Pregled Trenutnih Uvjeta na Tržištu (2025.)
Tržište nekretnina na Bahamima u 2025. godini je dinamično i snažno, potaknuto snažnim gospodarskim oporavkom nakon pandemije i rekordnim brojem turista. Zemlja je ugostila nevjerojatnih 11,22 milijuna međunarodnih posjetitelja u 2024., što je porast od 16,2% u odnosu na 2023. i najviše ikad – premašujući čak i brojke prije COVID-a travelmarketreport.com. Ovaj turistički procvat potaknuo je potražnju za kućama za odmor i najam na svim otocima. Ekonomski rast je stabilan (BDP je porastao s 14,34 milijarde $ u 2023. na 14,83 milijarde $ u 2024., s projekcijom od 17,62 milijarde $ do 2029. dupuchrealestate.com), a vlada ostaje stabilna i naklonjena poslovanju. Ovi čimbenici zajedno doprinose visokom povjerenju ulagača u tržište nekretnina na Bahamima dupuchrealestate.com dupuchrealestate.com.
Nakon razdoblja užurbanog kupovanja tijekom 2020.–2023., tržišna aktivnost se smirila 2024. na održivije razine practiceguides.chambers.com. Divlji pandemijski nagli rast – kada su bogati ljudi koji rade na daljinu i investitori kupovali otočna nekretnine – ustupio je mjesto mirnijem, ali i dalje pozitivnom tržištu koje podsjeća na okruženje prije 2019. godine practiceguides.chambers.com. Ponuda je i dalje ograničena, posebno u luksuznim četvrtima, pa prodavatelji kvalitetnih nekretnina mogu zadržati ambiciozne tražene cijene i još uvijek privlačiti interes practiceguides.chambers.com. Ipak, kod viših cijena primjećuje se otpor kupaca. U elitnim četvrtima, vrijednosti su se otprilike udvostručile od 2020. (npr. kuće koje su 2019. vrijedile 3 milijuna USD, često su se prodavale za 6 milijuna USD do 2023.), a neki pokušaji prodavatelja da podignu cijene na 8 milijuna USD sada nailaze na otpor, što dovodi do duljeg vremena prodaje content.knightfrank.com content.knightfrank.com. Sveukupno, 2025. godina započinje s tržištem u ravnoteži – potražnja je snažna (posebno od stranih kupaca), ali je rast cijena stabiliziran u odnosu na ekstremne skokove prethodnih godina. Rastuća ponuda novih projekata i popuštanje poremećaja izazvanih pandemijom vratili su tržište u uravnoteženiji ritam, čak i dok je 2024. završila s rekordnim volumenom prodaje nekretnina u nekim segmentima homesforsaleinnassaubahamas.com.
Stambeni segment nekretnina
Stambene nekretnine na Bahamima kreću se od lokalnih domova za kupce prvi put do ultra-luksuznih vila uz obalu. Ovaj segment karakterizira dvostruko tržište. S jedne strane je sektor visoke klase, potaknut stranim potražnjom, a s druge lokalno srednje tržište, gdje je pristupačnost problem globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Luksuzni segment kuća za odmor i iseljenika bilježi procvat: Bahami su zauzeli 3. mjesto na svijetu po rastu cijena luksuznih stambenih nekretnina u 2023., s godišnjim porastom vrijednosti luksuznih nekretnina od 15% globalpropertyguide.com. Čak i početkom 2025., prodaja vrhunskih nekretnina preko 3 milijuna dolara porasla je 18% na godišnjoj razini, a luksuzne kuće uz vodu obično bilježe aprecijaciju oko 6–8% godišnje, nadmašujući mnoga tradicionalna ulaganja homesforsaleinnassaubahamas.com. Ova stalna aprecijacija odražava jak međunarodni interes, ograničenu ponudu vrhunskih lokacija i ugled otoka kao porezno neutralnog sigurnog utočišta. Američki kupci dominiraju u stranim kupovinama (oko 35% međunarodnih kupaca), slijede ih Europljani (~30%) i Kanađani (10%), a sve privlače klima i investicijske pogodnosti globalpropertyguide.com. Ovaj priljev globalnog bogatstva potaknuo je novu gradnju u luksuznim ograđenim zajednicama i kondominijskim naseljima. Investitori se prilagođavaju suvremenim željama gradeći više “gotovih” stanova s hotelskim sadržajima, budući da mnogi kupci sada traže “otvoren i spreman” otočki dom umjesto održavanja samostojeće vile content.knightfrank.com. Rezultat je val novih luksuznih kondominijskih projekata u područjima poput Cable Beacha u Nassauu i otoka Paradise, čime se povećava ponuda na luksuznom tržištu.
Nasuprot tome, glavno tržište stambenih nekretnina za lokalne Bahamce suočava se s izazovima. Godine rasta cijena povećale su nepostojanost cijena za srednju klasu globalpropertyguide.com. Ponuda pristupačnih stanova znatno zaostaje za potražnjom, što dovodi do rasta najamnina i cijena u lokalnim kvartovima. Mnogi bahamski kupci ovise o financiranju, ali bankarski stambeni krediti ostali su relativno stagnirajući (iznos nenaplaćenih hipotekarnih kredita za stambene nekretnine zapravo je opadao oko 1,4% godišnje tijekom posljednjeg desetljeća) globalpropertyguide.com. Lokalni kupci koji prvi put kupuju nekretninu imaju ograničene opcije, a vlada je intervenirala kroz inicijative poput projekta Renaissance at Carmichael za izgradnju oko 200 pristupačnih domova globalpropertyguide.com. Ipak, takvi napori su skromni u usporedbi s razmjerom potreba. Kao rezultat, stope vlasništva nekretnina su niske i velik dio stanovništva ostaje na tržištu najma – prema posljednjem popisu oko 35% stanova bilo je zauzeto od strane stanara koji plaćaju najam globalpropertyguide.com. Dobra vijest je da bi 2025. godina mogla donijeti određeno olakšanje na strani ponude: dužnosnici izvještavaju o nekoliko inicijativa za stvaranje više umjereno cijenjenih stanova i poboljšanje pristupa hipotekama za Bahamce dupuchrealestate.com. Sve u svemu, stambeni sektor u 2025. obilježava intenzivna aktivnost u najvišem segmentu i stalni pritisak na pristupačnost na ulaznoj razini. Premošćivanje tog jaza predstavlja ključni izazov za dugoročnu održivost tržišta.
Segment luksuznih nekretnina
Segment luksuznih nekretnina na Bahamima je svijet za sebe – svijet ultra-luksuznih kuća, privatnih otoka i rezidencija s hotelskim brendom koji privlači imućne pojedince iz cijelog svijeta. Ovaj segment bio je iznimno snažan. Tijekom 2020.–2023., bogati kupci su hrlili na Bahame kao idealno utočište tijekom pandemije, što je dramatično povećalo cijene. Kao što je već spomenuto, vrijednosti u elitnim zajednicama (npr. Lyford Cay, Albany, Ocean Club Estates) otprilike su se udvostručile od 2019. do 2023., što je izniman rast content.knightfrank.com. Čak i dok se tržište lagano hladi u 2025., ekskluzivni dio tržišta i dalje ostaje tržište prodavatelja u mnogim aspektima – ponuda je ograničena i tražene nekretnine mogu postići visoke cijene. Prodavatelji kvalitetnih luksuznih nekretnina često uspijevaju čak i uz visoke tražene cijene, dok god nisu nerealno iznad nedavnih usporedivih prodaja practiceguides.chambers.com. Međutim, kupci su sada postali izbirljiviji i neke precijenjene megavile ostaju dulje neprodane nego prije content.knightfrank.com.
