נדל"ן בפילדלפיה 2025: בום או משבר? 7 מגמות מפתיעות ותחזיות נועזות

הקדמה: סיפורם של שני מגזרים בשוק שאחרי המגפה

נוף הנדל"ן של פילדלפיה בשנת 2025 מתאפיין בדינמיקות מנוגדות במגזרי המגורים והמסחר. לאחר שנים של נגישות יחסית, מחירי הדיור בעיר זינקו ואז התייצבו ברמות שיא חדשות, מה שהותיר קונים רבים בהלם מהמחירים phillymag.com phillymag.com. במקביל, נדל"ן מסחרי מתמודד עם טלטלות משלו – ממגדלי משרדים חצי ריקים במרכז העיר ועד סצנת מחסנים תעשייתיים משגשגת בשולי העיר. למרות האתגרים, המומחים שומרים על אופטימיות זהירה: זילו אף מדרגת את פילדלפיה כאחת משוקי הדיור החמים ביותר בארה"ב לשנת 2025, בזכות השילוב הייחודי של ביקוש גבוה ומחירים (עדיין) נגישים phillyvoice.com phillyvoice.com.

בדו"ח מקיף זה, נעמיק במגמות הנוכחיות שמעצבות את שוק הנדל"ן בפילדלפיה (מגורים ומסחרי), נרד לתובנות ברמת השכונה, נבליט פיתוחים והשקעות מרכזיים, ונבחן את הגורמים הכלכליים, המדיניותיים והדמוגרפיים שמשפיעים על השוק. נציג גם תחזיות של מומחים למה לצפות ב-3–5 השנים הקרובות. ממהרים? עיקרי הדברים: היצע הדיור נותר מצומצם (מה שמחזיק את המחירים גבוהים), חלק מהשכונות פורחות (ואחרות מתקררות), משרדים מתמודדים עם שיעורי תפוסה נמוכים, המגזר התעשייתי וריבוי המשפחות נשארים עמידים, וצמיחה מתונה צפויה בהמשך במקום התרסקות דרמטית. בואו נצלול לפרטים.

מגמות נדל"ן למגורים ב-2025: מחירים, היצע וביקוש

שוק הדיור של פילדלפיה נכנס ל-2025 במצב קריר בהרבה מהבום המטורף של תקופת הקורונה, אך הוא עדיין נמצא בבירור בשטח של שוק מוכרים. מחירי הבתים נמצאים ברמות שיא, אם כי קצב הצמיחה שלהם הואט בצורה ניכרת. המלאי של בתים למכירה מטפס באיטיות מרמות שפל היסטוריות, אך ההיצע עדיין נמוך מאוד בהשוואה לעבר, מה ששומר על תחרות יחסית גבוהה בין הקונים. ריביות המשכנתא שמרחפות סביב 6–7% – רחוק מאוד מהריביות של כ-3% ב-2021 – החלישו את כוח הקנייה והגבילו את עליות המחירים, אך הן גם מרתיעות בעלי בתים קיימים מלמכור (מכיוון שרבים יאבדו את הריביות הנמוכות במיוחד שלהם), מה שתורם למחסור במלאי phillymag.com plusrealtors.com. התוצאה היא שוק שנתקע במעין קיפאון: המחירים לא יורדים, אך היקפי העסקאות נמוכים מרמות השיא כאשר קונים ומוכרים מתאימים את הציפיות שלהם.

כדי להמחיש את מצב שוק הדיור בפילדלפיה כיום, הטבלה למטה מסכמת מדדים מרכזיים:

מדד שוק המגורים	ערך (רבעון 1 2025)	מגמה/שינוי
צמיחה רבעונית במחירי בתים (רבעון לרבעון)	+0.4% (רבעון 1 2025)	עלייה קלה ברבעון זה drexel.edu (מגמה יציבה)
עליית מחירי בתים משנה לשנה	+3.4% שנתי	האטה לעומת ~+6.3% שנתי לפני שנה drexel.edu (מתחת לממוצע ההיסטורי ~4.5% drexel.edu)
מחיר בית חציוני (פילדלפיה)	$210,000 (רבעון 1 2025)	עלייה של 2.1% מ-$205,600 לפני שנה drexel.edu (מחירים בשיא כל הזמנים)
היקף מכירות בתים (רבעון)	3,724 בתים נמכרו (רבעון 1)	~54% מתחת לשיא שלאחר הקורונה (8,000 מכירות באביב 2022) drexel.edu; קרוב לנורמות ההיסטוריות (~4,400 רבעוני)
רישומים פעילים (מלאי)	4,107 בתים (נוכחי)	~32% מתחת לרמות הטיפוסיות (~6,000 לפני 2020) drexel.edu, אם כי עלייה משפל שיא של ~3,070 בפברואר 2021 drexel.edu

כפי שהטבלה מראה, צמיחת המחירים התמתנה לאחוזים בודדים נמוכים לאחר העליות הדו-ספרתיות השנתיות שנראו בשנים 2020–2022. מחירי הבתים הממוצעים בעיר עלו ב-0.4% בלבד ברבעון הראשון של 2025 (מותאם עונתית) drexel.edu, והם גבוהים רק ב-~3.4% משנה לשנה, האטה חדה לעומת העליות של 6–8% משנה לשנה לפני שנה או שנתיים drexel.edu. למעשה, קצב עליית המחירים הנוכחי בפילדלפיה הוא נמוך מהממוצע ההיסטורי שלה (~4.5% לשנה) drexel.edu, מה שמצביע על חזרה לנורמליות. החציון של מחירי הבתים בעיר עומד כעת על כ-$210,000 drexel.edu (חלק מהמקורות מציינים שמחיר המכירה החציוני מעט גבוה יותר, סביב $290,000 באמצע 2025 redfin.com, תלוי בשיטת איסוף הנתונים). זהו כ-3–4% יותר מהשנה שעברה redfin.com, אך ראוי לציין שזהו קצב עליית מחירים שהוא רק כמחצית מהקצב שנרשם מיד לאחר המגפה. לשם השוואה, מחירי הבתים הארציים צפויים לעלות בכ-3.5–4% ב-2025, כך שמגמת המחירים בפילדלפיה דומה לממוצע הארצי philadelphiafed.org.

המלאי (בתים שמוצעים למכירה) נשאר מצומצם מאוד, מה שממשיך לתמוך בעליית המחירים. יש קצת יותר מ-4,100 בתים בשוק בפילדלפיה בתחילת 2025 drexel.edu. נתון זה גבוה בכ-34% מהשפל ההיסטורי של משבר המלאי ב-2021 drexel.edu, אך הוא עדיין נמוך בכשליש מהנורמות שלפני המגפה. למעשה, המלאי נמוך בכ-46% מרמות 2019 לפי הערכה אחת plusrealtors.com. המחסור הכרוני הזה הוא תוצאה ישירה של מוכרים שמחזיקים את הנכסים (לעיתים קרובות כי הם לא רוצים להחליף משכנתא בריבית נמוכה בריבית הגבוהה של היום phillymag.com), יחד עם עשור של תת-בנייה. כמות הנכסים החדשים שמוצעים למכירה עולה לאט, אך הביקוש של הקונים עדיין עולה על ההיצע, במיוחד בבתים במחירים נגישים ובינוניים plusrealtors.com plusrealtors.com. היצע החודשים של בתים נשאר נמוך, ועדיין נפוץ לראות מספר הצעות על נכסים שמחירם אטרקטיבי באזורים מבוקשים.

קצב המכירות התמתן בהשוואה לפריחה בתקופת המגפה. רק 3,724 בתים נמכרו ברבעון הראשון של 2025 בפילדלפיה (מחוז) drexel.edu – ירידה חדה (–54%) מהשיא הסוער של כמעט 8,000 מכירות באביב 2022 drexel.edu. במילים אחרות, השוק עבר מ"רותח" לפושר בלבד, בעיקר בשל עליית הריביות שהוציאה חלק מהקונים מהמשחק. עם זאת, נפח המכירות הנוכחי למעשה תואם את הממוצע ההיסטורי של העיר (כ-4,000 מכירות לרבעון) drexel.edu, מה שמצביע על כך שחזרנו לרמת פעילות יציבה ומאוזנת יותר לאחר העלייה החריגה בתקופת הקורונה. גם לוקח לבתים מעט יותר זמן להימכר: המספר הימים בשוק החציוני הוא כ-45 ימים כעת (לעומת כ-40 ימים לפני שנה) redfin.com, ועלייה מהחציון המדהים של 10 ימים שנרשם בשיא טירוף הרכישות של 2021. למרות זאת, מספר הימים הנוכחי עדיין נמוך מהממוצע ארוך הטווח של פילדלפיה (~~40 ימים) ומרמז על החלפה מהירה יחסית בסטנדרטים היסטוריים drexel.edu. למעשה, לקונים יש קצת יותר מרווח נשימה מאשר בתקופת הטירוף, אך בתים במחיר נכון—במיוחד כאלה שמתחת לכ-400 אלף דולר—עדיין נמכרים מהר ולעיתים קרובות נמכרים במחיר המבוקש או מעליו.

הביקוש של קונים בפילדלפיה נשאר יציב, ומתחזק בזכות כמה גורמים. ראשית, המחיריות היחסית של העיר (המחירים החציוניים נמוכים בכ-37% מהממוצע הארצי redfin.com) ממשיכה למשוך קונים ראשונים ואפילו כמה עוברים ממדינות אחרות שנמלטים משווקים יקרים יותר phillyvoice.com. כפי שסוכן נדל"ן מקומי ציין, "פילדלפיה תמיד אופציה טובה יותר מניו יורק… אנחנו רואים אנשים שמגיעים מניו יורק" בשביל אורח חיים עירוני במחיר סביר יותר phillyvoice.com. שנית, צמיחת התעסוקה ואבטלה נמוכה (שיעור האבטלה בעיר הגיע לשפל של 30 שנה ~4.2% ב-2023 pew.org) מעניקים ליותר תושבים יציבות כלכלית לרכוש דירות. ושלישית, עליות שכר דירה מתמשכות (פירוט בהמשך) מדרבנות רבים לשקול קנייה אם הם יכולים. עם זאת, ריביות משכנתא גבוהות (~6.5–7% להלוואה ל-30 שנה phillyvoice.com) ומחיריות מאתגרת (ההכנסות בפילדלפיה נמוכות מערים גדולות אחרות phillymag.com, וקונה צריך הכנסה של כ-117 אלף דולר כדי להרשות לעצמו בית חציוני בארה"ב phillyvoice.com) מגבילים את היקף הביקוש. רבים מהקונים הפוטנציאליים הגיעו לתקרת מחירים, מה שמוביל אותם להשהות את החיפושים או לחפש דירות קטנות/זולות יותר, מה שבתורו שומר על רמת המכירות והמחירים.

בשורה התחתונה למגורים: שוק הדיור בפילדלפיה ב-2025 הוא קריר יותר אך רחוק מלהיות קפוא. המחירים גבוהים אך מתייצבים, המלאי גדל לאט אך עדיין מצומצם, והביקוש בריא במסגרת מגבלות יכולת ההשתכרות. נראה כי השוק נוטה לאיזון – "חזרה בריאה לממוצע" ולא תיקון חד כלשהו drexel.edu. למעשה, אנליסטים מציינים שכל הסימנים מצביעים על נחיתה רכה: שוק מאוזן יותר עם תמחור רציונלי יותר ושיפור ביכולת ההשתכרות, ולא התרסקות גדולה drexel.edu. כפי שנראה בחלק התחזיות, מומחים צופים כי העלייה המתונה במחירים תימשך, אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי משמעותי.

תובנות ברמת השכונה: האזורים החמים (והקרים) ביותר בפילדלפיה

נדל"ן הוא מקומי במיוחד, וזה נכון במיוחד בפילדלפיה, עיר של שכונות מובחנות עם מסלולי שוק שונים מאוד. חלק מהשכונות המתפתחות רושמות עליות מחירים מהירות ופיתוח, בעוד שכמה אזורים ותיקים יותר התקררו לאחר גאות קודמת.

מהנתונים עולים מגמות מפתח:

אזורים שבעבר "הוערכו בחסר" מזנקים: מערב ודרום-מערב פילדלפיה (למעט יוניברסיטי סיטי) חוו את העלייה הגבוהה ביותר במחירים בעיר – כ-+9.3% משנה לשנה drexel.edu. צפון פילדלפיה לא הייתה הרחק מאחור עם +8.3% drexel.edu. אזורים זולים יותר אלו נמצאים כעת על הכוונת של משקיעים ורוכשי דירות, בזכות המחירים הנגישים יחסית והעניין בפיתוח חדש. אנליסטים מייחסים את הזינוק לזרימה משמעותית של השקעות חיצוניות, במיוחד בשכונות הסמוכות לקווי תחבורה עיקריים ולמסדרונות מסחריים drexel.edu. במערב/דרום-מערב פילי, זה כולל מקומות כמו וולנאט היל, סדר פארק וקינגססינג, שנהנים מביקוש גובר כאשר אנשים שמחירם נדחק ממרכז העיר ויוניברסיטי סיטי מחפשים מערבה. באופן דומה, בצפון פילי, שכונות סביב אוניברסיטת טמפל, חלקים מברואריטאון/שרסווד ואזורים לאורך ברוד סטריט חוו גל של שיפוצים ובנייה חדשה שמעלה את המחירים. אזורים אלו היו בעבר מוזנחים עם נדל"ן במחירי מציאה; כעת הם מתג'נטרפים במהירות, ומציעים תשואות פוטנציאליות גבוהות למשקיעים (אם כי עם חששות נלווים לגבי עקירה).
שכונות "החמות הבאות" שכדאי לעקוב אחריהן: כמה שכונות מסוימות עולות בעקביות בתחזיות מקומיות כמועמדות לצמיחה משמעותית. אלה כוללות את South Kensington, Port Richmond, וחלקים מ-West Philadelphia plusrealtors.com plusrealtors.com. South Kensington, צפונית ל-Fishtown/Northern Liberties, חווה גל של פיתוחים טרנדיים והפכה בפועל להמשך של סצנת Fishtown המשגשגת. Port Richmond, שכונת פועלים היסטורית ליד הנהר, הולכת בעקבות Fishtown כאשר קונים מחפשים בתים טוריים במחירים נגישים מעט רחוק יותר. וב-West Philly, אזורים מערבית לאוניברסיטאות (כמו Mantua, Belmont, ו-East Parkside) וסביב מרכזי תחבורה מושכים יזמים ורוכשי דירות שמחפשים ערך. ניתוח מקומי של RE/MAX הדגיש "שכונות מתחדשות" כאלה בשל פוטנציאל הצמיחה החזק שלהן, כאשר שירותים חדשים מגיעים ומגמות המחירים צפויות להקדים את הממוצע העירוני באזורים אלה plusrealtors.com plusrealtors.com. משקיעים כבר ממקדים ב"אזורים אטרקטיביים להשקעה" ב-West Philadelphia כמו Powelton Village, Wynnefield, ו-Cedar Park, שנמצאות בעיצומו של תהליך התחדשות newagerealtygroup.com.
אפקטי ג'נטריפיקציה גלי הדף: דפוס הג'נטריפיקציה בפילדלפיה פועל לעיתים קרובות כגל שמתרחב מהמרכז החוצה. ראינו זאת בדרום פילדלפיה (למשל, Point Breeze ו-Grays Ferry עברו ג'נטריפיקציה מהקצה של Center City החוצה) וגם בשכונות הנהר (Northern Liberties -> Fishtown -> Kensington -> עכשיו Port Richmond). הנתונים משקפים חלק מזה: Kensington/Frankford (שכוללת את Fishtown/East Kensington) עדיין רשמה צמיחה בריאה של +4.9% משנה לשנה במחירים drexel.edu – לא כמו 8–10% מלפני כמה שנים, אבל עדיין יציב ומעל הממוצע העירוני. זה מצביע על כך שגם אזורים בגל השני של הג'נטריפיקציה ממשיכים לעלות בערכם, אם כי בקצב בר-קיימא יותר. בינתיים, אזורים סמוכים חדשים כמו Harrowgate או Olde Richmond ליד Port Richmond עשויים להיות הבאים בתור כאשר הגל ממשיך. קונים ומשקיעים שמחפשים את "ה-Fishtown הבאה" סורקים את השכונות הללו, ודוחפים את ערכי הקרקע כלפי מעלה.

