הנדל"ן המסחרי בקואלה לומפור: פריחה או משבר? כך תיראה 2025

שוק המשרדים והנדל"ן המסחרי בקואלה לומפור נמצא בצומת דרכים. לאחר תקופת מגפה סוערת, העיר מתמודדת כעת עם שיעורי תפוסה שיא שליליים לצד פיתוחי ענק חדשים ומעבר לאיכות. האם השוק בדרך לפריחה או משבר? דוח מעמיק זה בוחן את ביצועי השוק הנוכחיים, מגזרי הנדל"ן המרכזיים, אזורים חמים כמו KLCC ו-TRX, פרויקטים חדשים, מגמות השקעה, שינויים רגולטוריים, מאמצי קיימות ותובנות מומחים כדי להציג תמונה מקיפה של שוק הנדל"ן המסחרי בקואלה לומפור לשנים 2024–2025.

ביצועי שוק נוכחיים (2024–2025)

תפוסה ופנויים: קואלה לומפור מתמודדת עם שיעורי פינוי גבוהים במשרדים, אם כי נתונים עדכניים מראים על שיפור הדרגתי. שיעור הפנויים הכולל במשרדים ב-Greater KL עמד על 25–30% במהלך 2023 (מהגבוהים באסיה-פסיפיק) בשל שנות עודף היצע assets.cushmanwakefield.com theedgemalaysia.com. עם זאת, עד סוף 2024, דו"חות מסוימים הצביעו על ירידה ניכרת בשיעור הפנויים – JLL Malaysia העריכה את שיעור הפנויים הכולל במשרדים בקואלה לומפור ב-16.5% ברבעון הרביעי של 2024, ירידה משיאים קודמיםstarproperty.my. תת-השוק המרכזי של מרכז העיר KL השתפר לכ-20% פנויים, מה שמעיד על קליטה טובה יותר של שטחי משרדים מדירוג Astarproperty.my. ברבעון הראשון של 2025 המגמה נמשכה, ו-JLL דיווחה על שיעור פנויים כולל של 16.1% (19.4% במרכז KL ורק 8.5% בשולי העיר) כאשר משרדים פרימיום חדשים משכו שוכרים bmcc.org.my. הפער בנתוני הפנויים נובע משיטות חישוב שונות – ספירה רחבה הכוללת מבנים ישנים יותר מראה שיעור פנויים גבוה יותר, בעוד מבני דירוג A ראשוניים נהנים מתפוסה גבוהה בהרבה יחסית.

מגמות שכירות: דמי השכירות למשרדים בקואלה לומפור נותרו נמוכים בהשוואה לאזור, מה שמגביר את האטרקטיביות של העיר עבור שוכרים הרגישים לעלויות. שטחי משרדים פריים מדירוג A עולים בממוצע כ-6.00–7.00 רינגיט למ"ר לחודש, ה-הכי משתלמים באסיה-פסיפיק (לשם השוואה, משרדים פריים עולים כ-58 רינגיט למ"ר בהונג קונג ו-44 בסינגפור) theedgemalaysia.com. נגישות זו, יחד עם כלכלה יציבה, הופכת את קואלה לומפור לתחרותית מאוד עבור תאגידים בינלאומיים. הצמיחה בדמי השכירות הייתה מתונה אך חיובית – דמי השכירות למשרדים פריים עלו בכ-2–3% משנה לשנה ב-2024, הודות לביקוש לאיכות גבוהה למגדלים חדשים שהציבו רף שכירות גבוה יותר theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com. עם זאת, סביבת ההשכרה הכללית היא לטובת השוכרים; בעלי הנכסים נאלצו להציע תמריצים נדיבים ותנאים גמישים כדי לשמר שוכרים לנוכח היצע רב. שכר דירה למשרדים מדירוג A במרכז העיר נותר יציב בכניסה ל-2025 (כ-6.01 רינגיט למ"ר בתחילת הרבעון הראשון של 2025) theedgemalaysia.com, ו-עליות קלותנרשמו בבניינים חדשים ומאוכלסים היטב, בעוד שמשרדים ישנים ובשולי העיר נותרו עם דמי שכירות יציבים או בירידה בסוף 2023 assets.cushmanwakefield.com. "איננו צופים קפיצה דרמטית בדמי השכירות," העיר אנליסט שוק אחד, לאור ההיצע הגבוה ואסטרטגיות עבודה משתנות שממתנות את הצמיחה בדמי השכירות theedgemalaysia.com.

תפוסה וביקוש: למרות האתגרים, שיעורי התפוסה בנכסים המסחריים של קואלה לומפור עלו מעט. שיעור התפוסה במשרדים ברחבי העיר עמד על כ-77–83% בסוף 2024 (בהתאם לדירוג) . חשוב לציין כי הביקוש מוטה מאוד לעבר שטחים מודרניים ואיכותיים – מבנים חדשים רבים מושקים עם שיעור טרום-השכרה משמעותי, בעוד המלאי הישן מתקשה. "קליטה בריאה בשוק שיפרה את ביצועי בנייני המשרדים המובילים," ציינה Knight Frank, והוסיפה כי שוק המשרדים של קואלה לומפור השתפר וכבר אינו מחזיק בתואר הלא-רצוי של שיעור הוואקנסי הגבוה ביותר באסיה-פסיפיק . מגדלי דירוג A מרכזיים במיקומים מובילים מדווחים על תפוסה יציבה או בעלייה, גם כאשר התנאים הכלליים נותרים רכים . לדוגמה, Merdeka 118 – מגדל הסמל החדש של העיר – נפתח ב-2024 כאשר כ-70% מתוך 1.7 מיליון רגל רבוע כבר הושכרו (בעיקר למפתחת PNB ולשוכרת העוגן Maybank) . מהלכי "בריחה לאיכות" כאלה מצד שוכרים גדולים שמרו על בניינים מובילים מלאים יחסית, גם כאשר בניינים בדירוג נמוך יותר חווים מעבר או צמצום של שוכרים.

תנועת רגליים לאחר המגפה: בנדל"ן קמעונאי, תנועת הקונים ומכירות השוכרים התאוששו עם פתיחת הכלכלה מחדש. בסוף 2024, שיעור הוואקנסי בקניונים בקואלה לומפור ירד לכ-10.4% בקניונים במרכז העיר (וכ-17% בקניונים בפרברים) bmcc.org.my, מה שמעיד על שיפור בתפוסה עם חזרת הקונים והתיירים. מכירות הקמעונאות צמחו בכ-3.8–4% משנה לשנה ב-2024 וחזו שיגברו עוד ברבעון הרביעי של 2024, בסיוע גידול במספר התיירים (התיירות הגיעה לכ-91% מרמות שלפני המגפה) theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com. נדל"ן תעשייתי ולוגיסטי היו נקודת אור עם תפוסה גבוהה מאוד (פחות מ-5% ואקנסי) בזכות ביקוש מתמשך מצד מסחר אלקטרוני, ייצור ומשתמשי מרכזי נתונים bmcc.org.my. בסך הכול, מגזרי הנדל"ן המסחרי בקואלה לומפור מראים חוסן – הגרוע מכל השפעת המגפה מאחורינו, וההתאוששות ההדרגתית בעיצומה, אם כי השוק נותר מפוצל בין נכסים מובילים לביצועים גבוהים לנכסים ישנים שמפגרים מאחור.

מגמות במגזר המשרדים: מעבר לאיכות והתאמה מחודשת

מגזר המשרדים בקואלה לומפור עובר התאמה מחודשת משמעותית. לאחר שנים של בנייה מואצת, מלאי המשרדים בעיר הגיע לכ-125 מיליון רגל רבועה ברחבי עמק קלנג (כאשר מרכז קואלה לומפור מהווה כ-72% ממנו) theedgemalaysia.com. התרחבות זו הובילה לשוק של שוכרים עם תחרות עזה בין בעלי הנכסים. כדי להצליח, נכסי משרדים מוגדרים יותר ויותר על ידי דינמיקת "מעבר לאיכות" ויכולת התאמה לדפוסי עבודה חדשים:

מעבר לאיכות: שוכרים נמשכים למשרדים חדשים בדרגת A עם מתקנים מתקדמים, תשתית טכנולוגית ותכונות ירוקות, גם אם זה אומר שכירות מעט גבוהה יותר. "הביקוש למשרדי דרגת-A נותר חזק," מציין מנכ"ל Zerin Properties, פרווין סינגה. "Merdeka 118 מציב סטנדרטים חדשים… ו-Exchange 106 ב-TRX בולט עם תשתית ברמה עולמית. שני הפרויקטים גובים את דמי השכירות הגבוהים ביותר בשוק המשרדים המסחריים של קואלה לומפור. בעוד שמרכז העיר KL נותר עוגן, הזרקור עובר לבניינים חדשים וירוקים יותר המציעים מתקנים מתקדמים," אמר ל-The Edge theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com. בפועל, המשמעות היא שמגדלים בולטים כמו Merdeka 118 ו-Exchange 106 (ב-Tun Razak Exchange) מושכים תאגידים רב-לאומיים ומוסדות פיננסיים גדולים, בזכות היוקרה והמפרט המודרני שלהם. Merdeka 118 (118 קומות, נפתח ב-2024) ו-Exchange 106 (הושלם ב-2019, תפוסה של כ-52% וצפוי להגיע ל-70% עד סוף 2024) מתהדרים בשכירויות הגבוהות ביותר בסביבות RM10–RM15 למ"ר – גבוה משמעותית מהממוצע בעיר theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com. פרויקטים אלו מציעים מאפיינים כמו שטחי קומה גדולים ללא עמודים, קישוריות IT מתקדמת ועיצוב חסכוני באנרגיה במתחמים משולבים, שמושכים מאוד שוכרים שמרכזים משרדים.
לחץ על מבנים ישנים: לעומת זאת, בלוקים משרדיים ישנים ואפילו מגדלי דרגה A מתבגרים באזורים מסורתיים (כמו כמה מגדלים ב-KLCC) מתקשים. לרבים יש בעיות תפוסה אלא אם כן הם "עוברים שדרוגים משמעותיים כדי לעמוד בציפיות הדיירים המודרניים" theedgemalaysia.com. תכניות מיושנות, מערכות מיזוג ישנות, והיעדר תקני קיימות הופכים אותם לפחות אטרקטיביים. כאשר שטחים פרימיום מתפנים, דיירים לעיתים קרובות עוברים מהמשרדים הלא-פרימיום, מה שמעלה את שיעור הוואקנסי במבנים הישנים theedgemalaysia.com. "משרדים לא-פרימיום עם תכניות ושירותים מיושנים ניצבים בפני ההחלטה להמציא את עצמם מחדש, לשנות ייעוד, או לעבור פיתוח מחדש," אומר מנכ"ל CBRE|WTW טאן קה ליונג theedgemalaysia.com. בעלי נכסים כאלה מגיבים על ידי שיפוץ ושינוי ייעוד: שדרוג לובאים ומעליות, הוספת שירותים לדיירים, או אפילו המרת משרדים לשימושים אחרים. ראוי לציון, מספר בנייני משרדים לא מנוצלים ב-KL הוסבו בהצלחה למלונות – לדוגמה, Menara ING הפך ל-Holiday Inn Express, Wisma KLIH הוסב למלון בוטיק WOLO, ו-Wisma KFC פותח מחדש כמלון Hyatt Centric חדש theedgemalaysia.com. ההתאמות היצירתיות הללו מדגישות כיצד בעלי נכסים "מממשים ערך באמצעות פיתוח מחדש או מיתוג מחדש" כאשר הביקוש המסורתי למשרדים יורד theedgemalaysia.com.