Značajan trend je pomak u preferencijama kupaca prema praktičnosti “ključ u ruke” i pogodnostima. Mnogi imućni kupci, uključujući mlađe rukovoditelje koji mogu raditi na daljinu, preferiraju luksuzne kondominije ili vođene rezidencijalne resorte umjesto samostojećih vila content.knightfrank.com. Oni cijene “hotelski stil života” – usluge conciergea, sigurnost, toplice i restorane na licu mjesta – te činjenicu da ne moraju brinuti o održavanju ili pripremama za uragan kod velikih nekretnina content.knightfrank.com. Kao odgovor na to, developeri su pokrenuli nekoliko projekata brendiranih rezidencija. Na primjer, na Nassauovoj Cable Beach, novi GoldWynn i Aqualina stanovi nude pet zvjezdica pogodnosti, dok na Paradise Islandu Ocean Club Four Seasons Residences (čiji je završetak planiran za 2027.) donijet će ultra-ekskluzivne apartmane i vile u poznatom resort okruženju practiceguides.chambers.com globalpropertyguide.com. Resort kompleks Baha Mar dodao je Rosewood Residences na Cable Beachu, omogućujući vlasnicima kondominija pristup svim povlasticama susjednog hotela s pet zvjezdica content.knightfrank.com. Nadolazeći projekti luksuznih brendova poput Six Senses, Montage, pa čak i Bvlgari su u razvoju na raznim otocima travelmarketreport.com, dodatno unapređujući profil Bahama na globalnom tržištu luksuza.
Strane milijardere također privlače jedinstvene prilike kao što su privatni otoci i luksuzna imanja po mjeri. Na primjer, Exumas nude parcele privatnih otoka i udaljene luksuzne vile koje služe kao krajnji simboli statusa homesforsaleinnassaubahamas.com. Takva trofejna imanja mogu dosegnuti astronomske cijene (mnogo desetaka milijuna dolara za otok ili prostrano imanje), a interes UHNW kupaca koji traže sigurna, osamljena utočišta ostaje stabilan. Industrijski analitičari primjećuju da su Bahami sada čvrsto etablirani kao vrhunska destinacija za luksuzne nekretnine; u Knight Frankovom Izvješću o bogatstvu za 2024., Bahami su bili jedno od najuspješnijih svjetskih tržišta luksuznih nekretnina globalpropertyguide.com. U budućnosti se očekuje da će luksuzni segment ostati stabilan. Iako bi rast cijena mogao usporiti nakon velikih dobitaka posljednjih godina, globalna potražnja za bahamskim luksuznim nekretninama i dalje raste, a novi luksuzni inventar brzo se prodaje. Ukratko, kombinacija tropskog načina života i financijskih/poreznih pogodnosti na Bahamima i dalje “očarava zahtjevne investitore” na tržištu luksuza homesforsaleinnassaubahamas.com.
Poslovne nekretnine i turistički projekti
Izvan privatnih rezidencija, komercijalni sektor nekretnina na Bahamima uglavnom je pokretan turizmom, ugostiteljstvom i razvojima odmarališta mješovite namjene. Tradicionalni komercijalni segmenti (uredi, maloprodaja, industrija) relativno su mali s obzirom na veličinu zemlje, ali sektor ugostiteljstva i odmarališta bilježi procvat. Rekordni turistički brojevi u 2024. potaknuli su značajna ulaganja u hotele, marine i atrakcije, što posljedično utječe na tržište nekretnina. Posebno je značajno što je nassauska luka za kruzere obnovljena i potpuno ponovno otvorena u svibnju 2023., sada sposobna prihvatiti najveće nove brodove za krstarenje practiceguides.chambers.com. Ovo je revitaliziralo središte Nassaua i nagovještava povećan broj turista za obližnja poduzeća. Industrija kruzera ostaje temelj gospodarstva – kruzeri su generirali više od 650 milijuna dolara izravne potrošnje u posljednjoj godini travelmarketreport.com – a proširenje se nastavlja. Na primjer, Royal Caribbean i Carnival razvijaju nove destinacije za luke kruzera na Bahamima practiceguides.chambers.com. Royal Caribbean stvara beach club na Paradise Islandu, a Carnival gradi veliku luku za kruzere na Grand Bahami. Ovi projekti potaknut će prateći komercijalni sektor nekretnina (od maloprodajnih trgovina do sadržaja za izlete) i povećati broj posjetitelja na tim otocima kada počnu s radom.Možda su najuzbudljivija zbivanja u pipelineu za odmarališta i hotele. Tijekom posljednje dvije godine, Bahami su privukli preko 10 milijardi dolara izravnih stranih ulaganja, a većina toga je uložena u luksuzne projekte odmarališta travelmarketreport.com. To uključuje kombinaciju novih odmarališta, proširenja postojećih i luksuznih stambenih zajednica. Na primjer, započeli su radovi na Jack’s Bayu, ekskluzivnoj golf-zajednici u Eleutheri, te na Montage Cay u Abacu, privatnom otočnom odmaralištu s brendiranim rezidencijama practiceguides.chambers.com. Na Grand Bahami, luksuzni Six Senses Resort & Residences je u izgradnji, što ukazuje na povjerenje u obnovu Freeporta practiceguides.chambers.com. Na otoku Paradise planira se novi hotel i rezidencije Four Seasons kao dio obnove Ocean Cluba practiceguides.chambers.com, nadopunjujući tako kultni Atlantis. Nassau/New Providence i dalje privlači ulaganja – osim dodatnih faza Baha Mara, ultra-luksuzna zajednica Albany (iza koje stoje slavne osobe) započinje nove faze gradnje practiceguides.chambers.com. Boutique i srednje velika odmarališta na “Out Islands” (Obiteljski otoci) također niču practiceguides.chambers.com. Investitori ciljaju imućne putnike koji traže jedinstvene, netaknute lokacije, s projektima na manjim otocima koji nude osamu i posebno krojena iskustva practiceguides.chambers.com.Ovi razvoj temeljen na turizmu ima izravan utjecaj na nekretnine: oni stvaraju radna mjesta, poboljšavaju infrastrukturu i često uključuju stambene komponente (apartmani, vile) za prodaju. Na primjer, novi resort često dolazi s nizom apartmana ili vila na prodaju koje strani kupci mogu kupiti – kombinirajući komercijalne i stambene nekretnine. Nadogradnje infrastrukture također slijede. Vlada je dala prednost modernizaciji poput proširenja zračnih luka (npr. 55 milijuna dolara vrijedna nadogradnja zračne luke North Eleuthera i nova međunarodna zračna luka za Exumu, čiji je završetak planiran za 2025. godinu) kako bi podržala rast broja posjetitelja ewnews.com ewnews.com. Ceste, marine i komunalije poboljšavaju se na otocima na kojima niču novi resorti. Sveukupno, izgledi za komercijalne nekretnine su snažni, posebno kod nekretnina vezanih uz turizam. Visoke stope popunjenosti hotela i rast prosječnih dnevnih cijena potiču ulaganja u nove hotele i iznajmljivanje za odmor. Čak i nišne djelatnosti poput logistike/skladištenja mogle bi doživjeti zamah kako će rasti potrošačka potražnja s porastom stanovništva. Glavni oprez je osigurati da su ti razvoji održivi i da dobrobiti budu šire od samih resortnih enklava. No, do 2025. godine, ulaganja u infrastrukturu i turizam dosežu povijesne vrhunce, što je znak povjerenja da će Bahami i u narednim godinama nastaviti privlačiti posjetitelje i ulagače u nekretnine travelmarketreport.com travelmarketreport.com.
