שוק הנדל"ן של מנילה בשנת 2025 הוא מחקר בניגודים. היצע הקונדומיניום למגורים זינק, מה שהוביל את שיעורי התפוסה הריקה לשיאים חדשים, אך הביקוש מתאושש בהדרגה על רקע כלכלה משתקמת. נדל"ן מסחרי—במיוחד משרדים—מראה סימני התאוששות מוקדמים לאחר מיתון בעידן המגפה, אף על פי שדמי השכירות נותרו תחת לחץ בשל עודף היצע. מבט לעתיד ל-2026–2028 מגלה כי אנליסטים צופים התאוששות "שטוחה" אך חיובית בערכי הנדל"ן, כאשר מחירי המגורים צפויים לעלות במתינות (~2% בשנה) ודמי השכירות מטפסים בכ-1–2% לשנה bworldonline.com bworldonline.com. מנועי הצמיחה העיקריים כוללים פרויקטי תשתית מרכזיים (מהסבוויי הראשון של מטרו מנילה ועד שדות תעופה ומסילות חדשות) שמבטיחים לפתוח אזורי צמיחה חדשים, ודמוגרפיה חיובית הדוחפת את הצורך בדיור. עם זאת, ישנם סיכונים כמו עודף היצע בקונדומיניום ובמשרדים, עזיבת שוכרי POGO, ושינויים מדיניים אפשריים (למשל: העלאת מיסים, השעיות סביבתיות) שממתנים את התחזית. דוח זה מספק סקירה מפורטת של שוק הנדל"ן למגורים ולמסחר במנילה ב-2025, מוקדי צמיחה חדשים, מגמות מחירים ושכירות, השפעות תשתית, רגולציה, פרויקטי פיתוח והזדמנויות וסיכונים להשקעה המעצב את עתיד השוק.
מגמות שוק עדכניות ב-2025
שוק הנדל"ן של מנילה עובר התאוששות לאחר המגפה על רקע עודף היצע בכמה מגזרים. הבסיסים הכלכליים תומכים יחסית ב-2025 – הפיליפינים רשמו צמיחת תוצר חזקה (~5% ב-2024) לצד האטה באינפלציה, מה שמגביר את כוח הקנייה של הרוכשים worldexecutivesdigest.com worldexecutivesdigest.com. עם זאת, המורשת של המגפה ושינויים מדיניים (כגון איסור על חברות הימורים אונליין) ממשיכים להשפיע על הדינמיקה של שוק הנדל"ן בבירה.
מגמות במגזר המגורים (2025)
עודף היצע בקונדומיניום ותפוסה ריקה גבוהה: שוק הקונדומיניום במטרו מנילה מתמודד עם עודף מלאי חמור ב-2025. שיעור התפוסה הריקה הגיע לרמות חסרות תקדים – כ-24.3% ברבעון הראשון של 2025 וצפוי להגיע לכ-26% בסוף השנה bworldonline.com. במונחים מעשיים, דירה אחת מתוך ארבע בשוק המשני ריקה מאוכלסים bworldonline.com. המצב החמור ביותר הוא באזור המפרץ (אזור השיקום של מפרץ מנילה), שם עזיבת מפעילי ההימורים הפיליפינים (POGO) הותירה חלל גדול בביקוש. שיעור התפוסה הריקה בקונדומיניום באזור המפרץ צפוי להגיע לכ-56% בסוף 2025, לעומת 14% בלבד ב-2016 לפני גל ה-POGO bworldonline.com bworldonline.com. אזורים נוספים עם מלאי רב של דירות לא מכורות כוללים מרכזים מתפתחים כמו דרום קוסון סיטי (7,000 דירות לא מכורות), אלבאנג–לאס פיניאס (6,000), פסיג סיטי (5,000), וכן שולי מקאטי ואזור מפרץ מנילה (4,000 כל אחד) bworldonline.com. לעומת זאת, המרכזים היוקרתיים הוותיקים – מרכז העסקים של מקאטי ו-Bonifacio Global City (BGC) – מציגים הרבה פחות דירות לא מכורות (כ-1,000 כל אחד) bworldonline.com, עדות לביקוש יציב יותר לפרויקטים יוקרתיים.
יציבות מחירים: לאחר ירידה שנגרמה בעקבות המגפה, מחירי הדיור מתחילים להתייצב. המחירים הארציים של מגורי קבע חזרו לעלות בסוף 2024, עם עלייה של 6.7% ברבעון הרביעי של 2024 לעומת השנה הקודמת לאחר תקופת ירידה business.inquirer.net business.inquirer.net. במיוחד, מחירי הנדל"ן במטרו מנילה פיגרו מאחור – ברבעון הרביעי של 2024, ערכי הדיור ב-NCR היו עדיין במגמת ירידה של 0.4% בשנה (אם כי זו שיפור חד לעומת ירידה של 14.6%- ברבעון השלישי) business.inquirer.net. העליות במחירים היו חזקות יותר באזורים מחוץ למנילה (+9.3% שנתי ברבעון הרביעי 2024) business.inquirer.net, כאשר יותר ויותר רוכשים בוחרים בפרברים ובערים משניות. בתוך מטרו מנילה, המגזר הבינוני של שוק הקונדומיניום חווה התרככות מסוימת במחירים בשנת 2024, מה שיוצר הזדמנויות לרוכשים: לראשונה לאחר שלוש שנים של עליות, מחירי הקונדומיניום ירדו ומאפשרים לרוכשים החדשים למצוא דירות במחיר נגיש יותר worldexecutivesdigest.com. מומחי התעשייה מתארים את ההתאוששות בערכי הדיור של מנילה כ"שטוחה עד מתונה" – חברת Colliers צופה שמחירי הקונדומיניום יעלו רק בכ-2.2% לשנה עד 2026 bworldonline.com. בקצב הזה, ייתכן שיקח לממוצע ערכי הקונדומיניום במנילה עד 2029 כדי לחזור לרמות השיא שלפני המגפה bworldonline.com.
מעבר לבתים ואזורים פריפריאליים: בשל עודף ההיצע בקונדומיניום העירוני, יזמים פונים לאן שהביקוש נותר חזק – בנייה צמודת קרקע בפרברי הפרובינציות. חברות הבנייה הגדולות מגדילות את היקף הפרויקטים של מגרשים ובתים באזורים כמו CALABARZON (קביטה, לגונה, וכו'), מרכז לוזון, ויסאיאס ודבאו, שהציגו עליות מחירים יציבות של כ-4–7% בשנה בשנים האחרונות business.inquirer.net. פרויקטים של מגרשים בלבד אף הציגו ביצועים טובים יותר, כאשר ערכי הקרקעות עלו ב-7–15% בשנה בשנים 2016–2023 במסדרונות הצמיחה business.inquirer.net. בתוך מטרו מנילה, קהילות יוקרתיות בסגנון פרברי ופרויקטי "עיר קטנה" (township) המציעים שטח רב ושירותים מושכים ביקוש, במיוחד כאשר הרוכשים שמים דגש על בריאות ואורח חיים לאחר הקורונה. מגמת העלייה בפרויקטים ממותגים – לדוג' קהילות סביב מגרשי גולף באנטיפולו (ריזאל) או קביטה – ממחישה מגמה זו, ופונה לקונים אמידים שמחפשים מעבר לדירה רגילה worldexecutivesdigest.com. בסך הכל, הלוואות לדיור לבתים פרטיים צמודי קרקע מהוות כעת את החלק הגדול ביותר (47.9%) מהמשכנתאות החדשות worldexecutivesdigest.com, דבר שמעיד על ההעדפה הגוברת של משפחות פיליפיניות לבתים פרטיים ככל שההכנסה עולה.
מגמות במגזר המסחרי (2025)
תחילת התאוששות בשוק המשרדים: מגזר המשרדים במנילה, שספג מכה קשה מהמגפה ומהמעבר לעבודה מהבית, מראה סימני חיים ב-2025. ברבעון הראשון של 2025 פעילויות השכרת המשרדים זינקו – כ-237,600 מ"ר של עסקאות משרדים נסגרו, עלייה של 66% מהרבעון הקודם ועלייה של 15% משנה לשנה bworldonline.com. זו תפנית משמעותית לעומת הביצועים המתונים של 2024 bworldonline.com. הביקוש גם מתפלג יותר כעת: אמנם חברות BPO (מיקור חוץ) עדיין מהוות גורם עיקרי, אך למעלה מ-60% מהשכירויות החדשות בראשית 2025 הגיעו מחברות מסורתיות (משרדי ממשלה, בנקים, לוגיסטיקה, ספקי חללי עבודה משותפים וכו'), מה שמעיד שהביקוש למשרדים מתפזר גם מעבר למוקדי השירותים bworldonline.com. גאוגרפית, פורט בוניפסייו (BGC) מובילה בשכירויות החדשות ברבעון הראשון של 2025, ומדיחה את אזור המפרץ (שירד למקום השישי בשל יציאת ה-POGO) bworldonline.com. מרכז העסקים של מקאטי ראה הכפלת ביקוש לשכירות מהרבעון הקודם – למרות מחסור חמור בשטח פנוי – מה שמדגיש את ההעדפה של שוכרים למיקומים יוקרתיים bworldonline.com. מחוץ למטרו מנילה, סבו, פמפנגה ודבאו גם הן שומרות על קצב עסקאות של משרדים כאשר חברות מתרחבות גם לערים אזוריות bworldonline.com.
שיעורי תפוסה גבוהים משאירים את שוק השכירויות רך: שיעור התפוסה במשרדים במטרו מנילה נותר גבוה ועומד על כ-20–22% בשנת 2025 bworldonline.com – רמה שיא אי פעם – בשל כמות גדולה של היצע חדש ואובדן שוכרי POGO. קוליירס צופים כי שיעור התפוסה במשרדים ינוע סביב 22% עד סוף 2025 bworldonline.com, גם כאשר הביקוש משתפר, מאחר ויותר מ-600,000 מ"ר של משרדים חדשים יושלמו בשנת 2025 bworldonline.com. עודף ההיצע משמעותו שבעלי הנכסים ממשיכים להתמודד עם שוק מוטה שוכרים ומורידים את דמי השכירות במעט על מנת להתחרות. דמי השכירות הממוצעים של משרדי דירוג A במטרו מנילה ירדו בכמה אחוזים; לדוגמה, ברבעון הראשון של 2025 דמי השכירות האפקטיביים ירדו לכ-₱987 למ"ר לחודש, בהמשך לירידה המתונה שנראתה ב-2024 (≈-3% לשנה) facebook.com. גם Cushman & Wakefield צופים כי דמי השכירות ימשיכו לרדת בכ-3.2% נוספים בשנים 2024–2025 בנוסף לירידות קודמות facebook.com. בעלי נכסים מציעים תמריצים ותנאי שכירות גמישים על מנת למלא שטחים, במיוחד באזורי פריפריה. הנקודה האופטימית היא Makati CBD, שם שיעור התפוסה כ-7% בלבד – אם המגמות יימשכו, Makati עשוי להפוך לשוק מוטה בעלי נכסים עד 2026 כי כמעט ולא צפויים משרדים חדשים באזור זה בשלוש השנים הקרובות bworldonline.com bworldonline.com. אך במרבית האזורים, השוכרים ישמרו על כוח המיקוח בשנת 2025 ויוכלו לנהל משא ומתן לדמי שכירות נוחים במחוזות עם שיעורי תפוסה גבוהים כגון Bay Area, אלבאנג ושולי מקאטי bworldonline.com.
