| Regija | Prosj.Cijena (€/m², kraj 2024) | Godišnja promjena (2024) |
|---|---|---|
| Palma (Grad) | €4,442/m² yes-mallorca-property.com | +12.7% yes-mallorca-property.com |
| Port d’Andratx (SW luksuz) | €8,991/m² yes-mallorca-property.com | +4% yes-mallorca-property.com |
| Santa Ponsa (SW) | €6,517/m² yes-mallorca-property.com | +8% yes-mallorca-property.com |
| Alcúdia (Sjever) | €4,273/m² yes-mallorca-property.com | +13% yes-mallorca-property.com |
| S’Arenal (Zaljev Palme) | €3,664/m² yes-mallorca-property.com | +25.9% yes-mallorca-property.com |
| Manacor (Istočno zaleđe) | €2,931/m² yes-mallorca-property.com | +30.2% yes-mallorca-property.com |
Tablica 1: Prosječne tražene cijene nekretnina and godišnji porast za odabrane lokacije na Mallorci yes-mallorca-property.com yes-mallorca-property.com.
Pregled tržišta 2025.
Tržište nekretnina Mallorce doživljava rekordno visoke cijene i snažnu potražnju na početku 2025. Balearsko otočje (na čelu s Mallorcom) bilježi neke od najbrže rastućih cijena nekretnina u Španjolskoj, s gotovo 19% međugodišnjeg rasta u 2024. – najviše u zemlji privatepropertymallorca.com. Do kraja 2024. prosječne cijene nekretnina na Mallorci dostigle su oko 4.700–4.900 € po kvadratnom metru, znatno iznad nacionalnog prosjeka privatepropertymallorca.com. Ovaj porast potaknula je savršena oluja ograničene ponude i intenzivne potražnje na pozadini snažnog gospodarskog okruženja Mallorce. Gospodarstvo otoka snažno je započelo 2025., rastući nešto brže od španjolskog prosjeka, dijelom zahvaljujući oporavku građevinskog sektora i rekordnom broju turista spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com. Unatoč globalnim izazovima poput inflacije i viših kamatnih stopa, tržište nekretnina Mallorce ostaje otporno. Bilježi se manje prodaja nego tijekom uzavrele 2022., ali interes kupaca i dalje je velik, osobito među stranim i kupcima visoke platežne moći. Sve ukazuje na to da Mallorca zadržava status vruće točke na tržištu nekretnina u 2025., premda se rast cijena smiruje te je umjereniji u odnosu na dvoznamenkaste skokove iz protekle dvije godine.
Trendovi i prognoze cijena
Cijene nekretnina na Mallorci stalno rastu i dosegle su najviše razine do sada. Tablica 1 u nastavku prikazuje prosječne cijene nekretnina po kvadratnom metru u odabranim regijama otoka i njihov nedavni rast:
Kao što je prikazano gore, cijene su najviše u luksuznim enklavama jugozapada – npr. ultra-ekskluzivni Port d’Andratx doseže €8.900/m² – dok su najveći skokovi zabilježeni u novim područjima. Povoljnija tržišta poput S’Arenala (izvan Palme) i Manacora porasla su 25–30% u jednoj godini yes-mallorca-property.com, jer kupci iz najskupljih zona traže bolju vrijednost drugdje yes-mallorca-property.com. Sveukupno, prosječna cijena na Mallorci dosegnula je oko €4.707/m² do kraja 2024., u odnosu na oko €4.083 godinu ranije yes-mallorca-property.com. Taj godišnji rast od 13%+ nadmašio je otočni rast od 10% u 2022. yes-mallorca-property.com, što naglašava koliko se tržište zagrijalo nakon pandemije.
Gledajući unaprijed, stručnjaci predviđaju blago hlađenje. Većina analitičara predviđa da će cijene na Mallorci nastaviti rasti i 2025., ali sporijim tempom od oko 5–7% ukupno yes-mallorca-property.com. Luksuzne nekretnine visoke klase još uvijek mogu ostvariti rast od 7–10%, dok se za srednji segment očekuje rast oko 5% yes-mallorca-property.com. Glavni pokretači – ograničena nova ponuda stanova, skupa gradnja te stabilna potražnja stranih kupaca – i dalje su prisutni yes-mallorca-property.com. Osim ako ne dođe do velikih šokova, očekuje se da će 2025. i naredne godine donijeti umjereni rast cijena umjesto još jednog špekulativnog skoka. Zapravo, određene korekcije već su se pojavile: oko 15–17% ponovnih oglasa zabilježilo je sniženje cijena u 2024. jer su neki prodavatelji prilagodili očekivanja privatepropertymallorca.com. Ipak, s najvišim vrijednostima nekretnina u Španjolskoj, čak i umjerena stopa rasta drži otok čvrsto u teritoriju “tržišta prodavatelja” privatepropertymallorca.com.
