Seulsko tržište nekretnina u središtu je pažnje 2025. godine, s vrtoglavim rastom cijena stanova u najpoželjnijim četvrtima, novim mega-projektima koji mijenjaju obrise grada, te kreatorima politika koji žurno pokušavaju obuzdati ekspanziju. U ovom izvještaju detaljno analiziramo stambeni i poslovni sektor nekretnina u Seulu – ispitujemo aktualne tržišne uvjete, cjenovne trendove, atraktivne investicijske prilike, intervencije države, projekte infrastrukture u najavi te prognoze stručnjaka. Od uzletjelih vrijednosti stanova u Gangnamu pa do ambicioznih planova za 100-katni toranj u Yongsanu, donosimo vas u duboko istraživanje onoga što se događa sada i što očekivati u narednim godinama.
Pregled tržišta: priča o dvama tržištima u 2025.
Tržište nekretnina u Seulu 2025. karakterizira snažan rast u glavnom gradu u oštrom kontrastu s tromom situacijom u ostatku Južne Koreje. Cijene nekretnina u Seulu snažno su se oporavile, dok su druge regije pretrpjele zastoje. Početkom 2025. Banka Koreje izvještava da je Nacionalni indeks cijena stambenih nekretnina porastao za svega 0,31 % na godišnjoj razini (uz blagi pad realne vrijednosti s obzirom na inflaciju), no ova skromna nacionalna brojka skriva izraženu regionalnu podjelu globalpropertyguide.com. Samo cijene nekretnina u Seulu skočile su 3,63 % tijekom protekle godine, predvodeći rast metropolitanskog područja od 1,68 %, dok su mnogi gradovi izvan glavnog grada i dalje bilježili pad ili stagnaciju cijena globalpropertyguide.com. Zapravo, seulsko tržište nekretnina bilježi već više od dvanaest uzastopnih tjedana rasta cijena u 2025., što je najbrži rast još od proljeća koreajoongangdaily.joins.com. Momentum koji je započeo u tri ultra-skupa “Gangnam” okruga širi se na druga područja poput Mapo, Yangcheon i Gangdong, što upućuje na sveobuhvatniji uzlet koreajoongangdaily.joins.com.
Ova polarizacija naglašava primat Seula: nekretnine u glavnom gradu postižu golemu premiju. Prosječan novi stan u Seulu prodaje se po cijeni od oko ₩13,4 milijuna po m² (~9.300 USD), što je više od 2,3 puta nacionalnog prosjeka od ₩5,76 milijuna globalpropertyguide.com. Zapravo, Južna Koreja sada ima najveći jaz u cijenama stanova između velikih metropolitanskih gradova i malih gradova među svim zemljama OECD-a globalpropertyguide.com. Luksuzni stan u Seulu može lako stajati preko ₩2 milijarde (približno 1,5–2 milijuna USD), dok su kuće slične veličine u manjim gradovima tek djelić te cijene. Tablica ispod prikazuje procijenjene prosječne cijene stanova u ključnim seulskim četvrtima u odnosu na gradski prosjek:
| Okrug (Seul) | Prosječna cijena stana (2025.)₩/m² |
|---|---|
| Gangnam-gu (jug) | ₩25,000,000 bambooroutes.com |
| Seocho-gu (jug) | ₩22,000,000 bambooroutes.com |
| Yongsan-gu (centar) | ₩20,000,000 bambooroutes.com |
| Songpa-gu (jugoistok) | ₩17,000,000 bambooroutes.com |
| Mapo-gu (sjeverozapad) | ₩15,000,000 bambooroutes.com |
| Seulski prosjek | ~₩10,000,000 bambooroutes.com |
Izvor: Bamboo Routes analiza, listopad 2024. (procjene za 2025.).
Kao što je prikazano iznad, Gangnam ostaje najskuplje područje, s prosječnim vrijednostima stanova za oko 2,5 puta višim od gradskog prosjeka. Ostale imućnije četvrti, kao što su Seocho, Yongsan i Songpa, također znatno premašuju srednju vrijednost, dok Mapo – iako relativno “pristupačnije” – i dalje nadmašuje cjelogradski prosjek. Te razlike u vrijednosti sve su veće, što odražava nagnuće kupaca za centralnim zonama i naglašava ozbiljnu neravnotežu ponude i potražnje u glavnom gradu.
S strane potražnje, nekoliko čimbenika podupire seulski procvat. Kamatne stope očekuje se da će pasti tijekom 2025., jer je Banka Koreje okrenula prema labavijoj monetarnoj politici, što je popravilo raspoloženje kupaca cbre.com. Investitori koji očekuju sniženje stope požurili su zaključiti hipotekarne kredite prije nego stupe na snagu nova ograničenja kreditiranja koreajoongangdaily.joins.com. Istodobno, rente i cijene stanova u pretprodaji rastu, pa među potencijalnim kupcima raste osjećaj žurbe da kupe sada, dok cijene ne narastu još više koreajoongangdaily.joins.com. Obujam prodaje nekretnina u Seulu snažno je porastao – u svibnju 2025. broj transakcija stanova bio je na putu da dosegne 7.000–8.000 jedinica, što je snažan skok u odnosu na ranije mjesece, čak i u četvrtima pod najjačim regulacijama koreajoongangdaily.joins.com. Ta užurbanost sugerira da je potisnuta potražnja puštena u opticaj kako se kupci prilagođavaju novoj realnosti nižih kamatnih stopa i “strahu od propuštanja” novih rastova cijena.
Istodobno, izvan Seula, tržište nekretnina i dalje je mlako. Izvan glavnog grada, 2025. obilježava treću uzastopnu godinu pada cijena u mnogim većim gradovima globalpropertyguide.com. Primjerice, vrijednosti stanova u Busanu, Daeguu i drugim velikim gradovima i dalje su u padu za 1–4 % na godišnjoj razini globalpropertyguide.com. Zaključak: oporavak tržišta nekretnina u Seulu duboko je lokaliziran, najviše koristi elitnim četvrtima i produbljuje jaz između urbanih i ruralnih bogatstava. Prosječan stan u Seulu sada stoji 3,5 puta više nego u Busanu, u odnosu na razliku od 2,1 puta prije deset godina koreajoongangdaily.joins.com. Ova razlika predstavlja izazov za državnu politiku koja se bori s pitanjem pravednosti stanovanja.