התאוששות קמעונאית ואירוח: ענף הנדל"ן הקמעונאי נהנה מהתחדשות הוצאות הצרכנים ותופעת הרכישות ה"נקמתיות". תנועת מבקרים במרכזי קניות והתרחבות רשתות הקמעונאות עלו בשנת 2025, בעזרת חוק ליברליזציית המסחר הקמעונאי שאפשר ליותר מותגים זרים להיכנס למרכזי הקניות business.inquirer.net business.inquirer.net. מנהיגי התעשייה מדגישים מיקוד בקמעונאות חווייתית – מרכזי קניות המשלבים בידור כמו פארקי שעשועים סגורים, אמנות אינטראקטיבית וחנויות עם טכנולוגיה שמושכות קונים business.inquirer.net. בתחום האירוח, הקאמבק החזק של התיירות (7+ מיליון הגעות צפויות ב-2025, בדרך ל-12 מיליון עד 2028) מעלה את שיעורי התפוסה במלונות business.inquirer.net. יזמים גדולים מתכננים מלונות חדשים או שיתופי פעולה עם רשתות בינלאומיות, ומצפים לביקוש הן במטרו מנילה והן ביעדי תיירות חדשים business.inquirer.net business.inquirer.net. מודל העבודה המשולב (משרדים היברידיים) גם כן משפיע – צומחים מפעילי שטחי עבודה גמישים וקיים צורך מתמיד במשרדים פיזיים עם עיצובים אדפטיביים יותר business.inquirer.net business.inquirer.net. בסך הכול, תחושת התעשייה ב-2025 היא זהירה ואופטימית: מומחים מדרגים את הקמעונאות והמלונות בתור הסקטורים הטובים ביותר, כאשר מגזר המגורים נותר יציב ושוק המשרדים משתפר אט אט business.inquirer.net.
תחזית לשנים 2026–2028
בהסתכלות קדימה, שוק הנדל"ן במנילה צפוי להמשיך מגמת התאוששות מתונה בשנים הקרובות, בתמיכת צמיחה כלכלית ופיתוח תשתיות – אך תרוסן על ידי עודף ההיצע הנוכחי. רוב האנליסטים צופים התאוששות הדרגתית ויציבה ולא חזרה לבום הנדל"ן המהיר של העשור הקודם.
תחזית לענף הדיור: הקונצנזוס צופה עליית מחירים מתונה בענף המגורים במטרו מנילה עד 2028. קוליירס צופים שמחירי דירות קונדו ב-NCR יטפסו בכ-2% בשנה עד 2026 – קצב שכונה על ידם "התאוששות שטוחה" bworldonline.com. במסלול כזה, בשנים 2025–2028 תירשם עלייה מצטברת חד-ספרתית בלבד, כשהשוק בונה את עצמו מחדש מהירידה בתקופת הקורונה. שיאי מחירים מלפני הקורונה לא יישברו לפני 2029 עבור דירות קונדו במנילה bworldonline.com. מחוץ למטרופולין, בכל זאת, הערך צפוי לזנק בקצב מהיר יותר (רמות חד-ספרתיות גבוהות מדי שנה) עם ביקוש חזק בערים פריפריאליות ופרברים. מהצד של ההיצע, היזמים פועלים בזהירות: השקות דירות חדשות צומצמו בחדות לצורך ספיגת מלאים קיימים. קוליירס מעריכים כי רק כ-5,800 יח"ד בשנה יושלמו בשנים 2025–2027, לעומת 13,000 יח"ד לשנה לפני הקורונה bworldonline.com. למעשה, לאחר הוספת 8,600 יח"ד בשנת 2025, ההשלמות ירדו לכ-6,200 ב-2026 ול-2,500 בלבד ב-2027 bworldonline.com. ההאטה הזאת תסייע לשיעור הדירות הריקות להגיע לשיאו ב-2025 ולהשתפר לאט בהמשך. עד סוף 2025 צפוי שיעור תפוסה של כ-25% בדירות קונדו, עם שיפור קל אפשרי לקראת 2027 כשפחות יחידות חדשות יגיעו לשוק bworldonline.com. הביקוש לשכירות מצד זרים ואנשי מקצוע צעירים צפוי גם הוא לעלות בהדרגה אם הכלכלה תישאר חזקה. קוליירס צופים כי דמי השכירות למגורים יעלו בכ-1.5–2% בשנה בשנים 2024–2026, וב-2028 יחזרו סוף סוף לרמות טרום-קורונה bworldonline.com. כל הנתונים הללו ניתנים בהנחה שלא יהיו זעזועים גדולים. משתנה בלתי צפוי: מגזר דירות הקונדו למעמד הביניים עלול להישאר תחת לחץ – כפי שאמר מנכ"ל חברה בתחום, מגזר זה עשוי "להיפגע קשות", וחלק מהשכירות במגזר זה אף עשויות לרדת יותר לפני שתתאוששנה bworldonline.com bworldonline.com. לעומת זאת, דירות יוקרה צפויות לשמור על יציבות עד 2026, בזכות ביקוש גבוה מצד עשירים והיצע מצומצם בנישה זו bworldonline.com.
תחזית נדל"ן מסחרי: ההתאוששות של מגזר המשרדים צפויה להיות איטית ולא אחידה בשנים 2026–2028. גם אם הביקוש ישתפר, צבר הפרויקטים הגדול של משרדים חדשים ישאיר את שיעור הוואקנסי גבוה במטרו מנילה למשך כמה שנים נוספות. שיעור הוואקנסי במשרדים עשוי להישאר בטווח של אחוזים גבוהים-עשרים עד לכ-20% עד 2026, לפי תחזיות ענף bworldonline.com bworldonline.com. כתוצאה מכך, לא צפויה התאוששות חזקה בשכר הדירה בטווח הקרוב—מרבית התחזיות מדברות על שמירה על שכר דירה יציב או אף ירידה קלה עד 2025, ורק משנת 2027 צפויה עלייה משמעותית כאשר ההיצע העודף ייספג. קושמן & וויקפילד, לדוגמה, מעריכים כי מחירי השכירות במשרדים במטרו מנילה יגיעו לתחתית בין 2024–2025, ואז תתחיל עלייה מתונה (שעדיין לא תגיע לשיאים שלפני הקורונה עד 2028). תהיה שונות בין אזורים: מרכזי העסקים מקאטי ובוניפסיו (BGC) עשויים להתהדק מוקדם יותר (במקטי צפוי מעבר ל"שוק של בעלי נכסים" כבר ב-2026 בשל היצע חדש דל) bworldonline.com bworldonline.com, ובכך לייצר עליות בשכר דירה בשני אזורים אלו מוקדם מאשר בשאר המקומות. מרכזי עסקים משניים (אורטיגס, אלאבאנג, אזור המפרץ) יתאוששו לאט יותר עקב הוואקנסי הגבוה והיצע נוסף בהמשך. מגזר הקמעונאות צפוי להמשיך ולהתחזק עד 2026 עם גידול בצריכה; שטחי מסחר חדשים (במיוחד בפרויקטים משולבי שימוש ובתחנות תחבורה) ייפתחו, ושכר דירה בקניונים יוקרתיים עשוי לעלות במתינות בהתאם לחזרת התנועה הרגלית. מלונאות מצפה לעתיד מזהיר – עם צפי להבאת שיאים חדשים בכמות התיירים עד 2028, צפויים עוד מלונות ודיור שירותי במטרו מנילה ובאזורים תיירותיים מובילים business.inquirer.net business.inquirer.net. גם נדל"ן תעשייתי ולוגיסטי ניצב לקראת צמיחה, מונע על ידי סחר אלקטרוני והשקעות בייצור – מחסנים מודרניים ופארקי תעשייה בסמוך למנילה (למשל בקאביטה, באטנגס, בולקאן) צפויים להציג תפוסה גבוהה ועליית שכר דירה עד 2028 business.inquirer.net.
לסיכום, 2026–2028 צפויות להביא שיפור מתון ויציב: מחירי מגורים עולים לאט מהשפל, ומגזרים מסחריים מתבססים ככל שהכלכלה מתרחבת. אך קצב הצמיחה יהיה מדוד, לא מהיר במיוחד. עד 2028, שוק הנדל"ן במנילה אמור לעמוד על קרקע מוצקה יותר בזכות תשתיות חדשות ותקווה לאיזון טוב יותר בין היצע לביקוש.
שכונות מתפתחות עיקריות
המטרופולין המתרחב של מנילה רואה אזורים חמים חדשים צצים הן בלב העיר והן בשוליה. להלן שכונות ואזורי מפתח שראוי לשים אליהם עין כמרכזי צמיחה בשנים הקרובות:
- קווזון סיטי – המשולש הצפוני/ורטידיס: קווזון סיטי בתנופה עם פרויקטים כמו Vertis North ותחנת הגרנד סנטרל המאוחדת החדשה (תחבר בין קווי MRT/LRT). משרדי ממשלה עוברים לאזור המשולש של קווזון, ודירות, קניונים ומלונות מוקמים באזור North Avenue ו-Quezon Avenue. עם הרכבת התחתית של מנילה וקו MRT-7 שיגיעו לאזור עד 2026–2027, צפוי שהמסדרון הצפוני בקווזון יהפוך לחם במיוחד. כבר היום הדרום של קווזון מוביל בהיצע, מה שמעיד על תשומת לב מצד היזמים bworldonline.com. Vertis North והאזורים הסמוכים עשויים להפוך ל"ומקטי הבא" – מרכז עסקים משולב שימוש מחוץ לדאון טאון המסורתי.
- שולי מקאטי ו-ARCA South (טאגיג): בעוד שליבו של מקאטי בוגר ונפוץ, שולי מקאטי (אזורים סמוכים לדאון טאון כמו Chino Roces Ave., ברי"גי באנקל וכו') הפכו למוקד חם לדירות בשל קרבה ל-CBD ומחירים מעט נמוכים יותר. ממזרח מקאטי, ARCA South בטאגיג (באתר FTI המתחדש) מפותחת כמרכז עסקים חדש על ידי Ayala Land. היא תיהנה מחיבור מתוכנן לרכבת ולכביש מהיר (Skyway) ומביקוש עודף מאזור BGC/מקטי. אזורי השוליים מציעים פוטנציאל צמיחה כשהאזורים המרכזיים מתמלאים.
- בוניפסיו גלובל סיטי (והאפטאון/מרכז): BGC בטאגיג נותר מוקד צמיחה עיקרי, מתרחב כל הזמן עם מגדלי משרדים, מגורי יוקרה ומסחר, כולל Uptown Bonifacio. הוא הוביל את מנילה בתפוסת משרדים ב-2025 bworldonline.com וממשיך למשוך חברות רב לאומיות וזרים. למרות שאינו "חדש", ההשפעה של BGC כבר גולשת לאזורים הסמוכים כמו McKinley West ו-North ואפילו לאזור ARCA South. הוא ימשיך לעמוד בראש הסקאוטר להשקעות נדל"ן יוקרתי.
