Bukureštansko tržište nekretnina u 2025. godini karakterizira rast vrijednosti nekretnina, snažna potražnja i ograničena ponuda. I stambeni i komercijalni sektor pokazuju otpornost unatoč ekonomskim izazovima, s rastućim cijenama i visokim interesom investitora. Rumunjska prijestolnica nudi mješavinu pristupačnih vanjskih dijelova grada i ekskluzivnih sjevernih kvartova, privlačeći lokalne kupce, povratnike iz inozemstva i strane investitore. U nastavku detaljno prikazujemo najnovije trendove u stambenom i komercijalnom sektoru nekretnina, prognoze cijena, ključne projekte, analize kvartova, utjecaj regulative i odnos ponude i potražnje sredinom 2025.
Trendovi na tržištu stambenih nekretnina 2025.
Tržište stanova u Bukureštu ostaje snažno tijekom 2025. godine. Cijene stanova: Prosječna cijena stanova dosegla je oko 1.862 €/m2 u lipnju 2025., što je rast od otprilike 15% na godišnjoj razini investropa.com. Posebno su stanovi u novogradnji predvodili rast – nove jedinice krajem 2024. prosječno su iznosile 2.059 €/m2, što je 21,9% godišnjeg porasta, dok su postojeći stanovi prosječno bili 1.838 €/m2 (rast 14,3% na godišnjoj razini) investropa.com. Ovo je jedno od najjačih razdoblja rasta u posljednjih deset godina, potaknuto ograničenom novom ponudom i snažnom potražnjom investropa.com. Dobici iz 2024. nastavili su se i u 2025., iako nešto umjerenijim tempom. Podaci iz sredine 2025. pokazuju da cijene i dalje rastu u većini područja, unatoč manjem smanjenju volumena prodaje investropa.com.
Obujam prodaje: Aktivnost na tržištu nekretnina se smanjila u odnosu na prethodnu godinu, dijelom zbog viših kamatnih stopa na hipotekarne kredite. U prvom tromjesečju 2025. godine prodano je otprilike 11.200 stanova u Bukureštu, što je smanjenje od 5,4% u odnosu na prvo tromjesečje 2024. property-forum.eu. Na nacionalnoj razini, prodaja stanova pala je za oko 4,9% u istom razdoblju property-forum.eu. Pad se povezuje s smanjenom pristupačnošću i niskom ponudom, a ne nedostatkom interesa. Povećanja kamata Narodne banke pogurala su tipične kamatne stope na hipotekarne kredite na 7,5–9,2% do sredine 2025. godine, što otežava kupnju osobama koje prvi put kupuju nekretninu i pridonosi ukupnom padu transakcija od 12% početkom 2025. investropa.com investropa.com. Unatoč tome, potražnja ostaje otporna – mnogi kupci su se prilagodili višim troškovima financiranja, a kupci za gotovinu (uključujući investitore i dijasporu) su aktivni, što pomaže održati rast cijena investropa.com. Stručnjaci iz industrije napominju da, unatoč skupljim kreditima, pristupačnost stanovanja u Bukureštu još uvijek je razumna zahvaljujući rastu plaća, a kupci su se prilagodili novoj razini cijena property-forum.eu. Kao rezultat toga, cijene su ostale stabilne ili su i dalje rasle, čak i dok se broj prodaja smanjivao.
Tržište najma: Sektor najma je snažan, uz potporu dolaska iseljenika, digitalnih nomada i povratnika iz dijaspore. Bruti prinosi od najma u najboljim dijelovima Bukurešta u prosjeku iznose 6–7%, što je visoko prema europskim standardima investropa.com. Snažna potražnja za najmom (posebno za moderne i energetski učinkovite stanove) pruža investitorima stabilan prihod i održava veliki interes za ulaganja u stambene nekretnine investropa.com. Vlasnici stanova imaju koristi od ograničene ponude: popunjenost je velika i najamnine postupno rastu, osobito za stanove u središnjim ili dobro povezanim četvrtima.
Profil kupca i preferencije: Kupci u 2025. godini čine raznoliku skupinu. Uz lokalne krajnje korisnike, značajan udio čine povratnici Rumunji (dijaspora) i strani kupci (posebno ostali državljani EU-a te neki investitori iz Izraela, Turske i drugih zemalja), privučeni relativno pristupačnim cijenama i visokim prinosima u Bukureštu investropa.com investropa.com. Mnogi kupci sada daju prednost kvaliteti i održivosti – moderni stanovi s energetski učinkovitim značajkama i certifikatima zelene gradnje postižu premium cijene (često 15–20% više) i brzo se prodaju investropa.com. Zeleni prostori, dječja igrališta, teretane i parking su vrlo traženi. Zbog toga su developeri usmjerili fokus na “zelene” i projekte pogodne za obitelji, premda je ponuda takvih projekata još uvijek ograničena. Sveukupno, potražnja za stanovanjem je najveća za stanove srednje i više klase na dobrim lokacijama (posebno za veće jedinice koje odgovaraju obiteljima ili radu od kuće), dok kupci sa skromnijim budžetom sve češće traže mogućnosti na rubovima grada gdje su cijene niže.
Ograničenja u ponudi: Ključna tema je ograničena nova ponuda stanova. Nakon dvije godine stagnacije u razvoju, broj novih gotovih stanova u Bukureštu je na višegodišnjim minimumima. Očekuje se da će u Bukureštu i Ilfovu (okolica grada) u 2025. biti dovršeno svega 18.000 novih stanova, što je slično niskoj razini iz 2024. – najmanji volumen u posljednjih pet godina property-forum.eu. Građevinske aktivnosti nisu pratile potražnju zbog uzroka poput opreznijeg financiranja developera, dužih postupaka izdavanja dozvola i visokih građevinskih troškova. Ova neravnoteža ponude i potražnje podiže cijene property-forum.eu. Ponuda stanova u traženim dijelovima grada posebno je ograničena – kvalitetne nekretnine privlače više ponuda i kratko se zadržavaju na tržištu. Kupci često moraju brzo odlučiti, a nadmetanja za kvalitetne nekretnine nisu rijetkost u 2025. godini investropa.com. Uz ograničenu ponudu i stabilnu potražnju, stambeno tržište i dalje je u korist prodavatelja, što će i dalje podupirati rast cijena (osim u slučaju značajnijeg gospodarskog pada).
Trends in komercijalnim nekretninama u 2025.
- Tržište ureda: Uredski sektor u Bukureštu u 2025. godini obilježen je oporavkom popunjenosti i nedostatkom nove ponude.Leasing aktivnosti snažno su se oporavile – ukupni volumen zakupa u 2024. dosegao je 383.300 m², jednu od najviših razina od 2008. cbre.ro.Početkom 2025. neto potražnja je nastavila rasti: nova potražnja (take-up) u 1. tromjesečju 2025. porasla je za 38% u usporedbi s 1. tromjesečjem 2024. property-forum.eu.Mnoge tvrtke proširuju ili nadograđuju prostor, fokusirajući se na moderne urede koji zadovoljavaju ESG kriterije i kriterije dobrobiti zaposlenika.Istovremeno, ukupna stopa slobodnih ureda je u padu jer se isporučuje malo novih uredskih prostora.Riječna stopa nepopunjenosti ureda u Bukureštu pala je na 11,9% (na razini cijelog grada) – u središnjem CBD području dosegnula je višegodišnji minimum od samo 2,9% nepopunjenosti property-forum.eu.Vlasnici nekretnina su stekli pregovaračku moć za najam vrhunskih ureda; najamnine za vrhunske urede su porasle na oko 20–22 €/m²/mjesec u središnjem poslovnom dijelu grada nakon godina stagnacije content.knightfrank.com.2025. se ne otvaraju veći novi uredski projekti, a planirani projekti za sljedećih nekoliko godina su skromni property-forum.eu.Ovaj nedostatak svježe ponude, u kombinaciji s oporavkom potražnje najmoprimaca, stvorio je pritisak na ponudu koji podiže najamnine i čak dovodi do rasprava o mogućoj kompresiji prinosa za vrhunske uredske nekretnine do kraja godine property-forum.eu property-forum.eu.Trend prelaska na kvalitetniju ponudu je očit: najmoprimci se sele u energetski učinkovite, dobro locirane zgrade, dok stariji objekti nailaze na poteškoće.Ipak, s obzirom na gospodarske neizvjesnosti, ukupna potražnja u 2025. možda neće ponoviti rekord iz 2024. – neka predviđanja sugeriraju da bi iskorištenost uredskih prostora mogla ostati na sličnim ili nešto nižim razinama nego prethodnih godina, osim ako gospodarstvo ne iznenadi pozitivno property-forum.eu.Općenito, temeljni pokazatelji tržišta uredskih prostora u Bukureštu su solidni ulaskom u 2025.: ograničena ponuda + oporavak potražnje = rastuće najamnine za vrhunske urede, iako sekundarne lokacije i dalje bilježe veću stopu nepopunjenosti.
Komerski sektor nekretnina u Bukureštu bilježi intenzivnu aktivnost investitora i selektivno snažnu potražnju za najmom, iako se rezultati razlikuju ovisno o segmentu (uredski, maloprodajni, industrijski):
- Industrija i logistika: Tržište logističkih nekretnina se donekle smirilo nakon prethodne euforije, ali i dalje ostaje snažan izvođač. 2024. je bila rekordna godina za industrijska ulaganja – logističke nekretnine činile su najveći udio investicijskog volumena u Rumunjskoj (transaktirano gotovo 300 milijuna eura) thediplomat.ro thediplomat.ro.U okolici Bukurešta, glavni poslovi uključivali su prodaju portfelja skladišta od 270.000 m² tvrtki CTP i još jednog tvrtki WDP, što odražava visoku potražnju za modernim distribucijskim prostorom thediplomat.ro thediplomat.ro.Potražnja najmoprimaca za skladištima početkom 2025. smanjila se u odnosu na visoke razine nakon pandemije, ali je i dalje iznad razine prije 2019. property-forum.eu.Veliki logistički centri uz obilaznicu oko Bukurešta i duž autocesta A1/A2 i dalje uživaju visoku popunjenost.Industrijska nepopunjenost je niska i najamnine za vrhunsku logistiku ostaju oko 4 €/m²/mjesec, s blagim porastom za jedinice u blizini grada.Ponuda raste: developeri dodaju prostor u ključnim logističkim parkovima, iako umjerenim tempom.Ključno je da je nova A0 Bukurešt Prsten Autocesta (vanjski prsten autoceste) djelomično otvorena od sredine 2025. godine, poboljšavajući povezanost s logističkim centrima.Do srpnja 2025. južni dio A0 bio je u potpunosti otvoren (51 km) en.wikipedia.org, omogućujući kamionima zaobilaženje grada romania-insider.com – ovo povećava privlačnost industrijskih lokacija na periferiji Bukurešta.Prinosi od ulaganja u prvoklasne industrijske nekretnine zadržali su se oko 7,75% u 2024. (nešto više nego u 2023.) thediplomat.ro, što ih čini privlačnima u usporedbi sa Zapadnom Europom.Općenito, izgledi za industrijski sektor su pozitivni, ali uz napomenu opreza: Colliers očekuje nešto manju potražnju za najmom u 2025. u odnosu na rekordne godine 2022.-23., ali i dalje zdravu aktivnost iznad razine iz sredine 2010-ih property-forum.eu.Nastavak unaprjeđenja infrastrukture (ceste, željeznica) i rastući proizvodni/logistički sektor u Rumunjskoj obećavaju dobre izglede za ovaj segment.