Razvojne aktivnosti i urbanističko planiranje
Nakon godina ograničenog razvoja, Mallorca oprezno pojačava novu izgradnju kako bi zadovoljila potražnju za stanovanjem. Građevinske dozvole za stambene zgrade skočile su 27,6% na godišnjoj razini u prvom tromjesečju 2025., što je snažan oporavak koji nije viđen od 2021. godine spanishpropertyinsight.com. Samo u ožujku 2025. izdato je gotovo 68% više dozvola za izgradnju novih kuća spanishpropertyinsight.com. Ovaj građevinski boom sada je jedan od glavnih pokretača ekonomije Baleara i pokazuje napore u povećanju ponude stanova. Nedavni politički dogovor ima za cilj rekategorizirati dio ruralnog zemljišta u stambeno, čime bi se potencijalno otvorile nove zone za razvoj diljem otoka (uključujući i manja mjesta) kako bi se ublažila stambena kriza yes-mallorca-property.com.
Međutim, strogi urbanistički propisi i nedostatak zemljišta i dalje nameću ograničenja privatepropertymallorca.com. Lokalne vlasti dugo vremena ograničavaju prekomjernu izgradnju kako bi zaštitile okoliš Mallorce i izbjegle ponavljanje grešaka urbanističkog buma na španjolskoj obali. Nova gradnja koncentrirana je u odabranim područjima i kroz projekte obnove, što znači da novogradnje ostaju relativno mali (ali skupi) segment privatepropertymallorca.com. Na primjer, projekt “Aire de Llevant” u Palmi donijet će 99 modernih stanova u blizini Portixola, ali takvi veći projekti su rijetki metrovacesa.com.
Urbanističko planiranje također se usmjerava na poboljšanja infrastrukture kako bi se unaprijedila kvaliteta života. Proračun grada Palme za 2025. godinu izdvaja 78,7 milijuna eura za infrastrukturu, uključujući obnovu središnjih trgova i stvaranje novih zelenih površina investropa.com. Posebno je značajan novi lagani tramvaj (Trambadia) koji je u izgradnji, a koji će do 2025.–2026. povezivati centar Palme s aerodromom i istočnim predgrađima uz zaljev investropa.com. Ova tramvajska linija – u potpunosti financirana od strane španjolske vlade – prevozit će približno 27% potražnje za javnim prijevozom u Palmi i smanjiti prometne gužve investropa.com. Takvi projekti poboljšavaju gradsku mobilnost i već povećavaju atraktivnost (i cijene najma) područja uz trasu. Zapravo, četvrti koje imaju koristi od nove infrastrukture bilježe rast najamnina jer su najmoprimci spremni platiti više za bolju povezanost investropa.com investropa.com.
S političke strane, razvoj turizma uravnotežuje se s održivošću. Regionalna vlada i dalje provodi ograničenja rasta turističkog smještaja – primjerice, limite za nove hotelske krevete i dozvole za iznajmljivanje kuća za odmor – kako bi upravljala prenapučenošću investropa.com. Iako ta ograničenja suzbijaju izgradnju novih resorta, također pomažu očuvanju okoliša Mallorce i usmjeravaju investitore na kvalitetu umjesto kvantitete. Općenito, razvojna perspektiva za iduće godine je uravnotežena ekspanzija: više dizalica na obzoru nego proteklih godina, ali Mallorca je daleko od nekontroliranog graditeljskog booma. Fokus je na ciljanim projektima, obnovi postojećih nekretnina i infrastrukturi koja donosi dugoročnu vrijednost, što je u skladu s otočnom strategijom održivog rasta.
Utjecaj turizma na nekretnine
Nemoguće je prenaglasiti ulogu turizma na tržištu nekretnina Mallorce. Otok je dočekao rekordan broj posjetitelja početkom 2025., s 1,28 milijuna turista u prvom tromjesečju (porast od 2,6% u odnosu na prošlu godinu) i većom potrošnjom po posjetitelju (+5,7% ukupne potrošnje) spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com. Ovaj uspješan turistički sektor snažno utječe na nekretnine na nekoliko načina:
- Kratkoročni najam i kuće za odmor: Potražnja za smještajem za odmor i dalje je iznimno visoka. Mnogi investitori kupuju stanove ili vile kako bi ih iznajmljivali turistima, privučeni atraktivnim prinosima u vrhuncu sezone. Čak i uz zakonska ograničenja, “svi to ionako rade”, kako je netko iznutra rekao, što pokazuje koliko unosan kratkoročni najam može biti spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com. Taj trend, međutim, stiska ponudu stanova za domaće stanovništvo, što doprinosi problemu priuštivosti za dugoročne stanovnike. U ekstremnim slučajevima, ključni radnici teško pronalaze smještaj blizu posla tijekom ljeta – situacija koja je potaknula raspravu o ograničenju turističkog najma kako bi se oslobodile nekretnine za lokalno stanovništvo spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com.
- Rastuće najamnine: Dugoročne cijene najma znatno su porasle, dijelom zbog konkurencije s turističkim smještajem i ograničene dostupnosti. Naime, stope najma na Balearima skočile su za oko 30% u jednoj godini i dosegnule rekordne visine investropa.com. Vlada je odgovorila strožom regulacijom najma – poput strožeg licenciranja za najmove u stilu Airbnb-a i proglašavanjem zona visoke potražnje u kojima su povećanja najamnina ograničena. Ove mjere dale su mješovite rezultate: ograničile su nove turističke najmove u određenim područjima (Palma je, na primjer, zabranila kratkoročni najam u stambenim zgradama), ali su također smanjile broj nekretnina za dugoročni najam, nenamjerno dodatno povećavajući cijene zbog nestašice privatepropertymallorca.com.