- אזורים מול מפרץ מנילה (Bay City): אזור Entertainment City/מתחם MOA בפסאי והאיים המלאכותיים המתוכננים במפרץ מנילה משנים את קו החוף. "SM New Bay City" – שלושת איים מלאכותיים (726 דונם) של SM Prime – בבנייה, ובמוקדם יקימו מרכז משולב מודרני gulfnews.com gulfnews.com. בדומה, Horizon Manila/Harbor City (265 דונם) ו-Manila Waterfront City (318 דונם) יהיו פרויקטי מלאכה אדירים וייצרו "דאון טאון" חדשים מלאי קווי הרקיע gulfnews.com gulfnews.com. אזורים אלו נקראים לעיתים "ה-מנהטן של מפרץ מנילה", ומיועדים לתכנון ירוק וחכם. אך שווה לציין כי נכון ל-2023 הממשלה הקפיאה מרבית פרויקטי הרקולמציה במפרץ מנילה עד להשלמת בדיקת סביבה philstar.com bworldonline.com, ולכן לוחות הזמנים אינם ברורים. יחד עם זאת, אזור Bay City (פסאי) סביב Mall of Asia משגשג עם בתי קזינו, קניונים ודירות – אם כי כרגע סובל מוואקנסי גבוה אחרי נטישת POGO. בטווח הארוך, ככל שהתיירות והבידור ימשיכו לצמוח, היקף החיים והתנועה באזור החוף צפוי להתגבר מחדש.
- אלאבאנג–לאס פיניאס (דרום מטרו): בשוליים הדרומיים, Filinvest City (אלאבאנג) ו-לאס פיניאס מתפתחים כקהילות עצמאיות חדשות. אזור העסקים של אלאבאנג מציע משרדים בנוסח קמפוס, מסחר ודיור – מתאים למי שמחפש סביבה פחות צפופה. עם חיבורים חדשים של רכבת עילית והרחבת קו LRT-1 לכיוון קביטה, הגישה לאזור משתפרת מאוד. ל-אזור אלאבאנג-לאס פיניאס היה מלאי הדירות הלא נמכרות הגבוה ביותר (6,000 דירות) bworldonline.com, מה שמרמז על הרבה פרויקטים חדשים – אך ככל שהתשתיות המשופצות (למשל הרחבת C5, שידרוג כביש החוף של קביטה) יושלמו, הביקוש מצד משתמשי קצה כאן צפוי לעלות.
- בולקאן ופמפנגה (ערי תעופה חדשות): מצפון למטרו מנילה, מחוזות כמו בולקאן ופמפנגה מתעוררים בזכות תשתיות ענק. בולקאן תארח את נמל התעופה הבינלאומי החדש של מנילה (NMIA) – שדה תעופה אדיר קיבולת (200 מיליון נוסעים) שצפוי להיפתח ב-2027 gulfnews.com. סביב האתר ב-Bulakan נרקמת "איירוטרופוליס" עם מרכזי לוגיסטיקה חדשים, פרויקטי מגורים ושטחי מסחר gulfnews.com. זה עשוי ליצור שוק נדל"ן חדש לחלוטין (כבר כיום מחירי הקרקע עולים עקב ספקולציות). צפונה יותר, Clark Freeport בפמפנגה (ו-New Clark City בטרלק) נהנות מה-North–South Commuter Railway ושדה התעופה קיים. הנדל"ן באזורים אלו – מתעשייה ועד מגורים – מוכן לצמוח כשאפקט העברת הפעילויות והפיזור הגיאוגרפי של הממשלה מתממש. למרות שמדובר טכנית מחוץ למטרו מנילה, אלו הם מרכזים חדשים של האזור המטרופוליני הרחב (Greater Capital Region), וצפויים לתנופת התפתחות משמעותית ב-2025–2028.
- נוספים למעקב: Ortigas East וברידג'טאון (גבול פסיג-קווזון) – מתחמי שימושים מעורבים ענקיים חדשים שמוסיפים מלאי מגורים ומשרדים באזור Ortigas/C5. Bonifacio South/אזור הצבא של מנילה – מיועד להתחדשות בטאגיג בסמוך ל-BGC. פאראניאקה – עם הרחבת קו LRT-1 וקרבה ל-Entertainment City, אזורים כמו Baclaran ו-Sucat מתמלאים וחוזרים לחיים. ובפרובינציות, ערי ה-"גל החדש" כמו אילואילו, בקולוד ודבאו מושכות גם הן השקעות בנדל"ן – למי שמביט מעבר לגבולות מנילה business.inquirer.net business.inquirer.net. אזורים אלו לא יתחרו ישירות במטרו מנילה, אך מדובר במגמה ברורה: הצמיחה מתפשטת החוצה ונוצרים מרכזים אזוריים חדשים.
מגמות מחירי נדל"ן למגורים ומסחר
מחירי נדל"ן: מטרו מנילה ממשיכה להיות שוק הנדל"ן היקר ביותר בפיליפינים, על אף שהמחירים משתנים מאוד לפי אזור וסוג נכס. נכון ל-2025, מחיר ממוצע של דירת קונדו במנילה עומד על כ-5.2 מיליון פסו (≈93,000$), שהם בקירוב 155,000 פסו למ"ר (≈2,800$/מ"ר) investasian.com. באזורים יוקרתיים מדובר במאות אלפי פסו למ"ר: דירות יוקרה במקטי וב-BGC נמכרות לרוב ב-200,000–300,000 פסו למ"ר (בייחוד פרויקטי יוקרה). ביישובי שולים או בבניינים ישנים תיתכן ירידה מתחת 100,000 פסו למ"ר. בתים צמודי קרקע: הבית הממוצע במטרו מנילה עולה כ-27 מיליון פסו (≈490,000$) עם ממוצע של 115,000 פסו למ"ר investasian.com, אך מדובר בטווח בין טאון-האוסים בסיסיים ב-5–10 מיליון ועד אחוזות יוקרה ב-Forbes Park במאות מיליונים. מעניין שמחירי הממוצע למ"ר במנילה נמוכים לעיתים מהמחירים של סבו בסגמנטים מסוימים investasian.com, בשל מגוון רחב של נכסים כלכליים במנילה לצד האזורים היוקרתיים, וכך הממוצע העירוני יורד. מחירי נדל"ן עברו רכבת הרים: קפיצה משמעותית בעשור הקודם, ירידה ב-2020–2021 (מחירי דירות קונדו ירדו בכ-9% בממוצע ב-2020), התאוששות חלקית ב-2022–2023, וב-2024–2025 נראה כיוון עלייה זהיר. מדד מחירי הנדל"ן למגורים של הבנק המרכזי (RREPI) הראה עלייה ארצית של 6.7% ברבעון 4 של 2024 business.inquirer.net business.inquirer.net. עם זאת, ב-NCR (האזור המטרופוליני של מנילה) המדד היה כמעט ללא שינוי (–0.4% באותה תקופה) business.inquirer.net, כלומר ההתאוששות האזורית של מנילה איטית יותר. למעשה, המחירים במטרו מנילה ב-2025 דומים לרמות של 2019 בממוצע – לאחר ירידת הקורונה וההתאוששות החלקית.
דגשים לשינויי מחירים אחרונים: מפתחים ואנליסטים אינם מצפים לעלייה מהירה במחירים בטווח הקצר בשל מלאי גבוה. התחזית של Colliers לעלייה שנתית ממוצעת של 2.2% במחירים במטרו מנילה עד 2026 מרמזת כי המחירים הריאליים (מותאמים לאינפלציה) עשויים אף להיוותר ללא שינוי או לרדת קלות בטווח הקצר bworldonline.com. סגמנטים מסוימים נמצאים בלחץ – לדוגמה, דירות קונדו בטווח הביניים הפופולריות אצל משקיעים (שרבים מהם השכירו לעובדי POGO) חוו ירידה במחירים ושכירות בשל נסיגת הביקוש. לעומת זאת, נכסי יוקרה בלעדיים (היצע מוגבל, מיקום מעולה) ממשיכים לטפס בערכם למרות רוחות נגד בשוק. מומחי תעשייה חוזים כי “מחירי היוקרה באזורי CBD ימשיכו לעלות בשל היצע מוגבל וביקוש חזק,” גם כשהשוק הרחב של קונדו עדיין רך bambooroutes.com. אכן, ב-2023 דירות קונדו פריים 3 חדרי שינה במקאטי/BGC הצליחו עדיין להשיג עלייה של כ-4% במחירים gulfnews.com. ערכי הקרקע למגרשים מסחריים איכותיים במקאטי ואורטיגס נותרו יציבים אף הם. בינתיים, מחוץ למטרו מנילה, מחירי המגורים הראו ביצועים עדיפים – למשל, פיתוחי בתים וקרקעות בפרברים רשמו עליות בשיעורים חד-ספרתיים בינוניים-גבוהים בשנים האחרונות bworldonline.com, בתמריץ של רוכשים למגורים.
ערכים מסחריים: בנדל"ן משרדי, ערכי ההון ירדו בהתאם לשכירויות. ערכי ההון הממוצעים של משרדים מדרגה A במטרו מנילה ירדו בשנים 2020–2022 והתייצבו ב-2023–2024 ברמות נמוכות יותר. משרדים שבעבר נמכרו ב-₱180k–₱200k למ"ר לפני המגפה עשויים להימכר בפחות כיום, אלא אם כן הם במקאטי/BGC שם עניין המשקיעים נותר יחסית גבוה. שיעורי ההיוון (תשואות על משרדים) עלו מעט בשל ירידת מחירים ושכירות יציבה. במגזר הקמעונאי, שטחי מסחר פרימיום בקניונים במקאטי או אורטיגס עדיין זוכים לשכירות ולערכי נכס גבוהים (עסקאות מסוימות לפני המגפה נקבו בערכי הון מעל ₱300k למ"ר). לא דווחו עסקאות רבות לאחרונה בנדל"ן מסחרי, שכן משקיעים ממתינים לאותות התאוששות ברורים. הנפקות REITs בפיליפינים נתנו מדד בסיס: תיקי REIT של משרדים ב-2020–2021 תומחרו בתשואות של כ-5–6%. עם רכות השוק העכשווית, מכירות מהירות בכפייה של משרדי קונדו או יחידות קמעונאיות עלולות להימכר בהנחה. בסך הכול, מגמת המחירים בנכסים מסחריים צפויה לעקוב אחר מגמת השכירויות – התאוששות איטית, שתתחיל כנראה ב-2026 במשרדים, כאשר קמעונאות (ובעיקר קמעונאות שירותים חיוניים) עשויה להתחזק מוקדם יותר ככל שהוצאות הצרכנים מתייצבות.