החזרה למשרד

"נשארת כאן, במיוחד כאשר דור ה-Z ודור אלפא נכנסים לשוק העבודה,"

theedgemalaysia.com

"ליבה וגמישות"

bmcc.org.my

מפעילי חללי עבודה גמישים מתרחבים

bmcc.org.my

"בנדל"ן שמתקשה, המרת חלק מקומות המשרדים לחללי עבודה משותפים עם סידור גמיש הפכה אותם לאטרקטיביים יותר,"

theedgemalaysia.com

העדפות שוכרים – ESG ורווחה: הדיירים כיום מעדיפים איכות על פני כמות בבחירת המשרדים שלהם. הם מחפשים "מבנים עם תעודת ירוק וטכנולוגיה מתקדמת, התואמים למחויבויות ESG ולרווחת העובדים," העירה קוויני לי מ-JLLstarproperty.my. מאפיינים כמו הסמכות קיימות LEED/GBI, מערכות חסכוניות באנרגיה, טכנולוגיית בניין חכם, מתקני רווחה, וקירבה לתחבורה ציבורית הפכו למבדילים מרכזיים. גם כאשר שכר הדירה דומה, שוכרים לעיתים קרובות מעדיפים בניין חדש ויעיל על פני ישן assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. זה הוביל לפיצול: משרדים ברמה גבוהה שומרים על שכר דירה ותפוסה יציבים, בעוד שמשרדים ישנים נאלצים להציע הנחות גדולות או שדרוגים. "הדיירים צפויים להעדיף אסטרטגיות מעבר לאיכות, בעוד שבעלי הנכסים יתמקדו בשיפור מפרטי הבניין וקיימות כדי להישאר תחרותיים בשוק שהולך ונעשה בררן," מייעצים ב-Knight Frank theedgemalaysia.com. בקיצור, מיקום לבדו כבר לא מבטיח הצלחה – הבניין צריך גם להציע חוויית משתמש מצוינת ואישורי ESG כדי למשוך שוכרים theedgemalaysia.com.

למרות האתגרים הללו, מומחים רואים את שוק המשרדים ב-KL כעמיד, לא קורס. "שוק המשרדים בקואלה לומפור מפגין עמידות מתמשכת, מונע על ידי התמקדות גוברת בקיימות וטכנולוגיה. שוכרים מחפשים באופן פעיל משרדים ירוקים והייטקיים, ושומרים על רמות תפוסה למרות סביבת שכירות מתונה," אמרה קוויני לי, ראש תחום משרדים ב-JLLstarproperty.my. מנכ"ל Knight Frank, קית' אוי, הוסיף כי "הביקוש למשרדים איכותיים יימשך, במיוחד מצד עסקים שמעדיפים יעדי ESG ורווחת עובדים," אם כי בעלי נכסים יצטרכו להשקיע בשדרוגים וחוזים גמישים כדי להישאר תחרותייםstarproperty.my. עם צמיחה כלכלית של כ-4–5% ומצב פוליטי יציב, התרחבות חברות (בעיקר בשירותים וטכנולוגיה) תומכת בביקוש יציב למשרדיםstarproperty.my theedgemalaysia.com. ענף המשרדים בקואלה לומפור ב-2025 אינו ב"פריחה" ממש, אך הוא מנווט התאוששות – שוק ידידותי לשוכרים שמציע הזדמנויות לנכסים שיכולים להסתגל לדרישות החדשות.

ענף הקמעונאות: התאוששות, מגמות חווייתיות וקניונים חדשים

מגזר הנדל"ן הקמעונאי של קואלה לומפור יוצא מהשפל של המגפה ומתפתח במהירות על רקע שינויי התנהגות הצרכנים. קניונים וחללי מסחר חוו התאוששות בתנועת המבקרים ובמכירות, אך בעלי הנכסים מסתגלים באמצעות בחירת שוכרים קפדנית והצעות חווייתיות חדשות:

תפוסה וביצועים: בתחילת 2024, מכירות הקמעונאות במלזיה צמחו בכ-4.6% במחצית הראשונה של 2024 לעומת השנה הקודמת cbre-wtw.com.my, והמגמה נותרה חיובית עד סוף השנה (צמיחה שנתית של 3.8% ברבעון השלישי של 2024, והואצה להערכה של 4.4% ברבעון הרביעי) theedgemalaysia.com. הדבר התבטא בעלייה בתפוסת הקניונים בקואלה לומפור. קניונים מרכזיים במרכז העיר (למשל Suria KLCC, Pavilion KL) מדווחים על תפוסה גבוהה (כ-90%+) כאשר מותגים בינלאומיים מתרחבים, ואפילו קניונים שכונתיים התאוששו לרמות פנויות נמוכות של כ-10–15% bmcc.org.my. לדוגמה, פתיחות של קניונים חדשים התקבלו היטב: The Exchange TRX Mall, קניון יוקרתי חדש ומצופה ברובע TRX, נפתח בסוף 2023 וזכה מיד להצלחה עם תפוסה כמעט מלאה בשלב הראשון, כולל מותגים שמגיעים לראשונה למלזיה. במקרה פרברי, Elmina Lakeside Mall (קניון קטן חדש בשאה אלאם) נפתח עם תפוסה של 98% ב-2024, מה שמראה על הביקוש של קמעונאים למיקום הנכון cbre-wtw.com.my. בסך הכול, שכר הדירה הקמעונאי נותר יציב בעמק קלנג, עם עלייה קלה במיקומים מרכזיים בשל תחרות על שטחים איכותיים מוגבלים cbre-wtw.com.my bmcc.org.my. בעלי "קניונים מצליחים הופכים לבררנים יותר בבחירת שוכרים, מה שמוביל ללחץ לעליית שכר דירה בשטחי מסחר מובילים," ציינה יוליה ניקוליצ'בה, ראש תחום מחקר ב-JLL bmcc.org.my.
פיתוחים קמעונאיים חדשים: קואלה לומפור רואה היצע קמעונאי חדש בעיקר כחלק מפרויקטים מעורבים. גולת הכותרת היא The Exchange TRX, יעד לייף-סטייל קמעונאי חדש שנפתח ברובע הפיננסי Tun Razak Exchange, ומציג עשרות חנויות ואפשרויות אוכל חדשות (כולל שמות עולמיים כמו Don Don Donki מיפן ו-Cinnabon מאינדונזיה) cbre-wtw.com.my. פתיחתו הוסיפה שטחי מסחר יוקרתיים משמעותיים ומושכת קונים בזכות שילוב מותגי יוקרה ואטרקציות. במקומות אחרים, הרחבות קניונים מתבצעות: לדוגמה, Alamanda Shopping Centre בפוטרג'איה השלימה הרחבה של כ-200 אלף רגל רבועה ותוספת של חוויות חדשות כמו פארק הרפתקאות חיצוני bmcc.org.my. השקעות אלו משדרות ביטחון בכך ש-קמעונאות פיזית עדיין רלוונטית, במיוחד כמרכז חוויה ובידור. במקביל, קניונים משניים שחסרים קהל ייחודי או חוויה מובחנת מתקשים; "היצע נכנס ילחץ על שיעורי התפוסה ויגדיל את הפער בין קניונים מצליחים לפחות מצליחים," מזהירה CBRE|WTW cbre-wtw.com.my. למעשה, מגמת הבריחה לאיכות חלה גם על קמעונאות – הקניונים הטובים ביותר באזורים מרכזיים משגשגים, בעוד מרכזים ישנים או עם תפוסה נמוכה מתמודדים עם התכנסות.
שינוי אסטרטגיות קמעונאים: קמעונאים אימצו אסטרטגיות רב-ערוציות ופורמטים חדשים לאחר המגפה. מעל 50% מהקמעונאים בתיק הנכסים של בעל נכס מרכזי אחד השתמשו באסטרטגיות רב-ערוציות (פיזי + אונליין) עד 2024, תוך שילוב מסחר אלקטרוני עם חנויות theedgemalaysia.com. בעלי הקניונים תומכים בכך על ידי מתן תשתית טכנולוגית טובה יותר (אינטרנט מהיר, ניתוחי נתונים למדידת תנועת מבקרים וכו'). חנויות פופ-אפ וחוזים קצרים הפכו לנפוצים כאשר מותגים בודקים שווקים. "למרות הצמיחה במסחר האלקטרוני, חנויות פיזיות נשארות רלוונטיות, כולל חנויות פופ-אפ קצרות טווח שמאפשרות לסטארט-אפים לבדוק את השוק לפני התחייבות לחוזים קבועים," אומרת פוזיה מ-PHB theedgemalaysia.com. קניונים גם ממותגים מחדש כמרכזים קהילתיים ומשפחתיים: מארחים יותר מסעדות, בידור ואירועים (למשל, פסטיבלי אוכל, טורנירי ספורט אלקטרוני, או תערוכות אמנות כדי למשוך קהל). "מרחבי הקמעונאות מתפתחים למרכזים ידידותיים למשפחה, מארחים אירועים קהילתיים… התאוששות התיירות מניעה מגמות קניות חווייתיות," מוסיפה פוזיה theedgemalaysia.com. הדבר משקף מגמה רחבה יותר לקמעונאות חווייתית – הצעת משהו שקניות אונליין לא יכולות להציע, כמו מסעדות, פנאי וחוויות חברתיות בחנות.
כניסת שחקנים חדשים ובום בענף המזון והמשקאות: קואלה לומפור בשנים 2024–2025 חוותה גל של מותגים בינלאומיים חדשיםשפותחים חנויות, מה שמעיד על אמון בשוק. בתחום המזון והמשקאות, שמות עולמיים בחרו ב-KL לסניפים הראשונים שלהם במלזיה – למשל, רשת הסושי היפנית סושירו, רשת בתי הקפה הקוריאנית סופר מאצ'ה, ורשת הקפה הסינית לאקין קופי כולן פתחו ב-KL ב-2024 bmcc.org.my. גם ענף האופנה קלט שחקנים חדשים (מותג האופנה הסיני JNBY, מותג הסטריטוור היפני KaraKu, ועוד) bmcc.org.my. מזון ומשקאות נשארים המנוע המרכזי לביקוש לשכירות, כאשר מפעילי הקניונים מגוונים את אפשרויות האכילה כדי להאריך את זמן השהייה bmcc.org.my. הדגש על מזון ומשקאות, בידור ואפילו בריאות (כמו חדרי כושר, מרכזי חינוך משפחתיים, מרפאות רפואיות במתחם הקניון) מסייע לקניונים להישאר רלוונטיים. בנוסף, גידול בתיירות (תיירים בינלאומיים ומטיילי "קוטי-קוטי מלזיה" המקומיים) מגביר את ההוצאות באזורים הקמעונאיים המרכזיים – רוח גבית מבורכת כאשר היחלשות הרינגיט הופכת את מלזיה לעסקת קניות משתלמת לזרים.
אתגרים: למרות שהמגמה חיובית, רוחות נגד כמו עליית יוקר המחיה ואינפלציה ממתנות את הצמיחה הקמעונאית. אמון הצרכנים זהיר: "העלויות העולות גורמות לקמעונאים לייעל שרשראות אספקה ולהתאים אסטרטגיות תמחור… עסקים המתמקדים במוצרים חיוניים ובפעילות יעילה בעלות הם בעמדה הטובה ביותר להתמודד עם אתגרי האינפלציה הללו," לפי תחזית הקמעונאות של Knight Frank theedgemalaysia.com. מדיניות ממשלתית (כמו הרחבת מס מכירה ושירותים ורציונליזציה של סובסידיות) עשויה להסיט חלק מההוצאות לעבר מוצרים חיוניים על חשבון מוצרים דיסקרציוניים theedgemalaysia.com. לכן, קניונים מדרג ביניים ופרבריים עלולים להרגיש את הלחץ מירידה בהוצאות הצרכנים. עם זאת, תמיכת הממשלה באמצעות מענקים ישירים והעלאות שכר בתקציב 2024/25 צפויה לתמוך בצריכה הפרטית ולהפחית חלק מהחסרונות theedgemalaysia.com. בסך הכול, הנדל"ן הקמעונאי של קואלה לומפור נמצא במצב התאוששות – לא בום מוחלט, אך בהחלט התאוששות ברורה מהמגפה עם ביצועים חזקים בקניונים המובילים והתאמות יצירתיות ששומרות על חוסן הסקטור.