Trendovi stambenih nekretnina u 2025.
Rast cijena i putanja oporavka
Nakon kratke korekcije u 2022.–2023., stambene cijene u Seulu ponovno su na uzlaznoj putanji. Analitičari industrije ističu da je tržište dosegnulo dno početkom 2023. globalpropertyguide.com. Do veljače 2025., seulski indeks cijena stanova porastao je za gotovo 4 % na godišnjoj razini globalpropertyguide.com, a idući proljetni mjeseci pokazali su još ubrzaniji rast. Posebno je travanj 2025. označio dvanaesti uzastopni tjedan rasta cijena stanova u Seulu world.kbs.co.kr. Tijekom tog mjeseca, vrijednosti u luksuznim četvrtima Gangnam, Seocho i Songpa rasle su +0,13% do +0,18% tjedno – nadmašujući gradski prosjek od 0,08 % tjedno world.kbs.co.kr. Važno je da se oporavak cijena proširio: okruzi poput Seongdong, Mapo, Yongsan, Yangcheon i Gangdong također bilježe iznadprosječne tjedne poraste u travnju (oko 0,11–0,17% tjedno) kako se povjerenje kupaca vraća i izvan Gangnama world.kbs.co.kr.
Oporavak u Seulu u suprotnosti je s nastavkom slabosti u drugim regijama. Od prvog kvartala 2025. godine, cijene nekretnina izvan Seula u cijeloj Koreji još uvijek su u prosjeku blago padale globalpropertyguide.com. Zapravo, tržišta izvan glavnog grada zabilježila su pad cijena od oko 0,04% u travnju, čak i dok je sam Seul rastao world.kbs.co.kr. Otpornost Seula (i njegovog prigradskog pojasa u provinciji Gyeonggi) usred stagnacije na nacionalnoj razini ističe magnetni efekt glavnog grada – poslovi, sadržaji i investicijske prilike nastavljaju privlačiti ljude i kapital u orbitu Seula. Demografski, priljev stanovništva u grad i manja kućanstva održavaju potražnju za stanovanjem iako ukupna populacija Koreje stari i smanjuje se.Glavne institucije i stručnjaci su oprezno optimistični u vezi s izgledima za stambeno tržište u Seulu. Korejski institut za stanovanje prognozira da će nakon najniže točke u 2023. godini, cijene nekretnina krenuti u fazu oporavka do sredine 2025., pri čemu se očekuje rast u širem području Seula od oko 0,8% u 2025. (sam grad Seul +1,7%) globalpropertyguide.com. Privatne prognoze još su optimističnije: analitičari nekretnina predviđaju godišnji rast cijena u Seulu od oko 3–5% u sljedećih nekoliko godina, osim ako ne dođe do većih šokova bambooroutes.com. U četvrtima s visokom potražnjom, dobitci bi mogli biti i veći – premium četvrti poput Gangnama, Seocha i Yongsana bilježe rast cijena do ~7% godišnje u posljednje vrijeme bambooroutes.com. Većina se slaže da će velika potražnja i ograničena ponuda nastaviti uzrokovati uzlazni pritisak na vrijednosti, iako bi državne mjere za smirivanje tržišta mogle usporiti rast bambooroutes.com. Nitko u ovom trenutku ne predviđa potpuni pad cijena u Seulu; rasprava se vodi oko toga koliko visoko i koliko brzo će cijene rasti dalje.
Nedostatak ponude i nova izgradnja
Jedan od temeljnih pokretača tržišta nekretnina u Seulu je kroničan nedostatak ponude u poželjnim dijelovima. Nova stambena ponuda godinama nije uspijevala držati korak s potražnjom, a ni veliki građevinski bumovi nisu bitno smanjili deficit. Sredinom 2010-ih, rekordna izgradnja stanova (npr. 626.000 novih jedinica u 2018.) privremeno je ublažila situaciju globalpropertyguide.com. Međutim, kasnije je broj novih građevinskih projekata pao, pa do 2025. godišnja nova ponuda u cijeloj zemlji (oko 400.000 jedinica) zaostaje za procijenjenom potražnjom za oko 50.000 jedinica godišnje, što vodi do kumulativnog manjka od otprilike pola milijuna stanova do 2025. globalpropertyguide.com. U Seulu – zrelom i prostorno ograničenom gradu – stvaranje novih stambenih jedinica je posebno izazovno. Obnavljanje starih zgrada i projekti “novih gradova” u predgrađima su u tijeku, ali najpoželjnije četvrti imaju vrlo malo prostora za gradnju, čime se osigurava trajna vrijednost postojećih nekretnina zbog njihove rijetkosti.
Vlada je uvela mjere za povećanje stambene izgradnje, ali napredak je spor. Iako su dužnosnici pojednostavili postupke odobravanja i pokušali ubrzati urbanu obnovu, te mjere još nisu dovele do značajnog povećanja ponude globalpropertyguide.com. Investitori se suočavaju s preprekama poput rasta troškova izgradnje, strožih standarda kreditiranja i protivljenja lokalnih stanovnika u nekim zonama obnove. Stoga, neravnoteža ponude i potražnje na tržištu nekretnina u Seulu ostaje neriješena, što sugerira da će kupci i dalje žestoko konkurirati za ograničenu ponudu – recept za trajnu snagu cijena osim ako ne intervenira veća gospodarska kriza.