- Investicije u hotele: Rastući broj turista dovodi do snažne popunjenosti i profitabilnosti hotela. Butik hoteli u prosjeku imaju više od 80% popunjenosti u 2025. yes-mallorca-property.com, a čak su i hoteli srednje klase oko 75% popunjeni yes-mallorca-property.com. S tipičnim razdobljima povrata investicije od oko 7–10 godina yes-mallorca-property.com, globalni investitori u hotelijerstvo vide Mallorcu kao siguran ulog. Svjedočimo prenamjenama povijesnih zgrada u luksuzne butik hotele i agroturističke fince (ruralna imanja s uslugom smještaja) kako bi se udovoljilo ekološki osviještenim putnicima. Ovo briše granicu između komercijalnih i stambenih nekretnina, budući da neke luksuzne vile služe i kao nekretnine za odmor koje donose prihod.
- Kvaliteta turizma nasuprot količini: Lokalni urbanisti sve se više fokusiraju na privlačenje visokokvalitetnog, održivog turizma umjesto puke mase spanishpropertyinsight.com. Eko-porez za turiste i ograničavanje kruzera u luci Palma primjeri su politika koje imaju za cilj smanjiti pritisak turizma na resurse spanishpropertyinsight.com. Iz perspektive tržišta nekretnina to znači naglasak na obnovi i podizanju standarda postojećih hotela i kuća za odmor (kako bi se privukli imućni posjetitelji) umjesto gradnje objekata za masovno tržište. Također raste zanimanje za nekretnine s jedinstvenom ponudom – npr. seoske kuće koje se mogu licencirati za agroturizam ili vile dizajnirane kao wellness utočišta.
U sažetku, turizam je i blagoslov i izazov za tržište nekretnina Mallorce. Potiče ulaganja i održava potražnju otpornom (čak i tijekom globalnih gospodarskih promjena, ljudi nastavljaju dolaziti na Mallorcu zbog sunca i mora), ali također stvara napetosti u pristupačnosti stanovanja za lokalno stanovništvo i radnike. Stalni zadatak za donositelje odluka i investitore je pronaći pravu ravnotežu između rasta turizma i održivog stanovanja – dinamiku koja će oblikovati trendove na tržištu nekretnina u nadolazećim godinama jednako kao i bilo koji drugi čimbenik.
Utjecaj stranih i iseljeničkih ulaganja
Privlačnost Mallorce seže daleko izvan granica Španjolske – a ta međunarodna potražnja temelj je procvata tržišta nekretnina na otoku. Strani kupci čine otprilike trećinu svih kupnji nekretnina na Balearima, što je daleko najveći udio u bilo kojoj regiji u Španjolskoj majorcadailybulletin.com. Krajem 2024. 32,5% prodanih nekretnina bilo je u rukama stranih državljana (u odnosu na ~15% na razini cijele zemlje) majorcadailybulletin.com. Ovaj priljev inozemnog kapitala ima dubok utjecaj:
- Tko kupuje: Europljani dominiraju među stranim kupcima. Njemački i britanski kupci predvode – povijesno gledano, Nijemci su bili najveći investitori u nekretnine na Mallorci, iako su Britanci u posljednje vrijeme također doživjeli veliki porast majorcadailybulletin.com. Ove dvije skupine zajedno čine procijenjenih 60%+ stranih kupnji. Ostale važne nacionalnosti kupaca uključuju Šveđane, Norvežane i druge Skandinavce, Francuze i Nizozemce, te sve više švicarske i austrijske investitore privatepropertymallorca.com yes-mallorca-property.com. Također se bilježi značajan porast američkih kupaca (i Kanađana) u posljednjih nekoliko godina, koji sada čine oko 13% stranih transakcija – trend koji se pripisuje snažnom dolaru i postpandemijskom interesu za europske druge domove charlesdel.com. Čak su i kupci s Bliskog istoka (UAE, itd.) ušli na Mallorcino ultra-luksuzno tržište vila yes-mallorca-property.com.
- Zašto Mallorca: Strance privlači stil života i stabilnost Mallorce. Otok nudi rijetku kombinaciju mediteranske klime, moderne infrastrukture, sigurnosti i kulture koja odgovara umirovljenicima, tražiteljima druge kuće i “digitalnim nomadima” yes-mallorca-property.com. Za državljane EU-a, kupnja na Mallorci ne predstavlja prepreke za prebivalište, a za državljane izvan EU-a, španjolski Program Zlatne Vize (boravak kroz ulaganje u nekretninu) bio je glavni poticaj. Posebno, preko 35% nekretninskih transakcija na Balearima u 2023. uključivalo je strane kupce, od kojih su mnogi ciljali Zlatnu Viz investropa.com. Iako je Španjolska odlučila ukloniti Zlatnu Vizom na temelju nekretnine (planirano za kraj 2025.), prijave podnesene prije tog roka bit će priznate investropa.com. To je izazvalo posljednji val investitora izvan EU-a (npr. iz SAD-a, Kine, Bliskog istoka) koji žele “kupiti uporište” u Europi putem mallorškog tržišta nekretnina investropa.com investropa.com.
