Brisbanesko tržište nekretnina 2025.: procvat ili pad? Interna predviđanja, najamnine, prinosi i otkrivene vruće lokacije!

Obzor Brisbane-a odražava procvat tržišta nekretnina 2025. godine. Vrijednosti kuća u gradu porasle su za 75% od 2020., dosegnuvši medijan od **1,01 milijun dolara** za kuće do sredine 2025. propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Potražnja (potaknuta međudržavnom migracijom i pristupačnošću u usporedbi sa Sydneyem/Melbourneom) daleko nadmašuje ponudu propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au, a analitičari očekuju nastavak, iako umjerenog, rasta. Na primjer, Domain predviđa 5% godišnjeg rasta za kuće u Brisbaneu u financijskoj godini 2025.–26. (što bi podiglo medijan na oko 1,09 milijuna dolara do sredine 2026.) propertyupdate.com.au, a stanovi također rastu za oko 5% (na oko 701 tisuću dolara) propertyupdate.com.au. Općenito, stambeno tržište je u uzlaznom trendu, tržište najma je izrazito zategnuto, a komercijalni sektor prilagođava se promjenjivoj potražnji – sve to oblikuju velika infrastrukturna ulaganja (Cross River Rail, Metro), snažan rast populacije i mjere politike. Ovo izvješće detaljno prikazuje najnovije podatke za kupce, najmodavce, investitore i developere.

Stambeni sektor: cijene i prognoze

Trenutne cijene: U srpnju 2025. medijalna cijena kuće u Brisbaneu iznosi oko 1,01 milijun dolara, a stanova 718 tisuća dolara propertyupdate.com.au. Kuće u Brisbaneu nadmašile su većinu drugih glavnih gradova, narasle su za više od 50% od početka 2020. propertyupdate.com.au. Predgrađa s urbanim životnim stilom (Teneriffe, New Farm, itd.) dostižu višemilijunske vrijednosti, dok su vanjski koridori još uvijek pristupačniji.
Trendovi cijena: Rast cijena kuća se usporio, ali i dalje je pozitivan. Godišnji prirasti kreću se u srednjim jednoznamenkastim postocima; npr. ~6,3% godišnje za kuće sredinom 2025. propertyupdate.com.au. Stanovi (apartmani) bilježili su vrlo snažan rast (~12% u fiskalnoj godini 2024-25) propertyupdate.com.au dok su kupci prelazili na gradske apartmane, ali se očekuje da će taj rast usporiti na ~5% godišnje u narednom razdoblju propertyupdate.com.au.
Prognoze: Glavni predviđači (Domain, ANZ, BIS Oxford itd.) očekuju stabilan rast u sljedećih nekoliko godina. Najnovija prognoza Domaina predviđa rast cijena kuća u Brisbaneu od +5% u fiskalnoj 2025. i +5% u 2026. propertyupdate.com.au, dok cijene stanova rastu za oko +5% u 2026. propertyupdate.com.au. Srednjoročno (2025.–27.), izgradnja infrastrukture i ~1,8% godišnji rast stanovništva u jugoistočnom Queenslandu podržavaju ovaj stabilan trend. Dugoročno, Olimpijske igre 2032. i nastavak migracija (16% rast populacije do 2032. propertyupdate.com.au) smatraju se strukturalnim vjetrovima u leđa propertyupdate.com.au abc.net.au.
Napomene o tržištu: Brisbane je i dalje povoljniji od Sydneya/Melbournea (npr. srednja cijena kuće u Sydneyu je oko 1,7 milijuna dolara propertyupdate.com.au), što privlači kupce. Poticaji za kupce (vidi dolje) i podijeljeno tržište (obiteljske kuće rastu, tornjevi zaostaju) također utječu na dinamiku. Luksuzne četvrti (Teneriffe, New Farm, Paddington) i dalje prednjače po razini cijena propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au, dok periferne zone rasta (Ipswich, Logan, nova poveznica North Coasta) nude povoljnije ulazne točke.