Investicijsko tržište: U svim komercijalnim segmentima, Bukurešt je središnja točka za ulaganja.2024. zabilježen je porast ukupnog volumena ulaganja u nekretnine od 58% na nacionalnoj razini, dosegnuvši 750 milijuna eura, pri čemu je Rumunjska predvodila rast u srednjoj i istočnoj Europi thediplomat.ro.Ovaj zamah nastavio se i u 2025. – u prvom tromjesečju 2025. zabilježeno je 169 milijuna eura ulaganja u komercijalne nekretnine, što je više nego dvostruko više u odnosu na prethodno tromjesečje property-forum.eu.Međunarodni investitori dominirali su ovim poslovima (oko 90% volumena u prvom tromjesečju činili su strani kapital property-forum.eu), što ukazuje na snažan globalni interes za imovinu u Bukureštu.Prinosi za vrhunske nekretnine u Bukureštu bili su relativno stabilni: otprilike 7,5% za vrhunske urede, 7,25% za vrhunske trgovačke centre i ~7,75% za vrhunsku industriju krajem 2024. thediplomat.ro.Ovi visoki prinosi (u usporedbi sa Zapadnom Europom) i dalje privlače investitore koji traže bolji povrat.S obzirom na to da kamatne stope u EU možda dosežu vrhunac i počinju padati, analitičari predviđaju kompresiju prinosa za vrhunsku rumunjsku imovinu do kraja 2025. – drugim riječima, vrijednost imovine može dodatno rasti kako se troškovi financiranja smanjuju property-forum.eu.CBRE predviđa da bi ukupni volumen investicija mogao premašiti 1 milijardu eura u 2025., što je oko 35% više u odnosu na 2024. property-forum.eu, pod uvjetom da se zaključe veliki poslovi koji su u tijeku.Značajne transakcije u Bukureštu uključuju prodaju uredskog kompleksa The Landmark investitoru s indijskom pozadinom, što predstavlja prvu veliku indijsku investiciju u rumunjsko nekretninsko tržište thediplomat.ro.Lokalni ulagači također su sve aktivniji (npr.Rumunjski fondovi kupuju maloprodajne parkove, a lokalno sveučilište kupuje trgovački centar radi prenamjene u kampus) thediplomat.ro thediplomat.ro.Tržište kapitala sazrijeva, s širom bazom kupaca.Međutim, ulagači su također oprezni s obzirom na političku i fiskalnu neizvjesnost u Rumunjskoj (kao što je kasnije navedeno).Sve u svemu, komercijalni nekretninski sektor u Bukureštu u 2025. godini nudi privlačnu kombinaciju visokih prinosa, poboljšanih temeljnih pokazatelja i potencijala za rast, iako postoje neki čimbenici rizika koje treba pratiti.
Izgledi cijena i dinamika tržišta
Prognoze: Konsenzus za sljedećih nekoliko godina je umjeren rast vrijednosti nekretnina, pod uvjetom da ne dođe do većih ekonomskih šokova. Nakon uzastopnih godina dvoznamenkastog rasta cijena (2023.–2024.), očekuje se da će 2025. donijeti sporije, ali nastavljeno povećanje cijena. U najtraženijim četvrtima Bukurešta (posebno u sjevernim i sjeveroistočnim dijelovima), analitičari predviđaju rast cijena nekretnina od oko 3–6% u ostatku 2025 investropa.com. Ovo odražava normalizaciju u odnosu na neodrživo visoke godišnje skokove od 15–20% koji su nedavno zabilježeni investropa.com. Ključni pokretači poput rasta plaća, priljeva sredstava iz EU-a i nedostatka stanova će i dalje postojati, ali će veći troškovi zaduživanja i ograničenja pristupačnosti ograničiti tempo rasta. Gledajući dalje u budućnost, velike konzultantske kuće za nekretnine su oprezno optimistične: Colliers International procjenjuje da će cijene stanova u Rumunjskoj općenito nastaviti rasti u bliskoj budućnosti osim ako ne dođe do ozbiljnog pada property-forum.eu. Napominju da su trenutne razine cijena podržane stvarnom potražnjom i nisu prenapuhane kao tijekom balona 2008., što smanjuje rizik od nagle korekcije property-forum.eu. Ako gospodarstvo nastavi rasti (čak i umjereno po ~2–3% godišnje, kako predviđaju MMF i EU globalpropertyguide.com), izgledi za stambeni sektor ostaju pozitivni. S druge strane, u negativnom scenariju (npr. recesija koja uzrokuje rast nezaposlenosti), cijene bi mogle stagnirati ili pasti – primjerice, značajan porast nezaposlenosti „mogao bi imati veliki utjecaj, uzrokovati pad cijena stanova i kolaps prodaje,” upozorava Colliers property-forum.eu. Takvi najgori scenariji nisu osnovni slučaj, ali naglašavaju osjetljivost na makroekonomske uvjete.
U komercijalnom sektoru, dinamičnost cijena (često se odražava kroz prinose na nekretnine) slično ovisi o kamatnim stopama i sentimentu investitora. Europsko tržište nekretnina možda je na prijelomnoj točki: nakon ciklusa stezanja politike središnjih banaka, 2024. je vjerojatno označila vrhunac prinosa na nekretnine (odnosno najniže cijene), pa bi 2025. mogla donijeti početak smanjenja prinosa kako se vraća povjerenje property-forum.eu. Za Rumunjsku, svako smanjenje troškova financiranja i poboljšanje globalnih izgleda povećat će kapitalnu vrijednost ureda, trgovačkih centara i industrijskih parkova. Naknada u Bukureštu općenito je u uzlaznom trendu u segmentima s ograničenom ponudom (uredi i logistika), što podupire vrijednosti. Jedno od specifičnih područja rasta je rastući build-to-rent (BTR) / privatni najamni sektor (PRS). Colliersovi stručnjaci očekuju više interesa za PRS projekte, što znači da developeri grade stambene blokove namijenjene prihodima od najma, a ne prodaji property-forum.eu. Ovo bi u idućim godinama moglo unijeti novi institucionalni kapital na tržište stambenih nekretnina u Bukureštu i povećati ponudu na tržištu najma.
Tržišna dinamika i pokretači: Nekoliko čimbenika leže u pozadini trendova tržišta nekretnina u Bukureštu:
- Gospodarski rast i plaće: Očekuje se da će rumunjsko gospodarstvo porasti za oko 2–3% u 2025., oporavljajući se s ispod 1% u 2024. cijeurope.com. Iako nije nagli rast, ovaj zamah uz nisku nezaposlenost (oko 5%) podržava potražnju za stanovima. Važno je istaknuti da plaće brzo rastu – prosječna neto plaća skočila je za 13% u 2024. property-forum.eu. Veći prihodi, osobito u IT-u i sektoru usluga koncentriranim u Bukureštu, omogućuju stanovnicima da si priušte skuplje stanove i više najamnine, što podupire potražnju unatoč inflaciji. Potrošačko povjerenje u Rumunjskoj ostalo je prilično snažno, što koristi maloprodajnom sektoru nekretnina i spremnosti kupaca za ulaganje.
- Inflacija i kamatne stope: Nakon dvoznamenkaste inflacije u 2022.–2023., inflacija u Rumunjskoj usporava (prognoza ~4% za 2025.) globalpropertyguide.com, što stabilizira troškove života. Međutim, Narodna banka Rumunjske povisila je referentne kamatne stope kako bi suzbila prošlu inflaciju, što se odrazilo na povećanje kamatnih stopa na hipotekarne kredite (sada u prosjeku oko 8%) investropa.com. Ove više stope hlade potražnju time što onemogućuju kupnju nekim kupcima, što se vidi u padu transakcija. Dobra vijest je da bi pad inflacije mogao omogućiti smanjenje kamatnih stopa do kraja 2025. ili 2026., čime bi se ponovno poboljšala pristupačnost. Naime, politika kamatnih stopa Europske središnje banke već se počela mijenjati – „okruženje opadajuće referentne kamate“ navodi se kao razlog za optimizam kod ulaganja u nekretnine property-forum.eu. Niže kamatne stope u sljedećih nekoliko godina vjerojatno bi ponovno pokrenule potražnju kupaca i investicijsku aktivnost, što bi moglo dovesti do još jednog rasta cijena i razvoja.
- Neravnoteža između ponude i potražnje: Temeljni uzrok rasta cijena u Bukureštu je kroničan nedostatak kvalitetnog stambenog prostora (te, u nekim segmentima, modernih ureda). Rast stanovništva u Bukureštu (zbog migracija i urbanizacije) te smanjenje veličine kućanstava znače da izgradnja novih stanova kasni za stvarnom potražnjom. Činjenica da je u 2024.–2025. broj novih isporuka na najnižoj razini u posljednjih pet godina property-forum.eu, dok je potražnja i dalje visoka, praktički jamči nastavak rasta cijena u kratkom i srednjem roku property-forum.eu. Potražnju dodatno pojačavaju strukturni čimbenici poput stope urbanizacije od 55% (više ljudi seli u gradove) investropa.com i povratka mnogih mladih Rumunja iz inozemstva koji traže domove. Dok se godišnji obujam izgradnje značajno ne poveća (što se najvjerojatnije neće dogoditi do 2026.+ zbog dozvola i nedostatka radne snage), prodavatelji su u prednosti. I na tržištu najma, slično, nedostatak studentskog smještaja i malo velikih najamnih projekata znače da će najamnine vjerojatno nastaviti rasti u blizini sveučilišta i poslovnih središta cbre.ro.