Jedna svijetla točka je poticanje izgradnje novih najamnih stanova. Vlada je u kolovozu 2024. najavila Plan za povećanje ponude najamnih stanova s ciljem povećanja dugoročnog najma i projekata izgradnje za iznajmljivanje globalpropertyguide.com. Ovaj plan olakšava određena ograničenja za korporativne najmodavce – primjerice, popušta pravila kontrole najamnina i daje porezne olakšice – kako bi privukao institucionalne investitore na tržište najma globalpropertyguide.com. Kao rezultat, nekoliko velikih financijskih i razvojnih tvrtki počelo je osnivati fondove za stjecanje najamnih nekretnina pdf.savills.asia. Očekuje se da će profesionalno upravljanje najamnim apartmanima proširiti mogućnosti za najmoprimce i smanjiti pritisak na kupce (budući da bi se više ljudi moglo odlučiti za najam ako budu dostupne kvalitetne i cjenovno pristupačne jedinice). Doista, mjesečni najam (wolse) postaje češći u odnosu na tradicionalni najam uz polog (jeonse) globalpropertyguide.com. Nakon naglog rasta 2021.–2022., cijene jeonse smirile su se, pa su mnogi najmodavci prešli na sakupljanje mjesečne najamnine – trend koji je ubrzan višim kamatnim stopama koje velike depozite čine manje atraktivnima. Ova “tranzicija s jeonse na wolse”, potaknuta državnim poticajima, stvara novu klasu imovine za ulagače i mogla bi s vremenom ublažiti dio potražnje za kupnjom nudeći alternativu najmu.
Regulatorne mjere i državna intervencija
Rapidni rast troškova stanovanja, osobito u blještavim četvrtima Seula, potaknuo je agresivnu državnu intervenciju 2025. godine. U pokušaju da se suzbije špekulativna kupnja i “preprodaja”, vlasti su ponovno uvele strog Sustav dozvola za zemljišne transakcije u glavnom gradu. Od ožujka 2025., čitave četvrti Gangnam, Seocho, Songpa i Yongsan – najskuplji dijelovi Seula – proglašene su “zonama dozvola” za prodaju stanova donga.com. U tim područjima, svatko tko želi kupiti stan određene veličine mora dobiti prethodno odobrenje od općine i obvezati se na posjedovanje i stanovanje u jedinici najmanje 2 godine donga.com. Transakcije u kojima sudjeluju najmoprimci (primjerice kupnja stana s postojećim jeonse najmoprimcem – česta investicijska taktika poznata kao “gap investment”) zapravo su zabranjene tijekom šestomjesečnog razdoblja donga.com donga.com. Neodobrene transakcije mogu biti poništene, a sudionici čak i kazneno gonjeni (do 2 godine zatvora ili novčana kazna do 30% vrijednosti zemljišta) donga.com. Ove zone dozvola – prvi put da su cijele četvrti proglašene takvima u sustavu koji postoji od 1970-ih – pokazuju koliko ozbiljno kreatori politika shvaćaju rast cijena u “Gangnam 3” četvrtima i Yongsanu. Dužnosnici su naveli zabrinutost da nekontrolirani rast cijena u Gangnamu, Seochu i Songpi podiže cijene u cijelom području Seula, što je zahtijevalo hitne mjere smirivanja tržišta donga.com.
Ova je mjera, međutim, uslijedila nakon zbunjujuće promjene politike. Grad Seul je ukinuo slično ograničenje dozvola samo mjesec dana ranije (u veljači 2025.) za određene četvrti, da bi nekoliko tjedana kasnije ponovno uveo još strože pravilo donga.com donga.com. Kritičari tvrde da su takvi zaokreti u politici unijeli nesigurnost na tržište donga.com. “Zbrka na tržištu porasla je otkako su propisi ublaženi, očekuju se sniženja kamatnih stopa, a transakcije rastu,” primijetio je jedan ekonomist, kritizirajući vlasti zbog naglog povlačenja i podrivanja povjerenja javnosti donga.com. Doista, unatoč strožim pravilima, kupoprodajna aktivnost zapravo se povećala u ovim strogo kontroliranim četvrtima – i sada bilježe rekordno visoke cijene prodaje, bez obzira na sustav dozvola koreajoongangdaily.joins.com. To sugerira da odlučni kupci pronalaze načine za zaobilaženje ili čekanje isteka ograničenja, posebno krajnji korisnici koji planiraju živjeti u tim domovima i mogu ispuniti uvjet o prebivalištu.
Osim što je ograničila transakcije, vlada je također usmjerila financiranje stanovanja kako bi obuzdala špekulacije. Korejski financijski regulatori dodatno su postrožili pravila vezana uz omjer otplate duga (DSR) krajem 2024., čime je visoko zaduženim kupcima otežano zaduživanje globalpropertyguide.com. Banke sada moraju provoditi tzv. “stres testiranje” kako bi procijenile sposobnost otplate zajmoprimaca po višim kamatama u budućnosti, čime se efektivno smanjuju maksimalni iznosi zajmova za one s postojećim dugovima globalpropertyguide.com. Ove makroprudencijalne mjere imaju za cilj spriječiti kućanstva da se prekomjerno zadužuju za stambene kredite i rashladiti ratove nadmetanja potaknute kreditima. Međutim, primijećen je jedan neželjeni efekt: kako su velike banke u Seulu ograničile odobravanje kredita, neki zajmoprimci su se okrenuli sekundarnim zajmodavcima i regionalnim bankama, čime je nastao “balon efekt” gdje se kredit jednostavno preselio izvan glavnih kanala globalpropertyguide.com. Kreatori politika hodaju po tankoj liniji, nastojeći obuzdati špekulativnu potražnju bez gušenja stvarne kupnje krajnjih korisnika ili izazivanja kreditne krize.