Mogućnosti ulaganja i razmatranja životnog stila
Bahami nude privlačan paket za investitore u nekretnine i one koji se žele preseliti. Kombinacija prirodnih ljepota, privlačnog načina života i financijskih podsticaja čini 2025. godinu atraktivnim vremenom za razmišljanje o kupnji nekretnine. Porezne pogodnosti su veliki mamac: Bahami ne naplaćuju porez na dohodak, porez na kapitalnu dobit, porez na nasljedstvo ili ostavštinu za pojedince linkedin.com. Ovo porezno neutralno okruženje znači da se prihod od najma ili dobit od preprodaje nekretnina uglavnom ostvaruje bez poreza (važno za Amerikance koji to često mogu nadoknaditi putem inozemnih poreznih kredita) dupuchrealestate.com. Trošak posjedovanja nekretnine također je razuman – porezne stope na nekretnine su niske do umjerene (a stambene nekretnine u vlasništvu izuzete su na prvih 300.000 USD vrijednosti) linkedin.com. Za kupce s visokim neto bogatstvom, kupnja nekretnina na Bahamima također može biti put do rezidentstva. Vladin Program ekonomske stalne rezidentnosti (EPR) daje ubrzani stalni boravak stranim kupcima koji ulože najmanje 1.000.000 USD u nekretnine linkedin.com. (Ovaj prag je povećan sa 750.000 USD na 1 milijun USD od 1. siječnja 2025. kako bi investitori imali značajniji dugoročni interes linkedin.com.) Stalni stanovnici uživaju pravo na život tijekom cijele godine na Bahamima i razne privilegije, a nakon 10 godina mogu postati i podobni za državljanstvo linkedin.com. Prednost rezidentstva, zajedno s nepostojanjem poreza na bogatstvo, snažan je poticaj za investitore koji traže diverzifikaciju imovine i rezidenciju kao Plan B. Kako je jedan savjetnik rekao, Bahami su „pozicionirani kao investicijski raj”, nudeći dugoročno povećanje vrijednosti i praktički neoporeziv prihod u stabilnoj, bliskoj zemlji dupuchrealestate.com.Osim financijskih čimbenika, kvaliteta života i životni stil igraju veliku ulogu u odluci. Bahami su zemlja engleskog govornog područja, politički stabilna demokracija s bliskim vezama prema Sjevernoj Americi – udaljeni su samo kratkim letom od velikih američkih gradova (Miami je udaljen 1 sat, New York oko 3 sata). Ova blizina i jednostavan pristup čine da čak i povremeni stanovnici mogu lako putovati tamo-amo dupuchrealestate.com dupuchrealestate.com. Sami otoci nude zavidan životni stil: toplo vrijeme tijekom cijele godine, predivne plaže, jedrenje i ribolov te vrhunske pogodnosti poput golf terena i spa centara. Stranci pronalaze dobro razvijene zajednice, uključujući izvrsne međunarodne škole i medicinske ustanove u Nassaueu, što selidbu s obitelji čini realnom opcijom. Doista, pandemija je ubrzala “revoluciju rada na daljinu” na kojoj su Bahami profitirali – vlast je uvela vizu za produženi boravak digitalnih nomada, a mnogi profesionalci otkrili su da mogu živjeti u raju i zadržati svoj posao u inozemstvu content.knightfrank.com content.knightfrank.com. Mnogi od onih koji su došli privremeno ostali su kao stalni ili polutrajni stanovnici, doveli svoje obitelji i čak kupovali nekretnine bez pregleda uživo, putem virtualnih tura content.knightfrank.com content.knightfrank.com. Ovaj trend povećao je potražnju za nekretninama koje nude kućne urede i pouzdan internet homesforsaleinnassaubahamas.com.
S gledišta investitora, prilike za prihod od najma su snažne. Porast turizma dovodi do visoke potražnje za kratkoročnim najmovima za odmor na platformama poput Airbnba. Zapravo, Airbnb je zabilježio porast od 16,7% u broju rezerviranih noćenja početkom 2024. u odnosu na prethodnu godinu globalpropertyguide.com. Dobro smještene nekretnine za najam (npr. stanovi na Cable Beachu u Nassauu ili na Paradise Islandu, ili vile na popularnim otocima poput Exume) mogu postići solidnu popunjenost i visoke cijene po noćenju tijekom glavne sezone. Na primjer, najam uz plažu u vrhunskim područjima često postiže 300–800 USD po noći i jako su rezervirani tijekom zimskih mjeseci, nudeći atraktivan povrat vlasnicima globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Dugoročniji najam stanovnicima ili iseljenicima također je tražen, a mjesečne najamnine za udoban trosobni stan iznose oko 3.000 USD u Nassauu (i niže na manje naseljenim otocima) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. U kombinaciji s izostankom poreza na prihod, ovaj prinos od najma može biti vrlo privlačan. Investitori također cijene što je bahamski dolar vezan 1:1 za američki dolar, čime se uklanja valutni rizik i pojednostavljuje transakcije linkedin.com. Pravni proces za strance pri kupnji nekretnine je jednostavan (uz običnu registraciju ili dozvolu, kao što je navedeno u pravnom dijelu), a vlasnička prava su dobro zaštićena prema poznatom engleskom sustavu običajnog prava. Svi ovi faktori – lakoća kupnje, snažna vlasnička prava, likvidnost luksuznog tržišta i životni stil bez premca – čine Bahame vrhunskim izborom za ulaganje u nekretnine u 2025. Kako je jedan lokalni stručnjak rekao, “Ako razmišljate o ulaganju, 2025. je izvrsno vrijeme za ulazak”, s obzirom na uzlaznu putanju Bahama i njihove jedinstvene prednosti dupuchrealestate.com.
Tržišni trendovi i prognoza (2026.–2030.)