- Investitorski sentiment: I domaći i strani investitori gledaju na Bukurešt kao na tržište u usponu s čvrstim dugoročnim osnovama. Prinosi su visoki, zemlja je na putu konvergencije unutar EU, a postoji i optimizam oko eventualnog ulaska u Schengen zonu i članstva u OECD-u (Očekivani skoriji ulazak Rumunjske u Schengen smatra se posebno pozitivnim za industrijske i logističke nekretnine) cbre.ro. Ovaj optimizam uravnotežen je sviješću o rizicima (politička nestabilnost, fiskalni deficiti – vidi dolje). Rezultat je da tržište može doživjeti periodična usporavanja, ali je ukupna putanja bila uzlazna. Kako je Colliers istaknuo, relativno niske transakcijske količine u prošlosti bile su više rezultat ograničene ponude investicijskih nekretnina nego nedostatka interesa za kapitalom thediplomat.ro. S većim brojem institucionalnih projekata koji ulaze na tržište i sve jačim lokalnim investitorima, volumeni transakcija su u porastu, što je znak sazrijevanja.
U sažetku, izgledi za tržište nekretnina u Bukureštu za 2025.–2027. su pozitivni: očekujte nastavak, iako umjerenijeg, rasta cijena i najamnina, potaknutog snažnom potražnjom i sporom ekspanzijom ponude. Najveći faktori neizvjesnosti su makroekonomske prirode: kamatne stope, inflacija i zaposlenost. Ako ti čimbenici ostanu povoljni, Bukurešt će vjerojatno nadmašiti mnoga europska tržišta i u prinosima na kapital i u najmovima.
Investicijske prilike i rizici
Za investitore, tržište nekretnina u Bukureštu nudi privlačan spoj prilika i opreza. U nastavku je sažetak ključnih prilika i značajnih rizika za 2025.:
- Konkurentne cijene i potencijal rasta: U usporedbi sa zapadnoeuropskim prijestolnicama, cijene nekretnina u Bukureštu vrlo su pristupačne, a stanovi u centru grada često su 3–4 puta jeftiniji nego u Parizu ili Londonu. Čak su i premium bukureštanske četvrti (2.000–3.000 € po m²) povoljne prema EU standardima. To ostavlja prostor za aprecijaciju kapitala kako bukureštansko gospodarstvo raste i prihodi se povećavaju. Nedavna povijest to dokazuje: cijene stambenih nekretnina u prošloj godini porasle su za 15–20% investropa.com, a iako će taj tempo usporiti, široko se očekuje stabilan rast od nekoliko posto iznad inflacije investropa.com. Investitori koji rano uđu u nove četvrti ili projekte mogli bi ostvariti veće prinose ako te zone dostignu razvijenije dijelove grada.
- Visoki prinosi od najma: Bukurešt prinosi od najma od 6–7% u atraktivnim područjima ubraja među najviše u Europi. Vlasnici imaju koristi od snažne potražnje među iseljenicima, mladim profesionalcima i studentima. Na primjer, investitori koji kupuju za najam i ciljaju četvrti poput Pipera (s mnogo korporativnih iseljenika) ili Cotroceni (blizu sveučilišta i u prosjeku donose oko 6% prinosa) mogu ostvariti jak novčani tijek investropa.com investropa.com. Kombinacija relativno niske kupovne cijene i zdravih najamnina čini Bukurešt privlačnim za ulagače fokusirane na prihod ili one koji žele diverzificirati portfelj izvan tržišta s niskim prinosima u zapadnoj Europi.
- Različite investicijske niše: Postoje prilike u više vrsta nekretnina. Stambeni stanovi u novim četvrtima (npr. Titan ili Theodor Pallady) nude potencijal rasta kako se infrastruktura unapređuje investropa.com. Uredske zgrade (posebno starije, pogodne za renovaciju) pružaju prilike za dodatnu vrijednost zbog manjka nove ponude. Industrijski/logistički sektor doživljava procvat, s velikom potražnjom za skladištima – investitori poput CTP-a i WDP-a već iskorištavaju trend, no manji igrači mogu razmotriti lake industrijske objekte ili logistiku posljednje milje oko novog gradskog obilaznog prstena. Ugostiteljstvo i maloprodaja također imaju svoje niše: Bukureštov Stari grad, središte turizma i noćnog života, doživio je preporod s oporavkom turizma, što potiče interes za ulaganja u hotele/hostele i maloprodaju na glavnim ulicama (nekretnine u povijesnoj jezgri dostižu najviše cijene, blizu 3.000 €/m², zbog ovih komercijalnih potencijala) investropa.com. Dodatno, kupnja zemljišta na rubovima Bukurešta je strateška opcija jer nova infrastruktura (poput metro linija ili autocesta) može brzo povećati cijenu zemljišta za buduće projekte.
- Veliki razvojni projekti i urbana obnova: Investitori također mogu ciljati projekte povezane s gradskim razvojnim inicijativama. Primjerice, planirana rekonstrukcija Romexpo centra na sjeveru Bukurešta (veliki projekt mješovite namjene oko izložbenog centra) i drugi projekti urbane regeneracije ukazuju na buduće atraktivne lokacije. Grad i privatni investitori pretvaraju bivše industrijske lokacije (kao što je projekt smeđe zone HILS Republica na istoku) u moderne stambene/poslovne centre investropa.com. Uključivanje u ranim fazama ili akvizicije u blizini ovih zona (uključujući dijelove Rahove ili Grant Metalurgije na jugu) mogli bi donijeti značajnu dobit kad se preuređenje realizira. Nadalje, vlada je pokazala interes za javno-privatna partnerstva kako bi proširila stambenu ponudu – svi poticajni programi ili partnerstva (npr. za pristupačno stanovanje ili smart-city inicijative) mogli bi koristiti investitorima usklađenima s tim planovima.
Unatoč ovim prilikama, investitori moraju uzeti u obzir nekoliko rizika i izazova:
- Politička i politička neizvjesnost: Rumunjska je doživjela političke turbulencije oko izbora 2024. godine (uključujući i predsjedničke izbore poništene zbog uplitanja) worldconstructionnetwork.com, što je dovelo do krhke velike koalicijske vlade. Ova neizvjesnost može odgoditi reforme i uznemiriti investitore. Fiskalna politika je posebno zabrinjavajuća – Rumunjska ima visok deficit (~7–8% BDP-a) worldconstructionnetwork.com worldconstructionnetwork.com, a kako bi ga smanjila, vlada je počela podizati neke poreze. Primjerice, porez na dividendu povećan je s 8% na 10% 2025. godine worldconstructionnetwork.com, a došlo je i do prilagodbi PDV-a za stanovanje (prag za 5% PDV-a na nove domove sužen je na ~RON 600k, oko €120k, a sve iznad toga oporezuje se standardnom stopom), što može smanjiti prodaju skupljih novih domova. Postoji rizik od daljnjih povećanja poreza ili smanjenja subvencija koje utječu na nekretnine (poput promjena u programima “Noua Casă” za kupce prve nekretnine ili revizija poreza na imovinu) kako vlada traži prihode. Iako nisu na snazi drastične mjere intervencije na tržištu stanova, opće regulatorno okruženje je promjenjivo, pa investitori trebaju pratiti zakonodavne promjene.
- Kamatne stope i troškovi financiranja: Kao što je navedeno, stope hipotekarnih kredita i zajmova su relativno visoke, što ne utječe samo na pojedinačne kupce, već i na financiranje investitora. Ako inflacija ne padne prema očekivanjima ili dođe do promjena na globalnim tržištima, kamatne stope mogle bi dulje ostati povišene. Viši troškovi financiranja čine projekte manje isplativima (što potencijalno guši novi razvoj) i mogu smanjiti povrat na ulaganja investitora. Ipak, većina očekuje postupno poboljšanje uvjeta financiranja do 2025.–2026. godine. To je čimbenik rizika koji treba pratiti: nagla povećanja kamatnih stopa ili stezanje kredita naštetilo bi potražnji i vjerojatno cijenama.
- Ekonomski i vanjski rizici: Otvoreno gospodarstvo Rumunjske suočava se s vanjskim rizicima – recesijom u eurozoni, ponovnim skokovima inflacije (na primjer zbog cijena energije) ili geopolitičkim tenzijama (rat u susjednoj Ukrajini, iako ne utječe izravno na sigurnost Rumunjske, ima ekonomske posljedice). Takvi faktori mogu ograničiti strana ulaganja i zakočiti tržište nekretnina. Tržište rada je drugo područje: trenutno snažno, ali nagli rast nezaposlenosti (možda zbog globalnih kriza ili velikih rezova u outsourcingu) brzo bi pogodio potražnju za stanovanjem property-forum.eu. Dodatno, valutni rizik (RON prema EUR) je blag, ali prisutan; većina nekretnina transakcira se u eurima ili je vezana uz euro, pa stabilnost leua utječe na kupovnu moć domaćih kupaca.
- Likvidnost i izlazna strategija: Iako se likvidnost poboljšava, Rumunjska se i dalje smatra polu-likvidnim tržištem u usporedbi s ključnim zapadnim zemljama. Velikim institucionalnim investitorima može trebati više vremena za prodaju velikih imovina ili pronalazak pravog kupca. Vrijednosti transakcija su manje (prosječna vrijednost transakcije ~25 milijuna eura posljednjih godina thediplomat.ro). To se mijenja kako raste novi kapital (uključujući domaće fondove i međunarodne ulagače), ali investitori trebaju biti spremni na dulja razdoblja držanja i potrebu za privlačenjem stranih kupaca pri izlasku iz većih ulaganja. Osiguravanje kvalitetnih imovina koje zadovoljavaju međunarodne standarde može smanjiti ovaj rizik, jer za takve nekretnine obično postoji puno zainteresiranih stranaka.