- Utjecaj na cijene: Stalan priljev imućnih stranih kupaca učinkovito je povisio cijene nekretnina na Mallorci, osobito u poželjnim obalnim i povijesnim dijelovima. Strani kupci često imaju veću kupovnu moć i spremni su platiti više cijene, s kojima se lokalne plaće ne mogu natjecati. To je pretvorilo određene gradove u međunarodne enklave – primjerice, četvrti poput Santa Cataline u Palmi ili Port de Sóller imaju izrazito kozmopolitski ugođaj, s kafićima u stranom vlasništvu i višejezičnim ulicama, ali i višim životnim troškovima. Prednost je snažno tržište luksuza i globalni bazen potražnje koji Mallorcu štiti od domaće krize charlesdel.com. Nedostatak je što lokalno stanovništvo može biti istisnuto zbog cijena; to je klasična priča “lifestyle” tržišta gdje strani kapital podiže nekretnine iznad lokalnih mogućnosti spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com.
- Politika i percepcija: Porast stranog vlasništva izazvao je određene političke rasprave. Lokalni političari pozivali su na ograničavanje ili snažno oporezivanje kupovine nekretnina od strane stranaca kako bi se ohladilo tržište za domaće – npr. (malo vjerojatni) prijedlog o 100% porezu na kupovinu nekretnina od strane nerezidenata je lansiran, što je izazvalo manji šok među iseljeničkim krugovima yes-mallorca-property.com. Iako takve ekstremne mjere nisu na snazi (i smatraju se malo vjerojatnima yes-mallorca-property.com), sama rasprava odražava lokalne zabrinutosti. S druge strane, nedavne nacionalne regulative zapravo su pojednostavile procedure za strana ulaganja (poput španjolskog dekreta iz 2023. kojim su pojašnjena odobrenja za strana ulaganja) kako bi se izbjeglo odvraćanje kupaca investropa.com. Sveukupno, Mallorca je i dalje vrlo otvorena za međunarodne investitore, ali možemo očekivati nastavak rasprava o tome kako dugoročno osigurati pristupačnost stanovanja za Malločane.
Ukratko, strani kupci su pokretačka snaga na tržištu nekretnina Mallorce – unose kapital, održavaju luksuzni segment i često pokazuju otpornost čak i ako lokalna potražnja oslabi. Kozmopolitska scena nekretnina na otoku vjerojatno će se zadržati, sve dok Mallorca nastavi nuditi kvalitetu života i investicijsku stabilnost koju traže globalni kupci.
Regionalne usporedbe tržišta i prilike
Iako je Mallorca relativno mali otok, njezin krajolik nekretnina je raznolik – svaka regija ima svoj karakter, razinu cijena i prilike. U nastavku izdvajamo značajna područja, uključujući Palmu, Sóller, Alcúdiju i druge, kako bismo naglasili regionalnu dinamiku:
- Palma de Mallorca (glavni grad): Palma je živahno srce otoka i tržište nekretnina za sebe. Dom je otprilike polovici otočkog stanovništva te nudi sve, od povijesnih stanova u starom gradu do modernih stanova uz more. Prosječne cijene u gradu Palma kreću se oko 4.400 €/m² yes-mallorca-property.com, što je porast od ~13% u prošloj godini. Središnje četvrti (Santa Catalina, Jaime III, Portixol itd.) veoma su tražene zbog mješavine kulture, noćnog života i pogodnosti – privlačne su mladim profesionalcima, iseljenicima i umirovljenicima koji se žele preseliti u manji prostor. Postoji velika potražnja za stanovima i penthouseima u Palmi, osobito za renoviranim jedinicama s terasama. Primjerice, moderna četvrt Santa Catalina i dalje je žarište za kupce koji traže urbani život s karakterom. Ponuda je ograničena, a novi projekti unutar Palme većinom su luksuzne obnove zbog nedostatka zemljišta. Za investitore, najam na tržištu Palme je najlikvidniji na otoku (bilo da se radi o dugoročnom ili luksuznom turističkom najmu, iako su dozvole za turistički najam u gradskim stanovima sada ograničene). Nadolazeća tramvajska linija i gradske obnove dodatno povećavaju privlačnost Palme za nadolazeće godine investropa.com. Iako su cijene više nego na većini otoka, Palma i dalje nudi prilike – posebno u kvartovima koji se razvijaju na rubovima centra, a koji nude nešto bolji omjer vrijednosti i snažan potencijal rasta kako se grad širi.