S druge strane ponude, kao što je već spomenuto, vlasti se fokusiraju na dugoročne strategije poput povećanja stambene ponude i razvoja novih gradskih zona. Administracija predsjednika Yoon Suk-yeola (2022.–2025.) uvelike se odmaknula od prijašnjeg teškog oporezivanja i regulacija, umjesto toga preferirajući deregulaciju kako bi se potaknula izgradnja. Ipak, Južna Koreja prošla je kroz političku promjenu 2025.: sredinom godine, nova administracija je dala do znanja da će izbjegavati kaznene stambene politike (poput velikih poreza za vlasnike više nekretnina) koji su u prošlosti donijeli neželjene posljedice koreajoongangdaily.joins.com koreajoongangdaily.joins.com. Novo vodstvo signaliziralo je pomak prema povećanju ponude i povjerenju tržištu. “Nećemo pokušavati kontrolirati cijene porezima,” izjavio je predsjednik Lee Jae-myung, naglašavajući da će daljnji fokus biti na povećanju stambenog fonda i reformiranju regulativa koreajoongangdaily.joins.com. Ako se ovaj politički stav nastavi provoditi, mogli bismo vidjeti manje ad-hoc mjera za kontrolu cijena i više dosljednih, pro-supply politika u idućim godinama, što bi dugoročno moglo olakšati dio pritiska.
Za sada, kupci i investitori nekretnina u Seulu moraju se snalaziti u složenoj mreži pravila – od ograničenja vlasništva u pojedinim zonama, do pojačanih uvjeta kreditiranja, do poreznih poticaja za kupce-prvotravce. (Važno je napomenuti da postoje i državni programi koji nude snižene kamatne stope na hipotekarne kredite za mlade ili kupce prvog stana, radi povećanja pristupačnosti bambooroutes.com.) Učinkovitost ovih mjera je mješovita: možda usporavaju špekulativnu preprodaju, ali kako pokazuje 2025., ne mogu u potpunosti suzbiti potražnju na tržištu koje je vođeno stvarnom potrebom (i strahom od još većih cijena u budućnosti). Pristupačnost stanovanja ostaje ozbiljan problem – unatoč naporima kroz politike, srednje cijene stanova u Seulu su blizu povijesnog maksimuma, a omjeri cijene i prihoda među najlošijima su na svijetu reuters.com. Rješavanje toga zahtijevat će delikatnu ravnotežu između obuzdavanja potražnje (bez rušenja tržišta) i povećanja ponude (bez pretjerivanja u slabijim regijama).
Tržište najma i prinosi
Tržište najma stanova u Seulu također se razvija. Jeonse sustav – gdje najmoprimci uplaćuju ogroman depozit (često 50–70% vrijednosti nekretnine) umjesto mjesečne najamnine – dugo je bio obilježje korejskog tržišta nekretnina. No, posljednjih godina mjesečni najam stječe popularnost, osobito među mlađim stanovnicima koji ne mogu priuštiti velike jednokratne iznose. Od 2024.–25., mnogi stanodavci preferiraju mjesečnu najamninu ili “kvazi-jeonse” (manji depozit + mjesečne uplate), budući da su visoke kamate učinile velike depozite manje isplativima. Vladine pro-najam politike dodatno podupiru ovaj pomak globalpropertyguide.com. Za najmoprimce to znači više opcija, ali i kraj ultra-jeftinih jeonse ugovora koji su praktički omogućavali “besplatan” smještaj nakon depozita.
Prinosi od najma u Seulu ostaju notorno niski, što odražava visoke kupovne cijene. Bruto prinosi na stanove iznose u prosjeku samo oko 2–3% godišnje bambooroutes.com, što je malo u usporedbi s drugim svjetskim gradovima ili alternativnim investicijama. Mnogi su stanodavci tradicionalno prihvaćali niske prinose jer su računali na rast kapitalne vrijednosti (a jeonse depoziti su se mogli ponovno ulagati). S obzirom da vlada potiče institucionalne ulagače na tržište najma, u budućnosti bismo mogli vidjeti poslovniji pristup prinosima, ali za sada Seul ostaje tržište niskih prinosa i visokih kapitalnih dobitaka. Taj je dinamičan odnos jedan od razloga zašto špekulativna potražnja može jačati – ulagači računaju na rast cijena prije nego na prihod od najma. Također je razlog zbog kojeg rast najamnina često znatno zaostaje za rastom prodajnih cijena; najmoprimci jednostavno si ne mogu priuštiti razinu najamnine koja bi donijela prihvatljiv prinos na stanove vrijedne više milijardi wona.
Komercijalne nekretnine: Uredi, maloprodaja i više od toga
Iako često naslove pune stambene teme, sektoru komercijalnih nekretnina u Seulu u 2025. također svjedočimo značajnim promjenama. Sveukupno, gradsko komercijalno tržište pokazuje otpornost kroz ekonomske uspone i padove te i dalje privlači domaće i strane ulagače. Analiziramo tržišta ureda i maloprodaje, kao i trendove u logistici i investicijskim volumenima.
Tržište uredskih prostora: Visoka popunjenost i stabilan rast
Tržište uredskih prostora u Seulu ostaje snažno u 2025., ojačano ograničenom novom ponudom u središnjim poslovnim četvrtima i stalnom korporativnom potražnjom. Stopa nepopunjenosti uredskog prostora A razreda izuzetno je niska – oko 2,6% u prvom kvartalu 2025., praktički nepromijenjena u odnosu na godinu ranije cbre.com. Prvoklasni uredski prostori u područjima kao što su tradicionalni CBD (Jung-gu/Jongno), poslovna četvrt Gangnam (Teheran-ro) i Yeouido financijska četvrt gotovo su u potpunosti popunjeni. Stanodavci su iskoristili ove uvjete: prosječne nominalne najamnine za urede A razreda porasle su oko 1,5% kvartalno u Q1, dosegnuvši približno ₩38.700 po m² mjesečno (otprilike $30 po m²) cbre.com. Poticaji za najamnine ostaju minimalni – razdoblja bez najamnine manja su od mjesec dana po svakoj godini ugovora, što pokazuje da su stanodavci u pregovorima u prednosti zbog niske praznine cbre.com.
