרגים מתקנים קיימים ולא בונים חדשים.
לסיכום, המצב הרגולטורי ב־2025 עבור בעלי נדל"ן בקורשבל מאופיין בדגש על איכות ועמידה בדרישות: בתים חסכוניים באנרגיה, השכרה אחראית ופיתוח מבוקר. צעדים אלו, על אף שמסבכים את העניינים בעבור הבעלים, לרוב מגבירים את ערכו היוקרתי והארוך טווח של הנדל"ן בקורשבל. מומלץ לרוכשים לוודא שכל נכס שהם שוקלים עומד כבר בתקנים החדשים או שניתן לשדרגו בקלות – ולהיעזר במומחים מקומיים לייעול מיסוי ולהבנת כללי ההשכרה. חשוב לציין כי צרפת אינה מגבילה רוכשים זרים (אין הגבלות לאזרחים זרים), מה שמבטיח שהביקוש בקורשבל נותר רחב כתמיד, וכולל קונים מאירופה, אמריקה ואסיה.
דינמיקה עונתית והשפעתה על מחירים וזמינות
עונת השיא בחורף (עונה גבוהה): קורשבל 1850 היא ביסודה עיירת סקי, והחורף הוא הזמן שבו הכפר באמת מתעורר לחיים – יש לכך השלכות ישירות על השימוש והמחיר של נדל"ן. התקופה מדצמבר עד אפריל היא עונת השיא, כאשר חג המולד/שנה חדשה ופברואר (חופשות בתי ספר) הם נקודות השיא המובהקות. בזמנים אלו הביקוש למגורים מרקיע שחקים. בעלי שאלטים שמשכירים את הנכסים שלהם לרוב מרוויחים את עיקר ההכנסה השנתית תוך 2–3 שבועות חופשה בלבד. כתוצאה מכך, מחירי השכירות בחורף גבוהים במיוחד (למשל, €50,000+ לשבוע עבור שאלט יוקרה עם 4 חדרי שינה הוא דבר רגיל בשבוע השנה החדשה). גם הפעילות בשוק המכר עשויה לזנק בחורף, שכן מבקרים עשירים לעיתים מחליטים לרכוש לעצמם פיסת מקורשבל לאחר שחוו את אורח החיים. זה לא נדיר שסיורי נכסים ייערכו במקום בעונת השיא בעקבות שוכרים מוקסמים. עם זאת, המלאי למכירה בדרך כלל נמוך ביותר בחורף – בעלי נכסים רבים יעדיפו לדחות פרסום עד האביב/קיץ כדי לא להפריע להשכרות החורף הרווחיות או לזמן החופשה האישי. לכן החורף הוא הזמן שבו הקונים חווים את המוצר (את הנופש ולעיתים את הנכס עצמו כדיירים), אך העסקאות בפועל מסתיימות לעיתים קרובות בעונות המעבר.
אביב וסתיו (עונות שפל): בסוף אפריל, מעליות הסקי נסגרות וקורשבל נכנסת לשלב שקט. הפשרת השלגים באביב ועונת המעבר (מאי, יוני) מביאות לכך שרבות מהחנויות והמסעדות סגורות. באופן דומה, אחרי קיץ קצר, הסתיו (מסוף ספטמבר ועד נובמבר) נחשב לעונת שפל עם מינימום פעילות תיירותית. תקופות אלה היו מאז ומתמיד עונות רגועות באתר – זמן שבו בעלי שאלטים מבצעים שיפוצים או שדרוגים, הצוות יוצא לחופשות, והכפר מתמלא כוחות. מהבחינה השיווקית, עונת השפל היא הזמן שבו המלאי נוטה להיות הגבוה ביותר וקונים עשויים למצוא מעט יותר מקום למיקוח. מוכרים שמפרסמים בעונת השפל מודעים לכך שמספר הקונים קטן; אם יש להם עניין למכור, הם עלולים לתמחר מעט אטרקטיבי יותר. יחד עם זאת, כיוון שבעלי הנכסים בקורשבל בדרך כלל אינם לחוצים על מזומן, לא כדאי לצפות להנחות עונתיות קיצוניות – השוק לא מתנהג כמו מחירי שכירות עונתית שמתרוממים או צונחים בחדות. מחירי הנכסים אינם נופלים בקיץ/עונת שפל; לכל היותר, יש יותר מקום למיקוח או אפשרות לרכוש ללא תחרות על הנכס. ישנם קונים מנוסים שמכוונים את החיפוש שלהם לאביב: לאחר עונת סקי עמוסה, כמה בעלי נכסים עשויים לשקול למכור (במיוחד אם הנכס לא הושכר או נוצל כפי שציפו). כמו כן, לסוכנויות נדל"ן יש יותר זמן להקדיש ללקוחות בעונת השפל, דבר שיכול להעניק לרוכשים יותר תשומת לב ואפשרות לבדוק את השוק לעומק.
עונת הקיץ (עונת שיא משנית):הקיץ (יולי–אוגוסט) בקורשבל הפך לפופולרי מאוד כאשר הרי האלפים משווקים את עצמם כיעד לכל ימות השנה. אף שהקיץ אינו עמוס כמו החורף, הוא כבר אינו נחשב כמשני. משפחות וחובבי טבע מגיעים לטיולים רגליים, רכיבת אופני הרים, ריצות שטח, גולף (בקרבת מקום) ומנוחה אלפינית. האקלים נעים (ימים חמים, לילות קרירים) והנוף מרהיב, מה שהופך את קורשבל גם בקיץ למפלט הררי יוקרתי. למגמה זו יש מספר השפעות: השכירות בקיץ מהוות כיום מקור הכנסה משמעותי ורבים מהצ'אלטים והדירות מושכרים על בסיס שבועי לתיירים מאירופה, המזרח התיכון (שלעיתים קרובות מחפשים אקלים קריר יותר בקיץ) ומקומות נוספים. בשיא הקיץ שיעורי התפוסה בנכסים מבוקשים עשויים להגיע ל-70% ומעלה snowonly.com. דמי השכירות נמוכים מהחורף אך עדיין נאים – למשל, אותו צ'אלט שמושכר ב-€50,000 לשבוע בחורף עשוי להיות מושכר ב-€15,000–€20,000 לשבוע באוגוסט. עבור בעלי הנכסים, המשמעות היא שהנכס לא עומד ריק 8 חודשים בשנה; ניתן לנצל אותו או להרוויח ממנו ביותר עונות. מהבחינה התרבותית, הדימוי של קורשבל מתרחב כאתר נופש דו-עונתי, בדומה למג'ב או שאמוני. תשתיות כמו מעליות הפועלות בקיץ (לטיילים ולרוכבי אופניים) ואירועים כמו פסטיבלי מוזיקה או זיקוקים מושכים מבקרים. למעשה, ברחבי האלפים, דיווחו אתרי נופש על עלייה משמעותית בביקורי קיץ – בשאמוני חלה עלייה של 46% במכירות כרטיסי מעליות בקיץ תוך שנתיים dmproperties.com, ובקורשבל עצמה הנתונים עולים בהתמדה. הנוכחות לאורך כל השנה תומכת בערך הנכסים מכיוון שבעלים רואים שימושיות גדולה יותר (והכנסות פוטנציאליות) מההשקעה שלהם. זה גם מסייע לצמצם מעט את עונתיות העסקים, והכפר הופך לבר-קיימא יותר לאורך כל השנה.
השפעה על זמינות: מחזור העונות משפיע על מועד היציאה של נכסים לשוק. רבים מהמוכרים מעדיפים להתחיל למכור בסוף החורף או באביב (לאחר שנהנו מעונה אחרונה, או כדי לתפוס את מבקרי האביב), כדי שהעסקה תיסגר בקיץ לפני החורף הבא. באופן דומה, פרויקטים חדשים לרוב שואפים למסירה בסתיו, כך שהקונים יוכלו ליהנות מהנכס בעונת החורף. לכן, הסתיו מתאפיין בריבוי הסכמות וסגירות (למעשה משרדי הנוטריונים באלפים עסוקים במיוחד באוקטובר-נובמבר בסגירת עסקאות כדי שהקונים יקבלו מפתחות עד חג המולד). לגבי השכרות, בעלי נכסים נדרשים להחליט עד תחילת הסתיו אם ישכירו את השבועות המבוקשים או ישתמשו בנכס בעצמם, שכן סוכני השכרה מתחילים לשווק את צ'אלטים לחורף כבר בספטמבר עבור העונה הקרובה.
דינמיקת מחירים: ייתכן שאנשים מניחים שרכישה בחורף יקרה יותר בגלל הביקוש – אך בנדל"ן, המחירים בקורשבל יחסית קבועים לאורך כל העונות (בניגוד למלונות, מחירי הבתים לא מוכפלים בחורף). עם זאת, הערך הנתפס של נכס נמצא בשיאו בחורף: שאלה סקי נראית אטרקטיבית במיוחד כשהיא מוקפת בשלג ובפעילות תוססת. לעיתים זה מוביל למכירות מהירות במחיר המבוקש בחורף, בעוד שאותו נכס המוצג בעונה מתה עשוי לקבל הצעה נועזת יותר. במובן הזה, עשויה להתרחש רכישה "רגשית" בחורף – קונה מתאהב במקום בשיא האווירה ומשלם מחיר מלא. לעומת זאת, משקיע קפדן יעדיף לבדוק בקיץ כדי לבדוק אם מתגלות בעיות שמוסתרות בשלג החורפי (מצב הגג, גבולות הקרקע וכו'), ולנהל משא ומתן באווירה רגועה פחות.
מגמות שימוש – שהייה ארוכה יותר: שינוי עונתי נוסף הוא שבעלים (ושוכרים) מבלים תקופות ארוכות יותר בקורשבל מאשר בעבר. עליית העבודה מרחוק מאפשרת לחלק מהבעלים להגיע למספר חודשים – לדוג' מדצמבר ועד פברואר ברצף – במקום רק לשבוע חופשה. ייתכן שהם יעבדו מהשאלאה שלהם במהלך השבוע וישתמשו בהפסקות לגלישה, ומתייחסים אליה כאילו היא בית משני עיקרי. בדומה לכך, יש שמגיעים בקיץ לחודש של בריחה מהעיר. מגמה זו מטשטשת את הגבולות בין עונות ומגדילה למעשה את הביקוש לתכונות ביתיות ונוחות (משרדים ביתיים, אינטרנט אמין וכו' – קורשבל שיפרה בכך תשתית פס-סיב באזור). זה מחזק את הרעיון שקורשבל אינה רק אתר סקי חולף אלא יעד חיים אלפיני לאורך כל השנה.
לסיכום, העונתיות בקורשבל יוצרת מקצב מחזורי בשוק, כאשר החורף שולט הן בשימוש והן בהתרגשות, אך חשיבות הקיץ עולה. אמנם מחירי הנדל"ן עצמם לא קופצים בעונה, אך עיתוי המכירות, התפוסה וההיצע של נכסים – כולם עונתיים. משקיעים נבונים יתאימו את אסטרטגיותיהם ללוח השנה הזה: ייתכן שיבחרו לקנות באביב, לשדרג בעונה מתה, ולהרוויח מהשכרות בעונה החמה. הדחיפה להרחבת עונות התיירות (חורף וקיץ) בהדרגה מאזנת את המגרש, מה שהופך בסופו של דבר את הנכס לבעל ערך רב יותר, כיוון שהוא פעיל יותר לאורך השנה ומשולב בקהילה שאינה נסגרת מחצית מהזמן.
פיתוחי תשתיות וצמיחה בתיירות
שדרוגי תשתיות סקי: קורשבל ושלושת העמקים משקיעים ללא הרף בתשתיות הסקי שלהם, בהבנה שחווית סקי מודרנית ויעילה חיונית לשמירה על ערך הנכסים ולמשיכת מבקרים אמידים. אחד המוקדים האחרונים הוא הרכבל סליר ששופץ לחלוטין, שייפתח מחדש לחורף 2024/25 עם קרונות פנורמיים חדשים ונוחות מהודרת seecourchevel.com. סליר הוא רכבל חתימה (המעלה גולשים לגובה 2,700 מטר עם תצפית להרי המון בלאן), והשדרוג שלו מדגיש את המחויבות של אתר הנופש למתקנים ברמה הגבוהה ביותר. בנוסף, אזורי המתחילים ב-1850 שודרגו עם דרגנועים מקורים חדשים (מסועי סקי) שהחליפו מסועים ישנים, כדי לספק העלאה מקורה ונוחה לילדים ולמתחילים seecourchevel.com. בשנים האחרונות גם הורחבו מערכות ייצור השלג בקורשבל כדי להבטיח מסלולים ניתנים לגלישה מתחילת דצמבר ועד סוף אפריל, גם בשנים דלות שלג. לדוגמה, לקראת אליפות העולם בסקי 2023 (שהתקיימה בקורשבל-מריבל), הושקעו מיליונים בהכנת מסלולים, פיסט-בשרים חדשים ותותחי שלג כדי להבטיח תנאים ברמה עולמית. הקישוריות בתוך מתחם הסקי נותרת חסרת תחרות: קורשבל מחוברת באופן ישיר למריבל ולואל טורנס, ומיזמים עדכניים כמו רכבל אורל-סים קארון מ-2021 (בעמק הרביעי) חיזקו עוד יותר את "שלושת העמקים" כאזור גלישה אחד ענק snowonly.com. עבור בעלי נכסים, השדרוגים הללו משמעם איכות סקי עקבית וחוויית אירוח טובה יותר – כך שממשיכים להיות ביקושים גבוהים להשכרות וערך הנדל"ן הגבוה מוצדק.
שירותי יוקרה והתרחבות: השיפורים בהר ממשולבים בהתפתחויות בכפרי הנופש. קורשבל 1850 כבר מתגאה באחת מהקבוצות המרוכזות הגדולות ביותר של מלונות 5 כוכבים בעולם (מחוץ לערים הגדולות) businessinsider.com. זה כולל מוסדות ידועים כמו Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée ואחרים, שמפנקים את המבקרים ומעלים את יוקרת הנופש. באופן מרשים, בקורשבל (בכל הרמות) יש 7 מסעדות עם כוכב מישלן, המספר הגבוה ביותר באלפים businessinsider.com, המחזק את מעמדה כיעד קולינרי. המגמה היא לכיוון יוקרה חוויתית: פרויקטים חדשים משלבים לינה עם גלריות קניות יוקרתיות, מועדונים פרטיים ומרכזי בריאות. התפתחות בולטת היא מלון ה-Maya Collection החדש, מלון יוקרה אולטרה מתוכנן להיפתח בקורשבל עד דצמבר 2025 voguebusiness.com. בדומה לכך, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (החברה שמאחורי בתי הקזינו והמלונות המפוארים במונקו) מעורבת גם היא בקורשבל עם תכניות ללודג'ים יוקרתיים ופרויקטי אירוח עד 2026 voguebusiness.com. פרויקטים אלו מעידים על כך שמשקיעים מזרים הון לתשתיות התיירות של קורשבל, בציפייה לביקוש מתמשך. האתר גם מתכונן לחגוג את יום השנה ה-80 ב-2026/27, וככל הנראה יחנוך אז כמה מאותם מקומות חדשים ויארח אירועים נוצצים voguebusiness.com. עבור בעלי הנדל"ן, גל מפעילי היוקרה הוא בונוס: הוא מרחיב את האטרקטיביות של האתר (ומביא מבקרים עשירים חדשים שעשויים להפוך לרוכשי נכסים בעצמם) ומרענן כל הזמן את ההילה של קורשבל. הנוכחות של מותגים כמו לואי ויטון, דיור, קרטייה וכו', במחוז הקניות של קורשבל (שכולם מחזיקים שם בוטיקים) מוסיפה לתחושת הקוסמופוליטיות voguebusiness.com.
תחבורה ונגישות: הנגישות של קורשבל תמיד הייתה חלק מהמשיכה היוקרתית שלה. לאתר הנופש יש נמל תעופה פרטי לאליט (אלפורט) ממש מעל 1850, מהגבוהים באירופה, המאפשר למטוסים פרטיים קטנים ומסוקים לנחות ממש על המדרון businessinsider.com. המשמעות היא שאנשים חשובים ומפורסמים יכולים לטוס ישירות מפריז או ז'נבה לקורשבל, ולחסוך שעות של נסיעה ברכב. נמל האלפורט, המפורסם במסלול ההמראה הקצר והעולה שלו, משמש גם כאטרקציה תיירותית בחורף (הגולשים עוצרים לצפות במטוסים ממריאים ונוחתים) businessinsider.com. מבחינת תשתית תחבורה רחבה יותר, יש התפתחויות גדולות באזור: מסילת הרכבת המהירה ליון-טורינו הנבנית (שחלקה כולל תחנה בסן-ז'אן-דה-מוריין, כ-45 דקות נסיעה מקורשבל ברכב) צפויה להסתיים לקראת סוף העשור snowonly.com. עם סיום העבודות, זמן הנסיעה מפריז לאלפים הצרפתיים יתקצר משמעותית – ואולי יביא עוד מבקרים לסופי שבוע. דמיינו את האפשרות להגיע למוּטְיֶיה (עיירת העמק של קורשבל) ברכבת מפריז בכ-4 שעות בלבד; זה עשוי להפוך את קורשבל לנגישה יותר גם לקהל אירופי רחב יותר, כולל מי שמעדיף לא לטוס. בנוסף, שיפורים בכבישים המקומיים (המסלול ממוטייה לקורשבל עבר שדרוגים ותעלות משופרות במשך השנים) ממשיכים לשפר את הבטיחות ולהפחית עומסים בשבועות העומס. יחד, השדרוגים האלו מחזקים את המשיכה של קורשבל כיעד יוקרה נגיש, למרות מיקומה המבודד בהרים.
קיימות וסביבה: מתוך הכרה באיומים הכפולים של שינויי האקלים והעלייה בעלויות האנרגיה, רשויות קורשבל ומפעילי המעליות אימצו שדרוגים לקיימות. חברת Societé des 3 Vallées (S3V), שמנהלת את מעליות הסקי, מפעילה כיום 100% מהמעליות באמצעות אנרגיה מתחדשת (הידרואלקטרית וסולארית) seecourchevel.com. בשנת 2024 הם התקינו פאנלים סולאריים בתחנת הגונדולה Ariondaz בקורשבל מוריון כדי לייצר חשמל באתר, בכמות מספקת להפעלת רכבל מהאנרגיה הסולארית seecourchevel.com. הם גם השקיעו בכלי גישור שלג חסכוניים באנרגיה המונחים ב-GPS, המייעלים את מסלולי הגישור ומצמצמים את צריכת הדלק seecourchevel.com. בתחום פיתוח הנדל"ן, בנייה חדשה מבוצעת לפי תקני בידוד מחמירים וכוללת לעיתים קרובות חימום גיאותרמי או חימום סולארי לבריכות וכדומה. ממשלת האתר יישמה אמצעים כגון סבסוד שיפוץ אנרגטי למבנים ישנים. אפילו מדיניות קטנות, כמו חובת צמיגי חורף ברכבים כחוק במהלך העונה למען הבטיחות seecourchevel.com, מעידות על דגש על קיימות ובטיחות. מאמצים אלו מבטיחים שקורשבל תישאר קיימא כאזור סקי לטווח הארוך (ממתנים את השפעות האקלים) ומהווים נקודת מכירה למשקיעים בעלי מודעות סביבתית. בנוסף, קהל לקוחות עשיר שרגיש לאחריות סביבתית יעדיף אתר "ירוק" וכך גדלה האטרקטיביות של המקום. כל אלה מוסיפים ערך בלתי מוחשי לנדל"ן: אתר מנוהל היטב ובצורה בת-קיימא ישמור על מעמדו (וכך גם על הביקוש לנכסים בו) לשנים רבות קדימה.
אירועים ופרופיל גלובלי: כוכבה של קורשבל היה במלוא הדרו במהלך אליפות העולם בסקי אלפיני של FIS בפברואר 2023, שאורגנה במשותף עם מריבּל. אתר הסקי נהנה מחשיפה תקשורתית בינלאומית וניצל את ההזדמנות להציג את מתקניו (כולל איצטדיון סיום חדש ומעליות ששודרגו). הצלחת האירוע הדגימה את יכולתה של קורשבל לארח אירועים רחבי היקף, מה שמבשר טובות לתוכניות עתידיות כמו האולימפיאדה. אכן, האלפים הצרפתיים (כולל קורשבל) נחשבים מועמדים חזקים לאירוח אולימפיאדת החורף 2030, ורבים מצפים כי הם יזכו בכך voguebusiness.comvoguebusiness.com. ציפייה זו כבר האיצה פרויקטים שונים – למשל, מתוכנן עיצוב מחדש של ה"סנואו פרונט" בקורשבל 1850 ותחנת רכבל שנוס כדי לחדש את מרכז כפר הסקי לקראת אפשרות לאירוח האולימפיאדה voguebusiness.com. במידה שהאולימפיאדה תאושר, צפויה פריחה מיידית בהשקעות בתשתיות: שדרוג כבישים, הרחבת אפשרית של אירוח (אם כי בקורשבל כנראה באמצעות מתקנים זמניים בשל הגבלה על בניה קבועה), וטיפוח כללי. גם אם קורשבל לא תהיה אתר רשמי, היא צפויה לארח אורחים נכבדים או נבחרות לאימונים (כפי שעשתה באולימפיאדות קודמות), והעלייה בתיירות תהיה משמעותית. בנוסף, חגיגות ה-80 בשנים 2026/27 יכללו כנראה אירועים מיוחדים, אולי פתיחת מוזיאונים או אתרים תרבותיים חדשים שיחגגו את תפקידה החלוצי של קורשבל כאתר סקי שתוכנן מראש (הוקם ב-1946). השקעות תרבותיות כאלה מוסיפות עומק לאטרקטיביות של האתר מעבר לסקי.
*אתרי הנופש השווייצריים רשמו צמיחה ממוצעת של כ־3.5% בשנת 2024 dmproperties.com; וורבייה, כאחד מאתרי הפרמייר של שווייץ, כנראה חווה צמיחה דומה או מעט גבוהה יותר בשל הביקוש הרב.
צמיחת התיירות ותוכניות לעתיד: ההשפעה המשולבת של כל הגורמים הנ"ל משתקפת בנתוני התיירות: בעונת 2024/25, קורשבל רשמה כ-1.2 מיליון לילות אירוח, עלייה של 16% מעונת 2018 (לפני הקורונה)voguebusiness.com. מדובר בצמיחה מרשימה ליעד שכבר מבוסס וידוע. צמיחה זו היא חלק ממאמץ אסטרטגי לשווק את האתר לאורך כל השנה ובזירה הבינלאומית. משרד התיירות פונה לשווקים חדשים (למשל, בוצעה פנייה ממוקדת למבקרים מארה"ב, המזרח התיכון ואסיה באמצעות מסעות פרסום ושותפויות). הכנסת פסי הסקי Ikon ו-Epic (כרטיסי עונה עולמיים) המשלבים ימי גלישה בשלושת העמקים הפכה את הגישה לסקי הבינלאומי (במיוחד אמריקאים) לנוחה יותר בקורשבל, ורבים התאהבו במקום dmproperties.com. המתכננים באתר שמים דגש גם על איזון בין צמיחה לאקסקלוסיביות: בניגוד לאתרי סקי המוניים, קורשבל אינה שואפת להגדלה דרמטית של נפח הגולשים (מה שעלול להעמיס על הרכבלים והמסלולים). במקום זאת, מושם הדגש על שיפור איכות – למשל, חוויות טובות יותר, יותר פעילויות שאינן סקי (פארק מים Aquamotion, מזחלות כלבים, טיסות רחיפה ועוד) ושיפור השירותים (אפליקציות לשירותים לפי דרישה, סקי קונסיירז' וכו'). בדרך זו, קורשבל שומרת על מותג יוקרתי – מה שממשיך למשוך מבקרים (וקוני נכסים) עשירים. חשוב לציין כי הסינרגיה בין השקעה ציבורית (ברכבלים, כבישים, אירועים) להשקעה פרטית (במלונות, חנויות, שאטלים) יוצרת מעגל מחזק: האתר נשאר בחזית החדשנות והיוקרה, ולכן הנדל"ן כאן נשאר מבוקש במיוחד ברמה עולמית.
ניתוח השוואתי מול אתרי נופש אלפיניים אחרים (מג'ב, ואל ד'זיר, וורבייה)
קורשבל 1850 נזכרת לעיתים קרובות באותה נשימה עם קומץ אתרי נופש אלפיניים יוקרתיים. כדי לשים את שוק הנדל"ן שלה בפרספקטיבה, יש טעם להשוות נתונים ומאפיינים עיקריים עם ואל ד'יזר ומג'ב (המקבילות הצרפתיות שלה) ווורבייה (המתחרה השווייצרית הבכירה):
מחירים: המחירים בקורשבל 1850 נמצאים בשיא שוק הנדל"ן הצרפתי – זהו אתר הנופש הצרפתי היחיד שמתחרה בעקביות עם אתרי היוקרה השוויצריים מבחינת מחירinvestropa.com. המחירים הבכירים בואל ד'יזר קרובים מאחור (מתקרבים ל-€30,000 למ"ר עבור הנכסים הטובים ביותר) investropa.com, אך בממוצע קורשבל עדיין עוקפת אותה. מג'ב, על אף יוקרתה הרבה, מציגה רמות מחירים נמוכות יותר – בשל הגובה הנמוך יותר והמלאי המרובה של קרקעות זמינות לפיתוח (זוהי עיירה רחבה ומפוזרת). לדוגמה, בקתה אלגנטית שעשויה לעלות €5M במג'ב תעלה בקלות €8–€10M בקורשבל 1850. ורבייה בולטת כמתחרה ישירה מבחינת יוקרה ומחיר: כפי שמוצג, נכס פריים בורבייה מתחיל בסביבות CHF 22,100 (~€23,600) למ"ר ומגיע עמוק לתוך טווח ה-€30,000 ubs.comubs.com. למעשה, שווייץ מתהדרת בחמשת שווקי הסקי היקרים ביותר באלפים, כאשר סנט מוריץ ו-Gstaad לרוב מגיעות לכ-€40,000 למ"ר בנכסי עילית ubs.comubs.com. קורשבל 1850 עדיין נמצאת קצת מתחת לאלו – בינתיים. ראוי לציין כי הזינוק של 9% במחירי קורשבל ב-2024 היה גבוה יותר מקצב הצמיחה של כל אתר נופש שוויצרי באותה שנה, מה שמרמז כי הפער עשוי להצטמצם dmproperties.com.
עבור משקיעים, הבדלי המחירים האלו מתבטאים גם ב"כרטיסי כניסה" שונים: ניתן לרכוש דירת יוקרה במז'ב במחיר של דירה קטנה מאוד ב-1850. מי שמניעיו השקעתיים בלבד עשוי למצוא ערך במז'ב או באתרי סקי צרפתיים מתפתחים (פוטנציאל עלייה גבוה יותר באחוזים), אך המשיכה בקורשבל היא שמדובר בנכס איכותי ויציב – בדומה להחזקה בנכס במונקו לעומת עיר זולה יותר.
ביקוש ותמהיל רוכשים: כל ארבעת האתרים מושכים קונים עמידים מהעולם, אך עם הבדלים דקים:
קורשבל 1850 – מאוד בינלאומי; אירופאים בולטים (בריטים, בלגים, שווייצרים, עשירי צרפת), עניין משמעותי מהמזרח התיכון ואסיה, וקונים אמריקאיים הולכים ומתרבים investropa.cominvestropa.com. גם פופולרית היסטורית בקרב רוסים. הרוכשים כאן לעיתים קרובות מחפשים נכסי פרסטיז'ה ואינם מהססים לשלם מחיר פרמיה עבור היוקרה.
ואל ד'יזר – מסורתית יעד מועדף על השוק הבריטי היוקרתי והעשירים הצרפתים. מוניטין חזק לחובבי סקי רציניים (שטחים נרחבים למקצוענים) לצד בקתות יוקרתיות. פרופיל הרוכשים כאן אולי מעט יותר אירופי מזה של קורשבל, אך גם כאן ניכרת עלייה בקונים מחוץ לאירופה.
מז'ב – מושכת קהל עמיד יותר מעודן (פיתוחה החל על ידי משפחת רוטשילד כתגובה צרפתית לסנט מוריץ). רוכשים צרפתיים ושווצרים מאזור ז'נבה אוהבים את מז'ב בזכות הכפר האופנתי (קניות בוטיק, גסטרונומיה, בקצב רגוע יותר מאשר בקורשבל) ואורח החיים השנתי. פופולרית גם בקרב משפחות – לא רק על סקי אלא על החיים האלפיניים הכלליים (גולף, רכיבה על סוסים, פסטיבלי מוזיקה). קיימת נוכחות בינלאומית (בריטניה, בלגיה, אמריקאים/אסייתים מסוימים), אך לא מובחנת כמו בקורשבל.
ורבייה – מאוד בינלאומית; שילוב של בריטים (תואר כ“לונדון על השלג” בזכות ריבוי בריטים), פאן-אירופאים ועשירי העולם. החוק השווייצרי מתיר לזרים לרכוש בוורבייה (מכסות קנטון ואלה), ולכן ישנם בעלי נכסים לא-שוויצרים רבים, כולל סלבס וטייקוני עסקים. לאזור יש וייב צעיר יותר וספורטיבי – מפורסם בסקי אוף-פיסט וסצנת אפרה-סקי תוססת – אך עם הרבה רוכשים עמידים במיוחד. אתרי סקי שווייצריים כדוגמת ורבייה נהנים מיציבות הכלכלה השווייצרית ולעיתים גם מיתרונות מיסויים (יש רוכשים זרים שמעתיקים תושבות כדי ליהנות משיטת מס חד פעמית).
שוק השכירות ותשואות: גם בקורשבל וגם בוואל ד’יזר יש שווקי שכירות חזקים בחורף, אך קורשבל גובה תעריפים שבועיים גבוהים יותר בשל היוקרה והנוחיות שלה (מסעדות עילית ועוד). שאלי סקי-אין/אאוט בקורשבל 1850 יכול להיות מושכר ביותר משאלי דומה בוואל ד’יזר, לעיתים בפער של 20–30%, שמשקף את מעמדה של קורשבל. שוק השכירות של מג’ב עונתי מעט יותר (מצוין לחג המולד ולפברואר, שקט יותר בין לבין) ויש לו גם שוק השכרות לקיץ (גולף/חופשות). השכירות בורבייה דומות לקורשבל בשבועות השיא (שתיהן ברמת המחירים העליונה להשכרת סקי) – שאלי של 100 אלף יורו/שבוע בקורשבל עשוי להיות גם CHF 100 אלף/שבוע בורבייה. התשואות הנקיות בכל הנכסים היוקרתיים האלו נותרות נמוכות יחסית (~2–3%) כפי שמצוין בsnowonly.com. שימו לב שבאופן בולט, בעלות על נכסים באתרי סקי שווייצריים כוללת לעיתים הוצאות בעלות גבוהות יותר (מיסי עושר שנתיים קנטונליים, ושירותים יקרים יותר), ויש הגבלות נוקשות על השכרה (חלק מהבקתות שרכשתם ברישיון לשימוש עצמי לא תוכלו להשכירן בקלות). בצרפת, למעשה, תהליך השכירות פשוט יותר.
גובה האתר ואמינות שלג: קורשבל 1850 וואל ד’יזר שתיהן בגובה רב (1850 מטר וגם בוול–לה–דייל, כאשר הכפר הראשי של ואל ב-1800 מטר) עם טררנים לסקי עד 3,000+ מטר. המשמעות היא אמינות שלג גבוהה מאוד, ובזמן שהאקלים מתחמם, זו חוזקה קריטית – ולכן הן מובילות גם בעליית המחירים. מג’ב, בגובה 1100 מטר, מושפעת יותר משנים עם שלג מועט (למרות שהושקע בשלג מלאכותי). הכפר הראשי בורבייה כ-1500 מטר, עם סקי עד 3300 מטר במון פור, כך שגם שם אמינות השלג גבוהה. בולטת מגמת ה“פרימיום לגובה”: אתרים מעל 1500 מטר חוו צמיחה גבוהה יותר מהנמוכים investropa.com. זה עובד לטובת קורשבל, ואל ד’יזר וורבייה – וזו דאגה מסוימת לגבי מג’ב (אם כי כוח המשיכה בקיץ והאופי שלה מאזנים זאת).
אורח חיים ותשתיות: לכל אתר יש את ההצעה הייחודית שלו. קורשבל 1850 עוסקת בזוהר ונוחות – תוכלו לגלוש ישירות לעיירה, ואז לקנות בשאנל, לאכול במלון מפואר וליהנות מחיי לילה הכוללים מועדונים טרנדיים וגלריות אמנות. ואל ד’יזר משלבת גלישה עוצמתית עם סצנה כפרית חיה ופחות רשמית; ישנם הרבה שאלי יוקרה ואפילו כמה מלונות 5 כוכבים כיום, אך האווירה היא “יוקרה לחובבי סקי” יותר מאשר “יוקרה ראוותנית” של קורשבל. מג’ב מציעה מרכז כפר בסגנון ימי-ביניים מקסים, כרכרות סוסים ושילוב של יוקרה ואותנטיות – כמעט כמו “להיראות בכפר” (בדומה לסנט מוריץ) כמו הגלישה עצמה. זהו גם כפר חי ופועל כל השנה, עם אוכלוסיה קבועה נכבדה – מה שמושך את מי שמחפש קהילה אמיתית. ורבייה ידועה בחיי הלילה והאוף-פיסט – מאוד ספורטיבית ביום וחברתית מאוד בלילה. מעט פחות יוקרתית בקמעונאות (פחות חנויות מעצבים מקורשבל) אך עם שירותים ואירועים יוקרתיים (כמו פסטיבל המוזיקה של ורבייה).
מנקודת מבט של משקיע: השוואת קורשבל מול וורבייה היא לעיתים קרובות שאלה של העדפה בין מערכות צרפתיות לשווייצריות. יש המעדיפים את צרפת בזכות תהליך הרכישה הפשוט יותר ואי הגבלות על קניית נכס ע"י זרים, בנוסף לאורח החיים (שפה, אוכל, תרבות). אחרים מעדיפים את שווייץ בגלל היציבות, הפרטיות והיוקרה שלה (וכמה יתרונות פוטנציאליים של תושבות מס). במונחי השקעה גרידא, בשתיהן נרשמה צמיחה הונית משמעותית. יתרון אחד לקורשבל: אין מכסה על בעלות זרה, כך שנזילות הנכסים גבוהה – כל מיליארדר מכל מקום בעולם יכול לקנות נכס בקורשבל בחופשיות. בוורבייה, רישיונות קניה לזרים מוגבלים מדי שנה, מה שעלול להקטין את הנזילות (אם כי זה גם יוצר מגבלה בביקוש, ובאופן פרדוקסלי תומך במחירים).
תחזית השוואתית: כל אתרי הסקי המובילים האלה צפויים להמשיך להצליח. העלייה האחרונה של קורשבל מצביעה על כך שאולי תאתגר את האתרים השווייצריים מבחינת המחירים הגבוהים ביותר באירופה אם המגמה תמשיך. ואל ד'איזר עוברת שדרוגים (למשל, פרויקט יוקרה חדש וגדול "Le Coin de Val" בתכנון), מה שישמור עליה תחרותית. מחיריה המרוככים יחסית של מג'ב עשויים להפוך אותה לאטרקטיבית למשקיעים המבקשים יוקרה במחיר (יחסית) משתלם, ויש לה קהל צרפתי סופר-עשיר שומר אמונים המייצב אותה. וורבייה, עם הזוהר הבינלאומי וההיצע המוגבל (הכפר גם תחום גיאוגרפית), תישאר שוות ערך לקורשבל.
לסיכום, קורשבל 1850 בולטת אפילו בקרב האליטה: ניתן להשוות אותה אולי לסנט מוריץ או גשטאד ברמת היוקרתיות. בצרפת, קורשבל מספר אחת, עם ואל ד'איזר במקום השני ומג'ב במקום שלישי חזק (יש שיציינו את מריבל או שאמוני, אך אלו ברמת מחירים נמוכה יותר). באלפים בכלל, קורשבל היא אחת הבודדות שמסוגלת למשוך את עשירי העולם בהיקף דומה לזה של אתרי הסקי השווייצריים. זה מבשר טובות להשקעות בנדל"ן – מאגר הרוכשים רחב ומגוון מאוד. עבור אנשים בעלי הון גבוה ששוקלים בין הלוקיישנים הללו, פעמים רבות ההחלטה היא עניין של העדפה אישית: האלגנטיות הצרפתית של מג'ב, הסטייל הספורטיבי של ואל, התחושה הקוסמופוליטית של קורשבל, או האווירה ההדוניסטית של וורבייה. בהיבט השקעה בלבד, המומנטום של קורשבל והפתיחות של צרפת מעניקים לה יתרון מסוים ב-2025 ומעבר לכך.
תחזית 2026–2028: שוק הנדל"ן והגורמים המרכזיים
בעת מבט קדימה אל התקופה 2026–2028, התחזית לשוק הנדל"ן של קורשבל 1850 נותרת חיובית מאוד, עם כמה הסתייגויות ומגמות שראויות למעקב:
המשך צמיחה במחירים: כל הסימנים מצביעים על כך שערכי הנדל"ן בקורשבל ימשיכו לעלות בשנים הקרובות. ייתכן שהצמיחה השנתית לא תהיה חדה כמו הקפיצה של 9% שנרשמה ב-2024, אך גם תחזיות שמרניות מצביעות על עלייה שנתית של 3–5% באתרי הסקי היוקרתיים investropa.com. מספר גורמים תומכים בכך: היצע מוגבל ומתמשך, ביקוש בינלאומי גבוה, והפיכת האתר ליעד יוקרה אמיתי לכל ימות השנה. עד 2028, ייתכן שנראה כבר את רף המחיר העליון של צ’לטים אולטרה-יוקרתיים עובר את €35,000 למ"ר, במיוחד אם יירשמו עסקאות שיא חדשות. מהלך כזה יהפוך את קורשבל 1850 לאחת משוקי הנדל"ן לסקי היקרים בעולם, ויצמצם אולי את הפער לעומת אתרים כמו סנט מוריץ/גשטאד. האפקט המצטבר של אפילו 5% עלייה בשנה אומר שצ'לט ששווה היום 15 מיליון אירו עשוי להיות שווה כ-18 מיליון אירו ומעלה עד 2028, בהתאם למגמת הצמיחה investropa.com.
גורמים כלכליים גלובליים: יש לקחת בחשבון את המצב הכלכלי הרחב. נכון לשנת 2025, שיעורי הריבית באירופה התייצבו ואפילו התרככו (ריבית הפיקדון של ה-ECB סביב 2.5% לאחר הורדות) – מה ששיפר את נגישות המשכנתאותinvestropa.com. אם סביבה של ריביות נמוכות תימשך, או תרד עד 2026–2027, זה מספק דחיפה נוספת לרוכשי היוקרה שלוקחים מימון (חלקם עושים זאת מסיבות מינוף, גם אם לא צריכים בפועל). לעומת זאת, אם האינפלציה תזנק ותביא להעלאת ריבית, שוקי הנדל"ן הכלליים עלולים להתקרר – אך בדרך כלל נדל"ן יוקרה מוביל פחות רגיש לריבית (רוב הרוכשים משלמים במזומן). יציבות גיאופוליטית היא גורם נוסף: קורשבל נהנתה מהיותה יעד בטוח ומבוקש במהלך ההתאוששות מהקורונה ובזמן מתיחויות גיאופוליטיות. אם חוסר הוודאות הגלובלית יימשך, בעלי הון נטו לגוון השקעות לנדל"ן כמקלט בטוח, דבר שיכול להיטיב עם קורשבל. הסביבה הפוליטית בצרפת (למשל, שינויים אפשריים במיסוי עושר) גם היא שווה מעקב, אף שאין כרגע רמזים לשינויים דרמטיים. לסיכום, בהיעדר משבר פיננסי עולמי חריף, הרקע הכלכלי תומך בהמשך השקעות בנדל"ן יוקרה באלפים.
שינויים בדמוגרפיית הקונים: אנו צופים גלים חדשים של קונים בשנים הקרובות. במיוחד, קונים אסייתים (ובייחוד סינים) היו ברובם נעדרים בשנים 2020–2022 בשל מגבלות נסיעה; עם חזרת הנסיעות הבינלאומיות לשגרה, צפוי עניין רב יותר מאסיה. הפרופיל היוקרתי במיוחד של קורשבל מתאים למשקיעים אסייתים עמידים שמחפשים נדל"ן יוקרתי בחו"ל – תופעה שכבר הוזכרה ב-2025 ב-investropa.com. בדומה לכך, יתכן שתהיה עלייה במספר הקונים מהמזרח התיכון (למשל, מדינות המפרץ); בשנים האחרונות נרשמה עלייה במבקרים מקורשבל מהאמירויות, סעודיה וכו', במיוחד באוגוסט ובסביבת ראש השנה האזרחית. סגמנטים בינלאומיים אלה יוסיפו עומק לבריכת הביקוש. קונים אמריקאים צפויים להמשיך בנוכחות החזקה שלהם, במיוחד אם הדולר יישאר חזק יחסית לאירו (אם כי המטבע עלול להשתנות עד 2026–28). בנוסף לכך, יזמי טכנולוגיה צעירים וגמלאים מוקדמים (מהתחומים הטכנולוגיים/הפיננסיים) בוחרים יותר ויותר בנכסים שמבוססים על אורח חיים – בית סקי יוקרתי הוא חלק מהנרטיב הזה. ייתכן ונראה כי גיל הרוכשים הממוצע יורד מעט, עם יותר בשנות ה-40 לחייהם ולא בעיקר בשנות ה-50/60, ככל שעבודה מרחוק וצבירת עושר בגיל צעיר הופכות נפוצות יותר.
התמקדות שנתית ורווחה: עד 2028, קורשבל צפויה להשלים את השינוי שלה לאתר נופש של ארבע עונות אמיתי. צפו לראות עוד מתקני קיץ (אולי הארכת פעילות הרכבלים, מסלולי אופני הרים חדשים, ייתכן גם מגרש אימונים לגולף או אטרקציות אחרות באזור). חשיבות תחום הרווחה, כפי שצוינה, תמשיך ואף תתעצם – ייתכן שייפתחו באזור מרכזי ריטריט ובריאות ייעודיים (בסגנון אתרי ספא שווייצריים). כך מתרחבת האטרקטיביות של רכישת נכס שם גם מעבר לחובבי סקי. כפי שחוקרת של Knight Frank ציינה, בריאות ורווחה עוקפות כיום את הסקי כגורם המניע הראשי באורח החיים של רוכשי נדל"ן באלפיםdmproperties.com. לכן, נכסים שמותאמים לכך (עם מתקני ספא, שקט, חיבור לטבע) יהיו מבוקשים במיוחד. אנו עשויים גם לראות שוק נישה לchalets “עמידי אקלים” – כאלה שנבנים מחומרים ברי קיימא, עצמאות אנרגטית וכו', שאינם רק עונים לדרישות החוק אלא מציבים סטנדרט שהקונים הירוקים ביוקרה שואפים אליו.
מגבלות פוטנציאליות: אחד הגורמים שיש לשים לב אליהם הוא רמות המלאי – הן כל כך נמוכות שנפח המכירות עלול לרדת פשוט בשל מחסור במוכרים. אם המחירים יגיעו לשיאים חדשים, ייתכן שחלק מהבעלים יבחרו לממש רווחים (ובכך יגדילו את ההיצע), אך באותה מידה, רבים עשויים להחזיק בנכס מאחר שיש מעט השקעות אלטרנטיביות מהנות כמו שאלה קוטג'ים בקורשבל. אם נפחי העסקאות ירדו, מדדי המחירים עלולים להפוך לפחות חלקים (כמה עסקאות חריגות עשויות לעוות את הממוצעים). עם זאת, כל ירידה בפעילות קרוב לוודאי תשקף מחסור בהיצע, לא מחסור בביקוש, מה שאומר שהמחירים יישמרו או אף יעלו. מגבלה נוספת יכולה להיות רגולטורית: אם, באופן היפותטי, עד שנת 2028 צרפת תחליט להטיל מגבלות כלשהן על בעלות זרה (לא צפוי כרגע) או מסים חדשים על בתים יוקרתיים, הדבר עשוי למתן מעט את הביקוש. בנוסף, שינויי אקלים נותר אתגר כולל – אם מזג אוויר קיצוני יקצר משמעותית את החורפים לקראת סוף שנות ה-20, עלול להיות לכך אפקט על התפיסות (אם כי כפי שצוין, הגובה של קורשבל מעניק לה יתרון, ויש לה מערך נרחב של ייצור שלג מלאכותי). עד כה, תחזיות מגמות מצביעות על שלג מספק עד שנות ה-30 לאתרי סקי בגובה רב, אך זו נקודת מעקב לטווח ארוך.
השפעת הביד לאולימפיאדת החורף 2030: באמצע 2025, יש מומנטום חזק לכך שאולימפיאדת החורף 2030 תתקיים בצרפת (האלפים הצרפתיים), ייתכן שהאירועים יתפרסו על פני מספר אתרי סקי (לאחר שאיטליה תארח את 2026). אם צרפת תזכה רשמית באולימפיאדה של 2030 (ההחלטה צפויה סביב 2026), ניתן לצפות לגל עניין סביב 2027–2028 עם סיום פרויקטי תשתית ופניית תשומת הלב הגלובלית לאלפים. האולימפיאדה מובילה לעיתים קרובות לזינוק בביקוש לנדל"ן באזורים המארחים – לא רק ממשקיעים שמצפים להכנסות משכירות גבוהות יותר, אלא גם מאנשים עמידים שרוצים להיות חלק מרגש האירוע. לדוגמה, בקורטינה ד'אמפצו (איטליה) נרשמה עליית מחירים חדה מאז הוכרזה כמארחת לשנת 2026 ubs.com. קורשבל, שכבר משמשת כאתר אימוני אולימפיאדה, תהיה ללא ספק בסיס מרכזי ל-VIP במהלך המשחקים, אפילו אם האירועים יתקיימו במקומות אחרים, בשל מתקני היוקרה ומסלול הנחיתה שלה. לפיכך, התקופה שלפני 2030 עשויה להוסיף עוד כמה נקודות אחוז לצמיחת ערך הנדל"ן בקורשבל מעבר למגמה הבסיסית.
תחזית השכרה: תשואות השכרה צפויות להישאר מתונות, אך הכנסות מהשכרה עשויות לצמוח כאשר מחירי הלילה מטפסים (חלקית בשל אינפלציה, חלקית בשל היצע יוקרה מתרחב). לדוגמה, ב-2028 קוטג' יוקרתי עשוי לבקש יותר מ-€120 אלף לשבוע השנה החדשה. אם יתאגדו יותר שירותים (שף פרטי, ועוד), בעלי הנכס יוכלו לדרוש תעריפים גבוהים יותר. גם שוק ההשכרות לקיץ ימשיך להבשיל – וייתכן שיכפיל את גודלו לעומת היום אם המגמות הנוכחיות יימשכו, ובכך יגדיל מעט את התשואות השנתיות. חדירה של חברות ניהול השכרה מקצועיות (חלקן בבעלות מותגי אירוח יוקרתיים) עשויה גם להקל על תהליך ההשכרה, ולאפשר לבעלים להפיק הכנסה מהנכס כשהוא אינו בשימוש.
סיכום – חזון 2028: עד 2028, קורשבל 1850 צפויה להישאר הפסגה של הנדל"ן האלפיני בצרפת, עם מחירים שנשברו שיאים חדשים. אנו צופים קצב צמיחה בריא, אך רגוע יותר – אין התרסקות באופק על פי היסודות. שוק הנדל"ן באתר יאפיין יותר ויותר בצ'אלטים חדשניים, סצנה מפותחת לאורך כל השנה, וקהל לקוחות מכל קצוות העולם. הבעלות בקורשבל תמשיך להיות סמל סטטוס לא פחות משהיא השקעה. עבור משקיעים בעלי הון גבוה וקוני לייף-סטייל, העצה זהה: התמקדו במיקום ובאיכות פריים, החזיקו את הנכס בתקופות תנודה קצרות, ותיהנו גם מהנאה אישית וגם מהערכה פיננסית. כל עוד “שלג” ו”יוקרה” ממשיכים למשוך, שוק הנדל"ן של קורשבל 1850 צפוי לעידן זהב בשנים 2026–2028 ומעבר לכך, בתמיכת היצע נדיר, ביקוש יציב ומהמשיכה הנצחית של האלפים הצרפתיים.
שדרוגי תשתיות סקי: קורשבל ושלושת העמקים משקיעים ללא הרף בתשתיות הסקי שלהם, בהבנה שחווית סקי מודרנית ויעילה חיונית לשמירה על ערך הנכסים ולמשיכת מבקרים אמידים. אחד המוקדים האחרונים הוא הרכבל סליר ששופץ לחלוטין, שייפתח מחדש לחורף 2024/25 עם קרונות פנורמיים חדשים ונוחות מהודרת seecourchevel.com. סליר הוא רכבל חתימה (המעלה גולשים לגובה 2,700 מטר עם תצפית להרי המון בלאן), והשדרוג שלו מדגיש את המחויבות של אתר הנופש למתקנים ברמה הגבוהה ביותר. בנוסף, אזורי המתחילים ב-1850 שודרגו עם דרגנועים מקורים חדשים (מסועי סקי) שהחליפו מסועים ישנים, כדי לספק העלאה מקורה ונוחה לילדים ולמתחילים seecourchevel.com. בשנים האחרונות גם הורחבו מערכות ייצור השלג בקורשבל כדי להבטיח מסלולים ניתנים לגלישה מתחילת דצמבר ועד סוף אפריל, גם בשנים דלות שלג. לדוגמה, לקראת אליפות העולם בסקי 2023 (שהתקיימה בקורשבל-מריבל), הושקעו מיליונים בהכנת מסלולים, פיסט-בשרים חדשים ותותחי שלג כדי להבטיח תנאים ברמה עולמית. הקישוריות בתוך מתחם הסקי נותרת חסרת תחרות: קורשבל מחוברת באופן ישיר למריבל ולואל טורנס, ומיזמים עדכניים כמו רכבל אורל-סים קארון מ-2021 (בעמק הרביעי) חיזקו עוד יותר את "שלושת העמקים" כאזור גלישה אחד ענק snowonly.com. עבור בעלי נכסים, השדרוגים הללו משמעם איכות סקי עקבית וחוויית אירוח טובה יותר – כך שממשיכים להיות ביקושים גבוהים להשכרות וערך הנדל"ן הגבוה מוצדק.
שירותי יוקרה והתרחבות: השיפורים בהר ממשולבים בהתפתחויות בכפרי הנופש. קורשבל 1850 כבר מתגאה באחת מהקבוצות המרוכזות הגדולות ביותר של מלונות 5 כוכבים בעולם (מחוץ לערים הגדולות) businessinsider.com. זה כולל מוסדות ידועים כמו Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée ואחרים, שמפנקים את המבקרים ומעלים את יוקרת הנופש. באופן מרשים, בקורשבל (בכל הרמות) יש 7 מסעדות עם כוכב מישלן, המספר הגבוה ביותר באלפים businessinsider.com, המחזק את מעמדה כיעד קולינרי. המגמה היא לכיוון יוקרה חוויתית: פרויקטים חדשים משלבים לינה עם גלריות קניות יוקרתיות, מועדונים פרטיים ומרכזי בריאות. התפתחות בולטת היא מלון ה-Maya Collection החדש, מלון יוקרה אולטרה מתוכנן להיפתח בקורשבל עד דצמבר 2025 voguebusiness.com. בדומה לכך, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (החברה שמאחורי בתי הקזינו והמלונות המפוארים במונקו) מעורבת גם היא בקורשבל עם תכניות ללודג'ים יוקרתיים ופרויקטי אירוח עד 2026 voguebusiness.com. פרויקטים אלו מעידים על כך שמשקיעים מזרים הון לתשתיות התיירות של קורשבל, בציפייה לביקוש מתמשך. האתר גם מתכונן לחגוג את יום השנה ה-80 ב-2026/27, וככל הנראה יחנוך אז כמה מאותם מקומות חדשים ויארח אירועים נוצצים voguebusiness.com. עבור בעלי הנדל"ן, גל מפעילי היוקרה הוא בונוס: הוא מרחיב את האטרקטיביות של האתר (ומביא מבקרים עשירים חדשים שעשויים להפוך לרוכשי נכסים בעצמם) ומרענן כל הזמן את ההילה של קורשבל. הנוכחות של מותגים כמו לואי ויטון, דיור, קרטייה וכו', במחוז הקניות של קורשבל (שכולם מחזיקים שם בוטיקים) מוסיפה לתחושת הקוסמופוליטיות voguebusiness.com.
תחבורה ונגישות: הנגישות של קורשבל תמיד הייתה חלק מהמשיכה היוקרתית שלה. לאתר הנופש יש נמל תעופה פרטי לאליט (אלפורט) ממש מעל 1850, מהגבוהים באירופה, המאפשר למטוסים פרטיים קטנים ומסוקים לנחות ממש על המדרון businessinsider.com. המשמעות היא שאנשים חשובים ומפורסמים יכולים לטוס ישירות מפריז או ז'נבה לקורשבל, ולחסוך שעות של נסיעה ברכב. נמל האלפורט, המפורסם במסלול ההמראה הקצר והעולה שלו, משמש גם כאטרקציה תיירותית בחורף (הגולשים עוצרים לצפות במטוסים ממריאים ונוחתים) businessinsider.com. מבחינת תשתית תחבורה רחבה יותר, יש התפתחויות גדולות באזור: מסילת הרכבת המהירה ליון-טורינו הנבנית (שחלקה כולל תחנה בסן-ז'אן-דה-מוריין, כ-45 דקות נסיעה מקורשבל ברכב) צפויה להסתיים לקראת סוף העשור snowonly.com. עם סיום העבודות, זמן הנסיעה מפריז לאלפים הצרפתיים יתקצר משמעותית – ואולי יביא עוד מבקרים לסופי שבוע. דמיינו את האפשרות להגיע למוּטְיֶיה (עיירת העמק של קורשבל) ברכבת מפריז בכ-4 שעות בלבד; זה עשוי להפוך את קורשבל לנגישה יותר גם לקהל אירופי רחב יותר, כולל מי שמעדיף לא לטוס. בנוסף, שיפורים בכבישים המקומיים (המסלול ממוטייה לקורשבל עבר שדרוגים ותעלות משופרות במשך השנים) ממשיכים לשפר את הבטיחות ולהפחית עומסים בשבועות העומס. יחד, השדרוגים האלו מחזקים את המשיכה של קורשבל כיעד יוקרה נגיש, למרות מיקומה המבודד בהרים.
קיימות וסביבה: מתוך הכרה באיומים הכפולים של שינויי האקלים והעלייה בעלויות האנרגיה, רשויות קורשבל ומפעילי המעליות אימצו שדרוגים לקיימות. חברת Societé des 3 Vallées (S3V), שמנהלת את מעליות הסקי, מפעילה כיום 100% מהמעליות באמצעות אנרגיה מתחדשת (הידרואלקטרית וסולארית) seecourchevel.com. בשנת 2024 הם התקינו פאנלים סולאריים בתחנת הגונדולה Ariondaz בקורשבל מוריון כדי לייצר חשמל באתר, בכמות מספקת להפעלת רכבל מהאנרגיה הסולארית seecourchevel.com. הם גם השקיעו בכלי גישור שלג חסכוניים באנרגיה המונחים ב-GPS, המייעלים את מסלולי הגישור ומצמצמים את צריכת הדלק seecourchevel.com. בתחום פיתוח הנדל"ן, בנייה חדשה מבוצעת לפי תקני בידוד מחמירים וכוללת לעיתים קרובות חימום גיאותרמי או חימום סולארי לבריכות וכדומה. ממשלת האתר יישמה אמצעים כגון סבסוד שיפוץ אנרגטי למבנים ישנים. אפילו מדיניות קטנות, כמו חובת צמיגי חורף ברכבים כחוק במהלך העונה למען הבטיחות seecourchevel.com, מעידות על דגש על קיימות ובטיחות. מאמצים אלו מבטיחים שקורשבל תישאר קיימא כאזור סקי לטווח הארוך (ממתנים את השפעות האקלים) ומהווים נקודת מכירה למשקיעים בעלי מודעות סביבתית. בנוסף, קהל לקוחות עשיר שרגיש לאחריות סביבתית יעדיף אתר "ירוק" וכך גדלה האטרקטיביות של המקום. כל אלה מוסיפים ערך בלתי מוחשי לנדל"ן: אתר מנוהל היטב ובצורה בת-קיימא ישמור על מעמדו (וכך גם על הביקוש לנכסים בו) לשנים רבות קדימה.
אירועים ופרופיל גלובלי: כוכבה של קורשבל היה במלוא הדרו במהלך אליפות העולם בסקי אלפיני של FIS בפברואר 2023, שאורגנה במשותף עם מריבּל. אתר הסקי נהנה מחשיפה תקשורתית בינלאומית וניצל את ההזדמנות להציג את מתקניו (כולל איצטדיון סיום חדש ומעליות ששודרגו). הצלחת האירוע הדגימה את יכולתה של קורשבל לארח אירועים רחבי היקף, מה שמבשר טובות לתוכניות עתידיות כמו האולימפיאדה. אכן, האלפים הצרפתיים (כולל קורשבל) נחשבים מועמדים חזקים לאירוח אולימפיאדת החורף 2030, ורבים מצפים כי הם יזכו בכך voguebusiness.comvoguebusiness.com. ציפייה זו כבר האיצה פרויקטים שונים – למשל, מתוכנן עיצוב מחדש של ה"סנואו פרונט" בקורשבל 1850 ותחנת רכבל שנוס כדי לחדש את מרכז כפר הסקי לקראת אפשרות לאירוח האולימפיאדה voguebusiness.com. במידה שהאולימפיאדה תאושר, צפויה פריחה מיידית בהשקעות בתשתיות: שדרוג כבישים, הרחבת אפשרית של אירוח (אם כי בקורשבל כנראה באמצעות מתקנים זמניים בשל הגבלה על בניה קבועה), וטיפוח כללי. גם אם קורשבל לא תהיה אתר רשמי, היא צפויה לארח אורחים נכבדים או נבחרות לאימונים (כפי שעשתה באולימפיאדות קודמות), והעלייה בתיירות תהיה משמעותית. בנוסף, חגיגות ה-80 בשנים 2026/27 יכללו כנראה אירועים מיוחדים, אולי פתיחת מוזיאונים או אתרים תרבותיים חדשים שיחגגו את תפקידה החלוצי של קורשבל כאתר סקי שתוכנן מראש (הוקם ב-1946). השקעות תרבותיות כאלה מוסיפות עומק לאטרקטיביות של האתר מעבר לסקי.
*אתרי הנופש השווייצריים רשמו צמיחה ממוצעת של כ־3.5% בשנת 2024 dmproperties.com; וורבייה, כאחד מאתרי הפרמייר של שווייץ, כנראה חווה צמיחה דומה או מעט גבוהה יותר בשל הביקוש הרב.
צמיחת התיירות ותוכניות לעתיד: ההשפעה המשולבת של כל הגורמים הנ"ל משתקפת בנתוני התיירות: בעונת 2024/25, קורשבל רשמה כ-1.2 מיליון לילות אירוח, עלייה של 16% מעונת 2018 (לפני הקורונה)voguebusiness.com. מדובר בצמיחה מרשימה ליעד שכבר מבוסס וידוע. צמיחה זו היא חלק ממאמץ אסטרטגי לשווק את האתר לאורך כל השנה ובזירה הבינלאומית. משרד התיירות פונה לשווקים חדשים (למשל, בוצעה פנייה ממוקדת למבקרים מארה"ב, המזרח התיכון ואסיה באמצעות מסעות פרסום ושותפויות). הכנסת פסי הסקי Ikon ו-Epic (כרטיסי עונה עולמיים) המשלבים ימי גלישה בשלושת העמקים הפכה את הגישה לסקי הבינלאומי (במיוחד אמריקאים) לנוחה יותר בקורשבל, ורבים התאהבו במקום dmproperties.com. המתכננים באתר שמים דגש גם על איזון בין צמיחה לאקסקלוסיביות: בניגוד לאתרי סקי המוניים, קורשבל אינה שואפת להגדלה דרמטית של נפח הגולשים (מה שעלול להעמיס על הרכבלים והמסלולים). במקום זאת, מושם הדגש על שיפור איכות – למשל, חוויות טובות יותר, יותר פעילויות שאינן סקי (פארק מים Aquamotion, מזחלות כלבים, טיסות רחיפה ועוד) ושיפור השירותים (אפליקציות לשירותים לפי דרישה, סקי קונסיירז' וכו'). בדרך זו, קורשבל שומרת על מותג יוקרתי – מה שממשיך למשוך מבקרים (וקוני נכסים) עשירים. חשוב לציין כי הסינרגיה בין השקעה ציבורית (ברכבלים, כבישים, אירועים) להשקעה פרטית (במלונות, חנויות, שאטלים) יוצרת מעגל מחזק: האתר נשאר בחזית החדשנות והיוקרה, ולכן הנדל"ן כאן נשאר מבוקש במיוחד ברמה עולמית.
ניתוח השוואתי מול אתרי נופש אלפיניים אחרים (מג'ב, ואל ד'זיר, וורבייה)
קורשבל 1850 נזכרת לעיתים קרובות באותה נשימה עם קומץ אתרי נופש אלפיניים יוקרתיים. כדי לשים את שוק הנדל"ן שלה בפרספקטיבה, יש טעם להשוות נתונים ומאפיינים עיקריים עם ואל ד'יזר ומג'ב (המקבילות הצרפתיות שלה) ווורבייה (המתחרה השווייצרית הבכירה):
מחירים: המחירים בקורשבל 1850 נמצאים בשיא שוק הנדל"ן הצרפתי – זהו אתר הנופש הצרפתי היחיד שמתחרה בעקביות עם אתרי היוקרה השוויצריים מבחינת מחירinvestropa.com. המחירים הבכירים בואל ד'יזר קרובים מאחור (מתקרבים ל-€30,000 למ"ר עבור הנכסים הטובים ביותר) investropa.com, אך בממוצע קורשבל עדיין עוקפת אותה. מג'ב, על אף יוקרתה הרבה, מציגה רמות מחירים נמוכות יותר – בשל הגובה הנמוך יותר והמלאי המרובה של קרקעות זמינות לפיתוח (זוהי עיירה רחבה ומפוזרת). לדוגמה, בקתה אלגנטית שעשויה לעלות €5M במג'ב תעלה בקלות €8–€10M בקורשבל 1850. ורבייה בולטת כמתחרה ישירה מבחינת יוקרה ומחיר: כפי שמוצג, נכס פריים בורבייה מתחיל בסביבות CHF 22,100 (~€23,600) למ"ר ומגיע עמוק לתוך טווח ה-€30,000 ubs.comubs.com. למעשה, שווייץ מתהדרת בחמשת שווקי הסקי היקרים ביותר באלפים, כאשר סנט מוריץ ו-Gstaad לרוב מגיעות לכ-€40,000 למ"ר בנכסי עילית ubs.comubs.com. קורשבל 1850 עדיין נמצאת קצת מתחת לאלו – בינתיים. ראוי לציין כי הזינוק של 9% במחירי קורשבל ב-2024 היה גבוה יותר מקצב הצמיחה של כל אתר נופש שוויצרי באותה שנה, מה שמרמז כי הפער עשוי להצטמצם dmproperties.com.
עבור משקיעים, הבדלי המחירים האלו מתבטאים גם ב"כרטיסי כניסה" שונים: ניתן לרכוש דירת יוקרה במז'ב במחיר של דירה קטנה מאוד ב-1850. מי שמניעיו השקעתיים בלבד עשוי למצוא ערך במז'ב או באתרי סקי צרפתיים מתפתחים (פוטנציאל עלייה גבוה יותר באחוזים), אך המשיכה בקורשבל היא שמדובר בנכס איכותי ויציב – בדומה להחזקה בנכס במונקו לעומת עיר זולה יותר.
ביקוש ותמהיל רוכשים: כל ארבעת האתרים מושכים קונים עמידים מהעולם, אך עם הבדלים דקים:
קורשבל 1850 – מאוד בינלאומי; אירופאים בולטים (בריטים, בלגים, שווייצרים, עשירי צרפת), עניין משמעותי מהמזרח התיכון ואסיה, וקונים אמריקאיים הולכים ומתרבים investropa.cominvestropa.com. גם פופולרית היסטורית בקרב רוסים. הרוכשים כאן לעיתים קרובות מחפשים נכסי פרסטיז'ה ואינם מהססים לשלם מחיר פרמיה עבור היוקרה.
ואל ד'יזר – מסורתית יעד מועדף על השוק הבריטי היוקרתי והעשירים הצרפתים. מוניטין חזק לחובבי סקי רציניים (שטחים נרחבים למקצוענים) לצד בקתות יוקרתיות. פרופיל הרוכשים כאן אולי מעט יותר אירופי מזה של קורשבל, אך גם כאן ניכרת עלייה בקונים מחוץ לאירופה.
מז'ב – מושכת קהל עמיד יותר מעודן (פיתוחה החל על ידי משפחת רוטשילד כתגובה צרפתית לסנט מוריץ). רוכשים צרפתיים ושווצרים מאזור ז'נבה אוהבים את מז'ב בזכות הכפר האופנתי (קניות בוטיק, גסטרונומיה, בקצב רגוע יותר מאשר בקורשבל) ואורח החיים השנתי. פופולרית גם בקרב משפחות – לא רק על סקי אלא על החיים האלפיניים הכלליים (גולף, רכיבה על סוסים, פסטיבלי מוזיקה). קיימת נוכחות בינלאומית (בריטניה, בלגיה, אמריקאים/אסייתים מסוימים), אך לא מובחנת כמו בקורשבל.
ורבייה – מאוד בינלאומית; שילוב של בריטים (תואר כ“לונדון על השלג” בזכות ריבוי בריטים), פאן-אירופאים ועשירי העולם. החוק השווייצרי מתיר לזרים לרכוש בוורבייה (מכסות קנטון ואלה), ולכן ישנם בעלי נכסים לא-שוויצרים רבים, כולל סלבס וטייקוני עסקים. לאזור יש וייב צעיר יותר וספורטיבי – מפורסם בסקי אוף-פיסט וסצנת אפרה-סקי תוססת – אך עם הרבה רוכשים עמידים במיוחד. אתרי סקי שווייצריים כדוגמת ורבייה נהנים מיציבות הכלכלה השווייצרית ולעיתים גם מיתרונות מיסויים (יש רוכשים זרים שמעתיקים תושבות כדי ליהנות משיטת מס חד פעמית).
שוק השכירות ותשואות: גם בקורשבל וגם בוואל ד’יזר יש שווקי שכירות חזקים בחורף, אך קורשבל גובה תעריפים שבועיים גבוהים יותר בשל היוקרה והנוחיות שלה (מסעדות עילית ועוד). שאלי סקי-אין/אאוט בקורשבל 1850 יכול להיות מושכר ביותר משאלי דומה בוואל ד’יזר, לעיתים בפער של 20–30%, שמשקף את מעמדה של קורשבל. שוק השכירות של מג’ב עונתי מעט יותר (מצוין לחג המולד ולפברואר, שקט יותר בין לבין) ויש לו גם שוק השכרות לקיץ (גולף/חופשות). השכירות בורבייה דומות לקורשבל בשבועות השיא (שתיהן ברמת המחירים העליונה להשכרת סקי) – שאלי של 100 אלף יורו/שבוע בקורשבל עשוי להיות גם CHF 100 אלף/שבוע בורבייה. התשואות הנקיות בכל הנכסים היוקרתיים האלו נותרות נמוכות יחסית (~2–3%) כפי שמצוין בsnowonly.com. שימו לב שבאופן בולט, בעלות על נכסים באתרי סקי שווייצריים כוללת לעיתים הוצאות בעלות גבוהות יותר (מיסי עושר שנתיים קנטונליים, ושירותים יקרים יותר), ויש הגבלות נוקשות על השכרה (חלק מהבקתות שרכשתם ברישיון לשימוש עצמי לא תוכלו להשכירן בקלות). בצרפת, למעשה, תהליך השכירות פשוט יותר.
גובה האתר ואמינות שלג: קורשבל 1850 וואל ד’יזר שתיהן בגובה רב (1850 מטר וגם בוול–לה–דייל, כאשר הכפר הראשי של ואל ב-1800 מטר) עם טררנים לסקי עד 3,000+ מטר. המשמעות היא אמינות שלג גבוהה מאוד, ובזמן שהאקלים מתחמם, זו חוזקה קריטית – ולכן הן מובילות גם בעליית המחירים. מג’ב, בגובה 1100 מטר, מושפעת יותר משנים עם שלג מועט (למרות שהושקע בשלג מלאכותי). הכפר הראשי בורבייה כ-1500 מטר, עם סקי עד 3300 מטר במון פור, כך שגם שם אמינות השלג גבוהה. בולטת מגמת ה“פרימיום לגובה”: אתרים מעל 1500 מטר חוו צמיחה גבוהה יותר מהנמוכים investropa.com. זה עובד לטובת קורשבל, ואל ד’יזר וורבייה – וזו דאגה מסוימת לגבי מג’ב (אם כי כוח המשיכה בקיץ והאופי שלה מאזנים זאת).
אורח חיים ותשתיות: לכל אתר יש את ההצעה הייחודית שלו. קורשבל 1850 עוסקת בזוהר ונוחות – תוכלו לגלוש ישירות לעיירה, ואז לקנות בשאנל, לאכול במלון מפואר וליהנות מחיי לילה הכוללים מועדונים טרנדיים וגלריות אמנות. ואל ד’יזר משלבת גלישה עוצמתית עם סצנה כפרית חיה ופחות רשמית; ישנם הרבה שאלי יוקרה ואפילו כמה מלונות 5 כוכבים כיום, אך האווירה היא “יוקרה לחובבי סקי” יותר מאשר “יוקרה ראוותנית” של קורשבל. מג’ב מציעה מרכז כפר בסגנון ימי-ביניים מקסים, כרכרות סוסים ושילוב של יוקרה ואותנטיות – כמעט כמו “להיראות בכפר” (בדומה לסנט מוריץ) כמו הגלישה עצמה. זהו גם כפר חי ופועל כל השנה, עם אוכלוסיה קבועה נכבדה – מה שמושך את מי שמחפש קהילה אמיתית. ורבייה ידועה בחיי הלילה והאוף-פיסט – מאוד ספורטיבית ביום וחברתית מאוד בלילה. מעט פחות יוקרתית בקמעונאות (פחות חנויות מעצבים מקורשבל) אך עם שירותים ואירועים יוקרתיים (כמו פסטיבל המוזיקה של ורבייה).
מנקודת מבט של משקיע: השוואת קורשבל מול וורבייה היא לעיתים קרובות שאלה של העדפה בין מערכות צרפתיות לשווייצריות. יש המעדיפים את צרפת בזכות תהליך הרכישה הפשוט יותר ואי הגבלות על קניית נכס ע"י זרים, בנוסף לאורח החיים (שפה, אוכל, תרבות). אחרים מעדיפים את שווייץ בגלל היציבות, הפרטיות והיוקרה שלה (וכמה יתרונות פוטנציאליים של תושבות מס). במונחי השקעה גרידא, בשתיהן נרשמה צמיחה הונית משמעותית. יתרון אחד לקורשבל: אין מכסה על בעלות זרה, כך שנזילות הנכסים גבוהה – כל מיליארדר מכל מקום בעולם יכול לקנות נכס בקורשבל בחופשיות. בוורבייה, רישיונות קניה לזרים מוגבלים מדי שנה, מה שעלול להקטין את הנזילות (אם כי זה גם יוצר מגבלה בביקוש, ובאופן פרדוקסלי תומך במחירים).
תחזית השוואתית: כל אתרי הסקי המובילים האלה צפויים להמשיך להצליח. העלייה האחרונה של קורשבל מצביעה על כך שאולי תאתגר את האתרים השווייצריים מבחינת המחירים הגבוהים ביותר באירופה אם המגמה תמשיך. ואל ד'איזר עוברת שדרוגים (למשל, פרויקט יוקרה חדש וגדול "Le Coin de Val" בתכנון), מה שישמור עליה תחרותית. מחיריה המרוככים יחסית של מג'ב עשויים להפוך אותה לאטרקטיבית למשקיעים המבקשים יוקרה במחיר (יחסית) משתלם, ויש לה קהל צרפתי סופר-עשיר שומר אמונים המייצב אותה. וורבייה, עם הזוהר הבינלאומי וההיצע המוגבל (הכפר גם תחום גיאוגרפית), תישאר שוות ערך לקורשבל.
לסיכום, קורשבל 1850 בולטת אפילו בקרב האליטה: ניתן להשוות אותה אולי לסנט מוריץ או גשטאד ברמת היוקרתיות. בצרפת, קורשבל מספר אחת, עם ואל ד'איזר במקום השני ומג'ב במקום שלישי חזק (יש שיציינו את מריבל או שאמוני, אך אלו ברמת מחירים נמוכה יותר). באלפים בכלל, קורשבל היא אחת הבודדות שמסוגלת למשוך את עשירי העולם בהיקף דומה לזה של אתרי הסקי השווייצריים. זה מבשר טובות להשקעות בנדל"ן – מאגר הרוכשים רחב ומגוון מאוד. עבור אנשים בעלי הון גבוה ששוקלים בין הלוקיישנים הללו, פעמים רבות ההחלטה היא עניין של העדפה אישית: האלגנטיות הצרפתית של מג'ב, הסטייל הספורטיבי של ואל, התחושה הקוסמופוליטית של קורשבל, או האווירה ההדוניסטית של וורבייה. בהיבט השקעה בלבד, המומנטום של קורשבל והפתיחות של צרפת מעניקים לה יתרון מסוים ב-2025 ומעבר לכך.
תחזית 2026–2028: שוק הנדל"ן והגורמים המרכזיים
בעת מבט קדימה אל התקופה 2026–2028, התחזית לשוק הנדל"ן של קורשבל 1850 נותרת חיובית מאוד, עם כמה הסתייגויות ומגמות שראויות למעקב:
המשך צמיחה במחירים: כל הסימנים מצביעים על כך שערכי הנדל"ן בקורשבל ימשיכו לעלות בשנים הקרובות. ייתכן שהצמיחה השנתית לא תהיה חדה כמו הקפיצה של 9% שנרשמה ב-2024, אך גם תחזיות שמרניות מצביעות על עלייה שנתית של 3–5% באתרי הסקי היוקרתיים investropa.com. מספר גורמים תומכים בכך: היצע מוגבל ומתמשך, ביקוש בינלאומי גבוה, והפיכת האתר ליעד יוקרה אמיתי לכל ימות השנה. עד 2028, ייתכן שנראה כבר את רף המחיר העליון של צ’לטים אולטרה-יוקרתיים עובר את €35,000 למ"ר, במיוחד אם יירשמו עסקאות שיא חדשות. מהלך כזה יהפוך את קורשבל 1850 לאחת משוקי הנדל"ן לסקי היקרים בעולם, ויצמצם אולי את הפער לעומת אתרים כמו סנט מוריץ/גשטאד. האפקט המצטבר של אפילו 5% עלייה בשנה אומר שצ'לט ששווה היום 15 מיליון אירו עשוי להיות שווה כ-18 מיליון אירו ומעלה עד 2028, בהתאם למגמת הצמיחה investropa.com.
גורמים כלכליים גלובליים: יש לקחת בחשבון את המצב הכלכלי הרחב. נכון לשנת 2025, שיעורי הריבית באירופה התייצבו ואפילו התרככו (ריבית הפיקדון של ה-ECB סביב 2.5% לאחר הורדות) – מה ששיפר את נגישות המשכנתאותinvestropa.com. אם סביבה של ריביות נמוכות תימשך, או תרד עד 2026–2027, זה מספק דחיפה נוספת לרוכשי היוקרה שלוקחים מימון (חלקם עושים זאת מסיבות מינוף, גם אם לא צריכים בפועל). לעומת זאת, אם האינפלציה תזנק ותביא להעלאת ריבית, שוקי הנדל"ן הכלליים עלולים להתקרר – אך בדרך כלל נדל"ן יוקרה מוביל פחות רגיש לריבית (רוב הרוכשים משלמים במזומן). יציבות גיאופוליטית היא גורם נוסף: קורשבל נהנתה מהיותה יעד בטוח ומבוקש במהלך ההתאוששות מהקורונה ובזמן מתיחויות גיאופוליטיות. אם חוסר הוודאות הגלובלית יימשך, בעלי הון נטו לגוון השקעות לנדל"ן כמקלט בטוח, דבר שיכול להיטיב עם קורשבל. הסביבה הפוליטית בצרפת (למשל, שינויים אפשריים במיסוי עושר) גם היא שווה מעקב, אף שאין כרגע רמזים לשינויים דרמטיים. לסיכום, בהיעדר משבר פיננסי עולמי חריף, הרקע הכלכלי תומך בהמשך השקעות בנדל"ן יוקרה באלפים.
שינויים בדמוגרפיית הקונים: אנו צופים גלים חדשים של קונים בשנים הקרובות. במיוחד, קונים אסייתים (ובייחוד סינים) היו ברובם נעדרים בשנים 2020–2022 בשל מגבלות נסיעה; עם חזרת הנסיעות הבינלאומיות לשגרה, צפוי עניין רב יותר מאסיה. הפרופיל היוקרתי במיוחד של קורשבל מתאים למשקיעים אסייתים עמידים שמחפשים נדל"ן יוקרתי בחו"ל – תופעה שכבר הוזכרה ב-2025 ב-investropa.com. בדומה לכך, יתכן שתהיה עלייה במספר הקונים מהמזרח התיכון (למשל, מדינות המפרץ); בשנים האחרונות נרשמה עלייה במבקרים מקורשבל מהאמירויות, סעודיה וכו', במיוחד באוגוסט ובסביבת ראש השנה האזרחית. סגמנטים בינלאומיים אלה יוסיפו עומק לבריכת הביקוש. קונים אמריקאים צפויים להמשיך בנוכחות החזקה שלהם, במיוחד אם הדולר יישאר חזק יחסית לאירו (אם כי המטבע עלול להשתנות עד 2026–28). בנוסף לכך, יזמי טכנולוגיה צעירים וגמלאים מוקדמים (מהתחומים הטכנולוגיים/הפיננסיים) בוחרים יותר ויותר בנכסים שמבוססים על אורח חיים – בית סקי יוקרתי הוא חלק מהנרטיב הזה. ייתכן ונראה כי גיל הרוכשים הממוצע יורד מעט, עם יותר בשנות ה-40 לחייהם ולא בעיקר בשנות ה-50/60, ככל שעבודה מרחוק וצבירת עושר בגיל צעיר הופכות נפוצות יותר.
התמקדות שנתית ורווחה: עד 2028, קורשבל צפויה להשלים את השינוי שלה לאתר נופש של ארבע עונות אמיתי. צפו לראות עוד מתקני קיץ (אולי הארכת פעילות הרכבלים, מסלולי אופני הרים חדשים, ייתכן גם מגרש אימונים לגולף או אטרקציות אחרות באזור). חשיבות תחום הרווחה, כפי שצוינה, תמשיך ואף תתעצם – ייתכן שייפתחו באזור מרכזי ריטריט ובריאות ייעודיים (בסגנון אתרי ספא שווייצריים). כך מתרחבת האטרקטיביות של רכישת נכס שם גם מעבר לחובבי סקי. כפי שחוקרת של Knight Frank ציינה, בריאות ורווחה עוקפות כיום את הסקי כגורם המניע הראשי באורח החיים של רוכשי נדל"ן באלפיםdmproperties.com. לכן, נכסים שמותאמים לכך (עם מתקני ספא, שקט, חיבור לטבע) יהיו מבוקשים במיוחד. אנו עשויים גם לראות שוק נישה לchalets “עמידי אקלים” – כאלה שנבנים מחומרים ברי קיימא, עצמאות אנרגטית וכו', שאינם רק עונים לדרישות החוק אלא מציבים סטנדרט שהקונים הירוקים ביוקרה שואפים אליו.
מגבלות פוטנציאליות: אחד הגורמים שיש לשים לב אליהם הוא רמות המלאי – הן כל כך נמוכות שנפח המכירות עלול לרדת פשוט בשל מחסור במוכרים. אם המחירים יגיעו לשיאים חדשים, ייתכן שחלק מהבעלים יבחרו לממש רווחים (ובכך יגדילו את ההיצע), אך באותה מידה, רבים עשויים להחזיק בנכס מאחר שיש מעט השקעות אלטרנטיביות מהנות כמו שאלה קוטג'ים בקורשבל. אם נפחי העסקאות ירדו, מדדי המחירים עלולים להפוך לפחות חלקים (כמה עסקאות חריגות עשויות לעוות את הממוצעים). עם זאת, כל ירידה בפעילות קרוב לוודאי תשקף מחסור בהיצע, לא מחסור בביקוש, מה שאומר שהמחירים יישמרו או אף יעלו. מגבלה נוספת יכולה להיות רגולטורית: אם, באופן היפותטי, עד שנת 2028 צרפת תחליט להטיל מגבלות כלשהן על בעלות זרה (לא צפוי כרגע) או מסים חדשים על בתים יוקרתיים, הדבר עשוי למתן מעט את הביקוש. בנוסף, שינויי אקלים נותר אתגר כולל – אם מזג אוויר קיצוני יקצר משמעותית את החורפים לקראת סוף שנות ה-20, עלול להיות לכך אפקט על התפיסות (אם כי כפי שצוין, הגובה של קורשבל מעניק לה יתרון, ויש לה מערך נרחב של ייצור שלג מלאכותי). עד כה, תחזיות מגמות מצביעות על שלג מספק עד שנות ה-30 לאתרי סקי בגובה רב, אך זו נקודת מעקב לטווח ארוך.
השפעת הביד לאולימפיאדת החורף 2030: באמצע 2025, יש מומנטום חזק לכך שאולימפיאדת החורף 2030 תתקיים בצרפת (האלפים הצרפתיים), ייתכן שהאירועים יתפרסו על פני מספר אתרי סקי (לאחר שאיטליה תארח את 2026). אם צרפת תזכה רשמית באולימפיאדה של 2030 (ההחלטה צפויה סביב 2026), ניתן לצפות לגל עניין סביב 2027–2028 עם סיום פרויקטי תשתית ופניית תשומת הלב הגלובלית לאלפים. האולימפיאדה מובילה לעיתים קרובות לזינוק בביקוש לנדל"ן באזורים המארחים – לא רק ממשקיעים שמצפים להכנסות משכירות גבוהות יותר, אלא גם מאנשים עמידים שרוצים להיות חלק מרגש האירוע. לדוגמה, בקורטינה ד'אמפצו (איטליה) נרשמה עליית מחירים חדה מאז הוכרזה כמארחת לשנת 2026 ubs.com. קורשבל, שכבר משמשת כאתר אימוני אולימפיאדה, תהיה ללא ספק בסיס מרכזי ל-VIP במהלך המשחקים, אפילו אם האירועים יתקיימו במקומות אחרים, בשל מתקני היוקרה ומסלול הנחיתה שלה. לפיכך, התקופה שלפני 2030 עשויה להוסיף עוד כמה נקודות אחוז לצמיחת ערך הנדל"ן בקורשבל מעבר למגמה הבסיסית.
תחזית השכרה: תשואות השכרה צפויות להישאר מתונות, אך הכנסות מהשכרה עשויות לצמוח כאשר מחירי הלילה מטפסים (חלקית בשל אינפלציה, חלקית בשל היצע יוקרה מתרחב). לדוגמה, ב-2028 קוטג' יוקרתי עשוי לבקש יותר מ-€120 אלף לשבוע השנה החדשה. אם יתאגדו יותר שירותים (שף פרטי, ועוד), בעלי הנכס יוכלו לדרוש תעריפים גבוהים יותר. גם שוק ההשכרות לקיץ ימשיך להבשיל – וייתכן שיכפיל את גודלו לעומת היום אם המגמות הנוכחיות יימשכו, ובכך יגדיל מעט את התשואות השנתיות. חדירה של חברות ניהול השכרה מקצועיות (חלקן בבעלות מותגי אירוח יוקרתיים) עשויה גם להקל על תהליך ההשכרה, ולאפשר לבעלים להפיק הכנסה מהנכס כשהוא אינו בשימוש.
סיכום – חזון 2028: עד 2028, קורשבל 1850 צפויה להישאר הפסגה של הנדל"ן האלפיני בצרפת, עם מחירים שנשברו שיאים חדשים. אנו צופים קצב צמיחה בריא, אך רגוע יותר – אין התרסקות באופק על פי היסודות. שוק הנדל"ן באתר יאפיין יותר ויותר בצ'אלטים חדשניים, סצנה מפותחת לאורך כל השנה, וקהל לקוחות מכל קצוות העולם. הבעלות בקורשבל תמשיך להיות סמל סטטוס לא פחות משהיא השקעה. עבור משקיעים בעלי הון גבוה וקוני לייף-סטייל, העצה זהה: התמקדו במיקום ובאיכות פריים, החזיקו את הנכס בתקופות תנודה קצרות, ותיהנו גם מהנאה אישית וגם מהערכה פיננסית. כל עוד “שלג” ו”יוקרה” ממשיכים למשוך, שוק הנדל"ן של קורשבל 1850 צפוי לעידן זהב בשנים 2026–2028 ומעבר לכך, בתמיכת היצע נדיר, ביקוש יציב ומהמשיכה הנצחית של האלפים הצרפתיים.
ניתוח שוק 2025: מחירים, ביקוש, היצע ופרופיל הקונים
מחירי נדל"ן בשנת 2025: מחירי הנדל"ן בקורשבל 1850 גבוהים במיוחד וממשיכים לעלות. נכון לאמצע 2025, נכסים באיכות גבוהה בקורשבל מתחילים בסביבות €11,000–€14,000 למ"ר ועולים במהירות בלוקיישנים מובחרים investropa.com. מדדי הערכת שווי מראים כי צ'לטים יוקרתיים בקורשבל 1850 מגיעים באופן קבוע ל-€30,000 למ"ר ומעלה, כשהצ'לטים היוקרתיים ביותר מגיעים ל-€33,200 למ"ר בסגמנט העליון ביותר investropa.com. לשם השוואה, נתונים אלה עולים על אתרי נופש צרפתיים אחרים – אפילו ואל ד’יזר (אתר נופש מובחר נוסף) מדורג סביב €16,100 למ"ר ומגיע לשיאים של כ-€30,000 investropa.cominvestropa.com – דבר שמדגיש את היוקרה של קורשבל. מבחינת עלות מוחלטת, דירה בגודל 100 מ"ר ב-1850 עשויה לעלות בקלות €3–3.5 מיליון (כ-€35,000 למ"ר) snowonly.com, וצ'לטים פרטיים נמכרים באופן שגרתי בטווח שבין €10–€50 מיליון בהתאם לגודל, מיקום ואבזור.
צמיחת מחירים 2024–2025: השוק הפגין תנופת צמיחה מרשימה לקראת 2025. בשנת 2024, קורשבל 1850 הובילה את כל האלפים הצרפתיים עם עליית מחירים של 9%, הרבה מעל הממוצע האלפיני של כ-3% investropa.comdmproperties.com. קפיצה זו משקפת גל ביקוש שלאחר המגפה ואת המחסור המתמשך בנכסים ב-1850. לשם השוואה, אתרי נופש מובילים אחרים ראו צמיחה טובה אך נמוכה יותר (ואל ד'איזר עלייה של 5–7%, מג'ב עלייה של 4–6% בשנת 2024) investropa.com. העלייה החריגה במחירי קורשבל מיוחסת ל“היצע הדוק” – מעט מאוד נכסים חדשים מוגדרים למכירה מול קונים להוטים dmproperties.com. עם הכניסה ל-2025, המחירים ממשיכים במגמת עלייה, והתחזיות מצביעות על צמיחה של 3–7% בערך הנדל"ן באלפים ב-2025 בכלל investropa.com. צפוי כי קורשבל תגיע לצמרת התחום בשל הביקוש החריג. לסיכום, שוק 2025 מתאפיין במחירים גבוהים במיוחד ובדינמיקה מתמשכת של שוק מוכרים בקורשבל 1850.
ביקוש ודמוגרפיית קונים: הביקוש לנדל"ן בקורשבל הוא בינלאומי באמת ומונע בעיקר על ידי אנשים אמידים במיוחד. קונים בינלאומיים שולטים בשוק, כאשר עניין רב מגיע מבריטניה וארה"ב יחד עם קבוצה הולכת וגדלה של קונים אסייתייםinvestropa.cominvestropa.com. קונים אמריקאים הפכו לבולטים במיוחד בשנתיים האחרונות – במידה רבה בזכות דולר חזק (מה שהופך נכסים הנקובים ביורו לזולים יותר יחסית) – ושואפים לרכוש בקתות יוקרה באתרי הסקי המובילים כמו קורשבל וואל ד'יזר investropa.com. קונים בריטים נשארים פעילים מאוד למרות הברקזיט, ושומרים על הפופולריות רבת השנים של קורשבל בקרב האליטה הבריטית. יש גם עניין גובר מסין, סינגפור והונג קונג, כאשר עשירי אסיה מגלים את יוקרת ההחזקות באלפים investropa.com (נמשכים בזכות בתי הספר לסקי האיכותיים למשפחותיהם והיוקרה שבהשקעת לייפסטייל באלפים). היסטורית, קורשבל 1850 הייתה מגרש משחקים לאירופאים ולתושבי המזרח התיכון האמידים – ובמיוחד אוליגרכים רוסים ומיליארדרים היו שחקנים מרכזיים, שרכשו כמה מהבקתות המפוארות ביותר (עדיין ישנם רוסים שמחזיקים בנכסים כאן) businessinsider.combusinessinsider.com. גורמים גיאופוליטיים ציננו את ההשקעות הרוסיות החדשות לאחרונה, אך הפער התמלא על ידי אחרים (למשל אמריקאים). הקונה הטיפוסי בקורשבל ב-2025 הוא יחידת עושר גבוהה מאוד (UHNW) או משרד משפחתי המחפש בית נופש יוקרתי שישמש גם כהשקעה וגם כסמל סטטוס. החוסן והנזילות של הדמוגרפיה הזו מסייעים לשמירה על ביקוש גבוה גם בתקופות של תנודות כלכליות.
מגבלות היצע: אחת התכונות המגדירות את שוק קורשבל 1850 היא המגבלה החמורה של ההיצע. הנופש קטן ומוגבל גיאוגרפית – ממוקם על מדרון הר כאשר רוב הקרקע הניתנת לבנייה כבר תפוסה על ידי שאלטים, מלונות או יער/מסלולי סקי מוגנים. בנייה חדשה נדירה ומפוקחת בקפדנות על ידי הרשויות המקומיות (לשימור הסביבה האלפינית והאופי הבלעדי) investropa.com. בעצם, קורשבל אינה יכולה להתרחב או לפתח בהיקף רחב; כל תוספת נוטה להיות בוטיקית, יוקרתית או מחליפה מבנים ישנים. המשמעות היא שבכל זמן נתון, מספר הנכסים למכירה ב-1850 נמוך במיוחד (לעיתים רק קומץ שאלטים מוצעים בפומבי לשוק, אחרים נמכרים מחוץ לשוק). בעלי נכסים רבים מחזיקים בהם לטווח ארוך (חלק מהנכסים עוברים בירושה או בין חברים באופן פרטי). בסוף 2024, לדוגמה, ציינו סוכנים מקומיים פער בין מוכרים לרוכשים ב-1850 – חלק מהבעלים תימחרו שאלטים ישנים ברמות שיא בשל היעדר תחרות, מה שהוביל למשא ומתן ממושך יותר freespiritalpine.com. ובכל זאת, כל מה שהוא באמת יוקרתי ומתומחר נכון בדרך כלל נמכר מהר, מאחר שיש יותר רוכשים משאלטים זמינים. מחסור כרוני זה יוצר לחץ כלפי מעלה על המחירים – עודף הביקוש אינו מוצא מענה. המשמעות היא גם שהשוק בקורשבל מבודד במידת מה: גם אם הביקוש ייחלש קלות, המחסור יתמוך בערך הנכסים. לסיכום, בשנת 2025 נמצא שקורשבל 1850 מצויה במצב שבו הביקוש עולה בהרבה על ההיצע – מתכון להמשך מחירים גבוהים ומכירה מהירה של נכסים איכותיים.
מגמות בשאלטים ודירות יוקרה ב-2025
צ׳אלטים – יוקרה עליונה ומסורת אלפינית:צ׳אלטים הם סימן ההיכר של הנדל״ן בקורשבל 1850, ומגמות עדכניות מראות כי קונים מחפשים פינוק יוקרתי, מודרני ו"לפני כניסה" מאחורי חזית הצ׳אלט המסורתית. רבות מהנכסים הנחשקים ביותר הם צ׳אלטים חדישים או כאלה ששופצו לחלוטין לאחרונה, ומשלבים מראה חיצוני אותנטי אלפיני (עץ ישן, אבן וקווי גג צ׳אלט) עם פנים עכשווי. קונים בסגמנט העליון ב-2025 שמים דגש על צ׳אלטים עם כל מתקן ואבזור אפשרי: בריכות שחייה מקורות או ספא, מרכזי בריאות (סאונה, חמאם, חדר כושר), קולנוע פרטי, מרתפי יין, חניונים מחוממים וגישה ישירה על מגלשיים למסלולים. צ׳אלטים "חמישה כוכבים" מלאים כאלה משיגים את המחירים הגבוהים ביותר למ"ר ונמכרים לרוב במהירות בשוק. לעומת זאת, צ׳אלטים ישנים שדורשים שיפוץ בדרך כלל נתקלים באתגר תמחור – לאחרונה ישנן “התנגשויות בין מה שמבקשים המוכרים לבין מה שמוכנים הקונים להציע” על צ׳אלטים בני עשור או שניים שטרם שודרגו freespiritalpine.com. קונים מוכנים לשלם מחיר שיא על צ׳אלטים חדשים או משופצים לגמרי, אך אם הפנים מיושן או חסרים מתקני בריאות, הם מצפים כיום להנחה או מקום למיקוחfreespiritalpine.com. מגמה זו יוצרת הזדמנות: משקיעים המוכנים לשפץ נכס ישן יכולים להעלות את ערכו משמעותית. בסך הכול, הרף ל”צ׳אלט יוקרתי” ב-2025 גבוה במיוחד – עיצוב "אלפיני שיק" מודרני, חכמת בית חכם, ונוחות ברמת מלון הם הסטנדרט במגזר היוקרתי של 1850.
דירות – פרויקטים חדשים ומגורי שירות: בעוד הצ'אלטים גונבים את ההצגה, דירות יוקרה הפכו לחלק חשוב מהסצנה הנדל"נית בקורשבל, במיוחד באזורי 1650 (מוריון) ו-1550 (הכפר) וכמגורי סקי-אין/אאוט באזור 1850. בשנים האחרונות צצו פרויקטי דירות חדשות שמיועדים לרוכשים שמחפשים שילוב של יוקרה ונוחות. לדוגמה, פיתוחים כמו Sundance Lodge ו-Steamboat Lodge בקורשבל 1650 (צפויים להסתיים בסוף 2025) מציעים מתקני מלון 5 כוכבים – דמיינו שירותי קונסיירז', בריכות שחייה, ספא ומסעדות באתר – והכול במסגרת בעלות פרטית על דירה freespiritalpine.com. מגורים אלה נעים בין דירות 2 חדרים "נעל ונטוש" פרקטיות לדירות פנטהאוז מרווחות עם 5–6 חדרי שינה שיכולות להתחרות בצ'אלטים בגודל freespiritalpine.com. הרעיון הוא להציע חלופה לצ'אלט – כל היתרונות של סגנון החיים אבל עם פחות התעסקות תחזוקתית. נכסים כאלה זוכים לביקוש: רוכשים אוהבים את האפשרות לנהל דירה באופן מלא ואפילו להשכיר אותה כשאינם משתמשים בה (לחלק מהנכסים יש תכניות השכרה). מבחינה עיצובית, הטרנד בדירות דומה לזה של צ'אלטים: שימוש בחומרים מקומיים איכותיים (קורות עץ ישנות, קמינות אבן) בשילוב עיצוב אלפיני מודרני ונקי. חלונות פנורמיים גדולים, תקרות גבוהות, וחללים פתוחים שמנצלים את הנוף נפוצים מאוד. טרנד נוסף הוא חללים גמישים בדירות החדשות – חדרים שיכולים לשמש כחדרי שינה נוספים, משרד ביתי או חדר מדיה, בהתאם לצרכים של הבעלים (מענה לשהיות ארוכות ושילוב עבודה מרחוק). בקורשבל 1850 עצמה ההיצע של דירות מוגבל (הכפר הוא בעיקר צ'אלטים ומלונות), אך היכן שיש דירות, הן לרוב בבנייני צ'אלט בוטיקיים עם 4–10 דירות בלבד, לשמירה על פרטיות ויוקרה.
טרנדים באורח חיים ושירותים:"וולנס" (בריאות ואיכות חיים) עוקף את הסקי כעדיפות – זו מגמה בולטת בנדל"ן האלפיני dmproperties.com. בקורשבל, זה ניכר באופן שבו הצ'אלטים והדירות מעוצבים. רוכשים מעניקים היום ציון גבוה למתקני בריאות פנימיים ולאפשרות שימוש כל השנה. הרבה צ'אלטים חדשים או מחודשים כוללים חדרי ספא ייעודיים, אולמות יוגה או חדרי כושר, מתוך הכרה בכך שבעלים ואורחים עשויים לבלות זמן רב יותר במנוחה והתחדשות מאשר בגלישה על השלג. יזמים שמים לב גם ליעילות אנרגטית וטכנולוגיה – מתקינים בידוד מודרני, משאבות חום, חלונות משולשים וכו', הן כדי לעמוד בתקנות חדשות והן כדי למשוך רוכשי יוקרה אקולוגיים. מערכות בית חכם (שליטה בתאורה, חימום, אבטחה, ואפילו הדלקת הסאונה מראש) הן סטנדרט בנכסי יוקרה. בנוסף, אלמנטים של עיצוב בִּיוֹפִילִי – שילוב מרבי של טבע, אור טבעי ונופי ההרים – זוכים לביקוש, בהתאם לטרנד הבריאות.
בחזית האדריכלית, קורשבל שומרת על קודי עיצוב מחמירים במטרה לשמר את קסם הצ’לטים שלה, כך שמבחינה חיצונית המגמה היא אבולוציה ולא מהפכה. צ'לטים חדשים עדיין נראים כמו צ’לטים מסורתיים (גגות משופעים, חזיתות עץ), אך הם גדולים ומפוארים יותר מהבקתות הכפריות של פעם. חלק מה"צ'לטים" החדשים ביותר הם למעשה אחוזות מיניאטוריות (מעל 1,000 מ"ר), אך מוסווים בקפידה בעץ ואבן. הגידול המתמשך בחנויות יוקרה ומסעדות (עם יותר מ40 בוטיקים מעצבים ועשרות מסעדות שף ב-1850 voguebusiness.combusinessinsider.com) משלים את מגמת הנדל"ן – בעלי נכסים כיום מצפים לאקוסיסטם יוקרתי שלם. לסיכום, מגמות הנדל"ן בקורשבל 1850 לשנת 2025 מדגישות מתקני בריאות ברמה הגבוהה ביותר, עיצוב אלפיני מודרני ומגורים עתירי שירותים (בין אם בצ'לטים עם צוות מלא או במתחמים עם שירות מלא). השוק מגיב לרצון הרוכשים במקלט לכל השנה שמציע הרבה יותר מסתם מקום לישון בו אחרי הגלישה.
הזדמנויות השקעה ותשואות צפויות
פוטנציאל עליית ערך ההון: נדל"ן בקורשבל 1850 נחשב לעיתים קרובות כהשקעת בלו-צ'יפ, המציעה שמירה איתנה על ההון וצמיחה ארוכת טווח, ולא רווחים ספקולטיביים מהירים. ההיסטוריה מרשימה – ערכי הנדל"ן באלפים הצרפתיים עלו בכ-30% בממוצע מאז 2020 (כ-5.5% בשנה) investropa.cominvestropa.com, ואתרי הנופש היוקרתיים מובילים בביצועים, במיוחד מאז המגפה. במקרה של קורשבל, מחירי הנדל"ן בשנים האחרונות עלו בחדות (למשל, +9% רק ב-2024) investropa.com, וקובעים רף חדש. הציפייה קדימה היא שהקצב יתמתן, אך מומחים חוזים צמיחה מתונה של כ-3–7% בשנה בשוק האלפיני עד 2026 investropa.com. באזור אולטרה-יוקרתי כמו 1850, ניתן לצפות למחירים בקצה העליון של הטווח, כל עוד אין תנודות חריגות. המשמעות היא שצ'אלה בשווי 10 מיליון אירו כיום עשוי לעלות באופן אורגני ל-11–12 מיליון אירו תוך מספר שנים, רק מעליית הערך בשוק. בנוסף, פער ההיצע-ביקוש הייחודי לקורשבל מרמז כי תיתכן עליית ערך מעל הממוצע – בכל פעם שיש גל של רוכשים עשירים חדשים (נניח משווקים מתעוררים או כתוצאה מכלכלה חזקה), יש מקום לקפיצות מחירים בהינתן ההיצע הקבוע. למעשה, פוטנציאל הצמיחה ההונית נשאר חזק, והאסטרטגיה של לקנות ולהחזיק משתלמת. אפילו בטווח הארוך מאוד, נכסי יוקרה אלפיניים הראו עליות יציבות (למשל, שווי הצ'אלטים האיכותיים עלה בכ-33% בממוצע מאז 2008, והצמיחה הואצה לאחר 2020) investropa.com.
תשואות ודמי שכירות: משקיעים צריכים לקחת בחשבון כי התשואות (הכנסות) מהשכרת נכסים בקורשבל 1850 נמוכות יחסית מבחינה אחוזית, כפי שמקובל בשווקי יוקרה אולטרה-יוקרתיים. מכיוון שמחירי הרכישה גבוהים מאוד, ההכנסה מהשכרה, אף על פי שהיא גבוהה במספרים מוחלטים, מתורגמת לתשואה שנתית צנועה. תשואות שכירות נטו טיפוסיות נעות סביב 2–3% באתרי דגל כמו קורשבל snowonly.com. לשם השוואה, אזורים פחות יוקרתיים באלפים הצרפתיים יכולים להניב תשואה נטו של 4–4.5% snowonly.com, והממוצע הארצי בצרפת של תשואות שכירות (לכל סוגי הנכסים) הוא כ-6% mansion-properties.com. כלומר, משקיע בקורשבל לרוב יעדיף הערכת ערך הונית ושימוש עצמי על פני תשואה כספית גבוהה. למשל, נכס בשווי 5 מיליון אירו עשוי להכניס כ-200,000 אירו בשנה מהשכרה (אם מושכר בשבועות השיא); אחרי הוצאות, הרווח הנקי יהיה כ-150,000 אירו – שהם סביב 3% תשואה. אך מה שהמספרים האלו לא משקפים הוא גובה שכר הדירה והיכולת לקזז עלויות בעלות. בשבועות החורף המבוקשים (סילבסטר, חופשות בתי ספר), שכר דירה שבועי בצ'לטות מובילות יכול לעבור את 80,000–100,000 אירוbusinessinsider.com. גם דירות קטנות יוקרתיות יכולות להניב עשרות אלפי אירו לשבוע בעונה. אם הבעלים מוכן להשכיר את הנכס שלו, למשל, 8–10 שבועות בחורף ואולי עוד כמה שבועות בקיץ, הוא יכול לכסות חלק משמעותי מהוצאות שנתיות (צוות, תחזוקה, מסים) ואפילו להרוויח תוך כדי שהוא ממשיך ליהנות מהנכס בעצמו בחלק מהשנה.
כדאי גם לציין כי הביקוש להשכרה חזק מאוד בקורשבל בשבועות שבהם הבעלים פותחים את בתיהם. מומחי השכרת דירות באלפים מציינים כי צ'לטות במיקומים טובים מגיעות ל-70–90% תפוסה לאורך החורף (ואף לתוך הקיץ)snowonly.com. המעבר לתיירות כל השנה גורם לכך שיולי–אוגוסט תורמים כיום להכנסות משכירות (גם אם במחיר נמוך מהחורף). לפיכך, בעלים מתוחכם יכול להגיע לתפוסה כמעט מלאה בעונות השיא וליהנות מ-תשואה אפקטיבית טובה יותר. יש נכסים המנוהלים על ידי סוכנויות יוקרה או מפעילי טיולים, שמייעלים את התהליך.
אסטרטגיות הזדמנויות והשקעה: עבור משקיעים במיוחד, יש מספר כיוונים למקסם רווחים בקורשבל:
השבחות ושיפוצים: כפי שהוזכר, ניתן לעיתים לרכוש בצ'אלטים ישנים באזורים מעולים הדורשים מודרניזציה בהנחה יחסית קלה. השקעה בשיפוץ יוקרתי (עם שיפור יעילות אנרגטית ואבזור חדש) לא רק שמעלה משמעותית את ערך הנכס אלא גם את הכדאיות להשכרה שלו. לנוכח הרגולציה הדוחפת לבתים יעילים אנרגטית, שדרוגים כאלה גם "מגנים" על ההשקעה לטווח הרחוק.
החזר מע"מ בבניה חדשה: צרפת מציעה תמריץ משתלם לרוכשים התפתחותים חדשים באזורים תיירותיים. אם אתה רוכש נכס בבניה חדשה ומתחייב להשכיר אותו מרוהט עם שירותים ברמה מלונאית (כגון שירותי ניקיון, ארוחת בוקר) למספר שבועות בשנה, אתה זכאי להחזר של 20% מע"מ ממחיר הרכישה freespiritalpine.com. בהקשר של קורשבל, 20% מרכישת נכס בשווי מיליוני אירו הוא סכום משמעותי – מדובר בקפיצה מיידית בהון העצמי. רוכשים רבים של דירות חדשות בקורשבל 1650 למשל, מנצלים את המנגנון הזה, מממנים את המע"מ במהלך הבנייה ודורשים את ההחזר אחרי רכישה באמצעות רישום לתוכנית השכרה. כך משתפרת התשואה והזרם המזומנים, והתשואה מהשכרה הופכת לאטרקטיבית יותר בשנים הראשונות.
שיתופי שימוש: משקיעים מסוימים משתפים פעולה עם חברים או בני משפחה ורוכשים יחד צ'אלט (באופן לא פורמלי או דרך חברה בע"מ), וכך מתחלקים בשימוש ובעלויות. לנוכח המחירים הגבוהים, זה עשוי להיות פתרון יעיל, ועם תיאום נכון, כל צד נהנה גם מזמני שיא. ישנה מגמה מתפתחת של בעלות חלקית או מועדוני חברים יוקרתיים בנכסי סקי, המאפשרים לרכוש "מניות" בצ'אלט יוקרתי במיוחד (אם כי זה תחום חדש ויש לבדוק היטב את החוקיות).
ערך יחסי באזורים פחות מוכרים: אמנם קורשבל עצמה יקרה, אך משקיעים בוחנים לפעמים רכישה בפריפריה של קורשבל (למשל, קורשבל מוריון/1650, קורשבל וילג'/1550, או לה טניה הסמוכה). אזורים אלה נכללים באותו מתחם סקי ונהנים מהמוניטין של קורשבל, אך מחירי הנדל"ן נמוכים יותר. לדוגמה, כפרי לוויין בעמקי השלג עולים 50–70% פחות למ"ר בהשוואה ל-1850 investropa.cominvestropa.com, והתשואות מהשכרה (4%+ נטו) גבוהות לעיתים מאתרי היוקרה snowonly.com. החיסרון: עליית ערך איטית יותר וקהל שוכרים אחר, אך למשקיעים שמחפשים "אסטרטגיית השקעה" יש שמפצלים בין נבחרי פריים ואזורים מתפתחים.
לסיכום, תשואות צפויות בקורשבל 1850 נובעות משילוב של הכנסה שכירות מתונה וצמיחה הונית חזקה. רוכש בשנת 2025 יכול לצפות לעליות ערך שנתיות באחוזים חד־ספרתיים (שמתווספות לבסיס ערך גבוה מאוד) וכן ליכולת לקזז עלויות באמצעות שכירויות שמניבות אמנם רק אחוזים בודדים, אך מהוות סכום ניכר במונחים של יורו. לאור היסודות של שוק הנדל"ן בקורשבל, גם אסטרטגיה שמרנית של החזקה עד לשנת 2028 צפויה להניב תשואה כוללת גבוהה, בשקלול עליית ערך הנכס וכל דיבידנד שכירות שיתקבל. המפתח הוא לרכוש נכס איכותי (מבחינת מיקום ומפרט), כי נכסי יוקרה תמיד יהיו המבוקשים ביותר – מה שמבטיח נזילות גבוהה ותמחור פרמיום בעת היציאה מהשקעה. לצורך חיזוק הביטחון בשוק: ניתוחי מומחים מגדירים את מגמת הנדל"ן באלפים כ-“עולה באופן מובהק” ומדגישים שאתרי נופש מרכזיים כמו קורשבל נהנים מתשתית כלכלית חזקה ביותר גם קדימה investropa.cominvestropa.com.
רגולציה ומדיניות ממשלתית המשפיעה על נדל"ן
חוקי יעילות אנרגטית ("חוק האקלים"): שינוי מדיניות משמעותי המשפיע על הנדל"ן בצרפת הוא האיסור ההדרגתי על השכרת נכסים בדירוג אנרגטי נמוך. החל משנת 2025, דירות שדורגו בדרגת אנרגיה "G" לא יוכלו להיות מושכרות כחוק בצרפתmansion-properties.com. עד 2028, האיסור מתרחב גם לנכסים בדירוג "F", ובהמשך גם ל-"E" ב-2034. באתרי סקי באלפים, לא מעט שאלטות מסורתיות שנבנו לפני עשרות שנים עלולות להיכנס לקטגוריות הדירוג הנמוכות (בשל חלונות חד-שכבתיים, בידוד בלתי מספיק, מערכות חימום ישנות ועוד). לבעלי דירות בקורשבל, זה הפך לסוגיה בוערת: על מנת לשמור על פוטנציאל ההשכרה, יש לעדכן את הנכס לעמידה בתקן. כבר עתה אנו עדים ל"בריחה לאיכות" – כלומר קונים מתמקדים בשאלטים חדשים, מבודדים היטב, או כאלו שכבר שודרגו למערכות חימום ובידוד מודרניותinvestropa.cominvestropa.com. שאלטים ישנים בעלי דירוג נמוך נקלעים לשוק דו-שכבתי: או שהם נמכרים במחיר נמוך, או שלא נמכרים כלל, או שבעליהם משקיעים בשיפוצים (פאנלים סולאריים, משאבות חום, בידוד משופר) כדי להעלות את הדירוג. תקנות אלו, באופן די מפתיע, תומכות בעליית מחירים בנכסים איכותיים – כיוון שבתים שמקיימים את הדירוגים A/B הופכים ליקרים ומבוקשים אף יותר investropa.cominvestropa.com. בקורשבל 1850 שאלטים יוקרתיים רבים עברו שיפוץ להתקנת חלונות משולשים, חימום גיאותרמי ועוד, כדי להבטיח שיוכלו להמשיך להיות נכסי השכרה. בסך הכול, המדיניות הזו דוחפת את השוק לקיימות, מה ששפר בטווח הארוך את איכות המלאי ואף עולה בקנה אחד עם ערכי הקונים (רבים מקרב בעלי ההון אוהבים את שדרוגים ידידותיים לסביבה כחלק מהסטנדרט היוקרתי).
רגולציה על השכרות לטווח קצר: אזורים עתירי תיירות בצרפת מאזנים בין רווחיות ההשכרות לטווח קצר לבין צורכי הקהילה. בחלק מהעיירות האלפיניות (במיוחד הגדולות כמו שאמוני), הרשויות המקומיות הגבילו את מספר השכירות לתיירים או דרשו היתרים מיוחדים להפעלתן dmproperties.cominvestropa.com. שאמוני, לדוגמה, הטעילה מכסות על דירות נופש באזורים מסוימים במטרה לפנות דיור לתושבים מקומיים ולעובדים עונתיים. בעוד הגודל הקטן יותר של קורשבל והיותה אתר נופש ייעודי משמעם שטרם הוטלה מגבלה מחמירה (הכלכלה נשענת על השכרות), היא אינה חסינה לפיקוח רגולטורי. בעלי נכסים בקורשבל חייבים לרשום את הנכס שלהם אם הם משכירים לטווח קצר ולשלם מס תיירות. אם בעתיד יוחלטו חוקים – למשל, הגבלת מספר השבועות שניתן להשכיר נכס, או דרישה לסטטוס מגורים עיקריים על מנת להשכיר ללא הגבלה – הדבר עשוי להשפיע על חישובי ההשקעה. עם זאת, לאור הפרופיל של קורשבל 1850 (בעיקר בתי נופש יוקרתיים ותשתיות תיירות), כל מדיניות כזו צפויה להיות מדודה. ראוי לציין, שהגבלת היצע הנכסים להשכרה במקומות כמו שאמוני מובילה ליותר ביקוש (ולמחירים גבוהים יותר) לנכסים שכן זמיניםinvestropa.cominvestropa.com. אפקט דומה עשוי להתרחש בקורשבל: אם אי פעם תוגבל ההשכרה, הנכסים הבלעדיים שיישארו יזכו לביקוש אף גבוה יותר מתיירים אמידים. זהו תחום למעקב, אך נכון ל-2025, קורשבל עדיין שוק ידידותי מאוד להשכרות ללא מגבלות מקומיות ייחודיות על דירות נופש (למעט מה שנקבע בחוק הלאומי).
מיסים על בתים שניים: ממשלת צרפת והרשויות המקומיות הטילו מיסים שמיועדים לבעלי בתים שניים, הכוללים רבים מהמחזיקים בנכסים בקורשבל. צעדים אלה כוללים תוספת מס מגורים (taxe d’habitation) מוגדל באזורים שהוכרזו רשמית כסובלים ממחסור בדיור לתושבים המקומיים (zones tendues). מחוז סבואה של קורשבל התיר העלאה של עד 60% במסי הבתים השניים במקרים מסוימים. בנוסף, בחלק מהאתרים הפופולריים קיים מס על בתים ריקים שמטרתו להרתיע מהשארת נכסים ריקים. למעשה, כשמדובר בשאלי בשווי של מיליוני יורו, המיסים המקומיים הללו יחסית זניחים (תוספת של כמה אלפי יורו בשנה) ולא מנעו מרוכשים אמידיםinvestropa.com להיכנס לשוק. המשטר המס הלאומי בצרפת כולל היבטים ידידותיים למשקיעים: אין "מס רוכש זר" גורף, וצורפת אף שינתה ב-2018 את מס העושר כך שהוא מתמקד רק בנדל"ן (IFI – מס עושר נדל"ן) החל על שווי נדל"ן נטו מעל €1.3 מיליון בשיעור מתקדם של עד כ-1.5%. רוכשים מחו"ל לרוב פשוט לוקחים זאת בחשבון בעלות החזקת נכס בצרפת. על הכנסות שכירות, בעלי נכסים זרים משלמים מס הכנסה צרפתי (עם אמנות למניעת כפל מס), אך ניתן לקזז הוצאות, ותוכניות אטרקטיביות כמו LMNP (השכרה מרוהטת) מספקות טיפול מס מיטיב. מעבר לכך, קיימות הטבות מס על השכרה: הכנסות מהשכרה מרוהטת לרוב ניתנות לקיזוז באמצעות פחת והוצאות, ולעיתים יוצרים הכנסה חייבת מס נמוכה במיוחד על שאלי שמנוהל ביעילות. תמריץ נוסף קיים בבנייה חדשה – מע”מ (20%) ניתן להחזר אם הנכס מושכר עם שירותים, מה שמעלה משמעותית את התשואה freespiritalpine.com. בנוסף יש נקודות זיכוי ומענקים לשיפוצים ירוקים (בתוך מערך היוזמות הירוקות של צרפת). בסיכומו של דבר, הרגולציה בצרפת נחשבת יציבה ושקופה יחסיתmansion-properties.com. המשקיעים נהנים מהגנה משפטית חזקה (זכות הקניין מעוגנת עמוק) mansion-properties.com והמגמה הצרפתית לדחוף להשכרה בת-קיימא ככל הנראה תגדיל את ערך הנכסים העומדים בתקינה בטווח הארוך.
תקנות תכנון ובנייה מחמירות: הפיתוח בקורשבל 1850 מוסדר על ידי כללי תכנון מחמירים שמטרתם לשמור על הסביבה ההררית ועל האופי הבלעדי של האתר. חוק ההרים (Loi Montagne) ותוכניות עירוניות מקומיות מגבילים פיתוח בקנה מידה גדול, במיוחד מעל גבהים מסוימים. בפועל, המשמעות היא שהיתרי בנייה חדשים נדירים – הדגש הוא על שיקום מבנים קיימים ולא על התפשטות לקרקעות שלא נבנו קודם לכן investropa.com. מגבלות גובה מבטיחות כי הצ'אלטים יישארו בקנה מידה אנושי (ללא מגדלי מגורים), והנחיות עיצוביות שומרות על המראה הקלאסי של הצ'אלט. בנוסף, בניית מגורי נופש חדשים באלפים דורשת לעיתים קרובות להעניק תועלת כלשהי לקהילה (כמו יצירת חנייה או תמיכה בדיור לעובדים עונתיים) כתמורה. מדיניות אלו למעשה נועלות את המחסור בנדל"ן בקורשבל. עבור בעלי הנכסים, זו בשורה טובה כיוון שזה מונע פיתוח יתר שהיה עלול לדלל את שווי הנכסים או את קסם האתר. מצד שני, פרויקטי שיפוץ עלולים להיות יקרים ודורשים זמן רב בשל מכשולי רישוי – אך מרבית הרוכשים מתוך שכבת היוקרה מקבלים זאת כחלק מהבעלות על חלקת גן-עדן. יש לציין שבשווייץ התקנות אף מחמירות יותר (כמו הגבלת ה־Lex Weber על דירות נופש), ואילו בצרפת יש עדיין אפשרות לפתח, אך בצורה מבוקרת. מועצת קורשבל המקומית נדרשת לאזן בין קיימות סביבתית (סיכוני מפולות שלג, תחבורה, משאבי מים) לבין מעמדה כיעד תיירותי עולמי. שדרוגי התשתיות בשנים האחרונות (כמו מעליות חדשות) מלווים לרוב בהערכות סביבתיות, וככל שניתן, ממחזרים או משדרגים מתקנים קיימים ולא בונים חדשים.
לסיכום, המצב הרגולטורי ב־2025 עבור בעלי נדל"ן בקורשבל מאופיין בדגש על איכות ועמידה בדרישות: בתים חסכוניים באנרגיה, השכרה אחראית ופיתוח מבוקר. צעדים אלו, על אף שמסבכים את העניינים בעבור הבעלים, לרוב מגבירים את ערכו היוקרתי והארוך טווח של הנדל"ן בקורשבל. מומלץ לרוכשים לוודא שכל נכס שהם שוקלים עומד כבר בתקנים החדשים או שניתן לשדרגו בקלות – ולהיעזר במומחים מקומיים לייעול מיסוי ולהבנת כללי ההשכרה. חשוב לציין כי צרפת אינה מגבילה רוכשים זרים (אין הגבלות לאזרחים זרים), מה שמבטיח שהביקוש בקורשבל נותר רחב כתמיד, וכולל קונים מאירופה, אמריקה ואסיה.
דינמיקה עונתית והשפעתה על מחירים וזמינות
עונת השיא בחורף (עונה גבוהה): קורשבל 1850 היא ביסודה עיירת סקי, והחורף הוא הזמן שבו הכפר באמת מתעורר לחיים – יש לכך השלכות ישירות על השימוש והמחיר של נדל"ן. התקופה מדצמבר עד אפריל היא עונת השיא, כאשר חג המולד/שנה חדשה ופברואר (חופשות בתי ספר) הם נקודות השיא המובהקות. בזמנים אלו הביקוש למגורים מרקיע שחקים. בעלי שאלטים שמשכירים את הנכסים שלהם לרוב מרוויחים את עיקר ההכנסה השנתית תוך 2–3 שבועות חופשה בלבד. כתוצאה מכך, מחירי השכירות בחורף גבוהים במיוחד (למשל, €50,000+ לשבוע עבור שאלט יוקרה עם 4 חדרי שינה הוא דבר רגיל בשבוע השנה החדשה). גם הפעילות בשוק המכר עשויה לזנק בחורף, שכן מבקרים עשירים לעיתים מחליטים לרכוש לעצמם פיסת מקורשבל לאחר שחוו את אורח החיים. זה לא נדיר שסיורי נכסים ייערכו במקום בעונת השיא בעקבות שוכרים מוקסמים. עם זאת, המלאי למכירה בדרך כלל נמוך ביותר בחורף – בעלי נכסים רבים יעדיפו לדחות פרסום עד האביב/קיץ כדי לא להפריע להשכרות החורף הרווחיות או לזמן החופשה האישי. לכן החורף הוא הזמן שבו הקונים חווים את המוצר (את הנופש ולעיתים את הנכס עצמו כדיירים), אך העסקאות בפועל מסתיימות לעיתים קרובות בעונות המעבר.
אביב וסתיו (עונות שפל): בסוף אפריל, מעליות הסקי נסגרות וקורשבל נכנסת לשלב שקט. הפשרת השלגים באביב ועונת המעבר (מאי, יוני) מביאות לכך שרבות מהחנויות והמסעדות סגורות. באופן דומה, אחרי קיץ קצר, הסתיו (מסוף ספטמבר ועד נובמבר) נחשב לעונת שפל עם מינימום פעילות תיירותית. תקופות אלה היו מאז ומתמיד עונות רגועות באתר – זמן שבו בעלי שאלטים מבצעים שיפוצים או שדרוגים, הצוות יוצא לחופשות, והכפר מתמלא כוחות. מהבחינה השיווקית, עונת השפל היא הזמן שבו המלאי נוטה להיות הגבוה ביותר וקונים עשויים למצוא מעט יותר מקום למיקוח. מוכרים שמפרסמים בעונת השפל מודעים לכך שמספר הקונים קטן; אם יש להם עניין למכור, הם עלולים לתמחר מעט אטרקטיבי יותר. יחד עם זאת, כיוון שבעלי הנכסים בקורשבל בדרך כלל אינם לחוצים על מזומן, לא כדאי לצפות להנחות עונתיות קיצוניות – השוק לא מתנהג כמו מחירי שכירות עונתית שמתרוממים או צונחים בחדות. מחירי הנכסים אינם נופלים בקיץ/עונת שפל; לכל היותר, יש יותר מקום למיקוח או אפשרות לרכוש ללא תחרות על הנכס. ישנם קונים מנוסים שמכוונים את החיפוש שלהם לאביב: לאחר עונת סקי עמוסה, כמה בעלי נכסים עשויים לשקול למכור (במיוחד אם הנכס לא הושכר או נוצל כפי שציפו). כמו כן, לסוכנויות נדל"ן יש יותר זמן להקדיש ללקוחות בעונת השפל, דבר שיכול להעניק לרוכשים יותר תשומת לב ואפשרות לבדוק את השוק לעומק.
עונת הקיץ (עונת שיא משנית):הקיץ (יולי–אוגוסט) בקורשבל הפך לפופולרי מאוד כאשר הרי האלפים משווקים את עצמם כיעד לכל ימות השנה. אף שהקיץ אינו עמוס כמו החורף, הוא כבר אינו נחשב כמשני. משפחות וחובבי טבע מגיעים לטיולים רגליים, רכיבת אופני הרים, ריצות שטח, גולף (בקרבת מקום) ומנוחה אלפינית. האקלים נעים (ימים חמים, לילות קרירים) והנוף מרהיב, מה שהופך את קורשבל גם בקיץ למפלט הררי יוקרתי. למגמה זו יש מספר השפעות: השכירות בקיץ מהוות כיום מקור הכנסה משמעותי ורבים מהצ'אלטים והדירות מושכרים על בסיס שבועי לתיירים מאירופה, המזרח התיכון (שלעיתים קרובות מחפשים אקלים קריר יותר בקיץ) ומקומות נוספים. בשיא הקיץ שיעורי התפוסה בנכסים מבוקשים עשויים להגיע ל-70% ומעלה snowonly.com. דמי השכירות נמוכים מהחורף אך עדיין נאים – למשל, אותו צ'אלט שמושכר ב-€50,000 לשבוע בחורף עשוי להיות מושכר ב-€15,000–€20,000 לשבוע באוגוסט. עבור בעלי הנכסים, המשמעות היא שהנכס לא עומד ריק 8 חודשים בשנה; ניתן לנצל אותו או להרוויח ממנו ביותר עונות. מהבחינה התרבותית, הדימוי של קורשבל מתרחב כאתר נופש דו-עונתי, בדומה למג'ב או שאמוני. תשתיות כמו מעליות הפועלות בקיץ (לטיילים ולרוכבי אופניים) ואירועים כמו פסטיבלי מוזיקה או זיקוקים מושכים מבקרים. למעשה, ברחבי האלפים, דיווחו אתרי נופש על עלייה משמעותית בביקורי קיץ – בשאמוני חלה עלייה של 46% במכירות כרטיסי מעליות בקיץ תוך שנתיים dmproperties.com, ובקורשבל עצמה הנתונים עולים בהתמדה. הנוכחות לאורך כל השנה תומכת בערך הנכסים מכיוון שבעלים רואים שימושיות גדולה יותר (והכנסות פוטנציאליות) מההשקעה שלהם. זה גם מסייע לצמצם מעט את עונתיות העסקים, והכפר הופך לבר-קיימא יותר לאורך כל השנה.
השפעה על זמינות: מחזור העונות משפיע על מועד היציאה של נכסים לשוק. רבים מהמוכרים מעדיפים להתחיל למכור בסוף החורף או באביב (לאחר שנהנו מעונה אחרונה, או כדי לתפוס את מבקרי האביב), כדי שהעסקה תיסגר בקיץ לפני החורף הבא. באופן דומה, פרויקטים חדשים לרוב שואפים למסירה בסתיו, כך שהקונים יוכלו ליהנות מהנכס בעונת החורף. לכן, הסתיו מתאפיין בריבוי הסכמות וסגירות (למעשה משרדי הנוטריונים באלפים עסוקים במיוחד באוקטובר-נובמבר בסגירת עסקאות כדי שהקונים יקבלו מפתחות עד חג המולד). לגבי השכרות, בעלי נכסים נדרשים להחליט עד תחילת הסתיו אם ישכירו את השבועות המבוקשים או ישתמשו בנכס בעצמם, שכן סוכני השכרה מתחילים לשווק את צ'אלטים לחורף כבר בספטמבר עבור העונה הקרובה.
דינמיקת מחירים: ייתכן שאנשים מניחים שרכישה בחורף יקרה יותר בגלל הביקוש – אך בנדל"ן, המחירים בקורשבל יחסית קבועים לאורך כל העונות (בניגוד למלונות, מחירי הבתים לא מוכפלים בחורף). עם זאת, הערך הנתפס של נכס נמצא בשיאו בחורף: שאלה סקי נראית אטרקטיבית במיוחד כשהיא מוקפת בשלג ובפעילות תוססת. לעיתים זה מוביל למכירות מהירות במחיר המבוקש בחורף, בעוד שאותו נכס המוצג בעונה מתה עשוי לקבל הצעה נועזת יותר. במובן הזה, עשויה להתרחש רכישה "רגשית" בחורף – קונה מתאהב במקום בשיא האווירה ומשלם מחיר מלא. לעומת זאת, משקיע קפדן יעדיף לבדוק בקיץ כדי לבדוק אם מתגלות בעיות שמוסתרות בשלג החורפי (מצב הגג, גבולות הקרקע וכו'), ולנהל משא ומתן באווירה רגועה פחות.
מגמות שימוש – שהייה ארוכה יותר: שינוי עונתי נוסף הוא שבעלים (ושוכרים) מבלים תקופות ארוכות יותר בקורשבל מאשר בעבר. עליית העבודה מרחוק מאפשרת לחלק מהבעלים להגיע למספר חודשים – לדוג' מדצמבר ועד פברואר ברצף – במקום רק לשבוע חופשה. ייתכן שהם יעבדו מהשאלאה שלהם במהלך השבוע וישתמשו בהפסקות לגלישה, ומתייחסים אליה כאילו היא בית משני עיקרי. בדומה לכך, יש שמגיעים בקיץ לחודש של בריחה מהעיר. מגמה זו מטשטשת את הגבולות בין עונות ומגדילה למעשה את הביקוש לתכונות ביתיות ונוחות (משרדים ביתיים, אינטרנט אמין וכו' – קורשבל שיפרה בכך תשתית פס-סיב באזור). זה מחזק את הרעיון שקורשבל אינה רק אתר סקי חולף אלא יעד חיים אלפיני לאורך כל השנה.
לסיכום, העונתיות בקורשבל יוצרת מקצב מחזורי בשוק, כאשר החורף שולט הן בשימוש והן בהתרגשות, אך חשיבות הקיץ עולה. אמנם מחירי הנדל"ן עצמם לא קופצים בעונה, אך עיתוי המכירות, התפוסה וההיצע של נכסים – כולם עונתיים. משקיעים נבונים יתאימו את אסטרטגיותיהם ללוח השנה הזה: ייתכן שיבחרו לקנות באביב, לשדרג בעונה מתה, ולהרוויח מהשכרות בעונה החמה. הדחיפה להרחבת עונות התיירות (חורף וקיץ) בהדרגה מאזנת את המגרש, מה שהופך בסופו של דבר את הנכס לבעל ערך רב יותר, כיוון שהוא פעיל יותר לאורך השנה ומשולב בקהילה שאינה נסגרת מחצית מהזמן.
פיתוחי תשתיות וצמיחה בתיירות
שדרוגי תשתיות סקי: קורשבל ושלושת העמקים משקיעים ללא הרף בתשתיות הסקי שלהם, בהבנה שחווית סקי מודרנית ויעילה חיונית לשמירה על ערך הנכסים ולמשיכת מבקרים אמידים. אחד המוקדים האחרונים הוא הרכבל סליר ששופץ לחלוטין, שייפתח מחדש לחורף 2024/25 עם קרונות פנורמיים חדשים ונוחות מהודרת seecourchevel.com. סליר הוא רכבל חתימה (המעלה גולשים לגובה 2,700 מטר עם תצפית להרי המון בלאן), והשדרוג שלו מדגיש את המחויבות של אתר הנופש למתקנים ברמה הגבוהה ביותר. בנוסף, אזורי המתחילים ב-1850 שודרגו עם דרגנועים מקורים חדשים (מסועי סקי) שהחליפו מסועים ישנים, כדי לספק העלאה מקורה ונוחה לילדים ולמתחילים seecourchevel.com. בשנים האחרונות גם הורחבו מערכות ייצור השלג בקורשבל כדי להבטיח מסלולים ניתנים לגלישה מתחילת דצמבר ועד סוף אפריל, גם בשנים דלות שלג. לדוגמה, לקראת אליפות העולם בסקי 2023 (שהתקיימה בקורשבל-מריבל), הושקעו מיליונים בהכנת מסלולים, פיסט-בשרים חדשים ותותחי שלג כדי להבטיח תנאים ברמה עולמית. הקישוריות בתוך מתחם הסקי נותרת חסרת תחרות: קורשבל מחוברת באופן ישיר למריבל ולואל טורנס, ומיזמים עדכניים כמו רכבל אורל-סים קארון מ-2021 (בעמק הרביעי) חיזקו עוד יותר את "שלושת העמקים" כאזור גלישה אחד ענק snowonly.com. עבור בעלי נכסים, השדרוגים הללו משמעם איכות סקי עקבית וחוויית אירוח טובה יותר – כך שממשיכים להיות ביקושים גבוהים להשכרות וערך הנדל"ן הגבוה מוצדק.
שירותי יוקרה והתרחבות: השיפורים בהר ממשולבים בהתפתחויות בכפרי הנופש. קורשבל 1850 כבר מתגאה באחת מהקבוצות המרוכזות הגדולות ביותר של מלונות 5 כוכבים בעולם (מחוץ לערים הגדולות) businessinsider.com. זה כולל מוסדות ידועים כמו Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée ואחרים, שמפנקים את המבקרים ומעלים את יוקרת הנופש. באופן מרשים, בקורשבל (בכל הרמות) יש 7 מסעדות עם כוכב מישלן, המספר הגבוה ביותר באלפים businessinsider.com, המחזק את מעמדה כיעד קולינרי. המגמה היא לכיוון יוקרה חוויתית: פרויקטים חדשים משלבים לינה עם גלריות קניות יוקרתיות, מועדונים פרטיים ומרכזי בריאות. התפתחות בולטת היא מלון ה-Maya Collection החדש, מלון יוקרה אולטרה מתוכנן להיפתח בקורשבל עד דצמבר 2025 voguebusiness.com. בדומה לכך, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (החברה שמאחורי בתי הקזינו והמלונות המפוארים במונקו) מעורבת גם היא בקורשבל עם תכניות ללודג'ים יוקרתיים ופרויקטי אירוח עד 2026 voguebusiness.com. פרויקטים אלו מעידים על כך שמשקיעים מזרים הון לתשתיות התיירות של קורשבל, בציפייה לביקוש מתמשך. האתר גם מתכונן לחגוג את יום השנה ה-80 ב-2026/27, וככל הנראה יחנוך אז כמה מאותם מקומות חדשים ויארח אירועים נוצצים voguebusiness.com. עבור בעלי הנדל"ן, גל מפעילי היוקרה הוא בונוס: הוא מרחיב את האטרקטיביות של האתר (ומביא מבקרים עשירים חדשים שעשויים להפוך לרוכשי נכסים בעצמם) ומרענן כל הזמן את ההילה של קורשבל. הנוכחות של מותגים כמו לואי ויטון, דיור, קרטייה וכו', במחוז הקניות של קורשבל (שכולם מחזיקים שם בוטיקים) מוסיפה לתחושת הקוסמופוליטיות voguebusiness.com.
תחבורה ונגישות: הנגישות של קורשבל תמיד הייתה חלק מהמשיכה היוקרתית שלה. לאתר הנופש יש נמל תעופה פרטי לאליט (אלפורט) ממש מעל 1850, מהגבוהים באירופה, המאפשר למטוסים פרטיים קטנים ומסוקים לנחות ממש על המדרון businessinsider.com. המשמעות היא שאנשים חשובים ומפורסמים יכולים לטוס ישירות מפריז או ז'נבה לקורשבל, ולחסוך שעות של נסיעה ברכב. נמל האלפורט, המפורסם במסלול ההמראה הקצר והעולה שלו, משמש גם כאטרקציה תיירותית בחורף (הגולשים עוצרים לצפות במטוסים ממריאים ונוחתים) businessinsider.com. מבחינת תשתית תחבורה רחבה יותר, יש התפתחויות גדולות באזור: מסילת הרכבת המהירה ליון-טורינו הנבנית (שחלקה כולל תחנה בסן-ז'אן-דה-מוריין, כ-45 דקות נסיעה מקורשבל ברכב) צפויה להסתיים לקראת סוף העשור snowonly.com. עם סיום העבודות, זמן הנסיעה מפריז לאלפים הצרפתיים יתקצר משמעותית – ואולי יביא עוד מבקרים לסופי שבוע. דמיינו את האפשרות להגיע למוּטְיֶיה (עיירת העמק של קורשבל) ברכבת מפריז בכ-4 שעות בלבד; זה עשוי להפוך את קורשבל לנגישה יותר גם לקהל אירופי רחב יותר, כולל מי שמעדיף לא לטוס. בנוסף, שיפורים בכבישים המקומיים (המסלול ממוטייה לקורשבל עבר שדרוגים ותעלות משופרות במשך השנים) ממשיכים לשפר את הבטיחות ולהפחית עומסים בשבועות העומס. יחד, השדרוגים האלו מחזקים את המשיכה של קורשבל כיעד יוקרה נגיש, למרות מיקומה המבודד בהרים.
קיימות וסביבה: מתוך הכרה באיומים הכפולים של שינויי האקלים והעלייה בעלויות האנרגיה, רשויות קורשבל ומפעילי המעליות אימצו שדרוגים לקיימות. חברת Societé des 3 Vallées (S3V), שמנהלת את מעליות הסקי, מפעילה כיום 100% מהמעליות באמצעות אנרגיה מתחדשת (הידרואלקטרית וסולארית) seecourchevel.com. בשנת 2024 הם התקינו פאנלים סולאריים בתחנת הגונדולה Ariondaz בקורשבל מוריון כדי לייצר חשמל באתר, בכמות מספקת להפעלת רכבל מהאנרגיה הסולארית seecourchevel.com. הם גם השקיעו בכלי גישור שלג חסכוניים באנרגיה המונחים ב-GPS, המייעלים את מסלולי הגישור ומצמצמים את צריכת הדלק seecourchevel.com. בתחום פיתוח הנדל"ן, בנייה חדשה מבוצעת לפי תקני בידוד מחמירים וכוללת לעיתים קרובות חימום גיאותרמי או חימום סולארי לבריכות וכדומה. ממשלת האתר יישמה אמצעים כגון סבסוד שיפוץ אנרגטי למבנים ישנים. אפילו מדיניות קטנות, כמו חובת צמיגי חורף ברכבים כחוק במהלך העונה למען הבטיחות seecourchevel.com, מעידות על דגש על קיימות ובטיחות. מאמצים אלו מבטיחים שקורשבל תישאר קיימא כאזור סקי לטווח הארוך (ממתנים את השפעות האקלים) ומהווים נקודת מכירה למשקיעים בעלי מודעות סביבתית. בנוסף, קהל לקוחות עשיר שרגיש לאחריות סביבתית יעדיף אתר "ירוק" וכך גדלה האטרקטיביות של המקום. כל אלה מוסיפים ערך בלתי מוחשי לנדל"ן: אתר מנוהל היטב ובצורה בת-קיימא ישמור על מעמדו (וכך גם על הביקוש לנכסים בו) לשנים רבות קדימה.
אירועים ופרופיל גלובלי: כוכבה של קורשבל היה במלוא הדרו במהלך אליפות העולם בסקי אלפיני של FIS בפברואר 2023, שאורגנה במשותף עם מריבּל. אתר הסקי נהנה מחשיפה תקשורתית בינלאומית וניצל את ההזדמנות להציג את מתקניו (כולל איצטדיון סיום חדש ומעליות ששודרגו). הצלחת האירוע הדגימה את יכולתה של קורשבל לארח אירועים רחבי היקף, מה שמבשר טובות לתוכניות עתידיות כמו האולימפיאדה. אכן, האלפים הצרפתיים (כולל קורשבל) נחשבים מועמדים חזקים לאירוח אולימפיאדת החורף 2030, ורבים מצפים כי הם יזכו בכך voguebusiness.comvoguebusiness.com. ציפייה זו כבר האיצה פרויקטים שונים – למשל, מתוכנן עיצוב מחדש של ה"סנואו פרונט" בקורשבל 1850 ותחנת רכבל שנוס כדי לחדש את מרכז כפר הסקי לקראת אפשרות לאירוח האולימפיאדה voguebusiness.com. במידה שהאולימפיאדה תאושר, צפויה פריחה מיידית בהשקעות בתשתיות: שדרוג כבישים, הרחבת אפשרית של אירוח (אם כי בקורשבל כנראה באמצעות מתקנים זמניים בשל הגבלה על בניה קבועה), וטיפוח כללי. גם אם קורשבל לא תהיה אתר רשמי, היא צפויה לארח אורחים נכבדים או נבחרות לאימונים (כפי שעשתה באולימפיאדות קודמות), והעלייה בתיירות תהיה משמעותית. בנוסף, חגיגות ה-80 בשנים 2026/27 יכללו כנראה אירועים מיוחדים, אולי פתיחת מוזיאונים או אתרים תרבותיים חדשים שיחגגו את תפקידה החלוצי של קורשבל כאתר סקי שתוכנן מראש (הוקם ב-1946). השקעות תרבותיות כאלה מוסיפות עומק לאטרקטיביות של האתר מעבר לסקי.
*אתרי הנופש השווייצריים רשמו צמיחה ממוצעת של כ־3.5% בשנת 2024 dmproperties.com; וורבייה, כאחד מאתרי הפרמייר של שווייץ, כנראה חווה צמיחה דומה או מעט גבוהה יותר בשל הביקוש הרב.
צמיחת התיירות ותוכניות לעתיד: ההשפעה המשולבת של כל הגורמים הנ"ל משתקפת בנתוני התיירות: בעונת 2024/25, קורשבל רשמה כ-1.2 מיליון לילות אירוח, עלייה של 16% מעונת 2018 (לפני הקורונה)voguebusiness.com. מדובר בצמיחה מרשימה ליעד שכבר מבוסס וידוע. צמיחה זו היא חלק ממאמץ אסטרטגי לשווק את האתר לאורך כל השנה ובזירה הבינלאומית. משרד התיירות פונה לשווקים חדשים (למשל, בוצעה פנייה ממוקדת למבקרים מארה"ב, המזרח התיכון ואסיה באמצעות מסעות פרסום ושותפויות). הכנסת פסי הסקי Ikon ו-Epic (כרטיסי עונה עולמיים) המשלבים ימי גלישה בשלושת העמקים הפכה את הגישה לסקי הבינלאומי (במיוחד אמריקאים) לנוחה יותר בקורשבל, ורבים התאהבו במקום dmproperties.com. המתכננים באתר שמים דגש גם על איזון בין צמיחה לאקסקלוסיביות: בניגוד לאתרי סקי המוניים, קורשבל אינה שואפת להגדלה דרמטית של נפח הגולשים (מה שעלול להעמיס על הרכבלים והמסלולים). במקום זאת, מושם הדגש על שיפור איכות – למשל, חוויות טובות יותר, יותר פעילויות שאינן סקי (פארק מים Aquamotion, מזחלות כלבים, טיסות רחיפה ועוד) ושיפור השירותים (אפליקציות לשירותים לפי דרישה, סקי קונסיירז' וכו'). בדרך זו, קורשבל שומרת על מותג יוקרתי – מה שממשיך למשוך מבקרים (וקוני נכסים) עשירים. חשוב לציין כי הסינרגיה בין השקעה ציבורית (ברכבלים, כבישים, אירועים) להשקעה פרטית (במלונות, חנויות, שאטלים) יוצרת מעגל מחזק: האתר נשאר בחזית החדשנות והיוקרה, ולכן הנדל"ן כאן נשאר מבוקש במיוחד ברמה עולמית.
ניתוח השוואתי מול אתרי נופש אלפיניים אחרים (מג'ב, ואל ד'זיר, וורבייה)
קורשבל 1850 נזכרת לעיתים קרובות באותה נשימה עם קומץ אתרי נופש אלפיניים יוקרתיים. כדי לשים את שוק הנדל"ן שלה בפרספקטיבה, יש טעם להשוות נתונים ומאפיינים עיקריים עם ואל ד'יזר ומג'ב (המקבילות הצרפתיות שלה) ווורבייה (המתחרה השווייצרית הבכירה):
מחירים: המחירים בקורשבל 1850 נמצאים בשיא שוק הנדל"ן הצרפתי – זהו אתר הנופש הצרפתי היחיד שמתחרה בעקביות עם אתרי היוקרה השוויצריים מבחינת מחירinvestropa.com. המחירים הבכירים בואל ד'יזר קרובים מאחור (מתקרבים ל-€30,000 למ"ר עבור הנכסים הטובים ביותר) investropa.com, אך בממוצע קורשבל עדיין עוקפת אותה. מג'ב, על אף יוקרתה הרבה, מציגה רמות מחירים נמוכות יותר – בשל הגובה הנמוך יותר והמלאי המרובה של קרקעות זמינות לפיתוח (זוהי עיירה רחבה ומפוזרת). לדוגמה, בקתה אלגנטית שעשויה לעלות €5M במג'ב תעלה בקלות €8–€10M בקורשבל 1850. ורבייה בולטת כמתחרה ישירה מבחינת יוקרה ומחיר: כפי שמוצג, נכס פריים בורבייה מתחיל בסביבות CHF 22,100 (~€23,600) למ"ר ומגיע עמוק לתוך טווח ה-€30,000 ubs.comubs.com. למעשה, שווייץ מתהדרת בחמשת שווקי הסקי היקרים ביותר באלפים, כאשר סנט מוריץ ו-Gstaad לרוב מגיעות לכ-€40,000 למ"ר בנכסי עילית ubs.comubs.com. קורשבל 1850 עדיין נמצאת קצת מתחת לאלו – בינתיים. ראוי לציין כי הזינוק של 9% במחירי קורשבל ב-2024 היה גבוה יותר מקצב הצמיחה של כל אתר נופש שוויצרי באותה שנה, מה שמרמז כי הפער עשוי להצטמצם dmproperties.com.
עבור משקיעים, הבדלי המחירים האלו מתבטאים גם ב"כרטיסי כניסה" שונים: ניתן לרכוש דירת יוקרה במז'ב במחיר של דירה קטנה מאוד ב-1850. מי שמניעיו השקעתיים בלבד עשוי למצוא ערך במז'ב או באתרי סקי צרפתיים מתפתחים (פוטנציאל עלייה גבוה יותר באחוזים), אך המשיכה בקורשבל היא שמדובר בנכס איכותי ויציב – בדומה להחזקה בנכס במונקו לעומת עיר זולה יותר.
ביקוש ותמהיל רוכשים: כל ארבעת האתרים מושכים קונים עמידים מהעולם, אך עם הבדלים דקים:
קורשבל 1850 – מאוד בינלאומי; אירופאים בולטים (בריטים, בלגים, שווייצרים, עשירי צרפת), עניין משמעותי מהמזרח התיכון ואסיה, וקונים אמריקאיים הולכים ומתרבים investropa.cominvestropa.com. גם פופולרית היסטורית בקרב רוסים. הרוכשים כאן לעיתים קרובות מחפשים נכסי פרסטיז'ה ואינם מהססים לשלם מחיר פרמיה עבור היוקרה.
ואל ד'יזר – מסורתית יעד מועדף על השוק הבריטי היוקרתי והעשירים הצרפתים. מוניטין חזק לחובבי סקי רציניים (שטחים נרחבים למקצוענים) לצד בקתות יוקרתיות. פרופיל הרוכשים כאן אולי מעט יותר אירופי מזה של קורשבל, אך גם כאן ניכרת עלייה בקונים מחוץ לאירופה.
מז'ב – מושכת קהל עמיד יותר מעודן (פיתוחה החל על ידי משפחת רוטשילד כתגובה צרפתית לסנט מוריץ). רוכשים צרפתיים ושווצרים מאזור ז'נבה אוהבים את מז'ב בזכות הכפר האופנתי (קניות בוטיק, גסטרונומיה, בקצב רגוע יותר מאשר בקורשבל) ואורח החיים השנתי. פופולרית גם בקרב משפחות – לא רק על סקי אלא על החיים האלפיניים הכלליים (גולף, רכיבה על סוסים, פסטיבלי מוזיקה). קיימת נוכחות בינלאומית (בריטניה, בלגיה, אמריקאים/אסייתים מסוימים), אך לא מובחנת כמו בקורשבל.
ורבייה – מאוד בינלאומית; שילוב של בריטים (תואר כ“לונדון על השלג” בזכות ריבוי בריטים), פאן-אירופאים ועשירי העולם. החוק השווייצרי מתיר לזרים לרכוש בוורבייה (מכסות קנטון ואלה), ולכן ישנם בעלי נכסים לא-שוויצרים רבים, כולל סלבס וטייקוני עסקים. לאזור יש וייב צעיר יותר וספורטיבי – מפורסם בסקי אוף-פיסט וסצנת אפרה-סקי תוססת – אך עם הרבה רוכשים עמידים במיוחד. אתרי סקי שווייצריים כדוגמת ורבייה נהנים מיציבות הכלכלה השווייצרית ולעיתים גם מיתרונות מיסויים (יש רוכשים זרים שמעתיקים תושבות כדי ליהנות משיטת מס חד פעמית).
שוק השכירות ותשואות: גם בקורשבל וגם בוואל ד’יזר יש שווקי שכירות חזקים בחורף, אך קורשבל גובה תעריפים שבועיים גבוהים יותר בשל היוקרה והנוחיות שלה (מסעדות עילית ועוד). שאלי סקי-אין/אאוט בקורשבל 1850 יכול להיות מושכר ביותר משאלי דומה בוואל ד’יזר, לעיתים בפער של 20–30%, שמשקף את מעמדה של קורשבל. שוק השכירות של מג’ב עונתי מעט יותר (מצוין לחג המולד ולפברואר, שקט יותר בין לבין) ויש לו גם שוק השכרות לקיץ (גולף/חופשות). השכירות בורבייה דומות לקורשבל בשבועות השיא (שתיהן ברמת המחירים העליונה להשכרת סקי) – שאלי של 100 אלף יורו/שבוע בקורשבל עשוי להיות גם CHF 100 אלף/שבוע בורבייה. התשואות הנקיות בכל הנכסים היוקרתיים האלו נותרות נמוכות יחסית (~2–3%) כפי שמצוין בsnowonly.com. שימו לב שבאופן בולט, בעלות על נכסים באתרי סקי שווייצריים כוללת לעיתים הוצאות בעלות גבוהות יותר (מיסי עושר שנתיים קנטונליים, ושירותים יקרים יותר), ויש הגבלות נוקשות על השכרה (חלק מהבקתות שרכשתם ברישיון לשימוש עצמי לא תוכלו להשכירן בקלות). בצרפת, למעשה, תהליך השכירות פשוט יותר.
גובה האתר ואמינות שלג: קורשבל 1850 וואל ד’יזר שתיהן בגובה רב (1850 מטר וגם בוול–לה–דייל, כאשר הכפר הראשי של ואל ב-1800 מטר) עם טררנים לסקי עד 3,000+ מטר. המשמעות היא אמינות שלג גבוהה מאוד, ובזמן שהאקלים מתחמם, זו חוזקה קריטית – ולכן הן מובילות גם בעליית המחירים. מג’ב, בגובה 1100 מטר, מושפעת יותר משנים עם שלג מועט (למרות שהושקע בשלג מלאכותי). הכפר הראשי בורבייה כ-1500 מטר, עם סקי עד 3300 מטר במון פור, כך שגם שם אמינות השלג גבוהה. בולטת מגמת ה“פרימיום לגובה”: אתרים מעל 1500 מטר חוו צמיחה גבוהה יותר מהנמוכים investropa.com. זה עובד לטובת קורשבל, ואל ד’יזר וורבייה – וזו דאגה מסוימת לגבי מג’ב (אם כי כוח המשיכה בקיץ והאופי שלה מאזנים זאת).
אורח חיים ותשתיות: לכל אתר יש את ההצעה הייחודית שלו. קורשבל 1850 עוסקת בזוהר ונוחות – תוכלו לגלוש ישירות לעיירה, ואז לקנות בשאנל, לאכול במלון מפואר וליהנות מחיי לילה הכוללים מועדונים טרנדיים וגלריות אמנות. ואל ד’יזר משלבת גלישה עוצמתית עם סצנה כפרית חיה ופחות רשמית; ישנם הרבה שאלי יוקרה ואפילו כמה מלונות 5 כוכבים כיום, אך האווירה היא “יוקרה לחובבי סקי” יותר מאשר “יוקרה ראוותנית” של קורשבל. מג’ב מציעה מרכז כפר בסגנון ימי-ביניים מקסים, כרכרות סוסים ושילוב של יוקרה ואותנטיות – כמעט כמו “להיראות בכפר” (בדומה לסנט מוריץ) כמו הגלישה עצמה. זהו גם כפר חי ופועל כל השנה, עם אוכלוסיה קבועה נכבדה – מה שמושך את מי שמחפש קהילה אמיתית. ורבייה ידועה בחיי הלילה והאוף-פיסט – מאוד ספורטיבית ביום וחברתית מאוד בלילה. מעט פחות יוקרתית בקמעונאות (פחות חנויות מעצבים מקורשבל) אך עם שירותים ואירועים יוקרתיים (כמו פסטיבל המוזיקה של ורבייה).
מנקודת מבט של משקיע: השוואת קורשבל מול וורבייה היא לעיתים קרובות שאלה של העדפה בין מערכות צרפתיות לשווייצריות. יש המעדיפים את צרפת בזכות תהליך הרכישה הפשוט יותר ואי הגבלות על קניית נכס ע"י זרים, בנוסף לאורח החיים (שפה, אוכל, תרבות). אחרים מעדיפים את שווייץ בגלל היציבות, הפרטיות והיוקרה שלה (וכמה יתרונות פוטנציאליים של תושבות מס). במונחי השקעה גרידא, בשתיהן נרשמה צמיחה הונית משמעותית. יתרון אחד לקורשבל: אין מכסה על בעלות זרה, כך שנזילות הנכסים גבוהה – כל מיליארדר מכל מקום בעולם יכול לקנות נכס בקורשבל בחופשיות. בוורבייה, רישיונות קניה לזרים מוגבלים מדי שנה, מה שעלול להקטין את הנזילות (אם כי זה גם יוצר מגבלה בביקוש, ובאופן פרדוקסלי תומך במחירים).
תחזית השוואתית: כל אתרי הסקי המובילים האלה צפויים להמשיך להצליח. העלייה האחרונה של קורשבל מצביעה על כך שאולי תאתגר את האתרים השווייצריים מבחינת המחירים הגבוהים ביותר באירופה אם המגמה תמשיך. ואל ד'איזר עוברת שדרוגים (למשל, פרויקט יוקרה חדש וגדול "Le Coin de Val" בתכנון), מה שישמור עליה תחרותית. מחיריה המרוככים יחסית של מג'ב עשויים להפוך אותה לאטרקטיבית למשקיעים המבקשים יוקרה במחיר (יחסית) משתלם, ויש לה קהל צרפתי סופר-עשיר שומר אמונים המייצב אותה. וורבייה, עם הזוהר הבינלאומי וההיצע המוגבל (הכפר גם תחום גיאוגרפית), תישאר שוות ערך לקורשבל.
לסיכום, קורשבל 1850 בולטת אפילו בקרב האליטה: ניתן להשוות אותה אולי לסנט מוריץ או גשטאד ברמת היוקרתיות. בצרפת, קורשבל מספר אחת, עם ואל ד'איזר במקום השני ומג'ב במקום שלישי חזק (יש שיציינו את מריבל או שאמוני, אך אלו ברמת מחירים נמוכה יותר). באלפים בכלל, קורשבל היא אחת הבודדות שמסוגלת למשוך את עשירי העולם בהיקף דומה לזה של אתרי הסקי השווייצריים. זה מבשר טובות להשקעות בנדל"ן – מאגר הרוכשים רחב ומגוון מאוד. עבור אנשים בעלי הון גבוה ששוקלים בין הלוקיישנים הללו, פעמים רבות ההחלטה היא עניין של העדפה אישית: האלגנטיות הצרפתית של מג'ב, הסטייל הספורטיבי של ואל, התחושה הקוסמופוליטית של קורשבל, או האווירה ההדוניסטית של וורבייה. בהיבט השקעה בלבד, המומנטום של קורשבל והפתיחות של צרפת מעניקים לה יתרון מסוים ב-2025 ומעבר לכך.
תחזית 2026–2028: שוק הנדל"ן והגורמים המרכזיים
בעת מבט קדימה אל התקופה 2026–2028, התחזית לשוק הנדל"ן של קורשבל 1850 נותרת חיובית מאוד, עם כמה הסתייגויות ומגמות שראויות למעקב:
המשך צמיחה במחירים: כל הסימנים מצביעים על כך שערכי הנדל"ן בקורשבל ימשיכו לעלות בשנים הקרובות. ייתכן שהצמיחה השנתית לא תהיה חדה כמו הקפיצה של 9% שנרשמה ב-2024, אך גם תחזיות שמרניות מצביעות על עלייה שנתית של 3–5% באתרי הסקי היוקרתיים investropa.com. מספר גורמים תומכים בכך: היצע מוגבל ומתמשך, ביקוש בינלאומי גבוה, והפיכת האתר ליעד יוקרה אמיתי לכל ימות השנה. עד 2028, ייתכן שנראה כבר את רף המחיר העליון של צ’לטים אולטרה-יוקרתיים עובר את €35,000 למ"ר, במיוחד אם יירשמו עסקאות שיא חדשות. מהלך כזה יהפוך את קורשבל 1850 לאחת משוקי הנדל"ן לסקי היקרים בעולם, ויצמצם אולי את הפער לעומת אתרים כמו סנט מוריץ/גשטאד. האפקט המצטבר של אפילו 5% עלייה בשנה אומר שצ'לט ששווה היום 15 מיליון אירו עשוי להיות שווה כ-18 מיליון אירו ומעלה עד 2028, בהתאם למגמת הצמיחה investropa.com.
גורמים כלכליים גלובליים: יש לקחת בחשבון את המצב הכלכלי הרחב. נכון לשנת 2025, שיעורי הריבית באירופה התייצבו ואפילו התרככו (ריבית הפיקדון של ה-ECB סביב 2.5% לאחר הורדות) – מה ששיפר את נגישות המשכנתאותinvestropa.com. אם סביבה של ריביות נמוכות תימשך, או תרד עד 2026–2027, זה מספק דחיפה נוספת לרוכשי היוקרה שלוקחים מימון (חלקם עושים זאת מסיבות מינוף, גם אם לא צריכים בפועל). לעומת זאת, אם האינפלציה תזנק ותביא להעלאת ריבית, שוקי הנדל"ן הכלליים עלולים להתקרר – אך בדרך כלל נדל"ן יוקרה מוביל פחות רגיש לריבית (רוב הרוכשים משלמים במזומן). יציבות גיאופוליטית היא גורם נוסף: קורשבל נהנתה מהיותה יעד בטוח ומבוקש במהלך ההתאוששות מהקורונה ובזמן מתיחויות גיאופוליטיות. אם חוסר הוודאות הגלובלית יימשך, בעלי הון נטו לגוון השקעות לנדל"ן כמקלט בטוח, דבר שיכול להיטיב עם קורשבל. הסביבה הפוליטית בצרפת (למשל, שינויים אפשריים במיסוי עושר) גם היא שווה מעקב, אף שאין כרגע רמזים לשינויים דרמטיים. לסיכום, בהיעדר משבר פיננסי עולמי חריף, הרקע הכלכלי תומך בהמשך השקעות בנדל"ן יוקרה באלפים.
שינויים בדמוגרפיית הקונים: אנו צופים גלים חדשים של קונים בשנים הקרובות. במיוחד, קונים אסייתים (ובייחוד סינים) היו ברובם נעדרים בשנים 2020–2022 בשל מגבלות נסיעה; עם חזרת הנסיעות הבינלאומיות לשגרה, צפוי עניין רב יותר מאסיה. הפרופיל היוקרתי במיוחד של קורשבל מתאים למשקיעים אסייתים עמידים שמחפשים נדל"ן יוקרתי בחו"ל – תופעה שכבר הוזכרה ב-2025 ב-investropa.com. בדומה לכך, יתכן שתהיה עלייה במספר הקונים מהמזרח התיכון (למשל, מדינות המפרץ); בשנים האחרונות נרשמה עלייה במבקרים מקורשבל מהאמירויות, סעודיה וכו', במיוחד באוגוסט ובסביבת ראש השנה האזרחית. סגמנטים בינלאומיים אלה יוסיפו עומק לבריכת הביקוש. קונים אמריקאים צפויים להמשיך בנוכחות החזקה שלהם, במיוחד אם הדולר יישאר חזק יחסית לאירו (אם כי המטבע עלול להשתנות עד 2026–28). בנוסף לכך, יזמי טכנולוגיה צעירים וגמלאים מוקדמים (מהתחומים הטכנולוגיים/הפיננסיים) בוחרים יותר ויותר בנכסים שמבוססים על אורח חיים – בית סקי יוקרתי הוא חלק מהנרטיב הזה. ייתכן ונראה כי גיל הרוכשים הממוצע יורד מעט, עם יותר בשנות ה-40 לחייהם ולא בעיקר בשנות ה-50/60, ככל שעבודה מרחוק וצבירת עושר בגיל צעיר הופכות נפוצות יותר.
התמקדות שנתית ורווחה: עד 2028, קורשבל צפויה להשלים את השינוי שלה לאתר נופש של ארבע עונות אמיתי. צפו לראות עוד מתקני קיץ (אולי הארכת פעילות הרכבלים, מסלולי אופני הרים חדשים, ייתכן גם מגרש אימונים לגולף או אטרקציות אחרות באזור). חשיבות תחום הרווחה, כפי שצוינה, תמשיך ואף תתעצם – ייתכן שייפתחו באזור מרכזי ריטריט ובריאות ייעודיים (בסגנון אתרי ספא שווייצריים). כך מתרחבת האטרקטיביות של רכישת נכס שם גם מעבר לחובבי סקי. כפי שחוקרת של Knight Frank ציינה, בריאות ורווחה עוקפות כיום את הסקי כגורם המניע הראשי באורח החיים של רוכשי נדל"ן באלפיםdmproperties.com. לכן, נכסים שמותאמים לכך (עם מתקני ספא, שקט, חיבור לטבע) יהיו מבוקשים במיוחד. אנו עשויים גם לראות שוק נישה לchalets “עמידי אקלים” – כאלה שנבנים מחומרים ברי קיימא, עצמאות אנרגטית וכו', שאינם רק עונים לדרישות החוק אלא מציבים סטנדרט שהקונים הירוקים ביוקרה שואפים אליו.
מגבלות פוטנציאליות: אחד הגורמים שיש לשים לב אליהם הוא רמות המלאי – הן כל כך נמוכות שנפח המכירות עלול לרדת פשוט בשל מחסור במוכרים. אם המחירים יגיעו לשיאים חדשים, ייתכן שחלק מהבעלים יבחרו לממש רווחים (ובכך יגדילו את ההיצע), אך באותה מידה, רבים עשויים להחזיק בנכס מאחר שיש מעט השקעות אלטרנטיביות מהנות כמו שאלה קוטג'ים בקורשבל. אם נפחי העסקאות ירדו, מדדי המחירים עלולים להפוך לפחות חלקים (כמה עסקאות חריגות עשויות לעוות את הממוצעים). עם זאת, כל ירידה בפעילות קרוב לוודאי תשקף מחסור בהיצע, לא מחסור בביקוש, מה שאומר שהמחירים יישמרו או אף יעלו. מגבלה נוספת יכולה להיות רגולטורית: אם, באופן היפותטי, עד שנת 2028 צרפת תחליט להטיל מגבלות כלשהן על בעלות זרה (לא צפוי כרגע) או מסים חדשים על בתים יוקרתיים, הדבר עשוי למתן מעט את הביקוש. בנוסף, שינויי אקלים נותר אתגר כולל – אם מזג אוויר קיצוני יקצר משמעותית את החורפים לקראת סוף שנות ה-20, עלול להיות לכך אפקט על התפיסות (אם כי כפי שצוין, הגובה של קורשבל מעניק לה יתרון, ויש לה מערך נרחב של ייצור שלג מלאכותי). עד כה, תחזיות מגמות מצביעות על שלג מספק עד שנות ה-30 לאתרי סקי בגובה רב, אך זו נקודת מעקב לטווח ארוך.
השפעת הביד לאולימפיאדת החורף 2030: באמצע 2025, יש מומנטום חזק לכך שאולימפיאדת החורף 2030 תתקיים בצרפת (האלפים הצרפתיים), ייתכן שהאירועים יתפרסו על פני מספר אתרי סקי (לאחר שאיטליה תארח את 2026). אם צרפת תזכה רשמית באולימפיאדה של 2030 (ההחלטה צפויה סביב 2026), ניתן לצפות לגל עניין סביב 2027–2028 עם סיום פרויקטי תשתית ופניית תשומת הלב הגלובלית לאלפים. האולימפיאדה מובילה לעיתים קרובות לזינוק בביקוש לנדל"ן באזורים המארחים – לא רק ממשקיעים שמצפים להכנסות משכירות גבוהות יותר, אלא גם מאנשים עמידים שרוצים להיות חלק מרגש האירוע. לדוגמה, בקורטינה ד'אמפצו (איטליה) נרשמה עליית מחירים חדה מאז הוכרזה כמארחת לשנת 2026 ubs.com. קורשבל, שכבר משמשת כאתר אימוני אולימפיאדה, תהיה ללא ספק בסיס מרכזי ל-VIP במהלך המשחקים, אפילו אם האירועים יתקיימו במקומות אחרים, בשל מתקני היוקרה ומסלול הנחיתה שלה. לפיכך, התקופה שלפני 2030 עשויה להוסיף עוד כמה נקודות אחוז לצמיחת ערך הנדל"ן בקורשבל מעבר למגמה הבסיסית.
תחזית השכרה: תשואות השכרה צפויות להישאר מתונות, אך הכנסות מהשכרה עשויות לצמוח כאשר מחירי הלילה מטפסים (חלקית בשל אינפלציה, חלקית בשל היצע יוקרה מתרחב). לדוגמה, ב-2028 קוטג' יוקרתי עשוי לבקש יותר מ-€120 אלף לשבוע השנה החדשה. אם יתאגדו יותר שירותים (שף פרטי, ועוד), בעלי הנכס יוכלו לדרוש תעריפים גבוהים יותר. גם שוק ההשכרות לקיץ ימשיך להבשיל – וייתכן שיכפיל את גודלו לעומת היום אם המגמות הנוכחיות יימשכו, ובכך יגדיל מעט את התשואות השנתיות. חדירה של חברות ניהול השכרה מקצועיות (חלקן בבעלות מותגי אירוח יוקרתיים) עשויה גם להקל על תהליך ההשכרה, ולאפשר לבעלים להפיק הכנסה מהנכס כשהוא אינו בשימוש.
סיכום – חזון 2028: עד 2028, קורשבל 1850 צפויה להישאר הפסגה של הנדל"ן האלפיני בצרפת, עם מחירים שנשברו שיאים חדשים. אנו צופים קצב צמיחה בריא, אך רגוע יותר – אין התרסקות באופק על פי היסודות. שוק הנדל"ן באתר יאפיין יותר ויותר בצ'אלטים חדשניים, סצנה מפותחת לאורך כל השנה, וקהל לקוחות מכל קצוות העולם. הבעלות בקורשבל תמשיך להיות סמל סטטוס לא פחות משהיא השקעה. עבור משקיעים בעלי הון גבוה וקוני לייף-סטייל, העצה זהה: התמקדו במיקום ובאיכות פריים, החזיקו את הנכס בתקופות תנודה קצרות, ותיהנו גם מהנאה אישית וגם מהערכה פיננסית. כל עוד “שלג” ו”יוקרה” ממשיכים למשוך, שוק הנדל"ן של קורשבל 1850 צפוי לעידן זהב בשנים 2026–2028 ומעבר לכך, בתמיכת היצע נדיר, ביקוש יציב ומהמשיכה הנצחית של האלפים הצרפתיים.
חוקי יעילות אנרגטית ("חוק האקלים"): שינוי מדיניות משמעותי המשפיע על הנדל"ן בצרפת הוא האיסור ההדרגתי על השכרת נכסים בדירוג אנרגטי נמוך. החל משנת 2025, דירות שדורגו בדרגת אנרגיה "G" לא יוכלו להיות מושכרות כחוק בצרפתmansion-properties.com. עד 2028, האיסור מתרחב גם לנכסים בדירוג "F", ובהמשך גם ל-"E" ב-2034. באתרי סקי באלפים, לא מעט שאלטות מסורתיות שנבנו לפני עשרות שנים עלולות להיכנס לקטגוריות הדירוג הנמוכות (בשל חלונות חד-שכבתיים, בידוד בלתי מספיק, מערכות חימום ישנות ועוד). לבעלי דירות בקורשבל, זה הפך לסוגיה בוערת: על מנת לשמור על פוטנציאל ההשכרה, יש לעדכן את הנכס לעמידה בתקן. כבר עתה אנו עדים ל"בריחה לאיכות" – כלומר קונים מתמקדים בשאלטים חדשים, מבודדים היטב, או כאלו שכבר שודרגו למערכות חימום ובידוד מודרניותinvestropa.cominvestropa.com. שאלטים ישנים בעלי דירוג נמוך נקלעים לשוק דו-שכבתי: או שהם נמכרים במחיר נמוך, או שלא נמכרים כלל, או שבעליהם משקיעים בשיפוצים (פאנלים סולאריים, משאבות חום, בידוד משופר) כדי להעלות את הדירוג. תקנות אלו, באופן די מפתיע, תומכות בעליית מחירים בנכסים איכותיים – כיוון שבתים שמקיימים את הדירוגים A/B הופכים ליקרים ומבוקשים אף יותר investropa.cominvestropa.com. בקורשבל 1850 שאלטים יוקרתיים רבים עברו שיפוץ להתקנת חלונות משולשים, חימום גיאותרמי ועוד, כדי להבטיח שיוכלו להמשיך להיות נכסי השכרה. בסך הכול, המדיניות הזו דוחפת את השוק לקיימות, מה ששפר בטווח הארוך את איכות המלאי ואף עולה בקנה אחד עם ערכי הקונים (רבים מקרב בעלי ההון אוהבים את שדרוגים ידידותיים לסביבה כחלק מהסטנדרט היוקרתי).
רגולציה על השכרות לטווח קצר: אזורים עתירי תיירות בצרפת מאזנים בין רווחיות ההשכרות לטווח קצר לבין צורכי הקהילה. בחלק מהעיירות האלפיניות (במיוחד הגדולות כמו שאמוני), הרשויות המקומיות הגבילו את מספר השכירות לתיירים או דרשו היתרים מיוחדים להפעלתן dmproperties.cominvestropa.com. שאמוני, לדוגמה, הטעילה מכסות על דירות נופש באזורים מסוימים במטרה לפנות דיור לתושבים מקומיים ולעובדים עונתיים. בעוד הגודל הקטן יותר של קורשבל והיותה אתר נופש ייעודי משמעם שטרם הוטלה מגבלה מחמירה (הכלכלה נשענת על השכרות), היא אינה חסינה לפיקוח רגולטורי. בעלי נכסים בקורשבל חייבים לרשום את הנכס שלהם אם הם משכירים לטווח קצר ולשלם מס תיירות. אם בעתיד יוחלטו חוקים – למשל, הגבלת מספר השבועות שניתן להשכיר נכס, או דרישה לסטטוס מגורים עיקריים על מנת להשכיר ללא הגבלה – הדבר עשוי להשפיע על חישובי ההשקעה. עם זאת, לאור הפרופיל של קורשבל 1850 (בעיקר בתי נופש יוקרתיים ותשתיות תיירות), כל מדיניות כזו צפויה להיות מדודה. ראוי לציין, שהגבלת היצע הנכסים להשכרה במקומות כמו שאמוני מובילה ליותר ביקוש (ולמחירים גבוהים יותר) לנכסים שכן זמיניםinvestropa.cominvestropa.com. אפקט דומה עשוי להתרחש בקורשבל: אם אי פעם תוגבל ההשכרה, הנכסים הבלעדיים שיישארו יזכו לביקוש אף גבוה יותר מתיירים אמידים. זהו תחום למעקב, אך נכון ל-2025, קורשבל עדיין שוק ידידותי מאוד להשכרות ללא מגבלות מקומיות ייחודיות על דירות נופש (למעט מה שנקבע בחוק הלאומי).
מיסים על בתים שניים: ממשלת צרפת והרשויות המקומיות הטילו מיסים שמיועדים לבעלי בתים שניים, הכוללים רבים מהמחזיקים בנכסים בקורשבל. צעדים אלה כוללים תוספת מס מגורים (taxe d’habitation) מוגדל באזורים שהוכרזו רשמית כסובלים ממחסור בדיור לתושבים המקומיים (zones tendues). מחוז סבואה של קורשבל התיר העלאה של עד 60% במסי הבתים השניים במקרים מסוימים. בנוסף, בחלק מהאתרים הפופולריים קיים מס על בתים ריקים שמטרתו להרתיע מהשארת נכסים ריקים. למעשה, כשמדובר בשאלי בשווי של מיליוני יורו, המיסים המקומיים הללו יחסית זניחים (תוספת של כמה אלפי יורו בשנה) ולא מנעו מרוכשים אמידיםinvestropa.com להיכנס לשוק. המשטר המס הלאומי בצרפת כולל היבטים ידידותיים למשקיעים: אין "מס רוכש זר" גורף, וצורפת אף שינתה ב-2018 את מס העושר כך שהוא מתמקד רק בנדל"ן (IFI – מס עושר נדל"ן) החל על שווי נדל"ן נטו מעל €1.3 מיליון בשיעור מתקדם של עד כ-1.5%. רוכשים מחו"ל לרוב פשוט לוקחים זאת בחשבון בעלות החזקת נכס בצרפת. על הכנסות שכירות, בעלי נכסים זרים משלמים מס הכנסה צרפתי (עם אמנות למניעת כפל מס), אך ניתן לקזז הוצאות, ותוכניות אטרקטיביות כמו LMNP (השכרה מרוהטת) מספקות טיפול מס מיטיב. מעבר לכך, קיימות הטבות מס על השכרה: הכנסות מהשכרה מרוהטת לרוב ניתנות לקיזוז באמצעות פחת והוצאות, ולעיתים יוצרים הכנסה חייבת מס נמוכה במיוחד על שאלי שמנוהל ביעילות. תמריץ נוסף קיים בבנייה חדשה – מע”מ (20%) ניתן להחזר אם הנכס מושכר עם שירותים, מה שמעלה משמעותית את התשואה freespiritalpine.com. בנוסף יש נקודות זיכוי ומענקים לשיפוצים ירוקים (בתוך מערך היוזמות הירוקות של צרפת). בסיכומו של דבר, הרגולציה בצרפת נחשבת יציבה ושקופה יחסיתmansion-properties.com. המשקיעים נהנים מהגנה משפטית חזקה (זכות הקניין מעוגנת עמוק) mansion-properties.com והמגמה הצרפתית לדחוף להשכרה בת-קיימא ככל הנראה תגדיל את ערך הנכסים העומדים בתקינה בטווח הארוך.
תקנות תכנון ובנייה מחמירות: הפיתוח בקורשבל 1850 מוסדר על ידי כללי תכנון מחמירים שמטרתם לשמור על הסביבה ההררית ועל האופי הבלעדי של האתר. חוק ההרים (Loi Montagne) ותוכניות עירוניות מקומיות מגבילים פיתוח בקנה מידה גדול, במיוחד מעל גבהים מסוימים. בפועל, המשמעות היא שהיתרי בנייה חדשים נדירים – הדגש הוא על שיקום מבנים קיימים ולא על התפשטות לקרקעות שלא נבנו קודם לכן investropa.com. מגבלות גובה מבטיחות כי הצ'אלטים יישארו בקנה מידה אנושי (ללא מגדלי מגורים), והנחיות עיצוביות שומרות על המראה הקלאסי של הצ'אלט. בנוסף, בניית מגורי נופש חדשים באלפים דורשת לעיתים קרובות להעניק תועלת כלשהי לקהילה (כמו יצירת חנייה או תמיכה בדיור לעובדים עונתיים) כתמורה. מדיניות אלו למעשה נועלות את המחסור בנדל"ן בקורשבל. עבור בעלי הנכסים, זו בשורה טובה כיוון שזה מונע פיתוח יתר שהיה עלול לדלל את שווי הנכסים או את קסם האתר. מצד שני, פרויקטי שיפוץ עלולים להיות יקרים ודורשים זמן רב בשל מכשולי רישוי – אך מרבית הרוכשים מתוך שכבת היוקרה מקבלים זאת כחלק מהבעלות על חלקת גן-עדן. יש לציין שבשווייץ התקנות אף מחמירות יותר (כמו הגבלת ה־Lex Weber על דירות נופש), ואילו בצרפת יש עדיין אפשרות לפתח, אך בצורה מבוקרת. מועצת קורשבל המקומית נדרשת לאזן בין קיימות סביבתית (סיכוני מפולות שלג, תחבורה, משאבי מים) לבין מעמדה כיעד תיירותי עולמי. שדרוגי התשתיות בשנים האחרונות (כמו מעליות חדשות) מלווים לרוב בהערכות סביבתיות, וככל שניתן, ממחזרים או משדרגים מתקנים קיימים ולא בונים חדשים.
לסיכום, המצב הרגולטורי ב־2025 עבור בעלי נדל"ן בקורשבל מאופיין בדגש על איכות ועמידה בדרישות: בתים חסכוניים באנרגיה, השכרה אחראית ופיתוח מבוקר. צעדים אלו, על אף שמסבכים את העניינים בעבור הבעלים, לרוב מגבירים את ערכו היוקרתי והארוך טווח של הנדל"ן בקורשבל. מומלץ לרוכשים לוודא שכל נכס שהם שוקלים עומד כבר בתקנים החדשים או שניתן לשדרגו בקלות – ולהיעזר במומחים מקומיים לייעול מיסוי ולהבנת כללי ההשכרה. חשוב לציין כי צרפת אינה מגבילה רוכשים זרים (אין הגבלות לאזרחים זרים), מה שמבטיח שהביקוש בקורשבל נותר רחב כתמיד, וכולל קונים מאירופה, אמריקה ואסיה.
דינמיקה עונתית והשפעתה על מחירים וזמינות
עונת השיא בחורף (עונה גבוהה): קורשבל 1850 היא ביסודה עיירת סקי, והחורף הוא הזמן שבו הכפר באמת מתעורר לחיים – יש לכך השלכות ישירות על השימוש והמחיר של נדל"ן. התקופה מדצמבר עד אפריל היא עונת השיא, כאשר חג המולד/שנה חדשה ופברואר (חופשות בתי ספר) הם נקודות השיא המובהקות. בזמנים אלו הביקוש למגורים מרקיע שחקים. בעלי שאלטים שמשכירים את הנכסים שלהם לרוב מרוויחים את עיקר ההכנסה השנתית תוך 2–3 שבועות חופשה בלבד. כתוצאה מכך, מחירי השכירות בחורף גבוהים במיוחד (למשל, €50,000+ לשבוע עבור שאלט יוקרה עם 4 חדרי שינה הוא דבר רגיל בשבוע השנה החדשה). גם הפעילות בשוק המכר עשויה לזנק בחורף, שכן מבקרים עשירים לעיתים מחליטים לרכוש לעצמם פיסת מקורשבל לאחר שחוו את אורח החיים. זה לא נדיר שסיורי נכסים ייערכו במקום בעונת השיא בעקבות שוכרים מוקסמים. עם זאת, המלאי למכירה בדרך כלל נמוך ביותר בחורף – בעלי נכסים רבים יעדיפו לדחות פרסום עד האביב/קיץ כדי לא להפריע להשכרות החורף הרווחיות או לזמן החופשה האישי. לכן החורף הוא הזמן שבו הקונים חווים את המוצר (את הנופש ולעיתים את הנכס עצמו כדיירים), אך העסקאות בפועל מסתיימות לעיתים קרובות בעונות המעבר.
אביב וסתיו (עונות שפל): בסוף אפריל, מעליות הסקי נסגרות וקורשבל נכנסת לשלב שקט. הפשרת השלגים באביב ועונת המעבר (מאי, יוני) מביאות לכך שרבות מהחנויות והמסעדות סגורות. באופן דומה, אחרי קיץ קצר, הסתיו (מסוף ספטמבר ועד נובמבר) נחשב לעונת שפל עם מינימום פעילות תיירותית. תקופות אלה היו מאז ומתמיד עונות רגועות באתר – זמן שבו בעלי שאלטים מבצעים שיפוצים או שדרוגים, הצוות יוצא לחופשות, והכפר מתמלא כוחות. מהבחינה השיווקית, עונת השפל היא הזמן שבו המלאי נוטה להיות הגבוה ביותר וקונים עשויים למצוא מעט יותר מקום למיקוח. מוכרים שמפרסמים בעונת השפל מודעים לכך שמספר הקונים קטן; אם יש להם עניין למכור, הם עלולים לתמחר מעט אטרקטיבי יותר. יחד עם זאת, כיוון שבעלי הנכסים בקורשבל בדרך כלל אינם לחוצים על מזומן, לא כדאי לצפות להנחות עונתיות קיצוניות – השוק לא מתנהג כמו מחירי שכירות עונתית שמתרוממים או צונחים בחדות. מחירי הנכסים אינם נופלים בקיץ/עונת שפל; לכל היותר, יש יותר מקום למיקוח או אפשרות לרכוש ללא תחרות על הנכס. ישנם קונים מנוסים שמכוונים את החיפוש שלהם לאביב: לאחר עונת סקי עמוסה, כמה בעלי נכסים עשויים לשקול למכור (במיוחד אם הנכס לא הושכר או נוצל כפי שציפו). כמו כן, לסוכנויות נדל"ן יש יותר זמן להקדיש ללקוחות בעונת השפל, דבר שיכול להעניק לרוכשים יותר תשומת לב ואפשרות לבדוק את השוק לעומק.
עונת הקיץ (עונת שיא משנית):הקיץ (יולי–אוגוסט) בקורשבל הפך לפופולרי מאוד כאשר הרי האלפים משווקים את עצמם כיעד לכל ימות השנה. אף שהקיץ אינו עמוס כמו החורף, הוא כבר אינו נחשב כמשני. משפחות וחובבי טבע מגיעים לטיולים רגליים, רכיבת אופני הרים, ריצות שטח, גולף (בקרבת מקום) ומנוחה אלפינית. האקלים נעים (ימים חמים, לילות קרירים) והנוף מרהיב, מה שהופך את קורשבל גם בקיץ למפלט הררי יוקרתי. למגמה זו יש מספר השפעות: השכירות בקיץ מהוות כיום מקור הכנסה משמעותי ורבים מהצ'אלטים והדירות מושכרים על בסיס שבועי לתיירים מאירופה, המזרח התיכון (שלעיתים קרובות מחפשים אקלים קריר יותר בקיץ) ומקומות נוספים. בשיא הקיץ שיעורי התפוסה בנכסים מבוקשים עשויים להגיע ל-70% ומעלה snowonly.com. דמי השכירות נמוכים מהחורף אך עדיין נאים – למשל, אותו צ'אלט שמושכר ב-€50,000 לשבוע בחורף עשוי להיות מושכר ב-€15,000–€20,000 לשבוע באוגוסט. עבור בעלי הנכסים, המשמעות היא שהנכס לא עומד ריק 8 חודשים בשנה; ניתן לנצל אותו או להרוויח ממנו ביותר עונות. מהבחינה התרבותית, הדימוי של קורשבל מתרחב כאתר נופש דו-עונתי, בדומה למג'ב או שאמוני. תשתיות כמו מעליות הפועלות בקיץ (לטיילים ולרוכבי אופניים) ואירועים כמו פסטיבלי מוזיקה או זיקוקים מושכים מבקרים. למעשה, ברחבי האלפים, דיווחו אתרי נופש על עלייה משמעותית בביקורי קיץ – בשאמוני חלה עלייה של 46% במכירות כרטיסי מעליות בקיץ תוך שנתיים dmproperties.com, ובקורשבל עצמה הנתונים עולים בהתמדה. הנוכחות לאורך כל השנה תומכת בערך הנכסים מכיוון שבעלים רואים שימושיות גדולה יותר (והכנסות פוטנציאליות) מההשקעה שלהם. זה גם מסייע לצמצם מעט את עונתיות העסקים, והכפר הופך לבר-קיימא יותר לאורך כל השנה.
השפעה על זמינות: מחזור העונות משפיע על מועד היציאה של נכסים לשוק. רבים מהמוכרים מעדיפים להתחיל למכור בסוף החורף או באביב (לאחר שנהנו מעונה אחרונה, או כדי לתפוס את מבקרי האביב), כדי שהעסקה תיסגר בקיץ לפני החורף הבא. באופן דומה, פרויקטים חדשים לרוב שואפים למסירה בסתיו, כך שהקונים יוכלו ליהנות מהנכס בעונת החורף. לכן, הסתיו מתאפיין בריבוי הסכמות וסגירות (למעשה משרדי הנוטריונים באלפים עסוקים במיוחד באוקטובר-נובמבר בסגירת עסקאות כדי שהקונים יקבלו מפתחות עד חג המולד). לגבי השכרות, בעלי נכסים נדרשים להחליט עד תחילת הסתיו אם ישכירו את השבועות המבוקשים או ישתמשו בנכס בעצמם, שכן סוכני השכרה מתחילים לשווק את צ'אלטים לחורף כבר בספטמבר עבור העונה הקרובה.
דינמיקת מחירים: ייתכן שאנשים מניחים שרכישה בחורף יקרה יותר בגלל הביקוש – אך בנדל"ן, המחירים בקורשבל יחסית קבועים לאורך כל העונות (בניגוד למלונות, מחירי הבתים לא מוכפלים בחורף). עם זאת, הערך הנתפס של נכס נמצא בשיאו בחורף: שאלה סקי נראית אטרקטיבית במיוחד כשהיא מוקפת בשלג ובפעילות תוססת. לעיתים זה מוביל למכירות מהירות במחיר המבוקש בחורף, בעוד שאותו נכס המוצג בעונה מתה עשוי לקבל הצעה נועזת יותר. במובן הזה, עשויה להתרחש רכישה "רגשית" בחורף – קונה מתאהב במקום בשיא האווירה ומשלם מחיר מלא. לעומת זאת, משקיע קפדן יעדיף לבדוק בקיץ כדי לבדוק אם מתגלות בעיות שמוסתרות בשלג החורפי (מצב הגג, גבולות הקרקע וכו'), ולנהל משא ומתן באווירה רגועה פחות.
מגמות שימוש – שהייה ארוכה יותר: שינוי עונתי נוסף הוא שבעלים (ושוכרים) מבלים תקופות ארוכות יותר בקורשבל מאשר בעבר. עליית העבודה מרחוק מאפשרת לחלק מהבעלים להגיע למספר חודשים – לדוג' מדצמבר ועד פברואר ברצף – במקום רק לשבוע חופשה. ייתכן שהם יעבדו מהשאלאה שלהם במהלך השבוע וישתמשו בהפסקות לגלישה, ומתייחסים אליה כאילו היא בית משני עיקרי. בדומה לכך, יש שמגיעים בקיץ לחודש של בריחה מהעיר. מגמה זו מטשטשת את הגבולות בין עונות ומגדילה למעשה את הביקוש לתכונות ביתיות ונוחות (משרדים ביתיים, אינטרנט אמין וכו' – קורשבל שיפרה בכך תשתית פס-סיב באזור). זה מחזק את הרעיון שקורשבל אינה רק אתר סקי חולף אלא יעד חיים אלפיני לאורך כל השנה.
לסיכום, העונתיות בקורשבל יוצרת מקצב מחזורי בשוק, כאשר החורף שולט הן בשימוש והן בהתרגשות, אך חשיבות הקיץ עולה. אמנם מחירי הנדל"ן עצמם לא קופצים בעונה, אך עיתוי המכירות, התפוסה וההיצע של נכסים – כולם עונתיים. משקיעים נבונים יתאימו את אסטרטגיותיהם ללוח השנה הזה: ייתכן שיבחרו לקנות באביב, לשדרג בעונה מתה, ולהרוויח מהשכרות בעונה החמה. הדחיפה להרחבת עונות התיירות (חורף וקיץ) בהדרגה מאזנת את המגרש, מה שהופך בסופו של דבר את הנכס לבעל ערך רב יותר, כיוון שהוא פעיל יותר לאורך השנה ומשולב בקהילה שאינה נסגרת מחצית מהזמן.
פיתוחי תשתיות וצמיחה בתיירות
שדרוגי תשתיות סקי: קורשבל ושלושת העמקים משקיעים ללא הרף בתשתיות הסקי שלהם, בהבנה שחווית סקי מודרנית ויעילה חיונית לשמירה על ערך הנכסים ולמשיכת מבקרים אמידים. אחד המוקדים האחרונים הוא הרכבל סליר ששופץ לחלוטין, שייפתח מחדש לחורף 2024/25 עם קרונות פנורמיים חדשים ונוחות מהודרת seecourchevel.com. סליר הוא רכבל חתימה (המעלה גולשים לגובה 2,700 מטר עם תצפית להרי המון בלאן), והשדרוג שלו מדגיש את המחויבות של אתר הנופש למתקנים ברמה הגבוהה ביותר. בנוסף, אזורי המתחילים ב-1850 שודרגו עם דרגנועים מקורים חדשים (מסועי סקי) שהחליפו מסועים ישנים, כדי לספק העלאה מקורה ונוחה לילדים ולמתחילים seecourchevel.com. בשנים האחרונות גם הורחבו מערכות ייצור השלג בקורשבל כדי להבטיח מסלולים ניתנים לגלישה מתחילת דצמבר ועד סוף אפריל, גם בשנים דלות שלג. לדוגמה, לקראת אליפות העולם בסקי 2023 (שהתקיימה בקורשבל-מריבל), הושקעו מיליונים בהכנת מסלולים, פיסט-בשרים חדשים ותותחי שלג כדי להבטיח תנאים ברמה עולמית. הקישוריות בתוך מתחם הסקי נותרת חסרת תחרות: קורשבל מחוברת באופן ישיר למריבל ולואל טורנס, ומיזמים עדכניים כמו רכבל אורל-סים קארון מ-2021 (בעמק הרביעי) חיזקו עוד יותר את "שלושת העמקים" כאזור גלישה אחד ענק snowonly.com. עבור בעלי נכסים, השדרוגים הללו משמעם איכות סקי עקבית וחוויית אירוח טובה יותר – כך שממשיכים להיות ביקושים גבוהים להשכרות וערך הנדל"ן הגבוה מוצדק.
שירותי יוקרה והתרחבות: השיפורים בהר ממשולבים בהתפתחויות בכפרי הנופש. קורשבל 1850 כבר מתגאה באחת מהקבוצות המרוכזות הגדולות ביותר של מלונות 5 כוכבים בעולם (מחוץ לערים הגדולות) businessinsider.com. זה כולל מוסדות ידועים כמו Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée ואחרים, שמפנקים את המבקרים ומעלים את יוקרת הנופש. באופן מרשים, בקורשבל (בכל הרמות) יש 7 מסעדות עם כוכב מישלן, המספר הגבוה ביותר באלפים businessinsider.com, המחזק את מעמדה כיעד קולינרי. המגמה היא לכיוון יוקרה חוויתית: פרויקטים חדשים משלבים לינה עם גלריות קניות יוקרתיות, מועדונים פרטיים ומרכזי בריאות. התפתחות בולטת היא מלון ה-Maya Collection החדש, מלון יוקרה אולטרה מתוכנן להיפתח בקורשבל עד דצמבר 2025 voguebusiness.com. בדומה לכך, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (החברה שמאחורי בתי הקזינו והמלונות המפוארים במונקו) מעורבת גם היא בקורשבל עם תכניות ללודג'ים יוקרתיים ופרויקטי אירוח עד 2026 voguebusiness.com. פרויקטים אלו מעידים על כך שמשקיעים מזרים הון לתשתיות התיירות של קורשבל, בציפייה לביקוש מתמשך. האתר גם מתכונן לחגוג את יום השנה ה-80 ב-2026/27, וככל הנראה יחנוך אז כמה מאותם מקומות חדשים ויארח אירועים נוצצים voguebusiness.com. עבור בעלי הנדל"ן, גל מפעילי היוקרה הוא בונוס: הוא מרחיב את האטרקטיביות של האתר (ומביא מבקרים עשירים חדשים שעשויים להפוך לרוכשי נכסים בעצמם) ומרענן כל הזמן את ההילה של קורשבל. הנוכחות של מותגים כמו לואי ויטון, דיור, קרטייה וכו', במחוז הקניות של קורשבל (שכולם מחזיקים שם בוטיקים) מוסיפה לתחושת הקוסמופוליטיות voguebusiness.com.
תחבורה ונגישות: הנגישות של קורשבל תמיד הייתה חלק מהמשיכה היוקרתית שלה. לאתר הנופש יש נמל תעופה פרטי לאליט (אלפורט) ממש מעל 1850, מהגבוהים באירופה, המאפשר למטוסים פרטיים קטנים ומסוקים לנחות ממש על המדרון businessinsider.com. המשמעות היא שאנשים חשובים ומפורסמים יכולים לטוס ישירות מפריז או ז'נבה לקורשבל, ולחסוך שעות של נסיעה ברכב. נמל האלפורט, המפורסם במסלול ההמראה הקצר והעולה שלו, משמש גם כאטרקציה תיירותית בחורף (הגולשים עוצרים לצפות במטוסים ממריאים ונוחתים) businessinsider.com. מבחינת תשתית תחבורה רחבה יותר, יש התפתחויות גדולות באזור: מסילת הרכבת המהירה ליון-טורינו הנבנית (שחלקה כולל תחנה בסן-ז'אן-דה-מוריין, כ-45 דקות נסיעה מקורשבל ברכב) צפויה להסתיים לקראת סוף העשור snowonly.com. עם סיום העבודות, זמן הנסיעה מפריז לאלפים הצרפתיים יתקצר משמעותית – ואולי יביא עוד מבקרים לסופי שבוע. דמיינו את האפשרות להגיע למוּטְיֶיה (עיירת העמק של קורשבל) ברכבת מפריז בכ-4 שעות בלבד; זה עשוי להפוך את קורשבל לנגישה יותר גם לקהל אירופי רחב יותר, כולל מי שמעדיף לא לטוס. בנוסף, שיפורים בכבישים המקומיים (המסלול ממוטייה לקורשבל עבר שדרוגים ותעלות משופרות במשך השנים) ממשיכים לשפר את הבטיחות ולהפחית עומסים בשבועות העומס. יחד, השדרוגים האלו מחזקים את המשיכה של קורשבל כיעד יוקרה נגיש, למרות מיקומה המבודד בהרים.
קיימות וסביבה: מתוך הכרה באיומים הכפולים של שינויי האקלים והעלייה בעלויות האנרגיה, רשויות קורשבל ומפעילי המעליות אימצו שדרוגים לקיימות. חברת Societé des 3 Vallées (S3V), שמנהלת את מעליות הסקי, מפעילה כיום 100% מהמעליות באמצעות אנרגיה מתחדשת (הידרואלקטרית וסולארית) seecourchevel.com. בשנת 2024 הם התקינו פאנלים סולאריים בתחנת הגונדולה Ariondaz בקורשבל מוריון כדי לייצר חשמל באתר, בכמות מספקת להפעלת רכבל מהאנרגיה הסולארית seecourchevel.com. הם גם השקיעו בכלי גישור שלג חסכוניים באנרגיה המונחים ב-GPS, המייעלים את מסלולי הגישור ומצמצמים את צריכת הדלק seecourchevel.com. בתחום פיתוח הנדל"ן, בנייה חדשה מבוצעת לפי תקני בידוד מחמירים וכוללת לעיתים קרובות חימום גיאותרמי או חימום סולארי לבריכות וכדומה. ממשלת האתר יישמה אמצעים כגון סבסוד שיפוץ אנרגטי למבנים ישנים. אפילו מדיניות קטנות, כמו חובת צמיגי חורף ברכבים כחוק במהלך העונה למען הבטיחות seecourchevel.com, מעידות על דגש על קיימות ובטיחות. מאמצים אלו מבטיחים שקורשבל תישאר קיימא כאזור סקי לטווח הארוך (ממתנים את השפעות האקלים) ומהווים נקודת מכירה למשקיעים בעלי מודעות סביבתית. בנוסף, קהל לקוחות עשיר שרגיש לאחריות סביבתית יעדיף אתר "ירוק" וכך גדלה האטרקטיביות של המקום. כל אלה מוסיפים ערך בלתי מוחשי לנדל"ן: אתר מנוהל היטב ובצורה בת-קיימא ישמור על מעמדו (וכך גם על הביקוש לנכסים בו) לשנים רבות קדימה.
אירועים ופרופיל גלובלי: כוכבה של קורשבל היה במלוא הדרו במהלך אליפות העולם בסקי אלפיני של FIS בפברואר 2023, שאורגנה במשותף עם מריבּל. אתר הסקי נהנה מחשיפה תקשורתית בינלאומית וניצל את ההזדמנות להציג את מתקניו (כולל איצטדיון סיום חדש ומעליות ששודרגו). הצלחת האירוע הדגימה את יכולתה של קורשבל לארח אירועים רחבי היקף, מה שמבשר טובות לתוכניות עתידיות כמו האולימפיאדה. אכן, האלפים הצרפתיים (כולל קורשבל) נחשבים מועמדים חזקים לאירוח אולימפיאדת החורף 2030, ורבים מצפים כי הם יזכו בכך voguebusiness.comvoguebusiness.com. ציפייה זו כבר האיצה פרויקטים שונים – למשל, מתוכנן עיצוב מחדש של ה"סנואו פרונט" בקורשבל 1850 ותחנת רכבל שנוס כדי לחדש את מרכז כפר הסקי לקראת אפשרות לאירוח האולימפיאדה voguebusiness.com. במידה שהאולימפיאדה תאושר, צפויה פריחה מיידית בהשקעות בתשתיות: שדרוג כבישים, הרחבת אפשרית של אירוח (אם כי בקורשבל כנראה באמצעות מתקנים זמניים בשל הגבלה על בניה קבועה), וטיפוח כללי. גם אם קורשבל לא תהיה אתר רשמי, היא צפויה לארח אורחים נכבדים או נבחרות לאימונים (כפי שעשתה באולימפיאדות קודמות), והעלייה בתיירות תהיה משמעותית. בנוסף, חגיגות ה-80 בשנים 2026/27 יכללו כנראה אירועים מיוחדים, אולי פתיחת מוזיאונים או אתרים תרבותיים חדשים שיחגגו את תפקידה החלוצי של קורשבל כאתר סקי שתוכנן מראש (הוקם ב-1946). השקעות תרבותיות כאלה מוסיפות עומק לאטרקטיביות של האתר מעבר לסקי.
*אתרי הנופש השווייצריים רשמו צמיחה ממוצעת של כ־3.5% בשנת 2024 dmproperties.com; וורבייה, כאחד מאתרי הפרמייר של שווייץ, כנראה חווה צמיחה דומה או מעט גבוהה יותר בשל הביקוש הרב.
צמיחת התיירות ותוכניות לעתיד: ההשפעה המשולבת של כל הגורמים הנ"ל משתקפת בנתוני התיירות: בעונת 2024/25, קורשבל רשמה כ-1.2 מיליון לילות אירוח, עלייה של 16% מעונת 2018 (לפני הקורונה)voguebusiness.com. מדובר בצמיחה מרשימה ליעד שכבר מבוסס וידוע. צמיחה זו היא חלק ממאמץ אסטרטגי לשווק את האתר לאורך כל השנה ובזירה הבינלאומית. משרד התיירות פונה לשווקים חדשים (למשל, בוצעה פנייה ממוקדת למבקרים מארה"ב, המזרח התיכון ואסיה באמצעות מסעות פרסום ושותפויות). הכנסת פסי הסקי Ikon ו-Epic (כרטיסי עונה עולמיים) המשלבים ימי גלישה בשלושת העמקים הפכה את הגישה לסקי הבינלאומי (במיוחד אמריקאים) לנוחה יותר בקורשבל, ורבים התאהבו במקום dmproperties.com. המתכננים באתר שמים דגש גם על איזון בין צמיחה לאקסקלוסיביות: בניגוד לאתרי סקי המוניים, קורשבל אינה שואפת להגדלה דרמטית של נפח הגולשים (מה שעלול להעמיס על הרכבלים והמסלולים). במקום זאת, מושם הדגש על שיפור איכות – למשל, חוויות טובות יותר, יותר פעילויות שאינן סקי (פארק מים Aquamotion, מזחלות כלבים, טיסות רחיפה ועוד) ושיפור השירותים (אפליקציות לשירותים לפי דרישה, סקי קונסיירז' וכו'). בדרך זו, קורשבל שומרת על מותג יוקרתי – מה שממשיך למשוך מבקרים (וקוני נכסים) עשירים. חשוב לציין כי הסינרגיה בין השקעה ציבורית (ברכבלים, כבישים, אירועים) להשקעה פרטית (במלונות, חנויות, שאטלים) יוצרת מעגל מחזק: האתר נשאר בחזית החדשנות והיוקרה, ולכן הנדל"ן כאן נשאר מבוקש במיוחד ברמה עולמית.
ניתוח השוואתי מול אתרי נופש אלפיניים אחרים (מג'ב, ואל ד'זיר, וורבייה)
קורשבל 1850 נזכרת לעיתים קרובות באותה נשימה עם קומץ אתרי נופש אלפיניים יוקרתיים. כדי לשים את שוק הנדל"ן שלה בפרספקטיבה, יש טעם להשוות נתונים ומאפיינים עיקריים עם ואל ד'יזר ומג'ב (המקבילות הצרפתיות שלה) ווורבייה (המתחרה השווייצרית הבכירה):
מחירים: המחירים בקורשבל 1850 נמצאים בשיא שוק הנדל"ן הצרפתי – זהו אתר הנופש הצרפתי היחיד שמתחרה בעקביות עם אתרי היוקרה השוויצריים מבחינת מחירinvestropa.com. המחירים הבכירים בואל ד'יזר קרובים מאחור (מתקרבים ל-€30,000 למ"ר עבור הנכסים הטובים ביותר) investropa.com, אך בממוצע קורשבל עדיין עוקפת אותה. מג'ב, על אף יוקרתה הרבה, מציגה רמות מחירים נמוכות יותר – בשל הגובה הנמוך יותר והמלאי המרובה של קרקעות זמינות לפיתוח (זוהי עיירה רחבה ומפוזרת). לדוגמה, בקתה אלגנטית שעשויה לעלות €5M במג'ב תעלה בקלות €8–€10M בקורשבל 1850. ורבייה בולטת כמתחרה ישירה מבחינת יוקרה ומחיר: כפי שמוצג, נכס פריים בורבייה מתחיל בסביבות CHF 22,100 (~€23,600) למ"ר ומגיע עמוק לתוך טווח ה-€30,000 ubs.comubs.com. למעשה, שווייץ מתהדרת בחמשת שווקי הסקי היקרים ביותר באלפים, כאשר סנט מוריץ ו-Gstaad לרוב מגיעות לכ-€40,000 למ"ר בנכסי עילית ubs.comubs.com. קורשבל 1850 עדיין נמצאת קצת מתחת לאלו – בינתיים. ראוי לציין כי הזינוק של 9% במחירי קורשבל ב-2024 היה גבוה יותר מקצב הצמיחה של כל אתר נופש שוויצרי באותה שנה, מה שמרמז כי הפער עשוי להצטמצם dmproperties.com.
עבור משקיעים, הבדלי המחירים האלו מתבטאים גם ב"כרטיסי כניסה" שונים: ניתן לרכוש דירת יוקרה במז'ב במחיר של דירה קטנה מאוד ב-1850. מי שמניעיו השקעתיים בלבד עשוי למצוא ערך במז'ב או באתרי סקי צרפתיים מתפתחים (פוטנציאל עלייה גבוה יותר באחוזים), אך המשיכה בקורשבל היא שמדובר בנכס איכותי ויציב – בדומה להחזקה בנכס במונקו לעומת עיר זולה יותר.
ביקוש ותמהיל רוכשים: כל ארבעת האתרים מושכים קונים עמידים מהעולם, אך עם הבדלים דקים:
קורשבל 1850 – מאוד בינלאומי; אירופאים בולטים (בריטים, בלגים, שווייצרים, עשירי צרפת), עניין משמעותי מהמזרח התיכון ואסיה, וקונים אמריקאיים הולכים ומתרבים investropa.cominvestropa.com. גם פופולרית היסטורית בקרב רוסים. הרוכשים כאן לעיתים קרובות מחפשים נכסי פרסטיז'ה ואינם מהססים לשלם מחיר פרמיה עבור היוקרה.
ואל ד'יזר – מסורתית יעד מועדף על השוק הבריטי היוקרתי והעשירים הצרפתים. מוניטין חזק לחובבי סקי רציניים (שטחים נרחבים למקצוענים) לצד בקתות יוקרתיות. פרופיל הרוכשים כאן אולי מעט יותר אירופי מזה של קורשבל, אך גם כאן ניכרת עלייה בקונים מחוץ לאירופה.
מז'ב – מושכת קהל עמיד יותר מעודן (פיתוחה החל על ידי משפחת רוטשילד כתגובה צרפתית לסנט מוריץ). רוכשים צרפתיים ושווצרים מאזור ז'נבה אוהבים את מז'ב בזכות הכפר האופנתי (קניות בוטיק, גסטרונומיה, בקצב רגוע יותר מאשר בקורשבל) ואורח החיים השנתי. פופולרית גם בקרב משפחות – לא רק על סקי אלא על החיים האלפיניים הכלליים (גולף, רכיבה על סוסים, פסטיבלי מוזיקה). קיימת נוכחות בינלאומית (בריטניה, בלגיה, אמריקאים/אסייתים מסוימים), אך לא מובחנת כמו בקורשבל.
ורבייה – מאוד בינלאומית; שילוב של בריטים (תואר כ“לונדון על השלג” בזכות ריבוי בריטים), פאן-אירופאים ועשירי העולם. החוק השווייצרי מתיר לזרים לרכוש בוורבייה (מכסות קנטון ואלה), ולכן ישנם בעלי נכסים לא-שוויצרים רבים, כולל סלבס וטייקוני עסקים. לאזור יש וייב צעיר יותר וספורטיבי – מפורסם בסקי אוף-פיסט וסצנת אפרה-סקי תוססת – אך עם הרבה רוכשים עמידים במיוחד. אתרי סקי שווייצריים כדוגמת ורבייה נהנים מיציבות הכלכלה השווייצרית ולעיתים גם מיתרונות מיסויים (יש רוכשים זרים שמעתיקים תושבות כדי ליהנות משיטת מס חד פעמית).
שוק השכירות ותשואות: גם בקורשבל וגם בוואל ד’יזר יש שווקי שכירות חזקים בחורף, אך קורשבל גובה תעריפים שבועיים גבוהים יותר בשל היוקרה והנוחיות שלה (מסעדות עילית ועוד). שאלי סקי-אין/אאוט בקורשבל 1850 יכול להיות מושכר ביותר משאלי דומה בוואל ד’יזר, לעיתים בפער של 20–30%, שמשקף את מעמדה של קורשבל. שוק השכירות של מג’ב עונתי מעט יותר (מצוין לחג המולד ולפברואר, שקט יותר בין לבין) ויש לו גם שוק השכרות לקיץ (גולף/חופשות). השכירות בורבייה דומות לקורשבל בשבועות השיא (שתיהן ברמת המחירים העליונה להשכרת סקי) – שאלי של 100 אלף יורו/שבוע בקורשבל עשוי להיות גם CHF 100 אלף/שבוע בורבייה. התשואות הנקיות בכל הנכסים היוקרתיים האלו נותרות נמוכות יחסית (~2–3%) כפי שמצוין בsnowonly.com. שימו לב שבאופן בולט, בעלות על נכסים באתרי סקי שווייצריים כוללת לעיתים הוצאות בעלות גבוהות יותר (מיסי עושר שנתיים קנטונליים, ושירותים יקרים יותר), ויש הגבלות נוקשות על השכרה (חלק מהבקתות שרכשתם ברישיון לשימוש עצמי לא תוכלו להשכירן בקלות). בצרפת, למעשה, תהליך השכירות פשוט יותר.
גובה האתר ואמינות שלג: קורשבל 1850 וואל ד’יזר שתיהן בגובה רב (1850 מטר וגם בוול–לה–דייל, כאשר הכפר הראשי של ואל ב-1800 מטר) עם טררנים לסקי עד 3,000+ מטר. המשמעות היא אמינות שלג גבוהה מאוד, ובזמן שהאקלים מתחמם, זו חוזקה קריטית – ולכן הן מובילות גם בעליית המחירים. מג’ב, בגובה 1100 מטר, מושפעת יותר משנים עם שלג מועט (למרות שהושקע בשלג מלאכותי). הכפר הראשי בורבייה כ-1500 מטר, עם סקי עד 3300 מטר במון פור, כך שגם שם אמינות השלג גבוהה. בולטת מגמת ה“פרימיום לגובה”: אתרים מעל 1500 מטר חוו צמיחה גבוהה יותר מהנמוכים investropa.com. זה עובד לטובת קורשבל, ואל ד’יזר וורבייה – וזו דאגה מסוימת לגבי מג’ב (אם כי כוח המשיכה בקיץ והאופי שלה מאזנים זאת).
אורח חיים ותשתיות: לכל אתר יש את ההצעה הייחודית שלו. קורשבל 1850 עוסקת בזוהר ונוחות – תוכלו לגלוש ישירות לעיירה, ואז לקנות בשאנל, לאכול במלון מפואר וליהנות מחיי לילה הכוללים מועדונים טרנדיים וגלריות אמנות. ואל ד’יזר משלבת גלישה עוצמתית עם סצנה כפרית חיה ופחות רשמית; ישנם הרבה שאלי יוקרה ואפילו כמה מלונות 5 כוכבים כיום, אך האווירה היא “יוקרה לחובבי סקי” יותר מאשר “יוקרה ראוותנית” של קורשבל. מג’ב מציעה מרכז כפר בסגנון ימי-ביניים מקסים, כרכרות סוסים ושילוב של יוקרה ואותנטיות – כמעט כמו “להיראות בכפר” (בדומה לסנט מוריץ) כמו הגלישה עצמה. זהו גם כפר חי ופועל כל השנה, עם אוכלוסיה קבועה נכבדה – מה שמושך את מי שמחפש קהילה אמיתית. ורבייה ידועה בחיי הלילה והאוף-פיסט – מאוד ספורטיבית ביום וחברתית מאוד בלילה. מעט פחות יוקרתית בקמעונאות (פחות חנויות מעצבים מקורשבל) אך עם שירותים ואירועים יוקרתיים (כמו פסטיבל המוזיקה של ורבייה).
מנקודת מבט של משקיע: השוואת קורשבל מול וורבייה היא לעיתים קרובות שאלה של העדפה בין מערכות צרפתיות לשווייצריות. יש המעדיפים את צרפת בזכות תהליך הרכישה הפשוט יותר ואי הגבלות על קניית נכס ע"י זרים, בנוסף לאורח החיים (שפה, אוכל, תרבות). אחרים מעדיפים את שווייץ בגלל היציבות, הפרטיות והיוקרה שלה (וכמה יתרונות פוטנציאליים של תושבות מס). במונחי השקעה גרידא, בשתיהן נרשמה צמיחה הונית משמעותית. יתרון אחד לקורשבל: אין מכסה על בעלות זרה, כך שנזילות הנכסים גבוהה – כל מיליארדר מכל מקום בעולם יכול לקנות נכס בקורשבל בחופשיות. בוורבייה, רישיונות קניה לזרים מוגבלים מדי שנה, מה שעלול להקטין את הנזילות (אם כי זה גם יוצר מגבלה בביקוש, ובאופן פרדוקסלי תומך במחירים).
תחזית השוואתית: כל אתרי הסקי המובילים האלה צפויים להמשיך להצליח. העלייה האחרונה של קורשבל מצביעה על כך שאולי תאתגר את האתרים השווייצריים מבחינת המחירים הגבוהים ביותר באירופה אם המגמה תמשיך. ואל ד'איזר עוברת שדרוגים (למשל, פרויקט יוקרה חדש וגדול "Le Coin de Val" בתכנון), מה שישמור עליה תחרותית. מחיריה המרוככים יחסית של מג'ב עשויים להפוך אותה לאטרקטיבית למשקיעים המבקשים יוקרה במחיר (יחסית) משתלם, ויש לה קהל צרפתי סופר-עשיר שומר אמונים המייצב אותה. וורבייה, עם הזוהר הבינלאומי וההיצע המוגבל (הכפר גם תחום גיאוגרפית), תישאר שוות ערך לקורשבל.
לסיכום, קורשבל 1850 בולטת אפילו בקרב האליטה: ניתן להשוות אותה אולי לסנט מוריץ או גשטאד ברמת היוקרתיות. בצרפת, קורשבל מספר אחת, עם ואל ד'איזר במקום השני ומג'ב במקום שלישי חזק (יש שיציינו את מריבל או שאמוני, אך אלו ברמת מחירים נמוכה יותר). באלפים בכלל, קורשבל היא אחת הבודדות שמסוגלת למשוך את עשירי העולם בהיקף דומה לזה של אתרי הסקי השווייצריים. זה מבשר טובות להשקעות בנדל"ן – מאגר הרוכשים רחב ומגוון מאוד. עבור אנשים בעלי הון גבוה ששוקלים בין הלוקיישנים הללו, פעמים רבות ההחלטה היא עניין של העדפה אישית: האלגנטיות הצרפתית של מג'ב, הסטייל הספורטיבי של ואל, התחושה הקוסמופוליטית של קורשבל, או האווירה ההדוניסטית של וורבייה. בהיבט השקעה בלבד, המומנטום של קורשבל והפתיחות של צרפת מעניקים לה יתרון מסוים ב-2025 ומעבר לכך.
תחזית 2026–2028: שוק הנדל"ן והגורמים המרכזיים
בעת מבט קדימה אל התקופה 2026–2028, התחזית לשוק הנדל"ן של קורשבל 1850 נותרת חיובית מאוד, עם כמה הסתייגויות ומגמות שראויות למעקב:
המשך צמיחה במחירים: כל הסימנים מצביעים על כך שערכי הנדל"ן בקורשבל ימשיכו לעלות בשנים הקרובות. ייתכן שהצמיחה השנתית לא תהיה חדה כמו הקפיצה של 9% שנרשמה ב-2024, אך גם תחזיות שמרניות מצביעות על עלייה שנתית של 3–5% באתרי הסקי היוקרתיים investropa.com. מספר גורמים תומכים בכך: היצע מוגבל ומתמשך, ביקוש בינלאומי גבוה, והפיכת האתר ליעד יוקרה אמיתי לכל ימות השנה. עד 2028, ייתכן שנראה כבר את רף המחיר העליון של צ’לטים אולטרה-יוקרתיים עובר את €35,000 למ"ר, במיוחד אם יירשמו עסקאות שיא חדשות. מהלך כזה יהפוך את קורשבל 1850 לאחת משוקי הנדל"ן לסקי היקרים בעולם, ויצמצם אולי את הפער לעומת אתרים כמו סנט מוריץ/גשטאד. האפקט המצטבר של אפילו 5% עלייה בשנה אומר שצ'לט ששווה היום 15 מיליון אירו עשוי להיות שווה כ-18 מיליון אירו ומעלה עד 2028, בהתאם למגמת הצמיחה investropa.com.
גורמים כלכליים גלובליים: יש לקחת בחשבון את המצב הכלכלי הרחב. נכון לשנת 2025, שיעורי הריבית באירופה התייצבו ואפילו התרככו (ריבית הפיקדון של ה-ECB סביב 2.5% לאחר הורדות) – מה ששיפר את נגישות המשכנתאותinvestropa.com. אם סביבה של ריביות נמוכות תימשך, או תרד עד 2026–2027, זה מספק דחיפה נוספת לרוכשי היוקרה שלוקחים מימון (חלקם עושים זאת מסיבות מינוף, גם אם לא צריכים בפועל). לעומת זאת, אם האינפלציה תזנק ותביא להעלאת ריבית, שוקי הנדל"ן הכלליים עלולים להתקרר – אך בדרך כלל נדל"ן יוקרה מוביל פחות רגיש לריבית (רוב הרוכשים משלמים במזומן). יציבות גיאופוליטית היא גורם נוסף: קורשבל נהנתה מהיותה יעד בטוח ומבוקש במהלך ההתאוששות מהקורונה ובזמן מתיחויות גיאופוליטיות. אם חוסר הוודאות הגלובלית יימשך, בעלי הון נטו לגוון השקעות לנדל"ן כמקלט בטוח, דבר שיכול להיטיב עם קורשבל. הסביבה הפוליטית בצרפת (למשל, שינויים אפשריים במיסוי עושר) גם היא שווה מעקב, אף שאין כרגע רמזים לשינויים דרמטיים. לסיכום, בהיעדר משבר פיננסי עולמי חריף, הרקע הכלכלי תומך בהמשך השקעות בנדל"ן יוקרה באלפים.
שינויים בדמוגרפיית הקונים: אנו צופים גלים חדשים של קונים בשנים הקרובות. במיוחד, קונים אסייתים (ובייחוד סינים) היו ברובם נעדרים בשנים 2020–2022 בשל מגבלות נסיעה; עם חזרת הנסיעות הבינלאומיות לשגרה, צפוי עניין רב יותר מאסיה. הפרופיל היוקרתי במיוחד של קורשבל מתאים למשקיעים אסייתים עמידים שמחפשים נדל"ן יוקרתי בחו"ל – תופעה שכבר הוזכרה ב-2025 ב-investropa.com. בדומה לכך, יתכן שתהיה עלייה במספר הקונים מהמזרח התיכון (למשל, מדינות המפרץ); בשנים האחרונות נרשמה עלייה במבקרים מקורשבל מהאמירויות, סעודיה וכו', במיוחד באוגוסט ובסביבת ראש השנה האזרחית. סגמנטים בינלאומיים אלה יוסיפו עומק לבריכת הביקוש. קונים אמריקאים צפויים להמשיך בנוכחות החזקה שלהם, במיוחד אם הדולר יישאר חזק יחסית לאירו (אם כי המטבע עלול להשתנות עד 2026–28). בנוסף לכך, יזמי טכנולוגיה צעירים וגמלאים מוקדמים (מהתחומים הטכנולוגיים/הפיננסיים) בוחרים יותר ויותר בנכסים שמבוססים על אורח חיים – בית סקי יוקרתי הוא חלק מהנרטיב הזה. ייתכן ונראה כי גיל הרוכשים הממוצע יורד מעט, עם יותר בשנות ה-40 לחייהם ולא בעיקר בשנות ה-50/60, ככל שעבודה מרחוק וצבירת עושר בגיל צעיר הופכות נפוצות יותר.
התמקדות שנתית ורווחה: עד 2028, קורשבל צפויה להשלים את השינוי שלה לאתר נופש של ארבע עונות אמיתי. צפו לראות עוד מתקני קיץ (אולי הארכת פעילות הרכבלים, מסלולי אופני הרים חדשים, ייתכן גם מגרש אימונים לגולף או אטרקציות אחרות באזור). חשיבות תחום הרווחה, כפי שצוינה, תמשיך ואף תתעצם – ייתכן שייפתחו באזור מרכזי ריטריט ובריאות ייעודיים (בסגנון אתרי ספא שווייצריים). כך מתרחבת האטרקטיביות של רכישת נכס שם גם מעבר לחובבי סקי. כפי שחוקרת של Knight Frank ציינה, בריאות ורווחה עוקפות כיום את הסקי כגורם המניע הראשי באורח החיים של רוכשי נדל"ן באלפיםdmproperties.com. לכן, נכסים שמותאמים לכך (עם מתקני ספא, שקט, חיבור לטבע) יהיו מבוקשים במיוחד. אנו עשויים גם לראות שוק נישה לchalets “עמידי אקלים” – כאלה שנבנים מחומרים ברי קיימא, עצמאות אנרגטית וכו', שאינם רק עונים לדרישות החוק אלא מציבים סטנדרט שהקונים הירוקים ביוקרה שואפים אליו.
מגבלות פוטנציאליות: אחד הגורמים שיש לשים לב אליהם הוא רמות המלאי – הן כל כך נמוכות שנפח המכירות עלול לרדת פשוט בשל מחסור במוכרים. אם המחירים יגיעו לשיאים חדשים, ייתכן שחלק מהבעלים יבחרו לממש רווחים (ובכך יגדילו את ההיצע), אך באותה מידה, רבים עשויים להחזיק בנכס מאחר שיש מעט השקעות אלטרנטיביות מהנות כמו שאלה קוטג'ים בקורשבל. אם נפחי העסקאות ירדו, מדדי המחירים עלולים להפוך לפחות חלקים (כמה עסקאות חריגות עשויות לעוות את הממוצעים). עם זאת, כל ירידה בפעילות קרוב לוודאי תשקף מחסור בהיצע, לא מחסור בביקוש, מה שאומר שהמחירים יישמרו או אף יעלו. מגבלה נוספת יכולה להיות רגולטורית: אם, באופן היפותטי, עד שנת 2028 צרפת תחליט להטיל מגבלות כלשהן על בעלות זרה (לא צפוי כרגע) או מסים חדשים על בתים יוקרתיים, הדבר עשוי למתן מעט את הביקוש. בנוסף, שינויי אקלים נותר אתגר כולל – אם מזג אוויר קיצוני יקצר משמעותית את החורפים לקראת סוף שנות ה-20, עלול להיות לכך אפקט על התפיסות (אם כי כפי שצוין, הגובה של קורשבל מעניק לה יתרון, ויש לה מערך נרחב של ייצור שלג מלאכותי). עד כה, תחזיות מגמות מצביעות על שלג מספק עד שנות ה-30 לאתרי סקי בגובה רב, אך זו נקודת מעקב לטווח ארוך.
השפעת הביד לאולימפיאדת החורף 2030: באמצע 2025, יש מומנטום חזק לכך שאולימפיאדת החורף 2030 תתקיים בצרפת (האלפים הצרפתיים), ייתכן שהאירועים יתפרסו על פני מספר אתרי סקי (לאחר שאיטליה תארח את 2026). אם צרפת תזכה רשמית באולימפיאדה של 2030 (ההחלטה צפויה סביב 2026), ניתן לצפות לגל עניין סביב 2027–2028 עם סיום פרויקטי תשתית ופניית תשומת הלב הגלובלית לאלפים. האולימפיאדה מובילה לעיתים קרובות לזינוק בביקוש לנדל"ן באזורים המארחים – לא רק ממשקיעים שמצפים להכנסות משכירות גבוהות יותר, אלא גם מאנשים עמידים שרוצים להיות חלק מרגש האירוע. לדוגמה, בקורטינה ד'אמפצו (איטליה) נרשמה עליית מחירים חדה מאז הוכרזה כמארחת לשנת 2026 ubs.com. קורשבל, שכבר משמשת כאתר אימוני אולימפיאדה, תהיה ללא ספק בסיס מרכזי ל-VIP במהלך המשחקים, אפילו אם האירועים יתקיימו במקומות אחרים, בשל מתקני היוקרה ומסלול הנחיתה שלה. לפיכך, התקופה שלפני 2030 עשויה להוסיף עוד כמה נקודות אחוז לצמיחת ערך הנדל"ן בקורשבל מעבר למגמה הבסיסית.
תחזית השכרה: תשואות השכרה צפויות להישאר מתונות, אך הכנסות מהשכרה עשויות לצמוח כאשר מחירי הלילה מטפסים (חלקית בשל אינפלציה, חלקית בשל היצע יוקרה מתרחב). לדוגמה, ב-2028 קוטג' יוקרתי עשוי לבקש יותר מ-€120 אלף לשבוע השנה החדשה. אם יתאגדו יותר שירותים (שף פרטי, ועוד), בעלי הנכס יוכלו לדרוש תעריפים גבוהים יותר. גם שוק ההשכרות לקיץ ימשיך להבשיל – וייתכן שיכפיל את גודלו לעומת היום אם המגמות הנוכחיות יימשכו, ובכך יגדיל מעט את התשואות השנתיות. חדירה של חברות ניהול השכרה מקצועיות (חלקן בבעלות מותגי אירוח יוקרתיים) עשויה גם להקל על תהליך ההשכרה, ולאפשר לבעלים להפיק הכנסה מהנכס כשהוא אינו בשימוש.
סיכום – חזון 2028: עד 2028, קורשבל 1850 צפויה להישאר הפסגה של הנדל"ן האלפיני בצרפת, עם מחירים שנשברו שיאים חדשים. אנו צופים קצב צמיחה בריא, אך רגוע יותר – אין התרסקות באופק על פי היסודות. שוק הנדל"ן באתר יאפיין יותר ויותר בצ'אלטים חדשניים, סצנה מפותחת לאורך כל השנה, וקהל לקוחות מכל קצוות העולם. הבעלות בקורשבל תמשיך להיות סמל סטטוס לא פחות משהיא השקעה. עבור משקיעים בעלי הון גבוה וקוני לייף-סטייל, העצה זהה: התמקדו במיקום ובאיכות פריים, החזיקו את הנכס בתקופות תנודה קצרות, ותיהנו גם מהנאה אישית וגם מהערכה פיננסית. כל עוד “שלג” ו”יוקרה” ממשיכים למשוך, שוק הנדל"ן של קורשבל 1850 צפוי לעידן זהב בשנים 2026–2028 ומעבר לכך, בתמיכת היצע נדיר, ביקוש יציב ומהמשיכה הנצחית של האלפים הצרפתיים.
ניתוח שוק 2025: מחירים, ביקוש, היצע ופרופיל הקונים
מחירי נדל"ן בשנת 2025: מחירי הנדל"ן בקורשבל 1850 גבוהים במיוחד וממשיכים לעלות. נכון לאמצע 2025, נכסים באיכות גבוהה בקורשבל מתחילים בסביבות €11,000–€14,000 למ"ר ועולים במהירות בלוקיישנים מובחרים investropa.com. מדדי הערכת שווי מראים כי צ'לטים יוקרתיים בקורשבל 1850 מגיעים באופן קבוע ל-€30,000 למ"ר ומעלה, כשהצ'לטים היוקרתיים ביותר מגיעים ל-€33,200 למ"ר בסגמנט העליון ביותר investropa.com. לשם השוואה, נתונים אלה עולים על אתרי נופש צרפתיים אחרים – אפילו ואל ד’יזר (אתר נופש מובחר נוסף) מדורג סביב €16,100 למ"ר ומגיע לשיאים של כ-€30,000 investropa.cominvestropa.com – דבר שמדגיש את היוקרה של קורשבל. מבחינת עלות מוחלטת, דירה בגודל 100 מ"ר ב-1850 עשויה לעלות בקלות €3–3.5 מיליון (כ-€35,000 למ"ר) snowonly.com, וצ'לטים פרטיים נמכרים באופן שגרתי בטווח שבין €10–€50 מיליון בהתאם לגודל, מיקום ואבזור.
צמיחת מחירים 2024–2025: השוק הפגין תנופת צמיחה מרשימה לקראת 2025. בשנת 2024, קורשבל 1850 הובילה את כל האלפים הצרפתיים עם עליית מחירים של 9%, הרבה מעל הממוצע האלפיני של כ-3% investropa.comdmproperties.com. קפיצה זו משקפת גל ביקוש שלאחר המגפה ואת המחסור המתמשך בנכסים ב-1850. לשם השוואה, אתרי נופש מובילים אחרים ראו צמיחה טובה אך נמוכה יותר (ואל ד'איזר עלייה של 5–7%, מג'ב עלייה של 4–6% בשנת 2024) investropa.com. העלייה החריגה במחירי קורשבל מיוחסת ל“היצע הדוק” – מעט מאוד נכסים חדשים מוגדרים למכירה מול קונים להוטים dmproperties.com. עם הכניסה ל-2025, המחירים ממשיכים במגמת עלייה, והתחזיות מצביעות על צמיחה של 3–7% בערך הנדל"ן באלפים ב-2025 בכלל investropa.com. צפוי כי קורשבל תגיע לצמרת התחום בשל הביקוש החריג. לסיכום, שוק 2025 מתאפיין במחירים גבוהים במיוחד ובדינמיקה מתמשכת של שוק מוכרים בקורשבל 1850.
ביקוש ודמוגרפיית קונים: הביקוש לנדל"ן בקורשבל הוא בינלאומי באמת ומונע בעיקר על ידי אנשים אמידים במיוחד. קונים בינלאומיים שולטים בשוק, כאשר עניין רב מגיע מבריטניה וארה"ב יחד עם קבוצה הולכת וגדלה של קונים אסייתייםinvestropa.cominvestropa.com. קונים אמריקאים הפכו לבולטים במיוחד בשנתיים האחרונות – במידה רבה בזכות דולר חזק (מה שהופך נכסים הנקובים ביורו לזולים יותר יחסית) – ושואפים לרכוש בקתות יוקרה באתרי הסקי המובילים כמו קורשבל וואל ד'יזר investropa.com. קונים בריטים נשארים פעילים מאוד למרות הברקזיט, ושומרים על הפופולריות רבת השנים של קורשבל בקרב האליטה הבריטית. יש גם עניין גובר מסין, סינגפור והונג קונג, כאשר עשירי אסיה מגלים את יוקרת ההחזקות באלפים investropa.com (נמשכים בזכות בתי הספר לסקי האיכותיים למשפחותיהם והיוקרה שבהשקעת לייפסטייל באלפים). היסטורית, קורשבל 1850 הייתה מגרש משחקים לאירופאים ולתושבי המזרח התיכון האמידים – ובמיוחד אוליגרכים רוסים ומיליארדרים היו שחקנים מרכזיים, שרכשו כמה מהבקתות המפוארות ביותר (עדיין ישנם רוסים שמחזיקים בנכסים כאן) businessinsider.combusinessinsider.com. גורמים גיאופוליטיים ציננו את ההשקעות הרוסיות החדשות לאחרונה, אך הפער התמלא על ידי אחרים (למשל אמריקאים). הקונה הטיפוסי בקורשבל ב-2025 הוא יחידת עושר גבוהה מאוד (UHNW) או משרד משפחתי המחפש בית נופש יוקרתי שישמש גם כהשקעה וגם כסמל סטטוס. החוסן והנזילות של הדמוגרפיה הזו מסייעים לשמירה על ביקוש גבוה גם בתקופות של תנודות כלכליות.
מגבלות היצע: אחת התכונות המגדירות את שוק קורשבל 1850 היא המגבלה החמורה של ההיצע. הנופש קטן ומוגבל גיאוגרפית – ממוקם על מדרון הר כאשר רוב הקרקע הניתנת לבנייה כבר תפוסה על ידי שאלטים, מלונות או יער/מסלולי סקי מוגנים. בנייה חדשה נדירה ומפוקחת בקפדנות על ידי הרשויות המקומיות (לשימור הסביבה האלפינית והאופי הבלעדי) investropa.com. בעצם, קורשבל אינה יכולה להתרחב או לפתח בהיקף רחב; כל תוספת נוטה להיות בוטיקית, יוקרתית או מחליפה מבנים ישנים. המשמעות היא שבכל זמן נתון, מספר הנכסים למכירה ב-1850 נמוך במיוחד (לעיתים רק קומץ שאלטים מוצעים בפומבי לשוק, אחרים נמכרים מחוץ לשוק). בעלי נכסים רבים מחזיקים בהם לטווח ארוך (חלק מהנכסים עוברים בירושה או בין חברים באופן פרטי). בסוף 2024, לדוגמה, ציינו סוכנים מקומיים פער בין מוכרים לרוכשים ב-1850 – חלק מהבעלים תימחרו שאלטים ישנים ברמות שיא בשל היעדר תחרות, מה שהוביל למשא ומתן ממושך יותר freespiritalpine.com. ובכל זאת, כל מה שהוא באמת יוקרתי ומתומחר נכון בדרך כלל נמכר מהר, מאחר שיש יותר רוכשים משאלטים זמינים. מחסור כרוני זה יוצר לחץ כלפי מעלה על המחירים – עודף הביקוש אינו מוצא מענה. המשמעות היא גם שהשוק בקורשבל מבודד במידת מה: גם אם הביקוש ייחלש קלות, המחסור יתמוך בערך הנכסים. לסיכום, בשנת 2025 נמצא שקורשבל 1850 מצויה במצב שבו הביקוש עולה בהרבה על ההיצע – מתכון להמשך מחירים גבוהים ומכירה מהירה של נכסים איכותיים.
מגמות בשאלטים ודירות יוקרה ב-2025
צ׳אלטים – יוקרה עליונה ומסורת אלפינית:צ׳אלטים הם סימן ההיכר של הנדל״ן בקורשבל 1850, ומגמות עדכניות מראות כי קונים מחפשים פינוק יוקרתי, מודרני ו"לפני כניסה" מאחורי חזית הצ׳אלט המסורתית. רבות מהנכסים הנחשקים ביותר הם צ׳אלטים חדישים או כאלה ששופצו לחלוטין לאחרונה, ומשלבים מראה חיצוני אותנטי אלפיני (עץ ישן, אבן וקווי גג צ׳אלט) עם פנים עכשווי. קונים בסגמנט העליון ב-2025 שמים דגש על צ׳אלטים עם כל מתקן ואבזור אפשרי: בריכות שחייה מקורות או ספא, מרכזי בריאות (סאונה, חמאם, חדר כושר), קולנוע פרטי, מרתפי יין, חניונים מחוממים וגישה ישירה על מגלשיים למסלולים. צ׳אלטים "חמישה כוכבים" מלאים כאלה משיגים את המחירים הגבוהים ביותר למ"ר ונמכרים לרוב במהירות בשוק. לעומת זאת, צ׳אלטים ישנים שדורשים שיפוץ בדרך כלל נתקלים באתגר תמחור – לאחרונה ישנן “התנגשויות בין מה שמבקשים המוכרים לבין מה שמוכנים הקונים להציע” על צ׳אלטים בני עשור או שניים שטרם שודרגו freespiritalpine.com. קונים מוכנים לשלם מחיר שיא על צ׳אלטים חדשים או משופצים לגמרי, אך אם הפנים מיושן או חסרים מתקני בריאות, הם מצפים כיום להנחה או מקום למיקוחfreespiritalpine.com. מגמה זו יוצרת הזדמנות: משקיעים המוכנים לשפץ נכס ישן יכולים להעלות את ערכו משמעותית. בסך הכול, הרף ל”צ׳אלט יוקרתי” ב-2025 גבוה במיוחד – עיצוב "אלפיני שיק" מודרני, חכמת בית חכם, ונוחות ברמת מלון הם הסטנדרט במגזר היוקרתי של 1850.
דירות – פרויקטים חדשים ומגורי שירות: בעוד הצ'אלטים גונבים את ההצגה, דירות יוקרה הפכו לחלק חשוב מהסצנה הנדל"נית בקורשבל, במיוחד באזורי 1650 (מוריון) ו-1550 (הכפר) וכמגורי סקי-אין/אאוט באזור 1850. בשנים האחרונות צצו פרויקטי דירות חדשות שמיועדים לרוכשים שמחפשים שילוב של יוקרה ונוחות. לדוגמה, פיתוחים כמו Sundance Lodge ו-Steamboat Lodge בקורשבל 1650 (צפויים להסתיים בסוף 2025) מציעים מתקני מלון 5 כוכבים – דמיינו שירותי קונסיירז', בריכות שחייה, ספא ומסעדות באתר – והכול במסגרת בעלות פרטית על דירה freespiritalpine.com. מגורים אלה נעים בין דירות 2 חדרים "נעל ונטוש" פרקטיות לדירות פנטהאוז מרווחות עם 5–6 חדרי שינה שיכולות להתחרות בצ'אלטים בגודל freespiritalpine.com. הרעיון הוא להציע חלופה לצ'אלט – כל היתרונות של סגנון החיים אבל עם פחות התעסקות תחזוקתית. נכסים כאלה זוכים לביקוש: רוכשים אוהבים את האפשרות לנהל דירה באופן מלא ואפילו להשכיר אותה כשאינם משתמשים בה (לחלק מהנכסים יש תכניות השכרה). מבחינה עיצובית, הטרנד בדירות דומה לזה של צ'אלטים: שימוש בחומרים מקומיים איכותיים (קורות עץ ישנות, קמינות אבן) בשילוב עיצוב אלפיני מודרני ונקי. חלונות פנורמיים גדולים, תקרות גבוהות, וחללים פתוחים שמנצלים את הנוף נפוצים מאוד. טרנד נוסף הוא חללים גמישים בדירות החדשות – חדרים שיכולים לשמש כחדרי שינה נוספים, משרד ביתי או חדר מדיה, בהתאם לצרכים של הבעלים (מענה לשהיות ארוכות ושילוב עבודה מרחוק). בקורשבל 1850 עצמה ההיצע של דירות מוגבל (הכפר הוא בעיקר צ'אלטים ומלונות), אך היכן שיש דירות, הן לרוב בבנייני צ'אלט בוטיקיים עם 4–10 דירות בלבד, לשמירה על פרטיות ויוקרה.
טרנדים באורח חיים ושירותים:"וולנס" (בריאות ואיכות חיים) עוקף את הסקי כעדיפות – זו מגמה בולטת בנדל"ן האלפיני dmproperties.com. בקורשבל, זה ניכר באופן שבו הצ'אלטים והדירות מעוצבים. רוכשים מעניקים היום ציון גבוה למתקני בריאות פנימיים ולאפשרות שימוש כל השנה. הרבה צ'אלטים חדשים או מחודשים כוללים חדרי ספא ייעודיים, אולמות יוגה או חדרי כושר, מתוך הכרה בכך שבעלים ואורחים עשויים לבלות זמן רב יותר במנוחה והתחדשות מאשר בגלישה על השלג. יזמים שמים לב גם ליעילות אנרגטית וטכנולוגיה – מתקינים בידוד מודרני, משאבות חום, חלונות משולשים וכו', הן כדי לעמוד בתקנות חדשות והן כדי למשוך רוכשי יוקרה אקולוגיים. מערכות בית חכם (שליטה בתאורה, חימום, אבטחה, ואפילו הדלקת הסאונה מראש) הן סטנדרט בנכסי יוקרה. בנוסף, אלמנטים של עיצוב בִּיוֹפִילִי – שילוב מרבי של טבע, אור טבעי ונופי ההרים – זוכים לביקוש, בהתאם לטרנד הבריאות.
בחזית האדריכלית, קורשבל שומרת על קודי עיצוב מחמירים במטרה לשמר את קסם הצ’לטים שלה, כך שמבחינה חיצונית המגמה היא אבולוציה ולא מהפכה. צ'לטים חדשים עדיין נראים כמו צ’לטים מסורתיים (גגות משופעים, חזיתות עץ), אך הם גדולים ומפוארים יותר מהבקתות הכפריות של פעם. חלק מה"צ'לטים" החדשים ביותר הם למעשה אחוזות מיניאטוריות (מעל 1,000 מ"ר), אך מוסווים בקפידה בעץ ואבן. הגידול המתמשך בחנויות יוקרה ומסעדות (עם יותר מ40 בוטיקים מעצבים ועשרות מסעדות שף ב-1850 voguebusiness.combusinessinsider.com) משלים את מגמת הנדל"ן – בעלי נכסים כיום מצפים לאקוסיסטם יוקרתי שלם. לסיכום, מגמות הנדל"ן בקורשבל 1850 לשנת 2025 מדגישות מתקני בריאות ברמה הגבוהה ביותר, עיצוב אלפיני מודרני ומגורים עתירי שירותים (בין אם בצ'לטים עם צוות מלא או במתחמים עם שירות מלא). השוק מגיב לרצון הרוכשים במקלט לכל השנה שמציע הרבה יותר מסתם מקום לישון בו אחרי הגלישה.
הזדמנויות השקעה ותשואות צפויות
פוטנציאל עליית ערך ההון: נדל"ן בקורשבל 1850 נחשב לעיתים קרובות כהשקעת בלו-צ'יפ, המציעה שמירה איתנה על ההון וצמיחה ארוכת טווח, ולא רווחים ספקולטיביים מהירים. ההיסטוריה מרשימה – ערכי הנדל"ן באלפים הצרפתיים עלו בכ-30% בממוצע מאז 2020 (כ-5.5% בשנה) investropa.cominvestropa.com, ואתרי הנופש היוקרתיים מובילים בביצועים, במיוחד מאז המגפה. במקרה של קורשבל, מחירי הנדל"ן בשנים האחרונות עלו בחדות (למשל, +9% רק ב-2024) investropa.com, וקובעים רף חדש. הציפייה קדימה היא שהקצב יתמתן, אך מומחים חוזים צמיחה מתונה של כ-3–7% בשנה בשוק האלפיני עד 2026 investropa.com. באזור אולטרה-יוקרתי כמו 1850, ניתן לצפות למחירים בקצה העליון של הטווח, כל עוד אין תנודות חריגות. המשמעות היא שצ'אלה בשווי 10 מיליון אירו כיום עשוי לעלות באופן אורגני ל-11–12 מיליון אירו תוך מספר שנים, רק מעליית הערך בשוק. בנוסף, פער ההיצע-ביקוש הייחודי לקורשבל מרמז כי תיתכן עליית ערך מעל הממוצע – בכל פעם שיש גל של רוכשים עשירים חדשים (נניח משווקים מתעוררים או כתוצאה מכלכלה חזקה), יש מקום לקפיצות מחירים בהינתן ההיצע הקבוע. למעשה, פוטנציאל הצמיחה ההונית נשאר חזק, והאסטרטגיה של לקנות ולהחזיק משתלמת. אפילו בטווח הארוך מאוד, נכסי יוקרה אלפיניים הראו עליות יציבות (למשל, שווי הצ'אלטים האיכותיים עלה בכ-33% בממוצע מאז 2008, והצמיחה הואצה לאחר 2020) investropa.com.
תשואות ודמי שכירות: משקיעים צריכים לקחת בחשבון כי התשואות (הכנסות) מהשכרת נכסים בקורשבל 1850 נמוכות יחסית מבחינה אחוזית, כפי שמקובל בשווקי יוקרה אולטרה-יוקרתיים. מכיוון שמחירי הרכישה גבוהים מאוד, ההכנסה מהשכרה, אף על פי שהיא גבוהה במספרים מוחלטים, מתורגמת לתשואה שנתית צנועה. תשואות שכירות נטו טיפוסיות נעות סביב 2–3% באתרי דגל כמו קורשבל snowonly.com. לשם השוואה, אזורים פחות יוקרתיים באלפים הצרפתיים יכולים להניב תשואה נטו של 4–4.5% snowonly.com, והממוצע הארצי בצרפת של תשואות שכירות (לכל סוגי הנכסים) הוא כ-6% mansion-properties.com. כלומר, משקיע בקורשבל לרוב יעדיף הערכת ערך הונית ושימוש עצמי על פני תשואה כספית גבוהה. למשל, נכס בשווי 5 מיליון אירו עשוי להכניס כ-200,000 אירו בשנה מהשכרה (אם מושכר בשבועות השיא); אחרי הוצאות, הרווח הנקי יהיה כ-150,000 אירו – שהם סביב 3% תשואה. אך מה שהמספרים האלו לא משקפים הוא גובה שכר הדירה והיכולת לקזז עלויות בעלות. בשבועות החורף המבוקשים (סילבסטר, חופשות בתי ספר), שכר דירה שבועי בצ'לטות מובילות יכול לעבור את 80,000–100,000 אירוbusinessinsider.com. גם דירות קטנות יוקרתיות יכולות להניב עשרות אלפי אירו לשבוע בעונה. אם הבעלים מוכן להשכיר את הנכס שלו, למשל, 8–10 שבועות בחורף ואולי עוד כמה שבועות בקיץ, הוא יכול לכסות חלק משמעותי מהוצאות שנתיות (צוות, תחזוקה, מסים) ואפילו להרוויח תוך כדי שהוא ממשיך ליהנות מהנכס בעצמו בחלק מהשנה.
כדאי גם לציין כי הביקוש להשכרה חזק מאוד בקורשבל בשבועות שבהם הבעלים פותחים את בתיהם. מומחי השכרת דירות באלפים מציינים כי צ'לטות במיקומים טובים מגיעות ל-70–90% תפוסה לאורך החורף (ואף לתוך הקיץ)snowonly.com. המעבר לתיירות כל השנה גורם לכך שיולי–אוגוסט תורמים כיום להכנסות משכירות (גם אם במחיר נמוך מהחורף). לפיכך, בעלים מתוחכם יכול להגיע לתפוסה כמעט מלאה בעונות השיא וליהנות מ-תשואה אפקטיבית טובה יותר. יש נכסים המנוהלים על ידי סוכנויות יוקרה או מפעילי טיולים, שמייעלים את התהליך.
אסטרטגיות הזדמנויות והשקעה: עבור משקיעים במיוחד, יש מספר כיוונים למקסם רווחים בקורשבל:
השבחות ושיפוצים: כפי שהוזכר, ניתן לעיתים לרכוש בצ'אלטים ישנים באזורים מעולים הדורשים מודרניזציה בהנחה יחסית קלה. השקעה בשיפוץ יוקרתי (עם שיפור יעילות אנרגטית ואבזור חדש) לא רק שמעלה משמעותית את ערך הנכס אלא גם את הכדאיות להשכרה שלו. לנוכח הרגולציה הדוחפת לבתים יעילים אנרגטית, שדרוגים כאלה גם "מגנים" על ההשקעה לטווח הרחוק.
החזר מע"מ בבניה חדשה: צרפת מציעה תמריץ משתלם לרוכשים התפתחותים חדשים באזורים תיירותיים. אם אתה רוכש נכס בבניה חדשה ומתחייב להשכיר אותו מרוהט עם שירותים ברמה מלונאית (כגון שירותי ניקיון, ארוחת בוקר) למספר שבועות בשנה, אתה זכאי להחזר של 20% מע"מ ממחיר הרכישה freespiritalpine.com. בהקשר של קורשבל, 20% מרכישת נכס בשווי מיליוני אירו הוא סכום משמעותי – מדובר בקפיצה מיידית בהון העצמי. רוכשים רבים של דירות חדשות בקורשבל 1650 למשל, מנצלים את המנגנון הזה, מממנים את המע"מ במהלך הבנייה ודורשים את ההחזר אחרי רכישה באמצעות רישום לתוכנית השכרה. כך משתפרת התשואה והזרם המזומנים, והתשואה מהשכרה הופכת לאטרקטיבית יותר בשנים הראשונות.
שיתופי שימוש: משקיעים מסוימים משתפים פעולה עם חברים או בני משפחה ורוכשים יחד צ'אלט (באופן לא פורמלי או דרך חברה בע"מ), וכך מתחלקים בשימוש ובעלויות. לנוכח המחירים הגבוהים, זה עשוי להיות פתרון יעיל, ועם תיאום נכון, כל צד נהנה גם מזמני שיא. ישנה מגמה מתפתחת של בעלות חלקית או מועדוני חברים יוקרתיים בנכסי סקי, המאפשרים לרכוש "מניות" בצ'אלט יוקרתי במיוחד (אם כי זה תחום חדש ויש לבדוק היטב את החוקיות).
ערך יחסי באזורים פחות מוכרים: אמנם קורשבל עצמה יקרה, אך משקיעים בוחנים לפעמים רכישה בפריפריה של קורשבל (למשל, קורשבל מוריון/1650, קורשבל וילג'/1550, או לה טניה הסמוכה). אזורים אלה נכללים באותו מתחם סקי ונהנים מהמוניטין של קורשבל, אך מחירי הנדל"ן נמוכים יותר. לדוגמה, כפרי לוויין בעמקי השלג עולים 50–70% פחות למ"ר בהשוואה ל-1850 investropa.cominvestropa.com, והתשואות מהשכרה (4%+ נטו) גבוהות לעיתים מאתרי היוקרה snowonly.com. החיסרון: עליית ערך איטית יותר וקהל שוכרים אחר, אך למשקיעים שמחפשים "אסטרטגיית השקעה" יש שמפצלים בין נבחרי פריים ואזורים מתפתחים.
לסיכום, תשואות צפויות בקורשבל 1850 נובעות משילוב של הכנסה שכירות מתונה וצמיחה הונית חזקה. רוכש בשנת 2025 יכול לצפות לעליות ערך שנתיות באחוזים חד־ספרתיים (שמתווספות לבסיס ערך גבוה מאוד) וכן ליכולת לקזז עלויות באמצעות שכירויות שמניבות אמנם רק אחוזים בודדים, אך מהוות סכום ניכר במונחים של יורו. לאור היסודות של שוק הנדל"ן בקורשבל, גם אסטרטגיה שמרנית של החזקה עד לשנת 2028 צפויה להניב תשואה כוללת גבוהה, בשקלול עליית ערך הנכס וכל דיבידנד שכירות שיתקבל. המפתח הוא לרכוש נכס איכותי (מבחינת מיקום ומפרט), כי נכסי יוקרה תמיד יהיו המבוקשים ביותר – מה שמבטיח נזילות גבוהה ותמחור פרמיום בעת היציאה מהשקעה. לצורך חיזוק הביטחון בשוק: ניתוחי מומחים מגדירים את מגמת הנדל"ן באלפים כ-“עולה באופן מובהק” ומדגישים שאתרי נופש מרכזיים כמו קורשבל נהנים מתשתית כלכלית חזקה ביותר גם קדימה investropa.cominvestropa.com.
רגולציה ומדיניות ממשלתית המשפיעה על נדל"ן
חוקי יעילות אנרגטית ("חוק האקלים"): שינוי מדיניות משמעותי המשפיע על הנדל"ן בצרפת הוא האיסור ההדרגתי על השכרת נכסים בדירוג אנרגטי נמוך. החל משנת 2025, דירות שדורגו בדרגת אנרגיה "G" לא יוכלו להיות מושכרות כחוק בצרפתmansion-properties.com. עד 2028, האיסור מתרחב גם לנכסים בדירוג "F", ובהמשך גם ל-"E" ב-2034. באתרי סקי באלפים, לא מעט שאלטות מסורתיות שנבנו לפני עשרות שנים עלולות להיכנס לקטגוריות הדירוג הנמוכות (בשל חלונות חד-שכבתיים, בידוד בלתי מספיק, מערכות חימום ישנות ועוד). לבעלי דירות בקורשבל, זה הפך לסוגיה בוערת: על מנת לשמור על פוטנציאל ההשכרה, יש לעדכן את הנכס לעמידה בתקן. כבר עתה אנו עדים ל"בריחה לאיכות" – כלומר קונים מתמקדים בשאלטים חדשים, מבודדים היטב, או כאלו שכבר שודרגו למערכות חימום ובידוד מודרניותinvestropa.cominvestropa.com. שאלטים ישנים בעלי דירוג נמוך נקלעים לשוק דו-שכבתי: או שהם נמכרים במחיר נמוך, או שלא נמכרים כלל, או שבעליהם משקיעים בשיפוצים (פאנלים סולאריים, משאבות חום, בידוד משופר) כדי להעלות את הדירוג. תקנות אלו, באופן די מפתיע, תומכות בעליית מחירים בנכסים איכותיים – כיוון שבתים שמקיימים את הדירוגים A/B הופכים ליקרים ומבוקשים אף יותר investropa.cominvestropa.com. בקורשבל 1850 שאלטים יוקרתיים רבים עברו שיפוץ להתקנת חלונות משולשים, חימום גיאותרמי ועוד, כדי להבטיח שיוכלו להמשיך להיות נכסי השכרה. בסך הכול, המדיניות הזו דוחפת את השוק לקיימות, מה ששפר בטווח הארוך את איכות המלאי ואף עולה בקנה אחד עם ערכי הקונים (רבים מקרב בעלי ההון אוהבים את שדרוגים ידידותיים לסביבה כחלק מהסטנדרט היוקרתי).
רגולציה על השכרות לטווח קצר: אזורים עתירי תיירות בצרפת מאזנים בין רווחיות ההשכרות לטווח קצר לבין צורכי הקהילה. בחלק מהעיירות האלפיניות (במיוחד הגדולות כמו שאמוני), הרשויות המקומיות הגבילו את מספר השכירות לתיירים או דרשו היתרים מיוחדים להפעלתן dmproperties.cominvestropa.com. שאמוני, לדוגמה, הטעילה מכסות על דירות נופש באזורים מסוימים במטרה לפנות דיור לתושבים מקומיים ולעובדים עונתיים. בעוד הגודל הקטן יותר של קורשבל והיותה אתר נופש ייעודי משמעם שטרם הוטלה מגבלה מחמירה (הכלכלה נשענת על השכרות), היא אינה חסינה לפיקוח רגולטורי. בעלי נכסים בקורשבל חייבים לרשום את הנכס שלהם אם הם משכירים לטווח קצר ולשלם מס תיירות. אם בעתיד יוחלטו חוקים – למשל, הגבלת מספר השבועות שניתן להשכיר נכס, או דרישה לסטטוס מגורים עיקריים על מנת להשכיר ללא הגבלה – הדבר עשוי להשפיע על חישובי ההשקעה. עם זאת, לאור הפרופיל של קורשבל 1850 (בעיקר בתי נופש יוקרתיים ותשתיות תיירות), כל מדיניות כזו צפויה להיות מדודה. ראוי לציין, שהגבלת היצע הנכסים להשכרה במקומות כמו שאמוני מובילה ליותר ביקוש (ולמחירים גבוהים יותר) לנכסים שכן זמיניםinvestropa.cominvestropa.com. אפקט דומה עשוי להתרחש בקורשבל: אם אי פעם תוגבל ההשכרה, הנכסים הבלעדיים שיישארו יזכו לביקוש אף גבוה יותר מתיירים אמידים. זהו תחום למעקב, אך נכון ל-2025, קורשבל עדיין שוק ידידותי מאוד להשכרות ללא מגבלות מקומיות ייחודיות על דירות נופש (למעט מה שנקבע בחוק הלאומי).
מיסים על בתים שניים: ממשלת צרפת והרשויות המקומיות הטילו מיסים שמיועדים לבעלי בתים שניים, הכוללים רבים מהמחזיקים בנכסים בקורשבל. צעדים אלה כוללים תוספת מס מגורים (taxe d’habitation) מוגדל באזורים שהוכרזו רשמית כסובלים ממחסור בדיור לתושבים המקומיים (zones tendues). מחוז סבואה של קורשבל התיר העלאה של עד 60% במסי הבתים השניים במקרים מסוימים. בנוסף, בחלק מהאתרים הפופולריים קיים מס על בתים ריקים שמטרתו להרתיע מהשארת נכסים ריקים. למעשה, כשמדובר בשאלי בשווי של מיליוני יורו, המיסים המקומיים הללו יחסית זניחים (תוספת של כמה אלפי יורו בשנה) ולא מנעו מרוכשים אמידיםinvestropa.com להיכנס לשוק. המשטר המס הלאומי בצרפת כולל היבטים ידידותיים למשקיעים: אין "מס רוכש זר" גורף, וצורפת אף שינתה ב-2018 את מס העושר כך שהוא מתמקד רק בנדל"ן (IFI – מס עושר נדל"ן) החל על שווי נדל"ן נטו מעל €1.3 מיליון בשיעור מתקדם של עד כ-1.5%. רוכשים מחו"ל לרוב פשוט לוקחים זאת בחשבון בעלות החזקת נכס בצרפת. על הכנסות שכירות, בעלי נכסים זרים משלמים מס הכנסה צרפתי (עם אמנות למניעת כפל מס), אך ניתן לקזז הוצאות, ותוכניות אטרקטיביות כמו LMNP (השכרה מרוהטת) מספקות טיפול מס מיטיב. מעבר לכך, קיימות הטבות מס על השכרה: הכנסות מהשכרה מרוהטת לרוב ניתנות לקיזוז באמצעות פחת והוצאות, ולעיתים יוצרים הכנסה חייבת מס נמוכה במיוחד על שאלי שמנוהל ביעילות. תמריץ נוסף קיים בבנייה חדשה – מע”מ (20%) ניתן להחזר אם הנכס מושכר עם שירותים, מה שמעלה משמעותית את התשואה freespiritalpine.com. בנוסף יש נקודות זיכוי ומענקים לשיפוצים ירוקים (בתוך מערך היוזמות הירוקות של צרפת). בסיכומו של דבר, הרגולציה בצרפת נחשבת יציבה ושקופה יחסיתmansion-properties.com. המשקיעים נהנים מהגנה משפטית חזקה (זכות הקניין מעוגנת עמוק) mansion-properties.com והמגמה הצרפתית לדחוף להשכרה בת-קיימא ככל הנראה תגדיל את ערך הנכסים העומדים בתקינה בטווח הארוך.
תקנות תכנון ובנייה מחמירות: הפיתוח בקורשבל 1850 מוסדר על ידי כללי תכנון מחמירים שמטרתם לשמור על הסביבה ההררית ועל האופי הבלעדי של האתר. חוק ההרים (Loi Montagne) ותוכניות עירוניות מקומיות מגבילים פיתוח בקנה מידה גדול, במיוחד מעל גבהים מסוימים. בפועל, המשמעות היא שהיתרי בנייה חדשים נדירים – הדגש הוא על שיקום מבנים קיימים ולא על התפשטות לקרקעות שלא נבנו קודם לכן investropa.com. מגבלות גובה מבטיחות כי הצ'אלטים יישארו בקנה מידה אנושי (ללא מגדלי מגורים), והנחיות עיצוביות שומרות על המראה הקלאסי של הצ'אלט. בנוסף, בניית מגורי נופש חדשים באלפים דורשת לעיתים קרובות להעניק תועלת כלשהי לקהילה (כמו יצירת חנייה או תמיכה בדיור לעובדים עונתיים) כתמורה. מדיניות אלו למעשה נועלות את המחסור בנדל"ן בקורשבל. עבור בעלי הנכסים, זו בשורה טובה כיוון שזה מונע פיתוח יתר שהיה עלול לדלל את שווי הנכסים או את קסם האתר. מצד שני, פרויקטי שיפוץ עלולים להיות יקרים ודורשים זמן רב בשל מכשולי רישוי – אך מרבית הרוכשים מתוך שכבת היוקרה מקבלים זאת כחלק מהבעלות על חלקת גן-עדן. יש לציין שבשווייץ התקנות אף מחמירות יותר (כמו הגבלת ה־Lex Weber על דירות נופש), ואילו בצרפת יש עדיין אפשרות לפתח, אך בצורה מבוקרת. מועצת קורשבל המקומית נדרשת לאזן בין קיימות סביבתית (סיכוני מפולות שלג, תחבורה, משאבי מים) לבין מעמדה כיעד תיירותי עולמי. שדרוגי התשתיות בשנים האחרונות (כמו מעליות חדשות) מלווים לרוב בהערכות סביבתיות, וככל שניתן, ממחזרים או משדרגים מתקנים קיימים ולא בונים חדשים.
לסיכום, המצב הרגולטורי ב־2025 עבור בעלי נדל"ן בקורשבל מאופיין בדגש על איכות ועמידה בדרישות: בתים חסכוניים באנרגיה, השכרה אחראית ופיתוח מבוקר. צעדים אלו, על אף שמסבכים את העניינים בעבור הבעלים, לרוב מגבירים את ערכו היוקרתי והארוך טווח של הנדל"ן בקורשבל. מומלץ לרוכשים לוודא שכל נכס שהם שוקלים עומד כבר בתקנים החדשים או שניתן לשדרגו בקלות – ולהיעזר במומחים מקומיים לייעול מיסוי ולהבנת כללי ההשכרה. חשוב לציין כי צרפת אינה מגבילה רוכשים זרים (אין הגבלות לאזרחים זרים), מה שמבטיח שהביקוש בקורשבל נותר רחב כתמיד, וכולל קונים מאירופה, אמריקה ואסיה.
דינמיקה עונתית והשפעתה על מחירים וזמינות
עונת השיא בחורף (עונה גבוהה): קורשבל 1850 היא ביסודה עיירת סקי, והחורף הוא הזמן שבו הכפר באמת מתעורר לחיים – יש לכך השלכות ישירות על השימוש והמחיר של נדל"ן. התקופה מדצמבר עד אפריל היא עונת השיא, כאשר חג המולד/שנה חדשה ופברואר (חופשות בתי ספר) הם נקודות השיא המובהקות. בזמנים אלו הביקוש למגורים מרקיע שחקים. בעלי שאלטים שמשכירים את הנכסים שלהם לרוב מרוויחים את עיקר ההכנסה השנתית תוך 2–3 שבועות חופשה בלבד. כתוצאה מכך, מחירי השכירות בחורף גבוהים במיוחד (למשל, €50,000+ לשבוע עבור שאלט יוקרה עם 4 חדרי שינה הוא דבר רגיל בשבוע השנה החדשה). גם הפעילות בשוק המכר עשויה לזנק בחורף, שכן מבקרים עשירים לעיתים מחליטים לרכוש לעצמם פיסת מקורשבל לאחר שחוו את אורח החיים. זה לא נדיר שסיורי נכסים ייערכו במקום בעונת השיא בעקבות שוכרים מוקסמים. עם זאת, המלאי למכירה בדרך כלל נמוך ביותר בחורף – בעלי נכסים רבים יעדיפו לדחות פרסום עד האביב/קיץ כדי לא להפריע להשכרות החורף הרווחיות או לזמן החופשה האישי. לכן החורף הוא הזמן שבו הקונים חווים את המוצר (את הנופש ולעיתים את הנכס עצמו כדיירים), אך העסקאות בפועל מסתיימות לעיתים קרובות בעונות המעבר.
אביב וסתיו (עונות שפל): בסוף אפריל, מעליות הסקי נסגרות וקורשבל נכנסת לשלב שקט. הפשרת השלגים באביב ועונת המעבר (מאי, יוני) מביאות לכך שרבות מהחנויות והמסעדות סגורות. באופן דומה, אחרי קיץ קצר, הסתיו (מסוף ספטמבר ועד נובמבר) נחשב לעונת שפל עם מינימום פעילות תיירותית. תקופות אלה היו מאז ומתמיד עונות רגועות באתר – זמן שבו בעלי שאלטים מבצעים שיפוצים או שדרוגים, הצוות יוצא לחופשות, והכפר מתמלא כוחות. מהבחינה השיווקית, עונת השפל היא הזמן שבו המלאי נוטה להיות הגבוה ביותר וקונים עשויים למצוא מעט יותר מקום למיקוח. מוכרים שמפרסמים בעונת השפל מודעים לכך שמספר הקונים קטן; אם יש להם עניין למכור, הם עלולים לתמחר מעט אטרקטיבי יותר. יחד עם זאת, כיוון שבעלי הנכסים בקורשבל בדרך כלל אינם לחוצים על מזומן, לא כדאי לצפות להנחות עונתיות קיצוניות – השוק לא מתנהג כמו מחירי שכירות עונתית שמתרוממים או צונחים בחדות. מחירי הנכסים אינם נופלים בקיץ/עונת שפל; לכל היותר, יש יותר מקום למיקוח או אפשרות לרכוש ללא תחרות על הנכס. ישנם קונים מנוסים שמכוונים את החיפוש שלהם לאביב: לאחר עונת סקי עמוסה, כמה בעלי נכסים עשויים לשקול למכור (במיוחד אם הנכס לא הושכר או נוצל כפי שציפו). כמו כן, לסוכנויות נדל"ן יש יותר זמן להקדיש ללקוחות בעונת השפל, דבר שיכול להעניק לרוכשים יותר תשומת לב ואפשרות לבדוק את השוק לעומק.
עונת הקיץ (עונת שיא משנית):הקיץ (יולי–אוגוסט) בקורשבל הפך לפופולרי מאוד כאשר הרי האלפים משווקים את עצמם כיעד לכל ימות השנה. אף שהקיץ אינו עמוס כמו החורף, הוא כבר אינו נחשב כמשני. משפחות וחובבי טבע מגיעים לטיולים רגליים, רכיבת אופני הרים, ריצות שטח, גולף (בקרבת מקום) ומנוחה אלפינית. האקלים נעים (ימים חמים, לילות קרירים) והנוף מרהיב, מה שהופך את קורשבל גם בקיץ למפלט הררי יוקרתי. למגמה זו יש מספר השפעות: השכירות בקיץ מהוות כיום מקור הכנסה משמעותי ורבים מהצ'אלטים והדירות מושכרים על בסיס שבועי לתיירים מאירופה, המזרח התיכון (שלעיתים קרובות מחפשים אקלים קריר יותר בקיץ) ומקומות נוספים. בשיא הקיץ שיעורי התפוסה בנכסים מבוקשים עשויים להגיע ל-70% ומעלה snowonly.com. דמי השכירות נמוכים מהחורף אך עדיין נאים – למשל, אותו צ'אלט שמושכר ב-€50,000 לשבוע בחורף עשוי להיות מושכר ב-€15,000–€20,000 לשבוע באוגוסט. עבור בעלי הנכסים, המשמעות היא שהנכס לא עומד ריק 8 חודשים בשנה; ניתן לנצל אותו או להרוויח ממנו ביותר עונות. מהבחינה התרבותית, הדימוי של קורשבל מתרחב כאתר נופש דו-עונתי, בדומה למג'ב או שאמוני. תשתיות כמו מעליות הפועלות בקיץ (לטיילים ולרוכבי אופניים) ואירועים כמו פסטיבלי מוזיקה או זיקוקים מושכים מבקרים. למעשה, ברחבי האלפים, דיווחו אתרי נופש על עלייה משמעותית בביקורי קיץ – בשאמוני חלה עלייה של 46% במכירות כרטיסי מעליות בקיץ תוך שנתיים dmproperties.com, ובקורשבל עצמה הנתונים עולים בהתמדה. הנוכחות לאורך כל השנה תומכת בערך הנכסים מכיוון שבעלים רואים שימושיות גדולה יותר (והכנסות פוטנציאליות) מההשקעה שלהם. זה גם מסייע לצמצם מעט את עונתיות העסקים, והכפר הופך לבר-קיימא יותר לאורך כל השנה.
השפעה על זמינות: מחזור העונות משפיע על מועד היציאה של נכסים לשוק. רבים מהמוכרים מעדיפים להתחיל למכור בסוף החורף או באביב (לאחר שנהנו מעונה אחרונה, או כדי לתפוס את מבקרי האביב), כדי שהעסקה תיסגר בקיץ לפני החורף הבא. באופן דומה, פרויקטים חדשים לרוב שואפים למסירה בסתיו, כך שהקונים יוכלו ליהנות מהנכס בעונת החורף. לכן, הסתיו מתאפיין בריבוי הסכמות וסגירות (למעשה משרדי הנוטריונים באלפים עסוקים במיוחד באוקטובר-נובמבר בסגירת עסקאות כדי שהקונים יקבלו מפתחות עד חג המולד). לגבי השכרות, בעלי נכסים נדרשים להחליט עד תחילת הסתיו אם ישכירו את השבועות המבוקשים או ישתמשו בנכס בעצמם, שכן סוכני השכרה מתחילים לשווק את צ'אלטים לחורף כבר בספטמבר עבור העונה הקרובה.
דינמיקת מחירים: ייתכן שאנשים מניחים שרכישה בחורף יקרה יותר בגלל הביקוש – אך בנדל"ן, המחירים בקורשבל יחסית קבועים לאורך כל העונות (בניגוד למלונות, מחירי הבתים לא מוכפלים בחורף). עם זאת, הערך הנתפס של נכס נמצא בשיאו בחורף: שאלה סקי נראית אטרקטיבית במיוחד כשהיא מוקפת בשלג ובפעילות תוססת. לעיתים זה מוביל למכירות מהירות במחיר המבוקש בחורף, בעוד שאותו נכס המוצג בעונה מתה עשוי לקבל הצעה נועזת יותר. במובן הזה, עשויה להתרחש רכישה "רגשית" בחורף – קונה מתאהב במקום בשיא האווירה ומשלם מחיר מלא. לעומת זאת, משקיע קפדן יעדיף לבדוק בקיץ כדי לבדוק אם מתגלות בעיות שמוסתרות בשלג החורפי (מצב הגג, גבולות הקרקע וכו'), ולנהל משא ומתן באווירה רגועה פחות.
מגמות שימוש – שהייה ארוכה יותר: שינוי עונתי נוסף הוא שבעלים (ושוכרים) מבלים תקופות ארוכות יותר בקורשבל מאשר בעבר. עליית העבודה מרחוק מאפשרת לחלק מהבעלים להגיע למספר חודשים – לדוג' מדצמבר ועד פברואר ברצף – במקום רק לשבוע חופשה. ייתכן שהם יעבדו מהשאלאה שלהם במהלך השבוע וישתמשו בהפסקות לגלישה, ומתייחסים אליה כאילו היא בית משני עיקרי. בדומה לכך, יש שמגיעים בקיץ לחודש של בריחה מהעיר. מגמה זו מטשטשת את הגבולות בין עונות ומגדילה למעשה את הביקוש לתכונות ביתיות ונוחות (משרדים ביתיים, אינטרנט אמין וכו' – קורשבל שיפרה בכך תשתית פס-סיב באזור). זה מחזק את הרעיון שקורשבל אינה רק אתר סקי חולף אלא יעד חיים אלפיני לאורך כל השנה.
לסיכום, העונתיות בקורשבל יוצרת מקצב מחזורי בשוק, כאשר החורף שולט הן בשימוש והן בהתרגשות, אך חשיבות הקיץ עולה. אמנם מחירי הנדל"ן עצמם לא קופצים בעונה, אך עיתוי המכירות, התפוסה וההיצע של נכסים – כולם עונתיים. משקיעים נבונים יתאימו את אסטרטגיותיהם ללוח השנה הזה: ייתכן שיבחרו לקנות באביב, לשדרג בעונה מתה, ולהרוויח מהשכרות בעונה החמה. הדחיפה להרחבת עונות התיירות (חורף וקיץ) בהדרגה מאזנת את המגרש, מה שהופך בסופו של דבר את הנכס לבעל ערך רב יותר, כיוון שהוא פעיל יותר לאורך השנה ומשולב בקהילה שאינה נסגרת מחצית מהזמן.
פיתוחי תשתיות וצמיחה בתיירות
שדרוגי תשתיות סקי: קורשבל ושלושת העמקים משקיעים ללא הרף בתשתיות הסקי שלהם, בהבנה שחווית סקי מודרנית ויעילה חיונית לשמירה על ערך הנכסים ולמשיכת מבקרים אמידים. אחד המוקדים האחרונים הוא הרכבל סליר ששופץ לחלוטין, שייפתח מחדש לחורף 2024/25 עם קרונות פנורמיים חדשים ונוחות מהודרת seecourchevel.com. סליר הוא רכבל חתימה (המעלה גולשים לגובה 2,700 מטר עם תצפית להרי המון בלאן), והשדרוג שלו מדגיש את המחויבות של אתר הנופש למתקנים ברמה הגבוהה ביותר. בנוסף, אזורי המתחילים ב-1850 שודרגו עם דרגנועים מקורים חדשים (מסועי סקי) שהחליפו מסועים ישנים, כדי לספק העלאה מקורה ונוחה לילדים ולמתחילים seecourchevel.com. בשנים האחרונות גם הורחבו מערכות ייצור השלג בקורשבל כדי להבטיח מסלולים ניתנים לגלישה מתחילת דצמבר ועד סוף אפריל, גם בשנים דלות שלג. לדוגמה, לקראת אליפות העולם בסקי 2023 (שהתקיימה בקורשבל-מריבל), הושקעו מיליונים בהכנת מסלולים, פיסט-בשרים חדשים ותותחי שלג כדי להבטיח תנאים ברמה עולמית. הקישוריות בתוך מתחם הסקי נותרת חסרת תחרות: קורשבל מחוברת באופן ישיר למריבל ולואל טורנס, ומיזמים עדכניים כמו רכבל אורל-סים קארון מ-2021 (בעמק הרביעי) חיזקו עוד יותר את "שלושת העמקים" כאזור גלישה אחד ענק snowonly.com. עבור בעלי נכסים, השדרוגים הללו משמעם איכות סקי עקבית וחוויית אירוח טובה יותר – כך שממשיכים להיות ביקושים גבוהים להשכרות וערך הנדל"ן הגבוה מוצדק.
שירותי יוקרה והתרחבות: השיפורים בהר ממשולבים בהתפתחויות בכפרי הנופש. קורשבל 1850 כבר מתגאה באחת מהקבוצות המרוכזות הגדולות ביותר של מלונות 5 כוכבים בעולם (מחוץ לערים הגדולות) businessinsider.com. זה כולל מוסדות ידועים כמו Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée ואחרים, שמפנקים את המבקרים ומעלים את יוקרת הנופש. באופן מרשים, בקורשבל (בכל הרמות) יש 7 מסעדות עם כוכב מישלן, המספר הגבוה ביותר באלפים businessinsider.com, המחזק את מעמדה כיעד קולינרי. המגמה היא לכיוון יוקרה חוויתית: פרויקטים חדשים משלבים לינה עם גלריות קניות יוקרתיות, מועדונים פרטיים ומרכזי בריאות. התפתחות בולטת היא מלון ה-Maya Collection החדש, מלון יוקרה אולטרה מתוכנן להיפתח בקורשבל עד דצמבר 2025 voguebusiness.com. בדומה לכך, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (החברה שמאחורי בתי הקזינו והמלונות המפוארים במונקו) מעורבת גם היא בקורשבל עם תכניות ללודג'ים יוקרתיים ופרויקטי אירוח עד 2026 voguebusiness.com. פרויקטים אלו מעידים על כך שמשקיעים מזרים הון לתשתיות התיירות של קורשבל, בציפייה לביקוש מתמשך. האתר גם מתכונן לחגוג את יום השנה ה-80 ב-2026/27, וככל הנראה יחנוך אז כמה מאותם מקומות חדשים ויארח אירועים נוצצים voguebusiness.com. עבור בעלי הנדל"ן, גל מפעילי היוקרה הוא בונוס: הוא מרחיב את האטרקטיביות של האתר (ומביא מבקרים עשירים חדשים שעשויים להפוך לרוכשי נכסים בעצמם) ומרענן כל הזמן את ההילה של קורשבל. הנוכחות של מותגים כמו לואי ויטון, דיור, קרטייה וכו', במחוז הקניות של קורשבל (שכולם מחזיקים שם בוטיקים) מוסיפה לתחושת הקוסמופוליטיות voguebusiness.com.
תחבורה ונגישות: הנגישות של קורשבל תמיד הייתה חלק מהמשיכה היוקרתית שלה. לאתר הנופש יש נמל תעופה פרטי לאליט (אלפורט) ממש מעל 1850, מהגבוהים באירופה, המאפשר למטוסים פרטיים קטנים ומסוקים לנחות ממש על המדרון businessinsider.com. המשמעות היא שאנשים חשובים ומפורסמים יכולים לטוס ישירות מפריז או ז'נבה לקורשבל, ולחסוך שעות של נסיעה ברכב. נמל האלפורט, המפורסם במסלול ההמראה הקצר והעולה שלו, משמש גם כאטרקציה תיירותית בחורף (הגולשים עוצרים לצפות במטוסים ממריאים ונוחתים) businessinsider.com. מבחינת תשתית תחבורה רחבה יותר, יש התפתחויות גדולות באזור: מסילת הרכבת המהירה ליון-טורינו הנבנית (שחלקה כולל תחנה בסן-ז'אן-דה-מוריין, כ-45 דקות נסיעה מקורשבל ברכב) צפויה להסתיים לקראת סוף העשור snowonly.com. עם סיום העבודות, זמן הנסיעה מפריז לאלפים הצרפתיים יתקצר משמעותית – ואולי יביא עוד מבקרים לסופי שבוע. דמיינו את האפשרות להגיע למוּטְיֶיה (עיירת העמק של קורשבל) ברכבת מפריז בכ-4 שעות בלבד; זה עשוי להפוך את קורשבל לנגישה יותר גם לקהל אירופי רחב יותר, כולל מי שמעדיף לא לטוס. בנוסף, שיפורים בכבישים המקומיים (המסלול ממוטייה לקורשבל עבר שדרוגים ותעלות משופרות במשך השנים) ממשיכים לשפר את הבטיחות ולהפחית עומסים בשבועות העומס. יחד, השדרוגים האלו מחזקים את המשיכה של קורשבל כיעד יוקרה נגיש, למרות מיקומה המבודד בהרים.
קיימות וסביבה: מתוך הכרה באיומים הכפולים של שינויי האקלים והעלייה בעלויות האנרגיה, רשויות קורשבל ומפעילי המעליות אימצו שדרוגים לקיימות. חברת Societé des 3 Vallées (S3V), שמנהלת את מעליות הסקי, מפעילה כיום 100% מהמעליות באמצעות אנרגיה מתחדשת (הידרואלקטרית וסולארית) seecourchevel.com. בשנת 2024 הם התקינו פאנלים סולאריים בתחנת הגונדולה Ariondaz בקורשבל מוריון כדי לייצר חשמל באתר, בכמות מספקת להפעלת רכבל מהאנרגיה הסולארית seecourchevel.com. הם גם השקיעו בכלי גישור שלג חסכוניים באנרגיה המונחים ב-GPS, המייעלים את מסלולי הגישור ומצמצמים את צריכת הדלק seecourchevel.com. בתחום פיתוח הנדל"ן, בנייה חדשה מבוצעת לפי תקני בידוד מחמירים וכוללת לעיתים קרובות חימום גיאותרמי או חימום סולארי לבריכות וכדומה. ממשלת האתר יישמה אמצעים כגון סבסוד שיפוץ אנרגטי למבנים ישנים. אפילו מדיניות קטנות, כמו חובת צמיגי חורף ברכבים כחוק במהלך העונה למען הבטיחות seecourchevel.com, מעידות על דגש על קיימות ובטיחות. מאמצים אלו מבטיחים שקורשבל תישאר קיימא כאזור סקי לטווח הארוך (ממתנים את השפעות האקלים) ומהווים נקודת מכירה למשקיעים בעלי מודעות סביבתית. בנוסף, קהל לקוחות עשיר שרגיש לאחריות סביבתית יעדיף אתר "ירוק" וכך גדלה האטרקטיביות של המקום. כל אלה מוסיפים ערך בלתי מוחשי לנדל"ן: אתר מנוהל היטב ובצורה בת-קיימא ישמור על מעמדו (וכך גם על הביקוש לנכסים בו) לשנים רבות קדימה.
אירועים ופרופיל גלובלי: כוכבה של קורשבל היה במלוא הדרו במהלך אליפות העולם בסקי אלפיני של FIS בפברואר 2023, שאורגנה במשותף עם מריבּל. אתר הסקי נהנה מחשיפה תקשורתית בינלאומית וניצל את ההזדמנות להציג את מתקניו (כולל איצטדיון סיום חדש ומעליות ששודרגו). הצלחת האירוע הדגימה את יכולתה של קורשבל לארח אירועים רחבי היקף, מה שמבשר טובות לתוכניות עתידיות כמו האולימפיאדה. אכן, האלפים הצרפתיים (כולל קורשבל) נחשבים מועמדים חזקים לאירוח אולימפיאדת החורף 2030, ורבים מצפים כי הם יזכו בכך voguebusiness.comvoguebusiness.com. ציפייה זו כבר האיצה פרויקטים שונים – למשל, מתוכנן עיצוב מחדש של ה"סנואו פרונט" בקורשבל 1850 ותחנת רכבל שנוס כדי לחדש את מרכז כפר הסקי לקראת אפשרות לאירוח האולימפיאדה voguebusiness.com. במידה שהאולימפיאדה תאושר, צפויה פריחה מיידית בהשקעות בתשתיות: שדרוג כבישים, הרחבת אפשרית של אירוח (אם כי בקורשבל כנראה באמצעות מתקנים זמניים בשל הגבלה על בניה קבועה), וטיפוח כללי. גם אם קורשבל לא תהיה אתר רשמי, היא צפויה לארח אורחים נכבדים או נבחרות לאימונים (כפי שעשתה באולימפיאדות קודמות), והעלייה בתיירות תהיה משמעותית. בנוסף, חגיגות ה-80 בשנים 2026/27 יכללו כנראה אירועים מיוחדים, אולי פתיחת מוזיאונים או אתרים תרבותיים חדשים שיחגגו את תפקידה החלוצי של קורשבל כאתר סקי שתוכנן מראש (הוקם ב-1946). השקעות תרבותיות כאלה מוסיפות עומק לאטרקטיביות של האתר מעבר לסקי.
*אתרי הנופש השווייצריים רשמו צמיחה ממוצעת של כ־3.5% בשנת 2024 dmproperties.com; וורבייה, כאחד מאתרי הפרמייר של שווייץ, כנראה חווה צמיחה דומה או מעט גבוהה יותר בשל הביקוש הרב.
צמיחת התיירות ותוכניות לעתיד: ההשפעה המשולבת של כל הגורמים הנ"ל משתקפת בנתוני התיירות: בעונת 2024/25, קורשבל רשמה כ-1.2 מיליון לילות אירוח, עלייה של 16% מעונת 2018 (לפני הקורונה)voguebusiness.com. מדובר בצמיחה מרשימה ליעד שכבר מבוסס וידוע. צמיחה זו היא חלק ממאמץ אסטרטגי לשווק את האתר לאורך כל השנה ובזירה הבינלאומית. משרד התיירות פונה לשווקים חדשים (למשל, בוצעה פנייה ממוקדת למבקרים מארה"ב, המזרח התיכון ואסיה באמצעות מסעות פרסום ושותפויות). הכנסת פסי הסקי Ikon ו-Epic (כרטיסי עונה עולמיים) המשלבים ימי גלישה בשלושת העמקים הפכה את הגישה לסקי הבינלאומי (במיוחד אמריקאים) לנוחה יותר בקורשבל, ורבים התאהבו במקום dmproperties.com. המתכננים באתר שמים דגש גם על איזון בין צמיחה לאקסקלוסיביות: בניגוד לאתרי סקי המוניים, קורשבל אינה שואפת להגדלה דרמטית של נפח הגולשים (מה שעלול להעמיס על הרכבלים והמסלולים). במקום זאת, מושם הדגש על שיפור איכות – למשל, חוויות טובות יותר, יותר פעילויות שאינן סקי (פארק מים Aquamotion, מזחלות כלבים, טיסות רחיפה ועוד) ושיפור השירותים (אפליקציות לשירותים לפי דרישה, סקי קונסיירז' וכו'). בדרך זו, קורשבל שומרת על מותג יוקרתי – מה שממשיך למשוך מבקרים (וקוני נכסים) עשירים. חשוב לציין כי הסינרגיה בין השקעה ציבורית (ברכבלים, כבישים, אירועים) להשקעה פרטית (במלונות, חנויות, שאטלים) יוצרת מעגל מחזק: האתר נשאר בחזית החדשנות והיוקרה, ולכן הנדל"ן כאן נשאר מבוקש במיוחד ברמה עולמית.
ניתוח השוואתי מול אתרי נופש אלפיניים אחרים (מג'ב, ואל ד'זיר, וורבייה)
קורשבל 1850 נזכרת לעיתים קרובות באותה נשימה עם קומץ אתרי נופש אלפיניים יוקרתיים. כדי לשים את שוק הנדל"ן שלה בפרספקטיבה, יש טעם להשוות נתונים ומאפיינים עיקריים עם ואל ד'יזר ומג'ב (המקבילות הצרפתיות שלה) ווורבייה (המתחרה השווייצרית הבכירה):
מחירים: המחירים בקורשבל 1850 נמצאים בשיא שוק הנדל"ן הצרפתי – זהו אתר הנופש הצרפתי היחיד שמתחרה בעקביות עם אתרי היוקרה השוויצריים מבחינת מחירinvestropa.com. המחירים הבכירים בואל ד'יזר קרובים מאחור (מתקרבים ל-€30,000 למ"ר עבור הנכסים הטובים ביותר) investropa.com, אך בממוצע קורשבל עדיין עוקפת אותה. מג'ב, על אף יוקרתה הרבה, מציגה רמות מחירים נמוכות יותר – בשל הגובה הנמוך יותר והמלאי המרובה של קרקעות זמינות לפיתוח (זוהי עיירה רחבה ומפוזרת). לדוגמה, בקתה אלגנטית שעשויה לעלות €5M במג'ב תעלה בקלות €8–€10M בקורשבל 1850. ורבייה בולטת כמתחרה ישירה מבחינת יוקרה ומחיר: כפי שמוצג, נכס פריים בורבייה מתחיל בסביבות CHF 22,100 (~€23,600) למ"ר ומגיע עמוק לתוך טווח ה-€30,000 ubs.comubs.com. למעשה, שווייץ מתהדרת בחמשת שווקי הסקי היקרים ביותר באלפים, כאשר סנט מוריץ ו-Gstaad לרוב מגיעות לכ-€40,000 למ"ר בנכסי עילית ubs.comubs.com. קורשבל 1850 עדיין נמצאת קצת מתחת לאלו – בינתיים. ראוי לציין כי הזינוק של 9% במחירי קורשבל ב-2024 היה גבוה יותר מקצב הצמיחה של כל אתר נופש שוויצרי באותה שנה, מה שמרמז כי הפער עשוי להצטמצם dmproperties.com.
עבור משקיעים, הבדלי המחירים האלו מתבטאים גם ב"כרטיסי כניסה" שונים: ניתן לרכוש דירת יוקרה במז'ב במחיר של דירה קטנה מאוד ב-1850. מי שמניעיו השקעתיים בלבד עשוי למצוא ערך במז'ב או באתרי סקי צרפתיים מתפתחים (פוטנציאל עלייה גבוה יותר באחוזים), אך המשיכה בקורשבל היא שמדובר בנכס איכותי ויציב – בדומה להחזקה בנכס במונקו לעומת עיר זולה יותר.
ביקוש ותמהיל רוכשים: כל ארבעת האתרים מושכים קונים עמידים מהעולם, אך עם הבדלים דקים:
קורשבל 1850 – מאוד בינלאומי; אירופאים בולטים (בריטים, בלגים, שווייצרים, עשירי צרפת), עניין משמעותי מהמזרח התיכון ואסיה, וקונים אמריקאיים הולכים ומתרבים investropa.cominvestropa.com. גם פופולרית היסטורית בקרב רוסים. הרוכשים כאן לעיתים קרובות מחפשים נכסי פרסטיז'ה ואינם מהססים לשלם מחיר פרמיה עבור היוקרה.
ואל ד'יזר – מסורתית יעד מועדף על השוק הבריטי היוקרתי והעשירים הצרפתים. מוניטין חזק לחובבי סקי רציניים (שטחים נרחבים למקצוענים) לצד בקתות יוקרתיות. פרופיל הרוכשים כאן אולי מעט יותר אירופי מזה של קורשבל, אך גם כאן ניכרת עלייה בקונים מחוץ לאירופה.
מז'ב – מושכת קהל עמיד יותר מעודן (פיתוחה החל על ידי משפחת רוטשילד כתגובה צרפתית לסנט מוריץ). רוכשים צרפתיים ושווצרים מאזור ז'נבה אוהבים את מז'ב בזכות הכפר האופנתי (קניות בוטיק, גסטרונומיה, בקצב רגוע יותר מאשר בקורשבל) ואורח החיים השנתי. פופולרית גם בקרב משפחות – לא רק על סקי אלא על החיים האלפיניים הכלליים (גולף, רכיבה על סוסים, פסטיבלי מוזיקה). קיימת נוכחות בינלאומית (בריטניה, בלגיה, אמריקאים/אסייתים מסוימים), אך לא מובחנת כמו בקורשבל.
ורבייה – מאוד בינלאומית; שילוב של בריטים (תואר כ“לונדון על השלג” בזכות ריבוי בריטים), פאן-אירופאים ועשירי העולם. החוק השווייצרי מתיר לזרים לרכוש בוורבייה (מכסות קנטון ואלה), ולכן ישנם בעלי נכסים לא-שוויצרים רבים, כולל סלבס וטייקוני עסקים. לאזור יש וייב צעיר יותר וספורטיבי – מפורסם בסקי אוף-פיסט וסצנת אפרה-סקי תוססת – אך עם הרבה רוכשים עמידים במיוחד. אתרי סקי שווייצריים כדוגמת ורבייה נהנים מיציבות הכלכלה השווייצרית ולעיתים גם מיתרונות מיסויים (יש רוכשים זרים שמעתיקים תושבות כדי ליהנות משיטת מס חד פעמית).
שוק השכירות ותשואות: גם בקורשבל וגם בוואל ד’יזר יש שווקי שכירות חזקים בחורף, אך קורשבל גובה תעריפים שבועיים גבוהים יותר בשל היוקרה והנוחיות שלה (מסעדות עילית ועוד). שאלי סקי-אין/אאוט בקורשבל 1850 יכול להיות מושכר ביותר משאלי דומה בוואל ד’יזר, לעיתים בפער של 20–30%, שמשקף את מעמדה של קורשבל. שוק השכירות של מג’ב עונתי מעט יותר (מצוין לחג המולד ולפברואר, שקט יותר בין לבין) ויש לו גם שוק השכרות לקיץ (גולף/חופשות). השכירות בורבייה דומות לקורשבל בשבועות השיא (שתיהן ברמת המחירים העליונה להשכרת סקי) – שאלי של 100 אלף יורו/שבוע בקורשבל עשוי להיות גם CHF 100 אלף/שבוע בורבייה. התשואות הנקיות בכל הנכסים היוקרתיים האלו נותרות נמוכות יחסית (~2–3%) כפי שמצוין בsnowonly.com. שימו לב שבאופן בולט, בעלות על נכסים באתרי סקי שווייצריים כוללת לעיתים הוצאות בעלות גבוהות יותר (מיסי עושר שנתיים קנטונליים, ושירותים יקרים יותר), ויש הגבלות נוקשות על השכרה (חלק מהבקתות שרכשתם ברישיון לשימוש עצמי לא תוכלו להשכירן בקלות). בצרפת, למעשה, תהליך השכירות פשוט יותר.
גובה האתר ואמינות שלג: קורשבל 1850 וואל ד’יזר שתיהן בגובה רב (1850 מטר וגם בוול–לה–דייל, כאשר הכפר הראשי של ואל ב-1800 מטר) עם טררנים לסקי עד 3,000+ מטר. המשמעות היא אמינות שלג גבוהה מאוד, ובזמן שהאקלים מתחמם, זו חוזקה קריטית – ולכן הן מובילות גם בעליית המחירים. מג’ב, בגובה 1100 מטר, מושפעת יותר משנים עם שלג מועט (למרות שהושקע בשלג מלאכותי). הכפר הראשי בורבייה כ-1500 מטר, עם סקי עד 3300 מטר במון פור, כך שגם שם אמינות השלג גבוהה. בולטת מגמת ה“פרימיום לגובה”: אתרים מעל 1500 מטר חוו צמיחה גבוהה יותר מהנמוכים investropa.com. זה עובד לטובת קורשבל, ואל ד’יזר וורבייה – וזו דאגה מסוימת לגבי מג’ב (אם כי כוח המשיכה בקיץ והאופי שלה מאזנים זאת).
אורח חיים ותשתיות: לכל אתר יש את ההצעה הייחודית שלו. קורשבל 1850 עוסקת בזוהר ונוחות – תוכלו לגלוש ישירות לעיירה, ואז לקנות בשאנל, לאכול במלון מפואר וליהנות מחיי לילה הכוללים מועדונים טרנדיים וגלריות אמנות. ואל ד’יזר משלבת גלישה עוצמתית עם סצנה כפרית חיה ופחות רשמית; ישנם הרבה שאלי יוקרה ואפילו כמה מלונות 5 כוכבים כיום, אך האווירה היא “יוקרה לחובבי סקי” יותר מאשר “יוקרה ראוותנית” של קורשבל. מג’ב מציעה מרכז כפר בסגנון ימי-ביניים מקסים, כרכרות סוסים ושילוב של יוקרה ואותנטיות – כמעט כמו “להיראות בכפר” (בדומה לסנט מוריץ) כמו הגלישה עצמה. זהו גם כפר חי ופועל כל השנה, עם אוכלוסיה קבועה נכבדה – מה שמושך את מי שמחפש קהילה אמיתית. ורבייה ידועה בחיי הלילה והאוף-פיסט – מאוד ספורטיבית ביום וחברתית מאוד בלילה. מעט פחות יוקרתית בקמעונאות (פחות חנויות מעצבים מקורשבל) אך עם שירותים ואירועים יוקרתיים (כמו פסטיבל המוזיקה של ורבייה).
מנקודת מבט של משקיע: השוואת קורשבל מול וורבייה היא לעיתים קרובות שאלה של העדפה בין מערכות צרפתיות לשווייצריות. יש המעדיפים את צרפת בזכות תהליך הרכישה הפשוט יותר ואי הגבלות על קניית נכס ע"י זרים, בנוסף לאורח החיים (שפה, אוכל, תרבות). אחרים מעדיפים את שווייץ בגלל היציבות, הפרטיות והיוקרה שלה (וכמה יתרונות פוטנציאליים של תושבות מס). במונחי השקעה גרידא, בשתיהן נרשמה צמיחה הונית משמעותית. יתרון אחד לקורשבל: אין מכסה על בעלות זרה, כך שנזילות הנכסים גבוהה – כל מיליארדר מכל מקום בעולם יכול לקנות נכס בקורשבל בחופשיות. בוורבייה, רישיונות קניה לזרים מוגבלים מדי שנה, מה שעלול להקטין את הנזילות (אם כי זה גם יוצר מגבלה בביקוש, ובאופן פרדוקסלי תומך במחירים).
תחזית השוואתית: כל אתרי הסקי המובילים האלה צפויים להמשיך להצליח. העלייה האחרונה של קורשבל מצביעה על כך שאולי תאתגר את האתרים השווייצריים מבחינת המחירים הגבוהים ביותר באירופה אם המגמה תמשיך. ואל ד'איזר עוברת שדרוגים (למשל, פרויקט יוקרה חדש וגדול "Le Coin de Val" בתכנון), מה שישמור עליה תחרותית. מחיריה המרוככים יחסית של מג'ב עשויים להפוך אותה לאטרקטיבית למשקיעים המבקשים יוקרה במחיר (יחסית) משתלם, ויש לה קהל צרפתי סופר-עשיר שומר אמונים המייצב אותה. וורבייה, עם הזוהר הבינלאומי וההיצע המוגבל (הכפר גם תחום גיאוגרפית), תישאר שוות ערך לקורשבל.
לסיכום, קורשבל 1850 בולטת אפילו בקרב האליטה: ניתן להשוות אותה אולי לסנט מוריץ או גשטאד ברמת היוקרתיות. בצרפת, קורשבל מספר אחת, עם ואל ד'איזר במקום השני ומג'ב במקום שלישי חזק (יש שיציינו את מריבל או שאמוני, אך אלו ברמת מחירים נמוכה יותר). באלפים בכלל, קורשבל היא אחת הבודדות שמסוגלת למשוך את עשירי העולם בהיקף דומה לזה של אתרי הסקי השווייצריים. זה מבשר טובות להשקעות בנדל"ן – מאגר הרוכשים רחב ומגוון מאוד. עבור אנשים בעלי הון גבוה ששוקלים בין הלוקיישנים הללו, פעמים רבות ההחלטה היא עניין של העדפה אישית: האלגנטיות הצרפתית של מג'ב, הסטייל הספורטיבי של ואל, התחושה הקוסמופוליטית של קורשבל, או האווירה ההדוניסטית של וורבייה. בהיבט השקעה בלבד, המומנטום של קורשבל והפתיחות של צרפת מעניקים לה יתרון מסוים ב-2025 ומעבר לכך.
תחזית 2026–2028: שוק הנדל"ן והגורמים המרכזיים
בעת מבט קדימה אל התקופה 2026–2028, התחזית לשוק הנדל"ן של קורשבל 1850 נותרת חיובית מאוד, עם כמה הסתייגויות ומגמות שראויות למעקב:
המשך צמיחה במחירים: כל הסימנים מצביעים על כך שערכי הנדל"ן בקורשבל ימשיכו לעלות בשנים הקרובות. ייתכן שהצמיחה השנתית לא תהיה חדה כמו הקפיצה של 9% שנרשמה ב-2024, אך גם תחזיות שמרניות מצביעות על עלייה שנתית של 3–5% באתרי הסקי היוקרתיים investropa.com. מספר גורמים תומכים בכך: היצע מוגבל ומתמשך, ביקוש בינלאומי גבוה, והפיכת האתר ליעד יוקרה אמיתי לכל ימות השנה. עד 2028, ייתכן שנראה כבר את רף המחיר העליון של צ’לטים אולטרה-יוקרתיים עובר את €35,000 למ"ר, במיוחד אם יירשמו עסקאות שיא חדשות. מהלך כזה יהפוך את קורשבל 1850 לאחת משוקי הנדל"ן לסקי היקרים בעולם, ויצמצם אולי את הפער לעומת אתרים כמו סנט מוריץ/גשטאד. האפקט המצטבר של אפילו 5% עלייה בשנה אומר שצ'לט ששווה היום 15 מיליון אירו עשוי להיות שווה כ-18 מיליון אירו ומעלה עד 2028, בהתאם למגמת הצמיחה investropa.com.
גורמים כלכליים גלובליים: יש לקחת בחשבון את המצב הכלכלי הרחב. נכון לשנת 2025, שיעורי הריבית באירופה התייצבו ואפילו התרככו (ריבית הפיקדון של ה-ECB סביב 2.5% לאחר הורדות) – מה ששיפר את נגישות המשכנתאותinvestropa.com. אם סביבה של ריביות נמוכות תימשך, או תרד עד 2026–2027, זה מספק דחיפה נוספת לרוכשי היוקרה שלוקחים מימון (חלקם עושים זאת מסיבות מינוף, גם אם לא צריכים בפועל). לעומת זאת, אם האינפלציה תזנק ותביא להעלאת ריבית, שוקי הנדל"ן הכלליים עלולים להתקרר – אך בדרך כלל נדל"ן יוקרה מוביל פחות רגיש לריבית (רוב הרוכשים משלמים במזומן). יציבות גיאופוליטית היא גורם נוסף: קורשבל נהנתה מהיותה יעד בטוח ומבוקש במהלך ההתאוששות מהקורונה ובזמן מתיחויות גיאופוליטיות. אם חוסר הוודאות הגלובלית יימשך, בעלי הון נטו לגוון השקעות לנדל"ן כמקלט בטוח, דבר שיכול להיטיב עם קורשבל. הסביבה הפוליטית בצרפת (למשל, שינויים אפשריים במיסוי עושר) גם היא שווה מעקב, אף שאין כרגע רמזים לשינויים דרמטיים. לסיכום, בהיעדר משבר פיננסי עולמי חריף, הרקע הכלכלי תומך בהמשך השקעות בנדל"ן יוקרה באלפים.
שינויים בדמוגרפיית הקונים: אנו צופים גלים חדשים של קונים בשנים הקרובות. במיוחד, קונים אסייתים (ובייחוד סינים) היו ברובם נעדרים בשנים 2020–2022 בשל מגבלות נסיעה; עם חזרת הנסיעות הבינלאומיות לשגרה, צפוי עניין רב יותר מאסיה. הפרופיל היוקרתי במיוחד של קורשבל מתאים למשקיעים אסייתים עמידים שמחפשים נדל"ן יוקרתי בחו"ל – תופעה שכבר הוזכרה ב-2025 ב-investropa.com. בדומה לכך, יתכן שתהיה עלייה במספר הקונים מהמזרח התיכון (למשל, מדינות המפרץ); בשנים האחרונות נרשמה עלייה במבקרים מקורשבל מהאמירויות, סעודיה וכו', במיוחד באוגוסט ובסביבת ראש השנה האזרחית. סגמנטים בינלאומיים אלה יוסיפו עומק לבריכת הביקוש. קונים אמריקאים צפויים להמשיך בנוכחות החזקה שלהם, במיוחד אם הדולר יישאר חזק יחסית לאירו (אם כי המטבע עלול להשתנות עד 2026–28). בנוסף לכך, יזמי טכנולוגיה צעירים וגמלאים מוקדמים (מהתחומים הטכנולוגיים/הפיננסיים) בוחרים יותר ויותר בנכסים שמבוססים על אורח חיים – בית סקי יוקרתי הוא חלק מהנרטיב הזה. ייתכן ונראה כי גיל הרוכשים הממוצע יורד מעט, עם יותר בשנות ה-40 לחייהם ולא בעיקר בשנות ה-50/60, ככל שעבודה מרחוק וצבירת עושר בגיל צעיר הופכות נפוצות יותר.
התמקדות שנתית ורווחה: עד 2028, קורשבל צפויה להשלים את השינוי שלה לאתר נופש של ארבע עונות אמיתי. צפו לראות עוד מתקני קיץ (אולי הארכת פעילות הרכבלים, מסלולי אופני הרים חדשים, ייתכן גם מגרש אימונים לגולף או אטרקציות אחרות באזור). חשיבות תחום הרווחה, כפי שצוינה, תמשיך ואף תתעצם – ייתכן שייפתחו באזור מרכזי ריטריט ובריאות ייעודיים (בסגנון אתרי ספא שווייצריים). כך מתרחבת האטרקטיביות של רכישת נכס שם גם מעבר לחובבי סקי. כפי שחוקרת של Knight Frank ציינה, בריאות ורווחה עוקפות כיום את הסקי כגורם המניע הראשי באורח החיים של רוכשי נדל"ן באלפיםdmproperties.com. לכן, נכסים שמותאמים לכך (עם מתקני ספא, שקט, חיבור לטבע) יהיו מבוקשים במיוחד. אנו עשויים גם לראות שוק נישה לchalets “עמידי אקלים” – כאלה שנבנים מחומרים ברי קיימא, עצמאות אנרגטית וכו', שאינם רק עונים לדרישות החוק אלא מציבים סטנדרט שהקונים הירוקים ביוקרה שואפים אליו.
מגבלות פוטנציאליות: אחד הגורמים שיש לשים לב אליהם הוא רמות המלאי – הן כל כך נמוכות שנפח המכירות עלול לרדת פשוט בשל מחסור במוכרים. אם המחירים יגיעו לשיאים חדשים, ייתכן שחלק מהבעלים יבחרו לממש רווחים (ובכך יגדילו את ההיצע), אך באותה מידה, רבים עשויים להחזיק בנכס מאחר שיש מעט השקעות אלטרנטיביות מהנות כמו שאלה קוטג'ים בקורשבל. אם נפחי העסקאות ירדו, מדדי המחירים עלולים להפוך לפחות חלקים (כמה עסקאות חריגות עשויות לעוות את הממוצעים). עם זאת, כל ירידה בפעילות קרוב לוודאי תשקף מחסור בהיצע, לא מחסור בביקוש, מה שאומר שהמחירים יישמרו או אף יעלו. מגבלה נוספת יכולה להיות רגולטורית: אם, באופן היפותטי, עד שנת 2028 צרפת תחליט להטיל מגבלות כלשהן על בעלות זרה (לא צפוי כרגע) או מסים חדשים על בתים יוקרתיים, הדבר עשוי למתן מעט את הביקוש. בנוסף, שינויי אקלים נותר אתגר כולל – אם מזג אוויר קיצוני יקצר משמעותית את החורפים לקראת סוף שנות ה-20, עלול להיות לכך אפקט על התפיסות (אם כי כפי שצוין, הגובה של קורשבל מעניק לה יתרון, ויש לה מערך נרחב של ייצור שלג מלאכותי). עד כה, תחזיות מגמות מצביעות על שלג מספק עד שנות ה-30 לאתרי סקי בגובה רב, אך זו נקודת מעקב לטווח ארוך.
השפעת הביד לאולימפיאדת החורף 2030: באמצע 2025, יש מומנטום חזק לכך שאולימפיאדת החורף 2030 תתקיים בצרפת (האלפים הצרפתיים), ייתכן שהאירועים יתפרסו על פני מספר אתרי סקי (לאחר שאיטליה תארח את 2026). אם צרפת תזכה רשמית באולימפיאדה של 2030 (ההחלטה צפויה סביב 2026), ניתן לצפות לגל עניין סביב 2027–2028 עם סיום פרויקטי תשתית ופניית תשומת הלב הגלובלית לאלפים. האולימפיאדה מובילה לעיתים קרובות לזינוק בביקוש לנדל"ן באזורים המארחים – לא רק ממשקיעים שמצפים להכנסות משכירות גבוהות יותר, אלא גם מאנשים עמידים שרוצים להיות חלק מרגש האירוע. לדוגמה, בקורטינה ד'אמפצו (איטליה) נרשמה עליית מחירים חדה מאז הוכרזה כמארחת לשנת 2026 ubs.com. קורשבל, שכבר משמשת כאתר אימוני אולימפיאדה, תהיה ללא ספק בסיס מרכזי ל-VIP במהלך המשחקים, אפילו אם האירועים יתקיימו במקומות אחרים, בשל מתקני היוקרה ומסלול הנחיתה שלה. לפיכך, התקופה שלפני 2030 עשויה להוסיף עוד כמה נקודות אחוז לצמיחת ערך הנדל"ן בקורשבל מעבר למגמה הבסיסית.
תחזית השכרה: תשואות השכרה צפויות להישאר מתונות, אך הכנסות מהשכרה עשויות לצמוח כאשר מחירי הלילה מטפסים (חלקית בשל אינפלציה, חלקית בשל היצע יוקרה מתרחב). לדוגמה, ב-2028 קוטג' יוקרתי עשוי לבקש יותר מ-€120 אלף לשבוע השנה החדשה. אם יתאגדו יותר שירותים (שף פרטי, ועוד), בעלי הנכס יוכלו לדרוש תעריפים גבוהים יותר. גם שוק ההשכרות לקיץ ימשיך להבשיל – וייתכן שיכפיל את גודלו לעומת היום אם המגמות הנוכחיות יימשכו, ובכך יגדיל מעט את התשואות השנתיות. חדירה של חברות ניהול השכרה מקצועיות (חלקן בבעלות מותגי אירוח יוקרתיים) עשויה גם להקל על תהליך ההשכרה, ולאפשר לבעלים להפיק הכנסה מהנכס כשהוא אינו בשימוש.
סיכום – חזון 2028: עד 2028, קורשבל 1850 צפויה להישאר הפסגה של הנדל"ן האלפיני בצרפת, עם מחירים שנשברו שיאים חדשים. אנו צופים קצב צמיחה בריא, אך רגוע יותר – אין התרסקות באופק על פי היסודות. שוק הנדל"ן באתר יאפיין יותר ויותר בצ'אלטים חדשניים, סצנה מפותחת לאורך כל השנה, וקהל לקוחות מכל קצוות העולם. הבעלות בקורשבל תמשיך להיות סמל סטטוס לא פחות משהיא השקעה. עבור משקיעים בעלי הון גבוה וקוני לייף-סטייל, העצה זהה: התמקדו במיקום ובאיכות פריים, החזיקו את הנכס בתקופות תנודה קצרות, ותיהנו גם מהנאה אישית וגם מהערכה פיננסית. כל עוד “שלג” ו”יוקרה” ממשיכים למשוך, שוק הנדל"ן של קורשבל 1850 צפוי לעידן זהב בשנים 2026–2028 ומעבר לכך, בתמיכת היצע נדיר, ביקוש יציב ומהמשיכה הנצחית של האלפים הצרפתיים.