תעשייה ולוגיסטיקה: צמיחה יציבה וביקוש גבוה

תחום הנדל"ן התעשייתי והלוגיסטי באזור קואלה לומפור רבתי הפך בשקט לכוכב עולה, בתמיכת התרחבות המסחר האלקטרוני, השקעות בייצור ושדרוגי תשתיות. למרות שאינו מושך כותרות כמו מגדלי משרדים, מחסנים, מרכזים לוגיסטיים ופארקים תעשייתיים באזור קואלה לומפור נהנים מתפוסה גבוהה, עליית שכר דירה ועניין בפיתוח:

תפוסה גבוהה וקליטת שטחים: נכון לרבעון הראשון של 2025, שיעור הוואקנסי (פנוי) בלוגיסטיקה/תעשייה בקואלה לומפור עמד על 4.0%, ירידה מ-4.8% ברבעון הקודם bmcc.org.my bmcc.org.my. למעשה, שטחי מחסן איכותיים כמעט בתפוסה מלאה. בשנת 2024 בלבד, חמישה מחסנים מודרניים חדשים (בשטח כולל של כ-4 מיליון רגל רבוע) הושלמו באזור קואלה לומפור רבתי, ורובם נקלטו על ידי שוכרים מענפים כמו אלקטרוניקה, רכב, ספקי לוגיסטיקה וציוד רפואי bmcc.org.my bmcc.org.my. JLL מציינת כי הקליטה נטו צפויה לזנק ב-2025 עם פרויקטים נוספים שבדרך, ושיעורי התחייבות מוקדמת של כ-50% למחסנים העתידיים – מה שמעיד על כך ששוכרים נועלים שטחים עוד לפני סיום הבנייה bmcc.org.my. הביקוש הגבוה מונע על ידי צמיחה מתמשכת במילוי הזמנות מסחר אלקטרוני, שירותי לוגיסטיקה צד שלישי (3PL) ויצרנים שמייעלים שרשראות אספקה. גם בתקופת המגפה, הביקוש לנכסי לוגיסטיקה נותר חזק, וכעת עם חזרת הפעילות הכלכלית לשגרה, הצמיחה במגזר זה נמשכת ללא הפסקה.

שכר הדירה למחסנים בדרגת A

cbre-wtw.com.my

עליות שכר דירה יציבות למחסנים מובחרים

cbre-wtw.com.my

מוסדיות גוברת בתחום הלוגיסטיקה

bmcc.org.my

מיקום האסטרטגי של עמק קלנג

הרחבת Westports

cbre-wtw.com.my

צנרת הנדל"ן הלוגיסטי חזקה

חברות גלובליות והשקעות זרות (FDI): החוזק של שוק התעשייה קשור גם להשקעות זרות ישירות ושינויים בשרשרת האספקה. מלזיה אישרה השקעות בהיקף של 73.5 מיליארד רינגיט בעמק קלנג במחצית הראשונה של 2024, כולל השקעות זרות משמעותיות (~25.8 מיליארד רינגיט) cbre-wtw.com.my – רבות מהן במגזרי הייצור וההייטק. חברות מסין וממדינות נוספות מקימות ייצור או מרכזי הפצה אזוריים במלזיה כחלק מאסטרטגיות China+1. "שוק הלוגיסטיקה המלזי משגשג, מונע על ידי כלכלה חזקה וגידול בהשקעות בינלאומיות, במיוחד מסין וטאיוואן… בהתאמה למגמת הגיוון בשרשראות האספקה הגלובליות," מציינים ב-JLL bmcc.org.my. מגמה בולטת היא העלייה במרכזי נתונים באזור קואלה לומפור – הממשלה אף הציגה הנחיות תכנון חדשות למרכזי נתונים כדי לייעל את תהליך האישור cbre-wtw.com.my. מספר חברות טכנולוגיה רב-לאומיות (למשל מיקרוסופט, גוגל) הודיעו על תוכניות להקמת קמפוסים גדולים של מרכזי נתונים באזור קואלה לומפור רבתי, מה שממחיש את האטרקטיביות של האזור לשימושים תעשייתיים עתירי טכנולוגיה. מתקנים אלה, שאינם "מחסנים" מסורתיים, נחשבים נדל"ן מסחרי-תעשייתי ומדגישים את הרחבת תחום הנכסים התעשייתיים.
פארקים תעשייתיים מודרניים ותכונות ירוקות: יזמים גם מקימים פארקים תעשייתיים מתוכננים עם תשתיות מודרניות ותכונות של קיימות. ישנה "מגמה גוברת לפארקים תעשייתיים מנוהלים המדגישים תכונות אקולוגיות, הסמכת GreenRE וטכנולוגיות מתקדמות כמו בינה מלאכותית ו-5G," לפי CBRE|WTW cbre-wtw.com.my. פארקים חדשים אלה מציעים לא רק מחסנים, אלא מתקנים משולבים, תשתיות אמינות ולפעמים גם מגורים לעובדים – במטרה למשוך יצרנים רב-לאומיים. דוגמאות לכך הן פארק העסקים אלמינה ומתקנים מתקדמים באזורים נילאי וסמני. קיימות היא מפתח גם במגזר זה: התקנת פאנלים סולאריים על גגות מחסנים, אגירת מי גשמים ועיצוב חסכוני באנרגיה הופכים לנפוצים יותר ככל שחברות שואפות לעמוד ביעדי ESG למתקני שרשרת האספקה שלהן.

לסיכום, שוק הנדל"ן התעשייתי והלוגיסטי של קואלה לומפור פורח בשקט: ביקוש חזק, תפוסה כמעט מלאה, והתרחבות בהתאם לדחיפה של מלזיה להפוך למוקד לוגיסטי ותעשייתי אזורי. מגזר זה מספק איזון יציב לשוק המשרדים המחזורי יותר. כפי שאמר מומחה אחד, "שוק התעשייה השתפר ב-6% עד 8% בסך הכול, כאשר מדינות מסוימות מציגות ביצועים טובים מאחרות," ועמק קלנג בהחלט בין המובילים בצמיחה זו theedgemalaysia.com. עם המשך השקעות בתשתיות (נמלים, קווי רכבת) ותמריצים ממשלתיים תומכים, התחזית לנכסים תעשייתיים באזור קואלה לומפור נותרת חיובית מאוד לקראת 2025.

מרכזים ומוקדים מסחריים מרכזיים בקואלה לומפור

נוף הנדל"ן המסחרי של קואלה לומפור הוא מגוון גאוגרפית, עם מספר אזורים מרכזיים ומוקדים מתפתחים, שלכל אחד מהם דינמיקה ייחודית. הנה מבט על כמה מהשכונות המסחר הבולטות וכיצד הן מתפקדות:

KLCC ומרכז העיר: האזור המסורתי של "המשולש הזהב" – הכולל את KLCC (מרכז העיר קואלה לומפור), בוקיט בינטנג ואזורי ה-CBD הסמוכים – נותר כתובת העסקים היוקרתית ביותר. הוא כולל מגדלים איקוניים כמו מגדלי פטרונס התאומים ומנארה 3 פטרונס (תפוסה מלאה בשכר דירה מוביל ~11–12 רינגיט למ"ר) theedgemalaysia.com, וכן מטות של בנקים, חברות נפט וגז ותאגידים. משרדי Grade A ב-KLCC עדיין מושכים שוכרים בשל המיקום, אך כפי שצוין, הם מתמודדים עם "תחרות גוברת מפרויקטים חדשים המציעים מתקנים מתקדמים ותכונות קיימות" theedgemalaysia.com. חלק מהמגדלים הוותיקים במרכז העיר איבדו שוכרים לפרויקטים נוצצים באזורים אחרים. עומסי תנועה ומחסור בחניה במרכז העיר גם הם אתגרים. עם זאת, שיפורי נגישות (כמו קווי MRT ומונורייל סביב בוקיט בינטנג ו-KLCC) שיפרו את האטרקטיביות. מרכז העיר גם עובר גיוון – לדוגמה, בנייני משרדים ישנים עוברים התחדשות (כמו השיפוץ המתמשך של הליבה ההיסטורית של קואלה לומפור לשימושים מעורבים) ויוזמות התחדשות עירונית מתוכננות במסגרת חוק התחדשות עירונית הצפוי theedgemalaysia.com. נקודה מרכזית: KLCC עדיין שומר על שכר דירה מוביל ומעמד יוקרתי, אך בעלי הנכסים חייבים לשדרג את בנייני מרכז העיר שלהם כדי להתחרות ב"חדשים" שבשולי העיר.
בנגסאר סאות' (קרינצ'י) ושולי קואלה לומפור: מחוץ לליבת העיר המיידית, אשכולות מסחריים חדשים שגשגו. בנגסאר סאות', שמותגה מחדש כאזור קרינצ'י/מיד ואלי סאות'קי, היא דוגמה מובהקת – פעם אזור תעשייתי ישן, וכיום רובע עסקים מודרני המאכלס חברות טכנולוגיה, קמפוסים משרדיים בעלי סטטוס MSC (Multimedia Super Corridor) ומטה אזורי. מגדלי המשרדים בבנגסאר סאות' ובאזור הסמוך KL Sentral/Mid Valley מתהדרים בתפוסה גבוהה (לעיתים מעל 90%) ומועדפים בזכות שטחי קומה גדולים, שירותים משולבים ונגישות לתחבורה ציבורית. למעשה, נייט פרנק מציינים כי "שטחי קומה גדולים (≥20,000 רגל רבוע) מועדפים יותר ויותר, במיוחד באזורי שולי קואלה לומפור ופטלינג ג'איה, המציעים שירותים נרחבים וקישוריות מצוינת כולל תחנות רכבת" theedgemalaysia.com. מיד ואלי סיטי, למשל, משלבת שני קניונים ענקיים עם מספר מגדלי משרדים ומלונות, ויוצרת מרכז עצמאי שממשיך למשוך חברות (הוא כמעט בתפוסה מלאה ואפילו מתרחב). KL Sentral, מרכז התחבורה הראשי, משלב גם הוא תחנת מעבר עם גורדי משרדים (כמו Menara CIMB, Q Sentral) ונשאר בחירה מובילה לחברות שמעריכות ניידות. אזורי השוליים האלו נהנים מקווי MRT חדשים ופיתוח מוכוון תחבורה (TOD) – העובדים יכולים להגיע בקלות, בניגוד למרכז העיר העמוס. תת-שוק שולי קואלה לומפור (שכולל את בנגסאר סאות', KL Sentral ועוד) רשם שיעור תפוסה נמוך במיוחד של 7–8% בתחילת 2024, מה שמעיד על הביקוש הגבוה לאזורי משרדים איכותיים theedgemalaysia.com. צפו להמשך צמיחה כאן: לדוג' Pavilion Damansara Heights (טכנית בדאמנסרה, ממש מחוץ לעיר) מוסיף 1.5 מיליון רגל רבוע של משרדי פרימיום משולבים עם קניון יוקרה ומגורים עד 2024/25, מה שירחיב את אפשרויות המשרדים ב"שוליים".
טון רזאק אקסצ'יינג' (TRX): רובע TRX הוא הילד החדש בשכונה – פיתוח של 70 דונם שמוצב כ-רובע הפיננסים הבינלאומי של קואלה לומפור. ממוקם בקצה מרכז העיר, TRX מתעורר לחיים עם מגדל הדגל Exchange 106 (אחד הגבוהים בדרום-מזרח אסיה, 492 מטר, 106 קומות) וכמה מגדלי משרדים נוספים (מטות של HSBC, Affin Bank ועוד), בנוסף לרכיבים למגורים ומסחר. TRX הושק רשמית כמרכז פיננסי ב-2024, ו-"הקישוריות הישירה ל-MRT והקניון המשולב תומכים במעמדו" theedgemalaysia.com. TRX "מושך אליו חברות מקומיות ובינלאומיות, בתמיכת תמריצי מעבר", מציין פרווין סינגה theedgemalaysia.com. בתחילת 2025, שוכרים עיקריים ב-TRX כללו שמות עולמיים כמו Prudential, HSBC, Mulia (היזם של Exchange 106), וחברות טכנולוגיה כמו Huawei ו-Accenture theedgemalaysia.com. משרדי Grade A והתשתיות הירוקות של TRX מושכים חברות מבניינים ישנים – ותורמים למגמת המעבר לאיכות בעיר. זהו גם מרכז תחבורתי ממוקד תחבורה ציבורית: תחנת MRT נמצאת באתר, ולפרויקט יש גישה מצוינת לכבישים. עם עוד מגדלים (כולל מטה הבנק המרכזי של מלזיה וסוכנויות נוספות) בתכנון, TRX מתבסס כ-המרכז המסחרי החדש של קואלה לומפור. שינוי זה אומר שהאזורים סביב TRX (למשל אימבי, פודו) חווים עליית ערך קרקע ועלולים להפוך למוקדי הפיתוח הבאים.
אזורים בולטים נוספים: סייברג'איה ופוטראג'איה, אף שנמצאות מחוץ לקואלה לומפור עצמה (כ-30 ק"מ דרומה), מהוות גם הן חלק מהנוף המסחרי של מטרופולין קואלה לומפור. סייברג'איה הוקמה כעיר טכנולוגית; היא מארחת מרכזי נתונים רבים ומוקדי שירותים תפעוליים, אם כי שוק המשרדים שלה קטן יותר ומותאם מטרה (עם עודף היצע מסוים). פוטראג'איה, בירת המנהל, מאכלסת בעיקר משרדי ממשלה, אך גם מרכיב מסחרי הולך וגדל (והרחבות קניונים כמו IOI City Mall לא רחוק משם). קרוב יותר לקואלה לומפור, אזורי פטלינג ג'איה (PJ) ו-סובאנג/סאן-וויי כוללים גם הם ריכוזי משרדים משמעותיים – לרוב של חברות מקומיות ושירותי תמיכה. פטלינג ג'איה, כעיר ותיקה, קיבלה לאחרונה תוספת של משרדי דרגה A חדשים (דוגמאות: Menara Star 2, המגדלים המתוכננים של PJ Sentral, ומגדלי Atwater Corporate שהושלמו ב-2024 והוסיפו כ-400 אלף רגל רבוע) cbre-wtw.com.my cbre-wtw.com.my. אזורים אלו מציגים ביצועים מעורבים: חלק מהבניינים החדשים ב-PJ מצליחים בזכות שכר דירה נמוך ונוחות, אך משרדים ישנים יותר ב-PJ מוסבים לשימושים אחרים או סובלים מתפוסה נמוכה יותר, כאשר המיקוד עובר לפרויקטים בשולי קואלה לומפור. שה אלאם/קלנג, אזורים תעשייתיים בעיקרם, כוללים גם משרדים מסחריים (לרוב של חברות לוגיסטיקה או מטות יצרנים). בתחום האירוח, אזורים כמו בוקיט בינטנג נותרים מרכזיים לשימושים מעורבים של קמעונאות ומלונאות (עם פרויקטים חדשים המשלבים מלונות, מגורים ומשרדים – לדוג' Oxley Towers המתוכנן יכלול משרדים ומלון Jumeirah).

למעשה, הפעילות המסחרית בקואלה לומפור אינה מוגבלת למרכז העיר המסורתי. אזורים מבוזרים ושוליים ממלאים תפקיד מרכזי ולעיתים מציעים בניינים חדשים יותר, שטחים גדולים יותר ותנאי תנועה טובים יותר. המרכזים המרכזיים למעקב הם KLCC (שומרת על יוקרתה אך זקוקה לרענון), TRX המתפתחת (צפויה להפוך לליבה הפיננסית החדשה), ומרכזים שוליים מבוססים כמו בנגסאר סאות'/KL Sentral (מרכז טכנולוגיה ושירותים). עם שיפור הנגישות (למשל, השלמת קו MRT2 פוטראג'איה ותכנון קו MRT3 סירקל בשנים הקרובות), ניתן לצפות להמשך ביזור הנוף המסחרי, עם ריכוזי מסחר המקושרים לתחבורה ציבורית שישגשגו. כל אחד מתתי-השוק האלו פונה לפרופילי שוכרים שונים, אך כולם תורמים למרקם הנדל"ן המסחרי של מטרופולין קואלה לומפור.

פיתוחים חדשים בולטים ומגמות בבנייה

למרות מלאי קיים משמעותי, קואלה לומפור ממשיכה לראות פרויקטי נדל"ן מסחרי חדשים עולים לאוויר – אם כי היזמים כיום זהירים ואסטרטגיים יותר. מגמות מרכזיות בפיתוח כוללות גורדי שחקים גבוהים יותר, אינטגרציה של שימושים מעורבים ופרויקטים המקושרים לתשתיות, לצד תשומת לב להימנעות מהיצע יתר נוסף בשוק רך.

פרויקטים מרכזיים (2024–2025):

מרדקה 118: המבנה המרכזי הוא Merdeka 118, כיום הבניין הגבוה ביותר בדרום-מזרח אסיה (678.9 מטר, 118 קומות). נחנך רשמית בינואר 2024, מגדל-העל הזה, שעלותו 5 מיליארד רינגיט, כולל כ-1.7 מיליון רגל רבוע של משרדים, מלון פארק הייאט, וקומת תצפית theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com. פותח על ידי PNB (קרן השקעות לאומית), והוא מוצג כ"סביבת עבודה של העתיד" עם עיצוב בר-קיימא, וצפוי להוות מנוע להחייאת אזור מרדקה ההיסטורי. בעת ההשקה, שיעור התפוסה עמד על כ-70% (קבוצת PNB ומטה מאייבנק שעתיד לאכלס כ-33 קומות) theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com. השלמת מרדקה 118 מוסיפה שטחי פריים משמעותיים לשוק, אך שיעור ההשכרה המוקדמת הגבוה מרמז כי יתמלא בהדרגה מבלי להוריד משמעותית את דמי השכירות במקומות אחרים. הוא גם כולל שיפורי תשתית – מחובר לתחנת MRT וכולל קניון חדש (118 Mall) בפודיום שלו, לצד אטרקציות ציבוריות כמו פארק מרדקה בולווארד theedgemalaysia.com.
טון רזאק אקסצ'יינג' (TRX): TRX נמצא בפיתוח מתמשך לאחר Exchange 106 והקניון הקמעונאי. בין 2025–2027 יתווספו מגדלי משרדים נוספים כגון המטה של בנק נגרה מלזיה ומוסדות פיננסיים נוספים, וכן מגדלי מגורים יוקרתיים ומלונות. תמיכת הממשלה (תמריצים כמו הקלות מס לדיירי TRX, לפי הדיווחים) הגבירה את העניין theedgemalaysia.com. הקונספט המשולב של TRX (מגורים-עבודה-פנאי עם מגורים, פארק מרכזי ענק וקמעונאות) מהווה מודל לפרויקטים עתידיים בקואלה לומפור.
פביליון דמאנסרה הייטס: זהו פרויקט שימושים מעורבים גדול בדמאנסרה (מערב קואלה לומפור) עם שני מגדלי משרדים, מגורי יוקרה וקניון ממותג פביליון. אחד מגדלי המשרדים (Tower 1) הושלם ב-2024, והוסיף כ-560 אלף רגל רבוע, עם מגדל נוסף והקניון הצפויים להיפתח עד 2025 theedgemalaysia.com. ההתעניינות המוקדמת בשכירות חיובית, בשל מיקומו ברובע עשיר וחיבור ישיר לקו MRT סירקל העתידי.
מנארה פלקרה: מגדל חדש ברובע קמפונג בארו (סמוך ל-KLCC), מנארה פלקרה הושלם ב-2024 ומציע משרדי ממשלה ושטחי מסחר. יחד עם Platinum KL ² הסמוך ומגדלים מתוכננים נוספים, הוא חלק מהפיכת קמפונג בארו להרחבה מודרנית של מרכז העיר.
השלמות בולטות נוספות: בשנת 2024 ראינו גם את ATWATER Corporate Towers ב-PJ (0.4 מיליון רגל רבוע) נכנס לשוק cbre-wtw.com.my. עד אמצע 2025, PNB 1194 (התחדשות של בניין MAS לשעבר) יושלם, ויוסיף בניין משרדים מחודש לעיר cbre-wtw.com.my. Oxley Towers ליד KLCC (כולל משרדים ושני מלונות יוקרה, Sofitel ו-Jumeirah) הוא פרויקט נוסף בולט הצפוי סביב 2025, שיתרום עוד לקו הרקיע. Sunway Visio ו-Sunway Square במפרברים, הקמפוס החדש של TNB (מטה "Gold Tower" של חברת החשמל הלאומית), והרחבות בעיירות מבוססות כמו IOI City (פוטראג'איה) ו-Setia Alam גם הם תורמים לצנרת הפרויקטים cbre-wtw.com.my.

