סקירה כללית של שוק הנדל"ן של לוקה
לוקה, עיר מוקפת חומה היסטורית בטוסקנה, מציגה שוק נדל"ן דינמי שהפגין עמידות וצמיחה באמצע שנות ה-2020. לאחר התקררות קלה ב-2022–2023 בשל עליית ריביות, השוק התאושש ב-2024 ותחילת 2025 עם עליית מחירים וביקוש גבוה luccaindiretta.it lanazione.it. לוקה בולטת כאחד משוקי הנדל"ן המובילים בטוסקנה: ערך הנכסים עלה בהתמדה, במיוחד בסגמנט היוקרה, הודות לנגישות שלה יחסית לפירנצה ולגידול בהתעניינות המשקיעים הבינלאומיים worldpropertyjournal.com. לפי מדד Knight Frank’s Prime International Residential Index, מחירי הדירות הפרימיום בלוקה עלו +6.2% בשנת 2024, מהעליות הגבוהות ביותר באיטליה idealista.it. בחמש השנים האחרונות מחירי הנכסים בלוקה זינקו בכ-27%, קצב מהיר יותר מנקודות החמות האחרות בטוסקנה worldpropertyjournal.com וממחישים את הביקוש הגבוה. גם ההקשר האיטלקי הכללי תומך – למרות צמיחה מתונה בתמ"ג, איטליה ב-2024 חוותה אינפלציה מתונה ושוק עבודה חזק, מה שמייצר יציבות עבור השקעות נדל"ן cushmanwakefield.com.
כיום, שוק הנדל"ן של לוקה נהנה משילוב ייחודי של גורמים. המורשת התרבותית העשירה של העיר ואיכות החיים בה הופכים אותה למיקום "אורח חיים" מבוקש בטוסקנה, לא רק עבור מקומיים אלא גם עבור קונים מכל רחבי אירופה וארה"ב. worldpropertyjournal.com. מחוז לוקה כולל אזורים חופיים אקסקלוסיביים (לדוגמה פורטה דיי מארמי באזור ורסיליה), שמעלים את ממוצע המחירים במחוז, אך העיר לוקה נותרת משתלמת יותר מפירנצה, ומציעה תמורה יחסית טובה יותר luccaindiretta.it. התוצאה היא עניין גובר מצד בעלי הון גבוה המחפשים בתים שניים או נכסי השקעה; למעשה, בכל טוסקנה נרשם גידול של 11.2% במספר התושבים הזרים בעשור האחרון worldpropertyjournal.com. במקביל, מדיניות כלכלית כמו משטר מס אחיד לתושבים חדשים באיטליה ותמריצים נוספים חיזקו את האטרקטיביות של האזור עבור משקיעים בינלאומיים worldpropertyjournal.com. לסיכום, נכון לשנת 2025, שוק הנדל"ן של לוקה מתאפיין בעליית מחירים, ביקוש גבוה (מקומי וזר) ותחזית אופטימית שמותנית בצורך להתמודד עם שינויים בריבית ותוכניות פיתוח עירוניות.
מגמות שוק הדיור בלוקה
מחירי הבתים והביקוש: מגזר המגורים בלוקה נמצא בעלייה. בתחילת 2025, המחיר הממוצע המבוקש לנכסים למגורים בעיר לוקה עומד על כ2,300 אירו למ"ר, המשקף עלייה שנתית של כ-7% ltimmobili.it. מדובר בעלייה משמעותית ביחס לשנה הקודמת, כאשר המגזר שב לתנופה אחרי ירידה קלה ב-2023. למעשה, עד פברואר 2024 המחירים הממוצעים עלו ביותר מ-10% במונחי שנה מול שנה – והגיעו לרמתם הגבוהה ביותר בשנתיים האחרונות lanazione.it. המרכז ההיסטורי של העיר הוא האזור היקר ביותר, כשהמחירים בו נעים סביב 3,600-4,000 אירו למ"ר לדירות משופצות iltirreno.it. לעומת זאת, אזורי המגורים בפריפריה הראשונה (מחוץ לחומות ימי הביניים) נגישים יותר: לדוגמה, בסנט'אנה, שכונה פריפריאלית מבוקשת, דירה במצב מצוין עולה בערך 2,000-2,200 אירו למ"ר, ויחידות ישנות וראויות למגורים נעות בין 1,400 ל-1,800 אירו למ"ר iltirreno.it. בכפרים הסמוכים והאזורים הכפריים מצפון לעיר המחירים קרובים לכ1,500 אירו למ"ר ltimmobili.it. גם ברמות מחירים אלו, הביקוש גבוה – עניין הרוכשים נותר חזק בכל לוקה, וההיצע זוכה לביקוש מהיר. מכיוון שההיצע מתקשה להדביק את הקצב, התחרות בין הרוכשים גוברת, והדבר מעלה את המחירים ltimmobili.it. השוק פעיל: מתווכים מדווחים שמספר העסקאות ב-2024 גדל לעומת 2023 iltirreno.it, והמגמה הזו צפויה להימשך גם ב-2025. באזור כולו, הצמיחה של לוקה עולה על הממוצע בטוסקנה – מחירי הדיור בטוסקנה עלו בקושי 0.9% בממוצע אזורי ב-2024 ltimmobili.it, בעוד שלוקה עצמה רשמה עליות חדות בהרבה, ושיקפה את עוצמתה הספציפית.
שוק השכירות והתשואות: שוק ההשכרה בלוקה חווה צמיחה דרמטית עוד יותר. דמי השכירות למגורים ממוצעים הגיעו לכ-11.5–12 אירו למ"ר לחודש, עלייה של ~10–14% משנה לשנה בתחילת 2025 ltimmobili.it luccaindiretta.it. המשמעות היא כ-700–800 אירו בחודש לדירת 65 מ"ר טיפוסית. מספר גורמים מניעים את העלייה: התאוששות בתנועתיות שלאחר מגפה, יותר מקצוענים וסטודנטים שמגיעים ללוקה (העיר קרובה למרכזי האוניברסיטה של פיזה ומוסדות נוספים), וכן סגמנט השכרות קצרות טווח משגשג. למעשה, התעניינות משקיעים בהשכרה קצרת טווח (השכרות תיירותיות כמו Airbnb) זינקה – סוכנויות מקומיות מדווחות על עלייה של כ-20% ברכישות דירות לשימוש כהשכרה לחופשה lanazione.it. קונים רבים (איטלקים וזרים כאחד) מכוונים ללוקה כהשקעה, בזכות האטרקטיביות התיירותית של העיר (לוקה מארחת אירועים גדולים כמו פסטיבל הקיץ וכנס הקומיקס והמשחקים) ובשל התשואות הגבוהות. התשואה הגולמית להשכרת דירות מגורים בלוקה מוערכת בכ-8–9%, מעל הממוצע הארצי של ~8.4% partitaiva.it partitaiva.it. מדובר בתשואה גבוהה יחסית לסטנדרט מערב אירופה, בשל מחירי הרכישה הנמוכים יחסית לעומת ביקוש השכרה יציב. לשם השוואה, לוקה היא אחת הערים הרווחיות ביותר באיטליה למשכירי דירות – בערים בינוניות נפוץ לראות תשואה גולמית של 8–10% partitaiva.it. נכסים מסחריים יכולים להניב עוד יותר (יעסוק בכך בהמשך), אך ההכנסה החזקה משכירות דיור בהחלט עודדה רכישות להשקעה.
נהגים: מקומיים וזרים: הביקוש בלוקה מגיע ממקורות מקומיים ובינלאומיים כאחד.
בצד המקומי, הכלכלה של לוקה (המוכרת בשל מחוז תעשיית הנייר שלה ומגזר טכנולוגיה הולך וגדל) מספקת תעסוקה יציבה, ואיכות החיים הגבוהה בעיר גורמת לכך שתושבים רבים בוחרים להישאר ולשדרג את בתיהם במקום לעבור למקום אחר.עם זאת, מבחינה דמוגרפית, אוכלוסייתה המקומית של לוקה מזדקנת וקטנה במעט (בעיר יש כ-88,500 תושבים, ירידה של כ-0.7% לעומת 2024 quantitalia.it).כדי למלא את הפער, רוכשים זרים ותושבים זרים הפכו לחשובים יותר ויותר.טוסקנה משכה זה זמן רב אירופים ואמריקאים המחפשים בתים שניים, ולקה הופכת לכוכבת עולה בהקשר זה.העיר נחשבת ל"מציאה יחסית" עבור נכסי יוקרה – ומציעה קסם טוסקני דומה לזה של פירנצה או סיינה, אך במחיר נמוך יותר למטר מרובע – מה שהוביל לגל של רוכשים אמידים בשנים האחרונות worldpropertyjournal.com.אנשים אמידים מצרפת, בריטניה, ארה"ב, מדינות בנלוקס וגרמניה נמנים עם המשקיעים החדשים המובילים, שנמשכים לאורח החיים בטוסקנה ולאווירה ההיסטורית השמורה של לוקה worldpropertyjournal.com.התמריצים המס בגודלה של איטליה מחזקים את המגמה הזו: לדוגמה, משטר המס האחיד (מס שנתי אחיד של 100,000 אירו על הכנסות מחו"ל) ותוכניות המעודדות אנשי מקצוע גולים לחזור הפכו את המעבר לאיטליה (ורכישת נדל"ן) לאטרקטיביים יותר worldpropertyjournal.com.נכון ל-2025, איטליה היא ביתם של למעלה מ-40,000 בעלי הון גבוה (HNWIs) (שווי נטו של יותר מ-10 מיליון דולר) ורבים מהם מזרימים כספים לנדל"ן worldpropertyjournal.com.לוקה הרוויחה ישירות – היא הובלטה בדוחות 2025 כמצטיינת בשוק היוקרה של טוסקנה, הודות לעלייה של 27% במחירי הנדל"ן היוקרתי במהלך חמש שנים worldpropertyjournal.com.קונים בינלאומיים אלו לעיתים קרובות מחפשים נכסים מוכנים למגורים (משופצים לחלוטין, מוכנים למעבר), במקום פרויקטים של שיפוץ worldpropertyjournal.com, מה שמעודד יזמים ומוכרים לשדרג את היחידות לרמת גימור יוקרתית.שכונות מרכזיות וסוגי נכסים: ההעדפות של קונים בלוקה השתנו בעקבות המגפה. ישנה דרישה חזקה לנכסים בעלי קסם היסטורי ונוחות מודרנית, במיוחד ב-centro storico (העיר העתיקה) שם מבנים מימי הביניים ששופצו לסטנדרטים מודרניים, מבוקשים מאוד. המלאי המוגבל בתוך החומות גורם לכך שהמחירים שם גבוהים במיוחד (מגיעים ל-€3,700–€4,100 למ"ר ליחידות מחודשות באיכות גבוהה iltirreno.it). בינתיים, שכונות פריפריאליות הפכו פופולריות בזכות הצעת מרחב רב יותר ועלויות נמוכות יותר; אזורים מעבר לחומות (כגון סנט'אנה, ארנצ'ו, סן קונקורדיו) מושכים משפחות צעירות ואנשי מקצוע המעתיקים את מגוריהם בשל עבודה iltirreno.it. ברובעים אלה מוצעים לרוב בתים עם גינות או דירות חדשות עם חניה – תכונות שהפכו למבוקשות במיוחד לאחר הסגרים בעקבות הקורונה. למעשה, בכל טוסקנה, מגמת הביקוש לבתים עם מרחבים חיצוניים, גינות פרטיות ועיצוב אקו-יעיל התחזקה ltimmobili.it. לוקה מהווה דוגמה לכך: הקונים מראים העדפה ברורה לבניינים יעילים אנרגטית ואזורים ירוקים, מה שמוביל את היזמים להתמקד בקיימות. בנייה חדשה או שיפוצים נעשים יותר ויותר מדורגים A באנרגיה וכוללים תוספות כמו פאנלים סולאריים, כיוון שעיצובים ידידותיים לסביבה זוכים לפרמיה במחיר ולערך עתידי מובטח ltimmobili.it.