פוטנציאל עליית ערך ההון: נדל"ן בקורשבל 1850 נחשב לעיתים קרובות כהשקעת בלו-צ'יפ, המציעה שמירה איתנה על ההון וצמיחה ארוכת טווח, ולא רווחים ספקולטיביים מהירים. ההיסטוריה מרשימה – ערכי הנדל"ן באלפים הצרפתיים עלו בכ-30% בממוצע מאז 2020 (כ-5.5% בשנה) investropa.cominvestropa.com, ואתרי הנופש היוקרתיים מובילים בביצועים, במיוחד מאז המגפה. במקרה של קורשבל, מחירי הנדל"ן בשנים האחרונות עלו בחדות (למשל, +9% רק ב-2024) investropa.com, וקובעים רף חדש. הציפייה קדימה היא שהקצב יתמתן, אך מומחים חוזים צמיחה מתונה של כ-3–7% בשנה בשוק האלפיני עד 2026 investropa.com. באזור אולטרה-יוקרתי כמו 1850, ניתן לצפות למחירים בקצה העליון של הטווח, כל עוד אין תנודות חריגות. המשמעות היא שצ'אלה בשווי 10 מיליון אירו כיום עשוי לעלות באופן אורגני ל-11–12 מיליון אירו תוך מספר שנים, רק מעליית הערך בשוק. בנוסף, פער ההיצע-ביקוש הייחודי לקורשבל מרמז כי תיתכן עליית ערך מעל הממוצע – בכל פעם שיש גל של רוכשים עשירים חדשים (נניח משווקים מתעוררים או כתוצאה מכלכלה חזקה), יש מקום לקפיצות מחירים בהינתן ההיצע הקבוע. למעשה, פוטנציאל הצמיחה ההונית נשאר חזק, והאסטרטגיה של לקנות ולהחזיק משתלמת. אפילו בטווח הארוך מאוד, נכסי יוקרה אלפיניים הראו עליות יציבות (למשל, שווי הצ'אלטים האיכותיים עלה בכ-33% בממוצע מאז 2008, והצמיחה הואצה לאחר 2020) investropa.com.
תשואות ודמי שכירות: משקיעים צריכים לקחת בחשבון כי התשואות (הכנסות) מהשכרת נכסים בקורשבל 1850 נמוכות יחסית מבחינה אחוזית, כפי שמקובל בשווקי יוקרה אולטרה-יוקרתיים. מכיוון שמחירי הרכישה גבוהים מאוד, ההכנסה מהשכרה, אף על פי שהיא גבוהה במספרים מוחלטים, מתורגמת לתשואה שנתית צנועה. תשואות שכירות נטו טיפוסיות נעות סביב 2–3% באתרי דגל כמו קורשבל snowonly.com. לשם השוואה, אזורים פחות יוקרתיים באלפים הצרפתיים יכולים להניב תשואה נטו של 4–4.5% snowonly.com, והממוצע הארצי בצרפת של תשואות שכירות (לכל סוגי הנכסים) הוא כ-6% mansion-properties.com. כלומר, משקיע בקורשבל לרוב יעדיף הערכת ערך הונית ושימוש עצמי על פני תשואה כספית גבוהה. למשל, נכס בשווי 5 מיליון אירו עשוי להכניס כ-200,000 אירו בשנה מהשכרה (אם מושכר בשבועות השיא); אחרי הוצאות, הרווח הנקי יהיה כ-150,000 אירו – שהם סביב 3% תשואה. אך מה שהמספרים האלו לא משקפים הוא גובה שכר הדירה והיכולת לקזז עלויות בעלות. בשבועות החורף המבוקשים (סילבסטר, חופשות בתי ספר), שכר דירה שבועי בצ'לטות מובילות יכול לעבור את 80,000–100,000 אירוbusinessinsider.com. גם דירות קטנות יוקרתיות יכולות להניב עשרות אלפי אירו לשבוע בעונה. אם הבעלים מוכן להשכיר את הנכס שלו, למשל, 8–10 שבועות בחורף ואולי עוד כמה שבועות בקיץ, הוא יכול לכסות חלק משמעותי מהוצאות שנתיות (צוות, תחזוקה, מסים) ואפילו להרוויח תוך כדי שהוא ממשיך ליהנות מהנכס בעצמו בחלק מהשנה.
כדאי גם לציין כי הביקוש להשכרה חזק מאוד בקורשבל בשבועות שבהם הבעלים פותחים את בתיהם. מומחי השכרת דירות באלפים מציינים כי צ'לטות במיקומים טובים מגיעות ל-70–90% תפוסה לאורך החורף (ואף לתוך הקיץ)snowonly.com. המעבר לתיירות כל השנה גורם לכך שיולי–אוגוסט תורמים כיום להכנסות משכירות (גם אם במחיר נמוך מהחורף). לפיכך, בעלים מתוחכם יכול להגיע לתפוסה כמעט מלאה בעונות השיא וליהנות מ-תשואה אפקטיבית טובה יותר. יש נכסים המנוהלים על ידי סוכנויות יוקרה או מפעילי טיולים, שמייעלים את התהליך.
אסטרטגיות הזדמנויות והשקעה: עבור משקיעים במיוחד, יש מספר כיוונים למקסם רווחים בקורשבל:
השבחות ושיפוצים: כפי שהוזכר, ניתן לעיתים לרכוש בצ'אלטים ישנים באזורים מעולים הדורשים מודרניזציה בהנחה יחסית קלה. השקעה בשיפוץ יוקרתי (עם שיפור יעילות אנרגטית ואבזור חדש) לא רק שמעלה משמעותית את ערך הנכס אלא גם את הכדאיות להשכרה שלו. לנוכח הרגולציה הדוחפת לבתים יעילים אנרגטית, שדרוגים כאלה גם "מגנים" על ההשקעה לטווח הרחוק.
החזר מע"מ בבניה חדשה: צרפת מציעה תמריץ משתלם לרוכשים התפתחותים חדשים באזורים תיירותיים. אם אתה רוכש נכס בבניה חדשה ומתחייב להשכיר אותו מרוהט עם שירותים ברמה מלונאית (כגון שירותי ניקיון, ארוחת בוקר) למספר שבועות בשנה, אתה זכאי להחזר של 20% מע"מ ממחיר הרכישה freespiritalpine.com. בהקשר של קורשבל, 20% מרכישת נכס בשווי מיליוני אירו הוא סכום משמעותי – מדובר בקפיצה מיידית בהון העצמי. רוכשים רבים של דירות חדשות בקורשבל 1650 למשל, מנצלים את המנגנון הזה, מממנים את המע"מ במהלך הבנייה ודורשים את ההחזר אחרי רכישה באמצעות רישום לתוכנית השכרה. כך משתפרת התשואה והזרם המזומנים, והתשואה מהשכרה הופכת לאטרקטיבית יותר בשנים הראשונות.
שיתופי שימוש: משקיעים מסוימים משתפים פעולה עם חברים או בני משפחה ורוכשים יחד צ'אלט (באופן לא פורמלי או דרך חברה בע"מ), וכך מתחלקים בשימוש ובעלויות. לנוכח המחירים הגבוהים, זה עשוי להיות פתרון יעיל, ועם תיאום נכון, כל צד נהנה גם מזמני שיא. ישנה מגמה מתפתחת של בעלות חלקית או מועדוני חברים יוקרתיים בנכסי סקי, המאפשרים לרכוש "מניות" בצ'אלט יוקרתי במיוחד (אם כי זה תחום חדש ויש לבדוק היטב את החוקיות).
ערך יחסי באזורים פחות מוכרים: אמנם קורשבל עצמה יקרה, אך משקיעים בוחנים לפעמים רכישה בפריפריה של קורשבל (למשל, קורשבל מוריון/1650, קורשבל וילג'/1550, או לה טניה הסמוכה). אזורים אלה נכללים באותו מתחם סקי ונהנים מהמוניטין של קורשבל, אך מחירי הנדל"ן נמוכים יותר. לדוגמה, כפרי לוויין בעמקי השלג עולים 50–70% פחות למ"ר בהשוואה ל-1850 investropa.cominvestropa.com, והתשואות מהשכרה (4%+ נטו) גבוהות לעיתים מאתרי היוקרה snowonly.com. החיסרון: עליית ערך איטית יותר וקהל שוכרים אחר, אך למשקיעים שמחפשים "אסטרטגיית השקעה" יש שמפצלים בין נבחרי פריים ואזורים מתפתחים.
לסיכום, תשואות צפויות בקורשבל 1850 נובעות משילוב של הכנסה שכירות מתונה וצמיחה הונית חזקה. רוכש בשנת 2025 יכול לצפות לעליות ערך שנתיות באחוזים חד־ספרתיים (שמתווספות לבסיס ערך גבוה מאוד) וכן ליכולת לקזז עלויות באמצעות שכירויות שמניבות אמנם רק אחוזים בודדים, אך מהוות סכום ניכר במונחים של יורו. לאור היסודות של שוק הנדל"ן בקורשבל, גם אסטרטגיה שמרנית של החזקה עד לשנת 2028 צפויה להניב תשואה כוללת גבוהה, בשקלול עליית ערך הנכס וכל דיבידנד שכירות שיתקבל. המפתח הוא לרכוש נכס איכותי (מבחינת מיקום ומפרט), כי נכסי יוקרה תמיד יהיו המבוקשים ביותר – מה שמבטיח נזילות גבוהה ותמחור פרמיום בעת היציאה מהשקעה. לצורך חיזוק הביטחון בשוק: ניתוחי מומחים מגדירים את מגמת הנדל"ן באלפים כ-“עולה באופן מובהק” ומדגישים שאתרי נופש מרכזיים כמו קורשבל נהנים מתשתית כלכלית חזקה ביותר גם קדימה investropa.cominvestropa.com.
רגולציה ומדיניות ממשלתית המשפיעה על נדל"ן
חוקי יעילות אנרגטית ("חוק האקלים"): שינוי מדיניות משמעותי המשפיע על הנדל"ן בצרפת הוא האיסור ההדרגתי על השכרת נכסים בדירוג אנרגטי נמוך. החל משנת 2025, דירות שדורגו בדרגת אנרגיה "G" לא יוכלו להיות מושכרות כחוק בצרפתmansion-properties.com. עד 2028, האיסור מתרחב גם לנכסים בדירוג "F", ובהמשך גם ל-"E" ב-2034. באתרי סקי באלפים, לא מעט שאלטות מסורתיות שנבנו לפני עשרות שנים עלולות להיכנס לקטגוריות הדירוג הנמוכות (בשל חלונות חד-שכבתיים, בידוד בלתי מספיק, מערכות חימום ישנות ועוד). לבעלי דירות בקורשבל, זה הפך לסוגיה בוערת: על מנת לשמור על פוטנציאל ההשכרה, יש לעדכן את הנכס לעמידה בתקן. כבר עתה אנו עדים ל"בריחה לאיכות" – כלומר קונים מתמקדים בשאלטים חדשים, מבודדים היטב, או כאלו שכבר שודרגו למערכות חימום ובידוד מודרניותinvestropa.cominvestropa.com. שאלטים ישנים בעלי דירוג נמוך נקלעים לשוק דו-שכבתי: או שהם נמכרים במחיר נמוך, או שלא נמכרים כלל, או שבעליהם משקיעים בשיפוצים (פאנלים סולאריים, משאבות חום, בידוד משופר) כדי להעלות את הדירוג. תקנות אלו, באופן די מפתיע, תומכות בעליית מחירים בנכסים איכותיים – כיוון שבתים שמקיימים את הדירוגים A/B הופכים ליקרים ומבוקשים אף יותר investropa.cominvestropa.com. בקורשבל 1850 שאלטים יוקרתיים רבים עברו שיפוץ להתקנת חלונות משולשים, חימום גיאותרמי ועוד, כדי להבטיח שיוכלו להמשיך להיות נכסי השכרה. בסך הכול, המדיניות הזו דוחפת את השוק לקיימות, מה ששפר בטווח הארוך את איכות המלאי ואף עולה בקנה אחד עם ערכי הקונים (רבים מקרב בעלי ההון אוהבים את שדרוגים ידידותיים לסביבה כחלק מהסטנדרט היוקרתי).
רגולציה על השכרות לטווח קצר: אזורים עתירי תיירות בצרפת מאזנים בין רווחיות ההשכרות לטווח קצר לבין צורכי הקהילה. בחלק מהעיירות האלפיניות (במיוחד הגדולות כמו שאמוני), הרשויות המקומיות הגבילו את מספר השכירות לתיירים או דרשו היתרים מיוחדים להפעלתן dmproperties.cominvestropa.com. שאמוני, לדוגמה, הטעילה מכסות על דירות נופש באזורים מסוימים במטרה לפנות דיור לתושבים מקומיים ולעובדים עונתיים. בעוד הגודל הקטן יותר של קורשבל והיותה אתר נופש ייעודי משמעם שטרם הוטלה מגבלה מחמירה (הכלכלה נשענת על השכרות), היא אינה חסינה לפיקוח רגולטורי. בעלי נכסים בקורשבל חייבים לרשום את הנכס שלהם אם הם משכירים לטווח קצר ולשלם מס תיירות. אם בעתיד יוחלטו חוקים – למשל, הגבלת מספר השבועות שניתן להשכיר נכס, או דרישה לסטטוס מגורים עיקריים על מנת להשכיר ללא הגבלה – הדבר עשוי להשפיע על חישובי ההשקעה. עם זאת, לאור הפרופיל של קורשבל 1850 (בעיקר בתי נופש יוקרתיים ותשתיות תיירות), כל מדיניות כזו צפויה להיות מדודה. ראוי לציין, שהגבלת היצע הנכסים להשכרה במקומות כמו שאמוני מובילה ליותר ביקוש (ולמחירים גבוהים יותר) לנכסים שכן זמיניםinvestropa.cominvestropa.com. אפקט דומה עשוי להתרחש בקורשבל: אם אי פעם תוגבל ההשכרה, הנכסים הבלעדיים שיישארו יזכו לביקוש אף גבוה יותר מתיירים אמידים. זהו תחום למעקב, אך נכון ל-2025, קורשבל עדיין שוק ידידותי מאוד להשכרות ללא מגבלות מקומיות ייחודיות על דירות נופש (למעט מה שנקבע בחוק הלאומי).
מיסים על בתים שניים: ממשלת צרפת והרשויות המקומיות הטילו מיסים שמיועדים לבעלי בתים שניים, הכוללים רבים מהמחזיקים בנכסים בקורשבל. צעדים אלה כוללים תוספת מס מגורים (taxe d’habitation) מוגדל באזורים שהוכרזו רשמית כסובלים ממחסור בדיור לתושבים המקומיים (zones tendues). מחוז סבואה של קורשבל התיר העלאה של עד 60% במסי הבתים השניים במקרים מסוימים. בנוסף, בחלק מהאתרים הפופולריים קיים מס על בתים ריקים שמטרתו להרתיע מהשארת נכסים ריקים. למעשה, כשמדובר בשאלי בשווי של מיליוני יורו, המיסים המקומיים הללו יחסית זניחים (תוספת של כמה אלפי יורו בשנה) ולא מנעו מרוכשים אמידיםinvestropa.com להיכנס לשוק. המשטר המס הלאומי בצרפת כולל היבטים ידידותיים למשקיעים: אין "מס רוכש זר" גורף, וצורפת אף שינתה ב-2018 את מס העושר כך שהוא מתמקד רק בנדל"ן (IFI – מס עושר נדל"ן) החל על שווי נדל"ן נטו מעל €1.3 מיליון בשיעור מתקדם של עד כ-1.5%. רוכשים מחו"ל לרוב פשוט לוקחים זאת בחשבון בעלות החזקת נכס בצרפת. על הכנסות שכירות, בעלי נכסים זרים משלמים מס הכנסה צרפתי (עם אמנות למניעת כפל מס), אך ניתן לקזז הוצאות, ותוכניות אטרקטיביות כמו LMNP (השכרה מרוהטת) מספקות טיפול מס מיטיב. מעבר לכך, קיימות הטבות מס על השכרה: הכנסות מהשכרה מרוהטת לרוב ניתנות לקיזוז באמצעות פחת והוצאות, ולעיתים יוצרים הכנסה חייבת מס נמוכה במיוחד על שאלי שמנוהל ביעילות. תמריץ נוסף קיים בבנייה חדשה – מע”מ (20%) ניתן להחזר אם הנכס מושכר עם שירותים, מה שמעלה משמעותית את התשואה freespiritalpine.com. בנוסף יש נקודות זיכוי ומענקים לשיפוצים ירוקים (בתוך מערך היוזמות הירוקות של צרפת). בסיכומו של דבר, הרגולציה בצרפת נחשבת יציבה ושקופה יחסיתmansion-properties.com. המשקיעים נהנים מהגנה משפטית חזקה (זכות הקניין מעוגנת עמוק) mansion-properties.com והמגמה הצרפתית לדחוף להשכרה בת-קיימא ככל הנראה תגדיל את ערך הנכסים העומדים בתקינה בטווח הארוך.
תקנות תכנון ובנייה מחמירות: הפיתוח בקורשבל 1850 מוסדר על ידי כללי תכנון מחמירים שמטרתם לשמור על הסביבה ההררית ועל האופי הבלעדי של האתר. חוק ההרים (Loi Montagne) ותוכניות עירוניות מקומיות מגבילים פיתוח בקנה מידה גדול, במיוחד מעל גבהים מסוימים. בפועל, המשמעות היא שהיתרי בנייה חדשים נדירים – הדגש הוא על שיקום מבנים קיימים ולא על התפשטות לקרקעות שלא נבנו קודם לכן investropa.com. מגבלות גובה מבטיחות כי הצ'אלטים יישארו בקנה מידה אנושי (ללא מגדלי מגורים), והנחיות עיצוביות שומרות על המראה הקלאסי של הצ'אלט. בנוסף, בניית מגורי נופש חדשים באלפים דורשת לעיתים קרובות להעניק תועלת כלשהי לקהילה (כמו יצירת חנייה או תמיכה בדיור לעובדים עונתיים) כתמורה. מדיניות אלו למעשה נועלות את המחסור בנדל"ן בקורשבל. עבור בעלי הנכסים, זו בשורה טובה כיוון שזה מונע פיתוח יתר שהיה עלול לדלל את שווי הנכסים או את קסם האתר. מצד שני, פרויקטי שיפוץ עלולים להיות יקרים ודורשים זמן רב בשל מכשולי רישוי – אך מרבית הרוכשים מתוך שכבת היוקרה מקבלים זאת כחלק מהבעלות על חלקת גן-עדן. יש לציין שבשווייץ התקנות אף מחמירות יותר (כמו הגבלת ה־Lex Weber על דירות נופש), ואילו בצרפת יש עדיין אפשרות לפתח, אך בצורה מבוקרת. מועצת קורשבל המקומית נדרשת לאזן בין קיימות סביבתית (סיכוני מפולות שלג, תחבורה, משאבי מים) לבין מעמדה כיעד תיירותי עולמי. שדרוגי התשתיות בשנים האחרונות (כמו מעליות חדשות) מלווים לרוב בהערכות סביבתיות, וככל שניתן, ממחזרים או משדרגים מתקנים קיימים ולא בונים חדשים.
לסיכום, המצב הרגולטורי ב־2025 עבור בעלי נדל"ן בקורשבל מאופיין בדגש על איכות ועמידה בדרישות: בתים חסכוניים באנרגיה, השכרה אחראית ופיתוח מבוקר. צעדים אלו, על אף שמסבכים את העניינים בעבור הבעלים, לרוב מגבירים את ערכו היוקרתי והארוך טווח של הנדל"ן בקורשבל. מומלץ לרוכשים לוודא שכל נכס שהם שוקלים עומד כבר בתקנים החדשים או שניתן לשדרגו בקלות – ולהיעזר במומחים מקומיים לייעול מיסוי ולהבנת כללי ההשכרה. חשוב לציין כי צרפת אינה מגבילה רוכשים זרים (אין הגבלות לאזרחים זרים), מה שמבטיח שהביקוש בקורשבל נותר רחב כתמיד, וכולל קונים מאירופה, אמריקה ואסיה.
דינמיקה עונתית והשפעתה על מחירים וזמינות
עונת השיא בחורף (עונה גבוהה): קורשבל 1850 היא ביסודה עיירת סקי, והחורף הוא הזמן שבו הכפר באמת מתעורר לחיים – יש לכך השלכות ישירות על השימוש והמחיר של נדל"ן. התקופה מדצמבר עד אפריל היא עונת השיא, כאשר חג המולד/שנה חדשה ופברואר (חופשות בתי ספר) הם נקודות השיא המובהקות. בזמנים אלו הביקוש למגורים מרקיע שחקים. בעלי שאלטים שמשכירים את הנכסים שלהם לרוב מרוויחים את עיקר ההכנסה השנתית תוך 2–3 שבועות חופשה בלבד. כתוצאה מכך, מחירי השכירות בחורף גבוהים במיוחד (למשל, €50,000+ לשבוע עבור שאלט יוקרה עם 4 חדרי שינה הוא דבר רגיל בשבוע השנה החדשה). גם הפעילות בשוק המכר עשויה לזנק בחורף, שכן מבקרים עשירים לעיתים מחליטים לרכוש לעצמם פיסת מקורשבל לאחר שחוו את אורח החיים. זה לא נדיר שסיורי נכסים ייערכו במקום בעונת השיא בעקבות שוכרים מוקסמים. עם זאת, המלאי למכירה בדרך כלל נמוך ביותר בחורף – בעלי נכסים רבים יעדיפו לדחות פרסום עד האביב/קיץ כדי לא להפריע להשכרות החורף הרווחיות או לזמן החופשה האישי. לכן החורף הוא הזמן שבו הקונים חווים את המוצר (את הנופש ולעיתים את הנכס עצמו כדיירים), אך העסקאות בפועל מסתיימות לעיתים קרובות בעונות המעבר.
אביב וסתיו (עונות שפל): בסוף אפריל, מעליות הסקי נסגרות וקורשבל נכנסת לשלב שקט. הפשרת השלגים באביב ועונת המעבר (מאי, יוני) מביאות לכך שרבות מהחנויות והמסעדות סגורות. באופן דומה, אחרי קיץ קצר, הסתיו (מסוף ספטמבר ועד נובמבר) נחשב לעונת שפל עם מינימום פעילות תיירותית. תקופות אלה היו מאז ומתמיד עונות רגועות באתר – זמן שבו בעלי שאלטים מבצעים שיפוצים או שדרוגים, הצוות יוצא לחופשות, והכפר מתמלא כוחות. מהבחינה השיווקית, עונת השפל היא הזמן שבו המלאי נוטה להיות הגבוה ביותר וקונים עשויים למצוא מעט יותר מקום למיקוח. מוכרים שמפרסמים בעונת השפל מודעים לכך שמספר הקונים קטן; אם יש להם עניין למכור, הם עלולים לתמחר מעט אטרקטיבי יותר. יחד עם זאת, כיוון שבעלי הנכסים בקורשבל בדרך כלל אינם לחוצים על מזומן, לא כדאי לצפות להנחות עונתיות קיצוניות – השוק לא מתנהג כמו מחירי שכירות עונתית שמתרוממים או צונחים בחדות. מחירי הנכסים אינם נופלים בקיץ/עונת שפל; לכל היותר, יש יותר מקום למיקוח או אפשרות לרכוש ללא תחרות על הנכס. ישנם קונים מנוסים שמכוונים את החיפוש שלהם לאביב: לאחר עונת סקי עמוסה, כמה בעלי נכסים עשויים לשקול למכור (במיוחד אם הנכס לא הושכר או נוצל כפי שציפו). כמו כן, לסוכנויות נדל"ן יש יותר זמן להקדיש ללקוחות בעונת השפל, דבר שיכול להעניק לרוכשים יותר תשומת לב ואפשרות לבדוק את השוק לעומק.
עונת הקיץ (עונת שיא משנית):הקיץ (יולי–אוגוסט) בקורשבל הפך לפופולרי מאוד כאשר הרי האלפים משווקים את עצמם כיעד לכל ימות השנה. אף שהקיץ אינו עמוס כמו החורף, הוא כבר אינו נחשב כמשני. משפחות וחובבי טבע מגיעים לטיולים רגליים, רכיבת אופני הרים, ריצות שטח, גולף (בקרבת מקום) ומנוחה אלפינית. האקלים נעים (ימים חמים, לילות קרירים) והנוף מרהיב, מה שהופך את קורשבל גם בקיץ למפלט הררי יוקרתי. למגמה זו יש מספר השפעות: השכירות בקיץ מהוות כיום מקור הכנסה משמעותי ורבים מהצ'אלטים והדירות מושכרים על בסיס שבועי לתיירים מאירופה, המזרח התיכון (שלעיתים קרובות מחפשים אקלים קריר יותר בקיץ) ומקומות נוספים. בשיא הקיץ שיעורי התפוסה בנכסים מבוקשים עשויים להגיע ל-70% ומעלה snowonly.com. דמי השכירות נמוכים מהחורף אך עדיין נאים – למשל, אותו צ'אלט שמושכר ב-€50,000 לשבוע בחורף עשוי להיות מושכר ב-€15,000–€20,000 לשבוע באוגוסט. עבור בעלי הנכסים, המשמעות היא שהנכס לא עומד ריק 8 חודשים בשנה; ניתן לנצל אותו או להרוויח ממנו ביותר עונות. מהבחינה התרבותית, הדימוי של קורשבל מתרחב כאתר נופש דו-עונתי, בדומה למג'ב או שאמוני. תשתיות כמו מעליות הפועלות בקיץ (לטיילים ולרוכבי אופניים) ואירועים כמו פסטיבלי מוזיקה או זיקוקים מושכים מבקרים. למעשה, ברחבי האלפים, דיווחו אתרי נופש על עלייה משמעותית בביקורי קיץ – בשאמוני חלה עלייה של 46% במכירות כרטיסי מעליות בקיץ תוך שנתיים dmproperties.com, ובקורשבל עצמה הנתונים עולים בהתמדה. הנוכחות לאורך כל השנה תומכת בערך הנכסים מכיוון שבעלים רואים שימושיות גדולה יותר (והכנסות פוטנציאליות) מההשקעה שלהם. זה גם מסייע לצמצם מעט את עונתיות העסקים, והכפר הופך לבר-קיימא יותר לאורך כל השנה.
השפעה על זמינות: מחזור העונות משפיע על מועד היציאה של נכסים לשוק. רבים מהמוכרים מעדיפים להתחיל למכור בסוף החורף או באביב (לאחר שנהנו מעונה אחרונה, או כדי לתפוס את מבקרי האביב), כדי שהעסקה תיסגר בקיץ לפני החורף הבא. באופן דומה, פרויקטים חדשים לרוב שואפים למסירה בסתיו, כך שהקונים יוכלו ליהנות מהנכס בעונת החורף. לכן, הסתיו מתאפיין בריבוי הסכמות וסגירות (למעשה משרדי הנוטריונים באלפים עסוקים במיוחד באוקטובר-נובמבר בסגירת עסקאות כדי שהקונים יקבלו מפתחות עד חג המולד). לגבי השכרות, בעלי נכסים נדרשים להחליט עד תחילת הסתיו אם ישכירו את השבועות המבוקשים או ישתמשו בנכס בעצמם, שכן סוכני השכרה מתחילים לשווק את צ'אלטים לחורף כבר בספטמבר עבור העונה הקרובה.
דינמיקת מחירים: ייתכן שאנשים מניחים שרכישה בחורף יקרה יותר בגלל הביקוש – אך בנדל"ן, המחירים בקורשבל יחסית קבועים לאורך כל העונות (בניגוד למלונות, מחירי הבתים לא מוכפלים בחורף). עם זאת, הערך הנתפס של נכס נמצא בשיאו בחורף: שאלה סקי נראית אטרקטיבית במיוחד כשהיא מוקפת בשלג ובפעילות תוססת. לעיתים זה מוביל למכירות מהירות במחיר המבוקש בחורף, בעוד שאותו נכס המוצג בעונה מתה עשוי לקבל הצעה נועזת יותר. במובן הזה, עשויה להתרחש רכישה "רגשית" בחורף – קונה מתאהב במקום בשיא האווירה ומשלם מחיר מלא. לעומת זאת, משקיע קפדן יעדיף לבדוק בקיץ כדי לבדוק אם מתגלות בעיות שמוסתרות בשלג החורפי (מצב הגג, גבולות הקרקע וכו'), ולנהל משא ומתן באווירה רגועה פחות.
מגמות שימוש – שהייה ארוכה יותר: שינוי עונתי נוסף הוא שבעלים (ושוכרים) מבלים תקופות ארוכות יותר בקורשבל מאשר בעבר. עליית העבודה מרחוק מאפשרת לחלק מהבעלים להגיע למספר חודשים – לדוג' מדצמבר ועד פברואר ברצף – במקום רק לשבוע חופשה. ייתכן שהם יעבדו מהשאלאה שלהם במהלך השבוע וישתמשו בהפסקות לגלישה, ומתייחסים אליה כאילו היא בית משני עיקרי. בדומה לכך, יש שמגיעים בקיץ לחודש של בריחה מהעיר. מגמה זו מטשטשת את הגבולות בין עונות ומגדילה למעשה את הביקוש לתכונות ביתיות ונוחות (משרדים ביתיים, אינטרנט אמין וכו' – קורשבל שיפרה בכך תשתית פס-סיב באזור). זה מחזק את הרעיון שקורשבל אינה רק אתר סקי חולף אלא יעד חיים אלפיני לאורך כל השנה.
לסיכום, העונתיות בקורשבל יוצרת מקצב מחזורי בשוק, כאשר החורף שולט הן בשימוש והן בהתרגשות, אך חשיבות הקיץ עולה. אמנם מחירי הנדל"ן עצמם לא קופצים בעונה, אך עיתוי המכירות, התפוסה וההיצע של נכסים – כולם עונתיים. משקיעים נבונים יתאימו את אסטרטגיותיהם ללוח השנה הזה: ייתכן שיבחרו לקנות באביב, לשדרג בעונה מתה, ולהרוויח מהשכרות בעונה החמה. הדחיפה להרחבת עונות התיירות (חורף וקיץ) בהדרגה מאזנת את המגרש, מה שהופך בסופו של דבר את הנכס לבעל ערך רב יותר, כיוון שהוא פעיל יותר לאורך השנה ומשולב בקהילה שאינה נסגרת מחצית מהזמן.
פיתוחי תשתיות וצמיחה בתיירות
שדרוגי תשתיות סקי: קורשבל ושלושת העמקים משקיעים ללא הרף בתשתיות הסקי שלהם, בהבנה שחווית סקי מודרנית ויעילה חיונית לשמירה על ערך הנכסים ולמשיכת מבקרים אמידים. אחד המוקדים האחרונים הוא הרכבל סליר ששופץ לחלוטין, שייפתח מחדש לחורף 2024/25 עם קרונות פנורמיים חדשים ונוחות מהודרת seecourchevel.com. סליר הוא רכבל חתימה (המעלה גולשים לגובה 2,700 מטר עם תצפית להרי המון בלאן), והשדרוג שלו מדגיש את המחויבות של אתר הנופש למתקנים ברמה הגבוהה ביותר. בנוסף, אזורי המתחילים ב-1850 שודרגו עם דרגנועים מקורים חדשים (מסועי סקי) שהחליפו מסועים ישנים, כדי לספק העלאה מקורה ונוחה לילדים ולמתחילים seecourchevel.com. בשנים האחרונות גם הורחבו מערכות ייצור השלג בקורשבל כדי להבטיח מסלולים ניתנים לגלישה מתחילת דצמבר ועד סוף אפריל, גם בשנים דלות שלג. לדוגמה, לקראת אליפות העולם בסקי 2023 (שהתקיימה בקורשבל-מריבל), הושקעו מיליונים בהכנת מסלולים, פיסט-בשרים חדשים ותותחי שלג כדי להבטיח תנאים ברמה עולמית. הקישוריות בתוך מתחם הסקי נותרת חסרת תחרות: קורשבל מחוברת באופן ישיר למריבל ולואל טורנס, ומיזמים עדכניים כמו רכבל אורל-סים קארון מ-2021 (בעמק הרביעי) חיזקו עוד יותר את "שלושת העמקים" כאזור גלישה אחד ענק snowonly.com. עבור בעלי נכסים, השדרוגים הללו משמעם איכות סקי עקבית וחוויית אירוח טובה יותר – כך שממשיכים להיות ביקושים גבוהים להשכרות וערך הנדל"ן הגבוה מוצדק.
שירותי יוקרה והתרחבות: השיפורים בהר ממשולבים בהתפתחויות בכפרי הנופש. קורשבל 1850 כבר מתגאה באחת מהקבוצות המרוכזות הגדולות ביותר של מלונות 5 כוכבים בעולם (מחוץ לערים הגדולות) businessinsider.com. זה כולל מוסדות ידועים כמו Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée ואחרים, שמפנקים את המבקרים ומעלים את יוקרת הנופש. באופן מרשים, בקורשבל (בכל הרמות) יש 7 מסעדות עם כוכב מישלן, המספר הגבוה ביותר באלפים businessinsider.com, המחזק את מעמדה כיעד קולינרי. המגמה היא לכיוון יוקרה חוויתית: פרויקטים חדשים משלבים לינה עם גלריות קניות יוקרתיות, מועדונים פרטיים ומרכזי בריאות. התפתחות בולטת היא מלון ה-Maya Collection החדש, מלון יוקרה אולטרה מתוכנן להיפתח בקורשבל עד דצמבר 2025 voguebusiness.com. בדומה לכך, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (החברה שמאחורי בתי הקזינו והמלונות המפוארים במונקו) מעורבת גם היא בקורשבל עם תכניות ללודג'ים יוקרתיים ופרויקטי אירוח עד 2026 voguebusiness.com. פרויקטים אלו מעידים על כך שמשקיעים מזרים הון לתשתיות התיירות של קורשבל, בציפייה לביקוש מתמשך. האתר גם מתכונן לחגוג את יום השנה ה-80 ב-2026/27, וככל הנראה יחנוך אז כמה מאותם מקומות חדשים ויארח אירועים נוצצים voguebusiness.com. עבור בעלי הנדל"ן, גל מפעילי היוקרה הוא בונוס: הוא מרחיב את האטרקטיביות של האתר (ומביא מבקרים עשירים חדשים שעשויים להפוך לרוכשי נכסים בעצמם) ומרענן כל הזמן את ההילה של קורשבל. הנוכחות של מותגים כמו לואי ויטון, דיור, קרטייה וכו', במחוז הקניות של קורשבל (שכולם מחזיקים שם בוטיקים) מוסיפה לתחושת הקוסמופוליטיות voguebusiness.com.
תחבורה ונגישות: הנגישות של קורשבל תמיד הייתה חלק מהמשיכה היוקרתית שלה. לאתר הנופש יש נמל תעופה פרטי לאליט (אלפורט) ממש מעל 1850, מהגבוהים באירופה, המאפשר למטוסים פרטיים קטנים ומסוקים לנחות ממש על המדרון businessinsider.com. המשמעות היא שאנשים חשובים ומפורסמים יכולים לטוס ישירות מפריז או ז'נבה לקורשבל, ולחסוך שעות של נסיעה ברכב. נמל האלפורט, המפורסם במסלול ההמראה הקצר והעולה שלו, משמש גם כאטרקציה תיירותית בחורף (הגולשים עוצרים לצפות במטוסים ממריאים ונוחתים) businessinsider.com. מבחינת תשתית תחבורה רחבה יותר, יש התפתחויות גדולות באזור: מסילת הרכבת המהירה ליון-טורינו הנבנית (שחלקה כולל תחנה בסן-ז'אן-דה-מוריין, כ-45 דקות נסיעה מקורשבל ברכב) צפויה להסתיים לקראת סוף העשור snowonly.com. עם סיום העבודות, זמן הנסיעה מפריז לאלפים הצרפתיים יתקצר משמעותית – ואולי יביא עוד מבקרים לסופי שבוע. דמיינו את האפשרות להגיע למוּטְיֶיה (עיירת העמק של קורשבל) ברכבת מפריז בכ-4 שעות בלבד; זה עשוי להפוך את קורשבל לנגישה יותר גם לקהל אירופי רחב יותר, כולל מי שמעדיף לא לטוס. בנוסף, שיפורים בכבישים המקומיים (המסלול ממוטייה לקורשבל עבר שדרוגים ותעלות משופרות במשך השנים) ממשיכים לשפר את הבטיחות ולהפחית עומסים בשבועות העומס. יחד, השדרוגים האלו מחזקים את המשיכה של קורשבל כיעד יוקרה נגיש, למרות מיקומה המבודד בהרים.
קיימות וסביבה: מתוך הכרה באיומים הכפולים של שינויי האקלים והעלייה בעלויות האנרגיה, רשויות קורשבל ומפעילי המעליות אימצו שדרוגים לקיימות. חברת Societé des 3 Vallées (S3V), שמנהלת את מעליות הסקי, מפעילה כיום 100% מהמעליות באמצעות אנרגיה מתחדשת (הידרואלקטרית וסולארית) seecourchevel.com. בשנת 2024 הם התקינו פאנלים סולאריים בתחנת הגונדולה Ariondaz בקורשבל מוריון כדי לייצר חשמל באתר, בכמות מספקת להפעלת רכבל מהאנרגיה הסולארית seecourchevel.com. הם גם השקיעו בכלי גישור שלג חסכוניים באנרגיה המונחים ב-GPS, המייעלים את מסלולי הגישור ומצמצמים את צריכת הדלק seecourchevel.com. בתחום פיתוח הנדל"ן, בנייה חדשה מבוצעת לפי תקני בידוד מחמירים וכוללת לעיתים קרובות חימום גיאותרמי או חימום סולארי לבריכות וכדומה. ממשלת האתר יישמה אמצעים כגון סבסוד שיפוץ אנרגטי למבנים ישנים. אפילו מדיניות קטנות, כמו חובת צמיגי חורף ברכבים כחוק במהלך העונה למען הבטיחות seecourchevel.com, מעידות על דגש על קיימות ובטיחות. מאמצים אלו מבטיחים שקורשבל תישאר קיימא כאזור סקי לטווח הארוך (ממתנים את השפעות האקלים) ומהווים נקודת מכירה למשקיעים בעלי מודעות סביבתית. בנוסף, קהל לקוחות עשיר שרגיש לאחריות סביבתית יעדיף אתר "ירוק" וכך גדלה האטרקטיביות של המקום. כל אלה מוסיפים ערך בלתי מוחשי לנדל"ן: אתר מנוהל היטב ובצורה בת-קיימא ישמור על מעמדו (וכך גם על הביקוש לנכסים בו) לשנים רבות קדימה.
אירועים ופרופיל גלובלי: כוכבה של קורשבל היה במלוא הדרו במהלך אליפות העולם בסקי אלפיני של FIS בפברואר 2023, שאורגנה במשותף עם מריבּל. אתר הסקי נהנה מחשיפה תקשורתית בינלאומית וניצל את ההזדמנות להציג את מתקניו (כולל איצטדיון סיום חדש ומעליות ששודרגו). הצלחת האירוע הדגימה את יכולתה של קורשבל לארח אירועים רחבי היקף, מה שמבשר טובות לתוכניות עתידיות כמו האולימפיאדה. אכן, האלפים הצרפתיים (כולל קורשבל) נחשבים מועמדים חזקים לאירוח אולימפיאדת החורף 2030, ורבים מצפים כי הם יזכו בכך voguebusiness.comvoguebusiness.com. ציפייה זו כבר האיצה פרויקטים שונים – למשל, מתוכנן עיצוב מחדש של ה"סנואו פרונט" בקורשבל 1850 ותחנת רכבל שנוס כדי לחדש את מרכז כפר הסקי לקראת אפשרות לאירוח האולימפיאדה voguebusiness.com. במידה שהאולימפיאדה תאושר, צפויה פריחה מיידית בהשקעות בתשתיות: שדרוג כבישים, הרחבת אפשרית של אירוח (אם כי בקורשבל כנראה באמצעות מתקנים זמניים בשל הגבלה על בניה קבועה), וטיפוח כללי. גם אם קורשבל לא תהיה אתר רשמי, היא צפויה לארח אורחים נכבדים או נבחרות לאימונים (כפי שעשתה באולימפיאדות קודמות), והעלייה בתיירות תהיה משמעותית. בנוסף, חגיגות ה-80 בשנים 2026/27 יכללו כנראה אירועים מיוחדים, אולי פתיחת מוזיאונים או אתרים תרבותיים חדשים שיחגגו את תפקידה החלוצי של קורשבל כאתר סקי שתוכנן מראש (הוקם ב-1946). השקעות תרבותיות כאלה מוסיפות עומק לאטרקטיביות של האתר מעבר לסקי.
*אתרי הנופש השווייצריים רשמו צמיחה ממוצעת של כ־3.5% בשנת 2024 dmproperties.com; וורבייה, כאחד מאתרי הפרמייר של שווייץ, כנראה חווה צמיחה דומה או מעט גבוהה יותר בשל הביקוש הרב.
צמיחת התיירות ותוכניות לעתיד: ההשפעה המשולבת של כל הגורמים הנ"ל משתקפת בנתוני התיירות: בעונת 2024/25, קורשבל רשמה כ-1.2 מיליון לילות אירוח, עלייה של 16% מעונת 2018 (לפני הקורונה)voguebusiness.com. מדובר בצמיחה מרשימה ליעד שכבר מבוסס וידוע. צמיחה זו היא חלק ממאמץ אסטרטגי לשווק את האתר לאורך כל השנה ובזירה הבינלאומית. משרד התיירות פונה לשווקים חדשים (למשל, בוצעה פנייה ממוקדת למבקרים מארה"ב, המזרח התיכון ואסיה באמצעות מסעות פרסום ושותפויות). הכנסת פסי הסקי Ikon ו-Epic (כרטיסי עונה עולמיים) המשלבים ימי גלישה בשלושת העמקים הפכה את הגישה לסקי הבינלאומי (במיוחד אמריקאים) לנוחה יותר בקורשבל, ורבים התאהבו במקום dmproperties.com. המתכננים באתר שמים דגש גם על איזון בין צמיחה לאקסקלוסיביות: בניגוד לאתרי סקי המוניים, קורשבל אינה שואפת להגדלה דרמטית של נפח הגולשים (מה שעלול להעמיס על הרכבלים והמסלולים). במקום זאת, מושם הדגש על שיפור איכות – למשל, חוויות טובות יותר, יותר פעילויות שאינן סקי (פארק מים Aquamotion, מזחלות כלבים, טיסות רחיפה ועוד) ושיפור השירותים (אפליקציות לשירותים לפי דרישה, סקי קונסיירז' וכו'). בדרך זו, קורשבל שומרת על מותג יוקרתי – מה שממשיך למשוך מבקרים (וקוני נכסים) עשירים. חשוב לציין כי הסינרגיה בין השקעה ציבורית (ברכבלים, כבישים, אירועים) להשקעה פרטית (במלונות, חנויות, שאטלים) יוצרת מעגל מחזק: האתר נשאר בחזית החדשנות והיוקרה, ולכן הנדל"ן כאן נשאר מבוקש במיוחד ברמה עולמית.
ניתוח השוואתי מול אתרי נופש אלפיניים אחרים (מג'ב, ואל ד'זיר, וורבייה)
קורשבל 1850 נזכרת לעיתים קרובות באותה נשימה עם קומץ אתרי נופש אלפיניים יוקרתיים. כדי לשים את שוק הנדל"ן שלה בפרספקטיבה, יש טעם להשוות נתונים ומאפיינים עיקריים עם ואל ד'יזר ומג'ב (המקבילות הצרפתיות שלה) ווורבייה (המתחרה השווייצרית הבכירה):
מחירים: המחירים בקורשבל 1850 נמצאים בשיא שוק הנדל"ן הצרפתי – זהו אתר הנופש הצרפתי היחיד שמתחרה בעקביות עם אתרי היוקרה השוויצריים מבחינת מחירinvestropa.com. המחירים הבכירים בואל ד'יזר קרובים מאחור (מתקרבים ל-€30,000 למ"ר עבור הנכסים הטובים ביותר) investropa.com, אך בממוצע קורשבל עדיין עוקפת אותה. מג'ב, על אף יוקרתה הרבה, מציגה רמות מחירים נמוכות יותר – בשל הגובה הנמוך יותר והמלאי המרובה של קרקעות זמינות לפיתוח (זוהי עיירה רחבה ומפוזרת). לדוגמה, בקתה אלגנטית שעשויה לעלות €5M במג'ב תעלה בקלות €8–€10M בקורשבל 1850. ורבייה בולטת כמתחרה ישירה מבחינת יוקרה ומחיר: כפי שמוצג, נכס פריים בורבייה מתחיל בסביבות CHF 22,100 (~€23,600) למ"ר ומגיע עמוק לתוך טווח ה-€30,000 ubs.comubs.com. למעשה, שווייץ מתהדרת בחמשת שווקי הסקי היקרים ביותר באלפים, כאשר סנט מוריץ ו-Gstaad לרוב מגיעות לכ-€40,000 למ"ר בנכסי עילית ubs.comubs.com. קורשבל 1850 עדיין נמצאת קצת מתחת לאלו – בינתיים. ראוי לציין כי הזינוק של 9% במחירי קורשבל ב-2024 היה גבוה יותר מקצב הצמיחה של כל אתר נופש שוויצרי באותה שנה, מה שמרמז כי הפער עשוי להצטמצם dmproperties.com.
עבור משקיעים, הבדלי המחירים האלו מתבטאים גם ב"כרטיסי כניסה" שונים: ניתן לרכוש דירת יוקרה במז'ב במחיר של דירה קטנה מאוד ב-1850. מי שמניעיו השקעתיים בלבד עשוי למצוא ערך במז'ב או באתרי סקי צרפתיים מתפתחים (פוטנציאל עלייה גבוה יותר באחוזים), אך המשיכה בקורשבל היא שמדובר בנכס איכותי ויציב – בדומה להחזקה בנכס במונקו לעומת עיר זולה יותר.
ביקוש ותמהיל רוכשים: כל ארבעת האתרים מושכים קונים עמידים מהעולם, אך עם הבדלים דקים:
קורשבל 1850 – מאוד בינלאומי; אירופאים בולטים (בריטים, בלגים, שווייצרים, עשירי צרפת), עניין משמעותי מהמזרח התיכון ואסיה, וקונים אמריקאיים הולכים ומתרבים investropa.cominvestropa.com. גם פופולרית היסטורית בקרב רוסים. הרוכשים כאן לעיתים קרובות מחפשים נכסי פרסטיז'ה ואינם מהססים לשלם מחיר פרמיה עבור היוקרה.
ואל ד'יזר – מסורתית יעד מועדף על השוק הבריטי היוקרתי והעשירים הצרפתים. מוניטין חזק לחובבי סקי רציניים (שטחים נרחבים למקצוענים) לצד בקתות יוקרתיות. פרופיל הרוכשים כאן אולי מעט יותר אירופי מזה של קורשבל, אך גם כאן ניכרת עלייה בקונים מחוץ לאירופה.
מז'ב – מושכת קהל עמיד יותר מעודן (פיתוחה החל על ידי משפחת רוטשילד כתגובה צרפתית לסנט מוריץ). רוכשים צרפתיים ושווצרים מאזור ז'נבה אוהבים את מז'ב בזכות הכפר האופנתי (קניות בוטיק, גסטרונומיה, בקצב רגוע יותר מאשר בקורשבל) ואורח החיים השנתי. פופולרית גם בקרב משפחות – לא רק על סקי אלא על החיים האלפיניים הכלליים (גולף, רכיבה על סוסים, פסטיבלי מוזיקה). קיימת נוכחות בינלאומית (בריטניה, בלגיה, אמריקאים/אסייתים מסוימים), אך לא מובחנת כמו בקורשבל.
ורבייה – מאוד בינלאומית; שילוב של בריטים (תואר כ“לונדון על השלג” בזכות ריבוי בריטים), פאן-אירופאים ועשירי העולם. החוק השווייצרי מתיר לזרים לרכוש בוורבייה (מכסות קנטון ואלה), ולכן ישנם בעלי נכסים לא-שוויצרים רבים, כולל סלבס וטייקוני עסקים. לאזור יש וייב צעיר יותר וספורטיבי – מפורסם בסקי אוף-פיסט וסצנת אפרה-סקי תוססת – אך עם הרבה רוכשים עמידים במיוחד. אתרי סקי שווייצריים כדוגמת ורבייה נהנים מיציבות הכלכלה השווייצרית ולעיתים גם מיתרונות מיסויים (יש רוכשים זרים שמעתיקים תושבות כדי ליהנות משיטת מס חד פעמית).
שוק השכירות ותשואות: גם בקורשבל וגם בוואל ד’יזר יש שווקי שכירות חזקים בחורף, אך קורשבל גובה תעריפים שבועיים גבוהים יותר בשל היוקרה והנוחיות שלה (מסעדות עילית ועוד). שאלי סקי-אין/אאוט בקורשבל 1850 יכול להיות מושכר ביותר משאלי דומה בוואל ד’יזר, לעיתים בפער של 20–30%, שמשקף את מעמדה של קורשבל. שוק השכירות של מג’ב עונתי מעט יותר (מצוין לחג המולד ולפברואר, שקט יותר בין לבין) ויש לו גם שוק השכרות לקיץ (גולף/חופשות). השכירות בורבייה דומות לקורשבל בשבועות השיא (שתיהן ברמת המחירים העליונה להשכרת סקי) – שאלי של 100 אלף יורו/שבוע בקורשבל עשוי להיות גם CHF 100 אלף/שבוע בורבייה. התשואות הנקיות בכל הנכסים היוקרתיים האלו נותרות נמוכות יחסית (~2–3%) כפי שמצוין בsnowonly.com. שימו לב שבאופן בולט, בעלות על נכסים באתרי סקי שווייצריים כוללת לעיתים הוצאות בעלות גבוהות יותר (מיסי עושר שנתיים קנטונליים, ושירותים יקרים יותר), ויש הגבלות נוקשות על השכרה (חלק מהבקתות שרכשתם ברישיון לשימוש עצמי לא תוכלו להשכירן בקלות). בצרפת, למעשה, תהליך השכירות פשוט יותר.
גובה האתר ואמינות שלג: קורשבל 1850 וואל ד’יזר שתיהן בגובה רב (1850 מטר וגם בוול–לה–דייל, כאשר הכפר הראשי של ואל ב-1800 מטר) עם טררנים לסקי עד 3,000+ מטר. המשמעות היא אמינות שלג גבוהה מאוד, ובזמן שהאקלים מתחמם, זו חוזקה קריטית – ולכן הן מובילות גם בעליית המחירים. מג’ב, בגובה 1100 מטר, מושפעת יותר משנים עם שלג מועט (למרות שהושקע בשלג מלאכותי). הכפר הראשי בורבייה כ-1500 מטר, עם סקי עד 3300 מטר במון פור, כך שגם שם אמינות השלג גבוהה. בולטת מגמת ה“פרימיום לגובה”: אתרים מעל 1500 מטר חוו צמיחה גבוהה יותר מהנמוכים investropa.com. זה עובד לטובת קורשבל, ואל ד’יזר וורבייה – וזו דאגה מסוימת לגבי מג’ב (אם כי כוח המשיכה בקיץ והאופי שלה מאזנים זאת).
אורח חיים ותשתיות: לכל אתר יש את ההצעה הייחודית שלו. קורשבל 1850 עוסקת בזוהר ונוחות – תוכלו לגלוש ישירות לעיירה, ואז לקנות בשאנל, לאכול במלון מפואר וליהנות מחיי לילה הכוללים מועדונים טרנדיים וגלריות אמנות. ואל ד’יזר משלבת גלישה עוצמתית עם סצנה כפרית חיה ופחות רשמית; ישנם הרבה שאלי יוקרה ואפילו כמה מלונות 5 כוכבים כיום, אך האווירה היא “יוקרה לחובבי סקי” יותר מאשר “יוקרה ראוותנית” של קורשבל. מג’ב מציעה מרכז כפר בסגנון ימי-ביניים מקסים, כרכרות סוסים ושילוב של יוקרה ואותנטיות – כמעט כמו “להיראות בכפר” (בדומה לסנט מוריץ) כמו הגלישה עצמה. זהו גם כפר חי ופועל כל השנה, עם אוכלוסיה קבועה נכבדה – מה שמושך את מי שמחפש קהילה אמיתית. ורבייה ידועה בחיי הלילה והאוף-פיסט – מאוד ספורטיבית ביום וחברתית מאוד בלילה. מעט פחות יוקרתית בקמעונאות (פחות חנויות מעצבים מקורשבל) אך עם שירותים ואירועים יוקרתיים (כמו פסטיבל המוזיקה של ורבייה).
מנקודת מבט של משקיע: השוואת קורשבל מול וורבייה היא לעיתים קרובות שאלה של העדפה בין מערכות צרפתיות לשווייצריות. יש המעדיפים את צרפת בזכות תהליך הרכישה הפשוט יותר ואי הגבלות על קניית נכס ע"י זרים, בנוסף לאורח החיים (שפה, אוכל, תרבות). אחרים מעדיפים את שווייץ בגלל היציבות, הפרטיות והיוקרה שלה (וכמה יתרונות פוטנציאליים של תושבות מס). במונחי השקעה גרידא, בשתיהן נרשמה צמיחה הונית משמעותית. יתרון אחד לקורשבל: אין מכסה על בעלות זרה, כך שנזילות הנכסים גבוהה – כל מיליארדר מכל מקום בעולם יכול לקנות נכס בקורשבל בחופשיות. בוורבייה, רישיונות קניה לזרים מוגבלים מדי שנה, מה שעלול להקטין את הנזילות (אם כי זה גם יוצר מגבלה בביקוש, ובאופן פרדוקסלי תומך במחירים).
תחזית השוואתית: כל אתרי הסקי המובילים האלה צפויים להמשיך להצליח. העלייה האחרונה של קורשבל מצביעה על כך שאולי תאתגר את האתרים השווייצריים מבחינת המחירים הגבוהים ביותר באירופה אם המגמה תמשיך. ואל ד'איזר עוברת שדרוגים (למשל, פרויקט יוקרה חדש וגדול "Le Coin de Val" בתכנון), מה שישמור עליה תחרותית. מחיריה המרוככים יחסית של מג'ב עשויים להפוך אותה לאטרקטיבית למשקיעים המבקשים יוקרה במחיר (יחסית) משתלם, ויש לה קהל צרפתי סופר-עשיר שומר אמונים המייצב אותה. וורבייה, עם הזוהר הבינלאומי וההיצע המוגבל (הכפר גם תחום גיאוגרפית), תישאר שוות ערך לקורשבל.
לסיכום, קורשבל 1850 בולטת אפילו בקרב האליטה: ניתן להשוות אותה אולי לסנט מוריץ או גשטאד ברמת היוקרתיות. בצרפת, קורשבל מספר אחת, עם ואל ד'איזר במקום השני ומג'ב במקום שלישי חזק (יש שיציינו את מריבל או שאמוני, אך אלו ברמת מחירים נמוכה יותר). באלפים בכלל, קורשבל היא אחת הבודדות שמסוגלת למשוך את עשירי העולם בהיקף דומה לזה של אתרי הסקי השווייצריים. זה מבשר טובות להשקעות בנדל"ן – מאגר הרוכשים רחב ומגוון מאוד. עבור אנשים בעלי הון גבוה ששוקלים בין הלוקיישנים הללו, פעמים רבות ההחלטה היא עניין של העדפה אישית: האלגנטיות הצרפתית של מג'ב, הסטייל הספורטיבי של ואל, התחושה הקוסמופוליטית של קורשבל, או האווירה ההדוניסטית של וורבייה. בהיבט השקעה בלבד, המומנטום של קורשבל והפתיחות של צרפת מעניקים לה יתרון מסוים ב-2025 ומעבר לכך.
תחזית 2026–2028: שוק הנדל"ן והגורמים המרכזיים
בעת מבט קדימה אל התקופה 2026–2028, התחזית לשוק הנדל"ן של קורשבל 1850 נותרת חיובית מאוד, עם כמה הסתייגויות ומגמות שראויות למעקב:
המשך צמיחה במחירים: כל הסימנים מצביעים על כך שערכי הנדל"ן בקורשבל ימשיכו לעלות בשנים הקרובות. ייתכן שהצמיחה השנתית לא תהיה חדה כמו הקפיצה של 9% שנרשמה ב-2024, אך גם תחזיות שמרניות מצביעות על עלייה שנתית של 3–5% באתרי הסקי היוקרתיים investropa.com. מספר גורמים תומכים בכך: היצע מוגבל ומתמשך, ביקוש בינלאומי גבוה, והפיכת האתר ליעד יוקרה אמיתי לכל ימות השנה. עד 2028, ייתכן שנראה כבר את רף המחיר העליון של צ’לטים אולטרה-יוקרתיים עובר את €35,000 למ"ר, במיוחד אם יירשמו עסקאות שיא חדשות. מהלך כזה יהפוך את קורשבל 1850 לאחת משוקי הנדל"ן לסקי היקרים בעולם, ויצמצם אולי את הפער לעומת אתרים כמו סנט מוריץ/גשטאד. האפקט המצטבר של אפילו 5% עלייה בשנה אומר שצ'לט ששווה היום 15 מיליון אירו עשוי להיות שווה כ-18 מיליון אירו ומעלה עד 2028, בהתאם למגמת הצמיחה investropa.com.
גורמים כלכליים גלובליים: יש לקחת בחשבון את המצב הכלכלי הרחב. נכון לשנת 2025, שיעורי הריבית באירופה התייצבו ואפילו התרככו (ריבית הפיקדון של ה-ECB סביב 2.5% לאחר הורדות) – מה ששיפר את נגישות המשכנתאותinvestropa.com. אם סביבה של ריביות נמוכות תימשך, או תרד עד 2026–2027, זה מספק דחיפה נוספת לרוכשי היוקרה שלוקחים מימון (חלקם עושים זאת מסיבות מינוף, גם אם לא צריכים בפועל). לעומת זאת, אם האינפלציה תזנק ותביא להעלאת ריבית, שוקי הנדל"ן הכלליים עלולים להתקרר – אך בדרך כלל נדל"ן יוקרה מוביל פחות רגיש לריבית (רוב הרוכשים משלמים במזומן). יציבות גיאופוליטית היא גורם נוסף: קורשבל נהנתה מהיותה יעד בטוח ומבוקש במהלך ההתאוששות מהקורונה ובזמן מתיחויות גיאופוליטיות. אם חוסר הוודאות הגלובלית יימשך, בעלי הון נטו לגוון השקעות לנדל"ן כמקלט בטוח, דבר שיכול להיטיב עם קורשבל. הסביבה הפוליטית בצרפת (למשל, שינויים אפשריים במיסוי עושר) גם היא שווה מעקב, אף שאין כרגע רמזים לשינויים דרמטיים. לסיכום, בהיעדר משבר פיננסי עולמי חריף, הרקע הכלכלי תומך בהמשך השקעות בנדל"ן יוקרה באלפים.
שינויים בדמוגרפיית הקונים: אנו צופים גלים חדשים של קונים בשנים הקרובות. במיוחד, קונים אסייתים (ובייחוד סינים) היו ברובם נעדרים בשנים 2020–2022 בשל מגבלות נסיעה; עם חזרת הנסיעות הבינלאומיות לשגרה, צפוי עניין רב יותר מאסיה. הפרופיל היוקרתי במיוחד של קורשבל מתאים למשקיעים אסייתים עמידים שמחפשים נדל"ן יוקרתי בחו"ל – תופעה שכבר הוזכרה ב-2025 ב-investropa.com. בדומה לכך, יתכן שתהיה עלייה במספר הקונים מהמזרח התיכון (למשל, מדינות המפרץ); בשנים האחרונות נרשמה עלייה במבקרים מקורשבל מהאמירויות, סעודיה וכו', במיוחד באוגוסט ובסביבת ראש השנה האזרחית. סגמנטים בינלאומיים אלה יוסיפו עומק לבריכת הביקוש. קונים אמריקאים צפויים להמשיך בנוכחות החזקה שלהם, במיוחד אם הדולר יישאר חזק יחסית לאירו (אם כי המטבע עלול להשתנות עד 2026–28). בנוסף לכך, יזמי טכנולוגיה צעירים וגמלאים מוקדמים (מהתחומים הטכנולוגיים/הפיננסיים) בוחרים יותר ויותר בנכסים שמבוססים על אורח חיים – בית סקי יוקרתי הוא חלק מהנרטיב הזה. ייתכן ונראה כי גיל הרוכשים הממוצע יורד מעט, עם יותר בשנות ה-40 לחייהם ולא בעיקר בשנות ה-50/60, ככל שעבודה מרחוק וצבירת עושר בגיל צעיר הופכות נפוצות יותר.
התמקדות שנתית ורווחה: עד 2028, קורשבל צפויה להשלים את השינוי שלה לאתר נופש של ארבע עונות אמיתי. צפו לראות עוד מתקני קיץ (אולי הארכת פעילות הרכבלים, מסלולי אופני הרים חדשים, ייתכן גם מגרש אימונים לגולף או אטרקציות אחרות באזור). חשיבות תחום הרווחה, כפי שצוינה, תמשיך ואף תתעצם – ייתכן שייפתחו באזור מרכזי ריטריט ובריאות ייעודיים (בסגנון אתרי ספא שווייצריים). כך מתרחבת האטרקטיביות של רכישת נכס שם גם מעבר לחובבי סקי. כפי שחוקרת של Knight Frank ציינה, בריאות ורווחה עוקפות כיום את הסקי כגורם המניע הראשי באורח החיים של רוכשי נדל"ן באלפיםdmproperties.com. לכן, נכסים שמותאמים לכך (עם מתקני ספא, שקט, חיבור לטבע) יהיו מבוקשים במיוחד. אנו עשויים גם לראות שוק נישה לchalets “עמידי אקלים” – כאלה שנבנים מחומרים ברי קיימא, עצמאות אנרגטית וכו', שאינם רק עונים לדרישות החוק אלא מציבים סטנדרט שהקונים הירוקים ביוקרה שואפים אליו.
מגבלות פוטנציאליות: אחד הגורמים שיש לשים לב אליהם הוא רמות המלאי – הן כל כך נמוכות שנפח המכירות עלול לרדת פשוט בשל מחסור במוכרים. אם המחירים יגיעו לשיאים חדשים, ייתכן שחלק מהבעלים יבחרו לממש רווחים (ובכך יגדילו את ההיצע), אך באותה מידה, רבים עשויים להחזיק בנכס מאחר שיש מעט השקעות אלטרנטיביות מהנות כמו שאלה קוטג'ים בקורשבל. אם נפחי העסקאות ירדו, מדדי המחירים עלולים להפוך לפחות חלקים (כמה עסקאות חריגות עשויות לעוות את הממוצעים). עם זאת, כל ירידה בפעילות קרוב לוודאי תשקף מחסור בהיצע, לא מחסור בביקוש, מה שאומר שהמחירים יישמרו או אף יעלו. מגבלה נוספת יכולה להיות רגולטורית: אם, באופן היפותטי, עד שנת 2028 צרפת תחליט להטיל מגבלות כלשהן על בעלות זרה (לא צפוי כרגע) או מסים חדשים על בתים יוקרתיים, הדבר עשוי למתן מעט את הביקוש. בנוסף, שינויי אקלים נותר אתגר כולל – אם מזג אוויר קיצוני יקצר משמעותית את החורפים לקראת סוף שנות ה-20, עלול להיות לכך אפקט על התפיסות (אם כי כפי שצוין, הגובה של קורשבל מעניק לה יתרון, ויש לה מערך נרחב של ייצור שלג מלאכותי). עד כה, תחזיות מגמות מצביעות על שלג מספק עד שנות ה-30 לאתרי סקי בגובה רב, אך זו נקודת מעקב לטווח ארוך.
השפעת הביד לאולימפיאדת החורף 2030: באמצע 2025, יש מומנטום חזק לכך שאולימפיאדת החורף 2030 תתקיים בצרפת (האלפים הצרפתיים), ייתכן שהאירועים יתפרסו על פני מספר אתרי סקי (לאחר שאיטליה תארח את 2026). אם צרפת תזכה רשמית באולימפיאדה של 2030 (ההחלטה צפויה סביב 2026), ניתן לצפות לגל עניין סביב 2027–2028 עם סיום פרויקטי תשתית ופניית תשומת הלב הגלובלית לאלפים. האולימפיאדה מובילה לעיתים קרובות לזינוק בביקוש לנדל"ן באזורים המארחים – לא רק ממשקיעים שמצפים להכנסות משכירות גבוהות יותר, אלא גם מאנשים עמידים שרוצים להיות חלק מרגש האירוע. לדוגמה, בקורטינה ד'אמפצו (איטליה) נרשמה עליית מחירים חדה מאז הוכרזה כמארחת לשנת 2026 ubs.com. קורשבל, שכבר משמשת כאתר אימוני אולימפיאדה, תהיה ללא ספק בסיס מרכזי ל-VIP במהלך המשחקים, אפילו אם האירועים יתקיימו במקומות אחרים, בשל מתקני היוקרה ומסלול הנחיתה שלה. לפיכך, התקופה שלפני 2030 עשויה להוסיף עוד כמה נקודות אחוז לצמיחת ערך הנדל"ן בקורשבל מעבר למגמה הבסיסית.
תחזית השכרה: תשואות השכרה צפויות להישאר מתונות, אך הכנסות מהשכרה עשויות לצמוח כאשר מחירי הלילה מטפסים (חלקית בשל אינפלציה, חלקית בשל היצע יוקרה מתרחב). לדוגמה, ב-2028 קוטג' יוקרתי עשוי לבקש יותר מ-€120 אלף לשבוע השנה החדשה. אם יתאגדו יותר שירותים (שף פרטי, ועוד), בעלי הנכס יוכלו לדרוש תעריפים גבוהים יותר. גם שוק ההשכרות לקיץ ימשיך להבשיל – וייתכן שיכפיל את גודלו לעומת היום אם המגמות הנוכחיות יימשכו, ובכך יגדיל מעט את התשואות השנתיות. חדירה של חברות ניהול השכרה מקצועיות (חלקן בבעלות מותגי אירוח יוקרתיים) עשויה גם להקל על תהליך ההשכרה, ולאפשר לבעלים להפיק הכנסה מהנכס כשהוא אינו בשימוש.
סיכום – חזון 2028: עד 2028, קורשבל 1850 צפויה להישאר הפסגה של הנדל"ן האלפיני בצרפת, עם מחירים שנשברו שיאים חדשים. אנו צופים קצב צמיחה בריא, אך רגוע יותר – אין התרסקות באופק על פי היסודות. שוק הנדל"ן באתר יאפיין יותר ויותר בצ'אלטים חדשניים, סצנה מפותחת לאורך כל השנה, וקהל לקוחות מכל קצוות העולם. הבעלות בקורשבל תמשיך להיות סמל סטטוס לא פחות משהיא השקעה. עבור משקיעים בעלי הון גבוה וקוני לייף-סטייל, העצה זהה: התמקדו במיקום ובאיכות פריים, החזיקו את הנכס בתקופות תנודה קצרות, ותיהנו גם מהנאה אישית וגם מהערכה פיננסית. כל עוד “שלג” ו”יוקרה” ממשיכים למשוך, שוק הנדל"ן של קורשבל 1850 צפוי לעידן זהב בשנים 2026–2028 ומעבר לכך, בתמיכת היצע נדיר, ביקוש יציב ומהמשיכה הנצחית של האלפים הצרפתיים.
ניתוח שוק 2025: מחירים, ביקוש, היצע ופרופיל הקונים
מחירי נדל"ן בשנת 2025: מחירי הנדל"ן בקורשבל 1850 גבוהים במיוחד וממשיכים לעלות. נכון לאמצע 2025, נכסים באיכות גבוהה בקורשבל מתחילים בסביבות €11,000–€14,000 למ"ר ועולים במהירות בלוקיישנים מובחרים investropa.com. מדדי הערכת שווי מראים כי צ'לטים יוקרתיים בקורשבל 1850 מגיעים באופן קבוע ל-€30,000 למ"ר ומעלה, כשהצ'לטים היוקרתיים ביותר מגיעים ל-€33,200 למ"ר בסגמנט העליון ביותר investropa.com. לשם השוואה, נתונים אלה עולים על אתרי נופש צרפתיים אחרים – אפילו ואל ד’יזר (אתר נופש מובחר נוסף) מדורג סביב €16,100 למ"ר ומגיע לשיאים של כ-€30,000 investropa.cominvestropa.com – דבר שמדגיש את היוקרה של קורשבל. מבחינת עלות מוחלטת, דירה בגודל 100 מ"ר ב-1850 עשויה לעלות בקלות €3–3.5 מיליון (כ-€35,000 למ"ר) snowonly.com, וצ'לטים פרטיים נמכרים באופן שגרתי בטווח שבין €10–€50 מיליון בהתאם לגודל, מיקום ואבזור.
צמיחת מחירים 2024–2025: השוק הפגין תנופת צמיחה מרשימה לקראת 2025. בשנת 2024, קורשבל 1850 הובילה את כל האלפים הצרפתיים עם עליית מחירים של 9%, הרבה מעל הממוצע האלפיני של כ-3% investropa.comdmproperties.com. קפיצה זו משקפת גל ביקוש שלאחר המגפה ואת המחסור המתמשך בנכסים ב-1850. לשם השוואה, אתרי נופש מובילים אחרים ראו צמיחה טובה אך נמוכה יותר (ואל ד'איזר עלייה של 5–7%, מג'ב עלייה של 4–6% בשנת 2024) investropa.com. העלייה החריגה במחירי קורשבל מיוחסת ל“היצע הדוק” – מעט מאוד נכסים חדשים מוגדרים למכירה מול קונים להוטים dmproperties.com. עם הכניסה ל-2025, המחירים ממשיכים במגמת עלייה, והתחזיות מצביעות על צמיחה של 3–7% בערך הנדל"ן באלפים ב-2025 בכלל investropa.com. צפוי כי קורשבל תגיע לצמרת התחום בשל הביקוש החריג. לסיכום, שוק 2025 מתאפיין במחירים גבוהים במיוחד ובדינמיקה מתמשכת של שוק מוכרים בקורשבל 1850.
ביקוש ודמוגרפיית קונים: הביקוש לנדל"ן בקורשבל הוא בינלאומי באמת ומונע בעיקר על ידי אנשים אמידים במיוחד. קונים בינלאומיים שולטים בשוק, כאשר עניין רב מגיע מבריטניה וארה"ב יחד עם קבוצה הולכת וגדלה של קונים אסייתייםinvestropa.cominvestropa.com. קונים אמריקאים הפכו לבולטים במיוחד בשנתיים האחרונות – במידה רבה בזכות דולר חזק (מה שהופך נכסים הנקובים ביורו לזולים יותר יחסית) – ושואפים לרכוש בקתות יוקרה באתרי הסקי המובילים כמו קורשבל וואל ד'יזר investropa.com. קונים בריטים נשארים פעילים מאוד למרות הברקזיט, ושומרים על הפופולריות רבת השנים של קורשבל בקרב האליטה הבריטית. יש גם עניין גובר מסין, סינגפור והונג קונג, כאשר עשירי אסיה מגלים את יוקרת ההחזקות באלפים investropa.com (נמשכים בזכות בתי הספר לסקי האיכותיים למשפחותיהם והיוקרה שבהשקעת לייפסטייל באלפים). היסטורית, קורשבל 1850 הייתה מגרש משחקים לאירופאים ולתושבי המזרח התיכון האמידים – ובמיוחד אוליגרכים רוסים ומיליארדרים היו שחקנים מרכזיים, שרכשו כמה מהבקתות המפוארות ביותר (עדיין ישנם רוסים שמחזיקים בנכסים כאן) businessinsider.combusinessinsider.com. גורמים גיאופוליטיים ציננו את ההשקעות הרוסיות החדשות לאחרונה, אך הפער התמלא על ידי אחרים (למשל אמריקאים). הקונה הטיפוסי בקורשבל ב-2025 הוא יחידת עושר גבוהה מאוד (UHNW) או משרד משפחתי המחפש בית נופש יוקרתי שישמש גם כהשקעה וגם כסמל סטטוס. החוסן והנזילות של הדמוגרפיה הזו מסייעים לשמירה על ביקוש גבוה גם בתקופות של תנודות כלכליות.
מגבלות היצע: אחת התכונות המגדירות את שוק קורשבל 1850 היא המגבלה החמורה של ההיצע. הנופש קטן ומוגבל גיאוגרפית – ממוקם על מדרון הר כאשר רוב הקרקע הניתנת לבנייה כבר תפוסה על ידי שאלטים, מלונות או יער/מסלולי סקי מוגנים. בנייה חדשה נדירה ומפוקחת בקפדנות על ידי הרשויות המקומיות (לשימור הסביבה האלפינית והאופי הבלעדי) investropa.com. בעצם, קורשבל אינה יכולה להתרחב או לפתח בהיקף רחב; כל תוספת נוטה להיות בוטיקית, יוקרתית או מחליפה מבנים ישנים. המשמעות היא שבכל זמן נתון, מספר הנכסים למכירה ב-1850 נמוך במיוחד (לעיתים רק קומץ שאלטים מוצעים בפומבי לשוק, אחרים נמכרים מחוץ לשוק). בעלי נכסים רבים מחזיקים בהם לטווח ארוך (חלק מהנכסים עוברים בירושה או בין חברים באופן פרטי). בסוף 2024, לדוגמה, ציינו סוכנים מקומיים פער בין מוכרים לרוכשים ב-1850 – חלק מהבעלים תימחרו שאלטים ישנים ברמות שיא בשל היעדר תחרות, מה שהוביל למשא ומתן ממושך יותר freespiritalpine.com. ובכל זאת, כל מה שהוא באמת יוקרתי ומתומחר נכון בדרך כלל נמכר מהר, מאחר שיש יותר רוכשים משאלטים זמינים. מחסור כרוני זה יוצר לחץ כלפי מעלה על המחירים – עודף הביקוש אינו מוצא מענה. המשמעות היא גם שהשוק בקורשבל מבודד במידת מה: גם אם הביקוש ייחלש קלות, המחסור יתמוך בערך הנכסים. לסיכום, בשנת 2025 נמצא שקורשבל 1850 מצויה במצב שבו הביקוש עולה בהרבה על ההיצע – מתכון להמשך מחירים גבוהים ומכירה מהירה של נכסים איכותיים.
מגמות בשאלטים ודירות יוקרה ב-2025
צ׳אלטים – יוקרה עליונה ומסורת אלפינית:צ׳אלטים הם סימן ההיכר של הנדל״ן בקורשבל 1850, ומגמות עדכניות מראות כי קונים מחפשים פינוק יוקרתי, מודרני ו"לפני כניסה" מאחורי חזית הצ׳אלט המסורתית. רבות מהנכסים הנחשקים ביותר הם צ׳אלטים חדישים או כאלה ששופצו לחלוטין לאחרונה, ומשלבים מראה חיצוני אותנטי אלפיני (עץ ישן, אבן וקווי גג צ׳אלט) עם פנים עכשווי. קונים בסגמנט העליון ב-2025 שמים דגש על צ׳אלטים עם כל מתקן ואבזור אפשרי: בריכות שחייה מקורות או ספא, מרכזי בריאות (סאונה, חמאם, חדר כושר), קולנוע פרטי, מרתפי יין, חניונים מחוממים וגישה ישירה על מגלשיים למסלולים. צ׳אלטים "חמישה כוכבים" מלאים כאלה משיגים את המחירים הגבוהים ביותר למ"ר ונמכרים לרוב במהירות בשוק. לעומת זאת, צ׳אלטים ישנים שדורשים שיפוץ בדרך כלל נתקלים באתגר תמחור – לאחרונה ישנן “התנגשויות בין מה שמבקשים המוכרים לבין מה שמוכנים הקונים להציע” על צ׳אלטים בני עשור או שניים שטרם שודרגו freespiritalpine.com. קונים מוכנים לשלם מחיר שיא על צ׳אלטים חדשים או משופצים לגמרי, אך אם הפנים מיושן או חסרים מתקני בריאות, הם מצפים כיום להנחה או מקום למיקוחfreespiritalpine.com. מגמה זו יוצרת הזדמנות: משקיעים המוכנים לשפץ נכס ישן יכולים להעלות את ערכו משמעותית. בסך הכול, הרף ל”צ׳אלט יוקרתי” ב-2025 גבוה במיוחד – עיצוב "אלפיני שיק" מודרני, חכמת בית חכם, ונוחות ברמת מלון הם הסטנדרט במגזר היוקרתי של 1850.
דירות – פרויקטים חדשים ומגורי שירות: בעוד הצ'אלטים גונבים את ההצגה, דירות יוקרה הפכו לחלק חשוב מהסצנה הנדל"נית בקורשבל, במיוחד באזורי 1650 (מוריון) ו-1550 (הכפר) וכמגורי סקי-אין/אאוט באזור 1850. בשנים האחרונות צצו פרויקטי דירות חדשות שמיועדים לרוכשים שמחפשים שילוב של יוקרה ונוחות. לדוגמה, פיתוחים כמו Sundance Lodge ו-Steamboat Lodge בקורשבל 1650 (צפויים להסתיים בסוף 2025) מציעים מתקני מלון 5 כוכבים – דמיינו שירותי קונסיירז', בריכות שחייה, ספא ומסעדות באתר – והכול במסגרת בעלות פרטית על דירה freespiritalpine.com. מגורים אלה נעים בין דירות 2 חדרים "נעל ונטוש" פרקטיות לדירות פנטהאוז מרווחות עם 5–6 חדרי שינה שיכולות להתחרות בצ'אלטים בגודל freespiritalpine.com. הרעיון הוא להציע חלופה לצ'אלט – כל היתרונות של סגנון החיים אבל עם פחות התעסקות תחזוקתית. נכסים כאלה זוכים לביקוש: רוכשים אוהבים את האפשרות לנהל דירה באופן מלא ואפילו להשכיר אותה כשאינם משתמשים בה (לחלק מהנכסים יש תכניות השכרה). מבחינה עיצובית, הטרנד בדירות דומה לזה של צ'אלטים: שימוש בחומרים מקומיים איכותיים (קורות עץ ישנות, קמינות אבן) בשילוב עיצוב אלפיני מודרני ונקי. חלונות פנורמיים גדולים, תקרות גבוהות, וחללים פתוחים שמנצלים את הנוף נפוצים מאוד. טרנד נוסף הוא חללים גמישים בדירות החדשות – חדרים שיכולים לשמש כחדרי שינה נוספים, משרד ביתי או חדר מדיה, בהתאם לצרכים של הבעלים (מענה לשהיות ארוכות ושילוב עבודה מרחוק). בקורשבל 1850 עצמה ההיצע של דירות מוגבל (הכפר הוא בעיקר צ'אלטים ומלונות), אך היכן שיש דירות, הן לרוב בבנייני צ'אלט בוטיקיים עם 4–10 דירות בלבד, לשמירה על פרטיות ויוקרה.
טרנדים באורח חיים ושירותים:"וולנס" (בריאות ואיכות חיים) עוקף את הסקי כעדיפות – זו מגמה בולטת בנדל"ן האלפיני dmproperties.com. בקורשבל, זה ניכר באופן שבו הצ'אלטים והדירות מעוצבים. רוכשים מעניקים היום ציון גבוה למתקני בריאות פנימיים ולאפשרות שימוש כל השנה. הרבה צ'אלטים חדשים או מחודשים כוללים חדרי ספא ייעודיים, אולמות יוגה או חדרי כושר, מתוך הכרה בכך שבעלים ואורחים עשויים לבלות זמן רב יותר במנוחה והתחדשות מאשר בגלישה על השלג. יזמים שמים לב גם ליעילות אנרגטית וטכנולוגיה – מתקינים בידוד מודרני, משאבות חום, חלונות משולשים וכו', הן כדי לעמוד בתקנות חדשות והן כדי למשוך רוכשי יוקרה אקולוגיים. מערכות בית חכם (שליטה בתאורה, חימום, אבטחה, ואפילו הדלקת הסאונה מראש) הן סטנדרט בנכסי יוקרה. בנוסף, אלמנטים של עיצוב בִּיוֹפִילִי – שילוב מרבי של טבע, אור טבעי ונופי ההרים – זוכים לביקוש, בהתאם לטרנד הבריאות.
בחזית האדריכלית, קורשבל שומרת על קודי עיצוב מחמירים במטרה לשמר את קסם הצ’לטים שלה, כך שמבחינה חיצונית המגמה היא אבולוציה ולא מהפכה. צ'לטים חדשים עדיין נראים כמו צ’לטים מסורתיים (גגות משופעים, חזיתות עץ), אך הם גדולים ומפוארים יותר מהבקתות הכפריות של פעם. חלק מה"צ'לטים" החדשים ביותר הם למעשה אחוזות מיניאטוריות (מעל 1,000 מ"ר), אך מוסווים בקפידה בעץ ואבן. הגידול המתמשך בחנויות יוקרה ומסעדות (עם יותר מ40 בוטיקים מעצבים ועשרות מסעדות שף ב-1850 voguebusiness.combusinessinsider.com) משלים את מגמת הנדל"ן – בעלי נכסים כיום מצפים לאקוסיסטם יוקרתי שלם. לסיכום, מגמות הנדל"ן בקורשבל 1850 לשנת 2025 מדגישות מתקני בריאות ברמה הגבוהה ביותר, עיצוב אלפיני מודרני ומגורים עתירי שירותים (בין אם בצ'לטים עם צוות מלא או במתחמים עם שירות מלא). השוק מגיב לרצון הרוכשים במקלט לכל השנה שמציע הרבה יותר מסתם מקום לישון בו אחרי הגלישה.
הזדמנויות השקעה ותשואות צפויות
פוטנציאל עליית ערך ההון: נדל"ן בקורשבל 1850 נחשב לעיתים קרובות כהשקעת בלו-צ'יפ, המציעה שמירה איתנה על ההון וצמיחה ארוכת טווח, ולא רווחים ספקולטיביים מהירים. ההיסטוריה מרשימה – ערכי הנדל"ן באלפים הצרפתיים עלו בכ-30% בממוצע מאז 2020 (כ-5.5% בשנה) investropa.cominvestropa.com, ואתרי הנופש היוקרתיים מובילים בביצועים, במיוחד מאז המגפה. במקרה של קורשבל, מחירי הנדל"ן בשנים האחרונות עלו בחדות (למשל, +9% רק ב-2024) investropa.com, וקובעים רף חדש. הציפייה קדימה היא שהקצב יתמתן, אך מומחים חוזים צמיחה מתונה של כ-3–7% בשנה בשוק האלפיני עד 2026 investropa.com. באזור אולטרה-יוקרתי כמו 1850, ניתן לצפות למחירים בקצה העליון של הטווח, כל עוד אין תנודות חריגות. המשמעות היא שצ'אלה בשווי 10 מיליון אירו כיום עשוי לעלות באופן אורגני ל-11–12 מיליון אירו תוך מספר שנים, רק מעליית הערך בשוק. בנוסף, פער ההיצע-ביקוש הייחודי לקורשבל מרמז כי תיתכן עליית ערך מעל הממוצע – בכל פעם שיש גל של רוכשים עשירים חדשים (נניח משווקים מתעוררים או כתוצאה מכלכלה חזקה), יש מקום לקפיצות מחירים בהינתן ההיצע הקבוע. למעשה, פוטנציאל הצמיחה ההונית נשאר חזק, והאסטרטגיה של לקנות ולהחזיק משתלמת. אפילו בטווח הארוך מאוד, נכסי יוקרה אלפיניים הראו עליות יציבות (למשל, שווי הצ'אלטים האיכותיים עלה בכ-33% בממוצע מאז 2008, והצמיחה הואצה לאחר 2020) investropa.com.
תשואות ודמי שכירות: משקיעים צריכים לקחת בחשבון כי התשואות (הכנסות) מהשכרת נכסים בקורשבל 1850 נמוכות יחסית מבחינה אחוזית, כפי שמקובל בשווקי יוקרה אולטרה-יוקרתיים. מכיוון שמחירי הרכישה גבוהים מאוד, ההכנסה מהשכרה, אף על פי שהיא גבוהה במספרים מוחלטים, מתורגמת לתשואה שנתית צנועה. תשואות שכירות נטו טיפוסיות נעות סביב 2–3% באתרי דגל כמו קורשבל snowonly.com. לשם השוואה, אזורים פחות יוקרתיים באלפים הצרפתיים יכולים להניב תשואה נטו של 4–4.5% snowonly.com, והממוצע הארצי בצרפת של תשואות שכירות (לכל סוגי הנכסים) הוא כ-6% mansion-properties.com. כלומר, משקיע בקורשבל לרוב יעדיף הערכת ערך הונית ושימוש עצמי על פני תשואה כספית גבוהה. למשל, נכס בשווי 5 מיליון אירו עשוי להכניס כ-200,000 אירו בשנה מהשכרה (אם מושכר בשבועות השיא); אחרי הוצאות, הרווח הנקי יהיה כ-150,000 אירו – שהם סביב 3% תשואה. אך מה שהמספרים האלו לא משקפים הוא גובה שכר הדירה והיכולת לקזז עלויות בעלות. בשבועות החורף המבוקשים (סילבסטר, חופשות בתי ספר), שכר דירה שבועי בצ'לטות מובילות יכול לעבור את 80,000–100,000 אירוbusinessinsider.com. גם דירות קטנות יוקרתיות יכולות להניב עשרות אלפי אירו לשבוע בעונה. אם הבעלים מוכן להשכיר את הנכס שלו, למשל, 8–10 שבועות בחורף ואולי עוד כמה שבועות בקיץ, הוא יכול לכסות חלק משמעותי מהוצאות שנתיות (צוות, תחזוקה, מסים) ואפילו להרוויח תוך כדי שהוא ממשיך ליהנות מהנכס בעצמו בחלק מהשנה.
כדאי גם לציין כי הביקוש להשכרה חזק מאוד בקורשבל בשבועות שבהם הבעלים פותחים את בתיהם. מומחי השכרת דירות באלפים מציינים כי צ'לטות במיקומים טובים מגיעות ל-70–90% תפוסה לאורך החורף (ואף לתוך הקיץ)snowonly.com. המעבר לתיירות כל השנה גורם לכך שיולי–אוגוסט תורמים כיום להכנסות משכירות (גם אם במחיר נמוך מהחורף). לפיכך, בעלים מתוחכם יכול להגיע לתפוסה כמעט מלאה בעונות השיא וליהנות מ-תשואה אפקטיבית טובה יותר. יש נכסים המנוהלים על ידי סוכנויות יוקרה או מפעילי טיולים, שמייעלים את התהליך.
אסטרטגיות הזדמנויות והשקעה: עבור משקיעים במיוחד, יש מספר כיוונים למקסם רווחים בקורשבל:
השבחות ושיפוצים: כפי שהוזכר, ניתן לעיתים לרכוש בצ'אלטים ישנים באזורים מעולים הדורשים מודרניזציה בהנחה יחסית קלה. השקעה בשיפוץ יוקרתי (עם שיפור יעילות אנרגטית ואבזור חדש) לא רק שמעלה משמעותית את ערך הנכס אלא גם את הכדאיות להשכרה שלו. לנוכח הרגולציה הדוחפת לבתים יעילים אנרגטית, שדרוגים כאלה גם "מגנים" על ההשקעה לטווח הרחוק.
החזר מע"מ בבניה חדשה: צרפת מציעה תמריץ משתלם לרוכשים התפתחותים חדשים באזורים תיירותיים. אם אתה רוכש נכס בבניה חדשה ומתחייב להשכיר אותו מרוהט עם שירותים ברמה מלונאית (כגון שירותי ניקיון, ארוחת בוקר) למספר שבועות בשנה, אתה זכאי להחזר של 20% מע"מ ממחיר הרכישה freespiritalpine.com. בהקשר של קורשבל, 20% מרכישת נכס בשווי מיליוני אירו הוא סכום משמעותי – מדובר בקפיצה מיידית בהון העצמי. רוכשים רבים של דירות חדשות בקורשבל 1650 למשל, מנצלים את המנגנון הזה, מממנים את המע"מ במהלך הבנייה ודורשים את ההחזר אחרי רכישה באמצעות רישום לתוכנית השכרה. כך משתפרת התשואה והזרם המזומנים, והתשואה מהשכרה הופכת לאטרקטיבית יותר בשנים הראשונות.
שיתופי שימוש: משקיעים מסוימים משתפים פעולה עם חברים או בני משפחה ורוכשים יחד צ'אלט (באופן לא פורמלי או דרך חברה בע"מ), וכך מתחלקים בשימוש ובעלויות. לנוכח המחירים הגבוהים, זה עשוי להיות פתרון יעיל, ועם תיאום נכון, כל צד נהנה גם מזמני שיא. ישנה מגמה מתפתחת של בעלות חלקית או מועדוני חברים יוקרתיים בנכסי סקי, המאפשרים לרכוש "מניות" בצ'אלט יוקרתי במיוחד (אם כי זה תחום חדש ויש לבדוק היטב את החוקיות).
ערך יחסי באזורים פחות מוכרים: אמנם קורשבל עצמה יקרה, אך משקיעים בוחנים לפעמים רכישה בפריפריה של קורשבל (למשל, קורשבל מוריון/1650, קורשבל וילג'/1550, או לה טניה הסמוכה). אזורים אלה נכללים באותו מתחם סקי ונהנים מהמוניטין של קורשבל, אך מחירי הנדל"ן נמוכים יותר. לדוגמה, כפרי לוויין בעמקי השלג עולים 50–70% פחות למ"ר בהשוואה ל-1850 investropa.cominvestropa.com, והתשואות מהשכרה (4%+ נטו) גבוהות לעיתים מאתרי היוקרה snowonly.com. החיסרון: עליית ערך איטית יותר וקהל שוכרים אחר, אך למשקיעים שמחפשים "אסטרטגיית השקעה" יש שמפצלים בין נבחרי פריים ואזורים מתפתחים.
לסיכום, תשואות צפויות בקורשבל 1850 נובעות משילוב של הכנסה שכירות מתונה וצמיחה הונית חזקה. רוכש בשנת 2025 יכול לצפות לעליות ערך שנתיות באחוזים חד־ספרתיים (שמתווספות לבסיס ערך גבוה מאוד) וכן ליכולת לקזז עלויות באמצעות שכירויות שמניבות אמנם רק אחוזים בודדים, אך מהוות סכום ניכר במונחים של יורו. לאור היסודות של שוק הנדל"ן בקורשבל, גם אסטרטגיה שמרנית של החזקה עד לשנת 2028 צפויה להניב תשואה כוללת גבוהה, בשקלול עליית ערך הנכס וכל דיבידנד שכירות שיתקבל. המפתח הוא לרכוש נכס איכותי (מבחינת מיקום ומפרט), כי נכסי יוקרה תמיד יהיו המבוקשים ביותר – מה שמבטיח נזילות גבוהה ותמחור פרמיום בעת היציאה מהשקעה. לצורך חיזוק הביטחון בשוק: ניתוחי מומחים מגדירים את מגמת הנדל"ן באלפים כ-“עולה באופן מובהק” ומדגישים שאתרי נופש מרכזיים כמו קורשבל נהנים מתשתית כלכלית חזקה ביותר גם קדימה investropa.cominvestropa.com.
רגולציה ומדיניות ממשלתית המשפיעה על נדל"ן
חוקי יעילות אנרגטית ("חוק האקלים"): שינוי מדיניות משמעותי המשפיע על הנדל"ן בצרפת הוא האיסור ההדרגתי על השכרת נכסים בדירוג אנרגטי נמוך. החל משנת 2025, דירות שדורגו בדרגת אנרגיה "G" לא יוכלו להיות מושכרות כחוק בצרפתmansion-properties.com. עד 2028, האיסור מתרחב גם לנכסים בדירוג "F", ובהמשך גם ל-"E" ב-2034. באתרי סקי באלפים, לא מעט שאלטות מסורתיות שנבנו לפני עשרות שנים עלולות להיכנס לקטגוריות הדירוג הנמוכות (בשל חלונות חד-שכבתיים, בידוד בלתי מספיק, מערכות חימום ישנות ועוד). לבעלי דירות בקורשבל, זה הפך לסוגיה בוערת: על מנת לשמור על פוטנציאל ההשכרה, יש לעדכן את הנכס לעמידה בתקן. כבר עתה אנו עדים ל"בריחה לאיכות" – כלומר קונים מתמקדים בשאלטים חדשים, מבודדים היטב, או כאלו שכבר שודרגו למערכות חימום ובידוד מודרניותinvestropa.cominvestropa.com. שאלטים ישנים בעלי דירוג נמוך נקלעים לשוק דו-שכבתי: או שהם נמכרים במחיר נמוך, או שלא נמכרים כלל, או שבעליהם משקיעים בשיפוצים (פאנלים סולאריים, משאבות חום, בידוד משופר) כדי להעלות את הדירוג. תקנות אלו, באופן די מפתיע, תומכות בעליית מחירים בנכסים איכותיים – כיוון שבתים שמקיימים את הדירוגים A/B הופכים ליקרים ומבוקשים אף יותר investropa.cominvestropa.com. בקורשבל 1850 שאלטים יוקרתיים רבים עברו שיפוץ להתקנת חלונות משולשים, חימום גיאותרמי ועוד, כדי להבטיח שיוכלו להמשיך להיות נכסי השכרה. בסך הכול, המדיניות הזו דוחפת את השוק לקיימות, מה ששפר בטווח הארוך את איכות המלאי ואף עולה בקנה אחד עם ערכי הקונים (רבים מקרב בעלי ההון אוהבים את שדרוגים ידידותיים לסביבה כחלק מהסטנדרט היוקרתי).
רגולציה על השכרות לטווח קצר: אזורים עתירי תיירות בצרפת מאזנים בין רווחיות ההשכרות לטווח קצר לבין צורכי הקהילה. בחלק מהעיירות האלפיניות (במיוחד הגדולות כמו שאמוני), הרשויות המקומיות הגבילו את מספר השכירות לתיירים או דרשו היתרים מיוחדים להפעלתן dmproperties.cominvestropa.com. שאמוני, לדוגמה, הטעילה מכסות על דירות נופש באזורים מסוימים במטרה לפנות דיור לתושבים מקומיים ולעובדים עונתיים. בעוד הגודל הקטן יותר של קורשבל והיותה אתר נופש ייעודי משמעם שטרם הוטלה מגבלה מחמירה (הכלכלה נשענת על השכרות), היא אינה חסינה לפיקוח רגולטורי. בעלי נכסים בקורשבל חייבים לרשום את הנכס שלהם אם הם משכירים לטווח קצר ולשלם מס תיירות. אם בעתיד יוחלטו חוקים – למשל, הגבלת מספר השבועות שניתן להשכיר נכס, או דרישה לסטטוס מגורים עיקריים על מנת להשכיר ללא הגבלה – הדבר עשוי להשפיע על חישובי ההשקעה. עם זאת, לאור הפרופיל של קורשבל 1850 (בעיקר בתי נופש יוקרתיים ותשתיות תיירות), כל מדיניות כזו צפויה להיות מדודה. ראוי לציין, שהגבלת היצע הנכסים להשכרה במקומות כמו שאמוני מובילה ליותר ביקוש (ולמחירים גבוהים יותר) לנכסים שכן זמיניםinvestropa.cominvestropa.com. אפקט דומה עשוי להתרחש בקורשבל: אם אי פעם תוגבל ההשכרה, הנכסים הבלעדיים שיישארו יזכו לביקוש אף גבוה יותר מתיירים אמידים. זהו תחום למעקב, אך נכון ל-2025, קורשבל עדיין שוק ידידותי מאוד להשכרות ללא מגבלות מקומיות ייחודיות על דירות נופש (למעט מה שנקבע בחוק הלאומי).
מיסים על בתים שניים: ממשלת צרפת והרשויות המקומיות הטילו מיסים שמיועדים לבעלי בתים שניים, הכוללים רבים מהמחזיקים בנכסים בקורשבל. צעדים אלה כוללים תוספת מס מגורים (taxe d’habitation) מוגדל באזורים שהוכרזו רשמית כסובלים ממחסור בדיור לתושבים המקומיים (zones tendues). מחוז סבואה של קורשבל התיר העלאה של עד 60% במסי הבתים השניים במקרים מסוימים. בנוסף, בחלק מהאתרים הפופולריים קיים מס על בתים ריקים שמטרתו להרתיע מהשארת נכסים ריקים. למעשה, כשמדובר בשאלי בשווי של מיליוני יורו, המיסים המקומיים הללו יחסית זניחים (תוספת של כמה אלפי יורו בשנה) ולא מנעו מרוכשים אמידיםinvestropa.com להיכנס לשוק. המשטר המס הלאומי בצרפת כולל היבטים ידידותיים למשקיעים: אין "מס רוכש זר" גורף, וצורפת אף שינתה ב-2018 את מס העושר כך שהוא מתמקד רק בנדל"ן (IFI – מס עושר נדל"ן) החל על שווי נדל"ן נטו מעל €1.3 מיליון בשיעור מתקדם של עד כ-1.5%. רוכשים מחו"ל לרוב פשוט לוקחים זאת בחשבון בעלות החזקת נכס בצרפת. על הכנסות שכירות, בעלי נכסים זרים משלמים מס הכנסה צרפתי (עם אמנות למניעת כפל מס), אך ניתן לקזז הוצאות, ותוכניות אטרקטיביות כמו LMNP (השכרה מרוהטת) מספקות טיפול מס מיטיב. מעבר לכך, קיימות הטבות מס על השכרה: הכנסות מהשכרה מרוהטת לרוב ניתנות לקיזוז באמצעות פחת והוצאות, ולעיתים יוצרים הכנסה חייבת מס נמוכה במיוחד על שאלי שמנוהל ביעילות. תמריץ נוסף קיים בבנייה חדשה – מע”מ (20%) ניתן להחזר אם הנכס מושכר עם שירותים, מה שמעלה משמעותית את התשואה freespiritalpine.com. בנוסף יש נקודות זיכוי ומענקים לשיפוצים ירוקים (בתוך מערך היוזמות הירוקות של צרפת). בסיכומו של דבר, הרגולציה בצרפת נחשבת יציבה ושקופה יחסיתmansion-properties.com. המשקיעים נהנים מהגנה משפטית חזקה (זכות הקניין מעוגנת עמוק) mansion-properties.com והמגמה הצרפתית לדחוף להשכרה בת-קיימא ככל הנראה תגדיל את ערך הנכסים העומדים בתקינה בטווח הארוך.
תקנות תכנון ובנייה מחמירות: הפיתוח בקורשבל 1850 מוסדר על ידי כללי תכנון מחמירים שמטרתם לשמור על הסביבה ההררית ועל האופי הבלעדי של האתר. חוק ההרים (Loi Montagne) ותוכניות עירוניות מקומיות מגבילים פיתוח בקנה מידה גדול, במיוחד מעל גבהים מסוימים. בפועל, המשמעות היא שהיתרי בנייה חדשים נדירים – הדגש הוא על שיקום מבנים קיימים ולא על התפשטות לקרקעות שלא נבנו קודם לכן investropa.com. מגבלות גובה מבטיחות כי הצ'אלטים יישארו בקנה מידה אנושי (ללא מגדלי מגורים), והנחיות עיצוביות שומרות על המראה הקלאסי של הצ'אלט. בנוסף, בניית מגורי נופש חדשים באלפים דורשת לעיתים קרובות להעניק תועלת כלשהי לקהילה (כמו יצירת חנייה או תמיכה בדיור לעובדים עונתיים) כתמורה. מדיניות אלו למעשה נועלות את המחסור בנדל"ן בקורשבל. עבור בעלי הנכסים, זו בשורה טובה כיוון שזה מונע פיתוח יתר שהיה עלול לדלל את שווי הנכסים או את קסם האתר. מצד שני, פרויקטי שיפוץ עלולים להיות יקרים ודורשים זמן רב בשל מכשולי רישוי – אך מרבית הרוכשים מתוך שכבת היוקרה מקבלים זאת כחלק מהבעלות על חלקת גן-עדן. יש לציין שבשווייץ התקנות אף מחמירות יותר (כמו הגבלת ה־Lex Weber על דירות נופש), ואילו בצרפת יש עדיין אפשרות לפתח, אך בצורה מבוקרת. מועצת קורשבל המקומית נדרשת לאזן בין קיימות סביבתית (סיכוני מפולות שלג, תחבורה, משאבי מים) לבין מעמדה כיעד תיירותי עולמי. שדרוגי התשתיות בשנים האחרונות (כמו מעליות חדשות) מלווים לרוב בהערכות סביבתיות, וככל שניתן, ממחזרים או משדרגים מתקנים קיימים ולא בונים חדשים.
לסיכום, המצב הרגולטורי ב־2025 עבור בעלי נדל"ן בקורשבל מאופיין בדגש על איכות ועמידה בדרישות: בתים חסכוניים באנרגיה, השכרה אחראית ופיתוח מבוקר. צעדים אלו, על אף שמסבכים את העניינים בעבור הבעלים, לרוב מגבירים את ערכו היוקרתי והארוך טווח של הנדל"ן בקורשבל. מומלץ לרוכשים לוודא שכל נכס שהם שוקלים עומד כבר בתקנים החדשים או שניתן לשדרגו בקלות – ולהיעזר במומחים מקומיים לייעול מיסוי ולהבנת כללי ההשכרה. חשוב לציין כי צרפת אינה מגבילה רוכשים זרים (אין הגבלות לאזרחים זרים), מה שמבטיח שהביקוש בקורשבל נותר רחב כתמיד, וכולל קונים מאירופה, אמריקה ואסיה.
דינמיקה עונתית והשפעתה על מחירים וזמינות
עונת השיא בחורף (עונה גבוהה): קורשבל 1850 היא ביסודה עיירת סקי, והחורף הוא הזמן שבו הכפר באמת מתעורר לחיים – יש לכך השלכות ישירות על השימוש והמחיר של נדל"ן. התקופה מדצמבר עד אפריל היא עונת השיא, כאשר חג המולד/שנה חדשה ופברואר (חופשות בתי ספר) הם נקודות השיא המובהקות. בזמנים אלו הביקוש למגורים מרקיע שחקים. בעלי שאלטים שמשכירים את הנכסים שלהם לרוב מרוויחים את עיקר ההכנסה השנתית תוך 2–3 שבועות חופשה בלבד. כתוצאה מכך, מחירי השכירות בחורף גבוהים במיוחד (למשל, €50,000+ לשבוע עבור שאלט יוקרה עם 4 חדרי שינה הוא דבר רגיל בשבוע השנה החדשה). גם הפעילות בשוק המכר עשויה לזנק בחורף, שכן מבקרים עשירים לעיתים מחליטים לרכוש לעצמם פיסת מקורשבל לאחר שחוו את אורח החיים. זה לא נדיר שסיורי נכסים ייערכו במקום בעונת השיא בעקבות שוכרים מוקסמים. עם זאת, המלאי למכירה בדרך כלל נמוך ביותר בחורף – בעלי נכסים רבים יעדיפו לדחות פרסום עד האביב/קיץ כדי לא להפריע להשכרות החורף הרווחיות או לזמן החופשה האישי. לכן החורף הוא הזמן שבו הקונים חווים את המוצר (את הנופש ולעיתים את הנכס עצמו כדיירים), אך העסקאות בפועל מסתיימות לעיתים קרובות בעונות המעבר.
אביב וסתיו (עונות שפל): בסוף אפריל, מעליות הסקי נסגרות וקורשבל נכנסת לשלב שקט. הפשרת השלגים באביב ועונת המעבר (מאי, יוני) מביאות לכך שרבות מהחנויות והמסעדות סגורות. באופן דומה, אחרי קיץ קצר, הסתיו (מסוף ספטמבר ועד נובמבר) נחשב לעונת שפל עם מינימום פעילות תיירותית. תקופות אלה היו מאז ומתמיד עונות רגועות באתר – זמן שבו בעלי שאלטים מבצעים שיפוצים או שדרוגים, הצוות יוצא לחופשות, והכפר מתמלא כוחות. מהבחינה השיווקית, עונת השפל היא הזמן שבו המלאי נוטה להיות הגבוה ביותר וקונים עשויים למצוא מעט יותר מקום למיקוח. מוכרים שמפרסמים בעונת השפל מודעים לכך שמספר הקונים קטן; אם יש להם עניין למכור, הם עלולים לתמחר מעט אטרקטיבי יותר. יחד עם זאת, כיוון שבעלי הנכסים בקורשבל בדרך כלל אינם לחוצים על מזומן, לא כדאי לצפות להנחות עונתיות קיצוניות – השוק לא מתנהג כמו מחירי שכירות עונתית שמתרוממים או צונחים בחדות. מחירי הנכסים אינם נופלים בקיץ/עונת שפל; לכל היותר, יש יותר מקום למיקוח או אפשרות לרכוש ללא תחרות על הנכס. ישנם קונים מנוסים שמכוונים את החיפוש שלהם לאביב: לאחר עונת סקי עמוסה, כמה בעלי נכסים עשויים לשקול למכור (במיוחד אם הנכס לא הושכר או נוצל כפי שציפו). כמו כן, לסוכנויות נדל"ן יש יותר זמן להקדיש ללקוחות בעונת השפל, דבר שיכול להעניק לרוכשים יותר תשומת לב ואפשרות לבדוק את השוק לעומק.
עונת הקיץ (עונת שיא משנית):הקיץ (יולי–אוגוסט) בקורשבל הפך לפופולרי מאוד כאשר הרי האלפים משווקים את עצמם כיעד לכל ימות השנה. אף שהקיץ אינו עמוס כמו החורף, הוא כבר אינו נחשב כמשני. משפחות וחובבי טבע מגיעים לטיולים רגליים, רכיבת אופני הרים, ריצות שטח, גולף (בקרבת מקום) ומנוחה אלפינית. האקלים נעים (ימים חמים, לילות קרירים) והנוף מרהיב, מה שהופך את קורשבל גם בקיץ למפלט הררי יוקרתי. למגמה זו יש מספר השפעות: השכירות בקיץ מהוות כיום מקור הכנסה משמעותי ורבים מהצ'אלטים והדירות מושכרים על בסיס שבועי לתיירים מאירופה, המזרח התיכון (שלעיתים קרובות מחפשים אקלים קריר יותר בקיץ) ומקומות נוספים. בשיא הקיץ שיעורי התפוסה בנכסים מבוקשים עשויים להגיע ל-70% ומעלה snowonly.com. דמי השכירות נמוכים מהחורף אך עדיין נאים – למשל, אותו צ'אלט שמושכר ב-€50,000 לשבוע בחורף עשוי להיות מושכר ב-€15,000–€20,000 לשבוע באוגוסט. עבור בעלי הנכסים, המשמעות היא שהנכס לא עומד ריק 8 חודשים בשנה; ניתן לנצל אותו או להרוויח ממנו ביותר עונות. מהבחינה התרבותית, הדימוי של קורשבל מתרחב כאתר נופש דו-עונתי, בדומה למג'ב או שאמוני. תשתיות כמו מעליות הפועלות בקיץ (לטיילים ולרוכבי אופניים) ואירועים כמו פסטיבלי מוזיקה או זיקוקים מושכים מבקרים. למעשה, ברחבי האלפים, דיווחו אתרי נופש על עלייה משמעותית בביקורי קיץ – בשאמוני חלה עלייה של 46% במכירות כרטיסי מעליות בקיץ תוך שנתיים dmproperties.com, ובקורשבל עצמה הנתונים עולים בהתמדה. הנוכחות לאורך כל השנה תומכת בערך הנכסים מכיוון שבעלים רואים שימושיות גדולה יותר (והכנסות פוטנציאליות) מההשקעה שלהם. זה גם מסייע לצמצם מעט את עונתיות העסקים, והכפר הופך לבר-קיימא יותר לאורך כל השנה.
השפעה על זמינות: מחזור העונות משפיע על מועד היציאה של נכסים לשוק. רבים מהמוכרים מעדיפים להתחיל למכור בסוף החורף או באביב (לאחר שנהנו מעונה אחרונה, או כדי לתפוס את מבקרי האביב), כדי שהעסקה תיסגר בקיץ לפני החורף הבא. באופן דומה, פרויקטים חדשים לרוב שואפים למסירה בסתיו, כך שהקונים יוכלו ליהנות מהנכס בעונת החורף. לכן, הסתיו מתאפיין בריבוי הסכמות וסגירות (למעשה משרדי הנוטריונים באלפים עסוקים במיוחד באוקטובר-נובמבר בסגירת עסקאות כדי שהקונים יקבלו מפתחות עד חג המולד). לגבי השכרות, בעלי נכסים נדרשים להחליט עד תחילת הסתיו אם ישכירו את השבועות המבוקשים או ישתמשו בנכס בעצמם, שכן סוכני השכרה מתחילים לשווק את צ'אלטים לחורף כבר בספטמבר עבור העונה הקרובה.
דינמיקת מחירים: ייתכן שאנשים מניחים שרכישה בחורף יקרה יותר בגלל הביקוש – אך בנדל"ן, המחירים בקורשבל יחסית קבועים לאורך כל העונות (בניגוד למלונות, מחירי הבתים לא מוכפלים בחורף). עם זאת, הערך הנתפס של נכס נמצא בשיאו בחורף: שאלה סקי נראית אטרקטיבית במיוחד כשהיא מוקפת בשלג ובפעילות תוססת. לעיתים זה מוביל למכירות מהירות במחיר המבוקש בחורף, בעוד שאותו נכס המוצג בעונה מתה עשוי לקבל הצעה נועזת יותר. במובן הזה, עשויה להתרחש רכישה "רגשית" בחורף – קונה מתאהב במקום בשיא האווירה ומשלם מחיר מלא. לעומת זאת, משקיע קפדן יעדיף לבדוק בקיץ כדי לבדוק אם מתגלות בעיות שמוסתרות בשלג החורפי (מצב הגג, גבולות הקרקע וכו'), ולנהל משא ומתן באווירה רגועה פחות.
מגמות שימוש – שהייה ארוכה יותר: שינוי עונתי נוסף הוא שבעלים (ושוכרים) מבלים תקופות ארוכות יותר בקורשבל מאשר בעבר. עליית העבודה מרחוק מאפשרת לחלק מהבעלים להגיע למספר חודשים – לדוג' מדצמבר ועד פברואר ברצף – במקום רק לשבוע חופשה. ייתכן שהם יעבדו מהשאלאה שלהם במהלך השבוע וישתמשו בהפסקות לגלישה, ומתייחסים אליה כאילו היא בית משני עיקרי. בדומה לכך, יש שמגיעים בקיץ לחודש של בריחה מהעיר. מגמה זו מטשטשת את הגבולות בין עונות ומגדילה למעשה את הביקוש לתכונות ביתיות ונוחות (משרדים ביתיים, אינטרנט אמין וכו' – קורשבל שיפרה בכך תשתית פס-סיב באזור). זה מחזק את הרעיון שקורשבל אינה רק אתר סקי חולף אלא יעד חיים אלפיני לאורך כל השנה.
לסיכום, העונתיות בקורשבל יוצרת מקצב מחזורי בשוק, כאשר החורף שולט הן בשימוש והן בהתרגשות, אך חשיבות הקיץ עולה. אמנם מחירי הנדל"ן עצמם לא קופצים בעונה, אך עיתוי המכירות, התפוסה וההיצע של נכסים – כולם עונתיים. משקיעים נבונים יתאימו את אסטרטגיותיהם ללוח השנה הזה: ייתכן שיבחרו לקנות באביב, לשדרג בעונה מתה, ולהרוויח מהשכרות בעונה החמה. הדחיפה להרחבת עונות התיירות (חורף וקיץ) בהדרגה מאזנת את המגרש, מה שהופך בסופו של דבר את הנכס לבעל ערך רב יותר, כיוון שהוא פעיל יותר לאורך השנה ומשולב בקהילה שאינה נסגרת מחצית מהזמן.
פיתוחי תשתיות וצמיחה בתיירות
שדרוגי תשתיות סקי: קורשבל ושלושת העמקים משקיעים ללא הרף בתשתיות הסקי שלהם, בהבנה שחווית סקי מודרנית ויעילה חיונית לשמירה על ערך הנכסים ולמשיכת מבקרים אמידים. אחד המוקדים האחרונים הוא הרכבל סליר ששופץ לחלוטין, שייפתח מחדש לחורף 2024/25 עם קרונות פנורמיים חדשים ונוחות מהודרת seecourchevel.com. סליר הוא רכבל חתימה (המעלה גולשים לגובה 2,700 מטר עם תצפית להרי המון בלאן), והשדרוג שלו מדגיש את המחויבות של אתר הנופש למתקנים ברמה הגבוהה ביותר. בנוסף, אזורי המתחילים ב-1850 שודרגו עם דרגנועים מקורים חדשים (מסועי סקי) שהחליפו מסועים ישנים, כדי לספק העלאה מקורה ונוחה לילדים ולמתחילים seecourchevel.com. בשנים האחרונות גם הורחבו מערכות ייצור השלג בקורשבל כדי להבטיח מסלולים ניתנים לגלישה מתחילת דצמבר ועד סוף אפריל, גם בשנים דלות שלג. לדוגמה, לקראת אליפות העולם בסקי 2023 (שהתקיימה בקורשבל-מריבל), הושקעו מיליונים בהכנת מסלולים, פיסט-בשרים חדשים ותותחי שלג כדי להבטיח תנאים ברמה עולמית. הקישוריות בתוך מתחם הסקי נותרת חסרת תחרות: קורשבל מחוברת באופן ישיר למריבל ולואל טורנס, ומיזמים עדכניים כמו רכבל אורל-סים קארון מ-2021 (בעמק הרביעי) חיזקו עוד יותר את "שלושת העמקים" כאזור גלישה אחד ענק snowonly.com. עבור בעלי נכסים, השדרוגים הללו משמעם איכות סקי עקבית וחוויית אירוח טובה יותר – כך שממשיכים להיות ביקושים גבוהים להשכרות וערך הנדל"ן הגבוה מוצדק.
שירותי יוקרה והתרחבות: השיפורים בהר ממשולבים בהתפתחויות בכפרי הנופש. קורשבל 1850 כבר מתגאה באחת מהקבוצות המרוכזות הגדולות ביותר של מלונות 5 כוכבים בעולם (מחוץ לערים הגדולות) businessinsider.com. זה כולל מוסדות ידועים כמו Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée ואחרים, שמפנקים את המבקרים ומעלים את יוקרת הנופש. באופן מרשים, בקורשבל (בכל הרמות) יש 7 מסעדות עם כוכב מישלן, המספר הגבוה ביותר באלפים businessinsider.com, המחזק את מעמדה כיעד קולינרי. המגמה היא לכיוון יוקרה חוויתית: פרויקטים חדשים משלבים לינה עם גלריות קניות יוקרתיות, מועדונים פרטיים ומרכזי בריאות. התפתחות בולטת היא מלון ה-Maya Collection החדש, מלון יוקרה אולטרה מתוכנן להיפתח בקורשבל עד דצמבר 2025 voguebusiness.com. בדומה לכך, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (החברה שמאחורי בתי הקזינו והמלונות המפוארים במונקו) מעורבת גם היא בקורשבל עם תכניות ללודג'ים יוקרתיים ופרויקטי אירוח עד 2026 voguebusiness.com. פרויקטים אלו מעידים על כך שמשקיעים מזרים הון לתשתיות התיירות של קורשבל, בציפייה לביקוש מתמשך. האתר גם מתכונן לחגוג את יום השנה ה-80 ב-2026/27, וככל הנראה יחנוך אז כמה מאותם מקומות חדשים ויארח אירועים נוצצים voguebusiness.com. עבור בעלי הנדל"ן, גל מפעילי היוקרה הוא בונוס: הוא מרחיב את האטרקטיביות של האתר (ומביא מבקרים עשירים חדשים שעשויים להפוך לרוכשי נכסים בעצמם) ומרענן כל הזמן את ההילה של קורשבל. הנוכחות של מותגים כמו לואי ויטון, דיור, קרטייה וכו', במחוז הקניות של קורשבל (שכולם מחזיקים שם בוטיקים) מוסיפה לתחושת הקוסמופוליטיות voguebusiness.com.
תחבורה ונגישות: הנגישות של קורשבל תמיד הייתה חלק מהמשיכה היוקרתית שלה. לאתר הנופש יש נמל תעופה פרטי לאליט (אלפורט) ממש מעל 1850, מהגבוהים באירופה, המאפשר למטוסים פרטיים קטנים ומסוקים לנחות ממש על המדרון businessinsider.com. המשמעות היא שאנשים חשובים ומפורסמים יכולים לטוס ישירות מפריז או ז'נבה לקורשבל, ולחסוך שעות של נסיעה ברכב. נמל האלפורט, המפורסם במסלול ההמראה הקצר והעולה שלו, משמש גם כאטרקציה תיירותית בחורף (הגולשים עוצרים לצפות במטוסים ממריאים ונוחתים) businessinsider.com. מבחינת תשתית תחבורה רחבה יותר, יש התפתחויות גדולות באזור: מסילת הרכבת המהירה ליון-טורינו הנבנית (שחלקה כולל תחנה בסן-ז'אן-דה-מוריין, כ-45 דקות נסיעה מקורשבל ברכב) צפויה להסתיים לקראת סוף העשור snowonly.com. עם סיום העבודות, זמן הנסיעה מפריז לאלפים הצרפתיים יתקצר משמעותית – ואולי יביא עוד מבקרים לסופי שבוע. דמיינו את האפשרות להגיע למוּטְיֶיה (עיירת העמק של קורשבל) ברכבת מפריז בכ-4 שעות בלבד; זה עשוי להפוך את קורשבל לנגישה יותר גם לקהל אירופי רחב יותר, כולל מי שמעדיף לא לטוס. בנוסף, שיפורים בכבישים המקומיים (המסלול ממוטייה לקורשבל עבר שדרוגים ותעלות משופרות במשך השנים) ממשיכים לשפר את הבטיחות ולהפחית עומסים בשבועות העומס. יחד, השדרוגים האלו מחזקים את המשיכה של קורשבל כיעד יוקרה נגיש, למרות מיקומה המבודד בהרים.
קיימות וסביבה: מתוך הכרה באיומים הכפולים של שינויי האקלים והעלייה בעלויות האנרגיה, רשויות קורשבל ומפעילי המעליות אימצו שדרוגים לקיימות. חברת Societé des 3 Vallées (S3V), שמנהלת את מעליות הסקי, מפעילה כיום 100% מהמעליות באמצעות אנרגיה מתחדשת (הידרואלקטרית וסולארית) seecourchevel.com. בשנת 2024 הם התקינו פאנלים סולאריים בתחנת הגונדולה Ariondaz בקורשבל מוריון כדי לייצר חשמל באתר, בכמות מספקת להפעלת רכבל מהאנרגיה הסולארית seecourchevel.com. הם גם השקיעו בכלי גישור שלג חסכוניים באנרגיה המונחים ב-GPS, המייעלים את מסלולי הגישור ומצמצמים את צריכת הדלק seecourchevel.com. בתחום פיתוח הנדל"ן, בנייה חדשה מבוצעת לפי תקני בידוד מחמירים וכוללת לעיתים קרובות חימום גיאותרמי או חימום סולארי לבריכות וכדומה. ממשלת האתר יישמה אמצעים כגון סבסוד שיפוץ אנרגטי למבנים ישנים. אפילו מדיניות קטנות, כמו חובת צמיגי חורף ברכבים כחוק במהלך העונה למען הבטיחות seecourchevel.com, מעידות על דגש על קיימות ובטיחות. מאמצים אלו מבטיחים שקורשבל תישאר קיימא כאזור סקי לטווח הארוך (ממתנים את השפעות האקלים) ומהווים נקודת מכירה למשקיעים בעלי מודעות סביבתית. בנוסף, קהל לקוחות עשיר שרגיש לאחריות סביבתית יעדיף אתר "ירוק" וכך גדלה האטרקטיביות של המקום. כל אלה מוסיפים ערך בלתי מוחשי לנדל"ן: אתר מנוהל היטב ובצורה בת-קיימא ישמור על מעמדו (וכך גם על הביקוש לנכסים בו) לשנים רבות קדימה.
אירועים ופרופיל גלובלי: כוכבה של קורשבל היה במלוא הדרו במהלך אליפות העולם בסקי אלפיני של FIS בפברואר 2023, שאורגנה במשותף עם מריבּל. אתר הסקי נהנה מחשיפה תקשורתית בינלאומית וניצל את ההזדמנות להציג את מתקניו (כולל איצטדיון סיום חדש ומעליות ששודרגו). הצלחת האירוע הדגימה את יכולתה של קורשבל לארח אירועים רחבי היקף, מה שמבשר טובות לתוכניות עתידיות כמו האולימפיאדה. אכן, האלפים הצרפתיים (כולל קורשבל) נחשבים מועמדים חזקים לאירוח אולימפיאדת החורף 2030, ורבים מצפים כי הם יזכו בכך voguebusiness.comvoguebusiness.com. ציפייה זו כבר האיצה פרויקטים שונים – למשל, מתוכנן עיצוב מחדש של ה"סנואו פרונט" בקורשבל 1850 ותחנת רכבל שנוס כדי לחדש את מרכז כפר הסקי לקראת אפשרות לאירוח האולימפיאדה voguebusiness.com. במידה שהאולימפיאדה תאושר, צפויה פריחה מיידית בהשקעות בתשתיות: שדרוג כבישים, הרחבת אפשרית של אירוח (אם כי בקורשבל כנראה באמצעות מתקנים זמניים בשל הגבלה על בניה קבועה), וטיפוח כללי. גם אם קורשבל לא תהיה אתר רשמי, היא צפויה לארח אורחים נכבדים או נבחרות לאימונים (כפי שעשתה באולימפיאדות קודמות), והעלייה בתיירות תהיה משמעותית. בנוסף, חגיגות ה-80 בשנים 2026/27 יכללו כנראה אירועים מיוחדים, אולי פתיחת מוזיאונים או אתרים תרבותיים חדשים שיחגגו את תפקידה החלוצי של קורשבל כאתר סקי שתוכנן מראש (הוקם ב-1946). השקעות תרבותיות כאלה מוסיפות עומק לאטרקטיביות של האתר מעבר לסקי.
*אתרי הנופש השווייצריים רשמו צמיחה ממוצעת של כ־3.5% בשנת 2024 dmproperties.com; וורבייה, כאחד מאתרי הפרמייר של שווייץ, כנראה חווה צמיחה דומה או מעט גבוהה יותר בשל הביקוש הרב.
צמיחת התיירות ותוכניות לעתיד: ההשפעה המשולבת של כל הגורמים הנ"ל משתקפת בנתוני התיירות: בעונת 2024/25, קורשבל רשמה כ-1.2 מיליון לילות אירוח, עלייה של 16% מעונת 2018 (לפני הקורונה)voguebusiness.com. מדובר בצמיחה מרשימה ליעד שכבר מבוסס וידוע. צמיחה זו היא חלק ממאמץ אסטרטגי לשווק את האתר לאורך כל השנה ובזירה הבינלאומית. משרד התיירות פונה לשווקים חדשים (למשל, בוצעה פנייה ממוקדת למבקרים מארה"ב, המזרח התיכון ואסיה באמצעות מסעות פרסום ושותפויות). הכנסת פסי הסקי Ikon ו-Epic (כרטיסי עונה עולמיים) המשלבים ימי גלישה בשלושת העמקים הפכה את הגישה לסקי הבינלאומי (במיוחד אמריקאים) לנוחה יותר בקורשבל, ורבים התאהבו במקום dmproperties.com. המתכננים באתר שמים דגש גם על איזון בין צמיחה לאקסקלוסיביות: בניגוד לאתרי סקי המוניים, קורשבל אינה שואפת להגדלה דרמטית של נפח הגולשים (מה שעלול להעמיס על הרכבלים והמסלולים). במקום זאת, מושם הדגש על שיפור איכות – למשל, חוויות טובות יותר, יותר פעילויות שאינן סקי (פארק מים Aquamotion, מזחלות כלבים, טיסות רחיפה ועוד) ושיפור השירותים (אפליקציות לשירותים לפי דרישה, סקי קונסיירז' וכו'). בדרך זו, קורשבל שומרת על מותג יוקרתי – מה שממשיך למשוך מבקרים (וקוני נכסים) עשירים. חשוב לציין כי הסינרגיה בין השקעה ציבורית (ברכבלים, כבישים, אירועים) להשקעה פרטית (במלונות, חנויות, שאטלים) יוצרת מעגל מחזק: האתר נשאר בחזית החדשנות והיוקרה, ולכן הנדל"ן כאן נשאר מבוקש במיוחד ברמה עולמית.
ניתוח השוואתי מול אתרי נופש אלפיניים אחרים (מג'ב, ואל ד'זיר, וורבייה)
קורשבל 1850 נזכרת לעיתים קרובות באותה נשימה עם קומץ אתרי נופש אלפיניים יוקרתיים. כדי לשים את שוק הנדל"ן שלה בפרספקטיבה, יש טעם להשוות נתונים ומאפיינים עיקריים עם ואל ד'יזר ומג'ב (המקבילות הצרפתיות שלה) ווורבייה (המתחרה השווייצרית הבכירה):
מחירים: המחירים בקורשבל 1850 נמצאים בשיא שוק הנדל"ן הצרפתי – זהו אתר הנופש הצרפתי היחיד שמתחרה בעקביות עם אתרי היוקרה השוויצריים מבחינת מחירinvestropa.com. המחירים הבכירים בואל ד'יזר קרובים מאחור (מתקרבים ל-€30,000 למ"ר עבור הנכסים הטובים ביותר) investropa.com, אך בממוצע קורשבל עדיין עוקפת אותה. מג'ב, על אף יוקרתה הרבה, מציגה רמות מחירים נמוכות יותר – בשל הגובה הנמוך יותר והמלאי המרובה של קרקעות זמינות לפיתוח (זוהי עיירה רחבה ומפוזרת). לדוגמה, בקתה אלגנטית שעשויה לעלות €5M במג'ב תעלה בקלות €8–€10M בקורשבל 1850. ורבייה בולטת כמתחרה ישירה מבחינת יוקרה ומחיר: כפי שמוצג, נכס פריים בורבייה מתחיל בסביבות CHF 22,100 (~€23,600) למ"ר ומגיע עמוק לתוך טווח ה-€30,000 ubs.comubs.com. למעשה, שווייץ מתהדרת בחמשת שווקי הסקי היקרים ביותר באלפים, כאשר סנט מוריץ ו-Gstaad לרוב מגיעות לכ-€40,000 למ"ר בנכסי עילית ubs.comubs.com. קורשבל 1850 עדיין נמצאת קצת מתחת לאלו – בינתיים. ראוי לציין כי הזינוק של 9% במחירי קורשבל ב-2024 היה גבוה יותר מקצב הצמיחה של כל אתר נופש שוויצרי באותה שנה, מה שמרמז כי הפער עשוי להצטמצם dmproperties.com.
עבור משקיעים, הבדלי המחירים האלו מתבטאים גם ב"כרטיסי כניסה" שונים: ניתן לרכוש דירת יוקרה במז'ב במחיר של דירה קטנה מאוד ב-1850. מי שמניעיו השקעתיים בלבד עשוי למצוא ערך במז'ב או באתרי סקי צרפתיים מתפתחים (פוטנציאל עלייה גבוה יותר באחוזים), אך המשיכה בקורשבל היא שמדובר בנכס איכותי ויציב – בדומה להחזקה בנכס במונקו לעומת עיר זולה יותר.
ביקוש ותמהיל רוכשים: כל ארבעת האתרים מושכים קונים עמידים מהעולם, אך עם הבדלים דקים:
קורשבל 1850 – מאוד בינלאומי; אירופאים בולטים (בריטים, בלגים, שווייצרים, עשירי צרפת), עניין משמעותי מהמזרח התיכון ואסיה, וקונים אמריקאיים הולכים ומתרבים investropa.cominvestropa.com. גם פופולרית היסטורית בקרב רוסים. הרוכשים כאן לעיתים קרובות מחפשים נכסי פרסטיז'ה ואינם מהססים לשלם מחיר פרמיה עבור היוקרה.
ואל ד'יזר – מסורתית יעד מועדף על השוק הבריטי היוקרתי והעשירים הצרפתים. מוניטין חזק לחובבי סקי רציניים (שטחים נרחבים למקצוענים) לצד בקתות יוקרתיות. פרופיל הרוכשים כאן אולי מעט יותר אירופי מזה של קורשבל, אך גם כאן ניכרת עלייה בקונים מחוץ לאירופה.
מז'ב – מושכת קהל עמיד יותר מעודן (פיתוחה החל על ידי משפחת רוטשילד כתגובה צרפתית לסנט מוריץ). רוכשים צרפתיים ושווצרים מאזור ז'נבה אוהבים את מז'ב בזכות הכפר האופנתי (קניות בוטיק, גסטרונומיה, בקצב רגוע יותר מאשר בקורשבל) ואורח החיים השנתי. פופולרית גם בקרב משפחות – לא רק על סקי אלא על החיים האלפיניים הכלליים (גולף, רכיבה על סוסים, פסטיבלי מוזיקה). קיימת נוכחות בינלאומית (בריטניה, בלגיה, אמריקאים/אסייתים מסוימים), אך לא מובחנת כמו בקורשבל.
ורבייה – מאוד בינלאומית; שילוב של בריטים (תואר כ“לונדון על השלג” בזכות ריבוי בריטים), פאן-אירופאים ועשירי העולם. החוק השווייצרי מתיר לזרים לרכוש בוורבייה (מכסות קנטון ואלה), ולכן ישנם בעלי נכסים לא-שוויצרים רבים, כולל סלבס וטייקוני עסקים. לאזור יש וייב צעיר יותר וספורטיבי – מפורסם בסקי אוף-פיסט וסצנת אפרה-סקי תוססת – אך עם הרבה רוכשים עמידים במיוחד. אתרי סקי שווייצריים כדוגמת ורבייה נהנים מיציבות הכלכלה השווייצרית ולעיתים גם מיתרונות מיסויים (יש רוכשים זרים שמעתיקים תושבות כדי ליהנות משיטת מס חד פעמית).
שוק השכירות ותשואות: גם בקורשבל וגם בוואל ד’יזר יש שווקי שכירות חזקים בחורף, אך קורשבל גובה תעריפים שבועיים גבוהים יותר בשל היוקרה והנוחיות שלה (מסעדות עילית ועוד). שאלי סקי-אין/אאוט בקורשבל 1850 יכול להיות מושכר ביותר משאלי דומה בוואל ד’יזר, לעיתים בפער של 20–30%, שמשקף את מעמדה של קורשבל. שוק השכירות של מג’ב עונתי מעט יותר (מצוין לחג המולד ולפברואר, שקט יותר בין לבין) ויש לו גם שוק השכרות לקיץ (גולף/חופשות). השכירות בורבייה דומות לקורשבל בשבועות השיא (שתיהן ברמת המחירים העליונה להשכרת סקי) – שאלי של 100 אלף יורו/שבוע בקורשבל עשוי להיות גם CHF 100 אלף/שבוע בורבייה. התשואות הנקיות בכל הנכסים היוקרתיים האלו נותרות נמוכות יחסית (~2–3%) כפי שמצוין בsnowonly.com. שימו לב שבאופן בולט, בעלות על נכסים באתרי סקי שווייצריים כוללת לעיתים הוצאות בעלות גבוהות יותר (מיסי עושר שנתיים קנטונליים, ושירותים יקרים יותר), ויש הגבלות נוקשות על השכרה (חלק מהבקתות שרכשתם ברישיון לשימוש עצמי לא תוכלו להשכירן בקלות). בצרפת, למעשה, תהליך השכירות פשוט יותר.
גובה האתר ואמינות שלג: קורשבל 1850 וואל ד’יזר שתיהן בגובה רב (1850 מטר וגם בוול–לה–דייל, כאשר הכפר הראשי של ואל ב-1800 מטר) עם טררנים לסקי עד 3,000+ מטר. המשמעות היא אמינות שלג גבוהה מאוד, ובזמן שהאקלים מתחמם, זו חוזקה קריטית – ולכן הן מובילות גם בעליית המחירים. מג’ב, בגובה 1100 מטר, מושפעת יותר משנים עם שלג מועט (למרות שהושקע בשלג מלאכותי). הכפר הראשי בורבייה כ-1500 מטר, עם סקי עד 3300 מטר במון פור, כך שגם שם אמינות השלג גבוהה. בולטת מגמת ה“פרימיום לגובה”: אתרים מעל 1500 מטר חוו צמיחה גבוהה יותר מהנמוכים investropa.com. זה עובד לטובת קורשבל, ואל ד’יזר וורבייה – וזו דאגה מסוימת לגבי מג’ב (אם כי כוח המשיכה בקיץ והאופי שלה מאזנים זאת).
אורח חיים ותשתיות: לכל אתר יש את ההצעה הייחודית שלו. קורשבל 1850 עוסקת בזוהר ונוחות – תוכלו לגלוש ישירות לעיירה, ואז לקנות בשאנל, לאכול במלון מפואר וליהנות מחיי לילה הכוללים מועדונים טרנדיים וגלריות אמנות. ואל ד’יזר משלבת גלישה עוצמתית עם סצנה כפרית חיה ופחות רשמית; ישנם הרבה שאלי יוקרה ואפילו כמה מלונות 5 כוכבים כיום, אך האווירה היא “יוקרה לחובבי סקי” יותר מאשר “יוקרה ראוותנית” של קורשבל. מג’ב מציעה מרכז כפר בסגנון ימי-ביניים מקסים, כרכרות סוסים ושילוב של יוקרה ואותנטיות – כמעט כמו “להיראות בכפר” (בדומה לסנט מוריץ) כמו הגלישה עצמה. זהו גם כפר חי ופועל כל השנה, עם אוכלוסיה קבועה נכבדה – מה שמושך את מי שמחפש קהילה אמיתית. ורבייה ידועה בחיי הלילה והאוף-פיסט – מאוד ספורטיבית ביום וחברתית מאוד בלילה. מעט פחות יוקרתית בקמעונאות (פחות חנויות מעצבים מקורשבל) אך עם שירותים ואירועים יוקרתיים (כמו פסטיבל המוזיקה של ורבייה).
מנקודת מבט של משקיע: השוואת קורשבל מול וורבייה היא לעיתים קרובות שאלה של העדפה בין מערכות צרפתיות לשווייצריות. יש המעדיפים את צרפת בזכות תהליך הרכישה הפשוט יותר ואי הגבלות על קניית נכס ע"י זרים, בנוסף לאורח החיים (שפה, אוכל, תרבות). אחרים מעדיפים את שווייץ בגלל היציבות, הפרטיות והיוקרה שלה (וכמה יתרונות פוטנציאליים של תושבות מס). במונחי השקעה גרידא, בשתיהן נרשמה צמיחה הונית משמעותית. יתרון אחד לקורשבל: אין מכסה על בעלות זרה, כך שנזילות הנכסים גבוהה – כל מיליארדר מכל מקום בעולם יכול לקנות נכס בקורשבל בחופשיות. בוורבייה, רישיונות קניה לזרים מוגבלים מדי שנה, מה שעלול להקטין את הנזילות (אם כי זה גם יוצר מגבלה בביקוש, ובאופן פרדוקסלי תומך במחירים).
תחזית השוואתית: כל אתרי הסקי המובילים האלה צפויים להמשיך להצליח. העלייה האחרונה של קורשבל מצביעה על כך שאולי תאתגר את האתרים השווייצריים מבחינת המחירים הגבוהים ביותר באירופה אם המגמה תמשיך. ואל ד'איזר עוברת שדרוגים (למשל, פרויקט יוקרה חדש וגדול "Le Coin de Val" בתכנון), מה שישמור עליה תחרותית. מחיריה המרוככים יחסית של מג'ב עשויים להפוך אותה לאטרקטיבית למשקיעים המבקשים יוקרה במחיר (יחסית) משתלם, ויש לה קהל צרפתי סופר-עשיר שומר אמונים המייצב אותה. וורבייה, עם הזוהר הבינלאומי וההיצע המוגבל (הכפר גם תחום גיאוגרפית), תישאר שוות ערך לקורשבל.
לסיכום, קורשבל 1850 בולטת אפילו בקרב האליטה: ניתן להשוות אותה אולי לסנט מוריץ או גשטאד ברמת היוקרתיות. בצרפת, קורשבל מספר אחת, עם ואל ד'איזר במקום השני ומג'ב במקום שלישי חזק (יש שיציינו את מריבל או שאמוני, אך אלו ברמת מחירים נמוכה יותר). באלפים בכלל, קורשבל היא אחת הבודדות שמסוגלת למשוך את עשירי העולם בהיקף דומה לזה של אתרי הסקי השווייצריים. זה מבשר טובות להשקעות בנדל"ן – מאגר הרוכשים רחב ומגוון מאוד. עבור אנשים בעלי הון גבוה ששוקלים בין הלוקיישנים הללו, פעמים רבות ההחלטה היא עניין של העדפה אישית: האלגנטיות הצרפתית של מג'ב, הסטייל הספורטיבי של ואל, התחושה הקוסמופוליטית של קורשבל, או האווירה ההדוניסטית של וורבייה. בהיבט השקעה בלבד, המומנטום של קורשבל והפתיחות של צרפת מעניקים לה יתרון מסוים ב-2025 ומעבר לכך.
תחזית 2026–2028: שוק הנדל"ן והגורמים המרכזיים
בעת מבט קדימה אל התקופה 2026–2028, התחזית לשוק הנדל"ן של קורשבל 1850 נותרת חיובית מאוד, עם כמה הסתייגויות ומגמות שראויות למעקב:
המשך צמיחה במחירים: כל הסימנים מצביעים על כך שערכי הנדל"ן בקורשבל ימשיכו לעלות בשנים הקרובות. ייתכן שהצמיחה השנתית לא תהיה חדה כמו הקפיצה של 9% שנרשמה ב-2024, אך גם תחזיות שמרניות מצביעות על עלייה שנתית של 3–5% באתרי הסקי היוקרתיים investropa.com. מספר גורמים תומכים בכך: היצע מוגבל ומתמשך, ביקוש בינלאומי גבוה, והפיכת האתר ליעד יוקרה אמיתי לכל ימות השנה. עד 2028, ייתכן שנראה כבר את רף המחיר העליון של צ’לטים אולטרה-יוקרתיים עובר את €35,000 למ"ר, במיוחד אם יירשמו עסקאות שיא חדשות. מהלך כזה יהפוך את קורשבל 1850 לאחת משוקי הנדל"ן לסקי היקרים בעולם, ויצמצם אולי את הפער לעומת אתרים כמו סנט מוריץ/גשטאד. האפקט המצטבר של אפילו 5% עלייה בשנה אומר שצ'לט ששווה היום 15 מיליון אירו עשוי להיות שווה כ-18 מיליון אירו ומעלה עד 2028, בהתאם למגמת הצמיחה investropa.com.
גורמים כלכליים גלובליים: יש לקחת בחשבון את המצב הכלכלי הרחב. נכון לשנת 2025, שיעורי הריבית באירופה התייצבו ואפילו התרככו (ריבית הפיקדון של ה-ECB סביב 2.5% לאחר הורדות) – מה ששיפר את נגישות המשכנתאותinvestropa.com. אם סביבה של ריביות נמוכות תימשך, או תרד עד 2026–2027, זה מספק דחיפה נוספת לרוכשי היוקרה שלוקחים מימון (חלקם עושים זאת מסיבות מינוף, גם אם לא צריכים בפועל). לעומת זאת, אם האינפלציה תזנק ותביא להעלאת ריבית, שוקי הנדל"ן הכלליים עלולים להתקרר – אך בדרך כלל נדל"ן יוקרה מוביל פחות רגיש לריבית (רוב הרוכשים משלמים במזומן). יציבות גיאופוליטית היא גורם נוסף: קורשבל נהנתה מהיותה יעד בטוח ומבוקש במהלך ההתאוששות מהקורונה ובזמן מתיחויות גיאופוליטיות. אם חוסר הוודאות הגלובלית יימשך, בעלי הון נטו לגוון השקעות לנדל"ן כמקלט בטוח, דבר שיכול להיטיב עם קורשבל. הסביבה הפוליטית בצרפת (למשל, שינויים אפשריים במיסוי עושר) גם היא שווה מעקב, אף שאין כרגע רמזים לשינויים דרמטיים. לסיכום, בהיעדר משבר פיננסי עולמי חריף, הרקע הכלכלי תומך בהמשך השקעות בנדל"ן יוקרה באלפים.
שינויים בדמוגרפיית הקונים: אנו צופים גלים חדשים של קונים בשנים הקרובות. במיוחד, קונים אסייתים (ובייחוד סינים) היו ברובם נעדרים בשנים 2020–2022 בשל מגבלות נסיעה; עם חזרת הנסיעות הבינלאומיות לשגרה, צפוי עניין רב יותר מאסיה. הפרופיל היוקרתי במיוחד של קורשבל מתאים למשקיעים אסייתים עמידים שמחפשים נדל"ן יוקרתי בחו"ל – תופעה שכבר הוזכרה ב-2025 ב-investropa.com. בדומה לכך, יתכן שתהיה עלייה במספר הקונים מהמזרח התיכון (למשל, מדינות המפרץ); בשנים האחרונות נרשמה עלייה במבקרים מקורשבל מהאמירויות, סעודיה וכו', במיוחד באוגוסט ובסביבת ראש השנה האזרחית. סגמנטים בינלאומיים אלה יוסיפו עומק לבריכת הביקוש. קונים אמריקאים צפויים להמשיך בנוכחות החזקה שלהם, במיוחד אם הדולר יישאר חזק יחסית לאירו (אם כי המטבע עלול להשתנות עד 2026–28). בנוסף לכך, יזמי טכנולוגיה צעירים וגמלאים מוקדמים (מהתחומים הטכנולוגיים/הפיננסיים) בוחרים יותר ויותר בנכסים שמבוססים על אורח חיים – בית סקי יוקרתי הוא חלק מהנרטיב הזה. ייתכן ונראה כי גיל הרוכשים הממוצע יורד מעט, עם יותר בשנות ה-40 לחייהם ולא בעיקר בשנות ה-50/60, ככל שעבודה מרחוק וצבירת עושר בגיל צעיר הופכות נפוצות יותר.
התמקדות שנתית ורווחה: עד 2028, קורשבל צפויה להשלים את השינוי שלה לאתר נופש של ארבע עונות אמיתי. צפו לראות עוד מתקני קיץ (אולי הארכת פעילות הרכבלים, מסלולי אופני הרים חדשים, ייתכן גם מגרש אימונים לגולף או אטרקציות אחרות באזור). חשיבות תחום הרווחה, כפי שצוינה, תמשיך ואף תתעצם – ייתכן שייפתחו באזור מרכזי ריטריט ובריאות ייעודיים (בסגנון אתרי ספא שווייצריים). כך מתרחבת האטרקטיביות של רכישת נכס שם גם מעבר לחובבי סקי. כפי שחוקרת של Knight Frank ציינה, בריאות ורווחה עוקפות כיום את הסקי כגורם המניע הראשי באורח החיים של רוכשי נדל"ן באלפיםdmproperties.com. לכן, נכסים שמותאמים לכך (עם מתקני ספא, שקט, חיבור לטבע) יהיו מבוקשים במיוחד. אנו עשויים גם לראות שוק נישה לchalets “עמידי אקלים” – כאלה שנבנים מחומרים ברי קיימא, עצמאות אנרגטית וכו', שאינם רק עונים לדרישות החוק אלא מציבים סטנדרט שהקונים הירוקים ביוקרה שואפים אליו.
מגבלות פוטנציאליות: אחד הגורמים שיש לשים לב אליהם הוא רמות המלאי – הן כל כך נמוכות שנפח המכירות עלול לרדת פשוט בשל מחסור במוכרים. אם המחירים יגיעו לשיאים חדשים, ייתכן שחלק מהבעלים יבחרו לממש רווחים (ובכך יגדילו את ההיצע), אך באותה מידה, רבים עשויים להחזיק בנכס מאחר שיש מעט השקעות אלטרנטיביות מהנות כמו שאלה קוטג'ים בקורשבל. אם נפחי העסקאות ירדו, מדדי המחירים עלולים להפוך לפחות חלקים (כמה עסקאות חריגות עשויות לעוות את הממוצעים). עם זאת, כל ירידה בפעילות קרוב לוודאי תשקף מחסור בהיצע, לא מחסור בביקוש, מה שאומר שהמחירים יישמרו או אף יעלו. מגבלה נוספת יכולה להיות רגולטורית: אם, באופן היפותטי, עד שנת 2028 צרפת תחליט להטיל מגבלות כלשהן על בעלות זרה (לא צפוי כרגע) או מסים חדשים על בתים יוקרתיים, הדבר עשוי למתן מעט את הביקוש. בנוסף, שינויי אקלים נותר אתגר כולל – אם מזג אוויר קיצוני יקצר משמעותית את החורפים לקראת סוף שנות ה-20, עלול להיות לכך אפקט על התפיסות (אם כי כפי שצוין, הגובה של קורשבל מעניק לה יתרון, ויש לה מערך נרחב של ייצור שלג מלאכותי). עד כה, תחזיות מגמות מצביעות על שלג מספק עד שנות ה-30 לאתרי סקי בגובה רב, אך זו נקודת מעקב לטווח ארוך.
השפעת הביד לאולימפיאדת החורף 2030: באמצע 2025, יש מומנטום חזק לכך שאולימפיאדת החורף 2030 תתקיים בצרפת (האלפים הצרפתיים), ייתכן שהאירועים יתפרסו על פני מספר אתרי סקי (לאחר שאיטליה תארח את 2026). אם צרפת תזכה רשמית באולימפיאדה של 2030 (ההחלטה צפויה סביב 2026), ניתן לצפות לגל עניין סביב 2027–2028 עם סיום פרויקטי תשתית ופניית תשומת הלב הגלובלית לאלפים. האולימפיאדה מובילה לעיתים קרובות לזינוק בביקוש לנדל"ן באזורים המארחים – לא רק ממשקיעים שמצפים להכנסות משכירות גבוהות יותר, אלא גם מאנשים עמידים שרוצים להיות חלק מרגש האירוע. לדוגמה, בקורטינה ד'אמפצו (איטליה) נרשמה עליית מחירים חדה מאז הוכרזה כמארחת לשנת 2026 ubs.com. קורשבל, שכבר משמשת כאתר אימוני אולימפיאדה, תהיה ללא ספק בסיס מרכזי ל-VIP במהלך המשחקים, אפילו אם האירועים יתקיימו במקומות אחרים, בשל מתקני היוקרה ומסלול הנחיתה שלה. לפיכך, התקופה שלפני 2030 עשויה להוסיף עוד כמה נקודות אחוז לצמיחת ערך הנדל"ן בקורשבל מעבר למגמה הבסיסית.
תחזית השכרה: תשואות השכרה צפויות להישאר מתונות, אך הכנסות מהשכרה עשויות לצמוח כאשר מחירי הלילה מטפסים (חלקית בשל אינפלציה, חלקית בשל היצע יוקרה מתרחב). לדוגמה, ב-2028 קוטג' יוקרתי עשוי לבקש יותר מ-€120 אלף לשבוע השנה החדשה. אם יתאגדו יותר שירותים (שף פרטי, ועוד), בעלי הנכס יוכלו לדרוש תעריפים גבוהים יותר. גם שוק ההשכרות לקיץ ימשיך להבשיל – וייתכן שיכפיל את גודלו לעומת היום אם המגמות הנוכחיות יימשכו, ובכך יגדיל מעט את התשואות השנתיות. חדירה של חברות ניהול השכרה מקצועיות (חלקן בבעלות מותגי אירוח יוקרתיים) עשויה גם להקל על תהליך ההשכרה, ולאפשר לבעלים להפיק הכנסה מהנכס כשהוא אינו בשימוש.
סיכום – חזון 2028: עד 2028, קורשבל 1850 צפויה להישאר הפסגה של הנדל"ן האלפיני בצרפת, עם מחירים שנשברו שיאים חדשים. אנו צופים קצב צמיחה בריא, אך רגוע יותר – אין התרסקות באופק על פי היסודות. שוק הנדל"ן באתר יאפיין יותר ויותר בצ'אלטים חדשניים, סצנה מפותחת לאורך כל השנה, וקהל לקוחות מכל קצוות העולם. הבעלות בקורשבל תמשיך להיות סמל סטטוס לא פחות משהיא השקעה. עבור משקיעים בעלי הון גבוה וקוני לייף-סטייל, העצה זהה: התמקדו במיקום ובאיכות פריים, החזיקו את הנכס בתקופות תנודה קצרות, ותיהנו גם מהנאה אישית וגם מהערכה פיננסית. כל עוד “שלג” ו”יוקרה” ממשיכים למשוך, שוק הנדל"ן של קורשבל 1850 צפוי לעידן זהב בשנים 2026–2028 ומעבר לכך, בתמיכת היצע נדיר, ביקוש יציב ומהמשיכה הנצחית של האלפים הצרפתיים.
צ׳אלטים – יוקרה עליונה ומסורת אלפינית:צ׳אלטים הם סימן ההיכר של הנדל״ן בקורשבל 1850, ומגמות עדכניות מראות כי קונים מחפשים פינוק יוקרתי, מודרני ו"לפני כניסה" מאחורי חזית הצ׳אלט המסורתית. רבות מהנכסים הנחשקים ביותר הם צ׳אלטים חדישים או כאלה ששופצו לחלוטין לאחרונה, ומשלבים מראה חיצוני אותנטי אלפיני (עץ ישן, אבן וקווי גג צ׳אלט) עם פנים עכשווי. קונים בסגמנט העליון ב-2025 שמים דגש על צ׳אלטים עם כל מתקן ואבזור אפשרי: בריכות שחייה מקורות או ספא, מרכזי בריאות (סאונה, חמאם, חדר כושר), קולנוע פרטי, מרתפי יין, חניונים מחוממים וגישה ישירה על מגלשיים למסלולים. צ׳אלטים "חמישה כוכבים" מלאים כאלה משיגים את המחירים הגבוהים ביותר למ"ר ונמכרים לרוב במהירות בשוק. לעומת זאת, צ׳אלטים ישנים שדורשים שיפוץ בדרך כלל נתקלים באתגר תמחור – לאחרונה ישנן “התנגשויות בין מה שמבקשים המוכרים לבין מה שמוכנים הקונים להציע” על צ׳אלטים בני עשור או שניים שטרם שודרגו freespiritalpine.com. קונים מוכנים לשלם מחיר שיא על צ׳אלטים חדשים או משופצים לגמרי, אך אם הפנים מיושן או חסרים מתקני בריאות, הם מצפים כיום להנחה או מקום למיקוחfreespiritalpine.com. מגמה זו יוצרת הזדמנות: משקיעים המוכנים לשפץ נכס ישן יכולים להעלות את ערכו משמעותית. בסך הכול, הרף ל”צ׳אלט יוקרתי” ב-2025 גבוה במיוחד – עיצוב "אלפיני שיק" מודרני, חכמת בית חכם, ונוחות ברמת מלון הם הסטנדרט במגזר היוקרתי של 1850.
דירות – פרויקטים חדשים ומגורי שירות: בעוד הצ'אלטים גונבים את ההצגה, דירות יוקרה הפכו לחלק חשוב מהסצנה הנדל"נית בקורשבל, במיוחד באזורי 1650 (מוריון) ו-1550 (הכפר) וכמגורי סקי-אין/אאוט באזור 1850. בשנים האחרונות צצו פרויקטי דירות חדשות שמיועדים לרוכשים שמחפשים שילוב של יוקרה ונוחות. לדוגמה, פיתוחים כמו Sundance Lodge ו-Steamboat Lodge בקורשבל 1650 (צפויים להסתיים בסוף 2025) מציעים מתקני מלון 5 כוכבים – דמיינו שירותי קונסיירז', בריכות שחייה, ספא ומסעדות באתר – והכול במסגרת בעלות פרטית על דירה freespiritalpine.com. מגורים אלה נעים בין דירות 2 חדרים "נעל ונטוש" פרקטיות לדירות פנטהאוז מרווחות עם 5–6 חדרי שינה שיכולות להתחרות בצ'אלטים בגודל freespiritalpine.com. הרעיון הוא להציע חלופה לצ'אלט – כל היתרונות של סגנון החיים אבל עם פחות התעסקות תחזוקתית. נכסים כאלה זוכים לביקוש: רוכשים אוהבים את האפשרות לנהל דירה באופן מלא ואפילו להשכיר אותה כשאינם משתמשים בה (לחלק מהנכסים יש תכניות השכרה). מבחינה עיצובית, הטרנד בדירות דומה לזה של צ'אלטים: שימוש בחומרים מקומיים איכותיים (קורות עץ ישנות, קמינות אבן) בשילוב עיצוב אלפיני מודרני ונקי. חלונות פנורמיים גדולים, תקרות גבוהות, וחללים פתוחים שמנצלים את הנוף נפוצים מאוד. טרנד נוסף הוא חללים גמישים בדירות החדשות – חדרים שיכולים לשמש כחדרי שינה נוספים, משרד ביתי או חדר מדיה, בהתאם לצרכים של הבעלים (מענה לשהיות ארוכות ושילוב עבודה מרחוק). בקורשבל 1850 עצמה ההיצע של דירות מוגבל (הכפר הוא בעיקר צ'אלטים ומלונות), אך היכן שיש דירות, הן לרוב בבנייני צ'אלט בוטיקיים עם 4–10 דירות בלבד, לשמירה על פרטיות ויוקרה.
טרנדים באורח חיים ושירותים:"וולנס" (בריאות ואיכות חיים) עוקף את הסקי כעדיפות – זו מגמה בולטת בנדל"ן האלפיני dmproperties.com. בקורשבל, זה ניכר באופן שבו הצ'אלטים והדירות מעוצבים. רוכשים מעניקים היום ציון גבוה למתקני בריאות פנימיים ולאפשרות שימוש כל השנה. הרבה צ'אלטים חדשים או מחודשים כוללים חדרי ספא ייעודיים, אולמות יוגה או חדרי כושר, מתוך הכרה בכך שבעלים ואורחים עשויים לבלות זמן רב יותר במנוחה והתחדשות מאשר בגלישה על השלג. יזמים שמים לב גם ליעילות אנרגטית וטכנולוגיה – מתקינים בידוד מודרני, משאבות חום, חלונות משולשים וכו', הן כדי לעמוד בתקנות חדשות והן כדי למשוך רוכשי יוקרה אקולוגיים. מערכות בית חכם (שליטה בתאורה, חימום, אבטחה, ואפילו הדלקת הסאונה מראש) הן סטנדרט בנכסי יוקרה. בנוסף, אלמנטים של עיצוב בִּיוֹפִילִי – שילוב מרבי של טבע, אור טבעי ונופי ההרים – זוכים לביקוש, בהתאם לטרנד הבריאות.
בחזית האדריכלית, קורשבל שומרת על קודי עיצוב מחמירים במטרה לשמר את קסם הצ’לטים שלה, כך שמבחינה חיצונית המגמה היא אבולוציה ולא מהפכה. צ'לטים חדשים עדיין נראים כמו צ’לטים מסורתיים (גגות משופעים, חזיתות עץ), אך הם גדולים ומפוארים יותר מהבקתות הכפריות של פעם. חלק מה"צ'לטים" החדשים ביותר הם למעשה אחוזות מיניאטוריות (מעל 1,000 מ"ר), אך מוסווים בקפידה בעץ ואבן. הגידול המתמשך בחנויות יוקרה ומסעדות (עם יותר מ40 בוטיקים מעצבים ועשרות מסעדות שף ב-1850 voguebusiness.combusinessinsider.com) משלים את מגמת הנדל"ן – בעלי נכסים כיום מצפים לאקוסיסטם יוקרתי שלם. לסיכום, מגמות הנדל"ן בקורשבל 1850 לשנת 2025 מדגישות מתקני בריאות ברמה הגבוהה ביותר, עיצוב אלפיני מודרני ומגורים עתירי שירותים (בין אם בצ'לטים עם צוות מלא או במתחמים עם שירות מלא). השוק מגיב לרצון הרוכשים במקלט לכל השנה שמציע הרבה יותר מסתם מקום לישון בו אחרי הגלישה.
הזדמנויות השקעה ותשואות צפויות
פוטנציאל עליית ערך ההון: נדל"ן בקורשבל 1850 נחשב לעיתים קרובות כהשקעת בלו-צ'יפ, המציעה שמירה איתנה על ההון וצמיחה ארוכת טווח, ולא רווחים ספקולטיביים מהירים. ההיסטוריה מרשימה – ערכי הנדל"ן באלפים הצרפתיים עלו בכ-30% בממוצע מאז 2020 (כ-5.5% בשנה) investropa.cominvestropa.com, ואתרי הנופש היוקרתיים מובילים בביצועים, במיוחד מאז המגפה. במקרה של קורשבל, מחירי הנדל"ן בשנים האחרונות עלו בחדות (למשל, +9% רק ב-2024) investropa.com, וקובעים רף חדש. הציפייה קדימה היא שהקצב יתמתן, אך מומחים חוזים צמיחה מתונה של כ-3–7% בשנה בשוק האלפיני עד 2026 investropa.com. באזור אולטרה-יוקרתי כמו 1850, ניתן לצפות למחירים בקצה העליון של הטווח, כל עוד אין תנודות חריגות. המשמעות היא שצ'אלה בשווי 10 מיליון אירו כיום עשוי לעלות באופן אורגני ל-11–12 מיליון אירו תוך מספר שנים, רק מעליית הערך בשוק. בנוסף, פער ההיצע-ביקוש הייחודי לקורשבל מרמז כי תיתכן עליית ערך מעל הממוצע – בכל פעם שיש גל של רוכשים עשירים חדשים (נניח משווקים מתעוררים או כתוצאה מכלכלה חזקה), יש מקום לקפיצות מחירים בהינתן ההיצע הקבוע. למעשה, פוטנציאל הצמיחה ההונית נשאר חזק, והאסטרטגיה של לקנות ולהחזיק משתלמת. אפילו בטווח הארוך מאוד, נכסי יוקרה אלפיניים הראו עליות יציבות (למשל, שווי הצ'אלטים האיכותיים עלה בכ-33% בממוצע מאז 2008, והצמיחה הואצה לאחר 2020) investropa.com.
תשואות ודמי שכירות: משקיעים צריכים לקחת בחשבון כי התשואות (הכנסות) מהשכרת נכסים בקורשבל 1850 נמוכות יחסית מבחינה אחוזית, כפי שמקובל בשווקי יוקרה אולטרה-יוקרתיים. מכיוון שמחירי הרכישה גבוהים מאוד, ההכנסה מהשכרה, אף על פי שהיא גבוהה במספרים מוחלטים, מתורגמת לתשואה שנתית צנועה. תשואות שכירות נטו טיפוסיות נעות סביב 2–3% באתרי דגל כמו קורשבל snowonly.com. לשם השוואה, אזורים פחות יוקרתיים באלפים הצרפתיים יכולים להניב תשואה נטו של 4–4.5% snowonly.com, והממוצע הארצי בצרפת של תשואות שכירות (לכל סוגי הנכסים) הוא כ-6% mansion-properties.com. כלומר, משקיע בקורשבל לרוב יעדיף הערכת ערך הונית ושימוש עצמי על פני תשואה כספית גבוהה. למשל, נכס בשווי 5 מיליון אירו עשוי להכניס כ-200,000 אירו בשנה מהשכרה (אם מושכר בשבועות השיא); אחרי הוצאות, הרווח הנקי יהיה כ-150,000 אירו – שהם סביב 3% תשואה. אך מה שהמספרים האלו לא משקפים הוא גובה שכר הדירה והיכולת לקזז עלויות בעלות. בשבועות החורף המבוקשים (סילבסטר, חופשות בתי ספר), שכר דירה שבועי בצ'לטות מובילות יכול לעבור את 80,000–100,000 אירוbusinessinsider.com. גם דירות קטנות יוקרתיות יכולות להניב עשרות אלפי אירו לשבוע בעונה. אם הבעלים מוכן להשכיר את הנכס שלו, למשל, 8–10 שבועות בחורף ואולי עוד כמה שבועות בקיץ, הוא יכול לכסות חלק משמעותי מהוצאות שנתיות (צוות, תחזוקה, מסים) ואפילו להרוויח תוך כדי שהוא ממשיך ליהנות מהנכס בעצמו בחלק מהשנה.
כדאי גם לציין כי הביקוש להשכרה חזק מאוד בקורשבל בשבועות שבהם הבעלים פותחים את בתיהם. מומחי השכרת דירות באלפים מציינים כי צ'לטות במיקומים טובים מגיעות ל-70–90% תפוסה לאורך החורף (ואף לתוך הקיץ)snowonly.com. המעבר לתיירות כל השנה גורם לכך שיולי–אוגוסט תורמים כיום להכנסות משכירות (גם אם במחיר נמוך מהחורף). לפיכך, בעלים מתוחכם יכול להגיע לתפוסה כמעט מלאה בעונות השיא וליהנות מ-תשואה אפקטיבית טובה יותר. יש נכסים המנוהלים על ידי סוכנויות יוקרה או מפעילי טיולים, שמייעלים את התהליך.
אסטרטגיות הזדמנויות והשקעה: עבור משקיעים במיוחד, יש מספר כיוונים למקסם רווחים בקורשבל:
השבחות ושיפוצים: כפי שהוזכר, ניתן לעיתים לרכוש בצ'אלטים ישנים באזורים מעולים הדורשים מודרניזציה בהנחה יחסית קלה. השקעה בשיפוץ יוקרתי (עם שיפור יעילות אנרגטית ואבזור חדש) לא רק שמעלה משמעותית את ערך הנכס אלא גם את הכדאיות להשכרה שלו. לנוכח הרגולציה הדוחפת לבתים יעילים אנרגטית, שדרוגים כאלה גם "מגנים" על ההשקעה לטווח הרחוק.
החזר מע"מ בבניה חדשה: צרפת מציעה תמריץ משתלם לרוכשים התפתחותים חדשים באזורים תיירותיים. אם אתה רוכש נכס בבניה חדשה ומתחייב להשכיר אותו מרוהט עם שירותים ברמה מלונאית (כגון שירותי ניקיון, ארוחת בוקר) למספר שבועות בשנה, אתה זכאי להחזר של 20% מע"מ ממחיר הרכישה freespiritalpine.com. בהקשר של קורשבל, 20% מרכישת נכס בשווי מיליוני אירו הוא סכום משמעותי – מדובר בקפיצה מיידית בהון העצמי. רוכשים רבים של דירות חדשות בקורשבל 1650 למשל, מנצלים את המנגנון הזה, מממנים את המע"מ במהלך הבנייה ודורשים את ההחזר אחרי רכישה באמצעות רישום לתוכנית השכרה. כך משתפרת התשואה והזרם המזומנים, והתשואה מהשכרה הופכת לאטרקטיבית יותר בשנים הראשונות.
שיתופי שימוש: משקיעים מסוימים משתפים פעולה עם חברים או בני משפחה ורוכשים יחד צ'אלט (באופן לא פורמלי או דרך חברה בע"מ), וכך מתחלקים בשימוש ובעלויות. לנוכח המחירים הגבוהים, זה עשוי להיות פתרון יעיל, ועם תיאום נכון, כל צד נהנה גם מזמני שיא. ישנה מגמה מתפתחת של בעלות חלקית או מועדוני חברים יוקרתיים בנכסי סקי, המאפשרים לרכוש "מניות" בצ'אלט יוקרתי במיוחד (אם כי זה תחום חדש ויש לבדוק היטב את החוקיות).
ערך יחסי באזורים פחות מוכרים: אמנם קורשבל עצמה יקרה, אך משקיעים בוחנים לפעמים רכישה בפריפריה של קורשבל (למשל, קורשבל מוריון/1650, קורשבל וילג'/1550, או לה טניה הסמוכה). אזורים אלה נכללים באותו מתחם סקי ונהנים מהמוניטין של קורשבל, אך מחירי הנדל"ן נמוכים יותר. לדוגמה, כפרי לוויין בעמקי השלג עולים 50–70% פחות למ"ר בהשוואה ל-1850 investropa.cominvestropa.com, והתשואות מהשכרה (4%+ נטו) גבוהות לעיתים מאתרי היוקרה snowonly.com. החיסרון: עליית ערך איטית יותר וקהל שוכרים אחר, אך למשקיעים שמחפשים "אסטרטגיית השקעה" יש שמפצלים בין נבחרי פריים ואזורים מתפתחים.
לסיכום, תשואות צפויות בקורשבל 1850 נובעות משילוב של הכנסה שכירות מתונה וצמיחה הונית חזקה. רוכש בשנת 2025 יכול לצפות לעליות ערך שנתיות באחוזים חד־ספרתיים (שמתווספות לבסיס ערך גבוה מאוד) וכן ליכולת לקזז עלויות באמצעות שכירויות שמניבות אמנם רק אחוזים בודדים, אך מהוות סכום ניכר במונחים של יורו. לאור היסודות של שוק הנדל"ן בקורשבל, גם אסטרטגיה שמרנית של החזקה עד לשנת 2028 צפויה להניב תשואה כוללת גבוהה, בשקלול עליית ערך הנכס וכל דיבידנד שכירות שיתקבל. המפתח הוא לרכוש נכס איכותי (מבחינת מיקום ומפרט), כי נכסי יוקרה תמיד יהיו המבוקשים ביותר – מה שמבטיח נזילות גבוהה ותמחור פרמיום בעת היציאה מהשקעה. לצורך חיזוק הביטחון בשוק: ניתוחי מומחים מגדירים את מגמת הנדל"ן באלפים כ-“עולה באופן מובהק” ומדגישים שאתרי נופש מרכזיים כמו קורשבל נהנים מתשתית כלכלית חזקה ביותר גם קדימה investropa.cominvestropa.com.
רגולציה ומדיניות ממשלתית המשפיעה על נדל"ן
חוקי יעילות אנרגטית ("חוק האקלים"): שינוי מדיניות משמעותי המשפיע על הנדל"ן בצרפת הוא האיסור ההדרגתי על השכרת נכסים בדירוג אנרגטי נמוך. החל משנת 2025, דירות שדורגו בדרגת אנרגיה "G" לא יוכלו להיות מושכרות כחוק בצרפתmansion-properties.com. עד 2028, האיסור מתרחב גם לנכסים בדירוג "F", ובהמשך גם ל-"E" ב-2034. באתרי סקי באלפים, לא מעט שאלטות מסורתיות שנבנו לפני עשרות שנים עלולות להיכנס לקטגוריות הדירוג הנמוכות (בשל חלונות חד-שכבתיים, בידוד בלתי מספיק, מערכות חימום ישנות ועוד). לבעלי דירות בקורשבל, זה הפך לסוגיה בוערת: על מנת לשמור על פוטנציאל ההשכרה, יש לעדכן את הנכס לעמידה בתקן. כבר עתה אנו עדים ל"בריחה לאיכות" – כלומר קונים מתמקדים בשאלטים חדשים, מבודדים היטב, או כאלו שכבר שודרגו למערכות חימום ובידוד מודרניותinvestropa.cominvestropa.com. שאלטים ישנים בעלי דירוג נמוך נקלעים לשוק דו-שכבתי: או שהם נמכרים במחיר נמוך, או שלא נמכרים כלל, או שבעליהם משקיעים בשיפוצים (פאנלים סולאריים, משאבות חום, בידוד משופר) כדי להעלות את הדירוג. תקנות אלו, באופן די מפתיע, תומכות בעליית מחירים בנכסים איכותיים – כיוון שבתים שמקיימים את הדירוגים A/B הופכים ליקרים ומבוקשים אף יותר investropa.cominvestropa.com. בקורשבל 1850 שאלטים יוקרתיים רבים עברו שיפוץ להתקנת חלונות משולשים, חימום גיאותרמי ועוד, כדי להבטיח שיוכלו להמשיך להיות נכסי השכרה. בסך הכול, המדיניות הזו דוחפת את השוק לקיימות, מה ששפר בטווח הארוך את איכות המלאי ואף עולה בקנה אחד עם ערכי הקונים (רבים מקרב בעלי ההון אוהבים את שדרוגים ידידותיים לסביבה כחלק מהסטנדרט היוקרתי).
רגולציה על השכרות לטווח קצר: אזורים עתירי תיירות בצרפת מאזנים בין רווחיות ההשכרות לטווח קצר לבין צורכי הקהילה. בחלק מהעיירות האלפיניות (במיוחד הגדולות כמו שאמוני), הרשויות המקומיות הגבילו את מספר השכירות לתיירים או דרשו היתרים מיוחדים להפעלתן dmproperties.cominvestropa.com. שאמוני, לדוגמה, הטעילה מכסות על דירות נופש באזורים מסוימים במטרה לפנות דיור לתושבים מקומיים ולעובדים עונתיים. בעוד הגודל הקטן יותר של קורשבל והיותה אתר נופש ייעודי משמעם שטרם הוטלה מגבלה מחמירה (הכלכלה נשענת על השכרות), היא אינה חסינה לפיקוח רגולטורי. בעלי נכסים בקורשבל חייבים לרשום את הנכס שלהם אם הם משכירים לטווח קצר ולשלם מס תיירות. אם בעתיד יוחלטו חוקים – למשל, הגבלת מספר השבועות שניתן להשכיר נכס, או דרישה לסטטוס מגורים עיקריים על מנת להשכיר ללא הגבלה – הדבר עשוי להשפיע על חישובי ההשקעה. עם זאת, לאור הפרופיל של קורשבל 1850 (בעיקר בתי נופש יוקרתיים ותשתיות תיירות), כל מדיניות כזו צפויה להיות מדודה. ראוי לציין, שהגבלת היצע הנכסים להשכרה במקומות כמו שאמוני מובילה ליותר ביקוש (ולמחירים גבוהים יותר) לנכסים שכן זמיניםinvestropa.cominvestropa.com. אפקט דומה עשוי להתרחש בקורשבל: אם אי פעם תוגבל ההשכרה, הנכסים הבלעדיים שיישארו יזכו לביקוש אף גבוה יותר מתיירים אמידים. זהו תחום למעקב, אך נכון ל-2025, קורשבל עדיין שוק ידידותי מאוד להשכרות ללא מגבלות מקומיות ייחודיות על דירות נופש (למעט מה שנקבע בחוק הלאומי).
מיסים על בתים שניים: ממשלת צרפת והרשויות המקומיות הטילו מיסים שמיועדים לבעלי בתים שניים, הכוללים רבים מהמחזיקים בנכסים בקורשבל. צעדים אלה כוללים תוספת מס מגורים (taxe d’habitation) מוגדל באזורים שהוכרזו רשמית כסובלים ממחסור בדיור לתושבים המקומיים (zones tendues). מחוז סבואה של קורשבל התיר העלאה של עד 60% במסי הבתים השניים במקרים מסוימים. בנוסף, בחלק מהאתרים הפופולריים קיים מס על בתים ריקים שמטרתו להרתיע מהשארת נכסים ריקים. למעשה, כשמדובר בשאלי בשווי של מיליוני יורו, המיסים המקומיים הללו יחסית זניחים (תוספת של כמה אלפי יורו בשנה) ולא מנעו מרוכשים אמידיםinvestropa.com להיכנס לשוק. המשטר המס הלאומי בצרפת כולל היבטים ידידותיים למשקיעים: אין "מס רוכש זר" גורף, וצורפת אף שינתה ב-2018 את מס העושר כך שהוא מתמקד רק בנדל"ן (IFI – מס עושר נדל"ן) החל על שווי נדל"ן נטו מעל €1.3 מיליון בשיעור מתקדם של עד כ-1.5%. רוכשים מחו"ל לרוב פשוט לוקחים זאת בחשבון בעלות החזקת נכס בצרפת. על הכנסות שכירות, בעלי נכסים זרים משלמים מס הכנסה צרפתי (עם אמנות למניעת כפל מס), אך ניתן לקזז הוצאות, ותוכניות אטרקטיביות כמו LMNP (השכרה מרוהטת) מספקות טיפול מס מיטיב. מעבר לכך, קיימות הטבות מס על השכרה: הכנסות מהשכרה מרוהטת לרוב ניתנות לקיזוז באמצעות פחת והוצאות, ולעיתים יוצרים הכנסה חייבת מס נמוכה במיוחד על שאלי שמנוהל ביעילות. תמריץ נוסף קיים בבנייה חדשה – מע”מ (20%) ניתן להחזר אם הנכס מושכר עם שירותים, מה שמעלה משמעותית את התשואה freespiritalpine.com. בנוסף יש נקודות זיכוי ומענקים לשיפוצים ירוקים (בתוך מערך היוזמות הירוקות של צרפת). בסיכומו של דבר, הרגולציה בצרפת נחשבת יציבה ושקופה יחסיתmansion-properties.com. המשקיעים נהנים מהגנה משפטית חזקה (זכות הקניין מעוגנת עמוק) mansion-properties.com והמגמה הצרפתית לדחוף להשכרה בת-קיימא ככל הנראה תגדיל את ערך הנכסים העומדים בתקינה בטווח הארוך.
תקנות תכנון ובנייה מחמירות: הפיתוח בקורשבל 1850 מוסדר על ידי כללי תכנון מחמירים שמטרתם לשמור על הסביבה ההררית ועל האופי הבלעדי של האתר. חוק ההרים (Loi Montagne) ותוכניות עירוניות מקומיות מגבילים פיתוח בקנה מידה גדול, במיוחד מעל גבהים מסוימים. בפועל, המשמעות היא שהיתרי בנייה חדשים נדירים – הדגש הוא על שיקום מבנים קיימים ולא על התפשטות לקרקעות שלא נבנו קודם לכן investropa.com. מגבלות גובה מבטיחות כי הצ'אלטים יישארו בקנה מידה אנושי (ללא מגדלי מגורים), והנחיות עיצוביות שומרות על המראה הקלאסי של הצ'אלט. בנוסף, בניית מגורי נופש חדשים באלפים דורשת לעיתים קרובות להעניק תועלת כלשהי לקהילה (כמו יצירת חנייה או תמיכה בדיור לעובדים עונתיים) כתמורה. מדיניות אלו למעשה נועלות את המחסור בנדל"ן בקורשבל. עבור בעלי הנכסים, זו בשורה טובה כיוון שזה מונע פיתוח יתר שהיה עלול לדלל את שווי הנכסים או את קסם האתר. מצד שני, פרויקטי שיפוץ עלולים להיות יקרים ודורשים זמן רב בשל מכשולי רישוי – אך מרבית הרוכשים מתוך שכבת היוקרה מקבלים זאת כחלק מהבעלות על חלקת גן-עדן. יש לציין שבשווייץ התקנות אף מחמירות יותר (כמו הגבלת ה־Lex Weber על דירות נופש), ואילו בצרפת יש עדיין אפשרות לפתח, אך בצורה מבוקרת. מועצת קורשבל המקומית נדרשת לאזן בין קיימות סביבתית (סיכוני מפולות שלג, תחבורה, משאבי מים) לבין מעמדה כיעד תיירותי עולמי. שדרוגי התשתיות בשנים האחרונות (כמו מעליות חדשות) מלווים לרוב בהערכות סביבתיות, וככל שניתן, ממחזרים או משדרגים מתקנים קיימים ולא בונים חדשים.
לסיכום, המצב הרגולטורי ב־2025 עבור בעלי נדל"ן בקורשבל מאופיין בדגש על איכות ועמידה בדרישות: בתים חסכוניים באנרגיה, השכרה אחראית ופיתוח מבוקר. צעדים אלו, על אף שמסבכים את העניינים בעבור הבעלים, לרוב מגבירים את ערכו היוקרתי והארוך טווח של הנדל"ן בקורשבל. מומלץ לרוכשים לוודא שכל נכס שהם שוקלים עומד כבר בתקנים החדשים או שניתן לשדרגו בקלות – ולהיעזר במומחים מקומיים לייעול מיסוי ולהבנת כללי ההשכרה. חשוב לציין כי צרפת אינה מגבילה רוכשים זרים (אין הגבלות לאזרחים זרים), מה שמבטיח שהביקוש בקורשבל נותר רחב כתמיד, וכולל קונים מאירופה, אמריקה ואסיה.
דינמיקה עונתית והשפעתה על מחירים וזמינות
עונת השיא בחורף (עונה גבוהה): קורשבל 1850 היא ביסודה עיירת סקי, והחורף הוא הזמן שבו הכפר באמת מתעורר לחיים – יש לכך השלכות ישירות על השימוש והמחיר של נדל"ן. התקופה מדצמבר עד אפריל היא עונת השיא, כאשר חג המולד/שנה חדשה ופברואר (חופשות בתי ספר) הם נקודות השיא המובהקות. בזמנים אלו הביקוש למגורים מרקיע שחקים. בעלי שאלטים שמשכירים את הנכסים שלהם לרוב מרוויחים את עיקר ההכנסה השנתית תוך 2–3 שבועות חופשה בלבד. כתוצאה מכך, מחירי השכירות בחורף גבוהים במיוחד (למשל, €50,000+ לשבוע עבור שאלט יוקרה עם 4 חדרי שינה הוא דבר רגיל בשבוע השנה החדשה). גם הפעילות בשוק המכר עשויה לזנק בחורף, שכן מבקרים עשירים לעיתים מחליטים לרכוש לעצמם פיסת מקורשבל לאחר שחוו את אורח החיים. זה לא נדיר שסיורי נכסים ייערכו במקום בעונת השיא בעקבות שוכרים מוקסמים. עם זאת, המלאי למכירה בדרך כלל נמוך ביותר בחורף – בעלי נכסים רבים יעדיפו לדחות פרסום עד האביב/קיץ כדי לא להפריע להשכרות החורף הרווחיות או לזמן החופשה האישי. לכן החורף הוא הזמן שבו הקונים חווים את המוצר (את הנופש ולעיתים את הנכס עצמו כדיירים), אך העסקאות בפועל מסתיימות לעיתים קרובות בעונות המעבר.
אביב וסתיו (עונות שפל): בסוף אפריל, מעליות הסקי נסגרות וקורשבל נכנסת לשלב שקט. הפשרת השלגים באביב ועונת המעבר (מאי, יוני) מביאות לכך שרבות מהחנויות והמסעדות סגורות. באופן דומה, אחרי קיץ קצר, הסתיו (מסוף ספטמבר ועד נובמבר) נחשב לעונת שפל עם מינימום פעילות תיירותית. תקופות אלה היו מאז ומתמיד עונות רגועות באתר – זמן שבו בעלי שאלטים מבצעים שיפוצים או שדרוגים, הצוות יוצא לחופשות, והכפר מתמלא כוחות. מהבחינה השיווקית, עונת השפל היא הזמן שבו המלאי נוטה להיות הגבוה ביותר וקונים עשויים למצוא מעט יותר מקום למיקוח. מוכרים שמפרסמים בעונת השפל מודעים לכך שמספר הקונים קטן; אם יש להם עניין למכור, הם עלולים לתמחר מעט אטרקטיבי יותר. יחד עם זאת, כיוון שבעלי הנכסים בקורשבל בדרך כלל אינם לחוצים על מזומן, לא כדאי לצפות להנחות עונתיות קיצוניות – השוק לא מתנהג כמו מחירי שכירות עונתית שמתרוממים או צונחים בחדות. מחירי הנכסים אינם נופלים בקיץ/עונת שפל; לכל היותר, יש יותר מקום למיקוח או אפשרות לרכוש ללא תחרות על הנכס. ישנם קונים מנוסים שמכוונים את החיפוש שלהם לאביב: לאחר עונת סקי עמוסה, כמה בעלי נכסים עשויים לשקול למכור (במיוחד אם הנכס לא הושכר או נוצל כפי שציפו). כמו כן, לסוכנויות נדל"ן יש יותר זמן להקדיש ללקוחות בעונת השפל, דבר שיכול להעניק לרוכשים יותר תשומת לב ואפשרות לבדוק את השוק לעומק.
עונת הקיץ (עונת שיא משנית):הקיץ (יולי–אוגוסט) בקורשבל הפך לפופולרי מאוד כאשר הרי האלפים משווקים את עצמם כיעד לכל ימות השנה. אף שהקיץ אינו עמוס כמו החורף, הוא כבר אינו נחשב כמשני. משפחות וחובבי טבע מגיעים לטיולים רגליים, רכיבת אופני הרים, ריצות שטח, גולף (בקרבת מקום) ומנוחה אלפינית. האקלים נעים (ימים חמים, לילות קרירים) והנוף מרהיב, מה שהופך את קורשבל גם בקיץ למפלט הררי יוקרתי. למגמה זו יש מספר השפעות: השכירות בקיץ מהוות כיום מקור הכנסה משמעותי ורבים מהצ'אלטים והדירות מושכרים על בסיס שבועי לתיירים מאירופה, המזרח התיכון (שלעיתים קרובות מחפשים אקלים קריר יותר בקיץ) ומקומות נוספים. בשיא הקיץ שיעורי התפוסה בנכסים מבוקשים עשויים להגיע ל-70% ומעלה snowonly.com. דמי השכירות נמוכים מהחורף אך עדיין נאים – למשל, אותו צ'אלט שמושכר ב-€50,000 לשבוע בחורף עשוי להיות מושכר ב-€15,000–€20,000 לשבוע באוגוסט. עבור בעלי הנכסים, המשמעות היא שהנכס לא עומד ריק 8 חודשים בשנה; ניתן לנצל אותו או להרוויח ממנו ביותר עונות. מהבחינה התרבותית, הדימוי של קורשבל מתרחב כאתר נופש דו-עונתי, בדומה למג'ב או שאמוני. תשתיות כמו מעליות הפועלות בקיץ (לטיילים ולרוכבי אופניים) ואירועים כמו פסטיבלי מוזיקה או זיקוקים מושכים מבקרים. למעשה, ברחבי האלפים, דיווחו אתרי נופש על עלייה משמעותית בביקורי קיץ – בשאמוני חלה עלייה של 46% במכירות כרטיסי מעליות בקיץ תוך שנתיים dmproperties.com, ובקורשבל עצמה הנתונים עולים בהתמדה. הנוכחות לאורך כל השנה תומכת בערך הנכסים מכיוון שבעלים רואים שימושיות גדולה יותר (והכנסות פוטנציאליות) מההשקעה שלהם. זה גם מסייע לצמצם מעט את עונתיות העסקים, והכפר הופך לבר-קיימא יותר לאורך כל השנה.
השפעה על זמינות: מחזור העונות משפיע על מועד היציאה של נכסים לשוק. רבים מהמוכרים מעדיפים להתחיל למכור בסוף החורף או באביב (לאחר שנהנו מעונה אחרונה, או כדי לתפוס את מבקרי האביב), כדי שהעסקה תיסגר בקיץ לפני החורף הבא. באופן דומה, פרויקטים חדשים לרוב שואפים למסירה בסתיו, כך שהקונים יוכלו ליהנות מהנכס בעונת החורף. לכן, הסתיו מתאפיין בריבוי הסכמות וסגירות (למעשה משרדי הנוטריונים באלפים עסוקים במיוחד באוקטובר-נובמבר בסגירת עסקאות כדי שהקונים יקבלו מפתחות עד חג המולד). לגבי השכרות, בעלי נכסים נדרשים להחליט עד תחילת הסתיו אם ישכירו את השבועות המבוקשים או ישתמשו בנכס בעצמם, שכן סוכני השכרה מתחילים לשווק את צ'אלטים לחורף כבר בספטמבר עבור העונה הקרובה.
דינמיקת מחירים: ייתכן שאנשים מניחים שרכישה בחורף יקרה יותר בגלל הביקוש – אך בנדל"ן, המחירים בקורשבל יחסית קבועים לאורך כל העונות (בניגוד למלונות, מחירי הבתים לא מוכפלים בחורף). עם זאת, הערך הנתפס של נכס נמצא בשיאו בחורף: שאלה סקי נראית אטרקטיבית במיוחד כשהיא מוקפת בשלג ובפעילות תוססת. לעיתים זה מוביל למכירות מהירות במחיר המבוקש בחורף, בעוד שאותו נכס המוצג בעונה מתה עשוי לקבל הצעה נועזת יותר. במובן הזה, עשויה להתרחש רכישה "רגשית" בחורף – קונה מתאהב במקום בשיא האווירה ומשלם מחיר מלא. לעומת זאת, משקיע קפדן יעדיף לבדוק בקיץ כדי לבדוק אם מתגלות בעיות שמוסתרות בשלג החורפי (מצב הגג, גבולות הקרקע וכו'), ולנהל משא ומתן באווירה רגועה פחות.
מגמות שימוש – שהייה ארוכה יותר: שינוי עונתי נוסף הוא שבעלים (ושוכרים) מבלים תקופות ארוכות יותר בקורשבל מאשר בעבר. עליית העבודה מרחוק מאפשרת לחלק מהבעלים להגיע למספר חודשים – לדוג' מדצמבר ועד פברואר ברצף – במקום רק לשבוע חופשה. ייתכן שהם יעבדו מהשאלאה שלהם במהלך השבוע וישתמשו בהפסקות לגלישה, ומתייחסים אליה כאילו היא בית משני עיקרי. בדומה לכך, יש שמגיעים בקיץ לחודש של בריחה מהעיר. מגמה זו מטשטשת את הגבולות בין עונות ומגדילה למעשה את הביקוש לתכונות ביתיות ונוחות (משרדים ביתיים, אינטרנט אמין וכו' – קורשבל שיפרה בכך תשתית פס-סיב באזור). זה מחזק את הרעיון שקורשבל אינה רק אתר סקי חולף אלא יעד חיים אלפיני לאורך כל השנה.
לסיכום, העונתיות בקורשבל יוצרת מקצב מחזורי בשוק, כאשר החורף שולט הן בשימוש והן בהתרגשות, אך חשיבות הקיץ עולה. אמנם מחירי הנדל"ן עצמם לא קופצים בעונה, אך עיתוי המכירות, התפוסה וההיצע של נכסים – כולם עונתיים. משקיעים נבונים יתאימו את אסטרטגיותיהם ללוח השנה הזה: ייתכן שיבחרו לקנות באביב, לשדרג בעונה מתה, ולהרוויח מהשכרות בעונה החמה. הדחיפה להרחבת עונות התיירות (חורף וקיץ) בהדרגה מאזנת את המגרש, מה שהופך בסופו של דבר את הנכס לבעל ערך רב יותר, כיוון שהוא פעיל יותר לאורך השנה ומשולב בקהילה שאינה נסגרת מחצית מהזמן.
פיתוחי תשתיות וצמיחה בתיירות
שדרוגי תשתיות סקי: קורשבל ושלושת העמקים משקיעים ללא הרף בתשתיות הסקי שלהם, בהבנה שחווית סקי מודרנית ויעילה חיונית לשמירה על ערך הנכסים ולמשיכת מבקרים אמידים. אחד המוקדים האחרונים הוא הרכבל סליר ששופץ לחלוטין, שייפתח מחדש לחורף 2024/25 עם קרונות פנורמיים חדשים ונוחות מהודרת seecourchevel.com. סליר הוא רכבל חתימה (המעלה גולשים לגובה 2,700 מטר עם תצפית להרי המון בלאן), והשדרוג שלו מדגיש את המחויבות של אתר הנופש למתקנים ברמה הגבוהה ביותר. בנוסף, אזורי המתחילים ב-1850 שודרגו עם דרגנועים מקורים חדשים (מסועי סקי) שהחליפו מסועים ישנים, כדי לספק העלאה מקורה ונוחה לילדים ולמתחילים seecourchevel.com. בשנים האחרונות גם הורחבו מערכות ייצור השלג בקורשבל כדי להבטיח מסלולים ניתנים לגלישה מתחילת דצמבר ועד סוף אפריל, גם בשנים דלות שלג. לדוגמה, לקראת אליפות העולם בסקי 2023 (שהתקיימה בקורשבל-מריבל), הושקעו מיליונים בהכנת מסלולים, פיסט-בשרים חדשים ותותחי שלג כדי להבטיח תנאים ברמה עולמית. הקישוריות בתוך מתחם הסקי נותרת חסרת תחרות: קורשבל מחוברת באופן ישיר למריבל ולואל טורנס, ומיזמים עדכניים כמו רכבל אורל-סים קארון מ-2021 (בעמק הרביעי) חיזקו עוד יותר את "שלושת העמקים" כאזור גלישה אחד ענק snowonly.com. עבור בעלי נכסים, השדרוגים הללו משמעם איכות סקי עקבית וחוויית אירוח טובה יותר – כך שממשיכים להיות ביקושים גבוהים להשכרות וערך הנדל"ן הגבוה מוצדק.
שירותי יוקרה והתרחבות: השיפורים בהר ממשולבים בהתפתחויות בכפרי הנופש. קורשבל 1850 כבר מתגאה באחת מהקבוצות המרוכזות הגדולות ביותר של מלונות 5 כוכבים בעולם (מחוץ לערים הגדולות) businessinsider.com. זה כולל מוסדות ידועים כמו Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée ואחרים, שמפנקים את המבקרים ומעלים את יוקרת הנופש. באופן מרשים, בקורשבל (בכל הרמות) יש 7 מסעדות עם כוכב מישלן, המספר הגבוה ביותר באלפים businessinsider.com, המחזק את מעמדה כיעד קולינרי. המגמה היא לכיוון יוקרה חוויתית: פרויקטים חדשים משלבים לינה עם גלריות קניות יוקרתיות, מועדונים פרטיים ומרכזי בריאות. התפתחות בולטת היא מלון ה-Maya Collection החדש, מלון יוקרה אולטרה מתוכנן להיפתח בקורשבל עד דצמבר 2025 voguebusiness.com. בדומה לכך, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (החברה שמאחורי בתי הקזינו והמלונות המפוארים במונקו) מעורבת גם היא בקורשבל עם תכניות ללודג'ים יוקרתיים ופרויקטי אירוח עד 2026 voguebusiness.com. פרויקטים אלו מעידים על כך שמשקיעים מזרים הון לתשתיות התיירות של קורשבל, בציפייה לביקוש מתמשך. האתר גם מתכונן לחגוג את יום השנה ה-80 ב-2026/27, וככל הנראה יחנוך אז כמה מאותם מקומות חדשים ויארח אירועים נוצצים voguebusiness.com. עבור בעלי הנדל"ן, גל מפעילי היוקרה הוא בונוס: הוא מרחיב את האטרקטיביות של האתר (ומביא מבקרים עשירים חדשים שעשויים להפוך לרוכשי נכסים בעצמם) ומרענן כל הזמן את ההילה של קורשבל. הנוכחות של מותגים כמו לואי ויטון, דיור, קרטייה וכו', במחוז הקניות של קורשבל (שכולם מחזיקים שם בוטיקים) מוסיפה לתחושת הקוסמופוליטיות voguebusiness.com.
תחבורה ונגישות: הנגישות של קורשבל תמיד הייתה חלק מהמשיכה היוקרתית שלה. לאתר הנופש יש נמל תעופה פרטי לאליט (אלפורט) ממש מעל 1850, מהגבוהים באירופה, המאפשר למטוסים פרטיים קטנים ומסוקים לנחות ממש על המדרון businessinsider.com. המשמעות היא שאנשים חשובים ומפורסמים יכולים לטוס ישירות מפריז או ז'נבה לקורשבל, ולחסוך שעות של נסיעה ברכב. נמל האלפורט, המפורסם במסלול ההמראה הקצר והעולה שלו, משמש גם כאטרקציה תיירותית בחורף (הגולשים עוצרים לצפות במטוסים ממריאים ונוחתים) businessinsider.com. מבחינת תשתית תחבורה רחבה יותר, יש התפתחויות גדולות באזור: מסילת הרכבת המהירה ליון-טורינו הנבנית (שחלקה כולל תחנה בסן-ז'אן-דה-מוריין, כ-45 דקות נסיעה מקורשבל ברכב) צפויה להסתיים לקראת סוף העשור snowonly.com. עם סיום העבודות, זמן הנסיעה מפריז לאלפים הצרפתיים יתקצר משמעותית – ואולי יביא עוד מבקרים לסופי שבוע. דמיינו את האפשרות להגיע למוּטְיֶיה (עיירת העמק של קורשבל) ברכבת מפריז בכ-4 שעות בלבד; זה עשוי להפוך את קורשבל לנגישה יותר גם לקהל אירופי רחב יותר, כולל מי שמעדיף לא לטוס. בנוסף, שיפורים בכבישים המקומיים (המסלול ממוטייה לקורשבל עבר שדרוגים ותעלות משופרות במשך השנים) ממשיכים לשפר את הבטיחות ולהפחית עומסים בשבועות העומס. יחד, השדרוגים האלו מחזקים את המשיכה של קורשבל כיעד יוקרה נגיש, למרות מיקומה המבודד בהרים.
קיימות וסביבה: מתוך הכרה באיומים הכפולים של שינויי האקלים והעלייה בעלויות האנרגיה, רשויות קורשבל ומפעילי המעליות אימצו שדרוגים לקיימות. חברת Societé des 3 Vallées (S3V), שמנהלת את מעליות הסקי, מפעילה כיום 100% מהמעליות באמצעות אנרגיה מתחדשת (הידרואלקטרית וסולארית) seecourchevel.com. בשנת 2024 הם התקינו פאנלים סולאריים בתחנת הגונדולה Ariondaz בקורשבל מוריון כדי לייצר חשמל באתר, בכמות מספקת להפעלת רכבל מהאנרגיה הסולארית seecourchevel.com. הם גם השקיעו בכלי גישור שלג חסכוניים באנרגיה המונחים ב-GPS, המייעלים את מסלולי הגישור ומצמצמים את צריכת הדלק seecourchevel.com. בתחום פיתוח הנדל"ן, בנייה חדשה מבוצעת לפי תקני בידוד מחמירים וכוללת לעיתים קרובות חימום גיאותרמי או חימום סולארי לבריכות וכדומה. ממשלת האתר יישמה אמצעים כגון סבסוד שיפוץ אנרגטי למבנים ישנים. אפילו מדיניות קטנות, כמו חובת צמיגי חורף ברכבים כחוק במהלך העונה למען הבטיחות seecourchevel.com, מעידות על דגש על קיימות ובטיחות. מאמצים אלו מבטיחים שקורשבל תישאר קיימא כאזור סקי לטווח הארוך (ממתנים את השפעות האקלים) ומהווים נקודת מכירה למשקיעים בעלי מודעות סביבתית. בנוסף, קהל לקוחות עשיר שרגיש לאחריות סביבתית יעדיף אתר "ירוק" וכך גדלה האטרקטיביות של המקום. כל אלה מוסיפים ערך בלתי מוחשי לנדל"ן: אתר מנוהל היטב ובצורה בת-קיימא ישמור על מעמדו (וכך גם על הביקוש לנכסים בו) לשנים רבות קדימה.
אירועים ופרופיל גלובלי: כוכבה של קורשבל היה במלוא הדרו במהלך אליפות העולם בסקי אלפיני של FIS בפברואר 2023, שאורגנה במשותף עם מריבּל. אתר הסקי נהנה מחשיפה תקשורתית בינלאומית וניצל את ההזדמנות להציג את מתקניו (כולל איצטדיון סיום חדש ומעליות ששודרגו). הצלחת האירוע הדגימה את יכולתה של קורשבל לארח אירועים רחבי היקף, מה שמבשר טובות לתוכניות עתידיות כמו האולימפיאדה. אכן, האלפים הצרפתיים (כולל קורשבל) נחשבים מועמדים חזקים לאירוח אולימפיאדת החורף 2030, ורבים מצפים כי הם יזכו בכך voguebusiness.comvoguebusiness.com. ציפייה זו כבר האיצה פרויקטים שונים – למשל, מתוכנן עיצוב מחדש של ה"סנואו פרונט" בקורשבל 1850 ותחנת רכבל שנוס כדי לחדש את מרכז כפר הסקי לקראת אפשרות לאירוח האולימפיאדה voguebusiness.com. במידה שהאולימפיאדה תאושר, צפויה פריחה מיידית בהשקעות בתשתיות: שדרוג כבישים, הרחבת אפשרית של אירוח (אם כי בקורשבל כנראה באמצעות מתקנים זמניים בשל הגבלה על בניה קבועה), וטיפוח כללי. גם אם קורשבל לא תהיה אתר רשמי, היא צפויה לארח אורחים נכבדים או נבחרות לאימונים (כפי שעשתה באולימפיאדות קודמות), והעלייה בתיירות תהיה משמעותית. בנוסף, חגיגות ה-80 בשנים 2026/27 יכללו כנראה אירועים מיוחדים, אולי פתיחת מוזיאונים או אתרים תרבותיים חדשים שיחגגו את תפקידה החלוצי של קורשבל כאתר סקי שתוכנן מראש (הוקם ב-1946). השקעות תרבותיות כאלה מוסיפות עומק לאטרקטיביות של האתר מעבר לסקי.
*אתרי הנופש השווייצריים רשמו צמיחה ממוצעת של כ־3.5% בשנת 2024 dmproperties.com; וורבייה, כאחד מאתרי הפרמייר של שווייץ, כנראה חווה צמיחה דומה או מעט גבוהה יותר בשל הביקוש הרב.
צמיחת התיירות ותוכניות לעתיד: ההשפעה המשולבת של כל הגורמים הנ"ל משתקפת בנתוני התיירות: בעונת 2024/25, קורשבל רשמה כ-1.2 מיליון לילות אירוח, עלייה של 16% מעונת 2018 (לפני הקורונה)voguebusiness.com. מדובר בצמיחה מרשימה ליעד שכבר מבוסס וידוע. צמיחה זו היא חלק ממאמץ אסטרטגי לשווק את האתר לאורך כל השנה ובזירה הבינלאומית. משרד התיירות פונה לשווקים חדשים (למשל, בוצעה פנייה ממוקדת למבקרים מארה"ב, המזרח התיכון ואסיה באמצעות מסעות פרסום ושותפויות). הכנסת פסי הסקי Ikon ו-Epic (כרטיסי עונה עולמיים) המשלבים ימי גלישה בשלושת העמקים הפכה את הגישה לסקי הבינלאומי (במיוחד אמריקאים) לנוחה יותר בקורשבל, ורבים התאהבו במקום dmproperties.com. המתכננים באתר שמים דגש גם על איזון בין צמיחה לאקסקלוסיביות: בניגוד לאתרי סקי המוניים, קורשבל אינה שואפת להגדלה דרמטית של נפח הגולשים (מה שעלול להעמיס על הרכבלים והמסלולים). במקום זאת, מושם הדגש על שיפור איכות – למשל, חוויות טובות יותר, יותר פעילויות שאינן סקי (פארק מים Aquamotion, מזחלות כלבים, טיסות רחיפה ועוד) ושיפור השירותים (אפליקציות לשירותים לפי דרישה, סקי קונסיירז' וכו'). בדרך זו, קורשבל שומרת על מותג יוקרתי – מה שממשיך למשוך מבקרים (וקוני נכסים) עשירים. חשוב לציין כי הסינרגיה בין השקעה ציבורית (ברכבלים, כבישים, אירועים) להשקעה פרטית (במלונות, חנויות, שאטלים) יוצרת מעגל מחזק: האתר נשאר בחזית החדשנות והיוקרה, ולכן הנדל"ן כאן נשאר מבוקש במיוחד ברמה עולמית.
ניתוח השוואתי מול אתרי נופש אלפיניים אחרים (מג'ב, ואל ד'זיר, וורבייה)
קורשבל 1850 נזכרת לעיתים קרובות באותה נשימה עם קומץ אתרי נופש אלפיניים יוקרתיים. כדי לשים את שוק הנדל"ן שלה בפרספקטיבה, יש טעם להשוות נתונים ומאפיינים עיקריים עם ואל ד'יזר ומג'ב (המקבילות הצרפתיות שלה) ווורבייה (המתחרה השווייצרית הבכירה):
מחירים: המחירים בקורשבל 1850 נמצאים בשיא שוק הנדל"ן הצרפתי – זהו אתר הנופש הצרפתי היחיד שמתחרה בעקביות עם אתרי היוקרה השוויצריים מבחינת מחירinvestropa.com. המחירים הבכירים בואל ד'יזר קרובים מאחור (מתקרבים ל-€30,000 למ"ר עבור הנכסים הטובים ביותר) investropa.com, אך בממוצע קורשבל עדיין עוקפת אותה. מג'ב, על אף יוקרתה הרבה, מציגה רמות מחירים נמוכות יותר – בשל הגובה הנמוך יותר והמלאי המרובה של קרקעות זמינות לפיתוח (זוהי עיירה רחבה ומפוזרת). לדוגמה, בקתה אלגנטית שעשויה לעלות €5M במג'ב תעלה בקלות €8–€10M בקורשבל 1850. ורבייה בולטת כמתחרה ישירה מבחינת יוקרה ומחיר: כפי שמוצג, נכס פריים בורבייה מתחיל בסביבות CHF 22,100 (~€23,600) למ"ר ומגיע עמוק לתוך טווח ה-€30,000 ubs.comubs.com. למעשה, שווייץ מתהדרת בחמשת שווקי הסקי היקרים ביותר באלפים, כאשר סנט מוריץ ו-Gstaad לרוב מגיעות לכ-€40,000 למ"ר בנכסי עילית ubs.comubs.com. קורשבל 1850 עדיין נמצאת קצת מתחת לאלו – בינתיים. ראוי לציין כי הזינוק של 9% במחירי קורשבל ב-2024 היה גבוה יותר מקצב הצמיחה של כל אתר נופש שוויצרי באותה שנה, מה שמרמז כי הפער עשוי להצטמצם dmproperties.com.
עבור משקיעים, הבדלי המחירים האלו מתבטאים גם ב"כרטיסי כניסה" שונים: ניתן לרכוש דירת יוקרה במז'ב במחיר של דירה קטנה מאוד ב-1850. מי שמניעיו השקעתיים בלבד עשוי למצוא ערך במז'ב או באתרי סקי צרפתיים מתפתחים (פוטנציאל עלייה גבוה יותר באחוזים), אך המשיכה בקורשבל היא שמדובר בנכס איכותי ויציב – בדומה להחזקה בנכס במונקו לעומת עיר זולה יותר.
ביקוש ותמהיל רוכשים: כל ארבעת האתרים מושכים קונים עמידים מהעולם, אך עם הבדלים דקים:
קורשבל 1850 – מאוד בינלאומי; אירופאים בולטים (בריטים, בלגים, שווייצרים, עשירי צרפת), עניין משמעותי מהמזרח התיכון ואסיה, וקונים אמריקאיים הולכים ומתרבים investropa.cominvestropa.com. גם פופולרית היסטורית בקרב רוסים. הרוכשים כאן לעיתים קרובות מחפשים נכסי פרסטיז'ה ואינם מהססים לשלם מחיר פרמיה עבור היוקרה.
ואל ד'יזר – מסורתית יעד מועדף על השוק הבריטי היוקרתי והעשירים הצרפתים. מוניטין חזק לחובבי סקי רציניים (שטחים נרחבים למקצוענים) לצד בקתות יוקרתיות. פרופיל הרוכשים כאן אולי מעט יותר אירופי מזה של קורשבל, אך גם כאן ניכרת עלייה בקונים מחוץ לאירופה.
מז'ב – מושכת קהל עמיד יותר מעודן (פיתוחה החל על ידי משפחת רוטשילד כתגובה צרפתית לסנט מוריץ). רוכשים צרפתיים ושווצרים מאזור ז'נבה אוהבים את מז'ב בזכות הכפר האופנתי (קניות בוטיק, גסטרונומיה, בקצב רגוע יותר מאשר בקורשבל) ואורח החיים השנתי. פופולרית גם בקרב משפחות – לא רק על סקי אלא על החיים האלפיניים הכלליים (גולף, רכיבה על סוסים, פסטיבלי מוזיקה). קיימת נוכחות בינלאומית (בריטניה, בלגיה, אמריקאים/אסייתים מסוימים), אך לא מובחנת כמו בקורשבל.
ורבייה – מאוד בינלאומית; שילוב של בריטים (תואר כ“לונדון על השלג” בזכות ריבוי בריטים), פאן-אירופאים ועשירי העולם. החוק השווייצרי מתיר לזרים לרכוש בוורבייה (מכסות קנטון ואלה), ולכן ישנם בעלי נכסים לא-שוויצרים רבים, כולל סלבס וטייקוני עסקים. לאזור יש וייב צעיר יותר וספורטיבי – מפורסם בסקי אוף-פיסט וסצנת אפרה-סקי תוססת – אך עם הרבה רוכשים עמידים במיוחד. אתרי סקי שווייצריים כדוגמת ורבייה נהנים מיציבות הכלכלה השווייצרית ולעיתים גם מיתרונות מיסויים (יש רוכשים זרים שמעתיקים תושבות כדי ליהנות משיטת מס חד פעמית).
שוק השכירות ותשואות: גם בקורשבל וגם בוואל ד’יזר יש שווקי שכירות חזקים בחורף, אך קורשבל גובה תעריפים שבועיים גבוהים יותר בשל היוקרה והנוחיות שלה (מסעדות עילית ועוד). שאלי סקי-אין/אאוט בקורשבל 1850 יכול להיות מושכר ביותר משאלי דומה בוואל ד’יזר, לעיתים בפער של 20–30%, שמשקף את מעמדה של קורשבל. שוק השכירות של מג’ב עונתי מעט יותר (מצוין לחג המולד ולפברואר, שקט יותר בין לבין) ויש לו גם שוק השכרות לקיץ (גולף/חופשות). השכירות בורבייה דומות לקורשבל בשבועות השיא (שתיהן ברמת המחירים העליונה להשכרת סקי) – שאלי של 100 אלף יורו/שבוע בקורשבל עשוי להיות גם CHF 100 אלף/שבוע בורבייה. התשואות הנקיות בכל הנכסים היוקרתיים האלו נותרות נמוכות יחסית (~2–3%) כפי שמצוין בsnowonly.com. שימו לב שבאופן בולט, בעלות על נכסים באתרי סקי שווייצריים כוללת לעיתים הוצאות בעלות גבוהות יותר (מיסי עושר שנתיים קנטונליים, ושירותים יקרים יותר), ויש הגבלות נוקשות על השכרה (חלק מהבקתות שרכשתם ברישיון לשימוש עצמי לא תוכלו להשכירן בקלות). בצרפת, למעשה, תהליך השכירות פשוט יותר.
גובה האתר ואמינות שלג: קורשבל 1850 וואל ד’יזר שתיהן בגובה רב (1850 מטר וגם בוול–לה–דייל, כאשר הכפר הראשי של ואל ב-1800 מטר) עם טררנים לסקי עד 3,000+ מטר. המשמעות היא אמינות שלג גבוהה מאוד, ובזמן שהאקלים מתחמם, זו חוזקה קריטית – ולכן הן מובילות גם בעליית המחירים. מג’ב, בגובה 1100 מטר, מושפעת יותר משנים עם שלג מועט (למרות שהושקע בשלג מלאכותי). הכפר הראשי בורבייה כ-1500 מטר, עם סקי עד 3300 מטר במון פור, כך שגם שם אמינות השלג גבוהה. בולטת מגמת ה“פרימיום לגובה”: אתרים מעל 1500 מטר חוו צמיחה גבוהה יותר מהנמוכים investropa.com. זה עובד לטובת קורשבל, ואל ד’יזר וורבייה – וזו דאגה מסוימת לגבי מג’ב (אם כי כוח המשיכה בקיץ והאופי שלה מאזנים זאת).
אורח חיים ותשתיות: לכל אתר יש את ההצעה הייחודית שלו. קורשבל 1850 עוסקת בזוהר ונוחות – תוכלו לגלוש ישירות לעיירה, ואז לקנות בשאנל, לאכול במלון מפואר וליהנות מחיי לילה הכוללים מועדונים טרנדיים וגלריות אמנות. ואל ד’יזר משלבת גלישה עוצמתית עם סצנה כפרית חיה ופחות רשמית; ישנם הרבה שאלי יוקרה ואפילו כמה מלונות 5 כוכבים כיום, אך האווירה היא “יוקרה לחובבי סקי” יותר מאשר “יוקרה ראוותנית” של קורשבל. מג’ב מציעה מרכז כפר בסגנון ימי-ביניים מקסים, כרכרות סוסים ושילוב של יוקרה ואותנטיות – כמעט כמו “להיראות בכפר” (בדומה לסנט מוריץ) כמו הגלישה עצמה. זהו גם כפר חי ופועל כל השנה, עם אוכלוסיה קבועה נכבדה – מה שמושך את מי שמחפש קהילה אמיתית. ורבייה ידועה בחיי הלילה והאוף-פיסט – מאוד ספורטיבית ביום וחברתית מאוד בלילה. מעט פחות יוקרתית בקמעונאות (פחות חנויות מעצבים מקורשבל) אך עם שירותים ואירועים יוקרתיים (כמו פסטיבל המוזיקה של ורבייה).
מנקודת מבט של משקיע: השוואת קורשבל מול וורבייה היא לעיתים קרובות שאלה של העדפה בין מערכות צרפתיות לשווייצריות. יש המעדיפים את צרפת בזכות תהליך הרכישה הפשוט יותר ואי הגבלות על קניית נכס ע"י זרים, בנוסף לאורח החיים (שפה, אוכל, תרבות). אחרים מעדיפים את שווייץ בגלל היציבות, הפרטיות והיוקרה שלה (וכמה יתרונות פוטנציאליים של תושבות מס). במונחי השקעה גרידא, בשתיהן נרשמה צמיחה הונית משמעותית. יתרון אחד לקורשבל: אין מכסה על בעלות זרה, כך שנזילות הנכסים גבוהה – כל מיליארדר מכל מקום בעולם יכול לקנות נכס בקורשבל בחופשיות. בוורבייה, רישיונות קניה לזרים מוגבלים מדי שנה, מה שעלול להקטין את הנזילות (אם כי זה גם יוצר מגבלה בביקוש, ובאופן פרדוקסלי תומך במחירים).
תחזית השוואתית: כל אתרי הסקי המובילים האלה צפויים להמשיך להצליח. העלייה האחרונה של קורשבל מצביעה על כך שאולי תאתגר את האתרים השווייצריים מבחינת המחירים הגבוהים ביותר באירופה אם המגמה תמשיך. ואל ד'איזר עוברת שדרוגים (למשל, פרויקט יוקרה חדש וגדול "Le Coin de Val" בתכנון), מה שישמור עליה תחרותית. מחיריה המרוככים יחסית של מג'ב עשויים להפוך אותה לאטרקטיבית למשקיעים המבקשים יוקרה במחיר (יחסית) משתלם, ויש לה קהל צרפתי סופר-עשיר שומר אמונים המייצב אותה. וורבייה, עם הזוהר הבינלאומי וההיצע המוגבל (הכפר גם תחום גיאוגרפית), תישאר שוות ערך לקורשבל.
לסיכום, קורשבל 1850 בולטת אפילו בקרב האליטה: ניתן להשוות אותה אולי לסנט מוריץ או גשטאד ברמת היוקרתיות. בצרפת, קורשבל מספר אחת, עם ואל ד'איזר במקום השני ומג'ב במקום שלישי חזק (יש שיציינו את מריבל או שאמוני, אך אלו ברמת מחירים נמוכה יותר). באלפים בכלל, קורשבל היא אחת הבודדות שמסוגלת למשוך את עשירי העולם בהיקף דומה לזה של אתרי הסקי השווייצריים. זה מבשר טובות להשקעות בנדל"ן – מאגר הרוכשים רחב ומגוון מאוד. עבור אנשים בעלי הון גבוה ששוקלים בין הלוקיישנים הללו, פעמים רבות ההחלטה היא עניין של העדפה אישית: האלגנטיות הצרפתית של מג'ב, הסטייל הספורטיבי של ואל, התחושה הקוסמופוליטית של קורשבל, או האווירה ההדוניסטית של וורבייה. בהיבט השקעה בלבד, המומנטום של קורשבל והפתיחות של צרפת מעניקים לה יתרון מסוים ב-2025 ומעבר לכך.
תחזית 2026–2028: שוק הנדל"ן והגורמים המרכזיים
בעת מבט קדימה אל התקופה 2026–2028, התחזית לשוק הנדל"ן של קורשבל 1850 נותרת חיובית מאוד, עם כמה הסתייגויות ומגמות שראויות למעקב:
המשך צמיחה במחירים: כל הסימנים מצביעים על כך שערכי הנדל"ן בקורשבל ימשיכו לעלות בשנים הקרובות. ייתכן שהצמיחה השנתית לא תהיה חדה כמו הקפיצה של 9% שנרשמה ב-2024, אך גם תחזיות שמרניות מצביעות על עלייה שנתית של 3–5% באתרי הסקי היוקרתיים investropa.com. מספר גורמים תומכים בכך: היצע מוגבל ומתמשך, ביקוש בינלאומי גבוה, והפיכת האתר ליעד יוקרה אמיתי לכל ימות השנה. עד 2028, ייתכן שנראה כבר את רף המחיר העליון של צ’לטים אולטרה-יוקרתיים עובר את €35,000 למ"ר, במיוחד אם יירשמו עסקאות שיא חדשות. מהלך כזה יהפוך את קורשבל 1850 לאחת משוקי הנדל"ן לסקי היקרים בעולם, ויצמצם אולי את הפער לעומת אתרים כמו סנט מוריץ/גשטאד. האפקט המצטבר של אפילו 5% עלייה בשנה אומר שצ'לט ששווה היום 15 מיליון אירו עשוי להיות שווה כ-18 מיליון אירו ומעלה עד 2028, בהתאם למגמת הצמיחה investropa.com.
גורמים כלכליים גלובליים: יש לקחת בחשבון את המצב הכלכלי הרחב. נכון לשנת 2025, שיעורי הריבית באירופה התייצבו ואפילו התרככו (ריבית הפיקדון של ה-ECB סביב 2.5% לאחר הורדות) – מה ששיפר את נגישות המשכנתאותinvestropa.com. אם סביבה של ריביות נמוכות תימשך, או תרד עד 2026–2027, זה מספק דחיפה נוספת לרוכשי היוקרה שלוקחים מימון (חלקם עושים זאת מסיבות מינוף, גם אם לא צריכים בפועל). לעומת זאת, אם האינפלציה תזנק ותביא להעלאת ריבית, שוקי הנדל"ן הכלליים עלולים להתקרר – אך בדרך כלל נדל"ן יוקרה מוביל פחות רגיש לריבית (רוב הרוכשים משלמים במזומן). יציבות גיאופוליטית היא גורם נוסף: קורשבל נהנתה מהיותה יעד בטוח ומבוקש במהלך ההתאוששות מהקורונה ובזמן מתיחויות גיאופוליטיות. אם חוסר הוודאות הגלובלית יימשך, בעלי הון נטו לגוון השקעות לנדל"ן כמקלט בטוח, דבר שיכול להיטיב עם קורשבל. הסביבה הפוליטית בצרפת (למשל, שינויים אפשריים במיסוי עושר) גם היא שווה מעקב, אף שאין כרגע רמזים לשינויים דרמטיים. לסיכום, בהיעדר משבר פיננסי עולמי חריף, הרקע הכלכלי תומך בהמשך השקעות בנדל"ן יוקרה באלפים.
שינויים בדמוגרפיית הקונים: אנו צופים גלים חדשים של קונים בשנים הקרובות. במיוחד, קונים אסייתים (ובייחוד סינים) היו ברובם נעדרים בשנים 2020–2022 בשל מגבלות נסיעה; עם חזרת הנסיעות הבינלאומיות לשגרה, צפוי עניין רב יותר מאסיה. הפרופיל היוקרתי במיוחד של קורשבל מתאים למשקיעים אסייתים עמידים שמחפשים נדל"ן יוקרתי בחו"ל – תופעה שכבר הוזכרה ב-2025 ב-investropa.com. בדומה לכך, יתכן שתהיה עלייה במספר הקונים מהמזרח התיכון (למשל, מדינות המפרץ); בשנים האחרונות נרשמה עלייה במבקרים מקורשבל מהאמירויות, סעודיה וכו', במיוחד באוגוסט ובסביבת ראש השנה האזרחית. סגמנטים בינלאומיים אלה יוסיפו עומק לבריכת הביקוש. קונים אמריקאים צפויים להמשיך בנוכחות החזקה שלהם, במיוחד אם הדולר יישאר חזק יחסית לאירו (אם כי המטבע עלול להשתנות עד 2026–28). בנוסף לכך, יזמי טכנולוגיה צעירים וגמלאים מוקדמים (מהתחומים הטכנולוגיים/הפיננסיים) בוחרים יותר ויותר בנכסים שמבוססים על אורח חיים – בית סקי יוקרתי הוא חלק מהנרטיב הזה. ייתכן ונראה כי גיל הרוכשים הממוצע יורד מעט, עם יותר בשנות ה-40 לחייהם ולא בעיקר בשנות ה-50/60, ככל שעבודה מרחוק וצבירת עושר בגיל צעיר הופכות נפוצות יותר.
התמקדות שנתית ורווחה: עד 2028, קורשבל צפויה להשלים את השינוי שלה לאתר נופש של ארבע עונות אמיתי. צפו לראות עוד מתקני קיץ (אולי הארכת פעילות הרכבלים, מסלולי אופני הרים חדשים, ייתכן גם מגרש אימונים לגולף או אטרקציות אחרות באזור). חשיבות תחום הרווחה, כפי שצוינה, תמשיך ואף תתעצם – ייתכן שייפתחו באזור מרכזי ריטריט ובריאות ייעודיים (בסגנון אתרי ספא שווייצריים). כך מתרחבת האטרקטיביות של רכישת נכס שם גם מעבר לחובבי סקי. כפי שחוקרת של Knight Frank ציינה, בריאות ורווחה עוקפות כיום את הסקי כגורם המניע הראשי באורח החיים של רוכשי נדל"ן באלפיםdmproperties.com. לכן, נכסים שמותאמים לכך (עם מתקני ספא, שקט, חיבור לטבע) יהיו מבוקשים במיוחד. אנו עשויים גם לראות שוק נישה לchalets “עמידי אקלים” – כאלה שנבנים מחומרים ברי קיימא, עצמאות אנרגטית וכו', שאינם רק עונים לדרישות החוק אלא מציבים סטנדרט שהקונים הירוקים ביוקרה שואפים אליו.
מגבלות פוטנציאליות: אחד הגורמים שיש לשים לב אליהם הוא רמות המלאי – הן כל כך נמוכות שנפח המכירות עלול לרדת פשוט בשל מחסור במוכרים. אם המחירים יגיעו לשיאים חדשים, ייתכן שחלק מהבעלים יבחרו לממש רווחים (ובכך יגדילו את ההיצע), אך באותה מידה, רבים עשויים להחזיק בנכס מאחר שיש מעט השקעות אלטרנטיביות מהנות כמו שאלה קוטג'ים בקורשבל. אם נפחי העסקאות ירדו, מדדי המחירים עלולים להפוך לפחות חלקים (כמה עסקאות חריגות עשויות לעוות את הממוצעים). עם זאת, כל ירידה בפעילות קרוב לוודאי תשקף מחסור בהיצע, לא מחסור בביקוש, מה שאומר שהמחירים יישמרו או אף יעלו. מגבלה נוספת יכולה להיות רגולטורית: אם, באופן היפותטי, עד שנת 2028 צרפת תחליט להטיל מגבלות כלשהן על בעלות זרה (לא צפוי כרגע) או מסים חדשים על בתים יוקרתיים, הדבר עשוי למתן מעט את הביקוש. בנוסף, שינויי אקלים נותר אתגר כולל – אם מזג אוויר קיצוני יקצר משמעותית את החורפים לקראת סוף שנות ה-20, עלול להיות לכך אפקט על התפיסות (אם כי כפי שצוין, הגובה של קורשבל מעניק לה יתרון, ויש לה מערך נרחב של ייצור שלג מלאכותי). עד כה, תחזיות מגמות מצביעות על שלג מספק עד שנות ה-30 לאתרי סקי בגובה רב, אך זו נקודת מעקב לטווח ארוך.
השפעת הביד לאולימפיאדת החורף 2030: באמצע 2025, יש מומנטום חזק לכך שאולימפיאדת החורף 2030 תתקיים בצרפת (האלפים הצרפתיים), ייתכן שהאירועים יתפרסו על פני מספר אתרי סקי (לאחר שאיטליה תארח את 2026). אם צרפת תזכה רשמית באולימפיאדה של 2030 (ההחלטה צפויה סביב 2026), ניתן לצפות לגל עניין סביב 2027–2028 עם סיום פרויקטי תשתית ופניית תשומת הלב הגלובלית לאלפים. האולימפיאדה מובילה לעיתים קרובות לזינוק בביקוש לנדל"ן באזורים המארחים – לא רק ממשקיעים שמצפים להכנסות משכירות גבוהות יותר, אלא גם מאנשים עמידים שרוצים להיות חלק מרגש האירוע. לדוגמה, בקורטינה ד'אמפצו (איטליה) נרשמה עליית מחירים חדה מאז הוכרזה כמארחת לשנת 2026 ubs.com. קורשבל, שכבר משמשת כאתר אימוני אולימפיאדה, תהיה ללא ספק בסיס מרכזי ל-VIP במהלך המשחקים, אפילו אם האירועים יתקיימו במקומות אחרים, בשל מתקני היוקרה ומסלול הנחיתה שלה. לפיכך, התקופה שלפני 2030 עשויה להוסיף עוד כמה נקודות אחוז לצמיחת ערך הנדל"ן בקורשבל מעבר למגמה הבסיסית.
תחזית השכרה: תשואות השכרה צפויות להישאר מתונות, אך הכנסות מהשכרה עשויות לצמוח כאשר מחירי הלילה מטפסים (חלקית בשל אינפלציה, חלקית בשל היצע יוקרה מתרחב). לדוגמה, ב-2028 קוטג' יוקרתי עשוי לבקש יותר מ-€120 אלף לשבוע השנה החדשה. אם יתאגדו יותר שירותים (שף פרטי, ועוד), בעלי הנכס יוכלו לדרוש תעריפים גבוהים יותר. גם שוק ההשכרות לקיץ ימשיך להבשיל – וייתכן שיכפיל את גודלו לעומת היום אם המגמות הנוכחיות יימשכו, ובכך יגדיל מעט את התשואות השנתיות. חדירה של חברות ניהול השכרה מקצועיות (חלקן בבעלות מותגי אירוח יוקרתיים) עשויה גם להקל על תהליך ההשכרה, ולאפשר לבעלים להפיק הכנסה מהנכס כשהוא אינו בשימוש.
סיכום – חזון 2028: עד 2028, קורשבל 1850 צפויה להישאר הפסגה של הנדל"ן האלפיני בצרפת, עם מחירים שנשברו שיאים חדשים. אנו צופים קצב צמיחה בריא, אך רגוע יותר – אין התרסקות באופק על פי היסודות. שוק הנדל"ן באתר יאפיין יותר ויותר בצ'אלטים חדשניים, סצנה מפותחת לאורך כל השנה, וקהל לקוחות מכל קצוות העולם. הבעלות בקורשבל תמשיך להיות סמל סטטוס לא פחות משהיא השקעה. עבור משקיעים בעלי הון גבוה וקוני לייף-סטייל, העצה זהה: התמקדו במיקום ובאיכות פריים, החזיקו את הנכס בתקופות תנודה קצרות, ותיהנו גם מהנאה אישית וגם מהערכה פיננסית. כל עוד “שלג” ו”יוקרה” ממשיכים למשוך, שוק הנדל"ן של קורשבל 1850 צפוי לעידן זהב בשנים 2026–2028 ומעבר לכך, בתמיכת היצע נדיר, ביקוש יציב ומהמשיכה הנצחית של האלפים הצרפתיים.
ניתוח שוק 2025: מחירים, ביקוש, היצע ופרופיל הקונים
מחירי נדל"ן בשנת 2025: מחירי הנדל"ן בקורשבל 1850 גבוהים במיוחד וממשיכים לעלות. נכון לאמצע 2025, נכסים באיכות גבוהה בקורשבל מתחילים בסביבות €11,000–€14,000 למ"ר ועולים במהירות בלוקיישנים מובחרים investropa.com. מדדי הערכת שווי מראים כי צ'לטים יוקרתיים בקורשבל 1850 מגיעים באופן קבוע ל-€30,000 למ"ר ומעלה, כשהצ'לטים היוקרתיים ביותר מגיעים ל-€33,200 למ"ר בסגמנט העליון ביותר investropa.com. לשם השוואה, נתונים אלה עולים על אתרי נופש צרפתיים אחרים – אפילו ואל ד’יזר (אתר נופש מובחר נוסף) מדורג סביב €16,100 למ"ר ומגיע לשיאים של כ-€30,000 investropa.cominvestropa.com – דבר שמדגיש את היוקרה של קורשבל. מבחינת עלות מוחלטת, דירה בגודל 100 מ"ר ב-1850 עשויה לעלות בקלות €3–3.5 מיליון (כ-€35,000 למ"ר) snowonly.com, וצ'לטים פרטיים נמכרים באופן שגרתי בטווח שבין €10–€50 מיליון בהתאם לגודל, מיקום ואבזור.
צמיחת מחירים 2024–2025: השוק הפגין תנופת צמיחה מרשימה לקראת 2025. בשנת 2024, קורשבל 1850 הובילה את כל האלפים הצרפתיים עם עליית מחירים של 9%, הרבה מעל הממוצע האלפיני של כ-3% investropa.comdmproperties.com. קפיצה זו משקפת גל ביקוש שלאחר המגפה ואת המחסור המתמשך בנכסים ב-1850. לשם השוואה, אתרי נופש מובילים אחרים ראו צמיחה טובה אך נמוכה יותר (ואל ד'איזר עלייה של 5–7%, מג'ב עלייה של 4–6% בשנת 2024) investropa.com. העלייה החריגה במחירי קורשבל מיוחסת ל“היצע הדוק” – מעט מאוד נכסים חדשים מוגדרים למכירה מול קונים להוטים dmproperties.com. עם הכניסה ל-2025, המחירים ממשיכים במגמת עלייה, והתחזיות מצביעות על צמיחה של 3–7% בערך הנדל"ן באלפים ב-2025 בכלל investropa.com. צפוי כי קורשבל תגיע לצמרת התחום בשל הביקוש החריג. לסיכום, שוק 2025 מתאפיין במחירים גבוהים במיוחד ובדינמיקה מתמשכת של שוק מוכרים בקורשבל 1850.
ביקוש ודמוגרפיית קונים: הביקוש לנדל"ן בקורשבל הוא בינלאומי באמת ומונע בעיקר על ידי אנשים אמידים במיוחד. קונים בינלאומיים שולטים בשוק, כאשר עניין רב מגיע מבריטניה וארה"ב יחד עם קבוצה הולכת וגדלה של קונים אסייתייםinvestropa.cominvestropa.com. קונים אמריקאים הפכו לבולטים במיוחד בשנתיים האחרונות – במידה רבה בזכות דולר חזק (מה שהופך נכסים הנקובים ביורו לזולים יותר יחסית) – ושואפים לרכוש בקתות יוקרה באתרי הסקי המובילים כמו קורשבל וואל ד'יזר investropa.com. קונים בריטים נשארים פעילים מאוד למרות הברקזיט, ושומרים על הפופולריות רבת השנים של קורשבל בקרב האליטה הבריטית. יש גם עניין גובר מסין, סינגפור והונג קונג, כאשר עשירי אסיה מגלים את יוקרת ההחזקות באלפים investropa.com (נמשכים בזכות בתי הספר לסקי האיכותיים למשפחותיהם והיוקרה שבהשקעת לייפסטייל באלפים). היסטורית, קורשבל 1850 הייתה מגרש משחקים לאירופאים ולתושבי המזרח התיכון האמידים – ובמיוחד אוליגרכים רוסים ומיליארדרים היו שחקנים מרכזיים, שרכשו כמה מהבקתות המפוארות ביותר (עדיין ישנם רוסים שמחזיקים בנכסים כאן) businessinsider.combusinessinsider.com. גורמים גיאופוליטיים ציננו את ההשקעות הרוסיות החדשות לאחרונה, אך הפער התמלא על ידי אחרים (למשל אמריקאים). הקונה הטיפוסי בקורשבל ב-2025 הוא יחידת עושר גבוהה מאוד (UHNW) או משרד משפחתי המחפש בית נופש יוקרתי שישמש גם כהשקעה וגם כסמל סטטוס. החוסן והנזילות של הדמוגרפיה הזו מסייעים לשמירה על ביקוש גבוה גם בתקופות של תנודות כלכליות.
מגבלות היצע: אחת התכונות המגדירות את שוק קורשבל 1850 היא המגבלה החמורה של ההיצע. הנופש קטן ומוגבל גיאוגרפית – ממוקם על מדרון הר כאשר רוב הקרקע הניתנת לבנייה כבר תפוסה על ידי שאלטים, מלונות או יער/מסלולי סקי מוגנים. בנייה חדשה נדירה ומפוקחת בקפדנות על ידי הרשויות המקומיות (לשימור הסביבה האלפינית והאופי הבלעדי) investropa.com. בעצם, קורשבל אינה יכולה להתרחב או לפתח בהיקף רחב; כל תוספת נוטה להיות בוטיקית, יוקרתית או מחליפה מבנים ישנים. המשמעות היא שבכל זמן נתון, מספר הנכסים למכירה ב-1850 נמוך במיוחד (לעיתים רק קומץ שאלטים מוצעים בפומבי לשוק, אחרים נמכרים מחוץ לשוק). בעלי נכסים רבים מחזיקים בהם לטווח ארוך (חלק מהנכסים עוברים בירושה או בין חברים באופן פרטי). בסוף 2024, לדוגמה, ציינו סוכנים מקומיים פער בין מוכרים לרוכשים ב-1850 – חלק מהבעלים תימחרו שאלטים ישנים ברמות שיא בשל היעדר תחרות, מה שהוביל למשא ומתן ממושך יותר freespiritalpine.com. ובכל זאת, כל מה שהוא באמת יוקרתי ומתומחר נכון בדרך כלל נמכר מהר, מאחר שיש יותר רוכשים משאלטים זמינים. מחסור כרוני זה יוצר לחץ כלפי מעלה על המחירים – עודף הביקוש אינו מוצא מענה. המשמעות היא גם שהשוק בקורשבל מבודד במידת מה: גם אם הביקוש ייחלש קלות, המחסור יתמוך בערך הנכסים. לסיכום, בשנת 2025 נמצא שקורשבל 1850 מצויה במצב שבו הביקוש עולה בהרבה על ההיצע – מתכון להמשך מחירים גבוהים ומכירה מהירה של נכסים איכותיים.
מגמות בשאלטים ודירות יוקרה ב-2025
צ׳אלטים – יוקרה עליונה ומסורת אלפינית:צ׳אלטים הם סימן ההיכר של הנדל״ן בקורשבל 1850, ומגמות עדכניות מראות כי קונים מחפשים פינוק יוקרתי, מודרני ו"לפני כניסה" מאחורי חזית הצ׳אלט המסורתית. רבות מהנכסים הנחשקים ביותר הם צ׳אלטים חדישים או כאלה ששופצו לחלוטין לאחרונה, ומשלבים מראה חיצוני אותנטי אלפיני (עץ ישן, אבן וקווי גג צ׳אלט) עם פנים עכשווי. קונים בסגמנט העליון ב-2025 שמים דגש על צ׳אלטים עם כל מתקן ואבזור אפשרי: בריכות שחייה מקורות או ספא, מרכזי בריאות (סאונה, חמאם, חדר כושר), קולנוע פרטי, מרתפי יין, חניונים מחוממים וגישה ישירה על מגלשיים למסלולים. צ׳אלטים "חמישה כוכבים" מלאים כאלה משיגים את המחירים הגבוהים ביותר למ"ר ונמכרים לרוב במהירות בשוק. לעומת זאת, צ׳אלטים ישנים שדורשים שיפוץ בדרך כלל נתקלים באתגר תמחור – לאחרונה ישנן “התנגשויות בין מה שמבקשים המוכרים לבין מה שמוכנים הקונים להציע” על צ׳אלטים בני עשור או שניים שטרם שודרגו freespiritalpine.com. קונים מוכנים לשלם מחיר שיא על צ׳אלטים חדשים או משופצים לגמרי, אך אם הפנים מיושן או חסרים מתקני בריאות, הם מצפים כיום להנחה או מקום למיקוחfreespiritalpine.com. מגמה זו יוצרת הזדמנות: משקיעים המוכנים לשפץ נכס ישן יכולים להעלות את ערכו משמעותית. בסך הכול, הרף ל”צ׳אלט יוקרתי” ב-2025 גבוה במיוחד – עיצוב "אלפיני שיק" מודרני, חכמת בית חכם, ונוחות ברמת מלון הם הסטנדרט במגזר היוקרתי של 1850.
דירות – פרויקטים חדשים ומגורי שירות: בעוד הצ'אלטים גונבים את ההצגה, דירות יוקרה הפכו לחלק חשוב מהסצנה הנדל"נית בקורשבל, במיוחד באזורי 1650 (מוריון) ו-1550 (הכפר) וכמגורי סקי-אין/אאוט באזור 1850. בשנים האחרונות צצו פרויקטי דירות חדשות שמיועדים לרוכשים שמחפשים שילוב של יוקרה ונוחות. לדוגמה, פיתוחים כמו Sundance Lodge ו-Steamboat Lodge בקורשבל 1650 (צפויים להסתיים בסוף 2025) מציעים מתקני מלון 5 כוכבים – דמיינו שירותי קונסיירז', בריכות שחייה, ספא ומסעדות באתר – והכול במסגרת בעלות פרטית על דירה freespiritalpine.com. מגורים אלה נעים בין דירות 2 חדרים "נעל ונטוש" פרקטיות לדירות פנטהאוז מרווחות עם 5–6 חדרי שינה שיכולות להתחרות בצ'אלטים בגודל freespiritalpine.com. הרעיון הוא להציע חלופה לצ'אלט – כל היתרונות של סגנון החיים אבל עם פחות התעסקות תחזוקתית. נכסים כאלה זוכים לביקוש: רוכשים אוהבים את האפשרות לנהל דירה באופן מלא ואפילו להשכיר אותה כשאינם משתמשים בה (לחלק מהנכסים יש תכניות השכרה). מבחינה עיצובית, הטרנד בדירות דומה לזה של צ'אלטים: שימוש בחומרים מקומיים איכותיים (קורות עץ ישנות, קמינות אבן) בשילוב עיצוב אלפיני מודרני ונקי. חלונות פנורמיים גדולים, תקרות גבוהות, וחללים פתוחים שמנצלים את הנוף נפוצים מאוד. טרנד נוסף הוא חללים גמישים בדירות החדשות – חדרים שיכולים לשמש כחדרי שינה נוספים, משרד ביתי או חדר מדיה, בהתאם לצרכים של הבעלים (מענה לשהיות ארוכות ושילוב עבודה מרחוק). בקורשבל 1850 עצמה ההיצע של דירות מוגבל (הכפר הוא בעיקר צ'אלטים ומלונות), אך היכן שיש דירות, הן לרוב בבנייני צ'אלט בוטיקיים עם 4–10 דירות בלבד, לשמירה על פרטיות ויוקרה.
טרנדים באורח חיים ושירותים:"וולנס" (בריאות ואיכות חיים) עוקף את הסקי כעדיפות – זו מגמה בולטת בנדל"ן האלפיני dmproperties.com. בקורשבל, זה ניכר באופן שבו הצ'אלטים והדירות מעוצבים. רוכשים מעניקים היום ציון גבוה למתקני בריאות פנימיים ולאפשרות שימוש כל השנה. הרבה צ'אלטים חדשים או מחודשים כוללים חדרי ספא ייעודיים, אולמות יוגה או חדרי כושר, מתוך הכרה בכך שבעלים ואורחים עשויים לבלות זמן רב יותר במנוחה והתחדשות מאשר בגלישה על השלג. יזמים שמים לב גם ליעילות אנרגטית וטכנולוגיה – מתקינים בידוד מודרני, משאבות חום, חלונות משולשים וכו', הן כדי לעמוד בתקנות חדשות והן כדי למשוך רוכשי יוקרה אקולוגיים. מערכות בית חכם (שליטה בתאורה, חימום, אבטחה, ואפילו הדלקת הסאונה מראש) הן סטנדרט בנכסי יוקרה. בנוסף, אלמנטים של עיצוב בִּיוֹפִילִי – שילוב מרבי של טבע, אור טבעי ונופי ההרים – זוכים לביקוש, בהתאם לטרנד הבריאות.
בחזית האדריכלית, קורשבל שומרת על קודי עיצוב מחמירים במטרה לשמר את קסם הצ’לטים שלה, כך שמבחינה חיצונית המגמה היא אבולוציה ולא מהפכה. צ'לטים חדשים עדיין נראים כמו צ’לטים מסורתיים (גגות משופעים, חזיתות עץ), אך הם גדולים ומפוארים יותר מהבקתות הכפריות של פעם. חלק מה"צ'לטים" החדשים ביותר הם למעשה אחוזות מיניאטוריות (מעל 1,000 מ"ר), אך מוסווים בקפידה בעץ ואבן. הגידול המתמשך בחנויות יוקרה ומסעדות (עם יותר מ40 בוטיקים מעצבים ועשרות מסעדות שף ב-1850 voguebusiness.combusinessinsider.com) משלים את מגמת הנדל"ן – בעלי נכסים כיום מצפים לאקוסיסטם יוקרתי שלם. לסיכום, מגמות הנדל"ן בקורשבל 1850 לשנת 2025 מדגישות מתקני בריאות ברמה הגבוהה ביותר, עיצוב אלפיני מודרני ומגורים עתירי שירותים (בין אם בצ'לטים עם צוות מלא או במתחמים עם שירות מלא). השוק מגיב לרצון הרוכשים במקלט לכל השנה שמציע הרבה יותר מסתם מקום לישון בו אחרי הגלישה.
הזדמנויות השקעה ותשואות צפויות
פוטנציאל עליית ערך ההון: נדל"ן בקורשבל 1850 נחשב לעיתים קרובות כהשקעת בלו-צ'יפ, המציעה שמירה איתנה על ההון וצמיחה ארוכת טווח, ולא רווחים ספקולטיביים מהירים. ההיסטוריה מרשימה – ערכי הנדל"ן באלפים הצרפתיים עלו בכ-30% בממוצע מאז 2020 (כ-5.5% בשנה) investropa.cominvestropa.com, ואתרי הנופש היוקרתיים מובילים בביצועים, במיוחד מאז המגפה. במקרה של קורשבל, מחירי הנדל"ן בשנים האחרונות עלו בחדות (למשל, +9% רק ב-2024) investropa.com, וקובעים רף חדש. הציפייה קדימה היא שהקצב יתמתן, אך מומחים חוזים צמיחה מתונה של כ-3–7% בשנה בשוק האלפיני עד 2026 investropa.com. באזור אולטרה-יוקרתי כמו 1850, ניתן לצפות למחירים בקצה העליון של הטווח, כל עוד אין תנודות חריגות. המשמעות היא שצ'אלה בשווי 10 מיליון אירו כיום עשוי לעלות באופן אורגני ל-11–12 מיליון אירו תוך מספר שנים, רק מעליית הערך בשוק. בנוסף, פער ההיצע-ביקוש הייחודי לקורשבל מרמז כי תיתכן עליית ערך מעל הממוצע – בכל פעם שיש גל של רוכשים עשירים חדשים (נניח משווקים מתעוררים או כתוצאה מכלכלה חזקה), יש מקום לקפיצות מחירים בהינתן ההיצע הקבוע. למעשה, פוטנציאל הצמיחה ההונית נשאר חזק, והאסטרטגיה של לקנות ולהחזיק משתלמת. אפילו בטווח הארוך מאוד, נכסי יוקרה אלפיניים הראו עליות יציבות (למשל, שווי הצ'אלטים האיכותיים עלה בכ-33% בממוצע מאז 2008, והצמיחה הואצה לאחר 2020) investropa.com.
תשואות ודמי שכירות: משקיעים צריכים לקחת בחשבון כי התשואות (הכנסות) מהשכרת נכסים בקורשבל 1850 נמוכות יחסית מבחינה אחוזית, כפי שמקובל בשווקי יוקרה אולטרה-יוקרתיים. מכיוון שמחירי הרכישה גבוהים מאוד, ההכנסה מהשכרה, אף על פי שהיא גבוהה במספרים מוחלטים, מתורגמת לתשואה שנתית צנועה. תשואות שכירות נטו טיפוסיות נעות סביב 2–3% באתרי דגל כמו קורשבל snowonly.com. לשם השוואה, אזורים פחות יוקרתיים באלפים הצרפתיים יכולים להניב תשואה נטו של 4–4.5% snowonly.com, והממוצע הארצי בצרפת של תשואות שכירות (לכל סוגי הנכסים) הוא כ-6% mansion-properties.com. כלומר, משקיע בקורשבל לרוב יעדיף הערכת ערך הונית ושימוש עצמי על פני תשואה כספית גבוהה. למשל, נכס בשווי 5 מיליון אירו עשוי להכניס כ-200,000 אירו בשנה מהשכרה (אם מושכר בשבועות השיא); אחרי הוצאות, הרווח הנקי יהיה כ-150,000 אירו – שהם סביב 3% תשואה. אך מה שהמספרים האלו לא משקפים הוא גובה שכר הדירה והיכולת לקזז עלויות בעלות. בשבועות החורף המבוקשים (סילבסטר, חופשות בתי ספר), שכר דירה שבועי בצ'לטות מובילות יכול לעבור את 80,000–100,000 אירוbusinessinsider.com. גם דירות קטנות יוקרתיות יכולות להניב עשרות אלפי אירו לשבוע בעונה. אם הבעלים מוכן להשכיר את הנכס שלו, למשל, 8–10 שבועות בחורף ואולי עוד כמה שבועות בקיץ, הוא יכול לכסות חלק משמעותי מהוצאות שנתיות (צוות, תחזוקה, מסים) ואפילו להרוויח תוך כדי שהוא ממשיך ליהנות מהנכס בעצמו בחלק מהשנה.
כדאי גם לציין כי הביקוש להשכרה חזק מאוד בקורשבל בשבועות שבהם הבעלים פותחים את בתיהם. מומחי השכרת דירות באלפים מציינים כי צ'לטות במיקומים טובים מגיעות ל-70–90% תפוסה לאורך החורף (ואף לתוך הקיץ)snowonly.com. המעבר לתיירות כל השנה גורם לכך שיולי–אוגוסט תורמים כיום להכנסות משכירות (גם אם במחיר נמוך מהחורף). לפיכך, בעלים מתוחכם יכול להגיע לתפוסה כמעט מלאה בעונות השיא וליהנות מ-תשואה אפקטיבית טובה יותר. יש נכסים המנוהלים על ידי סוכנויות יוקרה או מפעילי טיולים, שמייעלים את התהליך.
אסטרטגיות הזדמנויות והשקעה: עבור משקיעים במיוחד, יש מספר כיוונים למקסם רווחים בקורשבל:
השבחות ושיפוצים: כפי שהוזכר, ניתן לעיתים לרכוש בצ'אלטים ישנים באזורים מעולים הדורשים מודרניזציה בהנחה יחסית קלה. השקעה בשיפוץ יוקרתי (עם שיפור יעילות אנרגטית ואבזור חדש) לא רק שמעלה משמעותית את ערך הנכס אלא גם את הכדאיות להשכרה שלו. לנוכח הרגולציה הדוחפת לבתים יעילים אנרגטית, שדרוגים כאלה גם "מגנים" על ההשקעה לטווח הרחוק.
החזר מע"מ בבניה חדשה: צרפת מציעה תמריץ משתלם לרוכשים התפתחותים חדשים באזורים תיירותיים. אם אתה רוכש נכס בבניה חדשה ומתחייב להשכיר אותו מרוהט עם שירותים ברמה מלונאית (כגון שירותי ניקיון, ארוחת בוקר) למספר שבועות בשנה, אתה זכאי להחזר של 20% מע"מ ממחיר הרכישה freespiritalpine.com. בהקשר של קורשבל, 20% מרכישת נכס בשווי מיליוני אירו הוא סכום משמעותי – מדובר בקפיצה מיידית בהון העצמי. רוכשים רבים של דירות חדשות בקורשבל 1650 למשל, מנצלים את המנגנון הזה, מממנים את המע"מ במהלך הבנייה ודורשים את ההחזר אחרי רכישה באמצעות רישום לתוכנית השכרה. כך משתפרת התשואה והזרם המזומנים, והתשואה מהשכרה הופכת לאטרקטיבית יותר בשנים הראשונות.
שיתופי שימוש: משקיעים מסוימים משתפים פעולה עם חברים או בני משפחה ורוכשים יחד צ'אלט (באופן לא פורמלי או דרך חברה בע"מ), וכך מתחלקים בשימוש ובעלויות. לנוכח המחירים הגבוהים, זה עשוי להיות פתרון יעיל, ועם תיאום נכון, כל צד נהנה גם מזמני שיא. ישנה מגמה מתפתחת של בעלות חלקית או מועדוני חברים יוקרתיים בנכסי סקי, המאפשרים לרכוש "מניות" בצ'אלט יוקרתי במיוחד (אם כי זה תחום חדש ויש לבדוק היטב את החוקיות).
ערך יחסי באזורים פחות מוכרים: אמנם קורשבל עצמה יקרה, אך משקיעים בוחנים לפעמים רכישה בפריפריה של קורשבל (למשל, קורשבל מוריון/1650, קורשבל וילג'/1550, או לה טניה הסמוכה). אזורים אלה נכללים באותו מתחם סקי ונהנים מהמוניטין של קורשבל, אך מחירי הנדל"ן נמוכים יותר. לדוגמה, כפרי לוויין בעמקי השלג עולים 50–70% פחות למ"ר בהשוואה ל-1850 investropa.cominvestropa.com, והתשואות מהשכרה (4%+ נטו) גבוהות לעיתים מאתרי היוקרה snowonly.com. החיסרון: עליית ערך איטית יותר וקהל שוכרים אחר, אך למשקיעים שמחפשים "אסטרטגיית השקעה" יש שמפצלים בין נבחרי פריים ואזורים מתפתחים.
לסיכום, תשואות צפויות בקורשבל 1850 נובעות משילוב של הכנסה שכירות מתונה וצמיחה הונית חזקה. רוכש בשנת 2025 יכול לצפות לעליות ערך שנתיות באחוזים חד־ספרתיים (שמתווספות לבסיס ערך גבוה מאוד) וכן ליכולת לקזז עלויות באמצעות שכירויות שמניבות אמנם רק אחוזים בודדים, אך מהוות סכום ניכר במונחים של יורו. לאור היסודות של שוק הנדל"ן בקורשבל, גם אסטרטגיה שמרנית של החזקה עד לשנת 2028 צפויה להניב תשואה כוללת גבוהה, בשקלול עליית ערך הנכס וכל דיבידנד שכירות שיתקבל. המפתח הוא לרכוש נכס איכותי (מבחינת מיקום ומפרט), כי נכסי יוקרה תמיד יהיו המבוקשים ביותר – מה שמבטיח נזילות גבוהה ותמחור פרמיום בעת היציאה מהשקעה. לצורך חיזוק הביטחון בשוק: ניתוחי מומחים מגדירים את מגמת הנדל"ן באלפים כ-“עולה באופן מובהק” ומדגישים שאתרי נופש מרכזיים כמו קורשבל נהנים מתשתית כלכלית חזקה ביותר גם קדימה investropa.cominvestropa.com.
רגולציה ומדיניות ממשלתית המשפיעה על נדל"ן
חוקי יעילות אנרגטית ("חוק האקלים"): שינוי מדיניות משמעותי המשפיע על הנדל"ן בצרפת הוא האיסור ההדרגתי על השכרת נכסים בדירוג אנרגטי נמוך. החל משנת 2025, דירות שדורגו בדרגת אנרגיה "G" לא יוכלו להיות מושכרות כחוק בצרפתmansion-properties.com. עד 2028, האיסור מתרחב גם לנכסים בדירוג "F", ובהמשך גם ל-"E" ב-2034. באתרי סקי באלפים, לא מעט שאלטות מסורתיות שנבנו לפני עשרות שנים עלולות להיכנס לקטגוריות הדירוג הנמוכות (בשל חלונות חד-שכבתיים, בידוד בלתי מספיק, מערכות חימום ישנות ועוד). לבעלי דירות בקורשבל, זה הפך לסוגיה בוערת: על מנת לשמור על פוטנציאל ההשכרה, יש לעדכן את הנכס לעמידה בתקן. כבר עתה אנו עדים ל"בריחה לאיכות" – כלומר קונים מתמקדים בשאלטים חדשים, מבודדים היטב, או כאלו שכבר שודרגו למערכות חימום ובידוד מודרניותinvestropa.cominvestropa.com. שאלטים ישנים בעלי דירוג נמוך נקלעים לשוק דו-שכבתי: או שהם נמכרים במחיר נמוך, או שלא נמכרים כלל, או שבעליהם משקיעים בשיפוצים (פאנלים סולאריים, משאבות חום, בידוד משופר) כדי להעלות את הדירוג. תקנות אלו, באופן די מפתיע, תומכות בעליית מחירים בנכסים איכותיים – כיוון שבתים שמקיימים את הדירוגים A/B הופכים ליקרים ומבוקשים אף יותר investropa.cominvestropa.com. בקורשבל 1850 שאלטים יוקרתיים רבים עברו שיפוץ להתקנת חלונות משולשים, חימום גיאותרמי ועוד, כדי להבטיח שיוכלו להמשיך להיות נכסי השכרה. בסך הכול, המדיניות הזו דוחפת את השוק לקיימות, מה ששפר בטווח הארוך את איכות המלאי ואף עולה בקנה אחד עם ערכי הקונים (רבים מקרב בעלי ההון אוהבים את שדרוגים ידידותיים לסביבה כחלק מהסטנדרט היוקרתי).
רגולציה על השכרות לטווח קצר: אזורים עתירי תיירות בצרפת מאזנים בין רווחיות ההשכרות לטווח קצר לבין צורכי הקהילה. בחלק מהעיירות האלפיניות (במיוחד הגדולות כמו שאמוני), הרשויות המקומיות הגבילו את מספר השכירות לתיירים או דרשו היתרים מיוחדים להפעלתן dmproperties.cominvestropa.com. שאמוני, לדוגמה, הטעילה מכסות על דירות נופש באזורים מסוימים במטרה לפנות דיור לתושבים מקומיים ולעובדים עונתיים. בעוד הגודל הקטן יותר של קורשבל והיותה אתר נופש ייעודי משמעם שטרם הוטלה מגבלה מחמירה (הכלכלה נשענת על השכרות), היא אינה חסינה לפיקוח רגולטורי. בעלי נכסים בקורשבל חייבים לרשום את הנכס שלהם אם הם משכירים לטווח קצר ולשלם מס תיירות. אם בעתיד יוחלטו חוקים – למשל, הגבלת מספר השבועות שניתן להשכיר נכס, או דרישה לסטטוס מגורים עיקריים על מנת להשכיר ללא הגבלה – הדבר עשוי להשפיע על חישובי ההשקעה. עם זאת, לאור הפרופיל של קורשבל 1850 (בעיקר בתי נופש יוקרתיים ותשתיות תיירות), כל מדיניות כזו צפויה להיות מדודה. ראוי לציין, שהגבלת היצע הנכסים להשכרה במקומות כמו שאמוני מובילה ליותר ביקוש (ולמחירים גבוהים יותר) לנכסים שכן זמיניםinvestropa.cominvestropa.com. אפקט דומה עשוי להתרחש בקורשבל: אם אי פעם תוגבל ההשכרה, הנכסים הבלעדיים שיישארו יזכו לביקוש אף גבוה יותר מתיירים אמידים. זהו תחום למעקב, אך נכון ל-2025, קורשבל עדיין שוק ידידותי מאוד להשכרות ללא מגבלות מקומיות ייחודיות על דירות נופש (למעט מה שנקבע בחוק הלאומי).
מיסים על בתים שניים: ממשלת צרפת והרשויות המקומיות הטילו מיסים שמיועדים לבעלי בתים שניים, הכוללים רבים מהמחזיקים בנכסים בקורשבל. צעדים אלה כוללים תוספת מס מגורים (taxe d’habitation) מוגדל באזורים שהוכרזו רשמית כסובלים ממחסור בדיור לתושבים המקומיים (zones tendues). מחוז סבואה של קורשבל התיר העלאה של עד 60% במסי הבתים השניים במקרים מסוימים. בנוסף, בחלק מהאתרים הפופולריים קיים מס על בתים ריקים שמטרתו להרתיע מהשארת נכסים ריקים. למעשה, כשמדובר בשאלי בשווי של מיליוני יורו, המיסים המקומיים הללו יחסית זניחים (תוספת של כמה אלפי יורו בשנה) ולא מנעו מרוכשים אמידיםinvestropa.com להיכנס לשוק. המשטר המס הלאומי בצרפת כולל היבטים ידידותיים למשקיעים: אין "מס רוכש זר" גורף, וצורפת אף שינתה ב-2018 את מס העושר כך שהוא מתמקד רק בנדל"ן (IFI – מס עושר נדל"ן) החל על שווי נדל"ן נטו מעל €1.3 מיליון בשיעור מתקדם של עד כ-1.5%. רוכשים מחו"ל לרוב פשוט לוקחים זאת בחשבון בעלות החזקת נכס בצרפת. על הכנסות שכירות, בעלי נכסים זרים משלמים מס הכנסה צרפתי (עם אמנות למניעת כפל מס), אך ניתן לקזז הוצאות, ותוכניות אטרקטיביות כמו LMNP (השכרה מרוהטת) מספקות טיפול מס מיטיב. מעבר לכך, קיימות הטבות מס על השכרה: הכנסות מהשכרה מרוהטת לרוב ניתנות לקיזוז באמצעות פחת והוצאות, ולעיתים יוצרים הכנסה חייבת מס נמוכה במיוחד על שאלי שמנוהל ביעילות. תמריץ נוסף קיים בבנייה חדשה – מע”מ (20%) ניתן להחזר אם הנכס מושכר עם שירותים, מה שמעלה משמעותית את התשואה freespiritalpine.com. בנוסף יש נקודות זיכוי ומענקים לשיפוצים ירוקים (בתוך מערך היוזמות הירוקות של צרפת). בסיכומו של דבר, הרגולציה בצרפת נחשבת יציבה ושקופה יחסיתmansion-properties.com. המשקיעים נהנים מהגנה משפטית חזקה (זכות הקניין מעוגנת עמוק) mansion-properties.com והמגמה הצרפתית לדחוף להשכרה בת-קיימא ככל הנראה תגדיל את ערך הנכסים העומדים בתקינה בטווח הארוך.
תקנות תכנון ובנייה מחמירות: הפיתוח בקורשבל 1850 מוסדר על ידי כללי תכנון מחמירים שמטרתם לשמור על הסביבה ההררית ועל האופי הבלעדי של האתר. חוק ההרים (Loi Montagne) ותוכניות עירוניות מקומיות מגבילים פיתוח בקנה מידה גדול, במיוחד מעל גבהים מסוימים. בפועל, המשמעות היא שהיתרי בנייה חדשים נדירים – הדגש הוא על שיקום מבנים קיימים ולא על התפשטות לקרקעות שלא נבנו קודם לכן investropa.com. מגבלות גובה מבטיחות כי הצ'אלטים יישארו בקנה מידה אנושי (ללא מגדלי מגורים), והנחיות עיצוביות שומרות על המראה הקלאסי של הצ'אלט. בנוסף, בניית מגורי נופש חדשים באלפים דורשת לעיתים קרובות להעניק תועלת כלשהי לקהילה (כמו יצירת חנייה או תמיכה בדיור לעובדים עונתיים) כתמורה. מדיניות אלו למעשה נועלות את המחסור בנדל"ן בקורשבל. עבור בעלי הנכסים, זו בשורה טובה כיוון שזה מונע פיתוח יתר שהיה עלול לדלל את שווי הנכסים או את קסם האתר. מצד שני, פרויקטי שיפוץ עלולים להיות יקרים ודורשים זמן רב בשל מכשולי רישוי – אך מרבית הרוכשים מתוך שכבת היוקרה מקבלים זאת כחלק מהבעלות על חלקת גן-עדן. יש לציין שבשווייץ התקנות אף מחמירות יותר (כמו הגבלת ה־Lex Weber על דירות נופש), ואילו בצרפת יש עדיין אפשרות לפתח, אך בצורה מבוקרת. מועצת קורשבל המקומית נדרשת לאזן בין קיימות סביבתית (סיכוני מפולות שלג, תחבורה, משאבי מים) לבין מעמדה כיעד תיירותי עולמי. שדרוגי התשתיות בשנים האחרונות (כמו מעליות חדשות) מלווים לרוב בהערכות סביבתיות, וככל שניתן, ממחזרים או משדרגים מתקנים קיימים ולא בונים חדשים.
לסיכום, המצב הרגולטורי ב־2025 עבור בעלי נדל"ן בקורשבל מאופיין בדגש על איכות ועמידה בדרישות: בתים חסכוניים באנרגיה, השכרה אחראית ופיתוח מבוקר. צעדים אלו, על אף שמסבכים את העניינים בעבור הבעלים, לרוב מגבירים את ערכו היוקרתי והארוך טווח של הנדל"ן בקורשבל. מומלץ לרוכשים לוודא שכל נכס שהם שוקלים עומד כבר בתקנים החדשים או שניתן לשדרגו בקלות – ולהיעזר במומחים מקומיים לייעול מיסוי ולהבנת כללי ההשכרה. חשוב לציין כי צרפת אינה מגבילה רוכשים זרים (אין הגבלות לאזרחים זרים), מה שמבטיח שהביקוש בקורשבל נותר רחב כתמיד, וכולל קונים מאירופה, אמריקה ואסיה.
דינמיקה עונתית והשפעתה על מחירים וזמינות
עונת השיא בחורף (עונה גבוהה): קורשבל 1850 היא ביסודה עיירת סקי, והחורף הוא הזמן שבו הכפר באמת מתעורר לחיים – יש לכך השלכות ישירות על השימוש והמחיר של נדל"ן. התקופה מדצמבר עד אפריל היא עונת השיא, כאשר חג המולד/שנה חדשה ופברואר (חופשות בתי ספר) הם נקודות השיא המובהקות. בזמנים אלו הביקוש למגורים מרקיע שחקים. בעלי שאלטים שמשכירים את הנכסים שלהם לרוב מרוויחים את עיקר ההכנסה השנתית תוך 2–3 שבועות חופשה בלבד. כתוצאה מכך, מחירי השכירות בחורף גבוהים במיוחד (למשל, €50,000+ לשבוע עבור שאלט יוקרה עם 4 חדרי שינה הוא דבר רגיל בשבוע השנה החדשה). גם הפעילות בשוק המכר עשויה לזנק בחורף, שכן מבקרים עשירים לעיתים מחליטים לרכוש לעצמם פיסת מקורשבל לאחר שחוו את אורח החיים. זה לא נדיר שסיורי נכסים ייערכו במקום בעונת השיא בעקבות שוכרים מוקסמים. עם זאת, המלאי למכירה בדרך כלל נמוך ביותר בחורף – בעלי נכסים רבים יעדיפו לדחות פרסום עד האביב/קיץ כדי לא להפריע להשכרות החורף הרווחיות או לזמן החופשה האישי. לכן החורף הוא הזמן שבו הקונים חווים את המוצר (את הנופש ולעיתים את הנכס עצמו כדיירים), אך העסקאות בפועל מסתיימות לעיתים קרובות בעונות המעבר.
אביב וסתיו (עונות שפל): בסוף אפריל, מעליות הסקי נסגרות וקורשבל נכנסת לשלב שקט. הפשרת השלגים באביב ועונת המעבר (מאי, יוני) מביאות לכך שרבות מהחנויות והמסעדות סגורות. באופן דומה, אחרי קיץ קצר, הסתיו (מסוף ספטמבר ועד נובמבר) נחשב לעונת שפל עם מינימום פעילות תיירותית. תקופות אלה היו מאז ומתמיד עונות רגועות באתר – זמן שבו בעלי שאלטים מבצעים שיפוצים או שדרוגים, הצוות יוצא לחופשות, והכפר מתמלא כוחות. מהבחינה השיווקית, עונת השפל היא הזמן שבו המלאי נוטה להיות הגבוה ביותר וקונים עשויים למצוא מעט יותר מקום למיקוח. מוכרים שמפרסמים בעונת השפל מודעים לכך שמספר הקונים קטן; אם יש להם עניין למכור, הם עלולים לתמחר מעט אטרקטיבי יותר. יחד עם זאת, כיוון שבעלי הנכסים בקורשבל בדרך כלל אינם לחוצים על מזומן, לא כדאי לצפות להנחות עונתיות קיצוניות – השוק לא מתנהג כמו מחירי שכירות עונתית שמתרוממים או צונחים בחדות. מחירי הנכסים אינם נופלים בקיץ/עונת שפל; לכל היותר, יש יותר מקום למיקוח או אפשרות לרכוש ללא תחרות על הנכס. ישנם קונים מנוסים שמכוונים את החיפוש שלהם לאביב: לאחר עונת סקי עמוסה, כמה בעלי נכסים עשויים לשקול למכור (במיוחד אם הנכס לא הושכר או נוצל כפי שציפו). כמו כן, לסוכנויות נדל"ן יש יותר זמן להקדיש ללקוחות בעונת השפל, דבר שיכול להעניק לרוכשים יותר תשומת לב ואפשרות לבדוק את השוק לעומק.
עונת הקיץ (עונת שיא משנית):הקיץ (יולי–אוגוסט) בקורשבל הפך לפופולרי מאוד כאשר הרי האלפים משווקים את עצמם כיעד לכל ימות השנה. אף שהקיץ אינו עמוס כמו החורף, הוא כבר אינו נחשב כמשני. משפחות וחובבי טבע מגיעים לטיולים רגליים, רכיבת אופני הרים, ריצות שטח, גולף (בקרבת מקום) ומנוחה אלפינית. האקלים נעים (ימים חמים, לילות קרירים) והנוף מרהיב, מה שהופך את קורשבל גם בקיץ למפלט הררי יוקרתי. למגמה זו יש מספר השפעות: השכירות בקיץ מהוות כיום מקור הכנסה משמעותי ורבים מהצ'אלטים והדירות מושכרים על בסיס שבועי לתיירים מאירופה, המזרח התיכון (שלעיתים קרובות מחפשים אקלים קריר יותר בקיץ) ומקומות נוספים. בשיא הקיץ שיעורי התפוסה בנכסים מבוקשים עשויים להגיע ל-70% ומעלה snowonly.com. דמי השכירות נמוכים מהחורף אך עדיין נאים – למשל, אותו צ'אלט שמושכר ב-€50,000 לשבוע בחורף עשוי להיות מושכר ב-€15,000–€20,000 לשבוע באוגוסט. עבור בעלי הנכסים, המשמעות היא שהנכס לא עומד ריק 8 חודשים בשנה; ניתן לנצל אותו או להרוויח ממנו ביותר עונות. מהבחינה התרבותית, הדימוי של קורשבל מתרחב כאתר נופש דו-עונתי, בדומה למג'ב או שאמוני. תשתיות כמו מעליות הפועלות בקיץ (לטיילים ולרוכבי אופניים) ואירועים כמו פסטיבלי מוזיקה או זיקוקים מושכים מבקרים. למעשה, ברחבי האלפים, דיווחו אתרי נופש על עלייה משמעותית בביקורי קיץ – בשאמוני חלה עלייה של 46% במכירות כרטיסי מעליות בקיץ תוך שנתיים dmproperties.com, ובקורשבל עצמה הנתונים עולים בהתמדה. הנוכחות לאורך כל השנה תומכת בערך הנכסים מכיוון שבעלים רואים שימושיות גדולה יותר (והכנסות פוטנציאליות) מההשקעה שלהם. זה גם מסייע לצמצם מעט את עונתיות העסקים, והכפר הופך לבר-קיימא יותר לאורך כל השנה.
השפעה על זמינות: מחזור העונות משפיע על מועד היציאה של נכסים לשוק. רבים מהמוכרים מעדיפים להתחיל למכור בסוף החורף או באביב (לאחר שנהנו מעונה אחרונה, או כדי לתפוס את מבקרי האביב), כדי שהעסקה תיסגר בקיץ לפני החורף הבא. באופן דומה, פרויקטים חדשים לרוב שואפים למסירה בסתיו, כך שהקונים יוכלו ליהנות מהנכס בעונת החורף. לכן, הסתיו מתאפיין בריבוי הסכמות וסגירות (למעשה משרדי הנוטריונים באלפים עסוקים במיוחד באוקטובר-נובמבר בסגירת עסקאות כדי שהקונים יקבלו מפתחות עד חג המולד). לגבי השכרות, בעלי נכסים נדרשים להחליט עד תחילת הסתיו אם ישכירו את השבועות המבוקשים או ישתמשו בנכס בעצמם, שכן סוכני השכרה מתחילים לשווק את צ'אלטים לחורף כבר בספטמבר עבור העונה הקרובה.
דינמיקת מחירים: ייתכן שאנשים מניחים שרכישה בחורף יקרה יותר בגלל הביקוש – אך בנדל"ן, המחירים בקורשבל יחסית קבועים לאורך כל העונות (בניגוד למלונות, מחירי הבתים לא מוכפלים בחורף). עם זאת, הערך הנתפס של נכס נמצא בשיאו בחורף: שאלה סקי נראית אטרקטיבית במיוחד כשהיא מוקפת בשלג ובפעילות תוססת. לעיתים זה מוביל למכירות מהירות במחיר המבוקש בחורף, בעוד שאותו נכס המוצג בעונה מתה עשוי לקבל הצעה נועזת יותר. במובן הזה, עשויה להתרחש רכישה "רגשית" בחורף – קונה מתאהב במקום בשיא האווירה ומשלם מחיר מלא. לעומת זאת, משקיע קפדן יעדיף לבדוק בקיץ כדי לבדוק אם מתגלות בעיות שמוסתרות בשלג החורפי (מצב הגג, גבולות הקרקע וכו'), ולנהל משא ומתן באווירה רגועה פחות.
מגמות שימוש – שהייה ארוכה יותר: שינוי עונתי נוסף הוא שבעלים (ושוכרים) מבלים תקופות ארוכות יותר בקורשבל מאשר בעבר. עליית העבודה מרחוק מאפשרת לחלק מהבעלים להגיע למספר חודשים – לדוג' מדצמבר ועד פברואר ברצף – במקום רק לשבוע חופשה. ייתכן שהם יעבדו מהשאלאה שלהם במהלך השבוע וישתמשו בהפסקות לגלישה, ומתייחסים אליה כאילו היא בית משני עיקרי. בדומה לכך, יש שמגיעים בקיץ לחודש של בריחה מהעיר. מגמה זו מטשטשת את הגבולות בין עונות ומגדילה למעשה את הביקוש לתכונות ביתיות ונוחות (משרדים ביתיים, אינטרנט אמין וכו' – קורשבל שיפרה בכך תשתית פס-סיב באזור). זה מחזק את הרעיון שקורשבל אינה רק אתר סקי חולף אלא יעד חיים אלפיני לאורך כל השנה.
לסיכום, העונתיות בקורשבל יוצרת מקצב מחזורי בשוק, כאשר החורף שולט הן בשימוש והן בהתרגשות, אך חשיבות הקיץ עולה. אמנם מחירי הנדל"ן עצמם לא קופצים בעונה, אך עיתוי המכירות, התפוסה וההיצע של נכסים – כולם עונתיים. משקיעים נבונים יתאימו את אסטרטגיותיהם ללוח השנה הזה: ייתכן שיבחרו לקנות באביב, לשדרג בעונה מתה, ולהרוויח מהשכרות בעונה החמה. הדחיפה להרחבת עונות התיירות (חורף וקיץ) בהדרגה מאזנת את המגרש, מה שהופך בסופו של דבר את הנכס לבעל ערך רב יותר, כיוון שהוא פעיל יותר לאורך השנה ומשולב בקהילה שאינה נסגרת מחצית מהזמן.
פיתוחי תשתיות וצמיחה בתיירות
שדרוגי תשתיות סקי: קורשבל ושלושת העמקים משקיעים ללא הרף בתשתיות הסקי שלהם, בהבנה שחווית סקי מודרנית ויעילה חיונית לשמירה על ערך הנכסים ולמשיכת מבקרים אמידים. אחד המוקדים האחרונים הוא הרכבל סליר ששופץ לחלוטין, שייפתח מחדש לחורף 2024/25 עם קרונות פנורמיים חדשים ונוחות מהודרת seecourchevel.com. סליר הוא רכבל חתימה (המעלה גולשים לגובה 2,700 מטר עם תצפית להרי המון בלאן), והשדרוג שלו מדגיש את המחויבות של אתר הנופש למתקנים ברמה הגבוהה ביותר. בנוסף, אזורי המתחילים ב-1850 שודרגו עם דרגנועים מקורים חדשים (מסועי סקי) שהחליפו מסועים ישנים, כדי לספק העלאה מקורה ונוחה לילדים ולמתחילים seecourchevel.com. בשנים האחרונות גם הורחבו מערכות ייצור השלג בקורשבל כדי להבטיח מסלולים ניתנים לגלישה מתחילת דצמבר ועד סוף אפריל, גם בשנים דלות שלג. לדוגמה, לקראת אליפות העולם בסקי 2023 (שהתקיימה בקורשבל-מריבל), הושקעו מיליונים בהכנת מסלולים, פיסט-בשרים חדשים ותותחי שלג כדי להבטיח תנאים ברמה עולמית. הקישוריות בתוך מתחם הסקי נותרת חסרת תחרות: קורשבל מחוברת באופן ישיר למריבל ולואל טורנס, ומיזמים עדכניים כמו רכבל אורל-סים קארון מ-2021 (בעמק הרביעי) חיזקו עוד יותר את "שלושת העמקים" כאזור גלישה אחד ענק snowonly.com. עבור בעלי נכסים, השדרוגים הללו משמעם איכות סקי עקבית וחוויית אירוח טובה יותר – כך שממשיכים להיות ביקושים גבוהים להשכרות וערך הנדל"ן הגבוה מוצדק.
שירותי יוקרה והתרחבות: השיפורים בהר ממשולבים בהתפתחויות בכפרי הנופש. קורשבל 1850 כבר מתגאה באחת מהקבוצות המרוכזות הגדולות ביותר של מלונות 5 כוכבים בעולם (מחוץ לערים הגדולות) businessinsider.com. זה כולל מוסדות ידועים כמו Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée ואחרים, שמפנקים את המבקרים ומעלים את יוקרת הנופש. באופן מרשים, בקורשבל (בכל הרמות) יש 7 מסעדות עם כוכב מישלן, המספר הגבוה ביותר באלפים businessinsider.com, המחזק את מעמדה כיעד קולינרי. המגמה היא לכיוון יוקרה חוויתית: פרויקטים חדשים משלבים לינה עם גלריות קניות יוקרתיות, מועדונים פרטיים ומרכזי בריאות. התפתחות בולטת היא מלון ה-Maya Collection החדש, מלון יוקרה אולטרה מתוכנן להיפתח בקורשבל עד דצמבר 2025 voguebusiness.com. בדומה לכך, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (החברה שמאחורי בתי הקזינו והמלונות המפוארים במונקו) מעורבת גם היא בקורשבל עם תכניות ללודג'ים יוקרתיים ופרויקטי אירוח עד 2026 voguebusiness.com. פרויקטים אלו מעידים על כך שמשקיעים מזרים הון לתשתיות התיירות של קורשבל, בציפייה לביקוש מתמשך. האתר גם מתכונן לחגוג את יום השנה ה-80 ב-2026/27, וככל הנראה יחנוך אז כמה מאותם מקומות חדשים ויארח אירועים נוצצים voguebusiness.com. עבור בעלי הנדל"ן, גל מפעילי היוקרה הוא בונוס: הוא מרחיב את האטרקטיביות של האתר (ומביא מבקרים עשירים חדשים שעשויים להפוך לרוכשי נכסים בעצמם) ומרענן כל הזמן את ההילה של קורשבל. הנוכחות של מותגים כמו לואי ויטון, דיור, קרטייה וכו', במחוז הקניות של קורשבל (שכולם מחזיקים שם בוטיקים) מוסיפה לתחושת הקוסמופוליטיות voguebusiness.com.
תחבורה ונגישות: הנגישות של קורשבל תמיד הייתה חלק מהמשיכה היוקרתית שלה. לאתר הנופש יש נמל תעופה פרטי לאליט (אלפורט) ממש מעל 1850, מהגבוהים באירופה, המאפשר למטוסים פרטיים קטנים ומסוקים לנחות ממש על המדרון businessinsider.com. המשמעות היא שאנשים חשובים ומפורסמים יכולים לטוס ישירות מפריז או ז'נבה לקורשבל, ולחסוך שעות של נסיעה ברכב. נמל האלפורט, המפורסם במסלול ההמראה הקצר והעולה שלו, משמש גם כאטרקציה תיירותית בחורף (הגולשים עוצרים לצפות במטוסים ממריאים ונוחתים) businessinsider.com. מבחינת תשתית תחבורה רחבה יותר, יש התפתחויות גדולות באזור: מסילת הרכבת המהירה ליון-טורינו הנבנית (שחלקה כולל תחנה בסן-ז'אן-דה-מוריין, כ-45 דקות נסיעה מקורשבל ברכב) צפויה להסתיים לקראת סוף העשור snowonly.com. עם סיום העבודות, זמן הנסיעה מפריז לאלפים הצרפתיים יתקצר משמעותית – ואולי יביא עוד מבקרים לסופי שבוע. דמיינו את האפשרות להגיע למוּטְיֶיה (עיירת העמק של קורשבל) ברכבת מפריז בכ-4 שעות בלבד; זה עשוי להפוך את קורשבל לנגישה יותר גם לקהל אירופי רחב יותר, כולל מי שמעדיף לא לטוס. בנוסף, שיפורים בכבישים המקומיים (המסלול ממוטייה לקורשבל עבר שדרוגים ותעלות משופרות במשך השנים) ממשיכים לשפר את הבטיחות ולהפחית עומסים בשבועות העומס. יחד, השדרוגים האלו מחזקים את המשיכה של קורשבל כיעד יוקרה נגיש, למרות מיקומה המבודד בהרים.
קיימות וסביבה: מתוך הכרה באיומים הכפולים של שינויי האקלים והעלייה בעלויות האנרגיה, רשויות קורשבל ומפעילי המעליות אימצו שדרוגים לקיימות. חברת Societé des 3 Vallées (S3V), שמנהלת את מעליות הסקי, מפעילה כיום 100% מהמעליות באמצעות אנרגיה מתחדשת (הידרואלקטרית וסולארית) seecourchevel.com. בשנת 2024 הם התקינו פאנלים סולאריים בתחנת הגונדולה Ariondaz בקורשבל מוריון כדי לייצר חשמל באתר, בכמות מספקת להפעלת רכבל מהאנרגיה הסולארית seecourchevel.com. הם גם השקיעו בכלי גישור שלג חסכוניים באנרגיה המונחים ב-GPS, המייעלים את מסלולי הגישור ומצמצמים את צריכת הדלק seecourchevel.com. בתחום פיתוח הנדל"ן, בנייה חדשה מבוצעת לפי תקני בידוד מחמירים וכוללת לעיתים קרובות חימום גיאותרמי או חימום סולארי לבריכות וכדומה. ממשלת האתר יישמה אמצעים כגון סבסוד שיפוץ אנרגטי למבנים ישנים. אפילו מדיניות קטנות, כמו חובת צמיגי חורף ברכבים כחוק במהלך העונה למען הבטיחות seecourchevel.com, מעידות על דגש על קיימות ובטיחות. מאמצים אלו מבטיחים שקורשבל תישאר קיימא כאזור סקי לטווח הארוך (ממתנים את השפעות האקלים) ומהווים נקודת מכירה למשקיעים בעלי מודעות סביבתית. בנוסף, קהל לקוחות עשיר שרגיש לאחריות סביבתית יעדיף אתר "ירוק" וכך גדלה האטרקטיביות של המקום. כל אלה מוסיפים ערך בלתי מוחשי לנדל"ן: אתר מנוהל היטב ובצורה בת-קיימא ישמור על מעמדו (וכך גם על הביקוש לנכסים בו) לשנים רבות קדימה.
אירועים ופרופיל גלובלי: כוכבה של קורשבל היה במלוא הדרו במהלך אליפות העולם בסקי אלפיני של FIS בפברואר 2023, שאורגנה במשותף עם מריבּל. אתר הסקי נהנה מחשיפה תקשורתית בינלאומית וניצל את ההזדמנות להציג את מתקניו (כולל איצטדיון סיום חדש ומעליות ששודרגו). הצלחת האירוע הדגימה את יכולתה של קורשבל לארח אירועים רחבי היקף, מה שמבשר טובות לתוכניות עתידיות כמו האולימפיאדה. אכן, האלפים הצרפתיים (כולל קורשבל) נחשבים מועמדים חזקים לאירוח אולימפיאדת החורף 2030, ורבים מצפים כי הם יזכו בכך voguebusiness.comvoguebusiness.com. ציפייה זו כבר האיצה פרויקטים שונים – למשל, מתוכנן עיצוב מחדש של ה"סנואו פרונט" בקורשבל 1850 ותחנת רכבל שנוס כדי לחדש את מרכז כפר הסקי לקראת אפשרות לאירוח האולימפיאדה voguebusiness.com. במידה שהאולימפיאדה תאושר, צפויה פריחה מיידית בהשקעות בתשתיות: שדרוג כבישים, הרחבת אפשרית של אירוח (אם כי בקורשבל כנראה באמצעות מתקנים זמניים בשל הגבלה על בניה קבועה), וטיפוח כללי. גם אם קורשבל לא תהיה אתר רשמי, היא צפויה לארח אורחים נכבדים או נבחרות לאימונים (כפי שעשתה באולימפיאדות קודמות), והעלייה בתיירות תהיה משמעותית. בנוסף, חגיגות ה-80 בשנים 2026/27 יכללו כנראה אירועים מיוחדים, אולי פתיחת מוזיאונים או אתרים תרבותיים חדשים שיחגגו את תפקידה החלוצי של קורשבל כאתר סקי שתוכנן מראש (הוקם ב-1946). השקעות תרבותיות כאלה מוסיפות עומק לאטרקטיביות של האתר מעבר לסקי.
*אתרי הנופש השווייצריים רשמו צמיחה ממוצעת של כ־3.5% בשנת 2024 dmproperties.com; וורבייה, כאחד מאתרי הפרמייר של שווייץ, כנראה חווה צמיחה דומה או מעט גבוהה יותר בשל הביקוש הרב.
צמיחת התיירות ותוכניות לעתיד: ההשפעה המשולבת של כל הגורמים הנ"ל משתקפת בנתוני התיירות: בעונת 2024/25, קורשבל רשמה כ-1.2 מיליון לילות אירוח, עלייה של 16% מעונת 2018 (לפני הקורונה)voguebusiness.com. מדובר בצמיחה מרשימה ליעד שכבר מבוסס וידוע. צמיחה זו היא חלק ממאמץ אסטרטגי לשווק את האתר לאורך כל השנה ובזירה הבינלאומית. משרד התיירות פונה לשווקים חדשים (למשל, בוצעה פנייה ממוקדת למבקרים מארה"ב, המזרח התיכון ואסיה באמצעות מסעות פרסום ושותפויות). הכנסת פסי הסקי Ikon ו-Epic (כרטיסי עונה עולמיים) המשלבים ימי גלישה בשלושת העמקים הפכה את הגישה לסקי הבינלאומי (במיוחד אמריקאים) לנוחה יותר בקורשבל, ורבים התאהבו במקום dmproperties.com. המתכננים באתר שמים דגש גם על איזון בין צמיחה לאקסקלוסיביות: בניגוד לאתרי סקי המוניים, קורשבל אינה שואפת להגדלה דרמטית של נפח הגולשים (מה שעלול להעמיס על הרכבלים והמסלולים). במקום זאת, מושם הדגש על שיפור איכות – למשל, חוויות טובות יותר, יותר פעילויות שאינן סקי (פארק מים Aquamotion, מזחלות כלבים, טיסות רחיפה ועוד) ושיפור השירותים (אפליקציות לשירותים לפי דרישה, סקי קונסיירז' וכו'). בדרך זו, קורשבל שומרת על מותג יוקרתי – מה שממשיך למשוך מבקרים (וקוני נכסים) עשירים. חשוב לציין כי הסינרגיה בין השקעה ציבורית (ברכבלים, כבישים, אירועים) להשקעה פרטית (במלונות, חנויות, שאטלים) יוצרת מעגל מחזק: האתר נשאר בחזית החדשנות והיוקרה, ולכן הנדל"ן כאן נשאר מבוקש במיוחד ברמה עולמית.
ניתוח השוואתי מול אתרי נופש אלפיניים אחרים (מג'ב, ואל ד'זיר, וורבייה)
קורשבל 1850 נזכרת לעיתים קרובות באותה נשימה עם קומץ אתרי נופש אלפיניים יוקרתיים. כדי לשים את שוק הנדל"ן שלה בפרספקטיבה, יש טעם להשוות נתונים ומאפיינים עיקריים עם ואל ד'יזר ומג'ב (המקבילות הצרפתיות שלה) ווורבייה (המתחרה השווייצרית הבכירה):
מחירים: המחירים בקורשבל 1850 נמצאים בשיא שוק הנדל"ן הצרפתי – זהו אתר הנופש הצרפתי היחיד שמתחרה בעקביות עם אתרי היוקרה השוויצריים מבחינת מחירinvestropa.com. המחירים הבכירים בואל ד'יזר קרובים מאחור (מתקרבים ל-€30,000 למ"ר עבור הנכסים הטובים ביותר) investropa.com, אך בממוצע קורשבל עדיין עוקפת אותה. מג'ב, על אף יוקרתה הרבה, מציגה רמות מחירים נמוכות יותר – בשל הגובה הנמוך יותר והמלאי המרובה של קרקעות זמינות לפיתוח (זוהי עיירה רחבה ומפוזרת). לדוגמה, בקתה אלגנטית שעשויה לעלות €5M במג'ב תעלה בקלות €8–€10M בקורשבל 1850. ורבייה בולטת כמתחרה ישירה מבחינת יוקרה ומחיר: כפי שמוצג, נכס פריים בורבייה מתחיל בסביבות CHF 22,100 (~€23,600) למ"ר ומגיע עמוק לתוך טווח ה-€30,000 ubs.comubs.com. למעשה, שווייץ מתהדרת בחמשת שווקי הסקי היקרים ביותר באלפים, כאשר סנט מוריץ ו-Gstaad לרוב מגיעות לכ-€40,000 למ"ר בנכסי עילית ubs.comubs.com. קורשבל 1850 עדיין נמצאת קצת מתחת לאלו – בינתיים. ראוי לציין כי הזינוק של 9% במחירי קורשבל ב-2024 היה גבוה יותר מקצב הצמיחה של כל אתר נופש שוויצרי באותה שנה, מה שמרמז כי הפער עשוי להצטמצם dmproperties.com.
עבור משקיעים, הבדלי המחירים האלו מתבטאים גם ב"כרטיסי כניסה" שונים: ניתן לרכוש דירת יוקרה במז'ב במחיר של דירה קטנה מאוד ב-1850. מי שמניעיו השקעתיים בלבד עשוי למצוא ערך במז'ב או באתרי סקי צרפתיים מתפתחים (פוטנציאל עלייה גבוה יותר באחוזים), אך המשיכה בקורשבל היא שמדובר בנכס איכותי ויציב – בדומה להחזקה בנכס במונקו לעומת עיר זולה יותר.
ביקוש ותמהיל רוכשים: כל ארבעת האתרים מושכים קונים עמידים מהעולם, אך עם הבדלים דקים:
קורשבל 1850 – מאוד בינלאומי; אירופאים בולטים (בריטים, בלגים, שווייצרים, עשירי צרפת), עניין משמעותי מהמזרח התיכון ואסיה, וקונים אמריקאיים הולכים ומתרבים investropa.cominvestropa.com. גם פופולרית היסטורית בקרב רוסים. הרוכשים כאן לעיתים קרובות מחפשים נכסי פרסטיז'ה ואינם מהססים לשלם מחיר פרמיה עבור היוקרה.
ואל ד'יזר – מסורתית יעד מועדף על השוק הבריטי היוקרתי והעשירים הצרפתים. מוניטין חזק לחובבי סקי רציניים (שטחים נרחבים למקצוענים) לצד בקתות יוקרתיות. פרופיל הרוכשים כאן אולי מעט יותר אירופי מזה של קורשבל, אך גם כאן ניכרת עלייה בקונים מחוץ לאירופה.
מז'ב – מושכת קהל עמיד יותר מעודן (פיתוחה החל על ידי משפחת רוטשילד כתגובה צרפתית לסנט מוריץ). רוכשים צרפתיים ושווצרים מאזור ז'נבה אוהבים את מז'ב בזכות הכפר האופנתי (קניות בוטיק, גסטרונומיה, בקצב רגוע יותר מאשר בקורשבל) ואורח החיים השנתי. פופולרית גם בקרב משפחות – לא רק על סקי אלא על החיים האלפיניים הכלליים (גולף, רכיבה על סוסים, פסטיבלי מוזיקה). קיימת נוכחות בינלאומית (בריטניה, בלגיה, אמריקאים/אסייתים מסוימים), אך לא מובחנת כמו בקורשבל.
ורבייה – מאוד בינלאומית; שילוב של בריטים (תואר כ“לונדון על השלג” בזכות ריבוי בריטים), פאן-אירופאים ועשירי העולם. החוק השווייצרי מתיר לזרים לרכוש בוורבייה (מכסות קנטון ואלה), ולכן ישנם בעלי נכסים לא-שוויצרים רבים, כולל סלבס וטייקוני עסקים. לאזור יש וייב צעיר יותר וספורטיבי – מפורסם בסקי אוף-פיסט וסצנת אפרה-סקי תוססת – אך עם הרבה רוכשים עמידים במיוחד. אתרי סקי שווייצריים כדוגמת ורבייה נהנים מיציבות הכלכלה השווייצרית ולעיתים גם מיתרונות מיסויים (יש רוכשים זרים שמעתיקים תושבות כדי ליהנות משיטת מס חד פעמית).
שוק השכירות ותשואות: גם בקורשבל וגם בוואל ד’יזר יש שווקי שכירות חזקים בחורף, אך קורשבל גובה תעריפים שבועיים גבוהים יותר בשל היוקרה והנוחיות שלה (מסעדות עילית ועוד). שאלי סקי-אין/אאוט בקורשבל 1850 יכול להיות מושכר ביותר משאלי דומה בוואל ד’יזר, לעיתים בפער של 20–30%, שמשקף את מעמדה של קורשבל. שוק השכירות של מג’ב עונתי מעט יותר (מצוין לחג המולד ולפברואר, שקט יותר בין לבין) ויש לו גם שוק השכרות לקיץ (גולף/חופשות). השכירות בורבייה דומות לקורשבל בשבועות השיא (שתיהן ברמת המחירים העליונה להשכרת סקי) – שאלי של 100 אלף יורו/שבוע בקורשבל עשוי להיות גם CHF 100 אלף/שבוע בורבייה. התשואות הנקיות בכל הנכסים היוקרתיים האלו נותרות נמוכות יחסית (~2–3%) כפי שמצוין בsnowonly.com. שימו לב שבאופן בולט, בעלות על נכסים באתרי סקי שווייצריים כוללת לעיתים הוצאות בעלות גבוהות יותר (מיסי עושר שנתיים קנטונליים, ושירותים יקרים יותר), ויש הגבלות נוקשות על השכרה (חלק מהבקתות שרכשתם ברישיון לשימוש עצמי לא תוכלו להשכירן בקלות). בצרפת, למעשה, תהליך השכירות פשוט יותר.
גובה האתר ואמינות שלג: קורשבל 1850 וואל ד’יזר שתיהן בגובה רב (1850 מטר וגם בוול–לה–דייל, כאשר הכפר הראשי של ואל ב-1800 מטר) עם טררנים לסקי עד 3,000+ מטר. המשמעות היא אמינות שלג גבוהה מאוד, ובזמן שהאקלים מתחמם, זו חוזקה קריטית – ולכן הן מובילות גם בעליית המחירים. מג’ב, בגובה 1100 מטר, מושפעת יותר משנים עם שלג מועט (למרות שהושקע בשלג מלאכותי). הכפר הראשי בורבייה כ-1500 מטר, עם סקי עד 3300 מטר במון פור, כך שגם שם אמינות השלג גבוהה. בולטת מגמת ה“פרימיום לגובה”: אתרים מעל 1500 מטר חוו צמיחה גבוהה יותר מהנמוכים investropa.com. זה עובד לטובת קורשבל, ואל ד’יזר וורבייה – וזו דאגה מסוימת לגבי מג’ב (אם כי כוח המשיכה בקיץ והאופי שלה מאזנים זאת).
אורח חיים ותשתיות: לכל אתר יש את ההצעה הייחודית שלו. קורשבל 1850 עוסקת בזוהר ונוחות – תוכלו לגלוש ישירות לעיירה, ואז לקנות בשאנל, לאכול במלון מפואר וליהנות מחיי לילה הכוללים מועדונים טרנדיים וגלריות אמנות. ואל ד’יזר משלבת גלישה עוצמתית עם סצנה כפרית חיה ופחות רשמית; ישנם הרבה שאלי יוקרה ואפילו כמה מלונות 5 כוכבים כיום, אך האווירה היא “יוקרה לחובבי סקי” יותר מאשר “יוקרה ראוותנית” של קורשבל. מג’ב מציעה מרכז כפר בסגנון ימי-ביניים מקסים, כרכרות סוסים ושילוב של יוקרה ואותנטיות – כמעט כמו “להיראות בכפר” (בדומה לסנט מוריץ) כמו הגלישה עצמה. זהו גם כפר חי ופועל כל השנה, עם אוכלוסיה קבועה נכבדה – מה שמושך את מי שמחפש קהילה אמיתית. ורבייה ידועה בחיי הלילה והאוף-פיסט – מאוד ספורטיבית ביום וחברתית מאוד בלילה. מעט פחות יוקרתית בקמעונאות (פחות חנויות מעצבים מקורשבל) אך עם שירותים ואירועים יוקרתיים (כמו פסטיבל המוזיקה של ורבייה).
מנקודת מבט של משקיע: השוואת קורשבל מול וורבייה היא לעיתים קרובות שאלה של העדפה בין מערכות צרפתיות לשווייצריות. יש המעדיפים את צרפת בזכות תהליך הרכישה הפשוט יותר ואי הגבלות על קניית נכס ע"י זרים, בנוסף לאורח החיים (שפה, אוכל, תרבות). אחרים מעדיפים את שווייץ בגלל היציבות, הפרטיות והיוקרה שלה (וכמה יתרונות פוטנציאליים של תושבות מס). במונחי השקעה גרידא, בשתיהן נרשמה צמיחה הונית משמעותית. יתרון אחד לקורשבל: אין מכסה על בעלות זרה, כך שנזילות הנכסים גבוהה – כל מיליארדר מכל מקום בעולם יכול לקנות נכס בקורשבל בחופשיות. בוורבייה, רישיונות קניה לזרים מוגבלים מדי שנה, מה שעלול להקטין את הנזילות (אם כי זה גם יוצר מגבלה בביקוש, ובאופן פרדוקסלי תומך במחירים).
תחזית השוואתית: כל אתרי הסקי המובילים האלה צפויים להמשיך להצליח. העלייה האחרונה של קורשבל מצביעה על כך שאולי תאתגר את האתרים השווייצריים מבחינת המחירים הגבוהים ביותר באירופה אם המגמה תמשיך. ואל ד'איזר עוברת שדרוגים (למשל, פרויקט יוקרה חדש וגדול "Le Coin de Val" בתכנון), מה שישמור עליה תחרותית. מחיריה המרוככים יחסית של מג'ב עשויים להפוך אותה לאטרקטיבית למשקיעים המבקשים יוקרה במחיר (יחסית) משתלם, ויש לה קהל צרפתי סופר-עשיר שומר אמונים המייצב אותה. וורבייה, עם הזוהר הבינלאומי וההיצע המוגבל (הכפר גם תחום גיאוגרפית), תישאר שוות ערך לקורשבל.
לסיכום, קורשבל 1850 בולטת אפילו בקרב האליטה: ניתן להשוות אותה אולי לסנט מוריץ או גשטאד ברמת היוקרתיות. בצרפת, קורשבל מספר אחת, עם ואל ד'איזר במקום השני ומג'ב במקום שלישי חזק (יש שיציינו את מריבל או שאמוני, אך אלו ברמת מחירים נמוכה יותר). באלפים בכלל, קורשבל היא אחת הבודדות שמסוגלת למשוך את עשירי העולם בהיקף דומה לזה של אתרי הסקי השווייצריים. זה מבשר טובות להשקעות בנדל"ן – מאגר הרוכשים רחב ומגוון מאוד. עבור אנשים בעלי הון גבוה ששוקלים בין הלוקיישנים הללו, פעמים רבות ההחלטה היא עניין של העדפה אישית: האלגנטיות הצרפתית של מג'ב, הסטייל הספורטיבי של ואל, התחושה הקוסמופוליטית של קורשבל, או האווירה ההדוניסטית של וורבייה. בהיבט השקעה בלבד, המומנטום של קורשבל והפתיחות של צרפת מעניקים לה יתרון מסוים ב-2025 ומעבר לכך.
תחזית 2026–2028: שוק הנדל"ן והגורמים המרכזיים
בעת מבט קדימה אל התקופה 2026–2028, התחזית לשוק הנדל"ן של קורשבל 1850 נותרת חיובית מאוד, עם כמה הסתייגויות ומגמות שראויות למעקב:
המשך צמיחה במחירים: כל הסימנים מצביעים על כך שערכי הנדל"ן בקורשבל ימשיכו לעלות בשנים הקרובות. ייתכן שהצמיחה השנתית לא תהיה חדה כמו הקפיצה של 9% שנרשמה ב-2024, אך גם תחזיות שמרניות מצביעות על עלייה שנתית של 3–5% באתרי הסקי היוקרתיים investropa.com. מספר גורמים תומכים בכך: היצע מוגבל ומתמשך, ביקוש בינלאומי גבוה, והפיכת האתר ליעד יוקרה אמיתי לכל ימות השנה. עד 2028, ייתכן שנראה כבר את רף המחיר העליון של צ’לטים אולטרה-יוקרתיים עובר את €35,000 למ"ר, במיוחד אם יירשמו עסקאות שיא חדשות. מהלך כזה יהפוך את קורשבל 1850 לאחת משוקי הנדל"ן לסקי היקרים בעולם, ויצמצם אולי את הפער לעומת אתרים כמו סנט מוריץ/גשטאד. האפקט המצטבר של אפילו 5% עלייה בשנה אומר שצ'לט ששווה היום 15 מיליון אירו עשוי להיות שווה כ-18 מיליון אירו ומעלה עד 2028, בהתאם למגמת הצמיחה investropa.com.
גורמים כלכליים גלובליים: יש לקחת בחשבון את המצב הכלכלי הרחב. נכון לשנת 2025, שיעורי הריבית באירופה התייצבו ואפילו התרככו (ריבית הפיקדון של ה-ECB סביב 2.5% לאחר הורדות) – מה ששיפר את נגישות המשכנתאותinvestropa.com. אם סביבה של ריביות נמוכות תימשך, או תרד עד 2026–2027, זה מספק דחיפה נוספת לרוכשי היוקרה שלוקחים מימון (חלקם עושים זאת מסיבות מינוף, גם אם לא צריכים בפועל). לעומת זאת, אם האינפלציה תזנק ותביא להעלאת ריבית, שוקי הנדל"ן הכלליים עלולים להתקרר – אך בדרך כלל נדל"ן יוקרה מוביל פחות רגיש לריבית (רוב הרוכשים משלמים במזומן). יציבות גיאופוליטית היא גורם נוסף: קורשבל נהנתה מהיותה יעד בטוח ומבוקש במהלך ההתאוששות מהקורונה ובזמן מתיחויות גיאופוליטיות. אם חוסר הוודאות הגלובלית יימשך, בעלי הון נטו לגוון השקעות לנדל"ן כמקלט בטוח, דבר שיכול להיטיב עם קורשבל. הסביבה הפוליטית בצרפת (למשל, שינויים אפשריים במיסוי עושר) גם היא שווה מעקב, אף שאין כרגע רמזים לשינויים דרמטיים. לסיכום, בהיעדר משבר פיננסי עולמי חריף, הרקע הכלכלי תומך בהמשך השקעות בנדל"ן יוקרה באלפים.
שינויים בדמוגרפיית הקונים: אנו צופים גלים חדשים של קונים בשנים הקרובות. במיוחד, קונים אסייתים (ובייחוד סינים) היו ברובם נעדרים בשנים 2020–2022 בשל מגבלות נסיעה; עם חזרת הנסיעות הבינלאומיות לשגרה, צפוי עניין רב יותר מאסיה. הפרופיל היוקרתי במיוחד של קורשבל מתאים למשקיעים אסייתים עמידים שמחפשים נדל"ן יוקרתי בחו"ל – תופעה שכבר הוזכרה ב-2025 ב-investropa.com. בדומה לכך, יתכן שתהיה עלייה במספר הקונים מהמזרח התיכון (למשל, מדינות המפרץ); בשנים האחרונות נרשמה עלייה במבקרים מקורשבל מהאמירויות, סעודיה וכו', במיוחד באוגוסט ובסביבת ראש השנה האזרחית. סגמנטים בינלאומיים אלה יוסיפו עומק לבריכת הביקוש. קונים אמריקאים צפויים להמשיך בנוכחות החזקה שלהם, במיוחד אם הדולר יישאר חזק יחסית לאירו (אם כי המטבע עלול להשתנות עד 2026–28). בנוסף לכך, יזמי טכנולוגיה צעירים וגמלאים מוקדמים (מהתחומים הטכנולוגיים/הפיננסיים) בוחרים יותר ויותר בנכסים שמבוססים על אורח חיים – בית סקי יוקרתי הוא חלק מהנרטיב הזה. ייתכן ונראה כי גיל הרוכשים הממוצע יורד מעט, עם יותר בשנות ה-40 לחייהם ולא בעיקר בשנות ה-50/60, ככל שעבודה מרחוק וצבירת עושר בגיל צעיר הופכות נפוצות יותר.
התמקדות שנתית ורווחה: עד 2028, קורשבל צפויה להשלים את השינוי שלה לאתר נופש של ארבע עונות אמיתי. צפו לראות עוד מתקני קיץ (אולי הארכת פעילות הרכבלים, מסלולי אופני הרים חדשים, ייתכן גם מגרש אימונים לגולף או אטרקציות אחרות באזור). חשיבות תחום הרווחה, כפי שצוינה, תמשיך ואף תתעצם – ייתכן שייפתחו באזור מרכזי ריטריט ובריאות ייעודיים (בסגנון אתרי ספא שווייצריים). כך מתרחבת האטרקטיביות של רכישת נכס שם גם מעבר לחובבי סקי. כפי שחוקרת של Knight Frank ציינה, בריאות ורווחה עוקפות כיום את הסקי כגורם המניע הראשי באורח החיים של רוכשי נדל"ן באלפיםdmproperties.com. לכן, נכסים שמותאמים לכך (עם מתקני ספא, שקט, חיבור לטבע) יהיו מבוקשים במיוחד. אנו עשויים גם לראות שוק נישה לchalets “עמידי אקלים” – כאלה שנבנים מחומרים ברי קיימא, עצמאות אנרגטית וכו', שאינם רק עונים לדרישות החוק אלא מציבים סטנדרט שהקונים הירוקים ביוקרה שואפים אליו.
מגבלות פוטנציאליות: אחד הגורמים שיש לשים לב אליהם הוא רמות המלאי – הן כל כך נמוכות שנפח המכירות עלול לרדת פשוט בשל מחסור במוכרים. אם המחירים יגיעו לשיאים חדשים, ייתכן שחלק מהבעלים יבחרו לממש רווחים (ובכך יגדילו את ההיצע), אך באותה מידה, רבים עשויים להחזיק בנכס מאחר שיש מעט השקעות אלטרנטיביות מהנות כמו שאלה קוטג'ים בקורשבל. אם נפחי העסקאות ירדו, מדדי המחירים עלולים להפוך לפחות חלקים (כמה עסקאות חריגות עשויות לעוות את הממוצעים). עם זאת, כל ירידה בפעילות קרוב לוודאי תשקף מחסור בהיצע, לא מחסור בביקוש, מה שאומר שהמחירים יישמרו או אף יעלו. מגבלה נוספת יכולה להיות רגולטורית: אם, באופן היפותטי, עד שנת 2028 צרפת תחליט להטיל מגבלות כלשהן על בעלות זרה (לא צפוי כרגע) או מסים חדשים על בתים יוקרתיים, הדבר עשוי למתן מעט את הביקוש. בנוסף, שינויי אקלים נותר אתגר כולל – אם מזג אוויר קיצוני יקצר משמעותית את החורפים לקראת סוף שנות ה-20, עלול להיות לכך אפקט על התפיסות (אם כי כפי שצוין, הגובה של קורשבל מעניק לה יתרון, ויש לה מערך נרחב של ייצור שלג מלאכותי). עד כה, תחזיות מגמות מצביעות על שלג מספק עד שנות ה-30 לאתרי סקי בגובה רב, אך זו נקודת מעקב לטווח ארוך.
השפעת הביד לאולימפיאדת החורף 2030: באמצע 2025, יש מומנטום חזק לכך שאולימפיאדת החורף 2030 תתקיים בצרפת (האלפים הצרפתיים), ייתכן שהאירועים יתפרסו על פני מספר אתרי סקי (לאחר שאיטליה תארח את 2026). אם צרפת תזכה רשמית באולימפיאדה של 2030 (ההחלטה צפויה סביב 2026), ניתן לצפות לגל עניין סביב 2027–2028 עם סיום פרויקטי תשתית ופניית תשומת הלב הגלובלית לאלפים. האולימפיאדה מובילה לעיתים קרובות לזינוק בביקוש לנדל"ן באזורים המארחים – לא רק ממשקיעים שמצפים להכנסות משכירות גבוהות יותר, אלא גם מאנשים עמידים שרוצים להיות חלק מרגש האירוע. לדוגמה, בקורטינה ד'אמפצו (איטליה) נרשמה עליית מחירים חדה מאז הוכרזה כמארחת לשנת 2026 ubs.com. קורשבל, שכבר משמשת כאתר אימוני אולימפיאדה, תהיה ללא ספק בסיס מרכזי ל-VIP במהלך המשחקים, אפילו אם האירועים יתקיימו במקומות אחרים, בשל מתקני היוקרה ומסלול הנחיתה שלה. לפיכך, התקופה שלפני 2030 עשויה להוסיף עוד כמה נקודות אחוז לצמיחת ערך הנדל"ן בקורשבל מעבר למגמה הבסיסית.
תחזית השכרה: תשואות השכרה צפויות להישאר מתונות, אך הכנסות מהשכרה עשויות לצמוח כאשר מחירי הלילה מטפסים (חלקית בשל אינפלציה, חלקית בשל היצע יוקרה מתרחב). לדוגמה, ב-2028 קוטג' יוקרתי עשוי לבקש יותר מ-€120 אלף לשבוע השנה החדשה. אם יתאגדו יותר שירותים (שף פרטי, ועוד), בעלי הנכס יוכלו לדרוש תעריפים גבוהים יותר. גם שוק ההשכרות לקיץ ימשיך להבשיל – וייתכן שיכפיל את גודלו לעומת היום אם המגמות הנוכחיות יימשכו, ובכך יגדיל מעט את התשואות השנתיות. חדירה של חברות ניהול השכרה מקצועיות (חלקן בבעלות מותגי אירוח יוקרתיים) עשויה גם להקל על תהליך ההשכרה, ולאפשר לבעלים להפיק הכנסה מהנכס כשהוא אינו בשימוש.
סיכום – חזון 2028: עד 2028, קורשבל 1850 צפויה להישאר הפסגה של הנדל"ן האלפיני בצרפת, עם מחירים שנשברו שיאים חדשים. אנו צופים קצב צמיחה בריא, אך רגוע יותר – אין התרסקות באופק על פי היסודות. שוק הנדל"ן באתר יאפיין יותר ויותר בצ'אלטים חדשניים, סצנה מפותחת לאורך כל השנה, וקהל לקוחות מכל קצוות העולם. הבעלות בקורשבל תמשיך להיות סמל סטטוס לא פחות משהיא השקעה. עבור משקיעים בעלי הון גבוה וקוני לייף-סטייל, העצה זהה: התמקדו במיקום ובאיכות פריים, החזיקו את הנכס בתקופות תנודה קצרות, ותיהנו גם מהנאה אישית וגם מהערכה פיננסית. כל עוד “שלג” ו”יוקרה” ממשיכים למשוך, שוק הנדל"ן של קורשבל 1850 צפוי לעידן זהב בשנים 2026–2028 ומעבר לכך, בתמיכת היצע נדיר, ביקוש יציב ומהמשיכה הנצחית של האלפים הצרפתיים.