Promatrači tržišta ipak očekuju određeno hlađenje pregrijanog uredskog sektora u srednjem roku, ali ne i pad. Tvrtka za nekretnine Savills predviđa da će rast najamnina za prvoklasne urede usporiti na otprilike 2–4% u 2025., u odnosu na oštrije povećanje prošlih godina pdf.savills.asia. Djelomično je to zato što konačno dolazi nova ponuda nakon godina kontinuiranog manjka. Posebno se ističe kako veliki uredski projekti izvan tradicionalne “velike trojke” četvrti ulaze na tržište. Na primjer, Magok, rastući tehnopark u zapadnom Seulu, otvara nova uredska postrojenja koja privlače korporativne najmoprimce cbre.com. Kako novi, moderni prostori u Magoku (te Pangyo ili Sangam Digital Media City na rubovima grada) ulaze na tržište, neke se kompanije sele ili proširuju poslovanje tamo, ublažavajući tako pritisak potražnje u centru Seula. Ipak, svako povećanje nepopunjenosti sa sadašnje minimalne razine od 2–3% predviđa se kao blago – možda do srednjih 3% – te bi prvoklasni uredi u Seulu trebali ostati tržište stanodavaca u bliskoj budućnosti pdf.savills.asia.
Vrijedno je istaknuti nekoliko glavnih uredskih projekata i trendova koji oblikuju ovaj sektor: – Gangnam i Jongno horizonti: Najprestižnije poslovne adrese (npr. GFC u Yeouidu ili tornjevi u Gwanghwamunu) i dalje uživaju gotovo nultu stopu praznih prostora i premium najamnine. U Gangnamu, dugoočekivani projekt Hyundai Motor Group-a, Global Business Center (GBC) – izvorno zamišljen kao neboder s 105 katova koji bi bio sjedište kompanije – revidiran je u kompleks nešto nižih tornjeva, a izgradnja bi trebala ubrzati. Kada bude dovršen oko 2026.–27., GBC će značajno povećati uredski (i kongresni) prostor u Samseong-dongu, učvršćujući status Gangnama kao poslovnog središta. Ovo bi trebalo zadovoljiti dio akumulirane potražnje tvrtki koje već dugo traže velike, povezane uredske prostore u južnom Seulu. – Decentralizacija prema novim središtima: Gradska uprava Seula potiče razvoj novih poslovnih centara kako bi decentralizirala rast. Magok (zapadni Seul, blizu zračne luke Gimpo) je jedno od takvih središta, sada dom R&D centara i korporativnih kampusa tehnoloških i biotehnoloških tvrtki. Digital Media City (DMC) u Mapo/Sangam također je primjer, s fokusom na medijske i zabavne kompanije. Iako su ova područja izvan tradicionalnog centra, njihov rast privlači zakupce koji bi inače dodatno pojačali pritisak na središnje tržište. Primjerice, ako velika IT kompanija preseli u novoizgrađeni kampus u Magoku, oslobađa prostor u središnjem poslovnom dijelu za druge. S vremenom, ovaj “multicentrični” pristup na uredskom tržištu donosi veću fleksibilnost, iako će jezgra Seula ostati vrlo tražena. – Stabilni prinosi: Za ulagače, kapitalizacijske stope ureda u Seulu su relativno stabilne iako su najamnine rasle, što znači da su cijene porasle. Kapitalizacijske stope za najkvalitetnije urede kreću se oko sredine 4% i očekuje se da će ostati otprilike iste u 2025. cbre.com. Kako su kamatne stope dosegle vrhunac i vjerojatno će padati, razlika između kapitalizacijskih stopa i troškova financiranja će se poboljšati, što potiče vrijednosti. Mnogi međunarodni ulagači (državni fondovi, privatni kapital, itd.) prate urede u Seulu zbog stabilnih, dugoročnih prihoda, iako su uski prinosi i jaka konkurencija za imovinu razlog zašto su spektakularne transakcije rijetke. Ukratko, uredski sektor Seula u 2025. obilježen je niskom prazninom, umjerenim rastom najamnina i selektivnom novom ponudom. Tvrtke su oprezno optimistične – gospodarska pozadina je sporiji rast BDP-a, ali očekivano sniženje kamatnih stopa i širenje tehnološkog sektora održavaju pozitivnu potražnju za uredima cbre.com. Osim vanjskih šokova, očekuje se uravnoteženo tržište s prednošću za najmodavce, osobito na najatraktivnijim lokacijama.Maloprodaja i ugostiteljstvo: Oporavak s ograničenjima
Seulski sektor maloprodajnih nekretnina prošao je pravu „vožnju u vlaku smrti”, prvo pogođen pandemijom, a sada se suočava s promijenjenim ponašanjem potrošača. U 2025. sektor pokazuje znakove oporavka, osobito u turističkim trgovačkim četvrtima, ali se istodobno suočava s izazovima e-trgovine i oprezne potrošnje. Ukupna maloprodajna prodaja u Koreji lagano raste – za siječanj i veljaču 2025. nacionalna maloprodaja porasla je za oko 0,9% u odnosu na prethodnu godinu cbre.com, što ukazuje na skroman rast. Visoka inflacija i sporiji ekonomski rast učinili su potrošače pažljivima kod cijena, što dovodi do trenda “vrijednost za novac” cbre.com. To znači da trgovine s popustima, jeftini brendovi i platforme za rabljene proizvode prolaze relativno dobro, dok ultra-luksuzni segment također ima svoju nišu (zahvaljujući imućnim domaćim i kineskim kupcima). Maloprodaja srednje klase je pod pritiskom. U poznatim trgovačkim zonama Seula, promet pješaka ponovno raste zahvaljujući povratku turizma. Nakon ponovnog otvaranja granica, područja poput Myeongdonga, Dongdaemuna i Insadonga – koja su teško stradala tijekom COVID-19 – ponovno vrve stranim posjetiteljima. Tradicionalne tržnice i glavne trgovačke ulice koje se oslanjaju na turiste bilježe rast najamnina i popunjenosti jer prodavaonice bez carine i trgovine kozmetikom ostvaruju veći promet. Na primjer, stopa praznine u Myeongdongu, koja je naglo porasla 2020. godine, sada pada kako globalni brendovi i novi F&B operateri zauzimaju prostor i klade se na potpuni povratak turizma. Gradska uprava Seula također ulaže u revitalizaciju trgovačkih četvrti (projektima uljepšavanja, marketinškim aktivnostima za turiste), dodatno potičući