- Jugozapadna Mallorca (Calvià, Andratx, itd.): Jugozapadna obala je pojas glamura Mallorce, poznata po luksuznim resortima i vilama slavnih osoba. Obuhvaća područja poput Puerto Portals/Bendinat, Port d’Andratx, Santa Ponsa i Sol de Mallorca. Ovdje se nalazi najskuplja nekretnina na otoku: zamislite elegantne suvremene vile, imanja uz more i zatvorene zajednice. Cijene u najprestižnijim dijelovima kreću se u prosjeku od 6.000 do 9.000 €/m² yes-mallorca-property.com yes-mallorca-property.com – dok vile s rekordnim prodajama znatno premašuju te prosjeke. Na primjer, Port d’Andratx u prosjeku ~9.000 €/m² yes-mallorca-property.com, što ga svrstava među najskuplje u Španjolskoj, zahvaljujući slikovitoj luci i luksuznom ugođaju. Zanimljivo, rast cijena ovdje je bio umjeren (~+4% prošle godine yes-mallorca-property.com) jer su vrijednosti već bile izuzetno visoke, što ukazuje na zrelo tržište. Prilike na jugozapadu nalaze se na rubnim područjima: dijelovi poput Camp de Mar, El Toro (Port Adriano) ili unutrašnji dio naselja Calvià bilježe velik interes po (nešto) nižim cijenama, a novi luksuzni projekti (poput dizajnerskih vila na brežuljcima Camp de Mara) dolaze na tržište kako bi zadovoljili potražnju. Jugozapad je također središte za kupce visoke platežne moći – kako strane, tako i španjolske elite – te je stoga relativno otporan na kratkoročne padove tržišta. Investitori fokusirani na luksuzni najam ili preprodaju ovo područje će pronaći privlačnim; luksuzne vile ovdje i dalje postižu visoke najamnine i često se prodaju brže od kuća srednje klase drugdje yes-mallorca-property.com. U 2025. i dalje, očekuje se da će jugozapad zadržati svoj luksuzni uzlet, uz posebnu potražnju za modernim pogodnostima (pametne kuće, održive značajke) i pogledom na more.
- Sjever i sjeverozapad (Sóller, Deià, Pollença, Alcúdia): Ova regija, koja se proteže kroz planine Tramuntana i spušta do sjevernih zaljeva, spaja slikovitu ljepotu s ekskluzivnošću. Gradovi poput Sóller, Deià i Valldemossa u planinama na sjeverozapadu poznati su po idiličnim krajolicima i rustikalnim kamenim fincama – privlačni su umjetnicima, imućnim iseljenicima i svima koji traže tiši komadić raja. Cijene u Sólleru u prosjeku iznose oko 5.500–5.700 €/m² za nekretnine, što odražava njegovu poželjnost engelvoelkers.com. Zapravo, cijene stanova u Sólleru nedavno su skočile dvoznamenkasto (+17,5% u 2024.) zbog ograničene ponude engelvoelkers.com. Obalne enklave poput Puerto de Sóller i Deiàske obale izuzetno su skupe zbog rijetkosti ponude i zaštićenog zemljišta (Deià je stalno među najskupljim selima u Španjolskoj po m²). Krećući se prema istoku, područje Pollensa i Alcúdia (sjever) nudi kombinaciju gradova baštine i ljetovališta. Cijene u Alcúdii (~4.300 €/m²) porasle su oko 13% prošle godine yes-mallorca-property.com, što pokazuje njezinu rastuću privlačnost. Obližnji Port de Pollença i Port d’Alcúdia popularni su za obiteljske kuće za odmor i imaju aktivna tržišta najma tijekom ljeta. Kupci na sjeveru su raznoliki – mnoge britanske obitelji i umirovljenici preferiraju ovo područje, kao i drugi Europljani kojima više odgovara opuštenija atmosfera u odnosu na jugozapad. Prilike ovdje često uključuju starije nekretnine s potencijalom za renovaciju: npr. tradicionalna gradska kuća u staroj jezgri Pollense ili seoska kuća na rubu Sóllera koja se može obnoviti (potražnja za obnovljenim fincama s modernim komforom raste). S obzirom na UNESCO-v status Svjetske baštine regije Tramuntana, koji ograničava novogradnje, postojeće nekretnine zadržavaju vrijednost i često bilježe stalan rast cijena.
- Istok i jugoistok (Obalne dragulje i unutrašnji gradići): Istočna strana Mallorce, od brdskog gradića Artà pa do Santanyíja i područja Ses Salines, tradicionalno je bila mirnija, no sada je na radaru investitora. Ovo područje se može pohvaliti prekrasnim calas (uvalama) i plažama, šarmantnim selima i većom dostupnošću zemljišta nego jugozapad. Posljedično, prosječne cijene su niže – na primjer, u Felanitxu na jugoistoku prosjek je ispod 2.000 €/m² yes-mallorca-property.com, a čak i popularni trgovački gradić Manacor (drugi po veličini na Mallorci, unutrašnjost na istoku) je oko 2.900 €/m² yes-mallorca-property.com. Posebno su neka istočna općinska područja nedavno doživjela najveći rast cijena na otoku (Manacor je skočio 30% u godini yes-mallorca-property.com), budući da su kupci u potrazi za povoljnijim nekretninama krenuli prema istoku yes-mallorca-property.com. Obalni lokaliteti poput Cala d’Or, Portocolom ili Colònia de Sant Jordi privlače strane kupce u potrazi za povoljnim stanovima ili vilama s pogledom na more, često za djelić cijene iz Palme. U međuvremenu, područje Santanyí (jugoistočni kraj) postalo je luksuzni skriveni hit – zvijezde i imućni kupci kupili su imanja u okolici Santanyíja i Cas Concos, privučeni slikovitom prirodom i privatnošću. Novi luksuzni projekti ovdje su rjeđi, ali postoji ponešto butik-gradnje (npr. nekoliko novih apartmanskih kompleksa uz more blizu Cala d’Ora). Za investitore, istok/jugoistok nudi vrijednost i potencijal rasta – najam ljeti može biti vrlo unosan zbog turizma, a kako se infrastruktura polako poboljšava (bolje ceste, optički internet za remote radnike itd.), ovi gradovi bi mogli doživjeti daljnje približavanje cijenama razvijenijeg zapada.