Gledajući unaprijed, izgledi za bahamsko tržište nekretnina u sljedećih 3–5 godina općenito su pozitivni, iako s nekoliko nijansi. Očekuje se da će turizam ostati snažan: industrijske projekcije predviđaju da će broj posjetitelja ostati na rekordnim razinama ili čak dodatno rasti u bliskoj budućnosti globalpropertyguide.com. MMF napominje da bi i dolasci turista i njihova prosječna potrošnja trebali nastaviti rasti, što će podržati realni rast BDP-a i, posljedično, održati potražnju za smještajem i nekretninama globalpropertyguide.com. Nova otvorenja hotela koja se očekuju između 2025. i 2027. godine (Four Seasons, Six Senses itd.) povećat će kapacitet soba i vjerojatno dodatno podići broj posjetitelja koji ostaju duže. Ovo je dobra vijest za tržište najma za odmor i drugog doma, jer zdrav turistički sektor često pretvara dio posjetitelja u kupce nekretnina. Uspjeh vlade u privlačenju velikih ulaganja (preko 10 milijardi dolara u nedavnim projektima resorta travelmarketreport.com) također implicira povjerenje u budućnost tržišta. Mnogi od tih projekata uključuju stambene komponente koje će tijekom izlaska na tržište u narednim godinama postupno povećavati ponudu luksuznih jedinica. Kako se ta nova ponuda apsorbira, mogli bismo vidjeti da se rast cijena u luksuznom segmentu normalizira na umjerenije razine (npr. niska do srednja jednoznamenkasta godišnja stopa rasta umjesto dvoznamenkastog skoka iz razdoblja 2021.–2023.). Globalne prognoze Knight Franka predviđaju da će rast cijena vrhunskih nekretnina pasti na nekoliko posto godišnje u mnogim luksuznim destinacijama, a očekuje se da će i Bahami slijediti taj obrazac kako se tržište smiruje nakon postpandemijskog skoka. U biti, tržište bi trebalo ostati na uzlaznoj putanji, ali u stabilnijem i održivijem ritmu.
Jedan jasan trend je rastući interes za Family Islands (manje naseljene otoke izvan New Providencea). Kako Nassau i Paradise Island postaju skuplji i izgrađeniji, kupci i developeri sve više gledaju prema otocima poput Exume, Eleuthere, Abaca, Androsa i Long Islanda. Očekuje se da će ti otoci biti žarišta rasta u nadolazećim godinama dupuchrealestate.com. Primjerice, Exuma i Eleuthera već su vrlo tražene u 2025. godini, a konkurencija za nekretnine podiže cijene dupuchrealestate.com. Abaco, nakon obnove od uragana Doriana iz 2019., je u uzlaznom trendu – 2024. su zračni dolasci na Abaco porasli gotovo 12%, što ukazuje na siguran povratak aktivnosti do razine prije uragana travelmarketreport.com. Cijene nekretnina u Abacu, koje su pale nakon Doriana, sada kontinuirano rastu kako se infrastruktura obnavlja, a novi resorti (kao što je Montage Cay) podižu interes homesforsaleinnassaubahamas.com. Long Island i Andros ističu se kao “tržišta koja treba pratiti” – još su uvijek relativno pristupačni, ali imaju značajan prostor za rast, pa bi rani investitori mogli ostvariti znatnu dobit dupuchrealestate.com. Očekujemo veći relativan rast vrijednosti na ovim perspektivnim otocima nego na razvijenijem tržištu Nassaua u idućih 5 godina, jer poboljšana infrastruktura (zračne luke, marine, komunalije) i novi projekti čine Family Islands pristupačnijima i poželjnijima.
Nassau – smješten na otoku New Providence – glavni je grad zemlje i najveće urbano tržište.
Nudi širok spektar nekretnina, od luksuznih zatvorenih zajednica i stanova uz plažu do početnih domova za lokalne obitelji.Tržište u Nassauu 2025. godine je vrlo aktivno, ali pokazuje znakove normalizacije nakon burnih posljednjih godina.Srednja cijena kuće u Nassauu (i neposrednoj okolici) bila je oko 495.000 USD sredinom 2025., što je zapravo porast od 4,9% na godišnjoj razini unatoč određenoj mjesečnoj nestabilnosti morleyrealty.com.Prosječna prodajna cijena (koja može biti iskrivljena zbog nekoliko vrhunskih prodaja) iznosila je oko 590.000 USD sredinom 2025. morleyrealty.com, iako drugi izvori navode da je prosječna cijena oglasa bliže 720.000 USD za Nassau, što odražava utjecaj luksuznih područja homesforsaleinnassaubahamas.com.Ovo pokazuje da se mnoge kuće prodaju po cijenama od nekoliko stotina tisuća, ali Nassau također bilježi transakcije vrijedne više milijuna dolara koje povisuju prosjek.Zalihe su bile ograničene – broj oglasa početkom 2025. bio je gotovo 20% manji nego prethodne godine morleyrealty.com – ali broj novih oglasa sada polako raste kako se tržište smiruje.Nekretnine u Nassauu, posebno u poželjnim četvrtima, i dalje privlače veliki interes kupaca.U lipnju 2025., primjerice, potpisivanje ugovora poraslo je za 119% u odnosu na prošlu godinu iako je konačna prodaja pala (što upućuje na to da nekim transakcijama treba duže da se zaključe) morleyrealty.com morleyrealty.com.Potražnja za najmom u Nassauu ostaje visoka zahvaljujući prilikama za zapošljavanje i sadržajima koje grad nudi; područja poput Cable Beacha (gdje se nalazi Baha Mar resort, restorani i stanovi) poznata su kao “kraljevi najma” s cjelogodišnjom potražnjom za najmoprimcima homesforsaleinnassaubahamas.com.Gledajući unaprijed, Nassauove prognoze su stabilne.Kao trgovačko središte, ima koristi od gotovo svih gospodarskih pokretača – turizma, financija, vlade – i nastavit će se razvijati.Nadolazeći projekti stanova i mogući preporod stanovanja u centru grada (s revitalizacijom luke za kruzere) mogli bi dodati novu ponudu.Očekuje se da će rast cijena biti umjeren, ali pozitivan, a Nassau će ostati središte likvidnosti bahamskog tržišta nekretnina (najlakše mjesto za brzu kupnju ili prodaju).Ključna pod-tržišta na koja treba obratiti pažnju uključuju zapadni New Providence (Albany, Lyford Cay, Old Fort Bay) gdje se nalaze ultra-luksuzna imanja, te istočni New Providence (područja poput Eastern Road) koja su popularna među višom srednjom klasom i iseljenicima zbog pogleda na more i blizine gradu.S gospodarskog aspekta, predviđa se umjereni rast Bahama. MMF upozorava da će dugoročni rast BDP-a iznad otprilike 1,5% godišnje zahtijevati kontinuirana ulaganja i rješavanje nedostatka radne snage globalpropertyguide.com. To znači da bi tempo širenja tržišta nekretnina mogao ovisiti o sposobnosti zemlje da obuči radnike i podupre nove projekte. Ipak, građevinski i nekretninski sektor ostaju optimistični, a Udruženje izvođača radova Bahama navodi da “budućnost izgleda obećavajuće” zahvaljujući snažnim zalihama projekata globalpropertyguide.com. Ključni makroekonomski rizici uključuju vanjske čimbenike: usporavanje američkog gospodarstva ili globalni financijski šokovi mogli bi utjecati na strane kupce i turizam globalpropertyguide.com. Također, kretanje kamatnih stopa na međunarodnom planu može utjecati na potražnju – nedavna era niskih kamatnih stopa potaknula je luksuzne kupnje; ako stope ostanu visoke, neki granični kupci mogli bi oklijevati ili tražiti povoljnije prilike. Ipak, ultra-bogati segment je manje osjetljiv na kamatne stope, a mnogi kupci na Bahamima plaćaju gotovinom, što bi trebalo ograničiti utjecaj.