דינמיקת השכירות והשפעת התיירות: שוק השכירות בלוקה מחולק בין חוזי שכירות ארוכי טווח להשכרות קצרות טווח לתיירים. הביקוש לשכירות ארוכת טווח מגיע מעובדים מקומיים, סטודנטים ומשפחות. עם זאת, ההיצע לדיירים לטווח ארוך מוגבל, בין היתר משום שבעלי דירות רבים העדיפו לעבור להשכרות קצרות טווח הרווחיות יותר. הפופולריות של לוקה כיעד תיירותי – הידועה בחומותיה מימי הביניים ובפסטיבלים שלה – מאפשרת לבעלי דירות להרוויח מחירים גבוהים ללילה בעונת השיא. הדבר עורר דיון בקהילה: תושבים ונבחרי ציבור הביעו דאגה שהתרחבות ההשכרות בסגנון Airbnb עלולה לצמצם את המלאי לשכירות ארוכת טווח. קריאות להגבלת ההשכרה הקצרה נתקלו בהתנגדות מצד ענף הנדל"ן. קבוצות בענף טוענות כי השכרת נופש מביאה הכנסות חשובות לאזור ולדבריהן תפקיד העירייה הוא להרחיב את הדיור בר ההשגה במקום לצמצם את ההשכרות הפרטיות iltirreno.it. ארמנדו ברסוטי, נשיא התאחדות הסוכנים המקומיים (FIAIP), ציין כי דירות רבות נרכשות במפורש למטרת השכרה קצרה וכי הוא רואה במגמה זו “עזרה חשובה לאזור”, וטען שרגולציה מחמירה מדי תהיה בעלת השפעה נגדית iltirreno.it. נכון ל-2025, לא הוטלו מגבלות משמעותיות; ולכן, תחום ההשכרה הקצרה נותר מנוע משמעותי בשוק הנדל"ן למגורים, מגביר את הביקוש להשקעות ואת עליית מחירי השכירות במרכז העיר. התשואה על שכירות באזורים התיירותיים של לוקה גבוהה, אך למשקיעים פוטנציאליים מומלץ לעקוב אחר דיוני מדיניות מקומיים שעשויים לצוץ בשנים 2026–2027 אם סוגיית זמינות הדיור תהפוך לנושא פוליטי.
מגמות נדל"ן מסחרי (משרדים, קמעונאות, תעשייה)
משרדים: לוקה אינה שוק משרדים מרכזי באיטליה, אך היא משמשת בסיס יציב לפעילות מקצועית ומנהלית. סגמנט הנדל"ן המשרדי בלוקה מפגין בשנים האחרונות ביצועים שטוחים יחסית. נכון לרבעון הראשון של 2025, מחיר ממוצע למשרדים בעיר עומד על כ-2,050 אירו למ"ר ברכישה וכ-11.2 אירו למ"ר לחודש בשכירות mercato-immobiliare.info. ערכים אלה יציבים בשנה האחרונה, כאשר מחירי המכירה כמעט ולא השתנו (מינוס 0.2% בחצי שנה) mercato-immobiliare.info. כל ירידה מינורית זו התרחשה בסוף 2024, ככל הנראה בשל עליית עלויות המימון, אך ב-2025 שוק המשרדים התייצב. תשואת השכירות הגלמית על משרדים בלוקה עומדת בממוצע על כ-8–9% – תחרותי לעיר קטנה – אך תשואות מעל 10% נפוצות יותר בשווקים גדולים או זולים יותר באיטליה partitaiva.it partitaiva.it. הביקוש למשרדים בלוקה מגיע בעיקר מעסקים מקומיים (כמו בנקים, חברות ביטוח, חברות שירות) וממשרדים במגזר הציבורי; קיימת נוכחות מוגבלת של חברות גדולות, שכן חברות אלה בוחרות לרוב בפירנצה או מילאנו. שיעור הווקנטיות במשרדים בלוקה בינוני. מבנים ישנים או כאלה הממוקמים בפריפריה נוטים להישאר ריקים זמן רב יותר, בעוד שמשרדים מודרניים וממוקמים היטב (למשל בלב העיר או לצד צירים ראשיים) מושכרים בקלות. בתקופת הקורונה, כמו במקומות אחרים, עבודה מהבית הביאה לצמצום שטחי משרדים. אך נכון ל-2025 סימני התאוששות ניכרים – חברות שוכרות משרדים מחדש, לעיתים קרובות חללים קטנים יותר אך איכותיים יותר (עם תשתיות IT טובות וחנייה). ההיצע החדש דל: בלוקה לא נרשמו בשנים האחרונות פרויקטים ספקולטיביים במשרדים, ולכן השוק נשען בעיקר על שימוש חוזר בנכסים קיימים. מגמה מעניינת היא הסבה: הרשויות בעיר הקלו את הליך הסבת משרדים שאינם מנוצלים לדירות (או להפך) כדי לענות על הצרכים המשתנים iltirreno.it iltirreno.it. גמישות זו, שהתאפשרה משנת 2024, באה לספוג ווקנטיות כרונית במשרדים על ידי הפיכתם לדירות נחוצות. המשמעות היא גם שלמשקיעים במשרדים ישנים קיימת "אסטרטגיית יציאה" באמצעות שינוי יייעוד, דבר השומר על ערך ההון של המשרדים ומונע ירידות חדות לערכם. בסך הכול, התחזית לסגמנט המשרדים בלוקה היא של יציבות – אין צמיחה דרמטית, אך שמירה על תפוסה טובה לנכסים איכותיים, ומעט סיכון מהיצע חדש.
קמעונאות ורחוב ראשי: הנדל"ן הקמעונאי בלוקה מושפע רבות מהתיירות בעיר ודפוסי ההוצאה המקומיים. רחובות הקמעונאות שבמרכז ההיסטורי – עם חנויות בוטיק, בתי קפה ומסעדות לאורך סמטאות ציוריות להולכי רגל – מהווים את ליבת שוק הקמעונאות. כאן, התנועה ברגל (במיוחד בעונת התיירות, מאביב ועד סתיו) שומרת על ביקוש גבוה לחנויות. דמי השכירות המובילים לקמעונאות במרכז לוקה (למשל, ויה פילונגו, רחוב הקניות המרכזי) הם מהגבוהים בעיר, וישנם מיעוט רב של חנויות פנויות באזורים אלו. ממוצע מחירי הנדל"ן המסחרי (כולל חזיתות מסחריות) בלוקה הוא כ-€1,950 למ"ר למכירה, ודמי שכירות ממוצעים עומדים על כ-€14.2 למ"ר לחודש mercato-immobiliare.info. מעניין לציין כי נכסי קמעונאות בלוקה מספקים בין התשואות הגבוהות ביותר בנדל"ן – כ-10% תשואה שנתית גולמית בממוצע partitaiva.it. נתון זה עקבי עם מגמה ארצית בה חנויות רחוב מרכזי בערי איטליה מניבות ברובן תשואות דו-ספרתיות, והדבר מצביע על כך שבעוד שהשכירות חזקה, מחירי הרכישה נשארים סבירים עבור משקיעים. בלוקה, משקיעים מקומיים ומשרדי משפחה מחזיקים לא פעם בנכסים אלו כנכסי השקעה ארוכי-טווח.
עם זאת, לא כל הקמעונאות זהה: המיקום קריטי. חנויות בתוך חומות העיר העתיקה (במיוחד ליד אתרי תיירות) מתפקדות היטב, בעוד שמיקומים משניים או מרכזים קמעונאיים פרבריים חדשים מתמודדים עם אתגרים רבים יותר. בשנים האחרונות, חלק מהשטחים המסחריים שבשוליים התקשו למצוא שוכרים, במיוחד כאשר מסחר מקוון והרגלי קנייה משתנים משפיעים על הביקוש לחנויות פיזיות. עד 2024, היו בעיר יחידות מסחריות בקומת הקרקע שעמדו ריקות במשך זמן רב, במיוחד מחוץ לאזורים המרכזיים להולכי רגל iltirreno.it. בתגובה לכך, עיריית לוקה יזמה "מיני-מהפכה" בתכנון העירוני ב-2024: היא התירה הסבה של חנויות ומשרדי קרקע ריקים לשימוש מגורים (בתנאים מסוימים) iltirreno.it iltirreno.it. מדיניות זו חלה גם על המרכז ההיסטורי (עם הגנות מסוימות לרחובות מרכזיים) וגם על שכונות בשוליים. ההיגיון כפול – להפחית הזנחה של חזיתות מסחריות ריקות, ולהקל על מחסור בדיור על ידי יצירת דירות חדשות. עשרות בעלי נכסים כבר הגישו בקשות להסבות, מה שמרמז כי שוק הקמעונאות סבל מעודף היצע באזורים לא מרכזיים. למרות שהדבר מצביע על אתגר עבור נכסים מסחריים בביקוש נמוך, הוא גם מהווה התאמה: ענף הקמעונאות של לוקה מתמקד למעשה באזורים בעלי הביקוש הגבוה ביותר (אזורים תיירותיים, רחובות מסחר מרכזיים), בעוד שמלאי קמעונאי שולי יוצא מהשוק (נהפך לדירות). עבור הנכסים הקמעונאיים שנותרו, זהו תהליך חיובי, שכן הוא מונע עודף היצע ויכול לייצב את רמות שכר הדירה.