שדרוגי תשתיות סקי: קורשבל ושלושת העמקים משקיעים ללא הרף בתשתיות הסקי שלהם, בהבנה שחווית סקי מודרנית ויעילה חיונית לשמירה על ערך הנכסים ולמשיכת מבקרים אמידים. אחד המוקדים האחרונים הוא הרכבל סליר ששופץ לחלוטין, שייפתח מחדש לחורף 2024/25 עם קרונות פנורמיים חדשים ונוחות מהודרת seecourchevel.com. סליר הוא רכבל חתימה (המעלה גולשים לגובה 2,700 מטר עם תצפית להרי המון בלאן), והשדרוג שלו מדגיש את המחויבות של אתר הנופש למתקנים ברמה הגבוהה ביותר. בנוסף, אזורי המתחילים ב-1850 שודרגו עם דרגנועים מקורים חדשים (מסועי סקי) שהחליפו מסועים ישנים, כדי לספק העלאה מקורה ונוחה לילדים ולמתחילים seecourchevel.com. בשנים האחרונות גם הורחבו מערכות ייצור השלג בקורשבל כדי להבטיח מסלולים ניתנים לגלישה מתחילת דצמבר ועד סוף אפריל, גם בשנים דלות שלג. לדוגמה, לקראת אליפות העולם בסקי 2023 (שהתקיימה בקורשבל-מריבל), הושקעו מיליונים בהכנת מסלולים, פיסט-בשרים חדשים ותותחי שלג כדי להבטיח תנאים ברמה עולמית. הקישוריות בתוך מתחם הסקי נותרת חסרת תחרות: קורשבל מחוברת באופן ישיר למריבל ולואל טורנס, ומיזמים עדכניים כמו רכבל אורל-סים קארון מ-2021 (בעמק הרביעי) חיזקו עוד יותר את "שלושת העמקים" כאזור גלישה אחד ענק snowonly.com. עבור בעלי נכסים, השדרוגים הללו משמעם איכות סקי עקבית וחוויית אירוח טובה יותר – כך שממשיכים להיות ביקושים גבוהים להשכרות וערך הנדל"ן הגבוה מוצדק.
שירותי יוקרה והתרחבות: השיפורים בהר ממשולבים בהתפתחויות בכפרי הנופש. קורשבל 1850 כבר מתגאה באחת מהקבוצות המרוכזות הגדולות ביותר של מלונות 5 כוכבים בעולם (מחוץ לערים הגדולות) businessinsider.com. זה כולל מוסדות ידועים כמו Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée ואחרים, שמפנקים את המבקרים ומעלים את יוקרת הנופש. באופן מרשים, בקורשבל (בכל הרמות) יש 7 מסעדות עם כוכב מישלן, המספר הגבוה ביותר באלפים businessinsider.com, המחזק את מעמדה כיעד קולינרי. המגמה היא לכיוון יוקרה חוויתית: פרויקטים חדשים משלבים לינה עם גלריות קניות יוקרתיות, מועדונים פרטיים ומרכזי בריאות. התפתחות בולטת היא מלון ה-Maya Collection החדש, מלון יוקרה אולטרה מתוכנן להיפתח בקורשבל עד דצמבר 2025 voguebusiness.com. בדומה לכך, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (החברה שמאחורי בתי הקזינו והמלונות המפוארים במונקו) מעורבת גם היא בקורשבל עם תכניות ללודג'ים יוקרתיים ופרויקטי אירוח עד 2026 voguebusiness.com. פרויקטים אלו מעידים על כך שמשקיעים מזרים הון לתשתיות התיירות של קורשבל, בציפייה לביקוש מתמשך. האתר גם מתכונן לחגוג את יום השנה ה-80 ב-2026/27, וככל הנראה יחנוך אז כמה מאותם מקומות חדשים ויארח אירועים נוצצים voguebusiness.com. עבור בעלי הנדל"ן, גל מפעילי היוקרה הוא בונוס: הוא מרחיב את האטרקטיביות של האתר (ומביא מבקרים עשירים חדשים שעשויים להפוך לרוכשי נכסים בעצמם) ומרענן כל הזמן את ההילה של קורשבל. הנוכחות של מותגים כמו לואי ויטון, דיור, קרטייה וכו', במחוז הקניות של קורשבל (שכולם מחזיקים שם בוטיקים) מוסיפה לתחושת הקוסמופוליטיות voguebusiness.com.
תחבורה ונגישות: הנגישות של קורשבל תמיד הייתה חלק מהמשיכה היוקרתית שלה. לאתר הנופש יש נמל תעופה פרטי לאליט (אלפורט) ממש מעל 1850, מהגבוהים באירופה, המאפשר למטוסים פרטיים קטנים ומסוקים לנחות ממש על המדרון businessinsider.com. המשמעות היא שאנשים חשובים ומפורסמים יכולים לטוס ישירות מפריז או ז'נבה לקורשבל, ולחסוך שעות של נסיעה ברכב. נמל האלפורט, המפורסם במסלול ההמראה הקצר והעולה שלו, משמש גם כאטרקציה תיירותית בחורף (הגולשים עוצרים לצפות במטוסים ממריאים ונוחתים) businessinsider.com. מבחינת תשתית תחבורה רחבה יותר, יש התפתחויות גדולות באזור: מסילת הרכבת המהירה ליון-טורינו הנבנית (שחלקה כולל תחנה בסן-ז'אן-דה-מוריין, כ-45 דקות נסיעה מקורשבל ברכב) צפויה להסתיים לקראת סוף העשור snowonly.com. עם סיום העבודות, זמן הנסיעה מפריז לאלפים הצרפתיים יתקצר משמעותית – ואולי יביא עוד מבקרים לסופי שבוע. דמיינו את האפשרות להגיע למוּטְיֶיה (עיירת העמק של קורשבל) ברכבת מפריז בכ-4 שעות בלבד; זה עשוי להפוך את קורשבל לנגישה יותר גם לקהל אירופי רחב יותר, כולל מי שמעדיף לא לטוס. בנוסף, שיפורים בכבישים המקומיים (המסלול ממוטייה לקורשבל עבר שדרוגים ותעלות משופרות במשך השנים) ממשיכים לשפר את הבטיחות ולהפחית עומסים בשבועות העומס. יחד, השדרוגים האלו מחזקים את המשיכה של קורשבל כיעד יוקרה נגיש, למרות מיקומה המבודד בהרים.
קיימות וסביבה: מתוך הכרה באיומים הכפולים של שינויי האקלים והעלייה בעלויות האנרגיה, רשויות קורשבל ומפעילי המעליות אימצו שדרוגים לקיימות. חברת Societé des 3 Vallées (S3V), שמנהלת את מעליות הסקי, מפעילה כיום 100% מהמעליות באמצעות אנרגיה מתחדשת (הידרואלקטרית וסולארית) seecourchevel.com. בשנת 2024 הם התקינו פאנלים סולאריים בתחנת הגונדולה Ariondaz בקורשבל מוריון כדי לייצר חשמל באתר, בכמות מספקת להפעלת רכבל מהאנרגיה הסולארית seecourchevel.com. הם גם השקיעו בכלי גישור שלג חסכוניים באנרגיה המונחים ב-GPS, המייעלים את מסלולי הגישור ומצמצמים את צריכת הדלק seecourchevel.com. בתחום פיתוח הנדל"ן, בנייה חדשה מבוצעת לפי תקני בידוד מחמירים וכוללת לעיתים קרובות חימום גיאותרמי או חימום סולארי לבריכות וכדומה. ממשלת האתר יישמה אמצעים כגון סבסוד שיפוץ אנרגטי למבנים ישנים. אפילו מדיניות קטנות, כמו חובת צמיגי חורף ברכבים כחוק במהלך העונה למען הבטיחות seecourchevel.com, מעידות על דגש על קיימות ובטיחות. מאמצים אלו מבטיחים שקורשבל תישאר קיימא כאזור סקי לטווח הארוך (ממתנים את השפעות האקלים) ומהווים נקודת מכירה למשקיעים בעלי מודעות סביבתית. בנוסף, קהל לקוחות עשיר שרגיש לאחריות סביבתית יעדיף אתר "ירוק" וכך גדלה האטרקטיביות של המקום. כל אלה מוסיפים ערך בלתי מוחשי לנדל"ן: אתר מנוהל היטב ובצורה בת-קיימא ישמור על מעמדו (וכך גם על הביקוש לנכסים בו) לשנים רבות קדימה.
אירועים ופרופיל גלובלי: כוכבה של קורשבל היה במלוא הדרו במהלך אליפות העולם בסקי אלפיני של FIS בפברואר 2023, שאורגנה במשותף עם מריבּל. אתר הסקי נהנה מחשיפה תקשורתית בינלאומית וניצל את ההזדמנות להציג את מתקניו (כולל איצטדיון סיום חדש ומעליות ששודרגו). הצלחת האירוע הדגימה את יכולתה של קורשבל לארח אירועים רחבי היקף, מה שמבשר טובות לתוכניות עתידיות כמו האולימפיאדה. אכן, האלפים הצרפתיים (כולל קורשבל) נחשבים מועמדים חזקים לאירוח אולימפיאדת החורף 2030, ורבים מצפים כי הם יזכו בכך voguebusiness.comvoguebusiness.com. ציפייה זו כבר האיצה פרויקטים שונים – למשל, מתוכנן עיצוב מחדש של ה"סנואו פרונט" בקורשבל 1850 ותחנת רכבל שנוס כדי לחדש את מרכז כפר הסקי לקראת אפשרות לאירוח האולימפיאדה voguebusiness.com. במידה שהאולימפיאדה תאושר, צפויה פריחה מיידית בהשקעות בתשתיות: שדרוג כבישים, הרחבת אפשרית של אירוח (אם כי בקורשבל כנראה באמצעות מתקנים זמניים בשל הגבלה על בניה קבועה), וטיפוח כללי. גם אם קורשבל לא תהיה אתר רשמי, היא צפויה לארח אורחים נכבדים או נבחרות לאימונים (כפי שעשתה באולימפיאדות קודמות), והעלייה בתיירות תהיה משמעותית. בנוסף, חגיגות ה-80 בשנים 2026/27 יכללו כנראה אירועים מיוחדים, אולי פתיחת מוזיאונים או אתרים תרבותיים חדשים שיחגגו את תפקידה החלוצי של קורשבל כאתר סקי שתוכנן מראש (הוקם ב-1946). השקעות תרבותיות כאלה מוסיפות עומק לאטרקטיביות של האתר מעבר לסקי.
*אתרי הנופש השווייצריים רשמו צמיחה ממוצעת של כ־3.5% בשנת 2024 dmproperties.com; וורבייה, כאחד מאתרי הפרמייר של שווייץ, כנראה חווה צמיחה דומה או מעט גבוהה יותר בשל הביקוש הרב.
צמיחת התיירות ותוכניות לעתיד: ההשפעה המשולבת של כל הגורמים הנ"ל משתקפת בנתוני התיירות: בעונת 2024/25, קורשבל רשמה כ-1.2 מיליון לילות אירוח, עלייה של 16% מעונת 2018 (לפני הקורונה)voguebusiness.com. מדובר בצמיחה מרשימה ליעד שכבר מבוסס וידוע. צמיחה זו היא חלק ממאמץ אסטרטגי לשווק את האתר לאורך כל השנה ובזירה הבינלאומית. משרד התיירות פונה לשווקים חדשים (למשל, בוצעה פנייה ממוקדת למבקרים מארה"ב, המזרח התיכון ואסיה באמצעות מסעות פרסום ושותפויות). הכנסת פסי הסקי Ikon ו-Epic (כרטיסי עונה עולמיים) המשלבים ימי גלישה בשלושת העמקים הפכה את הגישה לסקי הבינלאומי (במיוחד אמריקאים) לנוחה יותר בקורשבל, ורבים התאהבו במקום dmproperties.com. המתכננים באתר שמים דגש גם על איזון בין צמיחה לאקסקלוסיביות: בניגוד לאתרי סקי המוניים, קורשבל אינה שואפת להגדלה דרמטית של נפח הגולשים (מה שעלול להעמיס על הרכבלים והמסלולים). במקום זאת, מושם הדגש על שיפור איכות – למשל, חוויות טובות יותר, יותר פעילויות שאינן סקי (פארק מים Aquamotion, מזחלות כלבים, טיסות רחיפה ועוד) ושיפור השירותים (אפליקציות לשירותים לפי דרישה, סקי קונסיירז' וכו'). בדרך זו, קורשבל שומרת על מותג יוקרתי – מה שממשיך למשוך מבקרים (וקוני נכסים) עשירים. חשוב לציין כי הסינרגיה בין השקעה ציבורית (ברכבלים, כבישים, אירועים) להשקעה פרטית (במלונות, חנויות, שאטלים) יוצרת מעגל מחזק: האתר נשאר בחזית החדשנות והיוקרה, ולכן הנדל"ן כאן נשאר מבוקש במיוחד ברמה עולמית.
ניתוח השוואתי מול אתרי נופש אלפיניים אחרים (מג'ב, ואל ד'זיר, וורבייה)
קורשבל 1850 נזכרת לעיתים קרובות באותה נשימה עם קומץ אתרי נופש אלפיניים יוקרתיים. כדי לשים את שוק הנדל"ן שלה בפרספקטיבה, יש טעם להשוות נתונים ומאפיינים עיקריים עם ואל ד'יזר ומג'ב (המקבילות הצרפתיות שלה) ווורבייה (המתחרה השווייצרית הבכירה):
מחירים: המחירים בקורשבל 1850 נמצאים בשיא שוק הנדל"ן הצרפתי – זהו אתר הנופש הצרפתי היחיד שמתחרה בעקביות עם אתרי היוקרה השוויצריים מבחינת מחירinvestropa.com. המחירים הבכירים בואל ד'יזר קרובים מאחור (מתקרבים ל-€30,000 למ"ר עבור הנכסים הטובים ביותר) investropa.com, אך בממוצע קורשבל עדיין עוקפת אותה. מג'ב, על אף יוקרתה הרבה, מציגה רמות מחירים נמוכות יותר – בשל הגובה הנמוך יותר והמלאי המרובה של קרקעות זמינות לפיתוח (זוהי עיירה רחבה ומפוזרת). לדוגמה, בקתה אלגנטית שעשויה לעלות €5M במג'ב תעלה בקלות €8–€10M בקורשבל 1850. ורבייה בולטת כמתחרה ישירה מבחינת יוקרה ומחיר: כפי שמוצג, נכס פריים בורבייה מתחיל בסביבות CHF 22,100 (~€23,600) למ"ר ומגיע עמוק לתוך טווח ה-€30,000 ubs.comubs.com. למעשה, שווייץ מתהדרת בחמשת שווקי הסקי היקרים ביותר באלפים, כאשר סנט מוריץ ו-Gstaad לרוב מגיעות לכ-€40,000 למ"ר בנכסי עילית ubs.comubs.com. קורשבל 1850 עדיין נמצאת קצת מתחת לאלו – בינתיים. ראוי לציין כי הזינוק של 9% במחירי קורשבל ב-2024 היה גבוה יותר מקצב הצמיחה של כל אתר נופש שוויצרי באותה שנה, מה שמרמז כי הפער עשוי להצטמצם dmproperties.com.
עבור משקיעים, הבדלי המחירים האלו מתבטאים גם ב"כרטיסי כניסה" שונים: ניתן לרכוש דירת יוקרה במז'ב במחיר של דירה קטנה מאוד ב-1850. מי שמניעיו השקעתיים בלבד עשוי למצוא ערך במז'ב או באתרי סקי צרפתיים מתפתחים (פוטנציאל עלייה גבוה יותר באחוזים), אך המשיכה בקורשבל היא שמדובר בנכס איכותי ויציב – בדומה להחזקה בנכס במונקו לעומת עיר זולה יותר.
ביקוש ותמהיל רוכשים: כל ארבעת האתרים מושכים קונים עמידים מהעולם, אך עם הבדלים דקים:
קורשבל 1850 – מאוד בינלאומי; אירופאים בולטים (בריטים, בלגים, שווייצרים, עשירי צרפת), עניין משמעותי מהמזרח התיכון ואסיה, וקונים אמריקאיים הולכים ומתרבים investropa.cominvestropa.com. גם פופולרית היסטורית בקרב רוסים. הרוכשים כאן לעיתים קרובות מחפשים נכסי פרסטיז'ה ואינם מהססים לשלם מחיר פרמיה עבור היוקרה.
ואל ד'יזר – מסורתית יעד מועדף על השוק הבריטי היוקרתי והעשירים הצרפתים. מוניטין חזק לחובבי סקי רציניים (שטחים נרחבים למקצוענים) לצד בקתות יוקרתיות. פרופיל הרוכשים כאן אולי מעט יותר אירופי מזה של קורשבל, אך גם כאן ניכרת עלייה בקונים מחוץ לאירופה.
מז'ב – מושכת קהל עמיד יותר מעודן (פיתוחה החל על ידי משפחת רוטשילד כתגובה צרפתית לסנט מוריץ). רוכשים צרפתיים ושווצרים מאזור ז'נבה אוהבים את מז'ב בזכות הכפר האופנתי (קניות בוטיק, גסטרונומיה, בקצב רגוע יותר מאשר בקורשבל) ואורח החיים השנתי. פופולרית גם בקרב משפחות – לא רק על סקי אלא על החיים האלפיניים הכלליים (גולף, רכיבה על סוסים, פסטיבלי מוזיקה). קיימת נוכחות בינלאומית (בריטניה, בלגיה, אמריקאים/אסייתים מסוימים), אך לא מובחנת כמו בקורשבל.
ורבייה – מאוד בינלאומית; שילוב של בריטים (תואר כ“לונדון על השלג” בזכות ריבוי בריטים), פאן-אירופאים ועשירי העולם. החוק השווייצרי מתיר לזרים לרכוש בוורבייה (מכסות קנטון ואלה), ולכן ישנם בעלי נכסים לא-שוויצרים רבים, כולל סלבס וטייקוני עסקים. לאזור יש וייב צעיר יותר וספורטיבי – מפורסם בסקי אוף-פיסט וסצנת אפרה-סקי תוססת – אך עם הרבה רוכשים עמידים במיוחד. אתרי סקי שווייצריים כדוגמת ורבייה נהנים מיציבות הכלכלה השווייצרית ולעיתים גם מיתרונות מיסויים (יש רוכשים זרים שמעתיקים תושבות כדי ליהנות משיטת מס חד פעמית).
שוק השכירות ותשואות: גם בקורשבל וגם בוואל ד’יזר יש שווקי שכירות חזקים בחורף, אך קורשבל גובה תעריפים שבועיים גבוהים יותר בשל היוקרה והנוחיות שלה (מסעדות עילית ועוד). שאלי סקי-אין/אאוט בקורשבל 1850 יכול להיות מושכר ביותר משאלי דומה בוואל ד’יזר, לעיתים בפער של 20–30%, שמשקף את מעמדה של קורשבל. שוק השכירות של מג’ב עונתי מעט יותר (מצוין לחג המולד ולפברואר, שקט יותר בין לבין) ויש לו גם שוק השכרות לקיץ (גולף/חופשות). השכירות בורבייה דומות לקורשבל בשבועות השיא (שתיהן ברמת המחירים העליונה להשכרת סקי) – שאלי של 100 אלף יורו/שבוע בקורשבל עשוי להיות גם CHF 100 אלף/שבוע בורבייה. התשואות הנקיות בכל הנכסים היוקרתיים האלו נותרות נמוכות יחסית (~2–3%) כפי שמצוין בsnowonly.com. שימו לב שבאופן בולט, בעלות על נכסים באתרי סקי שווייצריים כוללת לעיתים הוצאות בעלות גבוהות יותר (מיסי עושר שנתיים קנטונליים, ושירותים יקרים יותר), ויש הגבלות נוקשות על השכרה (חלק מהבקתות שרכשתם ברישיון לשימוש עצמי לא תוכלו להשכירן בקלות). בצרפת, למעשה, תהליך השכירות פשוט יותר.
גובה האתר ואמינות שלג: קורשבל 1850 וואל ד’יזר שתיהן בגובה רב (1850 מטר וגם בוול–לה–דייל, כאשר הכפר הראשי של ואל ב-1800 מטר) עם טררנים לסקי עד 3,000+ מטר. המשמעות היא אמינות שלג גבוהה מאוד, ובזמן שהאקלים מתחמם, זו חוזקה קריטית – ולכן הן מובילות גם בעליית המחירים. מג’ב, בגובה 1100 מטר, מושפעת יותר משנים עם שלג מועט (למרות שהושקע בשלג מלאכותי). הכפר הראשי בורבייה כ-1500 מטר, עם סקי עד 3300 מטר במון פור, כך שגם שם אמינות השלג גבוהה. בולטת מגמת ה“פרימיום לגובה”: אתרים מעל 1500 מטר חוו צמיחה גבוהה יותר מהנמוכים investropa.com. זה עובד לטובת קורשבל, ואל ד’יזר וורבייה – וזו דאגה מסוימת לגבי מג’ב (אם כי כוח המשיכה בקיץ והאופי שלה מאזנים זאת).
אורח חיים ותשתיות: לכל אתר יש את ההצעה הייחודית שלו. קורשבל 1850 עוסקת בזוהר ונוחות – תוכלו לגלוש ישירות לעיירה, ואז לקנות בשאנל, לאכול במלון מפואר וליהנות מחיי לילה הכוללים מועדונים טרנדיים וגלריות אמנות. ואל ד’יזר משלבת גלישה עוצמתית עם סצנה כפרית חיה ופחות רשמית; ישנם הרבה שאלי יוקרה ואפילו כמה מלונות 5 כוכבים כיום, אך האווירה היא “יוקרה לחובבי סקי” יותר מאשר “יוקרה ראוותנית” של קורשבל. מג’ב מציעה מרכז כפר בסגנון ימי-ביניים מקסים, כרכרות סוסים ושילוב של יוקרה ואותנטיות – כמעט כמו “להיראות בכפר” (בדומה לסנט מוריץ) כמו הגלישה עצמה. זהו גם כפר חי ופועל כל השנה, עם אוכלוסיה קבועה נכבדה – מה שמושך את מי שמחפש קהילה אמיתית. ורבייה ידועה בחיי הלילה והאוף-פיסט – מאוד ספורטיבית ביום וחברתית מאוד בלילה. מעט פחות יוקרתית בקמעונאות (פחות חנויות מעצבים מקורשבל) אך עם שירותים ואירועים יוקרתיים (כמו פסטיבל המוזיקה של ורבייה).
מנקודת מבט של משקיע: השוואת קורשבל מול וורבייה היא לעיתים קרובות שאלה של העדפה בין מערכות צרפתיות לשווייצריות. יש המעדיפים את צרפת בזכות תהליך הרכישה הפשוט יותר ואי הגבלות על קניית נכס ע"י זרים, בנוסף לאורח החיים (שפה, אוכל, תרבות). אחרים מעדיפים את שווייץ בגלל היציבות, הפרטיות והיוקרה שלה (וכמה יתרונות פוטנציאליים של תושבות מס). במונחי השקעה גרידא, בשתיהן נרשמה צמיחה הונית משמעותית. יתרון אחד לקורשבל: אין מכסה על בעלות זרה, כך שנזילות הנכסים גבוהה – כל מיליארדר מכל מקום בעולם יכול לקנות נכס בקורשבל בחופשיות. בוורבייה, רישיונות קניה לזרים מוגבלים מדי שנה, מה שעלול להקטין את הנזילות (אם כי זה גם יוצר מגבלה בביקוש, ובאופן פרדוקסלי תומך במחירים).
תחזית השוואתית: כל אתרי הסקי המובילים האלה צפויים להמשיך להצליח. העלייה האחרונה של קורשבל מצביעה על כך שאולי תאתגר את האתרים השווייצריים מבחינת המחירים הגבוהים ביותר באירופה אם המגמה תמשיך. ואל ד'איזר עוברת שדרוגים (למשל, פרויקט יוקרה חדש וגדול "Le Coin de Val" בתכנון), מה שישמור עליה תחרותית. מחיריה המרוככים יחסית של מג'ב עשויים להפוך אותה לאטרקטיבית למשקיעים המבקשים יוקרה במחיר (יחסית) משתלם, ויש לה קהל צרפתי סופר-עשיר שומר אמונים המייצב אותה. וורבייה, עם הזוהר הבינלאומי וההיצע המוגבל (הכפר גם תחום גיאוגרפית), תישאר שוות ערך לקורשבל.
לסיכום, קורשבל 1850 בולטת אפילו בקרב האליטה: ניתן להשוות אותה אולי לסנט מוריץ או גשטאד ברמת היוקרתיות. בצרפת, קורשבל מספר אחת, עם ואל ד'איזר במקום השני ומג'ב במקום שלישי חזק (יש שיציינו את מריבל או שאמוני, אך אלו ברמת מחירים נמוכה יותר). באלפים בכלל, קורשבל היא אחת הבודדות שמסוגלת למשוך את עשירי העולם בהיקף דומה לזה של אתרי הסקי השווייצריים. זה מבשר טובות להשקעות בנדל"ן – מאגר הרוכשים רחב ומגוון מאוד. עבור אנשים בעלי הון גבוה ששוקלים בין הלוקיישנים הללו, פעמים רבות ההחלטה היא עניין של העדפה אישית: האלגנטיות הצרפתית של מג'ב, הסטייל הספורטיבי של ואל, התחושה הקוסמופוליטית של קורשבל, או האווירה ההדוניסטית של וורבייה. בהיבט השקעה בלבד, המומנטום של קורשבל והפתיחות של צרפת מעניקים לה יתרון מסוים ב-2025 ומעבר לכך.
תחזית 2026–2028: שוק הנדל"ן והגורמים המרכזיים
בעת מבט קדימה אל התקופה 2026–2028, התחזית לשוק הנדל"ן של קורשבל 1850 נותרת חיובית מאוד, עם כמה הסתייגויות ומגמות שראויות למעקב:
המשך צמיחה במחירים: כל הסימנים מצביעים על כך שערכי הנדל"ן בקורשבל ימשיכו לעלות בשנים הקרובות. ייתכן שהצמיחה השנתית לא תהיה חדה כמו הקפיצה של 9% שנרשמה ב-2024, אך גם תחזיות שמרניות מצביעות על עלייה שנתית של 3–5% באתרי הסקי היוקרתיים investropa.com. מספר גורמים תומכים בכך: היצע מוגבל ומתמשך, ביקוש בינלאומי גבוה, והפיכת האתר ליעד יוקרה אמיתי לכל ימות השנה. עד 2028, ייתכן שנראה כבר את רף המחיר העליון של צ’לטים אולטרה-יוקרתיים עובר את €35,000 למ"ר, במיוחד אם יירשמו עסקאות שיא חדשות. מהלך כזה יהפוך את קורשבל 1850 לאחת משוקי הנדל"ן לסקי היקרים בעולם, ויצמצם אולי את הפער לעומת אתרים כמו סנט מוריץ/גשטאד. האפקט המצטבר של אפילו 5% עלייה בשנה אומר שצ'לט ששווה היום 15 מיליון אירו עשוי להיות שווה כ-18 מיליון אירו ומעלה עד 2028, בהתאם למגמת הצמיחה investropa.com.
גורמים כלכליים גלובליים: יש לקחת בחשבון את המצב הכלכלי הרחב. נכון לשנת 2025, שיעורי הריבית באירופה התייצבו ואפילו התרככו (ריבית הפיקדון של ה-ECB סביב 2.5% לאחר הורדות) – מה ששיפר את נגישות המשכנתאותinvestropa.com. אם סביבה של ריביות נמוכות תימשך, או תרד עד 2026–2027, זה מספק דחיפה נוספת לרוכשי היוקרה שלוקחים מימון (חלקם עושים זאת מסיבות מינוף, גם אם לא צריכים בפועל). לעומת זאת, אם האינפלציה תזנק ותביא להעלאת ריבית, שוקי הנדל"ן הכלליים עלולים להתקרר – אך בדרך כלל נדל"ן יוקרה מוביל פחות רגיש לריבית (רוב הרוכשים משלמים במזומן). יציבות גיאופוליטית היא גורם נוסף: קורשבל נהנתה מהיותה יעד בטוח ומבוקש במהלך ההתאוששות מהקורונה ובזמן מתיחויות גיאופוליטיות. אם חוסר הוודאות הגלובלית יימשך, בעלי הון נטו לגוון השקעות לנדל"ן כמקלט בטוח, דבר שיכול להיטיב עם קורשבל. הסביבה הפוליטית בצרפת (למשל, שינויים אפשריים במיסוי עושר) גם היא שווה מעקב, אף שאין כרגע רמזים לשינויים דרמטיים. לסיכום, בהיעדר משבר פיננסי עולמי חריף, הרקע הכלכלי תומך בהמשך השקעות בנדל"ן יוקרה באלפים.
שינויים בדמוגרפיית הקונים: אנו צופים גלים חדשים של קונים בשנים הקרובות. במיוחד, קונים אסייתים (ובייחוד סינים) היו ברובם נעדרים בשנים 2020–2022 בשל מגבלות נסיעה; עם חזרת הנסיעות הבינלאומיות לשגרה, צפוי עניין רב יותר מאסיה. הפרופיל היוקרתי במיוחד של קורשבל מתאים למשקיעים אסייתים עמידים שמחפשים נדל"ן יוקרתי בחו"ל – תופעה שכבר הוזכרה ב-2025 ב-investropa.com. בדומה לכך, יתכן שתהיה עלייה במספר הקונים מהמזרח התיכון (למשל, מדינות המפרץ); בשנים האחרונות נרשמה עלייה במבקרים מקורשבל מהאמירויות, סעודיה וכו', במיוחד באוגוסט ובסביבת ראש השנה האזרחית. סגמנטים בינלאומיים אלה יוסיפו עומק לבריכת הביקוש. קונים אמריקאים צפויים להמשיך בנוכחות החזקה שלהם, במיוחד אם הדולר יישאר חזק יחסית לאירו (אם כי המטבע עלול להשתנות עד 2026–28). בנוסף לכך, יזמי טכנולוגיה צעירים וגמלאים מוקדמים (מהתחומים הטכנולוגיים/הפיננסיים) בוחרים יותר ויותר בנכסים שמבוססים על אורח חיים – בית סקי יוקרתי הוא חלק מהנרטיב הזה. ייתכן ונראה כי גיל הרוכשים הממוצע יורד מעט, עם יותר בשנות ה-40 לחייהם ולא בעיקר בשנות ה-50/60, ככל שעבודה מרחוק וצבירת עושר בגיל צעיר הופכות נפוצות יותר.
התמקדות שנתית ורווחה: עד 2028, קורשבל צפויה להשלים את השינוי שלה לאתר נופש של ארבע עונות אמיתי. צפו לראות עוד מתקני קיץ (אולי הארכת פעילות הרכבלים, מסלולי אופני הרים חדשים, ייתכן גם מגרש אימונים לגולף או אטרקציות אחרות באזור). חשיבות תחום הרווחה, כפי שצוינה, תמשיך ואף תתעצם – ייתכן שייפתחו באזור מרכזי ריטריט ובריאות ייעודיים (בסגנון אתרי ספא שווייצריים). כך מתרחבת האטרקטיביות של רכישת נכס שם גם מעבר לחובבי סקי. כפי שחוקרת של Knight Frank ציינה, בריאות ורווחה עוקפות כיום את הסקי כגורם המניע הראשי באורח החיים של רוכשי נדל"ן באלפיםdmproperties.com. לכן, נכסים שמותאמים לכך (עם מתקני ספא, שקט, חיבור לטבע) יהיו מבוקשים במיוחד. אנו עשויים גם לראות שוק נישה לchalets “עמידי אקלים” – כאלה שנבנים מחומרים ברי קיימא, עצמאות אנרגטית וכו', שאינם רק עונים לדרישות החוק אלא מציבים סטנדרט שהקונים הירוקים ביוקרה שואפים אליו.
מגבלות פוטנציאליות: אחד הגורמים שיש לשים לב אליהם הוא רמות המלאי – הן כל כך נמוכות שנפח המכירות עלול לרדת פשוט בשל מחסור במוכרים. אם המחירים יגיעו לשיאים חדשים, ייתכן שחלק מהבעלים יבחרו לממש רווחים (ובכך יגדילו את ההיצע), אך באותה מידה, רבים עשויים להחזיק בנכס מאחר שיש מעט השקעות אלטרנטיביות מהנות כמו שאלה קוטג'ים בקורשבל. אם נפחי העסקאות ירדו, מדדי המחירים עלולים להפוך לפחות חלקים (כמה עסקאות חריגות עשויות לעוות את הממוצעים). עם זאת, כל ירידה בפעילות קרוב לוודאי תשקף מחסור בהיצע, לא מחסור בביקוש, מה שאומר שהמחירים יישמרו או אף יעלו. מגבלה נוספת יכולה להיות רגולטורית: אם, באופן היפותטי, עד שנת 2028 צרפת תחליט להטיל מגבלות כלשהן על בעלות זרה (לא צפוי כרגע) או מסים חדשים על בתים יוקרתיים, הדבר עשוי למתן מעט את הביקוש. בנוסף, שינויי אקלים נותר אתגר כולל – אם מזג אוויר קיצוני יקצר משמעותית את החורפים לקראת סוף שנות ה-20, עלול להיות לכך אפקט על התפיסות (אם כי כפי שצוין, הגובה של קורשבל מעניק לה יתרון, ויש לה מערך נרחב של ייצור שלג מלאכותי). עד כה, תחזיות מגמות מצביעות על שלג מספק עד שנות ה-30 לאתרי סקי בגובה רב, אך זו נקודת מעקב לטווח ארוך.
השפעת הביד לאולימפיאדת החורף 2030: באמצע 2025, יש מומנטום חזק לכך שאולימפיאדת החורף 2030 תתקיים בצרפת (האלפים הצרפתיים), ייתכן שהאירועים יתפרסו על פני מספר אתרי סקי (לאחר שאיטליה תארח את 2026). אם צרפת תזכה רשמית באולימפיאדה של 2030 (ההחלטה צפויה סביב 2026), ניתן לצפות לגל עניין סביב 2027–2028 עם סיום פרויקטי תשתית ופניית תשומת הלב הגלובלית לאלפים. האולימפיאדה מובילה לעיתים קרובות לזינוק בביקוש לנדל"ן באזורים המארחים – לא רק ממשקיעים שמצפים להכנסות משכירות גבוהות יותר, אלא גם מאנשים עמידים שרוצים להיות חלק מרגש האירוע. לדוגמה, בקורטינה ד'אמפצו (איטליה) נרשמה עליית מחירים חדה מאז הוכרזה כמארחת לשנת 2026 ubs.com. קורשבל, שכבר משמשת כאתר אימוני אולימפיאדה, תהיה ללא ספק בסיס מרכזי ל-VIP במהלך המשחקים, אפילו אם האירועים יתקיימו במקומות אחרים, בשל מתקני היוקרה ומסלול הנחיתה שלה. לפיכך, התקופה שלפני 2030 עשויה להוסיף עוד כמה נקודות אחוז לצמיחת ערך הנדל"ן בקורשבל מעבר למגמה הבסיסית.
תחזית השכרה: תשואות השכרה צפויות להישאר מתונות, אך הכנסות מהשכרה עשויות לצמוח כאשר מחירי הלילה מטפסים (חלקית בשל אינפלציה, חלקית בשל היצע יוקרה מתרחב). לדוגמה, ב-2028 קוטג' יוקרתי עשוי לבקש יותר מ-€120 אלף לשבוע השנה החדשה. אם יתאגדו יותר שירותים (שף פרטי, ועוד), בעלי הנכס יוכלו לדרוש תעריפים גבוהים יותר. גם שוק ההשכרות לקיץ ימשיך להבשיל – וייתכן שיכפיל את גודלו לעומת היום אם המגמות הנוכחיות יימשכו, ובכך יגדיל מעט את התשואות השנתיות. חדירה של חברות ניהול השכרה מקצועיות (חלקן בבעלות מותגי אירוח יוקרתיים) עשויה גם להקל על תהליך ההשכרה, ולאפשר לבעלים להפיק הכנסה מהנכס כשהוא אינו בשימוש.
סיכום – חזון 2028: עד 2028, קורשבל 1850 צפויה להישאר הפסגה של הנדל"ן האלפיני בצרפת, עם מחירים שנשברו שיאים חדשים. אנו צופים קצב צמיחה בריא, אך רגוע יותר – אין התרסקות באופק על פי היסודות. שוק הנדל"ן באתר יאפיין יותר ויותר בצ'אלטים חדשניים, סצנה מפותחת לאורך כל השנה, וקהל לקוחות מכל קצוות העולם. הבעלות בקורשבל תמשיך להיות סמל סטטוס לא פחות משהיא השקעה. עבור משקיעים בעלי הון גבוה וקוני לייף-סטייל, העצה זהה: התמקדו במיקום ובאיכות פריים, החזיקו את הנכס בתקופות תנודה קצרות, ותיהנו גם מהנאה אישית וגם מהערכה פיננסית. כל עוד “שלג” ו”יוקרה” ממשיכים למשוך, שוק הנדל"ן של קורשבל 1850 צפוי לעידן זהב בשנים 2026–2028 ומעבר לכך, בתמיכת היצע נדיר, ביקוש יציב ומהמשיכה הנצחית של האלפים הצרפתיים.
צ׳אלטים – יוקרה עליונה ומסורת אלפינית:צ׳אלטים הם סימן ההיכר של הנדל״ן בקורשבל 1850, ומגמות עדכניות מראות כי קונים מחפשים פינוק יוקרתי, מודרני ו"לפני כניסה" מאחורי חזית הצ׳אלט המסורתית. רבות מהנכסים הנחשקים ביותר הם צ׳אלטים חדישים או כאלה ששופצו לחלוטין לאחרונה, ומשלבים מראה חיצוני אותנטי אלפיני (עץ ישן, אבן וקווי גג צ׳אלט) עם פנים עכשווי. קונים בסגמנט העליון ב-2025 שמים דגש על צ׳אלטים עם כל מתקן ואבזור אפשרי: בריכות שחייה מקורות או ספא, מרכזי בריאות (סאונה, חמאם, חדר כושר), קולנוע פרטי, מרתפי יין, חניונים מחוממים וגישה ישירה על מגלשיים למסלולים. צ׳אלטים "חמישה כוכבים" מלאים כאלה משיגים את המחירים הגבוהים ביותר למ"ר ונמכרים לרוב במהירות בשוק. לעומת זאת, צ׳אלטים ישנים שדורשים שיפוץ בדרך כלל נתקלים באתגר תמחור – לאחרונה ישנן “התנגשויות בין מה שמבקשים המוכרים לבין מה שמוכנים הקונים להציע” על צ׳אלטים בני עשור או שניים שטרם שודרגו freespiritalpine.com. קונים מוכנים לשלם מחיר שיא על צ׳אלטים חדשים או משופצים לגמרי, אך אם הפנים מיושן או חסרים מתקני בריאות, הם מצפים כיום להנחה או מקום למיקוחfreespiritalpine.com. מגמה זו יוצרת הזדמנות: משקיעים המוכנים לשפץ נכס ישן יכולים להעלות את ערכו משמעותית. בסך הכול, הרף ל”צ׳אלט יוקרתי” ב-2025 גבוה במיוחד – עיצוב "אלפיני שיק" מודרני, חכמת בית חכם, ונוחות ברמת מלון הם הסטנדרט במגזר היוקרתי של 1850.
דירות – פרויקטים חדשים ומגורי שירות: בעוד הצ'אלטים גונבים את ההצגה, דירות יוקרה הפכו לחלק חשוב מהסצנה הנדל"נית בקורשבל, במיוחד באזורי 1650 (מוריון) ו-1550 (הכפר) וכמגורי סקי-אין/אאוט באזור 1850. בשנים האחרונות צצו פרויקטי דירות חדשות שמיועדים לרוכשים שמחפשים שילוב של יוקרה ונוחות. לדוגמה, פיתוחים כמו Sundance Lodge ו-Steamboat Lodge בקורשבל 1650 (צפויים להסתיים בסוף 2025) מציעים מתקני מלון 5 כוכבים – דמיינו שירותי קונסיירז', בריכות שחייה, ספא ומסעדות באתר – והכול במסגרת בעלות פרטית על דירה freespiritalpine.com. מגורים אלה נעים בין דירות 2 חדרים "נעל ונטוש" פרקטיות לדירות פנטהאוז מרווחות עם 5–6 חדרי שינה שיכולות להתחרות בצ'אלטים בגודל freespiritalpine.com. הרעיון הוא להציע חלופה לצ'אלט – כל היתרונות של סגנון החיים אבל עם פחות התעסקות תחזוקתית. נכסים כאלה זוכים לביקוש: רוכשים אוהבים את האפשרות לנהל דירה באופן מלא ואפילו להשכיר אותה כשאינם משתמשים בה (לחלק מהנכסים יש תכניות השכרה). מבחינה עיצובית, הטרנד בדירות דומה לזה של צ'אלטים: שימוש בחומרים מקומיים איכותיים (קורות עץ ישנות, קמינות אבן) בשילוב עיצוב אלפיני מודרני ונקי. חלונות פנורמיים גדולים, תקרות גבוהות, וחללים פתוחים שמנצלים את הנוף נפוצים מאוד. טרנד נוסף הוא חללים גמישים בדירות החדשות – חדרים שיכולים לשמש כחדרי שינה נוספים, משרד ביתי או חדר מדיה, בהתאם לצרכים של הבעלים (מענה לשהיות ארוכות ושילוב עבודה מרחוק). בקורשבל 1850 עצמה ההיצע של דירות מוגבל (הכפר הוא בעיקר צ'אלטים ומלונות), אך היכן שיש דירות, הן לרוב בבנייני צ'אלט בוטיקיים עם 4–10 דירות בלבד, לשמירה על פרטיות ויוקרה.
טרנדים באורח חיים ושירותים:"וולנס" (בריאות ואיכות חיים) עוקף את הסקי כעדיפות – זו מגמה בולטת בנדל"ן האלפיני dmproperties.com. בקורשבל, זה ניכר באופן שבו הצ'אלטים והדירות מעוצבים. רוכשים מעניקים היום ציון גבוה למתקני בריאות פנימיים ולאפשרות שימוש כל השנה. הרבה צ'אלטים חדשים או מחודשים כוללים חדרי ספא ייעודיים, אולמות יוגה או חדרי כושר, מתוך הכרה בכך שבעלים ואורחים עשויים לבלות זמן רב יותר במנוחה והתחדשות מאשר בגלישה על השלג. יזמים שמים לב גם ליעילות אנרגטית וטכנולוגיה – מתקינים בידוד מודרני, משאבות חום, חלונות משולשים וכו', הן כדי לעמוד בתקנות חדשות והן כדי למשוך רוכשי יוקרה אקולוגיים. מערכות בית חכם (שליטה בתאורה, חימום, אבטחה, ואפילו הדלקת הסאונה מראש) הן סטנדרט בנכסי יוקרה. בנוסף, אלמנטים של עיצוב בִּיוֹפִילִי – שילוב מרבי של טבע, אור טבעי ונופי ההרים – זוכים לביקוש, בהתאם לטרנד הבריאות.
בחזית האדריכלית, קורשבל שומרת על קודי עיצוב מחמירים במטרה לשמר את קסם הצ’לטים שלה, כך שמבחינה חיצונית המגמה היא אבולוציה ולא מהפכה. צ'לטים חדשים עדיין נראים כמו צ’לטים מסורתיים (גגות משופעים, חזיתות עץ), אך הם גדולים ומפוארים יותר מהבקתות הכפריות של פעם. חלק מה"צ'לטים" החדשים ביותר הם למעשה אחוזות מיניאטוריות (מעל 1,000 מ"ר), אך מוסווים בקפידה בעץ ואבן. הגידול המתמשך בחנויות יוקרה ומסעדות (עם יותר מ40 בוטיקים מעצבים ועשרות מסעדות שף ב-1850 voguebusiness.combusinessinsider.com) משלים את מגמת הנדל"ן – בעלי נכסים כיום מצפים לאקוסיסטם יוקרתי שלם. לסיכום, מגמות הנדל"ן בקורשבל 1850 לשנת 2025 מדגישות מתקני בריאות ברמה הגבוהה ביותר, עיצוב אלפיני מודרני ומגורים עתירי שירותים (בין אם בצ'לטים עם צוות מלא או במתחמים עם שירות מלא). השוק מגיב לרצון הרוכשים במקלט לכל השנה שמציע הרבה יותר מסתם מקום לישון בו אחרי הגלישה.
הזדמנויות השקעה ותשואות צפויות
פוטנציאל עליית ערך ההון: נדל"ן בקורשבל 1850 נחשב לעיתים קרובות כהשקעת בלו-צ'יפ, המציעה שמירה איתנה על ההון וצמיחה ארוכת טווח, ולא רווחים ספקולטיביים מהירים. ההיסטוריה מרשימה – ערכי הנדל"ן באלפים הצרפתיים עלו בכ-30% בממוצע מאז 2020 (כ-5.5% בשנה) investropa.cominvestropa.com, ואתרי הנופש היוקרתיים מובילים בביצועים, במיוחד מאז המגפה. במקרה של קורשבל, מחירי הנדל"ן בשנים האחרונות עלו בחדות (למשל, +9% רק ב-2024) investropa.com, וקובעים רף חדש. הציפייה קדימה היא שהקצב יתמתן, אך מומחים חוזים צמיחה מתונה של כ-3–7% בשנה בשוק האלפיני עד 2026 investropa.com. באזור אולטרה-יוקרתי כמו 1850, ניתן לצפות למחירים בקצה העליון של הטווח, כל עוד אין תנודות חריגות. המשמעות היא שצ'אלה בשווי 10 מיליון אירו כיום עשוי לעלות באופן אורגני ל-11–12 מיליון אירו תוך מספר שנים, רק מעליית הערך בשוק. בנוסף, פער ההיצע-ביקוש הייחודי לקורשבל מרמז כי תיתכן עליית ערך מעל הממוצע – בכל פעם שיש גל של רוכשים עשירים חדשים (נניח משווקים מתעוררים או כתוצאה מכלכלה חזקה), יש מקום לקפיצות מחירים בהינתן ההיצע הקבוע. למעשה, פוטנציאל הצמיחה ההונית נשאר חזק, והאסטרטגיה של לקנות ולהחזיק משתלמת. אפילו בטווח הארוך מאוד, נכסי יוקרה אלפיניים הראו עליות יציבות (למשל, שווי הצ'אלטים האיכותיים עלה בכ-33% בממוצע מאז 2008, והצמיחה הואצה לאחר 2020) investropa.com.
תשואות ודמי שכירות: משקיעים צריכים לקחת בחשבון כי התשואות (הכנסות) מהשכרת נכסים בקורשבל 1850 נמוכות יחסית מבחינה אחוזית, כפי שמקובל בשווקי יוקרה אולטרה-יוקרתיים. מכיוון שמחירי הרכישה גבוהים מאוד, ההכנסה מהשכרה, אף על פי שהיא גבוהה במספרים מוחלטים, מתורגמת לתשואה שנתית צנועה. תשואות שכירות נטו טיפוסיות נעות סביב 2–3% באתרי דגל כמו קורשבל snowonly.com. לשם השוואה, אזורים פחות יוקרתיים באלפים הצרפתיים יכולים להניב תשואה נטו של 4–4.5% snowonly.com, והממוצע הארצי בצרפת של תשואות שכירות (לכל סוגי הנכסים) הוא כ-6% mansion-properties.com. כלומר, משקיע בקורשבל לרוב יעדיף הערכת ערך הונית ושימוש עצמי על פני תשואה כספית גבוהה. למשל, נכס בשווי 5 מיליון אירו עשוי להכניס כ-200,000 אירו בשנה מהשכרה (אם מושכר בשבועות השיא); אחרי הוצאות, הרווח הנקי יהיה כ-150,000 אירו – שהם סביב 3% תשואה. אך מה שהמספרים האלו לא משקפים הוא גובה שכר הדירה והיכולת לקזז עלויות בעלות. בשבועות החורף המבוקשים (סילבסטר, חופשות בתי ספר), שכר דירה שבועי בצ'לטות מובילות יכול לעבור את 80,000–100,000 אירוbusinessinsider.com. גם דירות קטנות יוקרתיות יכולות להניב עשרות אלפי אירו לשבוע בעונה. אם הבעלים מוכן להשכיר את הנכס שלו, למשל, 8–10 שבועות בחורף ואולי עוד כמה שבועות בקיץ, הוא יכול לכסות חלק משמעותי מהוצאות שנתיות (צוות, תחזוקה, מסים) ואפילו להרוויח תוך כדי שהוא ממשיך ליהנות מהנכס בעצמו בחלק מהשנה.
כדאי גם לציין כי הביקוש להשכרה חזק מאוד בקורשבל בשבועות שבהם הבעלים פותחים את בתיהם. מומחי השכרת דירות באלפים מציינים כי צ'לטות במיקומים טובים מגיעות ל-70–90% תפוסה לאורך החורף (ואף לתוך הקיץ)snowonly.com. המעבר לתיירות כל השנה גורם לכך שיולי–אוגוסט תורמים כיום להכנסות משכירות (גם אם במחיר נמוך מהחורף). לפיכך, בעלים מתוחכם יכול להגיע לתפוסה כמעט מלאה בעונות השיא וליהנות מ-תשואה אפקטיבית טובה יותר. יש נכסים המנוהלים על ידי סוכנויות יוקרה או מפעילי טיולים, שמייעלים את התהליך.
אסטרטגיות הזדמנויות והשקעה: עבור משקיעים במיוחד, יש מספר כיוונים למקסם רווחים בקורשבל:
השבחות ושיפוצים: כפי שהוזכר, ניתן לעיתים לרכוש בצ'אלטים ישנים באזורים מעולים הדורשים מודרניזציה בהנחה יחסית קלה. השקעה בשיפוץ יוקרתי (עם שיפור יעילות אנרגטית ואבזור חדש) לא רק שמעלה משמעותית את ערך הנכס אלא גם את הכדאיות להשכרה שלו. לנוכח הרגולציה הדוחפת לבתים יעילים אנרגטית, שדרוגים כאלה גם "מגנים" על ההשקעה לטווח הרחוק.
החזר מע"מ בבניה חדשה: צרפת מציעה תמריץ משתלם לרוכשים התפתחותים חדשים באזורים תיירותיים. אם אתה רוכש נכס בבניה חדשה ומתחייב להשכיר אותו מרוהט עם שירותים ברמה מלונאית (כגון שירותי ניקיון, ארוחת בוקר) למספר שבועות בשנה, אתה זכאי להחזר של 20% מע"מ ממחיר הרכישה freespiritalpine.com. בהקשר של קורשבל, 20% מרכישת נכס בשווי מיליוני אירו הוא סכום משמעותי – מדובר בקפיצה מיידית בהון העצמי. רוכשים רבים של דירות חדשות בקורשבל 1650 למשל, מנצלים את המנגנון הזה, מממנים את המע"מ במהלך הבנייה ודורשים את ההחזר אחרי רכישה באמצעות רישום לתוכנית השכרה. כך משתפרת התשואה והזרם המזומנים, והתשואה מהשכרה הופכת לאטרקטיבית יותר בשנים הראשונות.
שיתופי שימוש: משקיעים מסוימים משתפים פעולה עם חברים או בני משפחה ורוכשים יחד צ'אלט (באופן לא פורמלי או דרך חברה בע"מ), וכך מתחלקים בשימוש ובעלויות. לנוכח המחירים הגבוהים, זה עשוי להיות פתרון יעיל, ועם תיאום נכון, כל צד נהנה גם מזמני שיא. ישנה מגמה מתפתחת של בעלות חלקית או מועדוני חברים יוקרתיים בנכסי סקי, המאפשרים לרכוש "מניות" בצ'אלט יוקרתי במיוחד (אם כי זה תחום חדש ויש לבדוק היטב את החוקיות).
ערך יחסי באזורים פחות מוכרים: אמנם קורשבל עצמה יקרה, אך משקיעים בוחנים לפעמים רכישה בפריפריה של קורשבל (למשל, קורשבל מוריון/1650, קורשבל וילג'/1550, או לה טניה הסמוכה). אזורים אלה נכללים באותו מתחם סקי ונהנים מהמוניטין של קורשבל, אך מחירי הנדל"ן נמוכים יותר. לדוגמה, כפרי לוויין בעמקי השלג עולים 50–70% פחות למ"ר בהשוואה ל-1850 investropa.cominvestropa.com, והתשואות מהשכרה (4%+ נטו) גבוהות לעיתים מאתרי היוקרה snowonly.com. החיסרון: עליית ערך איטית יותר וקהל שוכרים אחר, אך למשקיעים שמחפשים "אסטרטגיית השקעה" יש שמפצלים בין נבחרי פריים ואזורים מתפתחים.
לסיכום, תשואות צפויות בקורשבל 1850 נובעות משילוב של הכנסה שכירות מתונה וצמיחה הונית חזקה. רוכש בשנת 2025 יכול לצפות לעליות ערך שנתיות באחוזים חד־ספרתיים (שמתווספות לבסיס ערך גבוה מאוד) וכן ליכולת לקזז עלויות באמצעות שכירויות שמניבות אמנם רק אחוזים בודדים, אך מהוות סכום ניכר במונחים של יורו. לאור היסודות של שוק הנדל"ן בקורשבל, גם אסטרטגיה שמרנית של החזקה עד לשנת 2028 צפויה להניב תשואה כוללת גבוהה, בשקלול עליית ערך הנכס וכל דיבידנד שכירות שיתקבל. המפתח הוא לרכוש נכס איכותי (מבחינת מיקום ומפרט), כי נכסי יוקרה תמיד יהיו המבוקשים ביותר – מה שמבטיח נזילות גבוהה ותמחור פרמיום בעת היציאה מהשקעה. לצורך חיזוק הביטחון בשוק: ניתוחי מומחים מגדירים את מגמת הנדל"ן באלפים כ-“עולה באופן מובהק” ומדגישים שאתרי נופש מרכזיים כמו קורשבל נהנים מתשתית כלכלית חזקה ביותר גם קדימה investropa.cominvestropa.com.
רגולציה ומדיניות ממשלתית המשפיעה על נדל"ן
חוקי יעילות אנרגטית ("חוק האקלים"): שינוי מדיניות משמעותי המשפיע על הנדל"ן בצרפת הוא האיסור ההדרגתי על השכרת נכסים בדירוג אנרגטי נמוך. החל משנת 2025, דירות שדורגו בדרגת אנרגיה "G" לא יוכלו להיות מושכרות כחוק בצרפתmansion-properties.com. עד 2028, האיסור מתרחב גם לנכסים בדירוג "F", ובהמשך גם ל-"E" ב-2034. באתרי סקי באלפים, לא מעט שאלטות מסורתיות שנבנו לפני עשרות שנים עלולות להיכנס לקטגוריות הדירוג הנמוכות (בשל חלונות חד-שכבתיים, בידוד בלתי מספיק, מערכות חימום ישנות ועוד). לבעלי דירות בקורשבל, זה הפך לסוגיה בוערת: על מנת לשמור על פוטנציאל ההשכרה, יש לעדכן את הנכס לעמידה בתקן. כבר עתה אנו עדים ל"בריחה לאיכות" – כלומר קונים מתמקדים בשאלטים חדשים, מבודדים היטב, או כאלו שכבר שודרגו למערכות חימום ובידוד מודרניותinvestropa.cominvestropa.com. שאלטים ישנים בעלי דירוג נמוך נקלעים לשוק דו-שכבתי: או שהם נמכרים במחיר נמוך, או שלא נמכרים כלל, או שבעליהם משקיעים בשיפוצים (פאנלים סולאריים, משאבות חום, בידוד משופר) כדי להעלות את הדירוג. תקנות אלו, באופן די מפתיע, תומכות בעליית מחירים בנכסים איכותיים – כיוון שבתים שמקיימים את הדירוגים A/B הופכים ליקרים ומבוקשים אף יותר investropa.cominvestropa.com. בקורשבל 1850 שאלטים יוקרתיים רבים עברו שיפוץ להתקנת חלונות משולשים, חימום גיאותרמי ועוד, כדי להבטיח שיוכלו להמשיך להיות נכסי השכרה. בסך הכול, המדיניות הזו דוחפת את השוק לקיימות, מה ששפר בטווח הארוך את איכות המלאי ואף עולה בקנה אחד עם ערכי הקונים (רבים מקרב בעלי ההון אוהבים את שדרוגים ידידותיים לסביבה כחלק מהסטנדרט היוקרתי).
רגולציה על השכרות לטווח קצר: אזורים עתירי תיירות בצרפת מאזנים בין רווחיות ההשכרות לטווח קצר לבין צורכי הקהילה. בחלק מהעיירות האלפיניות (במיוחד הגדולות כמו שאמוני), הרשויות המקומיות הגבילו את מספר השכירות לתיירים או דרשו היתרים מיוחדים להפעלתן dmproperties.cominvestropa.com. שאמוני, לדוגמה, הטעילה מכסות על דירות נופש באזורים מסוימים במטרה לפנות דיור לתושבים מקומיים ולעובדים עונתיים. בעוד הגודל הקטן יותר של קורשבל והיותה אתר נופש ייעודי משמעם שטרם הוטלה מגבלה מחמירה (הכלכלה נשענת על השכרות), היא אינה חסינה לפיקוח רגולטורי. בעלי נכסים בקורשבל חייבים לרשום את הנכס שלהם אם הם משכירים לטווח קצר ולשלם מס תיירות. אם בעתיד יוחלטו חוקים – למשל, הגבלת מספר השבועות שניתן להשכיר נכס, או דרישה לסטטוס מגורים עיקריים על מנת להשכיר ללא הגבלה – הדבר עשוי להשפיע על חישובי ההשקעה. עם זאת, לאור הפרופיל של קורשבל 1850 (בעיקר בתי נופש יוקרתיים ותשתיות תיירות), כל מדיניות כזו צפויה להיות מדודה. ראוי לציין, שהגבלת היצע הנכסים להשכרה במקומות כמו שאמוני מובילה ליותר ביקוש (ולמחירים גבוהים יותר) לנכסים שכן זמיניםinvestropa.cominvestropa.com. אפקט דומה עשוי להתרחש בקורשבל: אם אי פעם תוגבל ההשכרה, הנכסים הבלעדיים שיישארו יזכו לביקוש אף גבוה יותר מתיירים אמידים. זהו תחום למעקב, אך נכון ל-2025, קורשבל עדיין שוק ידידותי מאוד להשכרות ללא מגבלות מקומיות ייחודיות על דירות נופש (למעט מה שנקבע בחוק הלאומי).
מיסים על בתים שניים: ממשלת צרפת והרשויות המקומיות הטילו מיסים שמיועדים לבעלי בתים שניים, הכוללים רבים מהמחזיקים בנכסים בקורשבל. צעדים אלה כוללים תוספת מס מגורים (taxe d’habitation) מוגדל באזורים שהוכרזו רשמית כסובלים ממחסור בדיור לתושבים המקומיים (zones tendues). מחוז סבואה של קורשבל התיר העלאה של עד 60% במסי הבתים השניים במקרים מסוימים. בנוסף, בחלק מהאתרים הפופולריים קיים מס על בתים ריקים שמטרתו להרתיע מהשארת נכסים ריקים. למעשה, כשמדובר בשאלי בשווי של מיליוני יורו, המיסים המקומיים הללו יחסית זניחים (תוספת של כמה אלפי יורו בשנה) ולא מנעו מרוכשים אמידיםinvestropa.com להיכנס לשוק. המשטר המס הלאומי בצרפת כולל היבטים ידידותיים למשקיעים: אין "מס רוכש זר" גורף, וצורפת אף שינתה ב-2018 את מס העושר כך שהוא מתמקד רק בנדל"ן (IFI – מס עושר נדל"ן) החל על שווי נדל"ן נטו מעל €1.3 מיליון בשיעור מתקדם של עד כ-1.5%. רוכשים מחו"ל לרוב פשוט לוקחים זאת בחשבון בעלות החזקת נכס בצרפת. על הכנסות שכירות, בעלי נכסים זרים משלמים מס הכנסה צרפתי (עם אמנות למניעת כפל מס), אך ניתן לקזז הוצאות, ותוכניות אטרקטיביות כמו LMNP (השכרה מרוהטת) מספקות טיפול מס מיטיב. מעבר לכך, קיימות הטבות מס על השכרה: הכנסות מהשכרה מרוהטת לרוב ניתנות לקיזוז באמצעות פחת והוצאות, ולעיתים יוצרים הכנסה חייבת מס נמוכה במיוחד על שאלי שמנוהל ביעילות. תמריץ נוסף קיים בבנייה חדשה – מע”מ (20%) ניתן להחזר אם הנכס מושכר עם שירותים, מה שמעלה משמעותית את התשואה freespiritalpine.com. בנוסף יש נקודות זיכוי ומענקים לשיפוצים ירוקים (בתוך מערך היוזמות הירוקות של צרפת). בסיכומו של דבר, הרגולציה בצרפת נחשבת יציבה ושקופה יחסיתmansion-properties.com. המשקיעים נהנים מהגנה משפטית חזקה (זכות הקניין מעוגנת עמוק) mansion-properties.com והמגמה הצרפתית לדחוף להשכרה בת-קיימא ככל הנראה תגדיל את ערך הנכסים העומדים בתקינה בטווח הארוך.
תקנות תכנון ובנייה מחמירות: הפיתוח בקורשבל 1850 מוסדר על ידי כללי תכנון מחמירים שמטרתם לשמור על הסביבה ההררית ועל האופי הבלעדי של האתר. חוק ההרים (Loi Montagne) ותוכניות עירוניות מקומיות מגבילים פיתוח בקנה מידה גדול, במיוחד מעל גבהים מסוימים. בפועל, המשמעות היא שהיתרי בנייה חדשים נדירים – הדגש הוא על שיקום מבנים קיימים ולא על התפשטות לקרקעות שלא נבנו קודם לכן investropa.com. מגבלות גובה מבטיחות כי הצ'אלטים יישארו בקנה מידה אנושי (ללא מגדלי מגורים), והנחיות עיצוביות שומרות על המראה הקלאסי של הצ'אלט. בנוסף, בניית מגורי נופש חדשים באלפים דורשת לעיתים קרובות להעניק תועלת כלשהי לקהילה (כמו יצירת חנייה או תמיכה בדיור לעובדים עונתיים) כתמורה. מדיניות אלו למעשה נועלות את המחסור בנדל"ן בקורשבל. עבור בעלי הנכסים, זו בשורה טובה כיוון שזה מונע פיתוח יתר שהיה עלול לדלל את שווי הנכסים או את קסם האתר. מצד שני, פרויקטי שיפוץ עלולים להיות יקרים ודורשים זמן רב בשל מכשולי רישוי – אך מרבית הרוכשים מתוך שכבת היוקרה מקבלים זאת כחלק מהבעלות על חלקת גן-עדן. יש לציין שבשווייץ התקנות אף מחמירות יותר (כמו הגבלת ה־Lex Weber על דירות נופש), ואילו בצרפת יש עדיין אפשרות לפתח, אך בצורה מבוקרת. מועצת קורשבל המקומית נדרשת לאזן בין קיימות סביבתית (סיכוני מפולות שלג, תחבורה, משאבי מים) לבין מעמדה כיעד תיירותי עולמי. שדרוגי התשתיות בשנים האחרונות (כמו מעליות חדשות) מלווים לרוב בהערכות סביבתיות, וככל שניתן, ממחזרים או משדרגים מתקנים קיימים ולא בונים חדשים.
לסיכום, המצב הרגולטורי ב־2025 עבור בעלי נדל"ן בקורשבל מאופיין בדגש על איכות ועמידה בדרישות: בתים חסכוניים באנרגיה, השכרה אחראית ופיתוח מבוקר. צעדים אלו, על אף שמסבכים את העניינים בעבור הבעלים, לרוב מגבירים את ערכו היוקרתי והארוך טווח של הנדל"ן בקורשבל. מומלץ לרוכשים לוודא שכל נכס שהם שוקלים עומד כבר בתקנים החדשים או שניתן לשדרגו בקלות – ולהיעזר במומחים מקומיים לייעול מיסוי ולהבנת כללי ההשכרה. חשוב לציין כי צרפת אינה מגבילה רוכשים זרים (אין הגבלות לאזרחים זרים), מה שמבטיח שהביקוש בקורשבל נותר רחב כתמיד, וכולל קונים מאירופה, אמריקה ואסיה.
דינמיקה עונתית והשפעתה על מחירים וזמינות
עונת השיא בחורף (עונה גבוהה): קורשבל 1850 היא ביסודה עיירת סקי, והחורף הוא הזמן שבו הכפר באמת מתעורר לחיים – יש לכך השלכות ישירות על השימוש והמחיר של נדל"ן. התקופה מדצמבר עד אפריל היא עונת השיא, כאשר חג המולד/שנה חדשה ופברואר (חופשות בתי ספר) הם נקודות השיא המובהקות. בזמנים אלו הביקוש למגורים מרקיע שחקים. בעלי שאלטים שמשכירים את הנכסים שלהם לרוב מרוויחים את עיקר ההכנסה השנתית תוך 2–3 שבועות חופשה בלבד. כתוצאה מכך, מחירי השכירות בחורף גבוהים במיוחד (למשל, €50,000+ לשבוע עבור שאלט יוקרה עם 4 חדרי שינה הוא דבר רגיל בשבוע השנה החדשה). גם הפעילות בשוק המכר עשויה לזנק בחורף, שכן מבקרים עשירים לעיתים מחליטים לרכוש לעצמם פיסת מקורשבל לאחר שחוו את אורח החיים. זה לא נדיר שסיורי נכסים ייערכו במקום בעונת השיא בעקבות שוכרים מוקסמים. עם זאת, המלאי למכירה בדרך כלל נמוך ביותר בחורף – בעלי נכסים רבים יעדיפו לדחות פרסום עד האביב/קיץ כדי לא להפריע להשכרות החורף הרווחיות או לזמן החופשה האישי. לכן החורף הוא הזמן שבו הקונים חווים את המוצר (את הנופש ולעיתים את הנכס עצמו כדיירים), אך העסקאות בפועל מסתיימות לעיתים קרובות בעונות המעבר.
אביב וסתיו (עונות שפל): בסוף אפריל, מעליות הסקי נסגרות וקורשבל נכנסת לשלב שקט. הפשרת השלגים באביב ועונת המעבר (מאי, יוני) מביאות לכך שרבות מהחנויות והמסעדות סגורות. באופן דומה, אחרי קיץ קצר, הסתיו (מסוף ספטמבר ועד נובמבר) נחשב לעונת שפל עם מינימום פעילות תיירותית. תקופות אלה היו מאז ומתמיד עונות רגועות באתר – זמן שבו בעלי שאלטים מבצעים שיפוצים או שדרוגים, הצוות יוצא לחופשות, והכפר מתמלא כוחות. מהבחינה השיווקית, עונת השפל היא הזמן שבו המלאי נוטה להיות הגבוה ביותר וקונים עשויים למצוא מעט יותר מקום למיקוח. מוכרים שמפרסמים בעונת השפל מודעים לכך שמספר הקונים קטן; אם יש להם עניין למכור, הם עלולים לתמחר מעט אטרקטיבי יותר. יחד עם זאת, כיוון שבעלי הנכסים בקורשבל בדרך כלל אינם לחוצים על מזומן, לא כדאי לצפות להנחות עונתיות קיצוניות – השוק לא מתנהג כמו מחירי שכירות עונתית שמתרוממים או צונחים בחדות. מחירי הנכסים אינם נופלים בקיץ/עונת שפל; לכל היותר, יש יותר מקום למיקוח או אפשרות לרכוש ללא תחרות על הנכס. ישנם קונים מנוסים שמכוונים את החיפוש שלהם לאביב: לאחר עונת סקי עמוסה, כמה בעלי נכסים עשויים לשקול למכור (במיוחד אם הנכס לא הושכר או נוצל כפי שציפו). כמו כן, לסוכנויות נדל"ן יש יותר זמן להקדיש ללקוחות בעונת השפל, דבר שיכול להעניק לרוכשים יותר תשומת לב ואפשרות לבדוק את השוק לעומק.
עונת הקיץ (עונת שיא משנית):הקיץ (יולי–אוגוסט) בקורשבל הפך לפופולרי מאוד כאשר הרי האלפים משווקים את עצמם כיעד לכל ימות השנה. אף שהקיץ אינו עמוס כמו החורף, הוא כבר אינו נחשב כמשני. משפחות וחובבי טבע מגיעים לטיולים רגליים, רכיבת אופני הרים, ריצות שטח, גולף (בקרבת מקום) ומנוחה אלפינית. האקלים נעים (ימים חמים, לילות קרירים) והנוף מרהיב, מה שהופך את קורשבל גם בקיץ למפלט הררי יוקרתי. למגמה זו יש מספר השפעות: השכירות בקיץ מהוות כיום מקור הכנסה משמעותי ורבים מהצ'אלטים והדירות מושכרים על בסיס שבועי לתיירים מאירופה, המזרח התיכון (שלעיתים קרובות מחפשים אקלים קריר יותר בקיץ) ומקומות נוספים. בשיא הקיץ שיעורי התפוסה בנכסים מבוקשים עשויים להגיע ל-70% ומעלה snowonly.com. דמי השכירות נמוכים מהחורף אך עדיין נאים – למשל, אותו צ'אלט שמושכר ב-€50,000 לשבוע בחורף עשוי להיות מושכר ב-€15,000–€20,000 לשבוע באוגוסט. עבור בעלי הנכסים, המשמעות היא שהנכס לא עומד ריק 8 חודשים בשנה; ניתן לנצל אותו או להרוויח ממנו ביותר עונות. מהבחינה התרבותית, הדימוי של קורשבל מתרחב כאתר נופש דו-עונתי, בדומה למג'ב או שאמוני. תשתיות כמו מעליות הפועלות בקיץ (לטיילים ולרוכבי אופניים) ואירועים כמו פסטיבלי מוזיקה או זיקוקים מושכים מבקרים. למעשה, ברחבי האלפים, דיווחו אתרי נופש על עלייה משמעותית בביקורי קיץ – בשאמוני חלה עלייה של 46% במכירות כרטיסי מעליות בקיץ תוך שנתיים dmproperties.com, ובקורשבל עצמה הנתונים עולים בהתמדה. הנוכחות לאורך כל השנה תומכת בערך הנכסים מכיוון שבעלים רואים שימושיות גדולה יותר (והכנסות פוטנציאליות) מההשקעה שלהם. זה גם מסייע לצמצם מעט את עונתיות העסקים, והכפר הופך לבר-קיימא יותר לאורך כל השנה.
השפעה על זמינות: מחזור העונות משפיע על מועד היציאה של נכסים לשוק. רבים מהמוכרים מעדיפים להתחיל למכור בסוף החורף או באביב (לאחר שנהנו מעונה אחרונה, או כדי לתפוס את מבקרי האביב), כדי שהעסקה תיסגר בקיץ לפני החורף הבא. באופן דומה, פרויקטים חדשים לרוב שואפים למסירה בסתיו, כך שהקונים יוכלו ליהנות מהנכס בעונת החורף. לכן, הסתיו מתאפיין בריבוי הסכמות וסגירות (למעשה משרדי הנוטריונים באלפים עסוקים במיוחד באוקטובר-נובמבר בסגירת עסקאות כדי שהקונים יקבלו מפתחות עד חג המולד). לגבי השכרות, בעלי נכסים נדרשים להחליט עד תחילת הסתיו אם ישכירו את השבועות המבוקשים או ישתמשו בנכס בעצמם, שכן סוכני השכרה מתחילים לשווק את צ'אלטים לחורף כבר בספטמבר עבור העונה הקרובה.
דינמיקת מחירים: ייתכן שאנשים מניחים שרכישה בחורף יקרה יותר בגלל הביקוש – אך בנדל"ן, המחירים בקורשבל יחסית קבועים לאורך כל העונות (בניגוד למלונות, מחירי הבתים לא מוכפלים בחורף). עם זאת, הערך הנתפס של נכס נמצא בשיאו בחורף: שאלה סקי נראית אטרקטיבית במיוחד כשהיא מוקפת בשלג ובפעילות תוססת. לעיתים זה מוביל למכירות מהירות במחיר המבוקש בחורף, בעוד שאותו נכס המוצג בעונה מתה עשוי לקבל הצעה נועזת יותר. במובן הזה, עשויה להתרחש רכישה "רגשית" בחורף – קונה מתאהב במקום בשיא האווירה ומשלם מחיר מלא. לעומת זאת, משקיע קפדן יעדיף לבדוק בקיץ כדי לבדוק אם מתגלות בעיות שמוסתרות בשלג החורפי (מצב הגג, גבולות הקרקע וכו'), ולנהל משא ומתן באווירה רגועה פחות.
מגמות שימוש – שהייה ארוכה יותר: שינוי עונתי נוסף הוא שבעלים (ושוכרים) מבלים תקופות ארוכות יותר בקורשבל מאשר בעבר. עליית העבודה מרחוק מאפשרת לחלק מהבעלים להגיע למספר חודשים – לדוג' מדצמבר ועד פברואר ברצף – במקום רק לשבוע חופשה. ייתכן שהם יעבדו מהשאלאה שלהם במהלך השבוע וישתמשו בהפסקות לגלישה, ומתייחסים אליה כאילו היא בית משני עיקרי. בדומה לכך, יש שמגיעים בקיץ לחודש של בריחה מהעיר. מגמה זו מטשטשת את הגבולות בין עונות ומגדילה למעשה את הביקוש לתכונות ביתיות ונוחות (משרדים ביתיים, אינטרנט אמין וכו' – קורשבל שיפרה בכך תשתית פס-סיב באזור). זה מחזק את הרעיון שקורשבל אינה רק אתר סקי חולף אלא יעד חיים אלפיני לאורך כל השנה.
לסיכום, העונתיות בקורשבל יוצרת מקצב מחזורי בשוק, כאשר החורף שולט הן בשימוש והן בהתרגשות, אך חשיבות הקיץ עולה. אמנם מחירי הנדל"ן עצמם לא קופצים בעונה, אך עיתוי המכירות, התפוסה וההיצע של נכסים – כולם עונתיים. משקיעים נבונים יתאימו את אסטרטגיותיהם ללוח השנה הזה: ייתכן שיבחרו לקנות באביב, לשדרג בעונה מתה, ולהרוויח מהשכרות בעונה החמה. הדחיפה להרחבת עונות התיירות (חורף וקיץ) בהדרגה מאזנת את המגרש, מה שהופך בסופו של דבר את הנכס לבעל ערך רב יותר, כיוון שהוא פעיל יותר לאורך השנה ומשולב בקהילה שאינה נסגרת מחצית מהזמן.
פיתוחי תשתיות וצמיחה בתיירות
שדרוגי תשתיות סקי: קורשבל ושלושת העמקים משקיעים ללא הרף בתשתיות הסקי שלהם, בהבנה שחווית סקי מודרנית ויעילה חיונית לשמירה על ערך הנכסים ולמשיכת מבקרים אמידים. אחד המוקדים האחרונים הוא הרכבל סליר ששופץ לחלוטין, שייפתח מחדש לחורף 2024/25 עם קרונות פנורמיים חדשים ונוחות מהודרת seecourchevel.com. סליר הוא רכבל חתימה (המעלה גולשים לגובה 2,700 מטר עם תצפית להרי המון בלאן), והשדרוג שלו מדגיש את המחויבות של אתר הנופש למתקנים ברמה הגבוהה ביותר. בנוסף, אזורי המתחילים ב-1850 שודרגו עם דרגנועים מקורים חדשים (מסועי סקי) שהחליפו מסועים ישנים, כדי לספק העלאה מקורה ונוחה לילדים ולמתחילים seecourchevel.com. בשנים האחרונות גם הורחבו מערכות ייצור השלג בקורשבל כדי להבטיח מסלולים ניתנים לגלישה מתחילת דצמבר ועד סוף אפריל, גם בשנים דלות שלג. לדוגמה, לקראת אליפות העולם בסקי 2023 (שהתקיימה בקורשבל-מריבל), הושקעו מיליונים בהכנת מסלולים, פיסט-בשרים חדשים ותותחי שלג כדי להבטיח תנאים ברמה עולמית. הקישוריות בתוך מתחם הסקי נותרת חסרת תחרות: קורשבל מחוברת באופן ישיר למריבל ולואל טורנס, ומיזמים עדכניים כמו רכבל אורל-סים קארון מ-2021 (בעמק הרביעי) חיזקו עוד יותר את "שלושת העמקים" כאזור גלישה אחד ענק snowonly.com. עבור בעלי נכסים, השדרוגים הללו משמעם איכות סקי עקבית וחוויית אירוח טובה יותר – כך שממשיכים להיות ביקושים גבוהים להשכרות וערך הנדל"ן הגבוה מוצדק.
שירותי יוקרה והתרחבות: השיפורים בהר ממשולבים בהתפתחויות בכפרי הנופש. קורשבל 1850 כבר מתגאה באחת מהקבוצות המרוכזות הגדולות ביותר של מלונות 5 כוכבים בעולם (מחוץ לערים הגדולות) businessinsider.com. זה כולל מוסדות ידועים כמו Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée ואחרים, שמפנקים את המבקרים ומעלים את יוקרת הנופש. באופן מרשים, בקורשבל (בכל הרמות) יש 7 מסעדות עם כוכב מישלן, המספר הגבוה ביותר באלפים businessinsider.com, המחזק את מעמדה כיעד קולינרי. המגמה היא לכיוון יוקרה חוויתית: פרויקטים חדשים משלבים לינה עם גלריות קניות יוקרתיות, מועדונים פרטיים ומרכזי בריאות. התפתחות בולטת היא מלון ה-Maya Collection החדש, מלון יוקרה אולטרה מתוכנן להיפתח בקורשבל עד דצמבר 2025 voguebusiness.com. בדומה לכך, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (החברה שמאחורי בתי הקזינו והמלונות המפוארים במונקו) מעורבת גם היא בקורשבל עם תכניות ללודג'ים יוקרתיים ופרויקטי אירוח עד 2026 voguebusiness.com. פרויקטים אלו מעידים על כך שמשקיעים מזרים הון לתשתיות התיירות של קורשבל, בציפייה לביקוש מתמשך. האתר גם מתכונן לחגוג את יום השנה ה-80 ב-2026/27, וככל הנראה יחנוך אז כמה מאותם מקומות חדשים ויארח אירועים נוצצים voguebusiness.com. עבור בעלי הנדל"ן, גל מפעילי היוקרה הוא בונוס: הוא מרחיב את האטרקטיביות של האתר (ומביא מבקרים עשירים חדשים שעשויים להפוך לרוכשי נכסים בעצמם) ומרענן כל הזמן את ההילה של קורשבל. הנוכחות של מותגים כמו לואי ויטון, דיור, קרטייה וכו', במחוז הקניות של קורשבל (שכולם מחזיקים שם בוטיקים) מוסיפה לתחושת הקוסמופוליטיות voguebusiness.com.
תחבורה ונגישות: הנגישות של קורשבל תמיד הייתה חלק מהמשיכה היוקרתית שלה. לאתר הנופש יש נמל תעופה פרטי לאליט (אלפורט) ממש מעל 1850, מהגבוהים באירופה, המאפשר למטוסים פרטיים קטנים ומסוקים לנחות ממש על המדרון businessinsider.com. המשמעות היא שאנשים חשובים ומפורסמים יכולים לטוס ישירות מפריז או ז'נבה לקורשבל, ולחסוך שעות של נסיעה ברכב. נמל האלפורט, המפורסם במסלול ההמראה הקצר והעולה שלו, משמש גם כאטרקציה תיירותית בחורף (הגולשים עוצרים לצפות במטוסים ממריאים ונוחתים) businessinsider.com. מבחינת תשתית תחבורה רחבה יותר, יש התפתחויות גדולות באזור: מסילת הרכבת המהירה ליון-טורינו הנבנית (שחלקה כולל תחנה בסן-ז'אן-דה-מוריין, כ-45 דקות נסיעה מקורשבל ברכב) צפויה להסתיים לקראת סוף העשור snowonly.com. עם סיום העבודות, זמן הנסיעה מפריז לאלפים הצרפתיים יתקצר משמעותית – ואולי יביא עוד מבקרים לסופי שבוע. דמיינו את האפשרות להגיע למוּטְיֶיה (עיירת העמק של קורשבל) ברכבת מפריז בכ-4 שעות בלבד; זה עשוי להפוך את קורשבל לנגישה יותר גם לקהל אירופי רחב יותר, כולל מי שמעדיף לא לטוס. בנוסף, שיפורים בכבישים המקומיים (המסלול ממוטייה לקורשבל עבר שדרוגים ותעלות משופרות במשך השנים) ממשיכים לשפר את הבטיחות ולהפחית עומסים בשבועות העומס. יחד, השדרוגים האלו מחזקים את המשיכה של קורשבל כיעד יוקרה נגיש, למרות מיקומה המבודד בהרים.
קיימות וסביבה: מתוך הכרה באיומים הכפולים של שינויי האקלים והעלייה בעלויות האנרגיה, רשויות קורשבל ומפעילי המעליות אימצו שדרוגים לקיימות. חברת Societé des 3 Vallées (S3V), שמנהלת את מעליות הסקי, מפעילה כיום 100% מהמעליות באמצעות אנרגיה מתחדשת (הידרואלקטרית וסולארית) seecourchevel.com. בשנת 2024 הם התקינו פאנלים סולאריים בתחנת הגונדולה Ariondaz בקורשבל מוריון כדי לייצר חשמל באתר, בכמות מספקת להפעלת רכבל מהאנרגיה הסולארית seecourchevel.com. הם גם השקיעו בכלי גישור שלג חסכוניים באנרגיה המונחים ב-GPS, המייעלים את מסלולי הגישור ומצמצמים את צריכת הדלק seecourchevel.com. בתחום פיתוח הנדל"ן, בנייה חדשה מבוצעת לפי תקני בידוד מחמירים וכוללת לעיתים קרובות חימום גיאותרמי או חימום סולארי לבריכות וכדומה. ממשלת האתר יישמה אמצעים כגון סבסוד שיפוץ אנרגטי למבנים ישנים. אפילו מדיניות קטנות, כמו חובת צמיגי חורף ברכבים כחוק במהלך העונה למען הבטיחות seecourchevel.com, מעידות על דגש על קיימות ובטיחות. מאמצים אלו מבטיחים שקורשבל תישאר קיימא כאזור סקי לטווח הארוך (ממתנים את השפעות האקלים) ומהווים נקודת מכירה למשקיעים בעלי מודעות סביבתית. בנוסף, קהל לקוחות עשיר שרגיש לאחריות סביבתית יעדיף אתר "ירוק" וכך גדלה האטרקטיביות של המקום. כל אלה מוסיפים ערך בלתי מוחשי לנדל"ן: אתר מנוהל היטב ובצורה בת-קיימא ישמור על מעמדו (וכך גם על הביקוש לנכסים בו) לשנים רבות קדימה.
אירועים ופרופיל גלובלי: כוכבה של קורשבל היה במלוא הדרו במהלך אליפות העולם בסקי אלפיני של FIS בפברואר 2023, שאורגנה במשותף עם מריבּל. אתר הסקי נהנה מחשיפה תקשורתית בינלאומית וניצל את ההזדמנות להציג את מתקניו (כולל איצטדיון סיום חדש ומעליות ששודרגו). הצלחת האירוע הדגימה את יכולתה של קורשבל לארח אירועים רחבי היקף, מה שמבשר טובות לתוכניות עתידיות כמו האולימפיאדה. אכן, האלפים הצרפתיים (כולל קורשבל) נחשבים מועמדים חזקים לאירוח אולימפיאדת החורף 2030, ורבים מצפים כי הם יזכו בכך voguebusiness.comvoguebusiness.com. ציפייה זו כבר האיצה פרויקטים שונים – למשל, מתוכנן עיצוב מחדש של ה"סנואו פרונט" בקורשבל 1850 ותחנת רכבל שנוס כדי לחדש את מרכז כפר הסקי לקראת אפשרות לאירוח האולימפיאדה voguebusiness.com. במידה שהאולימפיאדה תאושר, צפויה פריחה מיידית בהשקעות בתשתיות: שדרוג כבישים, הרחבת אפשרית של אירוח (אם כי בקורשבל כנראה באמצעות מתקנים זמניים בשל הגבלה על בניה קבועה), וטיפוח כללי. גם אם קורשבל לא תהיה אתר רשמי, היא צפויה לארח אורחים נכבדים או נבחרות לאימונים (כפי שעשתה באולימפיאדות קודמות), והעלייה בתיירות תהיה משמעותית. בנוסף, חגיגות ה-80 בשנים 2026/27 יכללו כנראה אירועים מיוחדים, אולי פתיחת מוזיאונים או אתרים תרבותיים חדשים שיחגגו את תפקידה החלוצי של קורשבל כאתר סקי שתוכנן מראש (הוקם ב-1946). השקעות תרבותיות כאלה מוסיפות עומק לאטרקטיביות של האתר מעבר לסקי.
*אתרי הנופש השווייצריים רשמו צמיחה ממוצעת של כ־3.5% בשנת 2024 dmproperties.com; וורבייה, כאחד מאתרי הפרמייר של שווייץ, כנראה חווה צמיחה דומה או מעט גבוהה יותר בשל הביקוש הרב.
צמיחת התיירות ותוכניות לעתיד: ההשפעה המשולבת של כל הגורמים הנ"ל משתקפת בנתוני התיירות: בעונת 2024/25, קורשבל רשמה כ-1.2 מיליון לילות אירוח, עלייה של 16% מעונת 2018 (לפני הקורונה)voguebusiness.com. מדובר בצמיחה מרשימה ליעד שכבר מבוסס וידוע. צמיחה זו היא חלק ממאמץ אסטרטגי לשווק את האתר לאורך כל השנה ובזירה הבינלאומית. משרד התיירות פונה לשווקים חדשים (למשל, בוצעה פנייה ממוקדת למבקרים מארה"ב, המזרח התיכון ואסיה באמצעות מסעות פרסום ושותפויות). הכנסת פסי הסקי Ikon ו-Epic (כרטיסי עונה עולמיים) המשלבים ימי גלישה בשלושת העמקים הפכה את הגישה לסקי הבינלאומי (במיוחד אמריקאים) לנוחה יותר בקורשבל, ורבים התאהבו במקום dmproperties.com. המתכננים באתר שמים דגש גם על איזון בין צמיחה לאקסקלוסיביות: בניגוד לאתרי סקי המוניים, קורשבל אינה שואפת להגדלה דרמטית של נפח הגולשים (מה שעלול להעמיס על הרכבלים והמסלולים). במקום זאת, מושם הדגש על שיפור איכות – למשל, חוויות טובות יותר, יותר פעילויות שאינן סקי (פארק מים Aquamotion, מזחלות כלבים, טיסות רחיפה ועוד) ושיפור השירותים (אפליקציות לשירותים לפי דרישה, סקי קונסיירז' וכו'). בדרך זו, קורשבל שומרת על מותג יוקרתי – מה שממשיך למשוך מבקרים (וקוני נכסים) עשירים. חשוב לציין כי הסינרגיה בין השקעה ציבורית (ברכבלים, כבישים, אירועים) להשקעה פרטית (במלונות, חנויות, שאטלים) יוצרת מעגל מחזק: האתר נשאר בחזית החדשנות והיוקרה, ולכן הנדל"ן כאן נשאר מבוקש במיוחד ברמה עולמית.
ניתוח השוואתי מול אתרי נופש אלפיניים אחרים (מג'ב, ואל ד'זיר, וורבייה)
קורשבל 1850 נזכרת לעיתים קרובות באותה נשימה עם קומץ אתרי נופש אלפיניים יוקרתיים. כדי לשים את שוק הנדל"ן שלה בפרספקטיבה, יש טעם להשוות נתונים ומאפיינים עיקריים עם ואל ד'יזר ומג'ב (המקבילות הצרפתיות שלה) ווורבייה (המתחרה השווייצרית הבכירה):
מחירים: המחירים בקורשבל 1850 נמצאים בשיא שוק הנדל"ן הצרפתי – זהו אתר הנופש הצרפתי היחיד שמתחרה בעקביות עם אתרי היוקרה השוויצריים מבחינת מחירinvestropa.com. המחירים הבכירים בואל ד'יזר קרובים מאחור (מתקרבים ל-€30,000 למ"ר עבור הנכסים הטובים ביותר) investropa.com, אך בממוצע קורשבל עדיין עוקפת אותה. מג'ב, על אף יוקרתה הרבה, מציגה רמות מחירים נמוכות יותר – בשל הגובה הנמוך יותר והמלאי המרובה של קרקעות זמינות לפיתוח (זוהי עיירה רחבה ומפוזרת). לדוגמה, בקתה אלגנטית שעשויה לעלות €5M במג'ב תעלה בקלות €8–€10M בקורשבל 1850. ורבייה בולטת כמתחרה ישירה מבחינת יוקרה ומחיר: כפי שמוצג, נכס פריים בורבייה מתחיל בסביבות CHF 22,100 (~€23,600) למ"ר ומגיע עמוק לתוך טווח ה-€30,000 ubs.comubs.com. למעשה, שווייץ מתהדרת בחמשת שווקי הסקי היקרים ביותר באלפים, כאשר סנט מוריץ ו-Gstaad לרוב מגיעות לכ-€40,000 למ"ר בנכסי עילית ubs.comubs.com. קורשבל 1850 עדיין נמצאת קצת מתחת לאלו – בינתיים. ראוי לציין כי הזינוק של 9% במחירי קורשבל ב-2024 היה גבוה יותר מקצב הצמיחה של כל אתר נופש שוויצרי באותה שנה, מה שמרמז כי הפער עשוי להצטמצם dmproperties.com.
עבור משקיעים, הבדלי המחירים האלו מתבטאים גם ב"כרטיסי כניסה" שונים: ניתן לרכוש דירת יוקרה במז'ב במחיר של דירה קטנה מאוד ב-1850. מי שמניעיו השקעתיים בלבד עשוי למצוא ערך במז'ב או באתרי סקי צרפתיים מתפתחים (פוטנציאל עלייה גבוה יותר באחוזים), אך המשיכה בקורשבל היא שמדובר בנכס איכותי ויציב – בדומה להחזקה בנכס במונקו לעומת עיר זולה יותר.
ביקוש ותמהיל רוכשים: כל ארבעת האתרים מושכים קונים עמידים מהעולם, אך עם הבדלים דקים:
קורשבל 1850 – מאוד בינלאומי; אירופאים בולטים (בריטים, בלגים, שווייצרים, עשירי צרפת), עניין משמעותי מהמזרח התיכון ואסיה, וקונים אמריקאיים הולכים ומתרבים investropa.cominvestropa.com. גם פופולרית היסטורית בקרב רוסים. הרוכשים כאן לעיתים קרובות מחפשים נכסי פרסטיז'ה ואינם מהססים לשלם מחיר פרמיה עבור היוקרה.
ואל ד'יזר – מסורתית יעד מועדף על השוק הבריטי היוקרתי והעשירים הצרפתים. מוניטין חזק לחובבי סקי רציניים (שטחים נרחבים למקצוענים) לצד בקתות יוקרתיות. פרופיל הרוכשים כאן אולי מעט יותר אירופי מזה של קורשבל, אך גם כאן ניכרת עלייה בקונים מחוץ לאירופה.
מז'ב – מושכת קהל עמיד יותר מעודן (פיתוחה החל על ידי משפחת רוטשילד כתגובה צרפתית לסנט מוריץ). רוכשים צרפתיים ושווצרים מאזור ז'נבה אוהבים את מז'ב בזכות הכפר האופנתי (קניות בוטיק, גסטרונומיה, בקצב רגוע יותר מאשר בקורשבל) ואורח החיים השנתי. פופולרית גם בקרב משפחות – לא רק על סקי אלא על החיים האלפיניים הכלליים (גולף, רכיבה על סוסים, פסטיבלי מוזיקה). קיימת נוכחות בינלאומית (בריטניה, בלגיה, אמריקאים/אסייתים מסוימים), אך לא מובחנת כמו בקורשבל.
ורבייה – מאוד בינלאומית; שילוב של בריטים (תואר כ“לונדון על השלג” בזכות ריבוי בריטים), פאן-אירופאים ועשירי העולם. החוק השווייצרי מתיר לזרים לרכוש בוורבייה (מכסות קנטון ואלה), ולכן ישנם בעלי נכסים לא-שוויצרים רבים, כולל סלבס וטייקוני עסקים. לאזור יש וייב צעיר יותר וספורטיבי – מפורסם בסקי אוף-פיסט וסצנת אפרה-סקי תוססת – אך עם הרבה רוכשים עמידים במיוחד. אתרי סקי שווייצריים כדוגמת ורבייה נהנים מיציבות הכלכלה השווייצרית ולעיתים גם מיתרונות מיסויים (יש רוכשים זרים שמעתיקים תושבות כדי ליהנות משיטת מס חד פעמית).
שוק השכירות ותשואות: גם בקורשבל וגם בוואל ד’יזר יש שווקי שכירות חזקים בחורף, אך קורשבל גובה תעריפים שבועיים גבוהים יותר בשל היוקרה והנוחיות שלה (מסעדות עילית ועוד). שאלי סקי-אין/אאוט בקורשבל 1850 יכול להיות מושכר ביותר משאלי דומה בוואל ד’יזר, לעיתים בפער של 20–30%, שמשקף את מעמדה של קורשבל. שוק השכירות של מג’ב עונתי מעט יותר (מצוין לחג המולד ולפברואר, שקט יותר בין לבין) ויש לו גם שוק השכרות לקיץ (גולף/חופשות). השכירות בורבייה דומות לקורשבל בשבועות השיא (שתיהן ברמת המחירים העליונה להשכרת סקי) – שאלי של 100 אלף יורו/שבוע בקורשבל עשוי להיות גם CHF 100 אלף/שבוע בורבייה. התשואות הנקיות בכל הנכסים היוקרתיים האלו נותרות נמוכות יחסית (~2–3%) כפי שמצוין בsnowonly.com. שימו לב שבאופן בולט, בעלות על נכסים באתרי סקי שווייצריים כוללת לעיתים הוצאות בעלות גבוהות יותר (מיסי עושר שנתיים קנטונליים, ושירותים יקרים יותר), ויש הגבלות נוקשות על השכרה (חלק מהבקתות שרכשתם ברישיון לשימוש עצמי לא תוכלו להשכירן בקלות). בצרפת, למעשה, תהליך השכירות פשוט יותר.
גובה האתר ואמינות שלג: קורשבל 1850 וואל ד’יזר שתיהן בגובה רב (1850 מטר וגם בוול–לה–דייל, כאשר הכפר הראשי של ואל ב-1800 מטר) עם טררנים לסקי עד 3,000+ מטר. המשמעות היא אמינות שלג גבוהה מאוד, ובזמן שהאקלים מתחמם, זו חוזקה קריטית – ולכן הן מובילות גם בעליית המחירים. מג’ב, בגובה 1100 מטר, מושפעת יותר משנים עם שלג מועט (למרות שהושקע בשלג מלאכותי). הכפר הראשי בורבייה כ-1500 מטר, עם סקי עד 3300 מטר במון פור, כך שגם שם אמינות השלג גבוהה. בולטת מגמת ה“פרימיום לגובה”: אתרים מעל 1500 מטר חוו צמיחה גבוהה יותר מהנמוכים investropa.com. זה עובד לטובת קורשבל, ואל ד’יזר וורבייה – וזו דאגה מסוימת לגבי מג’ב (אם כי כוח המשיכה בקיץ והאופי שלה מאזנים זאת).
אורח חיים ותשתיות: לכל אתר יש את ההצעה הייחודית שלו. קורשבל 1850 עוסקת בזוהר ונוחות – תוכלו לגלוש ישירות לעיירה, ואז לקנות בשאנל, לאכול במלון מפואר וליהנות מחיי לילה הכוללים מועדונים טרנדיים וגלריות אמנות. ואל ד’יזר משלבת גלישה עוצמתית עם סצנה כפרית חיה ופחות רשמית; ישנם הרבה שאלי יוקרה ואפילו כמה מלונות 5 כוכבים כיום, אך האווירה היא “יוקרה לחובבי סקי” יותר מאשר “יוקרה ראוותנית” של קורשבל. מג’ב מציעה מרכז כפר בסגנון ימי-ביניים מקסים, כרכרות סוסים ושילוב של יוקרה ואותנטיות – כמעט כמו “להיראות בכפר” (בדומה לסנט מוריץ) כמו הגלישה עצמה. זהו גם כפר חי ופועל כל השנה, עם אוכלוסיה קבועה נכבדה – מה שמושך את מי שמחפש קהילה אמיתית. ורבייה ידועה בחיי הלילה והאוף-פיסט – מאוד ספורטיבית ביום וחברתית מאוד בלילה. מעט פחות יוקרתית בקמעונאות (פחות חנויות מעצבים מקורשבל) אך עם שירותים ואירועים יוקרתיים (כמו פסטיבל המוזיקה של ורבייה).
מנקודת מבט של משקיע: השוואת קורשבל מול וורבייה היא לעיתים קרובות שאלה של העדפה בין מערכות צרפתיות לשווייצריות. יש המעדיפים את צרפת בזכות תהליך הרכישה הפשוט יותר ואי הגבלות על קניית נכס ע"י זרים, בנוסף לאורח החיים (שפה, אוכל, תרבות). אחרים מעדיפים את שווייץ בגלל היציבות, הפרטיות והיוקרה שלה (וכמה יתרונות פוטנציאליים של תושבות מס). במונחי השקעה גרידא, בשתיהן נרשמה צמיחה הונית משמעותית. יתרון אחד לקורשבל: אין מכסה על בעלות זרה, כך שנזילות הנכסים גבוהה – כל מיליארדר מכל מקום בעולם יכול לקנות נכס בקורשבל בחופשיות. בוורבייה, רישיונות קניה לזרים מוגבלים מדי שנה, מה שעלול להקטין את הנזילות (אם כי זה גם יוצר מגבלה בביקוש, ובאופן פרדוקסלי תומך במחירים).
תחזית השוואתית: כל אתרי הסקי המובילים האלה צפויים להמשיך להצליח. העלייה האחרונה של קורשבל מצביעה על כך שאולי תאתגר את האתרים השווייצריים מבחינת המחירים הגבוהים ביותר באירופה אם המגמה תמשיך. ואל ד'איזר עוברת שדרוגים (למשל, פרויקט יוקרה חדש וגדול "Le Coin de Val" בתכנון), מה שישמור עליה תחרותית. מחיריה המרוככים יחסית של מג'ב עשויים להפוך אותה לאטרקטיבית למשקיעים המבקשים יוקרה במחיר (יחסית) משתלם, ויש לה קהל צרפתי סופר-עשיר שומר אמונים המייצב אותה. וורבייה, עם הזוהר הבינלאומי וההיצע המוגבל (הכפר גם תחום גיאוגרפית), תישאר שוות ערך לקורשבל.
לסיכום, קורשבל 1850 בולטת אפילו בקרב האליטה: ניתן להשוות אותה אולי לסנט מוריץ או גשטאד ברמת היוקרתיות. בצרפת, קורשבל מספר אחת, עם ואל ד'איזר במקום השני ומג'ב במקום שלישי חזק (יש שיציינו את מריבל או שאמוני, אך אלו ברמת מחירים נמוכה יותר). באלפים בכלל, קורשבל היא אחת הבודדות שמסוגלת למשוך את עשירי העולם בהיקף דומה לזה של אתרי הסקי השווייצריים. זה מבשר טובות להשקעות בנדל"ן – מאגר הרוכשים רחב ומגוון מאוד. עבור אנשים בעלי הון גבוה ששוקלים בין הלוקיישנים הללו, פעמים רבות ההחלטה היא עניין של העדפה אישית: האלגנטיות הצרפתית של מג'ב, הסטייל הספורטיבי של ואל, התחושה הקוסמופוליטית של קורשבל, או האווירה ההדוניסטית של וורבייה. בהיבט השקעה בלבד, המומנטום של קורשבל והפתיחות של צרפת מעניקים לה יתרון מסוים ב-2025 ומעבר לכך.
תחזית 2026–2028: שוק הנדל"ן והגורמים המרכזיים
בעת מבט קדימה אל התקופה 2026–2028, התחזית לשוק הנדל"ן של קורשבל 1850 נותרת חיובית מאוד, עם כמה הסתייגויות ומגמות שראויות למעקב:
המשך צמיחה במחירים: כל הסימנים מצביעים על כך שערכי הנדל"ן בקורשבל ימשיכו לעלות בשנים הקרובות. ייתכן שהצמיחה השנתית לא תהיה חדה כמו הקפיצה של 9% שנרשמה ב-2024, אך גם תחזיות שמרניות מצביעות על עלייה שנתית של 3–5% באתרי הסקי היוקרתיים investropa.com. מספר גורמים תומכים בכך: היצע מוגבל ומתמשך, ביקוש בינלאומי גבוה, והפיכת האתר ליעד יוקרה אמיתי לכל ימות השנה. עד 2028, ייתכן שנראה כבר את רף המחיר העליון של צ’לטים אולטרה-יוקרתיים עובר את €35,000 למ"ר, במיוחד אם יירשמו עסקאות שיא חדשות. מהלך כזה יהפוך את קורשבל 1850 לאחת משוקי הנדל"ן לסקי היקרים בעולם, ויצמצם אולי את הפער לעומת אתרים כמו סנט מוריץ/גשטאד. האפקט המצטבר של אפילו 5% עלייה בשנה אומר שצ'לט ששווה היום 15 מיליון אירו עשוי להיות שווה כ-18 מיליון אירו ומעלה עד 2028, בהתאם למגמת הצמיחה investropa.com.
גורמים כלכליים גלובליים: יש לקחת בחשבון את המצב הכלכלי הרחב. נכון לשנת 2025, שיעורי הריבית באירופה התייצבו ואפילו התרככו (ריבית הפיקדון של ה-ECB סביב 2.5% לאחר הורדות) – מה ששיפר את נגישות המשכנתאותinvestropa.com. אם סביבה של ריביות נמוכות תימשך, או תרד עד 2026–2027, זה מספק דחיפה נוספת לרוכשי היוקרה שלוקחים מימון (חלקם עושים זאת מסיבות מינוף, גם אם לא צריכים בפועל). לעומת זאת, אם האינפלציה תזנק ותביא להעלאת ריבית, שוקי הנדל"ן הכלליים עלולים להתקרר – אך בדרך כלל נדל"ן יוקרה מוביל פחות רגיש לריבית (רוב הרוכשים משלמים במזומן). יציבות גיאופוליטית היא גורם נוסף: קורשבל נהנתה מהיותה יעד בטוח ומבוקש במהלך ההתאוששות מהקורונה ובזמן מתיחויות גיאופוליטיות. אם חוסר הוודאות הגלובלית יימשך, בעלי הון נטו לגוון השקעות לנדל"ן כמקלט בטוח, דבר שיכול להיטיב עם קורשבל. הסביבה הפוליטית בצרפת (למשל, שינויים אפשריים במיסוי עושר) גם היא שווה מעקב, אף שאין כרגע רמזים לשינויים דרמטיים. לסיכום, בהיעדר משבר פיננסי עולמי חריף, הרקע הכלכלי תומך בהמשך השקעות בנדל"ן יוקרה באלפים.
שינויים בדמוגרפיית הקונים: אנו צופים גלים חדשים של קונים בשנים הקרובות. במיוחד, קונים אסייתים (ובייחוד סינים) היו ברובם נעדרים בשנים 2020–2022 בשל מגבלות נסיעה; עם חזרת הנסיעות הבינלאומיות לשגרה, צפוי עניין רב יותר מאסיה. הפרופיל היוקרתי במיוחד של קורשבל מתאים למשקיעים אסייתים עמידים שמחפשים נדל"ן יוקרתי בחו"ל – תופעה שכבר הוזכרה ב-2025 ב-investropa.com. בדומה לכך, יתכן שתהיה עלייה במספר הקונים מהמזרח התיכון (למשל, מדינות המפרץ); בשנים האחרונות נרשמה עלייה במבקרים מקורשבל מהאמירויות, סעודיה וכו', במיוחד באוגוסט ובסביבת ראש השנה האזרחית. סגמנטים בינלאומיים אלה יוסיפו עומק לבריכת הביקוש. קונים אמריקאים צפויים להמשיך בנוכחות החזקה שלהם, במיוחד אם הדולר יישאר חזק יחסית לאירו (אם כי המטבע עלול להשתנות עד 2026–28). בנוסף לכך, יזמי טכנולוגיה צעירים וגמלאים מוקדמים (מהתחומים הטכנולוגיים/הפיננסיים) בוחרים יותר ויותר בנכסים שמבוססים על אורח חיים – בית סקי יוקרתי הוא חלק מהנרטיב הזה. ייתכן ונראה כי גיל הרוכשים הממוצע יורד מעט, עם יותר בשנות ה-40 לחייהם ולא בעיקר בשנות ה-50/60, ככל שעבודה מרחוק וצבירת עושר בגיל צעיר הופכות נפוצות יותר.
התמקדות שנתית ורווחה: עד 2028, קורשבל צפויה להשלים את השינוי שלה לאתר נופש של ארבע עונות אמיתי. צפו לראות עוד מתקני קיץ (אולי הארכת פעילות הרכבלים, מסלולי אופני הרים חדשים, ייתכן גם מגרש אימונים לגולף או אטרקציות אחרות באזור). חשיבות תחום הרווחה, כפי שצוינה, תמשיך ואף תתעצם – ייתכן שייפתחו באזור מרכזי ריטריט ובריאות ייעודיים (בסגנון אתרי ספא שווייצריים). כך מתרחבת האטרקטיביות של רכישת נכס שם גם מעבר לחובבי סקי. כפי שחוקרת של Knight Frank ציינה, בריאות ורווחה עוקפות כיום את הסקי כגורם המניע הראשי באורח החיים של רוכשי נדל"ן באלפיםdmproperties.com. לכן, נכסים שמותאמים לכך (עם מתקני ספא, שקט, חיבור לטבע) יהיו מבוקשים במיוחד. אנו עשויים גם לראות שוק נישה לchalets “עמידי אקלים” – כאלה שנבנים מחומרים ברי קיימא, עצמאות אנרגטית וכו', שאינם רק עונים לדרישות החוק אלא מציבים סטנדרט שהקונים הירוקים ביוקרה שואפים אליו.
מגבלות פוטנציאליות: אחד הגורמים שיש לשים לב אליהם הוא רמות המלאי – הן כל כך נמוכות שנפח המכירות עלול לרדת פשוט בשל מחסור במוכרים. אם המחירים יגיעו לשיאים חדשים, ייתכן שחלק מהבעלים יבחרו לממש רווחים (ובכך יגדילו את ההיצע), אך באותה מידה, רבים עשויים להחזיק בנכס מאחר שיש מעט השקעות אלטרנטיביות מהנות כמו שאלה קוטג'ים בקורשבל. אם נפחי העסקאות ירדו, מדדי המחירים עלולים להפוך לפחות חלקים (כמה עסקאות חריגות עשויות לעוות את הממוצעים). עם זאת, כל ירידה בפעילות קרוב לוודאי תשקף מחסור בהיצע, לא מחסור בביקוש, מה שאומר שהמחירים יישמרו או אף יעלו. מגבלה נוספת יכולה להיות רגולטורית: אם, באופן היפותטי, עד שנת 2028 צרפת תחליט להטיל מגבלות כלשהן על בעלות זרה (לא צפוי כרגע) או מסים חדשים על בתים יוקרתיים, הדבר עשוי למתן מעט את הביקוש. בנוסף, שינויי אקלים נותר אתגר כולל – אם מזג אוויר קיצוני יקצר משמעותית את החורפים לקראת סוף שנות ה-20, עלול להיות לכך אפקט על התפיסות (אם כי כפי שצוין, הגובה של קורשבל מעניק לה יתרון, ויש לה מערך נרחב של ייצור שלג מלאכותי). עד כה, תחזיות מגמות מצביעות על שלג מספק עד שנות ה-30 לאתרי סקי בגובה רב, אך זו נקודת מעקב לטווח ארוך.
השפעת הביד לאולימפיאדת החורף 2030: באמצע 2025, יש מומנטום חזק לכך שאולימפיאדת החורף 2030 תתקיים בצרפת (האלפים הצרפתיים), ייתכן שהאירועים יתפרסו על פני מספר אתרי סקי (לאחר שאיטליה תארח את 2026). אם צרפת תזכה רשמית באולימפיאדה של 2030 (ההחלטה צפויה סביב 2026), ניתן לצפות לגל עניין סביב 2027–2028 עם סיום פרויקטי תשתית ופניית תשומת הלב הגלובלית לאלפים. האולימפיאדה מובילה לעיתים קרובות לזינוק בביקוש לנדל"ן באזורים המארחים – לא רק ממשקיעים שמצפים להכנסות משכירות גבוהות יותר, אלא גם מאנשים עמידים שרוצים להיות חלק מרגש האירוע. לדוגמה, בקורטינה ד'אמפצו (איטליה) נרשמה עליית מחירים חדה מאז הוכרזה כמארחת לשנת 2026 ubs.com. קורשבל, שכבר משמשת כאתר אימוני אולימפיאדה, תהיה ללא ספק בסיס מרכזי ל-VIP במהלך המשחקים, אפילו אם האירועים יתקיימו במקומות אחרים, בשל מתקני היוקרה ומסלול הנחיתה שלה. לפיכך, התקופה שלפני 2030 עשויה להוסיף עוד כמה נקודות אחוז לצמיחת ערך הנדל"ן בקורשבל מעבר למגמה הבסיסית.
תחזית השכרה: תשואות השכרה צפויות להישאר מתונות, אך הכנסות מהשכרה עשויות לצמוח כאשר מחירי הלילה מטפסים (חלקית בשל אינפלציה, חלקית בשל היצע יוקרה מתרחב). לדוגמה, ב-2028 קוטג' יוקרתי עשוי לבקש יותר מ-€120 אלף לשבוע השנה החדשה. אם יתאגדו יותר שירותים (שף פרטי, ועוד), בעלי הנכס יוכלו לדרוש תעריפים גבוהים יותר. גם שוק ההשכרות לקיץ ימשיך להבשיל – וייתכן שיכפיל את גודלו לעומת היום אם המגמות הנוכחיות יימשכו, ובכך יגדיל מעט את התשואות השנתיות. חדירה של חברות ניהול השכרה מקצועיות (חלקן בבעלות מותגי אירוח יוקרתיים) עשויה גם להקל על תהליך ההשכרה, ולאפשר לבעלים להפיק הכנסה מהנכס כשהוא אינו בשימוש.
סיכום – חזון 2028: עד 2028, קורשבל 1850 צפויה להישאר הפסגה של הנדל"ן האלפיני בצרפת, עם מחירים שנשברו שיאים חדשים. אנו צופים קצב צמיחה בריא, אך רגוע יותר – אין התרסקות באופק על פי היסודות. שוק הנדל"ן באתר יאפיין יותר ויותר בצ'אלטים חדשניים, סצנה מפותחת לאורך כל השנה, וקהל לקוחות מכל קצוות העולם. הבעלות בקורשבל תמשיך להיות סמל סטטוס לא פחות משהיא השקעה. עבור משקיעים בעלי הון גבוה וקוני לייף-סטייל, העצה זהה: התמקדו במיקום ובאיכות פריים, החזיקו את הנכס בתקופות תנודה קצרות, ותיהנו גם מהנאה אישית וגם מהערכה פיננסית. כל עוד “שלג” ו”יוקרה” ממשיכים למשוך, שוק הנדל"ן של קורשבל 1850 צפוי לעידן זהב בשנים 2026–2028 ומעבר לכך, בתמיכת היצע נדיר, ביקוש יציב ומהמשיכה הנצחית של האלפים הצרפתיים.
ניתוח שוק 2025: מחירים, ביקוש, היצע ופרופיל הקונים
מחירי נדל"ן בשנת 2025: מחירי הנדל"ן בקורשבל 1850 גבוהים במיוחד וממשיכים לעלות. נכון לאמצע 2025, נכסים באיכות גבוהה בקורשבל מתחילים בסביבות €11,000–€14,000 למ"ר ועולים במהירות בלוקיישנים מובחרים investropa.com. מדדי הערכת שווי מראים כי צ'לטים יוקרתיים בקורשבל 1850 מגיעים באופן קבוע ל-€30,000 למ"ר ומעלה, כשהצ'לטים היוקרתיים ביותר מגיעים ל-€33,200 למ"ר בסגמנט העליון ביותר investropa.com. לשם השוואה, נתונים אלה עולים על אתרי נופש צרפתיים אחרים – אפילו ואל ד’יזר (אתר נופש מובחר נוסף) מדורג סביב €16,100 למ"ר ומגיע לשיאים של כ-€30,000 investropa.cominvestropa.com – דבר שמדגיש את היוקרה של קורשבל. מבחינת עלות מוחלטת, דירה בגודל 100 מ"ר ב-1850 עשויה לעלות בקלות €3–3.5 מיליון (כ-€35,000 למ"ר) snowonly.com, וצ'לטים פרטיים נמכרים באופן שגרתי בטווח שבין €10–€50 מיליון בהתאם לגודל, מיקום ואבזור.
צמיחת מחירים 2024–2025: השוק הפגין תנופת צמיחה מרשימה לקראת 2025. בשנת 2024, קורשבל 1850 הובילה את כל האלפים הצרפתיים עם עליית מחירים של 9%, הרבה מעל הממוצע האלפיני של כ-3% investropa.comdmproperties.com. קפיצה זו משקפת גל ביקוש שלאחר המגפה ואת המחסור המתמשך בנכסים ב-1850. לשם השוואה, אתרי נופש מובילים אחרים ראו צמיחה טובה אך נמוכה יותר (ואל ד'איזר עלייה של 5–7%, מג'ב עלייה של 4–6% בשנת 2024) investropa.com. העלייה החריגה במחירי קורשבל מיוחסת ל“היצע הדוק” – מעט מאוד נכסים חדשים מוגדרים למכירה מול קונים להוטים dmproperties.com. עם הכניסה ל-2025, המחירים ממשיכים במגמת עלייה, והתחזיות מצביעות על צמיחה של 3–7% בערך הנדל"ן באלפים ב-2025 בכלל investropa.com. צפוי כי קורשבל תגיע לצמרת התחום בשל הביקוש החריג. לסיכום, שוק 2025 מתאפיין במחירים גבוהים במיוחד ובדינמיקה מתמשכת של שוק מוכרים בקורשבל 1850.
ביקוש ודמוגרפיית קונים: הביקוש לנדל"ן בקורשבל הוא בינלאומי באמת ומונע בעיקר על ידי אנשים אמידים במיוחד. קונים בינלאומיים שולטים בשוק, כאשר עניין רב מגיע מבריטניה וארה"ב יחד עם קבוצה הולכת וגדלה של קונים אסייתייםinvestropa.cominvestropa.com. קונים אמריקאים הפכו לבולטים במיוחד בשנתיים האחרונות – במידה רבה בזכות דולר חזק (מה שהופך נכסים הנקובים ביורו לזולים יותר יחסית) – ושואפים לרכוש בקתות יוקרה באתרי הסקי המובילים כמו קורשבל וואל ד'יזר investropa.com. קונים בריטים נשארים פעילים מאוד למרות הברקזיט, ושומרים על הפופולריות רבת השנים של קורשבל בקרב האליטה הבריטית. יש גם עניין גובר מסין, סינגפור והונג קונג, כאשר עשירי אסיה מגלים את יוקרת ההחזקות באלפים investropa.com (נמשכים בזכות בתי הספר לסקי האיכותיים למשפחותיהם והיוקרה שבהשקעת לייפסטייל באלפים). היסטורית, קורשבל 1850 הייתה מגרש משחקים לאירופאים ולתושבי המזרח התיכון האמידים – ובמיוחד אוליגרכים רוסים ומיליארדרים היו שחקנים מרכזיים, שרכשו כמה מהבקתות המפוארות ביותר (עדיין ישנם רוסים שמחזיקים בנכסים כאן) businessinsider.combusinessinsider.com. גורמים גיאופוליטיים ציננו את ההשקעות הרוסיות החדשות לאחרונה, אך הפער התמלא על ידי אחרים (למשל אמריקאים). הקונה הטיפוסי בקורשבל ב-2025 הוא יחידת עושר גבוהה מאוד (UHNW) או משרד משפחתי המחפש בית נופש יוקרתי שישמש גם כהשקעה וגם כסמל סטטוס. החוסן והנזילות של הדמוגרפיה הזו מסייעים לשמירה על ביקוש גבוה גם בתקופות של תנודות כלכליות.
מגבלות היצע: אחת התכונות המגדירות את שוק קורשבל 1850 היא המגבלה החמורה של ההיצע. הנופש קטן ומוגבל גיאוגרפית – ממוקם על מדרון הר כאשר רוב הקרקע הניתנת לבנייה כבר תפוסה על ידי שאלטים, מלונות או יער/מסלולי סקי מוגנים. בנייה חדשה נדירה ומפוקחת בקפדנות על ידי הרשויות המקומיות (לשימור הסביבה האלפינית והאופי הבלעדי) investropa.com. בעצם, קורשבל אינה יכולה להתרחב או לפתח בהיקף רחב; כל תוספת נוטה להיות בוטיקית, יוקרתית או מחליפה מבנים ישנים. המשמעות היא שבכל זמן נתון, מספר הנכסים למכירה ב-1850 נמוך במיוחד (לעיתים רק קומץ שאלטים מוצעים בפומבי לשוק, אחרים נמכרים מחוץ לשוק). בעלי נכסים רבים מחזיקים בהם לטווח ארוך (חלק מהנכסים עוברים בירושה או בין חברים באופן פרטי). בסוף 2024, לדוגמה, ציינו סוכנים מקומיים פער בין מוכרים לרוכשים ב-1850 – חלק מהבעלים תימחרו שאלטים ישנים ברמות שיא בשל היעדר תחרות, מה שהוביל למשא ומתן ממושך יותר freespiritalpine.com. ובכל זאת, כל מה שהוא באמת יוקרתי ומתומחר נכון בדרך כלל נמכר מהר, מאחר שיש יותר רוכשים משאלטים זמינים. מחסור כרוני זה יוצר לחץ כלפי מעלה על המחירים – עודף הביקוש אינו מוצא מענה. המשמעות היא גם שהשוק בקורשבל מבודד במידת מה: גם אם הביקוש ייחלש קלות, המחסור יתמוך בערך הנכסים. לסיכום, בשנת 2025 נמצא שקורשבל 1850 מצויה במצב שבו הביקוש עולה בהרבה על ההיצע – מתכון להמשך מחירים גבוהים ומכירה מהירה של נכסים איכותיים.
מגמות בשאלטים ודירות יוקרה ב-2025
צ׳אלטים – יוקרה עליונה ומסורת אלפינית:צ׳אלטים הם סימן ההיכר של הנדל״ן בקורשבל 1850, ומגמות עדכניות מראות כי קונים מחפשים פינוק יוקרתי, מודרני ו"לפני כניסה" מאחורי חזית הצ׳אלט המסורתית. רבות מהנכסים הנחשקים ביותר הם צ׳אלטים חדישים או כאלה ששופצו לחלוטין לאחרונה, ומשלבים מראה חיצוני אותנטי אלפיני (עץ ישן, אבן וקווי גג צ׳אלט) עם פנים עכשווי. קונים בסגמנט העליון ב-2025 שמים דגש על צ׳אלטים עם כל מתקן ואבזור אפשרי: בריכות שחייה מקורות או ספא, מרכזי בריאות (סאונה, חמאם, חדר כושר), קולנוע פרטי, מרתפי יין, חניונים מחוממים וגישה ישירה על מגלשיים למסלולים. צ׳אלטים "חמישה כוכבים" מלאים כאלה משיגים את המחירים הגבוהים ביותר למ"ר ונמכרים לרוב במהירות בשוק. לעומת זאת, צ׳אלטים ישנים שדורשים שיפוץ בדרך כלל נתקלים באתגר תמחור – לאחרונה ישנן “התנגשויות בין מה שמבקשים המוכרים לבין מה שמוכנים הקונים להציע” על צ׳אלטים בני עשור או שניים שטרם שודרגו freespiritalpine.com. קונים מוכנים לשלם מחיר שיא על צ׳אלטים חדשים או משופצים לגמרי, אך אם הפנים מיושן או חסרים מתקני בריאות, הם מצפים כיום להנחה או מקום למיקוחfreespiritalpine.com. מגמה זו יוצרת הזדמנות: משקיעים המוכנים לשפץ נכס ישן יכולים להעלות את ערכו משמעותית. בסך הכול, הרף ל”צ׳אלט יוקרתי” ב-2025 גבוה במיוחד – עיצוב "אלפיני שיק" מודרני, חכמת בית חכם, ונוחות ברמת מלון הם הסטנדרט במגזר היוקרתי של 1850.
דירות – פרויקטים חדשים ומגורי שירות: בעוד הצ'אלטים גונבים את ההצגה, דירות יוקרה הפכו לחלק חשוב מהסצנה הנדל"נית בקורשבל, במיוחד באזורי 1650 (מוריון) ו-1550 (הכפר) וכמגורי סקי-אין/אאוט באזור 1850. בשנים האחרונות צצו פרויקטי דירות חדשות שמיועדים לרוכשים שמחפשים שילוב של יוקרה ונוחות. לדוגמה, פיתוחים כמו Sundance Lodge ו-Steamboat Lodge בקורשבל 1650 (צפויים להסתיים בסוף 2025) מציעים מתקני מלון 5 כוכבים – דמיינו שירותי קונסיירז', בריכות שחייה, ספא ומסעדות באתר – והכול במסגרת בעלות פרטית על דירה freespiritalpine.com. מגורים אלה נעים בין דירות 2 חדרים "נעל ונטוש" פרקטיות לדירות פנטהאוז מרווחות עם 5–6 חדרי שינה שיכולות להתחרות בצ'אלטים בגודל freespiritalpine.com. הרעיון הוא להציע חלופה לצ'אלט – כל היתרונות של סגנון החיים אבל עם פחות התעסקות תחזוקתית. נכסים כאלה זוכים לביקוש: רוכשים אוהבים את האפשרות לנהל דירה באופן מלא ואפילו להשכיר אותה כשאינם משתמשים בה (לחלק מהנכסים יש תכניות השכרה). מבחינה עיצובית, הטרנד בדירות דומה לזה של צ'אלטים: שימוש בחומרים מקומיים איכותיים (קורות עץ ישנות, קמינות אבן) בשילוב עיצוב אלפיני מודרני ונקי. חלונות פנורמיים גדולים, תקרות גבוהות, וחללים פתוחים שמנצלים את הנוף נפוצים מאוד. טרנד נוסף הוא חללים גמישים בדירות החדשות – חדרים שיכולים לשמש כחדרי שינה נוספים, משרד ביתי או חדר מדיה, בהתאם לצרכים של הבעלים (מענה לשהיות ארוכות ושילוב עבודה מרחוק). בקורשבל 1850 עצמה ההיצע של דירות מוגבל (הכפר הוא בעיקר צ'אלטים ומלונות), אך היכן שיש דירות, הן לרוב בבנייני צ'אלט בוטיקיים עם 4–10 דירות בלבד, לשמירה על פרטיות ויוקרה.
טרנדים באורח חיים ושירותים:"וולנס" (בריאות ואיכות חיים) עוקף את הסקי כעדיפות – זו מגמה בולטת בנדל"ן האלפיני dmproperties.com. בקורשבל, זה ניכר באופן שבו הצ'אלטים והדירות מעוצבים. רוכשים מעניקים היום ציון גבוה למתקני בריאות פנימיים ולאפשרות שימוש כל השנה. הרבה צ'אלטים חדשים או מחודשים כוללים חדרי ספא ייעודיים, אולמות יוגה או חדרי כושר, מתוך הכרה בכך שבעלים ואורחים עשויים לבלות זמן רב יותר במנוחה והתחדשות מאשר בגלישה על השלג. יזמים שמים לב גם ליעילות אנרגטית וטכנולוגיה – מתקינים בידוד מודרני, משאבות חום, חלונות משולשים וכו', הן כדי לעמוד בתקנות חדשות והן כדי למשוך רוכשי יוקרה אקולוגיים. מערכות בית חכם (שליטה בתאורה, חימום, אבטחה, ואפילו הדלקת הסאונה מראש) הן סטנדרט בנכסי יוקרה. בנוסף, אלמנטים של עיצוב בִּיוֹפִילִי – שילוב מרבי של טבע, אור טבעי ונופי ההרים – זוכים לביקוש, בהתאם לטרנד הבריאות.
בחזית האדריכלית, קורשבל שומרת על קודי עיצוב מחמירים במטרה לשמר את קסם הצ’לטים שלה, כך שמבחינה חיצונית המגמה היא אבולוציה ולא מהפכה. צ'לטים חדשים עדיין נראים כמו צ’לטים מסורתיים (גגות משופעים, חזיתות עץ), אך הם גדולים ומפוארים יותר מהבקתות הכפריות של פעם. חלק מה"צ'לטים" החדשים ביותר הם למעשה אחוזות מיניאטוריות (מעל 1,000 מ"ר), אך מוסווים בקפידה בעץ ואבן. הגידול המתמשך בחנויות יוקרה ומסעדות (עם יותר מ40 בוטיקים מעצבים ועשרות מסעדות שף ב-1850 voguebusiness.combusinessinsider.com) משלים את מגמת הנדל"ן – בעלי נכסים כיום מצפים לאקוסיסטם יוקרתי שלם. לסיכום, מגמות הנדל"ן בקורשבל 1850 לשנת 2025 מדגישות מתקני בריאות ברמה הגבוהה ביותר, עיצוב אלפיני מודרני ומגורים עתירי שירותים (בין אם בצ'לטים עם צוות מלא או במתחמים עם שירות מלא). השוק מגיב לרצון הרוכשים במקלט לכל השנה שמציע הרבה יותר מסתם מקום לישון בו אחרי הגלישה.
הזדמנויות השקעה ותשואות צפויות
פוטנציאל עליית ערך ההון: נדל"ן בקורשבל 1850 נחשב לעיתים קרובות כהשקעת בלו-צ'יפ, המציעה שמירה איתנה על ההון וצמיחה ארוכת טווח, ולא רווחים ספקולטיביים מהירים. ההיסטוריה מרשימה – ערכי הנדל"ן באלפים הצרפתיים עלו בכ-30% בממוצע מאז 2020 (כ-5.5% בשנה) investropa.cominvestropa.com, ואתרי הנופש היוקרתיים מובילים בביצועים, במיוחד מאז המגפה. במקרה של קורשבל, מחירי הנדל"ן בשנים האחרונות עלו בחדות (למשל, +9% רק ב-2024) investropa.com, וקובעים רף חדש. הציפייה קדימה היא שהקצב יתמתן, אך מומחים חוזים צמיחה מתונה של כ-3–7% בשנה בשוק האלפיני עד 2026 investropa.com. באזור אולטרה-יוקרתי כמו 1850, ניתן לצפות למחירים בקצה העליון של הטווח, כל עוד אין תנודות חריגות. המשמעות היא שצ'אלה בשווי 10 מיליון אירו כיום עשוי לעלות באופן אורגני ל-11–12 מיליון אירו תוך מספר שנים, רק מעליית הערך בשוק. בנוסף, פער ההיצע-ביקוש הייחודי לקורשבל מרמז כי תיתכן עליית ערך מעל הממוצע – בכל פעם שיש גל של רוכשים עשירים חדשים (נניח משווקים מתעוררים או כתוצאה מכלכלה חזקה), יש מקום לקפיצות מחירים בהינתן ההיצע הקבוע. למעשה, פוטנציאל הצמיחה ההונית נשאר חזק, והאסטרטגיה של לקנות ולהחזיק משתלמת. אפילו בטווח הארוך מאוד, נכסי יוקרה אלפיניים הראו עליות יציבות (למשל, שווי הצ'אלטים האיכותיים עלה בכ-33% בממוצע מאז 2008, והצמיחה הואצה לאחר 2020) investropa.com.
תשואות ודמי שכירות: משקיעים צריכים לקחת בחשבון כי התשואות (הכנסות) מהשכרת נכסים בקורשבל 1850 נמוכות יחסית מבחינה אחוזית, כפי שמקובל בשווקי יוקרה אולטרה-יוקרתיים. מכיוון שמחירי הרכישה גבוהים מאוד, ההכנסה מהשכרה, אף על פי שהיא גבוהה במספרים מוחלטים, מתורגמת לתשואה שנתית צנועה. תשואות שכירות נטו טיפוסיות נעות סביב 2–3% באתרי דגל כמו קורשבל snowonly.com. לשם השוואה, אזורים פחות יוקרתיים באלפים הצרפתיים יכולים להניב תשואה נטו של 4–4.5% snowonly.com, והממוצע הארצי בצרפת של תשואות שכירות (לכל סוגי הנכסים) הוא כ-6% mansion-properties.com. כלומר, משקיע בקורשבל לרוב יעדיף הערכת ערך הונית ושימוש עצמי על פני תשואה כספית גבוהה. למשל, נכס בשווי 5 מיליון אירו עשוי להכניס כ-200,000 אירו בשנה מהשכרה (אם מושכר בשבועות השיא); אחרי הוצאות, הרווח הנקי יהיה כ-150,000 אירו – שהם סביב 3% תשואה. אך מה שהמספרים האלו לא משקפים הוא גובה שכר הדירה והיכולת לקזז עלויות בעלות. בשבועות החורף המבוקשים (סילבסטר, חופשות בתי ספר), שכר דירה שבועי בצ'לטות מובילות יכול לעבור את 80,000–100,000 אירוbusinessinsider.com. גם דירות קטנות יוקרתיות יכולות להניב עשרות אלפי אירו לשבוע בעונה. אם הבעלים מוכן להשכיר את הנכס שלו, למשל, 8–10 שבועות בחורף ואולי עוד כמה שבועות בקיץ, הוא יכול לכסות חלק משמעותי מהוצאות שנתיות (צוות, תחזוקה, מסים) ואפילו להרוויח תוך כדי שהוא ממשיך ליהנות מהנכס בעצמו בחלק מהשנה.
כדאי גם לציין כי הביקוש להשכרה חזק מאוד בקורשבל בשבועות שבהם הבעלים פותחים את בתיהם. מומחי השכרת דירות באלפים מציינים כי צ'לטות במיקומים טובים מגיעות ל-70–90% תפוסה לאורך החורף (ואף לתוך הקיץ)snowonly.com. המעבר לתיירות כל השנה גורם לכך שיולי–אוגוסט תורמים כיום להכנסות משכירות (גם אם במחיר נמוך מהחורף). לפיכך, בעלים מתוחכם יכול להגיע לתפוסה כמעט מלאה בעונות השיא וליהנות מ-תשואה אפקטיבית טובה יותר. יש נכסים המנוהלים על ידי סוכנויות יוקרה או מפעילי טיולים, שמייעלים את התהליך.
אסטרטגיות הזדמנויות והשקעה: עבור משקיעים במיוחד, יש מספר כיוונים למקסם רווחים בקורשבל:
השבחות ושיפוצים: כפי שהוזכר, ניתן לעיתים לרכוש בצ'אלטים ישנים באזורים מעולים הדורשים מודרניזציה בהנחה יחסית קלה. השקעה בשיפוץ יוקרתי (עם שיפור יעילות אנרגטית ואבזור חדש) לא רק שמעלה משמעותית את ערך הנכס אלא גם את הכדאיות להשכרה שלו. לנוכח הרגולציה הדוחפת לבתים יעילים אנרגטית, שדרוגים כאלה גם "מגנים" על ההשקעה לטווח הרחוק.
החזר מע"מ בבניה חדשה: צרפת מציעה תמריץ משתלם לרוכשים התפתחותים חדשים באזורים תיירותיים. אם אתה רוכש נכס בבניה חדשה ומתחייב להשכיר אותו מרוהט עם שירותים ברמה מלונאית (כגון שירותי ניקיון, ארוחת בוקר) למספר שבועות בשנה, אתה זכאי להחזר של 20% מע"מ ממחיר הרכישה freespiritalpine.com. בהקשר של קורשבל, 20% מרכישת נכס בשווי מיליוני אירו הוא סכום משמעותי – מדובר בקפיצה מיידית בהון העצמי. רוכשים רבים של דירות חדשות בקורשבל 1650 למשל, מנצלים את המנגנון הזה, מממנים את המע"מ במהלך הבנייה ודורשים את ההחזר אחרי רכישה באמצעות רישום לתוכנית השכרה. כך משתפרת התשואה והזרם המזומנים, והתשואה מהשכרה הופכת לאטרקטיבית יותר בשנים הראשונות.
שיתופי שימוש: משקיעים מסוימים משתפים פעולה עם חברים או בני משפחה ורוכשים יחד צ'אלט (באופן לא פורמלי או דרך חברה בע"מ), וכך מתחלקים בשימוש ובעלויות. לנוכח המחירים הגבוהים, זה עשוי להיות פתרון יעיל, ועם תיאום נכון, כל צד נהנה גם מזמני שיא. ישנה מגמה מתפתחת של בעלות חלקית או מועדוני חברים יוקרתיים בנכסי סקי, המאפשרים לרכוש "מניות" בצ'אלט יוקרתי במיוחד (אם כי זה תחום חדש ויש לבדוק היטב את החוקיות).
ערך יחסי באזורים פחות מוכרים: אמנם קורשבל עצמה יקרה, אך משקיעים בוחנים לפעמים רכישה בפריפריה של קורשבל (למשל, קורשבל מוריון/1650, קורשבל וילג'/1550, או לה טניה הסמוכה). אזורים אלה נכללים באותו מתחם סקי ונהנים מהמוניטין של קורשבל, אך מחירי הנדל"ן נמוכים יותר. לדוגמה, כפרי לוויין בעמקי השלג עולים 50–70% פחות למ"ר בהשוואה ל-1850 investropa.cominvestropa.com, והתשואות מהשכרה (4%+ נטו) גבוהות לעיתים מאתרי היוקרה snowonly.com. החיסרון: עליית ערך איטית יותר וקהל שוכרים אחר, אך למשקיעים שמחפשים "אסטרטגיית השקעה" יש שמפצלים בין נבחרי פריים ואזורים מתפתחים.
לסיכום, תשואות צפויות בקורשבל 1850 נובעות משילוב של הכנסה שכירות מתונה וצמיחה הונית חזקה. רוכש בשנת 2025 יכול לצפות לעליות ערך שנתיות באחוזים חד־ספרתיים (שמתווספות לבסיס ערך גבוה מאוד) וכן ליכולת לקזז עלויות באמצעות שכירויות שמניבות אמנם רק אחוזים בודדים, אך מהוות סכום ניכר במונחים של יורו. לאור היסודות של שוק הנדל"ן בקורשבל, גם אסטרטגיה שמרנית של החזקה עד לשנת 2028 צפויה להניב תשואה כוללת גבוהה, בשקלול עליית ערך הנכס וכל דיבידנד שכירות שיתקבל. המפתח הוא לרכוש נכס איכותי (מבחינת מיקום ומפרט), כי נכסי יוקרה תמיד יהיו המבוקשים ביותר – מה שמבטיח נזילות גבוהה ותמחור פרמיום בעת היציאה מהשקעה. לצורך חיזוק הביטחון בשוק: ניתוחי מומחים מגדירים את מגמת הנדל"ן באלפים כ-“עולה באופן מובהק” ומדגישים שאתרי נופש מרכזיים כמו קורשבל נהנים מתשתית כלכלית חזקה ביותר גם קדימה investropa.cominvestropa.com.
רגולציה ומדיניות ממשלתית המשפיעה על נדל"ן
חוקי יעילות אנרגטית ("חוק האקלים"): שינוי מדיניות משמעותי המשפיע על הנדל"ן בצרפת הוא האיסור ההדרגתי על השכרת נכסים בדירוג אנרגטי נמוך. החל משנת 2025, דירות שדורגו בדרגת אנרגיה "G" לא יוכלו להיות מושכרות כחוק בצרפתmansion-properties.com. עד 2028, האיסור מתרחב גם לנכסים בדירוג "F", ובהמשך גם ל-"E" ב-2034. באתרי סקי באלפים, לא מעט שאלטות מסורתיות שנבנו לפני עשרות שנים עלולות להיכנס לקטגוריות הדירוג הנמוכות (בשל חלונות חד-שכבתיים, בידוד בלתי מספיק, מערכות חימום ישנות ועוד). לבעלי דירות בקורשבל, זה הפך לסוגיה בוערת: על מנת לשמור על פוטנציאל ההשכרה, יש לעדכן את הנכס לעמידה בתקן. כבר עתה אנו עדים ל"בריחה לאיכות" – כלומר קונים מתמקדים בשאלטים חדשים, מבודדים היטב, או כאלו שכבר שודרגו למערכות חימום ובידוד מודרניותinvestropa.cominvestropa.com. שאלטים ישנים בעלי דירוג נמוך נקלעים לשוק דו-שכבתי: או שהם נמכרים במחיר נמוך, או שלא נמכרים כלל, או שבעליהם משקיעים בשיפוצים (פאנלים סולאריים, משאבות חום, בידוד משופר) כדי להעלות את הדירוג. תקנות אלו, באופן די מפתיע, תומכות בעליית מחירים בנכסים איכותיים – כיוון שבתים שמקיימים את הדירוגים A/B הופכים ליקרים ומבוקשים אף יותר investropa.cominvestropa.com. בקורשבל 1850 שאלטים יוקרתיים רבים עברו שיפוץ להתקנת חלונות משולשים, חימום גיאותרמי ועוד, כדי להבטיח שיוכלו להמשיך להיות נכסי השכרה. בסך הכול, המדיניות הזו דוחפת את השוק לקיימות, מה ששפר בטווח הארוך את איכות המלאי ואף עולה בקנה אחד עם ערכי הקונים (רבים מקרב בעלי ההון אוהבים את שדרוגים ידידותיים לסביבה כחלק מהסטנדרט היוקרתי).
רגולציה על השכרות לטווח קצר: אזורים עתירי תיירות בצרפת מאזנים בין רווחיות ההשכרות לטווח קצר לבין צורכי הקהילה. בחלק מהעיירות האלפיניות (במיוחד הגדולות כמו שאמוני), הרשויות המקומיות הגבילו את מספר השכירות לתיירים או דרשו היתרים מיוחדים להפעלתן dmproperties.cominvestropa.com. שאמוני, לדוגמה, הטעילה מכסות על דירות נופש באזורים מסוימים במטרה לפנות דיור לתושבים מקומיים ולעובדים עונתיים. בעוד הגודל הקטן יותר של קורשבל והיותה אתר נופש ייעודי משמעם שטרם הוטלה מגבלה מחמירה (הכלכלה נשענת על השכרות), היא אינה חסינה לפיקוח רגולטורי. בעלי נכסים בקורשבל חייבים לרשום את הנכס שלהם אם הם משכירים לטווח קצר ולשלם מס תיירות. אם בעתיד יוחלטו חוקים – למשל, הגבלת מספר השבועות שניתן להשכיר נכס, או דרישה לסטטוס מגורים עיקריים על מנת להשכיר ללא הגבלה – הדבר עשוי להשפיע על חישובי ההשקעה. עם זאת, לאור הפרופיל של קורשבל 1850 (בעיקר בתי נופש יוקרתיים ותשתיות תיירות), כל מדיניות כזו צפויה להיות מדודה. ראוי לציין, שהגבלת היצע הנכסים להשכרה במקומות כמו שאמוני מובילה ליותר ביקוש (ולמחירים גבוהים יותר) לנכסים שכן זמיניםinvestropa.cominvestropa.com. אפקט דומה עשוי להתרחש בקורשבל: אם אי פעם תוגבל ההשכרה, הנכסים הבלעדיים שיישארו יזכו לביקוש אף גבוה יותר מתיירים אמידים. זהו תחום למעקב, אך נכון ל-2025, קורשבל עדיין שוק ידידותי מאוד להשכרות ללא מגבלות מקומיות ייחודיות על דירות נופש (למעט מה שנקבע בחוק הלאומי).
מיסים על בתים שניים: ממשלת צרפת והרשויות המקומיות הטילו מיסים שמיועדים לבעלי בתים שניים, הכוללים רבים מהמחזיקים בנכסים בקורשבל. צעדים אלה כוללים תוספת מס מגורים (taxe d’habitation) מוגדל באזורים שהוכרזו רשמית כסובלים ממחסור בדיור לתושבים המקומיים (zones tendues). מחוז סבואה של קורשבל התיר העלאה של עד 60% במסי הבתים השניים במקרים מסוימים. בנוסף, בחלק מהאתרים הפופולריים קיים מס על בתים ריקים שמטרתו להרתיע מהשארת נכסים ריקים. למעשה, כשמדובר בשאלי בשווי של מיליוני יורו, המיסים המקומיים הללו יחסית זניחים (תוספת של כמה אלפי יורו בשנה) ולא מנעו מרוכשים אמידיםinvestropa.com להיכנס לשוק. המשטר המס הלאומי בצרפת כולל היבטים ידידותיים למשקיעים: אין "מס רוכש זר" גורף, וצורפת אף שינתה ב-2018 את מס העושר כך שהוא מתמקד רק בנדל"ן (IFI – מס עושר נדל"ן) החל על שווי נדל"ן נטו מעל €1.3 מיליון בשיעור מתקדם של עד כ-1.5%. רוכשים מחו"ל לרוב פשוט לוקחים זאת בחשבון בעלות החזקת נכס בצרפת. על הכנסות שכירות, בעלי נכסים זרים משלמים מס הכנסה צרפתי (עם אמנות למניעת כפל מס), אך ניתן לקזז הוצאות, ותוכניות אטרקטיביות כמו LMNP (השכרה מרוהטת) מספקות טיפול מס מיטיב. מעבר לכך, קיימות הטבות מס על השכרה: הכנסות מהשכרה מרוהטת לרוב ניתנות לקיזוז באמצעות פחת והוצאות, ולעיתים יוצרים הכנסה חייבת מס נמוכה במיוחד על שאלי שמנוהל ביעילות. תמריץ נוסף קיים בבנייה חדשה – מע”מ (20%) ניתן להחזר אם הנכס מושכר עם שירותים, מה שמעלה משמעותית את התשואה freespiritalpine.com. בנוסף יש נקודות זיכוי ומענקים לשיפוצים ירוקים (בתוך מערך היוזמות הירוקות של צרפת). בסיכומו של דבר, הרגולציה בצרפת נחשבת יציבה ושקופה יחסיתmansion-properties.com. המשקיעים נהנים מהגנה משפטית חזקה (זכות הקניין מעוגנת עמוק) mansion-properties.com והמגמה הצרפתית לדחוף להשכרה בת-קיימא ככל הנראה תגדיל את ערך הנכסים העומדים בתקינה בטווח הארוך.
תקנות תכנון ובנייה מחמירות: הפיתוח בקורשבל 1850 מוסדר על ידי כללי תכנון מחמירים שמטרתם לשמור על הסביבה ההררית ועל האופי הבלעדי של האתר. חוק ההרים (Loi Montagne) ותוכניות עירוניות מקומיות מגבילים פיתוח בקנה מידה גדול, במיוחד מעל גבהים מסוימים. בפועל, המשמעות היא שהיתרי בנייה חדשים נדירים – הדגש הוא על שיקום מבנים קיימים ולא על התפשטות לקרקעות שלא נבנו קודם לכן investropa.com. מגבלות גובה מבטיחות כי הצ'אלטים יישארו בקנה מידה אנושי (ללא מגדלי מגורים), והנחיות עיצוביות שומרות על המראה הקלאסי של הצ'אלט. בנוסף, בניית מגורי נופש חדשים באלפים דורשת לעיתים קרובות להעניק תועלת כלשהי לקהילה (כמו יצירת חנייה או תמיכה בדיור לעובדים עונתיים) כתמורה. מדיניות אלו למעשה נועלות את המחסור בנדל"ן בקורשבל. עבור בעלי הנכסים, זו בשורה טובה כיוון שזה מונע פיתוח יתר שהיה עלול לדלל את שווי הנכסים או את קסם האתר. מצד שני, פרויקטי שיפוץ עלולים להיות יקרים ודורשים זמן רב בשל מכשולי רישוי – אך מרבית הרוכשים מתוך שכבת היוקרה מקבלים זאת כחלק מהבעלות על חלקת גן-עדן. יש לציין שבשווייץ התקנות אף מחמירות יותר (כמו הגבלת ה־Lex Weber על דירות נופש), ואילו בצרפת יש עדיין אפשרות לפתח, אך בצורה מבוקרת. מועצת קורשבל המקומית נדרשת לאזן בין קיימות סביבתית (סיכוני מפולות שלג, תחבורה, משאבי מים) לבין מעמדה כיעד תיירותי עולמי. שדרוגי התשתיות בשנים האחרונות (כמו מעליות חדשות) מלווים לרוב בהערכות סביבתיות, וככל שניתן, ממחזרים או משדרגים מתקנים קיימים ולא בונים חדשים.
לסיכום, המצב הרגולטורי ב־2025 עבור בעלי נדל"ן בקורשבל מאופיין בדגש על איכות ועמידה בדרישות: בתים חסכוניים באנרגיה, השכרה אחראית ופיתוח מבוקר. צעדים אלו, על אף שמסבכים את העניינים בעבור הבעלים, לרוב מגבירים את ערכו היוקרתי והארוך טווח של הנדל"ן בקורשבל. מומלץ לרוכשים לוודא שכל נכס שהם שוקלים עומד כבר בתקנים החדשים או שניתן לשדרגו בקלות – ולהיעזר במומחים מקומיים לייעול מיסוי ולהבנת כללי ההשכרה. חשוב לציין כי צרפת אינה מגבילה רוכשים זרים (אין הגבלות לאזרחים זרים), מה שמבטיח שהביקוש בקורשבל נותר רחב כתמיד, וכולל קונים מאירופה, אמריקה ואסיה.
דינמיקה עונתית והשפעתה על מחירים וזמינות
עונת השיא בחורף (עונה גבוהה): קורשבל 1850 היא ביסודה עיירת סקי, והחורף הוא הזמן שבו הכפר באמת מתעורר לחיים – יש לכך השלכות ישירות על השימוש והמחיר של נדל"ן. התקופה מדצמבר עד אפריל היא עונת השיא, כאשר חג המולד/שנה חדשה ופברואר (חופשות בתי ספר) הם נקודות השיא המובהקות. בזמנים אלו הביקוש למגורים מרקיע שחקים. בעלי שאלטים שמשכירים את הנכסים שלהם לרוב מרוויחים את עיקר ההכנסה השנתית תוך 2–3 שבועות חופשה בלבד. כתוצאה מכך, מחירי השכירות בחורף גבוהים במיוחד (למשל, €50,000+ לשבוע עבור שאלט יוקרה עם 4 חדרי שינה הוא דבר רגיל בשבוע השנה החדשה). גם הפעילות בשוק המכר עשויה לזנק בחורף, שכן מבקרים עשירים לעיתים מחליטים לרכוש לעצמם פיסת מקורשבל לאחר שחוו את אורח החיים. זה לא נדיר שסיורי נכסים ייערכו במקום בעונת השיא בעקבות שוכרים מוקסמים. עם זאת, המלאי למכירה בדרך כלל נמוך ביותר בחורף – בעלי נכסים רבים יעדיפו לדחות פרסום עד האביב/קיץ כדי לא להפריע להשכרות החורף הרווחיות או לזמן החופשה האישי. לכן החורף הוא הזמן שבו הקונים חווים את המוצר (את הנופש ולעיתים את הנכס עצמו כדיירים), אך העסקאות בפועל מסתיימות לעיתים קרובות בעונות המעבר.
אביב וסתיו (עונות שפל): בסוף אפריל, מעליות הסקי נסגרות וקורשבל נכנסת לשלב שקט. הפשרת השלגים באביב ועונת המעבר (מאי, יוני) מביאות לכך שרבות מהחנויות והמסעדות סגורות. באופן דומה, אחרי קיץ קצר, הסתיו (מסוף ספטמבר ועד נובמבר) נחשב לעונת שפל עם מינימום פעילות תיירותית. תקופות אלה היו מאז ומתמיד עונות רגועות באתר – זמן שבו בעלי שאלטים מבצעים שיפוצים או שדרוגים, הצוות יוצא לחופשות, והכפר מתמלא כוחות. מהבחינה השיווקית, עונת השפל היא הזמן שבו המלאי נוטה להיות הגבוה ביותר וקונים עשויים למצוא מעט יותר מקום למיקוח. מוכרים שמפרסמים בעונת השפל מודעים לכך שמספר הקונים קטן; אם יש להם עניין למכור, הם עלולים לתמחר מעט אטרקטיבי יותר. יחד עם זאת, כיוון שבעלי הנכסים בקורשבל בדרך כלל אינם לחוצים על מזומן, לא כדאי לצפות להנחות עונתיות קיצוניות – השוק לא מתנהג כמו מחירי שכירות עונתית שמתרוממים או צונחים בחדות. מחירי הנכסים אינם נופלים בקיץ/עונת שפל; לכל היותר, יש יותר מקום למיקוח או אפשרות לרכוש ללא תחרות על הנכס. ישנם קונים מנוסים שמכוונים את החיפוש שלהם לאביב: לאחר עונת סקי עמוסה, כמה בעלי נכסים עשויים לשקול למכור (במיוחד אם הנכס לא הושכר או נוצל כפי שציפו). כמו כן, לסוכנויות נדל"ן יש יותר זמן להקדיש ללקוחות בעונת השפל, דבר שיכול להעניק לרוכשים יותר תשומת לב ואפשרות לבדוק את השוק לעומק.
עונת הקיץ (עונת שיא משנית):הקיץ (יולי–אוגוסט) בקורשבל הפך לפופולרי מאוד כאשר הרי האלפים משווקים את עצמם כיעד לכל ימות השנה. אף שהקיץ אינו עמוס כמו החורף, הוא כבר אינו נחשב כמשני. משפחות וחובבי טבע מגיעים לטיולים רגליים, רכיבת אופני הרים, ריצות שטח, גולף (בקרבת מקום) ומנוחה אלפינית. האקלים נעים (ימים חמים, לילות קרירים) והנוף מרהיב, מה שהופך את קורשבל גם בקיץ למפלט הררי יוקרתי. למגמה זו יש מספר השפעות: השכירות בקיץ מהוות כיום מקור הכנסה משמעותי ורבים מהצ'אלטים והדירות מושכרים על בסיס שבועי לתיירים מאירופה, המזרח התיכון (שלעיתים קרובות מחפשים אקלים קריר יותר בקיץ) ומקומות נוספים. בשיא הקיץ שיעורי התפוסה בנכסים מבוקשים עשויים להגיע ל-70% ומעלה snowonly.com. דמי השכירות נמוכים מהחורף אך עדיין נאים – למשל, אותו צ'אלט שמושכר ב-€50,000 לשבוע בחורף עשוי להיות מושכר ב-€15,000–€20,000 לשבוע באוגוסט. עבור בעלי הנכסים, המשמעות היא שהנכס לא עומד ריק 8 חודשים בשנה; ניתן לנצל אותו או להרוויח ממנו ביותר עונות. מהבחינה התרבותית, הדימוי של קורשבל מתרחב כאתר נופש דו-עונתי, בדומה למג'ב או שאמוני. תשתיות כמו מעליות הפועלות בקיץ (לטיילים ולרוכבי אופניים) ואירועים כמו פסטיבלי מוזיקה או זיקוקים מושכים מבקרים. למעשה, ברחבי האלפים, דיווחו אתרי נופש על עלייה משמעותית בביקורי קיץ – בשאמוני חלה עלייה של 46% במכירות כרטיסי מעליות בקיץ תוך שנתיים dmproperties.com, ובקורשבל עצמה הנתונים עולים בהתמדה. הנוכחות לאורך כל השנה תומכת בערך הנכסים מכיוון שבעלים רואים שימושיות גדולה יותר (והכנסות פוטנציאליות) מההשקעה שלהם. זה גם מסייע לצמצם מעט את עונתיות העסקים, והכפר הופך לבר-קיימא יותר לאורך כל השנה.
השפעה על זמינות: מחזור העונות משפיע על מועד היציאה של נכסים לשוק. רבים מהמוכרים מעדיפים להתחיל למכור בסוף החורף או באביב (לאחר שנהנו מעונה אחרונה, או כדי לתפוס את מבקרי האביב), כדי שהעסקה תיסגר בקיץ לפני החורף הבא. באופן דומה, פרויקטים חדשים לרוב שואפים למסירה בסתיו, כך שהקונים יוכלו ליהנות מהנכס בעונת החורף. לכן, הסתיו מתאפיין בריבוי הסכמות וסגירות (למעשה משרדי הנוטריונים באלפים עסוקים במיוחד באוקטובר-נובמבר בסגירת עסקאות כדי שהקונים יקבלו מפתחות עד חג המולד). לגבי השכרות, בעלי נכסים נדרשים להחליט עד תחילת הסתיו אם ישכירו את השבועות המבוקשים או ישתמשו בנכס בעצמם, שכן סוכני השכרה מתחילים לשווק את צ'אלטים לחורף כבר בספטמבר עבור העונה הקרובה.
דינמיקת מחירים: ייתכן שאנשים מניחים שרכישה בחורף יקרה יותר בגלל הביקוש – אך בנדל"ן, המחירים בקורשבל יחסית קבועים לאורך כל העונות (בניגוד למלונות, מחירי הבתים לא מוכפלים בחורף). עם זאת, הערך הנתפס של נכס נמצא בשיאו בחורף: שאלה סקי נראית אטרקטיבית במיוחד כשהיא מוקפת בשלג ובפעילות תוססת. לעיתים זה מוביל למכירות מהירות במחיר המבוקש בחורף, בעוד שאותו נכס המוצג בעונה מתה עשוי לקבל הצעה נועזת יותר. במובן הזה, עשויה להתרחש רכישה "רגשית" בחורף – קונה מתאהב במקום בשיא האווירה ומשלם מחיר מלא. לעומת זאת, משקיע קפדן יעדיף לבדוק בקיץ כדי לבדוק אם מתגלות בעיות שמוסתרות בשלג החורפי (מצב הגג, גבולות הקרקע וכו'), ולנהל משא ומתן באווירה רגועה פחות.
מגמות שימוש – שהייה ארוכה יותר: שינוי עונתי נוסף הוא שבעלים (ושוכרים) מבלים תקופות ארוכות יותר בקורשבל מאשר בעבר. עליית העבודה מרחוק מאפשרת לחלק מהבעלים להגיע למספר חודשים – לדוג' מדצמבר ועד פברואר ברצף – במקום רק לשבוע חופשה. ייתכן שהם יעבדו מהשאלאה שלהם במהלך השבוע וישתמשו בהפסקות לגלישה, ומתייחסים אליה כאילו היא בית משני עיקרי. בדומה לכך, יש שמגיעים בקיץ לחודש של בריחה מהעיר. מגמה זו מטשטשת את הגבולות בין עונות ומגדילה למעשה את הביקוש לתכונות ביתיות ונוחות (משרדים ביתיים, אינטרנט אמין וכו' – קורשבל שיפרה בכך תשתית פס-סיב באזור). זה מחזק את הרעיון שקורשבל אינה רק אתר סקי חולף אלא יעד חיים אלפיני לאורך כל השנה.
לסיכום, העונתיות בקורשבל יוצרת מקצב מחזורי בשוק, כאשר החורף שולט הן בשימוש והן בהתרגשות, אך חשיבות הקיץ עולה. אמנם מחירי הנדל"ן עצמם לא קופצים בעונה, אך עיתוי המכירות, התפוסה וההיצע של נכסים – כולם עונתיים. משקיעים נבונים יתאימו את אסטרטגיותיהם ללוח השנה הזה: ייתכן שיבחרו לקנות באביב, לשדרג בעונה מתה, ולהרוויח מהשכרות בעונה החמה. הדחיפה להרחבת עונות התיירות (חורף וקיץ) בהדרגה מאזנת את המגרש, מה שהופך בסופו של דבר את הנכס לבעל ערך רב יותר, כיוון שהוא פעיל יותר לאורך השנה ומשולב בקהילה שאינה נסגרת מחצית מהזמן.
פיתוחי תשתיות וצמיחה בתיירות
שדרוגי תשתיות סקי: קורשבל ושלושת העמקים משקיעים ללא הרף בתשתיות הסקי שלהם, בהבנה שחווית סקי מודרנית ויעילה חיונית לשמירה על ערך הנכסים ולמשיכת מבקרים אמידים. אחד המוקדים האחרונים הוא הרכבל סליר ששופץ לחלוטין, שייפתח מחדש לחורף 2024/25 עם קרונות פנורמיים חדשים ונוחות מהודרת seecourchevel.com. סליר הוא רכבל חתימה (המעלה גולשים לגובה 2,700 מטר עם תצפית להרי המון בלאן), והשדרוג שלו מדגיש את המחויבות של אתר הנופש למתקנים ברמה הגבוהה ביותר. בנוסף, אזורי המתחילים ב-1850 שודרגו עם דרגנועים מקורים חדשים (מסועי סקי) שהחליפו מסועים ישנים, כדי לספק העלאה מקורה ונוחה לילדים ולמתחילים seecourchevel.com. בשנים האחרונות גם הורחבו מערכות ייצור השלג בקורשבל כדי להבטיח מסלולים ניתנים לגלישה מתחילת דצמבר ועד סוף אפריל, גם בשנים דלות שלג. לדוגמה, לקראת אליפות העולם בסקי 2023 (שהתקיימה בקורשבל-מריבל), הושקעו מיליונים בהכנת מסלולים, פיסט-בשרים חדשים ותותחי שלג כדי להבטיח תנאים ברמה עולמית. הקישוריות בתוך מתחם הסקי נותרת חסרת תחרות: קורשבל מחוברת באופן ישיר למריבל ולואל טורנס, ומיזמים עדכניים כמו רכבל אורל-סים קארון מ-2021 (בעמק הרביעי) חיזקו עוד יותר את "שלושת העמקים" כאזור גלישה אחד ענק snowonly.com. עבור בעלי נכסים, השדרוגים הללו משמעם איכות סקי עקבית וחוויית אירוח טובה יותר – כך שממשיכים להיות ביקושים גבוהים להשכרות וערך הנדל"ן הגבוה מוצדק.
שירותי יוקרה והתרחבות: השיפורים בהר ממשולבים בהתפתחויות בכפרי הנופש. קורשבל 1850 כבר מתגאה באחת מהקבוצות המרוכזות הגדולות ביותר של מלונות 5 כוכבים בעולם (מחוץ לערים הגדולות) businessinsider.com. זה כולל מוסדות ידועים כמו Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée ואחרים, שמפנקים את המבקרים ומעלים את יוקרת הנופש. באופן מרשים, בקורשבל (בכל הרמות) יש 7 מסעדות עם כוכב מישלן, המספר הגבוה ביותר באלפים businessinsider.com, המחזק את מעמדה כיעד קולינרי. המגמה היא לכיוון יוקרה חוויתית: פרויקטים חדשים משלבים לינה עם גלריות קניות יוקרתיות, מועדונים פרטיים ומרכזי בריאות. התפתחות בולטת היא מלון ה-Maya Collection החדש, מלון יוקרה אולטרה מתוכנן להיפתח בקורשבל עד דצמבר 2025 voguebusiness.com. בדומה לכך, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (החברה שמאחורי בתי הקזינו והמלונות המפוארים במונקו) מעורבת גם היא בקורשבל עם תכניות ללודג'ים יוקרתיים ופרויקטי אירוח עד 2026 voguebusiness.com. פרויקטים אלו מעידים על כך שמשקיעים מזרים הון לתשתיות התיירות של קורשבל, בציפייה לביקוש מתמשך. האתר גם מתכונן לחגוג את יום השנה ה-80 ב-2026/27, וככל הנראה יחנוך אז כמה מאותם מקומות חדשים ויארח אירועים נוצצים voguebusiness.com. עבור בעלי הנדל"ן, גל מפעילי היוקרה הוא בונוס: הוא מרחיב את האטרקטיביות של האתר (ומביא מבקרים עשירים חדשים שעשויים להפוך לרוכשי נכסים בעצמם) ומרענן כל הזמן את ההילה של קורשבל. הנוכחות של מותגים כמו לואי ויטון, דיור, קרטייה וכו', במחוז הקניות של קורשבל (שכולם מחזיקים שם בוטיקים) מוסיפה לתחושת הקוסמופוליטיות voguebusiness.com.
תחבורה ונגישות: הנגישות של קורשבל תמיד הייתה חלק מהמשיכה היוקרתית שלה. לאתר הנופש יש נמל תעופה פרטי לאליט (אלפורט) ממש מעל 1850, מהגבוהים באירופה, המאפשר למטוסים פרטיים קטנים ומסוקים לנחות ממש על המדרון businessinsider.com. המשמעות היא שאנשים חשובים ומפורסמים יכולים לטוס ישירות מפריז או ז'נבה לקורשבל, ולחסוך שעות של נסיעה ברכב. נמל האלפורט, המפורסם במסלול ההמראה הקצר והעולה שלו, משמש גם כאטרקציה תיירותית בחורף (הגולשים עוצרים לצפות במטוסים ממריאים ונוחתים) businessinsider.com. מבחינת תשתית תחבורה רחבה יותר, יש התפתחויות גדולות באזור: מסילת הרכבת המהירה ליון-טורינו הנבנית (שחלקה כולל תחנה בסן-ז'אן-דה-מוריין, כ-45 דקות נסיעה מקורשבל ברכב) צפויה להסתיים לקראת סוף העשור snowonly.com. עם סיום העבודות, זמן הנסיעה מפריז לאלפים הצרפתיים יתקצר משמעותית – ואולי יביא עוד מבקרים לסופי שבוע. דמיינו את האפשרות להגיע למוּטְיֶיה (עיירת העמק של קורשבל) ברכבת מפריז בכ-4 שעות בלבד; זה עשוי להפוך את קורשבל לנגישה יותר גם לקהל אירופי רחב יותר, כולל מי שמעדיף לא לטוס. בנוסף, שיפורים בכבישים המקומיים (המסלול ממוטייה לקורשבל עבר שדרוגים ותעלות משופרות במשך השנים) ממשיכים לשפר את הבטיחות ולהפחית עומסים בשבועות העומס. יחד, השדרוגים האלו מחזקים את המשיכה של קורשבל כיעד יוקרה נגיש, למרות מיקומה המבודד בהרים.
קיימות וסביבה: מתוך הכרה באיומים הכפולים של שינויי האקלים והעלייה בעלויות האנרגיה, רשויות קורשבל ומפעילי המעליות אימצו שדרוגים לקיימות. חברת Societé des 3 Vallées (S3V), שמנהלת את מעליות הסקי, מפעילה כיום 100% מהמעליות באמצעות אנרגיה מתחדשת (הידרואלקטרית וסולארית) seecourchevel.com. בשנת 2024 הם התקינו פאנלים סולאריים בתחנת הגונדולה Ariondaz בקורשבל מוריון כדי לייצר חשמל באתר, בכמות מספקת להפעלת רכבל מהאנרגיה הסולארית seecourchevel.com. הם גם השקיעו בכלי גישור שלג חסכוניים באנרגיה המונחים ב-GPS, המייעלים את מסלולי הגישור ומצמצמים את צריכת הדלק seecourchevel.com. בתחום פיתוח הנדל"ן, בנייה חדשה מבוצעת לפי תקני בידוד מחמירים וכוללת לעיתים קרובות חימום גיאותרמי או חימום סולארי לבריכות וכדומה. ממשלת האתר יישמה אמצעים כגון סבסוד שיפוץ אנרגטי למבנים ישנים. אפילו מדיניות קטנות, כמו חובת צמיגי חורף ברכבים כחוק במהלך העונה למען הבטיחות seecourchevel.com, מעידות על דגש על קיימות ובטיחות. מאמצים אלו מבטיחים שקורשבל תישאר קיימא כאזור סקי לטווח הארוך (ממתנים את השפעות האקלים) ומהווים נקודת מכירה למשקיעים בעלי מודעות סביבתית. בנוסף, קהל לקוחות עשיר שרגיש לאחריות סביבתית יעדיף אתר "ירוק" וכך גדלה האטרקטיביות של המקום. כל אלה מוסיפים ערך בלתי מוחשי לנדל"ן: אתר מנוהל היטב ובצורה בת-קיימא ישמור על מעמדו (וכך גם על הביקוש לנכסים בו) לשנים רבות קדימה.
אירועים ופרופיל גלובלי: כוכבה של קורשבל היה במלוא הדרו במהלך אליפות העולם בסקי אלפיני של FIS בפברואר 2023, שאורגנה במשותף עם מריבּל. אתר הסקי נהנה מחשיפה תקשורתית בינלאומית וניצל את ההזדמנות להציג את מתקניו (כולל איצטדיון סיום חדש ומעליות ששודרגו). הצלחת האירוע הדגימה את יכולתה של קורשבל לארח אירועים רחבי היקף, מה שמבשר טובות לתוכניות עתידיות כמו האולימפיאדה. אכן, האלפים הצרפתיים (כולל קורשבל) נחשבים מועמדים חזקים לאירוח אולימפיאדת החורף 2030, ורבים מצפים כי הם יזכו בכך voguebusiness.comvoguebusiness.com. ציפייה זו כבר האיצה פרויקטים שונים – למשל, מתוכנן עיצוב מחדש של ה"סנואו פרונט" בקורשבל 1850 ותחנת רכבל שנוס כדי לחדש את מרכז כפר הסקי לקראת אפשרות לאירוח האולימפיאדה voguebusiness.com. במידה שהאולימפיאדה תאושר, צפויה פריחה מיידית בהשקעות בתשתיות: שדרוג כבישים, הרחבת אפשרית של אירוח (אם כי בקורשבל כנראה באמצעות מתקנים זמניים בשל הגבלה על בניה קבועה), וטיפוח כללי. גם אם קורשבל לא תהיה אתר רשמי, היא צפויה לארח אורחים נכבדים או נבחרות לאימונים (כפי שעשתה באולימפיאדות קודמות), והעלייה בתיירות תהיה משמעותית. בנוסף, חגיגות ה-80 בשנים 2026/27 יכללו כנראה אירועים מיוחדים, אולי פתיחת מוזיאונים או אתרים תרבותיים חדשים שיחגגו את תפקידה החלוצי של קורשבל כאתר סקי שתוכנן מראש (הוקם ב-1946). השקעות תרבותיות כאלה מוסיפות עומק לאטרקטיביות של האתר מעבר לסקי.
*אתרי הנופש השווייצריים רשמו צמיחה ממוצעת של כ־3.5% בשנת 2024 dmproperties.com; וורבייה, כאחד מאתרי הפרמייר של שווייץ, כנראה חווה צמיחה דומה או מעט גבוהה יותר בשל הביקוש הרב.
צמיחת התיירות ותוכניות לעתיד: ההשפעה המשולבת של כל הגורמים הנ"ל משתקפת בנתוני התיירות: בעונת 2024/25, קורשבל רשמה כ-1.2 מיליון לילות אירוח, עלייה של 16% מעונת 2018 (לפני הקורונה)voguebusiness.com. מדובר בצמיחה מרשימה ליעד שכבר מבוסס וידוע. צמיחה זו היא חלק ממאמץ אסטרטגי לשווק את האתר לאורך כל השנה ובזירה הבינלאומית. משרד התיירות פונה לשווקים חדשים (למשל, בוצעה פנייה ממוקדת למבקרים מארה"ב, המזרח התיכון ואסיה באמצעות מסעות פרסום ושותפויות). הכנסת פסי הסקי Ikon ו-Epic (כרטיסי עונה עולמיים) המשלבים ימי גלישה בשלושת העמקים הפכה את הגישה לסקי הבינלאומי (במיוחד אמריקאים) לנוחה יותר בקורשבל, ורבים התאהבו במקום dmproperties.com. המתכננים באתר שמים דגש גם על איזון בין צמיחה לאקסקלוסיביות: בניגוד לאתרי סקי המוניים, קורשבל אינה שואפת להגדלה דרמטית של נפח הגולשים (מה שעלול להעמיס על הרכבלים והמסלולים). במקום זאת, מושם הדגש על שיפור איכות – למשל, חוויות טובות יותר, יותר פעילויות שאינן סקי (פארק מים Aquamotion, מזחלות כלבים, טיסות רחיפה ועוד) ושיפור השירותים (אפליקציות לשירותים לפי דרישה, סקי קונסיירז' וכו'). בדרך זו, קורשבל שומרת על מותג יוקרתי – מה שממשיך למשוך מבקרים (וקוני נכסים) עשירים. חשוב לציין כי הסינרגיה בין השקעה ציבורית (ברכבלים, כבישים, אירועים) להשקעה פרטית (במלונות, חנויות, שאטלים) יוצרת מעגל מחזק: האתר נשאר בחזית החדשנות והיוקרה, ולכן הנדל"ן כאן נשאר מבוקש במיוחד ברמה עולמית.
ניתוח השוואתי מול אתרי נופש אלפיניים אחרים (מג'ב, ואל ד'זיר, וורבייה)
קורשבל 1850 נזכרת לעיתים קרובות באותה נשימה עם קומץ אתרי נופש אלפיניים יוקרתיים. כדי לשים את שוק הנדל"ן שלה בפרספקטיבה, יש טעם להשוות נתונים ומאפיינים עיקריים עם ואל ד'יזר ומג'ב (המקבילות הצרפתיות שלה) ווורבייה (המתחרה השווייצרית הבכירה):
מחירים: המחירים בקורשבל 1850 נמצאים בשיא שוק הנדל"ן הצרפתי – זהו אתר הנופש הצרפתי היחיד שמתחרה בעקביות עם אתרי היוקרה השוויצריים מבחינת מחירinvestropa.com. המחירים הבכירים בואל ד'יזר קרובים מאחור (מתקרבים ל-€30,000 למ"ר עבור הנכסים הטובים ביותר) investropa.com, אך בממוצע קורשבל עדיין עוקפת אותה. מג'ב, על אף יוקרתה הרבה, מציגה רמות מחירים נמוכות יותר – בשל הגובה הנמוך יותר והמלאי המרובה של קרקעות זמינות לפיתוח (זוהי עיירה רחבה ומפוזרת). לדוגמה, בקתה אלגנטית שעשויה לעלות €5M במג'ב תעלה בקלות €8–€10M בקורשבל 1850. ורבייה בולטת כמתחרה ישירה מבחינת יוקרה ומחיר: כפי שמוצג, נכס פריים בורבייה מתחיל בסביבות CHF 22,100 (~€23,600) למ"ר ומגיע עמוק לתוך טווח ה-€30,000 ubs.comubs.com. למעשה, שווייץ מתהדרת בחמשת שווקי הסקי היקרים ביותר באלפים, כאשר סנט מוריץ ו-Gstaad לרוב מגיעות לכ-€40,000 למ"ר בנכסי עילית ubs.comubs.com. קורשבל 1850 עדיין נמצאת קצת מתחת לאלו – בינתיים. ראוי לציין כי הזינוק של 9% במחירי קורשבל ב-2024 היה גבוה יותר מקצב הצמיחה של כל אתר נופש שוויצרי באותה שנה, מה שמרמז כי הפער עשוי להצטמצם dmproperties.com.
עבור משקיעים, הבדלי המחירים האלו מתבטאים גם ב"כרטיסי כניסה" שונים: ניתן לרכוש דירת יוקרה במז'ב במחיר של דירה קטנה מאוד ב-1850. מי שמניעיו השקעתיים בלבד עשוי למצוא ערך במז'ב או באתרי סקי צרפתיים מתפתחים (פוטנציאל עלייה גבוה יותר באחוזים), אך המשיכה בקורשבל היא שמדובר בנכס איכותי ויציב – בדומה להחזקה בנכס במונקו לעומת עיר זולה יותר.
ביקוש ותמהיל רוכשים: כל ארבעת האתרים מושכים קונים עמידים מהעולם, אך עם הבדלים דקים:
קורשבל 1850 – מאוד בינלאומי; אירופאים בולטים (בריטים, בלגים, שווייצרים, עשירי צרפת), עניין משמעותי מהמזרח התיכון ואסיה, וקונים אמריקאיים הולכים ומתרבים investropa.cominvestropa.com. גם פופולרית היסטורית בקרב רוסים. הרוכשים כאן לעיתים קרובות מחפשים נכסי פרסטיז'ה ואינם מהססים לשלם מחיר פרמיה עבור היוקרה.
ואל ד'יזר – מסורתית יעד מועדף על השוק הבריטי היוקרתי והעשירים הצרפתים. מוניטין חזק לחובבי סקי רציניים (שטחים נרחבים למקצוענים) לצד בקתות יוקרתיות. פרופיל הרוכשים כאן אולי מעט יותר אירופי מזה של קורשבל, אך גם כאן ניכרת עלייה בקונים מחוץ לאירופה.
מז'ב – מושכת קהל עמיד יותר מעודן (פיתוחה החל על ידי משפחת רוטשילד כתגובה צרפתית לסנט מוריץ). רוכשים צרפתיים ושווצרים מאזור ז'נבה אוהבים את מז'ב בזכות הכפר האופנתי (קניות בוטיק, גסטרונומיה, בקצב רגוע יותר מאשר בקורשבל) ואורח החיים השנתי. פופולרית גם בקרב משפחות – לא רק על סקי אלא על החיים האלפיניים הכלליים (גולף, רכיבה על סוסים, פסטיבלי מוזיקה). קיימת נוכחות בינלאומית (בריטניה, בלגיה, אמריקאים/אסייתים מסוימים), אך לא מובחנת כמו בקורשבל.
ורבייה – מאוד בינלאומית; שילוב של בריטים (תואר כ“לונדון על השלג” בזכות ריבוי בריטים), פאן-אירופאים ועשירי העולם. החוק השווייצרי מתיר לזרים לרכוש בוורבייה (מכסות קנטון ואלה), ולכן ישנם בעלי נכסים לא-שוויצרים רבים, כולל סלבס וטייקוני עסקים. לאזור יש וייב צעיר יותר וספורטיבי – מפורסם בסקי אוף-פיסט וסצנת אפרה-סקי תוססת – אך עם הרבה רוכשים עמידים במיוחד. אתרי סקי שווייצריים כדוגמת ורבייה נהנים מיציבות הכלכלה השווייצרית ולעיתים גם מיתרונות מיסויים (יש רוכשים זרים שמעתיקים תושבות כדי ליהנות משיטת מס חד פעמית).
שוק השכירות ותשואות: גם בקורשבל וגם בוואל ד’יזר יש שווקי שכירות חזקים בחורף, אך קורשבל גובה תעריפים שבועיים גבוהים יותר בשל היוקרה והנוחיות שלה (מסעדות עילית ועוד). שאלי סקי-אין/אאוט בקורשבל 1850 יכול להיות מושכר ביותר משאלי דומה בוואל ד’יזר, לעיתים בפער של 20–30%, שמשקף את מעמדה של קורשבל. שוק השכירות של מג’ב עונתי מעט יותר (מצוין לחג המולד ולפברואר, שקט יותר בין לבין) ויש לו גם שוק השכרות לקיץ (גולף/חופשות). השכירות בורבייה דומות לקורשבל בשבועות השיא (שתיהן ברמת המחירים העליונה להשכרת סקי) – שאלי של 100 אלף יורו/שבוע בקורשבל עשוי להיות גם CHF 100 אלף/שבוע בורבייה. התשואות הנקיות בכל הנכסים היוקרתיים האלו נותרות נמוכות יחסית (~2–3%) כפי שמצוין בsnowonly.com. שימו לב שבאופן בולט, בעלות על נכסים באתרי סקי שווייצריים כוללת לעיתים הוצאות בעלות גבוהות יותר (מיסי עושר שנתיים קנטונליים, ושירותים יקרים יותר), ויש הגבלות נוקשות על השכרה (חלק מהבקתות שרכשתם ברישיון לשימוש עצמי לא תוכלו להשכירן בקלות). בצרפת, למעשה, תהליך השכירות פשוט יותר.
גובה האתר ואמינות שלג: קורשבל 1850 וואל ד’יזר שתיהן בגובה רב (1850 מטר וגם בוול–לה–דייל, כאשר הכפר הראשי של ואל ב-1800 מטר) עם טררנים לסקי עד 3,000+ מטר. המשמעות היא אמינות שלג גבוהה מאוד, ובזמן שהאקלים מתחמם, זו חוזקה קריטית – ולכן הן מובילות גם בעליית המחירים. מג’ב, בגובה 1100 מטר, מושפעת יותר משנים עם שלג מועט (למרות שהושקע בשלג מלאכותי). הכפר הראשי בורבייה כ-1500 מטר, עם סקי עד 3300 מטר במון פור, כך שגם שם אמינות השלג גבוהה. בולטת מגמת ה“פרימיום לגובה”: אתרים מעל 1500 מטר חוו צמיחה גבוהה יותר מהנמוכים investropa.com. זה עובד לטובת קורשבל, ואל ד’יזר וורבייה – וזו דאגה מסוימת לגבי מג’ב (אם כי כוח המשיכה בקיץ והאופי שלה מאזנים זאת).
אורח חיים ותשתיות: לכל אתר יש את ההצעה הייחודית שלו. קורשבל 1850 עוסקת בזוהר ונוחות – תוכלו לגלוש ישירות לעיירה, ואז לקנות בשאנל, לאכול במלון מפואר וליהנות מחיי לילה הכוללים מועדונים טרנדיים וגלריות אמנות. ואל ד’יזר משלבת גלישה עוצמתית עם סצנה כפרית חיה ופחות רשמית; ישנם הרבה שאלי יוקרה ואפילו כמה מלונות 5 כוכבים כיום, אך האווירה היא “יוקרה לחובבי סקי” יותר מאשר “יוקרה ראוותנית” של קורשבל. מג’ב מציעה מרכז כפר בסגנון ימי-ביניים מקסים, כרכרות סוסים ושילוב של יוקרה ואותנטיות – כמעט כמו “להיראות בכפר” (בדומה לסנט מוריץ) כמו הגלישה עצמה. זהו גם כפר חי ופועל כל השנה, עם אוכלוסיה קבועה נכבדה – מה שמושך את מי שמחפש קהילה אמיתית. ורבייה ידועה בחיי הלילה והאוף-פיסט – מאוד ספורטיבית ביום וחברתית מאוד בלילה. מעט פחות יוקרתית בקמעונאות (פחות חנויות מעצבים מקורשבל) אך עם שירותים ואירועים יוקרתיים (כמו פסטיבל המוזיקה של ורבייה).
מנקודת מבט של משקיע: השוואת קורשבל מול וורבייה היא לעיתים קרובות שאלה של העדפה בין מערכות צרפתיות לשווייצריות. יש המעדיפים את צרפת בזכות תהליך הרכישה הפשוט יותר ואי הגבלות על קניית נכס ע"י זרים, בנוסף לאורח החיים (שפה, אוכל, תרבות). אחרים מעדיפים את שווייץ בגלל היציבות, הפרטיות והיוקרה שלה (וכמה יתרונות פוטנציאליים של תושבות מס). במונחי השקעה גרידא, בשתיהן נרשמה צמיחה הונית משמעותית. יתרון אחד לקורשבל: אין מכסה על בעלות זרה, כך שנזילות הנכסים גבוהה – כל מיליארדר מכל מקום בעולם יכול לקנות נכס בקורשבל בחופשיות. בוורבייה, רישיונות קניה לזרים מוגבלים מדי שנה, מה שעלול להקטין את הנזילות (אם כי זה גם יוצר מגבלה בביקוש, ובאופן פרדוקסלי תומך במחירים).
תחזית השוואתית: כל אתרי הסקי המובילים האלה צפויים להמשיך להצליח. העלייה האחרונה של קורשבל מצביעה על כך שאולי תאתגר את האתרים השווייצריים מבחינת המחירים הגבוהים ביותר באירופה אם המגמה תמשיך. ואל ד'איזר עוברת שדרוגים (למשל, פרויקט יוקרה חדש וגדול "Le Coin de Val" בתכנון), מה שישמור עליה תחרותית. מחיריה המרוככים יחסית של מג'ב עשויים להפוך אותה לאטרקטיבית למשקיעים המבקשים יוקרה במחיר (יחסית) משתלם, ויש לה קהל צרפתי סופר-עשיר שומר אמונים המייצב אותה. וורבייה, עם הזוהר הבינלאומי וההיצע המוגבל (הכפר גם תחום גיאוגרפית), תישאר שוות ערך לקורשבל.
לסיכום, קורשבל 1850 בולטת אפילו בקרב האליטה: ניתן להשוות אותה אולי לסנט מוריץ או גשטאד ברמת היוקרתיות. בצרפת, קורשבל מספר אחת, עם ואל ד'איזר במקום השני ומג'ב במקום שלישי חזק (יש שיציינו את מריבל או שאמוני, אך אלו ברמת מחירים נמוכה יותר). באלפים בכלל, קורשבל היא אחת הבודדות שמסוגלת למשוך את עשירי העולם בהיקף דומה לזה של אתרי הסקי השווייצריים. זה מבשר טובות להשקעות בנדל"ן – מאגר הרוכשים רחב ומגוון מאוד. עבור אנשים בעלי הון גבוה ששוקלים בין הלוקיישנים הללו, פעמים רבות ההחלטה היא עניין של העדפה אישית: האלגנטיות הצרפתית של מג'ב, הסטייל הספורטיבי של ואל, התחושה הקוסמופוליטית של קורשבל, או האווירה ההדוניסטית של וורבייה. בהיבט השקעה בלבד, המומנטום של קורשבל והפתיחות של צרפת מעניקים לה יתרון מסוים ב-2025 ומעבר לכך.
תחזית 2026–2028: שוק הנדל"ן והגורמים המרכזיים
בעת מבט קדימה אל התקופה 2026–2028, התחזית לשוק הנדל"ן של קורשבל 1850 נותרת חיובית מאוד, עם כמה הסתייגויות ומגמות שראויות למעקב:
המשך צמיחה במחירים: כל הסימנים מצביעים על כך שערכי הנדל"ן בקורשבל ימשיכו לעלות בשנים הקרובות. ייתכן שהצמיחה השנתית לא תהיה חדה כמו הקפיצה של 9% שנרשמה ב-2024, אך גם תחזיות שמרניות מצביעות על עלייה שנתית של 3–5% באתרי הסקי היוקרתיים investropa.com. מספר גורמים תומכים בכך: היצע מוגבל ומתמשך, ביקוש בינלאומי גבוה, והפיכת האתר ליעד יוקרה אמיתי לכל ימות השנה. עד 2028, ייתכן שנראה כבר את רף המחיר העליון של צ’לטים אולטרה-יוקרתיים עובר את €35,000 למ"ר, במיוחד אם יירשמו עסקאות שיא חדשות. מהלך כזה יהפוך את קורשבל 1850 לאחת משוקי הנדל"ן לסקי היקרים בעולם, ויצמצם אולי את הפער לעומת אתרים כמו סנט מוריץ/גשטאד. האפקט המצטבר של אפילו 5% עלייה בשנה אומר שצ'לט ששווה היום 15 מיליון אירו עשוי להיות שווה כ-18 מיליון אירו ומעלה עד 2028, בהתאם למגמת הצמיחה investropa.com.
גורמים כלכליים גלובליים: יש לקחת בחשבון את המצב הכלכלי הרחב. נכון לשנת 2025, שיעורי הריבית באירופה התייצבו ואפילו התרככו (ריבית הפיקדון של ה-ECB סביב 2.5% לאחר הורדות) – מה ששיפר את נגישות המשכנתאותinvestropa.com. אם סביבה של ריביות נמוכות תימשך, או תרד עד 2026–2027, זה מספק דחיפה נוספת לרוכשי היוקרה שלוקחים מימון (חלקם עושים זאת מסיבות מינוף, גם אם לא צריכים בפועל). לעומת זאת, אם האינפלציה תזנק ותביא להעלאת ריבית, שוקי הנדל"ן הכלליים עלולים להתקרר – אך בדרך כלל נדל"ן יוקרה מוביל פחות רגיש לריבית (רוב הרוכשים משלמים במזומן). יציבות גיאופוליטית היא גורם נוסף: קורשבל נהנתה מהיותה יעד בטוח ומבוקש במהלך ההתאוששות מהקורונה ובזמן מתיחויות גיאופוליטיות. אם חוסר הוודאות הגלובלית יימשך, בעלי הון נטו לגוון השקעות לנדל"ן כמקלט בטוח, דבר שיכול להיטיב עם קורשבל. הסביבה הפוליטית בצרפת (למשל, שינויים אפשריים במיסוי עושר) גם היא שווה מעקב, אף שאין כרגע רמזים לשינויים דרמטיים. לסיכום, בהיעדר משבר פיננסי עולמי חריף, הרקע הכלכלי תומך בהמשך השקעות בנדל"ן יוקרה באלפים.
שינויים בדמוגרפיית הקונים: אנו צופים גלים חדשים של קונים בשנים הקרובות. במיוחד, קונים אסייתים (ובייחוד סינים) היו ברובם נעדרים בשנים 2020–2022 בשל מגבלות נסיעה; עם חזרת הנסיעות הבינלאומיות לשגרה, צפוי עניין רב יותר מאסיה. הפרופיל היוקרתי במיוחד של קורשבל מתאים למשקיעים אסייתים עמידים שמחפשים נדל"ן יוקרתי בחו"ל – תופעה שכבר הוזכרה ב-2025 ב-investropa.com. בדומה לכך, יתכן שתהיה עלייה במספר הקונים מהמזרח התיכון (למשל, מדינות המפרץ); בשנים האחרונות נרשמה עלייה במבקרים מקורשבל מהאמירויות, סעודיה וכו', במיוחד באוגוסט ובסביבת ראש השנה האזרחית. סגמנטים בינלאומיים אלה יוסיפו עומק לבריכת הביקוש. קונים אמריקאים צפויים להמשיך בנוכחות החזקה שלהם, במיוחד אם הדולר יישאר חזק יחסית לאירו (אם כי המטבע עלול להשתנות עד 2026–28). בנוסף לכך, יזמי טכנולוגיה צעירים וגמלאים מוקדמים (מהתחומים הטכנולוגיים/הפיננסיים) בוחרים יותר ויותר בנכסים שמבוססים על אורח חיים – בית סקי יוקרתי הוא חלק מהנרטיב הזה. ייתכן ונראה כי גיל הרוכשים הממוצע יורד מעט, עם יותר בשנות ה-40 לחייהם ולא בעיקר בשנות ה-50/60, ככל שעבודה מרחוק וצבירת עושר בגיל צעיר הופכות נפוצות יותר.
התמקדות שנתית ורווחה: עד 2028, קורשבל צפויה להשלים את השינוי שלה לאתר נופש של ארבע עונות אמיתי. צפו לראות עוד מתקני קיץ (אולי הארכת פעילות הרכבלים, מסלולי אופני הרים חדשים, ייתכן גם מגרש אימונים לגולף או אטרקציות אחרות באזור). חשיבות תחום הרווחה, כפי שצוינה, תמשיך ואף תתעצם – ייתכן שייפתחו באזור מרכזי ריטריט ובריאות ייעודיים (בסגנון אתרי ספא שווייצריים). כך מתרחבת האטרקטיביות של רכישת נכס שם גם מעבר לחובבי סקי. כפי שחוקרת של Knight Frank ציינה, בריאות ורווחה עוקפות כיום את הסקי כגורם המניע הראשי באורח החיים של רוכשי נדל"ן באלפיםdmproperties.com. לכן, נכסים שמותאמים לכך (עם מתקני ספא, שקט, חיבור לטבע) יהיו מבוקשים במיוחד. אנו עשויים גם לראות שוק נישה לchalets “עמידי אקלים” – כאלה שנבנים מחומרים ברי קיימא, עצמאות אנרגטית וכו', שאינם רק עונים לדרישות החוק אלא מציבים סטנדרט שהקונים הירוקים ביוקרה שואפים אליו.
מגבלות פוטנציאליות: אחד הגורמים שיש לשים לב אליהם הוא רמות המלאי – הן כל כך נמוכות שנפח המכירות עלול לרדת פשוט בשל מחסור במוכרים. אם המחירים יגיעו לשיאים חדשים, ייתכן שחלק מהבעלים יבחרו לממש רווחים (ובכך יגדילו את ההיצע), אך באותה מידה, רבים עשויים להחזיק בנכס מאחר שיש מעט השקעות אלטרנטיביות מהנות כמו שאלה קוטג'ים בקורשבל. אם נפחי העסקאות ירדו, מדדי המחירים עלולים להפוך לפחות חלקים (כמה עסקאות חריגות עשויות לעוות את הממוצעים). עם זאת, כל ירידה בפעילות קרוב לוודאי תשקף מחסור בהיצע, לא מחסור בביקוש, מה שאומר שהמחירים יישמרו או אף יעלו. מגבלה נוספת יכולה להיות רגולטורית: אם, באופן היפותטי, עד שנת 2028 צרפת תחליט להטיל מגבלות כלשהן על בעלות זרה (לא צפוי כרגע) או מסים חדשים על בתים יוקרתיים, הדבר עשוי למתן מעט את הביקוש. בנוסף, שינויי אקלים נותר אתגר כולל – אם מזג אוויר קיצוני יקצר משמעותית את החורפים לקראת סוף שנות ה-20, עלול להיות לכך אפקט על התפיסות (אם כי כפי שצוין, הגובה של קורשבל מעניק לה יתרון, ויש לה מערך נרחב של ייצור שלג מלאכותי). עד כה, תחזיות מגמות מצביעות על שלג מספק עד שנות ה-30 לאתרי סקי בגובה רב, אך זו נקודת מעקב לטווח ארוך.
השפעת הביד לאולימפיאדת החורף 2030: באמצע 2025, יש מומנטום חזק לכך שאולימפיאדת החורף 2030 תתקיים בצרפת (האלפים הצרפתיים), ייתכן שהאירועים יתפרסו על פני מספר אתרי סקי (לאחר שאיטליה תארח את 2026). אם צרפת תזכה רשמית באולימפיאדה של 2030 (ההחלטה צפויה סביב 2026), ניתן לצפות לגל עניין סביב 2027–2028 עם סיום פרויקטי תשתית ופניית תשומת הלב הגלובלית לאלפים. האולימפיאדה מובילה לעיתים קרובות לזינוק בביקוש לנדל"ן באזורים המארחים – לא רק ממשקיעים שמצפים להכנסות משכירות גבוהות יותר, אלא גם מאנשים עמידים שרוצים להיות חלק מרגש האירוע. לדוגמה, בקורטינה ד'אמפצו (איטליה) נרשמה עליית מחירים חדה מאז הוכרזה כמארחת לשנת 2026 ubs.com. קורשבל, שכבר משמשת כאתר אימוני אולימפיאדה, תהיה ללא ספק בסיס מרכזי ל-VIP במהלך המשחקים, אפילו אם האירועים יתקיימו במקומות אחרים, בשל מתקני היוקרה ומסלול הנחיתה שלה. לפיכך, התקופה שלפני 2030 עשויה להוסיף עוד כמה נקודות אחוז לצמיחת ערך הנדל"ן בקורשבל מעבר למגמה הבסיסית.
תחזית השכרה: תשואות השכרה צפויות להישאר מתונות, אך הכנסות מהשכרה עשויות לצמוח כאשר מחירי הלילה מטפסים (חלקית בשל אינפלציה, חלקית בשל היצע יוקרה מתרחב). לדוגמה, ב-2028 קוטג' יוקרתי עשוי לבקש יותר מ-€120 אלף לשבוע השנה החדשה. אם יתאגדו יותר שירותים (שף פרטי, ועוד), בעלי הנכס יוכלו לדרוש תעריפים גבוהים יותר. גם שוק ההשכרות לקיץ ימשיך להבשיל – וייתכן שיכפיל את גודלו לעומת היום אם המגמות הנוכחיות יימשכו, ובכך יגדיל מעט את התשואות השנתיות. חדירה של חברות ניהול השכרה מקצועיות (חלקן בבעלות מותגי אירוח יוקרתיים) עשויה גם להקל על תהליך ההשכרה, ולאפשר לבעלים להפיק הכנסה מהנכס כשהוא אינו בשימוש.
סיכום – חזון 2028: עד 2028, קורשבל 1850 צפויה להישאר הפסגה של הנדל"ן האלפיני בצרפת, עם מחירים שנשברו שיאים חדשים. אנו צופים קצב צמיחה בריא, אך רגוע יותר – אין התרסקות באופק על פי היסודות. שוק הנדל"ן באתר יאפיין יותר ויותר בצ'אלטים חדשניים, סצנה מפותחת לאורך כל השנה, וקהל לקוחות מכל קצוות העולם. הבעלות בקורשבל תמשיך להיות סמל סטטוס לא פחות משהיא השקעה. עבור משקיעים בעלי הון גבוה וקוני לייף-סטייל, העצה זהה: התמקדו במיקום ובאיכות פריים, החזיקו את הנכס בתקופות תנודה קצרות, ותיהנו גם מהנאה אישית וגם מהערכה פיננסית. כל עוד “שלג” ו”יוקרה” ממשיכים למשוך, שוק הנדל"ן של קורשבל 1850 צפוי לעידן זהב בשנים 2026–2028 ומעבר לכך, בתמיכת היצע נדיר, ביקוש יציב ומהמשיכה הנצחית של האלפים הצרפתיים.
חוקי יעילות אנרגטית ("חוק האקלים"): שינוי מדיניות משמעותי המשפיע על הנדל"ן בצרפת הוא האיסור ההדרגתי על השכרת נכסים בדירוג אנרגטי נמוך. החל משנת 2025, דירות שדורגו בדרגת אנרגיה "G" לא יוכלו להיות מושכרות כחוק בצרפתmansion-properties.com. עד 2028, האיסור מתרחב גם לנכסים בדירוג "F", ובהמשך גם ל-"E" ב-2034. באתרי סקי באלפים, לא מעט שאלטות מסורתיות שנבנו לפני עשרות שנים עלולות להיכנס לקטגוריות הדירוג הנמוכות (בשל חלונות חד-שכבתיים, בידוד בלתי מספיק, מערכות חימום ישנות ועוד). לבעלי דירות בקורשבל, זה הפך לסוגיה בוערת: על מנת לשמור על פוטנציאל ההשכרה, יש לעדכן את הנכס לעמידה בתקן. כבר עתה אנו עדים ל"בריחה לאיכות" – כלומר קונים מתמקדים בשאלטים חדשים, מבודדים היטב, או כאלו שכבר שודרגו למערכות חימום ובידוד מודרניותinvestropa.cominvestropa.com. שאלטים ישנים בעלי דירוג נמוך נקלעים לשוק דו-שכבתי: או שהם נמכרים במחיר נמוך, או שלא נמכרים כלל, או שבעליהם משקיעים בשיפוצים (פאנלים סולאריים, משאבות חום, בידוד משופר) כדי להעלות את הדירוג. תקנות אלו, באופן די מפתיע, תומכות בעליית מחירים בנכסים איכותיים – כיוון שבתים שמקיימים את הדירוגים A/B הופכים ליקרים ומבוקשים אף יותר investropa.cominvestropa.com. בקורשבל 1850 שאלטים יוקרתיים רבים עברו שיפוץ להתקנת חלונות משולשים, חימום גיאותרמי ועוד, כדי להבטיח שיוכלו להמשיך להיות נכסי השכרה. בסך הכול, המדיניות הזו דוחפת את השוק לקיימות, מה ששפר בטווח הארוך את איכות המלאי ואף עולה בקנה אחד עם ערכי הקונים (רבים מקרב בעלי ההון אוהבים את שדרוגים ידידותיים לסביבה כחלק מהסטנדרט היוקרתי).
רגולציה על השכרות לטווח קצר: אזורים עתירי תיירות בצרפת מאזנים בין רווחיות ההשכרות לטווח קצר לבין צורכי הקהילה. בחלק מהעיירות האלפיניות (במיוחד הגדולות כמו שאמוני), הרשויות המקומיות הגבילו את מספר השכירות לתיירים או דרשו היתרים מיוחדים להפעלתן dmproperties.cominvestropa.com. שאמוני, לדוגמה, הטעילה מכסות על דירות נופש באזורים מסוימים במטרה לפנות דיור לתושבים מקומיים ולעובדים עונתיים. בעוד הגודל הקטן יותר של קורשבל והיותה אתר נופש ייעודי משמעם שטרם הוטלה מגבלה מחמירה (הכלכלה נשענת על השכרות), היא אינה חסינה לפיקוח רגולטורי. בעלי נכסים בקורשבל חייבים לרשום את הנכס שלהם אם הם משכירים לטווח קצר ולשלם מס תיירות. אם בעתיד יוחלטו חוקים – למשל, הגבלת מספר השבועות שניתן להשכיר נכס, או דרישה לסטטוס מגורים עיקריים על מנת להשכיר ללא הגבלה – הדבר עשוי להשפיע על חישובי ההשקעה. עם זאת, לאור הפרופיל של קורשבל 1850 (בעיקר בתי נופש יוקרתיים ותשתיות תיירות), כל מדיניות כזו צפויה להיות מדודה. ראוי לציין, שהגבלת היצע הנכסים להשכרה במקומות כמו שאמוני מובילה ליותר ביקוש (ולמחירים גבוהים יותר) לנכסים שכן זמיניםinvestropa.cominvestropa.com. אפקט דומה עשוי להתרחש בקורשבל: אם אי פעם תוגבל ההשכרה, הנכסים הבלעדיים שיישארו יזכו לביקוש אף גבוה יותר מתיירים אמידים. זהו תחום למעקב, אך נכון ל-2025, קורשבל עדיין שוק ידידותי מאוד להשכרות ללא מגבלות מקומיות ייחודיות על דירות נופש (למעט מה שנקבע בחוק הלאומי).
מיסים על בתים שניים: ממשלת צרפת והרשויות המקומיות הטילו מיסים שמיועדים לבעלי בתים שניים, הכוללים רבים מהמחזיקים בנכסים בקורשבל. צעדים אלה כוללים תוספת מס מגורים (taxe d’habitation) מוגדל באזורים שהוכרזו רשמית כסובלים ממחסור בדיור לתושבים המקומיים (zones tendues). מחוז סבואה של קורשבל התיר העלאה של עד 60% במסי הבתים השניים במקרים מסוימים. בנוסף, בחלק מהאתרים הפופולריים קיים מס על בתים ריקים שמטרתו להרתיע מהשארת נכסים ריקים. למעשה, כשמדובר בשאלי בשווי של מיליוני יורו, המיסים המקומיים הללו יחסית זניחים (תוספת של כמה אלפי יורו בשנה) ולא מנעו מרוכשים אמידיםinvestropa.com להיכנס לשוק. המשטר המס הלאומי בצרפת כולל היבטים ידידותיים למשקיעים: אין "מס רוכש זר" גורף, וצורפת אף שינתה ב-2018 את מס העושר כך שהוא מתמקד רק בנדל"ן (IFI – מס עושר נדל"ן) החל על שווי נדל"ן נטו מעל €1.3 מיליון בשיעור מתקדם של עד כ-1.5%. רוכשים מחו"ל לרוב פשוט לוקחים זאת בחשבון בעלות החזקת נכס בצרפת. על הכנסות שכירות, בעלי נכסים זרים משלמים מס הכנסה צרפתי (עם אמנות למניעת כפל מס), אך ניתן לקזז הוצאות, ותוכניות אטרקטיביות כמו LMNP (השכרה מרוהטת) מספקות טיפול מס מיטיב. מעבר לכך, קיימות הטבות מס על השכרה: הכנסות מהשכרה מרוהטת לרוב ניתנות לקיזוז באמצעות פחת והוצאות, ולעיתים יוצרים הכנסה חייבת מס נמוכה במיוחד על שאלי שמנוהל ביעילות. תמריץ נוסף קיים בבנייה חדשה – מע”מ (20%) ניתן להחזר אם הנכס מושכר עם שירותים, מה שמעלה משמעותית את התשואה freespiritalpine.com. בנוסף יש נקודות זיכוי ומענקים לשיפוצים ירוקים (בתוך מערך היוזמות הירוקות של צרפת). בסיכומו של דבר, הרגולציה בצרפת נחשבת יציבה ושקופה יחסיתmansion-properties.com. המשקיעים נהנים מהגנה משפטית חזקה (זכות הקניין מעוגנת עמוק) mansion-properties.com והמגמה הצרפתית לדחוף להשכרה בת-קיימא ככל הנראה תגדיל את ערך הנכסים העומדים בתקינה בטווח הארוך.
תקנות תכנון ובנייה מחמירות: הפיתוח בקורשבל 1850 מוסדר על ידי כללי תכנון מחמירים שמטרתם לשמור על הסביבה ההררית ועל האופי הבלעדי של האתר. חוק ההרים (Loi Montagne) ותוכניות עירוניות מקומיות מגבילים פיתוח בקנה מידה גדול, במיוחד מעל גבהים מסוימים. בפועל, המשמעות היא שהיתרי בנייה חדשים נדירים – הדגש הוא על שיקום מבנים קיימים ולא על התפשטות לקרקעות שלא נבנו קודם לכן investropa.com. מגבלות גובה מבטיחות כי הצ'אלטים יישארו בקנה מידה אנושי (ללא מגדלי מגורים), והנחיות עיצוביות שומרות על המראה הקלאסי של הצ'אלט. בנוסף, בניית מגורי נופש חדשים באלפים דורשת לעיתים קרובות להעניק תועלת כלשהי לקהילה (כמו יצירת חנייה או תמיכה בדיור לעובדים עונתיים) כתמורה. מדיניות אלו למעשה נועלות את המחסור בנדל"ן בקורשבל. עבור בעלי הנכסים, זו בשורה טובה כיוון שזה מונע פיתוח יתר שהיה עלול לדלל את שווי הנכסים או את קסם האתר. מצד שני, פרויקטי שיפוץ עלולים להיות יקרים ודורשים זמן רב בשל מכשולי רישוי – אך מרבית הרוכשים מתוך שכבת היוקרה מקבלים זאת כחלק מהבעלות על חלקת גן-עדן. יש לציין שבשווייץ התקנות אף מחמירות יותר (כמו הגבלת ה־Lex Weber על דירות נופש), ואילו בצרפת יש עדיין אפשרות לפתח, אך בצורה מבוקרת. מועצת קורשבל המקומית נדרשת לאזן בין קיימות סביבתית (סיכוני מפולות שלג, תחבורה, משאבי מים) לבין מעמדה כיעד תיירותי עולמי. שדרוגי התשתיות בשנים האחרונות (כמו מעליות חדשות) מלווים לרוב בהערכות סביבתיות, וככל שניתן, ממחזרים או משדרגים מתקנים קיימים ולא בונים חדשים.
לסיכום, המצב הרגולטורי ב־2025 עבור בעלי נדל"ן בקורשבל מאופיין בדגש על איכות ועמידה בדרישות: בתים חסכוניים באנרגיה, השכרה אחראית ופיתוח מבוקר. צעדים אלו, על אף שמסבכים את העניינים בעבור הבעלים, לרוב מגבירים את ערכו היוקרתי והארוך טווח של הנדל"ן בקורשבל. מומלץ לרוכשים לוודא שכל נכס שהם שוקלים עומד כבר בתקנים החדשים או שניתן לשדרגו בקלות – ולהיעזר במומחים מקומיים לייעול מיסוי ולהבנת כללי ההשכרה. חשוב לציין כי צרפת אינה מגבילה רוכשים זרים (אין הגבלות לאזרחים זרים), מה שמבטיח שהביקוש בקורשבל נותר רחב כתמיד, וכולל קונים מאירופה, אמריקה ואסיה.
דינמיקה עונתית והשפעתה על מחירים וזמינות
עונת השיא בחורף (עונה גבוהה): קורשבל 1850 היא ביסודה עיירת סקי, והחורף הוא הזמן שבו הכפר באמת מתעורר לחיים – יש לכך השלכות ישירות על השימוש והמחיר של נדל"ן. התקופה מדצמבר עד אפריל היא עונת השיא, כאשר חג המולד/שנה חדשה ופברואר (חופשות בתי ספר) הם נקודות השיא המובהקות. בזמנים אלו הביקוש למגורים מרקיע שחקים. בעלי שאלטים שמשכירים את הנכסים שלהם לרוב מרוויחים את עיקר ההכנסה השנתית תוך 2–3 שבועות חופשה בלבד. כתוצאה מכך, מחירי השכירות בחורף גבוהים במיוחד (למשל, €50,000+ לשבוע עבור שאלט יוקרה עם 4 חדרי שינה הוא דבר רגיל בשבוע השנה החדשה). גם הפעילות בשוק המכר עשויה לזנק בחורף, שכן מבקרים עשירים לעיתים מחליטים לרכוש לעצמם פיסת מקורשבל לאחר שחוו את אורח החיים. זה לא נדיר שסיורי נכסים ייערכו במקום בעונת השיא בעקבות שוכרים מוקסמים. עם זאת, המלאי למכירה בדרך כלל נמוך ביותר בחורף – בעלי נכסים רבים יעדיפו לדחות פרסום עד האביב/קיץ כדי לא להפריע להשכרות החורף הרווחיות או לזמן החופשה האישי. לכן החורף הוא הזמן שבו הקונים חווים את המוצר (את הנופש ולעיתים את הנכס עצמו כדיירים), אך העסקאות בפועל מסתיימות לעיתים קרובות בעונות המעבר.
אביב וסתיו (עונות שפל): בסוף אפריל, מעליות הסקי נסגרות וקורשבל נכנסת לשלב שקט. הפשרת השלגים באביב ועונת המעבר (מאי, יוני) מביאות לכך שרבות מהחנויות והמסעדות סגורות. באופן דומה, אחרי קיץ קצר, הסתיו (מסוף ספטמבר ועד נובמבר) נחשב לעונת שפל עם מינימום פעילות תיירותית. תקופות אלה היו מאז ומתמיד עונות רגועות באתר – זמן שבו בעלי שאלטים מבצעים שיפוצים או שדרוגים, הצוות יוצא לחופשות, והכפר מתמלא כוחות. מהבחינה השיווקית, עונת השפל היא הזמן שבו המלאי נוטה להיות הגבוה ביותר וקונים עשויים למצוא מעט יותר מקום למיקוח. מוכרים שמפרסמים בעונת השפל מודעים לכך שמספר הקונים קטן; אם יש להם עניין למכור, הם עלולים לתמחר מעט אטרקטיבי יותר. יחד עם זאת, כיוון שבעלי הנכסים בקורשבל בדרך כלל אינם לחוצים על מזומן, לא כדאי לצפות להנחות עונתיות קיצוניות – השוק לא מתנהג כמו מחירי שכירות עונתית שמתרוממים או צונחים בחדות. מחירי הנכסים אינם נופלים בקיץ/עונת שפל; לכל היותר, יש יותר מקום למיקוח או אפשרות לרכוש ללא תחרות על הנכס. ישנם קונים מנוסים שמכוונים את החיפוש שלהם לאביב: לאחר עונת סקי עמוסה, כמה בעלי נכסים עשויים לשקול למכור (במיוחד אם הנכס לא הושכר או נוצל כפי שציפו). כמו כן, לסוכנויות נדל"ן יש יותר זמן להקדיש ללקוחות בעונת השפל, דבר שיכול להעניק לרוכשים יותר תשומת לב ואפשרות לבדוק את השוק לעומק.
עונת הקיץ (עונת שיא משנית):הקיץ (יולי–אוגוסט) בקורשבל הפך לפופולרי מאוד כאשר הרי האלפים משווקים את עצמם כיעד לכל ימות השנה. אף שהקיץ אינו עמוס כמו החורף, הוא כבר אינו נחשב כמשני. משפחות וחובבי טבע מגיעים לטיולים רגליים, רכיבת אופני הרים, ריצות שטח, גולף (בקרבת מקום) ומנוחה אלפינית. האקלים נעים (ימים חמים, לילות קרירים) והנוף מרהיב, מה שהופך את קורשבל גם בקיץ למפלט הררי יוקרתי. למגמה זו יש מספר השפעות: השכירות בקיץ מהוות כיום מקור הכנסה משמעותי ורבים מהצ'אלטים והדירות מושכרים על בסיס שבועי לתיירים מאירופה, המזרח התיכון (שלעיתים קרובות מחפשים אקלים קריר יותר בקיץ) ומקומות נוספים. בשיא הקיץ שיעורי התפוסה בנכסים מבוקשים עשויים להגיע ל-70% ומעלה snowonly.com. דמי השכירות נמוכים מהחורף אך עדיין נאים – למשל, אותו צ'אלט שמושכר ב-€50,000 לשבוע בחורף עשוי להיות מושכר ב-€15,000–€20,000 לשבוע באוגוסט. עבור בעלי הנכסים, המשמעות היא שהנכס לא עומד ריק 8 חודשים בשנה; ניתן לנצל אותו או להרוויח ממנו ביותר עונות. מהבחינה התרבותית, הדימוי של קורשבל מתרחב כאתר נופש דו-עונתי, בדומה למג'ב או שאמוני. תשתיות כמו מעליות הפועלות בקיץ (לטיילים ולרוכבי אופניים) ואירועים כמו פסטיבלי מוזיקה או זיקוקים מושכים מבקרים. למעשה, ברחבי האלפים, דיווחו אתרי נופש על עלייה משמעותית בביקורי קיץ – בשאמוני חלה עלייה של 46% במכירות כרטיסי מעליות בקיץ תוך שנתיים dmproperties.com, ובקורשבל עצמה הנתונים עולים בהתמדה. הנוכחות לאורך כל השנה תומכת בערך הנכסים מכיוון שבעלים רואים שימושיות גדולה יותר (והכנסות פוטנציאליות) מההשקעה שלהם. זה גם מסייע לצמצם מעט את עונתיות העסקים, והכפר הופך לבר-קיימא יותר לאורך כל השנה.
השפעה על זמינות: מחזור העונות משפיע על מועד היציאה של נכסים לשוק. רבים מהמוכרים מעדיפים להתחיל למכור בסוף החורף או באביב (לאחר שנהנו מעונה אחרונה, או כדי לתפוס את מבקרי האביב), כדי שהעסקה תיסגר בקיץ לפני החורף הבא. באופן דומה, פרויקטים חדשים לרוב שואפים למסירה בסתיו, כך שהקונים יוכלו ליהנות מהנכס בעונת החורף. לכן, הסתיו מתאפיין בריבוי הסכמות וסגירות (למעשה משרדי הנוטריונים באלפים עסוקים במיוחד באוקטובר-נובמבר בסגירת עסקאות כדי שהקונים יקבלו מפתחות עד חג המולד). לגבי השכרות, בעלי נכסים נדרשים להחליט עד תחילת הסתיו אם ישכירו את השבועות המבוקשים או ישתמשו בנכס בעצמם, שכן סוכני השכרה מתחילים לשווק את צ'אלטים לחורף כבר בספטמבר עבור העונה הקרובה.
דינמיקת מחירים: ייתכן שאנשים מניחים שרכישה בחורף יקרה יותר בגלל הביקוש – אך בנדל"ן, המחירים בקורשבל יחסית קבועים לאורך כל העונות (בניגוד למלונות, מחירי הבתים לא מוכפלים בחורף). עם זאת, הערך הנתפס של נכס נמצא בשיאו בחורף: שאלה סקי נראית אטרקטיבית במיוחד כשהיא מוקפת בשלג ובפעילות תוססת. לעיתים זה מוביל למכירות מהירות במחיר המבוקש בחורף, בעוד שאותו נכס המוצג בעונה מתה עשוי לקבל הצעה נועזת יותר. במובן הזה, עשויה להתרחש רכישה "רגשית" בחורף – קונה מתאהב במקום בשיא האווירה ומשלם מחיר מלא. לעומת זאת, משקיע קפדן יעדיף לבדוק בקיץ כדי לבדוק אם מתגלות בעיות שמוסתרות בשלג החורפי (מצב הגג, גבולות הקרקע וכו'), ולנהל משא ומתן באווירה רגועה פחות.
מגמות שימוש – שהייה ארוכה יותר: שינוי עונתי נוסף הוא שבעלים (ושוכרים) מבלים תקופות ארוכות יותר בקורשבל מאשר בעבר. עליית העבודה מרחוק מאפשרת לחלק מהבעלים להגיע למספר חודשים – לדוג' מדצמבר ועד פברואר ברצף – במקום רק לשבוע חופשה. ייתכן שהם יעבדו מהשאלאה שלהם במהלך השבוע וישתמשו בהפסקות לגלישה, ומתייחסים אליה כאילו היא בית משני עיקרי. בדומה לכך, יש שמגיעים בקיץ לחודש של בריחה מהעיר. מגמה זו מטשטשת את הגבולות בין עונות ומגדילה למעשה את הביקוש לתכונות ביתיות ונוחות (משרדים ביתיים, אינטרנט אמין וכו' – קורשבל שיפרה בכך תשתית פס-סיב באזור). זה מחזק את הרעיון שקורשבל אינה רק אתר סקי חולף אלא יעד חיים אלפיני לאורך כל השנה.
לסיכום, העונתיות בקורשבל יוצרת מקצב מחזורי בשוק, כאשר החורף שולט הן בשימוש והן בהתרגשות, אך חשיבות הקיץ עולה. אמנם מחירי הנדל"ן עצמם לא קופצים בעונה, אך עיתוי המכירות, התפוסה וההיצע של נכסים – כולם עונתיים. משקיעים נבונים יתאימו את אסטרטגיותיהם ללוח השנה הזה: ייתכן שיבחרו לקנות באביב, לשדרג בעונה מתה, ולהרוויח מהשכרות בעונה החמה. הדחיפה להרחבת עונות התיירות (חורף וקיץ) בהדרגה מאזנת את המגרש, מה שהופך בסופו של דבר את הנכס לבעל ערך רב יותר, כיוון שהוא פעיל יותר לאורך השנה ומשולב בקהילה שאינה נסגרת מחצית מהזמן.
פיתוחי תשתיות וצמיחה בתיירות
שדרוגי תשתיות סקי: קורשבל ושלושת העמקים משקיעים ללא הרף בתשתיות הסקי שלהם, בהבנה שחווית סקי מודרנית ויעילה חיונית לשמירה על ערך הנכסים ולמשיכת מבקרים אמידים. אחד המוקדים האחרונים הוא הרכבל סליר ששופץ לחלוטין, שייפתח מחדש לחורף 2024/25 עם קרונות פנורמיים חדשים ונוחות מהודרת seecourchevel.com. סליר הוא רכבל חתימה (המעלה גולשים לגובה 2,700 מטר עם תצפית להרי המון בלאן), והשדרוג שלו מדגיש את המחויבות של אתר הנופש למתקנים ברמה הגבוהה ביותר. בנוסף, אזורי המתחילים ב-1850 שודרגו עם דרגנועים מקורים חדשים (מסועי סקי) שהחליפו מסועים ישנים, כדי לספק העלאה מקורה ונוחה לילדים ולמתחילים seecourchevel.com. בשנים האחרונות גם הורחבו מערכות ייצור השלג בקורשבל כדי להבטיח מסלולים ניתנים לגלישה מתחילת דצמבר ועד סוף אפריל, גם בשנים דלות שלג. לדוגמה, לקראת אליפות העולם בסקי 2023 (שהתקיימה בקורשבל-מריבל), הושקעו מיליונים בהכנת מסלולים, פיסט-בשרים חדשים ותותחי שלג כדי להבטיח תנאים ברמה עולמית. הקישוריות בתוך מתחם הסקי נותרת חסרת תחרות: קורשבל מחוברת באופן ישיר למריבל ולואל טורנס, ומיזמים עדכניים כמו רכבל אורל-סים קארון מ-2021 (בעמק הרביעי) חיזקו עוד יותר את "שלושת העמקים" כאזור גלישה אחד ענק snowonly.com. עבור בעלי נכסים, השדרוגים הללו משמעם איכות סקי עקבית וחוויית אירוח טובה יותר – כך שממשיכים להיות ביקושים גבוהים להשכרות וערך הנדל"ן הגבוה מוצדק.
שירותי יוקרה והתרחבות: השיפורים בהר ממשולבים בהתפתחויות בכפרי הנופש. קורשבל 1850 כבר מתגאה באחת מהקבוצות המרוכזות הגדולות ביותר של מלונות 5 כוכבים בעולם (מחוץ לערים הגדולות) businessinsider.com. זה כולל מוסדות ידועים כמו Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée ואחרים, שמפנקים את המבקרים ומעלים את יוקרת הנופש. באופן מרשים, בקורשבל (בכל הרמות) יש 7 מסעדות עם כוכב מישלן, המספר הגבוה ביותר באלפים businessinsider.com, המחזק את מעמדה כיעד קולינרי. המגמה היא לכיוון יוקרה חוויתית: פרויקטים חדשים משלבים לינה עם גלריות קניות יוקרתיות, מועדונים פרטיים ומרכזי בריאות. התפתחות בולטת היא מלון ה-Maya Collection החדש, מלון יוקרה אולטרה מתוכנן להיפתח בקורשבל עד דצמבר 2025 voguebusiness.com. בדומה לכך, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (החברה שמאחורי בתי הקזינו והמלונות המפוארים במונקו) מעורבת גם היא בקורשבל עם תכניות ללודג'ים יוקרתיים ופרויקטי אירוח עד 2026 voguebusiness.com. פרויקטים אלו מעידים על כך שמשקיעים מזרים הון לתשתיות התיירות של קורשבל, בציפייה לביקוש מתמשך. האתר גם מתכונן לחגוג את יום השנה ה-80 ב-2026/27, וככל הנראה יחנוך אז כמה מאותם מקומות חדשים ויארח אירועים נוצצים voguebusiness.com. עבור בעלי הנדל"ן, גל מפעילי היוקרה הוא בונוס: הוא מרחיב את האטרקטיביות של האתר (ומביא מבקרים עשירים חדשים שעשויים להפוך לרוכשי נכסים בעצמם) ומרענן כל הזמן את ההילה של קורשבל. הנוכחות של מותגים כמו לואי ויטון, דיור, קרטייה וכו', במחוז הקניות של קורשבל (שכולם מחזיקים שם בוטיקים) מוסיפה לתחושת הקוסמופוליטיות voguebusiness.com.
תחבורה ונגישות: הנגישות של קורשבל תמיד הייתה חלק מהמשיכה היוקרתית שלה. לאתר הנופש יש נמל תעופה פרטי לאליט (אלפורט) ממש מעל 1850, מהגבוהים באירופה, המאפשר למטוסים פרטיים קטנים ומסוקים לנחות ממש על המדרון businessinsider.com. המשמעות היא שאנשים חשובים ומפורסמים יכולים לטוס ישירות מפריז או ז'נבה לקורשבל, ולחסוך שעות של נסיעה ברכב. נמל האלפורט, המפורסם במסלול ההמראה הקצר והעולה שלו, משמש גם כאטרקציה תיירותית בחורף (הגולשים עוצרים לצפות במטוסים ממריאים ונוחתים) businessinsider.com. מבחינת תשתית תחבורה רחבה יותר, יש התפתחויות גדולות באזור: מסילת הרכבת המהירה ליון-טורינו הנבנית (שחלקה כולל תחנה בסן-ז'אן-דה-מוריין, כ-45 דקות נסיעה מקורשבל ברכב) צפויה להסתיים לקראת סוף העשור snowonly.com. עם סיום העבודות, זמן הנסיעה מפריז לאלפים הצרפתיים יתקצר משמעותית – ואולי יביא עוד מבקרים לסופי שבוע. דמיינו את האפשרות להגיע למוּטְיֶיה (עיירת העמק של קורשבל) ברכבת מפריז בכ-4 שעות בלבד; זה עשוי להפוך את קורשבל לנגישה יותר גם לקהל אירופי רחב יותר, כולל מי שמעדיף לא לטוס. בנוסף, שיפורים בכבישים המקומיים (המסלול ממוטייה לקורשבל עבר שדרוגים ותעלות משופרות במשך השנים) ממשיכים לשפר את הבטיחות ולהפחית עומסים בשבועות העומס. יחד, השדרוגים האלו מחזקים את המשיכה של קורשבל כיעד יוקרה נגיש, למרות מיקומה המבודד בהרים.
קיימות וסביבה: מתוך הכרה באיומים הכפולים של שינויי האקלים והעלייה בעלויות האנרגיה, רשויות קורשבל ומפעילי המעליות אימצו שדרוגים לקיימות. חברת Societé des 3 Vallées (S3V), שמנהלת את מעליות הסקי, מפעילה כיום 100% מהמעליות באמצעות אנרגיה מתחדשת (הידרואלקטרית וסולארית) seecourchevel.com. בשנת 2024 הם התקינו פאנלים סולאריים בתחנת הגונדולה Ariondaz בקורשבל מוריון כדי לייצר חשמל באתר, בכמות מספקת להפעלת רכבל מהאנרגיה הסולארית seecourchevel.com. הם גם השקיעו בכלי גישור שלג חסכוניים באנרגיה המונחים ב-GPS, המייעלים את מסלולי הגישור ומצמצמים את צריכת הדלק seecourchevel.com. בתחום פיתוח הנדל"ן, בנייה חדשה מבוצעת לפי תקני בידוד מחמירים וכוללת לעיתים קרובות חימום גיאותרמי או חימום סולארי לבריכות וכדומה. ממשלת האתר יישמה אמצעים כגון סבסוד שיפוץ אנרגטי למבנים ישנים. אפילו מדיניות קטנות, כמו חובת צמיגי חורף ברכבים כחוק במהלך העונה למען הבטיחות seecourchevel.com, מעידות על דגש על קיימות ובטיחות. מאמצים אלו מבטיחים שקורשבל תישאר קיימא כאזור סקי לטווח הארוך (ממתנים את השפעות האקלים) ומהווים נקודת מכירה למשקיעים בעלי מודעות סביבתית. בנוסף, קהל לקוחות עשיר שרגיש לאחריות סביבתית יעדיף אתר "ירוק" וכך גדלה האטרקטיביות של המקום. כל אלה מוסיפים ערך בלתי מוחשי לנדל"ן: אתר מנוהל היטב ובצורה בת-קיימא ישמור על מעמדו (וכך גם על הביקוש לנכסים בו) לשנים רבות קדימה.
אירועים ופרופיל גלובלי: כוכבה של קורשבל היה במלוא הדרו במהלך אליפות העולם בסקי אלפיני של FIS בפברואר 2023, שאורגנה במשותף עם מריבּל. אתר הסקי נהנה מחשיפה תקשורתית בינלאומית וניצל את ההזדמנות להציג את מתקניו (כולל איצטדיון סיום חדש ומעליות ששודרגו). הצלחת האירוע הדגימה את יכולתה של קורשבל לארח אירועים רחבי היקף, מה שמבשר טובות לתוכניות עתידיות כמו האולימפיאדה. אכן, האלפים הצרפתיים (כולל קורשבל) נחשבים מועמדים חזקים לאירוח אולימפיאדת החורף 2030, ורבים מצפים כי הם יזכו בכך voguebusiness.comvoguebusiness.com. ציפייה זו כבר האיצה פרויקטים שונים – למשל, מתוכנן עיצוב מחדש של ה"סנואו פרונט" בקורשבל 1850 ותחנת רכבל שנוס כדי לחדש את מרכז כפר הסקי לקראת אפשרות לאירוח האולימפיאדה voguebusiness.com. במידה שהאולימפיאדה תאושר, צפויה פריחה מיידית בהשקעות בתשתיות: שדרוג כבישים, הרחבת אפשרית של אירוח (אם כי בקורשבל כנראה באמצעות מתקנים זמניים בשל הגבלה על בניה קבועה), וטיפוח כללי. גם אם קורשבל לא תהיה אתר רשמי, היא צפויה לארח אורחים נכבדים או נבחרות לאימונים (כפי שעשתה באולימפיאדות קודמות), והעלייה בתיירות תהיה משמעותית. בנוסף, חגיגות ה-80 בשנים 2026/27 יכללו כנראה אירועים מיוחדים, אולי פתיחת מוזיאונים או אתרים תרבותיים חדשים שיחגגו את תפקידה החלוצי של קורשבל כאתר סקי שתוכנן מראש (הוקם ב-1946). השקעות תרבותיות כאלה מוסיפות עומק לאטרקטיביות של האתר מעבר לסקי.
*אתרי הנופש השווייצריים רשמו צמיחה ממוצעת של כ־3.5% בשנת 2024 dmproperties.com; וורבייה, כאחד מאתרי הפרמייר של שווייץ, כנראה חווה צמיחה דומה או מעט גבוהה יותר בשל הביקוש הרב.
צמיחת התיירות ותוכניות לעתיד: ההשפעה המשולבת של כל הגורמים הנ"ל משתקפת בנתוני התיירות: בעונת 2024/25, קורשבל רשמה כ-1.2 מיליון לילות אירוח, עלייה של 16% מעונת 2018 (לפני הקורונה)voguebusiness.com. מדובר בצמיחה מרשימה ליעד שכבר מבוסס וידוע. צמיחה זו היא חלק ממאמץ אסטרטגי לשווק את האתר לאורך כל השנה ובזירה הבינלאומית. משרד התיירות פונה לשווקים חדשים (למשל, בוצעה פנייה ממוקדת למבקרים מארה"ב, המזרח התיכון ואסיה באמצעות מסעות פרסום ושותפויות). הכנסת פסי הסקי Ikon ו-Epic (כרטיסי עונה עולמיים) המשלבים ימי גלישה בשלושת העמקים הפכה את הגישה לסקי הבינלאומי (במיוחד אמריקאים) לנוחה יותר בקורשבל, ורבים התאהבו במקום dmproperties.com. המתכננים באתר שמים דגש גם על איזון בין צמיחה לאקסקלוסיביות: בניגוד לאתרי סקי המוניים, קורשבל אינה שואפת להגדלה דרמטית של נפח הגולשים (מה שעלול להעמיס על הרכבלים והמסלולים). במקום זאת, מושם הדגש על שיפור איכות – למשל, חוויות טובות יותר, יותר פעילויות שאינן סקי (פארק מים Aquamotion, מזחלות כלבים, טיסות רחיפה ועוד) ושיפור השירותים (אפליקציות לשירותים לפי דרישה, סקי קונסיירז' וכו'). בדרך זו, קורשבל שומרת על מותג יוקרתי – מה שממשיך למשוך מבקרים (וקוני נכסים) עשירים. חשוב לציין כי הסינרגיה בין השקעה ציבורית (ברכבלים, כבישים, אירועים) להשקעה פרטית (במלונות, חנויות, שאטלים) יוצרת מעגל מחזק: האתר נשאר בחזית החדשנות והיוקרה, ולכן הנדל"ן כאן נשאר מבוקש במיוחד ברמה עולמית.
ניתוח השוואתי מול אתרי נופש אלפיניים אחרים (מג'ב, ואל ד'זיר, וורבייה)
קורשבל 1850 נזכרת לעיתים קרובות באותה נשימה עם קומץ אתרי נופש אלפיניים יוקרתיים. כדי לשים את שוק הנדל"ן שלה בפרספקטיבה, יש טעם להשוות נתונים ומאפיינים עיקריים עם ואל ד'יזר ומג'ב (המקבילות הצרפתיות שלה) ווורבייה (המתחרה השווייצרית הבכירה):
מחירים: המחירים בקורשבל 1850 נמצאים בשיא שוק הנדל"ן הצרפתי – זהו אתר הנופש הצרפתי היחיד שמתחרה בעקביות עם אתרי היוקרה השוויצריים מבחינת מחירinvestropa.com. המחירים הבכירים בואל ד'יזר קרובים מאחור (מתקרבים ל-€30,000 למ"ר עבור הנכסים הטובים ביותר) investropa.com, אך בממוצע קורשבל עדיין עוקפת אותה. מג'ב, על אף יוקרתה הרבה, מציגה רמות מחירים נמוכות יותר – בשל הגובה הנמוך יותר והמלאי המרובה של קרקעות זמינות לפיתוח (זוהי עיירה רחבה ומפוזרת). לדוגמה, בקתה אלגנטית שעשויה לעלות €5M במג'ב תעלה בקלות €8–€10M בקורשבל 1850. ורבייה בולטת כמתחרה ישירה מבחינת יוקרה ומחיר: כפי שמוצג, נכס פריים בורבייה מתחיל בסביבות CHF 22,100 (~€23,600) למ"ר ומגיע עמוק לתוך טווח ה-€30,000 ubs.comubs.com. למעשה, שווייץ מתהדרת בחמשת שווקי הסקי היקרים ביותר באלפים, כאשר סנט מוריץ ו-Gstaad לרוב מגיעות לכ-€40,000 למ"ר בנכסי עילית ubs.comubs.com. קורשבל 1850 עדיין נמצאת קצת מתחת לאלו – בינתיים. ראוי לציין כי הזינוק של 9% במחירי קורשבל ב-2024 היה גבוה יותר מקצב הצמיחה של כל אתר נופש שוויצרי באותה שנה, מה שמרמז כי הפער עשוי להצטמצם dmproperties.com.
עבור משקיעים, הבדלי המחירים האלו מתבטאים גם ב"כרטיסי כניסה" שונים: ניתן לרכוש דירת יוקרה במז'ב במחיר של דירה קטנה מאוד ב-1850. מי שמניעיו השקעתיים בלבד עשוי למצוא ערך במז'ב או באתרי סקי צרפתיים מתפתחים (פוטנציאל עלייה גבוה יותר באחוזים), אך המשיכה בקורשבל היא שמדובר בנכס איכותי ויציב – בדומה להחזקה בנכס במונקו לעומת עיר זולה יותר.
ביקוש ותמהיל רוכשים: כל ארבעת האתרים מושכים קונים עמידים מהעולם, אך עם הבדלים דקים:
קורשבל 1850 – מאוד בינלאומי; אירופאים בולטים (בריטים, בלגים, שווייצרים, עשירי צרפת), עניין משמעותי מהמזרח התיכון ואסיה, וקונים אמריקאיים הולכים ומתרבים investropa.cominvestropa.com. גם פופולרית היסטורית בקרב רוסים. הרוכשים כאן לעיתים קרובות מחפשים נכסי פרסטיז'ה ואינם מהססים לשלם מחיר פרמיה עבור היוקרה.
ואל ד'יזר – מסורתית יעד מועדף על השוק הבריטי היוקרתי והעשירים הצרפתים. מוניטין חזק לחובבי סקי רציניים (שטחים נרחבים למקצוענים) לצד בקתות יוקרתיות. פרופיל הרוכשים כאן אולי מעט יותר אירופי מזה של קורשבל, אך גם כאן ניכרת עלייה בקונים מחוץ לאירופה.
מז'ב – מושכת קהל עמיד יותר מעודן (פיתוחה החל על ידי משפחת רוטשילד כתגובה צרפתית לסנט מוריץ). רוכשים צרפתיים ושווצרים מאזור ז'נבה אוהבים את מז'ב בזכות הכפר האופנתי (קניות בוטיק, גסטרונומיה, בקצב רגוע יותר מאשר בקורשבל) ואורח החיים השנתי. פופולרית גם בקרב משפחות – לא רק על סקי אלא על החיים האלפיניים הכלליים (גולף, רכיבה על סוסים, פסטיבלי מוזיקה). קיימת נוכחות בינלאומית (בריטניה, בלגיה, אמריקאים/אסייתים מסוימים), אך לא מובחנת כמו בקורשבל.
ורבייה – מאוד בינלאומית; שילוב של בריטים (תואר כ“לונדון על השלג” בזכות ריבוי בריטים), פאן-אירופאים ועשירי העולם. החוק השווייצרי מתיר לזרים לרכוש בוורבייה (מכסות קנטון ואלה), ולכן ישנם בעלי נכסים לא-שוויצרים רבים, כולל סלבס וטייקוני עסקים. לאזור יש וייב צעיר יותר וספורטיבי – מפורסם בסקי אוף-פיסט וסצנת אפרה-סקי תוססת – אך עם הרבה רוכשים עמידים במיוחד. אתרי סקי שווייצריים כדוגמת ורבייה נהנים מיציבות הכלכלה השווייצרית ולעיתים גם מיתרונות מיסויים (יש רוכשים זרים שמעתיקים תושבות כדי ליהנות משיטת מס חד פעמית).
שוק השכירות ותשואות: גם בקורשבל וגם בוואל ד’יזר יש שווקי שכירות חזקים בחורף, אך קורשבל גובה תעריפים שבועיים גבוהים יותר בשל היוקרה והנוחיות שלה (מסעדות עילית ועוד). שאלי סקי-אין/אאוט בקורשבל 1850 יכול להיות מושכר ביותר משאלי דומה בוואל ד’יזר, לעיתים בפער של 20–30%, שמשקף את מעמדה של קורשבל. שוק השכירות של מג’ב עונתי מעט יותר (מצוין לחג המולד ולפברואר, שקט יותר בין לבין) ויש לו גם שוק השכרות לקיץ (גולף/חופשות). השכירות בורבייה דומות לקורשבל בשבועות השיא (שתיהן ברמת המחירים העליונה להשכרת סקי) – שאלי של 100 אלף יורו/שבוע בקורשבל עשוי להיות גם CHF 100 אלף/שבוע בורבייה. התשואות הנקיות בכל הנכסים היוקרתיים האלו נותרות נמוכות יחסית (~2–3%) כפי שמצוין בsnowonly.com. שימו לב שבאופן בולט, בעלות על נכסים באתרי סקי שווייצריים כוללת לעיתים הוצאות בעלות גבוהות יותר (מיסי עושר שנתיים קנטונליים, ושירותים יקרים יותר), ויש הגבלות נוקשות על השכרה (חלק מהבקתות שרכשתם ברישיון לשימוש עצמי לא תוכלו להשכירן בקלות). בצרפת, למעשה, תהליך השכירות פשוט יותר.
גובה האתר ואמינות שלג: קורשבל 1850 וואל ד’יזר שתיהן בגובה רב (1850 מטר וגם בוול–לה–דייל, כאשר הכפר הראשי של ואל ב-1800 מטר) עם טררנים לסקי עד 3,000+ מטר. המשמעות היא אמינות שלג גבוהה מאוד, ובזמן שהאקלים מתחמם, זו חוזקה קריטית – ולכן הן מובילות גם בעליית המחירים. מג’ב, בגובה 1100 מטר, מושפעת יותר משנים עם שלג מועט (למרות שהושקע בשלג מלאכותי). הכפר הראשי בורבייה כ-1500 מטר, עם סקי עד 3300 מטר במון פור, כך שגם שם אמינות השלג גבוהה. בולטת מגמת ה“פרימיום לגובה”: אתרים מעל 1500 מטר חוו צמיחה גבוהה יותר מהנמוכים investropa.com. זה עובד לטובת קורשבל, ואל ד’יזר וורבייה – וזו דאגה מסוימת לגבי מג’ב (אם כי כוח המשיכה בקיץ והאופי שלה מאזנים זאת).
אורח חיים ותשתיות: לכל אתר יש את ההצעה הייחודית שלו. קורשבל 1850 עוסקת בזוהר ונוחות – תוכלו לגלוש ישירות לעיירה, ואז לקנות בשאנל, לאכול במלון מפואר וליהנות מחיי לילה הכוללים מועדונים טרנדיים וגלריות אמנות. ואל ד’יזר משלבת גלישה עוצמתית עם סצנה כפרית חיה ופחות רשמית; ישנם הרבה שאלי יוקרה ואפילו כמה מלונות 5 כוכבים כיום, אך האווירה היא “יוקרה לחובבי סקי” יותר מאשר “יוקרה ראוותנית” של קורשבל. מג’ב מציעה מרכז כפר בסגנון ימי-ביניים מקסים, כרכרות סוסים ושילוב של יוקרה ואותנטיות – כמעט כמו “להיראות בכפר” (בדומה לסנט מוריץ) כמו הגלישה עצמה. זהו גם כפר חי ופועל כל השנה, עם אוכלוסיה קבועה נכבדה – מה שמושך את מי שמחפש קהילה אמיתית. ורבייה ידועה בחיי הלילה והאוף-פיסט – מאוד ספורטיבית ביום וחברתית מאוד בלילה. מעט פחות יוקרתית בקמעונאות (פחות חנויות מעצבים מקורשבל) אך עם שירותים ואירועים יוקרתיים (כמו פסטיבל המוזיקה של ורבייה).
מנקודת מבט של משקיע: השוואת קורשבל מול וורבייה היא לעיתים קרובות שאלה של העדפה בין מערכות צרפתיות לשווייצריות. יש המעדיפים את צרפת בזכות תהליך הרכישה הפשוט יותר ואי הגבלות על קניית נכס ע"י זרים, בנוסף לאורח החיים (שפה, אוכל, תרבות). אחרים מעדיפים את שווייץ בגלל היציבות, הפרטיות והיוקרה שלה (וכמה יתרונות פוטנציאליים של תושבות מס). במונחי השקעה גרידא, בשתיהן נרשמה צמיחה הונית משמעותית. יתרון אחד לקורשבל: אין מכסה על בעלות זרה, כך שנזילות הנכסים גבוהה – כל מיליארדר מכל מקום בעולם יכול לקנות נכס בקורשבל בחופשיות. בוורבייה, רישיונות קניה לזרים מוגבלים מדי שנה, מה שעלול להקטין את הנזילות (אם כי זה גם יוצר מגבלה בביקוש, ובאופן פרדוקסלי תומך במחירים).
תחזית השוואתית: כל אתרי הסקי המובילים האלה צפויים להמשיך להצליח. העלייה האחרונה של קורשבל מצביעה על כך שאולי תאתגר את האתרים השווייצריים מבחינת המחירים הגבוהים ביותר באירופה אם המגמה תמשיך. ואל ד'איזר עוברת שדרוגים (למשל, פרויקט יוקרה חדש וגדול "Le Coin de Val" בתכנון), מה שישמור עליה תחרותית. מחיריה המרוככים יחסית של מג'ב עשויים להפוך אותה לאטרקטיבית למשקיעים המבקשים יוקרה במחיר (יחסית) משתלם, ויש לה קהל צרפתי סופר-עשיר שומר אמונים המייצב אותה. וורבייה, עם הזוהר הבינלאומי וההיצע המוגבל (הכפר גם תחום גיאוגרפית), תישאר שוות ערך לקורשבל.
לסיכום, קורשבל 1850 בולטת אפילו בקרב האליטה: ניתן להשוות אותה אולי לסנט מוריץ או גשטאד ברמת היוקרתיות. בצרפת, קורשבל מספר אחת, עם ואל ד'איזר במקום השני ומג'ב במקום שלישי חזק (יש שיציינו את מריבל או שאמוני, אך אלו ברמת מחירים נמוכה יותר). באלפים בכלל, קורשבל היא אחת הבודדות שמסוגלת למשוך את עשירי העולם בהיקף דומה לזה של אתרי הסקי השווייצריים. זה מבשר טובות להשקעות בנדל"ן – מאגר הרוכשים רחב ומגוון מאוד. עבור אנשים בעלי הון גבוה ששוקלים בין הלוקיישנים הללו, פעמים רבות ההחלטה היא עניין של העדפה אישית: האלגנטיות הצרפתית של מג'ב, הסטייל הספורטיבי של ואל, התחושה הקוסמופוליטית של קורשבל, או האווירה ההדוניסטית של וורבייה. בהיבט השקעה בלבד, המומנטום של קורשבל והפתיחות של צרפת מעניקים לה יתרון מסוים ב-2025 ומעבר לכך.
תחזית 2026–2028: שוק הנדל"ן והגורמים המרכזיים
בעת מבט קדימה אל התקופה 2026–2028, התחזית לשוק הנדל"ן של קורשבל 1850 נותרת חיובית מאוד, עם כמה הסתייגויות ומגמות שראויות למעקב:
המשך צמיחה במחירים: כל הסימנים מצביעים על כך שערכי הנדל"ן בקורשבל ימשיכו לעלות בשנים הקרובות. ייתכן שהצמיחה השנתית לא תהיה חדה כמו הקפיצה של 9% שנרשמה ב-2024, אך גם תחזיות שמרניות מצביעות על עלייה שנתית של 3–5% באתרי הסקי היוקרתיים investropa.com. מספר גורמים תומכים בכך: היצע מוגבל ומתמשך, ביקוש בינלאומי גבוה, והפיכת האתר ליעד יוקרה אמיתי לכל ימות השנה. עד 2028, ייתכן שנראה כבר את רף המחיר העליון של צ’לטים אולטרה-יוקרתיים עובר את €35,000 למ"ר, במיוחד אם יירשמו עסקאות שיא חדשות. מהלך כזה יהפוך את קורשבל 1850 לאחת משוקי הנדל"ן לסקי היקרים בעולם, ויצמצם אולי את הפער לעומת אתרים כמו סנט מוריץ/גשטאד. האפקט המצטבר של אפילו 5% עלייה בשנה אומר שצ'לט ששווה היום 15 מיליון אירו עשוי להיות שווה כ-18 מיליון אירו ומעלה עד 2028, בהתאם למגמת הצמיחה investropa.com.
גורמים כלכליים גלובליים: יש לקחת בחשבון את המצב הכלכלי הרחב. נכון לשנת 2025, שיעורי הריבית באירופה התייצבו ואפילו התרככו (ריבית הפיקדון של ה-ECB סביב 2.5% לאחר הורדות) – מה ששיפר את נגישות המשכנתאותinvestropa.com. אם סביבה של ריביות נמוכות תימשך, או תרד עד 2026–2027, זה מספק דחיפה נוספת לרוכשי היוקרה שלוקחים מימון (חלקם עושים זאת מסיבות מינוף, גם אם לא צריכים בפועל). לעומת זאת, אם האינפלציה תזנק ותביא להעלאת ריבית, שוקי הנדל"ן הכלליים עלולים להתקרר – אך בדרך כלל נדל"ן יוקרה מוביל פחות רגיש לריבית (רוב הרוכשים משלמים במזומן). יציבות גיאופוליטית היא גורם נוסף: קורשבל נהנתה מהיותה יעד בטוח ומבוקש במהלך ההתאוששות מהקורונה ובזמן מתיחויות גיאופוליטיות. אם חוסר הוודאות הגלובלית יימשך, בעלי הון נטו לגוון השקעות לנדל"ן כמקלט בטוח, דבר שיכול להיטיב עם קורשבל. הסביבה הפוליטית בצרפת (למשל, שינויים אפשריים במיסוי עושר) גם היא שווה מעקב, אף שאין כרגע רמזים לשינויים דרמטיים. לסיכום, בהיעדר משבר פיננסי עולמי חריף, הרקע הכלכלי תומך בהמשך השקעות בנדל"ן יוקרה באלפים.
שינויים בדמוגרפיית הקונים: אנו צופים גלים חדשים של קונים בשנים הקרובות. במיוחד, קונים אסייתים (ובייחוד סינים) היו ברובם נעדרים בשנים 2020–2022 בשל מגבלות נסיעה; עם חזרת הנסיעות הבינלאומיות לשגרה, צפוי עניין רב יותר מאסיה. הפרופיל היוקרתי במיוחד של קורשבל מתאים למשקיעים אסייתים עמידים שמחפשים נדל"ן יוקרתי בחו"ל – תופעה שכבר הוזכרה ב-2025 ב-investropa.com. בדומה לכך, יתכן שתהיה עלייה במספר הקונים מהמזרח התיכון (למשל, מדינות המפרץ); בשנים האחרונות נרשמה עלייה במבקרים מקורשבל מהאמירויות, סעודיה וכו', במיוחד באוגוסט ובסביבת ראש השנה האזרחית. סגמנטים בינלאומיים אלה יוסיפו עומק לבריכת הביקוש. קונים אמריקאים צפויים להמשיך בנוכחות החזקה שלהם, במיוחד אם הדולר יישאר חזק יחסית לאירו (אם כי המטבע עלול להשתנות עד 2026–28). בנוסף לכך, יזמי טכנולוגיה צעירים וגמלאים מוקדמים (מהתחומים הטכנולוגיים/הפיננסיים) בוחרים יותר ויותר בנכסים שמבוססים על אורח חיים – בית סקי יוקרתי הוא חלק מהנרטיב הזה. ייתכן ונראה כי גיל הרוכשים הממוצע יורד מעט, עם יותר בשנות ה-40 לחייהם ולא בעיקר בשנות ה-50/60, ככל שעבודה מרחוק וצבירת עושר בגיל צעיר הופכות נפוצות יותר.
התמקדות שנתית ורווחה: עד 2028, קורשבל צפויה להשלים את השינוי שלה לאתר נופש של ארבע עונות אמיתי. צפו לראות עוד מתקני קיץ (אולי הארכת פעילות הרכבלים, מסלולי אופני הרים חדשים, ייתכן גם מגרש אימונים לגולף או אטרקציות אחרות באזור). חשיבות תחום הרווחה, כפי שצוינה, תמשיך ואף תתעצם – ייתכן שייפתחו באזור מרכזי ריטריט ובריאות ייעודיים (בסגנון אתרי ספא שווייצריים). כך מתרחבת האטרקטיביות של רכישת נכס שם גם מעבר לחובבי סקי. כפי שחוקרת של Knight Frank ציינה, בריאות ורווחה עוקפות כיום את הסקי כגורם המניע הראשי באורח החיים של רוכשי נדל"ן באלפיםdmproperties.com. לכן, נכסים שמותאמים לכך (עם מתקני ספא, שקט, חיבור לטבע) יהיו מבוקשים במיוחד. אנו עשויים גם לראות שוק נישה לchalets “עמידי אקלים” – כאלה שנבנים מחומרים ברי קיימא, עצמאות אנרגטית וכו', שאינם רק עונים לדרישות החוק אלא מציבים סטנדרט שהקונים הירוקים ביוקרה שואפים אליו.
מגבלות פוטנציאליות: אחד הגורמים שיש לשים לב אליהם הוא רמות המלאי – הן כל כך נמוכות שנפח המכירות עלול לרדת פשוט בשל מחסור במוכרים. אם המחירים יגיעו לשיאים חדשים, ייתכן שחלק מהבעלים יבחרו לממש רווחים (ובכך יגדילו את ההיצע), אך באותה מידה, רבים עשויים להחזיק בנכס מאחר שיש מעט השקעות אלטרנטיביות מהנות כמו שאלה קוטג'ים בקורשבל. אם נפחי העסקאות ירדו, מדדי המחירים עלולים להפוך לפחות חלקים (כמה עסקאות חריגות עשויות לעוות את הממוצעים). עם זאת, כל ירידה בפעילות קרוב לוודאי תשקף מחסור בהיצע, לא מחסור בביקוש, מה שאומר שהמחירים יישמרו או אף יעלו. מגבלה נוספת יכולה להיות רגולטורית: אם, באופן היפותטי, עד שנת 2028 צרפת תחליט להטיל מגבלות כלשהן על בעלות זרה (לא צפוי כרגע) או מסים חדשים על בתים יוקרתיים, הדבר עשוי למתן מעט את הביקוש. בנוסף, שינויי אקלים נותר אתגר כולל – אם מזג אוויר קיצוני יקצר משמעותית את החורפים לקראת סוף שנות ה-20, עלול להיות לכך אפקט על התפיסות (אם כי כפי שצוין, הגובה של קורשבל מעניק לה יתרון, ויש לה מערך נרחב של ייצור שלג מלאכותי). עד כה, תחזיות מגמות מצביעות על שלג מספק עד שנות ה-30 לאתרי סקי בגובה רב, אך זו נקודת מעקב לטווח ארוך.
השפעת הביד לאולימפיאדת החורף 2030: באמצע 2025, יש מומנטום חזק לכך שאולימפיאדת החורף 2030 תתקיים בצרפת (האלפים הצרפתיים), ייתכן שהאירועים יתפרסו על פני מספר אתרי סקי (לאחר שאיטליה תארח את 2026). אם צרפת תזכה רשמית באולימפיאדה של 2030 (ההחלטה צפויה סביב 2026), ניתן לצפות לגל עניין סביב 2027–2028 עם סיום פרויקטי תשתית ופניית תשומת הלב הגלובלית לאלפים. האולימפיאדה מובילה לעיתים קרובות לזינוק בביקוש לנדל"ן באזורים המארחים – לא רק ממשקיעים שמצפים להכנסות משכירות גבוהות יותר, אלא גם מאנשים עמידים שרוצים להיות חלק מרגש האירוע. לדוגמה, בקורטינה ד'אמפצו (איטליה) נרשמה עליית מחירים חדה מאז הוכרזה כמארחת לשנת 2026 ubs.com. קורשבל, שכבר משמשת כאתר אימוני אולימפיאדה, תהיה ללא ספק בסיס מרכזי ל-VIP במהלך המשחקים, אפילו אם האירועים יתקיימו במקומות אחרים, בשל מתקני היוקרה ומסלול הנחיתה שלה. לפיכך, התקופה שלפני 2030 עשויה להוסיף עוד כמה נקודות אחוז לצמיחת ערך הנדל"ן בקורשבל מעבר למגמה הבסיסית.
תחזית השכרה: תשואות השכרה צפויות להישאר מתונות, אך הכנסות מהשכרה עשויות לצמוח כאשר מחירי הלילה מטפסים (חלקית בשל אינפלציה, חלקית בשל היצע יוקרה מתרחב). לדוגמה, ב-2028 קוטג' יוקרתי עשוי לבקש יותר מ-€120 אלף לשבוע השנה החדשה. אם יתאגדו יותר שירותים (שף פרטי, ועוד), בעלי הנכס יוכלו לדרוש תעריפים גבוהים יותר. גם שוק ההשכרות לקיץ ימשיך להבשיל – וייתכן שיכפיל את גודלו לעומת היום אם המגמות הנוכחיות יימשכו, ובכך יגדיל מעט את התשואות השנתיות. חדירה של חברות ניהול השכרה מקצועיות (חלקן בבעלות מותגי אירוח יוקרתיים) עשויה גם להקל על תהליך ההשכרה, ולאפשר לבעלים להפיק הכנסה מהנכס כשהוא אינו בשימוש.
סיכום – חזון 2028: עד 2028, קורשבל 1850 צפויה להישאר הפסגה של הנדל"ן האלפיני בצרפת, עם מחירים שנשברו שיאים חדשים. אנו צופים קצב צמיחה בריא, אך רגוע יותר – אין התרסקות באופק על פי היסודות. שוק הנדל"ן באתר יאפיין יותר ויותר בצ'אלטים חדשניים, סצנה מפותחת לאורך כל השנה, וקהל לקוחות מכל קצוות העולם. הבעלות בקורשבל תמשיך להיות סמל סטטוס לא פחות משהיא השקעה. עבור משקיעים בעלי הון גבוה וקוני לייף-סטייל, העצה זהה: התמקדו במיקום ובאיכות פריים, החזיקו את הנכס בתקופות תנודה קצרות, ותיהנו גם מהנאה אישית וגם מהערכה פיננסית. כל עוד “שלג” ו”יוקרה” ממשיכים למשוך, שוק הנדל"ן של קורשבל 1850 צפוי לעידן זהב בשנים 2026–2028 ומעבר לכך, בתמיכת היצע נדיר, ביקוש יציב ומהמשיכה הנצחית של האלפים הצרפתיים.
צ׳אלטים – יוקרה עליונה ומסורת אלפינית:צ׳אלטים הם סימן ההיכר של הנדל״ן בקורשבל 1850, ומגמות עדכניות מראות כי קונים מחפשים פינוק יוקרתי, מודרני ו"לפני כניסה" מאחורי חזית הצ׳אלט המסורתית. רבות מהנכסים הנחשקים ביותר הם צ׳אלטים חדישים או כאלה ששופצו לחלוטין לאחרונה, ומשלבים מראה חיצוני אותנטי אלפיני (עץ ישן, אבן וקווי גג צ׳אלט) עם פנים עכשווי. קונים בסגמנט העליון ב-2025 שמים דגש על צ׳אלטים עם כל מתקן ואבזור אפשרי: בריכות שחייה מקורות או ספא, מרכזי בריאות (סאונה, חמאם, חדר כושר), קולנוע פרטי, מרתפי יין, חניונים מחוממים וגישה ישירה על מגלשיים למסלולים. צ׳אלטים "חמישה כוכבים" מלאים כאלה משיגים את המחירים הגבוהים ביותר למ"ר ונמכרים לרוב במהירות בשוק. לעומת זאת, צ׳אלטים ישנים שדורשים שיפוץ בדרך כלל נתקלים באתגר תמחור – לאחרונה ישנן “התנגשויות בין מה שמבקשים המוכרים לבין מה שמוכנים הקונים להציע” על צ׳אלטים בני עשור או שניים שטרם שודרגו freespiritalpine.com. קונים מוכנים לשלם מחיר שיא על צ׳אלטים חדשים או משופצים לגמרי, אך אם הפנים מיושן או חסרים מתקני בריאות, הם מצפים כיום להנחה או מקום למיקוחfreespiritalpine.com. מגמה זו יוצרת הזדמנות: משקיעים המוכנים לשפץ נכס ישן יכולים להעלות את ערכו משמעותית. בסך הכול, הרף ל”צ׳אלט יוקרתי” ב-2025 גבוה במיוחד – עיצוב "אלפיני שיק" מודרני, חכמת בית חכם, ונוחות ברמת מלון הם הסטנדרט במגזר היוקרתי של 1850.
דירות – פרויקטים חדשים ומגורי שירות: בעוד הצ'אלטים גונבים את ההצגה, דירות יוקרה הפכו לחלק חשוב מהסצנה הנדל"נית בקורשבל, במיוחד באזורי 1650 (מוריון) ו-1550 (הכפר) וכמגורי סקי-אין/אאוט באזור 1850. בשנים האחרונות צצו פרויקטי דירות חדשות שמיועדים לרוכשים שמחפשים שילוב של יוקרה ונוחות. לדוגמה, פיתוחים כמו Sundance Lodge ו-Steamboat Lodge בקורשבל 1650 (צפויים להסתיים בסוף 2025) מציעים מתקני מלון 5 כוכבים – דמיינו שירותי קונסיירז', בריכות שחייה, ספא ומסעדות באתר – והכול במסגרת בעלות פרטית על דירה freespiritalpine.com. מגורים אלה נעים בין דירות 2 חדרים "נעל ונטוש" פרקטיות לדירות פנטהאוז מרווחות עם 5–6 חדרי שינה שיכולות להתחרות בצ'אלטים בגודל freespiritalpine.com. הרעיון הוא להציע חלופה לצ'אלט – כל היתרונות של סגנון החיים אבל עם פחות התעסקות תחזוקתית. נכסים כאלה זוכים לביקוש: רוכשים אוהבים את האפשרות לנהל דירה באופן מלא ואפילו להשכיר אותה כשאינם משתמשים בה (לחלק מהנכסים יש תכניות השכרה). מבחינה עיצובית, הטרנד בדירות דומה לזה של צ'אלטים: שימוש בחומרים מקומיים איכותיים (קורות עץ ישנות, קמינות אבן) בשילוב עיצוב אלפיני מודרני ונקי. חלונות פנורמיים גדולים, תקרות גבוהות, וחללים פתוחים שמנצלים את הנוף נפוצים מאוד. טרנד נוסף הוא חללים גמישים בדירות החדשות – חדרים שיכולים לשמש כחדרי שינה נוספים, משרד ביתי או חדר מדיה, בהתאם לצרכים של הבעלים (מענה לשהיות ארוכות ושילוב עבודה מרחוק). בקורשבל 1850 עצמה ההיצע של דירות מוגבל (הכפר הוא בעיקר צ'אלטים ומלונות), אך היכן שיש דירות, הן לרוב בבנייני צ'אלט בוטיקיים עם 4–10 דירות בלבד, לשמירה על פרטיות ויוקרה.
טרנדים באורח חיים ושירותים:"וולנס" (בריאות ואיכות חיים) עוקף את הסקי כעדיפות – זו מגמה בולטת בנדל"ן האלפיני dmproperties.com. בקורשבל, זה ניכר באופן שבו הצ'אלטים והדירות מעוצבים. רוכשים מעניקים היום ציון גבוה למתקני בריאות פנימיים ולאפשרות שימוש כל השנה. הרבה צ'אלטים חדשים או מחודשים כוללים חדרי ספא ייעודיים, אולמות יוגה או חדרי כושר, מתוך הכרה בכך שבעלים ואורחים עשויים לבלות זמן רב יותר במנוחה והתחדשות מאשר בגלישה על השלג. יזמים שמים לב גם ליעילות אנרגטית וטכנולוגיה – מתקינים בידוד מודרני, משאבות חום, חלונות משולשים וכו', הן כדי לעמוד בתקנות חדשות והן כדי למשוך רוכשי יוקרה אקולוגיים. מערכות בית חכם (שליטה בתאורה, חימום, אבטחה, ואפילו הדלקת הסאונה מראש) הן סטנדרט בנכסי יוקרה. בנוסף, אלמנטים של עיצוב בִּיוֹפִילִי – שילוב מרבי של טבע, אור טבעי ונופי ההרים – זוכים לביקוש, בהתאם לטרנד הבריאות.
בחזית האדריכלית, קורשבל שומרת על קודי עיצוב מחמירים במטרה לשמר את קסם הצ’לטים שלה, כך שמבחינה חיצונית המגמה היא אבולוציה ולא מהפכה. צ'לטים חדשים עדיין נראים כמו צ’לטים מסורתיים (גגות משופעים, חזיתות עץ), אך הם גדולים ומפוארים יותר מהבקתות הכפריות של פעם. חלק מה"צ'לטים" החדשים ביותר הם למעשה אחוזות מיניאטוריות (מעל 1,000 מ"ר), אך מוסווים בקפידה בעץ ואבן. הגידול המתמשך בחנויות יוקרה ומסעדות (עם יותר מ40 בוטיקים מעצבים ועשרות מסעדות שף ב-1850 voguebusiness.combusinessinsider.com) משלים את מגמת הנדל"ן – בעלי נכסים כיום מצפים לאקוסיסטם יוקרתי שלם. לסיכום, מגמות הנדל"ן בקורשבל 1850 לשנת 2025 מדגישות מתקני בריאות ברמה הגבוהה ביותר, עיצוב אלפיני מודרני ומגורים עתירי שירותים (בין אם בצ'לטים עם צוות מלא או במתחמים עם שירות מלא). השוק מגיב לרצון הרוכשים במקלט לכל השנה שמציע הרבה יותר מסתם מקום לישון בו אחרי הגלישה.
הזדמנויות השקעה ותשואות צפויות
פוטנציאל עליית ערך ההון: נדל"ן בקורשבל 1850 נחשב לעיתים קרובות כהשקעת בלו-צ'יפ, המציעה שמירה איתנה על ההון וצמיחה ארוכת טווח, ולא רווחים ספקולטיביים מהירים. ההיסטוריה מרשימה – ערכי הנדל"ן באלפים הצרפתיים עלו בכ-30% בממוצע מאז 2020 (כ-5.5% בשנה) investropa.cominvestropa.com, ואתרי הנופש היוקרתיים מובילים בביצועים, במיוחד מאז המגפה. במקרה של קורשבל, מחירי הנדל"ן בשנים האחרונות עלו בחדות (למשל, +9% רק ב-2024) investropa.com, וקובעים רף חדש. הציפייה קדימה היא שהקצב יתמתן, אך מומחים חוזים צמיחה מתונה של כ-3–7% בשנה בשוק האלפיני עד 2026 investropa.com. באזור אולטרה-יוקרתי כמו 1850, ניתן לצפות למחירים בקצה העליון של הטווח, כל עוד אין תנודות חריגות. המשמעות היא שצ'אלה בשווי 10 מיליון אירו כיום עשוי לעלות באופן אורגני ל-11–12 מיליון אירו תוך מספר שנים, רק מעליית הערך בשוק. בנוסף, פער ההיצע-ביקוש הייחודי לקורשבל מרמז כי תיתכן עליית ערך מעל הממוצע – בכל פעם שיש גל של רוכשים עשירים חדשים (נניח משווקים מתעוררים או כתוצאה מכלכלה חזקה), יש מקום לקפיצות מחירים בהינתן ההיצע הקבוע. למעשה, פוטנציאל הצמיחה ההונית נשאר חזק, והאסטרטגיה של לקנות ולהחזיק משתלמת. אפילו בטווח הארוך מאוד, נכסי יוקרה אלפיניים הראו עליות יציבות (למשל, שווי הצ'אלטים האיכותיים עלה בכ-33% בממוצע מאז 2008, והצמיחה הואצה לאחר 2020) investropa.com.
תשואות ודמי שכירות: משקיעים צריכים לקחת בחשבון כי התשואות (הכנסות) מהשכרת נכסים בקורשבל 1850 נמוכות יחסית מבחינה אחוזית, כפי שמקובל בשווקי יוקרה אולטרה-יוקרתיים. מכיוון שמחירי הרכישה גבוהים מאוד, ההכנסה מהשכרה, אף על פי שהיא גבוהה במספרים מוחלטים, מתורגמת לתשואה שנתית צנועה. תשואות שכירות נטו טיפוסיות נעות סביב 2–3% באתרי דגל כמו קורשבל snowonly.com. לשם השוואה, אזורים פחות יוקרתיים באלפים הצרפתיים יכולים להניב תשואה נטו של 4–4.5% snowonly.com, והממוצע הארצי בצרפת של תשואות שכירות (לכל סוגי הנכסים) הוא כ-6% mansion-properties.com. כלומר, משקיע בקורשבל לרוב יעדיף הערכת ערך הונית ושימוש עצמי על פני תשואה כספית גבוהה. למשל, נכס בשווי 5 מיליון אירו עשוי להכניס כ-200,000 אירו בשנה מהשכרה (אם מושכר בשבועות השיא); אחרי הוצאות, הרווח הנקי יהיה כ-150,000 אירו – שהם סביב 3% תשואה. אך מה שהמספרים האלו לא משקפים הוא גובה שכר הדירה והיכולת לקזז עלויות בעלות. בשבועות החורף המבוקשים (סילבסטר, חופשות בתי ספר), שכר דירה שבועי בצ'לטות מובילות יכול לעבור את 80,000–100,000 אירוbusinessinsider.com. גם דירות קטנות יוקרתיות יכולות להניב עשרות אלפי אירו לשבוע בעונה. אם הבעלים מוכן להשכיר את הנכס שלו, למשל, 8–10 שבועות בחורף ואולי עוד כמה שבועות בקיץ, הוא יכול לכסות חלק משמעותי מהוצאות שנתיות (צוות, תחזוקה, מסים) ואפילו להרוויח תוך כדי שהוא ממשיך ליהנות מהנכס בעצמו בחלק מהשנה.
כדאי גם לציין כי הביקוש להשכרה חזק מאוד בקורשבל בשבועות שבהם הבעלים פותחים את בתיהם. מומחי השכרת דירות באלפים מציינים כי צ'לטות במיקומים טובים מגיעות ל-70–90% תפוסה לאורך החורף (ואף לתוך הקיץ)snowonly.com. המעבר לתיירות כל השנה גורם לכך שיולי–אוגוסט תורמים כיום להכנסות משכירות (גם אם במחיר נמוך מהחורף). לפיכך, בעלים מתוחכם יכול להגיע לתפוסה כמעט מלאה בעונות השיא וליהנות מ-תשואה אפקטיבית טובה יותר. יש נכסים המנוהלים על ידי סוכנויות יוקרה או מפעילי טיולים, שמייעלים את התהליך.
אסטרטגיות הזדמנויות והשקעה: עבור משקיעים במיוחד, יש מספר כיוונים למקסם רווחים בקורשבל:
השבחות ושיפוצים: כפי שהוזכר, ניתן לעיתים לרכוש בצ'אלטים ישנים באזורים מעולים הדורשים מודרניזציה בהנחה יחסית קלה. השקעה בשיפוץ יוקרתי (עם שיפור יעילות אנרגטית ואבזור חדש) לא רק שמעלה משמעותית את ערך הנכס אלא גם את הכדאיות להשכרה שלו. לנוכח הרגולציה הדוחפת לבתים יעילים אנרגטית, שדרוגים כאלה גם "מגנים" על ההשקעה לטווח הרחוק.
החזר מע"מ בבניה חדשה: צרפת מציעה תמריץ משתלם לרוכשים התפתחותים חדשים באזורים תיירותיים. אם אתה רוכש נכס בבניה חדשה ומתחייב להשכיר אותו מרוהט עם שירותים ברמה מלונאית (כגון שירותי ניקיון, ארוחת בוקר) למספר שבועות בשנה, אתה זכאי להחזר של 20% מע"מ ממחיר הרכישה freespiritalpine.com. בהקשר של קורשבל, 20% מרכישת נכס בשווי מיליוני אירו הוא סכום משמעותי – מדובר בקפיצה מיידית בהון העצמי. רוכשים רבים של דירות חדשות בקורשבל 1650 למשל, מנצלים את המנגנון הזה, מממנים את המע"מ במהלך הבנייה ודורשים את ההחזר אחרי רכישה באמצעות רישום לתוכנית השכרה. כך משתפרת התשואה והזרם המזומנים, והתשואה מהשכרה הופכת לאטרקטיבית יותר בשנים הראשונות.
שיתופי שימוש: משקיעים מסוימים משתפים פעולה עם חברים או בני משפחה ורוכשים יחד צ'אלט (באופן לא פורמלי או דרך חברה בע"מ), וכך מתחלקים בשימוש ובעלויות. לנוכח המחירים הגבוהים, זה עשוי להיות פתרון יעיל, ועם תיאום נכון, כל צד נהנה גם מזמני שיא. ישנה מגמה מתפתחת של בעלות חלקית או מועדוני חברים יוקרתיים בנכסי סקי, המאפשרים לרכוש "מניות" בצ'אלט יוקרתי במיוחד (אם כי זה תחום חדש ויש לבדוק היטב את החוקיות).
ערך יחסי באזורים פחות מוכרים: אמנם קורשבל עצמה יקרה, אך משקיעים בוחנים לפעמים רכישה בפריפריה של קורשבל (למשל, קורשבל מוריון/1650, קורשבל וילג'/1550, או לה טניה הסמוכה). אזורים אלה נכללים באותו מתחם סקי ונהנים מהמוניטין של קורשבל, אך מחירי הנדל"ן נמוכים יותר. לדוגמה, כפרי לוויין בעמקי השלג עולים 50–70% פחות למ"ר בהשוואה ל-1850 investropa.cominvestropa.com, והתשואות מהשכרה (4%+ נטו) גבוהות לעיתים מאתרי היוקרה snowonly.com. החיסרון: עליית ערך איטית יותר וקהל שוכרים אחר, אך למשקיעים שמחפשים "אסטרטגיית השקעה" יש שמפצלים בין נבחרי פריים ואזורים מתפתחים.
לסיכום, תשואות צפויות בקורשבל 1850 נובעות משילוב של הכנסה שכירות מתונה וצמיחה הונית חזקה. רוכש בשנת 2025 יכול לצפות לעליות ערך שנתיות באחוזים חד־ספרתיים (שמתווספות לבסיס ערך גבוה מאוד) וכן ליכולת לקזז עלויות באמצעות שכירויות שמניבות אמנם רק אחוזים בודדים, אך מהוות סכום ניכר במונחים של יורו. לאור היסודות של שוק הנדל"ן בקורשבל, גם אסטרטגיה שמרנית של החזקה עד לשנת 2028 צפויה להניב תשואה כוללת גבוהה, בשקלול עליית ערך הנכס וכל דיבידנד שכירות שיתקבל. המפתח הוא לרכוש נכס איכותי (מבחינת מיקום ומפרט), כי נכסי יוקרה תמיד יהיו המבוקשים ביותר – מה שמבטיח נזילות גבוהה ותמחור פרמיום בעת היציאה מהשקעה. לצורך חיזוק הביטחון בשוק: ניתוחי מומחים מגדירים את מגמת הנדל"ן באלפים כ-“עולה באופן מובהק” ומדגישים שאתרי נופש מרכזיים כמו קורשבל נהנים מתשתית כלכלית חזקה ביותר גם קדימה investropa.cominvestropa.com.
רגולציה ומדיניות ממשלתית המשפיעה על נדל"ן
חוקי יעילות אנרגטית ("חוק האקלים"): שינוי מדיניות משמעותי המשפיע על הנדל"ן בצרפת הוא האיסור ההדרגתי על השכרת נכסים בדירוג אנרגטי נמוך. החל משנת 2025, דירות שדורגו בדרגת אנרגיה "G" לא יוכלו להיות מושכרות כחוק בצרפתmansion-properties.com. עד 2028, האיסור מתרחב גם לנכסים בדירוג "F", ובהמשך גם ל-"E" ב-2034. באתרי סקי באלפים, לא מעט שאלטות מסורתיות שנבנו לפני עשרות שנים עלולות להיכנס לקטגוריות הדירוג הנמוכות (בשל חלונות חד-שכבתיים, בידוד בלתי מספיק, מערכות חימום ישנות ועוד). לבעלי דירות בקורשבל, זה הפך לסוגיה בוערת: על מנת לשמור על פוטנציאל ההשכרה, יש לעדכן את הנכס לעמידה בתקן. כבר עתה אנו עדים ל"בריחה לאיכות" – כלומר קונים מתמקדים בשאלטים חדשים, מבודדים היטב, או כאלו שכבר שודרגו למערכות חימום ובידוד מודרניותinvestropa.cominvestropa.com. שאלטים ישנים בעלי דירוג נמוך נקלעים לשוק דו-שכבתי: או שהם נמכרים במחיר נמוך, או שלא נמכרים כלל, או שבעליהם משקיעים בשיפוצים (פאנלים סולאריים, משאבות חום, בידוד משופר) כדי להעלות את הדירוג. תקנות אלו, באופן די מפתיע, תומכות בעליית מחירים בנכסים איכותיים – כיוון שבתים שמקיימים את הדירוגים A/B הופכים ליקרים ומבוקשים אף יותר investropa.cominvestropa.com. בקורשבל 1850 שאלטים יוקרתיים רבים עברו שיפוץ להתקנת חלונות משולשים, חימום גיאותרמי ועוד, כדי להבטיח שיוכלו להמשיך להיות נכסי השכרה. בסך הכול, המדיניות הזו דוחפת את השוק לקיימות, מה ששפר בטווח הארוך את איכות המלאי ואף עולה בקנה אחד עם ערכי הקונים (רבים מקרב בעלי ההון אוהבים את שדרוגים ידידותיים לסביבה כחלק מהסטנדרט היוקרתי).
רגולציה על השכרות לטווח קצר: אזורים עתירי תיירות בצרפת מאזנים בין רווחיות ההשכרות לטווח קצר לבין צורכי הקהילה. בחלק מהעיירות האלפיניות (במיוחד הגדולות כמו שאמוני), הרשויות המקומיות הגבילו את מספר השכירות לתיירים או דרשו היתרים מיוחדים להפעלתן dmproperties.cominvestropa.com. שאמוני, לדוגמה, הטעילה מכסות על דירות נופש באזורים מסוימים במטרה לפנות דיור לתושבים מקומיים ולעובדים עונתיים. בעוד הגודל הקטן יותר של קורשבל והיותה אתר נופש ייעודי משמעם שטרם הוטלה מגבלה מחמירה (הכלכלה נשענת על השכרות), היא אינה חסינה לפיקוח רגולטורי. בעלי נכסים בקורשבל חייבים לרשום את הנכס שלהם אם הם משכירים לטווח קצר ולשלם מס תיירות. אם בעתיד יוחלטו חוקים – למשל, הגבלת מספר השבועות שניתן להשכיר נכס, או דרישה לסטטוס מגורים עיקריים על מנת להשכיר ללא הגבלה – הדבר עשוי להשפיע על חישובי ההשקעה. עם זאת, לאור הפרופיל של קורשבל 1850 (בעיקר בתי נופש יוקרתיים ותשתיות תיירות), כל מדיניות כזו צפויה להיות מדודה. ראוי לציין, שהגבלת היצע הנכסים להשכרה במקומות כמו שאמוני מובילה ליותר ביקוש (ולמחירים גבוהים יותר) לנכסים שכן זמיניםinvestropa.cominvestropa.com. אפקט דומה עשוי להתרחש בקורשבל: אם אי פעם תוגבל ההשכרה, הנכסים הבלעדיים שיישארו יזכו לביקוש אף גבוה יותר מתיירים אמידים. זהו תחום למעקב, אך נכון ל-2025, קורשבל עדיין שוק ידידותי מאוד להשכרות ללא מגבלות מקומיות ייחודיות על דירות נופש (למעט מה שנקבע בחוק הלאומי).
מיסים על בתים שניים: ממשלת צרפת והרשויות המקומיות הטילו מיסים שמיועדים לבעלי בתים שניים, הכוללים רבים מהמחזיקים בנכסים בקורשבל. צעדים אלה כוללים תוספת מס מגורים (taxe d’habitation) מוגדל באזורים שהוכרזו רשמית כסובלים ממחסור בדיור לתושבים המקומיים (zones tendues). מחוז סבואה של קורשבל התיר העלאה של עד 60% במסי הבתים השניים במקרים מסוימים. בנוסף, בחלק מהאתרים הפופולריים קיים מס על בתים ריקים שמטרתו להרתיע מהשארת נכסים ריקים. למעשה, כשמדובר בשאלי בשווי של מיליוני יורו, המיסים המקומיים הללו יחסית זניחים (תוספת של כמה אלפי יורו בשנה) ולא מנעו מרוכשים אמידיםinvestropa.com להיכנס לשוק. המשטר המס הלאומי בצרפת כולל היבטים ידידותיים למשקיעים: אין "מס רוכש זר" גורף, וצורפת אף שינתה ב-2018 את מס העושר כך שהוא מתמקד רק בנדל"ן (IFI – מס עושר נדל"ן) החל על שווי נדל"ן נטו מעל €1.3 מיליון בשיעור מתקדם של עד כ-1.5%. רוכשים מחו"ל לרוב פשוט לוקחים זאת בחשבון בעלות החזקת נכס בצרפת. על הכנסות שכירות, בעלי נכסים זרים משלמים מס הכנסה צרפתי (עם אמנות למניעת כפל מס), אך ניתן לקזז הוצאות, ותוכניות אטרקטיביות כמו LMNP (השכרה מרוהטת) מספקות טיפול מס מיטיב. מעבר לכך, קיימות הטבות מס על השכרה: הכנסות מהשכרה מרוהטת לרוב ניתנות לקיזוז באמצעות פחת והוצאות, ולעיתים יוצרים הכנסה חייבת מס נמוכה במיוחד על שאלי שמנוהל ביעילות. תמריץ נוסף קיים בבנייה חדשה – מע”מ (20%) ניתן להחזר אם הנכס מושכר עם שירותים, מה שמעלה משמעותית את התשואה freespiritalpine.com. בנוסף יש נקודות זיכוי ומענקים לשיפוצים ירוקים (בתוך מערך היוזמות הירוקות של צרפת). בסיכומו של דבר, הרגולציה בצרפת נחשבת יציבה ושקופה יחסיתmansion-properties.com. המשקיעים נהנים מהגנה משפטית חזקה (זכות הקניין מעוגנת עמוק) mansion-properties.com והמגמה הצרפתית לדחוף להשכרה בת-קיימא ככל הנראה תגדיל את ערך הנכסים העומדים בתקינה בטווח הארוך.
תקנות תכנון ובנייה מחמירות: הפיתוח בקורשבל 1850 מוסדר על ידי כללי תכנון מחמירים שמטרתם לשמור על הסביבה ההררית ועל האופי הבלעדי של האתר. חוק ההרים (Loi Montagne) ותוכניות עירוניות מקומיות מגבילים פיתוח בקנה מידה גדול, במיוחד מעל גבהים מסוימים. בפועל, המשמעות היא שהיתרי בנייה חדשים נדירים – הדגש הוא על שיקום מבנים קיימים ולא על התפשטות לקרקעות שלא נבנו קודם לכן investropa.com. מגבלות גובה מבטיחות כי הצ'אלטים יישארו בקנה מידה אנושי (ללא מגדלי מגורים), והנחיות עיצוביות שומרות על המראה הקלאסי של הצ'אלט. בנוסף, בניית מגורי נופש חדשים באלפים דורשת לעיתים קרובות להעניק תועלת כלשהי לקהילה (כמו יצירת חנייה או תמיכה בדיור לעובדים עונתיים) כתמורה. מדיניות אלו למעשה נועלות את המחסור בנדל"ן בקורשבל. עבור בעלי הנכסים, זו בשורה טובה כיוון שזה מונע פיתוח יתר שהיה עלול לדלל את שווי הנכסים או את קסם האתר. מצד שני, פרויקטי שיפוץ עלולים להיות יקרים ודורשים זמן רב בשל מכשולי רישוי – אך מרבית הרוכשים מתוך שכבת היוקרה מקבלים זאת כחלק מהבעלות על חלקת גן-עדן. יש לציין שבשווייץ התקנות אף מחמירות יותר (כמו הגבלת ה־Lex Weber על דירות נופש), ואילו בצרפת יש עדיין אפשרות לפתח, אך בצורה מבוקרת. מועצת קורשבל המקומית נדרשת לאזן בין קיימות סביבתית (סיכוני מפולות שלג, תחבורה, משאבי מים) לבין מעמדה כיעד תיירותי עולמי. שדרוגי התשתיות בשנים האחרונות (כמו מעליות חדשות) מלווים לרוב בהערכות סביבתיות, וככל שניתן, ממחזרים או משדרגים מתקנים קיימים ולא בונים חדשים.
לסיכום, המצב הרגולטורי ב־2025 עבור בעלי נדל"ן בקורשבל מאופיין בדגש על איכות ועמידה בדרישות: בתים חסכוניים באנרגיה, השכרה אחראית ופיתוח מבוקר. צעדים אלו, על אף שמסבכים את העניינים בעבור הבעלים, לרוב מגבירים את ערכו היוקרתי והארוך טווח של הנדל"ן בקורשבל. מומלץ לרוכשים לוודא שכל נכס שהם שוקלים עומד כבר בתקנים החדשים או שניתן לשדרגו בקלות – ולהיעזר במומחים מקומיים לייעול מיסוי ולהבנת כללי ההשכרה. חשוב לציין כי צרפת אינה מגבילה רוכשים זרים (אין הגבלות לאזרחים זרים), מה שמבטיח שהביקוש בקורשבל נותר רחב כתמיד, וכולל קונים מאירופה, אמריקה ואסיה.
דינמיקה עונתית והשפעתה על מחירים וזמינות
עונת השיא בחורף (עונה גבוהה): קורשבל 1850 היא ביסודה עיירת סקי, והחורף הוא הזמן שבו הכפר באמת מתעורר לחיים – יש לכך השלכות ישירות על השימוש והמחיר של נדל"ן. התקופה מדצמבר עד אפריל היא עונת השיא, כאשר חג המולד/שנה חדשה ופברואר (חופשות בתי ספר) הם נקודות השיא המובהקות. בזמנים אלו הביקוש למגורים מרקיע שחקים. בעלי שאלטים שמשכירים את הנכסים שלהם לרוב מרוויחים את עיקר ההכנסה השנתית תוך 2–3 שבועות חופשה בלבד. כתוצאה מכך, מחירי השכירות בחורף גבוהים במיוחד (למשל, €50,000+ לשבוע עבור שאלט יוקרה עם 4 חדרי שינה הוא דבר רגיל בשבוע השנה החדשה). גם הפעילות בשוק המכר עשויה לזנק בחורף, שכן מבקרים עשירים לעיתים מחליטים לרכוש לעצמם פיסת מקורשבל לאחר שחוו את אורח החיים. זה לא נדיר שסיורי נכסים ייערכו במקום בעונת השיא בעקבות שוכרים מוקסמים. עם זאת, המלאי למכירה בדרך כלל נמוך ביותר בחורף – בעלי נכסים רבים יעדיפו לדחות פרסום עד האביב/קיץ כדי לא להפריע להשכרות החורף הרווחיות או לזמן החופשה האישי. לכן החורף הוא הזמן שבו הקונים חווים את המוצר (את הנופש ולעיתים את הנכס עצמו כדיירים), אך העסקאות בפועל מסתיימות לעיתים קרובות בעונות המעבר.
אביב וסתיו (עונות שפל): בסוף אפריל, מעליות הסקי נסגרות וקורשבל נכנסת לשלב שקט. הפשרת השלגים באביב ועונת המעבר (מאי, יוני) מביאות לכך שרבות מהחנויות והמסעדות סגורות. באופן דומה, אחרי קיץ קצר, הסתיו (מסוף ספטמבר ועד נובמבר) נחשב לעונת שפל עם מינימום פעילות תיירותית. תקופות אלה היו מאז ומתמיד עונות רגועות באתר – זמן שבו בעלי שאלטים מבצעים שיפוצים או שדרוגים, הצוות יוצא לחופשות, והכפר מתמלא כוחות. מהבחינה השיווקית, עונת השפל היא הזמן שבו המלאי נוטה להיות הגבוה ביותר וקונים עשויים למצוא מעט יותר מקום למיקוח. מוכרים שמפרסמים בעונת השפל מודעים לכך שמספר הקונים קטן; אם יש להם עניין למכור, הם עלולים לתמחר מעט אטרקטיבי יותר. יחד עם זאת, כיוון שבעלי הנכסים בקורשבל בדרך כלל אינם לחוצים על מזומן, לא כדאי לצפות להנחות עונתיות קיצוניות – השוק לא מתנהג כמו מחירי שכירות עונתית שמתרוממים או צונחים בחדות. מחירי הנכסים אינם נופלים בקיץ/עונת שפל; לכל היותר, יש יותר מקום למיקוח או אפשרות לרכוש ללא תחרות על הנכס. ישנם קונים מנוסים שמכוונים את החיפוש שלהם לאביב: לאחר עונת סקי עמוסה, כמה בעלי נכסים עשויים לשקול למכור (במיוחד אם הנכס לא הושכר או נוצל כפי שציפו). כמו כן, לסוכנויות נדל"ן יש יותר זמן להקדיש ללקוחות בעונת השפל, דבר שיכול להעניק לרוכשים יותר תשומת לב ואפשרות לבדוק את השוק לעומק.
עונת הקיץ (עונת שיא משנית):הקיץ (יולי–אוגוסט) בקורשבל הפך לפופולרי מאוד כאשר הרי האלפים משווקים את עצמם כיעד לכל ימות השנה. אף שהקיץ אינו עמוס כמו החורף, הוא כבר אינו נחשב כמשני. משפחות וחובבי טבע מגיעים לטיולים רגליים, רכיבת אופני הרים, ריצות שטח, גולף (בקרבת מקום) ומנוחה אלפינית. האקלים נעים (ימים חמים, לילות קרירים) והנוף מרהיב, מה שהופך את קורשבל גם בקיץ למפלט הררי יוקרתי. למגמה זו יש מספר השפעות: השכירות בקיץ מהוות כיום מקור הכנסה משמעותי ורבים מהצ'אלטים והדירות מושכרים על בסיס שבועי לתיירים מאירופה, המזרח התיכון (שלעיתים קרובות מחפשים אקלים קריר יותר בקיץ) ומקומות נוספים. בשיא הקיץ שיעורי התפוסה בנכסים מבוקשים עשויים להגיע ל-70% ומעלה snowonly.com. דמי השכירות נמוכים מהחורף אך עדיין נאים – למשל, אותו צ'אלט שמושכר ב-€50,000 לשבוע בחורף עשוי להיות מושכר ב-€15,000–€20,000 לשבוע באוגוסט. עבור בעלי הנכסים, המשמעות היא שהנכס לא עומד ריק 8 חודשים בשנה; ניתן לנצל אותו או להרוויח ממנו ביותר עונות. מהבחינה התרבותית, הדימוי של קורשבל מתרחב כאתר נופש דו-עונתי, בדומה למג'ב או שאמוני. תשתיות כמו מעליות הפועלות בקיץ (לטיילים ולרוכבי אופניים) ואירועים כמו פסטיבלי מוזיקה או זיקוקים מושכים מבקרים. למעשה, ברחבי האלפים, דיווחו אתרי נופש על עלייה משמעותית בביקורי קיץ – בשאמוני חלה עלייה של 46% במכירות כרטיסי מעליות בקיץ תוך שנתיים dmproperties.com, ובקורשבל עצמה הנתונים עולים בהתמדה. הנוכחות לאורך כל השנה תומכת בערך הנכסים מכיוון שבעלים רואים שימושיות גדולה יותר (והכנסות פוטנציאליות) מההשקעה שלהם. זה גם מסייע לצמצם מעט את עונתיות העסקים, והכפר הופך לבר-קיימא יותר לאורך כל השנה.
השפעה על זמינות: מחזור העונות משפיע על מועד היציאה של נכסים לשוק. רבים מהמוכרים מעדיפים להתחיל למכור בסוף החורף או באביב (לאחר שנהנו מעונה אחרונה, או כדי לתפוס את מבקרי האביב), כדי שהעסקה תיסגר בקיץ לפני החורף הבא. באופן דומה, פרויקטים חדשים לרוב שואפים למסירה בסתיו, כך שהקונים יוכלו ליהנות מהנכס בעונת החורף. לכן, הסתיו מתאפיין בריבוי הסכמות וסגירות (למעשה משרדי הנוטריונים באלפים עסוקים במיוחד באוקטובר-נובמבר בסגירת עסקאות כדי שהקונים יקבלו מפתחות עד חג המולד). לגבי השכרות, בעלי נכסים נדרשים להחליט עד תחילת הסתיו אם ישכירו את השבועות המבוקשים או ישתמשו בנכס בעצמם, שכן סוכני השכרה מתחילים לשווק את צ'אלטים לחורף כבר בספטמבר עבור העונה הקרובה.
דינמיקת מחירים: ייתכן שאנשים מניחים שרכישה בחורף יקרה יותר בגלל הביקוש – אך בנדל"ן, המחירים בקורשבל יחסית קבועים לאורך כל העונות (בניגוד למלונות, מחירי הבתים לא מוכפלים בחורף). עם זאת, הערך הנתפס של נכס נמצא בשיאו בחורף: שאלה סקי נראית אטרקטיבית במיוחד כשהיא מוקפת בשלג ובפעילות תוססת. לעיתים זה מוביל למכירות מהירות במחיר המבוקש בחורף, בעוד שאותו נכס המוצג בעונה מתה עשוי לקבל הצעה נועזת יותר. במובן הזה, עשויה להתרחש רכישה "רגשית" בחורף – קונה מתאהב במקום בשיא האווירה ומשלם מחיר מלא. לעומת זאת, משקיע קפדן יעדיף לבדוק בקיץ כדי לבדוק אם מתגלות בעיות שמוסתרות בשלג החורפי (מצב הגג, גבולות הקרקע וכו'), ולנהל משא ומתן באווירה רגועה פחות.
מגמות שימוש – שהייה ארוכה יותר: שינוי עונתי נוסף הוא שבעלים (ושוכרים) מבלים תקופות ארוכות יותר בקורשבל מאשר בעבר. עליית העבודה מרחוק מאפשרת לחלק מהבעלים להגיע למספר חודשים – לדוג' מדצמבר ועד פברואר ברצף – במקום רק לשבוע חופשה. ייתכן שהם יעבדו מהשאלאה שלהם במהלך השבוע וישתמשו בהפסקות לגלישה, ומתייחסים אליה כאילו היא בית משני עיקרי. בדומה לכך, יש שמגיעים בקיץ לחודש של בריחה מהעיר. מגמה זו מטשטשת את הגבולות בין עונות ומגדילה למעשה את הביקוש לתכונות ביתיות ונוחות (משרדים ביתיים, אינטרנט אמין וכו' – קורשבל שיפרה בכך תשתית פס-סיב באזור). זה מחזק את הרעיון שקורשבל אינה רק אתר סקי חולף אלא יעד חיים אלפיני לאורך כל השנה.
לסיכום, העונתיות בקורשבל יוצרת מקצב מחזורי בשוק, כאשר החורף שולט הן בשימוש והן בהתרגשות, אך חשיבות הקיץ עולה. אמנם מחירי הנדל"ן עצמם לא קופצים בעונה, אך עיתוי המכירות, התפוסה וההיצע של נכסים – כולם עונתיים. משקיעים נבונים יתאימו את אסטרטגיותיהם ללוח השנה הזה: ייתכן שיבחרו לקנות באביב, לשדרג בעונה מתה, ולהרוויח מהשכרות בעונה החמה. הדחיפה להרחבת עונות התיירות (חורף וקיץ) בהדרגה מאזנת את המגרש, מה שהופך בסופו של דבר את הנכס לבעל ערך רב יותר, כיוון שהוא פעיל יותר לאורך השנה ומשולב בקהילה שאינה נסגרת מחצית מהזמן.
פיתוחי תשתיות וצמיחה בתיירות
שדרוגי תשתיות סקי: קורשבל ושלושת העמקים משקיעים ללא הרף בתשתיות הסקי שלהם, בהבנה שחווית סקי מודרנית ויעילה חיונית לשמירה על ערך הנכסים ולמשיכת מבקרים אמידים. אחד המוקדים האחרונים הוא הרכבל סליר ששופץ לחלוטין, שייפתח מחדש לחורף 2024/25 עם קרונות פנורמיים חדשים ונוחות מהודרת seecourchevel.com. סליר הוא רכבל חתימה (המעלה גולשים לגובה 2,700 מטר עם תצפית להרי המון בלאן), והשדרוג שלו מדגיש את המחויבות של אתר הנופש למתקנים ברמה הגבוהה ביותר. בנוסף, אזורי המתחילים ב-1850 שודרגו עם דרגנועים מקורים חדשים (מסועי סקי) שהחליפו מסועים ישנים, כדי לספק העלאה מקורה ונוחה לילדים ולמתחילים seecourchevel.com. בשנים האחרונות גם הורחבו מערכות ייצור השלג בקורשבל כדי להבטיח מסלולים ניתנים לגלישה מתחילת דצמבר ועד סוף אפריל, גם בשנים דלות שלג. לדוגמה, לקראת אליפות העולם בסקי 2023 (שהתקיימה בקורשבל-מריבל), הושקעו מיליונים בהכנת מסלולים, פיסט-בשרים חדשים ותותחי שלג כדי להבטיח תנאים ברמה עולמית. הקישוריות בתוך מתחם הסקי נותרת חסרת תחרות: קורשבל מחוברת באופן ישיר למריבל ולואל טורנס, ומיזמים עדכניים כמו רכבל אורל-סים קארון מ-2021 (בעמק הרביעי) חיזקו עוד יותר את "שלושת העמקים" כאזור גלישה אחד ענק snowonly.com. עבור בעלי נכסים, השדרוגים הללו משמעם איכות סקי עקבית וחוויית אירוח טובה יותר – כך שממשיכים להיות ביקושים גבוהים להשכרות וערך הנדל"ן הגבוה מוצדק.
שירותי יוקרה והתרחבות: השיפורים בהר ממשולבים בהתפתחויות בכפרי הנופש. קורשבל 1850 כבר מתגאה באחת מהקבוצות המרוכזות הגדולות ביותר של מלונות 5 כוכבים בעולם (מחוץ לערים הגדולות) businessinsider.com. זה כולל מוסדות ידועים כמו Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée ואחרים, שמפנקים את המבקרים ומעלים את יוקרת הנופש. באופן מרשים, בקורשבל (בכל הרמות) יש 7 מסעדות עם כוכב מישלן, המספר הגבוה ביותר באלפים businessinsider.com, המחזק את מעמדה כיעד קולינרי. המגמה היא לכיוון יוקרה חוויתית: פרויקטים חדשים משלבים לינה עם גלריות קניות יוקרתיות, מועדונים פרטיים ומרכזי בריאות. התפתחות בולטת היא מלון ה-Maya Collection החדש, מלון יוקרה אולטרה מתוכנן להיפתח בקורשבל עד דצמבר 2025 voguebusiness.com. בדומה לכך, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (החברה שמאחורי בתי הקזינו והמלונות המפוארים במונקו) מעורבת גם היא בקורשבל עם תכניות ללודג'ים יוקרתיים ופרויקטי אירוח עד 2026 voguebusiness.com. פרויקטים אלו מעידים על כך שמשקיעים מזרים הון לתשתיות התיירות של קורשבל, בציפייה לביקוש מתמשך. האתר גם מתכונן לחגוג את יום השנה ה-80 ב-2026/27, וככל הנראה יחנוך אז כמה מאותם מקומות חדשים ויארח אירועים נוצצים voguebusiness.com. עבור בעלי הנדל"ן, גל מפעילי היוקרה הוא בונוס: הוא מרחיב את האטרקטיביות של האתר (ומביא מבקרים עשירים חדשים שעשויים להפוך לרוכשי נכסים בעצמם) ומרענן כל הזמן את ההילה של קורשבל. הנוכחות של מותגים כמו לואי ויטון, דיור, קרטייה וכו', במחוז הקניות של קורשבל (שכולם מחזיקים שם בוטיקים) מוסיפה לתחושת הקוסמופוליטיות voguebusiness.com.
תחבורה ונגישות: הנגישות של קורשבל תמיד הייתה חלק מהמשיכה היוקרתית שלה. לאתר הנופש יש נמל תעופה פרטי לאליט (אלפורט) ממש מעל 1850, מהגבוהים באירופה, המאפשר למטוסים פרטיים קטנים ומסוקים לנחות ממש על המדרון businessinsider.com. המשמעות היא שאנשים חשובים ומפורסמים יכולים לטוס ישירות מפריז או ז'נבה לקורשבל, ולחסוך שעות של נסיעה ברכב. נמל האלפורט, המפורסם במסלול ההמראה הקצר והעולה שלו, משמש גם כאטרקציה תיירותית בחורף (הגולשים עוצרים לצפות במטוסים ממריאים ונוחתים) businessinsider.com. מבחינת תשתית תחבורה רחבה יותר, יש התפתחויות גדולות באזור: מסילת הרכבת המהירה ליון-טורינו הנבנית (שחלקה כולל תחנה בסן-ז'אן-דה-מוריין, כ-45 דקות נסיעה מקורשבל ברכב) צפויה להסתיים לקראת סוף העשור snowonly.com. עם סיום העבודות, זמן הנסיעה מפריז לאלפים הצרפתיים יתקצר משמעותית – ואולי יביא עוד מבקרים לסופי שבוע. דמיינו את האפשרות להגיע למוּטְיֶיה (עיירת העמק של קורשבל) ברכבת מפריז בכ-4 שעות בלבד; זה עשוי להפוך את קורשבל לנגישה יותר גם לקהל אירופי רחב יותר, כולל מי שמעדיף לא לטוס. בנוסף, שיפורים בכבישים המקומיים (המסלול ממוטייה לקורשבל עבר שדרוגים ותעלות משופרות במשך השנים) ממשיכים לשפר את הבטיחות ולהפחית עומסים בשבועות העומס. יחד, השדרוגים האלו מחזקים את המשיכה של קורשבל כיעד יוקרה נגיש, למרות מיקומה המבודד בהרים.
קיימות וסביבה: מתוך הכרה באיומים הכפולים של שינויי האקלים והעלייה בעלויות האנרגיה, רשויות קורשבל ומפעילי המעליות אימצו שדרוגים לקיימות. חברת Societé des 3 Vallées (S3V), שמנהלת את מעליות הסקי, מפעילה כיום 100% מהמעליות באמצעות אנרגיה מתחדשת (הידרואלקטרית וסולארית) seecourchevel.com. בשנת 2024 הם התקינו פאנלים סולאריים בתחנת הגונדולה Ariondaz בקורשבל מוריון כדי לייצר חשמל באתר, בכמות מספקת להפעלת רכבל מהאנרגיה הסולארית seecourchevel.com. הם גם השקיעו בכלי גישור שלג חסכוניים באנרגיה המונחים ב-GPS, המייעלים את מסלולי הגישור ומצמצמים את צריכת הדלק seecourchevel.com. בתחום פיתוח הנדל"ן, בנייה חדשה מבוצעת לפי תקני בידוד מחמירים וכוללת לעיתים קרובות חימום גיאותרמי או חימום סולארי לבריכות וכדומה. ממשלת האתר יישמה אמצעים כגון סבסוד שיפוץ אנרגטי למבנים ישנים. אפילו מדיניות קטנות, כמו חובת צמיגי חורף ברכבים כחוק במהלך העונה למען הבטיחות seecourchevel.com, מעידות על דגש על קיימות ובטיחות. מאמצים אלו מבטיחים שקורשבל תישאר קיימא כאזור סקי לטווח הארוך (ממתנים את השפעות האקלים) ומהווים נקודת מכירה למשקיעים בעלי מודעות סביבתית. בנוסף, קהל לקוחות עשיר שרגיש לאחריות סביבתית יעדיף אתר "ירוק" וכך גדלה האטרקטיביות של המקום. כל אלה מוסיפים ערך בלתי מוחשי לנדל"ן: אתר מנוהל היטב ובצורה בת-קיימא ישמור על מעמדו (וכך גם על הביקוש לנכסים בו) לשנים רבות קדימה.
אירועים ופרופיל גלובלי: כוכבה של קורשבל היה במלוא הדרו במהלך אליפות העולם בסקי אלפיני של FIS בפברואר 2023, שאורגנה במשותף עם מריבּל. אתר הסקי נהנה מחשיפה תקשורתית בינלאומית וניצל את ההזדמנות להציג את מתקניו (כולל איצטדיון סיום חדש ומעליות ששודרגו). הצלחת האירוע הדגימה את יכולתה של קורשבל לארח אירועים רחבי היקף, מה שמבשר טובות לתוכניות עתידיות כמו האולימפיאדה. אכן, האלפים הצרפתיים (כולל קורשבל) נחשבים מועמדים חזקים לאירוח אולימפיאדת החורף 2030, ורבים מצפים כי הם יזכו בכך voguebusiness.comvoguebusiness.com. ציפייה זו כבר האיצה פרויקטים שונים – למשל, מתוכנן עיצוב מחדש של ה"סנואו פרונט" בקורשבל 1850 ותחנת רכבל שנוס כדי לחדש את מרכז כפר הסקי לקראת אפשרות לאירוח האולימפיאדה voguebusiness.com. במידה שהאולימפיאדה תאושר, צפויה פריחה מיידית בהשקעות בתשתיות: שדרוג כבישים, הרחבת אפשרית של אירוח (אם כי בקורשבל כנראה באמצעות מתקנים זמניים בשל הגבלה על בניה קבועה), וטיפוח כללי. גם אם קורשבל לא תהיה אתר רשמי, היא צפויה לארח אורחים נכבדים או נבחרות לאימונים (כפי שעשתה באולימפיאדות קודמות), והעלייה בתיירות תהיה משמעותית. בנוסף, חגיגות ה-80 בשנים 2026/27 יכללו כנראה אירועים מיוחדים, אולי פתיחת מוזיאונים או אתרים תרבותיים חדשים שיחגגו את תפקידה החלוצי של קורשבל כאתר סקי שתוכנן מראש (הוקם ב-1946). השקעות תרבותיות כאלה מוסיפות עומק לאטרקטיביות של האתר מעבר לסקי.
*אתרי הנופש השווייצריים רשמו צמיחה ממוצעת של כ־3.5% בשנת 2024 dmproperties.com; וורבייה, כאחד מאתרי הפרמייר של שווייץ, כנראה חווה צמיחה דומה או מעט גבוהה יותר בשל הביקוש הרב.
צמיחת התיירות ותוכניות לעתיד: ההשפעה המשולבת של כל הגורמים הנ"ל משתקפת בנתוני התיירות: בעונת 2024/25, קורשבל רשמה כ-1.2 מיליון לילות אירוח, עלייה של 16% מעונת 2018 (לפני הקורונה)voguebusiness.com. מדובר בצמיחה מרשימה ליעד שכבר מבוסס וידוע. צמיחה זו היא חלק ממאמץ אסטרטגי לשווק את האתר לאורך כל השנה ובזירה הבינלאומית. משרד התיירות פונה לשווקים חדשים (למשל, בוצעה פנייה ממוקדת למבקרים מארה"ב, המזרח התיכון ואסיה באמצעות מסעות פרסום ושותפויות). הכנסת פסי הסקי Ikon ו-Epic (כרטיסי עונה עולמיים) המשלבים ימי גלישה בשלושת העמקים הפכה את הגישה לסקי הבינלאומי (במיוחד אמריקאים) לנוחה יותר בקורשבל, ורבים התאהבו במקום dmproperties.com. המתכננים באתר שמים דגש גם על איזון בין צמיחה לאקסקלוסיביות: בניגוד לאתרי סקי המוניים, קורשבל אינה שואפת להגדלה דרמטית של נפח הגולשים (מה שעלול להעמיס על הרכבלים והמסלולים). במקום זאת, מושם הדגש על שיפור איכות – למשל, חוויות טובות יותר, יותר פעילויות שאינן סקי (פארק מים Aquamotion, מזחלות כלבים, טיסות רחיפה ועוד) ושיפור השירותים (אפליקציות לשירותים לפי דרישה, סקי קונסיירז' וכו'). בדרך זו, קורשבל שומרת על מותג יוקרתי – מה שממשיך למשוך מבקרים (וקוני נכסים) עשירים. חשוב לציין כי הסינרגיה בין השקעה ציבורית (ברכבלים, כבישים, אירועים) להשקעה פרטית (במלונות, חנויות, שאטלים) יוצרת מעגל מחזק: האתר נשאר בחזית החדשנות והיוקרה, ולכן הנדל"ן כאן נשאר מבוקש במיוחד ברמה עולמית.
ניתוח השוואתי מול אתרי נופש אלפיניים אחרים (מג'ב, ואל ד'זיר, וורבייה)
קורשבל 1850 נזכרת לעיתים קרובות באותה נשימה עם קומץ אתרי נופש אלפיניים יוקרתיים. כדי לשים את שוק הנדל"ן שלה בפרספקטיבה, יש טעם להשוות נתונים ומאפיינים עיקריים עם ואל ד'יזר ומג'ב (המקבילות הצרפתיות שלה) ווורבייה (המתחרה השווייצרית הבכירה):
מחירים: המחירים בקורשבל 1850 נמצאים בשיא שוק הנדל"ן הצרפתי – זהו אתר הנופש הצרפתי היחיד שמתחרה בעקביות עם אתרי היוקרה השוויצריים מבחינת מחירinvestropa.com. המחירים הבכירים בואל ד'יזר קרובים מאחור (מתקרבים ל-€30,000 למ"ר עבור הנכסים הטובים ביותר) investropa.com, אך בממוצע קורשבל עדיין עוקפת אותה. מג'ב, על אף יוקרתה הרבה, מציגה רמות מחירים נמוכות יותר – בשל הגובה הנמוך יותר והמלאי המרובה של קרקעות זמינות לפיתוח (זוהי עיירה רחבה ומפוזרת). לדוגמה, בקתה אלגנטית שעשויה לעלות €5M במג'ב תעלה בקלות €8–€10M בקורשבל 1850. ורבייה בולטת כמתחרה ישירה מבחינת יוקרה ומחיר: כפי שמוצג, נכס פריים בורבייה מתחיל בסביבות CHF 22,100 (~€23,600) למ"ר ומגיע עמוק לתוך טווח ה-€30,000 ubs.comubs.com. למעשה, שווייץ מתהדרת בחמשת שווקי הסקי היקרים ביותר באלפים, כאשר סנט מוריץ ו-Gstaad לרוב מגיעות לכ-€40,000 למ"ר בנכסי עילית ubs.comubs.com. קורשבל 1850 עדיין נמצאת קצת מתחת לאלו – בינתיים. ראוי לציין כי הזינוק של 9% במחירי קורשבל ב-2024 היה גבוה יותר מקצב הצמיחה של כל אתר נופש שוויצרי באותה שנה, מה שמרמז כי הפער עשוי להצטמצם dmproperties.com.
עבור משקיעים, הבדלי המחירים האלו מתבטאים גם ב"כרטיסי כניסה" שונים: ניתן לרכוש דירת יוקרה במז'ב במחיר של דירה קטנה מאוד ב-1850. מי שמניעיו השקעתיים בלבד עשוי למצוא ערך במז'ב או באתרי סקי צרפתיים מתפתחים (פוטנציאל עלייה גבוה יותר באחוזים), אך המשיכה בקורשבל היא שמדובר בנכס איכותי ויציב – בדומה להחזקה בנכס במונקו לעומת עיר זולה יותר.
ביקוש ותמהיל רוכשים: כל ארבעת האתרים מושכים קונים עמידים מהעולם, אך עם הבדלים דקים:
קורשבל 1850 – מאוד בינלאומי; אירופאים בולטים (בריטים, בלגים, שווייצרים, עשירי צרפת), עניין משמעותי מהמזרח התיכון ואסיה, וקונים אמריקאיים הולכים ומתרבים investropa.cominvestropa.com. גם פופולרית היסטורית בקרב רוסים. הרוכשים כאן לעיתים קרובות מחפשים נכסי פרסטיז'ה ואינם מהססים לשלם מחיר פרמיה עבור היוקרה.
ואל ד'יזר – מסורתית יעד מועדף על השוק הבריטי היוקרתי והעשירים הצרפתים. מוניטין חזק לחובבי סקי רציניים (שטחים נרחבים למקצוענים) לצד בקתות יוקרתיות. פרופיל הרוכשים כאן אולי מעט יותר אירופי מזה של קורשבל, אך גם כאן ניכרת עלייה בקונים מחוץ לאירופה.
מז'ב – מושכת קהל עמיד יותר מעודן (פיתוחה החל על ידי משפחת רוטשילד כתגובה צרפתית לסנט מוריץ). רוכשים צרפתיים ושווצרים מאזור ז'נבה אוהבים את מז'ב בזכות הכפר האופנתי (קניות בוטיק, גסטרונומיה, בקצב רגוע יותר מאשר בקורשבל) ואורח החיים השנתי. פופולרית גם בקרב משפחות – לא רק על סקי אלא על החיים האלפיניים הכלליים (גולף, רכיבה על סוסים, פסטיבלי מוזיקה). קיימת נוכחות בינלאומית (בריטניה, בלגיה, אמריקאים/אסייתים מסוימים), אך לא מובחנת כמו בקורשבל.
ורבייה – מאוד בינלאומית; שילוב של בריטים (תואר כ“לונדון על השלג” בזכות ריבוי בריטים), פאן-אירופאים ועשירי העולם. החוק השווייצרי מתיר לזרים לרכוש בוורבייה (מכסות קנטון ואלה), ולכן ישנם בעלי נכסים לא-שוויצרים רבים, כולל סלבס וטייקוני עסקים. לאזור יש וייב צעיר יותר וספורטיבי – מפורסם בסקי אוף-פיסט וסצנת אפרה-סקי תוססת – אך עם הרבה רוכשים עמידים במיוחד. אתרי סקי שווייצריים כדוגמת ורבייה נהנים מיציבות הכלכלה השווייצרית ולעיתים גם מיתרונות מיסויים (יש רוכשים זרים שמעתיקים תושבות כדי ליהנות משיטת מס חד פעמית).