U konačnici, prognoza na 3–5 godina za nekretnine na Bahamima predviđa nastavak rasta i aktivna ulaganja, iako umjerenijim tempom. Očekuje se opći rast vrijednosti nekretnina u skladu sa zdravom potražnjom, osobito na obali i u turističkim područjima. Luksuzni segment vjerojatno će ostati nositelj rasta (poduprt globalnim trendovima bogatstva i trajnom privlačnošću Bahama), ali očekujemo i napredak u srednjem tržištu ako vladine stambene inicijative zažive. Do 2030. Bahami će imati raznolikije tržište nekretnina – s Nassau/Paradise Islandom kao komercijalnim i transakcijskim središtem, ali i s većim udjelom aktivnosti na Family Islands (otočje). Održivost i otpornost postajat će sve važniji (npr. više kuća na solarnu energiju, gradnja otporna na oluje) kako se novi razvojni projekti budu usklađivali s globalnim trendovima. Ako ne dođe do velikih šokova, investitori mogu biti optimistični da će nekretnine na Bahamima zadržati reputaciju sigurne dugoročne investicije i komadića raja u vlasništvu.
Regionalni fokus: Nassau, Paradise Island, Exuma i Abaco
Za bolje razumijevanje tržišta, vrijedi zasebno proučiti ključne regije i otoke. Bahami su arhipelag s raznolikim tržištima nekretnina – od glavnog grada do mirnih vanjskih otoka. U nastavku slijedi pregled trenutnih rezultata i prognoza za četiri važna područja:
Nassau (otok New Providence)
Paradise Island
Exuma se odnosi na lanac idiličnih otoka (najveći je Great Exuma) oko 225 kilometara južno od Nassaua, poznatih po tirkiznom moru i netaknutoj ljepoti.
Exume su postale jedno od najbrže rastućih tržišta nekretnina na Bahamima.Život u Exume je opušten i slikovit – od glavnog naselja George Towna do malih otočnih zajednica – i privlači one koji traže mirno utočište daleko od gužve dupuchrealestate.com.Nekretnine na Exumi kreću se od šarmantnih kućica u otočnom stilu do luksuznih vila uz more, pa čak i privatnih otoka na prodaju.Tržišni uvjeti u 2025. pokazuju veliku potražnju i ograničenu ponudu.Exuma se navodi kao “vrlo tražena” među posrednicima, pri čemu konkurencija za kvalitetne nekretnine podiže cijene dupuchrealestate.com.Prosječne cijene kuća je ovdje teže generalizirati zbog raznih tipova nekretnina, ali kuće na obali i vile obično se prodaju za više od 1 milijun dolara (često 2–5 milijuna dolara za moderne luksuzne kuće).Privlačnost Exume za ultra-bogate je očita: to je jedno od najboljih mjesta za kupnju privatnih otoka, a slavne osobe su kupile skrovišta u Exuma Caysu.Na primjer, privatni otok Musha Cay Davida Copperfielda i Little Hall’s Pond Cay Johnnyja Deppa stavili su Exumu na kartu elitnih odmarališta.Za one koji nisu milijarderi, Exuma još uvijek nudi razmjerno povoljne parcele i kuće u unutrašnjosti ili dalje od vode, no i njihova je cijena porasla kako sve više investitora prepoznaje potencijal Exume.Tržište najma je snažno – Exuma privlači mnoge turiste svojim plivajućim svinjama, svjetski poznatim ronjenjem s maskom i ribolovom, a podaci s Airbnb-a pokazuju da Exuma ima jednu od najviših prosječnih dnevnih cijena najma u zemlji (prosječno oko 750 USD/noć među aktivnim kratkoročnim najmovima) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.S novim međunarodnim terminalom zračne luke u izgradnji i luksuznim projektima kao što su proširenje Grand Isle Resorta i nadogradnje u Sandalsu, pristupačnost i sadržaji na otoku se poboljšavaju.Izgledi: Očekuje se da će Exuma nastaviti rasti u istaknutosti.Stručnjaci iz industrije dosljedno navode Exumu kao najbolji izbor za ulaganje u 2025. i kasnije dupuchrealestate.com.Kao što je navedeno u jednom izvješću, Exuma nudi “čisto bijeg” i spremna je za daljnji razvoj koji i dalje poštuje njezin prirodni šarm homesforsaleinnassaubahamas.com.Kupci bi u sljedećih nekoliko godina mogli vidjeti značajan porast vrijednosti, osobito ako kupe sada prije nego što se dovrši više projekata.Ključ će biti održavanje ravnoteže između razvoja i okoliša – na što su lokalni dionici svjesni.Općenito, budućnost tržišta nekretnina na Exumi izgleda svijetlo, a kombinacija rijetkosti, ljepote i nove infrastrukture vjerojatno će donijeti snažne povrate.Abaco (Otok Abaco) nalazi se na sjeveru Bahama i uključuje Veliki Abaco, Mali Abaco i niz otočića poznatih po jedrenju i drugim domovima.