מבחינת ביצועים, שנת 2024 הייתה שנה של התאוששות עבור הקמעונאות בכל איטליה, ולוקה לקחה חלק במגמה זו. נפחי ההשקעות בקמעונאות באיטליה זינקו בלמעלה מ-40% בשנת 2024 (ל-8.7 מיליארד אירו) כאשר הענף התאושש idealista.it. ברחובות הראשיים של הערים הגדולות, שכר הדירה אף החל לעלות מחדש. היקף הפעילות של לוקה קטן יותר, אך הקמעונאות ברחובות הראשיים שלה הוכיחה עמידות – מרבית הנכסים במרכז מאוכלסים בעסקים משגשגים שמשרתים הן את המקומיים והן את התיירים. אירוע בולט אחד בשנה, פסטיבל לוקה קומיקס & גיימס, מביא מאות אלפי מבקרים תוך זמן קצר, מה שמספק רווח גדול לעסקים המקומיים ותומך בערך החזקת חנות בעיר. קמעונאות שכונתית (כגון מכולות, בתי מרקחת באזורים מגורים) יציבה אף היא, בתמיכת הצריכה המקומית. לגבי קמעונאות בפורמט גדול יותר, יש בלוקה כמה פארקי קמעונאות וחנויות גדולות בשולי העיר; אלו נהנות מתפוסה יציבה, אף שיש מעט התרחבות במגזר זה בשל מגבלות תכנון ושוק בשל. במבט לעתיד, התחזית לנכסי קמעונאות היא אופטימית בזהירות: הפחתת ריבית עשויה להגביר את תיאבון המשקיעים, וקמעונאות פיזית מוכיחה את חוסנה בערי תיירות. עם זאת, בעלי נכסי קמעונאות משניים יאלצו לחדש או להתאים ייעוד אם תנועת הלקוחות לא תשוב בחלק מהמיקומים – מגמה ארצית כשהקמעונאות מתפתחת בעידן המסחר האלקטרוני idealista.it.
תעשייה ולוגיסטיקה: מגזר הנדל"ן התעשייתי בלוקה ובמחוז שלה מונע במידה רבה על ידי אשכול הייצור המקומי. לוקה נמצאת במרכז מחוז ייצור הנייר המוביל באיטליה – מחוז הנייר היחיד המוכר רשמית באירופה miac.info. מעל 200 חברות (מטחנות נייר ועד חברות אריזה) פועלות באזור, במיוחד בקפאנורי ובפורקרי הסמוכות, ומעסיקות כ-10,000 עובדים ומייצרות רווחים של מיליארדי אירו בשנה investintuscany.com. בסיס תעשייתי זה יוצר ביקוש עקבי למחסנים, מפעלים ושטחי לוגיסטיקה. נכסים תעשייתיים (כמו capannoni או מחסנים) בלוקה מתומחרים בדרך כלל נמוך יותר למ"ר מאשר נכסים מסחריים או מגורים – לעיתים בטווח של €800–€1,500 למ"ר תלוי גיל ומיקום (הקצה הנמוך למחסנים ישנים, הגבוה למתקנים מודרניים). שכר הדירה לשטחי לוגיסטיקה יכול להשתנות מאוד, אך התשואות נוטות להיות אטרקטיביות, שכן נכסים תעשייתיים באיטליה לרוב מניבים תשואות דו-ספרתיות בשווקים משניים. לדוגמה, רישום עדכני הציג מחסנים מודרניים ליד לוקה במחיר סביב 900 אירו למ"ר, מה שמעיד כי משקיעים יכולים להשיג תשואות מוצקות בהתחשב ברמות השכירות באזור idealista.it.
צמיחת תעשיית הנייר בעשור האחרון (עם השקעות מתמשכות של תאגידים בינלאומיים במפעלי האזור investintuscany.com investintuscany.com) האיצה את התרחבות הנדל"ן התעשייתי. מספר חברות בנו אולמות ייצור חדשים או הרחיבו מתקנים (למשל, ההרחבה של 13,000 מ"ר של DS Smith בפורקרי investintuscany.com). פרויקטים כאלה לרוב מאוכלסים על ידי הבעלים עצמם ולא בצורה ספקולטיבית. קיימים גם אזורי תעשייה המנוהלים על ידי המחוז ומיועדים לעסקים קטנים ובינוניים, שרובם המוחלט מאוכלס במלואו. שיעור האי-תפוסה במגזר התעשייתי נמוך יחסית – כל מחסן במיקום טוב (בסמוך לכבישים ראשיים כמו האוטוסטרדה) מוצא שימוש או על ידי יצרנים או כמרכז אחסון לכלכלה האזורית. מגזר הלוגיסטיקה בלוקה קטן יחסית (מרכזי הלוגיסטיקה המרכזיים הקרובים ביותר נמצאים סביב פירנצה או נמל ליבורנו), אך כמה חברות לוגיסטיקה (3PL) ומפיצים מנהלים מחסנים בגודל בינוני לשרת את צפון טוסקנה. העלייה המתמשכת במסחר האלקטרוני הגדילה במתינות את הביקוש לשטחי לוגיסטיקה "המייל האחרון" בסביבת לוקה, אם כי גרעין העיר העתיקה משמעותו שמרכזי הפצה ממוקמים בשכונות הסובבות.
אקלים ההשקעות המסחריות: עבור משקיעים, הנדל"ן המסחרי בלוקה מציע שילוב של תשואות גבוהות והזדמנויות נישה. יזמים ומשקיעים מקומיים פעילים בהסבת נכסים (למשל, הפיכת מפעל ישן למשרד לופט או המרת בניין משרדים לא מנוצל לדירות מגורים). משקיעים בינלאומיים לרוב מתמקדים בערים הגדולות באיטליה; עם זאת, תחום האירוח של לוקה משך עניין – לדוגמה, הסבת מבנים היסטוריים למלונות בוטיק או B&B היא נושא השקעה מוכר לאור תנועת התיירות היציבה. בסך הכול, שוק הנדל"ן המסחרי בלוקה בריא אך אינו מתאפיין בצמיחה מהירה: הוא מאופיין ביציבות במשרדים, חוזק ברחובות הראשיים במגזר הקמעונאי (עם התאמות מסוימות בקמעונאות המשנית), ונתונים בסיסיים חזקים בתחום התעשייתי בשל מחוז ייצור חזק. היקף העסקאות המסחריות בלוקה אינו גדול, אך חלה עלייה בפעילות בשנת 2024, מה שמשקף את ההתאוששות הכללית בשוק המסחרי באיטליה (סך ההשקעות המסחריות באיטליה ב־2024 עמד על 2.6 מיליארד אירו, עלייה משמעותית, כשענפי הקמעונאות והלוגיסטיקה מובילים את הצמיחה idealista.it). נראה כי לוקה רשמה עלייה בהתעניינות המשקיעים בנכסי קמעונאות ולוגיסטיקה בהתאם למגמה הארצית. כל פרויקט מסחרי עתידי בהיקף גדול (למשל מרכז קניות או פארק עסקים חדש) תלוי בתוכניות עירוניות ובביקוש – נכון לעכשיו, הדגש הוא בעיקר על צמיחה הדרגתית ושדרוג המלאי הקיים ולא על פיתוחים רחבים וחדשים.
הזדמנויות ואתגרים בהשקעה
לוקה מציעה מקרה השקעה מפתה הן בתחום המגורים והן בתחום המסחרי, אך משקיעים צריכים לשקול את ההזדמנויות מול האתגרים האפשריים:
- תשואות שכירות גבוהות: אחד היתרונות הבולטים עבור משקיעים בלוקה הוא תשואת השכירות הגבוהה. תשואות שכירות במגורים גולמות סביב 8–9%, ותשואות מסחריות יכולות להגיע לכ־10% ואף יותר במקרים מסוימים partitaiva.it. תשואות אלו עולות על רבות מהשווקים במערב אירופה (לשם השוואה, תשואות ראשיות בערים כמו פריז או מינכן נמצאות לעיתים קרובות מתחת ל־4%). למשקיעים המחפשים הכנסה, נכסים בלוקה יכולים להניב תזרים מזומנים יציב. במיוחד, רכישה למטרת השכרה בפלטפורמות לטווח קצר (Airbnb) במרכז התיירותי של לוקה הוכיחה עצמה כרווחית, עם דיווחים על תשואות אף מעל הממוצע לשכירויות ארוכות טווח. יחידות קמעונאיות במיקומים טובים מציעות גם הן תשואות דו-ספרתיות, המשקפות תמחור נגיש ותנועת תיירים קבועה.
- פוטנציאל להשבחת הון: ערכי הנדל"ן בלוקה נמצאים במגמת עלייה. העיר עדיין בשלב צמיחה יחסית לשווקים ותיקים יותר כמו פירנצה. כפי שצוין, נדל"ן יוקרה רשם עלייה של כ-27% בחמש שנים worldpropertyjournal.com, והתחזית נותרה חיובית. גידול מחירים עתידי (החזוי בקצב מתון של כמה אחוזים בשנה) בשילוב עם הכנסות משכירות, משמעו תשואה כוללת בריאה. בנוסף, שדרוגי תשתית מתוכננים (יוזכרו בהמשך) עשויים להעלות את ערכי הנדל"ן באזורים מסוימים. לוקה מושכת יותר ויותר קונים זרים – ואם הביקוש הבינלאומי יגבר, ייתכן שזה יעלה עוד את המחירים והנזילות (הזדמנות לרווחי הון).
- גיוון ושווקים נישתיים: למשקיעים יש מגוון נישות לבחירה. מעבר לדירות סטנדרטיות, בלוקה קיימות הזדמנויות בשיפוץ נכסי מורשת (למשל, שחזור וילה או מנזר היסטורי לדירות או מלון), מגורי סטודנטים (נוכח הקרבה לערי אוניברסיטה), או דיור מוגן לבני הגיל השלישי (טוסקנה פופולרית לפרישה). תחום האירוח הוא כיוון נוסף – B&B כפריים או מתחמי נופש בצידי לוקה מנצלים את מגמת האגרו-תיירות בטוסקנה. בנוסף, תעשיית הנייר המשגשגת מצביעה על ביקוש לנדל"ן תעשייתי ייעודי (מפעלים, מעבדות) – מגזר בו חוזי שכירות תאגידיים לטווח ארוך נחשבים ליציבים במיוחד. נישות אלו מהוות הזדמנות למקסם את החוזקות המקומיות (תרבות, תעשייה, חינוך) להשגת תשואה עודפת.
- תנאים מועדפים במסים ובפיננסים: התמריצים המס באיטליה מחזקים את כדאיות ההשקעה. משטר המס האחיד לתושבים חדשים (100,000 אירו קבועים על הכנסה מחו"ל) מושך אנשים עמידים במיוחד שמעתיקים מגורים (ורוכשים בתים יוקרתיים) worldpropertyjournal.com. ישנם גם עלויות עסקה נמוכות יחסית ברכישת נכס עיקרי וכן זיכויי מס על שיפוצים (אם כי בקנה מידה מופחת משנות ה"סופרבונוס" הקודמות). עלות המימון, שעלתה ב-2023, צפויה להשתפר: הבנק המרכזי האירופי עצר את העלאות הריבית בסוף 2024 וחלק מהריביות אף ירדו בתחילת 2025, מה שמקל על קבלת משכנתאות ltimmobili.it. לדוגמא, ריבית היוריבור ל-6 חודשים ירדה מכ-3.8% באמצע 2024 לכ-2.35% בפברואר 2025 ltimmobili.it. ריביות נמוכות משמעותן מימון זול יותר ואפשרות למינוף גבוה יותר למשקיעים, ובכך שיפור בתשואות. אם האינפלציה תישאר בשליטה והריביות ימשיכו לרדת לאורך 2025-2026, משקיעים יוכלו לנעול משכנתאות אטרקטיביות בשוק האיטלקי.