- Središnji i unutrašnji dio (ravnica “Pla” i Inca): Unutrašnjost otoka – sela poput Alaró, Binissalem, Sineu, kao i mali grad Inca – čini poljoprivredno srce otoka. Povijesno gledano, ova regija imala je najpovoljnije nekretnine na Mallorci, a cijene su doista i dalje niže (često u rasponu od 1.500–3.000 €/m² yes-mallorca-property.com). Međutim, postpandemijska želja za prostorom i mirom povećala je potražnju za unutrašnjošću. Mjesta kao što su Alaró i Santa Maria (udaljeni 20-30 minuta od Palme) sada su popularni među obiteljima i iseljenicima koji traže vinograde i pristupačnije cijene; čak su i potpuno ruralne fince dobile na vrijednosti jer je rad na daljinu omogućio cjelogodišnji život na selu. Na primjer, cijene u Binissalemu (~2.462 €/m²) skočile su za oko 7,4% prošle godine yes-mallorca-property.com, što odražava rastući interes za život u vinskoj regiji. Središnja ravnica nudi veće parcele i tradicionalne kuće (mnoge zahtijevaju modernizaciju) – izvrsne prilike za one koji su spremni renovirati. Razvoj je ovdje minimalan zbog strogih ruralnih planova, ali se raspravlja o olakšavanju izgradnje s obzirom na potrebu otoka za stambenim prostorom (nedavne promjene prostornog plana mogle bi posebno utjecati na unutrašnje općine). Investitori zainteresirani za unutrašnjost mogli bi razmotriti agroturističke projekte (pretvaranje starih imanja u kuće za goste) ili jednostavno kupnju zemljišta, jer vrijednost zemljišta polako raste zbog nedostatka ponude yes-mallorca-property.com. Sve u svemu, iako unutrašnjost nije toliko atraktivna kao obala, ona nudi autentični dio Mallorce i tržište nekretnina koje bi, u postotcima gledano, moglo ostvariti najveći budući rast s današnje relativno niske razine.
Svaka regija Mallorce tako nudi jedinstvene prilike. Bilo da se radi o urbanom pulsu Palme, luksuznom životu jugozapada, prirodnom miru sjevera, ili povoljnijim mogućnostima istoka – ključ je uskladiti ciljeve i budžet s pravom lokacijom. Važno je napomenuti da sve regije imaju koristi od otočnih trendova ograničene ponude i velike potražnje, tako da nijedna regija nije “zapuštena” – veće je pitanje koje će regije rasti najbrže, a koje postojano. Pametni kupci i investitori trebali bi pratiti kvartove sa skorašnjom infrastrukturom (novi putevi, luke itd.), kao i “nove vruće četvrti” u blizini već cijenjenih lokacija.
Nekretnine visoke klase predvodile su tržište nekretnina Mallorce posljednjih godina. Luksuzne nekretnine – vile po cijeni od 2 milijuna eura i više, penthouse stanovi preko 1 milijuna eura, zemljišta u rasponu od 5 do 10 milijuna eura – predstavljaju najdinamičniji segment tržišta. U 2024. godini, potražnja za luksuznim domovima toliko je porasla da se nekretnine u rasponu iznad 1,5 milijuna eura prodaju brže nego one jeftinije yes-mallorca-property.com yes-mallorca-property.com. Mnoge agencije izvještavaju da što je veća cijena, brže se realizira prodaja u trenutnom okruženju Mallorce yes-mallorca-property.com. Ovu potražnju za luksuzom potiču bogati kupci iz cijele Europe i šire koji traže “trofeje” na najboljim lokacijama Mallorce (jugozapadna obala, Son Vida, Deià, itd.). Došlo je do te mjere da se neke agencije sada fokusiraju isključivo na objekte iznad 1 milijun eura jer promet nekretninama ispod tog iznosa ide sporije yes-mallorca-property.com. Luksuzni boom također je potaknuo prodavatelje da u nekim slučajevima podignu tražene cijene do apsurdnih razina (postoje anegdote o skromnim stanovima s jednom spavaćom sobom oglašenima za 1 milijun eura ili ruševnim kućama za 3 milijuna eura) yes-mallorca-property.com. Iako nije svaka precijenjena nekretnina prodana, ukupno gledano prvorazredno tržište ostaje vrlo ograničeno po pitanju ponude – jednostavno ima više milijunaša koji žele Mallorcu nego što ima dostupnih vila.