לסיכום, מגמות המחירים במנילה ב-2025 מצביעות על שוק בתיקון והתכנסות. מחירי הדיור מתייצבים לאחר ירידה, כשהעליות העתידיות צפויות להיות מתונות. ערכים מסחריים נמצאים בשפל עם פוטנציאל לתיקון כלפי מעלה ברגע שהיקף הווקנטיות יירד. עבור קונים, 2025 עשויה להיות תקופה טובה להתמקח ולהשקיע כל עוד בוחרים בקפידה מיקום וסגמנט.
סקירה על שוק השכירויות ופוטנציאל תשואה
שוק השכירויות במטרו מנילה עובר התאמות גם הוא, בהשפעת ההתאוששות מהמגפה, עודף היצע ופרופילי שוכרים משתנים.
שכירויות למגורים: לאחר ירידה חדה בזמן המגפה, שכירויות המגורים התייצבו ברובן ומתחילות להתרומם לאט, אם כי לא אחיד. לפי Colliers, שכירויות הקונדו הממוצעות במטרו מנילה ירדו ב-0.4% בלבד ברבעון הראשון של 2025 לעומת הרבעון הקודם globalpropertyguide.com, מהותית ללא שינוי – סימן ששכירויות אולי הגיעו לשפל. ב-2024 דיווח הבנק המרכזי שהשכירויות עלו אפילו מעט ברמה הלאומית, אך במטרופולין מנילה ההתאוששות איטית. בחלק מהתת-שווקים עדיין נרשמות ירידות שכירות בשל שיעור גבוה של יחידות פנויות: הקונדו בטווח הביניים שנבנו לשוכרי POGO נפגעו חזק מכל. משקיפים בענף מציינים שכעת דירות אלו, שהושכרו בעבר ב-₱600 למ"ר/לחודש, מושכרות ב-₱300 או פחות – ירידה של כחצי – על רקע עודף יחידות פנויות bworldonline.com. בעלי דירות סטודיו וקונדו חדר שינה אחד נאלצים להציע הנחות או בונוסים כדי למשוך שוכרים, במיוחד באזורי Bay Area או אזורים שולייים. מנגד, הביקוש לשכירות במיקומים מרכזיים (מקאטי, BGC) ולדירות גדולות מתאים למשפחות נותר חזק יותר. השכירויות ברוקוול, סאלסדו וילג׳ וכד׳ נשמרו היטב ומתחילות לטפס כשאקספטים חוזרים. בראייה כוללת, Colliers צופה עלייה שנתית של כ-1.5% בשכירויות למגורים בשנים 2024–2026 bworldonline.com – כלומר, דמי השכירות צפויים להיוותר נוחים לשוכרים בעוד בעלי דירות יראו שיפור איטי בהכנסות.
תשואות גולמיות על שכירות: תשואות ההשכרה במנילה נחשבות אטרקטיביות לעומת מרבית השווקים האזוריים. ברבעון הראשון של 2025, התשואה הגולמית הממוצעת על דירות בפיליפינים היא כ-5.1% globalpropertyguide.com. במטרו מנילה בפרט, התשואה הממוצעת מעט גבוהה יותר – 5.3% globalpropertyguide.com. תשואות אלו אף התכווצו מעט לעומת סוף 2024 (אז עמדו על כ-5.3–5.4%), מה שמרמז כי ייתכן שמחירים עלו או שכירויות ירדו באותה תקופה globalpropertyguide.com. רמת התשואה משתנה לפי מיקום וסוג נכס: מעניין שקונדו בטווח מחירים בינוני באזורים עסקיים משניים מניבים תשואות גבוהות יותר מדירות יוקרה במקאטי/BGC. לדוג' דירת סטודיו/חדר אחד במנדלויונג מניבה תשואה גולמית של כ-8.4% globalpropertyguide.com, ובסן חואן סיטי תשואות 1BR מגיעות ל-7–8% (ואפילו 9–10% בדירות 2BR מסוימות) globalpropertyguide.com. אזורים אלה נהנים ממחירי רכישה נמוכים אך ביקוש שכירות מספק, מה שמוביל לאחוזי תשואה גבוהים. בינתיים, בטאגיג (BGC) התשואות נמוכות יותר – סביב 4–5% ברוב הנכסים globalpropertyguide.com – בשל מחירי נדל"ן גבוהים בביקושים שעולים על מחירי השכירויות. דירות קונדו במרכז העסקים מקאטי נושאות אף הן תשואה ממוצעת של כ-4%. בענף הקונדו בפאסיג (אורטיגס) ובקזון סיטי זוכים לתשואות סביב 4.5–6% – תלוי בגודל הדירה globalpropertyguide.com. התשואות לרוב גבוהות יותר בדירות קטנות ונמוכות יותר בדירות יוקרה גדולות (כי דירות יוקרה נהנות מפרמיית מחיר עליה לא מקבלים שכירות גבוהה בהתאם). למשל, דירת יוקרה 3 חדרים במקאטי או טאגיג תניב מתחת ל-4%, בעוד סטודיו קטן בעיר מנילה יכול להניב 6–7% globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
באופן כללי, תשואה של 5–6% מקובלת בדירות קונדו נבחרות היטב במטרו מנילה ב-2025, וזה עדיין אטרקטיבי לנוכח ריביות נמוכות ותשואות נמוכות בערים מפותחות (למשל בסינגפור או הונג קונג התשואה היא 2–3%). משקיעים מיומנים מכוונים לסגמנטים האמצעיים בהם התשואה הגבוהה ביותר – לרוב דירות ישנות או כאלו באזורים מתפתחים עם ביקוש שכירות מספק. תשואות השכירות מזינות גם את שוק ה-REIT הגדל: כמה קרנות REIT פיליפיניות (בדגש משרדים) מניבות 6–7% בשנה למשקיעים, מה שמדגיש את פוטנציאל ההכנסה בענף.
גורמי ביקוש בשוק השכירויות: מספר גורמים מעצבים את הביקוש בשוק השכירויות ב-2025. ראשית, חזרת עובדים למשרדים (מלאה או היברידית) מחזירה אנשי מקצוע צעירים לדירות קונדו בעיר – צמצום אחוזי הדירות הפנויות. שנית, עליית הדיגיטל נומאדס והאקספטים עם התחדשות תנועת התיירות הגלובלית – בדגש על שוק דירות שירות ונכסים להשכרה ארוכת טווח. שלישית, מן הצד השני, איסור ה-POGO גרם לעזיבתם של עשרות אלפי שוכרי דירות (עובדי POGO זרים ועובדים מקומיים שסיפקו להם שירותים) – כמיליון מ"ר של דירות התפנו בשל עזיבת ה-POGO bworldonline.com, וזהו שוק בזעזוע שבינתיים עדיין מתאזן. לכן בעלי דירות מציעים תמריצים: חלקם מורידים זמנית שכירויות, מציעים חודשים חינם או חוזים גמישים כדי להישאר תחרותיים באווירת השוק הרווי worldexecutivesdigest.com. שוכרים ב-2025 בעלי כוח מיקוח חזק יותר, בייחוד בשוק הביניים של דירות קונדו. למעשה מדובר ב“שוק שוכרים” במרבית האזורים, למרות שייתכן שהמאזן ייטה חזרה לטובת בעלי הדירות לקראת 2027 – כאשר עודף ההיצע יתפוגג.
בסיכום, שוק השכירות של מנילה ב-2025 מציע שכר דירה יציב או מעט רך ותשואות בריאות למשקיעים. מדובר בסביבה נוחה עבור שוכרים (עם עסקאות טובות זמינות), בעוד שמשקיעי נדל"ן עדיין יכולים להרוויח תזרים מזומנים נאה ביחס לעלות הנכס. ככל שהכלכלה צומחת והיקף הדירות הפנויות מצטמצם בהדרגה בשנים הקרובות, ניתן לצפות ששכר הדירה יתחיל לעלות בהדרגה – מה שעשוי להוביל לתשואות חזקות יותר עבור מי שקונים כיום במחירים הנמוכים ונועלים תשואת שכירות גבוהה בעתיד.פרויקטי תשתית והשפעתם
עידן "בנה, בנה, בנה" של פיתוח תשתיות במטרו מנילה וסביבתה נמצא בעיצומו, והשפעתו על הנדל"ן אינה ניתנת להפרזה. פרויקטי ענק בתשתיות – קווי רכבת, שדות תעופה, כבישים מהירים וגשרים – משנים את מפת הנדל"ן, פותחים אזורים חדשים לפיתוח, ולעיתים קרובות גם מעלים ערכי קרקע. להלן הדגשת פרויקטים מרכזיים וההשפעה הצפויה שלהם על הנדל"ן במנילה:- מטרו מנילה סאבווי (MMSP): מערכת המטרו הראשונה מתחת לאדמה בפיליפינים נבנית ממש כעת, ואורכה 36 ק"מ מקסון סיטי עד NAIA ו-FTI בדרום. שלב א' אמור להתחיל לפעול חלקית ב-2025 (שלוש תחנות ראשונות) ולהסתיים לחלוטין ב-2027–2028 gulfnews.com bworldonline.com. מדובר במהפכה של ממש עבור התחבורה הציבורית – קיצור דרמטי של זמני נסיעה בציר המרכזי של מטרו מנילה. יזמי נדל"ן כבר עטים על מיקומי התחנות העתידיות – צפויה עליית מחירים בדירות ובמשרדים באזורים כגון צפון קזון סיטי (Mindanao Ave.), אורטיגס צפון, בוניפסיו (Lawton East), ו-FTI בהם יוקמו תחנות. קוליירס מציינים שהסאבווי יטיב עם מרכזי העסקים של קזון סיטי, אורטיגס, פורט בוניפסיו, פסיי (Bay Area), אפילו עם ולנזואלה בצפון bworldonline.com. קרבה לתחנת סאבווי הופכת להיות נקודת מכירה איכותית; פרויקטים בטווח 500 מטר מהתחנה צפויים לעליית ערך ומכירות מהירות יותר. ב-2028, כשהפרויקט יפעל במלואו, הסאבווי עשוי גם לשנות את פיזור הצפיפות ההתפתחותית – לדוג' להפוך את צפון קזון סיטי ומזרח מטרו מנילה לאזורים מושכים יותר לעסקים שבאופן מסורתי רצו גישה למakati. למעשה, הסאבווי מביא את "נוחות המסה התחבורתית" שחסרה עד כה, ו-"מיקום, מיקום, מיקום" צפוי להיות מוחלף ב-"נגישות, נגישות, נגישות" במנילה bworldonline.com.
- North–South Commuter Railway (NSCR): קו רכבת פרברי באורך 163 ק"מ יחבר את New Clark City (טרלק) למטרו מנילה ועד קלמבה (לגונה). זהו מגה-פרויקט בהיקף 873 מיליארד פזו, הצפוי להסיע כמיליון נוסעים ביום עם סיום הבנייה gulfnews.com. סביב 2026, מקטעים עיקריים שיחברו את שדה התעופה קלארק לצפון מטרו מנילה (דרך Malolos, Bulacan) צפויים לפעול. ה-NSCR (נקרא גם מסילת מנילה–קלארק) מקצר מאוד את זמני הנסיעה מהבירה לצפון ולדרום, ומעודד מתן ערך גבוה לאזורי פרברים ולהקמת מרכזי לוגיסטיקה לאורך התוואי. פיתוח קלארק כמרכז מטרופוליני שני – לרבות העברת משרדי ממשלה ועסקים – נקשר ישירות לקו זה. בשוק הנדל"ן במטרו מנילה, ה-NSCR יקל חלק מהלחץ על הדיור על ידי כך שיאפשר לאנשים להתגורר בבולקן/פמנגה ולנסוע למרכז. כמו כן, תיגבר הביקוש לקרקעות בסביבת תחנות עתידיות (למשל Marilao, Clark, Calamba), בהן קמים אזורים עירוניים חדשים, פארקים תעשייתיים ופרויקטים מונחי תחבורה.