שוק השכירות ותשואות: גם בקורשבל וגם בוואל ד’יזר יש שווקי שכירות חזקים בחורף, אך קורשבל גובה תעריפים שבועיים גבוהים יותר בשל היוקרה והנוחיות שלה (מסעדות עילית ועוד). שאלי סקי-אין/אאוט בקורשבל 1850 יכול להיות מושכר ביותר משאלי דומה בוואל ד’יזר, לעיתים בפער של 20–30%, שמשקף את מעמדה של קורשבל. שוק השכירות של מג’ב עונתי מעט יותר (מצוין לחג המולד ולפברואר, שקט יותר בין לבין) ויש לו גם שוק השכרות לקיץ (גולף/חופשות). השכירות בורבייה דומות לקורשבל בשבועות השיא (שתיהן ברמת המחירים העליונה להשכרת סקי) – שאלי של 100 אלף יורו/שבוע בקורשבל עשוי להיות גם CHF 100 אלף/שבוע בורבייה. התשואות הנקיות בכל הנכסים היוקרתיים האלו נותרות נמוכות יחסית (~2–3%) כפי שמצוין בsnowonly.com. שימו לב שבאופן בולט, בעלות על נכסים באתרי סקי שווייצריים כוללת לעיתים הוצאות בעלות גבוהות יותר (מיסי עושר שנתיים קנטונליים, ושירותים יקרים יותר), ויש הגבלות נוקשות על השכרה (חלק מהבקתות שרכשתם ברישיון לשימוש עצמי לא תוכלו להשכירן בקלות). בצרפת, למעשה, תהליך השכירות פשוט יותר.
גובה האתר ואמינות שלג: קורשבל 1850 וואל ד’יזר שתיהן בגובה רב (1850 מטר וגם בוול–לה–דייל, כאשר הכפר הראשי של ואל ב-1800 מטר) עם טררנים לסקי עד 3,000+ מטר. המשמעות היא אמינות שלג גבוהה מאוד, ובזמן שהאקלים מתחמם, זו חוזקה קריטית – ולכן הן מובילות גם בעליית המחירים. מג’ב, בגובה 1100 מטר, מושפעת יותר משנים עם שלג מועט (למרות שהושקע בשלג מלאכותי). הכפר הראשי בורבייה כ-1500 מטר, עם סקי עד 3300 מטר במון פור, כך שגם שם אמינות השלג גבוהה. בולטת מגמת ה“פרימיום לגובה”: אתרים מעל 1500 מטר חוו צמיחה גבוהה יותר מהנמוכים investropa.com. זה עובד לטובת קורשבל, ואל ד’יזר וורבייה – וזו דאגה מסוימת לגבי מג’ב (אם כי כוח המשיכה בקיץ והאופי שלה מאזנים זאת).
אורח חיים ותשתיות: לכל אתר יש את ההצעה הייחודית שלו. קורשבל 1850 עוסקת בזוהר ונוחות – תוכלו לגלוש ישירות לעיירה, ואז לקנות בשאנל, לאכול במלון מפואר וליהנות מחיי לילה הכוללים מועדונים טרנדיים וגלריות אמנות. ואל ד’יזר משלבת גלישה עוצמתית עם סצנה כפרית חיה ופחות רשמית; ישנם הרבה שאלי יוקרה ואפילו כמה מלונות 5 כוכבים כיום, אך האווירה היא “יוקרה לחובבי סקי” יותר מאשר “יוקרה ראוותנית” של קורשבל. מג’ב מציעה מרכז כפר בסגנון ימי-ביניים מקסים, כרכרות סוסים ושילוב של יוקרה ואותנטיות – כמעט כמו “להיראות בכפר” (בדומה לסנט מוריץ) כמו הגלישה עצמה. זהו גם כפר חי ופועל כל השנה, עם אוכלוסיה קבועה נכבדה – מה שמושך את מי שמחפש קהילה אמיתית. ורבייה ידועה בחיי הלילה והאוף-פיסט – מאוד ספורטיבית ביום וחברתית מאוד בלילה. מעט פחות יוקרתית בקמעונאות (פחות חנויות מעצבים מקורשבל) אך עם שירותים ואירועים יוקרתיים (כמו פסטיבל המוזיקה של ורבייה).
מנקודת מבט של משקיע: השוואת קורשבל מול וורבייה היא לעיתים קרובות שאלה של העדפה בין מערכות צרפתיות לשווייצריות. יש המעדיפים את צרפת בזכות תהליך הרכישה הפשוט יותר ואי הגבלות על קניית נכס ע"י זרים, בנוסף לאורח החיים (שפה, אוכל, תרבות). אחרים מעדיפים את שווייץ בגלל היציבות, הפרטיות והיוקרה שלה (וכמה יתרונות פוטנציאליים של תושבות מס). במונחי השקעה גרידא, בשתיהן נרשמה צמיחה הונית משמעותית. יתרון אחד לקורשבל: אין מכסה על בעלות זרה, כך שנזילות הנכסים גבוהה – כל מיליארדר מכל מקום בעולם יכול לקנות נכס בקורשבל בחופשיות. בוורבייה, רישיונות קניה לזרים מוגבלים מדי שנה, מה שעלול להקטין את הנזילות (אם כי זה גם יוצר מגבלה בביקוש, ובאופן פרדוקסלי תומך במחירים).
תחזית השוואתית: כל אתרי הסקי המובילים האלה צפויים להמשיך להצליח. העלייה האחרונה של קורשבל מצביעה על כך שאולי תאתגר את האתרים השווייצריים מבחינת המחירים הגבוהים ביותר באירופה אם המגמה תמשיך. ואל ד'איזר עוברת שדרוגים (למשל, פרויקט יוקרה חדש וגדול "Le Coin de Val" בתכנון), מה שישמור עליה תחרותית. מחיריה המרוככים יחסית של מג'ב עשויים להפוך אותה לאטרקטיבית למשקיעים המבקשים יוקרה במחיר (יחסית) משתלם, ויש לה קהל צרפתי סופר-עשיר שומר אמונים המייצב אותה. וורבייה, עם הזוהר הבינלאומי וההיצע המוגבל (הכפר גם תחום גיאוגרפית), תישאר שוות ערך לקורשבל.
לסיכום, קורשבל 1850 בולטת אפילו בקרב האליטה: ניתן להשוות אותה אולי לסנט מוריץ או גשטאד ברמת היוקרתיות. בצרפת, קורשבל מספר אחת, עם ואל ד'איזר במקום השני ומג'ב במקום שלישי חזק (יש שיציינו את מריבל או שאמוני, אך אלו ברמת מחירים נמוכה יותר). באלפים בכלל, קורשבל היא אחת הבודדות שמסוגלת למשוך את עשירי העולם בהיקף דומה לזה של אתרי הסקי השווייצריים. זה מבשר טובות להשקעות בנדל"ן – מאגר הרוכשים רחב ומגוון מאוד. עבור אנשים בעלי הון גבוה ששוקלים בין הלוקיישנים הללו, פעמים רבות ההחלטה היא עניין של העדפה אישית: האלגנטיות הצרפתית של מג'ב, הסטייל הספורטיבי של ואל, התחושה הקוסמופוליטית של קורשבל, או האווירה ההדוניסטית של וורבייה. בהיבט השקעה בלבד, המומנטום של קורשבל והפתיחות של צרפת מעניקים לה יתרון מסוים ב-2025 ומעבר לכך.
תחזית 2026–2028: שוק הנדל"ן והגורמים המרכזיים
בעת מבט קדימה אל התקופה 2026–2028, התחזית לשוק הנדל"ן של קורשבל 1850 נותרת חיובית מאוד, עם כמה הסתייגויות ומגמות שראויות למעקב:
המשך צמיחה במחירים: כל הסימנים מצביעים על כך שערכי הנדל"ן בקורשבל ימשיכו לעלות בשנים הקרובות. ייתכן שהצמיחה השנתית לא תהיה חדה כמו הקפיצה של 9% שנרשמה ב-2024, אך גם תחזיות שמרניות מצביעות על עלייה שנתית של 3–5% באתרי הסקי היוקרתיים investropa.com. מספר גורמים תומכים בכך: היצע מוגבל ומתמשך, ביקוש בינלאומי גבוה, והפיכת האתר ליעד יוקרה אמיתי לכל ימות השנה. עד 2028, ייתכן שנראה כבר את רף המחיר העליון של צ’לטים אולטרה-יוקרתיים עובר את €35,000 למ"ר, במיוחד אם יירשמו עסקאות שיא חדשות. מהלך כזה יהפוך את קורשבל 1850 לאחת משוקי הנדל"ן לסקי היקרים בעולם, ויצמצם אולי את הפער לעומת אתרים כמו סנט מוריץ/גשטאד. האפקט המצטבר של אפילו 5% עלייה בשנה אומר שצ'לט ששווה היום 15 מיליון אירו עשוי להיות שווה כ-18 מיליון אירו ומעלה עד 2028, בהתאם למגמת הצמיחה investropa.com.
גורמים כלכליים גלובליים: יש לקחת בחשבון את המצב הכלכלי הרחב. נכון לשנת 2025, שיעורי הריבית באירופה התייצבו ואפילו התרככו (ריבית הפיקדון של ה-ECB סביב 2.5% לאחר הורדות) – מה ששיפר את נגישות המשכנתאותinvestropa.com. אם סביבה של ריביות נמוכות תימשך, או תרד עד 2026–2027, זה מספק דחיפה נוספת לרוכשי היוקרה שלוקחים מימון (חלקם עושים זאת מסיבות מינוף, גם אם לא צריכים בפועל). לעומת זאת, אם האינפלציה תזנק ותביא להעלאת ריבית, שוקי הנדל"ן הכלליים עלולים להתקרר – אך בדרך כלל נדל"ן יוקרה מוביל פחות רגיש לריבית (רוב הרוכשים משלמים במזומן). יציבות גיאופוליטית היא גורם נוסף: קורשבל נהנתה מהיותה יעד בטוח ומבוקש במהלך ההתאוששות מהקורונה ובזמן מתיחויות גיאופוליטיות. אם חוסר הוודאות הגלובלית יימשך, בעלי הון נטו לגוון השקעות לנדל"ן כמקלט בטוח, דבר שיכול להיטיב עם קורשבל. הסביבה הפוליטית בצרפת (למשל, שינויים אפשריים במיסוי עושר) גם היא שווה מעקב, אף שאין כרגע רמזים לשינויים דרמטיים. לסיכום, בהיעדר משבר פיננסי עולמי חריף, הרקע הכלכלי תומך בהמשך השקעות בנדל"ן יוקרה באלפים.
שינויים בדמוגרפיית הקונים: אנו צופים גלים חדשים של קונים בשנים הקרובות. במיוחד, קונים אסייתים (ובייחוד סינים) היו ברובם נעדרים בשנים 2020–2022 בשל מגבלות נסיעה; עם חזרת הנסיעות הבינלאומיות לשגרה, צפוי עניין רב יותר מאסיה. הפרופיל היוקרתי במיוחד של קורשבל מתאים למשקיעים אסייתים עמידים שמחפשים נדל"ן יוקרתי בחו"ל – תופעה שכבר הוזכרה ב-2025 ב-investropa.com. בדומה לכך, יתכן שתהיה עלייה במספר הקונים מהמזרח התיכון (למשל, מדינות המפרץ); בשנים האחרונות נרשמה עלייה במבקרים מקורשבל מהאמירויות, סעודיה וכו', במיוחד באוגוסט ובסביבת ראש השנה האזרחית. סגמנטים בינלאומיים אלה יוסיפו עומק לבריכת הביקוש. קונים אמריקאים צפויים להמשיך בנוכחות החזקה שלהם, במיוחד אם הדולר יישאר חזק יחסית לאירו (אם כי המטבע עלול להשתנות עד 2026–28). בנוסף לכך, יזמי טכנולוגיה צעירים וגמלאים מוקדמים (מהתחומים הטכנולוגיים/הפיננסיים) בוחרים יותר ויותר בנכסים שמבוססים על אורח חיים – בית סקי יוקרתי הוא חלק מהנרטיב הזה. ייתכן ונראה כי גיל הרוכשים הממוצע יורד מעט, עם יותר בשנות ה-40 לחייהם ולא בעיקר בשנות ה-50/60, ככל שעבודה מרחוק וצבירת עושר בגיל צעיר הופכות נפוצות יותר.
התמקדות שנתית ורווחה: עד 2028, קורשבל צפויה להשלים את השינוי שלה לאתר נופש של ארבע עונות אמיתי. צפו לראות עוד מתקני קיץ (אולי הארכת פעילות הרכבלים, מסלולי אופני הרים חדשים, ייתכן גם מגרש אימונים לגולף או אטרקציות אחרות באזור). חשיבות תחום הרווחה, כפי שצוינה, תמשיך ואף תתעצם – ייתכן שייפתחו באזור מרכזי ריטריט ובריאות ייעודיים (בסגנון אתרי ספא שווייצריים). כך מתרחבת האטרקטיביות של רכישת נכס שם גם מעבר לחובבי סקי. כפי שחוקרת של Knight Frank ציינה, בריאות ורווחה עוקפות כיום את הסקי כגורם המניע הראשי באורח החיים של רוכשי נדל"ן באלפיםdmproperties.com. לכן, נכסים שמותאמים לכך (עם מתקני ספא, שקט, חיבור לטבע) יהיו מבוקשים במיוחד. אנו עשויים גם לראות שוק נישה לchalets “עמידי אקלים” – כאלה שנבנים מחומרים ברי קיימא, עצמאות אנרגטית וכו', שאינם רק עונים לדרישות החוק אלא מציבים סטנדרט שהקונים הירוקים ביוקרה שואפים אליו.
מגבלות פוטנציאליות: אחד הגורמים שיש לשים לב אליהם הוא רמות המלאי – הן כל כך נמוכות שנפח המכירות עלול לרדת פשוט בשל מחסור במוכרים. אם המחירים יגיעו לשיאים חדשים, ייתכן שחלק מהבעלים יבחרו לממש רווחים (ובכך יגדילו את ההיצע), אך באותה מידה, רבים עשויים להחזיק בנכס מאחר שיש מעט השקעות אלטרנטיביות מהנות כמו שאלה קוטג'ים בקורשבל. אם נפחי העסקאות ירדו, מדדי המחירים עלולים להפוך לפחות חלקים (כמה עסקאות חריגות עשויות לעוות את הממוצעים). עם זאת, כל ירידה בפעילות קרוב לוודאי תשקף מחסור בהיצע, לא מחסור בביקוש, מה שאומר שהמחירים יישמרו או אף יעלו. מגבלה נוספת יכולה להיות רגולטורית: אם, באופן היפותטי, עד שנת 2028 צרפת תחליט להטיל מגבלות כלשהן על בעלות זרה (לא צפוי כרגע) או מסים חדשים על בתים יוקרתיים, הדבר עשוי למתן מעט את הביקוש. בנוסף, שינויי אקלים נותר אתגר כולל – אם מזג אוויר קיצוני יקצר משמעותית את החורפים לקראת סוף שנות ה-20, עלול להיות לכך אפקט על התפיסות (אם כי כפי שצוין, הגובה של קורשבל מעניק לה יתרון, ויש לה מערך נרחב של ייצור שלג מלאכותי). עד כה, תחזיות מגמות מצביעות על שלג מספק עד שנות ה-30 לאתרי סקי בגובה רב, אך זו נקודת מעקב לטווח ארוך.
השפעת הביד לאולימפיאדת החורף 2030: באמצע 2025, יש מומנטום חזק לכך שאולימפיאדת החורף 2030 תתקיים בצרפת (האלפים הצרפתיים), ייתכן שהאירועים יתפרסו על פני מספר אתרי סקי (לאחר שאיטליה תארח את 2026). אם צרפת תזכה רשמית באולימפיאדה של 2030 (ההחלטה צפויה סביב 2026), ניתן לצפות לגל עניין סביב 2027–2028 עם סיום פרויקטי תשתית ופניית תשומת הלב הגלובלית לאלפים. האולימפיאדה מובילה לעיתים קרובות לזינוק בביקוש לנדל"ן באזורים המארחים – לא רק ממשקיעים שמצפים להכנסות משכירות גבוהות יותר, אלא גם מאנשים עמידים שרוצים להיות חלק מרגש האירוע. לדוגמה, בקורטינה ד'אמפצו (איטליה) נרשמה עליית מחירים חדה מאז הוכרזה כמארחת לשנת 2026 ubs.com. קורשבל, שכבר משמשת כאתר אימוני אולימפיאדה, תהיה ללא ספק בסיס מרכזי ל-VIP במהלך המשחקים, אפילו אם האירועים יתקיימו במקומות אחרים, בשל מתקני היוקרה ומסלול הנחיתה שלה. לפיכך, התקופה שלפני 2030 עשויה להוסיף עוד כמה נקודות אחוז לצמיחת ערך הנדל"ן בקורשבל מעבר למגמה הבסיסית.
תחזית השכרה: תשואות השכרה צפויות להישאר מתונות, אך הכנסות מהשכרה עשויות לצמוח כאשר מחירי הלילה מטפסים (חלקית בשל אינפלציה, חלקית בשל היצע יוקרה מתרחב). לדוגמה, ב-2028 קוטג' יוקרתי עשוי לבקש יותר מ-€120 אלף לשבוע השנה החדשה. אם יתאגדו יותר שירותים (שף פרטי, ועוד), בעלי הנכס יוכלו לדרוש תעריפים גבוהים יותר. גם שוק ההשכרות לקיץ ימשיך להבשיל – וייתכן שיכפיל את גודלו לעומת היום אם המגמות הנוכחיות יימשכו, ובכך יגדיל מעט את התשואות השנתיות. חדירה של חברות ניהול השכרה מקצועיות (חלקן בבעלות מותגי אירוח יוקרתיים) עשויה גם להקל על תהליך ההשכרה, ולאפשר לבעלים להפיק הכנסה מהנכס כשהוא אינו בשימוש.
סיכום – חזון 2028: עד 2028, קורשבל 1850 צפויה להישאר הפסגה של הנדל"ן האלפיני בצרפת, עם מחירים שנשברו שיאים חדשים. אנו צופים קצב צמיחה בריא, אך רגוע יותר – אין התרסקות באופק על פי היסודות. שוק הנדל"ן באתר יאפיין יותר ויותר בצ'אלטים חדשניים, סצנה מפותחת לאורך כל השנה, וקהל לקוחות מכל קצוות העולם. הבעלות בקורשבל תמשיך להיות סמל סטטוס לא פחות משהיא השקעה. עבור משקיעים בעלי הון גבוה וקוני לייף-סטייל, העצה זהה: התמקדו במיקום ובאיכות פריים, החזיקו את הנכס בתקופות תנודה קצרות, ותיהנו גם מהנאה אישית וגם מהערכה פיננסית. כל עוד “שלג” ו”יוקרה” ממשיכים למשוך, שוק הנדל"ן של קורשבל 1850 צפוי לעידן זהב בשנים 2026–2028 ומעבר לכך, בתמיכת היצע נדיר, ביקוש יציב ומהמשיכה הנצחית של האלפים הצרפתיים.
ניתוח שוק 2025: מחירים, ביקוש, היצע ופרופיל הקונים
מחירי נדל"ן בשנת 2025: מחירי הנדל"ן בקורשבל 1850 גבוהים במיוחד וממשיכים לעלות. נכון לאמצע 2025, נכסים באיכות גבוהה בקורשבל מתחילים בסביבות €11,000–€14,000 למ"ר ועולים במהירות בלוקיישנים מובחרים investropa.com. מדדי הערכת שווי מראים כי צ'לטים יוקרתיים בקורשבל 1850 מגיעים באופן קבוע ל-€30,000 למ"ר ומעלה, כשהצ'לטים היוקרתיים ביותר מגיעים ל-€33,200 למ"ר בסגמנט העליון ביותר investropa.com. לשם השוואה, נתונים אלה עולים על אתרי נופש צרפתיים אחרים – אפילו ואל ד’יזר (אתר נופש מובחר נוסף) מדורג סביב €16,100 למ"ר ומגיע לשיאים של כ-€30,000 investropa.cominvestropa.com – דבר שמדגיש את היוקרה של קורשבל. מבחינת עלות מוחלטת, דירה בגודל 100 מ"ר ב-1850 עשויה לעלות בקלות €3–3.5 מיליון (כ-€35,000 למ"ר) snowonly.com, וצ'לטים פרטיים נמכרים באופן שגרתי בטווח שבין €10–€50 מיליון בהתאם לגודל, מיקום ואבזור.
צמיחת מחירים 2024–2025: השוק הפגין תנופת צמיחה מרשימה לקראת 2025. בשנת 2024, קורשבל 1850 הובילה את כל האלפים הצרפתיים עם עליית מחירים של 9%, הרבה מעל הממוצע האלפיני של כ-3% investropa.comdmproperties.com. קפיצה זו משקפת גל ביקוש שלאחר המגפה ואת המחסור המתמשך בנכסים ב-1850. לשם השוואה, אתרי נופש מובילים אחרים ראו צמיחה טובה אך נמוכה יותר (ואל ד'איזר עלייה של 5–7%, מג'ב עלייה של 4–6% בשנת 2024) investropa.com. העלייה החריגה במחירי קורשבל מיוחסת ל“היצע הדוק” – מעט מאוד נכסים חדשים מוגדרים למכירה מול קונים להוטים dmproperties.com. עם הכניסה ל-2025, המחירים ממשיכים במגמת עלייה, והתחזיות מצביעות על צמיחה של 3–7% בערך הנדל"ן באלפים ב-2025 בכלל investropa.com. צפוי כי קורשבל תגיע לצמרת התחום בשל הביקוש החריג. לסיכום, שוק 2025 מתאפיין במחירים גבוהים במיוחד ובדינמיקה מתמשכת של שוק מוכרים בקורשבל 1850.
ביקוש ודמוגרפיית קונים: הביקוש לנדל"ן בקורשבל הוא בינלאומי באמת ומונע בעיקר על ידי אנשים אמידים במיוחד. קונים בינלאומיים שולטים בשוק, כאשר עניין רב מגיע מבריטניה וארה"ב יחד עם קבוצה הולכת וגדלה של קונים אסייתייםinvestropa.cominvestropa.com. קונים אמריקאים הפכו לבולטים במיוחד בשנתיים האחרונות – במידה רבה בזכות דולר חזק (מה שהופך נכסים הנקובים ביורו לזולים יותר יחסית) – ושואפים לרכוש בקתות יוקרה באתרי הסקי המובילים כמו קורשבל וואל ד'יזר investropa.com. קונים בריטים נשארים פעילים מאוד למרות הברקזיט, ושומרים על הפופולריות רבת השנים של קורשבל בקרב האליטה הבריטית. יש גם עניין גובר מסין, סינגפור והונג קונג, כאשר עשירי אסיה מגלים את יוקרת ההחזקות באלפים investropa.com (נמשכים בזכות בתי הספר לסקי האיכותיים למשפחותיהם והיוקרה שבהשקעת לייפסטייל באלפים). היסטורית, קורשבל 1850 הייתה מגרש משחקים לאירופאים ולתושבי המזרח התיכון האמידים – ובמיוחד אוליגרכים רוסים ומיליארדרים היו שחקנים מרכזיים, שרכשו כמה מהבקתות המפוארות ביותר (עדיין ישנם רוסים שמחזיקים בנכסים כאן) businessinsider.combusinessinsider.com. גורמים גיאופוליטיים ציננו את ההשקעות הרוסיות החדשות לאחרונה, אך הפער התמלא על ידי אחרים (למשל אמריקאים). הקונה הטיפוסי בקורשבל ב-2025 הוא יחידת עושר גבוהה מאוד (UHNW) או משרד משפחתי המחפש בית נופש יוקרתי שישמש גם כהשקעה וגם כסמל סטטוס. החוסן והנזילות של הדמוגרפיה הזו מסייעים לשמירה על ביקוש גבוה גם בתקופות של תנודות כלכליות.
מגבלות היצע: אחת התכונות המגדירות את שוק קורשבל 1850 היא המגבלה החמורה של ההיצע. הנופש קטן ומוגבל גיאוגרפית – ממוקם על מדרון הר כאשר רוב הקרקע הניתנת לבנייה כבר תפוסה על ידי שאלטים, מלונות או יער/מסלולי סקי מוגנים. בנייה חדשה נדירה ומפוקחת בקפדנות על ידי הרשויות המקומיות (לשימור הסביבה האלפינית והאופי הבלעדי) investropa.com. בעצם, קורשבל אינה יכולה להתרחב או לפתח בהיקף רחב; כל תוספת נוטה להיות בוטיקית, יוקרתית או מחליפה מבנים ישנים. המשמעות היא שבכל זמן נתון, מספר הנכסים למכירה ב-1850 נמוך במיוחד (לעיתים רק קומץ שאלטים מוצעים בפומבי לשוק, אחרים נמכרים מחוץ לשוק). בעלי נכסים רבים מחזיקים בהם לטווח ארוך (חלק מהנכסים עוברים בירושה או בין חברים באופן פרטי). בסוף 2024, לדוגמה, ציינו סוכנים מקומיים פער בין מוכרים לרוכשים ב-1850 – חלק מהבעלים תימחרו שאלטים ישנים ברמות שיא בשל היעדר תחרות, מה שהוביל למשא ומתן ממושך יותר freespiritalpine.com. ובכל זאת, כל מה שהוא באמת יוקרתי ומתומחר נכון בדרך כלל נמכר מהר, מאחר שיש יותר רוכשים משאלטים זמינים. מחסור כרוני זה יוצר לחץ כלפי מעלה על המחירים – עודף הביקוש אינו מוצא מענה. המשמעות היא גם שהשוק בקורשבל מבודד במידת מה: גם אם הביקוש ייחלש קלות, המחסור יתמוך בערך הנכסים. לסיכום, בשנת 2025 נמצא שקורשבל 1850 מצויה במצב שבו הביקוש עולה בהרבה על ההיצע – מתכון להמשך מחירים גבוהים ומכירה מהירה של נכסים איכותיים.
מגמות בשאלטים ודירות יוקרה ב-2025
צ׳אלטים – יוקרה עליונה ומסורת אלפינית:צ׳אלטים הם סימן ההיכר של הנדל״ן בקורשבל 1850, ומגמות עדכניות מראות כי קונים מחפשים פינוק יוקרתי, מודרני ו"לפני כניסה" מאחורי חזית הצ׳אלט המסורתית. רבות מהנכסים הנחשקים ביותר הם צ׳אלטים חדישים או כאלה ששופצו לחלוטין לאחרונה, ומשלבים מראה חיצוני אותנטי אלפיני (עץ ישן, אבן וקווי גג צ׳אלט) עם פנים עכשווי. קונים בסגמנט העליון ב-2025 שמים דגש על צ׳אלטים עם כל מתקן ואבזור אפשרי: בריכות שחייה מקורות או ספא, מרכזי בריאות (סאונה, חמאם, חדר כושר), קולנוע פרטי, מרתפי יין, חניונים מחוממים וגישה ישירה על מגלשיים למסלולים. צ׳אלטים "חמישה כוכבים" מלאים כאלה משיגים את המחירים הגבוהים ביותר למ"ר ונמכרים לרוב במהירות בשוק. לעומת זאת, צ׳אלטים ישנים שדורשים שיפוץ בדרך כלל נתקלים באתגר תמחור – לאחרונה ישנן “התנגשויות בין מה שמבקשים המוכרים לבין מה שמוכנים הקונים להציע” על צ׳אלטים בני עשור או שניים שטרם שודרגו freespiritalpine.com. קונים מוכנים לשלם מחיר שיא על צ׳אלטים חדשים או משופצים לגמרי, אך אם הפנים מיושן או חסרים מתקני בריאות, הם מצפים כיום להנחה או מקום למיקוחfreespiritalpine.com. מגמה זו יוצרת הזדמנות: משקיעים המוכנים לשפץ נכס ישן יכולים להעלות את ערכו משמעותית. בסך הכול, הרף ל”צ׳אלט יוקרתי” ב-2025 גבוה במיוחד – עיצוב "אלפיני שיק" מודרני, חכמת בית חכם, ונוחות ברמת מלון הם הסטנדרט במגזר היוקרתי של 1850.
דירות – פרויקטים חדשים ומגורי שירות: בעוד הצ'אלטים גונבים את ההצגה, דירות יוקרה הפכו לחלק חשוב מהסצנה הנדל"נית בקורשבל, במיוחד באזורי 1650 (מוריון) ו-1550 (הכפר) וכמגורי סקי-אין/אאוט באזור 1850. בשנים האחרונות צצו פרויקטי דירות חדשות שמיועדים לרוכשים שמחפשים שילוב של יוקרה ונוחות. לדוגמה, פיתוחים כמו Sundance Lodge ו-Steamboat Lodge בקורשבל 1650 (צפויים להסתיים בסוף 2025) מציעים מתקני מלון 5 כוכבים – דמיינו שירותי קונסיירז', בריכות שחייה, ספא ומסעדות באתר – והכול במסגרת בעלות פרטית על דירה freespiritalpine.com. מגורים אלה נעים בין דירות 2 חדרים "נעל ונטוש" פרקטיות לדירות פנטהאוז מרווחות עם 5–6 חדרי שינה שיכולות להתחרות בצ'אלטים בגודל freespiritalpine.com. הרעיון הוא להציע חלופה לצ'אלט – כל היתרונות של סגנון החיים אבל עם פחות התעסקות תחזוקתית. נכסים כאלה זוכים לביקוש: רוכשים אוהבים את האפשרות לנהל דירה באופן מלא ואפילו להשכיר אותה כשאינם משתמשים בה (לחלק מהנכסים יש תכניות השכרה). מבחינה עיצובית, הטרנד בדירות דומה לזה של צ'אלטים: שימוש בחומרים מקומיים איכותיים (קורות עץ ישנות, קמינות אבן) בשילוב עיצוב אלפיני מודרני ונקי. חלונות פנורמיים גדולים, תקרות גבוהות, וחללים פתוחים שמנצלים את הנוף נפוצים מאוד. טרנד נוסף הוא חללים גמישים בדירות החדשות – חדרים שיכולים לשמש כחדרי שינה נוספים, משרד ביתי או חדר מדיה, בהתאם לצרכים של הבעלים (מענה לשהיות ארוכות ושילוב עבודה מרחוק). בקורשבל 1850 עצמה ההיצע של דירות מוגבל (הכפר הוא בעיקר צ'אלטים ומלונות), אך היכן שיש דירות, הן לרוב בבנייני צ'אלט בוטיקיים עם 4–10 דירות בלבד, לשמירה על פרטיות ויוקרה.
טרנדים באורח חיים ושירותים:"וולנס" (בריאות ואיכות חיים) עוקף את הסקי כעדיפות – זו מגמה בולטת בנדל"ן האלפיני dmproperties.com. בקורשבל, זה ניכר באופן שבו הצ'אלטים והדירות מעוצבים. רוכשים מעניקים היום ציון גבוה למתקני בריאות פנימיים ולאפשרות שימוש כל השנה. הרבה צ'אלטים חדשים או מחודשים כוללים חדרי ספא ייעודיים, אולמות יוגה או חדרי כושר, מתוך הכרה בכך שבעלים ואורחים עשויים לבלות זמן רב יותר במנוחה והתחדשות מאשר בגלישה על השלג. יזמים שמים לב גם ליעילות אנרגטית וטכנולוגיה – מתקינים בידוד מודרני, משאבות חום, חלונות משולשים וכו', הן כדי לעמוד בתקנות חדשות והן כדי למשוך רוכשי יוקרה אקולוגיים. מערכות בית חכם (שליטה בתאורה, חימום, אבטחה, ואפילו הדלקת הסאונה מראש) הן סטנדרט בנכסי יוקרה. בנוסף, אלמנטים של עיצוב בִּיוֹפִילִי – שילוב מרבי של טבע, אור טבעי ונופי ההרים – זוכים לביקוש, בהתאם לטרנד הבריאות.
בחזית האדריכלית, קורשבל שומרת על קודי עיצוב מחמירים במטרה לשמר את קסם הצ’לטים שלה, כך שמבחינה חיצונית המגמה היא אבולוציה ולא מהפכה. צ'לטים חדשים עדיין נראים כמו צ’לטים מסורתיים (גגות משופעים, חזיתות עץ), אך הם גדולים ומפוארים יותר מהבקתות הכפריות של פעם. חלק מה"צ'לטים" החדשים ביותר הם למעשה אחוזות מיניאטוריות (מעל 1,000 מ"ר), אך מוסווים בקפידה בעץ ואבן. הגידול המתמשך בחנויות יוקרה ומסעדות (עם יותר מ40 בוטיקים מעצבים ועשרות מסעדות שף ב-1850 voguebusiness.combusinessinsider.com) משלים את מגמת הנדל"ן – בעלי נכסים כיום מצפים לאקוסיסטם יוקרתי שלם. לסיכום, מגמות הנדל"ן בקורשבל 1850 לשנת 2025 מדגישות מתקני בריאות ברמה הגבוהה ביותר, עיצוב אלפיני מודרני ומגורים עתירי שירותים (בין אם בצ'לטים עם צוות מלא או במתחמים עם שירות מלא). השוק מגיב לרצון הרוכשים במקלט לכל השנה שמציע הרבה יותר מסתם מקום לישון בו אחרי הגלישה.
הזדמנויות השקעה ותשואות צפויות
פוטנציאל עליית ערך ההון: נדל"ן בקורשבל 1850 נחשב לעיתים קרובות כהשקעת בלו-צ'יפ, המציעה שמירה איתנה על ההון וצמיחה ארוכת טווח, ולא רווחים ספקולטיביים מהירים. ההיסטוריה מרשימה – ערכי הנדל"ן באלפים הצרפתיים עלו בכ-30% בממוצע מאז 2020 (כ-5.5% בשנה) investropa.cominvestropa.com, ואתרי הנופש היוקרתיים מובילים בביצועים, במיוחד מאז המגפה. במקרה של קורשבל, מחירי הנדל"ן בשנים האחרונות עלו בחדות (למשל, +9% רק ב-2024) investropa.com, וקובעים רף חדש. הציפייה קדימה היא שהקצב יתמתן, אך מומחים חוזים צמיחה מתונה של כ-3–7% בשנה בשוק האלפיני עד 2026 investropa.com. באזור אולטרה-יוקרתי כמו 1850, ניתן לצפות למחירים בקצה העליון של הטווח, כל עוד אין תנודות חריגות. המשמעות היא שצ'אלה בשווי 10 מיליון אירו כיום עשוי לעלות באופן אורגני ל-11–12 מיליון אירו תוך מספר שנים, רק מעליית הערך בשוק. בנוסף, פער ההיצע-ביקוש הייחודי לקורשבל מרמז כי תיתכן עליית ערך מעל הממוצע – בכל פעם שיש גל של רוכשים עשירים חדשים (נניח משווקים מתעוררים או כתוצאה מכלכלה חזקה), יש מקום לקפיצות מחירים בהינתן ההיצע הקבוע. למעשה, פוטנציאל הצמיחה ההונית נשאר חזק, והאסטרטגיה של לקנות ולהחזיק משתלמת. אפילו בטווח הארוך מאוד, נכסי יוקרה אלפיניים הראו עליות יציבות (למשל, שווי הצ'אלטים האיכותיים עלה בכ-33% בממוצע מאז 2008, והצמיחה הואצה לאחר 2020) investropa.com.
תשואות ודמי שכירות: משקיעים צריכים לקחת בחשבון כי התשואות (הכנסות) מהשכרת נכסים בקורשבל 1850 נמוכות יחסית מבחינה אחוזית, כפי שמקובל בשווקי יוקרה אולטרה-יוקרתיים. מכיוון שמחירי הרכישה גבוהים מאוד, ההכנסה מהשכרה, אף על פי שהיא גבוהה במספרים מוחלטים, מתורגמת לתשואה שנתית צנועה. תשואות שכירות נטו טיפוסיות נעות סביב 2–3% באתרי דגל כמו קורשבל snowonly.com. לשם השוואה, אזורים פחות יוקרתיים באלפים הצרפתיים יכולים להניב תשואה נטו של 4–4.5% snowonly.com, והממוצע הארצי בצרפת של תשואות שכירות (לכל סוגי הנכסים) הוא כ-6% mansion-properties.com. כלומר, משקיע בקורשבל לרוב יעדיף הערכת ערך הונית ושימוש עצמי על פני תשואה כספית גבוהה. למשל, נכס בשווי 5 מיליון אירו עשוי להכניס כ-200,000 אירו בשנה מהשכרה (אם מושכר בשבועות השיא); אחרי הוצאות, הרווח הנקי יהיה כ-150,000 אירו – שהם סביב 3% תשואה. אך מה שהמספרים האלו לא משקפים הוא גובה שכר הדירה והיכולת לקזז עלויות בעלות. בשבועות החורף המבוקשים (סילבסטר, חופשות בתי ספר), שכר דירה שבועי בצ'לטות מובילות יכול לעבור את 80,000–100,000 אירוbusinessinsider.com. גם דירות קטנות יוקרתיות יכולות להניב עשרות אלפי אירו לשבוע בעונה. אם הבעלים מוכן להשכיר את הנכס שלו, למשל, 8–10 שבועות בחורף ואולי עוד כמה שבועות בקיץ, הוא יכול לכסות חלק משמעותי מהוצאות שנתיות (צוות, תחזוקה, מסים) ואפילו להרוויח תוך כדי שהוא ממשיך ליהנות מהנכס בעצמו בחלק מהשנה.
כדאי גם לציין כי הביקוש להשכרה חזק מאוד בקורשבל בשבועות שבהם הבעלים פותחים את בתיהם. מומחי השכרת דירות באלפים מציינים כי צ'לטות במיקומים טובים מגיעות ל-70–90% תפוסה לאורך החורף (ואף לתוך הקיץ)snowonly.com. המעבר לתיירות כל השנה גורם לכך שיולי–אוגוסט תורמים כיום להכנסות משכירות (גם אם במחיר נמוך מהחורף). לפיכך, בעלים מתוחכם יכול להגיע לתפוסה כמעט מלאה בעונות השיא וליהנות מ-תשואה אפקטיבית טובה יותר. יש נכסים המנוהלים על ידי סוכנויות יוקרה או מפעילי טיולים, שמייעלים את התהליך.
אסטרטגיות הזדמנויות והשקעה: עבור משקיעים במיוחד, יש מספר כיוונים למקסם רווחים בקורשבל:
השבחות ושיפוצים: כפי שהוזכר, ניתן לעיתים לרכוש בצ'אלטים ישנים באזורים מעולים הדורשים מודרניזציה בהנחה יחסית קלה. השקעה בשיפוץ יוקרתי (עם שיפור יעילות אנרגטית ואבזור חדש) לא רק שמעלה משמעותית את ערך הנכס אלא גם את הכדאיות להשכרה שלו. לנוכח הרגולציה הדוחפת לבתים יעילים אנרגטית, שדרוגים כאלה גם "מגנים" על ההשקעה לטווח הרחוק.
החזר מע"מ בבניה חדשה: צרפת מציעה תמריץ משתלם לרוכשים התפתחותים חדשים באזורים תיירותיים. אם אתה רוכש נכס בבניה חדשה ומתחייב להשכיר אותו מרוהט עם שירותים ברמה מלונאית (כגון שירותי ניקיון, ארוחת בוקר) למספר שבועות בשנה, אתה זכאי להחזר של 20% מע"מ ממחיר הרכישה freespiritalpine.com. בהקשר של קורשבל, 20% מרכישת נכס בשווי מיליוני אירו הוא סכום משמעותי – מדובר בקפיצה מיידית בהון העצמי. רוכשים רבים של דירות חדשות בקורשבל 1650 למשל, מנצלים את המנגנון הזה, מממנים את המע"מ במהלך הבנייה ודורשים את ההחזר אחרי רכישה באמצעות רישום לתוכנית השכרה. כך משתפרת התשואה והזרם המזומנים, והתשואה מהשכרה הופכת לאטרקטיבית יותר בשנים הראשונות.
שיתופי שימוש: משקיעים מסוימים משתפים פעולה עם חברים או בני משפחה ורוכשים יחד צ'אלט (באופן לא פורמלי או דרך חברה בע"מ), וכך מתחלקים בשימוש ובעלויות. לנוכח המחירים הגבוהים, זה עשוי להיות פתרון יעיל, ועם תיאום נכון, כל צד נהנה גם מזמני שיא. ישנה מגמה מתפתחת של בעלות חלקית או מועדוני חברים יוקרתיים בנכסי סקי, המאפשרים לרכוש "מניות" בצ'אלט יוקרתי במיוחד (אם כי זה תחום חדש ויש לבדוק היטב את החוקיות).
ערך יחסי באזורים פחות מוכרים: אמנם קורשבל עצמה יקרה, אך משקיעים בוחנים לפעמים רכישה בפריפריה של קורשבל (למשל, קורשבל מוריון/1650, קורשבל וילג'/1550, או לה טניה הסמוכה). אזורים אלה נכללים באותו מתחם סקי ונהנים מהמוניטין של קורשבל, אך מחירי הנדל"ן נמוכים יותר. לדוגמה, כפרי לוויין בעמקי השלג עולים 50–70% פחות למ"ר בהשוואה ל-1850 investropa.cominvestropa.com, והתשואות מהשכרה (4%+ נטו) גבוהות לעיתים מאתרי היוקרה snowonly.com. החיסרון: עליית ערך איטית יותר וקהל שוכרים אחר, אך למשקיעים שמחפשים "אסטרטגיית השקעה" יש שמפצלים בין נבחרי פריים ואזורים מתפתחים.
לסיכום, תשואות צפויות בקורשבל 1850 נובעות משילוב של הכנסה שכירות מתונה וצמיחה הונית חזקה. רוכש בשנת 2025 יכול לצפות לעליות ערך שנתיות באחוזים חד־ספרתיים (שמתווספות לבסיס ערך גבוה מאוד) וכן ליכולת לקזז עלויות באמצעות שכירויות שמניבות אמנם רק אחוזים בודדים, אך מהוות סכום ניכר במונחים של יורו. לאור היסודות של שוק הנדל"ן בקורשבל, גם אסטרטגיה שמרנית של החזקה עד לשנת 2028 צפויה להניב תשואה כוללת גבוהה, בשקלול עליית ערך הנכס וכל דיבידנד שכירות שיתקבל. המפתח הוא לרכוש נכס איכותי (מבחינת מיקום ומפרט), כי נכסי יוקרה תמיד יהיו המבוקשים ביותר – מה שמבטיח נזילות גבוהה ותמחור פרמיום בעת היציאה מהשקעה. לצורך חיזוק הביטחון בשוק: ניתוחי מומחים מגדירים את מגמת הנדל"ן באלפים כ-“עולה באופן מובהק” ומדגישים שאתרי נופש מרכזיים כמו קורשבל נהנים מתשתית כלכלית חזקה ביותר גם קדימה investropa.cominvestropa.com.
רגולציה ומדיניות ממשלתית המשפיעה על נדל"ן
חוקי יעילות אנרגטית ("חוק האקלים"): שינוי מדיניות משמעותי המשפיע על הנדל"ן בצרפת הוא האיסור ההדרגתי על השכרת נכסים בדירוג אנרגטי נמוך. החל משנת 2025, דירות שדורגו בדרגת אנרגיה "G" לא יוכלו להיות מושכרות כחוק בצרפתmansion-properties.com. עד 2028, האיסור מתרחב גם לנכסים בדירוג "F", ובהמשך גם ל-"E" ב-2034. באתרי סקי באלפים, לא מעט שאלטות מסורתיות שנבנו לפני עשרות שנים עלולות להיכנס לקטגוריות הדירוג הנמוכות (בשל חלונות חד-שכבתיים, בידוד בלתי מספיק, מערכות חימום ישנות ועוד). לבעלי דירות בקורשבל, זה הפך לסוגיה בוערת: על מנת לשמור על פוטנציאל ההשכרה, יש לעדכן את הנכס לעמידה בתקן. כבר עתה אנו עדים ל"בריחה לאיכות" – כלומר קונים מתמקדים בשאלטים חדשים, מבודדים היטב, או כאלו שכבר שודרגו למערכות חימום ובידוד מודרניותinvestropa.cominvestropa.com. שאלטים ישנים בעלי דירוג נמוך נקלעים לשוק דו-שכבתי: או שהם נמכרים במחיר נמוך, או שלא נמכרים כלל, או שבעליהם משקיעים בשיפוצים (פאנלים סולאריים, משאבות חום, בידוד משופר) כדי להעלות את הדירוג. תקנות אלו, באופן די מפתיע, תומכות בעליית מחירים בנכסים איכותיים – כיוון שבתים שמקיימים את הדירוגים A/B הופכים ליקרים ומבוקשים אף יותר investropa.cominvestropa.com. בקורשבל 1850 שאלטים יוקרתיים רבים עברו שיפוץ להתקנת חלונות משולשים, חימום גיאותרמי ועוד, כדי להבטיח שיוכלו להמשיך להיות נכסי השכרה. בסך הכול, המדיניות הזו דוחפת את השוק לקיימות, מה ששפר בטווח הארוך את איכות המלאי ואף עולה בקנה אחד עם ערכי הקונים (רבים מקרב בעלי ההון אוהבים את שדרוגים ידידותיים לסביבה כחלק מהסטנדרט היוקרתי).
רגולציה על השכרות לטווח קצר: אזורים עתירי תיירות בצרפת מאזנים בין רווחיות ההשכרות לטווח קצר לבין צורכי הקהילה. בחלק מהעיירות האלפיניות (במיוחד הגדולות כמו שאמוני), הרשויות המקומיות הגבילו את מספר השכירות לתיירים או דרשו היתרים מיוחדים להפעלתן dmproperties.cominvestropa.com. שאמוני, לדוגמה, הטעילה מכסות על דירות נופש באזורים מסוימים במטרה לפנות דיור לתושבים מקומיים ולעובדים עונתיים. בעוד הגודל הקטן יותר של קורשבל והיותה אתר נופש ייעודי משמעם שטרם הוטלה מגבלה מחמירה (הכלכלה נשענת על השכרות), היא אינה חסינה לפיקוח רגולטורי. בעלי נכסים בקורשבל חייבים לרשום את הנכס שלהם אם הם משכירים לטווח קצר ולשלם מס תיירות. אם בעתיד יוחלטו חוקים – למשל, הגבלת מספר השבועות שניתן להשכיר נכס, או דרישה לסטטוס מגורים עיקריים על מנת להשכיר ללא הגבלה – הדבר עשוי להשפיע על חישובי ההשקעה. עם זאת, לאור הפרופיל של קורשבל 1850 (בעיקר בתי נופש יוקרתיים ותשתיות תיירות), כל מדיניות כזו צפויה להיות מדודה. ראוי לציין, שהגבלת היצע הנכסים להשכרה במקומות כמו שאמוני מובילה ליותר ביקוש (ולמחירים גבוהים יותר) לנכסים שכן זמיניםinvestropa.cominvestropa.com. אפקט דומה עשוי להתרחש בקורשבל: אם אי פעם תוגבל ההשכרה, הנכסים הבלעדיים שיישארו יזכו לביקוש אף גבוה יותר מתיירים אמידים. זהו תחום למעקב, אך נכון ל-2025, קורשבל עדיין שוק ידידותי מאוד להשכרות ללא מגבלות מקומיות ייחודיות על דירות נופש (למעט מה שנקבע בחוק הלאומי).
מיסים על בתים שניים: ממשלת צרפת והרשויות המקומיות הטילו מיסים שמיועדים לבעלי בתים שניים, הכוללים רבים מהמחזיקים בנכסים בקורשבל. צעדים אלה כוללים תוספת מס מגורים (taxe d’habitation) מוגדל באזורים שהוכרזו רשמית כסובלים ממחסור בדיור לתושבים המקומיים (zones tendues). מחוז סבואה של קורשבל התיר העלאה של עד 60% במסי הבתים השניים במקרים מסוימים. בנוסף, בחלק מהאתרים הפופולריים קיים מס על בתים ריקים שמטרתו להרתיע מהשארת נכסים ריקים. למעשה, כשמדובר בשאלי בשווי של מיליוני יורו, המיסים המקומיים הללו יחסית זניחים (תוספת של כמה אלפי יורו בשנה) ולא מנעו מרוכשים אמידיםinvestropa.com להיכנס לשוק. המשטר המס הלאומי בצרפת כולל היבטים ידידותיים למשקיעים: אין "מס רוכש זר" גורף, וצורפת אף שינתה ב-2018 את מס העושר כך שהוא מתמקד רק בנדל"ן (IFI – מס עושר נדל"ן) החל על שווי נדל"ן נטו מעל €1.3 מיליון בשיעור מתקדם של עד כ-1.5%. רוכשים מחו"ל לרוב פשוט לוקחים זאת בחשבון בעלות החזקת נכס בצרפת. על הכנסות שכירות, בעלי נכסים זרים משלמים מס הכנסה צרפתי (עם אמנות למניעת כפל מס), אך ניתן לקזז הוצאות, ותוכניות אטרקטיביות כמו LMNP (השכרה מרוהטת) מספקות טיפול מס מיטיב. מעבר לכך, קיימות הטבות מס על השכרה: הכנסות מהשכרה מרוהטת לרוב ניתנות לקיזוז באמצעות פחת והוצאות, ולעיתים יוצרים הכנסה חייבת מס נמוכה במיוחד על שאלי שמנוהל ביעילות. תמריץ נוסף קיים בבנייה חדשה – מע”מ (20%) ניתן להחזר אם הנכס מושכר עם שירותים, מה שמעלה משמעותית את התשואה freespiritalpine.com. בנוסף יש נקודות זיכוי ומענקים לשיפוצים ירוקים (בתוך מערך היוזמות הירוקות של צרפת). בסיכומו של דבר, הרגולציה בצרפת נחשבת יציבה ושקופה יחסיתmansion-properties.com. המשקיעים נהנים מהגנה משפטית חזקה (זכות הקניין מעוגנת עמוק) mansion-properties.com והמגמה הצרפתית לדחוף להשכרה בת-קיימא ככל הנראה תגדיל את ערך הנכסים העומדים בתקינה בטווח הארוך.
תקנות תכנון ובנייה מחמירות: הפיתוח בקורשבל 1850 מוסדר על ידי כללי תכנון מחמירים שמטרתם לשמור על הסביבה ההררית ועל האופי הבלעדי של האתר. חוק ההרים (Loi Montagne) ותוכניות עירוניות מקומיות מגבילים פיתוח בקנה מידה גדול, במיוחד מעל גבהים מסוימים. בפועל, המשמעות היא שהיתרי בנייה חדשים נדירים – הדגש הוא על שיקום מבנים קיימים ולא על התפשטות לקרקעות שלא נבנו קודם לכן investropa.com. מגבלות גובה מבטיחות כי הצ'אלטים יישארו בקנה מידה אנושי (ללא מגדלי מגורים), והנחיות עיצוביות שומרות על המראה הקלאסי של הצ'אלט. בנוסף, בניית מגורי נופש חדשים באלפים דורשת לעיתים קרובות להעניק תועלת כלשהי לקהילה (כמו יצירת חנייה או תמיכה בדיור לעובדים עונתיים) כתמורה. מדיניות אלו למעשה נועלות את המחסור בנדל"ן בקורשבל. עבור בעלי הנכסים, זו בשורה טובה כיוון שזה מונע פיתוח יתר שהיה עלול לדלל את שווי הנכסים או את קסם האתר. מצד שני, פרויקטי שיפוץ עלולים להיות יקרים ודורשים זמן רב בשל מכשולי רישוי – אך מרבית הרוכשים מתוך שכבת היוקרה מקבלים זאת כחלק מהבעלות על חלקת גן-עדן. יש לציין שבשווייץ התקנות אף מחמירות יותר (כמו הגבלת ה־Lex Weber על דירות נופש), ואילו בצרפת יש עדיין אפשרות לפתח, אך בצורה מבוקרת. מועצת קורשבל המקומית נדרשת לאזן בין קיימות סביבתית (סיכוני מפולות שלג, תחבורה, משאבי מים) לבין מעמדה כיעד תיירותי עולמי. שדרוגי התשתיות בשנים האחרונות (כמו מעליות חדשות) מלווים לרוב בהערכות סביבתיות, וככל שניתן, ממחזרים או משדרגים מתקנים קיימים ולא בונים חדשים.
לסיכום, המצב הרגולטורי ב־2025 עבור בעלי נדל"ן בקורשבל מאופיין בדגש על איכות ועמידה בדרישות: בתים חסכוניים באנרגיה, השכרה אחראית ופיתוח מבוקר. צעדים אלו, על אף שמסבכים את העניינים בעבור הבעלים, לרוב מגבירים את ערכו היוקרתי והארוך טווח של הנדל"ן בקורשבל. מומלץ לרוכשים לוודא שכל נכס שהם שוקלים עומד כבר בתקנים החדשים או שניתן לשדרגו בקלות – ולהיעזר במומחים מקומיים לייעול מיסוי ולהבנת כללי ההשכרה. חשוב לציין כי צרפת אינה מגבילה רוכשים זרים (אין הגבלות לאזרחים זרים), מה שמבטיח שהביקוש בקורשבל נותר רחב כתמיד, וכולל קונים מאירופה, אמריקה ואסיה.
דינמיקה עונתית והשפעתה על מחירים וזמינות
עונת השיא בחורף (עונה גבוהה): קורשבל 1850 היא ביסודה עיירת סקי, והחורף הוא הזמן שבו הכפר באמת מתעורר לחיים – יש לכך השלכות ישירות על השימוש והמחיר של נדל"ן. התקופה מדצמבר עד אפריל היא עונת השיא, כאשר חג המולד/שנה חדשה ופברואר (חופשות בתי ספר) הם נקודות השיא המובהקות. בזמנים אלו הביקוש למגורים מרקיע שחקים. בעלי שאלטים שמשכירים את הנכסים שלהם לרוב מרוויחים את עיקר ההכנסה השנתית תוך 2–3 שבועות חופשה בלבד. כתוצאה מכך, מחירי השכירות בחורף גבוהים במיוחד (למשל, €50,000+ לשבוע עבור שאלט יוקרה עם 4 חדרי שינה הוא דבר רגיל בשבוע השנה החדשה). גם הפעילות בשוק המכר עשויה לזנק בחורף, שכן מבקרים עשירים לעיתים מחליטים לרכוש לעצמם פיסת מקורשבל לאחר שחוו את אורח החיים. זה לא נדיר שסיורי נכסים ייערכו במקום בעונת השיא בעקבות שוכרים מוקסמים. עם זאת, המלאי למכירה בדרך כלל נמוך ביותר בחורף – בעלי נכסים רבים יעדיפו לדחות פרסום עד האביב/קיץ כדי לא להפריע להשכרות החורף הרווחיות או לזמן החופשה האישי. לכן החורף הוא הזמן שבו הקונים חווים את המוצר (את הנופש ולעיתים את הנכס עצמו כדיירים), אך העסקאות בפועל מסתיימות לעיתים קרובות בעונות המעבר.
אביב וסתיו (עונות שפל): בסוף אפריל, מעליות הסקי נסגרות וקורשבל נכנסת לשלב שקט. הפשרת השלגים באביב ועונת המעבר (מאי, יוני) מביאות לכך שרבות מהחנויות והמסעדות סגורות. באופן דומה, אחרי קיץ קצר, הסתיו (מסוף ספטמבר ועד נובמבר) נחשב לעונת שפל עם מינימום פעילות תיירותית. תקופות אלה היו מאז ומתמיד עונות רגועות באתר – זמן שבו בעלי שאלטים מבצעים שיפוצים או שדרוגים, הצוות יוצא לחופשות, והכפר מתמלא כוחות. מהבחינה השיווקית, עונת השפל היא הזמן שבו המלאי נוטה להיות הגבוה ביותר וקונים עשויים למצוא מעט יותר מקום למיקוח. מוכרים שמפרסמים בעונת השפל מודעים לכך שמספר הקונים קטן; אם יש להם עניין למכור, הם עלולים לתמחר מעט אטרקטיבי יותר. יחד עם זאת, כיוון שבעלי הנכסים בקורשבל בדרך כלל אינם לחוצים על מזומן, לא כדאי לצפות להנחות עונתיות קיצוניות – השוק לא מתנהג כמו מחירי שכירות עונתית שמתרוממים או צונחים בחדות. מחירי הנכסים אינם נופלים בקיץ/עונת שפל; לכל היותר, יש יותר מקום למיקוח או אפשרות לרכוש ללא תחרות על הנכס. ישנם קונים מנוסים שמכוונים את החיפוש שלהם לאביב: לאחר עונת סקי עמוסה, כמה בעלי נכסים עשויים לשקול למכור (במיוחד אם הנכס לא הושכר או נוצל כפי שציפו). כמו כן, לסוכנויות נדל"ן יש יותר זמן להקדיש ללקוחות בעונת השפל, דבר שיכול להעניק לרוכשים יותר תשומת לב ואפשרות לבדוק את השוק לעומק.
עונת הקיץ (עונת שיא משנית):הקיץ (יולי–אוגוסט) בקורשבל הפך לפופולרי מאוד כאשר הרי האלפים משווקים את עצמם כיעד לכל ימות השנה. אף שהקיץ אינו עמוס כמו החורף, הוא כבר אינו נחשב כמשני. משפחות וחובבי טבע מגיעים לטיולים רגליים, רכיבת אופני הרים, ריצות שטח, גולף (בקרבת מקום) ומנוחה אלפינית. האקלים נעים (ימים חמים, לילות קרירים) והנוף מרהיב, מה שהופך את קורשבל גם בקיץ למפלט הררי יוקרתי. למגמה זו יש מספר השפעות: השכירות בקיץ מהוות כיום מקור הכנסה משמעותי ורבים מהצ'אלטים והדירות מושכרים על בסיס שבועי לתיירים מאירופה, המזרח התיכון (שלעיתים קרובות מחפשים אקלים קריר יותר בקיץ) ומקומות נוספים. בשיא הקיץ שיעורי התפוסה בנכסים מבוקשים עשויים להגיע ל-70% ומעלה snowonly.com. דמי השכירות נמוכים מהחורף אך עדיין נאים – למשל, אותו צ'אלט שמושכר ב-€50,000 לשבוע בחורף עשוי להיות מושכר ב-€15,000–€20,000 לשבוע באוגוסט. עבור בעלי הנכסים, המשמעות היא שהנכס לא עומד ריק 8 חודשים בשנה; ניתן לנצל אותו או להרוויח ממנו ביותר עונות. מהבחינה התרבותית, הדימוי של קורשבל מתרחב כאתר נופש דו-עונתי, בדומה למג'ב או שאמוני. תשתיות כמו מעליות הפועלות בקיץ (לטיילים ולרוכבי אופניים) ואירועים כמו פסטיבלי מוזיקה או זיקוקים מושכים מבקרים. למעשה, ברחבי האלפים, דיווחו אתרי נופש על עלייה משמעותית בביקורי קיץ – בשאמוני חלה עלייה של 46% במכירות כרטיסי מעליות בקיץ תוך שנתיים dmproperties.com, ובקורשבל עצמה הנתונים עולים בהתמדה. הנוכחות לאורך כל השנה תומכת בערך הנכסים מכיוון שבעלים רואים שימושיות גדולה יותר (והכנסות פוטנציאליות) מההשקעה שלהם. זה גם מסייע לצמצם מעט את עונתיות העסקים, והכפר הופך לבר-קיימא יותר לאורך כל השנה.
השפעה על זמינות: מחזור העונות משפיע על מועד היציאה של נכסים לשוק. רבים מהמוכרים מעדיפים להתחיל למכור בסוף החורף או באביב (לאחר שנהנו מעונה אחרונה, או כדי לתפוס את מבקרי האביב), כדי שהעסקה תיסגר בקיץ לפני החורף הבא. באופן דומה, פרויקטים חדשים לרוב שואפים למסירה בסתיו, כך שהקונים יוכלו ליהנות מהנכס בעונת החורף. לכן, הסתיו מתאפיין בריבוי הסכמות וסגירות (למעשה משרדי הנוטריונים באלפים עסוקים במיוחד באוקטובר-נובמבר בסגירת עסקאות כדי שהקונים יקבלו מפתחות עד חג המולד). לגבי השכרות, בעלי נכסים נדרשים להחליט עד תחילת הסתיו אם ישכירו את השבועות המבוקשים או ישתמשו בנכס בעצמם, שכן סוכני השכרה מתחילים לשווק את צ'אלטים לחורף כבר בספטמבר עבור העונה הקרובה.
דינמיקת מחירים: ייתכן שאנשים מניחים שרכישה בחורף יקרה יותר בגלל הביקוש – אך בנדל"ן, המחירים בקורשבל יחסית קבועים לאורך כל העונות (בניגוד למלונות, מחירי הבתים לא מוכפלים בחורף). עם זאת, הערך הנתפס של נכס נמצא בשיאו בחורף: שאלה סקי נראית אטרקטיבית במיוחד כשהיא מוקפת בשלג ובפעילות תוססת. לעיתים זה מוביל למכירות מהירות במחיר המבוקש בחורף, בעוד שאותו נכס המוצג בעונה מתה עשוי לקבל הצעה נועזת יותר. במובן הזה, עשויה להתרחש רכישה "רגשית" בחורף – קונה מתאהב במקום בשיא האווירה ומשלם מחיר מלא. לעומת זאת, משקיע קפדן יעדיף לבדוק בקיץ כדי לבדוק אם מתגלות בעיות שמוסתרות בשלג החורפי (מצב הגג, גבולות הקרקע וכו'), ולנהל משא ומתן באווירה רגועה פחות.
מגמות שימוש – שהייה ארוכה יותר: שינוי עונתי נוסף הוא שבעלים (ושוכרים) מבלים תקופות ארוכות יותר בקורשבל מאשר בעבר. עליית העבודה מרחוק מאפשרת לחלק מהבעלים להגיע למספר חודשים – לדוג' מדצמבר ועד פברואר ברצף – במקום רק לשבוע חופשה. ייתכן שהם יעבדו מהשאלאה שלהם במהלך השבוע וישתמשו בהפסקות לגלישה, ומתייחסים אליה כאילו היא בית משני עיקרי. בדומה לכך, יש שמגיעים בקיץ לחודש של בריחה מהעיר. מגמה זו מטשטשת את הגבולות בין עונות ומגדילה למעשה את הביקוש לתכונות ביתיות ונוחות (משרדים ביתיים, אינטרנט אמין וכו' – קורשבל שיפרה בכך תשתית פס-סיב באזור). זה מחזק את הרעיון שקורשבל אינה רק אתר סקי חולף אלא יעד חיים אלפיני לאורך כל השנה.
לסיכום, העונתיות בקורשבל יוצרת מקצב מחזורי בשוק, כאשר החורף שולט הן בשימוש והן בהתרגשות, אך חשיבות הקיץ עולה. אמנם מחירי הנדל"ן עצמם לא קופצים בעונה, אך עיתוי המכירות, התפוסה וההיצע של נכסים – כולם עונתיים. משקיעים נבונים יתאימו את אסטרטגיותיהם ללוח השנה הזה: ייתכן שיבחרו לקנות באביב, לשדרג בעונה מתה, ולהרוויח מהשכרות בעונה החמה. הדחיפה להרחבת עונות התיירות (חורף וקיץ) בהדרגה מאזנת את המגרש, מה שהופך בסופו של דבר את הנכס לבעל ערך רב יותר, כיוון שהוא פעיל יותר לאורך השנה ומשולב בקהילה שאינה נסגרת מחצית מהזמן.
פיתוחי תשתיות וצמיחה בתיירות
שדרוגי תשתיות סקי: קורשבל ושלושת העמקים משקיעים ללא הרף בתשתיות הסקי שלהם, בהבנה שחווית סקי מודרנית ויעילה חיונית לשמירה על ערך הנכסים ולמשיכת מבקרים אמידים. אחד המוקדים האחרונים הוא הרכבל סליר ששופץ לחלוטין, שייפתח מחדש לחורף 2024/25 עם קרונות פנורמיים חדשים ונוחות מהודרת seecourchevel.com. סליר הוא רכבל חתימה (המעלה גולשים לגובה 2,700 מטר עם תצפית להרי המון בלאן), והשדרוג שלו מדגיש את המחויבות של אתר הנופש למתקנים ברמה הגבוהה ביותר. בנוסף, אזורי המתחילים ב-1850 שודרגו עם דרגנועים מקורים חדשים (מסועי סקי) שהחליפו מסועים ישנים, כדי לספק העלאה מקורה ונוחה לילדים ולמתחילים seecourchevel.com. בשנים האחרונות גם הורחבו מערכות ייצור השלג בקורשבל כדי להבטיח מסלולים ניתנים לגלישה מתחילת דצמבר ועד סוף אפריל, גם בשנים דלות שלג. לדוגמה, לקראת אליפות העולם בסקי 2023 (שהתקיימה בקורשבל-מריבל), הושקעו מיליונים בהכנת מסלולים, פיסט-בשרים חדשים ותותחי שלג כדי להבטיח תנאים ברמה עולמית. הקישוריות בתוך מתחם הסקי נותרת חסרת תחרות: קורשבל מחוברת באופן ישיר למריבל ולואל טורנס, ומיזמים עדכניים כמו רכבל אורל-סים קארון מ-2021 (בעמק הרביעי) חיזקו עוד יותר את "שלושת העמקים" כאזור גלישה אחד ענק snowonly.com. עבור בעלי נכסים, השדרוגים הללו משמעם איכות סקי עקבית וחוויית אירוח טובה יותר – כך שממשיכים להיות ביקושים גבוהים להשכרות וערך הנדל"ן הגבוה מוצדק.
שירותי יוקרה והתרחבות: השיפורים בהר ממשולבים בהתפתחויות בכפרי הנופש. קורשבל 1850 כבר מתגאה באחת מהקבוצות המרוכזות הגדולות ביותר של מלונות 5 כוכבים בעולם (מחוץ לערים הגדולות) businessinsider.com. זה כולל מוסדות ידועים כמו Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée ואחרים, שמפנקים את המבקרים ומעלים את יוקרת הנופש. באופן מרשים, בקורשבל (בכל הרמות) יש 7 מסעדות עם כוכב מישלן, המספר הגבוה ביותר באלפים businessinsider.com, המחזק את מעמדה כיעד קולינרי. המגמה היא לכיוון יוקרה חוויתית: פרויקטים חדשים משלבים לינה עם גלריות קניות יוקרתיות, מועדונים פרטיים ומרכזי בריאות. התפתחות בולטת היא מלון ה-Maya Collection החדש, מלון יוקרה אולטרה מתוכנן להיפתח בקורשבל עד דצמבר 2025 voguebusiness.com. בדומה לכך, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (החברה שמאחורי בתי הקזינו והמלונות המפוארים במונקו) מעורבת גם היא בקורשבל עם תכניות ללודג'ים יוקרתיים ופרויקטי אירוח עד 2026 voguebusiness.com. פרויקטים אלו מעידים על כך שמשקיעים מזרים הון לתשתיות התיירות של קורשבל, בציפייה לביקוש מתמשך. האתר גם מתכונן לחגוג את יום השנה ה-80 ב-2026/27, וככל הנראה יחנוך אז כמה מאותם מקומות חדשים ויארח אירועים נוצצים voguebusiness.com. עבור בעלי הנדל"ן, גל מפעילי היוקרה הוא בונוס: הוא מרחיב את האטרקטיביות של האתר (ומביא מבקרים עשירים חדשים שעשויים להפוך לרוכשי נכסים בעצמם) ומרענן כל הזמן את ההילה של קורשבל. הנוכחות של מותגים כמו לואי ויטון, דיור, קרטייה וכו', במחוז הקניות של קורשבל (שכולם מחזיקים שם בוטיקים) מוסיפה לתחושת הקוסמופוליטיות voguebusiness.com.
תחבורה ונגישות: הנגישות של קורשבל תמיד הייתה חלק מהמשיכה היוקרתית שלה. לאתר הנופש יש נמל תעופה פרטי לאליט (אלפורט) ממש מעל 1850, מהגבוהים באירופה, המאפשר למטוסים פרטיים קטנים ומסוקים לנחות ממש על המדרון businessinsider.com. המשמעות היא שאנשים חשובים ומפורסמים יכולים לטוס ישירות מפריז או ז'נבה לקורשבל, ולחסוך שעות של נסיעה ברכב. נמל האלפורט, המפורסם במסלול ההמראה הקצר והעולה שלו, משמש גם כאטרקציה תיירותית בחורף (הגולשים עוצרים לצפות במטוסים ממריאים ונוחתים) businessinsider.com. מבחינת תשתית תחבורה רחבה יותר, יש התפתחויות גדולות באזור: מסילת הרכבת המהירה ליון-טורינו הנבנית (שחלקה כולל תחנה בסן-ז'אן-דה-מוריין, כ-45 דקות נסיעה מקורשבל ברכב) צפויה להסתיים לקראת סוף העשור snowonly.com. עם סיום העבודות, זמן הנסיעה מפריז לאלפים הצרפתיים יתקצר משמעותית – ואולי יביא עוד מבקרים לסופי שבוע. דמיינו את האפשרות להגיע למוּטְיֶיה (עיירת העמק של קורשבל) ברכבת מפריז בכ-4 שעות בלבד; זה עשוי להפוך את קורשבל לנגישה יותר גם לקהל אירופי רחב יותר, כולל מי שמעדיף לא לטוס. בנוסף, שיפורים בכבישים המקומיים (המסלול ממוטייה לקורשבל עבר שדרוגים ותעלות משופרות במשך השנים) ממשיכים לשפר את הבטיחות ולהפחית עומסים בשבועות העומס. יחד, השדרוגים האלו מחזקים את המשיכה של קורשבל כיעד יוקרה נגיש, למרות מיקומה המבודד בהרים.
קיימות וסביבה: מתוך הכרה באיומים הכפולים של שינויי האקלים והעלייה בעלויות האנרגיה, רשויות קורשבל ומפעילי המעליות אימצו שדרוגים לקיימות. חברת Societé des 3 Vallées (S3V), שמנהלת את מעליות הסקי, מפעילה כיום 100% מהמעליות באמצעות אנרגיה מתחדשת (הידרואלקטרית וסולארית) seecourchevel.com. בשנת 2024 הם התקינו פאנלים סולאריים בתחנת הגונדולה Ariondaz בקורשבל מוריון כדי לייצר חשמל באתר, בכמות מספקת להפעלת רכבל מהאנרגיה הסולארית seecourchevel.com. הם גם השקיעו בכלי גישור שלג חסכוניים באנרגיה המונחים ב-GPS, המייעלים את מסלולי הגישור ומצמצמים את צריכת הדלק seecourchevel.com. בתחום פיתוח הנדל"ן, בנייה חדשה מבוצעת לפי תקני בידוד מחמירים וכוללת לעיתים קרובות חימום גיאותרמי או חימום סולארי לבריכות וכדומה. ממשלת האתר יישמה אמצעים כגון סבסוד שיפוץ אנרגטי למבנים ישנים. אפילו מדיניות קטנות, כמו חובת צמיגי חורף ברכבים כחוק במהלך העונה למען הבטיחות seecourchevel.com, מעידות על דגש על קיימות ובטיחות. מאמצים אלו מבטיחים שקורשבל תישאר קיימא כאזור סקי לטווח הארוך (ממתנים את השפעות האקלים) ומהווים נקודת מכירה למשקיעים בעלי מודעות סביבתית. בנוסף, קהל לקוחות עשיר שרגיש לאחריות סביבתית יעדיף אתר "ירוק" וכך גדלה האטרקטיביות של המקום. כל אלה מוסיפים ערך בלתי מוחשי לנדל"ן: אתר מנוהל היטב ובצורה בת-קיימא ישמור על מעמדו (וכך גם על הביקוש לנכסים בו) לשנים רבות קדימה.
אירועים ופרופיל גלובלי: כוכבה של קורשבל היה במלוא הדרו במהלך אליפות העולם בסקי אלפיני של FIS בפברואר 2023, שאורגנה במשותף עם מריבּל. אתר הסקי נהנה מחשיפה תקשורתית בינלאומית וניצל את ההזדמנות להציג את מתקניו (כולל איצטדיון סיום חדש ומעליות ששודרגו). הצלחת האירוע הדגימה את יכולתה של קורשבל לארח אירועים רחבי היקף, מה שמבשר טובות לתוכניות עתידיות כמו האולימפיאדה. אכן, האלפים הצרפתיים (כולל קורשבל) נחשבים מועמדים חזקים לאירוח אולימפיאדת החורף 2030, ורבים מצפים כי הם יזכו בכך voguebusiness.comvoguebusiness.com. ציפייה זו כבר האיצה פרויקטים שונים – למשל, מתוכנן עיצוב מחדש של ה"סנואו פרונט" בקורשבל 1850 ותחנת רכבל שנוס כדי לחדש את מרכז כפר הסקי לקראת אפשרות לאירוח האולימפיאדה voguebusiness.com. במידה שהאולימפיאדה תאושר, צפויה פריחה מיידית בהשקעות בתשתיות: שדרוג כבישים, הרחבת אפשרית של אירוח (אם כי בקורשבל כנראה באמצעות מתקנים זמניים בשל הגבלה על בניה קבועה), וטיפוח כללי. גם אם קורשבל לא תהיה אתר רשמי, היא צפויה לארח אורחים נכבדים או נבחרות לאימונים (כפי שעשתה באולימפיאדות קודמות), והעלייה בתיירות תהיה משמעותית. בנוסף, חגיגות ה-80 בשנים 2026/27 יכללו כנראה אירועים מיוחדים, אולי פתיחת מוזיאונים או אתרים תרבותיים חדשים שיחגגו את תפקידה החלוצי של קורשבל כאתר סקי שתוכנן מראש (הוקם ב-1946). השקעות תרבותיות כאלה מוסיפות עומק לאטרקטיביות של האתר מעבר לסקי.
*אתרי הנופש השווייצריים רשמו צמיחה ממוצעת של כ־3.5% בשנת 2024 dmproperties.com; וורבייה, כאחד מאתרי הפרמייר של שווייץ, כנראה חווה צמיחה דומה או מעט גבוהה יותר בשל הביקוש הרב.
צמיחת התיירות ותוכניות לעתיד: ההשפעה המשולבת של כל הגורמים הנ"ל משתקפת בנתוני התיירות: בעונת 2024/25, קורשבל רשמה כ-1.2 מיליון לילות אירוח, עלייה של 16% מעונת 2018 (לפני הקורונה)voguebusiness.com. מדובר בצמיחה מרשימה ליעד שכבר מבוסס וידוע. צמיחה זו היא חלק ממאמץ אסטרטגי לשווק את האתר לאורך כל השנה ובזירה הבינלאומית. משרד התיירות פונה לשווקים חדשים (למשל, בוצעה פנייה ממוקדת למבקרים מארה"ב, המזרח התיכון ואסיה באמצעות מסעות פרסום ושותפויות). הכנסת פסי הסקי Ikon ו-Epic (כרטיסי עונה עולמיים) המשלבים ימי גלישה בשלושת העמקים הפכה את הגישה לסקי הבינלאומי (במיוחד אמריקאים) לנוחה יותר בקורשבל, ורבים התאהבו במקום dmproperties.com. המתכננים באתר שמים דגש גם על איזון בין צמיחה לאקסקלוסיביות: בניגוד לאתרי סקי המוניים, קורשבל אינה שואפת להגדלה דרמטית של נפח הגולשים (מה שעלול להעמיס על הרכבלים והמסלולים). במקום זאת, מושם הדגש על שיפור איכות – למשל, חוויות טובות יותר, יותר פעילויות שאינן סקי (פארק מים Aquamotion, מזחלות כלבים, טיסות רחיפה ועוד) ושיפור השירותים (אפליקציות לשירותים לפי דרישה, סקי קונסיירז' וכו'). בדרך זו, קורשבל שומרת על מותג יוקרתי – מה שממשיך למשוך מבקרים (וקוני נכסים) עשירים. חשוב לציין כי הסינרגיה בין השקעה ציבורית (ברכבלים, כבישים, אירועים) להשקעה פרטית (במלונות, חנויות, שאטלים) יוצרת מעגל מחזק: האתר נשאר בחזית החדשנות והיוקרה, ולכן הנדל"ן כאן נשאר מבוקש במיוחד ברמה עולמית.
ניתוח השוואתי מול אתרי נופש אלפיניים אחרים (מג'ב, ואל ד'זיר, וורבייה)
קורשבל 1850 נזכרת לעיתים קרובות באותה נשימה עם קומץ אתרי נופש אלפיניים יוקרתיים. כדי לשים את שוק הנדל"ן שלה בפרספקטיבה, יש טעם להשוות נתונים ומאפיינים עיקריים עם ואל ד'יזר ומג'ב (המקבילות הצרפתיות שלה) ווורבייה (המתחרה השווייצרית הבכירה):
מחירים: המחירים בקורשבל 1850 נמצאים בשיא שוק הנדל"ן הצרפתי – זהו אתר הנופש הצרפתי היחיד שמתחרה בעקביות עם אתרי היוקרה השוויצריים מבחינת מחירinvestropa.com. המחירים הבכירים בואל ד'יזר קרובים מאחור (מתקרבים ל-€30,000 למ"ר עבור הנכסים הטובים ביותר) investropa.com, אך בממוצע קורשבל עדיין עוקפת אותה. מג'ב, על אף יוקרתה הרבה, מציגה רמות מחירים נמוכות יותר – בשל הגובה הנמוך יותר והמלאי המרובה של קרקעות זמינות לפיתוח (זוהי עיירה רחבה ומפוזרת). לדוגמה, בקתה אלגנטית שעשויה לעלות €5M במג'ב תעלה בקלות €8–€10M בקורשבל 1850. ורבייה בולטת כמתחרה ישירה מבחינת יוקרה ומחיר: כפי שמוצג, נכס פריים בורבייה מתחיל בסביבות CHF 22,100 (~€23,600) למ"ר ומגיע עמוק לתוך טווח ה-€30,000 ubs.comubs.com. למעשה, שווייץ מתהדרת בחמשת שווקי הסקי היקרים ביותר באלפים, כאשר סנט מוריץ ו-Gstaad לרוב מגיעות לכ-€40,000 למ"ר בנכסי עילית ubs.comubs.com. קורשבל 1850 עדיין נמצאת קצת מתחת לאלו – בינתיים. ראוי לציין כי הזינוק של 9% במחירי קורשבל ב-2024 היה גבוה יותר מקצב הצמיחה של כל אתר נופש שוויצרי באותה שנה, מה שמרמז כי הפער עשוי להצטמצם dmproperties.com.
עבור משקיעים, הבדלי המחירים האלו מתבטאים גם ב"כרטיסי כניסה" שונים: ניתן לרכוש דירת יוקרה במז'ב במחיר של דירה קטנה מאוד ב-1850. מי שמניעיו השקעתיים בלבד עשוי למצוא ערך במז'ב או באתרי סקי צרפתיים מתפתחים (פוטנציאל עלייה גבוה יותר באחוזים), אך המשיכה בקורשבל היא שמדובר בנכס איכותי ויציב – בדומה להחזקה בנכס במונקו לעומת עיר זולה יותר.
ביקוש ותמהיל רוכשים: כל ארבעת האתרים מושכים קונים עמידים מהעולם, אך עם הבדלים דקים:
קורשבל 1850 – מאוד בינלאומי; אירופאים בולטים (בריטים, בלגים, שווייצרים, עשירי צרפת), עניין משמעותי מהמזרח התיכון ואסיה, וקונים אמריקאיים הולכים ומתרבים investropa.cominvestropa.com. גם פופולרית היסטורית בקרב רוסים. הרוכשים כאן לעיתים קרובות מחפשים נכסי פרסטיז'ה ואינם מהססים לשלם מחיר פרמיה עבור היוקרה.
ואל ד'יזר – מסורתית יעד מועדף על השוק הבריטי היוקרתי והעשירים הצרפתים. מוניטין חזק לחובבי סקי רציניים (שטחים נרחבים למקצוענים) לצד בקתות יוקרתיות. פרופיל הרוכשים כאן אולי מעט יותר אירופי מזה של קורשבל, אך גם כאן ניכרת עלייה בקונים מחוץ לאירופה.
מז'ב – מושכת קהל עמיד יותר מעודן (פיתוחה החל על ידי משפחת רוטשילד כתגובה צרפתית לסנט מוריץ). רוכשים צרפתיים ושווצרים מאזור ז'נבה אוהבים את מז'ב בזכות הכפר האופנתי (קניות בוטיק, גסטרונומיה, בקצב רגוע יותר מאשר בקורשבל) ואורח החיים השנתי. פופולרית גם בקרב משפחות – לא רק על סקי אלא על החיים האלפיניים הכלליים (גולף, רכיבה על סוסים, פסטיבלי מוזיקה). קיימת נוכחות בינלאומית (בריטניה, בלגיה, אמריקאים/אסייתים מסוימים), אך לא מובחנת כמו בקורשבל.
ורבייה – מאוד בינלאומית; שילוב של בריטים (תואר כ“לונדון על השלג” בזכות ריבוי בריטים), פאן-אירופאים ועשירי העולם. החוק השווייצרי מתיר לזרים לרכוש בוורבייה (מכסות קנטון ואלה), ולכן ישנם בעלי נכסים לא-שוויצרים רבים, כולל סלבס וטייקוני עסקים. לאזור יש וייב צעיר יותר וספורטיבי – מפורסם בסקי אוף-פיסט וסצנת אפרה-סקי תוססת – אך עם הרבה רוכשים עמידים במיוחד. אתרי סקי שווייצריים כדוגמת ורבייה נהנים מיציבות הכלכלה השווייצרית ולעיתים גם מיתרונות מיסויים (יש רוכשים זרים שמעתיקים תושבות כדי ליהנות משיטת מס חד פעמית).
שוק השכירות ותשואות: גם בקורשבל וגם בוואל ד’יזר יש שווקי שכירות חזקים בחורף, אך קורשבל גובה תעריפים שבועיים גבוהים יותר בשל היוקרה והנוחיות שלה (מסעדות עילית ועוד). שאלי סקי-אין/אאוט בקורשבל 1850 יכול להיות מושכר ביותר משאלי דומה בוואל ד’יזר, לעיתים בפער של 20–30%, שמשקף את מעמדה של קורשבל. שוק השכירות של מג’ב עונתי מעט יותר (מצוין לחג המולד ולפברואר, שקט יותר בין לבין) ויש לו גם שוק השכרות לקיץ (גולף/חופשות). השכירות בורבייה דומות לקורשבל בשבועות השיא (שתיהן ברמת המחירים העליונה להשכרת סקי) – שאלי של 100 אלף יורו/שבוע בקורשבל עשוי להיות גם CHF 100 אלף/שבוע בורבייה. התשואות הנקיות בכל הנכסים היוקרתיים האלו נותרות נמוכות יחסית (~2–3%) כפי שמצוין בsnowonly.com. שימו לב שבאופן בולט, בעלות על נכסים באתרי סקי שווייצריים כוללת לעיתים הוצאות בעלות גבוהות יותר (מיסי עושר שנתיים קנטונליים, ושירותים יקרים יותר), ויש הגבלות נוקשות על השכרה (חלק מהבקתות שרכשתם ברישיון לשימוש עצמי לא תוכלו להשכירן בקלות). בצרפת, למעשה, תהליך השכירות פשוט יותר.
גובה האתר ואמינות שלג: קורשבל 1850 וואל ד’יזר שתיהן בגובה רב (1850 מטר וגם בוול–לה–דייל, כאשר הכפר הראשי של ואל ב-1800 מטר) עם טררנים לסקי עד 3,000+ מטר. המשמעות היא אמינות שלג גבוהה מאוד, ובזמן שהאקלים מתחמם, זו חוזקה קריטית – ולכן הן מובילות גם בעליית המחירים. מג’ב, בגובה 1100 מטר, מושפעת יותר משנים עם שלג מועט (למרות שהושקע בשלג מלאכותי). הכפר הראשי בורבייה כ-1500 מטר, עם סקי עד 3300 מטר במון פור, כך שגם שם אמינות השלג גבוהה. בולטת מגמת ה“פרימיום לגובה”: אתרים מעל 1500 מטר חוו צמיחה גבוהה יותר מהנמוכים investropa.com. זה עובד לטובת קורשבל, ואל ד’יזר וורבייה – וזו דאגה מסוימת לגבי מג’ב (אם כי כוח המשיכה בקיץ והאופי שלה מאזנים זאת).
אורח חיים ותשתיות: לכל אתר יש את ההצעה הייחודית שלו. קורשבל 1850 עוסקת בזוהר ונוחות – תוכלו לגלוש ישירות לעיירה, ואז לקנות בשאנל, לאכול במלון מפואר וליהנות מחיי לילה הכוללים מועדונים טרנדיים וגלריות אמנות. ואל ד’יזר משלבת גלישה עוצמתית עם סצנה כפרית חיה ופחות רשמית; ישנם הרבה שאלי יוקרה ואפילו כמה מלונות 5 כוכבים כיום, אך האווירה היא “יוקרה לחובבי סקי” יותר מאשר “יוקרה ראוותנית” של קורשבל. מג’ב מציעה מרכז כפר בסגנון ימי-ביניים מקסים, כרכרות סוסים ושילוב של יוקרה ואותנטיות – כמעט כמו “להיראות בכפר” (בדומה לסנט מוריץ) כמו הגלישה עצמה. זהו גם כפר חי ופועל כל השנה, עם אוכלוסיה קבועה נכבדה – מה שמושך את מי שמחפש קהילה אמיתית. ורבייה ידועה בחיי הלילה והאוף-פיסט – מאוד ספורטיבית ביום וחברתית מאוד בלילה. מעט פחות יוקרתית בקמעונאות (פחות חנויות מעצבים מקורשבל) אך עם שירותים ואירועים יוקרתיים (כמו פסטיבל המוזיקה של ורבייה).
מנקודת מבט של משקיע: השוואת קורשבל מול וורבייה היא לעיתים קרובות שאלה של העדפה בין מערכות צרפתיות לשווייצריות. יש המעדיפים את צרפת בזכות תהליך הרכישה הפשוט יותר ואי הגבלות על קניית נכס ע"י זרים, בנוסף לאורח החיים (שפה, אוכל, תרבות). אחרים מעדיפים את שווייץ בגלל היציבות, הפרטיות והיוקרה שלה (וכמה יתרונות פוטנציאליים של תושבות מס). במונחי השקעה גרידא, בשתיהן נרשמה צמיחה הונית משמעותית. יתרון אחד לקורשבל: אין מכסה על בעלות זרה, כך שנזילות הנכסים גבוהה – כל מיליארדר מכל מקום בעולם יכול לקנות נכס בקורשבל בחופשיות. בוורבייה, רישיונות קניה לזרים מוגבלים מדי שנה, מה שעלול להקטין את הנזילות (אם כי זה גם יוצר מגבלה בביקוש, ובאופן פרדוקסלי תומך במחירים).
תחזית השוואתית: כל אתרי הסקי המובילים האלה צפויים להמשיך להצליח. העלייה האחרונה של קורשבל מצביעה על כך שאולי תאתגר את האתרים השווייצריים מבחינת המחירים הגבוהים ביותר באירופה אם המגמה תמשיך. ואל ד'איזר עוברת שדרוגים (למשל, פרויקט יוקרה חדש וגדול "Le Coin de Val" בתכנון), מה שישמור עליה תחרותית. מחיריה המרוככים יחסית של מג'ב עשויים להפוך אותה לאטרקטיבית למשקיעים המבקשים יוקרה במחיר (יחסית) משתלם, ויש לה קהל צרפתי סופר-עשיר שומר אמונים המייצב אותה. וורבייה, עם הזוהר הבינלאומי וההיצע המוגבל (הכפר גם תחום גיאוגרפית), תישאר שוות ערך לקורשבל.
לסיכום, קורשבל 1850 בולטת אפילו בקרב האליטה: ניתן להשוות אותה אולי לסנט מוריץ או גשטאד ברמת היוקרתיות. בצרפת, קורשבל מספר אחת, עם ואל ד'איזר במקום השני ומג'ב במקום שלישי חזק (יש שיציינו את מריבל או שאמוני, אך אלו ברמת מחירים נמוכה יותר). באלפים בכלל, קורשבל היא אחת הבודדות שמסוגלת למשוך את עשירי העולם בהיקף דומה לזה של אתרי הסקי השווייצריים. זה מבשר טובות להשקעות בנדל"ן – מאגר הרוכשים רחב ומגוון מאוד. עבור אנשים בעלי הון גבוה ששוקלים בין הלוקיישנים הללו, פעמים רבות ההחלטה היא עניין של העדפה אישית: האלגנטיות הצרפתית של מג'ב, הסטייל הספורטיבי של ואל, התחושה הקוסמופוליטית של קורשבל, או האווירה ההדוניסטית של וורבייה. בהיבט השקעה בלבד, המומנטום של קורשבל והפתיחות של צרפת מעניקים לה יתרון מסוים ב-2025 ומעבר לכך.
תחזית 2026–2028: שוק הנדל"ן והגורמים המרכזיים
בעת מבט קדימה אל התקופה 2026–2028, התחזית לשוק הנדל"ן של קורשבל 1850 נותרת חיובית מאוד, עם כמה הסתייגויות ומגמות שראויות למעקב:
המשך צמיחה במחירים: כל הסימנים מצביעים על כך שערכי הנדל"ן בקורשבל ימשיכו לעלות בשנים הקרובות. ייתכן שהצמיחה השנתית לא תהיה חדה כמו הקפיצה של 9% שנרשמה ב-2024, אך גם תחזיות שמרניות מצביעות על עלייה שנתית של 3–5% באתרי הסקי היוקרתיים investropa.com. מספר גורמים תומכים בכך: היצע מוגבל ומתמשך, ביקוש בינלאומי גבוה, והפיכת האתר ליעד יוקרה אמיתי לכל ימות השנה. עד 2028, ייתכן שנראה כבר את רף המחיר העליון של צ’לטים אולטרה-יוקרתיים עובר את €35,000 למ"ר, במיוחד אם יירשמו עסקאות שיא חדשות. מהלך כזה יהפוך את קורשבל 1850 לאחת משוקי הנדל"ן לסקי היקרים בעולם, ויצמצם אולי את הפער לעומת אתרים כמו סנט מוריץ/גשטאד. האפקט המצטבר של אפילו 5% עלייה בשנה אומר שצ'לט ששווה היום 15 מיליון אירו עשוי להיות שווה כ-18 מיליון אירו ומעלה עד 2028, בהתאם למגמת הצמיחה investropa.com.
גורמים כלכליים גלובליים: יש לקחת בחשבון את המצב הכלכלי הרחב. נכון לשנת 2025, שיעורי הריבית באירופה התייצבו ואפילו התרככו (ריבית הפיקדון של ה-ECB סביב 2.5% לאחר הורדות) – מה ששיפר את נגישות המשכנתאותinvestropa.com. אם סביבה של ריביות נמוכות תימשך, או תרד עד 2026–2027, זה מספק דחיפה נוספת לרוכשי היוקרה שלוקחים מימון (חלקם עושים זאת מסיבות מינוף, גם אם לא צריכים בפועל). לעומת זאת, אם האינפלציה תזנק ותביא להעלאת ריבית, שוקי הנדל"ן הכלליים עלולים להתקרר – אך בדרך כלל נדל"ן יוקרה מוביל פחות רגיש לריבית (רוב הרוכשים משלמים במזומן). יציבות גיאופוליטית היא גורם נוסף: קורשבל נהנתה מהיותה יעד בטוח ומבוקש במהלך ההתאוששות מהקורונה ובזמן מתיחויות גיאופוליטיות. אם חוסר הוודאות הגלובלית יימשך, בעלי הון נטו לגוון השקעות לנדל"ן כמקלט בטוח, דבר שיכול להיטיב עם קורשבל. הסביבה הפוליטית בצרפת (למשל, שינויים אפשריים במיסוי עושר) גם היא שווה מעקב, אף שאין כרגע רמזים לשינויים דרמטיים. לסיכום, בהיעדר משבר פיננסי עולמי חריף, הרקע הכלכלי תומך בהמשך השקעות בנדל"ן יוקרה באלפים.
שינויים בדמוגרפיית הקונים: אנו צופים גלים חדשים של קונים בשנים הקרובות. במיוחד, קונים אסייתים (ובייחוד סינים) היו ברובם נעדרים בשנים 2020–2022 בשל מגבלות נסיעה; עם חזרת הנסיעות הבינלאומיות לשגרה, צפוי עניין רב יותר מאסיה. הפרופיל היוקרתי במיוחד של קורשבל מתאים למשקיעים אסייתים עמידים שמחפשים נדל"ן יוקרתי בחו"ל – תופעה שכבר הוזכרה ב-2025 ב-investropa.com. בדומה לכך, יתכן שתהיה עלייה במספר הקונים מהמזרח התיכון (למשל, מדינות המפרץ); בשנים האחרונות נרשמה עלייה במבקרים מקורשבל מהאמירויות, סעודיה וכו', במיוחד באוגוסט ובסביבת ראש השנה האזרחית. סגמנטים בינלאומיים אלה יוסיפו עומק לבריכת הביקוש. קונים אמריקאים צפויים להמשיך בנוכחות החזקה שלהם, במיוחד אם הדולר יישאר חזק יחסית לאירו (אם כי המטבע עלול להשתנות עד 2026–28). בנוסף לכך, יזמי טכנולוגיה צעירים וגמלאים מוקדמים (מהתחומים הטכנולוגיים/הפיננסיים) בוחרים יותר ויותר בנכסים שמבוססים על אורח חיים – בית סקי יוקרתי הוא חלק מהנרטיב הזה. ייתכן ונראה כי גיל הרוכשים הממוצע יורד מעט, עם יותר בשנות ה-40 לחייהם ולא בעיקר בשנות ה-50/60, ככל שעבודה מרחוק וצבירת עושר בגיל צעיר הופכות נפוצות יותר.
התמקדות שנתית ורווחה: עד 2028, קורשבל צפויה להשלים את השינוי שלה לאתר נופש של ארבע עונות אמיתי. צפו לראות עוד מתקני קיץ (אולי הארכת פעילות הרכבלים, מסלולי אופני הרים חדשים, ייתכן גם מגרש אימונים לגולף או אטרקציות אחרות באזור). חשיבות תחום הרווחה, כפי שצוינה, תמשיך ואף תתעצם – ייתכן שייפתחו באזור מרכזי ריטריט ובריאות ייעודיים (בסגנון אתרי ספא שווייצריים). כך מתרחבת האטרקטיביות של רכישת נכס שם גם מעבר לחובבי סקי. כפי שחוקרת של Knight Frank ציינה, בריאות ורווחה עוקפות כיום את הסקי כגורם המניע הראשי באורח החיים של רוכשי נדל"ן באלפיםdmproperties.com. לכן, נכסים שמותאמים לכך (עם מתקני ספא, שקט, חיבור לטבע) יהיו מבוקשים במיוחד. אנו עשויים גם לראות שוק נישה לchalets “עמידי אקלים” – כאלה שנבנים מחומרים ברי קיימא, עצמאות אנרגטית וכו', שאינם רק עונים לדרישות החוק אלא מציבים סטנדרט שהקונים הירוקים ביוקרה שואפים אליו.
מגבלות פוטנציאליות: אחד הגורמים שיש לשים לב אליהם הוא רמות המלאי – הן כל כך נמוכות שנפח המכירות עלול לרדת פשוט בשל מחסור במוכרים. אם המחירים יגיעו לשיאים חדשים, ייתכן שחלק מהבעלים יבחרו לממש רווחים (ובכך יגדילו את ההיצע), אך באותה מידה, רבים עשויים להחזיק בנכס מאחר שיש מעט השקעות אלטרנטיביות מהנות כמו שאלה קוטג'ים בקורשבל. אם נפחי העסקאות ירדו, מדדי המחירים עלולים להפוך לפחות חלקים (כמה עסקאות חריגות עשויות לעוות את הממוצעים). עם זאת, כל ירידה בפעילות קרוב לוודאי תשקף מחסור בהיצע, לא מחסור בביקוש, מה שאומר שהמחירים יישמרו או אף יעלו. מגבלה נוספת יכולה להיות רגולטורית: אם, באופן היפותטי, עד שנת 2028 צרפת תחליט להטיל מגבלות כלשהן על בעלות זרה (לא צפוי כרגע) או מסים חדשים על בתים יוקרתיים, הדבר עשוי למתן מעט את הביקוש. בנוסף, שינויי אקלים נותר אתגר כולל – אם מזג אוויר קיצוני יקצר משמעותית את החורפים לקראת סוף שנות ה-20, עלול להיות לכך אפקט על התפיסות (אם כי כפי שצוין, הגובה של קורשבל מעניק לה יתרון, ויש לה מערך נרחב של ייצור שלג מלאכותי). עד כה, תחזיות מגמות מצביעות על שלג מספק עד שנות ה-30 לאתרי סקי בגובה רב, אך זו נקודת מעקב לטווח ארוך.
השפעת הביד לאולימפיאדת החורף 2030: באמצע 2025, יש מומנטום חזק לכך שאולימפיאדת החורף 2030 תתקיים בצרפת (האלפים הצרפתיים), ייתכן שהאירועים יתפרסו על פני מספר אתרי סקי (לאחר שאיטליה תארח את 2026). אם צרפת תזכה רשמית באולימפיאדה של 2030 (ההחלטה צפויה סביב 2026), ניתן לצפות לגל עניין סביב 2027–2028 עם סיום פרויקטי תשתית ופניית תשומת הלב הגלובלית לאלפים. האולימפיאדה מובילה לעיתים קרובות לזינוק בביקוש לנדל"ן באזורים המארחים – לא רק ממשקיעים שמצפים להכנסות משכירות גבוהות יותר, אלא גם מאנשים עמידים שרוצים להיות חלק מרגש האירוע. לדוגמה, בקורטינה ד'אמפצו (איטליה) נרשמה עליית מחירים חדה מאז הוכרזה כמארחת לשנת 2026 ubs.com. קורשבל, שכבר משמשת כאתר אימוני אולימפיאדה, תהיה ללא ספק בסיס מרכזי ל-VIP במהלך המשחקים, אפילו אם האירועים יתקיימו במקומות אחרים, בשל מתקני היוקרה ומסלול הנחיתה שלה. לפיכך, התקופה שלפני 2030 עשויה להוסיף עוד כמה נקודות אחוז לצמיחת ערך הנדל"ן בקורשבל מעבר למגמה הבסיסית.
תחזית השכרה: תשואות השכרה צפויות להישאר מתונות, אך הכנסות מהשכרה עשויות לצמוח כאשר מחירי הלילה מטפסים (חלקית בשל אינפלציה, חלקית בשל היצע יוקרה מתרחב). לדוגמה, ב-2028 קוטג' יוקרתי עשוי לבקש יותר מ-€120 אלף לשבוע השנה החדשה. אם יתאגדו יותר שירותים (שף פרטי, ועוד), בעלי הנכס יוכלו לדרוש תעריפים גבוהים יותר. גם שוק ההשכרות לקיץ ימשיך להבשיל – וייתכן שיכפיל את גודלו לעומת היום אם המגמות הנוכחיות יימשכו, ובכך יגדיל מעט את התשואות השנתיות. חדירה של חברות ניהול השכרה מקצועיות (חלקן בבעלות מותגי אירוח יוקרתיים) עשויה גם להקל על תהליך ההשכרה, ולאפשר לבעלים להפיק הכנסה מהנכס כשהוא אינו בשימוש.
סיכום – חזון 2028: עד 2028, קורשבל 1850 צפויה להישאר הפסגה של הנדל"ן האלפיני בצרפת, עם מחירים שנשברו שיאים חדשים. אנו צופים קצב צמיחה בריא, אך רגוע יותר – אין התרסקות באופק על פי היסודות. שוק הנדל"ן באתר יאפיין יותר ויותר בצ'אלטים חדשניים, סצנה מפותחת לאורך כל השנה, וקהל לקוחות מכל קצוות העולם. הבעלות בקורשבל תמשיך להיות סמל סטטוס לא פחות משהיא השקעה. עבור משקיעים בעלי הון גבוה וקוני לייף-סטייל, העצה זהה: התמקדו במיקום ובאיכות פריים, החזיקו את הנכס בתקופות תנודה קצרות, ותיהנו גם מהנאה אישית וגם מהערכה פיננסית. כל עוד “שלג” ו”יוקרה” ממשיכים למשוך, שוק הנדל"ן של קורשבל 1850 צפוי לעידן זהב בשנים 2026–2028 ומעבר לכך, בתמיכת היצע נדיר, ביקוש יציב ומהמשיכה הנצחית של האלפים הצרפתיים.
פוטנציאל עליית ערך ההון: נדל"ן בקורשבל 1850 נחשב לעיתים קרובות כהשקעת בלו-צ'יפ, המציעה שמירה איתנה על ההון וצמיחה ארוכת טווח, ולא רווחים ספקולטיביים מהירים. ההיסטוריה מרשימה – ערכי הנדל"ן באלפים הצרפתיים עלו בכ-30% בממוצע מאז 2020 (כ-5.5% בשנה) investropa.cominvestropa.com, ואתרי הנופש היוקרתיים מובילים בביצועים, במיוחד מאז המגפה. במקרה של קורשבל, מחירי הנדל"ן בשנים האחרונות עלו בחדות (למשל, +9% רק ב-2024) investropa.com, וקובעים רף חדש. הציפייה קדימה היא שהקצב יתמתן, אך מומחים חוזים צמיחה מתונה של כ-3–7% בשנה בשוק האלפיני עד 2026 investropa.com. באזור אולטרה-יוקרתי כמו 1850, ניתן לצפות למחירים בקצה העליון של הטווח, כל עוד אין תנודות חריגות. המשמעות היא שצ'אלה בשווי 10 מיליון אירו כיום עשוי לעלות באופן אורגני ל-11–12 מיליון אירו תוך מספר שנים, רק מעליית הערך בשוק. בנוסף, פער ההיצע-ביקוש הייחודי לקורשבל מרמז כי תיתכן עליית ערך מעל הממוצע – בכל פעם שיש גל של רוכשים עשירים חדשים (נניח משווקים מתעוררים או כתוצאה מכלכלה חזקה), יש מקום לקפיצות מחירים בהינתן ההיצע הקבוע. למעשה, פוטנציאל הצמיחה ההונית נשאר חזק, והאסטרטגיה של לקנות ולהחזיק משתלמת. אפילו בטווח הארוך מאוד, נכסי יוקרה אלפיניים הראו עליות יציבות (למשל, שווי הצ'אלטים האיכותיים עלה בכ-33% בממוצע מאז 2008, והצמיחה הואצה לאחר 2020) investropa.com.
תשואות ודמי שכירות: משקיעים צריכים לקחת בחשבון כי התשואות (הכנסות) מהשכרת נכסים בקורשבל 1850 נמוכות יחסית מבחינה אחוזית, כפי שמקובל בשווקי יוקרה אולטרה-יוקרתיים. מכיוון שמחירי הרכישה גבוהים מאוד, ההכנסה מהשכרה, אף על פי שהיא גבוהה במספרים מוחלטים, מתורגמת לתשואה שנתית צנועה. תשואות שכירות נטו טיפוסיות נעות סביב 2–3% באתרי דגל כמו קורשבל snowonly.com. לשם השוואה, אזורים פחות יוקרתיים באלפים הצרפתיים יכולים להניב תשואה נטו של 4–4.5% snowonly.com, והממוצע הארצי בצרפת של תשואות שכירות (לכל סוגי הנכסים) הוא כ-6% mansion-properties.com. כלומר, משקיע בקורשבל לרוב יעדיף הערכת ערך הונית ושימוש עצמי על פני תשואה כספית גבוהה. למשל, נכס בשווי 5 מיליון אירו עשוי להכניס כ-200,000 אירו בשנה מהשכרה (אם מושכר בשבועות השיא); אחרי הוצאות, הרווח הנקי יהיה כ-150,000 אירו – שהם סביב 3% תשואה. אך מה שהמספרים האלו לא משקפים הוא גובה שכר הדירה והיכולת לקזז עלויות בעלות. בשבועות החורף המבוקשים (סילבסטר, חופשות בתי ספר), שכר דירה שבועי בצ'לטות מובילות יכול לעבור את 80,000–100,000 אירוbusinessinsider.com. גם דירות קטנות יוקרתיות יכולות להניב עשרות אלפי אירו לשבוע בעונה. אם הבעלים מוכן להשכיר את הנכס שלו, למשל, 8–10 שבועות בחורף ואולי עוד כמה שבועות בקיץ, הוא יכול לכסות חלק משמעותי מהוצאות שנתיות (צוות, תחזוקה, מסים) ואפילו להרוויח תוך כדי שהוא ממשיך ליהנות מהנכס בעצמו בחלק מהשנה.
כדאי גם לציין כי הביקוש להשכרה חזק מאוד בקורשבל בשבועות שבהם הבעלים פותחים את בתיהם. מומחי השכרת דירות באלפים מציינים כי צ'לטות במיקומים טובים מגיעות ל-70–90% תפוסה לאורך החורף (ואף לתוך הקיץ)snowonly.com. המעבר לתיירות כל השנה גורם לכך שיולי–אוגוסט תורמים כיום להכנסות משכירות (גם אם במחיר נמוך מהחורף). לפיכך, בעלים מתוחכם יכול להגיע לתפוסה כמעט מלאה בעונות השיא וליהנות מ-תשואה אפקטיבית טובה יותר. יש נכסים המנוהלים על ידי סוכנויות יוקרה או מפעילי טיולים, שמייעלים את התהליך.
אסטרטגיות הזדמנויות והשקעה: עבור משקיעים במיוחד, יש מספר כיוונים למקסם רווחים בקורשבל:
השבחות ושיפוצים: כפי שהוזכר, ניתן לעיתים לרכוש בצ'אלטים ישנים באזורים מעולים הדורשים מודרניזציה בהנחה יחסית קלה. השקעה בשיפוץ יוקרתי (עם שיפור יעילות אנרגטית ואבזור חדש) לא רק שמעלה משמעותית את ערך הנכס אלא גם את הכדאיות להשכרה שלו. לנוכח הרגולציה הדוחפת לבתים יעילים אנרגטית, שדרוגים כאלה גם "מגנים" על ההשקעה לטווח הרחוק.
החזר מע"מ בבניה חדשה: צרפת מציעה תמריץ משתלם לרוכשים התפתחותים חדשים באזורים תיירותיים. אם אתה רוכש נכס בבניה חדשה ומתחייב להשכיר אותו מרוהט עם שירותים ברמה מלונאית (כגון שירותי ניקיון, ארוחת בוקר) למספר שבועות בשנה, אתה זכאי להחזר של 20% מע"מ ממחיר הרכישה freespiritalpine.com. בהקשר של קורשבל, 20% מרכישת נכס בשווי מיליוני אירו הוא סכום משמעותי – מדובר בקפיצה מיידית בהון העצמי. רוכשים רבים של דירות חדשות בקורשבל 1650 למשל, מנצלים את המנגנון הזה, מממנים את המע"מ במהלך הבנייה ודורשים את ההחזר אחרי רכישה באמצעות רישום לתוכנית השכרה. כך משתפרת התשואה והזרם המזומנים, והתשואה מהשכרה הופכת לאטרקטיבית יותר בשנים הראשונות.
שיתופי שימוש: משקיעים מסוימים משתפים פעולה עם חברים או בני משפחה ורוכשים יחד צ'אלט (באופן לא פורמלי או דרך חברה בע"מ), וכך מתחלקים בשימוש ובעלויות. לנוכח המחירים הגבוהים, זה עשוי להיות פתרון יעיל, ועם תיאום נכון, כל צד נהנה גם מזמני שיא. ישנה מגמה מתפתחת של בעלות חלקית או מועדוני חברים יוקרתיים בנכסי סקי, המאפשרים לרכוש "מניות" בצ'אלט יוקרתי במיוחד (אם כי זה תחום חדש ויש לבדוק היטב את החוקיות).
ערך יחסי באזורים פחות מוכרים: אמנם קורשבל עצמה יקרה, אך משקיעים בוחנים לפעמים רכישה בפריפריה של קורשבל (למשל, קורשבל מוריון/1650, קורשבל וילג'/1550, או לה טניה הסמוכה). אזורים אלה נכללים באותו מתחם סקי ונהנים מהמוניטין של קורשבל, אך מחירי הנדל"ן נמוכים יותר. לדוגמה, כפרי לוויין בעמקי השלג עולים 50–70% פחות למ"ר בהשוואה ל-1850 investropa.cominvestropa.com, והתשואות מהשכרה (4%+ נטו) גבוהות לעיתים מאתרי היוקרה snowonly.com. החיסרון: עליית ערך איטית יותר וקהל שוכרים אחר, אך למשקיעים שמחפשים "אסטרטגיית השקעה" יש שמפצלים בין נבחרי פריים ואזורים מתפתחים.
לסיכום, תשואות צפויות בקורשבל 1850 נובעות משילוב של הכנסה שכירות מתונה וצמיחה הונית חזקה. רוכש בשנת 2025 יכול לצפות לעליות ערך שנתיות באחוזים חד־ספרתיים (שמתווספות לבסיס ערך גבוה מאוד) וכן ליכולת לקזז עלויות באמצעות שכירויות שמניבות אמנם רק אחוזים בודדים, אך מהוות סכום ניכר במונחים של יורו. לאור היסודות של שוק הנדל"ן בקורשבל, גם אסטרטגיה שמרנית של החזקה עד לשנת 2028 צפויה להניב תשואה כוללת גבוהה, בשקלול עליית ערך הנכס וכל דיבידנד שכירות שיתקבל. המפתח הוא לרכוש נכס איכותי (מבחינת מיקום ומפרט), כי נכסי יוקרה תמיד יהיו המבוקשים ביותר – מה שמבטיח נזילות גבוהה ותמחור פרמיום בעת היציאה מהשקעה. לצורך חיזוק הביטחון בשוק: ניתוחי מומחים מגדירים את מגמת הנדל"ן באלפים כ-“עולה באופן מובהק” ומדגישים שאתרי נופש מרכזיים כמו קורשבל נהנים מתשתית כלכלית חזקה ביותר גם קדימה investropa.cominvestropa.com.
רגולציה ומדיניות ממשלתית המשפיעה על נדל"ן
חוקי יעילות אנרגטית ("חוק האקלים"): שינוי מדיניות משמעותי המשפיע על הנדל"ן בצרפת הוא האיסור ההדרגתי על השכרת נכסים בדירוג אנרגטי נמוך. החל משנת 2025, דירות שדורגו בדרגת אנרגיה "G" לא יוכלו להיות מושכרות כחוק בצרפתmansion-properties.com. עד 2028, האיסור מתרחב גם לנכסים בדירוג "F", ובהמשך גם ל-"E" ב-2034. באתרי סקי באלפים, לא מעט שאלטות מסורתיות שנבנו לפני עשרות שנים עלולות להיכנס לקטגוריות הדירוג הנמוכות (בשל חלונות חד-שכבתיים, בידוד בלתי מספיק, מערכות חימום ישנות ועוד). לבעלי דירות בקורשבל, זה הפך לסוגיה בוערת: על מנת לשמור על פוטנציאל ההשכרה, יש לעדכן את הנכס לעמידה בתקן. כבר עתה אנו עדים ל"בריחה לאיכות" – כלומר קונים מתמקדים בשאלטים חדשים, מבודדים היטב, או כאלו שכבר שודרגו למערכות חימום ובידוד מודרניותinvestropa.cominvestropa.com. שאלטים ישנים בעלי דירוג נמוך נקלעים לשוק דו-שכבתי: או שהם נמכרים במחיר נמוך, או שלא נמכרים כלל, או שבעליהם משקיעים בשיפוצים (פאנלים סולאריים, משאבות חום, בידוד משופר) כדי להעלות את הדירוג. תקנות אלו, באופן די מפתיע, תומכות בעליית מחירים בנכסים איכותיים – כיוון שבתים שמקיימים את הדירוגים A/B הופכים ליקרים ומבוקשים אף יותר investropa.cominvestropa.com. בקורשבל 1850 שאלטים יוקרתיים רבים עברו שיפוץ להתקנת חלונות משולשים, חימום גיאותרמי ועוד, כדי להבטיח שיוכלו להמשיך להיות נכסי השכרה. בסך הכול, המדיניות הזו דוחפת את השוק לקיימות, מה ששפר בטווח הארוך את איכות המלאי ואף עולה בקנה אחד עם ערכי הקונים (רבים מקרב בעלי ההון אוהבים את שדרוגים ידידותיים לסביבה כחלק מהסטנדרט היוקרתי).
רגולציה על השכרות לטווח קצר: אזורים עתירי תיירות בצרפת מאזנים בין רווחיות ההשכרות לטווח קצר לבין צורכי הקהילה. בחלק מהעיירות האלפיניות (במיוחד הגדולות כמו שאמוני), הרשויות המקומיות הגבילו את מספר השכירות לתיירים או דרשו היתרים מיוחדים להפעלתן dmproperties.cominvestropa.com. שאמוני, לדוגמה, הטעילה מכסות על דירות נופש באזורים מסוימים במטרה לפנות דיור לתושבים מקומיים ולעובדים עונתיים. בעוד הגודל הקטן יותר של קורשבל והיותה אתר נופש ייעודי משמעם שטרם הוטלה מגבלה מחמירה (הכלכלה נשענת על השכרות), היא אינה חסינה לפיקוח רגולטורי. בעלי נכסים בקורשבל חייבים לרשום את הנכס שלהם אם הם משכירים לטווח קצר ולשלם מס תיירות. אם בעתיד יוחלטו חוקים – למשל, הגבלת מספר השבועות שניתן להשכיר נכס, או דרישה לסטטוס מגורים עיקריים על מנת להשכיר ללא הגבלה – הדבר עשוי להשפיע על חישובי ההשקעה. עם זאת, לאור הפרופיל של קורשבל 1850 (בעיקר בתי נופש יוקרתיים ותשתיות תיירות), כל מדיניות כזו צפויה להיות מדודה. ראוי לציין, שהגבלת היצע הנכסים להשכרה במקומות כמו שאמוני מובילה ליותר ביקוש (ולמחירים גבוהים יותר) לנכסים שכן זמיניםinvestropa.cominvestropa.com. אפקט דומה עשוי להתרחש בקורשבל: אם אי פעם תוגבל ההשכרה, הנכסים הבלעדיים שיישארו יזכו לביקוש אף גבוה יותר מתיירים אמידים. זהו תחום למעקב, אך נכון ל-2025, קורשבל עדיין שוק ידידותי מאוד להשכרות ללא מגבלות מקומיות ייחודיות על דירות נופש (למעט מה שנקבע בחוק הלאומי).
מיסים על בתים שניים: ממשלת צרפת והרשויות המקומיות הטילו מיסים שמיועדים לבעלי בתים שניים, הכוללים רבים מהמחזיקים בנכסים בקורשבל. צעדים אלה כוללים תוספת מס מגורים (taxe d’habitation) מוגדל באזורים שהוכרזו רשמית כסובלים ממחסור בדיור לתושבים המקומיים (zones tendues). מחוז סבואה של קורשבל התיר העלאה של עד 60% במסי הבתים השניים במקרים מסוימים. בנוסף, בחלק מהאתרים הפופולריים קיים מס על בתים ריקים שמטרתו להרתיע מהשארת נכסים ריקים. למעשה, כשמדובר בשאלי בשווי של מיליוני יורו, המיסים המקומיים הללו יחסית זניחים (תוספת של כמה אלפי יורו בשנה) ולא מנעו מרוכשים אמידיםinvestropa.com להיכנס לשוק. המשטר המס הלאומי בצרפת כולל היבטים ידידותיים למשקיעים: אין "מס רוכש זר" גורף, וצורפת אף שינתה ב-2018 את מס העושר כך שהוא מתמקד רק בנדל"ן (IFI – מס עושר נדל"ן) החל על שווי נדל"ן נטו מעל €1.3 מיליון בשיעור מתקדם של עד כ-1.5%. רוכשים מחו"ל לרוב פשוט לוקחים זאת בחשבון בעלות החזקת נכס בצרפת. על הכנסות שכירות, בעלי נכסים זרים משלמים מס הכנסה צרפתי (עם אמנות למניעת כפל מס), אך ניתן לקזז הוצאות, ותוכניות אטרקטיביות כמו LMNP (השכרה מרוהטת) מספקות טיפול מס מיטיב. מעבר לכך, קיימות הטבות מס על השכרה: הכנסות מהשכרה מרוהטת לרוב ניתנות לקיזוז באמצעות פחת והוצאות, ולעיתים יוצרים הכנסה חייבת מס נמוכה במיוחד על שאלי שמנוהל ביעילות. תמריץ נוסף קיים בבנייה חדשה – מע”מ (20%) ניתן להחזר אם הנכס מושכר עם שירותים, מה שמעלה משמעותית את התשואה freespiritalpine.com. בנוסף יש נקודות זיכוי ומענקים לשיפוצים ירוקים (בתוך מערך היוזמות הירוקות של צרפת). בסיכומו של דבר, הרגולציה בצרפת נחשבת יציבה ושקופה יחסיתmansion-properties.com. המשקיעים נהנים מהגנה משפטית חזקה (זכות הקניין מעוגנת עמוק) mansion-properties.com והמגמה הצרפתית לדחוף להשכרה בת-קיימא ככל הנראה תגדיל את ערך הנכסים העומדים בתקינה בטווח הארוך.
תקנות תכנון ובנייה מחמירות: הפיתוח בקורשבל 1850 מוסדר על ידי כללי תכנון מחמירים שמטרתם לשמור על הסביבה ההררית ועל האופי הבלעדי של האתר. חוק ההרים (Loi Montagne) ותוכניות עירוניות מקומיות מגבילים פיתוח בקנה מידה גדול, במיוחד מעל גבהים מסוימים. בפועל, המשמעות היא שהיתרי בנייה חדשים נדירים – הדגש הוא על שיקום מבנים קיימים ולא על התפשטות לקרקעות שלא נבנו קודם לכן investropa.com. מגבלות גובה מבטיחות כי הצ'אלטים יישארו בקנה מידה אנושי (ללא מגדלי מגורים), והנחיות עיצוביות שומרות על המראה הקלאסי של הצ'אלט. בנוסף, בניית מגורי נופש חדשים באלפים דורשת לעיתים קרובות להעניק תועלת כלשהי לקהילה (כמו יצירת חנייה או תמיכה בדיור לעובדים עונתיים) כתמורה. מדיניות אלו למעשה נועלות את המחסור בנדל"ן בקורשבל. עבור בעלי הנכסים, זו בשורה טובה כיוון שזה מונע פיתוח יתר שהיה עלול לדלל את שווי הנכסים או את קסם האתר. מצד שני, פרויקטי שיפוץ עלולים להיות יקרים ודורשים זמן רב בשל מכשולי רישוי – אך מרבית הרוכשים מתוך שכבת היוקרה מקבלים זאת כחלק מהבעלות על חלקת גן-עדן. יש לציין שבשווייץ התקנות אף מחמירות יותר (כמו הגבלת ה־Lex Weber על דירות נופש), ואילו בצרפת יש עדיין אפשרות לפתח, אך בצורה מבוקרת. מועצת קורשבל המקומית נדרשת לאזן בין קיימות סביבתית (סיכוני מפולות שלג, תחבורה, משאבי מים) לבין מעמדה כיעד תיירותי עולמי. שדרוגי התשתיות בשנים האחרונות (כמו מעליות חדשות) מלווים לרוב בהערכות סביבתיות, וככל שניתן, ממחזרים או משדרגים מתקנים קיימים ולא בונים חדשים.
לסיכום, המצב הרגולטורי ב־2025 עבור בעלי נדל"ן בקורשבל מאופיין בדגש על איכות ועמידה בדרישות: בתים חסכוניים באנרגיה, השכרה אחראית ופיתוח מבוקר. צעדים אלו, על אף שמסבכים את העניינים בעבור הבעלים, לרוב מגבירים את ערכו היוקרתי והארוך טווח של הנדל"ן בקורשבל. מומלץ לרוכשים לוודא שכל נכס שהם שוקלים עומד כבר בתקנים החדשים או שניתן לשדרגו בקלות – ולהיעזר במומחים מקומיים לייעול מיסוי ולהבנת כללי ההשכרה. חשוב לציין כי צרפת אינה מגבילה רוכשים זרים (אין הגבלות לאזרחים זרים), מה שמבטיח שהביקוש בקורשבל נותר רחב כתמיד, וכולל קונים מאירופה, אמריקה ואסיה.
דינמיקה עונתית והשפעתה על מחירים וזמינות
עונת השיא בחורף (עונה גבוהה): קורשבל 1850 היא ביסודה עיירת סקי, והחורף הוא הזמן שבו הכפר באמת מתעורר לחיים – יש לכך השלכות ישירות על השימוש והמחיר של נדל"ן. התקופה מדצמבר עד אפריל היא עונת השיא, כאשר חג המולד/שנה חדשה ופברואר (חופשות בתי ספר) הם נקודות השיא המובהקות. בזמנים אלו הביקוש למגורים מרקיע שחקים. בעלי שאלטים שמשכירים את הנכסים שלהם לרוב מרוויחים את עיקר ההכנסה השנתית תוך 2–3 שבועות חופשה בלבד. כתוצאה מכך, מחירי השכירות בחורף גבוהים במיוחד (למשל, €50,000+ לשבוע עבור שאלט יוקרה עם 4 חדרי שינה הוא דבר רגיל בשבוע השנה החדשה). גם הפעילות בשוק המכר עשויה לזנק בחורף, שכן מבקרים עשירים לעיתים מחליטים לרכוש לעצמם פיסת מקורשבל לאחר שחוו את אורח החיים. זה לא נדיר שסיורי נכסים ייערכו במקום בעונת השיא בעקבות שוכרים מוקסמים. עם זאת, המלאי למכירה בדרך כלל נמוך ביותר בחורף – בעלי נכסים רבים יעדיפו לדחות פרסום עד האביב/קיץ כדי לא להפריע להשכרות החורף הרווחיות או לזמן החופשה האישי. לכן החורף הוא הזמן שבו הקונים חווים את המוצר (את הנופש ולעיתים את הנכס עצמו כדיירים), אך העסקאות בפועל מסתיימות לעיתים קרובות בעונות המעבר.
אביב וסתיו (עונות שפל): בסוף אפריל, מעליות הסקי נסגרות וקורשבל נכנסת לשלב שקט. הפשרת השלגים באביב ועונת המעבר (מאי, יוני) מביאות לכך שרבות מהחנויות והמסעדות סגורות. באופן דומה, אחרי קיץ קצר, הסתיו (מסוף ספטמבר ועד נובמבר) נחשב לעונת שפל עם מינימום פעילות תיירותית. תקופות אלה היו מאז ומתמיד עונות רגועות באתר – זמן שבו בעלי שאלטים מבצעים שיפוצים או שדרוגים, הצוות יוצא לחופשות, והכפר מתמלא כוחות. מהבחינה השיווקית, עונת השפל היא הזמן שבו המלאי נוטה להיות הגבוה ביותר וקונים עשויים למצוא מעט יותר מקום למיקוח. מוכרים שמפרסמים בעונת השפל מודעים לכך שמספר הקונים קטן; אם יש להם עניין למכור, הם עלולים לתמחר מעט אטרקטיבי יותר. יחד עם זאת, כיוון שבעלי הנכסים בקורשבל בדרך כלל אינם לחוצים על מזומן, לא כדאי לצפות להנחות עונתיות קיצוניות – השוק לא מתנהג כמו מחירי שכירות עונתית שמתרוממים או צונחים בחדות. מחירי הנכסים אינם נופלים בקיץ/עונת שפל; לכל היותר, יש יותר מקום למיקוח או אפשרות לרכוש ללא תחרות על הנכס. ישנם קונים מנוסים שמכוונים את החיפוש שלהם לאביב: לאחר עונת סקי עמוסה, כמה בעלי נכסים עשויים לשקול למכור (במיוחד אם הנכס לא הושכר או נוצל כפי שציפו). כמו כן, לסוכנויות נדל"ן יש יותר זמן להקדיש ללקוחות בעונת השפל, דבר שיכול להעניק לרוכשים יותר תשומת לב ואפשרות לבדוק את השוק לעומק.
עונת הקיץ (עונת שיא משנית):הקיץ (יולי–אוגוסט) בקורשבל הפך לפופולרי מאוד כאשר הרי האלפים משווקים את עצמם כיעד לכל ימות השנה. אף שהקיץ אינו עמוס כמו החורף, הוא כבר אינו נחשב כמשני. משפחות וחובבי טבע מגיעים לטיולים רגליים, רכיבת אופני הרים, ריצות שטח, גולף (בקרבת מקום) ומנוחה אלפינית. האקלים נעים (ימים חמים, לילות קרירים) והנוף מרהיב, מה שהופך את קורשבל גם בקיץ למפלט הררי יוקרתי. למגמה זו יש מספר השפעות: השכירות בקיץ מהוות כיום מקור הכנסה משמעותי ורבים מהצ'אלטים והדירות מושכרים על בסיס שבועי לתיירים מאירופה, המזרח התיכון (שלעיתים קרובות מחפשים אקלים קריר יותר בקיץ) ומקומות נוספים. בשיא הקיץ שיעורי התפוסה בנכסים מבוקשים עשויים להגיע ל-70% ומעלה snowonly.com. דמי השכירות נמוכים מהחורף אך עדיין נאים – למשל, אותו צ'אלט שמושכר ב-€50,000 לשבוע בחורף עשוי להיות מושכר ב-€15,000–€20,000 לשבוע באוגוסט. עבור בעלי הנכסים, המשמעות היא שהנכס לא עומד ריק 8 חודשים בשנה; ניתן לנצל אותו או להרוויח ממנו ביותר עונות. מהבחינה התרבותית, הדימוי של קורשבל מתרחב כאתר נופש דו-עונתי, בדומה למג'ב או שאמוני. תשתיות כמו מעליות הפועלות בקיץ (לטיילים ולרוכבי אופניים) ואירועים כמו פסטיבלי מוזיקה או זיקוקים מושכים מבקרים. למעשה, ברחבי האלפים, דיווחו אתרי נופש על עלייה משמעותית בביקורי קיץ – בשאמוני חלה עלייה של 46% במכירות כרטיסי מעליות בקיץ תוך שנתיים dmproperties.com, ובקורשבל עצמה הנתונים עולים בהתמדה. הנוכחות לאורך כל השנה תומכת בערך הנכסים מכיוון שבעלים רואים שימושיות גדולה יותר (והכנסות פוטנציאליות) מההשקעה שלהם. זה גם מסייע לצמצם מעט את עונתיות העסקים, והכפר הופך לבר-קיימא יותר לאורך כל השנה.
השפעה על זמינות: מחזור העונות משפיע על מועד היציאה של נכסים לשוק. רבים מהמוכרים מעדיפים להתחיל למכור בסוף החורף או באביב (לאחר שנהנו מעונה אחרונה, או כדי לתפוס את מבקרי האביב), כדי שהעסקה תיסגר בקיץ לפני החורף הבא. באופן דומה, פרויקטים חדשים לרוב שואפים למסירה בסתיו, כך שהקונים יוכלו ליהנות מהנכס בעונת החורף. לכן, הסתיו מתאפיין בריבוי הסכמות וסגירות (למעשה משרדי הנוטריונים באלפים עסוקים במיוחד באוקטובר-נובמבר בסגירת עסקאות כדי שהקונים יקבלו מפתחות עד חג המולד). לגבי השכרות, בעלי נכסים נדרשים להחליט עד תחילת הסתיו אם ישכירו את השבועות המבוקשים או ישתמשו בנכס בעצמם, שכן סוכני השכרה מתחילים לשווק את צ'אלטים לחורף כבר בספטמבר עבור העונה הקרובה.
דינמיקת מחירים: ייתכן שאנשים מניחים שרכישה בחורף יקרה יותר בגלל הביקוש – אך בנדל"ן, המחירים בקורשבל יחסית קבועים לאורך כל העונות (בניגוד למלונות, מחירי הבתים לא מוכפלים בחורף). עם זאת, הערך הנתפס של נכס נמצא בשיאו בחורף: שאלה סקי נראית אטרקטיבית במיוחד כשהיא מוקפת בשלג ובפעילות תוססת. לעיתים זה מוביל למכירות מהירות במחיר המבוקש בחורף, בעוד שאותו נכס המוצג בעונה מתה עשוי לקבל הצעה נועזת יותר. במובן הזה, עשויה להתרחש רכישה "רגשית" בחורף – קונה מתאהב במקום בשיא האווירה ומשלם מחיר מלא. לעומת זאת, משקיע קפדן יעדיף לבדוק בקיץ כדי לבדוק אם מתגלות בעיות שמוסתרות בשלג החורפי (מצב הגג, גבולות הקרקע וכו'), ולנהל משא ומתן באווירה רגועה פחות.
מגמות שימוש – שהייה ארוכה יותר: שינוי עונתי נוסף הוא שבעלים (ושוכרים) מבלים תקופות ארוכות יותר בקורשבל מאשר בעבר. עליית העבודה מרחוק מאפשרת לחלק מהבעלים להגיע למספר חודשים – לדוג' מדצמבר ועד פברואר ברצף – במקום רק לשבוע חופשה. ייתכן שהם יעבדו מהשאלאה שלהם במהלך השבוע וישתמשו בהפסקות לגלישה, ומתייחסים אליה כאילו היא בית משני עיקרי. בדומה לכך, יש שמגיעים בקיץ לחודש של בריחה מהעיר. מגמה זו מטשטשת את הגבולות בין עונות ומגדילה למעשה את הביקוש לתכונות ביתיות ונוחות (משרדים ביתיים, אינטרנט אמין וכו' – קורשבל שיפרה בכך תשתית פס-סיב באזור). זה מחזק את הרעיון שקורשבל אינה רק אתר סקי חולף אלא יעד חיים אלפיני לאורך כל השנה.
לסיכום, העונתיות בקורשבל יוצרת מקצב מחזורי בשוק, כאשר החורף שולט הן בשימוש והן בהתרגשות, אך חשיבות הקיץ עולה. אמנם מחירי הנדל"ן עצמם לא קופצים בעונה, אך עיתוי המכירות, התפוסה וההיצע של נכסים – כולם עונתיים. משקיעים נבונים יתאימו את אסטרטגיותיהם ללוח השנה הזה: ייתכן שיבחרו לקנות באביב, לשדרג בעונה מתה, ולהרוויח מהשכרות בעונה החמה. הדחיפה להרחבת עונות התיירות (חורף וקיץ) בהדרגה מאזנת את המגרש, מה שהופך בסופו של דבר את הנכס לבעל ערך רב יותר, כיוון שהוא פעיל יותר לאורך השנה ומשולב בקהילה שאינה נסגרת מחצית מהזמן.
פיתוחי תשתיות וצמיחה בתיירות
שדרוגי תשתיות סקי: קורשבל ושלושת העמקים משקיעים ללא הרף בתשתיות הסקי שלהם, בהבנה שחווית סקי מודרנית ויעילה חיונית לשמירה על ערך הנכסים ולמשיכת מבקרים אמידים. אחד המוקדים האחרונים הוא הרכבל סליר ששופץ לחלוטין, שייפתח מחדש לחורף 2024/25 עם קרונות פנורמיים חדשים ונוחות מהודרת seecourchevel.com. סליר הוא רכבל חתימה (המעלה גולשים לגובה 2,700 מטר עם תצפית להרי המון בלאן), והשדרוג שלו מדגיש את המחויבות של אתר הנופש למתקנים ברמה הגבוהה ביותר. בנוסף, אזורי המתחילים ב-1850 שודרגו עם דרגנועים מקורים חדשים (מסועי סקי) שהחליפו מסועים ישנים, כדי לספק העלאה מקורה ונוחה לילדים ולמתחילים seecourchevel.com. בשנים האחרונות גם הורחבו מערכות ייצור השלג בקורשבל כדי להבטיח מסלולים ניתנים לגלישה מתחילת דצמבר ועד סוף אפריל, גם בשנים דלות שלג. לדוגמה, לקראת אליפות העולם בסקי 2023 (שהתקיימה בקורשבל-מריבל), הושקעו מיליונים בהכנת מסלולים, פיסט-בשרים חדשים ותותחי שלג כדי להבטיח תנאים ברמה עולמית. הקישוריות בתוך מתחם הסקי נותרת חסרת תחרות: קורשבל מחוברת באופן ישיר למריבל ולואל טורנס, ומיזמים עדכניים כמו רכבל אורל-סים קארון מ-2021 (בעמק הרביעי) חיזקו עוד יותר את "שלושת העמקים" כאזור גלישה אחד ענק snowonly.com. עבור בעלי נכסים, השדרוגים הללו משמעם איכות סקי עקבית וחוויית אירוח טובה יותר – כך שממשיכים להיות ביקושים גבוהים להשכרות וערך הנדל"ן הגבוה מוצדק.
שירותי יוקרה והתרחבות: השיפורים בהר ממשולבים בהתפתחויות בכפרי הנופש. קורשבל 1850 כבר מתגאה באחת מהקבוצות המרוכזות הגדולות ביותר של מלונות 5 כוכבים בעולם (מחוץ לערים הגדולות) businessinsider.com. זה כולל מוסדות ידועים כמו Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée ואחרים, שמפנקים את המבקרים ומעלים את יוקרת הנופש. באופן מרשים, בקורשבל (בכל הרמות) יש 7 מסעדות עם כוכב מישלן, המספר הגבוה ביותר באלפים businessinsider.com, המחזק את מעמדה כיעד קולינרי. המגמה היא לכיוון יוקרה חוויתית: פרויקטים חדשים משלבים לינה עם גלריות קניות יוקרתיות, מועדונים פרטיים ומרכזי בריאות. התפתחות בולטת היא מלון ה-Maya Collection החדש, מלון יוקרה אולטרה מתוכנן להיפתח בקורשבל עד דצמבר 2025 voguebusiness.com. בדומה לכך, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (החברה שמאחורי בתי הקזינו והמלונות המפוארים במונקו) מעורבת גם היא בקורשבל עם תכניות ללודג'ים יוקרתיים ופרויקטי אירוח עד 2026 voguebusiness.com. פרויקטים אלו מעידים על כך שמשקיעים מזרים הון לתשתיות התיירות של קורשבל, בציפייה לביקוש מתמשך. האתר גם מתכונן לחגוג את יום השנה ה-80 ב-2026/27, וככל הנראה יחנוך אז כמה מאותם מקומות חדשים ויארח אירועים נוצצים voguebusiness.com. עבור בעלי הנדל"ן, גל מפעילי היוקרה הוא בונוס: הוא מרחיב את האטרקטיביות של האתר (ומביא מבקרים עשירים חדשים שעשויים להפוך לרוכשי נכסים בעצמם) ומרענן כל הזמן את ההילה של קורשבל. הנוכחות של מותגים כמו לואי ויטון, דיור, קרטייה וכו', במחוז הקניות של קורשבל (שכולם מחזיקים שם בוטיקים) מוסיפה לתחושת הקוסמופוליטיות voguebusiness.com.
תחבורה ונגישות: הנגישות של קורשבל תמיד הייתה חלק מהמשיכה היוקרתית שלה. לאתר הנופש יש נמל תעופה פרטי לאליט (אלפורט) ממש מעל 1850, מהגבוהים באירופה, המאפשר למטוסים פרטיים קטנים ומסוקים לנחות ממש על המדרון businessinsider.com. המשמעות היא שאנשים חשובים ומפורסמים יכולים לטוס ישירות מפריז או ז'נבה לקורשבל, ולחסוך שעות של נסיעה ברכב. נמל האלפורט, המפורסם במסלול ההמראה הקצר והעולה שלו, משמש גם כאטרקציה תיירותית בחורף (הגולשים עוצרים לצפות במטוסים ממריאים ונוחתים) businessinsider.com. מבחינת תשתית תחבורה רחבה יותר, יש התפתחויות גדולות באזור: מסילת הרכבת המהירה ליון-טורינו הנבנית (שחלקה כולל תחנה בסן-ז'אן-דה-מוריין, כ-45 דקות נסיעה מקורשבל ברכב) צפויה להסתיים לקראת סוף העשור snowonly.com. עם סיום העבודות, זמן הנסיעה מפריז לאלפים הצרפתיים יתקצר משמעותית – ואולי יביא עוד מבקרים לסופי שבוע. דמיינו את האפשרות להגיע למוּטְיֶיה (עיירת העמק של קורשבל) ברכבת מפריז בכ-4 שעות בלבד; זה עשוי להפוך את קורשבל לנגישה יותר גם לקהל אירופי רחב יותר, כולל מי שמעדיף לא לטוס. בנוסף, שיפורים בכבישים המקומיים (המסלול ממוטייה לקורשבל עבר שדרוגים ותעלות משופרות במשך השנים) ממשיכים לשפר את הבטיחות ולהפחית עומסים בשבועות העומס. יחד, השדרוגים האלו מחזקים את המשיכה של קורשבל כיעד יוקרה נגיש, למרות מיקומה המבודד בהרים.
קיימות וסביבה: מתוך הכרה באיומים הכפולים של שינויי האקלים והעלייה בעלויות האנרגיה, רשויות קורשבל ומפעילי המעליות אימצו שדרוגים לקיימות. חברת Societé des 3 Vallées (S3V), שמנהלת את מעליות הסקי, מפעילה כיום 100% מהמעליות באמצעות אנרגיה מתחדשת (הידרואלקטרית וסולארית) seecourchevel.com. בשנת 2024 הם התקינו פאנלים סולאריים בתחנת הגונדולה Ariondaz בקורשבל מוריון כדי לייצר חשמל באתר, בכמות מספקת להפעלת רכבל מהאנרגיה הסולארית seecourchevel.com. הם גם השקיעו בכלי גישור שלג חסכוניים באנרגיה המונחים ב-GPS, המייעלים את מסלולי הגישור ומצמצמים את צריכת הדלק seecourchevel.com. בתחום פיתוח הנדל"ן, בנייה חדשה מבוצעת לפי תקני בידוד מחמירים וכוללת לעיתים קרובות חימום גיאותרמי או חימום סולארי לבריכות וכדומה. ממשלת האתר יישמה אמצעים כגון סבסוד שיפוץ אנרגטי למבנים ישנים. אפילו מדיניות קטנות, כמו חובת צמיגי חורף ברכבים כחוק במהלך העונה למען הבטיחות seecourchevel.com, מעידות על דגש על קיימות ובטיחות. מאמצים אלו מבטיחים שקורשבל תישאר קיימא כאזור סקי לטווח הארוך (ממתנים את השפעות האקלים) ומהווים נקודת מכירה למשקיעים בעלי מודעות סביבתית. בנוסף, קהל לקוחות עשיר שרגיש לאחריות סביבתית יעדיף אתר "ירוק" וכך גדלה האטרקטיביות של המקום. כל אלה מוסיפים ערך בלתי מוחשי לנדל"ן: אתר מנוהל היטב ובצורה בת-קיימא ישמור על מעמדו (וכך גם על הביקוש לנכסים בו) לשנים רבות קדימה.
אירועים ופרופיל גלובלי: כוכבה של קורשבל היה במלוא הדרו במהלך אליפות העולם בסקי אלפיני של FIS בפברואר 2023, שאורגנה במשותף עם מריבּל. אתר הסקי נהנה מחשיפה תקשורתית בינלאומית וניצל את ההזדמנות להציג את מתקניו (כולל איצטדיון סיום חדש ומעליות ששודרגו). הצלחת האירוע הדגימה את יכולתה של קורשבל לארח אירועים רחבי היקף, מה שמבשר טובות לתוכניות עתידיות כמו האולימפיאדה. אכן, האלפים הצרפתיים (כולל קורשבל) נחשבים מועמדים חזקים לאירוח אולימפיאדת החורף 2030, ורבים מצפים כי הם יזכו בכך voguebusiness.comvoguebusiness.com. ציפייה זו כבר האיצה פרויקטים שונים – למשל, מתוכנן עיצוב מחדש של ה"סנואו פרונט" בקורשבל 1850 ותחנת רכבל שנוס כדי לחדש את מרכז כפר הסקי לקראת אפשרות לאירוח האולימפיאדה voguebusiness.com. במידה שהאולימפיאדה תאושר, צפויה פריחה מיידית בהשקעות בתשתיות: שדרוג כבישים, הרחבת אפשרית של אירוח (אם כי בקורשבל כנראה באמצעות מתקנים זמניים בשל הגבלה על בניה קבועה), וטיפוח כללי. גם אם קורשבל לא תהיה אתר רשמי, היא צפויה לארח אורחים נכבדים או נבחרות לאימונים (כפי שעשתה באולימפיאדות קודמות), והעלייה בתיירות תהיה משמעותית. בנוסף, חגיגות ה-80 בשנים 2026/27 יכללו כנראה אירועים מיוחדים, אולי פתיחת מוזיאונים או אתרים תרבותיים חדשים שיחגגו את תפקידה החלוצי של קורשבל כאתר סקי שתוכנן מראש (הוקם ב-1946). השקעות תרבותיות כאלה מוסיפות עומק לאטרקטיביות של האתר מעבר לסקי.
*אתרי הנופש השווייצריים רשמו צמיחה ממוצעת של כ־3.5% בשנת 2024 dmproperties.com; וורבייה, כאחד מאתרי הפרמייר של שווייץ, כנראה חווה צמיחה דומה או מעט גבוהה יותר בשל הביקוש הרב.
צמיחת התיירות ותוכניות לעתיד: ההשפעה המשולבת של כל הגורמים הנ"ל משתקפת בנתוני התיירות: בעונת 2024/25, קורשבל רשמה כ-1.2 מיליון לילות אירוח, עלייה של 16% מעונת 2018 (לפני הקורונה)voguebusiness.com. מדובר בצמיחה מרשימה ליעד שכבר מבוסס וידוע. צמיחה זו היא חלק ממאמץ אסטרטגי לשווק את האתר לאורך כל השנה ובזירה הבינלאומית. משרד התיירות פונה לשווקים חדשים (למשל, בוצעה פנייה ממוקדת למבקרים מארה"ב, המזרח התיכון ואסיה באמצעות מסעות פרסום ושותפויות). הכנסת פסי הסקי Ikon ו-Epic (כרטיסי עונה עולמיים) המשלבים ימי גלישה בשלושת העמקים הפכה את הגישה לסקי הבינלאומי (במיוחד אמריקאים) לנוחה יותר בקורשבל, ורבים התאהבו במקום dmproperties.com. המתכננים באתר שמים דגש גם על איזון בין צמיחה לאקסקלוסיביות: בניגוד לאתרי סקי המוניים, קורשבל אינה שואפת להגדלה דרמטית של נפח הגולשים (מה שעלול להעמיס על הרכבלים והמסלולים). במקום זאת, מושם הדגש על שיפור איכות – למשל, חוויות טובות יותר, יותר פעילויות שאינן סקי (פארק מים Aquamotion, מזחלות כלבים, טיסות רחיפה ועוד) ושיפור השירותים (אפליקציות לשירותים לפי דרישה, סקי קונסיירז' וכו'). בדרך זו, קורשבל שומרת על מותג יוקרתי – מה שממשיך למשוך מבקרים (וקוני נכסים) עשירים. חשוב לציין כי הסינרגיה בין השקעה ציבורית (ברכבלים, כבישים, אירועים) להשקעה פרטית (במלונות, חנויות, שאטלים) יוצרת מעגל מחזק: האתר נשאר בחזית החדשנות והיוקרה, ולכן הנדל"ן כאן נשאר מבוקש במיוחד ברמה עולמית.
ניתוח השוואתי מול אתרי נופש אלפיניים אחרים (מג'ב, ואל ד'זיר, וורבייה)
קורשבל 1850 נזכרת לעיתים קרובות באותה נשימה עם קומץ אתרי נופש אלפיניים יוקרתיים. כדי לשים את שוק הנדל"ן שלה בפרספקטיבה, יש טעם להשוות נתונים ומאפיינים עיקריים עם ואל ד'יזר ומג'ב (המקבילות הצרפתיות שלה) ווורבייה (המתחרה השווייצרית הבכירה):
מחירים: המחירים בקורשבל 1850 נמצאים בשיא שוק הנדל"ן הצרפתי – זהו אתר הנופש הצרפתי היחיד שמתחרה בעקביות עם אתרי היוקרה השוויצריים מבחינת מחירinvestropa.com. המחירים הבכירים בואל ד'יזר קרובים מאחור (מתקרבים ל-€30,000 למ"ר עבור הנכסים הטובים ביותר) investropa.com, אך בממוצע קורשבל עדיין עוקפת אותה. מג'ב, על אף יוקרתה הרבה, מציגה רמות מחירים נמוכות יותר – בשל הגובה הנמוך יותר והמלאי המרובה של קרקעות זמינות לפיתוח (זוהי עיירה רחבה ומפוזרת). לדוגמה, בקתה אלגנטית שעשויה לעלות €5M במג'ב תעלה בקלות €8–€10M בקורשבל 1850. ורבייה בולטת כמתחרה ישירה מבחינת יוקרה ומחיר: כפי שמוצג, נכס פריים בורבייה מתחיל בסביבות CHF 22,100 (~€23,600) למ"ר ומגיע עמוק לתוך טווח ה-€30,000 ubs.comubs.com. למעשה, שווייץ מתהדרת בחמשת שווקי הסקי היקרים ביותר באלפים, כאשר סנט מוריץ ו-Gstaad לרוב מגיעות לכ-€40,000 למ"ר בנכסי עילית ubs.comubs.com. קורשבל 1850 עדיין נמצאת קצת מתחת לאלו – בינתיים. ראוי לציין כי הזינוק של 9% במחירי קורשבל ב-2024 היה גבוה יותר מקצב הצמיחה של כל אתר נופש שוויצרי באותה שנה, מה שמרמז כי הפער עשוי להצטמצם dmproperties.com.
עבור משקיעים, הבדלי המחירים האלו מתבטאים גם ב"כרטיסי כניסה" שונים: ניתן לרכוש דירת יוקרה במז'ב במחיר של דירה קטנה מאוד ב-1850. מי שמניעיו השקעתיים בלבד עשוי למצוא ערך במז'ב או באתרי סקי צרפתיים מתפתחים (פוטנציאל עלייה גבוה יותר באחוזים), אך המשיכה בקורשבל היא שמדובר בנכס איכותי ויציב – בדומה להחזקה בנכס במונקו לעומת עיר זולה יותר.
ביקוש ותמהיל רוכשים: כל ארבעת האתרים מושכים קונים עמידים מהעולם, אך עם הבדלים דקים:
קורשבל 1850 – מאוד בינלאומי; אירופאים בולטים (בריטים, בלגים, שווייצרים, עשירי צרפת), עניין משמעותי מהמזרח התיכון ואסיה, וקונים אמריקאיים הולכים ומתרבים investropa.cominvestropa.com. גם פופולרית היסטורית בקרב רוסים. הרוכשים כאן לעיתים קרובות מחפשים נכסי פרסטיז'ה ואינם מהססים לשלם מחיר פרמיה עבור היוקרה.
ואל ד'יזר – מסורתית יעד מועדף על השוק הבריטי היוקרתי והעשירים הצרפתים. מוניטין חזק לחובבי סקי רציניים (שטחים נרחבים למקצוענים) לצד בקתות יוקרתיות. פרופיל הרוכשים כאן אולי מעט יותר אירופי מזה של קורשבל, אך גם כאן ניכרת עלייה בקונים מחוץ לאירופה.
מז'ב – מושכת קהל עמיד יותר מעודן (פיתוחה החל על ידי משפחת רוטשילד כתגובה צרפתית לסנט מוריץ). רוכשים צרפתיים ושווצרים מאזור ז'נבה אוהבים את מז'ב בזכות הכפר האופנתי (קניות בוטיק, גסטרונומיה, בקצב רגוע יותר מאשר בקורשבל) ואורח החיים השנתי. פופולרית גם בקרב משפחות – לא רק על סקי אלא על החיים האלפיניים הכלליים (גולף, רכיבה על סוסים, פסטיבלי מוזיקה). קיימת נוכחות בינלאומית (בריטניה, בלגיה, אמריקאים/אסייתים מסוימים), אך לא מובחנת כמו בקורשבל.
ורבייה – מאוד בינלאומית; שילוב של בריטים (תואר כ“לונדון על השלג” בזכות ריבוי בריטים), פאן-אירופאים ועשירי העולם. החוק השווייצרי מתיר לזרים לרכוש בוורבייה (מכסות קנטון ואלה), ולכן ישנם בעלי נכסים לא-שוויצרים רבים, כולל סלבס וטייקוני עסקים. לאזור יש וייב צעיר יותר וספורטיבי – מפורסם בסקי אוף-פיסט וסצנת אפרה-סקי תוססת – אך עם הרבה רוכשים עמידים במיוחד. אתרי סקי שווייצריים כדוגמת ורבייה נהנים מיציבות הכלכלה השווייצרית ולעיתים גם מיתרונות מיסויים (יש רוכשים זרים שמעתיקים תושבות כדי ליהנות משיטת מס חד פעמית).
שוק השכירות ותשואות: גם בקורשבל וגם בוואל ד’יזר יש שווקי שכירות חזקים בחורף, אך קורשבל גובה תעריפים שבועיים גבוהים יותר בשל היוקרה והנוחיות שלה (מסעדות עילית ועוד). שאלי סקי-אין/אאוט בקורשבל 1850 יכול להיות מושכר ביותר משאלי דומה בוואל ד’יזר, לעיתים בפער של 20–30%, שמשקף את מעמדה של קורשבל. שוק השכירות של מג’ב עונתי מעט יותר (מצוין לחג המולד ולפברואר, שקט יותר בין לבין) ויש לו גם שוק השכרות לקיץ (גולף/חופשות). השכירות בורבייה דומות לקורשבל בשבועות השיא (שתיהן ברמת המחירים העליונה להשכרת סקי) – שאלי של 100 אלף יורו/שבוע בקורשבל עשוי להיות גם CHF 100 אלף/שבוע בורבייה. התשואות הנקיות בכל הנכסים היוקרתיים האלו נותרות נמוכות יחסית (~2–3%) כפי שמצוין בsnowonly.com. שימו לב שבאופן בולט, בעלות על נכסים באתרי סקי שווייצריים כוללת לעיתים הוצאות בעלות גבוהות יותר (מיסי עושר שנתיים קנטונליים, ושירותים יקרים יותר), ויש הגבלות נוקשות על השכרה (חלק מהבקתות שרכשתם ברישיון לשימוש עצמי לא תוכלו להשכירן בקלות). בצרפת, למעשה, תהליך השכירות פשוט יותר.
גובה האתר ואמינות שלג: קורשבל 1850 וואל ד’יזר שתיהן בגובה רב (1850 מטר וגם בוול–לה–דייל, כאשר הכפר הראשי של ואל ב-1800 מטר) עם טררנים לסקי עד 3,000+ מטר. המשמעות היא אמינות שלג גבוהה מאוד, ובזמן שהאקלים מתחמם, זו חוזקה קריטית – ולכן הן מובילות גם בעליית המחירים. מג’ב, בגובה 1100 מטר, מושפעת יותר משנים עם שלג מועט (למרות שהושקע בשלג מלאכותי). הכפר הראשי בורבייה כ-1500 מטר, עם סקי עד 3300 מטר במון פור, כך שגם שם אמינות השלג גבוהה. בולטת מגמת ה“פרימיום לגובה”: אתרים מעל 1500 מטר חוו צמיחה גבוהה יותר מהנמוכים investropa.com. זה עובד לטובת קורשבל, ואל ד’יזר וורבייה – וזו דאגה מסוימת לגבי מג’ב (אם כי כוח המשיכה בקיץ והאופי שלה מאזנים זאת).
אורח חיים ותשתיות: לכל אתר יש את ההצעה הייחודית שלו. קורשבל 1850 עוסקת בזוהר ונוחות – תוכלו לגלוש ישירות לעיירה, ואז לקנות בשאנל, לאכול במלון מפואר וליהנות מחיי לילה הכוללים מועדונים טרנדיים וגלריות אמנות. ואל ד’יזר משלבת גלישה עוצמתית עם סצנה כפרית חיה ופחות רשמית; ישנם הרבה שאלי יוקרה ואפילו כמה מלונות 5 כוכבים כיום, אך האווירה היא “יוקרה לחובבי סקי” יותר מאשר “יוקרה ראוותנית” של קורשבל. מג’ב מציעה מרכז כפר בסגנון ימי-ביניים מקסים, כרכרות סוסים ושילוב של יוקרה ואותנטיות – כמעט כמו “להיראות בכפר” (בדומה לסנט מוריץ) כמו הגלישה עצמה. זהו גם כפר חי ופועל כל השנה, עם אוכלוסיה קבועה נכבדה – מה שמושך את מי שמחפש קהילה אמיתית. ורבייה ידועה בחיי הלילה והאוף-פיסט – מאוד ספורטיבית ביום וחברתית מאוד בלילה. מעט פחות יוקרתית בקמעונאות (פחות חנויות מעצבים מקורשבל) אך עם שירותים ואירועים יוקרתיים (כמו פסטיבל המוזיקה של ורבייה).
מנקודת מבט של משקיע: השוואת קורשבל מול וורבייה היא לעיתים קרובות שאלה של העדפה בין מערכות צרפתיות לשווייצריות. יש המעדיפים את צרפת בזכות תהליך הרכישה הפשוט יותר ואי הגבלות על קניית נכס ע"י זרים, בנוסף לאורח החיים (שפה, אוכל, תרבות). אחרים מעדיפים את שווייץ בגלל היציבות, הפרטיות והיוקרה שלה (וכמה יתרונות פוטנציאליים של תושבות מס). במונחי השקעה גרידא, בשתיהן נרשמה צמיחה הונית משמעותית. יתרון אחד לקורשבל: אין מכסה על בעלות זרה, כך שנזילות הנכסים גבוהה – כל מיליארדר מכל מקום בעולם יכול לקנות נכס בקורשבל בחופשיות. בוורבייה, רישיונות קניה לזרים מוגבלים מדי שנה, מה שעלול להקטין את הנזילות (אם כי זה גם יוצר מגבלה בביקוש, ובאופן פרדוקסלי תומך במחירים).
תחזית השוואתית: כל אתרי הסקי המובילים האלה צפויים להמשיך להצליח. העלייה האחרונה של קורשבל מצביעה על כך שאולי תאתגר את האתרים השווייצריים מבחינת המחירים הגבוהים ביותר באירופה אם המגמה תמשיך. ואל ד'איזר עוברת שדרוגים (למשל, פרויקט יוקרה חדש וגדול "Le Coin de Val" בתכנון), מה שישמור עליה תחרותית. מחיריה המרוככים יחסית של מג'ב עשויים להפוך אותה לאטרקטיבית למשקיעים המבקשים יוקרה במחיר (יחסית) משתלם, ויש לה קהל צרפתי סופר-עשיר שומר אמונים המייצב אותה. וורבייה, עם הזוהר הבינלאומי וההיצע המוגבל (הכפר גם תחום גיאוגרפית), תישאר שוות ערך לקורשבל.
לסיכום, קורשבל 1850 בולטת אפילו בקרב האליטה: ניתן להשוות אותה אולי לסנט מוריץ או גשטאד ברמת היוקרתיות. בצרפת, קורשבל מספר אחת, עם ואל ד'איזר במקום השני ומג'ב במקום שלישי חזק (יש שיציינו את מריבל או שאמוני, אך אלו ברמת מחירים נמוכה יותר). באלפים בכלל, קורשבל היא אחת הבודדות שמסוגלת למשוך את עשירי העולם בהיקף דומה לזה של אתרי הסקי השווייצריים. זה מבשר טובות להשקעות בנדל"ן – מאגר הרוכשים רחב ומגוון מאוד. עבור אנשים בעלי הון גבוה ששוקלים בין הלוקיישנים הללו, פעמים רבות ההחלטה היא עניין של העדפה אישית: האלגנטיות הצרפתית של מג'ב, הסטייל הספורטיבי של ואל, התחושה הקוסמופוליטית של קורשבל, או האווירה ההדוניסטית של וורבייה. בהיבט השקעה בלבד, המומנטום של קורשבל והפתיחות של צרפת מעניקים לה יתרון מסוים ב-2025 ומעבר לכך.
תחזית 2026–2028: שוק הנדל"ן והגורמים המרכזיים
בעת מבט קדימה אל התקופה 2026–2028, התחזית לשוק הנדל"ן של קורשבל 1850 נותרת חיובית מאוד, עם כמה הסתייגויות ומגמות שראויות למעקב:
המשך צמיחה במחירים: כל הסימנים מצביעים על כך שערכי הנדל"ן בקורשבל ימשיכו לעלות בשנים הקרובות. ייתכן שהצמיחה השנתית לא תהיה חדה כמו הקפיצה של 9% שנרשמה ב-2024, אך גם תחזיות שמרניות מצביעות על עלייה שנתית של 3–5% באתרי הסקי היוקרתיים investropa.com. מספר גורמים תומכים בכך: היצע מוגבל ומתמשך, ביקוש בינלאומי גבוה, והפיכת האתר ליעד יוקרה אמיתי לכל ימות השנה. עד 2028, ייתכן שנראה כבר את רף המחיר העליון של צ’לטים אולטרה-יוקרתיים עובר את €35,000 למ"ר, במיוחד אם יירשמו עסקאות שיא חדשות. מהלך כזה יהפוך את קורשבל 1850 לאחת משוקי הנדל"ן לסקי היקרים בעולם, ויצמצם אולי את הפער לעומת אתרים כמו סנט מוריץ/גשטאד. האפקט המצטבר של אפילו 5% עלייה בשנה אומר שצ'לט ששווה היום 15 מיליון אירו עשוי להיות שווה כ-18 מיליון אירו ומעלה עד 2028, בהתאם למגמת הצמיחה investropa.com.
גורמים כלכליים גלובליים: יש לקחת בחשבון את המצב הכלכלי הרחב. נכון לשנת 2025, שיעורי הריבית באירופה התייצבו ואפילו התרככו (ריבית הפיקדון של ה-ECB סביב 2.5% לאחר הורדות) – מה ששיפר את נגישות המשכנתאותinvestropa.com. אם סביבה של ריביות נמוכות תימשך, או תרד עד 2026–2027, זה מספק דחיפה נוספת לרוכשי היוקרה שלוקחים מימון (חלקם עושים זאת מסיבות מינוף, גם אם לא צריכים בפועל). לעומת זאת, אם האינפלציה תזנק ותביא להעלאת ריבית, שוקי הנדל"ן הכלליים עלולים להתקרר – אך בדרך כלל נדל"ן יוקרה מוביל פחות רגיש לריבית (רוב הרוכשים משלמים במזומן). יציבות גיאופוליטית היא גורם נוסף: קורשבל נהנתה מהיותה יעד בטוח ומבוקש במהלך ההתאוששות מהקורונה ובזמן מתיחויות גיאופוליטיות. אם חוסר הוודאות הגלובלית יימשך, בעלי הון נטו לגוון השקעות לנדל"ן כמקלט בטוח, דבר שיכול להיטיב עם קורשבל. הסביבה הפוליטית בצרפת (למשל, שינויים אפשריים במיסוי עושר) גם היא שווה מעקב, אף שאין כרגע רמזים לשינויים דרמטיים. לסיכום, בהיעדר משבר פיננסי עולמי חריף, הרקע הכלכלי תומך בהמשך השקעות בנדל"ן יוקרה באלפים.
שינויים בדמוגרפיית הקונים: אנו צופים גלים חדשים של קונים בשנים הקרובות. במיוחד, קונים אסייתים (ובייחוד סינים) היו ברובם נעדרים בשנים 2020–2022 בשל מגבלות נסיעה; עם חזרת הנסיעות הבינלאומיות לשגרה, צפוי עניין רב יותר מאסיה. הפרופיל היוקרתי במיוחד של קורשבל מתאים למשקיעים אסייתים עמידים שמחפשים נדל"ן יוקרתי בחו"ל – תופעה שכבר הוזכרה ב-2025 ב-investropa.com. בדומה לכך, יתכן שתהיה עלייה במספר הקונים מהמזרח התיכון (למשל, מדינות המפרץ); בשנים האחרונות נרשמה עלייה במבקרים מקורשבל מהאמירויות, סעודיה וכו', במיוחד באוגוסט ובסביבת ראש השנה האזרחית. סגמנטים בינלאומיים אלה יוסיפו עומק לבריכת הביקוש. קונים אמריקאים צפויים להמשיך בנוכחות החזקה שלהם, במיוחד אם הדולר יישאר חזק יחסית לאירו (אם כי המטבע עלול להשתנות עד 2026–28). בנוסף לכך, יזמי טכנולוגיה צעירים וגמלאים מוקדמים (מהתחומים הטכנולוגיים/הפיננסיים) בוחרים יותר ויותר בנכסים שמבוססים על אורח חיים – בית סקי יוקרתי הוא חלק מהנרטיב הזה. ייתכן ונראה כי גיל הרוכשים הממוצע יורד מעט, עם יותר בשנות ה-40 לחייהם ולא בעיקר בשנות ה-50/60, ככל שעבודה מרחוק וצבירת עושר בגיל צעיר הופכות נפוצות יותר.
התמקדות שנתית ורווחה: עד 2028, קורשבל צפויה להשלים את השינוי שלה לאתר נופש של ארבע עונות אמיתי. צפו לראות עוד מתקני קיץ (אולי הארכת פעילות הרכבלים, מסלולי אופני הרים חדשים, ייתכן גם מגרש אימונים לגולף או אטרקציות אחרות באזור). חשיבות תחום הרווחה, כפי שצוינה, תמשיך ואף תתעצם – ייתכן שייפתחו באזור מרכזי ריטריט ובריאות ייעודיים (בסגנון אתרי ספא שווייצריים). כך מתרחבת האטרקטיביות של רכישת נכס שם גם מעבר לחובבי סקי. כפי שחוקרת של Knight Frank ציינה, בריאות ורווחה עוקפות כיום את הסקי כגורם המניע הראשי באורח החיים של רוכשי נדל"ן באלפיםdmproperties.com. לכן, נכסים שמותאמים לכך (עם מתקני ספא, שקט, חיבור לטבע) יהיו מבוקשים במיוחד. אנו עשויים גם לראות שוק נישה לchalets “עמידי אקלים” – כאלה שנבנים מחומרים ברי קיימא, עצמאות אנרגטית וכו', שאינם רק עונים לדרישות החוק אלא מציבים סטנדרט שהקונים הירוקים ביוקרה שואפים אליו.
מגבלות פוטנציאליות: אחד הגורמים שיש לשים לב אליהם הוא רמות המלאי – הן כל כך נמוכות שנפח המכירות עלול לרדת פשוט בשל מחסור במוכרים. אם המחירים יגיעו לשיאים חדשים, ייתכן שחלק מהבעלים יבחרו לממש רווחים (ובכך יגדילו את ההיצע), אך באותה מידה, רבים עשויים להחזיק בנכס מאחר שיש מעט השקעות אלטרנטיביות מהנות כמו שאלה קוטג'ים בקורשבל. אם נפחי העסקאות ירדו, מדדי המחירים עלולים להפוך לפחות חלקים (כמה עסקאות חריגות עשויות לעוות את הממוצעים). עם זאת, כל ירידה בפעילות קרוב לוודאי תשקף מחסור בהיצע, לא מחסור בביקוש, מה שאומר שהמחירים יישמרו או אף יעלו. מגבלה נוספת יכולה להיות רגולטורית: אם, באופן היפותטי, עד שנת 2028 צרפת תחליט להטיל מגבלות כלשהן על בעלות זרה (לא צפוי כרגע) או מסים חדשים על בתים יוקרתיים, הדבר עשוי למתן מעט את הביקוש. בנוסף, שינויי אקלים נותר אתגר כולל – אם מזג אוויר קיצוני יקצר משמעותית את החורפים לקראת סוף שנות ה-20, עלול להיות לכך אפקט על התפיסות (אם כי כפי שצוין, הגובה של קורשבל מעניק לה יתרון, ויש לה מערך נרחב של ייצור שלג מלאכותי). עד כה, תחזיות מגמות מצביעות על שלג מספק עד שנות ה-30 לאתרי סקי בגובה רב, אך זו נקודת מעקב לטווח ארוך.
השפעת הביד לאולימפיאדת החורף 2030: באמצע 2025, יש מומנטום חזק לכך שאולימפיאדת החורף 2030 תתקיים בצרפת (האלפים הצרפתיים), ייתכן שהאירועים יתפרסו על פני מספר אתרי סקי (לאחר שאיטליה תארח את 2026). אם צרפת תזכה רשמית באולימפיאדה של 2030 (ההחלטה צפויה סביב 2026), ניתן לצפות לגל עניין סביב 2027–2028 עם סיום פרויקטי תשתית ופניית תשומת הלב הגלובלית לאלפים. האולימפיאדה מובילה לעיתים קרובות לזינוק בביקוש לנדל"ן באזורים המארחים – לא רק ממשקיעים שמצפים להכנסות משכירות גבוהות יותר, אלא גם מאנשים עמידים שרוצים להיות חלק מרגש האירוע. לדוגמה, בקורטינה ד'אמפצו (איטליה) נרשמה עליית מחירים חדה מאז הוכרזה כמארחת לשנת 2026 ubs.com. קורשבל, שכבר משמשת כאתר אימוני אולימפיאדה, תהיה ללא ספק בסיס מרכזי ל-VIP במהלך המשחקים, אפילו אם האירועים יתקיימו במקומות אחרים, בשל מתקני היוקרה ומסלול הנחיתה שלה. לפיכך, התקופה שלפני 2030 עשויה להוסיף עוד כמה נקודות אחוז לצמיחת ערך הנדל"ן בקורשבל מעבר למגמה הבסיסית.
תחזית השכרה: תשואות השכרה צפויות להישאר מתונות, אך הכנסות מהשכרה עשויות לצמוח כאשר מחירי הלילה מטפסים (חלקית בשל אינפלציה, חלקית בשל היצע יוקרה מתרחב). לדוגמה, ב-2028 קוטג' יוקרתי עשוי לבקש יותר מ-€120 אלף לשבוע השנה החדשה. אם יתאגדו יותר שירותים (שף פרטי, ועוד), בעלי הנכס יוכלו לדרוש תעריפים גבוהים יותר. גם שוק ההשכרות לקיץ ימשיך להבשיל – וייתכן שיכפיל את גודלו לעומת היום אם המגמות הנוכחיות יימשכו, ובכך יגדיל מעט את התשואות השנתיות. חדירה של חברות ניהול השכרה מקצועיות (חלקן בבעלות מותגי אירוח יוקרתיים) עשויה גם להקל על תהליך ההשכרה, ולאפשר לבעלים להפיק הכנסה מהנכס כשהוא אינו בשימוש.
סיכום – חזון 2028: עד 2028, קורשבל 1850 צפויה להישאר הפסגה של הנדל"ן האלפיני בצרפת, עם מחירים שנשברו שיאים חדשים. אנו צופים קצב צמיחה בריא, אך רגוע יותר – אין התרסקות באופק על פי היסודות. שוק הנדל"ן באתר יאפיין יותר ויותר בצ'אלטים חדשניים, סצנה מפותחת לאורך כל השנה, וקהל לקוחות מכל קצוות העולם. הבעלות בקורשבל תמשיך להיות סמל סטטוס לא פחות משהיא השקעה. עבור משקיעים בעלי הון גבוה וקוני לייף-סטייל, העצה זהה: התמקדו במיקום ובאיכות פריים, החזיקו את הנכס בתקופות תנודה קצרות, ותיהנו גם מהנאה אישית וגם מהערכה פיננסית. כל עוד “שלג” ו”יוקרה” ממשיכים למשוך, שוק הנדל"ן של קורשבל 1850 צפוי לעידן זהב בשנים 2026–2028 ומעבר לכך, בתמיכת היצע נדיר, ביקוש יציב ומהמשיכה הנצחית של האלפים הצרפתיים.
צ׳אלטים – יוקרה עליונה ומסורת אלפינית:צ׳אלטים הם סימן ההיכר של הנדל״ן בקורשבל 1850, ומגמות עדכניות מראות כי קונים מחפשים פינוק יוקרתי, מודרני ו"לפני כניסה" מאחורי חזית הצ׳אלט המסורתית. רבות מהנכסים הנחשקים ביותר הם צ׳אלטים חדישים או כאלה ששופצו לחלוטין לאחרונה, ומשלבים מראה חיצוני אותנטי אלפיני (עץ ישן, אבן וקווי גג צ׳אלט) עם פנים עכשווי. קונים בסגמנט העליון ב-2025 שמים דגש על צ׳אלטים עם כל מתקן ואבזור אפשרי: בריכות שחייה מקורות או ספא, מרכזי בריאות (סאונה, חמאם, חדר כושר), קולנוע פרטי, מרתפי יין, חניונים מחוממים וגישה ישירה על מגלשיים למסלולים. צ׳אלטים "חמישה כוכבים" מלאים כאלה משיגים את המחירים הגבוהים ביותר למ"ר ונמכרים לרוב במהירות בשוק. לעומת זאת, צ׳אלטים ישנים שדורשים שיפוץ בדרך כלל נתקלים באתגר תמחור – לאחרונה ישנן “התנגשויות בין מה שמבקשים המוכרים לבין מה שמוכנים הקונים להציע” על צ׳אלטים בני עשור או שניים שטרם שודרגו freespiritalpine.com. קונים מוכנים לשלם מחיר שיא על צ׳אלטים חדשים או משופצים לגמרי, אך אם הפנים מיושן או חסרים מתקני בריאות, הם מצפים כיום להנחה או מקום למיקוחfreespiritalpine.com. מגמה זו יוצרת הזדמנות: משקיעים המוכנים לשפץ נכס ישן יכולים להעלות את ערכו משמעותית. בסך הכול, הרף ל”צ׳אלט יוקרתי” ב-2025 גבוה במיוחד – עיצוב "אלפיני שיק" מודרני, חכמת בית חכם, ונוחות ברמת מלון הם הסטנדרט במגזר היוקרתי של 1850.
דירות – פרויקטים חדשים ומגורי שירות: בעוד הצ'אלטים גונבים את ההצגה, דירות יוקרה הפכו לחלק חשוב מהסצנה הנדל"נית בקורשבל, במיוחד באזורי 1650 (מוריון) ו-1550 (הכפר) וכמגורי סקי-אין/אאוט באזור 1850. בשנים האחרונות צצו פרויקטי דירות חדשות שמיועדים לרוכשים שמחפשים שילוב של יוקרה ונוחות. לדוגמה, פיתוחים כמו Sundance Lodge ו-Steamboat Lodge בקורשבל 1650 (צפויים להסתיים בסוף 2025) מציעים מתקני מלון 5 כוכבים – דמיינו שירותי קונסיירז', בריכות שחייה, ספא ומסעדות באתר – והכול במסגרת בעלות פרטית על דירה freespiritalpine.com. מגורים אלה נעים בין דירות 2 חדרים "נעל ונטוש" פרקטיות לדירות פנטהאוז מרווחות עם 5–6 חדרי שינה שיכולות להתחרות בצ'אלטים בגודל freespiritalpine.com. הרעיון הוא להציע חלופה לצ'אלט – כל היתרונות של סגנון החיים אבל עם פחות התעסקות תחזוקתית. נכסים כאלה זוכים לביקוש: רוכשים אוהבים את האפשרות לנהל דירה באופן מלא ואפילו להשכיר אותה כשאינם משתמשים בה (לחלק מהנכסים יש תכניות השכרה). מבחינה עיצובית, הטרנד בדירות דומה לזה של צ'אלטים: שימוש בחומרים מקומיים איכותיים (קורות עץ ישנות, קמינות אבן) בשילוב עיצוב אלפיני מודרני ונקי. חלונות פנורמיים גדולים, תקרות גבוהות, וחללים פתוחים שמנצלים את הנוף נפוצים מאוד. טרנד נוסף הוא חללים גמישים בדירות החדשות – חדרים שיכולים לשמש כחדרי שינה נוספים, משרד ביתי או חדר מדיה, בהתאם לצרכים של הבעלים (מענה לשהיות ארוכות ושילוב עבודה מרחוק). בקורשבל 1850 עצמה ההיצע של דירות מוגבל (הכפר הוא בעיקר צ'אלטים ומלונות), אך היכן שיש דירות, הן לרוב בבנייני צ'אלט בוטיקיים עם 4–10 דירות בלבד, לשמירה על פרטיות ויוקרה.
טרנדים באורח חיים ושירותים:"וולנס" (בריאות ואיכות חיים) עוקף את הסקי כעדיפות – זו מגמה בולטת בנדל"ן האלפיני dmproperties.com. בקורשבל, זה ניכר באופן שבו הצ'אלטים והדירות מעוצבים. רוכשים מעניקים היום ציון גבוה למתקני בריאות פנימיים ולאפשרות שימוש כל השנה. הרבה צ'אלטים חדשים או מחודשים כוללים חדרי ספא ייעודיים, אולמות יוגה או חדרי כושר, מתוך הכרה בכך שבעלים ואורחים עשויים לבלות זמן רב יותר במנוחה והתחדשות מאשר בגלישה על השלג. יזמים שמים לב גם ליעילות אנרגטית וטכנולוגיה – מתקינים בידוד מודרני, משאבות חום, חלונות משולשים וכו', הן כדי לעמוד בתקנות חדשות והן כדי למשוך רוכשי יוקרה אקולוגיים. מערכות בית חכם (שליטה בתאורה, חימום, אבטחה, ואפילו הדלקת הסאונה מראש) הן סטנדרט בנכסי יוקרה. בנוסף, אלמנטים של עיצוב בִּיוֹפִילִי – שילוב מרבי של טבע, אור טבעי ונופי ההרים – זוכים לביקוש, בהתאם לטרנד הבריאות.
בחזית האדריכלית, קורשבל שומרת על קודי עיצוב מחמירים במטרה לשמר את קסם הצ’לטים שלה, כך שמבחינה חיצונית המגמה היא אבולוציה ולא מהפכה. צ'לטים חדשים עדיין נראים כמו צ’לטים מסורתיים (גגות משופעים, חזיתות עץ), אך הם גדולים ומפוארים יותר מהבקתות הכפריות של פעם. חלק מה"צ'לטים" החדשים ביותר הם למעשה אחוזות מיניאטוריות (מעל 1,000 מ"ר), אך מוסווים בקפידה בעץ ואבן. הגידול המתמשך בחנויות יוקרה ומסעדות (עם יותר מ40 בוטיקים מעצבים ועשרות מסעדות שף ב-1850 voguebusiness.combusinessinsider.com) משלים את מגמת הנדל"ן – בעלי נכסים כיום מצפים לאקוסיסטם יוקרתי שלם. לסיכום, מגמות הנדל"ן בקורשבל 1850 לשנת 2025 מדגישות מתקני בריאות ברמה הגבוהה ביותר, עיצוב אלפיני מודרני ומגורים עתירי שירותים (בין אם בצ'לטים עם צוות מלא או במתחמים עם שירות מלא). השוק מגיב לרצון הרוכשים במקלט לכל השנה שמציע הרבה יותר מסתם מקום לישון בו אחרי הגלישה.
הזדמנויות השקעה ותשואות צפויות
פוטנציאל עליית ערך ההון: נדל"ן בקורשבל 1850 נחשב לעיתים קרובות כהשקעת בלו-צ'יפ, המציעה שמירה איתנה על ההון וצמיחה ארוכת טווח, ולא רווחים ספקולטיביים מהירים. ההיסטוריה מרשימה – ערכי הנדל"ן באלפים הצרפתיים עלו בכ-30% בממוצע מאז 2020 (כ-5.5% בשנה) investropa.cominvestropa.com, ואתרי הנופש היוקרתיים מובילים בביצועים, במיוחד מאז המגפה. במקרה של קורשבל, מחירי הנדל"ן בשנים האחרונות עלו בחדות (למשל, +9% רק ב-2024) investropa.com, וקובעים רף חדש. הציפייה קדימה היא שהקצב יתמתן, אך מומחים חוזים צמיחה מתונה של כ-3–7% בשנה בשוק האלפיני עד 2026 investropa.com. באזור אולטרה-יוקרתי כמו 1850, ניתן לצפות למחירים בקצה העליון של הטווח, כל עוד אין תנודות חריגות. המשמעות היא שצ'אלה בשווי 10 מיליון אירו כיום עשוי לעלות באופן אורגני ל-11–12 מיליון אירו תוך מספר שנים, רק מעליית הערך בשוק. בנוסף, פער ההיצע-ביקוש הייחודי לקורשבל מרמז כי תיתכן עליית ערך מעל הממוצע – בכל פעם שיש גל של רוכשים עשירים חדשים (נניח משווקים מתעוררים או כתוצאה מכלכלה חזקה), יש מקום לקפיצות מחירים בהינתן ההיצע הקבוע. למעשה, פוטנציאל הצמיחה ההונית נשאר חזק, והאסטרטגיה של לקנות ולהחזיק משתלמת. אפילו בטווח הארוך מאוד, נכסי יוקרה אלפיניים הראו עליות יציבות (למשל, שווי הצ'אלטים האיכותיים עלה בכ-33% בממוצע מאז 2008, והצמיחה הואצה לאחר 2020) investropa.com.
תשואות ודמי שכירות: משקיעים צריכים לקחת בחשבון כי התשואות (הכנסות) מהשכרת נכסים בקורשבל 1850 נמוכות יחסית מבחינה אחוזית, כפי שמקובל בשווקי יוקרה אולטרה-יוקרתיים. מכיוון שמחירי הרכישה גבוהים מאוד, ההכנסה מהשכרה, אף על פי שהיא גבוהה במספרים מוחלטים, מתורגמת לתשואה שנתית צנועה. תשואות שכירות נטו טיפוסיות נעות סביב 2–3% באתרי דגל כמו קורשבל snowonly.com. לשם השוואה, אזורים פחות יוקרתיים באלפים הצרפתיים יכולים להניב תשואה נטו של 4–4.5% snowonly.com, והממוצע הארצי בצרפת של תשואות שכירות (לכל סוגי הנכסים) הוא כ-6% mansion-properties.com. כלומר, משקיע בקורשבל לרוב יעדיף הערכת ערך הונית ושימוש עצמי על פני תשואה כספית גבוהה. למשל, נכס בשווי 5 מיליון אירו עשוי להכניס כ-200,000 אירו בשנה מהשכרה (אם מושכר בשבועות השיא); אחרי הוצאות, הרווח הנקי יהיה כ-150,000 אירו – שהם סביב 3% תשואה. אך מה שהמספרים האלו לא משקפים הוא גובה שכר הדירה והיכולת לקזז עלויות בעלות. בשבועות החורף המבוקשים (סילבסטר, חופשות בתי ספר), שכר דירה שבועי בצ'לטות מובילות יכול לעבור את 80,000–100,000 אירוbusinessinsider.com. גם דירות קטנות יוקרתיות יכולות להניב עשרות אלפי אירו לשבוע בעונה. אם הבעלים מוכן להשכיר את הנכס שלו, למשל, 8–10 שבועות בחורף ואולי עוד כמה שבועות בקיץ, הוא יכול לכסות חלק משמעותי מהוצאות שנתיות (צוות, תחזוקה, מסים) ואפילו להרוויח תוך כדי שהוא ממשיך ליהנות מהנכס בעצמו בחלק מהשנה.
כדאי גם לציין כי הביקוש להשכרה חזק מאוד בקורשבל בשבועות שבהם הבעלים פותחים את בתיהם. מומחי השכרת דירות באלפים מציינים כי צ'לטות במיקומים טובים מגיעות ל-70–90% תפוסה לאורך החורף (ואף לתוך הקיץ)snowonly.com. המעבר לתיירות כל השנה גורם לכך שיולי–אוגוסט תורמים כיום להכנסות משכירות (גם אם במחיר נמוך מהחורף). לפיכך, בעלים מתוחכם יכול להגיע לתפוסה כמעט מלאה בעונות השיא וליהנות מ-תשואה אפקטיבית טובה יותר. יש נכסים המנוהלים על ידי סוכנויות יוקרה או מפעילי טיולים, שמייעלים את התהליך.
אסטרטגיות הזדמנויות והשקעה: עבור משקיעים במיוחד, יש מספר כיוונים למקסם רווחים בקורשבל:
השבחות ושיפוצים: כפי שהוזכר, ניתן לעיתים לרכוש בצ'אלטים ישנים באזורים מעולים הדורשים מודרניזציה בהנחה יחסית קלה. השקעה בשיפוץ יוקרתי (עם שיפור יעילות אנרגטית ואבזור חדש) לא רק שמעלה משמעותית את ערך הנכס אלא גם את הכדאיות להשכרה שלו. לנוכח הרגולציה הדוחפת לבתים יעילים אנרגטית, שדרוגים כאלה גם "מגנים" על ההשקעה לטווח הרחוק.
החזר מע"מ בבניה חדשה: צרפת מציעה תמריץ משתלם לרוכשים התפתחותים חדשים באזורים תיירותיים. אם אתה רוכש נכס בבניה חדשה ומתחייב להשכיר אותו מרוהט עם שירותים ברמה מלונאית (כגון שירותי ניקיון, ארוחת בוקר) למספר שבועות בשנה, אתה זכאי להחזר של 20% מע"מ ממחיר הרכישה freespiritalpine.com. בהקשר של קורשבל, 20% מרכישת נכס בשווי מיליוני אירו הוא סכום משמעותי – מדובר בקפיצה מיידית בהון העצמי. רוכשים רבים של דירות חדשות בקורשבל 1650 למשל, מנצלים את המנגנון הזה, מממנים את המע"מ במהלך הבנייה ודורשים את ההחזר אחרי רכישה באמצעות רישום לתוכנית השכרה. כך משתפרת התשואה והזרם המזומנים, והתשואה מהשכרה הופכת לאטרקטיבית יותר בשנים הראשונות.
שיתופי שימוש: משקיעים מסוימים משתפים פעולה עם חברים או בני משפחה ורוכשים יחד צ'אלט (באופן לא פורמלי או דרך חברה בע"מ), וכך מתחלקים בשימוש ובעלויות. לנוכח המחירים הגבוהים, זה עשוי להיות פתרון יעיל, ועם תיאום נכון, כל צד נהנה גם מזמני שיא. ישנה מגמה מתפתחת של בעלות חלקית או מועדוני חברים יוקרתיים בנכסי סקי, המאפשרים לרכוש "מניות" בצ'אלט יוקרתי במיוחד (אם כי זה תחום חדש ויש לבדוק היטב את החוקיות).
ערך יחסי באזורים פחות מוכרים: אמנם קורשבל עצמה יקרה, אך משקיעים בוחנים לפעמים רכישה בפריפריה של קורשבל (למשל, קורשבל מוריון/1650, קורשבל וילג'/1550, או לה טניה הסמוכה). אזורים אלה נכללים באותו מתחם סקי ונהנים מהמוניטין של קורשבל, אך מחירי הנדל"ן נמוכים יותר. לדוגמה, כפרי לוויין בעמקי השלג עולים 50–70% פחות למ"ר בהשוואה ל-1850 investropa.cominvestropa.com, והתשואות מהשכרה (4%+ נטו) גבוהות לעיתים מאתרי היוקרה snowonly.com. החיסרון: עליית ערך איטית יותר וקהל שוכרים אחר, אך למשקיעים שמחפשים "אסטרטגיית השקעה" יש שמפצלים בין נבחרי פריים ואזורים מתפתחים.
לסיכום, תשואות צפויות בקורשבל 1850 נובעות משילוב של הכנסה שכירות מתונה וצמיחה הונית חזקה. רוכש בשנת 2025 יכול לצפות לעליות ערך שנתיות באחוזים חד־ספרתיים (שמתווספות לבסיס ערך גבוה מאוד) וכן ליכולת לקזז עלויות באמצעות שכירויות שמניבות אמנם רק אחוזים בודדים, אך מהוות סכום ניכר במונחים של יורו. לאור היסודות של שוק הנדל"ן בקורשבל, גם אסטרטגיה שמרנית של החזקה עד לשנת 2028 צפויה להניב תשואה כוללת גבוהה, בשקלול עליית ערך הנכס וכל דיבידנד שכירות שיתקבל. המפתח הוא לרכוש נכס איכותי (מבחינת מיקום ומפרט), כי נכסי יוקרה תמיד יהיו המבוקשים ביותר – מה שמבטיח נזילות גבוהה ותמחור פרמיום בעת היציאה מהשקעה. לצורך חיזוק הביטחון בשוק: ניתוחי מומחים מגדירים את מגמת הנדל"ן באלפים כ-“עולה באופן מובהק” ומדגישים שאתרי נופש מרכזיים כמו קורשבל נהנים מתשתית כלכלית חזקה ביותר גם קדימה investropa.cominvestropa.com.
רגולציה ומדיניות ממשלתית המשפיעה על נדל"ן
חוקי יעילות אנרגטית ("חוק האקלים"): שינוי מדיניות משמעותי המשפיע על הנדל"ן בצרפת הוא האיסור ההדרגתי על השכרת נכסים בדירוג אנרגטי נמוך. החל משנת 2025, דירות שדורגו בדרגת אנרגיה "G" לא יוכלו להיות מושכרות כחוק בצרפתmansion-properties.com. עד 2028, האיסור מתרחב גם לנכסים בדירוג "F", ובהמשך גם ל-"E" ב-2034. באתרי סקי באלפים, לא מעט שאלטות מסורתיות שנבנו לפני עשרות שנים עלולות להיכנס לקטגוריות הדירוג הנמוכות (בשל חלונות חד-שכבתיים, בידוד בלתי מספיק, מערכות חימום ישנות ועוד). לבעלי דירות בקורשבל, זה הפך לסוגיה בוערת: על מנת לשמור על פוטנציאל ההשכרה, יש לעדכן את הנכס לעמידה בתקן. כבר עתה אנו עדים ל"בריחה לאיכות" – כלומר קונים מתמקדים בשאלטים חדשים, מבודדים היטב, או כאלו שכבר שודרגו למערכות חימום ובידוד מודרניותinvestropa.cominvestropa.com. שאלטים ישנים בעלי דירוג נמוך נקלעים לשוק דו-שכבתי: או שהם נמכרים במחיר נמוך, או שלא נמכרים כלל, או שבעליהם משקיעים בשיפוצים (פאנלים סולאריים, משאבות חום, בידוד משופר) כדי להעלות את הדירוג. תקנות אלו, באופן די מפתיע, תומכות בעליית מחירים בנכסים איכותיים – כיוון שבתים שמקיימים את הדירוגים A/B הופכים ליקרים ומבוקשים אף יותר investropa.cominvestropa.com. בקורשבל 1850 שאלטים יוקרתיים רבים עברו שיפוץ להתקנת חלונות משולשים, חימום גיאותרמי ועוד, כדי להבטיח שיוכלו להמשיך להיות נכסי השכרה. בסך הכול, המדיניות הזו דוחפת את השוק לקיימות, מה ששפר בטווח הארוך את איכות המלאי ואף עולה בקנה אחד עם ערכי הקונים (רבים מקרב בעלי ההון אוהבים את שדרוגים ידידותיים לסביבה כחלק מהסטנדרט היוקרתי).
רגולציה על השכרות לטווח קצר: אזורים עתירי תיירות בצרפת מאזנים בין רווחיות ההשכרות לטווח קצר לבין צורכי הקהילה. בחלק מהעיירות האלפיניות (במיוחד הגדולות כמו שאמוני), הרשויות המקומיות הגבילו את מספר השכירות לתיירים או דרשו היתרים מיוחדים להפעלתן dmproperties.cominvestropa.com. שאמוני, לדוגמה, הטעילה מכסות על דירות נופש באזורים מסוימים במטרה לפנות דיור לתושבים מקומיים ולעובדים עונתיים. בעוד הגודל הקטן יותר של קורשבל והיותה אתר נופש ייעודי משמעם שטרם הוטלה מגבלה מחמירה (הכלכלה נשענת על השכרות), היא אינה חסינה לפיקוח רגולטורי. בעלי נכסים בקורשבל חייבים לרשום את הנכס שלהם אם הם משכירים לטווח קצר ולשלם מס תיירות. אם בעתיד יוחלטו חוקים – למשל, הגבלת מספר השבועות שניתן להשכיר נכס, או דרישה לסטטוס מגורים עיקריים על מנת להשכיר ללא הגבלה – הדבר עשוי להשפיע על חישובי ההשקעה. עם זאת, לאור הפרופיל של קורשבל 1850 (בעיקר בתי נופש יוקרתיים ותשתיות תיירות), כל מדיניות כזו צפויה להיות מדודה. ראוי לציין, שהגבלת היצע הנכסים להשכרה במקומות כמו שאמוני מובילה ליותר ביקוש (ולמחירים גבוהים יותר) לנכסים שכן זמיניםinvestropa.cominvestropa.com. אפקט דומה עשוי להתרחש בקורשבל: אם אי פעם תוגבל ההשכרה, הנכסים הבלעדיים שיישארו יזכו לביקוש אף גבוה יותר מתיירים אמידים. זהו תחום למעקב, אך נכון ל-2025, קורשבל עדיין שוק ידידותי מאוד להשכרות ללא מגבלות מקומיות ייחודיות על דירות נופש (למעט מה שנקבע בחוק הלאומי).
מיסים על בתים שניים: ממשלת צרפת והרשויות המקומיות הטילו מיסים שמיועדים לבעלי בתים שניים, הכוללים רבים מהמחזיקים בנכסים בקורשבל. צעדים אלה כוללים תוספת מס מגורים (taxe d’habitation) מוגדל באזורים שהוכרזו רשמית כסובלים ממחסור בדיור לתושבים המקומיים (zones tendues). מחוז סבואה של קורשבל התיר העלאה של עד 60% במסי הבתים השניים במקרים מסוימים. בנוסף, בחלק מהאתרים הפופולריים קיים מס על בתים ריקים שמטרתו להרתיע מהשארת נכסים ריקים. למעשה, כשמדובר בשאלי בשווי של מיליוני יורו, המיסים המקומיים הללו יחסית זניחים (תוספת של כמה אלפי יורו בשנה) ולא מנעו מרוכשים אמידיםinvestropa.com להיכנס לשוק. המשטר המס הלאומי בצרפת כולל היבטים ידידותיים למשקיעים: אין "מס רוכש זר" גורף, וצורפת אף שינתה ב-2018 את מס העושר כך שהוא מתמקד רק בנדל"ן (IFI – מס עושר נדל"ן) החל על שווי נדל"ן נטו מעל €1.3 מיליון בשיעור מתקדם של עד כ-1.5%. רוכשים מחו"ל לרוב פשוט לוקחים זאת בחשבון בעלות החזקת נכס בצרפת. על הכנסות שכירות, בעלי נכסים זרים משלמים מס הכנסה צרפתי (עם אמנות למניעת כפל מס), אך ניתן לקזז הוצאות, ותוכניות אטרקטיביות כמו LMNP (השכרה מרוהטת) מספקות טיפול מס מיטיב. מעבר לכך, קיימות הטבות מס על השכרה: הכנסות מהשכרה מרוהטת לרוב ניתנות לקיזוז באמצעות פחת והוצאות, ולעיתים יוצרים הכנסה חייבת מס נמוכה במיוחד על שאלי שמנוהל ביעילות. תמריץ נוסף קיים בבנייה חדשה – מע”מ (20%) ניתן להחזר אם הנכס מושכר עם שירותים, מה שמעלה משמעותית את התשואה freespiritalpine.com. בנוסף יש נקודות זיכוי ומענקים לשיפוצים ירוקים (בתוך מערך היוזמות הירוקות של צרפת). בסיכומו של דבר, הרגולציה בצרפת נחשבת יציבה ושקופה יחסיתmansion-properties.com. המשקיעים נהנים מהגנה משפטית חזקה (זכות הקניין מעוגנת עמוק) mansion-properties.com והמגמה הצרפתית לדחוף להשכרה בת-קיימא ככל הנראה תגדיל את ערך הנכסים העומדים בתקינה בטווח הארוך.
תקנות תכנון ובנייה מחמירות: הפיתוח בקורשבל 1850 מוסדר על ידי כללי תכנון מחמירים שמטרתם לשמור על הסביבה ההררית ועל האופי הבלעדי של האתר. חוק ההרים (Loi Montagne) ותוכניות עירוניות מקומיות מגבילים פיתוח בקנה מידה גדול, במיוחד מעל גבהים מסוימים. בפועל, המשמעות היא שהיתרי בנייה חדשים נדירים – הדגש הוא על שיקום מבנים קיימים ולא על התפשטות לקרקעות שלא נבנו קודם לכן investropa.com. מגבלות גובה מבטיחות כי הצ'אלטים יישארו בקנה מידה אנושי (ללא מגדלי מגורים), והנחיות עיצוביות שומרות על המראה הקלאסי של הצ'אלט. בנוסף, בניית מגורי נופש חדשים באלפים דורשת לעיתים קרובות להעניק תועלת כלשהי לקהילה (כמו יצירת חנייה או תמיכה בדיור לעובדים עונתיים) כתמורה. מדיניות אלו למעשה נועלות את המחסור בנדל"ן בקורשבל. עבור בעלי הנכסים, זו בשורה טובה כיוון שזה מונע פיתוח יתר שהיה עלול לדלל את שווי הנכסים או את קסם האתר. מצד שני, פרויקטי שיפוץ עלולים להיות יקרים ודורשים זמן רב בשל מכשולי רישוי – אך מרבית הרוכשים מתוך שכבת היוקרה מקבלים זאת כחלק מהבעלות על חלקת גן-עדן. יש לציין שבשווייץ התקנות אף מחמירות יותר (כמו הגבלת ה־Lex Weber על דירות נופש), ואילו בצרפת יש עדיין אפשרות לפתח, אך בצורה מבוקרת. מועצת קורשבל המקומית נדרשת לאזן בין קיימות סביבתית (סיכוני מפולות שלג, תחבורה, משאבי מים) לבין מעמדה כיעד תיירותי עולמי. שדרוגי התשתיות בשנים האחרונות (כמו מעליות חדשות) מלווים לרוב בהערכות סביבתיות, וככל שניתן, ממחזרים או משדרגים מתקנים קיימים ולא בונים חדשים.
לסיכום, המצב הרגולטורי ב־2025 עבור בעלי נדל"ן בקורשבל מאופיין בדגש על איכות ועמידה בדרישות: בתים חסכוניים באנרגיה, השכרה אחראית ופיתוח מבוקר. צעדים אלו, על אף שמסבכים את העניינים בעבור הבעלים, לרוב מגבירים את ערכו היוקרתי והארוך טווח של הנדל"ן בקורשבל. מומלץ לרוכשים לוודא שכל נכס שהם שוקלים עומד כבר בתקנים החדשים או שניתן לשדרגו בקלות – ולהיעזר במומחים מקומיים לייעול מיסוי ולהבנת כללי ההשכרה. חשוב לציין כי צרפת אינה מגבילה רוכשים זרים (אין הגבלות לאזרחים זרים), מה שמבטיח שהביקוש בקורשבל נותר רחב כתמיד, וכולל קונים מאירופה, אמריקה ואסיה.
דינמיקה עונתית והשפעתה על מחירים וזמינות
עונת השיא בחורף (עונה גבוהה): קורשבל 1850 היא ביסודה עיירת סקי, והחורף הוא הזמן שבו הכפר באמת מתעורר לחיים – יש לכך השלכות ישירות על השימוש והמחיר של נדל"ן. התקופה מדצמבר עד אפריל היא עונת השיא, כאשר חג המולד/שנה חדשה ופברואר (חופשות בתי ספר) הם נקודות השיא המובהקות. בזמנים אלו הביקוש למגורים מרקיע שחקים. בעלי שאלטים שמשכירים את הנכסים שלהם לרוב מרוויחים את עיקר ההכנסה השנתית תוך 2–3 שבועות חופשה בלבד. כתוצאה מכך, מחירי השכירות בחורף גבוהים במיוחד (למשל, €50,000+ לשבוע עבור שאלט יוקרה עם 4 חדרי שינה הוא דבר רגיל בשבוע השנה החדשה). גם הפעילות בשוק המכר עשויה לזנק בחורף, שכן מבקרים עשירים לעיתים מחליטים לרכוש לעצמם פיסת מקורשבל לאחר שחוו את אורח החיים. זה לא נדיר שסיורי נכסים ייערכו במקום בעונת השיא בעקבות שוכרים מוקסמים. עם זאת, המלאי למכירה בדרך כלל נמוך ביותר בחורף – בעלי נכסים רבים יעדיפו לדחות פרסום עד האביב/קיץ כדי לא להפריע להשכרות החורף הרווחיות או לזמן החופשה האישי. לכן החורף הוא הזמן שבו הקונים חווים את המוצר (את הנופש ולעיתים את הנכס עצמו כדיירים), אך העסקאות בפועל מסתיימות לעיתים קרובות בעונות המעבר.
אביב וסתיו (עונות שפל): בסוף אפריל, מעליות הסקי נסגרות וקורשבל נכנסת לשלב שקט. הפשרת השלגים באביב ועונת המעבר (מאי, יוני) מביאות לכך שרבות מהחנויות והמסעדות סגורות. באופן דומה, אחרי קיץ קצר, הסתיו (מסוף ספטמבר ועד נובמבר) נחשב לעונת שפל עם מינימום פעילות תיירותית. תקופות אלה היו מאז ומתמיד עונות רגועות באתר – זמן שבו בעלי שאלטים מבצעים שיפוצים או שדרוגים, הצוות יוצא לחופשות, והכפר מתמלא כוחות. מהבחינה השיווקית, עונת השפל היא הזמן שבו המלאי נוטה להיות הגבוה ביותר וקונים עשויים למצוא מעט יותר מקום למיקוח. מוכרים שמפרסמים בעונת השפל מודעים לכך שמספר הקונים קטן; אם יש להם עניין למכור, הם עלולים לתמחר מעט אטרקטיבי יותר. יחד עם זאת, כיוון שבעלי הנכסים בקורשבל בדרך כלל אינם לחוצים על מזומן, לא כדאי לצפות להנחות עונתיות קיצוניות – השוק לא מתנהג כמו מחירי שכירות עונתית שמתרוממים או צונחים בחדות. מחירי הנכסים אינם נופלים בקיץ/עונת שפל; לכל היותר, יש יותר מקום למיקוח או אפשרות לרכוש ללא תחרות על הנכס. ישנם קונים מנוסים שמכוונים את החיפוש שלהם לאביב: לאחר עונת סקי עמוסה, כמה בעלי נכסים עשויים לשקול למכור (במיוחד אם הנכס לא הושכר או נוצל כפי שציפו). כמו כן, לסוכנויות נדל"ן יש יותר זמן להקדיש ללקוחות בעונת השפל, דבר שיכול להעניק לרוכשים יותר תשומת לב ואפשרות לבדוק את השוק לעומק.
עונת הקיץ (עונת שיא משנית):הקיץ (יולי–אוגוסט) בקורשבל הפך לפופולרי מאוד כאשר הרי האלפים משווקים את עצמם כיעד לכל ימות השנה. אף שהקיץ אינו עמוס כמו החורף, הוא כבר אינו נחשב כמשני. משפחות וחובבי טבע מגיעים לטיולים רגליים, רכיבת אופני הרים, ריצות שטח, גולף (בקרבת מקום) ומנוחה אלפינית. האקלים נעים (ימים חמים, לילות קרירים) והנוף מרהיב, מה שהופך את קורשבל גם בקיץ למפלט הררי יוקרתי. למגמה זו יש מספר השפעות: השכירות בקיץ מהוות כיום מקור הכנסה משמעותי ורבים מהצ'אלטים והדירות מושכרים על בסיס שבועי לתיירים מאירופה, המזרח התיכון (שלעיתים קרובות מחפשים אקלים קריר יותר בקיץ) ומקומות נוספים. בשיא הקיץ שיעורי התפוסה בנכסים מבוקשים עשויים להגיע ל-70% ומעלה snowonly.com. דמי השכירות נמוכים מהחורף אך עדיין נאים – למשל, אותו צ'אלט שמושכר ב-€50,000 לשבוע בחורף עשוי להיות מושכר ב-€15,000–€20,000 לשבוע באוגוסט. עבור בעלי הנכסים, המשמעות היא שהנכס לא עומד ריק 8 חודשים בשנה; ניתן לנצל אותו או להרוויח ממנו ביותר עונות. מהבחינה התרבותית, הדימוי של קורשבל מתרחב כאתר נופש דו-עונתי, בדומה למג'ב או שאמוני. תשתיות כמו מעליות הפועלות בקיץ (לטיילים ולרוכבי אופניים) ואירועים כמו פסטיבלי מוזיקה או זיקוקים מושכים מבקרים. למעשה, ברחבי האלפים, דיווחו אתרי נופש על עלייה משמעותית בביקורי קיץ – בשאמוני חלה עלייה של 46% במכירות כרטיסי מעליות בקיץ תוך שנתיים dmproperties.com, ובקורשבל עצמה הנתונים עולים בהתמדה. הנוכחות לאורך כל השנה תומכת בערך הנכסים מכיוון שבעלים רואים שימושיות גדולה יותר (והכנסות פוטנציאליות) מההשקעה שלהם. זה גם מסייע לצמצם מעט את עונתיות העסקים, והכפר הופך לבר-קיימא יותר לאורך כל השנה.
השפעה על זמינות: מחזור העונות משפיע על מועד היציאה של נכסים לשוק. רבים מהמוכרים מעדיפים להתחיל למכור בסוף החורף או באביב (לאחר שנהנו מעונה אחרונה, או כדי לתפוס את מבקרי האביב), כדי שהעסקה תיסגר בקיץ לפני החורף הבא. באופן דומה, פרויקטים חדשים לרוב שואפים למסירה בסתיו, כך שהקונים יוכלו ליהנות מהנכס בעונת החורף. לכן, הסתיו מתאפיין בריבוי הסכמות וסגירות (למעשה משרדי הנוטריונים באלפים עסוקים במיוחד באוקטובר-נובמבר בסגירת עסקאות כדי שהקונים יקבלו מפתחות עד חג המולד). לגבי השכרות, בעלי נכסים נדרשים להחליט עד תחילת הסתיו אם ישכירו את השבועות המבוקשים או ישתמשו בנכס בעצמם, שכן סוכני השכרה מתחילים לשווק את צ'אלטים לחורף כבר בספטמבר עבור העונה הקרובה.
דינמיקת מחירים: ייתכן שאנשים מניחים שרכישה בחורף יקרה יותר בגלל הביקוש – אך בנדל"ן, המחירים בקורשבל יחסית קבועים לאורך כל העונות (בניגוד למלונות, מחירי הבתים לא מוכפלים בחורף). עם זאת, הערך הנתפס של נכס נמצא בשיאו בחורף: שאלה סקי נראית אטרקטיבית במיוחד כשהיא מוקפת בשלג ובפעילות תוססת. לעיתים זה מוביל למכירות מהירות במחיר המבוקש בחורף, בעוד שאותו נכס המוצג בעונה מתה עשוי לקבל הצעה נועזת יותר. במובן הזה, עשויה להתרחש רכישה "רגשית" בחורף – קונה מתאהב במקום בשיא האווירה ומשלם מחיר מלא. לעומת זאת, משקיע קפדן יעדיף לבדוק בקיץ כדי לבדוק אם מתגלות בעיות שמוסתרות בשלג החורפי (מצב הגג, גבולות הקרקע וכו'), ולנהל משא ומתן באווירה רגועה פחות.
מגמות שימוש – שהייה ארוכה יותר: שינוי עונתי נוסף הוא שבעלים (ושוכרים) מבלים תקופות ארוכות יותר בקורשבל מאשר בעבר. עליית העבודה מרחוק מאפשרת לחלק מהבעלים להגיע למספר חודשים – לדוג' מדצמבר ועד פברואר ברצף – במקום רק לשבוע חופשה. ייתכן שהם יעבדו מהשאלאה שלהם במהלך השבוע וישתמשו בהפסקות לגלישה, ומתייחסים אליה כאילו היא בית משני עיקרי. בדומה לכך, יש שמגיעים בקיץ לחודש של בריחה מהעיר. מגמה זו מטשטשת את הגבולות בין עונות ומגדילה למעשה את הביקוש לתכונות ביתיות ונוחות (משרדים ביתיים, אינטרנט אמין וכו' – קורשבל שיפרה בכך תשתית פס-סיב באזור). זה מחזק את הרעיון שקורשבל אינה רק אתר סקי חולף אלא יעד חיים אלפיני לאורך כל השנה.
לסיכום, העונתיות בקורשבל יוצרת מקצב מחזורי בשוק, כאשר החורף שולט הן בשימוש והן בהתרגשות, אך חשיבות הקיץ עולה. אמנם מחירי הנדל"ן עצמם לא קופצים בעונה, אך עיתוי המכירות, התפוסה וההיצע של נכסים – כולם עונתיים. משקיעים נבונים יתאימו את אסטרטגיותיהם ללוח השנה הזה: ייתכן שיבחרו לקנות באביב, לשדרג בעונה מתה, ולהרוויח מהשכרות בעונה החמה. הדחיפה להרחבת עונות התיירות (חורף וקיץ) בהדרגה מאזנת את המגרש, מה שהופך בסופו של דבר את הנכס לבעל ערך רב יותר, כיוון שהוא פעיל יותר לאורך השנה ומשולב בקהילה שאינה נסגרת מחצית מהזמן.
פיתוחי תשתיות וצמיחה בתיירות
שדרוגי תשתיות סקי: קורשבל ושלושת העמקים משקיעים ללא הרף בתשתיות הסקי שלהם, בהבנה שחווית סקי מודרנית ויעילה חיונית לשמירה על ערך הנכסים ולמשיכת מבקרים אמידים. אחד המוקדים האחרונים הוא הרכבל סליר ששופץ לחלוטין, שייפתח מחדש לחורף 2024/25 עם קרונות פנורמיים חדשים ונוחות מהודרת seecourchevel.com. סליר הוא רכבל חתימה (המעלה גולשים לגובה 2,700 מטר עם תצפית להרי המון בלאן), והשדרוג שלו מדגיש את המחויבות של אתר הנופש למתקנים ברמה הגבוהה ביותר. בנוסף, אזורי המתחילים ב-1850 שודרגו עם דרגנועים מקורים חדשים (מסועי סקי) שהחליפו מסועים ישנים, כדי לספק העלאה מקורה ונוחה לילדים ולמתחילים seecourchevel.com. בשנים האחרונות גם הורחבו מערכות ייצור השלג בקורשבל כדי להבטיח מסלולים ניתנים לגלישה מתחילת דצמבר ועד סוף אפריל, גם בשנים דלות שלג. לדוגמה, לקראת אליפות העולם בסקי 2023 (שהתקיימה בקורשבל-מריבל), הושקעו מיליונים בהכנת מסלולים, פיסט-בשרים חדשים ותותחי שלג כדי להבטיח תנאים ברמה עולמית. הקישוריות בתוך מתחם הסקי נותרת חסרת תחרות: קורשבל מחוברת באופן ישיר למריבל ולואל טורנס, ומיזמים עדכניים כמו רכבל אורל-סים קארון מ-2021 (בעמק הרביעי) חיזקו עוד יותר את "שלושת העמקים" כאזור גלישה אחד ענק snowonly.com. עבור בעלי נכסים, השדרוגים הללו משמעם איכות סקי עקבית וחוויית אירוח טובה יותר – כך שממשיכים להיות ביקושים גבוהים להשכרות וערך הנדל"ן הגבוה מוצדק.
שירותי יוקרה והתרחבות: השיפורים בהר ממשולבים בהתפתחויות בכפרי הנופש. קורשבל 1850 כבר מתגאה באחת מהקבוצות המרוכזות הגדולות ביותר של מלונות 5 כוכבים בעולם (מחוץ לערים הגדולות) businessinsider.com. זה כולל מוסדות ידועים כמו Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée ואחרים, שמפנקים את המבקרים ומעלים את יוקרת הנופש. באופן מרשים, בקורשבל (בכל הרמות) יש 7 מסעדות עם כוכב מישלן, המספר הגבוה ביותר באלפים businessinsider.com, המחזק את מעמדה כיעד קולינרי. המגמה היא לכיוון יוקרה חוויתית: פרויקטים חדשים משלבים לינה עם גלריות קניות יוקרתיות, מועדונים פרטיים ומרכזי בריאות. התפתחות בולטת היא מלון ה-Maya Collection החדש, מלון יוקרה אולטרה מתוכנן להיפתח בקורשבל עד דצמבר 2025 voguebusiness.com. בדומה לכך, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (החברה שמאחורי בתי הקזינו והמלונות המפוארים במונקו) מעורבת גם היא בקורשבל עם תכניות ללודג'ים יוקרתיים ופרויקטי אירוח עד 2026 voguebusiness.com. פרויקטים אלו מעידים על כך שמשקיעים מזרים הון לתשתיות התיירות של קורשבל, בציפייה לביקוש מתמשך. האתר גם מתכונן לחגוג את יום השנה ה-80 ב-2026/27, וככל הנראה יחנוך אז כמה מאותם מקומות חדשים ויארח אירועים נוצצים voguebusiness.com. עבור בעלי הנדל"ן, גל מפעילי היוקרה הוא בונוס: הוא מרחיב את האטרקטיביות של האתר (ומביא מבקרים עשירים חדשים שעשויים להפוך לרוכשי נכסים בעצמם) ומרענן כל הזמן את ההילה של קורשבל. הנוכחות של מותגים כמו לואי ויטון, דיור, קרטייה וכו', במחוז הקניות של קורשבל (שכולם מחזיקים שם בוטיקים) מוסיפה לתחושת הקוסמופוליטיות voguebusiness.com.
תחבורה ונגישות: הנגישות של קורשבל תמיד הייתה חלק מהמשיכה היוקרתית שלה. לאתר הנופש יש נמל תעופה פרטי לאליט (אלפורט) ממש מעל 1850, מהגבוהים באירופה, המאפשר למטוסים פרטיים קטנים ומסוקים לנחות ממש על המדרון businessinsider.com. המשמעות היא שאנשים חשובים ומפורסמים יכולים לטוס ישירות מפריז או ז'נבה לקורשבל, ולחסוך שעות של נסיעה ברכב. נמל האלפורט, המפורסם במסלול ההמראה הקצר והעולה שלו, משמש גם כאטרקציה תיירותית בחורף (הגולשים עוצרים לצפות במטוסים ממריאים ונוחתים) businessinsider.com. מבחינת תשתית תחבורה רחבה יותר, יש התפתחויות גדולות באזור: מסילת הרכבת המהירה ליון-טורינו הנבנית (שחלקה כולל תחנה בסן-ז'אן-דה-מוריין, כ-45 דקות נסיעה מקורשבל ברכב) צפויה להסתיים לקראת סוף העשור snowonly.com. עם סיום העבודות, זמן הנסיעה מפריז לאלפים הצרפתיים יתקצר משמעותית – ואולי יביא עוד מבקרים לסופי שבוע. דמיינו את האפשרות להגיע למוּטְיֶיה (עיירת העמק של קורשבל) ברכבת מפריז בכ-4 שעות בלבד; זה עשוי להפוך את קורשבל לנגישה יותר גם לקהל אירופי רחב יותר, כולל מי שמעדיף לא לטוס. בנוסף, שיפורים בכבישים המקומיים (המסלול ממוטייה לקורשבל עבר שדרוגים ותעלות משופרות במשך השנים) ממשיכים לשפר את הבטיחות ולהפחית עומסים בשבועות העומס. יחד, השדרוגים האלו מחזקים את המשיכה של קורשבל כיעד יוקרה נגיש, למרות מיקומה המבודד בהרים.
קיימות וסביבה: מתוך הכרה באיומים הכפולים של שינויי האקלים והעלייה בעלויות האנרגיה, רשויות קורשבל ומפעילי המעליות אימצו שדרוגים לקיימות. חברת Societé des 3 Vallées (S3V), שמנהלת את מעליות הסקי, מפעילה כיום 100% מהמעליות באמצעות אנרגיה מתחדשת (הידרואלקטרית וסולארית) seecourchevel.com. בשנת 2024 הם התקינו פאנלים סולאריים בתחנת הגונדולה Ariondaz בקורשבל מוריון כדי לייצר חשמל באתר, בכמות מספקת להפעלת רכבל מהאנרגיה הסולארית seecourchevel.com. הם גם השקיעו בכלי גישור שלג חסכוניים באנרגיה המונחים ב-GPS, המייעלים את מסלולי הגישור ומצמצמים את צריכת הדלק seecourchevel.com. בתחום פיתוח הנדל"ן, בנייה חדשה מבוצעת לפי תקני בידוד מחמירים וכוללת לעיתים קרובות חימום גיאותרמי או חימום סולארי לבריכות וכדומה. ממשלת האתר יישמה אמצעים כגון סבסוד שיפוץ אנרגטי למבנים ישנים. אפילו מדיניות קטנות, כמו חובת צמיגי חורף ברכבים כחוק במהלך העונה למען הבטיחות seecourchevel.com, מעידות על דגש על קיימות ובטיחות. מאמצים אלו מבטיחים שקורשבל תישאר קיימא כאזור סקי לטווח הארוך (ממתנים את השפעות האקלים) ומהווים נקודת מכירה למשקיעים בעלי מודעות סביבתית. בנוסף, קהל לקוחות עשיר שרגיש לאחריות סביבתית יעדיף אתר "ירוק" וכך גדלה האטרקטיביות של המקום. כל אלה מוסיפים ערך בלתי מוחשי לנדל"ן: אתר מנוהל היטב ובצורה בת-קיימא ישמור על מעמדו (וכך גם על הביקוש לנכסים בו) לשנים רבות קדימה.
אירועים ופרופיל גלובלי: כוכבה של קורשבל היה במלוא הדרו במהלך אליפות העולם בסקי אלפיני של FIS בפברואר 2023, שאורגנה במשותף עם מריבּל. אתר הסקי נהנה מחשיפה תקשורתית בינלאומית וניצל את ההזדמנות להציג את מתקניו (כולל איצטדיון סיום חדש ומעליות ששודרגו). הצלחת האירוע הדגימה את יכולתה של קורשבל לארח אירועים רחבי היקף, מה שמבשר טובות לתוכניות עתידיות כמו האולימפיאדה. אכן, האלפים הצרפתיים (כולל קורשבל) נחשבים מועמדים חזקים לאירוח אולימפיאדת החורף 2030, ורבים מצפים כי הם יזכו בכך voguebusiness.comvoguebusiness.com. ציפייה זו כבר האיצה פרויקטים שונים – למשל, מתוכנן עיצוב מחדש של ה"סנואו פרונט" בקורשבל 1850 ותחנת רכבל שנוס כדי לחדש את מרכז כפר הסקי לקראת אפשרות לאירוח האולימפיאדה voguebusiness.com. במידה שהאולימפיאדה תאושר, צפויה פריחה מיידית בהשקעות בתשתיות: שדרוג כבישים, הרחבת אפשרית של אירוח (אם כי בקורשבל כנראה באמצעות מתקנים זמניים בשל הגבלה על בניה קבועה), וטיפוח כללי. גם אם קורשבל לא תהיה אתר רשמי, היא צפויה לארח אורחים נכבדים או נבחרות לאימונים (כפי שעשתה באולימפיאדות קודמות), והעלייה בתיירות תהיה משמעותית. בנוסף, חגיגות ה-80 בשנים 2026/27 יכללו כנראה אירועים מיוחדים, אולי פתיחת מוזיאונים או אתרים תרבותיים חדשים שיחגגו את תפקידה החלוצי של קורשבל כאתר סקי שתוכנן מראש (הוקם ב-1946). השקעות תרבותיות כאלה מוסיפות עומק לאטרקטיביות של האתר מעבר לסקי.
*אתרי הנופש השווייצריים רשמו צמיחה ממוצעת של כ־3.5% בשנת 2024 dmproperties.com; וורבייה, כאחד מאתרי הפרמייר של שווייץ, כנראה חווה צמיחה דומה או מעט גבוהה יותר בשל הביקוש הרב.
צמיחת התיירות ותוכניות לעתיד: ההשפעה המשולבת של כל הגורמים הנ"ל משתקפת בנתוני התיירות: בעונת 2024/25, קורשבל רשמה כ-1.2 מיליון לילות אירוח, עלייה של 16% מעונת 2018 (לפני הקורונה)voguebusiness.com. מדובר בצמיחה מרשימה ליעד שכבר מבוסס וידוע. צמיחה זו היא חלק ממאמץ אסטרטגי לשווק את האתר לאורך כל השנה ובזירה הבינלאומית. משרד התיירות פונה לשווקים חדשים (למשל, בוצעה פנייה ממוקדת למבקרים מארה"ב, המזרח התיכון ואסיה באמצעות מסעות פרסום ושותפויות). הכנסת פסי הסקי Ikon ו-Epic (כרטיסי עונה עולמיים) המשלבים ימי גלישה בשלושת העמקים הפכה את הגישה לסקי הבינלאומי (במיוחד אמריקאים) לנוחה יותר בקורשבל, ורבים התאהבו במקום dmproperties.com. המתכננים באתר שמים דגש גם על איזון בין צמיחה לאקסקלוסיביות: בניגוד לאתרי סקי המוניים, קורשבל אינה שואפת להגדלה דרמטית של נפח הגולשים (מה שעלול להעמיס על הרכבלים והמסלולים). במקום זאת, מושם הדגש על שיפור איכות – למשל, חוויות טובות יותר, יותר פעילויות שאינן סקי (פארק מים Aquamotion, מזחלות כלבים, טיסות רחיפה ועוד) ושיפור השירותים (אפליקציות לשירותים לפי דרישה, סקי קונסיירז' וכו'). בדרך זו, קורשבל שומרת על מותג יוקרתי – מה שממשיך למשוך מבקרים (וקוני נכסים) עשירים. חשוב לציין כי הסינרגיה בין השקעה ציבורית (ברכבלים, כבישים, אירועים) להשקעה פרטית (במלונות, חנויות, שאטלים) יוצרת מעגל מחזק: האתר נשאר בחזית החדשנות והיוקרה, ולכן הנדל"ן כאן נשאר מבוקש במיוחד ברמה עולמית.
ניתוח השוואתי מול אתרי נופש אלפיניים אחרים (מג'ב, ואל ד'זיר, וורבייה)
קורשבל 1850 נזכרת לעיתים קרובות באותה נשימה עם קומץ אתרי נופש אלפיניים יוקרתיים. כדי לשים את שוק הנדל"ן שלה בפרספקטיבה, יש טעם להשוות נתונים ומאפיינים עיקריים עם ואל ד'יזר ומג'ב (המקבילות הצרפתיות שלה) ווורבייה (המתחרה השווייצרית הבכירה):
מחירים: המחירים בקורשבל 1850 נמצאים בשיא שוק הנדל"ן הצרפתי – זהו אתר הנופש הצרפתי היחיד שמתחרה בעקביות עם אתרי היוקרה השוויצריים מבחינת מחירinvestropa.com. המחירים הבכירים בואל ד'יזר קרובים מאחור (מתקרבים ל-€30,000 למ"ר עבור הנכסים הטובים ביותר) investropa.com, אך בממוצע קורשבל עדיין עוקפת אותה. מג'ב, על אף יוקרתה הרבה, מציגה רמות מחירים נמוכות יותר – בשל הגובה הנמוך יותר והמלאי המרובה של קרקעות זמינות לפיתוח (זוהי עיירה רחבה ומפוזרת). לדוגמה, בקתה אלגנטית שעשויה לעלות €5M במג'ב תעלה בקלות €8–€10M בקורשבל 1850. ורבייה בולטת כמתחרה ישירה מבחינת יוקרה ומחיר: כפי שמוצג, נכס פריים בורבייה מתחיל בסביבות CHF 22,100 (~€23,600) למ"ר ומגיע עמוק לתוך טווח ה-€30,000 ubs.comubs.com. למעשה, שווייץ מתהדרת בחמשת שווקי הסקי היקרים ביותר באלפים, כאשר סנט מוריץ ו-Gstaad לרוב מגיעות לכ-€40,000 למ"ר בנכסי עילית ubs.comubs.com. קורשבל 1850 עדיין נמצאת קצת מתחת לאלו – בינתיים. ראוי לציין כי הזינוק של 9% במחירי קורשבל ב-2024 היה גבוה יותר מקצב הצמיחה של כל אתר נופש שוויצרי באותה שנה, מה שמרמז כי הפער עשוי להצטמצם dmproperties.com.
עבור משקיעים, הבדלי המחירים האלו מתבטאים גם ב"כרטיסי כניסה" שונים: ניתן לרכוש דירת יוקרה במז'ב במחיר של דירה קטנה מאוד ב-1850. מי שמניעיו השקעתיים בלבד עשוי למצוא ערך במז'ב או באתרי סקי צרפתיים מתפתחים (פוטנציאל עלייה גבוה יותר באחוזים), אך המשיכה בקורשבל היא שמדובר בנכס איכותי ויציב – בדומה להחזקה בנכס במונקו לעומת עיר זולה יותר.
ביקוש ותמהיל רוכשים: כל ארבעת האתרים מושכים קונים עמידים מהעולם, אך עם הבדלים דקים:
קורשבל 1850 – מאוד בינלאומי; אירופאים בולטים (בריטים, בלגים, שווייצרים, עשירי צרפת), עניין משמעותי מהמזרח התיכון ואסיה, וקונים אמריקאיים הולכים ומתרבים investropa.cominvestropa.com. גם פופולרית היסטורית בקרב רוסים. הרוכשים כאן לעיתים קרובות מחפשים נכסי פרסטיז'ה ואינם מהססים לשלם מחיר פרמיה עבור היוקרה.
ואל ד'יזר – מסורתית יעד מועדף על השוק הבריטי היוקרתי והעשירים הצרפתים. מוניטין חזק לחובבי סקי רציניים (שטחים נרחבים למקצוענים) לצד בקתות יוקרתיות. פרופיל הרוכשים כאן אולי מעט יותר אירופי מזה של קורשבל, אך גם כאן ניכרת עלייה בקונים מחוץ לאירופה.
מז'ב – מושכת קהל עמיד יותר מעודן (פיתוחה החל על ידי משפחת רוטשילד כתגובה צרפתית לסנט מוריץ). רוכשים צרפתיים ושווצרים מאזור ז'נבה אוהבים את מז'ב בזכות הכפר האופנתי (קניות בוטיק, גסטרונומיה, בקצב רגוע יותר מאשר בקורשבל) ואורח החיים השנתי. פופולרית גם בקרב משפחות – לא רק על סקי אלא על החיים האלפיניים הכלליים (גולף, רכיבה על סוסים, פסטיבלי מוזיקה). קיימת נוכחות בינלאומית (בריטניה, בלגיה, אמריקאים/אסייתים מסוימים), אך לא מובחנת כמו בקורשבל.
ורבייה – מאוד בינלאומית; שילוב של בריטים (תואר כ“לונדון על השלג” בזכות ריבוי בריטים), פאן-אירופאים ועשירי העולם. החוק השווייצרי מתיר לזרים לרכוש בוורבייה (מכסות קנטון ואלה), ולכן ישנם בעלי נכסים לא-שוויצרים רבים, כולל סלבס וטייקוני עסקים. לאזור יש וייב צעיר יותר וספורטיבי – מפורסם בסקי אוף-פיסט וסצנת אפרה-סקי תוססת – אך עם הרבה רוכשים עמידים במיוחד. אתרי סקי שווייצריים כדוגמת ורבייה נהנים מיציבות הכלכלה השווייצרית ולעיתים גם מיתרונות מיסויים (יש רוכשים זרים שמעתיקים תושבות כדי ליהנות משיטת מס חד פעמית).
שוק השכירות ותשואות: גם בקורשבל וגם בוואל ד’יזר יש שווקי שכירות חזקים בחורף, אך קורשבל גובה תעריפים שבועיים גבוהים יותר בשל היוקרה והנוחיות שלה (מסעדות עילית ועוד). שאלי סקי-אין/אאוט בקורשבל 1850 יכול להיות מושכר ביותר משאלי דומה בוואל ד’יזר, לעיתים בפער של 20–30%, שמשקף את מעמדה של קורשבל. שוק השכירות של מג’ב עונתי מעט יותר (מצוין לחג המולד ולפברואר, שקט יותר בין לבין) ויש לו גם שוק השכרות לקיץ (גולף/חופשות). השכירות בורבייה דומות לקורשבל בשבועות השיא (שתיהן ברמת המחירים העליונה להשכרת סקי) – שאלי של 100 אלף יורו/שבוע בקורשבל עשוי להיות גם CHF 100 אלף/שבוע בורבייה. התשואות הנקיות בכל הנכסים היוקרתיים האלו נותרות נמוכות יחסית (~2–3%) כפי שמצוין בsnowonly.com. שימו לב שבאופן בולט, בעלות על נכסים באתרי סקי שווייצריים כוללת לעיתים הוצאות בעלות גבוהות יותר (מיסי עושר שנתיים קנטונליים, ושירותים יקרים יותר), ויש הגבלות נוקשות על השכרה (חלק מהבקתות שרכשתם ברישיון לשימוש עצמי לא תוכלו להשכירן בקלות). בצרפת, למעשה, תהליך השכירות פשוט יותר.
גובה האתר ואמינות שלג: קורשבל 1850 וואל ד’יזר שתיהן בגובה רב (1850 מטר וגם בוול–לה–דייל, כאשר הכפר הראשי של ואל ב-1800 מטר) עם טררנים לסקי עד 3,000+ מטר. המשמעות היא אמינות שלג גבוהה מאוד, ובזמן שהאקלים מתחמם, זו חוזקה קריטית – ולכן הן מובילות גם בעליית המחירים. מג’ב, בגובה 1100 מטר, מושפעת יותר משנים עם שלג מועט (למרות שהושקע בשלג מלאכותי). הכפר הראשי בורבייה כ-1500 מטר, עם סקי עד 3300 מטר במון פור, כך שגם שם אמינות השלג גבוהה. בולטת מגמת ה“פרימיום לגובה”: אתרים מעל 1500 מטר חוו צמיחה גבוהה יותר מהנמוכים investropa.com. זה עובד לטובת קורשבל, ואל ד’יזר וורבייה – וזו דאגה מסוימת לגבי מג’ב (אם כי כוח המשיכה בקיץ והאופי שלה מאזנים זאת).
אורח חיים ותשתיות: לכל אתר יש את ההצעה הייחודית שלו. קורשבל 1850 עוסקת בזוהר ונוחות – תוכלו לגלוש ישירות לעיירה, ואז לקנות בשאנל, לאכול במלון מפואר וליהנות מחיי לילה הכוללים מועדונים טרנדיים וגלריות אמנות. ואל ד’יזר משלבת גלישה עוצמתית עם סצנה כפרית חיה ופחות רשמית; ישנם הרבה שאלי יוקרה ואפילו כמה מלונות 5 כוכבים כיום, אך האווירה היא “יוקרה לחובבי סקי” יותר מאשר “יוקרה ראוותנית” של קורשבל. מג’ב מציעה מרכז כפר בסגנון ימי-ביניים מקסים, כרכרות סוסים ושילוב של יוקרה ואותנטיות – כמעט כמו “להיראות בכפר” (בדומה לסנט מוריץ) כמו הגלישה עצמה. זהו גם כפר חי ופועל כל השנה, עם אוכלוסיה קבועה נכבדה – מה שמושך את מי שמחפש קהילה אמיתית. ורבייה ידועה בחיי הלילה והאוף-פיסט – מאוד ספורטיבית ביום וחברתית מאוד בלילה. מעט פחות יוקרתית בקמעונאות (פחות חנויות מעצבים מקורשבל) אך עם שירותים ואירועים יוקרתיים (כמו פסטיבל המוזיקה של ורבייה).
מנקודת מבט של משקיע: השוואת קורשבל מול וורבייה היא לעיתים קרובות שאלה של העדפה בין מערכות צרפתיות לשווייצריות. יש המעדיפים את צרפת בזכות תהליך הרכישה הפשוט יותר ואי הגבלות על קניית נכס ע"י זרים, בנוסף לאורח החיים (שפה, אוכל, תרבות). אחרים מעדיפים את שווייץ בגלל היציבות, הפרטיות והיוקרה שלה (וכמה יתרונות פוטנציאליים של תושבות מס). במונחי השקעה גרידא, בשתיהן נרשמה צמיחה הונית משמעותית. יתרון אחד לקורשבל: אין מכסה על בעלות זרה, כך שנזילות הנכסים גבוהה – כל מיליארדר מכל מקום בעולם יכול לקנות נכס בקורשבל בחופשיות. בוורבייה, רישיונות קניה לזרים מוגבלים מדי שנה, מה שעלול להקטין את הנזילות (אם כי זה גם יוצר מגבלה בביקוש, ובאופן פרדוקסלי תומך במחירים).
תחזית השוואתית: כל אתרי הסקי המובילים האלה צפויים להמשיך להצליח. העלייה האחרונה של קורשבל מצביעה על כך שאולי תאתגר את האתרים השווייצריים מבחינת המחירים הגבוהים ביותר באירופה אם המגמה תמשיך. ואל ד'איזר עוברת שדרוגים (למשל, פרויקט יוקרה חדש וגדול "Le Coin de Val" בתכנון), מה שישמור עליה תחרותית. מחיריה המרוככים יחסית של מג'ב עשויים להפוך אותה לאטרקטיבית למשקיעים המבקשים יוקרה במחיר (יחסית) משתלם, ויש לה קהל צרפתי סופר-עשיר שומר אמונים המייצב אותה. וורבייה, עם הזוהר הבינלאומי וההיצע המוגבל (הכפר גם תחום גיאוגרפית), תישאר שוות ערך לקורשבל.
לסיכום, קורשבל 1850 בולטת אפילו בקרב האליטה: ניתן להשוות אותה אולי לסנט מוריץ או גשטאד ברמת היוקרתיות. בצרפת, קורשבל מספר אחת, עם ואל ד'איזר במקום השני ומג'ב במקום שלישי חזק (יש שיציינו את מריבל או שאמוני, אך אלו ברמת מחירים נמוכה יותר). באלפים בכלל, קורשבל היא אחת הבודדות שמסוגלת למשוך את עשירי העולם בהיקף דומה לזה של אתרי הסקי השווייצריים. זה מבשר טובות להשקעות בנדל"ן – מאגר הרוכשים רחב ומגוון מאוד. עבור אנשים בעלי הון גבוה ששוקלים בין הלוקיישנים הללו, פעמים רבות ההחלטה היא עניין של העדפה אישית: האלגנטיות הצרפתית של מג'ב, הסטייל הספורטיבי של ואל, התחושה הקוסמופוליטית של קורשבל, או האווירה ההדוניסטית של וורבייה. בהיבט השקעה בלבד, המומנטום של קורשבל והפתיחות של צרפת מעניקים לה יתרון מסוים ב-2025 ומעבר לכך.
תחזית 2026–2028: שוק הנדל"ן והגורמים המרכזיים
בעת מבט קדימה אל התקופה 2026–2028, התחזית לשוק הנדל"ן של קורשבל 1850 נותרת חיובית מאוד, עם כמה הסתייגויות ומגמות שראויות למעקב:
המשך צמיחה במחירים: כל הסימנים מצביעים על כך שערכי הנדל"ן בקורשבל ימשיכו לעלות בשנים הקרובות. ייתכן שהצמיחה השנתית לא תהיה חדה כמו הקפיצה של 9% שנרשמה ב-2024, אך גם תחזיות שמרניות מצביעות על עלייה שנתית של 3–5% באתרי הסקי היוקרתיים investropa.com. מספר גורמים תומכים בכך: היצע מוגבל ומתמשך, ביקוש בינלאומי גבוה, והפיכת האתר ליעד יוקרה אמיתי לכל ימות השנה. עד 2028, ייתכן שנראה כבר את רף המחיר העליון של צ’לטים אולטרה-יוקרתיים עובר את €35,000 למ"ר, במיוחד אם יירשמו עסקאות שיא חדשות. מהלך כזה יהפוך את קורשבל 1850 לאחת משוקי הנדל"ן לסקי היקרים בעולם, ויצמצם אולי את הפער לעומת אתרים כמו סנט מוריץ/גשטאד. האפקט המצטבר של אפילו 5% עלייה בשנה אומר שצ'לט ששווה היום 15 מיליון אירו עשוי להיות שווה כ-18 מיליון אירו ומעלה עד 2028, בהתאם למגמת הצמיחה investropa.com.
גורמים כלכליים גלובליים: יש לקחת בחשבון את המצב הכלכלי הרחב. נכון לשנת 2025, שיעורי הריבית באירופה התייצבו ואפילו התרככו (ריבית הפיקדון של ה-ECB סביב 2.5% לאחר הורדות) – מה ששיפר את נגישות המשכנתאותinvestropa.com. אם סביבה של ריביות נמוכות תימשך, או תרד עד 2026–2027, זה מספק דחיפה נוספת לרוכשי היוקרה שלוקחים מימון (חלקם עושים זאת מסיבות מינוף, גם אם לא צריכים בפועל). לעומת זאת, אם האינפלציה תזנק ותביא להעלאת ריבית, שוקי הנדל"ן הכלליים עלולים להתקרר – אך בדרך כלל נדל"ן יוקרה מוביל פחות רגיש לריבית (רוב הרוכשים משלמים במזומן). יציבות גיאופוליטית היא גורם נוסף: קורשבל נהנתה מהיותה יעד בטוח ומבוקש במהלך ההתאוששות מהקורונה ובזמן מתיחויות גיאופוליטיות. אם חוסר הוודאות הגלובלית יימשך, בעלי הון נטו לגוון השקעות לנדל"ן כמקלט בטוח, דבר שיכול להיטיב עם קורשבל. הסביבה הפוליטית בצרפת (למשל, שינויים אפשריים במיסוי עושר) גם היא שווה מעקב, אף שאין כרגע רמזים לשינויים דרמטיים. לסיכום, בהיעדר משבר פיננסי עולמי חריף, הרקע הכלכלי תומך בהמשך השקעות בנדל"ן יוקרה באלפים.
שינויים בדמוגרפיית הקונים: אנו צופים גלים חדשים של קונים בשנים הקרובות. במיוחד, קונים אסייתים (ובייחוד סינים) היו ברובם נעדרים בשנים 2020–2022 בשל מגבלות נסיעה; עם חזרת הנסיעות הבינלאומיות לשגרה, צפוי עניין רב יותר מאסיה. הפרופיל היוקרתי במיוחד של קורשבל מתאים למשקיעים אסייתים עמידים שמחפשים נדל"ן יוקרתי בחו"ל – תופעה שכבר הוזכרה ב-2025 ב-investropa.com. בדומה לכך, יתכן שתהיה עלייה במספר הקונים מהמזרח התיכון (למשל, מדינות המפרץ); בשנים האחרונות נרשמה עלייה במבקרים מקורשבל מהאמירויות, סעודיה וכו', במיוחד באוגוסט ובסביבת ראש השנה האזרחית. סגמנטים בינלאומיים אלה יוסיפו עומק לבריכת הביקוש. קונים אמריקאים צפויים להמשיך בנוכחות החזקה שלהם, במיוחד אם הדולר יישאר חזק יחסית לאירו (אם כי המטבע עלול להשתנות עד 2026–28). בנוסף לכך, יזמי טכנולוגיה צעירים וגמלאים מוקדמים (מהתחומים הטכנולוגיים/הפיננסיים) בוחרים יותר ויותר בנכסים שמבוססים על אורח חיים – בית סקי יוקרתי הוא חלק מהנרטיב הזה. ייתכן ונראה כי גיל הרוכשים הממוצע יורד מעט, עם יותר בשנות ה-40 לחייהם ולא בעיקר בשנות ה-50/60, ככל שעבודה מרחוק וצבירת עושר בגיל צעיר הופכות נפוצות יותר.
התמקדות שנתית ורווחה: עד 2028, קורשבל צפויה להשלים את השינוי שלה לאתר נופש של ארבע עונות אמיתי. צפו לראות עוד מתקני קיץ (אולי הארכת פעילות הרכבלים, מסלולי אופני הרים חדשים, ייתכן גם מגרש אימונים לגולף או אטרקציות אחרות באזור). חשיבות תחום הרווחה, כפי שצוינה, תמשיך ואף תתעצם – ייתכן שייפתחו באזור מרכזי ריטריט ובריאות ייעודיים (בסגנון אתרי ספא שווייצריים). כך מתרחבת האטרקטיביות של רכישת נכס שם גם מעבר לחובבי סקי. כפי שחוקרת של Knight Frank ציינה, בריאות ורווחה עוקפות כיום את הסקי כגורם המניע הראשי באורח החיים של רוכשי נדל"ן באלפיםdmproperties.com. לכן, נכסים שמותאמים לכך (עם מתקני ספא, שקט, חיבור לטבע) יהיו מבוקשים במיוחד. אנו עשויים גם לראות שוק נישה לchalets “עמידי אקלים” – כאלה שנבנים מחומרים ברי קיימא, עצמאות אנרגטית וכו', שאינם רק עונים לדרישות החוק אלא מציבים סטנדרט שהקונים הירוקים ביוקרה שואפים אליו.
מגבלות פוטנציאליות: אחד הגורמים שיש לשים לב אליהם הוא רמות המלאי – הן כל כך נמוכות שנפח המכירות עלול לרדת פשוט בשל מחסור במוכרים. אם המחירים יגיעו לשיאים חדשים, ייתכן שחלק מהבעלים יבחרו לממש רווחים (ובכך יגדילו את ההיצע), אך באותה מידה, רבים עשויים להחזיק בנכס מאחר שיש מעט השקעות אלטרנטיביות מהנות כמו שאלה קוטג'ים בקורשבל. אם נפחי העסקאות ירדו, מדדי המחירים עלולים להפוך לפחות חלקים (כמה עסקאות חריגות עשויות לעוות את הממוצעים). עם זאת, כל ירידה בפעילות קרוב לוודאי תשקף מחסור בהיצע, לא מחסור בביקוש, מה שאומר שהמחירים יישמרו או אף יעלו. מגבלה נוספת יכולה להיות רגולטורית: אם, באופן היפותטי, עד שנת 2028 צרפת תחליט להטיל מגבלות כלשהן על בעלות זרה (לא צפוי כרגע) או מסים חדשים על בתים יוקרתיים, הדבר עשוי למתן מעט את הביקוש. בנוסף, שינויי אקלים נותר אתגר כולל – אם מזג אוויר קיצוני יקצר משמעותית את החורפים לקראת סוף שנות ה-20, עלול להיות לכך אפקט על התפיסות (אם כי כפי שצוין, הגובה של קורשבל מעניק לה יתרון, ויש לה מערך נרחב של ייצור שלג מלאכותי). עד כה, תחזיות מגמות מצביעות על שלג מספק עד שנות ה-30 לאתרי סקי בגובה רב, אך זו נקודת מעקב לטווח ארוך.
השפעת הביד לאולימפיאדת החורף 2030: באמצע 2025, יש מומנטום חזק לכך שאולימפיאדת החורף 2030 תתקיים בצרפת (האלפים הצרפתיים), ייתכן שהאירועים יתפרסו על פני מספר אתרי סקי (לאחר שאיטליה תארח את 2026). אם צרפת תזכה רשמית באולימפיאדה של 2030 (ההחלטה צפויה סביב 2026), ניתן לצפות לגל עניין סביב 2027–2028 עם סיום פרויקטי תשתית ופניית תשומת הלב הגלובלית לאלפים. האולימפיאדה מובילה לעיתים קרובות לזינוק בביקוש לנדל"ן באזורים המארחים – לא רק ממשקיעים שמצפים להכנסות משכירות גבוהות יותר, אלא גם מאנשים עמידים שרוצים להיות חלק מרגש האירוע. לדוגמה, בקורטינה ד'אמפצו (איטליה) נרשמה עליית מחירים חדה מאז הוכרזה כמארחת לשנת 2026 ubs.com. קורשבל, שכבר משמשת כאתר אימוני אולימפיאדה, תהיה ללא ספק בסיס מרכזי ל-VIP במהלך המשחקים, אפילו אם האירועים יתקיימו במקומות אחרים, בשל מתקני היוקרה ומסלול הנחיתה שלה. לפיכך, התקופה שלפני 2030 עשויה להוסיף עוד כמה נקודות אחוז לצמיחת ערך הנדל"ן בקורשבל מעבר למגמה הבסיסית.
תחזית השכרה: תשואות השכרה צפויות להישאר מתונות, אך הכנסות מהשכרה עשויות לצמוח כאשר מחירי הלילה מטפסים (חלקית בשל אינפלציה, חלקית בשל היצע יוקרה מתרחב). לדוגמה, ב-2028 קוטג' יוקרתי עשוי לבקש יותר מ-€120 אלף לשבוע השנה החדשה. אם יתאגדו יותר שירותים (שף פרטי, ועוד), בעלי הנכס יוכלו לדרוש תעריפים גבוהים יותר. גם שוק ההשכרות לקיץ ימשיך להבשיל – וייתכן שיכפיל את גודלו לעומת היום אם המגמות הנוכחיות יימשכו, ובכך יגדיל מעט את התשואות השנתיות. חדירה של חברות ניהול השכרה מקצועיות (חלקן בבעלות מותגי אירוח יוקרתיים) עשויה גם להקל על תהליך ההשכרה, ולאפשר לבעלים להפיק הכנסה מהנכס כשהוא אינו בשימוש.
סיכום – חזון 2028: עד 2028, קורשבל 1850 צפויה להישאר הפסגה של הנדל"ן האלפיני בצרפת, עם מחירים שנשברו שיאים חדשים. אנו צופים קצב צמיחה בריא, אך רגוע יותר – אין התרסקות באופק על פי היסודות. שוק הנדל"ן באתר יאפיין יותר ויותר בצ'אלטים חדשניים, סצנה מפותחת לאורך כל השנה, וקהל לקוחות מכל קצוות העולם. הבעלות בקורשבל תמשיך להיות סמל סטטוס לא פחות משהיא השקעה. עבור משקיעים בעלי הון גבוה וקוני לייף-סטייל, העצה זהה: התמקדו במיקום ובאיכות פריים, החזיקו את הנכס בתקופות תנודה קצרות, ותיהנו גם מהנאה אישית וגם מהערכה פיננסית. כל עוד “שלג” ו”יוקרה” ממשיכים למשוך, שוק הנדל"ן של קורשבל 1850 צפוי לעידן זהב בשנים 2026–2028 ומעבר לכך, בתמיכת היצע נדיר, ביקוש יציב ומהמשיכה הנצחית של האלפים הצרפתיים.
ניתוח שוק 2025: מחירים, ביקוש, היצע ופרופיל הקונים
מחירי נדל"ן בשנת 2025: מחירי הנדל"ן בקורשבל 1850 גבוהים במיוחד וממשיכים לעלות. נכון לאמצע 2025, נכסים באיכות גבוהה בקורשבל מתחילים בסביבות €11,000–€14,000 למ"ר ועולים במהירות בלוקיישנים מובחרים investropa.com. מדדי הערכת שווי מראים כי צ'לטים יוקרתיים בקורשבל 1850 מגיעים באופן קבוע ל-€30,000 למ"ר ומעלה, כשהצ'לטים היוקרתיים ביותר מגיעים ל-€33,200 למ"ר בסגמנט העליון ביותר investropa.com. לשם השוואה, נתונים אלה עולים על אתרי נופש צרפתיים אחרים – אפילו ואל ד’יזר (אתר נופש מובחר נוסף) מדורג סביב €16,100 למ"ר ומגיע לשיאים של כ-€30,000 investropa.cominvestropa.com – דבר שמדגיש את היוקרה של קורשבל. מבחינת עלות מוחלטת, דירה בגודל 100 מ"ר ב-1850 עשויה לעלות בקלות €3–3.5 מיליון (כ-€35,000 למ"ר) snowonly.com, וצ'לטים פרטיים נמכרים באופן שגרתי בטווח שבין €10–€50 מיליון בהתאם לגודל, מיקום ואבזור.
צמיחת מחירים 2024–2025: השוק הפגין תנופת צמיחה מרשימה לקראת 2025. בשנת 2024, קורשבל 1850 הובילה את כל האלפים הצרפתיים עם עליית מחירים של 9%, הרבה מעל הממוצע האלפיני של כ-3% investropa.comdmproperties.com. קפיצה זו משקפת גל ביקוש שלאחר המגפה ואת המחסור המתמשך בנכסים ב-1850. לשם השוואה, אתרי נופש מובילים אחרים ראו צמיחה טובה אך נמוכה יותר (ואל ד'איזר עלייה של 5–7%, מג'ב עלייה של 4–6% בשנת 2024) investropa.com. העלייה החריגה במחירי קורשבל מיוחסת ל“היצע הדוק” – מעט מאוד נכסים חדשים מוגדרים למכירה מול קונים להוטים dmproperties.com. עם הכניסה ל-2025, המחירים ממשיכים במגמת עלייה, והתחזיות מצביעות על צמיחה של 3–7% בערך הנדל"ן באלפים ב-2025 בכלל investropa.com. צפוי כי קורשבל תגיע לצמרת התחום בשל הביקוש החריג. לסיכום, שוק 2025 מתאפיין במחירים גבוהים במיוחד ובדינמיקה מתמשכת של שוק מוכרים בקורשבל 1850.
ביקוש ודמוגרפיית קונים: הביקוש לנדל"ן בקורשבל הוא בינלאומי באמת ומונע בעיקר על ידי אנשים אמידים במיוחד. קונים בינלאומיים שולטים בשוק, כאשר עניין רב מגיע מבריטניה וארה"ב יחד עם קבוצה הולכת וגדלה של קונים אסייתייםinvestropa.cominvestropa.com. קונים אמריקאים הפכו לבולטים במיוחד בשנתיים האחרונות – במידה רבה בזכות דולר חזק (מה שהופך נכסים הנקובים ביורו לזולים יותר יחסית) – ושואפים לרכוש בקתות יוקרה באתרי הסקי המובילים כמו קורשבל וואל ד'יזר investropa.com. קונים בריטים נשארים פעילים מאוד למרות הברקזיט, ושומרים על הפופולריות רבת השנים של קורשבל בקרב האליטה הבריטית. יש גם עניין גובר מסין, סינגפור והונג קונג, כאשר עשירי אסיה מגלים את יוקרת ההחזקות באלפים investropa.com (נמשכים בזכות בתי הספר לסקי האיכותיים למשפחותיהם והיוקרה שבהשקעת לייפסטייל באלפים). היסטורית, קורשבל 1850 הייתה מגרש משחקים לאירופאים ולתושבי המזרח התיכון האמידים – ובמיוחד אוליגרכים רוסים ומיליארדרים היו שחקנים מרכזיים, שרכשו כמה מהבקתות המפוארות ביותר (עדיין ישנם רוסים שמחזיקים בנכסים כאן) businessinsider.combusinessinsider.com. גורמים גיאופוליטיים ציננו את ההשקעות הרוסיות החדשות לאחרונה, אך הפער התמלא על ידי אחרים (למשל אמריקאים). הקונה הטיפוסי בקורשבל ב-2025 הוא יחידת עושר גבוהה מאוד (UHNW) או משרד משפחתי המחפש בית נופש יוקרתי שישמש גם כהשקעה וגם כסמל סטטוס. החוסן והנזילות של הדמוגרפיה הזו מסייעים לשמירה על ביקוש גבוה גם בתקופות של תנודות כלכליות.
מגבלות היצע: אחת התכונות המגדירות את שוק קורשבל 1850 היא המגבלה החמורה של ההיצע. הנופש קטן ומוגבל גיאוגרפית – ממוקם על מדרון הר כאשר רוב הקרקע הניתנת לבנייה כבר תפוסה על ידי שאלטים, מלונות או יער/מסלולי סקי מוגנים. בנייה חדשה נדירה ומפוקחת בקפדנות על ידי הרשויות המקומיות (לשימור הסביבה האלפינית והאופי הבלעדי) investropa.com. בעצם, קורשבל אינה יכולה להתרחב או לפתח בהיקף רחב; כל תוספת נוטה להיות בוטיקית, יוקרתית או מחליפה מבנים ישנים. המשמעות היא שבכל זמן נתון, מספר הנכסים למכירה ב-1850 נמוך במיוחד (לעיתים רק קומץ שאלטים מוצעים בפומבי לשוק, אחרים נמכרים מחוץ לשוק). בעלי נכסים רבים מחזיקים בהם לטווח ארוך (חלק מהנכסים עוברים בירושה או בין חברים באופן פרטי). בסוף 2024, לדוגמה, ציינו סוכנים מקומיים פער בין מוכרים לרוכשים ב-1850 – חלק מהבעלים תימחרו שאלטים ישנים ברמות שיא בשל היעדר תחרות, מה שהוביל למשא ומתן ממושך יותר freespiritalpine.com. ובכל זאת, כל מה שהוא באמת יוקרתי ומתומחר נכון בדרך כלל נמכר מהר, מאחר שיש יותר רוכשים משאלטים זמינים. מחסור כרוני זה יוצר לחץ כלפי מעלה על המחירים – עודף הביקוש אינו מוצא מענה. המשמעות היא גם שהשוק בקורשבל מבודד במידת מה: גם אם הביקוש ייחלש קלות, המחסור יתמוך בערך הנכסים. לסיכום, בשנת 2025 נמצא שקורשבל 1850 מצויה במצב שבו הביקוש עולה בהרבה על ההיצע – מתכון להמשך מחירים גבוהים ומכירה מהירה של נכסים איכותיים.
מגמות בשאלטים ודירות יוקרה ב-2025
צ׳אלטים – יוקרה עליונה ומסורת אלפינית:צ׳אלטים הם סימן ההיכר של הנדל״ן בקורשבל 1850, ומגמות עדכניות מראות כי קונים מחפשים פינוק יוקרתי, מודרני ו"לפני כניסה" מאחורי חזית הצ׳אלט המסורתית. רבות מהנכסים הנחשקים ביותר הם צ׳אלטים חדישים או כאלה ששופצו לחלוטין לאחרונה, ומשלבים מראה חיצוני אותנטי אלפיני (עץ ישן, אבן וקווי גג צ׳אלט) עם פנים עכשווי. קונים בסגמנט העליון ב-2025 שמים דגש על צ׳אלטים עם כל מתקן ואבזור אפשרי: בריכות שחייה מקורות או ספא, מרכזי בריאות (סאונה, חמאם, חדר כושר), קולנוע פרטי, מרתפי יין, חניונים מחוממים וגישה ישירה על מגלשיים למסלולים. צ׳אלטים "חמישה כוכבים" מלאים כאלה משיגים את המחירים הגבוהים ביותר למ"ר ונמכרים לרוב במהירות בשוק. לעומת זאת, צ׳אלטים ישנים שדורשים שיפוץ בדרך כלל נתקלים באתגר תמחור – לאחרונה ישנן “התנגשויות בין מה שמבקשים המוכרים לבין מה שמוכנים הקונים להציע” על צ׳אלטים בני עשור או שניים שטרם שודרגו freespiritalpine.com. קונים מוכנים לשלם מחיר שיא על צ׳אלטים חדשים או משופצים לגמרי, אך אם הפנים מיושן או חסרים מתקני בריאות, הם מצפים כיום להנחה או מקום למיקוחfreespiritalpine.com. מגמה זו יוצרת הזדמנות: משקיעים המוכנים לשפץ נכס ישן יכולים להעלות את ערכו משמעותית. בסך הכול, הרף ל”צ׳אלט יוקרתי” ב-2025 גבוה במיוחד – עיצוב "אלפיני שיק" מודרני, חכמת בית חכם, ונוחות ברמת מלון הם הסטנדרט במגזר היוקרתי של 1850.
דירות – פרויקטים חדשים ומגורי שירות: בעוד הצ'אלטים גונבים את ההצגה, דירות יוקרה הפכו לחלק חשוב מהסצנה הנדל"נית בקורשבל, במיוחד באזורי 1650 (מוריון) ו-1550 (הכפר) וכמגורי סקי-אין/אאוט באזור 1850. בשנים האחרונות צצו פרויקטי דירות חדשות שמיועדים לרוכשים שמחפשים שילוב של יוקרה ונוחות. לדוגמה, פיתוחים כמו Sundance Lodge ו-Steamboat Lodge בקורשבל 1650 (צפויים להסתיים בסוף 2025) מציעים מתקני מלון 5 כוכבים – דמיינו שירותי קונסיירז', בריכות שחייה, ספא ומסעדות באתר – והכול במסגרת בעלות פרטית על דירה freespiritalpine.com. מגורים אלה נעים בין דירות 2 חדרים "נעל ונטוש" פרקטיות לדירות פנטהאוז מרווחות עם 5–6 חדרי שינה שיכולות להתחרות בצ'אלטים בגודל freespiritalpine.com. הרעיון הוא להציע חלופה לצ'אלט – כל היתרונות של סגנון החיים אבל עם פחות התעסקות תחזוקתית. נכסים כאלה זוכים לביקוש: רוכשים אוהבים את האפשרות לנהל דירה באופן מלא ואפילו להשכיר אותה כשאינם משתמשים בה (לחלק מהנכסים יש תכניות השכרה). מבחינה עיצובית, הטרנד בדירות דומה לזה של צ'אלטים: שימוש בחומרים מקומיים איכותיים (קורות עץ ישנות, קמינות אבן) בשילוב עיצוב אלפיני מודרני ונקי. חלונות פנורמיים גדולים, תקרות גבוהות, וחללים פתוחים שמנצלים את הנוף נפוצים מאוד. טרנד נוסף הוא חללים גמישים בדירות החדשות – חדרים שיכולים לשמש כחדרי שינה נוספים, משרד ביתי או חדר מדיה, בהתאם לצרכים של הבעלים (מענה לשהיות ארוכות ושילוב עבודה מרחוק). בקורשבל 1850 עצמה ההיצע של דירות מוגבל (הכפר הוא בעיקר צ'אלטים ומלונות), אך היכן שיש דירות, הן לרוב בבנייני צ'אלט בוטיקיים עם 4–10 דירות בלבד, לשמירה על פרטיות ויוקרה.
טרנדים באורח חיים ושירותים:"וולנס" (בריאות ואיכות חיים) עוקף את הסקי כעדיפות – זו מגמה בולטת בנדל"ן האלפיני dmproperties.com. בקורשבל, זה ניכר באופן שבו הצ'אלטים והדירות מעוצבים. רוכשים מעניקים היום ציון גבוה למתקני בריאות פנימיים ולאפשרות שימוש כל השנה. הרבה צ'אלטים חדשים או מחודשים כוללים חדרי ספא ייעודיים, אולמות יוגה או חדרי כושר, מתוך הכרה בכך שבעלים ואורחים עשויים לבלות זמן רב יותר במנוחה והתחדשות מאשר בגלישה על השלג. יזמים שמים לב גם ליעילות אנרגטית וטכנולוגיה – מתקינים בידוד מודרני, משאבות חום, חלונות משולשים וכו', הן כדי לעמוד בתקנות חדשות והן כדי למשוך רוכשי יוקרה אקולוגיים. מערכות בית חכם (שליטה בתאורה, חימום, אבטחה, ואפילו הדלקת הסאונה מראש) הן סטנדרט בנכסי יוקרה. בנוסף, אלמנטים של עיצוב בִּיוֹפִילִי – שילוב מרבי של טבע, אור טבעי ונופי ההרים – זוכים לביקוש, בהתאם לטרנד הבריאות.
בחזית האדריכלית, קורשבל שומרת על קודי עיצוב מחמירים במטרה לשמר את קסם הצ’לטים שלה, כך שמבחינה חיצונית המגמה היא אבולוציה ולא מהפכה. צ'לטים חדשים עדיין נראים כמו צ’לטים מסורתיים (גגות משופעים, חזיתות עץ), אך הם גדולים ומפוארים יותר מהבקתות הכפריות של פעם. חלק מה"צ'לטים" החדשים ביותר הם למעשה אחוזות מיניאטוריות (מעל 1,000 מ"ר), אך מוסווים בקפידה בעץ ואבן. הגידול המתמשך בחנויות יוקרה ומסעדות (עם יותר מ40 בוטיקים מעצבים ועשרות מסעדות שף ב-1850 voguebusiness.combusinessinsider.com) משלים את מגמת הנדל"ן – בעלי נכסים כיום מצפים לאקוסיסטם יוקרתי שלם. לסיכום, מגמות הנדל"ן בקורשבל 1850 לשנת 2025 מדגישות מתקני בריאות ברמה הגבוהה ביותר, עיצוב אלפיני מודרני ומגורים עתירי שירותים (בין אם בצ'לטים עם צוות מלא או במתחמים עם שירות מלא). השוק מגיב לרצון הרוכשים במקלט לכל השנה שמציע הרבה יותר מסתם מקום לישון בו אחרי הגלישה.
הזדמנויות השקעה ותשואות צפויות
פוטנציאל עליית ערך ההון: נדל"ן בקורשבל 1850 נחשב לעיתים קרובות כהשקעת בלו-צ'יפ, המציעה שמירה איתנה על ההון וצמיחה ארוכת טווח, ולא רווחים ספקולטיביים מהירים. ההיסטוריה מרשימה – ערכי הנדל"ן באלפים הצרפתיים עלו בכ-30% בממוצע מאז 2020 (כ-5.5% בשנה) investropa.cominvestropa.com, ואתרי הנופש היוקרתיים מובילים בביצועים, במיוחד מאז המגפה. במקרה של קורשבל, מחירי הנדל"ן בשנים האחרונות עלו בחדות (למשל, +9% רק ב-2024) investropa.com, וקובעים רף חדש. הציפייה קדימה היא שהקצב יתמתן, אך מומחים חוזים צמיחה מתונה של כ-3–7% בשנה בשוק האלפיני עד 2026 investropa.com. באזור אולטרה-יוקרתי כמו 1850, ניתן לצפות למחירים בקצה העליון של הטווח, כל עוד אין תנודות חריגות. המשמעות היא שצ'אלה בשווי 10 מיליון אירו כיום עשוי לעלות באופן אורגני ל-11–12 מיליון אירו תוך מספר שנים, רק מעליית הערך בשוק. בנוסף, פער ההיצע-ביקוש הייחודי לקורשבל מרמז כי תיתכן עליית ערך מעל הממוצע – בכל פעם שיש גל של רוכשים עשירים חדשים (נניח משווקים מתעוררים או כתוצאה מכלכלה חזקה), יש מקום לקפיצות מחירים בהינתן ההיצע הקבוע. למעשה, פוטנציאל הצמיחה ההונית נשאר חזק, והאסטרטגיה של לקנות ולהחזיק משתלמת. אפילו בטווח הארוך מאוד, נכסי יוקרה אלפיניים הראו עליות יציבות (למשל, שווי הצ'אלטים האיכותיים עלה בכ-33% בממוצע מאז 2008, והצמיחה הואצה לאחר 2020) investropa.com.
תשואות ודמי שכירות: משקיעים צריכים לקחת בחשבון כי התשואות (הכנסות) מהשכרת נכסים בקורשבל 1850 נמוכות יחסית מבחינה אחוזית, כפי שמקובל בשווקי יוקרה אולטרה-יוקרתיים. מכיוון שמחירי הרכישה גבוהים מאוד, ההכנסה מהשכרה, אף על פי שהיא גבוהה במספרים מוחלטים, מתורגמת לתשואה שנתית צנועה. תשואות שכירות נטו טיפוסיות נעות סביב 2–3% באתרי דגל כמו קורשבל snowonly.com. לשם השוואה, אזורים פחות יוקרתיים באלפים הצרפתיים יכולים להניב תשואה נטו של 4–4.5% snowonly.com, והממוצע הארצי בצרפת של תשואות שכירות (לכל סוגי הנכסים) הוא כ-6% mansion-properties.com. כלומר, משקיע בקורשבל לרוב יעדיף הערכת ערך הונית ושימוש עצמי על פני תשואה כספית גבוהה. למשל, נכס בשווי 5 מיליון אירו עשוי להכניס כ-200,000 אירו בשנה מהשכרה (אם מושכר בשבועות השיא); אחרי הוצאות, הרווח הנקי יהיה כ-150,000 אירו – שהם סביב 3% תשואה. אך מה שהמספרים האלו לא משקפים הוא גובה שכר הדירה והיכולת לקזז עלויות בעלות. בשבועות החורף המבוקשים (סילבסטר, חופשות בתי ספר), שכר דירה שבועי בצ'לטות מובילות יכול לעבור את 80,000–100,000 אירוbusinessinsider.com. גם דירות קטנות יוקרתיות יכולות להניב עשרות אלפי אירו לשבוע בעונה. אם הבעלים מוכן להשכיר את הנכס שלו, למשל, 8–10 שבועות בחורף ואולי עוד כמה שבועות בקיץ, הוא יכול לכסות חלק משמעותי מהוצאות שנתיות (צוות, תחזוקה, מסים) ואפילו להרוויח תוך כדי שהוא ממשיך ליהנות מהנכס בעצמו בחלק מהשנה.
כדאי גם לציין כי הביקוש להשכרה חזק מאוד בקורשבל בשבועות שבהם הבעלים פותחים את בתיהם. מומחי השכרת דירות באלפים מציינים כי צ'לטות במיקומים טובים מגיעות ל-70–90% תפוסה לאורך החורף (ואף לתוך הקיץ)snowonly.com. המעבר לתיירות כל השנה גורם לכך שיולי–אוגוסט תורמים כיום להכנסות משכירות (גם אם במחיר נמוך מהחורף). לפיכך, בעלים מתוחכם יכול להגיע לתפוסה כמעט מלאה בעונות השיא וליהנות מ-תשואה אפקטיבית טובה יותר. יש נכסים המנוהלים על ידי סוכנויות יוקרה או מפעילי טיולים, שמייעלים את התהליך.
אסטרטגיות הזדמנויות והשקעה: עבור משקיעים במיוחד, יש מספר כיוונים למקסם רווחים בקורשבל:
השבחות ושיפוצים: כפי שהוזכר, ניתן לעיתים לרכוש בצ'אלטים ישנים באזורים מעולים הדורשים מודרניזציה בהנחה יחסית קלה. השקעה בשיפוץ יוקרתי (עם שיפור יעילות אנרגטית ואבזור חדש) לא רק שמעלה משמעותית את ערך הנכס אלא גם את הכדאיות להשכרה שלו. לנוכח הרגולציה הדוחפת לבתים יעילים אנרגטית, שדרוגים כאלה גם "מגנים" על ההשקעה לטווח הרחוק.
החזר מע"מ בבניה חדשה: צרפת מציעה תמריץ משתלם לרוכשים התפתחותים חדשים באזורים תיירותיים. אם אתה רוכש נכס בבניה חדשה ומתחייב להשכיר אותו מרוהט עם שירותים ברמה מלונאית (כגון שירותי ניקיון, ארוחת בוקר) למספר שבועות בשנה, אתה זכאי להחזר של 20% מע"מ ממחיר הרכישה freespiritalpine.com. בהקשר של קורשבל, 20% מרכישת נכס בשווי מיליוני אירו הוא סכום משמעותי – מדובר בקפיצה מיידית בהון העצמי. רוכשים רבים של דירות חדשות בקורשבל 1650 למשל, מנצלים את המנגנון הזה, מממנים את המע"מ במהלך הבנייה ודורשים את ההחזר אחרי רכישה באמצעות רישום לתוכנית השכרה. כך משתפרת התשואה והזרם המזומנים, והתשואה מהשכרה הופכת לאטרקטיבית יותר בשנים הראשונות.
שיתופי שימוש: משקיעים מסוימים משתפים פעולה עם חברים או בני משפחה ורוכשים יחד צ'אלט (באופן לא פורמלי או דרך חברה בע"מ), וכך מתחלקים בשימוש ובעלויות. לנוכח המחירים הגבוהים, זה עשוי להיות פתרון יעיל, ועם תיאום נכון, כל צד נהנה גם מזמני שיא. ישנה מגמה מתפתחת של בעלות חלקית או מועדוני חברים יוקרתיים בנכסי סקי, המאפשרים לרכוש "מניות" בצ'אלט יוקרתי במיוחד (אם כי זה תחום חדש ויש לבדוק היטב את החוקיות).
ערך יחסי באזורים פחות מוכרים: אמנם קורשבל עצמה יקרה, אך משקיעים בוחנים לפעמים רכישה בפריפריה של קורשבל (למשל, קורשבל מוריון/1650, קורשבל וילג'/1550, או לה טניה הסמוכה). אזורים אלה נכללים באותו מתחם סקי ונהנים מהמוניטין של קורשבל, אך מחירי הנדל"ן נמוכים יותר. לדוגמה, כפרי לוויין בעמקי השלג עולים 50–70% פחות למ"ר בהשוואה ל-1850 investropa.cominvestropa.com, והתשואות מהשכרה (4%+ נטו) גבוהות לעיתים מאתרי היוקרה snowonly.com. החיסרון: עליית ערך איטית יותר וקהל שוכרים אחר, אך למשקיעים שמחפשים "אסטרטגיית השקעה" יש שמפצלים בין נבחרי פריים ואזורים מתפתחים.
לסיכום, תשואות צפויות בקורשבל 1850 נובעות משילוב של הכנסה שכירות מתונה וצמיחה הונית חזקה. רוכש בשנת 2025 יכול לצפות לעליות ערך שנתיות באחוזים חד־ספרתיים (שמתווספות לבסיס ערך גבוה מאוד) וכן ליכולת לקזז עלויות באמצעות שכירויות שמניבות אמנם רק אחוזים בודדים, אך מהוות סכום ניכר במונחים של יורו. לאור היסודות של שוק הנדל"ן בקורשבל, גם אסטרטגיה שמרנית של החזקה עד לשנת 2028 צפויה להניב תשואה כוללת גבוהה, בשקלול עליית ערך הנכס וכל דיבידנד שכירות שיתקבל. המפתח הוא לרכוש נכס איכותי (מבחינת מיקום ומפרט), כי נכסי יוקרה תמיד יהיו המבוקשים ביותר – מה שמבטיח נזילות גבוהה ותמחור פרמיום בעת היציאה מהשקעה. לצורך חיזוק הביטחון בשוק: ניתוחי מומחים מגדירים את מגמת הנדל"ן באלפים כ-“עולה באופן מובהק” ומדגישים שאתרי נופש מרכזיים כמו קורשבל נהנים מתשתית כלכלית חזקה ביותר גם קדימה investropa.cominvestropa.com.
רגולציה ומדיניות ממשלתית המשפיעה על נדל"ן
חוקי יעילות אנרגטית ("חוק האקלים"): שינוי מדיניות משמעותי המשפיע על הנדל"ן בצרפת הוא האיסור ההדרגתי על השכרת נכסים בדירוג אנרגטי נמוך. החל משנת 2025, דירות שדורגו בדרגת אנרגיה "G" לא יוכלו להיות מושכרות כחוק בצרפתmansion-properties.com. עד 2028, האיסור מתרחב גם לנכסים בדירוג "F", ובהמשך גם ל-"E" ב-2034. באתרי סקי באלפים, לא מעט שאלטות מסורתיות שנבנו לפני עשרות שנים עלולות להיכנס לקטגוריות הדירוג הנמוכות (בשל חלונות חד-שכבתיים, בידוד בלתי מספיק, מערכות חימום ישנות ועוד). לבעלי דירות בקורשבל, זה הפך לסוגיה בוערת: על מנת לשמור על פוטנציאל ההשכרה, יש לעדכן את הנכס לעמידה בתקן. כבר עתה אנו עדים ל"בריחה לאיכות" – כלומר קונים מתמקדים בשאלטים חדשים, מבודדים היטב, או כאלו שכבר שודרגו למערכות חימום ובידוד מודרניותinvestropa.cominvestropa.com. שאלטים ישנים בעלי דירוג נמוך נקלעים לשוק דו-שכבתי: או שהם נמכרים במחיר נמוך, או שלא נמכרים כלל, או שבעליהם משקיעים בשיפוצים (פאנלים סולאריים, משאבות חום, בידוד משופר) כדי להעלות את הדירוג. תקנות אלו, באופן די מפתיע, תומכות בעליית מחירים בנכסים איכותיים – כיוון שבתים שמקיימים את הדירוגים A/B הופכים ליקרים ומבוקשים אף יותר investropa.cominvestropa.com. בקורשבל 1850 שאלטים יוקרתיים רבים עברו שיפוץ להתקנת חלונות משולשים, חימום גיאותרמי ועוד, כדי להבטיח שיוכלו להמשיך להיות נכסי השכרה. בסך הכול, המדיניות הזו דוחפת את השוק לקיימות, מה ששפר בטווח הארוך את איכות המלאי ואף עולה בקנה אחד עם ערכי הקונים (רבים מקרב בעלי ההון אוהבים את שדרוגים ידידותיים לסביבה כחלק מהסטנדרט היוקרתי).
רגולציה על השכרות לטווח קצר: אזורים עתירי תיירות בצרפת מאזנים בין רווחיות ההשכרות לטווח קצר לבין צורכי הקהילה. בחלק מהעיירות האלפיניות (במיוחד הגדולות כמו שאמוני), הרשויות המקומיות הגבילו את מספר השכירות לתיירים או דרשו היתרים מיוחדים להפעלתן dmproperties.cominvestropa.com. שאמוני, לדוגמה, הטעילה מכסות על דירות נופש באזורים מסוימים במטרה לפנות דיור לתושבים מקומיים ולעובדים עונתיים. בעוד הגודל הקטן יותר של קורשבל והיותה אתר נופש ייעודי משמעם שטרם הוטלה מגבלה מחמירה (הכלכלה נשענת על השכרות), היא אינה חסינה לפיקוח רגולטורי. בעלי נכסים בקורשבל חייבים לרשום את הנכס שלהם אם הם משכירים לטווח קצר ולשלם מס תיירות. אם בעתיד יוחלטו חוקים – למשל, הגבלת מספר השבועות שניתן להשכיר נכס, או דרישה לסטטוס מגורים עיקריים על מנת להשכיר ללא הגבלה – הדבר עשוי להשפיע על חישובי ההשקעה. עם זאת, לאור הפרופיל של קורשבל 1850 (בעיקר בתי נופש יוקרתיים ותשתיות תיירות), כל מדיניות כזו צפויה להיות מדודה. ראוי לציין, שהגבלת היצע הנכסים להשכרה במקומות כמו שאמוני מובילה ליותר ביקוש (ולמחירים גבוהים יותר) לנכסים שכן זמיניםinvestropa.cominvestropa.com. אפקט דומה עשוי להתרחש בקורשבל: אם אי פעם תוגבל ההשכרה, הנכסים הבלעדיים שיישארו יזכו לביקוש אף גבוה יותר מתיירים אמידים. זהו תחום למעקב, אך נכון ל-2025, קורשבל עדיין שוק ידידותי מאוד להשכרות ללא מגבלות מקומיות ייחודיות על דירות נופש (למעט מה שנקבע בחוק הלאומי).
מיסים על בתים שניים: ממשלת צרפת והרשויות המקומיות הטילו מיסים שמיועדים לבעלי בתים שניים, הכוללים רבים מהמחזיקים בנכסים בקורשבל. צעדים אלה כוללים תוספת מס מגורים (taxe d’habitation) מוגדל באזורים שהוכרזו רשמית כסובלים ממחסור בדיור לתושבים המקומיים (zones tendues). מחוז סבואה של קורשבל התיר העלאה של עד 60% במסי הבתים השניים במקרים מסוימים. בנוסף, בחלק מהאתרים הפופולריים קיים מס על בתים ריקים שמטרתו להרתיע מהשארת נכסים ריקים. למעשה, כשמדובר בשאלי בשווי של מיליוני יורו, המיסים המקומיים הללו יחסית זניחים (תוספת של כמה אלפי יורו בשנה) ולא מנעו מרוכשים אמידיםinvestropa.com להיכנס לשוק. המשטר המס הלאומי בצרפת כולל היבטים ידידותיים למשקיעים: אין "מס רוכש זר" גורף, וצורפת אף שינתה ב-2018 את מס העושר כך שהוא מתמקד רק בנדל"ן (IFI – מס עושר נדל"ן) החל על שווי נדל"ן נטו מעל €1.3 מיליון בשיעור מתקדם של עד כ-1.5%. רוכשים מחו"ל לרוב פשוט לוקחים זאת בחשבון בעלות החזקת נכס בצרפת. על הכנסות שכירות, בעלי נכסים זרים משלמים מס הכנסה צרפתי (עם אמנות למניעת כפל מס), אך ניתן לקזז הוצאות, ותוכניות אטרקטיביות כמו LMNP (השכרה מרוהטת) מספקות טיפול מס מיטיב. מעבר לכך, קיימות הטבות מס על השכרה: הכנסות מהשכרה מרוהטת לרוב ניתנות לקיזוז באמצעות פחת והוצאות, ולעיתים יוצרים הכנסה חייבת מס נמוכה במיוחד על שאלי שמנוהל ביעילות. תמריץ נוסף קיים בבנייה חדשה – מע”מ (20%) ניתן להחזר אם הנכס מושכר עם שירותים, מה שמעלה משמעותית את התשואה freespiritalpine.com. בנוסף יש נקודות זיכוי ומענקים לשיפוצים ירוקים (בתוך מערך היוזמות הירוקות של צרפת). בסיכומו של דבר, הרגולציה בצרפת נחשבת יציבה ושקופה יחסיתmansion-properties.com. המשקיעים נהנים מהגנה משפטית חזקה (זכות הקניין מעוגנת עמוק) mansion-properties.com והמגמה הצרפתית לדחוף להשכרה בת-קיימא ככל הנראה תגדיל את ערך הנכסים העומדים בתקינה בטווח הארוך.
תקנות תכנון ובנייה מחמירות: הפיתוח בקורשבל 1850 מוסדר על ידי כללי תכנון מחמירים שמטרתם לשמור על הסביבה ההררית ועל האופי הבלעדי של האתר. חוק ההרים (Loi Montagne) ותוכניות עירוניות מקומיות מגבילים פיתוח בקנה מידה גדול, במיוחד מעל גבהים מסוימים. בפועל, המשמעות היא שהיתרי בנייה חדשים נדירים – הדגש הוא על שיקום מבנים קיימים ולא על התפשטות לקרקעות שלא נבנו קודם לכן investropa.com. מגבלות גובה מבטיחות כי הצ'אלטים יישארו בקנה מידה אנושי (ללא מגדלי מגורים), והנחיות עיצוביות שומרות על המראה הקלאסי של הצ'אלט. בנוסף, בניית מגורי נופש חדשים באלפים דורשת לעיתים קרובות להעניק תועלת כלשהי לקהילה (כמו יצירת חנייה או תמיכה בדיור לעובדים עונתיים) כתמורה. מדיניות אלו למעשה נועלות את המחסור בנדל"ן בקורשבל. עבור בעלי הנכסים, זו בשורה טובה כיוון שזה מונע פיתוח יתר שהיה עלול לדלל את שווי הנכסים או את קסם האתר. מצד שני, פרויקטי שיפוץ עלולים להיות יקרים ודורשים זמן רב בשל מכשולי רישוי – אך מרבית הרוכשים מתוך שכבת היוקרה מקבלים זאת כחלק מהבעלות על חלקת גן-עדן. יש לציין שבשווייץ התקנות אף מחמירות יותר (כמו הגבלת ה־Lex Weber על דירות נופש), ואילו בצרפת יש עדיין אפשרות לפתח, אך בצורה מבוקרת. מועצת קורשבל המקומית נדרשת לאזן בין קיימות סביבתית (סיכוני מפולות שלג, תחבורה, משאבי מים) לבין מעמדה כיעד תיירותי עולמי. שדרוגי התשתיות בשנים האחרונות (כמו מעליות חדשות) מלווים לרוב בהערכות סביבתיות, וככל שניתן, ממחזרים או משדרגים מתקנים קיימים ולא בונים חדשים.
לסיכום, המצב הרגולטורי ב־2025 עבור בעלי נדל"ן בקורשבל מאופיין בדגש על איכות ועמידה בדרישות: בתים חסכוניים באנרגיה, השכרה אחראית ופיתוח מבוקר. צעדים אלו, על אף שמסבכים את העניינים בעבור הבעלים, לרוב מגבירים את ערכו היוקרתי והארוך טווח של הנדל"ן בקורשבל. מומלץ לרוכשים לוודא שכל נכס שהם שוקלים עומד כבר בתקנים החדשים או שניתן לשדרגו בקלות – ולהיעזר במומחים מקומיים לייעול מיסוי ולהבנת כללי ההשכרה. חשוב לציין כי צרפת אינה מגבילה רוכשים זרים (אין הגבלות לאזרחים זרים), מה שמבטיח שהביקוש בקורשבל נותר רחב כתמיד, וכולל קונים מאירופה, אמריקה ואסיה.
דינמיקה עונתית והשפעתה על מחירים וזמינות
עונת השיא בחורף (עונה גבוהה): קורשבל 1850 היא ביסודה עיירת סקי, והחורף הוא הזמן שבו הכפר באמת מתעורר לחיים – יש לכך השלכות ישירות על השימוש והמחיר של נדל"ן. התקופה מדצמבר עד אפריל היא עונת השיא, כאשר חג המולד/שנה חדשה ופברואר (חופשות בתי ספר) הם נקודות השיא המובהקות. בזמנים אלו הביקוש למגורים מרקיע שחקים. בעלי שאלטים שמשכירים את הנכסים שלהם לרוב מרוויחים את עיקר ההכנסה השנתית תוך 2–3 שבועות חופשה בלבד. כתוצאה מכך, מחירי השכירות בחורף גבוהים במיוחד (למשל, €50,000+ לשבוע עבור שאלט יוקרה עם 4 חדרי שינה הוא דבר רגיל בשבוע השנה החדשה). גם הפעילות בשוק המכר עשויה לזנק בחורף, שכן מבקרים עשירים לעיתים מחליטים לרכוש לעצמם פיסת מקורשבל לאחר שחוו את אורח החיים. זה לא נדיר שסיורי נכסים ייערכו במקום בעונת השיא בעקבות שוכרים מוקסמים. עם זאת, המלאי למכירה בדרך כלל נמוך ביותר בחורף – בעלי נכסים רבים יעדיפו לדחות פרסום עד האביב/קיץ כדי לא להפריע להשכרות החורף הרווחיות או לזמן החופשה האישי. לכן החורף הוא הזמן שבו הקונים חווים את המוצר (את הנופש ולעיתים את הנכס עצמו כדיירים), אך העסקאות בפועל מסתיימות לעיתים קרובות בעונות המעבר.
אביב וסתיו (עונות שפל): בסוף אפריל, מעליות הסקי נסגרות וקורשבל נכנסת לשלב שקט. הפשרת השלגים באביב ועונת המעבר (מאי, יוני) מביאות לכך שרבות מהחנויות והמסעדות סגורות. באופן דומה, אחרי קיץ קצר, הסתיו (מסוף ספטמבר ועד נובמבר) נחשב לעונת שפל עם מינימום פעילות תיירותית. תקופות אלה היו מאז ומתמיד עונות רגועות באתר – זמן שבו בעלי שאלטים מבצעים שיפוצים או שדרוגים, הצוות יוצא לחופשות, והכפר מתמלא כוחות. מהבחינה השיווקית, עונת השפל היא הזמן שבו המלאי נוטה להיות הגבוה ביותר וקונים עשויים למצוא מעט יותר מקום למיקוח. מוכרים שמפרסמים בעונת השפל מודעים לכך שמספר הקונים קטן; אם יש להם עניין למכור, הם עלולים לתמחר מעט אטרקטיבי יותר. יחד עם זאת, כיוון שבעלי הנכסים בקורשבל בדרך כלל אינם לחוצים על מזומן, לא כדאי לצפות להנחות עונתיות קיצוניות – השוק לא מתנהג כמו מחירי שכירות עונתית שמתרוממים או צונחים בחדות. מחירי הנכסים אינם נופלים בקיץ/עונת שפל; לכל היותר, יש יותר מקום למיקוח או אפשרות לרכוש ללא תחרות על הנכס. ישנם קונים מנוסים שמכוונים את החיפוש שלהם לאביב: לאחר עונת סקי עמוסה, כמה בעלי נכסים עשויים לשקול למכור (במיוחד אם הנכס לא הושכר או נוצל כפי שציפו). כמו כן, לסוכנויות נדל"ן יש יותר זמן להקדיש ללקוחות בעונת השפל, דבר שיכול להעניק לרוכשים יותר תשומת לב ואפשרות לבדוק את השוק לעומק.
עונת הקיץ (עונת שיא משנית):הקיץ (יולי–אוגוסט) בקורשבל הפך לפופולרי מאוד כאשר הרי האלפים משווקים את עצמם כיעד לכל ימות השנה. אף שהקיץ אינו עמוס כמו החורף, הוא כבר אינו נחשב כמשני. משפחות וחובבי טבע מגיעים לטיולים רגליים, רכיבת אופני הרים, ריצות שטח, גולף (בקרבת מקום) ומנוחה אלפינית. האקלים נעים (ימים חמים, לילות קרירים) והנוף מרהיב, מה שהופך את קורשבל גם בקיץ למפלט הררי יוקרתי. למגמה זו יש מספר השפעות: השכירות בקיץ מהוות כיום מקור הכנסה משמעותי ורבים מהצ'אלטים והדירות מושכרים על בסיס שבועי לתיירים מאירופה, המזרח התיכון (שלעיתים קרובות מחפשים אקלים קריר יותר בקיץ) ומקומות נוספים. בשיא הקיץ שיעורי התפוסה בנכסים מבוקשים עשויים להגיע ל-70% ומעלה snowonly.com. דמי השכירות נמוכים מהחורף אך עדיין נאים – למשל, אותו צ'אלט שמושכר ב-€50,000 לשבוע בחורף עשוי להיות מושכר ב-€15,000–€20,000 לשבוע באוגוסט. עבור בעלי הנכסים, המשמעות היא שהנכס לא עומד ריק 8 חודשים בשנה; ניתן לנצל אותו או להרוויח ממנו ביותר עונות. מהבחינה התרבותית, הדימוי של קורשבל מתרחב כאתר נופש דו-עונתי, בדומה למג'ב או שאמוני. תשתיות כמו מעליות הפועלות בקיץ (לטיילים ולרוכבי אופניים) ואירועים כמו פסטיבלי מוזיקה או זיקוקים מושכים מבקרים. למעשה, ברחבי האלפים, דיווחו אתרי נופש על עלייה משמעותית בביקורי קיץ – בשאמוני חלה עלייה של 46% במכירות כרטיסי מעליות בקיץ תוך שנתיים dmproperties.com, ובקורשבל עצמה הנתונים עולים בהתמדה. הנוכחות לאורך כל השנה תומכת בערך הנכסים מכיוון שבעלים רואים שימושיות גדולה יותר (והכנסות פוטנציאליות) מההשקעה שלהם. זה גם מסייע לצמצם מעט את עונתיות העסקים, והכפר הופך לבר-קיימא יותר לאורך כל השנה.
השפעה על זמינות: מחזור העונות משפיע על מועד היציאה של נכסים לשוק. רבים מהמוכרים מעדיפים להתחיל למכור בסוף החורף או באביב (לאחר שנהנו מעונה אחרונה, או כדי לתפוס את מבקרי האביב), כדי שהעסקה תיסגר בקיץ לפני החורף הבא. באופן דומה, פרויקטים חדשים לרוב שואפים למסירה בסתיו, כך שהקונים יוכלו ליהנות מהנכס בעונת החורף. לכן, הסתיו מתאפיין בריבוי הסכמות וסגירות (למעשה משרדי הנוטריונים באלפים עסוקים במיוחד באוקטובר-נובמבר בסגירת עסקאות כדי שהקונים יקבלו מפתחות עד חג המולד). לגבי השכרות, בעלי נכסים נדרשים להחליט עד תחילת הסתיו אם ישכירו את השבועות המבוקשים או ישתמשו בנכס בעצמם, שכן סוכני השכרה מתחילים לשווק את צ'אלטים לחורף כבר בספטמבר עבור העונה הקרובה.
דינמיקת מחירים: ייתכן שאנשים מניחים שרכישה בחורף יקרה יותר בגלל הביקוש – אך בנדל"ן, המחירים בקורשבל יחסית קבועים לאורך כל העונות (בניגוד למלונות, מחירי הבתים לא מוכפלים בחורף). עם זאת, הערך הנתפס של נכס נמצא בשיאו בחורף: שאלה סקי נראית אטרקטיבית במיוחד כשהיא מוקפת בשלג ובפעילות תוססת. לעיתים זה מוביל למכירות מהירות במחיר המבוקש בחורף, בעוד שאותו נכס המוצג בעונה מתה עשוי לקבל הצעה נועזת יותר. במובן הזה, עשויה להתרחש רכישה "רגשית" בחורף – קונה מתאהב במקום בשיא האווירה ומשלם מחיר מלא. לעומת זאת, משקיע קפדן יעדיף לבדוק בקיץ כדי לבדוק אם מתגלות בעיות שמוסתרות בשלג החורפי (מצב הגג, גבולות הקרקע וכו'), ולנהל משא ומתן באווירה רגועה פחות.
מגמות שימוש – שהייה ארוכה יותר: שינוי עונתי נוסף הוא שבעלים (ושוכרים) מבלים תקופות ארוכות יותר בקורשבל מאשר בעבר. עליית העבודה מרחוק מאפשרת לחלק מהבעלים להגיע למספר חודשים – לדוג' מדצמבר ועד פברואר ברצף – במקום רק לשבוע חופשה. ייתכן שהם יעבדו מהשאלאה שלהם במהלך השבוע וישתמשו בהפסקות לגלישה, ומתייחסים אליה כאילו היא בית משני עיקרי. בדומה לכך, יש שמגיעים בקיץ לחודש של בריחה מהעיר. מגמה זו מטשטשת את הגבולות בין עונות ומגדילה למעשה את הביקוש לתכונות ביתיות ונוחות (משרדים ביתיים, אינטרנט אמין וכו' – קורשבל שיפרה בכך תשתית פס-סיב באזור). זה מחזק את הרעיון שקורשבל אינה רק אתר סקי חולף אלא יעד חיים אלפיני לאורך כל השנה.
לסיכום, העונתיות בקורשבל יוצרת מקצב מחזורי בשוק, כאשר החורף שולט הן בשימוש והן בהתרגשות, אך חשיבות הקיץ עולה. אמנם מחירי הנדל"ן עצמם לא קופצים בעונה, אך עיתוי המכירות, התפוסה וההיצע של נכסים – כולם עונתיים. משקיעים נבונים יתאימו את אסטרטגיותיהם ללוח השנה הזה: ייתכן שיבחרו לקנות באביב, לשדרג בעונה מתה, ולהרוויח מהשכרות בעונה החמה. הדחיפה להרחבת עונות התיירות (חורף וקיץ) בהדרגה מאזנת את המגרש, מה שהופך בסופו של דבר את הנכס לבעל ערך רב יותר, כיוון שהוא פעיל יותר לאורך השנה ומשולב בקהילה שאינה נסגרת מחצית מהזמן.
פיתוחי תשתיות וצמיחה בתיירות
שדרוגי תשתיות סקי: קורשבל ושלושת העמקים משקיעים ללא הרף בתשתיות הסקי שלהם, בהבנה שחווית סקי מודרנית ויעילה חיונית לשמירה על ערך הנכסים ולמשיכת מבקרים אמידים. אחד המוקדים האחרונים הוא הרכבל סליר ששופץ לחלוטין, שייפתח מחדש לחורף 2024/25 עם קרונות פנורמיים חדשים ונוחות מהודרת seecourchevel.com. סליר הוא רכבל חתימה (המעלה גולשים לגובה 2,700 מטר עם תצפית להרי המון בלאן), והשדרוג שלו מדגיש את המחויבות של אתר הנופש למתקנים ברמה הגבוהה ביותר. בנוסף, אזורי המתחילים ב-1850 שודרגו עם דרגנועים מקורים חדשים (מסועי סקי) שהחליפו מסועים ישנים, כדי לספק העלאה מקורה ונוחה לילדים ולמתחילים seecourchevel.com. בשנים האחרונות גם הורחבו מערכות ייצור השלג בקורשבל כדי להבטיח מסלולים ניתנים לגלישה מתחילת דצמבר ועד סוף אפריל, גם בשנים דלות שלג. לדוגמה, לקראת אליפות העולם בסקי 2023 (שהתקיימה בקורשבל-מריבל), הושקעו מיליונים בהכנת מסלולים, פיסט-בשרים חדשים ותותחי שלג כדי להבטיח תנאים ברמה עולמית. הקישוריות בתוך מתחם הסקי נותרת חסרת תחרות: קורשבל מחוברת באופן ישיר למריבל ולואל טורנס, ומיזמים עדכניים כמו רכבל אורל-סים קארון מ-2021 (בעמק הרביעי) חיזקו עוד יותר את "שלושת העמקים" כאזור גלישה אחד ענק snowonly.com. עבור בעלי נכסים, השדרוגים הללו משמעם איכות סקי עקבית וחוויית אירוח טובה יותר – כך שממשיכים להיות ביקושים גבוהים להשכרות וערך הנדל"ן הגבוה מוצדק.
שירותי יוקרה והתרחבות: השיפורים בהר ממשולבים בהתפתחויות בכפרי הנופש. קורשבל 1850 כבר מתגאה באחת מהקבוצות המרוכזות הגדולות ביותר של מלונות 5 כוכבים בעולם (מחוץ לערים הגדולות) businessinsider.com. זה כולל מוסדות ידועים כמו Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée ואחרים, שמפנקים את המבקרים ומעלים את יוקרת הנופש. באופן מרשים, בקורשבל (בכל הרמות) יש 7 מסעדות עם כוכב מישלן, המספר הגבוה ביותר באלפים businessinsider.com, המחזק את מעמדה כיעד קולינרי. המגמה היא לכיוון יוקרה חוויתית: פרויקטים חדשים משלבים לינה עם גלריות קניות יוקרתיות, מועדונים פרטיים ומרכזי בריאות. התפתחות בולטת היא מלון ה-Maya Collection החדש, מלון יוקרה אולטרה מתוכנן להיפתח בקורשבל עד דצמבר 2025 voguebusiness.com. בדומה לכך, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (החברה שמאחורי בתי הקזינו והמלונות המפוארים במונקו) מעורבת גם היא בקורשבל עם תכניות ללודג'ים יוקרתיים ופרויקטי אירוח עד 2026 voguebusiness.com. פרויקטים אלו מעידים על כך שמשקיעים מזרים הון לתשתיות התיירות של קורשבל, בציפייה לביקוש מתמשך. האתר גם מתכונן לחגוג את יום השנה ה-80 ב-2026/27, וככל הנראה יחנוך אז כמה מאותם מקומות חדשים ויארח אירועים נוצצים voguebusiness.com. עבור בעלי הנדל"ן, גל מפעילי היוקרה הוא בונוס: הוא מרחיב את האטרקטיביות של האתר (ומביא מבקרים עשירים חדשים שעשויים להפוך לרוכשי נכסים בעצמם) ומרענן כל הזמן את ההילה של קורשבל. הנוכחות של מותגים כמו לואי ויטון, דיור, קרטייה וכו', במחוז הקניות של קורשבל (שכולם מחזיקים שם בוטיקים) מוסיפה לתחושת הקוסמופוליטיות voguebusiness.com.
תחבורה ונגישות: הנגישות של קורשבל תמיד הייתה חלק מהמשיכה היוקרתית שלה. לאתר הנופש יש נמל תעופה פרטי לאליט (אלפורט) ממש מעל 1850, מהגבוהים באירופה, המאפשר למטוסים פרטיים קטנים ומסוקים לנחות ממש על המדרון businessinsider.com. המשמעות היא שאנשים חשובים ומפורסמים יכולים לטוס ישירות מפריז או ז'נבה לקורשבל, ולחסוך שעות של נסיעה ברכב. נמל האלפורט, המפורסם במסלול ההמראה הקצר והעולה שלו, משמש גם כאטרקציה תיירותית בחורף (הגולשים עוצרים לצפות במטוסים ממריאים ונוחתים) businessinsider.com. מבחינת תשתית תחבורה רחבה יותר, יש התפתחויות גדולות באזור: מסילת הרכבת המהירה ליון-טורינו הנבנית (שחלקה כולל תחנה בסן-ז'אן-דה-מוריין, כ-45 דקות נסיעה מקורשבל ברכב) צפויה להסתיים לקראת סוף העשור snowonly.com. עם סיום העבודות, זמן הנסיעה מפריז לאלפים הצרפתיים יתקצר משמעותית – ואולי יביא עוד מבקרים לסופי שבוע. דמיינו את האפשרות להגיע למוּטְיֶיה (עיירת העמק של קורשבל) ברכבת מפריז בכ-4 שעות בלבד; זה עשוי להפוך את קורשבל לנגישה יותר גם לקהל אירופי רחב יותר, כולל מי שמעדיף לא לטוס. בנוסף, שיפורים בכבישים המקומיים (המסלול ממוטייה לקורשבל עבר שדרוגים ותעלות משופרות במשך השנים) ממשיכים לשפר את הבטיחות ולהפחית עומסים בשבועות העומס. יחד, השדרוגים האלו מחזקים את המשיכה של קורשבל כיעד יוקרה נגיש, למרות מיקומה המבודד בהרים.
קיימות וסביבה: מתוך הכרה באיומים הכפולים של שינויי האקלים והעלייה בעלויות האנרגיה, רשויות קורשבל ומפעילי המעליות אימצו שדרוגים לקיימות. חברת Societé des 3 Vallées (S3V), שמנהלת את מעליות הסקי, מפעילה כיום 100% מהמעליות באמצעות אנרגיה מתחדשת (הידרואלקטרית וסולארית) seecourchevel.com. בשנת 2024 הם התקינו פאנלים סולאריים בתחנת הגונדולה Ariondaz בקורשבל מוריון כדי לייצר חשמל באתר, בכמות מספקת להפעלת רכבל מהאנרגיה הסולארית seecourchevel.com. הם גם השקיעו בכלי גישור שלג חסכוניים באנרגיה המונחים ב-GPS, המייעלים את מסלולי הגישור ומצמצמים את צריכת הדלק seecourchevel.com. בתחום פיתוח הנדל"ן, בנייה חדשה מבוצעת לפי תקני בידוד מחמירים וכוללת לעיתים קרובות חימום גיאותרמי או חימום סולארי לבריכות וכדומה. ממשלת האתר יישמה אמצעים כגון סבסוד שיפוץ אנרגטי למבנים ישנים. אפילו מדיניות קטנות, כמו חובת צמיגי חורף ברכבים כחוק במהלך העונה למען הבטיחות seecourchevel.com, מעידות על דגש על קיימות ובטיחות. מאמצים אלו מבטיחים שקורשבל תישאר קיימא כאזור סקי לטווח הארוך (ממתנים את השפעות האקלים) ומהווים נקודת מכירה למשקיעים בעלי מודעות סביבתית. בנוסף, קהל לקוחות עשיר שרגיש לאחריות סביבתית יעדיף אתר "ירוק" וכך גדלה האטרקטיביות של המקום. כל אלה מוסיפים ערך בלתי מוחשי לנדל"ן: אתר מנוהל היטב ובצורה בת-קיימא ישמור על מעמדו (וכך גם על הביקוש לנכסים בו) לשנים רבות קדימה.
אירועים ופרופיל גלובלי: כוכבה של קורשבל היה במלוא הדרו במהלך אליפות העולם בסקי אלפיני של FIS בפברואר 2023, שאורגנה במשותף עם מריבּל. אתר הסקי נהנה מחשיפה תקשורתית בינלאומית וניצל את ההזדמנות להציג את מתקניו (כולל איצטדיון סיום חדש ומעליות ששודרגו). הצלחת האירוע הדגימה את יכולתה של קורשבל לארח אירועים רחבי היקף, מה שמבשר טובות לתוכניות עתידיות כמו האולימפיאדה. אכן, האלפים הצרפתיים (כולל קורשבל) נחשבים מועמדים חזקים לאירוח אולימפיאדת החורף 2030, ורבים מצפים כי הם יזכו בכך voguebusiness.comvoguebusiness.com. ציפייה זו כבר האיצה פרויקטים שונים – למשל, מתוכנן עיצוב מחדש של ה"סנואו פרונט" בקורשבל 1850 ותחנת רכבל שנוס כדי לחדש את מרכז כפר הסקי לקראת אפשרות לאירוח האולימפיאדה voguebusiness.com. במידה שהאולימפיאדה תאושר, צפויה פריחה מיידית בהשקעות בתשתיות: שדרוג כבישים, הרחבת אפשרית של אירוח (אם כי בקורשבל כנראה באמצעות מתקנים זמניים בשל הגבלה על בניה קבועה), וטיפוח כללי. גם אם קורשבל לא תהיה אתר רשמי, היא צפויה לארח אורחים נכבדים או נבחרות לאימונים (כפי שעשתה באולימפיאדות קודמות), והעלייה בתיירות תהיה משמעותית. בנוסף, חגיגות ה-80 בשנים 2026/27 יכללו כנראה אירועים מיוחדים, אולי פתיחת מוזיאונים או אתרים תרבותיים חדשים שיחגגו את תפקידה החלוצי של קורשבל כאתר סקי שתוכנן מראש (הוקם ב-1946). השקעות תרבותיות כאלה מוסיפות עומק לאטרקטיביות של האתר מעבר לסקי.
*אתרי הנופש השווייצריים רשמו צמיחה ממוצעת של כ־3.5% בשנת 2024 dmproperties.com; וורבייה, כאחד מאתרי הפרמייר של שווייץ, כנראה חווה צמיחה דומה או מעט גבוהה יותר בשל הביקוש הרב.
צמיחת התיירות ותוכניות לעתיד: ההשפעה המשולבת של כל הגורמים הנ"ל משתקפת בנתוני התיירות: בעונת 2024/25, קורשבל רשמה כ-1.2 מיליון לילות אירוח, עלייה של 16% מעונת 2018 (לפני הקורונה)voguebusiness.com. מדובר בצמיחה מרשימה ליעד שכבר מבוסס וידוע. צמיחה זו היא חלק ממאמץ אסטרטגי לשווק את האתר לאורך כל השנה ובזירה הבינלאומית. משרד התיירות פונה לשווקים חדשים (למשל, בוצעה פנייה ממוקדת למבקרים מארה"ב, המזרח התיכון ואסיה באמצעות מסעות פרסום ושותפויות). הכנסת פסי הסקי Ikon ו-Epic (כרטיסי עונה עולמיים) המשלבים ימי גלישה בשלושת העמקים הפכה את הגישה לסקי הבינלאומי (במיוחד אמריקאים) לנוחה יותר בקורשבל, ורבים התאהבו במקום dmproperties.com. המתכננים באתר שמים דגש גם על איזון בין צמיחה לאקסקלוסיביות: בניגוד לאתרי סקי המוניים, קורשבל אינה שואפת להגדלה דרמטית של נפח הגולשים (מה שעלול להעמיס על הרכבלים והמסלולים). במקום זאת, מושם הדגש על שיפור איכות – למשל, חוויות טובות יותר, יותר פעילויות שאינן סקי (פארק מים Aquamotion, מזחלות כלבים, טיסות רחיפה ועוד) ושיפור השירותים (אפליקציות לשירותים לפי דרישה, סקי קונסיירז' וכו'). בדרך זו, קורשבל שומרת על מותג יוקרתי – מה שממשיך למשוך מבקרים (וקוני נכסים) עשירים. חשוב לציין כי הסינרגיה בין השקעה ציבורית (ברכבלים, כבישים, אירועים) להשקעה פרטית (במלונות, חנויות, שאטלים) יוצרת מעגל מחזק: האתר נשאר בחזית החדשנות והיוקרה, ולכן הנדל"ן כאן נשאר מבוקש במיוחד ברמה עולמית.
ניתוח השוואתי מול אתרי נופש אלפיניים אחרים (מג'ב, ואל ד'זיר, וורבייה)
קורשבל 1850 נזכרת לעיתים קרובות באותה נשימה עם קומץ אתרי נופש אלפיניים יוקרתיים. כדי לשים את שוק הנדל"ן שלה בפרספקטיבה, יש טעם להשוות נתונים ומאפיינים עיקריים עם ואל ד'יזר ומג'ב (המקבילות הצרפתיות שלה) ווורבייה (המתחרה השווייצרית הבכירה):
מחירים: המחירים בקורשבל 1850 נמצאים בשיא שוק הנדל"ן הצרפתי – זהו אתר הנופש הצרפתי היחיד שמתחרה בעקביות עם אתרי היוקרה השוויצריים מבחינת מחירinvestropa.com. המחירים הבכירים בואל ד'יזר קרובים מאחור (מתקרבים ל-€30,000 למ"ר עבור הנכסים הטובים ביותר) investropa.com, אך בממוצע קורשבל עדיין עוקפת אותה. מג'ב, על אף יוקרתה הרבה, מציגה רמות מחירים נמוכות יותר – בשל הגובה הנמוך יותר והמלאי המרובה של קרקעות זמינות לפיתוח (זוהי עיירה רחבה ומפוזרת). לדוגמה, בקתה אלגנטית שעשויה לעלות €5M במג'ב תעלה בקלות €8–€10M בקורשבל 1850. ורבייה בולטת כמתחרה ישירה מבחינת יוקרה ומחיר: כפי שמוצג, נכס פריים בורבייה מתחיל בסביבות CHF 22,100 (~€23,600) למ"ר ומגיע עמוק לתוך טווח ה-€30,000 ubs.comubs.com. למעשה, שווייץ מתהדרת בחמשת שווקי הסקי היקרים ביותר באלפים, כאשר סנט מוריץ ו-Gstaad לרוב מגיעות לכ-€40,000 למ"ר בנכסי עילית ubs.comubs.com. קורשבל 1850 עדיין נמצאת קצת מתחת לאלו – בינתיים. ראוי לציין כי הזינוק של 9% במחירי קורשבל ב-2024 היה גבוה יותר מקצב הצמיחה של כל אתר נופש שוויצרי באותה שנה, מה שמרמז כי הפער עשוי להצטמצם dmproperties.com.
עבור משקיעים, הבדלי המחירים האלו מתבטאים גם ב"כרטיסי כניסה" שונים: ניתן לרכוש דירת יוקרה במז'ב במחיר של דירה קטנה מאוד ב-1850. מי שמניעיו השקעתיים בלבד עשוי למצוא ערך במז'ב או באתרי סקי צרפתיים מתפתחים (פוטנציאל עלייה גבוה יותר באחוזים), אך המשיכה בקורשבל היא שמדובר בנכס איכותי ויציב – בדומה להחזקה בנכס במונקו לעומת עיר זולה יותר.
ביקוש ותמהיל רוכשים: כל ארבעת האתרים מושכים קונים עמידים מהעולם, אך עם הבדלים דקים:
קורשבל 1850 – מאוד בינלאומי; אירופאים בולטים (בריטים, בלגים, שווייצרים, עשירי צרפת), עניין משמעותי מהמזרח התיכון ואסיה, וקונים אמריקאיים הולכים ומתרבים investropa.cominvestropa.com. גם פופולרית היסטורית בקרב רוסים. הרוכשים כאן לעיתים קרובות מחפשים נכסי פרסטיז'ה ואינם מהססים לשלם מחיר פרמיה עבור היוקרה.
ואל ד'יזר – מסורתית יעד מועדף על השוק הבריטי היוקרתי והעשירים הצרפתים. מוניטין חזק לחובבי סקי רציניים (שטחים נרחבים למקצוענים) לצד בקתות יוקרתיות. פרופיל הרוכשים כאן אולי מעט יותר אירופי מזה של קורשבל, אך גם כאן ניכרת עלייה בקונים מחוץ לאירופה.
מז'ב – מושכת קהל עמיד יותר מעודן (פיתוחה החל על ידי משפחת רוטשילד כתגובה צרפתית לסנט מוריץ). רוכשים צרפתיים ושווצרים מאזור ז'נבה אוהבים את מז'ב בזכות הכפר האופנתי (קניות בוטיק, גסטרונומיה, בקצב רגוע יותר מאשר בקורשבל) ואורח החיים השנתי. פופולרית גם בקרב משפחות – לא רק על סקי אלא על החיים האלפיניים הכלליים (גולף, רכיבה על סוסים, פסטיבלי מוזיקה). קיימת נוכחות בינלאומית (בריטניה, בלגיה, אמריקאים/אסייתים מסוימים), אך לא מובחנת כמו בקורשבל.
ורבייה – מאוד בינלאומית; שילוב של בריטים (תואר כ“לונדון על השלג” בזכות ריבוי בריטים), פאן-אירופאים ועשירי העולם. החוק השווייצרי מתיר לזרים לרכוש בוורבייה (מכסות קנטון ואלה), ולכן ישנם בעלי נכסים לא-שוויצרים רבים, כולל סלבס וטייקוני עסקים. לאזור יש וייב צעיר יותר וספורטיבי – מפורסם בסקי אוף-פיסט וסצנת אפרה-סקי תוססת – אך עם הרבה רוכשים עמידים במיוחד. אתרי סקי שווייצריים כדוגמת ורבייה נהנים מיציבות הכלכלה השווייצרית ולעיתים גם מיתרונות מיסויים (יש רוכשים זרים שמעתיקים תושבות כדי ליהנות משיטת מס חד פעמית).
שוק השכירות ותשואות: גם בקורשבל וגם בוואל ד’יזר יש שווקי שכירות חזקים בחורף, אך קורשבל גובה תעריפים שבועיים גבוהים יותר בשל היוקרה והנוחיות שלה (מסעדות עילית ועוד). שאלי סקי-אין/אאוט בקורשבל 1850 יכול להיות מושכר ביותר משאלי דומה בוואל ד’יזר, לעיתים בפער של 20–30%, שמשקף את מעמדה של קורשבל. שוק השכירות של מג’ב עונתי מעט יותר (מצוין לחג המולד ולפברואר, שקט יותר בין לבין) ויש לו גם שוק השכרות לקיץ (גולף/חופשות). השכירות בורבייה דומות לקורשבל בשבועות השיא (שתיהן ברמת המחירים העליונה להשכרת סקי) – שאלי של 100 אלף יורו/שבוע בקורשבל עשוי להיות גם CHF 100 אלף/שבוע בורבייה. התשואות הנקיות בכל הנכסים היוקרתיים האלו נותרות נמוכות יחסית (~2–3%) כפי שמצוין בsnowonly.com. שימו לב שבאופן בולט, בעלות על נכסים באתרי סקי שווייצריים כוללת לעיתים הוצאות בעלות גבוהות יותר (מיסי עושר שנתיים קנטונליים, ושירותים יקרים יותר), ויש הגבלות נוקשות על השכרה (חלק מהבקתות שרכשתם ברישיון לשימוש עצמי לא תוכלו להשכירן בקלות). בצרפת, למעשה, תהליך השכירות פשוט יותר.