U segmentu komercijalnih nekretnina, trendovi se razlikuju po sektorima:
- Uredi i maloprodajni prostori: Palma je poslovno središte, a njezino tržište uredskih prostora je relativno malo (gospodarstvo Mallorce više je usmjereno na turizam i usluge nego na korporativni sektor). Prazni uredi u Palmi su rijetki, posebno kada se radi o modernim prostorima visoke kvalitete, budući da je nova gradnja ograničena. S porastom broja poduzetnika i stranih radnika na daljinu, co-working uredi i fleksibilni radni prostori rastu u okolici Palme. Maloprodajni prostori na atraktivnim turističkim lokacijama (stari grad Palme, Portals Nous, šetališta odmarališta) i dalje su vrlo traženi – luksuzna maloprodaja i ugostiteljski objekti šire se kako bi zadovoljili posjetitelje visoke platežne moći. Na primjer, međunarodni brendovi i butici nastavljaju se otvarati u centru Palme dok grad dodatno unapređuje svoj imidž cjelogodišnje destinacije. Susjedska maloprodaja izvan turističkih zona ipak ovisi o lokalnoj potrošnji, koju opterećuju visoki životni troškovi. Investitori u poslovne nekretnine stoga uglavnom ciljaju na lokacije povezane s turizmom ili imućnim rezidencijalnim zonama (npr. novi ekskluzivni restoran u Santa Catalini ili mala poslovna zgrada na području Paseo Marítimo prilagođena stranim tvrtkama). S obzirom na snažnu ekonomiju 2025. godine – s rekordnom zaposlenošću na Balearima i širenjem uslužnog sektora spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com – izgledi za dobro pozicionirane poslovne nekretnine su pozitivni, iako visoke kamatne stope na globalnoj razini usporavaju neki špekulativni razvoj.
- Hoteli i ugostiteljstvo: Kao što je ranije spomenuto, hotelski sektor cvjeta. Investitori su zainteresirani za kupnju ili razvoj butik hotela u Palmi i slikovitim mjestima. Prosječno ulaganje u sobu butik hotela na Mallorci iznosi oko 180.000 € po sobi, a mnogi rade s popunjenošću većom od 80% yes-mallorca-property.com, što je zavidan pokazatelj. Naglasak Mallorce na kvalitetnom turizmu znači da je obnova postojećih hotela prioritet – brojni stariji hoteli prolaze kroz renoviranje kako bi dodali spa sadržaje, “zelene” certifikate i premium ponudu. Nova hotelska gradnja ograničena je regulativom (nitko ne želi ponovno vidjeti Mallorcu zakrčenu betonskim neboderima), ali ima aktivnosti na prenamjeni zgrada za turističku upotrebu. Također, hibridni modeli poput apart-hotela ili condo-resorta postaju sve popularniji jer spajaju stambenu i ugostiteljsku namjenu. Za investitore, ugostiteljske nekretnine na Mallorci nude solidne prinose, ali također dolaze s regulatornim zahtjevima (dobivanje turističkih dozvola itd.). Očekuje se da će 2025. godina biti jaka za hotelsko poslovanje ako broj turista premaši rekorde, čineći komercijalne ugostiteljske objekte na Mallorci i dalje vrlo traženima.
U suštini, cijeli spektar malorčanskog tržišta nekretnina u uzletu je ulaskom u 2025. godinu – stambeni sektor (od stanova do seoskih kuća), komercijalni (posebno oni vezani uz turizam) i ultra-luksuzni segmenti bilježe aktivnost. Izazov za nove ulagače je snalaženje u nedostatku ponude i regulativama, ali prilika leži u tome što pokretači potražnje (sunčana klima, međunarodna privlačnost, ograničena ponuda) neće tako skoro nestati.
Izgledi i savjeti za kupce, najmoprimce i investitore
Tržište nekretnina na Mallorci 2025. godine je dinamično i slojevito. Ovdje donosimo prilagođene uvide za različite dionike kako bismo im pomogli snalaziti se u trenutačnim okolnostima:
- Kućni kupci: Budite spremni i odlučni. S obzirom na rekordno visoke cijene, kupci bi trebali temeljito istražiti regije i cijene kako bi uočili realnu vrijednost. Imajte na umu da su tražene cijene često optimistične, ali stvarno povoljnih nekretnina je malo. Ako pronađete nekretninu koja vam se sviđa, reagirajte brzo (dobre kuće često primaju više upita). Troškovi financiranja su sada viši nego prije nekoliko godina (kamatne stope na hipoteku oko 4–5% naspram ~1% u 2021. yes-mallorca-property.com), pa se unaprijed kvalificirajte i planirajte veće mjesečne izdatke. Razmislite o područjima izvan najtraženijih zona – primjerice, ako je Palma preskupa, istražite Marratxí ili Llucmajor na rubovima gdje možete više dobiti za svoj novac yes-mallorca-property.com yes-mallorca-property.com. Također, gledajte dugoročno: tržište Mallorce povijesno je otporno, pa kupnja zbog životnog stila ili dugoročne investicije vjerojatno će se isplatiti, dok su kratkoročne preprodaje rizičnije jer se godišnji rast usporava. Na kraju, budite svjesni pravnih aspekata (posebno ako niste rezident: informirajte se o porezima i licenci ako namjeravate iznajmljivati nekretninu).