oporavak cbre.com. No, nisu svi maloprodajni prostori jednako uspješni. Vlasnici kvartovskih trgovačkih centara i lokalnih trgovačkih centara prijavljuju da su potrošači i dalje oprezni – zbog visoke inflacije ljudi i dalje smanjuju potrošnju na neobavezne kupovine i izlaske cbre.com. Iskustvena maloprodaja (zabava, kafići, fitness itd.) postaje ključna za privlačenje posjetitelja. Uspon internetske kupovine u Koreji (jednoj od najdigitaliziranijih zemalja svijeta) dodatno ograničava rast tradicionalne maloprodaje. Mnogi trgovci su smanjili svoje fizičke prostore ili prešli na manje “showroom” prodavaonice u kombinaciji s online prodajom. Zaključno, maloprodajno tržište nekretnina u Seulu 2025. je podijeljeno: glavni turistički i središnji maloprodajni prostori bilježe uzlet, zahvaljujući potisnutoj turističkoj potražnji, dok sekundarne lokacije i dalje imaju povišenu stopu praznine i potrebu za preobrazbom. Sektor ugostiteljstva slijedi isti trend. Hoteli u Seulu uživaju veću popunjenost s povratkom međunarodnih putnika, a raste i interes za ulaganja u hotele nakon zatišja. Područja oko popularnih turističkih atrakcija (Jongno, Myeongdong, Gangnamov COEX) imaju nove hotelske projekte i renovacije kako bi zadovoljili povećanu potražnju. Istodobno, operateri prate moguće globalne ekonomske padove ili novi pandemijski val koji bi ponovno mogao zaustaviti putovanja. No, trenutačno je perspektiva za maloprodaju i ugostiteljstvo oprezno pozitivna: najamnine za klasičnu maloprodaju se stabiliziraju, a dobro smještene nekretnine bilježe obnovljenu potražnju.Logistika i industrija: Visoka ponuda, velika potražnja
Segment logističkih nekretnina – skladišta, distribucijski i isporučni centri – doživio je procvat tijekom rasta e-trgovine za vrijeme pandemije. Investitori su se natjecali u izgradnji modernih logističkih centara na rubovima Seula, i možda su izgradili mrvicu previše i prebrzo. U 2024. val nove skladišne ponude stigao je na tržište, što je dovelo do porasta praznih kapaciteta. Krajem 2024. ukupna je stopa praznine u logistici porasla na oko 23% – visoka razina za sektor koji je prije samo nekoliko godina bio gotovo potpuno popunjen cbre.com. Sada, u 2025., situacija se počinje postupno popravljati. U prvom tromjesečju 2025. isporučena su četiri nova logistička objekta razreda A (ukupno oko 221.500 m²), ali otprilike 30% tog novog prostora bilo je zakupljeno unaprijed, što pokazuje stabilnu potražnju cbre.com. Aktivnost zakupa u prvom tromjesečju iznosila je 178.000 m², što je pomoglo da se praznina smanji na oko 22% (s 23%) cbre.com. Međutim, tržište je podijeljeno: skladišta s hladnim lancem imaju znatno veću prazninu (~40%) od skladišta za suhu robu (16%) cbre.com, dok ponuda hladnog lanca raste i treba dulje da se popuni. Tijekom 2025. stručnjaci očekuju da će se praznine postupno smanjivati kako novu ponudu apsorbiraju 3PL operatori (pružatelji logistike treće strane), maloprodajne kompanije i proizvođači. Vjerojatno će trebati još godinu-dvije da se višak prostora potpuno zaposli, pod uvjetom da ne dođe do nove prevelike izgradnje. S investicijskog gledišta, logističke nekretnine u Koreji privukle su veliki interes (prinosi su se znatno smanjili) tijekom procvata e-trgovine. Sada, uz veću prazninu i porast kapitalizacijskih stopa na svjetskoj razini, investitori su oprezniji. Postoji veći raspon povrata ovisno o kvaliteti i lokaciji imovine cbre.com. Ključni logistički objekti s pouzdanim zakupcima i blizu Seula (npr. uz koridore autocesta u Gyeonggiju) i dalje su traženi, dok spekulativni projekti u udaljenijim pokrajinama mogu imati poteškoća s pronalaskom kupaca ili ostvariti niže cijene. Sveukupno, temeljni faktori sektora (rast online prodaje, potreba za bržim isporukama) i dalje su snažni pa je dugoročna perspektiva logistike pozitivna, ali kratkoročno je to tržište naklonjeno zakupcima dok se ponuda i potražnja ne izjednače.Tržište ulaganja: Opseg transakcija ponovno raste
Nakon sporog razdoblja u 2022.–2023. zbog naglog rasta kamatnih stopa, ulaganja u poslovne nekretnine u Koreji ponovno rastu u 2025. Zapravo, prvo tromjesečje 2025. donijelo je oko 7,0 bilijuna KRW investicija u komercijalne nekretnine, što je snažan rast od 66% u odnosu na prethodnu godinu cbre.com. Ovaj porast potaknut je nizom velikih uredskih transakcija (uključujući predugovore na zgrade u izgradnji) i obnovljenim interesom za logističku imovinu cbre.com. Poboljšanje odražava bolje uvjete financiranja – kako su povišenja kamatnih stopa stala i očekuje se njihov pad – te obnovljeno povjerenje ulagača da će se korejsko tržište nekretnina stabilizirati i ponuditi atraktivne povrate uz prihvatljiv rizik.Seoul ostaje središte investicijskih aktivnosti. Uredske tornjeve u Seoulu potražuju institucionalni investitori, a kapitalizacijske stope ostale su nepromijenjene čak i dok su druge regije zabilježile blago popuštanje cbre.com. Posebno je značajno prekogranično ulaganje: investitori iz Singapura, Bliskog istoka i Sjeverne Amerike aktivno traže korejske dogovore. U 2025. očekuje se dolazak još stranog kapitala na tržište nekretnina Seoula, zahvaljujući solidnim ekonomskim temeljima Koreje i njezinim naporima da se promovira kao destinacija pogodna za ulaganja bambooroutes.com. Nedavni potezi vlade – poput izmjene regulative radi veće dostupnosti REIT-ova i neuvođenja novih poreza za strane kupce – održali su Koreju relativno atraktivnom u usporedbi s tržištima poput Kanade ili Novog Zelanda, gdje su uvedene zabrane stranog vlasništva koreatimes.co.kr.