למרות ההזדמנויות הללו, קיימים אתגרים וסיכונים שיש להתמודד עימם:
- אי ודאות כלכלית וריבית: למרות ששיפור בתנאים הפיננסיים נראה באופק, כל היפוך מגמה (למשל חזרת אינפלציה שתגרור העלאת ריבית) עלול לקרר את השוק. מחירי הנדל"ן רגישים לעלויות המימון – הצניחה במחירים בלוקה ב-2023 (–7% שנתי בשלב מסוים) luccaindiretta.it הראתה שריביות גבוהות ציננו את הביקוש. כלכלת איטליה יציבה אך בעלת צמיחה נמוכה; כל מיתון אירופי עלול להפחית את ביטחון הקונים או להקטין השקעות זרות. משקיעים צריכים לבדוק את ההשקעה מול תרחישי ריבית ולהבטיח שהכנסות משכירות יכסו את עלויות המימון במקרה של עליית ריבית נוספת.
- חסמים רגולטוריים ובירוקרטיים: איטליה ידועה בבירוקרטיה מורכבת. עסקאות נדל"ן ופיתוח יכולים להיות איטיים בשל תהליכי רישוי, תקנות מבנים היסטוריים וחסמים משפטיים. באזורים ההיסטוריים של לוקה, שיפוץ מחייב התמודדות עם כללי שימור מורשת. גם התכנית העירונית (Piano Operativo) עשויה להשתנות, כפי שקרה כאשר העיר הקלה ב-2024 את הכללים על הסבות קומות קרקע iltirreno.it – שינויים רגולטוריים עשויים להשפיע על השימוש המותר והערך של הנכס שלך. בנוסף, קיימת באיטליה מחלוקת פוליטית מתמשכת סביב רגולציה של השכרות לטווח קצר בערים תיירותיות. בעוד שלוקה טרם הטילה מגבלות מחמירות, ייתכן שבשנים 2026–2027 ייכנסו לתוקפן תקנות חדשות (כמו דרישות רישום או הגבלות לילות). משקיעים שמסתמכים על הכנסה מהשכרה תיירותית צריכים לעקוב אחר מדיניות מקומית. מיסוי הוא שיקול נוסף: מחוץ למשטרים מיוחדים, מיסי הנדל"ן באיטליה (IMU על דירות שאינן מגורים עיקרי) ומס על הכנסה מהשכרה (אלא אם בוחרים במסלול של "cedolare secca" בשיעור מועדף של 21% על חוזי מגורים) יכולים להשפיע על התשואה נטו. כל אלה מדגישים את חשיבותו של ייעוץ משפטי/מס מקומי למשקיעים.
- נזילות מוגבלת וגודל שוק קטן: שוק לוקה, אף שהוא פעיל, הוא קטן ולא נזיל לעומת ערים מרכזיות. ייתכן שידרש זמן רב יותר למכור נכסי יוקרה בלוקה, פשוט בשל קהל קונים מצומצם יותר. גם לשוק המסחרי יש מאפיינים נישתיים. לכן, יש לראות בנדל"ן בלוקה השקעה לטווח בינוני עד ארוך. היתרון של שוק הדוק הוא יציבות מחירים, אך החיסרון הוא שאם תידרש יציאה מהירה, איתור קונה במחיר היעד עלול לקחת זמן. משקיעים בינלאומיים בפרט צריכים לקחת בחשבון סיכון מט"ח (אם אינם מבוססי אירו) ואת הצורך בסוכנים מקומיים אמינים לצורך גישה לרוכשים.
- אוכלוסיה מזדקנת ודמוגרפיה: אתגר מבני הוא המגמה הדמוגרפית של לוקה. האוכלוסיה המקומית מזדקנת והגידול הדמוגרפי הכללי הוא אפסי או אף שלילי quantitalia.it. פחות רוכשים צעירים מקומיים עשויים לאורך זמן לצנן את הביקוש הטבעי לדיור (בעיקר לדירות ראשונות). אמנם הפער מתמלא במצטרפים חדשים (למשל תושבים מחו״ל או מאזורים אחרים באיטליה הנמשכים ללוקה), אך משקיע צריך לשקול מי יהיה השוכר או הרוכש בעוד 5–10 שנים. מי שמסתמך בעיקר על השוק המקומי חייב להביא בחשבון את האפשרות ללקוח מזדקן. האתגר מקבל מענה בשל יכולתה של לוקה למשוך תושבים חיצוניים – למעשה, ערים רבות בטוסקנה שמאבדות אוכלוסיה מקומית מחזיקות את שוק הנדל"ן שלהן תודות לתיירות והגירה פנימית איכותית. אך מגמות דמוגרפיות (פחות משקי בית חדשים שנוצרים) הן משהו שיש לעקוב אחריו מעבר ל-2030.
- סיכוני תשתיות וסביבה: ולבסוף, אף שאינם חריפים, יש להתחשב בקיבולת תשתיות ואקלים/סביבה. הפופולריות של לוקה מביאה לעונות תיירות עמוסות מאד – עלולות להיווצר לחצים על חניה, כבישים, ושירותים עירוניים. הממשלה משקיעה בשיפורים (כבישים חדשים, גשרים וכד’), אך עיכובים בבניה או חריגות תקציב עלולים להשפיע על אזורים מסוימים (למשל, העבודות על גשר סרקיו החדש עשויות לגרום זמנית לרעש או פקקים באזור הסמוך). מבחינה סביבתית, לוקה ממוקמת במישור נמוך ליד נהר הסרקיו; היסטורית יש אזורי סיכון שיטפונות. שינויי אקלים עלולים להחריף סיכוני הצפה באירועי גשם כבד (לעיר יש הגנות שיטפון, אך נכסים כפריים עלולים להיות חשופים יותר). נוסף על כך, רגולציות חדשות ליעילות אנרגטית של האיחוד האירופי מחייבות ששיפוץ במבנים ישנים (בידוד, מערכות חימום חדשות) יהיה הכרחי כדי להישאר אטרקטיביים או אפילו כדי למכור אותם בשלהי שנות ה-2020. זהו אתגר (עלויות שדרוג אפשריות) אך גם הזדמנות (נכסים שכבר יעילים ירוויחו עליית ערך לפי כללי הקיימות הצפויים ltimmobili.it).
לסיכום, לוקה מציעה השקעות מניבות ובעלות אופי ייחודי עם פוטנציאל גבוה, אך משקיעים נבונים ייקחו בחשבון מורכבויות ייחודיות לאיטליה, יוודאו פיזור השקעות, ואולי יתמקדו במיקומים איכותיים ובנכסים שיישארו מבוקשים בתרחישים עתידיים שונים.
השפעת תכנון עירוני ופרויקטי תשתית
החלטות תכנון עירוני ופיתוח תשתיות בלוקה ממלאות תפקיד משמעותי בעיצוב עתיד שוק הנדל"ן. יוזמות ופרויקטים מרכזיים בין השנים 2024 ל-2028 צפויים להשפיע על היצע הנכסים, הביקוש והערך:
- תוכנית המתאר העירונית ופיתוחים חדשים: Piano Operativo (תוכנית האב) של לוקה קובעת פיתוחי נדל"ן משמעותיים, במיוחד בשכונת סן קונקורדיו (מדרום למרכז ההיסטורי). על פי התוכנית, העיר מתכננת 248 דירות חדשות וכ-33,000 מ"ר שטחי מסחר (חנויות, מלונות, משרדים) רק בסן קונקורדיו lavocedilucca.it. בולטת במיוחד תכנית השיקום של אתר מפעל הטבק הישן (Ex Manifattura Tabacchi) ליד חומות העיר, שבה מתוכננות 60 דירות חדשות ועוד 15,000 מ"ר למשרדים ומסחר lavocedilucca.it. פרויקטים אלה יגדילו משמעותית את היצע הדירות בשכונה, ויכולים ליצור רובע חדש הכולל מגורים, מסחר ומשרדים. עם זאת, התוכניות זכו להתנגדות מוועדי תושבים החוששים מ“זריקת בטון ענקית, ללא ביקוש בשוק” – כלומר, בניה מופרזת שאין לה ביקוש ממשי lavocedilucca.it. נכון ל-2025, הרשויות בוחנות את ההתנגדויות, אך הכיוון הכללי ברור: לוקה שואפת להתרחב ולחדש את המרקם העירוני שלה מחוץ לחומות העתיקות. אם הפרויקטים יצאו לדרך, ב-2026–2028 יוקמו מתחמי מגורים ומרכזי מסחר חדשים בסן קונקורדיו ובאזורים נוספים בשולי העיר. מבחינת השוק, מדובר בהקלה אפשרית בלחץ (היצע דירות גדול יותר יכול למתן את עליית המחירים) ובאפשרויות השקעה חדשות (רוכשים ראשונים בפרויקטים צפויים ליהנות ממחירי השקה). זה גם אומר פעילות בנייה – משקיעים צריכים לעקוב אילו פרויקטים יקבלו אישור סופי או מימון. פיתוח עירוני בהיקף כזה הוא חסר תקדים בהיסטוריה האחרונה של לוקה, והתוצאה תשפיע משמעותית על כיוון הצמיחה של העיר.
- התחדשות ושיקום: מעבר לבנייה חדשה מהיסוד, לוקה מתמקדת בשימוש מחודש למבנים היסטוריים. דוגמה מובהקת היא התכנית למרכז האמנות החדש של לוקה, מתחם תרבות שנבנה על ידי שיפוץ בניין היסטורי בשטח של 2,500 מ"ר ליד Piazzale Verdi finestresullarte.info finestresullarte.info. עם השקעה של למעלה מ-10 מיליון אירו, הפרויקט הזה (מתחיל ב-2025) יהפוך מבנה שלא היה בשימוש שנים רבות – ששימש בעבר כבית חולים ולקולנוע – למוזיאון אמנות מודרנית וחלל לאירועים finestresullarte.info. תשתית תרבותית כזו לא רק משמרת בניינים היסטוריים אלא גם משביחה את האטרקטיביות של העיר, במיוחד בשכונה המיידית. נכסים בסביבה עשויים לזכות באפקט "קפיצה תרבותית", שכן מרחבים ציבוריים משופרים ומוזיאונים מגדילים לרוב את תנועת העוברים ושבים ומעלים את יוקרת האזור. באותו אופן, האתר של Ex Manifattura Tabacchi בסן קונקורדיו זוכה להצעות חלופיות לשימוש תרבותי-מסחרי משולב (מרחבי עבודה משותפים, גלריות, תיאטראות) אם תכנית הדירות/משרדים תצומצם pininfarina.it finestresullarte.info. הגישה של לוקה להתחדשות מדגישה שמירה על הזהות ההיסטורית של העיר, תוך הענקת חיים חדשים למבנים ישנים. לנדל"ן המשמעות היא שיכולות להיות הזדמנויות מיוחדות בפרויקטים של שיקום – משקיעים/יזמים בעלי התמחות בשיפוץ מבנים היסטוריים יכולים לשתף פעולה עם גופים ציבוריים ליצירת נכסים ייחודיים (לופטים, סטודיו, מלונות בוטיק) במסגרת יוזמות אלה. העיר עובדת לעיתים קרובות עם קרנות וגופים פרטיים בפרויקטים כאלה, כך שכדאי לשים לב למכרזים ציבוריים או אפשרויות לשותפות.