Tržište Abaca je jedinstveno jer se oporavlja od teškog zastoja: uragan Dorian u rujnu 2019. devastirao je dijelove Abaca, uključujući Marsh Harbour i Treasure Cay, uzrokujući široko rasprostranjenu štetu na imovini.U godinama nakon toga, obnova je bila stalna, a do 2024.–2025. Abaco doživljava renesansu interesa i ulaganja dupuchrealestate.com.Trenutno tržište u Abacu karakterizira povećana potražnja i rastuće cijene, budući da su i povratnici i oportunistički investitori kupovali nekretnine (neke kuće oštećene u oluji prodavale su se po sniženim cijenama nakon Doriana, a zatim su renovirane ili obnovljene).Prema Ministarstvu turizma, Abaco je zabilježio povećanje dolazaka zračnim putem od 11,9% u 2024. godini, što je najveći rast među većim otocima i ukazuje na stabilan povratak na razinu aktivnosti prije Doriana travelmarketreport.com.Područja poput Treasure Cay, poznata po svojoj prekrasnoj plaži, i Elbow Cay (s ljupkim svjetionikom Hope Town) ponovno vrve životom.Cijene nekretnina u Abacu, koje su naglo pale 2019.–2020., ponovno rastu.Treasure Cay zemljišta i stanovi uz plažu, na primjer, ponovno su stekli vrijednost kako se zajednica obnavlja; neka su imanja sada dosegnula ili premašila cijene prije uragana, iako još uvijek nude dobru relativnu vrijednost u 2025. godini.Abaco također ima luksuzne objekte: Baker’s Bay Golf & Ocean Club, privatna resort zajednica na otoku Great Guana Cay, potpuno je ponovno u funkciji i nastavlja privlačiti vrlo bogate kupce (kuće tamo počinju od 4 milijuna dolara naviše).Gledajući unaprijed, izgledi za Abaco su vrlo pozitivni.Postoji značajna akumulirana potražnja od onih koji vole Abacov nautički turizam, ribolov i opušten način života.Montage Cay, luksuzno odmaralište na privatnom otoku u Abacu, trenutno je u izgradnji i do 2025./26. dodati će hotel s pet zvjezdica i brendirane rezidencije practiceguides.chambers.com.Očekuje se da će to dodatno povećati profil Abaca.Vlada je također dala prioritet popravku infrastrukture – cesta, električnih mreža itd.– za podršku rastu.Lokalni agenti izvještavaju da je Abaco “sve više tražen” i da cijene “stalno rastu” kako oporavak napreduje homesforsaleinnassaubahamas.com homesforsaleinnassaubahamas.com.Rizici i dalje postoje (na primjer, još jedna velika oluja), ali snažan duh zajedništva i interes ulagača guraju Abaco naprijed.Za 2025. i sljedećih nekoliko godina, Abaco predstavlja i priču o otpornosti i priliku – kupci koji su ulagali nakon Doriana već su ostvarili dobitke, a nastavak rasta je vjerojatan kako se Abaco u potpunosti oporavi.Paradise Island je mali otok u blizini Nassaua, globalno poznat po Atlantis Resortu i svojem ultra-ekskluzivnom nekretninskom tržištu. Paradise Island (često nazivan samo “PI”) zapravo je luksuzno naselje; gotovo svi objekti ovdje su vrhunski stanovi ili luksuzne kuće. Nekretninsko tržište otoka je sinonim za luksuz – ovdje se nalaze ponude poput Ocean Club Estates (zatvorena zajednica s golf igralištem i marinom gdje se kuće kreću od nekoliko milijuna pa do više od 20 milijuna USD) te stanbeni kompleksi kao što su One Ocean i The Reef/Residential Towers pri Atlantis Resortu. U 2025. Paradise Island i dalje uživa jaku potražnju imućnih kupaca koji žele blizinu praktičnosti Nassaua, ali uz privatniji, ambijentalno-resortski ugođaj. Prosječne cijene stanova na PI-u su među najvišima u zemlji, često počinju oko 700–800 tisuća dolara za dvosobni stan i lako prelaze 1–2 milijuna USD za veće jedinice ili one s pogledom na more. Penthousi uz ocean i veličanstvena imanja mogu doseći osmeroznamenkaste iznose. Ponuda na Paradise Islandu je ograničena (radi se o maloj površini), pa je nova gradnja uglavnom vertikalna (stanovi) ili se radi o obnovi starijih objekata. Veliki projekt na vidiku je Four Seasons/Ocean Club Residences, planiran za dovršetak do 2027., koji će dodati odabrani broj super-luksuznih apartmana i vila unutar kompleksa Ocean Club globalpropertyguide.com. Projekt se s nestrpljenjem očekuje i mnoge jedinice već čekaju postojeći klijenti Four Seasons na listi čekanja. Tržišni učinak na PI-ju je stabilan – nekretnine ovdje uglavnom dobro drže vrijednost i rijetko mijenjaju vlasnika. Krajem 2024. i početkom 2025. bilo je izvješća o drastičnom padu broja dana na tržištu za ekskluzivne nekretnine na Paradise Islandu (poželjne jedinice često su se prodavale unutar 2–3 mjeseca), jer su bogati kupci kupovali sve što je dostupno homesforsaleinnassaubahamas.com. Gledajući unaprijed, nekretnine na Paradise Islandu trebale bi i dalje biti vrlo tražene. Prestiž lokacije, stalna ulaganja u Atlantis resort te nova luksuzna ponuda (kao što su navodni Aman resort i potvrđena atrakcija Royal Caribbean Beach Club) održat će veliku potražnju. Očekujemo daljnji rast cijena, vjerojatno brži od prosjeka u Nassauu, osobito za unikatne nekretnine (npr. imanja uz more, penthaus-e na vrhu zgrade). Paradise Island će također profitirati od rasta Nassaua, a istovremeno je izoliran od mnogih problema Nassaua (poput prometa ili gužve). Ukratko, PI jest i ostat će jedna od najekskluzivnijih adresa na Karibima, privlačna kupcima koji traže luksuz, sigurnost i zabavu na kućnom pragu.
Exuma
Abaco
Pravne i porezne smjernice za kupce
Investitori i strani kupci nekretnina na Bahamima trebaju biti svjesni pravnog okvira i poreza povezanih s nekretninama. Bahami općenito pozdravljaju strano vlasništvo nad nekretninama, a proces je jasno definiran:
- Pravila o stranom vlasništvu: Međunarodni kupci mogu posjedovati nekretnine u punom vlasništvu na Bahamima uz relativno malo ograničenja. Ako strani kupac kupuje obiteljsku kuću ili prazno zemljište namijenjeno za osobnu rezidenciju, nije potrebna posebna dozvola; kupac jednostavno registrira stjecanje kod Investicijskog odbora nakon zaključenja kupnje (i plaća jednokratnu registracijsku naknadu od 1.000 USD) practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. Time se izdaje Potvrda o registraciji. Međutim, ako stranac kupuje zemljište za komercijalni razvoj, ulaganja u najam ili više jedinica (bilo što iznad jednog osobnog doma), tada se mora pribaviti „Dozvola za posjedovanje zemljišta za međunarodne osobe” prije zaključenja kupnje practiceguides.chambers.com. Dozvola se također dobiva putem Investicijskog odbora/Bahamas Investment Authority. Neuspjeh u dobivanju potrebne dozvole čini kupoprodajnu ispravu ništavnom, stoga je ovo važan korak za kupce-investitore practiceguides.chambers.com. U praksi se dozvole rutinski odobravaju za legitimne projekte/ulaganja – vlada ih prvenstveno koristi za provjeru i evidenciju značajnih stranih ulaganja. Ne postoje zahtjevi za državljanstvo niti pravila o isključivoj zakupu; stranci mogu posjedovati vlasništvo u punom vlasništvu (fee simple) nad nekretninama kao i Bahamci, nakon što su registrirani ili dozvoljeni kao što je opisano gore.
- Porezi na transakcije (porez na promet/pdv): Sve transakcije nekretnina podliježu jednokratnom porezu na prijenos, koji se od 2019. godine naplaćuje kao porez na dodanu vrijednost (PDV) pri prodaji nekretnina. Strani kupci plaćaju fiksni PDV od 10% na sve kupovine nekretnina iznad 100.000 USD linkedin.com. Ovaj se porez obično dijeli između kupca i prodavatelja dogovorom (najčešće svatko plaća 50%, premda kod velikih poslova nisu rijetki dogovori poput 70/30) linkedin.com. Za kupnje ispod 100.000 USD, PDV iznosi 2,5%. Bahamski državljani uživaju progresivnu skalu poreza na promet/PDV: za njih je porez 2,5% na prvih 100.000 USD, 4% na iznose od 100.000–300.000 USD, 6% na 300.000–500.000 USD, 8% na 500.000–700.000 USD, 9% na 700.000–1M USD, te 10% na iznose iznad 1M USD linkedin.com. (Bahamski kupci koji prvi put kupuju nekretninu uživaju još veće olakšice/izuzeća do 500.000 USD kako bi se potaknulo vlasništvo nad domom linkedin.com linkedin.com.) Krajnji učinak je da strani kupci uglavnom plaćaju 10% na većinu kupovina nekretnina, dok lokalno stanovništvo često plaća nešto manje. Vrijedi napomenuti da ovaj transakcijski PDV zamjenjuje raniji “porez na promet” – to je zapravo isto, samo se sada administrativno vodi prema PDV zakonodavstvu.