התייצבו

University City

ללא שינוי (+0.1% שנתי)

drexel.edu

דרום פילדלפיה

drexel.edu

מרכז העיר/פיירמאונט

+2.8%

drexel.edu

המחירים כבר עלו כל כך הרבה

Queen Village, Fairmount, או University City

phillymag.com

ירידות קלות או קיפאון במחירים

המריא

“הכול התאזן”

phillyvoice.com

כוח מיקוח

שווקים בינוניים יציבים: תתי-שווקים אחרים כמו צפון-מזרח פילדלפיה (מחולק ל"צפון-מזרח תחתון" ו"צפון-מזרח עליון" בנתונים) הראו צמיחה מתונה (כ-2–3% שנתי) drexel.edu. אלו אזורים בסגנון יותר פרברי (שכונות שורות ובתים דו-משפחתיים כמו Mayfair, Bustleton וכו') שלא חוו בום גדול בתקופת הקורונה ולכן גם לא חווים ירידה – הם פשוט ממשיכים עם עליית ערך מתונה. צפון-מערב פילדלפיה (Chestnut Hill, Mt. Airy, Roxborough) הייתה כמעט ללא שינוי (+0.2% שנתי) drexel.edu, ככל הנראה משום שגם שווקים אלו חוו עליות חדות בעבר (למשל, Mt. Airy חוותה ביקוש עז ב-2020–21) ומאז התקררו לאיזון.

לסיכום, סיפור הצמיחה של פילדלפיה תלוי מאוד בשכונה. הרווחים הגדולים ביותר מתרחשים בשכונות שעדיין נמצאות בשלבים הראשונים של התחדשות, שם לערכי הנדל"ן יש מקום לעלות (מערב/דרום-מערב פילי, חלקים מהצפון, שכונות לאורך הנהר המרוחקות יותר). לעומת זאת, השכונות החמות לשעבר שכבר "הצליחו" (מרכז העיר, גרד הוספיטל, פאסיונק וכו') עוצרות לנשום או אפילו חוות תיקונים קלים. עבור משקיעי נדל"ן ורוכשי בתים, המשמעות היא שההזדמנויות מרובות באזורים המתפתחים – אך עם סיכון גבוה יותר וצורך בבדיקת נאותות – בעוד שהשווקים הבשלים יותר מציעים יציבות ותחרות פחותה כרגע. כפי שנאמר בדו"ח אחד, "ההזדמנויות רבות עבור קונים בשכונות פחות רוויות ועבור משקיעים המתמקדים בדיור לעובדים והשכרות", בעוד שמגבלות נגישות למחיר נותרות אתגר בקודי הדואר היקרים ביותר plusrealtors.com.

מגמות נדל"ן מסחרי: משרדים, קמעונאות, תעשייה ורב-משפחתי

תחום הנדל"ן המסחרי (CRE) של פילדלפיה הוא תמונה מעורבת ב-2025, כאשר כל מגזר (משרדים, קמעונאות, תעשייה, רב-משפחתי) פונה לכיוון שונה. באופן כללי, שוק המשרדים מתקשה עם תפוסה נמוכה ומשבר זהות בעידן העבודה מהבית, הקמעונאות מתייצבת כאשר התנועה הרגלית חוזרת למרכז העיר, הנדל"ן התעשייתי נותר נקודת אור למרות עלייה קלה בתפוסה הפנויה לאחרונה, ורב-משפחתי (דירות) ממשיך לראות ביקוש חזק למרות גל של היצע חדש שנכנס לשוק. בואו נפרט כל מגזר:

שוק המשרדים: תפוסה נמוכה ועידן של התחדשות

פילדלפיהמגזר המשרדים מתמודד עם רוחות נגד משמעותיות מאז המגפה, ו-2025 מוצאת אותו בצומת דרכים. שיעור הוואקנסי במשרדים במרכז העיר זינק ל-שיאים היסטוריים – בערך 20–24% מתוך 43 מיליון רגל רבוע של שטחי משרדים במרכז העיר עומדים כעת ריקים phillymag.com. במונחים מוחשיים, כ-10 מיליון+ רגל רבוע ריקים, נתון מדהים לעיר שבאופן מסורתי שיעור הוואקנסי בה היה באחוזים חד-ספרתיים גבוהים. הנתונים הרשמיים מציבים את שיעור הוואקנסי במשרדים בפילדלפיה סביב 19–20% ב-2024 phillyofficespace.com, בדומה לממוצע האמריקאי (~19.4% באמצע 2025) commercialcafe.com. שיעור הוואקנסי במרכז העיר אף גבוה יותר, מתקרב ל-24% לפי הערכות מסוימות phillymag.com, לאחר שמשרדי עורכי דין וחברות גדולות צמצמו שטחים. עודף זה קשור ישירות ל-מעבר לעבודה מרחוק/היברידית – נוכחות פיזית של עובדי משרדים בפילדלפיה נותרה נמוכה בהרבה מרמות שלפני המגפה. אפילו בסוף 2024, נוכחות במשרדים במרכז העיר הייתה רק כ-50%–60% מרמות 2019 בממוצע governing.com, כלומר חברות רבות פשוט לא זקוקות עוד לשטח שהיה להן בעבר.

בעלי הנכסים מרגישים את הכאב: במיוחד בנייני משרדים ישנים מסוג Class B סובלים מוואקנסי גבוה (משרדי Class A ו-B סטנדרטיים עמדו על כ-22–23% וואקנסי בתחילת 2024 nmrk.com). בינתיים, משרדי ה"טופרי" הטובים ביותר (מגדלי Class A חדשים או ששופצו לאחרונה) במצב מעט טוב יותר (~16–17% וואקנסי) nmrk.com, כאשר שוכרים "נודדים לאיכות" – מתרכזים במשרדים איכותיים יותר כדי למשוך עובדים חזרה. דינמיקה זו צוינה על ידי בעלי נכסים גדולים כמו Brandywine Realty Trust: המנכ"ל שלהם ציין כי פורטפוליו מרכז העיר של Brandywine הוא "מושכר בכ-95%"{T44}}, נהנה משוכרים הנוטשים בניינים ישנים inquirer.com. למעשה, מגדלי משרדים חדשים ברחוב ווסט מרקט ובאוניברסיטי סיטי שורדים, בעוד שמשרדים מתיישנים במקומות אחרים במרכז העיר (ובחלק מהשווקים הפרבריים) מתקשים למשוך שוכרים.