- שדרוגי תשתיות: בתחום התשתיות, מתבצעים שדרוגי תחבורה שישפיעו על הנדל"ן, במיוחד בנגישות ובשווי הקרקע. פרויקט מרכזי הוא בניית גשר חדש מעל נהר סרקיו בלוקה. הגשר המודרני במונטה סן קוויריקו צפוי להסתיים בסביבות 2025–2026, ויחבר את SP1 (ויה פר קמאורה) עם כביש SS12, וישפר מאוד את זרימת התנועה מצפון לדרום luccatimes.it. עם תקציב של 27 מיליון אירו (במימון לאומי, אזורי ומחוזי), Ponte sul Serchio החדש יפחית עומסי תנועה על גשרים קיימים ויאפשר גישה נוחה יותר לאזורי הפרברים הצפוניים luccatimes.it. ההשפעה על הנדל"ן: אזורים מצפון לנהר (שחשו היקפיים יחסית בעבר) עשויים להפוך משולבים ואטרקטיביים יותר לפיתוח כאשר הגשר יקצר את זמני הנסיעה לעיר. ערך הקרקע והבתים באזורים אלו עשוי לעלות ככל שהנגישות תשתפר. מרכיב תשתית נוסף הוא שדרוגי כבישים ורכבות. אף שלוקה אינה נמצאת ישירות על רשת הרכבת המהירה של איטליה, נערכים שדרוגים בקווי רכבת אזוריים (כמו חשמול והכפלת מסילות קו לוקה-פלורנץ) ותוכניות תחזוקת כבישים. תוכנית מחוז לוקה לשנים 2025–2027 מקצה תקציבים לשיפורי כבישים רבים, תחזוקת גשרים ואפילו בנייני בתי ספר ומתקני ספורט חדשים ברחבי האזור luccatimes.it luccatimes.it. שדרוגי כבישים ושירותים בפרברים עשויים להאיץ פיתוח מגורים פרבריים ולהפוך כפרים סביב לוקה לאטרקטיביים יותר למתניידים יומיים.
- ניידות עירונית ותכנון אזורי: בתוך העיר, התכנון העירוני מתמודד עם ניידות ותכנון אזורי באופנים שמשפיעים על השימוש בנדל"ן. לוקה פועלת בזהירות לשמור על אופייה הרגלי של מרכז העיר תוך מתן חנייה ותחבורה מספקת לתושבים ולתיירים. פרויקטים כמו חניונים חדשים בקצה העיר או שירותי שאטל חשמליים (חלקם ממומנים על ידי תוכנית ההתאוששות PNRR של איטליה) נמצאים בדיון. בנוסף, בוצעו שינויים תכנוניים, כמו רפורמת 2024 המתירה המרות מגורים בקומה הקרקע (כפי שנדון קודם) iltirreno.it. הצעד הזה משנה למעשה את ייעוד הנכסים המסוימים ממסחרי למגורים, ובכך משנה מיד את ערכם הפוטנציאלי בשוק. העיר גם קבעה סטנדרטים מינימליים לגודל יחידות בעדכון התכנון של 2024 (למשל, במרכז ההיסטורי, דירות חדשות צריכות להיות בגודל של לפחות 50 מ"ר, או 80 מ"ר בבניינים מונומנטליים) iltirreno.it. החוקים הללו מבטיחים שהמרות לא יובילו לדירות קטנות מדי ושומרים על איכות המגורים – דבר שטוב לשימור שוק יוקרתי יותר, אך גם אומר שמשקיעים לא יכולים פשוט לחלק נכסים לדירות מיקרו.
- פרויקטים ציבוריים ואיכות חיים: חלק מהפרויקטים אינם קשורים ישירות לנדל"ן אך משפרים את האטרקטיביות הכוללת של לוקה. לדוגמה, שיקום קטעים מחומות העיר המפורסמות, שדרוג פארקים ציבוריים והשקעה בתשתית למניעת שיטפונות – כל אלו תורמים לעיר בטוחה ויפה יותר. הכללת לוקה בתוכניות תרבותיות ו"עיר חכמה" ברמה האזורית עשויה להביא לשיפורים טכנולוגיים (כמו תשתית אינטרנט מהיר, שכבר טובה, או אפליקציות ניידות חכמות) שמודרניזים את חוויית המגורים בעיר. שיפורי איכות החיים תומכים, באופן כללי, בערכי הנכסים ע"י הפיכת העיר למקום נחשק יותר למגורים והשקעה.
לסיכום, התכנון העירוני והתשתיות הם ברובם חיוביים לשוק של לוקה, גם אם קיימות לעיתים חבלי לידה. ההתרחבות בסן קונקורדיו, אם תבוצע בצורה מבוקרת, תספק דירות ומסחר חדשים שהעיר זקוקה להם עם עליית הפופולריות שלה – אך קיים סיכון של היצע יתר אם הפרויקטים יגדילו מעבר לביקוש. פרויקטי תשתית כמו הגשר החדש יפטרו צווארי בקבוק ויסבירו אזורים נדל"ניים חדשים. תגובתיות הרשויות (למשל, עדכון ייעוד הקרקע לפי המצב העכשווי בשוק) היא אות בריא למדיניות גמישה שמאזנת בין שימור לצמיחה. למשקיעים ולבעלי בתים כדאי לעקוב מקרוב אחרי ביצוע תוכניות אלו: אזורים סמוכים לפרויקטים מרכזיים עשויים לראות עליית ערך משמעותית עם מימוש היתרונות (נגישות, שירותים חדשים), בעוד שבטווח הקצר ייתכנו שיבושים בעת בנייה. בסה"כ, בין 2025 ל־2028, לוקה צפויה להרוויח משיפורים מחושבים שיחזקו את הקישוריות, יגדילו את הקיבולת ויעשירו את התשתית התרבותית שלה – מגמות שמבשרות טובות לנדל"ן בטווח הארוך.
השפעות דמוגרפיות וכלכליות על השוק
מגמות הנדל"ן בלוקה אינן ניתנות להבנה מלאה מבלי להתחשב בהקשר הדמוגרפי והכלכלי של העיר והאזור. גורמים בסיסיים אלו משפיעים הן על הביקוש לנכסים והן על סוגי הנכסים המבוקשים:- מגמות אוכלוסייה: בעיר לוקה ישנה אוכלוסייה מזדקנת ויורדת במקצת. נכון לינואר 2025 אוכלוסיית לוקה מונה כ-88,600 תושבים, ירידה של כ-0.7% מהשנה הקודמת quantitalia.it. ירידה זו היא חלק ממגמה רחבה יותר בערים בינוניות באיטליה, שם הגידול הטבעי של האוכלוסייה שלילי (יותר פטירות מאשר לידות) ולעיתים צעירים עוברים לערים גדולות יותר בשביל עבודה. פרופיל גיל מבוגר יותר בלוקה גורם לכך שחלק מהביקוש לדיור הוא לדירות קטנות יותר או דירות המותאמות לגיל השלישי (למשל מעליות, דירות קטנות יותר קרובות לשירותים). משמעות נוספת היא שנכסים שעוברים בירושה מוצעים למכירה לעיתים קרובות יותר (כבעלי נכסים קשישים הולכים לעולמם), מה שמוביל להגדלת ההיצע. עם זאת, הירידה באוכלוסיית לוקה מתונה יחסית, ובעיקר, העיר מצליחה למשוך תושבים חדשים מחוץ לאזור. ההגירה הזרה והמעבר הפנימי (לעיתים של אנשים בגילאי 30-50 המחפשים איכות חיים טובה יותר) מסייעים לאזן את הירידה הטבעית. כל מחוז טוסקנה ראה גידול של 11% בתושבים זרים בעשור האחרון worldpropertyjournal.com ולוקה היא חלק מהמגמה הזו – למשל, נוודים דיגיטליים, גמלאים ואנשי מקצוע העובדים מרחוק מצפון אירופה או מאמריקה מתיישבים בלוקה בשל האקלים והתרבות שלה. לעיתים קרובות, לתושבים חדשים אלה יש כוח קנייה גבוה יותר מאשר לקוני נדל"ן מקומיים צעירים, מה שמשפיע על השוק ומגביר את הביקוש לסוגי נכסים מסוימים (דירות היסטוריות משופצות, בתי כפר וכו'). בקיצור, למרות שאוכלוסיית הצעירים המקומית אינה במגמת גידול, ההגירה ממוקדת איכות חיים ללוקה ממלאת את הפער, ואסטרטגיות הנדל"ן של העיר (בנייה חדשה, היצע תרבותי) נראות כמיועדות לקליטת התושבים החדשים.
- דינמיקת משק הבית: יחד עם גודל האוכלוסייה, הרכב משקי הבית בלוקה משתנה. כמו ברוב איטליה, גדלי משקי הבית הולכים וקטנים – יותר רווקים וזוגות ללא ילדים, ופחות משפחות גדולות מסורתיות. זה יוצר ביקוש לדירות קטנות יותר (דירות חד-חדריות ודירות עם שני חדרי שינה). ההערה האחרונה כי טרילוקאלי (דירות עם שני חדרי שינה) ובמיוחד קוואדרילוקאלי (שלושה חדרי שינה) נמצאות בביקוש גבוה lanazione.it מצביעה על כך שלמרות שדירות קטנות הן פופולריות, רבים מהקונים מחפשים דירות בגודל בינוני עם חדר נוסף (לעבודה מהבית או לאורחים). עם העלייה בעבודה מרחוק, גם זוגות עשויים לחפש חדר שלישי כמשרד. האוכלוסייה המזדקנת מגדילה גם את מספר משקי הבית של יחידים (אלמנות/אלמנים), מה שמגביר את הביקוש לדירות בטוחות ואפשרויות מגורים מוגן. הקבלנים והמשפצים בלוקה מסתגלים למגמות אלו על ידי תכנון דירות גמישות, וכפי שהוזכר, מאחדים חנויות קטנות או סטודיואים לדירות גדולות יותר בשל כללי מינימום חדשים iltirreno.it.