- Izazovi u gradnji i razvoju: Za one koji žele razvijati ili intenzivno obnavljati nekretnine, potrebno je biti svjestan izazova poput rasta troškova gradnje, nedostatka kvalificirane radne snage i birokratskih procesa izdavanja dozvola. Troškovi gradnje naglo su porasli 2021.–2022. i ostaju relativno visoki, što može smanjiti profitabilnost razvoja. Izdavanje dozvola u Bukureštu može biti sporo zbog urbanističkih pravila i ponekad netransparentnih procesa odobravanja na gradskoj razini. Kašnjenja u infrastrukturnim projektima (ceste, komunalije) također mogu utjecati na vremenske rokove u sektoru nekretnina. Suradnja s iskusnim lokalnim developerima i temeljita dubinska analiza ključne su za uspješno prevladavanje tih prepreka.
Ukratko, prilike u nekretninama u Bukureštu su značajne – visoki prinosi, rastuća putanja i tržište u tranziciji – ali investitori moraju upravljati makro i lokalnim rizicima. Preporučuje se uravnotežen pristup (možda diverzificirani portfelj imovine ili fazno ulaganje) i pažljivo istraživanje tržišta. Ohrabrujuće je što dugoročni temelji (konvergencija s EU, razvoj grada, mlado stanovništvo) pružaju snažan temelj za održivi rast, čineći Bukurešt sve istaknutijom destinacijom za ulaganje u nekretnine u Srednjoj i Istočnoj Europi.
Ključni urbani razvojni i infrastrukturni projekti
Razvijajuća urbana scena Bukurešta i infrastrukturne nadogradnje igraju ključnu ulogu u oblikovanju tržišta nekretnina. Glavni projekti koji su u tijeku ili planirani poboljšavaju povezanost, otvaraju nove zone za razvoj i povećavaju atraktivnost grada:
- Proširenje metroa (linije M5, M6, M7): Bukurešt aktivno proširuje svoju mrežu podzemne željeznice prvi put u nekoliko desetljeća. Linija M5 (Drumul Taberei–Eroilor–Universitate) djelomično je otvorena 2020., a daljnja proširenja prema istoku su u tijeku te će na kraju povezati veliku stambenu četvrt Pantelimon s centrom. Najviše se očekuje linija metroa M6 – nova linija koja će povezivati centar grada (stanica Gara de Nord) s međunarodnom zračnom lukom Henri Coandă (Otopeni). Izgradnja M6 je službeno započela: bušenje tunela je počelo, a državni proračun za 2025. posebno osigurava sredstva za ubrzanje radova na M6 worldconstructionnetwork.com. Kada bude dovršena (planirano oko 2027.), ova linija će značajno poboljšati pristup zračnoj luci i očekuje se da će potaknuti razvoj sjevernih krajeva duž rute (npr. Băneasa i Otopeni). Još jedan transformativni projekt je predložena linija metroa M7, koja je dobila zeleno svjetlo sredinom 2025. Linija M7 vozit će 25 km od Bragadirua (jugozapadno od Bukurešta) kroz grad (čvorište Unirii) do Voluntarija (sjeveroistočno predgrađe), s oko 15 novih stanica romania-insider.com. Iako je M7 u ranoj fazi (ugovor o partnerstvu upravo je odobren u lipnju 2025.), njeno konačno ostvarenje (vjerojatno do 2030.) znatno će poboljšati mobilnost istok-zapad. Posebno bi planirane postaje M7 na područjima poput Colentine i ceste Alexandriei mogle značajno podići vrijednost nekretnina u tim četvrtima koje su trenutno slabije povezane metroom. Ovi metro projekti naglašavaju Plan održive urbane mobilnosti s ciljem smanjenja prometa i širenja javnog prijevoza. Područja u blizini novih postaja metroa (bilo onih u izgradnji ili planiranih) već bilježe povećano zanimanje developera i kupaca koji očekuju buduće koristi od bolje povezanosti.
- Cestovna infrastruktura – Bukureštanski prsten autoceste (A0): Poznate prometne gužve u gradu rješavaju se izgradnjom nove Bukureštanske prsten-autoceste (A0). Ova vanjska obilaznica (odvojena od postojećeg manjeg prstena) mijenja pravila igre za logistiku i razvoj predgrađa. Do početka 2025. veliki dijelovi A0 bili su pri kraju izgradnje. Zapravo, završni segment od 18 km Južne obilaznice A0 otvoren je sredinom 2025., čime je završena cijela južna polovica prstena (51 km) romania-insider.com. Ovo omogućuje vozačima i prijevoznicima da u potpunosti zaobiđu grad na južnoj strani, preusmjeravajući gust promet iz središta Bukurešta. Sjeverna obilaznica A0 gradi se po segmentima, a dijelovi (između autoceste A3 i državne ceste DN2) otvoreni su već krajem 2024. en.wikipedia.org. Kada bude potpuno gotova (očekuje se do 2026.–2027.), A0 će okruživati cijeli grad. Utjecaj na nekretnine: Logistički parkovi i tvornice niču uz nove izlaze s prstena, posebice ondje gdje se A0 križa s velikim radijalnim autocestama (A1 prema Piteștiju, A2 prema Constanți i dr.). Investitori u stambenu gradnju također traže zemljišta u blizini, u županiji Ilfov, jer bolji cestovni pristup olakšava svakodnevni prijevoz iz predgrađa. Primjerice, gradovi poput Bragadiru, Domnești ili Afumați, tik uz Bukurešt, mogli bi doživjeti procvat stanogradnje zahvaljujući povezanosti s prstenom. Osim toga, u gradu su u tijeku projekti za nadogradnju ključnih čvorišta i mostova – npr. dovršetak nadvožnjaka Doamna Ghica i drugih vijadukta radi bržeg prolaska prometa. Ta poboljšanja, iako možda manje primjetna, postupno unaprjeđuju promet i mogu povećati vrijednost nekretnina u četvrtima koje su ranije bile zagušene.
- Modernizacija zračnih luka i željeznica: Glavna zračna luka Bukurešta (Henri Coandă/Otopeni) trebala bi profitirati od metro veze i planova za proširenje terminala u narednim godinama kako bi se nosila s rastućim prometom putnika. U međuvremenu, Aurel Vlaicu (Băneasa) Airport na sjeveru grada ponovno je otvorena za komercijalne letove i zabilježila je povećanje broja putnika od 167% u 2023. nakon renovacije investropa.com. Oživljavanje Bănease kao čvorišta za regionalne letove i privatno zrakoplovstvo učinilo je okolnu Băneasa četvrt atraktivnijom za nekretnine, osobito luksuzno stanovanje i komercijalne projekte namijenjene kupcima s visokim dohotkom i poslovnim subjektima (neki premium projekti u tom području, poput Greenfield Băneasa i Luxuria Residence, koriste ovu poboljšanu povezanost) investropa.com investropa.com. Što se tiče željeznice, glavna postaja (Gara de Nord) predviđena je za veliku modernizaciju financiranu iz EU fondova, a nova željeznička veza već spaja postaju s aerodromom Otopeni (dovršeno 2020.). Bolja integracija željeznica i javnog prijevoza dio je šire strategije razvoja grada.
- Urbanistički razvojni projekti: Nekoliko velikih projekata nekretnina preoblikuje urbanu strukturu Bukurešta:
- Mješovite zone i poslovna središta: Posljednjih nekoliko godina završeni su projekti poput One Cotroceni Park (velikog kompleksa s uredima i stanovanjem blizu centra) i Globalworth Square u poslovnoj četvrti Floreasca. Uskoro dolazi Romexpo preuređenje (Iulius Group i Atterbury) kojim se planira pretvoriti 33 hektara veliki sajam na sjeveru Bukurešta u moderan mješoviti mini-grad s uredima, trgovinama, kongresnim centrom i zelenim površinama. Ovaj projekt, jedan od najvećih u Europi, očekuje se da će biti realiziran fazno do 2028. godine i čvrsto će uspostaviti područje Expoziției–Băneasa kao novu poslovnu zonu. Slično, Timpuri Noi Square i Ormindean (“Petrom City”) projekti nastavljaju širiti poslovne četvrti Bukurešta izvan tradicionalnog centra grada.
- Stambeni kompleksi: Investitori aktivno grade velike stambene komplekse, posebno na gradskim rubovima gdje je zemljište dostupno. Na primjer, Park Properties planira izgraditi više od 1.000 novih domova oko jezera Pipera i Balotești sjeverno od grada investropa.com. U Militari (zapadni dio), deseci tisuća novih stanova su u najavi – procjenjuje se da je 28.500 stanova u izgradnji na zapadnim područjima koja se protežu od Militari investropa.com. Projekti poput Cortina Academy (područje Militari) i Hils Palmyra (područje Theodor Pallady) donose visokokatnice s pogodnostima. Ovi moderni projekti značajno unaprjeđuju stambeni fond te često uključuju prodajne prostore i parkove unutar samog kompleksa. Mnogi su namijenjeni mladim obiteljima i kupcima koji prvi put kupuju stan, nudeći bolju kvalitetu i udobnost po nižim cijenama od starih centralnih stanova.
- Urbana regeneracija: Bukurešt također bilježi manje zone obnove. Jedan primjer je projekt HILS Republica u području Titan – bivša industrijska platforma koja se pretvara u stambenu zajednicu s tisućama stanova, zelenim površinama i uslugama. Iako nije u Rahovi, to ilustrira gradsku predanost preuređenju neiskorištenog industrijskog zemljišta investropa.com, što bi se u budućnosti moglo proširiti i na druge zanemarene četvrti poput Rahove ili Giulești. Program urbanog razvoja Sektora 5 (uz podršku Svjetske banke) još je jedna inicijativa, usmjerena na poboljšanje infrastrukture i stanovanja u nekim od najsiromašnijih južnih gradskih četvrti investropa.com. S vremenom, takvi projekti mogli bi značajno poboljšati kvalitetu života i vrijednost nekretnina u trenutačno zanemarenim dijelovima grada.