- נמל התעופה הבינלאומי החדש של מנילה (שדה התעופה בולקן): בבנייה ע"י San Miguel Corp., NMIA בבולקן הוא פרויקט שדה תעופה ענק צפונית למנילה, שמטרתו להקל על העומס על NAIA. מתוכנן לשרת עד 200 מיליון נוסעים בשנה וכולל 4 מסלולים gulfnews.com. השלב הראשון (מיועד ל-2027-2028) יתחיל אמנם בהיקף מצומצם יותר, אך עדיין בצורה משמעותית. סביב השדה כבר מתוכננים אזורי תעשייה, פארקי תעשייה אווירית ו"ערי שדה תעופה". הביקוש לנדל"ן בבולקן (בייחוד Bulakan ו-Marilao) מזנק – מחירי הקרקעות הכפילו או שילשו את עצמם מאז ההכרזה. עבור מטרו מנילה, NMIA תאפשר נסיעות קלות יותר ואולי "תמשוך" פעילות כלכלית צפונה. זה גם צפוי להגדיל את הביקוש למלונות, משרדים ודיור בצפון המטרו (קלוקאן, ולנזואלה, קזון סיטי) בשל הקירבה לשדה התעופה החדש. מדובר בפרויקט Build-Operate-Transfer שיתמסר לבעלות הממשלה gulfnews.com, מה שמבטיח אינטגרציה ארוכת טווח למערכת הארצית. בסוף העשור, ייתכן שלמנילה יהיו למעשה שני שדות תעופה במטרו (NAIA בדרום, NMIA בצפון), מה שיחזק את התחרותיות האזורית שלה.
- נמל התעופה הבינלאומי סנגלי פוינט (קאביטה): פרויקט נוסף לשדה תעופה בדרום מנילה, בסנגלי פוינט, קאביטה. מגובה בשותפות של קביטקס ושותפים זרים (Samsung, שדה התעופה מינכן ועוד), התוכנית היא להקים שדה תעופה מודרני נוסף, שיתחיל לפעול בשלב ראשון ב-2028 gulfnews.com gulfnews.com. הצלחת סנגלי תלוייה בחיבוריות למטרו מנילה – ייתכן דרך אקספרסווי חדש או מעבורת. מתנהל שיח על גשר/סוללה במפרץ מנילה לקאביטה. לגבי נדל"ן, סנגלי עשוי להאיץ פיתוח בקאביטה – צפוי ביקוש גובר לפרויקטים עירוניים ונופשיים על החוף, ולדיור באזורי Bacoor, Imus (במיוחד כשהרחבת LRT-1 ישפר גישה). עם זאת, שני שדות התעופה השאפתניים (בולקן וסנגלי), מחייבים זהירות – לא בטוח ששניהם ישלימו יחד על פי לוחות הזמנים, והמיקוד הציבורי כיום חזק יותר בבולקן.
- MRT-7 וקווי רכבת נוספים: מעבר לסאבווי ול-NSCR, מטרו מנילה מרחיבה את רשת הרכבות העירוניות: MRT-7, קו באורך 23 ק"מ מצפון קזון סיטי ל-San Jose del Monte, Bulacan, נמצא בכ-79% השלמה נכון למרץ 2025 וצפוי לפעול חלקית ב-2026 gulfnews.com. הוא יפתח את צפון קזון סיטי ופרברי בולקן לאורך ויה קומונוולט וכביש Quirino. אזורים ליד תחנות MRT-7 (Fairview, Novaliches, SJDM) כנראה יראו עליית ערכי קרקע והשקת פרויקטים חדשים – וכבר יש יזמים שביצעו רכש קרקעות מוקדם. הרחבת LRT-1 לקאביטה (עד Bacoor) בבנייה (שלב 1 יפתח 2024/25, שלב 2 ב-2027), תשפר גישה לאזור bworldonline.com. קו MRT-4 (אורטיגס-טאייטאי) בשלבי תכנון, ואם ייצא לפועל יועיל מאוד למזרח (פסיג, קאינטה, טאייטאי). לכל הפרויקטים הללו השפעת "עיר חצי שעה" – מה שהיה נסיעה של שעתיים יכול להפוך ל-30 דקות ברכבת, מרחיב משמעותית את מרחב המגורים הפוטנציאלי. כתוצאה, יזמים מתכננים פיתוחים מונחי תחבורה (TOD) – מגורים ומסחר במרחק הליכה מתחנה. למשל, DMCI Homes מציעה פרויקטים (Crestmont, Infina Towers) ליד תחנת MRT-3 או תחנות סאבווי/MRT-7 עתידיות, בדיוק כדי להפיק ערך מהביקוש החדש לנגישות bworldonline.com bworldonline.com. המנטרה החדשה: "קרוב לתחנה = מחיר גבוה יותר" בגוש מנילה.
- אקספרסווייז וגשרים: מספר כבישים מהירים חדשים משפרים את הגישה במטרו. Skyway שלב 3 (כביש עילי המחבר SLEX ו-NLEX) נפתח ב-2021 וכבר יצר שיפור דרמטי בנסיעה מצפון לדרום; כן העלה ערכי נכסים ליד הרמפות (למשל Sta. Mesa, מנילה). NLEX-SLEX Connector Road (כביש אגרה עילי החוצה את מנילה) הוא נוסף שהושלם וחיזק את הלוגיסטיקה. פרויקטים נוספים כמו SLEX TR4 (למחוז קזון), Cavite–Laguna Expressway (CALAX), Central Luzon Link Exwy (CLLEX) ועוד, מיטיבים עם פריפריה ע"י קיצור זמן ההגעה למטרו bworldonline.com bworldonline.com. פרויקט בולט במיוחד – גשר Bataaan–Cavite Interlink, גשר באורך 32 ק"מ במפרץ מנילה שיחבר ישירות את הצד של קאביטה (דרום מנילה) לבטאן (מערב). אם ייבנה (כ-3.8 מיליארד דולר, אולי תחילת שנות ה-30), הוא יקצר מסע של חמש שעות ל-30 דקות gulfnews.com. זה עשוי לדחוף פיתוח בקצותיו – לדמיין את חופי בטאן או אזורי התעשייה שלה הופכים לקפיצה קצרה בלבד ממנילה. למרות שהוא עדיין בתכנון, מדובר בפוטנציאל מהפכני. כפי שאמרו באבויטיז לנד, “חיבוריות דרך פרויקטים כמו סקייאווי 3, TR4, TPLEX, קונקטור וכד', הגדילו באופן משמעותי ביקושים וערכי נדל"ן” בנכסים שלהם bworldonline.com bworldonline.com. הם דיווחו על עליית מחירי קרקע במאות אחוזים מאז שנפתחו הכבישים החדשים bworldonline.com.
- היבטים נוספים: צינור התשתיות של הממשלה במסגרת תוכנית "בנה, טוב, יותר" כולל 186 פרויקטי דגל בהיקף כולל של 9.6 טריליון פזו (~163 מיליארד דולר)bworldonline.com. מעבר לתחבורה, אלה כוללים סכרים חדשים, שדות תעופה, נמלים ושיפורי תקשורת. למשל, שיקום והרחבת שדה התעופה NAIA – מהותי עד שייחנכו השדות החדשים bworldonline.com. בקלארק וסבו, הרחבת הטרמינלים מדרבנת תיירות וצמיחת BPO. שיפורים בנמל מנילה עשויים לשנות את השימושי קרקע בסביבה. לתשתית יש גם היבט חברתי: מתוכננים פרויקטים ענקיים למניעת שיטפונות ולהתמודדות עם אסונות, אשר כשיסתיימו, עשויים להגדיל את השטח הבטוח למגורים ולפיתוח נדל"ן (למשל, הפחתת הצפות תוכל להעלות ערך באזורים נמוכים כיום במטרו).
מדיניות ממשלתית וסביבת רגולציה
מדיניות ממשלתית משחקת תפקיד משמעותי בשוק הנדל"ן של מנילה, ומשפיעה על הביקוש, ההיצע ואטרקטיביות ההשקעה. נכון לשנת 2025, מספר שינויים מדיניים ורגולטוריים משפיעים על מגזר הנדל"ן:
- איסור POGO והשלכותיו: אחד הצעדים הבולטים והמשמעותיים היה החלטת ממשלת הפיליפינים <strongלאסור על פעילותם של מפעילי הימורים מחוץ למדינה (POGOs). בסוף 2024, הנשיא מרקוס ג'וניור הורה לכל ה-POGOs (קזינוים מקוונים שמכוונים ברובם ללקוחות סינים) להפסיק לפעול בשל קשר לעבירות לא חוקיות bworldonline.com bworldonline.com. מדיניות זו יצרה השפעות מרחיקות לכת על שוק הנדל"ן: בסוף שנות ה-2010, POGOs היו מקור גדול לביקוש לשטחי משרדים ודירות (ועשרות אלפי עובדים זרים התגוררו בהם). האיסור הוביל לכך ש-1 מיליון מ"ר של משרדים ואלפי דירות התפנו באחת bworldonline.com. אזורים כמו Bay Area (עיר הבידור) ו-Alabang, שבהם היו משרדי או מעונות רבים של POGO, נפגעו קשות עם עלייה בשיעור הדירות והמרחבים הפנויים bworldonline.com bworldonline.com. האיסור אמנם פונה לחששות חברתיים, אך השפעתו בטווח הקצר היא עודף היצע. קובעי המדיניות אינם מתכוונים לשנות את הגישה, ועל כן על השוק להסתגל ולמצוא דיירים חדשים (כמו חברות BPO או מקומיים) למלא את החלל שנוצר. הממשלה הציעה הטבות מס לחברות BPO לגיטימיות והקלה בחלק מכללי העבודה מהבית כדי לעודד מעבר משרדים מחודש, וכך לצמצם בעקיפין את אובדן שוק ה-POGO.