גובה האתר ואמינות שלג: קורשבל 1850 וואל ד’יזר שתיהן בגובה רב (1850 מטר וגם בוול–לה–דייל, כאשר הכפר הראשי של ואל ב-1800 מטר) עם טררנים לסקי עד 3,000+ מטר. המשמעות היא אמינות שלג גבוהה מאוד, ובזמן שהאקלים מתחמם, זו חוזקה קריטית – ולכן הן מובילות גם בעליית המחירים. מג’ב, בגובה 1100 מטר, מושפעת יותר משנים עם שלג מועט (למרות שהושקע בשלג מלאכותי). הכפר הראשי בורבייה כ-1500 מטר, עם סקי עד 3300 מטר במון פור, כך שגם שם אמינות השלג גבוהה. בולטת מגמת ה“פרימיום לגובה”: אתרים מעל 1500 מטר חוו צמיחה גבוהה יותר מהנמוכים investropa.com. זה עובד לטובת קורשבל, ואל ד’יזר וורבייה – וזו דאגה מסוימת לגבי מג’ב (אם כי כוח המשיכה בקיץ והאופי שלה מאזנים זאת).
אורח חיים ותשתיות: לכל אתר יש את ההצעה הייחודית שלו. קורשבל 1850 עוסקת בזוהר ונוחות – תוכלו לגלוש ישירות לעיירה, ואז לקנות בשאנל, לאכול במלון מפואר וליהנות מחיי לילה הכוללים מועדונים טרנדיים וגלריות אמנות. ואל ד’יזר משלבת גלישה עוצמתית עם סצנה כפרית חיה ופחות רשמית; ישנם הרבה שאלי יוקרה ואפילו כמה מלונות 5 כוכבים כיום, אך האווירה היא “יוקרה לחובבי סקי” יותר מאשר “יוקרה ראוותנית” של קורשבל. מג’ב מציעה מרכז כפר בסגנון ימי-ביניים מקסים, כרכרות סוסים ושילוב של יוקרה ואותנטיות – כמעט כמו “להיראות בכפר” (בדומה לסנט מוריץ) כמו הגלישה עצמה. זהו גם כפר חי ופועל כל השנה, עם אוכלוסיה קבועה נכבדה – מה שמושך את מי שמחפש קהילה אמיתית. ורבייה ידועה בחיי הלילה והאוף-פיסט – מאוד ספורטיבית ביום וחברתית מאוד בלילה. מעט פחות יוקרתית בקמעונאות (פחות חנויות מעצבים מקורשבל) אך עם שירותים ואירועים יוקרתיים (כמו פסטיבל המוזיקה של ורבייה).
מנקודת מבט של משקיע: השוואת קורשבל מול וורבייה היא לעיתים קרובות שאלה של העדפה בין מערכות צרפתיות לשווייצריות. יש המעדיפים את צרפת בזכות תהליך הרכישה הפשוט יותר ואי הגבלות על קניית נכס ע"י זרים, בנוסף לאורח החיים (שפה, אוכל, תרבות). אחרים מעדיפים את שווייץ בגלל היציבות, הפרטיות והיוקרה שלה (וכמה יתרונות פוטנציאליים של תושבות מס). במונחי השקעה גרידא, בשתיהן נרשמה צמיחה הונית משמעותית. יתרון אחד לקורשבל: אין מכסה על בעלות זרה, כך שנזילות הנכסים גבוהה – כל מיליארדר מכל מקום בעולם יכול לקנות נכס בקורשבל בחופשיות. בוורבייה, רישיונות קניה לזרים מוגבלים מדי שנה, מה שעלול להקטין את הנזילות (אם כי זה גם יוצר מגבלה בביקוש, ובאופן פרדוקסלי תומך במחירים).
תחזית השוואתית: כל אתרי הסקי המובילים האלה צפויים להמשיך להצליח. העלייה האחרונה של קורשבל מצביעה על כך שאולי תאתגר את האתרים השווייצריים מבחינת המחירים הגבוהים ביותר באירופה אם המגמה תמשיך. ואל ד'איזר עוברת שדרוגים (למשל, פרויקט יוקרה חדש וגדול "Le Coin de Val" בתכנון), מה שישמור עליה תחרותית. מחיריה המרוככים יחסית של מג'ב עשויים להפוך אותה לאטרקטיבית למשקיעים המבקשים יוקרה במחיר (יחסית) משתלם, ויש לה קהל צרפתי סופר-עשיר שומר אמונים המייצב אותה. וורבייה, עם הזוהר הבינלאומי וההיצע המוגבל (הכפר גם תחום גיאוגרפית), תישאר שוות ערך לקורשבל.
לסיכום, קורשבל 1850 בולטת אפילו בקרב האליטה: ניתן להשוות אותה אולי לסנט מוריץ או גשטאד ברמת היוקרתיות. בצרפת, קורשבל מספר אחת, עם ואל ד'איזר במקום השני ומג'ב במקום שלישי חזק (יש שיציינו את מריבל או שאמוני, אך אלו ברמת מחירים נמוכה יותר). באלפים בכלל, קורשבל היא אחת הבודדות שמסוגלת למשוך את עשירי העולם בהיקף דומה לזה של אתרי הסקי השווייצריים. זה מבשר טובות להשקעות בנדל"ן – מאגר הרוכשים רחב ומגוון מאוד. עבור אנשים בעלי הון גבוה ששוקלים בין הלוקיישנים הללו, פעמים רבות ההחלטה היא עניין של העדפה אישית: האלגנטיות הצרפתית של מג'ב, הסטייל הספורטיבי של ואל, התחושה הקוסמופוליטית של קורשבל, או האווירה ההדוניסטית של וורבייה. בהיבט השקעה בלבד, המומנטום של קורשבל והפתיחות של צרפת מעניקים לה יתרון מסוים ב-2025 ומעבר לכך.
תחזית 2026–2028: שוק הנדל"ן והגורמים המרכזיים
בעת מבט קדימה אל התקופה 2026–2028, התחזית לשוק הנדל"ן של קורשבל 1850 נותרת חיובית מאוד, עם כמה הסתייגויות ומגמות שראויות למעקב:
המשך צמיחה במחירים: כל הסימנים מצביעים על כך שערכי הנדל"ן בקורשבל ימשיכו לעלות בשנים הקרובות. ייתכן שהצמיחה השנתית לא תהיה חדה כמו הקפיצה של 9% שנרשמה ב-2024, אך גם תחזיות שמרניות מצביעות על עלייה שנתית של 3–5% באתרי הסקי היוקרתיים investropa.com. מספר גורמים תומכים בכך: היצע מוגבל ומתמשך, ביקוש בינלאומי גבוה, והפיכת האתר ליעד יוקרה אמיתי לכל ימות השנה. עד 2028, ייתכן שנראה כבר את רף המחיר העליון של צ’לטים אולטרה-יוקרתיים עובר את €35,000 למ"ר, במיוחד אם יירשמו עסקאות שיא חדשות. מהלך כזה יהפוך את קורשבל 1850 לאחת משוקי הנדל"ן לסקי היקרים בעולם, ויצמצם אולי את הפער לעומת אתרים כמו סנט מוריץ/גשטאד. האפקט המצטבר של אפילו 5% עלייה בשנה אומר שצ'לט ששווה היום 15 מיליון אירו עשוי להיות שווה כ-18 מיליון אירו ומעלה עד 2028, בהתאם למגמת הצמיחה investropa.com.
גורמים כלכליים גלובליים: יש לקחת בחשבון את המצב הכלכלי הרחב. נכון לשנת 2025, שיעורי הריבית באירופה התייצבו ואפילו התרככו (ריבית הפיקדון של ה-ECB סביב 2.5% לאחר הורדות) – מה ששיפר את נגישות המשכנתאותinvestropa.com. אם סביבה של ריביות נמוכות תימשך, או תרד עד 2026–2027, זה מספק דחיפה נוספת לרוכשי היוקרה שלוקחים מימון (חלקם עושים זאת מסיבות מינוף, גם אם לא צריכים בפועל). לעומת זאת, אם האינפלציה תזנק ותביא להעלאת ריבית, שוקי הנדל"ן הכלליים עלולים להתקרר – אך בדרך כלל נדל"ן יוקרה מוביל פחות רגיש לריבית (רוב הרוכשים משלמים במזומן). יציבות גיאופוליטית היא גורם נוסף: קורשבל נהנתה מהיותה יעד בטוח ומבוקש במהלך ההתאוששות מהקורונה ובזמן מתיחויות גיאופוליטיות. אם חוסר הוודאות הגלובלית יימשך, בעלי הון נטו לגוון השקעות לנדל"ן כמקלט בטוח, דבר שיכול להיטיב עם קורשבל. הסביבה הפוליטית בצרפת (למשל, שינויים אפשריים במיסוי עושר) גם היא שווה מעקב, אף שאין כרגע רמזים לשינויים דרמטיים. לסיכום, בהיעדר משבר פיננסי עולמי חריף, הרקע הכלכלי תומך בהמשך השקעות בנדל"ן יוקרה באלפים.
שינויים בדמוגרפיית הקונים: אנו צופים גלים חדשים של קונים בשנים הקרובות. במיוחד, קונים אסייתים (ובייחוד סינים) היו ברובם נעדרים בשנים 2020–2022 בשל מגבלות נסיעה; עם חזרת הנסיעות הבינלאומיות לשגרה, צפוי עניין רב יותר מאסיה. הפרופיל היוקרתי במיוחד של קורשבל מתאים למשקיעים אסייתים עמידים שמחפשים נדל"ן יוקרתי בחו"ל – תופעה שכבר הוזכרה ב-2025 ב-investropa.com. בדומה לכך, יתכן שתהיה עלייה במספר הקונים מהמזרח התיכון (למשל, מדינות המפרץ); בשנים האחרונות נרשמה עלייה במבקרים מקורשבל מהאמירויות, סעודיה וכו', במיוחד באוגוסט ובסביבת ראש השנה האזרחית. סגמנטים בינלאומיים אלה יוסיפו עומק לבריכת הביקוש. קונים אמריקאים צפויים להמשיך בנוכחות החזקה שלהם, במיוחד אם הדולר יישאר חזק יחסית לאירו (אם כי המטבע עלול להשתנות עד 2026–28). בנוסף לכך, יזמי טכנולוגיה צעירים וגמלאים מוקדמים (מהתחומים הטכנולוגיים/הפיננסיים) בוחרים יותר ויותר בנכסים שמבוססים על אורח חיים – בית סקי יוקרתי הוא חלק מהנרטיב הזה. ייתכן ונראה כי גיל הרוכשים הממוצע יורד מעט, עם יותר בשנות ה-40 לחייהם ולא בעיקר בשנות ה-50/60, ככל שעבודה מרחוק וצבירת עושר בגיל צעיר הופכות נפוצות יותר.
התמקדות שנתית ורווחה: עד 2028, קורשבל צפויה להשלים את השינוי שלה לאתר נופש של ארבע עונות אמיתי. צפו לראות עוד מתקני קיץ (אולי הארכת פעילות הרכבלים, מסלולי אופני הרים חדשים, ייתכן גם מגרש אימונים לגולף או אטרקציות אחרות באזור). חשיבות תחום הרווחה, כפי שצוינה, תמשיך ואף תתעצם – ייתכן שייפתחו באזור מרכזי ריטריט ובריאות ייעודיים (בסגנון אתרי ספא שווייצריים). כך מתרחבת האטרקטיביות של רכישת נכס שם גם מעבר לחובבי סקי. כפי שחוקרת של Knight Frank ציינה, בריאות ורווחה עוקפות כיום את הסקי כגורם המניע הראשי באורח החיים של רוכשי נדל"ן באלפיםdmproperties.com. לכן, נכסים שמותאמים לכך (עם מתקני ספא, שקט, חיבור לטבע) יהיו מבוקשים במיוחד. אנו עשויים גם לראות שוק נישה לchalets “עמידי אקלים” – כאלה שנבנים מחומרים ברי קיימא, עצמאות אנרגטית וכו', שאינם רק עונים לדרישות החוק אלא מציבים סטנדרט שהקונים הירוקים ביוקרה שואפים אליו.
מגבלות פוטנציאליות: אחד הגורמים שיש לשים לב אליהם הוא רמות המלאי – הן כל כך נמוכות שנפח המכירות עלול לרדת פשוט בשל מחסור במוכרים. אם המחירים יגיעו לשיאים חדשים, ייתכן שחלק מהבעלים יבחרו לממש רווחים (ובכך יגדילו את ההיצע), אך באותה מידה, רבים עשויים להחזיק בנכס מאחר שיש מעט השקעות אלטרנטיביות מהנות כמו שאלה קוטג'ים בקורשבל. אם נפחי העסקאות ירדו, מדדי המחירים עלולים להפוך לפחות חלקים (כמה עסקאות חריגות עשויות לעוות את הממוצעים). עם זאת, כל ירידה בפעילות קרוב לוודאי תשקף מחסור בהיצע, לא מחסור בביקוש, מה שאומר שהמחירים יישמרו או אף יעלו. מגבלה נוספת יכולה להיות רגולטורית: אם, באופן היפותטי, עד שנת 2028 צרפת תחליט להטיל מגבלות כלשהן על בעלות זרה (לא צפוי כרגע) או מסים חדשים על בתים יוקרתיים, הדבר עשוי למתן מעט את הביקוש. בנוסף, שינויי אקלים נותר אתגר כולל – אם מזג אוויר קיצוני יקצר משמעותית את החורפים לקראת סוף שנות ה-20, עלול להיות לכך אפקט על התפיסות (אם כי כפי שצוין, הגובה של קורשבל מעניק לה יתרון, ויש לה מערך נרחב של ייצור שלג מלאכותי). עד כה, תחזיות מגמות מצביעות על שלג מספק עד שנות ה-30 לאתרי סקי בגובה רב, אך זו נקודת מעקב לטווח ארוך.
השפעת הביד לאולימפיאדת החורף 2030: באמצע 2025, יש מומנטום חזק לכך שאולימפיאדת החורף 2030 תתקיים בצרפת (האלפים הצרפתיים), ייתכן שהאירועים יתפרסו על פני מספר אתרי סקי (לאחר שאיטליה תארח את 2026). אם צרפת תזכה רשמית באולימפיאדה של 2030 (ההחלטה צפויה סביב 2026), ניתן לצפות לגל עניין סביב 2027–2028 עם סיום פרויקטי תשתית ופניית תשומת הלב הגלובלית לאלפים. האולימפיאדה מובילה לעיתים קרובות לזינוק בביקוש לנדל"ן באזורים המארחים – לא רק ממשקיעים שמצפים להכנסות משכירות גבוהות יותר, אלא גם מאנשים עמידים שרוצים להיות חלק מרגש האירוע. לדוגמה, בקורטינה ד'אמפצו (איטליה) נרשמה עליית מחירים חדה מאז הוכרזה כמארחת לשנת 2026 ubs.com. קורשבל, שכבר משמשת כאתר אימוני אולימפיאדה, תהיה ללא ספק בסיס מרכזי ל-VIP במהלך המשחקים, אפילו אם האירועים יתקיימו במקומות אחרים, בשל מתקני היוקרה ומסלול הנחיתה שלה. לפיכך, התקופה שלפני 2030 עשויה להוסיף עוד כמה נקודות אחוז לצמיחת ערך הנדל"ן בקורשבל מעבר למגמה הבסיסית.
תחזית השכרה: תשואות השכרה צפויות להישאר מתונות, אך הכנסות מהשכרה עשויות לצמוח כאשר מחירי הלילה מטפסים (חלקית בשל אינפלציה, חלקית בשל היצע יוקרה מתרחב). לדוגמה, ב-2028 קוטג' יוקרתי עשוי לבקש יותר מ-€120 אלף לשבוע השנה החדשה. אם יתאגדו יותר שירותים (שף פרטי, ועוד), בעלי הנכס יוכלו לדרוש תעריפים גבוהים יותר. גם שוק ההשכרות לקיץ ימשיך להבשיל – וייתכן שיכפיל את גודלו לעומת היום אם המגמות הנוכחיות יימשכו, ובכך יגדיל מעט את התשואות השנתיות. חדירה של חברות ניהול השכרה מקצועיות (חלקן בבעלות מותגי אירוח יוקרתיים) עשויה גם להקל על תהליך ההשכרה, ולאפשר לבעלים להפיק הכנסה מהנכס כשהוא אינו בשימוש.
סיכום – חזון 2028: עד 2028, קורשבל 1850 צפויה להישאר הפסגה של הנדל"ן האלפיני בצרפת, עם מחירים שנשברו שיאים חדשים. אנו צופים קצב צמיחה בריא, אך רגוע יותר – אין התרסקות באופק על פי היסודות. שוק הנדל"ן באתר יאפיין יותר ויותר בצ'אלטים חדשניים, סצנה מפותחת לאורך כל השנה, וקהל לקוחות מכל קצוות העולם. הבעלות בקורשבל תמשיך להיות סמל סטטוס לא פחות משהיא השקעה. עבור משקיעים בעלי הון גבוה וקוני לייף-סטייל, העצה זהה: התמקדו במיקום ובאיכות פריים, החזיקו את הנכס בתקופות תנודה קצרות, ותיהנו גם מהנאה אישית וגם מהערכה פיננסית. כל עוד “שלג” ו”יוקרה” ממשיכים למשוך, שוק הנדל"ן של קורשבל 1850 צפוי לעידן זהב בשנים 2026–2028 ומעבר לכך, בתמיכת היצע נדיר, ביקוש יציב ומהמשיכה הנצחית של האלפים הצרפתיים.
שדרוגי תשתיות סקי: קורשבל ושלושת העמקים משקיעים ללא הרף בתשתיות הסקי שלהם, בהבנה שחווית סקי מודרנית ויעילה חיונית לשמירה על ערך הנכסים ולמשיכת מבקרים אמידים. אחד המוקדים האחרונים הוא הרכבל סליר ששופץ לחלוטין, שייפתח מחדש לחורף 2024/25 עם קרונות פנורמיים חדשים ונוחות מהודרת seecourchevel.com. סליר הוא רכבל חתימה (המעלה גולשים לגובה 2,700 מטר עם תצפית להרי המון בלאן), והשדרוג שלו מדגיש את המחויבות של אתר הנופש למתקנים ברמה הגבוהה ביותר. בנוסף, אזורי המתחילים ב-1850 שודרגו עם דרגנועים מקורים חדשים (מסועי סקי) שהחליפו מסועים ישנים, כדי לספק העלאה מקורה ונוחה לילדים ולמתחילים seecourchevel.com. בשנים האחרונות גם הורחבו מערכות ייצור השלג בקורשבל כדי להבטיח מסלולים ניתנים לגלישה מתחילת דצמבר ועד סוף אפריל, גם בשנים דלות שלג. לדוגמה, לקראת אליפות העולם בסקי 2023 (שהתקיימה בקורשבל-מריבל), הושקעו מיליונים בהכנת מסלולים, פיסט-בשרים חדשים ותותחי שלג כדי להבטיח תנאים ברמה עולמית. הקישוריות בתוך מתחם הסקי נותרת חסרת תחרות: קורשבל מחוברת באופן ישיר למריבל ולואל טורנס, ומיזמים עדכניים כמו רכבל אורל-סים קארון מ-2021 (בעמק הרביעי) חיזקו עוד יותר את "שלושת העמקים" כאזור גלישה אחד ענק snowonly.com. עבור בעלי נכסים, השדרוגים הללו משמעם איכות סקי עקבית וחוויית אירוח טובה יותר – כך שממשיכים להיות ביקושים גבוהים להשכרות וערך הנדל"ן הגבוה מוצדק.
שירותי יוקרה והתרחבות: השיפורים בהר ממשולבים בהתפתחויות בכפרי הנופש. קורשבל 1850 כבר מתגאה באחת מהקבוצות המרוכזות הגדולות ביותר של מלונות 5 כוכבים בעולם (מחוץ לערים הגדולות) businessinsider.com. זה כולל מוסדות ידועים כמו Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée ואחרים, שמפנקים את המבקרים ומעלים את יוקרת הנופש. באופן מרשים, בקורשבל (בכל הרמות) יש 7 מסעדות עם כוכב מישלן, המספר הגבוה ביותר באלפים businessinsider.com, המחזק את מעמדה כיעד קולינרי. המגמה היא לכיוון יוקרה חוויתית: פרויקטים חדשים משלבים לינה עם גלריות קניות יוקרתיות, מועדונים פרטיים ומרכזי בריאות. התפתחות בולטת היא מלון ה-Maya Collection החדש, מלון יוקרה אולטרה מתוכנן להיפתח בקורשבל עד דצמבר 2025 voguebusiness.com. בדומה לכך, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (החברה שמאחורי בתי הקזינו והמלונות המפוארים במונקו) מעורבת גם היא בקורשבל עם תכניות ללודג'ים יוקרתיים ופרויקטי אירוח עד 2026 voguebusiness.com. פרויקטים אלו מעידים על כך שמשקיעים מזרים הון לתשתיות התיירות של קורשבל, בציפייה לביקוש מתמשך. האתר גם מתכונן לחגוג את יום השנה ה-80 ב-2026/27, וככל הנראה יחנוך אז כמה מאותם מקומות חדשים ויארח אירועים נוצצים voguebusiness.com. עבור בעלי הנדל"ן, גל מפעילי היוקרה הוא בונוס: הוא מרחיב את האטרקטיביות של האתר (ומביא מבקרים עשירים חדשים שעשויים להפוך לרוכשי נכסים בעצמם) ומרענן כל הזמן את ההילה של קורשבל. הנוכחות של מותגים כמו לואי ויטון, דיור, קרטייה וכו', במחוז הקניות של קורשבל (שכולם מחזיקים שם בוטיקים) מוסיפה לתחושת הקוסמופוליטיות voguebusiness.com.
תחבורה ונגישות: הנגישות של קורשבל תמיד הייתה חלק מהמשיכה היוקרתית שלה. לאתר הנופש יש נמל תעופה פרטי לאליט (אלפורט) ממש מעל 1850, מהגבוהים באירופה, המאפשר למטוסים פרטיים קטנים ומסוקים לנחות ממש על המדרון businessinsider.com. המשמעות היא שאנשים חשובים ומפורסמים יכולים לטוס ישירות מפריז או ז'נבה לקורשבל, ולחסוך שעות של נסיעה ברכב. נמל האלפורט, המפורסם במסלול ההמראה הקצר והעולה שלו, משמש גם כאטרקציה תיירותית בחורף (הגולשים עוצרים לצפות במטוסים ממריאים ונוחתים) businessinsider.com. מבחינת תשתית תחבורה רחבה יותר, יש התפתחויות גדולות באזור: מסילת הרכבת המהירה ליון-טורינו הנבנית (שחלקה כולל תחנה בסן-ז'אן-דה-מוריין, כ-45 דקות נסיעה מקורשבל ברכב) צפויה להסתיים לקראת סוף העשור snowonly.com. עם סיום העבודות, זמן הנסיעה מפריז לאלפים הצרפתיים יתקצר משמעותית – ואולי יביא עוד מבקרים לסופי שבוע. דמיינו את האפשרות להגיע למוּטְיֶיה (עיירת העמק של קורשבל) ברכבת מפריז בכ-4 שעות בלבד; זה עשוי להפוך את קורשבל לנגישה יותר גם לקהל אירופי רחב יותר, כולל מי שמעדיף לא לטוס. בנוסף, שיפורים בכבישים המקומיים (המסלול ממוטייה לקורשבל עבר שדרוגים ותעלות משופרות במשך השנים) ממשיכים לשפר את הבטיחות ולהפחית עומסים בשבועות העומס. יחד, השדרוגים האלו מחזקים את המשיכה של קורשבל כיעד יוקרה נגיש, למרות מיקומה המבודד בהרים.
קיימות וסביבה: מתוך הכרה באיומים הכפולים של שינויי האקלים והעלייה בעלויות האנרגיה, רשויות קורשבל ומפעילי המעליות אימצו שדרוגים לקיימות. חברת Societé des 3 Vallées (S3V), שמנהלת את מעליות הסקי, מפעילה כיום 100% מהמעליות באמצעות אנרגיה מתחדשת (הידרואלקטרית וסולארית) seecourchevel.com. בשנת 2024 הם התקינו פאנלים סולאריים בתחנת הגונדולה Ariondaz בקורשבל מוריון כדי לייצר חשמל באתר, בכמות מספקת להפעלת רכבל מהאנרגיה הסולארית seecourchevel.com. הם גם השקיעו בכלי גישור שלג חסכוניים באנרגיה המונחים ב-GPS, המייעלים את מסלולי הגישור ומצמצמים את צריכת הדלק seecourchevel.com. בתחום פיתוח הנדל"ן, בנייה חדשה מבוצעת לפי תקני בידוד מחמירים וכוללת לעיתים קרובות חימום גיאותרמי או חימום סולארי לבריכות וכדומה. ממשלת האתר יישמה אמצעים כגון סבסוד שיפוץ אנרגטי למבנים ישנים. אפילו מדיניות קטנות, כמו חובת צמיגי חורף ברכבים כחוק במהלך העונה למען הבטיחות seecourchevel.com, מעידות על דגש על קיימות ובטיחות. מאמצים אלו מבטיחים שקורשבל תישאר קיימא כאזור סקי לטווח הארוך (ממתנים את השפעות האקלים) ומהווים נקודת מכירה למשקיעים בעלי מודעות סביבתית. בנוסף, קהל לקוחות עשיר שרגיש לאחריות סביבתית יעדיף אתר "ירוק" וכך גדלה האטרקטיביות של המקום. כל אלה מוסיפים ערך בלתי מוחשי לנדל"ן: אתר מנוהל היטב ובצורה בת-קיימא ישמור על מעמדו (וכך גם על הביקוש לנכסים בו) לשנים רבות קדימה.
אירועים ופרופיל גלובלי: כוכבה של קורשבל היה במלוא הדרו במהלך אליפות העולם בסקי אלפיני של FIS בפברואר 2023, שאורגנה במשותף עם מריבּל. אתר הסקי נהנה מחשיפה תקשורתית בינלאומית וניצל את ההזדמנות להציג את מתקניו (כולל איצטדיון סיום חדש ומעליות ששודרגו). הצלחת האירוע הדגימה את יכולתה של קורשבל לארח אירועים רחבי היקף, מה שמבשר טובות לתוכניות עתידיות כמו האולימפיאדה. אכן, האלפים הצרפתיים (כולל קורשבל) נחשבים מועמדים חזקים לאירוח אולימפיאדת החורף 2030, ורבים מצפים כי הם יזכו בכך voguebusiness.comvoguebusiness.com. ציפייה זו כבר האיצה פרויקטים שונים – למשל, מתוכנן עיצוב מחדש של ה"סנואו פרונט" בקורשבל 1850 ותחנת רכבל שנוס כדי לחדש את מרכז כפר הסקי לקראת אפשרות לאירוח האולימפיאדה voguebusiness.com. במידה שהאולימפיאדה תאושר, צפויה פריחה מיידית בהשקעות בתשתיות: שדרוג כבישים, הרחבת אפשרית של אירוח (אם כי בקורשבל כנראה באמצעות מתקנים זמניים בשל הגבלה על בניה קבועה), וטיפוח כללי. גם אם קורשבל לא תהיה אתר רשמי, היא צפויה לארח אורחים נכבדים או נבחרות לאימונים (כפי שעשתה באולימפיאדות קודמות), והעלייה בתיירות תהיה משמעותית. בנוסף, חגיגות ה-80 בשנים 2026/27 יכללו כנראה אירועים מיוחדים, אולי פתיחת מוזיאונים או אתרים תרבותיים חדשים שיחגגו את תפקידה החלוצי של קורשבל כאתר סקי שתוכנן מראש (הוקם ב-1946). השקעות תרבותיות כאלה מוסיפות עומק לאטרקטיביות של האתר מעבר לסקי.
*אתרי הנופש השווייצריים רשמו צמיחה ממוצעת של כ־3.5% בשנת 2024 dmproperties.com; וורבייה, כאחד מאתרי הפרמייר של שווייץ, כנראה חווה צמיחה דומה או מעט גבוהה יותר בשל הביקוש הרב.
צמיחת התיירות ותוכניות לעתיד: ההשפעה המשולבת של כל הגורמים הנ"ל משתקפת בנתוני התיירות: בעונת 2024/25, קורשבל רשמה כ-1.2 מיליון לילות אירוח, עלייה של 16% מעונת 2018 (לפני הקורונה)voguebusiness.com. מדובר בצמיחה מרשימה ליעד שכבר מבוסס וידוע. צמיחה זו היא חלק ממאמץ אסטרטגי לשווק את האתר לאורך כל השנה ובזירה הבינלאומית. משרד התיירות פונה לשווקים חדשים (למשל, בוצעה פנייה ממוקדת למבקרים מארה"ב, המזרח התיכון ואסיה באמצעות מסעות פרסום ושותפויות). הכנסת פסי הסקי Ikon ו-Epic (כרטיסי עונה עולמיים) המשלבים ימי גלישה בשלושת העמקים הפכה את הגישה לסקי הבינלאומי (במיוחד אמריקאים) לנוחה יותר בקורשבל, ורבים התאהבו במקום dmproperties.com. המתכננים באתר שמים דגש גם על איזון בין צמיחה לאקסקלוסיביות: בניגוד לאתרי סקי המוניים, קורשבל אינה שואפת להגדלה דרמטית של נפח הגולשים (מה שעלול להעמיס על הרכבלים והמסלולים). במקום זאת, מושם הדגש על שיפור איכות – למשל, חוויות טובות יותר, יותר פעילויות שאינן סקי (פארק מים Aquamotion, מזחלות כלבים, טיסות רחיפה ועוד) ושיפור השירותים (אפליקציות לשירותים לפי דרישה, סקי קונסיירז' וכו'). בדרך זו, קורשבל שומרת על מותג יוקרתי – מה שממשיך למשוך מבקרים (וקוני נכסים) עשירים. חשוב לציין כי הסינרגיה בין השקעה ציבורית (ברכבלים, כבישים, אירועים) להשקעה פרטית (במלונות, חנויות, שאטלים) יוצרת מעגל מחזק: האתר נשאר בחזית החדשנות והיוקרה, ולכן הנדל"ן כאן נשאר מבוקש במיוחד ברמה עולמית.
ניתוח השוואתי מול אתרי נופש אלפיניים אחרים (מג'ב, ואל ד'זיר, וורבייה)
קורשבל 1850 נזכרת לעיתים קרובות באותה נשימה עם קומץ אתרי נופש אלפיניים יוקרתיים. כדי לשים את שוק הנדל"ן שלה בפרספקטיבה, יש טעם להשוות נתונים ומאפיינים עיקריים עם ואל ד'יזר ומג'ב (המקבילות הצרפתיות שלה) ווורבייה (המתחרה השווייצרית הבכירה):
מחירים: המחירים בקורשבל 1850 נמצאים בשיא שוק הנדל"ן הצרפתי – זהו אתר הנופש הצרפתי היחיד שמתחרה בעקביות עם אתרי היוקרה השוויצריים מבחינת מחירinvestropa.com. המחירים הבכירים בואל ד'יזר קרובים מאחור (מתקרבים ל-€30,000 למ"ר עבור הנכסים הטובים ביותר) investropa.com, אך בממוצע קורשבל עדיין עוקפת אותה. מג'ב, על אף יוקרתה הרבה, מציגה רמות מחירים נמוכות יותר – בשל הגובה הנמוך יותר והמלאי המרובה של קרקעות זמינות לפיתוח (זוהי עיירה רחבה ומפוזרת). לדוגמה, בקתה אלגנטית שעשויה לעלות €5M במג'ב תעלה בקלות €8–€10M בקורשבל 1850. ורבייה בולטת כמתחרה ישירה מבחינת יוקרה ומחיר: כפי שמוצג, נכס פריים בורבייה מתחיל בסביבות CHF 22,100 (~€23,600) למ"ר ומגיע עמוק לתוך טווח ה-€30,000 ubs.comubs.com. למעשה, שווייץ מתהדרת בחמשת שווקי הסקי היקרים ביותר באלפים, כאשר סנט מוריץ ו-Gstaad לרוב מגיעות לכ-€40,000 למ"ר בנכסי עילית ubs.comubs.com. קורשבל 1850 עדיין נמצאת קצת מתחת לאלו – בינתיים. ראוי לציין כי הזינוק של 9% במחירי קורשבל ב-2024 היה גבוה יותר מקצב הצמיחה של כל אתר נופש שוויצרי באותה שנה, מה שמרמז כי הפער עשוי להצטמצם dmproperties.com.
עבור משקיעים, הבדלי המחירים האלו מתבטאים גם ב"כרטיסי כניסה" שונים: ניתן לרכוש דירת יוקרה במז'ב במחיר של דירה קטנה מאוד ב-1850. מי שמניעיו השקעתיים בלבד עשוי למצוא ערך במז'ב או באתרי סקי צרפתיים מתפתחים (פוטנציאל עלייה גבוה יותר באחוזים), אך המשיכה בקורשבל היא שמדובר בנכס איכותי ויציב – בדומה להחזקה בנכס במונקו לעומת עיר זולה יותר.
ביקוש ותמהיל רוכשים: כל ארבעת האתרים מושכים קונים עמידים מהעולם, אך עם הבדלים דקים:
קורשבל 1850 – מאוד בינלאומי; אירופאים בולטים (בריטים, בלגים, שווייצרים, עשירי צרפת), עניין משמעותי מהמזרח התיכון ואסיה, וקונים אמריקאיים הולכים ומתרבים investropa.cominvestropa.com. גם פופולרית היסטורית בקרב רוסים. הרוכשים כאן לעיתים קרובות מחפשים נכסי פרסטיז'ה ואינם מהססים לשלם מחיר פרמיה עבור היוקרה.
ואל ד'יזר – מסורתית יעד מועדף על השוק הבריטי היוקרתי והעשירים הצרפתים. מוניטין חזק לחובבי סקי רציניים (שטחים נרחבים למקצוענים) לצד בקתות יוקרתיות. פרופיל הרוכשים כאן אולי מעט יותר אירופי מזה של קורשבל, אך גם כאן ניכרת עלייה בקונים מחוץ לאירופה.
מז'ב – מושכת קהל עמיד יותר מעודן (פיתוחה החל על ידי משפחת רוטשילד כתגובה צרפתית לסנט מוריץ). רוכשים צרפתיים ושווצרים מאזור ז'נבה אוהבים את מז'ב בזכות הכפר האופנתי (קניות בוטיק, גסטרונומיה, בקצב רגוע יותר מאשר בקורשבל) ואורח החיים השנתי. פופולרית גם בקרב משפחות – לא רק על סקי אלא על החיים האלפיניים הכלליים (גולף, רכיבה על סוסים, פסטיבלי מוזיקה). קיימת נוכחות בינלאומית (בריטניה, בלגיה, אמריקאים/אסייתים מסוימים), אך לא מובחנת כמו בקורשבל.
ורבייה – מאוד בינלאומית; שילוב של בריטים (תואר כ“לונדון על השלג” בזכות ריבוי בריטים), פאן-אירופאים ועשירי העולם. החוק השווייצרי מתיר לזרים לרכוש בוורבייה (מכסות קנטון ואלה), ולכן ישנם בעלי נכסים לא-שוויצרים רבים, כולל סלבס וטייקוני עסקים. לאזור יש וייב צעיר יותר וספורטיבי – מפורסם בסקי אוף-פיסט וסצנת אפרה-סקי תוססת – אך עם הרבה רוכשים עמידים במיוחד. אתרי סקי שווייצריים כדוגמת ורבייה נהנים מיציבות הכלכלה השווייצרית ולעיתים גם מיתרונות מיסויים (יש רוכשים זרים שמעתיקים תושבות כדי ליהנות משיטת מס חד פעמית).
שוק השכירות ותשואות: גם בקורשבל וגם בוואל ד’יזר יש שווקי שכירות חזקים בחורף, אך קורשבל גובה תעריפים שבועיים גבוהים יותר בשל היוקרה והנוחיות שלה (מסעדות עילית ועוד). שאלי סקי-אין/אאוט בקורשבל 1850 יכול להיות מושכר ביותר משאלי דומה בוואל ד’יזר, לעיתים בפער של 20–30%, שמשקף את מעמדה של קורשבל. שוק השכירות של מג’ב עונתי מעט יותר (מצוין לחג המולד ולפברואר, שקט יותר בין לבין) ויש לו גם שוק השכרות לקיץ (גולף/חופשות). השכירות בורבייה דומות לקורשבל בשבועות השיא (שתיהן ברמת המחירים העליונה להשכרת סקי) – שאלי של 100 אלף יורו/שבוע בקורשבל עשוי להיות גם CHF 100 אלף/שבוע בורבייה. התשואות הנקיות בכל הנכסים היוקרתיים האלו נותרות נמוכות יחסית (~2–3%) כפי שמצוין בsnowonly.com. שימו לב שבאופן בולט, בעלות על נכסים באתרי סקי שווייצריים כוללת לעיתים הוצאות בעלות גבוהות יותר (מיסי עושר שנתיים קנטונליים, ושירותים יקרים יותר), ויש הגבלות נוקשות על השכרה (חלק מהבקתות שרכשתם ברישיון לשימוש עצמי לא תוכלו להשכירן בקלות). בצרפת, למעשה, תהליך השכירות פשוט יותר.
גובה האתר ואמינות שלג: קורשבל 1850 וואל ד’יזר שתיהן בגובה רב (1850 מטר וגם בוול–לה–דייל, כאשר הכפר הראשי של ואל ב-1800 מטר) עם טררנים לסקי עד 3,000+ מטר. המשמעות היא אמינות שלג גבוהה מאוד, ובזמן שהאקלים מתחמם, זו חוזקה קריטית – ולכן הן מובילות גם בעליית המחירים. מג’ב, בגובה 1100 מטר, מושפעת יותר משנים עם שלג מועט (למרות שהושקע בשלג מלאכותי). הכפר הראשי בורבייה כ-1500 מטר, עם סקי עד 3300 מטר במון פור, כך שגם שם אמינות השלג גבוהה. בולטת מגמת ה“פרימיום לגובה”: אתרים מעל 1500 מטר חוו צמיחה גבוהה יותר מהנמוכים investropa.com. זה עובד לטובת קורשבל, ואל ד’יזר וורבייה – וזו דאגה מסוימת לגבי מג’ב (אם כי כוח המשיכה בקיץ והאופי שלה מאזנים זאת).
אורח חיים ותשתיות: לכל אתר יש את ההצעה הייחודית שלו. קורשבל 1850 עוסקת בזוהר ונוחות – תוכלו לגלוש ישירות לעיירה, ואז לקנות בשאנל, לאכול במלון מפואר וליהנות מחיי לילה הכוללים מועדונים טרנדיים וגלריות אמנות. ואל ד’יזר משלבת גלישה עוצמתית עם סצנה כפרית חיה ופחות רשמית; ישנם הרבה שאלי יוקרה ואפילו כמה מלונות 5 כוכבים כיום, אך האווירה היא “יוקרה לחובבי סקי” יותר מאשר “יוקרה ראוותנית” של קורשבל. מג’ב מציעה מרכז כפר בסגנון ימי-ביניים מקסים, כרכרות סוסים ושילוב של יוקרה ואותנטיות – כמעט כמו “להיראות בכפר” (בדומה לסנט מוריץ) כמו הגלישה עצמה. זהו גם כפר חי ופועל כל השנה, עם אוכלוסיה קבועה נכבדה – מה שמושך את מי שמחפש קהילה אמיתית. ורבייה ידועה בחיי הלילה והאוף-פיסט – מאוד ספורטיבית ביום וחברתית מאוד בלילה. מעט פחות יוקרתית בקמעונאות (פחות חנויות מעצבים מקורשבל) אך עם שירותים ואירועים יוקרתיים (כמו פסטיבל המוזיקה של ורבייה).
מנקודת מבט של משקיע: השוואת קורשבל מול וורבייה היא לעיתים קרובות שאלה של העדפה בין מערכות צרפתיות לשווייצריות. יש המעדיפים את צרפת בזכות תהליך הרכישה הפשוט יותר ואי הגבלות על קניית נכס ע"י זרים, בנוסף לאורח החיים (שפה, אוכל, תרבות). אחרים מעדיפים את שווייץ בגלל היציבות, הפרטיות והיוקרה שלה (וכמה יתרונות פוטנציאליים של תושבות מס). במונחי השקעה גרידא, בשתיהן נרשמה צמיחה הונית משמעותית. יתרון אחד לקורשבל: אין מכסה על בעלות זרה, כך שנזילות הנכסים גבוהה – כל מיליארדר מכל מקום בעולם יכול לקנות נכס בקורשבל בחופשיות. בוורבייה, רישיונות קניה לזרים מוגבלים מדי שנה, מה שעלול להקטין את הנזילות (אם כי זה גם יוצר מגבלה בביקוש, ובאופן פרדוקסלי תומך במחירים).
תחזית השוואתית: כל אתרי הסקי המובילים האלה צפויים להמשיך להצליח. העלייה האחרונה של קורשבל מצביעה על כך שאולי תאתגר את האתרים השווייצריים מבחינת המחירים הגבוהים ביותר באירופה אם המגמה תמשיך. ואל ד'איזר עוברת שדרוגים (למשל, פרויקט יוקרה חדש וגדול "Le Coin de Val" בתכנון), מה שישמור עליה תחרותית. מחיריה המרוככים יחסית של מג'ב עשויים להפוך אותה לאטרקטיבית למשקיעים המבקשים יוקרה במחיר (יחסית) משתלם, ויש לה קהל צרפתי סופר-עשיר שומר אמונים המייצב אותה. וורבייה, עם הזוהר הבינלאומי וההיצע המוגבל (הכפר גם תחום גיאוגרפית), תישאר שוות ערך לקורשבל.
לסיכום, קורשבל 1850 בולטת אפילו בקרב האליטה: ניתן להשוות אותה אולי לסנט מוריץ או גשטאד ברמת היוקרתיות. בצרפת, קורשבל מספר אחת, עם ואל ד'איזר במקום השני ומג'ב במקום שלישי חזק (יש שיציינו את מריבל או שאמוני, אך אלו ברמת מחירים נמוכה יותר). באלפים בכלל, קורשבל היא אחת הבודדות שמסוגלת למשוך את עשירי העולם בהיקף דומה לזה של אתרי הסקי השווייצריים. זה מבשר טובות להשקעות בנדל"ן – מאגר הרוכשים רחב ומגוון מאוד. עבור אנשים בעלי הון גבוה ששוקלים בין הלוקיישנים הללו, פעמים רבות ההחלטה היא עניין של העדפה אישית: האלגנטיות הצרפתית של מג'ב, הסטייל הספורטיבי של ואל, התחושה הקוסמופוליטית של קורשבל, או האווירה ההדוניסטית של וורבייה. בהיבט השקעה בלבד, המומנטום של קורשבל והפתיחות של צרפת מעניקים לה יתרון מסוים ב-2025 ומעבר לכך.
תחזית 2026–2028: שוק הנדל"ן והגורמים המרכזיים
בעת מבט קדימה אל התקופה 2026–2028, התחזית לשוק הנדל"ן של קורשבל 1850 נותרת חיובית מאוד, עם כמה הסתייגויות ומגמות שראויות למעקב:
המשך צמיחה במחירים: כל הסימנים מצביעים על כך שערכי הנדל"ן בקורשבל ימשיכו לעלות בשנים הקרובות. ייתכן שהצמיחה השנתית לא תהיה חדה כמו הקפיצה של 9% שנרשמה ב-2024, אך גם תחזיות שמרניות מצביעות על עלייה שנתית של 3–5% באתרי הסקי היוקרתיים investropa.com. מספר גורמים תומכים בכך: היצע מוגבל ומתמשך, ביקוש בינלאומי גבוה, והפיכת האתר ליעד יוקרה אמיתי לכל ימות השנה. עד 2028, ייתכן שנראה כבר את רף המחיר העליון של צ’לטים אולטרה-יוקרתיים עובר את €35,000 למ"ר, במיוחד אם יירשמו עסקאות שיא חדשות. מהלך כזה יהפוך את קורשבל 1850 לאחת משוקי הנדל"ן לסקי היקרים בעולם, ויצמצם אולי את הפער לעומת אתרים כמו סנט מוריץ/גשטאד. האפקט המצטבר של אפילו 5% עלייה בשנה אומר שצ'לט ששווה היום 15 מיליון אירו עשוי להיות שווה כ-18 מיליון אירו ומעלה עד 2028, בהתאם למגמת הצמיחה investropa.com.
גורמים כלכליים גלובליים: יש לקחת בחשבון את המצב הכלכלי הרחב. נכון לשנת 2025, שיעורי הריבית באירופה התייצבו ואפילו התרככו (ריבית הפיקדון של ה-ECB סביב 2.5% לאחר הורדות) – מה ששיפר את נגישות המשכנתאותinvestropa.com. אם סביבה של ריביות נמוכות תימשך, או תרד עד 2026–2027, זה מספק דחיפה נוספת לרוכשי היוקרה שלוקחים מימון (חלקם עושים זאת מסיבות מינוף, גם אם לא צריכים בפועל). לעומת זאת, אם האינפלציה תזנק ותביא להעלאת ריבית, שוקי הנדל"ן הכלליים עלולים להתקרר – אך בדרך כלל נדל"ן יוקרה מוביל פחות רגיש לריבית (רוב הרוכשים משלמים במזומן). יציבות גיאופוליטית היא גורם נוסף: קורשבל נהנתה מהיותה יעד בטוח ומבוקש במהלך ההתאוששות מהקורונה ובזמן מתיחויות גיאופוליטיות. אם חוסר הוודאות הגלובלית יימשך, בעלי הון נטו לגוון השקעות לנדל"ן כמקלט בטוח, דבר שיכול להיטיב עם קורשבל. הסביבה הפוליטית בצרפת (למשל, שינויים אפשריים במיסוי עושר) גם היא שווה מעקב, אף שאין כרגע רמזים לשינויים דרמטיים. לסיכום, בהיעדר משבר פיננסי עולמי חריף, הרקע הכלכלי תומך בהמשך השקעות בנדל"ן יוקרה באלפים.
שינויים בדמוגרפיית הקונים: אנו צופים גלים חדשים של קונים בשנים הקרובות. במיוחד, קונים אסייתים (ובייחוד סינים) היו ברובם נעדרים בשנים 2020–2022 בשל מגבלות נסיעה; עם חזרת הנסיעות הבינלאומיות לשגרה, צפוי עניין רב יותר מאסיה. הפרופיל היוקרתי במיוחד של קורשבל מתאים למשקיעים אסייתים עמידים שמחפשים נדל"ן יוקרתי בחו"ל – תופעה שכבר הוזכרה ב-2025 ב-investropa.com. בדומה לכך, יתכן שתהיה עלייה במספר הקונים מהמזרח התיכון (למשל, מדינות המפרץ); בשנים האחרונות נרשמה עלייה במבקרים מקורשבל מהאמירויות, סעודיה וכו', במיוחד באוגוסט ובסביבת ראש השנה האזרחית. סגמנטים בינלאומיים אלה יוסיפו עומק לבריכת הביקוש. קונים אמריקאים צפויים להמשיך בנוכחות החזקה שלהם, במיוחד אם הדולר יישאר חזק יחסית לאירו (אם כי המטבע עלול להשתנות עד 2026–28). בנוסף לכך, יזמי טכנולוגיה צעירים וגמלאים מוקדמים (מהתחומים הטכנולוגיים/הפיננסיים) בוחרים יותר ויותר בנכסים שמבוססים על אורח חיים – בית סקי יוקרתי הוא חלק מהנרטיב הזה. ייתכן ונראה כי גיל הרוכשים הממוצע יורד מעט, עם יותר בשנות ה-40 לחייהם ולא בעיקר בשנות ה-50/60, ככל שעבודה מרחוק וצבירת עושר בגיל צעיר הופכות נפוצות יותר.
התמקדות שנתית ורווחה: עד 2028, קורשבל צפויה להשלים את השינוי שלה לאתר נופש של ארבע עונות אמיתי. צפו לראות עוד מתקני קיץ (אולי הארכת פעילות הרכבלים, מסלולי אופני הרים חדשים, ייתכן גם מגרש אימונים לגולף או אטרקציות אחרות באזור). חשיבות תחום הרווחה, כפי שצוינה, תמשיך ואף תתעצם – ייתכן שייפתחו באזור מרכזי ריטריט ובריאות ייעודיים (בסגנון אתרי ספא שווייצריים). כך מתרחבת האטרקטיביות של רכישת נכס שם גם מעבר לחובבי סקי. כפי שחוקרת של Knight Frank ציינה, בריאות ורווחה עוקפות כיום את הסקי כגורם המניע הראשי באורח החיים של רוכשי נדל"ן באלפיםdmproperties.com. לכן, נכסים שמותאמים לכך (עם מתקני ספא, שקט, חיבור לטבע) יהיו מבוקשים במיוחד. אנו עשויים גם לראות שוק נישה לchalets “עמידי אקלים” – כאלה שנבנים מחומרים ברי קיימא, עצמאות אנרגטית וכו', שאינם רק עונים לדרישות החוק אלא מציבים סטנדרט שהקונים הירוקים ביוקרה שואפים אליו.
מגבלות פוטנציאליות: אחד הגורמים שיש לשים לב אליהם הוא רמות המלאי – הן כל כך נמוכות שנפח המכירות עלול לרדת פשוט בשל מחסור במוכרים. אם המחירים יגיעו לשיאים חדשים, ייתכן שחלק מהבעלים יבחרו לממש רווחים (ובכך יגדילו את ההיצע), אך באותה מידה, רבים עשויים להחזיק בנכס מאחר שיש מעט השקעות אלטרנטיביות מהנות כמו שאלה קוטג'ים בקורשבל. אם נפחי העסקאות ירדו, מדדי המחירים עלולים להפוך לפחות חלקים (כמה עסקאות חריגות עשויות לעוות את הממוצעים). עם זאת, כל ירידה בפעילות קרוב לוודאי תשקף מחסור בהיצע, לא מחסור בביקוש, מה שאומר שהמחירים יישמרו או אף יעלו. מגבלה נוספת יכולה להיות רגולטורית: אם, באופן היפותטי, עד שנת 2028 צרפת תחליט להטיל מגבלות כלשהן על בעלות זרה (לא צפוי כרגע) או מסים חדשים על בתים יוקרתיים, הדבר עשוי למתן מעט את הביקוש. בנוסף, שינויי אקלים נותר אתגר כולל – אם מזג אוויר קיצוני יקצר משמעותית את החורפים לקראת סוף שנות ה-20, עלול להיות לכך אפקט על התפיסות (אם כי כפי שצוין, הגובה של קורשבל מעניק לה יתרון, ויש לה מערך נרחב של ייצור שלג מלאכותי). עד כה, תחזיות מגמות מצביעות על שלג מספק עד שנות ה-30 לאתרי סקי בגובה רב, אך זו נקודת מעקב לטווח ארוך.
השפעת הביד לאולימפיאדת החורף 2030: באמצע 2025, יש מומנטום חזק לכך שאולימפיאדת החורף 2030 תתקיים בצרפת (האלפים הצרפתיים), ייתכן שהאירועים יתפרסו על פני מספר אתרי סקי (לאחר שאיטליה תארח את 2026). אם צרפת תזכה רשמית באולימפיאדה של 2030 (ההחלטה צפויה סביב 2026), ניתן לצפות לגל עניין סביב 2027–2028 עם סיום פרויקטי תשתית ופניית תשומת הלב הגלובלית לאלפים. האולימפיאדה מובילה לעיתים קרובות לזינוק בביקוש לנדל"ן באזורים המארחים – לא רק ממשקיעים שמצפים להכנסות משכירות גבוהות יותר, אלא גם מאנשים עמידים שרוצים להיות חלק מרגש האירוע. לדוגמה, בקורטינה ד'אמפצו (איטליה) נרשמה עליית מחירים חדה מאז הוכרזה כמארחת לשנת 2026 ubs.com. קורשבל, שכבר משמשת כאתר אימוני אולימפיאדה, תהיה ללא ספק בסיס מרכזי ל-VIP במהלך המשחקים, אפילו אם האירועים יתקיימו במקומות אחרים, בשל מתקני היוקרה ומסלול הנחיתה שלה. לפיכך, התקופה שלפני 2030 עשויה להוסיף עוד כמה נקודות אחוז לצמיחת ערך הנדל"ן בקורשבל מעבר למגמה הבסיסית.
תחזית השכרה: תשואות השכרה צפויות להישאר מתונות, אך הכנסות מהשכרה עשויות לצמוח כאשר מחירי הלילה מטפסים (חלקית בשל אינפלציה, חלקית בשל היצע יוקרה מתרחב). לדוגמה, ב-2028 קוטג' יוקרתי עשוי לבקש יותר מ-€120 אלף לשבוע השנה החדשה. אם יתאגדו יותר שירותים (שף פרטי, ועוד), בעלי הנכס יוכלו לדרוש תעריפים גבוהים יותר. גם שוק ההשכרות לקיץ ימשיך להבשיל – וייתכן שיכפיל את גודלו לעומת היום אם המגמות הנוכחיות יימשכו, ובכך יגדיל מעט את התשואות השנתיות. חדירה של חברות ניהול השכרה מקצועיות (חלקן בבעלות מותגי אירוח יוקרתיים) עשויה גם להקל על תהליך ההשכרה, ולאפשר לבעלים להפיק הכנסה מהנכס כשהוא אינו בשימוש.
סיכום – חזון 2028: עד 2028, קורשבל 1850 צפויה להישאר הפסגה של הנדל"ן האלפיני בצרפת, עם מחירים שנשברו שיאים חדשים. אנו צופים קצב צמיחה בריא, אך רגוע יותר – אין התרסקות באופק על פי היסודות. שוק הנדל"ן באתר יאפיין יותר ויותר בצ'אלטים חדשניים, סצנה מפותחת לאורך כל השנה, וקהל לקוחות מכל קצוות העולם. הבעלות בקורשבל תמשיך להיות סמל סטטוס לא פחות משהיא השקעה. עבור משקיעים בעלי הון גבוה וקוני לייף-סטייל, העצה זהה: התמקדו במיקום ובאיכות פריים, החזיקו את הנכס בתקופות תנודה קצרות, ותיהנו גם מהנאה אישית וגם מהערכה פיננסית. כל עוד “שלג” ו”יוקרה” ממשיכים למשוך, שוק הנדל"ן של קורשבל 1850 צפוי לעידן זהב בשנים 2026–2028 ומעבר לכך, בתמיכת היצע נדיר, ביקוש יציב ומהמשיכה הנצחית של האלפים הצרפתיים.
פוטנציאל עליית ערך ההון: נדל"ן בקורשבל 1850 נחשב לעיתים קרובות כהשקעת בלו-צ'יפ, המציעה שמירה איתנה על ההון וצמיחה ארוכת טווח, ולא רווחים ספקולטיביים מהירים. ההיסטוריה מרשימה – ערכי הנדל"ן באלפים הצרפתיים עלו בכ-30% בממוצע מאז 2020 (כ-5.5% בשנה) investropa.cominvestropa.com, ואתרי הנופש היוקרתיים מובילים בביצועים, במיוחד מאז המגפה. במקרה של קורשבל, מחירי הנדל"ן בשנים האחרונות עלו בחדות (למשל, +9% רק ב-2024) investropa.com, וקובעים רף חדש. הציפייה קדימה היא שהקצב יתמתן, אך מומחים חוזים צמיחה מתונה של כ-3–7% בשנה בשוק האלפיני עד 2026 investropa.com. באזור אולטרה-יוקרתי כמו 1850, ניתן לצפות למחירים בקצה העליון של הטווח, כל עוד אין תנודות חריגות. המשמעות היא שצ'אלה בשווי 10 מיליון אירו כיום עשוי לעלות באופן אורגני ל-11–12 מיליון אירו תוך מספר שנים, רק מעליית הערך בשוק. בנוסף, פער ההיצע-ביקוש הייחודי לקורשבל מרמז כי תיתכן עליית ערך מעל הממוצע – בכל פעם שיש גל של רוכשים עשירים חדשים (נניח משווקים מתעוררים או כתוצאה מכלכלה חזקה), יש מקום לקפיצות מחירים בהינתן ההיצע הקבוע. למעשה, פוטנציאל הצמיחה ההונית נשאר חזק, והאסטרטגיה של לקנות ולהחזיק משתלמת. אפילו בטווח הארוך מאוד, נכסי יוקרה אלפיניים הראו עליות יציבות (למשל, שווי הצ'אלטים האיכותיים עלה בכ-33% בממוצע מאז 2008, והצמיחה הואצה לאחר 2020) investropa.com.
תשואות ודמי שכירות: משקיעים צריכים לקחת בחשבון כי התשואות (הכנסות) מהשכרת נכסים בקורשבל 1850 נמוכות יחסית מבחינה אחוזית, כפי שמקובל בשווקי יוקרה אולטרה-יוקרתיים. מכיוון שמחירי הרכישה גבוהים מאוד, ההכנסה מהשכרה, אף על פי שהיא גבוהה במספרים מוחלטים, מתורגמת לתשואה שנתית צנועה. תשואות שכירות נטו טיפוסיות נעות סביב 2–3% באתרי דגל כמו קורשבל snowonly.com. לשם השוואה, אזורים פחות יוקרתיים באלפים הצרפתיים יכולים להניב תשואה נטו של 4–4.5% snowonly.com, והממוצע הארצי בצרפת של תשואות שכירות (לכל סוגי הנכסים) הוא כ-6% mansion-properties.com. כלומר, משקיע בקורשבל לרוב יעדיף הערכת ערך הונית ושימוש עצמי על פני תשואה כספית גבוהה. למשל, נכס בשווי 5 מיליון אירו עשוי להכניס כ-200,000 אירו בשנה מהשכרה (אם מושכר בשבועות השיא); אחרי הוצאות, הרווח הנקי יהיה כ-150,000 אירו – שהם סביב 3% תשואה. אך מה שהמספרים האלו לא משקפים הוא גובה שכר הדירה והיכולת לקזז עלויות בעלות. בשבועות החורף המבוקשים (סילבסטר, חופשות בתי ספר), שכר דירה שבועי בצ'לטות מובילות יכול לעבור את 80,000–100,000 אירוbusinessinsider.com. גם דירות קטנות יוקרתיות יכולות להניב עשרות אלפי אירו לשבוע בעונה. אם הבעלים מוכן להשכיר את הנכס שלו, למשל, 8–10 שבועות בחורף ואולי עוד כמה שבועות בקיץ, הוא יכול לכסות חלק משמעותי מהוצאות שנתיות (צוות, תחזוקה, מסים) ואפילו להרוויח תוך כדי שהוא ממשיך ליהנות מהנכס בעצמו בחלק מהשנה.
כדאי גם לציין כי הביקוש להשכרה חזק מאוד בקורשבל בשבועות שבהם הבעלים פותחים את בתיהם. מומחי השכרת דירות באלפים מציינים כי צ'לטות במיקומים טובים מגיעות ל-70–90% תפוסה לאורך החורף (ואף לתוך הקיץ)snowonly.com. המעבר לתיירות כל השנה גורם לכך שיולי–אוגוסט תורמים כיום להכנסות משכירות (גם אם במחיר נמוך מהחורף). לפיכך, בעלים מתוחכם יכול להגיע לתפוסה כמעט מלאה בעונות השיא וליהנות מ-תשואה אפקטיבית טובה יותר. יש נכסים המנוהלים על ידי סוכנויות יוקרה או מפעילי טיולים, שמייעלים את התהליך.
אסטרטגיות הזדמנויות והשקעה: עבור משקיעים במיוחד, יש מספר כיוונים למקסם רווחים בקורשבל:
השבחות ושיפוצים: כפי שהוזכר, ניתן לעיתים לרכוש בצ'אלטים ישנים באזורים מעולים הדורשים מודרניזציה בהנחה יחסית קלה. השקעה בשיפוץ יוקרתי (עם שיפור יעילות אנרגטית ואבזור חדש) לא רק שמעלה משמעותית את ערך הנכס אלא גם את הכדאיות להשכרה שלו. לנוכח הרגולציה הדוחפת לבתים יעילים אנרגטית, שדרוגים כאלה גם "מגנים" על ההשקעה לטווח הרחוק.
החזר מע"מ בבניה חדשה: צרפת מציעה תמריץ משתלם לרוכשים התפתחותים חדשים באזורים תיירותיים. אם אתה רוכש נכס בבניה חדשה ומתחייב להשכיר אותו מרוהט עם שירותים ברמה מלונאית (כגון שירותי ניקיון, ארוחת בוקר) למספר שבועות בשנה, אתה זכאי להחזר של 20% מע"מ ממחיר הרכישה freespiritalpine.com. בהקשר של קורשבל, 20% מרכישת נכס בשווי מיליוני אירו הוא סכום משמעותי – מדובר בקפיצה מיידית בהון העצמי. רוכשים רבים של דירות חדשות בקורשבל 1650 למשל, מנצלים את המנגנון הזה, מממנים את המע"מ במהלך הבנייה ודורשים את ההחזר אחרי רכישה באמצעות רישום לתוכנית השכרה. כך משתפרת התשואה והזרם המזומנים, והתשואה מהשכרה הופכת לאטרקטיבית יותר בשנים הראשונות.
שיתופי שימוש: משקיעים מסוימים משתפים פעולה עם חברים או בני משפחה ורוכשים יחד צ'אלט (באופן לא פורמלי או דרך חברה בע"מ), וכך מתחלקים בשימוש ובעלויות. לנוכח המחירים הגבוהים, זה עשוי להיות פתרון יעיל, ועם תיאום נכון, כל צד נהנה גם מזמני שיא. ישנה מגמה מתפתחת של בעלות חלקית או מועדוני חברים יוקרתיים בנכסי סקי, המאפשרים לרכוש "מניות" בצ'אלט יוקרתי במיוחד (אם כי זה תחום חדש ויש לבדוק היטב את החוקיות).
ערך יחסי באזורים פחות מוכרים: אמנם קורשבל עצמה יקרה, אך משקיעים בוחנים לפעמים רכישה בפריפריה של קורשבל (למשל, קורשבל מוריון/1650, קורשבל וילג'/1550, או לה טניה הסמוכה). אזורים אלה נכללים באותו מתחם סקי ונהנים מהמוניטין של קורשבל, אך מחירי הנדל"ן נמוכים יותר. לדוגמה, כפרי לוויין בעמקי השלג עולים 50–70% פחות למ"ר בהשוואה ל-1850 investropa.cominvestropa.com, והתשואות מהשכרה (4%+ נטו) גבוהות לעיתים מאתרי היוקרה snowonly.com. החיסרון: עליית ערך איטית יותר וקהל שוכרים אחר, אך למשקיעים שמחפשים "אסטרטגיית השקעה" יש שמפצלים בין נבחרי פריים ואזורים מתפתחים.
לסיכום, תשואות צפויות בקורשבל 1850 נובעות משילוב של הכנסה שכירות מתונה וצמיחה הונית חזקה. רוכש בשנת 2025 יכול לצפות לעליות ערך שנתיות באחוזים חד־ספרתיים (שמתווספות לבסיס ערך גבוה מאוד) וכן ליכולת לקזז עלויות באמצעות שכירויות שמניבות אמנם רק אחוזים בודדים, אך מהוות סכום ניכר במונחים של יורו. לאור היסודות של שוק הנדל"ן בקורשבל, גם אסטרטגיה שמרנית של החזקה עד לשנת 2028 צפויה להניב תשואה כוללת גבוהה, בשקלול עליית ערך הנכס וכל דיבידנד שכירות שיתקבל. המפתח הוא לרכוש נכס איכותי (מבחינת מיקום ומפרט), כי נכסי יוקרה תמיד יהיו המבוקשים ביותר – מה שמבטיח נזילות גבוהה ותמחור פרמיום בעת היציאה מהשקעה. לצורך חיזוק הביטחון בשוק: ניתוחי מומחים מגדירים את מגמת הנדל"ן באלפים כ-“עולה באופן מובהק” ומדגישים שאתרי נופש מרכזיים כמו קורשבל נהנים מתשתית כלכלית חזקה ביותר גם קדימה investropa.cominvestropa.com.
רגולציה ומדיניות ממשלתית המשפיעה על נדל"ן
חוקי יעילות אנרגטית ("חוק האקלים"): שינוי מדיניות משמעותי המשפיע על הנדל"ן בצרפת הוא האיסור ההדרגתי על השכרת נכסים בדירוג אנרגטי נמוך. החל משנת 2025, דירות שדורגו בדרגת אנרגיה "G" לא יוכלו להיות מושכרות כחוק בצרפתmansion-properties.com. עד 2028, האיסור מתרחב גם לנכסים בדירוג "F", ובהמשך גם ל-"E" ב-2034. באתרי סקי באלפים, לא מעט שאלטות מסורתיות שנבנו לפני עשרות שנים עלולות להיכנס לקטגוריות הדירוג הנמוכות (בשל חלונות חד-שכבתיים, בידוד בלתי מספיק, מערכות חימום ישנות ועוד). לבעלי דירות בקורשבל, זה הפך לסוגיה בוערת: על מנת לשמור על פוטנציאל ההשכרה, יש לעדכן את הנכס לעמידה בתקן. כבר עתה אנו עדים ל"בריחה לאיכות" – כלומר קונים מתמקדים בשאלטים חדשים, מבודדים היטב, או כאלו שכבר שודרגו למערכות חימום ובידוד מודרניותinvestropa.cominvestropa.com. שאלטים ישנים בעלי דירוג נמוך נקלעים לשוק דו-שכבתי: או שהם נמכרים במחיר נמוך, או שלא נמכרים כלל, או שבעליהם משקיעים בשיפוצים (פאנלים סולאריים, משאבות חום, בידוד משופר) כדי להעלות את הדירוג. תקנות אלו, באופן די מפתיע, תומכות בעליית מחירים בנכסים איכותיים – כיוון שבתים שמקיימים את הדירוגים A/B הופכים ליקרים ומבוקשים אף יותר investropa.cominvestropa.com. בקורשבל 1850 שאלטים יוקרתיים רבים עברו שיפוץ להתקנת חלונות משולשים, חימום גיאותרמי ועוד, כדי להבטיח שיוכלו להמשיך להיות נכסי השכרה. בסך הכול, המדיניות הזו דוחפת את השוק לקיימות, מה ששפר בטווח הארוך את איכות המלאי ואף עולה בקנה אחד עם ערכי הקונים (רבים מקרב בעלי ההון אוהבים את שדרוגים ידידותיים לסביבה כחלק מהסטנדרט היוקרתי).
רגולציה על השכרות לטווח קצר: אזורים עתירי תיירות בצרפת מאזנים בין רווחיות ההשכרות לטווח קצר לבין צורכי הקהילה. בחלק מהעיירות האלפיניות (במיוחד הגדולות כמו שאמוני), הרשויות המקומיות הגבילו את מספר השכירות לתיירים או דרשו היתרים מיוחדים להפעלתן dmproperties.cominvestropa.com. שאמוני, לדוגמה, הטעילה מכסות על דירות נופש באזורים מסוימים במטרה לפנות דיור לתושבים מקומיים ולעובדים עונתיים. בעוד הגודל הקטן יותר של קורשבל והיותה אתר נופש ייעודי משמעם שטרם הוטלה מגבלה מחמירה (הכלכלה נשענת על השכרות), היא אינה חסינה לפיקוח רגולטורי. בעלי נכסים בקורשבל חייבים לרשום את הנכס שלהם אם הם משכירים לטווח קצר ולשלם מס תיירות. אם בעתיד יוחלטו חוקים – למשל, הגבלת מספר השבועות שניתן להשכיר נכס, או דרישה לסטטוס מגורים עיקריים על מנת להשכיר ללא הגבלה – הדבר עשוי להשפיע על חישובי ההשקעה. עם זאת, לאור הפרופיל של קורשבל 1850 (בעיקר בתי נופש יוקרתיים ותשתיות תיירות), כל מדיניות כזו צפויה להיות מדודה. ראוי לציין, שהגבלת היצע הנכסים להשכרה במקומות כמו שאמוני מובילה ליותר ביקוש (ולמחירים גבוהים יותר) לנכסים שכן זמיניםinvestropa.cominvestropa.com. אפקט דומה עשוי להתרחש בקורשבל: אם אי פעם תוגבל ההשכרה, הנכסים הבלעדיים שיישארו יזכו לביקוש אף גבוה יותר מתיירים אמידים. זהו תחום למעקב, אך נכון ל-2025, קורשבל עדיין שוק ידידותי מאוד להשכרות ללא מגבלות מקומיות ייחודיות על דירות נופש (למעט מה שנקבע בחוק הלאומי).
מיסים על בתים שניים: ממשלת צרפת והרשויות המקומיות הטילו מיסים שמיועדים לבעלי בתים שניים, הכוללים רבים מהמחזיקים בנכסים בקורשבל. צעדים אלה כוללים תוספת מס מגורים (taxe d’habitation) מוגדל באזורים שהוכרזו רשמית כסובלים ממחסור בדיור לתושבים המקומיים (zones tendues). מחוז סבואה של קורשבל התיר העלאה של עד 60% במסי הבתים השניים במקרים מסוימים. בנוסף, בחלק מהאתרים הפופולריים קיים מס על בתים ריקים שמטרתו להרתיע מהשארת נכסים ריקים. למעשה, כשמדובר בשאלי בשווי של מיליוני יורו, המיסים המקומיים הללו יחסית זניחים (תוספת של כמה אלפי יורו בשנה) ולא מנעו מרוכשים אמידיםinvestropa.com להיכנס לשוק. המשטר המס הלאומי בצרפת כולל היבטים ידידותיים למשקיעים: אין "מס רוכש זר" גורף, וצורפת אף שינתה ב-2018 את מס העושר כך שהוא מתמקד רק בנדל"ן (IFI – מס עושר נדל"ן) החל על שווי נדל"ן נטו מעל €1.3 מיליון בשיעור מתקדם של עד כ-1.5%. רוכשים מחו"ל לרוב פשוט לוקחים זאת בחשבון בעלות החזקת נכס בצרפת. על הכנסות שכירות, בעלי נכסים זרים משלמים מס הכנסה צרפתי (עם אמנות למניעת כפל מס), אך ניתן לקזז הוצאות, ותוכניות אטרקטיביות כמו LMNP (השכרה מרוהטת) מספקות טיפול מס מיטיב. מעבר לכך, קיימות הטבות מס על השכרה: הכנסות מהשכרה מרוהטת לרוב ניתנות לקיזוז באמצעות פחת והוצאות, ולעיתים יוצרים הכנסה חייבת מס נמוכה במיוחד על שאלי שמנוהל ביעילות. תמריץ נוסף קיים בבנייה חדשה – מע”מ (20%) ניתן להחזר אם הנכס מושכר עם שירותים, מה שמעלה משמעותית את התשואה freespiritalpine.com. בנוסף יש נקודות זיכוי ומענקים לשיפוצים ירוקים (בתוך מערך היוזמות הירוקות של צרפת). בסיכומו של דבר, הרגולציה בצרפת נחשבת יציבה ושקופה יחסיתmansion-properties.com. המשקיעים נהנים מהגנה משפטית חזקה (זכות הקניין מעוגנת עמוק) mansion-properties.com והמגמה הצרפתית לדחוף להשכרה בת-קיימא ככל הנראה תגדיל את ערך הנכסים העומדים בתקינה בטווח הארוך.
תקנות תכנון ובנייה מחמירות: הפיתוח בקורשבל 1850 מוסדר על ידי כללי תכנון מחמירים שמטרתם לשמור על הסביבה ההררית ועל האופי הבלעדי של האתר. חוק ההרים (Loi Montagne) ותוכניות עירוניות מקומיות מגבילים פיתוח בקנה מידה גדול, במיוחד מעל גבהים מסוימים. בפועל, המשמעות היא שהיתרי בנייה חדשים נדירים – הדגש הוא על שיקום מבנים קיימים ולא על התפשטות לקרקעות שלא נבנו קודם לכן investropa.com. מגבלות גובה מבטיחות כי הצ'אלטים יישארו בקנה מידה אנושי (ללא מגדלי מגורים), והנחיות עיצוביות שומרות על המראה הקלאסי של הצ'אלט. בנוסף, בניית מגורי נופש חדשים באלפים דורשת לעיתים קרובות להעניק תועלת כלשהי לקהילה (כמו יצירת חנייה או תמיכה בדיור לעובדים עונתיים) כתמורה. מדיניות אלו למעשה נועלות את המחסור בנדל"ן בקורשבל. עבור בעלי הנכסים, זו בשורה טובה כיוון שזה מונע פיתוח יתר שהיה עלול לדלל את שווי הנכסים או את קסם האתר. מצד שני, פרויקטי שיפוץ עלולים להיות יקרים ודורשים זמן רב בשל מכשולי רישוי – אך מרבית הרוכשים מתוך שכבת היוקרה מקבלים זאת כחלק מהבעלות על חלקת גן-עדן. יש לציין שבשווייץ התקנות אף מחמירות יותר (כמו הגבלת ה־Lex Weber על דירות נופש), ואילו בצרפת יש עדיין אפשרות לפתח, אך בצורה מבוקרת. מועצת קורשבל המקומית נדרשת לאזן בין קיימות סביבתית (סיכוני מפולות שלג, תחבורה, משאבי מים) לבין מעמדה כיעד תיירותי עולמי. שדרוגי התשתיות בשנים האחרונות (כמו מעליות חדשות) מלווים לרוב בהערכות סביבתיות, וככל שניתן, ממחזרים או משדרגים מתקנים קיימים ולא בונים חדשים.
לסיכום, המצב הרגולטורי ב־2025 עבור בעלי נדל"ן בקורשבל מאופיין בדגש על איכות ועמידה בדרישות: בתים חסכוניים באנרגיה, השכרה אחראית ופיתוח מבוקר. צעדים אלו, על אף שמסבכים את העניינים בעבור הבעלים, לרוב מגבירים את ערכו היוקרתי והארוך טווח של הנדל"ן בקורשבל. מומלץ לרוכשים לוודא שכל נכס שהם שוקלים עומד כבר בתקנים החדשים או שניתן לשדרגו בקלות – ולהיעזר במומחים מקומיים לייעול מיסוי ולהבנת כללי ההשכרה. חשוב לציין כי צרפת אינה מגבילה רוכשים זרים (אין הגבלות לאזרחים זרים), מה שמבטיח שהביקוש בקורשבל נותר רחב כתמיד, וכולל קונים מאירופה, אמריקה ואסיה.
דינמיקה עונתית והשפעתה על מחירים וזמינות
עונת השיא בחורף (עונה גבוהה): קורשבל 1850 היא ביסודה עיירת סקי, והחורף הוא הזמן שבו הכפר באמת מתעורר לחיים – יש לכך השלכות ישירות על השימוש והמחיר של נדל"ן. התקופה מדצמבר עד אפריל היא עונת השיא, כאשר חג המולד/שנה חדשה ופברואר (חופשות בתי ספר) הם נקודות השיא המובהקות. בזמנים אלו הביקוש למגורים מרקיע שחקים. בעלי שאלטים שמשכירים את הנכסים שלהם לרוב מרוויחים את עיקר ההכנסה השנתית תוך 2–3 שבועות חופשה בלבד. כתוצאה מכך, מחירי השכירות בחורף גבוהים במיוחד (למשל, €50,000+ לשבוע עבור שאלט יוקרה עם 4 חדרי שינה הוא דבר רגיל בשבוע השנה החדשה). גם הפעילות בשוק המכר עשויה לזנק בחורף, שכן מבקרים עשירים לעיתים מחליטים לרכוש לעצמם פיסת מקורשבל לאחר שחוו את אורח החיים. זה לא נדיר שסיורי נכסים ייערכו במקום בעונת השיא בעקבות שוכרים מוקסמים. עם זאת, המלאי למכירה בדרך כלל נמוך ביותר בחורף – בעלי נכסים רבים יעדיפו לדחות פרסום עד האביב/קיץ כדי לא להפריע להשכרות החורף הרווחיות או לזמן החופשה האישי. לכן החורף הוא הזמן שבו הקונים חווים את המוצר (את הנופש ולעיתים את הנכס עצמו כדיירים), אך העסקאות בפועל מסתיימות לעיתים קרובות בעונות המעבר.
אביב וסתיו (עונות שפל): בסוף אפריל, מעליות הסקי נסגרות וקורשבל נכנסת לשלב שקט. הפשרת השלגים באביב ועונת המעבר (מאי, יוני) מביאות לכך שרבות מהחנויות והמסעדות סגורות. באופן דומה, אחרי קיץ קצר, הסתיו (מסוף ספטמבר ועד נובמבר) נחשב לעונת שפל עם מינימום פעילות תיירותית. תקופות אלה היו מאז ומתמיד עונות רגועות באתר – זמן שבו בעלי שאלטים מבצעים שיפוצים או שדרוגים, הצוות יוצא לחופשות, והכפר מתמלא כוחות. מהבחינה השיווקית, עונת השפל היא הזמן שבו המלאי נוטה להיות הגבוה ביותר וקונים עשויים למצוא מעט יותר מקום למיקוח. מוכרים שמפרסמים בעונת השפל מודעים לכך שמספר הקונים קטן; אם יש להם עניין למכור, הם עלולים לתמחר מעט אטרקטיבי יותר. יחד עם זאת, כיוון שבעלי הנכסים בקורשבל בדרך כלל אינם לחוצים על מזומן, לא כדאי לצפות להנחות עונתיות קיצוניות – השוק לא מתנהג כמו מחירי שכירות עונתית שמתרוממים או צונחים בחדות. מחירי הנכסים אינם נופלים בקיץ/עונת שפל; לכל היותר, יש יותר מקום למיקוח או אפשרות לרכוש ללא תחרות על הנכס. ישנם קונים מנוסים שמכוונים את החיפוש שלהם לאביב: לאחר עונת סקי עמוסה, כמה בעלי נכסים עשויים לשקול למכור (במיוחד אם הנכס לא הושכר או נוצל כפי שציפו). כמו כן, לסוכנויות נדל"ן יש יותר זמן להקדיש ללקוחות בעונת השפל, דבר שיכול להעניק לרוכשים יותר תשומת לב ואפשרות לבדוק את השוק לעומק.
עונת הקיץ (עונת שיא משנית):הקיץ (יולי–אוגוסט) בקורשבל הפך לפופולרי מאוד כאשר הרי האלפים משווקים את עצמם כיעד לכל ימות השנה. אף שהקיץ אינו עמוס כמו החורף, הוא כבר אינו נחשב כמשני. משפחות וחובבי טבע מגיעים לטיולים רגליים, רכיבת אופני הרים, ריצות שטח, גולף (בקרבת מקום) ומנוחה אלפינית. האקלים נעים (ימים חמים, לילות קרירים) והנוף מרהיב, מה שהופך את קורשבל גם בקיץ למפלט הררי יוקרתי. למגמה זו יש מספר השפעות: השכירות בקיץ מהוות כיום מקור הכנסה משמעותי ורבים מהצ'אלטים והדירות מושכרים על בסיס שבועי לתיירים מאירופה, המזרח התיכון (שלעיתים קרובות מחפשים אקלים קריר יותר בקיץ) ומקומות נוספים. בשיא הקיץ שיעורי התפוסה בנכסים מבוקשים עשויים להגיע ל-70% ומעלה snowonly.com. דמי השכירות נמוכים מהחורף אך עדיין נאים – למשל, אותו צ'אלט שמושכר ב-€50,000 לשבוע בחורף עשוי להיות מושכר ב-€15,000–€20,000 לשבוע באוגוסט. עבור בעלי הנכסים, המשמעות היא שהנכס לא עומד ריק 8 חודשים בשנה; ניתן לנצל אותו או להרוויח ממנו ביותר עונות. מהבחינה התרבותית, הדימוי של קורשבל מתרחב כאתר נופש דו-עונתי, בדומה למג'ב או שאמוני. תשתיות כמו מעליות הפועלות בקיץ (לטיילים ולרוכבי אופניים) ואירועים כמו פסטיבלי מוזיקה או זיקוקים מושכים מבקרים. למעשה, ברחבי האלפים, דיווחו אתרי נופש על עלייה משמעותית בביקורי קיץ – בשאמוני חלה עלייה של 46% במכירות כרטיסי מעליות בקיץ תוך שנתיים dmproperties.com, ובקורשבל עצמה הנתונים עולים בהתמדה. הנוכחות לאורך כל השנה תומכת בערך הנכסים מכיוון שבעלים רואים שימושיות גדולה יותר (והכנסות פוטנציאליות) מההשקעה שלהם. זה גם מסייע לצמצם מעט את עונתיות העסקים, והכפר הופך לבר-קיימא יותר לאורך כל השנה.
השפעה על זמינות: מחזור העונות משפיע על מועד היציאה של נכסים לשוק. רבים מהמוכרים מעדיפים להתחיל למכור בסוף החורף או באביב (לאחר שנהנו מעונה אחרונה, או כדי לתפוס את מבקרי האביב), כדי שהעסקה תיסגר בקיץ לפני החורף הבא. באופן דומה, פרויקטים חדשים לרוב שואפים למסירה בסתיו, כך שהקונים יוכלו ליהנות מהנכס בעונת החורף. לכן, הסתיו מתאפיין בריבוי הסכמות וסגירות (למעשה משרדי הנוטריונים באלפים עסוקים במיוחד באוקטובר-נובמבר בסגירת עסקאות כדי שהקונים יקבלו מפתחות עד חג המולד). לגבי השכרות, בעלי נכסים נדרשים להחליט עד תחילת הסתיו אם ישכירו את השבועות המבוקשים או ישתמשו בנכס בעצמם, שכן סוכני השכרה מתחילים לשווק את צ'אלטים לחורף כבר בספטמבר עבור העונה הקרובה.
דינמיקת מחירים: ייתכן שאנשים מניחים שרכישה בחורף יקרה יותר בגלל הביקוש – אך בנדל"ן, המחירים בקורשבל יחסית קבועים לאורך כל העונות (בניגוד למלונות, מחירי הבתים לא מוכפלים בחורף). עם זאת, הערך הנתפס של נכס נמצא בשיאו בחורף: שאלה סקי נראית אטרקטיבית במיוחד כשהיא מוקפת בשלג ובפעילות תוססת. לעיתים זה מוביל למכירות מהירות במחיר המבוקש בחורף, בעוד שאותו נכס המוצג בעונה מתה עשוי לקבל הצעה נועזת יותר. במובן הזה, עשויה להתרחש רכישה "רגשית" בחורף – קונה מתאהב במקום בשיא האווירה ומשלם מחיר מלא. לעומת זאת, משקיע קפדן יעדיף לבדוק בקיץ כדי לבדוק אם מתגלות בעיות שמוסתרות בשלג החורפי (מצב הגג, גבולות הקרקע וכו'), ולנהל משא ומתן באווירה רגועה פחות.
מגמות שימוש – שהייה ארוכה יותר: שינוי עונתי נוסף הוא שבעלים (ושוכרים) מבלים תקופות ארוכות יותר בקורשבל מאשר בעבר. עליית העבודה מרחוק מאפשרת לחלק מהבעלים להגיע למספר חודשים – לדוג' מדצמבר ועד פברואר ברצף – במקום רק לשבוע חופשה. ייתכן שהם יעבדו מהשאלאה שלהם במהלך השבוע וישתמשו בהפסקות לגלישה, ומתייחסים אליה כאילו היא בית משני עיקרי. בדומה לכך, יש שמגיעים בקיץ לחודש של בריחה מהעיר. מגמה זו מטשטשת את הגבולות בין עונות ומגדילה למעשה את הביקוש לתכונות ביתיות ונוחות (משרדים ביתיים, אינטרנט אמין וכו' – קורשבל שיפרה בכך תשתית פס-סיב באזור). זה מחזק את הרעיון שקורשבל אינה רק אתר סקי חולף אלא יעד חיים אלפיני לאורך כל השנה.
לסיכום, העונתיות בקורשבל יוצרת מקצב מחזורי בשוק, כאשר החורף שולט הן בשימוש והן בהתרגשות, אך חשיבות הקיץ עולה. אמנם מחירי הנדל"ן עצמם לא קופצים בעונה, אך עיתוי המכירות, התפוסה וההיצע של נכסים – כולם עונתיים. משקיעים נבונים יתאימו את אסטרטגיותיהם ללוח השנה הזה: ייתכן שיבחרו לקנות באביב, לשדרג בעונה מתה, ולהרוויח מהשכרות בעונה החמה. הדחיפה להרחבת עונות התיירות (חורף וקיץ) בהדרגה מאזנת את המגרש, מה שהופך בסופו של דבר את הנכס לבעל ערך רב יותר, כיוון שהוא פעיל יותר לאורך השנה ומשולב בקהילה שאינה נסגרת מחצית מהזמן.
פיתוחי תשתיות וצמיחה בתיירות
שדרוגי תשתיות סקי: קורשבל ושלושת העמקים משקיעים ללא הרף בתשתיות הסקי שלהם, בהבנה שחווית סקי מודרנית ויעילה חיונית לשמירה על ערך הנכסים ולמשיכת מבקרים אמידים. אחד המוקדים האחרונים הוא הרכבל סליר ששופץ לחלוטין, שייפתח מחדש לחורף 2024/25 עם קרונות פנורמיים חדשים ונוחות מהודרת seecourchevel.com. סליר הוא רכבל חתימה (המעלה גולשים לגובה 2,700 מטר עם תצפית להרי המון בלאן), והשדרוג שלו מדגיש את המחויבות של אתר הנופש למתקנים ברמה הגבוהה ביותר. בנוסף, אזורי המתחילים ב-1850 שודרגו עם דרגנועים מקורים חדשים (מסועי סקי) שהחליפו מסועים ישנים, כדי לספק העלאה מקורה ונוחה לילדים ולמתחילים seecourchevel.com. בשנים האחרונות גם הורחבו מערכות ייצור השלג בקורשבל כדי להבטיח מסלולים ניתנים לגלישה מתחילת דצמבר ועד סוף אפריל, גם בשנים דלות שלג. לדוגמה, לקראת אליפות העולם בסקי 2023 (שהתקיימה בקורשבל-מריבל), הושקעו מיליונים בהכנת מסלולים, פיסט-בשרים חדשים ותותחי שלג כדי להבטיח תנאים ברמה עולמית. הקישוריות בתוך מתחם הסקי נותרת חסרת תחרות: קורשבל מחוברת באופן ישיר למריבל ולואל טורנס, ומיזמים עדכניים כמו רכבל אורל-סים קארון מ-2021 (בעמק הרביעי) חיזקו עוד יותר את "שלושת העמקים" כאזור גלישה אחד ענק snowonly.com. עבור בעלי נכסים, השדרוגים הללו משמעם איכות סקי עקבית וחוויית אירוח טובה יותר – כך שממשיכים להיות ביקושים גבוהים להשכרות וערך הנדל"ן הגבוה מוצדק.
שירותי יוקרה והתרחבות: השיפורים בהר ממשולבים בהתפתחויות בכפרי הנופש. קורשבל 1850 כבר מתגאה באחת מהקבוצות המרוכזות הגדולות ביותר של מלונות 5 כוכבים בעולם (מחוץ לערים הגדולות) businessinsider.com. זה כולל מוסדות ידועים כמו Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée ואחרים, שמפנקים את המבקרים ומעלים את יוקרת הנופש. באופן מרשים, בקורשבל (בכל הרמות) יש 7 מסעדות עם כוכב מישלן, המספר הגבוה ביותר באלפים businessinsider.com, המחזק את מעמדה כיעד קולינרי. המגמה היא לכיוון יוקרה חוויתית: פרויקטים חדשים משלבים לינה עם גלריות קניות יוקרתיות, מועדונים פרטיים ומרכזי בריאות. התפתחות בולטת היא מלון ה-Maya Collection החדש, מלון יוקרה אולטרה מתוכנן להיפתח בקורשבל עד דצמבר 2025 voguebusiness.com. בדומה לכך, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (החברה שמאחורי בתי הקזינו והמלונות המפוארים במונקו) מעורבת גם היא בקורשבל עם תכניות ללודג'ים יוקרתיים ופרויקטי אירוח עד 2026 voguebusiness.com. פרויקטים אלו מעידים על כך שמשקיעים מזרים הון לתשתיות התיירות של קורשבל, בציפייה לביקוש מתמשך. האתר גם מתכונן לחגוג את יום השנה ה-80 ב-2026/27, וככל הנראה יחנוך אז כמה מאותם מקומות חדשים ויארח אירועים נוצצים voguebusiness.com. עבור בעלי הנדל"ן, גל מפעילי היוקרה הוא בונוס: הוא מרחיב את האטרקטיביות של האתר (ומביא מבקרים עשירים חדשים שעשויים להפוך לרוכשי נכסים בעצמם) ומרענן כל הזמן את ההילה של קורשבל. הנוכחות של מותגים כמו לואי ויטון, דיור, קרטייה וכו', במחוז הקניות של קורשבל (שכולם מחזיקים שם בוטיקים) מוסיפה לתחושת הקוסמופוליטיות voguebusiness.com.
תחבורה ונגישות: הנגישות של קורשבל תמיד הייתה חלק מהמשיכה היוקרתית שלה. לאתר הנופש יש נמל תעופה פרטי לאליט (אלפורט) ממש מעל 1850, מהגבוהים באירופה, המאפשר למטוסים פרטיים קטנים ומסוקים לנחות ממש על המדרון businessinsider.com. המשמעות היא שאנשים חשובים ומפורסמים יכולים לטוס ישירות מפריז או ז'נבה לקורשבל, ולחסוך שעות של נסיעה ברכב. נמל האלפורט, המפורסם במסלול ההמראה הקצר והעולה שלו, משמש גם כאטרקציה תיירותית בחורף (הגולשים עוצרים לצפות במטוסים ממריאים ונוחתים) businessinsider.com. מבחינת תשתית תחבורה רחבה יותר, יש התפתחויות גדולות באזור: מסילת הרכבת המהירה ליון-טורינו הנבנית (שחלקה כולל תחנה בסן-ז'אן-דה-מוריין, כ-45 דקות נסיעה מקורשבל ברכב) צפויה להסתיים לקראת סוף העשור snowonly.com. עם סיום העבודות, זמן הנסיעה מפריז לאלפים הצרפתיים יתקצר משמעותית – ואולי יביא עוד מבקרים לסופי שבוע. דמיינו את האפשרות להגיע למוּטְיֶיה (עיירת העמק של קורשבל) ברכבת מפריז בכ-4 שעות בלבד; זה עשוי להפוך את קורשבל לנגישה יותר גם לקהל אירופי רחב יותר, כולל מי שמעדיף לא לטוס. בנוסף, שיפורים בכבישים המקומיים (המסלול ממוטייה לקורשבל עבר שדרוגים ותעלות משופרות במשך השנים) ממשיכים לשפר את הבטיחות ולהפחית עומסים בשבועות העומס. יחד, השדרוגים האלו מחזקים את המשיכה של קורשבל כיעד יוקרה נגיש, למרות מיקומה המבודד בהרים.
קיימות וסביבה: מתוך הכרה באיומים הכפולים של שינויי האקלים והעלייה בעלויות האנרגיה, רשויות קורשבל ומפעילי המעליות אימצו שדרוגים לקיימות. חברת Societé des 3 Vallées (S3V), שמנהלת את מעליות הסקי, מפעילה כיום 100% מהמעליות באמצעות אנרגיה מתחדשת (הידרואלקטרית וסולארית) seecourchevel.com. בשנת 2024 הם התקינו פאנלים סולאריים בתחנת הגונדולה Ariondaz בקורשבל מוריון כדי לייצר חשמל באתר, בכמות מספקת להפעלת רכבל מהאנרגיה הסולארית seecourchevel.com. הם גם השקיעו בכלי גישור שלג חסכוניים באנרגיה המונחים ב-GPS, המייעלים את מסלולי הגישור ומצמצמים את צריכת הדלק seecourchevel.com. בתחום פיתוח הנדל"ן, בנייה חדשה מבוצעת לפי תקני בידוד מחמירים וכוללת לעיתים קרובות חימום גיאותרמי או חימום סולארי לבריכות וכדומה. ממשלת האתר יישמה אמצעים כגון סבסוד שיפוץ אנרגטי למבנים ישנים. אפילו מדיניות קטנות, כמו חובת צמיגי חורף ברכבים כחוק במהלך העונה למען הבטיחות seecourchevel.com, מעידות על דגש על קיימות ובטיחות. מאמצים אלו מבטיחים שקורשבל תישאר קיימא כאזור סקי לטווח הארוך (ממתנים את השפעות האקלים) ומהווים נקודת מכירה למשקיעים בעלי מודעות סביבתית. בנוסף, קהל לקוחות עשיר שרגיש לאחריות סביבתית יעדיף אתר "ירוק" וכך גדלה האטרקטיביות של המקום. כל אלה מוסיפים ערך בלתי מוחשי לנדל"ן: אתר מנוהל היטב ובצורה בת-קיימא ישמור על מעמדו (וכך גם על הביקוש לנכסים בו) לשנים רבות קדימה.
אירועים ופרופיל גלובלי: כוכבה של קורשבל היה במלוא הדרו במהלך אליפות העולם בסקי אלפיני של FIS בפברואר 2023, שאורגנה במשותף עם מריבּל. אתר הסקי נהנה מחשיפה תקשורתית בינלאומית וניצל את ההזדמנות להציג את מתקניו (כולל איצטדיון סיום חדש ומעליות ששודרגו). הצלחת האירוע הדגימה את יכולתה של קורשבל לארח אירועים רחבי היקף, מה שמבשר טובות לתוכניות עתידיות כמו האולימפיאדה. אכן, האלפים הצרפתיים (כולל קורשבל) נחשבים מועמדים חזקים לאירוח אולימפיאדת החורף 2030, ורבים מצפים כי הם יזכו בכך voguebusiness.comvoguebusiness.com. ציפייה זו כבר האיצה פרויקטים שונים – למשל, מתוכנן עיצוב מחדש של ה"סנואו פרונט" בקורשבל 1850 ותחנת רכבל שנוס כדי לחדש את מרכז כפר הסקי לקראת אפשרות לאירוח האולימפיאדה voguebusiness.com. במידה שהאולימפיאדה תאושר, צפויה פריחה מיידית בהשקעות בתשתיות: שדרוג כבישים, הרחבת אפשרית של אירוח (אם כי בקורשבל כנראה באמצעות מתקנים זמניים בשל הגבלה על בניה קבועה), וטיפוח כללי. גם אם קורשבל לא תהיה אתר רשמי, היא צפויה לארח אורחים נכבדים או נבחרות לאימונים (כפי שעשתה באולימפיאדות קודמות), והעלייה בתיירות תהיה משמעותית. בנוסף, חגיגות ה-80 בשנים 2026/27 יכללו כנראה אירועים מיוחדים, אולי פתיחת מוזיאונים או אתרים תרבותיים חדשים שיחגגו את תפקידה החלוצי של קורשבל כאתר סקי שתוכנן מראש (הוקם ב-1946). השקעות תרבותיות כאלה מוסיפות עומק לאטרקטיביות של האתר מעבר לסקי.
*אתרי הנופש השווייצריים רשמו צמיחה ממוצעת של כ־3.5% בשנת 2024 dmproperties.com; וורבייה, כאחד מאתרי הפרמייר של שווייץ, כנראה חווה צמיחה דומה או מעט גבוהה יותר בשל הביקוש הרב.
צמיחת התיירות ותוכניות לעתיד: ההשפעה המשולבת של כל הגורמים הנ"ל משתקפת בנתוני התיירות: בעונת 2024/25, קורשבל רשמה כ-1.2 מיליון לילות אירוח, עלייה של 16% מעונת 2018 (לפני הקורונה)voguebusiness.com. מדובר בצמיחה מרשימה ליעד שכבר מבוסס וידוע. צמיחה זו היא חלק ממאמץ אסטרטגי לשווק את האתר לאורך כל השנה ובזירה הבינלאומית. משרד התיירות פונה לשווקים חדשים (למשל, בוצעה פנייה ממוקדת למבקרים מארה"ב, המזרח התיכון ואסיה באמצעות מסעות פרסום ושותפויות). הכנסת פסי הסקי Ikon ו-Epic (כרטיסי עונה עולמיים) המשלבים ימי גלישה בשלושת העמקים הפכה את הגישה לסקי הבינלאומי (במיוחד אמריקאים) לנוחה יותר בקורשבל, ורבים התאהבו במקום dmproperties.com. המתכננים באתר שמים דגש גם על איזון בין צמיחה לאקסקלוסיביות: בניגוד לאתרי סקי המוניים, קורשבל אינה שואפת להגדלה דרמטית של נפח הגולשים (מה שעלול להעמיס על הרכבלים והמסלולים). במקום זאת, מושם הדגש על שיפור איכות – למשל, חוויות טובות יותר, יותר פעילויות שאינן סקי (פארק מים Aquamotion, מזחלות כלבים, טיסות רחיפה ועוד) ושיפור השירותים (אפליקציות לשירותים לפי דרישה, סקי קונסיירז' וכו'). בדרך זו, קורשבל שומרת על מותג יוקרתי – מה שממשיך למשוך מבקרים (וקוני נכסים) עשירים. חשוב לציין כי הסינרגיה בין השקעה ציבורית (ברכבלים, כבישים, אירועים) להשקעה פרטית (במלונות, חנויות, שאטלים) יוצרת מעגל מחזק: האתר נשאר בחזית החדשנות והיוקרה, ולכן הנדל"ן כאן נשאר מבוקש במיוחד ברמה עולמית.
ניתוח השוואתי מול אתרי נופש אלפיניים אחרים (מג'ב, ואל ד'זיר, וורבייה)
קורשבל 1850 נזכרת לעיתים קרובות באותה נשימה עם קומץ אתרי נופש אלפיניים יוקרתיים. כדי לשים את שוק הנדל"ן שלה בפרספקטיבה, יש טעם להשוות נתונים ומאפיינים עיקריים עם ואל ד'יזר ומג'ב (המקבילות הצרפתיות שלה) ווורבייה (המתחרה השווייצרית הבכירה):
מחירים: המחירים בקורשבל 1850 נמצאים בשיא שוק הנדל"ן הצרפתי – זהו אתר הנופש הצרפתי היחיד שמתחרה בעקביות עם אתרי היוקרה השוויצריים מבחינת מחירinvestropa.com. המחירים הבכירים בואל ד'יזר קרובים מאחור (מתקרבים ל-€30,000 למ"ר עבור הנכסים הטובים ביותר) investropa.com, אך בממוצע קורשבל עדיין עוקפת אותה. מג'ב, על אף יוקרתה הרבה, מציגה רמות מחירים נמוכות יותר – בשל הגובה הנמוך יותר והמלאי המרובה של קרקעות זמינות לפיתוח (זוהי עיירה רחבה ומפוזרת). לדוגמה, בקתה אלגנטית שעשויה לעלות €5M במג'ב תעלה בקלות €8–€10M בקורשבל 1850. ורבייה בולטת כמתחרה ישירה מבחינת יוקרה ומחיר: כפי שמוצג, נכס פריים בורבייה מתחיל בסביבות CHF 22,100 (~€23,600) למ"ר ומגיע עמוק לתוך טווח ה-€30,000 ubs.comubs.com. למעשה, שווייץ מתהדרת בחמשת שווקי הסקי היקרים ביותר באלפים, כאשר סנט מוריץ ו-Gstaad לרוב מגיעות לכ-€40,000 למ"ר בנכסי עילית ubs.comubs.com. קורשבל 1850 עדיין נמצאת קצת מתחת לאלו – בינתיים. ראוי לציין כי הזינוק של 9% במחירי קורשבל ב-2024 היה גבוה יותר מקצב הצמיחה של כל אתר נופש שוויצרי באותה שנה, מה שמרמז כי הפער עשוי להצטמצם dmproperties.com.
עבור משקיעים, הבדלי המחירים האלו מתבטאים גם ב"כרטיסי כניסה" שונים: ניתן לרכוש דירת יוקרה במז'ב במחיר של דירה קטנה מאוד ב-1850. מי שמניעיו השקעתיים בלבד עשוי למצוא ערך במז'ב או באתרי סקי צרפתיים מתפתחים (פוטנציאל עלייה גבוה יותר באחוזים), אך המשיכה בקורשבל היא שמדובר בנכס איכותי ויציב – בדומה להחזקה בנכס במונקו לעומת עיר זולה יותר.
ביקוש ותמהיל רוכשים: כל ארבעת האתרים מושכים קונים עמידים מהעולם, אך עם הבדלים דקים:
קורשבל 1850 – מאוד בינלאומי; אירופאים בולטים (בריטים, בלגים, שווייצרים, עשירי צרפת), עניין משמעותי מהמזרח התיכון ואסיה, וקונים אמריקאיים הולכים ומתרבים investropa.cominvestropa.com. גם פופולרית היסטורית בקרב רוסים. הרוכשים כאן לעיתים קרובות מחפשים נכסי פרסטיז'ה ואינם מהססים לשלם מחיר פרמיה עבור היוקרה.
ואל ד'יזר – מסורתית יעד מועדף על השוק הבריטי היוקרתי והעשירים הצרפתים. מוניטין חזק לחובבי סקי רציניים (שטחים נרחבים למקצוענים) לצד בקתות יוקרתיות. פרופיל הרוכשים כאן אולי מעט יותר אירופי מזה של קורשבל, אך גם כאן ניכרת עלייה בקונים מחוץ לאירופה.
מז'ב – מושכת קהל עמיד יותר מעודן (פיתוחה החל על ידי משפחת רוטשילד כתגובה צרפתית לסנט מוריץ). רוכשים צרפתיים ושווצרים מאזור ז'נבה אוהבים את מז'ב בזכות הכפר האופנתי (קניות בוטיק, גסטרונומיה, בקצב רגוע יותר מאשר בקורשבל) ואורח החיים השנתי. פופולרית גם בקרב משפחות – לא רק על סקי אלא על החיים האלפיניים הכלליים (גולף, רכיבה על סוסים, פסטיבלי מוזיקה). קיימת נוכחות בינלאומית (בריטניה, בלגיה, אמריקאים/אסייתים מסוימים), אך לא מובחנת כמו בקורשבל.
ורבייה – מאוד בינלאומית; שילוב של בריטים (תואר כ“לונדון על השלג” בזכות ריבוי בריטים), פאן-אירופאים ועשירי העולם. החוק השווייצרי מתיר לזרים לרכוש בוורבייה (מכסות קנטון ואלה), ולכן ישנם בעלי נכסים לא-שוויצרים רבים, כולל סלבס וטייקוני עסקים. לאזור יש וייב צעיר יותר וספורטיבי – מפורסם בסקי אוף-פיסט וסצנת אפרה-סקי תוססת – אך עם הרבה רוכשים עמידים במיוחד. אתרי סקי שווייצריים כדוגמת ורבייה נהנים מיציבות הכלכלה השווייצרית ולעיתים גם מיתרונות מיסויים (יש רוכשים זרים שמעתיקים תושבות כדי ליהנות משיטת מס חד פעמית).
שוק השכירות ותשואות: גם בקורשבל וגם בוואל ד’יזר יש שווקי שכירות חזקים בחורף, אך קורשבל גובה תעריפים שבועיים גבוהים יותר בשל היוקרה והנוחיות שלה (מסעדות עילית ועוד). שאלי סקי-אין/אאוט בקורשבל 1850 יכול להיות מושכר ביותר משאלי דומה בוואל ד’יזר, לעיתים בפער של 20–30%, שמשקף את מעמדה של קורשבל. שוק השכירות של מג’ב עונתי מעט יותר (מצוין לחג המולד ולפברואר, שקט יותר בין לבין) ויש לו גם שוק השכרות לקיץ (גולף/חופשות). השכירות בורבייה דומות לקורשבל בשבועות השיא (שתיהן ברמת המחירים העליונה להשכרת סקי) – שאלי של 100 אלף יורו/שבוע בקורשבל עשוי להיות גם CHF 100 אלף/שבוע בורבייה. התשואות הנקיות בכל הנכסים היוקרתיים האלו נותרות נמוכות יחסית (~2–3%) כפי שמצוין בsnowonly.com. שימו לב שבאופן בולט, בעלות על נכסים באתרי סקי שווייצריים כוללת לעיתים הוצאות בעלות גבוהות יותר (מיסי עושר שנתיים קנטונליים, ושירותים יקרים יותר), ויש הגבלות נוקשות על השכרה (חלק מהבקתות שרכשתם ברישיון לשימוש עצמי לא תוכלו להשכירן בקלות). בצרפת, למעשה, תהליך השכירות פשוט יותר.
גובה האתר ואמינות שלג: קורשבל 1850 וואל ד’יזר שתיהן בגובה רב (1850 מטר וגם בוול–לה–דייל, כאשר הכפר הראשי של ואל ב-1800 מטר) עם טררנים לסקי עד 3,000+ מטר. המשמעות היא אמינות שלג גבוהה מאוד, ובזמן שהאקלים מתחמם, זו חוזקה קריטית – ולכן הן מובילות גם בעליית המחירים. מג’ב, בגובה 1100 מטר, מושפעת יותר משנים עם שלג מועט (למרות שהושקע בשלג מלאכותי). הכפר הראשי בורבייה כ-1500 מטר, עם סקי עד 3300 מטר במון פור, כך שגם שם אמינות השלג גבוהה. בולטת מגמת ה“פרימיום לגובה”: אתרים מעל 1500 מטר חוו צמיחה גבוהה יותר מהנמוכים investropa.com. זה עובד לטובת קורשבל, ואל ד’יזר וורבייה – וזו דאגה מסוימת לגבי מג’ב (אם כי כוח המשיכה בקיץ והאופי שלה מאזנים זאת).
אורח חיים ותשתיות: לכל אתר יש את ההצעה הייחודית שלו. קורשבל 1850 עוסקת בזוהר ונוחות – תוכלו לגלוש ישירות לעיירה, ואז לקנות בשאנל, לאכול במלון מפואר וליהנות מחיי לילה הכוללים מועדונים טרנדיים וגלריות אמנות. ואל ד’יזר משלבת גלישה עוצמתית עם סצנה כפרית חיה ופחות רשמית; ישנם הרבה שאלי יוקרה ואפילו כמה מלונות 5 כוכבים כיום, אך האווירה היא “יוקרה לחובבי סקי” יותר מאשר “יוקרה ראוותנית” של קורשבל. מג’ב מציעה מרכז כפר בסגנון ימי-ביניים מקסים, כרכרות סוסים ושילוב של יוקרה ואותנטיות – כמעט כמו “להיראות בכפר” (בדומה לסנט מוריץ) כמו הגלישה עצמה. זהו גם כפר חי ופועל כל השנה, עם אוכלוסיה קבועה נכבדה – מה שמושך את מי שמחפש קהילה אמיתית. ורבייה ידועה בחיי הלילה והאוף-פיסט – מאוד ספורטיבית ביום וחברתית מאוד בלילה. מעט פחות יוקרתית בקמעונאות (פחות חנויות מעצבים מקורשבל) אך עם שירותים ואירועים יוקרתיים (כמו פסטיבל המוזיקה של ורבייה).
מנקודת מבט של משקיע: השוואת קורשבל מול וורבייה היא לעיתים קרובות שאלה של העדפה בין מערכות צרפתיות לשווייצריות. יש המעדיפים את צרפת בזכות תהליך הרכישה הפשוט יותר ואי הגבלות על קניית נכס ע"י זרים, בנוסף לאורח החיים (שפה, אוכל, תרבות). אחרים מעדיפים את שווייץ בגלל היציבות, הפרטיות והיוקרה שלה (וכמה יתרונות פוטנציאליים של תושבות מס). במונחי השקעה גרידא, בשתיהן נרשמה צמיחה הונית משמעותית. יתרון אחד לקורשבל: אין מכסה על בעלות זרה, כך שנזילות הנכסים גבוהה – כל מיליארדר מכל מקום בעולם יכול לקנות נכס בקורשבל בחופשיות. בוורבייה, רישיונות קניה לזרים מוגבלים מדי שנה, מה שעלול להקטין את הנזילות (אם כי זה גם יוצר מגבלה בביקוש, ובאופן פרדוקסלי תומך במחירים).
תחזית השוואתית: כל אתרי הסקי המובילים האלה צפויים להמשיך להצליח. העלייה האחרונה של קורשבל מצביעה על כך שאולי תאתגר את האתרים השווייצריים מבחינת המחירים הגבוהים ביותר באירופה אם המגמה תמשיך. ואל ד'איזר עוברת שדרוגים (למשל, פרויקט יוקרה חדש וגדול "Le Coin de Val" בתכנון), מה שישמור עליה תחרותית. מחיריה המרוככים יחסית של מג'ב עשויים להפוך אותה לאטרקטיבית למשקיעים המבקשים יוקרה במחיר (יחסית) משתלם, ויש לה קהל צרפתי סופר-עשיר שומר אמונים המייצב אותה. וורבייה, עם הזוהר הבינלאומי וההיצע המוגבל (הכפר גם תחום גיאוגרפית), תישאר שוות ערך לקורשבל.
לסיכום, קורשבל 1850 בולטת אפילו בקרב האליטה: ניתן להשוות אותה אולי לסנט מוריץ או גשטאד ברמת היוקרתיות. בצרפת, קורשבל מספר אחת, עם ואל ד'איזר במקום השני ומג'ב במקום שלישי חזק (יש שיציינו את מריבל או שאמוני, אך אלו ברמת מחירים נמוכה יותר). באלפים בכלל, קורשבל היא אחת הבודדות שמסוגלת למשוך את עשירי העולם בהיקף דומה לזה של אתרי הסקי השווייצריים. זה מבשר טובות להשקעות בנדל"ן – מאגר הרוכשים רחב ומגוון מאוד. עבור אנשים בעלי הון גבוה ששוקלים בין הלוקיישנים הללו, פעמים רבות ההחלטה היא עניין של העדפה אישית: האלגנטיות הצרפתית של מג'ב, הסטייל הספורטיבי של ואל, התחושה הקוסמופוליטית של קורשבל, או האווירה ההדוניסטית של וורבייה. בהיבט השקעה בלבד, המומנטום של קורשבל והפתיחות של צרפת מעניקים לה יתרון מסוים ב-2025 ומעבר לכך.
תחזית 2026–2028: שוק הנדל"ן והגורמים המרכזיים
בעת מבט קדימה אל התקופה 2026–2028, התחזית לשוק הנדל"ן של קורשבל 1850 נותרת חיובית מאוד, עם כמה הסתייגויות ומגמות שראויות למעקב:
המשך צמיחה במחירים: כל הסימנים מצביעים על כך שערכי הנדל"ן בקורשבל ימשיכו לעלות בשנים הקרובות. ייתכן שהצמיחה השנתית לא תהיה חדה כמו הקפיצה של 9% שנרשמה ב-2024, אך גם תחזיות שמרניות מצביעות על עלייה שנתית של 3–5% באתרי הסקי היוקרתיים investropa.com. מספר גורמים תומכים בכך: היצע מוגבל ומתמשך, ביקוש בינלאומי גבוה, והפיכת האתר ליעד יוקרה אמיתי לכל ימות השנה. עד 2028, ייתכן שנראה כבר את רף המחיר העליון של צ’לטים אולטרה-יוקרתיים עובר את €35,000 למ"ר, במיוחד אם יירשמו עסקאות שיא חדשות. מהלך כזה יהפוך את קורשבל 1850 לאחת משוקי הנדל"ן לסקי היקרים בעולם, ויצמצם אולי את הפער לעומת אתרים כמו סנט מוריץ/גשטאד. האפקט המצטבר של אפילו 5% עלייה בשנה אומר שצ'לט ששווה היום 15 מיליון אירו עשוי להיות שווה כ-18 מיליון אירו ומעלה עד 2028, בהתאם למגמת הצמיחה investropa.com.
גורמים כלכליים גלובליים: יש לקחת בחשבון את המצב הכלכלי הרחב. נכון לשנת 2025, שיעורי הריבית באירופה התייצבו ואפילו התרככו (ריבית הפיקדון של ה-ECB סביב 2.5% לאחר הורדות) – מה ששיפר את נגישות המשכנתאותinvestropa.com. אם סביבה של ריביות נמוכות תימשך, או תרד עד 2026–2027, זה מספק דחיפה נוספת לרוכשי היוקרה שלוקחים מימון (חלקם עושים זאת מסיבות מינוף, גם אם לא צריכים בפועל). לעומת זאת, אם האינפלציה תזנק ותביא להעלאת ריבית, שוקי הנדל"ן הכלליים עלולים להתקרר – אך בדרך כלל נדל"ן יוקרה מוביל פחות רגיש לריבית (רוב הרוכשים משלמים במזומן). יציבות גיאופוליטית היא גורם נוסף: קורשבל נהנתה מהיותה יעד בטוח ומבוקש במהלך ההתאוששות מהקורונה ובזמן מתיחויות גיאופוליטיות. אם חוסר הוודאות הגלובלית יימשך, בעלי הון נטו לגוון השקעות לנדל"ן כמקלט בטוח, דבר שיכול להיטיב עם קורשבל. הסביבה הפוליטית בצרפת (למשל, שינויים אפשריים במיסוי עושר) גם היא שווה מעקב, אף שאין כרגע רמזים לשינויים דרמטיים. לסיכום, בהיעדר משבר פיננסי עולמי חריף, הרקע הכלכלי תומך בהמשך השקעות בנדל"ן יוקרה באלפים.
שינויים בדמוגרפיית הקונים: אנו צופים גלים חדשים של קונים בשנים הקרובות. במיוחד, קונים אסייתים (ובייחוד סינים) היו ברובם נעדרים בשנים 2020–2022 בשל מגבלות נסיעה; עם חזרת הנסיעות הבינלאומיות לשגרה, צפוי עניין רב יותר מאסיה. הפרופיל היוקרתי במיוחד של קורשבל מתאים למשקיעים אסייתים עמידים שמחפשים נדל"ן יוקרתי בחו"ל – תופעה שכבר הוזכרה ב-2025 ב-investropa.com. בדומה לכך, יתכן שתהיה עלייה במספר הקונים מהמזרח התיכון (למשל, מדינות המפרץ); בשנים האחרונות נרשמה עלייה במבקרים מקורשבל מהאמירויות, סעודיה וכו', במיוחד באוגוסט ובסביבת ראש השנה האזרחית. סגמנטים בינלאומיים אלה יוסיפו עומק לבריכת הביקוש. קונים אמריקאים צפויים להמשיך בנוכחות החזקה שלהם, במיוחד אם הדולר יישאר חזק יחסית לאירו (אם כי המטבע עלול להשתנות עד 2026–28). בנוסף לכך, יזמי טכנולוגיה צעירים וגמלאים מוקדמים (מהתחומים הטכנולוגיים/הפיננסיים) בוחרים יותר ויותר בנכסים שמבוססים על אורח חיים – בית סקי יוקרתי הוא חלק מהנרטיב הזה. ייתכן ונראה כי גיל הרוכשים הממוצע יורד מעט, עם יותר בשנות ה-40 לחייהם ולא בעיקר בשנות ה-50/60, ככל שעבודה מרחוק וצבירת עושר בגיל צעיר הופכות נפוצות יותר.
התמקדות שנתית ורווחה: עד 2028, קורשבל צפויה להשלים את השינוי שלה לאתר נופש של ארבע עונות אמיתי. צפו לראות עוד מתקני קיץ (אולי הארכת פעילות הרכבלים, מסלולי אופני הרים חדשים, ייתכן גם מגרש אימונים לגולף או אטרקציות אחרות באזור). חשיבות תחום הרווחה, כפי שצוינה, תמשיך ואף תתעצם – ייתכן שייפתחו באזור מרכזי ריטריט ובריאות ייעודיים (בסגנון אתרי ספא שווייצריים). כך מתרחבת האטרקטיביות של רכישת נכס שם גם מעבר לחובבי סקי. כפי שחוקרת של Knight Frank ציינה, בריאות ורווחה עוקפות כיום את הסקי כגורם המניע הראשי באורח החיים של רוכשי נדל"ן באלפיםdmproperties.com. לכן, נכסים שמותאמים לכך (עם מתקני ספא, שקט, חיבור לטבע) יהיו מבוקשים במיוחד. אנו עשויים גם לראות שוק נישה לchalets “עמידי אקלים” – כאלה שנבנים מחומרים ברי קיימא, עצמאות אנרגטית וכו', שאינם רק עונים לדרישות החוק אלא מציבים סטנדרט שהקונים הירוקים ביוקרה שואפים אליו.
מגבלות פוטנציאליות: אחד הגורמים שיש לשים לב אליהם הוא רמות המלאי – הן כל כך נמוכות שנפח המכירות עלול לרדת פשוט בשל מחסור במוכרים. אם המחירים יגיעו לשיאים חדשים, ייתכן שחלק מהבעלים יבחרו לממש רווחים (ובכך יגדילו את ההיצע), אך באותה מידה, רבים עשויים להחזיק בנכס מאחר שיש מעט השקעות אלטרנטיביות מהנות כמו שאלה קוטג'ים בקורשבל. אם נפחי העסקאות ירדו, מדדי המחירים עלולים להפוך לפחות חלקים (כמה עסקאות חריגות עשויות לעוות את הממוצעים). עם זאת, כל ירידה בפעילות קרוב לוודאי תשקף מחסור בהיצע, לא מחסור בביקוש, מה שאומר שהמחירים יישמרו או אף יעלו. מגבלה נוספת יכולה להיות רגולטורית: אם, באופן היפותטי, עד שנת 2028 צרפת תחליט להטיל מגבלות כלשהן על בעלות זרה (לא צפוי כרגע) או מסים חדשים על בתים יוקרתיים, הדבר עשוי למתן מעט את הביקוש. בנוסף, שינויי אקלים נותר אתגר כולל – אם מזג אוויר קיצוני יקצר משמעותית את החורפים לקראת סוף שנות ה-20, עלול להיות לכך אפקט על התפיסות (אם כי כפי שצוין, הגובה של קורשבל מעניק לה יתרון, ויש לה מערך נרחב של ייצור שלג מלאכותי). עד כה, תחזיות מגמות מצביעות על שלג מספק עד שנות ה-30 לאתרי סקי בגובה רב, אך זו נקודת מעקב לטווח ארוך.
השפעת הביד לאולימפיאדת החורף 2030: באמצע 2025, יש מומנטום חזק לכך שאולימפיאדת החורף 2030 תתקיים בצרפת (האלפים הצרפתיים), ייתכן שהאירועים יתפרסו על פני מספר אתרי סקי (לאחר שאיטליה תארח את 2026). אם צרפת תזכה רשמית באולימפיאדה של 2030 (ההחלטה צפויה סביב 2026), ניתן לצפות לגל עניין סביב 2027–2028 עם סיום פרויקטי תשתית ופניית תשומת הלב הגלובלית לאלפים. האולימפיאדה מובילה לעיתים קרובות לזינוק בביקוש לנדל"ן באזורים המארחים – לא רק ממשקיעים שמצפים להכנסות משכירות גבוהות יותר, אלא גם מאנשים עמידים שרוצים להיות חלק מרגש האירוע. לדוגמה, בקורטינה ד'אמפצו (איטליה) נרשמה עליית מחירים חדה מאז הוכרזה כמארחת לשנת 2026 ubs.com. קורשבל, שכבר משמשת כאתר אימוני אולימפיאדה, תהיה ללא ספק בסיס מרכזי ל-VIP במהלך המשחקים, אפילו אם האירועים יתקיימו במקומות אחרים, בשל מתקני היוקרה ומסלול הנחיתה שלה. לפיכך, התקופה שלפני 2030 עשויה להוסיף עוד כמה נקודות אחוז לצמיחת ערך הנדל"ן בקורשבל מעבר למגמה הבסיסית.
תחזית השכרה: תשואות השכרה צפויות להישאר מתונות, אך הכנסות מהשכרה עשויות לצמוח כאשר מחירי הלילה מטפסים (חלקית בשל אינפלציה, חלקית בשל היצע יוקרה מתרחב). לדוגמה, ב-2028 קוטג' יוקרתי עשוי לבקש יותר מ-€120 אלף לשבוע השנה החדשה. אם יתאגדו יותר שירותים (שף פרטי, ועוד), בעלי הנכס יוכלו לדרוש תעריפים גבוהים יותר. גם שוק ההשכרות לקיץ ימשיך להבשיל – וייתכן שיכפיל את גודלו לעומת היום אם המגמות הנוכחיות יימשכו, ובכך יגדיל מעט את התשואות השנתיות. חדירה של חברות ניהול השכרה מקצועיות (חלקן בבעלות מותגי אירוח יוקרתיים) עשויה גם להקל על תהליך ההשכרה, ולאפשר לבעלים להפיק הכנסה מהנכס כשהוא אינו בשימוש.
סיכום – חזון 2028: עד 2028, קורשבל 1850 צפויה להישאר הפסגה של הנדל"ן האלפיני בצרפת, עם מחירים שנשברו שיאים חדשים. אנו צופים קצב צמיחה בריא, אך רגוע יותר – אין התרסקות באופק על פי היסודות. שוק הנדל"ן באתר יאפיין יותר ויותר בצ'אלטים חדשניים, סצנה מפותחת לאורך כל השנה, וקהל לקוחות מכל קצוות העולם. הבעלות בקורשבל תמשיך להיות סמל סטטוס לא פחות משהיא השקעה. עבור משקיעים בעלי הון גבוה וקוני לייף-סטייל, העצה זהה: התמקדו במיקום ובאיכות פריים, החזיקו את הנכס בתקופות תנודה קצרות, ותיהנו גם מהנאה אישית וגם מהערכה פיננסית. כל עוד “שלג” ו”יוקרה” ממשיכים למשוך, שוק הנדל"ן של קורשבל 1850 צפוי לעידן זהב בשנים 2026–2028 ומעבר לכך, בתמיכת היצע נדיר, ביקוש יציב ומהמשיכה הנצחית של האלפים הצרפתיים.
צ׳אלטים – יוקרה עליונה ומסורת אלפינית:צ׳אלטים הם סימן ההיכר של הנדל״ן בקורשבל 1850, ומגמות עדכניות מראות כי קונים מחפשים פינוק יוקרתי, מודרני ו"לפני כניסה" מאחורי חזית הצ׳אלט המסורתית. רבות מהנכסים הנחשקים ביותר הם צ׳אלטים חדישים או כאלה ששופצו לחלוטין לאחרונה, ומשלבים מראה חיצוני אותנטי אלפיני (עץ ישן, אבן וקווי גג צ׳אלט) עם פנים עכשווי. קונים בסגמנט העליון ב-2025 שמים דגש על צ׳אלטים עם כל מתקן ואבזור אפשרי: בריכות שחייה מקורות או ספא, מרכזי בריאות (סאונה, חמאם, חדר כושר), קולנוע פרטי, מרתפי יין, חניונים מחוממים וגישה ישירה על מגלשיים למסלולים. צ׳אלטים "חמישה כוכבים" מלאים כאלה משיגים את המחירים הגבוהים ביותר למ"ר ונמכרים לרוב במהירות בשוק. לעומת זאת, צ׳אלטים ישנים שדורשים שיפוץ בדרך כלל נתקלים באתגר תמחור – לאחרונה ישנן “התנגשויות בין מה שמבקשים המוכרים לבין מה שמוכנים הקונים להציע” על צ׳אלטים בני עשור או שניים שטרם שודרגו freespiritalpine.com. קונים מוכנים לשלם מחיר שיא על צ׳אלטים חדשים או משופצים לגמרי, אך אם הפנים מיושן או חסרים מתקני בריאות, הם מצפים כיום להנחה או מקום למיקוחfreespiritalpine.com. מגמה זו יוצרת הזדמנות: משקיעים המוכנים לשפץ נכס ישן יכולים להעלות את ערכו משמעותית. בסך הכול, הרף ל”צ׳אלט יוקרתי” ב-2025 גבוה במיוחד – עיצוב "אלפיני שיק" מודרני, חכמת בית חכם, ונוחות ברמת מלון הם הסטנדרט במגזר היוקרתי של 1850.
דירות – פרויקטים חדשים ומגורי שירות: בעוד הצ'אלטים גונבים את ההצגה, דירות יוקרה הפכו לחלק חשוב מהסצנה הנדל"נית בקורשבל, במיוחד באזורי 1650 (מוריון) ו-1550 (הכפר) וכמגורי סקי-אין/אאוט באזור 1850. בשנים האחרונות צצו פרויקטי דירות חדשות שמיועדים לרוכשים שמחפשים שילוב של יוקרה ונוחות. לדוגמה, פיתוחים כמו Sundance Lodge ו-Steamboat Lodge בקורשבל 1650 (צפויים להסתיים בסוף 2025) מציעים מתקני מלון 5 כוכבים – דמיינו שירותי קונסיירז', בריכות שחייה, ספא ומסעדות באתר – והכול במסגרת בעלות פרטית על דירה freespiritalpine.com. מגורים אלה נעים בין דירות 2 חדרים "נעל ונטוש" פרקטיות לדירות פנטהאוז מרווחות עם 5–6 חדרי שינה שיכולות להתחרות בצ'אלטים בגודל freespiritalpine.com. הרעיון הוא להציע חלופה לצ'אלט – כל היתרונות של סגנון החיים אבל עם פחות התעסקות תחזוקתית. נכסים כאלה זוכים לביקוש: רוכשים אוהבים את האפשרות לנהל דירה באופן מלא ואפילו להשכיר אותה כשאינם משתמשים בה (לחלק מהנכסים יש תכניות השכרה). מבחינה עיצובית, הטרנד בדירות דומה לזה של צ'אלטים: שימוש בחומרים מקומיים איכותיים (קורות עץ ישנות, קמינות אבן) בשילוב עיצוב אלפיני מודרני ונקי. חלונות פנורמיים גדולים, תקרות גבוהות, וחללים פתוחים שמנצלים את הנוף נפוצים מאוד. טרנד נוסף הוא חללים גמישים בדירות החדשות – חדרים שיכולים לשמש כחדרי שינה נוספים, משרד ביתי או חדר מדיה, בהתאם לצרכים של הבעלים (מענה לשהיות ארוכות ושילוב עבודה מרחוק). בקורשבל 1850 עצמה ההיצע של דירות מוגבל (הכפר הוא בעיקר צ'אלטים ומלונות), אך היכן שיש דירות, הן לרוב בבנייני צ'אלט בוטיקיים עם 4–10 דירות בלבד, לשמירה על פרטיות ויוקרה.
טרנדים באורח חיים ושירותים:"וולנס" (בריאות ואיכות חיים) עוקף את הסקי כעדיפות – זו מגמה בולטת בנדל"ן האלפיני dmproperties.com. בקורשבל, זה ניכר באופן שבו הצ'אלטים והדירות מעוצבים. רוכשים מעניקים היום ציון גבוה למתקני בריאות פנימיים ולאפשרות שימוש כל השנה. הרבה צ'אלטים חדשים או מחודשים כוללים חדרי ספא ייעודיים, אולמות יוגה או חדרי כושר, מתוך הכרה בכך שבעלים ואורחים עשויים לבלות זמן רב יותר במנוחה והתחדשות מאשר בגלישה על השלג. יזמים שמים לב גם ליעילות אנרגטית וטכנולוגיה – מתקינים בידוד מודרני, משאבות חום, חלונות משולשים וכו', הן כדי לעמוד בתקנות חדשות והן כדי למשוך רוכשי יוקרה אקולוגיים. מערכות בית חכם (שליטה בתאורה, חימום, אבטחה, ואפילו הדלקת הסאונה מראש) הן סטנדרט בנכסי יוקרה. בנוסף, אלמנטים של עיצוב בִּיוֹפִילִי – שילוב מרבי של טבע, אור טבעי ונופי ההרים – זוכים לביקוש, בהתאם לטרנד הבריאות.
בחזית האדריכלית, קורשבל שומרת על קודי עיצוב מחמירים במטרה לשמר את קסם הצ’לטים שלה, כך שמבחינה חיצונית המגמה היא אבולוציה ולא מהפכה. צ'לטים חדשים עדיין נראים כמו צ’לטים מסורתיים (גגות משופעים, חזיתות עץ), אך הם גדולים ומפוארים יותר מהבקתות הכפריות של פעם. חלק מה"צ'לטים" החדשים ביותר הם למעשה אחוזות מיניאטוריות (מעל 1,000 מ"ר), אך מוסווים בקפידה בעץ ואבן. הגידול המתמשך בחנויות יוקרה ומסעדות (עם יותר מ40 בוטיקים מעצבים ועשרות מסעדות שף ב-1850 voguebusiness.combusinessinsider.com) משלים את מגמת הנדל"ן – בעלי נכסים כיום מצפים לאקוסיסטם יוקרתי שלם. לסיכום, מגמות הנדל"ן בקורשבל 1850 לשנת 2025 מדגישות מתקני בריאות ברמה הגבוהה ביותר, עיצוב אלפיני מודרני ומגורים עתירי שירותים (בין אם בצ'לטים עם צוות מלא או במתחמים עם שירות מלא). השוק מגיב לרצון הרוכשים במקלט לכל השנה שמציע הרבה יותר מסתם מקום לישון בו אחרי הגלישה.
הזדמנויות השקעה ותשואות צפויות
פוטנציאל עליית ערך ההון: נדל"ן בקורשבל 1850 נחשב לעיתים קרובות כהשקעת בלו-צ'יפ, המציעה שמירה איתנה על ההון וצמיחה ארוכת טווח, ולא רווחים ספקולטיביים מהירים. ההיסטוריה מרשימה – ערכי הנדל"ן באלפים הצרפתיים עלו בכ-30% בממוצע מאז 2020 (כ-5.5% בשנה) investropa.cominvestropa.com, ואתרי הנופש היוקרתיים מובילים בביצועים, במיוחד מאז המגפה. במקרה של קורשבל, מחירי הנדל"ן בשנים האחרונות עלו בחדות (למשל, +9% רק ב-2024) investropa.com, וקובעים רף חדש. הציפייה קדימה היא שהקצב יתמתן, אך מומחים חוזים צמיחה מתונה של כ-3–7% בשנה בשוק האלפיני עד 2026 investropa.com. באזור אולטרה-יוקרתי כמו 1850, ניתן לצפות למחירים בקצה העליון של הטווח, כל עוד אין תנודות חריגות. המשמעות היא שצ'אלה בשווי 10 מיליון אירו כיום עשוי לעלות באופן אורגני ל-11–12 מיליון אירו תוך מספר שנים, רק מעליית הערך בשוק. בנוסף, פער ההיצע-ביקוש הייחודי לקורשבל מרמז כי תיתכן עליית ערך מעל הממוצע – בכל פעם שיש גל של רוכשים עשירים חדשים (נניח משווקים מתעוררים או כתוצאה מכלכלה חזקה), יש מקום לקפיצות מחירים בהינתן ההיצע הקבוע. למעשה, פוטנציאל הצמיחה ההונית נשאר חזק, והאסטרטגיה של לקנות ולהחזיק משתלמת. אפילו בטווח הארוך מאוד, נכסי יוקרה אלפיניים הראו עליות יציבות (למשל, שווי הצ'אלטים האיכותיים עלה בכ-33% בממוצע מאז 2008, והצמיחה הואצה לאחר 2020) investropa.com.
תשואות ודמי שכירות: משקיעים צריכים לקחת בחשבון כי התשואות (הכנסות) מהשכרת נכסים בקורשבל 1850 נמוכות יחסית מבחינה אחוזית, כפי שמקובל בשווקי יוקרה אולטרה-יוקרתיים. מכיוון שמחירי הרכישה גבוהים מאוד, ההכנסה מהשכרה, אף על פי שהיא גבוהה במספרים מוחלטים, מתורגמת לתשואה שנתית צנועה. תשואות שכירות נטו טיפוסיות נעות סביב 2–3% באתרי דגל כמו קורשבל snowonly.com. לשם השוואה, אזורים פחות יוקרתיים באלפים הצרפתיים יכולים להניב תשואה נטו של 4–4.5% snowonly.com, והממוצע הארצי בצרפת של תשואות שכירות (לכל סוגי הנכסים) הוא כ-6% mansion-properties.com. כלומר, משקיע בקורשבל לרוב יעדיף הערכת ערך הונית ושימוש עצמי על פני תשואה כספית גבוהה. למשל, נכס בשווי 5 מיליון אירו עשוי להכניס כ-200,000 אירו בשנה מהשכרה (אם מושכר בשבועות השיא); אחרי הוצאות, הרווח הנקי יהיה כ-150,000 אירו – שהם סביב 3% תשואה. אך מה שהמספרים האלו לא משקפים הוא גובה שכר הדירה והיכולת לקזז עלויות בעלות. בשבועות החורף המבוקשים (סילבסטר, חופשות בתי ספר), שכר דירה שבועי בצ'לטות מובילות יכול לעבור את 80,000–100,000 אירוbusinessinsider.com. גם דירות קטנות יוקרתיות יכולות להניב עשרות אלפי אירו לשבוע בעונה. אם הבעלים מוכן להשכיר את הנכס שלו, למשל, 8–10 שבועות בחורף ואולי עוד כמה שבועות בקיץ, הוא יכול לכסות חלק משמעותי מהוצאות שנתיות (צוות, תחזוקה, מסים) ואפילו להרוויח תוך כדי שהוא ממשיך ליהנות מהנכס בעצמו בחלק מהשנה.
כדאי גם לציין כי הביקוש להשכרה חזק מאוד בקורשבל בשבועות שבהם הבעלים פותחים את בתיהם. מומחי השכרת דירות באלפים מציינים כי צ'לטות במיקומים טובים מגיעות ל-70–90% תפוסה לאורך החורף (ואף לתוך הקיץ)snowonly.com. המעבר לתיירות כל השנה גורם לכך שיולי–אוגוסט תורמים כיום להכנסות משכירות (גם אם במחיר נמוך מהחורף). לפיכך, בעלים מתוחכם יכול להגיע לתפוסה כמעט מלאה בעונות השיא וליהנות מ-תשואה אפקטיבית טובה יותר. יש נכסים המנוהלים על ידי סוכנויות יוקרה או מפעילי טיולים, שמייעלים את התהליך.
אסטרטגיות הזדמנויות והשקעה: עבור משקיעים במיוחד, יש מספר כיוונים למקסם רווחים בקורשבל:
השבחות ושיפוצים: כפי שהוזכר, ניתן לעיתים לרכוש בצ'אלטים ישנים באזורים מעולים הדורשים מודרניזציה בהנחה יחסית קלה. השקעה בשיפוץ יוקרתי (עם שיפור יעילות אנרגטית ואבזור חדש) לא רק שמעלה משמעותית את ערך הנכס אלא גם את הכדאיות להשכרה שלו. לנוכח הרגולציה הדוחפת לבתים יעילים אנרגטית, שדרוגים כאלה גם "מגנים" על ההשקעה לטווח הרחוק.
החזר מע"מ בבניה חדשה: צרפת מציעה תמריץ משתלם לרוכשים התפתחותים חדשים באזורים תיירותיים. אם אתה רוכש נכס בבניה חדשה ומתחייב להשכיר אותו מרוהט עם שירותים ברמה מלונאית (כגון שירותי ניקיון, ארוחת בוקר) למספר שבועות בשנה, אתה זכאי להחזר של 20% מע"מ ממחיר הרכישה freespiritalpine.com. בהקשר של קורשבל, 20% מרכישת נכס בשווי מיליוני אירו הוא סכום משמעותי – מדובר בקפיצה מיידית בהון העצמי. רוכשים רבים של דירות חדשות בקורשבל 1650 למשל, מנצלים את המנגנון הזה, מממנים את המע"מ במהלך הבנייה ודורשים את ההחזר אחרי רכישה באמצעות רישום לתוכנית השכרה. כך משתפרת התשואה והזרם המזומנים, והתשואה מהשכרה הופכת לאטרקטיבית יותר בשנים הראשונות.
שיתופי שימוש: משקיעים מסוימים משתפים פעולה עם חברים או בני משפחה ורוכשים יחד צ'אלט (באופן לא פורמלי או דרך חברה בע"מ), וכך מתחלקים בשימוש ובעלויות. לנוכח המחירים הגבוהים, זה עשוי להיות פתרון יעיל, ועם תיאום נכון, כל צד נהנה גם מזמני שיא. ישנה מגמה מתפתחת של בעלות חלקית או מועדוני חברים יוקרתיים בנכסי סקי, המאפשרים לרכוש "מניות" בצ'אלט יוקרתי במיוחד (אם כי זה תחום חדש ויש לבדוק היטב את החוקיות).
ערך יחסי באזורים פחות מוכרים: אמנם קורשבל עצמה יקרה, אך משקיעים בוחנים לפעמים רכישה בפריפריה של קורשבל (למשל, קורשבל מוריון/1650, קורשבל וילג'/1550, או לה טניה הסמוכה). אזורים אלה נכללים באותו מתחם סקי ונהנים מהמוניטין של קורשבל, אך מחירי הנדל"ן נמוכים יותר. לדוגמה, כפרי לוויין בעמקי השלג עולים 50–70% פחות למ"ר בהשוואה ל-1850 investropa.cominvestropa.com, והתשואות מהשכרה (4%+ נטו) גבוהות לעיתים מאתרי היוקרה snowonly.com. החיסרון: עליית ערך איטית יותר וקהל שוכרים אחר, אך למשקיעים שמחפשים "אסטרטגיית השקעה" יש שמפצלים בין נבחרי פריים ואזורים מתפתחים.
לסיכום, תשואות צפויות בקורשבל 1850 נובעות משילוב של הכנסה שכירות מתונה וצמיחה הונית חזקה. רוכש בשנת 2025 יכול לצפות לעליות ערך שנתיות באחוזים חד־ספרתיים (שמתווספות לבסיס ערך גבוה מאוד) וכן ליכולת לקזז עלויות באמצעות שכירויות שמניבות אמנם רק אחוזים בודדים, אך מהוות סכום ניכר במונחים של יורו. לאור היסודות של שוק הנדל"ן בקורשבל, גם אסטרטגיה שמרנית של החזקה עד לשנת 2028 צפויה להניב תשואה כוללת גבוהה, בשקלול עליית ערך הנכס וכל דיבידנד שכירות שיתקבל. המפתח הוא לרכוש נכס איכותי (מבחינת מיקום ומפרט), כי נכסי יוקרה תמיד יהיו המבוקשים ביותר – מה שמבטיח נזילות גבוהה ותמחור פרמיום בעת היציאה מהשקעה. לצורך חיזוק הביטחון בשוק: ניתוחי מומחים מגדירים את מגמת הנדל"ן באלפים כ-“עולה באופן מובהק” ומדגישים שאתרי נופש מרכזיים כמו קורשבל נהנים מתשתית כלכלית חזקה ביותר גם קדימה investropa.cominvestropa.com.
רגולציה ומדיניות ממשלתית המשפיעה על נדל"ן
חוקי יעילות אנרגטית ("חוק האקלים"): שינוי מדיניות משמעותי המשפיע על הנדל"ן בצרפת הוא האיסור ההדרגתי על השכרת נכסים בדירוג אנרגטי נמוך. החל משנת 2025, דירות שדורגו בדרגת אנרגיה "G" לא יוכלו להיות מושכרות כחוק בצרפתmansion-properties.com. עד 2028, האיסור מתרחב גם לנכסים בדירוג "F", ובהמשך גם ל-"E" ב-2034. באתרי סקי באלפים, לא מעט שאלטות מסורתיות שנבנו לפני עשרות שנים עלולות להיכנס לקטגוריות הדירוג הנמוכות (בשל חלונות חד-שכבתיים, בידוד בלתי מספיק, מערכות חימום ישנות ועוד). לבעלי דירות בקורשבל, זה הפך לסוגיה בוערת: על מנת לשמור על פוטנציאל ההשכרה, יש לעדכן את הנכס לעמידה בתקן. כבר עתה אנו עדים ל"בריחה לאיכות" – כלומר קונים מתמקדים בשאלטים חדשים, מבודדים היטב, או כאלו שכבר שודרגו למערכות חימום ובידוד מודרניותinvestropa.cominvestropa.com. שאלטים ישנים בעלי דירוג נמוך נקלעים לשוק דו-שכבתי: או שהם נמכרים במחיר נמוך, או שלא נמכרים כלל, או שבעליהם משקיעים בשיפוצים (פאנלים סולאריים, משאבות חום, בידוד משופר) כדי להעלות את הדירוג. תקנות אלו, באופן די מפתיע, תומכות בעליית מחירים בנכסים איכותיים – כיוון שבתים שמקיימים את הדירוגים A/B הופכים ליקרים ומבוקשים אף יותר investropa.cominvestropa.com. בקורשבל 1850 שאלטים יוקרתיים רבים עברו שיפוץ להתקנת חלונות משולשים, חימום גיאותרמי ועוד, כדי להבטיח שיוכלו להמשיך להיות נכסי השכרה. בסך הכול, המדיניות הזו דוחפת את השוק לקיימות, מה ששפר בטווח הארוך את איכות המלאי ואף עולה בקנה אחד עם ערכי הקונים (רבים מקרב בעלי ההון אוהבים את שדרוגים ידידותיים לסביבה כחלק מהסטנדרט היוקרתי).
רגולציה על השכרות לטווח קצר: אזורים עתירי תיירות בצרפת מאזנים בין רווחיות ההשכרות לטווח קצר לבין צורכי הקהילה. בחלק מהעיירות האלפיניות (במיוחד הגדולות כמו שאמוני), הרשויות המקומיות הגבילו את מספר השכירות לתיירים או דרשו היתרים מיוחדים להפעלתן dmproperties.cominvestropa.com. שאמוני, לדוגמה, הטעילה מכסות על דירות נופש באזורים מסוימים במטרה לפנות דיור לתושבים מקומיים ולעובדים עונתיים. בעוד הגודל הקטן יותר של קורשבל והיותה אתר נופש ייעודי משמעם שטרם הוטלה מגבלה מחמירה (הכלכלה נשענת על השכרות), היא אינה חסינה לפיקוח רגולטורי. בעלי נכסים בקורשבל חייבים לרשום את הנכס שלהם אם הם משכירים לטווח קצר ולשלם מס תיירות. אם בעתיד יוחלטו חוקים – למשל, הגבלת מספר השבועות שניתן להשכיר נכס, או דרישה לסטטוס מגורים עיקריים על מנת להשכיר ללא הגבלה – הדבר עשוי להשפיע על חישובי ההשקעה. עם זאת, לאור הפרופיל של קורשבל 1850 (בעיקר בתי נופש יוקרתיים ותשתיות תיירות), כל מדיניות כזו צפויה להיות מדודה. ראוי לציין, שהגבלת היצע הנכסים להשכרה במקומות כמו שאמוני מובילה ליותר ביקוש (ולמחירים גבוהים יותר) לנכסים שכן זמיניםinvestropa.cominvestropa.com. אפקט דומה עשוי להתרחש בקורשבל: אם אי פעם תוגבל ההשכרה, הנכסים הבלעדיים שיישארו יזכו לביקוש אף גבוה יותר מתיירים אמידים. זהו תחום למעקב, אך נכון ל-2025, קורשבל עדיין שוק ידידותי מאוד להשכרות ללא מגבלות מקומיות ייחודיות על דירות נופש (למעט מה שנקבע בחוק הלאומי).
מיסים על בתים שניים: ממשלת צרפת והרשויות המקומיות הטילו מיסים שמיועדים לבעלי בתים שניים, הכוללים רבים מהמחזיקים בנכסים בקורשבל. צעדים אלה כוללים תוספת מס מגורים (taxe d’habitation) מוגדל באזורים שהוכרזו רשמית כסובלים ממחסור בדיור לתושבים המקומיים (zones tendues). מחוז סבואה של קורשבל התיר העלאה של עד 60% במסי הבתים השניים במקרים מסוימים. בנוסף, בחלק מהאתרים הפופולריים קיים מס על בתים ריקים שמטרתו להרתיע מהשארת נכסים ריקים. למעשה, כשמדובר בשאלי בשווי של מיליוני יורו, המיסים המקומיים הללו יחסית זניחים (תוספת של כמה אלפי יורו בשנה) ולא מנעו מרוכשים אמידיםinvestropa.com להיכנס לשוק. המשטר המס הלאומי בצרפת כולל היבטים ידידותיים למשקיעים: אין "מס רוכש זר" גורף, וצורפת אף שינתה ב-2018 את מס העושר כך שהוא מתמקד רק בנדל"ן (IFI – מס עושר נדל"ן) החל על שווי נדל"ן נטו מעל €1.3 מיליון בשיעור מתקדם של עד כ-1.5%. רוכשים מחו"ל לרוב פשוט לוקחים זאת בחשבון בעלות החזקת נכס בצרפת. על הכנסות שכירות, בעלי נכסים זרים משלמים מס הכנסה צרפתי (עם אמנות למניעת כפל מס), אך ניתן לקזז הוצאות, ותוכניות אטרקטיביות כמו LMNP (השכרה מרוהטת) מספקות טיפול מס מיטיב. מעבר לכך, קיימות הטבות מס על השכרה: הכנסות מהשכרה מרוהטת לרוב ניתנות לקיזוז באמצעות פחת והוצאות, ולעיתים יוצרים הכנסה חייבת מס נמוכה במיוחד על שאלי שמנוהל ביעילות. תמריץ נוסף קיים בבנייה חדשה – מע”מ (20%) ניתן להחזר אם הנכס מושכר עם שירותים, מה שמעלה משמעותית את התשואה freespiritalpine.com. בנוסף יש נקודות זיכוי ומענקים לשיפוצים ירוקים (בתוך מערך היוזמות הירוקות של צרפת). בסיכומו של דבר, הרגולציה בצרפת נחשבת יציבה ושקופה יחסיתmansion-properties.com. המשקיעים נהנים מהגנה משפטית חזקה (זכות הקניין מעוגנת עמוק) mansion-properties.com והמגמה הצרפתית לדחוף להשכרה בת-קיימא ככל הנראה תגדיל את ערך הנכסים העומדים בתקינה בטווח הארוך.
תקנות תכנון ובנייה מחמירות: הפיתוח בקורשבל 1850 מוסדר על ידי כללי תכנון מחמירים שמטרתם לשמור על הסביבה ההררית ועל האופי הבלעדי של האתר. חוק ההרים (Loi Montagne) ותוכניות עירוניות מקומיות מגבילים פיתוח בקנה מידה גדול, במיוחד מעל גבהים מסוימים. בפועל, המשמעות היא שהיתרי בנייה חדשים נדירים – הדגש הוא על שיקום מבנים קיימים ולא על התפשטות לקרקעות שלא נבנו קודם לכן investropa.com. מגבלות גובה מבטיחות כי הצ'אלטים יישארו בקנה מידה אנושי (ללא מגדלי מגורים), והנחיות עיצוביות שומרות על המראה הקלאסי של הצ'אלט. בנוסף, בניית מגורי נופש חדשים באלפים דורשת לעיתים קרובות להעניק תועלת כלשהי לקהילה (כמו יצירת חנייה או תמיכה בדיור לעובדים עונתיים) כתמורה. מדיניות אלו למעשה נועלות את המחסור בנדל"ן בקורשבל. עבור בעלי הנכסים, זו בשורה טובה כיוון שזה מונע פיתוח יתר שהיה עלול לדלל את שווי הנכסים או את קסם האתר. מצד שני, פרויקטי שיפוץ עלולים להיות יקרים ודורשים זמן רב בשל מכשולי רישוי – אך מרבית הרוכשים מתוך שכבת היוקרה מקבלים זאת כחלק מהבעלות על חלקת גן-עדן. יש לציין שבשווייץ התקנות אף מחמירות יותר (כמו הגבלת ה־Lex Weber על דירות נופש), ואילו בצרפת יש עדיין אפשרות לפתח, אך בצורה מבוקרת. מועצת קורשבל המקומית נדרשת לאזן בין קיימות סביבתית (סיכוני מפולות שלג, תחבורה, משאבי מים) לבין מעמדה כיעד תיירותי עולמי. שדרוגי התשתיות בשנים האחרונות (כמו מעליות חדשות) מלווים לרוב בהערכות סביבתיות, וככל שניתן, ממחזרים או משדרגים מתקנים קיימים ולא בונים חדשים.
לסיכום, המצב הרגולטורי ב־2025 עבור בעלי נדל"ן בקורשבל מאופיין בדגש על איכות ועמידה בדרישות: בתים חסכוניים באנרגיה, השכרה אחראית ופיתוח מבוקר. צעדים אלו, על אף שמסבכים את העניינים בעבור הבעלים, לרוב מגבירים את ערכו היוקרתי והארוך טווח של הנדל"ן בקורשבל. מומלץ לרוכשים לוודא שכל נכס שהם שוקלים עומד כבר בתקנים החדשים או שניתן לשדרגו בקלות – ולהיעזר במומחים מקומיים לייעול מיסוי ולהבנת כללי ההשכרה. חשוב לציין כי צרפת אינה מגבילה רוכשים זרים (אין הגבלות לאזרחים זרים), מה שמבטיח שהביקוש בקורשבל נותר רחב כתמיד, וכולל קונים מאירופה, אמריקה ואסיה.
דינמיקה עונתית והשפעתה על מחירים וזמינות
עונת השיא בחורף (עונה גבוהה): קורשבל 1850 היא ביסודה עיירת סקי, והחורף הוא הזמן שבו הכפר באמת מתעורר לחיים – יש לכך השלכות ישירות על השימוש והמחיר של נדל"ן. התקופה מדצמבר עד אפריל היא עונת השיא, כאשר חג המולד/שנה חדשה ופברואר (חופשות בתי ספר) הם נקודות השיא המובהקות. בזמנים אלו הביקוש למגורים מרקיע שחקים. בעלי שאלטים שמשכירים את הנכסים שלהם לרוב מרוויחים את עיקר ההכנסה השנתית תוך 2–3 שבועות חופשה בלבד. כתוצאה מכך, מחירי השכירות בחורף גבוהים במיוחד (למשל, €50,000+ לשבוע עבור שאלט יוקרה עם 4 חדרי שינה הוא דבר רגיל בשבוע השנה החדשה). גם הפעילות בשוק המכר עשויה לזנק בחורף, שכן מבקרים עשירים לעיתים מחליטים לרכוש לעצמם פיסת מקורשבל לאחר שחוו את אורח החיים. זה לא נדיר שסיורי נכסים ייערכו במקום בעונת השיא בעקבות שוכרים מוקסמים. עם זאת, המלאי למכירה בדרך כלל נמוך ביותר בחורף – בעלי נכסים רבים יעדיפו לדחות פרסום עד האביב/קיץ כדי לא להפריע להשכרות החורף הרווחיות או לזמן החופשה האישי. לכן החורף הוא הזמן שבו הקונים חווים את המוצר (את הנופש ולעיתים את הנכס עצמו כדיירים), אך העסקאות בפועל מסתיימות לעיתים קרובות בעונות המעבר.
אביב וסתיו (עונות שפל): בסוף אפריל, מעליות הסקי נסגרות וקורשבל נכנסת לשלב שקט. הפשרת השלגים באביב ועונת המעבר (מאי, יוני) מביאות לכך שרבות מהחנויות והמסעדות סגורות. באופן דומה, אחרי קיץ קצר, הסתיו (מסוף ספטמבר ועד נובמבר) נחשב לעונת שפל עם מינימום פעילות תיירותית. תקופות אלה היו מאז ומתמיד עונות רגועות באתר – זמן שבו בעלי שאלטים מבצעים שיפוצים או שדרוגים, הצוות יוצא לחופשות, והכפר מתמלא כוחות. מהבחינה השיווקית, עונת השפל היא הזמן שבו המלאי נוטה להיות הגבוה ביותר וקונים עשויים למצוא מעט יותר מקום למיקוח. מוכרים שמפרסמים בעונת השפל מודעים לכך שמספר הקונים קטן; אם יש להם עניין למכור, הם עלולים לתמחר מעט אטרקטיבי יותר. יחד עם זאת, כיוון שבעלי הנכסים בקורשבל בדרך כלל אינם לחוצים על מזומן, לא כדאי לצפות להנחות עונתיות קיצוניות – השוק לא מתנהג כמו מחירי שכירות עונתית שמתרוממים או צונחים בחדות. מחירי הנכסים אינם נופלים בקיץ/עונת שפל; לכל היותר, יש יותר מקום למיקוח או אפשרות לרכוש ללא תחרות על הנכס. ישנם קונים מנוסים שמכוונים את החיפוש שלהם לאביב: לאחר עונת סקי עמוסה, כמה בעלי נכסים עשויים לשקול למכור (במיוחד אם הנכס לא הושכר או נוצל כפי שציפו). כמו כן, לסוכנויות נדל"ן יש יותר זמן להקדיש ללקוחות בעונת השפל, דבר שיכול להעניק לרוכשים יותר תשומת לב ואפשרות לבדוק את השוק לעומק.
עונת הקיץ (עונת שיא משנית):הקיץ (יולי–אוגוסט) בקורשבל הפך לפופולרי מאוד כאשר הרי האלפים משווקים את עצמם כיעד לכל ימות השנה. אף שהקיץ אינו עמוס כמו החורף, הוא כבר אינו נחשב כמשני. משפחות וחובבי טבע מגיעים לטיולים רגליים, רכיבת אופני הרים, ריצות שטח, גולף (בקרבת מקום) ומנוחה אלפינית. האקלים נעים (ימים חמים, לילות קרירים) והנוף מרהיב, מה שהופך את קורשבל גם בקיץ למפלט הררי יוקרתי. למגמה זו יש מספר השפעות: השכירות בקיץ מהוות כיום מקור הכנסה משמעותי ורבים מהצ'אלטים והדירות מושכרים על בסיס שבועי לתיירים מאירופה, המזרח התיכון (שלעיתים קרובות מחפשים אקלים קריר יותר בקיץ) ומקומות נוספים. בשיא הקיץ שיעורי התפוסה בנכסים מבוקשים עשויים להגיע ל-70% ומעלה snowonly.com. דמי השכירות נמוכים מהחורף אך עדיין נאים – למשל, אותו צ'אלט שמושכר ב-€50,000 לשבוע בחורף עשוי להיות מושכר ב-€15,000–€20,000 לשבוע באוגוסט. עבור בעלי הנכסים, המשמעות היא שהנכס לא עומד ריק 8 חודשים בשנה; ניתן לנצל אותו או להרוויח ממנו ביותר עונות. מהבחינה התרבותית, הדימוי של קורשבל מתרחב כאתר נופש דו-עונתי, בדומה למג'ב או שאמוני. תשתיות כמו מעליות הפועלות בקיץ (לטיילים ולרוכבי אופניים) ואירועים כמו פסטיבלי מוזיקה או זיקוקים מושכים מבקרים. למעשה, ברחבי האלפים, דיווחו אתרי נופש על עלייה משמעותית בביקורי קיץ – בשאמוני חלה עלייה של 46% במכירות כרטיסי מעליות בקיץ תוך שנתיים dmproperties.com, ובקורשבל עצמה הנתונים עולים בהתמדה. הנוכחות לאורך כל השנה תומכת בערך הנכסים מכיוון שבעלים רואים שימושיות גדולה יותר (והכנסות פוטנציאליות) מההשקעה שלהם. זה גם מסייע לצמצם מעט את עונתיות העסקים, והכפר הופך לבר-קיימא יותר לאורך כל השנה.
השפעה על זמינות: מחזור העונות משפיע על מועד היציאה של נכסים לשוק. רבים מהמוכרים מעדיפים להתחיל למכור בסוף החורף או באביב (לאחר שנהנו מעונה אחרונה, או כדי לתפוס את מבקרי האביב), כדי שהעסקה תיסגר בקיץ לפני החורף הבא. באופן דומה, פרויקטים חדשים לרוב שואפים למסירה בסתיו, כך שהקונים יוכלו ליהנות מהנכס בעונת החורף. לכן, הסתיו מתאפיין בריבוי הסכמות וסגירות (למעשה משרדי הנוטריונים באלפים עסוקים במיוחד באוקטובר-נובמבר בסגירת עסקאות כדי שהקונים יקבלו מפתחות עד חג המולד). לגבי השכרות, בעלי נכסים נדרשים להחליט עד תחילת הסתיו אם ישכירו את השבועות המבוקשים או ישתמשו בנכס בעצמם, שכן סוכני השכרה מתחילים לשווק את צ'אלטים לחורף כבר בספטמבר עבור העונה הקרובה.
דינמיקת מחירים: ייתכן שאנשים מניחים שרכישה בחורף יקרה יותר בגלל הביקוש – אך בנדל"ן, המחירים בקורשבל יחסית קבועים לאורך כל העונות (בניגוד למלונות, מחירי הבתים לא מוכפלים בחורף). עם זאת, הערך הנתפס של נכס נמצא בשיאו בחורף: שאלה סקי נראית אטרקטיבית במיוחד כשהיא מוקפת בשלג ובפעילות תוססת. לעיתים זה מוביל למכירות מהירות במחיר המבוקש בחורף, בעוד שאותו נכס המוצג בעונה מתה עשוי לקבל הצעה נועזת יותר. במובן הזה, עשויה להתרחש רכישה "רגשית" בחורף – קונה מתאהב במקום בשיא האווירה ומשלם מחיר מלא. לעומת זאת, משקיע קפדן יעדיף לבדוק בקיץ כדי לבדוק אם מתגלות בעיות שמוסתרות בשלג החורפי (מצב הגג, גבולות הקרקע וכו'), ולנהל משא ומתן באווירה רגועה פחות.
מגמות שימוש – שהייה ארוכה יותר: שינוי עונתי נוסף הוא שבעלים (ושוכרים) מבלים תקופות ארוכות יותר בקורשבל מאשר בעבר. עליית העבודה מרחוק מאפשרת לחלק מהבעלים להגיע למספר חודשים – לדוג' מדצמבר ועד פברואר ברצף – במקום רק לשבוע חופשה. ייתכן שהם יעבדו מהשאלאה שלהם במהלך השבוע וישתמשו בהפסקות לגלישה, ומתייחסים אליה כאילו היא בית משני עיקרי. בדומה לכך, יש שמגיעים בקיץ לחודש של בריחה מהעיר. מגמה זו מטשטשת את הגבולות בין עונות ומגדילה למעשה את הביקוש לתכונות ביתיות ונוחות (משרדים ביתיים, אינטרנט אמין וכו' – קורשבל שיפרה בכך תשתית פס-סיב באזור). זה מחזק את הרעיון שקורשבל אינה רק אתר סקי חולף אלא יעד חיים אלפיני לאורך כל השנה.
לסיכום, העונתיות בקורשבל יוצרת מקצב מחזורי בשוק, כאשר החורף שולט הן בשימוש והן בהתרגשות, אך חשיבות הקיץ עולה. אמנם מחירי הנדל"ן עצמם לא קופצים בעונה, אך עיתוי המכירות, התפוסה וההיצע של נכסים – כולם עונתיים. משקיעים נבונים יתאימו את אסטרטגיותיהם ללוח השנה הזה: ייתכן שיבחרו לקנות באביב, לשדרג בעונה מתה, ולהרוויח מהשכרות בעונה החמה. הדחיפה להרחבת עונות התיירות (חורף וקיץ) בהדרגה מאזנת את המגרש, מה שהופך בסופו של דבר את הנכס לבעל ערך רב יותר, כיוון שהוא פעיל יותר לאורך השנה ומשולב בקהילה שאינה נסגרת מחצית מהזמן.
פיתוחי תשתיות וצמיחה בתיירות
שדרוגי תשתיות סקי: קורשבל ושלושת העמקים משקיעים ללא הרף בתשתיות הסקי שלהם, בהבנה שחווית סקי מודרנית ויעילה חיונית לשמירה על ערך הנכסים ולמשיכת מבקרים אמידים. אחד המוקדים האחרונים הוא הרכבל סליר ששופץ לחלוטין, שייפתח מחדש לחורף 2024/25 עם קרונות פנורמיים חדשים ונוחות מהודרת seecourchevel.com. סליר הוא רכבל חתימה (המעלה גולשים לגובה 2,700 מטר עם תצפית להרי המון בלאן), והשדרוג שלו מדגיש את המחויבות של אתר הנופש למתקנים ברמה הגבוהה ביותר. בנוסף, אזורי המתחילים ב-1850 שודרגו עם דרגנועים מקורים חדשים (מסועי סקי) שהחליפו מסועים ישנים, כדי לספק העלאה מקורה ונוחה לילדים ולמתחילים seecourchevel.com. בשנים האחרונות גם הורחבו מערכות ייצור השלג בקורשבל כדי להבטיח מסלולים ניתנים לגלישה מתחילת דצמבר ועד סוף אפריל, גם בשנים דלות שלג. לדוגמה, לקראת אליפות העולם בסקי 2023 (שהתקיימה בקורשבל-מריבל), הושקעו מיליונים בהכנת מסלולים, פיסט-בשרים חדשים ותותחי שלג כדי להבטיח תנאים ברמה עולמית. הקישוריות בתוך מתחם הסקי נותרת חסרת תחרות: קורשבל מחוברת באופן ישיר למריבל ולואל טורנס, ומיזמים עדכניים כמו רכבל אורל-סים קארון מ-2021 (בעמק הרביעי) חיזקו עוד יותר את "שלושת העמקים" כאזור גלישה אחד ענק snowonly.com. עבור בעלי נכסים, השדרוגים הללו משמעם איכות סקי עקבית וחוויית אירוח טובה יותר – כך שממשיכים להיות ביקושים גבוהים להשכרות וערך הנדל"ן הגבוה מוצדק.
שירותי יוקרה והתרחבות: השיפורים בהר ממשולבים בהתפתחויות בכפרי הנופש. קורשבל 1850 כבר מתגאה באחת מהקבוצות המרוכזות הגדולות ביותר של מלונות 5 כוכבים בעולם (מחוץ לערים הגדולות) businessinsider.com. זה כולל מוסדות ידועים כמו Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée ואחרים, שמפנקים את המבקרים ומעלים את יוקרת הנופש. באופן מרשים, בקורשבל (בכל הרמות) יש 7 מסעדות עם כוכב מישלן, המספר הגבוה ביותר באלפים businessinsider.com, המחזק את מעמדה כיעד קולינרי. המגמה היא לכיוון יוקרה חוויתית: פרויקטים חדשים משלבים לינה עם גלריות קניות יוקרתיות, מועדונים פרטיים ומרכזי בריאות. התפתחות בולטת היא מלון ה-Maya Collection החדש, מלון יוקרה אולטרה מתוכנן להיפתח בקורשבל עד דצמבר 2025 voguebusiness.com. בדומה לכך, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (החברה שמאחורי בתי הקזינו והמלונות המפוארים במונקו) מעורבת גם היא בקורשבל עם תכניות ללודג'ים יוקרתיים ופרויקטי אירוח עד 2026 voguebusiness.com. פרויקטים אלו מעידים על כך שמשקיעים מזרים הון לתשתיות התיירות של קורשבל, בציפייה לביקוש מתמשך. האתר גם מתכונן לחגוג את יום השנה ה-80 ב-2026/27, וככל הנראה יחנוך אז כמה מאותם מקומות חדשים ויארח אירועים נוצצים voguebusiness.com. עבור בעלי הנדל"ן, גל מפעילי היוקרה הוא בונוס: הוא מרחיב את האטרקטיביות של האתר (ומביא מבקרים עשירים חדשים שעשויים להפוך לרוכשי נכסים בעצמם) ומרענן כל הזמן את ההילה של קורשבל. הנוכחות של מותגים כמו לואי ויטון, דיור, קרטייה וכו', במחוז הקניות של קורשבל (שכולם מחזיקים שם בוטיקים) מוסיפה לתחושת הקוסמופוליטיות voguebusiness.com.
תחבורה ונגישות: הנגישות של קורשבל תמיד הייתה חלק מהמשיכה היוקרתית שלה. לאתר הנופש יש נמל תעופה פרטי לאליט (אלפורט) ממש מעל 1850, מהגבוהים באירופה, המאפשר למטוסים פרטיים קטנים ומסוקים לנחות ממש על המדרון businessinsider.com. המשמעות היא שאנשים חשובים ומפורסמים יכולים לטוס ישירות מפריז או ז'נבה לקורשבל, ולחסוך שעות של נסיעה ברכב. נמל האלפורט, המפורסם במסלול ההמראה הקצר והעולה שלו, משמש גם כאטרקציה תיירותית בחורף (הגולשים עוצרים לצפות במטוסים ממריאים ונוחתים) businessinsider.com. מבחינת תשתית תחבורה רחבה יותר, יש התפתחויות גדולות באזור: מסילת הרכבת המהירה ליון-טורינו הנבנית (שחלקה כולל תחנה בסן-ז'אן-דה-מוריין, כ-45 דקות נסיעה מקורשבל ברכב) צפויה להסתיים לקראת סוף העשור snowonly.com. עם סיום העבודות, זמן הנסיעה מפריז לאלפים הצרפתיים יתקצר משמעותית – ואולי יביא עוד מבקרים לסופי שבוע. דמיינו את האפשרות להגיע למוּטְיֶיה (עיירת העמק של קורשבל) ברכבת מפריז בכ-4 שעות בלבד; זה עשוי להפוך את קורשבל לנגישה יותר גם לקהל אירופי רחב יותר, כולל מי שמעדיף לא לטוס. בנוסף, שיפורים בכבישים המקומיים (המסלול ממוטייה לקורשבל עבר שדרוגים ותעלות משופרות במשך השנים) ממשיכים לשפר את הבטיחות ולהפחית עומסים בשבועות העומס. יחד, השדרוגים האלו מחזקים את המשיכה של קורשבל כיעד יוקרה נגיש, למרות מיקומה המבודד בהרים.
קיימות וסביבה: מתוך הכרה באיומים הכפולים של שינויי האקלים והעלייה בעלויות האנרגיה, רשויות קורשבל ומפעילי המעליות אימצו שדרוגים לקיימות. חברת Societé des 3 Vallées (S3V), שמנהלת את מעליות הסקי, מפעילה כיום 100% מהמעליות באמצעות אנרגיה מתחדשת (הידרואלקטרית וסולארית) seecourchevel.com. בשנת 2024 הם התקינו פאנלים סולאריים בתחנת הגונדולה Ariondaz בקורשבל מוריון כדי לייצר חשמל באתר, בכמות מספקת להפעלת רכבל מהאנרגיה הסולארית seecourchevel.com. הם גם השקיעו בכלי גישור שלג חסכוניים באנרגיה המונחים ב-GPS, המייעלים את מסלולי הגישור ומצמצמים את צריכת הדלק seecourchevel.com. בתחום פיתוח הנדל"ן, בנייה חדשה מבוצעת לפי תקני בידוד מחמירים וכוללת לעיתים קרובות חימום גיאותרמי או חימום סולארי לבריכות וכדומה. ממשלת האתר יישמה אמצעים כגון סבסוד שיפוץ אנרגטי למבנים ישנים. אפילו מדיניות קטנות, כמו חובת צמיגי חורף ברכבים כחוק במהלך העונה למען הבטיחות seecourchevel.com, מעידות על דגש על קיימות ובטיחות. מאמצים אלו מבטיחים שקורשבל תישאר קיימא כאזור סקי לטווח הארוך (ממתנים את השפעות האקלים) ומהווים נקודת מכירה למשקיעים בעלי מודעות סביבתית. בנוסף, קהל לקוחות עשיר שרגיש לאחריות סביבתית יעדיף אתר "ירוק" וכך גדלה האטרקטיביות של המקום. כל אלה מוסיפים ערך בלתי מוחשי לנדל"ן: אתר מנוהל היטב ובצורה בת-קיימא ישמור על מעמדו (וכך גם על הביקוש לנכסים בו) לשנים רבות קדימה.
אירועים ופרופיל גלובלי: כוכבה של קורשבל היה במלוא הדרו במהלך אליפות העולם בסקי אלפיני של FIS בפברואר 2023, שאורגנה במשותף עם מריבּל. אתר הסקי נהנה מחשיפה תקשורתית בינלאומית וניצל את ההזדמנות להציג את מתקניו (כולל איצטדיון סיום חדש ומעליות ששודרגו). הצלחת האירוע הדגימה את יכולתה של קורשבל לארח אירועים רחבי היקף, מה שמבשר טובות לתוכניות עתידיות כמו האולימפיאדה. אכן, האלפים הצרפתיים (כולל קורשבל) נחשבים מועמדים חזקים לאירוח אולימפיאדת החורף 2030, ורבים מצפים כי הם יזכו בכך voguebusiness.comvoguebusiness.com. ציפייה זו כבר האיצה פרויקטים שונים – למשל, מתוכנן עיצוב מחדש של ה"סנואו פרונט" בקורשבל 1850 ותחנת רכבל שנוס כדי לחדש את מרכז כפר הסקי לקראת אפשרות לאירוח האולימפיאדה voguebusiness.com. במידה שהאולימפיאדה תאושר, צפויה פריחה מיידית בהשקעות בתשתיות: שדרוג כבישים, הרחבת אפשרית של אירוח (אם כי בקורשבל כנראה באמצעות מתקנים זמניים בשל הגבלה על בניה קבועה), וטיפוח כללי. גם אם קורשבל לא תהיה אתר רשמי, היא צפויה לארח אורחים נכבדים או נבחרות לאימונים (כפי שעשתה באולימפיאדות קודמות), והעלייה בתיירות תהיה משמעותית. בנוסף, חגיגות ה-80 בשנים 2026/27 יכללו כנראה אירועים מיוחדים, אולי פתיחת מוזיאונים או אתרים תרבותיים חדשים שיחגגו את תפקידה החלוצי של קורשבל כאתר סקי שתוכנן מראש (הוקם ב-1946). השקעות תרבותיות כאלה מוסיפות עומק לאטרקטיביות של האתר מעבר לסקי.
*אתרי הנופש השווייצריים רשמו צמיחה ממוצעת של כ־3.5% בשנת 2024 dmproperties.com; וורבייה, כאחד מאתרי הפרמייר של שווייץ, כנראה חווה צמיחה דומה או מעט גבוהה יותר בשל הביקוש הרב.
צמיחת התיירות ותוכניות לעתיד: ההשפעה המשולבת של כל הגורמים הנ"ל משתקפת בנתוני התיירות: בעונת 2024/25, קורשבל רשמה כ-1.2 מיליון לילות אירוח, עלייה של 16% מעונת 2018 (לפני הקורונה)voguebusiness.com. מדובר בצמיחה מרשימה ליעד שכבר מבוסס וידוע. צמיחה זו היא חלק ממאמץ אסטרטגי לשווק את האתר לאורך כל השנה ובזירה הבינלאומית. משרד התיירות פונה לשווקים חדשים (למשל, בוצעה פנייה ממוקדת למבקרים מארה"ב, המזרח התיכון ואסיה באמצעות מסעות פרסום ושותפויות). הכנסת פסי הסקי Ikon ו-Epic (כרטיסי עונה עולמיים) המשלבים ימי גלישה בשלושת העמקים הפכה את הגישה לסקי הבינלאומי (במיוחד אמריקאים) לנוחה יותר בקורשבל, ורבים התאהבו במקום dmproperties.com. המתכננים באתר שמים דגש גם על איזון בין צמיחה לאקסקלוסיביות: בניגוד לאתרי סקי המוניים, קורשבל אינה שואפת להגדלה דרמטית של נפח הגולשים (מה שעלול להעמיס על הרכבלים והמסלולים). במקום זאת, מושם הדגש על שיפור איכות – למשל, חוויות טובות יותר, יותר פעילויות שאינן סקי (פארק מים Aquamotion, מזחלות כלבים, טיסות רחיפה ועוד) ושיפור השירותים (אפליקציות לשירותים לפי דרישה, סקי קונסיירז' וכו'). בדרך זו, קורשבל שומרת על מותג יוקרתי – מה שממשיך למשוך מבקרים (וקוני נכסים) עשירים. חשוב לציין כי הסינרגיה בין השקעה ציבורית (ברכבלים, כבישים, אירועים) להשקעה פרטית (במלונות, חנויות, שאטלים) יוצרת מעגל מחזק: האתר נשאר בחזית החדשנות והיוקרה, ולכן הנדל"ן כאן נשאר מבוקש במיוחד ברמה עולמית.
ניתוח השוואתי מול אתרי נופש אלפיניים אחרים (מג'ב, ואל ד'זיר, וורבייה)
קורשבל 1850 נזכרת לעיתים קרובות באותה נשימה עם קומץ אתרי נופש אלפיניים יוקרתיים. כדי לשים את שוק הנדל"ן שלה בפרספקטיבה, יש טעם להשוות נתונים ומאפיינים עיקריים עם ואל ד'יזר ומג'ב (המקבילות הצרפתיות שלה) ווורבייה (המתחרה השווייצרית הבכירה):
מחירים: המחירים בקורשבל 1850 נמצאים בשיא שוק הנדל"ן הצרפתי – זהו אתר הנופש הצרפתי היחיד שמתחרה בעקביות עם אתרי היוקרה השוויצריים מבחינת מחירinvestropa.com. המחירים הבכירים בואל ד'יזר קרובים מאחור (מתקרבים ל-€30,000 למ"ר עבור הנכסים הטובים ביותר) investropa.com, אך בממוצע קורשבל עדיין עוקפת אותה. מג'ב, על אף יוקרתה הרבה, מציגה רמות מחירים נמוכות יותר – בשל הגובה הנמוך יותר והמלאי המרובה של קרקעות זמינות לפיתוח (זוהי עיירה רחבה ומפוזרת). לדוגמה, בקתה אלגנטית שעשויה לעלות €5M במג'ב תעלה בקלות €8–€10M בקורשבל 1850. ורבייה בולטת כמתחרה ישירה מבחינת יוקרה ומחיר: כפי שמוצג, נכס פריים בורבייה מתחיל בסביבות CHF 22,100 (~€23,600) למ"ר ומגיע עמוק לתוך טווח ה-€30,000 ubs.comubs.com. למעשה, שווייץ מתהדרת בחמשת שווקי הסקי היקרים ביותר באלפים, כאשר סנט מוריץ ו-Gstaad לרוב מגיעות לכ-€40,000 למ"ר בנכסי עילית ubs.comubs.com. קורשבל 1850 עדיין נמצאת קצת מתחת לאלו – בינתיים. ראוי לציין כי הזינוק של 9% במחירי קורשבל ב-2024 היה גבוה יותר מקצב הצמיחה של כל אתר נופש שוויצרי באותה שנה, מה שמרמז כי הפער עשוי להצטמצם dmproperties.com.
עבור משקיעים, הבדלי המחירים האלו מתבטאים גם ב"כרטיסי כניסה" שונים: ניתן לרכוש דירת יוקרה במז'ב במחיר של דירה קטנה מאוד ב-1850. מי שמניעיו השקעתיים בלבד עשוי למצוא ערך במז'ב או באתרי סקי צרפתיים מתפתחים (פוטנציאל עלייה גבוה יותר באחוזים), אך המשיכה בקורשבל היא שמדובר בנכס איכותי ויציב – בדומה להחזקה בנכס במונקו לעומת עיר זולה יותר.
ביקוש ותמהיל רוכשים: כל ארבעת האתרים מושכים קונים עמידים מהעולם, אך עם הבדלים דקים:
קורשבל 1850 – מאוד בינלאומי; אירופאים בולטים (בריטים, בלגים, שווייצרים, עשירי צרפת), עניין משמעותי מהמזרח התיכון ואסיה, וקונים אמריקאיים הולכים ומתרבים investropa.cominvestropa.com. גם פופולרית היסטורית בקרב רוסים. הרוכשים כאן לעיתים קרובות מחפשים נכסי פרסטיז'ה ואינם מהססים לשלם מחיר פרמיה עבור היוקרה.
ואל ד'יזר – מסורתית יעד מועדף על השוק הבריטי היוקרתי והעשירים הצרפתים. מוניטין חזק לחובבי סקי רציניים (שטחים נרחבים למקצוענים) לצד בקתות יוקרתיות. פרופיל הרוכשים כאן אולי מעט יותר אירופי מזה של קורשבל, אך גם כאן ניכרת עלייה בקונים מחוץ לאירופה.
מז'ב – מושכת קהל עמיד יותר מעודן (פיתוחה החל על ידי משפחת רוטשילד כתגובה צרפתית לסנט מוריץ). רוכשים צרפתיים ושווצרים מאזור ז'נבה אוהבים את מז'ב בזכות הכפר האופנתי (קניות בוטיק, גסטרונומיה, בקצב רגוע יותר מאשר בקורשבל) ואורח החיים השנתי. פופולרית גם בקרב משפחות – לא רק על סקי אלא על החיים האלפיניים הכלליים (גולף, רכיבה על סוסים, פסטיבלי מוזיקה). קיימת נוכחות בינלאומית (בריטניה, בלגיה, אמריקאים/אסייתים מסוימים), אך לא מובחנת כמו בקורשבל.
ורבייה – מאוד בינלאומית; שילוב של בריטים (תואר כ“לונדון על השלג” בזכות ריבוי בריטים), פאן-אירופאים ועשירי העולם. החוק השווייצרי מתיר לזרים לרכוש בוורבייה (מכסות קנטון ואלה), ולכן ישנם בעלי נכסים לא-שוויצרים רבים, כולל סלבס וטייקוני עסקים. לאזור יש וייב צעיר יותר וספורטיבי – מפורסם בסקי אוף-פיסט וסצנת אפרה-סקי תוססת – אך עם הרבה רוכשים עמידים במיוחד. אתרי סקי שווייצריים כדוגמת ורבייה נהנים מיציבות הכלכלה השווייצרית ולעיתים גם מיתרונות מיסויים (יש רוכשים זרים שמעתיקים תושבות כדי ליהנות משיטת מס חד פעמית).
שוק השכירות ותשואות: גם בקורשבל וגם בוואל ד’יזר יש שווקי שכירות חזקים בחורף, אך קורשבל גובה תעריפים שבועיים גבוהים יותר בשל היוקרה והנוחיות שלה (מסעדות עילית ועוד). שאלי סקי-אין/אאוט בקורשבל 1850 יכול להיות מושכר ביותר משאלי דומה בוואל ד’יזר, לעיתים בפער של 20–30%, שמשקף את מעמדה של קורשבל. שוק השכירות של מג’ב עונתי מעט יותר (מצוין לחג המולד ולפברואר, שקט יותר בין לבין) ויש לו גם שוק השכרות לקיץ (גולף/חופשות). השכירות בורבייה דומות לקורשבל בשבועות השיא (שתיהן ברמת המחירים העליונה להשכרת סקי) – שאלי של 100 אלף יורו/שבוע בקורשבל עשוי להיות גם CHF 100 אלף/שבוע בורבייה. התשואות הנקיות בכל הנכסים היוקרתיים האלו נותרות נמוכות יחסית (~2–3%) כפי שמצוין בsnowonly.com. שימו לב שבאופן בולט, בעלות על נכסים באתרי סקי שווייצריים כוללת לעיתים הוצאות בעלות גבוהות יותר (מיסי עושר שנתיים קנטונליים, ושירותים יקרים יותר), ויש הגבלות נוקשות על השכרה (חלק מהבקתות שרכשתם ברישיון לשימוש עצמי לא תוכלו להשכירן בקלות). בצרפת, למעשה, תהליך השכירות פשוט יותר.
גובה האתר ואמינות שלג: קורשבל 1850 וואל ד’יזר שתיהן בגובה רב (1850 מטר וגם בוול–לה–דייל, כאשר הכפר הראשי של ואל ב-1800 מטר) עם טררנים לסקי עד 3,000+ מטר. המשמעות היא אמינות שלג גבוהה מאוד, ובזמן שהאקלים מתחמם, זו חוזקה קריטית – ולכן הן מובילות גם בעליית המחירים. מג’ב, בגובה 1100 מטר, מושפעת יותר משנים עם שלג מועט (למרות שהושקע בשלג מלאכותי). הכפר הראשי בורבייה כ-1500 מטר, עם סקי עד 3300 מטר במון פור, כך שגם שם אמינות השלג גבוהה. בולטת מגמת ה“פרימיום לגובה”: אתרים מעל 1500 מטר חוו צמיחה גבוהה יותר מהנמוכים investropa.com. זה עובד לטובת קורשבל, ואל ד’יזר וורבייה – וזו דאגה מסוימת לגבי מג’ב (אם כי כוח המשיכה בקיץ והאופי שלה מאזנים זאת).
אורח חיים ותשתיות: לכל אתר יש את ההצעה הייחודית שלו. קורשבל 1850 עוסקת בזוהר ונוחות – תוכלו לגלוש ישירות לעיירה, ואז לקנות בשאנל, לאכול במלון מפואר וליהנות מחיי לילה הכוללים מועדונים טרנדיים וגלריות אמנות. ואל ד’יזר משלבת גלישה עוצמתית עם סצנה כפרית חיה ופחות רשמית; ישנם הרבה שאלי יוקרה ואפילו כמה מלונות 5 כוכבים כיום, אך האווירה היא “יוקרה לחובבי סקי” יותר מאשר “יוקרה ראוותנית” של קורשבל. מג’ב מציעה מרכז כפר בסגנון ימי-ביניים מקסים, כרכרות סוסים ושילוב של יוקרה ואותנטיות – כמעט כמו “להיראות בכפר” (בדומה לסנט מוריץ) כמו הגלישה עצמה. זהו גם כפר חי ופועל כל השנה, עם אוכלוסיה קבועה נכבדה – מה שמושך את מי שמחפש קהילה אמיתית. ורבייה ידועה בחיי הלילה והאוף-פיסט – מאוד ספורטיבית ביום וחברתית מאוד בלילה. מעט פחות יוקרתית בקמעונאות (פחות חנויות מעצבים מקורשבל) אך עם שירותים ואירועים יוקרתיים (כמו פסטיבל המוזיקה של ורבייה).
מנקודת מבט של משקיע: השוואת קורשבל מול וורבייה היא לעיתים קרובות שאלה של העדפה בין מערכות צרפתיות לשווייצריות. יש המעדיפים את צרפת בזכות תהליך הרכישה הפשוט יותר ואי הגבלות על קניית נכס ע"י זרים, בנוסף לאורח החיים (שפה, אוכל, תרבות). אחרים מעדיפים את שווייץ בגלל היציבות, הפרטיות והיוקרה שלה (וכמה יתרונות פוטנציאליים של תושבות מס). במונחי השקעה גרידא, בשתיהן נרשמה צמיחה הונית משמעותית. יתרון אחד לקורשבל: אין מכסה על בעלות זרה, כך שנזילות הנכסים גבוהה – כל מיליארדר מכל מקום בעולם יכול לקנות נכס בקורשבל בחופשיות. בוורבייה, רישיונות קניה לזרים מוגבלים מדי שנה, מה שעלול להקטין את הנזילות (אם כי זה גם יוצר מגבלה בביקוש, ובאופן פרדוקסלי תומך במחירים).
תחזית השוואתית: כל אתרי הסקי המובילים האלה צפויים להמשיך להצליח. העלייה האחרונה של קורשבל מצביעה על כך שאולי תאתגר את האתרים השווייצריים מבחינת המחירים הגבוהים ביותר באירופה אם המגמה תמשיך. ואל ד'איזר עוברת שדרוגים (למשל, פרויקט יוקרה חדש וגדול "Le Coin de Val" בתכנון), מה שישמור עליה תחרותית. מחיריה המרוככים יחסית של מג'ב עשויים להפוך אותה לאטרקטיבית למשקיעים המבקשים יוקרה במחיר (יחסית) משתלם, ויש לה קהל צרפתי סופר-עשיר שומר אמונים המייצב אותה. וורבייה, עם הזוהר הבינלאומי וההיצע המוגבל (הכפר גם תחום גיאוגרפית), תישאר שוות ערך לקורשבל.
לסיכום, קורשבל 1850 בולטת אפילו בקרב האליטה: ניתן להשוות אותה אולי לסנט מוריץ או גשטאד ברמת היוקרתיות. בצרפת, קורשבל מספר אחת, עם ואל ד'איזר במקום השני ומג'ב במקום שלישי חזק (יש שיציינו את מריבל או שאמוני, אך אלו ברמת מחירים נמוכה יותר). באלפים בכלל, קורשבל היא אחת הבודדות שמסוגלת למשוך את עשירי העולם בהיקף דומה לזה של אתרי הסקי השווייצריים. זה מבשר טובות להשקעות בנדל"ן – מאגר הרוכשים רחב ומגוון מאוד. עבור אנשים בעלי הון גבוה ששוקלים בין הלוקיישנים הללו, פעמים רבות ההחלטה היא עניין של העדפה אישית: האלגנטיות הצרפתית של מג'ב, הסטייל הספורטיבי של ואל, התחושה הקוסמופוליטית של קורשבל, או האווירה ההדוניסטית של וורבייה. בהיבט השקעה בלבד, המומנטום של קורשבל והפתיחות של צרפת מעניקים לה יתרון מסוים ב-2025 ומעבר לכך.
תחזית 2026–2028: שוק הנדל"ן והגורמים המרכזיים
בעת מבט קדימה אל התקופה 2026–2028, התחזית לשוק הנדל"ן של קורשבל 1850 נותרת חיובית מאוד, עם כמה הסתייגויות ומגמות שראויות למעקב:
המשך צמיחה במחירים: כל הסימנים מצביעים על כך שערכי הנדל"ן בקורשבל ימשיכו לעלות בשנים הקרובות. ייתכן שהצמיחה השנתית לא תהיה חדה כמו הקפיצה של 9% שנרשמה ב-2024, אך גם תחזיות שמרניות מצביעות על עלייה שנתית של 3–5% באתרי הסקי היוקרתיים investropa.com. מספר גורמים תומכים בכך: היצע מוגבל ומתמשך, ביקוש בינלאומי גבוה, והפיכת האתר ליעד יוקרה אמיתי לכל ימות השנה. עד 2028, ייתכן שנראה כבר את רף המחיר העליון של צ’לטים אולטרה-יוקרתיים עובר את €35,000 למ"ר, במיוחד אם יירשמו עסקאות שיא חדשות. מהלך כזה יהפוך את קורשבל 1850 לאחת משוקי הנדל"ן לסקי היקרים בעולם, ויצמצם אולי את הפער לעומת אתרים כמו סנט מוריץ/גשטאד. האפקט המצטבר של אפילו 5% עלייה בשנה אומר שצ'לט ששווה היום 15 מיליון אירו עשוי להיות שווה כ-18 מיליון אירו ומעלה עד 2028, בהתאם למגמת הצמיחה investropa.com.
גורמים כלכליים גלובליים: יש לקחת בחשבון את המצב הכלכלי הרחב. נכון לשנת 2025, שיעורי הריבית באירופה התייצבו ואפילו התרככו (ריבית הפיקדון של ה-ECB סביב 2.5% לאחר הורדות) – מה ששיפר את נגישות המשכנתאותinvestropa.com. אם סביבה של ריביות נמוכות תימשך, או תרד עד 2026–2027, זה מספק דחיפה נוספת לרוכשי היוקרה שלוקחים מימון (חלקם עושים זאת מסיבות מינוף, גם אם לא צריכים בפועל). לעומת זאת, אם האינפלציה תזנק ותביא להעלאת ריבית, שוקי הנדל"ן הכלליים עלולים להתקרר – אך בדרך כלל נדל"ן יוקרה מוביל פחות רגיש לריבית (רוב הרוכשים משלמים במזומן). יציבות גיאופוליטית היא גורם נוסף: קורשבל נהנתה מהיותה יעד בטוח ומבוקש במהלך ההתאוששות מהקורונה ובזמן מתיחויות גיאופוליטיות. אם חוסר הוודאות הגלובלית יימשך, בעלי הון נטו לגוון השקעות לנדל"ן כמקלט בטוח, דבר שיכול להיטיב עם קורשבל. הסביבה הפוליטית בצרפת (למשל, שינויים אפשריים במיסוי עושר) גם היא שווה מעקב, אף שאין כרגע רמזים לשינויים דרמטיים. לסיכום, בהיעדר משבר פיננסי עולמי חריף, הרקע הכלכלי תומך בהמשך השקעות בנדל"ן יוקרה באלפים.
שינויים בדמוגרפיית הקונים: אנו צופים גלים חדשים של קונים בשנים הקרובות. במיוחד, קונים אסייתים (ובייחוד סינים) היו ברובם נעדרים בשנים 2020–2022 בשל מגבלות נסיעה; עם חזרת הנסיעות הבינלאומיות לשגרה, צפוי עניין רב יותר מאסיה. הפרופיל היוקרתי במיוחד של קורשבל מתאים למשקיעים אסייתים עמידים שמחפשים נדל"ן יוקרתי בחו"ל – תופעה שכבר הוזכרה ב-2025 ב-investropa.com. בדומה לכך, יתכן שתהיה עלייה במספר הקונים מהמזרח התיכון (למשל, מדינות המפרץ); בשנים האחרונות נרשמה עלייה במבקרים מקורשבל מהאמירויות, סעודיה וכו', במיוחד באוגוסט ובסביבת ראש השנה האזרחית. סגמנטים בינלאומיים אלה יוסיפו עומק לבריכת הביקוש. קונים אמריקאים צפויים להמשיך בנוכחות החזקה שלהם, במיוחד אם הדולר יישאר חזק יחסית לאירו (אם כי המטבע עלול להשתנות עד 2026–28). בנוסף לכך, יזמי טכנולוגיה צעירים וגמלאים מוקדמים (מהתחומים הטכנולוגיים/הפיננסיים) בוחרים יותר ויותר בנכסים שמבוססים על אורח חיים – בית סקי יוקרתי הוא חלק מהנרטיב הזה. ייתכן ונראה כי גיל הרוכשים הממוצע יורד מעט, עם יותר בשנות ה-40 לחייהם ולא בעיקר בשנות ה-50/60, ככל שעבודה מרחוק וצבירת עושר בגיל צעיר הופכות נפוצות יותר.
התמקדות שנתית ורווחה: עד 2028, קורשבל צפויה להשלים את השינוי שלה לאתר נופש של ארבע עונות אמיתי. צפו לראות עוד מתקני קיץ (אולי הארכת פעילות הרכבלים, מסלולי אופני הרים חדשים, ייתכן גם מגרש אימונים לגולף או אטרקציות אחרות באזור). חשיבות תחום הרווחה, כפי שצוינה, תמשיך ואף תתעצם – ייתכן שייפתחו באזור מרכזי ריטריט ובריאות ייעודיים (בסגנון אתרי ספא שווייצריים). כך מתרחבת האטרקטיביות של רכישת נכס שם גם מעבר לחובבי סקי. כפי שחוקרת של Knight Frank ציינה, בריאות ורווחה עוקפות כיום את הסקי כגורם המניע הראשי באורח החיים של רוכשי נדל"ן באלפיםdmproperties.com. לכן, נכסים שמותאמים לכך (עם מתקני ספא, שקט, חיבור לטבע) יהיו מבוקשים במיוחד. אנו עשויים גם לראות שוק נישה לchalets “עמידי אקלים” – כאלה שנבנים מחומרים ברי קיימא, עצמאות אנרגטית וכו', שאינם רק עונים לדרישות החוק אלא מציבים סטנדרט שהקונים הירוקים ביוקרה שואפים אליו.
מגבלות פוטנציאליות: אחד הגורמים שיש לשים לב אליהם הוא רמות המלאי – הן כל כך נמוכות שנפח המכירות עלול לרדת פשוט בשל מחסור במוכרים. אם המחירים יגיעו לשיאים חדשים, ייתכן שחלק מהבעלים יבחרו לממש רווחים (ובכך יגדילו את ההיצע), אך באותה מידה, רבים עשויים להחזיק בנכס מאחר שיש מעט השקעות אלטרנטיביות מהנות כמו שאלה קוטג'ים בקורשבל. אם נפחי העסקאות ירדו, מדדי המחירים עלולים להפוך לפחות חלקים (כמה עסקאות חריגות עשויות לעוות את הממוצעים). עם זאת, כל ירידה בפעילות קרוב לוודאי תשקף מחסור בהיצע, לא מחסור בביקוש, מה שאומר שהמחירים יישמרו או אף יעלו. מגבלה נוספת יכולה להיות רגולטורית: אם, באופן היפותטי, עד שנת 2028 צרפת תחליט להטיל מגבלות כלשהן על בעלות זרה (לא צפוי כרגע) או מסים חדשים על בתים יוקרתיים, הדבר עשוי למתן מעט את הביקוש. בנוסף, שינויי אקלים נותר אתגר כולל – אם מזג אוויר קיצוני יקצר משמעותית את החורפים לקראת סוף שנות ה-20, עלול להיות לכך אפקט על התפיסות (אם כי כפי שצוין, הגובה של קורשבל מעניק לה יתרון, ויש לה מערך נרחב של ייצור שלג מלאכותי). עד כה, תחזיות מגמות מצביעות על שלג מספק עד שנות ה-30 לאתרי סקי בגובה רב, אך זו נקודת מעקב לטווח ארוך.
השפעת הביד לאולימפיאדת החורף 2030: באמצע 2025, יש מומנטום חזק לכך שאולימפיאדת החורף 2030 תתקיים בצרפת (האלפים הצרפתיים), ייתכן שהאירועים יתפרסו על פני מספר אתרי סקי (לאחר שאיטליה תארח את 2026). אם צרפת תזכה רשמית באולימפיאדה של 2030 (ההחלטה צפויה סביב 2026), ניתן לצפות לגל עניין סביב 2027–2028 עם סיום פרויקטי תשתית ופניית תשומת הלב הגלובלית לאלפים. האולימפיאדה מובילה לעיתים קרובות לזינוק בביקוש לנדל"ן באזורים המארחים – לא רק ממשקיעים שמצפים להכנסות משכירות גבוהות יותר, אלא גם מאנשים עמידים שרוצים להיות חלק מרגש האירוע. לדוגמה, בקורטינה ד'אמפצו (איטליה) נרשמה עליית מחירים חדה מאז הוכרזה כמארחת לשנת 2026 ubs.com. קורשבל, שכבר משמשת כאתר אימוני אולימפיאדה, תהיה ללא ספק בסיס מרכזי ל-VIP במהלך המשחקים, אפילו אם האירועים יתקיימו במקומות אחרים, בשל מתקני היוקרה ומסלול הנחיתה שלה. לפיכך, התקופה שלפני 2030 עשויה להוסיף עוד כמה נקודות אחוז לצמיחת ערך הנדל"ן בקורשבל מעבר למגמה הבסיסית.
תחזית השכרה: תשואות השכרה צפויות להישאר מתונות, אך הכנסות מהשכרה עשויות לצמוח כאשר מחירי הלילה מטפסים (חלקית בשל אינפלציה, חלקית בשל היצע יוקרה מתרחב). לדוגמה, ב-2028 קוטג' יוקרתי עשוי לבקש יותר מ-€120 אלף לשבוע השנה החדשה. אם יתאגדו יותר שירותים (שף פרטי, ועוד), בעלי הנכס יוכלו לדרוש תעריפים גבוהים יותר. גם שוק ההשכרות לקיץ ימשיך להבשיל – וייתכן שיכפיל את גודלו לעומת היום אם המגמות הנוכחיות יימשכו, ובכך יגדיל מעט את התשואות השנתיות. חדירה של חברות ניהול השכרה מקצועיות (חלקן בבעלות מותגי אירוח יוקרתיים) עשויה גם להקל על תהליך ההשכרה, ולאפשר לבעלים להפיק הכנסה מהנכס כשהוא אינו בשימוש.
סיכום – חזון 2028: עד 2028, קורשבל 1850 צפויה להישאר הפסגה של הנדל"ן האלפיני בצרפת, עם מחירים שנשברו שיאים חדשים. אנו צופים קצב צמיחה בריא, אך רגוע יותר – אין התרסקות באופק על פי היסודות. שוק הנדל"ן באתר יאפיין יותר ויותר בצ'אלטים חדשניים, סצנה מפותחת לאורך כל השנה, וקהל לקוחות מכל קצוות העולם. הבעלות בקורשבל תמשיך להיות סמל סטטוס לא פחות משהיא השקעה. עבור משקיעים בעלי הון גבוה וקוני לייף-סטייל, העצה זהה: התמקדו במיקום ובאיכות פריים, החזיקו את הנכס בתקופות תנודה קצרות, ותיהנו גם מהנאה אישית וגם מהערכה פיננסית. כל עוד “שלג” ו”יוקרה” ממשיכים למשוך, שוק הנדל"ן של קורשבל 1850 צפוי לעידן זהב בשנים 2026–2028 ומעבר לכך, בתמיכת היצע נדיר, ביקוש יציב ומהמשיכה הנצחית של האלפים הצרפתיים.
ניתוח שוק 2025: מחירים, ביקוש, היצע ופרופיל הקונים
מחירי נדל"ן בשנת 2025: מחירי הנדל"ן בקורשבל 1850 גבוהים במיוחד וממשיכים לעלות. נכון לאמצע 2025, נכסים באיכות גבוהה בקורשבל מתחילים בסביבות €11,000–€14,000 למ"ר ועולים במהירות בלוקיישנים מובחרים investropa.com. מדדי הערכת שווי מראים כי צ'לטים יוקרתיים בקורשבל 1850 מגיעים באופן קבוע ל-€30,000 למ"ר ומעלה, כשהצ'לטים היוקרתיים ביותר מגיעים ל-€33,200 למ"ר בסגמנט העליון ביותר investropa.com. לשם השוואה, נתונים אלה עולים על אתרי נופש צרפתיים אחרים – אפילו ואל ד’יזר (אתר נופש מובחר נוסף) מדורג סביב €16,100 למ"ר ומגיע לשיאים של כ-€30,000 investropa.cominvestropa.com – דבר שמדגיש את היוקרה של קורשבל. מבחינת עלות מוחלטת, דירה בגודל 100 מ"ר ב-1850 עשויה לעלות בקלות €3–3.5 מיליון (כ-€35,000 למ"ר) snowonly.com, וצ'לטים פרטיים נמכרים באופן שגרתי בטווח שבין €10–€50 מיליון בהתאם לגודל, מיקום ואבזור.
צמיחת מחירים 2024–2025: השוק הפגין תנופת צמיחה מרשימה לקראת 2025. בשנת 2024, קורשבל 1850 הובילה את כל האלפים הצרפתיים עם עליית מחירים של 9%, הרבה מעל הממוצע האלפיני של כ-3% investropa.comdmproperties.com. קפיצה זו משקפת גל ביקוש שלאחר המגפה ואת המחסור המתמשך בנכסים ב-1850. לשם השוואה, אתרי נופש מובילים אחרים ראו צמיחה טובה אך נמוכה יותר (ואל ד'איזר עלייה של 5–7%, מג'ב עלייה של 4–6% בשנת 2024) investropa.com. העלייה החריגה במחירי קורשבל מיוחסת ל“היצע הדוק” – מעט מאוד נכסים חדשים מוגדרים למכירה מול קונים להוטים dmproperties.com. עם הכניסה ל-2025, המחירים ממשיכים במגמת עלייה, והתחזיות מצביעות על צמיחה של 3–7% בערך הנדל"ן באלפים ב-2025 בכלל investropa.com. צפוי כי קורשבל תגיע לצמרת התחום בשל הביקוש החריג. לסיכום, שוק 2025 מתאפיין במחירים גבוהים במיוחד ובדינמיקה מתמשכת של שוק מוכרים בקורשבל 1850.
ביקוש ודמוגרפיית קונים: הביקוש לנדל"ן בקורשבל הוא בינלאומי באמת ומונע בעיקר על ידי אנשים אמידים במיוחד. קונים בינלאומיים שולטים בשוק, כאשר עניין רב מגיע מבריטניה וארה"ב יחד עם קבוצה הולכת וגדלה של קונים אסייתייםinvestropa.cominvestropa.com. קונים אמריקאים הפכו לבולטים במיוחד בשנתיים האחרונות – במידה רבה בזכות דולר חזק (מה שהופך נכסים הנקובים ביורו לזולים יותר יחסית) – ושואפים לרכוש בקתות יוקרה באתרי הסקי המובילים כמו קורשבל וואל ד'יזר investropa.com. קונים בריטים נשארים פעילים מאוד למרות הברקזיט, ושומרים על הפופולריות רבת השנים של קורשבל בקרב האליטה הבריטית. יש גם עניין גובר מסין, סינגפור והונג קונג, כאשר עשירי אסיה מגלים את יוקרת ההחזקות באלפים investropa.com (נמשכים בזכות בתי הספר לסקי האיכותיים למשפחותיהם והיוקרה שבהשקעת לייפסטייל באלפים). היסטורית, קורשבל 1850 הייתה מגרש משחקים לאירופאים ולתושבי המזרח התיכון האמידים – ובמיוחד אוליגרכים רוסים ומיליארדרים היו שחקנים מרכזיים, שרכשו כמה מהבקתות המפוארות ביותר (עדיין ישנם רוסים שמחזיקים בנכסים כאן) businessinsider.combusinessinsider.com. גורמים גיאופוליטיים ציננו את ההשקעות הרוסיות החדשות לאחרונה, אך הפער התמלא על ידי אחרים (למשל אמריקאים). הקונה הטיפוסי בקורשבל ב-2025 הוא יחידת עושר גבוהה מאוד (UHNW) או משרד משפחתי המחפש בית נופש יוקרתי שישמש גם כהשקעה וגם כסמל סטטוס. החוסן והנזילות של הדמוגרפיה הזו מסייעים לשמירה על ביקוש גבוה גם בתקופות של תנודות כלכליות.
מגבלות היצע: אחת התכונות המגדירות את שוק קורשבל 1850 היא המגבלה החמורה של ההיצע. הנופש קטן ומוגבל גיאוגרפית – ממוקם על מדרון הר כאשר רוב הקרקע הניתנת לבנייה כבר תפוסה על ידי שאלטים, מלונות או יער/מסלולי סקי מוגנים. בנייה חדשה נדירה ומפוקחת בקפדנות על ידי הרשויות המקומיות (לשימור הסביבה האלפינית והאופי הבלעדי) investropa.com. בעצם, קורשבל אינה יכולה להתרחב או לפתח בהיקף רחב; כל תוספת נוטה להיות בוטיקית, יוקרתית או מחליפה מבנים ישנים. המשמעות היא שבכל זמן נתון, מספר הנכסים למכירה ב-1850 נמוך במיוחד (לעיתים רק קומץ שאלטים מוצעים בפומבי לשוק, אחרים נמכרים מחוץ לשוק). בעלי נכסים רבים מחזיקים בהם לטווח ארוך (חלק מהנכסים עוברים בירושה או בין חברים באופן פרטי). בסוף 2024, לדוגמה, ציינו סוכנים מקומיים פער בין מוכרים לרוכשים ב-1850 – חלק מהבעלים תימחרו שאלטים ישנים ברמות שיא בשל היעדר תחרות, מה שהוביל למשא ומתן ממושך יותר freespiritalpine.com. ובכל זאת, כל מה שהוא באמת יוקרתי ומתומחר נכון בדרך כלל נמכר מהר, מאחר שיש יותר רוכשים משאלטים זמינים. מחסור כרוני זה יוצר לחץ כלפי מעלה על המחירים – עודף הביקוש אינו מוצא מענה. המשמעות היא גם שהשוק בקורשבל מבודד במידת מה: גם אם הביקוש ייחלש קלות, המחסור יתמוך בערך הנכסים. לסיכום, בשנת 2025 נמצא שקורשבל 1850 מצויה במצב שבו הביקוש עולה בהרבה על ההיצע – מתכון להמשך מחירים גבוהים ומכירה מהירה של נכסים איכותיים.
מגמות בשאלטים ודירות יוקרה ב-2025
צ׳אלטים – יוקרה עליונה ומסורת אלפינית:צ׳אלטים הם סימן ההיכר של הנדל״ן בקורשבל 1850, ומגמות עדכניות מראות כי קונים מחפשים פינוק יוקרתי, מודרני ו"לפני כניסה" מאחורי חזית הצ׳אלט המסורתית. רבות מהנכסים הנחשקים ביותר הם צ׳אלטים חדישים או כאלה ששופצו לחלוטין לאחרונה, ומשלבים מראה חיצוני אותנטי אלפיני (עץ ישן, אבן וקווי גג צ׳אלט) עם פנים עכשווי. קונים בסגמנט העליון ב-2025 שמים דגש על צ׳אלטים עם כל מתקן ואבזור אפשרי: בריכות שחייה מקורות או ספא, מרכזי בריאות (סאונה, חמאם, חדר כושר), קולנוע פרטי, מרתפי יין, חניונים מחוממים וגישה ישירה על מגלשיים למסלולים. צ׳אלטים "חמישה כוכבים" מלאים כאלה משיגים את המחירים הגבוהים ביותר למ"ר ונמכרים לרוב במהירות בשוק. לעומת זאת, צ׳אלטים ישנים שדורשים שיפוץ בדרך כלל נתקלים באתגר תמחור – לאחרונה ישנן “התנגשויות בין מה שמבקשים המוכרים לבין מה שמוכנים הקונים להציע” על צ׳אלטים בני עשור או שניים שטרם שודרגו freespiritalpine.com. קונים מוכנים לשלם מחיר שיא על צ׳אלטים חדשים או משופצים לגמרי, אך אם הפנים מיושן או חסרים מתקני בריאות, הם מצפים כיום להנחה או מקום למיקוחfreespiritalpine.com. מגמה זו יוצרת הזדמנות: משקיעים המוכנים לשפץ נכס ישן יכולים להעלות את ערכו משמעותית. בסך הכול, הרף ל”צ׳אלט יוקרתי” ב-2025 גבוה במיוחד – עיצוב "אלפיני שיק" מודרני, חכמת בית חכם, ונוחות ברמת מלון הם הסטנדרט במגזר היוקרתי של 1850.
דירות – פרויקטים חדשים ומגורי שירות: בעוד הצ'אלטים גונבים את ההצגה, דירות יוקרה הפכו לחלק חשוב מהסצנה הנדל"נית בקורשבל, במיוחד באזורי 1650 (מוריון) ו-1550 (הכפר) וכמגורי סקי-אין/אאוט באזור 1850. בשנים האחרונות צצו פרויקטי דירות חדשות שמיועדים לרוכשים שמחפשים שילוב של יוקרה ונוחות. לדוגמה, פיתוחים כמו Sundance Lodge ו-Steamboat Lodge בקורשבל 1650 (צפויים להסתיים בסוף 2025) מציעים מתקני מלון 5 כוכבים – דמיינו שירותי קונסיירז', בריכות שחייה, ספא ומסעדות באתר – והכול במסגרת בעלות פרטית על דירה freespiritalpine.com. מגורים אלה נעים בין דירות 2 חדרים "נעל ונטוש" פרקטיות לדירות פנטהאוז מרווחות עם 5–6 חדרי שינה שיכולות להתחרות בצ'אלטים בגודל freespiritalpine.com. הרעיון הוא להציע חלופה לצ'אלט – כל היתרונות של סגנון החיים אבל עם פחות התעסקות תחזוקתית. נכסים כאלה זוכים לביקוש: רוכשים אוהבים את האפשרות לנהל דירה באופן מלא ואפילו להשכיר אותה כשאינם משתמשים בה (לחלק מהנכסים יש תכניות השכרה). מבחינה עיצובית, הטרנד בדירות דומה לזה של צ'אלטים: שימוש בחומרים מקומיים איכותיים (קורות עץ ישנות, קמינות אבן) בשילוב עיצוב אלפיני מודרני ונקי. חלונות פנורמיים גדולים, תקרות גבוהות, וחללים פתוחים שמנצלים את הנוף נפוצים מאוד. טרנד נוסף הוא חללים גמישים בדירות החדשות – חדרים שיכולים לשמש כחדרי שינה נוספים, משרד ביתי או חדר מדיה, בהתאם לצרכים של הבעלים (מענה לשהיות ארוכות ושילוב עבודה מרחוק). בקורשבל 1850 עצמה ההיצע של דירות מוגבל (הכפר הוא בעיקר צ'אלטים ומלונות), אך היכן שיש דירות, הן לרוב בבנייני צ'אלט בוטיקיים עם 4–10 דירות בלבד, לשמירה על פרטיות ויוקרה.
טרנדים באורח חיים ושירותים:"וולנס" (בריאות ואיכות חיים) עוקף את הסקי כעדיפות – זו מגמה בולטת בנדל"ן האלפיני dmproperties.com. בקורשבל, זה ניכר באופן שבו הצ'אלטים והדירות מעוצבים. רוכשים מעניקים היום ציון גבוה למתקני בריאות פנימיים ולאפשרות שימוש כל השנה. הרבה צ'אלטים חדשים או מחודשים כוללים חדרי ספא ייעודיים, אולמות יוגה או חדרי כושר, מתוך הכרה בכך שבעלים ואורחים עשויים לבלות זמן רב יותר במנוחה והתחדשות מאשר בגלישה על השלג. יזמים שמים לב גם ליעילות אנרגטית וטכנולוגיה – מתקינים בידוד מודרני, משאבות חום, חלונות משולשים וכו', הן כדי לעמוד בתקנות חדשות והן כדי למשוך רוכשי יוקרה אקולוגיים. מערכות בית חכם (שליטה בתאורה, חימום, אבטחה, ואפילו הדלקת הסאונה מראש) הן סטנדרט בנכסי יוקרה. בנוסף, אלמנטים של עיצוב בִּיוֹפִילִי – שילוב מרבי של טבע, אור טבעי ונופי ההרים – זוכים לביקוש, בהתאם לטרנד הבריאות.
בחזית האדריכלית, קורשבל שומרת על קודי עיצוב מחמירים במטרה לשמר את קסם הצ’לטים שלה, כך שמבחינה חיצונית המגמה היא אבולוציה ולא מהפכה. צ'לטים חדשים עדיין נראים כמו צ’לטים מסורתיים (גגות משופעים, חזיתות עץ), אך הם גדולים ומפוארים יותר מהבקתות הכפריות של פעם. חלק מה"צ'לטים" החדשים ביותר הם למעשה אחוזות מיניאטוריות (מעל 1,000 מ"ר), אך מוסווים בקפידה בעץ ואבן. הגידול המתמשך בחנויות יוקרה ומסעדות (עם יותר מ40 בוטיקים מעצבים ועשרות מסעדות שף ב-1850 voguebusiness.combusinessinsider.com) משלים את מגמת הנדל"ן – בעלי נכסים כיום מצפים לאקוסיסטם יוקרתי שלם. לסיכום, מגמות הנדל"ן בקורשבל 1850 לשנת 2025 מדגישות מתקני בריאות ברמה הגבוהה ביותר, עיצוב אלפיני מודרני ומגורים עתירי שירותים (בין אם בצ'לטים עם צוות מלא או במתחמים עם שירות מלא). השוק מגיב לרצון הרוכשים במקלט לכל השנה שמציע הרבה יותר מסתם מקום לישון בו אחרי הגלישה.
הזדמנויות השקעה ותשואות צפויות
פוטנציאל עליית ערך ההון: נדל"ן בקורשבל 1850 נחשב לעיתים קרובות כהשקעת בלו-צ'יפ, המציעה שמירה איתנה על ההון וצמיחה ארוכת טווח, ולא רווחים ספקולטיביים מהירים. ההיסטוריה מרשימה – ערכי הנדל"ן באלפים הצרפתיים עלו בכ-30% בממוצע מאז 2020 (כ-5.5% בשנה) investropa.cominvestropa.com, ואתרי הנופש היוקרתיים מובילים בביצועים, במיוחד מאז המגפה. במקרה של קורשבל, מחירי הנדל"ן בשנים האחרונות עלו בחדות (למשל, +9% רק ב-2024) investropa.com, וקובעים רף חדש. הציפייה קדימה היא שהקצב יתמתן, אך מומחים חוזים צמיחה מתונה של כ-3–7% בשנה בשוק האלפיני עד 2026 investropa.com. באזור אולטרה-יוקרתי כמו 1850, ניתן לצפות למחירים בקצה העליון של הטווח, כל עוד אין תנודות חריגות. המשמעות היא שצ'אלה בשווי 10 מיליון אירו כיום עשוי לעלות באופן אורגני ל-11–12 מיליון אירו תוך מספר שנים, רק מעליית הערך בשוק. בנוסף, פער ההיצע-ביקוש הייחודי לקורשבל מרמז כי תיתכן עליית ערך מעל הממוצע – בכל פעם שיש גל של רוכשים עשירים חדשים (נניח משווקים מתעוררים או כתוצאה מכלכלה חזקה), יש מקום לקפיצות מחירים בהינתן ההיצע הקבוע. למעשה, פוטנציאל הצמיחה ההונית נשאר חזק, והאסטרטגיה של לקנות ולהחזיק משתלמת. אפילו בטווח הארוך מאוד, נכסי יוקרה אלפיניים הראו עליות יציבות (למשל, שווי הצ'אלטים האיכותיים עלה בכ-33% בממוצע מאז 2008, והצמיחה הואצה לאחר 2020) investropa.com.
תשואות ודמי שכירות: משקיעים צריכים לקחת בחשבון כי התשואות (הכנסות) מהשכרת נכסים בקורשבל 1850 נמוכות יחסית מבחינה אחוזית, כפי שמקובל בשווקי יוקרה אולטרה-יוקרתיים. מכיוון שמחירי הרכישה גבוהים מאוד, ההכנסה מהשכרה, אף על פי שהיא גבוהה במספרים מוחלטים, מתורגמת לתשואה שנתית צנועה. תשואות שכירות נטו טיפוסיות נעות סביב 2–3% באתרי דגל כמו קורשבל snowonly.com. לשם השוואה, אזורים פחות יוקרתיים באלפים הצרפתיים יכולים להניב תשואה נטו של 4–4.5% snowonly.com, והממוצע הארצי בצרפת של תשואות שכירות (לכל סוגי הנכסים) הוא כ-6% mansion-properties.com. כלומר, משקיע בקורשבל לרוב יעדיף הערכת ערך הונית ושימוש עצמי על פני תשואה כספית גבוהה. למשל, נכס בשווי 5 מיליון אירו עשוי להכניס כ-200,000 אירו בשנה מהשכרה (אם מושכר בשבועות השיא); אחרי הוצאות, הרווח הנקי יהיה כ-150,000 אירו – שהם סביב 3% תשואה. אך מה שהמספרים האלו לא משקפים הוא גובה שכר הדירה והיכולת לקזז עלויות בעלות. בשבועות החורף המבוקשים (סילבסטר, חופשות בתי ספר), שכר דירה שבועי בצ'לטות מובילות יכול לעבור את 80,000–100,000 אירוbusinessinsider.com. גם דירות קטנות יוקרתיות יכולות להניב עשרות אלפי אירו לשבוע בעונה. אם הבעלים מוכן להשכיר את הנכס שלו, למשל, 8–10 שבועות בחורף ואולי עוד כמה שבועות בקיץ, הוא יכול לכסות חלק משמעותי מהוצאות שנתיות (צוות, תחזוקה, מסים) ואפילו להרוויח תוך כדי שהוא ממשיך ליהנות מהנכס בעצמו בחלק מהשנה.
כדאי גם לציין כי הביקוש להשכרה חזק מאוד בקורשבל בשבועות שבהם הבעלים פותחים את בתיהם. מומחי השכרת דירות באלפים מציינים כי צ'לטות במיקומים טובים מגיעות ל-70–90% תפוסה לאורך החורף (ואף לתוך הקיץ)snowonly.com. המעבר לתיירות כל השנה גורם לכך שיולי–אוגוסט תורמים כיום להכנסות משכירות (גם אם במחיר נמוך מהחורף). לפיכך, בעלים מתוחכם יכול להגיע לתפוסה כמעט מלאה בעונות השיא וליהנות מ-תשואה אפקטיבית טובה יותר. יש נכסים המנוהלים על ידי סוכנויות יוקרה או מפעילי טיולים, שמייעלים את התהליך.
אסטרטגיות הזדמנויות והשקעה: עבור משקיעים במיוחד, יש מספר כיוונים למקסם רווחים בקורשבל:
השבחות ושיפוצים: כפי שהוזכר, ניתן לעיתים לרכוש בצ'אלטים ישנים באזורים מעולים הדורשים מודרניזציה בהנחה יחסית קלה. השקעה בשיפוץ יוקרתי (עם שיפור יעילות אנרגטית ואבזור חדש) לא רק שמעלה משמעותית את ערך הנכס אלא גם את הכדאיות להשכרה שלו. לנוכח הרגולציה הדוחפת לבתים יעילים אנרגטית, שדרוגים כאלה גם "מגנים" על ההשקעה לטווח הרחוק.
החזר מע"מ בבניה חדשה: צרפת מציעה תמריץ משתלם לרוכשים התפתחותים חדשים באזורים תיירותיים. אם אתה רוכש נכס בבניה חדשה ומתחייב להשכיר אותו מרוהט עם שירותים ברמה מלונאית (כגון שירותי ניקיון, ארוחת בוקר) למספר שבועות בשנה, אתה זכאי להחזר של 20% מע"מ ממחיר הרכישה freespiritalpine.com. בהקשר של קורשבל, 20% מרכישת נכס בשווי מיליוני אירו הוא סכום משמעותי – מדובר בקפיצה מיידית בהון העצמי. רוכשים רבים של דירות חדשות בקורשבל 1650 למשל, מנצלים את המנגנון הזה, מממנים את המע"מ במהלך הבנייה ודורשים את ההחזר אחרי רכישה באמצעות רישום לתוכנית השכרה. כך משתפרת התשואה והזרם המזומנים, והתשואה מהשכרה הופכת לאטרקטיבית יותר בשנים הראשונות.
שיתופי שימוש: משקיעים מסוימים משתפים פעולה עם חברים או בני משפחה ורוכשים יחד צ'אלט (באופן לא פורמלי או דרך חברה בע"מ), וכך מתחלקים בשימוש ובעלויות. לנוכח המחירים הגבוהים, זה עשוי להיות פתרון יעיל, ועם תיאום נכון, כל צד נהנה גם מזמני שיא. ישנה מגמה מתפתחת של בעלות חלקית או מועדוני חברים יוקרתיים בנכסי סקי, המאפשרים לרכוש "מניות" בצ'אלט יוקרתי במיוחד (אם כי זה תחום חדש ויש לבדוק היטב את החוקיות).
ערך יחסי באזורים פחות מוכרים: אמנם קורשבל עצמה יקרה, אך משקיעים בוחנים לפעמים רכישה בפריפריה של קורשבל (למשל, קורשבל מוריון/1650, קורשבל וילג'/1550, או לה טניה הסמוכה). אזורים אלה נכללים באותו מתחם סקי ונהנים מהמוניטין של קורשבל, אך מחירי הנדל"ן נמוכים יותר. לדוגמה, כפרי לוויין בעמקי השלג עולים 50–70% פחות למ"ר בהשוואה ל-1850 investropa.cominvestropa.com, והתשואות מהשכרה (4%+ נטו) גבוהות לעיתים מאתרי היוקרה snowonly.com. החיסרון: עליית ערך איטית יותר וקהל שוכרים אחר, אך למשקיעים שמחפשים "אסטרטגיית השקעה" יש שמפצלים בין נבחרי פריים ואזורים מתפתחים.
לסיכום, תשואות צפויות בקורשבל 1850 נובעות משילוב של הכנסה שכירות מתונה וצמיחה הונית חזקה. רוכש בשנת 2025 יכול לצפות לעליות ערך שנתיות באחוזים חד־ספרתיים (שמתווספות לבסיס ערך גבוה מאוד) וכן ליכולת לקזז עלויות באמצעות שכירויות שמניבות אמנם רק אחוזים בודדים, אך מהוות סכום ניכר במונחים של יורו. לאור היסודות של שוק הנדל"ן בקורשבל, גם אסטרטגיה שמרנית של החזקה עד לשנת 2028 צפויה להניב תשואה כוללת גבוהה, בשקלול עליית ערך הנכס וכל דיבידנד שכירות שיתקבל. המפתח הוא לרכוש נכס איכותי (מבחינת מיקום ומפרט), כי נכסי יוקרה תמיד יהיו המבוקשים ביותר – מה שמבטיח נזילות גבוהה ותמחור פרמיום בעת היציאה מהשקעה. לצורך חיזוק הביטחון בשוק: ניתוחי מומחים מגדירים את מגמת הנדל"ן באלפים כ-“עולה באופן מובהק” ומדגישים שאתרי נופש מרכזיים כמו קורשבל נהנים מתשתית כלכלית חזקה ביותר גם קדימה investropa.cominvestropa.com.
רגולציה ומדיניות ממשלתית המשפיעה על נדל"ן
חוקי יעילות אנרגטית ("חוק האקלים"): שינוי מדיניות משמעותי המשפיע על הנדל"ן בצרפת הוא האיסור ההדרגתי על השכרת נכסים בדירוג אנרגטי נמוך. החל משנת 2025, דירות שדורגו בדרגת אנרגיה "G" לא יוכלו להיות מושכרות כחוק בצרפתmansion-properties.com. עד 2028, האיסור מתרחב גם לנכסים בדירוג "F", ובהמשך גם ל-"E" ב-2034. באתרי סקי באלפים, לא מעט שאלטות מסורתיות שנבנו לפני עשרות שנים עלולות להיכנס לקטגוריות הדירוג הנמוכות (בשל חלונות חד-שכבתיים, בידוד בלתי מספיק, מערכות חימום ישנות ועוד). לבעלי דירות בקורשבל, זה הפך לסוגיה בוערת: על מנת לשמור על פוטנציאל ההשכרה, יש לעדכן את הנכס לעמידה בתקן. כבר עתה אנו עדים ל"בריחה לאיכות" – כלומר קונים מתמקדים בשאלטים חדשים, מבודדים היטב, או כאלו שכבר שודרגו למערכות חימום ובידוד מודרניותinvestropa.cominvestropa.com. שאלטים ישנים בעלי דירוג נמוך נקלעים לשוק דו-שכבתי: או שהם נמכרים במחיר נמוך, או שלא נמכרים כלל, או שבעליהם משקיעים בשיפוצים (פאנלים סולאריים, משאבות חום, בידוד משופר) כדי להעלות את הדירוג. תקנות אלו, באופן די מפתיע, תומכות בעליית מחירים בנכסים איכותיים – כיוון שבתים שמקיימים את הדירוגים A/B הופכים ליקרים ומבוקשים אף יותר investropa.cominvestropa.com. בקורשבל 1850 שאלטים יוקרתיים רבים עברו שיפוץ להתקנת חלונות משולשים, חימום גיאותרמי ועוד, כדי להבטיח שיוכלו להמשיך להיות נכסי השכרה. בסך הכול, המדיניות הזו דוחפת את השוק לקיימות, מה ששפר בטווח הארוך את איכות המלאי ואף עולה בקנה אחד עם ערכי הקונים (רבים מקרב בעלי ההון אוהבים את שדרוגים ידידותיים לסביבה כחלק מהסטנדרט היוקרתי).
רגולציה על השכרות לטווח קצר: אזורים עתירי תיירות בצרפת מאזנים בין רווחיות ההשכרות לטווח קצר לבין צורכי הקהילה. בחלק מהעיירות האלפיניות (במיוחד הגדולות כמו שאמוני), הרשויות המקומיות הגבילו את מספר השכירות לתיירים או דרשו היתרים מיוחדים להפעלתן dmproperties.cominvestropa.com. שאמוני, לדוגמה, הטעילה מכסות על דירות נופש באזורים מסוימים במטרה לפנות דיור לתושבים מקומיים ולעובדים עונתיים. בעוד הגודל הקטן יותר של קורשבל והיותה אתר נופש ייעודי משמעם שטרם הוטלה מגבלה מחמירה (הכלכלה נשענת על השכרות), היא אינה חסינה לפיקוח רגולטורי. בעלי נכסים בקורשבל חייבים לרשום את הנכס שלהם אם הם משכירים לטווח קצר ולשלם מס תיירות. אם בעתיד יוחלטו חוקים – למשל, הגבלת מספר השבועות שניתן להשכיר נכס, או דרישה לסטטוס מגורים עיקריים על מנת להשכיר ללא הגבלה – הדבר עשוי להשפיע על חישובי ההשקעה. עם זאת, לאור הפרופיל של קורשבל 1850 (בעיקר בתי נופש יוקרתיים ותשתיות תיירות), כל מדיניות כזו צפויה להיות מדודה. ראוי לציין, שהגבלת היצע הנכסים להשכרה במקומות כמו שאמוני מובילה ליותר ביקוש (ולמחירים גבוהים יותר) לנכסים שכן זמיניםinvestropa.cominvestropa.com. אפקט דומה עשוי להתרחש בקורשבל: אם אי פעם תוגבל ההשכרה, הנכסים הבלעדיים שיישארו יזכו לביקוש אף גבוה יותר מתיירים אמידים. זהו תחום למעקב, אך נכון ל-2025, קורשבל עדיין שוק ידידותי מאוד להשכרות ללא מגבלות מקומיות ייחודיות על דירות נופש (למעט מה שנקבע בחוק הלאומי).
מיסים על בתים שניים: ממשלת צרפת והרשויות המקומיות הטילו מיסים שמיועדים לבעלי בתים שניים, הכוללים רבים מהמחזיקים בנכסים בקורשבל. צעדים אלה כוללים תוספת מס מגורים (taxe d’habitation) מוגדל באזורים שהוכרזו רשמית כסובלים ממחסור בדיור לתושבים המקומיים (zones tendues). מחוז סבואה של קורשבל התיר העלאה של עד 60% במסי הבתים השניים במקרים מסוימים. בנוסף, בחלק מהאתרים הפופולריים קיים מס על בתים ריקים שמטרתו להרתיע מהשארת נכסים ריקים. למעשה, כשמדובר בשאלי בשווי של מיליוני יורו, המיסים המקומיים הללו יחסית זניחים (תוספת של כמה אלפי יורו בשנה) ולא מנעו מרוכשים אמידיםinvestropa.com להיכנס לשוק. המשטר המס הלאומי בצרפת כולל היבטים ידידותיים למשקיעים: אין "מס רוכש זר" גורף, וצורפת אף שינתה ב-2018 את מס העושר כך שהוא מתמקד רק בנדל"ן (IFI – מס עושר נדל"ן) החל על שווי נדל"ן נטו מעל €1.3 מיליון בשיעור מתקדם של עד כ-1.5%. רוכשים מחו"ל לרוב פשוט לוקחים זאת בחשבון בעלות החזקת נכס בצרפת. על הכנסות שכירות, בעלי נכסים זרים משלמים מס הכנסה צרפתי (עם אמנות למניעת כפל מס), אך ניתן לקזז הוצאות, ותוכניות אטרקטיביות כמו LMNP (השכרה מרוהטת) מספקות טיפול מס מיטיב. מעבר לכך, קיימות הטבות מס על השכרה: הכנסות מהשכרה מרוהטת לרוב ניתנות לקיזוז באמצעות פחת והוצאות, ולעיתים יוצרים הכנסה חייבת מס נמוכה במיוחד על שאלי שמנוהל ביעילות. תמריץ נוסף קיים בבנייה חדשה – מע”מ (20%) ניתן להחזר אם הנכס מושכר עם שירותים, מה שמעלה משמעותית את התשואה freespiritalpine.com. בנוסף יש נקודות זיכוי ומענקים לשיפוצים ירוקים (בתוך מערך היוזמות הירוקות של צרפת). בסיכומו של דבר, הרגולציה בצרפת נחשבת יציבה ושקופה יחסיתmansion-properties.com. המשקיעים נהנים מהגנה משפטית חזקה (זכות הקניין מעוגנת עמוק) mansion-properties.com והמגמה הצרפתית לדחוף להשכרה בת-קיימא ככל הנראה תגדיל את ערך הנכסים העומדים בתקינה בטווח הארוך.
תקנות תכנון ובנייה מחמירות: הפיתוח בקורשבל 1850 מוסדר על ידי כללי תכנון מחמירים שמטרתם לשמור על הסביבה ההררית ועל האופי הבלעדי של האתר. חוק ההרים (Loi Montagne) ותוכניות עירוניות מקומיות מגבילים פיתוח בקנה מידה גדול, במיוחד מעל גבהים מסוימים. בפועל, המשמעות היא שהיתרי בנייה חדשים נדירים – הדגש הוא על שיקום מבנים קיימים ולא על התפשטות לקרקעות שלא נבנו קודם לכן investropa.com. מגבלות גובה מבטיחות כי הצ'אלטים יישארו בקנה מידה אנושי (ללא מגדלי מגורים), והנחיות עיצוביות שומרות על המראה הקלאסי של הצ'אלט. בנוסף, בניית מגורי נופש חדשים באלפים דורשת לעיתים קרובות להעניק תועלת כלשהי לקהילה (כמו יצירת חנייה או תמיכה בדיור לעובדים עונתיים) כתמורה. מדיניות אלו למעשה נועלות את המחסור בנדל"ן בקורשבל. עבור בעלי הנכסים, זו בשורה טובה כיוון שזה מונע פיתוח יתר שהיה עלול לדלל את שווי הנכסים או את קסם האתר. מצד שני, פרויקטי שיפוץ עלולים להיות יקרים ודורשים זמן רב בשל מכשולי רישוי – אך מרבית הרוכשים מתוך שכבת היוקרה מקבלים זאת כחלק מהבעלות על חלקת גן-עדן. יש לציין שבשווייץ התקנות אף מחמירות יותר (כמו הגבלת ה־Lex Weber על דירות נופש), ואילו בצרפת יש עדיין אפשרות לפתח, אך בצורה מבוקרת. מועצת קורשבל המקומית נדרשת לאזן בין קיימות סביבתית (סיכוני מפולות שלג, תחבורה, משאבי מים) לבין מעמדה כיעד תיירותי עולמי. שדרוגי התשתיות בשנים האחרונות (כמו מעליות חדשות) מלווים לרוב בהערכות סביבתיות, וככל שניתן, ממחזרים או משדרגים מתקנים קיימים ולא בונים חדשים.
לסיכום, המצב הרגולטורי ב־2025 עבור בעלי נדל"ן בקורשבל מאופיין בדגש על איכות ועמידה בדרישות: בתים חסכוניים באנרגיה, השכרה אחראית ופיתוח מבוקר. צעדים אלו, על אף שמסבכים את העניינים בעבור הבעלים, לרוב מגבירים את ערכו היוקרתי והארוך טווח של הנדל"ן בקורשבל. מומלץ לרוכשים לוודא שכל נכס שהם שוקלים עומד כבר בתקנים החדשים או שניתן לשדרגו בקלות – ולהיעזר במומחים מקומיים לייעול מיסוי ולהבנת כללי ההשכרה. חשוב לציין כי צרפת אינה מגבילה רוכשים זרים (אין הגבלות לאזרחים זרים), מה שמבטיח שהביקוש בקורשבל נותר רחב כתמיד, וכולל קונים מאירופה, אמריקה ואסיה.
דינמיקה עונתית והשפעתה על מחירים וזמינות
עונת השיא בחורף (עונה גבוהה): קורשבל 1850 היא ביסודה עיירת סקי, והחורף הוא הזמן שבו הכפר באמת מתעורר לחיים – יש לכך השלכות ישירות על השימוש והמחיר של נדל"ן. התקופה מדצמבר עד אפריל היא עונת השיא, כאשר חג המולד/שנה חדשה ופברואר (חופשות בתי ספר) הם נקודות השיא המובהקות. בזמנים אלו הביקוש למגורים מרקיע שחקים. בעלי שאלטים שמשכירים את הנכסים שלהם לרוב מרוויחים את עיקר ההכנסה השנתית תוך 2–3 שבועות חופשה בלבד. כתוצאה מכך, מחירי השכירות בחורף גבוהים במיוחד (למשל, €50,000+ לשבוע עבור שאלט יוקרה עם 4 חדרי שינה הוא דבר רגיל בשבוע השנה החדשה). גם הפעילות בשוק המכר עשויה לזנק בחורף, שכן מבקרים עשירים לעיתים מחליטים לרכוש לעצמם פיסת מקורשבל לאחר שחוו את אורח החיים. זה לא נדיר שסיורי נכסים ייערכו במקום בעונת השיא בעקבות שוכרים מוקסמים. עם זאת, המלאי למכירה בדרך כלל נמוך ביותר בחורף – בעלי נכסים רבים יעדיפו לדחות פרסום עד האביב/קיץ כדי לא להפריע להשכרות החורף הרווחיות או לזמן החופשה האישי. לכן החורף הוא הזמן שבו הקונים חווים את המוצר (את הנופש ולעיתים את הנכס עצמו כדיירים), אך העסקאות בפועל מסתיימות לעיתים קרובות בעונות המעבר.
אביב וסתיו (עונות שפל): בסוף אפריל, מעליות הסקי נסגרות וקורשבל נכנסת לשלב שקט. הפשרת השלגים באביב ועונת המעבר (מאי, יוני) מביאות לכך שרבות מהחנויות והמסעדות סגורות. באופן דומה, אחרי קיץ קצר, הסתיו (מסוף ספטמבר ועד נובמבר) נחשב לעונת שפל עם מינימום פעילות תיירותית. תקופות אלה היו מאז ומתמיד עונות רגועות באתר – זמן שבו בעלי שאלטים מבצעים שיפוצים או שדרוגים, הצוות יוצא לחופשות, והכפר מתמלא כוחות. מהבחינה השיווקית, עונת השפל היא הזמן שבו המלאי נוטה להיות הגבוה ביותר וקונים עשויים למצוא מעט יותר מקום למיקוח. מוכרים שמפרסמים בעונת השפל מודעים לכך שמספר הקונים קטן; אם יש להם עניין למכור, הם עלולים לתמחר מעט אטרקטיבי יותר. יחד עם זאת, כיוון שבעלי הנכסים בקורשבל בדרך כלל אינם לחוצים על מזומן, לא כדאי לצפות להנחות עונתיות קיצוניות – השוק לא מתנהג כמו מחירי שכירות עונתית שמתרוממים או צונחים בחדות. מחירי הנכסים אינם נופלים בקיץ/עונת שפל; לכל היותר, יש יותר מקום למיקוח או אפשרות לרכוש ללא תחרות על הנכס. ישנם קונים מנוסים שמכוונים את החיפוש שלהם לאביב: לאחר עונת סקי עמוסה, כמה בעלי נכסים עשויים לשקול למכור (במיוחד אם הנכס לא הושכר או נוצל כפי שציפו). כמו כן, לסוכנויות נדל"ן יש יותר זמן להקדיש ללקוחות בעונת השפל, דבר שיכול להעניק לרוכשים יותר תשומת לב ואפשרות לבדוק את השוק לעומק.
עונת הקיץ (עונת שיא משנית):הקיץ (יולי–אוגוסט) בקורשבל הפך לפופולרי מאוד כאשר הרי האלפים משווקים את עצמם כיעד לכל ימות השנה. אף שהקיץ אינו עמוס כמו החורף, הוא כבר אינו נחשב כמשני. משפחות וחובבי טבע מגיעים לטיולים רגליים, רכיבת אופני הרים, ריצות שטח, גולף (בקרבת מקום) ומנוחה אלפינית. האקלים נעים (ימים חמים, לילות קרירים) והנוף מרהיב, מה שהופך את קורשבל גם בקיץ למפלט הררי יוקרתי. למגמה זו יש מספר השפעות: השכירות בקיץ מהוות כיום מקור הכנסה משמעותי ורבים מהצ'אלטים והדירות מושכרים על בסיס שבועי לתיירים מאירופה, המזרח התיכון (שלעיתים קרובות מחפשים אקלים קריר יותר בקיץ) ומקומות נוספים. בשיא הקיץ שיעורי התפוסה בנכסים מבוקשים עשויים להגיע ל-70% ומעלה snowonly.com. דמי השכירות נמוכים מהחורף אך עדיין נאים – למשל, אותו צ'אלט שמושכר ב-€50,000 לשבוע בחורף עשוי להיות מושכר ב-€15,000–€20,000 לשבוע באוגוסט. עבור בעלי הנכסים, המשמעות היא שהנכס לא עומד ריק 8 חודשים בשנה; ניתן לנצל אותו או להרוויח ממנו ביותר עונות. מהבחינה התרבותית, הדימוי של קורשבל מתרחב כאתר נופש דו-עונתי, בדומה למג'ב או שאמוני. תשתיות כמו מעליות הפועלות בקיץ (לטיילים ולרוכבי אופניים) ואירועים כמו פסטיבלי מוזיקה או זיקוקים מושכים מבקרים. למעשה, ברחבי האלפים, דיווחו אתרי נופש על עלייה משמעותית בביקורי קיץ – בשאמוני חלה עלייה של 46% במכירות כרטיסי מעליות בקיץ תוך שנתיים dmproperties.com, ובקורשבל עצמה הנתונים עולים בהתמדה. הנוכחות לאורך כל השנה תומכת בערך הנכסים מכיוון שבעלים רואים שימושיות גדולה יותר (והכנסות פוטנציאליות) מההשקעה שלהם. זה גם מסייע לצמצם מעט את עונתיות העסקים, והכפר הופך לבר-קיימא יותר לאורך כל השנה.
השפעה על זמינות: מחזור העונות משפיע על מועד היציאה של נכסים לשוק. רבים מהמוכרים מעדיפים להתחיל למכור בסוף החורף או באביב (לאחר שנהנו מעונה אחרונה, או כדי לתפוס את מבקרי האביב), כדי שהעסקה תיסגר בקיץ לפני החורף הבא. באופן דומה, פרויקטים חדשים לרוב שואפים למסירה בסתיו, כך שהקונים יוכלו ליהנות מהנכס בעונת החורף. לכן, הסתיו מתאפיין בריבוי הסכמות וסגירות (למעשה משרדי הנוטריונים באלפים עסוקים במיוחד באוקטובר-נובמבר בסגירת עסקאות כדי שהקונים יקבלו מפתחות עד חג המולד). לגבי השכרות, בעלי נכסים נדרשים להחליט עד תחילת הסתיו אם ישכירו את השבועות המבוקשים או ישתמשו בנכס בעצמם, שכן סוכני השכרה מתחילים לשווק את צ'אלטים לחורף כבר בספטמבר עבור העונה הקרובה.
דינמיקת מחירים: ייתכן שאנשים מניחים שרכישה בחורף יקרה יותר בגלל הביקוש – אך בנדל"ן, המחירים בקורשבל יחסית קבועים לאורך כל העונות (בניגוד למלונות, מחירי הבתים לא מוכפלים בחורף). עם זאת, הערך הנתפס של נכס נמצא בשיאו בחורף: שאלה סקי נראית אטרקטיבית במיוחד כשהיא מוקפת בשלג ובפעילות תוססת. לעיתים זה מוביל למכירות מהירות במחיר המבוקש בחורף, בעוד שאותו נכס המוצג בעונה מתה עשוי לקבל הצעה נועזת יותר. במובן הזה, עשויה להתרחש רכישה "רגשית" בחורף – קונה מתאהב במקום בשיא האווירה ומשלם מחיר מלא. לעומת זאת, משקיע קפדן יעדיף לבדוק בקיץ כדי לבדוק אם מתגלות בעיות שמוסתרות בשלג החורפי (מצב הגג, גבולות הקרקע וכו'), ולנהל משא ומתן באווירה רגועה פחות.
מגמות שימוש – שהייה ארוכה יותר: שינוי עונתי נוסף הוא שבעלים (ושוכרים) מבלים תקופות ארוכות יותר בקורשבל מאשר בעבר. עליית העבודה מרחוק מאפשרת לחלק מהבעלים להגיע למספר חודשים – לדוג' מדצמבר ועד פברואר ברצף – במקום רק לשבוע חופשה. ייתכן שהם יעבדו מהשאלאה שלהם במהלך השבוע וישתמשו בהפסקות לגלישה, ומתייחסים אליה כאילו היא בית משני עיקרי. בדומה לכך, יש שמגיעים בקיץ לחודש של בריחה מהעיר. מגמה זו מטשטשת את הגבולות בין עונות ומגדילה למעשה את הביקוש לתכונות ביתיות ונוחות (משרדים ביתיים, אינטרנט אמין וכו' – קורשבל שיפרה בכך תשתית פס-סיב באזור). זה מחזק את הרעיון שקורשבל אינה רק אתר סקי חולף אלא יעד חיים אלפיני לאורך כל השנה.
לסיכום, העונתיות בקורשבל יוצרת מקצב מחזורי בשוק, כאשר החורף שולט הן בשימוש והן בהתרגשות, אך חשיבות הקיץ עולה. אמנם מחירי הנדל"ן עצמם לא קופצים בעונה, אך עיתוי המכירות, התפוסה וההיצע של נכסים – כולם עונתיים. משקיעים נבונים יתאימו את אסטרטגיותיהם ללוח השנה הזה: ייתכן שיבחרו לקנות באביב, לשדרג בעונה מתה, ולהרוויח מהשכרות בעונה החמה. הדחיפה להרחבת עונות התיירות (חורף וקיץ) בהדרגה מאזנת את המגרש, מה שהופך בסופו של דבר את הנכס לבעל ערך רב יותר, כיוון שהוא פעיל יותר לאורך השנה ומשולב בקהילה שאינה נסגרת מחצית מהזמן.
פיתוחי תשתיות וצמיחה בתיירות
שדרוגי תשתיות סקי: קורשבל ושלושת העמקים משקיעים ללא הרף בתשתיות הסקי שלהם, בהבנה שחווית סקי מודרנית ויעילה חיונית לשמירה על ערך הנכסים ולמשיכת מבקרים אמידים. אחד המוקדים האחרונים הוא הרכבל סליר ששופץ לחלוטין, שייפתח מחדש לחורף 2024/25 עם קרונות פנורמיים חדשים ונוחות מהודרת seecourchevel.com. סליר הוא רכבל חתימה (המעלה גולשים לגובה 2,700 מטר עם תצפית להרי המון בלאן), והשדרוג שלו מדגיש את המחויבות של אתר הנופש למתקנים ברמה הגבוהה ביותר. בנוסף, אזורי המתחילים ב-1850 שודרגו עם דרגנועים מקורים חדשים (מסועי סקי) שהחליפו מסועים ישנים, כדי לספק העלאה מקורה ונוחה לילדים ולמתחילים seecourchevel.com. בשנים האחרונות גם הורחבו מערכות ייצור השלג בקורשבל כדי להבטיח מסלולים ניתנים לגלישה מתחילת דצמבר ועד סוף אפריל, גם בשנים דלות שלג. לדוגמה, לקראת אליפות העולם בסקי 2023 (שהתקיימה בקורשבל-מריבל), הושקעו מיליונים בהכנת מסלולים, פיסט-בשרים חדשים ותותחי שלג כדי להבטיח תנאים ברמה עולמית. הקישוריות בתוך מתחם הסקי נותרת חסרת תחרות: קורשבל מחוברת באופן ישיר למריבל ולואל טורנס, ומיזמים עדכניים כמו רכבל אורל-סים קארון מ-2021 (בעמק הרביעי) חיזקו עוד יותר את "שלושת העמקים" כאזור גלישה אחד ענק snowonly.com. עבור בעלי נכסים, השדרוגים הללו משמעם איכות סקי עקבית וחוויית אירוח טובה יותר – כך שממשיכים להיות ביקושים גבוהים להשכרות וערך הנדל"ן הגבוה מוצדק.
שירותי יוקרה והתרחבות: השיפורים בהר ממשולבים בהתפתחויות בכפרי הנופש. קורשבל 1850 כבר מתגאה באחת מהקבוצות המרוכזות הגדולות ביותר של מלונות 5 כוכבים בעולם (מחוץ לערים הגדולות) businessinsider.com. זה כולל מוסדות ידועים כמו Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée ואחרים, שמפנקים את המבקרים ומעלים את יוקרת הנופש. באופן מרשים, בקורשבל (בכל הרמות) יש 7 מסעדות עם כוכב מישלן, המספר הגבוה ביותר באלפים businessinsider.com, המחזק את מעמדה כיעד קולינרי. המגמה היא לכיוון יוקרה חוויתית: פרויקטים חדשים משלבים לינה עם גלריות קניות יוקרתיות, מועדונים פרטיים ומרכזי בריאות. התפתחות בולטת היא מלון ה-Maya Collection החדש, מלון יוקרה אולטרה מתוכנן להיפתח בקורשבל עד דצמבר 2025 voguebusiness.com. בדומה לכך, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (החברה שמאחורי בתי הקזינו והמלונות המפוארים במונקו) מעורבת גם היא בקורשבל עם תכניות ללודג'ים יוקרתיים ופרויקטי אירוח עד 2026 voguebusiness.com. פרויקטים אלו מעידים על כך שמשקיעים מזרים הון לתשתיות התיירות של קורשבל, בציפייה לביקוש מתמשך. האתר גם מתכונן לחגוג את יום השנה ה-80 ב-2026/27, וככל הנראה יחנוך אז כמה מאותם מקומות חדשים ויארח אירועים נוצצים voguebusiness.com. עבור בעלי הנדל"ן, גל מפעילי היוקרה הוא בונוס: הוא מרחיב את האטרקטיביות של האתר (ומביא מבקרים עשירים חדשים שעשויים להפוך לרוכשי נכסים בעצמם) ומרענן כל הזמן את ההילה של קורשבל. הנוכחות של מותגים כמו לואי ויטון, דיור, קרטייה וכו', במחוז הקניות של קורשבל (שכולם מחזיקים שם בוטיקים) מוסיפה לתחושת הקוסמופוליטיות voguebusiness.com.
תחבורה ונגישות: הנגישות של קורשבל תמיד הייתה חלק מהמשיכה היוקרתית שלה. לאתר הנופש יש נמל תעופה פרטי לאליט (אלפורט) ממש מעל 1850, מהגבוהים באירופה, המאפשר למטוסים פרטיים קטנים ומסוקים לנחות ממש על המדרון businessinsider.com. המשמעות היא שאנשים חשובים ומפורסמים יכולים לטוס ישירות מפריז או ז'נבה לקורשבל, ולחסוך שעות של נסיעה ברכב. נמל האלפורט, המפורסם במסלול ההמראה הקצר והעולה שלו, משמש גם כאטרקציה תיירותית בחורף (הגולשים עוצרים לצפות במטוסים ממריאים ונוחתים) businessinsider.com. מבחינת תשתית תחבורה רחבה יותר, יש התפתחויות גדולות באזור: מסילת הרכבת המהירה ליון-טורינו הנבנית (שחלקה כולל תחנה בסן-ז'אן-דה-מוריין, כ-45 דקות נסיעה מקורשבל ברכב) צפויה להסתיים לקראת סוף העשור snowonly.com. עם סיום העבודות, זמן הנסיעה מפריז לאלפים הצרפתיים יתקצר משמעותית – ואולי יביא עוד מבקרים לסופי שבוע. דמיינו את האפשרות להגיע למוּטְיֶיה (עיירת העמק של קורשבל) ברכבת מפריז בכ-4 שעות בלבד; זה עשוי להפוך את קורשבל לנגישה יותר גם לקהל אירופי רחב יותר, כולל מי שמעדיף לא לטוס. בנוסף, שיפורים בכבישים המקומיים (המסלול ממוטייה לקורשבל עבר שדרוגים ותעלות משופרות במשך השנים) ממשיכים לשפר את הבטיחות ולהפחית עומסים בשבועות העומס. יחד, השדרוגים האלו מחזקים את המשיכה של קורשבל כיעד יוקרה נגיש, למרות מיקומה המבודד בהרים.
קיימות וסביבה: מתוך הכרה באיומים הכפולים של שינויי האקלים והעלייה בעלויות האנרגיה, רשויות קורשבל ומפעילי המעליות אימצו שדרוגים לקיימות. חברת Societé des 3 Vallées (S3V), שמנהלת את מעליות הסקי, מפעילה כיום 100% מהמעליות באמצעות אנרגיה מתחדשת (הידרואלקטרית וסולארית) seecourchevel.com. בשנת 2024 הם התקינו פאנלים סולאריים בתחנת הגונדולה Ariondaz בקורשבל מוריון כדי לייצר חשמל באתר, בכמות מספקת להפעלת רכבל מהאנרגיה הסולארית seecourchevel.com. הם גם השקיעו בכלי גישור שלג חסכוניים באנרגיה המונחים ב-GPS, המייעלים את מסלולי הגישור ומצמצמים את צריכת הדלק seecourchevel.com. בתחום פיתוח הנדל"ן, בנייה חדשה מבוצעת לפי תקני בידוד מחמירים וכוללת לעיתים קרובות חימום גיאותרמי או חימום סולארי לבריכות וכדומה. ממשלת האתר יישמה אמצעים כגון סבסוד שיפוץ אנרגטי למבנים ישנים. אפילו מדיניות קטנות, כמו חובת צמיגי חורף ברכבים כחוק במהלך העונה למען הבטיחות seecourchevel.com, מעידות על דגש על קיימות ובטיחות. מאמצים אלו מבטיחים שקורשבל תישאר קיימא כאזור סקי לטווח הארוך (ממתנים את השפעות האקלים) ומהווים נקודת מכירה למשקיעים בעלי מודעות סביבתית. בנוסף, קהל לקוחות עשיר שרגיש לאחריות סביבתית יעדיף אתר "ירוק" וכך גדלה האטרקטיביות של המקום. כל אלה מוסיפים ערך בלתי מוחשי לנדל"ן: אתר מנוהל היטב ובצורה בת-קיימא ישמור על מעמדו (וכך גם על הביקוש לנכסים בו) לשנים רבות קדימה.
אירועים ופרופיל גלובלי: כוכבה של קורשבל היה במלוא הדרו במהלך אליפות העולם בסקי אלפיני של FIS בפברואר 2023, שאורגנה במשותף עם מריבּל. אתר הסקי נהנה מחשיפה תקשורתית בינלאומית וניצל את ההזדמנות להציג את מתקניו (כולל איצטדיון סיום חדש ומעליות ששודרגו). הצלחת האירוע הדגימה את יכולתה של קורשבל לארח אירועים רחבי היקף, מה שמבשר טובות לתוכניות עתידיות כמו האולימפיאדה. אכן, האלפים הצרפתיים (כולל קורשבל) נחשבים מועמדים חזקים לאירוח אולימפיאדת החורף 2030, ורבים מצפים כי הם יזכו בכך voguebusiness.comvoguebusiness.com. ציפייה זו כבר האיצה פרויקטים שונים – למשל, מתוכנן עיצוב מחדש של ה"סנואו פרונט" בקורשבל 1850 ותחנת רכבל שנוס כדי לחדש את מרכז כפר הסקי לקראת אפשרות לאירוח האולימפיאדה voguebusiness.com. במידה שהאולימפיאדה תאושר, צפויה פריחה מיידית בהשקעות בתשתיות: שדרוג כבישים, הרחבת אפשרית של אירוח (אם כי בקורשבל כנראה באמצעות מתקנים זמניים בשל הגבלה על בניה קבועה), וטיפוח כללי. גם אם קורשבל לא תהיה אתר רשמי, היא צפויה לארח אורחים נכבדים או נבחרות לאימונים (כפי שעשתה באולימפיאדות קודמות), והעלייה בתיירות תהיה משמעותית. בנוסף, חגיגות ה-80 בשנים 2026/27 יכללו כנראה אירועים מיוחדים, אולי פתיחת מוזיאונים או אתרים תרבותיים חדשים שיחגגו את תפקידה החלוצי של קורשבל כאתר סקי שתוכנן מראש (הוקם ב-1946). השקעות תרבותיות כאלה מוסיפות עומק לאטרקטיביות של האתר מעבר לסקי.
*אתרי הנופש השווייצריים רשמו צמיחה ממוצעת של כ־3.5% בשנת 2024 dmproperties.com; וורבייה, כאחד מאתרי הפרמייר של שווייץ, כנראה חווה צמיחה דומה או מעט גבוהה יותר בשל הביקוש הרב.
צמיחת התיירות ותוכניות לעתיד: ההשפעה המשולבת של כל הגורמים הנ"ל משתקפת בנתוני התיירות: בעונת 2024/25, קורשבל רשמה כ-1.2 מיליון לילות אירוח, עלייה של 16% מעונת 2018 (לפני הקורונה)voguebusiness.com. מדובר בצמיחה מרשימה ליעד שכבר מבוסס וידוע. צמיחה זו היא חלק ממאמץ אסטרטגי לשווק את האתר לאורך כל השנה ובזירה הבינלאומית. משרד התיירות פונה לשווקים חדשים (למשל, בוצעה פנייה ממוקדת למבקרים מארה"ב, המזרח התיכון ואסיה באמצעות מסעות פרסום ושותפויות). הכנסת פסי הסקי Ikon ו-Epic (כרטיסי עונה עולמיים) המשלבים ימי גלישה בשלושת העמקים הפכה את הגישה לסקי הבינלאומי (במיוחד אמריקאים) לנוחה יותר בקורשבל, ורבים התאהבו במקום dmproperties.com. המתכננים באתר שמים דגש גם על איזון בין צמיחה לאקסקלוסיביות: בניגוד לאתרי סקי המוניים, קורשבל אינה שואפת להגדלה דרמטית של נפח הגולשים (מה שעלול להעמיס על הרכבלים והמסלולים). במקום זאת, מושם הדגש על שיפור איכות – למשל, חוויות טובות יותר, יותר פעילויות שאינן סקי (פארק מים Aquamotion, מזחלות כלבים, טיסות רחיפה ועוד) ושיפור השירותים (אפליקציות לשירותים לפי דרישה, סקי קונסיירז' וכו'). בדרך זו, קורשבל שומרת על מותג יוקרתי – מה שממשיך למשוך מבקרים (וקוני נכסים) עשירים. חשוב לציין כי הסינרגיה בין השקעה ציבורית (ברכבלים, כבישים, אירועים) להשקעה פרטית (במלונות, חנויות, שאטלים) יוצרת מעגל מחזק: האתר נשאר בחזית החדשנות והיוקרה, ולכן הנדל"ן כאן נשאר מבוקש במיוחד ברמה עולמית.
ניתוח השוואתי מול אתרי נופש אלפיניים אחרים (מג'ב, ואל ד'זיר, וורבייה)
קורשבל 1850 נזכרת לעיתים קרובות באותה נשימה עם קומץ אתרי נופש אלפיניים יוקרתיים. כדי לשים את שוק הנדל"ן שלה בפרספקטיבה, יש טעם להשוות נתונים ומאפיינים עיקריים עם ואל ד'יזר ומג'ב (המקבילות הצרפתיות שלה) ווורבייה (המתחרה השווייצרית הבכירה):
מחירים: המחירים בקורשבל 1850 נמצאים בשיא שוק הנדל"ן הצרפתי – זהו אתר הנופש הצרפתי היחיד שמתחרה בעקביות עם אתרי היוקרה השוויצריים מבחינת מחירinvestropa.com. המחירים הבכירים בואל ד'יזר קרובים מאחור (מתקרבים ל-€30,000 למ"ר עבור הנכסים הטובים ביותר) investropa.com, אך בממוצע קורשבל עדיין עוקפת אותה. מג'ב, על אף יוקרתה הרבה, מציגה רמות מחירים נמוכות יותר – בשל הגובה הנמוך יותר והמלאי המרובה של קרקעות זמינות לפיתוח (זוהי עיירה רחבה ומפוזרת). לדוגמה, בקתה אלגנטית שעשויה לעלות €5M במג'ב תעלה בקלות €8–€10M בקורשבל 1850. ורבייה בולטת כמתחרה ישירה מבחינת יוקרה ומחיר: כפי שמוצג, נכס פריים בורבייה מתחיל בסביבות CHF 22,100 (~€23,600) למ"ר ומגיע עמוק לתוך טווח ה-€30,000 ubs.comubs.com. למעשה, שווייץ מתהדרת בחמשת שווקי הסקי היקרים ביותר באלפים, כאשר סנט מוריץ ו-Gstaad לרוב מגיעות לכ-€40,000 למ"ר בנכסי עילית ubs.comubs.com. קורשבל 1850 עדיין נמצאת קצת מתחת לאלו – בינתיים. ראוי לציין כי הזינוק של 9% במחירי קורשבל ב-2024 היה גבוה יותר מקצב הצמיחה של כל אתר נופש שוויצרי באותה שנה, מה שמרמז כי הפער עשוי להצטמצם dmproperties.com.
עבור משקיעים, הבדלי המחירים האלו מתבטאים גם ב"כרטיסי כניסה" שונים: ניתן לרכוש דירת יוקרה במז'ב במחיר של דירה קטנה מאוד ב-1850. מי שמניעיו השקעתיים בלבד עשוי למצוא ערך במז'ב או באתרי סקי צרפתיים מתפתחים (פוטנציאל עלייה גבוה יותר באחוזים), אך המשיכה בקורשבל היא שמדובר בנכס איכותי ויציב – בדומה להחזקה בנכס במונקו לעומת עיר זולה יותר.
ביקוש ותמהיל רוכשים: כל ארבעת האתרים מושכים קונים עמידים מהעולם, אך עם הבדלים דקים:
קורשבל 1850 – מאוד בינלאומי; אירופאים בולטים (בריטים, בלגים, שווייצרים, עשירי צרפת), עניין משמעותי מהמזרח התיכון ואסיה, וקונים אמריקאיים הולכים ומתרבים investropa.cominvestropa.com. גם פופולרית היסטורית בקרב רוסים. הרוכשים כאן לעיתים קרובות מחפשים נכסי פרסטיז'ה ואינם מהססים לשלם מחיר פרמיה עבור היוקרה.
ואל ד'יזר – מסורתית יעד מועדף על השוק הבריטי היוקרתי והעשירים הצרפתים. מוניטין חזק לחובבי סקי רציניים (שטחים נרחבים למקצוענים) לצד בקתות יוקרתיות. פרופיל הרוכשים כאן אולי מעט יותר אירופי מזה של קורשבל, אך גם כאן ניכרת עלייה בקונים מחוץ לאירופה.
מז'ב – מושכת קהל עמיד יותר מעודן (פיתוחה החל על ידי משפחת רוטשילד כתגובה צרפתית לסנט מוריץ). רוכשים צרפתיים ושווצרים מאזור ז'נבה אוהבים את מז'ב בזכות הכפר האופנתי (קניות בוטיק, גסטרונומיה, בקצב רגוע יותר מאשר בקורשבל) ואורח החיים השנתי. פופולרית גם בקרב משפחות – לא רק על סקי אלא על החיים האלפיניים הכלליים (גולף, רכיבה על סוסים, פסטיבלי מוזיקה). קיימת נוכחות בינלאומית (בריטניה, בלגיה, אמריקאים/אסייתים מסוימים), אך לא מובחנת כמו בקורשבל.
ורבייה – מאוד בינלאומית; שילוב של בריטים (תואר כ“לונדון על השלג” בזכות ריבוי בריטים), פאן-אירופאים ועשירי העולם. החוק השווייצרי מתיר לזרים לרכוש בוורבייה (מכסות קנטון ואלה), ולכן ישנם בעלי נכסים לא-שוויצרים רבים, כולל סלבס וטייקוני עסקים. לאזור יש וייב צעיר יותר וספורטיבי – מפורסם בסקי אוף-פיסט וסצנת אפרה-סקי תוססת – אך עם הרבה רוכשים עמידים במיוחד. אתרי סקי שווייצריים כדוגמת ורבייה נהנים מיציבות הכלכלה השווייצרית ולעיתים גם מיתרונות מיסויים (יש רוכשים זרים שמעתיקים תושבות כדי ליהנות משיטת מס חד פעמית).
שוק השכירות ותשואות: גם בקורשבל וגם בוואל ד’יזר יש שווקי שכירות חזקים בחורף, אך קורשבל גובה תעריפים שבועיים גבוהים יותר בשל היוקרה והנוחיות שלה (מסעדות עילית ועוד). שאלי סקי-אין/אאוט בקורשבל 1850 יכול להיות מושכר ביותר משאלי דומה בוואל ד’יזר, לעיתים בפער של 20–30%, שמשקף את מעמדה של קורשבל. שוק השכירות של מג’ב עונתי מעט יותר (מצוין לחג המולד ולפברואר, שקט יותר בין לבין) ויש לו גם שוק השכרות לקיץ (גולף/חופשות). השכירות בורבייה דומות לקורשבל בשבועות השיא (שתיהן ברמת המחירים העליונה להשכרת סקי) – שאלי של 100 אלף יורו/שבוע בקורשבל עשוי להיות גם CHF 100 אלף/שבוע בורבייה. התשואות הנקיות בכל הנכסים היוקרתיים האלו נותרות נמוכות יחסית (~2–3%) כפי שמצוין בsnowonly.com. שימו לב שבאופן בולט, בעלות על נכסים באתרי סקי שווייצריים כוללת לעיתים הוצאות בעלות גבוהות יותר (מיסי עושר שנתיים קנטונליים, ושירותים יקרים יותר), ויש הגבלות נוקשות על השכרה (חלק מהבקתות שרכשתם ברישיון לשימוש עצמי לא תוכלו להשכירן בקלות). בצרפת, למעשה, תהליך השכירות פשוט יותר.
גובה האתר ואמינות שלג: קורשבל 1850 וואל ד’יזר שתיהן בגובה רב (1850 מטר וגם בוול–לה–דייל, כאשר הכפר הראשי של ואל ב-1800 מטר) עם טררנים לסקי עד 3,000+ מטר. המשמעות היא אמינות שלג גבוהה מאוד, ובזמן שהאקלים מתחמם, זו חוזקה קריטית – ולכן הן מובילות גם בעליית המחירים. מג’ב, בגובה 1100 מטר, מושפעת יותר משנים עם שלג מועט (למרות שהושקע בשלג מלאכותי). הכפר הראשי בורבייה כ-1500 מטר, עם סקי עד 3300 מטר במון פור, כך שגם שם אמינות השלג גבוהה. בולטת מגמת ה“פרימיום לגובה”: אתרים מעל 1500 מטר חוו צמיחה גבוהה יותר מהנמוכים investropa.com. זה עובד לטובת קורשבל, ואל ד’יזר וורבייה – וזו דאגה מסוימת לגבי מג’ב (אם כי כוח המשיכה בקיץ והאופי שלה מאזנים זאת).
אורח חיים ותשתיות: לכל אתר יש את ההצעה הייחודית שלו. קורשבל 1850 עוסקת בזוהר ונוחות – תוכלו לגלוש ישירות לעיירה, ואז לקנות בשאנל, לאכול במלון מפואר וליהנות מחיי לילה הכוללים מועדונים טרנדיים וגלריות אמנות. ואל ד’יזר משלבת גלישה עוצמתית עם סצנה כפרית חיה ופחות רשמית; ישנם הרבה שאלי יוקרה ואפילו כמה מלונות 5 כוכבים כיום, אך האווירה היא “יוקרה לחובבי סקי” יותר מאשר “יוקרה ראוותנית” של קורשבל. מג’ב מציעה מרכז כפר בסגנון ימי-ביניים מקסים, כרכרות סוסים ושילוב של יוקרה ואותנטיות – כמעט כמו “להיראות בכפר” (בדומה לסנט מוריץ) כמו הגלישה עצמה. זהו גם כפר חי ופועל כל השנה, עם אוכלוסיה קבועה נכבדה – מה שמושך את מי שמחפש קהילה אמיתית. ורבייה ידועה בחיי הלילה והאוף-פיסט – מאוד ספורטיבית ביום וחברתית מאוד בלילה. מעט פחות יוקרתית בקמעונאות (פחות חנויות מעצבים מקורשבל) אך עם שירותים ואירועים יוקרתיים (כמו פסטיבל המוזיקה של ורבייה).
מנקודת מבט של משקיע: השוואת קורשבל מול וורבייה היא לעיתים קרובות שאלה של העדפה בין מערכות צרפתיות לשווייצריות. יש המעדיפים את צרפת בזכות תהליך הרכישה הפשוט יותר ואי הגבלות על קניית נכס ע"י זרים, בנוסף לאורח החיים (שפה, אוכל, תרבות). אחרים מעדיפים את שווייץ בגלל היציבות, הפרטיות והיוקרה שלה (וכמה יתרונות פוטנציאליים של תושבות מס). במונחי השקעה גרידא, בשתיהן נרשמה צמיחה הונית משמעותית. יתרון אחד לקורשבל: אין מכסה על בעלות זרה, כך שנזילות הנכסים גבוהה – כל מיליארדר מכל מקום בעולם יכול לקנות נכס בקורשבל בחופשיות. בוורבייה, רישיונות קניה לזרים מוגבלים מדי שנה, מה שעלול להקטין את הנזילות (אם כי זה גם יוצר מגבלה בביקוש, ובאופן פרדוקסלי תומך במחירים).
תחזית השוואתית: כל אתרי הסקי המובילים האלה צפויים להמשיך להצליח. העלייה האחרונה של קורשבל מצביעה על כך שאולי תאתגר את האתרים השווייצריים מבחינת המחירים הגבוהים ביותר באירופה אם המגמה תמשיך. ואל ד'איזר עוברת שדרוגים (למשל, פרויקט יוקרה חדש וגדול "Le Coin de Val" בתכנון), מה שישמור עליה תחרותית. מחיריה המרוככים יחסית של מג'ב עשויים להפוך אותה לאטרקטיבית למשקיעים המבקשים יוקרה במחיר (יחסית) משתלם, ויש לה קהל צרפתי סופר-עשיר שומר אמונים המייצב אותה. וורבייה, עם הזוהר הבינלאומי וההיצע המוגבל (הכפר גם תחום גיאוגרפית), תישאר שוות ערך לקורשבל.
לסיכום, קורשבל 1850 בולטת אפילו בקרב האליטה: ניתן להשוות אותה אולי לסנט מוריץ או גשטאד ברמת היוקרתיות. בצרפת, קורשבל מספר אחת, עם ואל ד'איזר במקום השני ומג'ב במקום שלישי חזק (יש שיציינו את מריבל או שאמוני, אך אלו ברמת מחירים נמוכה יותר). באלפים בכלל, קורשבל היא אחת הבודדות שמסוגלת למשוך את עשירי העולם בהיקף דומה לזה של אתרי הסקי השווייצריים. זה מבשר טובות להשקעות בנדל"ן – מאגר הרוכשים רחב ומגוון מאוד. עבור אנשים בעלי הון גבוה ששוקלים בין הלוקיישנים הללו, פעמים רבות ההחלטה היא עניין של העדפה אישית: האלגנטיות הצרפתית של מג'ב, הסטייל הספורטיבי של ואל, התחושה הקוסמופוליטית של קורשבל, או האווירה ההדוניסטית של וורבייה. בהיבט השקעה בלבד, המומנטום של קורשבל והפתיחות של צרפת מעניקים לה יתרון מסוים ב-2025 ומעבר לכך.
תחזית 2026–2028: שוק הנדל"ן והגורמים המרכזיים
בעת מבט קדימה אל התקופה 2026–2028, התחזית לשוק הנדל"ן של קורשבל 1850 נותרת חיובית מאוד, עם כמה הסתייגויות ומגמות שראויות למעקב:
המשך צמיחה במחירים: כל הסימנים מצביעים על כך שערכי הנדל"ן בקורשבל ימשיכו לעלות בשנים הקרובות. ייתכן שהצמיחה השנתית לא תהיה חדה כמו הקפיצה של 9% שנרשמה ב-2024, אך גם תחזיות שמרניות מצביעות על עלייה שנתית של 3–5% באתרי הסקי היוקרתיים investropa.com. מספר גורמים תומכים בכך: היצע מוגבל ומתמשך, ביקוש בינלאומי גבוה, והפיכת האתר ליעד יוקרה אמיתי לכל ימות השנה. עד 2028, ייתכן שנראה כבר את רף המחיר העליון של צ’לטים אולטרה-יוקרתיים עובר את €35,000 למ"ר, במיוחד אם יירשמו עסקאות שיא חדשות. מהלך כזה יהפוך את קורשבל 1850 לאחת משוקי הנדל"ן לסקי היקרים בעולם, ויצמצם אולי את הפער לעומת אתרים כמו סנט מוריץ/גשטאד. האפקט המצטבר של אפילו 5% עלייה בשנה אומר שצ'לט ששווה היום 15 מיליון אירו עשוי להיות שווה כ-18 מיליון אירו ומעלה עד 2028, בהתאם למגמת הצמיחה investropa.com.
גורמים כלכליים גלובליים: יש לקחת בחשבון את המצב הכלכלי הרחב. נכון לשנת 2025, שיעורי הריבית באירופה התייצבו ואפילו התרככו (ריבית הפיקדון של ה-ECB סביב 2.5% לאחר הורדות) – מה ששיפר את נגישות המשכנתאותinvestropa.com. אם סביבה של ריביות נמוכות תימשך, או תרד עד 2026–2027, זה מספק דחיפה נוספת לרוכשי היוקרה שלוקחים מימון (חלקם עושים זאת מסיבות מינוף, גם אם לא צריכים בפועל). לעומת זאת, אם האינפלציה תזנק ותביא להעלאת ריבית, שוקי הנדל"ן הכלליים עלולים להתקרר – אך בדרך כלל נדל"ן יוקרה מוביל פחות רגיש לריבית (רוב הרוכשים משלמים במזומן). יציבות גיאופוליטית היא גורם נוסף: קורשבל נהנתה מהיותה יעד בטוח ומבוקש במהלך ההתאוששות מהקורונה ובזמן מתיחויות גיאופוליטיות. אם חוסר הוודאות הגלובלית יימשך, בעלי הון נטו לגוון השקעות לנדל"ן כמקלט בטוח, דבר שיכול להיטיב עם קורשבל. הסביבה הפוליטית בצרפת (למשל, שינויים אפשריים במיסוי עושר) גם היא שווה מעקב, אף שאין כרגע רמזים לשינויים דרמטיים. לסיכום, בהיעדר משבר פיננסי עולמי חריף, הרקע הכלכלי תומך בהמשך השקעות בנדל"ן יוקרה באלפים.
שינויים בדמוגרפיית הקונים: אנו צופים גלים חדשים של קונים בשנים הקרובות. במיוחד, קונים אסייתים (ובייחוד סינים) היו ברובם נעדרים בשנים 2020–2022 בשל מגבלות נסיעה; עם חזרת הנסיעות הבינלאומיות לשגרה, צפוי עניין רב יותר מאסיה. הפרופיל היוקרתי במיוחד של קורשבל מתאים למשקיעים אסייתים עמידים שמחפשים נדל"ן יוקרתי בחו"ל – תופעה שכבר הוזכרה ב-2025 ב-investropa.com. בדומה לכך, יתכן שתהיה עלייה במספר הקונים מהמזרח התיכון (למשל, מדינות המפרץ); בשנים האחרונות נרשמה עלייה במבקרים מקורשבל מהאמירויות, סעודיה וכו', במיוחד באוגוסט ובסביבת ראש השנה האזרחית. סגמנטים בינלאומיים אלה יוסיפו עומק לבריכת הביקוש. קונים אמריקאים צפויים להמשיך בנוכחות החזקה שלהם, במיוחד אם הדולר יישאר חזק יחסית לאירו (אם כי המטבע עלול להשתנות עד 2026–28). בנוסף לכך, יזמי טכנולוגיה צעירים וגמלאים מוקדמים (מהתחומים הטכנולוגיים/הפיננסיים) בוחרים יותר ויותר בנכסים שמבוססים על אורח חיים – בית סקי יוקרתי הוא חלק מהנרטיב הזה. ייתכן ונראה כי גיל הרוכשים הממוצע יורד מעט, עם יותר בשנות ה-40 לחייהם ולא בעיקר בשנות ה-50/60, ככל שעבודה מרחוק וצבירת עושר בגיל צעיר הופכות נפוצות יותר.
התמקדות שנתית ורווחה: עד 2028, קורשבל צפויה להשלים את השינוי שלה לאתר נופש של ארבע עונות אמיתי. צפו לראות עוד מתקני קיץ (אולי הארכת פעילות הרכבלים, מסלולי אופני הרים חדשים, ייתכן גם מגרש אימונים לגולף או אטרקציות אחרות באזור). חשיבות תחום הרווחה, כפי שצוינה, תמשיך ואף תתעצם – ייתכן שייפתחו באזור מרכזי ריטריט ובריאות ייעודיים (בסגנון אתרי ספא שווייצריים). כך מתרחבת האטרקטיביות של רכישת נכס שם גם מעבר לחובבי סקי. כפי שחוקרת של Knight Frank ציינה, בריאות ורווחה עוקפות כיום את הסקי כגורם המניע הראשי באורח החיים של רוכשי נדל"ן באלפיםdmproperties.com. לכן, נכסים שמותאמים לכך (עם מתקני ספא, שקט, חיבור לטבע) יהיו מבוקשים במיוחד. אנו עשויים גם לראות שוק נישה לchalets “עמידי אקלים” – כאלה שנבנים מחומרים ברי קיימא, עצמאות אנרגטית וכו', שאינם רק עונים לדרישות החוק אלא מציבים סטנדרט שהקונים הירוקים ביוקרה שואפים אליו.
מגבלות פוטנציאליות: אחד הגורמים שיש לשים לב אליהם הוא רמות המלאי – הן כל כך נמוכות שנפח המכירות עלול לרדת פשוט בשל מחסור במוכרים. אם המחירים יגיעו לשיאים חדשים, ייתכן שחלק מהבעלים יבחרו לממש רווחים (ובכך יגדילו את ההיצע), אך באותה מידה, רבים עשויים להחזיק בנכס מאחר שיש מעט השקעות אלטרנטיביות מהנות כמו שאלה קוטג'ים בקורשבל. אם נפחי העסקאות ירדו, מדדי המחירים עלולים להפוך לפחות חלקים (כמה עסקאות חריגות עשויות לעוות את הממוצעים). עם זאת, כל ירידה בפעילות קרוב לוודאי תשקף מחסור בהיצע, לא מחסור בביקוש, מה שאומר שהמחירים יישמרו או אף יעלו. מגבלה נוספת יכולה להיות רגולטורית: אם, באופן היפותטי, עד שנת 2028 צרפת תחליט להטיל מגבלות כלשהן על בעלות זרה (לא צפוי כרגע) או מסים חדשים על בתים יוקרתיים, הדבר עשוי למתן מעט את הביקוש. בנוסף, שינויי אקלים נותר אתגר כולל – אם מזג אוויר קיצוני יקצר משמעותית את החורפים לקראת סוף שנות ה-20, עלול להיות לכך אפקט על התפיסות (אם כי כפי שצוין, הגובה של קורשבל מעניק לה יתרון, ויש לה מערך נרחב של ייצור שלג מלאכותי). עד כה, תחזיות מגמות מצביעות על שלג מספק עד שנות ה-30 לאתרי סקי בגובה רב, אך זו נקודת מעקב לטווח ארוך.
השפעת הביד לאולימפיאדת החורף 2030: באמצע 2025, יש מומנטום חזק לכך שאולימפיאדת החורף 2030 תתקיים בצרפת (האלפים הצרפתיים), ייתכן שהאירועים יתפרסו על פני מספר אתרי סקי (לאחר שאיטליה תארח את 2026). אם צרפת תזכה רשמית באולימפיאדה של 2030 (ההחלטה צפויה סביב 2026), ניתן לצפות לגל עניין סביב 2027–2028 עם סיום פרויקטי תשתית ופניית תשומת הלב הגלובלית לאלפים. האולימפיאדה מובילה לעיתים קרובות לזינוק בביקוש לנדל"ן באזורים המארחים – לא רק ממשקיעים שמצפים להכנסות משכירות גבוהות יותר, אלא גם מאנשים עמידים שרוצים להיות חלק מרגש האירוע. לדוגמה, בקורטינה ד'אמפצו (איטליה) נרשמה עליית מחירים חדה מאז הוכרזה כמארחת לשנת 2026 ubs.com. קורשבל, שכבר משמשת כאתר אימוני אולימפיאדה, תהיה ללא ספק בסיס מרכזי ל-VIP במהלך המשחקים, אפילו אם האירועים יתקיימו במקומות אחרים, בשל מתקני היוקרה ומסלול הנחיתה שלה. לפיכך, התקופה שלפני 2030 עשויה להוסיף עוד כמה נקודות אחוז לצמיחת ערך הנדל"ן בקורשבל מעבר למגמה הבסיסית.
תחזית השכרה: תשואות השכרה צפויות להישאר מתונות, אך הכנסות מהשכרה עשויות לצמוח כאשר מחירי הלילה מטפסים (חלקית בשל אינפלציה, חלקית בשל היצע יוקרה מתרחב). לדוגמה, ב-2028 קוטג' יוקרתי עשוי לבקש יותר מ-€120 אלף לשבוע השנה החדשה. אם יתאגדו יותר שירותים (שף פרטי, ועוד), בעלי הנכס יוכלו לדרוש תעריפים גבוהים יותר. גם שוק ההשכרות לקיץ ימשיך להבשיל – וייתכן שיכפיל את גודלו לעומת היום אם המגמות הנוכחיות יימשכו, ובכך יגדיל מעט את התשואות השנתיות. חדירה של חברות ניהול השכרה מקצועיות (חלקן בבעלות מותגי אירוח יוקרתיים) עשויה גם להקל על תהליך ההשכרה, ולאפשר לבעלים להפיק הכנסה מהנכס כשהוא אינו בשימוש.
סיכום – חזון 2028: עד 2028, קורשבל 1850 צפויה להישאר הפסגה של הנדל"ן האלפיני בצרפת, עם מחירים שנשברו שיאים חדשים. אנו צופים קצב צמיחה בריא, אך רגוע יותר – אין התרסקות באופק על פי היסודות. שוק הנדל"ן באתר יאפיין יותר ויותר בצ'אלטים חדשניים, סצנה מפותחת לאורך כל השנה, וקהל לקוחות מכל קצוות העולם. הבעלות בקורשבל תמשיך להיות סמל סטטוס לא פחות משהיא השקעה. עבור משקיעים בעלי הון גבוה וקוני לייף-סטייל, העצה זהה: התמקדו במיקום ובאיכות פריים, החזיקו את הנכס בתקופות תנודה קצרות, ותיהנו גם מהנאה אישית וגם מהערכה פיננסית. כל עוד “שלג” ו”יוקרה” ממשיכים למשוך, שוק הנדל"ן של קורשבל 1850 צפוי לעידן זהב בשנים 2026–2028 ומעבר לכך, בתמיכת היצע נדיר, ביקוש יציב ומהמשיכה הנצחית של האלפים הצרפתיים.
חוקי יעילות אנרגטית ("חוק האקלים"): שינוי מדיניות משמעותי המשפיע על הנדל"ן בצרפת הוא האיסור ההדרגתי על השכרת נכסים בדירוג אנרגטי נמוך. החל משנת 2025, דירות שדורגו בדרגת אנרגיה "G" לא יוכלו להיות מושכרות כחוק בצרפתmansion-properties.com. עד 2028, האיסור מתרחב גם לנכסים בדירוג "F", ובהמשך גם ל-"E" ב-2034. באתרי סקי באלפים, לא מעט שאלטות מסורתיות שנבנו לפני עשרות שנים עלולות להיכנס לקטגוריות הדירוג הנמוכות (בשל חלונות חד-שכבתיים, בידוד בלתי מספיק, מערכות חימום ישנות ועוד). לבעלי דירות בקורשבל, זה הפך לסוגיה בוערת: על מנת לשמור על פוטנציאל ההשכרה, יש לעדכן את הנכס לעמידה בתקן. כבר עתה אנו עדים ל"בריחה לאיכות" – כלומר קונים מתמקדים בשאלטים חדשים, מבודדים היטב, או כאלו שכבר שודרגו למערכות חימום ובידוד מודרניותinvestropa.cominvestropa.com. שאלטים ישנים בעלי דירוג נמוך נקלעים לשוק דו-שכבתי: או שהם נמכרים במחיר נמוך, או שלא נמכרים כלל, או שבעליהם משקיעים בשיפוצים (פאנלים סולאריים, משאבות חום, בידוד משופר) כדי להעלות את הדירוג. תקנות אלו, באופן די מפתיע, תומכות בעליית מחירים בנכסים איכותיים – כיוון שבתים שמקיימים את הדירוגים A/B הופכים ליקרים ומבוקשים אף יותר investropa.cominvestropa.com. בקורשבל 1850 שאלטים יוקרתיים רבים עברו שיפוץ להתקנת חלונות משולשים, חימום גיאותרמי ועוד, כדי להבטיח שיוכלו להמשיך להיות נכסי השכרה. בסך הכול, המדיניות הזו דוחפת את השוק לקיימות, מה ששפר בטווח הארוך את איכות המלאי ואף עולה בקנה אחד עם ערכי הקונים (רבים מקרב בעלי ההון אוהבים את שדרוגים ידידותיים לסביבה כחלק מהסטנדרט היוקרתי).
רגולציה על השכרות לטווח קצר: אזורים עתירי תיירות בצרפת מאזנים בין רווחיות ההשכרות לטווח קצר לבין צורכי הקהילה. בחלק מהעיירות האלפיניות (במיוחד הגדולות כמו שאמוני), הרשויות המקומיות הגבילו את מספר השכירות לתיירים או דרשו היתרים מיוחדים להפעלתן dmproperties.cominvestropa.com. שאמוני, לדוגמה, הטעילה מכסות על דירות נופש באזורים מסוימים במטרה לפנות דיור לתושבים מקומיים ולעובדים עונתיים. בעוד הגודל הקטן יותר של קורשבל והיותה אתר נופש ייעודי משמעם שטרם הוטלה מגבלה מחמירה (הכלכלה נשענת על השכרות), היא אינה חסינה לפיקוח רגולטורי. בעלי נכסים בקורשבל חייבים לרשום את הנכס שלהם אם הם משכירים לטווח קצר ולשלם מס תיירות. אם בעתיד יוחלטו חוקים – למשל, הגבלת מספר השבועות שניתן להשכיר נכס, או דרישה לסטטוס מגורים עיקריים על מנת להשכיר ללא הגבלה – הדבר עשוי להשפיע על חישובי ההשקעה. עם זאת, לאור הפרופיל של קורשבל 1850 (בעיקר בתי נופש יוקרתיים ותשתיות תיירות), כל מדיניות כזו צפויה להיות מדודה. ראוי לציין, שהגבלת היצע הנכסים להשכרה במקומות כמו שאמוני מובילה ליותר ביקוש (ולמחירים גבוהים יותר) לנכסים שכן זמיניםinvestropa.cominvestropa.com. אפקט דומה עשוי להתרחש בקורשבל: אם אי פעם תוגבל ההשכרה, הנכסים הבלעדיים שיישארו יזכו לביקוש אף גבוה יותר מתיירים אמידים. זהו תחום למעקב, אך נכון ל-2025, קורשבל עדיין שוק ידידותי מאוד להשכרות ללא מגבלות מקומיות ייחודיות על דירות נופש (למעט מה שנקבע בחוק הלאומי).
מיסים על בתים שניים: ממשלת צרפת והרשויות המקומיות הטילו מיסים שמיועדים לבעלי בתים שניים, הכוללים רבים מהמחזיקים בנכסים בקורשבל. צעדים אלה כוללים תוספת מס מגורים (taxe d’habitation) מוגדל באזורים שהוכרזו רשמית כסובלים ממחסור בדיור לתושבים המקומיים (zones tendues). מחוז סבואה של קורשבל התיר העלאה של עד 60% במסי הבתים השניים במקרים מסוימים. בנוסף, בחלק מהאתרים הפופולריים קיים מס על בתים ריקים שמטרתו להרתיע מהשארת נכסים ריקים. למעשה, כשמדובר בשאלי בשווי של מיליוני יורו, המיסים המקומיים הללו יחסית זניחים (תוספת של כמה אלפי יורו בשנה) ולא מנעו מרוכשים אמידיםinvestropa.com להיכנס לשוק. המשטר המס הלאומי בצרפת כולל היבטים ידידותיים למשקיעים: אין "מס רוכש זר" גורף, וצורפת אף שינתה ב-2018 את מס העושר כך שהוא מתמקד רק בנדל"ן (IFI – מס עושר נדל"ן) החל על שווי נדל"ן נטו מעל €1.3 מיליון בשיעור מתקדם של עד כ-1.5%. רוכשים מחו"ל לרוב פשוט לוקחים זאת בחשבון בעלות החזקת נכס בצרפת. על הכנסות שכירות, בעלי נכסים זרים משלמים מס הכנסה צרפתי (עם אמנות למניעת כפל מס), אך ניתן לקזז הוצאות, ותוכניות אטרקטיביות כמו LMNP (השכרה מרוהטת) מספקות טיפול מס מיטיב. מעבר לכך, קיימות הטבות מס על השכרה: הכנסות מהשכרה מרוהטת לרוב ניתנות לקיזוז באמצעות פחת והוצאות, ולעיתים יוצרים הכנסה חייבת מס נמוכה במיוחד על שאלי שמנוהל ביעילות. תמריץ נוסף קיים בבנייה חדשה – מע”מ (20%) ניתן להחזר אם הנכס מושכר עם שירותים, מה שמעלה משמעותית את התשואה freespiritalpine.com. בנוסף יש נקודות זיכוי ומענקים לשיפוצים ירוקים (בתוך מערך היוזמות הירוקות של צרפת). בסיכומו של דבר, הרגולציה בצרפת נחשבת יציבה ושקופה יחסיתmansion-properties.com. המשקיעים נהנים מהגנה משפטית חזקה (זכות הקניין מעוגנת עמוק) mansion-properties.com והמגמה הצרפתית לדחוף להשכרה בת-קיימא ככל הנראה תגדיל את ערך הנכסים העומדים בתקינה בטווח הארוך.
תקנות תכנון ובנייה מחמירות: הפיתוח בקורשבל 1850 מוסדר על ידי כללי תכנון מחמירים שמטרתם לשמור על הסביבה ההררית ועל האופי הבלעדי של האתר. חוק ההרים (Loi Montagne) ותוכניות עירוניות מקומיות מגבילים פיתוח בקנה מידה גדול, במיוחד מעל גבהים מסוימים. בפועל, המשמעות היא שהיתרי בנייה חדשים נדירים – הדגש הוא על שיקום מבנים קיימים ולא על התפשטות לקרקעות שלא נבנו קודם לכן investropa.com. מגבלות גובה מבטיחות כי הצ'אלטים יישארו בקנה מידה אנושי (ללא מגדלי מגורים), והנחיות עיצוביות שומרות על המראה הקלאסי של הצ'אלט. בנוסף, בניית מגורי נופש חדשים באלפים דורשת לעיתים קרובות להעניק תועלת כלשהי לקהילה (כמו יצירת חנייה או תמיכה בדיור לעובדים עונתיים) כתמורה. מדיניות אלו למעשה נועלות את המחסור בנדל"ן בקורשבל. עבור בעלי הנכסים, זו בשורה טובה כיוון שזה מונע פיתוח יתר שהיה עלול לדלל את שווי הנכסים או את קסם האתר. מצד שני, פרויקטי שיפוץ עלולים להיות יקרים ודורשים זמן רב בשל מכשולי רישוי – אך מרבית הרוכשים מתוך שכבת היוקרה מקבלים זאת כחלק מהבעלות על חלקת גן-עדן. יש לציין שבשווייץ התקנות אף מחמירות יותר (כמו הגבלת ה־Lex Weber על דירות נופש), ואילו בצרפת יש עדיין אפשרות לפתח, אך בצורה מבוקרת. מועצת קורשבל המקומית נדרשת לאזן בין קיימות סביבתית (סיכוני מפולות שלג, תחבורה, משאבי מים) לבין מעמדה כיעד תיירותי עולמי. שדרוגי התשתיות בשנים האחרונות (כמו מעליות חדשות) מלווים לרוב בהערכות סביבתיות, וככל שניתן, ממחזרים או משדרגים מתקנים קיימים ולא בונים חדשים.
לסיכום, המצב הרגולטורי ב־2025 עבור בעלי נדל"ן בקורשבל מאופיין בדגש על איכות ועמידה בדרישות: בתים חסכוניים באנרגיה, השכרה אחראית ופיתוח מבוקר. צעדים אלו, על אף שמסבכים את העניינים בעבור הבעלים, לרוב מגבירים את ערכו היוקרתי והארוך טווח של הנדל"ן בקורשבל. מומלץ לרוכשים לוודא שכל נכס שהם שוקלים עומד כבר בתקנים החדשים או שניתן לשדרגו בקלות – ולהיעזר במומחים מקומיים לייעול מיסוי ולהבנת כללי ההשכרה. חשוב לציין כי צרפת אינה מגבילה רוכשים זרים (אין הגבלות לאזרחים זרים), מה שמבטיח שהביקוש בקורשבל נותר רחב כתמיד, וכולל קונים מאירופה, אמריקה ואסיה.
דינמיקה עונתית והשפעתה על מחירים וזמינות
עונת השיא בחורף (עונה גבוהה): קורשבל 1850 היא ביסודה עיירת סקי, והחורף הוא הזמן שבו הכפר באמת מתעורר לחיים – יש לכך השלכות ישירות על השימוש והמחיר של נדל"ן. התקופה מדצמבר עד אפריל היא עונת השיא, כאשר חג המולד/שנה חדשה ופברואר (חופשות בתי ספר) הם נקודות השיא המובהקות. בזמנים אלו הביקוש למגורים מרקיע שחקים. בעלי שאלטים שמשכירים את הנכסים שלהם לרוב מרוויחים את עיקר ההכנסה השנתית תוך 2–3 שבועות חופשה בלבד. כתוצאה מכך, מחירי השכירות בחורף גבוהים במיוחד (למשל, €50,000+ לשבוע עבור שאלט יוקרה עם 4 חדרי שינה הוא דבר רגיל בשבוע השנה החדשה). גם הפעילות בשוק המכר עשויה לזנק בחורף, שכן מבקרים עשירים לעיתים מחליטים לרכוש לעצמם פיסת מקורשבל לאחר שחוו את אורח החיים. זה לא נדיר שסיורי נכסים ייערכו במקום בעונת השיא בעקבות שוכרים מוקסמים. עם זאת, המלאי למכירה בדרך כלל נמוך ביותר בחורף – בעלי נכסים רבים יעדיפו לדחות פרסום עד האביב/קיץ כדי לא להפריע להשכרות החורף הרווחיות או לזמן החופשה האישי. לכן החורף הוא הזמן שבו הקונים חווים את המוצר (את הנופש ולעיתים את הנכס עצמו כדיירים), אך העסקאות בפועל מסתיימות לעיתים קרובות בעונות המעבר.
אביב וסתיו (עונות שפל): בסוף אפריל, מעליות הסקי נסגרות וקורשבל נכנסת לשלב שקט. הפשרת השלגים באביב ועונת המעבר (מאי, יוני) מביאות לכך שרבות מהחנויות והמסעדות סגורות. באופן דומה, אחרי קיץ קצר, הסתיו (מסוף ספטמבר ועד נובמבר) נחשב לעונת שפל עם מינימום פעילות תיירותית. תקופות אלה היו מאז ומתמיד עונות רגועות באתר – זמן שבו בעלי שאלטים מבצעים שיפוצים או שדרוגים, הצוות יוצא לחופשות, והכפר מתמלא כוחות. מהבחינה השיווקית, עונת השפל היא הזמן שבו המלאי נוטה להיות הגבוה ביותר וקונים עשויים למצוא מעט יותר מקום למיקוח. מוכרים שמפרסמים בעונת השפל מודעים לכך שמספר הקונים קטן; אם יש להם עניין למכור, הם עלולים לתמחר מעט אטרקטיבי יותר. יחד עם זאת, כיוון שבעלי הנכסים בקורשבל בדרך כלל אינם לחוצים על מזומן, לא כדאי לצפות להנחות עונתיות קיצוניות – השוק לא מתנהג כמו מחירי שכירות עונתית שמתרוממים או צונחים בחדות. מחירי הנכסים אינם נופלים בקיץ/עונת שפל; לכל היותר, יש יותר מקום למיקוח או אפשרות לרכוש ללא תחרות על הנכס. ישנם קונים מנוסים שמכוונים את החיפוש שלהם לאביב: לאחר עונת סקי עמוסה, כמה בעלי נכסים עשויים לשקול למכור (במיוחד אם הנכס לא הושכר או נוצל כפי שציפו). כמו כן, לסוכנויות נדל"ן יש יותר זמן להקדיש ללקוחות בעונת השפל, דבר שיכול להעניק לרוכשים יותר תשומת לב ואפשרות לבדוק את השוק לעומק.
עונת הקיץ (עונת שיא משנית):הקיץ (יולי–אוגוסט) בקורשבל הפך לפופולרי מאוד כאשר הרי האלפים משווקים את עצמם כיעד לכל ימות השנה. אף שהקיץ אינו עמוס כמו החורף, הוא כבר אינו נחשב כמשני. משפחות וחובבי טבע מגיעים לטיולים רגליים, רכיבת אופני הרים, ריצות שטח, גולף (בקרבת מקום) ומנוחה אלפינית. האקלים נעים (ימים חמים, לילות קרירים) והנוף מרהיב, מה שהופך את קורשבל גם בקיץ למפלט הררי יוקרתי. למגמה זו יש מספר השפעות: השכירות בקיץ מהוות כיום מקור הכנסה משמעותי ורבים מהצ'אלטים והדירות מושכרים על בסיס שבועי לתיירים מאירופה, המזרח התיכון (שלעיתים קרובות מחפשים אקלים קריר יותר בקיץ) ומקומות נוספים. בשיא הקיץ שיעורי התפוסה בנכסים מבוקשים עשויים להגיע ל-70% ומעלה snowonly.com. דמי השכירות נמוכים מהחורף אך עדיין נאים – למשל, אותו צ'אלט שמושכר ב-€50,000 לשבוע בחורף עשוי להיות מושכר ב-€15,000–€20,000 לשבוע באוגוסט. עבור בעלי הנכסים, המשמעות היא שהנכס לא עומד ריק 8 חודשים בשנה; ניתן לנצל אותו או להרוויח ממנו ביותר עונות. מהבחינה התרבותית, הדימוי של קורשבל מתרחב כאתר נופש דו-עונתי, בדומה למג'ב או שאמוני. תשתיות כמו מעליות הפועלות בקיץ (לטיילים ולרוכבי אופניים) ואירועים כמו פסטיבלי מוזיקה או זיקוקים מושכים מבקרים. למעשה, ברחבי האלפים, דיווחו אתרי נופש על עלייה משמעותית בביקורי קיץ – בשאמוני חלה עלייה של 46% במכירות כרטיסי מעליות בקיץ תוך שנתיים dmproperties.com, ובקורשבל עצמה הנתונים עולים בהתמדה. הנוכחות לאורך כל השנה תומכת בערך הנכסים מכיוון שבעלים רואים שימושיות גדולה יותר (והכנסות פוטנציאליות) מההשקעה שלהם. זה גם מסייע לצמצם מעט את עונתיות העסקים, והכפר הופך לבר-קיימא יותר לאורך כל השנה.
השפעה על זמינות: מחזור העונות משפיע על מועד היציאה של נכסים לשוק. רבים מהמוכרים מעדיפים להתחיל למכור בסוף החורף או באביב (לאחר שנהנו מעונה אחרונה, או כדי לתפוס את מבקרי האביב), כדי שהעסקה תיסגר בקיץ לפני החורף הבא. באופן דומה, פרויקטים חדשים לרוב שואפים למסירה בסתיו, כך שהקונים יוכלו ליהנות מהנכס בעונת החורף. לכן, הסתיו מתאפיין בריבוי הסכמות וסגירות (למעשה משרדי הנוטריונים באלפים עסוקים במיוחד באוקטובר-נובמבר בסגירת עסקאות כדי שהקונים יקבלו מפתחות עד חג המולד). לגבי השכרות, בעלי נכסים נדרשים להחליט עד תחילת הסתיו אם ישכירו את השבועות המבוקשים או ישתמשו בנכס בעצמם, שכן סוכני השכרה מתחילים לשווק את צ'אלטים לחורף כבר בספטמבר עבור העונה הקרובה.
דינמיקת מחירים: ייתכן שאנשים מניחים שרכישה בחורף יקרה יותר בגלל הביקוש – אך בנדל"ן, המחירים בקורשבל יחסית קבועים לאורך כל העונות (בניגוד למלונות, מחירי הבתים לא מוכפלים בחורף). עם זאת, הערך הנתפס של נכס נמצא בשיאו בחורף: שאלה סקי נראית אטרקטיבית במיוחד כשהיא מוקפת בשלג ובפעילות תוססת. לעיתים זה מוביל למכירות מהירות במחיר המבוקש בחורף, בעוד שאותו נכס המוצג בעונה מתה עשוי לקבל הצעה נועזת יותר. במובן הזה, עשויה להתרחש רכישה "רגשית" בחורף – קונה מתאהב במקום בשיא האווירה ומשלם מחיר מלא. לעומת זאת, משקיע קפדן יעדיף לבדוק בקיץ כדי לבדוק אם מתגלות בעיות שמוסתרות בשלג החורפי (מצב הגג, גבולות הקרקע וכו'), ולנהל משא ומתן באווירה רגועה פחות.
מגמות שימוש – שהייה ארוכה יותר: שינוי עונתי נוסף הוא שבעלים (ושוכרים) מבלים תקופות ארוכות יותר בקורשבל מאשר בעבר. עליית העבודה מרחוק מאפשרת לחלק מהבעלים להגיע למספר חודשים – לדוג' מדצמבר ועד פברואר ברצף – במקום רק לשבוע חופשה. ייתכן שהם יעבדו מהשאלאה שלהם במהלך השבוע וישתמשו בהפסקות לגלישה, ומתייחסים אליה כאילו היא בית משני עיקרי. בדומה לכך, יש שמגיעים בקיץ לחודש של בריחה מהעיר. מגמה זו מטשטשת את הגבולות בין עונות ומגדילה למעשה את הביקוש לתכונות ביתיות ונוחות (משרדים ביתיים, אינטרנט אמין וכו' – קורשבל שיפרה בכך תשתית פס-סיב באזור). זה מחזק את הרעיון שקורשבל אינה רק אתר סקי חולף אלא יעד חיים אלפיני לאורך כל השנה.
לסיכום, העונתיות בקורשבל יוצרת מקצב מחזורי בשוק, כאשר החורף שולט הן בשימוש והן בהתרגשות, אך חשיבות הקיץ עולה. אמנם מחירי הנדל"ן עצמם לא קופצים בעונה, אך עיתוי המכירות, התפוסה וההיצע של נכסים – כולם עונתיים. משקיעים נבונים יתאימו את אסטרטגיותיהם ללוח השנה הזה: ייתכן שיבחרו לקנות באביב, לשדרג בעונה מתה, ולהרוויח מהשכרות בעונה החמה. הדחיפה להרחבת עונות התיירות (חורף וקיץ) בהדרגה מאזנת את המגרש, מה שהופך בסופו של דבר את הנכס לבעל ערך רב יותר, כיוון שהוא פעיל יותר לאורך השנה ומשולב בקהילה שאינה נסגרת מחצית מהזמן.
פיתוחי תשתיות וצמיחה בתיירות
שדרוגי תשתיות סקי: קורשבל ושלושת העמקים משקיעים ללא הרף בתשתיות הסקי שלהם, בהבנה שחווית סקי מודרנית ויעילה חיונית לשמירה על ערך הנכסים ולמשיכת מבקרים אמידים. אחד המוקדים האחרונים הוא הרכבל סליר ששופץ לחלוטין, שייפתח מחדש לחורף 2024/25 עם קרונות פנורמיים חדשים ונוחות מהודרת seecourchevel.com. סליר הוא רכבל חתימה (המעלה גולשים לגובה 2,700 מטר עם תצפית להרי המון בלאן), והשדרוג שלו מדגיש את המחויבות של אתר הנופש למתקנים ברמה הגבוהה ביותר. בנוסף, אזורי המתחילים ב-1850 שודרגו עם דרגנועים מקורים חדשים (מסועי סקי) שהחליפו מסועים ישנים, כדי לספק העלאה מקורה ונוחה לילדים ולמתחילים seecourchevel.com. בשנים האחרונות גם הורחבו מערכות ייצור השלג בקורשבל כדי להבטיח מסלולים ניתנים לגלישה מתחילת דצמבר ועד סוף אפריל, גם בשנים דלות שלג. לדוגמה, לקראת אליפות העולם בסקי 2023 (שהתקיימה בקורשבל-מריבל), הושקעו מיליונים בהכנת מסלולים, פיסט-בשרים חדשים ותותחי שלג כדי להבטיח תנאים ברמה עולמית. הקישוריות בתוך מתחם הסקי נותרת חסרת תחרות: קורשבל מחוברת באופן ישיר למריבל ולואל טורנס, ומיזמים עדכניים כמו רכבל אורל-סים קארון מ-2021 (בעמק הרביעי) חיזקו עוד יותר את "שלושת העמקים" כאזור גלישה אחד ענק snowonly.com. עבור בעלי נכסים, השדרוגים הללו משמעם איכות סקי עקבית וחוויית אירוח טובה יותר – כך שממשיכים להיות ביקושים גבוהים להשכרות וערך הנדל"ן הגבוה מוצדק.
שירותי יוקרה והתרחבות: השיפורים בהר ממשולבים בהתפתחויות בכפרי הנופש. קורשבל 1850 כבר מתגאה באחת מהקבוצות המרוכזות הגדולות ביותר של מלונות 5 כוכבים בעולם (מחוץ לערים הגדולות) businessinsider.com. זה כולל מוסדות ידועים כמו Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée ואחרים, שמפנקים את המבקרים ומעלים את יוקרת הנופש. באופן מרשים, בקורשבל (בכל הרמות) יש 7 מסעדות עם כוכב מישלן, המספר הגבוה ביותר באלפים businessinsider.com, המחזק את מעמדה כיעד קולינרי. המגמה היא לכיוון יוקרה חוויתית: פרויקטים חדשים משלבים לינה עם גלריות קניות יוקרתיות, מועדונים פרטיים ומרכזי בריאות. התפתחות בולטת היא מלון ה-Maya Collection החדש, מלון יוקרה אולטרה מתוכנן להיפתח בקורשבל עד דצמבר 2025 voguebusiness.com. בדומה לכך, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (החברה שמאחורי בתי הקזינו והמלונות המפוארים במונקו) מעורבת גם היא בקורשבל עם תכניות ללודג'ים יוקרתיים ופרויקטי אירוח עד 2026 voguebusiness.com. פרויקטים אלו מעידים על כך שמשקיעים מזרים הון לתשתיות התיירות של קורשבל, בציפייה לביקוש מתמשך. האתר גם מתכונן לחגוג את יום השנה ה-80 ב-2026/27, וככל הנראה יחנוך אז כמה מאותם מקומות חדשים ויארח אירועים נוצצים voguebusiness.com. עבור בעלי הנדל"ן, גל מפעילי היוקרה הוא בונוס: הוא מרחיב את האטרקטיביות של האתר (ומביא מבקרים עשירים חדשים שעשויים להפוך לרוכשי נכסים בעצמם) ומרענן כל הזמן את ההילה של קורשבל. הנוכחות של מותגים כמו לואי ויטון, דיור, קרטייה וכו', במחוז הקניות של קורשבל (שכולם מחזיקים שם בוטיקים) מוסיפה לתחושת הקוסמופוליטיות voguebusiness.com.
תחבורה ונגישות: הנגישות של קורשבל תמיד הייתה חלק מהמשיכה היוקרתית שלה. לאתר הנופש יש נמל תעופה פרטי לאליט (אלפורט) ממש מעל 1850, מהגבוהים באירופה, המאפשר למטוסים פרטיים קטנים ומסוקים לנחות ממש על המדרון businessinsider.com. המשמעות היא שאנשים חשובים ומפורסמים יכולים לטוס ישירות מפריז או ז'נבה לקורשבל, ולחסוך שעות של נסיעה ברכב. נמל האלפורט, המפורסם במסלול ההמראה הקצר והעולה שלו, משמש גם כאטרקציה תיירותית בחורף (הגולשים עוצרים לצפות במטוסים ממריאים ונוחתים) businessinsider.com. מבחינת תשתית תחבורה רחבה יותר, יש התפתחויות גדולות באזור: מסילת הרכבת המהירה ליון-טורינו הנבנית (שחלקה כולל תחנה בסן-ז'אן-דה-מוריין, כ-45 דקות נסיעה מקורשבל ברכב) צפויה להסתיים לקראת סוף העשור snowonly.com. עם סיום העבודות, זמן הנסיעה מפריז לאלפים הצרפתיים יתקצר משמעותית – ואולי יביא עוד מבקרים לסופי שבוע. דמיינו את האפשרות להגיע למוּטְיֶיה (עיירת העמק של קורשבל) ברכבת מפריז בכ-4 שעות בלבד; זה עשוי להפוך את קורשבל לנגישה יותר גם לקהל אירופי רחב יותר, כולל מי שמעדיף לא לטוס. בנוסף, שיפורים בכבישים המקומיים (המסלול ממוטייה לקורשבל עבר שדרוגים ותעלות משופרות במשך השנים) ממשיכים לשפר את הבטיחות ולהפחית עומסים בשבועות העומס. יחד, השדרוגים האלו מחזקים את המשיכה של קורשבל כיעד יוקרה נגיש, למרות מיקומה המבודד בהרים.