- Godišnji porez na nekretnine: Bahami naplaćuju godišnji porez na nekretnine (također nazvan real property tax) na nekretnine, s vrlo povoljnim stopama za domove u kojima vlasnik živi. Stambene nekretnine u kojima vlasnik živi plaćaju 0% na prvih 300.000 USD vrijednosti (potpuno oslobođeno poreza za taj dio) linkedin.com, 0,625% na vrijednost od 300.000 do 500.000 USD, te 1,0% na vrijednost iznad 500.000 USD linkedin.com. Postoji ograničenje – nijedna nekretnina u kojoj vlasnik živi ne plaća više od 120.000 USD godišnje na ime poreza na nekretnine, bez obzira na vrijednost. Ovaj prag oslobođenja je nedavno povećan (bio je 250.000 USD, sada je 300.000 USD) kako bi se smanjilo porezno opterećenje za umjerene domove linkedin.com. Za nekretnine koje nisu u vlasništvu stanara (investicijske nekretnine ili drugi domovi koji nisu primarna rezidencija), stope su nešto više: 0,75% na prvih 500.000 USD, 1,0% na 500.000–2.000.000 USD, i 1,5% iznad 2.000.000 USD linkedin.com. (Neizgrađeno zemljište ima posebnu jedinstvenu stopu od 2% ako je u vlasništvu stranaca, kako bi se obeshrabrilo gomilanje zemljišta, ali ako se izgradi kuća, primjenjuju se redovne stope.) Posebno, na Bahamima ne postoje dodatni općinski porezi na nekretnine – ovaj nacionalni porez na nekretnine je jedini redovni porez na nekretnine. Mnoge ekskluzivne zajednice (poput Albanyja ili Lyford Caya) umjesto toga naplaćuju naknade udruge vlasnika za zajedničke usluge, ali nema gradskih poreza na nekretnine.
- Porez na dohodak i kapitalnu dobit: Bahami ne naplaćuju porez na dohodak, kapitalnu dobit ili nasljedstvo. To znači da prihod od najma zarađen od nekretnine na Bahamima, ili dobit od prodaje nekretnine, nije oporezovan od strane vlade Bahama linkedin.com. Također nema poreza na ostavštinu ili nasljedstvo na nekretnine na Bahamima – mogu se prenijeti nasljednicima bez ikakvih lokalnih poreza na smrt linkedin.com. Ove porezne politike su velika prednost za investitore iz zemalja s visokim porezima. (Strani vlasnici ipak trebaju konzultirati porezne zakone svojih matičnih zemalja – npr. američki državljani i dalje duguju porez SAD-u na svjetski dohodak, ali često mogu umanjiti porez na Bahamima, koji je u ovom slučaju nula, što čini prihod efektivno oslobođenim poreza do granica za izuzeće stranog dohotka ili putem kredita.)
- Rezidentura putem ulaganja: Kao što je spomenuto, ulaganje u nekretnine na Bahamima može omogućiti stjecanje ekonomske stalne rezidenture. Trenutni prag je minimalno ulaganje od 1.000.000 USD u nekretnine kako bi se kvalificiralo linkedin.com. Nekretnina (ili nekretnine, ukupno u toj vrijednosti) mora se održavati jer prodaja ispod praga može ugroziti status. Dodjela rezidenture nije automatska, ali se rutinski odobrava za kvalificirana ulaganja, a za odobrenje prijave potrebno je otprilike 3–4 mjeseca homesforsaleinnassaubahamas.com. Postoji i ubrzano razmatranje ako uložite više od 1,5 milijuna USD (postupak će biti ubrzan) linkedin.com. Stalni rezidenti imaju većinu prava građana osim prava glasa, a kao što je istaknuto, moguće je podnijeti zahtjev za državljanstvo nakon 10 godina rezidenture. Također je važno napomenuti da samo prebivanje ne podliježe oporezivanju jer Bahami nemaju porez na dohodak – možete živjeti bez osobnog oporezivanja, što je ključni dio privlačnosti linkedin.com.
Općenito, pravni režim na Bahamima vrlo je povoljan za investitore u nekretnine. Vlasništvo se jamči upisanim aktima (vlada je u procesu modernizacije prema registracijskom sustavu radi dodatnog podizanja učinkovitosti) practiceguides.chambers.com. Kontrola deviznog poslovanja postoji, ali je prilagođena investicijskim potrebama (bahamski dolar je izjednačen s američkim, a sredstva se mogu repatrirati uz odobrenje središnje banke, posebno ako su inicijalno unesena radi kupnje). Glavni zaključci su da stranci mogu kupovati s pouzdanjem, trebaju planirati oko 10% za porezne troškove zatvaranja te mogu uživati u niskom stalnom poreznom opterećenju. Ovi čimbenici, zajedno sa stabilnim pravnim sustavom, čine Bahame iznimno prijateljskim okruženjem za ulaganja.
Rizici, izazovi i održivost
Iako je opća prognoza pozitivna, investitori trebaju imati na umu nekoliko rizika i izazova koji bi mogli utjecati na tržište nekretnina na Bahamima u narednim godinama. Evo nekoliko ključnih stavki za razmatranje:
- Uragani i klimatski rizici: Bahami su geografski ranjivi na uragane i učinke klimatskih promjena. Razaranja uragana Doriana 2019. – koji je sravnio dijelove Abaca i Grand Bahame – bili su oštar podsjetnik na taj rizik. Izravan udar velikog uragana može prouzročiti ogromnu materijalnu štetu i privremeno potisnuti lokalno tržište nekretnina (kao što je viđeno u padu tržišta na Abacu nakon 2019.). Troškovi osiguranja vlasništva su u skladu s tim porasli i bit će važan faktor u ukupnoj cijeni vlasništva. Podizanje razine mora i erozija dugoročne su brige, osobito za nisko položena područja uz plažu. Građevinski propisi pojačani su za otpornost na vjetar, a upućeni kupci sada prioritet daju kućama izgrađenima za izdržavanje oluja kategorije 5 ili smještenima na višem terenu. Ipak, klimatski događaji i dalje predstavljaju nepredvidiv faktor za tržište. Investitori bi trebali osigurati odgovarajuće osiguranje i otpornu gradnju za svaku nekretninu. Dobra vijest je da oporavak i obnova često slijede čak i nakon jakih oluja – primjerice, aktivnost tržišta nekretnina na Abacu sada snažno raste samo nekoliko godina nakon Doriana travelmarketreport.com – ali kratkoročni učinak takvih događaja može biti značajan.