- Komsunalne usluge i zeleni projekti: Nije sav razvoj vezan uz beton – Bukurešt također ulaže u komunalne usluge i okoliš. Značajan projekt je nova toplana CET Titan, koja će osigurati grijanje i toplu vodu za tisuće stanova u četvrti Titan investropa.com. Ovakva infrastruktura jamči da nova stambena naselja imaju odgovarajuće usluge. Grad također polako napreduje s planovima za pročišćavanje otpadnih voda i revitalizaciju obale rijeke Dâmbovița, s ciljem stvaranja atraktivnijih prostora uz rijeku (slično drugim europskim prijestolnicama). Osim toga, dodaju se ili obnavljaju novi zeleni prostori i parkovi. Veliki Prirodni park Vacărești (urbana delta na jugu) i proširenje sadržaja parka Herăstrău primjeri su koji poboljšavaju kvalitetu života. Potiče se održivi urbani dizajn, što se vidi u novim projektima koji uključuju solarne panele, stanice za punjenje električnih vozila i obilje zelenih površina – privlačne pogodnosti za ekološki osviještene kupce.
Premium sjeverne četvrti (Floreasca, Herăstrău, Aviatiei, Pipera, Băneasa, Dorobanți): Sjeverni luk Bukurešta (otprilike odgovara Sektoru 1 i dijelovima Sektora 2) sadrži najprestižnije i najskuplje četvrti grada.
Ova područja kombiniraju luksuzno stanovanje, poslovne centre i bolju kvalitetu zraka (zahvaljujući velikim parkovima).Na primjer, Floreasca – poznata po modernim restoranima i parku uz jezero – postala je žarište za luksuzni život, s prosječnim cijenama oko 2.800 €/m² (povećanje od ~15% na godišnjoj razini) investropa.com.Može se pohvaliti razvojem kao što je AFI Floreasca (novi poslovni kampus) i mnogim modernim kafićima, što ga čini vrlo atraktivnim i za međunarodne kupce i imućne lokalce investropa.com investropa.com.U blizini Dorobanți/Primăverii nalazi se enklava starog novca s ambasadama i dizajnerskim buticima; cijene ovdje ostaju među najvišima u gradu (često 3.000 €/m² ili više investropa.com), a područje održava snažnu potražnju zbog svoje elegantne arhitekture i prestiža investropa.com investropa.com.Krećući se prema sjeveru, Herăstrău & Aviației graniče s najvećim bukureštanskim parkom (Park kralja Mihaela I/Herăstrău park) i bilježe nagli porast luksuznih stambenih zgrada (mnoge s penthouseima koji gledaju na park).Oni postižu najviše cijene, ali nude poželjan stil života – mirno zeleno okruženje, a ipak blizu poslovnih središta.Pipera i Băneasa su malo udaljeniji, ali također doživljavaju veliki procvat.Pipera je započela kao poslovna zona (s tvrtkama poput Oraclea, Microsofta itd.), a sada je također preplavljena novim stambenim projektima, često ograđenim kompleksima s bazenima i teretanama.Cijene u Piperi u prosjeku iznose 2.450 €/m² (povećanje od 14% na godišnjoj razini) investropa.com, a prinosi od najma ovdje su osobito visoki zbog mnogih inozemnih stanara (jednosobni stanovi u prosjeku se iznajmljuju za ~400–450 € mjesečno) investropa.com.Băneasa, poznata po svojim zelenim površinama i luksuznim vilama, posljednjih je godina doživjela porast srednje visokih stanova; rast cijena bio je nešto sporiji (oko +6% na godišnjoj razini) s prosjekom ~€2.600–2.700/m² investropa.com, ali i dalje ostaje iznimno poželjna za obitelji koje traže prigradski ugođaj unutar gradskih granica investropa.com investropa.com.Općenito, sjeverni okruzi imaju ograničen prostor za novu gradnju, tako da je ponuda ograničena.Ovo, u kombinaciji s infrastrukturnim prednostima (dvije metro linije, mnogi uredi korporacija, zračna luka i veliki trgovački centri poput Băneasa Shopping Cityja), osigurava da ta područja zadržavaju svoju vrijednost.Očekujte kontinuirani umjereni rast cijena i veliku konkurenciju za sve nekretnine na prodaju, posebno one koje su “zelene” certificirane ili pametne kuće, koje su popularne među kupcima višeg standarda investropa.com.Učinak na tržište nekretnina: Ovi infrastrukturni i razvojni projekti imaju dubok utjecaj na tržište nekretnina. Poboljšana povezanost (preko metroa ili autocesta) obično podiže cijene nekretnina u zahvaćenim koridorima – primjerice, područja uz buduću metro liniju M6 do zračne luke već bilježe špekulacije oko cijena. Novi trgovački centri stvaraju radna mjesta i potiču potražnju za stambenim prostorom u blizini (npr. pojava Pipere kao poslovnog centra učinila ju je poželjnom adresom za mlade profesionalce). Istodobno, moderni stambeni kompleksi povećavaju ponudu, ali i postavljaju nove standarde, prisiljavajući starije zgrade na unapređenja ili im prijeti stagnacija cijena. Ulaganje u infrastrukturu u slabije razvijenim četvrtima (poput novih trolejbusnih linija ili škola na periferiji) integrira ta područja u grad, čineći ih prihvatljivim opcijama za sve više stanovnika i time šireći ukupno tržište. Za investitore i kupce nekretnina, praćenje ovih urbanih promjena je ključno – predvidjeti gdje će se sljedeće poboljšanje infrastrukture ili veliki projekt realizirati može značiti pametnu kupnju prije nego što cijene porastu.
Analiza četvrti: Bukureštovi okruzi i vruće lokacije za nekretnine
Bukurešt je grad raznolikih četvrti, od kojih svaka ima svoju dinamiku tržišta nekretnina. U 2025. godini pojedini okruzi posebno se ističu zahvaljujući velikom rastu cijena, atraktivnosti ili budućem potencijalu. U nastavku donosimo pregled po četvrtima, s naglaskom na ključna područja:
Centar grada i povijesne četvrti (Universitate, Stari grad – Lipscani, Cişmigiu, Cotroceni): Bukureštov centar (sektori 1 i 3) uključuje mješavinu povijesnih i kozmopolitskih područja. Stari grad (Centrul Vechi), iako prvenstveno područje noćnog života i turizma, ima neke butik stambene projekte i obnovljene zgrade baštine. Zabilježen je +13% godišnji rast cijena, sada oko 2.950 €/m² za vrhunske renovirane stanove investropa.com. Privlačnost ovoga područja je jedinstvena: zabava, restorani i europski povijesni ugođaj koji privlači Airbnb ulagače i one u sektoru ugostiteljstva (neki stari stanovi pretvoreni su u kuće za goste ili objekte mješovite namjene zahvaljujući turističkom uzletu) investropa.com. U blizini, područja Universitate i Cişmigiu (s predivnim zgradama iz 19. stoljeća, glavnim sveučilištem i parkom Cişmigiu) održavaju snažnu potražnju; mnoge zgrade su starije tako da cijene značajno variraju ovisno o stupnju renovacije – potpuno obnovljeni luksuzni stanovi blizu parka Cişmigiu postižu cijenu >2.500 €/m², dok se nerenovirani stanovi prodaju po nižoj cijeni. Cotroceni, u susjedstvu centra, zaslužuje posebno spominjanje. To je povijesna vrtna četvrt u blizini Predsjedničke palače i nekoliko velikih sveučilišta (medicinski i politehnički fakultet). Cotroceni je cijenjen zbog svojih mirnih ulica sa zelenilom i predivnih kuća s početka 20. stoljeća. Također je idealan za studentski najam i dugoročnu investiciju zbog blizine sveučilišta. Prosječne cijene su u rasponu 2.000–2.300 €/m², sa stalnim rastom zahvaljujući konstantno visokoj potražnji investropa.com investropa.com. Bruto prinosi u ovom području su slični gradskom prosjeku (~6%), potpomognuti manjkom studentskih domova što prisiljava studente na privatni najam investropa.com. Mnogi investitori kupuju u Cotroceniju kako bi ciljali upravo na ovu studentsko/akademsku nišu, kao i na mlade obitelji koje vole šarm tog područja. U budućnosti će centralne i povijesne četvrti ostati izuzetno likvidna tržišta – uvijek postoji netko tko želi kupiti nekretninu u samom središtu. Glavni problemi su kvaliteta zgrada (rizik od potresa kod nekih pred-ratnih objekata treba uzeti u obzir) i ograničen broj parkirnih mjesta. Ipak, planovi za obnovu zgrada baštine i poboljšanje infrastrukture u centru (poput izgradnje garaža) mogli bi dodatno unaprijediti te četvrti. Općenito, nekretnine u centru Bukurešta su prvoklasna investicija za Rumunjsku – relativno rijetke i uvijek tražene.
Emergentni srednji distrikti (Tineretului, Titan, Militari, Vitan): Ovi distrikti nude ravnotežu između pristupačnosti i urbanih pogodnosti, čineći ih vrlo popularnim među kupcima i najmoprimcima srednje klase. Tineretului (Sektor 4) je izvrstan primjer: blizu je centra grada i okružen velikim parkom Tineretului. Ovo područje je na radaru obitelji i investitora jer ima dobar pristup metrou (više linija) i poželjnu zelenu površinu za rekreaciju investropa.com investropa.com. Nedavni luksuzni projekti u blizini parka (i nova Tineretului metro čvorišta) podigli su cijene – vrijednost nekretnina je porasla s novogradnjama i sada se kreće od ~1.600 €/m² u starijim zgradama do 2.200 €+ u novima. Sa svojom kombinacijom urbanog i zelenila, vjerojatno će Tineretului vidjeti daljnje povećanje cijena i nisku stopu praznih stanova za najam investropa.com.
Titan (Sektor 3, istok) je još jedno područje koje privlači interes. Poznat je po tome što je povoljan: tradicionalno, panel stanovi u Titanu bili su jeftiniji od gradskog prosjeka. Primjerice, početkom 2024. prosječna tražena cijena u gradu bila je 1.663 €/m², a u Titanu je bila još niža investropa.com. No, Titan (i njegovo proširenje duž bulevara Theodor Pallady) sada je jedno od najbrže rastućih područja. Zabilježio je 16-17% godišnji rast cijena, s novim razvojem koji su podigli prosjek na oko 1.800–1.900 €/m² do sredine 2025. investropa.com investropa.com. Posebno je područje Theodor Pallady postalo „hotspot”: nekada poluindustrijska, sada okuplja velike trgovce (Ikea, itd.) i moderne stambene komplekse, uz poboljšanu infrastrukturu poput novih cesta i proširenja metro linije M3. Vladino ulaganje u komunalije (poput nove toplane) i ostale usluge u Titanu dodatno povećavaju njegovu privlačnost investropa.com. Titan je izvrstan primjer distrikta koji prelazi „od povoljnog do procvata” – prvi kupci i investitori koji traže potencijal rasta hrle ovamo, što će vjerojatno i dalje biti slučaj dokle god nudi niže cijene od ostalih dijelova grada.