קיימות וסביבה: מתוך הכרה באיומים הכפולים של שינויי האקלים והעלייה בעלויות האנרגיה, רשויות קורשבל ומפעילי המעליות אימצו שדרוגים לקיימות. חברת Societé des 3 Vallées (S3V), שמנהלת את מעליות הסקי, מפעילה כיום 100% מהמעליות באמצעות אנרגיה מתחדשת (הידרואלקטרית וסולארית) seecourchevel.com. בשנת 2024 הם התקינו פאנלים סולאריים בתחנת הגונדולה Ariondaz בקורשבל מוריון כדי לייצר חשמל באתר, בכמות מספקת להפעלת רכבל מהאנרגיה הסולארית seecourchevel.com. הם גם השקיעו בכלי גישור שלג חסכוניים באנרגיה המונחים ב-GPS, המייעלים את מסלולי הגישור ומצמצמים את צריכת הדלק seecourchevel.com. בתחום פיתוח הנדל"ן, בנייה חדשה מבוצעת לפי תקני בידוד מחמירים וכוללת לעיתים קרובות חימום גיאותרמי או חימום סולארי לבריכות וכדומה. ממשלת האתר יישמה אמצעים כגון סבסוד שיפוץ אנרגטי למבנים ישנים. אפילו מדיניות קטנות, כמו חובת צמיגי חורף ברכבים כחוק במהלך העונה למען הבטיחות seecourchevel.com, מעידות על דגש על קיימות ובטיחות. מאמצים אלו מבטיחים שקורשבל תישאר קיימא כאזור סקי לטווח הארוך (ממתנים את השפעות האקלים) ומהווים נקודת מכירה למשקיעים בעלי מודעות סביבתית. בנוסף, קהל לקוחות עשיר שרגיש לאחריות סביבתית יעדיף אתר "ירוק" וכך גדלה האטרקטיביות של המקום. כל אלה מוסיפים ערך בלתי מוחשי לנדל"ן: אתר מנוהל היטב ובצורה בת-קיימא ישמור על מעמדו (וכך גם על הביקוש לנכסים בו) לשנים רבות קדימה.
אירועים ופרופיל גלובלי: כוכבה של קורשבל היה במלוא הדרו במהלך אליפות העולם בסקי אלפיני של FIS בפברואר 2023, שאורגנה במשותף עם מריבּל. אתר הסקי נהנה מחשיפה תקשורתית בינלאומית וניצל את ההזדמנות להציג את מתקניו (כולל איצטדיון סיום חדש ומעליות ששודרגו). הצלחת האירוע הדגימה את יכולתה של קורשבל לארח אירועים רחבי היקף, מה שמבשר טובות לתוכניות עתידיות כמו האולימפיאדה. אכן, האלפים הצרפתיים (כולל קורשבל) נחשבים מועמדים חזקים לאירוח אולימפיאדת החורף 2030, ורבים מצפים כי הם יזכו בכך voguebusiness.comvoguebusiness.com. ציפייה זו כבר האיצה פרויקטים שונים – למשל, מתוכנן עיצוב מחדש של ה"סנואו פרונט" בקורשבל 1850 ותחנת רכבל שנוס כדי לחדש את מרכז כפר הסקי לקראת אפשרות לאירוח האולימפיאדה voguebusiness.com. במידה שהאולימפיאדה תאושר, צפויה פריחה מיידית בהשקעות בתשתיות: שדרוג כבישים, הרחבת אפשרית של אירוח (אם כי בקורשבל כנראה באמצעות מתקנים זמניים בשל הגבלה על בניה קבועה), וטיפוח כללי. גם אם קורשבל לא תהיה אתר רשמי, היא צפויה לארח אורחים נכבדים או נבחרות לאימונים (כפי שעשתה באולימפיאדות קודמות), והעלייה בתיירות תהיה משמעותית. בנוסף, חגיגות ה-80 בשנים 2026/27 יכללו כנראה אירועים מיוחדים, אולי פתיחת מוזיאונים או אתרים תרבותיים חדשים שיחגגו את תפקידה החלוצי של קורשבל כאתר סקי שתוכנן מראש (הוקם ב-1946). השקעות תרבותיות כאלה מוסיפות עומק לאטרקטיביות של האתר מעבר לסקי.
*אתרי הנופש השווייצריים רשמו צמיחה ממוצעת של כ־3.5% בשנת 2024 dmproperties.com; וורבייה, כאחד מאתרי הפרמייר של שווייץ, כנראה חווה צמיחה דומה או מעט גבוהה יותר בשל הביקוש הרב.
צמיחת התיירות ותוכניות לעתיד: ההשפעה המשולבת של כל הגורמים הנ"ל משתקפת בנתוני התיירות: בעונת 2024/25, קורשבל רשמה כ-1.2 מיליון לילות אירוח, עלייה של 16% מעונת 2018 (לפני הקורונה)voguebusiness.com. מדובר בצמיחה מרשימה ליעד שכבר מבוסס וידוע. צמיחה זו היא חלק ממאמץ אסטרטגי לשווק את האתר לאורך כל השנה ובזירה הבינלאומית. משרד התיירות פונה לשווקים חדשים (למשל, בוצעה פנייה ממוקדת למבקרים מארה"ב, המזרח התיכון ואסיה באמצעות מסעות פרסום ושותפויות). הכנסת פסי הסקי Ikon ו-Epic (כרטיסי עונה עולמיים) המשלבים ימי גלישה בשלושת העמקים הפכה את הגישה לסקי הבינלאומי (במיוחד אמריקאים) לנוחה יותר בקורשבל, ורבים התאהבו במקום dmproperties.com. המתכננים באתר שמים דגש גם על איזון בין צמיחה לאקסקלוסיביות: בניגוד לאתרי סקי המוניים, קורשבל אינה שואפת להגדלה דרמטית של נפח הגולשים (מה שעלול להעמיס על הרכבלים והמסלולים). במקום זאת, מושם הדגש על שיפור איכות – למשל, חוויות טובות יותר, יותר פעילויות שאינן סקי (פארק מים Aquamotion, מזחלות כלבים, טיסות רחיפה ועוד) ושיפור השירותים (אפליקציות לשירותים לפי דרישה, סקי קונסיירז' וכו'). בדרך זו, קורשבל שומרת על מותג יוקרתי – מה שממשיך למשוך מבקרים (וקוני נכסים) עשירים. חשוב לציין כי הסינרגיה בין השקעה ציבורית (ברכבלים, כבישים, אירועים) להשקעה פרטית (במלונות, חנויות, שאטלים) יוצרת מעגל מחזק: האתר נשאר בחזית החדשנות והיוקרה, ולכן הנדל"ן כאן נשאר מבוקש במיוחד ברמה עולמית.
ניתוח השוואתי מול אתרי נופש אלפיניים אחרים (מג'ב, ואל ד'זיר, וורבייה)
קורשבל 1850 נזכרת לעיתים קרובות באותה נשימה עם קומץ אתרי נופש אלפיניים יוקרתיים. כדי לשים את שוק הנדל"ן שלה בפרספקטיבה, יש טעם להשוות נתונים ומאפיינים עיקריים עם ואל ד'יזר ומג'ב (המקבילות הצרפתיות שלה) ווורבייה (המתחרה השווייצרית הבכירה):
מחירים: המחירים בקורשבל 1850 נמצאים בשיא שוק הנדל"ן הצרפתי – זהו אתר הנופש הצרפתי היחיד שמתחרה בעקביות עם אתרי היוקרה השוויצריים מבחינת מחירinvestropa.com. המחירים הבכירים בואל ד'יזר קרובים מאחור (מתקרבים ל-€30,000 למ"ר עבור הנכסים הטובים ביותר) investropa.com, אך בממוצע קורשבל עדיין עוקפת אותה. מג'ב, על אף יוקרתה הרבה, מציגה רמות מחירים נמוכות יותר – בשל הגובה הנמוך יותר והמלאי המרובה של קרקעות זמינות לפיתוח (זוהי עיירה רחבה ומפוזרת). לדוגמה, בקתה אלגנטית שעשויה לעלות €5M במג'ב תעלה בקלות €8–€10M בקורשבל 1850. ורבייה בולטת כמתחרה ישירה מבחינת יוקרה ומחיר: כפי שמוצג, נכס פריים בורבייה מתחיל בסביבות CHF 22,100 (~€23,600) למ"ר ומגיע עמוק לתוך טווח ה-€30,000 ubs.comubs.com. למעשה, שווייץ מתהדרת בחמשת שווקי הסקי היקרים ביותר באלפים, כאשר סנט מוריץ ו-Gstaad לרוב מגיעות לכ-€40,000 למ"ר בנכסי עילית ubs.comubs.com. קורשבל 1850 עדיין נמצאת קצת מתחת לאלו – בינתיים. ראוי לציין כי הזינוק של 9% במחירי קורשבל ב-2024 היה גבוה יותר מקצב הצמיחה של כל אתר נופש שוויצרי באותה שנה, מה שמרמז כי הפער עשוי להצטמצם dmproperties.com.
עבור משקיעים, הבדלי המחירים האלו מתבטאים גם ב"כרטיסי כניסה" שונים: ניתן לרכוש דירת יוקרה במז'ב במחיר של דירה קטנה מאוד ב-1850. מי שמניעיו השקעתיים בלבד עשוי למצוא ערך במז'ב או באתרי סקי צרפתיים מתפתחים (פוטנציאל עלייה גבוה יותר באחוזים), אך המשיכה בקורשבל היא שמדובר בנכס איכותי ויציב – בדומה להחזקה בנכס במונקו לעומת עיר זולה יותר.
ביקוש ותמהיל רוכשים: כל ארבעת האתרים מושכים קונים עמידים מהעולם, אך עם הבדלים דקים:
קורשבל 1850 – מאוד בינלאומי; אירופאים בולטים (בריטים, בלגים, שווייצרים, עשירי צרפת), עניין משמעותי מהמזרח התיכון ואסיה, וקונים אמריקאיים הולכים ומתרבים investropa.cominvestropa.com. גם פופולרית היסטורית בקרב רוסים. הרוכשים כאן לעיתים קרובות מחפשים נכסי פרסטיז'ה ואינם מהססים לשלם מחיר פרמיה עבור היוקרה.
ואל ד'יזר – מסורתית יעד מועדף על השוק הבריטי היוקרתי והעשירים הצרפתים. מוניטין חזק לחובבי סקי רציניים (שטחים נרחבים למקצוענים) לצד בקתות יוקרתיות. פרופיל הרוכשים כאן אולי מעט יותר אירופי מזה של קורשבל, אך גם כאן ניכרת עלייה בקונים מחוץ לאירופה.
מז'ב – מושכת קהל עמיד יותר מעודן (פיתוחה החל על ידי משפחת רוטשילד כתגובה צרפתית לסנט מוריץ). רוכשים צרפתיים ושווצרים מאזור ז'נבה אוהבים את מז'ב בזכות הכפר האופנתי (קניות בוטיק, גסטרונומיה, בקצב רגוע יותר מאשר בקורשבל) ואורח החיים השנתי. פופולרית גם בקרב משפחות – לא רק על סקי אלא על החיים האלפיניים הכלליים (גולף, רכיבה על סוסים, פסטיבלי מוזיקה). קיימת נוכחות בינלאומית (בריטניה, בלגיה, אמריקאים/אסייתים מסוימים), אך לא מובחנת כמו בקורשבל.
ורבייה – מאוד בינלאומית; שילוב של בריטים (תואר כ“לונדון על השלג” בזכות ריבוי בריטים), פאן-אירופאים ועשירי העולם. החוק השווייצרי מתיר לזרים לרכוש בוורבייה (מכסות קנטון ואלה), ולכן ישנם בעלי נכסים לא-שוויצרים רבים, כולל סלבס וטייקוני עסקים. לאזור יש וייב צעיר יותר וספורטיבי – מפורסם בסקי אוף-פיסט וסצנת אפרה-סקי תוססת – אך עם הרבה רוכשים עמידים במיוחד. אתרי סקי שווייצריים כדוגמת ורבייה נהנים מיציבות הכלכלה השווייצרית ולעיתים גם מיתרונות מיסויים (יש רוכשים זרים שמעתיקים תושבות כדי ליהנות משיטת מס חד פעמית).
שוק השכירות ותשואות: גם בקורשבל וגם בוואל ד’יזר יש שווקי שכירות חזקים בחורף, אך קורשבל גובה תעריפים שבועיים גבוהים יותר בשל היוקרה והנוחיות שלה (מסעדות עילית ועוד). שאלי סקי-אין/אאוט בקורשבל 1850 יכול להיות מושכר ביותר משאלי דומה בוואל ד’יזר, לעיתים בפער של 20–30%, שמשקף את מעמדה של קורשבל. שוק השכירות של מג’ב עונתי מעט יותר (מצוין לחג המולד ולפברואר, שקט יותר בין לבין) ויש לו גם שוק השכרות לקיץ (גולף/חופשות). השכירות בורבייה דומות לקורשבל בשבועות השיא (שתיהן ברמת המחירים העליונה להשכרת סקי) – שאלי של 100 אלף יורו/שבוע בקורשבל עשוי להיות גם CHF 100 אלף/שבוע בורבייה. התשואות הנקיות בכל הנכסים היוקרתיים האלו נותרות נמוכות יחסית (~2–3%) כפי שמצוין בsnowonly.com. שימו לב שבאופן בולט, בעלות על נכסים באתרי סקי שווייצריים כוללת לעיתים הוצאות בעלות גבוהות יותר (מיסי עושר שנתיים קנטונליים, ושירותים יקרים יותר), ויש הגבלות נוקשות על השכרה (חלק מהבקתות שרכשתם ברישיון לשימוש עצמי לא תוכלו להשכירן בקלות). בצרפת, למעשה, תהליך השכירות פשוט יותר.
גובה האתר ואמינות שלג: קורשבל 1850 וואל ד’יזר שתיהן בגובה רב (1850 מטר וגם בוול–לה–דייל, כאשר הכפר הראשי של ואל ב-1800 מטר) עם טררנים לסקי עד 3,000+ מטר. המשמעות היא אמינות שלג גבוהה מאוד, ובזמן שהאקלים מתחמם, זו חוזקה קריטית – ולכן הן מובילות גם בעליית המחירים. מג’ב, בגובה 1100 מטר, מושפעת יותר משנים עם שלג מועט (למרות שהושקע בשלג מלאכותי). הכפר הראשי בורבייה כ-1500 מטר, עם סקי עד 3300 מטר במון פור, כך שגם שם אמינות השלג גבוהה. בולטת מגמת ה“פרימיום לגובה”: אתרים מעל 1500 מטר חוו צמיחה גבוהה יותר מהנמוכים investropa.com. זה עובד לטובת קורשבל, ואל ד’יזר וורבייה – וזו דאגה מסוימת לגבי מג’ב (אם כי כוח המשיכה בקיץ והאופי שלה מאזנים זאת).
אורח חיים ותשתיות: לכל אתר יש את ההצעה הייחודית שלו. קורשבל 1850 עוסקת בזוהר ונוחות – תוכלו לגלוש ישירות לעיירה, ואז לקנות בשאנל, לאכול במלון מפואר וליהנות מחיי לילה הכוללים מועדונים טרנדיים וגלריות אמנות. ואל ד’יזר משלבת גלישה עוצמתית עם סצנה כפרית חיה ופחות רשמית; ישנם הרבה שאלי יוקרה ואפילו כמה מלונות 5 כוכבים כיום, אך האווירה היא “יוקרה לחובבי סקי” יותר מאשר “יוקרה ראוותנית” של קורשבל. מג’ב מציעה מרכז כפר בסגנון ימי-ביניים מקסים, כרכרות סוסים ושילוב של יוקרה ואותנטיות – כמעט כמו “להיראות בכפר” (בדומה לסנט מוריץ) כמו הגלישה עצמה. זהו גם כפר חי ופועל כל השנה, עם אוכלוסיה קבועה נכבדה – מה שמושך את מי שמחפש קהילה אמיתית. ורבייה ידועה בחיי הלילה והאוף-פיסט – מאוד ספורטיבית ביום וחברתית מאוד בלילה. מעט פחות יוקרתית בקמעונאות (פחות חנויות מעצבים מקורשבל) אך עם שירותים ואירועים יוקרתיים (כמו פסטיבל המוזיקה של ורבייה).
מנקודת מבט של משקיע: השוואת קורשבל מול וורבייה היא לעיתים קרובות שאלה של העדפה בין מערכות צרפתיות לשווייצריות. יש המעדיפים את צרפת בזכות תהליך הרכישה הפשוט יותר ואי הגבלות על קניית נכס ע"י זרים, בנוסף לאורח החיים (שפה, אוכל, תרבות). אחרים מעדיפים את שווייץ בגלל היציבות, הפרטיות והיוקרה שלה (וכמה יתרונות פוטנציאליים של תושבות מס). במונחי השקעה גרידא, בשתיהן נרשמה צמיחה הונית משמעותית. יתרון אחד לקורשבל: אין מכסה על בעלות זרה, כך שנזילות הנכסים גבוהה – כל מיליארדר מכל מקום בעולם יכול לקנות נכס בקורשבל בחופשיות. בוורבייה, רישיונות קניה לזרים מוגבלים מדי שנה, מה שעלול להקטין את הנזילות (אם כי זה גם יוצר מגבלה בביקוש, ובאופן פרדוקסלי תומך במחירים).
תחזית השוואתית: כל אתרי הסקי המובילים האלה צפויים להמשיך להצליח. העלייה האחרונה של קורשבל מצביעה על כך שאולי תאתגר את האתרים השווייצריים מבחינת המחירים הגבוהים ביותר באירופה אם המגמה תמשיך. ואל ד'איזר עוברת שדרוגים (למשל, פרויקט יוקרה חדש וגדול "Le Coin de Val" בתכנון), מה שישמור עליה תחרותית. מחיריה המרוככים יחסית של מג'ב עשויים להפוך אותה לאטרקטיבית למשקיעים המבקשים יוקרה במחיר (יחסית) משתלם, ויש לה קהל צרפתי סופר-עשיר שומר אמונים המייצב אותה. וורבייה, עם הזוהר הבינלאומי וההיצע המוגבל (הכפר גם תחום גיאוגרפית), תישאר שוות ערך לקורשבל.
לסיכום, קורשבל 1850 בולטת אפילו בקרב האליטה: ניתן להשוות אותה אולי לסנט מוריץ או גשטאד ברמת היוקרתיות. בצרפת, קורשבל מספר אחת, עם ואל ד'איזר במקום השני ומג'ב במקום שלישי חזק (יש שיציינו את מריבל או שאמוני, אך אלו ברמת מחירים נמוכה יותר). באלפים בכלל, קורשבל היא אחת הבודדות שמסוגלת למשוך את עשירי העולם בהיקף דומה לזה של אתרי הסקי השווייצריים. זה מבשר טובות להשקעות בנדל"ן – מאגר הרוכשים רחב ומגוון מאוד. עבור אנשים בעלי הון גבוה ששוקלים בין הלוקיישנים הללו, פעמים רבות ההחלטה היא עניין של העדפה אישית: האלגנטיות הצרפתית של מג'ב, הסטייל הספורטיבי של ואל, התחושה הקוסמופוליטית של קורשבל, או האווירה ההדוניסטית של וורבייה. בהיבט השקעה בלבד, המומנטום של קורשבל והפתיחות של צרפת מעניקים לה יתרון מסוים ב-2025 ומעבר לכך.
תחזית 2026–2028: שוק הנדל"ן והגורמים המרכזיים
בעת מבט קדימה אל התקופה 2026–2028, התחזית לשוק הנדל"ן של קורשבל 1850 נותרת חיובית מאוד, עם כמה הסתייגויות ומגמות שראויות למעקב:
המשך צמיחה במחירים: כל הסימנים מצביעים על כך שערכי הנדל"ן בקורשבל ימשיכו לעלות בשנים הקרובות. ייתכן שהצמיחה השנתית לא תהיה חדה כמו הקפיצה של 9% שנרשמה ב-2024, אך גם תחזיות שמרניות מצביעות על עלייה שנתית של 3–5% באתרי הסקי היוקרתיים investropa.com. מספר גורמים תומכים בכך: היצע מוגבל ומתמשך, ביקוש בינלאומי גבוה, והפיכת האתר ליעד יוקרה אמיתי לכל ימות השנה. עד 2028, ייתכן שנראה כבר את רף המחיר העליון של צ’לטים אולטרה-יוקרתיים עובר את €35,000 למ"ר, במיוחד אם יירשמו עסקאות שיא חדשות. מהלך כזה יהפוך את קורשבל 1850 לאחת משוקי הנדל"ן לסקי היקרים בעולם, ויצמצם אולי את הפער לעומת אתרים כמו סנט מוריץ/גשטאד. האפקט המצטבר של אפילו 5% עלייה בשנה אומר שצ'לט ששווה היום 15 מיליון אירו עשוי להיות שווה כ-18 מיליון אירו ומעלה עד 2028, בהתאם למגמת הצמיחה investropa.com.
גורמים כלכליים גלובליים: יש לקחת בחשבון את המצב הכלכלי הרחב. נכון לשנת 2025, שיעורי הריבית באירופה התייצבו ואפילו התרככו (ריבית הפיקדון של ה-ECB סביב 2.5% לאחר הורדות) – מה ששיפר את נגישות המשכנתאותinvestropa.com. אם סביבה של ריביות נמוכות תימשך, או תרד עד 2026–2027, זה מספק דחיפה נוספת לרוכשי היוקרה שלוקחים מימון (חלקם עושים זאת מסיבות מינוף, גם אם לא צריכים בפועל). לעומת זאת, אם האינפלציה תזנק ותביא להעלאת ריבית, שוקי הנדל"ן הכלליים עלולים להתקרר – אך בדרך כלל נדל"ן יוקרה מוביל פחות רגיש לריבית (רוב הרוכשים משלמים במזומן). יציבות גיאופוליטית היא גורם נוסף: קורשבל נהנתה מהיותה יעד בטוח ומבוקש במהלך ההתאוששות מהקורונה ובזמן מתיחויות גיאופוליטיות. אם חוסר הוודאות הגלובלית יימשך, בעלי הון נטו לגוון השקעות לנדל"ן כמקלט בטוח, דבר שיכול להיטיב עם קורשבל. הסביבה הפוליטית בצרפת (למשל, שינויים אפשריים במיסוי עושר) גם היא שווה מעקב, אף שאין כרגע רמזים לשינויים דרמטיים. לסיכום, בהיעדר משבר פיננסי עולמי חריף, הרקע הכלכלי תומך בהמשך השקעות בנדל"ן יוקרה באלפים.
שינויים בדמוגרפיית הקונים: אנו צופים גלים חדשים של קונים בשנים הקרובות. במיוחד, קונים אסייתים (ובייחוד סינים) היו ברובם נעדרים בשנים 2020–2022 בשל מגבלות נסיעה; עם חזרת הנסיעות הבינלאומיות לשגרה, צפוי עניין רב יותר מאסיה. הפרופיל היוקרתי במיוחד של קורשבל מתאים למשקיעים אסייתים עמידים שמחפשים נדל"ן יוקרתי בחו"ל – תופעה שכבר הוזכרה ב-2025 ב-investropa.com. בדומה לכך, יתכן שתהיה עלייה במספר הקונים מהמזרח התיכון (למשל, מדינות המפרץ); בשנים האחרונות נרשמה עלייה במבקרים מקורשבל מהאמירויות, סעודיה וכו', במיוחד באוגוסט ובסביבת ראש השנה האזרחית. סגמנטים בינלאומיים אלה יוסיפו עומק לבריכת הביקוש. קונים אמריקאים צפויים להמשיך בנוכחות החזקה שלהם, במיוחד אם הדולר יישאר חזק יחסית לאירו (אם כי המטבע עלול להשתנות עד 2026–28). בנוסף לכך, יזמי טכנולוגיה צעירים וגמלאים מוקדמים (מהתחומים הטכנולוגיים/הפיננסיים) בוחרים יותר ויותר בנכסים שמבוססים על אורח חיים – בית סקי יוקרתי הוא חלק מהנרטיב הזה. ייתכן ונראה כי גיל הרוכשים הממוצע יורד מעט, עם יותר בשנות ה-40 לחייהם ולא בעיקר בשנות ה-50/60, ככל שעבודה מרחוק וצבירת עושר בגיל צעיר הופכות נפוצות יותר.
התמקדות שנתית ורווחה: עד 2028, קורשבל צפויה להשלים את השינוי שלה לאתר נופש של ארבע עונות אמיתי. צפו לראות עוד מתקני קיץ (אולי הארכת פעילות הרכבלים, מסלולי אופני הרים חדשים, ייתכן גם מגרש אימונים לגולף או אטרקציות אחרות באזור). חשיבות תחום הרווחה, כפי שצוינה, תמשיך ואף תתעצם – ייתכן שייפתחו באזור מרכזי ריטריט ובריאות ייעודיים (בסגנון אתרי ספא שווייצריים). כך מתרחבת האטרקטיביות של רכישת נכס שם גם מעבר לחובבי סקי. כפי שחוקרת של Knight Frank ציינה, בריאות ורווחה עוקפות כיום את הסקי כגורם המניע הראשי באורח החיים של רוכשי נדל"ן באלפיםdmproperties.com. לכן, נכסים שמותאמים לכך (עם מתקני ספא, שקט, חיבור לטבע) יהיו מבוקשים במיוחד. אנו עשויים גם לראות שוק נישה לchalets “עמידי אקלים” – כאלה שנבנים מחומרים ברי קיימא, עצמאות אנרגטית וכו', שאינם רק עונים לדרישות החוק אלא מציבים סטנדרט שהקונים הירוקים ביוקרה שואפים אליו.
מגבלות פוטנציאליות: אחד הגורמים שיש לשים לב אליהם הוא רמות המלאי – הן כל כך נמוכות שנפח המכירות עלול לרדת פשוט בשל מחסור במוכרים. אם המחירים יגיעו לשיאים חדשים, ייתכן שחלק מהבעלים יבחרו לממש רווחים (ובכך יגדילו את ההיצע), אך באותה מידה, רבים עשויים להחזיק בנכס מאחר שיש מעט השקעות אלטרנטיביות מהנות כמו שאלה קוטג'ים בקורשבל. אם נפחי העסקאות ירדו, מדדי המחירים עלולים להפוך לפחות חלקים (כמה עסקאות חריגות עשויות לעוות את הממוצעים). עם זאת, כל ירידה בפעילות קרוב לוודאי תשקף מחסור בהיצע, לא מחסור בביקוש, מה שאומר שהמחירים יישמרו או אף יעלו. מגבלה נוספת יכולה להיות רגולטורית: אם, באופן היפותטי, עד שנת 2028 צרפת תחליט להטיל מגבלות כלשהן על בעלות זרה (לא צפוי כרגע) או מסים חדשים על בתים יוקרתיים, הדבר עשוי למתן מעט את הביקוש. בנוסף, שינויי אקלים נותר אתגר כולל – אם מזג אוויר קיצוני יקצר משמעותית את החורפים לקראת סוף שנות ה-20, עלול להיות לכך אפקט על התפיסות (אם כי כפי שצוין, הגובה של קורשבל מעניק לה יתרון, ויש לה מערך נרחב של ייצור שלג מלאכותי). עד כה, תחזיות מגמות מצביעות על שלג מספק עד שנות ה-30 לאתרי סקי בגובה רב, אך זו נקודת מעקב לטווח ארוך.
השפעת הביד לאולימפיאדת החורף 2030: באמצע 2025, יש מומנטום חזק לכך שאולימפיאדת החורף 2030 תתקיים בצרפת (האלפים הצרפתיים), ייתכן שהאירועים יתפרסו על פני מספר אתרי סקי (לאחר שאיטליה תארח את 2026). אם צרפת תזכה רשמית באולימפיאדה של 2030 (ההחלטה צפויה סביב 2026), ניתן לצפות לגל עניין סביב 2027–2028 עם סיום פרויקטי תשתית ופניית תשומת הלב הגלובלית לאלפים. האולימפיאדה מובילה לעיתים קרובות לזינוק בביקוש לנדל"ן באזורים המארחים – לא רק ממשקיעים שמצפים להכנסות משכירות גבוהות יותר, אלא גם מאנשים עמידים שרוצים להיות חלק מרגש האירוע. לדוגמה, בקורטינה ד'אמפצו (איטליה) נרשמה עליית מחירים חדה מאז הוכרזה כמארחת לשנת 2026 ubs.com. קורשבל, שכבר משמשת כאתר אימוני אולימפיאדה, תהיה ללא ספק בסיס מרכזי ל-VIP במהלך המשחקים, אפילו אם האירועים יתקיימו במקומות אחרים, בשל מתקני היוקרה ומסלול הנחיתה שלה. לפיכך, התקופה שלפני 2030 עשויה להוסיף עוד כמה נקודות אחוז לצמיחת ערך הנדל"ן בקורשבל מעבר למגמה הבסיסית.
תחזית השכרה: תשואות השכרה צפויות להישאר מתונות, אך הכנסות מהשכרה עשויות לצמוח כאשר מחירי הלילה מטפסים (חלקית בשל אינפלציה, חלקית בשל היצע יוקרה מתרחב). לדוגמה, ב-2028 קוטג' יוקרתי עשוי לבקש יותר מ-€120 אלף לשבוע השנה החדשה. אם יתאגדו יותר שירותים (שף פרטי, ועוד), בעלי הנכס יוכלו לדרוש תעריפים גבוהים יותר. גם שוק ההשכרות לקיץ ימשיך להבשיל – וייתכן שיכפיל את גודלו לעומת היום אם המגמות הנוכחיות יימשכו, ובכך יגדיל מעט את התשואות השנתיות. חדירה של חברות ניהול השכרה מקצועיות (חלקן בבעלות מותגי אירוח יוקרתיים) עשויה גם להקל על תהליך ההשכרה, ולאפשר לבעלים להפיק הכנסה מהנכס כשהוא אינו בשימוש.
סיכום – חזון 2028: עד 2028, קורשבל 1850 צפויה להישאר הפסגה של הנדל"ן האלפיני בצרפת, עם מחירים שנשברו שיאים חדשים. אנו צופים קצב צמיחה בריא, אך רגוע יותר – אין התרסקות באופק על פי היסודות. שוק הנדל"ן באתר יאפיין יותר ויותר בצ'אלטים חדשניים, סצנה מפותחת לאורך כל השנה, וקהל לקוחות מכל קצוות העולם. הבעלות בקורשבל תמשיך להיות סמל סטטוס לא פחות משהיא השקעה. עבור משקיעים בעלי הון גבוה וקוני לייף-סטייל, העצה זהה: התמקדו במיקום ובאיכות פריים, החזיקו את הנכס בתקופות תנודה קצרות, ותיהנו גם מהנאה אישית וגם מהערכה פיננסית. כל עוד “שלג” ו”יוקרה” ממשיכים למשוך, שוק הנדל"ן של קורשבל 1850 צפוי לעידן זהב בשנים 2026–2028 ומעבר לכך, בתמיכת היצע נדיר, ביקוש יציב ומהמשיכה הנצחית של האלפים הצרפתיים.
פוטנציאל עליית ערך ההון: נדל"ן בקורשבל 1850 נחשב לעיתים קרובות כהשקעת בלו-צ'יפ, המציעה שמירה איתנה על ההון וצמיחה ארוכת טווח, ולא רווחים ספקולטיביים מהירים. ההיסטוריה מרשימה – ערכי הנדל"ן באלפים הצרפתיים עלו בכ-30% בממוצע מאז 2020 (כ-5.5% בשנה) investropa.cominvestropa.com, ואתרי הנופש היוקרתיים מובילים בביצועים, במיוחד מאז המגפה. במקרה של קורשבל, מחירי הנדל"ן בשנים האחרונות עלו בחדות (למשל, +9% רק ב-2024) investropa.com, וקובעים רף חדש. הציפייה קדימה היא שהקצב יתמתן, אך מומחים חוזים צמיחה מתונה של כ-3–7% בשנה בשוק האלפיני עד 2026 investropa.com. באזור אולטרה-יוקרתי כמו 1850, ניתן לצפות למחירים בקצה העליון של הטווח, כל עוד אין תנודות חריגות. המשמעות היא שצ'אלה בשווי 10 מיליון אירו כיום עשוי לעלות באופן אורגני ל-11–12 מיליון אירו תוך מספר שנים, רק מעליית הערך בשוק. בנוסף, פער ההיצע-ביקוש הייחודי לקורשבל מרמז כי תיתכן עליית ערך מעל הממוצע – בכל פעם שיש גל של רוכשים עשירים חדשים (נניח משווקים מתעוררים או כתוצאה מכלכלה חזקה), יש מקום לקפיצות מחירים בהינתן ההיצע הקבוע. למעשה, פוטנציאל הצמיחה ההונית נשאר חזק, והאסטרטגיה של לקנות ולהחזיק משתלמת. אפילו בטווח הארוך מאוד, נכסי יוקרה אלפיניים הראו עליות יציבות (למשל, שווי הצ'אלטים האיכותיים עלה בכ-33% בממוצע מאז 2008, והצמיחה הואצה לאחר 2020) investropa.com.
תשואות ודמי שכירות: משקיעים צריכים לקחת בחשבון כי התשואות (הכנסות) מהשכרת נכסים בקורשבל 1850 נמוכות יחסית מבחינה אחוזית, כפי שמקובל בשווקי יוקרה אולטרה-יוקרתיים. מכיוון שמחירי הרכישה גבוהים מאוד, ההכנסה מהשכרה, אף על פי שהיא גבוהה במספרים מוחלטים, מתורגמת לתשואה שנתית צנועה. תשואות שכירות נטו טיפוסיות נעות סביב 2–3% באתרי דגל כמו קורשבל snowonly.com. לשם השוואה, אזורים פחות יוקרתיים באלפים הצרפתיים יכולים להניב תשואה נטו של 4–4.5% snowonly.com, והממוצע הארצי בצרפת של תשואות שכירות (לכל סוגי הנכסים) הוא כ-6% mansion-properties.com. כלומר, משקיע בקורשבל לרוב יעדיף הערכת ערך הונית ושימוש עצמי על פני תשואה כספית גבוהה. למשל, נכס בשווי 5 מיליון אירו עשוי להכניס כ-200,000 אירו בשנה מהשכרה (אם מושכר בשבועות השיא); אחרי הוצאות, הרווח הנקי יהיה כ-150,000 אירו – שהם סביב 3% תשואה. אך מה שהמספרים האלו לא משקפים הוא גובה שכר הדירה והיכולת לקזז עלויות בעלות. בשבועות החורף המבוקשים (סילבסטר, חופשות בתי ספר), שכר דירה שבועי בצ'לטות מובילות יכול לעבור את 80,000–100,000 אירוbusinessinsider.com. גם דירות קטנות יוקרתיות יכולות להניב עשרות אלפי אירו לשבוע בעונה. אם הבעלים מוכן להשכיר את הנכס שלו, למשל, 8–10 שבועות בחורף ואולי עוד כמה שבועות בקיץ, הוא יכול לכסות חלק משמעותי מהוצאות שנתיות (צוות, תחזוקה, מסים) ואפילו להרוויח תוך כדי שהוא ממשיך ליהנות מהנכס בעצמו בחלק מהשנה.
כדאי גם לציין כי הביקוש להשכרה חזק מאוד בקורשבל בשבועות שבהם הבעלים פותחים את בתיהם. מומחי השכרת דירות באלפים מציינים כי צ'לטות במיקומים טובים מגיעות ל-70–90% תפוסה לאורך החורף (ואף לתוך הקיץ)snowonly.com. המעבר לתיירות כל השנה גורם לכך שיולי–אוגוסט תורמים כיום להכנסות משכירות (גם אם במחיר נמוך מהחורף). לפיכך, בעלים מתוחכם יכול להגיע לתפוסה כמעט מלאה בעונות השיא וליהנות מ-תשואה אפקטיבית טובה יותר. יש נכסים המנוהלים על ידי סוכנויות יוקרה או מפעילי טיולים, שמייעלים את התהליך.
אסטרטגיות הזדמנויות והשקעה: עבור משקיעים במיוחד, יש מספר כיוונים למקסם רווחים בקורשבל:
השבחות ושיפוצים: כפי שהוזכר, ניתן לעיתים לרכוש בצ'אלטים ישנים באזורים מעולים הדורשים מודרניזציה בהנחה יחסית קלה. השקעה בשיפוץ יוקרתי (עם שיפור יעילות אנרגטית ואבזור חדש) לא רק שמעלה משמעותית את ערך הנכס אלא גם את הכדאיות להשכרה שלו. לנוכח הרגולציה הדוחפת לבתים יעילים אנרגטית, שדרוגים כאלה גם "מגנים" על ההשקעה לטווח הרחוק.
החזר מע"מ בבניה חדשה: צרפת מציעה תמריץ משתלם לרוכשים התפתחותים חדשים באזורים תיירותיים. אם אתה רוכש נכס בבניה חדשה ומתחייב להשכיר אותו מרוהט עם שירותים ברמה מלונאית (כגון שירותי ניקיון, ארוחת בוקר) למספר שבועות בשנה, אתה זכאי להחזר של 20% מע"מ ממחיר הרכישה freespiritalpine.com. בהקשר של קורשבל, 20% מרכישת נכס בשווי מיליוני אירו הוא סכום משמעותי – מדובר בקפיצה מיידית בהון העצמי. רוכשים רבים של דירות חדשות בקורשבל 1650 למשל, מנצלים את המנגנון הזה, מממנים את המע"מ במהלך הבנייה ודורשים את ההחזר אחרי רכישה באמצעות רישום לתוכנית השכרה. כך משתפרת התשואה והזרם המזומנים, והתשואה מהשכרה הופכת לאטרקטיבית יותר בשנים הראשונות.
שיתופי שימוש: משקיעים מסוימים משתפים פעולה עם חברים או בני משפחה ורוכשים יחד צ'אלט (באופן לא פורמלי או דרך חברה בע"מ), וכך מתחלקים בשימוש ובעלויות. לנוכח המחירים הגבוהים, זה עשוי להיות פתרון יעיל, ועם תיאום נכון, כל צד נהנה גם מזמני שיא. ישנה מגמה מתפתחת של בעלות חלקית או מועדוני חברים יוקרתיים בנכסי סקי, המאפשרים לרכוש "מניות" בצ'אלט יוקרתי במיוחד (אם כי זה תחום חדש ויש לבדוק היטב את החוקיות).
ערך יחסי באזורים פחות מוכרים: אמנם קורשבל עצמה יקרה, אך משקיעים בוחנים לפעמים רכישה בפריפריה של קורשבל (למשל, קורשבל מוריון/1650, קורשבל וילג'/1550, או לה טניה הסמוכה). אזורים אלה נכללים באותו מתחם סקי ונהנים מהמוניטין של קורשבל, אך מחירי הנדל"ן נמוכים יותר. לדוגמה, כפרי לוויין בעמקי השלג עולים 50–70% פחות למ"ר בהשוואה ל-1850 investropa.cominvestropa.com, והתשואות מהשכרה (4%+ נטו) גבוהות לעיתים מאתרי היוקרה snowonly.com. החיסרון: עליית ערך איטית יותר וקהל שוכרים אחר, אך למשקיעים שמחפשים "אסטרטגיית השקעה" יש שמפצלים בין נבחרי פריים ואזורים מתפתחים.
לסיכום, תשואות צפויות בקורשבל 1850 נובעות משילוב של הכנסה שכירות מתונה וצמיחה הונית חזקה. רוכש בשנת 2025 יכול לצפות לעליות ערך שנתיות באחוזים חד־ספרתיים (שמתווספות לבסיס ערך גבוה מאוד) וכן ליכולת לקזז עלויות באמצעות שכירויות שמניבות אמנם רק אחוזים בודדים, אך מהוות סכום ניכר במונחים של יורו. לאור היסודות של שוק הנדל"ן בקורשבל, גם אסטרטגיה שמרנית של החזקה עד לשנת 2028 צפויה להניב תשואה כוללת גבוהה, בשקלול עליית ערך הנכס וכל דיבידנד שכירות שיתקבל. המפתח הוא לרכוש נכס איכותי (מבחינת מיקום ומפרט), כי נכסי יוקרה תמיד יהיו המבוקשים ביותר – מה שמבטיח נזילות גבוהה ותמחור פרמיום בעת היציאה מהשקעה. לצורך חיזוק הביטחון בשוק: ניתוחי מומחים מגדירים את מגמת הנדל"ן באלפים כ-“עולה באופן מובהק” ומדגישים שאתרי נופש מרכזיים כמו קורשבל נהנים מתשתית כלכלית חזקה ביותר גם קדימה investropa.cominvestropa.com.
רגולציה ומדיניות ממשלתית המשפיעה על נדל"ן
חוקי יעילות אנרגטית ("חוק האקלים"): שינוי מדיניות משמעותי המשפיע על הנדל"ן בצרפת הוא האיסור ההדרגתי על השכרת נכסים בדירוג אנרגטי נמוך. החל משנת 2025, דירות שדורגו בדרגת אנרגיה "G" לא יוכלו להיות מושכרות כחוק בצרפתmansion-properties.com. עד 2028, האיסור מתרחב גם לנכסים בדירוג "F", ובהמשך גם ל-"E" ב-2034. באתרי סקי באלפים, לא מעט שאלטות מסורתיות שנבנו לפני עשרות שנים עלולות להיכנס לקטגוריות הדירוג הנמוכות (בשל חלונות חד-שכבתיים, בידוד בלתי מספיק, מערכות חימום ישנות ועוד). לבעלי דירות בקורשבל, זה הפך לסוגיה בוערת: על מנת לשמור על פוטנציאל ההשכרה, יש לעדכן את הנכס לעמידה בתקן. כבר עתה אנו עדים ל"בריחה לאיכות" – כלומר קונים מתמקדים בשאלטים חדשים, מבודדים היטב, או כאלו שכבר שודרגו למערכות חימום ובידוד מודרניותinvestropa.cominvestropa.com. שאלטים ישנים בעלי דירוג נמוך נקלעים לשוק דו-שכבתי: או שהם נמכרים במחיר נמוך, או שלא נמכרים כלל, או שבעליהם משקיעים בשיפוצים (פאנלים סולאריים, משאבות חום, בידוד משופר) כדי להעלות את הדירוג. תקנות אלו, באופן די מפתיע, תומכות בעליית מחירים בנכסים איכותיים – כיוון שבתים שמקיימים את הדירוגים A/B הופכים ליקרים ומבוקשים אף יותר investropa.cominvestropa.com. בקורשבל 1850 שאלטים יוקרתיים רבים עברו שיפוץ להתקנת חלונות משולשים, חימום גיאותרמי ועוד, כדי להבטיח שיוכלו להמשיך להיות נכסי השכרה. בסך הכול, המדיניות הזו דוחפת את השוק לקיימות, מה ששפר בטווח הארוך את איכות המלאי ואף עולה בקנה אחד עם ערכי הקונים (רבים מקרב בעלי ההון אוהבים את שדרוגים ידידותיים לסביבה כחלק מהסטנדרט היוקרתי).
רגולציה על השכרות לטווח קצר: אזורים עתירי תיירות בצרפת מאזנים בין רווחיות ההשכרות לטווח קצר לבין צורכי הקהילה. בחלק מהעיירות האלפיניות (במיוחד הגדולות כמו שאמוני), הרשויות המקומיות הגבילו את מספר השכירות לתיירים או דרשו היתרים מיוחדים להפעלתן dmproperties.cominvestropa.com. שאמוני, לדוגמה, הטעילה מכסות על דירות נופש באזורים מסוימים במטרה לפנות דיור לתושבים מקומיים ולעובדים עונתיים. בעוד הגודל הקטן יותר של קורשבל והיותה אתר נופש ייעודי משמעם שטרם הוטלה מגבלה מחמירה (הכלכלה נשענת על השכרות), היא אינה חסינה לפיקוח רגולטורי. בעלי נכסים בקורשבל חייבים לרשום את הנכס שלהם אם הם משכירים לטווח קצר ולשלם מס תיירות. אם בעתיד יוחלטו חוקים – למשל, הגבלת מספר השבועות שניתן להשכיר נכס, או דרישה לסטטוס מגורים עיקריים על מנת להשכיר ללא הגבלה – הדבר עשוי להשפיע על חישובי ההשקעה. עם זאת, לאור הפרופיל של קורשבל 1850 (בעיקר בתי נופש יוקרתיים ותשתיות תיירות), כל מדיניות כזו צפויה להיות מדודה. ראוי לציין, שהגבלת היצע הנכסים להשכרה במקומות כמו שאמוני מובילה ליותר ביקוש (ולמחירים גבוהים יותר) לנכסים שכן זמיניםinvestropa.cominvestropa.com. אפקט דומה עשוי להתרחש בקורשבל: אם אי פעם תוגבל ההשכרה, הנכסים הבלעדיים שיישארו יזכו לביקוש אף גבוה יותר מתיירים אמידים. זהו תחום למעקב, אך נכון ל-2025, קורשבל עדיין שוק ידידותי מאוד להשכרות ללא מגבלות מקומיות ייחודיות על דירות נופש (למעט מה שנקבע בחוק הלאומי).
מיסים על בתים שניים: ממשלת צרפת והרשויות המקומיות הטילו מיסים שמיועדים לבעלי בתים שניים, הכוללים רבים מהמחזיקים בנכסים בקורשבל. צעדים אלה כוללים תוספת מס מגורים (taxe d’habitation) מוגדל באזורים שהוכרזו רשמית כסובלים ממחסור בדיור לתושבים המקומיים (zones tendues). מחוז סבואה של קורשבל התיר העלאה של עד 60% במסי הבתים השניים במקרים מסוימים. בנוסף, בחלק מהאתרים הפופולריים קיים מס על בתים ריקים שמטרתו להרתיע מהשארת נכסים ריקים. למעשה, כשמדובר בשאלי בשווי של מיליוני יורו, המיסים המקומיים הללו יחסית זניחים (תוספת של כמה אלפי יורו בשנה) ולא מנעו מרוכשים אמידיםinvestropa.com להיכנס לשוק. המשטר המס הלאומי בצרפת כולל היבטים ידידותיים למשקיעים: אין "מס רוכש זר" גורף, וצורפת אף שינתה ב-2018 את מס העושר כך שהוא מתמקד רק בנדל"ן (IFI – מס עושר נדל"ן) החל על שווי נדל"ן נטו מעל €1.3 מיליון בשיעור מתקדם של עד כ-1.5%. רוכשים מחו"ל לרוב פשוט לוקחים זאת בחשבון בעלות החזקת נכס בצרפת. על הכנסות שכירות, בעלי נכסים זרים משלמים מס הכנסה צרפתי (עם אמנות למניעת כפל מס), אך ניתן לקזז הוצאות, ותוכניות אטרקטיביות כמו LMNP (השכרה מרוהטת) מספקות טיפול מס מיטיב. מעבר לכך, קיימות הטבות מס על השכרה: הכנסות מהשכרה מרוהטת לרוב ניתנות לקיזוז באמצעות פחת והוצאות, ולעיתים יוצרים הכנסה חייבת מס נמוכה במיוחד על שאלי שמנוהל ביעילות. תמריץ נוסף קיים בבנייה חדשה – מע”מ (20%) ניתן להחזר אם הנכס מושכר עם שירותים, מה שמעלה משמעותית את התשואה freespiritalpine.com. בנוסף יש נקודות זיכוי ומענקים לשיפוצים ירוקים (בתוך מערך היוזמות הירוקות של צרפת). בסיכומו של דבר, הרגולציה בצרפת נחשבת יציבה ושקופה יחסיתmansion-properties.com. המשקיעים נהנים מהגנה משפטית חזקה (זכות הקניין מעוגנת עמוק) mansion-properties.com והמגמה הצרפתית לדחוף להשכרה בת-קיימא ככל הנראה תגדיל את ערך הנכסים העומדים בתקינה בטווח הארוך.
תקנות תכנון ובנייה מחמירות: הפיתוח בקורשבל 1850 מוסדר על ידי כללי תכנון מחמירים שמטרתם לשמור על הסביבה ההררית ועל האופי הבלעדי של האתר. חוק ההרים (Loi Montagne) ותוכניות עירוניות מקומיות מגבילים פיתוח בקנה מידה גדול, במיוחד מעל גבהים מסוימים. בפועל, המשמעות היא שהיתרי בנייה חדשים נדירים – הדגש הוא על שיקום מבנים קיימים ולא על התפשטות לקרקעות שלא נבנו קודם לכן investropa.com. מגבלות גובה מבטיחות כי הצ'אלטים יישארו בקנה מידה אנושי (ללא מגדלי מגורים), והנחיות עיצוביות שומרות על המראה הקלאסי של הצ'אלט. בנוסף, בניית מגורי נופש חדשים באלפים דורשת לעיתים קרובות להעניק תועלת כלשהי לקהילה (כמו יצירת חנייה או תמיכה בדיור לעובדים עונתיים) כתמורה. מדיניות אלו למעשה נועלות את המחסור בנדל"ן בקורשבל. עבור בעלי הנכסים, זו בשורה טובה כיוון שזה מונע פיתוח יתר שהיה עלול לדלל את שווי הנכסים או את קסם האתר. מצד שני, פרויקטי שיפוץ עלולים להיות יקרים ודורשים זמן רב בשל מכשולי רישוי – אך מרבית הרוכשים מתוך שכבת היוקרה מקבלים זאת כחלק מהבעלות על חלקת גן-עדן. יש לציין שבשווייץ התקנות אף מחמירות יותר (כמו הגבלת ה־Lex Weber על דירות נופש), ואילו בצרפת יש עדיין אפשרות לפתח, אך בצורה מבוקרת. מועצת קורשבל המקומית נדרשת לאזן בין קיימות סביבתית (סיכוני מפולות שלג, תחבורה, משאבי מים) לבין מעמדה כיעד תיירותי עולמי. שדרוגי התשתיות בשנים האחרונות (כמו מעליות חדשות) מלווים לרוב בהערכות סביבתיות, וככל שניתן, ממחזרים או משדרגים מתקנים קיימים ולא בונים חדשים.
לסיכום, המצב הרגולטורי ב־2025 עבור בעלי נדל"ן בקורשבל מאופיין בדגש על איכות ועמידה בדרישות: בתים חסכוניים באנרגיה, השכרה אחראית ופיתוח מבוקר. צעדים אלו, על אף שמסבכים את העניינים בעבור הבעלים, לרוב מגבירים את ערכו היוקרתי והארוך טווח של הנדל"ן בקורשבל. מומלץ לרוכשים לוודא שכל נכס שהם שוקלים עומד כבר בתקנים החדשים או שניתן לשדרגו בקלות – ולהיעזר במומחים מקומיים לייעול מיסוי ולהבנת כללי ההשכרה. חשוב לציין כי צרפת אינה מגבילה רוכשים זרים (אין הגבלות לאזרחים זרים), מה שמבטיח שהביקוש בקורשבל נותר רחב כתמיד, וכולל קונים מאירופה, אמריקה ואסיה.
דינמיקה עונתית והשפעתה על מחירים וזמינות
עונת השיא בחורף (עונה גבוהה): קורשבל 1850 היא ביסודה עיירת סקי, והחורף הוא הזמן שבו הכפר באמת מתעורר לחיים – יש לכך השלכות ישירות על השימוש והמחיר של נדל"ן. התקופה מדצמבר עד אפריל היא עונת השיא, כאשר חג המולד/שנה חדשה ופברואר (חופשות בתי ספר) הם נקודות השיא המובהקות. בזמנים אלו הביקוש למגורים מרקיע שחקים. בעלי שאלטים שמשכירים את הנכסים שלהם לרוב מרוויחים את עיקר ההכנסה השנתית תוך 2–3 שבועות חופשה בלבד. כתוצאה מכך, מחירי השכירות בחורף גבוהים במיוחד (למשל, €50,000+ לשבוע עבור שאלט יוקרה עם 4 חדרי שינה הוא דבר רגיל בשבוע השנה החדשה). גם הפעילות בשוק המכר עשויה לזנק בחורף, שכן מבקרים עשירים לעיתים מחליטים לרכוש לעצמם פיסת מקורשבל לאחר שחוו את אורח החיים. זה לא נדיר שסיורי נכסים ייערכו במקום בעונת השיא בעקבות שוכרים מוקסמים. עם זאת, המלאי למכירה בדרך כלל נמוך ביותר בחורף – בעלי נכסים רבים יעדיפו לדחות פרסום עד האביב/קיץ כדי לא להפריע להשכרות החורף הרווחיות או לזמן החופשה האישי. לכן החורף הוא הזמן שבו הקונים חווים את המוצר (את הנופש ולעיתים את הנכס עצמו כדיירים), אך העסקאות בפועל מסתיימות לעיתים קרובות בעונות המעבר.
אביב וסתיו (עונות שפל): בסוף אפריל, מעליות הסקי נסגרות וקורשבל נכנסת לשלב שקט. הפשרת השלגים באביב ועונת המעבר (מאי, יוני) מביאות לכך שרבות מהחנויות והמסעדות סגורות. באופן דומה, אחרי קיץ קצר, הסתיו (מסוף ספטמבר ועד נובמבר) נחשב לעונת שפל עם מינימום פעילות תיירותית. תקופות אלה היו מאז ומתמיד עונות רגועות באתר – זמן שבו בעלי שאלטים מבצעים שיפוצים או שדרוגים, הצוות יוצא לחופשות, והכפר מתמלא כוחות. מהבחינה השיווקית, עונת השפל היא הזמן שבו המלאי נוטה להיות הגבוה ביותר וקונים עשויים למצוא מעט יותר מקום למיקוח. מוכרים שמפרסמים בעונת השפל מודעים לכך שמספר הקונים קטן; אם יש להם עניין למכור, הם עלולים לתמחר מעט אטרקטיבי יותר. יחד עם זאת, כיוון שבעלי הנכסים בקורשבל בדרך כלל אינם לחוצים על מזומן, לא כדאי לצפות להנחות עונתיות קיצוניות – השוק לא מתנהג כמו מחירי שכירות עונתית שמתרוממים או צונחים בחדות. מחירי הנכסים אינם נופלים בקיץ/עונת שפל; לכל היותר, יש יותר מקום למיקוח או אפשרות לרכוש ללא תחרות על הנכס. ישנם קונים מנוסים שמכוונים את החיפוש שלהם לאביב: לאחר עונת סקי עמוסה, כמה בעלי נכסים עשויים לשקול למכור (במיוחד אם הנכס לא הושכר או נוצל כפי שציפו). כמו כן, לסוכנויות נדל"ן יש יותר זמן להקדיש ללקוחות בעונת השפל, דבר שיכול להעניק לרוכשים יותר תשומת לב ואפשרות לבדוק את השוק לעומק.
עונת הקיץ (עונת שיא משנית):הקיץ (יולי–אוגוסט) בקורשבל הפך לפופולרי מאוד כאשר הרי האלפים משווקים את עצמם כיעד לכל ימות השנה. אף שהקיץ אינו עמוס כמו החורף, הוא כבר אינו נחשב כמשני. משפחות וחובבי טבע מגיעים לטיולים רגליים, רכיבת אופני הרים, ריצות שטח, גולף (בקרבת מקום) ומנוחה אלפינית. האקלים נעים (ימים חמים, לילות קרירים) והנוף מרהיב, מה שהופך את קורשבל גם בקיץ למפלט הררי יוקרתי. למגמה זו יש מספר השפעות: השכירות בקיץ מהוות כיום מקור הכנסה משמעותי ורבים מהצ'אלטים והדירות מושכרים על בסיס שבועי לתיירים מאירופה, המזרח התיכון (שלעיתים קרובות מחפשים אקלים קריר יותר בקיץ) ומקומות נוספים. בשיא הקיץ שיעורי התפוסה בנכסים מבוקשים עשויים להגיע ל-70% ומעלה snowonly.com. דמי השכירות נמוכים מהחורף אך עדיין נאים – למשל, אותו צ'אלט שמושכר ב-€50,000 לשבוע בחורף עשוי להיות מושכר ב-€15,000–€20,000 לשבוע באוגוסט. עבור בעלי הנכסים, המשמעות היא שהנכס לא עומד ריק 8 חודשים בשנה; ניתן לנצל אותו או להרוויח ממנו ביותר עונות. מהבחינה התרבותית, הדימוי של קורשבל מתרחב כאתר נופש דו-עונתי, בדומה למג'ב או שאמוני. תשתיות כמו מעליות הפועלות בקיץ (לטיילים ולרוכבי אופניים) ואירועים כמו פסטיבלי מוזיקה או זיקוקים מושכים מבקרים. למעשה, ברחבי האלפים, דיווחו אתרי נופש על עלייה משמעותית בביקורי קיץ – בשאמוני חלה עלייה של 46% במכירות כרטיסי מעליות בקיץ תוך שנתיים dmproperties.com, ובקורשבל עצמה הנתונים עולים בהתמדה. הנוכחות לאורך כל השנה תומכת בערך הנכסים מכיוון שבעלים רואים שימושיות גדולה יותר (והכנסות פוטנציאליות) מההשקעה שלהם. זה גם מסייע לצמצם מעט את עונתיות העסקים, והכפר הופך לבר-קיימא יותר לאורך כל השנה.
השפעה על זמינות: מחזור העונות משפיע על מועד היציאה של נכסים לשוק. רבים מהמוכרים מעדיפים להתחיל למכור בסוף החורף או באביב (לאחר שנהנו מעונה אחרונה, או כדי לתפוס את מבקרי האביב), כדי שהעסקה תיסגר בקיץ לפני החורף הבא. באופן דומה, פרויקטים חדשים לרוב שואפים למסירה בסתיו, כך שהקונים יוכלו ליהנות מהנכס בעונת החורף. לכן, הסתיו מתאפיין בריבוי הסכמות וסגירות (למעשה משרדי הנוטריונים באלפים עסוקים במיוחד באוקטובר-נובמבר בסגירת עסקאות כדי שהקונים יקבלו מפתחות עד חג המולד). לגבי השכרות, בעלי נכסים נדרשים להחליט עד תחילת הסתיו אם ישכירו את השבועות המבוקשים או ישתמשו בנכס בעצמם, שכן סוכני השכרה מתחילים לשווק את צ'אלטים לחורף כבר בספטמבר עבור העונה הקרובה.
דינמיקת מחירים: ייתכן שאנשים מניחים שרכישה בחורף יקרה יותר בגלל הביקוש – אך בנדל"ן, המחירים בקורשבל יחסית קבועים לאורך כל העונות (בניגוד למלונות, מחירי הבתים לא מוכפלים בחורף). עם זאת, הערך הנתפס של נכס נמצא בשיאו בחורף: שאלה סקי נראית אטרקטיבית במיוחד כשהיא מוקפת בשלג ובפעילות תוססת. לעיתים זה מוביל למכירות מהירות במחיר המבוקש בחורף, בעוד שאותו נכס המוצג בעונה מתה עשוי לקבל הצעה נועזת יותר. במובן הזה, עשויה להתרחש רכישה "רגשית" בחורף – קונה מתאהב במקום בשיא האווירה ומשלם מחיר מלא. לעומת זאת, משקיע קפדן יעדיף לבדוק בקיץ כדי לבדוק אם מתגלות בעיות שמוסתרות בשלג החורפי (מצב הגג, גבולות הקרקע וכו'), ולנהל משא ומתן באווירה רגועה פחות.
מגמות שימוש – שהייה ארוכה יותר: שינוי עונתי נוסף הוא שבעלים (ושוכרים) מבלים תקופות ארוכות יותר בקורשבל מאשר בעבר. עליית העבודה מרחוק מאפשרת לחלק מהבעלים להגיע למספר חודשים – לדוג' מדצמבר ועד פברואר ברצף – במקום רק לשבוע חופשה. ייתכן שהם יעבדו מהשאלאה שלהם במהלך השבוע וישתמשו בהפסקות לגלישה, ומתייחסים אליה כאילו היא בית משני עיקרי. בדומה לכך, יש שמגיעים בקיץ לחודש של בריחה מהעיר. מגמה זו מטשטשת את הגבולות בין עונות ומגדילה למעשה את הביקוש לתכונות ביתיות ונוחות (משרדים ביתיים, אינטרנט אמין וכו' – קורשבל שיפרה בכך תשתית פס-סיב באזור). זה מחזק את הרעיון שקורשבל אינה רק אתר סקי חולף אלא יעד חיים אלפיני לאורך כל השנה.
לסיכום, העונתיות בקורשבל יוצרת מקצב מחזורי בשוק, כאשר החורף שולט הן בשימוש והן בהתרגשות, אך חשיבות הקיץ עולה. אמנם מחירי הנדל"ן עצמם לא קופצים בעונה, אך עיתוי המכירות, התפוסה וההיצע של נכסים – כולם עונתיים. משקיעים נבונים יתאימו את אסטרטגיותיהם ללוח השנה הזה: ייתכן שיבחרו לקנות באביב, לשדרג בעונה מתה, ולהרוויח מהשכרות בעונה החמה. הדחיפה להרחבת עונות התיירות (חורף וקיץ) בהדרגה מאזנת את המגרש, מה שהופך בסופו של דבר את הנכס לבעל ערך רב יותר, כיוון שהוא פעיל יותר לאורך השנה ומשולב בקהילה שאינה נסגרת מחצית מהזמן.
פיתוחי תשתיות וצמיחה בתיירות
שדרוגי תשתיות סקי: קורשבל ושלושת העמקים משקיעים ללא הרף בתשתיות הסקי שלהם, בהבנה שחווית סקי מודרנית ויעילה חיונית לשמירה על ערך הנכסים ולמשיכת מבקרים אמידים. אחד המוקדים האחרונים הוא הרכבל סליר ששופץ לחלוטין, שייפתח מחדש לחורף 2024/25 עם קרונות פנורמיים חדשים ונוחות מהודרת seecourchevel.com. סליר הוא רכבל חתימה (המעלה גולשים לגובה 2,700 מטר עם תצפית להרי המון בלאן), והשדרוג שלו מדגיש את המחויבות של אתר הנופש למתקנים ברמה הגבוהה ביותר. בנוסף, אזורי המתחילים ב-1850 שודרגו עם דרגנועים מקורים חדשים (מסועי סקי) שהחליפו מסועים ישנים, כדי לספק העלאה מקורה ונוחה לילדים ולמתחילים seecourchevel.com. בשנים האחרונות גם הורחבו מערכות ייצור השלג בקורשבל כדי להבטיח מסלולים ניתנים לגלישה מתחילת דצמבר ועד סוף אפריל, גם בשנים דלות שלג. לדוגמה, לקראת אליפות העולם בסקי 2023 (שהתקיימה בקורשבל-מריבל), הושקעו מיליונים בהכנת מסלולים, פיסט-בשרים חדשים ותותחי שלג כדי להבטיח תנאים ברמה עולמית. הקישוריות בתוך מתחם הסקי נותרת חסרת תחרות: קורשבל מחוברת באופן ישיר למריבל ולואל טורנס, ומיזמים עדכניים כמו רכבל אורל-סים קארון מ-2021 (בעמק הרביעי) חיזקו עוד יותר את "שלושת העמקים" כאזור גלישה אחד ענק snowonly.com. עבור בעלי נכסים, השדרוגים הללו משמעם איכות סקי עקבית וחוויית אירוח טובה יותר – כך שממשיכים להיות ביקושים גבוהים להשכרות וערך הנדל"ן הגבוה מוצדק.
שירותי יוקרה והתרחבות: השיפורים בהר ממשולבים בהתפתחויות בכפרי הנופש. קורשבל 1850 כבר מתגאה באחת מהקבוצות המרוכזות הגדולות ביותר של מלונות 5 כוכבים בעולם (מחוץ לערים הגדולות) businessinsider.com. זה כולל מוסדות ידועים כמו Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée ואחרים, שמפנקים את המבקרים ומעלים את יוקרת הנופש. באופן מרשים, בקורשבל (בכל הרמות) יש 7 מסעדות עם כוכב מישלן, המספר הגבוה ביותר באלפים businessinsider.com, המחזק את מעמדה כיעד קולינרי. המגמה היא לכיוון יוקרה חוויתית: פרויקטים חדשים משלבים לינה עם גלריות קניות יוקרתיות, מועדונים פרטיים ומרכזי בריאות. התפתחות בולטת היא מלון ה-Maya Collection החדש, מלון יוקרה אולטרה מתוכנן להיפתח בקורשבל עד דצמבר 2025 voguebusiness.com. בדומה לכך, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (החברה שמאחורי בתי הקזינו והמלונות המפוארים במונקו) מעורבת גם היא בקורשבל עם תכניות ללודג'ים יוקרתיים ופרויקטי אירוח עד 2026 voguebusiness.com. פרויקטים אלו מעידים על כך שמשקיעים מזרים הון לתשתיות התיירות של קורשבל, בציפייה לביקוש מתמשך. האתר גם מתכונן לחגוג את יום השנה ה-80 ב-2026/27, וככל הנראה יחנוך אז כמה מאותם מקומות חדשים ויארח אירועים נוצצים voguebusiness.com. עבור בעלי הנדל"ן, גל מפעילי היוקרה הוא בונוס: הוא מרחיב את האטרקטיביות של האתר (ומביא מבקרים עשירים חדשים שעשויים להפוך לרוכשי נכסים בעצמם) ומרענן כל הזמן את ההילה של קורשבל. הנוכחות של מותגים כמו לואי ויטון, דיור, קרטייה וכו', במחוז הקניות של קורשבל (שכולם מחזיקים שם בוטיקים) מוסיפה לתחושת הקוסמופוליטיות voguebusiness.com.
תחבורה ונגישות: הנגישות של קורשבל תמיד הייתה חלק מהמשיכה היוקרתית שלה. לאתר הנופש יש נמל תעופה פרטי לאליט (אלפורט) ממש מעל 1850, מהגבוהים באירופה, המאפשר למטוסים פרטיים קטנים ומסוקים לנחות ממש על המדרון businessinsider.com. המשמעות היא שאנשים חשובים ומפורסמים יכולים לטוס ישירות מפריז או ז'נבה לקורשבל, ולחסוך שעות של נסיעה ברכב. נמל האלפורט, המפורסם במסלול ההמראה הקצר והעולה שלו, משמש גם כאטרקציה תיירותית בחורף (הגולשים עוצרים לצפות במטוסים ממריאים ונוחתים) businessinsider.com. מבחינת תשתית תחבורה רחבה יותר, יש התפתחויות גדולות באזור: מסילת הרכבת המהירה ליון-טורינו הנבנית (שחלקה כולל תחנה בסן-ז'אן-דה-מוריין, כ-45 דקות נסיעה מקורשבל ברכב) צפויה להסתיים לקראת סוף העשור snowonly.com. עם סיום העבודות, זמן הנסיעה מפריז לאלפים הצרפתיים יתקצר משמעותית – ואולי יביא עוד מבקרים לסופי שבוע. דמיינו את האפשרות להגיע למוּטְיֶיה (עיירת העמק של קורשבל) ברכבת מפריז בכ-4 שעות בלבד; זה עשוי להפוך את קורשבל לנגישה יותר גם לקהל אירופי רחב יותר, כולל מי שמעדיף לא לטוס. בנוסף, שיפורים בכבישים המקומיים (המסלול ממוטייה לקורשבל עבר שדרוגים ותעלות משופרות במשך השנים) ממשיכים לשפר את הבטיחות ולהפחית עומסים בשבועות העומס. יחד, השדרוגים האלו מחזקים את המשיכה של קורשבל כיעד יוקרה נגיש, למרות מיקומה המבודד בהרים.
קיימות וסביבה: מתוך הכרה באיומים הכפולים של שינויי האקלים והעלייה בעלויות האנרגיה, רשויות קורשבל ומפעילי המעליות אימצו שדרוגים לקיימות. חברת Societé des 3 Vallées (S3V), שמנהלת את מעליות הסקי, מפעילה כיום 100% מהמעליות באמצעות אנרגיה מתחדשת (הידרואלקטרית וסולארית) seecourchevel.com. בשנת 2024 הם התקינו פאנלים סולאריים בתחנת הגונדולה Ariondaz בקורשבל מוריון כדי לייצר חשמל באתר, בכמות מספקת להפעלת רכבל מהאנרגיה הסולארית seecourchevel.com. הם גם השקיעו בכלי גישור שלג חסכוניים באנרגיה המונחים ב-GPS, המייעלים את מסלולי הגישור ומצמצמים את צריכת הדלק seecourchevel.com. בתחום פיתוח הנדל"ן, בנייה חדשה מבוצעת לפי תקני בידוד מחמירים וכוללת לעיתים קרובות חימום גיאותרמי או חימום סולארי לבריכות וכדומה. ממשלת האתר יישמה אמצעים כגון סבסוד שיפוץ אנרגטי למבנים ישנים. אפילו מדיניות קטנות, כמו חובת צמיגי חורף ברכבים כחוק במהלך העונה למען הבטיחות seecourchevel.com, מעידות על דגש על קיימות ובטיחות. מאמצים אלו מבטיחים שקורשבל תישאר קיימא כאזור סקי לטווח הארוך (ממתנים את השפעות האקלים) ומהווים נקודת מכירה למשקיעים בעלי מודעות סביבתית. בנוסף, קהל לקוחות עשיר שרגיש לאחריות סביבתית יעדיף אתר "ירוק" וכך גדלה האטרקטיביות של המקום. כל אלה מוסיפים ערך בלתי מוחשי לנדל"ן: אתר מנוהל היטב ובצורה בת-קיימא ישמור על מעמדו (וכך גם על הביקוש לנכסים בו) לשנים רבות קדימה.
אירועים ופרופיל גלובלי: כוכבה של קורשבל היה במלוא הדרו במהלך אליפות העולם בסקי אלפיני של FIS בפברואר 2023, שאורגנה במשותף עם מריבּל. אתר הסקי נהנה מחשיפה תקשורתית בינלאומית וניצל את ההזדמנות להציג את מתקניו (כולל איצטדיון סיום חדש ומעליות ששודרגו). הצלחת האירוע הדגימה את יכולתה של קורשבל לארח אירועים רחבי היקף, מה שמבשר טובות לתוכניות עתידיות כמו האולימפיאדה. אכן, האלפים הצרפתיים (כולל קורשבל) נחשבים מועמדים חזקים לאירוח אולימפיאדת החורף 2030, ורבים מצפים כי הם יזכו בכך voguebusiness.comvoguebusiness.com. ציפייה זו כבר האיצה פרויקטים שונים – למשל, מתוכנן עיצוב מחדש של ה"סנואו פרונט" בקורשבל 1850 ותחנת רכבל שנוס כדי לחדש את מרכז כפר הסקי לקראת אפשרות לאירוח האולימפיאדה voguebusiness.com. במידה שהאולימפיאדה תאושר, צפויה פריחה מיידית בהשקעות בתשתיות: שדרוג כבישים, הרחבת אפשרית של אירוח (אם כי בקורשבל כנראה באמצעות מתקנים זמניים בשל הגבלה על בניה קבועה), וטיפוח כללי. גם אם קורשבל לא תהיה אתר רשמי, היא צפויה לארח אורחים נכבדים או נבחרות לאימונים (כפי שעשתה באולימפיאדות קודמות), והעלייה בתיירות תהיה משמעותית. בנוסף, חגיגות ה-80 בשנים 2026/27 יכללו כנראה אירועים מיוחדים, אולי פתיחת מוזיאונים או אתרים תרבותיים חדשים שיחגגו את תפקידה החלוצי של קורשבל כאתר סקי שתוכנן מראש (הוקם ב-1946). השקעות תרבותיות כאלה מוסיפות עומק לאטרקטיביות של האתר מעבר לסקי.
*אתרי הנופש השווייצריים רשמו צמיחה ממוצעת של כ־3.5% בשנת 2024 dmproperties.com; וורבייה, כאחד מאתרי הפרמייר של שווייץ, כנראה חווה צמיחה דומה או מעט גבוהה יותר בשל הביקוש הרב.
צמיחת התיירות ותוכניות לעתיד: ההשפעה המשולבת של כל הגורמים הנ"ל משתקפת בנתוני התיירות: בעונת 2024/25, קורשבל רשמה כ-1.2 מיליון לילות אירוח, עלייה של 16% מעונת 2018 (לפני הקורונה)voguebusiness.com. מדובר בצמיחה מרשימה ליעד שכבר מבוסס וידוע. צמיחה זו היא חלק ממאמץ אסטרטגי לשווק את האתר לאורך כל השנה ובזירה הבינלאומית. משרד התיירות פונה לשווקים חדשים (למשל, בוצעה פנייה ממוקדת למבקרים מארה"ב, המזרח התיכון ואסיה באמצעות מסעות פרסום ושותפויות). הכנסת פסי הסקי Ikon ו-Epic (כרטיסי עונה עולמיים) המשלבים ימי גלישה בשלושת העמקים הפכה את הגישה לסקי הבינלאומי (במיוחד אמריקאים) לנוחה יותר בקורשבל, ורבים התאהבו במקום dmproperties.com. המתכננים באתר שמים דגש גם על איזון בין צמיחה לאקסקלוסיביות: בניגוד לאתרי סקי המוניים, קורשבל אינה שואפת להגדלה דרמטית של נפח הגולשים (מה שעלול להעמיס על הרכבלים והמסלולים). במקום זאת, מושם הדגש על שיפור איכות – למשל, חוויות טובות יותר, יותר פעילויות שאינן סקי (פארק מים Aquamotion, מזחלות כלבים, טיסות רחיפה ועוד) ושיפור השירותים (אפליקציות לשירותים לפי דרישה, סקי קונסיירז' וכו'). בדרך זו, קורשבל שומרת על מותג יוקרתי – מה שממשיך למשוך מבקרים (וקוני נכסים) עשירים. חשוב לציין כי הסינרגיה בין השקעה ציבורית (ברכבלים, כבישים, אירועים) להשקעה פרטית (במלונות, חנויות, שאטלים) יוצרת מעגל מחזק: האתר נשאר בחזית החדשנות והיוקרה, ולכן הנדל"ן כאן נשאר מבוקש במיוחד ברמה עולמית.
ניתוח השוואתי מול אתרי נופש אלפיניים אחרים (מג'ב, ואל ד'זיר, וורבייה)
קורשבל 1850 נזכרת לעיתים קרובות באותה נשימה עם קומץ אתרי נופש אלפיניים יוקרתיים. כדי לשים את שוק הנדל"ן שלה בפרספקטיבה, יש טעם להשוות נתונים ומאפיינים עיקריים עם ואל ד'יזר ומג'ב (המקבילות הצרפתיות שלה) ווורבייה (המתחרה השווייצרית הבכירה):
מחירים: המחירים בקורשבל 1850 נמצאים בשיא שוק הנדל"ן הצרפתי – זהו אתר הנופש הצרפתי היחיד שמתחרה בעקביות עם אתרי היוקרה השוויצריים מבחינת מחירinvestropa.com. המחירים הבכירים בואל ד'יזר קרובים מאחור (מתקרבים ל-€30,000 למ"ר עבור הנכסים הטובים ביותר) investropa.com, אך בממוצע קורשבל עדיין עוקפת אותה. מג'ב, על אף יוקרתה הרבה, מציגה רמות מחירים נמוכות יותר – בשל הגובה הנמוך יותר והמלאי המרובה של קרקעות זמינות לפיתוח (זוהי עיירה רחבה ומפוזרת). לדוגמה, בקתה אלגנטית שעשויה לעלות €5M במג'ב תעלה בקלות €8–€10M בקורשבל 1850. ורבייה בולטת כמתחרה ישירה מבחינת יוקרה ומחיר: כפי שמוצג, נכס פריים בורבייה מתחיל בסביבות CHF 22,100 (~€23,600) למ"ר ומגיע עמוק לתוך טווח ה-€30,000 ubs.comubs.com. למעשה, שווייץ מתהדרת בחמשת שווקי הסקי היקרים ביותר באלפים, כאשר סנט מוריץ ו-Gstaad לרוב מגיעות לכ-€40,000 למ"ר בנכסי עילית ubs.comubs.com. קורשבל 1850 עדיין נמצאת קצת מתחת לאלו – בינתיים. ראוי לציין כי הזינוק של 9% במחירי קורשבל ב-2024 היה גבוה יותר מקצב הצמיחה של כל אתר נופש שוויצרי באותה שנה, מה שמרמז כי הפער עשוי להצטמצם dmproperties.com.
עבור משקיעים, הבדלי המחירים האלו מתבטאים גם ב"כרטיסי כניסה" שונים: ניתן לרכוש דירת יוקרה במז'ב במחיר של דירה קטנה מאוד ב-1850. מי שמניעיו השקעתיים בלבד עשוי למצוא ערך במז'ב או באתרי סקי צרפתיים מתפתחים (פוטנציאל עלייה גבוה יותר באחוזים), אך המשיכה בקורשבל היא שמדובר בנכס איכותי ויציב – בדומה להחזקה בנכס במונקו לעומת עיר זולה יותר.
ביקוש ותמהיל רוכשים: כל ארבעת האתרים מושכים קונים עמידים מהעולם, אך עם הבדלים דקים:
קורשבל 1850 – מאוד בינלאומי; אירופאים בולטים (בריטים, בלגים, שווייצרים, עשירי צרפת), עניין משמעותי מהמזרח התיכון ואסיה, וקונים אמריקאיים הולכים ומתרבים investropa.cominvestropa.com. גם פופולרית היסטורית בקרב רוסים. הרוכשים כאן לעיתים קרובות מחפשים נכסי פרסטיז'ה ואינם מהססים לשלם מחיר פרמיה עבור היוקרה.
ואל ד'יזר – מסורתית יעד מועדף על השוק הבריטי היוקרתי והעשירים הצרפתים. מוניטין חזק לחובבי סקי רציניים (שטחים נרחבים למקצוענים) לצד בקתות יוקרתיות. פרופיל הרוכשים כאן אולי מעט יותר אירופי מזה של קורשבל, אך גם כאן ניכרת עלייה בקונים מחוץ לאירופה.
מז'ב – מושכת קהל עמיד יותר מעודן (פיתוחה החל על ידי משפחת רוטשילד כתגובה צרפתית לסנט מוריץ). רוכשים צרפתיים ושווצרים מאזור ז'נבה אוהבים את מז'ב בזכות הכפר האופנתי (קניות בוטיק, גסטרונומיה, בקצב רגוע יותר מאשר בקורשבל) ואורח החיים השנתי. פופולרית גם בקרב משפחות – לא רק על סקי אלא על החיים האלפיניים הכלליים (גולף, רכיבה על סוסים, פסטיבלי מוזיקה). קיימת נוכחות בינלאומית (בריטניה, בלגיה, אמריקאים/אסייתים מסוימים), אך לא מובחנת כמו בקורשבל.
ורבייה – מאוד בינלאומית; שילוב של בריטים (תואר כ“לונדון על השלג” בזכות ריבוי בריטים), פאן-אירופאים ועשירי העולם. החוק השווייצרי מתיר לזרים לרכוש בוורבייה (מכסות קנטון ואלה), ולכן ישנם בעלי נכסים לא-שוויצרים רבים, כולל סלבס וטייקוני עסקים. לאזור יש וייב צעיר יותר וספורטיבי – מפורסם בסקי אוף-פיסט וסצנת אפרה-סקי תוססת – אך עם הרבה רוכשים עמידים במיוחד. אתרי סקי שווייצריים כדוגמת ורבייה נהנים מיציבות הכלכלה השווייצרית ולעיתים גם מיתרונות מיסויים (יש רוכשים זרים שמעתיקים תושבות כדי ליהנות משיטת מס חד פעמית).
שוק השכירות ותשואות: גם בקורשבל וגם בוואל ד’יזר יש שווקי שכירות חזקים בחורף, אך קורשבל גובה תעריפים שבועיים גבוהים יותר בשל היוקרה והנוחיות שלה (מסעדות עילית ועוד). שאלי סקי-אין/אאוט בקורשבל 1850 יכול להיות מושכר ביותר משאלי דומה בוואל ד’יזר, לעיתים בפער של 20–30%, שמשקף את מעמדה של קורשבל. שוק השכירות של מג’ב עונתי מעט יותר (מצוין לחג המולד ולפברואר, שקט יותר בין לבין) ויש לו גם שוק השכרות לקיץ (גולף/חופשות). השכירות בורבייה דומות לקורשבל בשבועות השיא (שתיהן ברמת המחירים העליונה להשכרת סקי) – שאלי של 100 אלף יורו/שבוע בקורשבל עשוי להיות גם CHF 100 אלף/שבוע בורבייה. התשואות הנקיות בכל הנכסים היוקרתיים האלו נותרות נמוכות יחסית (~2–3%) כפי שמצוין בsnowonly.com. שימו לב שבאופן בולט, בעלות על נכסים באתרי סקי שווייצריים כוללת לעיתים הוצאות בעלות גבוהות יותר (מיסי עושר שנתיים קנטונליים, ושירותים יקרים יותר), ויש הגבלות נוקשות על השכרה (חלק מהבקתות שרכשתם ברישיון לשימוש עצמי לא תוכלו להשכירן בקלות). בצרפת, למעשה, תהליך השכירות פשוט יותר.
גובה האתר ואמינות שלג: קורשבל 1850 וואל ד’יזר שתיהן בגובה רב (1850 מטר וגם בוול–לה–דייל, כאשר הכפר הראשי של ואל ב-1800 מטר) עם טררנים לסקי עד 3,000+ מטר. המשמעות היא אמינות שלג גבוהה מאוד, ובזמן שהאקלים מתחמם, זו חוזקה קריטית – ולכן הן מובילות גם בעליית המחירים. מג’ב, בגובה 1100 מטר, מושפעת יותר משנים עם שלג מועט (למרות שהושקע בשלג מלאכותי). הכפר הראשי בורבייה כ-1500 מטר, עם סקי עד 3300 מטר במון פור, כך שגם שם אמינות השלג גבוהה. בולטת מגמת ה“פרימיום לגובה”: אתרים מעל 1500 מטר חוו צמיחה גבוהה יותר מהנמוכים investropa.com. זה עובד לטובת קורשבל, ואל ד’יזר וורבייה – וזו דאגה מסוימת לגבי מג’ב (אם כי כוח המשיכה בקיץ והאופי שלה מאזנים זאת).
אורח חיים ותשתיות: לכל אתר יש את ההצעה הייחודית שלו. קורשבל 1850 עוסקת בזוהר ונוחות – תוכלו לגלוש ישירות לעיירה, ואז לקנות בשאנל, לאכול במלון מפואר וליהנות מחיי לילה הכוללים מועדונים טרנדיים וגלריות אמנות. ואל ד’יזר משלבת גלישה עוצמתית עם סצנה כפרית חיה ופחות רשמית; ישנם הרבה שאלי יוקרה ואפילו כמה מלונות 5 כוכבים כיום, אך האווירה היא “יוקרה לחובבי סקי” יותר מאשר “יוקרה ראוותנית” של קורשבל. מג’ב מציעה מרכז כפר בסגנון ימי-ביניים מקסים, כרכרות סוסים ושילוב של יוקרה ואותנטיות – כמעט כמו “להיראות בכפר” (בדומה לסנט מוריץ) כמו הגלישה עצמה. זהו גם כפר חי ופועל כל השנה, עם אוכלוסיה קבועה נכבדה – מה שמושך את מי שמחפש קהילה אמיתית. ורבייה ידועה בחיי הלילה והאוף-פיסט – מאוד ספורטיבית ביום וחברתית מאוד בלילה. מעט פחות יוקרתית בקמעונאות (פחות חנויות מעצבים מקורשבל) אך עם שירותים ואירועים יוקרתיים (כמו פסטיבל המוזיקה של ורבייה).
מנקודת מבט של משקיע: השוואת קורשבל מול וורבייה היא לעיתים קרובות שאלה של העדפה בין מערכות צרפתיות לשווייצריות. יש המעדיפים את צרפת בזכות תהליך הרכישה הפשוט יותר ואי הגבלות על קניית נכס ע"י זרים, בנוסף לאורח החיים (שפה, אוכל, תרבות). אחרים מעדיפים את שווייץ בגלל היציבות, הפרטיות והיוקרה שלה (וכמה יתרונות פוטנציאליים של תושבות מס). במונחי השקעה גרידא, בשתיהן נרשמה צמיחה הונית משמעותית. יתרון אחד לקורשבל: אין מכסה על בעלות זרה, כך שנזילות הנכסים גבוהה – כל מיליארדר מכל מקום בעולם יכול לקנות נכס בקורשבל בחופשיות. בוורבייה, רישיונות קניה לזרים מוגבלים מדי שנה, מה שעלול להקטין את הנזילות (אם כי זה גם יוצר מגבלה בביקוש, ובאופן פרדוקסלי תומך במחירים).
תחזית השוואתית: כל אתרי הסקי המובילים האלה צפויים להמשיך להצליח. העלייה האחרונה של קורשבל מצביעה על כך שאולי תאתגר את האתרים השווייצריים מבחינת המחירים הגבוהים ביותר באירופה אם המגמה תמשיך. ואל ד'איזר עוברת שדרוגים (למשל, פרויקט יוקרה חדש וגדול "Le Coin de Val" בתכנון), מה שישמור עליה תחרותית. מחיריה המרוככים יחסית של מג'ב עשויים להפוך אותה לאטרקטיבית למשקיעים המבקשים יוקרה במחיר (יחסית) משתלם, ויש לה קהל צרפתי סופר-עשיר שומר אמונים המייצב אותה. וורבייה, עם הזוהר הבינלאומי וההיצע המוגבל (הכפר גם תחום גיאוגרפית), תישאר שוות ערך לקורשבל.
לסיכום, קורשבל 1850 בולטת אפילו בקרב האליטה: ניתן להשוות אותה אולי לסנט מוריץ או גשטאד ברמת היוקרתיות. בצרפת, קורשבל מספר אחת, עם ואל ד'איזר במקום השני ומג'ב במקום שלישי חזק (יש שיציינו את מריבל או שאמוני, אך אלו ברמת מחירים נמוכה יותר). באלפים בכלל, קורשבל היא אחת הבודדות שמסוגלת למשוך את עשירי העולם בהיקף דומה לזה של אתרי הסקי השווייצריים. זה מבשר טובות להשקעות בנדל"ן – מאגר הרוכשים רחב ומגוון מאוד. עבור אנשים בעלי הון גבוה ששוקלים בין הלוקיישנים הללו, פעמים רבות ההחלטה היא עניין של העדפה אישית: האלגנטיות הצרפתית של מג'ב, הסטייל הספורטיבי של ואל, התחושה הקוסמופוליטית של קורשבל, או האווירה ההדוניסטית של וורבייה. בהיבט השקעה בלבד, המומנטום של קורשבל והפתיחות של צרפת מעניקים לה יתרון מסוים ב-2025 ומעבר לכך.
תחזית 2026–2028: שוק הנדל"ן והגורמים המרכזיים
בעת מבט קדימה אל התקופה 2026–2028, התחזית לשוק הנדל"ן של קורשבל 1850 נותרת חיובית מאוד, עם כמה הסתייגויות ומגמות שראויות למעקב:
המשך צמיחה במחירים: כל הסימנים מצביעים על כך שערכי הנדל"ן בקורשבל ימשיכו לעלות בשנים הקרובות. ייתכן שהצמיחה השנתית לא תהיה חדה כמו הקפיצה של 9% שנרשמה ב-2024, אך גם תחזיות שמרניות מצביעות על עלייה שנתית של 3–5% באתרי הסקי היוקרתיים investropa.com. מספר גורמים תומכים בכך: היצע מוגבל ומתמשך, ביקוש בינלאומי גבוה, והפיכת האתר ליעד יוקרה אמיתי לכל ימות השנה. עד 2028, ייתכן שנראה כבר את רף המחיר העליון של צ’לטים אולטרה-יוקרתיים עובר את €35,000 למ"ר, במיוחד אם יירשמו עסקאות שיא חדשות. מהלך כזה יהפוך את קורשבל 1850 לאחת משוקי הנדל"ן לסקי היקרים בעולם, ויצמצם אולי את הפער לעומת אתרים כמו סנט מוריץ/גשטאד. האפקט המצטבר של אפילו 5% עלייה בשנה אומר שצ'לט ששווה היום 15 מיליון אירו עשוי להיות שווה כ-18 מיליון אירו ומעלה עד 2028, בהתאם למגמת הצמיחה investropa.com.
גורמים כלכליים גלובליים: יש לקחת בחשבון את המצב הכלכלי הרחב. נכון לשנת 2025, שיעורי הריבית באירופה התייצבו ואפילו התרככו (ריבית הפיקדון של ה-ECB סביב 2.5% לאחר הורדות) – מה ששיפר את נגישות המשכנתאותinvestropa.com. אם סביבה של ריביות נמוכות תימשך, או תרד עד 2026–2027, זה מספק דחיפה נוספת לרוכשי היוקרה שלוקחים מימון (חלקם עושים זאת מסיבות מינוף, גם אם לא צריכים בפועל). לעומת זאת, אם האינפלציה תזנק ותביא להעלאת ריבית, שוקי הנדל"ן הכלליים עלולים להתקרר – אך בדרך כלל נדל"ן יוקרה מוביל פחות רגיש לריבית (רוב הרוכשים משלמים במזומן). יציבות גיאופוליטית היא גורם נוסף: קורשבל נהנתה מהיותה יעד בטוח ומבוקש במהלך ההתאוששות מהקורונה ובזמן מתיחויות גיאופוליטיות. אם חוסר הוודאות הגלובלית יימשך, בעלי הון נטו לגוון השקעות לנדל"ן כמקלט בטוח, דבר שיכול להיטיב עם קורשבל. הסביבה הפוליטית בצרפת (למשל, שינויים אפשריים במיסוי עושר) גם היא שווה מעקב, אף שאין כרגע רמזים לשינויים דרמטיים. לסיכום, בהיעדר משבר פיננסי עולמי חריף, הרקע הכלכלי תומך בהמשך השקעות בנדל"ן יוקרה באלפים.
שינויים בדמוגרפיית הקונים: אנו צופים גלים חדשים של קונים בשנים הקרובות. במיוחד, קונים אסייתים (ובייחוד סינים) היו ברובם נעדרים בשנים 2020–2022 בשל מגבלות נסיעה; עם חזרת הנסיעות הבינלאומיות לשגרה, צפוי עניין רב יותר מאסיה. הפרופיל היוקרתי במיוחד של קורשבל מתאים למשקיעים אסייתים עמידים שמחפשים נדל"ן יוקרתי בחו"ל – תופעה שכבר הוזכרה ב-2025 ב-investropa.com. בדומה לכך, יתכן שתהיה עלייה במספר הקונים מהמזרח התיכון (למשל, מדינות המפרץ); בשנים האחרונות נרשמה עלייה במבקרים מקורשבל מהאמירויות, סעודיה וכו', במיוחד באוגוסט ובסביבת ראש השנה האזרחית. סגמנטים בינלאומיים אלה יוסיפו עומק לבריכת הביקוש. קונים אמריקאים צפויים להמשיך בנוכחות החזקה שלהם, במיוחד אם הדולר יישאר חזק יחסית לאירו (אם כי המטבע עלול להשתנות עד 2026–28). בנוסף לכך, יזמי טכנולוגיה צעירים וגמלאים מוקדמים (מהתחומים הטכנולוגיים/הפיננסיים) בוחרים יותר ויותר בנכסים שמבוססים על אורח חיים – בית סקי יוקרתי הוא חלק מהנרטיב הזה. ייתכן ונראה כי גיל הרוכשים הממוצע יורד מעט, עם יותר בשנות ה-40 לחייהם ולא בעיקר בשנות ה-50/60, ככל שעבודה מרחוק וצבירת עושר בגיל צעיר הופכות נפוצות יותר.
התמקדות שנתית ורווחה: עד 2028, קורשבל צפויה להשלים את השינוי שלה לאתר נופש של ארבע עונות אמיתי. צפו לראות עוד מתקני קיץ (אולי הארכת פעילות הרכבלים, מסלולי אופני הרים חדשים, ייתכן גם מגרש אימונים לגולף או אטרקציות אחרות באזור). חשיבות תחום הרווחה, כפי שצוינה, תמשיך ואף תתעצם – ייתכן שייפתחו באזור מרכזי ריטריט ובריאות ייעודיים (בסגנון אתרי ספא שווייצריים). כך מתרחבת האטרקטיביות של רכישת נכס שם גם מעבר לחובבי סקי. כפי שחוקרת של Knight Frank ציינה, בריאות ורווחה עוקפות כיום את הסקי כגורם המניע הראשי באורח החיים של רוכשי נדל"ן באלפיםdmproperties.com. לכן, נכסים שמותאמים לכך (עם מתקני ספא, שקט, חיבור לטבע) יהיו מבוקשים במיוחד. אנו עשויים גם לראות שוק נישה לchalets “עמידי אקלים” – כאלה שנבנים מחומרים ברי קיימא, עצמאות אנרגטית וכו', שאינם רק עונים לדרישות החוק אלא מציבים סטנדרט שהקונים הירוקים ביוקרה שואפים אליו.
מגבלות פוטנציאליות: אחד הגורמים שיש לשים לב אליהם הוא רמות המלאי – הן כל כך נמוכות שנפח המכירות עלול לרדת פשוט בשל מחסור במוכרים. אם המחירים יגיעו לשיאים חדשים, ייתכן שחלק מהבעלים יבחרו לממש רווחים (ובכך יגדילו את ההיצע), אך באותה מידה, רבים עשויים להחזיק בנכס מאחר שיש מעט השקעות אלטרנטיביות מהנות כמו שאלה קוטג'ים בקורשבל. אם נפחי העסקאות ירדו, מדדי המחירים עלולים להפוך לפחות חלקים (כמה עסקאות חריגות עשויות לעוות את הממוצעים). עם זאת, כל ירידה בפעילות קרוב לוודאי תשקף מחסור בהיצע, לא מחסור בביקוש, מה שאומר שהמחירים יישמרו או אף יעלו. מגבלה נוספת יכולה להיות רגולטורית: אם, באופן היפותטי, עד שנת 2028 צרפת תחליט להטיל מגבלות כלשהן על בעלות זרה (לא צפוי כרגע) או מסים חדשים על בתים יוקרתיים, הדבר עשוי למתן מעט את הביקוש. בנוסף, שינויי אקלים נותר אתגר כולל – אם מזג אוויר קיצוני יקצר משמעותית את החורפים לקראת סוף שנות ה-20, עלול להיות לכך אפקט על התפיסות (אם כי כפי שצוין, הגובה של קורשבל מעניק לה יתרון, ויש לה מערך נרחב של ייצור שלג מלאכותי). עד כה, תחזיות מגמות מצביעות על שלג מספק עד שנות ה-30 לאתרי סקי בגובה רב, אך זו נקודת מעקב לטווח ארוך.
השפעת הביד לאולימפיאדת החורף 2030: באמצע 2025, יש מומנטום חזק לכך שאולימפיאדת החורף 2030 תתקיים בצרפת (האלפים הצרפתיים), ייתכן שהאירועים יתפרסו על פני מספר אתרי סקי (לאחר שאיטליה תארח את 2026). אם צרפת תזכה רשמית באולימפיאדה של 2030 (ההחלטה צפויה סביב 2026), ניתן לצפות לגל עניין סביב 2027–2028 עם סיום פרויקטי תשתית ופניית תשומת הלב הגלובלית לאלפים. האולימפיאדה מובילה לעיתים קרובות לזינוק בביקוש לנדל"ן באזורים המארחים – לא רק ממשקיעים שמצפים להכנסות משכירות גבוהות יותר, אלא גם מאנשים עמידים שרוצים להיות חלק מרגש האירוע. לדוגמה, בקורטינה ד'אמפצו (איטליה) נרשמה עליית מחירים חדה מאז הוכרזה כמארחת לשנת 2026 ubs.com. קורשבל, שכבר משמשת כאתר אימוני אולימפיאדה, תהיה ללא ספק בסיס מרכזי ל-VIP במהלך המשחקים, אפילו אם האירועים יתקיימו במקומות אחרים, בשל מתקני היוקרה ומסלול הנחיתה שלה. לפיכך, התקופה שלפני 2030 עשויה להוסיף עוד כמה נקודות אחוז לצמיחת ערך הנדל"ן בקורשבל מעבר למגמה הבסיסית.
תחזית השכרה: תשואות השכרה צפויות להישאר מתונות, אך הכנסות מהשכרה עשויות לצמוח כאשר מחירי הלילה מטפסים (חלקית בשל אינפלציה, חלקית בשל היצע יוקרה מתרחב). לדוגמה, ב-2028 קוטג' יוקרתי עשוי לבקש יותר מ-€120 אלף לשבוע השנה החדשה. אם יתאגדו יותר שירותים (שף פרטי, ועוד), בעלי הנכס יוכלו לדרוש תעריפים גבוהים יותר. גם שוק ההשכרות לקיץ ימשיך להבשיל – וייתכן שיכפיל את גודלו לעומת היום אם המגמות הנוכחיות יימשכו, ובכך יגדיל מעט את התשואות השנתיות. חדירה של חברות ניהול השכרה מקצועיות (חלקן בבעלות מותגי אירוח יוקרתיים) עשויה גם להקל על תהליך ההשכרה, ולאפשר לבעלים להפיק הכנסה מהנכס כשהוא אינו בשימוש.
סיכום – חזון 2028: עד 2028, קורשבל 1850 צפויה להישאר הפסגה של הנדל"ן האלפיני בצרפת, עם מחירים שנשברו שיאים חדשים. אנו צופים קצב צמיחה בריא, אך רגוע יותר – אין התרסקות באופק על פי היסודות. שוק הנדל"ן באתר יאפיין יותר ויותר בצ'אלטים חדשניים, סצנה מפותחת לאורך כל השנה, וקהל לקוחות מכל קצוות העולם. הבעלות בקורשבל תמשיך להיות סמל סטטוס לא פחות משהיא השקעה. עבור משקיעים בעלי הון גבוה וקוני לייף-סטייל, העצה זהה: התמקדו במיקום ובאיכות פריים, החזיקו את הנכס בתקופות תנודה קצרות, ותיהנו גם מהנאה אישית וגם מהערכה פיננסית. כל עוד “שלג” ו”יוקרה” ממשיכים למשוך, שוק הנדל"ן של קורשבל 1850 צפוי לעידן זהב בשנים 2026–2028 ומעבר לכך, בתמיכת היצע נדיר, ביקוש יציב ומהמשיכה הנצחית של האלפים הצרפתיים.
צ׳אלטים – יוקרה עליונה ומסורת אלפינית:צ׳אלטים הם סימן ההיכר של הנדל״ן בקורשבל 1850, ומגמות עדכניות מראות כי קונים מחפשים פינוק יוקרתי, מודרני ו"לפני כניסה" מאחורי חזית הצ׳אלט המסורתית. רבות מהנכסים הנחשקים ביותר הם צ׳אלטים חדישים או כאלה ששופצו לחלוטין לאחרונה, ומשלבים מראה חיצוני אותנטי אלפיני (עץ ישן, אבן וקווי גג צ׳אלט) עם פנים עכשווי. קונים בסגמנט העליון ב-2025 שמים דגש על צ׳אלטים עם כל מתקן ואבזור אפשרי: בריכות שחייה מקורות או ספא, מרכזי בריאות (סאונה, חמאם, חדר כושר), קולנוע פרטי, מרתפי יין, חניונים מחוממים וגישה ישירה על מגלשיים למסלולים. צ׳אלטים "חמישה כוכבים" מלאים כאלה משיגים את המחירים הגבוהים ביותר למ"ר ונמכרים לרוב במהירות בשוק. לעומת זאת, צ׳אלטים ישנים שדורשים שיפוץ בדרך כלל נתקלים באתגר תמחור – לאחרונה ישנן “התנגשויות בין מה שמבקשים המוכרים לבין מה שמוכנים הקונים להציע” על צ׳אלטים בני עשור או שניים שטרם שודרגו freespiritalpine.com. קונים מוכנים לשלם מחיר שיא על צ׳אלטים חדשים או משופצים לגמרי, אך אם הפנים מיושן או חסרים מתקני בריאות, הם מצפים כיום להנחה או מקום למיקוחfreespiritalpine.com. מגמה זו יוצרת הזדמנות: משקיעים המוכנים לשפץ נכס ישן יכולים להעלות את ערכו משמעותית. בסך הכול, הרף ל”צ׳אלט יוקרתי” ב-2025 גבוה במיוחד – עיצוב "אלפיני שיק" מודרני, חכמת בית חכם, ונוחות ברמת מלון הם הסטנדרט במגזר היוקרתי של 1850.
דירות – פרויקטים חדשים ומגורי שירות: בעוד הצ'אלטים גונבים את ההצגה, דירות יוקרה הפכו לחלק חשוב מהסצנה הנדל"נית בקורשבל, במיוחד באזורי 1650 (מוריון) ו-1550 (הכפר) וכמגורי סקי-אין/אאוט באזור 1850. בשנים האחרונות צצו פרויקטי דירות חדשות שמיועדים לרוכשים שמחפשים שילוב של יוקרה ונוחות. לדוגמה, פיתוחים כמו Sundance Lodge ו-Steamboat Lodge בקורשבל 1650 (צפויים להסתיים בסוף 2025) מציעים מתקני מלון 5 כוכבים – דמיינו שירותי קונסיירז', בריכות שחייה, ספא ומסעדות באתר – והכול במסגרת בעלות פרטית על דירה freespiritalpine.com. מגורים אלה נעים בין דירות 2 חדרים "נעל ונטוש" פרקטיות לדירות פנטהאוז מרווחות עם 5–6 חדרי שינה שיכולות להתחרות בצ'אלטים בגודל freespiritalpine.com. הרעיון הוא להציע חלופה לצ'אלט – כל היתרונות של סגנון החיים אבל עם פחות התעסקות תחזוקתית. נכסים כאלה זוכים לביקוש: רוכשים אוהבים את האפשרות לנהל דירה באופן מלא ואפילו להשכיר אותה כשאינם משתמשים בה (לחלק מהנכסים יש תכניות השכרה). מבחינה עיצובית, הטרנד בדירות דומה לזה של צ'אלטים: שימוש בחומרים מקומיים איכותיים (קורות עץ ישנות, קמינות אבן) בשילוב עיצוב אלפיני מודרני ונקי. חלונות פנורמיים גדולים, תקרות גבוהות, וחללים פתוחים שמנצלים את הנוף נפוצים מאוד. טרנד נוסף הוא חללים גמישים בדירות החדשות – חדרים שיכולים לשמש כחדרי שינה נוספים, משרד ביתי או חדר מדיה, בהתאם לצרכים של הבעלים (מענה לשהיות ארוכות ושילוב עבודה מרחוק). בקורשבל 1850 עצמה ההיצע של דירות מוגבל (הכפר הוא בעיקר צ'אלטים ומלונות), אך היכן שיש דירות, הן לרוב בבנייני צ'אלט בוטיקיים עם 4–10 דירות בלבד, לשמירה על פרטיות ויוקרה.
טרנדים באורח חיים ושירותים:"וולנס" (בריאות ואיכות חיים) עוקף את הסקי כעדיפות – זו מגמה בולטת בנדל"ן האלפיני dmproperties.com. בקורשבל, זה ניכר באופן שבו הצ'אלטים והדירות מעוצבים. רוכשים מעניקים היום ציון גבוה למתקני בריאות פנימיים ולאפשרות שימוש כל השנה. הרבה צ'אלטים חדשים או מחודשים כוללים חדרי ספא ייעודיים, אולמות יוגה או חדרי כושר, מתוך הכרה בכך שבעלים ואורחים עשויים לבלות זמן רב יותר במנוחה והתחדשות מאשר בגלישה על השלג. יזמים שמים לב גם ליעילות אנרגטית וטכנולוגיה – מתקינים בידוד מודרני, משאבות חום, חלונות משולשים וכו', הן כדי לעמוד בתקנות חדשות והן כדי למשוך רוכשי יוקרה אקולוגיים. מערכות בית חכם (שליטה בתאורה, חימום, אבטחה, ואפילו הדלקת הסאונה מראש) הן סטנדרט בנכסי יוקרה. בנוסף, אלמנטים של עיצוב בִּיוֹפִילִי – שילוב מרבי של טבע, אור טבעי ונופי ההרים – זוכים לביקוש, בהתאם לטרנד הבריאות.
בחזית האדריכלית, קורשבל שומרת על קודי עיצוב מחמירים במטרה לשמר את קסם הצ’לטים שלה, כך שמבחינה חיצונית המגמה היא אבולוציה ולא מהפכה. צ'לטים חדשים עדיין נראים כמו צ’לטים מסורתיים (גגות משופעים, חזיתות עץ), אך הם גדולים ומפוארים יותר מהבקתות הכפריות של פעם. חלק מה"צ'לטים" החדשים ביותר הם למעשה אחוזות מיניאטוריות (מעל 1,000 מ"ר), אך מוסווים בקפידה בעץ ואבן. הגידול המתמשך בחנויות יוקרה ומסעדות (עם יותר מ40 בוטיקים מעצבים ועשרות מסעדות שף ב-1850 voguebusiness.combusinessinsider.com) משלים את מגמת הנדל"ן – בעלי נכסים כיום מצפים לאקוסיסטם יוקרתי שלם. לסיכום, מגמות הנדל"ן בקורשבל 1850 לשנת 2025 מדגישות מתקני בריאות ברמה הגבוהה ביותר, עיצוב אלפיני מודרני ומגורים עתירי שירותים (בין אם בצ'לטים עם צוות מלא או במתחמים עם שירות מלא). השוק מגיב לרצון הרוכשים במקלט לכל השנה שמציע הרבה יותר מסתם מקום לישון בו אחרי הגלישה.
הזדמנויות השקעה ותשואות צפויות
פוטנציאל עליית ערך ההון: נדל"ן בקורשבל 1850 נחשב לעיתים קרובות כהשקעת בלו-צ'יפ, המציעה שמירה איתנה על ההון וצמיחה ארוכת טווח, ולא רווחים ספקולטיביים מהירים. ההיסטוריה מרשימה – ערכי הנדל"ן באלפים הצרפתיים עלו בכ-30% בממוצע מאז 2020 (כ-5.5% בשנה) investropa.cominvestropa.com, ואתרי הנופש היוקרתיים מובילים בביצועים, במיוחד מאז המגפה. במקרה של קורשבל, מחירי הנדל"ן בשנים האחרונות עלו בחדות (למשל, +9% רק ב-2024) investropa.com, וקובעים רף חדש. הציפייה קדימה היא שהקצב יתמתן, אך מומחים חוזים צמיחה מתונה של כ-3–7% בשנה בשוק האלפיני עד 2026 investropa.com. באזור אולטרה-יוקרתי כמו 1850, ניתן לצפות למחירים בקצה העליון של הטווח, כל עוד אין תנודות חריגות. המשמעות היא שצ'אלה בשווי 10 מיליון אירו כיום עשוי לעלות באופן אורגני ל-11–12 מיליון אירו תוך מספר שנים, רק מעליית הערך בשוק. בנוסף, פער ההיצע-ביקוש הייחודי לקורשבל מרמז כי תיתכן עליית ערך מעל הממוצע – בכל פעם שיש גל של רוכשים עשירים חדשים (נניח משווקים מתעוררים או כתוצאה מכלכלה חזקה), יש מקום לקפיצות מחירים בהינתן ההיצע הקבוע. למעשה, פוטנציאל הצמיחה ההונית נשאר חזק, והאסטרטגיה של לקנות ולהחזיק משתלמת. אפילו בטווח הארוך מאוד, נכסי יוקרה אלפיניים הראו עליות יציבות (למשל, שווי הצ'אלטים האיכותיים עלה בכ-33% בממוצע מאז 2008, והצמיחה הואצה לאחר 2020) investropa.com.
תשואות ודמי שכירות: משקיעים צריכים לקחת בחשבון כי התשואות (הכנסות) מהשכרת נכסים בקורשבל 1850 נמוכות יחסית מבחינה אחוזית, כפי שמקובל בשווקי יוקרה אולטרה-יוקרתיים. מכיוון שמחירי הרכישה גבוהים מאוד, ההכנסה מהשכרה, אף על פי שהיא גבוהה במספרים מוחלטים, מתורגמת לתשואה שנתית צנועה. תשואות שכירות נטו טיפוסיות נעות סביב 2–3% באתרי דגל כמו קורשבל snowonly.com. לשם השוואה, אזורים פחות יוקרתיים באלפים הצרפתיים יכולים להניב תשואה נטו של 4–4.5% snowonly.com, והממוצע הארצי בצרפת של תשואות שכירות (לכל סוגי הנכסים) הוא כ-6% mansion-properties.com. כלומר, משקיע בקורשבל לרוב יעדיף הערכת ערך הונית ושימוש עצמי על פני תשואה כספית גבוהה. למשל, נכס בשווי 5 מיליון אירו עשוי להכניס כ-200,000 אירו בשנה מהשכרה (אם מושכר בשבועות השיא); אחרי הוצאות, הרווח הנקי יהיה כ-150,000 אירו – שהם סביב 3% תשואה. אך מה שהמספרים האלו לא משקפים הוא גובה שכר הדירה והיכולת לקזז עלויות בעלות. בשבועות החורף המבוקשים (סילבסטר, חופשות בתי ספר), שכר דירה שבועי בצ'לטות מובילות יכול לעבור את 80,000–100,000 אירוbusinessinsider.com. גם דירות קטנות יוקרתיות יכולות להניב עשרות אלפי אירו לשבוע בעונה. אם הבעלים מוכן להשכיר את הנכס שלו, למשל, 8–10 שבועות בחורף ואולי עוד כמה שבועות בקיץ, הוא יכול לכסות חלק משמעותי מהוצאות שנתיות (צוות, תחזוקה, מסים) ואפילו להרוויח תוך כדי שהוא ממשיך ליהנות מהנכס בעצמו בחלק מהשנה.
כדאי גם לציין כי הביקוש להשכרה חזק מאוד בקורשבל בשבועות שבהם הבעלים פותחים את בתיהם. מומחי השכרת דירות באלפים מציינים כי צ'לטות במיקומים טובים מגיעות ל-70–90% תפוסה לאורך החורף (ואף לתוך הקיץ)snowonly.com. המעבר לתיירות כל השנה גורם לכך שיולי–אוגוסט תורמים כיום להכנסות משכירות (גם אם במחיר נמוך מהחורף). לפיכך, בעלים מתוחכם יכול להגיע לתפוסה כמעט מלאה בעונות השיא וליהנות מ-תשואה אפקטיבית טובה יותר. יש נכסים המנוהלים על ידי סוכנויות יוקרה או מפעילי טיולים, שמייעלים את התהליך.
אסטרטגיות הזדמנויות והשקעה: עבור משקיעים במיוחד, יש מספר כיוונים למקסם רווחים בקורשבל:
השבחות ושיפוצים: כפי שהוזכר, ניתן לעיתים לרכוש בצ'אלטים ישנים באזורים מעולים הדורשים מודרניזציה בהנחה יחסית קלה. השקעה בשיפוץ יוקרתי (עם שיפור יעילות אנרגטית ואבזור חדש) לא רק שמעלה משמעותית את ערך הנכס אלא גם את הכדאיות להשכרה שלו. לנוכח הרגולציה הדוחפת לבתים יעילים אנרגטית, שדרוגים כאלה גם "מגנים" על ההשקעה לטווח הרחוק.
החזר מע"מ בבניה חדשה: צרפת מציעה תמריץ משתלם לרוכשים התפתחותים חדשים באזורים תיירותיים. אם אתה רוכש נכס בבניה חדשה ומתחייב להשכיר אותו מרוהט עם שירותים ברמה מלונאית (כגון שירותי ניקיון, ארוחת בוקר) למספר שבועות בשנה, אתה זכאי להחזר של 20% מע"מ ממחיר הרכישה freespiritalpine.com. בהקשר של קורשבל, 20% מרכישת נכס בשווי מיליוני אירו הוא סכום משמעותי – מדובר בקפיצה מיידית בהון העצמי. רוכשים רבים של דירות חדשות בקורשבל 1650 למשל, מנצלים את המנגנון הזה, מממנים את המע"מ במהלך הבנייה ודורשים את ההחזר אחרי רכישה באמצעות רישום לתוכנית השכרה. כך משתפרת התשואה והזרם המזומנים, והתשואה מהשכרה הופכת לאטרקטיבית יותר בשנים הראשונות.
שיתופי שימוש: משקיעים מסוימים משתפים פעולה עם חברים או בני משפחה ורוכשים יחד צ'אלט (באופן לא פורמלי או דרך חברה בע"מ), וכך מתחלקים בשימוש ובעלויות. לנוכח המחירים הגבוהים, זה עשוי להיות פתרון יעיל, ועם תיאום נכון, כל צד נהנה גם מזמני שיא. ישנה מגמה מתפתחת של בעלות חלקית או מועדוני חברים יוקרתיים בנכסי סקי, המאפשרים לרכוש "מניות" בצ'אלט יוקרתי במיוחד (אם כי זה תחום חדש ויש לבדוק היטב את החוקיות).
ערך יחסי באזורים פחות מוכרים: אמנם קורשבל עצמה יקרה, אך משקיעים בוחנים לפעמים רכישה בפריפריה של קורשבל (למשל, קורשבל מוריון/1650, קורשבל וילג'/1550, או לה טניה הסמוכה). אזורים אלה נכללים באותו מתחם סקי ונהנים מהמוניטין של קורשבל, אך מחירי הנדל"ן נמוכים יותר. לדוגמה, כפרי לוויין בעמקי השלג עולים 50–70% פחות למ"ר בהשוואה ל-1850 investropa.cominvestropa.com, והתשואות מהשכרה (4%+ נטו) גבוהות לעיתים מאתרי היוקרה snowonly.com. החיסרון: עליית ערך איטית יותר וקהל שוכרים אחר, אך למשקיעים שמחפשים "אסטרטגיית השקעה" יש שמפצלים בין נבחרי פריים ואזורים מתפתחים.
לסיכום, תשואות צפויות בקורשבל 1850 נובעות משילוב של הכנסה שכירות מתונה וצמיחה הונית חזקה. רוכש בשנת 2025 יכול לצפות לעליות ערך שנתיות באחוזים חד־ספרתיים (שמתווספות לבסיס ערך גבוה מאוד) וכן ליכולת לקזז עלויות באמצעות שכירויות שמניבות אמנם רק אחוזים בודדים, אך מהוות סכום ניכר במונחים של יורו. לאור היסודות של שוק הנדל"ן בקורשבל, גם אסטרטגיה שמרנית של החזקה עד לשנת 2028 צפויה להניב תשואה כוללת גבוהה, בשקלול עליית ערך הנכס וכל דיבידנד שכירות שיתקבל. המפתח הוא לרכוש נכס איכותי (מבחינת מיקום ומפרט), כי נכסי יוקרה תמיד יהיו המבוקשים ביותר – מה שמבטיח נזילות גבוהה ותמחור פרמיום בעת היציאה מהשקעה. לצורך חיזוק הביטחון בשוק: ניתוחי מומחים מגדירים את מגמת הנדל"ן באלפים כ-“עולה באופן מובהק” ומדגישים שאתרי נופש מרכזיים כמו קורשבל נהנים מתשתית כלכלית חזקה ביותר גם קדימה investropa.cominvestropa.com.
רגולציה ומדיניות ממשלתית המשפיעה על נדל"ן
חוקי יעילות אנרגטית ("חוק האקלים"): שינוי מדיניות משמעותי המשפיע על הנדל"ן בצרפת הוא האיסור ההדרגתי על השכרת נכסים בדירוג אנרגטי נמוך. החל משנת 2025, דירות שדורגו בדרגת אנרגיה "G" לא יוכלו להיות מושכרות כחוק בצרפתmansion-properties.com. עד 2028, האיסור מתרחב גם לנכסים בדירוג "F", ובהמשך גם ל-"E" ב-2034. באתרי סקי באלפים, לא מעט שאלטות מסורתיות שנבנו לפני עשרות שנים עלולות להיכנס לקטגוריות הדירוג הנמוכות (בשל חלונות חד-שכבתיים, בידוד בלתי מספיק, מערכות חימום ישנות ועוד). לבעלי דירות בקורשבל, זה הפך לסוגיה בוערת: על מנת לשמור על פוטנציאל ההשכרה, יש לעדכן את הנכס לעמידה בתקן. כבר עתה אנו עדים ל"בריחה לאיכות" – כלומר קונים מתמקדים בשאלטים חדשים, מבודדים היטב, או כאלו שכבר שודרגו למערכות חימום ובידוד מודרניותinvestropa.cominvestropa.com. שאלטים ישנים בעלי דירוג נמוך נקלעים לשוק דו-שכבתי: או שהם נמכרים במחיר נמוך, או שלא נמכרים כלל, או שבעליהם משקיעים בשיפוצים (פאנלים סולאריים, משאבות חום, בידוד משופר) כדי להעלות את הדירוג. תקנות אלו, באופן די מפתיע, תומכות בעליית מחירים בנכסים איכותיים – כיוון שבתים שמקיימים את הדירוגים A/B הופכים ליקרים ומבוקשים אף יותר investropa.cominvestropa.com. בקורשבל 1850 שאלטים יוקרתיים רבים עברו שיפוץ להתקנת חלונות משולשים, חימום גיאותרמי ועוד, כדי להבטיח שיוכלו להמשיך להיות נכסי השכרה. בסך הכול, המדיניות הזו דוחפת את השוק לקיימות, מה ששפר בטווח הארוך את איכות המלאי ואף עולה בקנה אחד עם ערכי הקונים (רבים מקרב בעלי ההון אוהבים את שדרוגים ידידותיים לסביבה כחלק מהסטנדרט היוקרתי).
רגולציה על השכרות לטווח קצר: אזורים עתירי תיירות בצרפת מאזנים בין רווחיות ההשכרות לטווח קצר לבין צורכי הקהילה. בחלק מהעיירות האלפיניות (במיוחד הגדולות כמו שאמוני), הרשויות המקומיות הגבילו את מספר השכירות לתיירים או דרשו היתרים מיוחדים להפעלתן dmproperties.cominvestropa.com. שאמוני, לדוגמה, הטעילה מכסות על דירות נופש באזורים מסוימים במטרה לפנות דיור לתושבים מקומיים ולעובדים עונתיים. בעוד הגודל הקטן יותר של קורשבל והיותה אתר נופש ייעודי משמעם שטרם הוטלה מגבלה מחמירה (הכלכלה נשענת על השכרות), היא אינה חסינה לפיקוח רגולטורי. בעלי נכסים בקורשבל חייבים לרשום את הנכס שלהם אם הם משכירים לטווח קצר ולשלם מס תיירות. אם בעתיד יוחלטו חוקים – למשל, הגבלת מספר השבועות שניתן להשכיר נכס, או דרישה לסטטוס מגורים עיקריים על מנת להשכיר ללא הגבלה – הדבר עשוי להשפיע על חישובי ההשקעה. עם זאת, לאור הפרופיל של קורשבל 1850 (בעיקר בתי נופש יוקרתיים ותשתיות תיירות), כל מדיניות כזו צפויה להיות מדודה. ראוי לציין, שהגבלת היצע הנכסים להשכרה במקומות כמו שאמוני מובילה ליותר ביקוש (ולמחירים גבוהים יותר) לנכסים שכן זמיניםinvestropa.cominvestropa.com. אפקט דומה עשוי להתרחש בקורשבל: אם אי פעם תוגבל ההשכרה, הנכסים הבלעדיים שיישארו יזכו לביקוש אף גבוה יותר מתיירים אמידים. זהו תחום למעקב, אך נכון ל-2025, קורשבל עדיין שוק ידידותי מאוד להשכרות ללא מגבלות מקומיות ייחודיות על דירות נופש (למעט מה שנקבע בחוק הלאומי).
מיסים על בתים שניים: ממשלת צרפת והרשויות המקומיות הטילו מיסים שמיועדים לבעלי בתים שניים, הכוללים רבים מהמחזיקים בנכסים בקורשבל. צעדים אלה כוללים תוספת מס מגורים (taxe d’habitation) מוגדל באזורים שהוכרזו רשמית כסובלים ממחסור בדיור לתושבים המקומיים (zones tendues). מחוז סבואה של קורשבל התיר העלאה של עד 60% במסי הבתים השניים במקרים מסוימים. בנוסף, בחלק מהאתרים הפופולריים קיים מס על בתים ריקים שמטרתו להרתיע מהשארת נכסים ריקים. למעשה, כשמדובר בשאלי בשווי של מיליוני יורו, המיסים המקומיים הללו יחסית זניחים (תוספת של כמה אלפי יורו בשנה) ולא מנעו מרוכשים אמידיםinvestropa.com להיכנס לשוק. המשטר המס הלאומי בצרפת כולל היבטים ידידותיים למשקיעים: אין "מס רוכש זר" גורף, וצורפת אף שינתה ב-2018 את מס העושר כך שהוא מתמקד רק בנדל"ן (IFI – מס עושר נדל"ן) החל על שווי נדל"ן נטו מעל €1.3 מיליון בשיעור מתקדם של עד כ-1.5%. רוכשים מחו"ל לרוב פשוט לוקחים זאת בחשבון בעלות החזקת נכס בצרפת. על הכנסות שכירות, בעלי נכסים זרים משלמים מס הכנסה צרפתי (עם אמנות למניעת כפל מס), אך ניתן לקזז הוצאות, ותוכניות אטרקטיביות כמו LMNP (השכרה מרוהטת) מספקות טיפול מס מיטיב. מעבר לכך, קיימות הטבות מס על השכרה: הכנסות מהשכרה מרוהטת לרוב ניתנות לקיזוז באמצעות פחת והוצאות, ולעיתים יוצרים הכנסה חייבת מס נמוכה במיוחד על שאלי שמנוהל ביעילות. תמריץ נוסף קיים בבנייה חדשה – מע”מ (20%) ניתן להחזר אם הנכס מושכר עם שירותים, מה שמעלה משמעותית את התשואה freespiritalpine.com. בנוסף יש נקודות זיכוי ומענקים לשיפוצים ירוקים (בתוך מערך היוזמות הירוקות של צרפת). בסיכומו של דבר, הרגולציה בצרפת נחשבת יציבה ושקופה יחסיתmansion-properties.com. המשקיעים נהנים מהגנה משפטית חזקה (זכות הקניין מעוגנת עמוק) mansion-properties.com והמגמה הצרפתית לדחוף להשכרה בת-קיימא ככל הנראה תגדיל את ערך הנכסים העומדים בתקינה בטווח הארוך.
תקנות תכנון ובנייה מחמירות: הפיתוח בקורשבל 1850 מוסדר על ידי כללי תכנון מחמירים שמטרתם לשמור על הסביבה ההררית ועל האופי הבלעדי של האתר. חוק ההרים (Loi Montagne) ותוכניות עירוניות מקומיות מגבילים פיתוח בקנה מידה גדול, במיוחד מעל גבהים מסוימים. בפועל, המשמעות היא שהיתרי בנייה חדשים נדירים – הדגש הוא על שיקום מבנים קיימים ולא על התפשטות לקרקעות שלא נבנו קודם לכן investropa.com. מגבלות גובה מבטיחות כי הצ'אלטים יישארו בקנה מידה אנושי (ללא מגדלי מגורים), והנחיות עיצוביות שומרות על המראה הקלאסי של הצ'אלט. בנוסף, בניית מגורי נופש חדשים באלפים דורשת לעיתים קרובות להעניק תועלת כלשהי לקהילה (כמו יצירת חנייה או תמיכה בדיור לעובדים עונתיים) כתמורה. מדיניות אלו למעשה נועלות את המחסור בנדל"ן בקורשבל. עבור בעלי הנכסים, זו בשורה טובה כיוון שזה מונע פיתוח יתר שהיה עלול לדלל את שווי הנכסים או את קסם האתר. מצד שני, פרויקטי שיפוץ עלולים להיות יקרים ודורשים זמן רב בשל מכשולי רישוי – אך מרבית הרוכשים מתוך שכבת היוקרה מקבלים זאת כחלק מהבעלות על חלקת גן-עדן. יש לציין שבשווייץ התקנות אף מחמירות יותר (כמו הגבלת ה־Lex Weber על דירות נופש), ואילו בצרפת יש עדיין אפשרות לפתח, אך בצורה מבוקרת. מועצת קורשבל המקומית נדרשת לאזן בין קיימות סביבתית (סיכוני מפולות שלג, תחבורה, משאבי מים) לבין מעמדה כיעד תיירותי עולמי. שדרוגי התשתיות בשנים האחרונות (כמו מעליות חדשות) מלווים לרוב בהערכות סביבתיות, וככל שניתן, ממחזרים או משדרגים מתקנים קיימים ולא בונים חדשים.
לסיכום, המצב הרגולטורי ב־2025 עבור בעלי נדל"ן בקורשבל מאופיין בדגש על איכות ועמידה בדרישות: בתים חסכוניים באנרגיה, השכרה אחראית ופיתוח מבוקר. צעדים אלו, על אף שמסבכים את העניינים בעבור הבעלים, לרוב מגבירים את ערכו היוקרתי והארוך טווח של הנדל"ן בקורשבל. מומלץ לרוכשים לוודא שכל נכס שהם שוקלים עומד כבר בתקנים החדשים או שניתן לשדרגו בקלות – ולהיעזר במומחים מקומיים לייעול מיסוי ולהבנת כללי ההשכרה. חשוב לציין כי צרפת אינה מגבילה רוכשים זרים (אין הגבלות לאזרחים זרים), מה שמבטיח שהביקוש בקורשבל נותר רחב כתמיד, וכולל קונים מאירופה, אמריקה ואסיה.
דינמיקה עונתית והשפעתה על מחירים וזמינות
עונת השיא בחורף (עונה גבוהה): קורשבל 1850 היא ביסודה עיירת סקי, והחורף הוא הזמן שבו הכפר באמת מתעורר לחיים – יש לכך השלכות ישירות על השימוש והמחיר של נדל"ן. התקופה מדצמבר עד אפריל היא עונת השיא, כאשר חג המולד/שנה חדשה ופברואר (חופשות בתי ספר) הם נקודות השיא המובהקות. בזמנים אלו הביקוש למגורים מרקיע שחקים. בעלי שאלטים שמשכירים את הנכסים שלהם לרוב מרוויחים את עיקר ההכנסה השנתית תוך 2–3 שבועות חופשה בלבד. כתוצאה מכך, מחירי השכירות בחורף גבוהים במיוחד (למשל, €50,000+ לשבוע עבור שאלט יוקרה עם 4 חדרי שינה הוא דבר רגיל בשבוע השנה החדשה). גם הפעילות בשוק המכר עשויה לזנק בחורף, שכן מבקרים עשירים לעיתים מחליטים לרכוש לעצמם פיסת מקורשבל לאחר שחוו את אורח החיים. זה לא נדיר שסיורי נכסים ייערכו במקום בעונת השיא בעקבות שוכרים מוקסמים. עם זאת, המלאי למכירה בדרך כלל נמוך ביותר בחורף – בעלי נכסים רבים יעדיפו לדחות פרסום עד האביב/קיץ כדי לא להפריע להשכרות החורף הרווחיות או לזמן החופשה האישי. לכן החורף הוא הזמן שבו הקונים חווים את המוצר (את הנופש ולעיתים את הנכס עצמו כדיירים), אך העסקאות בפועל מסתיימות לעיתים קרובות בעונות המעבר.
אביב וסתיו (עונות שפל): בסוף אפריל, מעליות הסקי נסגרות וקורשבל נכנסת לשלב שקט. הפשרת השלגים באביב ועונת המעבר (מאי, יוני) מביאות לכך שרבות מהחנויות והמסעדות סגורות. באופן דומה, אחרי קיץ קצר, הסתיו (מסוף ספטמבר ועד נובמבר) נחשב לעונת שפל עם מינימום פעילות תיירותית. תקופות אלה היו מאז ומתמיד עונות רגועות באתר – זמן שבו בעלי שאלטים מבצעים שיפוצים או שדרוגים, הצוות יוצא לחופשות, והכפר מתמלא כוחות. מהבחינה השיווקית, עונת השפל היא הזמן שבו המלאי נוטה להיות הגבוה ביותר וקונים עשויים למצוא מעט יותר מקום למיקוח. מוכרים שמפרסמים בעונת השפל מודעים לכך שמספר הקונים קטן; אם יש להם עניין למכור, הם עלולים לתמחר מעט אטרקטיבי יותר. יחד עם זאת, כיוון שבעלי הנכסים בקורשבל בדרך כלל אינם לחוצים על מזומן, לא כדאי לצפות להנחות עונתיות קיצוניות – השוק לא מתנהג כמו מחירי שכירות עונתית שמתרוממים או צונחים בחדות. מחירי הנכסים אינם נופלים בקיץ/עונת שפל; לכל היותר, יש יותר מקום למיקוח או אפשרות לרכוש ללא תחרות על הנכס. ישנם קונים מנוסים שמכוונים את החיפוש שלהם לאביב: לאחר עונת סקי עמוסה, כמה בעלי נכסים עשויים לשקול למכור (במיוחד אם הנכס לא הושכר או נוצל כפי שציפו). כמו כן, לסוכנויות נדל"ן יש יותר זמן להקדיש ללקוחות בעונת השפל, דבר שיכול להעניק לרוכשים יותר תשומת לב ואפשרות לבדוק את השוק לעומק.
עונת הקיץ (עונת שיא משנית):הקיץ (יולי–אוגוסט) בקורשבל הפך לפופולרי מאוד כאשר הרי האלפים משווקים את עצמם כיעד לכל ימות השנה. אף שהקיץ אינו עמוס כמו החורף, הוא כבר אינו נחשב כמשני. משפחות וחובבי טבע מגיעים לטיולים רגליים, רכיבת אופני הרים, ריצות שטח, גולף (בקרבת מקום) ומנוחה אלפינית. האקלים נעים (ימים חמים, לילות קרירים) והנוף מרהיב, מה שהופך את קורשבל גם בקיץ למפלט הררי יוקרתי. למגמה זו יש מספר השפעות: השכירות בקיץ מהוות כיום מקור הכנסה משמעותי ורבים מהצ'אלטים והדירות מושכרים על בסיס שבועי לתיירים מאירופה, המזרח התיכון (שלעיתים קרובות מחפשים אקלים קריר יותר בקיץ) ומקומות נוספים. בשיא הקיץ שיעורי התפוסה בנכסים מבוקשים עשויים להגיע ל-70% ומעלה snowonly.com. דמי השכירות נמוכים מהחורף אך עדיין נאים – למשל, אותו צ'אלט שמושכר ב-€50,000 לשבוע בחורף עשוי להיות מושכר ב-€15,000–€20,000 לשבוע באוגוסט. עבור בעלי הנכסים, המשמעות היא שהנכס לא עומד ריק 8 חודשים בשנה; ניתן לנצל אותו או להרוויח ממנו ביותר עונות. מהבחינה התרבותית, הדימוי של קורשבל מתרחב כאתר נופש דו-עונתי, בדומה למג'ב או שאמוני. תשתיות כמו מעליות הפועלות בקיץ (לטיילים ולרוכבי אופניים) ואירועים כמו פסטיבלי מוזיקה או זיקוקים מושכים מבקרים. למעשה, ברחבי האלפים, דיווחו אתרי נופש על עלייה משמעותית בביקורי קיץ – בשאמוני חלה עלייה של 46% במכירות כרטיסי מעליות בקיץ תוך שנתיים dmproperties.com, ובקורשבל עצמה הנתונים עולים בהתמדה. הנוכחות לאורך כל השנה תומכת בערך הנכסים מכיוון שבעלים רואים שימושיות גדולה יותר (והכנסות פוטנציאליות) מההשקעה שלהם. זה גם מסייע לצמצם מעט את עונתיות העסקים, והכפר הופך לבר-קיימא יותר לאורך כל השנה.
השפעה על זמינות: מחזור העונות משפיע על מועד היציאה של נכסים לשוק. רבים מהמוכרים מעדיפים להתחיל למכור בסוף החורף או באביב (לאחר שנהנו מעונה אחרונה, או כדי לתפוס את מבקרי האביב), כדי שהעסקה תיסגר בקיץ לפני החורף הבא. באופן דומה, פרויקטים חדשים לרוב שואפים למסירה בסתיו, כך שהקונים יוכלו ליהנות מהנכס בעונת החורף. לכן, הסתיו מתאפיין בריבוי הסכמות וסגירות (למעשה משרדי הנוטריונים באלפים עסוקים במיוחד באוקטובר-נובמבר בסגירת עסקאות כדי שהקונים יקבלו מפתחות עד חג המולד). לגבי השכרות, בעלי נכסים נדרשים להחליט עד תחילת הסתיו אם ישכירו את השבועות המבוקשים או ישתמשו בנכס בעצמם, שכן סוכני השכרה מתחילים לשווק את צ'אלטים לחורף כבר בספטמבר עבור העונה הקרובה.
דינמיקת מחירים: ייתכן שאנשים מניחים שרכישה בחורף יקרה יותר בגלל הביקוש – אך בנדל"ן, המחירים בקורשבל יחסית קבועים לאורך כל העונות (בניגוד למלונות, מחירי הבתים לא מוכפלים בחורף). עם זאת, הערך הנתפס של נכס נמצא בשיאו בחורף: שאלה סקי נראית אטרקטיבית במיוחד כשהיא מוקפת בשלג ובפעילות תוססת. לעיתים זה מוביל למכירות מהירות במחיר המבוקש בחורף, בעוד שאותו נכס המוצג בעונה מתה עשוי לקבל הצעה נועזת יותר. במובן הזה, עשויה להתרחש רכישה "רגשית" בחורף – קונה מתאהב במקום בשיא האווירה ומשלם מחיר מלא. לעומת זאת, משקיע קפדן יעדיף לבדוק בקיץ כדי לבדוק אם מתגלות בעיות שמוסתרות בשלג החורפי (מצב הגג, גבולות הקרקע וכו'), ולנהל משא ומתן באווירה רגועה פחות.
מגמות שימוש – שהייה ארוכה יותר: שינוי עונתי נוסף הוא שבעלים (ושוכרים) מבלים תקופות ארוכות יותר בקורשבל מאשר בעבר. עליית העבודה מרחוק מאפשרת לחלק מהבעלים להגיע למספר חודשים – לדוג' מדצמבר ועד פברואר ברצף – במקום רק לשבוע חופשה. ייתכן שהם יעבדו מהשאלאה שלהם במהלך השבוע וישתמשו בהפסקות לגלישה, ומתייחסים אליה כאילו היא בית משני עיקרי. בדומה לכך, יש שמגיעים בקיץ לחודש של בריחה מהעיר. מגמה זו מטשטשת את הגבולות בין עונות ומגדילה למעשה את הביקוש לתכונות ביתיות ונוחות (משרדים ביתיים, אינטרנט אמין וכו' – קורשבל שיפרה בכך תשתית פס-סיב באזור). זה מחזק את הרעיון שקורשבל אינה רק אתר סקי חולף אלא יעד חיים אלפיני לאורך כל השנה.
לסיכום, העונתיות בקורשבל יוצרת מקצב מחזורי בשוק, כאשר החורף שולט הן בשימוש והן בהתרגשות, אך חשיבות הקיץ עולה. אמנם מחירי הנדל"ן עצמם לא קופצים בעונה, אך עיתוי המכירות, התפוסה וההיצע של נכסים – כולם עונתיים. משקיעים נבונים יתאימו את אסטרטגיותיהם ללוח השנה הזה: ייתכן שיבחרו לקנות באביב, לשדרג בעונה מתה, ולהרוויח מהשכרות בעונה החמה. הדחיפה להרחבת עונות התיירות (חורף וקיץ) בהדרגה מאזנת את המגרש, מה שהופך בסופו של דבר את הנכס לבעל ערך רב יותר, כיוון שהוא פעיל יותר לאורך השנה ומשולב בקהילה שאינה נסגרת מחצית מהזמן.
פיתוחי תשתיות וצמיחה בתיירות
שדרוגי תשתיות סקי: קורשבל ושלושת העמקים משקיעים ללא הרף בתשתיות הסקי שלהם, בהבנה שחווית סקי מודרנית ויעילה חיונית לשמירה על ערך הנכסים ולמשיכת מבקרים אמידים. אחד המוקדים האחרונים הוא הרכבל סליר ששופץ לחלוטין, שייפתח מחדש לחורף 2024/25 עם קרונות פנורמיים חדשים ונוחות מהודרת seecourchevel.com. סליר הוא רכבל חתימה (המעלה גולשים לגובה 2,700 מטר עם תצפית להרי המון בלאן), והשדרוג שלו מדגיש את המחויבות של אתר הנופש למתקנים ברמה הגבוהה ביותר. בנוסף, אזורי המתחילים ב-1850 שודרגו עם דרגנועים מקורים חדשים (מסועי סקי) שהחליפו מסועים ישנים, כדי לספק העלאה מקורה ונוחה לילדים ולמתחילים seecourchevel.com. בשנים האחרונות גם הורחבו מערכות ייצור השלג בקורשבל כדי להבטיח מסלולים ניתנים לגלישה מתחילת דצמבר ועד סוף אפריל, גם בשנים דלות שלג. לדוגמה, לקראת אליפות העולם בסקי 2023 (שהתקיימה בקורשבל-מריבל), הושקעו מיליונים בהכנת מסלולים, פיסט-בשרים חדשים ותותחי שלג כדי להבטיח תנאים ברמה עולמית. הקישוריות בתוך מתחם הסקי נותרת חסרת תחרות: קורשבל מחוברת באופן ישיר למריבל ולואל טורנס, ומיזמים עדכניים כמו רכבל אורל-סים קארון מ-2021 (בעמק הרביעי) חיזקו עוד יותר את "שלושת העמקים" כאזור גלישה אחד ענק snowonly.com. עבור בעלי נכסים, השדרוגים הללו משמעם איכות סקי עקבית וחוויית אירוח טובה יותר – כך שממשיכים להיות ביקושים גבוהים להשכרות וערך הנדל"ן הגבוה מוצדק.
שירותי יוקרה והתרחבות: השיפורים בהר ממשולבים בהתפתחויות בכפרי הנופש. קורשבל 1850 כבר מתגאה באחת מהקבוצות המרוכזות הגדולות ביותר של מלונות 5 כוכבים בעולם (מחוץ לערים הגדולות) businessinsider.com. זה כולל מוסדות ידועים כמו Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée ואחרים, שמפנקים את המבקרים ומעלים את יוקרת הנופש. באופן מרשים, בקורשבל (בכל הרמות) יש 7 מסעדות עם כוכב מישלן, המספר הגבוה ביותר באלפים businessinsider.com, המחזק את מעמדה כיעד קולינרי. המגמה היא לכיוון יוקרה חוויתית: פרויקטים חדשים משלבים לינה עם גלריות קניות יוקרתיות, מועדונים פרטיים ומרכזי בריאות. התפתחות בולטת היא מלון ה-Maya Collection החדש, מלון יוקרה אולטרה מתוכנן להיפתח בקורשבל עד דצמבר 2025 voguebusiness.com. בדומה לכך, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (החברה שמאחורי בתי הקזינו והמלונות המפוארים במונקו) מעורבת גם היא בקורשבל עם תכניות ללודג'ים יוקרתיים ופרויקטי אירוח עד 2026 voguebusiness.com. פרויקטים אלו מעידים על כך שמשקיעים מזרים הון לתשתיות התיירות של קורשבל, בציפייה לביקוש מתמשך. האתר גם מתכונן לחגוג את יום השנה ה-80 ב-2026/27, וככל הנראה יחנוך אז כמה מאותם מקומות חדשים ויארח אירועים נוצצים voguebusiness.com. עבור בעלי הנדל"ן, גל מפעילי היוקרה הוא בונוס: הוא מרחיב את האטרקטיביות של האתר (ומביא מבקרים עשירים חדשים שעשויים להפוך לרוכשי נכסים בעצמם) ומרענן כל הזמן את ההילה של קורשבל. הנוכחות של מותגים כמו לואי ויטון, דיור, קרטייה וכו', במחוז הקניות של קורשבל (שכולם מחזיקים שם בוטיקים) מוסיפה לתחושת הקוסמופוליטיות voguebusiness.com.
תחבורה ונגישות: הנגישות של קורשבל תמיד הייתה חלק מהמשיכה היוקרתית שלה. לאתר הנופש יש נמל תעופה פרטי לאליט (אלפורט) ממש מעל 1850, מהגבוהים באירופה, המאפשר למטוסים פרטיים קטנים ומסוקים לנחות ממש על המדרון businessinsider.com. המשמעות היא שאנשים חשובים ומפורסמים יכולים לטוס ישירות מפריז או ז'נבה לקורשבל, ולחסוך שעות של נסיעה ברכב. נמל האלפורט, המפורסם במסלול ההמראה הקצר והעולה שלו, משמש גם כאטרקציה תיירותית בחורף (הגולשים עוצרים לצפות במטוסים ממריאים ונוחתים) businessinsider.com. מבחינת תשתית תחבורה רחבה יותר, יש התפתחויות גדולות באזור: מסילת הרכבת המהירה ליון-טורינו הנבנית (שחלקה כולל תחנה בסן-ז'אן-דה-מוריין, כ-45 דקות נסיעה מקורשבל ברכב) צפויה להסתיים לקראת סוף העשור snowonly.com. עם סיום העבודות, זמן הנסיעה מפריז לאלפים הצרפתיים יתקצר משמעותית – ואולי יביא עוד מבקרים לסופי שבוע. דמיינו את האפשרות להגיע למוּטְיֶיה (עיירת העמק של קורשבל) ברכבת מפריז בכ-4 שעות בלבד; זה עשוי להפוך את קורשבל לנגישה יותר גם לקהל אירופי רחב יותר, כולל מי שמעדיף לא לטוס. בנוסף, שיפורים בכבישים המקומיים (המסלול ממוטייה לקורשבל עבר שדרוגים ותעלות משופרות במשך השנים) ממשיכים לשפר את הבטיחות ולהפחית עומסים בשבועות העומס. יחד, השדרוגים האלו מחזקים את המשיכה של קורשבל כיעד יוקרה נגיש, למרות מיקומה המבודד בהרים.
קיימות וסביבה: מתוך הכרה באיומים הכפולים של שינויי האקלים והעלייה בעלויות האנרגיה, רשויות קורשבל ומפעילי המעליות אימצו שדרוגים לקיימות. חברת Societé des 3 Vallées (S3V), שמנהלת את מעליות הסקי, מפעילה כיום 100% מהמעליות באמצעות אנרגיה מתחדשת (הידרואלקטרית וסולארית) seecourchevel.com. בשנת 2024 הם התקינו פאנלים סולאריים בתחנת הגונדולה Ariondaz בקורשבל מוריון כדי לייצר חשמל באתר, בכמות מספקת להפעלת רכבל מהאנרגיה הסולארית seecourchevel.com. הם גם השקיעו בכלי גישור שלג חסכוניים באנרגיה המונחים ב-GPS, המייעלים את מסלולי הגישור ומצמצמים את צריכת הדלק seecourchevel.com. בתחום פיתוח הנדל"ן, בנייה חדשה מבוצעת לפי תקני בידוד מחמירים וכוללת לעיתים קרובות חימום גיאותרמי או חימום סולארי לבריכות וכדומה. ממשלת האתר יישמה אמצעים כגון סבסוד שיפוץ אנרגטי למבנים ישנים. אפילו מדיניות קטנות, כמו חובת צמיגי חורף ברכבים כחוק במהלך העונה למען הבטיחות seecourchevel.com, מעידות על דגש על קיימות ובטיחות. מאמצים אלו מבטיחים שקורשבל תישאר קיימא כאזור סקי לטווח הארוך (ממתנים את השפעות האקלים) ומהווים נקודת מכירה למשקיעים בעלי מודעות סביבתית. בנוסף, קהל לקוחות עשיר שרגיש לאחריות סביבתית יעדיף אתר "ירוק" וכך גדלה האטרקטיביות של המקום. כל אלה מוסיפים ערך בלתי מוחשי לנדל"ן: אתר מנוהל היטב ובצורה בת-קיימא ישמור על מעמדו (וכך גם על הביקוש לנכסים בו) לשנים רבות קדימה.
אירועים ופרופיל גלובלי: כוכבה של קורשבל היה במלוא הדרו במהלך אליפות העולם בסקי אלפיני של FIS בפברואר 2023, שאורגנה במשותף עם מריבּל. אתר הסקי נהנה מחשיפה תקשורתית בינלאומית וניצל את ההזדמנות להציג את מתקניו (כולל איצטדיון סיום חדש ומעליות ששודרגו). הצלחת האירוע הדגימה את יכולתה של קורשבל לארח אירועים רחבי היקף, מה שמבשר טובות לתוכניות עתידיות כמו האולימפיאדה. אכן, האלפים הצרפתיים (כולל קורשבל) נחשבים מועמדים חזקים לאירוח אולימפיאדת החורף 2030, ורבים מצפים כי הם יזכו בכך voguebusiness.comvoguebusiness.com. ציפייה זו כבר האיצה פרויקטים שונים – למשל, מתוכנן עיצוב מחדש של ה"סנואו פרונט" בקורשבל 1850 ותחנת רכבל שנוס כדי לחדש את מרכז כפר הסקי לקראת אפשרות לאירוח האולימפיאדה voguebusiness.com. במידה שהאולימפיאדה תאושר, צפויה פריחה מיידית בהשקעות בתשתיות: שדרוג כבישים, הרחבת אפשרית של אירוח (אם כי בקורשבל כנראה באמצעות מתקנים זמניים בשל הגבלה על בניה קבועה), וטיפוח כללי. גם אם קורשבל לא תהיה אתר רשמי, היא צפויה לארח אורחים נכבדים או נבחרות לאימונים (כפי שעשתה באולימפיאדות קודמות), והעלייה בתיירות תהיה משמעותית. בנוסף, חגיגות ה-80 בשנים 2026/27 יכללו כנראה אירועים מיוחדים, אולי פתיחת מוזיאונים או אתרים תרבותיים חדשים שיחגגו את תפקידה החלוצי של קורשבל כאתר סקי שתוכנן מראש (הוקם ב-1946). השקעות תרבותיות כאלה מוסיפות עומק לאטרקטיביות של האתר מעבר לסקי.
*אתרי הנופש השווייצריים רשמו צמיחה ממוצעת של כ־3.5% בשנת 2024 dmproperties.com; וורבייה, כאחד מאתרי הפרמייר של שווייץ, כנראה חווה צמיחה דומה או מעט גבוהה יותר בשל הביקוש הרב.
צמיחת התיירות ותוכניות לעתיד: ההשפעה המשולבת של כל הגורמים הנ"ל משתקפת בנתוני התיירות: בעונת 2024/25, קורשבל רשמה כ-1.2 מיליון לילות אירוח, עלייה של 16% מעונת 2018 (לפני הקורונה)voguebusiness.com. מדובר בצמיחה מרשימה ליעד שכבר מבוסס וידוע. צמיחה זו היא חלק ממאמץ אסטרטגי לשווק את האתר לאורך כל השנה ובזירה הבינלאומית. משרד התיירות פונה לשווקים חדשים (למשל, בוצעה פנייה ממוקדת למבקרים מארה"ב, המזרח התיכון ואסיה באמצעות מסעות פרסום ושותפויות). הכנסת פסי הסקי Ikon ו-Epic (כרטיסי עונה עולמיים) המשלבים ימי גלישה בשלושת העמקים הפכה את הגישה לסקי הבינלאומי (במיוחד אמריקאים) לנוחה יותר בקורשבל, ורבים התאהבו במקום dmproperties.com. המתכננים באתר שמים דגש גם על איזון בין צמיחה לאקסקלוסיביות: בניגוד לאתרי סקי המוניים, קורשבל אינה שואפת להגדלה דרמטית של נפח הגולשים (מה שעלול להעמיס על הרכבלים והמסלולים). במקום זאת, מושם הדגש על שיפור איכות – למשל, חוויות טובות יותר, יותר פעילויות שאינן סקי (פארק מים Aquamotion, מזחלות כלבים, טיסות רחיפה ועוד) ושיפור השירותים (אפליקציות לשירותים לפי דרישה, סקי קונסיירז' וכו'). בדרך זו, קורשבל שומרת על מותג יוקרתי – מה שממשיך למשוך מבקרים (וקוני נכסים) עשירים. חשוב לציין כי הסינרגיה בין השקעה ציבורית (ברכבלים, כבישים, אירועים) להשקעה פרטית (במלונות, חנויות, שאטלים) יוצרת מעגל מחזק: האתר נשאר בחזית החדשנות והיוקרה, ולכן הנדל"ן כאן נשאר מבוקש במיוחד ברמה עולמית.
ניתוח השוואתי מול אתרי נופש אלפיניים אחרים (מג'ב, ואל ד'זיר, וורבייה)
קורשבל 1850 נזכרת לעיתים קרובות באותה נשימה עם קומץ אתרי נופש אלפיניים יוקרתיים. כדי לשים את שוק הנדל"ן שלה בפרספקטיבה, יש טעם להשוות נתונים ומאפיינים עיקריים עם ואל ד'יזר ומג'ב (המקבילות הצרפתיות שלה) ווורבייה (המתחרה השווייצרית הבכירה):
מחירים: המחירים בקורשבל 1850 נמצאים בשיא שוק הנדל"ן הצרפתי – זהו אתר הנופש הצרפתי היחיד שמתחרה בעקביות עם אתרי היוקרה השוויצריים מבחינת מחירinvestropa.com. המחירים הבכירים בואל ד'יזר קרובים מאחור (מתקרבים ל-€30,000 למ"ר עבור הנכסים הטובים ביותר) investropa.com, אך בממוצע קורשבל עדיין עוקפת אותה. מג'ב, על אף יוקרתה הרבה, מציגה רמות מחירים נמוכות יותר – בשל הגובה הנמוך יותר והמלאי המרובה של קרקעות זמינות לפיתוח (זוהי עיירה רחבה ומפוזרת). לדוגמה, בקתה אלגנטית שעשויה לעלות €5M במג'ב תעלה בקלות €8–€10M בקורשבל 1850. ורבייה בולטת כמתחרה ישירה מבחינת יוקרה ומחיר: כפי שמוצג, נכס פריים בורבייה מתחיל בסביבות CHF 22,100 (~€23,600) למ"ר ומגיע עמוק לתוך טווח ה-€30,000 ubs.comubs.com. למעשה, שווייץ מתהדרת בחמשת שווקי הסקי היקרים ביותר באלפים, כאשר סנט מוריץ ו-Gstaad לרוב מגיעות לכ-€40,000 למ"ר בנכסי עילית ubs.comubs.com. קורשבל 1850 עדיין נמצאת קצת מתחת לאלו – בינתיים. ראוי לציין כי הזינוק של 9% במחירי קורשבל ב-2024 היה גבוה יותר מקצב הצמיחה של כל אתר נופש שוויצרי באותה שנה, מה שמרמז כי הפער עשוי להצטמצם dmproperties.com.
עבור משקיעים, הבדלי המחירים האלו מתבטאים גם ב"כרטיסי כניסה" שונים: ניתן לרכוש דירת יוקרה במז'ב במחיר של דירה קטנה מאוד ב-1850. מי שמניעיו השקעתיים בלבד עשוי למצוא ערך במז'ב או באתרי סקי צרפתיים מתפתחים (פוטנציאל עלייה גבוה יותר באחוזים), אך המשיכה בקורשבל היא שמדובר בנכס איכותי ויציב – בדומה להחזקה בנכס במונקו לעומת עיר זולה יותר.
ביקוש ותמהיל רוכשים: כל ארבעת האתרים מושכים קונים עמידים מהעולם, אך עם הבדלים דקים:
קורשבל 1850 – מאוד בינלאומי; אירופאים בולטים (בריטים, בלגים, שווייצרים, עשירי צרפת), עניין משמעותי מהמזרח התיכון ואסיה, וקונים אמריקאיים הולכים ומתרבים investropa.cominvestropa.com. גם פופולרית היסטורית בקרב רוסים. הרוכשים כאן לעיתים קרובות מחפשים נכסי פרסטיז'ה ואינם מהססים לשלם מחיר פרמיה עבור היוקרה.
ואל ד'יזר – מסורתית יעד מועדף על השוק הבריטי היוקרתי והעשירים הצרפתים. מוניטין חזק לחובבי סקי רציניים (שטחים נרחבים למקצוענים) לצד בקתות יוקרתיות. פרופיל הרוכשים כאן אולי מעט יותר אירופי מזה של קורשבל, אך גם כאן ניכרת עלייה בקונים מחוץ לאירופה.
מז'ב – מושכת קהל עמיד יותר מעודן (פיתוחה החל על ידי משפחת רוטשילד כתגובה צרפתית לסנט מוריץ). רוכשים צרפתיים ושווצרים מאזור ז'נבה אוהבים את מז'ב בזכות הכפר האופנתי (קניות בוטיק, גסטרונומיה, בקצב רגוע יותר מאשר בקורשבל) ואורח החיים השנתי. פופולרית גם בקרב משפחות – לא רק על סקי אלא על החיים האלפיניים הכלליים (גולף, רכיבה על סוסים, פסטיבלי מוזיקה). קיימת נוכחות בינלאומית (בריטניה, בלגיה, אמריקאים/אסייתים מסוימים), אך לא מובחנת כמו בקורשבל.
ורבייה – מאוד בינלאומית; שילוב של בריטים (תואר כ“לונדון על השלג” בזכות ריבוי בריטים), פאן-אירופאים ועשירי העולם. החוק השווייצרי מתיר לזרים לרכוש בוורבייה (מכסות קנטון ואלה), ולכן ישנם בעלי נכסים לא-שוויצרים רבים, כולל סלבס וטייקוני עסקים. לאזור יש וייב צעיר יותר וספורטיבי – מפורסם בסקי אוף-פיסט וסצנת אפרה-סקי תוססת – אך עם הרבה רוכשים עמידים במיוחד. אתרי סקי שווייצריים כדוגמת ורבייה נהנים מיציבות הכלכלה השווייצרית ולעיתים גם מיתרונות מיסויים (יש רוכשים זרים שמעתיקים תושבות כדי ליהנות משיטת מס חד פעמית).
שוק השכירות ותשואות: גם בקורשבל וגם בוואל ד’יזר יש שווקי שכירות חזקים בחורף, אך קורשבל גובה תעריפים שבועיים גבוהים יותר בשל היוקרה והנוחיות שלה (מסעדות עילית ועוד). שאלי סקי-אין/אאוט בקורשבל 1850 יכול להיות מושכר ביותר משאלי דומה בוואל ד’יזר, לעיתים בפער של 20–30%, שמשקף את מעמדה של קורשבל. שוק השכירות של מג’ב עונתי מעט יותר (מצוין לחג המולד ולפברואר, שקט יותר בין לבין) ויש לו גם שוק השכרות לקיץ (גולף/חופשות). השכירות בורבייה דומות לקורשבל בשבועות השיא (שתיהן ברמת המחירים העליונה להשכרת סקי) – שאלי של 100 אלף יורו/שבוע בקורשבל עשוי להיות גם CHF 100 אלף/שבוע בורבייה. התשואות הנקיות בכל הנכסים היוקרתיים האלו נותרות נמוכות יחסית (~2–3%) כפי שמצוין בsnowonly.com. שימו לב שבאופן בולט, בעלות על נכסים באתרי סקי שווייצריים כוללת לעיתים הוצאות בעלות גבוהות יותר (מיסי עושר שנתיים קנטונליים, ושירותים יקרים יותר), ויש הגבלות נוקשות על השכרה (חלק מהבקתות שרכשתם ברישיון לשימוש עצמי לא תוכלו להשכירן בקלות). בצרפת, למעשה, תהליך השכירות פשוט יותר.
גובה האתר ואמינות שלג: קורשבל 1850 וואל ד’יזר שתיהן בגובה רב (1850 מטר וגם בוול–לה–דייל, כאשר הכפר הראשי של ואל ב-1800 מטר) עם טררנים לסקי עד 3,000+ מטר. המשמעות היא אמינות שלג גבוהה מאוד, ובזמן שהאקלים מתחמם, זו חוזקה קריטית – ולכן הן מובילות גם בעליית המחירים. מג’ב, בגובה 1100 מטר, מושפעת יותר משנים עם שלג מועט (למרות שהושקע בשלג מלאכותי). הכפר הראשי בורבייה כ-1500 מטר, עם סקי עד 3300 מטר במון פור, כך שגם שם אמינות השלג גבוהה. בולטת מגמת ה“פרימיום לגובה”: אתרים מעל 1500 מטר חוו צמיחה גבוהה יותר מהנמוכים investropa.com. זה עובד לטובת קורשבל, ואל ד’יזר וורבייה – וזו דאגה מסוימת לגבי מג’ב (אם כי כוח המשיכה בקיץ והאופי שלה מאזנים זאת).
אורח חיים ותשתיות: לכל אתר יש את ההצעה הייחודית שלו. קורשבל 1850 עוסקת בזוהר ונוחות – תוכלו לגלוש ישירות לעיירה, ואז לקנות בשאנל, לאכול במלון מפואר וליהנות מחיי לילה הכוללים מועדונים טרנדיים וגלריות אמנות. ואל ד’יזר משלבת גלישה עוצמתית עם סצנה כפרית חיה ופחות רשמית; ישנם הרבה שאלי יוקרה ואפילו כמה מלונות 5 כוכבים כיום, אך האווירה היא “יוקרה לחובבי סקי” יותר מאשר “יוקרה ראוותנית” של קורשבל. מג’ב מציעה מרכז כפר בסגנון ימי-ביניים מקסים, כרכרות סוסים ושילוב של יוקרה ואותנטיות – כמעט כמו “להיראות בכפר” (בדומה לסנט מוריץ) כמו הגלישה עצמה. זהו גם כפר חי ופועל כל השנה, עם אוכלוסיה קבועה נכבדה – מה שמושך את מי שמחפש קהילה אמיתית. ורבייה ידועה בחיי הלילה והאוף-פיסט – מאוד ספורטיבית ביום וחברתית מאוד בלילה. מעט פחות יוקרתית בקמעונאות (פחות חנויות מעצבים מקורשבל) אך עם שירותים ואירועים יוקרתיים (כמו פסטיבל המוזיקה של ורבייה).
מנקודת מבט של משקיע: השוואת קורשבל מול וורבייה היא לעיתים קרובות שאלה של העדפה בין מערכות צרפתיות לשווייצריות. יש המעדיפים את צרפת בזכות תהליך הרכישה הפשוט יותר ואי הגבלות על קניית נכס ע"י זרים, בנוסף לאורח החיים (שפה, אוכל, תרבות). אחרים מעדיפים את שווייץ בגלל היציבות, הפרטיות והיוקרה שלה (וכמה יתרונות פוטנציאליים של תושבות מס). במונחי השקעה גרידא, בשתיהן נרשמה צמיחה הונית משמעותית. יתרון אחד לקורשבל: אין מכסה על בעלות זרה, כך שנזילות הנכסים גבוהה – כל מיליארדר מכל מקום בעולם יכול לקנות נכס בקורשבל בחופשיות. בוורבייה, רישיונות קניה לזרים מוגבלים מדי שנה, מה שעלול להקטין את הנזילות (אם כי זה גם יוצר מגבלה בביקוש, ובאופן פרדוקסלי תומך במחירים).
תחזית השוואתית: כל אתרי הסקי המובילים האלה צפויים להמשיך להצליח. העלייה האחרונה של קורשבל מצביעה על כך שאולי תאתגר את האתרים השווייצריים מבחינת המחירים הגבוהים ביותר באירופה אם המגמה תמשיך. ואל ד'איזר עוברת שדרוגים (למשל, פרויקט יוקרה חדש וגדול "Le Coin de Val" בתכנון), מה שישמור עליה תחרותית. מחיריה המרוככים יחסית של מג'ב עשויים להפוך אותה לאטרקטיבית למשקיעים המבקשים יוקרה במחיר (יחסית) משתלם, ויש לה קהל צרפתי סופר-עשיר שומר אמונים המייצב אותה. וורבייה, עם הזוהר הבינלאומי וההיצע המוגבל (הכפר גם תחום גיאוגרפית), תישאר שוות ערך לקורשבל.
לסיכום, קורשבל 1850 בולטת אפילו בקרב האליטה: ניתן להשוות אותה אולי לסנט מוריץ או גשטאד ברמת היוקרתיות. בצרפת, קורשבל מספר אחת, עם ואל ד'איזר במקום השני ומג'ב במקום שלישי חזק (יש שיציינו את מריבל או שאמוני, אך אלו ברמת מחירים נמוכה יותר). באלפים בכלל, קורשבל היא אחת הבודדות שמסוגלת למשוך את עשירי העולם בהיקף דומה לזה של אתרי הסקי השווייצריים. זה מבשר טובות להשקעות בנדל"ן – מאגר הרוכשים רחב ומגוון מאוד. עבור אנשים בעלי הון גבוה ששוקלים בין הלוקיישנים הללו, פעמים רבות ההחלטה היא עניין של העדפה אישית: האלגנטיות הצרפתית של מג'ב, הסטייל הספורטיבי של ואל, התחושה הקוסמופוליטית של קורשבל, או האווירה ההדוניסטית של וורבייה. בהיבט השקעה בלבד, המומנטום של קורשבל והפתיחות של צרפת מעניקים לה יתרון מסוים ב-2025 ומעבר לכך.
תחזית 2026–2028: שוק הנדל"ן והגורמים המרכזיים
בעת מבט קדימה אל התקופה 2026–2028, התחזית לשוק הנדל"ן של קורשבל 1850 נותרת חיובית מאוד, עם כמה הסתייגויות ומגמות שראויות למעקב:
המשך צמיחה במחירים: כל הסימנים מצביעים על כך שערכי הנדל"ן בקורשבל ימשיכו לעלות בשנים הקרובות. ייתכן שהצמיחה השנתית לא תהיה חדה כמו הקפיצה של 9% שנרשמה ב-2024, אך גם תחזיות שמרניות מצביעות על עלייה שנתית של 3–5% באתרי הסקי היוקרתיים investropa.com. מספר גורמים תומכים בכך: היצע מוגבל ומתמשך, ביקוש בינלאומי גבוה, והפיכת האתר ליעד יוקרה אמיתי לכל ימות השנה. עד 2028, ייתכן שנראה כבר את רף המחיר העליון של צ’לטים אולטרה-יוקרתיים עובר את €35,000 למ"ר, במיוחד אם יירשמו עסקאות שיא חדשות. מהלך כזה יהפוך את קורשבל 1850 לאחת משוקי הנדל"ן לסקי היקרים בעולם, ויצמצם אולי את הפער לעומת אתרים כמו סנט מוריץ/גשטאד. האפקט המצטבר של אפילו 5% עלייה בשנה אומר שצ'לט ששווה היום 15 מיליון אירו עשוי להיות שווה כ-18 מיליון אירו ומעלה עד 2028, בהתאם למגמת הצמיחה investropa.com.
גורמים כלכליים גלובליים: יש לקחת בחשבון את המצב הכלכלי הרחב. נכון לשנת 2025, שיעורי הריבית באירופה התייצבו ואפילו התרככו (ריבית הפיקדון של ה-ECB סביב 2.5% לאחר הורדות) – מה ששיפר את נגישות המשכנתאותinvestropa.com. אם סביבה של ריביות נמוכות תימשך, או תרד עד 2026–2027, זה מספק דחיפה נוספת לרוכשי היוקרה שלוקחים מימון (חלקם עושים זאת מסיבות מינוף, גם אם לא צריכים בפועל). לעומת זאת, אם האינפלציה תזנק ותביא להעלאת ריבית, שוקי הנדל"ן הכלליים עלולים להתקרר – אך בדרך כלל נדל"ן יוקרה מוביל פחות רגיש לריבית (רוב הרוכשים משלמים במזומן). יציבות גיאופוליטית היא גורם נוסף: קורשבל נהנתה מהיותה יעד בטוח ומבוקש במהלך ההתאוששות מהקורונה ובזמן מתיחויות גיאופוליטיות. אם חוסר הוודאות הגלובלית יימשך, בעלי הון נטו לגוון השקעות לנדל"ן כמקלט בטוח, דבר שיכול להיטיב עם קורשבל. הסביבה הפוליטית בצרפת (למשל, שינויים אפשריים במיסוי עושר) גם היא שווה מעקב, אף שאין כרגע רמזים לשינויים דרמטיים. לסיכום, בהיעדר משבר פיננסי עולמי חריף, הרקע הכלכלי תומך בהמשך השקעות בנדל"ן יוקרה באלפים.
שינויים בדמוגרפיית הקונים: אנו צופים גלים חדשים של קונים בשנים הקרובות. במיוחד, קונים אסייתים (ובייחוד סינים) היו ברובם נעדרים בשנים 2020–2022 בשל מגבלות נסיעה; עם חזרת הנסיעות הבינלאומיות לשגרה, צפוי עניין רב יותר מאסיה. הפרופיל היוקרתי במיוחד של קורשבל מתאים למשקיעים אסייתים עמידים שמחפשים נדל"ן יוקרתי בחו"ל – תופעה שכבר הוזכרה ב-2025 ב-investropa.com. בדומה לכך, יתכן שתהיה עלייה במספר הקונים מהמזרח התיכון (למשל, מדינות המפרץ); בשנים האחרונות נרשמה עלייה במבקרים מקורשבל מהאמירויות, סעודיה וכו', במיוחד באוגוסט ובסביבת ראש השנה האזרחית. סגמנטים בינלאומיים אלה יוסיפו עומק לבריכת הביקוש. קונים אמריקאים צפויים להמשיך בנוכחות החזקה שלהם, במיוחד אם הדולר יישאר חזק יחסית לאירו (אם כי המטבע עלול להשתנות עד 2026–28). בנוסף לכך, יזמי טכנולוגיה צעירים וגמלאים מוקדמים (מהתחומים הטכנולוגיים/הפיננסיים) בוחרים יותר ויותר בנכסים שמבוססים על אורח חיים – בית סקי יוקרתי הוא חלק מהנרטיב הזה. ייתכן ונראה כי גיל הרוכשים הממוצע יורד מעט, עם יותר בשנות ה-40 לחייהם ולא בעיקר בשנות ה-50/60, ככל שעבודה מרחוק וצבירת עושר בגיל צעיר הופכות נפוצות יותר.
התמקדות שנתית ורווחה: עד 2028, קורשבל צפויה להשלים את השינוי שלה לאתר נופש של ארבע עונות אמיתי. צפו לראות עוד מתקני קיץ (אולי הארכת פעילות הרכבלים, מסלולי אופני הרים חדשים, ייתכן גם מגרש אימונים לגולף או אטרקציות אחרות באזור). חשיבות תחום הרווחה, כפי שצוינה, תמשיך ואף תתעצם – ייתכן שייפתחו באזור מרכזי ריטריט ובריאות ייעודיים (בסגנון אתרי ספא שווייצריים). כך מתרחבת האטרקטיביות של רכישת נכס שם גם מעבר לחובבי סקי. כפי שחוקרת של Knight Frank ציינה, בריאות ורווחה עוקפות כיום את הסקי כגורם המניע הראשי באורח החיים של רוכשי נדל"ן באלפיםdmproperties.com. לכן, נכסים שמותאמים לכך (עם מתקני ספא, שקט, חיבור לטבע) יהיו מבוקשים במיוחד. אנו עשויים גם לראות שוק נישה לchalets “עמידי אקלים” – כאלה שנבנים מחומרים ברי קיימא, עצמאות אנרגטית וכו', שאינם רק עונים לדרישות החוק אלא מציבים סטנדרט שהקונים הירוקים ביוקרה שואפים אליו.
מגבלות פוטנציאליות: אחד הגורמים שיש לשים לב אליהם הוא רמות המלאי – הן כל כך נמוכות שנפח המכירות עלול לרדת פשוט בשל מחסור במוכרים. אם המחירים יגיעו לשיאים חדשים, ייתכן שחלק מהבעלים יבחרו לממש רווחים (ובכך יגדילו את ההיצע), אך באותה מידה, רבים עשויים להחזיק בנכס מאחר שיש מעט השקעות אלטרנטיביות מהנות כמו שאלה קוטג'ים בקורשבל. אם נפחי העסקאות ירדו, מדדי המחירים עלולים להפוך לפחות חלקים (כמה עסקאות חריגות עשויות לעוות את הממוצעים). עם זאת, כל ירידה בפעילות קרוב לוודאי תשקף מחסור בהיצע, לא מחסור בביקוש, מה שאומר שהמחירים יישמרו או אף יעלו. מגבלה נוספת יכולה להיות רגולטורית: אם, באופן היפותטי, עד שנת 2028 צרפת תחליט להטיל מגבלות כלשהן על בעלות זרה (לא צפוי כרגע) או מסים חדשים על בתים יוקרתיים, הדבר עשוי למתן מעט את הביקוש. בנוסף, שינויי אקלים נותר אתגר כולל – אם מזג אוויר קיצוני יקצר משמעותית את החורפים לקראת סוף שנות ה-20, עלול להיות לכך אפקט על התפיסות (אם כי כפי שצוין, הגובה של קורשבל מעניק לה יתרון, ויש לה מערך נרחב של ייצור שלג מלאכותי). עד כה, תחזיות מגמות מצביעות על שלג מספק עד שנות ה-30 לאתרי סקי בגובה רב, אך זו נקודת מעקב לטווח ארוך.
השפעת הביד לאולימפיאדת החורף 2030: באמצע 2025, יש מומנטום חזק לכך שאולימפיאדת החורף 2030 תתקיים בצרפת (האלפים הצרפתיים), ייתכן שהאירועים יתפרסו על פני מספר אתרי סקי (לאחר שאיטליה תארח את 2026). אם צרפת תזכה רשמית באולימפיאדה של 2030 (ההחלטה צפויה סביב 2026), ניתן לצפות לגל עניין סביב 2027–2028 עם סיום פרויקטי תשתית ופניית תשומת הלב הגלובלית לאלפים. האולימפיאדה מובילה לעיתים קרובות לזינוק בביקוש לנדל"ן באזורים המארחים – לא רק ממשקיעים שמצפים להכנסות משכירות גבוהות יותר, אלא גם מאנשים עמידים שרוצים להיות חלק מרגש האירוע. לדוגמה, בקורטינה ד'אמפצו (איטליה) נרשמה עליית מחירים חדה מאז הוכרזה כמארחת לשנת 2026 ubs.com. קורשבל, שכבר משמשת כאתר אימוני אולימפיאדה, תהיה ללא ספק בסיס מרכזי ל-VIP במהלך המשחקים, אפילו אם האירועים יתקיימו במקומות אחרים, בשל מתקני היוקרה ומסלול הנחיתה שלה. לפיכך, התקופה שלפני 2030 עשויה להוסיף עוד כמה נקודות אחוז לצמיחת ערך הנדל"ן בקורשבל מעבר למגמה הבסיסית.
תחזית השכרה: תשואות השכרה צפויות להישאר מתונות, אך הכנסות מהשכרה עשויות לצמוח כאשר מחירי הלילה מטפסים (חלקית בשל אינפלציה, חלקית בשל היצע יוקרה מתרחב). לדוגמה, ב-2028 קוטג' יוקרתי עשוי לבקש יותר מ-€120 אלף לשבוע השנה החדשה. אם יתאגדו יותר שירותים (שף פרטי, ועוד), בעלי הנכס יוכלו לדרוש תעריפים גבוהים יותר. גם שוק ההשכרות לקיץ ימשיך להבשיל – וייתכן שיכפיל את גודלו לעומת היום אם המגמות הנוכחיות יימשכו, ובכך יגדיל מעט את התשואות השנתיות. חדירה של חברות ניהול השכרה מקצועיות (חלקן בבעלות מותגי אירוח יוקרתיים) עשויה גם להקל על תהליך ההשכרה, ולאפשר לבעלים להפיק הכנסה מהנכס כשהוא אינו בשימוש.
סיכום – חזון 2028: עד 2028, קורשבל 1850 צפויה להישאר הפסגה של הנדל"ן האלפיני בצרפת, עם מחירים שנשברו שיאים חדשים. אנו צופים קצב צמיחה בריא, אך רגוע יותר – אין התרסקות באופק על פי היסודות. שוק הנדל"ן באתר יאפיין יותר ויותר בצ'אלטים חדשניים, סצנה מפותחת לאורך כל השנה, וקהל לקוחות מכל קצוות העולם. הבעלות בקורשבל תמשיך להיות סמל סטטוס לא פחות משהיא השקעה. עבור משקיעים בעלי הון גבוה וקוני לייף-סטייל, העצה זהה: התמקדו במיקום ובאיכות פריים, החזיקו את הנכס בתקופות תנודה קצרות, ותיהנו גם מהנאה אישית וגם מהערכה פיננסית. כל עוד “שלג” ו”יוקרה” ממשיכים למשוך, שוק הנדל"ן של קורשבל 1850 צפוי לעידן זהב בשנים 2026–2028 ומעבר לכך, בתמיכת היצע נדיר, ביקוש יציב ומהמשיכה הנצחית של האלפים הצרפתיים.
ניתוח שוק 2025: מחירים, ביקוש, היצע ופרופיל הקונים
מחירי נדל"ן בשנת 2025: מחירי הנדל"ן בקורשבל 1850 גבוהים במיוחד וממשיכים לעלות. נכון לאמצע 2025, נכסים באיכות גבוהה בקורשבל מתחילים בסביבות €11,000–€14,000 למ"ר ועולים במהירות בלוקיישנים מובחרים investropa.com. מדדי הערכת שווי מראים כי צ'לטים יוקרתיים בקורשבל 1850 מגיעים באופן קבוע ל-€30,000 למ"ר ומעלה, כשהצ'לטים היוקרתיים ביותר מגיעים ל-€33,200 למ"ר בסגמנט העליון ביותר investropa.com. לשם השוואה, נתונים אלה עולים על אתרי נופש צרפתיים אחרים – אפילו ואל ד’יזר (אתר נופש מובחר נוסף) מדורג סביב €16,100 למ"ר ומגיע לשיאים של כ-€30,000 investropa.cominvestropa.com – דבר שמדגיש את היוקרה של קורשבל. מבחינת עלות מוחלטת, דירה בגודל 100 מ"ר ב-1850 עשויה לעלות בקלות €3–3.5 מיליון (כ-€35,000 למ"ר) snowonly.com, וצ'לטים פרטיים נמכרים באופן שגרתי בטווח שבין €10–€50 מיליון בהתאם לגודל, מיקום ואבזור.
צמיחת מחירים 2024–2025: השוק הפגין תנופת צמיחה מרשימה לקראת 2025. בשנת 2024, קורשבל 1850 הובילה את כל האלפים הצרפתיים עם עליית מחירים של 9%, הרבה מעל הממוצע האלפיני של כ-3% investropa.comdmproperties.com. קפיצה זו משקפת גל ביקוש שלאחר המגפה ואת המחסור המתמשך בנכסים ב-1850. לשם השוואה, אתרי נופש מובילים אחרים ראו צמיחה טובה אך נמוכה יותר (ואל ד'איזר עלייה של 5–7%, מג'ב עלייה של 4–6% בשנת 2024) investropa.com. העלייה החריגה במחירי קורשבל מיוחסת ל“היצע הדוק” – מעט מאוד נכסים חדשים מוגדרים למכירה מול קונים להוטים dmproperties.com. עם הכניסה ל-2025, המחירים ממשיכים במגמת עלייה, והתחזיות מצביעות על צמיחה של 3–7% בערך הנדל"ן באלפים ב-2025 בכלל investropa.com. צפוי כי קורשבל תגיע לצמרת התחום בשל הביקוש החריג. לסיכום, שוק 2025 מתאפיין במחירים גבוהים במיוחד ובדינמיקה מתמשכת של שוק מוכרים בקורשבל 1850.
ביקוש ודמוגרפיית קונים: הביקוש לנדל"ן בקורשבל הוא בינלאומי באמת ומונע בעיקר על ידי אנשים אמידים במיוחד. קונים בינלאומיים שולטים בשוק, כאשר עניין רב מגיע מבריטניה וארה"ב יחד עם קבוצה הולכת וגדלה של קונים אסייתייםinvestropa.cominvestropa.com. קונים אמריקאים הפכו לבולטים במיוחד בשנתיים האחרונות – במידה רבה בזכות דולר חזק (מה שהופך נכסים הנקובים ביורו לזולים יותר יחסית) – ושואפים לרכוש בקתות יוקרה באתרי הסקי המובילים כמו קורשבל וואל ד'יזר investropa.com. קונים בריטים נשארים פעילים מאוד למרות הברקזיט, ושומרים על הפופולריות רבת השנים של קורשבל בקרב האליטה הבריטית. יש גם עניין גובר מסין, סינגפור והונג קונג, כאשר עשירי אסיה מגלים את יוקרת ההחזקות באלפים investropa.com (נמשכים בזכות בתי הספר לסקי האיכותיים למשפחותיהם והיוקרה שבהשקעת לייפסטייל באלפים). היסטורית, קורשבל 1850 הייתה מגרש משחקים לאירופאים ולתושבי המזרח התיכון האמידים – ובמיוחד אוליגרכים רוסים ומיליארדרים היו שחקנים מרכזיים, שרכשו כמה מהבקתות המפוארות ביותר (עדיין ישנם רוסים שמחזיקים בנכסים כאן) businessinsider.combusinessinsider.com. גורמים גיאופוליטיים ציננו את ההשקעות הרוסיות החדשות לאחרונה, אך הפער התמלא על ידי אחרים (למשל אמריקאים). הקונה הטיפוסי בקורשבל ב-2025 הוא יחידת עושר גבוהה מאוד (UHNW) או משרד משפחתי המחפש בית נופש יוקרתי שישמש גם כהשקעה וגם כסמל סטטוס. החוסן והנזילות של הדמוגרפיה הזו מסייעים לשמירה על ביקוש גבוה גם בתקופות של תנודות כלכליות.
מגבלות היצע: אחת התכונות המגדירות את שוק קורשבל 1850 היא המגבלה החמורה של ההיצע. הנופש קטן ומוגבל גיאוגרפית – ממוקם על מדרון הר כאשר רוב הקרקע הניתנת לבנייה כבר תפוסה על ידי שאלטים, מלונות או יער/מסלולי סקי מוגנים. בנייה חדשה נדירה ומפוקחת בקפדנות על ידי הרשויות המקומיות (לשימור הסביבה האלפינית והאופי הבלעדי) investropa.com. בעצם, קורשבל אינה יכולה להתרחב או לפתח בהיקף רחב; כל תוספת נוטה להיות בוטיקית, יוקרתית או מחליפה מבנים ישנים. המשמעות היא שבכל זמן נתון, מספר הנכסים למכירה ב-1850 נמוך במיוחד (לעיתים רק קומץ שאלטים מוצעים בפומבי לשוק, אחרים נמכרים מחוץ לשוק). בעלי נכסים רבים מחזיקים בהם לטווח ארוך (חלק מהנכסים עוברים בירושה או בין חברים באופן פרטי). בסוף 2024, לדוגמה, ציינו סוכנים מקומיים פער בין מוכרים לרוכשים ב-1850 – חלק מהבעלים תימחרו שאלטים ישנים ברמות שיא בשל היעדר תחרות, מה שהוביל למשא ומתן ממושך יותר freespiritalpine.com. ובכל זאת, כל מה שהוא באמת יוקרתי ומתומחר נכון בדרך כלל נמכר מהר, מאחר שיש יותר רוכשים משאלטים זמינים. מחסור כרוני זה יוצר לחץ כלפי מעלה על המחירים – עודף הביקוש אינו מוצא מענה. המשמעות היא גם שהשוק בקורשבל מבודד במידת מה: גם אם הביקוש ייחלש קלות, המחסור יתמוך בערך הנכסים. לסיכום, בשנת 2025 נמצא שקורשבל 1850 מצויה במצב שבו הביקוש עולה בהרבה על ההיצע – מתכון להמשך מחירים גבוהים ומכירה מהירה של נכסים איכותיים.
מגמות בשאלטים ודירות יוקרה ב-2025
צ׳אלטים – יוקרה עליונה ומסורת אלפינית:צ׳אלטים הם סימן ההיכר של הנדל״ן בקורשבל 1850, ומגמות עדכניות מראות כי קונים מחפשים פינוק יוקרתי, מודרני ו"לפני כניסה" מאחורי חזית הצ׳אלט המסורתית. רבות מהנכסים הנחשקים ביותר הם צ׳אלטים חדישים או כאלה ששופצו לחלוטין לאחרונה, ומשלבים מראה חיצוני אותנטי אלפיני (עץ ישן, אבן וקווי גג צ׳אלט) עם פנים עכשווי. קונים בסגמנט העליון ב-2025 שמים דגש על צ׳אלטים עם כל מתקן ואבזור אפשרי: בריכות שחייה מקורות או ספא, מרכזי בריאות (סאונה, חמאם, חדר כושר), קולנוע פרטי, מרתפי יין, חניונים מחוממים וגישה ישירה על מגלשיים למסלולים. צ׳אלטים "חמישה כוכבים" מלאים כאלה משיגים את המחירים הגבוהים ביותר למ"ר ונמכרים לרוב במהירות בשוק. לעומת זאת, צ׳אלטים ישנים שדורשים שיפוץ בדרך כלל נתקלים באתגר תמחור – לאחרונה ישנן “התנגשויות בין מה שמבקשים המוכרים לבין מה שמוכנים הקונים להציע” על צ׳אלטים בני עשור או שניים שטרם שודרגו freespiritalpine.com. קונים מוכנים לשלם מחיר שיא על צ׳אלטים חדשים או משופצים לגמרי, אך אם הפנים מיושן או חסרים מתקני בריאות, הם מצפים כיום להנחה או מקום למיקוחfreespiritalpine.com. מגמה זו יוצרת הזדמנות: משקיעים המוכנים לשפץ נכס ישן יכולים להעלות את ערכו משמעותית. בסך הכול, הרף ל”צ׳אלט יוקרתי” ב-2025 גבוה במיוחד – עיצוב "אלפיני שיק" מודרני, חכמת בית חכם, ונוחות ברמת מלון הם הסטנדרט במגזר היוקרתי של 1850.
דירות – פרויקטים חדשים ומגורי שירות: בעוד הצ'אלטים גונבים את ההצגה, דירות יוקרה הפכו לחלק חשוב מהסצנה הנדל"נית בקורשבל, במיוחד באזורי 1650 (מוריון) ו-1550 (הכפר) וכמגורי סקי-אין/אאוט באזור 1850. בשנים האחרונות צצו פרויקטי דירות חדשות שמיועדים לרוכשים שמחפשים שילוב של יוקרה ונוחות. לדוגמה, פיתוחים כמו Sundance Lodge ו-Steamboat Lodge בקורשבל 1650 (צפויים להסתיים בסוף 2025) מציעים מתקני מלון 5 כוכבים – דמיינו שירותי קונסיירז', בריכות שחייה, ספא ומסעדות באתר – והכול במסגרת בעלות פרטית על דירה freespiritalpine.com. מגורים אלה נעים בין דירות 2 חדרים "נעל ונטוש" פרקטיות לדירות פנטהאוז מרווחות עם 5–6 חדרי שינה שיכולות להתחרות בצ'אלטים בגודל freespiritalpine.com. הרעיון הוא להציע חלופה לצ'אלט – כל היתרונות של סגנון החיים אבל עם פחות התעסקות תחזוקתית. נכסים כאלה זוכים לביקוש: רוכשים אוהבים את האפשרות לנהל דירה באופן מלא ואפילו להשכיר אותה כשאינם משתמשים בה (לחלק מהנכסים יש תכניות השכרה). מבחינה עיצובית, הטרנד בדירות דומה לזה של צ'אלטים: שימוש בחומרים מקומיים איכותיים (קורות עץ ישנות, קמינות אבן) בשילוב עיצוב אלפיני מודרני ונקי. חלונות פנורמיים גדולים, תקרות גבוהות, וחללים פתוחים שמנצלים את הנוף נפוצים מאוד. טרנד נוסף הוא חללים גמישים בדירות החדשות – חדרים שיכולים לשמש כחדרי שינה נוספים, משרד ביתי או חדר מדיה, בהתאם לצרכים של הבעלים (מענה לשהיות ארוכות ושילוב עבודה מרחוק). בקורשבל 1850 עצמה ההיצע של דירות מוגבל (הכפר הוא בעיקר צ'אלטים ומלונות), אך היכן שיש דירות, הן לרוב בבנייני צ'אלט בוטיקיים עם 4–10 דירות בלבד, לשמירה על פרטיות ויוקרה.
טרנדים באורח חיים ושירותים:"וולנס" (בריאות ואיכות חיים) עוקף את הסקי כעדיפות – זו מגמה בולטת בנדל"ן האלפיני dmproperties.com. בקורשבל, זה ניכר באופן שבו הצ'אלטים והדירות מעוצבים. רוכשים מעניקים היום ציון גבוה למתקני בריאות פנימיים ולאפשרות שימוש כל השנה. הרבה צ'אלטים חדשים או מחודשים כוללים חדרי ספא ייעודיים, אולמות יוגה או חדרי כושר, מתוך הכרה בכך שבעלים ואורחים עשויים לבלות זמן רב יותר במנוחה והתחדשות מאשר בגלישה על השלג. יזמים שמים לב גם ליעילות אנרגטית וטכנולוגיה – מתקינים בידוד מודרני, משאבות חום, חלונות משולשים וכו', הן כדי לעמוד בתקנות חדשות והן כדי למשוך רוכשי יוקרה אקולוגיים. מערכות בית חכם (שליטה בתאורה, חימום, אבטחה, ואפילו הדלקת הסאונה מראש) הן סטנדרט בנכסי יוקרה. בנוסף, אלמנטים של עיצוב בִּיוֹפִילִי – שילוב מרבי של טבע, אור טבעי ונופי ההרים – זוכים לביקוש, בהתאם לטרנד הבריאות.
בחזית האדריכלית, קורשבל שומרת על קודי עיצוב מחמירים במטרה לשמר את קסם הצ’לטים שלה, כך שמבחינה חיצונית המגמה היא אבולוציה ולא מהפכה. צ'לטים חדשים עדיין נראים כמו צ’לטים מסורתיים (גגות משופעים, חזיתות עץ), אך הם גדולים ומפוארים יותר מהבקתות הכפריות של פעם. חלק מה"צ'לטים" החדשים ביותר הם למעשה אחוזות מיניאטוריות (מעל 1,000 מ"ר), אך מוסווים בקפידה בעץ ואבן. הגידול המתמשך בחנויות יוקרה ומסעדות (עם יותר מ40 בוטיקים מעצבים ועשרות מסעדות שף ב-1850 voguebusiness.combusinessinsider.com) משלים את מגמת הנדל"ן – בעלי נכסים כיום מצפים לאקוסיסטם יוקרתי שלם. לסיכום, מגמות הנדל"ן בקורשבל 1850 לשנת 2025 מדגישות מתקני בריאות ברמה הגבוהה ביותר, עיצוב אלפיני מודרני ומגורים עתירי שירותים (בין אם בצ'לטים עם צוות מלא או במתחמים עם שירות מלא). השוק מגיב לרצון הרוכשים במקלט לכל השנה שמציע הרבה יותר מסתם מקום לישון בו אחרי הגלישה.
הזדמנויות השקעה ותשואות צפויות
פוטנציאל עליית ערך ההון: נדל"ן בקורשבל 1850 נחשב לעיתים קרובות כהשקעת בלו-צ'יפ, המציעה שמירה איתנה על ההון וצמיחה ארוכת טווח, ולא רווחים ספקולטיביים מהירים. ההיסטוריה מרשימה – ערכי הנדל"ן באלפים הצרפתיים עלו בכ-30% בממוצע מאז 2020 (כ-5.5% בשנה) investropa.cominvestropa.com, ואתרי הנופש היוקרתיים מובילים בביצועים, במיוחד מאז המגפה. במקרה של קורשבל, מחירי הנדל"ן בשנים האחרונות עלו בחדות (למשל, +9% רק ב-2024) investropa.com, וקובעים רף חדש. הציפייה קדימה היא שהקצב יתמתן, אך מומחים חוזים צמיחה מתונה של כ-3–7% בשנה בשוק האלפיני עד 2026 investropa.com. באזור אולטרה-יוקרתי כמו 1850, ניתן לצפות למחירים בקצה העליון של הטווח, כל עוד אין תנודות חריגות. המשמעות היא שצ'אלה בשווי 10 מיליון אירו כיום עשוי לעלות באופן אורגני ל-11–12 מיליון אירו תוך מספר שנים, רק מעליית הערך בשוק. בנוסף, פער ההיצע-ביקוש הייחודי לקורשבל מרמז כי תיתכן עליית ערך מעל הממוצע – בכל פעם שיש גל של רוכשים עשירים חדשים (נניח משווקים מתעוררים או כתוצאה מכלכלה חזקה), יש מקום לקפיצות מחירים בהינתן ההיצע הקבוע. למעשה, פוטנציאל הצמיחה ההונית נשאר חזק, והאסטרטגיה של לקנות ולהחזיק משתלמת. אפילו בטווח הארוך מאוד, נכסי יוקרה אלפיניים הראו עליות יציבות (למשל, שווי הצ'אלטים האיכותיים עלה בכ-33% בממוצע מאז 2008, והצמיחה הואצה לאחר 2020) investropa.com.
תשואות ודמי שכירות: משקיעים צריכים לקחת בחשבון כי התשואות (הכנסות) מהשכרת נכסים בקורשבל 1850 נמוכות יחסית מבחינה אחוזית, כפי שמקובל בשווקי יוקרה אולטרה-יוקרתיים. מכיוון שמחירי הרכישה גבוהים מאוד, ההכנסה מהשכרה, אף על פי שהיא גבוהה במספרים מוחלטים, מתורגמת לתשואה שנתית צנועה. תשואות שכירות נטו טיפוסיות נעות סביב 2–3% באתרי דגל כמו קורשבל snowonly.com. לשם השוואה, אזורים פחות יוקרתיים באלפים הצרפתיים יכולים להניב תשואה נטו של 4–4.5% snowonly.com, והממוצע הארצי בצרפת של תשואות שכירות (לכל סוגי הנכסים) הוא כ-6% mansion-properties.com. כלומר, משקיע בקורשבל לרוב יעדיף הערכת ערך הונית ושימוש עצמי על פני תשואה כספית גבוהה. למשל, נכס בשווי 5 מיליון אירו עשוי להכניס כ-200,000 אירו בשנה מהשכרה (אם מושכר בשבועות השיא); אחרי הוצאות, הרווח הנקי יהיה כ-150,000 אירו – שהם סביב 3% תשואה. אך מה שהמספרים האלו לא משקפים הוא גובה שכר הדירה והיכולת לקזז עלויות בעלות. בשבועות החורף המבוקשים (סילבסטר, חופשות בתי ספר), שכר דירה שבועי בצ'לטות מובילות יכול לעבור את 80,000–100,000 אירוbusinessinsider.com. גם דירות קטנות יוקרתיות יכולות להניב עשרות אלפי אירו לשבוע בעונה. אם הבעלים מוכן להשכיר את הנכס שלו, למשל, 8–10 שבועות בחורף ואולי עוד כמה שבועות בקיץ, הוא יכול לכסות חלק משמעותי מהוצאות שנתיות (צוות, תחזוקה, מסים) ואפילו להרוויח תוך כדי שהוא ממשיך ליהנות מהנכס בעצמו בחלק מהשנה.
כדאי גם לציין כי הביקוש להשכרה חזק מאוד בקורשבל בשבועות שבהם הבעלים פותחים את בתיהם. מומחי השכרת דירות באלפים מציינים כי צ'לטות במיקומים טובים מגיעות ל-70–90% תפוסה לאורך החורף (ואף לתוך הקיץ)snowonly.com. המעבר לתיירות כל השנה גורם לכך שיולי–אוגוסט תורמים כיום להכנסות משכירות (גם אם במחיר נמוך מהחורף). לפיכך, בעלים מתוחכם יכול להגיע לתפוסה כמעט מלאה בעונות השיא וליהנות מ-תשואה אפקטיבית טובה יותר. יש נכסים המנוהלים על ידי סוכנויות יוקרה או מפעילי טיולים, שמייעלים את התהליך.
אסטרטגיות הזדמנויות והשקעה: עבור משקיעים במיוחד, יש מספר כיוונים למקסם רווחים בקורשבל:
השבחות ושיפוצים: כפי שהוזכר, ניתן לעיתים לרכוש בצ'אלטים ישנים באזורים מעולים הדורשים מודרניזציה בהנחה יחסית קלה. השקעה בשיפוץ יוקרתי (עם שיפור יעילות אנרגטית ואבזור חדש) לא רק שמעלה משמעותית את ערך הנכס אלא גם את הכדאיות להשכרה שלו. לנוכח הרגולציה הדוחפת לבתים יעילים אנרגטית, שדרוגים כאלה גם "מגנים" על ההשקעה לטווח הרחוק.
החזר מע"מ בבניה חדשה: צרפת מציעה תמריץ משתלם לרוכשים התפתחותים חדשים באזורים תיירותיים. אם אתה רוכש נכס בבניה חדשה ומתחייב להשכיר אותו מרוהט עם שירותים ברמה מלונאית (כגון שירותי ניקיון, ארוחת בוקר) למספר שבועות בשנה, אתה זכאי להחזר של 20% מע"מ ממחיר הרכישה freespiritalpine.com. בהקשר של קורשבל, 20% מרכישת נכס בשווי מיליוני אירו הוא סכום משמעותי – מדובר בקפיצה מיידית בהון העצמי. רוכשים רבים של דירות חדשות בקורשבל 1650 למשל, מנצלים את המנגנון הזה, מממנים את המע"מ במהלך הבנייה ודורשים את ההחזר אחרי רכישה באמצעות רישום לתוכנית השכרה. כך משתפרת התשואה והזרם המזומנים, והתשואה מהשכרה הופכת לאטרקטיבית יותר בשנים הראשונות.
שיתופי שימוש: משקיעים מסוימים משתפים פעולה עם חברים או בני משפחה ורוכשים יחד צ'אלט (באופן לא פורמלי או דרך חברה בע"מ), וכך מתחלקים בשימוש ובעלויות. לנוכח המחירים הגבוהים, זה עשוי להיות פתרון יעיל, ועם תיאום נכון, כל צד נהנה גם מזמני שיא. ישנה מגמה מתפתחת של בעלות חלקית או מועדוני חברים יוקרתיים בנכסי סקי, המאפשרים לרכוש "מניות" בצ'אלט יוקרתי במיוחד (אם כי זה תחום חדש ויש לבדוק היטב את החוקיות).
ערך יחסי באזורים פחות מוכרים: אמנם קורשבל עצמה יקרה, אך משקיעים בוחנים לפעמים רכישה בפריפריה של קורשבל (למשל, קורשבל מוריון/1650, קורשבל וילג'/1550, או לה טניה הסמוכה). אזורים אלה נכללים באותו מתחם סקי ונהנים מהמוניטין של קורשבל, אך מחירי הנדל"ן נמוכים יותר. לדוגמה, כפרי לוויין בעמקי השלג עולים 50–70% פחות למ"ר בהשוואה ל-1850 investropa.cominvestropa.com, והתשואות מהשכרה (4%+ נטו) גבוהות לעיתים מאתרי היוקרה snowonly.com. החיסרון: עליית ערך איטית יותר וקהל שוכרים אחר, אך למשקיעים שמחפשים "אסטרטגיית השקעה" יש שמפצלים בין נבחרי פריים ואזורים מתפתחים.
לסיכום, תשואות צפויות בקורשבל 1850 נובעות משילוב של הכנסה שכירות מתונה וצמיחה הונית חזקה. רוכש בשנת 2025 יכול לצפות לעליות ערך שנתיות באחוזים חד־ספרתיים (שמתווספות לבסיס ערך גבוה מאוד) וכן ליכולת לקזז עלויות באמצעות שכירויות שמניבות אמנם רק אחוזים בודדים, אך מהוות סכום ניכר במונחים של יורו. לאור היסודות של שוק הנדל"ן בקורשבל, גם אסטרטגיה שמרנית של החזקה עד לשנת 2028 צפויה להניב תשואה כוללת גבוהה, בשקלול עליית ערך הנכס וכל דיבידנד שכירות שיתקבל. המפתח הוא לרכוש נכס איכותי (מבחינת מיקום ומפרט), כי נכסי יוקרה תמיד יהיו המבוקשים ביותר – מה שמבטיח נזילות גבוהה ותמחור פרמיום בעת היציאה מהשקעה. לצורך חיזוק הביטחון בשוק: ניתוחי מומחים מגדירים את מגמת הנדל"ן באלפים כ-“עולה באופן מובהק” ומדגישים שאתרי נופש מרכזיים כמו קורשבל נהנים מתשתית כלכלית חזקה ביותר גם קדימה investropa.cominvestropa.com.
רגולציה ומדיניות ממשלתית המשפיעה על נדל"ן
חוקי יעילות אנרגטית ("חוק האקלים"): שינוי מדיניות משמעותי המשפיע על הנדל"ן בצרפת הוא האיסור ההדרגתי על השכרת נכסים בדירוג אנרגטי נמוך. החל משנת 2025, דירות שדורגו בדרגת אנרגיה "G" לא יוכלו להיות מושכרות כחוק בצרפתmansion-properties.com. עד 2028, האיסור מתרחב גם לנכסים בדירוג "F", ובהמשך גם ל-"E" ב-2034. באתרי סקי באלפים, לא מעט שאלטות מסורתיות שנבנו לפני עשרות שנים עלולות להיכנס לקטגוריות הדירוג הנמוכות (בשל חלונות חד-שכבתיים, בידוד בלתי מספיק, מערכות חימום ישנות ועוד). לבעלי דירות בקורשבל, זה הפך לסוגיה בוערת: על מנת לשמור על פוטנציאל ההשכרה, יש לעדכן את הנכס לעמידה בתקן. כבר עתה אנו עדים ל"בריחה לאיכות" – כלומר קונים מתמקדים בשאלטים חדשים, מבודדים היטב, או כאלו שכבר שודרגו למערכות חימום ובידוד מודרניותinvestropa.cominvestropa.com. שאלטים ישנים בעלי דירוג נמוך נקלעים לשוק דו-שכבתי: או שהם נמכרים במחיר נמוך, או שלא נמכרים כלל, או שבעליהם משקיעים בשיפוצים (פאנלים סולאריים, משאבות חום, בידוד משופר) כדי להעלות את הדירוג. תקנות אלו, באופן די מפתיע, תומכות בעליית מחירים בנכסים איכותיים – כיוון שבתים שמקיימים את הדירוגים A/B הופכים ליקרים ומבוקשים אף יותר investropa.cominvestropa.com. בקורשבל 1850 שאלטים יוקרתיים רבים עברו שיפוץ להתקנת חלונות משולשים, חימום גיאותרמי ועוד, כדי להבטיח שיוכלו להמשיך להיות נכסי השכרה. בסך הכול, המדיניות הזו דוחפת את השוק לקיימות, מה ששפר בטווח הארוך את איכות המלאי ואף עולה בקנה אחד עם ערכי הקונים (רבים מקרב בעלי ההון אוהבים את שדרוגים ידידותיים לסביבה כחלק מהסטנדרט היוקרתי).
רגולציה על השכרות לטווח קצר: אזורים עתירי תיירות בצרפת מאזנים בין רווחיות ההשכרות לטווח קצר לבין צורכי הקהילה. בחלק מהעיירות האלפיניות (במיוחד הגדולות כמו שאמוני), הרשויות המקומיות הגבילו את מספר השכירות לתיירים או דרשו היתרים מיוחדים להפעלתן dmproperties.cominvestropa.com. שאמוני, לדוגמה, הטעילה מכסות על דירות נופש באזורים מסוימים במטרה לפנות דיור לתושבים מקומיים ולעובדים עונתיים. בעוד הגודל הקטן יותר של קורשבל והיותה אתר נופש ייעודי משמעם שטרם הוטלה מגבלה מחמירה (הכלכלה נשענת על השכרות), היא אינה חסינה לפיקוח רגולטורי. בעלי נכסים בקורשבל חייבים לרשום את הנכס שלהם אם הם משכירים לטווח קצר ולשלם מס תיירות. אם בעתיד יוחלטו חוקים – למשל, הגבלת מספר השבועות שניתן להשכיר נכס, או דרישה לסטטוס מגורים עיקריים על מנת להשכיר ללא הגבלה – הדבר עשוי להשפיע על חישובי ההשקעה. עם זאת, לאור הפרופיל של קורשבל 1850 (בעיקר בתי נופש יוקרתיים ותשתיות תיירות), כל מדיניות כזו צפויה להיות מדודה. ראוי לציין, שהגבלת היצע הנכסים להשכרה במקומות כמו שאמוני מובילה ליותר ביקוש (ולמחירים גבוהים יותר) לנכסים שכן זמיניםinvestropa.cominvestropa.com. אפקט דומה עשוי להתרחש בקורשבל: אם אי פעם תוגבל ההשכרה, הנכסים הבלעדיים שיישארו יזכו לביקוש אף גבוה יותר מתיירים אמידים. זהו תחום למעקב, אך נכון ל-2025, קורשבל עדיין שוק ידידותי מאוד להשכרות ללא מגבלות מקומיות ייחודיות על דירות נופש (למעט מה שנקבע בחוק הלאומי).
מיסים על בתים שניים: ממשלת צרפת והרשויות המקומיות הטילו מיסים שמיועדים לבעלי בתים שניים, הכוללים רבים מהמחזיקים בנכסים בקורשבל. צעדים אלה כוללים תוספת מס מגורים (taxe d’habitation) מוגדל באזורים שהוכרזו רשמית כסובלים ממחסור בדיור לתושבים המקומיים (zones tendues). מחוז סבואה של קורשבל התיר העלאה של עד 60% במסי הבתים השניים במקרים מסוימים. בנוסף, בחלק מהאתרים הפופולריים קיים מס על בתים ריקים שמטרתו להרתיע מהשארת נכסים ריקים. למעשה, כשמדובר בשאלי בשווי של מיליוני יורו, המיסים המקומיים הללו יחסית זניחים (תוספת של כמה אלפי יורו בשנה) ולא מנעו מרוכשים אמידיםinvestropa.com להיכנס לשוק. המשטר המס הלאומי בצרפת כולל היבטים ידידותיים למשקיעים: אין "מס רוכש זר" גורף, וצורפת אף שינתה ב-2018 את מס העושר כך שהוא מתמקד רק בנדל"ן (IFI – מס עושר נדל"ן) החל על שווי נדל"ן נטו מעל €1.3 מיליון בשיעור מתקדם של עד כ-1.5%. רוכשים מחו"ל לרוב פשוט לוקחים זאת בחשבון בעלות החזקת נכס בצרפת. על הכנסות שכירות, בעלי נכסים זרים משלמים מס הכנסה צרפתי (עם אמנות למניעת כפל מס), אך ניתן לקזז הוצאות, ותוכניות אטרקטיביות כמו LMNP (השכרה מרוהטת) מספקות טיפול מס מיטיב. מעבר לכך, קיימות הטבות מס על השכרה: הכנסות מהשכרה מרוהטת לרוב ניתנות לקיזוז באמצעות פחת והוצאות, ולעיתים יוצרים הכנסה חייבת מס נמוכה במיוחד על שאלי שמנוהל ביעילות. תמריץ נוסף קיים בבנייה חדשה – מע”מ (20%) ניתן להחזר אם הנכס מושכר עם שירותים, מה שמעלה משמעותית את התשואה freespiritalpine.com. בנוסף יש נקודות זיכוי ומענקים לשיפוצים ירוקים (בתוך מערך היוזמות הירוקות של צרפת). בסיכומו של דבר, הרגולציה בצרפת נחשבת יציבה ושקופה יחסיתmansion-properties.com. המשקיעים נהנים מהגנה משפטית חזקה (זכות הקניין מעוגנת עמוק) mansion-properties.com והמגמה הצרפתית לדחוף להשכרה בת-קיימא ככל הנראה תגדיל את ערך הנכסים העומדים בתקינה בטווח הארוך.
תקנות תכנון ובנייה מחמירות: הפיתוח בקורשבל 1850 מוסדר על ידי כללי תכנון מחמירים שמטרתם לשמור על הסביבה ההררית ועל האופי הבלעדי של האתר. חוק ההרים (Loi Montagne) ותוכניות עירוניות מקומיות מגבילים פיתוח בקנה מידה גדול, במיוחד מעל גבהים מסוימים. בפועל, המשמעות היא שהיתרי בנייה חדשים נדירים – הדגש הוא על שיקום מבנים קיימים ולא על התפשטות לקרקעות שלא נבנו קודם לכן investropa.com. מגבלות גובה מבטיחות כי הצ'אלטים יישארו בקנה מידה אנושי (ללא מגדלי מגורים), והנחיות עיצוביות שומרות על המראה הקלאסי של הצ'אלט. בנוסף, בניית מגורי נופש חדשים באלפים דורשת לעיתים קרובות להעניק תועלת כלשהי לקהילה (כמו יצירת חנייה או תמיכה בדיור לעובדים עונתיים) כתמורה. מדיניות אלו למעשה נועלות את המחסור בנדל"ן בקורשבל. עבור בעלי הנכסים, זו בשורה טובה כיוון שזה מונע פיתוח יתר שהיה עלול לדלל את שווי הנכסים או את קסם האתר. מצד שני, פרויקטי שיפוץ עלולים להיות יקרים ודורשים זמן רב בשל מכשולי רישוי – אך מרבית הרוכשים מתוך שכבת היוקרה מקבלים זאת כחלק מהבעלות על חלקת גן-עדן. יש לציין שבשווייץ התקנות אף מחמירות יותר (כמו הגבלת ה־Lex Weber על דירות נופש), ואילו בצרפת יש עדיין אפשרות לפתח, אך בצורה מבוקרת. מועצת קורשבל המקומית נדרשת לאזן בין קיימות סביבתית (סיכוני מפולות שלג, תחבורה, משאבי מים) לבין מעמדה כיעד תיירותי עולמי. שדרוגי התשתיות בשנים האחרונות (כמו מעליות חדשות) מלווים לרוב בהערכות סביבתיות, וככל שניתן, ממחזרים או משדרגים מתקנים קיימים ולא בונים חדשים.
לסיכום, המצב הרגולטורי ב־2025 עבור בעלי נדל"ן בקורשבל מאופיין בדגש על איכות ועמידה בדרישות: בתים חסכוניים באנרגיה, השכרה אחראית ופיתוח מבוקר. צעדים אלו, על אף שמסבכים את העניינים בעבור הבעלים, לרוב מגבירים את ערכו היוקרתי והארוך טווח של הנדל"ן בקורשבל. מומלץ לרוכשים לוודא שכל נכס שהם שוקלים עומד כבר בתקנים החדשים או שניתן לשדרגו בקלות – ולהיעזר במומחים מקומיים לייעול מיסוי ולהבנת כללי ההשכרה. חשוב לציין כי צרפת אינה מגבילה רוכשים זרים (אין הגבלות לאזרחים זרים), מה שמבטיח שהביקוש בקורשבל נותר רחב כתמיד, וכולל קונים מאירופה, אמריקה ואסיה.
דינמיקה עונתית והשפעתה על מחירים וזמינות
עונת השיא בחורף (עונה גבוהה): קורשבל 1850 היא ביסודה עיירת סקי, והחורף הוא הזמן שבו הכפר באמת מתעורר לחיים – יש לכך השלכות ישירות על השימוש והמחיר של נדל"ן. התקופה מדצמבר עד אפריל היא עונת השיא, כאשר חג המולד/שנה חדשה ופברואר (חופשות בתי ספר) הם נקודות השיא המובהקות. בזמנים אלו הביקוש למגורים מרקיע שחקים. בעלי שאלטים שמשכירים את הנכסים שלהם לרוב מרוויחים את עיקר ההכנסה השנתית תוך 2–3 שבועות חופשה בלבד. כתוצאה מכך, מחירי השכירות בחורף גבוהים במיוחד (למשל, €50,000+ לשבוע עבור שאלט יוקרה עם 4 חדרי שינה הוא דבר רגיל בשבוע השנה החדשה). גם הפעילות בשוק המכר עשויה לזנק בחורף, שכן מבקרים עשירים לעיתים מחליטים לרכוש לעצמם פיסת מקורשבל לאחר שחוו את אורח החיים. זה לא נדיר שסיורי נכסים ייערכו במקום בעונת השיא בעקבות שוכרים מוקסמים. עם זאת, המלאי למכירה בדרך כלל נמוך ביותר בחורף – בעלי נכסים רבים יעדיפו לדחות פרסום עד האביב/קיץ כדי לא להפריע להשכרות החורף הרווחיות או לזמן החופשה האישי. לכן החורף הוא הזמן שבו הקונים חווים את המוצר (את הנופש ולעיתים את הנכס עצמו כדיירים), אך העסקאות בפועל מסתיימות לעיתים קרובות בעונות המעבר.
אביב וסתיו (עונות שפל): בסוף אפריל, מעליות הסקי נסגרות וקורשבל נכנסת לשלב שקט. הפשרת השלגים באביב ועונת המעבר (מאי, יוני) מביאות לכך שרבות מהחנויות והמסעדות סגורות. באופן דומה, אחרי קיץ קצר, הסתיו (מסוף ספטמבר ועד נובמבר) נחשב לעונת שפל עם מינימום פעילות תיירותית. תקופות אלה היו מאז ומתמיד עונות רגועות באתר – זמן שבו בעלי שאלטים מבצעים שיפוצים או שדרוגים, הצוות יוצא לחופשות, והכפר מתמלא כוחות. מהבחינה השיווקית, עונת השפל היא הזמן שבו המלאי נוטה להיות הגבוה ביותר וקונים עשויים למצוא מעט יותר מקום למיקוח. מוכרים שמפרסמים בעונת השפל מודעים לכך שמספר הקונים קטן; אם יש להם עניין למכור, הם עלולים לתמחר מעט אטרקטיבי יותר. יחד עם זאת, כיוון שבעלי הנכסים בקורשבל בדרך כלל אינם לחוצים על מזומן, לא כדאי לצפות להנחות עונתיות קיצוניות – השוק לא מתנהג כמו מחירי שכירות עונתית שמתרוממים או צונחים בחדות. מחירי הנכסים אינם נופלים בקיץ/עונת שפל; לכל היותר, יש יותר מקום למיקוח או אפשרות לרכוש ללא תחרות על הנכס. ישנם קונים מנוסים שמכוונים את החיפוש שלהם לאביב: לאחר עונת סקי עמוסה, כמה בעלי נכסים עשויים לשקול למכור (במיוחד אם הנכס לא הושכר או נוצל כפי שציפו). כמו כן, לסוכנויות נדל"ן יש יותר זמן להקדיש ללקוחות בעונת השפל, דבר שיכול להעניק לרוכשים יותר תשומת לב ואפשרות לבדוק את השוק לעומק.
עונת הקיץ (עונת שיא משנית):הקיץ (יולי–אוגוסט) בקורשבל הפך לפופולרי מאוד כאשר הרי האלפים משווקים את עצמם כיעד לכל ימות השנה. אף שהקיץ אינו עמוס כמו החורף, הוא כבר אינו נחשב כמשני. משפחות וחובבי טבע מגיעים לטיולים רגליים, רכיבת אופני הרים, ריצות שטח, גולף (בקרבת מקום) ומנוחה אלפינית. האקלים נעים (ימים חמים, לילות קרירים) והנוף מרהיב, מה שהופך את קורשבל גם בקיץ למפלט הררי יוקרתי. למגמה זו יש מספר השפעות: השכירות בקיץ מהוות כיום מקור הכנסה משמעותי ורבים מהצ'אלטים והדירות מושכרים על בסיס שבועי לתיירים מאירופה, המזרח התיכון (שלעיתים קרובות מחפשים אקלים קריר יותר בקיץ) ומקומות נוספים. בשיא הקיץ שיעורי התפוסה בנכסים מבוקשים עשויים להגיע ל-70% ומעלה snowonly.com. דמי השכירות נמוכים מהחורף אך עדיין נאים – למשל, אותו צ'אלט שמושכר ב-€50,000 לשבוע בחורף עשוי להיות מושכר ב-€15,000–€20,000 לשבוע באוגוסט. עבור בעלי הנכסים, המשמעות היא שהנכס לא עומד ריק 8 חודשים בשנה; ניתן לנצל אותו או להרוויח ממנו ביותר עונות. מהבחינה התרבותית, הדימוי של קורשבל מתרחב כאתר נופש דו-עונתי, בדומה למג'ב או שאמוני. תשתיות כמו מעליות הפועלות בקיץ (לטיילים ולרוכבי אופניים) ואירועים כמו פסטיבלי מוזיקה או זיקוקים מושכים מבקרים. למעשה, ברחבי האלפים, דיווחו אתרי נופש על עלייה משמעותית בביקורי קיץ – בשאמוני חלה עלייה של 46% במכירות כרטיסי מעליות בקיץ תוך שנתיים dmproperties.com, ובקורשבל עצמה הנתונים עולים בהתמדה. הנוכחות לאורך כל השנה תומכת בערך הנכסים מכיוון שבעלים רואים שימושיות גדולה יותר (והכנסות פוטנציאליות) מההשקעה שלהם. זה גם מסייע לצמצם מעט את עונתיות העסקים, והכפר הופך לבר-קיימא יותר לאורך כל השנה.
השפעה על זמינות: מחזור העונות משפיע על מועד היציאה של נכסים לשוק. רבים מהמוכרים מעדיפים להתחיל למכור בסוף החורף או באביב (לאחר שנהנו מעונה אחרונה, או כדי לתפוס את מבקרי האביב), כדי שהעסקה תיסגר בקיץ לפני החורף הבא. באופן דומה, פרויקטים חדשים לרוב שואפים למסירה בסתיו, כך שהקונים יוכלו ליהנות מהנכס בעונת החורף. לכן, הסתיו מתאפיין בריבוי הסכמות וסגירות (למעשה משרדי הנוטריונים באלפים עסוקים במיוחד באוקטובר-נובמבר בסגירת עסקאות כדי שהקונים יקבלו מפתחות עד חג המולד). לגבי השכרות, בעלי נכסים נדרשים להחליט עד תחילת הסתיו אם ישכירו את השבועות המבוקשים או ישתמשו בנכס בעצמם, שכן סוכני השכרה מתחילים לשווק את צ'אלטים לחורף כבר בספטמבר עבור העונה הקרובה.
דינמיקת מחירים: ייתכן שאנשים מניחים שרכישה בחורף יקרה יותר בגלל הביקוש – אך בנדל"ן, המחירים בקורשבל יחסית קבועים לאורך כל העונות (בניגוד למלונות, מחירי הבתים לא מוכפלים בחורף). עם זאת, הערך הנתפס של נכס נמצא בשיאו בחורף: שאלה סקי נראית אטרקטיבית במיוחד כשהיא מוקפת בשלג ובפעילות תוססת. לעיתים זה מוביל למכירות מהירות במחיר המבוקש בחורף, בעוד שאותו נכס המוצג בעונה מתה עשוי לקבל הצעה נועזת יותר. במובן הזה, עשויה להתרחש רכישה "רגשית" בחורף – קונה מתאהב במקום בשיא האווירה ומשלם מחיר מלא. לעומת זאת, משקיע קפדן יעדיף לבדוק בקיץ כדי לבדוק אם מתגלות בעיות שמוסתרות בשלג החורפי (מצב הגג, גבולות הקרקע וכו'), ולנהל משא ומתן באווירה רגועה פחות.
מגמות שימוש – שהייה ארוכה יותר: שינוי עונתי נוסף הוא שבעלים (ושוכרים) מבלים תקופות ארוכות יותר בקורשבל מאשר בעבר. עליית העבודה מרחוק מאפשרת לחלק מהבעלים להגיע למספר חודשים – לדוג' מדצמבר ועד פברואר ברצף – במקום רק לשבוע חופשה. ייתכן שהם יעבדו מהשאלאה שלהם במהלך השבוע וישתמשו בהפסקות לגלישה, ומתייחסים אליה כאילו היא בית משני עיקרי. בדומה לכך, יש שמגיעים בקיץ לחודש של בריחה מהעיר. מגמה זו מטשטשת את הגבולות בין עונות ומגדילה למעשה את הביקוש לתכונות ביתיות ונוחות (משרדים ביתיים, אינטרנט אמין וכו' – קורשבל שיפרה בכך תשתית פס-סיב באזור). זה מחזק את הרעיון שקורשבל אינה רק אתר סקי חולף אלא יעד חיים אלפיני לאורך כל השנה.
לסיכום, העונתיות בקורשבל יוצרת מקצב מחזורי בשוק, כאשר החורף שולט הן בשימוש והן בהתרגשות, אך חשיבות הקיץ עולה. אמנם מחירי הנדל"ן עצמם לא קופצים בעונה, אך עיתוי המכירות, התפוסה וההיצע של נכסים – כולם עונתיים. משקיעים נבונים יתאימו את אסטרטגיותיהם ללוח השנה הזה: ייתכן שיבחרו לקנות באביב, לשדרג בעונה מתה, ולהרוויח מהשכרות בעונה החמה. הדחיפה להרחבת עונות התיירות (חורף וקיץ) בהדרגה מאזנת את המגרש, מה שהופך בסופו של דבר את הנכס לבעל ערך רב יותר, כיוון שהוא פעיל יותר לאורך השנה ומשולב בקהילה שאינה נסגרת מחצית מהזמן.
פיתוחי תשתיות וצמיחה בתיירות
שדרוגי תשתיות סקי: קורשבל ושלושת העמקים משקיעים ללא הרף בתשתיות הסקי שלהם, בהבנה שחווית סקי מודרנית ויעילה חיונית לשמירה על ערך הנכסים ולמשיכת מבקרים אמידים. אחד המוקדים האחרונים הוא הרכבל סליר ששופץ לחלוטין, שייפתח מחדש לחורף 2024/25 עם קרונות פנורמיים חדשים ונוחות מהודרת seecourchevel.com. סליר הוא רכבל חתימה (המעלה גולשים לגובה 2,700 מטר עם תצפית להרי המון בלאן), והשדרוג שלו מדגיש את המחויבות של אתר הנופש למתקנים ברמה הגבוהה ביותר. בנוסף, אזורי המתחילים ב-1850 שודרגו עם דרגנועים מקורים חדשים (מסועי סקי) שהחליפו מסועים ישנים, כדי לספק העלאה מקורה ונוחה לילדים ולמתחילים seecourchevel.com. בשנים האחרונות גם הורחבו מערכות ייצור השלג בקורשבל כדי להבטיח מסלולים ניתנים לגלישה מתחילת דצמבר ועד סוף אפריל, גם בשנים דלות שלג. לדוגמה, לקראת אליפות העולם בסקי 2023 (שהתקיימה בקורשבל-מריבל), הושקעו מיליונים בהכנת מסלולים, פיסט-בשרים חדשים ותותחי שלג כדי להבטיח תנאים ברמה עולמית. הקישוריות בתוך מתחם הסקי נותרת חסרת תחרות: קורשבל מחוברת באופן ישיר למריבל ולואל טורנס, ומיזמים עדכניים כמו רכבל אורל-סים קארון מ-2021 (בעמק הרביעי) חיזקו עוד יותר את "שלושת העמקים" כאזור גלישה אחד ענק snowonly.com. עבור בעלי נכסים, השדרוגים הללו משמעם איכות סקי עקבית וחוויית אירוח טובה יותר – כך שממשיכים להיות ביקושים גבוהים להשכרות וערך הנדל"ן הגבוה מוצדק.
שירותי יוקרה והתרחבות: השיפורים בהר ממשולבים בהתפתחויות בכפרי הנופש. קורשבל 1850 כבר מתגאה באחת מהקבוצות המרוכזות הגדולות ביותר של מלונות 5 כוכבים בעולם (מחוץ לערים הגדולות) businessinsider.com. זה כולל מוסדות ידועים כמו Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée ואחרים, שמפנקים את המבקרים ומעלים את יוקרת הנופש. באופן מרשים, בקורשבל (בכל הרמות) יש 7 מסעדות עם כוכב מישלן, המספר הגבוה ביותר באלפים businessinsider.com, המחזק את מעמדה כיעד קולינרי. המגמה היא לכיוון יוקרה חוויתית: פרויקטים חדשים משלבים לינה עם גלריות קניות יוקרתיות, מועדונים פרטיים ומרכזי בריאות. התפתחות בולטת היא מלון ה-Maya Collection החדש, מלון יוקרה אולטרה מתוכנן להיפתח בקורשבל עד דצמבר 2025 voguebusiness.com. בדומה לכך, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (החברה שמאחורי בתי הקזינו והמלונות המפוארים במונקו) מעורבת גם היא בקורשבל עם תכניות ללודג'ים יוקרתיים ופרויקטי אירוח עד 2026 voguebusiness.com. פרויקטים אלו מעידים על כך שמשקיעים מזרים הון לתשתיות התיירות של קורשבל, בציפייה לביקוש מתמשך. האתר גם מתכונן לחגוג את יום השנה ה-80 ב-2026/27, וככל הנראה יחנוך אז כמה מאותם מקומות חדשים ויארח אירועים נוצצים voguebusiness.com. עבור בעלי הנדל"ן, גל מפעילי היוקרה הוא בונוס: הוא מרחיב את האטרקטיביות של האתר (ומביא מבקרים עשירים חדשים שעשויים להפוך לרוכשי נכסים בעצמם) ומרענן כל הזמן את ההילה של קורשבל. הנוכחות של מותגים כמו לואי ויטון, דיור, קרטייה וכו', במחוז הקניות של קורשבל (שכולם מחזיקים שם בוטיקים) מוסיפה לתחושת הקוסמופוליטיות voguebusiness.com.
תחבורה ונגישות: הנגישות של קורשבל תמיד הייתה חלק מהמשיכה היוקרתית שלה. לאתר הנופש יש נמל תעופה פרטי לאליט (אלפורט) ממש מעל 1850, מהגבוהים באירופה, המאפשר למטוסים פרטיים קטנים ומסוקים לנחות ממש על המדרון businessinsider.com. המשמעות היא שאנשים חשובים ומפורסמים יכולים לטוס ישירות מפריז או ז'נבה לקורשבל, ולחסוך שעות של נסיעה ברכב. נמל האלפורט, המפורסם במסלול ההמראה הקצר והעולה שלו, משמש גם כאטרקציה תיירותית בחורף (הגולשים עוצרים לצפות במטוסים ממריאים ונוחתים) businessinsider.com. מבחינת תשתית תחבורה רחבה יותר, יש התפתחויות גדולות באזור: מסילת הרכבת המהירה ליון-טורינו הנבנית (שחלקה כולל תחנה בסן-ז'אן-דה-מוריין, כ-45 דקות נסיעה מקורשבל ברכב) צפויה להסתיים לקראת סוף העשור snowonly.com. עם סיום העבודות, זמן הנסיעה מפריז לאלפים הצרפתיים יתקצר משמעותית – ואולי יביא עוד מבקרים לסופי שבוע. דמיינו את האפשרות להגיע למוּטְיֶיה (עיירת העמק של קורשבל) ברכבת מפריז בכ-4 שעות בלבד; זה עשוי להפוך את קורשבל לנגישה יותר גם לקהל אירופי רחב יותר, כולל מי שמעדיף לא לטוס. בנוסף, שיפורים בכבישים המקומיים (המסלול ממוטייה לקורשבל עבר שדרוגים ותעלות משופרות במשך השנים) ממשיכים לשפר את הבטיחות ולהפחית עומסים בשבועות העומס. יחד, השדרוגים האלו מחזקים את המשיכה של קורשבל כיעד יוקרה נגיש, למרות מיקומה המבודד בהרים.
קיימות וסביבה: מתוך הכרה באיומים הכפולים של שינויי האקלים והעלייה בעלויות האנרגיה, רשויות קורשבל ומפעילי המעליות אימצו שדרוגים לקיימות. חברת Societé des 3 Vallées (S3V), שמנהלת את מעליות הסקי, מפעילה כיום 100% מהמעליות באמצעות אנרגיה מתחדשת (הידרואלקטרית וסולארית) seecourchevel.com. בשנת 2024 הם התקינו פאנלים סולאריים בתחנת הגונדולה Ariondaz בקורשבל מוריון כדי לייצר חשמל באתר, בכמות מספקת להפעלת רכבל מהאנרגיה הסולארית seecourchevel.com. הם גם השקיעו בכלי גישור שלג חסכוניים באנרגיה המונחים ב-GPS, המייעלים את מסלולי הגישור ומצמצמים את צריכת הדלק seecourchevel.com. בתחום פיתוח הנדל"ן, בנייה חדשה מבוצעת לפי תקני בידוד מחמירים וכוללת לעיתים קרובות חימום גיאותרמי או חימום סולארי לבריכות וכדומה. ממשלת האתר יישמה אמצעים כגון סבסוד שיפוץ אנרגטי למבנים ישנים. אפילו מדיניות קטנות, כמו חובת צמיגי חורף ברכבים כחוק במהלך העונה למען הבטיחות seecourchevel.com, מעידות על דגש על קיימות ובטיחות. מאמצים אלו מבטיחים שקורשבל תישאר קיימא כאזור סקי לטווח הארוך (ממתנים את השפעות האקלים) ומהווים נקודת מכירה למשקיעים בעלי מודעות סביבתית. בנוסף, קהל לקוחות עשיר שרגיש לאחריות סביבתית יעדיף אתר "ירוק" וכך גדלה האטרקטיביות של המקום. כל אלה מוסיפים ערך בלתי מוחשי לנדל"ן: אתר מנוהל היטב ובצורה בת-קיימא ישמור על מעמדו (וכך גם על הביקוש לנכסים בו) לשנים רבות קדימה.
אירועים ופרופיל גלובלי: כוכבה של קורשבל היה במלוא הדרו במהלך אליפות העולם בסקי אלפיני של FIS בפברואר 2023, שאורגנה במשותף עם מריבּל. אתר הסקי נהנה מחשיפה תקשורתית בינלאומית וניצל את ההזדמנות להציג את מתקניו (כולל איצטדיון סיום חדש ומעליות ששודרגו). הצלחת האירוע הדגימה את יכולתה של קורשבל לארח אירועים רחבי היקף, מה שמבשר טובות לתוכניות עתידיות כמו האולימפיאדה. אכן, האלפים הצרפתיים (כולל קורשבל) נחשבים מועמדים חזקים לאירוח אולימפיאדת החורף 2030, ורבים מצפים כי הם יזכו בכך voguebusiness.comvoguebusiness.com. ציפייה זו כבר האיצה פרויקטים שונים – למשל, מתוכנן עיצוב מחדש של ה"סנואו פרונט" בקורשבל 1850 ותחנת רכבל שנוס כדי לחדש את מרכז כפר הסקי לקראת אפשרות לאירוח האולימפיאדה voguebusiness.com. במידה שהאולימפיאדה תאושר, צפויה פריחה מיידית בהשקעות בתשתיות: שדרוג כבישים, הרחבת אפשרית של אירוח (אם כי בקורשבל כנראה באמצעות מתקנים זמניים בשל הגבלה על בניה קבועה), וטיפוח כללי. גם אם קורשבל לא תהיה אתר רשמי, היא צפויה לארח אורחים נכבדים או נבחרות לאימונים (כפי שעשתה באולימפיאדות קודמות), והעלייה בתיירות תהיה משמעותית. בנוסף, חגיגות ה-80 בשנים 2026/27 יכללו כנראה אירועים מיוחדים, אולי פתיחת מוזיאונים או אתרים תרבותיים חדשים שיחגגו את תפקידה החלוצי של קורשבל כאתר סקי שתוכנן מראש (הוקם ב-1946). השקעות תרבותיות כאלה מוסיפות עומק לאטרקטיביות של האתר מעבר לסקי.
*אתרי הנופש השווייצריים רשמו צמיחה ממוצעת של כ־3.5% בשנת 2024 dmproperties.com; וורבייה, כאחד מאתרי הפרמייר של שווייץ, כנראה חווה צמיחה דומה או מעט גבוהה יותר בשל הביקוש הרב.
צמיחת התיירות ותוכניות לעתיד: ההשפעה המשולבת של כל הגורמים הנ"ל משתקפת בנתוני התיירות: בעונת 2024/25, קורשבל רשמה כ-1.2 מיליון לילות אירוח, עלייה של 16% מעונת 2018 (לפני הקורונה)voguebusiness.com. מדובר בצמיחה מרשימה ליעד שכבר מבוסס וידוע. צמיחה זו היא חלק ממאמץ אסטרטגי לשווק את האתר לאורך כל השנה ובזירה הבינלאומית. משרד התיירות פונה לשווקים חדשים (למשל, בוצעה פנייה ממוקדת למבקרים מארה"ב, המזרח התיכון ואסיה באמצעות מסעות פרסום ושותפויות). הכנסת פסי הסקי Ikon ו-Epic (כרטיסי עונה עולמיים) המשלבים ימי גלישה בשלושת העמקים הפכה את הגישה לסקי הבינלאומי (במיוחד אמריקאים) לנוחה יותר בקורשבל, ורבים התאהבו במקום dmproperties.com. המתכננים באתר שמים דגש גם על איזון בין צמיחה לאקסקלוסיביות: בניגוד לאתרי סקי המוניים, קורשבל אינה שואפת להגדלה דרמטית של נפח הגולשים (מה שעלול להעמיס על הרכבלים והמסלולים). במקום זאת, מושם הדגש על שיפור איכות – למשל, חוויות טובות יותר, יותר פעילויות שאינן סקי (פארק מים Aquamotion, מזחלות כלבים, טיסות רחיפה ועוד) ושיפור השירותים (אפליקציות לשירותים לפי דרישה, סקי קונסיירז' וכו'). בדרך זו, קורשבל שומרת על מותג יוקרתי – מה שממשיך למשוך מבקרים (וקוני נכסים) עשירים. חשוב לציין כי הסינרגיה בין השקעה ציבורית (ברכבלים, כבישים, אירועים) להשקעה פרטית (במלונות, חנויות, שאטלים) יוצרת מעגל מחזק: האתר נשאר בחזית החדשנות והיוקרה, ולכן הנדל"ן כאן נשאר מבוקש במיוחד ברמה עולמית.
ניתוח השוואתי מול אתרי נופש אלפיניים אחרים (מג'ב, ואל ד'זיר, וורבייה)
קורשבל 1850 נזכרת לעיתים קרובות באותה נשימה עם קומץ אתרי נופש אלפיניים יוקרתיים. כדי לשים את שוק הנדל"ן שלה בפרספקטיבה, יש טעם להשוות נתונים ומאפיינים עיקריים עם ואל ד'יזר ומג'ב (המקבילות הצרפתיות שלה) ווורבייה (המתחרה השווייצרית הבכירה):
מחירים: המחירים בקורשבל 1850 נמצאים בשיא שוק הנדל"ן הצרפתי – זהו אתר הנופש הצרפתי היחיד שמתחרה בעקביות עם אתרי היוקרה השוויצריים מבחינת מחירinvestropa.com. המחירים הבכירים בואל ד'יזר קרובים מאחור (מתקרבים ל-€30,000 למ"ר עבור הנכסים הטובים ביותר) investropa.com, אך בממוצע קורשבל עדיין עוקפת אותה. מג'ב, על אף יוקרתה הרבה, מציגה רמות מחירים נמוכות יותר – בשל הגובה הנמוך יותר והמלאי המרובה של קרקעות זמינות לפיתוח (זוהי עיירה רחבה ומפוזרת). לדוגמה, בקתה אלגנטית שעשויה לעלות €5M במג'ב תעלה בקלות €8–€10M בקורשבל 1850. ורבייה בולטת כמתחרה ישירה מבחינת יוקרה ומחיר: כפי שמוצג, נכס פריים בורבייה מתחיל בסביבות CHF 22,100 (~€23,600) למ"ר ומגיע עמוק לתוך טווח ה-€30,000 ubs.comubs.com. למעשה, שווייץ מתהדרת בחמשת שווקי הסקי היקרים ביותר באלפים, כאשר סנט מוריץ ו-Gstaad לרוב מגיעות לכ-€40,000 למ"ר בנכסי עילית ubs.comubs.com. קורשבל 1850 עדיין נמצאת קצת מתחת לאלו – בינתיים. ראוי לציין כי הזינוק של 9% במחירי קורשבל ב-2024 היה גבוה יותר מקצב הצמיחה של כל אתר נופש שוויצרי באותה שנה, מה שמרמז כי הפער עשוי להצטמצם dmproperties.com.
עבור משקיעים, הבדלי המחירים האלו מתבטאים גם ב"כרטיסי כניסה" שונים: ניתן לרכוש דירת יוקרה במז'ב במחיר של דירה קטנה מאוד ב-1850. מי שמניעיו השקעתיים בלבד עשוי למצוא ערך במז'ב או באתרי סקי צרפתיים מתפתחים (פוטנציאל עלייה גבוה יותר באחוזים), אך המשיכה בקורשבל היא שמדובר בנכס איכותי ויציב – בדומה להחזקה בנכס במונקו לעומת עיר זולה יותר.
ביקוש ותמהיל רוכשים: כל ארבעת האתרים מושכים קונים עמידים מהעולם, אך עם הבדלים דקים:
קורשבל 1850 – מאוד בינלאומי; אירופאים בולטים (בריטים, בלגים, שווייצרים, עשירי צרפת), עניין משמעותי מהמזרח התיכון ואסיה, וקונים אמריקאיים הולכים ומתרבים investropa.cominvestropa.com. גם פופולרית היסטורית בקרב רוסים. הרוכשים כאן לעיתים קרובות מחפשים נכסי פרסטיז'ה ואינם מהססים לשלם מחיר פרמיה עבור היוקרה.
ואל ד'יזר – מסורתית יעד מועדף על השוק הבריטי היוקרתי והעשירים הצרפתים. מוניטין חזק לחובבי סקי רציניים (שטחים נרחבים למקצוענים) לצד בקתות יוקרתיות. פרופיל הרוכשים כאן אולי מעט יותר אירופי מזה של קורשבל, אך גם כאן ניכרת עלייה בקונים מחוץ לאירופה.
מז'ב – מושכת קהל עמיד יותר מעודן (פיתוחה החל על ידי משפחת רוטשילד כתגובה צרפתית לסנט מוריץ). רוכשים צרפתיים ושווצרים מאזור ז'נבה אוהבים את מז'ב בזכות הכפר האופנתי (קניות בוטיק, גסטרונומיה, בקצב רגוע יותר מאשר בקורשבל) ואורח החיים השנתי. פופולרית גם בקרב משפחות – לא רק על סקי אלא על החיים האלפיניים הכלליים (גולף, רכיבה על סוסים, פסטיבלי מוזיקה). קיימת נוכחות בינלאומית (בריטניה, בלגיה, אמריקאים/אסייתים מסוימים), אך לא מובחנת כמו בקורשבל.
ורבייה – מאוד בינלאומית; שילוב של בריטים (תואר כ“לונדון על השלג” בזכות ריבוי בריטים), פאן-אירופאים ועשירי העולם. החוק השווייצרי מתיר לזרים לרכוש בוורבייה (מכסות קנטון ואלה), ולכן ישנם בעלי נכסים לא-שוויצרים רבים, כולל סלבס וטייקוני עסקים. לאזור יש וייב צעיר יותר וספורטיבי – מפורסם בסקי אוף-פיסט וסצנת אפרה-סקי תוססת – אך עם הרבה רוכשים עמידים במיוחד. אתרי סקי שווייצריים כדוגמת ורבייה נהנים מיציבות הכלכלה השווייצרית ולעיתים גם מיתרונות מיסויים (יש רוכשים זרים שמעתיקים תושבות כדי ליהנות משיטת מס חד פעמית).
שוק השכירות ותשואות: גם בקורשבל וגם בוואל ד’יזר יש שווקי שכירות חזקים בחורף, אך קורשבל גובה תעריפים שבועיים גבוהים יותר בשל היוקרה והנוחיות שלה (מסעדות עילית ועוד). שאלי סקי-אין/אאוט בקורשבל 1850 יכול להיות מושכר ביותר משאלי דומה בוואל ד’יזר, לעיתים בפער של 20–30%, שמשקף את מעמדה של קורשבל. שוק השכירות של מג’ב עונתי מעט יותר (מצוין לחג המולד ולפברואר, שקט יותר בין לבין) ויש לו גם שוק השכרות לקיץ (גולף/חופשות). השכירות בורבייה דומות לקורשבל בשבועות השיא (שתיהן ברמת המחירים העליונה להשכרת סקי) – שאלי של 100 אלף יורו/שבוע בקורשבל עשוי להיות גם CHF 100 אלף/שבוע בורבייה. התשואות הנקיות בכל הנכסים היוקרתיים האלו נותרות נמוכות יחסית (~2–3%) כפי שמצוין בsnowonly.com. שימו לב שבאופן בולט, בעלות על נכסים באתרי סקי שווייצריים כוללת לעיתים הוצאות בעלות גבוהות יותר (מיסי עושר שנתיים קנטונליים, ושירותים יקרים יותר), ויש הגבלות נוקשות על השכרה (חלק מהבקתות שרכשתם ברישיון לשימוש עצמי לא תוכלו להשכירן בקלות). בצרפת, למעשה, תהליך השכירות פשוט יותר.
גובה האתר ואמינות שלג: קורשבל 1850 וואל ד’יזר שתיהן בגובה רב (1850 מטר וגם בוול–לה–דייל, כאשר הכפר הראשי של ואל ב-1800 מטר) עם טררנים לסקי עד 3,000+ מטר. המשמעות היא אמינות שלג גבוהה מאוד, ובזמן שהאקלים מתחמם, זו חוזקה קריטית – ולכן הן מובילות גם בעליית המחירים. מג’ב, בגובה 1100 מטר, מושפעת יותר משנים עם שלג מועט (למרות שהושקע בשלג מלאכותי). הכפר הראשי בורבייה כ-1500 מטר, עם סקי עד 3300 מטר במון פור, כך שגם שם אמינות השלג גבוהה. בולטת מגמת ה“פרימיום לגובה”: אתרים מעל 1500 מטר חוו צמיחה גבוהה יותר מהנמוכים investropa.com. זה עובד לטובת קורשבל, ואל ד’יזר וורבייה – וזו דאגה מסוימת לגבי מג’ב (אם כי כוח המשיכה בקיץ והאופי שלה מאזנים זאת).
אורח חיים ותשתיות: לכל אתר יש את ההצעה הייחודית שלו. קורשבל 1850 עוסקת בזוהר ונוחות – תוכלו לגלוש ישירות לעיירה, ואז לקנות בשאנל, לאכול במלון מפואר וליהנות מחיי לילה הכוללים מועדונים טרנדיים וגלריות אמנות. ואל ד’יזר משלבת גלישה עוצמתית עם סצנה כפרית חיה ופחות רשמית; ישנם הרבה שאלי יוקרה ואפילו כמה מלונות 5 כוכבים כיום, אך האווירה היא “יוקרה לחובבי סקי” יותר מאשר “יוקרה ראוותנית” של קורשבל. מג’ב מציעה מרכז כפר בסגנון ימי-ביניים מקסים, כרכרות סוסים ושילוב של יוקרה ואותנטיות – כמעט כמו “להיראות בכפר” (בדומה לסנט מוריץ) כמו הגלישה עצמה. זהו גם כפר חי ופועל כל השנה, עם אוכלוסיה קבועה נכבדה – מה שמושך את מי שמחפש קהילה אמיתית. ורבייה ידועה בחיי הלילה והאוף-פיסט – מאוד ספורטיבית ביום וחברתית מאוד בלילה. מעט פחות יוקרתית בקמעונאות (פחות חנויות מעצבים מקורשבל) אך עם שירותים ואירועים יוקרתיים (כמו פסטיבל המוזיקה של ורבייה).
מנקודת מבט של משקיע: השוואת קורשבל מול וורבייה היא לעיתים קרובות שאלה של העדפה בין מערכות צרפתיות לשווייצריות. יש המעדיפים את צרפת בזכות תהליך הרכישה הפשוט יותר ואי הגבלות על קניית נכס ע"י זרים, בנוסף לאורח החיים (שפה, אוכל, תרבות). אחרים מעדיפים את שווייץ בגלל היציבות, הפרטיות והיוקרה שלה (וכמה יתרונות פוטנציאליים של תושבות מס). במונחי השקעה גרידא, בשתיהן נרשמה צמיחה הונית משמעותית. יתרון אחד לקורשבל: אין מכסה על בעלות זרה, כך שנזילות הנכסים גבוהה – כל מיליארדר מכל מקום בעולם יכול לקנות נכס בקורשבל בחופשיות. בוורבייה, רישיונות קניה לזרים מוגבלים מדי שנה, מה שעלול להקטין את הנזילות (אם כי זה גם יוצר מגבלה בביקוש, ובאופן פרדוקסלי תומך במחירים).
תחזית השוואתית: כל אתרי הסקי המובילים האלה צפויים להמשיך להצליח. העלייה האחרונה של קורשבל מצביעה על כך שאולי תאתגר את האתרים השווייצריים מבחינת המחירים הגבוהים ביותר באירופה אם המגמה תמשיך. ואל ד'איזר עוברת שדרוגים (למשל, פרויקט יוקרה חדש וגדול "Le Coin de Val" בתכנון), מה שישמור עליה תחרותית. מחיריה המרוככים יחסית של מג'ב עשויים להפוך אותה לאטרקטיבית למשקיעים המבקשים יוקרה במחיר (יחסית) משתלם, ויש לה קהל צרפתי סופר-עשיר שומר אמונים המייצב אותה. וורבייה, עם הזוהר הבינלאומי וההיצע המוגבל (הכפר גם תחום גיאוגרפית), תישאר שוות ערך לקורשבל.
לסיכום, קורשבל 1850 בולטת אפילו בקרב האליטה: ניתן להשוות אותה אולי לסנט מוריץ או גשטאד ברמת היוקרתיות. בצרפת, קורשבל מספר אחת, עם ואל ד'איזר במקום השני ומג'ב במקום שלישי חזק (יש שיציינו את מריבל או שאמוני, אך אלו ברמת מחירים נמוכה יותר). באלפים בכלל, קורשבל היא אחת הבודדות שמסוגלת למשוך את עשירי העולם בהיקף דומה לזה של אתרי הסקי השווייצריים. זה מבשר טובות להשקעות בנדל"ן – מאגר הרוכשים רחב ומגוון מאוד. עבור אנשים בעלי הון גבוה ששוקלים בין הלוקיישנים הללו, פעמים רבות ההחלטה היא עניין של העדפה אישית: האלגנטיות הצרפתית של מג'ב, הסטייל הספורטיבי של ואל, התחושה הקוסמופוליטית של קורשבל, או האווירה ההדוניסטית של וורבייה. בהיבט השקעה בלבד, המומנטום של קורשבל והפתיחות של צרפת מעניקים לה יתרון מסוים ב-2025 ומעבר לכך.
תחזית 2026–2028: שוק הנדל"ן והגורמים המרכזיים
בעת מבט קדימה אל התקופה 2026–2028, התחזית לשוק הנדל"ן של קורשבל 1850 נותרת חיובית מאוד, עם כמה הסתייגויות ומגמות שראויות למעקב:
המשך צמיחה במחירים: כל הסימנים מצביעים על כך שערכי הנדל"ן בקורשבל ימשיכו לעלות בשנים הקרובות. ייתכן שהצמיחה השנתית לא תהיה חדה כמו הקפיצה של 9% שנרשמה ב-2024, אך גם תחזיות שמרניות מצביעות על עלייה שנתית של 3–5% באתרי הסקי היוקרתיים investropa.com. מספר גורמים תומכים בכך: היצע מוגבל ומתמשך, ביקוש בינלאומי גבוה, והפיכת האתר ליעד יוקרה אמיתי לכל ימות השנה. עד 2028, ייתכן שנראה כבר את רף המחיר העליון של צ’לטים אולטרה-יוקרתיים עובר את €35,000 למ"ר, במיוחד אם יירשמו עסקאות שיא חדשות. מהלך כזה יהפוך את קורשבל 1850 לאחת משוקי הנדל"ן לסקי היקרים בעולם, ויצמצם אולי את הפער לעומת אתרים כמו סנט מוריץ/גשטאד. האפקט המצטבר של אפילו 5% עלייה בשנה אומר שצ'לט ששווה היום 15 מיליון אירו עשוי להיות שווה כ-18 מיליון אירו ומעלה עד 2028, בהתאם למגמת הצמיחה investropa.com.
גורמים כלכליים גלובליים: יש לקחת בחשבון את המצב הכלכלי הרחב. נכון לשנת 2025, שיעורי הריבית באירופה התייצבו ואפילו התרככו (ריבית הפיקדון של ה-ECB סביב 2.5% לאחר הורדות) – מה ששיפר את נגישות המשכנתאותinvestropa.com. אם סביבה של ריביות נמוכות תימשך, או תרד עד 2026–2027, זה מספק דחיפה נוספת לרוכשי היוקרה שלוקחים מימון (חלקם עושים זאת מסיבות מינוף, גם אם לא צריכים בפועל). לעומת זאת, אם האינפלציה תזנק ותביא להעלאת ריבית, שוקי הנדל"ן הכלליים עלולים להתקרר – אך בדרך כלל נדל"ן יוקרה מוביל פחות רגיש לריבית (רוב הרוכשים משלמים במזומן). יציבות גיאופוליטית היא גורם נוסף: קורשבל נהנתה מהיותה יעד בטוח ומבוקש במהלך ההתאוששות מהקורונה ובזמן מתיחויות גיאופוליטיות. אם חוסר הוודאות הגלובלית יימשך, בעלי הון נטו לגוון השקעות לנדל"ן כמקלט בטוח, דבר שיכול להיטיב עם קורשבל. הסביבה הפוליטית בצרפת (למשל, שינויים אפשריים במיסוי עושר) גם היא שווה מעקב, אף שאין כרגע רמזים לשינויים דרמטיים. לסיכום, בהיעדר משבר פיננסי עולמי חריף, הרקע הכלכלי תומך בהמשך השקעות בנדל"ן יוקרה באלפים.
שינויים בדמוגרפיית הקונים: אנו צופים גלים חדשים של קונים בשנים הקרובות. במיוחד, קונים אסייתים (ובייחוד סינים) היו ברובם נעדרים בשנים 2020–2022 בשל מגבלות נסיעה; עם חזרת הנסיעות הבינלאומיות לשגרה, צפוי עניין רב יותר מאסיה. הפרופיל היוקרתי במיוחד של קורשבל מתאים למשקיעים אסייתים עמידים שמחפשים נדל"ן יוקרתי בחו"ל – תופעה שכבר הוזכרה ב-2025 ב-investropa.com. בדומה לכך, יתכן שתהיה עלייה במספר הקונים מהמזרח התיכון (למשל, מדינות המפרץ); בשנים האחרונות נרשמה עלייה במבקרים מקורשבל מהאמירויות, סעודיה וכו', במיוחד באוגוסט ובסביבת ראש השנה האזרחית. סגמנטים בינלאומיים אלה יוסיפו עומק לבריכת הביקוש. קונים אמריקאים צפויים להמשיך בנוכחות החזקה שלהם, במיוחד אם הדולר יישאר חזק יחסית לאירו (אם כי המטבע עלול להשתנות עד 2026–28). בנוסף לכך, יזמי טכנולוגיה צעירים וגמלאים מוקדמים (מהתחומים הטכנולוגיים/הפיננסיים) בוחרים יותר ויותר בנכסים שמבוססים על אורח חיים – בית סקי יוקרתי הוא חלק מהנרטיב הזה. ייתכן ונראה כי גיל הרוכשים הממוצע יורד מעט, עם יותר בשנות ה-40 לחייהם ולא בעיקר בשנות ה-50/60, ככל שעבודה מרחוק וצבירת עושר בגיל צעיר הופכות נפוצות יותר.
התמקדות שנתית ורווחה: עד 2028, קורשבל צפויה להשלים את השינוי שלה לאתר נופש של ארבע עונות אמיתי. צפו לראות עוד מתקני קיץ (אולי הארכת פעילות הרכבלים, מסלולי אופני הרים חדשים, ייתכן גם מגרש אימונים לגולף או אטרקציות אחרות באזור). חשיבות תחום הרווחה, כפי שצוינה, תמשיך ואף תתעצם – ייתכן שייפתחו באזור מרכזי ריטריט ובריאות ייעודיים (בסגנון אתרי ספא שווייצריים). כך מתרחבת האטרקטיביות של רכישת נכס שם גם מעבר לחובבי סקי. כפי שחוקרת של Knight Frank ציינה, בריאות ורווחה עוקפות כיום את הסקי כגורם המניע הראשי באורח החיים של רוכשי נדל"ן באלפיםdmproperties.com. לכן, נכסים שמותאמים לכך (עם מתקני ספא, שקט, חיבור לטבע) יהיו מבוקשים במיוחד. אנו עשויים גם לראות שוק נישה לchalets “עמידי אקלים” – כאלה שנבנים מחומרים ברי קיימא, עצמאות אנרגטית וכו', שאינם רק עונים לדרישות החוק אלא מציבים סטנדרט שהקונים הירוקים ביוקרה שואפים אליו.
מגבלות פוטנציאליות: אחד הגורמים שיש לשים לב אליהם הוא רמות המלאי – הן כל כך נמוכות שנפח המכירות עלול לרדת פשוט בשל מחסור במוכרים. אם המחירים יגיעו לשיאים חדשים, ייתכן שחלק מהבעלים יבחרו לממש רווחים (ובכך יגדילו את ההיצע), אך באותה מידה, רבים עשויים להחזיק בנכס מאחר שיש מעט השקעות אלטרנטיביות מהנות כמו שאלה קוטג'ים בקורשבל. אם נפחי העסקאות ירדו, מדדי המחירים עלולים להפוך לפחות חלקים (כמה עסקאות חריגות עשויות לעוות את הממוצעים). עם זאת, כל ירידה בפעילות קרוב לוודאי תשקף מחסור בהיצע, לא מחסור בביקוש, מה שאומר שהמחירים יישמרו או אף יעלו. מגבלה נוספת יכולה להיות רגולטורית: אם, באופן היפותטי, עד שנת 2028 צרפת תחליט להטיל מגבלות כלשהן על בעלות זרה (לא צפוי כרגע) או מסים חדשים על בתים יוקרתיים, הדבר עשוי למתן מעט את הביקוש. בנוסף, שינויי אקלים נותר אתגר כולל – אם מזג אוויר קיצוני יקצר משמעותית את החורפים לקראת סוף שנות ה-20, עלול להיות לכך אפקט על התפיסות (אם כי כפי שצוין, הגובה של קורשבל מעניק לה יתרון, ויש לה מערך נרחב של ייצור שלג מלאכותי). עד כה, תחזיות מגמות מצביעות על שלג מספק עד שנות ה-30 לאתרי סקי בגובה רב, אך זו נקודת מעקב לטווח ארוך.
השפעת הביד לאולימפיאדת החורף 2030: באמצע 2025, יש מומנטום חזק לכך שאולימפיאדת החורף 2030 תתקיים בצרפת (האלפים הצרפתיים), ייתכן שהאירועים יתפרסו על פני מספר אתרי סקי (לאחר שאיטליה תארח את 2026). אם צרפת תזכה רשמית באולימפיאדה של 2030 (ההחלטה צפויה סביב 2026), ניתן לצפות לגל עניין סביב 2027–2028 עם סיום פרויקטי תשתית ופניית תשומת הלב הגלובלית לאלפים. האולימפיאדה מובילה לעיתים קרובות לזינוק בביקוש לנדל"ן באזורים המארחים – לא רק ממשקיעים שמצפים להכנסות משכירות גבוהות יותר, אלא גם מאנשים עמידים שרוצים להיות חלק מרגש האירוע. לדוגמה, בקורטינה ד'אמפצו (איטליה) נרשמה עליית מחירים חדה מאז הוכרזה כמארחת לשנת 2026 ubs.com. קורשבל, שכבר משמשת כאתר אימוני אולימפיאדה, תהיה ללא ספק בסיס מרכזי ל-VIP במהלך המשחקים, אפילו אם האירועים יתקיימו במקומות אחרים, בשל מתקני היוקרה ומסלול הנחיתה שלה. לפיכך, התקופה שלפני 2030 עשויה להוסיף עוד כמה נקודות אחוז לצמיחת ערך הנדל"ן בקורשבל מעבר למגמה הבסיסית.
תחזית השכרה: תשואות השכרה צפויות להישאר מתונות, אך הכנסות מהשכרה עשויות לצמוח כאשר מחירי הלילה מטפסים (חלקית בשל אינפלציה, חלקית בשל היצע יוקרה מתרחב). לדוגמה, ב-2028 קוטג' יוקרתי עשוי לבקש יותר מ-€120 אלף לשבוע השנה החדשה. אם יתאגדו יותר שירותים (שף פרטי, ועוד), בעלי הנכס יוכלו לדרוש תעריפים גבוהים יותר. גם שוק ההשכרות לקיץ ימשיך להבשיל – וייתכן שיכפיל את גודלו לעומת היום אם המגמות הנוכחיות יימשכו, ובכך יגדיל מעט את התשואות השנתיות. חדירה של חברות ניהול השכרה מקצועיות (חלקן בבעלות מותגי אירוח יוקרתיים) עשויה גם להקל על תהליך ההשכרה, ולאפשר לבעלים להפיק הכנסה מהנכס כשהוא אינו בשימוש.
סיכום – חזון 2028: עד 2028, קורשבל 1850 צפויה להישאר הפסגה של הנדל"ן האלפיני בצרפת, עם מחירים שנשברו שיאים חדשים. אנו צופים קצב צמיחה בריא, אך רגוע יותר – אין התרסקות באופק על פי היסודות. שוק הנדל"ן באתר יאפיין יותר ויותר בצ'אלטים חדשניים, סצנה מפותחת לאורך כל השנה, וקהל לקוחות מכל קצוות העולם. הבעלות בקורשבל תמשיך להיות סמל סטטוס לא פחות משהיא השקעה. עבור משקיעים בעלי הון גבוה וקוני לייף-סטייל, העצה זהה: התמקדו במיקום ובאיכות פריים, החזיקו את הנכס בתקופות תנודה קצרות, ותיהנו גם מהנאה אישית וגם מהערכה פיננסית. כל עוד “שלג” ו”יוקרה” ממשיכים למשוך, שוק הנדל"ן של קורשבל 1850 צפוי לעידן זהב בשנים 2026–2028 ומעבר לכך, בתמיכת היצע נדיר, ביקוש יציב ומהמשיכה הנצחית של האלפים הצרפתיים.
שדרוגי תשתיות סקי: קורשבל ושלושת העמקים משקיעים ללא הרף בתשתיות הסקי שלהם, בהבנה שחווית סקי מודרנית ויעילה חיונית לשמירה על ערך הנכסים ולמשיכת מבקרים אמידים. אחד המוקדים האחרונים הוא הרכבל סליר ששופץ לחלוטין, שייפתח מחדש לחורף 2024/25 עם קרונות פנורמיים חדשים ונוחות מהודרת seecourchevel.com. סליר הוא רכבל חתימה (המעלה גולשים לגובה 2,700 מטר עם תצפית להרי המון בלאן), והשדרוג שלו מדגיש את המחויבות של אתר הנופש למתקנים ברמה הגבוהה ביותר. בנוסף, אזורי המתחילים ב-1850 שודרגו עם דרגנועים מקורים חדשים (מסועי סקי) שהחליפו מסועים ישנים, כדי לספק העלאה מקורה ונוחה לילדים ולמתחילים seecourchevel.com. בשנים האחרונות גם הורחבו מערכות ייצור השלג בקורשבל כדי להבטיח מסלולים ניתנים לגלישה מתחילת דצמבר ועד סוף אפריל, גם בשנים דלות שלג. לדוגמה, לקראת אליפות העולם בסקי 2023 (שהתקיימה בקורשבל-מריבל), הושקעו מיליונים בהכנת מסלולים, פיסט-בשרים חדשים ותותחי שלג כדי להבטיח תנאים ברמה עולמית. הקישוריות בתוך מתחם הסקי נותרת חסרת תחרות: קורשבל מחוברת באופן ישיר למריבל ולואל טורנס, ומיזמים עדכניים כמו רכבל אורל-סים קארון מ-2021 (בעמק הרביעי) חיזקו עוד יותר את "שלושת העמקים" כאזור גלישה אחד ענק snowonly.com. עבור בעלי נכסים, השדרוגים הללו משמעם איכות סקי עקבית וחוויית אירוח טובה יותר – כך שממשיכים להיות ביקושים גבוהים להשכרות וערך הנדל"ן הגבוה מוצדק.
שירותי יוקרה והתרחבות: השיפורים בהר ממשולבים בהתפתחויות בכפרי הנופש. קורשבל 1850 כבר מתגאה באחת מהקבוצות המרוכזות הגדולות ביותר של מלונות 5 כוכבים בעולם (מחוץ לערים הגדולות) businessinsider.com. זה כולל מוסדות ידועים כמו Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée ואחרים, שמפנקים את המבקרים ומעלים את יוקרת הנופש. באופן מרשים, בקורשבל (בכל הרמות) יש 7 מסעדות עם כוכב מישלן, המספר הגבוה ביותר באלפים businessinsider.com, המחזק את מעמדה כיעד קולינרי. המגמה היא לכיוון יוקרה חוויתית: פרויקטים חדשים משלבים לינה עם גלריות קניות יוקרתיות, מועדונים פרטיים ומרכזי בריאות. התפתחות בולטת היא מלון ה-Maya Collection החדש, מלון יוקרה אולטרה מתוכנן להיפתח בקורשבל עד דצמבר 2025 voguebusiness.com. בדומה לכך, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (החברה שמאחורי בתי הקזינו והמלונות המפוארים במונקו) מעורבת גם היא בקורשבל עם תכניות ללודג'ים יוקרתיים ופרויקטי אירוח עד 2026 voguebusiness.com. פרויקטים אלו מעידים על כך שמשקיעים מזרים הון לתשתיות התיירות של קורשבל, בציפייה לביקוש מתמשך. האתר גם מתכונן לחגוג את יום השנה ה-80 ב-2026/27, וככל הנראה יחנוך אז כמה מאותם מקומות חדשים ויארח אירועים נוצצים voguebusiness.com. עבור בעלי הנדל"ן, גל מפעילי היוקרה הוא בונוס: הוא מרחיב את האטרקטיביות של האתר (ומביא מבקרים עשירים חדשים שעשויים להפוך לרוכשי נכסים בעצמם) ומרענן כל הזמן את ההילה של קורשבל. הנוכחות של מותגים כמו לואי ויטון, דיור, קרטייה וכו', במחוז הקניות של קורשבל (שכולם מחזיקים שם בוטיקים) מוסיפה לתחושת הקוסמופוליטיות voguebusiness.com.
תחבורה ונגישות: הנגישות של קורשבל תמיד הייתה חלק מהמשיכה היוקרתית שלה. לאתר הנופש יש נמל תעופה פרטי לאליט (אלפורט) ממש מעל 1850, מהגבוהים באירופה, המאפשר למטוסים פרטיים קטנים ומסוקים לנחות ממש על המדרון businessinsider.com. המשמעות היא שאנשים חשובים ומפורסמים יכולים לטוס ישירות מפריז או ז'נבה לקורשבל, ולחסוך שעות של נסיעה ברכב. נמל האלפורט, המפורסם במסלול ההמראה הקצר והעולה שלו, משמש גם כאטרקציה תיירותית בחורף (הגולשים עוצרים לצפות במטוסים ממריאים ונוחתים) businessinsider.com. מבחינת תשתית תחבורה רחבה יותר, יש התפתחויות גדולות באזור: מסילת הרכבת המהירה ליון-טורינו הנבנית (שחלקה כולל תחנה בסן-ז'אן-דה-מוריין, כ-45 דקות נסיעה מקורשבל ברכב) צפויה להסתיים לקראת סוף העשור snowonly.com. עם סיום העבודות, זמן הנסיעה מפריז לאלפים הצרפתיים יתקצר משמעותית – ואולי יביא עוד מבקרים לסופי שבוע. דמיינו את האפשרות להגיע למוּטְיֶיה (עיירת העמק של קורשבל) ברכבת מפריז בכ-4 שעות בלבד; זה עשוי להפוך את קורשבל לנגישה יותר גם לקהל אירופי רחב יותר, כולל מי שמעדיף לא לטוס. בנוסף, שיפורים בכבישים המקומיים (המסלול ממוטייה לקורשבל עבר שדרוגים ותעלות משופרות במשך השנים) ממשיכים לשפר את הבטיחות ולהפחית עומסים בשבועות העומס. יחד, השדרוגים האלו מחזקים את המשיכה של קורשבל כיעד יוקרה נגיש, למרות מיקומה המבודד בהרים.
קיימות וסביבה: מתוך הכרה באיומים הכפולים של שינויי האקלים והעלייה בעלויות האנרגיה, רשויות קורשבל ומפעילי המעליות אימצו שדרוגים לקיימות. חברת Societé des 3 Vallées (S3V), שמנהלת את מעליות הסקי, מפעילה כיום 100% מהמעליות באמצעות אנרגיה מתחדשת (הידרואלקטרית וסולארית) seecourchevel.com. בשנת 2024 הם התקינו פאנלים סולאריים בתחנת הגונדולה Ariondaz בקורשבל מוריון כדי לייצר חשמל באתר, בכמות מספקת להפעלת רכבל מהאנרגיה הסולארית seecourchevel.com. הם גם השקיעו בכלי גישור שלג חסכוניים באנרגיה המונחים ב-GPS, המייעלים את מסלולי הגישור ומצמצמים את צריכת הדלק seecourchevel.com. בתחום פיתוח הנדל"ן, בנייה חדשה מבוצעת לפי תקני בידוד מחמירים וכוללת לעיתים קרובות חימום גיאותרמי או חימום סולארי לבריכות וכדומה. ממשלת האתר יישמה אמצעים כגון סבסוד שיפוץ אנרגטי למבנים ישנים. אפילו מדיניות קטנות, כמו חובת צמיגי חורף ברכבים כחוק במהלך העונה למען הבטיחות seecourchevel.com, מעידות על דגש על קיימות ובטיחות. מאמצים אלו מבטיחים שקורשבל תישאר קיימא כאזור סקי לטווח הארוך (ממתנים את השפעות האקלים) ומהווים נקודת מכירה למשקיעים בעלי מודעות סביבתית. בנוסף, קהל לקוחות עשיר שרגיש לאחריות סביבתית יעדיף אתר "ירוק" וכך גדלה האטרקטיביות של המקום. כל אלה מוסיפים ערך בלתי מוחשי לנדל"ן: אתר מנוהל היטב ובצורה בת-קיימא ישמור על מעמדו (וכך גם על הביקוש לנכסים בו) לשנים רבות קדימה.
אירועים ופרופיל גלובלי: כוכבה של קורשבל היה במלוא הדרו במהלך אליפות העולם בסקי אלפיני של FIS בפברואר 2023, שאורגנה במשותף עם מריבּל. אתר הסקי נהנה מחשיפה תקשורתית בינלאומית וניצל את ההזדמנות להציג את מתקניו (כולל איצטדיון סיום חדש ומעליות ששודרגו). הצלחת האירוע הדגימה את יכולתה של קורשבל לארח אירועים רחבי היקף, מה שמבשר טובות לתוכניות עתידיות כמו האולימפיאדה. אכן, האלפים הצרפתיים (כולל קורשבל) נחשבים מועמדים חזקים לאירוח אולימפיאדת החורף 2030, ורבים מצפים כי הם יזכו בכך voguebusiness.comvoguebusiness.com. ציפייה זו כבר האיצה פרויקטים שונים – למשל, מתוכנן עיצוב מחדש של ה"סנואו פרונט" בקורשבל 1850 ותחנת רכבל שנוס כדי לחדש את מרכז כפר הסקי לקראת אפשרות לאירוח האולימפיאדה voguebusiness.com. במידה שהאולימפיאדה תאושר, צפויה פריחה מיידית בהשקעות בתשתיות: שדרוג כבישים, הרחבת אפשרית של אירוח (אם כי בקורשבל כנראה באמצעות מתקנים זמניים בשל הגבלה על בניה קבועה), וטיפוח כללי. גם אם קורשבל לא תהיה אתר רשמי, היא צפויה לארח אורחים נכבדים או נבחרות לאימונים (כפי שעשתה באולימפיאדות קודמות), והעלייה בתיירות תהיה משמעותית. בנוסף, חגיגות ה-80 בשנים 2026/27 יכללו כנראה אירועים מיוחדים, אולי פתיחת מוזיאונים או אתרים תרבותיים חדשים שיחגגו את תפקידה החלוצי של קורשבל כאתר סקי שתוכנן מראש (הוקם ב-1946). השקעות תרבותיות כאלה מוסיפות עומק לאטרקטיביות של האתר מעבר לסקי.
*אתרי הנופש השווייצריים רשמו צמיחה ממוצעת של כ־3.5% בשנת 2024 dmproperties.com; וורבייה, כאחד מאתרי הפרמייר של שווייץ, כנראה חווה צמיחה דומה או מעט גבוהה יותר בשל הביקוש הרב.
צמיחת התיירות ותוכניות לעתיד: ההשפעה המשולבת של כל הגורמים הנ"ל משתקפת בנתוני התיירות: בעונת 2024/25, קורשבל רשמה כ-1.2 מיליון לילות אירוח, עלייה של 16% מעונת 2018 (לפני הקורונה)voguebusiness.com. מדובר בצמיחה מרשימה ליעד שכבר מבוסס וידוע. צמיחה זו היא חלק ממאמץ אסטרטגי לשווק את האתר לאורך כל השנה ובזירה הבינלאומית. משרד התיירות פונה לשווקים חדשים (למשל, בוצעה פנייה ממוקדת למבקרים מארה"ב, המזרח התיכון ואסיה באמצעות מסעות פרסום ושותפויות). הכנסת פסי הסקי Ikon ו-Epic (כרטיסי עונה עולמיים) המשלבים ימי גלישה בשלושת העמקים הפכה את הגישה לסקי הבינלאומי (במיוחד אמריקאים) לנוחה יותר בקורשבל, ורבים התאהבו במקום dmproperties.com. המתכננים באתר שמים דגש גם על איזון בין צמיחה לאקסקלוסיביות: בניגוד לאתרי סקי המוניים, קורשבל אינה שואפת להגדלה דרמטית של נפח הגולשים (מה שעלול להעמיס על הרכבלים והמסלולים). במקום זאת, מושם הדגש על שיפור איכות – למשל, חוויות טובות יותר, יותר פעילויות שאינן סקי (פארק מים Aquamotion, מזחלות כלבים, טיסות רחיפה ועוד) ושיפור השירותים (אפליקציות לשירותים לפי דרישה, סקי קונסיירז' וכו'). בדרך זו, קורשבל שומרת על מותג יוקרתי – מה שממשיך למשוך מבקרים (וקוני נכסים) עשירים. חשוב לציין כי הסינרגיה בין השקעה ציבורית (ברכבלים, כבישים, אירועים) להשקעה פרטית (במלונות, חנויות, שאטלים) יוצרת מעגל מחזק: האתר נשאר בחזית החדשנות והיוקרה, ולכן הנדל"ן כאן נשאר מבוקש במיוחד ברמה עולמית.
ניתוח השוואתי מול אתרי נופש אלפיניים אחרים (מג'ב, ואל ד'זיר, וורבייה)
קורשבל 1850 נזכרת לעיתים קרובות באותה נשימה עם קומץ אתרי נופש אלפיניים יוקרתיים. כדי לשים את שוק הנדל"ן שלה בפרספקטיבה, יש טעם להשוות נתונים ומאפיינים עיקריים עם ואל ד'יזר ומג'ב (המקבילות הצרפתיות שלה) ווורבייה (המתחרה השווייצרית הבכירה):
מחירים: המחירים בקורשבל 1850 נמצאים בשיא שוק הנדל"ן הצרפתי – זהו אתר הנופש הצרפתי היחיד שמתחרה בעקביות עם אתרי היוקרה השוויצריים מבחינת מחירinvestropa.com. המחירים הבכירים בואל ד'יזר קרובים מאחור (מתקרבים ל-€30,000 למ"ר עבור הנכסים הטובים ביותר) investropa.com, אך בממוצע קורשבל עדיין עוקפת אותה. מג'ב, על אף יוקרתה הרבה, מציגה רמות מחירים נמוכות יותר – בשל הגובה הנמוך יותר והמלאי המרובה של קרקעות זמינות לפיתוח (זוהי עיירה רחבה ומפוזרת). לדוגמה, בקתה אלגנטית שעשויה לעלות €5M במג'ב תעלה בקלות €8–€10M בקורשבל 1850. ורבייה בולטת כמתחרה ישירה מבחינת יוקרה ומחיר: כפי שמוצג, נכס פריים בורבייה מתחיל בסביבות CHF 22,100 (~€23,600) למ"ר ומגיע עמוק לתוך טווח ה-€30,000 ubs.comubs.com. למעשה, שווייץ מתהדרת בחמשת שווקי הסקי היקרים ביותר באלפים, כאשר סנט מוריץ ו-Gstaad לרוב מגיעות לכ-€40,000 למ"ר בנכסי עילית ubs.comubs.com. קורשבל 1850 עדיין נמצאת קצת מתחת לאלו – בינתיים. ראוי לציין כי הזינוק של 9% במחירי קורשבל ב-2024 היה גבוה יותר מקצב הצמיחה של כל אתר נופש שוויצרי באותה שנה, מה שמרמז כי הפער עשוי להצטמצם dmproperties.com.
עבור משקיעים, הבדלי המחירים האלו מתבטאים גם ב"כרטיסי כניסה" שונים: ניתן לרכוש דירת יוקרה במז'ב במחיר של דירה קטנה מאוד ב-1850. מי שמניעיו השקעתיים בלבד עשוי למצוא ערך במז'ב או באתרי סקי צרפתיים מתפתחים (פוטנציאל עלייה גבוה יותר באחוזים), אך המשיכה בקורשבל היא שמדובר בנכס איכותי ויציב – בדומה להחזקה בנכס במונקו לעומת עיר זולה יותר.
ביקוש ותמהיל רוכשים: כל ארבעת האתרים מושכים קונים עמידים מהעולם, אך עם הבדלים דקים:
קורשבל 1850 – מאוד בינלאומי; אירופאים בולטים (בריטים, בלגים, שווייצרים, עשירי צרפת), עניין משמעותי מהמזרח התיכון ואסיה, וקונים אמריקאיים הולכים ומתרבים investropa.cominvestropa.com. גם פופולרית היסטורית בקרב רוסים. הרוכשים כאן לעיתים קרובות מחפשים נכסי פרסטיז'ה ואינם מהססים לשלם מחיר פרמיה עבור היוקרה.
ואל ד'יזר – מסורתית יעד מועדף על השוק הבריטי היוקרתי והעשירים הצרפתים. מוניטין חזק לחובבי סקי רציניים (שטחים נרחבים למקצוענים) לצד בקתות יוקרתיות. פרופיל הרוכשים כאן אולי מעט יותר אירופי מזה של קורשבל, אך גם כאן ניכרת עלייה בקונים מחוץ לאירופה.
מז'ב – מושכת קהל עמיד יותר מעודן (פיתוחה החל על ידי משפחת רוטשילד כתגובה צרפתית לסנט מוריץ). רוכשים צרפתיים ושווצרים מאזור ז'נבה אוהבים את מז'ב בזכות הכפר האופנתי (קניות בוטיק, גסטרונומיה, בקצב רגוע יותר מאשר בקורשבל) ואורח החיים השנתי. פופולרית גם בקרב משפחות – לא רק על סקי אלא על החיים האלפיניים הכלליים (גולף, רכיבה על סוסים, פסטיבלי מוזיקה). קיימת נוכחות בינלאומית (בריטניה, בלגיה, אמריקאים/אסייתים מסוימים), אך לא מובחנת כמו בקורשבל.
ורבייה – מאוד בינלאומית; שילוב של בריטים (תואר כ“לונדון על השלג” בזכות ריבוי בריטים), פאן-אירופאים ועשירי העולם. החוק השווייצרי מתיר לזרים לרכוש בוורבייה (מכסות קנטון ואלה), ולכן ישנם בעלי נכסים לא-שוויצרים רבים, כולל סלבס וטייקוני עסקים. לאזור יש וייב צעיר יותר וספורטיבי – מפורסם בסקי אוף-פיסט וסצנת אפרה-סקי תוססת – אך עם הרבה רוכשים עמידים במיוחד. אתרי סקי שווייצריים כדוגמת ורבייה נהנים מיציבות הכלכלה השווייצרית ולעיתים גם מיתרונות מיסויים (יש רוכשים זרים שמעתיקים תושבות כדי ליהנות משיטת מס חד פעמית).
שוק השכירות ותשואות: גם בקורשבל וגם בוואל ד’יזר יש שווקי שכירות חזקים בחורף, אך קורשבל גובה תעריפים שבועיים גבוהים יותר בשל היוקרה והנוחיות שלה (מסעדות עילית ועוד). שאלי סקי-אין/אאוט בקורשבל 1850 יכול להיות מושכר ביותר משאלי דומה בוואל ד’יזר, לעיתים בפער של 20–30%, שמשקף את מעמדה של קורשבל. שוק השכירות של מג’ב עונתי מעט יותר (מצוין לחג המולד ולפברואר, שקט יותר בין לבין) ויש לו גם שוק השכרות לקיץ (גולף/חופשות). השכירות בורבייה דומות לקורשבל בשבועות השיא (שתיהן ברמת המחירים העליונה להשכרת סקי) – שאלי של 100 אלף יורו/שבוע בקורשבל עשוי להיות גם CHF 100 אלף/שבוע בורבייה. התשואות הנקיות בכל הנכסים היוקרתיים האלו נותרות נמוכות יחסית (~2–3%) כפי שמצוין בsnowonly.com. שימו לב שבאופן בולט, בעלות על נכסים באתרי סקי שווייצריים כוללת לעיתים הוצאות בעלות גבוהות יותר (מיסי עושר שנתיים קנטונליים, ושירותים יקרים יותר), ויש הגבלות נוקשות על השכרה (חלק מהבקתות שרכשתם ברישיון לשימוש עצמי לא תוכלו להשכירן בקלות). בצרפת, למעשה, תהליך השכירות פשוט יותר.
גובה האתר ואמינות שלג: קורשבל 1850 וואל ד’יזר שתיהן בגובה רב (1850 מטר וגם בוול–לה–דייל, כאשר הכפר הראשי של ואל ב-1800 מטר) עם טררנים לסקי עד 3,000+ מטר. המשמעות היא אמינות שלג גבוהה מאוד, ובזמן שהאקלים מתחמם, זו חוזקה קריטית – ולכן הן מובילות גם בעליית המחירים. מג’ב, בגובה 1100 מטר, מושפעת יותר משנים עם שלג מועט (למרות שהושקע בשלג מלאכותי). הכפר הראשי בורבייה כ-1500 מטר, עם סקי עד 3300 מטר במון פור, כך שגם שם אמינות השלג גבוהה. בולטת מגמת ה“פרימיום לגובה”: אתרים מעל 1500 מטר חוו צמיחה גבוהה יותר מהנמוכים investropa.com. זה עובד לטובת קורשבל, ואל ד’יזר וורבייה – וזו דאגה מסוימת לגבי מג’ב (אם כי כוח המשיכה בקיץ והאופי שלה מאזנים זאת).
אורח חיים ותשתיות: לכל אתר יש את ההצעה הייחודית שלו. קורשבל 1850 עוסקת בזוהר ונוחות – תוכלו לגלוש ישירות לעיירה, ואז לקנות בשאנל, לאכול במלון מפואר וליהנות מחיי לילה הכוללים מועדונים טרנדיים וגלריות אמנות. ואל ד’יזר משלבת גלישה עוצמתית עם סצנה כפרית חיה ופחות רשמית; ישנם הרבה שאלי יוקרה ואפילו כמה מלונות 5 כוכבים כיום, אך האווירה היא “יוקרה לחובבי סקי” יותר מאשר “יוקרה ראוותנית” של קורשבל. מג’ב מציעה מרכז כפר בסגנון ימי-ביניים מקסים, כרכרות סוסים ושילוב של יוקרה ואותנטיות – כמעט כמו “להיראות בכפר” (בדומה לסנט מוריץ) כמו הגלישה עצמה. זהו גם כפר חי ופועל כל השנה, עם אוכלוסיה קבועה נכבדה – מה שמושך את מי שמחפש קהילה אמיתית. ורבייה ידועה בחיי הלילה והאוף-פיסט – מאוד ספורטיבית ביום וחברתית מאוד בלילה. מעט פחות יוקרתית בקמעונאות (פחות חנויות מעצבים מקורשבל) אך עם שירותים ואירועים יוקרתיים (כמו פסטיבל המוזיקה של ורבייה).
מנקודת מבט של משקיע: השוואת קורשבל מול וורבייה היא לעיתים קרובות שאלה של העדפה בין מערכות צרפתיות לשווייצריות. יש המעדיפים את צרפת בזכות תהליך הרכישה הפשוט יותר ואי הגבלות על קניית נכס ע"י זרים, בנוסף לאורח החיים (שפה, אוכל, תרבות). אחרים מעדיפים את שווייץ בגלל היציבות, הפרטיות והיוקרה שלה (וכמה יתרונות פוטנציאליים של תושבות מס). במונחי השקעה גרידא, בשתיהן נרשמה צמיחה הונית משמעותית. יתרון אחד לקורשבל: אין מכסה על בעלות זרה, כך שנזילות הנכסים גבוהה – כל מיליארדר מכל מקום בעולם יכול לקנות נכס בקורשבל בחופשיות. בוורבייה, רישיונות קניה לזרים מוגבלים מדי שנה, מה שעלול להקטין את הנזילות (אם כי זה גם יוצר מגבלה בביקוש, ובאופן פרדוקסלי תומך במחירים).
תחזית השוואתית: כל אתרי הסקי המובילים האלה צפויים להמשיך להצליח. העלייה האחרונה של קורשבל מצביעה על כך שאולי תאתגר את האתרים השווייצריים מבחינת המחירים הגבוהים ביותר באירופה אם המגמה תמשיך. ואל ד'איזר עוברת שדרוגים (למשל, פרויקט יוקרה חדש וגדול "Le Coin de Val" בתכנון), מה שישמור עליה תחרותית. מחיריה המרוככים יחסית של מג'ב עשויים להפוך אותה לאטרקטיבית למשקיעים המבקשים יוקרה במחיר (יחסית) משתלם, ויש לה קהל צרפתי סופר-עשיר שומר אמונים המייצב אותה. וורבייה, עם הזוהר הבינלאומי וההיצע המוגבל (הכפר גם תחום גיאוגרפית), תישאר שוות ערך לקורשבל.
לסיכום, קורשבל 1850 בולטת אפילו בקרב האליטה: ניתן להשוות אותה אולי לסנט מוריץ או גשטאד ברמת היוקרתיות. בצרפת, קורשבל מספר אחת, עם ואל ד'איזר במקום השני ומג'ב במקום שלישי חזק (יש שיציינו את מריבל או שאמוני, אך אלו ברמת מחירים נמוכה יותר). באלפים בכלל, קורשבל היא אחת הבודדות שמסוגלת למשוך את עשירי העולם בהיקף דומה לזה של אתרי הסקי השווייצריים. זה מבשר טובות להשקעות בנדל"ן – מאגר הרוכשים רחב ומגוון מאוד. עבור אנשים בעלי הון גבוה ששוקלים בין הלוקיישנים הללו, פעמים רבות ההחלטה היא עניין של העדפה אישית: האלגנטיות הצרפתית של מג'ב, הסטייל הספורטיבי של ואל, התחושה הקוסמופוליטית של קורשבל, או האווירה ההדוניסטית של וורבייה. בהיבט השקעה בלבד, המומנטום של קורשבל והפתיחות של צרפת מעניקים לה יתרון מסוים ב-2025 ומעבר לכך.
תחזית 2026–2028: שוק הנדל"ן והגורמים המרכזיים
בעת מבט קדימה אל התקופה 2026–2028, התחזית לשוק הנדל"ן של קורשבל 1850 נותרת חיובית מאוד, עם כמה הסתייגויות ומגמות שראויות למעקב:
המשך צמיחה במחירים: כל הסימנים מצביעים על כך שערכי הנדל"ן בקורשבל ימשיכו לעלות בשנים הקרובות. ייתכן שהצמיחה השנתית לא תהיה חדה כמו הקפיצה של 9% שנרשמה ב-2024, אך גם תחזיות שמרניות מצביעות על עלייה שנתית של 3–5% באתרי הסקי היוקרתיים investropa.com. מספר גורמים תומכים בכך: היצע מוגבל ומתמשך, ביקוש בינלאומי גבוה, והפיכת האתר ליעד יוקרה אמיתי לכל ימות השנה. עד 2028, ייתכן שנראה כבר את רף המחיר העליון של צ’לטים אולטרה-יוקרתיים עובר את €35,000 למ"ר, במיוחד אם יירשמו עסקאות שיא חדשות. מהלך כזה יהפוך את קורשבל 1850 לאחת משוקי הנדל"ן לסקי היקרים בעולם, ויצמצם אולי את הפער לעומת אתרים כמו סנט מוריץ/גשטאד. האפקט המצטבר של אפילו 5% עלייה בשנה אומר שצ'לט ששווה היום 15 מיליון אירו עשוי להיות שווה כ-18 מיליון אירו ומעלה עד 2028, בהתאם למגמת הצמיחה investropa.com.
גורמים כלכליים גלובליים: יש לקחת בחשבון את המצב הכלכלי הרחב. נכון לשנת 2025, שיעורי הריבית באירופה התייצבו ואפילו התרככו (ריבית הפיקדון של ה-ECB סביב 2.5% לאחר הורדות) – מה ששיפר את נגישות המשכנתאותinvestropa.com. אם סביבה של ריביות נמוכות תימשך, או תרד עד 2026–2027, זה מספק דחיפה נוספת לרוכשי היוקרה שלוקחים מימון (חלקם עושים זאת מסיבות מינוף, גם אם לא צריכים בפועל). לעומת זאת, אם האינפלציה תזנק ותביא להעלאת ריבית, שוקי הנדל"ן הכלליים עלולים להתקרר – אך בדרך כלל נדל"ן יוקרה מוביל פחות רגיש לריבית (רוב הרוכשים משלמים במזומן). יציבות גיאופוליטית היא גורם נוסף: קורשבל נהנתה מהיותה יעד בטוח ומבוקש במהלך ההתאוששות מהקורונה ובזמן מתיחויות גיאופוליטיות. אם חוסר הוודאות הגלובלית יימשך, בעלי הון נטו לגוון השקעות לנדל"ן כמקלט בטוח, דבר שיכול להיטיב עם קורשבל. הסביבה הפוליטית בצרפת (למשל, שינויים אפשריים במיסוי עושר) גם היא שווה מעקב, אף שאין כרגע רמזים לשינויים דרמטיים. לסיכום, בהיעדר משבר פיננסי עולמי חריף, הרקע הכלכלי תומך בהמשך השקעות בנדל"ן יוקרה באלפים.
שינויים בדמוגרפיית הקונים: אנו צופים גלים חדשים של קונים בשנים הקרובות. במיוחד, קונים אסייתים (ובייחוד סינים) היו ברובם נעדרים בשנים 2020–2022 בשל מגבלות נסיעה; עם חזרת הנסיעות הבינלאומיות לשגרה, צפוי עניין רב יותר מאסיה. הפרופיל היוקרתי במיוחד של קורשבל מתאים למשקיעים אסייתים עמידים שמחפשים נדל"ן יוקרתי בחו"ל – תופעה שכבר הוזכרה ב-2025 ב-investropa.com. בדומה לכך, יתכן שתהיה עלייה במספר הקונים מהמזרח התיכון (למשל, מדינות המפרץ); בשנים האחרונות נרשמה עלייה במבקרים מקורשבל מהאמירויות, סעודיה וכו', במיוחד באוגוסט ובסביבת ראש השנה האזרחית. סגמנטים בינלאומיים אלה יוסיפו עומק לבריכת הביקוש. קונים אמריקאים צפויים להמשיך בנוכחות החזקה שלהם, במיוחד אם הדולר יישאר חזק יחסית לאירו (אם כי המטבע עלול להשתנות עד 2026–28). בנוסף לכך, יזמי טכנולוגיה צעירים וגמלאים מוקדמים (מהתחומים הטכנולוגיים/הפיננסיים) בוחרים יותר ויותר בנכסים שמבוססים על אורח חיים – בית סקי יוקרתי הוא חלק מהנרטיב הזה. ייתכן ונראה כי גיל הרוכשים הממוצע יורד מעט, עם יותר בשנות ה-40 לחייהם ולא בעיקר בשנות ה-50/60, ככל שעבודה מרחוק וצבירת עושר בגיל צעיר הופכות נפוצות יותר.
התמקדות שנתית ורווחה: עד 2028, קורשבל צפויה להשלים את השינוי שלה לאתר נופש של ארבע עונות אמיתי. צפו לראות עוד מתקני קיץ (אולי הארכת פעילות הרכבלים, מסלולי אופני הרים חדשים, ייתכן גם מגרש אימונים לגולף או אטרקציות אחרות באזור). חשיבות תחום הרווחה, כפי שצוינה, תמשיך ואף תתעצם – ייתכן שייפתחו באזור מרכזי ריטריט ובריאות ייעודיים (בסגנון אתרי ספא שווייצריים). כך מתרחבת האטרקטיביות של רכישת נכס שם גם מעבר לחובבי סקי. כפי שחוקרת של Knight Frank ציינה, בריאות ורווחה עוקפות כיום את הסקי כגורם המניע הראשי באורח החיים של רוכשי נדל"ן באלפיםdmproperties.com. לכן, נכסים שמותאמים לכך (עם מתקני ספא, שקט, חיבור לטבע) יהיו מבוקשים במיוחד. אנו עשויים גם לראות שוק נישה לchalets “עמידי אקלים” – כאלה שנבנים מחומרים ברי קיימא, עצמאות אנרגטית וכו', שאינם רק עונים לדרישות החוק אלא מציבים סטנדרט שהקונים הירוקים ביוקרה שואפים אליו.
מגבלות פוטנציאליות: אחד הגורמים שיש לשים לב אליהם הוא רמות המלאי – הן כל כך נמוכות שנפח המכירות עלול לרדת פשוט בשל מחסור במוכרים. אם המחירים יגיעו לשיאים חדשים, ייתכן שחלק מהבעלים יבחרו לממש רווחים (ובכך יגדילו את ההיצע), אך באותה מידה, רבים עשויים להחזיק בנכס מאחר שיש מעט השקעות אלטרנטיביות מהנות כמו שאלה קוטג'ים בקורשבל. אם נפחי העסקאות ירדו, מדדי המחירים עלולים להפוך לפחות חלקים (כמה עסקאות חריגות עשויות לעוות את הממוצעים). עם זאת, כל ירידה בפעילות קרוב לוודאי תשקף מחסור בהיצע, לא מחסור בביקוש, מה שאומר שהמחירים יישמרו או אף יעלו. מגבלה נוספת יכולה להיות רגולטורית: אם, באופן היפותטי, עד שנת 2028 צרפת תחליט להטיל מגבלות כלשהן על בעלות זרה (לא צפוי כרגע) או מסים חדשים על בתים יוקרתיים, הדבר עשוי למתן מעט את הביקוש. בנוסף, שינויי אקלים נותר אתגר כולל – אם מזג אוויר קיצוני יקצר משמעותית את החורפים לקראת סוף שנות ה-20, עלול להיות לכך אפקט על התפיסות (אם כי כפי שצוין, הגובה של קורשבל מעניק לה יתרון, ויש לה מערך נרחב של ייצור שלג מלאכותי). עד כה, תחזיות מגמות מצביעות על שלג מספק עד שנות ה-30 לאתרי סקי בגובה רב, אך זו נקודת מעקב לטווח ארוך.
השפעת הביד לאולימפיאדת החורף 2030: באמצע 2025, יש מומנטום חזק לכך שאולימפיאדת החורף 2030 תתקיים בצרפת (האלפים הצרפתיים), ייתכן שהאירועים יתפרסו על פני מספר אתרי סקי (לאחר שאיטליה תארח את 2026). אם צרפת תזכה רשמית באולימפיאדה של 2030 (ההחלטה צפויה סביב 2026), ניתן לצפות לגל עניין סביב 2027–2028 עם סיום פרויקטי תשתית ופניית תשומת הלב הגלובלית לאלפים. האולימפיאדה מובילה לעיתים קרובות לזינוק בביקוש לנדל"ן באזורים המארחים – לא רק ממשקיעים שמצפים להכנסות משכירות גבוהות יותר, אלא גם מאנשים עמידים שרוצים להיות חלק מרגש האירוע. לדוגמה, בקורטינה ד'אמפצו (איטליה) נרשמה עליית מחירים חדה מאז הוכרזה כמארחת לשנת 2026 ubs.com. קורשבל, שכבר משמשת כאתר אימוני אולימפיאדה, תהיה ללא ספק בסיס מרכזי ל-VIP במהלך המשחקים, אפילו אם האירועים יתקיימו במקומות אחרים, בשל מתקני היוקרה ומסלול הנחיתה שלה. לפיכך, התקופה שלפני 2030 עשויה להוסיף עוד כמה נקודות אחוז לצמיחת ערך הנדל"ן בקורשבל מעבר למגמה הבסיסית.
תחזית השכרה: תשואות השכרה צפויות להישאר מתונות, אך הכנסות מהשכרה עשויות לצמוח כאשר מחירי הלילה מטפסים (חלקית בשל אינפלציה, חלקית בשל היצע יוקרה מתרחב). לדוגמה, ב-2028 קוטג' יוקרתי עשוי לבקש יותר מ-€120 אלף לשבוע השנה החדשה. אם יתאגדו יותר שירותים (שף פרטי, ועוד), בעלי הנכס יוכלו לדרוש תעריפים גבוהים יותר. גם שוק ההשכרות לקיץ ימשיך להבשיל – וייתכן שיכפיל את גודלו לעומת היום אם המגמות הנוכחיות יימשכו, ובכך יגדיל מעט את התשואות השנתיות. חדירה של חברות ניהול השכרה מקצועיות (חלקן בבעלות מותגי אירוח יוקרתיים) עשויה גם להקל על תהליך ההשכרה, ולאפשר לבעלים להפיק הכנסה מהנכס כשהוא אינו בשימוש.
סיכום – חזון 2028: עד 2028, קורשבל 1850 צפויה להישאר הפסגה של הנדל"ן האלפיני בצרפת, עם מחירים שנשברו שיאים חדשים. אנו צופים קצב צמיחה בריא, אך רגוע יותר – אין התרסקות באופק על פי היסודות. שוק הנדל"ן באתר יאפיין יותר ויותר בצ'אלטים חדשניים, סצנה מפותחת לאורך כל השנה, וקהל לקוחות מכל קצוות העולם. הבעלות בקורשבל תמשיך להיות סמל סטטוס לא פחות משהיא השקעה. עבור משקיעים בעלי הון גבוה וקוני לייף-סטייל, העצה זהה: התמקדו במיקום ובאיכות פריים, החזיקו את הנכס בתקופות תנודה קצרות, ותיהנו גם מהנאה אישית וגם מהערכה פיננסית. כל עוד “שלג” ו”יוקרה” ממשיכים למשוך, שוק הנדל"ן של קורשבל 1850 צפוי לעידן זהב בשנים 2026–2028 ומעבר לכך, בתמיכת היצע נדיר, ביקוש יציב ומהמשיכה הנצחית של האלפים הצרפתיים.
חוקי יעילות אנרגטית ("חוק האקלים"): שינוי מדיניות משמעותי המשפיע על הנדל"ן בצרפת הוא האיסור ההדרגתי על השכרת נכסים בדירוג אנרגטי נמוך. החל משנת 2025, דירות שדורגו בדרגת אנרגיה "G" לא יוכלו להיות מושכרות כחוק בצרפתmansion-properties.com. עד 2028, האיסור מתרחב גם לנכסים בדירוג "F", ובהמשך גם ל-"E" ב-2034. באתרי סקי באלפים, לא מעט שאלטות מסורתיות שנבנו לפני עשרות שנים עלולות להיכנס לקטגוריות הדירוג הנמוכות (בשל חלונות חד-שכבתיים, בידוד בלתי מספיק, מערכות חימום ישנות ועוד). לבעלי דירות בקורשבל, זה הפך לסוגיה בוערת: על מנת לשמור על פוטנציאל ההשכרה, יש לעדכן את הנכס לעמידה בתקן. כבר עתה אנו עדים ל"בריחה לאיכות" – כלומר קונים מתמקדים בשאלטים חדשים, מבודדים היטב, או כאלו שכבר שודרגו למערכות חימום ובידוד מודרניותinvestropa.cominvestropa.com. שאלטים ישנים בעלי דירוג נמוך נקלעים לשוק דו-שכבתי: או שהם נמכרים במחיר נמוך, או שלא נמכרים כלל, או שבעליהם משקיעים בשיפוצים (פאנלים סולאריים, משאבות חום, בידוד משופר) כדי להעלות את הדירוג. תקנות אלו, באופן די מפתיע, תומכות בעליית מחירים בנכסים איכותיים – כיוון שבתים שמקיימים את הדירוגים A/B הופכים ליקרים ומבוקשים אף יותר investropa.cominvestropa.com. בקורשבל 1850 שאלטים יוקרתיים רבים עברו שיפוץ להתקנת חלונות משולשים, חימום גיאותרמי ועוד, כדי להבטיח שיוכלו להמשיך להיות נכסי השכרה. בסך הכול, המדיניות הזו דוחפת את השוק לקיימות, מה ששפר בטווח הארוך את איכות המלאי ואף עולה בקנה אחד עם ערכי הקונים (רבים מקרב בעלי ההון אוהבים את שדרוגים ידידותיים לסביבה כחלק מהסטנדרט היוקרתי).
רגולציה על השכרות לטווח קצר: אזורים עתירי תיירות בצרפת מאזנים בין רווחיות ההשכרות לטווח קצר לבין צורכי הקהילה. בחלק מהעיירות האלפיניות (במיוחד הגדולות כמו שאמוני), הרשויות המקומיות הגבילו את מספר השכירות לתיירים או דרשו היתרים מיוחדים להפעלתן dmproperties.cominvestropa.com. שאמוני, לדוגמה, הטעילה מכסות על דירות נופש באזורים מסוימים במטרה לפנות דיור לתושבים מקומיים ולעובדים עונתיים. בעוד הגודל הקטן יותר של קורשבל והיותה אתר נופש ייעודי משמעם שטרם הוטלה מגבלה מחמירה (הכלכלה נשענת על השכרות), היא אינה חסינה לפיקוח רגולטורי. בעלי נכסים בקורשבל חייבים לרשום את הנכס שלהם אם הם משכירים לטווח קצר ולשלם מס תיירות. אם בעתיד יוחלטו חוקים – למשל, הגבלת מספר השבועות שניתן להשכיר נכס, או דרישה לסטטוס מגורים עיקריים על מנת להשכיר ללא הגבלה – הדבר עשוי להשפיע על חישובי ההשקעה. עם זאת, לאור הפרופיל של קורשבל 1850 (בעיקר בתי נופש יוקרתיים ותשתיות תיירות), כל מדיניות כזו צפויה להיות מדודה. ראוי לציין, שהגבלת היצע הנכסים להשכרה במקומות כמו שאמוני מובילה ליותר ביקוש (ולמחירים גבוהים יותר) לנכסים שכן זמיניםinvestropa.cominvestropa.com. אפקט דומה עשוי להתרחש בקורשבל: אם אי פעם תוגבל ההשכרה, הנכסים הבלעדיים שיישארו יזכו לביקוש אף גבוה יותר מתיירים אמידים. זהו תחום למעקב, אך נכון ל-2025, קורשבל עדיין שוק ידידותי מאוד להשכרות ללא מגבלות מקומיות ייחודיות על דירות נופש (למעט מה שנקבע בחוק הלאומי).
מיסים על בתים שניים: ממשלת צרפת והרשויות המקומיות הטילו מיסים שמיועדים לבעלי בתים שניים, הכוללים רבים מהמחזיקים בנכסים בקורשבל. צעדים אלה כוללים תוספת מס מגורים (taxe d’habitation) מוגדל באזורים שהוכרזו רשמית כסובלים ממחסור בדיור לתושבים המקומיים (zones tendues). מחוז סבואה של קורשבל התיר העלאה של עד 60% במסי הבתים השניים במקרים מסוימים. בנוסף, בחלק מהאתרים הפופולריים קיים מס על בתים ריקים שמטרתו להרתיע מהשארת נכסים ריקים. למעשה, כשמדובר בשאלי בשווי של מיליוני יורו, המיסים המקומיים הללו יחסית זניחים (תוספת של כמה אלפי יורו בשנה) ולא מנעו מרוכשים אמידיםinvestropa.com להיכנס לשוק. המשטר המס הלאומי בצרפת כולל היבטים ידידותיים למשקיעים: אין "מס רוכש זר" גורף, וצורפת אף שינתה ב-2018 את מס העושר כך שהוא מתמקד רק בנדל"ן (IFI – מס עושר נדל"ן) החל על שווי נדל"ן נטו מעל €1.3 מיליון בשיעור מתקדם של עד כ-1.5%. רוכשים מחו"ל לרוב פשוט לוקחים זאת בחשבון בעלות החזקת נכס בצרפת. על הכנסות שכירות, בעלי נכסים זרים משלמים מס הכנסה צרפתי (עם אמנות למניעת כפל מס), אך ניתן לקזז הוצאות, ותוכניות אטרקטיביות כמו LMNP (השכרה מרוהטת) מספקות טיפול מס מיטיב. מעבר לכך, קיימות הטבות מס על השכרה: הכנסות מהשכרה מרוהטת לרוב ניתנות לקיזוז באמצעות פחת והוצאות, ולעיתים יוצרים הכנסה חייבת מס נמוכה במיוחד על שאלי שמנוהל ביעילות. תמריץ נוסף קיים בבנייה חדשה – מע”מ (20%) ניתן להחזר אם הנכס מושכר עם שירותים, מה שמעלה משמעותית את התשואה freespiritalpine.com. בנוסף יש נקודות זיכוי ומענקים לשיפוצים ירוקים (בתוך מערך היוזמות הירוקות של צרפת). בסיכומו של דבר, הרגולציה בצרפת נחשבת יציבה ושקופה יחסיתmansion-properties.com. המשקיעים נהנים מהגנה משפטית חזקה (זכות הקניין מעוגנת עמוק) mansion-properties.com והמגמה הצרפתית לדחוף להשכרה בת-קיימא ככל הנראה תגדיל את ערך הנכסים העומדים בתקינה בטווח הארוך.
תקנות תכנון ובנייה מחמירות: הפיתוח בקורשבל 1850 מוסדר על ידי כללי תכנון מחמירים שמטרתם לשמור על הסביבה ההררית ועל האופי הבלעדי של האתר. חוק ההרים (Loi Montagne) ותוכניות עירוניות מקומיות מגבילים פיתוח בקנה מידה גדול, במיוחד מעל גבהים מסוימים. בפועל, המשמעות היא שהיתרי בנייה חדשים נדירים – הדגש הוא על שיקום מבנים קיימים ולא על התפשטות לקרקעות שלא נבנו קודם לכן investropa.com. מגבלות גובה מבטיחות כי הצ'אלטים יישארו בקנה מידה אנושי (ללא מגדלי מגורים), והנחיות עיצוביות שומרות על המראה הקלאסי של הצ'אלט. בנוסף, בניית מגורי נופש חדשים באלפים דורשת לעיתים קרובות להעניק תועלת כלשהי לקהילה (כמו יצירת חנייה או תמיכה בדיור לעובדים עונתיים) כתמורה. מדיניות אלו למעשה נועלות את המחסור בנדל"ן בקורשבל. עבור בעלי הנכסים, זו בשורה טובה כיוון שזה מונע פיתוח יתר שהיה עלול לדלל את שווי הנכסים או את קסם האתר. מצד שני, פרויקטי שיפוץ עלולים להיות יקרים ודורשים זמן רב בשל מכשולי רישוי – אך מרבית הרוכשים מתוך שכבת היוקרה מקבלים זאת כחלק מהבעלות על חלקת גן-עדן. יש לציין שבשווייץ התקנות אף מחמירות יותר (כמו הגבלת ה־Lex Weber על דירות נופש), ואילו בצרפת יש עדיין אפשרות לפתח, אך בצורה מבוקרת. מועצת קורשבל המקומית נדרשת לאזן בין קיימות סביבתית (סיכוני מפולות שלג, תחבורה, משאבי מים) לבין מעמדה כיעד תיירותי עולמי. שדרוגי התשתיות בשנים האחרונות (כמו מעליות חדשות) מלווים לרוב בהערכות סביבתיות, וככל שניתן, ממחזרים או משדרגים מתקנים קיימים ולא בונים חדשים.
לסיכום, המצב הרגולטורי ב־2025 עבור בעלי נדל"ן בקורשבל מאופיין בדגש על איכות ועמידה בדרישות: בתים חסכוניים באנרגיה, השכרה אחראית ופיתוח מבוקר. צעדים אלו, על אף שמסבכים את העניינים בעבור הבעלים, לרוב מגבירים את ערכו היוקרתי והארוך טווח של הנדל"ן בקורשבל. מומלץ לרוכשים לוודא שכל נכס שהם שוקלים עומד כבר בתקנים החדשים או שניתן לשדרגו בקלות – ולהיעזר במומחים מקומיים לייעול מיסוי ולהבנת כללי ההשכרה. חשוב לציין כי צרפת אינה מגבילה רוכשים זרים (אין הגבלות לאזרחים זרים), מה שמבטיח שהביקוש בקורשבל נותר רחב כתמיד, וכולל קונים מאירופה, אמריקה ואסיה.
דינמיקה עונתית והשפעתה על מחירים וזמינות
עונת השיא בחורף (עונה גבוהה): קורשבל 1850 היא ביסודה עיירת סקי, והחורף הוא הזמן שבו הכפר באמת מתעורר לחיים – יש לכך השלכות ישירות על השימוש והמחיר של נדל"ן. התקופה מדצמבר עד אפריל היא עונת השיא, כאשר חג המולד/שנה חדשה ופברואר (חופשות בתי ספר) הם נקודות השיא המובהקות. בזמנים אלו הביקוש למגורים מרקיע שחקים. בעלי שאלטים שמשכירים את הנכסים שלהם לרוב מרוויחים את עיקר ההכנסה השנתית תוך 2–3 שבועות חופשה בלבד. כתוצאה מכך, מחירי השכירות בחורף גבוהים במיוחד (למשל, €50,000+ לשבוע עבור שאלט יוקרה עם 4 חדרי שינה הוא דבר רגיל בשבוע השנה החדשה). גם הפעילות בשוק המכר עשויה לזנק בחורף, שכן מבקרים עשירים לעיתים מחליטים לרכוש לעצמם פיסת מקורשבל לאחר שחוו את אורח החיים. זה לא נדיר שסיורי נכסים ייערכו במקום בעונת השיא בעקבות שוכרים מוקסמים. עם זאת, המלאי למכירה בדרך כלל נמוך ביותר בחורף – בעלי נכסים רבים יעדיפו לדחות פרסום עד האביב/קיץ כדי לא להפריע להשכרות החורף הרווחיות או לזמן החופשה האישי. לכן החורף הוא הזמן שבו הקונים חווים את המוצר (את הנופש ולעיתים את הנכס עצמו כדיירים), אך העסקאות בפועל מסתיימות לעיתים קרובות בעונות המעבר.
אביב וסתיו (עונות שפל): בסוף אפריל, מעליות הסקי נסגרות וקורשבל נכנסת לשלב שקט. הפשרת השלגים באביב ועונת המעבר (מאי, יוני) מביאות לכך שרבות מהחנויות והמסעדות סגורות. באופן דומה, אחרי קיץ קצר, הסתיו (מסוף ספטמבר ועד נובמבר) נחשב לעונת שפל עם מינימום פעילות תיירותית. תקופות אלה היו מאז ומתמיד עונות רגועות באתר – זמן שבו בעלי שאלטים מבצעים שיפוצים או שדרוגים, הצוות יוצא לחופשות, והכפר מתמלא כוחות. מהבחינה השיווקית, עונת השפל היא הזמן שבו המלאי נוטה להיות הגבוה ביותר וקונים עשויים למצוא מעט יותר מקום למיקוח. מוכרים שמפרסמים בעונת השפל מודעים לכך שמספר הקונים קטן; אם יש להם עניין למכור, הם עלולים לתמחר מעט אטרקטיבי יותר. יחד עם זאת, כיוון שבעלי הנכסים בקורשבל בדרך כלל אינם לחוצים על מזומן, לא כדאי לצפות להנחות עונתיות קיצוניות – השוק לא מתנהג כמו מחירי שכירות עונתית שמתרוממים או צונחים בחדות. מחירי הנכסים אינם נופלים בקיץ/עונת שפל; לכל היותר, יש יותר מקום למיקוח או אפשרות לרכוש ללא תחרות על הנכס. ישנם קונים מנוסים שמכוונים את החיפוש שלהם לאביב: לאחר עונת סקי עמוסה, כמה בעלי נכסים עשויים לשקול למכור (במיוחד אם הנכס לא הושכר או נוצל כפי שציפו). כמו כן, לסוכנויות נדל"ן יש יותר זמן להקדיש ללקוחות בעונת השפל, דבר שיכול להעניק לרוכשים יותר תשומת לב ואפשרות לבדוק את השוק לעומק.
עונת הקיץ (עונת שיא משנית):הקיץ (יולי–אוגוסט) בקורשבל הפך לפופולרי מאוד כאשר הרי האלפים משווקים את עצמם כיעד לכל ימות השנה. אף שהקיץ אינו עמוס כמו החורף, הוא כבר אינו נחשב כמשני. משפחות וחובבי טבע מגיעים לטיולים רגליים, רכיבת אופני הרים, ריצות שטח, גולף (בקרבת מקום) ומנוחה אלפינית. האקלים נעים (ימים חמים, לילות קרירים) והנוף מרהיב, מה שהופך את קורשבל גם בקיץ למפלט הררי יוקרתי. למגמה זו יש מספר השפעות: השכירות בקיץ מהוות כיום מקור הכנסה משמעותי ורבים מהצ'אלטים והדירות מושכרים על בסיס שבועי לתיירים מאירופה, המזרח התיכון (שלעיתים קרובות מחפשים אקלים קריר יותר בקיץ) ומקומות נוספים. בשיא הקיץ שיעורי התפוסה בנכסים מבוקשים עשויים להגיע ל-70% ומעלה snowonly.com. דמי השכירות נמוכים מהחורף אך עדיין נאים – למשל, אותו צ'אלט שמושכר ב-€50,000 לשבוע בחורף עשוי להיות מושכר ב-€15,000–€20,000 לשבוע באוגוסט. עבור בעלי הנכסים, המשמעות היא שהנכס לא עומד ריק 8 חודשים בשנה; ניתן לנצל אותו או להרוויח ממנו ביותר עונות. מהבחינה התרבותית, הדימוי של קורשבל מתרחב כאתר נופש דו-עונתי, בדומה למג'ב או שאמוני. תשתיות כמו מעליות הפועלות בקיץ (לטיילים ולרוכבי אופניים) ואירועים כמו פסטיבלי מוזיקה או זיקוקים מושכים מבקרים. למעשה, ברחבי האלפים, דיווחו אתרי נופש על עלייה משמעותית בביקורי קיץ – בשאמוני חלה עלייה של 46% במכירות כרטיסי מעליות בקיץ תוך שנתיים dmproperties.com, ובקורשבל עצמה הנתונים עולים בהתמדה. הנוכחות לאורך כל השנה תומכת בערך הנכסים מכיוון שבעלים רואים שימושיות גדולה יותר (והכנסות פוטנציאליות) מההשקעה שלהם. זה גם מסייע לצמצם מעט את עונתיות העסקים, והכפר הופך לבר-קיימא יותר לאורך כל השנה.