ההשפעה הכלכלית על העיר משמעותית: שיעורי תפוסה נמוכים מובילים לירידת ערך הנכסים (והכנסות ממסים) ולפחות תנועה רגלית התומכת בעסקים במרכז העיר. לפי מקור אחד, שטחי משרדים ריקים "עולים לפילדלפיה מיליונים" באובדן מסים ופעילות כלכלית phillyofficespace.com. שכר הדירה למשרדים נמצא תחת לחץ, ובעלי הנכסים מציעים ויתורים משמעותיים כדי לאכלס את השטחים. פעילות השכרה חדשה דלה – לדוגמה, רק כ-540 חוזי שכירות משרדים נחתמו בעיר ב-2024, "פחות מ-10" מהם היו שוכרים חדשים שהגיעו מחוץ לפילדלפיה (נתון שפקיד מקומי כינה "עלוב") inquirer.com. ברור כי הצמיחה האורגנית בביקוש למשרדים היא מינימלית; רוב ההשכרות הן רק מעבר של חברות קיימות ממקום למקום.
מה נעשה? פילדלפיה מחפשת באופן פעיל דרכים להסב בנייני משרדים שאינם מנוצלים היטב ולהחיות את שוק המשרדים. אחת ההצעות שתפסה כותרות היא פטור ממס רכוש ל-20 שנה כדי לתמרץ הסבת משרדים ישנים לדירות מגורים inquirer.com inquirer.com. (הפטור הנוכחי ל-10 שנים, שדחף מאוד את פיתוח המגורים בעשורים האחרונים, צומצם ב-2020 לבנייה חדשה אך נשמר עבור הסבות; כעת סבורים גורמים רשמיים שיש צורך בתמריץ גדול אף יותר עבור הסבות משרדים יקרות inquirer.com.) דוח ועדת הרפורמה במסים לשנת 2025 המליץ להכפיל את הפטור ל-20 שנה עבור בנייני משרדים ב"מצוקה", אך עם מגבלת זמן של 5 שנים כדי לעודד פעולה מהירה inquirer.com inquirer.com. זה ידרוש אישור מהמדינה (מכיוון שחוק פנסילבניה מגביל פטורים ל-10 שנים) inquirer.com, אך זה מסמן עד כמה הנושא דחוף. המניע אינו רק כלכלי – יש גם היבט של התמודדות עם צרכי דיור: הסבת משרדים ריקים לדירות יכולה להגדיל את היצע הדיור (ואולי אף לכלול יחידות ברות השגה) במרכז העיר inquirer.com. למעשה, פילדלפיה הייתה מובילה בהסבות ממשרדים למגורים מבחינה היסטורית (רבים מבנייני המשרדים הישנים במרכז העיר הפכו לדירות ב-20 השנים האחרונות תחת הפטור ל-10 שנים) inquirer.com. כעת, עם כל כך הרבה שטח פנוי, העיר שואפת להאיץ את המגמה הזו. דוגמה בולטת היא בניין וונמייקר ההיסטורי ליד בניין העירייה, שאיבד את חנות מייסיס וכעת מתכנן להסב את קומות המשרדים שלו למאות דירות <a href="https://www.axios.com/local/philadelphia/2025/03/03/development-projects-to-watch-chubb-apartments-arena#:~:text=Image%3A%20Wanamaker%20Building%20in%20Philadelphia,Courtesy%20of%20Daniel%20Case%2FWikimedia%20Commons" target="_blanaxios.com. באופן דומה, מגדל המשרדים בן 18 הקומות ב-1701 Market Street (מותג מחדש כ-"17 Market West") עובר את ההסבה הגדולה ביותר בפילדלפיה מאז המגפה, והופך ל-299 יחידות דיור להשכרה עם מתקנים בסגנון נופש axios.com. פרויקטים אלה שואפים "להתאים את הגודל" של מרכז העיר על ידי ספיגת עודף שטחי המשרדים והוספת דיירים מסביב לשעון שיתמכו בעסקים המקומיים.
במבט קדימה, תחזית המשרדים זהירה. מומחים צופים שתחום המשרדים “עדיין יתמודד עם סוגיות של חזרה לעבודה” עד 2025 tcsr.realtor, כלומר לא צפויה חזרה מהירה לתפוסה מלאה. ניתן לצפות לצמיחה שטוחה או מינימלית בשכר הדירה במקרה הטוב ואולי אף התרככות נוספת בבניינים ישנים יותר. חלק מהבנייה החדשה עדיין מתקדמת – במיוחד, המטה החדש של Chubb, מגדל בן 18 קומות בשווי 430 מיליון דולר ברחוב 20 וארץ' שיביא 1,200 משרות חדשות ו-3,000 עובדים למרכז העיר עד 2026 axios.com. פרויקטים כאלה מראים הבעת אמון בפילדלפיה כמיקום משרדים בר-קיימא לחברות צומחות. עם זאת, אופטימיות זו מתמתנת לנוכח המציאות שרוב פיתוחי המשרדים החדשים לאחרונה התרחשו בפרברים, ולא בעיר inquirer.com, בין היתר בשל מסי השכר והעסקים הגבוהים בפילדלפיה שהופכים אותה לפחות אטרקטיבית להתרחבות תאגידית inquirer.com. מנהיגי העיר דנים בהפחתות מס רחבות לעידוד פעילות מסחרית inquirer.com, אך כל שינוי יהיה הדרגתי.
לסיכום (משרדים): שוק המשרדים של פילדלפיה נמצא בתקופה של מעבר והמצאה מחדש. שיעורי תפוסה נמוכים (~20%) inquirer.com נמשכים, במיוחד בבניינים ישנים יותר, ותרבות העבודה מהבית הפחיתה באופן מבני את הביקוש. ההתאוששות של הסקטור צפויה להגיע מהתכנסות (מעבר לאיכות גבוהה יותר) והסבה (שימוש מחדש מותאם) ולא מהתחדשות של השכרת משרדים מסורתית. צפוי שמרכז העיר יצמצם בהדרגה את שטח המשרדים שלו ויגוון את השימושים (יותר מגורים, אירוח וכו', באתרים שהיו משרדים) בשנים הקרובות. זהו מצב מאתגר לבעלי נכסי משרדים, אך גם הזדמנות לפיתוחים מחודשים עם חזון. כפי שניסח זאת אחד ממתווכי הנדל"ן המסחרי, "המשרדים הם החריג הגדול" בנוף הנדל"ן המסחרי המתאושש tcsr.realtor tcsr.realtor – כלומר זהו החוליה החלשה ביותר שייקח לה הכי הרבה זמן להתאושש.
שוק הקמעונאות: תחיית מרכז העיר מול רוחות נגד של מסחר אלקטרוני
תחום הנדל"ן הקמעונאי בפילדלפיה מציג סימנים מעודדים של התאוששות לאחר הירידה בעקבות המגפה, אם כי טרם חזר למצב שלפני 2020. מרכז העיר, ליבת הקמעונאות של האזור, ראה חזרה של קונים, תיירים ובמיוחד תושבים, מה שמחזק את הביקוש לחנויות ומסעדות. לפי הדו"ח האחרון של מחוז מרכז העיר (סוף 2024), תפוסת הנדל"ן הקמעונאי במרכז העיר פילדלפיה עומדת על ~83% centercityphila.org. במספרים מוחלטים, יש כ-1,792 עסקים קמעונאיים פתוחים באזור מרכז העיר (מ-Girard Ave ועד Tasker St) centercityphila.org. חשוב לציין כי מספר העסקים הקמעונאיים גדל בכ~15% מאז 2019 centercityphila.org, מה שמראה שיותר חנויות ומסעדות פועלות כיום מאשר לפני המגפה – התאוששות מרשימה. חנויות חדשות נפתחו בקצב מהיר יותר מסגירות בשנתיים האחרונות, כולל מותגים ארציים והרבה עסקים מקומיים (במיוחד "טירוף עוגיות" של מאפיות חדשות, בין מגמות נוספות centercityphila.org).
עם זאת, תפוסה של כ-83% משמעותה ש-17% משטחי הקמעונאות עדיין ריקים במרכז העיר – יש מקום לשיפור. כמה חזיתות חנויות בולטות ברחוב וולנאט ובמקומות נוספים נותרות ריקות או הוחלפו בעקבות השיבושים של 2020 והשינויים המתמשכים בענף הקמעונאות. עם זאת, שטחים ריקים אלו מתמלאים בהדרגה. בשנים 2023–2024, מרכז העיר ראה תוספות משמעותיות חדשות כמו Primark (קמעונאית אופנה מהירה) שנפתחה ברחוב צ'סטנאט, מסעדות חדשות ומוקדי בילוי, וקמעונאות חווייתית כמו ברים של זריקת גרזנים ותערוכות אמנות שמושכות תנועת הולכי רגל centercityphila.org. תמהיל הקמעונאות מתפתח מעבר לקניות המסורתיות: דוח CCD מציין כי "מוקדי בילוי חדשים שינו את נוף הקמעונאות, ומציעים חוויות שמעבר לקניות בלבד" centercityphila.org – חשבו על חוויות סוחפות, חללי הופעות חיות ופעילויות פנאי אינטראקטיביות שלא ניתן לשחזר אונליין. מגמת החוויה הזו היא הדרך של קמעונאות פיזית להתמודד עם מסחר אלקטרוני.
תנועת הולכי רגל חזרה בעוצמה למרכז העיר. בסוף 2024, מדידות הולכי רגל ונתוני טלפונים סלולריים הראו שתנועת הולכי הרגל במרכז העיר הגיעה ל-~85% מרמות שלפני המגפה governing.com, מה שמציב את פילדלפיה במקום השביעי בין מרכזי הערים הגדולות בארה"ב בקצב ההתאוששות inquirer.com. הגורמים המרכזיים לכך הם חזרת עובדי המשרדים (בלוחות זמנים היברידיים), עלייה בתושבי מרכז העיר (אוכלוסיית מרכז העיר הגיעה לשיאים חדשים, עם יותר אנשים שגרים במרכז העיר כעת מאשר ב-2019 billypenn.com), והתחדשות התיירות והכנסים. לדוגמה, עונת החגים 2024 ראתה שווקי כריסמס שוקקים ומלונות כמעט מלאים, מה שמעיד שהתיירים חזרו. בנוסף, אירועים כמו יוזמת "רחובות פתוחים" – סגירת רחובות מסוימים לכלי רכב לטובת פסטיבלים להולכי רגל – נתנו דחיפה גדולה לקמעונאים (90% מהעסקים דיווחו על עלייה בתנועה והמכירות הממוצעות קפצו ב-68% במהלך אירוע כזה) centercityphila.org. שיפורים בבטיחות הציבור (רמות הפשיעה במרכז העיר ירדו) nbcphiladelphia.com ורחובות נקיים יותר גם הם מסייעים לעודד קונים לשוב.
בשכונות שמחוץ למרכז העיר, מסדרונות הקמעונאות נמצאים בשלבים שונים של בריאות. רצועות מסחר שכונתיות רבות (למשל, Germantown Avenue ב-Mt. Airy, Passyunk Avenue בדרום פילי, Frankford Ave ב-Fishtown) למעשה שגשגו במהלך המגפה כאשר אנשים נשארו קרוב יותר לבית. אזורים אלה שמרו ברובם על תפוסה גבוהה, עם עסקים מקומיים (בתי קפה, שירותים, בוטיקים) שמצליחים. עם זאת, יש שכונות שחסרות שירותים או שעדיין סובלות מהזנחה, כך שתמונת הקמעונאות משתנה מרחוב לרחוב. בסך הכול, שיעור הוואקנסי הקמעונאי בעיר פילדלפיה עמד על כ-10% בסוף 2023, שזה לא רע בהתחשב במגמות הארציות. שכר הדירה לשטחי קמעונאות מובילים במרכז העיר נע בטווח של $50–$70 לרגל רבועה (במסדרון Walnut St), אם כי בעלי הנכסים הפגינו גמישות רבה יותר לאחר המגפה.
בהסתכלות קדימה, מומחים סבורים שקמעונאות במרכז העיר "התייצבה אך יש לה לאן לצמוח" billypenn.com. הציפייה היא שככל שיותר עובדים יחזרו (גם אם רק 3 ימים בשבוע) וככל שצפיפות המגורים תגדל, הביקוש לשטחי קמעונאות ימשיך לעלות. עד 2025, היו בפילי יותר תושבים במרכז העיר מאי פעם וכמעט אותו מספר מסעדות וברים כמו לפני המגפה billypenn.com – מה שמעיד על התאוששות חזקה בענף האירוח. הצרכנים חזרו לאכילה וקניות פרונטליות בהתלהבות, אם כי אינפלציה ומחסור בעובדים ב-2024 אתגרו עסקים מסוימים. צלו של המסחר המקוון עדיין מרחף (הנוכחות של אמזון משמעה שמוצרי סחורה לא יחזרו לחנויות הפיזיות), ולכן הקמעונאות שתצליח תהיה זו שמציעה משהו שקניות אונליין לא יכולות להציע: נוחות (למשל, שירותים, אוכל מהיר), חוויות (אירועים, אווירה חברתית), או מיידיות (צרכים של הרגע האחרון).
לסיכום (קמעונאות): שוק הנדל"ן הקמעונאי בפילדלפיה במגמת עלייה, במיוחד במרכז העיר, אחרי תקופה קשה. התפוסה היא כ~83% ומטפסת centercityphila.org, חנויות חדשות נפתחות, ותנועת הולכי הרגל התאוששה בכ~85% governing.com. שכר הדירה וערכי הנכסים מתאוששים בהתאם. בסיס המגורים החזק במרכז העיר הוא יתרון גדול לעמידות הקמעונאות. עדיין יש מקום לשיפור (יש עוד חנויות ריקות למלא), אך המגמה חיובית – "עתיד מזהיר לקמעונאות בפילדלפיה", כפי שציין כותרת חדשות אחת centercityphila.org. בעלי נכסים ומתווכים שומרים על אופטימיות זהירה שככל שמשרדים ותיירות יתאוששו עוד, מרכז העיר עשוי להגיע ליותר מ-90% תפוסה קמעונאית בשנים הקרובות, ולהחזיר את סצנת הקניות והמסעדות של פילי לשיאה.
תעשייה ולוגיסטיקה: בום המחסנים עוצר, ואז ממשיך
מגזר הנדל"ן התעשייתי – הכולל מחסנים, מרכזי הפצה וחללי ייצור – היה לוהט במיוחד באזור פילדלפיה בשנים האחרונות, מונע על ידי פריחת המסחר האלקטרוני והמיקום האסטרטגי של העיר במסדרון הצפון-מזרחי. עד 2025, מגזר זה נותר המגזר המסחרי החזק ביותר בביצועיו, אם כי הוא חווה עודף היצע קל בטווח הקצר כאשר גל בנייה מסיבי סוף סוף משיג את הביקוש.
בשנים 2021–2023, יזמים בנו מיליוני רגל רבועה של שטחי מחסנים חדשים בפילדלפיה וסביבתה (במיוחד במחוזות הפרבריים ובדרום ניו ג'רזי) כדי לעמוד בקצב של אמזון, חברות לוגיסטיקה ואחרים. הדבר הוביל לשיעור תפוסה שיא נמוך בנדל"ן תעשייתי (לעיתים מתחת ל-5%). עם זאת, סוף 2023 ו-2024 הביאו גל מסירות שהקדים זמנית את קצב קליטת השוכרים. נכון לאמצע 2025, שיעור התפוסה הפנויה בנדל"ן התעשייתי של פילדלפיה עלה לכ-8.6% globest.com – עלייה של כ-1.6 נקודות אחוז משנה לשנה globest.com. העלייה הזו נשמעת גדולה, אך היא נובעת בעיקר מבניינים חדשים וריקים שנכנסו לשוק. ברבעון השני של 2025 בלבד, נמסרו 5.44 מיליון רגל רבועה של שטח תעשייתי חדש, יותר מכפול מהכמות שנמסרה ברבעון הראשון והרבה מעל קצב השנה הקודמת globest.com. כ-40% מהמסירות של 2024 נותרו ריקות עם סיום הבנייה lee-associates.com, מה שהוביל לעלייה בתפוסה הפנויה. אזורים מסוימים הרגישו זאת יותר: לדוגמה, מחוזות הפרברים של פילדלפיה ראו עלייה בתפוסה הפנויה מכ-5.6% ל-7.1% בשנה globest.com, ובדרום ניו ג'רזי שיעור התפוסה הפנויה התעשייתית הגיע לכ-11.6% globest.com לאחר פתיחת שורת מחסנים גדולים לאורך כביש ה-NJ Turnpike.
למרות ההיצע העודף לטווח הקצר, התחזית התעשייתית נותרת חזקה. חשוב לציין כי היזמים האטו התחלות בנייה חדשות, מה שמאפשר לשוק לעכל את השטח. רק 7.7 מיליון רגל רבועה היו בבנייה באמצע 2025 באזור פילדלפיה – רמת הצנרת הנמוכה ביותר מאז 2019 globest.com. קוליירס (חברת תיווך) צופה כי עם האטה חדה בבנייה, שיעור הוואקנסי "יירד בהדרגה עד לסוף 2025 ואל תוך 2026" כאשר ההיצע החדש ייספג על ידי שוכרים globest.com. אכן, מנועי הביקוש (צמיחת נמל, מסחר אלקטרוני, צרכי הפצה אזוריים) עדיין קיימים. בעוד שהספיגה נטו בתחילת 2025 הייתה מתונה (רק כ-50,000 רגל רבועה ברבעון השני של 2025, ירידה מ-1.1 מיליון רגל רבועה שנה קודם globest.com), יש דרישות פעילות של שוכרים בשוק. כמה מחסני ענק שנמסרו לאחרונה נמצאים במשא ומתן על השכרה נכון ל-2025, וכאשר העסקאות ייסגרו, התפוסה תשתפר.
שכר הדירה לשטח תעשייתי נותר יציב ואפילו עלה מעט. שיעור השכירות הממוצע באזור פילדלפיה רבתי עמד על כ-11.25 דולר לרגל רבועה NNN ברבעון השני של 2025, עלייה קלה לעומת כ-11.19 דולר בשנה שלפני כן globest.com. בעלי הנכסים לא נאלצו להוריד מחירים, מה שמעיד על ביטחון בכך שההיצע העודף הוא זמני. האזור נותר מרכז לוגיסטי מוביל – ניתן להגיע לעשרות מיליוני צרכנים ביום נסיעה במשאית מפילדלפיה – כך שהביקוש למרכזי הפצה מודרניים לא נעלם. משקיעים מוסדיים גדולים השקיעו הון בתעשייה בפילדלפיה: לדוג', ב-2025 משקיע שילם 141.7 מיליון דולר על פורטפוליו בדרום ג'רזי (אחת העסקאות התעשייתיות הגדולות ביותר) globest.com, מה שמאותת על המשך אופטימיות.
פרויקט דגל המדגיש את עוצמת הסקטור הוא מחוז בלוודר בדרום פילדלפיה. זהו פרויקט התחדשות עירונית עצום בשטח של 1,300 אקרים באתר בית הזיקוק לשעבר PES, שמוסב לקמפוס לוגיסטיקה ומדעי החיים לאורך 10–15 שנים. עם השקעה של 4 מיליארד דולר, התוכנית של בלוודר כוללת מיליוני רגל רבוע של מחסנים חדשים ומתקני מו"פ axios.com. בשנת 2025, המחסן הענק הראשון (כ-400 אלף רגל רבוע ומעלה) יושלם באתר, ועוד אחד מתוכנן עד סוף השנה axios.com. כאשר יושלם במלואו, בלוודר יהיה "מכה של מחסנים" axios.com, תוך ניצול הגישה לרכבת, לנמל ולכבישים מהירים. הוא מסמל את המעבר של פילדלפיה מתעשייה ישנה (זיקוק נפט) לחדשה (לוגיסטיקה וביוטק). בנוסף, חצר הצי בדרום פילדלפיה – שבעבר הייתה קמפוס משרדים מסחרי – מתרחבת לשימושים מעורבים, אך גם מוסיפה שטחי הפצה/תעשייה קלה כחלק מהתחדשות עירונית של 6 מיליארד דולר (לצד דיור חדש, ראו בהמשך) axios.com. מחוזות פרבריים כמו באקס, צ'סטר וגלוסטר (ניו ג'רזי) ראו גם הם מרכזי לוגיסטיקה חדשים ענקיים (למשל, מרכז הסחר I-76 בשטח מיליון רגל רבוע במחוז צ'סטר, שהוזכר על ידי Colliers globest.com).
לסיכום (תעשייתי): הנדל"ן התעשייתי בפילדלפיה מתקרר מעט מלוהט במיוחד לחם בלבד. שיעור התפוסה ~8–9% הוא תופעה זמנית בשל בנייה מואצת, אך עם התחלות בנייה ברמה הנמוכה ביותר מזה שש שנים והביקוש עדיין חזק, הצפי הוא שהתחום יתחזק שוב עד 2026 globest.com. הצמיחה בשכר הדירה הייתה מתונה אך חיובית. מבין כל סוגי הנדל"ן המסחרי, התעשייתי הוא "הנקודה החמה" שמנתחים מציינים בעקביות tcsr.realtor. עבור משקיעים, מחסנים מודרניים באזור פילדלפיה ממשיכים להיות אטרקטיביים, אם כי יש לשים לב להבדלים בין תתי-שווקים (חלק מהאזורים בדרום ג'רזי כרגע בעודף היצע מסוים). בטווח הארוך, עליית הלוגיסטיקה מבוססת הנמלים (PhilaPort הגדילה קיבולת) והמיקום של פילדלפיה מרמזים על המשך צמיחה. הסתייגות אחת: אם הריביות יישארו גבוהות, מימון פרויקטים תעשייתיים חדשים או החזקת נכסים ריקים יעלה יותר – אך רבים מהיזמים כבר האטו בהתאם.
מגורים להשכרה ודירות: ביקוש חזק פוגש היצע חדש
תחום המגורים להשכרה (דירות להשכרה) בפילדלפיה עבר רכבת הרים – במובן החיובי. העיר חוותה בום בבניית דירות מסוף העשור הקודם ועד תחילת שנות ה-2020, הודות להטבת מס ל-10 שנים ולביקוש הגובר מצד שוכרים צעירים. הבום הזה הגיע לשיאו במספר שיא של דירות חדשות בדיוק כשההתאוששות מהמגפה החלה. כעת, ב-2025, שוק הדירות סופג את ההיצע הזה. הביקוש מהשוכרים חזק – למעשה, רבים מהקונים הפוטנציאליים נשארים בשוק השכירות בשל ריביות ומחירי בתים גבוהים, כך שהביקוש לשכירות חזק במיוחד. אך האתגר קצר הטווח הוא עודף דירות יוקרה חדשות שמגיעות לשוק בו-זמנית, מה שגרם לריכוך קל בקצה העליון.
ראשית, המספרים הגדולים: שיעור התפוסה בדירות בפילדלפיה נשאר גבוה, בסביבות 93–94% בממוצע mmgrea.com. הוא ירד רק במעט (כ-0.3% ב-2024) למרות שאלפי יחידות חדשות נוספו לשוק mmgrea.com. ברבעון הרביעי של 2024, שיעור התפוסה עמד על כ-94.1%, והוא צפוי להישאר בטווח הגבוה של 93% לאורך 2025 mmgrea.com – רמה בריאה מאוד לפי הסטנדרטים של התעשייה. זה מצביע על כך שהשוק סופג יחידות חדשות כמעט באותו קצב שבו הן נפתחות, הודות לביקוש עקבי מצד שוכרים. השכירות האפקטיבית הממוצעת במטרופולין פילדלפיה הייתה כ-$1,762 בסוף 2024, וצפויה לעלות לכ-$1,815 עד רבעון רביעי של 2025 mmgrea.com mmgrea.com. מדובר בציפייה לצמיחה שנתית בשכירות של כ-3.0%+ mmgrea.com, שלמרות שהיא מתונה, היא מהווה התאוששות מהקיפאון בשכירות בתקופת תחילת המגפה. למעשה, השכירות בפילדלפיה עלתה בכ-26% במצטבר מאז 2020 phillymag.com, מה שממחיש עד כמה שוק השכירות התהדק במהירות לאחר הירידה הראשונית במגפה. למרות שהצמיחה בשכירות הואטה ב-2023, המגמה שוב כלפי מעלה – זילו אף חוזים ש"לחץ כלפי מעלה על השכירות" יימשך כאשר מחירי הבתים הגבוהים דוחפים יותר אנשים לשכור plusrealtors.com.
עם זאת, לא כל המגזרים בשוק השכירות שווים. דירות היוקרה "מחלקה A" – לרוב גורדי שחקים חדשים ומבריקים עם מתקנים יוקרתיים – מתמודדות עם הרבה תחרות כרגע. כפי שצוין קודם, בפילדלפיה הייתה רמת בנייה חסרת תקדים של בנייני מגורים בתכנון. בשנת 2024 נמסרו מעל 13,000 יחידות דיור חדשות (אזור מטרופוליני) mmgrea.com, אחת השנים הגדולות ביותר שנרשמו. הצפת ההיצע הזו הובילה למה שמבקרים כינו "עודף דירות להשכרה בקצה העליון של השוק" inquirer.com – למעשה, יותר מדי דירות יוקרה רודפות אחרי מאגר מוגבל של שוכרים עתירי הכנסה. זה אילץ חלק מהמשכירים בבניינים החדשים להציע הטבות (כמו חודשי שכירות חינם) כדי לאכלס את הדירות. עליית שכר הדירה בבנייני היוקרה הללו הייתה מתונה יותר, ותקופות האכלוס התארכו. ה-Inquirer דיווח כי שיעורי ריבית גבוהים ועלויות בנייה, יחד עם עודף ההיצע בדירות יוקרה, יצרו "מציאות כלכלית קשה" עבור היזמים, כלומר להשכיר בניינים חדשים זה קשה יותר כעת בלי להוריד מחירים או להציע מבצעים inquirer.com.
הכירו בפוטנציאל של עודף בנייה, היזמים האטו החל מ-2023. התחלות הבנייה למגורים מרובי-משפחות ב-2024 ירדו בכ-37% בהשוואה ל-2023 mmgrea.com mmgrea.com. עד סוף 2024, רק כ-11,300 יחידות היו עדיין בבנייה ברחבי המטרופולין – כ-17% מתחת לממוצע ההיסטורי של הצנרתmmgrea.com mmgrea.com. במבט קדימה, השלמות ב-2025 צפויות לצנוח בכ-60%: רק כ-5,300 יחידות צפויות להימסר ב-2025, לעומת יותר מ-13,000 ב-2024 mmgrea.com. הירידה הדרמטית הזו בהיצע החדש תאפשר לשוק "לקחת אוויר". למעשה, מספר תתי-אזורים לא יראו שום מסירות חדשות גדולות ב-2025 mmgrea.com. מוקדי ההיצע החדש ב-2025 יהיו צפון פילדלפיה (כ-753 יחידות), דרום פילי/נייבי יארד (כ-860 יחידות), ו-מוזיאון האמנות/נורת'רן ליברטיז (כ-873 יחידות) mmgrea.com, לפי תחזיות – הרבה פחות ממה שקיבלו אזורים אלה ב-2023–24. המשמעות היא שב-2026, כאשר קצב הבנייה יהיה איטי מאוד, המלאי הקיים יושכר והשוק עשוי להתהדק שוב, ואולי לחזור להיות לטובת בעלי הדירות עם עליית שכר דירה מהירה יותר.