Ključne teme u investicijskom krajoliku 2025. uključuju:
- Raznolikost imovinskih klasa: Iako su uredi i dalje glavna meta, investitori također gledaju portfelje stambenih nekretnina za najam (potaknute institucionalnim planom najma), hladnjače i logistiku (usprkos visokoj praznosti, prepoznaje se dugoročna potreba), te čak alternativnu imovinu poput podatkovnih centara. Veliki razvojni projekti u Seoulu (opisani u nastavku) također nude prilike za zajednička ulaganja i investicije u zemljište.
- Stabilnost umjesto špekulacija: Nakon volatilnosti posljednjih godina, investitori preferiraju imovinu s stabilnim novčanim tokom. To znači potpuno iznajmljene urede s vrhunskim zakupcima, ili logističke centre s dugoročnim najmovima. “Value-add” pristupi (kupovina starijih zgrada radi obnove ili najma praznih prostora) ostaju domena iskusnih domaćih igrača, ali opći ton je oprezno optimističan više nego euforičan.
- Kapitalne vrijednosti i prinose: Kao što je spomenuto, očekuje se da će kapitalizacijske stope uglavnom ostati stabilne u 2025. cbre.com. Za vrhunske urede u Seoulu, kapitalizacijske stope kreću se u rasponu od 4,0–4,5%; logistika može biti nešto viša, dok maloprodaja varira ovisno o lokaciji. Ako kamatne stope zaista padnu krajem 2025., možemo ponovno vidjeti lagano smanjenje kapitalizacijskih stopa (rast cijena). Za sada je očekivanje da će volatilnost ostati pod kontrolom – bez velikog balona ili sloma, već s postupnim rastom vrijednosti usklađenim s rastom prihoda i blagim prilagodbama prinosa cbre.com.
Ukupno gledano, komercijalni sektor nekretnina u Seoulu je dobro podnio pandemiju i šokove kamatnih stopa, a 2025. oblikuje se kao godina postupnog oporavka. Sa stabilnim tržištem ureda, maloprodajom koja se oporavlja i obiljem investicijske likvidnosti pričekanoj po strani, gradska materijalna imovina i dalje se smatra sigurnom i atraktivnom riznicom vrijednosti u regiji globalne nesigurnosti.
Glavni razvojni i infrastrukturni projekti koji oblikuju budućnost
Gradski pejzaž Seoula neprestano se mijenja, a nekoliko velikih infrastrukturnih i razvojnih projekata koji se provode 2025. imat će znatan utjecaj na tržište nekretnina u nadolazećim godinama. Cilj ovih projekata je poboljšati povezanost, stvoriti nove poslovne centre i dodati prijeko potrebnu ponudu (ili sadržaje) na tržište. Izdvajamo neke od najutjecajnijih:
Yongsan International Business District – Novi “vertikalni grad”
Jedan od najambicioznijih projekata na horizontu je plan za transformaciju okruga Yongsan u Seoulu u svjetski poznat poslovni i komercijalni centar. U veljači 2024., grad je finalizirao planove za Yongsan International Business District (Yongsan IBD), zamišljajući ga kao “najveći svjetski vertikalni grad.” ctbuh.org Ovaj razvoj obuhvaća 500.000 m² na zemljištu koje je nekad služilo kao željeznički depo – jedan od posljednjih velikih neizgrađenih dijelova središnjeg Seoula ctbuh.org ctbuh.org. Najimpresivniji element bit će prepoznatljivi neboder s oko 100 katova, što je omogućeno nakon što je grad odlučio olabaviti zoniranje i visinske limite u tom području ctbuh.org ctbuh.org. Plan također uključuje više visokih zgrada povezanih zračnim mostovima, prostrane zelene površine od prizemlja do krovova, hotele, kulturne objekte, pa čak i veliki tranzitni centar ctbuh.org ctbuh.org.
Izgradnja Yongsan IBD-a planirana je za drugu polovicu 2025., a prvi dijelovi trebali bi biti dovršeni i useljivi već početkom 2030-ih ctbuh.org. Ova dinamika pokazuje urgentnost grada, nakon više od desetljeća neuspjelih pokušaja – raniji razvojni plan iz 2006. propao je zbog financijske krize 2008. ctbuh.org. Obnovljeni projekt dijeli okrug na zone: međunarodnu poslovnu zonu (88.557 m²) u kojoj će se izdići neboder od 100 katova, druge poslovne zgrade A razreda i luksuzni hotel, poslovni kompleks s uredskim tornjevima od 45 katova međusobno povezanim zračnim mostovima i kulturnim središtima na nižim razinama te područje podrške poslovanju ctbuh.org ctbuh.org. Dizajn naglašava vertikalnu integraciju različitih funkcija – “kompaktni grad” gdje ured, stanovanje, rekreacija i zeleni parkovi koegzistiraju pješice na manjim udaljenostima ctbuh.org. Posebno je zanimljivo što se lokacija nalazi između budućeg Yongsan Parka (na zemljištu bivše vojne baze SAD-a) i rijeke Han, čime dobiva vrhunsku poziciju s mogućim pogledom na park i pristupom vodi ctbuh.org. Gradski čelnici planiraju povezati razvoj s okolinom kroz nove prometne linije i proširenje zelenih površina do rijeke i parkova ctbuh.org.