Dinamika tržišta najma i prinosi

Praznine: Stanari u Brisbaneu suočavaju se s krizom najma. Stopa praznih nekretnina je na povijesno niskim razinama – oko 0,8% u siječnju 2025. sqmresearch.com.au (druga najniža zabilježena vrijednost). U mnogim gradskim/širim gradskim četvrtima, praznine su zapravo ispod 1%. (SQM bilježi samo oko 2.877 dostupnih najmom u cijelom gradu u siječnju 2025., što odražava snažnu potražnju sqmresearch.com.au.)
Najemnine: Najemnine su naglo porasle. U godini do sredine 2025., najamnine za kuće u Brisbaneu porasle su za otprilike 9–10%, a stanovi čak i više silverhall.com.au. Kombinirana medijalna najamnina iznosi otprilike 671 USD tjedno sqmresearch.com.au (porast od ~0,6% čak i u lipnju 2025.). Snažna potražnja (posebno mladih obitelji i migranata) i ograničena ponuda povećavaju najamnine. Vlasnici nekretnina ostvaruju prinos od najma oko 4,5–5,2% za kuće propertyupdate.com.au (prinos za stanove je nešto niži, obično 3–4%), što je privlačno u odnosu na druge gradove.
Izgledi: Najamnine i dalje rastu. SQM predviđa dodatni rast od 0,5–1% u nadolazećim mjesecima, a godišnji rast najma od ~4–8% vjerojatan je u 2025. sqmresearch.com.au propertyupdate.com.au. Međutim, zabrinutost zbog pristupačnosti raste; struka upozorava da bi stanari mogli biti pod još većim pritiskom kako se olimpijski kvartovi (gradske četvrti s mnogo stanara) budu preuređivali abc.net.au. Sveukupno, prinosi ostaju zdravi, a tržište najma iznimno zategnuto, što je dobro za investitore, ali opterećuje stanare.

Pregled komercijalnog sektora

Uredi: Tržište uredskih prostora u središtu Brisbanea je mješovito. Nezaposlenost je porasla (na ~10,2% do prvog tromjesečja 2025. cbre.com.au) nakon godina zategnutosti. Velik val novih visokih uredskih prostora (≈90.000 m² do kraja 2025. content.knightfrank.com cbre.com.au) dodatno će povećati nezaposlenost (Knight Frank predviđa ~12% do 2026.). Najamnine i dalje rastu: najamnine za vrhunske urede u središtu grada porasle su za otprilike 7,1% na godišnjoj razini cbre.com.au u prvom tromjesečju 2025. Prinosi na vrhunske uredske nekretnine ostaju oko 7,0–7,3% cbre.com.au content.knightfrank.com. Velike transakcije imovine se nastavljaju (npr. ~181 milijun dolara trgovano u središtu grada u Q1’25 cbre.com.au), ali neto apsorpcija je negativna, što odražava sporiji najam. Zaključno, uredske najamnine umjereno rastu, nezaposlenost se povećava prema srednjim vrijednostima, prinosi stabilni.

Industrijski/logistički sektor: Veliko industrijsko tržište Brisbanea i dalje je jako. Stopa nepopunjenosti je niska (~4,2% u drugom tromjesečju 2025. assets.cushmanwakefield.com, povećanje od 0,6% u 6 mjeseci) unatoč rekordnoj izgradnji. Zapravo, nakon vrhunca iz 2024. od oko 2,6 milijuna m² novih skladišta, ponuda će se naglo usporiti (u 2025. se očekuje samo oko 520.000 m² assets.cushmanwakefield.com). Kao rezultat toga, potražnja za najmom ostaje snažna (drugo tromjesečje 2025. zakup oko 180.000 m² assets.cushmanwakefield.com) a najamnine nastavljaju rasti (8,3% na godišnjoj razini do sredine 2025. assets.cushmanwakefield.com; oko 1,3% kvartalno u drugom tromjesečju assets.cushmanwakefield.com). Prinosi za vrhunske industrijske objekte (zemljište i zgrade) su oko 5,9% assets.cushmanwakefield.com – značajno više nego u Sydneyu, što odražava snažno tržište najmoprimaca.

Maloprodaja i ostali komercijalni prostori: Maloprodaja u centru grada (trgovački centri, trgovine) je pod pritiskom zbog online kupovine i promjena u navikama potrošača, iako predgrađa profitiraju od rasta broja stanovnika. Veliki trgovački centri u predgrađima (npr. Westfield Chermside, Carindale) bilježe stabilnu posjećenost. Smještajni/ugostiteljski objekti blizu turističkih ili prometnih središta i dalje su zanimljivi. (Detaljni podaci o maloprodaji su miješani; općenito, komercijalni sektor pokreću trendovi ureda/industrije i izloženost infrastrukturi.)

Glavni infrastrukturni projekti

Tržište nekretnina u Brisbaneu oblikuju veliki javni radovi:

Cross River Rail (2026) – Nova podzemna željeznička pruga duga 10,2 km s 4 postaje u centru (Boggo Road, Woolloongabba, Albert St, Roma St) crossriverrail.qld.gov.au. To će skratiti vrijeme putovanja i otvoriti razvojne koridore (npr. četvrt stadiona Gabba u Woolloongabbi). Nekretnine u blizini CRR postaja već su vrlo tražene, što bilježe i agenti.
Brisbane Metro – Nova mreža brzih autobusa (puna operativnost očekuje se 2025.) povezivat će vanjska predgrađa s CBD-om putem posebnih autobusnih traka (npr. postaje Herston, Toowong). Očekuje se rast vrijednosti u područjima oko Metro postaja.
Queen’s Wharf (2024) – Riverside kasino–resort–hotel kompleks vrijedan 3 milijarde dolara u CBD-u. Njegovo dovršenje već potiče rast susjednih područja (South Bank, Kangaroo Point).
Olimpijske igre 2032. – Dodjela Olimpijskih igara Brisbaneu dugoročni je poticaj. Najave ključnih objekata (npr. stadion s 63.000 sjedećih mjesta u Victoria Parku abc.net.au) potaknule su interes ulagača u okolnim predgrađima. Povijest pokazuje snažan olimpijski učinak: nakon Sydneya 2000., predgrađa u blizini novih stadiona bilježila su skok srednjih cijena od ~66% u 3 godine abc.net.au. Stručnjaci vjeruju da će i Brisbane doživjeti određeni rast (osobito u tim područjima) uz stabilan temeljni rast abc.net.au abc.net.au.
Ceste, Zračna luka, Ostalo – Nadogradnje poput M1 Pacific Motorway (Gold Coast), North–South Corridor i obnove zračne luke Brisbane također poboljšavaju regionalno povezivanje, neizravno podupirući vrijednosti nekretnina u susjednim predgrađima.

Demografija i migracija

Tržište u Brisbaneu temelji se na rastu stanovništva. Stanovništvo Queenslanda naglo raste (povećanje od 2,3% u godinu do lipnja 2024. propertyupdate.com.au, iznad nacionalnih 2,1%). Jugoistočni Queensland (šire područje Brisbanea) raste najbrže – ~1,9% godišnje nedavno u odnosu na ~1,4% izvan metropole propertyupdate.com.au. Ključno je da je međudržavna migracija vrlo visoka: Queensland je ostvario daleko najveći neto broj unutarnjih migranata u 2022.-23. silverhall.com.au jer se mnogi stanovnici Sydneya i Melbournea sele na sjever. Savezne prognoze predviđaju porast stanovništva QLD-a za 16% do 2032. (potpomognuto Olimpijskim igrama) i dostizanje oko 8,27 milijuna do 2046. propertyupdate.com.au. Oko 80% tih novih stanovnika bit će u regiji Brisbanea, pa će potražnja za stanovanjem ostati jaka.

Ponuda i potražnja za stanovanjem

Ponuda zaostaje za potražnjom. Nedavni podaci ABS-a pokazuju 171.394 odobrenja za izgradnju novih domova u 2024. (povećanje od 4,7% u odnosu na 2023.) smartpropertyinvestment.com.au, ali to je i dalje znatno ispod cilja od ~240.000 domova godišnje. HIA napominje da su odobrenja u 2024. jedva dosegla najniže razine u zadnjem desetljeću i „nisu bila ni blizu potrebnih razina za zadovoljavanje temeljne potražnje” smartpropertyinvestment.com.au. Domain izričito navodi nedostatnu ponudu kao ključnu snagu: „Ponuda stambenih jedinica ne prati potražnju” s3.ap-southeast-2.amazonaws.com. Ukratko, lanac novih stambenih jedinica u SEQ i dalje je ograničen troškovima, nedostatkom radne snage i opreznim investitorima, pa postojeće nekretnine apsorbiraju većinu potražnje (što cijene i najamnine drži visoko). U industrijskom sektoru, ponuda je dosegla vrhunac 2024. (≈2,6 milijuna m2 dodano) i past će na ~520.000 m2 u 2025. assets.cushmanwakefield.com – ovo smanjenje bi trebalo pomoći da industrijski prostori i dalje imaju nisku stopu praznih prostora. Općenito, temeljni pokazatelji su napeti: više kupaca nego dostupnih domova, više najmoprimaca nego slobodnih stanova, što podupire daljnji rast.

Vladine politike i poticaji

Potpore za kupce prve nekretnine (QLD): Queensland nudi izdašnu potporu. Za nove domove (uključujući novogradnje i značajne renovacije), potpora za kupce prve nekretnine iznosi $30.000 za ugovore potpisane od 20. studenog 2023. do 30. lipnja 2026. qro.qld.gov.au (prije je iznosila $15.000). Osim toga, porezne olakšice na prijenos nekretnina za kupce prve nekretnine znače nultu stopu poreza za nekretnine do ~$550.000, a olakšice se smanjuju do $800.000 qro.qld.gov.au (maksimalna porezna ušteda je ~$24.525 qro.qld.gov.au). Ove mjere potiču potražnju na ulaznoj razini.
Savezni poticaji: Program First Home Guarantee (HomeBuilder i dr.) proširen je – osobito, od siječnja 2026. prvi kupci mogu kupovati uz samo 5% pologa (bez limita cijene i bez ograničenja broja prijava) propertyupdate.com.au. Savezni proračun za 2024. također je obećao 100.000 novih domova kroz 5 godina (duže vrijeme realizacije). Zajedno, ove politike imaju za cilj podržati kupce, ali će trebati vremena da se značajno poveća ponuda.
Ostale politike: Nedavni državni proračuni nisu mijenjali negativno usmjeravanje/porezne postavke. Pravila prostornog planiranja se ublažavaju u nekim koridorima rasta. Infrastrukturne obveznice i posebni urbanistički planovi (npr. za olimpijske četvrti) imaju za cilj potaknuti razvoj oko ključnih centara. Olakšice na porez na zemljište za umirovljenike te nadoplate za nerezidente (FIRB doplate) ostaju na prijašnjim razinama.