- שינויים במיסוי: הממשלה שוקלת שינויים במיסים הקשורים לנדל"ן. במיוחד, הצעה להעלאת מס רווחי הון (CGT) על נדל"ן עומדת לדיון. Colliers הזהירה כי העלאת CGT (כיום 6% במכירות נדל"ן) עשויה “לעכב עסקאות נדל"ן” bworldonline.com. אם מוכרים יגלגלו את המס המוגבר למחירים, הדבר עלול לגרום לעליית מחירי מכירה ו-להאט קצב עסקאות, מה שיפגע בנזילות בשוק המשני bworldonline.com. נכון ל-2025, טרם הוחל מס חדש, אך המשקיעים עוקבים בדריכות. לצד זאת, תקנות קרנות ההשקעה בנדל"ן (REIT) הורחבו ב-2020 (הפחתת דרישות ההחזקות הציבוריות ומסים), ובעקבות כך כתריסר REITs כבר הונפקו בפיליפינים. הדבר מהווה חיזוק מגזר הנדל"ן, מעניק מימון ליזמים ומאפשר למשקיעים גישה נזילה להכנסות מנכסים. הממשלה תומכת ב-REITs ככלי לעידוד בנייה (מפתחים משקיעים את התמורה בפרויקטים חדשים) והרחבת אפשרויות ההשקעה. בנוסף, השלטון המקומי במטרו מנילה מעדכן מדי פעם הערכות זונאליות ומסי נכס, מה שמגדיל את עלות האחזקה – ב-2023 מספר ערים עדכנו הערכות לאחר שנים ללא שינוי, מה שמעלה תיאורטית את מסי הנדל"ן, אך פעמים רבות היישום הדרגתי.
- כללי בעלות זרה: הכלל הבסיסי הוא שזרים אינם יכולים להחזיק קרקע בפיליפינים (למעט חכירה לטווח ארוך או בירושה). עם זאת, זרים יכולים להחזיק עד 40% מדירות הפרויקט בקונדומיניום. קיימים דיונים בפרלמנט על הקלה נוספת במגבלות לכניסת השקעות זרות – למשל, הגדלת תקרת האחזקה הזרה בקונדומיניום, או אפשרות לבעלות קרקע בתנאים מסוימים (אם חלק מהשקעה גדולה). עד עתה לא נעשתה שינוי חוקתי, אך זו סוגיה שכדאי לעקוב אחריה לאחר 2025. בפועל, המשמעות היא ששוק הקונדומיניום במנילה פתוח לרוכשים זרים (ולמעשה סינים, קוריאנים ומערביים רבים רכשו דירות), אך לרכישת קרקע רחבה (לפתוח פרויקט) חובה להתקשר עם גוף פיליפיני. כלל ה-40% בקונדומיניום מוכר היטב ויזמים בקושי מצליחים למלא את המכסה הזו בבתים יוקרתיים.
- יוזמות דיור ותכנון ערים: לממשל הארצי יש תוכנית דגל לדיור חברתי ("פמבאנסנג פאבהיי") שמטרתה להקים מיליון יחידות דיור בר-השגה בשנה, בהתמודדות עם המחסור העצום בדיור. זאת משימה שאפתנית והתוכנית עדיין עולה על פסים. אם תצליח להתקדם, ייתכנו שיתופי פעולה עם מגזר פרטי לבנייה המונית (ככל הנראה בנייני מגורים בגובה בינוני או דיור חברתי בשולי הערים). עבור יזמי נדל"ן במנילה, ההשתתפות תוכל לכלול הטבות (הקלות מס, היתר מואץ) בתמורה לשילוב יחידות ברות השגה בפרויקטים. מבחינת תכנון, ערי מטרו מנילה מקדמות פיתוח שימושים מעורבים והתחדשות עירונית. לדוגמה, עיר מנילה יוזמת פיתוח אזורים ישנים ("החייאת אסקולטה" ומגורים לגובה למפוני שכונות עוני), בעוד Quezon City מעניקה תמריצי תכנון לבניינים ירוקים וכו'. יש גם מהלך להעתקת מבני ממשל ממרכז מנילה (ל-New Clark City או פרובינציות אחרות) – אם הצעד יתממש, ייפתחו קרקעות יקרות ערך לפיתוח מחדש (עד 2025 זו השפעה מינורית).
- פיקוח ורגולציה ורישוי: הממשלה דוחפת רפורמות "שיפור קלות עשיית עסקים" שכוללות אישורים מהירים, דיגיטציה של רישום קרקעות וכו'. דוגמה: שילוב הנחיות רשות מניעת ביורוקרטיה (ARTA) למתן אישורי בנייה, מה שיכול לקצר את לוחות הזמנים. רגולציה סביבתית גם היא עלתה: למשל, באוגוסט 2023 ה-DENR השעתה 22 פרויקטי ייבוש קרקע במפרץ מנילה עד להשלמת בחינת ההשפעות הסביבתיות reuters.com philstar.com. הדבר מראה נכונות הממשל להתערב משיקולים סביבתיים. יזמים המעורבים בפרויקטים אלו (חלקם עצומי ממדים, כמו Horizon Manila) נדרשו להקפיא פעילות, מה שמכניס אי ודאות לתזמוני הפרויקטים. מנגד, פרויקטים שצלחו את הבדיקה או קיבלו פטור (פרויקט אחד המשיך bworldonline.com) יוכלו להתקדם אולי עם עמידה מחמירה בתקנים סביבתיים. למשקיעים חשוב לקחת בחשבון קיימות וציות לרגולציה – להערכתנו, בעתיד כל פרויקט ידרוש עמידה בסטנדרטים סביבתיים גבוהים.
- תמריצים לדה-צנטרליזציה: גופים כמו PEZA (רשות אזורי הכלכלה הפיליפינית) מעניקים תמריצי מס לעסקים הפותחים משרדים באזורים מסוימים, והמון יזמים מתאימים את הפרויקטים כך שיעמדו בדרישות (למשל, פארקי היי-טק שמקבלים הסמכת PEZA כך שלקוחותיהם BPO נהנים מהקלות מס). הממשלה ב-2025 מעודדת השקעות מחוץ למנילה על ידי הרחבת התמריצים לאתרים בפרובינציה – יזמים רבים מגיבים בתכנון מגדלי משרדים בערים משניות בסביבה, כדי למשוך חברות BPO רשומות PEZA abs-cbn.com. מגמה זו עשויה מתונה את הביקוש במטרו מנילה (חלק מהדרישה עוברת למשל לאילואילו או קלארק), אך מנילה היא עדיין המוקד הראשי לעת עתה.
- נושאים נוספים: חוק פיקוח על שכ"ד קובע תקרת עלייה בדמי השכירות לדירות שמחירן מתחת לרף מסוים (₱5,000 או ₱10,000 לחודש, לפי סיווג העיר). החוק מתחדש תקופתית. בפועל, מרבית השכירויות ברמה בינונית-גבוהה במנילה מעל לרף זה, כך שהפיקוח משפיע בעיקר על אוכלוסייה חלשה. יש קריאות לעדכן את החוק (הרף נמוך מדי), אך עדיין אין שינוי מהותי ב-2025. כמו כן הממשל בוחן תמריצים לבנייה ירוקה – חלק מהערים מקטינות מסי נכס לבניינים עם תעודת ירוק. עם מעבר מחשבתי לקיימות, יזמים המשלבים טכנולוגיה ירוקה עשויים לזכות לאישורים מהירים או יתרון שיווקי. לבסוף, רגולציה גיאופוליטית וחוקי השקעה (כמו חוק CREATE שהוריד מס חברות ורציונל את התמריצים) תומכים בעקיפין בנדל"ן בכך שגורמים לעסקים נוספים להזדקק למשרדים ולמחסנים.
לסיכום, סביבת הרגולציה במנילה 2025 היא שילוב של צעדי צמיחה וכלים מתקנים. הממשלה מנסה לאזן בין עידוד השקעות ובנייה (באמצעות תשתיות, REITs, תמריצים) לבין טיפול בעודפים ובעיות עבר (איסור תעשיות בעייתיות, בקרת השפעות סביבתיות). עבור שחקני נדל"ן, ערנות לשינויים רגולטוריים היא חיונית. עד כה, המגמה חיובית יחסית – הפיליפינים נתפסים כבעלי סביבה רגולטורית יציבה אך דינמית לנדל"ן. עם זאת, יש לקחת בחשבון שינויים פוטנציאליים במסים או חוקים, בהתאם לצרכי הממשלה והבריאות של השוק.
צנרת פיתוח נדל"ן ופרויקטים בולטים
על אף האתגרים האחרונים, קו הרקיע של מנילה ממשיך להשתנות, עם צנרת פיתוח משמעותית הן בזירה המגורים והן בזירה המסחרית. יזמים מסתגלים לטרנדים חדשים (מרחבים פתוחים יותר, עיירות משולבות, עיצובים ברי-קיימא) ומשיקים פרויקטים שיתוו את השוק בשנים הקרובות. להלן עיקרי הצנרת וכמה פרויקטים בולטים:
צנרת מגורים: כפי שצוין, השקות חדשות של דירות נמנעו, אך לא הופסקו. שחקנים מובילים כגון Ayala Land, SM Development Corp (SMDC), Megaworld, Robinsons ו-Federal Land ממשיכים בפיתוח פרויקטים:
- כפרים אנכיים: Megaworld הודיעה על תוכניות ל-8 פרויקטים למגורים חדשים ב-2025 business.inquirer.net, שמתוכם רבים נמצאים בפיתוחי township. לדוגמה, ב-Arcovia City (פסיג) וב-Capital Town (פמפנגה), דירות חדשות מכוונות לתפוס את המעבר לחוויית מגורים-עבודה-פנאי מחוץ לאזורי ה-CBD המסורתיים. SMDC ממשיכה לבנות דירות בגזרת השוק הבינוני ליד מסופי תחבורה (למשל לאורך קווי הרכבת העתידיים). Ayala Land מתרכזת בהיצע יוקרתי במקאטי/BGC ובקהילות בינוניות במחירים נגישים יותר בפרברים.
- דירות סמוכות לתחבורה: ל-DMCI Homes מספר פרויקטים הסמוכים במיוחד לתחנות רכבת מתוכננות – למשל, The Crestmont (קוויזון סיטי) ליד MRT-3 Quezon Ave, Erin Heights ליד קו MRT-7, ועוד bworldonline.com. אלה יושלמו סביב 2025–2026 כדי להתאים ללוחות הזמנים של התחבורה הציבורית.
- מגדלי יוקרה ושימוש מעורב: בסגמנט היוקרה, בולט במיוחד Park Central Towers במקאטי של Ayala Land Premier (מגדל דירות יוקרתי שצפוי להסתיים ב-2025–26). Federal Land’s Grand Hyatt Manila Residences (BGC) בונה מגדל שני לצידו של אחד הבניינים הגבוהים במדינה (מלון Grand Hyatt). אנו עדים גם ליותר מגדלי שימוש-מעורב: למשל, The Estate Makati (מגדל מגורים אולטרה-יוקרתי בתכנונו של Foster+Partners) הגיע לטופ, וכן Icone Tower באורטיגס (גורד שחקים מוצע עם משרד ומלון). פרויקטים בולטים אלו פונים ל-1% העליון ולמשקיעים בינלאומיים.
- קהילות מגורים: בצד האופקי, יזמים משיקים קהילות מתוכננות מראש באזורי הספר של המטרו. למשל, Vermosa (קוויטה) של Ayala, Evia ו-Ponticelli (לאס פיניָאס/קוויטה) של Vista Land מתרחבים עם שלבים נוספים של בתים. Nuvali (לאגונה), אף שמחוץ למנילה, ממשיכה למשוך משפחות המוכנות לנסוע לעבודה. קהילות גדולות אלו כוללות מלאי קרקעות לשנים קדימה, ומייצגות היצע עתידי בטווח הבינוני.