- Najmoprimci: Očekujte konkurenciju i razmotrite sve opcije. Dugoročno iznajmljivanje na Mallorci je ograničeno i skupo – nije neuobičajeno da za dobro locirane stanove ima mnogo prijava i da su cijene 18–20 € po m² mjesečno (npr. ~1.850 € za stan od 100 m²) od 2024. godine yes-mallorca-property.com. Započnite potragu rano i pripremite dokumentaciju (dokaz o primanjima, preporuke). Proširite svoj radijus pretrage izvan najpopularnijih četvrti; možda pronađete bolje ponude malo dalje od obale ili turističkih centara. Ako ste otvoreni za to, razmislite o najmu izvan sezone ili aranžmanima najam-za-kupnju – neki vlasnici će pregovarati o nižoj najamnini zimi ili razmotriti prodaju dobrom najmoprimcu. Za one koji žele unajmiti turistički smještaj, imajte na umu da su nove dozvole za turistički najam ograničene, pa je ponuda mala – očekujte visoke najamnine za licencirane kuće za odmor ljeti. Na kraju, budite u tijeku s mogućim promjenama politika: vlada je svjesna stambene krize, pa se mogu pojaviti nove mjere (poput poticaja vlasnicima za davanje nekretnina u dugoročan najam) koje bi mogle postupno poboljšati situaciju. Do tada, najmoprimci trebaju biti spremni na više cijene te po potrebi prihvatiti manje prostore ili cimere, osobito u okolici Palme, ako su s ograničenim budžetom.
- Investitori u nekretnine: Mallorca ostaje sigurna oklada, ali mudro birajte svoj segment. Otok investitorima nudi sve, od najmova sa stabilnim prinosima do spekulativnih luksuznih projekata, ali klima u 2025. favorizira strateški pristup. S obzirom na snažnu potražnju, prinosi od najma su atraktivni – bruto prinosi za stambene nekretnine kreću se oko 5–6% i ostvarivi su globalpropertyguide.com, dok dobro vođeni turistički najam može donijeti i više. Fokusirajte se na likvidne lokacije s visokom potražnjom: npr. apartman uz more u Palmi ili vila u Santa Ponsi uvijek će pronaći zakupce/kupce. Prema lokalnim analitičarima, najviše “likvidna” ulaganja trenutno su: gradski stanovi u trendovskim četvrtima Palme, vile u vrhunskim jugozapadnim zonama, mali butik hoteli i zemljišta s dozvolama yes-mallorca-property.com yes-mallorca-property.com. Ove vrste imovine nude i prihod i potencijal rasta vrijednosti. Obratite pažnju na regulatorne rizike: primjerice, priče o porezu na strane kupce ili stvarni kraj Golden Visa programa mogu utjecati na potražnju na rubovima tržišta yes-mallorca-property.com. Mudro je imati lokalnog odvjetnika ili savjetnika za navigaciju kroz zoniranje, zakone o najmu i poreze. Ako ste strani investitor, imajte na umu da je Španjolska nedavno pojednostavila pravila za strane investicije kako bi olakšala usklađenost investropa.com – ali i dalje ste dužni prijaviti veća ulaganja vlastima. U narednom periodu, očekujte umjereniji rast cijena, stoga planove temeljite na realnim stopama rasta (5% godišnje umjesto 15%). Ukratko, ulažite zbog vrijednosti i novčanog toka, ne zbog puke špekulacije. Temelj Mallorce – ograničeno zemljište, globalna privlačnost i stabilna lokacija u eurozoni – čini snažan temelj za dugoročne investitore koji traže spoj stila života i dobiti.
Zaključno, tržište nekretnina Mallorce u 2025. je u procvatu, ali zahtijeva promišljenu navigaciju. Bilo da kupujete kuću iz snova, tražite najam ili investirate, uspjeh će doći od praćenja lokalnih trendova, odlučnog djelovanja kad se pojave prilike i usklađivanja s jedinstvenim ritmom života i poslovanja otoka. Sa svojom mješavinom sunca, opuštanja i solidnih investicijskih rezultata, Mallorca doista nudi “tržište nekretnina u raju” – a taj se trend očito nastavlja i narednih godina, dok otok sebe nanovo definira održivim rastom i trajnom privlačnošću.
Izvori: Pri sastavljanju ovog izvješća korištene su nedavne tržišne analize i podaci agencija za nekretnine, statistike državnih institucija i portala te izvještaji o investicijama, uključujući tržišne podatke Engel & Völkers engelvoelkers.com engelvoelkers.com, Idealista/Pisos.com preko Yes! Mallorca Property yes-mallorca-property.com yes-mallorca-property.com, ekonomsko izvješće Balearske vlade spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com i lokalne vijesti (Majorca Daily Bulletin) majorcadailybulletin.com, među ostalima. Ovi izvori naglašavaju trenutne trendove Mallorce: galopirajuće cijene, koje su u velikoj mjeri potaknute međunarodnom potražnjom, ograničenom ponudom i trajnom privlačnošću potaknutom turizmom na otoku.