היזמים בתחום המגורים מרובי-משפחות בפילדלפיה גם משנים מעט את המיקוד. חלקם פונים לפרויקטים צנועים יותר של "דיור לעובדים" או מגישים בקשות לסובסידיות כדי לכלול יחידות ברות השגה, מאחר שהסגמנט היוקרתי רווי. בונוס התכנון הכוללני של העיר (המעניק תוספת זכויות בנייה לפרויקטים הכוללים יחידות ברות השגה או תשלום לקרן דיור) החל להניב דירות ברות השגה חדשות בבניינים חדשים – מגמה שצפויה לגדול. יש גם עניין בהסבת מבנים מסחריים למגורים (כפי שנדון בסעיף המשרדים), מה שיכול להוסיף מלאי דיור ייחודי, אם כי הסבות אלו בדרך כלל מניבות גם יחידות יוקרה (בשל העלות).

פיתוחים בולטים רב-משפחתיים שצפויים להסתיים ב-2025 ממחישים את המגמות: בנייבי יארד, נפתחים לראשונה אי פעם מבני מגורים באזור זה – שני בניינים הכוללים 614 דירות עם מתקנים בסגנון נופש axios.com. הם פונים לאנשי מקצוע צעירים ולעובדי הנייבי יארד ומהווים חלק מתוכנית רחבה ליצירת שכונה חדשה לשימושים מעורבים (עם אלפי יחידות נוספות בעתיד) axios.com. ביוניברסיטי סיטי, מספר מגדלים חדשים נפתחו לאחרונה או קרובים לסיום, ומיועדים לעובדי ולסטודנטים של מוסדות החינוך והבריאות (למשל, מבני EVO ו-Apex החדשים). בסנטר סיטי נפתחו בשנה-שנתיים האחרונות מגדלי יוקרה כמו The Laurel (ריטנהאוס) ו-Arthaus (שדרת האומנויות), שהוסיפו מלאי דירות יוקרה (המתחרות גם בשכירויות ברמה הגבוהה). בינתיים, מחוץ למרכז, שכונות כמו נורת'רן ליברטיז ואיסט קנסינגטון חוו ריבוי של בנייני דירות בגובה בינוני, שרבים מהם כעת מושכרים. יש גם מגמה של קהילות טאון-האוס "בנה-להשכרה" שצצות בחלקים מהעיר, ומטשטשות את הגבול בין שכירות בית פרטי לשכירות רב-משפחתית.

עבור שוכרים, הסביבה הנוכחית מציעה קצת יותר אפשרויות, במיוחד בסגמנט היוקרה. שוכרים יכולים לעיתים למצוא הטבות בדירות חדשות (כמו חודש חינם) וליהנות משפע מתקנים כשהבניינים מתחרים ביניהם. אך בשוק השכירות הבר השגה ובמחירים בינוניים, המצב עדיין צפוף – בנייני דירות ישנים ודירות שורה רואים תפוסה נמוכה כי משקי בית רבים שבעבר היו קונים דירת התחלה לפני 5 שנים, ממשיכים לשכור כיום. לכן, דירות Class B/C נשארות מלאות ושכר הדירה שלהן ממשיך לעלות בהתמדה. מנקודת מבט השקעתית, נכסים בשוק האמצע (מה שנקרא "דיור לעובדים") מבוקשים בשל התפוסה היציבה שלהם.

לסיכום (מגורים מרובי-משפחות): שוק הדירות של פילדלפיה ב-2025 מתאפיין בביקוש בסיסי חזק, שיעור תפוסה מעט גבוה בדירות חדשות לגמרי, והאטה משמעותית בבנייה חדשה שתשיב את האיזון. שכר הדירה עולה בכ-3% ועשוי להאיץ ברגע שההיצע הנוכחי ייספג mmgrea.com. שיעור התפוסה עדיין מעל 93% mmgrea.com, מה שמעיד על בריאות כללית. כפי שסיכמה תחזית אחת, "דירות יתמודדו עם עודף הבנייה החדשה" בטווח הקצר, אך התחזית הכללית יציבה tcsr.realtor. למעשה, מגורים מרובי-משפחות נחשבים לאחת מקטגוריות הנכסים העמידות יותר – אנשים תמיד זקוקים לדיור. לפילדלפיה יש גם יתרון בכך שהיא עדיין משתלמת יותר לשוכרים מאשר ניו יורק, וושינגטון או בוסטון, מה שעוזר לה למשוך ולשמר צעירים ("כוח משמעותי" בביקוש לדיור, לפי זילו phillyvoice.com). משקיעים עדיין פעילים בזירת המולטי-פמילי של פילדלפיה, ומחפשים גם פיתוחים חדשים (אם המחיר נכון) וגם רכישות של מלאי ישן לשיפוץ. עם ריביות גבוהות, קצב הפיתוח ירד, אך ההון זורם לנכסים קיימים. בשורה התחתונה: מגזר הדירות מתמודד עם עודף היצע זמני אך נמצא בבסיסו על קרקע יציבה, בתמיכת צמיחת התעסוקה ואוכלוסיית השוכרים היציבה של העיר.

הזדמנויות וסיכונים להשקעה בשוק של פילדלפיה

מנקודת מבט של משקיע – בין אם מדובר במשקיע קטן במגורים או בגוף מוסדי גדול – שוק הנדל"ן של פילדלפיה ב-2025 מציע שילוב של הזדמנויות מפתות וסיכונים בולטים. להלן, נפרט את ההזדמנויות והסיכונים המרכזיים במגזרי המגורים והמסחר:

➤ הזדמנויות:

נישות מסחריות: תעשייה ומדעי החיים: כפי שצוין, נדל"ן תעשייתי נותר מגזר חם – מרכזי הפצה, מסופי משאיות, מחסנים גמישים – כולם מבוקשים. למרות שיש עודף היצע בטווח הקצר, הצורך ארוך הטווח במתקני לוגיסטיקה מודרניים חזק, והמיקום האסטרטגי של פילדלפיה מבטיח שנכסי התעשייה כאן יישארו בעלי ערך. משקיעים המתמחים בתעשייה יכולים למצוא הזדמנויות במחסנים חדשים ריקים שנבנו (חלק מהבעלים עשויים לחפש למכור או למחזר הון בשל חוסר יציבות בשוק) ובפיתוח מתקנים ייעודיים לשוכרים מסוימים. נישה נוספת היא נדל"ן מדעי החיים: פילדלפיה, עם ריכוז האוניברסיטאות והבתי חולים שלה, הפכה למוקד מתפתח של מדעי החיים (לעיתים מכונה "Cellicon Valley" בהתייחס לתחום תאי וגני הטיפול שלה). שטחי מעבדות ב-University City וב-Navy Yard חוו צמיחה אדירה. חברות מחפשות באופן פעיל שטחי מעבדות וייצור ביולוגי, ולכן הסבה או בנייה של נכסים לשימוש מדעי החיים (שמשיגים דמי שכירות גבוהים) יכולה להיות רווחית. פרויקטים גדולים כמו Schuylkill Yards ו-uCity Square הם עדות למגמה זו. למרות שמדעי החיים יכולים להיות מסוכנים (הצלחת השוכרים תלויה במימון מו"פ), הביקוש לשטחי מעבדות בפילדלפיה היה חזק – בשלב מסוים שיעור הוואקנסי למעבדות היה כמעט 0%. זו הזדמנות מתפתחת למשקיעים מתמחים.
שימוש חוזר אדפטיבי והסבות: הקשיים בענף המשרדים למעשה יוצרים הזדמנות – אם יש לך את החזון וההון – להסב משרדים לא מתפקדים לדירות, מלונות או שימושים מעורבים. עם סבירות שהעיר תיישם תמריצים חדשים (למשל, פטור ממס ל-20 שנה להסבות משרדים inquirer.com), יזמים יוכלו למעשה לקבל מיקומים מרכזיים במרכז העיר במחיר מוזל (בשל ירידת ערך בנייני המשרדים) וליהנות מהטבות מס ליצירת יחידות מגורים מבוקשות. הצלחת הסבות קודמות (אולד סיטי מלאה במחסנים לשעבר שהוסבו ללופטים, ורבים מבנייני המשרדים הישנים הוסבו לדירות/מלונות בעבר) מבשרת טובות. דוגמה בולטת עכשווית היא הסבת 1701 Market St. לדירות עם מתקנים יוקרתיים axios.com – קבוצת Alterra מהמרת על ביקוש חזק לשכירות בשימוש חוזר אדפטיבי במיקום טוב. אם יאושר הפטור ל-20 שנה, זה עשוי לשפר משמעותית את כלכלת פרויקטי ההסבה. משקיעים עשויים לכוון לבניינים ישנים סביב רחוב Broad ו-Market East המתאימים לשימוש חוזר. מעבר למשרדים, לפילדלפיה יש מלאי של מבנים היסטוריים מרהיבים (בתי ספר, מפעלים, כנסיות) שניתן לרכוש ולהסב – לעיתים תוך קבלת תמיכת הקהילה ויצירת מוצרים ייחודיים (כמו דירות לופט) שיכולים להשיג מחירים גבוהים.
התפתחויות מרכזיות והשקעה ציבורית: לעיר יש מספר תוכניות פיתוח קטליטיות (מפורטות בסעיף הבא) – השתתפות או רכיבה על גל הפרויקטים הללו יכולה להיות רווחית. לדוגמה, כאשר פרויקט הענק Penn’s Landing (12 מגדלים על קו המים) יתחיל (לאחר שיחזור לפעילות), ערכי הנדל"ן הסמוכים ב-Old City/Society Hill על קו המים עשויים לזנק. פארק הכיסוי המתוכנן מעל I-95 ב-Penn’s Landing (פרויקט תשתית ציבורית שמטרתו לחבר מחדש את העיר לנהר הדלאוור) יהפוך את המגרשים הסמוכים ליקרים הרבה יותר. באופן דומה, הרחבת קווי תחבורה ציבורית או תחנות חדשות (אם יגיעו עם מימון תשתיות ב-2025 ואילך) עשויות לפתוח אתרים חדשים לפיתוח מוכוון תחבורה. להיות מהראשונים לרכוש קרקעות באזורים כאלה זו הזדמנות קלאסית. לפילדלפיה יש גם אזורי הזדמנות שונים המציעים הטבות מס להשקעה בשכונות מסוימות; משקיעים מתוחכמים יכולים לנצל את התוכניות הללו כדי להקטין מסים תוך שיקום אזורים כמו חלקים מצפון וממערב פילדלפיה.