Pregled ključnih kvartova za kupce i investitore

Unutarnji CBD/životni stil: Teneriffe i New Farm (uz rijeku, uz sami centar) predvode listu – srednja cijena kuće 3,9 mil. i 3,4 mil. dolara propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Ove četvrti (slično kao i Paddington/Red Hill) nude vrhunske pogodnosti i dobro se drže kroz razna ekonomska razdoblja. West End i South Brisbane (živahna kulturna središta) također postižu visoke cijene (1,6–1,9 mil. dolara) propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au i očekuje se daljnji rast kada projekti poput Queen’s Wharf i Olimpijskih igara dodatno podignu vrijednost tih područja.
Srednji prsten: Camp Hill i Ashgrove obiteljski su orijentirani kvartovi unutar oko 8–10 km od centra. Kombiniraju dobre škole i stil života s još uvijek solidnim rastom – srednje cijene oko 1,7 mil. dolara propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Coorparoo, Wilston, Chermside i Upper Mt Gravatt su slični kvartovi srednjeg prstena, nude nešto niže cijene (često kuće od 700.000 do 1.000.000 dolara), ali imaju snažan demografski vjetar u leđa (obnova, pristup javnom prijevozu).
Koridori rasta: Dalje od centra, North Lakes/Redcliffe (sjeverno od grada) i Ipswich/Brassall (jugozapadno) privlače graditelje i kupce s manjim budžetom. Na primjer, niske ulazne cijene (kuće ispod 600.000 dolara) i nove pogodnosti (npr. Springfield Lakes, Dinmore željeznica) čine ih žarištima za investitore koji traže prinos. Ta područja koriste od državnih infrastrukturnih obećanja (nove željeznice, autoceste).
Infrastrukturne zone: Nova područja oko stanica poput Woolloongabbe (zona stadiona/CRR) i Herston/Newstead (bolnička/zdravstvena zona) spremna su za rast. Posebno Woolloongabba je nedavno imala snažan porast vrijednosti i još uvijek nudi veće prinose od najamnine (snažna potražnja) nego mnoge unutarnje četvrti. Obližnji Kangaroo Point (preko rijeke od CBD-a) i Bowen Hills (vlakovno čvorište/klaster) također zaslužuju pažnju.

Savjeti za investitore: Tražite četvrti gdje je ponuda ograničena (npr. brdovita područja okružena zemljištem poput Ashgrove/Red Hill) i gdje je potražnja strukturno snažna (dobre škole, radna mjesta, prijevoz). Budite oprezni s viškom ponude visokih zgrada u centru (tornjevi u CBD-u) koji su podbacili. U svim segmentima, lokacije povezane s glavnim infrastrukturnim ili poslovnim projektima (poput Cross River Rail stanica, olimpijskih objekata, bolničkih zona) vjerojatni su pobjednici clarkrealty.com.au abc.net.au.

Završni pogled: Temeljni pokazatelji Brisbanea – pristupačnost, rast i prinos – ostaju privlačni. Većina analitičara očekuje nastavak solidnog rasta (iako sporijeg nego u razdoblju pandemije). Kao što su istaknuli Moody’s i UBS, Brisbane prednjači u rastu stanovništva propertyupdate.com.au i poboljšava ekonomsku raznolikost. Sa snažnom lokalnom i međudržavnom potražnjom, rekordno niskim brojem slobodnih nekretnina i infrastrukturnim ulaganjima većim od 70 milijardi dolara, konsenzus je da će Brisbane nastaviti nadmašivati ili barem pratiti ostatak australskog tržišta u narednim godinama (posebno uoči Olimpijskih igara 2032.).

Izvori: Najnovija tržišna izvješća i podaci iz Domain, CoreLogic/ABS, SQM Research, Knight Frank i CBRE, vlade Queenslanda te specijalističke analize propertyupdate.com.au cbre.com.au assets.cushmanwakefield.com qro.qld.gov.au qro.qld.gov.au propertyupdate.com.au abc.net.au, među ostalim, kako je navedeno gore.