- בסיס כלכלי ותעסוקה: מבחינה כלכלית, לוקה נהנית מבסיס מגוון. שיעור האבטלה באזור נמוך יחסית (שיעור האבטלה בטוסקנה עמד על כ-6-7% ב-2024, טוב מהממוצע הארצי). התעשיות המרכזיות כוללות ייצור (בעיקר נייר ואריזות – אזור לוקה מייצר חלק משמעותי מנייר הטואלט באירופה), תיירות/אירוח, שירותים, ומעט הייטק/חדשנות (בלוקה יש פארק טכנולוגי ומתקיים בה כנס שנתי לטכנולוגיה וקומיקס). בסיס תעסוקה יציב פירושו זרם קבוע של קונים מקומיים עם כוח קנייה לדירות ראשוניות. יש לציין כי ביצועיו המרשימים של אזור תעשיית הנייר – השקעות וייצוא משמעותיים investintuscany.com investintuscany.com – מספקים משרות מתגמלות התורמות ליציבות שוק הדיור המקומי במעמד הביניים. במקביל, התיירות (תרבותית ואירועית) מכניסה כסף חיצוני לכלכלה, ומסייעת לפרנסתם של העובדים בתיירות וקמעונאות. לפי נתונים עדכניים, ענפי היצוא המובילים של טוסקנה (כמו אלו של לוקה) רשמו שיאי צמיחה ב-2022–2023 facebook.com, מה שמבשר טובות לכלכלת האזור.
- רמות הכנסה ועושר: לוקה נחשבת לעיר פרובינציאלית משגשגת. היא מדורגת לעיתים קרובות גבוה במדדי איכות החיים (רמת החיים בחבל טוסקנה overall גבוהה, אם כי מחוז לוקה דורג במקום ה-68 מתוך 107 באחד הדירוגים של 2024 lab24.ilsole24ore.com). למשפחות רבות יש עושר משמעותי המושקע בנדל"ן (בתים מדור לדור, וילות וכו'), ודבר זה עשוי להשפיע על התנהגות השוק – לדוגמה, בעלי בתים עשויים להיות סבלניים יותר במכירה, או מסוגלים להעמיד הון עצמי גבוה יותר. בנוסף, עם אלפי בעלי עושר גבוה מאוד שעוברים לאיטליה בזכות מס אחיד,באיטליה יש כעת מעל 40,000 מיליארדרים וחלקם בחרו בטוסקנה כבסיס worldpropertyjournal.com. אפילו אם רק חלק קטן מהם יבחר בלוקה לרכישת נכסים, זה מחדיר ביקוש יוקרתי. נוכחות העושר גם תומכת במגזר היוקרה – סוכנויות יוקרה מציינות שגם כשיש תנודות במצב הכלכלי, פלח השוק הגבוה בלוקה נשאר פעיל, שכן רוכשים אמידים פחות רגישים לריביות ומונעים יותר מאורח חיים ומגיוון נכסים.
- ריביות ותנאי מימון: השפעה כלכלית קריטית על שוק הנדל"ן היא עלות המימון. כפי שצוין בסעיפים קודמים, הריביות חוו תנודות חדות: משפל היסטורי ב-2020–2021 לעליות חדות ב-2022–2023, ואז התייצבות ב-2024. רבים מהרוכשים באיטליה מסתמכים על משכנתאות (אם כי בדרך כלל שיעור המימון נמוך יותר מאשר במדינות אחרות – האיטלקים נוטים להשקיע הון עצמי משמעותי). ב-2023, הזינוק בריביות המשכנתא (מעל 4% בריבית קבועה) בלם חלק מהמכירות, במיוחד בקרב רוכשים צעירים הרגישים לתשלומים חודשיים iltirreno.it iltirreno.it. בלוקה רוכשים התמודדו עם עלויות משכנתא גבוהות יותר, מה שתרם לתיקון קל במחירים ב-2023. עם זאת, התחזית השתפרה עד 2025: היוריבור ומדדים נוספים ירדו מהשיא ltimmobili.it, והבנקים מעוניינים שוב להעמיד הלוואות. ירידת ריביות משפרת את נגישות המימון ומגדילה את מאגר הקונים, מה שתומך בערכי הנדל"ן. לעומת זאת, אם לחצי האינפלציה יחזרו והבנק המרכזי האירופי ייאלץ להדק מחדש את המדיניות, הדבר עלול להכביד על הביקוש. כרגע, הציפייה באיטליה היא שהאינפלציה תתכנס ליעד של 2% והריביות יתעדנו בהדרגה, מה שצפוי להעניק לשוק הדיור רוח גבית עד 2025 idealista.it. רוכשים ומשקיעים לוקחים זאת בחשבון – חלקם משעבדים כעת ריבית קבועה מתוך ציפייה שהמחירים יעלו בעתיד, ואחרים משתמשים במזומן רב יותר כדי לנצל את רמות המחיר שעדיין נחשבות נמוכות באיטליה (לעומת צפון אירופה).
- גורמי מאקרו-מיקום: שוק הנדל"ן בלוקה מושפע גם מהמיקום שלה באיטליה ובאירופה. העיר ממוקמת בין שווקים גדולים יותר של פירנצה ופיזה. פיזה (20 דקות נסיעה) מחזיקה בנמל תעופה בינלאומי, שהוא נכס חשוב עבור החיבוריות של לוקה. הנגישות הקלה לנמל התעופה ולפירנצה (כשעה נסיעה ברכב או רכבת) הופכת את לוקה לאופציה מתאימה לבעלי בתים שניים ואפילו למי שמגיע לעבודה בעיר גדולה חלק מהשבוע. בנוסף, היותה בטוסקנה – אחד המחוזות המתויירים ביותר והמוערכים בינלאומית באיטליה – מבטיחה שלוקה תמיד נהנית מרמת עניין בסיסית שלערים פחות מפורסמות אין. המותג "אורח החיים הטוסקני" מאוד חזק ומבודד את שוק הנדל"ן המקומי מתנודות כלכליות פנימיות במידה מסוימת, כיוון שביקוש זר יכול למלא פערים כאשר הביקוש המקומי נחלש. גם המצב הכלכלי הארצי משמעותי: הכלכלה האיטלקית בשנים 2024–2025 יציבה יחסית, עם צמיחה מתונה של כ-1% ואינפלציה שיורדת מהשיא שהיה קודם לכן cushmanwakefield.com. גם היציבות הפוליטית באיטליה השתפרה לאחרונה, דבר שמגביר את ביטחון המשקיעים הזרים (למשל, באיטליה של 2023–2024 היו פחות זעזועים פוליטיים מאשר בשנים קודמות). אם הכלכלה האירופית הרחבה תצמח, תעשיות הייצוא והתיירות של לוקה ישגשגו, מה שישפיע באופן חיובי גם על שוק הנדל"ן.
בשורה התחתונה, הדמוגרפיה והכלכלה מציגות תמונה מעורבת אך ברובה חיובית: אוכלוסייה מקומית מתבגרת מפוצה על ידי צעירים שמגיעים לעיר; כלכלה חזקה ותושבים מבוססים חדשים תומכים בביקוש גם כאשר אתגרים מאקרו-כלכליים (כמו עליות ריבית בעבר) האטו זמנית את השוק. שוק לוקה הוכיח שהוא עמיד להשפעות אלה – עדות לאטרקטיביות הארוכת טווח ולבסיס הכלכלי האיתן של העיר.
תובנות לרוכשים ומשקיעים מקומיים ובינלאומיים
בין אם אתם תושבים מקומיים השוקלים מעבר דירה או משקיעים בינלאומיים ששוקלים לרכוש נדל"ן בלוקה לראשונה, הנה כמה תובנות ועצות ייחודיות:
לרוכשים מקומיים:
- התמקדו בערך מוסף בשכונות הפריפריה: אם המחירים במרכז ההיסטורי אינם בהישג ידכם, חשבו על שכונות כמו Sant’Anna, San Concordio, Arancio או San Marco. באזורים אלה נרשמה עלייה בביקוש, אך המחיר למ"ר עדיין נמוך בהרבה מאשר בתוך החומות (לעיתים 1,500–2,200 אירו למ"ר לעומת 3,000 אירו ומעלה במרכז) ltimmobili.it iltirreno.it. לאזורים אלה שירותים טובים, ובהמשך לביצוע פרויקטי תשתית חדשים (כמו גשר וכבישים), הם יהיו אפילו נוחים יותר. משפחות צעירות רבות מלוקה בוחרות את מעגל הפריפריה הראשון, ולכן יש סבירות שערכם ישמר ותתפתח בהם תחושת קהילה.
- נצלו ריביות נמוכות ותמריצים לרכישה: כאשר ריביות המשכנתא מתייצבות או יורדות, כדאי לרוכשי דירה ראשונה מקומיים לנצל כל תוכניות לאומיות לצעירים או הפחתות מס לרכישת דירת מגורים עיקרית (תושבי איטליה משלמים מס רישום מינימלי בקניית דירה ראשונה). בנוסף, כדאי לעקוב אחרי תמריצים אזוריים (בטוסקנה לפעמים יש מענקים לרכישת נכס כפרי או שיפוצים לחיסכון באנרגיה). מאחר שמחירי לוקה עולים, נטילת משכנתא בריבית קבועה בהקדם עשויה להיות נבונה אם מצאתם נכס מתאים – המתנה עלולה להביא לעלייה נוספת במחירים גם אם הריביות ירדו מעט.
- הזדמנויות לשיפוץ: רבים מהתושבים המקומיים יורשים נכסים ישנים או שוקלים לרכוש נכס "da ristrutturare" (לשיפוץ). שיפוץ יכול להעלות משמעותית את ערך הנכס, במיוחד כיוון שקונים כיום מעריכים יעילות אנרגטית. הממשלה צמצמה את הבונוסים הסופר-נדיבים לשיפוצים, אך עדיין קיימות הטבות מס (50% לשיפוצים, 65% לשיפור אנרגטי). אם יש לכם סבלנות לשיפוץ, אפשר להפוך דירה מוזנחת בלוקה או בית כפרי לאבן חן מודרנית. עבודה עצמית זו יכולה להשתלם לאור הפער במחיר בין נכסים משופצים ללא משופצים. רק דאגו להוציא היתרים נדרשים, במיוחד באזורים היסטוריים.
- שקלו הכנסה מהשכרה קצרה: אם אתם עוברים לבית חדש ומחזיקים את הישן, או אם יש לכם מקום ליחידת מגורים נפרדת (יחידת אירוח) בנכס שלכם, בדקו את שוק ההשכרות הקצרות. התיירות בלוקה חזקה; אפילו השכרת חדר פנוי או דירה בתקופות שיא (פסטיבל הקיץ, קומיקס & גיימס) יכולה להניב הכנסה משמעותית נוספת. דאגו להרשמה ועמדו בתקנות (למשל תשלום מס תיירות) כדי להימנע מקנסות. עבור מקומיים זו יכולה להיות דרך לסייע בתשלומי המשכנתא. יחד עם זאת, שימו לב גם לתקנות עתידיות של העירייה – היו מעורבים בדיונים מקומיים כדי שתוכלו להסתגל במידת הצורך.