Na zapadnoj strani, Militari (Sektor 6) doživljava sličnu priču. Militari je dugo bio gusto naseljeno područje popularno među mladim obiteljima zbog relativno niskih troškova. Sada se opisuje kao “žarišna točka za mlade obitelji i investitore”, zahvaljujući brojnim novim projektima i unapređenjima infrastrukture investropa.com investropa.com. Tisuće novih stanova (poput onih u Militari Residence i drugim naseljima oko Bulevara Iuliu Maniu i područja City Mall-a) zadovoljavaju povoljniji segment, često ispod 100.000 € za dvosobni stan investropa.com investropa.com. Militari također ima koristi od unapređenja javnog prijevoza – nova linija trolejbusa i završena metro linija M5 u susjednom kvartu Drumul Taberei skratili su putovanja na posao investropa.com. Kao rezultat, cijene u dijelovima Militari porasle su oko 16% na godišnjoj razini (u prosjeku oko 1.880 €/m² do sredine 2025.) investropa.com. Čak i nakon tih poskupljenja, ostaje jedan od pristupačnijih urbanih kvartova, što osigurava stalnu potražnju. Investitorima je Militari atraktivan i za najam, jer ovdje mnogi studenti (u blizini Politehničkog fakulteta) i mladi radnici iznajmljuju stanove. Ogromna količina nove gradnje ukazuje na povjerenje u budućnost Militarija – iako treba paziti na moguću preveliku ponudu u srednjem tržišnom segmentu u narednim godinama.
Vitan (dio Sektora 3) je još jedna rastuća četvrt ponajviše zahvaljujući životnim stilovima. Dom je București Malla i brojnih zabavnih sadržaja, pa je Vitan postao središte za shopping i slobodno vrijeme. To je imalo lančani efekt na nekretnine: kako je područje postalo življe, sve više ljudi želi živjeti u blizini. Rast maloprodaje i niska stopa praznih prostora u gradu sugeriraju da popularnost Vitana doprinosi većoj potražnji za stanovanjem i višim najamninama lokalno investropa.com investropa.com. Doista, najamnine u Vitanu rastu brže nego u nekim drugim dijelovima Bukurešta, jer stanovnici cijene blizinu trgovačkih centara, supermarketa i kina. Iako specifični podaci za Vitan nisu izdvojeni, jasno je da je dio općeg trenda rasta vrijednosti nekretnina u Sektoru 3. Novi stambeni kompleksi grade se na svakom dostupnom zemljištu oko Vitana i susjednog Dudeštija. Oni koji razmišljaju o ulaganju u apartmane za kratkoročni najam mogu ciljati i na Vitan, jer je dovoljno centralan da privuče posjetitelje i dobro je povezan metroom (blizu su novogradnje Mihai Bravu i Timpuri Noi).
| Susjedstvo | Prosj.Cijena (€/m²) | Godišnji rast cijene | Značajke i pokretači |
|---|---|---|---|
| Theodor Pallady (proširenje Titana) | €1.891 investropa.com | +17% investropa.com | Nove zgrade, veliki trgovački centri, poboljšana infrastruktura |
| Militari | €1.887 investropa.com | +16% investropa.com | Mnogi novi projekti, bolji prijevoz (M5 metro, itd.) |
| Pipera | €2.450 investropa.com | +14% investropa.com | Ekspanzija tehnoloških ureda, popularno među iseljenicima (visoki prinosi) |
| Floreasca | €2.800 investropa.com | +15% investropa.com | Moderna četvrt za život, premium novogradnja |
| Stari grad (Lipscani) | €2.950 investropa.com | +13% investropa.com | Povijesni centar, središte turizma i noćnog života |
| Băneasa | €2.682 investropa.com | +6% investropa.com | Zelena luksuzna zona, ograničena ponuda (vile i stanovi) |
Napomena uz tablicu: Gornji podaci su izbor kvartova koji ilustriraju raspon tržišta.Srednjo-sjeverna područja poput Floreasca, Dorobanți, Herăstrău su najskuplja i zabilježila su snažan rast prošle godine, iako se očekuje da će budući rast biti umjereniji.Periferna područja rasta poput Theodora Palladyja (Titan) i Militarija prednjačila su u rastu cijena zahvaljujući novoj gradnji i infrastrukturi.Stari grad ostaje posebno područje s visokim cijenama zbog jedinstvenih čimbenika (turizam, ograničen prostor).Povoljni sektori (nije u tablici, npr.Rahova) imaju niže apsolutne cijene i umjeren rast, ali bi mogle nadoknaditi zaostatak ako se razvoj proširi.
Zone vrijednosti i rasta (Rahova, Giulești, druge rubne zone): Na donjem dijelu raspona cijena nalaze se četvrti poput Rahova (Sektor 5) na jugu i Giulești (Sektor 6) na sjeverozapadu. Ova područja imaju najjeftinije stanovanje u Bukureštu, ali i najviše percipiranih izazova (džepovi siromaštva, povijesno slabije razvijena infrastruktura). Za investitore s dugoročnom vizijom predstavljaju zanimljivu ponudu: kupiti jeftino, čekati urbani razvoj. Na primjer, cijene stanova u Rahovi znatno su ispod gradskog prosjeka od ~1.700–1.800 €; mnoge jedinice mogu se pronaći oko 1.200–1.400 € po m², što ih čini privlačnim za kupce osjetljive na budžet investropa.com investropa.com. Vlada i grad nastoje potaknuti razvoj ovakvih četvrti – raspravljalo se o poticajima za developere (porezne olakšice i sl.) kako bi se gradilo u novoizranjajućim zonama, što bi dugoročno moglo unaprijediti Rahovu investropa.com. Iako Rahova izravno nije dobila neki specifični ogledni projekt, opći trendovi urbane regeneracije (poput primjera HILS Republica) ukazuju na predanost grada da nijedan sektor ne ostavi po strani investropa.com. Budućnost Rahove mogla bi postati svjetlija ako, primjerice, planirana prstenasta metro linija M8 (planirana poluprstenasta linija) ili druga infrastruktura konačno dođe do nje. Slična logika vrijedi za Giulești i Ferentari – danas su vrijednosti niske, ali i skromna poboljšanja sigurnosti ili javnog prijevoza mogu donijeti rast vrijednosti iz tako niske početne osnove. Ova područja zabilježila su manji porast cijena u 2024. (jednokratno u postotcima) jer je potražnja slabija, ali su ipak rasla, što odražava opći trend na tržištu. Za vlasnike stanova, ovo su među rijetkim četvrtima gdje se stan pristojne veličine može kupiti za manje od 70.000 €, pa postoji stabilan, premda ne ogroman, bazen kupaca. Oprez je potreban: investitor bi pažljivo trebao birati mikro-lokacije (neke ulice su bolje od drugih) i možda se fokusirati na zemljišta (kako bi možda okupljao čestice za buduće projekte) ili na jedinstvenu imovinu (npr. poslovni prostor u prometnoj ulici) u ovim četvrtima, jer prosječni stanovi ovdje mogu biti nelikvidni.
Sažeta tablica – Primjeri kvartovskih pokazatelja (sredina 2025.):
Općenito, distriktna dinamika Bukurešta u 2025. pokazuje uzorak: područja s novom infrastrukturom i razvojem bilježe najbrži rast cijena, dok se etablirane prestižne zone pouzdano razvijaju i zadržavaju vrijednost. Za kupce to znači kompromis između plaćanja premije za vrhunsku lokaciju ili ulaganja u rubnu zonu radi većeg potencijala rasta. Za grad je to zdrav znak da se više distrikata – ne samo tradicionalni centar – razvija i privlači investicije, što ukazuje na sazrijevanje i širenje tržišta.
Utjecaj vladine politike i regulative
Vladine politike, makroekonomsko upravljanje i regulatorne promjene u Rumunjskoj imaju značajan utjecaj na tržište nekretnina. U 2025. godini nekoliko čimbenika povezanih s politikom utječe na nekretninski sektor Bukurešta:
- Monetarna politika i regulacija hipotekarnih kredita: Narodna banka Rumunjske (NBR) ima ključnu ulogu u oblikovanju potražnje za stanovanjem putem svojih odluka o kamatnim stopama. Radi suzbijanja visoke inflacije, NBR je posljednjih godina podigla referentne stope, što se reflektiralo na kamatne stope na hipotekarne kredite od 7,5–9% sredinom 2025. investropa.com. Ovi viši troškovi zaduživanja izravno su utjecali na pristupačnost – posebno za kupce koji prvi put kupuju nekretninu, kojima je kupovna moć pala za oko 15–20% zbog strožih kriterija odobravanja kredita i skupljih zajmova investropa.com. NBR također strogo regulira hipotekarno kreditiranje (npr. ograničenjima omjera kredita i vrijednosti nekretnine te duga i prihoda). Ova makroprudencijalna pravila trenutno osiguravaju da kreditiranje ne postane prekomjerno, čime se pomaže u sprječavanju stambenog balona uzrokovanog kreditima. Ako se inflacija nastavi smanjivati, NBR bi mogao početi snižavati kamatne stope krajem 2025., što bi bilo od koristi tržištu nekretnina (niže anuitete, lakše financiranje). Vrijedi napomenuti da je rumunjsko hipotekarno tržište još uvijek relativno nerazvijeno (mnogo transakcija se odvija gotovinom), ali svaka promjena kamatne stope od jednog postotnog boda i dalje ima vidljiv učinak na obujam prodaje investropa.com. Također, državni programi kao što je “Noua Casă” (Nova kuća) nude jamstva određenim kupcima prve nekretnine; kontinuitet i uvjeti tih programa (proračunska sredstva, cjenovni limiti) utječu na potražnju u pristupačnom segmentu. Svako proširenje takve potpore može potaknuti početne kupnje, dok bi njihovo ograničavanje imalo suprotan učinak.