➤ סיכונים:

סיכון ריבית ומימון: הסיכון המיידי ביותר ב-2025 הוא סביבת ריבית גבוהה. עלויות המימון לנדל"ן כמעט והוכפלו מאז 2021. זה לא רק לוחץ על תזרים המזומנים של המשקיעים (תשלומי משכנתא גבוהים יותר) אלא גם עלול להוריד את ערך הנכסים (כאשר שיעורי ההיוון עולים). למשקיעים ממונפים מאוד, קיים סיכון לתזרים מזומנים שלילי אם הריביות יתעדכנו כלפי מעלה. פרויקטי פיתוח עלולים להתקשות להיות רווחיים, מה שיוביל לעיכובים או ביטולים. אם האינפלציה תישאר עיקשת ותשמור על ריביות גבוהות (או אם שוקי האשראי יתהדקו), פעילות הנדל"ן עלולה להאט וחלק מהבעלים עלולים להיקלע למצוקה, במיוחד אלו שרכשו בשיעורי היוון נמוכים ב-2020–21 וכעת עומדים בפני מיחזור חוב. למעשה, עלות ההון היא גורם סיכון מרכזי – היא מייקרת הכל, מרכישת דירות ועד רכישת נכסים מסחריים, ועלולה לקרר את השוק מעבר לציפיות.
היצע יתר במגזרים מסוימים: באופן כללי פילדלפיה לא סובלת מהיצע יתר, אך מגזרים מסוימים נמצאים בסיכון. הבולט ביותר הוא מגזר הדירות היוקרתיות להשכרה בטווח הקצר – כפי שצוין, עודף דירות יוקרה חדשות גורם לתחרות עזה בין בעלי הנכסים. אם הכלכלה תיחלש או צמיחת התעסוקה תאט, אותם בניינים חדשים עלולים להתמלא לאט אף יותר, מה שיגרום ללחץ פיננסי על היזמים. במגזר המשרדים, יש למעשה היצע יתר קבוע אלא אם כן מבנים רבים ייצאו משימוש או יוסבו; כל משקיע במשרדים חייב להיזהר משיעורי תפוסה נמוכים והצורך בהשקעות משמעותיות בשדרוגים כדי להישאר תחרותיים (סיכון להפסיד כסף אם עבודה מרחוק תימשך). היצע יתר בקמעונאות אינו בעיה משמעותית בעיר כולה, אך אזורים מסוימים (כמו קניונים פרבריים או רצועות מסחר חלשות) עשויים להמשיך להיאבק ולסבול מתפוסה נמוכה ככל שהקמעונאות משתנה. בצד התעשייתי, קיים סיכון אם המלאים הנוכחיים לא ייספגו במהירות הצפויה – למשל, אם מיתון יפגע בביקוש למסחר אלקטרוני – אז אותם מחסנים ריקים גדולים עלולים להוביל למלחמת מחירים עם ירידת שכר דירה. עם זאת, סיכון זה מתמתן בשל האטה בבנייה ונתוני יסוד ארוכי טווח.
סיכונים כלכליים ותעסוקתיים: הבריאות הכלכלית הרחבה יותר של פילדלפיה היא גורם משמעותי. צמיחת התעסוקה באזור הייתה סבירה לאחרונה (התעסוקה באזור פילי עלתה בכ-2.2% באמצע 2024, מעט מעל הממוצע הארצי bls.gov, ושירותי חינוך/בריאות הוסיפו 28,400 משרות משנה לשנה bls.gov). אך פילדלפיה אינה עיר סאנבלט עם צמיחה גבוהה; הכלכלה שלה יציבה ואיטית יותר. אם יתרחש מיתון ארצי בשנים הקרובות (חלק מהחזאים חזו מיתון מתון, אם כי הסיכויים לכך פחתו philadelphiafed.org), פילי עלולה לראות אובדן משרות בענפים כמו אירוח או אפילו בריאות, מה שיקרר את הביקוש לכל סוגי הנדל"ן. בנוסף, פילדלפיה עדיין מתמודדת עם שיעור עוני גבוה (~23%) והכנסות משק בית נמוכות יחסית – אם האינפלציה תעלה על קצב גידול השכר, תושבים רבים עלולים להיות מודרים גם מרכישת דירה וגם משכר דירה בשוק החופשי, מה שיקטין את מאגר השוכרים והרוכשים המסוגלים לעמוד בתשלומים. כבר כיום, הנגישות הכלכלית היא סוגיה מרכזית: ההכנסות בפילי נמוכות משמעותית מאלו שבניו יורק, בוסטון, וושינגטון די.סי. phillymag.com, מה שהופך את העליות האחרונות במחירים לכואבות במיוחד. המשך משבר הנגישות הכלכלית עלול להוביל את קובעי המדיניות להתערב (פיקוח על שכר דירה, דרישות גבוהות יותר לאזורי הכללה, וכו', מה שעלול להוות סיכון רגולטורי למשקיעים).
שינויים במדיניות ובמיסוי: שוק הנדל"ן בפילדלפיה מושפע מאוד ממדיניות מקומית. ה-פטור ממס ל-10 שנים על בנייה חדשה, שהיה מפורסם, צומצם החל מ-2022 (כעת פטור חלקי), וזה כבר מוזכר כסיבה לירידה בהיתרי בנייה. יש סיכון שהעיר או המדינה יבצעו שינויים נוספים שישפיעו על תשואות המשקיעים – לדוג' העיר יכולה להעלות את שיעור מס הרכוש או להעריך מחדש נכסים (ב-2022–2023 בוצעה הערכת שווי מחודשת בפילדלפיה שהעלתה משמעותית את ההערכות לרבים, ועוד אחת ב-2024 phila.gov). מס השכר של העיר (~3.79% לתושבים) ו-מס הכנסה והכנסות עסקיות (BIRT) הם מהגבוהים במדינה; אם לא יופחתו, הם עלולים להמשיך לדכא צמיחה מסחרית (כפי שצוין, חברות רבות בוחרות בפרברים כדי להימנע מהם inquirer.com). מצד שני, אם יופחתו מיסים כדי לעודד צמיחה, תקציב העיר עלול להיפגע, מה שישפיע על השירותים. בנוסף, תקנות תכנון חדשות עשויות להוות הזדמנויות או מכשולים. לדוג', יצירת קטגוריית תכנון חדשה (RTA-2) עם דרישות מקלות ballardspahr.com עשויה לאפשר יותר צפיפות בפרויקטים למגורים – הזדמנות. אך יש גם הצעות לדרוש יותר יחידות ברות השגה או תועלות קהילתיות מיזמים (מועצת העיר פילדלפיה ידועה כמעורבת מאוד באישורי פיתוח). הסביבה החקיקתית בפילדלפיה לא צפויה, ולכן משקיעים מתמודדים עם סיכון פוליטי. בצד השכירות, אף שאין כיום פיקוח שכר דירה בפילדלפיה, תמיד יש לחץ להגן על דיירים; ייתכן שיופיעו חוקים כמו "סיבה מוצדקת" לפינוי או הקפאת בנייה בשכונות מסוימות אם תהליך ג'נטריפיקציה יעורר התנגדות.
תשתיות מתיישנות וקשיים בשירותים ציבוריים: בעיות מבניות מסוימות עלולות להוות סיכון עקיף. התשתיות של פילדלפיה – מכבישים ועד תחבורה ציבורית (SEPTA) – זקוקות להשקעה. יש חששות לגבי מספר הנוסעים ומימון SEPTA (מספר הנוסעים עדיין נמוך בכ-30% מהתקופה שלפני הקורונה, ויש פערי תקציב צפויים להפעלה). אם שירותי התחבורה הציבורית יקוצצו (כפי שהוזהר בתרחישים קיצוניים), זה עלול להקטין את האטרקטיביות של שכונות מסוימות ודפוסי הנסיעה, ולהשפיע על הביקוש לנדל"ן. בתי הספר הציבוריים בעיר, למרות שיפור באזורים מסוימים, עדיין גורמים למשפחות רבות לעבור לפרברים, מה שפוגע בביקוש לדיור למשפחות מהמעמד הבינוני בעיר בטווח הארוך. בנוסף, למרות שמגמת הפשיעה בירידה במרכז העיר ובאזורים מסוימים, פילדלפיה חוותה עלייה באלימות בנשק חם בשנות הקורונה. תפיסות של פשיעה וניקיון משפיעות על שוק הנדל"ן – לדוג', אירועים בולטים או מהומות (כמו המהומות ב-2020) עלולים לפגוע באמון משקיעים וקמעונאים בטווח הקצר. העיר פועלת לטיפול בנושאים אלה (למשל, תוכניות למניעת אלימות, רפורמות במשטרה), אך הם נותרים גורמי סיכון שיש לעקוב אחריהם.

בשקילת ההזדמנויות והסיכונים הללו, אנליסטים רבים מתארים את שוק הנדל"ן של פילדלפיה כ-עמיד אך לא נטול אתגרים. אין בו את התנודות הפרועות של חלק מהשווקים בדרום (לא נרשמה כאן בנייה מופרזת או בועת ספקולציה בשנים האחרונות), ורמת המחירים הנמוכה מספקת רשת ביטחון (ניתן לטעון כי השוק "מתומחר בחסר" יחסית ליסודות הכלכליים כיום millersamuel.com). אך צמיחה איטית גם אומרת שלא ניתן לסמוך על עליית ערך מהירה ללא שיפורים אקטיביים. עבור משקיעים, בדיקת נאותות מעמיקה ברמת ה-שכונה היא קריטית – השונות בין בלוק לבלוק בפילדלפיה משמעותית, ובלוק אחד עשוי להיות שונה מאוד מהבא אחריו מבחינת פוטנציאל. שותפות עם מומחים מקומיים, מעקב אחר החלטות מועצת העיר, והכנת תוכניות מגירה לעלויות אחזקה גבוהות יותר – כל אלו גישות נבונות בשוק זה.

פיתוחים ופרויקטים מרכזיים שמעצבים את העתיד

מספר פיתוחי נדל"ן מרכזיים – בתהליך או מתוכננים – צפויים לשנות את הנוף העירוני של פילדלפיה בשנים הקרובות. פרויקטים אלו כוללים הכל, ממטה תאגידים ומגדלי משרדים ועד רובעים מעורבי שימוש ותשתיות ציבוריות חדשות. הם לא רק מספקים הזדמנויות בנייה והשקעה, אלא גם ישפיעו על אטרקטיביות שכונות, יצירת מקומות עבודה וערכי נכסים בכל רחבי העיר. הנה כמה מהפיתוחים המשמעותיים ביותר למעקב:

מטה Chubb (רח' ארץ' 2000, סנטר סיטי): חברת הביטוח הגלובלית Chubb בונה מגדל מטה בן 18 קומות חדש ברחוב ארץ' בסנטר סיטי. מדובר בפרויקט של כ-430 מיליון דולר שיתווסף אליו 40,700 מ"ר של שטחי משרדים והוא בולט בכך שהוא מכניס מקומות עבודה לעיר במקום להוציאם. Chubb מתכננת להעביר ולגדול ל-3,000 עובדים במטה זה, כולל 1,200 משרות חדשות לפילדלפיה axios.com. הבניין, שכבר הגיע לגובה המרבי (השילוט הוצב ב-2024), יושלם ב-2026 axios.com. עבור פילדלפיה, מדובר בהבעת אמון ביכולתה למשוך ולשמר מעסיקים גדולים. הגעת עובדי Chubb (רבים מהם צפויים לעבור מהפרברים) עשויה לחזק את שוק הדיור בסנטר סיטי וסביבתה, ולתמוך בקמעונאים ומסעדות.
17Market West (המרה של 1701 Market St): דוגמה מובהקת להמרת משרדים למגורים, הפרויקט של Alterra Property Group משנה מגדל משרדים ריק בן 18 קומות בלב Market West ל-299 דירות יוקרה בתוספת מסחר בקומת הקרקע axios.com. המתחם ממותג כ-"17Market West" וייפתח בסוף 2025 axios.com כהמרה הגדולה ביותר בעיר מאז המגפה. השירותים מפוארים (בריכת מי מלח על הגג, קבנות, מגרש פיקלבול, סימולטור גולף ועוד) axios.com, במטרה להתחרות בבנייה חדשה. הצלחתו עשויה לשמש מודל להמרות עתידיות ותוסיף מאות דיירים לבלוק שבעבר היה מתרוקן ב-17:00. הפרויקט יוצר למעשה מוקד מגורים חדש ברובע העסקים, ותורם לחיות 24/7 של מרכז העיר.
Harper Square “Needle Tower” (ריטנהאוס): באזור היוקרתי של Rittenhouse Square, היזם המקומי Pearl Properties מתכנן את Harper Square, מגדל מגורים דק בן 50 קומות ברחוב 19 axios.com. יהיו בו כ-215 יחידות יוקרה והוא יתנשא מעל האזור הנמוך, מה שייתן לו מראה של "מחט". העבודות להריסת המבנים באתר החלו ב-2024, אך טרם נקבע מועד לתחילת הבנייה axios.com. השלמתו צפויה בסביבות 2027 axios.com. אם ייבנה, יהיה זה אחד ממגדלי המגורים הגבוהים בפילדלפיה. הדבר משקף אמון מתמשך בשוק דירות היוקרה לטווח הארוך. Harper Square ישלים את בניין Harper בן 24 הקומות של Pearl הסמוך axios.com. פרויקטים כאלה ממשיכים להעשיר את קו הרקיע של פילדלפיה ומיועדים למי שמחפש מגורים יוקרתיים במרכז העיר (מתחרה באיכות של ניו יורק אך במחירים של פילדלפיה).
מחוז בלוותר (דרום פילדלפיה): כפי שצוין, מחוז בלוותר הוא פיתוח מחדש עצום של 1,300 דונם של אדמת בית זיקוק לשעבר בדרום/דרום-מערב פילי. במהלך 10–15 שנים, Hilco Redevelopment Partners משקיעה כ-4 מיליארד דולר ליצירת קמפוס של מחסנים מודרניים, מתקני הפצה ומעבדות למדעי החיים axios.com. החזון כולל מיליוני רגל רבועה של שטח תעשייתי ואולי גם שימושים מסחריים מעורבים. בשנת 2025, בלוותר משלימה את שני המחסנים התעשייתיים הראשונים שלה (אחד בתחילת 2025, ואחד נוסף עד סוף השנה) axios.com. אלה הם רק חלק קטן מהתוכנית הכוללת אך מהווים את ההתחלה. זהו פרויקט משנה מציאות: הוא ינקה קרקע מזוהמת, ייצור אלפי מקומות עבודה (בעיקר תעשייה ולוגיסטיקה שיחליפו את עבודות בית הזיקוק שאבדו), ואולי ייצור מנוע כלכלי חדש לאותו חלק של העיר. עבור הנדל"ן הסמוך, בלוותר תגדיל את הביקוש לדיור בדרום פילי אם עובדים ירצו לגור ליד האתר. זה גם עשוי לשפר את התשתיות (כבישים, תשתיות) באזור, מה שייטיב עם נכסים נוספים. סיכון הוא שמדובר בפרויקט ארוך טווח, ולכן ביצוע עקבי הוא קריטי.
פיתוח מחדש של מספנת חיל הים (דרום פילדלפיה): מספנת חיל הים של פילדלפיה, בסיס ימי לשעבר שהפך לפארק משרדים, עוברת הרחבה משמעותית לרובע עירוני מעורב שימושים. בשנת 2022, PIDC (תאגיד הפיתוח העירוני) ו-Ensemble/Mosaic פרסמו תוכנית אב של מעל 6 מיליארד דולר להוספת מגורים, מסחר, מלון, ועוד משרדים לאורך 20 שנה axios.com. בשנת 2025, יחידות המגורים הראשונות אי פעם במספנת חיל הים נפתחות: מתחם דירות של 614 יחידות בשני בניינים, כולל מסחר והמון שירותים axios.com. אלה אמורים להסתיים עד ספטמבר 2025 axios.com. דירות מספנת חיל הים הן עניין גדול: לאחר עשרות שנים כמרכז תעסוקה של 9 עד 5, המספנה תקבל אוכלוסייה תושבת, ותתקדם לשכונה אמיתית. שלבים עתידיים כוללים אלפי יחידות דיור נוספות, מלון חדש, בית ספר, פארקים, ואולי גם קישור תחבורתי חדש. ככל שהאזור הזה יתפתח, הוא למעשה יוצר שכונת חוף חדשה לגמרי, שצפויה להעלות את ערך הקרקע בחלקים סמוכים של דרום פילי (למשל, Pennsport, Whitman) ולמשוך חברות שרוצות סביבת קמפוס (במיוחד חברות מדעי החיים ומו"פ, שכבר נמצאות במספנה). זהו אחד ממיזמי הפיתוח העירוני הגדולים ביותר בפילי.
מגה-פרויקט Penn’s Landing על קו המים: על קו המים של נהר הדלאוור, בין Old City ל-Northern Liberties, Durst Organization (יזם מניו יורק) מתכנן פרויקט שימושים מעורבים בשווי 2.2 מיליארד דולר המשתרע על פני 12 אקרים axios.com. התוכנית כוללת 12 מגדלים עם אלפי יחידות מגורים, לצד משרדים, מסחר ומלון axios.com – למעשה יצירת שכונה חדשה על קו המים. הפרויקט נחנך (טקסית) ב-2022, אך למרבה הצער נתקע במשך יותר משנתיים נכון ל-2025 axios.com. ככל הנראה, עליית הריבית ואי הוודאות הכלכלית השפיעו על כך. יש גם צורך בעבודות תשתית (הפארק שמכסה את I-95, שאמור להסתיים בסביבות 2026, הוא תנאי הכרחי לחיבור אמיתי של האתר לעיר). פרויקט Penn’s Landing נמצא בהקפאה, אך אם וכאשר יתקדם, הוא ישנה באופן דרמטי את קו הרקיע של קו המים ויוסיף כמות עצומה של מגורים. זהו סוג המגה-פרויקטים שיכולים ליצור אלפי משרות בנייה וכשיסתיים, למשוך תושבים חדשים (כולל אולי דירות יוקרה שימשכו כאלה שאחרת היו בוחרים בניו יורק או ג'רזי סיטי). לעת עתה, זהו סימן שאלה גדול ("הזמן יגיד אם זה אי פעם יתממש," אומר Axios axios.com). העיר ו-Durst ממשיכים להצהיר על מחויבותם, אך כולם עוקבים אחרי המימון ותנאי השוק שצריכים להתיישר.
בום גורדי השחקים במרכז העיר (מגוון): מלבד Harper Square, עוד כמה מגדלים משמעותיים נמצאים בתכנון או הושלמו לאחרונה:
- Two Cathedral Square ברחוב 17 ורייס (מגדל משרדים/מגורים בן 23 קומות) נמצא בבנייה.
- 2222 Market (בניין משרדים בן 20 קומות עבור משרד עורכי הדין Morgan Lewis) נפתח ב-2022, והוסיף מלאי משרדים מודרני.
- 1301 Market (הצעה למגדל שימושים מעורבים בן 32 קומות של מערכת הבריאות ג'פרסון) עשוי להתחיל בבנייה בעתיד.
- הפרויקטים הללו מראים שלמרכז העיר עדיין יש כיסי פיתוח, במיוחד לשימושים ייעודיים (כמו משרדי רפואה או מטות). עם זאת, לאור שיעור תפוסה נמוך במשרדים, אל תצפו לעוד מגדלי משרדים חדשים מעבר לאלה שכבר בתכנון – במקום זאת, סביר להניח שיותר מגדלי מגורים או שימושים מעורבים ימלאו את הפערים בקו הרקיע.
תוכנית האולם של הסיקסרס (מתחם הספורט בדרום פילדלפיה): התפתחות מאוחרת: לאחר מחלוקות רבות, פילדלפיה סיקסרס נטשו את הצעתם לבנות אולם חדש בשווי 1.3 מיליארד דולר במרכז העיר (במרקט איסט, בסמוך לצ'יינהטאון) בתחילת 2025 axios.com. במקום זאת, הם בוחנים כעת תוכנית עם Comcast Spectacor לבניית אולם סיקסרס חדש במתחם הספורט הקיים בדרום פילדלפיה (ליד ה-Wells Fargo Center הנוכחי) axios.com. זהו שלב התחלתי מאוד (משא ומתן על מימון, סוגיות מס, הטבות קהילתיות צפויים ב-2025) axios.com. אם זה יתקדם, המשמעות היא שמתחם הספורט בדרום פילדלפיה יישאר מרכז הספורט של פילדלפיה לעשורים קדימה, ואולי יתווסף אליו אולם חדש ומתקדם שיגרור פיתוח נוסף באזור (Comcast הציעה בעבר תוכנית פיתוח מחדש בשווי 2.5 מיליארד דולר לאזור מתחם הספורט axios.com). מבחינת נדל"ן, אולם חדש בדרום פילדלפיה כנראה ישפיע פחות מיידית על ערכי הנכסים (מכיוון שמדובר כבר באזור ספורט מבוסס, לא שכונה), אך הוא עשוי לעודד פרויקטים נוספים של בידור/אירוח סביבו. מנגד, המשמעות היא שאזור מרקט איסט במרכז העיר לא יקבל את הדחיפה (והשיבוש) המשמעותיים של פרויקט אולם – הקלה לחלק מהתושבים, אך גם אומר שהתחדשות הקמעונאות במרקט איסט תצטרך למצוא מנועים אחרים. ההחלטה של הסיקסרס נצפתה מקרוב על ידי יזמים בשל השלכותיה על שני האזורים.
פרויקטי תשתית (פארקי קאפ, תחבורה): מספר פרויקטים ציבוריים ישפרו את הקשר הנדל"ני של פילדלפיה:
- הקאפ פארק על I-95 בפן'ס לנדינג (פארק של 4 דונם שמגשר מעל הכביש המהיר, כ-225 מיליון דולר) מתקדם, וצפוי להסתיים עד 2026. זה יכסה מפגע נופי וייצור חיבור חלק מרחוב פרונט אל קו המים בפן'ס לנדינג, מה שצפוי להעלות את האטרקטיביות של המגרשים הסמוכים (כולל האתר של דורסט שהוזכר).
- הקאפ על אקספרסוויי ויין סטריט (I-676) ליד צ'יינהטאון הוא רעיון נוסף – פארק מעל הכביש השקוע בין ברוד לרחוב 2 עשוי לחבר מחדש את צ'יינהטאון וקאלוהיל. הושג מימון מסוים למחקר/תכנון. אם יתממש, זה עשוי לצמצם את הפיצול שיצר I-676 ולהעלות את ערכי הנדל"ן בצפון צ'יינהטאון/קאלוהיל.
- תוכנית מחוז תחנת רחוב 30: קיימת חזון ארוך טווח בהובלת אמטרק לפיתוח האזור סביב תחנת רחוב 30 (בעיר האוניברסיטאית), כולל אפשרות לכסות את מסילות הרכבת כדי ליצור רובע חדש לשימושים מעורבים. למרות שמדובר בפרויקט לטווח של יותר מ-10 שנים, חלקים ממנו כמו Schuylkill Yards (פרויקט של Brandywine Realty/Drexel לבניית מעבדות/משרדים ממערב לרחוב 30) כבר נמצאים בביצוע. Schuylkill Yards השלימה את מגדל מדעי החיים הראשון שלה וכעת בונה מגורים; בסופו של דבר יוקמו שם 6-8 מגדלים גבוהים לאורך 20 שנה. זה משנה באופן מהותי את קו הרקיע של עיר האוניברסיטאות ומוסיף שטחי פארק (Drexel Square).
- הרחבות תחבורה ציבורית: SEPTA מתכננת הארכת רכבת ל-King of Prussia (קישור בין מרכז העיר לאזור הקניון של KOP דרך Norristown); אם זה יקרה בסביבות 2026-27, זה עשוי להשפיע על הפיתוח לאורך המסלול. בתוך העיר, יש דיבורים על רכבת תחתית בשדרות רוזוולט (חלום ותיק, עדיין ללא מימון) ומודרניזציה של קווי הטראם. למרות שזה לא מיידי, שיפור התחבורה הציבורית תמיד מועיל לנדל"ן לאורך קווי התחבורה.

הפרויקטים הללו יחד מצביעים על כך שפילדלפיה משקיעה בעתידה – מפרויקטים פרטיים ענקיים ועד תשתיות ציבוריות – מה שמגביר את האמון בשוק הנדל"ן. כמובן, לא הכל יתנהל חלק או לפי לוח הזמנים (ראו: עיכוב Penn’s Landing, שינוי כיוון בזירת הסיקסרס), אך המגמה היא שהעיר ממקמת את עצמה לצמיחה ולחיבוריות. לדוגמה, מחוז מרכז העיר ציין מעל 1.2 מיליארד דולר בפעילות פיתוח במרכז העיר ב-2024 בלבד (20 פרויקטים הושלמו, 33 בבנייה) centercityphila.org – קצב מרשים שממשיך את השינוי של מרכז העיר לסביבה מגוונת ומעורבת יותר. ריבוי המנופים בעיר האוניברסיטאות וב-Northern Liberties גם הוא מעיד על שכונות בתהליך התחדשות.

מנקודת מבט מקרו, הפיתוחים הללו ייצרו אלפי משרות בנייה בטווח הקצר; יוסיפו היצע דיור חדש (מה שעשוי למתן עליות מחירים/שכירות בעיר אם יתווספו מספיק יחידות); עשויים להוסיף היצע משרדים או מעבדות חדש (ובכך לבחון את עומק השוק לשימושים אלה); וישפרו את איכות החיים (פארקים, שירותים) – מה שהופך את פילדלפיה לאטרקטיבית יותר לתושבים ולעסקים כאחד. מעקב אחרי הפרויקטים הללו הוא קריטי למשקיעים ולמתבוננים, שכן לעיתים קרובות הם מסמנים היכן ההזדמנויות הבאות עשויות להימצא (למשל, השקעה באזורים הסמוכים לפרויקט מרכזי לפני השלמתו, או מיקוד בתעשיות שיאכלסו את המתחמים החדשים).

גורמים כלכליים ודמוגרפיים המשפיעים על שוק הנדל"ן

מספר מגמות כלכליות ודמוגרפיות עומדות בבסיס ביצועי שוק הנדל"ן של פילדלפיה. בשנת 2025, עתידה של העיר תלוי בגורמים כמו צמיחת תעסוקה, שינויים דמוגרפיים, שיעורי ריבית (תנאים מקרו-כלכליים ארציים), ומדיניות מקומית בנוגע למיסים ותכנון. כאן נבחן כיצד גורמים אלה משפיעים על שוק הנדל"ן:

צמיחת תעסוקה ושוק העבודה: הכלכלה של פילדלפיה נמצאת במגמת התאוששות. בתחילת 2025, סך התעסוקה באזור המטרו של פילדלפיה הגיעה ל-3.116 מיליון משרות לא חקלאיות bls.gov. חשוב לציין, שהמגזר הגדול ביותר באזור, שירותי חינוך ובריאות, הוסיף כ-28,400 משרות בין מרץ 2024 למרץ 2025 bls.gov – עדות לעוצמת ה-“Eds and Meds” של פילי (בהובלת אוניברסיטאות כמו פן/טמפל/דרקסל ומערכות בריאות כמו Penn Medicine, Jefferson). בנוסף, נתוני העיר הראו שב-2023, שיעור האבטלה הממוצע בפילדלפיה עמד על 4.2% – הנמוך ביותר ביותר מ-30 שנה pew.org. העיר גם הגיעה להישג של 765,400 משרות בתוך העיר בממוצע ב-2023 pewtrusts.org, קרוב לשיא כל הזמנים. שוק עבודה חזק זה תומך בביקוש לדיור: יותר אנשים עובדים פירושו יותר אנשים שיכולים לשכור או לקנות. זה גם משפר במידת מה את ההכנסות (אם כי קצב עליית השכר מתון). מגמה בולטת היא עלייה ברמת ההשכלה של כוח העבודה בפילי – יותר משרות בטכנולוגיה, רפואה ומקצועות מיומנים יותר whyy.org. זה מבשר טובות לדיור, שכן כוח עבודה משכיל יותר בדרך כלל מוביל לביקוש גבוה יותר לדיור וליכולת לספוג מלאי חדש (למשל, צעירים מקצועיים ששוכרים בדירות החדשות, או קונים דירות קונדומיניום בהמשך). עם זאת, קצב צמיחת התעסוקה בפילדלפיה עדיין לא מסחרר – בערך 2% ב-2024 bls.gov, מעט מעל הממוצע הארצי אך לא בקצב מהיר. תחזיות ארוכות טווח של ועדת התכנון האזורית (DVRPC) מצביעות על צמיחה של כ-10.1% במשרות עד 2050 dvrpc.org, שזה די איטי. לכן, למרות שאין תרחיש קריסת תעסוקה כרגע, העיר גם לא מוסיפה משרות כמו ערי בום אחרות, מה שמגביל את קצב גידול הביקוש לנדל"ן. נקודת אופטימיות: אחרי עשרות שנים של איבוד חברות לפרברים, פילי ראתה כמה חברות שעוברות לעיר כדי למשוך כישרונות. אם העיר תוכל לשמור על אבטלה נמוכה ולהתחיל למשוך יותר מעסיקים חיצוניים (אולי עם תחרותיות מס משופרת), זה יכול להיות שינוי משמעותי לביקוש למשרדים ולדיור.
אוכלוסייה והגירה: האוכלוסייה של פילדלפיה הייתה יציבה יחסית, עם תנודות קלות. מפקד האוכלוסין של 2020 מנה כ-1.603 מיליון תושבים בעיר, לאחר עלייה מתונה בעשור של 2010 (פילדלפיה צמחה לראשונה מזה 50 שנה בין 2006–2016). המגפה גרמה בתחילה להגירה החוצה (צעירים שעזבו במהלך הסגרים וכו'), אך עד 2022–2023 הירידה באוכלוסיית העיר התאזנה. למעשה, ניתוח של דרקסל ציין כי הקורונה "האטה את גידול האוכלוסייה העירונית", ולא הייתה יציאה המונית כמו בשנות ה-70 tcsr.realtor tcsr.realtor. אוכלוסיית המטרופולין של פילדלפיה עדיין ממשיכה לגדול באיטיות, ויש עדויות לכך שחלק מתושבי הפרברים עברו לעיר (בעיקר זוגות מבוגרים וצעירים מקצועיים). האופטימיות של זילו לגבי שוק הדיור בפילדלפיה נובעת בחלקה מהמחירים הנוחים יחסית שמושכים תושבים חדשים phillyvoice.com – אכן, יש אנשים מניו יורק, וושינגטון די.סי. וכו', שעוברים לפילדלפיה, מגלים שהם יכולים לעבוד מרחוק או למצוא עבודה כאן ולחסוך משמעותית בעלויות המחיה. ההגירה החיובית של כישרונות היא סימן חיובי. עם זאת, פילדלפיה חווה גם תחלופה מתמדת: משפחות מסוימות עוברות החוצה למען בתי ספר טובים יותר, וחלק מהתושבים בעלי הכנסה נמוכה נדחקו לפרברים הקרובים בשל עלויות הדיור. בסך הכול, המאזן קרוב לאפס או לצמיחה קלה. עבור שוק הנדל"ן, אוכלוסייה יציבה עם פוטנציאל לצמיחה מתונה משמעה ביקוש קבוע (אין חשש לירידה דמוית דטרויט), אך זה גם אומר שמפתחים לא יכולים להסתמך על גידול דמוגרפי מסיבי כדי לאכלס דירות – הם צריכים להתחרות על התושבים. ברמה האזורית, מחוזות פרבריים רבים (מונטגומרי, צ'סטר וכו') ממשיכים לגדול, ופילדלפיה מתחרה בהם. ראוי לציין שמרכז העיר והשכונות הסמוכות מונים כיום יותר תושבים מאשר בעשורים קודמים, מה שמעיד על מגמת עיור מחודשת בקרב אוכלוסיות מסוימות (צעירים, מצמצמי מגורים). אם זה יימשך – אם, למשל, דור ה-Z והדורות הצעירים ימשיכו לבחור בחיי עיר – שכונות הליבה של פילדלפיה ייהנו מביקוש מתמשך לדיור.
ריביות ואקלים מימון: נגענו בזה בסיכונים, אך כדי להדגיש שוב את הגורם המאקרו: הריביות הגבוהות של 2023–2025 משפיעות רבות על שוק הנדל"ן. ריביות משכנתא של כ-6.5–7% phillyvoice.com הפחיתו את כוח הקנייה של הרוכשים בכ-25% לעומת 2021. זו סיבה מרכזית להאטה בעליית מחירי הבתים – רבים מהרוכשים הגיעו לתקרת יכולת ההשתכרות. זו גם הסיבה לכך שההיצע דל (רוכשי שדרוג "תקועים"). בשוק המסחרי, שיעורי היוון גבוהים יותר משמעם ערך נכס נמוך יותר במקרים מסוימים, וקושי במימון עסקאות חדשות. רוב החזאים צופים שהריביות יישארו גבוהות עד 2025 (הפד מאותת שלא יהיו קיצוצים מהירים). בסקר של הפד בפילדלפיה, החזאים המקצועיים לא ציפו למיתון חד, מה שמרמז שלא צפויים קיצוצים דחופים בריבית philadelphiafed.org. יש המעריכים שבשנים 2026–27 הפד עשוי להקל והריביות על המשכנתאות יתייצבו סביב 5% realestate.usnews.com, מה שיגביר את הפעילות. אך אינפלציה "דביקה" עלולה להשאיר אותן גבוהות. לכן, חוסר הוודאות סביב הריבית ילווה את השנים הקרובות: ירידה מהירה מהצפוי עשויה לשחרר ביקוש כבוש לדיור (טוב למוכרים/יזמים), בעוד שריביות גבוהות מתמשכות עלולות להמשיך לדכא מכירות ובנייה חדשה. פילדלפיה, עם רמות מחירים נמוכות יחסית, עשויה דווקא להסתדר טוב יותר מערים יקרות בזמני ריבית גבוהה – כי בתים ב-300 אלף דולר עדיין ניתנים למסחר ב-7% (עם פתרונות יצירתיים), יותר בקלות מבתים במיליון דולר. עם זאת, פרויקטים עתירי הון (מגדלים, בנייה מסחרית גדולה) הם הרגישים ביותר לעלויות מימון, וייתכן שנראה פחות התחלות בנייה עד שתשתפר התחזית לגבי הריבית.
מדיניות מקומית – מיסים ותכנון עירוני: מדיניות המס של פילדלפיה היא חרב פיפיות. מצד אחד, הפטור ממס ל-10 שנים היה מנוע צמיחה לפיתוח במשך 20 שנה (והוביל להשקעות של מיליארדים בבנייה חדשה). מצד שני, מס השכר ומסי העסקים של העיר כנראה בלמו את הצמיחה בתעסוקה. ועדת הרפורמה במסים ב-2025 ממליצה על הפחתת מסי שכר/עסקים כדי לעודד את המגזר המסחרי inquirer.com, אך יישום הפחתות כאלה הוא אתגר פוליטי ופיסקלי. בתחום הנדל"ן, כל הפחתה במס השכר עשויה להפוך את פילדלפיה לאטרקטיבית יותר למעסיקים (טוב לתפוסת משרדים ולבריאות הכלכלית הכללית). ההפחתה החלקית של הפטור ל-10 שנים (החל מ-2022) כבר מתחילה להשפיע: יזמים מיהרו להוציא היתרים לפני השינוי, מה שגרם לעלייה ואז לירידה. כעת פחות פרויקטים עשויים לצאת לדרך כי התמריץ קטן יותר. עם זאת, לעיר עדיין יש פטור על הסבות (100% ל-10 שנים) והיא שוקלת הארכה ל-20 שנה למשרדים, כפי שנדון inquirer.com. אם זה יעבור, צפויה התעוררות של הסבות משרדים בחלון של 5 השנים הקרובות. מבחינת תכנון עירוני, העיר מבצעת שינויים הדרגתיים בקוד: למשל, הצגת ייעוד RTA-2 חדש עם גודל מגרשים מוקטן כדי לעודד בניית שורות בתים על מגרשים קטנים ballardspahr.com, וחוקקה חוקים נגד יזמים "בעייתיים" או להבטחת קיום הבטחות לדיור בר השגה whyy.org whyy.org. באופן כללי, התכנון העירוני בפילדלפיה נחשב למקֵל יחסית באזורים רבים (בהשוואה לפרברים), מה שאפשר הרבה פיתוח במגרשים פנויים. עם זאת, התנגדות קהילתית באזורים מתגַּנְּטְרִיפִּיקַצְיָה (כמו סביב טמפל או בצ'יינהטאון מול האולם) יכולה להשפיע על פרויקטים. המסורת של "זכות קדימה" לחברי מועצת העיר מעניקה להם כוח רב – משקיעים חייבים לדעת לנווט בזהירות. נקודת מדיניות חיובית: המחויבות של העיר לדיור בר השגה מובילה יוזמות שמוסיפות עלויות ליזמים (למשל, אגרות ייעוד מכליל), אך שואפות להבטיח שהרווחים מהשוק יחולקו באופן רחב. אם זה יצליח, זה עשוי ליצור סביבה בת-קיימא יותר שבה הצמיחה תימשך עם תמיכה ציבורית ולא התנגדות. לבסוף, הערכות שווי נכסים: פילדלפיה העריכה מחדש נכסים לשנת 2023, מה שהוביל לעלייה ממוצעת של 31% בהערכות למגורים (בשכונות מסוימות אף הוכפלו). למרות שהותאם שיעור המס, בעלי בתים רבים ראו את חשבון המס שלהם מזנק. הערכות תכופות בעתיד (כמתוכנן) עשויות להביא להתאמות הדרגתיות יותר; עם זאת, זהו נושא למעקב כי הוא משפיע על עלויות האחזקה ועלול ללחוץ על בעלי נכסים למכור.
שינויים דמוגרפיים: מעבר למספר האוכלוסייה הגולמי, גם ההרכב חשוב. הקמת משקי בית היא מנוע מרכזי – המילניאלים נמצאים בשנות השיא לרכישת דירה (סוף שנות ה-20 עד ה-40 לחייהם). בפילדלפיה יש הרבה מילניאלים ששכרו עד כה; אם חלקם יתחילו להקים משפחות ויזדקקו ליותר מקום, האם יישארו בעיר (ויקנו בית גדול יותר בפילדלפיה) או יעברו החוצה? הישארות של משפחות מילניאליות תשפיע על הביקוש לבתים טוריים ודופלקסים בשכונות כמו צפון-מזרח או צפון-מערב פילדלפיה. מנגד, בייבי בומרס מצמצמים מגורים – פילדלפיה ראתה לא מעט "קיני ריקים" שעוברים מהפרברים לדירות יוקרה במרכז העיר כדי ליהנות מאורח חיים עירוני. מגמה זו תומכת בשוק הדירות (סיבה לכך שמגדלי דירות יוקרה מצליחים). אם העיר תמשיך לספק שירותים וביטחון, עוד גמלאים עשויים לבחור בפילדלפיה, מה שמהווה הזדמנות בזכות יוקר המחיה הנמוך יחסית לעיר גדולה. בנוסף, הגירה חיזקה היסטורית את אוכלוסיית פילדלפיה (לעיר קהילות גדולות של מהגרים מאסיה, אפריקה ואמריקה הלטינית). מדיניות פדרלית פתוחה יותר להגירה עשויה להביא עוד תושבים חדשים שישכרו ובהמשך גם יקנו בתים, במיוחד בשכונות שמסורתית קולטות מהגרים (דרום פילדלפיה, צפון-מזרח). זהו כוח דמוגרפי חיובי לביקוש לדיור שלעיתים אינו זוכה לתשומת לב מספקת.
השכלה גבוהה ואוכלוסיית סטודנטים: בפילדלפיה יש מעל 100,000 סטודנטים במוסדות שונים. אזורים סביב הקמפוסים (יוניברסיטי סיטי, צפון פילדלפיה ליד טמפל וכו') מהווים אקוסיסטם נדל"ן ייחודי של דיור לסטודנטים. יוניברסיטי סיטי במיוחד פורחת עם דירות ייעודיות לסטודנטים ופיתוחים ביוזמת האוניברסיטאות. מגמות הרישום משפיעות על שווקים אלה – נכון לעכשיו, אוניברסיטאות כמו דרקסל וטמפל מציגות רישום יציב או עולה, מה שמחזיק את הביקוש לדיור מחוץ לקמפוס גבוה. אך טמפל בפרט התמודדה עם בעיות פשיעה סביב הקמפוס שהדאיגו סטודנטים/הורים – זהו סיכון לשוק הדיור מחוץ לקמפוס אם לא יטופל. זרם הבוגרים המתמשך ממוסדות פילדלפיה גם מוסיף לכוח העבודה המקומי ורבים נשארים בעיר (שיעור השארות הבוגרים השתפר). זה מזין את שוק השכירות לצעירים מקצועיים ובהמשך גם את רכישת הדירות הראשונות.

בשורה התחתונה, שוק הנדל"ן של פילדלפיה נשען על כלכלה מגוונת ומבוססת שירותים שצומחת בקצב מתון, ועל פרופיל דמוגרפי שהולך ומתעיר ומשכיל. גורמים רחבים כמו ריביות ומחזורי כלכלה לאומיים כמובן ישפיעו על השוק (כמו בכל מקום), אך פילדלפיה הראתה חוסן גם בתקופת המגפה ובמהלך ההתאוששות. היתרון היחסי של העיר – שירותים של עיר גדולה בעלות נמוכה יותר – מושך תשומת לב, ולכן זכתה לדירוג טופ-5 לשנת 2025 ב-phillyvoice.com. שמירה על יתרון המחיר לצד שיפור אפשרויות התעסוקה יהיו המפתח להמשך צמיחת הנדל"ן.

תחזית וצפי: תחזיות ל-3–5 שנים לשוק הנדל"ן בפילדלפיה

מבט לעתיד: מה צופים המומחים לשוק הנדל"ן של פילדלפיה ב-3 עד 5 השנים הקרובות? באופן כללי, התחזית היא ל-המשך צמיחה, אך בקצב מתון ובריא – רחוק מאוד מהזינוקים הבלתי-בריאים של תקופת מגפת הקורונה, אך עדיין חיובי ברוב התחומים. להלן התחזיות וההערכות:

תחזית שוק הדיור: רוב האנליסטים צופים כי מחירי הדיור בפילדלפיה ימשיכו לעלות במתינות בטווח הקרוב. זילו, למשל, צופה שערכי הבתים בפילדלפיה יעלו בכ-2.6% בשנת 2025 phillyvoice.com. תחזית מקומית של RE/MAX אופטימית מעט יותר, ומעריכה עליית מחירים של 2.5% עד 4.5% בשנת 2025 plusrealtors.com – בקצב דומה לאינפלציה. במספרים, מחיר הבית החציוני בעיר (כ-250 אלף דולר ב-2024) עשוי להגיע ל-טווח של 256–261 אלף דולר בתחילת 2026 plusrealtors.com. לאחר 2025, אם הריביות ירדו והכלכלה תתייצב, ייתכן שמכירות הבתים בפילדלפיה יעלו והמחירים ימשיכו לעלות בקצב חד-ספרתי נמוך עד בינוני מדי שנה. סקר החזאים של הפד של פילדלפיה הראה כי ברמה הארצית, מדדי מחירי הבתים צפויים לעלות בכ-3.5–4% ב-2025 וכ-2–3% ב-2026 philadelphiafed.org philadelphiafed.org. שוק הנדל"ן המקומי של פילדלפיה כנראה יעקוב אחרי מגמה זו – אולי מעט גבוה יותר ב-2025 בשל המומנטום כ"שוק חם", ואז יתייצב לעליות שנתיות של כ-2–3% עד 2027. בטווח של 5 שנים, מדובר בעלייה מצטברת של כ-10–15% בערך הבתים.

ראוי לציון, זילו דירגה את פילדלפיה כ-השוק החמישי הכי תחרותי לדיור מבין המטרופולינים הגדולים לשנת 2025 phillyvoice.com. התחרותיות הזו (המונעת ממחירים יחסית נגישים, היצע מוגבל וביקוש יציב) צפויה להימשך. עם זאת, "תחרותי" לא אומר מחירים משתוללים – אלא מרמז שפילי כנראה תציג ביצועים טובים יותר מחלק מהשווקים היקרים שעלולים לדשדש. מומחים מקומיים כמו לארי פליק מברקשייר האת'ווי אמרו ש-2024 הייתה חזרה על 2023 (די שטוח), והם צופים התאוששות רק כאשר הריביות ירדו בבירור phillymag.com. לכן, עיתוי הורדות הריבית על ידי הפדרל ריזרב (אולי ב-2025 או 2026) עשוי להיות זרז לפרץ חזק יותר של מכירות ותנועת מחירים. אם הריביות ירדו לאזור ה-5%, צפו לגל של ביקוש כבוש (מילניאלים שייכנסו לשוק) שעשוי לדחוף את המחירים למעלה בקצב מהיר יותר לשנה-שנתיים. מנגד, אם תתרחש מיתון, ייתכן שמחירי פילי פשוט יתייצבו לתקופה (אך ירידה חדה נראית פחות סבירה כל עוד אין זעזוע תעסוקתי משמעותי).

תחזית שוק השכירות: הצפי הוא שהשכירות תמשיך לעלות, אם כי במתינות. התחזית שצוינה קודם הייתה עלייה של 3% בשכר הדירה ב-2025 mmgrea.com, לאחר עלייה של כ-2% ב-2024. ככל שההיצע החדש ייספג ואם האינפלציה תישאר מעל 2%, צפו לעלייה של 3–4% בשנה בשכירות ב-2026–2027. עד 2028, ייתכן שהשכירות תהיה גבוהה בכ-15% מהיום. אזהרה אחת: אם תהיה גל של הסבות ממשרדים למגורים שייצור יחידות שכירות רבות (מאות או אלפי יחידות חדשות), זה עשוי למתן את עליית השכירות מקומית על ידי הגדלת ההיצע. אך ברמה העירונית, ההאטה המתוכננת בבנייה חדשה מרמזת ש-שיעור הדירות הפנויות יתכווץ שוב וייתן לבעלי הדירות יותר כוח תמחור מסוף 2025 ואילך globest.com. למעשה, לאחר שוק שוכרים קצר ב-2023–24 בדירות יוקרה, המטוטלת עשויה לחזור לשוק של בעלי דירות עד 2026, כל עוד לא יהיה מיתון. עבור שוכרים, הקלה עשויה להגיע רק אם עליית השכר תעלה על עליית השכירות (ותשפר את הנגישות) או אם העיר תגדיל משמעותית את מלאי הדיור בר השגה.