- התמקדות במלאי לא מכור: חלק גדול מה"צנרת" היא בעצם מלאי של יחידות שהושקו אך לא נמכרו. Colliers ציינה שיש כ-75,300 יחידות דירות לא נמכרות (בהשקה מוקדמת + מוכנות) במטרו מנילה נכון לרבעון 3 של 2024 business.inquirer.net, ותידרשנה כ-5.8 שנים להיספג בקצב המכירות הנוכחי business.inquirer.net. לכן, יזמים רבים מתעדפים מכירת הפרויקטים המוכנים (חלקם אף מעכבים בנייה עד שהמכירות ישפרו). זה אומר שנראה האטה קלה בהתחלות בניה חדשות לאחר השלמת הפרויקטים הנוכחיים, עד שהשוק יספוג את העודף. עדיין, השקות חדשות צפויות להתחדש אחרי 2025, עם התייצבות המלאי.
צנרת מסחרית: גם ההיצע של משרדים ומסחר במנילה ממשיך לעלות, אך בזהירות נוכח שיעורי תפוסה נמוכים:
- איכלוס משרדים: כ-612,000 מ"ר שטחי משרדים חדשים מתוכננים להשלמה ב-2025 בלבד bworldonline.com. בנייני משרדים מרכזיים הצפויים לכלול את Jollibee Tower (Ortigas) שהושק לאחרונה, DoubleDragon Meridian Park phase (אזור המפרץ), SM Mega Tower (מנדלויונג) ומגדלי BGC שונים (למשל One Filinvest, Park Triangle Tower). חלק ניכר מההיצע מרוכז ב-קוויזון סיטי, אזור המפרץ, ושולי מקאטי bworldonline.com, שם פרויקטים גדולים משלימים. חשוב לציין כי השכרת מוקדמת חוזרת לתמונה — בערך 10% מהמשרדים של 2025 היו כבר מושכרים ברבעון 1, מה שמעיד על אופטימיות מסוימת bworldonline.com. מעבר ל-2025, 2026–27 יראו פחות התחלות חדשות (רבים מהיזמים עצרו בניה), כך שאחרי הגל הקרוב צינור ההיצע מצטמצם, דבר שיוכל לעזור לשוק להתאושש.
- קמעונאות ושימוש מעורב: כמה קניונים ומרכזים קמעונאיים חדשים בדרך כחלק מפרויקטים משולבים. לדוג' Gateway Mall 2 בעיירה ארנאטה, קוויזון סיטי, אשר נפתח ב-2023 ומוסיף מרכז קניות לאזור; כמו כן Mitsukoshi Mall ב-BGC (קניון יפני) שנפתח ב-2022 – אלה יבשילו ב-2025. צפויים גם One Ayala Mall (מקאטי) של Ayala והרחבת Mall of Asia (MOA) של SM וקניון נוסף בפסאי כחלק מהפיתוח החדש. קמעונאות township (קניוני לייף-סטייל קטנים בתוך עיירות כמו Circuit Makati, Capitol Commons ועוד) ממשיכה להתרחב לשירות דיירים חדשים.
- מלונות ונופש: בין 2025–26 ייפתחו במנילה מספר מלונות חדשים: לדוג', Westin Sonata באורטיגס, Hotel Okura Manila (נפתח ב-2022 ב-Resorts World), Solaire North בקוויזון סיטי (שלוחה של Solaire), ומותגים קיימים שמתרחבים. עם עליית התיירות, יזמים כמו Megaworld מקימים יותר מלונות בבורקאי, סבו, פלאוואן וכו', אך במנילה עצמה, פרויקט מעניין הוא Admiral Hotel Manila Bay (מלון בוטיק יוקרתי על Roxas Blvd, נפתח 2022). גם קזינו ממשיכים להיבנות – Solaire ו-Okada מתרחבים, ופרויקט NayonLanding של חברה מהונג קונג עומד על הפרק.
- תעשייה/לוגיסטיקה: אף שאינו בולט לעין, היצע מחסני לוגיסטיקה סביב מנילה (קלמבה, קוויטה, בולקאן) משמעותי, לעיתים דרך שיתופי פעולה עם יזמי פארקים תעשייתיים זרים. עם התרחבות המסחר האלקטרוני, עוד מרכזי הפצה "mile last" יוקמו במטרו, כשפארקי לוגיסטיקה גדולים לרוב מחוץ לעיר בשל זמינות הקרקע.
- פרויקטים בולטים עתידיים: כמה פרויקטים שישנו את העיר ראויים לאזכור:
- מטרו תחתית של מקאטי: מטרו-סיטי עם עשר תחנות שהושקה על ידי קונסורציום פרטי. תתחבר לנקודות מפתח (עיריית מקאטי, Century City, Ayala Ave ועוד) ותתחבר לתחתית מטרו מנילה. יעד הסיום: 2028. אם תושלם, תעלה עוד את הנגישות ותעודד פיתוח סביב התחנות.
- Clark Green City ו-CALAX (מחוץ למנילה): הממשלה מקדמת את New Clark City (Tarlac) לעיר מטרופולינית חדשה – ב-2025 המתחם הממשלתי ומתקני הספורט ילכו ויפעלו. אמנם 100 ק"מ ממנילה, הצלחת NCC תוכל להקל על המטרו לאורך זמן. קרוב יותר, סיום כביש Cavite–Laguna Expressway (CALAX) עד 2024 יחבר את אזורי Cavite/Laguna עם מנילה – ויקדם פרויקטים דוגמת Vermosa ואחרים.
- פיתוח מחדש של אזור נמל מנילה ומזרח העיר: יש תוכניות (קונספטואליות) לפתח מחדש את אזור הנמל/מספנות והמקרקעין הממשלתיים הלא מנוצלים (כמו בתי הסוהר במונטינלופה). אמנם מדובר במה שמעבר ל-2025, אך זה מסמן כי חידוש העירוני של מנילה עשוי להניב שטחים עצומים לפרויקטים עתידיים.
- פרויקטי קיימות: מספר פרויקטים בצנרת מתהדרים בתכונות ירוקות: למשל Menarco Tower (BGC) כבר מוסמך WELL; השיפוץ המתוכנן של NAIA יכלול כנראה מרכיב קניוןמסחר בתכנון בר-קיימא. צפו לעוד בניינים סולאריים, מיחזור מים וכו', לאור ביקוש השוק ועדכון קוד הבניה הצפוי.
במספרים כלליים, אם נסכם: דירות – כ-8,000+ יחידות חדשות עתידות להתווסף ב-2025, ואז פחות ב-2026–27 bworldonline.com, בנוסף להוספה מתמשכת של אלפי יחידות בתים לשנה בפרברים. משרדים – כ-0.6 מיליון מ"ר ב-2025, ואז אולי פחות מ-0.3 מיליון כל שנה ב-2026 ו-2027. קמעונאות – הרחבת MOA (~200 אלף מ"ר) ועוד מספר קניוני township (אולי כ-100 אלף מ"ר ביחד). מלונאות – אלפי חדרים חדשים עד 2025–27 כולל הרחבות באתרי נופש משולבים.
צינור הפיתוח נותר משמעותי, אך היזמים מקדמים פרויקטים בזהירות. ייתכן שחלק מהתוכניות יידחו אם תנאי השוק ידרשו זאת (כדי לא להחריף עודף היצע), ומנגד, פרויקטים אחרים עשויים להאיץ אם הביקוש יפתיע לטובה (למשל, אם הכלכלה תצמח מהר או שמשקיעים זרים יחזרו בהמוניהם). חשוב לציין שרבים מסמלי העתיד של מנילה – בין אם זו עיר חדשה על קרקע שיובשה מהים, רובע מחובר למטרו או עיירה חכמה וירוקה – נמצאים כעת על שולחן השרטוט. עד 2028, פס הקווים של מנילה ושטח המטרו צפויים להשתנות מהותית, עם אשכולות חדשים של גורדי שחקים והתרחבות גבולות העיר – כולם תוצאה של תכניות הפיתוח המתהוות בימים אלה.
הזדמנויות וסיכונים בהשקעה
נוף הנדל"ן של מנילה ב-2025 מציג שילוב של הזדמנויות אטרקטיביות למשקיעים לצד סיכונים בולטים שיש לדעת להתמודד עימם. גישה אסטרטגית יכולה למנף את ההזדמנויות ולצמצם את הסיכונים:
הזדמנויות השקעה
- שוק קונים אחרי המגפה: הרפיון הנוכחי בסגמנטים מסוימים (כמו דירות ומשרדים) מספק חלון הזדמנויות לקנייה בשפל המחזור. משקיעים יכולים לרכוש דירות יוקרה במיקומים מרכזיים במחירים שכמעט לא עלו מאז 2019, בציפייה לעליית ערך עתידית כשהשוק יתאושש. היזמים מציעים מבצעים ותנאים גמישים כדי להיפטר מהמלאי, ולכן גם לקונים וגם למשקיעים יש כוח מיקוח משמעותי יותר מאשר בתקופת הגאות של העשור הקודם.
- תשואות שכירות גבוהות: כפי שמודגש, ניתן להשיג תשואות שכירות גולמיות של כ-5–8% על נכסים מגורים במטרו מנילה globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. תשואות אלה מפתות במיוחד בהשוואה עולמית, כאשר בערים רבות התשואות נמוכות מ-4%. עבור משקיעי תזרים מזומנים, שוק השכירות של מנילה – ובמיוחד דירות בשוק הביניים, שכירות לסטודנטים או מגורי עובדים – מסוגל להניב הכנסה יציבה. בנוסף, קרנות הריט (REITs) החדשות בפיליפינים מציעות תשואות של כ-6% והן דרך נזילה יותר להשקיע בזרמי הכנסה נדל”ניים (קיימות ריטים למשרדים, קניונים, ואפילו מחסנים בקרוב).
- מיקומים מתפתחים וקרקעות מתומחרות בחסר: תשתיות חדשות יוצרות "מכרות זהב" חדשים (במובן הפיגורטיבי) בנדל"ן. משקיעים חכמים עוקבים אחרי קרקעות באזורים כמו בולקאן (ליד שדה התעופה NMIA), צפון קיוזון סיטי (ליד תחנות הרכבת/המטרו), קלמבה/לאגונה (סוף NSCR), ו-קאוויטה (ליד כבישים חדשים וסנגלי). היסטורית, השקעה בקרקע גובלת לקראת השלמת תשתית הובילה לרווחים גדולים כשערך הקרקע קפץ עם שיפור הנגישות. למשל, חברת אבויטיז דווחה על עליית ערך של 146% עד 181% בתוך מספר שנים לקרקעות באחוזותיהם, לאחר שסללו לשם דרכי גישה bworldonline.com. יש כיום הזדמנות דומה עם פרויקטים חדשים אלה. בתוך מטרו מנילה, רבעים ותיקים המועדים להתחדשות (כמו אזור אסקולטה/בינונדו או הסביבה לצד הנהר בפסיג) יכולים לתת ערך מוסף אם פרויקטי התחדשות עירונית יתפסו תאוצה.