- Fiskalna politika i porezi: Suočen s velikim proračunskim deficitom, rumunjska vlada uvela je niz fiskalnih mjera koje imaju neizravne učinke na nekretnine. Na primjer, od 2023.–2024., prag za sniženu stopu PDV-a od 5% na prodaju stanova je smanjen (s otprilike 700.000 RON na 600.000 RON) marosavat.com, a dodatne kupovine iznad prve nekretnine po sniženoj stopi PDV-a su ograničene. To znači da manje novih stanova ispunjava uvjete za sniženu stopu PDV-a, što povećava troškove stjecanja stanova srednje i luksuzne kategorije. Štoviše, postoji prijedlog da se od kolovoza 2025. neke snižene stope PDV-a ukinu vatcalc.com – još nije sasvim potvrđeno hoće li to utjecati i na stambene objekte, ali svaki takav potez povećanja PDV-a na nekretnine (na standardnu stopu od 19%) bio bi značajan i vjerojatno bi smanjio potražnju za objektima više klase. Što se tiče poreza na dohodak, kao što je spomenuto, porez na dividendu povećan je na 10% worldconstructionnetwork.com, što bi moglo blago utjecati na developere i investitore u nekretnine koji zarađuju dividende. Investitori u nekretnine također prate porez na imovinu: Rumunjska je povijesno imala niske godišnje poreze na nekretnine, ali reforme lokalnih poreznih propisa (s mogućim indeksiranjem na tržišne vrijednosti) razmatrane su kao način povećanja prihoda općina. Do sada u 2025. nije bilo drastičnog povećanja poreza na nekretnine, ali okruženje sugerira da bi oporezivanje nekretnina moglo rasti u narednim godinama. Vlada pokušava pronaći ravnotežu između toga da ne uguši sektor nekretnina i potrebe za više prihoda. Drugi aspekt su poticaji: država je ponudila porezne olakšice za određene projekte (industrijski parkovi, zelena energija itd.). Za nekretnine, jedna od značajnih politika su poticaji za ulaganja u zelenu gradnju – npr. porezne olakšice za ugradnju solarnih panela ili učinkovito grijanje u zgradama (to je u skladu s ciljevima fondova EU za oporavak). Takve mjere potiču developere i vlasnike da moderniziraju ili grade održive objekte, što neizravno utječe na tržišne preferencije i vrijednosti (zgrade s certifikatom zelene učinkovitosti uživaju veću potražnju i ponekad porezne olakšice).
- Propisi o stambenom prostoru i korištenju zemljišta: Nisu uvedene značajne nove politike kontrole najamnine ili ograničenja stanovanja – rumunjsko tržište nekretnina uglavnom je slobodno tržište. Zakoni o odnosu najmoprimac-vlasnik ostaju općenito naklonjeni investitorima (npr. lakša deložacija zbog neplaćanja nego u nekim zapadnim zemljama), što podržava atraktivnost kupnje za najam. Jedno regulatorno područje koje se reformira jest zoniranje i urbanističko planiranje u Bukureštu. Glavni urbanistički plan glavnog grada (PUG) već godinama je u fazi revizije, a privremene promjene ili suspenzije povremeno su izazivale zbrku ili kašnjenja u dobivanju građevinskih dozvola. Očekuje se pojašnjenje i modernizacija pravila zoniranja (kao što je dopuštanje viših zgrada u određenim zonama ili zaštita povijesne baštine), ali napredak je spor. Sredinom 2025. grad još uvijek djelomično koristi starije urbanističke norme, što može predstavljati prepreku ili priliku, ovisno o slučaju. Pojednostavljenje procesa izdavanja dozvola je deklarirani cilj lokalnih vlasti, budući da prepoznaju da trenutna birokracija koči razvoj (nisku isporuku novih stanova također odražava to). Ako vlada donese administrativne reforme koje smanjuju birokraciju za građevinske dozvole i katastarske registracije, to bi dugoročno pozitivno utjecalo na ponudu.
- Politička klima: Neizvjesnost zbog izborne sage krajem 2024. (s ponovljenim izborima zakazanim za 2025.) worldconstructionnetwork.com učinila je neke investitore opreznijima. Stabilna politička klima važna je za povjerenje u nekretnine, posebno za strane investitore. Trenutna koalicija generalno je pro-EU i pro-investicijski nastrojena, ali svaki povratak populističke politike ili nagli zaokreti u politici (poput iznenadnih poreznih promjena) mogli bi oslabiti sentiment. Dok novi predsjednik ne stupi na dužnost i smjer vlade ne postane jasan, neki veći institucionalni ulagači mogli bi odgoditi odluke – na to su ukazali iz Colliersa, navodeći kako “politička neizvjesnost…može dovesti do opreznijeg pristupa investitora” thediplomat.ro. Ipak, Rumunjska ostaje čvrsto na euroatlantskom putu, a nada je da će se nakon izbora vlada fokusirati na reforme (fiskalna konsolidacija, borba protiv korupcije, pravosuđe) koje će ojačati vladavinu prava i gospodarsku stabilnost, što zauzvrat čini sektor nekretnina sigurnijim.
- EU fondovi i regulative: Rumunjska je veliki korisnik EU razvojnih fondova (uključujući NextGeneration EU / PNRR fond za oporavak). Učinkovito korištenje tih sredstava od strane vlade za infrastrukturu (ceste, metroi, energetsku učinkovitost) može neizravno potaknuti tržište nekretnina. Tu su i EU regulative poput zahtjeva za energetskom učinkovitosti za zgrade koji se sve više pooštravaju. Nove zgrade moraju zadovoljiti više standarde izolacije i emisija – iako to malo podiže troškove izgradnje, rezultira i boljim proizvodima za koje je tržište spremno više platiti. Starije zgrade možda će zahtijevati obnovu (Rumunjska ima program za termičku obnovu blokova iz komunističkog razdoblja, djelomično sufinanciran iz EU fondova). Kako se ti blokovi izoliraju i moderniziraju, njihovi troškovi režija se smanjuju, a vrijednost raste. Naglasak na zelenu tranziciju je očit: proračun za 2025. povećava ulaganja u energetsku modernizaciju, uključujući učinkovitost zgrada worldconstructionnetwork.com worldconstructionnetwork.com. Također, EU bankarske regulative utječu na kreditiranje rumunjskih banaka – kako se zahtjevi za kapitalom i procjene rizika mijenjaju, banke mogu prilagoditi svoju izloženost nekretninama ili uvjete kredita, utječući na to koliko je lako doći do financiranja.
Zaključno, državni i regulatorni čimbenici u 2025. predstavljaju mješovitu sliku za nekretnine u Bukureštu. Postoji pritisak u nekim područjima (stroži fiskalni režim, kratkoročno visoke kamatne stope), ali i poticajni elementi (ulaganja u infrastrukturu, vjerojatno kasnije smanjenje kamatnih stopa i općenito razvojno orijentirana politika). Iskusni sudionici tržišta pažljivo prate odluke Gradske uprave Bukurešta, fiskalne zakone Parlamenta i najave NBR-a, jer će upravo to oblikovati tijek tržišta. Do sada je tržište izdržalo političku buku i regulatorne promjene bez gubitka zamaha – što svjedoči o snažnoj temeljnoj potražnji – ali razumni ulagači u svoje odluke uključuju i regulatorne rizike te ostaju agilni kako bi se prilagodili novim pravilima.
Izgledi ponude i potražnje
Izgledi za ponudu: Kratkoročna ponuda nekretnina u Bukureštu očekuje se da ostane ograničena u većini segmenata, što će nastaviti utjecati na dinamiku tržišta. Na stambenoj strani, kao što je spomenuto, nova isporuka stanova u 2025. (~18.000 jedinica u Bukurešt-Ilfovu) povijesno je niska property-forum.eu. Nekoliko velikih projekata se završava, a neki projekti su odgođeni zbog čekanja povoljnijih uvjeta financiranja. Ova nestašica posebno pogađa stanove srednjeg do višeg ranga u središnjim lokacijama – praktički nema novih projekata zbog nedostatka zemljišta i ograničenja u izdavanju dozvola, što kupce usmjerava ili na tržište preprodaje ili prema malom broju novih gradnji na perifernim zonama. Nakon 2025. postoje razlozi za vjerovati da bi se ponuda mogla postepeno povećavati: developeri kupuju zemljišta (npr. veliki zemljišni poslovi 2023./24. u područjima poput Pipera, Ghencea, Pallady) i pripremaju projekte, a ako kamatne stope budu padale, mogli bismo vidjeti više dizalica na horizontu do 2026.–2027. No s obzirom na vrijeme potrebno za izgradnju, bilo kakav značajniji porast nove stambene ponude je najmanje 1–2 godine daleko. Potencijalna nepoznanica je build-to-rent sektor – ako institucionalni investitori pokrenu projekte najma stambenih jedinica, to bi moglo dodati ponudu u tom obliku, iako vjerojatno još uvijek ne u razmjerima koji bi odmah promijenili ravnotežu.
Za poslovne nekretnine, ponuda uredskih prostora trenutno je vrlo ograničena. U 2025. godini očekuje se minimalan broj novih uredskih projekata u Bukureštu – developeri su uglavnom zaustavili spekulativne uredske projekte tijekom pandemije i sada imaju samo nekoliko zgrada u izgradnji (kao što je druga faza One Cotroceni Parka dovršena 2023.). Prema izvještajima s tržišta, niti jedan veliki uredski projekt nije planiran za 2025., a čak je i plan za 2026. skroman property-forum.eu. Tek bismo 2027. mogli vidjeti novi val (neki planovi u području Barbu Văcărescu, itd., ako pre-ugovaranje prostora prođe dobro). To znači da će stopa nepopunjenosti u uredima nastaviti padati i vlasnici kvalitetnih prostora će kratkoročno imati gotovo monopol nad velikim novim zakupcima. Ponuda maloprodajnih prostora je relativno aktivnija – 200.000 m² novih maloprodajnih površina (na nacionalnoj razini) u 2025. uključuje prvi IKEA trgovački centar u Bukureštu (u području Pallady), proširenje Colosseum Mall-a, i moguće napredak na AFI-jevom trgovačkom centru u Aradu (izvan Bukurešta, ali pokazuje povjerenje developera u retail) property-forum.eu. U Bukureštu je planirano i otvaranje nekoliko manjih retail parkova u predgrađima. Nakon 2025. godine, nekoliko velikih trgovačkih centara predviđa se oko 2027.–2028. property-forum.eu (jedan od glasina za lokaciju je na sjeverozapadu Bukurešta, gdje je developer kupio zemljište). Tako će se maloprodajni prostor po glavi stanovnika u Bukureštu povećati, ali za sada potražnja drži korak (zbog čega je niska nepopunjenost). Ponuda industrijskih prostora je snažna – developeri poput CTP-a, WDP-a, P3 i VGP-a nastavljaju graditi logističke objekte oko bukureštanskog prstena i uz autoceste. Lako ima nekoliko stotina tisuća m² u izgradnji ili u planiranju oko glavnog grada. Jedina oprez je mogu li potražnja apsorbirati ovu ponudu jednako brzo kao 2021.–2022. No, s obzirom na rast e-trgovine i neke kompanije koje prebacuju proizvodnju u Rumunjsku, većina analitičara smatra da će industrijska nepopunjenost ostati niska čak i uz novu ponudu, posebno za moderne skladišne hale klase A.