למשקיעים/רוכשים בינלאומיים:
- הבנת תהליך הרכישה והעלויות: תהליך רכישת נכס באיטליה כולל חוזה ראשוני (compromesso) ואז חוזה סופי (rogito) בפני נוטריון. מומלץ בחום לשכור עורך דין איטלקי דובר אנגלית או מתווך מורשה אמין שילווה אתכם. שימו לב כי העלויות לרוכש הן כ-9–10% מסים ודמי טיפול עבור מי שאינו תושב (קצת פחות למי שנעשה תושב ומצהיר על דירה ראשונה – prima casa). באיטליה אין נאמנים או סוכני escrow; הנוטריון מנהל את אבטחת העסקה. ודאו שכל המסמכים הקנייניים והטאבו תקינים (הנוטריון/עורך הדין יבדקו בשבילכם). בנוסף, אם אינכם מבוססי יורו, שקלו שירותי המרת מט"ח כדי לקבע שער חליפין.
- נצל משטרי מס: אם אתה מתכנן להעתיק את מגוריך לאיטליה, חקור את המס בשיעור קבוע לתושבים חדשים (לאנשים בעלי הון גבוה במיוחד) או את משטר ה-“Impatriati” אשר יכולים לתת פטור ממס הכנסה של 70% (ואף 90% במקרים מסוימים) לאנשי מקצוע העוברים לאיטליה. גודלה המתון של לוקה והשקט שבה הופכים אותה לבחירה מצוינת לאנשים המשתמשים במשטרים האלו (רבים מהם מעדיפים עיירות טוסקניות על פני ערים גדולות). למשקיעים טהורים שאינם מעתיקים את מושבם, כדאי לדעת שהכנסה מדמי שכירות בדרך כלל ממוסה בשיעור קבוע של 21% (אם בוחרים ב-cedolare secca בהשכרות למגורים), מה שנחשב לסביר למדי. איטליה גם אינה נוקטת חוקים אנטי-משכירים נוקשים לגבי דירות קטנות – רק קח בחשבון שפינוי דיירים שלא משלמים עשוי להיות איטי בהשוואה לארה"ב או בריטניה, לכן חשוב לבדוק היטב את הדיירים או להשתמש בהשכרות לטווח קצר.
- בחירת שכונה – סגנון חיים מול השקעה: קונים בינלאומיים צריכים להבהיר את סדרי העדיפויות שלהם. אם אתה מחפש בית שני או בית לגיל פרישה, ייתכן שתעדיף קסם נופי – למשל בית כפרי בגבעות של לוקה או דירה עם קירות מצוירים במרכז העיר. אלו יאפשרו הנאה וצפויים גם לעלות בערכם לאורך זמן בשל הפופולריות של לוקה. אם המטרה העיקרית היא השקעת נדל"ן להשכרה, ייתכן שתחפש משהו שונה: למשל דירה מודרנית בקרבת חניה ותחבורה שנוחה לניהול כהשקעה, או מספר יחידות קטנות שניתן להשכיר בנפרד. החדשות הטובות הן שלוקה מתאימה לשניהם – אפשר למצוא נכסים היסטוריים יוקרתיים לצד בניה מודרנית ויעילה. שים לב כי נכסים היסטוריים דורשים לעיתים יותר תחזוקה ויש עליהם מגבלות (אי אפשר, למשל, להתקין מעלית בלי אישור), בעוד שנכסים חדשים (אפילו אלה שנבנו בשנות ה-80–2000 בפריפריה) מציעים יותר נוחות לדיירים. חשוב לאזן בין מטרות השימוש האישי לבין התשואה בהשקעה בבחירת הנכס.
- בדיקת נאותות על נכסים: בלוקה יש בניינים רבים עתיקים; אם אתה קונה דירה בפאלאצו בן מאות שנים, בצע שמאות (perizia). בדוק בעיות כגון לחות, מצב הגג, חיזוק בפני רעידות אדמה ועוד. איטליה מועדת לרעידות אדמה בחלק מהאזורים (רמת הסיכון בלוקה בינונית), לכן לחשיבות למצב המבני. כמו כן, וודָא שהנכס אינו נתון להגבלות שימור (“vincolo delle Belle Arti”) אלא אם אתה מוכן לכך – הגבלות אלו יכולות למנוע שיפוצים. אם אתה קונה קרקע לבנייה, בדוק את תכנית הבינוי העירונית, כדי לוודא שבאפשרותך לבנות כפי שתכננת. שימוש בגיאומטרה או אדריכל מקומי מהימן הוא יקר ערך בנושא זה.
- תכנֵן לטווח הרחוק: שוק הנדל"ן בלוקה בדרך כלל אינו מתאים למהפכים מהירים (אם כי מי שקנה ב-2018 ומכר ב-2023 כנראה הרוויח יפה כ-20% תשואה). מדובר בעיקר על צמיחה והכנסה יציבות. קונים זרים רבים בטוסקנה מחזיקים בנכסיהם עשרות שנים, לעיתים מעבירים אותם גם לדור הבא. כדאי לתכנן מראש לטווח הארוך: קח בחשבון ערך מכירה עתידי (נכסים עם גישה נוחה ובאזורים מבוקשים יימכרו מהר יותר), וחישב מראש את העלויות הקבועות (דמי ועד בית, מיסי עירייה, חשבונות). אם אינך חי בנכס באופן קבוע, החלט אם לשכור חברת ניהול (ישנן בלוקה חברות רבות לכך, שמציעות שירותים מגינון ועד תשלום חשבונות). כך תוכל להבטיח שהנכס מתוחזק ודיירי השכירות (אם יש) מטופלים כראוי.
- אינטגרציה תרבותית: ולבסוף, תובנה מעבר לשיקולים כלכליים גרידא: בלוקה קיימת תרבות מקומית תוססת. עולים חדשים מחו"ל המתחברים עם הקהילה (לומדים קצת איטלקית, מכבדים את המנהגים המקומיים, אולי מצטרפים לרשתות של זרים או מתנדבים באירועים מקומיים) מגלים לרוב שהחוויה מתגמלת בהרבה. נקודה זו אינה כלכלית גרידא, אך היא בהחלט קשורה בעקיפין להשקעה – בעל נכס שמצליח להשתלב היטב יידע להתמודד בקלות רבה יותר עם עניינים בירוקרטיים או עםועד הבית, יקבל טיפים על הזדמנויות מקומיות, ובסך הכול יעבור מסע רכישה חיובי יותר. רבים מהרוכשים הבינלאומיים התקבלו בברכה בלוקה, בזכות ההיסטוריה הארוכה של העיר כאבן שואבת לזרים, לכן אל תהססו להפוך לחלק מהקהילה.
לסיכום, המקומיים צריכים לנצל את התנאים המשתפרים כדי להשתדרג או להשקיע בחוכמה, בעוד שרוכשים בינלאומיים צריכים לערוך בדיקת נאותות יסודית אך יכולים לצפות להשקעה מתגמלת – גם כלכלית וגם באיכות החיים – בלוקה. השוק מציע אפשרויות לצרכים שונים, ועם אסטרטגיה מוקפדת (ועצה טובה) תוכלו להפיק את המרב ממה שלוקה מציעה.
התפתחויות צפויות ותחזית (2025–2028)
אם מביטים קדימה, התחזית עבור שוק הנדל"ן בלוקה בין 2025 ל-2028 היא אופטימית באופן מתון, ומשולבת בציפייה להמשך צמיחה תוך יציבות גדלה. מספר תחזיות ומגמות מצביעות כיצד השוק עשוי להתפתח:
- התמתנות קצב עליית המחירים: לאחר זינוק מהיר שלפוסט הקורונה והרווחים המרשימים בשנים 2024-25, צפוי כי גידול מחירי המכירה יתמתן ויהפוך ליציב ובריא יותר. משקיפים בענף מעריכים שבשנים הקרובות נראה עליות שנתיות מתונות יותר (בסדר גודל של כמה אחוזים לשנה ולא חד-ספרתיות גבוהות) ltimmobili.it. למעשה, השוק יעבור מתקופה של בום ליציבות בריאה. עד 2026–2027 מחירי הבתים בלוקה יהיו קרוב לוודאי גבוהים מהיום, אך העקומה עשויה להתמתן מעט, במיוחד אם תתווסף היצע חדש מהפיתוחים החדשים. יציבות זו נחשבת חיובית – "נחיתה רכה" שומרת על נגישות ומונעת בועה. החריג הוא שוק היוקרה, שעשוי להמשיך לבלוט אם הביקוש הבינלאומי יישאר גבוה (תחזית Knight Frank רואה את שוקי הפריים ממשיכים להיות עמידים, כאשר טוסקנה שומרת על מומנטום ב-2025 ומעבר לכך idealista.it). בסך הכול, מחירי לוקה צפויים להמשיך לעלות בשיעור מתון, לעקוף את הממוצע הארצי, אך לא באותם קצבים מסחררים של השנתיים האחרונות.
- המשכיות החוזק בשוק השכירות: מגזר השכירות צפוי להישאר חזק. כל האינדיקציות מצביעות על כך שגם בשנת 2025 נראה עלייה נוספת בשכר הדירה, אם כי ייתכן שלא בקצב החד של 2024. התיירות בטוסקנה תחווה צמיחה, ומגמות העבודה מרחוק מביאות יותר חצי-תושבים לשכור בערים אטרקטיביות כמו לוקה. מצופה כי במחצית השנייה של 2025 תמשך ביקוש גבוה לשכירות, במיוחד במרכזים עירוניים ובאזורים תיירותיים ltimmobili.it. עד 2028, מחירי השכירות בלוקה עלולים להיות גבוהים משמעותית מהיום, אם המגמות הנוכחיות יימשכו (יש הערכות שממוצע השכירות יעלה מעבר ל-€13 למ"ר עד אז). זה מבשר טוב למשכירי הדירות ולמשקיעים, כי התשואות ימשיכו להיות אטרקטיביות. סייג חשוב: אם האינפלציה בשכר הדירה תעלה בהרבה על קצב עליית השכר, עשוי להיווצר לחץ פוליטי להטלת פיקוח שכירות או סיוע לשוכרים, אף על פי שבעבר לא נהגה איטליה להחיל הגבלות מחמירות בשוק השכירות הפרטי. לחלופין, הגעה של כמות דירות חדשה (מהסבות או בניה חדשה) עד 2026 עשויה קצת לרסן את עליות המחירים, בזכות הגדלת ההיצע. אך בהתחשב בפופולריות של לוקה, שיעורי התפוסה בשכירות צפויים להישאר גבוהים מאוד.