- צמיחת ערים משניות: משקיעים יכולים לגוון מעבר למנילה לערים משניות המתפתחות במהירות הודות לדה-צנטרליזציה. סבו, דבאו, אילוילו, קלארק, בקולוד – בערים אלו יש פעילות נדל"ן ענפה וכן שווקים פחות תנודתיים מאלה של מנילה. למשל, הביקוש לשטחי משרדים ב-BPO בסבו גבוה, ובשנים האחרונות מחירי המגורים שם עקפו לעתים את מנילה. יזמים בורסאיים רבים פועלים בערים אלה, ולכן השקעה בפרויקטים שם תוכל ללכוד צמיחה בשוק תחרותי פחות ממנילה. עם זאת, מנילה נותרה השוק הנזיל ביותר, לכן יש לאזן בין נכסים בליבת מנילה לנכסים בפריפריה עם פוטנציאל צמיחה גבוה.
- דמוגרפיה ועיור: לפיליפינים אחת האוכלוסיות הצעירות והצומחות ביותר באסיה. אוכלוסיית מטרו מנילה (כ-13 מיליון בעיר, 20+ מיליון עם הפרברים) גדלה מדי שנה ומזינה את הביקוש לדיור. המגמה של הגירה לעיר נמשכת, כאשר רבים מחפשים עבודה בבירה. זה מספק עוגן לביקושי הדיור בטווח הארוך. לכן, למרות עודף היצע זמני בדירות, הביקוש המבני – במיוחד לדיור בר השגה – אדיר (מחסור הדיור הלאומי הוא מעל 6 מיליון יחידות). מכאן נוצרת הזדמנות בדיור כלכלי, דירות לשוק הביניים, חללים קואופרטיביים ושכירות לעובדים המשרתים את שוק העבודה.
- פרויקטים משולבים עם תשתיות: השקעה בפרויקטים המחוברים לתשתיות (כמו פיתוחים סביב תחבורה ציבורית, או בערים חדשות על קרקע שיובשה מהים עם חיבור עתידי לרכבת/מעבורת) עשויה להניב תשואות יתר. משקיעים מוקדמים במקומות כמו Vertis North (קיוזון סיטי) או ARCA South כבר ראו עליות ערך כאשר אלה הפכו ל-CBDs הבאים. העתידיים כוללים תחנות לאורך הרכבת התחתית (למשל נכסים ליד אנונס או קטיפונאן – שכונות סטודנטים שילכו ויתחברו יותר) או עיירות ליד שדות תעופה חדשים. בנוסף, התכנית הממשלתית להוציא 5–6% מהתמ"ג על תשתיות מדי שנה bworldonline.com מבטיחה שמנוע הצמיחה הזה ימשיך לעבוד, ושתיפתחנה חזיתות חדשות להשקעה בנדל"ן לאורך זמן.
- גיוון בין סגמנטים בשוק: שוק מנילה מציע מגוון סגמנטים – מגורים, משרדים, מסחר, תעשייה, אירוח. בכל תקופה בולט סגמנט שונה. לדוג' כרגע, נדל"ן לוגיסטי/תעשייתי מבוקש (הודות לצמיחת האי-קומרס, המחסנים מלאים ומניבים יפה). בתי מלון מתאוששים; השקעה בקונדוטל או אכסניה יכולה להיות רווחית עם עליית התיירות. משרדים מדוכאים כיום, אך רכישת משרד או קומה במחיר נמוך כעת עשויה להיות מהלך קונטרריאני קלאסי, שישתלם כשהמחזור יתאושש. הגיוון מאפשר למשקיעים לעבור מסגמנט לסגמנט ולנצל הזדמנויות היכן שתנאי השוק או הערך מצטיינים באותה עת.
הסיכונים והאתגרים המרכזיים
- עודף היצע בסגמנטים מסוימים: הסיכון המיידי ביותר הוא עודף היצע בדירות ובמשרדים. עם שיעורי תפוסה למגורים בכ-25% bworldonline.com ומשרדים בכ-20% bworldonline.com, הספיגה עלולה לארוך שנים. אם הביקוש לא יעלה כמצופה, מחירים ושכירויות יישארו שטוחים או אף יירדו. משקיע שרוכש כיום דירה באזור עם עודף היצע עלול להתקשות למצוא שוכר או לראות עליות ערך בתקופה הקרובה. עלויות נשיאה (דמי ועד, תחזוקה, מימון) יפגעו בתשואה אם הנכס יוותר ריק. לכן, בחירת פרויקט ומיקום נכונים קריטית – כדי למנוע היתקעות בלופה של עודף היצע.
- סיכון ריבית ומימון: הסביבה המקרו-כלכלית עברה לריביות גבוהות מ-2022 (הבנק המרכזי העלה ריבית נגד האינפלציה). ריביות המשכנתאות בפיליפינים עלו, מה שפוגע ביכולת הקנייה של רוכשים. אם ריביות תישארנה גבוהות או יעלו אף יותר, פעילות הנדל"ן תיחלש, ומשקיעים ממונפים יחוו עלויות גוברות. מצד שני, Colliers ציינו אפשרות לרוח גבית של ירידת ריביות משכנתא אם האינפלציה תיחלש business.inquirer.net – אך זו אי-ודאות. משקיעים צריכים להיערך לתנודתיות בריבית. בנוסף, מחזורים במטבע מקומי מול דולרים משפיעים במיוחד על תשואות המשקיעים הזרים.
- סיכונים כלכליים ופוליטיים: בריאות שוק הנדל"ן תלויה בכלכלה הכללית. אף שהפיליפינים עמידים יחסית, האטה גלובלית (מיתון עולמי, ירידה חדה בהעברות עובדים מחו"ל וכדומה) תפגע בביקוש. פוליטית – הסביבה עכשיו יציבה, אך שינויי מדיניות פתאומיים או חוסר יציבות פוליטית עלולים להבריח משקיעים. ב-2022 נכנסה ממשלה חדשה; בינתיים נתפסה כידידותית לשוק, אך יתכנו שינויי כיוון. נדל"ן הוא השקעה ארוכת טווח, לכן יש לבחון את המשכיות המדיניות, רגולציה, שלטון החוק. המערכת הפוליטית בפיליפינים עלולה להפתיע – זהו סיכון שיש לנטר.
- שינויים רגולטוריים וציות: רגולציה עלולה להוות סיכון – למשל העלאת מס רווחי הון עשויה להקטין את הנזילות bworldonline.com. הקפאת פרויקטי ייבוש במפרץ מנילה ממחישה שממשלות יכולות לעצור או לעכב פרויקטים, דבר שפוגע במשקיעים הקשורים לאותן קרקעות. תקנות סביבתיות וקודי בניין הולכות ומחמירות (לטובה), אך מוסיפות עלויות ליזמים ובעלי נכסים המצווים לשדרג או להתאים. פיקוח שכירות – אמנם כרגע אינו נוגע לשוק הביניים-גבוה, אבל יתכן שיוחל גם על רמות שכר דירה גבוהות בלחץ פוליטי, מה שיגביל את פוטנציאל העלאות השכירויות. לבסוף, הביורוקרטיה ונושאי הטאבו לא פשוטים – עסקאות נדל"ן בפיליפינים לעיתים נפגעות מיושנות רישומים או תהליכים איטיים, ומהוות סיכון משפטי.
- סיכון אסון טבע: מנילה חשופה לסיכוני טבע – טייפונים, הצפות ורעידות אדמה. אסון חמור ישפיע משמעותית על הנדל"ן. לדוג', רעש אדמה חזק יבחן את עמידות גורדי השחקים (היזמים בונים לפי התקן, אבל הסיכון נשאר). הצפות כבדות מפחיתות ערך של נכסים באזורים מועדים (חלקים ממנילה נמוכים ומוצפים תכופות). ביטוח מקל את הנזק הכספי, אך עלול להקטין ביקוש שוכרים או לגרום נזק פיזי. משקיעים צריכים להביא בחשבון את הפרופיל הגיאופיזי של המיקום (למשל אזורי קרקע שיובשה מהים – רגישות נזילה ברעידות אדמה, אזורי נהר – סיכון הצפה וכו') ולדאוג לביטוח הולם.
- רוויית שוק ותחרות: שוק מנילה מלא שחקנים. בדירות להשכרה, היצע אדיר של דירות דומות יוצר תחרות קשה לשוכרים. דירה בודדת מתחרה מול אלפים ב-Airbnb או לוחות שכירות, מה שעלול לדחוף את דמי השכירות מטה. במשרדים – יש שפע, חברות בוחרות ונהנות מהנחות שבעלי נכסים נאלצים להציע. נוסף לכך, סיכון לעודף התחלות בנייה מחודש אם היזמים יהיו אופטימיים מדי – ברגע שמסתמן שיפור, תיתכן הצפה בפרויקטים חדשים (בעיקר אחרי 2025 פוטנציאלית, בשל רזרבות הקרקע של היזמים), מה שעלול להאריך את מחזור העודף. לכן תיזמון האיזון בין היצע לביקוש רגיש במיוחד.
למרות סיכונים אלו, ניתן לנהל אותם בעזרת בדיקות נאותות ואסטרטגיה נכונה. גיוון (בין מיקומים וסגמנטים), בחירת יזמים מוכרים, התמקדות בנכסים עם ערך ייחודי (למשל בקרבת תשתית או עם תחרות ישירה מוגבלת), ושמירה על גמישות פיננסית (להחזיק בנכס לאורך מחזורי ירידה) – הם צעדים נבונים.
לסיכום, שוק הנדל"ן של מנילה בשנת 2025 נמצא בנקודת מפנה – מציע אולי את הזדמנות הרכישה הטובה ביותר בשנים האחרונות, אך דורש ניווט זהיר מול הרוחות הנגדיות. עבור מי שיצליח לעשות זאת נכון, התגמולים עשויים להיות משמעותיים: הכנסות שכירות יציבות בטווח הבינוני ורווחי הון מהותיים בטווח הארוך, כאשר המטרופולין מתכונן למה שרבים רואים כתוואי צמיחה מתמשך המונע על ידי אוכלוסייה צעירה ותשתיות משתפרות. המפתח הוא למנף את ההזדמנויות – "השכונות הבאות בגדול," המחירים הרכים, הבום בתשתיות – תוך ניהול סיכונים קפדני של שוק מתפתח ודינאמי כמו מטרו מנילה.
מקורות: ניתוחי שוק ודוחות עדכניים של Colliers Philippines bworldonline.com bworldonline.com, תובנות של מומחי תעשייה ב-Inquirer business.inquirer.net business.inquirer.net ו-BusinessWorld bworldonline.com bworldonline.com, נתוני בנקו סנטרל נג' פיליפינס על מחירי נכסים business.inquirer.net business.inquirer.net, Global Property Guide על תשואות שכירות globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, ומקורות חדשות שונים המדווחים על התפתחויות תשתית (Gulf News, BusinessWorld) gulfnews.com bworldonline.com. מקורות אלו מספקים תמונה מקיפה ועדכנית של שוק הנדל"ן במנילה לשנת 2025.