Pregled potražnje: S gledišta potražnje, svi znakovi upućuju na nastavak snažne potražnje za nekretninama u Bukureštu u nadolazećim godinama. Populacija grada (službeno ~1,8 milijuna, ali vjerojatno preko 2+ milijuna uključujući neregistrirane stanovnike) je stabilna ili blago raste zbog urbane migracije. Također postoje anegdotski dokazi o povećanom interesu stranaca: iseljenici iz prenapučenih zapadnoeuropskih gradova gledaju na Bukurešt zbog nižih troškova života, a pripadnici rumunjske dijaspore ulažu u nekretnine u glavnom gradu kao drugu nekretninu ili s planovima za povratak investropa.com investropa.com. Domaća potražnja ovisit će o povjerenju potrošača – koje trenutno podržava rast plaća i stabilno zapošljavanje. Ako gospodarstvo nastavi s umjerenim rastom (i ne dođe do iznenadnog šoka poput porasta nezaposlenosti), lokalna potražnja za stanovima i poslovnim prostorima ostat će visoka. Korporativna potražnja za uredima mogla bi biti nešto slabija ako poduzeća smanje površine ili odgode proširenja zbog straha od globalne recesije; Colliers čak upozorava da bi u negativnom scenariju nova potražnja za uredima 2025. mogla dosegnuti nove minimume property-forum.eu. No, s obzirom na nedostatak prevelike ponude, čak je i mlaka potražnja dovoljna da tržište ureda ostane uravnoteženo.
Nekoliko specifičnih poticatelja potražnje na koje treba obratiti pozornost:
- Kupci nekretnina za vlastite potrebe: Mlade obitelji i kupci prvi put čine značajan dio potražnje. Osjetljivi su na kreditne uvjete, ali sheme poput državnih jamstava za hipotekarne kredite pomažu. Zaostaci u potrebi za boljim stanovanjem (mnogi milenijalci još uvijek žive u prenapučenim uvjetima ili s roditeljima) predstavljaju strukturni faktor koji će podržavati potražnju za stanovima najmanje desetljeće. Sve dok u Bukureštu ima dovoljno radnih mjesta, ljudi će tamo tražiti priliku za kupnju vlastitog doma.
- Investitori i najmodavci: Očekuje se da će i domaći i strani investitori nastaviti ciljati Bukurešt. Visoki prinosi i potencijal za povećanje vrijednosti teško se mogu naći drugdje u Europi. Međunarodni fondovi su u opticaju – primjerice, spominju se novi ulagači iz Južne Afrike, Bliskog istoka i Azije. Uspješno zatvaranje velikih transakcija u 2024. (kao što je ulazak prvog indijskog investitora) thediplomat.ro moglo bi ohrabriti druge da je tržište dovoljno likvidno. Na rezidencijalnoj strani, mali investitori (koji kupuju nekoliko stanova za iznajmljivanje) održavat će snažnu potražnju za garsonjerama i jednosobnim stanovima na dobrim lokacijama, budući da su Airbnb i dugoročni najmovi atraktivni po povratu.
- Trendovi među zakupcima: Na komercijalnom planu, relativno niske troškove rada u Rumunjskoj i dalje privlače multinacionalne tvrtke da otvore urede (BPO, IT razvojni centri itd.) – Bukurešt je obično prvi izbor za takve urede. Kada je riječ o maloprodaji, međunarodni brendovi proširuju se u Rumunjsku; mnogi novi trgovci smatraju Bukurešt neizostavnim tržištem, pa je potražnja za vrhunskim maloprodajnim prostorima zdrava. Potražnja za industrijskim prostorima dodatno je podržana rastom potrošnje u Rumunjskoj i njezinom ulogom logističkog čvorišta između Azije (preko luke Constanța) i zapadne Europe. Ukratko, potražnja zakupaca u svim sektorima trebala bi rasti u skladu s gospodarskim rastom – ne eksplozivno, već stabilno.
Ravnoteža tržišta i izgledi: Promatrajući ponudu i potražnju zajedno, Bukurešt je trenutačno tržište prodavatelja/iznajmljivača i vjerojatno će takvo i ostati u skorije vrijeme. Potražnja premašuje ponudu u većini područja, što će održavati uzlazni pritisak na cijene i najamnine. Tržište bi se moglo postupno približavati ravnoteži ako i kada se poveća izgradnja (za stanovanje) ili ako se gospodarski rast uspori (smanjujući potražnju). Jedan pokazatelj koji treba pratiti je indeks pristupačnosti – trenutno, unatoč rastu cijena, pristupačnost je i dalje dobra (zbog rasta plaća), a NBR napominje kako kućanstva u prosjeku nisu previše zadužena property-forum.eu. Ako bi cijene znatno premašile rast prihoda, potražnja bi se mogla ohladiti jer bi manje ljudi ispunjavalo uvjete za kredite; trenutačno se to ne čini – zapravo, SVN Romania je primijetio da su „potencijalni kupci već prilagodili na nove cijene, a pristupačnost ostaje na dobroj razini” property-forum.eu.
Još jedan aspekt je inventar oglasa: Portali za nekretnine izvijestili su o padu broja aktivnih oglasa u Bukureštu u odnosu na godinu prije, što dokazuje da se nekretnine prodaju brže nego što dolaze nove na tržište. Dok god ne dođe do većeg porasta broja oglasa (što bi značilo veću ponudu ili manju potražnju), izgledi su da će tržište biti konkurentno iz perspektive kupca.
Sljedećih nekoliko godina: Gledajući dalje od 2025., ako Rumunjska postigne stabilno makroekonomsko okruženje, bukureštansko tržište nekretnina trebalo bi doživjeti održivi rast. Možda nećemo ponoviti godišnje skokove od 15-20% iz nedavne prošlosti (oni su djelomično bili pogonjeni inflacijom i rastom iz zaostalosti zbog podcijenjenosti), ali čak i godišnji porast cijena od 5-7% u kombinaciji sa 6% prinosa od najma nudi vrlo atraktivne ukupne povrate. Do 2026.–2027. očekuje se da će stići nova ponuda – što bi moglo olakšati najnapetije segmente – ali do tada bi se potražnja također mogla povećati (osobito ako Rumunjska uđe u Schengen, što bi moglo potaknuti strane tvrtke i pojedince na slobodnije ulaganje). Dugoročni trend je da Bukurešt, kao glavni grad zemlje članice EU, konvergira prema europskom prosjeku, kako ekonomski tako i u vrijednostima nekretnina. Povijesno gledano, rumunjske nekretnine bile su iznimno jeftine; taj se jaz smanjuje i očekuje se da će se i dalje smanjivati. Stoga, osim nepredviđene krize, sljedećih nekoliko godina vjerojatno donosi daljnji rast tržištu nekretnina u Bukureštu, s mogućim povremenim manjim korekcijama ili stagnacijama, ali bez naznaka ozbiljnijeg pada na horizontu sredinom 2025.
Zaključak: Tržište nekretnina u Bukureštu 2025. godine je dinamično i snažno, oslonjeno na čvrste temelje. I stambeni i komercijalni sektor profitiraju od ekonomske otpornosti, rasta prihoda te strateških razvojnih projekata. Cijene su na rekordnim razinama, ali i dalje umjereno rastu, podržane trajnom nestašicom i pouzdanom potražnjom. Ulagači imaju mnogo razloga za zadovoljstvo zbog visokih prinosa i rasta, dok su rizici – politički, fiskalni, inflacijski – stvarni, ali upravljivi. Svaka četvrt Bukurešta nudi nešto drugačije, od luksuza na sjeveru do potencijala rasta na istoku i pristupačnosti jugozapada. Kako grad nastavlja modernizirati infrastrukturu i urbani ambijent, izgledi za nekretnine ostaju uglavnom pozitivni. Sudionici na tržištu trebali bi pozorno pratiti promjene politika i globalne trendove, ali sveukupno, Bukurešt je spreman ostati jedno od najatraktivnijih tržišta nekretnina u Srednjoj i Istočnoj Europi u narednim godinama, spajajući priliku s rastućom stabilnošću.
Izvori:
- CBRE Research i Property Forum News o investicijskim i uredskim trendovima za 2025. property-forum.eu property-forum.eu property-forum.eu
- Global Property Guide – Analiza rumunjskog stambenog tržišta 2025. (Tamila Nussupbekova) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
- SVN Rumunjska putem Property-Forum – izvješće o prodaji i ponudi stambenih nekretnina u Q1 2025 property-forum.eu property-forum.eu
- Investropa Real Estate Guides (lipanj 2025) – uvod u tržište Bukurešta o cijenama, prinosima, trendovima kvartova investropa.com investropa.com investropa.com
- Colliers International putem Property Forum – Što očekivati u 2025. (predviđanja tržišta) property-forum.eu property-forum.eu
- The Diplomat Bucharest – Colliers godišnje izvješće 2024/25 (obujam ulaganja i prinosa) thediplomat.ro thediplomat.ro
- Romania-Insider i Romania Journal – razna izvješća o infrastrukturnim projektima (metro linije, obilaznica) i lokalnim razvojnim projektima worldconstructionnetwork.com en.wikipedia.org investropa.com
- Investropa analiza “10 najpoželjnijih područja u 2025.” – podaci i pokretači specifični za četvrti investropa.com investropa.com investropa.com
- NBR i MMF ekonomske prognoze putem medijskih izvješća – makroekonomski kontekst (BDP, inflacija) globalpropertyguide.com property-forum.eu