במצטבר, כ-2.0 מיליון רגל רבוע של שטחי משרדים פריים חדשים צפויים להיכנס לקואלה לומפור עד המחצית הראשונה של 2025 מכמה מההשלמות המרכזיות הללו בלבד cbre-wtw.com.my. היזמים מודעים לסיכוני עודף היצע, ולכן רבים מהם מבטיחים דיירי עוגן חזקים לפני ההשלמה. במקרים מסוימים, פרויקטים פוצלו או עוכבו כדי לפזר את ההיצע. ראוי לציין כי מספר מגדלי משרדים ספקולטיביים שתוכננו הוקפאו בשל שיעור תפוסה נמוך – הפוגה מבורכת לשוק.

מגמות בבנייה: מגמה ברורה היא ש-כמעט כל הפיתוחים החדשים הם שימושים מעורבים. לעיתים נדירות רואים מגדל משרדים עצמאי; לרוב הוא חלק מפרויקט גדול יותר הכולל מסחר, מגורים או מלונות. גיוון זה מסייע בצמצום סיכונים (מקורות הכנסה שונים) ויוצר סביבה תוססת ומלאה שמועדפת על דיירים ומשקיעים. לדוגמה, מתחם Merdeka 118 יכלול בסופו של דבר לא רק מגדל משרדים אלא גם מגדלי מגורים, קניון, מסגד ואטרקציות ציבוריות theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com. באופן דומה, TRX משלב משרדים עם קניון ופארקים, ו-המגדל החדש של Bangkok Bank בקואלה לומפור (פיתוח BBCC) יושב מעל מרכז לייף-סטייל (Bukit Bintang City Centre כולל קניון, מגורים, מרכז בידור). פיתוח מוכוון תחבורה ציבורית הוא גם מפתח: פרויקטים ליד תחנות MRT/LRT מקבלים עדיפות. הממשלה והמתכננים העירוניים מעודדים זאת באמצעות תמריצים בתכנית העירונית של קואלה לומפור – למשל, יחס זכויות בנייה גבוה יותר לפרויקטים המשלבים תחבורה ציבורית.

מגמה נוספת היא התמקדות גוברת ב-שדרוג ופיתוח מחדש של מבנים ישנים במקום בנייה חדשה בלבד. כפי שצוין קודם, מספר בנייני משרדים ישנים עוברים שיפוץ יסודי, מודרניזציה או שינוי ייעוד. ה-Urban Renewal Act הצפוי עשוי להקל על תהליך רכישה ופיתוח מחדש של נכסים מתיישנים theedgemalaysia.com, מה שאומר שייתכן שנראה יותר חידושים יצירתיים (הפיכת משרדים ישנים לדירות, חללי עבודה משותפים או מלונות). זו דרך בונה להתמודד עם עודף היצע – על ידי הסרת מלאי מיושן או הסבתו, השוק יכול להתאזן מהר יותר.

פרויקטי תשתית: שדרוגי תשתית משמעותיים גם הם מעצבים את תחזית הנדל"ן המסחרי:

קו MRT Putrajaya (MRT 2) נפתח במלואו עד 2023, מחבר אזורים פרבריים רבים למרכז קואלה לומפור ועוצר בצמתים מסחריים מרכזיים (למשל TRX, KLCC East). הדבר כבר העלה את ערך הנכסים סביב התחנות והפך מיקומי משרדים חדשים לאטרקטיביים (לדוג' האטרקטיביות של TRX נובעת בחלקה מהיותה תחנת מעבר של MRT).
קו MRT 3 Circle Line המוצע הושק מחדש על ידי הממשלה, עם יעד להשלמה מאוחר יותר בעשור זה. הוא יקיף את העיר ויחבר קווים קיימים רבים, עם תחנות מתוכננות באזורים כמו מון קיארה, סנטול ובשוליים, מה שצפוי לעודד פרויקטים מסחריים באותם אזורים.
קו הרכבת המהירה (HSR) לסינגפור, למרות שנגנז ב-2021, זוכה לדיונים מחודשים. אם יתחדש, הטרמינל יהיה ב-Bandar Malaysia (דרומית ל-TRX), מה שעשוי להיות game-changer עבור נדל"ן בקואלה לומפור בכך שיקצר את הנסיעה לסינגפור ל-90 דקות. אפילו האפשרות של HSR שמרה את האזור (אתר שדה התעופה הישן) במוקד אסטרטגי – הוא עשוי להפוך לפרויקט ענק נוסף של שימושים מעורבים אם יושגו הסכמות.
שיפורי כבישים ורכבות כמו East Coast Rail Link (ECRL) (שיחבר את נמל קלנג לחוף המזרחי עד 2026) ו-Johor–Singapore RTS Link (עד 2026) אינם משפיעים ישירות על משרדים בקואלה לומפור, אך הם משפרים את הקישוריות הכללית של מלזיה, ובכך תורמים בעקיפין לבירה. דחיפת התשתיות של הממשלה (כולל כבישים מהירים ו-Pan Borneo Highway במזרח מלזיה) גם היא תורמת לאמון המשקיעים בצמיחה העתידית של המדינה theedgemalaysia.com.

לסיכום, קו הרקיע של קואלה לומפור עדיין מתפתח, עם פרויקטים בולטים כמו Merdeka 118 שמוסיפים אייקונים חדשים. אך בועת הבנייה נרגעה; המיקוד כעת הוא ב-איכות על פני כמות – השלמת פיתוחים משולבים וברי קיימא ושדרוג נכסים ישנים. תוספות אלו, יחד עם שיפור התשתיות, נועדו להבטיח שקואלה לומפור תישאר עיר מודרנית ותחרותית – אם כי יזמים ומקבלי החלטות נזהרים לא להיגרר לעודף היצע חמור. עבור שוכרים ומשקיעים, הפרויקטים החדשים מביאים יותר אפשרויות וייתכן סביבות טובות יותר בסך הכול, ומחזקים את העובדה שקואלה לומפור משתנה ולא קופאת על שמריה.

נוף ההשקעות והתשואות: נקודות מבט מקומיות וזרות

פעילות השקעות בנדל"ן מסחרי בקואלה לומפור חוותה עליות וירידות בשנים האחרונות, בהשפעת גורמים גלובליים ומקומיים. לאחר האטה שנגרמה בעקבות המגפה, יש סימנים לכך שמגמת המשקיעים מתחזקת בשנים 2024–2025, אם כי המשקיעים נותרו בררנים. נקודות מפתח לגבי ביצועי השקעות ותשואות:

היקף עסקאות ומשקיעים: בשנתיים האחרונות נרשמו היקפי השקעות מתונים במשרדים ובנכסים מסחריים, כאשר קונים ומוכרים התאימו את ציפיות המחיר. JLL ציינה "תקופת צינון בשנים 2023 ו-2024" עם פחות עסקאות משרדים גדולות, מה שמשקף זהירותstarproperty.my. משקיעים מוסדיים רבים ישבו על הגדר בשל אי-ודאות בביקוש למשרדים ועליית הריבית. עם זאת, בסוף 2024 נרשמה התאוששות – Business Today דיווח על עלייה ניכרת בהיקף העסקאות המסחריות, כאשר משקיעים חיפשו נכסים יציבים ומניבי הכנסה בכלכלה מתייצבת asiapropertyawards.com. הדבר בלט במיוחד במרכזי העסקים העירוניים, שם נכסים איכותיים ומושכרים היטב עוררו עניין מצד קרנות ריט מקומיות וקרנות זרות asiapropertyawards.com. לדוגמה, בתת-המגזר הקמעונאי, ראינו את Asian Pac Holdings רוכשת את מרכז הקניות Jaya (קניון שכונתי ב-PJ) תמורת 100 מיליון רינגיט ב-2024 bmcc.org.my, ובתחום המשרדים, יש דיבורים על רכישת מספר בניינים ישנים לצורך השבחה (יזמים כמו Hap Seng ו-KSK Land היו פעילים ברכישת אתרים לפיתוח מחדש, כפי שממחישה עסקת Wisma KFC שהפכה למלון theedgemalaysia.com).

asiapropertyawards.com

bmcc.org.my

cbre-wtw.com.my

theedgemalaysia.com

אסטרטגיית משקיעים – מיקוד באיכות: בדומה לשוכרים, גם משקיעים מתמקדים בנכסים מובילים ועמידים לעתיד. עסקאות השבחה פופולריות – ישנם משקיעים שמכוונים לבניינים ישנים במחירים מוזלים כדי לשפץ או להסב אותם, מתוך הימור על עליית ערך עתידית. פרווין סינגה מציין מגמה של עסקאות הכוללות "בנייני משרדים מיושנים שמושכים עניין כאשר משקיעים מחפשים לממש ערך באמצעות פיתוח מחדש או שינוי ייעוד" theedgemalaysia.com. מצד שני, נכסי יוקרה עם שוכרים יציבים (כמו מגדלי פטרונס, הקניונים המרכזיים בקואלה לומפור) מוחזקים חזק ונמכרים לעיתים נדירות. סקר תחושות של Knight Frank לשנת 2025 הצביע על כך שמשקיעים רבים משנים את תיקי ההשקעות שלהם לכיוון נכסים שמותאמים לביקושים המשתנים, לדוג' התאמת תיקי קמעונאות לטרנדים הצרכניים הנוכחיים, והתמקדות במשרדים עם תקני ESG חזקים asiapropertyawards.com asiapropertyawards.com. "הנתונים שלנו מראים שבניינים עם תו תקן ירוק מושכים שוכרים ומשקיעים מובילים, במיוחד ממשקיעים מוסדיים עם מדיניות קיימות," אמר כריסטוף ויסיק מ-JLL asiapropertyawards.com. הדבר מצביע על כך שעמידה ב-ESG ואיכות הבניין משפיעים כיום על התמחור – הבניינים הירוקים הטובים ביותר יכולים לדרוש פרמיה ותשואות נמוכות יותר.
מימון ומדיניות: מערכת הפיננסים של מלזיה ממשיכה לספק תמיכה באמצעות הלוואות בנקאיות ושוק קרנות ריט קטן אך צומח. הבנקים בדרך כלל מוכנים לממן נכסים מסחריים טובים, ושיעורי המימון, על אף שהם גבוהים מאשר לפני שנתיים, עדיין מתונים (שיעור המדיניות ללילה של BNM הוא 3.0% נכון ל-2024, מה שמביא לשיעורי הלוואות מסחריות טיפוסיים של כ-4.5–5.5%). משמעות הדבר היא שעלות ההלוואה דומה פחות או יותר לתשואות הנדל"ן, מה שגרם למשקיעים להיות מעט זהירים (המרווח בין התשואה למימון הצטמצם). עם זאת, עם אינפלציה בשליטה (~2%) cbre-wtw.com.my, הריבית הריאלית נמוכה, ורבים רואים בכך זמן טוב לנעול נכסים לפני צפי לעלייה כלכלית. הממשלה שומרת על משטר מדיניות ידידותי למשקיעים בנדל"ן. קיימים אין מגבלות משמעותיות על בעלות זרה בנדל"ן מסחרי – בניגוד למדינות מסוימות, מלזיה אינה מגבילה את אחוזי הבעלות הזרה במשרדים או דורשת אישור מיוחד מעבר להנחיות הסטנדרטיות. קונים זרים בדרך כלל נדרשים רק לעמוד ב-מחיר רכישה מינימלי (לעיתים קרובות מיליון רינגיט ומעלה) ולהימנע מנכסים המיועדים לבעלות בומיפוטרה (ילידים), מה שחל בעיקר על מגזרי מגורים crowncontinental.com. פתיחות זו, יחד עם מסגרת משפטית יציבה (רישום בעלות, זכויות קניין וכו'), הופכת את קואלה לומפור לשוק נגיש להון זר. בנוסף, קיימים תמריצי מס להשקעות מסוימות – לדוגמה, תמריצים לבנייה ירוקה (ניכויי מס על הוצאות הון למבנים בעלי הסמכת GBI) הוצעו לעידוד פיתוחים ברי-קיימא mida.gov.my. מס שבח מקרקעין (RPGT), שבעבר הרתיע עסקאות מהירות, הוקל עבור החזקות ארוכות (נכון ל-2022, שיעור המס הוא 0% עבור מכירות לאחר 5 שנים על ידי יחידים). כל הגורמים הללו תורמים לכך שמלזיה מוצגת למשקיעים כיעד בעל תשואה גבוהה ובטיחות יחסית.