השפעה על זמינות: מחזור העונות משפיע על מועד היציאה של נכסים לשוק. רבים מהמוכרים מעדיפים להתחיל למכור בסוף החורף או באביב (לאחר שנהנו מעונה אחרונה, או כדי לתפוס את מבקרי האביב), כדי שהעסקה תיסגר בקיץ לפני החורף הבא. באופן דומה, פרויקטים חדשים לרוב שואפים למסירה בסתיו, כך שהקונים יוכלו ליהנות מהנכס בעונת החורף. לכן, הסתיו מתאפיין בריבוי הסכמות וסגירות (למעשה משרדי הנוטריונים באלפים עסוקים במיוחד באוקטובר-נובמבר בסגירת עסקאות כדי שהקונים יקבלו מפתחות עד חג המולד). לגבי השכרות, בעלי נכסים נדרשים להחליט עד תחילת הסתיו אם ישכירו את השבועות המבוקשים או ישתמשו בנכס בעצמם, שכן סוכני השכרה מתחילים לשווק את צ'אלטים לחורף כבר בספטמבר עבור העונה הקרובה.
דינמיקת מחירים: ייתכן שאנשים מניחים שרכישה בחורף יקרה יותר בגלל הביקוש – אך בנדל"ן, המחירים בקורשבל יחסית קבועים לאורך כל העונות (בניגוד למלונות, מחירי הבתים לא מוכפלים בחורף). עם זאת, הערך הנתפס של נכס נמצא בשיאו בחורף: שאלה סקי נראית אטרקטיבית במיוחד כשהיא מוקפת בשלג ובפעילות תוססת. לעיתים זה מוביל למכירות מהירות במחיר המבוקש בחורף, בעוד שאותו נכס המוצג בעונה מתה עשוי לקבל הצעה נועזת יותר. במובן הזה, עשויה להתרחש רכישה "רגשית" בחורף – קונה מתאהב במקום בשיא האווירה ומשלם מחיר מלא. לעומת זאת, משקיע קפדן יעדיף לבדוק בקיץ כדי לבדוק אם מתגלות בעיות שמוסתרות בשלג החורפי (מצב הגג, גבולות הקרקע וכו'), ולנהל משא ומתן באווירה רגועה פחות.
מגמות שימוש – שהייה ארוכה יותר: שינוי עונתי נוסף הוא שבעלים (ושוכרים) מבלים תקופות ארוכות יותר בקורשבל מאשר בעבר. עליית העבודה מרחוק מאפשרת לחלק מהבעלים להגיע למספר חודשים – לדוג' מדצמבר ועד פברואר ברצף – במקום רק לשבוע חופשה. ייתכן שהם יעבדו מהשאלאה שלהם במהלך השבוע וישתמשו בהפסקות לגלישה, ומתייחסים אליה כאילו היא בית משני עיקרי. בדומה לכך, יש שמגיעים בקיץ לחודש של בריחה מהעיר. מגמה זו מטשטשת את הגבולות בין עונות ומגדילה למעשה את הביקוש לתכונות ביתיות ונוחות (משרדים ביתיים, אינטרנט אמין וכו' – קורשבל שיפרה בכך תשתית פס-סיב באזור). זה מחזק את הרעיון שקורשבל אינה רק אתר סקי חולף אלא יעד חיים אלפיני לאורך כל השנה.
לסיכום, העונתיות בקורשבל יוצרת מקצב מחזורי בשוק, כאשר החורף שולט הן בשימוש והן בהתרגשות, אך חשיבות הקיץ עולה. אמנם מחירי הנדל"ן עצמם לא קופצים בעונה, אך עיתוי המכירות, התפוסה וההיצע של נכסים – כולם עונתיים. משקיעים נבונים יתאימו את אסטרטגיותיהם ללוח השנה הזה: ייתכן שיבחרו לקנות באביב, לשדרג בעונה מתה, ולהרוויח מהשכרות בעונה החמה. הדחיפה להרחבת עונות התיירות (חורף וקיץ) בהדרגה מאזנת את המגרש, מה שהופך בסופו של דבר את הנכס לבעל ערך רב יותר, כיוון שהוא פעיל יותר לאורך השנה ומשולב בקהילה שאינה נסגרת מחצית מהזמן.
פיתוחי תשתיות וצמיחה בתיירות
שדרוגי תשתיות סקי: קורשבל ושלושת העמקים משקיעים ללא הרף בתשתיות הסקי שלהם, בהבנה שחווית סקי מודרנית ויעילה חיונית לשמירה על ערך הנכסים ולמשיכת מבקרים אמידים. אחד המוקדים האחרונים הוא הרכבל סליר ששופץ לחלוטין, שייפתח מחדש לחורף 2024/25 עם קרונות פנורמיים חדשים ונוחות מהודרת seecourchevel.com. סליר הוא רכבל חתימה (המעלה גולשים לגובה 2,700 מטר עם תצפית להרי המון בלאן), והשדרוג שלו מדגיש את המחויבות של אתר הנופש למתקנים ברמה הגבוהה ביותר. בנוסף, אזורי המתחילים ב-1850 שודרגו עם דרגנועים מקורים חדשים (מסועי סקי) שהחליפו מסועים ישנים, כדי לספק העלאה מקורה ונוחה לילדים ולמתחילים seecourchevel.com. בשנים האחרונות גם הורחבו מערכות ייצור השלג בקורשבל כדי להבטיח מסלולים ניתנים לגלישה מתחילת דצמבר ועד סוף אפריל, גם בשנים דלות שלג. לדוגמה, לקראת אליפות העולם בסקי 2023 (שהתקיימה בקורשבל-מריבל), הושקעו מיליונים בהכנת מסלולים, פיסט-בשרים חדשים ותותחי שלג כדי להבטיח תנאים ברמה עולמית. הקישוריות בתוך מתחם הסקי נותרת חסרת תחרות: קורשבל מחוברת באופן ישיר למריבל ולואל טורנס, ומיזמים עדכניים כמו רכבל אורל-סים קארון מ-2021 (בעמק הרביעי) חיזקו עוד יותר את "שלושת העמקים" כאזור גלישה אחד ענק snowonly.com. עבור בעלי נכסים, השדרוגים הללו משמעם איכות סקי עקבית וחוויית אירוח טובה יותר – כך שממשיכים להיות ביקושים גבוהים להשכרות וערך הנדל"ן הגבוה מוצדק.
שירותי יוקרה והתרחבות: השיפורים בהר ממשולבים בהתפתחויות בכפרי הנופש. קורשבל 1850 כבר מתגאה באחת מהקבוצות המרוכזות הגדולות ביותר של מלונות 5 כוכבים בעולם (מחוץ לערים הגדולות) businessinsider.com. זה כולל מוסדות ידועים כמו Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée ואחרים, שמפנקים את המבקרים ומעלים את יוקרת הנופש. באופן מרשים, בקורשבל (בכל הרמות) יש 7 מסעדות עם כוכב מישלן, המספר הגבוה ביותר באלפים businessinsider.com, המחזק את מעמדה כיעד קולינרי. המגמה היא לכיוון יוקרה חוויתית: פרויקטים חדשים משלבים לינה עם גלריות קניות יוקרתיות, מועדונים פרטיים ומרכזי בריאות. התפתחות בולטת היא מלון ה-Maya Collection החדש, מלון יוקרה אולטרה מתוכנן להיפתח בקורשבל עד דצמבר 2025 voguebusiness.com. בדומה לכך, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (החברה שמאחורי בתי הקזינו והמלונות המפוארים במונקו) מעורבת גם היא בקורשבל עם תכניות ללודג'ים יוקרתיים ופרויקטי אירוח עד 2026 voguebusiness.com. פרויקטים אלו מעידים על כך שמשקיעים מזרים הון לתשתיות התיירות של קורשבל, בציפייה לביקוש מתמשך. האתר גם מתכונן לחגוג את יום השנה ה-80 ב-2026/27, וככל הנראה יחנוך אז כמה מאותם מקומות חדשים ויארח אירועים נוצצים voguebusiness.com. עבור בעלי הנדל"ן, גל מפעילי היוקרה הוא בונוס: הוא מרחיב את האטרקטיביות של האתר (ומביא מבקרים עשירים חדשים שעשויים להפוך לרוכשי נכסים בעצמם) ומרענן כל הזמן את ההילה של קורשבל. הנוכחות של מותגים כמו לואי ויטון, דיור, קרטייה וכו', במחוז הקניות של קורשבל (שכולם מחזיקים שם בוטיקים) מוסיפה לתחושת הקוסמופוליטיות voguebusiness.com.
תחבורה ונגישות: הנגישות של קורשבל תמיד הייתה חלק מהמשיכה היוקרתית שלה. לאתר הנופש יש נמל תעופה פרטי לאליט (אלפורט) ממש מעל 1850, מהגבוהים באירופה, המאפשר למטוסים פרטיים קטנים ומסוקים לנחות ממש על המדרון businessinsider.com. המשמעות היא שאנשים חשובים ומפורסמים יכולים לטוס ישירות מפריז או ז'נבה לקורשבל, ולחסוך שעות של נסיעה ברכב. נמל האלפורט, המפורסם במסלול ההמראה הקצר והעולה שלו, משמש גם כאטרקציה תיירותית בחורף (הגולשים עוצרים לצפות במטוסים ממריאים ונוחתים) businessinsider.com. מבחינת תשתית תחבורה רחבה יותר, יש התפתחויות גדולות באזור: מסילת הרכבת המהירה ליון-טורינו הנבנית (שחלקה כולל תחנה בסן-ז'אן-דה-מוריין, כ-45 דקות נסיעה מקורשבל ברכב) צפויה להסתיים לקראת סוף העשור snowonly.com. עם סיום העבודות, זמן הנסיעה מפריז לאלפים הצרפתיים יתקצר משמעותית – ואולי יביא עוד מבקרים לסופי שבוע. דמיינו את האפשרות להגיע למוּטְיֶיה (עיירת העמק של קורשבל) ברכבת מפריז בכ-4 שעות בלבד; זה עשוי להפוך את קורשבל לנגישה יותר גם לקהל אירופי רחב יותר, כולל מי שמעדיף לא לטוס. בנוסף, שיפורים בכבישים המקומיים (המסלול ממוטייה לקורשבל עבר שדרוגים ותעלות משופרות במשך השנים) ממשיכים לשפר את הבטיחות ולהפחית עומסים בשבועות העומס. יחד, השדרוגים האלו מחזקים את המשיכה של קורשבל כיעד יוקרה נגיש, למרות מיקומה המבודד בהרים.
קיימות וסביבה: מתוך הכרה באיומים הכפולים של שינויי האקלים והעלייה בעלויות האנרגיה, רשויות קורשבל ומפעילי המעליות אימצו שדרוגים לקיימות. חברת Societé des 3 Vallées (S3V), שמנהלת את מעליות הסקי, מפעילה כיום 100% מהמעליות באמצעות אנרגיה מתחדשת (הידרואלקטרית וסולארית) seecourchevel.com. בשנת 2024 הם התקינו פאנלים סולאריים בתחנת הגונדולה Ariondaz בקורשבל מוריון כדי לייצר חשמל באתר, בכמות מספקת להפעלת רכבל מהאנרגיה הסולארית seecourchevel.com. הם גם השקיעו בכלי גישור שלג חסכוניים באנרגיה המונחים ב-GPS, המייעלים את מסלולי הגישור ומצמצמים את צריכת הדלק seecourchevel.com. בתחום פיתוח הנדל"ן, בנייה חדשה מבוצעת לפי תקני בידוד מחמירים וכוללת לעיתים קרובות חימום גיאותרמי או חימום סולארי לבריכות וכדומה. ממשלת האתר יישמה אמצעים כגון סבסוד שיפוץ אנרגטי למבנים ישנים. אפילו מדיניות קטנות, כמו חובת צמיגי חורף ברכבים כחוק במהלך העונה למען הבטיחות seecourchevel.com, מעידות על דגש על קיימות ובטיחות. מאמצים אלו מבטיחים שקורשבל תישאר קיימא כאזור סקי לטווח הארוך (ממתנים את השפעות האקלים) ומהווים נקודת מכירה למשקיעים בעלי מודעות סביבתית. בנוסף, קהל לקוחות עשיר שרגיש לאחריות סביבתית יעדיף אתר "ירוק" וכך גדלה האטרקטיביות של המקום. כל אלה מוסיפים ערך בלתי מוחשי לנדל"ן: אתר מנוהל היטב ובצורה בת-קיימא ישמור על מעמדו (וכך גם על הביקוש לנכסים בו) לשנים רבות קדימה.
אירועים ופרופיל גלובלי: כוכבה של קורשבל היה במלוא הדרו במהלך אליפות העולם בסקי אלפיני של FIS בפברואר 2023, שאורגנה במשותף עם מריבּל. אתר הסקי נהנה מחשיפה תקשורתית בינלאומית וניצל את ההזדמנות להציג את מתקניו (כולל איצטדיון סיום חדש ומעליות ששודרגו). הצלחת האירוע הדגימה את יכולתה של קורשבל לארח אירועים רחבי היקף, מה שמבשר טובות לתוכניות עתידיות כמו האולימפיאדה. אכן, האלפים הצרפתיים (כולל קורשבל) נחשבים מועמדים חזקים לאירוח אולימפיאדת החורף 2030, ורבים מצפים כי הם יזכו בכך voguebusiness.comvoguebusiness.com. ציפייה זו כבר האיצה פרויקטים שונים – למשל, מתוכנן עיצוב מחדש של ה"סנואו פרונט" בקורשבל 1850 ותחנת רכבל שנוס כדי לחדש את מרכז כפר הסקי לקראת אפשרות לאירוח האולימפיאדה voguebusiness.com. במידה שהאולימפיאדה תאושר, צפויה פריחה מיידית בהשקעות בתשתיות: שדרוג כבישים, הרחבת אפשרית של אירוח (אם כי בקורשבל כנראה באמצעות מתקנים זמניים בשל הגבלה על בניה קבועה), וטיפוח כללי. גם אם קורשבל לא תהיה אתר רשמי, היא צפויה לארח אורחים נכבדים או נבחרות לאימונים (כפי שעשתה באולימפיאדות קודמות), והעלייה בתיירות תהיה משמעותית. בנוסף, חגיגות ה-80 בשנים 2026/27 יכללו כנראה אירועים מיוחדים, אולי פתיחת מוזיאונים או אתרים תרבותיים חדשים שיחגגו את תפקידה החלוצי של קורשבל כאתר סקי שתוכנן מראש (הוקם ב-1946). השקעות תרבותיות כאלה מוסיפות עומק לאטרקטיביות של האתר מעבר לסקי.
*אתרי הנופש השווייצריים רשמו צמיחה ממוצעת של כ־3.5% בשנת 2024 dmproperties.com; וורבייה, כאחד מאתרי הפרמייר של שווייץ, כנראה חווה צמיחה דומה או מעט גבוהה יותר בשל הביקוש הרב.
צמיחת התיירות ותוכניות לעתיד: ההשפעה המשולבת של כל הגורמים הנ"ל משתקפת בנתוני התיירות: בעונת 2024/25, קורשבל רשמה כ-1.2 מיליון לילות אירוח, עלייה של 16% מעונת 2018 (לפני הקורונה)voguebusiness.com. מדובר בצמיחה מרשימה ליעד שכבר מבוסס וידוע. צמיחה זו היא חלק ממאמץ אסטרטגי לשווק את האתר לאורך כל השנה ובזירה הבינלאומית. משרד התיירות פונה לשווקים חדשים (למשל, בוצעה פנייה ממוקדת למבקרים מארה"ב, המזרח התיכון ואסיה באמצעות מסעות פרסום ושותפויות). הכנסת פסי הסקי Ikon ו-Epic (כרטיסי עונה עולמיים) המשלבים ימי גלישה בשלושת העמקים הפכה את הגישה לסקי הבינלאומי (במיוחד אמריקאים) לנוחה יותר בקורשבל, ורבים התאהבו במקום dmproperties.com. המתכננים באתר שמים דגש גם על איזון בין צמיחה לאקסקלוסיביות: בניגוד לאתרי סקי המוניים, קורשבל אינה שואפת להגדלה דרמטית של נפח הגולשים (מה שעלול להעמיס על הרכבלים והמסלולים). במקום זאת, מושם הדגש על שיפור איכות – למשל, חוויות טובות יותר, יותר פעילויות שאינן סקי (פארק מים Aquamotion, מזחלות כלבים, טיסות רחיפה ועוד) ושיפור השירותים (אפליקציות לשירותים לפי דרישה, סקי קונסיירז' וכו'). בדרך זו, קורשבל שומרת על מותג יוקרתי – מה שממשיך למשוך מבקרים (וקוני נכסים) עשירים. חשוב לציין כי הסינרגיה בין השקעה ציבורית (ברכבלים, כבישים, אירועים) להשקעה פרטית (במלונות, חנויות, שאטלים) יוצרת מעגל מחזק: האתר נשאר בחזית החדשנות והיוקרה, ולכן הנדל"ן כאן נשאר מבוקש במיוחד ברמה עולמית.
ניתוח השוואתי מול אתרי נופש אלפיניים אחרים (מג'ב, ואל ד'זיר, וורבייה)
קורשבל 1850 נזכרת לעיתים קרובות באותה נשימה עם קומץ אתרי נופש אלפיניים יוקרתיים. כדי לשים את שוק הנדל"ן שלה בפרספקטיבה, יש טעם להשוות נתונים ומאפיינים עיקריים עם ואל ד'יזר ומג'ב (המקבילות הצרפתיות שלה) ווורבייה (המתחרה השווייצרית הבכירה):
מחירים: המחירים בקורשבל 1850 נמצאים בשיא שוק הנדל"ן הצרפתי – זהו אתר הנופש הצרפתי היחיד שמתחרה בעקביות עם אתרי היוקרה השוויצריים מבחינת מחירinvestropa.com. המחירים הבכירים בואל ד'יזר קרובים מאחור (מתקרבים ל-€30,000 למ"ר עבור הנכסים הטובים ביותר) investropa.com, אך בממוצע קורשבל עדיין עוקפת אותה. מג'ב, על אף יוקרתה הרבה, מציגה רמות מחירים נמוכות יותר – בשל הגובה הנמוך יותר והמלאי המרובה של קרקעות זמינות לפיתוח (זוהי עיירה רחבה ומפוזרת). לדוגמה, בקתה אלגנטית שעשויה לעלות €5M במג'ב תעלה בקלות €8–€10M בקורשבל 1850. ורבייה בולטת כמתחרה ישירה מבחינת יוקרה ומחיר: כפי שמוצג, נכס פריים בורבייה מתחיל בסביבות CHF 22,100 (~€23,600) למ"ר ומגיע עמוק לתוך טווח ה-€30,000 ubs.comubs.com. למעשה, שווייץ מתהדרת בחמשת שווקי הסקי היקרים ביותר באלפים, כאשר סנט מוריץ ו-Gstaad לרוב מגיעות לכ-€40,000 למ"ר בנכסי עילית ubs.comubs.com. קורשבל 1850 עדיין נמצאת קצת מתחת לאלו – בינתיים. ראוי לציין כי הזינוק של 9% במחירי קורשבל ב-2024 היה גבוה יותר מקצב הצמיחה של כל אתר נופש שוויצרי באותה שנה, מה שמרמז כי הפער עשוי להצטמצם dmproperties.com.
עבור משקיעים, הבדלי המחירים האלו מתבטאים גם ב"כרטיסי כניסה" שונים: ניתן לרכוש דירת יוקרה במז'ב במחיר של דירה קטנה מאוד ב-1850. מי שמניעיו השקעתיים בלבד עשוי למצוא ערך במז'ב או באתרי סקי צרפתיים מתפתחים (פוטנציאל עלייה גבוה יותר באחוזים), אך המשיכה בקורשבל היא שמדובר בנכס איכותי ויציב – בדומה להחזקה בנכס במונקו לעומת עיר זולה יותר.
ביקוש ותמהיל רוכשים: כל ארבעת האתרים מושכים קונים עמידים מהעולם, אך עם הבדלים דקים:
קורשבל 1850 – מאוד בינלאומי; אירופאים בולטים (בריטים, בלגים, שווייצרים, עשירי צרפת), עניין משמעותי מהמזרח התיכון ואסיה, וקונים אמריקאיים הולכים ומתרבים investropa.cominvestropa.com. גם פופולרית היסטורית בקרב רוסים. הרוכשים כאן לעיתים קרובות מחפשים נכסי פרסטיז'ה ואינם מהססים לשלם מחיר פרמיה עבור היוקרה.
ואל ד'יזר – מסורתית יעד מועדף על השוק הבריטי היוקרתי והעשירים הצרפתים. מוניטין חזק לחובבי סקי רציניים (שטחים נרחבים למקצוענים) לצד בקתות יוקרתיות. פרופיל הרוכשים כאן אולי מעט יותר אירופי מזה של קורשבל, אך גם כאן ניכרת עלייה בקונים מחוץ לאירופה.
מז'ב – מושכת קהל עמיד יותר מעודן (פיתוחה החל על ידי משפחת רוטשילד כתגובה צרפתית לסנט מוריץ). רוכשים צרפתיים ושווצרים מאזור ז'נבה אוהבים את מז'ב בזכות הכפר האופנתי (קניות בוטיק, גסטרונומיה, בקצב רגוע יותר מאשר בקורשבל) ואורח החיים השנתי. פופולרית גם בקרב משפחות – לא רק על סקי אלא על החיים האלפיניים הכלליים (גולף, רכיבה על סוסים, פסטיבלי מוזיקה). קיימת נוכחות בינלאומית (בריטניה, בלגיה, אמריקאים/אסייתים מסוימים), אך לא מובחנת כמו בקורשבל.
ורבייה – מאוד בינלאומית; שילוב של בריטים (תואר כ“לונדון על השלג” בזכות ריבוי בריטים), פאן-אירופאים ועשירי העולם. החוק השווייצרי מתיר לזרים לרכוש בוורבייה (מכסות קנטון ואלה), ולכן ישנם בעלי נכסים לא-שוויצרים רבים, כולל סלבס וטייקוני עסקים. לאזור יש וייב צעיר יותר וספורטיבי – מפורסם בסקי אוף-פיסט וסצנת אפרה-סקי תוססת – אך עם הרבה רוכשים עמידים במיוחד. אתרי סקי שווייצריים כדוגמת ורבייה נהנים מיציבות הכלכלה השווייצרית ולעיתים גם מיתרונות מיסויים (יש רוכשים זרים שמעתיקים תושבות כדי ליהנות משיטת מס חד פעמית).
שוק השכירות ותשואות: גם בקורשבל וגם בוואל ד’יזר יש שווקי שכירות חזקים בחורף, אך קורשבל גובה תעריפים שבועיים גבוהים יותר בשל היוקרה והנוחיות שלה (מסעדות עילית ועוד). שאלי סקי-אין/אאוט בקורשבל 1850 יכול להיות מושכר ביותר משאלי דומה בוואל ד’יזר, לעיתים בפער של 20–30%, שמשקף את מעמדה של קורשבל. שוק השכירות של מג’ב עונתי מעט יותר (מצוין לחג המולד ולפברואר, שקט יותר בין לבין) ויש לו גם שוק השכרות לקיץ (גולף/חופשות). השכירות בורבייה דומות לקורשבל בשבועות השיא (שתיהן ברמת המחירים העליונה להשכרת סקי) – שאלי של 100 אלף יורו/שבוע בקורשבל עשוי להיות גם CHF 100 אלף/שבוע בורבייה. התשואות הנקיות בכל הנכסים היוקרתיים האלו נותרות נמוכות יחסית (~2–3%) כפי שמצוין בsnowonly.com. שימו לב שבאופן בולט, בעלות על נכסים באתרי סקי שווייצריים כוללת לעיתים הוצאות בעלות גבוהות יותר (מיסי עושר שנתיים קנטונליים, ושירותים יקרים יותר), ויש הגבלות נוקשות על השכרה (חלק מהבקתות שרכשתם ברישיון לשימוש עצמי לא תוכלו להשכירן בקלות). בצרפת, למעשה, תהליך השכירות פשוט יותר.
גובה האתר ואמינות שלג: קורשבל 1850 וואל ד’יזר שתיהן בגובה רב (1850 מטר וגם בוול–לה–דייל, כאשר הכפר הראשי של ואל ב-1800 מטר) עם טררנים לסקי עד 3,000+ מטר. המשמעות היא אמינות שלג גבוהה מאוד, ובזמן שהאקלים מתחמם, זו חוזקה קריטית – ולכן הן מובילות גם בעליית המחירים. מג’ב, בגובה 1100 מטר, מושפעת יותר משנים עם שלג מועט (למרות שהושקע בשלג מלאכותי). הכפר הראשי בורבייה כ-1500 מטר, עם סקי עד 3300 מטר במון פור, כך שגם שם אמינות השלג גבוהה. בולטת מגמת ה“פרימיום לגובה”: אתרים מעל 1500 מטר חוו צמיחה גבוהה יותר מהנמוכים investropa.com. זה עובד לטובת קורשבל, ואל ד’יזר וורבייה – וזו דאגה מסוימת לגבי מג’ב (אם כי כוח המשיכה בקיץ והאופי שלה מאזנים זאת).
אורח חיים ותשתיות: לכל אתר יש את ההצעה הייחודית שלו. קורשבל 1850 עוסקת בזוהר ונוחות – תוכלו לגלוש ישירות לעיירה, ואז לקנות בשאנל, לאכול במלון מפואר וליהנות מחיי לילה הכוללים מועדונים טרנדיים וגלריות אמנות. ואל ד’יזר משלבת גלישה עוצמתית עם סצנה כפרית חיה ופחות רשמית; ישנם הרבה שאלי יוקרה ואפילו כמה מלונות 5 כוכבים כיום, אך האווירה היא “יוקרה לחובבי סקי” יותר מאשר “יוקרה ראוותנית” של קורשבל. מג’ב מציעה מרכז כפר בסגנון ימי-ביניים מקסים, כרכרות סוסים ושילוב של יוקרה ואותנטיות – כמעט כמו “להיראות בכפר” (בדומה לסנט מוריץ) כמו הגלישה עצמה. זהו גם כפר חי ופועל כל השנה, עם אוכלוסיה קבועה נכבדה – מה שמושך את מי שמחפש קהילה אמיתית. ורבייה ידועה בחיי הלילה והאוף-פיסט – מאוד ספורטיבית ביום וחברתית מאוד בלילה. מעט פחות יוקרתית בקמעונאות (פחות חנויות מעצבים מקורשבל) אך עם שירותים ואירועים יוקרתיים (כמו פסטיבל המוזיקה של ורבייה).
מנקודת מבט של משקיע: השוואת קורשבל מול וורבייה היא לעיתים קרובות שאלה של העדפה בין מערכות צרפתיות לשווייצריות. יש המעדיפים את צרפת בזכות תהליך הרכישה הפשוט יותר ואי הגבלות על קניית נכס ע"י זרים, בנוסף לאורח החיים (שפה, אוכל, תרבות). אחרים מעדיפים את שווייץ בגלל היציבות, הפרטיות והיוקרה שלה (וכמה יתרונות פוטנציאליים של תושבות מס). במונחי השקעה גרידא, בשתיהן נרשמה צמיחה הונית משמעותית. יתרון אחד לקורשבל: אין מכסה על בעלות זרה, כך שנזילות הנכסים גבוהה – כל מיליארדר מכל מקום בעולם יכול לקנות נכס בקורשבל בחופשיות. בוורבייה, רישיונות קניה לזרים מוגבלים מדי שנה, מה שעלול להקטין את הנזילות (אם כי זה גם יוצר מגבלה בביקוש, ובאופן פרדוקסלי תומך במחירים).
תחזית השוואתית: כל אתרי הסקי המובילים האלה צפויים להמשיך להצליח. העלייה האחרונה של קורשבל מצביעה על כך שאולי תאתגר את האתרים השווייצריים מבחינת המחירים הגבוהים ביותר באירופה אם המגמה תמשיך. ואל ד'איזר עוברת שדרוגים (למשל, פרויקט יוקרה חדש וגדול "Le Coin de Val" בתכנון), מה שישמור עליה תחרותית. מחיריה המרוככים יחסית של מג'ב עשויים להפוך אותה לאטרקטיבית למשקיעים המבקשים יוקרה במחיר (יחסית) משתלם, ויש לה קהל צרפתי סופר-עשיר שומר אמונים המייצב אותה. וורבייה, עם הזוהר הבינלאומי וההיצע המוגבל (הכפר גם תחום גיאוגרפית), תישאר שוות ערך לקורשבל.
לסיכום, קורשבל 1850 בולטת אפילו בקרב האליטה: ניתן להשוות אותה אולי לסנט מוריץ או גשטאד ברמת היוקרתיות. בצרפת, קורשבל מספר אחת, עם ואל ד'איזר במקום השני ומג'ב במקום שלישי חזק (יש שיציינו את מריבל או שאמוני, אך אלו ברמת מחירים נמוכה יותר). באלפים בכלל, קורשבל היא אחת הבודדות שמסוגלת למשוך את עשירי העולם בהיקף דומה לזה של אתרי הסקי השווייצריים. זה מבשר טובות להשקעות בנדל"ן – מאגר הרוכשים רחב ומגוון מאוד. עבור אנשים בעלי הון גבוה ששוקלים בין הלוקיישנים הללו, פעמים רבות ההחלטה היא עניין של העדפה אישית: האלגנטיות הצרפתית של מג'ב, הסטייל הספורטיבי של ואל, התחושה הקוסמופוליטית של קורשבל, או האווירה ההדוניסטית של וורבייה. בהיבט השקעה בלבד, המומנטום של קורשבל והפתיחות של צרפת מעניקים לה יתרון מסוים ב-2025 ומעבר לכך.
תחזית 2026–2028: שוק הנדל"ן והגורמים המרכזיים
בעת מבט קדימה אל התקופה 2026–2028, התחזית לשוק הנדל"ן של קורשבל 1850 נותרת חיובית מאוד, עם כמה הסתייגויות ומגמות שראויות למעקב:
המשך צמיחה במחירים: כל הסימנים מצביעים על כך שערכי הנדל"ן בקורשבל ימשיכו לעלות בשנים הקרובות. ייתכן שהצמיחה השנתית לא תהיה חדה כמו הקפיצה של 9% שנרשמה ב-2024, אך גם תחזיות שמרניות מצביעות על עלייה שנתית של 3–5% באתרי הסקי היוקרתיים investropa.com. מספר גורמים תומכים בכך: היצע מוגבל ומתמשך, ביקוש בינלאומי גבוה, והפיכת האתר ליעד יוקרה אמיתי לכל ימות השנה. עד 2028, ייתכן שנראה כבר את רף המחיר העליון של צ’לטים אולטרה-יוקרתיים עובר את €35,000 למ"ר, במיוחד אם יירשמו עסקאות שיא חדשות. מהלך כזה יהפוך את קורשבל 1850 לאחת משוקי הנדל"ן לסקי היקרים בעולם, ויצמצם אולי את הפער לעומת אתרים כמו סנט מוריץ/גשטאד. האפקט המצטבר של אפילו 5% עלייה בשנה אומר שצ'לט ששווה היום 15 מיליון אירו עשוי להיות שווה כ-18 מיליון אירו ומעלה עד 2028, בהתאם למגמת הצמיחה investropa.com.
גורמים כלכליים גלובליים: יש לקחת בחשבון את המצב הכלכלי הרחב. נכון לשנת 2025, שיעורי הריבית באירופה התייצבו ואפילו התרככו (ריבית הפיקדון של ה-ECB סביב 2.5% לאחר הורדות) – מה ששיפר את נגישות המשכנתאותinvestropa.com. אם סביבה של ריביות נמוכות תימשך, או תרד עד 2026–2027, זה מספק דחיפה נוספת לרוכשי היוקרה שלוקחים מימון (חלקם עושים זאת מסיבות מינוף, גם אם לא צריכים בפועל). לעומת זאת, אם האינפלציה תזנק ותביא להעלאת ריבית, שוקי הנדל"ן הכלליים עלולים להתקרר – אך בדרך כלל נדל"ן יוקרה מוביל פחות רגיש לריבית (רוב הרוכשים משלמים במזומן). יציבות גיאופוליטית היא גורם נוסף: קורשבל נהנתה מהיותה יעד בטוח ומבוקש במהלך ההתאוששות מהקורונה ובזמן מתיחויות גיאופוליטיות. אם חוסר הוודאות הגלובלית יימשך, בעלי הון נטו לגוון השקעות לנדל"ן כמקלט בטוח, דבר שיכול להיטיב עם קורשבל. הסביבה הפוליטית בצרפת (למשל, שינויים אפשריים במיסוי עושר) גם היא שווה מעקב, אף שאין כרגע רמזים לשינויים דרמטיים. לסיכום, בהיעדר משבר פיננסי עולמי חריף, הרקע הכלכלי תומך בהמשך השקעות בנדל"ן יוקרה באלפים.
שינויים בדמוגרפיית הקונים: אנו צופים גלים חדשים של קונים בשנים הקרובות. במיוחד, קונים אסייתים (ובייחוד סינים) היו ברובם נעדרים בשנים 2020–2022 בשל מגבלות נסיעה; עם חזרת הנסיעות הבינלאומיות לשגרה, צפוי עניין רב יותר מאסיה. הפרופיל היוקרתי במיוחד של קורשבל מתאים למשקיעים אסייתים עמידים שמחפשים נדל"ן יוקרתי בחו"ל – תופעה שכבר הוזכרה ב-2025 ב-investropa.com. בדומה לכך, יתכן שתהיה עלייה במספר הקונים מהמזרח התיכון (למשל, מדינות המפרץ); בשנים האחרונות נרשמה עלייה במבקרים מקורשבל מהאמירויות, סעודיה וכו', במיוחד באוגוסט ובסביבת ראש השנה האזרחית. סגמנטים בינלאומיים אלה יוסיפו עומק לבריכת הביקוש. קונים אמריקאים צפויים להמשיך בנוכחות החזקה שלהם, במיוחד אם הדולר יישאר חזק יחסית לאירו (אם כי המטבע עלול להשתנות עד 2026–28). בנוסף לכך, יזמי טכנולוגיה צעירים וגמלאים מוקדמים (מהתחומים הטכנולוגיים/הפיננסיים) בוחרים יותר ויותר בנכסים שמבוססים על אורח חיים – בית סקי יוקרתי הוא חלק מהנרטיב הזה. ייתכן ונראה כי גיל הרוכשים הממוצע יורד מעט, עם יותר בשנות ה-40 לחייהם ולא בעיקר בשנות ה-50/60, ככל שעבודה מרחוק וצבירת עושר בגיל צעיר הופכות נפוצות יותר.
התמקדות שנתית ורווחה: עד 2028, קורשבל צפויה להשלים את השינוי שלה לאתר נופש של ארבע עונות אמיתי. צפו לראות עוד מתקני קיץ (אולי הארכת פעילות הרכבלים, מסלולי אופני הרים חדשים, ייתכן גם מגרש אימונים לגולף או אטרקציות אחרות באזור). חשיבות תחום הרווחה, כפי שצוינה, תמשיך ואף תתעצם – ייתכן שייפתחו באזור מרכזי ריטריט ובריאות ייעודיים (בסגנון אתרי ספא שווייצריים). כך מתרחבת האטרקטיביות של רכישת נכס שם גם מעבר לחובבי סקי. כפי שחוקרת של Knight Frank ציינה, בריאות ורווחה עוקפות כיום את הסקי כגורם המניע הראשי באורח החיים של רוכשי נדל"ן באלפיםdmproperties.com. לכן, נכסים שמותאמים לכך (עם מתקני ספא, שקט, חיבור לטבע) יהיו מבוקשים במיוחד. אנו עשויים גם לראות שוק נישה לchalets “עמידי אקלים” – כאלה שנבנים מחומרים ברי קיימא, עצמאות אנרגטית וכו', שאינם רק עונים לדרישות החוק אלא מציבים סטנדרט שהקונים הירוקים ביוקרה שואפים אליו.
מגבלות פוטנציאליות: אחד הגורמים שיש לשים לב אליהם הוא רמות המלאי – הן כל כך נמוכות שנפח המכירות עלול לרדת פשוט בשל מחסור במוכרים. אם המחירים יגיעו לשיאים חדשים, ייתכן שחלק מהבעלים יבחרו לממש רווחים (ובכך יגדילו את ההיצע), אך באותה מידה, רבים עשויים להחזיק בנכס מאחר שיש מעט השקעות אלטרנטיביות מהנות כמו שאלה קוטג'ים בקורשבל. אם נפחי העסקאות ירדו, מדדי המחירים עלולים להפוך לפחות חלקים (כמה עסקאות חריגות עשויות לעוות את הממוצעים). עם זאת, כל ירידה בפעילות קרוב לוודאי תשקף מחסור בהיצע, לא מחסור בביקוש, מה שאומר שהמחירים יישמרו או אף יעלו. מגבלה נוספת יכולה להיות רגולטורית: אם, באופן היפותטי, עד שנת 2028 צרפת תחליט להטיל מגבלות כלשהן על בעלות זרה (לא צפוי כרגע) או מסים חדשים על בתים יוקרתיים, הדבר עשוי למתן מעט את הביקוש. בנוסף, שינויי אקלים נותר אתגר כולל – אם מזג אוויר קיצוני יקצר משמעותית את החורפים לקראת סוף שנות ה-20, עלול להיות לכך אפקט על התפיסות (אם כי כפי שצוין, הגובה של קורשבל מעניק לה יתרון, ויש לה מערך נרחב של ייצור שלג מלאכותי). עד כה, תחזיות מגמות מצביעות על שלג מספק עד שנות ה-30 לאתרי סקי בגובה רב, אך זו נקודת מעקב לטווח ארוך.
השפעת הביד לאולימפיאדת החורף 2030: באמצע 2025, יש מומנטום חזק לכך שאולימפיאדת החורף 2030 תתקיים בצרפת (האלפים הצרפתיים), ייתכן שהאירועים יתפרסו על פני מספר אתרי סקי (לאחר שאיטליה תארח את 2026). אם צרפת תזכה רשמית באולימפיאדה של 2030 (ההחלטה צפויה סביב 2026), ניתן לצפות לגל עניין סביב 2027–2028 עם סיום פרויקטי תשתית ופניית תשומת הלב הגלובלית לאלפים. האולימפיאדה מובילה לעיתים קרובות לזינוק בביקוש לנדל"ן באזורים המארחים – לא רק ממשקיעים שמצפים להכנסות משכירות גבוהות יותר, אלא גם מאנשים עמידים שרוצים להיות חלק מרגש האירוע. לדוגמה, בקורטינה ד'אמפצו (איטליה) נרשמה עליית מחירים חדה מאז הוכרזה כמארחת לשנת 2026 ubs.com. קורשבל, שכבר משמשת כאתר אימוני אולימפיאדה, תהיה ללא ספק בסיס מרכזי ל-VIP במהלך המשחקים, אפילו אם האירועים יתקיימו במקומות אחרים, בשל מתקני היוקרה ומסלול הנחיתה שלה. לפיכך, התקופה שלפני 2030 עשויה להוסיף עוד כמה נקודות אחוז לצמיחת ערך הנדל"ן בקורשבל מעבר למגמה הבסיסית.
תחזית השכרה: תשואות השכרה צפויות להישאר מתונות, אך הכנסות מהשכרה עשויות לצמוח כאשר מחירי הלילה מטפסים (חלקית בשל אינפלציה, חלקית בשל היצע יוקרה מתרחב). לדוגמה, ב-2028 קוטג' יוקרתי עשוי לבקש יותר מ-€120 אלף לשבוע השנה החדשה. אם יתאגדו יותר שירותים (שף פרטי, ועוד), בעלי הנכס יוכלו לדרוש תעריפים גבוהים יותר. גם שוק ההשכרות לקיץ ימשיך להבשיל – וייתכן שיכפיל את גודלו לעומת היום אם המגמות הנוכחיות יימשכו, ובכך יגדיל מעט את התשואות השנתיות. חדירה של חברות ניהול השכרה מקצועיות (חלקן בבעלות מותגי אירוח יוקרתיים) עשויה גם להקל על תהליך ההשכרה, ולאפשר לבעלים להפיק הכנסה מהנכס כשהוא אינו בשימוש.
סיכום – חזון 2028: עד 2028, קורשבל 1850 צפויה להישאר הפסגה של הנדל"ן האלפיני בצרפת, עם מחירים שנשברו שיאים חדשים. אנו צופים קצב צמיחה בריא, אך רגוע יותר – אין התרסקות באופק על פי היסודות. שוק הנדל"ן באתר יאפיין יותר ויותר בצ'אלטים חדשניים, סצנה מפותחת לאורך כל השנה, וקהל לקוחות מכל קצוות העולם. הבעלות בקורשבל תמשיך להיות סמל סטטוס לא פחות משהיא השקעה. עבור משקיעים בעלי הון גבוה וקוני לייף-סטייל, העצה זהה: התמקדו במיקום ובאיכות פריים, החזיקו את הנכס בתקופות תנודה קצרות, ותיהנו גם מהנאה אישית וגם מהערכה פיננסית. כל עוד “שלג” ו”יוקרה” ממשיכים למשוך, שוק הנדל"ן של קורשבל 1850 צפוי לעידן זהב בשנים 2026–2028 ומעבר לכך, בתמיכת היצע נדיר, ביקוש יציב ומהמשיכה הנצחית של האלפים הצרפתיים.
פוטנציאל עליית ערך ההון: נדל"ן בקורשבל 1850 נחשב לעיתים קרובות כהשקעת בלו-צ'יפ, המציעה שמירה איתנה על ההון וצמיחה ארוכת טווח, ולא רווחים ספקולטיביים מהירים. ההיסטוריה מרשימה – ערכי הנדל"ן באלפים הצרפתיים עלו בכ-30% בממוצע מאז 2020 (כ-5.5% בשנה) investropa.cominvestropa.com, ואתרי הנופש היוקרתיים מובילים בביצועים, במיוחד מאז המגפה. במקרה של קורשבל, מחירי הנדל"ן בשנים האחרונות עלו בחדות (למשל, +9% רק ב-2024) investropa.com, וקובעים רף חדש. הציפייה קדימה היא שהקצב יתמתן, אך מומחים חוזים צמיחה מתונה של כ-3–7% בשנה בשוק האלפיני עד 2026 investropa.com. באזור אולטרה-יוקרתי כמו 1850, ניתן לצפות למחירים בקצה העליון של הטווח, כל עוד אין תנודות חריגות. המשמעות היא שצ'אלה בשווי 10 מיליון אירו כיום עשוי לעלות באופן אורגני ל-11–12 מיליון אירו תוך מספר שנים, רק מעליית הערך בשוק. בנוסף, פער ההיצע-ביקוש הייחודי לקורשבל מרמז כי תיתכן עליית ערך מעל הממוצע – בכל פעם שיש גל של רוכשים עשירים חדשים (נניח משווקים מתעוררים או כתוצאה מכלכלה חזקה), יש מקום לקפיצות מחירים בהינתן ההיצע הקבוע. למעשה, פוטנציאל הצמיחה ההונית נשאר חזק, והאסטרטגיה של לקנות ולהחזיק משתלמת. אפילו בטווח הארוך מאוד, נכסי יוקרה אלפיניים הראו עליות יציבות (למשל, שווי הצ'אלטים האיכותיים עלה בכ-33% בממוצע מאז 2008, והצמיחה הואצה לאחר 2020) investropa.com.
תשואות ודמי שכירות: משקיעים צריכים לקחת בחשבון כי התשואות (הכנסות) מהשכרת נכסים בקורשבל 1850 נמוכות יחסית מבחינה אחוזית, כפי שמקובל בשווקי יוקרה אולטרה-יוקרתיים. מכיוון שמחירי הרכישה גבוהים מאוד, ההכנסה מהשכרה, אף על פי שהיא גבוהה במספרים מוחלטים, מתורגמת לתשואה שנתית צנועה. תשואות שכירות נטו טיפוסיות נעות סביב 2–3% באתרי דגל כמו קורשבל snowonly.com. לשם השוואה, אזורים פחות יוקרתיים באלפים הצרפתיים יכולים להניב תשואה נטו של 4–4.5% snowonly.com, והממוצע הארצי בצרפת של תשואות שכירות (לכל סוגי הנכסים) הוא כ-6% mansion-properties.com. כלומר, משקיע בקורשבל לרוב יעדיף הערכת ערך הונית ושימוש עצמי על פני תשואה כספית גבוהה. למשל, נכס בשווי 5 מיליון אירו עשוי להכניס כ-200,000 אירו בשנה מהשכרה (אם מושכר בשבועות השיא); אחרי הוצאות, הרווח הנקי יהיה כ-150,000 אירו – שהם סביב 3% תשואה. אך מה שהמספרים האלו לא משקפים הוא גובה שכר הדירה והיכולת לקזז עלויות בעלות. בשבועות החורף המבוקשים (סילבסטר, חופשות בתי ספר), שכר דירה שבועי בצ'לטות מובילות יכול לעבור את 80,000–100,000 אירוbusinessinsider.com. גם דירות קטנות יוקרתיות יכולות להניב עשרות אלפי אירו לשבוע בעונה. אם הבעלים מוכן להשכיר את הנכס שלו, למשל, 8–10 שבועות בחורף ואולי עוד כמה שבועות בקיץ, הוא יכול לכסות חלק משמעותי מהוצאות שנתיות (צוות, תחזוקה, מסים) ואפילו להרוויח תוך כדי שהוא ממשיך ליהנות מהנכס בעצמו בחלק מהשנה.
כדאי גם לציין כי הביקוש להשכרה חזק מאוד בקורשבל בשבועות שבהם הבעלים פותחים את בתיהם. מומחי השכרת דירות באלפים מציינים כי צ'לטות במיקומים טובים מגיעות ל-70–90% תפוסה לאורך החורף (ואף לתוך הקיץ)snowonly.com. המעבר לתיירות כל השנה גורם לכך שיולי–אוגוסט תורמים כיום להכנסות משכירות (גם אם במחיר נמוך מהחורף). לפיכך, בעלים מתוחכם יכול להגיע לתפוסה כמעט מלאה בעונות השיא וליהנות מ-תשואה אפקטיבית טובה יותר. יש נכסים המנוהלים על ידי סוכנויות יוקרה או מפעילי טיולים, שמייעלים את התהליך.
אסטרטגיות הזדמנויות והשקעה: עבור משקיעים במיוחד, יש מספר כיוונים למקסם רווחים בקורשבל:
השבחות ושיפוצים: כפי שהוזכר, ניתן לעיתים לרכוש בצ'אלטים ישנים באזורים מעולים הדורשים מודרניזציה בהנחה יחסית קלה. השקעה בשיפוץ יוקרתי (עם שיפור יעילות אנרגטית ואבזור חדש) לא רק שמעלה משמעותית את ערך הנכס אלא גם את הכדאיות להשכרה שלו. לנוכח הרגולציה הדוחפת לבתים יעילים אנרגטית, שדרוגים כאלה גם "מגנים" על ההשקעה לטווח הרחוק.
החזר מע"מ בבניה חדשה: צרפת מציעה תמריץ משתלם לרוכשים התפתחותים חדשים באזורים תיירותיים. אם אתה רוכש נכס בבניה חדשה ומתחייב להשכיר אותו מרוהט עם שירותים ברמה מלונאית (כגון שירותי ניקיון, ארוחת בוקר) למספר שבועות בשנה, אתה זכאי להחזר של 20% מע"מ ממחיר הרכישה freespiritalpine.com. בהקשר של קורשבל, 20% מרכישת נכס בשווי מיליוני אירו הוא סכום משמעותי – מדובר בקפיצה מיידית בהון העצמי. רוכשים רבים של דירות חדשות בקורשבל 1650 למשל, מנצלים את המנגנון הזה, מממנים את המע"מ במהלך הבנייה ודורשים את ההחזר אחרי רכישה באמצעות רישום לתוכנית השכרה. כך משתפרת התשואה והזרם המזומנים, והתשואה מהשכרה הופכת לאטרקטיבית יותר בשנים הראשונות.
שיתופי שימוש: משקיעים מסוימים משתפים פעולה עם חברים או בני משפחה ורוכשים יחד צ'אלט (באופן לא פורמלי או דרך חברה בע"מ), וכך מתחלקים בשימוש ובעלויות. לנוכח המחירים הגבוהים, זה עשוי להיות פתרון יעיל, ועם תיאום נכון, כל צד נהנה גם מזמני שיא. ישנה מגמה מתפתחת של בעלות חלקית או מועדוני חברים יוקרתיים בנכסי סקי, המאפשרים לרכוש "מניות" בצ'אלט יוקרתי במיוחד (אם כי זה תחום חדש ויש לבדוק היטב את החוקיות).
ערך יחסי באזורים פחות מוכרים: אמנם קורשבל עצמה יקרה, אך משקיעים בוחנים לפעמים רכישה בפריפריה של קורשבל (למשל, קורשבל מוריון/1650, קורשבל וילג'/1550, או לה טניה הסמוכה). אזורים אלה נכללים באותו מתחם סקי ונהנים מהמוניטין של קורשבל, אך מחירי הנדל"ן נמוכים יותר. לדוגמה, כפרי לוויין בעמקי השלג עולים 50–70% פחות למ"ר בהשוואה ל-1850 investropa.cominvestropa.com, והתשואות מהשכרה (4%+ נטו) גבוהות לעיתים מאתרי היוקרה snowonly.com. החיסרון: עליית ערך איטית יותר וקהל שוכרים אחר, אך למשקיעים שמחפשים "אסטרטגיית השקעה" יש שמפצלים בין נבחרי פריים ואזורים מתפתחים.
לסיכום, תשואות צפויות בקורשבל 1850 נובעות משילוב של הכנסה שכירות מתונה וצמיחה הונית חזקה. רוכש בשנת 2025 יכול לצפות לעליות ערך שנתיות באחוזים חד־ספרתיים (שמתווספות לבסיס ערך גבוה מאוד) וכן ליכולת לקזז עלויות באמצעות שכירויות שמניבות אמנם רק אחוזים בודדים, אך מהוות סכום ניכר במונחים של יורו. לאור היסודות של שוק הנדל"ן בקורשבל, גם אסטרטגיה שמרנית של החזקה עד לשנת 2028 צפויה להניב תשואה כוללת גבוהה, בשקלול עליית ערך הנכס וכל דיבידנד שכירות שיתקבל. המפתח הוא לרכוש נכס איכותי (מבחינת מיקום ומפרט), כי נכסי יוקרה תמיד יהיו המבוקשים ביותר – מה שמבטיח נזילות גבוהה ותמחור פרמיום בעת היציאה מהשקעה. לצורך חיזוק הביטחון בשוק: ניתוחי מומחים מגדירים את מגמת הנדל"ן באלפים כ-“עולה באופן מובהק” ומדגישים שאתרי נופש מרכזיים כמו קורשבל נהנים מתשתית כלכלית חזקה ביותר גם קדימה investropa.cominvestropa.com.
רגולציה ומדיניות ממשלתית המשפיעה על נדל"ן
חוקי יעילות אנרגטית ("חוק האקלים"): שינוי מדיניות משמעותי המשפיע על הנדל"ן בצרפת הוא האיסור ההדרגתי על השכרת נכסים בדירוג אנרגטי נמוך. החל משנת 2025, דירות שדורגו בדרגת אנרגיה "G" לא יוכלו להיות מושכרות כחוק בצרפתmansion-properties.com. עד 2028, האיסור מתרחב גם לנכסים בדירוג "F", ובהמשך גם ל-"E" ב-2034. באתרי סקי באלפים, לא מעט שאלטות מסורתיות שנבנו לפני עשרות שנים עלולות להיכנס לקטגוריות הדירוג הנמוכות (בשל חלונות חד-שכבתיים, בידוד בלתי מספיק, מערכות חימום ישנות ועוד). לבעלי דירות בקורשבל, זה הפך לסוגיה בוערת: על מנת לשמור על פוטנציאל ההשכרה, יש לעדכן את הנכס לעמידה בתקן. כבר עתה אנו עדים ל"בריחה לאיכות" – כלומר קונים מתמקדים בשאלטים חדשים, מבודדים היטב, או כאלו שכבר שודרגו למערכות חימום ובידוד מודרניותinvestropa.cominvestropa.com. שאלטים ישנים בעלי דירוג נמוך נקלעים לשוק דו-שכבתי: או שהם נמכרים במחיר נמוך, או שלא נמכרים כלל, או שבעליהם משקיעים בשיפוצים (פאנלים סולאריים, משאבות חום, בידוד משופר) כדי להעלות את הדירוג. תקנות אלו, באופן די מפתיע, תומכות בעליית מחירים בנכסים איכותיים – כיוון שבתים שמקיימים את הדירוגים A/B הופכים ליקרים ומבוקשים אף יותר investropa.cominvestropa.com. בקורשבל 1850 שאלטים יוקרתיים רבים עברו שיפוץ להתקנת חלונות משולשים, חימום גיאותרמי ועוד, כדי להבטיח שיוכלו להמשיך להיות נכסי השכרה. בסך הכול, המדיניות הזו דוחפת את השוק לקיימות, מה ששפר בטווח הארוך את איכות המלאי ואף עולה בקנה אחד עם ערכי הקונים (רבים מקרב בעלי ההון אוהבים את שדרוגים ידידותיים לסביבה כחלק מהסטנדרט היוקרתי).
רגולציה על השכרות לטווח קצר: אזורים עתירי תיירות בצרפת מאזנים בין רווחיות ההשכרות לטווח קצר לבין צורכי הקהילה. בחלק מהעיירות האלפיניות (במיוחד הגדולות כמו שאמוני), הרשויות המקומיות הגבילו את מספר השכירות לתיירים או דרשו היתרים מיוחדים להפעלתן dmproperties.cominvestropa.com. שאמוני, לדוגמה, הטעילה מכסות על דירות נופש באזורים מסוימים במטרה לפנות דיור לתושבים מקומיים ולעובדים עונתיים. בעוד הגודל הקטן יותר של קורשבל והיותה אתר נופש ייעודי משמעם שטרם הוטלה מגבלה מחמירה (הכלכלה נשענת על השכרות), היא אינה חסינה לפיקוח רגולטורי. בעלי נכסים בקורשבל חייבים לרשום את הנכס שלהם אם הם משכירים לטווח קצר ולשלם מס תיירות. אם בעתיד יוחלטו חוקים – למשל, הגבלת מספר השבועות שניתן להשכיר נכס, או דרישה לסטטוס מגורים עיקריים על מנת להשכיר ללא הגבלה – הדבר עשוי להשפיע על חישובי ההשקעה. עם זאת, לאור הפרופיל של קורשבל 1850 (בעיקר בתי נופש יוקרתיים ותשתיות תיירות), כל מדיניות כזו צפויה להיות מדודה. ראוי לציין, שהגבלת היצע הנכסים להשכרה במקומות כמו שאמוני מובילה ליותר ביקוש (ולמחירים גבוהים יותר) לנכסים שכן זמיניםinvestropa.cominvestropa.com. אפקט דומה עשוי להתרחש בקורשבל: אם אי פעם תוגבל ההשכרה, הנכסים הבלעדיים שיישארו יזכו לביקוש אף גבוה יותר מתיירים אמידים. זהו תחום למעקב, אך נכון ל-2025, קורשבל עדיין שוק ידידותי מאוד להשכרות ללא מגבלות מקומיות ייחודיות על דירות נופש (למעט מה שנקבע בחוק הלאומי).
מיסים על בתים שניים: ממשלת צרפת והרשויות המקומיות הטילו מיסים שמיועדים לבעלי בתים שניים, הכוללים רבים מהמחזיקים בנכסים בקורשבל. צעדים אלה כוללים תוספת מס מגורים (taxe d’habitation) מוגדל באזורים שהוכרזו רשמית כסובלים ממחסור בדיור לתושבים המקומיים (zones tendues). מחוז סבואה של קורשבל התיר העלאה של עד 60% במסי הבתים השניים במקרים מסוימים. בנוסף, בחלק מהאתרים הפופולריים קיים מס על בתים ריקים שמטרתו להרתיע מהשארת נכסים ריקים. למעשה, כשמדובר בשאלי בשווי של מיליוני יורו, המיסים המקומיים הללו יחסית זניחים (תוספת של כמה אלפי יורו בשנה) ולא מנעו מרוכשים אמידיםinvestropa.com להיכנס לשוק. המשטר המס הלאומי בצרפת כולל היבטים ידידותיים למשקיעים: אין "מס רוכש זר" גורף, וצורפת אף שינתה ב-2018 את מס העושר כך שהוא מתמקד רק בנדל"ן (IFI – מס עושר נדל"ן) החל על שווי נדל"ן נטו מעל €1.3 מיליון בשיעור מתקדם של עד כ-1.5%. רוכשים מחו"ל לרוב פשוט לוקחים זאת בחשבון בעלות החזקת נכס בצרפת. על הכנסות שכירות, בעלי נכסים זרים משלמים מס הכנסה צרפתי (עם אמנות למניעת כפל מס), אך ניתן לקזז הוצאות, ותוכניות אטרקטיביות כמו LMNP (השכרה מרוהטת) מספקות טיפול מס מיטיב. מעבר לכך, קיימות הטבות מס על השכרה: הכנסות מהשכרה מרוהטת לרוב ניתנות לקיזוז באמצעות פחת והוצאות, ולעיתים יוצרים הכנסה חייבת מס נמוכה במיוחד על שאלי שמנוהל ביעילות. תמריץ נוסף קיים בבנייה חדשה – מע”מ (20%) ניתן להחזר אם הנכס מושכר עם שירותים, מה שמעלה משמעותית את התשואה freespiritalpine.com. בנוסף יש נקודות זיכוי ומענקים לשיפוצים ירוקים (בתוך מערך היוזמות הירוקות של צרפת). בסיכומו של דבר, הרגולציה בצרפת נחשבת יציבה ושקופה יחסיתmansion-properties.com. המשקיעים נהנים מהגנה משפטית חזקה (זכות הקניין מעוגנת עמוק) mansion-properties.com והמגמה הצרפתית לדחוף להשכרה בת-קיימא ככל הנראה תגדיל את ערך הנכסים העומדים בתקינה בטווח הארוך.
תקנות תכנון ובנייה מחמירות: הפיתוח בקורשבל 1850 מוסדר על ידי כללי תכנון מחמירים שמטרתם לשמור על הסביבה ההררית ועל האופי הבלעדי של האתר. חוק ההרים (Loi Montagne) ותוכניות עירוניות מקומיות מגבילים פיתוח בקנה מידה גדול, במיוחד מעל גבהים מסוימים. בפועל, המשמעות היא שהיתרי בנייה חדשים נדירים – הדגש הוא על שיקום מבנים קיימים ולא על התפשטות לקרקעות שלא נבנו קודם לכן investropa.com. מגבלות גובה מבטיחות כי הצ'אלטים יישארו בקנה מידה אנושי (ללא מגדלי מגורים), והנחיות עיצוביות שומרות על המראה הקלאסי של הצ'אלט. בנוסף, בניית מגורי נופש חדשים באלפים דורשת לעיתים קרובות להעניק תועלת כלשהי לקהילה (כמו יצירת חנייה או תמיכה בדיור לעובדים עונתיים) כתמורה. מדיניות אלו למעשה נועלות את המחסור בנדל"ן בקורשבל. עבור בעלי הנכסים, זו בשורה טובה כיוון שזה מונע פיתוח יתר שהיה עלול לדלל את שווי הנכסים או את קסם האתר. מצד שני, פרויקטי שיפוץ עלולים להיות יקרים ודורשים זמן רב בשל מכשולי רישוי – אך מרבית הרוכשים מתוך שכבת היוקרה מקבלים זאת כחלק מהבעלות על חלקת גן-עדן. יש לציין שבשווייץ התקנות אף מחמירות יותר (כמו הגבלת ה־Lex Weber על דירות נופש), ואילו בצרפת יש עדיין אפשרות לפתח, אך בצורה מבוקרת. מועצת קורשבל המקומית נדרשת לאזן בין קיימות סביבתית (סיכוני מפולות שלג, תחבורה, משאבי מים) לבין מעמדה כיעד תיירותי עולמי. שדרוגי התשתיות בשנים האחרונות (כמו מעליות חדשות) מלווים לרוב בהערכות סביבתיות, וככל שניתן, ממחזרים או משדרגים מתקנים קיימים ולא בונים חדשים.
לסיכום, המצב הרגולטורי ב־2025 עבור בעלי נדל"ן בקורשבל מאופיין בדגש על איכות ועמידה בדרישות: בתים חסכוניים באנרגיה, השכרה אחראית ופיתוח מבוקר. צעדים אלו, על אף שמסבכים את העניינים בעבור הבעלים, לרוב מגבירים את ערכו היוקרתי והארוך טווח של הנדל"ן בקורשבל. מומלץ לרוכשים לוודא שכל נכס שהם שוקלים עומד כבר בתקנים החדשים או שניתן לשדרגו בקלות – ולהיעזר במומחים מקומיים לייעול מיסוי ולהבנת כללי ההשכרה. חשוב לציין כי צרפת אינה מגבילה רוכשים זרים (אין הגבלות לאזרחים זרים), מה שמבטיח שהביקוש בקורשבל נותר רחב כתמיד, וכולל קונים מאירופה, אמריקה ואסיה.
דינמיקה עונתית והשפעתה על מחירים וזמינות
עונת השיא בחורף (עונה גבוהה): קורשבל 1850 היא ביסודה עיירת סקי, והחורף הוא הזמן שבו הכפר באמת מתעורר לחיים – יש לכך השלכות ישירות על השימוש והמחיר של נדל"ן. התקופה מדצמבר עד אפריל היא עונת השיא, כאשר חג המולד/שנה חדשה ופברואר (חופשות בתי ספר) הם נקודות השיא המובהקות. בזמנים אלו הביקוש למגורים מרקיע שחקים. בעלי שאלטים שמשכירים את הנכסים שלהם לרוב מרוויחים את עיקר ההכנסה השנתית תוך 2–3 שבועות חופשה בלבד. כתוצאה מכך, מחירי השכירות בחורף גבוהים במיוחד (למשל, €50,000+ לשבוע עבור שאלט יוקרה עם 4 חדרי שינה הוא דבר רגיל בשבוע השנה החדשה). גם הפעילות בשוק המכר עשויה לזנק בחורף, שכן מבקרים עשירים לעיתים מחליטים לרכוש לעצמם פיסת מקורשבל לאחר שחוו את אורח החיים. זה לא נדיר שסיורי נכסים ייערכו במקום בעונת השיא בעקבות שוכרים מוקסמים. עם זאת, המלאי למכירה בדרך כלל נמוך ביותר בחורף – בעלי נכסים רבים יעדיפו לדחות פרסום עד האביב/קיץ כדי לא להפריע להשכרות החורף הרווחיות או לזמן החופשה האישי. לכן החורף הוא הזמן שבו הקונים חווים את המוצר (את הנופש ולעיתים את הנכס עצמו כדיירים), אך העסקאות בפועל מסתיימות לעיתים קרובות בעונות המעבר.
אביב וסתיו (עונות שפל): בסוף אפריל, מעליות הסקי נסגרות וקורשבל נכנסת לשלב שקט. הפשרת השלגים באביב ועונת המעבר (מאי, יוני) מביאות לכך שרבות מהחנויות והמסעדות סגורות. באופן דומה, אחרי קיץ קצר, הסתיו (מסוף ספטמבר ועד נובמבר) נחשב לעונת שפל עם מינימום פעילות תיירותית. תקופות אלה היו מאז ומתמיד עונות רגועות באתר – זמן שבו בעלי שאלטים מבצעים שיפוצים או שדרוגים, הצוות יוצא לחופשות, והכפר מתמלא כוחות. מהבחינה השיווקית, עונת השפל היא הזמן שבו המלאי נוטה להיות הגבוה ביותר וקונים עשויים למצוא מעט יותר מקום למיקוח. מוכרים שמפרסמים בעונת השפל מודעים לכך שמספר הקונים קטן; אם יש להם עניין למכור, הם עלולים לתמחר מעט אטרקטיבי יותר. יחד עם זאת, כיוון שבעלי הנכסים בקורשבל בדרך כלל אינם לחוצים על מזומן, לא כדאי לצפות להנחות עונתיות קיצוניות – השוק לא מתנהג כמו מחירי שכירות עונתית שמתרוממים או צונחים בחדות. מחירי הנכסים אינם נופלים בקיץ/עונת שפל; לכל היותר, יש יותר מקום למיקוח או אפשרות לרכוש ללא תחרות על הנכס. ישנם קונים מנוסים שמכוונים את החיפוש שלהם לאביב: לאחר עונת סקי עמוסה, כמה בעלי נכסים עשויים לשקול למכור (במיוחד אם הנכס לא הושכר או נוצל כפי שציפו). כמו כן, לסוכנויות נדל"ן יש יותר זמן להקדיש ללקוחות בעונת השפל, דבר שיכול להעניק לרוכשים יותר תשומת לב ואפשרות לבדוק את השוק לעומק.
עונת הקיץ (עונת שיא משנית):הקיץ (יולי–אוגוסט) בקורשבל הפך לפופולרי מאוד כאשר הרי האלפים משווקים את עצמם כיעד לכל ימות השנה. אף שהקיץ אינו עמוס כמו החורף, הוא כבר אינו נחשב כמשני. משפחות וחובבי טבע מגיעים לטיולים רגליים, רכיבת אופני הרים, ריצות שטח, גולף (בקרבת מקום) ומנוחה אלפינית. האקלים נעים (ימים חמים, לילות קרירים) והנוף מרהיב, מה שהופך את קורשבל גם בקיץ למפלט הררי יוקרתי. למגמה זו יש מספר השפעות: השכירות בקיץ מהוות כיום מקור הכנסה משמעותי ורבים מהצ'אלטים והדירות מושכרים על בסיס שבועי לתיירים מאירופה, המזרח התיכון (שלעיתים קרובות מחפשים אקלים קריר יותר בקיץ) ומקומות נוספים. בשיא הקיץ שיעורי התפוסה בנכסים מבוקשים עשויים להגיע ל-70% ומעלה snowonly.com. דמי השכירות נמוכים מהחורף אך עדיין נאים – למשל, אותו צ'אלט שמושכר ב-€50,000 לשבוע בחורף עשוי להיות מושכר ב-€15,000–€20,000 לשבוע באוגוסט. עבור בעלי הנכסים, המשמעות היא שהנכס לא עומד ריק 8 חודשים בשנה; ניתן לנצל אותו או להרוויח ממנו ביותר עונות. מהבחינה התרבותית, הדימוי של קורשבל מתרחב כאתר נופש דו-עונתי, בדומה למג'ב או שאמוני. תשתיות כמו מעליות הפועלות בקיץ (לטיילים ולרוכבי אופניים) ואירועים כמו פסטיבלי מוזיקה או זיקוקים מושכים מבקרים. למעשה, ברחבי האלפים, דיווחו אתרי נופש על עלייה משמעותית בביקורי קיץ – בשאמוני חלה עלייה של 46% במכירות כרטיסי מעליות בקיץ תוך שנתיים dmproperties.com, ובקורשבל עצמה הנתונים עולים בהתמדה. הנוכחות לאורך כל השנה תומכת בערך הנכסים מכיוון שבעלים רואים שימושיות גדולה יותר (והכנסות פוטנציאליות) מההשקעה שלהם. זה גם מסייע לצמצם מעט את עונתיות העסקים, והכפר הופך לבר-קיימא יותר לאורך כל השנה.
השפעה על זמינות: מחזור העונות משפיע על מועד היציאה של נכסים לשוק. רבים מהמוכרים מעדיפים להתחיל למכור בסוף החורף או באביב (לאחר שנהנו מעונה אחרונה, או כדי לתפוס את מבקרי האביב), כדי שהעסקה תיסגר בקיץ לפני החורף הבא. באופן דומה, פרויקטים חדשים לרוב שואפים למסירה בסתיו, כך שהקונים יוכלו ליהנות מהנכס בעונת החורף. לכן, הסתיו מתאפיין בריבוי הסכמות וסגירות (למעשה משרדי הנוטריונים באלפים עסוקים במיוחד באוקטובר-נובמבר בסגירת עסקאות כדי שהקונים יקבלו מפתחות עד חג המולד). לגבי השכרות, בעלי נכסים נדרשים להחליט עד תחילת הסתיו אם ישכירו את השבועות המבוקשים או ישתמשו בנכס בעצמם, שכן סוכני השכרה מתחילים לשווק את צ'אלטים לחורף כבר בספטמבר עבור העונה הקרובה.
דינמיקת מחירים: ייתכן שאנשים מניחים שרכישה בחורף יקרה יותר בגלל הביקוש – אך בנדל"ן, המחירים בקורשבל יחסית קבועים לאורך כל העונות (בניגוד למלונות, מחירי הבתים לא מוכפלים בחורף). עם זאת, הערך הנתפס של נכס נמצא בשיאו בחורף: שאלה סקי נראית אטרקטיבית במיוחד כשהיא מוקפת בשלג ובפעילות תוססת. לעיתים זה מוביל למכירות מהירות במחיר המבוקש בחורף, בעוד שאותו נכס המוצג בעונה מתה עשוי לקבל הצעה נועזת יותר. במובן הזה, עשויה להתרחש רכישה "רגשית" בחורף – קונה מתאהב במקום בשיא האווירה ומשלם מחיר מלא. לעומת זאת, משקיע קפדן יעדיף לבדוק בקיץ כדי לבדוק אם מתגלות בעיות שמוסתרות בשלג החורפי (מצב הגג, גבולות הקרקע וכו'), ולנהל משא ומתן באווירה רגועה פחות.
מגמות שימוש – שהייה ארוכה יותר: שינוי עונתי נוסף הוא שבעלים (ושוכרים) מבלים תקופות ארוכות יותר בקורשבל מאשר בעבר. עליית העבודה מרחוק מאפשרת לחלק מהבעלים להגיע למספר חודשים – לדוג' מדצמבר ועד פברואר ברצף – במקום רק לשבוע חופשה. ייתכן שהם יעבדו מהשאלאה שלהם במהלך השבוע וישתמשו בהפסקות לגלישה, ומתייחסים אליה כאילו היא בית משני עיקרי. בדומה לכך, יש שמגיעים בקיץ לחודש של בריחה מהעיר. מגמה זו מטשטשת את הגבולות בין עונות ומגדילה למעשה את הביקוש לתכונות ביתיות ונוחות (משרדים ביתיים, אינטרנט אמין וכו' – קורשבל שיפרה בכך תשתית פס-סיב באזור). זה מחזק את הרעיון שקורשבל אינה רק אתר סקי חולף אלא יעד חיים אלפיני לאורך כל השנה.
לסיכום, העונתיות בקורשבל יוצרת מקצב מחזורי בשוק, כאשר החורף שולט הן בשימוש והן בהתרגשות, אך חשיבות הקיץ עולה. אמנם מחירי הנדל"ן עצמם לא קופצים בעונה, אך עיתוי המכירות, התפוסה וההיצע של נכסים – כולם עונתיים. משקיעים נבונים יתאימו את אסטרטגיותיהם ללוח השנה הזה: ייתכן שיבחרו לקנות באביב, לשדרג בעונה מתה, ולהרוויח מהשכרות בעונה החמה. הדחיפה להרחבת עונות התיירות (חורף וקיץ) בהדרגה מאזנת את המגרש, מה שהופך בסופו של דבר את הנכס לבעל ערך רב יותר, כיוון שהוא פעיל יותר לאורך השנה ומשולב בקהילה שאינה נסגרת מחצית מהזמן.
פיתוחי תשתיות וצמיחה בתיירות
שדרוגי תשתיות סקי: קורשבל ושלושת העמקים משקיעים ללא הרף בתשתיות הסקי שלהם, בהבנה שחווית סקי מודרנית ויעילה חיונית לשמירה על ערך הנכסים ולמשיכת מבקרים אמידים. אחד המוקדים האחרונים הוא הרכבל סליר ששופץ לחלוטין, שייפתח מחדש לחורף 2024/25 עם קרונות פנורמיים חדשים ונוחות מהודרת seecourchevel.com. סליר הוא רכבל חתימה (המעלה גולשים לגובה 2,700 מטר עם תצפית להרי המון בלאן), והשדרוג שלו מדגיש את המחויבות של אתר הנופש למתקנים ברמה הגבוהה ביותר. בנוסף, אזורי המתחילים ב-1850 שודרגו עם דרגנועים מקורים חדשים (מסועי סקי) שהחליפו מסועים ישנים, כדי לספק העלאה מקורה ונוחה לילדים ולמתחילים seecourchevel.com. בשנים האחרונות גם הורחבו מערכות ייצור השלג בקורשבל כדי להבטיח מסלולים ניתנים לגלישה מתחילת דצמבר ועד סוף אפריל, גם בשנים דלות שלג. לדוגמה, לקראת אליפות העולם בסקי 2023 (שהתקיימה בקורשבל-מריבל), הושקעו מיליונים בהכנת מסלולים, פיסט-בשרים חדשים ותותחי שלג כדי להבטיח תנאים ברמה עולמית. הקישוריות בתוך מתחם הסקי נותרת חסרת תחרות: קורשבל מחוברת באופן ישיר למריבל ולואל טורנס, ומיזמים עדכניים כמו רכבל אורל-סים קארון מ-2021 (בעמק הרביעי) חיזקו עוד יותר את "שלושת העמקים" כאזור גלישה אחד ענק snowonly.com. עבור בעלי נכסים, השדרוגים הללו משמעם איכות סקי עקבית וחוויית אירוח טובה יותר – כך שממשיכים להיות ביקושים גבוהים להשכרות וערך הנדל"ן הגבוה מוצדק.
שירותי יוקרה והתרחבות: השיפורים בהר ממשולבים בהתפתחויות בכפרי הנופש. קורשבל 1850 כבר מתגאה באחת מהקבוצות המרוכזות הגדולות ביותר של מלונות 5 כוכבים בעולם (מחוץ לערים הגדולות) businessinsider.com. זה כולל מוסדות ידועים כמו Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée ואחרים, שמפנקים את המבקרים ומעלים את יוקרת הנופש. באופן מרשים, בקורשבל (בכל הרמות) יש 7 מסעדות עם כוכב מישלן, המספר הגבוה ביותר באלפים businessinsider.com, המחזק את מעמדה כיעד קולינרי. המגמה היא לכיוון יוקרה חוויתית: פרויקטים חדשים משלבים לינה עם גלריות קניות יוקרתיות, מועדונים פרטיים ומרכזי בריאות. התפתחות בולטת היא מלון ה-Maya Collection החדש, מלון יוקרה אולטרה מתוכנן להיפתח בקורשבל עד דצמבר 2025 voguebusiness.com. בדומה לכך, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (החברה שמאחורי בתי הקזינו והמלונות המפוארים במונקו) מעורבת גם היא בקורשבל עם תכניות ללודג'ים יוקרתיים ופרויקטי אירוח עד 2026 voguebusiness.com. פרויקטים אלו מעידים על כך שמשקיעים מזרים הון לתשתיות התיירות של קורשבל, בציפייה לביקוש מתמשך. האתר גם מתכונן לחגוג את יום השנה ה-80 ב-2026/27, וככל הנראה יחנוך אז כמה מאותם מקומות חדשים ויארח אירועים נוצצים voguebusiness.com. עבור בעלי הנדל"ן, גל מפעילי היוקרה הוא בונוס: הוא מרחיב את האטרקטיביות של האתר (ומביא מבקרים עשירים חדשים שעשויים להפוך לרוכשי נכסים בעצמם) ומרענן כל הזמן את ההילה של קורשבל. הנוכחות של מותגים כמו לואי ויטון, דיור, קרטייה וכו', במחוז הקניות של קורשבל (שכולם מחזיקים שם בוטיקים) מוסיפה לתחושת הקוסמופוליטיות voguebusiness.com.
תחבורה ונגישות: הנגישות של קורשבל תמיד הייתה חלק מהמשיכה היוקרתית שלה. לאתר הנופש יש נמל תעופה פרטי לאליט (אלפורט) ממש מעל 1850, מהגבוהים באירופה, המאפשר למטוסים פרטיים קטנים ומסוקים לנחות ממש על המדרון businessinsider.com. המשמעות היא שאנשים חשובים ומפורסמים יכולים לטוס ישירות מפריז או ז'נבה לקורשבל, ולחסוך שעות של נסיעה ברכב. נמל האלפורט, המפורסם במסלול ההמראה הקצר והעולה שלו, משמש גם כאטרקציה תיירותית בחורף (הגולשים עוצרים לצפות במטוסים ממריאים ונוחתים) businessinsider.com. מבחינת תשתית תחבורה רחבה יותר, יש התפתחויות גדולות באזור: מסילת הרכבת המהירה ליון-טורינו הנבנית (שחלקה כולל תחנה בסן-ז'אן-דה-מוריין, כ-45 דקות נסיעה מקורשבל ברכב) צפויה להסתיים לקראת סוף העשור snowonly.com. עם סיום העבודות, זמן הנסיעה מפריז לאלפים הצרפתיים יתקצר משמעותית – ואולי יביא עוד מבקרים לסופי שבוע. דמיינו את האפשרות להגיע למוּטְיֶיה (עיירת העמק של קורשבל) ברכבת מפריז בכ-4 שעות בלבד; זה עשוי להפוך את קורשבל לנגישה יותר גם לקהל אירופי רחב יותר, כולל מי שמעדיף לא לטוס. בנוסף, שיפורים בכבישים המקומיים (המסלול ממוטייה לקורשבל עבר שדרוגים ותעלות משופרות במשך השנים) ממשיכים לשפר את הבטיחות ולהפחית עומסים בשבועות העומס. יחד, השדרוגים האלו מחזקים את המשיכה של קורשבל כיעד יוקרה נגיש, למרות מיקומה המבודד בהרים.
קיימות וסביבה: מתוך הכרה באיומים הכפולים של שינויי האקלים והעלייה בעלויות האנרגיה, רשויות קורשבל ומפעילי המעליות אימצו שדרוגים לקיימות. חברת Societé des 3 Vallées (S3V), שמנהלת את מעליות הסקי, מפעילה כיום 100% מהמעליות באמצעות אנרגיה מתחדשת (הידרואלקטרית וסולארית) seecourchevel.com. בשנת 2024 הם התקינו פאנלים סולאריים בתחנת הגונדולה Ariondaz בקורשבל מוריון כדי לייצר חשמל באתר, בכמות מספקת להפעלת רכבל מהאנרגיה הסולארית seecourchevel.com. הם גם השקיעו בכלי גישור שלג חסכוניים באנרגיה המונחים ב-GPS, המייעלים את מסלולי הגישור ומצמצמים את צריכת הדלק seecourchevel.com. בתחום פיתוח הנדל"ן, בנייה חדשה מבוצעת לפי תקני בידוד מחמירים וכוללת לעיתים קרובות חימום גיאותרמי או חימום סולארי לבריכות וכדומה. ממשלת האתר יישמה אמצעים כגון סבסוד שיפוץ אנרגטי למבנים ישנים. אפילו מדיניות קטנות, כמו חובת צמיגי חורף ברכבים כחוק במהלך העונה למען הבטיחות seecourchevel.com, מעידות על דגש על קיימות ובטיחות. מאמצים אלו מבטיחים שקורשבל תישאר קיימא כאזור סקי לטווח הארוך (ממתנים את השפעות האקלים) ומהווים נקודת מכירה למשקיעים בעלי מודעות סביבתית. בנוסף, קהל לקוחות עשיר שרגיש לאחריות סביבתית יעדיף אתר "ירוק" וכך גדלה האטרקטיביות של המקום. כל אלה מוסיפים ערך בלתי מוחשי לנדל"ן: אתר מנוהל היטב ובצורה בת-קיימא ישמור על מעמדו (וכך גם על הביקוש לנכסים בו) לשנים רבות קדימה.
אירועים ופרופיל גלובלי: כוכבה של קורשבל היה במלוא הדרו במהלך אליפות העולם בסקי אלפיני של FIS בפברואר 2023, שאורגנה במשותף עם מריבּל. אתר הסקי נהנה מחשיפה תקשורתית בינלאומית וניצל את ההזדמנות להציג את מתקניו (כולל איצטדיון סיום חדש ומעליות ששודרגו). הצלחת האירוע הדגימה את יכולתה של קורשבל לארח אירועים רחבי היקף, מה שמבשר טובות לתוכניות עתידיות כמו האולימפיאדה. אכן, האלפים הצרפתיים (כולל קורשבל) נחשבים מועמדים חזקים לאירוח אולימפיאדת החורף 2030, ורבים מצפים כי הם יזכו בכך voguebusiness.comvoguebusiness.com. ציפייה זו כבר האיצה פרויקטים שונים – למשל, מתוכנן עיצוב מחדש של ה"סנואו פרונט" בקורשבל 1850 ותחנת רכבל שנוס כדי לחדש את מרכז כפר הסקי לקראת אפשרות לאירוח האולימפיאדה voguebusiness.com. במידה שהאולימפיאדה תאושר, צפויה פריחה מיידית בהשקעות בתשתיות: שדרוג כבישים, הרחבת אפשרית של אירוח (אם כי בקורשבל כנראה באמצעות מתקנים זמניים בשל הגבלה על בניה קבועה), וטיפוח כללי. גם אם קורשבל לא תהיה אתר רשמי, היא צפויה לארח אורחים נכבדים או נבחרות לאימונים (כפי שעשתה באולימפיאדות קודמות), והעלייה בתיירות תהיה משמעותית. בנוסף, חגיגות ה-80 בשנים 2026/27 יכללו כנראה אירועים מיוחדים, אולי פתיחת מוזיאונים או אתרים תרבותיים חדשים שיחגגו את תפקידה החלוצי של קורשבל כאתר סקי שתוכנן מראש (הוקם ב-1946). השקעות תרבותיות כאלה מוסיפות עומק לאטרקטיביות של האתר מעבר לסקי.
*אתרי הנופש השווייצריים רשמו צמיחה ממוצעת של כ־3.5% בשנת 2024 dmproperties.com; וורבייה, כאחד מאתרי הפרמייר של שווייץ, כנראה חווה צמיחה דומה או מעט גבוהה יותר בשל הביקוש הרב.
צמיחת התיירות ותוכניות לעתיד: ההשפעה המשולבת של כל הגורמים הנ"ל משתקפת בנתוני התיירות: בעונת 2024/25, קורשבל רשמה כ-1.2 מיליון לילות אירוח, עלייה של 16% מעונת 2018 (לפני הקורונה)voguebusiness.com. מדובר בצמיחה מרשימה ליעד שכבר מבוסס וידוע. צמיחה זו היא חלק ממאמץ אסטרטגי לשווק את האתר לאורך כל השנה ובזירה הבינלאומית. משרד התיירות פונה לשווקים חדשים (למשל, בוצעה פנייה ממוקדת למבקרים מארה"ב, המזרח התיכון ואסיה באמצעות מסעות פרסום ושותפויות). הכנסת פסי הסקי Ikon ו-Epic (כרטיסי עונה עולמיים) המשלבים ימי גלישה בשלושת העמקים הפכה את הגישה לסקי הבינלאומי (במיוחד אמריקאים) לנוחה יותר בקורשבל, ורבים התאהבו במקום dmproperties.com. המתכננים באתר שמים דגש גם על איזון בין צמיחה לאקסקלוסיביות: בניגוד לאתרי סקי המוניים, קורשבל אינה שואפת להגדלה דרמטית של נפח הגולשים (מה שעלול להעמיס על הרכבלים והמסלולים). במקום זאת, מושם הדגש על שיפור איכות – למשל, חוויות טובות יותר, יותר פעילויות שאינן סקי (פארק מים Aquamotion, מזחלות כלבים, טיסות רחיפה ועוד) ושיפור השירותים (אפליקציות לשירותים לפי דרישה, סקי קונסיירז' וכו'). בדרך זו, קורשבל שומרת על מותג יוקרתי – מה שממשיך למשוך מבקרים (וקוני נכסים) עשירים. חשוב לציין כי הסינרגיה בין השקעה ציבורית (ברכבלים, כבישים, אירועים) להשקעה פרטית (במלונות, חנויות, שאטלים) יוצרת מעגל מחזק: האתר נשאר בחזית החדשנות והיוקרה, ולכן הנדל"ן כאן נשאר מבוקש במיוחד ברמה עולמית.
ניתוח השוואתי מול אתרי נופש אלפיניים אחרים (מג'ב, ואל ד'זיר, וורבייה)
קורשבל 1850 נזכרת לעיתים קרובות באותה נשימה עם קומץ אתרי נופש אלפיניים יוקרתיים. כדי לשים את שוק הנדל"ן שלה בפרספקטיבה, יש טעם להשוות נתונים ומאפיינים עיקריים עם ואל ד'יזר ומג'ב (המקבילות הצרפתיות שלה) ווורבייה (המתחרה השווייצרית הבכירה):
מחירים: המחירים בקורשבל 1850 נמצאים בשיא שוק הנדל"ן הצרפתי – זהו אתר הנופש הצרפתי היחיד שמתחרה בעקביות עם אתרי היוקרה השוויצריים מבחינת מחירinvestropa.com. המחירים הבכירים בואל ד'יזר קרובים מאחור (מתקרבים ל-€30,000 למ"ר עבור הנכסים הטובים ביותר) investropa.com, אך בממוצע קורשבל עדיין עוקפת אותה. מג'ב, על אף יוקרתה הרבה, מציגה רמות מחירים נמוכות יותר – בשל הגובה הנמוך יותר והמלאי המרובה של קרקעות זמינות לפיתוח (זוהי עיירה רחבה ומפוזרת). לדוגמה, בקתה אלגנטית שעשויה לעלות €5M במג'ב תעלה בקלות €8–€10M בקורשבל 1850. ורבייה בולטת כמתחרה ישירה מבחינת יוקרה ומחיר: כפי שמוצג, נכס פריים בורבייה מתחיל בסביבות CHF 22,100 (~€23,600) למ"ר ומגיע עמוק לתוך טווח ה-€30,000 ubs.comubs.com. למעשה, שווייץ מתהדרת בחמשת שווקי הסקי היקרים ביותר באלפים, כאשר סנט מוריץ ו-Gstaad לרוב מגיעות לכ-€40,000 למ"ר בנכסי עילית ubs.comubs.com. קורשבל 1850 עדיין נמצאת קצת מתחת לאלו – בינתיים. ראוי לציין כי הזינוק של 9% במחירי קורשבל ב-2024 היה גבוה יותר מקצב הצמיחה של כל אתר נופש שוויצרי באותה שנה, מה שמרמז כי הפער עשוי להצטמצם dmproperties.com.
עבור משקיעים, הבדלי המחירים האלו מתבטאים גם ב"כרטיסי כניסה" שונים: ניתן לרכוש דירת יוקרה במז'ב במחיר של דירה קטנה מאוד ב-1850. מי שמניעיו השקעתיים בלבד עשוי למצוא ערך במז'ב או באתרי סקי צרפתיים מתפתחים (פוטנציאל עלייה גבוה יותר באחוזים), אך המשיכה בקורשבל היא שמדובר בנכס איכותי ויציב – בדומה להחזקה בנכס במונקו לעומת עיר זולה יותר.
ביקוש ותמהיל רוכשים: כל ארבעת האתרים מושכים קונים עמידים מהעולם, אך עם הבדלים דקים:
קורשבל 1850 – מאוד בינלאומי; אירופאים בולטים (בריטים, בלגים, שווייצרים, עשירי צרפת), עניין משמעותי מהמזרח התיכון ואסיה, וקונים אמריקאיים הולכים ומתרבים investropa.cominvestropa.com. גם פופולרית היסטורית בקרב רוסים. הרוכשים כאן לעיתים קרובות מחפשים נכסי פרסטיז'ה ואינם מהססים לשלם מחיר פרמיה עבור היוקרה.
ואל ד'יזר – מסורתית יעד מועדף על השוק הבריטי היוקרתי והעשירים הצרפתים. מוניטין חזק לחובבי סקי רציניים (שטחים נרחבים למקצוענים) לצד בקתות יוקרתיות. פרופיל הרוכשים כאן אולי מעט יותר אירופי מזה של קורשבל, אך גם כאן ניכרת עלייה בקונים מחוץ לאירופה.
מז'ב – מושכת קהל עמיד יותר מעודן (פיתוחה החל על ידי משפחת רוטשילד כתגובה צרפתית לסנט מוריץ). רוכשים צרפתיים ושווצרים מאזור ז'נבה אוהבים את מז'ב בזכות הכפר האופנתי (קניות בוטיק, גסטרונומיה, בקצב רגוע יותר מאשר בקורשבל) ואורח החיים השנתי. פופולרית גם בקרב משפחות – לא רק על סקי אלא על החיים האלפיניים הכלליים (גולף, רכיבה על סוסים, פסטיבלי מוזיקה). קיימת נוכחות בינלאומית (בריטניה, בלגיה, אמריקאים/אסייתים מסוימים), אך לא מובחנת כמו בקורשבל.
ורבייה – מאוד בינלאומית; שילוב של בריטים (תואר כ“לונדון על השלג” בזכות ריבוי בריטים), פאן-אירופאים ועשירי העולם. החוק השווייצרי מתיר לזרים לרכוש בוורבייה (מכסות קנטון ואלה), ולכן ישנם בעלי נכסים לא-שוויצרים רבים, כולל סלבס וטייקוני עסקים. לאזור יש וייב צעיר יותר וספורטיבי – מפורסם בסקי אוף-פיסט וסצנת אפרה-סקי תוססת – אך עם הרבה רוכשים עמידים במיוחד. אתרי סקי שווייצריים כדוגמת ורבייה נהנים מיציבות הכלכלה השווייצרית ולעיתים גם מיתרונות מיסויים (יש רוכשים זרים שמעתיקים תושבות כדי ליהנות משיטת מס חד פעמית).
שוק השכירות ותשואות: גם בקורשבל וגם בוואל ד’יזר יש שווקי שכירות חזקים בחורף, אך קורשבל גובה תעריפים שבועיים גבוהים יותר בשל היוקרה והנוחיות שלה (מסעדות עילית ועוד). שאלי סקי-אין/אאוט בקורשבל 1850 יכול להיות מושכר ביותר משאלי דומה בוואל ד’יזר, לעיתים בפער של 20–30%, שמשקף את מעמדה של קורשבל. שוק השכירות של מג’ב עונתי מעט יותר (מצוין לחג המולד ולפברואר, שקט יותר בין לבין) ויש לו גם שוק השכרות לקיץ (גולף/חופשות). השכירות בורבייה דומות לקורשבל בשבועות השיא (שתיהן ברמת המחירים העליונה להשכרת סקי) – שאלי של 100 אלף יורו/שבוע בקורשבל עשוי להיות גם CHF 100 אלף/שבוע בורבייה. התשואות הנקיות בכל הנכסים היוקרתיים האלו נותרות נמוכות יחסית (~2–3%) כפי שמצוין בsnowonly.com. שימו לב שבאופן בולט, בעלות על נכסים באתרי סקי שווייצריים כוללת לעיתים הוצאות בעלות גבוהות יותר (מיסי עושר שנתיים קנטונליים, ושירותים יקרים יותר), ויש הגבלות נוקשות על השכרה (חלק מהבקתות שרכשתם ברישיון לשימוש עצמי לא תוכלו להשכירן בקלות). בצרפת, למעשה, תהליך השכירות פשוט יותר.
גובה האתר ואמינות שלג: קורשבל 1850 וואל ד’יזר שתיהן בגובה רב (1850 מטר וגם בוול–לה–דייל, כאשר הכפר הראשי של ואל ב-1800 מטר) עם טררנים לסקי עד 3,000+ מטר. המשמעות היא אמינות שלג גבוהה מאוד, ובזמן שהאקלים מתחמם, זו חוזקה קריטית – ולכן הן מובילות גם בעליית המחירים. מג’ב, בגובה 1100 מטר, מושפעת יותר משנים עם שלג מועט (למרות שהושקע בשלג מלאכותי). הכפר הראשי בורבייה כ-1500 מטר, עם סקי עד 3300 מטר במון פור, כך שגם שם אמינות השלג גבוהה. בולטת מגמת ה“פרימיום לגובה”: אתרים מעל 1500 מטר חוו צמיחה גבוהה יותר מהנמוכים investropa.com. זה עובד לטובת קורשבל, ואל ד’יזר וורבייה – וזו דאגה מסוימת לגבי מג’ב (אם כי כוח המשיכה בקיץ והאופי שלה מאזנים זאת).
אורח חיים ותשתיות: לכל אתר יש את ההצעה הייחודית שלו. קורשבל 1850 עוסקת בזוהר ונוחות – תוכלו לגלוש ישירות לעיירה, ואז לקנות בשאנל, לאכול במלון מפואר וליהנות מחיי לילה הכוללים מועדונים טרנדיים וגלריות אמנות. ואל ד’יזר משלבת גלישה עוצמתית עם סצנה כפרית חיה ופחות רשמית; ישנם הרבה שאלי יוקרה ואפילו כמה מלונות 5 כוכבים כיום, אך האווירה היא “יוקרה לחובבי סקי” יותר מאשר “יוקרה ראוותנית” של קורשבל. מג’ב מציעה מרכז כפר בסגנון ימי-ביניים מקסים, כרכרות סוסים ושילוב של יוקרה ואותנטיות – כמעט כמו “להיראות בכפר” (בדומה לסנט מוריץ) כמו הגלישה עצמה. זהו גם כפר חי ופועל כל השנה, עם אוכלוסיה קבועה נכבדה – מה שמושך את מי שמחפש קהילה אמיתית. ורבייה ידועה בחיי הלילה והאוף-פיסט – מאוד ספורטיבית ביום וחברתית מאוד בלילה. מעט פחות יוקרתית בקמעונאות (פחות חנויות מעצבים מקורשבל) אך עם שירותים ואירועים יוקרתיים (כמו פסטיבל המוזיקה של ורבייה).
מנקודת מבט של משקיע: השוואת קורשבל מול וורבייה היא לעיתים קרובות שאלה של העדפה בין מערכות צרפתיות לשווייצריות. יש המעדיפים את צרפת בזכות תהליך הרכישה הפשוט יותר ואי הגבלות על קניית נכס ע"י זרים, בנוסף לאורח החיים (שפה, אוכל, תרבות). אחרים מעדיפים את שווייץ בגלל היציבות, הפרטיות והיוקרה שלה (וכמה יתרונות פוטנציאליים של תושבות מס). במונחי השקעה גרידא, בשתיהן נרשמה צמיחה הונית משמעותית. יתרון אחד לקורשבל: אין מכסה על בעלות זרה, כך שנזילות הנכסים גבוהה – כל מיליארדר מכל מקום בעולם יכול לקנות נכס בקורשבל בחופשיות. בוורבייה, רישיונות קניה לזרים מוגבלים מדי שנה, מה שעלול להקטין את הנזילות (אם כי זה גם יוצר מגבלה בביקוש, ובאופן פרדוקסלי תומך במחירים).
תחזית השוואתית: כל אתרי הסקי המובילים האלה צפויים להמשיך להצליח. העלייה האחרונה של קורשבל מצביעה על כך שאולי תאתגר את האתרים השווייצריים מבחינת המחירים הגבוהים ביותר באירופה אם המגמה תמשיך. ואל ד'איזר עוברת שדרוגים (למשל, פרויקט יוקרה חדש וגדול "Le Coin de Val" בתכנון), מה שישמור עליה תחרותית. מחיריה המרוככים יחסית של מג'ב עשויים להפוך אותה לאטרקטיבית למשקיעים המבקשים יוקרה במחיר (יחסית) משתלם, ויש לה קהל צרפתי סופר-עשיר שומר אמונים המייצב אותה. וורבייה, עם הזוהר הבינלאומי וההיצע המוגבל (הכפר גם תחום גיאוגרפית), תישאר שוות ערך לקורשבל.
לסיכום, קורשבל 1850 בולטת אפילו בקרב האליטה: ניתן להשוות אותה אולי לסנט מוריץ או גשטאד ברמת היוקרתיות. בצרפת, קורשבל מספר אחת, עם ואל ד'איזר במקום השני ומג'ב במקום שלישי חזק (יש שיציינו את מריבל או שאמוני, אך אלו ברמת מחירים נמוכה יותר). באלפים בכלל, קורשבל היא אחת הבודדות שמסוגלת למשוך את עשירי העולם בהיקף דומה לזה של אתרי הסקי השווייצריים. זה מבשר טובות להשקעות בנדל"ן – מאגר הרוכשים רחב ומגוון מאוד. עבור אנשים בעלי הון גבוה ששוקלים בין הלוקיישנים הללו, פעמים רבות ההחלטה היא עניין של העדפה אישית: האלגנטיות הצרפתית של מג'ב, הסטייל הספורטיבי של ואל, התחושה הקוסמופוליטית של קורשבל, או האווירה ההדוניסטית של וורבייה. בהיבט השקעה בלבד, המומנטום של קורשבל והפתיחות של צרפת מעניקים לה יתרון מסוים ב-2025 ומעבר לכך.
תחזית 2026–2028: שוק הנדל"ן והגורמים המרכזיים
בעת מבט קדימה אל התקופה 2026–2028, התחזית לשוק הנדל"ן של קורשבל 1850 נותרת חיובית מאוד, עם כמה הסתייגויות ומגמות שראויות למעקב:
המשך צמיחה במחירים: כל הסימנים מצביעים על כך שערכי הנדל"ן בקורשבל ימשיכו לעלות בשנים הקרובות. ייתכן שהצמיחה השנתית לא תהיה חדה כמו הקפיצה של 9% שנרשמה ב-2024, אך גם תחזיות שמרניות מצביעות על עלייה שנתית של 3–5% באתרי הסקי היוקרתיים investropa.com. מספר גורמים תומכים בכך: היצע מוגבל ומתמשך, ביקוש בינלאומי גבוה, והפיכת האתר ליעד יוקרה אמיתי לכל ימות השנה. עד 2028, ייתכן שנראה כבר את רף המחיר העליון של צ’לטים אולטרה-יוקרתיים עובר את €35,000 למ"ר, במיוחד אם יירשמו עסקאות שיא חדשות. מהלך כזה יהפוך את קורשבל 1850 לאחת משוקי הנדל"ן לסקי היקרים בעולם, ויצמצם אולי את הפער לעומת אתרים כמו סנט מוריץ/גשטאד. האפקט המצטבר של אפילו 5% עלייה בשנה אומר שצ'לט ששווה היום 15 מיליון אירו עשוי להיות שווה כ-18 מיליון אירו ומעלה עד 2028, בהתאם למגמת הצמיחה investropa.com.
גורמים כלכליים גלובליים: יש לקחת בחשבון את המצב הכלכלי הרחב. נכון לשנת 2025, שיעורי הריבית באירופה התייצבו ואפילו התרככו (ריבית הפיקדון של ה-ECB סביב 2.5% לאחר הורדות) – מה ששיפר את נגישות המשכנתאותinvestropa.com. אם סביבה של ריביות נמוכות תימשך, או תרד עד 2026–2027, זה מספק דחיפה נוספת לרוכשי היוקרה שלוקחים מימון (חלקם עושים זאת מסיבות מינוף, גם אם לא צריכים בפועל). לעומת זאת, אם האינפלציה תזנק ותביא להעלאת ריבית, שוקי הנדל"ן הכלליים עלולים להתקרר – אך בדרך כלל נדל"ן יוקרה מוביל פחות רגיש לריבית (רוב הרוכשים משלמים במזומן). יציבות גיאופוליטית היא גורם נוסף: קורשבל נהנתה מהיותה יעד בטוח ומבוקש במהלך ההתאוששות מהקורונה ובזמן מתיחויות גיאופוליטיות. אם חוסר הוודאות הגלובלית יימשך, בעלי הון נטו לגוון השקעות לנדל"ן כמקלט בטוח, דבר שיכול להיטיב עם קורשבל. הסביבה הפוליטית בצרפת (למשל, שינויים אפשריים במיסוי עושר) גם היא שווה מעקב, אף שאין כרגע רמזים לשינויים דרמטיים. לסיכום, בהיעדר משבר פיננסי עולמי חריף, הרקע הכלכלי תומך בהמשך השקעות בנדל"ן יוקרה באלפים.
שינויים בדמוגרפיית הקונים: אנו צופים גלים חדשים של קונים בשנים הקרובות. במיוחד, קונים אסייתים (ובייחוד סינים) היו ברובם נעדרים בשנים 2020–2022 בשל מגבלות נסיעה; עם חזרת הנסיעות הבינלאומיות לשגרה, צפוי עניין רב יותר מאסיה. הפרופיל היוקרתי במיוחד של קורשבל מתאים למשקיעים אסייתים עמידים שמחפשים נדל"ן יוקרתי בחו"ל – תופעה שכבר הוזכרה ב-2025 ב-investropa.com. בדומה לכך, יתכן שתהיה עלייה במספר הקונים מהמזרח התיכון (למשל, מדינות המפרץ); בשנים האחרונות נרשמה עלייה במבקרים מקורשבל מהאמירויות, סעודיה וכו', במיוחד באוגוסט ובסביבת ראש השנה האזרחית. סגמנטים בינלאומיים אלה יוסיפו עומק לבריכת הביקוש. קונים אמריקאים צפויים להמשיך בנוכחות החזקה שלהם, במיוחד אם הדולר יישאר חזק יחסית לאירו (אם כי המטבע עלול להשתנות עד 2026–28). בנוסף לכך, יזמי טכנולוגיה צעירים וגמלאים מוקדמים (מהתחומים הטכנולוגיים/הפיננסיים) בוחרים יותר ויותר בנכסים שמבוססים על אורח חיים – בית סקי יוקרתי הוא חלק מהנרטיב הזה. ייתכן ונראה כי גיל הרוכשים הממוצע יורד מעט, עם יותר בשנות ה-40 לחייהם ולא בעיקר בשנות ה-50/60, ככל שעבודה מרחוק וצבירת עושר בגיל צעיר הופכות נפוצות יותר.
התמקדות שנתית ורווחה: עד 2028, קורשבל צפויה להשלים את השינוי שלה לאתר נופש של ארבע עונות אמיתי. צפו לראות עוד מתקני קיץ (אולי הארכת פעילות הרכבלים, מסלולי אופני הרים חדשים, ייתכן גם מגרש אימונים לגולף או אטרקציות אחרות באזור). חשיבות תחום הרווחה, כפי שצוינה, תמשיך ואף תתעצם – ייתכן שייפתחו באזור מרכזי ריטריט ובריאות ייעודיים (בסגנון אתרי ספא שווייצריים). כך מתרחבת האטרקטיביות של רכישת נכס שם גם מעבר לחובבי סקי. כפי שחוקרת של Knight Frank ציינה, בריאות ורווחה עוקפות כיום את הסקי כגורם המניע הראשי באורח החיים של רוכשי נדל"ן באלפיםdmproperties.com. לכן, נכסים שמותאמים לכך (עם מתקני ספא, שקט, חיבור לטבע) יהיו מבוקשים במיוחד. אנו עשויים גם לראות שוק נישה לchalets “עמידי אקלים” – כאלה שנבנים מחומרים ברי קיימא, עצמאות אנרגטית וכו', שאינם רק עונים לדרישות החוק אלא מציבים סטנדרט שהקונים הירוקים ביוקרה שואפים אליו.
מגבלות פוטנציאליות: אחד הגורמים שיש לשים לב אליהם הוא רמות המלאי – הן כל כך נמוכות שנפח המכירות עלול לרדת פשוט בשל מחסור במוכרים. אם המחירים יגיעו לשיאים חדשים, ייתכן שחלק מהבעלים יבחרו לממש רווחים (ובכך יגדילו את ההיצע), אך באותה מידה, רבים עשויים להחזיק בנכס מאחר שיש מעט השקעות אלטרנטיביות מהנות כמו שאלה קוטג'ים בקורשבל. אם נפחי העסקאות ירדו, מדדי המחירים עלולים להפוך לפחות חלקים (כמה עסקאות חריגות עשויות לעוות את הממוצעים). עם זאת, כל ירידה בפעילות קרוב לוודאי תשקף מחסור בהיצע, לא מחסור בביקוש, מה שאומר שהמחירים יישמרו או אף יעלו. מגבלה נוספת יכולה להיות רגולטורית: אם, באופן היפותטי, עד שנת 2028 צרפת תחליט להטיל מגבלות כלשהן על בעלות זרה (לא צפוי כרגע) או מסים חדשים על בתים יוקרתיים, הדבר עשוי למתן מעט את הביקוש. בנוסף, שינויי אקלים נותר אתגר כולל – אם מזג אוויר קיצוני יקצר משמעותית את החורפים לקראת סוף שנות ה-20, עלול להיות לכך אפקט על התפיסות (אם כי כפי שצוין, הגובה של קורשבל מעניק לה יתרון, ויש לה מערך נרחב של ייצור שלג מלאכותי). עד כה, תחזיות מגמות מצביעות על שלג מספק עד שנות ה-30 לאתרי סקי בגובה רב, אך זו נקודת מעקב לטווח ארוך.
השפעת הביד לאולימפיאדת החורף 2030: באמצע 2025, יש מומנטום חזק לכך שאולימפיאדת החורף 2030 תתקיים בצרפת (האלפים הצרפתיים), ייתכן שהאירועים יתפרסו על פני מספר אתרי סקי (לאחר שאיטליה תארח את 2026). אם צרפת תזכה רשמית באולימפיאדה של 2030 (ההחלטה צפויה סביב 2026), ניתן לצפות לגל עניין סביב 2027–2028 עם סיום פרויקטי תשתית ופניית תשומת הלב הגלובלית לאלפים. האולימפיאדה מובילה לעיתים קרובות לזינוק בביקוש לנדל"ן באזורים המארחים – לא רק ממשקיעים שמצפים להכנסות משכירות גבוהות יותר, אלא גם מאנשים עמידים שרוצים להיות חלק מרגש האירוע. לדוגמה, בקורטינה ד'אמפצו (איטליה) נרשמה עליית מחירים חדה מאז הוכרזה כמארחת לשנת 2026 ubs.com. קורשבל, שכבר משמשת כאתר אימוני אולימפיאדה, תהיה ללא ספק בסיס מרכזי ל-VIP במהלך המשחקים, אפילו אם האירועים יתקיימו במקומות אחרים, בשל מתקני היוקרה ומסלול הנחיתה שלה. לפיכך, התקופה שלפני 2030 עשויה להוסיף עוד כמה נקודות אחוז לצמיחת ערך הנדל"ן בקורשבל מעבר למגמה הבסיסית.
תחזית השכרה: תשואות השכרה צפויות להישאר מתונות, אך הכנסות מהשכרה עשויות לצמוח כאשר מחירי הלילה מטפסים (חלקית בשל אינפלציה, חלקית בשל היצע יוקרה מתרחב). לדוגמה, ב-2028 קוטג' יוקרתי עשוי לבקש יותר מ-€120 אלף לשבוע השנה החדשה. אם יתאגדו יותר שירותים (שף פרטי, ועוד), בעלי הנכס יוכלו לדרוש תעריפים גבוהים יותר. גם שוק ההשכרות לקיץ ימשיך להבשיל – וייתכן שיכפיל את גודלו לעומת היום אם המגמות הנוכחיות יימשכו, ובכך יגדיל מעט את התשואות השנתיות. חדירה של חברות ניהול השכרה מקצועיות (חלקן בבעלות מותגי אירוח יוקרתיים) עשויה גם להקל על תהליך ההשכרה, ולאפשר לבעלים להפיק הכנסה מהנכס כשהוא אינו בשימוש.
סיכום – חזון 2028: עד 2028, קורשבל 1850 צפויה להישאר הפסגה של הנדל"ן האלפיני בצרפת, עם מחירים שנשברו שיאים חדשים. אנו צופים קצב צמיחה בריא, אך רגוע יותר – אין התרסקות באופק על פי היסודות. שוק הנדל"ן באתר יאפיין יותר ויותר בצ'אלטים חדשניים, סצנה מפותחת לאורך כל השנה, וקהל לקוחות מכל קצוות העולם. הבעלות בקורשבל תמשיך להיות סמל סטטוס לא פחות משהיא השקעה. עבור משקיעים בעלי הון גבוה וקוני לייף-סטייל, העצה זהה: התמקדו במיקום ובאיכות פריים, החזיקו את הנכס בתקופות תנודה קצרות, ותיהנו גם מהנאה אישית וגם מהערכה פיננסית. כל עוד “שלג” ו”יוקרה” ממשיכים למשוך, שוק הנדל"ן של קורשבל 1850 צפוי לעידן זהב בשנים 2026–2028 ומעבר לכך, בתמיכת היצע נדיר, ביקוש יציב ומהמשיכה הנצחית של האלפים הצרפתיים.
צ׳אלטים – יוקרה עליונה ומסורת אלפינית:צ׳אלטים הם סימן ההיכר של הנדל״ן בקורשבל 1850, ומגמות עדכניות מראות כי קונים מחפשים פינוק יוקרתי, מודרני ו"לפני כניסה" מאחורי חזית הצ׳אלט המסורתית. רבות מהנכסים הנחשקים ביותר הם צ׳אלטים חדישים או כאלה ששופצו לחלוטין לאחרונה, ומשלבים מראה חיצוני אותנטי אלפיני (עץ ישן, אבן וקווי גג צ׳אלט) עם פנים עכשווי. קונים בסגמנט העליון ב-2025 שמים דגש על צ׳אלטים עם כל מתקן ואבזור אפשרי: בריכות שחייה מקורות או ספא, מרכזי בריאות (סאונה, חמאם, חדר כושר), קולנוע פרטי, מרתפי יין, חניונים מחוממים וגישה ישירה על מגלשיים למסלולים. צ׳אלטים "חמישה כוכבים" מלאים כאלה משיגים את המחירים הגבוהים ביותר למ"ר ונמכרים לרוב במהירות בשוק. לעומת זאת, צ׳אלטים ישנים שדורשים שיפוץ בדרך כלל נתקלים באתגר תמחור – לאחרונה ישנן “התנגשויות בין מה שמבקשים המוכרים לבין מה שמוכנים הקונים להציע” על צ׳אלטים בני עשור או שניים שטרם שודרגו freespiritalpine.com. קונים מוכנים לשלם מחיר שיא על צ׳אלטים חדשים או משופצים לגמרי, אך אם הפנים מיושן או חסרים מתקני בריאות, הם מצפים כיום להנחה או מקום למיקוחfreespiritalpine.com. מגמה זו יוצרת הזדמנות: משקיעים המוכנים לשפץ נכס ישן יכולים להעלות את ערכו משמעותית. בסך הכול, הרף ל”צ׳אלט יוקרתי” ב-2025 גבוה במיוחד – עיצוב "אלפיני שיק" מודרני, חכמת בית חכם, ונוחות ברמת מלון הם הסטנדרט במגזר היוקרתי של 1850.
דירות – פרויקטים חדשים ומגורי שירות: בעוד הצ'אלטים גונבים את ההצגה, דירות יוקרה הפכו לחלק חשוב מהסצנה הנדל"נית בקורשבל, במיוחד באזורי 1650 (מוריון) ו-1550 (הכפר) וכמגורי סקי-אין/אאוט באזור 1850. בשנים האחרונות צצו פרויקטי דירות חדשות שמיועדים לרוכשים שמחפשים שילוב של יוקרה ונוחות. לדוגמה, פיתוחים כמו Sundance Lodge ו-Steamboat Lodge בקורשבל 1650 (צפויים להסתיים בסוף 2025) מציעים מתקני מלון 5 כוכבים – דמיינו שירותי קונסיירז', בריכות שחייה, ספא ומסעדות באתר – והכול במסגרת בעלות פרטית על דירה freespiritalpine.com. מגורים אלה נעים בין דירות 2 חדרים "נעל ונטוש" פרקטיות לדירות פנטהאוז מרווחות עם 5–6 חדרי שינה שיכולות להתחרות בצ'אלטים בגודל freespiritalpine.com. הרעיון הוא להציע חלופה לצ'אלט – כל היתרונות של סגנון החיים אבל עם פחות התעסקות תחזוקתית. נכסים כאלה זוכים לביקוש: רוכשים אוהבים את האפשרות לנהל דירה באופן מלא ואפילו להשכיר אותה כשאינם משתמשים בה (לחלק מהנכסים יש תכניות השכרה). מבחינה עיצובית, הטרנד בדירות דומה לזה של צ'אלטים: שימוש בחומרים מקומיים איכותיים (קורות עץ ישנות, קמינות אבן) בשילוב עיצוב אלפיני מודרני ונקי. חלונות פנורמיים גדולים, תקרות גבוהות, וחללים פתוחים שמנצלים את הנוף נפוצים מאוד. טרנד נוסף הוא חללים גמישים בדירות החדשות – חדרים שיכולים לשמש כחדרי שינה נוספים, משרד ביתי או חדר מדיה, בהתאם לצרכים של הבעלים (מענה לשהיות ארוכות ושילוב עבודה מרחוק). בקורשבל 1850 עצמה ההיצע של דירות מוגבל (הכפר הוא בעיקר צ'אלטים ומלונות), אך היכן שיש דירות, הן לרוב בבנייני צ'אלט בוטיקיים עם 4–10 דירות בלבד, לשמירה על פרטיות ויוקרה.
טרנדים באורח חיים ושירותים:"וולנס" (בריאות ואיכות חיים) עוקף את הסקי כעדיפות – זו מגמה בולטת בנדל"ן האלפיני dmproperties.com. בקורשבל, זה ניכר באופן שבו הצ'אלטים והדירות מעוצבים. רוכשים מעניקים היום ציון גבוה למתקני בריאות פנימיים ולאפשרות שימוש כל השנה. הרבה צ'אלטים חדשים או מחודשים כוללים חדרי ספא ייעודיים, אולמות יוגה או חדרי כושר, מתוך הכרה בכך שבעלים ואורחים עשויים לבלות זמן רב יותר במנוחה והתחדשות מאשר בגלישה על השלג. יזמים שמים לב גם ליעילות אנרגטית וטכנולוגיה – מתקינים בידוד מודרני, משאבות חום, חלונות משולשים וכו', הן כדי לעמוד בתקנות חדשות והן כדי למשוך רוכשי יוקרה אקולוגיים. מערכות בית חכם (שליטה בתאורה, חימום, אבטחה, ואפילו הדלקת הסאונה מראש) הן סטנדרט בנכסי יוקרה. בנוסף, אלמנטים של עיצוב בִּיוֹפִילִי – שילוב מרבי של טבע, אור טבעי ונופי ההרים – זוכים לביקוש, בהתאם לטרנד הבריאות.
בחזית האדריכלית, קורשבל שומרת על קודי עיצוב מחמירים במטרה לשמר את קסם הצ’לטים שלה, כך שמבחינה חיצונית המגמה היא אבולוציה ולא מהפכה. צ'לטים חדשים עדיין נראים כמו צ’לטים מסורתיים (גגות משופעים, חזיתות עץ), אך הם גדולים ומפוארים יותר מהבקתות הכפריות של פעם. חלק מה"צ'לטים" החדשים ביותר הם למעשה אחוזות מיניאטוריות (מעל 1,000 מ"ר), אך מוסווים בקפידה בעץ ואבן. הגידול המתמשך בחנויות יוקרה ומסעדות (עם יותר מ40 בוטיקים מעצבים ועשרות מסעדות שף ב-1850 voguebusiness.combusinessinsider.com) משלים את מגמת הנדל"ן – בעלי נכסים כיום מצפים לאקוסיסטם יוקרתי שלם. לסיכום, מגמות הנדל"ן בקורשבל 1850 לשנת 2025 מדגישות מתקני בריאות ברמה הגבוהה ביותר, עיצוב אלפיני מודרני ומגורים עתירי שירותים (בין אם בצ'לטים עם צוות מלא או במתחמים עם שירות מלא). השוק מגיב לרצון הרוכשים במקלט לכל השנה שמציע הרבה יותר מסתם מקום לישון בו אחרי הגלישה.
הזדמנויות השקעה ותשואות צפויות
פוטנציאל עליית ערך ההון: נדל"ן בקורשבל 1850 נחשב לעיתים קרובות כהשקעת בלו-צ'יפ, המציעה שמירה איתנה על ההון וצמיחה ארוכת טווח, ולא רווחים ספקולטיביים מהירים. ההיסטוריה מרשימה – ערכי הנדל"ן באלפים הצרפתיים עלו בכ-30% בממוצע מאז 2020 (כ-5.5% בשנה) investropa.cominvestropa.com, ואתרי הנופש היוקרתיים מובילים בביצועים, במיוחד מאז המגפה. במקרה של קורשבל, מחירי הנדל"ן בשנים האחרונות עלו בחדות (למשל, +9% רק ב-2024) investropa.com, וקובעים רף חדש. הציפייה קדימה היא שהקצב יתמתן, אך מומחים חוזים צמיחה מתונה של כ-3–7% בשנה בשוק האלפיני עד 2026 investropa.com. באזור אולטרה-יוקרתי כמו 1850, ניתן לצפות למחירים בקצה העליון של הטווח, כל עוד אין תנודות חריגות. המשמעות היא שצ'אלה בשווי 10 מיליון אירו כיום עשוי לעלות באופן אורגני ל-11–12 מיליון אירו תוך מספר שנים, רק מעליית הערך בשוק. בנוסף, פער ההיצע-ביקוש הייחודי לקורשבל מרמז כי תיתכן עליית ערך מעל הממוצע – בכל פעם שיש גל של רוכשים עשירים חדשים (נניח משווקים מתעוררים או כתוצאה מכלכלה חזקה), יש מקום לקפיצות מחירים בהינתן ההיצע הקבוע. למעשה, פוטנציאל הצמיחה ההונית נשאר חזק, והאסטרטגיה של לקנות ולהחזיק משתלמת. אפילו בטווח הארוך מאוד, נכסי יוקרה אלפיניים הראו עליות יציבות (למשל, שווי הצ'אלטים האיכותיים עלה בכ-33% בממוצע מאז 2008, והצמיחה הואצה לאחר 2020) investropa.com.
תשואות ודמי שכירות: משקיעים צריכים לקחת בחשבון כי התשואות (הכנסות) מהשכרת נכסים בקורשבל 1850 נמוכות יחסית מבחינה אחוזית, כפי שמקובל בשווקי יוקרה אולטרה-יוקרתיים. מכיוון שמחירי הרכישה גבוהים מאוד, ההכנסה מהשכרה, אף על פי שהיא גבוהה במספרים מוחלטים, מתורגמת לתשואה שנתית צנועה. תשואות שכירות נטו טיפוסיות נעות סביב 2–3% באתרי דגל כמו קורשבל snowonly.com. לשם השוואה, אזורים פחות יוקרתיים באלפים הצרפתיים יכולים להניב תשואה נטו של 4–4.5% snowonly.com, והממוצע הארצי בצרפת של תשואות שכירות (לכל סוגי הנכסים) הוא כ-6% mansion-properties.com. כלומר, משקיע בקורשבל לרוב יעדיף הערכת ערך הונית ושימוש עצמי על פני תשואה כספית גבוהה. למשל, נכס בשווי 5 מיליון אירו עשוי להכניס כ-200,000 אירו בשנה מהשכרה (אם מושכר בשבועות השיא); אחרי הוצאות, הרווח הנקי יהיה כ-150,000 אירו – שהם סביב 3% תשואה. אך מה שהמספרים האלו לא משקפים הוא גובה שכר הדירה והיכולת לקזז עלויות בעלות. בשבועות החורף המבוקשים (סילבסטר, חופשות בתי ספר), שכר דירה שבועי בצ'לטות מובילות יכול לעבור את 80,000–100,000 אירוbusinessinsider.com. גם דירות קטנות יוקרתיות יכולות להניב עשרות אלפי אירו לשבוע בעונה. אם הבעלים מוכן להשכיר את הנכס שלו, למשל, 8–10 שבועות בחורף ואולי עוד כמה שבועות בקיץ, הוא יכול לכסות חלק משמעותי מהוצאות שנתיות (צוות, תחזוקה, מסים) ואפילו להרוויח תוך כדי שהוא ממשיך ליהנות מהנכס בעצמו בחלק מהשנה.
כדאי גם לציין כי הביקוש להשכרה חזק מאוד בקורשבל בשבועות שבהם הבעלים פותחים את בתיהם. מומחי השכרת דירות באלפים מציינים כי צ'לטות במיקומים טובים מגיעות ל-70–90% תפוסה לאורך החורף (ואף לתוך הקיץ)snowonly.com. המעבר לתיירות כל השנה גורם לכך שיולי–אוגוסט תורמים כיום להכנסות משכירות (גם אם במחיר נמוך מהחורף). לפיכך, בעלים מתוחכם יכול להגיע לתפוסה כמעט מלאה בעונות השיא וליהנות מ-תשואה אפקטיבית טובה יותר. יש נכסים המנוהלים על ידי סוכנויות יוקרה או מפעילי טיולים, שמייעלים את התהליך.
אסטרטגיות הזדמנויות והשקעה: עבור משקיעים במיוחד, יש מספר כיוונים למקסם רווחים בקורשבל:
השבחות ושיפוצים: כפי שהוזכר, ניתן לעיתים לרכוש בצ'אלטים ישנים באזורים מעולים הדורשים מודרניזציה בהנחה יחסית קלה. השקעה בשיפוץ יוקרתי (עם שיפור יעילות אנרגטית ואבזור חדש) לא רק שמעלה משמעותית את ערך הנכס אלא גם את הכדאיות להשכרה שלו. לנוכח הרגולציה הדוחפת לבתים יעילים אנרגטית, שדרוגים כאלה גם "מגנים" על ההשקעה לטווח הרחוק.
החזר מע"מ בבניה חדשה: צרפת מציעה תמריץ משתלם לרוכשים התפתחותים חדשים באזורים תיירותיים. אם אתה רוכש נכס בבניה חדשה ומתחייב להשכיר אותו מרוהט עם שירותים ברמה מלונאית (כגון שירותי ניקיון, ארוחת בוקר) למספר שבועות בשנה, אתה זכאי להחזר של 20% מע"מ ממחיר הרכישה freespiritalpine.com. בהקשר של קורשבל, 20% מרכישת נכס בשווי מיליוני אירו הוא סכום משמעותי – מדובר בקפיצה מיידית בהון העצמי. רוכשים רבים של דירות חדשות בקורשבל 1650 למשל, מנצלים את המנגנון הזה, מממנים את המע"מ במהלך הבנייה ודורשים את ההחזר אחרי רכישה באמצעות רישום לתוכנית השכרה. כך משתפרת התשואה והזרם המזומנים, והתשואה מהשכרה הופכת לאטרקטיבית יותר בשנים הראשונות.
שיתופי שימוש: משקיעים מסוימים משתפים פעולה עם חברים או בני משפחה ורוכשים יחד צ'אלט (באופן לא פורמלי או דרך חברה בע"מ), וכך מתחלקים בשימוש ובעלויות. לנוכח המחירים הגבוהים, זה עשוי להיות פתרון יעיל, ועם תיאום נכון, כל צד נהנה גם מזמני שיא. ישנה מגמה מתפתחת של בעלות חלקית או מועדוני חברים יוקרתיים בנכסי סקי, המאפשרים לרכוש "מניות" בצ'אלט יוקרתי במיוחד (אם כי זה תחום חדש ויש לבדוק היטב את החוקיות).
ערך יחסי באזורים פחות מוכרים: אמנם קורשבל עצמה יקרה, אך משקיעים בוחנים לפעמים רכישה בפריפריה של קורשבל (למשל, קורשבל מוריון/1650, קורשבל וילג'/1550, או לה טניה הסמוכה). אזורים אלה נכללים באותו מתחם סקי ונהנים מהמוניטין של קורשבל, אך מחירי הנדל"ן נמוכים יותר. לדוגמה, כפרי לוויין בעמקי השלג עולים 50–70% פחות למ"ר בהשוואה ל-1850 investropa.cominvestropa.com, והתשואות מהשכרה (4%+ נטו) גבוהות לעיתים מאתרי היוקרה snowonly.com. החיסרון: עליית ערך איטית יותר וקהל שוכרים אחר, אך למשקיעים שמחפשים "אסטרטגיית השקעה" יש שמפצלים בין נבחרי פריים ואזורים מתפתחים.
לסיכום, תשואות צפויות בקורשבל 1850 נובעות משילוב של הכנסה שכירות מתונה וצמיחה הונית חזקה. רוכש בשנת 2025 יכול לצפות לעליות ערך שנתיות באחוזים חד־ספרתיים (שמתווספות לבסיס ערך גבוה מאוד) וכן ליכולת לקזז עלויות באמצעות שכירויות שמניבות אמנם רק אחוזים בודדים, אך מהוות סכום ניכר במונחים של יורו. לאור היסודות של שוק הנדל"ן בקורשבל, גם אסטרטגיה שמרנית של החזקה עד לשנת 2028 צפויה להניב תשואה כוללת גבוהה, בשקלול עליית ערך הנכס וכל דיבידנד שכירות שיתקבל. המפתח הוא לרכוש נכס איכותי (מבחינת מיקום ומפרט), כי נכסי יוקרה תמיד יהיו המבוקשים ביותר – מה שמבטיח נזילות גבוהה ותמחור פרמיום בעת היציאה מהשקעה. לצורך חיזוק הביטחון בשוק: ניתוחי מומחים מגדירים את מגמת הנדל"ן באלפים כ-“עולה באופן מובהק” ומדגישים שאתרי נופש מרכזיים כמו קורשבל נהנים מתשתית כלכלית חזקה ביותר גם קדימה investropa.cominvestropa.com.
רגולציה ומדיניות ממשלתית המשפיעה על נדל"ן
חוקי יעילות אנרגטית ("חוק האקלים"): שינוי מדיניות משמעותי המשפיע על הנדל"ן בצרפת הוא האיסור ההדרגתי על השכרת נכסים בדירוג אנרגטי נמוך. החל משנת 2025, דירות שדורגו בדרגת אנרגיה "G" לא יוכלו להיות מושכרות כחוק בצרפתmansion-properties.com. עד 2028, האיסור מתרחב גם לנכסים בדירוג "F", ובהמשך גם ל-"E" ב-2034. באתרי סקי באלפים, לא מעט שאלטות מסורתיות שנבנו לפני עשרות שנים עלולות להיכנס לקטגוריות הדירוג הנמוכות (בשל חלונות חד-שכבתיים, בידוד בלתי מספיק, מערכות חימום ישנות ועוד). לבעלי דירות בקורשבל, זה הפך לסוגיה בוערת: על מנת לשמור על פוטנציאל ההשכרה, יש לעדכן את הנכס לעמידה בתקן. כבר עתה אנו עדים ל"בריחה לאיכות" – כלומר קונים מתמקדים בשאלטים חדשים, מבודדים היטב, או כאלו שכבר שודרגו למערכות חימום ובידוד מודרניותinvestropa.cominvestropa.com. שאלטים ישנים בעלי דירוג נמוך נקלעים לשוק דו-שכבתי: או שהם נמכרים במחיר נמוך, או שלא נמכרים כלל, או שבעליהם משקיעים בשיפוצים (פאנלים סולאריים, משאבות חום, בידוד משופר) כדי להעלות את הדירוג. תקנות אלו, באופן די מפתיע, תומכות בעליית מחירים בנכסים איכותיים – כיוון שבתים שמקיימים את הדירוגים A/B הופכים ליקרים ומבוקשים אף יותר investropa.cominvestropa.com. בקורשבל 1850 שאלטים יוקרתיים רבים עברו שיפוץ להתקנת חלונות משולשים, חימום גיאותרמי ועוד, כדי להבטיח שיוכלו להמשיך להיות נכסי השכרה. בסך הכול, המדיניות הזו דוחפת את השוק לקיימות, מה ששפר בטווח הארוך את איכות המלאי ואף עולה בקנה אחד עם ערכי הקונים (רבים מקרב בעלי ההון אוהבים את שדרוגים ידידותיים לסביבה כחלק מהסטנדרט היוקרתי).
רגולציה על השכרות לטווח קצר: אזורים עתירי תיירות בצרפת מאזנים בין רווחיות ההשכרות לטווח קצר לבין צורכי הקהילה. בחלק מהעיירות האלפיניות (במיוחד הגדולות כמו שאמוני), הרשויות המקומיות הגבילו את מספר השכירות לתיירים או דרשו היתרים מיוחדים להפעלתן dmproperties.cominvestropa.com. שאמוני, לדוגמה, הטעילה מכסות על דירות נופש באזורים מסוימים במטרה לפנות דיור לתושבים מקומיים ולעובדים עונתיים. בעוד הגודל הקטן יותר של קורשבל והיותה אתר נופש ייעודי משמעם שטרם הוטלה מגבלה מחמירה (הכלכלה נשענת על השכרות), היא אינה חסינה לפיקוח רגולטורי. בעלי נכסים בקורשבל חייבים לרשום את הנכס שלהם אם הם משכירים לטווח קצר ולשלם מס תיירות. אם בעתיד יוחלטו חוקים – למשל, הגבלת מספר השבועות שניתן להשכיר נכס, או דרישה לסטטוס מגורים עיקריים על מנת להשכיר ללא הגבלה – הדבר עשוי להשפיע על חישובי ההשקעה. עם זאת, לאור הפרופיל של קורשבל 1850 (בעיקר בתי נופש יוקרתיים ותשתיות תיירות), כל מדיניות כזו צפויה להיות מדודה. ראוי לציין, שהגבלת היצע הנכסים להשכרה במקומות כמו שאמוני מובילה ליותר ביקוש (ולמחירים גבוהים יותר) לנכסים שכן זמיניםinvestropa.cominvestropa.com. אפקט דומה עשוי להתרחש בקורשבל: אם אי פעם תוגבל ההשכרה, הנכסים הבלעדיים שיישארו יזכו לביקוש אף גבוה יותר מתיירים אמידים. זהו תחום למעקב, אך נכון ל-2025, קורשבל עדיין שוק ידידותי מאוד להשכרות ללא מגבלות מקומיות ייחודיות על דירות נופש (למעט מה שנקבע בחוק הלאומי).
מיסים על בתים שניים: ממשלת צרפת והרשויות המקומיות הטילו מיסים שמיועדים לבעלי בתים שניים, הכוללים רבים מהמחזיקים בנכסים בקורשבל. צעדים אלה כוללים תוספת מס מגורים (taxe d’habitation) מוגדל באזורים שהוכרזו רשמית כסובלים ממחסור בדיור לתושבים המקומיים (zones tendues). מחוז סבואה של קורשבל התיר העלאה של עד 60% במסי הבתים השניים במקרים מסוימים. בנוסף, בחלק מהאתרים הפופולריים קיים מס על בתים ריקים שמטרתו להרתיע מהשארת נכסים ריקים. למעשה, כשמדובר בשאלי בשווי של מיליוני יורו, המיסים המקומיים הללו יחסית זניחים (תוספת של כמה אלפי יורו בשנה) ולא מנעו מרוכשים אמידיםinvestropa.com להיכנס לשוק. המשטר המס הלאומי בצרפת כולל היבטים ידידותיים למשקיעים: אין "מס רוכש זר" גורף, וצורפת אף שינתה ב-2018 את מס העושר כך שהוא מתמקד רק בנדל"ן (IFI – מס עושר נדל"ן) החל על שווי נדל"ן נטו מעל €1.3 מיליון בשיעור מתקדם של עד כ-1.5%. רוכשים מחו"ל לרוב פשוט לוקחים זאת בחשבון בעלות החזקת נכס בצרפת. על הכנסות שכירות, בעלי נכסים זרים משלמים מס הכנסה צרפתי (עם אמנות למניעת כפל מס), אך ניתן לקזז הוצאות, ותוכניות אטרקטיביות כמו LMNP (השכרה מרוהטת) מספקות טיפול מס מיטיב. מעבר לכך, קיימות הטבות מס על השכרה: הכנסות מהשכרה מרוהטת לרוב ניתנות לקיזוז באמצעות פחת והוצאות, ולעיתים יוצרים הכנסה חייבת מס נמוכה במיוחד על שאלי שמנוהל ביעילות. תמריץ נוסף קיים בבנייה חדשה – מע”מ (20%) ניתן להחזר אם הנכס מושכר עם שירותים, מה שמעלה משמעותית את התשואה freespiritalpine.com. בנוסף יש נקודות זיכוי ומענקים לשיפוצים ירוקים (בתוך מערך היוזמות הירוקות של צרפת). בסיכומו של דבר, הרגולציה בצרפת נחשבת יציבה ושקופה יחסיתmansion-properties.com. המשקיעים נהנים מהגנה משפטית חזקה (זכות הקניין מעוגנת עמוק) mansion-properties.com והמגמה הצרפתית לדחוף להשכרה בת-קיימא ככל הנראה תגדיל את ערך הנכסים העומדים בתקינה בטווח הארוך.
תקנות תכנון ובנייה מחמירות: הפיתוח בקורשבל 1850 מוסדר על ידי כללי תכנון מחמירים שמטרתם לשמור על הסביבה ההררית ועל האופי הבלעדי של האתר. חוק ההרים (Loi Montagne) ותוכניות עירוניות מקומיות מגבילים פיתוח בקנה מידה גדול, במיוחד מעל גבהים מסוימים. בפועל, המשמעות היא שהיתרי בנייה חדשים נדירים – הדגש הוא על שיקום מבנים קיימים ולא על התפשטות לקרקעות שלא נבנו קודם לכן investropa.com. מגבלות גובה מבטיחות כי הצ'אלטים יישארו בקנה מידה אנושי (ללא מגדלי מגורים), והנחיות עיצוביות שומרות על המראה הקלאסי של הצ'אלט. בנוסף, בניית מגורי נופש חדשים באלפים דורשת לעיתים קרובות להעניק תועלת כלשהי לקהילה (כמו יצירת חנייה או תמיכה בדיור לעובדים עונתיים) כתמורה. מדיניות אלו למעשה נועלות את המחסור בנדל"ן בקורשבל. עבור בעלי הנכסים, זו בשורה טובה כיוון שזה מונע פיתוח יתר שהיה עלול לדלל את שווי הנכסים או את קסם האתר. מצד שני, פרויקטי שיפוץ עלולים להיות יקרים ודורשים זמן רב בשל מכשולי רישוי – אך מרבית הרוכשים מתוך שכבת היוקרה מקבלים זאת כחלק מהבעלות על חלקת גן-עדן. יש לציין שבשווייץ התקנות אף מחמירות יותר (כמו הגבלת ה־Lex Weber על דירות נופש), ואילו בצרפת יש עדיין אפשרות לפתח, אך בצורה מבוקרת. מועצת קורשבל המקומית נדרשת לאזן בין קיימות סביבתית (סיכוני מפולות שלג, תחבורה, משאבי מים) לבין מעמדה כיעד תיירותי עולמי. שדרוגי התשתיות בשנים האחרונות (כמו מעליות חדשות) מלווים לרוב בהערכות סביבתיות, וככל שניתן, ממחזרים או משדרגים מתקנים קיימים ולא בונים חדשים.
לסיכום, המצב הרגולטורי ב־2025 עבור בעלי נדל"ן בקורשבל מאופיין בדגש על איכות ועמידה בדרישות: בתים חסכוניים באנרגיה, השכרה אחראית ופיתוח מבוקר. צעדים אלו, על אף שמסבכים את העניינים בעבור הבעלים, לרוב מגבירים את ערכו היוקרתי והארוך טווח של הנדל"ן בקורשבל. מומלץ לרוכשים לוודא שכל נכס שהם שוקלים עומד כבר בתקנים החדשים או שניתן לשדרגו בקלות – ולהיעזר במומחים מקומיים לייעול מיסוי ולהבנת כללי ההשכרה. חשוב לציין כי צרפת אינה מגבילה רוכשים זרים (אין הגבלות לאזרחים זרים), מה שמבטיח שהביקוש בקורשבל נותר רחב כתמיד, וכולל קונים מאירופה, אמריקה ואסיה.
דינמיקה עונתית והשפעתה על מחירים וזמינות
עונת השיא בחורף (עונה גבוהה): קורשבל 1850 היא ביסודה עיירת סקי, והחורף הוא הזמן שבו הכפר באמת מתעורר לחיים – יש לכך השלכות ישירות על השימוש והמחיר של נדל"ן. התקופה מדצמבר עד אפריל היא עונת השיא, כאשר חג המולד/שנה חדשה ופברואר (חופשות בתי ספר) הם נקודות השיא המובהקות. בזמנים אלו הביקוש למגורים מרקיע שחקים. בעלי שאלטים שמשכירים את הנכסים שלהם לרוב מרוויחים את עיקר ההכנסה השנתית תוך 2–3 שבועות חופשה בלבד. כתוצאה מכך, מחירי השכירות בחורף גבוהים במיוחד (למשל, €50,000+ לשבוע עבור שאלט יוקרה עם 4 חדרי שינה הוא דבר רגיל בשבוע השנה החדשה). גם הפעילות בשוק המכר עשויה לזנק בחורף, שכן מבקרים עשירים לעיתים מחליטים לרכוש לעצמם פיסת מקורשבל לאחר שחוו את אורח החיים. זה לא נדיר שסיורי נכסים ייערכו במקום בעונת השיא בעקבות שוכרים מוקסמים. עם זאת, המלאי למכירה בדרך כלל נמוך ביותר בחורף – בעלי נכסים רבים יעדיפו לדחות פרסום עד האביב/קיץ כדי לא להפריע להשכרות החורף הרווחיות או לזמן החופשה האישי. לכן החורף הוא הזמן שבו הקונים חווים את המוצר (את הנופש ולעיתים את הנכס עצמו כדיירים), אך העסקאות בפועל מסתיימות לעיתים קרובות בעונות המעבר.
אביב וסתיו (עונות שפל): בסוף אפריל, מעליות הסקי נסגרות וקורשבל נכנסת לשלב שקט. הפשרת השלגים באביב ועונת המעבר (מאי, יוני) מביאות לכך שרבות מהחנויות והמסעדות סגורות. באופן דומה, אחרי קיץ קצר, הסתיו (מסוף ספטמבר ועד נובמבר) נחשב לעונת שפל עם מינימום פעילות תיירותית. תקופות אלה היו מאז ומתמיד עונות רגועות באתר – זמן שבו בעלי שאלטים מבצעים שיפוצים או שדרוגים, הצוות יוצא לחופשות, והכפר מתמלא כוחות. מהבחינה השיווקית, עונת השפל היא הזמן שבו המלאי נוטה להיות הגבוה ביותר וקונים עשויים למצוא מעט יותר מקום למיקוח. מוכרים שמפרסמים בעונת השפל מודעים לכך שמספר הקונים קטן; אם יש להם עניין למכור, הם עלולים לתמחר מעט אטרקטיבי יותר. יחד עם זאת, כיוון שבעלי הנכסים בקורשבל בדרך כלל אינם לחוצים על מזומן, לא כדאי לצפות להנחות עונתיות קיצוניות – השוק לא מתנהג כמו מחירי שכירות עונתית שמתרוממים או צונחים בחדות. מחירי הנכסים אינם נופלים בקיץ/עונת שפל; לכל היותר, יש יותר מקום למיקוח או אפשרות לרכוש ללא תחרות על הנכס. ישנם קונים מנוסים שמכוונים את החיפוש שלהם לאביב: לאחר עונת סקי עמוסה, כמה בעלי נכסים עשויים לשקול למכור (במיוחד אם הנכס לא הושכר או נוצל כפי שציפו). כמו כן, לסוכנויות נדל"ן יש יותר זמן להקדיש ללקוחות בעונת השפל, דבר שיכול להעניק לרוכשים יותר תשומת לב ואפשרות לבדוק את השוק לעומק.
עונת הקיץ (עונת שיא משנית):הקיץ (יולי–אוגוסט) בקורשבל הפך לפופולרי מאוד כאשר הרי האלפים משווקים את עצמם כיעד לכל ימות השנה. אף שהקיץ אינו עמוס כמו החורף, הוא כבר אינו נחשב כמשני. משפחות וחובבי טבע מגיעים לטיולים רגליים, רכיבת אופני הרים, ריצות שטח, גולף (בקרבת מקום) ומנוחה אלפינית. האקלים נעים (ימים חמים, לילות קרירים) והנוף מרהיב, מה שהופך את קורשבל גם בקיץ למפלט הררי יוקרתי. למגמה זו יש מספר השפעות: השכירות בקיץ מהוות כיום מקור הכנסה משמעותי ורבים מהצ'אלטים והדירות מושכרים על בסיס שבועי לתיירים מאירופה, המזרח התיכון (שלעיתים קרובות מחפשים אקלים קריר יותר בקיץ) ומקומות נוספים. בשיא הקיץ שיעורי התפוסה בנכסים מבוקשים עשויים להגיע ל-70% ומעלה snowonly.com. דמי השכירות נמוכים מהחורף אך עדיין נאים – למשל, אותו צ'אלט שמושכר ב-€50,000 לשבוע בחורף עשוי להיות מושכר ב-€15,000–€20,000 לשבוע באוגוסט. עבור בעלי הנכסים, המשמעות היא שהנכס לא עומד ריק 8 חודשים בשנה; ניתן לנצל אותו או להרוויח ממנו ביותר עונות. מהבחינה התרבותית, הדימוי של קורשבל מתרחב כאתר נופש דו-עונתי, בדומה למג'ב או שאמוני. תשתיות כמו מעליות הפועלות בקיץ (לטיילים ולרוכבי אופניים) ואירועים כמו פסטיבלי מוזיקה או זיקוקים מושכים מבקרים. למעשה, ברחבי האלפים, דיווחו אתרי נופש על עלייה משמעותית בביקורי קיץ – בשאמוני חלה עלייה של 46% במכירות כרטיסי מעליות בקיץ תוך שנתיים dmproperties.com, ובקורשבל עצמה הנתונים עולים בהתמדה. הנוכחות לאורך כל השנה תומכת בערך הנכסים מכיוון שבעלים רואים שימושיות גדולה יותר (והכנסות פוטנציאליות) מההשקעה שלהם. זה גם מסייע לצמצם מעט את עונתיות העסקים, והכפר הופך לבר-קיימא יותר לאורך כל השנה.
השפעה על זמינות: מחזור העונות משפיע על מועד היציאה של נכסים לשוק. רבים מהמוכרים מעדיפים להתחיל למכור בסוף החורף או באביב (לאחר שנהנו מעונה אחרונה, או כדי לתפוס את מבקרי האביב), כדי שהעסקה תיסגר בקיץ לפני החורף הבא. באופן דומה, פרויקטים חדשים לרוב שואפים למסירה בסתיו, כך שהקונים יוכלו ליהנות מהנכס בעונת החורף. לכן, הסתיו מתאפיין בריבוי הסכמות וסגירות (למעשה משרדי הנוטריונים באלפים עסוקים במיוחד באוקטובר-נובמבר בסגירת עסקאות כדי שהקונים יקבלו מפתחות עד חג המולד). לגבי השכרות, בעלי נכסים נדרשים להחליט עד תחילת הסתיו אם ישכירו את השבועות המבוקשים או ישתמשו בנכס בעצמם, שכן סוכני השכרה מתחילים לשווק את צ'אלטים לחורף כבר בספטמבר עבור העונה הקרובה.
דינמיקת מחירים: ייתכן שאנשים מניחים שרכישה בחורף יקרה יותר בגלל הביקוש – אך בנדל"ן, המחירים בקורשבל יחסית קבועים לאורך כל העונות (בניגוד למלונות, מחירי הבתים לא מוכפלים בחורף). עם זאת, הערך הנתפס של נכס נמצא בשיאו בחורף: שאלה סקי נראית אטרקטיבית במיוחד כשהיא מוקפת בשלג ובפעילות תוססת. לעיתים זה מוביל למכירות מהירות במחיר המבוקש בחורף, בעוד שאותו נכס המוצג בעונה מתה עשוי לקבל הצעה נועזת יותר. במובן הזה, עשויה להתרחש רכישה "רגשית" בחורף – קונה מתאהב במקום בשיא האווירה ומשלם מחיר מלא. לעומת זאת, משקיע קפדן יעדיף לבדוק בקיץ כדי לבדוק אם מתגלות בעיות שמוסתרות בשלג החורפי (מצב הגג, גבולות הקרקע וכו'), ולנהל משא ומתן באווירה רגועה פחות.
מגמות שימוש – שהייה ארוכה יותר: שינוי עונתי נוסף הוא שבעלים (ושוכרים) מבלים תקופות ארוכות יותר בקורשבל מאשר בעבר. עליית העבודה מרחוק מאפשרת לחלק מהבעלים להגיע למספר חודשים – לדוג' מדצמבר ועד פברואר ברצף – במקום רק לשבוע חופשה. ייתכן שהם יעבדו מהשאלאה שלהם במהלך השבוע וישתמשו בהפסקות לגלישה, ומתייחסים אליה כאילו היא בית משני עיקרי. בדומה לכך, יש שמגיעים בקיץ לחודש של בריחה מהעיר. מגמה זו מטשטשת את הגבולות בין עונות ומגדילה למעשה את הביקוש לתכונות ביתיות ונוחות (משרדים ביתיים, אינטרנט אמין וכו' – קורשבל שיפרה בכך תשתית פס-סיב באזור). זה מחזק את הרעיון שקורשבל אינה רק אתר סקי חולף אלא יעד חיים אלפיני לאורך כל השנה.
לסיכום, העונתיות בקורשבל יוצרת מקצב מחזורי בשוק, כאשר החורף שולט הן בשימוש והן בהתרגשות, אך חשיבות הקיץ עולה. אמנם מחירי הנדל"ן עצמם לא קופצים בעונה, אך עיתוי המכירות, התפוסה וההיצע של נכסים – כולם עונתיים. משקיעים נבונים יתאימו את אסטרטגיותיהם ללוח השנה הזה: ייתכן שיבחרו לקנות באביב, לשדרג בעונה מתה, ולהרוויח מהשכרות בעונה החמה. הדחיפה להרחבת עונות התיירות (חורף וקיץ) בהדרגה מאזנת את המגרש, מה שהופך בסופו של דבר את הנכס לבעל ערך רב יותר, כיוון שהוא פעיל יותר לאורך השנה ומשולב בקהילה שאינה נסגרת מחצית מהזמן.
פיתוחי תשתיות וצמיחה בתיירות
שדרוגי תשתיות סקי: קורשבל ושלושת העמקים משקיעים ללא הרף בתשתיות הסקי שלהם, בהבנה שחווית סקי מודרנית ויעילה חיונית לשמירה על ערך הנכסים ולמשיכת מבקרים אמידים. אחד המוקדים האחרונים הוא הרכבל סליר ששופץ לחלוטין, שייפתח מחדש לחורף 2024/25 עם קרונות פנורמיים חדשים ונוחות מהודרת seecourchevel.com. סליר הוא רכבל חתימה (המעלה גולשים לגובה 2,700 מטר עם תצפית להרי המון בלאן), והשדרוג שלו מדגיש את המחויבות של אתר הנופש למתקנים ברמה הגבוהה ביותר. בנוסף, אזורי המתחילים ב-1850 שודרגו עם דרגנועים מקורים חדשים (מסועי סקי) שהחליפו מסועים ישנים, כדי לספק העלאה מקורה ונוחה לילדים ולמתחילים seecourchevel.com. בשנים האחרונות גם הורחבו מערכות ייצור השלג בקורשבל כדי להבטיח מסלולים ניתנים לגלישה מתחילת דצמבר ועד סוף אפריל, גם בשנים דלות שלג. לדוגמה, לקראת אליפות העולם בסקי 2023 (שהתקיימה בקורשבל-מריבל), הושקעו מיליונים בהכנת מסלולים, פיסט-בשרים חדשים ותותחי שלג כדי להבטיח תנאים ברמה עולמית. הקישוריות בתוך מתחם הסקי נותרת חסרת תחרות: קורשבל מחוברת באופן ישיר למריבל ולואל טורנס, ומיזמים עדכניים כמו רכבל אורל-סים קארון מ-2021 (בעמק הרביעי) חיזקו עוד יותר את "שלושת העמקים" כאזור גלישה אחד ענק snowonly.com. עבור בעלי נכסים, השדרוגים הללו משמעם איכות סקי עקבית וחוויית אירוח טובה יותר – כך שממשיכים להיות ביקושים גבוהים להשכרות וערך הנדל"ן הגבוה מוצדק.
שירותי יוקרה והתרחבות: השיפורים בהר ממשולבים בהתפתחויות בכפרי הנופש. קורשבל 1850 כבר מתגאה באחת מהקבוצות המרוכזות הגדולות ביותר של מלונות 5 כוכבים בעולם (מחוץ לערים הגדולות) businessinsider.com. זה כולל מוסדות ידועים כמו Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée ואחרים, שמפנקים את המבקרים ומעלים את יוקרת הנופש. באופן מרשים, בקורשבל (בכל הרמות) יש 7 מסעדות עם כוכב מישלן, המספר הגבוה ביותר באלפים businessinsider.com, המחזק את מעמדה כיעד קולינרי. המגמה היא לכיוון יוקרה חוויתית: פרויקטים חדשים משלבים לינה עם גלריות קניות יוקרתיות, מועדונים פרטיים ומרכזי בריאות. התפתחות בולטת היא מלון ה-Maya Collection החדש, מלון יוקרה אולטרה מתוכנן להיפתח בקורשבל עד דצמבר 2025 voguebusiness.com. בדומה לכך, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (החברה שמאחורי בתי הקזינו והמלונות המפוארים במונקו) מעורבת גם היא בקורשבל עם תכניות ללודג'ים יוקרתיים ופרויקטי אירוח עד 2026 voguebusiness.com. פרויקטים אלו מעידים על כך שמשקיעים מזרים הון לתשתיות התיירות של קורשבל, בציפייה לביקוש מתמשך. האתר גם מתכונן לחגוג את יום השנה ה-80 ב-2026/27, וככל הנראה יחנוך אז כמה מאותם מקומות חדשים ויארח אירועים נוצצים voguebusiness.com. עבור בעלי הנדל"ן, גל מפעילי היוקרה הוא בונוס: הוא מרחיב את האטרקטיביות של האתר (ומביא מבקרים עשירים חדשים שעשויים להפוך לרוכשי נכסים בעצמם) ומרענן כל הזמן את ההילה של קורשבל. הנוכחות של מותגים כמו לואי ויטון, דיור, קרטייה וכו', במחוז הקניות של קורשבל (שכולם מחזיקים שם בוטיקים) מוסיפה לתחושת הקוסמופוליטיות voguebusiness.com.
תחבורה ונגישות: הנגישות של קורשבל תמיד הייתה חלק מהמשיכה היוקרתית שלה. לאתר הנופש יש נמל תעופה פרטי לאליט (אלפורט) ממש מעל 1850, מהגבוהים באירופה, המאפשר למטוסים פרטיים קטנים ומסוקים לנחות ממש על המדרון businessinsider.com. המשמעות היא שאנשים חשובים ומפורסמים יכולים לטוס ישירות מפריז או ז'נבה לקורשבל, ולחסוך שעות של נסיעה ברכב. נמל האלפורט, המפורסם במסלול ההמראה הקצר והעולה שלו, משמש גם כאטרקציה תיירותית בחורף (הגולשים עוצרים לצפות במטוסים ממריאים ונוחתים) businessinsider.com. מבחינת תשתית תחבורה רחבה יותר, יש התפתחויות גדולות באזור: מסילת הרכבת המהירה ליון-טורינו הנבנית (שחלקה כולל תחנה בסן-ז'אן-דה-מוריין, כ-45 דקות נסיעה מקורשבל ברכב) צפויה להסתיים לקראת סוף העשור snowonly.com. עם סיום העבודות, זמן הנסיעה מפריז לאלפים הצרפתיים יתקצר משמעותית – ואולי יביא עוד מבקרים לסופי שבוע. דמיינו את האפשרות להגיע למוּטְיֶיה (עיירת העמק של קורשבל) ברכבת מפריז בכ-4 שעות בלבד; זה עשוי להפוך את קורשבל לנגישה יותר גם לקהל אירופי רחב יותר, כולל מי שמעדיף לא לטוס. בנוסף, שיפורים בכבישים המקומיים (המסלול ממוטייה לקורשבל עבר שדרוגים ותעלות משופרות במשך השנים) ממשיכים לשפר את הבטיחות ולהפחית עומסים בשבועות העומס. יחד, השדרוגים האלו מחזקים את המשיכה של קורשבל כיעד יוקרה נגיש, למרות מיקומה המבודד בהרים.
קיימות וסביבה: מתוך הכרה באיומים הכפולים של שינויי האקלים והעלייה בעלויות האנרגיה, רשויות קורשבל ומפעילי המעליות אימצו שדרוגים לקיימות. חברת Societé des 3 Vallées (S3V), שמנהלת את מעליות הסקי, מפעילה כיום 100% מהמעליות באמצעות אנרגיה מתחדשת (הידרואלקטרית וסולארית) seecourchevel.com. בשנת 2024 הם התקינו פאנלים סולאריים בתחנת הגונדולה Ariondaz בקורשבל מוריון כדי לייצר חשמל באתר, בכמות מספקת להפעלת רכבל מהאנרגיה הסולארית seecourchevel.com. הם גם השקיעו בכלי גישור שלג חסכוניים באנרגיה המונחים ב-GPS, המייעלים את מסלולי הגישור ומצמצמים את צריכת הדלק seecourchevel.com. בתחום פיתוח הנדל"ן, בנייה חדשה מבוצעת לפי תקני בידוד מחמירים וכוללת לעיתים קרובות חימום גיאותרמי או חימום סולארי לבריכות וכדומה. ממשלת האתר יישמה אמצעים כגון סבסוד שיפוץ אנרגטי למבנים ישנים. אפילו מדיניות קטנות, כמו חובת צמיגי חורף ברכבים כחוק במהלך העונה למען הבטיחות seecourchevel.com, מעידות על דגש על קיימות ובטיחות. מאמצים אלו מבטיחים שקורשבל תישאר קיימא כאזור סקי לטווח הארוך (ממתנים את השפעות האקלים) ומהווים נקודת מכירה למשקיעים בעלי מודעות סביבתית. בנוסף, קהל לקוחות עשיר שרגיש לאחריות סביבתית יעדיף אתר "ירוק" וכך גדלה האטרקטיביות של המקום. כל אלה מוסיפים ערך בלתי מוחשי לנדל"ן: אתר מנוהל היטב ובצורה בת-קיימא ישמור על מעמדו (וכך גם על הביקוש לנכסים בו) לשנים רבות קדימה.
אירועים ופרופיל גלובלי: כוכבה של קורשבל היה במלוא הדרו במהלך אליפות העולם בסקי אלפיני של FIS בפברואר 2023, שאורגנה במשותף עם מריבּל. אתר הסקי נהנה מחשיפה תקשורתית בינלאומית וניצל את ההזדמנות להציג את מתקניו (כולל איצטדיון סיום חדש ומעליות ששודרגו). הצלחת האירוע הדגימה את יכולתה של קורשבל לארח אירועים רחבי היקף, מה שמבשר טובות לתוכניות עתידיות כמו האולימפיאדה. אכן, האלפים הצרפתיים (כולל קורשבל) נחשבים מועמדים חזקים לאירוח אולימפיאדת החורף 2030, ורבים מצפים כי הם יזכו בכך voguebusiness.comvoguebusiness.com. ציפייה זו כבר האיצה פרויקטים שונים – למשל, מתוכנן עיצוב מחדש של ה"סנואו פרונט" בקורשבל 1850 ותחנת רכבל שנוס כדי לחדש את מרכז כפר הסקי לקראת אפשרות לאירוח האולימפיאדה voguebusiness.com. במידה שהאולימפיאדה תאושר, צפויה פריחה מיידית בהשקעות בתשתיות: שדרוג כבישים, הרחבת אפשרית של אירוח (אם כי בקורשבל כנראה באמצעות מתקנים זמניים בשל הגבלה על בניה קבועה), וטיפוח כללי. גם אם קורשבל לא תהיה אתר רשמי, היא צפויה לארח אורחים נכבדים או נבחרות לאימונים (כפי שעשתה באולימפיאדות קודמות), והעלייה בתיירות תהיה משמעותית. בנוסף, חגיגות ה-80 בשנים 2026/27 יכללו כנראה אירועים מיוחדים, אולי פתיחת מוזיאונים או אתרים תרבותיים חדשים שיחגגו את תפקידה החלוצי של קורשבל כאתר סקי שתוכנן מראש (הוקם ב-1946). השקעות תרבותיות כאלה מוסיפות עומק לאטרקטיביות של האתר מעבר לסקי.
*אתרי הנופש השווייצריים רשמו צמיחה ממוצעת של כ־3.5% בשנת 2024 dmproperties.com; וורבייה, כאחד מאתרי הפרמייר של שווייץ, כנראה חווה צמיחה דומה או מעט גבוהה יותר בשל הביקוש הרב.
צמיחת התיירות ותוכניות לעתיד: ההשפעה המשולבת של כל הגורמים הנ"ל משתקפת בנתוני התיירות: בעונת 2024/25, קורשבל רשמה כ-1.2 מיליון לילות אירוח, עלייה של 16% מעונת 2018 (לפני הקורונה)voguebusiness.com. מדובר בצמיחה מרשימה ליעד שכבר מבוסס וידוע. צמיחה זו היא חלק ממאמץ אסטרטגי לשווק את האתר לאורך כל השנה ובזירה הבינלאומית. משרד התיירות פונה לשווקים חדשים (למשל, בוצעה פנייה ממוקדת למבקרים מארה"ב, המזרח התיכון ואסיה באמצעות מסעות פרסום ושותפויות). הכנסת פסי הסקי Ikon ו-Epic (כרטיסי עונה עולמיים) המשלבים ימי גלישה בשלושת העמקים הפכה את הגישה לסקי הבינלאומי (במיוחד אמריקאים) לנוחה יותר בקורשבל, ורבים התאהבו במקום dmproperties.com. המתכננים באתר שמים דגש גם על איזון בין צמיחה לאקסקלוסיביות: בניגוד לאתרי סקי המוניים, קורשבל אינה שואפת להגדלה דרמטית של נפח הגולשים (מה שעלול להעמיס על הרכבלים והמסלולים). במקום זאת, מושם הדגש על שיפור איכות – למשל, חוויות טובות יותר, יותר פעילויות שאינן סקי (פארק מים Aquamotion, מזחלות כלבים, טיסות רחיפה ועוד) ושיפור השירותים (אפליקציות לשירותים לפי דרישה, סקי קונסיירז' וכו'). בדרך זו, קורשבל שומרת על מותג יוקרתי – מה שממשיך למשוך מבקרים (וקוני נכסים) עשירים. חשוב לציין כי הסינרגיה בין השקעה ציבורית (ברכבלים, כבישים, אירועים) להשקעה פרטית (במלונות, חנויות, שאטלים) יוצרת מעגל מחזק: האתר נשאר בחזית החדשנות והיוקרה, ולכן הנדל"ן כאן נשאר מבוקש במיוחד ברמה עולמית.
ניתוח השוואתי מול אתרי נופש אלפיניים אחרים (מג'ב, ואל ד'זיר, וורבייה)
קורשבל 1850 נזכרת לעיתים קרובות באותה נשימה עם קומץ אתרי נופש אלפיניים יוקרתיים. כדי לשים את שוק הנדל"ן שלה בפרספקטיבה, יש טעם להשוות נתונים ומאפיינים עיקריים עם ואל ד'יזר ומג'ב (המקבילות הצרפתיות שלה) ווורבייה (המתחרה השווייצרית הבכירה):
מחירים: המחירים בקורשבל 1850 נמצאים בשיא שוק הנדל"ן הצרפתי – זהו אתר הנופש הצרפתי היחיד שמתחרה בעקביות עם אתרי היוקרה השוויצריים מבחינת מחירinvestropa.com. המחירים הבכירים בואל ד'יזר קרובים מאחור (מתקרבים ל-€30,000 למ"ר עבור הנכסים הטובים ביותר) investropa.com, אך בממוצע קורשבל עדיין עוקפת אותה. מג'ב, על אף יוקרתה הרבה, מציגה רמות מחירים נמוכות יותר – בשל הגובה הנמוך יותר והמלאי המרובה של קרקעות זמינות לפיתוח (זוהי עיירה רחבה ומפוזרת). לדוגמה, בקתה אלגנטית שעשויה לעלות €5M במג'ב תעלה בקלות €8–€10M בקורשבל 1850. ורבייה בולטת כמתחרה ישירה מבחינת יוקרה ומחיר: כפי שמוצג, נכס פריים בורבייה מתחיל בסביבות CHF 22,100 (~€23,600) למ"ר ומגיע עמוק לתוך טווח ה-€30,000 ubs.comubs.com. למעשה, שווייץ מתהדרת בחמשת שווקי הסקי היקרים ביותר באלפים, כאשר סנט מוריץ ו-Gstaad לרוב מגיעות לכ-€40,000 למ"ר בנכסי עילית ubs.comubs.com. קורשבל 1850 עדיין נמצאת קצת מתחת לאלו – בינתיים. ראוי לציין כי הזינוק של 9% במחירי קורשבל ב-2024 היה גבוה יותר מקצב הצמיחה של כל אתר נופש שוויצרי באותה שנה, מה שמרמז כי הפער עשוי להצטמצם dmproperties.com.
עבור משקיעים, הבדלי המחירים האלו מתבטאים גם ב"כרטיסי כניסה" שונים: ניתן לרכוש דירת יוקרה במז'ב במחיר של דירה קטנה מאוד ב-1850. מי שמניעיו השקעתיים בלבד עשוי למצוא ערך במז'ב או באתרי סקי צרפתיים מתפתחים (פוטנציאל עלייה גבוה יותר באחוזים), אך המשיכה בקורשבל היא שמדובר בנכס איכותי ויציב – בדומה להחזקה בנכס במונקו לעומת עיר זולה יותר.
ביקוש ותמהיל רוכשים: כל ארבעת האתרים מושכים קונים עמידים מהעולם, אך עם הבדלים דקים:
קורשבל 1850 – מאוד בינלאומי; אירופאים בולטים (בריטים, בלגים, שווייצרים, עשירי צרפת), עניין משמעותי מהמזרח התיכון ואסיה, וקונים אמריקאיים הולכים ומתרבים investropa.cominvestropa.com. גם פופולרית היסטורית בקרב רוסים. הרוכשים כאן לעיתים קרובות מחפשים נכסי פרסטיז'ה ואינם מהססים לשלם מחיר פרמיה עבור היוקרה.
ואל ד'יזר – מסורתית יעד מועדף על השוק הבריטי היוקרתי והעשירים הצרפתים. מוניטין חזק לחובבי סקי רציניים (שטחים נרחבים למקצוענים) לצד בקתות יוקרתיות. פרופיל הרוכשים כאן אולי מעט יותר אירופי מזה של קורשבל, אך גם כאן ניכרת עלייה בקונים מחוץ לאירופה.
מז'ב – מושכת קהל עמיד יותר מעודן (פיתוחה החל על ידי משפחת רוטשילד כתגובה צרפתית לסנט מוריץ). רוכשים צרפתיים ושווצרים מאזור ז'נבה אוהבים את מז'ב בזכות הכפר האופנתי (קניות בוטיק, גסטרונומיה, בקצב רגוע יותר מאשר בקורשבל) ואורח החיים השנתי. פופולרית גם בקרב משפחות – לא רק על סקי אלא על החיים האלפיניים הכלליים (גולף, רכיבה על סוסים, פסטיבלי מוזיקה). קיימת נוכחות בינלאומית (בריטניה, בלגיה, אמריקאים/אסייתים מסוימים), אך לא מובחנת כמו בקורשבל.
ורבייה – מאוד בינלאומית; שילוב של בריטים (תואר כ“לונדון על השלג” בזכות ריבוי בריטים), פאן-אירופאים ועשירי העולם. החוק השווייצרי מתיר לזרים לרכוש בוורבייה (מכסות קנטון ואלה), ולכן ישנם בעלי נכסים לא-שוויצרים רבים, כולל סלבס וטייקוני עסקים. לאזור יש וייב צעיר יותר וספורטיבי – מפורסם בסקי אוף-פיסט וסצנת אפרה-סקי תוססת – אך עם הרבה רוכשים עמידים במיוחד. אתרי סקי שווייצריים כדוגמת ורבייה נהנים מיציבות הכלכלה השווייצרית ולעיתים גם מיתרונות מיסויים (יש רוכשים זרים שמעתיקים תושבות כדי ליהנות משיטת מס חד פעמית).
שוק השכירות ותשואות: גם בקורשבל וגם בוואל ד’יזר יש שווקי שכירות חזקים בחורף, אך קורשבל גובה תעריפים שבועיים גבוהים יותר בשל היוקרה והנוחיות שלה (מסעדות עילית ועוד). שאלי סקי-אין/אאוט בקורשבל 1850 יכול להיות מושכר ביותר משאלי דומה בוואל ד’יזר, לעיתים בפער של 20–30%, שמשקף את מעמדה של קורשבל. שוק השכירות של מג’ב עונתי מעט יותר (מצוין לחג המולד ולפברואר, שקט יותר בין לבין) ויש לו גם שוק השכרות לקיץ (גולף/חופשות). השכירות בורבייה דומות לקורשבל בשבועות השיא (שתיהן ברמת המחירים העליונה להשכרת סקי) – שאלי של 100 אלף יורו/שבוע בקורשבל עשוי להיות גם CHF 100 אלף/שבוע בורבייה. התשואות הנקיות בכל הנכסים היוקרתיים האלו נותרות נמוכות יחסית (~2–3%) כפי שמצוין בsnowonly.com. שימו לב שבאופן בולט, בעלות על נכסים באתרי סקי שווייצריים כוללת לעיתים הוצאות בעלות גבוהות יותר (מיסי עושר שנתיים קנטונליים, ושירותים יקרים יותר), ויש הגבלות נוקשות על השכרה (חלק מהבקתות שרכשתם ברישיון לשימוש עצמי לא תוכלו להשכירן בקלות). בצרפת, למעשה, תהליך השכירות פשוט יותר.
גובה האתר ואמינות שלג: קורשבל 1850 וואל ד’יזר שתיהן בגובה רב (1850 מטר וגם בוול–לה–דייל, כאשר הכפר הראשי של ואל ב-1800 מטר) עם טררנים לסקי עד 3,000+ מטר. המשמעות היא אמינות שלג גבוהה מאוד, ובזמן שהאקלים מתחמם, זו חוזקה קריטית – ולכן הן מובילות גם בעליית המחירים. מג’ב, בגובה 1100 מטר, מושפעת יותר משנים עם שלג מועט (למרות שהושקע בשלג מלאכותי). הכפר הראשי בורבייה כ-1500 מטר, עם סקי עד 3300 מטר במון פור, כך שגם שם אמינות השלג גבוהה. בולטת מגמת ה“פרימיום לגובה”: אתרים מעל 1500 מטר חוו צמיחה גבוהה יותר מהנמוכים investropa.com. זה עובד לטובת קורשבל, ואל ד’יזר וורבייה – וזו דאגה מסוימת לגבי מג’ב (אם כי כוח המשיכה בקיץ והאופי שלה מאזנים זאת).
אורח חיים ותשתיות: לכל אתר יש את ההצעה הייחודית שלו. קורשבל 1850 עוסקת בזוהר ונוחות – תוכלו לגלוש ישירות לעיירה, ואז לקנות בשאנל, לאכול במלון מפואר וליהנות מחיי לילה הכוללים מועדונים טרנדיים וגלריות אמנות. ואל ד’יזר משלבת גלישה עוצמתית עם סצנה כפרית חיה ופחות רשמית; ישנם הרבה שאלי יוקרה ואפילו כמה מלונות 5 כוכבים כיום, אך האווירה היא “יוקרה לחובבי סקי” יותר מאשר “יוקרה ראוותנית” של קורשבל. מג’ב מציעה מרכז כפר בסגנון ימי-ביניים מקסים, כרכרות סוסים ושילוב של יוקרה ואותנטיות – כמעט כמו “להיראות בכפר” (בדומה לסנט מוריץ) כמו הגלישה עצמה. זהו גם כפר חי ופועל כל השנה, עם אוכלוסיה קבועה נכבדה – מה שמושך את מי שמחפש קהילה אמיתית. ורבייה ידועה בחיי הלילה והאוף-פיסט – מאוד ספורטיבית ביום וחברתית מאוד בלילה. מעט פחות יוקרתית בקמעונאות (פחות חנויות מעצבים מקורשבל) אך עם שירותים ואירועים יוקרתיים (כמו פסטיבל המוזיקה של ורבייה).
מנקודת מבט של משקיע: השוואת קורשבל מול וורבייה היא לעיתים קרובות שאלה של העדפה בין מערכות צרפתיות לשווייצריות. יש המעדיפים את צרפת בזכות תהליך הרכישה הפשוט יותר ואי הגבלות על קניית נכס ע"י זרים, בנוסף לאורח החיים (שפה, אוכל, תרבות). אחרים מעדיפים את שווייץ בגלל היציבות, הפרטיות והיוקרה שלה (וכמה יתרונות פוטנציאליים של תושבות מס). במונחי השקעה גרידא, בשתיהן נרשמה צמיחה הונית משמעותית. יתרון אחד לקורשבל: אין מכסה על בעלות זרה, כך שנזילות הנכסים גבוהה – כל מיליארדר מכל מקום בעולם יכול לקנות נכס בקורשבל בחופשיות. בוורבייה, רישיונות קניה לזרים מוגבלים מדי שנה, מה שעלול להקטין את הנזילות (אם כי זה גם יוצר מגבלה בביקוש, ובאופן פרדוקסלי תומך במחירים).
תחזית השוואתית: כל אתרי הסקי המובילים האלה צפויים להמשיך להצליח. העלייה האחרונה של קורשבל מצביעה על כך שאולי תאתגר את האתרים השווייצריים מבחינת המחירים הגבוהים ביותר באירופה אם המגמה תמשיך. ואל ד'איזר עוברת שדרוגים (למשל, פרויקט יוקרה חדש וגדול "Le Coin de Val" בתכנון), מה שישמור עליה תחרותית. מחיריה המרוככים יחסית של מג'ב עשויים להפוך אותה לאטרקטיבית למשקיעים המבקשים יוקרה במחיר (יחסית) משתלם, ויש לה קהל צרפתי סופר-עשיר שומר אמונים המייצב אותה. וורבייה, עם הזוהר הבינלאומי וההיצע המוגבל (הכפר גם תחום גיאוגרפית), תישאר שוות ערך לקורשבל.
לסיכום, קורשבל 1850 בולטת אפילו בקרב האליטה: ניתן להשוות אותה אולי לסנט מוריץ או גשטאד ברמת היוקרתיות. בצרפת, קורשבל מספר אחת, עם ואל ד'איזר במקום השני ומג'ב במקום שלישי חזק (יש שיציינו את מריבל או שאמוני, אך אלו ברמת מחירים נמוכה יותר). באלפים בכלל, קורשבל היא אחת הבודדות שמסוגלת למשוך את עשירי העולם בהיקף דומה לזה של אתרי הסקי השווייצריים. זה מבשר טובות להשקעות בנדל"ן – מאגר הרוכשים רחב ומגוון מאוד. עבור אנשים בעלי הון גבוה ששוקלים בין הלוקיישנים הללו, פעמים רבות ההחלטה היא עניין של העדפה אישית: האלגנטיות הצרפתית של מג'ב, הסטייל הספורטיבי של ואל, התחושה הקוסמופוליטית של קורשבל, או האווירה ההדוניסטית של וורבייה. בהיבט השקעה בלבד, המומנטום של קורשבל והפתיחות של צרפת מעניקים לה יתרון מסוים ב-2025 ומעבר לכך.
תחזית 2026–2028: שוק הנדל"ן והגורמים המרכזיים
בעת מבט קדימה אל התקופה 2026–2028, התחזית לשוק הנדל"ן של קורשבל 1850 נותרת חיובית מאוד, עם כמה הסתייגויות ומגמות שראויות למעקב:
המשך צמיחה במחירים: כל הסימנים מצביעים על כך שערכי הנדל"ן בקורשבל ימשיכו לעלות בשנים הקרובות. ייתכן שהצמיחה השנתית לא תהיה חדה כמו הקפיצה של 9% שנרשמה ב-2024, אך גם תחזיות שמרניות מצביעות על עלייה שנתית של 3–5% באתרי הסקי היוקרתיים investropa.com. מספר גורמים תומכים בכך: היצע מוגבל ומתמשך, ביקוש בינלאומי גבוה, והפיכת האתר ליעד יוקרה אמיתי לכל ימות השנה. עד 2028, ייתכן שנראה כבר את רף המחיר העליון של צ’לטים אולטרה-יוקרתיים עובר את €35,000 למ"ר, במיוחד אם יירשמו עסקאות שיא חדשות. מהלך כזה יהפוך את קורשבל 1850 לאחת משוקי הנדל"ן לסקי היקרים בעולם, ויצמצם אולי את הפער לעומת אתרים כמו סנט מוריץ/גשטאד. האפקט המצטבר של אפילו 5% עלייה בשנה אומר שצ'לט ששווה היום 15 מיליון אירו עשוי להיות שווה כ-18 מיליון אירו ומעלה עד 2028, בהתאם למגמת הצמיחה investropa.com.
גורמים כלכליים גלובליים: יש לקחת בחשבון את המצב הכלכלי הרחב. נכון לשנת 2025, שיעורי הריבית באירופה התייצבו ואפילו התרככו (ריבית הפיקדון של ה-ECB סביב 2.5% לאחר הורדות) – מה ששיפר את נגישות המשכנתאותinvestropa.com. אם סביבה של ריביות נמוכות תימשך, או תרד עד 2026–2027, זה מספק דחיפה נוספת לרוכשי היוקרה שלוקחים מימון (חלקם עושים זאת מסיבות מינוף, גם אם לא צריכים בפועל). לעומת זאת, אם האינפלציה תזנק ותביא להעלאת ריבית, שוקי הנדל"ן הכלליים עלולים להתקרר – אך בדרך כלל נדל"ן יוקרה מוביל פחות רגיש לריבית (רוב הרוכשים משלמים במזומן). יציבות גיאופוליטית היא גורם נוסף: קורשבל נהנתה מהיותה יעד בטוח ומבוקש במהלך ההתאוששות מהקורונה ובזמן מתיחויות גיאופוליטיות. אם חוסר הוודאות הגלובלית יימשך, בעלי הון נטו לגוון השקעות לנדל"ן כמקלט בטוח, דבר שיכול להיטיב עם קורשבל. הסביבה הפוליטית בצרפת (למשל, שינויים אפשריים במיסוי עושר) גם היא שווה מעקב, אף שאין כרגע רמזים לשינויים דרמטיים. לסיכום, בהיעדר משבר פיננסי עולמי חריף, הרקע הכלכלי תומך בהמשך השקעות בנדל"ן יוקרה באלפים.
שינויים בדמוגרפיית הקונים: אנו צופים גלים חדשים של קונים בשנים הקרובות. במיוחד, קונים אסייתים (ובייחוד סינים) היו ברובם נעדרים בשנים 2020–2022 בשל מגבלות נסיעה; עם חזרת הנסיעות הבינלאומיות לשגרה, צפוי עניין רב יותר מאסיה. הפרופיל היוקרתי במיוחד של קורשבל מתאים למשקיעים אסייתים עמידים שמחפשים נדל"ן יוקרתי בחו"ל – תופעה שכבר הוזכרה ב-2025 ב-investropa.com. בדומה לכך, יתכן שתהיה עלייה במספר הקונים מהמזרח התיכון (למשל, מדינות המפרץ); בשנים האחרונות נרשמה עלייה במבקרים מקורשבל מהאמירויות, סעודיה וכו', במיוחד באוגוסט ובסביבת ראש השנה האזרחית. סגמנטים בינלאומיים אלה יוסיפו עומק לבריכת הביקוש. קונים אמריקאים צפויים להמשיך בנוכחות החזקה שלהם, במיוחד אם הדולר יישאר חזק יחסית לאירו (אם כי המטבע עלול להשתנות עד 2026–28). בנוסף לכך, יזמי טכנולוגיה צעירים וגמלאים מוקדמים (מהתחומים הטכנולוגיים/הפיננסיים) בוחרים יותר ויותר בנכסים שמבוססים על אורח חיים – בית סקי יוקרתי הוא חלק מהנרטיב הזה. ייתכן ונראה כי גיל הרוכשים הממוצע יורד מעט, עם יותר בשנות ה-40 לחייהם ולא בעיקר בשנות ה-50/60, ככל שעבודה מרחוק וצבירת עושר בגיל צעיר הופכות נפוצות יותר.
התמקדות שנתית ורווחה: עד 2028, קורשבל צפויה להשלים את השינוי שלה לאתר נופש של ארבע עונות אמיתי. צפו לראות עוד מתקני קיץ (אולי הארכת פעילות הרכבלים, מסלולי אופני הרים חדשים, ייתכן גם מגרש אימונים לגולף או אטרקציות אחרות באזור). חשיבות תחום הרווחה, כפי שצוינה, תמשיך ואף תתעצם – ייתכן שייפתחו באזור מרכזי ריטריט ובריאות ייעודיים (בסגנון אתרי ספא שווייצריים). כך מתרחבת האטרקטיביות של רכישת נכס שם גם מעבר לחובבי סקי. כפי שחוקרת של Knight Frank ציינה, בריאות ורווחה עוקפות כיום את הסקי כגורם המניע הראשי באורח החיים של רוכשי נדל"ן באלפיםdmproperties.com. לכן, נכסים שמותאמים לכך (עם מתקני ספא, שקט, חיבור לטבע) יהיו מבוקשים במיוחד. אנו עשויים גם לראות שוק נישה לchalets “עמידי אקלים” – כאלה שנבנים מחומרים ברי קיימא, עצמאות אנרגטית וכו', שאינם רק עונים לדרישות החוק אלא מציבים סטנדרט שהקונים הירוקים ביוקרה שואפים אליו.
מגבלות פוטנציאליות: אחד הגורמים שיש לשים לב אליהם הוא רמות המלאי – הן כל כך נמוכות שנפח המכירות עלול לרדת פשוט בשל מחסור במוכרים. אם המחירים יגיעו לשיאים חדשים, ייתכן שחלק מהבעלים יבחרו לממש רווחים (ובכך יגדילו את ההיצע), אך באותה מידה, רבים עשויים להחזיק בנכס מאחר שיש מעט השקעות אלטרנטיביות מהנות כמו שאלה קוטג'ים בקורשבל. אם נפחי העסקאות ירדו, מדדי המחירים עלולים להפוך לפחות חלקים (כמה עסקאות חריגות עשויות לעוות את הממוצעים). עם זאת, כל ירידה בפעילות קרוב לוודאי תשקף מחסור בהיצע, לא מחסור בביקוש, מה שאומר שהמחירים יישמרו או אף יעלו. מגבלה נוספת יכולה להיות רגולטורית: אם, באופן היפותטי, עד שנת 2028 צרפת תחליט להטיל מגבלות כלשהן על בעלות זרה (לא צפוי כרגע) או מסים חדשים על בתים יוקרתיים, הדבר עשוי למתן מעט את הביקוש. בנוסף, שינויי אקלים נותר אתגר כולל – אם מזג אוויר קיצוני יקצר משמעותית את החורפים לקראת סוף שנות ה-20, עלול להיות לכך אפקט על התפיסות (אם כי כפי שצוין, הגובה של קורשבל מעניק לה יתרון, ויש לה מערך נרחב של ייצור שלג מלאכותי). עד כה, תחזיות מגמות מצביעות על שלג מספק עד שנות ה-30 לאתרי סקי בגובה רב, אך זו נקודת מעקב לטווח ארוך.
השפעת הביד לאולימפיאדת החורף 2030: באמצע 2025, יש מומנטום חזק לכך שאולימפיאדת החורף 2030 תתקיים בצרפת (האלפים הצרפתיים), ייתכן שהאירועים יתפרסו על פני מספר אתרי סקי (לאחר שאיטליה תארח את 2026). אם צרפת תזכה רשמית באולימפיאדה של 2030 (ההחלטה צפויה סביב 2026), ניתן לצפות לגל עניין סביב 2027–2028 עם סיום פרויקטי תשתית ופניית תשומת הלב הגלובלית לאלפים. האולימפיאדה מובילה לעיתים קרובות לזינוק בביקוש לנדל"ן באזורים המארחים – לא רק ממשקיעים שמצפים להכנסות משכירות גבוהות יותר, אלא גם מאנשים עמידים שרוצים להיות חלק מרגש האירוע. לדוגמה, בקורטינה ד'אמפצו (איטליה) נרשמה עליית מחירים חדה מאז הוכרזה כמארחת לשנת 2026 ubs.com. קורשבל, שכבר משמשת כאתר אימוני אולימפיאדה, תהיה ללא ספק בסיס מרכזי ל-VIP במהלך המשחקים, אפילו אם האירועים יתקיימו במקומות אחרים, בשל מתקני היוקרה ומסלול הנחיתה שלה. לפיכך, התקופה שלפני 2030 עשויה להוסיף עוד כמה נקודות אחוז לצמיחת ערך הנדל"ן בקורשבל מעבר למגמה הבסיסית.
תחזית השכרה: תשואות השכרה צפויות להישאר מתונות, אך הכנסות מהשכרה עשויות לצמוח כאשר מחירי הלילה מטפסים (חלקית בשל אינפלציה, חלקית בשל היצע יוקרה מתרחב). לדוגמה, ב-2028 קוטג' יוקרתי עשוי לבקש יותר מ-€120 אלף לשבוע השנה החדשה. אם יתאגדו יותר שירותים (שף פרטי, ועוד), בעלי הנכס יוכלו לדרוש תעריפים גבוהים יותר. גם שוק ההשכרות לקיץ ימשיך להבשיל – וייתכן שיכפיל את גודלו לעומת היום אם המגמות הנוכחיות יימשכו, ובכך יגדיל מעט את התשואות השנתיות. חדירה של חברות ניהול השכרה מקצועיות (חלקן בבעלות מותגי אירוח יוקרתיים) עשויה גם להקל על תהליך ההשכרה, ולאפשר לבעלים להפיק הכנסה מהנכס כשהוא אינו בשימוש.
סיכום – חזון 2028: עד 2028, קורשבל 1850 צפויה להישאר הפסגה של הנדל"ן האלפיני בצרפת, עם מחירים שנשברו שיאים חדשים. אנו צופים קצב צמיחה בריא, אך רגוע יותר – אין התרסקות באופק על פי היסודות. שוק הנדל"ן באתר יאפיין יותר ויותר בצ'אלטים חדשניים, סצנה מפותחת לאורך כל השנה, וקהל לקוחות מכל קצוות העולם. הבעלות בקורשבל תמשיך להיות סמל סטטוס לא פחות משהיא השקעה. עבור משקיעים בעלי הון גבוה וקוני לייף-סטייל, העצה זהה: התמקדו במיקום ובאיכות פריים, החזיקו את הנכס בתקופות תנודה קצרות, ותיהנו גם מהנאה אישית וגם מהערכה פיננסית. כל עוד “שלג” ו”יוקרה” ממשיכים למשוך, שוק הנדל"ן של קורשבל 1850 צפוי לעידן זהב בשנים 2026–2028 ומעבר לכך, בתמיכת היצע נדיר, ביקוש יציב ומהמשיכה הנצחית של האלפים הצרפתיים.
ניתוח שוק 2025: מחירים, ביקוש, היצע ופרופיל הקונים
מחירי נדל"ן בשנת 2025: מחירי הנדל"ן בקורשבל 1850 גבוהים במיוחד וממשיכים לעלות. נכון לאמצע 2025, נכסים באיכות גבוהה בקורשבל מתחילים בסביבות €11,000–€14,000 למ"ר ועולים במהירות בלוקיישנים מובחרים investropa.com. מדדי הערכת שווי מראים כי צ'לטים יוקרתיים בקורשבל 1850 מגיעים באופן קבוע ל-€30,000 למ"ר ומעלה, כשהצ'לטים היוקרתיים ביותר מגיעים ל-€33,200 למ"ר בסגמנט העליון ביותר investropa.com. לשם השוואה, נתונים אלה עולים על אתרי נופש צרפתיים אחרים – אפילו ואל ד’יזר (אתר נופש מובחר נוסף) מדורג סביב €16,100 למ"ר ומגיע לשיאים של כ-€30,000 investropa.cominvestropa.com – דבר שמדגיש את היוקרה של קורשבל. מבחינת עלות מוחלטת, דירה בגודל 100 מ"ר ב-1850 עשויה לעלות בקלות €3–3.5 מיליון (כ-€35,000 למ"ר) snowonly.com, וצ'לטים פרטיים נמכרים באופן שגרתי בטווח שבין €10–€50 מיליון בהתאם לגודל, מיקום ואבזור.
צמיחת מחירים 2024–2025: השוק הפגין תנופת צמיחה מרשימה לקראת 2025. בשנת 2024, קורשבל 1850 הובילה את כל האלפים הצרפתיים עם עליית מחירים של 9%, הרבה מעל הממוצע האלפיני של כ-3% investropa.comdmproperties.com. קפיצה זו משקפת גל ביקוש שלאחר המגפה ואת המחסור המתמשך בנכסים ב-1850. לשם השוואה, אתרי נופש מובילים אחרים ראו צמיחה טובה אך נמוכה יותר (ואל ד'איזר עלייה של 5–7%, מג'ב עלייה של 4–6% בשנת 2024) investropa.com. העלייה החריגה במחירי קורשבל מיוחסת ל“היצע הדוק” – מעט מאוד נכסים חדשים מוגדרים למכירה מול קונים להוטים dmproperties.com. עם הכניסה ל-2025, המחירים ממשיכים במגמת עלייה, והתחזיות מצביעות על צמיחה של 3–7% בערך הנדל"ן באלפים ב-2025 בכלל investropa.com. צפוי כי קורשבל תגיע לצמרת התחום בשל הביקוש החריג. לסיכום, שוק 2025 מתאפיין במחירים גבוהים במיוחד ובדינמיקה מתמשכת של שוק מוכרים בקורשבל 1850.
ביקוש ודמוגרפיית קונים: הביקוש לנדל"ן בקורשבל הוא בינלאומי באמת ומונע בעיקר על ידי אנשים אמידים במיוחד. קונים בינלאומיים שולטים בשוק, כאשר עניין רב מגיע מבריטניה וארה"ב יחד עם קבוצה הולכת וגדלה של קונים אסייתייםinvestropa.cominvestropa.com. קונים אמריקאים הפכו לבולטים במיוחד בשנתיים האחרונות – במידה רבה בזכות דולר חזק (מה שהופך נכסים הנקובים ביורו לזולים יותר יחסית) – ושואפים לרכוש בקתות יוקרה באתרי הסקי המובילים כמו קורשבל וואל ד'יזר investropa.com. קונים בריטים נשארים פעילים מאוד למרות הברקזיט, ושומרים על הפופולריות רבת השנים של קורשבל בקרב האליטה הבריטית. יש גם עניין גובר מסין, סינגפור והונג קונג, כאשר עשירי אסיה מגלים את יוקרת ההחזקות באלפים investropa.com (נמשכים בזכות בתי הספר לסקי האיכותיים למשפחותיהם והיוקרה שבהשקעת לייפסטייל באלפים). היסטורית, קורשבל 1850 הייתה מגרש משחקים לאירופאים ולתושבי המזרח התיכון האמידים – ובמיוחד אוליגרכים רוסים ומיליארדרים היו שחקנים מרכזיים, שרכשו כמה מהבקתות המפוארות ביותר (עדיין ישנם רוסים שמחזיקים בנכסים כאן) businessinsider.combusinessinsider.com. גורמים גיאופוליטיים ציננו את ההשקעות הרוסיות החדשות לאחרונה, אך הפער התמלא על ידי אחרים (למשל אמריקאים). הקונה הטיפוסי בקורשבל ב-2025 הוא יחידת עושר גבוהה מאוד (UHNW) או משרד משפחתי המחפש בית נופש יוקרתי שישמש גם כהשקעה וגם כסמל סטטוס. החוסן והנזילות של הדמוגרפיה הזו מסייעים לשמירה על ביקוש גבוה גם בתקופות של תנודות כלכליות.
מגבלות היצע: אחת התכונות המגדירות את שוק קורשבל 1850 היא המגבלה החמורה של ההיצע. הנופש קטן ומוגבל גיאוגרפית – ממוקם על מדרון הר כאשר רוב הקרקע הניתנת לבנייה כבר תפוסה על ידי שאלטים, מלונות או יער/מסלולי סקי מוגנים. בנייה חדשה נדירה ומפוקחת בקפדנות על ידי הרשויות המקומיות (לשימור הסביבה האלפינית והאופי הבלעדי) investropa.com. בעצם, קורשבל אינה יכולה להתרחב או לפתח בהיקף רחב; כל תוספת נוטה להיות בוטיקית, יוקרתית או מחליפה מבנים ישנים. המשמעות היא שבכל זמן נתון, מספר הנכסים למכירה ב-1850 נמוך במיוחד (לעיתים רק קומץ שאלטים מוצעים בפומבי לשוק, אחרים נמכרים מחוץ לשוק). בעלי נכסים רבים מחזיקים בהם לטווח ארוך (חלק מהנכסים עוברים בירושה או בין חברים באופן פרטי). בסוף 2024, לדוגמה, ציינו סוכנים מקומיים פער בין מוכרים לרוכשים ב-1850 – חלק מהבעלים תימחרו שאלטים ישנים ברמות שיא בשל היעדר תחרות, מה שהוביל למשא ומתן ממושך יותר freespiritalpine.com. ובכל זאת, כל מה שהוא באמת יוקרתי ומתומחר נכון בדרך כלל נמכר מהר, מאחר שיש יותר רוכשים משאלטים זמינים. מחסור כרוני זה יוצר לחץ כלפי מעלה על המחירים – עודף הביקוש אינו מוצא מענה. המשמעות היא גם שהשוק בקורשבל מבודד במידת מה: גם אם הביקוש ייחלש קלות, המחסור יתמוך בערך הנכסים. לסיכום, בשנת 2025 נמצא שקורשבל 1850 מצויה במצב שבו הביקוש עולה בהרבה על ההיצע – מתכון להמשך מחירים גבוהים ומכירה מהירה של נכסים איכותיים.
מגמות בשאלטים ודירות יוקרה ב-2025
צ׳אלטים – יוקרה עליונה ומסורת אלפינית:צ׳אלטים הם סימן ההיכר של הנדל״ן בקורשבל 1850, ומגמות עדכניות מראות כי קונים מחפשים פינוק יוקרתי, מודרני ו"לפני כניסה" מאחורי חזית הצ׳אלט המסורתית. רבות מהנכסים הנחשקים ביותר הם צ׳אלטים חדישים או כאלה ששופצו לחלוטין לאחרונה, ומשלבים מראה חיצוני אותנטי אלפיני (עץ ישן, אבן וקווי גג צ׳אלט) עם פנים עכשווי. קונים בסגמנט העליון ב-2025 שמים דגש על צ׳אלטים עם כל מתקן ואבזור אפשרי: בריכות שחייה מקורות או ספא, מרכזי בריאות (סאונה, חמאם, חדר כושר), קולנוע פרטי, מרתפי יין, חניונים מחוממים וגישה ישירה על מגלשיים למסלולים. צ׳אלטים "חמישה כוכבים" מלאים כאלה משיגים את המחירים הגבוהים ביותר למ"ר ונמכרים לרוב במהירות בשוק. לעומת זאת, צ׳אלטים ישנים שדורשים שיפוץ בדרך כלל נתקלים באתגר תמחור – לאחרונה ישנן “התנגשויות בין מה שמבקשים המוכרים לבין מה שמוכנים הקונים להציע” על צ׳אלטים בני עשור או שניים שטרם שודרגו freespiritalpine.com. קונים מוכנים לשלם מחיר שיא על צ׳אלטים חדשים או משופצים לגמרי, אך אם הפנים מיושן או חסרים מתקני בריאות, הם מצפים כיום להנחה או מקום למיקוחfreespiritalpine.com. מגמה זו יוצרת הזדמנות: משקיעים המוכנים לשפץ נכס ישן יכולים להעלות את ערכו משמעותית. בסך הכול, הרף ל”צ׳אלט יוקרתי” ב-2025 גבוה במיוחד – עיצוב "אלפיני שיק" מודרני, חכמת בית חכם, ונוחות ברמת מלון הם הסטנדרט במגזר היוקרתי של 1850.
דירות – פרויקטים חדשים ומגורי שירות: בעוד הצ'אלטים גונבים את ההצגה, דירות יוקרה הפכו לחלק חשוב מהסצנה הנדל"נית בקורשבל, במיוחד באזורי 1650 (מוריון) ו-1550 (הכפר) וכמגורי סקי-אין/אאוט באזור 1850. בשנים האחרונות צצו פרויקטי דירות חדשות שמיועדים לרוכשים שמחפשים שילוב של יוקרה ונוחות. לדוגמה, פיתוחים כמו Sundance Lodge ו-Steamboat Lodge בקורשבל 1650 (צפויים להסתיים בסוף 2025) מציעים מתקני מלון 5 כוכבים – דמיינו שירותי קונסיירז', בריכות שחייה, ספא ומסעדות באתר – והכול במסגרת בעלות פרטית על דירה freespiritalpine.com. מגורים אלה נעים בין דירות 2 חדרים "נעל ונטוש" פרקטיות לדירות פנטהאוז מרווחות עם 5–6 חדרי שינה שיכולות להתחרות בצ'אלטים בגודל freespiritalpine.com. הרעיון הוא להציע חלופה לצ'אלט – כל היתרונות של סגנון החיים אבל עם פחות התעסקות תחזוקתית. נכסים כאלה זוכים לביקוש: רוכשים אוהבים את האפשרות לנהל דירה באופן מלא ואפילו להשכיר אותה כשאינם משתמשים בה (לחלק מהנכסים יש תכניות השכרה). מבחינה עיצובית, הטרנד בדירות דומה לזה של צ'אלטים: שימוש בחומרים מקומיים איכותיים (קורות עץ ישנות, קמינות אבן) בשילוב עיצוב אלפיני מודרני ונקי. חלונות פנורמיים גדולים, תקרות גבוהות, וחללים פתוחים שמנצלים את הנוף נפוצים מאוד. טרנד נוסף הוא חללים גמישים בדירות החדשות – חדרים שיכולים לשמש כחדרי שינה נוספים, משרד ביתי או חדר מדיה, בהתאם לצרכים של הבעלים (מענה לשהיות ארוכות ושילוב עבודה מרחוק). בקורשבל 1850 עצמה ההיצע של דירות מוגבל (הכפר הוא בעיקר צ'אלטים ומלונות), אך היכן שיש דירות, הן לרוב בבנייני צ'אלט בוטיקיים עם 4–10 דירות בלבד, לשמירה על פרטיות ויוקרה.
טרנדים באורח חיים ושירותים:"וולנס" (בריאות ואיכות חיים) עוקף את הסקי כעדיפות – זו מגמה בולטת בנדל"ן האלפיני dmproperties.com. בקורשבל, זה ניכר באופן שבו הצ'אלטים והדירות מעוצבים. רוכשים מעניקים היום ציון גבוה למתקני בריאות פנימיים ולאפשרות שימוש כל השנה. הרבה צ'אלטים חדשים או מחודשים כוללים חדרי ספא ייעודיים, אולמות יוגה או חדרי כושר, מתוך הכרה בכך שבעלים ואורחים עשויים לבלות זמן רב יותר במנוחה והתחדשות מאשר בגלישה על השלג. יזמים שמים לב גם ליעילות אנרגטית וטכנולוגיה – מתקינים בידוד מודרני, משאבות חום, חלונות משולשים וכו', הן כדי לעמוד בתקנות חדשות והן כדי למשוך רוכשי יוקרה אקולוגיים. מערכות בית חכם (שליטה בתאורה, חימום, אבטחה, ואפילו הדלקת הסאונה מראש) הן סטנדרט בנכסי יוקרה. בנוסף, אלמנטים של עיצוב בִּיוֹפִילִי – שילוב מרבי של טבע, אור טבעי ונופי ההרים – זוכים לביקוש, בהתאם לטרנד הבריאות.
בחזית האדריכלית, קורשבל שומרת על קודי עיצוב מחמירים במטרה לשמר את קסם הצ’לטים שלה, כך שמבחינה חיצונית המגמה היא אבולוציה ולא מהפכה. צ'לטים חדשים עדיין נראים כמו צ’לטים מסורתיים (גגות משופעים, חזיתות עץ), אך הם גדולים ומפוארים יותר מהבקתות הכפריות של פעם. חלק מה"צ'לטים" החדשים ביותר הם למעשה אחוזות מיניאטוריות (מעל 1,000 מ"ר), אך מוסווים בקפידה בעץ ואבן. הגידול המתמשך בחנויות יוקרה ומסעדות (עם יותר מ40 בוטיקים מעצבים ועשרות מסעדות שף ב-1850 voguebusiness.combusinessinsider.com) משלים את מגמת הנדל"ן – בעלי נכסים כיום מצפים לאקוסיסטם יוקרתי שלם. לסיכום, מגמות הנדל"ן בקורשבל 1850 לשנת 2025 מדגישות מתקני בריאות ברמה הגבוהה ביותר, עיצוב אלפיני מודרני ומגורים עתירי שירותים (בין אם בצ'לטים עם צוות מלא או במתחמים עם שירות מלא). השוק מגיב לרצון הרוכשים במקלט לכל השנה שמציע הרבה יותר מסתם מקום לישון בו אחרי הגלישה.
הזדמנויות השקעה ותשואות צפויות
פוטנציאל עליית ערך ההון: נדל"ן בקורשבל 1850 נחשב לעיתים קרובות כהשקעת בלו-צ'יפ, המציעה שמירה איתנה על ההון וצמיחה ארוכת טווח, ולא רווחים ספקולטיביים מהירים. ההיסטוריה מרשימה – ערכי הנדל"ן באלפים הצרפתיים עלו בכ-30% בממוצע מאז 2020 (כ-5.5% בשנה) investropa.cominvestropa.com, ואתרי הנופש היוקרתיים מובילים בביצועים, במיוחד מאז המגפה. במקרה של קורשבל, מחירי הנדל"ן בשנים האחרונות עלו בחדות (למשל, +9% רק ב-2024) investropa.com, וקובעים רף חדש. הציפייה קדימה היא שהקצב יתמתן, אך מומחים חוזים צמיחה מתונה של כ-3–7% בשנה בשוק האלפיני עד 2026 investropa.com. באזור אולטרה-יוקרתי כמו 1850, ניתן לצפות למחירים בקצה העליון של הטווח, כל עוד אין תנודות חריגות. המשמעות היא שצ'אלה בשווי 10 מיליון אירו כיום עשוי לעלות באופן אורגני ל-11–12 מיליון אירו תוך מספר שנים, רק מעליית הערך בשוק. בנוסף, פער ההיצע-ביקוש הייחודי לקורשבל מרמז כי תיתכן עליית ערך מעל הממוצע – בכל פעם שיש גל של רוכשים עשירים חדשים (נניח משווקים מתעוררים או כתוצאה מכלכלה חזקה), יש מקום לקפיצות מחירים בהינתן ההיצע הקבוע. למעשה, פוטנציאל הצמיחה ההונית נשאר חזק, והאסטרטגיה של לקנות ולהחזיק משתלמת. אפילו בטווח הארוך מאוד, נכסי יוקרה אלפיניים הראו עליות יציבות (למשל, שווי הצ'אלטים האיכותיים עלה בכ-33% בממוצע מאז 2008, והצמיחה הואצה לאחר 2020) investropa.com.
תשואות ודמי שכירות: משקיעים צריכים לקחת בחשבון כי התשואות (הכנסות) מהשכרת נכסים בקורשבל 1850 נמוכות יחסית מבחינה אחוזית, כפי שמקובל בשווקי יוקרה אולטרה-יוקרתיים. מכיוון שמחירי הרכישה גבוהים מאוד, ההכנסה מהשכרה, אף על פי שהיא גבוהה במספרים מוחלטים, מתורגמת לתשואה שנתית צנועה. תשואות שכירות נטו טיפוסיות נעות סביב 2–3% באתרי דגל כמו קורשבל snowonly.com. לשם השוואה, אזורים פחות יוקרתיים באלפים הצרפתיים יכולים להניב תשואה נטו של 4–4.5% snowonly.com, והממוצע הארצי בצרפת של תשואות שכירות (לכל סוגי הנכסים) הוא כ-6% mansion-properties.com. כלומר, משקיע בקורשבל לרוב יעדיף הערכת ערך הונית ושימוש עצמי על פני תשואה כספית גבוהה. למשל, נכס בשווי 5 מיליון אירו עשוי להכניס כ-200,000 אירו בשנה מהשכרה (אם מושכר בשבועות השיא); אחרי הוצאות, הרווח הנקי יהיה כ-150,000 אירו – שהם סביב 3% תשואה. אך מה שהמספרים האלו לא משקפים הוא גובה שכר הדירה והיכולת לקזז עלויות בעלות. בשבועות החורף המבוקשים (סילבסטר, חופשות בתי ספר), שכר דירה שבועי בצ'לטות מובילות יכול לעבור את 80,000–100,000 אירוbusinessinsider.com. גם דירות קטנות יוקרתיות יכולות להניב עשרות אלפי אירו לשבוע בעונה. אם הבעלים מוכן להשכיר את הנכס שלו, למשל, 8–10 שבועות בחורף ואולי עוד כמה שבועות בקיץ, הוא יכול לכסות חלק משמעותי מהוצאות שנתיות (צוות, תחזוקה, מסים) ואפילו להרוויח תוך כדי שהוא ממשיך ליהנות מהנכס בעצמו בחלק מהשנה.
כדאי גם לציין כי הביקוש להשכרה חזק מאוד בקורשבל בשבועות שבהם הבעלים פותחים את בתיהם. מומחי השכרת דירות באלפים מציינים כי צ'לטות במיקומים טובים מגיעות ל-70–90% תפוסה לאורך החורף (ואף לתוך הקיץ)snowonly.com. המעבר לתיירות כל השנה גורם לכך שיולי–אוגוסט תורמים כיום להכנסות משכירות (גם אם במחיר נמוך מהחורף). לפיכך, בעלים מתוחכם יכול להגיע לתפוסה כמעט מלאה בעונות השיא וליהנות מ-תשואה אפקטיבית טובה יותר. יש נכסים המנוהלים על ידי סוכנויות יוקרה או מפעילי טיולים, שמייעלים את התהליך.
אסטרטגיות הזדמנויות והשקעה: עבור משקיעים במיוחד, יש מספר כיוונים למקסם רווחים בקורשבל:
השבחות ושיפוצים: כפי שהוזכר, ניתן לעיתים לרכוש בצ'אלטים ישנים באזורים מעולים הדורשים מודרניזציה בהנחה יחסית קלה. השקעה בשיפוץ יוקרתי (עם שיפור יעילות אנרגטית ואבזור חדש) לא רק שמעלה משמעותית את ערך הנכס אלא גם את הכדאיות להשכרה שלו. לנוכח הרגולציה הדוחפת לבתים יעילים אנרגטית, שדרוגים כאלה גם "מגנים" על ההשקעה לטווח הרחוק.
החזר מע"מ בבניה חדשה: צרפת מציעה תמריץ משתלם לרוכשים התפתחותים חדשים באזורים תיירותיים. אם אתה רוכש נכס בבניה חדשה ומתחייב להשכיר אותו מרוהט עם שירותים ברמה מלונאית (כגון שירותי ניקיון, ארוחת בוקר) למספר שבועות בשנה, אתה זכאי להחזר של 20% מע"מ ממחיר הרכישה freespiritalpine.com. בהקשר של קורשבל, 20% מרכישת נכס בשווי מיליוני אירו הוא סכום משמעותי – מדובר בקפיצה מיידית בהון העצמי. רוכשים רבים של דירות חדשות בקורשבל 1650 למשל, מנצלים את המנגנון הזה, מממנים את המע"מ במהלך הבנייה ודורשים את ההחזר אחרי רכישה באמצעות רישום לתוכנית השכרה. כך משתפרת התשואה והזרם המזומנים, והתשואה מהשכרה הופכת לאטרקטיבית יותר בשנים הראשונות.
שיתופי שימוש: משקיעים מסוימים משתפים פעולה עם חברים או בני משפחה ורוכשים יחד צ'אלט (באופן לא פורמלי או דרך חברה בע"מ), וכך מתחלקים בשימוש ובעלויות. לנוכח המחירים הגבוהים, זה עשוי להיות פתרון יעיל, ועם תיאום נכון, כל צד נהנה גם מזמני שיא. ישנה מגמה מתפתחת של בעלות חלקית או מועדוני חברים יוקרתיים בנכסי סקי, המאפשרים לרכוש "מניות" בצ'אלט יוקרתי במיוחד (אם כי זה תחום חדש ויש לבדוק היטב את החוקיות).
ערך יחסי באזורים פחות מוכרים: אמנם קורשבל עצמה יקרה, אך משקיעים בוחנים לפעמים רכישה בפריפריה של קורשבל (למשל, קורשבל מוריון/1650, קורשבל וילג'/1550, או לה טניה הסמוכה). אזורים אלה נכללים באותו מתחם סקי ונהנים מהמוניטין של קורשבל, אך מחירי הנדל"ן נמוכים יותר. לדוגמה, כפרי לוויין בעמקי השלג עולים 50–70% פחות למ"ר בהשוואה ל-1850 investropa.cominvestropa.com, והתשואות מהשכרה (4%+ נטו) גבוהות לעיתים מאתרי היוקרה snowonly.com. החיסרון: עליית ערך איטית יותר וקהל שוכרים אחר, אך למשקיעים שמחפשים "אסטרטגיית השקעה" יש שמפצלים בין נבחרי פריים ואזורים מתפתחים.
לסיכום, תשואות צפויות בקורשבל 1850 נובעות משילוב של הכנסה שכירות מתונה וצמיחה הונית חזקה. רוכש בשנת 2025 יכול לצפות לעליות ערך שנתיות באחוזים חד־ספרתיים (שמתווספות לבסיס ערך גבוה מאוד) וכן ליכולת לקזז עלויות באמצעות שכירויות שמניבות אמנם רק אחוזים בודדים, אך מהוות סכום ניכר במונחים של יורו. לאור היסודות של שוק הנדל"ן בקורשבל, גם אסטרטגיה שמרנית של החזקה עד לשנת 2028 צפויה להניב תשואה כוללת גבוהה, בשקלול עליית ערך הנכס וכל דיבידנד שכירות שיתקבל. המפתח הוא לרכוש נכס איכותי (מבחינת מיקום ומפרט), כי נכסי יוקרה תמיד יהיו המבוקשים ביותר – מה שמבטיח נזילות גבוהה ותמחור פרמיום בעת היציאה מהשקעה. לצורך חיזוק הביטחון בשוק: ניתוחי מומחים מגדירים את מגמת הנדל"ן באלפים כ-“עולה באופן מובהק” ומדגישים שאתרי נופש מרכזיים כמו קורשבל נהנים מתשתית כלכלית חזקה ביותר גם קדימה investropa.cominvestropa.com.
רגולציה ומדיניות ממשלתית המשפיעה על נדל"ן
חוקי יעילות אנרגטית ("חוק האקלים"): שינוי מדיניות משמעותי המשפיע על הנדל"ן בצרפת הוא האיסור ההדרגתי על השכרת נכסים בדירוג אנרגטי נמוך. החל משנת 2025, דירות שדורגו בדרגת אנרגיה "G" לא יוכלו להיות מושכרות כחוק בצרפתmansion-properties.com. עד 2028, האיסור מתרחב גם לנכסים בדירוג "F", ובהמשך גם ל-"E" ב-2034. באתרי סקי באלפים, לא מעט שאלטות מסורתיות שנבנו לפני עשרות שנים עלולות להיכנס לקטגוריות הדירוג הנמוכות (בשל חלונות חד-שכבתיים, בידוד בלתי מספיק, מערכות חימום ישנות ועוד). לבעלי דירות בקורשבל, זה הפך לסוגיה בוערת: על מנת לשמור על פוטנציאל ההשכרה, יש לעדכן את הנכס לעמידה בתקן. כבר עתה אנו עדים ל"בריחה לאיכות" – כלומר קונים מתמקדים בשאלטים חדשים, מבודדים היטב, או כאלו שכבר שודרגו למערכות חימום ובידוד מודרניותinvestropa.cominvestropa.com. שאלטים ישנים בעלי דירוג נמוך נקלעים לשוק דו-שכבתי: או שהם נמכרים במחיר נמוך, או שלא נמכרים כלל, או שבעליהם משקיעים בשיפוצים (פאנלים סולאריים, משאבות חום, בידוד משופר) כדי להעלות את הדירוג. תקנות אלו, באופן די מפתיע, תומכות בעליית מחירים בנכסים איכותיים – כיוון שבתים שמקיימים את הדירוגים A/B הופכים ליקרים ומבוקשים אף יותר investropa.cominvestropa.com. בקורשבל 1850 שאלטים יוקרתיים רבים עברו שיפוץ להתקנת חלונות משולשים, חימום גיאותרמי ועוד, כדי להבטיח שיוכלו להמשיך להיות נכסי השכרה. בסך הכול, המדיניות הזו דוחפת את השוק לקיימות, מה ששפר בטווח הארוך את איכות המלאי ואף עולה בקנה אחד עם ערכי הקונים (רבים מקרב בעלי ההון אוהבים את שדרוגים ידידותיים לסביבה כחלק מהסטנדרט היוקרתי).
רגולציה על השכרות לטווח קצר: אזורים עתירי תיירות בצרפת מאזנים בין רווחיות ההשכרות לטווח קצר לבין צורכי הקהילה. בחלק מהעיירות האלפיניות (במיוחד הגדולות כמו שאמוני), הרשויות המקומיות הגבילו את מספר השכירות לתיירים או דרשו היתרים מיוחדים להפעלתן dmproperties.cominvestropa.com. שאמוני, לדוגמה, הטעילה מכסות על דירות נופש באזורים מסוימים במטרה לפנות דיור לתושבים מקומיים ולעובדים עונתיים. בעוד הגודל הקטן יותר של קורשבל והיותה אתר נופש ייעודי משמעם שטרם הוטלה מגבלה מחמירה (הכלכלה נשענת על השכרות), היא אינה חסינה לפיקוח רגולטורי. בעלי נכסים בקורשבל חייבים לרשום את הנכס שלהם אם הם משכירים לטווח קצר ולשלם מס תיירות. אם בעתיד יוחלטו חוקים – למשל, הגבלת מספר השבועות שניתן להשכיר נכס, או דרישה לסטטוס מגורים עיקריים על מנת להשכיר ללא הגבלה – הדבר עשוי להשפיע על חישובי ההשקעה. עם זאת, לאור הפרופיל של קורשבל 1850 (בעיקר בתי נופש יוקרתיים ותשתיות תיירות), כל מדיניות כזו צפויה להיות מדודה. ראוי לציין, שהגבלת היצע הנכסים להשכרה במקומות כמו שאמוני מובילה ליותר ביקוש (ולמחירים גבוהים יותר) לנכסים שכן זמיניםinvestropa.cominvestropa.com. אפקט דומה עשוי להתרחש בקורשבל: אם אי פעם תוגבל ההשכרה, הנכסים הבלעדיים שיישארו יזכו לביקוש אף גבוה יותר מתיירים אמידים. זהו תחום למעקב, אך נכון ל-2025, קורשבל עדיין שוק ידידותי מאוד להשכרות ללא מגבלות מקומיות ייחודיות על דירות נופש (למעט מה שנקבע בחוק הלאומי).
מיסים על בתים שניים: ממשלת צרפת והרשויות המקומיות הטילו מיסים שמיועדים לבעלי בתים שניים, הכוללים רבים מהמחזיקים בנכסים בקורשבל. צעדים אלה כוללים תוספת מס מגורים (taxe d’habitation) מוגדל באזורים שהוכרזו רשמית כסובלים ממחסור בדיור לתושבים המקומיים (zones tendues). מחוז סבואה של קורשבל התיר העלאה של עד 60% במסי הבתים השניים במקרים מסוימים. בנוסף, בחלק מהאתרים הפופולריים קיים מס על בתים ריקים שמטרתו להרתיע מהשארת נכסים ריקים. למעשה, כשמדובר בשאלי בשווי של מיליוני יורו, המיסים המקומיים הללו יחסית זניחים (תוספת של כמה אלפי יורו בשנה) ולא מנעו מרוכשים אמידיםinvestropa.com להיכנס לשוק. המשטר המס הלאומי בצרפת כולל היבטים ידידותיים למשקיעים: אין "מס רוכש זר" גורף, וצורפת אף שינתה ב-2018 את מס העושר כך שהוא מתמקד רק בנדל"ן (IFI – מס עושר נדל"ן) החל על שווי נדל"ן נטו מעל €1.3 מיליון בשיעור מתקדם של עד כ-1.5%. רוכשים מחו"ל לרוב פשוט לוקחים זאת בחשבון בעלות החזקת נכס בצרפת. על הכנסות שכירות, בעלי נכסים זרים משלמים מס הכנסה צרפתי (עם אמנות למניעת כפל מס), אך ניתן לקזז הוצאות, ותוכניות אטרקטיביות כמו LMNP (השכרה מרוהטת) מספקות טיפול מס מיטיב. מעבר לכך, קיימות הטבות מס על השכרה: הכנסות מהשכרה מרוהטת לרוב ניתנות לקיזוז באמצעות פחת והוצאות, ולעיתים יוצרים הכנסה חייבת מס נמוכה במיוחד על שאלי שמנוהל ביעילות. תמריץ נוסף קיים בבנייה חדשה – מע”מ (20%) ניתן להחזר אם הנכס מושכר עם שירותים, מה שמעלה משמעותית את התשואה freespiritalpine.com. בנוסף יש נקודות זיכוי ומענקים לשיפוצים ירוקים (בתוך מערך היוזמות הירוקות של צרפת). בסיכומו של דבר, הרגולציה בצרפת נחשבת יציבה ושקופה יחסיתmansion-properties.com. המשקיעים נהנים מהגנה משפטית חזקה (זכות הקניין מעוגנת עמוק) mansion-properties.com והמגמה הצרפתית לדחוף להשכרה בת-קיימא ככל הנראה תגדיל את ערך הנכסים העומדים בתקינה בטווח הארוך.
תקנות תכנון ובנייה מחמירות: הפיתוח בקורשבל 1850 מוסדר על ידי כללי תכנון מחמירים שמטרתם לשמור על הסביבה ההררית ועל האופי הבלעדי של האתר. חוק ההרים (Loi Montagne) ותוכניות עירוניות מקומיות מגבילים פיתוח בקנה מידה גדול, במיוחד מעל גבהים מסוימים. בפועל, המשמעות היא שהיתרי בנייה חדשים נדירים – הדגש הוא על שיקום מבנים קיימים ולא על התפשטות לקרקעות שלא נבנו קודם לכן investropa.com. מגבלות גובה מבטיחות כי הצ'אלטים יישארו בקנה מידה אנושי (ללא מגדלי מגורים), והנחיות עיצוביות שומרות על המראה הקלאסי של הצ'אלט. בנוסף, בניית מגורי נופש חדשים באלפים דורשת לעיתים קרובות להעניק תועלת כלשהי לקהילה (כמו יצירת חנייה או תמיכה בדיור לעובדים עונתיים) כתמורה. מדיניות אלו למעשה נועלות את המחסור בנדל"ן בקורשבל. עבור בעלי הנכסים, זו בשורה טובה כיוון שזה מונע פיתוח יתר שהיה עלול לדלל את שווי הנכסים או את קסם האתר. מצד שני, פרויקטי שיפוץ עלולים להיות יקרים ודורשים זמן רב בשל מכשולי רישוי – אך מרבית הרוכשים מתוך שכבת היוקרה מקבלים זאת כחלק מהבעלות על חלקת גן-עדן. יש לציין שבשווייץ התקנות אף מחמירות יותר (כמו הגבלת ה־Lex Weber על דירות נופש), ואילו בצרפת יש עדיין אפשרות לפתח, אך בצורה מבוקרת. מועצת קורשבל המקומית נדרשת לאזן בין קיימות סביבתית (סיכוני מפולות שלג, תחבורה, משאבי מים) לבין מעמדה כיעד תיירותי עולמי. שדרוגי התשתיות בשנים האחרונות (כמו מעליות חדשות) מלווים לרוב בהערכות סביבתיות, וככל שניתן, ממחזרים או משדרגים מתקנים קיימים ולא בונים חדשים.
לסיכום, המצב הרגולטורי ב־2025 עבור בעלי נדל"ן בקורשבל מאופיין בדגש על איכות ועמידה בדרישות: בתים חסכוניים באנרגיה, השכרה אחראית ופיתוח מבוקר. צעדים אלו, על אף שמסבכים את העניינים בעבור הבעלים, לרוב מגבירים את ערכו היוקרתי והארוך טווח של הנדל"ן בקורשבל. מומלץ לרוכשים לוודא שכל נכס שהם שוקלים עומד כבר בתקנים החדשים או שניתן לשדרגו בקלות – ולהיעזר במומחים מקומיים לייעול מיסוי ולהבנת כללי ההשכרה. חשוב לציין כי צרפת אינה מגבילה רוכשים זרים (אין הגבלות לאזרחים זרים), מה שמבטיח שהביקוש בקורשבל נותר רחב כתמיד, וכולל קונים מאירופה, אמריקה ואסיה.
דינמיקה עונתית והשפעתה על מחירים וזמינות
עונת השיא בחורף (עונה גבוהה): קורשבל 1850 היא ביסודה עיירת סקי, והחורף הוא הזמן שבו הכפר באמת מתעורר לחיים – יש לכך השלכות ישירות על השימוש והמחיר של נדל"ן. התקופה מדצמבר עד אפריל היא עונת השיא, כאשר חג המולד/שנה חדשה ופברואר (חופשות בתי ספר) הם נקודות השיא המובהקות. בזמנים אלו הביקוש למגורים מרקיע שחקים. בעלי שאלטים שמשכירים את הנכסים שלהם לרוב מרוויחים את עיקר ההכנסה השנתית תוך 2–3 שבועות חופשה בלבד. כתוצאה מכך, מחירי השכירות בחורף גבוהים במיוחד (למשל, €50,000+ לשבוע עבור שאלט יוקרה עם 4 חדרי שינה הוא דבר רגיל בשבוע השנה החדשה). גם הפעילות בשוק המכר עשויה לזנק בחורף, שכן מבקרים עשירים לעיתים מחליטים לרכוש לעצמם פיסת מקורשבל לאחר שחוו את אורח החיים. זה לא נדיר שסיורי נכסים ייערכו במקום בעונת השיא בעקבות שוכרים מוקסמים. עם זאת, המלאי למכירה בדרך כלל נמוך ביותר בחורף – בעלי נכסים רבים יעדיפו לדחות פרסום עד האביב/קיץ כדי לא להפריע להשכרות החורף הרווחיות או לזמן החופשה האישי. לכן החורף הוא הזמן שבו הקונים חווים את המוצר (את הנופש ולעיתים את הנכס עצמו כדיירים), אך העסקאות בפועל מסתיימות לעיתים קרובות בעונות המעבר.
אביב וסתיו (עונות שפל): בסוף אפריל, מעליות הסקי נסגרות וקורשבל נכנסת לשלב שקט. הפשרת השלגים באביב ועונת המעבר (מאי, יוני) מביאות לכך שרבות מהחנויות והמסעדות סגורות. באופן דומה, אחרי קיץ קצר, הסתיו (מסוף ספטמבר ועד נובמבר) נחשב לעונת שפל עם מינימום פעילות תיירותית. תקופות אלה היו מאז ומתמיד עונות רגועות באתר – זמן שבו בעלי שאלטים מבצעים שיפוצים או שדרוגים, הצוות יוצא לחופשות, והכפר מתמלא כוחות. מהבחינה השיווקית, עונת השפל היא הזמן שבו המלאי נוטה להיות הגבוה ביותר וקונים עשויים למצוא מעט יותר מקום למיקוח. מוכרים שמפרסמים בעונת השפל מודעים לכך שמספר הקונים קטן; אם יש להם עניין למכור, הם עלולים לתמחר מעט אטרקטיבי יותר. יחד עם זאת, כיוון שבעלי הנכסים בקורשבל בדרך כלל אינם לחוצים על מזומן, לא כדאי לצפות להנחות עונתיות קיצוניות – השוק לא מתנהג כמו מחירי שכירות עונתית שמתרוממים או צונחים בחדות. מחירי הנכסים אינם נופלים בקיץ/עונת שפל; לכל היותר, יש יותר מקום למיקוח או אפשרות לרכוש ללא תחרות על הנכס. ישנם קונים מנוסים שמכוונים את החיפוש שלהם לאביב: לאחר עונת סקי עמוסה, כמה בעלי נכסים עשויים לשקול למכור (במיוחד אם הנכס לא הושכר או נוצל כפי שציפו). כמו כן, לסוכנויות נדל"ן יש יותר זמן להקדיש ללקוחות בעונת השפל, דבר שיכול להעניק לרוכשים יותר תשומת לב ואפשרות לבדוק את השוק לעומק.
עונת הקיץ (עונת שיא משנית):הקיץ (יולי–אוגוסט) בקורשבל הפך לפופולרי מאוד כאשר הרי האלפים משווקים את עצמם כיעד לכל ימות השנה. אף שהקיץ אינו עמוס כמו החורף, הוא כבר אינו נחשב כמשני. משפחות וחובבי טבע מגיעים לטיולים רגליים, רכיבת אופני הרים, ריצות שטח, גולף (בקרבת מקום) ומנוחה אלפינית. האקלים נעים (ימים חמים, לילות קרירים) והנוף מרהיב, מה שהופך את קורשבל גם בקיץ למפלט הררי יוקרתי. למגמה זו יש מספר השפעות: השכירות בקיץ מהוות כיום מקור הכנסה משמעותי ורבים מהצ'אלטים והדירות מושכרים על בסיס שבועי לתיירים מאירופה, המזרח התיכון (שלעיתים קרובות מחפשים אקלים קריר יותר בקיץ) ומקומות נוספים. בשיא הקיץ שיעורי התפוסה בנכסים מבוקשים עשויים להגיע ל-70% ומעלה snowonly.com. דמי השכירות נמוכים מהחורף אך עדיין נאים – למשל, אותו צ'אלט שמושכר ב-€50,000 לשבוע בחורף עשוי להיות מושכר ב-€15,000–€20,000 לשבוע באוגוסט. עבור בעלי הנכסים, המשמעות היא שהנכס לא עומד ריק 8 חודשים בשנה; ניתן לנצל אותו או להרוויח ממנו ביותר עונות. מהבחינה התרבותית, הדימוי של קורשבל מתרחב כאתר נופש דו-עונתי, בדומה למג'ב או שאמוני. תשתיות כמו מעליות הפועלות בקיץ (לטיילים ולרוכבי אופניים) ואירועים כמו פסטיבלי מוזיקה או זיקוקים מושכים מבקרים. למעשה, ברחבי האלפים, דיווחו אתרי נופש על עלייה משמעותית בביקורי קיץ – בשאמוני חלה עלייה של 46% במכירות כרטיסי מעליות בקיץ תוך שנתיים dmproperties.com, ובקורשבל עצמה הנתונים עולים בהתמדה. הנוכחות לאורך כל השנה תומכת בערך הנכסים מכיוון שבעלים רואים שימושיות גדולה יותר (והכנסות פוטנציאליות) מההשקעה שלהם. זה גם מסייע לצמצם מעט את עונתיות העסקים, והכפר הופך לבר-קיימא יותר לאורך כל השנה.
השפעה על זמינות: מחזור העונות משפיע על מועד היציאה של נכסים לשוק. רבים מהמוכרים מעדיפים להתחיל למכור בסוף החורף או באביב (לאחר שנהנו מעונה אחרונה, או כדי לתפוס את מבקרי האביב), כדי שהעסקה תיסגר בקיץ לפני החורף הבא. באופן דומה, פרויקטים חדשים לרוב שואפים למסירה בסתיו, כך שהקונים יוכלו ליהנות מהנכס בעונת החורף. לכן, הסתיו מתאפיין בריבוי הסכמות וסגירות (למעשה משרדי הנוטריונים באלפים עסוקים במיוחד באוקטובר-נובמבר בסגירת עסקאות כדי שהקונים יקבלו מפתחות עד חג המולד). לגבי השכרות, בעלי נכסים נדרשים להחליט עד תחילת הסתיו אם ישכירו את השבועות המבוקשים או ישתמשו בנכס בעצמם, שכן סוכני השכרה מתחילים לשווק את צ'אלטים לחורף כבר בספטמבר עבור העונה הקרובה.
דינמיקת מחירים: ייתכן שאנשים מניחים שרכישה בחורף יקרה יותר בגלל הביקוש – אך בנדל"ן, המחירים בקורשבל יחסית קבועים לאורך כל העונות (בניגוד למלונות, מחירי הבתים לא מוכפלים בחורף). עם זאת, הערך הנתפס של נכס נמצא בשיאו בחורף: שאלה סקי נראית אטרקטיבית במיוחד כשהיא מוקפת בשלג ובפעילות תוססת. לעיתים זה מוביל למכירות מהירות במחיר המבוקש בחורף, בעוד שאותו נכס המוצג בעונה מתה עשוי לקבל הצעה נועזת יותר. במובן הזה, עשויה להתרחש רכישה "רגשית" בחורף – קונה מתאהב במקום בשיא האווירה ומשלם מחיר מלא. לעומת זאת, משקיע קפדן יעדיף לבדוק בקיץ כדי לבדוק אם מתגלות בעיות שמוסתרות בשלג החורפי (מצב הגג, גבולות הקרקע וכו'), ולנהל משא ומתן באווירה רגועה פחות.
מגמות שימוש – שהייה ארוכה יותר: שינוי עונתי נוסף הוא שבעלים (ושוכרים) מבלים תקופות ארוכות יותר בקורשבל מאשר בעבר. עליית העבודה מרחוק מאפשרת לחלק מהבעלים להגיע למספר חודשים – לדוג' מדצמבר ועד פברואר ברצף – במקום רק לשבוע חופשה. ייתכן שהם יעבדו מהשאלאה שלהם במהלך השבוע וישתמשו בהפסקות לגלישה, ומתייחסים אליה כאילו היא בית משני עיקרי. בדומה לכך, יש שמגיעים בקיץ לחודש של בריחה מהעיר. מגמה זו מטשטשת את הגבולות בין עונות ומגדילה למעשה את הביקוש לתכונות ביתיות ונוחות (משרדים ביתיים, אינטרנט אמין וכו' – קורשבל שיפרה בכך תשתית פס-סיב באזור). זה מחזק את הרעיון שקורשבל אינה רק אתר סקי חולף אלא יעד חיים אלפיני לאורך כל השנה.
לסיכום, העונתיות בקורשבל יוצרת מקצב מחזורי בשוק, כאשר החורף שולט הן בשימוש והן בהתרגשות, אך חשיבות הקיץ עולה. אמנם מחירי הנדל"ן עצמם לא קופצים בעונה, אך עיתוי המכירות, התפוסה וההיצע של נכסים – כולם עונתיים. משקיעים נבונים יתאימו את אסטרטגיותיהם ללוח השנה הזה: ייתכן שיבחרו לקנות באביב, לשדרג בעונה מתה, ולהרוויח מהשכרות בעונה החמה. הדחיפה להרחבת עונות התיירות (חורף וקיץ) בהדרגה מאזנת את המגרש, מה שהופך בסופו של דבר את הנכס לבעל ערך רב יותר, כיוון שהוא פעיל יותר לאורך השנה ומשולב בקהילה שאינה נסגרת מחצית מהזמן.
פיתוחי תשתיות וצמיחה בתיירות
שדרוגי תשתיות סקי: קורשבל ושלושת העמקים משקיעים ללא הרף בתשתיות הסקי שלהם, בהבנה שחווית סקי מודרנית ויעילה חיונית לשמירה על ערך הנכסים ולמשיכת מבקרים אמידים. אחד המוקדים האחרונים הוא הרכבל סליר ששופץ לחלוטין, שייפתח מחדש לחורף 2024/25 עם קרונות פנורמיים חדשים ונוחות מהודרת seecourchevel.com. סליר הוא רכבל חתימה (המעלה גולשים לגובה 2,700 מטר עם תצפית להרי המון בלאן), והשדרוג שלו מדגיש את המחויבות של אתר הנופש למתקנים ברמה הגבוהה ביותר. בנוסף, אזורי המתחילים ב-1850 שודרגו עם דרגנועים מקורים חדשים (מסועי סקי) שהחליפו מסועים ישנים, כדי לספק העלאה מקורה ונוחה לילדים ולמתחילים seecourchevel.com. בשנים האחרונות גם הורחבו מערכות ייצור השלג בקורשבל כדי להבטיח מסלולים ניתנים לגלישה מתחילת דצמבר ועד סוף אפריל, גם בשנים דלות שלג. לדוגמה, לקראת אליפות העולם בסקי 2023 (שהתקיימה בקורשבל-מריבל), הושקעו מיליונים בהכנת מסלולים, פיסט-בשרים חדשים ותותחי שלג כדי להבטיח תנאים ברמה עולמית. הקישוריות בתוך מתחם הסקי נותרת חסרת תחרות: קורשבל מחוברת באופן ישיר למריבל ולואל טורנס, ומיזמים עדכניים כמו רכבל אורל-סים קארון מ-2021 (בעמק הרביעי) חיזקו עוד יותר את "שלושת העמקים" כאזור גלישה אחד ענק snowonly.com. עבור בעלי נכסים, השדרוגים הללו משמעם איכות סקי עקבית וחוויית אירוח טובה יותר – כך שממשיכים להיות ביקושים גבוהים להשכרות וערך הנדל"ן הגבוה מוצדק.
שירותי יוקרה והתרחבות: השיפורים בהר ממשולבים בהתפתחויות בכפרי הנופש. קורשבל 1850 כבר מתגאה באחת מהקבוצות המרוכזות הגדולות ביותר של מלונות 5 כוכבים בעולם (מחוץ לערים הגדולות) businessinsider.com. זה כולל מוסדות ידועים כמו Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée ואחרים, שמפנקים את המבקרים ומעלים את יוקרת הנופש. באופן מרשים, בקורשבל (בכל הרמות) יש 7 מסעדות עם כוכב מישלן, המספר הגבוה ביותר באלפים businessinsider.com, המחזק את מעמדה כיעד קולינרי. המגמה היא לכיוון יוקרה חוויתית: פרויקטים חדשים משלבים לינה עם גלריות קניות יוקרתיות, מועדונים פרטיים ומרכזי בריאות. התפתחות בולטת היא מלון ה-Maya Collection החדש, מלון יוקרה אולטרה מתוכנן להיפתח בקורשבל עד דצמבר 2025 voguebusiness.com. בדומה לכך, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (החברה שמאחורי בתי הקזינו והמלונות המפוארים במונקו) מעורבת גם היא בקורשבל עם תכניות ללודג'ים יוקרתיים ופרויקטי אירוח עד 2026 voguebusiness.com. פרויקטים אלו מעידים על כך שמשקיעים מזרים הון לתשתיות התיירות של קורשבל, בציפייה לביקוש מתמשך. האתר גם מתכונן לחגוג את יום השנה ה-80 ב-2026/27, וככל הנראה יחנוך אז כמה מאותם מקומות חדשים ויארח אירועים נוצצים voguebusiness.com. עבור בעלי הנדל"ן, גל מפעילי היוקרה הוא בונוס: הוא מרחיב את האטרקטיביות של האתר (ומביא מבקרים עשירים חדשים שעשויים להפוך לרוכשי נכסים בעצמם) ומרענן כל הזמן את ההילה של קורשבל. הנוכחות של מותגים כמו לואי ויטון, דיור, קרטייה וכו', במחוז הקניות של קורשבל (שכולם מחזיקים שם בוטיקים) מוסיפה לתחושת הקוסמופוליטיות voguebusiness.com.
תחבורה ונגישות: הנגישות של קורשבל תמיד הייתה חלק מהמשיכה היוקרתית שלה. לאתר הנופש יש נמל תעופה פרטי לאליט (אלפורט) ממש מעל 1850, מהגבוהים באירופה, המאפשר למטוסים פרטיים קטנים ומסוקים לנחות ממש על המדרון businessinsider.com. המשמעות היא שאנשים חשובים ומפורסמים יכולים לטוס ישירות מפריז או ז'נבה לקורשבל, ולחסוך שעות של נסיעה ברכב. נמל האלפורט, המפורסם במסלול ההמראה הקצר והעולה שלו, משמש גם כאטרקציה תיירותית בחורף (הגולשים עוצרים לצפות במטוסים ממריאים ונוחתים) businessinsider.com. מבחינת תשתית תחבורה רחבה יותר, יש התפתחויות גדולות באזור: מסילת הרכבת המהירה ליון-טורינו הנבנית (שחלקה כולל תחנה בסן-ז'אן-דה-מוריין, כ-45 דקות נסיעה מקורשבל ברכב) צפויה להסתיים לקראת סוף העשור snowonly.com. עם סיום העבודות, זמן הנסיעה מפריז לאלפים הצרפתיים יתקצר משמעותית – ואולי יביא עוד מבקרים לסופי שבוע. דמיינו את האפשרות להגיע למוּטְיֶיה (עיירת העמק של קורשבל) ברכבת מפריז בכ-4 שעות בלבד; זה עשוי להפוך את קורשבל לנגישה יותר גם לקהל אירופי רחב יותר, כולל מי שמעדיף לא לטוס. בנוסף, שיפורים בכבישים המקומיים (המסלול ממוטייה לקורשבל עבר שדרוגים ותעלות משופרות במשך השנים) ממשיכים לשפר את הבטיחות ולהפחית עומסים בשבועות העומס. יחד, השדרוגים האלו מחזקים את המשיכה של קורשבל כיעד יוקרה נגיש, למרות מיקומה המבודד בהרים.
קיימות וסביבה: מתוך הכרה באיומים הכפולים של שינויי האקלים והעלייה בעלויות האנרגיה, רשויות קורשבל ומפעילי המעליות אימצו שדרוגים לקיימות. חברת Societé des 3 Vallées (S3V), שמנהלת את מעליות הסקי, מפעילה כיום 100% מהמעליות באמצעות אנרגיה מתחדשת (הידרואלקטרית וסולארית) seecourchevel.com. בשנת 2024 הם התקינו פאנלים סולאריים בתחנת הגונדולה Ariondaz בקורשבל מוריון כדי לייצר חשמל באתר, בכמות מספקת להפעלת רכבל מהאנרגיה הסולארית seecourchevel.com. הם גם השקיעו בכלי גישור שלג חסכוניים באנרגיה המונחים ב-GPS, המייעלים את מסלולי הגישור ומצמצמים את צריכת הדלק seecourchevel.com. בתחום פיתוח הנדל"ן, בנייה חדשה מבוצעת לפי תקני בידוד מחמירים וכוללת לעיתים קרובות חימום גיאותרמי או חימום סולארי לבריכות וכדומה. ממשלת האתר יישמה אמצעים כגון סבסוד שיפוץ אנרגטי למבנים ישנים. אפילו מדיניות קטנות, כמו חובת צמיגי חורף ברכבים כחוק במהלך העונה למען הבטיחות seecourchevel.com, מעידות על דגש על קיימות ובטיחות. מאמצים אלו מבטיחים שקורשבל תישאר קיימא כאזור סקי לטווח הארוך (ממתנים את השפעות האקלים) ומהווים נקודת מכירה למשקיעים בעלי מודעות סביבתית. בנוסף, קהל לקוחות עשיר שרגיש לאחריות סביבתית יעדיף אתר "ירוק" וכך גדלה האטרקטיביות של המקום. כל אלה מוסיפים ערך בלתי מוחשי לנדל"ן: אתר מנוהל היטב ובצורה בת-קיימא ישמור על מעמדו (וכך גם על הביקוש לנכסים בו) לשנים רבות קדימה.
אירועים ופרופיל גלובלי: כוכבה של קורשבל היה במלוא הדרו במהלך אליפות העולם בסקי אלפיני של FIS בפברואר 2023, שאורגנה במשותף עם מריבּל. אתר הסקי נהנה מחשיפה תקשורתית בינלאומית וניצל את ההזדמנות להציג את מתקניו (כולל איצטדיון סיום חדש ומעליות ששודרגו). הצלחת האירוע הדגימה את יכולתה של קורשבל לארח אירועים רחבי היקף, מה שמבשר טובות לתוכניות עתידיות כמו האולימפיאדה. אכן, האלפים הצרפתיים (כולל קורשבל) נחשבים מועמדים חזקים לאירוח אולימפיאדת החורף 2030, ורבים מצפים כי הם יזכו בכך voguebusiness.comvoguebusiness.com. ציפייה זו כבר האיצה פרויקטים שונים – למשל, מתוכנן עיצוב מחדש של ה"סנואו פרונט" בקורשבל 1850 ותחנת רכבל שנוס כדי לחדש את מרכז כפר הסקי לקראת אפשרות לאירוח האולימפיאדה voguebusiness.com. במידה שהאולימפיאדה תאושר, צפויה פריחה מיידית בהשקעות בתשתיות: שדרוג כבישים, הרחבת אפשרית של אירוח (אם כי בקורשבל כנראה באמצעות מתקנים זמניים בשל הגבלה על בניה קבועה), וטיפוח כללי. גם אם קורשבל לא תהיה אתר רשמי, היא צפויה לארח אורחים נכבדים או נבחרות לאימונים (כפי שעשתה באולימפיאדות קודמות), והעלייה בתיירות תהיה משמעותית. בנוסף, חגיגות ה-80 בשנים 2026/27 יכללו כנראה אירועים מיוחדים, אולי פתיחת מוזיאונים או אתרים תרבותיים חדשים שיחגגו את תפקידה החלוצי של קורשבל כאתר סקי שתוכנן מראש (הוקם ב-1946). השקעות תרבותיות כאלה מוסיפות עומק לאטרקטיביות של האתר מעבר לסקי.
*אתרי הנופש השווייצריים רשמו צמיחה ממוצעת של כ־3.5% בשנת 2024 dmproperties.com; וורבייה, כאחד מאתרי הפרמייר של שווייץ, כנראה חווה צמיחה דומה או מעט גבוהה יותר בשל הביקוש הרב.
צמיחת התיירות ותוכניות לעתיד: ההשפעה המשולבת של כל הגורמים הנ"ל משתקפת בנתוני התיירות: בעונת 2024/25, קורשבל רשמה כ-1.2 מיליון לילות אירוח, עלייה של 16% מעונת 2018 (לפני הקורונה)voguebusiness.com. מדובר בצמיחה מרשימה ליעד שכבר מבוסס וידוע. צמיחה זו היא חלק ממאמץ אסטרטגי לשווק את האתר לאורך כל השנה ובזירה הבינלאומית. משרד התיירות פונה לשווקים חדשים (למשל, בוצעה פנייה ממוקדת למבקרים מארה"ב, המזרח התיכון ואסיה באמצעות מסעות פרסום ושותפויות). הכנסת פסי הסקי Ikon ו-Epic (כרטיסי עונה עולמיים) המשלבים ימי גלישה בשלושת העמקים הפכה את הגישה לסקי הבינלאומי (במיוחד אמריקאים) לנוחה יותר בקורשבל, ורבים התאהבו במקום dmproperties.com. המתכננים באתר שמים דגש גם על איזון בין צמיחה לאקסקלוסיביות: בניגוד לאתרי סקי המוניים, קורשבל אינה שואפת להגדלה דרמטית של נפח הגולשים (מה שעלול להעמיס על הרכבלים והמסלולים). במקום זאת, מושם הדגש על שיפור איכות – למשל, חוויות טובות יותר, יותר פעילויות שאינן סקי (פארק מים Aquamotion, מזחלות כלבים, טיסות רחיפה ועוד) ושיפור השירותים (אפליקציות לשירותים לפי דרישה, סקי קונסיירז' וכו'). בדרך זו, קורשבל שומרת על מותג יוקרתי – מה שממשיך למשוך מבקרים (וקוני נכסים) עשירים. חשוב לציין כי הסינרגיה בין השקעה ציבורית (ברכבלים, כבישים, אירועים) להשקעה פרטית (במלונות, חנויות, שאטלים) יוצרת מעגל מחזק: האתר נשאר בחזית החדשנות והיוקרה, ולכן הנדל"ן כאן נשאר מבוקש במיוחד ברמה עולמית.
ניתוח השוואתי מול אתרי נופש אלפיניים אחרים (מג'ב, ואל ד'זיר, וורבייה)
קורשבל 1850 נזכרת לעיתים קרובות באותה נשימה עם קומץ אתרי נופש אלפיניים יוקרתיים. כדי לשים את שוק הנדל"ן שלה בפרספקטיבה, יש טעם להשוות נתונים ומאפיינים עיקריים עם ואל ד'יזר ומג'ב (המקבילות הצרפתיות שלה) ווורבייה (המתחרה השווייצרית הבכירה):
מחירים: המחירים בקורשבל 1850 נמצאים בשיא שוק הנדל"ן הצרפתי – זהו אתר הנופש הצרפתי היחיד שמתחרה בעקביות עם אתרי היוקרה השוויצריים מבחינת מחירinvestropa.com. המחירים הבכירים בואל ד'יזר קרובים מאחור (מתקרבים ל-€30,000 למ"ר עבור הנכסים הטובים ביותר) investropa.com, אך בממוצע קורשבל עדיין עוקפת אותה. מג'ב, על אף יוקרתה הרבה, מציגה רמות מחירים נמוכות יותר – בשל הגובה הנמוך יותר והמלאי המרובה של קרקעות זמינות לפיתוח (זוהי עיירה רחבה ומפוזרת). לדוגמה, בקתה אלגנטית שעשויה לעלות €5M במג'ב תעלה בקלות €8–€10M בקורשבל 1850. ורבייה בולטת כמתחרה ישירה מבחינת יוקרה ומחיר: כפי שמוצג, נכס פריים בורבייה מתחיל בסביבות CHF 22,100 (~€23,600) למ"ר ומגיע עמוק לתוך טווח ה-€30,000 ubs.comubs.com. למעשה, שווייץ מתהדרת בחמשת שווקי הסקי היקרים ביותר באלפים, כאשר סנט מוריץ ו-Gstaad לרוב מגיעות לכ-€40,000 למ"ר בנכסי עילית ubs.comubs.com. קורשבל 1850 עדיין נמצאת קצת מתחת לאלו – בינתיים. ראוי לציין כי הזינוק של 9% במחירי קורשבל ב-2024 היה גבוה יותר מקצב הצמיחה של כל אתר נופש שוויצרי באותה שנה, מה שמרמז כי הפער עשוי להצטמצם dmproperties.com.
עבור משקיעים, הבדלי המחירים האלו מתבטאים גם ב"כרטיסי כניסה" שונים: ניתן לרכוש דירת יוקרה במז'ב במחיר של דירה קטנה מאוד ב-1850. מי שמניעיו השקעתיים בלבד עשוי למצוא ערך במז'ב או באתרי סקי צרפתיים מתפתחים (פוטנציאל עלייה גבוה יותר באחוזים), אך המשיכה בקורשבל היא שמדובר בנכס איכותי ויציב – בדומה להחזקה בנכס במונקו לעומת עיר זולה יותר.
ביקוש ותמהיל רוכשים: כל ארבעת האתרים מושכים קונים עמידים מהעולם, אך עם הבדלים דקים:
קורשבל 1850 – מאוד בינלאומי; אירופאים בולטים (בריטים, בלגים, שווייצרים, עשירי צרפת), עניין משמעותי מהמזרח התיכון ואסיה, וקונים אמריקאיים הולכים ומתרבים investropa.cominvestropa.com. גם פופולרית היסטורית בקרב רוסים. הרוכשים כאן לעיתים קרובות מחפשים נכסי פרסטיז'ה ואינם מהססים לשלם מחיר פרמיה עבור היוקרה.
ואל ד'יזר – מסורתית יעד מועדף על השוק הבריטי היוקרתי והעשירים הצרפתים. מוניטין חזק לחובבי סקי רציניים (שטחים נרחבים למקצוענים) לצד בקתות יוקרתיות. פרופיל הרוכשים כאן אולי מעט יותר אירופי מזה של קורשבל, אך גם כאן ניכרת עלייה בקונים מחוץ לאירופה.
מז'ב – מושכת קהל עמיד יותר מעודן (פיתוחה החל על ידי משפחת רוטשילד כתגובה צרפתית לסנט מוריץ). רוכשים צרפתיים ושווצרים מאזור ז'נבה אוהבים את מז'ב בזכות הכפר האופנתי (קניות בוטיק, גסטרונומיה, בקצב רגוע יותר מאשר בקורשבל) ואורח החיים השנתי. פופולרית גם בקרב משפחות – לא רק על סקי אלא על החיים האלפיניים הכלליים (גולף, רכיבה על סוסים, פסטיבלי מוזיקה). קיימת נוכחות בינלאומית (בריטניה, בלגיה, אמריקאים/אסייתים מסוימים), אך לא מובחנת כמו בקורשבל.
ורבייה – מאוד בינלאומית; שילוב של בריטים (תואר כ“לונדון על השלג” בזכות ריבוי בריטים), פאן-אירופאים ועשירי העולם. החוק השווייצרי מתיר לזרים לרכוש בוורבייה (מכסות קנטון ואלה), ולכן ישנם בעלי נכסים לא-שוויצרים רבים, כולל סלבס וטייקוני עסקים. לאזור יש וייב צעיר יותר וספורטיבי – מפורסם בסקי אוף-פיסט וסצנת אפרה-סקי תוססת – אך עם הרבה רוכשים עמידים במיוחד. אתרי סקי שווייצריים כדוגמת ורבייה נהנים מיציבות הכלכלה השווייצרית ולעיתים גם מיתרונות מיסויים (יש רוכשים זרים שמעתיקים תושבות כדי ליהנות משיטת מס חד פעמית).
שוק השכירות ותשואות: גם בקורשבל וגם בוואל ד’יזר יש שווקי שכירות חזקים בחורף, אך קורשבל גובה תעריפים שבועיים גבוהים יותר בשל היוקרה והנוחיות שלה (מסעדות עילית ועוד). שאלי סקי-אין/אאוט בקורשבל 1850 יכול להיות מושכר ביותר משאלי דומה בוואל ד’יזר, לעיתים בפער של 20–30%, שמשקף את מעמדה של קורשבל. שוק השכירות של מג’ב עונתי מעט יותר (מצוין לחג המולד ולפברואר, שקט יותר בין לבין) ויש לו גם שוק השכרות לקיץ (גולף/חופשות). השכירות בורבייה דומות לקורשבל בשבועות השיא (שתיהן ברמת המחירים העליונה להשכרת סקי) – שאלי של 100 אלף יורו/שבוע בקורשבל עשוי להיות גם CHF 100 אלף/שבוע בורבייה. התשואות הנקיות בכל הנכסים היוקרתיים האלו נותרות נמוכות יחסית (~2–3%) כפי שמצוין בsnowonly.com. שימו לב שבאופן בולט, בעלות על נכסים באתרי סקי שווייצריים כוללת לעיתים הוצאות בעלות גבוהות יותר (מיסי עושר שנתיים קנטונליים, ושירותים יקרים יותר), ויש הגבלות נוקשות על השכרה (חלק מהבקתות שרכשתם ברישיון לשימוש עצמי לא תוכלו להשכירן בקלות). בצרפת, למעשה, תהליך השכירות פשוט יותר.
גובה האתר ואמינות שלג: קורשבל 1850 וואל ד’יזר שתיהן בגובה רב (1850 מטר וגם בוול–לה–דייל, כאשר הכפר הראשי של ואל ב-1800 מטר) עם טררנים לסקי עד 3,000+ מטר. המשמעות היא אמינות שלג גבוהה מאוד, ובזמן שהאקלים מתחמם, זו חוזקה קריטית – ולכן הן מובילות גם בעליית המחירים. מג’ב, בגובה 1100 מטר, מושפעת יותר משנים עם שלג מועט (למרות שהושקע בשלג מלאכותי). הכפר הראשי בורבייה כ-1500 מטר, עם סקי עד 3300 מטר במון פור, כך שגם שם אמינות השלג גבוהה. בולטת מגמת ה“פרימיום לגובה”: אתרים מעל 1500 מטר חוו צמיחה גבוהה יותר מהנמוכים investropa.com. זה עובד לטובת קורשבל, ואל ד’יזר וורבייה – וזו דאגה מסוימת לגבי מג’ב (אם כי כוח המשיכה בקיץ והאופי שלה מאזנים זאת).
אורח חיים ותשתיות: לכל אתר יש את ההצעה הייחודית שלו. קורשבל 1850 עוסקת בזוהר ונוחות – תוכלו לגלוש ישירות לעיירה, ואז לקנות בשאנל, לאכול במלון מפואר וליהנות מחיי לילה הכוללים מועדונים טרנדיים וגלריות אמנות. ואל ד’יזר משלבת גלישה עוצמתית עם סצנה כפרית חיה ופחות רשמית; ישנם הרבה שאלי יוקרה ואפילו כמה מלונות 5 כוכבים כיום, אך האווירה היא “יוקרה לחובבי סקי” יותר מאשר “יוקרה ראוותנית” של קורשבל. מג’ב מציעה מרכז כפר בסגנון ימי-ביניים מקסים, כרכרות סוסים ושילוב של יוקרה ואותנטיות – כמעט כמו “להיראות בכפר” (בדומה לסנט מוריץ) כמו הגלישה עצמה. זהו גם כפר חי ופועל כל השנה, עם אוכלוסיה קבועה נכבדה – מה שמושך את מי שמחפש קהילה אמיתית. ורבייה ידועה בחיי הלילה והאוף-פיסט – מאוד ספורטיבית ביום וחברתית מאוד בלילה. מעט פחות יוקרתית בקמעונאות (פחות חנויות מעצבים מקורשבל) אך עם שירותים ואירועים יוקרתיים (כמו פסטיבל המוזיקה של ורבייה).
מנקודת מבט של משקיע: השוואת קורשבל מול וורבייה היא לעיתים קרובות שאלה של העדפה בין מערכות צרפתיות לשווייצריות. יש המעדיפים את צרפת בזכות תהליך הרכישה הפשוט יותר ואי הגבלות על קניית נכס ע"י זרים, בנוסף לאורח החיים (שפה, אוכל, תרבות). אחרים מעדיפים את שווייץ בגלל היציבות, הפרטיות והיוקרה שלה (וכמה יתרונות פוטנציאליים של תושבות מס). במונחי השקעה גרידא, בשתיהן נרשמה צמיחה הונית משמעותית. יתרון אחד לקורשבל: אין מכסה על בעלות זרה, כך שנזילות הנכסים גבוהה – כל מיליארדר מכל מקום בעולם יכול לקנות נכס בקורשבל בחופשיות. בוורבייה, רישיונות קניה לזרים מוגבלים מדי שנה, מה שעלול להקטין את הנזילות (אם כי זה גם יוצר מגבלה בביקוש, ובאופן פרדוקסלי תומך במחירים).
תחזית השוואתית: כל אתרי הסקי המובילים האלה צפויים להמשיך להצליח. העלייה האחרונה של קורשבל מצביעה על כך שאולי תאתגר את האתרים השווייצריים מבחינת המחירים הגבוהים ביותר באירופה אם המגמה תמשיך. ואל ד'איזר עוברת שדרוגים (למשל, פרויקט יוקרה חדש וגדול "Le Coin de Val" בתכנון), מה שישמור עליה תחרותית. מחיריה המרוככים יחסית של מג'ב עשויים להפוך אותה לאטרקטיבית למשקיעים המבקשים יוקרה במחיר (יחסית) משתלם, ויש לה קהל צרפתי סופר-עשיר שומר אמונים המייצב אותה. וורבייה, עם הזוהר הבינלאומי וההיצע המוגבל (הכפר גם תחום גיאוגרפית), תישאר שוות ערך לקורשבל.
לסיכום, קורשבל 1850 בולטת אפילו בקרב האליטה: ניתן להשוות אותה אולי לסנט מוריץ או גשטאד ברמת היוקרתיות. בצרפת, קורשבל מספר אחת, עם ואל ד'איזר במקום השני ומג'ב במקום שלישי חזק (יש שיציינו את מריבל או שאמוני, אך אלו ברמת מחירים נמוכה יותר). באלפים בכלל, קורשבל היא אחת הבודדות שמסוגלת למשוך את עשירי העולם בהיקף דומה לזה של אתרי הסקי השווייצריים. זה מבשר טובות להשקעות בנדל"ן – מאגר הרוכשים רחב ומגוון מאוד. עבור אנשים בעלי הון גבוה ששוקלים בין הלוקיישנים הללו, פעמים רבות ההחלטה היא עניין של העדפה אישית: האלגנטיות הצרפתית של מג'ב, הסטייל הספורטיבי של ואל, התחושה הקוסמופוליטית של קורשבל, או האווירה ההדוניסטית של וורבייה. בהיבט השקעה בלבד, המומנטום של קורשבל והפתיחות של צרפת מעניקים לה יתרון מסוים ב-2025 ומעבר לכך.
תחזית 2026–2028: שוק הנדל"ן והגורמים המרכזיים
בעת מבט קדימה אל התקופה 2026–2028, התחזית לשוק הנדל"ן של קורשבל 1850 נותרת חיובית מאוד, עם כמה הסתייגויות ומגמות שראויות למעקב:
המשך צמיחה במחירים: כל הסימנים מצביעים על כך שערכי הנדל"ן בקורשבל ימשיכו לעלות בשנים הקרובות. ייתכן שהצמיחה השנתית לא תהיה חדה כמו הקפיצה של 9% שנרשמה ב-2024, אך גם תחזיות שמרניות מצביעות על עלייה שנתית של 3–5% באתרי הסקי היוקרתיים investropa.com. מספר גורמים תומכים בכך: היצע מוגבל ומתמשך, ביקוש בינלאומי גבוה, והפיכת האתר ליעד יוקרה אמיתי לכל ימות השנה. עד 2028, ייתכן שנראה כבר את רף המחיר העליון של צ’לטים אולטרה-יוקרתיים עובר את €35,000 למ"ר, במיוחד אם יירשמו עסקאות שיא חדשות. מהלך כזה יהפוך את קורשבל 1850 לאחת משוקי הנדל"ן לסקי היקרים בעולם, ויצמצם אולי את הפער לעומת אתרים כמו סנט מוריץ/גשטאד. האפקט המצטבר של אפילו 5% עלייה בשנה אומר שצ'לט ששווה היום 15 מיליון אירו עשוי להיות שווה כ-18 מיליון אירו ומעלה עד 2028, בהתאם למגמת הצמיחה investropa.com.
גורמים כלכליים גלובליים: יש לקחת בחשבון את המצב הכלכלי הרחב. נכון לשנת 2025, שיעורי הריבית באירופה התייצבו ואפילו התרככו (ריבית הפיקדון של ה-ECB סביב 2.5% לאחר הורדות) – מה ששיפר את נגישות המשכנתאותinvestropa.com. אם סביבה של ריביות נמוכות תימשך, או תרד עד 2026–2027, זה מספק דחיפה נוספת לרוכשי היוקרה שלוקחים מימון (חלקם עושים זאת מסיבות מינוף, גם אם לא צריכים בפועל). לעומת זאת, אם האינפלציה תזנק ותביא להעלאת ריבית, שוקי הנדל"ן הכלליים עלולים להתקרר – אך בדרך כלל נדל"ן יוקרה מוביל פחות רגיש לריבית (רוב הרוכשים משלמים במזומן). יציבות גיאופוליטית היא גורם נוסף: קורשבל נהנתה מהיותה יעד בטוח ומבוקש במהלך ההתאוששות מהקורונה ובזמן מתיחויות גיאופוליטיות. אם חוסר הוודאות הגלובלית יימשך, בעלי הון נטו לגוון השקעות לנדל"ן כמקלט בטוח, דבר שיכול להיטיב עם קורשבל. הסביבה הפוליטית בצרפת (למשל, שינויים אפשריים במיסוי עושר) גם היא שווה מעקב, אף שאין כרגע רמזים לשינויים דרמטיים. לסיכום, בהיעדר משבר פיננסי עולמי חריף, הרקע הכלכלי תומך בהמשך השקעות בנדל"ן יוקרה באלפים.
שינויים בדמוגרפיית הקונים: אנו צופים גלים חדשים של קונים בשנים הקרובות. במיוחד, קונים אסייתים (ובייחוד סינים) היו ברובם נעדרים בשנים 2020–2022 בשל מגבלות נסיעה; עם חזרת הנסיעות הבינלאומיות לשגרה, צפוי עניין רב יותר מאסיה. הפרופיל היוקרתי במיוחד של קורשבל מתאים למשקיעים אסייתים עמידים שמחפשים נדל"ן יוקרתי בחו"ל – תופעה שכבר הוזכרה ב-2025 ב-investropa.com. בדומה לכך, יתכן שתהיה עלייה במספר הקונים מהמזרח התיכון (למשל, מדינות המפרץ); בשנים האחרונות נרשמה עלייה במבקרים מקורשבל מהאמירויות, סעודיה וכו', במיוחד באוגוסט ובסביבת ראש השנה האזרחית. סגמנטים בינלאומיים אלה יוסיפו עומק לבריכת הביקוש. קונים אמריקאים צפויים להמשיך בנוכחות החזקה שלהם, במיוחד אם הדולר יישאר חזק יחסית לאירו (אם כי המטבע עלול להשתנות עד 2026–28). בנוסף לכך, יזמי טכנולוגיה צעירים וגמלאים מוקדמים (מהתחומים הטכנולוגיים/הפיננסיים) בוחרים יותר ויותר בנכסים שמבוססים על אורח חיים – בית סקי יוקרתי הוא חלק מהנרטיב הזה. ייתכן ונראה כי גיל הרוכשים הממוצע יורד מעט, עם יותר בשנות ה-40 לחייהם ולא בעיקר בשנות ה-50/60, ככל שעבודה מרחוק וצבירת עושר בגיל צעיר הופכות נפוצות יותר.
התמקדות שנתית ורווחה: עד 2028, קורשבל צפויה להשלים את השינוי שלה לאתר נופש של ארבע עונות אמיתי. צפו לראות עוד מתקני קיץ (אולי הארכת פעילות הרכבלים, מסלולי אופני הרים חדשים, ייתכן גם מגרש אימונים לגולף או אטרקציות אחרות באזור). חשיבות תחום הרווחה, כפי שצוינה, תמשיך ואף תתעצם – ייתכן שייפתחו באזור מרכזי ריטריט ובריאות ייעודיים (בסגנון אתרי ספא שווייצריים). כך מתרחבת האטרקטיביות של רכישת נכס שם גם מעבר לחובבי סקי. כפי שחוקרת של Knight Frank ציינה, בריאות ורווחה עוקפות כיום את הסקי כגורם המניע הראשי באורח החיים של רוכשי נדל"ן באלפיםdmproperties.com. לכן, נכסים שמותאמים לכך (עם מתקני ספא, שקט, חיבור לטבע) יהיו מבוקשים במיוחד. אנו עשויים גם לראות שוק נישה לchalets “עמידי אקלים” – כאלה שנבנים מחומרים ברי קיימא, עצמאות אנרגטית וכו', שאינם רק עונים לדרישות החוק אלא מציבים סטנדרט שהקונים הירוקים ביוקרה שואפים אליו.
מגבלות פוטנציאליות: אחד הגורמים שיש לשים לב אליהם הוא רמות המלאי – הן כל כך נמוכות שנפח המכירות עלול לרדת פשוט בשל מחסור במוכרים. אם המחירים יגיעו לשיאים חדשים, ייתכן שחלק מהבעלים יבחרו לממש רווחים (ובכך יגדילו את ההיצע), אך באותה מידה, רבים עשויים להחזיק בנכס מאחר שיש מעט השקעות אלטרנטיביות מהנות כמו שאלה קוטג'ים בקורשבל. אם נפחי העסקאות ירדו, מדדי המחירים עלולים להפוך לפחות חלקים (כמה עסקאות חריגות עשויות לעוות את הממוצעים). עם זאת, כל ירידה בפעילות קרוב לוודאי תשקף מחסור בהיצע, לא מחסור בביקוש, מה שאומר שהמחירים יישמרו או אף יעלו. מגבלה נוספת יכולה להיות רגולטורית: אם, באופן היפותטי, עד שנת 2028 צרפת תחליט להטיל מגבלות כלשהן על בעלות זרה (לא צפוי כרגע) או מסים חדשים על בתים יוקרתיים, הדבר עשוי למתן מעט את הביקוש. בנוסף, שינויי אקלים נותר אתגר כולל – אם מזג אוויר קיצוני יקצר משמעותית את החורפים לקראת סוף שנות ה-20, עלול להיות לכך אפקט על התפיסות (אם כי כפי שצוין, הגובה של קורשבל מעניק לה יתרון, ויש לה מערך נרחב של ייצור שלג מלאכותי). עד כה, תחזיות מגמות מצביעות על שלג מספק עד שנות ה-30 לאתרי סקי בגובה רב, אך זו נקודת מעקב לטווח ארוך.
השפעת הביד לאולימפיאדת החורף 2030: באמצע 2025, יש מומנטום חזק לכך שאולימפיאדת החורף 2030 תתקיים בצרפת (האלפים הצרפתיים), ייתכן שהאירועים יתפרסו על פני מספר אתרי סקי (לאחר שאיטליה תארח את 2026). אם צרפת תזכה רשמית באולימפיאדה של 2030 (ההחלטה צפויה סביב 2026), ניתן לצפות לגל עניין סביב 2027–2028 עם סיום פרויקטי תשתית ופניית תשומת הלב הגלובלית לאלפים. האולימפיאדה מובילה לעיתים קרובות לזינוק בביקוש לנדל"ן באזורים המארחים – לא רק ממשקיעים שמצפים להכנסות משכירות גבוהות יותר, אלא גם מאנשים עמידים שרוצים להיות חלק מרגש האירוע. לדוגמה, בקורטינה ד'אמפצו (איטליה) נרשמה עליית מחירים חדה מאז הוכרזה כמארחת לשנת 2026 ubs.com. קורשבל, שכבר משמשת כאתר אימוני אולימפיאדה, תהיה ללא ספק בסיס מרכזי ל-VIP במהלך המשחקים, אפילו אם האירועים יתקיימו במקומות אחרים, בשל מתקני היוקרה ומסלול הנחיתה שלה. לפיכך, התקופה שלפני 2030 עשויה להוסיף עוד כמה נקודות אחוז לצמיחת ערך הנדל"ן בקורשבל מעבר למגמה הבסיסית.
תחזית השכרה: תשואות השכרה צפויות להישאר מתונות, אך הכנסות מהשכרה עשויות לצמוח כאשר מחירי הלילה מטפסים (חלקית בשל אינפלציה, חלקית בשל היצע יוקרה מתרחב). לדוגמה, ב-2028 קוטג' יוקרתי עשוי לבקש יותר מ-€120 אלף לשבוע השנה החדשה. אם יתאגדו יותר שירותים (שף פרטי, ועוד), בעלי הנכס יוכלו לדרוש תעריפים גבוהים יותר. גם שוק ההשכרות לקיץ ימשיך להבשיל – וייתכן שיכפיל את גודלו לעומת היום אם המגמות הנוכחיות יימשכו, ובכך יגדיל מעט את התשואות השנתיות. חדירה של חברות ניהול השכרה מקצועיות (חלקן בבעלות מותגי אירוח יוקרתיים) עשויה גם להקל על תהליך ההשכרה, ולאפשר לבעלים להפיק הכנסה מהנכס כשהוא אינו בשימוש.
סיכום – חזון 2028: עד 2028, קורשבל 1850 צפויה להישאר הפסגה של הנדל"ן האלפיני בצרפת, עם מחירים שנשברו שיאים חדשים. אנו צופים קצב צמיחה בריא, אך רגוע יותר – אין התרסקות באופק על פי היסודות. שוק הנדל"ן באתר יאפיין יותר ויותר בצ'אלטים חדשניים, סצנה מפותחת לאורך כל השנה, וקהל לקוחות מכל קצוות העולם. הבעלות בקורשבל תמשיך להיות סמל סטטוס לא פחות משהיא השקעה. עבור משקיעים בעלי הון גבוה וקוני לייף-סטייל, העצה זהה: התמקדו במיקום ובאיכות פריים, החזיקו את הנכס בתקופות תנודה קצרות, ותיהנו גם מהנאה אישית וגם מהערכה פיננסית. כל עוד “שלג” ו”יוקרה” ממשיכים למשוך, שוק הנדל"ן של קורשבל 1850 צפוי לעידן זהב בשנים 2026–2028 ומעבר לכך, בתמיכת היצע נדיר, ביקוש יציב ומהמשיכה הנצחית של האלפים הצרפתיים.
סקירה כללית – קורשבל 1850 בשוק היוקרה של האלפים הצרפתיים: קורשבל 1850 היא היהלום שבכתר אתרי הסקי האלפיניים, ידועה בנדל"ן הסופר-אקסקלוסיבי ובאורח החיים המפואר שהיא מציעה. חלק מאזור שלושת העמקים (Trois Vallées), שהוא אזור הסקי הגדול בעולם, כפר ה-1850 של קורשבל שוכן בגובה 1,850 מטרים ומהווה זה מכבר מגנט למלכים, סלבריטאים ובעלי ממון עתק. נכסים כאן נחשבים ליוקרה עליונה, והאזור מתהדר בחלק מהנדל"ן היקר ביותר בצרפת knightfrank.com. לעיתים משווים את קורשבל 1850 לסן-טרופה של החורף, קורשבל 1850 מקרינה זוהר – מבוטיקים של מעצבים ומסעדות בעלות כוכבי מישלן ועד מדרכות מחוממות וגונדולות ממותגות Gucci. המיצוב היוקרתי הזה ממקם את קורשבל 1850 בפסגת שוק הנדל"ן היוקרתי באלפים הצרפתיים, כשלעיתים רק אתרי הסקי השוויצריים היקרים ביותר באירופה יכולים להתחרות בו. אכן, קורשבל היא כיום אתר הסקי היקר ביותר בצרפתubs.com, עדות לאטרקטיביות הגלובלית שלה ולהיצע המוגבל של שאלטים מובילים.
*אתרי הנופש השווייצריים רשמו צמיחה ממוצעת של כ־3.5% בשנת 2024 dmproperties.com; וורבייה, כאחד מאתרי הפרמייר של שווייץ, כנראה חווה צמיחה דומה או מעט גבוהה יותר בשל הביקוש הרב.
צמיחת התיירות ותוכניות לעתיד: ההשפעה המשולבת של כל הגורמים הנ"ל משתקפת בנתוני התיירות: בעונת 2024/25, קורשבל רשמה כ-1.2 מיליון לילות אירוח, עלייה של 16% מעונת 2018 (לפני הקורונה)voguebusiness.com. מדובר בצמיחה מרשימה ליעד שכבר מבוסס וידוע. צמיחה זו היא חלק ממאמץ אסטרטגי לשווק את האתר לאורך כל השנה ובזירה הבינלאומית. משרד התיירות פונה לשווקים חדשים (למשל, בוצעה פנייה ממוקדת למבקרים מארה"ב, המזרח התיכון ואסיה באמצעות מסעות פרסום ושותפויות). הכנסת פסי הסקי Ikon ו-Epic (כרטיסי עונה עולמיים) המשלבים ימי גלישה בשלושת העמקים הפכה את הגישה לסקי הבינלאומי (במיוחד אמריקאים) לנוחה יותר בקורשבל, ורבים התאהבו במקום dmproperties.com. המתכננים באתר שמים דגש גם על איזון בין צמיחה לאקסקלוסיביות: בניגוד לאתרי סקי המוניים, קורשבל אינה שואפת להגדלה דרמטית של נפח הגולשים (מה שעלול להעמיס על הרכבלים והמסלולים). במקום זאת, מושם הדגש על שיפור איכות – למשל, חוויות טובות יותר, יותר פעילויות שאינן סקי (פארק מים Aquamotion, מזחלות כלבים, טיסות רחיפה ועוד) ושיפור השירותים (אפליקציות לשירותים לפי דרישה, סקי קונסיירז' וכו'). בדרך זו, קורשבל שומרת על מותג יוקרתי – מה שממשיך למשוך מבקרים (וקוני נכסים) עשירים. חשוב לציין כי הסינרגיה בין השקעה ציבורית (ברכבלים, כבישים, אירועים) להשקעה פרטית (במלונות, חנויות, שאטלים) יוצרת מעגל מחזק: האתר נשאר בחזית החדשנות והיוקרה, ולכן הנדל"ן כאן נשאר מבוקש במיוחד ברמה עולמית.
ניתוח השוואתי מול אתרי נופש אלפיניים אחרים (מג'ב, ואל ד'זיר, וורבייה)
קורשבל 1850 נזכרת לעיתים קרובות באותה נשימה עם קומץ אתרי נופש אלפיניים יוקרתיים. כדי לשים את שוק הנדל"ן שלה בפרספקטיבה, יש טעם להשוות נתונים ומאפיינים עיקריים עם ואל ד'יזר ומג'ב (המקבילות הצרפתיות שלה) ווורבייה (המתחרה השווייצרית הבכירה):
מחירים: המחירים בקורשבל 1850 נמצאים בשיא שוק הנדל"ן הצרפתי – זהו אתר הנופש הצרפתי היחיד שמתחרה בעקביות עם אתרי היוקרה השוויצריים מבחינת מחירinvestropa.com. המחירים הבכירים בואל ד'יזר קרובים מאחור (מתקרבים ל-€30,000 למ"ר עבור הנכסים הטובים ביותר) investropa.com, אך בממוצע קורשבל עדיין עוקפת אותה. מג'ב, על אף יוקרתה הרבה, מציגה רמות מחירים נמוכות יותר – בשל הגובה הנמוך יותר והמלאי המרובה של קרקעות זמינות לפיתוח (זוהי עיירה רחבה ומפוזרת). לדוגמה, בקתה אלגנטית שעשויה לעלות €5M במג'ב תעלה בקלות €8–€10M בקורשבל 1850. ורבייה בולטת כמתחרה ישירה מבחינת יוקרה ומחיר: כפי שמוצג, נכס פריים בורבייה מתחיל בסביבות CHF 22,100 (~€23,600) למ"ר ומגיע עמוק לתוך טווח ה-€30,000 ubs.comubs.com. למעשה, שווייץ מתהדרת בחמשת שווקי הסקי היקרים ביותר באלפים, כאשר סנט מוריץ ו-Gstaad לרוב מגיעות לכ-€40,000 למ"ר בנכסי עילית ubs.comubs.com. קורשבל 1850 עדיין נמצאת קצת מתחת לאלו – בינתיים. ראוי לציין כי הזינוק של 9% במחירי קורשבל ב-2024 היה גבוה יותר מקצב הצמיחה של כל אתר נופש שוויצרי באותה שנה, מה שמרמז כי הפער עשוי להצטמצם dmproperties.com.
עבור משקיעים, הבדלי המחירים האלו מתבטאים גם ב"כרטיסי כניסה" שונים: ניתן לרכוש דירת יוקרה במז'ב במחיר של דירה קטנה מאוד ב-1850. מי שמניעיו השקעתיים בלבד עשוי למצוא ערך במז'ב או באתרי סקי צרפתיים מתפתחים (פוטנציאל עלייה גבוה יותר באחוזים), אך המשיכה בקורשבל היא שמדובר בנכס איכותי ויציב – בדומה להחזקה בנכס במונקו לעומת עיר זולה יותר.
ביקוש ותמהיל רוכשים: כל ארבעת האתרים מושכים קונים עמידים מהעולם, אך עם הבדלים דקים:
קורשבל 1850 – מאוד בינלאומי; אירופאים בולטים (בריטים, בלגים, שווייצרים, עשירי צרפת), עניין משמעותי מהמזרח התיכון ואסיה, וקונים אמריקאיים הולכים ומתרבים investropa.cominvestropa.com. גם פופולרית היסטורית בקרב רוסים. הרוכשים כאן לעיתים קרובות מחפשים נכסי פרסטיז'ה ואינם מהססים לשלם מחיר פרמיה עבור היוקרה.
ואל ד'יזר – מסורתית יעד מועדף על השוק הבריטי היוקרתי והעשירים הצרפתים. מוניטין חזק לחובבי סקי רציניים (שטחים נרחבים למקצוענים) לצד בקתות יוקרתיות. פרופיל הרוכשים כאן אולי מעט יותר אירופי מזה של קורשבל, אך גם כאן ניכרת עלייה בקונים מחוץ לאירופה.
מז'ב – מושכת קהל עמיד יותר מעודן (פיתוחה החל על ידי משפחת רוטשילד כתגובה צרפתית לסנט מוריץ). רוכשים צרפתיים ושווצרים מאזור ז'נבה אוהבים את מז'ב בזכות הכפר האופנתי (קניות בוטיק, גסטרונומיה, בקצב רגוע יותר מאשר בקורשבל) ואורח החיים השנתי. פופולרית גם בקרב משפחות – לא רק על סקי אלא על החיים האלפיניים הכלליים (גולף, רכיבה על סוסים, פסטיבלי מוזיקה). קיימת נוכחות בינלאומית (בריטניה, בלגיה, אמריקאים/אסייתים מסוימים), אך לא מובחנת כמו בקורשבל.
ורבייה – מאוד בינלאומית; שילוב של בריטים (תואר כ“לונדון על השלג” בזכות ריבוי בריטים), פאן-אירופאים ועשירי העולם. החוק השווייצרי מתיר לזרים לרכוש בוורבייה (מכסות קנטון ואלה), ולכן ישנם בעלי נכסים לא-שוויצרים רבים, כולל סלבס וטייקוני עסקים. לאזור יש וייב צעיר יותר וספורטיבי – מפורסם בסקי אוף-פיסט וסצנת אפרה-סקי תוססת – אך עם הרבה רוכשים עמידים במיוחד. אתרי סקי שווייצריים כדוגמת ורבייה נהנים מיציבות הכלכלה השווייצרית ולעיתים גם מיתרונות מיסויים (יש רוכשים זרים שמעתיקים תושבות כדי ליהנות משיטת מס חד פעמית).
שוק השכירות ותשואות: גם בקורשבל וגם בוואל ד’יזר יש שווקי שכירות חזקים בחורף, אך קורשבל גובה תעריפים שבועיים גבוהים יותר בשל היוקרה והנוחיות שלה (מסעדות עילית ועוד). שאלי סקי-אין/אאוט בקורשבל 1850 יכול להיות מושכר ביותר משאלי דומה בוואל ד’יזר, לעיתים בפער של 20–30%, שמשקף את מעמדה של קורשבל. שוק השכירות של מג’ב עונתי מעט יותר (מצוין לחג המולד ולפברואר, שקט יותר בין לבין) ויש לו גם שוק השכרות לקיץ (גולף/חופשות). השכירות בורבייה דומות לקורשבל בשבועות השיא (שתיהן ברמת המחירים העליונה להשכרת סקי) – שאלי של 100 אלף יורו/שבוע בקורשבל עשוי להיות גם CHF 100 אלף/שבוע בורבייה. התשואות הנקיות בכל הנכסים היוקרתיים האלו נותרות נמוכות יחסית (~2–3%) כפי שמצוין בsnowonly.com. שימו לב שבאופן בולט, בעלות על נכסים באתרי סקי שווייצריים כוללת לעיתים הוצאות בעלות גבוהות יותר (מיסי עושר שנתיים קנטונליים, ושירותים יקרים יותר), ויש הגבלות נוקשות על השכרה (חלק מהבקתות שרכשתם ברישיון לשימוש עצמי לא תוכלו להשכירן בקלות). בצרפת, למעשה, תהליך השכירות פשוט יותר.
גובה האתר ואמינות שלג: קורשבל 1850 וואל ד’יזר שתיהן בגובה רב (1850 מטר וגם בוול–לה–דייל, כאשר הכפר הראשי של ואל ב-1800 מטר) עם טררנים לסקי עד 3,000+ מטר. המשמעות היא אמינות שלג גבוהה מאוד, ובזמן שהאקלים מתחמם, זו חוזקה קריטית – ולכן הן מובילות גם בעליית המחירים. מג’ב, בגובה 1100 מטר, מושפעת יותר משנים עם שלג מועט (למרות שהושקע בשלג מלאכותי). הכפר הראשי בורבייה כ-1500 מטר, עם סקי עד 3300 מטר במון פור, כך שגם שם אמינות השלג גבוהה. בולטת מגמת ה“פרימיום לגובה”: אתרים מעל 1500 מטר חוו צמיחה גבוהה יותר מהנמוכים investropa.com. זה עובד לטובת קורשבל, ואל ד’יזר וורבייה – וזו דאגה מסוימת לגבי מג’ב (אם כי כוח המשיכה בקיץ והאופי שלה מאזנים זאת).
אורח חיים ותשתיות: לכל אתר יש את ההצעה הייחודית שלו. קורשבל 1850 עוסקת בזוהר ונוחות – תוכלו לגלוש ישירות לעיירה, ואז לקנות בשאנל, לאכול במלון מפואר וליהנות מחיי לילה הכוללים מועדונים טרנדיים וגלריות אמנות. ואל ד’יזר משלבת גלישה עוצמתית עם סצנה כפרית חיה ופחות רשמית; ישנם הרבה שאלי יוקרה ואפילו כמה מלונות 5 כוכבים כיום, אך האווירה היא “יוקרה לחובבי סקי” יותר מאשר “יוקרה ראוותנית” של קורשבל. מג’ב מציעה מרכז כפר בסגנון ימי-ביניים מקסים, כרכרות סוסים ושילוב של יוקרה ואותנטיות – כמעט כמו “להיראות בכפר” (בדומה לסנט מוריץ) כמו הגלישה עצמה. זהו גם כפר חי ופועל כל השנה, עם אוכלוסיה קבועה נכבדה – מה שמושך את מי שמחפש קהילה אמיתית. ורבייה ידועה בחיי הלילה והאוף-פיסט – מאוד ספורטיבית ביום וחברתית מאוד בלילה. מעט פחות יוקרתית בקמעונאות (פחות חנויות מעצבים מקורשבל) אך עם שירותים ואירועים יוקרתיים (כמו פסטיבל המוזיקה של ורבייה).
מנקודת מבט של משקיע: השוואת קורשבל מול וורבייה היא לעיתים קרובות שאלה של העדפה בין מערכות צרפתיות לשווייצריות. יש המעדיפים את צרפת בזכות תהליך הרכישה הפשוט יותר ואי הגבלות על קניית נכס ע"י זרים, בנוסף לאורח החיים (שפה, אוכל, תרבות). אחרים מעדיפים את שווייץ בגלל היציבות, הפרטיות והיוקרה שלה (וכמה יתרונות פוטנציאליים של תושבות מס). במונחי השקעה גרידא, בשתיהן נרשמה צמיחה הונית משמעותית. יתרון אחד לקורשבל: אין מכסה על בעלות זרה, כך שנזילות הנכסים גבוהה – כל מיליארדר מכל מקום בעולם יכול לקנות נכס בקורשבל בחופשיות. בוורבייה, רישיונות קניה לזרים מוגבלים מדי שנה, מה שעלול להקטין את הנזילות (אם כי זה גם יוצר מגבלה בביקוש, ובאופן פרדוקסלי תומך במחירים).
תחזית השוואתית: כל אתרי הסקי המובילים האלה צפויים להמשיך להצליח. העלייה האחרונה של קורשבל מצביעה על כך שאולי תאתגר את האתרים השווייצריים מבחינת המחירים הגבוהים ביותר באירופה אם המגמה תמשיך. ואל ד'איזר עוברת שדרוגים (למשל, פרויקט יוקרה חדש וגדול "Le Coin de Val" בתכנון), מה שישמור עליה תחרותית. מחיריה המרוככים יחסית של מג'ב עשויים להפוך אותה לאטרקטיבית למשקיעים המבקשים יוקרה במחיר (יחסית) משתלם, ויש לה קהל צרפתי סופר-עשיר שומר אמונים המייצב אותה. וורבייה, עם הזוהר הבינלאומי וההיצע המוגבל (הכפר גם תחום גיאוגרפית), תישאר שוות ערך לקורשבל.
לסיכום, קורשבל 1850 בולטת אפילו בקרב האליטה: ניתן להשוות אותה אולי לסנט מוריץ או גשטאד ברמת היוקרתיות. בצרפת, קורשבל מספר אחת, עם ואל ד'איזר במקום השני ומג'ב במקום שלישי חזק (יש שיציינו את מריבל או שאמוני, אך אלו ברמת מחירים נמוכה יותר). באלפים בכלל, קורשבל היא אחת הבודדות שמסוגלת למשוך את עשירי העולם בהיקף דומה לזה של אתרי הסקי השווייצריים. זה מבשר טובות להשקעות בנדל"ן – מאגר הרוכשים רחב ומגוון מאוד. עבור אנשים בעלי הון גבוה ששוקלים בין הלוקיישנים הללו, פעמים רבות ההחלטה היא עניין של העדפה אישית: האלגנטיות הצרפתית של מג'ב, הסטייל הספורטיבי של ואל, התחושה הקוסמופוליטית של קורשבל, או האווירה ההדוניסטית של וורבייה. בהיבט השקעה בלבד, המומנטום של קורשבל והפתיחות של צרפת מעניקים לה יתרון מסוים ב-2025 ומעבר לכך.
תחזית 2026–2028: שוק הנדל"ן והגורמים המרכזיים
בעת מבט קדימה אל התקופה 2026–2028, התחזית לשוק הנדל"ן של קורשבל 1850 נותרת חיובית מאוד, עם כמה הסתייגויות ומגמות שראויות למעקב:
המשך צמיחה במחירים: כל הסימנים מצביעים על כך שערכי הנדל"ן בקורשבל ימשיכו לעלות בשנים הקרובות. ייתכן שהצמיחה השנתית לא תהיה חדה כמו הקפיצה של 9% שנרשמה ב-2024, אך גם תחזיות שמרניות מצביעות על עלייה שנתית של 3–5% באתרי הסקי היוקרתיים investropa.com. מספר גורמים תומכים בכך: היצע מוגבל ומתמשך, ביקוש בינלאומי גבוה, והפיכת האתר ליעד יוקרה אמיתי לכל ימות השנה. עד 2028, ייתכן שנראה כבר את רף המחיר העליון של צ’לטים אולטרה-יוקרתיים עובר את €35,000 למ"ר, במיוחד אם יירשמו עסקאות שיא חדשות. מהלך כזה יהפוך את קורשבל 1850 לאחת משוקי הנדל"ן לסקי היקרים בעולם, ויצמצם אולי את הפער לעומת אתרים כמו סנט מוריץ/גשטאד. האפקט המצטבר של אפילו 5% עלייה בשנה אומר שצ'לט ששווה היום 15 מיליון אירו עשוי להיות שווה כ-18 מיליון אירו ומעלה עד 2028, בהתאם למגמת הצמיחה investropa.com.
גורמים כלכליים גלובליים: יש לקחת בחשבון את המצב הכלכלי הרחב. נכון לשנת 2025, שיעורי הריבית באירופה התייצבו ואפילו התרככו (ריבית הפיקדון של ה-ECB סביב 2.5% לאחר הורדות) – מה ששיפר את נגישות המשכנתאותinvestropa.com. אם סביבה של ריביות נמוכות תימשך, או תרד עד 2026–2027, זה מספק דחיפה נוספת לרוכשי היוקרה שלוקחים מימון (חלקם עושים זאת מסיבות מינוף, גם אם לא צריכים בפועל). לעומת זאת, אם האינפלציה תזנק ותביא להעלאת ריבית, שוקי הנדל"ן הכלליים עלולים להתקרר – אך בדרך כלל נדל"ן יוקרה מוביל פחות רגיש לריבית (רוב הרוכשים משלמים במזומן). יציבות גיאופוליטית היא גורם נוסף: קורשבל נהנתה מהיותה יעד בטוח ומבוקש במהלך ההתאוששות מהקורונה ובזמן מתיחויות גיאופוליטיות. אם חוסר הוודאות הגלובלית יימשך, בעלי הון נטו לגוון השקעות לנדל"ן כמקלט בטוח, דבר שיכול להיטיב עם קורשבל. הסביבה הפוליטית בצרפת (למשל, שינויים אפשריים במיסוי עושר) גם היא שווה מעקב, אף שאין כרגע רמזים לשינויים דרמטיים. לסיכום, בהיעדר משבר פיננסי עולמי חריף, הרקע הכלכלי תומך בהמשך השקעות בנדל"ן יוקרה באלפים.
שינויים בדמוגרפיית הקונים: אנו צופים גלים חדשים של קונים בשנים הקרובות. במיוחד, קונים אסייתים (ובייחוד סינים) היו ברובם נעדרים בשנים 2020–2022 בשל מגבלות נסיעה; עם חזרת הנסיעות הבינלאומיות לשגרה, צפוי עניין רב יותר מאסיה. הפרופיל היוקרתי במיוחד של קורשבל מתאים למשקיעים אסייתים עמידים שמחפשים נדל"ן יוקרתי בחו"ל – תופעה שכבר הוזכרה ב-2025 ב-investropa.com. בדומה לכך, יתכן שתהיה עלייה במספר הקונים מהמזרח התיכון (למשל, מדינות המפרץ); בשנים האחרונות נרשמה עלייה במבקרים מקורשבל מהאמירויות, סעודיה וכו', במיוחד באוגוסט ובסביבת ראש השנה האזרחית. סגמנטים בינלאומיים אלה יוסיפו עומק לבריכת הביקוש. קונים אמריקאים צפויים להמשיך בנוכחות החזקה שלהם, במיוחד אם הדולר יישאר חזק יחסית לאירו (אם כי המטבע עלול להשתנות עד 2026–28). בנוסף לכך, יזמי טכנולוגיה צעירים וגמלאים מוקדמים (מהתחומים הטכנולוגיים/הפיננסיים) בוחרים יותר ויותר בנכסים שמבוססים על אורח חיים – בית סקי יוקרתי הוא חלק מהנרטיב הזה. ייתכן ונראה כי גיל הרוכשים הממוצע יורד מעט, עם יותר בשנות ה-40 לחייהם ולא בעיקר בשנות ה-50/60, ככל שעבודה מרחוק וצבירת עושר בגיל צעיר הופכות נפוצות יותר.
התמקדות שנתית ורווחה: עד 2028, קורשבל צפויה להשלים את השינוי שלה לאתר נופש של ארבע עונות אמיתי. צפו לראות עוד מתקני קיץ (אולי הארכת פעילות הרכבלים, מסלולי אופני הרים חדשים, ייתכן גם מגרש אימונים לגולף או אטרקציות אחרות באזור). חשיבות תחום הרווחה, כפי שצוינה, תמשיך ואף תתעצם – ייתכן שייפתחו באזור מרכזי ריטריט ובריאות ייעודיים (בסגנון אתרי ספא שווייצריים). כך מתרחבת האטרקטיביות של רכישת נכס שם גם מעבר לחובבי סקי. כפי שחוקרת של Knight Frank ציינה, בריאות ורווחה עוקפות כיום את הסקי כגורם המניע הראשי באורח החיים של רוכשי נדל"ן באלפיםdmproperties.com. לכן, נכסים שמותאמים לכך (עם מתקני ספא, שקט, חיבור לטבע) יהיו מבוקשים במיוחד. אנו עשויים גם לראות שוק נישה לchalets “עמידי אקלים” – כאלה שנבנים מחומרים ברי קיימא, עצמאות אנרגטית וכו', שאינם רק עונים לדרישות החוק אלא מציבים סטנדרט שהקונים הירוקים ביוקרה שואפים אליו.
מגבלות פוטנציאליות: אחד הגורמים שיש לשים לב אליהם הוא רמות המלאי – הן כל כך נמוכות שנפח המכירות עלול לרדת פשוט בשל מחסור במוכרים. אם המחירים יגיעו לשיאים חדשים, ייתכן שחלק מהבעלים יבחרו לממש רווחים (ובכך יגדילו את ההיצע), אך באותה מידה, רבים עשויים להחזיק בנכס מאחר שיש מעט השקעות אלטרנטיביות מהנות כמו שאלה קוטג'ים בקורשבל. אם נפחי העסקאות ירדו, מדדי המחירים עלולים להפוך לפחות חלקים (כמה עסקאות חריגות עשויות לעוות את הממוצעים). עם זאת, כל ירידה בפעילות קרוב לוודאי תשקף מחסור בהיצע, לא מחסור בביקוש, מה שאומר שהמחירים יישמרו או אף יעלו. מגבלה נוספת יכולה להיות רגולטורית: אם, באופן היפותטי, עד שנת 2028 צרפת תחליט להטיל מגבלות כלשהן על בעלות זרה (לא צפוי כרגע) או מסים חדשים על בתים יוקרתיים, הדבר עשוי למתן מעט את הביקוש. בנוסף, שינויי אקלים נותר אתגר כולל – אם מזג אוויר קיצוני יקצר משמעותית את החורפים לקראת סוף שנות ה-20, עלול להיות לכך אפקט על התפיסות (אם כי כפי שצוין, הגובה של קורשבל מעניק לה יתרון, ויש לה מערך נרחב של ייצור שלג מלאכותי). עד כה, תחזיות מגמות מצביעות על שלג מספק עד שנות ה-30 לאתרי סקי בגובה רב, אך זו נקודת מעקב לטווח ארוך.
השפעת הביד לאולימפיאדת החורף 2030: באמצע 2025, יש מומנטום חזק לכך שאולימפיאדת החורף 2030 תתקיים בצרפת (האלפים הצרפתיים), ייתכן שהאירועים יתפרסו על פני מספר אתרי סקי (לאחר שאיטליה תארח את 2026). אם צרפת תזכה רשמית באולימפיאדה של 2030 (ההחלטה צפויה סביב 2026), ניתן לצפות לגל עניין סביב 2027–2028 עם סיום פרויקטי תשתית ופניית תשומת הלב הגלובלית לאלפים. האולימפיאדה מובילה לעיתים קרובות לזינוק בביקוש לנדל"ן באזורים המארחים – לא רק ממשקיעים שמצפים להכנסות משכירות גבוהות יותר, אלא גם מאנשים עמידים שרוצים להיות חלק מרגש האירוע. לדוגמה, בקורטינה ד'אמפצו (איטליה) נרשמה עליית מחירים חדה מאז הוכרזה כמארחת לשנת 2026 ubs.com. קורשבל, שכבר משמשת כאתר אימוני אולימפיאדה, תהיה ללא ספק בסיס מרכזי ל-VIP במהלך המשחקים, אפילו אם האירועים יתקיימו במקומות אחרים, בשל מתקני היוקרה ומסלול הנחיתה שלה. לפיכך, התקופה שלפני 2030 עשויה להוסיף עוד כמה נקודות אחוז לצמיחת ערך הנדל"ן בקורשבל מעבר למגמה הבסיסית.
תחזית השכרה: תשואות השכרה צפויות להישאר מתונות, אך הכנסות מהשכרה עשויות לצמוח כאשר מחירי הלילה מטפסים (חלקית בשל אינפלציה, חלקית בשל היצע יוקרה מתרחב). לדוגמה, ב-2028 קוטג' יוקרתי עשוי לבקש יותר מ-€120 אלף לשבוע השנה החדשה. אם יתאגדו יותר שירותים (שף פרטי, ועוד), בעלי הנכס יוכלו לדרוש תעריפים גבוהים יותר. גם שוק ההשכרות לקיץ ימשיך להבשיל – וייתכן שיכפיל את גודלו לעומת היום אם המגמות הנוכחיות יימשכו, ובכך יגדיל מעט את התשואות השנתיות. חדירה של חברות ניהול השכרה מקצועיות (חלקן בבעלות מותגי אירוח יוקרתיים) עשויה גם להקל על תהליך ההשכרה, ולאפשר לבעלים להפיק הכנסה מהנכס כשהוא אינו בשימוש.
סיכום – חזון 2028: עד 2028, קורשבל 1850 צפויה להישאר הפסגה של הנדל"ן האלפיני בצרפת, עם מחירים שנשברו שיאים חדשים. אנו צופים קצב צמיחה בריא, אך רגוע יותר – אין התרסקות באופק על פי היסודות. שוק הנדל"ן באתר יאפיין יותר ויותר בצ'אלטים חדשניים, סצנה מפותחת לאורך כל השנה, וקהל לקוחות מכל קצוות העולם. הבעלות בקורשבל תמשיך להיות סמל סטטוס לא פחות משהיא השקעה. עבור משקיעים בעלי הון גבוה וקוני לייף-סטייל, העצה זהה: התמקדו במיקום ובאיכות פריים, החזיקו את הנכס בתקופות תנודה קצרות, ותיהנו גם מהנאה אישית וגם מהערכה פיננסית. כל עוד “שלג” ו”יוקרה” ממשיכים למשוך, שוק הנדל"ן של קורשבל 1850 צפוי לעידן זהב בשנים 2026–2028 ומעבר לכך, בתמיכת היצע נדיר, ביקוש יציב ומהמשיכה הנצחית של האלפים הצרפתיים.
שדרוגי תשתיות סקי: קורשבל ושלושת העמקים משקיעים ללא הרף בתשתיות הסקי שלהם, בהבנה שחווית סקי מודרנית ויעילה חיונית לשמירה על ערך הנכסים ולמשיכת מבקרים אמידים. אחד המוקדים האחרונים הוא הרכבל סליר ששופץ לחלוטין, שייפתח מחדש לחורף 2024/25 עם קרונות פנורמיים חדשים ונוחות מהודרת seecourchevel.com. סליר הוא רכבל חתימה (המעלה גולשים לגובה 2,700 מטר עם תצפית להרי המון בלאן), והשדרוג שלו מדגיש את המחויבות של אתר הנופש למתקנים ברמה הגבוהה ביותר. בנוסף, אזורי המתחילים ב-1850 שודרגו עם דרגנועים מקורים חדשים (מסועי סקי) שהחליפו מסועים ישנים, כדי לספק העלאה מקורה ונוחה לילדים ולמתחילים seecourchevel.com. בשנים האחרונות גם הורחבו מערכות ייצור השלג בקורשבל כדי להבטיח מסלולים ניתנים לגלישה מתחילת דצמבר ועד סוף אפריל, גם בשנים דלות שלג. לדוגמה, לקראת אליפות העולם בסקי 2023 (שהתקיימה בקורשבל-מריבל), הושקעו מיליונים בהכנת מסלולים, פיסט-בשרים חדשים ותותחי שלג כדי להבטיח תנאים ברמה עולמית. הקישוריות בתוך מתחם הסקי נותרת חסרת תחרות: קורשבל מחוברת באופן ישיר למריבל ולואל טורנס, ומיזמים עדכניים כמו רכבל אורל-סים קארון מ-2021 (בעמק הרביעי) חיזקו עוד יותר את "שלושת העמקים" כאזור גלישה אחד ענק snowonly.com. עבור בעלי נכסים, השדרוגים הללו משמעם איכות סקי עקבית וחוויית אירוח טובה יותר – כך שממשיכים להיות ביקושים גבוהים להשכרות וערך הנדל"ן הגבוה מוצדק.
שירותי יוקרה והתרחבות: השיפורים בהר ממשולבים בהתפתחויות בכפרי הנופש. קורשבל 1850 כבר מתגאה באחת מהקבוצות המרוכזות הגדולות ביותר של מלונות 5 כוכבים בעולם (מחוץ לערים הגדולות) businessinsider.com. זה כולל מוסדות ידועים כמו Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée ואחרים, שמפנקים את המבקרים ומעלים את יוקרת הנופש. באופן מרשים, בקורשבל (בכל הרמות) יש 7 מסעדות עם כוכב מישלן, המספר הגבוה ביותר באלפים businessinsider.com, המחזק את מעמדה כיעד קולינרי. המגמה היא לכיוון יוקרה חוויתית: פרויקטים חדשים משלבים לינה עם גלריות קניות יוקרתיות, מועדונים פרטיים ומרכזי בריאות. התפתחות בולטת היא מלון ה-Maya Collection החדש, מלון יוקרה אולטרה מתוכנן להיפתח בקורשבל עד דצמבר 2025 voguebusiness.com. בדומה לכך, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (החברה שמאחורי בתי הקזינו והמלונות המפוארים במונקו) מעורבת גם היא בקורשבל עם תכניות ללודג'ים יוקרתיים ופרויקטי אירוח עד 2026 voguebusiness.com. פרויקטים אלו מעידים על כך שמשקיעים מזרים הון לתשתיות התיירות של קורשבל, בציפייה לביקוש מתמשך. האתר גם מתכונן לחגוג את יום השנה ה-80 ב-2026/27, וככל הנראה יחנוך אז כמה מאותם מקומות חדשים ויארח אירועים נוצצים voguebusiness.com. עבור בעלי הנדל"ן, גל מפעילי היוקרה הוא בונוס: הוא מרחיב את האטרקטיביות של האתר (ומביא מבקרים עשירים חדשים שעשויים להפוך לרוכשי נכסים בעצמם) ומרענן כל הזמן את ההילה של קורשבל. הנוכחות של מותגים כמו לואי ויטון, דיור, קרטייה וכו', במחוז הקניות של קורשבל (שכולם מחזיקים שם בוטיקים) מוסיפה לתחושת הקוסמופוליטיות voguebusiness.com.
תחבורה ונגישות: הנגישות של קורשבל תמיד הייתה חלק מהמשיכה היוקרתית שלה. לאתר הנופש יש נמל תעופה פרטי לאליט (אלפורט) ממש מעל 1850, מהגבוהים באירופה, המאפשר למטוסים פרטיים קטנים ומסוקים לנחות ממש על המדרון businessinsider.com. המשמעות היא שאנשים חשובים ומפורסמים יכולים לטוס ישירות מפריז או ז'נבה לקורשבל, ולחסוך שעות של נסיעה ברכב. נמל האלפורט, המפורסם במסלול ההמראה הקצר והעולה שלו, משמש גם כאטרקציה תיירותית בחורף (הגולשים עוצרים לצפות במטוסים ממריאים ונוחתים) businessinsider.com. מבחינת תשתית תחבורה רחבה יותר, יש התפתחויות גדולות באזור: מסילת הרכבת המהירה ליון-טורינו הנבנית (שחלקה כולל תחנה בסן-ז'אן-דה-מוריין, כ-45 דקות נסיעה מקורשבל ברכב) צפויה להסתיים לקראת סוף העשור snowonly.com. עם סיום העבודות, זמן הנסיעה מפריז לאלפים הצרפתיים יתקצר משמעותית – ואולי יביא עוד מבקרים לסופי שבוע. דמיינו את האפשרות להגיע למוּטְיֶיה (עיירת העמק של קורשבל) ברכבת מפריז בכ-4 שעות בלבד; זה עשוי להפוך את קורשבל לנגישה יותר גם לקהל אירופי רחב יותר, כולל מי שמעדיף לא לטוס. בנוסף, שיפורים בכבישים המקומיים (המסלול ממוטייה לקורשבל עבר שדרוגים ותעלות משופרות במשך השנים) ממשיכים לשפר את הבטיחות ולהפחית עומסים בשבועות העומס. יחד, השדרוגים האלו מחזקים את המשיכה של קורשבל כיעד יוקרה נגיש, למרות מיקומה המבודד בהרים.
קיימות וסביבה: מתוך הכרה באיומים הכפולים של שינויי האקלים והעלייה בעלויות האנרגיה, רשויות קורשבל ומפעילי המעליות אימצו שדרוגים לקיימות. חברת Societé des 3 Vallées (S3V), שמנהלת את מעליות הסקי, מפעילה כיום 100% מהמעליות באמצעות אנרגיה מתחדשת (הידרואלקטרית וסולארית) seecourchevel.com. בשנת 2024 הם התקינו פאנלים סולאריים בתחנת הגונדולה Ariondaz בקורשבל מוריון כדי לייצר חשמל באתר, בכמות מספקת להפעלת רכבל מהאנרגיה הסולארית seecourchevel.com. הם גם השקיעו בכלי גישור שלג חסכוניים באנרגיה המונחים ב-GPS, המייעלים את מסלולי הגישור ומצמצמים את צריכת הדלק seecourchevel.com. בתחום פיתוח הנדל"ן, בנייה חדשה מבוצעת לפי תקני בידוד מחמירים וכוללת לעיתים קרובות חימום גיאותרמי או חימום סולארי לבריכות וכדומה. ממשלת האתר יישמה אמצעים כגון סבסוד שיפוץ אנרגטי למבנים ישנים. אפילו מדיניות קטנות, כמו חובת צמיגי חורף ברכבים כחוק במהלך העונה למען הבטיחות seecourchevel.com, מעידות על דגש על קיימות ובטיחות. מאמצים אלו מבטיחים שקורשבל תישאר קיימא כאזור סקי לטווח הארוך (ממתנים את השפעות האקלים) ומהווים נקודת מכירה למשקיעים בעלי מודעות סביבתית. בנוסף, קהל לקוחות עשיר שרגיש לאחריות סביבתית יעדיף אתר "ירוק" וכך גדלה האטרקטיביות של המקום. כל אלה מוסיפים ערך בלתי מוחשי לנדל"ן: אתר מנוהל היטב ובצורה בת-קיימא ישמור על מעמדו (וכך גם על הביקוש לנכסים בו) לשנים רבות קדימה.
אירועים ופרופיל גלובלי: כוכבה של קורשבל היה במלוא הדרו במהלך אליפות העולם בסקי אלפיני של FIS בפברואר 2023, שאורגנה במשותף עם מריבּל. אתר הסקי נהנה מחשיפה תקשורתית בינלאומית וניצל את ההזדמנות להציג את מתקניו (כולל איצטדיון סיום חדש ומעליות ששודרגו). הצלחת האירוע הדגימה את יכולתה של קורשבל לארח אירועים רחבי היקף, מה שמבשר טובות לתוכניות עתידיות כמו האולימפיאדה. אכן, האלפים הצרפתיים (כולל קורשבל) נחשבים מועמדים חזקים לאירוח אולימפיאדת החורף 2030, ורבים מצפים כי הם יזכו בכך voguebusiness.comvoguebusiness.com. ציפייה זו כבר האיצה פרויקטים שונים – למשל, מתוכנן עיצוב מחדש של ה"סנואו פרונט" בקורשבל 1850 ותחנת רכבל שנוס כדי לחדש את מרכז כפר הסקי לקראת אפשרות לאירוח האולימפיאדה voguebusiness.com. במידה שהאולימפיאדה תאושר, צפויה פריחה מיידית בהשקעות בתשתיות: שדרוג כבישים, הרחבת אפשרית של אירוח (אם כי בקורשבל כנראה באמצעות מתקנים זמניים בשל הגבלה על בניה קבועה), וטיפוח כללי. גם אם קורשבל לא תהיה אתר רשמי, היא צפויה לארח אורחים נכבדים או נבחרות לאימונים (כפי שעשתה באולימפיאדות קודמות), והעלייה בתיירות תהיה משמעותית. בנוסף, חגיגות ה-80 בשנים 2026/27 יכללו כנראה אירועים מיוחדים, אולי פתיחת מוזיאונים או אתרים תרבותיים חדשים שיחגגו את תפקידה החלוצי של קורשבל כאתר סקי שתוכנן מראש (הוקם ב-1946). השקעות תרבותיות כאלה מוסיפות עומק לאטרקטיביות של האתר מעבר לסקי.
*אתרי הנופש השווייצריים רשמו צמיחה ממוצעת של כ־3.5% בשנת 2024 dmproperties.com; וורבייה, כאחד מאתרי הפרמייר של שווייץ, כנראה חווה צמיחה דומה או מעט גבוהה יותר בשל הביקוש הרב.
צמיחת התיירות ותוכניות לעתיד: ההשפעה המשולבת של כל הגורמים הנ"ל משתקפת בנתוני התיירות: בעונת 2024/25, קורשבל רשמה כ-1.2 מיליון לילות אירוח, עלייה של 16% מעונת 2018 (לפני הקורונה)voguebusiness.com. מדובר בצמיחה מרשימה ליעד שכבר מבוסס וידוע. צמיחה זו היא חלק ממאמץ אסטרטגי לשווק את האתר לאורך כל השנה ובזירה הבינלאומית. משרד התיירות פונה לשווקים חדשים (למשל, בוצעה פנייה ממוקדת למבקרים מארה"ב, המזרח התיכון ואסיה באמצעות מסעות פרסום ושותפויות). הכנסת פסי הסקי Ikon ו-Epic (כרטיסי עונה עולמיים) המשלבים ימי גלישה בשלושת העמקים הפכה את הגישה לסקי הבינלאומי (במיוחד אמריקאים) לנוחה יותר בקורשבל, ורבים התאהבו במקום dmproperties.com. המתכננים באתר שמים דגש גם על איזון בין צמיחה לאקסקלוסיביות: בניגוד לאתרי סקי המוניים, קורשבל אינה שואפת להגדלה דרמטית של נפח הגולשים (מה שעלול להעמיס על הרכבלים והמסלולים). במקום זאת, מושם הדגש על שיפור איכות – למשל, חוויות טובות יותר, יותר פעילויות שאינן סקי (פארק מים Aquamotion, מזחלות כלבים, טיסות רחיפה ועוד) ושיפור השירותים (אפליקציות לשירותים לפי דרישה, סקי קונסיירז' וכו'). בדרך זו, קורשבל שומרת על מותג יוקרתי – מה שממשיך למשוך מבקרים (וקוני נכסים) עשירים. חשוב לציין כי הסינרגיה בין השקעה ציבורית (ברכבלים, כבישים, אירועים) להשקעה פרטית (במלונות, חנויות, שאטלים) יוצרת מעגל מחזק: האתר נשאר בחזית החדשנות והיוקרה, ולכן הנדל"ן כאן נשאר מבוקש במיוחד ברמה עולמית.