- השפעת היצע חדש ופרויקטים: בין עכשיו ל-2028, חלק מהפרויקטים העירוניים המתוכננים יקרמו עור וגידים. הקומפלקסים הגדולים של סן קונקורדיו, במידה ויאושרו, עשויים להתממש בשלבים ב-2026-2027, ולהוסיף דירות מודרניות ומסחר לשוק. השפעה בטווח הקצר: כאשר דירות אלו יימכרו (לעיתים קרובות עוד לפני השלמת הבניה), ייתכן שחלק מהביקוש יוסט מדירות ישנות יותר, מה שעשוי להאט זמנית את קצב עליית המחירים במלאי הישן. השפעה בטווח הארוך: פיתוח מוצלח יהפוך לאזור מבוקש חדש, מה שיכול להעלות את המיצוב (והמחירים) של כל השכונה. גם תשתיות כמו הגשר החדש ככל הנראה יושלמו עד 2026 וישפרו את התנועה – בעלי נכסים בצפון לוקה עשויים ליהנות מעליית ערך הודות לנגישות משופרת. הפרויקטים התרבותיים (מרכז האומנויות ועוד) יוסיפו לערך ולאטרקטיביות של לוקה ב-2025-2026, וישפיעו בעקיפין גם על הנדל"ן, על ידי משיכת מבקרים נוספים ויתכן שגם תושבים חדשים מהתחום היצירתי. בסך הכול, עד 2028 לוקה צפויה ליהנות מתשתיות משופרות, יותר מלאי דיור ויותר מוקדי עניין – כל אלו תורמים בדרך כלל לשוק נדל"ן חזק. קיים סיכון שאם הרבה יחידות חדשות ישווקו בבת אחת, עלול להיווצר עודף היצע נקודתי, אך בהתבסס על תחזיות הביקוש הקיימות, השוק יוכל כנראה לקלוט זאת, במיוחד אם אוכלוסיית הזרים והמהגרים תמשיך לגדול.
- ביקוש זר ופקטורים גלובליים: בזירה הבינלאומית, כוכבה של לוקה בענף הנדל"ן העולמי צפוי להמשיך לזרוח. טוסקנה מופיעה לעיתים קרובות ברשימות "המקומות הטובים ביותר לקנייה", והביצועים האחרונים של לוקה הציבו אותה על המפה עבור משקיעים נוספים. דוח העושר של Knight Frank לשנת 2025 מדגיש את איטליה (וטוסקנה) כיעד מרכזי לעושר עולמי, והמגמה צפויה להימשך idealista.it. אנו צופים ביקוש זר יציב או אף מתגבר עד שנת 2028, בזכות המחירים התחרותיים של איטליה (עדיין זולה יותר מצרפת או בריטניה עבור נכסים דומים) ומשטר המס הידידותי (מס אחיד למתיישבים חדשים, שלא צפוי להתבטל ומהווה מגנט). כמובן שפקטורים גלובליים עשויים להשפיע: אם אירועים גיאופוליטיים או כלכליים יביאו, למשל, לירידה ברכישות מצד הבריטים או האמריקאים (עקב תנודות מטבע או שינויים במדיניות), עשוי להיות שינוי בתמהיל הרוכשים בלוקה. עם זאת, מדובר בקהל בינלאומי מגוון, כך שההתבססות על מדינה בודדת מוגבלת. התפתחות אפשרית נוספת היא המשך עליית עבודה מרחוק/היברידית – עד 2025 חברות רבות בעולם אימצו מודלים היברידיים, ועד 2028 עוד ועוד אנשים עשויים לבחור לחיות במקומות כמו לוקה בזמן עבודה מרחוק. תופעה זו עשויה ליצור זרם חדש של שוכרים או רוכשים לטווח ארוך (נוודים דיגיטליים שנהפכים לבעלי בתים). איטליה שוקלת אשרות מיוחדות לנוודים דיגיטליים, שייתכן וייכנסו לתוקף מלא עד אז, ויקללו עוד יותר על תושבים לא-אירופאים להתגורר ולקנות.
- תחזית כלכלית: תחזית המאקרו-כלכלית של איטליה לטווח הבינוני יציבה למדי. תחזיות הצמיחה לשנים 2025–2027 עומדות על 1–2% שנתי בתמ"ג, למעט זעזועים חיצוניים. האינפלציה צפויה להישאר מתונה (הקפיצה מתחילת שנות ה-2020 שככה). בנדל"ן, תחזית הריבית היא קריטית: נכון ל-2025, נראה כי מחזור ההעלאות הסתיים, וחלקם צופים קיצוץ מתון בריביות בסוף 2025 או ב-2026 אם האינפלציה תישאר נמוכה. תרחיש כזה יוריד בהדרגה את הריביות על משכנתאות וייתן דחיפה נוספת לשוקי הנדל"ן ברחבי אירופה. לפיכך, תנאי המימון בשנים 2025-2028 צפויים להיות ניטרליים עד חיוביים ללוקה – לא הריביות הנמוכות במיוחד של 2021, אך טובות יותר מ-2023. אתגר מסוים עשוי להיות זמינות האשראי: הבנקים באיטליה איתנים, אך אם הרגולציה האירופית תכביד או תחל חוסר יציבות פיננסית, ייתכן והבנקים יבחרו יותר למי להעניק אשראי. נכון לעכשיו, זו אינה דאגה מהותית, והבנקים למעשה מתחרים מחדש על לקוחות למשכנתאות.
- שינויים רגולטוריים: במהלך השנים הקרובות ייתכן שנראה כמה התאמות רגולטוריות שישפיעו על שוק הנדל"ן. לדוגמה, דירקטיבת ביצועי האנרגיה של האיחוד האירופי לבניינים עשויה להוביל את איטליה לאכוף כללים מחמירים יותר בנוגע למכירה/השכרה של בתים שאינם יעילים אנרגטית עד 2030. כהיערכות לכך, ייתכן שנכסים בדירוג אנרגיה נמוך יתחילו להימכר בהנחות, בזמן שבתים ידידותיים לסביבה יעלו בערכם – מגמה שכבר נצפתה לשנת 2025 ltimmobili.it וצפויה להתעצם עד 2028. משקיעים שישדרגו היום ייהנו ככל הנראה מהפירות בעתיד. בנוסף, ייתכן שהרשויות המקומיות יעדכנו את כללי השכרת דירות לטווח קצר אם הלחץ על הדיור יגבר – ייתכן שיוכנס מנגנון רישום או הגבלות במרכז ההיסטורי כדי לשמר מלאי דיור לזכות המקומיים. מדובר בהשערה בלבד, אך כדאי לעקוב. לחיוב, הצלחת שינוי הייעוד ממסחרי למגורים עשויה להוביל את העיר לאתר מרחבים לא מנוצלים (למשל מבני ציבור נטושים וכדומה) ולהסב אותם, ובכך להרחיב את מגוון הנכסים בשוק (לדמיין, למשל, בית ספר ישן או משרד שהופכים ללופטים מודרניים עד 2027).
- תחזית מגזרי השוק: עד 2028, שוק המגורים בלוקה צפוי להיות מעט שופע יותר (בזכות בנייה חדשה), אך עדיין מבוקש מאוד. שטחי מסחר קמעונאי יתרכזו אף יותר בצירי התיירות המשגשגים (ואולי בפרויקטים חדשים של שימושים מעורבים), בזמן ששטחי קמעונאות שוליים ימשיכו להיעלם או לשנות ייעוד. תחום שטחי המשרדים עשוי לעבור עדכון מסוים – ייתכן שנראה מרחבי עבודה משותפים או משרדים קטנים משודרגים במקום גידול ניכר בכמות הכוללת. תעשייה/לוגיסטיקה צפויה להישאר תחום יציב, מאחורי הקלעים; אם כבר, ייתכן שתהיה צמיחה בלוגיסטיקה ירוקה (מחסנים על אנרגיה סולארית וכדומה) כאשר קיימות תיהפך למוקד מרכזי בטוסקנה.
לסיכום, התקופה 2025–2028 צפויה להיות תקופה של התייצבות וצמיחה מתונה בשוק הנדל"ן של לוקה. כל השחקנים יכולים לצפות לעיר שממשיכה לצמוח בפופולריות ותשתיות – מה שמחזק ערך נכסים. מחירים ודמי שכירות צפויים להמשיך לעלות, אך בקצב מתון יותר לעומת הפריחה בתחילת העשור. משקיעים ימשיכו למצוא הזדמנויות, במיוחד אם יתמקדו באיכות (בית יעיל אנרגטית או נכס מסחרי במיקום נדרש), שהשוק מתגמל יותר ויותר. השילוב בין קסמה ההיסטורי של לוקה לאיכות החיים העכשווית צפוי למשוך אליה עוד תושבים ותיירים עד 2028, ולהעמיק את מעגל הצמיחה החיובי של הנדל"ן בעיר. בהיעדר משברים גלובליים בלתי צפויים, לוקה צפויה ליהנות מתקופת התפתחות מאוזנת, תוך שמירה על המעמד החדש שלה כיעד נדל"ני מוביל בטוסקנה ובו בזמן גם על הייחוד שלה.
מקורות:
- LT Immobili & Design – מגמות שוק הנדל"ן בלוקה וטוסקנה ב-2025 ltimmobili.it ltimmobili.it ltimmobili.it ltimmobili.it ltimmobili.it
- Il Tirreno (מ. מסוטי) – “עולם הבנייה בלוקה…” (אפר׳ 2025) iltirreno.it iltirreno.it iltirreno.it
- World Property Journal – הבום בנדל"ן בטוסקנה מונע על ידי רוכשים זרים עשירים (מאי 2025) worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com
- Idealista/news – איטליה ומעבר לה: שווקי נדל"ן יוקרתיים למעקב (מרץ 2025, נתוני Knight Frank) idealista.it idealista.it idealista.it
- LuccaInDiretta – “רכישות והשכרות… המחוז היקר ביותר הוא לוקקה” (אוקטובר 2023) luccaindiretta.it luccaindiretta.it
- La Nazione (Lucca) – “דירה בלוקקה, מחירים בעלייה…” (מרץ 2024) lanazione.it lanazione.it
- Idealista/news – מגמות נדל"ן מסחרי 2025 (Scenari Immobiliari) idealista.it idealista.it
- Mercato-Immobiliare.info – נתוני שוק לוקקה (מרץ 2025) mercato-immobiliare.info mercato-immobiliare.info
- PartitaIva.it – תשואות נדל"ן נתונים 2023 partitaiva.it
- La Voce di Lucca – מאמר על פיתוח ס. קונקורדיו (אפר׳ 2024) lavocedilucca.it lavocedilucca.it
- Il Tirreno (ל. צ'ינוטי) – “לוקה, דירות במקום חנויות…” (אפר׳ 2024) iltirreno.it iltirreno.it
- Finestre sull’Arte – פרויקט מרכז האמנות של לוקה (אפר׳ 2025) finestresullarte.info finestresullarte.info
- Invest in Tuscany – מחוז הנייר של לוקה (2017, מידע רקע) investintuscany.com
- Lucca Times – מטרות פרובינציית לוקה 2025–2027 (ינו׳ 2025) luccatimes.it