בסך הכול, תחזית ההשקעות לנדל"ן מסחרי בקואלה לומפור ב-2025 היא אופטימית אך זהירה. הביטוי "בריחה לאיכות" רלוונטי למשקיעים לא פחות מאשר לשוכרים – ההון מכוון לנכסים הטובים ביותר או לכאלה שניתן לשפרם באמצעות ניהול נכסים. קיומו של עודף היצע ושאלת העבודה מהבית גורמים למשקיעים לבצע בדיקות נאותות מעמיקות ולעיתים לתמחר סיכון (כך שצפויים מכירות מצוקה או חיפוש מציאות בנכסים משניים). עם זאת, עם הכלכלה על קרקע יציבה יותר ושוק הנדל"ן מראה סימני התייצבות, רבים מאמינים ש-עכשיו הזמן להשקיע לפני הגל הבא. כפי שנכתב בדוח תעשייתי אחד, 2025 מסתמנת כ-"שנה מזהירה" לנדל"ן מסחרי, כאשר הביטחון הגובר של משקיעים מקומיים ובינלאומיים במסלול של מלזיה מהווה בסיס לכך asiapropertyawards.com.

סביבה מדינית ורגולטורית

מדיניות ממשלתית ושינויים רגולטוריים יכולים להשפיע באופן משמעותי על מגזר הנדל"ן המסחרי. במלזיה, הסביבה המדינית בשנים 2024–2025 הייתה בדרך כלל תומכת בהתאוששות שוק הנדל"ן, תוך התמקדות בקיימות, תמריצי השקעה ותכנון עירוני ארוך טווח:

יציבות ממשלתית ומדיניות כלכלית: לאחר טלטלות פוליטיות בשנים קודמות, מלזיה נכנסה ל-2024 עם ממשלת קואליציה יציבה יותר. יציבות זו כשלעצמה היא יתרון – "הסביבה הפוליטית והכלכלית היציבה היא אחד הגורמים המרכזיים להתרחבות עסקית," ציין נייט פרנק theedgemalaysia.com. הגישה הפרו-עסקית של הממשלה באה לידי ביטוי ביוזמות תקציב 2025, שהתמקדו בעיקר בהנגשת דיור, אך כללו גם צעדים כמו תמריצים להתחדשות עירונית ופיתוח מחדש theedgemalaysia.com. תמריצים אלו עשויים לכלול הקלות מס ליזמים המבצעים חידוש אזורים עירוניים ישנים, מה שתורם בעקיפין למגזר המסחרי על ידי עידוד שימוש מחודש בנכסים מתיישנים.
התחדשות עירונית וריענון: התפתחות רגולטורית מרכזית באופק היא חוק ההתחדשות העירונית המוצע. גופים בענף כמו REHDA (איגוד יזמי הנדל"ן) עובדים עם הממשלה על מסגרת שתקל ותעודד פיתוח מחדש של מבנים ואזורים ישנים. כיום, סוגיות כמו בעלות מפוצלת ונהלים לא ברורים מהוות מכשול לפיתוח מחדש של בנייני משרדים ישנים או הריסה ובנייה מחדש באזורים צפופים. החוק החדש נועד לייעל את התהליך, ולאפשר "התחדשות עירונית שקופה ומסייעת" בתקווה עם תמריצים שיקזזו עלויות theedgemalaysia.com. כפי שצוין קודם, מספר עסקאות לרכישת מבנים ישנים בקואלה לומפור (למשל מגדלי משרדים ישנים באזור KLCC) תלויות ביכולת לפתחם מחדש – ולכן חקיקה זו עשויה לשחרר ערך ולהפחית את עודף ההיצע של מלאי מיושן. בעלי עניין בשוק פועלים לכך שתמריצים פיסקליים (פטור ממס, הגדלת זכויות בנייה) יהיו חלק מהחבילה כדי להפוך התחדשות עירונית לכדאית כלכלית mida.gov.my.
תקנות השקעות זרות: מלזיה ממשיכה להיות מזמינה למשקיעים זרים בנדל"ן. זרים יכולים לרכוש ישירות נכסים מסחריים (כולל משרדים, חנויות, קרקע תעשייתית) עם מגבלות מינימליות, למעט סף מחיר מינימלי (כ-1 מיליון רינגיט, שבדרך כלל נמוך בהרבה ממחיר של כל מגרש משרדים, כך שבפועל זה לא מהווה בעיה בעסקאות מסחריות) crowncontinental.com. אין מסי בולים נוספים או מסי רוכש זר על נכסים מסחריים, בניגוד לחלק מהמדינות. בשנת 2023 בוצעו התאמות בתוכנית MM2H ויזה – כעת היא דורשת מהמשתתפים לרכוש נכס מקומי crowncontinental.com, מה שעשוי להוביל באופן עקיף הזרמת כספים זרים לדירות יוקרה או אולי למשרדים קטנים. בסך הכול, עמדת מלזיה היא שיש צורך ב-FDI ושהנדל"ן הוא מגזר פתוח לכך; מדינת סלנגור אף הקלה לאחרונה על הליכי שחרור בומיפוטרה בפרויקטים מסחריים כדי לעודד יותר רכישות. עבור חברות ציבוריות ו-REITs, יש אין מגבלות בעלות זרה, מה שמאפשר לבעלי מניות בינלאומיים להשקיע ב-REITs של נדל"ן במלזיה (חלק מה-REITs המלזיים כוללים קרנות גלובליות בין משקיעיהם). הצהרת אקלים ההשקעות של מחלקת המדינה האמריקאית לשנת 2024 חזרה והדגישה שמלזיה מחויבת לפיצוי הוגן בכל מקרה בלתי סביר של הפקעה, מה שמעניק ביטחון בזכויות קניין state.gov.
קיימות ותקני בנייה: הרגולטורים דוחפים יותר ויותר לקיימות בנדל"ן. אמנם עדיין אין תקני בנייה ירוקה מחייבים ברמה הארצית, רשויות מקומיות כמו DBKL (עיריית קואלה לומפור) לעיתים מעניקות תמריצי פיתוח נוספים עבור תכונות ירוקות (למשל, הענקת יחס שטח בנייה נוסף אם הבניין מקבל הסמכת Green Building Index). הודעות הממשלה (כגון זו של שר השיכון בנובמבר 2023) שואפות למצב את מלזיה כ-"מרכז מוביל להשקעות ירוקות" ולשלב עמידות אקלימית בפיתוח עירוני mida.gov.my. קיימים תמריצי מס לטכנולוגיה ירוקה – לדוגמה, יזם או בעל נכס יכול להגיש בקשה ל-הקלות מס השקעה המכסות 100% מההוצאה ההונית המזכה עבור מערכות בניין חסכוניות באנרגיה greenbuildingindex.org. אלה הוארכו בתקציבים האחרונים כדי לעודד התקנת פאנלים סולאריים, ניהול אנרגיה חכם ועוד, בבניינים מסחריים. בנוסף, החל מ-2024, בורסה מלזיה (בורסת המניות) מחייבת דיווח ESG משופר לחברות נדל"ן ציבוריות ו-REITs, מה שמוביל אותן לשדרג את תיקי הנכסים (דבר שגרם לחלק מה-REITs לבצע התאמות כמו התקנת תאורת LED, צ'ילרים חסכוניים ועוד, כדי להציג חיסכון באנרגיה).
תכנון ואזוריות: תכנית המתאר של קואלה לומפור 2040 מנחה את הפיתוח לטווח הארוך – היא מדגישה פיתוחים מעורבי שימוש, פיתוח מוכוון תחבורה ציבורית (TOD) ושימור אזורי מורשת. עבור נדל"ן מסחרי, המשמעות היא שפרויקטי משרדים חדשים יתמקדו ככל הנראה באשכולות מסחריים ייעודיים ולאורך מסדרונות תחבורה. עיריית קואלה לומפור גם נוקטת זהירות באישור פרויקטי משרדים חדשים לחלוטין לאחרונה, בשל עודף ההיצע; היו תקופות של הקפאה דה-פקטו על בניית משרדים חדשים בעיר (למעט כאלה שכבר בתהליך או פרויקטים אסטרטגיים כמו TRX). שליטה רכה זו צפויה להימשך עד ששיעורי התפוסה יתאזנו.
תקנות עידן הקורונה: עד 2024, כמעט כל הצעדים הקשורים למגפה (כמו הנחות שכירות שחויבו לשוכרי SME בקמעונאות וכו') פגו. בעלי משרדים ושוכרים חזרו לחוזים רגילים. שינוי מתמשך אחד הוא דגש על אוורור טוב יותר וסטנדרטים לבריאות ובטיחות בהנחיות הבנייה – פרויקטים חדשים משלבים לעיתים קרובות מערכות ללא מגע וסינון אוויר משופר, כפי שנלמד מהקורונה, ויש דיבור על עדכון תקנות הבנייה כדי לדרוש רשמית חלק מהדברים הללו לעמידות עתידית.
מדיניות כלכלית והשפעה: החלטות מקרו-כלכליות כמו מדיניות ריבית משפיעות ישירות על נדל"ן. בנק נגארה מלזיה שמר על שיעור הריבית המרכזי ב-3.00% לאורך 2024 cbre-wtw.com.my, תוך מתן עדיפות להתאוששות. זה סייע לשמור על עלויות מימון מתונות. הממשלה גם השיקה תמריצים כלכליים שונים (מענקים, חיזוק הכלכלה הדיגיטלית וכו') שמסייעים בעקיפין לביקוש למשרדים (למשל, תמריצים לחברות רב-לאומיות להקים מרכזי שירות גלובליים במלזיה הביאו שוכרים). תחום מדיניות רלוונטי נוסף הוא הכלכלה הדיגיטלית: יוזמת Malaysia Digital (היורשת של סטטוס MSC) ממשיכה להציע תמריצי מס לחברות טכנולוגיה, שלרוב זקוקות למשרדים איכותיים. אזורים כמו Bangsar South ו-Cyberjaya נהנים מכך כמרכזים דיגיטליים.