ניתוח השוואתי מול אתרי נופש אלפיניים אחרים (מג'ב, ואל ד'זיר, וורבייה)
קורשבל 1850 נזכרת לעיתים קרובות באותה נשימה עם קומץ אתרי נופש אלפיניים יוקרתיים. כדי לשים את שוק הנדל"ן שלה בפרספקטיבה, יש טעם להשוות נתונים ומאפיינים עיקריים עם ואל ד'יזר ומג'ב (המקבילות הצרפתיות שלה) ווורבייה (המתחרה השווייצרית הבכירה):
מחירים: המחירים בקורשבל 1850 נמצאים בשיא שוק הנדל"ן הצרפתי – זהו אתר הנופש הצרפתי היחיד שמתחרה בעקביות עם אתרי היוקרה השוויצריים מבחינת מחירinvestropa.com. המחירים הבכירים בואל ד'יזר קרובים מאחור (מתקרבים ל-€30,000 למ"ר עבור הנכסים הטובים ביותר) investropa.com, אך בממוצע קורשבל עדיין עוקפת אותה. מג'ב, על אף יוקרתה הרבה, מציגה רמות מחירים נמוכות יותר – בשל הגובה הנמוך יותר והמלאי המרובה של קרקעות זמינות לפיתוח (זוהי עיירה רחבה ומפוזרת). לדוגמה, בקתה אלגנטית שעשויה לעלות €5M במג'ב תעלה בקלות €8–€10M בקורשבל 1850. ורבייה בולטת כמתחרה ישירה מבחינת יוקרה ומחיר: כפי שמוצג, נכס פריים בורבייה מתחיל בסביבות CHF 22,100 (~€23,600) למ"ר ומגיע עמוק לתוך טווח ה-€30,000 ubs.comubs.com. למעשה, שווייץ מתהדרת בחמשת שווקי הסקי היקרים ביותר באלפים, כאשר סנט מוריץ ו-Gstaad לרוב מגיעות לכ-€40,000 למ"ר בנכסי עילית ubs.comubs.com. קורשבל 1850 עדיין נמצאת קצת מתחת לאלו – בינתיים. ראוי לציין כי הזינוק של 9% במחירי קורשבל ב-2024 היה גבוה יותר מקצב הצמיחה של כל אתר נופש שוויצרי באותה שנה, מה שמרמז כי הפער עשוי להצטמצם dmproperties.com.
עבור משקיעים, הבדלי המחירים האלו מתבטאים גם ב"כרטיסי כניסה" שונים: ניתן לרכוש דירת יוקרה במז'ב במחיר של דירה קטנה מאוד ב-1850. מי שמניעיו השקעתיים בלבד עשוי למצוא ערך במז'ב או באתרי סקי צרפתיים מתפתחים (פוטנציאל עלייה גבוה יותר באחוזים), אך המשיכה בקורשבל היא שמדובר בנכס איכותי ויציב – בדומה להחזקה בנכס במונקו לעומת עיר זולה יותר.
ביקוש ותמהיל רוכשים: כל ארבעת האתרים מושכים קונים עמידים מהעולם, אך עם הבדלים דקים:
קורשבל 1850 – מאוד בינלאומי; אירופאים בולטים (בריטים, בלגים, שווייצרים, עשירי צרפת), עניין משמעותי מהמזרח התיכון ואסיה, וקונים אמריקאיים הולכים ומתרבים investropa.cominvestropa.com. גם פופולרית היסטורית בקרב רוסים. הרוכשים כאן לעיתים קרובות מחפשים נכסי פרסטיז'ה ואינם מהססים לשלם מחיר פרמיה עבור היוקרה.
ואל ד'יזר – מסורתית יעד מועדף על השוק הבריטי היוקרתי והעשירים הצרפתים. מוניטין חזק לחובבי סקי רציניים (שטחים נרחבים למקצוענים) לצד בקתות יוקרתיות. פרופיל הרוכשים כאן אולי מעט יותר אירופי מזה של קורשבל, אך גם כאן ניכרת עלייה בקונים מחוץ לאירופה.
מז'ב – מושכת קהל עמיד יותר מעודן (פיתוחה החל על ידי משפחת רוטשילד כתגובה צרפתית לסנט מוריץ). רוכשים צרפתיים ושווצרים מאזור ז'נבה אוהבים את מז'ב בזכות הכפר האופנתי (קניות בוטיק, גסטרונומיה, בקצב רגוע יותר מאשר בקורשבל) ואורח החיים השנתי. פופולרית גם בקרב משפחות – לא רק על סקי אלא על החיים האלפיניים הכלליים (גולף, רכיבה על סוסים, פסטיבלי מוזיקה). קיימת נוכחות בינלאומית (בריטניה, בלגיה, אמריקאים/אסייתים מסוימים), אך לא מובחנת כמו בקורשבל.
ורבייה – מאוד בינלאומית; שילוב של בריטים (תואר כ“לונדון על השלג” בזכות ריבוי בריטים), פאן-אירופאים ועשירי העולם. החוק השווייצרי מתיר לזרים לרכוש בוורבייה (מכסות קנטון ואלה), ולכן ישנם בעלי נכסים לא-שוויצרים רבים, כולל סלבס וטייקוני עסקים. לאזור יש וייב צעיר יותר וספורטיבי – מפורסם בסקי אוף-פיסט וסצנת אפרה-סקי תוססת – אך עם הרבה רוכשים עמידים במיוחד. אתרי סקי שווייצריים כדוגמת ורבייה נהנים מיציבות הכלכלה השווייצרית ולעיתים גם מיתרונות מיסויים (יש רוכשים זרים שמעתיקים תושבות כדי ליהנות משיטת מס חד פעמית).
שוק השכירות ותשואות: גם בקורשבל וגם בוואל ד’יזר יש שווקי שכירות חזקים בחורף, אך קורשבל גובה תעריפים שבועיים גבוהים יותר בשל היוקרה והנוחיות שלה (מסעדות עילית ועוד). שאלי סקי-אין/אאוט בקורשבל 1850 יכול להיות מושכר ביותר משאלי דומה בוואל ד’יזר, לעיתים בפער של 20–30%, שמשקף את מעמדה של קורשבל. שוק השכירות של מג’ב עונתי מעט יותר (מצוין לחג המולד ולפברואר, שקט יותר בין לבין) ויש לו גם שוק השכרות לקיץ (גולף/חופשות). השכירות בורבייה דומות לקורשבל בשבועות השיא (שתיהן ברמת המחירים העליונה להשכרת סקי) – שאלי של 100 אלף יורו/שבוע בקורשבל עשוי להיות גם CHF 100 אלף/שבוע בורבייה. התשואות הנקיות בכל הנכסים היוקרתיים האלו נותרות נמוכות יחסית (~2–3%) כפי שמצוין בsnowonly.com. שימו לב שבאופן בולט, בעלות על נכסים באתרי סקי שווייצריים כוללת לעיתים הוצאות בעלות גבוהות יותר (מיסי עושר שנתיים קנטונליים, ושירותים יקרים יותר), ויש הגבלות נוקשות על השכרה (חלק מהבקתות שרכשתם ברישיון לשימוש עצמי לא תוכלו להשכירן בקלות). בצרפת, למעשה, תהליך השכירות פשוט יותר.
גובה האתר ואמינות שלג: קורשבל 1850 וואל ד’יזר שתיהן בגובה רב (1850 מטר וגם בוול–לה–דייל, כאשר הכפר הראשי של ואל ב-1800 מטר) עם טררנים לסקי עד 3,000+ מטר. המשמעות היא אמינות שלג גבוהה מאוד, ובזמן שהאקלים מתחמם, זו חוזקה קריטית – ולכן הן מובילות גם בעליית המחירים. מג’ב, בגובה 1100 מטר, מושפעת יותר משנים עם שלג מועט (למרות שהושקע בשלג מלאכותי). הכפר הראשי בורבייה כ-1500 מטר, עם סקי עד 3300 מטר במון פור, כך שגם שם אמינות השלג גבוהה. בולטת מגמת ה“פרימיום לגובה”: אתרים מעל 1500 מטר חוו צמיחה גבוהה יותר מהנמוכים investropa.com. זה עובד לטובת קורשבל, ואל ד’יזר וורבייה – וזו דאגה מסוימת לגבי מג’ב (אם כי כוח המשיכה בקיץ והאופי שלה מאזנים זאת).
אורח חיים ותשתיות: לכל אתר יש את ההצעה הייחודית שלו. קורשבל 1850 עוסקת בזוהר ונוחות – תוכלו לגלוש ישירות לעיירה, ואז לקנות בשאנל, לאכול במלון מפואר וליהנות מחיי לילה הכוללים מועדונים טרנדיים וגלריות אמנות. ואל ד’יזר משלבת גלישה עוצמתית עם סצנה כפרית חיה ופחות רשמית; ישנם הרבה שאלי יוקרה ואפילו כמה מלונות 5 כוכבים כיום, אך האווירה היא “יוקרה לחובבי סקי” יותר מאשר “יוקרה ראוותנית” של קורשבל. מג’ב מציעה מרכז כפר בסגנון ימי-ביניים מקסים, כרכרות סוסים ושילוב של יוקרה ואותנטיות – כמעט כמו “להיראות בכפר” (בדומה לסנט מוריץ) כמו הגלישה עצמה. זהו גם כפר חי ופועל כל השנה, עם אוכלוסיה קבועה נכבדה – מה שמושך את מי שמחפש קהילה אמיתית. ורבייה ידועה בחיי הלילה והאוף-פיסט – מאוד ספורטיבית ביום וחברתית מאוד בלילה. מעט פחות יוקרתית בקמעונאות (פחות חנויות מעצבים מקורשבל) אך עם שירותים ואירועים יוקרתיים (כמו פסטיבל המוזיקה של ורבייה).
מנקודת מבט של משקיע: השוואת קורשבל מול וורבייה היא לעיתים קרובות שאלה של העדפה בין מערכות צרפתיות לשווייצריות. יש המעדיפים את צרפת בזכות תהליך הרכישה הפשוט יותר ואי הגבלות על קניית נכס ע"י זרים, בנוסף לאורח החיים (שפה, אוכל, תרבות). אחרים מעדיפים את שווייץ בגלל היציבות, הפרטיות והיוקרה שלה (וכמה יתרונות פוטנציאליים של תושבות מס). במונחי השקעה גרידא, בשתיהן נרשמה צמיחה הונית משמעותית. יתרון אחד לקורשבל: אין מכסה על בעלות זרה, כך שנזילות הנכסים גבוהה – כל מיליארדר מכל מקום בעולם יכול לקנות נכס בקורשבל בחופשיות. בוורבייה, רישיונות קניה לזרים מוגבלים מדי שנה, מה שעלול להקטין את הנזילות (אם כי זה גם יוצר מגבלה בביקוש, ובאופן פרדוקסלי תומך במחירים).
תחזית השוואתית: כל אתרי הסקי המובילים האלה צפויים להמשיך להצליח. העלייה האחרונה של קורשבל מצביעה על כך שאולי תאתגר את האתרים השווייצריים מבחינת המחירים הגבוהים ביותר באירופה אם המגמה תמשיך. ואל ד'איזר עוברת שדרוגים (למשל, פרויקט יוקרה חדש וגדול "Le Coin de Val" בתכנון), מה שישמור עליה תחרותית. מחיריה המרוככים יחסית של מג'ב עשויים להפוך אותה לאטרקטיבית למשקיעים המבקשים יוקרה במחיר (יחסית) משתלם, ויש לה קהל צרפתי סופר-עשיר שומר אמונים המייצב אותה. וורבייה, עם הזוהר הבינלאומי וההיצע המוגבל (הכפר גם תחום גיאוגרפית), תישאר שוות ערך לקורשבל.
לסיכום, קורשבל 1850 בולטת אפילו בקרב האליטה: ניתן להשוות אותה אולי לסנט מוריץ או גשטאד ברמת היוקרתיות. בצרפת, קורשבל מספר אחת, עם ואל ד'איזר במקום השני ומג'ב במקום שלישי חזק (יש שיציינו את מריבל או שאמוני, אך אלו ברמת מחירים נמוכה יותר). באלפים בכלל, קורשבל היא אחת הבודדות שמסוגלת למשוך את עשירי העולם בהיקף דומה לזה של אתרי הסקי השווייצריים. זה מבשר טובות להשקעות בנדל"ן – מאגר הרוכשים רחב ומגוון מאוד. עבור אנשים בעלי הון גבוה ששוקלים בין הלוקיישנים הללו, פעמים רבות ההחלטה היא עניין של העדפה אישית: האלגנטיות הצרפתית של מג'ב, הסטייל הספורטיבי של ואל, התחושה הקוסמופוליטית של קורשבל, או האווירה ההדוניסטית של וורבייה. בהיבט השקעה בלבד, המומנטום של קורשבל והפתיחות של צרפת מעניקים לה יתרון מסוים ב-2025 ומעבר לכך.
תחזית 2026–2028: שוק הנדל"ן והגורמים המרכזיים
בעת מבט קדימה אל התקופה 2026–2028, התחזית לשוק הנדל"ן של קורשבל 1850 נותרת חיובית מאוד, עם כמה הסתייגויות ומגמות שראויות למעקב:
המשך צמיחה במחירים: כל הסימנים מצביעים על כך שערכי הנדל"ן בקורשבל ימשיכו לעלות בשנים הקרובות. ייתכן שהצמיחה השנתית לא תהיה חדה כמו הקפיצה של 9% שנרשמה ב-2024, אך גם תחזיות שמרניות מצביעות על עלייה שנתית של 3–5% באתרי הסקי היוקרתיים investropa.com. מספר גורמים תומכים בכך: היצע מוגבל ומתמשך, ביקוש בינלאומי גבוה, והפיכת האתר ליעד יוקרה אמיתי לכל ימות השנה. עד 2028, ייתכן שנראה כבר את רף המחיר העליון של צ’לטים אולטרה-יוקרתיים עובר את €35,000 למ"ר, במיוחד אם יירשמו עסקאות שיא חדשות. מהלך כזה יהפוך את קורשבל 1850 לאחת משוקי הנדל"ן לסקי היקרים בעולם, ויצמצם אולי את הפער לעומת אתרים כמו סנט מוריץ/גשטאד. האפקט המצטבר של אפילו 5% עלייה בשנה אומר שצ'לט ששווה היום 15 מיליון אירו עשוי להיות שווה כ-18 מיליון אירו ומעלה עד 2028, בהתאם למגמת הצמיחה investropa.com.
גורמים כלכליים גלובליים: יש לקחת בחשבון את המצב הכלכלי הרחב. נכון לשנת 2025, שיעורי הריבית באירופה התייצבו ואפילו התרככו (ריבית הפיקדון של ה-ECB סביב 2.5% לאחר הורדות) – מה ששיפר את נגישות המשכנתאותinvestropa.com. אם סביבה של ריביות נמוכות תימשך, או תרד עד 2026–2027, זה מספק דחיפה נוספת לרוכשי היוקרה שלוקחים מימון (חלקם עושים זאת מסיבות מינוף, גם אם לא צריכים בפועל). לעומת זאת, אם האינפלציה תזנק ותביא להעלאת ריבית, שוקי הנדל"ן הכלליים עלולים להתקרר – אך בדרך כלל נדל"ן יוקרה מוביל פחות רגיש לריבית (רוב הרוכשים משלמים במזומן). יציבות גיאופוליטית היא גורם נוסף: קורשבל נהנתה מהיותה יעד בטוח ומבוקש במהלך ההתאוששות מהקורונה ובזמן מתיחויות גיאופוליטיות. אם חוסר הוודאות הגלובלית יימשך, בעלי הון נטו לגוון השקעות לנדל"ן כמקלט בטוח, דבר שיכול להיטיב עם קורשבל. הסביבה הפוליטית בצרפת (למשל, שינויים אפשריים במיסוי עושר) גם היא שווה מעקב, אף שאין כרגע רמזים לשינויים דרמטיים. לסיכום, בהיעדר משבר פיננסי עולמי חריף, הרקע הכלכלי תומך בהמשך השקעות בנדל"ן יוקרה באלפים.
שינויים בדמוגרפיית הקונים: אנו צופים גלים חדשים של קונים בשנים הקרובות. במיוחד, קונים אסייתים (ובייחוד סינים) היו ברובם נעדרים בשנים 2020–2022 בשל מגבלות נסיעה; עם חזרת הנסיעות הבינלאומיות לשגרה, צפוי עניין רב יותר מאסיה. הפרופיל היוקרתי במיוחד של קורשבל מתאים למשקיעים אסייתים עמידים שמחפשים נדל"ן יוקרתי בחו"ל – תופעה שכבר הוזכרה ב-2025 ב-investropa.com. בדומה לכך, יתכן שתהיה עלייה במספר הקונים מהמזרח התיכון (למשל, מדינות המפרץ); בשנים האחרונות נרשמה עלייה במבקרים מקורשבל מהאמירויות, סעודיה וכו', במיוחד באוגוסט ובסביבת ראש השנה האזרחית. סגמנטים בינלאומיים אלה יוסיפו עומק לבריכת הביקוש. קונים אמריקאים צפויים להמשיך בנוכחות החזקה שלהם, במיוחד אם הדולר יישאר חזק יחסית לאירו (אם כי המטבע עלול להשתנות עד 2026–28). בנוסף לכך, יזמי טכנולוגיה צעירים וגמלאים מוקדמים (מהתחומים הטכנולוגיים/הפיננסיים) בוחרים יותר ויותר בנכסים שמבוססים על אורח חיים – בית סקי יוקרתי הוא חלק מהנרטיב הזה. ייתכן ונראה כי גיל הרוכשים הממוצע יורד מעט, עם יותר בשנות ה-40 לחייהם ולא בעיקר בשנות ה-50/60, ככל שעבודה מרחוק וצבירת עושר בגיל צעיר הופכות נפוצות יותר.
התמקדות שנתית ורווחה: עד 2028, קורשבל צפויה להשלים את השינוי שלה לאתר נופש של ארבע עונות אמיתי. צפו לראות עוד מתקני קיץ (אולי הארכת פעילות הרכבלים, מסלולי אופני הרים חדשים, ייתכן גם מגרש אימונים לגולף או אטרקציות אחרות באזור). חשיבות תחום הרווחה, כפי שצוינה, תמשיך ואף תתעצם – ייתכן שייפתחו באזור מרכזי ריטריט ובריאות ייעודיים (בסגנון אתרי ספא שווייצריים). כך מתרחבת האטרקטיביות של רכישת נכס שם גם מעבר לחובבי סקי. כפי שחוקרת של Knight Frank ציינה, בריאות ורווחה עוקפות כיום את הסקי כגורם המניע הראשי באורח החיים של רוכשי נדל"ן באלפיםdmproperties.com. לכן, נכסים שמותאמים לכך (עם מתקני ספא, שקט, חיבור לטבע) יהיו מבוקשים במיוחד. אנו עשויים גם לראות שוק נישה לchalets “עמידי אקלים” – כאלה שנבנים מחומרים ברי קיימא, עצמאות אנרגטית וכו', שאינם רק עונים לדרישות החוק אלא מציבים סטנדרט שהקונים הירוקים ביוקרה שואפים אליו.
מגבלות פוטנציאליות: אחד הגורמים שיש לשים לב אליהם הוא רמות המלאי – הן כל כך נמוכות שנפח המכירות עלול לרדת פשוט בשל מחסור במוכרים. אם המחירים יגיעו לשיאים חדשים, ייתכן שחלק מהבעלים יבחרו לממש רווחים (ובכך יגדילו את ההיצע), אך באותה מידה, רבים עשויים להחזיק בנכס מאחר שיש מעט השקעות אלטרנטיביות מהנות כמו שאלה קוטג'ים בקורשבל. אם נפחי העסקאות ירדו, מדדי המחירים עלולים להפוך לפחות חלקים (כמה עסקאות חריגות עשויות לעוות את הממוצעים). עם זאת, כל ירידה בפעילות קרוב לוודאי תשקף מחסור בהיצע, לא מחסור בביקוש, מה שאומר שהמחירים יישמרו או אף יעלו. מגבלה נוספת יכולה להיות רגולטורית: אם, באופן היפותטי, עד שנת 2028 צרפת תחליט להטיל מגבלות כלשהן על בעלות זרה (לא צפוי כרגע) או מסים חדשים על בתים יוקרתיים, הדבר עשוי למתן מעט את הביקוש. בנוסף, שינויי אקלים נותר אתגר כולל – אם מזג אוויר קיצוני יקצר משמעותית את החורפים לקראת סוף שנות ה-20, עלול להיות לכך אפקט על התפיסות (אם כי כפי שצוין, הגובה של קורשבל מעניק לה יתרון, ויש לה מערך נרחב של ייצור שלג מלאכותי). עד כה, תחזיות מגמות מצביעות על שלג מספק עד שנות ה-30 לאתרי סקי בגובה רב, אך זו נקודת מעקב לטווח ארוך.
השפעת הביד לאולימפיאדת החורף 2030: באמצע 2025, יש מומנטום חזק לכך שאולימפיאדת החורף 2030 תתקיים בצרפת (האלפים הצרפתיים), ייתכן שהאירועים יתפרסו על פני מספר אתרי סקי (לאחר שאיטליה תארח את 2026). אם צרפת תזכה רשמית באולימפיאדה של 2030 (ההחלטה צפויה סביב 2026), ניתן לצפות לגל עניין סביב 2027–2028 עם סיום פרויקטי תשתית ופניית תשומת הלב הגלובלית לאלפים. האולימפיאדה מובילה לעיתים קרובות לזינוק בביקוש לנדל"ן באזורים המארחים – לא רק ממשקיעים שמצפים להכנסות משכירות גבוהות יותר, אלא גם מאנשים עמידים שרוצים להיות חלק מרגש האירוע. לדוגמה, בקורטינה ד'אמפצו (איטליה) נרשמה עליית מחירים חדה מאז הוכרזה כמארחת לשנת 2026 ubs.com. קורשבל, שכבר משמשת כאתר אימוני אולימפיאדה, תהיה ללא ספק בסיס מרכזי ל-VIP במהלך המשחקים, אפילו אם האירועים יתקיימו במקומות אחרים, בשל מתקני היוקרה ומסלול הנחיתה שלה. לפיכך, התקופה שלפני 2030 עשויה להוסיף עוד כמה נקודות אחוז לצמיחת ערך הנדל"ן בקורשבל מעבר למגמה הבסיסית.
תחזית השכרה: תשואות השכרה צפויות להישאר מתונות, אך הכנסות מהשכרה עשויות לצמוח כאשר מחירי הלילה מטפסים (חלקית בשל אינפלציה, חלקית בשל היצע יוקרה מתרחב). לדוגמה, ב-2028 קוטג' יוקרתי עשוי לבקש יותר מ-€120 אלף לשבוע השנה החדשה. אם יתאגדו יותר שירותים (שף פרטי, ועוד), בעלי הנכס יוכלו לדרוש תעריפים גבוהים יותר. גם שוק ההשכרות לקיץ ימשיך להבשיל – וייתכן שיכפיל את גודלו לעומת היום אם המגמות הנוכחיות יימשכו, ובכך יגדיל מעט את התשואות השנתיות. חדירה של חברות ניהול השכרה מקצועיות (חלקן בבעלות מותגי אירוח יוקרתיים) עשויה גם להקל על תהליך ההשכרה, ולאפשר לבעלים להפיק הכנסה מהנכס כשהוא אינו בשימוש.
סיכום – חזון 2028: עד 2028, קורשבל 1850 צפויה להישאר הפסגה של הנדל"ן האלפיני בצרפת, עם מחירים שנשברו שיאים חדשים. אנו צופים קצב צמיחה בריא, אך רגוע יותר – אין התרסקות באופק על פי היסודות. שוק הנדל"ן באתר יאפיין יותר ויותר בצ'אלטים חדשניים, סצנה מפותחת לאורך כל השנה, וקהל לקוחות מכל קצוות העולם. הבעלות בקורשבל תמשיך להיות סמל סטטוס לא פחות משהיא השקעה. עבור משקיעים בעלי הון גבוה וקוני לייף-סטייל, העצה זהה: התמקדו במיקום ובאיכות פריים, החזיקו את הנכס בתקופות תנודה קצרות, ותיהנו גם מהנאה אישית וגם מהערכה פיננסית. כל עוד “שלג” ו”יוקרה” ממשיכים למשוך, שוק הנדל"ן של קורשבל 1850 צפוי לעידן זהב בשנים 2026–2028 ומעבר לכך, בתמיכת היצע נדיר, ביקוש יציב ומהמשיכה הנצחית של האלפים הצרפתיים.
חוקי יעילות אנרגטית ("חוק האקלים"): שינוי מדיניות משמעותי המשפיע על הנדל"ן בצרפת הוא האיסור ההדרגתי על השכרת נכסים בדירוג אנרגטי נמוך. החל משנת 2025, דירות שדורגו בדרגת אנרגיה "G" לא יוכלו להיות מושכרות כחוק בצרפתmansion-properties.com. עד 2028, האיסור מתרחב גם לנכסים בדירוג "F", ובהמשך גם ל-"E" ב-2034. באתרי סקי באלפים, לא מעט שאלטות מסורתיות שנבנו לפני עשרות שנים עלולות להיכנס לקטגוריות הדירוג הנמוכות (בשל חלונות חד-שכבתיים, בידוד בלתי מספיק, מערכות חימום ישנות ועוד). לבעלי דירות בקורשבל, זה הפך לסוגיה בוערת: על מנת לשמור על פוטנציאל ההשכרה, יש לעדכן את הנכס לעמידה בתקן. כבר עתה אנו עדים ל"בריחה לאיכות" – כלומר קונים מתמקדים בשאלטים חדשים, מבודדים היטב, או כאלו שכבר שודרגו למערכות חימום ובידוד מודרניותinvestropa.cominvestropa.com. שאלטים ישנים בעלי דירוג נמוך נקלעים לשוק דו-שכבתי: או שהם נמכרים במחיר נמוך, או שלא נמכרים כלל, או שבעליהם משקיעים בשיפוצים (פאנלים סולאריים, משאבות חום, בידוד משופר) כדי להעלות את הדירוג. תקנות אלו, באופן די מפתיע, תומכות בעליית מחירים בנכסים איכותיים – כיוון שבתים שמקיימים את הדירוגים A/B הופכים ליקרים ומבוקשים אף יותר investropa.cominvestropa.com. בקורשבל 1850 שאלטים יוקרתיים רבים עברו שיפוץ להתקנת חלונות משולשים, חימום גיאותרמי ועוד, כדי להבטיח שיוכלו להמשיך להיות נכסי השכרה. בסך הכול, המדיניות הזו דוחפת את השוק לקיימות, מה ששפר בטווח הארוך את איכות המלאי ואף עולה בקנה אחד עם ערכי הקונים (רבים מקרב בעלי ההון אוהבים את שדרוגים ידידותיים לסביבה כחלק מהסטנדרט היוקרתי).
רגולציה על השכרות לטווח קצר: אזורים עתירי תיירות בצרפת מאזנים בין רווחיות ההשכרות לטווח קצר לבין צורכי הקהילה. בחלק מהעיירות האלפיניות (במיוחד הגדולות כמו שאמוני), הרשויות המקומיות הגבילו את מספר השכירות לתיירים או דרשו היתרים מיוחדים להפעלתן dmproperties.cominvestropa.com. שאמוני, לדוגמה, הטעילה מכסות על דירות נופש באזורים מסוימים במטרה לפנות דיור לתושבים מקומיים ולעובדים עונתיים. בעוד הגודל הקטן יותר של קורשבל והיותה אתר נופש ייעודי משמעם שטרם הוטלה מגבלה מחמירה (הכלכלה נשענת על השכרות), היא אינה חסינה לפיקוח רגולטורי. בעלי נכסים בקורשבל חייבים לרשום את הנכס שלהם אם הם משכירים לטווח קצר ולשלם מס תיירות. אם בעתיד יוחלטו חוקים – למשל, הגבלת מספר השבועות שניתן להשכיר נכס, או דרישה לסטטוס מגורים עיקריים על מנת להשכיר ללא הגבלה – הדבר עשוי להשפיע על חישובי ההשקעה. עם זאת, לאור הפרופיל של קורשבל 1850 (בעיקר בתי נופש יוקרתיים ותשתיות תיירות), כל מדיניות כזו צפויה להיות מדודה. ראוי לציין, שהגבלת היצע הנכסים להשכרה במקומות כמו שאמוני מובילה ליותר ביקוש (ולמחירים גבוהים יותר) לנכסים שכן זמיניםinvestropa.cominvestropa.com. אפקט דומה עשוי להתרחש בקורשבל: אם אי פעם תוגבל ההשכרה, הנכסים הבלעדיים שיישארו יזכו לביקוש אף גבוה יותר מתיירים אמידים. זהו תחום למעקב, אך נכון ל-2025, קורשבל עדיין שוק ידידותי מאוד להשכרות ללא מגבלות מקומיות ייחודיות על דירות נופש (למעט מה שנקבע בחוק הלאומי).
מיסים על בתים שניים: ממשלת צרפת והרשויות המקומיות הטילו מיסים שמיועדים לבעלי בתים שניים, הכוללים רבים מהמחזיקים בנכסים בקורשבל. צעדים אלה כוללים תוספת מס מגורים (taxe d’habitation) מוגדל באזורים שהוכרזו רשמית כסובלים ממחסור בדיור לתושבים המקומיים (zones tendues). מחוז סבואה של קורשבל התיר העלאה של עד 60% במסי הבתים השניים במקרים מסוימים. בנוסף, בחלק מהאתרים הפופולריים קיים מס על בתים ריקים שמטרתו להרתיע מהשארת נכסים ריקים. למעשה, כשמדובר בשאלי בשווי של מיליוני יורו, המיסים המקומיים הללו יחסית זניחים (תוספת של כמה אלפי יורו בשנה) ולא מנעו מרוכשים אמידיםinvestropa.com להיכנס לשוק. המשטר המס הלאומי בצרפת כולל היבטים ידידותיים למשקיעים: אין "מס רוכש זר" גורף, וצורפת אף שינתה ב-2018 את מס העושר כך שהוא מתמקד רק בנדל"ן (IFI – מס עושר נדל"ן) החל על שווי נדל"ן נטו מעל €1.3 מיליון בשיעור מתקדם של עד כ-1.5%. רוכשים מחו"ל לרוב פשוט לוקחים זאת בחשבון בעלות החזקת נכס בצרפת. על הכנסות שכירות, בעלי נכסים זרים משלמים מס הכנסה צרפתי (עם אמנות למניעת כפל מס), אך ניתן לקזז הוצאות, ותוכניות אטרקטיביות כמו LMNP (השכרה מרוהטת) מספקות טיפול מס מיטיב. מעבר לכך, קיימות הטבות מס על השכרה: הכנסות מהשכרה מרוהטת לרוב ניתנות לקיזוז באמצעות פחת והוצאות, ולעיתים יוצרים הכנסה חייבת מס נמוכה במיוחד על שאלי שמנוהל ביעילות. תמריץ נוסף קיים בבנייה חדשה – מע”מ (20%) ניתן להחזר אם הנכס מושכר עם שירותים, מה שמעלה משמעותית את התשואה freespiritalpine.com. בנוסף יש נקודות זיכוי ומענקים לשיפוצים ירוקים (בתוך מערך היוזמות הירוקות של צרפת). בסיכומו של דבר, הרגולציה בצרפת נחשבת יציבה ושקופה יחסיתmansion-properties.com. המשקיעים נהנים מהגנה משפטית חזקה (זכות הקניין מעוגנת עמוק) mansion-properties.com והמגמה הצרפתית לדחוף להשכרה בת-קיימא ככל הנראה תגדיל את ערך הנכסים העומדים בתקינה בטווח הארוך.
תקנות תכנון ובנייה מחמירות: הפיתוח בקורשבל 1850 מוסדר על ידי כללי תכנון מחמירים שמטרתם לשמור על הסביבה ההררית ועל האופי הבלעדי של האתר. חוק ההרים (Loi Montagne) ותוכניות עירוניות מקומיות מגבילים פיתוח בקנה מידה גדול, במיוחד מעל גבהים מסוימים. בפועל, המשמעות היא שהיתרי בנייה חדשים נדירים – הדגש הוא על שיקום מבנים קיימים ולא על התפשטות לקרקעות שלא נבנו קודם לכן investropa.com. מגבלות גובה מבטיחות כי הצ'אלטים יישארו בקנה מידה אנושי (ללא מגדלי מגורים), והנחיות עיצוביות שומרות על המראה הקלאסי של הצ'אלט. בנוסף, בניית מגורי נופש חדשים באלפים דורשת לעיתים קרובות להעניק תועלת כלשהי לקהילה (כמו יצירת חנייה או תמיכה בדיור לעובדים עונתיים) כתמורה. מדיניות אלו למעשה נועלות את המחסור בנדל"ן בקורשבל. עבור בעלי הנכסים, זו בשורה טובה כיוון שזה מונע פיתוח יתר שהיה עלול לדלל את שווי הנכסים או את קסם האתר. מצד שני, פרויקטי שיפוץ עלולים להיות יקרים ודורשים זמן רב בשל מכשולי רישוי – אך מרבית הרוכשים מתוך שכבת היוקרה מקבלים זאת כחלק מהבעלות על חלקת גן-עדן. יש לציין שבשווייץ התקנות אף מחמירות יותר (כמו הגבלת ה־Lex Weber על דירות נופש), ואילו בצרפת יש עדיין אפשרות לפתח, אך בצורה מבוקרת. מועצת קורשבל המקומית נדרשת לאזן בין קיימות סביבתית (סיכוני מפולות שלג, תחבורה, משאבי מים) לבין מעמדה כיעד תיירותי עולמי. שדרוגי התשתיות בשנים האחרונות (כמו מעליות חדשות) מלווים לרוב בהערכות סביבתיות, וככל שניתן, ממחזרים או משדרגים מתקנים קיימים ולא בונים חדשים.
לסיכום, המצב הרגולטורי ב־2025 עבור בעלי נדל"ן בקורשבל מאופיין בדגש על איכות ועמידה בדרישות: בתים חסכוניים באנרגיה, השכרה אחראית ופיתוח מבוקר. צעדים אלו, על אף שמסבכים את העניינים בעבור הבעלים, לרוב מגבירים את ערכו היוקרתי והארוך טווח של הנדל"ן בקורשבל. מומלץ לרוכשים לוודא שכל נכס שהם שוקלים עומד כבר בתקנים החדשים או שניתן לשדרגו בקלות – ולהיעזר במומחים מקומיים לייעול מיסוי ולהבנת כללי ההשכרה. חשוב לציין כי צרפת אינה מגבילה רוכשים זרים (אין הגבלות לאזרחים זרים), מה שמבטיח שהביקוש בקורשבל נותר רחב כתמיד, וכולל קונים מאירופה, אמריקה ואסיה.
דינמיקה עונתית והשפעתה על מחירים וזמינות
עונת השיא בחורף (עונה גבוהה): קורשבל 1850 היא ביסודה עיירת סקי, והחורף הוא הזמן שבו הכפר באמת מתעורר לחיים – יש לכך השלכות ישירות על השימוש והמחיר של נדל"ן. התקופה מדצמבר עד אפריל היא עונת השיא, כאשר חג המולד/שנה חדשה ופברואר (חופשות בתי ספר) הם נקודות השיא המובהקות. בזמנים אלו הביקוש למגורים מרקיע שחקים. בעלי שאלטים שמשכירים את הנכסים שלהם לרוב מרוויחים את עיקר ההכנסה השנתית תוך 2–3 שבועות חופשה בלבד. כתוצאה מכך, מחירי השכירות בחורף גבוהים במיוחד (למשל, €50,000+ לשבוע עבור שאלט יוקרה עם 4 חדרי שינה הוא דבר רגיל בשבוע השנה החדשה). גם הפעילות בשוק המכר עשויה לזנק בחורף, שכן מבקרים עשירים לעיתים מחליטים לרכוש לעצמם פיסת מקורשבל לאחר שחוו את אורח החיים. זה לא נדיר שסיורי נכסים ייערכו במקום בעונת השיא בעקבות שוכרים מוקסמים. עם זאת, המלאי למכירה בדרך כלל נמוך ביותר בחורף – בעלי נכסים רבים יעדיפו לדחות פרסום עד האביב/קיץ כדי לא להפריע להשכרות החורף הרווחיות או לזמן החופשה האישי. לכן החורף הוא הזמן שבו הקונים חווים את המוצר (את הנופש ולעיתים את הנכס עצמו כדיירים), אך העסקאות בפועל מסתיימות לעיתים קרובות בעונות המעבר.
אביב וסתיו (עונות שפל): בסוף אפריל, מעליות הסקי נסגרות וקורשבל נכנסת לשלב שקט. הפשרת השלגים באביב ועונת המעבר (מאי, יוני) מביאות לכך שרבות מהחנויות והמסעדות סגורות. באופן דומה, אחרי קיץ קצר, הסתיו (מסוף ספטמבר ועד נובמבר) נחשב לעונת שפל עם מינימום פעילות תיירותית. תקופות אלה היו מאז ומתמיד עונות רגועות באתר – זמן שבו בעלי שאלטים מבצעים שיפוצים או שדרוגים, הצוות יוצא לחופשות, והכפר מתמלא כוחות. מהבחינה השיווקית, עונת השפל היא הזמן שבו המלאי נוטה להיות הגבוה ביותר וקונים עשויים למצוא מעט יותר מקום למיקוח. מוכרים שמפרסמים בעונת השפל מודעים לכך שמספר הקונים קטן; אם יש להם עניין למכור, הם עלולים לתמחר מעט אטרקטיבי יותר. יחד עם זאת, כיוון שבעלי הנכסים בקורשבל בדרך כלל אינם לחוצים על מזומן, לא כדאי לצפות להנחות עונתיות קיצוניות – השוק לא מתנהג כמו מחירי שכירות עונתית שמתרוממים או צונחים בחדות. מחירי הנכסים אינם נופלים בקיץ/עונת שפל; לכל היותר, יש יותר מקום למיקוח או אפשרות לרכוש ללא תחרות על הנכס. ישנם קונים מנוסים שמכוונים את החיפוש שלהם לאביב: לאחר עונת סקי עמוסה, כמה בעלי נכסים עשויים לשקול למכור (במיוחד אם הנכס לא הושכר או נוצל כפי שציפו). כמו כן, לסוכנויות נדל"ן יש יותר זמן להקדיש ללקוחות בעונת השפל, דבר שיכול להעניק לרוכשים יותר תשומת לב ואפשרות לבדוק את השוק לעומק.
עונת הקיץ (עונת שיא משנית):הקיץ (יולי–אוגוסט) בקורשבל הפך לפופולרי מאוד כאשר הרי האלפים משווקים את עצמם כיעד לכל ימות השנה. אף שהקיץ אינו עמוס כמו החורף, הוא כבר אינו נחשב כמשני. משפחות וחובבי טבע מגיעים לטיולים רגליים, רכיבת אופני הרים, ריצות שטח, גולף (בקרבת מקום) ומנוחה אלפינית. האקלים נעים (ימים חמים, לילות קרירים) והנוף מרהיב, מה שהופך את קורשבל גם בקיץ למפלט הררי יוקרתי. למגמה זו יש מספר השפעות: השכירות בקיץ מהוות כיום מקור הכנסה משמעותי ורבים מהצ'אלטים והדירות מושכרים על בסיס שבועי לתיירים מאירופה, המזרח התיכון (שלעיתים קרובות מחפשים אקלים קריר יותר בקיץ) ומקומות נוספים. בשיא הקיץ שיעורי התפוסה בנכסים מבוקשים עשויים להגיע ל-70% ומעלה snowonly.com. דמי השכירות נמוכים מהחורף אך עדיין נאים – למשל, אותו צ'אלט שמושכר ב-€50,000 לשבוע בחורף עשוי להיות מושכר ב-€15,000–€20,000 לשבוע באוגוסט. עבור בעלי הנכסים, המשמעות היא שהנכס לא עומד ריק 8 חודשים בשנה; ניתן לנצל אותו או להרוויח ממנו ביותר עונות. מהבחינה התרבותית, הדימוי של קורשבל מתרחב כאתר נופש דו-עונתי, בדומה למג'ב או שאמוני. תשתיות כמו מעליות הפועלות בקיץ (לטיילים ולרוכבי אופניים) ואירועים כמו פסטיבלי מוזיקה או זיקוקים מושכים מבקרים. למעשה, ברחבי האלפים, דיווחו אתרי נופש על עלייה משמעותית בביקורי קיץ – בשאמוני חלה עלייה של 46% במכירות כרטיסי מעליות בקיץ תוך שנתיים dmproperties.com, ובקורשבל עצמה הנתונים עולים בהתמדה. הנוכחות לאורך כל השנה תומכת בערך הנכסים מכיוון שבעלים רואים שימושיות גדולה יותר (והכנסות פוטנציאליות) מההשקעה שלהם. זה גם מסייע לצמצם מעט את עונתיות העסקים, והכפר הופך לבר-קיימא יותר לאורך כל השנה.
השפעה על זמינות: מחזור העונות משפיע על מועד היציאה של נכסים לשוק. רבים מהמוכרים מעדיפים להתחיל למכור בסוף החורף או באביב (לאחר שנהנו מעונה אחרונה, או כדי לתפוס את מבקרי האביב), כדי שהעסקה תיסגר בקיץ לפני החורף הבא. באופן דומה, פרויקטים חדשים לרוב שואפים למסירה בסתיו, כך שהקונים יוכלו ליהנות מהנכס בעונת החורף. לכן, הסתיו מתאפיין בריבוי הסכמות וסגירות (למעשה משרדי הנוטריונים באלפים עסוקים במיוחד באוקטובר-נובמבר בסגירת עסקאות כדי שהקונים יקבלו מפתחות עד חג המולד). לגבי השכרות, בעלי נכסים נדרשים להחליט עד תחילת הסתיו אם ישכירו את השבועות המבוקשים או ישתמשו בנכס בעצמם, שכן סוכני השכרה מתחילים לשווק את צ'אלטים לחורף כבר בספטמבר עבור העונה הקרובה.
דינמיקת מחירים: ייתכן שאנשים מניחים שרכישה בחורף יקרה יותר בגלל הביקוש – אך בנדל"ן, המחירים בקורשבל יחסית קבועים לאורך כל העונות (בניגוד למלונות, מחירי הבתים לא מוכפלים בחורף). עם זאת, הערך הנתפס של נכס נמצא בשיאו בחורף: שאלה סקי נראית אטרקטיבית במיוחד כשהיא מוקפת בשלג ובפעילות תוססת. לעיתים זה מוביל למכירות מהירות במחיר המבוקש בחורף, בעוד שאותו נכס המוצג בעונה מתה עשוי לקבל הצעה נועזת יותר. במובן הזה, עשויה להתרחש רכישה "רגשית" בחורף – קונה מתאהב במקום בשיא האווירה ומשלם מחיר מלא. לעומת זאת, משקיע קפדן יעדיף לבדוק בקיץ כדי לבדוק אם מתגלות בעיות שמוסתרות בשלג החורפי (מצב הגג, גבולות הקרקע וכו'), ולנהל משא ומתן באווירה רגועה פחות.
מגמות שימוש – שהייה ארוכה יותר: שינוי עונתי נוסף הוא שבעלים (ושוכרים) מבלים תקופות ארוכות יותר בקורשבל מאשר בעבר. עליית העבודה מרחוק מאפשרת לחלק מהבעלים להגיע למספר חודשים – לדוג' מדצמבר ועד פברואר ברצף – במקום רק לשבוע חופשה. ייתכן שהם יעבדו מהשאלאה שלהם במהלך השבוע וישתמשו בהפסקות לגלישה, ומתייחסים אליה כאילו היא בית משני עיקרי. בדומה לכך, יש שמגיעים בקיץ לחודש של בריחה מהעיר. מגמה זו מטשטשת את הגבולות בין עונות ומגדילה למעשה את הביקוש לתכונות ביתיות ונוחות (משרדים ביתיים, אינטרנט אמין וכו' – קורשבל שיפרה בכך תשתית פס-סיב באזור). זה מחזק את הרעיון שקורשבל אינה רק אתר סקי חולף אלא יעד חיים אלפיני לאורך כל השנה.
לסיכום, העונתיות בקורשבל יוצרת מקצב מחזורי בשוק, כאשר החורף שולט הן בשימוש והן בהתרגשות, אך חשיבות הקיץ עולה. אמנם מחירי הנדל"ן עצמם לא קופצים בעונה, אך עיתוי המכירות, התפוסה וההיצע של נכסים – כולם עונתיים. משקיעים נבונים יתאימו את אסטרטגיותיהם ללוח השנה הזה: ייתכן שיבחרו לקנות באביב, לשדרג בעונה מתה, ולהרוויח מהשכרות בעונה החמה. הדחיפה להרחבת עונות התיירות (חורף וקיץ) בהדרגה מאזנת את המגרש, מה שהופך בסופו של דבר את הנכס לבעל ערך רב יותר, כיוון שהוא פעיל יותר לאורך השנה ומשולב בקהילה שאינה נסגרת מחצית מהזמן.
פיתוחי תשתיות וצמיחה בתיירות
שדרוגי תשתיות סקי: קורשבל ושלושת העמקים משקיעים ללא הרף בתשתיות הסקי שלהם, בהבנה שחווית סקי מודרנית ויעילה חיונית לשמירה על ערך הנכסים ולמשיכת מבקרים אמידים. אחד המוקדים האחרונים הוא הרכבל סליר ששופץ לחלוטין, שייפתח מחדש לחורף 2024/25 עם קרונות פנורמיים חדשים ונוחות מהודרת seecourchevel.com. סליר הוא רכבל חתימה (המעלה גולשים לגובה 2,700 מטר עם תצפית להרי המון בלאן), והשדרוג שלו מדגיש את המחויבות של אתר הנופש למתקנים ברמה הגבוהה ביותר. בנוסף, אזורי המתחילים ב-1850 שודרגו עם דרגנועים מקורים חדשים (מסועי סקי) שהחליפו מסועים ישנים, כדי לספק העלאה מקורה ונוחה לילדים ולמתחילים seecourchevel.com. בשנים האחרונות גם הורחבו מערכות ייצור השלג בקורשבל כדי להבטיח מסלולים ניתנים לגלישה מתחילת דצמבר ועד סוף אפריל, גם בשנים דלות שלג. לדוגמה, לקראת אליפות העולם בסקי 2023 (שהתקיימה בקורשבל-מריבל), הושקעו מיליונים בהכנת מסלולים, פיסט-בשרים חדשים ותותחי שלג כדי להבטיח תנאים ברמה עולמית. הקישוריות בתוך מתחם הסקי נותרת חסרת תחרות: קורשבל מחוברת באופן ישיר למריבל ולואל טורנס, ומיזמים עדכניים כמו רכבל אורל-סים קארון מ-2021 (בעמק הרביעי) חיזקו עוד יותר את "שלושת העמקים" כאזור גלישה אחד ענק snowonly.com. עבור בעלי נכסים, השדרוגים הללו משמעם איכות סקי עקבית וחוויית אירוח טובה יותר – כך שממשיכים להיות ביקושים גבוהים להשכרות וערך הנדל"ן הגבוה מוצדק.
שירותי יוקרה והתרחבות: השיפורים בהר ממשולבים בהתפתחויות בכפרי הנופש. קורשבל 1850 כבר מתגאה באחת מהקבוצות המרוכזות הגדולות ביותר של מלונות 5 כוכבים בעולם (מחוץ לערים הגדולות) businessinsider.com. זה כולל מוסדות ידועים כמו Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée ואחרים, שמפנקים את המבקרים ומעלים את יוקרת הנופש. באופן מרשים, בקורשבל (בכל הרמות) יש 7 מסעדות עם כוכב מישלן, המספר הגבוה ביותר באלפים businessinsider.com, המחזק את מעמדה כיעד קולינרי. המגמה היא לכיוון יוקרה חוויתית: פרויקטים חדשים משלבים לינה עם גלריות קניות יוקרתיות, מועדונים פרטיים ומרכזי בריאות. התפתחות בולטת היא מלון ה-Maya Collection החדש, מלון יוקרה אולטרה מתוכנן להיפתח בקורשבל עד דצמבר 2025 voguebusiness.com. בדומה לכך, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (החברה שמאחורי בתי הקזינו והמלונות המפוארים במונקו) מעורבת גם היא בקורשבל עם תכניות ללודג'ים יוקרתיים ופרויקטי אירוח עד 2026 voguebusiness.com. פרויקטים אלו מעידים על כך שמשקיעים מזרים הון לתשתיות התיירות של קורשבל, בציפייה לביקוש מתמשך. האתר גם מתכונן לחגוג את יום השנה ה-80 ב-2026/27, וככל הנראה יחנוך אז כמה מאותם מקומות חדשים ויארח אירועים נוצצים voguebusiness.com. עבור בעלי הנדל"ן, גל מפעילי היוקרה הוא בונוס: הוא מרחיב את האטרקטיביות של האתר (ומביא מבקרים עשירים חדשים שעשויים להפוך לרוכשי נכסים בעצמם) ומרענן כל הזמן את ההילה של קורשבל. הנוכחות של מותגים כמו לואי ויטון, דיור, קרטייה וכו', במחוז הקניות של קורשבל (שכולם מחזיקים שם בוטיקים) מוסיפה לתחושת הקוסמופוליטיות voguebusiness.com.
תחבורה ונגישות: הנגישות של קורשבל תמיד הייתה חלק מהמשיכה היוקרתית שלה. לאתר הנופש יש נמל תעופה פרטי לאליט (אלפורט) ממש מעל 1850, מהגבוהים באירופה, המאפשר למטוסים פרטיים קטנים ומסוקים לנחות ממש על המדרון businessinsider.com. המשמעות היא שאנשים חשובים ומפורסמים יכולים לטוס ישירות מפריז או ז'נבה לקורשבל, ולחסוך שעות של נסיעה ברכב. נמל האלפורט, המפורסם במסלול ההמראה הקצר והעולה שלו, משמש גם כאטרקציה תיירותית בחורף (הגולשים עוצרים לצפות במטוסים ממריאים ונוחתים) businessinsider.com. מבחינת תשתית תחבורה רחבה יותר, יש התפתחויות גדולות באזור: מסילת הרכבת המהירה ליון-טורינו הנבנית (שחלקה כולל תחנה בסן-ז'אן-דה-מוריין, כ-45 דקות נסיעה מקורשבל ברכב) צפויה להסתיים לקראת סוף העשור snowonly.com. עם סיום העבודות, זמן הנסיעה מפריז לאלפים הצרפתיים יתקצר משמעותית – ואולי יביא עוד מבקרים לסופי שבוע. דמיינו את האפשרות להגיע למוּטְיֶיה (עיירת העמק של קורשבל) ברכבת מפריז בכ-4 שעות בלבד; זה עשוי להפוך את קורשבל לנגישה יותר גם לקהל אירופי רחב יותר, כולל מי שמעדיף לא לטוס. בנוסף, שיפורים בכבישים המקומיים (המסלול ממוטייה לקורשבל עבר שדרוגים ותעלות משופרות במשך השנים) ממשיכים לשפר את הבטיחות ולהפחית עומסים בשבועות העומס. יחד, השדרוגים האלו מחזקים את המשיכה של קורשבל כיעד יוקרה נגיש, למרות מיקומה המבודד בהרים.
קיימות וסביבה: מתוך הכרה באיומים הכפולים של שינויי האקלים והעלייה בעלויות האנרגיה, רשויות קורשבל ומפעילי המעליות אימצו שדרוגים לקיימות. חברת Societé des 3 Vallées (S3V), שמנהלת את מעליות הסקי, מפעילה כיום 100% מהמעליות באמצעות אנרגיה מתחדשת (הידרואלקטרית וסולארית) seecourchevel.com. בשנת 2024 הם התקינו פאנלים סולאריים בתחנת הגונדולה Ariondaz בקורשבל מוריון כדי לייצר חשמל באתר, בכמות מספקת להפעלת רכבל מהאנרגיה הסולארית seecourchevel.com. הם גם השקיעו בכלי גישור שלג חסכוניים באנרגיה המונחים ב-GPS, המייעלים את מסלולי הגישור ומצמצמים את צריכת הדלק seecourchevel.com. בתחום פיתוח הנדל"ן, בנייה חדשה מבוצעת לפי תקני בידוד מחמירים וכוללת לעיתים קרובות חימום גיאותרמי או חימום סולארי לבריכות וכדומה. ממשלת האתר יישמה אמצעים כגון סבסוד שיפוץ אנרגטי למבנים ישנים. אפילו מדיניות קטנות, כמו חובת צמיגי חורף ברכבים כחוק במהלך העונה למען הבטיחות seecourchevel.com, מעידות על דגש על קיימות ובטיחות. מאמצים אלו מבטיחים שקורשבל תישאר קיימא כאזור סקי לטווח הארוך (ממתנים את השפעות האקלים) ומהווים נקודת מכירה למשקיעים בעלי מודעות סביבתית. בנוסף, קהל לקוחות עשיר שרגיש לאחריות סביבתית יעדיף אתר "ירוק" וכך גדלה האטרקטיביות של המקום. כל אלה מוסיפים ערך בלתי מוחשי לנדל"ן: אתר מנוהל היטב ובצורה בת-קיימא ישמור על מעמדו (וכך גם על הביקוש לנכסים בו) לשנים רבות קדימה.
אירועים ופרופיל גלובלי: כוכבה של קורשבל היה במלוא הדרו במהלך אליפות העולם בסקי אלפיני של FIS בפברואר 2023, שאורגנה במשותף עם מריבּל. אתר הסקי נהנה מחשיפה תקשורתית בינלאומית וניצל את ההזדמנות להציג את מתקניו (כולל איצטדיון סיום חדש ומעליות ששודרגו). הצלחת האירוע הדגימה את יכולתה של קורשבל לארח אירועים רחבי היקף, מה שמבשר טובות לתוכניות עתידיות כמו האולימפיאדה. אכן, האלפים הצרפתיים (כולל קורשבל) נחשבים מועמדים חזקים לאירוח אולימפיאדת החורף 2030, ורבים מצפים כי הם יזכו בכך voguebusiness.comvoguebusiness.com. ציפייה זו כבר האיצה פרויקטים שונים – למשל, מתוכנן עיצוב מחדש של ה"סנואו פרונט" בקורשבל 1850 ותחנת רכבל שנוס כדי לחדש את מרכז כפר הסקי לקראת אפשרות לאירוח האולימפיאדה voguebusiness.com. במידה שהאולימפיאדה תאושר, צפויה פריחה מיידית בהשקעות בתשתיות: שדרוג כבישים, הרחבת אפשרית של אירוח (אם כי בקורשבל כנראה באמצעות מתקנים זמניים בשל הגבלה על בניה קבועה), וטיפוח כללי. גם אם קורשבל לא תהיה אתר רשמי, היא צפויה לארח אורחים נכבדים או נבחרות לאימונים (כפי שעשתה באולימפיאדות קודמות), והעלייה בתיירות תהיה משמעותית. בנוסף, חגיגות ה-80 בשנים 2026/27 יכללו כנראה אירועים מיוחדים, אולי פתיחת מוזיאונים או אתרים תרבותיים חדשים שיחגגו את תפקידה החלוצי של קורשבל כאתר סקי שתוכנן מראש (הוקם ב-1946). השקעות תרבותיות כאלה מוסיפות עומק לאטרקטיביות של האתר מעבר לסקי.
*אתרי הנופש השווייצריים רשמו צמיחה ממוצעת של כ־3.5% בשנת 2024 dmproperties.com; וורבייה, כאחד מאתרי הפרמייר של שווייץ, כנראה חווה צמיחה דומה או מעט גבוהה יותר בשל הביקוש הרב.
צמיחת התיירות ותוכניות לעתיד: ההשפעה המשולבת של כל הגורמים הנ"ל משתקפת בנתוני התיירות: בעונת 2024/25, קורשבל רשמה כ-1.2 מיליון לילות אירוח, עלייה של 16% מעונת 2018 (לפני הקורונה)voguebusiness.com. מדובר בצמיחה מרשימה ליעד שכבר מבוסס וידוע. צמיחה זו היא חלק ממאמץ אסטרטגי לשווק את האתר לאורך כל השנה ובזירה הבינלאומית. משרד התיירות פונה לשווקים חדשים (למשל, בוצעה פנייה ממוקדת למבקרים מארה"ב, המזרח התיכון ואסיה באמצעות מסעות פרסום ושותפויות). הכנסת פסי הסקי Ikon ו-Epic (כרטיסי עונה עולמיים) המשלבים ימי גלישה בשלושת העמקים הפכה את הגישה לסקי הבינלאומי (במיוחד אמריקאים) לנוחה יותר בקורשבל, ורבים התאהבו במקום dmproperties.com. המתכננים באתר שמים דגש גם על איזון בין צמיחה לאקסקלוסיביות: בניגוד לאתרי סקי המוניים, קורשבל אינה שואפת להגדלה דרמטית של נפח הגולשים (מה שעלול להעמיס על הרכבלים והמסלולים). במקום זאת, מושם הדגש על שיפור איכות – למשל, חוויות טובות יותר, יותר פעילויות שאינן סקי (פארק מים Aquamotion, מזחלות כלבים, טיסות רחיפה ועוד) ושיפור השירותים (אפליקציות לשירותים לפי דרישה, סקי קונסיירז' וכו'). בדרך זו, קורשבל שומרת על מותג יוקרתי – מה שממשיך למשוך מבקרים (וקוני נכסים) עשירים. חשוב לציין כי הסינרגיה בין השקעה ציבורית (ברכבלים, כבישים, אירועים) להשקעה פרטית (במלונות, חנויות, שאטלים) יוצרת מעגל מחזק: האתר נשאר בחזית החדשנות והיוקרה, ולכן הנדל"ן כאן נשאר מבוקש במיוחד ברמה עולמית.
ניתוח השוואתי מול אתרי נופש אלפיניים אחרים (מג'ב, ואל ד'זיר, וורבייה)
קורשבל 1850 נזכרת לעיתים קרובות באותה נשימה עם קומץ אתרי נופש אלפיניים יוקרתיים. כדי לשים את שוק הנדל"ן שלה בפרספקטיבה, יש טעם להשוות נתונים ומאפיינים עיקריים עם ואל ד'יזר ומג'ב (המקבילות הצרפתיות שלה) ווורבייה (המתחרה השווייצרית הבכירה):
מחירים: המחירים בקורשבל 1850 נמצאים בשיא שוק הנדל"ן הצרפתי – זהו אתר הנופש הצרפתי היחיד שמתחרה בעקביות עם אתרי היוקרה השוויצריים מבחינת מחירinvestropa.com. המחירים הבכירים בואל ד'יזר קרובים מאחור (מתקרבים ל-€30,000 למ"ר עבור הנכסים הטובים ביותר) investropa.com, אך בממוצע קורשבל עדיין עוקפת אותה. מג'ב, על אף יוקרתה הרבה, מציגה רמות מחירים נמוכות יותר – בשל הגובה הנמוך יותר והמלאי המרובה של קרקעות זמינות לפיתוח (זוהי עיירה רחבה ומפוזרת). לדוגמה, בקתה אלגנטית שעשויה לעלות €5M במג'ב תעלה בקלות €8–€10M בקורשבל 1850. ורבייה בולטת כמתחרה ישירה מבחינת יוקרה ומחיר: כפי שמוצג, נכס פריים בורבייה מתחיל בסביבות CHF 22,100 (~€23,600) למ"ר ומגיע עמוק לתוך טווח ה-€30,000 ubs.comubs.com. למעשה, שווייץ מתהדרת בחמשת שווקי הסקי היקרים ביותר באלפים, כאשר סנט מוריץ ו-Gstaad לרוב מגיעות לכ-€40,000 למ"ר בנכסי עילית ubs.comubs.com. קורשבל 1850 עדיין נמצאת קצת מתחת לאלו – בינתיים. ראוי לציין כי הזינוק של 9% במחירי קורשבל ב-2024 היה גבוה יותר מקצב הצמיחה של כל אתר נופש שוויצרי באותה שנה, מה שמרמז כי הפער עשוי להצטמצם dmproperties.com.
עבור משקיעים, הבדלי המחירים האלו מתבטאים גם ב"כרטיסי כניסה" שונים: ניתן לרכוש דירת יוקרה במז'ב במחיר של דירה קטנה מאוד ב-1850. מי שמניעיו השקעתיים בלבד עשוי למצוא ערך במז'ב או באתרי סקי צרפתיים מתפתחים (פוטנציאל עלייה גבוה יותר באחוזים), אך המשיכה בקורשבל היא שמדובר בנכס איכותי ויציב – בדומה להחזקה בנכס במונקו לעומת עיר זולה יותר.
ביקוש ותמהיל רוכשים: כל ארבעת האתרים מושכים קונים עמידים מהעולם, אך עם הבדלים דקים:
קורשבל 1850 – מאוד בינלאומי; אירופאים בולטים (בריטים, בלגים, שווייצרים, עשירי צרפת), עניין משמעותי מהמזרח התיכון ואסיה, וקונים אמריקאיים הולכים ומתרבים investropa.cominvestropa.com. גם פופולרית היסטורית בקרב רוסים. הרוכשים כאן לעיתים קרובות מחפשים נכסי פרסטיז'ה ואינם מהססים לשלם מחיר פרמיה עבור היוקרה.
ואל ד'יזר – מסורתית יעד מועדף על השוק הבריטי היוקרתי והעשירים הצרפתים. מוניטין חזק לחובבי סקי רציניים (שטחים נרחבים למקצוענים) לצד בקתות יוקרתיות. פרופיל הרוכשים כאן אולי מעט יותר אירופי מזה של קורשבל, אך גם כאן ניכרת עלייה בקונים מחוץ לאירופה.
מז'ב – מושכת קהל עמיד יותר מעודן (פיתוחה החל על ידי משפחת רוטשילד כתגובה צרפתית לסנט מוריץ). רוכשים צרפתיים ושווצרים מאזור ז'נבה אוהבים את מז'ב בזכות הכפר האופנתי (קניות בוטיק, גסטרונומיה, בקצב רגוע יותר מאשר בקורשבל) ואורח החיים השנתי. פופולרית גם בקרב משפחות – לא רק על סקי אלא על החיים האלפיניים הכלליים (גולף, רכיבה על סוסים, פסטיבלי מוזיקה). קיימת נוכחות בינלאומית (בריטניה, בלגיה, אמריקאים/אסייתים מסוימים), אך לא מובחנת כמו בקורשבל.
ורבייה – מאוד בינלאומית; שילוב של בריטים (תואר כ“לונדון על השלג” בזכות ריבוי בריטים), פאן-אירופאים ועשירי העולם. החוק השווייצרי מתיר לזרים לרכוש בוורבייה (מכסות קנטון ואלה), ולכן ישנם בעלי נכסים לא-שוויצרים רבים, כולל סלבס וטייקוני עסקים. לאזור יש וייב צעיר יותר וספורטיבי – מפורסם בסקי אוף-פיסט וסצנת אפרה-סקי תוססת – אך עם הרבה רוכשים עמידים במיוחד. אתרי סקי שווייצריים כדוגמת ורבייה נהנים מיציבות הכלכלה השווייצרית ולעיתים גם מיתרונות מיסויים (יש רוכשים זרים שמעתיקים תושבות כדי ליהנות משיטת מס חד פעמית).
שוק השכירות ותשואות: גם בקורשבל וגם בוואל ד’יזר יש שווקי שכירות חזקים בחורף, אך קורשבל גובה תעריפים שבועיים גבוהים יותר בשל היוקרה והנוחיות שלה (מסעדות עילית ועוד). שאלי סקי-אין/אאוט בקורשבל 1850 יכול להיות מושכר ביותר משאלי דומה בוואל ד’יזר, לעיתים בפער של 20–30%, שמשקף את מעמדה של קורשבל. שוק השכירות של מג’ב עונתי מעט יותר (מצוין לחג המולד ולפברואר, שקט יותר בין לבין) ויש לו גם שוק השכרות לקיץ (גולף/חופשות). השכירות בורבייה דומות לקורשבל בשבועות השיא (שתיהן ברמת המחירים העליונה להשכרת סקי) – שאלי של 100 אלף יורו/שבוע בקורשבל עשוי להיות גם CHF 100 אלף/שבוע בורבייה. התשואות הנקיות בכל הנכסים היוקרתיים האלו נותרות נמוכות יחסית (~2–3%) כפי שמצוין בsnowonly.com. שימו לב שבאופן בולט, בעלות על נכסים באתרי סקי שווייצריים כוללת לעיתים הוצאות בעלות גבוהות יותר (מיסי עושר שנתיים קנטונליים, ושירותים יקרים יותר), ויש הגבלות נוקשות על השכרה (חלק מהבקתות שרכשתם ברישיון לשימוש עצמי לא תוכלו להשכירן בקלות). בצרפת, למעשה, תהליך השכירות פשוט יותר.
גובה האתר ואמינות שלג: קורשבל 1850 וואל ד’יזר שתיהן בגובה רב (1850 מטר וגם בוול–לה–דייל, כאשר הכפר הראשי של ואל ב-1800 מטר) עם טררנים לסקי עד 3,000+ מטר. המשמעות היא אמינות שלג גבוהה מאוד, ובזמן שהאקלים מתחמם, זו חוזקה קריטית – ולכן הן מובילות גם בעליית המחירים. מג’ב, בגובה 1100 מטר, מושפעת יותר משנים עם שלג מועט (למרות שהושקע בשלג מלאכותי). הכפר הראשי בורבייה כ-1500 מטר, עם סקי עד 3300 מטר במון פור, כך שגם שם אמינות השלג גבוהה. בולטת מגמת ה“פרימיום לגובה”: אתרים מעל 1500 מטר חוו צמיחה גבוהה יותר מהנמוכים investropa.com. זה עובד לטובת קורשבל, ואל ד’יזר וורבייה – וזו דאגה מסוימת לגבי מג’ב (אם כי כוח המשיכה בקיץ והאופי שלה מאזנים זאת).
אורח חיים ותשתיות: לכל אתר יש את ההצעה הייחודית שלו. קורשבל 1850 עוסקת בזוהר ונוחות – תוכלו לגלוש ישירות לעיירה, ואז לקנות בשאנל, לאכול במלון מפואר וליהנות מחיי לילה הכוללים מועדונים טרנדיים וגלריות אמנות. ואל ד’יזר משלבת גלישה עוצמתית עם סצנה כפרית חיה ופחות רשמית; ישנם הרבה שאלי יוקרה ואפילו כמה מלונות 5 כוכבים כיום, אך האווירה היא “יוקרה לחובבי סקי” יותר מאשר “יוקרה ראוותנית” של קורשבל. מג’ב מציעה מרכז כפר בסגנון ימי-ביניים מקסים, כרכרות סוסים ושילוב של יוקרה ואותנטיות – כמעט כמו “להיראות בכפר” (בדומה לסנט מוריץ) כמו הגלישה עצמה. זהו גם כפר חי ופועל כל השנה, עם אוכלוסיה קבועה נכבדה – מה שמושך את מי שמחפש קהילה אמיתית. ורבייה ידועה בחיי הלילה והאוף-פיסט – מאוד ספורטיבית ביום וחברתית מאוד בלילה. מעט פחות יוקרתית בקמעונאות (פחות חנויות מעצבים מקורשבל) אך עם שירותים ואירועים יוקרתיים (כמו פסטיבל המוזיקה של ורבייה).
מנקודת מבט של משקיע: השוואת קורשבל מול וורבייה היא לעיתים קרובות שאלה של העדפה בין מערכות צרפתיות לשווייצריות. יש המעדיפים את צרפת בזכות תהליך הרכישה הפשוט יותר ואי הגבלות על קניית נכס ע"י זרים, בנוסף לאורח החיים (שפה, אוכל, תרבות). אחרים מעדיפים את שווייץ בגלל היציבות, הפרטיות והיוקרה שלה (וכמה יתרונות פוטנציאליים של תושבות מס). במונחי השקעה גרידא, בשתיהן נרשמה צמיחה הונית משמעותית. יתרון אחד לקורשבל: אין מכסה על בעלות זרה, כך שנזילות הנכסים גבוהה – כל מיליארדר מכל מקום בעולם יכול לקנות נכס בקורשבל בחופשיות. בוורבייה, רישיונות קניה לזרים מוגבלים מדי שנה, מה שעלול להקטין את הנזילות (אם כי זה גם יוצר מגבלה בביקוש, ובאופן פרדוקסלי תומך במחירים).
תחזית השוואתית: כל אתרי הסקי המובילים האלה צפויים להמשיך להצליח. העלייה האחרונה של קורשבל מצביעה על כך שאולי תאתגר את האתרים השווייצריים מבחינת המחירים הגבוהים ביותר באירופה אם המגמה תמשיך. ואל ד'איזר עוברת שדרוגים (למשל, פרויקט יוקרה חדש וגדול "Le Coin de Val" בתכנון), מה שישמור עליה תחרותית. מחיריה המרוככים יחסית של מג'ב עשויים להפוך אותה לאטרקטיבית למשקיעים המבקשים יוקרה במחיר (יחסית) משתלם, ויש לה קהל צרפתי סופר-עשיר שומר אמונים המייצב אותה. וורבייה, עם הזוהר הבינלאומי וההיצע המוגבל (הכפר גם תחום גיאוגרפית), תישאר שוות ערך לקורשבל.
לסיכום, קורשבל 1850 בולטת אפילו בקרב האליטה: ניתן להשוות אותה אולי לסנט מוריץ או גשטאד ברמת היוקרתיות. בצרפת, קורשבל מספר אחת, עם ואל ד'איזר במקום השני ומג'ב במקום שלישי חזק (יש שיציינו את מריבל או שאמוני, אך אלו ברמת מחירים נמוכה יותר). באלפים בכלל, קורשבל היא אחת הבודדות שמסוגלת למשוך את עשירי העולם בהיקף דומה לזה של אתרי הסקי השווייצריים. זה מבשר טובות להשקעות בנדל"ן – מאגר הרוכשים רחב ומגוון מאוד. עבור אנשים בעלי הון גבוה ששוקלים בין הלוקיישנים הללו, פעמים רבות ההחלטה היא עניין של העדפה אישית: האלגנטיות הצרפתית של מג'ב, הסטייל הספורטיבי של ואל, התחושה הקוסמופוליטית של קורשבל, או האווירה ההדוניסטית של וורבייה. בהיבט השקעה בלבד, המומנטום של קורשבל והפתיחות של צרפת מעניקים לה יתרון מסוים ב-2025 ומעבר לכך.
תחזית 2026–2028: שוק הנדל"ן והגורמים המרכזיים
בעת מבט קדימה אל התקופה 2026–2028, התחזית לשוק הנדל"ן של קורשבל 1850 נותרת חיובית מאוד, עם כמה הסתייגויות ומגמות שראויות למעקב:
המשך צמיחה במחירים: כל הסימנים מצביעים על כך שערכי הנדל"ן בקורשבל ימשיכו לעלות בשנים הקרובות. ייתכן שהצמיחה השנתית לא תהיה חדה כמו הקפיצה של 9% שנרשמה ב-2024, אך גם תחזיות שמרניות מצביעות על עלייה שנתית של 3–5% באתרי הסקי היוקרתיים investropa.com. מספר גורמים תומכים בכך: היצע מוגבל ומתמשך, ביקוש בינלאומי גבוה, והפיכת האתר ליעד יוקרה אמיתי לכל ימות השנה. עד 2028, ייתכן שנראה כבר את רף המחיר העליון של צ’לטים אולטרה-יוקרתיים עובר את €35,000 למ"ר, במיוחד אם יירשמו עסקאות שיא חדשות. מהלך כזה יהפוך את קורשבל 1850 לאחת משוקי הנדל"ן לסקי היקרים בעולם, ויצמצם אולי את הפער לעומת אתרים כמו סנט מוריץ/גשטאד. האפקט המצטבר של אפילו 5% עלייה בשנה אומר שצ'לט ששווה היום 15 מיליון אירו עשוי להיות שווה כ-18 מיליון אירו ומעלה עד 2028, בהתאם למגמת הצמיחה investropa.com.
גורמים כלכליים גלובליים: יש לקחת בחשבון את המצב הכלכלי הרחב. נכון לשנת 2025, שיעורי הריבית באירופה התייצבו ואפילו התרככו (ריבית הפיקדון של ה-ECB סביב 2.5% לאחר הורדות) – מה ששיפר את נגישות המשכנתאותinvestropa.com. אם סביבה של ריביות נמוכות תימשך, או תרד עד 2026–2027, זה מספק דחיפה נוספת לרוכשי היוקרה שלוקחים מימון (חלקם עושים זאת מסיבות מינוף, גם אם לא צריכים בפועל). לעומת זאת, אם האינפלציה תזנק ותביא להעלאת ריבית, שוקי הנדל"ן הכלליים עלולים להתקרר – אך בדרך כלל נדל"ן יוקרה מוביל פחות רגיש לריבית (רוב הרוכשים משלמים במזומן). יציבות גיאופוליטית היא גורם נוסף: קורשבל נהנתה מהיותה יעד בטוח ומבוקש במהלך ההתאוששות מהקורונה ובזמן מתיחויות גיאופוליטיות. אם חוסר הוודאות הגלובלית יימשך, בעלי הון נטו לגוון השקעות לנדל"ן כמקלט בטוח, דבר שיכול להיטיב עם קורשבל. הסביבה הפוליטית בצרפת (למשל, שינויים אפשריים במיסוי עושר) גם היא שווה מעקב, אף שאין כרגע רמזים לשינויים דרמטיים. לסיכום, בהיעדר משבר פיננסי עולמי חריף, הרקע הכלכלי תומך בהמשך השקעות בנדל"ן יוקרה באלפים.
שינויים בדמוגרפיית הקונים: אנו צופים גלים חדשים של קונים בשנים הקרובות. במיוחד, קונים אסייתים (ובייחוד סינים) היו ברובם נעדרים בשנים 2020–2022 בשל מגבלות נסיעה; עם חזרת הנסיעות הבינלאומיות לשגרה, צפוי עניין רב יותר מאסיה. הפרופיל היוקרתי במיוחד של קורשבל מתאים למשקיעים אסייתים עמידים שמחפשים נדל"ן יוקרתי בחו"ל – תופעה שכבר הוזכרה ב-2025 ב-investropa.com. בדומה לכך, יתכן שתהיה עלייה במספר הקונים מהמזרח התיכון (למשל, מדינות המפרץ); בשנים האחרונות נרשמה עלייה במבקרים מקורשבל מהאמירויות, סעודיה וכו', במיוחד באוגוסט ובסביבת ראש השנה האזרחית. סגמנטים בינלאומיים אלה יוסיפו עומק לבריכת הביקוש. קונים אמריקאים צפויים להמשיך בנוכחות החזקה שלהם, במיוחד אם הדולר יישאר חזק יחסית לאירו (אם כי המטבע עלול להשתנות עד 2026–28). בנוסף לכך, יזמי טכנולוגיה צעירים וגמלאים מוקדמים (מהתחומים הטכנולוגיים/הפיננסיים) בוחרים יותר ויותר בנכסים שמבוססים על אורח חיים – בית סקי יוקרתי הוא חלק מהנרטיב הזה. ייתכן ונראה כי גיל הרוכשים הממוצע יורד מעט, עם יותר בשנות ה-40 לחייהם ולא בעיקר בשנות ה-50/60, ככל שעבודה מרחוק וצבירת עושר בגיל צעיר הופכות נפוצות יותר.
התמקדות שנתית ורווחה: עד 2028, קורשבל צפויה להשלים את השינוי שלה לאתר נופש של ארבע עונות אמיתי. צפו לראות עוד מתקני קיץ (אולי הארכת פעילות הרכבלים, מסלולי אופני הרים חדשים, ייתכן גם מגרש אימונים לגולף או אטרקציות אחרות באזור). חשיבות תחום הרווחה, כפי שצוינה, תמשיך ואף תתעצם – ייתכן שייפתחו באזור מרכזי ריטריט ובריאות ייעודיים (בסגנון אתרי ספא שווייצריים). כך מתרחבת האטרקטיביות של רכישת נכס שם גם מעבר לחובבי סקי. כפי שחוקרת של Knight Frank ציינה, בריאות ורווחה עוקפות כיום את הסקי כגורם המניע הראשי באורח החיים של רוכשי נדל"ן באלפיםdmproperties.com. לכן, נכסים שמותאמים לכך (עם מתקני ספא, שקט, חיבור לטבע) יהיו מבוקשים במיוחד. אנו עשויים גם לראות שוק נישה לchalets “עמידי אקלים” – כאלה שנבנים מחומרים ברי קיימא, עצמאות אנרגטית וכו', שאינם רק עונים לדרישות החוק אלא מציבים סטנדרט שהקונים הירוקים ביוקרה שואפים אליו.
מגבלות פוטנציאליות: אחד הגורמים שיש לשים לב אליהם הוא רמות המלאי – הן כל כך נמוכות שנפח המכירות עלול לרדת פשוט בשל מחסור במוכרים. אם המחירים יגיעו לשיאים חדשים, ייתכן שחלק מהבעלים יבחרו לממש רווחים (ובכך יגדילו את ההיצע), אך באותה מידה, רבים עשויים להחזיק בנכס מאחר שיש מעט השקעות אלטרנטיביות מהנות כמו שאלה קוטג'ים בקורשבל. אם נפחי העסקאות ירדו, מדדי המחירים עלולים להפוך לפחות חלקים (כמה עסקאות חריגות עשויות לעוות את הממוצעים). עם זאת, כל ירידה בפעילות קרוב לוודאי תשקף מחסור בהיצע, לא מחסור בביקוש, מה שאומר שהמחירים יישמרו או אף יעלו. מגבלה נוספת יכולה להיות רגולטורית: אם, באופן היפותטי, עד שנת 2028 צרפת תחליט להטיל מגבלות כלשהן על בעלות זרה (לא צפוי כרגע) או מסים חדשים על בתים יוקרתיים, הדבר עשוי למתן מעט את הביקוש. בנוסף, שינויי אקלים נותר אתגר כולל – אם מזג אוויר קיצוני יקצר משמעותית את החורפים לקראת סוף שנות ה-20, עלול להיות לכך אפקט על התפיסות (אם כי כפי שצוין, הגובה של קורשבל מעניק לה יתרון, ויש לה מערך נרחב של ייצור שלג מלאכותי). עד כה, תחזיות מגמות מצביעות על שלג מספק עד שנות ה-30 לאתרי סקי בגובה רב, אך זו נקודת מעקב לטווח ארוך.
השפעת הביד לאולימפיאדת החורף 2030: באמצע 2025, יש מומנטום חזק לכך שאולימפיאדת החורף 2030 תתקיים בצרפת (האלפים הצרפתיים), ייתכן שהאירועים יתפרסו על פני מספר אתרי סקי (לאחר שאיטליה תארח את 2026). אם צרפת תזכה רשמית באולימפיאדה של 2030 (ההחלטה צפויה סביב 2026), ניתן לצפות לגל עניין סביב 2027–2028 עם סיום פרויקטי תשתית ופניית תשומת הלב הגלובלית לאלפים. האולימפיאדה מובילה לעיתים קרובות לזינוק בביקוש לנדל"ן באזורים המארחים – לא רק ממשקיעים שמצפים להכנסות משכירות גבוהות יותר, אלא גם מאנשים עמידים שרוצים להיות חלק מרגש האירוע. לדוגמה, בקורטינה ד'אמפצו (איטליה) נרשמה עליית מחירים חדה מאז הוכרזה כמארחת לשנת 2026 ubs.com. קורשבל, שכבר משמשת כאתר אימוני אולימפיאדה, תהיה ללא ספק בסיס מרכזי ל-VIP במהלך המשחקים, אפילו אם האירועים יתקיימו במקומות אחרים, בשל מתקני היוקרה ומסלול הנחיתה שלה. לפיכך, התקופה שלפני 2030 עשויה להוסיף עוד כמה נקודות אחוז לצמיחת ערך הנדל"ן בקורשבל מעבר למגמה הבסיסית.
תחזית השכרה: תשואות השכרה צפויות להישאר מתונות, אך הכנסות מהשכרה עשויות לצמוח כאשר מחירי הלילה מטפסים (חלקית בשל אינפלציה, חלקית בשל היצע יוקרה מתרחב). לדוגמה, ב-2028 קוטג' יוקרתי עשוי לבקש יותר מ-€120 אלף לשבוע השנה החדשה. אם יתאגדו יותר שירותים (שף פרטי, ועוד), בעלי הנכס יוכלו לדרוש תעריפים גבוהים יותר. גם שוק ההשכרות לקיץ ימשיך להבשיל – וייתכן שיכפיל את גודלו לעומת היום אם המגמות הנוכחיות יימשכו, ובכך יגדיל מעט את התשואות השנתיות. חדירה של חברות ניהול השכרה מקצועיות (חלקן בבעלות מותגי אירוח יוקרתיים) עשויה גם להקל על תהליך ההשכרה, ולאפשר לבעלים להפיק הכנסה מהנכס כשהוא אינו בשימוש.
סיכום – חזון 2028: עד 2028, קורשבל 1850 צפויה להישאר הפסגה של הנדל"ן האלפיני בצרפת, עם מחירים שנשברו שיאים חדשים. אנו צופים קצב צמיחה בריא, אך רגוע יותר – אין התרסקות באופק על פי היסודות. שוק הנדל"ן באתר יאפיין יותר ויותר בצ'אלטים חדשניים, סצנה מפותחת לאורך כל השנה, וקהל לקוחות מכל קצוות העולם. הבעלות בקורשבל תמשיך להיות סמל סטטוס לא פחות משהיא השקעה. עבור משקיעים בעלי הון גבוה וקוני לייף-סטייל, העצה זהה: התמקדו במיקום ובאיכות פריים, החזיקו את הנכס בתקופות תנודה קצרות, ותיהנו גם מהנאה אישית וגם מהערכה פיננסית. כל עוד “שלג” ו”יוקרה” ממשיכים למשוך, שוק הנדל"ן של קורשבל 1850 צפוי לעידן זהב בשנים 2026–2028 ומעבר לכך, בתמיכת היצע נדיר, ביקוש יציב ומהמשיכה הנצחית של האלפים הצרפתיים.
פוטנציאל עליית ערך ההון: נדל"ן בקורשבל 1850 נחשב לעיתים קרובות כהשקעת בלו-צ'יפ, המציעה שמירה איתנה על ההון וצמיחה ארוכת טווח, ולא רווחים ספקולטיביים מהירים. ההיסטוריה מרשימה – ערכי הנדל"ן באלפים הצרפתיים עלו בכ-30% בממוצע מאז 2020 (כ-5.5% בשנה) investropa.cominvestropa.com, ואתרי הנופש היוקרתיים מובילים בביצועים, במיוחד מאז המגפה. במקרה של קורשבל, מחירי הנדל"ן בשנים האחרונות עלו בחדות (למשל, +9% רק ב-2024) investropa.com, וקובעים רף חדש. הציפייה קדימה היא שהקצב יתמתן, אך מומחים חוזים צמיחה מתונה של כ-3–7% בשנה בשוק האלפיני עד 2026 investropa.com. באזור אולטרה-יוקרתי כמו 1850, ניתן לצפות למחירים בקצה העליון של הטווח, כל עוד אין תנודות חריגות. המשמעות היא שצ'אלה בשווי 10 מיליון אירו כיום עשוי לעלות באופן אורגני ל-11–12 מיליון אירו תוך מספר שנים, רק מעליית הערך בשוק. בנוסף, פער ההיצע-ביקוש הייחודי לקורשבל מרמז כי תיתכן עליית ערך מעל הממוצע – בכל פעם שיש גל של רוכשים עשירים חדשים (נניח משווקים מתעוררים או כתוצאה מכלכלה חזקה), יש מקום לקפיצות מחירים בהינתן ההיצע הקבוע. למעשה, פוטנציאל הצמיחה ההונית נשאר חזק, והאסטרטגיה של לקנות ולהחזיק משתלמת. אפילו בטווח הארוך מאוד, נכסי יוקרה אלפיניים הראו עליות יציבות (למשל, שווי הצ'אלטים האיכותיים עלה בכ-33% בממוצע מאז 2008, והצמיחה הואצה לאחר 2020) investropa.com.
תשואות ודמי שכירות: משקיעים צריכים לקחת בחשבון כי התשואות (הכנסות) מהשכרת נכסים בקורשבל 1850 נמוכות יחסית מבחינה אחוזית, כפי שמקובל בשווקי יוקרה אולטרה-יוקרתיים. מכיוון שמחירי הרכישה גבוהים מאוד, ההכנסה מהשכרה, אף על פי שהיא גבוהה במספרים מוחלטים, מתורגמת לתשואה שנתית צנועה. תשואות שכירות נטו טיפוסיות נעות סביב 2–3% באתרי דגל כמו קורשבל snowonly.com. לשם השוואה, אזורים פחות יוקרתיים באלפים הצרפתיים יכולים להניב תשואה נטו של 4–4.5% snowonly.com, והממוצע הארצי בצרפת של תשואות שכירות (לכל סוגי הנכסים) הוא כ-6% mansion-properties.com. כלומר, משקיע בקורשבל לרוב יעדיף הערכת ערך הונית ושימוש עצמי על פני תשואה כספית גבוהה. למשל, נכס בשווי 5 מיליון אירו עשוי להכניס כ-200,000 אירו בשנה מהשכרה (אם מושכר בשבועות השיא); אחרי הוצאות, הרווח הנקי יהיה כ-150,000 אירו – שהם סביב 3% תשואה. אך מה שהמספרים האלו לא משקפים הוא גובה שכר הדירה והיכולת לקזז עלויות בעלות. בשבועות החורף המבוקשים (סילבסטר, חופשות בתי ספר), שכר דירה שבועי בצ'לטות מובילות יכול לעבור את 80,000–100,000 אירוbusinessinsider.com. גם דירות קטנות יוקרתיות יכולות להניב עשרות אלפי אירו לשבוע בעונה. אם הבעלים מוכן להשכיר את הנכס שלו, למשל, 8–10 שבועות בחורף ואולי עוד כמה שבועות בקיץ, הוא יכול לכסות חלק משמעותי מהוצאות שנתיות (צוות, תחזוקה, מסים) ואפילו להרוויח תוך כדי שהוא ממשיך ליהנות מהנכס בעצמו בחלק מהשנה.
כדאי גם לציין כי הביקוש להשכרה חזק מאוד בקורשבל בשבועות שבהם הבעלים פותחים את בתיהם. מומחי השכרת דירות באלפים מציינים כי צ'לטות במיקומים טובים מגיעות ל-70–90% תפוסה לאורך החורף (ואף לתוך הקיץ)snowonly.com. המעבר לתיירות כל השנה גורם לכך שיולי–אוגוסט תורמים כיום להכנסות משכירות (גם אם במחיר נמוך מהחורף). לפיכך, בעלים מתוחכם יכול להגיע לתפוסה כמעט מלאה בעונות השיא וליהנות מ-תשואה אפקטיבית טובה יותר. יש נכסים המנוהלים על ידי סוכנויות יוקרה או מפעילי טיולים, שמייעלים את התהליך.
אסטרטגיות הזדמנויות והשקעה: עבור משקיעים במיוחד, יש מספר כיוונים למקסם רווחים בקורשבל:
השבחות ושיפוצים: כפי שהוזכר, ניתן לעיתים לרכוש בצ'אלטים ישנים באזורים מעולים הדורשים מודרניזציה בהנחה יחסית קלה. השקעה בשיפוץ יוקרתי (עם שיפור יעילות אנרגטית ואבזור חדש) לא רק שמעלה משמעותית את ערך הנכס אלא גם את הכדאיות להשכרה שלו. לנוכח הרגולציה הדוחפת לבתים יעילים אנרגטית, שדרוגים כאלה גם "מגנים" על ההשקעה לטווח הרחוק.
החזר מע"מ בבניה חדשה: צרפת מציעה תמריץ משתלם לרוכשים התפתחותים חדשים באזורים תיירותיים. אם אתה רוכש נכס בבניה חדשה ומתחייב להשכיר אותו מרוהט עם שירותים ברמה מלונאית (כגון שירותי ניקיון, ארוחת בוקר) למספר שבועות בשנה, אתה זכאי להחזר של 20% מע"מ ממחיר הרכישה freespiritalpine.com. בהקשר של קורשבל, 20% מרכישת נכס בשווי מיליוני אירו הוא סכום משמעותי – מדובר בקפיצה מיידית בהון העצמי. רוכשים רבים של דירות חדשות בקורשבל 1650 למשל, מנצלים את המנגנון הזה, מממנים את המע"מ במהלך הבנייה ודורשים את ההחזר אחרי רכישה באמצעות רישום לתוכנית השכרה. כך משתפרת התשואה והזרם המזומנים, והתשואה מהשכרה הופכת לאטרקטיבית יותר בשנים הראשונות.
שיתופי שימוש: משקיעים מסוימים משתפים פעולה עם חברים או בני משפחה ורוכשים יחד צ'אלט (באופן לא פורמלי או דרך חברה בע"מ), וכך מתחלקים בשימוש ובעלויות. לנוכח המחירים הגבוהים, זה עשוי להיות פתרון יעיל, ועם תיאום נכון, כל צד נהנה גם מזמני שיא. ישנה מגמה מתפתחת של בעלות חלקית או מועדוני חברים יוקרתיים בנכסי סקי, המאפשרים לרכוש "מניות" בצ'אלט יוקרתי במיוחד (אם כי זה תחום חדש ויש לבדוק היטב את החוקיות).
ערך יחסי באזורים פחות מוכרים: אמנם קורשבל עצמה יקרה, אך משקיעים בוחנים לפעמים רכישה בפריפריה של קורשבל (למשל, קורשבל מוריון/1650, קורשבל וילג'/1550, או לה טניה הסמוכה). אזורים אלה נכללים באותו מתחם סקי ונהנים מהמוניטין של קורשבל, אך מחירי הנדל"ן נמוכים יותר. לדוגמה, כפרי לוויין בעמקי השלג עולים 50–70% פחות למ"ר בהשוואה ל-1850 investropa.cominvestropa.com, והתשואות מהשכרה (4%+ נטו) גבוהות לעיתים מאתרי היוקרה snowonly.com. החיסרון: עליית ערך איטית יותר וקהל שוכרים אחר, אך למשקיעים שמחפשים "אסטרטגיית השקעה" יש שמפצלים בין נבחרי פריים ואזורים מתפתחים.
לסיכום, תשואות צפויות בקורשבל 1850 נובעות משילוב של הכנסה שכירות מתונה וצמיחה הונית חזקה. רוכש בשנת 2025 יכול לצפות לעליות ערך שנתיות באחוזים חד־ספרתיים (שמתווספות לבסיס ערך גבוה מאוד) וכן ליכולת לקזז עלויות באמצעות שכירויות שמניבות אמנם רק אחוזים בודדים, אך מהוות סכום ניכר במונחים של יורו. לאור היסודות של שוק הנדל"ן בקורשבל, גם אסטרטגיה שמרנית של החזקה עד לשנת 2028 צפויה להניב תשואה כוללת גבוהה, בשקלול עליית ערך הנכס וכל דיבידנד שכירות שיתקבל. המפתח הוא לרכוש נכס איכותי (מבחינת מיקום ומפרט), כי נכסי יוקרה תמיד יהיו המבוקשים ביותר – מה שמבטיח נזילות גבוהה ותמחור פרמיום בעת היציאה מהשקעה. לצורך חיזוק הביטחון בשוק: ניתוחי מומחים מגדירים את מגמת הנדל"ן באלפים כ-“עולה באופן מובהק” ומדגישים שאתרי נופש מרכזיים כמו קורשבל נהנים מתשתית כלכלית חזקה ביותר גם קדימה investropa.cominvestropa.com.
רגולציה ומדיניות ממשלתית המשפיעה על נדל"ן
חוקי יעילות אנרגטית ("חוק האקלים"): שינוי מדיניות משמעותי המשפיע על הנדל"ן בצרפת הוא האיסור ההדרגתי על השכרת נכסים בדירוג אנרגטי נמוך. החל משנת 2025, דירות שדורגו בדרגת אנרגיה "G" לא יוכלו להיות מושכרות כחוק בצרפתmansion-properties.com. עד 2028, האיסור מתרחב גם לנכסים בדירוג "F", ובהמשך גם ל-"E" ב-2034. באתרי סקי באלפים, לא מעט שאלטות מסורתיות שנבנו לפני עשרות שנים עלולות להיכנס לקטגוריות הדירוג הנמוכות (בשל חלונות חד-שכבתיים, בידוד בלתי מספיק, מערכות חימום ישנות ועוד). לבעלי דירות בקורשבל, זה הפך לסוגיה בוערת: על מנת לשמור על פוטנציאל ההשכרה, יש לעדכן את הנכס לעמידה בתקן. כבר עתה אנו עדים ל"בריחה לאיכות" – כלומר קונים מתמקדים בשאלטים חדשים, מבודדים היטב, או כאלו שכבר שודרגו למערכות חימום ובידוד מודרניותinvestropa.cominvestropa.com. שאלטים ישנים בעלי דירוג נמוך נקלעים לשוק דו-שכבתי: או שהם נמכרים במחיר נמוך, או שלא נמכרים כלל, או שבעליהם משקיעים בשיפוצים (פאנלים סולאריים, משאבות חום, בידוד משופר) כדי להעלות את הדירוג. תקנות אלו, באופן די מפתיע, תומכות בעליית מחירים בנכסים איכותיים – כיוון שבתים שמקיימים את הדירוגים A/B הופכים ליקרים ומבוקשים אף יותר investropa.cominvestropa.com. בקורשבל 1850 שאלטים יוקרתיים רבים עברו שיפוץ להתקנת חלונות משולשים, חימום גיאותרמי ועוד, כדי להבטיח שיוכלו להמשיך להיות נכסי השכרה. בסך הכול, המדיניות הזו דוחפת את השוק לקיימות, מה ששפר בטווח הארוך את איכות המלאי ואף עולה בקנה אחד עם ערכי הקונים (רבים מקרב בעלי ההון אוהבים את שדרוגים ידידותיים לסביבה כחלק מהסטנדרט היוקרתי).
רגולציה על השכרות לטווח קצר: אזורים עתירי תיירות בצרפת מאזנים בין רווחיות ההשכרות לטווח קצר לבין צורכי הקהילה. בחלק מהעיירות האלפיניות (במיוחד הגדולות כמו שאמוני), הרשויות המקומיות הגבילו את מספר השכירות לתיירים או דרשו היתרים מיוחדים להפעלתן dmproperties.cominvestropa.com. שאמוני, לדוגמה, הטעילה מכסות על דירות נופש באזורים מסוימים במטרה לפנות דיור לתושבים מקומיים ולעובדים עונתיים. בעוד הגודל הקטן יותר של קורשבל והיותה אתר נופש ייעודי משמעם שטרם הוטלה מגבלה מחמירה (הכלכלה נשענת על השכרות), היא אינה חסינה לפיקוח רגולטורי. בעלי נכסים בקורשבל חייבים לרשום את הנכס שלהם אם הם משכירים לטווח קצר ולשלם מס תיירות. אם בעתיד יוחלטו חוקים – למשל, הגבלת מספר השבועות שניתן להשכיר נכס, או דרישה לסטטוס מגורים עיקריים על מנת להשכיר ללא הגבלה – הדבר עשוי להשפיע על חישובי ההשקעה. עם זאת, לאור הפרופיל של קורשבל 1850 (בעיקר בתי נופש יוקרתיים ותשתיות תיירות), כל מדיניות כזו צפויה להיות מדודה. ראוי לציין, שהגבלת היצע הנכסים להשכרה במקומות כמו שאמוני מובילה ליותר ביקוש (ולמחירים גבוהים יותר) לנכסים שכן זמיניםinvestropa.cominvestropa.com. אפקט דומה עשוי להתרחש בקורשבל: אם אי פעם תוגבל ההשכרה, הנכסים הבלעדיים שיישארו יזכו לביקוש אף גבוה יותר מתיירים אמידים. זהו תחום למעקב, אך נכון ל-2025, קורשבל עדיין שוק ידידותי מאוד להשכרות ללא מגבלות מקומיות ייחודיות על דירות נופש (למעט מה שנקבע בחוק הלאומי).
מיסים על בתים שניים: ממשלת צרפת והרשויות המקומיות הטילו מיסים שמיועדים לבעלי בתים שניים, הכוללים רבים מהמחזיקים בנכסים בקורשבל. צעדים אלה כוללים תוספת מס מגורים (taxe d’habitation) מוגדל באזורים שהוכרזו רשמית כסובלים ממחסור בדיור לתושבים המקומיים (zones tendues). מחוז סבואה של קורשבל התיר העלאה של עד 60% במסי הבתים השניים במקרים מסוימים. בנוסף, בחלק מהאתרים הפופולריים קיים מס על בתים ריקים שמטרתו להרתיע מהשארת נכסים ריקים. למעשה, כשמדובר בשאלי בשווי של מיליוני יורו, המיסים המקומיים הללו יחסית זניחים (תוספת של כמה אלפי יורו בשנה) ולא מנעו מרוכשים אמידיםinvestropa.com להיכנס לשוק. המשטר המס הלאומי בצרפת כולל היבטים ידידותיים למשקיעים: אין "מס רוכש זר" גורף, וצורפת אף שינתה ב-2018 את מס העושר כך שהוא מתמקד רק בנדל"ן (IFI – מס עושר נדל"ן) החל על שווי נדל"ן נטו מעל €1.3 מיליון בשיעור מתקדם של עד כ-1.5%. רוכשים מחו"ל לרוב פשוט לוקחים זאת בחשבון בעלות החזקת נכס בצרפת. על הכנסות שכירות, בעלי נכסים זרים משלמים מס הכנסה צרפתי (עם אמנות למניעת כפל מס), אך ניתן לקזז הוצאות, ותוכניות אטרקטיביות כמו LMNP (השכרה מרוהטת) מספקות טיפול מס מיטיב. מעבר לכך, קיימות הטבות מס על השכרה: הכנסות מהשכרה מרוהטת לרוב ניתנות לקיזוז באמצעות פחת והוצאות, ולעיתים יוצרים הכנסה חייבת מס נמוכה במיוחד על שאלי שמנוהל ביעילות. תמריץ נוסף קיים בבנייה חדשה – מע”מ (20%) ניתן להחזר אם הנכס מושכר עם שירותים, מה שמעלה משמעותית את התשואה freespiritalpine.com. בנוסף יש נקודות זיכוי ומענקים לשיפוצים ירוקים (בתוך מערך היוזמות הירוקות של צרפת). בסיכומו של דבר, הרגולציה בצרפת נחשבת יציבה ושקופה יחסיתmansion-properties.com. המשקיעים נהנים מהגנה משפטית חזקה (זכות הקניין מעוגנת עמוק) mansion-properties.com והמגמה הצרפתית לדחוף להשכרה בת-קיימא ככל הנראה תגדיל את ערך הנכסים העומדים בתקינה בטווח הארוך.
תקנות תכנון ובנייה מחמירות: הפיתוח בקורשבל 1850 מוסדר על ידי כללי תכנון מחמירים שמטרתם לשמור על הסביבה ההררית ועל האופי הבלעדי של האתר. חוק ההרים (Loi Montagne) ותוכניות עירוניות מקומיות מגבילים פיתוח בקנה מידה גדול, במיוחד מעל גבהים מסוימים. בפועל, המשמעות היא שהיתרי בנייה חדשים נדירים – הדגש הוא על שיקום מבנים קיימים ולא על התפשטות לקרקעות שלא נבנו קודם לכן investropa.com. מגבלות גובה מבטיחות כי הצ'אלטים יישארו בקנה מידה אנושי (ללא מגדלי מגורים), והנחיות עיצוביות שומרות על המראה הקלאסי של הצ'אלט. בנוסף, בניית מגורי נופש חדשים באלפים דורשת לעיתים קרובות להעניק תועלת כלשהי לקהילה (כמו יצירת חנייה או תמיכה בדיור לעובדים עונתיים) כתמורה. מדיניות אלו למעשה נועלות את המחסור בנדל"ן בקורשבל. עבור בעלי הנכסים, זו בשורה טובה כיוון שזה מונע פיתוח יתר שהיה עלול לדלל את שווי הנכסים או את קסם האתר. מצד שני, פרויקטי שיפוץ עלולים להיות יקרים ודורשים זמן רב בשל מכשולי רישוי – אך מרבית הרוכשים מתוך שכבת היוקרה מקבלים זאת כחלק מהבעלות על חלקת גן-עדן. יש לציין שבשווייץ התקנות אף מחמירות יותר (כמו הגבלת ה־Lex Weber על דירות נופש), ואילו בצרפת יש עדיין אפשרות לפתח, אך בצורה מבוקרת. מועצת קורשבל המקומית נדרשת לאזן בין קיימות סביבתית (סיכוני מפולות שלג, תחבורה, משאבי מים) לבין מעמדה כיעד תיירותי עולמי. שדרוגי התשתיות בשנים האחרונות (כמו מעליות חדשות) מלווים לרוב בהערכות סביבתיות, וככל שניתן, ממחזרים או משדרגים מתקנים קיימים ולא בונים חדשים.
לסיכום, המצב הרגולטורי ב־2025 עבור בעלי נדל"ן בקורשבל מאופיין בדגש על איכות ועמידה בדרישות: בתים חסכוניים באנרגיה, השכרה אחראית ופיתוח מבוקר. צעדים אלו, על אף שמסבכים את העניינים בעבור הבעלים, לרוב מגבירים את ערכו היוקרתי והארוך טווח של הנדל"ן בקורשבל. מומלץ לרוכשים לוודא שכל נכס שהם שוקלים עומד כבר בתקנים החדשים או שניתן לשדרגו בקלות – ולהיעזר במומחים מקומיים לייעול מיסוי ולהבנת כללי ההשכרה. חשוב לציין כי צרפת אינה מגבילה רוכשים זרים (אין הגבלות לאזרחים זרים), מה שמבטיח שהביקוש בקורשבל נותר רחב כתמיד, וכולל קונים מאירופה, אמריקה ואסיה.
דינמיקה עונתית והשפעתה על מחירים וזמינות
עונת השיא בחורף (עונה גבוהה): קורשבל 1850 היא ביסודה עיירת סקי, והחורף הוא הזמן שבו הכפר באמת מתעורר לחיים – יש לכך השלכות ישירות על השימוש והמחיר של נדל"ן. התקופה מדצמבר עד אפריל היא עונת השיא, כאשר חג המולד/שנה חדשה ופברואר (חופשות בתי ספר) הם נקודות השיא המובהקות. בזמנים אלו הביקוש למגורים מרקיע שחקים. בעלי שאלטים שמשכירים את הנכסים שלהם לרוב מרוויחים את עיקר ההכנסה השנתית תוך 2–3 שבועות חופשה בלבד. כתוצאה מכך, מחירי השכירות בחורף גבוהים במיוחד (למשל, €50,000+ לשבוע עבור שאלט יוקרה עם 4 חדרי שינה הוא דבר רגיל בשבוע השנה החדשה). גם הפעילות בשוק המכר עשויה לזנק בחורף, שכן מבקרים עשירים לעיתים מחליטים לרכוש לעצמם פיסת מקורשבל לאחר שחוו את אורח החיים. זה לא נדיר שסיורי נכסים ייערכו במקום בעונת השיא בעקבות שוכרים מוקסמים. עם זאת, המלאי למכירה בדרך כלל נמוך ביותר בחורף – בעלי נכסים רבים יעדיפו לדחות פרסום עד האביב/קיץ כדי לא להפריע להשכרות החורף הרווחיות או לזמן החופשה האישי. לכן החורף הוא הזמן שבו הקונים חווים את המוצר (את הנופש ולעיתים את הנכס עצמו כדיירים), אך העסקאות בפועל מסתיימות לעיתים קרובות בעונות המעבר.
אביב וסתיו (עונות שפל): בסוף אפריל, מעליות הסקי נסגרות וקורשבל נכנסת לשלב שקט. הפשרת השלגים באביב ועונת המעבר (מאי, יוני) מביאות לכך שרבות מהחנויות והמסעדות סגורות. באופן דומה, אחרי קיץ קצר, הסתיו (מסוף ספטמבר ועד נובמבר) נחשב לעונת שפל עם מינימום פעילות תיירותית. תקופות אלה היו מאז ומתמיד עונות רגועות באתר – זמן שבו בעלי שאלטים מבצעים שיפוצים או שדרוגים, הצוות יוצא לחופשות, והכפר מתמלא כוחות. מהבחינה השיווקית, עונת השפל היא הזמן שבו המלאי נוטה להיות הגבוה ביותר וקונים עשויים למצוא מעט יותר מקום למיקוח. מוכרים שמפרסמים בעונת השפל מודעים לכך שמספר הקונים קטן; אם יש להם עניין למכור, הם עלולים לתמחר מעט אטרקטיבי יותר. יחד עם זאת, כיוון שבעלי הנכסים בקורשבל בדרך כלל אינם לחוצים על מזומן, לא כדאי לצפות להנחות עונתיות קיצוניות – השוק לא מתנהג כמו מחירי שכירות עונתית שמתרוממים או צונחים בחדות. מחירי הנכסים אינם נופלים בקיץ/עונת שפל; לכל היותר, יש יותר מקום למיקוח או אפשרות לרכוש ללא תחרות על הנכס. ישנם קונים מנוסים שמכוונים את החיפוש שלהם לאביב: לאחר עונת סקי עמוסה, כמה בעלי נכסים עשויים לשקול למכור (במיוחד אם הנכס לא הושכר או נוצל כפי שציפו). כמו כן, לסוכנויות נדל"ן יש יותר זמן להקדיש ללקוחות בעונת השפל, דבר שיכול להעניק לרוכשים יותר תשומת לב ואפשרות לבדוק את השוק לעומק.
עונת הקיץ (עונת שיא משנית):הקיץ (יולי–אוגוסט) בקורשבל הפך לפופולרי מאוד כאשר הרי האלפים משווקים את עצמם כיעד לכל ימות השנה. אף שהקיץ אינו עמוס כמו החורף, הוא כבר אינו נחשב כמשני. משפחות וחובבי טבע מגיעים לטיולים רגליים, רכיבת אופני הרים, ריצות שטח, גולף (בקרבת מקום) ומנוחה אלפינית. האקלים נעים (ימים חמים, לילות קרירים) והנוף מרהיב, מה שהופך את קורשבל גם בקיץ למפלט הררי יוקרתי. למגמה זו יש מספר השפעות: השכירות בקיץ מהוות כיום מקור הכנסה משמעותי ורבים מהצ'אלטים והדירות מושכרים על בסיס שבועי לתיירים מאירופה, המזרח התיכון (שלעיתים קרובות מחפשים אקלים קריר יותר בקיץ) ומקומות נוספים. בשיא הקיץ שיעורי התפוסה בנכסים מבוקשים עשויים להגיע ל-70% ומעלה snowonly.com. דמי השכירות נמוכים מהחורף אך עדיין נאים – למשל, אותו צ'אלט שמושכר ב-€50,000 לשבוע בחורף עשוי להיות מושכר ב-€15,000–€20,000 לשבוע באוגוסט. עבור בעלי הנכסים, המשמעות היא שהנכס לא עומד ריק 8 חודשים בשנה; ניתן לנצל אותו או להרוויח ממנו ביותר עונות. מהבחינה התרבותית, הדימוי של קורשבל מתרחב כאתר נופש דו-עונתי, בדומה למג'ב או שאמוני. תשתיות כמו מעליות הפועלות בקיץ (לטיילים ולרוכבי אופניים) ואירועים כמו פסטיבלי מוזיקה או זיקוקים מושכים מבקרים. למעשה, ברחבי האלפים, דיווחו אתרי נופש על עלייה משמעותית בביקורי קיץ – בשאמוני חלה עלייה של 46% במכירות כרטיסי מעליות בקיץ תוך שנתיים dmproperties.com, ובקורשבל עצמה הנתונים עולים בהתמדה. הנוכחות לאורך כל השנה תומכת בערך הנכסים מכיוון שבעלים רואים שימושיות גדולה יותר (והכנסות פוטנציאליות) מההשקעה שלהם. זה גם מסייע לצמצם מעט את עונתיות העסקים, והכפר הופך לבר-קיימא יותר לאורך כל השנה.
השפעה על זמינות: מחזור העונות משפיע על מועד היציאה של נכסים לשוק. רבים מהמוכרים מעדיפים להתחיל למכור בסוף החורף או באביב (לאחר שנהנו מעונה אחרונה, או כדי לתפוס את מבקרי האביב), כדי שהעסקה תיסגר בקיץ לפני החורף הבא. באופן דומה, פרויקטים חדשים לרוב שואפים למסירה בסתיו, כך שהקונים יוכלו ליהנות מהנכס בעונת החורף. לכן, הסתיו מתאפיין בריבוי הסכמות וסגירות (למעשה משרדי הנוטריונים באלפים עסוקים במיוחד באוקטובר-נובמבר בסגירת עסקאות כדי שהקונים יקבלו מפתחות עד חג המולד). לגבי השכרות, בעלי נכסים נדרשים להחליט עד תחילת הסתיו אם ישכירו את השבועות המבוקשים או ישתמשו בנכס בעצמם, שכן סוכני השכרה מתחילים לשווק את צ'אלטים לחורף כבר בספטמבר עבור העונה הקרובה.
דינמיקת מחירים: ייתכן שאנשים מניחים שרכישה בחורף יקרה יותר בגלל הביקוש – אך בנדל"ן, המחירים בקורשבל יחסית קבועים לאורך כל העונות (בניגוד למלונות, מחירי הבתים לא מוכפלים בחורף). עם זאת, הערך הנתפס של נכס נמצא בשיאו בחורף: שאלה סקי נראית אטרקטיבית במיוחד כשהיא מוקפת בשלג ובפעילות תוססת. לעיתים זה מוביל למכירות מהירות במחיר המבוקש בחורף, בעוד שאותו נכס המוצג בעונה מתה עשוי לקבל הצעה נועזת יותר. במובן הזה, עשויה להתרחש רכישה "רגשית" בחורף – קונה מתאהב במקום בשיא האווירה ומשלם מחיר מלא. לעומת זאת, משקיע קפדן יעדיף לבדוק בקיץ כדי לבדוק אם מתגלות בעיות שמוסתרות בשלג החורפי (מצב הגג, גבולות הקרקע וכו'), ולנהל משא ומתן באווירה רגועה פחות.
מגמות שימוש – שהייה ארוכה יותר: שינוי עונתי נוסף הוא שבעלים (ושוכרים) מבלים תקופות ארוכות יותר בקורשבל מאשר בעבר. עליית העבודה מרחוק מאפשרת לחלק מהבעלים להגיע למספר חודשים – לדוג' מדצמבר ועד פברואר ברצף – במקום רק לשבוע חופשה. ייתכן שהם יעבדו מהשאלאה שלהם במהלך השבוע וישתמשו בהפסקות לגלישה, ומתייחסים אליה כאילו היא בית משני עיקרי. בדומה לכך, יש שמגיעים בקיץ לחודש של בריחה מהעיר. מגמה זו מטשטשת את הגבולות בין עונות ומגדילה למעשה את הביקוש לתכונות ביתיות ונוחות (משרדים ביתיים, אינטרנט אמין וכו' – קורשבל שיפרה בכך תשתית פס-סיב באזור). זה מחזק את הרעיון שקורשבל אינה רק אתר סקי חולף אלא יעד חיים אלפיני לאורך כל השנה.
לסיכום, העונתיות בקורשבל יוצרת מקצב מחזורי בשוק, כאשר החורף שולט הן בשימוש והן בהתרגשות, אך חשיבות הקיץ עולה. אמנם מחירי הנדל"ן עצמם לא קופצים בעונה, אך עיתוי המכירות, התפוסה וההיצע של נכסים – כולם עונתיים. משקיעים נבונים יתאימו את אסטרטגיותיהם ללוח השנה הזה: ייתכן שיבחרו לקנות באביב, לשדרג בעונה מתה, ולהרוויח מהשכרות בעונה החמה. הדחיפה להרחבת עונות התיירות (חורף וקיץ) בהדרגה מאזנת את המגרש, מה שהופך בסופו של דבר את הנכס לבעל ערך רב יותר, כיוון שהוא פעיל יותר לאורך השנה ומשולב בקהילה שאינה נסגרת מחצית מהזמן.
פיתוחי תשתיות וצמיחה בתיירות
שדרוגי תשתיות סקי: קורשבל ושלושת העמקים משקיעים ללא הרף בתשתיות הסקי שלהם, בהבנה שחווית סקי מודרנית ויעילה חיונית לשמירה על ערך הנכסים ולמשיכת מבקרים אמידים. אחד המוקדים האחרונים הוא הרכבל סליר ששופץ לחלוטין, שייפתח מחדש לחורף 2024/25 עם קרונות פנורמיים חדשים ונוחות מהודרת seecourchevel.com. סליר הוא רכבל חתימה (המעלה גולשים לגובה 2,700 מטר עם תצפית להרי המון בלאן), והשדרוג שלו מדגיש את המחויבות של אתר הנופש למתקנים ברמה הגבוהה ביותר. בנוסף, אזורי המתחילים ב-1850 שודרגו עם דרגנועים מקורים חדשים (מסועי סקי) שהחליפו מסועים ישנים, כדי לספק העלאה מקורה ונוחה לילדים ולמתחילים seecourchevel.com. בשנים האחרונות גם הורחבו מערכות ייצור השלג בקורשבל כדי להבטיח מסלולים ניתנים לגלישה מתחילת דצמבר ועד סוף אפריל, גם בשנים דלות שלג. לדוגמה, לקראת אליפות העולם בסקי 2023 (שהתקיימה בקורשבל-מריבל), הושקעו מיליונים בהכנת מסלולים, פיסט-בשרים חדשים ותותחי שלג כדי להבטיח תנאים ברמה עולמית. הקישוריות בתוך מתחם הסקי נותרת חסרת תחרות: קורשבל מחוברת באופן ישיר למריבל ולואל טורנס, ומיזמים עדכניים כמו רכבל אורל-סים קארון מ-2021 (בעמק הרביעי) חיזקו עוד יותר את "שלושת העמקים" כאזור גלישה אחד ענק snowonly.com. עבור בעלי נכסים, השדרוגים הללו משמעם איכות סקי עקבית וחוויית אירוח טובה יותר – כך שממשיכים להיות ביקושים גבוהים להשכרות וערך הנדל"ן הגבוה מוצדק.
שירותי יוקרה והתרחבות: השיפורים בהר ממשולבים בהתפתחויות בכפרי הנופש. קורשבל 1850 כבר מתגאה באחת מהקבוצות המרוכזות הגדולות ביותר של מלונות 5 כוכבים בעולם (מחוץ לערים הגדולות) businessinsider.com. זה כולל מוסדות ידועים כמו Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée ואחרים, שמפנקים את המבקרים ומעלים את יוקרת הנופש. באופן מרשים, בקורשבל (בכל הרמות) יש 7 מסעדות עם כוכב מישלן, המספר הגבוה ביותר באלפים businessinsider.com, המחזק את מעמדה כיעד קולינרי. המגמה היא לכיוון יוקרה חוויתית: פרויקטים חדשים משלבים לינה עם גלריות קניות יוקרתיות, מועדונים פרטיים ומרכזי בריאות. התפתחות בולטת היא מלון ה-Maya Collection החדש, מלון יוקרה אולטרה מתוכנן להיפתח בקורשבל עד דצמבר 2025 voguebusiness.com. בדומה לכך, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (החברה שמאחורי בתי הקזינו והמלונות המפוארים במונקו) מעורבת גם היא בקורשבל עם תכניות ללודג'ים יוקרתיים ופרויקטי אירוח עד 2026 voguebusiness.com. פרויקטים אלו מעידים על כך שמשקיעים מזרים הון לתשתיות התיירות של קורשבל, בציפייה לביקוש מתמשך. האתר גם מתכונן לחגוג את יום השנה ה-80 ב-2026/27, וככל הנראה יחנוך אז כמה מאותם מקומות חדשים ויארח אירועים נוצצים voguebusiness.com. עבור בעלי הנדל"ן, גל מפעילי היוקרה הוא בונוס: הוא מרחיב את האטרקטיביות של האתר (ומביא מבקרים עשירים חדשים שעשויים להפוך לרוכשי נכסים בעצמם) ומרענן כל הזמן את ההילה של קורשבל. הנוכחות של מותגים כמו לואי ויטון, דיור, קרטייה וכו', במחוז הקניות של קורשבל (שכולם מחזיקים שם בוטיקים) מוסיפה לתחושת הקוסמופוליטיות voguebusiness.com.
תחבורה ונגישות: הנגישות של קורשבל תמיד הייתה חלק מהמשיכה היוקרתית שלה. לאתר הנופש יש נמל תעופה פרטי לאליט (אלפורט) ממש מעל 1850, מהגבוהים באירופה, המאפשר למטוסים פרטיים קטנים ומסוקים לנחות ממש על המדרון businessinsider.com. המשמעות היא שאנשים חשובים ומפורסמים יכולים לטוס ישירות מפריז או ז'נבה לקורשבל, ולחסוך שעות של נסיעה ברכב. נמל האלפורט, המפורסם במסלול ההמראה הקצר והעולה שלו, משמש גם כאטרקציה תיירותית בחורף (הגולשים עוצרים לצפות במטוסים ממריאים ונוחתים) businessinsider.com. מבחינת תשתית תחבורה רחבה יותר, יש התפתחויות גדולות באזור: מסילת הרכבת המהירה ליון-טורינו הנבנית (שחלקה כולל תחנה בסן-ז'אן-דה-מוריין, כ-45 דקות נסיעה מקורשבל ברכב) צפויה להסתיים לקראת סוף העשור snowonly.com. עם סיום העבודות, זמן הנסיעה מפריז לאלפים הצרפתיים יתקצר משמעותית – ואולי יביא עוד מבקרים לסופי שבוע. דמיינו את האפשרות להגיע למוּטְיֶיה (עיירת העמק של קורשבל) ברכבת מפריז בכ-4 שעות בלבד; זה עשוי להפוך את קורשבל לנגישה יותר גם לקהל אירופי רחב יותר, כולל מי שמעדיף לא לטוס. בנוסף, שיפורים בכבישים המקומיים (המסלול ממוטייה לקורשבל עבר שדרוגים ותעלות משופרות במשך השנים) ממשיכים לשפר את הבטיחות ולהפחית עומסים בשבועות העומס. יחד, השדרוגים האלו מחזקים את המשיכה של קורשבל כיעד יוקרה נגיש, למרות מיקומה המבודד בהרים.
קיימות וסביבה: מתוך הכרה באיומים הכפולים של שינויי האקלים והעלייה בעלויות האנרגיה, רשויות קורשבל ומפעילי המעליות אימצו שדרוגים לקיימות. חברת Societé des 3 Vallées (S3V), שמנהלת את מעליות הסקי, מפעילה כיום 100% מהמעליות באמצעות אנרגיה מתחדשת (הידרואלקטרית וסולארית) seecourchevel.com. בשנת 2024 הם התקינו פאנלים סולאריים בתחנת הגונדולה Ariondaz בקורשבל מוריון כדי לייצר חשמל באתר, בכמות מספקת להפעלת רכבל מהאנרגיה הסולארית seecourchevel.com. הם גם השקיעו בכלי גישור שלג חסכוניים באנרגיה המונחים ב-GPS, המייעלים את מסלולי הגישור ומצמצמים את צריכת הדלק seecourchevel.com. בתחום פיתוח הנדל"ן, בנייה חדשה מבוצעת לפי תקני בידוד מחמירים וכוללת לעיתים קרובות חימום גיאותרמי או חימום סולארי לבריכות וכדומה. ממשלת האתר יישמה אמצעים כגון סבסוד שיפוץ אנרגטי למבנים ישנים. אפילו מדיניות קטנות, כמו חובת צמיגי חורף ברכבים כחוק במהלך העונה למען הבטיחות seecourchevel.com, מעידות על דגש על קיימות ובטיחות. מאמצים אלו מבטיחים שקורשבל תישאר קיימא כאזור סקי לטווח הארוך (ממתנים את השפעות האקלים) ומהווים נקודת מכירה למשקיעים בעלי מודעות סביבתית. בנוסף, קהל לקוחות עשיר שרגיש לאחריות סביבתית יעדיף אתר "ירוק" וכך גדלה האטרקטיביות של המקום. כל אלה מוסיפים ערך בלתי מוחשי לנדל"ן: אתר מנוהל היטב ובצורה בת-קיימא ישמור על מעמדו (וכך גם על הביקוש לנכסים בו) לשנים רבות קדימה.
אירועים ופרופיל גלובלי: כוכבה של קורשבל היה במלוא הדרו במהלך אליפות העולם בסקי אלפיני של FIS בפברואר 2023, שאורגנה במשותף עם מריבּל. אתר הסקי נהנה מחשיפה תקשורתית בינלאומית וניצל את ההזדמנות להציג את מתקניו (כולל איצטדיון סיום חדש ומעליות ששודרגו). הצלחת האירוע הדגימה את יכולתה של קורשבל לארח אירועים רחבי היקף, מה שמבשר טובות לתוכניות עתידיות כמו האולימפיאדה. אכן, האלפים הצרפתיים (כולל קורשבל) נחשבים מועמדים חזקים לאירוח אולימפיאדת החורף 2030, ורבים מצפים כי הם יזכו בכך voguebusiness.comvoguebusiness.com. ציפייה זו כבר האיצה פרויקטים שונים – למשל, מתוכנן עיצוב מחדש של ה"סנואו פרונט" בקורשבל 1850 ותחנת רכבל שנוס כדי לחדש את מרכז כפר הסקי לקראת אפשרות לאירוח האולימפיאדה voguebusiness.com. במידה שהאולימפיאדה תאושר, צפויה פריחה מיידית בהשקעות בתשתיות: שדרוג כבישים, הרחבת אפשרית של אירוח (אם כי בקורשבל כנראה באמצעות מתקנים זמניים בשל הגבלה על בניה קבועה), וטיפוח כללי. גם אם קורשבל לא תהיה אתר רשמי, היא צפויה לארח אורחים נכבדים או נבחרות לאימונים (כפי שעשתה באולימפיאדות קודמות), והעלייה בתיירות תהיה משמעותית. בנוסף, חגיגות ה-80 בשנים 2026/27 יכללו כנראה אירועים מיוחדים, אולי פתיחת מוזיאונים או אתרים תרבותיים חדשים שיחגגו את תפקידה החלוצי של קורשבל כאתר סקי שתוכנן מראש (הוקם ב-1946). השקעות תרבותיות כאלה מוסיפות עומק לאטרקטיביות של האתר מעבר לסקי.
*אתרי הנופש השווייצריים רשמו צמיחה ממוצעת של כ־3.5% בשנת 2024 dmproperties.com; וורבייה, כאחד מאתרי הפרמייר של שווייץ, כנראה חווה צמיחה דומה או מעט גבוהה יותר בשל הביקוש הרב.
צמיחת התיירות ותוכניות לעתיד: ההשפעה המשולבת של כל הגורמים הנ"ל משתקפת בנתוני התיירות: בעונת 2024/25, קורשבל רשמה כ-1.2 מיליון לילות אירוח, עלייה של 16% מעונת 2018 (לפני הקורונה)voguebusiness.com. מדובר בצמיחה מרשימה ליעד שכבר מבוסס וידוע. צמיחה זו היא חלק ממאמץ אסטרטגי לשווק את האתר לאורך כל השנה ובזירה הבינלאומית. משרד התיירות פונה לשווקים חדשים (למשל, בוצעה פנייה ממוקדת למבקרים מארה"ב, המזרח התיכון ואסיה באמצעות מסעות פרסום ושותפויות). הכנסת פסי הסקי Ikon ו-Epic (כרטיסי עונה עולמיים) המשלבים ימי גלישה בשלושת העמקים הפכה את הגישה לסקי הבינלאומי (במיוחד אמריקאים) לנוחה יותר בקורשבל, ורבים התאהבו במקום dmproperties.com. המתכננים באתר שמים דגש גם על איזון בין צמיחה לאקסקלוסיביות: בניגוד לאתרי סקי המוניים, קורשבל אינה שואפת להגדלה דרמטית של נפח הגולשים (מה שעלול להעמיס על הרכבלים והמסלולים). במקום זאת, מושם הדגש על שיפור איכות – למשל, חוויות טובות יותר, יותר פעילויות שאינן סקי (פארק מים Aquamotion, מזחלות כלבים, טיסות רחיפה ועוד) ושיפור השירותים (אפליקציות לשירותים לפי דרישה, סקי קונסיירז' וכו'). בדרך זו, קורשבל שומרת על מותג יוקרתי – מה שממשיך למשוך מבקרים (וקוני נכסים) עשירים. חשוב לציין כי הסינרגיה בין השקעה ציבורית (ברכבלים, כבישים, אירועים) להשקעה פרטית (במלונות, חנויות, שאטלים) יוצרת מעגל מחזק: האתר נשאר בחזית החדשנות והיוקרה, ולכן הנדל"ן כאן נשאר מבוקש במיוחד ברמה עולמית.
ניתוח השוואתי מול אתרי נופש אלפיניים אחרים (מג'ב, ואל ד'זיר, וורבייה)
קורשבל 1850 נזכרת לעיתים קרובות באותה נשימה עם קומץ אתרי נופש אלפיניים יוקרתיים. כדי לשים את שוק הנדל"ן שלה בפרספקטיבה, יש טעם להשוות נתונים ומאפיינים עיקריים עם ואל ד'יזר ומג'ב (המקבילות הצרפתיות שלה) ווורבייה (המתחרה השווייצרית הבכירה):
מחירים: המחירים בקורשבל 1850 נמצאים בשיא שוק הנדל"ן הצרפתי – זהו אתר הנופש הצרפתי היחיד שמתחרה בעקביות עם אתרי היוקרה השוויצריים מבחינת מחירinvestropa.com. המחירים הבכירים בואל ד'יזר קרובים מאחור (מתקרבים ל-€30,000 למ"ר עבור הנכסים הטובים ביותר) investropa.com, אך בממוצע קורשבל עדיין עוקפת אותה. מג'ב, על אף יוקרתה הרבה, מציגה רמות מחירים נמוכות יותר – בשל הגובה הנמוך יותר והמלאי המרובה של קרקעות זמינות לפיתוח (זוהי עיירה רחבה ומפוזרת). לדוגמה, בקתה אלגנטית שעשויה לעלות €5M במג'ב תעלה בקלות €8–€10M בקורשבל 1850. ורבייה בולטת כמתחרה ישירה מבחינת יוקרה ומחיר: כפי שמוצג, נכס פריים בורבייה מתחיל בסביבות CHF 22,100 (~€23,600) למ"ר ומגיע עמוק לתוך טווח ה-€30,000 ubs.comubs.com. למעשה, שווייץ מתהדרת בחמשת שווקי הסקי היקרים ביותר באלפים, כאשר סנט מוריץ ו-Gstaad לרוב מגיעות לכ-€40,000 למ"ר בנכסי עילית ubs.comubs.com. קורשבל 1850 עדיין נמצאת קצת מתחת לאלו – בינתיים. ראוי לציין כי הזינוק של 9% במחירי קורשבל ב-2024 היה גבוה יותר מקצב הצמיחה של כל אתר נופש שוויצרי באותה שנה, מה שמרמז כי הפער עשוי להצטמצם dmproperties.com.
עבור משקיעים, הבדלי המחירים האלו מתבטאים גם ב"כרטיסי כניסה" שונים: ניתן לרכוש דירת יוקרה במז'ב במחיר של דירה קטנה מאוד ב-1850. מי שמניעיו השקעתיים בלבד עשוי למצוא ערך במז'ב או באתרי סקי צרפתיים מתפתחים (פוטנציאל עלייה גבוה יותר באחוזים), אך המשיכה בקורשבל היא שמדובר בנכס איכותי ויציב – בדומה להחזקה בנכס במונקו לעומת עיר זולה יותר.
ביקוש ותמהיל רוכשים: כל ארבעת האתרים מושכים קונים עמידים מהעולם, אך עם הבדלים דקים:
קורשבל 1850 – מאוד בינלאומי; אירופאים בולטים (בריטים, בלגים, שווייצרים, עשירי צרפת), עניין משמעותי מהמזרח התיכון ואסיה, וקונים אמריקאיים הולכים ומתרבים investropa.cominvestropa.com. גם פופולרית היסטורית בקרב רוסים. הרוכשים כאן לעיתים קרובות מחפשים נכסי פרסטיז'ה ואינם מהססים לשלם מחיר פרמיה עבור היוקרה.
ואל ד'יזר – מסורתית יעד מועדף על השוק הבריטי היוקרתי והעשירים הצרפתים. מוניטין חזק לחובבי סקי רציניים (שטחים נרחבים למקצוענים) לצד בקתות יוקרתיות. פרופיל הרוכשים כאן אולי מעט יותר אירופי מזה של קורשבל, אך גם כאן ניכרת עלייה בקונים מחוץ לאירופה.
מז'ב – מושכת קהל עמיד יותר מעודן (פיתוחה החל על ידי משפחת רוטשילד כתגובה צרפתית לסנט מוריץ). רוכשים צרפתיים ושווצרים מאזור ז'נבה אוהבים את מז'ב בזכות הכפר האופנתי (קניות בוטיק, גסטרונומיה, בקצב רגוע יותר מאשר בקורשבל) ואורח החיים השנתי. פופולרית גם בקרב משפחות – לא רק על סקי אלא על החיים האלפיניים הכלליים (גולף, רכיבה על סוסים, פסטיבלי מוזיקה). קיימת נוכחות בינלאומית (בריטניה, בלגיה, אמריקאים/אסייתים מסוימים), אך לא מובחנת כמו בקורשבל.
ורבייה – מאוד בינלאומית; שילוב של בריטים (תואר כ“לונדון על השלג” בזכות ריבוי בריטים), פאן-אירופאים ועשירי העולם. החוק השווייצרי מתיר לזרים לרכוש בוורבייה (מכסות קנטון ואלה), ולכן ישנם בעלי נכסים לא-שוויצרים רבים, כולל סלבס וטייקוני עסקים. לאזור יש וייב צעיר יותר וספורטיבי – מפורסם בסקי אוף-פיסט וסצנת אפרה-סקי תוססת – אך עם הרבה רוכשים עמידים במיוחד. אתרי סקי שווייצריים כדוגמת ורבייה נהנים מיציבות הכלכלה השווייצרית ולעיתים גם מיתרונות מיסויים (יש רוכשים זרים שמעתיקים תושבות כדי ליהנות משיטת מס חד פעמית).
שוק השכירות ותשואות: גם בקורשבל וגם בוואל ד’יזר יש שווקי שכירות חזקים בחורף, אך קורשבל גובה תעריפים שבועיים גבוהים יותר בשל היוקרה והנוחיות שלה (מסעדות עילית ועוד). שאלי סקי-אין/אאוט בקורשבל 1850 יכול להיות מושכר ביותר משאלי דומה בוואל ד’יזר, לעיתים בפער של 20–30%, שמשקף את מעמדה של קורשבל. שוק השכירות של מג’ב עונתי מעט יותר (מצוין לחג המולד ולפברואר, שקט יותר בין לבין) ויש לו גם שוק השכרות לקיץ (גולף/חופשות). השכירות בורבייה דומות לקורשבל בשבועות השיא (שתיהן ברמת המחירים העליונה להשכרת סקי) – שאלי של 100 אלף יורו/שבוע בקורשבל עשוי להיות גם CHF 100 אלף/שבוע בורבייה. התשואות הנקיות בכל הנכסים היוקרתיים האלו נותרות נמוכות יחסית (~2–3%) כפי שמצוין בsnowonly.com. שימו לב שבאופן בולט, בעלות על נכסים באתרי סקי שווייצריים כוללת לעיתים הוצאות בעלות גבוהות יותר (מיסי עושר שנתיים קנטונליים, ושירותים יקרים יותר), ויש הגבלות נוקשות על השכרה (חלק מהבקתות שרכשתם ברישיון לשימוש עצמי לא תוכלו להשכירן בקלות). בצרפת, למעשה, תהליך השכירות פשוט יותר.
גובה האתר ואמינות שלג: קורשבל 1850 וואל ד’יזר שתיהן בגובה רב (1850 מטר וגם בוול–לה–דייל, כאשר הכפר הראשי של ואל ב-1800 מטר) עם טררנים לסקי עד 3,000+ מטר. המשמעות היא אמינות שלג גבוהה מאוד, ובזמן שהאקלים מתחמם, זו חוזקה קריטית – ולכן הן מובילות גם בעליית המחירים. מג’ב, בגובה 1100 מטר, מושפעת יותר משנים עם שלג מועט (למרות שהושקע בשלג מלאכותי). הכפר הראשי בורבייה כ-1500 מטר, עם סקי עד 3300 מטר במון פור, כך שגם שם אמינות השלג גבוהה. בולטת מגמת ה“פרימיום לגובה”: אתרים מעל 1500 מטר חוו צמיחה גבוהה יותר מהנמוכים investropa.com. זה עובד לטובת קורשבל, ואל ד’יזר וורבייה – וזו דאגה מסוימת לגבי מג’ב (אם כי כוח המשיכה בקיץ והאופי שלה מאזנים זאת).
אורח חיים ותשתיות: לכל אתר יש את ההצעה הייחודית שלו. קורשבל 1850 עוסקת בזוהר ונוחות – תוכלו לגלוש ישירות לעיירה, ואז לקנות בשאנל, לאכול במלון מפואר וליהנות מחיי לילה הכוללים מועדונים טרנדיים וגלריות אמנות. ואל ד’יזר משלבת גלישה עוצמתית עם סצנה כפרית חיה ופחות רשמית; ישנם הרבה שאלי יוקרה ואפילו כמה מלונות 5 כוכבים כיום, אך האווירה היא “יוקרה לחובבי סקי” יותר מאשר “יוקרה ראוותנית” של קורשבל. מג’ב מציעה מרכז כפר בסגנון ימי-ביניים מקסים, כרכרות סוסים ושילוב של יוקרה ואותנטיות – כמעט כמו “להיראות בכפר” (בדומה לסנט מוריץ) כמו הגלישה עצמה. זהו גם כפר חי ופועל כל השנה, עם אוכלוסיה קבועה נכבדה – מה שמושך את מי שמחפש קהילה אמיתית. ורבייה ידועה בחיי הלילה והאוף-פיסט – מאוד ספורטיבית ביום וחברתית מאוד בלילה. מעט פחות יוקרתית בקמעונאות (פחות חנויות מעצבים מקורשבל) אך עם שירותים ואירועים יוקרתיים (כמו פסטיבל המוזיקה של ורבייה).
מנקודת מבט של משקיע: השוואת קורשבל מול וורבייה היא לעיתים קרובות שאלה של העדפה בין מערכות צרפתיות לשווייצריות. יש המעדיפים את צרפת בזכות תהליך הרכישה הפשוט יותר ואי הגבלות על קניית נכס ע"י זרים, בנוסף לאורח החיים (שפה, אוכל, תרבות). אחרים מעדיפים את שווייץ בגלל היציבות, הפרטיות והיוקרה שלה (וכמה יתרונות פוטנציאליים של תושבות מס). במונחי השקעה גרידא, בשתיהן נרשמה צמיחה הונית משמעותית. יתרון אחד לקורשבל: אין מכסה על בעלות זרה, כך שנזילות הנכסים גבוהה – כל מיליארדר מכל מקום בעולם יכול לקנות נכס בקורשבל בחופשיות. בוורבייה, רישיונות קניה לזרים מוגבלים מדי שנה, מה שעלול להקטין את הנזילות (אם כי זה גם יוצר מגבלה בביקוש, ובאופן פרדוקסלי תומך במחירים).
תחזית השוואתית: כל אתרי הסקי המובילים האלה צפויים להמשיך להצליח. העלייה האחרונה של קורשבל מצביעה על כך שאולי תאתגר את האתרים השווייצריים מבחינת המחירים הגבוהים ביותר באירופה אם המגמה תמשיך. ואל ד'איזר עוברת שדרוגים (למשל, פרויקט יוקרה חדש וגדול "Le Coin de Val" בתכנון), מה שישמור עליה תחרותית. מחיריה המרוככים יחסית של מג'ב עשויים להפוך אותה לאטרקטיבית למשקיעים המבקשים יוקרה במחיר (יחסית) משתלם, ויש לה קהל צרפתי סופר-עשיר שומר אמונים המייצב אותה. וורבייה, עם הזוהר הבינלאומי וההיצע המוגבל (הכפר גם תחום גיאוגרפית), תישאר שוות ערך לקורשבל.
לסיכום, קורשבל 1850 בולטת אפילו בקרב האליטה: ניתן להשוות אותה אולי לסנט מוריץ או גשטאד ברמת היוקרתיות. בצרפת, קורשבל מספר אחת, עם ואל ד'איזר במקום השני ומג'ב במקום שלישי חזק (יש שיציינו את מריבל או שאמוני, אך אלו ברמת מחירים נמוכה יותר). באלפים בכלל, קורשבל היא אחת הבודדות שמסוגלת למשוך את עשירי העולם בהיקף דומה לזה של אתרי הסקי השווייצריים. זה מבשר טובות להשקעות בנדל"ן – מאגר הרוכשים רחב ומגוון מאוד. עבור אנשים בעלי הון גבוה ששוקלים בין הלוקיישנים הללו, פעמים רבות ההחלטה היא עניין של העדפה אישית: האלגנטיות הצרפתית של מג'ב, הסטייל הספורטיבי של ואל, התחושה הקוסמופוליטית של קורשבל, או האווירה ההדוניסטית של וורבייה. בהיבט השקעה בלבד, המומנטום של קורשבל והפתיחות של צרפת מעניקים לה יתרון מסוים ב-2025 ומעבר לכך.
תחזית 2026–2028: שוק הנדל"ן והגורמים המרכזיים
בעת מבט קדימה אל התקופה 2026–2028, התחזית לשוק הנדל"ן של קורשבל 1850 נותרת חיובית מאוד, עם כמה הסתייגויות ומגמות שראויות למעקב:
המשך צמיחה במחירים: כל הסימנים מצביעים על כך שערכי הנדל"ן בקורשבל ימשיכו לעלות בשנים הקרובות. ייתכן שהצמיחה השנתית לא תהיה חדה כמו הקפיצה של 9% שנרשמה ב-2024, אך גם תחזיות שמרניות מצביעות על עלייה שנתית של 3–5% באתרי הסקי היוקרתיים investropa.com. מספר גורמים תומכים בכך: היצע מוגבל ומתמשך, ביקוש בינלאומי גבוה, והפיכת האתר ליעד יוקרה אמיתי לכל ימות השנה. עד 2028, ייתכן שנראה כבר את רף המחיר העליון של צ’לטים אולטרה-יוקרתיים עובר את €35,000 למ"ר, במיוחד אם יירשמו עסקאות שיא חדשות. מהלך כזה יהפוך את קורשבל 1850 לאחת משוקי הנדל"ן לסקי היקרים בעולם, ויצמצם אולי את הפער לעומת אתרים כמו סנט מוריץ/גשטאד. האפקט המצטבר של אפילו 5% עלייה בשנה אומר שצ'לט ששווה היום 15 מיליון אירו עשוי להיות שווה כ-18 מיליון אירו ומעלה עד 2028, בהתאם למגמת הצמיחה investropa.com.
גורמים כלכליים גלובליים: יש לקחת בחשבון את המצב הכלכלי הרחב. נכון לשנת 2025, שיעורי הריבית באירופה התייצבו ואפילו התרככו (ריבית הפיקדון של ה-ECB סביב 2.5% לאחר הורדות) – מה ששיפר את נגישות המשכנתאותinvestropa.com. אם סביבה של ריביות נמוכות תימשך, או תרד עד 2026–2027, זה מספק דחיפה נוספת לרוכשי היוקרה שלוקחים מימון (חלקם עושים זאת מסיבות מינוף, גם אם לא צריכים בפועל). לעומת זאת, אם האינפלציה תזנק ותביא להעלאת ריבית, שוקי הנדל"ן הכלליים עלולים להתקרר – אך בדרך כלל נדל"ן יוקרה מוביל פחות רגיש לריבית (רוב הרוכשים משלמים במזומן). יציבות גיאופוליטית היא גורם נוסף: קורשבל נהנתה מהיותה יעד בטוח ומבוקש במהלך ההתאוששות מהקורונה ובזמן מתיחויות גיאופוליטיות. אם חוסר הוודאות הגלובלית יימשך, בעלי הון נטו לגוון השקעות לנדל"ן כמקלט בטוח, דבר שיכול להיטיב עם קורשבל. הסביבה הפוליטית בצרפת (למשל, שינויים אפשריים במיסוי עושר) גם היא שווה מעקב, אף שאין כרגע רמזים לשינויים דרמטיים. לסיכום, בהיעדר משבר פיננסי עולמי חריף, הרקע הכלכלי תומך בהמשך השקעות בנדל"ן יוקרה באלפים.
שינויים בדמוגרפיית הקונים: אנו צופים גלים חדשים של קונים בשנים הקרובות. במיוחד, קונים אסייתים (ובייחוד סינים) היו ברובם נעדרים בשנים 2020–2022 בשל מגבלות נסיעה; עם חזרת הנסיעות הבינלאומיות לשגרה, צפוי עניין רב יותר מאסיה. הפרופיל היוקרתי במיוחד של קורשבל מתאים למשקיעים אסייתים עמידים שמחפשים נדל"ן יוקרתי בחו"ל – תופעה שכבר הוזכרה ב-2025 ב-investropa.com. בדומה לכך, יתכן שתהיה עלייה במספר הקונים מהמזרח התיכון (למשל, מדינות המפרץ); בשנים האחרונות נרשמה עלייה במבקרים מקורשבל מהאמירויות, סעודיה וכו', במיוחד באוגוסט ובסביבת ראש השנה האזרחית. סגמנטים בינלאומיים אלה יוסיפו עומק לבריכת הביקוש. קונים אמריקאים צפויים להמשיך בנוכחות החזקה שלהם, במיוחד אם הדולר יישאר חזק יחסית לאירו (אם כי המטבע עלול להשתנות עד 2026–28). בנוסף לכך, יזמי טכנולוגיה צעירים וגמלאים מוקדמים (מהתחומים הטכנולוגיים/הפיננסיים) בוחרים יותר ויותר בנכסים שמבוססים על אורח חיים – בית סקי יוקרתי הוא חלק מהנרטיב הזה. ייתכן ונראה כי גיל הרוכשים הממוצע יורד מעט, עם יותר בשנות ה-40 לחייהם ולא בעיקר בשנות ה-50/60, ככל שעבודה מרחוק וצבירת עושר בגיל צעיר הופכות נפוצות יותר.
התמקדות שנתית ורווחה: עד 2028, קורשבל צפויה להשלים את השינוי שלה לאתר נופש של ארבע עונות אמיתי. צפו לראות עוד מתקני קיץ (אולי הארכת פעילות הרכבלים, מסלולי אופני הרים חדשים, ייתכן גם מגרש אימונים לגולף או אטרקציות אחרות באזור). חשיבות תחום הרווחה, כפי שצוינה, תמשיך ואף תתעצם – ייתכן שייפתחו באזור מרכזי ריטריט ובריאות ייעודיים (בסגנון אתרי ספא שווייצריים). כך מתרחבת האטרקטיביות של רכישת נכס שם גם מעבר לחובבי סקי. כפי שחוקרת של Knight Frank ציינה, בריאות ורווחה עוקפות כיום את הסקי כגורם המניע הראשי באורח החיים של רוכשי נדל"ן באלפיםdmproperties.com. לכן, נכסים שמותאמים לכך (עם מתקני ספא, שקט, חיבור לטבע) יהיו מבוקשים במיוחד. אנו עשויים גם לראות שוק נישה לchalets “עמידי אקלים” – כאלה שנבנים מחומרים ברי קיימא, עצמאות אנרגטית וכו', שאינם רק עונים לדרישות החוק אלא מציבים סטנדרט שהקונים הירוקים ביוקרה שואפים אליו.
מגבלות פוטנציאליות: אחד הגורמים שיש לשים לב אליהם הוא רמות המלאי – הן כל כך נמוכות שנפח המכירות עלול לרדת פשוט בשל מחסור במוכרים. אם המחירים יגיעו לשיאים חדשים, ייתכן שחלק מהבעלים יבחרו לממש רווחים (ובכך יגדילו את ההיצע), אך באותה מידה, רבים עשויים להחזיק בנכס מאחר שיש מעט השקעות אלטרנטיביות מהנות כמו שאלה קוטג'ים בקורשבל. אם נפחי העסקאות ירדו, מדדי המחירים עלולים להפוך לפחות חלקים (כמה עסקאות חריגות עשויות לעוות את הממוצעים). עם זאת, כל ירידה בפעילות קרוב לוודאי תשקף מחסור בהיצע, לא מחסור בביקוש, מה שאומר שהמחירים יישמרו או אף יעלו. מגבלה נוספת יכולה להיות רגולטורית: אם, באופן היפותטי, עד שנת 2028 צרפת תחליט להטיל מגבלות כלשהן על בעלות זרה (לא צפוי כרגע) או מסים חדשים על בתים יוקרתיים, הדבר עשוי למתן מעט את הביקוש. בנוסף, שינויי אקלים נותר אתגר כולל – אם מזג אוויר קיצוני יקצר משמעותית את החורפים לקראת סוף שנות ה-20, עלול להיות לכך אפקט על התפיסות (אם כי כפי שצוין, הגובה של קורשבל מעניק לה יתרון, ויש לה מערך נרחב של ייצור שלג מלאכותי). עד כה, תחזיות מגמות מצביעות על שלג מספק עד שנות ה-30 לאתרי סקי בגובה רב, אך זו נקודת מעקב לטווח ארוך.
השפעת הביד לאולימפיאדת החורף 2030: באמצע 2025, יש מומנטום חזק לכך שאולימפיאדת החורף 2030 תתקיים בצרפת (האלפים הצרפתיים), ייתכן שהאירועים יתפרסו על פני מספר אתרי סקי (לאחר שאיטליה תארח את 2026). אם צרפת תזכה רשמית באולימפיאדה של 2030 (ההחלטה צפויה סביב 2026), ניתן לצפות לגל עניין סביב 2027–2028 עם סיום פרויקטי תשתית ופניית תשומת הלב הגלובלית לאלפים. האולימפיאדה מובילה לעיתים קרובות לזינוק בביקוש לנדל"ן באזורים המארחים – לא רק ממשקיעים שמצפים להכנסות משכירות גבוהות יותר, אלא גם מאנשים עמידים שרוצים להיות חלק מרגש האירוע. לדוגמה, בקורטינה ד'אמפצו (איטליה) נרשמה עליית מחירים חדה מאז הוכרזה כמארחת לשנת 2026 ubs.com. קורשבל, שכבר משמשת כאתר אימוני אולימפיאדה, תהיה ללא ספק בסיס מרכזי ל-VIP במהלך המשחקים, אפילו אם האירועים יתקיימו במקומות אחרים, בשל מתקני היוקרה ומסלול הנחיתה שלה. לפיכך, התקופה שלפני 2030 עשויה להוסיף עוד כמה נקודות אחוז לצמיחת ערך הנדל"ן בקורשבל מעבר למגמה הבסיסית.
תחזית השכרה: תשואות השכרה צפויות להישאר מתונות, אך הכנסות מהשכרה עשויות לצמוח כאשר מחירי הלילה מטפסים (חלקית בשל אינפלציה, חלקית בשל היצע יוקרה מתרחב). לדוגמה, ב-2028 קוטג' יוקרתי עשוי לבקש יותר מ-€120 אלף לשבוע השנה החדשה. אם יתאגדו יותר שירותים (שף פרטי, ועוד), בעלי הנכס יוכלו לדרוש תעריפים גבוהים יותר. גם שוק ההשכרות לקיץ ימשיך להבשיל – וייתכן שיכפיל את גודלו לעומת היום אם המגמות הנוכחיות יימשכו, ובכך יגדיל מעט את התשואות השנתיות. חדירה של חברות ניהול השכרה מקצועיות (חלקן בבעלות מותגי אירוח יוקרתיים) עשויה גם להקל על תהליך ההשכרה, ולאפשר לבעלים להפיק הכנסה מהנכס כשהוא אינו בשימוש.
סיכום – חזון 2028: עד 2028, קורשבל 1850 צפויה להישאר הפסגה של הנדל"ן האלפיני בצרפת, עם מחירים שנשברו שיאים חדשים. אנו צופים קצב צמיחה בריא, אך רגוע יותר – אין התרסקות באופק על פי היסודות. שוק הנדל"ן באתר יאפיין יותר ויותר בצ'אלטים חדשניים, סצנה מפותחת לאורך כל השנה, וקהל לקוחות מכל קצוות העולם. הבעלות בקורשבל תמשיך להיות סמל סטטוס לא פחות משהיא השקעה. עבור משקיעים בעלי הון גבוה וקוני לייף-סטייל, העצה זהה: התמקדו במיקום ובאיכות פריים, החזיקו את הנכס בתקופות תנודה קצרות, ותיהנו גם מהנאה אישית וגם מהערכה פיננסית. כל עוד “שלג” ו”יוקרה” ממשיכים למשוך, שוק הנדל"ן של קורשבל 1850 צפוי לעידן זהב בשנים 2026–2028 ומעבר לכך, בתמיכת היצע נדיר, ביקוש יציב ומהמשיכה הנצחית של האלפים הצרפתיים.
צ׳אלטים – יוקרה עליונה ומסורת אלפינית:צ׳אלטים הם סימן ההיכר של הנדל״ן בקורשבל 1850, ומגמות עדכניות מראות כי קונים מחפשים פינוק יוקרתי, מודרני ו"לפני כניסה" מאחורי חזית הצ׳אלט המסורתית. רבות מהנכסים הנחשקים ביותר הם צ׳אלטים חדישים או כאלה ששופצו לחלוטין לאחרונה, ומשלבים מראה חיצוני אותנטי אלפיני (עץ ישן, אבן וקווי גג צ׳אלט) עם פנים עכשווי. קונים בסגמנט העליון ב-2025 שמים דגש על צ׳אלטים עם כל מתקן ואבזור אפשרי: בריכות שחייה מקורות או ספא, מרכזי בריאות (סאונה, חמאם, חדר כושר), קולנוע פרטי, מרתפי יין, חניונים מחוממים וגישה ישירה על מגלשיים למסלולים. צ׳אלטים "חמישה כוכבים" מלאים כאלה משיגים את המחירים הגבוהים ביותר למ"ר ונמכרים לרוב במהירות בשוק. לעומת זאת, צ׳אלטים ישנים שדורשים שיפוץ בדרך כלל נתקלים באתגר תמחור – לאחרונה ישנן “התנגשויות בין מה שמבקשים המוכרים לבין מה שמוכנים הקונים להציע” על צ׳אלטים בני עשור או שניים שטרם שודרגו freespiritalpine.com. קונים מוכנים לשלם מחיר שיא על צ׳אלטים חדשים או משופצים לגמרי, אך אם הפנים מיושן או חסרים מתקני בריאות, הם מצפים כיום להנחה או מקום למיקוחfreespiritalpine.com. מגמה זו יוצרת הזדמנות: משקיעים המוכנים לשפץ נכס ישן יכולים להעלות את ערכו משמעותית. בסך הכול, הרף ל”צ׳אלט יוקרתי” ב-2025 גבוה במיוחד – עיצוב "אלפיני שיק" מודרני, חכמת בית חכם, ונוחות ברמת מלון הם הסטנדרט במגזר היוקרתי של 1850.
דירות – פרויקטים חדשים ומגורי שירות: בעוד הצ'אלטים גונבים את ההצגה, דירות יוקרה הפכו לחלק חשוב מהסצנה הנדל"נית בקורשבל, במיוחד באזורי 1650 (מוריון) ו-1550 (הכפר) וכמגורי סקי-אין/אאוט באזור 1850. בשנים האחרונות צצו פרויקטי דירות חדשות שמיועדים לרוכשים שמחפשים שילוב של יוקרה ונוחות. לדוגמה, פיתוחים כמו Sundance Lodge ו-Steamboat Lodge בקורשבל 1650 (צפויים להסתיים בסוף 2025) מציעים מתקני מלון 5 כוכבים – דמיינו שירותי קונסיירז', בריכות שחייה, ספא ומסעדות באתר – והכול במסגרת בעלות פרטית על דירה freespiritalpine.com. מגורים אלה נעים בין דירות 2 חדרים "נעל ונטוש" פרקטיות לדירות פנטהאוז מרווחות עם 5–6 חדרי שינה שיכולות להתחרות בצ'אלטים בגודל freespiritalpine.com. הרעיון הוא להציע חלופה לצ'אלט – כל היתרונות של סגנון החיים אבל עם פחות התעסקות תחזוקתית. נכסים כאלה זוכים לביקוש: רוכשים אוהבים את האפשרות לנהל דירה באופן מלא ואפילו להשכיר אותה כשאינם משתמשים בה (לחלק מהנכסים יש תכניות השכרה). מבחינה עיצובית, הטרנד בדירות דומה לזה של צ'אלטים: שימוש בחומרים מקומיים איכותיים (קורות עץ ישנות, קמינות אבן) בשילוב עיצוב אלפיני מודרני ונקי. חלונות פנורמיים גדולים, תקרות גבוהות, וחללים פתוחים שמנצלים את הנוף נפוצים מאוד. טרנד נוסף הוא חללים גמישים בדירות החדשות – חדרים שיכולים לשמש כחדרי שינה נוספים, משרד ביתי או חדר מדיה, בהתאם לצרכים של הבעלים (מענה לשהיות ארוכות ושילוב עבודה מרחוק). בקורשבל 1850 עצמה ההיצע של דירות מוגבל (הכפר הוא בעיקר צ'אלטים ומלונות), אך היכן שיש דירות, הן לרוב בבנייני צ'אלט בוטיקיים עם 4–10 דירות בלבד, לשמירה על פרטיות ויוקרה.
טרנדים באורח חיים ושירותים:"וולנס" (בריאות ואיכות חיים) עוקף את הסקי כעדיפות – זו מגמה בולטת בנדל"ן האלפיני dmproperties.com. בקורשבל, זה ניכר באופן שבו הצ'אלטים והדירות מעוצבים. רוכשים מעניקים היום ציון גבוה למתקני בריאות פנימיים ולאפשרות שימוש כל השנה. הרבה צ'אלטים חדשים או מחודשים כוללים חדרי ספא ייעודיים, אולמות יוגה או חדרי כושר, מתוך הכרה בכך שבעלים ואורחים עשויים לבלות זמן רב יותר במנוחה והתחדשות מאשר בגלישה על השלג. יזמים שמים לב גם ליעילות אנרגטית וטכנולוגיה – מתקינים בידוד מודרני, משאבות חום, חלונות משולשים וכו', הן כדי לעמוד בתקנות חדשות והן כדי למשוך רוכשי יוקרה אקולוגיים. מערכות בית חכם (שליטה בתאורה, חימום, אבטחה, ואפילו הדלקת הסאונה מראש) הן סטנדרט בנכסי יוקרה. בנוסף, אלמנטים של עיצוב בִּיוֹפִילִי – שילוב מרבי של טבע, אור טבעי ונופי ההרים – זוכים לביקוש, בהתאם לטרנד הבריאות.
בחזית האדריכלית, קורשבל שומרת על קודי עיצוב מחמירים במטרה לשמר את קסם הצ’לטים שלה, כך שמבחינה חיצונית המגמה היא אבולוציה ולא מהפכה. צ'לטים חדשים עדיין נראים כמו צ’לטים מסורתיים (גגות משופעים, חזיתות עץ), אך הם גדולים ומפוארים יותר מהבקתות הכפריות של פעם. חלק מה"צ'לטים" החדשים ביותר הם למעשה אחוזות מיניאטוריות (מעל 1,000 מ"ר), אך מוסווים בקפידה בעץ ואבן. הגידול המתמשך בחנויות יוקרה ומסעדות (עם יותר מ40 בוטיקים מעצבים ועשרות מסעדות שף ב-1850 voguebusiness.combusinessinsider.com) משלים את מגמת הנדל"ן – בעלי נכסים כיום מצפים לאקוסיסטם יוקרתי שלם. לסיכום, מגמות הנדל"ן בקורשבל 1850 לשנת 2025 מדגישות מתקני בריאות ברמה הגבוהה ביותר, עיצוב אלפיני מודרני ומגורים עתירי שירותים (בין אם בצ'לטים עם צוות מלא או במתחמים עם שירות מלא). השוק מגיב לרצון הרוכשים במקלט לכל השנה שמציע הרבה יותר מסתם מקום לישון בו אחרי הגלישה.
הזדמנויות השקעה ותשואות צפויות
פוטנציאל עליית ערך ההון: נדל"ן בקורשבל 1850 נחשב לעיתים קרובות כהשקעת בלו-צ'יפ, המציעה שמירה איתנה על ההון וצמיחה ארוכת טווח, ולא רווחים ספקולטיביים מהירים. ההיסטוריה מרשימה – ערכי הנדל"ן באלפים הצרפתיים עלו בכ-30% בממוצע מאז 2020 (כ-5.5% בשנה) investropa.cominvestropa.com, ואתרי הנופש היוקרתיים מובילים בביצועים, במיוחד מאז המגפה. במקרה של קורשבל, מחירי הנדל"ן בשנים האחרונות עלו בחדות (למשל, +9% רק ב-2024) investropa.com, וקובעים רף חדש. הציפייה קדימה היא שהקצב יתמתן, אך מומחים חוזים צמיחה מתונה של כ-3–7% בשנה בשוק האלפיני עד 2026 investropa.com. באזור אולטרה-יוקרתי כמו 1850, ניתן לצפות למחירים בקצה העליון של הטווח, כל עוד אין תנודות חריגות. המשמעות היא שצ'אלה בשווי 10 מיליון אירו כיום עשוי לעלות באופן אורגני ל-11–12 מיליון אירו תוך מספר שנים, רק מעליית הערך בשוק. בנוסף, פער ההיצע-ביקוש הייחודי לקורשבל מרמז כי תיתכן עליית ערך מעל הממוצע – בכל פעם שיש גל של רוכשים עשירים חדשים (נניח משווקים מתעוררים או כתוצאה מכלכלה חזקה), יש מקום לקפיצות מחירים בהינתן ההיצע הקבוע. למעשה, פוטנציאל הצמיחה ההונית נשאר חזק, והאסטרטגיה של לקנות ולהחזיק משתלמת. אפילו בטווח הארוך מאוד, נכסי יוקרה אלפיניים הראו עליות יציבות (למשל, שווי הצ'אלטים האיכותיים עלה בכ-33% בממוצע מאז 2008, והצמיחה הואצה לאחר 2020) investropa.com.
תשואות ודמי שכירות: משקיעים צריכים לקחת בחשבון כי התשואות (הכנסות) מהשכרת נכסים בקורשבל 1850 נמוכות יחסית מבחינה אחוזית, כפי שמקובל בשווקי יוקרה אולטרה-יוקרתיים. מכיוון שמחירי הרכישה גבוהים מאוד, ההכנסה מהשכרה, אף על פי שהיא גבוהה במספרים מוחלטים, מתורגמת לתשואה שנתית צנועה. תשואות שכירות נטו טיפוסיות נעות סביב 2–3% באתרי דגל כמו קורשבל snowonly.com. לשם השוואה, אזורים פחות יוקרתיים באלפים הצרפתיים יכולים להניב תשואה נטו של 4–4.5% snowonly.com, והממוצע הארצי בצרפת של תשואות שכירות (לכל סוגי הנכסים) הוא כ-6% mansion-properties.com. כלומר, משקיע בקורשבל לרוב יעדיף הערכת ערך הונית ושימוש עצמי על פני תשואה כספית גבוהה. למשל, נכס בשווי 5 מיליון אירו עשוי להכניס כ-200,000 אירו בשנה מהשכרה (אם מושכר בשבועות השיא); אחרי הוצאות, הרווח הנקי יהיה כ-150,000 אירו – שהם סביב 3% תשואה. אך מה שהמספרים האלו לא משקפים הוא גובה שכר הדירה והיכולת לקזז עלויות בעלות. בשבועות החורף המבוקשים (סילבסטר, חופשות בתי ספר), שכר דירה שבועי בצ'לטות מובילות יכול לעבור את 80,000–100,000 אירוbusinessinsider.com. גם דירות קטנות יוקרתיות יכולות להניב עשרות אלפי אירו לשבוע בעונה. אם הבעלים מוכן להשכיר את הנכס שלו, למשל, 8–10 שבועות בחורף ואולי עוד כמה שבועות בקיץ, הוא יכול לכסות חלק משמעותי מהוצאות שנתיות (צוות, תחזוקה, מסים) ואפילו להרוויח תוך כדי שהוא ממשיך ליהנות מהנכס בעצמו בחלק מהשנה.
כדאי גם לציין כי הביקוש להשכרה חזק מאוד בקורשבל בשבועות שבהם הבעלים פותחים את בתיהם. מומחי השכרת דירות באלפים מציינים כי צ'לטות במיקומים טובים מגיעות ל-70–90% תפוסה לאורך החורף (ואף לתוך הקיץ)snowonly.com. המעבר לתיירות כל השנה גורם לכך שיולי–אוגוסט תורמים כיום להכנסות משכירות (גם אם במחיר נמוך מהחורף). לפיכך, בעלים מתוחכם יכול להגיע לתפוסה כמעט מלאה בעונות השיא וליהנות מ-תשואה אפקטיבית טובה יותר. יש נכסים המנוהלים על ידי סוכנויות יוקרה או מפעילי טיולים, שמייעלים את התהליך.
אסטרטגיות הזדמנויות והשקעה: עבור משקיעים במיוחד, יש מספר כיוונים למקסם רווחים בקורשבל:
השבחות ושיפוצים: כפי שהוזכר, ניתן לעיתים לרכוש בצ'אלטים ישנים באזורים מעולים הדורשים מודרניזציה בהנחה יחסית קלה. השקעה בשיפוץ יוקרתי (עם שיפור יעילות אנרגטית ואבזור חדש) לא רק שמעלה משמעותית את ערך הנכס אלא גם את הכדאיות להשכרה שלו. לנוכח הרגולציה הדוחפת לבתים יעילים אנרגטית, שדרוגים כאלה גם "מגנים" על ההשקעה לטווח הרחוק.
החזר מע"מ בבניה חדשה: צרפת מציעה תמריץ משתלם לרוכשים התפתחותים חדשים באזורים תיירותיים. אם אתה רוכש נכס בבניה חדשה ומתחייב להשכיר אותו מרוהט עם שירותים ברמה מלונאית (כגון שירותי ניקיון, ארוחת בוקר) למספר שבועות בשנה, אתה זכאי להחזר של 20% מע"מ ממחיר הרכישה freespiritalpine.com. בהקשר של קורשבל, 20% מרכישת נכס בשווי מיליוני אירו הוא סכום משמעותי – מדובר בקפיצה מיידית בהון העצמי. רוכשים רבים של דירות חדשות בקורשבל 1650 למשל, מנצלים את המנגנון הזה, מממנים את המע"מ במהלך הבנייה ודורשים את ההחזר אחרי רכישה באמצעות רישום לתוכנית השכרה. כך משתפרת התשואה והזרם המזומנים, והתשואה מהשכרה הופכת לאטרקטיבית יותר בשנים הראשונות.
שיתופי שימוש: משקיעים מסוימים משתפים פעולה עם חברים או בני משפחה ורוכשים יחד צ'אלט (באופן לא פורמלי או דרך חברה בע"מ), וכך מתחלקים בשימוש ובעלויות. לנוכח המחירים הגבוהים, זה עשוי להיות פתרון יעיל, ועם תיאום נכון, כל צד נהנה גם מזמני שיא. ישנה מגמה מתפתחת של בעלות חלקית או מועדוני חברים יוקרתיים בנכסי סקי, המאפשרים לרכוש "מניות" בצ'אלט יוקרתי במיוחד (אם כי זה תחום חדש ויש לבדוק היטב את החוקיות).
ערך יחסי באזורים פחות מוכרים: אמנם קורשבל עצמה יקרה, אך משקיעים בוחנים לפעמים רכישה בפריפריה של קורשבל (למשל, קורשבל מוריון/1650, קורשבל וילג'/1550, או לה טניה הסמוכה). אזורים אלה נכללים באותו מתחם סקי ונהנים מהמוניטין של קורשבל, אך מחירי הנדל"ן נמוכים יותר. לדוגמה, כפרי לוויין בעמקי השלג עולים 50–70% פחות למ"ר בהשוואה ל-1850 investropa.cominvestropa.com, והתשואות מהשכרה (4%+ נטו) גבוהות לעיתים מאתרי היוקרה snowonly.com. החיסרון: עליית ערך איטית יותר וקהל שוכרים אחר, אך למשקיעים שמחפשים "אסטרטגיית השקעה" יש שמפצלים בין נבחרי פריים ואזורים מתפתחים.
לסיכום, תשואות צפויות בקורשבל 1850 נובעות משילוב של הכנסה שכירות מתונה וצמיחה הונית חזקה. רוכש בשנת 2025 יכול לצפות לעליות ערך שנתיות באחוזים חד־ספרתיים (שמתווספות לבסיס ערך גבוה מאוד) וכן ליכולת לקזז עלויות באמצעות שכירויות שמניבות אמנם רק אחוזים בודדים, אך מהוות סכום ניכר במונחים של יורו. לאור היסודות של שוק הנדל"ן בקורשבל, גם אסטרטגיה שמרנית של החזקה עד לשנת 2028 צפויה להניב תשואה כוללת גבוהה, בשקלול עליית ערך הנכס וכל דיבידנד שכירות שיתקבל. המפתח הוא לרכוש נכס איכותי (מבחינת מיקום ומפרט), כי נכסי יוקרה תמיד יהיו המבוקשים ביותר – מה שמבטיח נזילות גבוהה ותמחור פרמיום בעת היציאה מהשקעה. לצורך חיזוק הביטחון בשוק: ניתוחי מומחים מגדירים את מגמת הנדל"ן באלפים כ-“עולה באופן מובהק” ומדגישים שאתרי נופש מרכזיים כמו קורשבל נהנים מתשתית כלכלית חזקה ביותר גם קדימה investropa.cominvestropa.com.
רגולציה ומדיניות ממשלתית המשפיעה על נדל"ן
חוקי יעילות אנרגטית ("חוק האקלים"): שינוי מדיניות משמעותי המשפיע על הנדל"ן בצרפת הוא האיסור ההדרגתי על השכרת נכסים בדירוג אנרגטי נמוך. החל משנת 2025, דירות שדורגו בדרגת אנרגיה "G" לא יוכלו להיות מושכרות כחוק בצרפתmansion-properties.com. עד 2028, האיסור מתרחב גם לנכסים בדירוג "F", ובהמשך גם ל-"E" ב-2034. באתרי סקי באלפים, לא מעט שאלטות מסורתיות שנבנו לפני עשרות שנים עלולות להיכנס לקטגוריות הדירוג הנמוכות (בשל חלונות חד-שכבתיים, בידוד בלתי מספיק, מערכות חימום ישנות ועוד). לבעלי דירות בקורשבל, זה הפך לסוגיה בוערת: על מנת לשמור על פוטנציאל ההשכרה, יש לעדכן את הנכס לעמידה בתקן. כבר עתה אנו עדים ל"בריחה לאיכות" – כלומר קונים מתמקדים בשאלטים חדשים, מבודדים היטב, או כאלו שכבר שודרגו למערכות חימום ובידוד מודרניותinvestropa.cominvestropa.com. שאלטים ישנים בעלי דירוג נמוך נקלעים לשוק דו-שכבתי: או שהם נמכרים במחיר נמוך, או שלא נמכרים כלל, או שבעליהם משקיעים בשיפוצים (פאנלים סולאריים, משאבות חום, בידוד משופר) כדי להעלות את הדירוג. תקנות אלו, באופן די מפתיע, תומכות בעליית מחירים בנכסים איכותיים – כיוון שבתים שמקיימים את הדירוגים A/B הופכים ליקרים ומבוקשים אף יותר investropa.cominvestropa.com. בקורשבל 1850 שאלטים יוקרתיים רבים עברו שיפוץ להתקנת חלונות משולשים, חימום גיאותרמי ועוד, כדי להבטיח שיוכלו להמשיך להיות נכסי השכרה. בסך הכול, המדיניות הזו דוחפת את השוק לקיימות, מה ששפר בטווח הארוך את איכות המלאי ואף עולה בקנה אחד עם ערכי הקונים (רבים מקרב בעלי ההון אוהבים את שדרוגים ידידותיים לסביבה כחלק מהסטנדרט היוקרתי).
רגולציה על השכרות לטווח קצר: אזורים עתירי תיירות בצרפת מאזנים בין רווחיות ההשכרות לטווח קצר לבין צורכי הקהילה. בחלק מהעיירות האלפיניות (במיוחד הגדולות כמו שאמוני), הרשויות המקומיות הגבילו את מספר השכירות לתיירים או דרשו היתרים מיוחדים להפעלתן dmproperties.cominvestropa.com. שאמוני, לדוגמה, הטעילה מכסות על דירות נופש באזורים מסוימים במטרה לפנות דיור לתושבים מקומיים ולעובדים עונתיים. בעוד הגודל הקטן יותר של קורשבל והיותה אתר נופש ייעודי משמעם שטרם הוטלה מגבלה מחמירה (הכלכלה נשענת על השכרות), היא אינה חסינה לפיקוח רגולטורי. בעלי נכסים בקורשבל חייבים לרשום את הנכס שלהם אם הם משכירים לטווח קצר ולשלם מס תיירות. אם בעתיד יוחלטו חוקים – למשל, הגבלת מספר השבועות שניתן להשכיר נכס, או דרישה לסטטוס מגורים עיקריים על מנת להשכיר ללא הגבלה – הדבר עשוי להשפיע על חישובי ההשקעה. עם זאת, לאור הפרופיל של קורשבל 1850 (בעיקר בתי נופש יוקרתיים ותשתיות תיירות), כל מדיניות כזו צפויה להיות מדודה. ראוי לציין, שהגבלת היצע הנכסים להשכרה במקומות כמו שאמוני מובילה ליותר ביקוש (ולמחירים גבוהים יותר) לנכסים שכן זמיניםinvestropa.cominvestropa.com. אפקט דומה עשוי להתרחש בקורשבל: אם אי פעם תוגבל ההשכרה, הנכסים הבלעדיים שיישארו יזכו לביקוש אף גבוה יותר מתיירים אמידים. זהו תחום למעקב, אך נכון ל-2025, קורשבל עדיין שוק ידידותי מאוד להשכרות ללא מגבלות מקומיות ייחודיות על דירות נופש (למעט מה שנקבע בחוק הלאומי).
מיסים על בתים שניים: ממשלת צרפת והרשויות המקומיות הטילו מיסים שמיועדים לבעלי בתים שניים, הכוללים רבים מהמחזיקים בנכסים בקורשבל. צעדים אלה כוללים תוספת מס מגורים (taxe d’habitation) מוגדל באזורים שהוכרזו רשמית כסובלים ממחסור בדיור לתושבים המקומיים (zones tendues). מחוז סבואה של קורשבל התיר העלאה של עד 60% במסי הבתים השניים במקרים מסוימים. בנוסף, בחלק מהאתרים הפופולריים קיים מס על בתים ריקים שמטרתו להרתיע מהשארת נכסים ריקים. למעשה, כשמדובר בשאלי בשווי של מיליוני יורו, המיסים המקומיים הללו יחסית זניחים (תוספת של כמה אלפי יורו בשנה) ולא מנעו מרוכשים אמידיםinvestropa.com להיכנס לשוק. המשטר המס הלאומי בצרפת כולל היבטים ידידותיים למשקיעים: אין "מס רוכש זר" גורף, וצורפת אף שינתה ב-2018 את מס העושר כך שהוא מתמקד רק בנדל"ן (IFI – מס עושר נדל"ן) החל על שווי נדל"ן נטו מעל €1.3 מיליון בשיעור מתקדם של עד כ-1.5%. רוכשים מחו"ל לרוב פשוט לוקחים זאת בחשבון בעלות החזקת נכס בצרפת. על הכנסות שכירות, בעלי נכסים זרים משלמים מס הכנסה צרפתי (עם אמנות למניעת כפל מס), אך ניתן לקזז הוצאות, ותוכניות אטרקטיביות כמו LMNP (השכרה מרוהטת) מספקות טיפול מס מיטיב. מעבר לכך, קיימות הטבות מס על השכרה: הכנסות מהשכרה מרוהטת לרוב ניתנות לקיזוז באמצעות פחת והוצאות, ולעיתים יוצרים הכנסה חייבת מס נמוכה במיוחד על שאלי שמנוהל ביעילות. תמריץ נוסף קיים בבנייה חדשה – מע”מ (20%) ניתן להחזר אם הנכס מושכר עם שירותים, מה שמעלה משמעותית את התשואה freespiritalpine.com. בנוסף יש נקודות זיכוי ומענקים לשיפוצים ירוקים (בתוך מערך היוזמות הירוקות של צרפת). בסיכומו של דבר, הרגולציה בצרפת נחשבת יציבה ושקופה יחסיתmansion-properties.com. המשקיעים נהנים מהגנה משפטית חזקה (זכות הקניין מעוגנת עמוק) mansion-properties.com והמגמה הצרפתית לדחוף להשכרה בת-קיימא ככל הנראה תגדיל את ערך הנכסים העומדים בתקינה בטווח הארוך.
תקנות תכנון ובנייה מחמירות: הפיתוח בקורשבל 1850 מוסדר על ידי כללי תכנון מחמירים שמטרתם לשמור על הסביבה ההררית ועל האופי הבלעדי של האתר. חוק ההרים (Loi Montagne) ותוכניות עירוניות מקומיות מגבילים פיתוח בקנה מידה גדול, במיוחד מעל גבהים מסוימים. בפועל, המשמעות היא שהיתרי בנייה חדשים נדירים – הדגש הוא על שיקום מבנים קיימים ולא על התפשטות לקרקעות שלא נבנו קודם לכן investropa.com. מגבלות גובה מבטיחות כי הצ'אלטים יישארו בקנה מידה אנושי (ללא מגדלי מגורים), והנחיות עיצוביות שומרות על המראה הקלאסי של הצ'אלט. בנוסף, בניית מגורי נופש חדשים באלפים דורשת לעיתים קרובות להעניק תועלת כלשהי לקהילה (כמו יצירת חנייה או תמיכה בדיור לעובדים עונתיים) כתמורה. מדיניות אלו למעשה נועלות את המחסור בנדל"ן בקורשבל. עבור בעלי הנכסים, זו בשורה טובה כיוון שזה מונע פיתוח יתר שהיה עלול לדלל את שווי הנכסים או את קסם האתר. מצד שני, פרויקטי שיפוץ עלולים להיות יקרים ודורשים זמן רב בשל מכשולי רישוי – אך מרבית הרוכשים מתוך שכבת היוקרה מקבלים זאת כחלק מהבעלות על חלקת גן-עדן. יש לציין שבשווייץ התקנות אף מחמירות יותר (כמו הגבלת ה־Lex Weber על דירות נופש), ואילו בצרפת יש עדיין אפשרות לפתח, אך בצורה מבוקרת. מועצת קורשבל המקומית נדרשת לאזן בין קיימות סביבתית (סיכוני מפולות שלג, תחבורה, משאבי מים) לבין מעמדה כיעד תיירותי עולמי. שדרוגי התשתיות בשנים האחרונות (כמו מעליות חדשות) מלווים לרוב בהערכות סביבתיות, וככל שניתן, ממחזרים או משדרגים מתקנים קיימים ולא בונים חדשים.
לסיכום, המצב הרגולטורי ב־2025 עבור בעלי נדל"ן בקורשבל מאופיין בדגש על איכות ועמידה בדרישות: בתים חסכוניים באנרגיה, השכרה אחראית ופיתוח מבוקר. צעדים אלו, על אף שמסבכים את העניינים בעבור הבעלים, לרוב מגבירים את ערכו היוקרתי והארוך טווח של הנדל"ן בקורשבל. מומלץ לרוכשים לוודא שכל נכס שהם שוקלים עומד כבר בתקנים החדשים או שניתן לשדרגו בקלות – ולהיעזר במומחים מקומיים לייעול מיסוי ולהבנת כללי ההשכרה. חשוב לציין כי צרפת אינה מגבילה רוכשים זרים (אין הגבלות לאזרחים זרים), מה שמבטיח שהביקוש בקורשבל נותר רחב כתמיד, וכולל קונים מאירופה, אמריקה ואסיה.
דינמיקה עונתית והשפעתה על מחירים וזמינות
עונת השיא בחורף (עונה גבוהה): קורשבל 1850 היא ביסודה עיירת סקי, והחורף הוא הזמן שבו הכפר באמת מתעורר לחיים – יש לכך השלכות ישירות על השימוש והמחיר של נדל"ן. התקופה מדצמבר עד אפריל היא עונת השיא, כאשר חג המולד/שנה חדשה ופברואר (חופשות בתי ספר) הם נקודות השיא המובהקות. בזמנים אלו הביקוש למגורים מרקיע שחקים. בעלי שאלטים שמשכירים את הנכסים שלהם לרוב מרוויחים את עיקר ההכנסה השנתית תוך 2–3 שבועות חופשה בלבד. כתוצאה מכך, מחירי השכירות בחורף גבוהים במיוחד (למשל, €50,000+ לשבוע עבור שאלט יוקרה עם 4 חדרי שינה הוא דבר רגיל בשבוע השנה החדשה). גם הפעילות בשוק המכר עשויה לזנק בחורף, שכן מבקרים עשירים לעיתים מחליטים לרכוש לעצמם פיסת מקורשבל לאחר שחוו את אורח החיים. זה לא נדיר שסיורי נכסים ייערכו במקום בעונת השיא בעקבות שוכרים מוקסמים. עם זאת, המלאי למכירה בדרך כלל נמוך ביותר בחורף – בעלי נכסים רבים יעדיפו לדחות פרסום עד האביב/קיץ כדי לא להפריע להשכרות החורף הרווחיות או לזמן החופשה האישי. לכן החורף הוא הזמן שבו הקונים חווים את המוצר (את הנופש ולעיתים את הנכס עצמו כדיירים), אך העסקאות בפועל מסתיימות לעיתים קרובות בעונות המעבר.
אביב וסתיו (עונות שפל): בסוף אפריל, מעליות הסקי נסגרות וקורשבל נכנסת לשלב שקט. הפשרת השלגים באביב ועונת המעבר (מאי, יוני) מביאות לכך שרבות מהחנויות והמסעדות סגורות. באופן דומה, אחרי קיץ קצר, הסתיו (מסוף ספטמבר ועד נובמבר) נחשב לעונת שפל עם מינימום פעילות תיירותית. תקופות אלה היו מאז ומתמיד עונות רגועות באתר – זמן שבו בעלי שאלטים מבצעים שיפוצים או שדרוגים, הצוות יוצא לחופשות, והכפר מתמלא כוחות. מהבחינה השיווקית, עונת השפל היא הזמן שבו המלאי נוטה להיות הגבוה ביותר וקונים עשויים למצוא מעט יותר מקום למיקוח. מוכרים שמפרסמים בעונת השפל מודעים לכך שמספר הקונים קטן; אם יש להם עניין למכור, הם עלולים לתמחר מעט אטרקטיבי יותר. יחד עם זאת, כיוון שבעלי הנכסים בקורשבל בדרך כלל אינם לחוצים על מזומן, לא כדאי לצפות להנחות עונתיות קיצוניות – השוק לא מתנהג כמו מחירי שכירות עונתית שמתרוממים או צונחים בחדות. מחירי הנכסים אינם נופלים בקיץ/עונת שפל; לכל היותר, יש יותר מקום למיקוח או אפשרות לרכוש ללא תחרות על הנכס. ישנם קונים מנוסים שמכוונים את החיפוש שלהם לאביב: לאחר עונת סקי עמוסה, כמה בעלי נכסים עשויים לשקול למכור (במיוחד אם הנכס לא הושכר או נוצל כפי שציפו). כמו כן, לסוכנויות נדל"ן יש יותר זמן להקדיש ללקוחות בעונת השפל, דבר שיכול להעניק לרוכשים יותר תשומת לב ואפשרות לבדוק את השוק לעומק.
עונת הקיץ (עונת שיא משנית):הקיץ (יולי–אוגוסט) בקורשבל הפך לפופולרי מאוד כאשר הרי האלפים משווקים את עצמם כיעד לכל ימות השנה. אף שהקיץ אינו עמוס כמו החורף, הוא כבר אינו נחשב כמשני. משפחות וחובבי טבע מגיעים לטיולים רגליים, רכיבת אופני הרים, ריצות שטח, גולף (בקרבת מקום) ומנוחה אלפינית. האקלים נעים (ימים חמים, לילות קרירים) והנוף מרהיב, מה שהופך את קורשבל גם בקיץ למפלט הררי יוקרתי. למגמה זו יש מספר השפעות: השכירות בקיץ מהוות כיום מקור הכנסה משמעותי ורבים מהצ'אלטים והדירות מושכרים על בסיס שבועי לתיירים מאירופה, המזרח התיכון (שלעיתים קרובות מחפשים אקלים קריר יותר בקיץ) ומקומות נוספים. בשיא הקיץ שיעורי התפוסה בנכסים מבוקשים עשויים להגיע ל-70% ומעלה snowonly.com. דמי השכירות נמוכים מהחורף אך עדיין נאים – למשל, אותו צ'אלט שמושכר ב-€50,000 לשבוע בחורף עשוי להיות מושכר ב-€15,000–€20,000 לשבוע באוגוסט. עבור בעלי הנכסים, המשמעות היא שהנכס לא עומד ריק 8 חודשים בשנה; ניתן לנצל אותו או להרוויח ממנו ביותר עונות. מהבחינה התרבותית, הדימוי של קורשבל מתרחב כאתר נופש דו-עונתי, בדומה למג'ב או שאמוני. תשתיות כמו מעליות הפועלות בקיץ (לטיילים ולרוכבי אופניים) ואירועים כמו פסטיבלי מוזיקה או זיקוקים מושכים מבקרים. למעשה, ברחבי האלפים, דיווחו אתרי נופש על עלייה משמעותית בביקורי קיץ – בשאמוני חלה עלייה של 46% במכירות כרטיסי מעליות בקיץ תוך שנתיים dmproperties.com, ובקורשבל עצמה הנתונים עולים בהתמדה. הנוכחות לאורך כל השנה תומכת בערך הנכסים מכיוון שבעלים רואים שימושיות גדולה יותר (והכנסות פוטנציאליות) מההשקעה שלהם. זה גם מסייע לצמצם מעט את עונתיות העסקים, והכפר הופך לבר-קיימא יותר לאורך כל השנה.
השפעה על זמינות: מחזור העונות משפיע על מועד היציאה של נכסים לשוק. רבים מהמוכרים מעדיפים להתחיל למכור בסוף החורף או באביב (לאחר שנהנו מעונה אחרונה, או כדי לתפוס את מבקרי האביב), כדי שהעסקה תיסגר בקיץ לפני החורף הבא. באופן דומה, פרויקטים חדשים לרוב שואפים למסירה בסתיו, כך שהקונים יוכלו ליהנות מהנכס בעונת החורף. לכן, הסתיו מתאפיין בריבוי הסכמות וסגירות (למעשה משרדי הנוטריונים באלפים עסוקים במיוחד באוקטובר-נובמבר בסגירת עסקאות כדי שהקונים יקבלו מפתחות עד חג המולד). לגבי השכרות, בעלי נכסים נדרשים להחליט עד תחילת הסתיו אם ישכירו את השבועות המבוקשים או ישתמשו בנכס בעצמם, שכן סוכני השכרה מתחילים לשווק את צ'אלטים לחורף כבר בספטמבר עבור העונה הקרובה.
דינמיקת מחירים: ייתכן שאנשים מניחים שרכישה בחורף יקרה יותר בגלל הביקוש – אך בנדל"ן, המחירים בקורשבל יחסית קבועים לאורך כל העונות (בניגוד למלונות, מחירי הבתים לא מוכפלים בחורף). עם זאת, הערך הנתפס של נכס נמצא בשיאו בחורף: שאלה סקי נראית אטרקטיבית במיוחד כשהיא מוקפת בשלג ובפעילות תוססת. לעיתים זה מוביל למכירות מהירות במחיר המבוקש בחורף, בעוד שאותו נכס המוצג בעונה מתה עשוי לקבל הצעה נועזת יותר. במובן הזה, עשויה להתרחש רכישה "רגשית" בחורף – קונה מתאהב במקום בשיא האווירה ומשלם מחיר מלא. לעומת זאת, משקיע קפדן יעדיף לבדוק בקיץ כדי לבדוק אם מתגלות בעיות שמוסתרות בשלג החורפי (מצב הגג, גבולות הקרקע וכו'), ולנהל משא ומתן באווירה רגועה פחות.
מגמות שימוש – שהייה ארוכה יותר: שינוי עונתי נוסף הוא שבעלים (ושוכרים) מבלים תקופות ארוכות יותר בקורשבל מאשר בעבר. עליית העבודה מרחוק מאפשרת לחלק מהבעלים להגיע למספר חודשים – לדוג' מדצמבר ועד פברואר ברצף – במקום רק לשבוע חופשה. ייתכן שהם יעבדו מהשאלאה שלהם במהלך השבוע וישתמשו בהפסקות לגלישה, ומתייחסים אליה כאילו היא בית משני עיקרי. בדומה לכך, יש שמגיעים בקיץ לחודש של בריחה מהעיר. מגמה זו מטשטשת את הגבולות בין עונות ומגדילה למעשה את הביקוש לתכונות ביתיות ונוחות (משרדים ביתיים, אינטרנט אמין וכו' – קורשבל שיפרה בכך תשתית פס-סיב באזור). זה מחזק את הרעיון שקורשבל אינה רק אתר סקי חולף אלא יעד חיים אלפיני לאורך כל השנה.
לסיכום, העונתיות בקורשבל יוצרת מקצב מחזורי בשוק, כאשר החורף שולט הן בשימוש והן בהתרגשות, אך חשיבות הקיץ עולה. אמנם מחירי הנדל"ן עצמם לא קופצים בעונה, אך עיתוי המכירות, התפוסה וההיצע של נכסים – כולם עונתיים. משקיעים נבונים יתאימו את אסטרטגיותיהם ללוח השנה הזה: ייתכן שיבחרו לקנות באביב, לשדרג בעונה מתה, ולהרוויח מהשכרות בעונה החמה. הדחיפה להרחבת עונות התיירות (חורף וקיץ) בהדרגה מאזנת את המגרש, מה שהופך בסופו של דבר את הנכס לבעל ערך רב יותר, כיוון שהוא פעיל יותר לאורך השנה ומשולב בקהילה שאינה נסגרת מחצית מהזמן.
פיתוחי תשתיות וצמיחה בתיירות
שדרוגי תשתיות סקי: קורשבל ושלושת העמקים משקיעים ללא הרף בתשתיות הסקי שלהם, בהבנה שחווית סקי מודרנית ויעילה חיונית לשמירה על ערך הנכסים ולמשיכת מבקרים אמידים. אחד המוקדים האחרונים הוא הרכבל סליר ששופץ לחלוטין, שייפתח מחדש לחורף 2024/25 עם קרונות פנורמיים חדשים ונוחות מהודרת seecourchevel.com. סליר הוא רכבל חתימה (המעלה גולשים לגובה 2,700 מטר עם תצפית להרי המון בלאן), והשדרוג שלו מדגיש את המחויבות של אתר הנופש למתקנים ברמה הגבוהה ביותר. בנוסף, אזורי המתחילים ב-1850 שודרגו עם דרגנועים מקורים חדשים (מסועי סקי) שהחליפו מסועים ישנים, כדי לספק העלאה מקורה ונוחה לילדים ולמתחילים seecourchevel.com. בשנים האחרונות גם הורחבו מערכות ייצור השלג בקורשבל כדי להבטיח מסלולים ניתנים לגלישה מתחילת דצמבר ועד סוף אפריל, גם בשנים דלות שלג. לדוגמה, לקראת אליפות העולם בסקי 2023 (שהתקיימה בקורשבל-מריבל), הושקעו מיליונים בהכנת מסלולים, פיסט-בשרים חדשים ותותחי שלג כדי להבטיח תנאים ברמה עולמית. הקישוריות בתוך מתחם הסקי נותרת חסרת תחרות: קורשבל מחוברת באופן ישיר למריבל ולואל טורנס, ומיזמים עדכניים כמו רכבל אורל-סים קארון מ-2021 (בעמק הרביעי) חיזקו עוד יותר את "שלושת העמקים" כאזור גלישה אחד ענק snowonly.com. עבור בעלי נכסים, השדרוגים הללו משמעם איכות סקי עקבית וחוויית אירוח טובה יותר – כך שממשיכים להיות ביקושים גבוהים להשכרות וערך הנדל"ן הגבוה מוצדק.
שירותי יוקרה והתרחבות: השיפורים בהר ממשולבים בהתפתחויות בכפרי הנופש. קורשבל 1850 כבר מתגאה באחת מהקבוצות המרוכזות הגדולות ביותר של מלונות 5 כוכבים בעולם (מחוץ לערים הגדולות) businessinsider.com. זה כולל מוסדות ידועים כמו Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée ואחרים, שמפנקים את המבקרים ומעלים את יוקרת הנופש. באופן מרשים, בקורשבל (בכל הרמות) יש 7 מסעדות עם כוכב מישלן, המספר הגבוה ביותר באלפים businessinsider.com, המחזק את מעמדה כיעד קולינרי. המגמה היא לכיוון יוקרה חוויתית: פרויקטים חדשים משלבים לינה עם גלריות קניות יוקרתיות, מועדונים פרטיים ומרכזי בריאות. התפתחות בולטת היא מלון ה-Maya Collection החדש, מלון יוקרה אולטרה מתוכנן להיפתח בקורשבל עד דצמבר 2025 voguebusiness.com. בדומה לכך, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (החברה שמאחורי בתי הקזינו והמלונות המפוארים במונקו) מעורבת גם היא בקורשבל עם תכניות ללודג'ים יוקרתיים ופרויקטי אירוח עד 2026 voguebusiness.com. פרויקטים אלו מעידים על כך שמשקיעים מזרים הון לתשתיות התיירות של קורשבל, בציפייה לביקוש מתמשך. האתר גם מתכונן לחגוג את יום השנה ה-80 ב-2026/27, וככל הנראה יחנוך אז כמה מאותם מקומות חדשים ויארח אירועים נוצצים voguebusiness.com. עבור בעלי הנדל"ן, גל מפעילי היוקרה הוא בונוס: הוא מרחיב את האטרקטיביות של האתר (ומביא מבקרים עשירים חדשים שעשויים להפוך לרוכשי נכסים בעצמם) ומרענן כל הזמן את ההילה של קורשבל. הנוכחות של מותגים כמו לואי ויטון, דיור, קרטייה וכו', במחוז הקניות של קורשבל (שכולם מחזיקים שם בוטיקים) מוסיפה לתחושת הקוסמופוליטיות voguebusiness.com.
תחבורה ונגישות: הנגישות של קורשבל תמיד הייתה חלק מהמשיכה היוקרתית שלה. לאתר הנופש יש נמל תעופה פרטי לאליט (אלפורט) ממש מעל 1850, מהגבוהים באירופה, המאפשר למטוסים פרטיים קטנים ומסוקים לנחות ממש על המדרון businessinsider.com. המשמעות היא שאנשים חשובים ומפורסמים יכולים לטוס ישירות מפריז או ז'נבה לקורשבל, ולחסוך שעות של נסיעה ברכב. נמל האלפורט, המפורסם במסלול ההמראה הקצר והעולה שלו, משמש גם כאטרקציה תיירותית בחורף (הגולשים עוצרים לצפות במטוסים ממריאים ונוחתים) businessinsider.com. מבחינת תשתית תחבורה רחבה יותר, יש התפתחויות גדולות באזור: מסילת הרכבת המהירה ליון-טורינו הנבנית (שחלקה כולל תחנה בסן-ז'אן-דה-מוריין, כ-45 דקות נסיעה מקורשבל ברכב) צפויה להסתיים לקראת סוף העשור snowonly.com. עם סיום העבודות, זמן הנסיעה מפריז לאלפים הצרפתיים יתקצר משמעותית – ואולי יביא עוד מבקרים לסופי שבוע. דמיינו את האפשרות להגיע למוּטְיֶיה (עיירת העמק של קורשבל) ברכבת מפריז בכ-4 שעות בלבד; זה עשוי להפוך את קורשבל לנגישה יותר גם לקהל אירופי רחב יותר, כולל מי שמעדיף לא לטוס. בנוסף, שיפורים בכבישים המקומיים (המסלול ממוטייה לקורשבל עבר שדרוגים ותעלות משופרות במשך השנים) ממשיכים לשפר את הבטיחות ולהפחית עומסים בשבועות העומס. יחד, השדרוגים האלו מחזקים את המשיכה של קורשבל כיעד יוקרה נגיש, למרות מיקומה המבודד בהרים.
קיימות וסביבה: מתוך הכרה באיומים הכפולים של שינויי האקלים והעלייה בעלויות האנרגיה, רשויות קורשבל ומפעילי המעליות אימצו שדרוגים לקיימות. חברת Societé des 3 Vallées (S3V), שמנהלת את מעליות הסקי, מפעילה כיום 100% מהמעליות באמצעות אנרגיה מתחדשת (הידרואלקטרית וסולארית) seecourchevel.com. בשנת 2024 הם התקינו פאנלים סולאריים בתחנת הגונדולה Ariondaz בקורשבל מוריון כדי לייצר חשמל באתר, בכמות מספקת להפעלת רכבל מהאנרגיה הסולארית seecourchevel.com. הם גם השקיעו בכלי גישור שלג חסכוניים באנרגיה המונחים ב-GPS, המייעלים את מסלולי הגישור ומצמצמים את צריכת הדלק seecourchevel.com. בתחום פיתוח הנדל"ן, בנייה חדשה מבוצעת לפי תקני בידוד מחמירים וכוללת לעיתים קרובות חימום גיאותרמי או חימום סולארי לבריכות וכדומה. ממשלת האתר יישמה אמצעים כגון סבסוד שיפוץ אנרגטי למבנים ישנים. אפילו מדיניות קטנות, כמו חובת צמיגי חורף ברכבים כחוק במהלך העונה למען הבטיחות seecourchevel.com, מעידות על דגש על קיימות ובטיחות. מאמצים אלו מבטיחים שקורשבל תישאר קיימא כאזור סקי לטווח הארוך (ממתנים את השפעות האקלים) ומהווים נקודת מכירה למשקיעים בעלי מודעות סביבתית. בנוסף, קהל לקוחות עשיר שרגיש לאחריות סביבתית יעדיף אתר "ירוק" וכך גדלה האטרקטיביות של המקום. כל אלה מוסיפים ערך בלתי מוחשי לנדל"ן: אתר מנוהל היטב ובצורה בת-קיימא ישמור על מעמדו (וכך גם על הביקוש לנכסים בו) לשנים רבות קדימה.
אירועים ופרופיל גלובלי: כוכבה של קורשבל היה במלוא הדרו במהלך אליפות העולם בסקי אלפיני של FIS בפברואר 2023, שאורגנה במשותף עם מריבּל. אתר הסקי נהנה מחשיפה תקשורתית בינלאומית וניצל את ההזדמנות להציג את מתקניו (כולל איצטדיון סיום חדש ומעליות ששודרגו). הצלחת האירוע הדגימה את יכולתה של קורשבל לארח אירועים רחבי היקף, מה שמבשר טובות לתוכניות עתידיות כמו האולימפיאדה. אכן, האלפים הצרפתיים (כולל קורשבל) נחשבים מועמדים חזקים לאירוח אולימפיאדת החורף 2030, ורבים מצפים כי הם יזכו בכך voguebusiness.comvoguebusiness.com. ציפייה זו כבר האיצה פרויקטים שונים – למשל, מתוכנן עיצוב מחדש של ה"סנואו פרונט" בקורשבל 1850 ותחנת רכבל שנוס כדי לחדש את מרכז כפר הסקי לקראת אפשרות לאירוח האולימפיאדה voguebusiness.com. במידה שהאולימפיאדה תאושר, צפויה פריחה מיידית בהשקעות בתשתיות: שדרוג כבישים, הרחבת אפשרית של אירוח (אם כי בקורשבל כנראה באמצעות מתקנים זמניים בשל הגבלה על בניה קבועה), וטיפוח כללי. גם אם קורשבל לא תהיה אתר רשמי, היא צפויה לארח אורחים נכבדים או נבחרות לאימונים (כפי שעשתה באולימפיאדות קודמות), והעלייה בתיירות תהיה משמעותית. בנוסף, חגיגות ה-80 בשנים 2026/27 יכללו כנראה אירועים מיוחדים, אולי פתיחת מוזיאונים או אתרים תרבותיים חדשים שיחגגו את תפקידה החלוצי של קורשבל כאתר סקי שתוכנן מראש (הוקם ב-1946). השקעות תרבותיות כאלה מוסיפות עומק לאטרקטיביות של האתר מעבר לסקי.
*אתרי הנופש השווייצריים רשמו צמיחה ממוצעת של כ־3.5% בשנת 2024 dmproperties.com; וורבייה, כאחד מאתרי הפרמייר של שווייץ, כנראה חווה צמיחה דומה או מעט גבוהה יותר בשל הביקוש הרב.
צמיחת התיירות ותוכניות לעתיד: ההשפעה המשולבת של כל הגורמים הנ"ל משתקפת בנתוני התיירות: בעונת 2024/25, קורשבל רשמה כ-1.2 מיליון לילות אירוח, עלייה של 16% מעונת 2018 (לפני הקורונה)voguebusiness.com. מדובר בצמיחה מרשימה ליעד שכבר מבוסס וידוע. צמיחה זו היא חלק ממאמץ אסטרטגי לשווק את האתר לאורך כל השנה ובזירה הבינלאומית. משרד התיירות פונה לשווקים חדשים (למשל, בוצעה פנייה ממוקדת למבקרים מארה"ב, המזרח התיכון ואסיה באמצעות מסעות פרסום ושותפויות). הכנסת פסי הסקי Ikon ו-Epic (כרטיסי עונה עולמיים) המשלבים ימי גלישה בשלושת העמקים הפכה את הגישה לסקי הבינלאומי (במיוחד אמריקאים) לנוחה יותר בקורשבל, ורבים התאהבו במקום dmproperties.com. המתכננים באתר שמים דגש גם על איזון בין צמיחה לאקסקלוסיביות: בניגוד לאתרי סקי המוניים, קורשבל אינה שואפת להגדלה דרמטית של נפח הגולשים (מה שעלול להעמיס על הרכבלים והמסלולים). במקום זאת, מושם הדגש על שיפור איכות – למשל, חוויות טובות יותר, יותר פעילויות שאינן סקי (פארק מים Aquamotion, מזחלות כלבים, טיסות רחיפה ועוד) ושיפור השירותים (אפליקציות לשירותים לפי דרישה, סקי קונסיירז' וכו'). בדרך זו, קורשבל שומרת על מותג יוקרתי – מה שממשיך למשוך מבקרים (וקוני נכסים) עשירים. חשוב לציין כי הסינרגיה בין השקעה ציבורית (ברכבלים, כבישים, אירועים) להשקעה פרטית (במלונות, חנויות, שאטלים) יוצרת מעגל מחזק: האתר נשאר בחזית החדשנות והיוקרה, ולכן הנדל"ן כאן נשאר מבוקש במיוחד ברמה עולמית.
ניתוח השוואתי מול אתרי נופש אלפיניים אחרים (מג'ב, ואל ד'זיר, וורבייה)
קורשבל 1850 נזכרת לעיתים קרובות באותה נשימה עם קומץ אתרי נופש אלפיניים יוקרתיים. כדי לשים את שוק הנדל"ן שלה בפרספקטיבה, יש טעם להשוות נתונים ומאפיינים עיקריים עם ואל ד'יזר ומג'ב (המקבילות הצרפתיות שלה) ווורבייה (המתחרה השווייצרית הבכירה):
מחירים: המחירים בקורשבל 1850 נמצאים בשיא שוק הנדל"ן הצרפתי – זהו אתר הנופש הצרפתי היחיד שמתחרה בעקביות עם אתרי היוקרה השוויצריים מבחינת מחירinvestropa.com. המחירים הבכירים בואל ד'יזר קרובים מאחור (מתקרבים ל-€30,000 למ"ר עבור הנכסים הטובים ביותר) investropa.com, אך בממוצע קורשבל עדיין עוקפת אותה. מג'ב, על אף יוקרתה הרבה, מציגה רמות מחירים נמוכות יותר – בשל הגובה הנמוך יותר והמלאי המרובה של קרקעות זמינות לפיתוח (זוהי עיירה רחבה ומפוזרת). לדוגמה, בקתה אלגנטית שעשויה לעלות €5M במג'ב תעלה בקלות €8–€10M בקורשבל 1850. ורבייה בולטת כמתחרה ישירה מבחינת יוקרה ומחיר: כפי שמוצג, נכס פריים בורבייה מתחיל בסביבות CHF 22,100 (~€23,600) למ"ר ומגיע עמוק לתוך טווח ה-€30,000 ubs.comubs.com. למעשה, שווייץ מתהדרת בחמשת שווקי הסקי היקרים ביותר באלפים, כאשר סנט מוריץ ו-Gstaad לרוב מגיעות לכ-€40,000 למ"ר בנכסי עילית ubs.comubs.com. קורשבל 1850 עדיין נמצאת קצת מתחת לאלו – בינתיים. ראוי לציין כי הזינוק של 9% במחירי קורשבל ב-2024 היה גבוה יותר מקצב הצמיחה של כל אתר נופש שוויצרי באותה שנה, מה שמרמז כי הפער עשוי להצטמצם dmproperties.com.
עבור משקיעים, הבדלי המחירים האלו מתבטאים גם ב"כרטיסי כניסה" שונים: ניתן לרכוש דירת יוקרה במז'ב במחיר של דירה קטנה מאוד ב-1850. מי שמניעיו השקעתיים בלבד עשוי למצוא ערך במז'ב או באתרי סקי צרפתיים מתפתחים (פוטנציאל עלייה גבוה יותר באחוזים), אך המשיכה בקורשבל היא שמדובר בנכס איכותי ויציב – בדומה להחזקה בנכס במונקו לעומת עיר זולה יותר.
ביקוש ותמהיל רוכשים: כל ארבעת האתרים מושכים קונים עמידים מהעולם, אך עם הבדלים דקים:
קורשבל 1850 – מאוד בינלאומי; אירופאים בולטים (בריטים, בלגים, שווייצרים, עשירי צרפת), עניין משמעותי מהמזרח התיכון ואסיה, וקונים אמריקאיים הולכים ומתרבים investropa.cominvestropa.com. גם פופולרית היסטורית בקרב רוסים. הרוכשים כאן לעיתים קרובות מחפשים נכסי פרסטיז'ה ואינם מהססים לשלם מחיר פרמיה עבור היוקרה.
ואל ד'יזר – מסורתית יעד מועדף על השוק הבריטי היוקרתי והעשירים הצרפתים. מוניטין חזק לחובבי סקי רציניים (שטחים נרחבים למקצוענים) לצד בקתות יוקרתיות. פרופיל הרוכשים כאן אולי מעט יותר אירופי מזה של קורשבל, אך גם כאן ניכרת עלייה בקונים מחוץ לאירופה.
מז'ב – מושכת קהל עמיד יותר מעודן (פיתוחה החל על ידי משפחת רוטשילד כתגובה צרפתית לסנט מוריץ). רוכשים צרפתיים ושווצרים מאזור ז'נבה אוהבים את מז'ב בזכות הכפר האופנתי (קניות בוטיק, גסטרונומיה, בקצב רגוע יותר מאשר בקורשבל) ואורח החיים השנתי. פופולרית גם בקרב משפחות – לא רק על סקי אלא על החיים האלפיניים הכלליים (גולף, רכיבה על סוסים, פסטיבלי מוזיקה). קיימת נוכחות בינלאומית (בריטניה, בלגיה, אמריקאים/אסייתים מסוימים), אך לא מובחנת כמו בקורשבל.
ורבייה – מאוד בינלאומית; שילוב של בריטים (תואר כ“לונדון על השלג” בזכות ריבוי בריטים), פאן-אירופאים ועשירי העולם. החוק השווייצרי מתיר לזרים לרכוש בוורבייה (מכסות קנטון ואלה), ולכן ישנם בעלי נכסים לא-שוויצרים רבים, כולל סלבס וטייקוני עסקים. לאזור יש וייב צעיר יותר וספורטיבי – מפורסם בסקי אוף-פיסט וסצנת אפרה-סקי תוססת – אך עם הרבה רוכשים עמידים במיוחד. אתרי סקי שווייצריים כדוגמת ורבייה נהנים מיציבות הכלכלה השווייצרית ולעיתים גם מיתרונות מיסויים (יש רוכשים זרים שמעתיקים תושבות כדי ליהנות משיטת מס חד פעמית).
שוק השכירות ותשואות: גם בקורשבל וגם בוואל ד’יזר יש שווקי שכירות חזקים בחורף, אך קורשבל גובה תעריפים שבועיים גבוהים יותר בשל היוקרה והנוחיות שלה (מסעדות עילית ועוד). שאלי סקי-אין/אאוט בקורשבל 1850 יכול להיות מושכר ביותר משאלי דומה בוואל ד’יזר, לעיתים בפער של 20–30%, שמשקף את מעמדה של קורשבל. שוק השכירות של מג’ב עונתי מעט יותר (מצוין לחג המולד ולפברואר, שקט יותר בין לבין) ויש לו גם שוק השכרות לקיץ (גולף/חופשות). השכירות בורבייה דומות לקורשבל בשבועות השיא (שתיהן ברמת המחירים העליונה להשכרת סקי) – שאלי של 100 אלף יורו/שבוע בקורשבל עשוי להיות גם CHF 100 אלף/שבוע בורבייה. התשואות הנקיות בכל הנכסים היוקרתיים האלו נותרות נמוכות יחסית (~2–3%) כפי שמצוין בsnowonly.com. שימו לב שבאופן בולט, בעלות על נכסים באתרי סקי שווייצריים כוללת לעיתים הוצאות בעלות גבוהות יותר (מיסי עושר שנתיים קנטונליים, ושירותים יקרים יותר), ויש הגבלות נוקשות על השכרה (חלק מהבקתות שרכשתם ברישיון לשימוש עצמי לא תוכלו להשכירן בקלות). בצרפת, למעשה, תהליך השכירות פשוט יותר.
גובה האתר ואמינות שלג: קורשבל 1850 וואל ד’יזר שתיהן בגובה רב (1850 מטר וגם בוול–לה–דייל, כאשר הכפר הראשי של ואל ב-1800 מטר) עם טררנים לסקי עד 3,000+ מטר. המשמעות היא אמינות שלג גבוהה מאוד, ובזמן שהאקלים מתחמם, זו חוזקה קריטית – ולכן הן מובילות גם בעליית המחירים. מג’ב, בגובה 1100 מטר, מושפעת יותר משנים עם שלג מועט (למרות שהושקע בשלג מלאכותי). הכפר הראשי בורבייה כ-1500 מטר, עם סקי עד 3300 מטר במון פור, כך שגם שם אמינות השלג גבוהה. בולטת מגמת ה“פרימיום לגובה”: אתרים מעל 1500 מטר חוו צמיחה גבוהה יותר מהנמוכים investropa.com. זה עובד לטובת קורשבל, ואל ד’יזר וורבייה – וזו דאגה מסוימת לגבי מג’ב (אם כי כוח המשיכה בקיץ והאופי שלה מאזנים זאת).
אורח חיים ותשתיות: לכל אתר יש את ההצעה הייחודית שלו. קורשבל 1850 עוסקת בזוהר ונוחות – תוכלו לגלוש ישירות לעיירה, ואז לקנות בשאנל, לאכול במלון מפואר וליהנות מחיי לילה הכוללים מועדונים טרנדיים וגלריות אמנות. ואל ד’יזר משלבת גלישה עוצמתית עם סצנה כפרית חיה ופחות רשמית; ישנם הרבה שאלי יוקרה ואפילו כמה מלונות 5 כוכבים כיום, אך האווירה היא “יוקרה לחובבי סקי” יותר מאשר “יוקרה ראוותנית” של קורשבל. מג’ב מציעה מרכז כפר בסגנון ימי-ביניים מקסים, כרכרות סוסים ושילוב של יוקרה ואותנטיות – כמעט כמו “להיראות בכפר” (בדומה לסנט מוריץ) כמו הגלישה עצמה. זהו גם כפר חי ופועל כל השנה, עם אוכלוסיה קבועה נכבדה – מה שמושך את מי שמחפש קהילה אמיתית. ורבייה ידועה בחיי הלילה והאוף-פיסט – מאוד ספורטיבית ביום וחברתית מאוד בלילה. מעט פחות יוקרתית בקמעונאות (פחות חנויות מעצבים מקורשבל) אך עם שירותים ואירועים יוקרתיים (כמו פסטיבל המוזיקה של ורבייה).
מנקודת מבט של משקיע: השוואת קורשבל מול וורבייה היא לעיתים קרובות שאלה של העדפה בין מערכות צרפתיות לשווייצריות. יש המעדיפים את צרפת בזכות תהליך הרכישה הפשוט יותר ואי הגבלות על קניית נכס ע"י זרים, בנוסף לאורח החיים (שפה, אוכל, תרבות). אחרים מעדיפים את שווייץ בגלל היציבות, הפרטיות והיוקרה שלה (וכמה יתרונות פוטנציאליים של תושבות מס). במונחי השקעה גרידא, בשתיהן נרשמה צמיחה הונית משמעותית. יתרון אחד לקורשבל: אין מכסה על בעלות זרה, כך שנזילות הנכסים גבוהה – כל מיליארדר מכל מקום בעולם יכול לקנות נכס בקורשבל בחופשיות. בוורבייה, רישיונות קניה לזרים מוגבלים מדי שנה, מה שעלול להקטין את הנזילות (אם כי זה גם יוצר מגבלה בביקוש, ובאופן פרדוקסלי תומך במחירים).
תחזית השוואתית: כל אתרי הסקי המובילים האלה צפויים להמשיך להצליח. העלייה האחרונה של קורשבל מצביעה על כך שאולי תאתגר את האתרים השווייצריים מבחינת המחירים הגבוהים ביותר באירופה אם המגמה תמשיך. ואל ד'איזר עוברת שדרוגים (למשל, פרויקט יוקרה חדש וגדול "Le Coin de Val" בתכנון), מה שישמור עליה תחרותית. מחיריה המרוככים יחסית של מג'ב עשויים להפוך אותה לאטרקטיבית למשקיעים המבקשים יוקרה במחיר (יחסית) משתלם, ויש לה קהל צרפתי סופר-עשיר שומר אמונים המייצב אותה. וורבייה, עם הזוהר הבינלאומי וההיצע המוגבל (הכפר גם תחום גיאוגרפית), תישאר שוות ערך לקורשבל.
לסיכום, קורשבל 1850 בולטת אפילו בקרב האליטה: ניתן להשוות אותה אולי לסנט מוריץ או גשטאד ברמת היוקרתיות. בצרפת, קורשבל מספר אחת, עם ואל ד'איזר במקום השני ומג'ב במקום שלישי חזק (יש שיציינו את מריבל או שאמוני, אך אלו ברמת מחירים נמוכה יותר). באלפים בכלל, קורשבל היא אחת הבודדות שמסוגלת למשוך את עשירי העולם בהיקף דומה לזה של אתרי הסקי השווייצריים. זה מבשר טובות להשקעות בנדל"ן – מאגר הרוכשים רחב ומגוון מאוד. עבור אנשים בעלי הון גבוה ששוקלים בין הלוקיישנים הללו, פעמים רבות ההחלטה היא עניין של העדפה אישית: האלגנטיות הצרפתית של מג'ב, הסטייל הספורטיבי של ואל, התחושה הקוסמופוליטית של קורשבל, או האווירה ההדוניסטית של וורבייה. בהיבט השקעה בלבד, המומנטום של קורשבל והפתיחות של צרפת מעניקים לה יתרון מסוים ב-2025 ומעבר לכך.
תחזית 2026–2028: שוק הנדל"ן והגורמים המרכזיים
בעת מבט קדימה אל התקופה 2026–2028, התחזית לשוק הנדל"ן של קורשבל 1850 נותרת חיובית מאוד, עם כמה הסתייגויות ומגמות שראויות למעקב:
המשך צמיחה במחירים: כל הסימנים מצביעים על כך שערכי הנדל"ן בקורשבל ימשיכו לעלות בשנים הקרובות. ייתכן שהצמיחה השנתית לא תהיה חדה כמו הקפיצה של 9% שנרשמה ב-2024, אך גם תחזיות שמרניות מצביעות על עלייה שנתית של 3–5% באתרי הסקי היוקרתיים investropa.com. מספר גורמים תומכים בכך: היצע מוגבל ומתמשך, ביקוש בינלאומי גבוה, והפיכת האתר ליעד יוקרה אמיתי לכל ימות השנה. עד 2028, ייתכן שנראה כבר את רף המחיר העליון של צ’לטים אולטרה-יוקרתיים עובר את €35,000 למ"ר, במיוחד אם יירשמו עסקאות שיא חדשות. מהלך כזה יהפוך את קורשבל 1850 לאחת משוקי הנדל"ן לסקי היקרים בעולם, ויצמצם אולי את הפער לעומת אתרים כמו סנט מוריץ/גשטאד. האפקט המצטבר של אפילו 5% עלייה בשנה אומר שצ'לט ששווה היום 15 מיליון אירו עשוי להיות שווה כ-18 מיליון אירו ומעלה עד 2028, בהתאם למגמת הצמיחה investropa.com.
גורמים כלכליים גלובליים: יש לקחת בחשבון את המצב הכלכלי הרחב. נכון לשנת 2025, שיעורי הריבית באירופה התייצבו ואפילו התרככו (ריבית הפיקדון של ה-ECB סביב 2.5% לאחר הורדות) – מה ששיפר את נגישות המשכנתאותinvestropa.com. אם סביבה של ריביות נמוכות תימשך, או תרד עד 2026–2027, זה מספק דחיפה נוספת לרוכשי היוקרה שלוקחים מימון (חלקם עושים זאת מסיבות מינוף, גם אם לא צריכים בפועל). לעומת זאת, אם האינפלציה תזנק ותביא להעלאת ריבית, שוקי הנדל"ן הכלליים עלולים להתקרר – אך בדרך כלל נדל"ן יוקרה מוביל פחות רגיש לריבית (רוב הרוכשים משלמים במזומן). יציבות גיאופוליטית היא גורם נוסף: קורשבל נהנתה מהיותה יעד בטוח ומבוקש במהלך ההתאוששות מהקורונה ובזמן מתיחויות גיאופוליטיות. אם חוסר הוודאות הגלובלית יימשך, בעלי הון נטו לגוון השקעות לנדל"ן כמקלט בטוח, דבר שיכול להיטיב עם קורשבל. הסביבה הפוליטית בצרפת (למשל, שינויים אפשריים במיסוי עושר) גם היא שווה מעקב, אף שאין כרגע רמזים לשינויים דרמטיים. לסיכום, בהיעדר משבר פיננסי עולמי חריף, הרקע הכלכלי תומך בהמשך השקעות בנדל"ן יוקרה באלפים.
שינויים בדמוגרפיית הקונים: אנו צופים גלים חדשים של קונים בשנים הקרובות. במיוחד, קונים אסייתים (ובייחוד סינים) היו ברובם נעדרים בשנים 2020–2022 בשל מגבלות נסיעה; עם חזרת הנסיעות הבינלאומיות לשגרה, צפוי עניין רב יותר מאסיה. הפרופיל היוקרתי במיוחד של קורשבל מתאים למשקיעים אסייתים עמידים שמחפשים נדל"ן יוקרתי בחו"ל – תופעה שכבר הוזכרה ב-2025 ב-investropa.com. בדומה לכך, יתכן שתהיה עלייה במספר הקונים מהמזרח התיכון (למשל, מדינות המפרץ); בשנים האחרונות נרשמה עלייה במבקרים מקורשבל מהאמירויות, סעודיה וכו', במיוחד באוגוסט ובסביבת ראש השנה האזרחית. סגמנטים בינלאומיים אלה יוסיפו עומק לבריכת הביקוש. קונים אמריקאים צפויים להמשיך בנוכחות החזקה שלהם, במיוחד אם הדולר יישאר חזק יחסית לאירו (אם כי המטבע עלול להשתנות עד 2026–28). בנוסף לכך, יזמי טכנולוגיה צעירים וגמלאים מוקדמים (מהתחומים הטכנולוגיים/הפיננסיים) בוחרים יותר ויותר בנכסים שמבוססים על אורח חיים – בית סקי יוקרתי הוא חלק מהנרטיב הזה. ייתכן ונראה כי גיל הרוכשים הממוצע יורד מעט, עם יותר בשנות ה-40 לחייהם ולא בעיקר בשנות ה-50/60, ככל שעבודה מרחוק וצבירת עושר בגיל צעיר הופכות נפוצות יותר.
התמקדות שנתית ורווחה: עד 2028, קורשבל צפויה להשלים את השינוי שלה לאתר נופש של ארבע עונות אמיתי. צפו לראות עוד מתקני קיץ (אולי הארכת פעילות הרכבלים, מסלולי אופני הרים חדשים, ייתכן גם מגרש אימונים לגולף או אטרקציות אחרות באזור). חשיבות תחום הרווחה, כפי שצוינה, תמשיך ואף תתעצם – ייתכן שייפתחו באזור מרכזי ריטריט ובריאות ייעודיים (בסגנון אתרי ספא שווייצריים). כך מתרחבת האטרקטיביות של רכישת נכס שם גם מעבר לחובבי סקי. כפי שחוקרת של Knight Frank ציינה, בריאות ורווחה עוקפות כיום את הסקי כגורם המניע הראשי באורח החיים של רוכשי נדל"ן באלפיםdmproperties.com. לכן, נכסים שמותאמים לכך (עם מתקני ספא, שקט, חיבור לטבע) יהיו מבוקשים במיוחד. אנו עשויים גם לראות שוק נישה לchalets “עמידי אקלים” – כאלה שנבנים מחומרים ברי קיימא, עצמאות אנרגטית וכו', שאינם רק עונים לדרישות החוק אלא מציבים סטנדרט שהקונים הירוקים ביוקרה שואפים אליו.
מגבלות פוטנציאליות: אחד הגורמים שיש לשים לב אליהם הוא רמות המלאי – הן כל כך נמוכות שנפח המכירות עלול לרדת פשוט בשל מחסור במוכרים. אם המחירים יגיעו לשיאים חדשים, ייתכן שחלק מהבעלים יבחרו לממש רווחים (ובכך יגדילו את ההיצע), אך באותה מידה, רבים עשויים להחזיק בנכס מאחר שיש מעט השקעות אלטרנטיביות מהנות כמו שאלה קוטג'ים בקורשבל. אם נפחי העסקאות ירדו, מדדי המחירים עלולים להפוך לפחות חלקים (כמה עסקאות חריגות עשויות לעוות את הממוצעים). עם זאת, כל ירידה בפעילות קרוב לוודאי תשקף מחסור בהיצע, לא מחסור בביקוש, מה שאומר שהמחירים יישמרו או אף יעלו. מגבלה נוספת יכולה להיות רגולטורית: אם, באופן היפותטי, עד שנת 2028 צרפת תחליט להטיל מגבלות כלשהן על בעלות זרה (לא צפוי כרגע) או מסים חדשים על בתים יוקרתיים, הדבר עשוי למתן מעט את הביקוש. בנוסף, שינויי אקלים נותר אתגר כולל – אם מזג אוויר קיצוני יקצר משמעותית את החורפים לקראת סוף שנות ה-20, עלול להיות לכך אפקט על התפיסות (אם כי כפי שצוין, הגובה של קורשבל מעניק לה יתרון, ויש לה מערך נרחב של ייצור שלג מלאכותי). עד כה, תחזיות מגמות מצביעות על שלג מספק עד שנות ה-30 לאתרי סקי בגובה רב, אך זו נקודת מעקב לטווח ארוך.
השפעת הביד לאולימפיאדת החורף 2030: באמצע 2025, יש מומנטום חזק לכך שאולימפיאדת החורף 2030 תתקיים בצרפת (האלפים הצרפתיים), ייתכן שהאירועים יתפרסו על פני מספר אתרי סקי (לאחר שאיטליה תארח את 2026). אם צרפת תזכה רשמית באולימפיאדה של 2030 (ההחלטה צפויה סביב 2026), ניתן לצפות לגל עניין סביב 2027–2028 עם סיום פרויקטי תשתית ופניית תשומת הלב הגלובלית לאלפים. האולימפיאדה מובילה לעיתים קרובות לזינוק בביקוש לנדל"ן באזורים המארחים – לא רק ממשקיעים שמצפים להכנסות משכירות גבוהות יותר, אלא גם מאנשים עמידים שרוצים להיות חלק מרגש האירוע. לדוגמה, בקורטינה ד'אמפצו (איטליה) נרשמה עליית מחירים חדה מאז הוכרזה כמארחת לשנת 2026 ubs.com. קורשבל, שכבר משמשת כאתר אימוני אולימפיאדה, תהיה ללא ספק בסיס מרכזי ל-VIP במהלך המשחקים, אפילו אם האירועים יתקיימו במקומות אחרים, בשל מתקני היוקרה ומסלול הנחיתה שלה. לפיכך, התקופה שלפני 2030 עשויה להוסיף עוד כמה נקודות אחוז לצמיחת ערך הנדל"ן בקורשבל מעבר למגמה הבסיסית.
תחזית השכרה: תשואות השכרה צפויות להישאר מתונות, אך הכנסות מהשכרה עשויות לצמוח כאשר מחירי הלילה מטפסים (חלקית בשל אינפלציה, חלקית בשל היצע יוקרה מתרחב). לדוגמה, ב-2028 קוטג' יוקרתי עשוי לבקש יותר מ-€120 אלף לשבוע השנה החדשה. אם יתאגדו יותר שירותים (שף פרטי, ועוד), בעלי הנכס יוכלו לדרוש תעריפים גבוהים יותר. גם שוק ההשכרות לקיץ ימשיך להבשיל – וייתכן שיכפיל את גודלו לעומת היום אם המגמות הנוכחיות יימשכו, ובכך יגדיל מעט את התשואות השנתיות. חדירה של חברות ניהול השכרה מקצועיות (חלקן בבעלות מותגי אירוח יוקרתיים) עשויה גם להקל על תהליך ההשכרה, ולאפשר לבעלים להפיק הכנסה מהנכס כשהוא אינו בשימוש.
סיכום – חזון 2028: עד 2028, קורשבל 1850 צפויה להישאר הפסגה של הנדל"ן האלפיני בצרפת, עם מחירים שנשברו שיאים חדשים. אנו צופים קצב צמיחה בריא, אך רגוע יותר – אין התרסקות באופק על פי היסודות. שוק הנדל"ן באתר יאפיין יותר ויותר בצ'אלטים חדשניים, סצנה מפותחת לאורך כל השנה, וקהל לקוחות מכל קצוות העולם. הבעלות בקורשבל תמשיך להיות סמל סטטוס לא פחות משהיא השקעה. עבור משקיעים בעלי הון גבוה וקוני לייף-סטייל, העצה זהה: התמקדו במיקום ובאיכות פריים, החזיקו את הנכס בתקופות תנודה קצרות, ותיהנו גם מהנאה אישית וגם מהערכה פיננסית. כל עוד “שלג” ו”יוקרה” ממשיכים למשוך, שוק הנדל"ן של קורשבל 1850 צפוי לעידן זהב בשנים 2026–2028 ומעבר לכך, בתמיכת היצע נדיר, ביקוש יציב ומהמשיכה הנצחית של האלפים הצרפתיים.
ניתוח שוק 2025: מחירים, ביקוש, היצע ופרופיל הקונים
מחירי נדל"ן בשנת 2025: מחירי הנדל"ן בקורשבל 1850 גבוהים במיוחד וממשיכים לעלות. נכון לאמצע 2025, נכסים באיכות גבוהה בקורשבל מתחילים בסביבות €11,000–€14,000 למ"ר ועולים במהירות בלוקיישנים מובחרים investropa.com. מדדי הערכת שווי מראים כי צ'לטים יוקרתיים בקורשבל 1850 מגיעים באופן קבוע ל-€30,000 למ"ר ומעלה, כשהצ'לטים היוקרתיים ביותר מגיעים ל-€33,200 למ"ר בסגמנט העליון ביותר investropa.com. לשם השוואה, נתונים אלה עולים על אתרי נופש צרפתיים אחרים – אפילו ואל ד’יזר (אתר נופש מובחר נוסף) מדורג סביב €16,100 למ"ר ומגיע לשיאים של כ-€30,000 investropa.cominvestropa.com – דבר שמדגיש את היוקרה של קורשבל. מבחינת עלות מוחלטת, דירה בגודל 100 מ"ר ב-1850 עשויה לעלות בקלות €3–3.5 מיליון (כ-€35,000 למ"ר) snowonly.com, וצ'לטים פרטיים נמכרים באופן שגרתי בטווח שבין €10–€50 מיליון בהתאם לגודל, מיקום ואבזור.
צמיחת מחירים 2024–2025: השוק הפגין תנופת צמיחה מרשימה לקראת 2025. בשנת 2024, קורשבל 1850 הובילה את כל האלפים הצרפתיים עם עליית מחירים של 9%, הרבה מעל הממוצע האלפיני של כ-3% investropa.comdmproperties.com. קפיצה זו משקפת גל ביקוש שלאחר המגפה ואת המחסור המתמשך בנכסים ב-1850. לשם השוואה, אתרי נופש מובילים אחרים ראו צמיחה טובה אך נמוכה יותר (ואל ד'איזר עלייה של 5–7%, מג'ב עלייה של 4–6% בשנת 2024) investropa.com. העלייה החריגה במחירי קורשבל מיוחסת ל“היצע הדוק” – מעט מאוד נכסים חדשים מוגדרים למכירה מול קונים להוטים dmproperties.com. עם הכניסה ל-2025, המחירים ממשיכים במגמת עלייה, והתחזיות מצביעות על צמיחה של 3–7% בערך הנדל"ן באלפים ב-2025 בכלל investropa.com. צפוי כי קורשבל תגיע לצמרת התחום בשל הביקוש החריג. לסיכום, שוק 2025 מתאפיין במחירים גבוהים במיוחד ובדינמיקה מתמשכת של שוק מוכרים בקורשבל 1850.
ביקוש ודמוגרפיית קונים: הביקוש לנדל"ן בקורשבל הוא בינלאומי באמת ומונע בעיקר על ידי אנשים אמידים במיוחד. קונים בינלאומיים שולטים בשוק, כאשר עניין רב מגיע מבריטניה וארה"ב יחד עם קבוצה הולכת וגדלה של קונים אסייתייםinvestropa.cominvestropa.com. קונים אמריקאים הפכו לבולטים במיוחד בשנתיים האחרונות – במידה רבה בזכות דולר חזק (מה שהופך נכסים הנקובים ביורו לזולים יותר יחסית) – ושואפים לרכוש בקתות יוקרה באתרי הסקי המובילים כמו קורשבל וואל ד'יזר investropa.com. קונים בריטים נשארים פעילים מאוד למרות הברקזיט, ושומרים על הפופולריות רבת השנים של קורשבל בקרב האליטה הבריטית. יש גם עניין גובר מסין, סינגפור והונג קונג, כאשר עשירי אסיה מגלים את יוקרת ההחזקות באלפים investropa.com (נמשכים בזכות בתי הספר לסקי האיכותיים למשפחותיהם והיוקרה שבהשקעת לייפסטייל באלפים). היסטורית, קורשבל 1850 הייתה מגרש משחקים לאירופאים ולתושבי המזרח התיכון האמידים – ובמיוחד אוליגרכים רוסים ומיליארדרים היו שחקנים מרכזיים, שרכשו כמה מהבקתות המפוארות ביותר (עדיין ישנם רוסים שמחזיקים בנכסים כאן) businessinsider.combusinessinsider.com. גורמים גיאופוליטיים ציננו את ההשקעות הרוסיות החדשות לאחרונה, אך הפער התמלא על ידי אחרים (למשל אמריקאים). הקונה הטיפוסי בקורשבל ב-2025 הוא יחידת עושר גבוהה מאוד (UHNW) או משרד משפחתי המחפש בית נופש יוקרתי שישמש גם כהשקעה וגם כסמל סטטוס. החוסן והנזילות של הדמוגרפיה הזו מסייעים לשמירה על ביקוש גבוה גם בתקופות של תנודות כלכליות.
מגבלות היצע: אחת התכונות המגדירות את שוק קורשבל 1850 היא המגבלה החמורה של ההיצע. הנופש קטן ומוגבל גיאוגרפית – ממוקם על מדרון הר כאשר רוב הקרקע הניתנת לבנייה כבר תפוסה על ידי שאלטים, מלונות או יער/מסלולי סקי מוגנים. בנייה חדשה נדירה ומפוקחת בקפדנות על ידי הרשויות המקומיות (לשימור הסביבה האלפינית והאופי הבלעדי) investropa.com. בעצם, קורשבל אינה יכולה להתרחב או לפתח בהיקף רחב; כל תוספת נוטה להיות בוטיקית, יוקרתית או מחליפה מבנים ישנים. המשמעות היא שבכל זמן נתון, מספר הנכסים למכירה ב-1850 נמוך במיוחד (לעיתים רק קומץ שאלטים מוצעים בפומבי לשוק, אחרים נמכרים מחוץ לשוק). בעלי נכסים רבים מחזיקים בהם לטווח ארוך (חלק מהנכסים עוברים בירושה או בין חברים באופן פרטי). בסוף 2024, לדוגמה, ציינו סוכנים מקומיים פער בין מוכרים לרוכשים ב-1850 – חלק מהבעלים תימחרו שאלטים ישנים ברמות שיא בשל היעדר תחרות, מה שהוביל למשא ומתן ממושך יותר freespiritalpine.com. ובכל זאת, כל מה שהוא באמת יוקרתי ומתומחר נכון בדרך כלל נמכר מהר, מאחר שיש יותר רוכשים משאלטים זמינים. מחסור כרוני זה יוצר לחץ כלפי מעלה על המחירים – עודף הביקוש אינו מוצא מענה. המשמעות היא גם שהשוק בקורשבל מבודד במידת מה: גם אם הביקוש ייחלש קלות, המחסור יתמוך בערך הנכסים. לסיכום, בשנת 2025 נמצא שקורשבל 1850 מצויה במצב שבו הביקוש עולה בהרבה על ההיצע – מתכון להמשך מחירים גבוהים ומכירה מהירה של נכסים איכותיים.
מגמות בשאלטים ודירות יוקרה ב-2025
צ׳אלטים – יוקרה עליונה ומסורת אלפינית:צ׳אלטים הם סימן ההיכר של הנדל״ן בקורשבל 1850, ומגמות עדכניות מראות כי קונים מחפשים פינוק יוקרתי, מודרני ו"לפני כניסה" מאחורי חזית הצ׳אלט המסורתית. רבות מהנכסים הנחשקים ביותר הם צ׳אלטים חדישים או כאלה ששופצו לחלוטין לאחרונה, ומשלבים מראה חיצוני אותנטי אלפיני (עץ ישן, אבן וקווי גג צ׳אלט) עם פנים עכשווי. קונים בסגמנט העליון ב-2025 שמים דגש על צ׳אלטים עם כל מתקן ואבזור אפשרי: בריכות שחייה מקורות או ספא, מרכזי בריאות (סאונה, חמאם, חדר כושר), קולנוע פרטי, מרתפי יין, חניונים מחוממים וגישה ישירה על מגלשיים למסלולים. צ׳אלטים "חמישה כוכבים" מלאים כאלה משיגים את המחירים הגבוהים ביותר למ"ר ונמכרים לרוב במהירות בשוק. לעומת זאת, צ׳אלטים ישנים שדורשים שיפוץ בדרך כלל נתקלים באתגר תמחור – לאחרונה ישנן “התנגשויות בין מה שמבקשים המוכרים לבין מה שמוכנים הקונים להציע” על צ׳אלטים בני עשור או שניים שטרם שודרגו freespiritalpine.com. קונים מוכנים לשלם מחיר שיא על צ׳אלטים חדשים או משופצים לגמרי, אך אם הפנים מיושן או חסרים מתקני בריאות, הם מצפים כיום להנחה או מקום למיקוחfreespiritalpine.com. מגמה זו יוצרת הזדמנות: משקיעים המוכנים לשפץ נכס ישן יכולים להעלות את ערכו משמעותית. בסך הכול, הרף ל”צ׳אלט יוקרתי” ב-2025 גבוה במיוחד – עיצוב "אלפיני שיק" מודרני, חכמת בית חכם, ונוחות ברמת מלון הם הסטנדרט במגזר היוקרתי של 1850.
דירות – פרויקטים חדשים ומגורי שירות: בעוד הצ'אלטים גונבים את ההצגה, דירות יוקרה הפכו לחלק חשוב מהסצנה הנדל"נית בקורשבל, במיוחד באזורי 1650 (מוריון) ו-1550 (הכפר) וכמגורי סקי-אין/אאוט באזור 1850. בשנים האחרונות צצו פרויקטי דירות חדשות שמיועדים לרוכשים שמחפשים שילוב של יוקרה ונוחות. לדוגמה, פיתוחים כמו Sundance Lodge ו-Steamboat Lodge בקורשבל 1650 (צפויים להסתיים בסוף 2025) מציעים מתקני מלון 5 כוכבים – דמיינו שירותי קונסיירז', בריכות שחייה, ספא ומסעדות באתר – והכול במסגרת בעלות פרטית על דירה freespiritalpine.com. מגורים אלה נעים בין דירות 2 חדרים "נעל ונטוש" פרקטיות לדירות פנטהאוז מרווחות עם 5–6 חדרי שינה שיכולות להתחרות בצ'אלטים בגודל freespiritalpine.com. הרעיון הוא להציע חלופה לצ'אלט – כל היתרונות של סגנון החיים אבל עם פחות התעסקות תחזוקתית. נכסים כאלה זוכים לביקוש: רוכשים אוהבים את האפשרות לנהל דירה באופן מלא ואפילו להשכיר אותה כשאינם משתמשים בה (לחלק מהנכסים יש תכניות השכרה). מבחינה עיצובית, הטרנד בדירות דומה לזה של צ'אלטים: שימוש בחומרים מקומיים איכותיים (קורות עץ ישנות, קמינות אבן) בשילוב עיצוב אלפיני מודרני ונקי. חלונות פנורמיים גדולים, תקרות גבוהות, וחללים פתוחים שמנצלים את הנוף נפוצים מאוד. טרנד נוסף הוא חללים גמישים בדירות החדשות – חדרים שיכולים לשמש כחדרי שינה נוספים, משרד ביתי או חדר מדיה, בהתאם לצרכים של הבעלים (מענה לשהיות ארוכות ושילוב עבודה מרחוק). בקורשבל 1850 עצמה ההיצע של דירות מוגבל (הכפר הוא בעיקר צ'אלטים ומלונות), אך היכן שיש דירות, הן לרוב בבנייני צ'אלט בוטיקיים עם 4–10 דירות בלבד, לשמירה על פרטיות ויוקרה.
טרנדים באורח חיים ושירותים:"וולנס" (בריאות ואיכות חיים) עוקף את הסקי כעדיפות – זו מגמה בולטת בנדל"ן האלפיני dmproperties.com. בקורשבל, זה ניכר באופן שבו הצ'אלטים והדירות מעוצבים. רוכשים מעניקים היום ציון גבוה למתקני בריאות פנימיים ולאפשרות שימוש כל השנה. הרבה צ'אלטים חדשים או מחודשים כוללים חדרי ספא ייעודיים, אולמות יוגה או חדרי כושר, מתוך הכרה בכך שבעלים ואורחים עשויים לבלות זמן רב יותר במנוחה והתחדשות מאשר בגלישה על השלג. יזמים שמים לב גם ליעילות אנרגטית וטכנולוגיה – מתקינים בידוד מודרני, משאבות חום, חלונות משולשים וכו', הן כדי לעמוד בתקנות חדשות והן כדי למשוך רוכשי יוקרה אקולוגיים. מערכות בית חכם (שליטה בתאורה, חימום, אבטחה, ואפילו הדלקת הסאונה מראש) הן סטנדרט בנכסי יוקרה. בנוסף, אלמנטים של עיצוב בִּיוֹפִילִי – שילוב מרבי של טבע, אור טבעי ונופי ההרים – זוכים לביקוש, בהתאם לטרנד הבריאות.
בחזית האדריכלית, קורשבל שומרת על קודי עיצוב מחמירים במטרה לשמר את קסם הצ’לטים שלה, כך שמבחינה חיצונית המגמה היא אבולוציה ולא מהפכה. צ'לטים חדשים עדיין נראים כמו צ’לטים מסורתיים (גגות משופעים, חזיתות עץ), אך הם גדולים ומפוארים יותר מהבקתות הכפריות של פעם. חלק מה"צ'לטים" החדשים ביותר הם למעשה אחוזות מיניאטוריות (מעל 1,000 מ"ר), אך מוסווים בקפידה בעץ ואבן. הגידול המתמשך בחנויות יוקרה ומסעדות (עם יותר מ40 בוטיקים מעצבים ועשרות מסעדות שף ב-1850 voguebusiness.combusinessinsider.com) משלים את מגמת הנדל"ן – בעלי נכסים כיום מצפים לאקוסיסטם יוקרתי שלם. לסיכום, מגמות הנדל"ן בקורשבל 1850 לשנת 2025 מדגישות מתקני בריאות ברמה הגבוהה ביותר, עיצוב אלפיני מודרני ומגורים עתירי שירותים (בין אם בצ'לטים עם צוות מלא או במתחמים עם שירות מלא). השוק מגיב לרצון הרוכשים במקלט לכל השנה שמציע הרבה יותר מסתם מקום לישון בו אחרי הגלישה.
הזדמנויות השקעה ותשואות צפויות
פוטנציאל עליית ערך ההון: נדל"ן בקורשבל 1850 נחשב לעיתים קרובות כהשקעת בלו-צ'יפ, המציעה שמירה איתנה על ההון וצמיחה ארוכת טווח, ולא רווחים ספקולטיביים מהירים. ההיסטוריה מרשימה – ערכי הנדל"ן באלפים הצרפתיים עלו בכ-30% בממוצע מאז 2020 (כ-5.5% בשנה) investropa.cominvestropa.com, ואתרי הנופש היוקרתיים מובילים בביצועים, במיוחד מאז המגפה. במקרה של קורשבל, מחירי הנדל"ן בשנים האחרונות עלו בחדות (למשל, +9% רק ב-2024) investropa.com, וקובעים רף חדש. הציפייה קדימה היא שהקצב יתמתן, אך מומחים חוזים צמיחה מתונה של כ-3–7% בשנה בשוק האלפיני עד 2026 investropa.com. באזור אולטרה-יוקרתי כמו 1850, ניתן לצפות למחירים בקצה העליון של הטווח, כל עוד אין תנודות חריגות. המשמעות היא שצ'אלה בשווי 10 מיליון אירו כיום עשוי לעלות באופן אורגני ל-11–12 מיליון אירו תוך מספר שנים, רק מעליית הערך בשוק. בנוסף, פער ההיצע-ביקוש הייחודי לקורשבל מרמז כי תיתכן עליית ערך מעל הממוצע – בכל פעם שיש גל של רוכשים עשירים חדשים (נניח משווקים מתעוררים או כתוצאה מכלכלה חזקה), יש מקום לקפיצות מחירים בהינתן ההיצע הקבוע. למעשה, פוטנציאל הצמיחה ההונית נשאר חזק, והאסטרטגיה של לקנות ולהחזיק משתלמת. אפילו בטווח הארוך מאוד, נכסי יוקרה אלפיניים הראו עליות יציבות (למשל, שווי הצ'אלטים האיכותיים עלה בכ-33% בממוצע מאז 2008, והצמיחה הואצה לאחר 2020) investropa.com.
תשואות ודמי שכירות: משקיעים צריכים לקחת בחשבון כי התשואות (הכנסות) מהשכרת נכסים בקורשבל 1850 נמוכות יחסית מבחינה אחוזית, כפי שמקובל בשווקי יוקרה אולטרה-יוקרתיים. מכיוון שמחירי הרכישה גבוהים מאוד, ההכנסה מהשכרה, אף על פי שהיא גבוהה במספרים מוחלטים, מתורגמת לתשואה שנתית צנועה. תשואות שכירות נטו טיפוסיות נעות סביב 2–3% באתרי דגל כמו קורשבל snowonly.com. לשם השוואה, אזורים פחות יוקרתיים באלפים הצרפתיים יכולים להניב תשואה נטו של 4–4.5% snowonly.com, והממוצע הארצי בצרפת של תשואות שכירות (לכל סוגי הנכסים) הוא כ-6% mansion-properties.com. כלומר, משקיע בקורשבל לרוב יעדיף הערכת ערך הונית ושימוש עצמי על פני תשואה כספית גבוהה. למשל, נכס בשווי 5 מיליון אירו עשוי להכניס כ-200,000 אירו בשנה מהשכרה (אם מושכר בשבועות השיא); אחרי הוצאות, הרווח הנקי יהיה כ-150,000 אירו – שהם סביב 3% תשואה. אך מה שהמספרים האלו לא משקפים הוא גובה שכר הדירה והיכולת לקזז עלויות בעלות. בשבועות החורף המבוקשים (סילבסטר, חופשות בתי ספר), שכר דירה שבועי בצ'לטות מובילות יכול לעבור את 80,000–100,000 אירוbusinessinsider.com. גם דירות קטנות יוקרתיות יכולות להניב עשרות אלפי אירו לשבוע בעונה. אם הבעלים מוכן להשכיר את הנכס שלו, למשל, 8–10 שבועות בחורף ואולי עוד כמה שבועות בקיץ, הוא יכול לכסות חלק משמעותי מהוצאות שנתיות (צוות, תחזוקה, מסים) ואפילו להרוויח תוך כדי שהוא ממשיך ליהנות מהנכס בעצמו בחלק מהשנה.
כדאי גם לציין כי הביקוש להשכרה חזק מאוד בקורשבל בשבועות שבהם הבעלים פותחים את בתיהם. מומחי השכרת דירות באלפים מציינים כי צ'לטות במיקומים טובים מגיעות ל-70–90% תפוסה לאורך החורף (ואף לתוך הקיץ)snowonly.com. המעבר לתיירות כל השנה גורם לכך שיולי–אוגוסט תורמים כיום להכנסות משכירות (גם אם במחיר נמוך מהחורף). לפיכך, בעלים מתוחכם יכול להגיע לתפוסה כמעט מלאה בעונות השיא וליהנות מ-תשואה אפקטיבית טובה יותר. יש נכסים המנוהלים על ידי סוכנויות יוקרה או מפעילי טיולים, שמייעלים את התהליך.
אסטרטגיות הזדמנויות והשקעה: עבור משקיעים במיוחד, יש מספר כיוונים למקסם רווחים בקורשבל:
השבחות ושיפוצים: כפי שהוזכר, ניתן לעיתים לרכוש בצ'אלטים ישנים באזורים מעולים הדורשים מודרניזציה בהנחה יחסית קלה. השקעה בשיפוץ יוקרתי (עם שיפור יעילות אנרגטית ואבזור חדש) לא רק שמעלה משמעותית את ערך הנכס אלא גם את הכדאיות להשכרה שלו. לנוכח הרגולציה הדוחפת לבתים יעילים אנרגטית, שדרוגים כאלה גם "מגנים" על ההשקעה לטווח הרחוק.
החזר מע"מ בבניה חדשה: צרפת מציעה תמריץ משתלם לרוכשים התפתחותים חדשים באזורים תיירותיים. אם אתה רוכש נכס בבניה חדשה ומתחייב להשכיר אותו מרוהט עם שירותים ברמה מלונאית (כגון שירותי ניקיון, ארוחת בוקר) למספר שבועות בשנה, אתה זכאי להחזר של 20% מע"מ ממחיר הרכישה freespiritalpine.com. בהקשר של קורשבל, 20% מרכישת נכס בשווי מיליוני אירו הוא סכום משמעותי – מדובר בקפיצה מיידית בהון העצמי. רוכשים רבים של דירות חדשות בקורשבל 1650 למשל, מנצלים את המנגנון הזה, מממנים את המע"מ במהלך הבנייה ודורשים את ההחזר אחרי רכישה באמצעות רישום לתוכנית השכרה. כך משתפרת התשואה והזרם המזומנים, והתשואה מהשכרה הופכת לאטרקטיבית יותר בשנים הראשונות.
שיתופי שימוש: משקיעים מסוימים משתפים פעולה עם חברים או בני משפחה ורוכשים יחד צ'אלט (באופן לא פורמלי או דרך חברה בע"מ), וכך מתחלקים בשימוש ובעלויות. לנוכח המחירים הגבוהים, זה עשוי להיות פתרון יעיל, ועם תיאום נכון, כל צד נהנה גם מזמני שיא. ישנה מגמה מתפתחת של בעלות חלקית או מועדוני חברים יוקרתיים בנכסי סקי, המאפשרים לרכוש "מניות" בצ'אלט יוקרתי במיוחד (אם כי זה תחום חדש ויש לבדוק היטב את החוקיות).
ערך יחסי באזורים פחות מוכרים: אמנם קורשבל עצמה יקרה, אך משקיעים בוחנים לפעמים רכישה בפריפריה של קורשבל (למשל, קורשבל מוריון/1650, קורשבל וילג'/1550, או לה טניה הסמוכה). אזורים אלה נכללים באותו מתחם סקי ונהנים מהמוניטין של קורשבל, אך מחירי הנדל"ן נמוכים יותר. לדוגמה, כפרי לוויין בעמקי השלג עולים 50–70% פחות למ"ר בהשוואה ל-1850 investropa.cominvestropa.com, והתשואות מהשכרה (4%+ נטו) גבוהות לעיתים מאתרי היוקרה snowonly.com. החיסרון: עליית ערך איטית יותר וקהל שוכרים אחר, אך למשקיעים שמחפשים "אסטרטגיית השקעה" יש שמפצלים בין נבחרי פריים ואזורים מתפתחים.
לסיכום, תשואות צפויות בקורשבל 1850 נובעות משילוב של הכנסה שכירות מתונה וצמיחה הונית חזקה. רוכש בשנת 2025 יכול לצפות לעליות ערך שנתיות באחוזים חד־ספרתיים (שמתווספות לבסיס ערך גבוה מאוד) וכן ליכולת לקזז עלויות באמצעות שכירויות שמניבות אמנם רק אחוזים בודדים, אך מהוות סכום ניכר במונחים של יורו. לאור היסודות של שוק הנדל"ן בקורשבל, גם אסטרטגיה שמרנית של החזקה עד לשנת 2028 צפויה להניב תשואה כוללת גבוהה, בשקלול עליית ערך הנכס וכל דיבידנד שכירות שיתקבל. המפתח הוא לרכוש נכס איכותי (מבחינת מיקום ומפרט), כי נכסי יוקרה תמיד יהיו המבוקשים ביותר – מה שמבטיח נזילות גבוהה ותמחור פרמיום בעת היציאה מהשקעה. לצורך חיזוק הביטחון בשוק: ניתוחי מומחים מגדירים את מגמת הנדל"ן באלפים כ-“עולה באופן מובהק” ומדגישים שאתרי נופש מרכזיים כמו קורשבל נהנים מתשתית כלכלית חזקה ביותר גם קדימה investropa.cominvestropa.com.
רגולציה ומדיניות ממשלתית המשפיעה על נדל"ן
חוקי יעילות אנרגטית ("חוק האקלים"): שינוי מדיניות משמעותי המשפיע על הנדל"ן בצרפת הוא האיסור ההדרגתי על השכרת נכסים בדירוג אנרגטי נמוך. החל משנת 2025, דירות שדורגו בדרגת אנרגיה "G" לא יוכלו להיות מושכרות כחוק בצרפתmansion-properties.com. עד 2028, האיסור מתרחב גם לנכסים בדירוג "F", ובהמשך גם ל-"E" ב-2034. באתרי סקי באלפים, לא מעט שאלטות מסורתיות שנבנו לפני עשרות שנים עלולות להיכנס לקטגוריות הדירוג הנמוכות (בשל חלונות חד-שכבתיים, בידוד בלתי מספיק, מערכות חימום ישנות ועוד). לבעלי דירות בקורשבל, זה הפך לסוגיה בוערת: על מנת לשמור על פוטנציאל ההשכרה, יש לעדכן את הנכס לעמידה בתקן. כבר עתה אנו עדים ל"בריחה לאיכות" – כלומר קונים מתמקדים בשאלטים חדשים, מבודדים היטב, או כאלו שכבר שודרגו למערכות חימום ובידוד מודרניותinvestropa.cominvestropa.com. שאלטים ישנים בעלי דירוג נמוך נקלעים לשוק דו-שכבתי: או שהם נמכרים במחיר נמוך, או שלא נמכרים כלל, או שבעליהם משקיעים בשיפוצים (פאנלים סולאריים, משאבות חום, בידוד משופר) כדי להעלות את הדירוג. תקנות אלו, באופן די מפתיע, תומכות בעליית מחירים בנכסים איכותיים – כיוון שבתים שמקיימים את הדירוגים A/B הופכים ליקרים ומבוקשים אף יותר investropa.cominvestropa.com. בקורשבל 1850 שאלטים יוקרתיים רבים עברו שיפוץ להתקנת חלונות משולשים, חימום גיאותרמי ועוד, כדי להבטיח שיוכלו להמשיך להיות נכסי השכרה. בסך הכול, המדיניות הזו דוחפת את השוק לקיימות, מה ששפר בטווח הארוך את איכות המלאי ואף עולה בקנה אחד עם ערכי הקונים (רבים מקרב בעלי ההון אוהבים את שדרוגים ידידותיים לסביבה כחלק מהסטנדרט היוקרתי).
רגולציה על השכרות לטווח קצר: אזורים עתירי תיירות בצרפת מאזנים בין רווחיות ההשכרות לטווח קצר לבין צורכי הקהילה. בחלק מהעיירות האלפיניות (במיוחד הגדולות כמו שאמוני), הרשויות המקומיות הגבילו את מספר השכירות לתיירים או דרשו היתרים מיוחדים להפעלתן dmproperties.cominvestropa.com. שאמוני, לדוגמה, הטעילה מכסות על דירות נופש באזורים מסוימים במטרה לפנות דיור לתושבים מקומיים ולעובדים עונתיים. בעוד הגודל הקטן יותר של קורשבל והיותה אתר נופש ייעודי משמעם שטרם הוטלה מגבלה מחמירה (הכלכלה נשענת על השכרות), היא אינה חסינה לפיקוח רגולטורי. בעלי נכסים בקורשבל חייבים לרשום את הנכס שלהם אם הם משכירים לטווח קצר ולשלם מס תיירות. אם בעתיד יוחלטו חוקים – למשל, הגבלת מספר השבועות שניתן להשכיר נכס, או דרישה לסטטוס מגורים עיקריים על מנת להשכיר ללא הגבלה – הדבר עשוי להשפיע על חישובי ההשקעה. עם זאת, לאור הפרופיל של קורשבל 1850 (בעיקר בתי נופש יוקרתיים ותשתיות תיירות), כל מדיניות כזו צפויה להיות מדודה. ראוי לציין, שהגבלת היצע הנכסים להשכרה במקומות כמו שאמוני מובילה ליותר ביקוש (ולמחירים גבוהים יותר) לנכסים שכן זמיניםinvestropa.cominvestropa.com. אפקט דומה עשוי להתרחש בקורשבל: אם אי פעם תוגבל ההשכרה, הנכסים הבלעדיים שיישארו יזכו לביקוש אף גבוה יותר מתיירים אמידים. זהו תחום למעקב, אך נכון ל-2025, קורשבל עדיין שוק ידידותי מאוד להשכרות ללא מגבלות מקומיות ייחודיות על דירות נופש (למעט מה שנקבע בחוק הלאומי).
מיסים על בתים שניים: ממשלת צרפת והרשויות המקומיות הטילו מיסים שמיועדים לבעלי בתים שניים, הכוללים רבים מהמחזיקים בנכסים בקורשבל. צעדים אלה כוללים תוספת מס מגורים (taxe d’habitation) מוגדל באזורים שהוכרזו רשמית כסובלים ממחסור בדיור לתושבים המקומיים (zones tendues). מחוז סבואה של קורשבל התיר העלאה של עד 60% במסי הבתים השניים במקרים מסוימים. בנוסף, בחלק מהאתרים הפופולריים קיים מס על בתים ריקים שמטרתו להרתיע מהשארת נכסים ריקים. למעשה, כשמדובר בשאלי בשווי של מיליוני יורו, המיסים המקומיים הללו יחסית זניחים (תוספת של כמה אלפי יורו בשנה) ולא מנעו מרוכשים אמידיםinvestropa.com להיכנס לשוק. המשטר המס הלאומי בצרפת כולל היבטים ידידותיים למשקיעים: אין "מס רוכש זר" גורף, וצורפת אף שינתה ב-2018 את מס העושר כך שהוא מתמקד רק בנדל"ן (IFI – מס עושר נדל"ן) החל על שווי נדל"ן נטו מעל €1.3 מיליון בשיעור מתקדם של עד כ-1.5%. רוכשים מחו"ל לרוב פשוט לוקחים זאת בחשבון בעלות החזקת נכס בצרפת. על הכנסות שכירות, בעלי נכסים זרים משלמים מס הכנסה צרפתי (עם אמנות למניעת כפל מס), אך ניתן לקזז הוצאות, ותוכניות אטרקטיביות כמו LMNP (השכרה מרוהטת) מספקות טיפול מס מיטיב. מעבר לכך, קיימות הטבות מס על השכרה: הכנסות מהשכרה מרוהטת לרוב ניתנות לקיזוז באמצעות פחת והוצאות, ולעיתים יוצרים הכנסה חייבת מס נמוכה במיוחד על שאלי שמנוהל ביעילות. תמריץ נוסף קיים בבנייה חדשה – מע”מ (20%) ניתן להחזר אם הנכס מושכר עם שירותים, מה שמעלה משמעותית את התשואה freespiritalpine.com. בנוסף יש נקודות זיכוי ומענקים לשיפוצים ירוקים (בתוך מערך היוזמות הירוקות של צרפת). בסיכומו של דבר, הרגולציה בצרפת נחשבת יציבה ושקופה יחסיתmansion-properties.com. המשקיעים נהנים מהגנה משפטית חזקה (זכות הקניין מעוגנת עמוק) mansion-properties.com והמגמה הצרפתית לדחוף להשכרה בת-קיימא ככל הנראה תגדיל את ערך הנכסים העומדים בתקינה בטווח הארוך.
תקנות תכנון ובנייה מחמירות: הפיתוח בקורשבל 1850 מוסדר על ידי כללי תכנון מחמירים שמטרתם לשמור על הסביבה ההררית ועל האופי הבלעדי של האתר. חוק ההרים (Loi Montagne) ותוכניות עירוניות מקומיות מגבילים פיתוח בקנה מידה גדול, במיוחד מעל גבהים מסוימים. בפועל, המשמעות היא שהיתרי בנייה חדשים נדירים – הדגש הוא על שיקום מבנים קיימים ולא על התפשטות לקרקעות שלא נבנו קודם לכן investropa.com. מגבלות גובה מבטיחות כי הצ'אלטים יישארו בקנה מידה אנושי (ללא מגדלי מגורים), והנחיות עיצוביות שומרות על המראה הקלאסי של הצ'אלט. בנוסף, בניית מגורי נופש חדשים באלפים דורשת לעיתים קרובות להעניק תועלת כלשהי לקהילה (כמו יצירת חנייה או תמיכה בדיור לעובדים עונתיים) כתמורה. מדיניות אלו למעשה נועלות את המחסור בנדל"ן בקורשבל. עבור בעלי הנכסים, זו בשורה טובה כיוון שזה מונע פיתוח יתר שהיה עלול לדלל את שווי הנכסים או את קסם האתר. מצד שני, פרויקטי שיפוץ עלולים להיות יקרים ודורשים זמן רב בשל מכשולי רישוי – אך מרבית הרוכשים מתוך שכבת היוקרה מקבלים זאת כחלק מהבעלות על חלקת גן-עדן. יש לציין שבשווייץ התקנות אף מחמירות יותר (כמו הגבלת ה־Lex Weber על דירות נופש), ואילו בצרפת יש עדיין אפשרות לפתח, אך בצורה מבוקרת. מועצת קורשבל המקומית נדרשת לאזן בין קיימות סביבתית (סיכוני מפולות שלג, תחבורה, משאבי מים) לבין מעמדה כיעד תיירותי עולמי. שדרוגי התשתיות בשנים האחרונות (כמו מעליות חדשות) מלווים לרוב בהערכות סביבתיות, וככל שניתן, ממחזרים או משדרגים מתקנים קיימים ולא בונים חדשים.
לסיכום, המצב הרגולטורי ב־2025 עבור בעלי נדל"ן בקורשבל מאופיין בדגש על איכות ועמידה בדרישות: בתים חסכוניים באנרגיה, השכרה אחראית ופיתוח מבוקר. צעדים אלו, על אף שמסבכים את העניינים בעבור הבעלים, לרוב מגבירים את ערכו היוקרתי והארוך טווח של הנדל"ן בקורשבל. מומלץ לרוכשים לוודא שכל נכס שהם שוקלים עומד כבר בתקנים החדשים או שניתן לשדרגו בקלות – ולהיעזר במומחים מקומיים לייעול מיסוי ולהבנת כללי ההשכרה. חשוב לציין כי צרפת אינה מגבילה רוכשים זרים (אין הגבלות לאזרחים זרים), מה שמבטיח שהביקוש בקורשבל נותר רחב כתמיד, וכולל קונים מאירופה, אמריקה ואסיה.
דינמיקה עונתית והשפעתה על מחירים וזמינות
עונת השיא בחורף (עונה גבוהה): קורשבל 1850 היא ביסודה עיירת סקי, והחורף הוא הזמן שבו הכפר באמת מתעורר לחיים – יש לכך השלכות ישירות על השימוש והמחיר של נדל"ן. התקופה מדצמבר עד אפריל היא עונת השיא, כאשר חג המולד/שנה חדשה ופברואר (חופשות בתי ספר) הם נקודות השיא המובהקות. בזמנים אלו הביקוש למגורים מרקיע שחקים. בעלי שאלטים שמשכירים את הנכסים שלהם לרוב מרוויחים את עיקר ההכנסה השנתית תוך 2–3 שבועות חופשה בלבד. כתוצאה מכך, מחירי השכירות בחורף גבוהים במיוחד (למשל, €50,000+ לשבוע עבור שאלט יוקרה עם 4 חדרי שינה הוא דבר רגיל בשבוע השנה החדשה). גם הפעילות בשוק המכר עשויה לזנק בחורף, שכן מבקרים עשירים לעיתים מחליטים לרכוש לעצמם פיסת מקורשבל לאחר שחוו את אורח החיים. זה לא נדיר שסיורי נכסים ייערכו במקום בעונת השיא בעקבות שוכרים מוקסמים. עם זאת, המלאי למכירה בדרך כלל נמוך ביותר בחורף – בעלי נכסים רבים יעדיפו לדחות פרסום עד האביב/קיץ כדי לא להפריע להשכרות החורף הרווחיות או לזמן החופשה האישי. לכן החורף הוא הזמן שבו הקונים חווים את המוצר (את הנופש ולעיתים את הנכס עצמו כדיירים), אך העסקאות בפועל מסתיימות לעיתים קרובות בעונות המעבר.
אביב וסתיו (עונות שפל): בסוף אפריל, מעליות הסקי נסגרות וקורשבל נכנסת לשלב שקט. הפשרת השלגים באביב ועונת המעבר (מאי, יוני) מביאות לכך שרבות מהחנויות והמסעדות סגורות. באופן דומה, אחרי קיץ קצר, הסתיו (מסוף ספטמבר ועד נובמבר) נחשב לעונת שפל עם מינימום פעילות תיירותית. תקופות אלה היו מאז ומתמיד עונות רגועות באתר – זמן שבו בעלי שאלטים מבצעים שיפוצים או שדרוגים, הצוות יוצא לחופשות, והכפר מתמלא כוחות. מהבחינה השיווקית, עונת השפל היא הזמן שבו המלאי נוטה להיות הגבוה ביותר וקונים עשויים למצוא מעט יותר מקום למיקוח. מוכרים שמפרסמים בעונת השפל מודעים לכך שמספר הקונים קטן; אם יש להם עניין למכור, הם עלולים לתמחר מעט אטרקטיבי יותר. יחד עם זאת, כיוון שבעלי הנכסים בקורשבל בדרך כלל אינם לחוצים על מזומן, לא כדאי לצפות להנחות עונתיות קיצוניות – השוק לא מתנהג כמו מחירי שכירות עונתית שמתרוממים או צונחים בחדות. מחירי הנכסים אינם נופלים בקיץ/עונת שפל; לכל היותר, יש יותר מקום למיקוח או אפשרות לרכוש ללא תחרות על הנכס. ישנם קונים מנוסים שמכוונים את החיפוש שלהם לאביב: לאחר עונת סקי עמוסה, כמה בעלי נכסים עשויים לשקול למכור (במיוחד אם הנכס לא הושכר או נוצל כפי שציפו). כמו כן, לסוכנויות נדל"ן יש יותר זמן להקדיש ללקוחות בעונת השפל, דבר שיכול להעניק לרוכשים יותר תשומת לב ואפשרות לבדוק את השוק לעומק.
עונת הקיץ (עונת שיא משנית):הקיץ (יולי–אוגוסט) בקורשבל הפך לפופולרי מאוד כאשר הרי האלפים משווקים את עצמם כיעד לכל ימות השנה. אף שהקיץ אינו עמוס כמו החורף, הוא כבר אינו נחשב כמשני. משפחות וחובבי טבע מגיעים לטיולים רגליים, רכיבת אופני הרים, ריצות שטח, גולף (בקרבת מקום) ומנוחה אלפינית. האקלים נעים (ימים חמים, לילות קרירים) והנוף מרהיב, מה שהופך את קורשבל גם בקיץ למפלט הררי יוקרתי. למגמה זו יש מספר השפעות: השכירות בקיץ מהוות כיום מקור הכנסה משמעותי ורבים מהצ'אלטים והדירות מושכרים על בסיס שבועי לתיירים מאירופה, המזרח התיכון (שלעיתים קרובות מחפשים אקלים קריר יותר בקיץ) ומקומות נוספים. בשיא הקיץ שיעורי התפוסה בנכסים מבוקשים עשויים להגיע ל-70% ומעלה snowonly.com. דמי השכירות נמוכים מהחורף אך עדיין נאים – למשל, אותו צ'אלט שמושכר ב-€50,000 לשבוע בחורף עשוי להיות מושכר ב-€15,000–€20,000 לשבוע באוגוסט. עבור בעלי הנכסים, המשמעות היא שהנכס לא עומד ריק 8 חודשים בשנה; ניתן לנצל אותו או להרוויח ממנו ביותר עונות. מהבחינה התרבותית, הדימוי של קורשבל מתרחב כאתר נופש דו-עונתי, בדומה למג'ב או שאמוני. תשתיות כמו מעליות הפועלות בקיץ (לטיילים ולרוכבי אופניים) ואירועים כמו פסטיבלי מוזיקה או זיקוקים מושכים מבקרים. למעשה, ברחבי האלפים, דיווחו אתרי נופש על עלייה משמעותית בביקורי קיץ – בשאמוני חלה עלייה של 46% במכירות כרטיסי מעליות בקיץ תוך שנתיים dmproperties.com, ובקורשבל עצמה הנתונים עולים בהתמדה. הנוכחות לאורך כל השנה תומכת בערך הנכסים מכיוון שבעלים רואים שימושיות גדולה יותר (והכנסות פוטנציאליות) מההשקעה שלהם. זה גם מסייע לצמצם מעט את עונתיות העסקים, והכפר הופך לבר-קיימא יותר לאורך כל השנה.
השפעה על זמינות: מחזור העונות משפיע על מועד היציאה של נכסים לשוק. רבים מהמוכרים מעדיפים להתחיל למכור בסוף החורף או באביב (לאחר שנהנו מעונה אחרונה, או כדי לתפוס את מבקרי האביב), כדי שהעסקה תיסגר בקיץ לפני החורף הבא. באופן דומה, פרויקטים חדשים לרוב שואפים למסירה בסתיו, כך שהקונים יוכלו ליהנות מהנכס בעונת החורף. לכן, הסתיו מתאפיין בריבוי הסכמות וסגירות (למעשה משרדי הנוטריונים באלפים עסוקים במיוחד באוקטובר-נובמבר בסגירת עסקאות כדי שהקונים יקבלו מפתחות עד חג המולד). לגבי השכרות, בעלי נכסים נדרשים להחליט עד תחילת הסתיו אם ישכירו את השבועות המבוקשים או ישתמשו בנכס בעצמם, שכן סוכני השכרה מתחילים לשווק את צ'אלטים לחורף כבר בספטמבר עבור העונה הקרובה.
דינמיקת מחירים: ייתכן שאנשים מניחים שרכישה בחורף יקרה יותר בגלל הביקוש – אך בנדל"ן, המחירים בקורשבל יחסית קבועים לאורך כל העונות (בניגוד למלונות, מחירי הבתים לא מוכפלים בחורף). עם זאת, הערך הנתפס של נכס נמצא בשיאו בחורף: שאלה סקי נראית אטרקטיבית במיוחד כשהיא מוקפת בשלג ובפעילות תוססת. לעיתים זה מוביל למכירות מהירות במחיר המבוקש בחורף, בעוד שאותו נכס המוצג בעונה מתה עשוי לקבל הצעה נועזת יותר. במובן הזה, עשויה להתרחש רכישה "רגשית" בחורף – קונה מתאהב במקום בשיא האווירה ומשלם מחיר מלא. לעומת זאת, משקיע קפדן יעדיף לבדוק בקיץ כדי לבדוק אם מתגלות בעיות שמוסתרות בשלג החורפי (מצב הגג, גבולות הקרקע וכו'), ולנהל משא ומתן באווירה רגועה פחות.
מגמות שימוש – שהייה ארוכה יותר: שינוי עונתי נוסף הוא שבעלים (ושוכרים) מבלים תקופות ארוכות יותר בקורשבל מאשר בעבר. עליית העבודה מרחוק מאפשרת לחלק מהבעלים להגיע למספר חודשים – לדוג' מדצמבר ועד פברואר ברצף – במקום רק לשבוע חופשה. ייתכן שהם יעבדו מהשאלאה שלהם במהלך השבוע וישתמשו בהפסקות לגלישה, ומתייחסים אליה כאילו היא בית משני עיקרי. בדומה לכך, יש שמגיעים בקיץ לחודש של בריחה מהעיר. מגמה זו מטשטשת את הגבולות בין עונות ומגדילה למעשה את הביקוש לתכונות ביתיות ונוחות (משרדים ביתיים, אינטרנט אמין וכו' – קורשבל שיפרה בכך תשתית פס-סיב באזור). זה מחזק את הרעיון שקורשבל אינה רק אתר סקי חולף אלא יעד חיים אלפיני לאורך כל השנה.
לסיכום, העונתיות בקורשבל יוצרת מקצב מחזורי בשוק, כאשר החורף שולט הן בשימוש והן בהתרגשות, אך חשיבות הקיץ עולה. אמנם מחירי הנדל"ן עצמם לא קופצים בעונה, אך עיתוי המכירות, התפוסה וההיצע של נכסים – כולם עונתיים. משקיעים נבונים יתאימו את אסטרטגיותיהם ללוח השנה הזה: ייתכן שיבחרו לקנות באביב, לשדרג בעונה מתה, ולהרוויח מהשכרות בעונה החמה. הדחיפה להרחבת עונות התיירות (חורף וקיץ) בהדרגה מאזנת את המגרש, מה שהופך בסופו של דבר את הנכס לבעל ערך רב יותר, כיוון שהוא פעיל יותר לאורך השנה ומשולב בקהילה שאינה נסגרת מחצית מהזמן.
פיתוחי תשתיות וצמיחה בתיירות
שדרוגי תשתיות סקי: קורשבל ושלושת העמקים משקיעים ללא הרף בתשתיות הסקי שלהם, בהבנה שחווית סקי מודרנית ויעילה חיונית לשמירה על ערך הנכסים ולמשיכת מבקרים אמידים. אחד המוקדים האחרונים הוא הרכבל סליר ששופץ לחלוטין, שייפתח מחדש לחורף 2024/25 עם קרונות פנורמיים חדשים ונוחות מהודרת seecourchevel.com. סליר הוא רכבל חתימה (המעלה גולשים לגובה 2,700 מטר עם תצפית להרי המון בלאן), והשדרוג שלו מדגיש את המחויבות של אתר הנופש למתקנים ברמה הגבוהה ביותר. בנוסף, אזורי המתחילים ב-1850 שודרגו עם דרגנועים מקורים חדשים (מסועי סקי) שהחליפו מסועים ישנים, כדי לספק העלאה מקורה ונוחה לילדים ולמתחילים seecourchevel.com. בשנים האחרונות גם הורחבו מערכות ייצור השלג בקורשבל כדי להבטיח מסלולים ניתנים לגלישה מתחילת דצמבר ועד סוף אפריל, גם בשנים דלות שלג. לדוגמה, לקראת אליפות העולם בסקי 2023 (שהתקיימה בקורשבל-מריבל), הושקעו מיליונים בהכנת מסלולים, פיסט-בשרים חדשים ותותחי שלג כדי להבטיח תנאים ברמה עולמית. הקישוריות בתוך מתחם הסקי נותרת חסרת תחרות: קורשבל מחוברת באופן ישיר למריבל ולואל טורנס, ומיזמים עדכניים כמו רכבל אורל-סים קארון מ-2021 (בעמק הרביעי) חיזקו עוד יותר את "שלושת העמקים" כאזור גלישה אחד ענק snowonly.com. עבור בעלי נכסים, השדרוגים הללו משמעם איכות סקי עקבית וחוויית אירוח טובה יותר – כך שממשיכים להיות ביקושים גבוהים להשכרות וערך הנדל"ן הגבוה מוצדק.
שירותי יוקרה והתרחבות: השיפורים בהר ממשולבים בהתפתחויות בכפרי הנופש. קורשבל 1850 כבר מתגאה באחת מהקבוצות המרוכזות הגדולות ביותר של מלונות 5 כוכבים בעולם (מחוץ לערים הגדולות) businessinsider.com. זה כולל מוסדות ידועים כמו Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée ואחרים, שמפנקים את המבקרים ומעלים את יוקרת הנופש. באופן מרשים, בקורשבל (בכל הרמות) יש 7 מסעדות עם כוכב מישלן, המספר הגבוה ביותר באלפים businessinsider.com, המחזק את מעמדה כיעד קולינרי. המגמה היא לכיוון יוקרה חוויתית: פרויקטים חדשים משלבים לינה עם גלריות קניות יוקרתיות, מועדונים פרטיים ומרכזי בריאות. התפתחות בולטת היא מלון ה-Maya Collection החדש, מלון יוקרה אולטרה מתוכנן להיפתח בקורשבל עד דצמבר 2025 voguebusiness.com. בדומה לכך, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (החברה שמאחורי בתי הקזינו והמלונות המפוארים במונקו) מעורבת גם היא בקורשבל עם תכניות ללודג'ים יוקרתיים ופרויקטי אירוח עד 2026 voguebusiness.com. פרויקטים אלו מעידים על כך שמשקיעים מזרים הון לתשתיות התיירות של קורשבל, בציפייה לביקוש מתמשך. האתר גם מתכונן לחגוג את יום השנה ה-80 ב-2026/27, וככל הנראה יחנוך אז כמה מאותם מקומות חדשים ויארח אירועים נוצצים voguebusiness.com. עבור בעלי הנדל"ן, גל מפעילי היוקרה הוא בונוס: הוא מרחיב את האטרקטיביות של האתר (ומביא מבקרים עשירים חדשים שעשויים להפוך לרוכשי נכסים בעצמם) ומרענן כל הזמן את ההילה של קורשבל. הנוכחות של מותגים כמו לואי ויטון, דיור, קרטייה וכו', במחוז הקניות של קורשבל (שכולם מחזיקים שם בוטיקים) מוסיפה לתחושת הקוסמופוליטיות voguebusiness.com.
תחבורה ונגישות: הנגישות של קורשבל תמיד הייתה חלק מהמשיכה היוקרתית שלה. לאתר הנופש יש נמל תעופה פרטי לאליט (אלפורט) ממש מעל 1850, מהגבוהים באירופה, המאפשר למטוסים פרטיים קטנים ומסוקים לנחות ממש על המדרון businessinsider.com. המשמעות היא שאנשים חשובים ומפורסמים יכולים לטוס ישירות מפריז או ז'נבה לקורשבל, ולחסוך שעות של נסיעה ברכב. נמל האלפורט, המפורסם במסלול ההמראה הקצר והעולה שלו, משמש גם כאטרקציה תיירותית בחורף (הגולשים עוצרים לצפות במטוסים ממריאים ונוחתים) businessinsider.com. מבחינת תשתית תחבורה רחבה יותר, יש התפתחויות גדולות באזור: מסילת הרכבת המהירה ליון-טורינו הנבנית (שחלקה כולל תחנה בסן-ז'אן-דה-מוריין, כ-45 דקות נסיעה מקורשבל ברכב) צפויה להסתיים לקראת סוף העשור snowonly.com. עם סיום העבודות, זמן הנסיעה מפריז לאלפים הצרפתיים יתקצר משמעותית – ואולי יביא עוד מבקרים לסופי שבוע. דמיינו את האפשרות להגיע למוּטְיֶיה (עיירת העמק של קורשבל) ברכבת מפריז בכ-4 שעות בלבד; זה עשוי להפוך את קורשבל לנגישה יותר גם לקהל אירופי רחב יותר, כולל מי שמעדיף לא לטוס. בנוסף, שיפורים בכבישים המקומיים (המסלול ממוטייה לקורשבל עבר שדרוגים ותעלות משופרות במשך השנים) ממשיכים לשפר את הבטיחות ולהפחית עומסים בשבועות העומס. יחד, השדרוגים האלו מחזקים את המשיכה של קורשבל כיעד יוקרה נגיש, למרות מיקומה המבודד בהרים.
קיימות וסביבה: מתוך הכרה באיומים הכפולים של שינויי האקלים והעלייה בעלויות האנרגיה, רשויות קורשבל ומפעילי המעליות אימצו שדרוגים לקיימות. חברת Societé des 3 Vallées (S3V), שמנהלת את מעליות הסקי, מפעילה כיום 100% מהמעליות באמצעות אנרגיה מתחדשת (הידרואלקטרית וסולארית) seecourchevel.com. בשנת 2024 הם התקינו פאנלים סולאריים בתחנת הגונדולה Ariondaz בקורשבל מוריון כדי לייצר חשמל באתר, בכמות מספקת להפעלת רכבל מהאנרגיה הסולארית seecourchevel.com. הם גם השקיעו בכלי גישור שלג חסכוניים באנרגיה המונחים ב-GPS, המייעלים את מסלולי הגישור ומצמצמים את צריכת הדלק seecourchevel.com. בתחום פיתוח הנדל"ן, בנייה חדשה מבוצעת לפי תקני בידוד מחמירים וכוללת לעיתים קרובות חימום גיאותרמי או חימום סולארי לבריכות וכדומה. ממשלת האתר יישמה אמצעים כגון סבסוד שיפוץ אנרגטי למבנים ישנים. אפילו מדיניות קטנות, כמו חובת צמיגי חורף ברכבים כחוק במהלך העונה למען הבטיחות seecourchevel.com, מעידות על דגש על קיימות ובטיחות. מאמצים אלו מבטיחים שקורשבל תישאר קיימא כאזור סקי לטווח הארוך (ממתנים את השפעות האקלים) ומהווים נקודת מכירה למשקיעים בעלי מודעות סביבתית. בנוסף, קהל לקוחות עשיר שרגיש לאחריות סביבתית יעדיף אתר "ירוק" וכך גדלה האטרקטיביות של המקום. כל אלה מוסיפים ערך בלתי מוחשי לנדל"ן: אתר מנוהל היטב ובצורה בת-קיימא ישמור על מעמדו (וכך גם על הביקוש לנכסים בו) לשנים רבות קדימה.
אירועים ופרופיל גלובלי: כוכבה של קורשבל היה במלוא הדרו במהלך אליפות העולם בסקי אלפיני של FIS בפברואר 2023, שאורגנה במשותף עם מריבּל. אתר הסקי נהנה מחשיפה תקשורתית בינלאומית וניצל את ההזדמנות להציג את מתקניו (כולל איצטדיון סיום חדש ומעליות ששודרגו). הצלחת האירוע הדגימה את יכולתה של קורשבל לארח אירועים רחבי היקף, מה שמבשר טובות לתוכניות עתידיות כמו האולימפיאדה. אכן, האלפים הצרפתיים (כולל קורשבל) נחשבים מועמדים חזקים לאירוח אולימפיאדת החורף 2030, ורבים מצפים כי הם יזכו בכך voguebusiness.comvoguebusiness.com. ציפייה זו כבר האיצה פרויקטים שונים – למשל, מתוכנן עיצוב מחדש של ה"סנואו פרונט" בקורשבל 1850 ותחנת רכבל שנוס כדי לחדש את מרכז כפר הסקי לקראת אפשרות לאירוח האולימפיאדה voguebusiness.com. במידה שהאולימפיאדה תאושר, צפויה פריחה מיידית בהשקעות בתשתיות: שדרוג כבישים, הרחבת אפשרית של אירוח (אם כי בקורשבל כנראה באמצעות מתקנים זמניים בשל הגבלה על בניה קבועה), וטיפוח כללי. גם אם קורשבל לא תהיה אתר רשמי, היא צפויה לארח אורחים נכבדים או נבחרות לאימונים (כפי שעשתה באולימפיאדות קודמות), והעלייה בתיירות תהיה משמעותית. בנוסף, חגיגות ה-80 בשנים 2026/27 יכללו כנראה אירועים מיוחדים, אולי פתיחת מוזיאונים או אתרים תרבותיים חדשים שיחגגו את תפקידה החלוצי של קורשבל כאתר סקי שתוכנן מראש (הוקם ב-1946). השקעות תרבותיות כאלה מוסיפות עומק לאטרקטיביות של האתר מעבר לסקי.
*אתרי הנופש השווייצריים רשמו צמיחה ממוצעת של כ־3.5% בשנת 2024 dmproperties.com; וורבייה, כאחד מאתרי הפרמייר של שווייץ, כנראה חווה צמיחה דומה או מעט גבוהה יותר בשל הביקוש הרב.
צמיחת התיירות ותוכניות לעתיד: ההשפעה המשולבת של כל הגורמים הנ"ל משתקפת בנתוני התיירות: בעונת 2024/25, קורשבל רשמה כ-1.2 מיליון לילות אירוח, עלייה של 16% מעונת 2018 (לפני הקורונה)voguebusiness.com. מדובר בצמיחה מרשימה ליעד שכבר מבוסס וידוע. צמיחה זו היא חלק ממאמץ אסטרטגי לשווק את האתר לאורך כל השנה ובזירה הבינלאומית. משרד התיירות פונה לשווקים חדשים (למשל, בוצעה פנייה ממוקדת למבקרים מארה"ב, המזרח התיכון ואסיה באמצעות מסעות פרסום ושותפויות). הכנסת פסי הסקי Ikon ו-Epic (כרטיסי עונה עולמיים) המשלבים ימי גלישה בשלושת העמקים הפכה את הגישה לסקי הבינלאומי (במיוחד אמריקאים) לנוחה יותר בקורשבל, ורבים התאהבו במקום dmproperties.com. המתכננים באתר שמים דגש גם על איזון בין צמיחה לאקסקלוסיביות: בניגוד לאתרי סקי המוניים, קורשבל אינה שואפת להגדלה דרמטית של נפח הגולשים (מה שעלול להעמיס על הרכבלים והמסלולים). במקום זאת, מושם הדגש על שיפור איכות – למשל, חוויות טובות יותר, יותר פעילויות שאינן סקי (פארק מים Aquamotion, מזחלות כלבים, טיסות רחיפה ועוד) ושיפור השירותים (אפליקציות לשירותים לפי דרישה, סקי קונסיירז' וכו'). בדרך זו, קורשבל שומרת על מותג יוקרתי – מה שממשיך למשוך מבקרים (וקוני נכסים) עשירים. חשוב לציין כי הסינרגיה בין השקעה ציבורית (ברכבלים, כבישים, אירועים) להשקעה פרטית (במלונות, חנויות, שאטלים) יוצרת מעגל מחזק: האתר נשאר בחזית החדשנות והיוקרה, ולכן הנדל"ן כאן נשאר מבוקש במיוחד ברמה עולמית.
ניתוח השוואתי מול אתרי נופש אלפיניים אחרים (מג'ב, ואל ד'זיר, וורבייה)
קורשבל 1850 נזכרת לעיתים קרובות באותה נשימה עם קומץ אתרי נופש אלפיניים יוקרתיים. כדי לשים את שוק הנדל"ן שלה בפרספקטיבה, יש טעם להשוות נתונים ומאפיינים עיקריים עם ואל ד'יזר ומג'ב (המקבילות הצרפתיות שלה) ווורבייה (המתחרה השווייצרית הבכירה):
מחירים: המחירים בקורשבל 1850 נמצאים בשיא שוק הנדל"ן הצרפתי – זהו אתר הנופש הצרפתי היחיד שמתחרה בעקביות עם אתרי היוקרה השוויצריים מבחינת מחירinvestropa.com. המחירים הבכירים בואל ד'יזר קרובים מאחור (מתקרבים ל-€30,000 למ"ר עבור הנכסים הטובים ביותר) investropa.com, אך בממוצע קורשבל עדיין עוקפת אותה. מג'ב, על אף יוקרתה הרבה, מציגה רמות מחירים נמוכות יותר – בשל הגובה הנמוך יותר והמלאי המרובה של קרקעות זמינות לפיתוח (זוהי עיירה רחבה ומפוזרת). לדוגמה, בקתה אלגנטית שעשויה לעלות €5M במג'ב תעלה בקלות €8–€10M בקורשבל 1850. ורבייה בולטת כמתחרה ישירה מבחינת יוקרה ומחיר: כפי שמוצג, נכס פריים בורבייה מתחיל בסביבות CHF 22,100 (~€23,600) למ"ר ומגיע עמוק לתוך טווח ה-€30,000 ubs.comubs.com. למעשה, שווייץ מתהדרת בחמשת שווקי הסקי היקרים ביותר באלפים, כאשר סנט מוריץ ו-Gstaad לרוב מגיעות לכ-€40,000 למ"ר בנכסי עילית ubs.comubs.com. קורשבל 1850 עדיין נמצאת קצת מתחת לאלו – בינתיים. ראוי לציין כי הזינוק של 9% במחירי קורשבל ב-2024 היה גבוה יותר מקצב הצמיחה של כל אתר נופש שוויצרי באותה שנה, מה שמרמז כי הפער עשוי להצטמצם dmproperties.com.
עבור משקיעים, הבדלי המחירים האלו מתבטאים גם ב"כרטיסי כניסה" שונים: ניתן לרכוש דירת יוקרה במז'ב במחיר של דירה קטנה מאוד ב-1850. מי שמניעיו השקעתיים בלבד עשוי למצוא ערך במז'ב או באתרי סקי צרפתיים מתפתחים (פוטנציאל עלייה גבוה יותר באחוזים), אך המשיכה בקורשבל היא שמדובר בנכס איכותי ויציב – בדומה להחזקה בנכס במונקו לעומת עיר זולה יותר.
ביקוש ותמהיל רוכשים: כל ארבעת האתרים מושכים קונים עמידים מהעולם, אך עם הבדלים דקים:
קורשבל 1850 – מאוד בינלאומי; אירופאים בולטים (בריטים, בלגים, שווייצרים, עשירי צרפת), עניין משמעותי מהמזרח התיכון ואסיה, וקונים אמריקאיים הולכים ומתרבים investropa.cominvestropa.com. גם פופולרית היסטורית בקרב רוסים. הרוכשים כאן לעיתים קרובות מחפשים נכסי פרסטיז'ה ואינם מהססים לשלם מחיר פרמיה עבור היוקרה.
ואל ד'יזר – מסורתית יעד מועדף על השוק הבריטי היוקרתי והעשירים הצרפתים. מוניטין חזק לחובבי סקי רציניים (שטחים נרחבים למקצוענים) לצד בקתות יוקרתיות. פרופיל הרוכשים כאן אולי מעט יותר אירופי מזה של קורשבל, אך גם כאן ניכרת עלייה בקונים מחוץ לאירופה.
מז'ב – מושכת קהל עמיד יותר מעודן (פיתוחה החל על ידי משפחת רוטשילד כתגובה צרפתית לסנט מוריץ). רוכשים צרפתיים ושווצרים מאזור ז'נבה אוהבים את מז'ב בזכות הכפר האופנתי (קניות בוטיק, גסטרונומיה, בקצב רגוע יותר מאשר בקורשבל) ואורח החיים השנתי. פופולרית גם בקרב משפחות – לא רק על סקי אלא על החיים האלפיניים הכלליים (גולף, רכיבה על סוסים, פסטיבלי מוזיקה). קיימת נוכחות בינלאומית (בריטניה, בלגיה, אמריקאים/אסייתים מסוימים), אך לא מובחנת כמו בקורשבל.
ורבייה – מאוד בינלאומית; שילוב של בריטים (תואר כ“לונדון על השלג” בזכות ריבוי בריטים), פאן-אירופאים ועשירי העולם. החוק השווייצרי מתיר לזרים לרכוש בוורבייה (מכסות קנטון ואלה), ולכן ישנם בעלי נכסים לא-שוויצרים רבים, כולל סלבס וטייקוני עסקים. לאזור יש וייב צעיר יותר וספורטיבי – מפורסם בסקי אוף-פיסט וסצנת אפרה-סקי תוססת – אך עם הרבה רוכשים עמידים במיוחד. אתרי סקי שווייצריים כדוגמת ורבייה נהנים מיציבות הכלכלה השווייצרית ולעיתים גם מיתרונות מיסויים (יש רוכשים זרים שמעתיקים תושבות כדי ליהנות משיטת מס חד פעמית).
שוק השכירות ותשואות: גם בקורשבל וגם בוואל ד’יזר יש שווקי שכירות חזקים בחורף, אך קורשבל גובה תעריפים שבועיים גבוהים יותר בשל היוקרה והנוחיות שלה (מסעדות עילית ועוד). שאלי סקי-אין/אאוט בקורשבל 1850 יכול להיות מושכר ביותר משאלי דומה בוואל ד’יזר, לעיתים בפער של 20–30%, שמשקף את מעמדה של קורשבל. שוק השכירות של מג’ב עונתי מעט יותר (מצוין לחג המולד ולפברואר, שקט יותר בין לבין) ויש לו גם שוק השכרות לקיץ (גולף/חופשות). השכירות בורבייה דומות לקורשבל בשבועות השיא (שתיהן ברמת המחירים העליונה להשכרת סקי) – שאלי של 100 אלף יורו/שבוע בקורשבל עשוי להיות גם CHF 100 אלף/שבוע בורבייה. התשואות הנקיות בכל הנכסים היוקרתיים האלו נותרות נמוכות יחסית (~2–3%) כפי שמצוין בsnowonly.com. שימו לב שבאופן בולט, בעלות על נכסים באתרי סקי שווייצריים כוללת לעיתים הוצאות בעלות גבוהות יותר (מיסי עושר שנתיים קנטונליים, ושירותים יקרים יותר), ויש הגבלות נוקשות על השכרה (חלק מהבקתות שרכשתם ברישיון לשימוש עצמי לא תוכלו להשכירן בקלות). בצרפת, למעשה, תהליך השכירות פשוט יותר.
גובה האתר ואמינות שלג: קורשבל 1850 וואל ד’יזר שתיהן בגובה רב (1850 מטר וגם בוול–לה–דייל, כאשר הכפר הראשי של ואל ב-1800 מטר) עם טררנים לסקי עד 3,000+ מטר. המשמעות היא אמינות שלג גבוהה מאוד, ובזמן שהאקלים מתחמם, זו חוזקה קריטית – ולכן הן מובילות גם בעליית המחירים. מג’ב, בגובה 1100 מטר, מושפעת יותר משנים עם שלג מועט (למרות שהושקע בשלג מלאכותי). הכפר הראשי בורבייה כ-1500 מטר, עם סקי עד 3300 מטר במון פור, כך שגם שם אמינות השלג גבוהה. בולטת מגמת ה“פרימיום לגובה”: אתרים מעל 1500 מטר חוו צמיחה גבוהה יותר מהנמוכים investropa.com. זה עובד לטובת קורשבל, ואל ד’יזר וורבייה – וזו דאגה מסוימת לגבי מג’ב (אם כי כוח המשיכה בקיץ והאופי שלה מאזנים זאת).
אורח חיים ותשתיות: לכל אתר יש את ההצעה הייחודית שלו. קורשבל 1850 עוסקת בזוהר ונוחות – תוכלו לגלוש ישירות לעיירה, ואז לקנות בשאנל, לאכול במלון מפואר וליהנות מחיי לילה הכוללים מועדונים טרנדיים וגלריות אמנות. ואל ד’יזר משלבת גלישה עוצמתית עם סצנה כפרית חיה ופחות רשמית; ישנם הרבה שאלי יוקרה ואפילו כמה מלונות 5 כוכבים כיום, אך האווירה היא “יוקרה לחובבי סקי” יותר מאשר “יוקרה ראוותנית” של קורשבל. מג’ב מציעה מרכז כפר בסגנון ימי-ביניים מקסים, כרכרות סוסים ושילוב של יוקרה ואותנטיות – כמעט כמו “להיראות בכפר” (בדומה לסנט מוריץ) כמו הגלישה עצמה. זהו גם כפר חי ופועל כל השנה, עם אוכלוסיה קבועה נכבדה – מה שמושך את מי שמחפש קהילה אמיתית. ורבייה ידועה בחיי הלילה והאוף-פיסט – מאוד ספורטיבית ביום וחברתית מאוד בלילה. מעט פחות יוקרתית בקמעונאות (פחות חנויות מעצבים מקורשבל) אך עם שירותים ואירועים יוקרתיים (כמו פסטיבל המוזיקה של ורבייה).
מנקודת מבט של משקיע: השוואת קורשבל מול וורבייה היא לעיתים קרובות שאלה של העדפה בין מערכות צרפתיות לשווייצריות. יש המעדיפים את צרפת בזכות תהליך הרכישה הפשוט יותר ואי הגבלות על קניית נכס ע"י זרים, בנוסף לאורח החיים (שפה, אוכל, תרבות). אחרים מעדיפים את שווייץ בגלל היציבות, הפרטיות והיוקרה שלה (וכמה יתרונות פוטנציאליים של תושבות מס). במונחי השקעה גרידא, בשתיהן נרשמה צמיחה הונית משמעותית. יתרון אחד לקורשבל: אין מכסה על בעלות זרה, כך שנזילות הנכסים גבוהה – כל מיליארדר מכל מקום בעולם יכול לקנות נכס בקורשבל בחופשיות. בוורבייה, רישיונות קניה לזרים מוגבלים מדי שנה, מה שעלול להקטין את הנזילות (אם כי זה גם יוצר מגבלה בביקוש, ובאופן פרדוקסלי תומך במחירים).
תחזית השוואתית: כל אתרי הסקי המובילים האלה צפויים להמשיך להצליח. העלייה האחרונה של קורשבל מצביעה על כך שאולי תאתגר את האתרים השווייצריים מבחינת המחירים הגבוהים ביותר באירופה אם המגמה תמשיך. ואל ד'איזר עוברת שדרוגים (למשל, פרויקט יוקרה חדש וגדול "Le Coin de Val" בתכנון), מה שישמור עליה תחרותית. מחיריה המרוככים יחסית של מג'ב עשויים להפוך אותה לאטרקטיבית למשקיעים המבקשים יוקרה במחיר (יחסית) משתלם, ויש לה קהל צרפתי סופר-עשיר שומר אמונים המייצב אותה. וורבייה, עם הזוהר הבינלאומי וההיצע המוגבל (הכפר גם תחום גיאוגרפית), תישאר שוות ערך לקורשבל.
לסיכום, קורשבל 1850 בולטת אפילו בקרב האליטה: ניתן להשוות אותה אולי לסנט מוריץ או גשטאד ברמת היוקרתיות. בצרפת, קורשבל מספר אחת, עם ואל ד'איזר במקום השני ומג'ב במקום שלישי חזק (יש שיציינו את מריבל או שאמוני, אך אלו ברמת מחירים נמוכה יותר). באלפים בכלל, קורשבל היא אחת הבודדות שמסוגלת למשוך את עשירי העולם בהיקף דומה לזה של אתרי הסקי השווייצריים. זה מבשר טובות להשקעות בנדל"ן – מאגר הרוכשים רחב ומגוון מאוד. עבור אנשים בעלי הון גבוה ששוקלים בין הלוקיישנים הללו, פעמים רבות ההחלטה היא עניין של העדפה אישית: האלגנטיות הצרפתית של מג'ב, הסטייל הספורטיבי של ואל, התחושה הקוסמופוליטית של קורשבל, או האווירה ההדוניסטית של וורבייה. בהיבט השקעה בלבד, המומנטום של קורשבל והפתיחות של צרפת מעניקים לה יתרון מסוים ב-2025 ומעבר לכך.
תחזית 2026–2028: שוק הנדל"ן והגורמים המרכזיים
בעת מבט קדימה אל התקופה 2026–2028, התחזית לשוק הנדל"ן של קורשבל 1850 נותרת חיובית מאוד, עם כמה הסתייגויות ומגמות שראויות למעקב:
המשך צמיחה במחירים: כל הסימנים מצביעים על כך שערכי הנדל"ן בקורשבל ימשיכו לעלות בשנים הקרובות. ייתכן שהצמיחה השנתית לא תהיה חדה כמו הקפיצה של 9% שנרשמה ב-2024, אך גם תחזיות שמרניות מצביעות על עלייה שנתית של 3–5% באתרי הסקי היוקרתיים investropa.com. מספר גורמים תומכים בכך: היצע מוגבל ומתמשך, ביקוש בינלאומי גבוה, והפיכת האתר ליעד יוקרה אמיתי לכל ימות השנה. עד 2028, ייתכן שנראה כבר את רף המחיר העליון של צ’לטים אולטרה-יוקרתיים עובר את €35,000 למ"ר, במיוחד אם יירשמו עסקאות שיא חדשות. מהלך כזה יהפוך את קורשבל 1850 לאחת משוקי הנדל"ן לסקי היקרים בעולם, ויצמצם אולי את הפער לעומת אתרים כמו סנט מוריץ/גשטאד. האפקט המצטבר של אפילו 5% עלייה בשנה אומר שצ'לט ששווה היום 15 מיליון אירו עשוי להיות שווה כ-18 מיליון אירו ומעלה עד 2028, בהתאם למגמת הצמיחה investropa.com.
גורמים כלכליים גלובליים: יש לקחת בחשבון את המצב הכלכלי הרחב. נכון לשנת 2025, שיעורי הריבית באירופה התייצבו ואפילו התרככו (ריבית הפיקדון של ה-ECB סביב 2.5% לאחר הורדות) – מה ששיפר את נגישות המשכנתאותinvestropa.com. אם סביבה של ריביות נמוכות תימשך, או תרד עד 2026–2027, זה מספק דחיפה נוספת לרוכשי היוקרה שלוקחים מימון (חלקם עושים זאת מסיבות מינוף, גם אם לא צריכים בפועל). לעומת זאת, אם האינפלציה תזנק ותביא להעלאת ריבית, שוקי הנדל"ן הכלליים עלולים להתקרר – אך בדרך כלל נדל"ן יוקרה מוביל פחות רגיש לריבית (רוב הרוכשים משלמים במזומן). יציבות גיאופוליטית היא גורם נוסף: קורשבל נהנתה מהיותה יעד בטוח ומבוקש במהלך ההתאוששות מהקורונה ובזמן מתיחויות גיאופוליטיות. אם חוסר הוודאות הגלובלית יימשך, בעלי הון נטו לגוון השקעות לנדל"ן כמקלט בטוח, דבר שיכול להיטיב עם קורשבל. הסביבה הפוליטית בצרפת (למשל, שינויים אפשריים במיסוי עושר) גם היא שווה מעקב, אף שאין כרגע רמזים לשינויים דרמטיים. לסיכום, בהיעדר משבר פיננסי עולמי חריף, הרקע הכלכלי תומך בהמשך השקעות בנדל"ן יוקרה באלפים.
שינויים בדמוגרפיית הקונים: אנו צופים גלים חדשים של קונים בשנים הקרובות. במיוחד, קונים אסייתים (ובייחוד סינים) היו ברובם נעדרים בשנים 2020–2022 בשל מגבלות נסיעה; עם חזרת הנסיעות הבינלאומיות לשגרה, צפוי עניין רב יותר מאסיה. הפרופיל היוקרתי במיוחד של קורשבל מתאים למשקיעים אסייתים עמידים שמחפשים נדל"ן יוקרתי בחו"ל – תופעה שכבר הוזכרה ב-2025 ב-investropa.com. בדומה לכך, יתכן שתהיה עלייה במספר הקונים מהמזרח התיכון (למשל, מדינות המפרץ); בשנים האחרונות נרשמה עלייה במבקרים מקורשבל מהאמירויות, סעודיה וכו', במיוחד באוגוסט ובסביבת ראש השנה האזרחית. סגמנטים בינלאומיים אלה יוסיפו עומק לבריכת הביקוש. קונים אמריקאים צפויים להמשיך בנוכחות החזקה שלהם, במיוחד אם הדולר יישאר חזק יחסית לאירו (אם כי המטבע עלול להשתנות עד 2026–28). בנוסף לכך, יזמי טכנולוגיה צעירים וגמלאים מוקדמים (מהתחומים הטכנולוגיים/הפיננסיים) בוחרים יותר ויותר בנכסים שמבוססים על אורח חיים – בית סקי יוקרתי הוא חלק מהנרטיב הזה. ייתכן ונראה כי גיל הרוכשים הממוצע יורד מעט, עם יותר בשנות ה-40 לחייהם ולא בעיקר בשנות ה-50/60, ככל שעבודה מרחוק וצבירת עושר בגיל צעיר הופכות נפוצות יותר.
התמקדות שנתית ורווחה: עד 2028, קורשבל צפויה להשלים את השינוי שלה לאתר נופש של ארבע עונות אמיתי. צפו לראות עוד מתקני קיץ (אולי הארכת פעילות הרכבלים, מסלולי אופני הרים חדשים, ייתכן גם מגרש אימונים לגולף או אטרקציות אחרות באזור). חשיבות תחום הרווחה, כפי שצוינה, תמשיך ואף תתעצם – ייתכן שייפתחו באזור מרכזי ריטריט ובריאות ייעודיים (בסגנון אתרי ספא שווייצריים). כך מתרחבת האטרקטיביות של רכישת נכס שם גם מעבר לחובבי סקי. כפי שחוקרת של Knight Frank ציינה, בריאות ורווחה עוקפות כיום את הסקי כגורם המניע הראשי באורח החיים של רוכשי נדל"ן באלפיםdmproperties.com. לכן, נכסים שמותאמים לכך (עם מתקני ספא, שקט, חיבור לטבע) יהיו מבוקשים במיוחד. אנו עשויים גם לראות שוק נישה לchalets “עמידי אקלים” – כאלה שנבנים מחומרים ברי קיימא, עצמאות אנרגטית וכו', שאינם רק עונים לדרישות החוק אלא מציבים סטנדרט שהקונים הירוקים ביוקרה שואפים אליו.
מגבלות פוטנציאליות: אחד הגורמים שיש לשים לב אליהם הוא רמות המלאי – הן כל כך נמוכות שנפח המכירות עלול לרדת פשוט בשל מחסור במוכרים. אם המחירים יגיעו לשיאים חדשים, ייתכן שחלק מהבעלים יבחרו לממש רווחים (ובכך יגדילו את ההיצע), אך באותה מידה, רבים עשויים להחזיק בנכס מאחר שיש מעט השקעות אלטרנטיביות מהנות כמו שאלה קוטג'ים בקורשבל. אם נפחי העסקאות ירדו, מדדי המחירים עלולים להפוך לפחות חלקים (כמה עסקאות חריגות עשויות לעוות את הממוצעים). עם זאת, כל ירידה בפעילות קרוב לוודאי תשקף מחסור בהיצע, לא מחסור בביקוש, מה שאומר שהמחירים יישמרו או אף יעלו. מגבלה נוספת יכולה להיות רגולטורית: אם, באופן היפותטי, עד שנת 2028 צרפת תחליט להטיל מגבלות כלשהן על בעלות זרה (לא צפוי כרגע) או מסים חדשים על בתים יוקרתיים, הדבר עשוי למתן מעט את הביקוש. בנוסף, שינויי אקלים נותר אתגר כולל – אם מזג אוויר קיצוני יקצר משמעותית את החורפים לקראת סוף שנות ה-20, עלול להיות לכך אפקט על התפיסות (אם כי כפי שצוין, הגובה של קורשבל מעניק לה יתרון, ויש לה מערך נרחב של ייצור שלג מלאכותי). עד כה, תחזיות מגמות מצביעות על שלג מספק עד שנות ה-30 לאתרי סקי בגובה רב, אך זו נקודת מעקב לטווח ארוך.
השפעת הביד לאולימפיאדת החורף 2030: באמצע 2025, יש מומנטום חזק לכך שאולימפיאדת החורף 2030 תתקיים בצרפת (האלפים הצרפתיים), ייתכן שהאירועים יתפרסו על פני מספר אתרי סקי (לאחר שאיטליה תארח את 2026). אם צרפת תזכה רשמית באולימפיאדה של 2030 (ההחלטה צפויה סביב 2026), ניתן לצפות לגל עניין סביב 2027–2028 עם סיום פרויקטי תשתית ופניית תשומת הלב הגלובלית לאלפים. האולימפיאדה מובילה לעיתים קרובות לזינוק בביקוש לנדל"ן באזורים המארחים – לא רק ממשקיעים שמצפים להכנסות משכירות גבוהות יותר, אלא גם מאנשים עמידים שרוצים להיות חלק מרגש האירוע. לדוגמה, בקורטינה ד'אמפצו (איטליה) נרשמה עליית מחירים חדה מאז הוכרזה כמארחת לשנת 2026 ubs.com. קורשבל, שכבר משמשת כאתר אימוני אולימפיאדה, תהיה ללא ספק בסיס מרכזי ל-VIP במהלך המשחקים, אפילו אם האירועים יתקיימו במקומות אחרים, בשל מתקני היוקרה ומסלול הנחיתה שלה. לפיכך, התקופה שלפני 2030 עשויה להוסיף עוד כמה נקודות אחוז לצמיחת ערך הנדל"ן בקורשבל מעבר למגמה הבסיסית.
תחזית השכרה: תשואות השכרה צפויות להישאר מתונות, אך הכנסות מהשכרה עשויות לצמוח כאשר מחירי הלילה מטפסים (חלקית בשל אינפלציה, חלקית בשל היצע יוקרה מתרחב). לדוגמה, ב-2028 קוטג' יוקרתי עשוי לבקש יותר מ-€120 אלף לשבוע השנה החדשה. אם יתאגדו יותר שירותים (שף פרטי, ועוד), בעלי הנכס יוכלו לדרוש תעריפים גבוהים יותר. גם שוק ההשכרות לקיץ ימשיך להבשיל – וייתכן שיכפיל את גודלו לעומת היום אם המגמות הנוכחיות יימשכו, ובכך יגדיל מעט את התשואות השנתיות. חדירה של חברות ניהול השכרה מקצועיות (חלקן בבעלות מותגי אירוח יוקרתיים) עשויה גם להקל על תהליך ההשכרה, ולאפשר לבעלים להפיק הכנסה מהנכס כשהוא אינו בשימוש.
סיכום – חזון 2028: עד 2028, קורשבל 1850 צפויה להישאר הפסגה של הנדל"ן האלפיני בצרפת, עם מחירים שנשברו שיאים חדשים. אנו צופים קצב צמיחה בריא, אך רגוע יותר – אין התרסקות באופק על פי היסודות. שוק הנדל"ן באתר יאפיין יותר ויותר בצ'אלטים חדשניים, סצנה מפותחת לאורך כל השנה, וקהל לקוחות מכל קצוות העולם. הבעלות בקורשבל תמשיך להיות סמל סטטוס לא פחות משהיא השקעה. עבור משקיעים בעלי הון גבוה וקוני לייף-סטייל, העצה זהה: התמקדו במיקום ובאיכות פריים, החזיקו את הנכס בתקופות תנודה קצרות, ותיהנו גם מהנאה אישית וגם מהערכה פיננסית. כל עוד “שלג” ו”יוקרה” ממשיכים למשוך, שוק הנדל"ן של קורשבל 1850 צפוי לעידן זהב בשנים 2026–2028 ומעבר לכך, בתמיכת היצע נדיר, ביקוש יציב ומהמשיכה הנצחית של האלפים הצרפתיים.