תחזיות נדל"ן מסחרי:

משרדים: ההתאוששות של מגזר המשרדים תהיה איטית. מומחים כמו ד"ר קווין גילן צופים שמשרדים "עדיין יתמודדו עם סוגיות של חזרה לעבודה" בעתיד הנראה לעין tcsr.realtor. בשלוש השנים הקרובות, צפו ששיעורי התפוסה יוותרו גבוהים. ייתכן שיפור קל – למשל ירידה בתפוסה מכ-20% לכ-15% עד 2028 – בעיקר דרך הצטמצמות המלאי (הסבות שמסירות שטחי משרדים מהשוק, חברות שמשכירות פחות). לא צפויה חזרה מהירה לרמות התפוסה שלפני המגפה. שכר הדירה כנראה יישאר יציב במונחים נומינליים, מה שאומר בפועל ירידה ריאלית (בהתחשב באינפלציה). מגמת "הבריחה לאיכות" מצביעה על כך שמבנים ירוקים חדשים יושכרו היטב (ואולי אף פרויקטים חדשים כמו 2222 Market או מטה Chubb יתמלאו), בעוד מבני B/C ישנים עלולים להמשיך לדעוך או לעבור הסבה. הצלחת תוכניות ההסבה (אם תינתן פטור ממס ל-20 שנה ב-2025) תהיה קריטית: ייתכן שמספר מיליוני רגל רבועה של משרדים יוסבו עד 2030, מה שיסייע לייצב את השוק הנותר. שוק המשרדים של פילדלפיה בעוד 5 שנים עשוי להיות קטן יותר אך בריא יותר – התקווה היא למלאי רזה יותר עם תפוסה טובה יותר, וכניסת שימושים למגורים במסדרונות משרדים לשעבר שתביא יותר תנועה רגלית. המטרה של Center City District היא מרכז עיר מגוון שאינו תלוי כל כך במשרדים. מבחינת השקעה, ערכי המשרדים עשויים לרדת עוד לפני שיימצא תחתית (יש האומרים שערכי המשרדים בפילדלפיה כבר ירדו בכ-20-30% מאז 2019, וייתכן שירדו עוד קצת). בסביבות 2027 ייתכן שנראה סימני חיים, אם למשל התעסוקה תתאושש במלואה ושיעורי התפוסה במשרדים ישתפרו בעקבות נורמליזציה של עבודה היברידית.
קמעונאות: מגזר הקמעונאות צפוי להמשיך בהתאוששות הדרגתית. התחזית היא שתפוסת הקמעונאות במרכז העיר תעלה מ-83% לכיוון הגבוהים של ה-80% עד 2026, בהנחה שלא יהיו שוב שיבושים ברמת מגפה centercityphila.org. אנליסטים רבים סבורים שקמעונאות פיזית תחווה רנסנס מתון כאשר "הביקוש האצור" לחוויות יימשך לאחר המגפה. שכר הדירה הקמעונאי באזורים מרכזיים עשוי להתחיל לעלות שוב לאחר שהיה שטוח – ואולי יחזור לרמות שלפני 2020 עד 2025–26. מסדרונות קמעונאות משניים צפויים להתייצב עם פחות חנויות ריקות כאשר עסקים מקומיים ימלאו את הפערים. הסיכון לקמעונאות כפול: מסחר אלקטרוני (שלא הולך להיעלם, וחלק מהשרשראות הגדולות מצמצמות חנויות) והאטה כלכלית אפשרית (הוצאות הצרכנים עלולות לרדת). אך עונת החגים של 2024 והלאה תיתן רמזים – כרגע מדדים כמו ספירת החנויות במרכז העיר שגדלה ב-15% מאז 2019 centercityphila.org מעודדים. בטווח של 5 שנים, הקמעונאות בפילדלפיה עשויה לעבור יותר למזון/משקאות ושימושים חווייתיים, בעוד המגוון של חנויות מסורתיות עשוי להצטמצם. תנועת הולכי הרגל במרכז העיר עשויה להתאושש במלואה ל-100% מרמתה לפני הקורונה עד 2026, במיוחד אם יהיו יותר תושבים וסטודנטים, מה שתומך בקמעונאות. לכן התחזית זהירה ואופטימית: תפוסה ושכר דירה שטוחים עד עולים באיטיות בקמעונאות, עם הזדמנויות צמיחה לקמעונאות ממוקמת היטב ובעלת קונספט נכון (כמו כאלה הפונות לתושבים ולתיירים).
תעשייה: התחזית לתחום התעשייה חיובית למדי מעבר למהמורה הנוכחית. כפי שצוין בכתבה של GlobeSt., קוליירס צופים ירידה בשיעור הוואקנסי עד 2026 globest.com, כלומר הם מצפים שהביקוש יסגור את הפער ואולי יחזור לרמות ואקנסי של כ-5-6%. צמיחת שכר הדירה בתעשייה עשויה להאיץ מחדש ברגע שההיצע העודף ייספג – ייתכן שתחזור לעליות שנתיות של אחוזים בודדים, בהתחשב בביקוש המתמשך. בין 2025 ל-2027, פילדלפיה עשויה לראות גל נוסף של פיתוח תעשייתי אם הביקוש יתעורר מחדש (במיוחד לשימושים ייחודיים כמו אחסון בקירור או מחסנים לוגיסטיים קרובים לעיר). הגורם הלא צפוי הוא כיצד שינויים בשרשרת האספקה וכל שינוי כלכלי יתפתחו – נכון לעכשיו, מגמות כמו ייצור קרוב והגדלת מלאים תומכות בביקוש למחסנים. בנוסף, שיפורי תשתית (כמו הרחבת כבישים, העמקת נמל) עשויים לשפר את האטרקטיביות של פילדלפיה לחברות לוגיסטיקה. בטווח של 5 שנים, צפו ששוק התעשייה יישאר "הכוכב" של הנדל"ן המסחרי כאן. שיעורי ההיוון יישארו נמוכים (כלומר ערכים גבוהים) לנכסים תעשייתיים יחסית לנדל"ן מסחרי אחר. הסתייגות יחידה: אם הריביות יישארו גבוהות, פיתוח ספקולטיבי חדש יהיה מדוד. אך ב-2026–27, אם הריביות ירדו והוואקנסי יתאזן, ייתכן שנראה פרויקטים גדולים חדשים מוצעים (למשל, שלב שני של Bellwether District או הרחבה בפארקי לוגיסטיקה בפרברים).
מגורים להשכרה: תחום המולטי-פמילי/דירות צפוי לשגשג לאחר שיחלוף גל ההיצע הנוכחי. כבר בסוף 2025, כאשר ההשלמות ירדו ב-60%, השוק יתהדק. התפוסה צפויה להישאר בטווח של אמצע ה-90% ואף עשויה לעלות ל-95%+ בתתי-שווקים מובילים עד 2026 לאחר שהעודף ייספג. צמיחת שכר הדירה צפויה להיות בריאה – אולי 3% עד 5% בשנה – לא קיצונית, אך מספיקה כדי למשוך השקעות נוספות mmgrea.com. חלק מהחזאים הארציים (למשל, Freddie Mac או Yardi) זיהו את פילדלפיה כשוק עם יסודות חזקים בתחום המולטי-פמילי להמשך, בזכות כלכלה יציבה ומחסור בדירות ברות-השגה. אכן, מגמה אפשרית היא פיתוח מוגבר של יחידות ביניים וברות-השגה (במיוחד אם העיר תרחיב תמריצים או אם תכנון כוללני יניב יותר יחידות). בטווח של 5 שנים, המרות נוספות ממשרדים למגורים עשויות להוסיף, למשל, כמה אלפי דירות חדשות במרכז העיר, אך אלה כנראה יתבצעו בהדרגה. לכן, גידול ההיצע הכולל במולטי-פמילי עשוי להתמתן בשנים הקרובות, ואז אולי להאיץ שוב אם תנאי השוק ישתפרו עד 2027 (כאשר היזמים יחזרו לביטחון עם מימון משופר ועליית שכר דירה). העניין ההשקעתי במולטי-פמילי בפילדלפיה צפוי להישאר גבוה – כבר ב-2022–2023 ראינו משקיעים מוסדיים רבים רוכשים בנייני דירות בעיר כהשקעת ערך לעומת שווקים חמים יותר. מגמה זו צפויה להימשך.

תחזית צנרת הפיתוח: ב-3–5 השנים הקרובות, רבים מהפרויקטים המרכזיים שציינו יתממשו או יתקדמו משמעותית. עד 2028, פילדלפיה עשויה בפועל לכלול:

האולם החדש של הסיקסרס בבנייה בדרום פילי (פתיחה אולי עד 2031, אם הכול ילך כשורה).
כמה פרויקטים של הסבת משרדים למגורים במרכז העיר הושלמו (וונאמייקר, 1700 מרקט וכו'), ואולי גם כמה מגדלי מגורים חדשים נבנו (הרפר סקוור עד 2027, עוד מגדל או שניים בשוקיל יארדס).
הפארק קאפ על I-95 הושלם ונמצא בשימוש (2026 או 2027).
בלווד'ר כבר בשלב 2 או 3, עם כמה מיליוני רגל רבוע של מחסנים שנבנו.
חצר הצי עם כמה מאות תושבים ואולי מלון חדש.
אולי פרויקט פן'ס לנדינג יתחדש אם הריביות ירדו – ייתכן שמגדל או שניים יתחילו לעלות עד 2028 אם יחודש עד 2026.
במהות, פילדלפיה צפויה לראות פרץ פיזי של צמיחה בקו הרקיע ובנוף העירוני שלה עד סוף שנות ה-2020, מונע על ידי הפרויקטים הללו. זה יתרום לבסיס הכלכלי שלה ויכול להזיז מרכזי ביקוש (למשל, ייתכן שחזית הדלאוור תהפוך סוף סוף ליעד מגורים אם דורסט יבנה כמה מגדלים).

סיכונים לתחזית: כדאי לציין סטיות אפשריות. אם הכלכלה הלאומית תיכנס למיתון ב-2024 או 2025, שוק הנדל"ן בפילי עלול להיכנס לתקופה רכה – מחירי הבתים עלולים להתייצב או לרדת מעט (במיוחד אם האבטלה תעלה והריביות לא יירדו בהתאם), והשכירות המסחרית עלולה להאט. אך רוב המומחים לא צופים קריסה בסגנון 2008; הבנקים ומשקי הבית במצב טוב יותר. פילדלפיה עצמה צוינה על ידי כמה אנליסטים כ"מתומחרת בחסר" לראשונה מזה שנים millersamuel.com, כלומר מחירי הבתים שלה ביחס להכנסות ולשכירות סבירים למדי. זה מרמז שהסיכון לירידה מוגבל – אין כאן בועה שיכולה להתפוצץ כמו בשווקים לוהטים. לכן, גם בתרחיש מיתון מתון, שוק הדיור בפילי עשוי פשוט לדשדש שנה ואז לחזור לצמיחה מתונה, ולא לרשום ירידת מחירים חדה. בצד המסחרי, מיתון עלול להחמיר את מצב המשרדים (ולעכב התאוששות) ואולי להקפיא חלק מהפיתוחים (אם המימון יתייבש). מנגד, תרחיש חיובי גם אפשרי: אם האינפלציה תרד מהר יותר והפד יוריד ריביות עד סוף 2024, ייתכן שנראה בום קטן ב-2025–26 כשקונים שחיכו יחזרו לשוק, מה שידחוף מכירות ומחירים מעט מעל התחזית. זה יועיל לקבלנים ואולי יעודד עוד פיתוחים (מה שפילדלפיה דווקא צריכה, לאור מחסור הדיור שלה).

תחושת מומחים: מנהיגי נדל"ן מקומיים מביעים בדרך כלל אופטימיות כי פילדלפיה צפויה לעבור תקופה "יציבה ברובה" tcsr.realtor, ללא תנודות דרמטיות. הביטוי "הדיור חוזר לממוצע" (כלומר, חזרה לצמיחה נורמלית) מסכם היטב את הציפיות tcsr.realtor. ריד רוזנטל, מתווך ותיק בפילדלפיה, אמר בתחילת 2025 כי "הכול התאזן… זה זמן טוב לרכוש בפילדלפיה כי הכול התאזן" phillyvoice.com. יציבות יכולה להיות טובה – היא מאפשרת תכנון ופחות תנודתיות מונעת ספקולציה.

עד 2030, אם המגמות הנוכחיות יימשכו, סביר שפילדלפיה תכלול:

קצת יותר תושבים (אולי 1.62 מיליון לעומת 1.58 מיליון כיום),
תעסוקה גבוהה יותר (במיוחד אם פרויקטים כמו Bellwether ו-Navy Yard יקיימו את הבטחות יצירת המשרות),
מרכז עיר עם יותר תושבים ופחות משרדים (אולי 85% תפוסת משרדים אך הרבה בנייני דירות חדשים),
מחירי דירות ושכירויות גבוהים ב-10-20% מהיום (בהתאם לאינפלציה),
ופיתוח מתמשך במוקדים מסוימים (University City, אזורי חוף וכו').

סיכום: שוק הנדל"ן של פילדלפיה לקראת אמצע שנות ה-2020 נראה יציב ביסודו. לאחר התמודדות עם זעזועי המגפה ושינויים חדים בריבית, הוא עובר לשלב של צמיחה מדודה. גם המגזר למגורים וגם המסחרי מתמודדים עם אתגרים, אך יש גם הזדמנויות ברורות. עבור בעלי עניין – מרוכשי דירות ועד משקיעים ומקבלי החלטות – המיקוד יהיה במציאת האיזון: עידוד צמיחה ופיתוח תוך שמירה על נגישות ומחיה בעיר. השנים הקרובות יהיו קריטיות בקביעת האם פילדלפיה תוכל למנף את המומנטום הנוכחי שלה (כשוק "חם" ונגיש) להצלחה ארוכת טווח. עד כה, הסימנים מעודדים: מגזרי תעסוקה חזקים, גידול אוכלוסייה במרכז העיר, השקעות ענק בתשתיות ומגה-פרויקטים, וקונצנזוס רחב שפילדלפיה נמצאת במסלול עלייה, גם אם זו עלייה מתונה ולא זינוק מטאורי.

מקורות: נתונים וניתוחים עדכניים נלקחו ממקורות סמכותיים, כולל דוחות הדיור של מכון לינדי באוניברסיטת דרקסל drexel.edu drexel.edu, מגמות שוק של Zillow ו-Redfin redfin.com, נתונים כלכליים מהבנק הפדרלי של פילדלפיה ו-Pew pew.org, מסמכי תכנון עירוניים של פילדלפיה וגופי חדשות מרכזיים (PhillyVoice, Inquirer, Axios) לעדכוני פיתוח axios.com axios.com, ודוחות תיווך מסחרי (Colliers, CBRE) על יסודות נדל"ן מסחרי globest.com globest.com. כל אלה יחדיו תורמים לתחזיות המוצגות.