לסיכום, הסביבה הרגולטורית של מלזיה ב-2025 מתאפיינת בתמיכה בפיתוח בר-קיימא ואיכותי ובניהול זהיר של עודף היצע. הממשלה נראית להוטה לעודד השקעות (מקומיות וזרות) ומודרניזציה של מגזר הנדל"ן, תוך התמודדות עם סוגיות מבניות כמו נגישות לדיור (אם כי זה בעיקר בצד המגורים) והתחדשות עירונית. עבור שחקני נדל"ן מסחרי, המדיניות מספקת רקע יציב ומעודד – עם חוקים חדשים כמו חוק ההתחדשות העירונית שצפוי להקל על חידוש מלאי הנדל"ן הוותיק של קואלה לומפור, ותמריצים מתמשכים לפרויקטים ירוקים ומקושרי תחבורה שמעצבים את עתיד העיר.

קיימות ומגמות בנייה ירוקה

קיימות עברה מ"נחמד שיהיה" לעדיפות מרכזית בנדל"ן המסחרי של קואלה לומפור. יזמים, בעלי נכסים, שוכרים והממשלה כולם דוחפים לבניינים ופרקטיקות ירוקות יותר, בהתאם למגמות הגלובליות של ESG (סביבה, חברה, ממשל):

אימוץ בנייה ירוקה: כלי הדירוג הירוק של מלזיה, Green Building Index (GBI), זוכה לאימוץ הולך וגובר. בסוף 2023, מלזיה הגיעה לאבן דרך של 300 מיליון רגל רבוע של שטח מוסמך ירוק ב-671 פרויקטים mida.gov.my. רבים מהם נמצאים ב-Greater KL, כולל הסמכות בולטות כמו LEED Platinum ו-GBI Gold למגדלי משרדים חדשים. דוגמאות בולטות: Menara Etiqa ו-KL Eco City Towers מדורגים ב-GBI, ותכנית האב של TRX מחייבת שכל הבניינים יעמדו לפחות בתקן LEED Gold. "שכר הדירה לבנייני משרדים מוסמכים ירוקים עולה מהר יותר מהשוק הכללי," מציינים ב-Cushman & Wakefield, שכן דיירים מעריכים את האישורים הסביבתיים ולעיתים קרובות מוכנים לשלם עליהם פרמיה מסוימת assets.cushmanwakefield.com. למעשה, מספר דיירים רב-לאומיים אימצו מדיניות פנימית לשכור רק נכסים מוסמכים ירוקים. זה יצר פרמיה ירוקה בשוק – לדוגמה, משרדים ישנים שעוברים התאמה לקבלת הסמכה ירוקה יכולים לעיתים לבדל את עצמם ולשמר דיירים מובילים.
יעילות אנרגטית ורווחה: פרויקטים מסחריים חדשים ב-KL משלבים תכונות כמו זיגוג חסכוני באנרגיה, פאנלים סולאריים, אגירת מי גשמים, תאורת LED, חיישני תנועה, ומערכות מיזוג יעילות במיוחד. Merdeka 118, לדוגמה, שמה דגש על קיימות בתכנון ובבנייה (שואפת למספר הסמכות ירוקות) theedgemalaysia.com. מעבר להיבטים סביבתיים, יש גם את היבט הרווחה: עיצובים שממקסמים אור טבעי, משפרים את איכות האוויר ומספקים שטחים ירוקים. לאחר המגפה, איכות הסביבה הפנימית נמצאת במוקד – סינון טוב יותר, קצב אוורור גבוה, כניסות ללא מגע וכו', הופכים לסטנדרט במשרדי Grade A. בניינים כמו IB Tower (Kenanga) או Sky Park at One City משלבים גינות גג ותכונות אוורור לשיפור רווחת השוהים. מגמת "המעבר לאיכות" חופפת מאוד ל"מעבר לירוק" – כפי שנכתב בדו"ח אחד, "לבניינים ברי-קיימא יהיה יתרון תחרותי על פני בניינים לא ירוקים… בניינים ירוקים יישארו עדיפות בטווח הארוך," ללא קשר לפוליטיקה קצרה טווח theedgemalaysia.com.

starproperty.my

חוזי שכירות ירוקים

רטוריקה וגם תמריצים

mida.gov.my

הקלות מס לפרויקטים ידידותיים לסביבה או מתן יחס שטח גבוה יותר

mida.gov.my

בנק נגארה מלזיה

נכסים מסחריים עם אישורים ירוקים חזקים ויעילות אנרגטית הם נזילים ואטרקטיביים יותר

45% מעסקאות המשרדים שיועדו לשיפוץ או התחדשות באסיה-פסיפיק ב-2024 התמקדו בשדרוג מפרטי המשרדים

apac.knightfrank.com

Menara HSBC ב-TRX

Menara Ken (TTDI)

אתגרים: אתגרים נותרו, בראש ובראשונה העלות. חומרים וטכנולוגיות בנייה ירוקה עלולים להעלות את העלויות ההתחלתיות בכ-5-10%. "העלות הגבוהה של חומרים ידידותיים לסביבה והיעדר רגולציה מחייבת הם מכשולים," מציין מומחה אדריכלות ממלזיה mida.gov.my mida.gov.my. חלק מהיזמים המקומיים עדיין מהססים אלא אם כן יש ביקוש ברור בשוק או תמריץ שמאזן את העלות. עם זאת, עם הזמן, הפרמיה במחיר יורדת – פתרונות ירוקים רבים הופכים לסטנדרטיים וזולים יותר (למשל, נורות LED). אנשי מקצוע בענף טוענים כי היתרונות בעלות מחזור החיים (חיסכון באנרגיה, דמי שכירות גבוהים יותר) עולים בהרבה על העלויות הראשוניות mida.gov.my. מחקרי מקרה של שדרוגים ירוקים בקואלה לומפור הראו ירידה של 15-20% בחשבונות החשמל לאחר השדרוגים, מה ששיפר את ההכנסה התפעולית נטו.

לסיכום, קיימות כבר אינה נישה בנדל"ן המסחרי של קואלה לומפור – היא המיינסטרים. ממפעלי אנרגיה סולארית ועד גורדי שחקים בדירוג פלטינום, העיר מתיישרת עם מגמות ירוקות עולמיות. זה לא רק מסייע לסביבה אלא גם מבטיח שקואלה לומפור תישאר תחרותית ותמשוך עסקים עם יעדי ניטרליות פחמן משלהם. המפגש בין מדיניות ממשלתית, העדפות משקיעים וביקוש שוכרים אומר שנמשיך לראות מבנים ירוקים וחכמים יותר שמעצבים את קו הרקיע של קואלה לומפור. ואכן, כפי שאמר בכיר ב-JLL, "עסקים נותנים עדיפות למשרדים התואמים לאמות מידה של ESG ולהסמכות ירוקות… מה שמשקף מחויבות רחבה יותר לקיימות וליעילות ארוכת טווח" theedgemalaysia.com.

מגמות כלכלה עולמיות ותחזית

הנדל"ן המסחרי של קואלה לומפור אינו חסין בפני כוחות כלכלה עולמיים. התקופה של 2024–2025 מתאפיינת גם בהזדמנויות וגם ברוחות נגד הנובעות ממגמות בינלאומיות, מחזורי ריבית ו"הנורמלי החדש" שלאחר המגפה:

האקלים הכלכלי הגלובלי: הצמיחה הכלכלית ברחבי העולם הייתה לא אחידה. קרן המטבע הבינלאומית צופה צמיחה עולמית מתונה של כ-3% לשנת 2024, כאשר כלכלות מרכזיות מסוימות מאטות. עבור KL, גורם מפתח הוא בריאות שותפות הסחר שלה (סין, סינגפור, ארה"ב) שמשפיעות על התרחבות שוכרים. החדשות הטובות הן שהצמיחה של דרום-מזרח אסיה הייתה עמידה יחסית, והתמ"ג של מלזיה עצמה צפוי לצמוח בכ-4–5% ב-2024 (לעומת 3.7% ב-2023) cbre-wtw.com.my. מגזר השירותים היציב והתאוששות התיירות תומכים בכך. עם זאת, ההאטה הכלכלית של סין ופיטורים עולמיים במגזר הטכנולוגיה ב-2023 השפיעו, כאשר חלק מהחברות הסיניות עצרו התרחבות לחו"ל וחלק מהחברות הרב-לאומיות צמצמו משרדים. מצד שני, מגמות האופשורינג ממשיכות להועיל ל-KL. כאשר רב-לאומיות מחפשות לייעל עלויות, רבות מהן מעבירות פעילויות מסוימות (IT, משרדים אחוריים, מו"פ) למלזיה. "אופשורינג היא אסטרטגיה מרכזית לרציונליזציה של הוצאות הון, וזה למעשה מועיל למלזיה כיוון שאנו אחד מיעדי האופשורינג המובילים," ציין בכיר ב-Knight Frank theedgemalaysia.com. זה הביא שוכרים חדשים ל-KL (במיוחד בטכנולוגיה ומיקור חוץ של תהליכים עסקיים), ועוזר למלא שטחי משרדים שהיו עלולים להישאר ריקים.
ריביות ומימון: בשנים 2022–2023 נרשמו עליות חדות בריביות ברחבי העולם כדי להילחם באינפלציה (הפדרל ריזרב האמריקאי, הבנק המרכזי האירופי וכו' העלו ריביות). מלזיה הייתה מבודדת יחסית – האינפלציה נותרה מתונה (כ-2-3%), ובנק נגרה שמר על שיעור הריבית שלו ב-3.00% מאז אמצע 2023 cbre-wtw.com.my. עם זאת, עלויות המימון במלזיה גבוהות כעת לעומת הריביות הנמוכות מאוד של 2020. לריביות הגבוהות יש שתי השפעות עיקריות: (1) יזמים מתמודדים עם עלויות מימון בנייה גבוהות יותר, מה שעלול להאט התחלת פרויקטים חדשים או לדחוף אותם לחפש שותפים להון משותף. (2) משקיעי נדל"ן מתמודדים עם עלויות שירות חוב גבוהות יותר, מה שעלול להפעיל לחץ כלפי מטה על ערכי הנדל"ן או לגרום לקונים לדרוש הנחות מחיר (כדי לשמור על פערי תשואה). במקרה של KL, שיעורי התשואה/תשואות עלו מעט כדי להתאים. אך אם, כפי שרבים צופים, הריביות הגלובליות יגיעו לשיא ב-2024 ואולי ירדו לאחר מכן, זה עשוי לפתוח מחדש את הברזים להשקעות נדל"ן עד סוף 2025. האינפלציה הנמוכה יחסית של מלזיה ויציבות המטבע החזקה יותר (הרינגיט ידע תנודתיות אך צפוי להתייצב) עשויים לאפשר הורדות ריבית שיתמרצו את מגזר הנדל"ן.
מגמות בכוח העבודה לאחר המגפה: השלכות המגפה עדיין ניכרות באופן שבו חברות משתמשות בשטחי משרדים. עבודה היברידית הפכה לסטנדרט ברבות מהתעשיות הלבנות ברחבי העולם. בקואלה לומפור, רוב המשרדים חזרו לפעילות פיזית, אך לעיתים קרובות בהסדרים גמישים (למשל, 3 ימים במשרד, 2 מהבית). שינוי עולמי זה אומר ש-חברות דורשות פחות שטח לעובד בממוצע מאשר לפני 2020, במיוחד עבור פונקציות תומכות. כתוצאה מכך, הצמיחה נטו בביקוש לשטחי משרדים נמוכה יותר, גם כאשר הכלכלה צומחת – התאמה מבנית שמפתחים ברחבי העולם מתמודדים איתה. בעלי נכסים בקואלה לומפור מתמודדים עם כך על ידי התאמת השטח לעיצובי עבודה שיתופיים, שכן חוות קיוביקל מסורתיות הפכו בחלקן למיותרות. בנוסף, חברות גלובליות שמבצעות איחוד (איחוד מיקומים, מעבר לעמדות עבודה חמות) זה דבר נפוץ. נקודת האור היא ש-חלק מהחברות האזוריות ממזערות את פעילותן ועוברות לקואלה לומפור מערים יקרות יותר (מנצלות את העלות הנמוכה של קואלה לומפור). לדוגמה, חברה עשויה להקטין את הנוכחות שלה בהונג קונג אך לפתוח שלוחה בקואלה לומפור עבור צוותים מסוימים – מגמה שמזוהה בכך שקואלה לומפור נהנית מהעברות מונעות עלות theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com.
מטבע חוץ והשקעות: ביצועי הרינגיט המלזי משפיעים על התיאבון הזר. בשנים 2022–2023, הרינגיט היה חלש מול הדולר האמריקאי, מה שהפך נכסים ריאליים במלזיה ל-זולים יותר עבור משקיעים זרים (שבדרך כלל סוחרים בדולר אמריקאי או דולר סינגפורי). רינגיט חלש גם מעודד תעשיות מוכוונות ייצוא, ובכך תומך בעקיפין בסגמנט הנדל"ן התעשייתי. אם משקיעים גלובליים מצפים שהרינגיט יתחזק בעתיד עם שיפור הכלכלה, רכישת נכס כעת מציעה לא רק תשואת שכירות אלא גם רווח פוטנציאלי מהתחזקות המטבע. עם זאת, סיכון מטבע הוא שיקול; חלק מהמשקיעים הזרים הזהירים מגדרים או משתפים פעולה עם גורמים מקומיים.
השוואות אזוריות: באזור, שוק המשרדים של קואלה לומפור מפגר אחרי חלק מהמתחרים בהתאוששות – לדוגמה, סינגפור התאוששה מהר יותר עם תפוסה כמעט מלאה, בעוד שקואלה לומפור מתמודדת עם עודף היצע. אך קואלה לומפור גם לא חוותה את התיקונים החדים בשכירות שנראו בערים סיניות מסוימות ב-2022–24. מדד Knight Frank לאסיה-פסיפיק הראה ירידה קלה של ‎-1.6% בשכר הדירה למשרדים מובילים באזור ב-2024starproperty.my, וקואלה לומפור שיקפה בערך את הירידה המתונה הזו לפני שהתייצבה. שיעור התפוסה הממוצע באסיה-פסיפיק הוא כ-15-16%, וקואלה לומפור כעת קרובה לממוצע הזה ולא נחשבת לחריגה, בזכות קליטה לאחרונה theedgemalaysia.com. בתחום הקמעונאות, ההתאוששות של קואלה לומפור דומה לזו של בנגקוק או ג'קרטה, כולן נהנות מחזרת התיירות. בתחום הלוגיסטיקה, קואלה לומפור נמצאת במגמת ביקוש גבוהה כמו מרכזים אזוריים (אם כי בסינגפור, בשל מחסור בקרקע, שיעור התפוסה אף נמוך יותר).
גורמים גיאופוליטיים: גם הגיאופוליטיקה הגלובלית מטילה צללים: מתיחויות כמו סוגיות הסחר בין סין לארה"ב ומלחמת רוסיה באוקראינה משפיעות בעקיפין (שינויים בשרשראות האספקה עשויים להועיל למלזיה, אך זינוקים במחירי האנרגיה עלולים לפגוע באמון הצרכנים). העמדה הנייטרלית והידידותית לעסקים של מלזיה מסייעת לה בדרך כלל להימנע מסנקציות או השלכות, ולמעשה מתיחויות הסחר גרמו לחברות מסוימות לגוון את פעילותן למלזיה (כפי שנראה בציפייה לגל השקעות סיניות בטכנולוגיה עילית) crowncontinental.com. היבט נוסף למעקב הוא מס מינימום עולמי וכללי ה-OECD – מאחר שמלזיה מציעה תמריצי מס (כמו ב-TRX או לסטטוס MSC), כללים גלובליים חדשים עשויים להשפיע על מידת האטרקטיביות שלהם עבור תאגידים רב-לאומיים.

מבט קדימה, תחזית הקונצנזוס לשוק הנדל"ן המסחרי בקואלה לומפור ב-2025 היא חיובית אך זהירה. היסודות הכלכליים מתחזקים, ושוק הנדל"ן מציג "התאוששות יציבה ומדודה" theedgemalaysia.com. עודף ההיצע ייקח זמן להיספג, אך הצמיחה הכלכלית המתמשכת, יחד עם העלויות התחרותיות של קואלה לומפור, מרמזות שהביקוש ימשיך לגדול. "שוק המשרדים יראה התאוששות יציבה, מונעת על ידי ביקוש עמיד… ביקוש חזק משוכרים מקומיים ובינלאומיים, הנמשכים ליעילות העלות, חללים איכותיים וכוח עבודה מיומן," אמר מנהל בכיר ב-Knight Frank theedgemalaysia.com. במקביל, סיכונים כמו היצע גבוה ותרבות עבודה משתנה "עשויים להמשיך להעיק על צמיחת שכר הדירה," כלומר הדרך ל"פריחה" אמיתית היא הדרגתית theedgemalaysia.com. בסיכום, מגמות גלובליות עיצבו מחדש את שוק הנדל"ן המסחרי בקואלה לומפור אך לא הוציאו אותו ממסלולו – אם כבר, הן אילצו טרנספורמציה שעשויה להפוך את השוק ליציב ומגוון יותר בטווח הארוך.

סיכום: פריחה או משבר?

אז, האם שוק הנדל"ן המסחרי של קואלה לומפור בדרך לפריחה או משבר? המציאות מורכבת. קואלה לומפור אינה חווה פריחה מואצת, אך גם לא נמצאת בקריסה – למעשה, היא נמצאת בשלב של טרנספורמציה והתאוששות. לעיר יש "שיעור תפוסה נמוך במיוחד" בהשוואה אזורית, מה שמייצר הזדמנויות לשוכרים לשדרג או להתרחב בעלות יעילהstarproperty.my. במקביל, הביקוש לחללים איכותיים נותר חזק, ופיתוחים חדשים כמו TRX ו-Merdeka 118 מזרימים אופטימיות ומציבים סטנדרטים חדשים.

בטווח הקצר, צפו לשוק שמוטה לטובת השוכר עם שכר דירה יציב, שפע אפשרויות, ומשכירים שמשקיעים מאמצים לבדל את הנכסים שלהם. בטווח הבינוני, כאשר ההיצע העודף ייספג ומלאי מיושן יעבור הסבה, מגזר המשרדים צפוי לשוב לאיזון עם תפוסה בריאה יותר וצמיחה בשכר הדירה – במיוחד במבנים ירוקים, ממוקמים היטב שמייצגים את העתיד. תחום הקמעונאות צפוי לצמיחה מתונה המונעת מטרנדים חווייתיים וכלכלה מתאוששת, בעוד שמגזר התעשייה/לוגיסטיקה נראה כי ימשיך בפריחה השקטה שלו.

בסופו של דבר, מגזר הנדל"ן המסחרי של קואלה לומפור ב-2025 מתואר בצורה הטובה ביותר כחסין ומשתנה. כפי שסיכם זאת מומחה מהתעשייה: "שוק הנדל"ן של קואלה לומפור מפגין חוסן וצמיחה בכל המגזרים… מגמות אלו מציבות את קואלה לומפור בעמדה חיובית להמשך צמיחה ב-2025 ואילך." bmcc.org.my. מעמדה של העיר כמרכז עסקים אזורי נותר בעינו, בתמיכת מחירים נגישים, שדרוגי תשתיות, ושוק אדפטיבי שהופך אתגרים (כמו עודף היצע ועבודה מהבית) למנועי שינוי.

בשורה התחתונה: לעסקים ומשקיעים, הנדל"ן המסחרי של קואלה לומפור מציע ערך ופוטנציאל משמעותיים. ייתכן שזה לא "בום" קלאסי, אך התשתית מונחת לעלייה בת קיימא – שוק שממציא את עצמו מחדש דרך איכות, חדשנות וצמיחה אסטרטגית ולא דרך התלהבות לא מבוקרת. במילים אחרות, לא בום ולא משבר, אלא בנייה מחודשת יציבה של קו הרקיע המסחרי של קואלה לומפור מתבצעת, וזה מה שחשוב לדעת.

מקורות:

Knight Frank & JLL market commentary on KL office trendsstarproperty.my starproperty.my theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com
CBRE|WTW Kuala Lumpur property market snapshots cbre-wtw.com.my cbre-wtw.com.my
חדשות The Edge Malaysia ו-StarProperty על תפוסת משרדים, דמי שכירות ופרויקטים חדשים theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com
דוח Asia Property Awards על סנטימנט משקיעים ומיקוד ב-ESG asiapropertyawards.com asiapropertyawards.com
דגשים מדוח JLL (Malaysia) לרבעון 1 2025 על משרות פנויות וביצועי מגזרים bmcc.org.my bmcc.org.my
הצהרות MIDA והממשלה על יוזמות בנייה ירוקה ותשתיות mida.gov.my theedgemalaysia.com