- Ekonomski i vanjski faktori: Bahamsko gospodarstvo uvelike ovisi o vanjskim uvjetima – osobito o zdravlju američkog gospodarstva i globalnim trendovima putovanja. Usporavanje u SAD-u ili Kanadi (ključna turistička i kupovna tržišta) moglo bi smanjiti priljev posjetitelja i ograničiti potražnju za drugim domovima globalpropertyguide.com. Također, globalne krize (recesije, pandemije) mogu brzo oslabiti bahamsko gospodarstvo temeljeno na turizmu, kao što se dogodilo 2020. godine. Povećanje kamata na međunarodnoj razini može također ohladiti inozemnu kupnju, osobito za one koji financiraju kupnje ili se oslanjaju na zaduživanje protiv imovine. MMF ističe da će održavanje rasta iznad trenutnog tempa zahtijevati kontinuirana ulaganja i rješavanje nedostatka radne snage globalpropertyguide.com – ako se to ne ostvari, gospodarski rast mogao bi biti ispod očekivanja. Osim toga, iako Bahami imaju stabilnu valutu i fiskalnu situaciju, nose nacionalni dug koji bi u budućnosti mogao dovesti do fiskalnih prilagodbi (potencijalno uključujući promjene u poreznoj politici, iako trenutno nema naznaka o uvođenju poreza na dohodak). Ublažavanje: Vlada aktivno potiče diverzificirana ulaganja (tehologija, logistika itd.) kako bi proširila gospodarsku osnovu izvan turizma. A velik opseg izravnih stranih ulaganja (više od 10 milijardi dolara u dvije godine travelmarketreport.com) pruža određenu zaštitu u smislu otvaranja radnih mjesta i gospodarskog poticaja. Ipak, investitori bi trebali pratiti globalne ekonomske pokazatelje jer su izgledi Bahama usko vezani uz njih.
- Pristupačnost stanovanja i društvena nejednakost: Druga strana procvata luksuznog tržišta je ta što su lokalni Bahamci srednje klase sve više isključeni iz mogućnosti kupnje stanova zbog visokih cijena. Sve veći je jaz u pristupačnosti jer plaće ne prate rast cijena nekretnina. To ima društvene posljedice (prenapučenost, povećana potražnja za najmom, iseljavanje talentiranih ljudi) kojih je vlada itekako svjesna. Ako se taj problem ne riješi, mogao bi dovesti do političkih pritisaka za poduzimanje mjera koje bi mogle neizravno utjecati na ulagače – primjerice, stroža pravila za strane kupce u određenim cjenovnim segmentima ili veći porezi na špekulativne kupnje i slično. Trenutačno se strano ulaganje vrlo pozitivno gleda (ono je ključno za gospodarski razvoj), no važno je biti osjetljiv na potrebe lokalnog stanovništva. Vladin poticaj izgradnji pristupačnih stanova i davanje olakšica za prve kupce ima za cilj ublažiti taj problem globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Za tržište je široka baza lokalnih kupaca važna za dugoročnu stabilnost. Ako prevelik dio tržišta bude dostupan samo strancima, to može stvoriti neravnoteže. Stoga će napredak u izgradnji pristupačnih stanova zapravo koristiti cijelom sektoru nekretnina širenjem vlasništva nad domovima. Održivost potražnje također je povezana s tim – društvo u kojem lokalno stanovništvo dobro živi stvara vlastitu internu potražnju za nekretninama, što dodaje otpornost tržištu neovisno o hirovima stranih kupaca.
- Ekološka održivost: Sam okoliš koji Bahame čini privlačnima – koraljni grebeni, bistre vode, netaknute plaže – pod pritiskom je zbog razvoja. Sve se više naglašava održive razvojne prakse kako bi se očuvala prirodna ljepota. Investitori i developeri počinju uključivati ekološki prihvatljivije dizajne (solarne panele, skupljanje kišnice, LEED-certificirane građevinske tehnike) u luksuzne projekte, budući da današnji kupci visoke klase često očekuju određenu razinu ekološke odgovornosti homesforsaleinnassaubahamas.com. Vlada je također najavila ambiciozne planove za proširenje obnovljivih izvora energije (posebno solarne) do 2033. godine, s ciljem smanjenja ovisnosti o fosilnim gorivima i poboljšanja samodostatnosti na otocima dupuchrealestate.com homesforsaleinnassaubahamas.com. To bi moglo znatno utjecati na nekretnine u udaljenim područjima – primjerice, privatni otoci i kuće izvan mreže dobit će prednosti naprednije solarne tehnologije i pohrane, čineći ih održivijima. Međutim, ekološki izazovi poput opskrbe vodom, upravljanja otpadom i očuvanja staništa zahtijevat će stalnu pažnju kako se razvoj širi na manje razvijene otoke. Briga o održivosti proteže se i na očuvanje kulturne i povijesne baštine, kako bi se osiguralo da novi razvoj ne narušava lokalno nasljeđe koje je dio šarma Bahama. Vlada i dionici u zajednici sve su svjesniji da je dugoročna vrijednost nekretnina povezana s očuvanjem ekološke zdravlja i otpornosti otoka.
Zaključno, iako postoje rizici koje treba razmotriti, nijedan od njih ne umanjuje osnovnu privlačnost nekretnina na Bahamima, već naglašavaju potrebu za pažljivim, informiranim ulaganjem. Svjesnost o uraganima i osiguranju, razumijevanje gospodarskih poveznica, briga o društvenim utjecajima i davanje prioriteta održivosti bit će ključni dijelovi mudrog ulaganja na Bahamima u budućnosti. Usmjeravanjem kroz ove izazove, investitori mogu osigurati svoj dio raja i doprinijeti tome da tržište nekretnina na Bahamima ostane živahno i održivo godinama koje dolaze.
Izvori:
- ERA Dupuch Nekretnine Bahami – Pregled tržišta 2024. i izgledi za 2025. dupuchrealestate.com dupuchrealestate.com dupuchrealestate.com dupuchrealestate.com
- Chambers & Partners – Nekretnine 2025: Bahami (Zakon i praksa) practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com
- Morley Realty – Izvješće o tržištu Nassau & Paradise Island (lipanj 2025.) morleyrealty.com morleyrealty.com
- Glenn Ferguson (agent za nekretnine) – Zašto ulagati u nekretnine na Bahamima 2025.? homesforsaleinnassaubahamas.com homesforsaleinnassaubahamas.com homesforsaleinnassaubahamas.com
- Global Property Guide – Analiza stambenih nekretnina na Bahamima 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
- Travel Market Report – Rekordnih 11,22 mil. posjetitelja u 2024. (velj. 2025.) travelmarketreport.com travelmarketreport.com travelmarketreport.com
- LinkedIn (Glenn S. Ferguson) – Vodič kroz poreze na nekretnine na Bahamima 2025 linkedin.com linkedin.com linkedin.com
- IMF Izvješće o zemlji – Bahami 2024. članak IV. konzultacije globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
- Ostalo: Statistika Ministarstva turizma Bahama travelmarketreport.com, Knight Frank Caribbean Insight 2024 content.knightfrank.com, Forbes Global Properties izvještaj globalpropertyguide.com, itd.