Utjecaj na nekretnine: Yongsan IBD mogao bi dramatično podići profil i vrijednosti nekretnina u Yongsanu. Yongsan je već bio “zvijezda” na stambenom tržištu Seoula, gdje su cijene stanova skočile više od 1,5% u jednom mjesecu krajem 2024. zbog špekulacija o novom poslovnom okrugu bambooroutes.com. Ovim projektom, koji donosi ogroman priljev uredskog prostora, luksuznih rezidencija i raznih sadržaja, zapravo će nastati četvrta velika poslovna zona u Seoulu (uz CBD, Gangnam, Yeouido). Očekuje se da će okolna naselja doživjeti rast potražnje – četvrti Mapo, Jung-gu i sam Yongsan mogli bi se obnoviti i prilagoditi novoj radnoj i posjetiteljskoj populaciji IBD-a izgradnjom novih stanova i maloprodaje. Neboder od 100 katova, nakon izgradnje, bit će među najvišima u Seoulu (uz bok 123-katnoj Lotte World Tower u Jamsilu), dajući gradu još jednu ikoničnu siluetu. Vlasnici nekretnina u Yongsanu već očekuju veliku dobit, iako su mjere dozvola za transakcije (spomenute ranije) djelomično usmjerene na sprječavanje pretjerane špekulacije donga.com. Ako sve bude po planu, do 2030. Yongsan bi trebao postati novi “grad u gradu” u Seoulu, što bi trebalo rasteretiti prezasićeno tržište ureda u Gangnamu i ravnomjernije rasporediti ekonomsku aktivnost u korejskoj prijestolnici.
Gangnam i Songpa: Jamsil MICE Super Kompleks i više
Jugoistočni dio Seula, koji obuhvaća Gangnam, Songpa i COEX/Jamsil, cilj je još jednog transformativnog razvoja. Obnova Jamsil Sports/MICE kompleksa ambiciozan je projekt javno-privatnog partnerstva kojim se područje zastarjelog Jamsil sportskog stadiona (u okrugu Songpa) planira pretvoriti u vrhunski MICE (Meetings, Incentives, Conferences, Exhibitions) i zabavni distrikt. U ožujku 2024. grad Seoul objavio je detaljne planove za ovaj projekt, pri čemu se početak izgradnje očekuje do 2025., a dovršetak najranije 2031. godine mk.co.kr mk.co.kr.
Ključne komponente Jamsil plana uključuju:
- Novi Jamsil Dome bejzbolski stadion (koji zamjenjuje stari stadion na otvorenom) s preko 30.000 sjedećih mjesta i integriranim hotelom.
- Veliki MICE kongresni centar i izložbene dvorane za održavanje međunarodnih događanja.
- Poslovne, smještajne i komercijalne objekte do 50 katova (visina ograničena na oko 180–200 m) u blizini Jamsila, čime će se učinkovito stvoriti klaster nebodera uz sportski kompleks mk.co.kr mk.co.kr. Jedna od predloženih zgrada imat će oko 50 katova u blizini postaje Sports Complex.
- Obnova postojećeg Jamsil Olimpijskog glavnog stadiona prema suvremenim standardima.
- Poboljšane veze javnog prijevoza i “trodimenzionalna” pješačka mreža koja povezuje objekte, stanice podzemne željeznice (linije 2 i 9) i obližnje novogradnje mk.co.kr.
- Ključno, plan je povezan sa širim konceptom “Kompleksa za međunarodnu razmjenu” koji povezuje Jamsil, COEX u Samseong-dongu i nadolazeći Hyundai GBC. Mijenjanjem urbanističkih planova u Jamsilu (povećanjem koeficijenta iskoristivosti zemljišta promjenom namjene u polustambenu) mk.co.kr, grad želi stvoriti jedinstveni MICE i poslovni pojas preko Gangnama mk.co.kr. Plan je povezati COEX (veliki kongresni centar i trgovački centar), nove GBC tornjeve i Jamsil sadržaje koordiniranim razvojem pa čak i fizičkim vezama (parkovi, šetnice, možda mostovi preko rijeke ili potoka Tancheon) mk.co.kr.
- Više zelenih i otvorenih površina: planovi predviđaju nove ekološke parkove uz rijeku Han i potok Tancheon za ponovno povezivanje Gangnama i Jamsila, koje ove vodene površine dijele mk.co.kr.
Ovaj Jamsil MICE projekt ima budžet od preko 2,1 bilijuna wona i vodi ga konzorcij privatnih investitora (s Hanwha E&C kao ključnim akterom) u suradnji s gradom mk.co.kr. Nakon dovršetka, učvrstit će poziciju Songpe kao obiteljski orijentiranog, a globalno usmjerenog okruga – Songpa već privlači obitelji zbog izuzetnih škola i kvalitete stanovanja, no ubrzo bi mogao ponuditi i ultramoderan poslovni/turistički centar ravan bilo čemu u Gangnamu bambooroutes.com bambooroutes.com.
Utjecaj na nekretnine: Tijekom izgradnje, očekuju se određeni poremećaji (dvije rezidentne KBO bejzbolske ekipe morale su se privremeno preseliti zbog izgradnje dvorane allkpop.com). No dugoročno, vrijednost nekretnina u Songpi bi mogla značajno koristiti. Apartmani u Jamsilu i susjednim područjima već su vrlo traženi, a vrijednosti su porasle u očekivanju razvoja MICE projekta. Štoviše, krajem 2024., Songpa-gu je bilježio jedan od najbržih rastova cijena stanova u Seulu – cijene su u jednom tjednu prošlog jeseni porasle oko 0,37 %, najviše u državi u to vrijeme mk.co.kr. Većina toga pripisuje se uzbuđenju oko obnove i poboljšanim izgledima područja. Novi uredi i hoteli donijet će nova radna mjesta i privući međunarodne posjetitelje, dodatno potičući lokalnu ekonomiju. Integracijom s Gangnamovim GBC i COEX-om, razvoj bi mogao potaknuti dodatne projekte – primjerice, poboljšanja javnog prijevoza (već se govori o boljoj međusobnoj povezanosti busom ili čak people-moverom između COEX-a i Jamsila). Sve u svemu, Gangnam i Songpa ostaju predvodnici rasta Seula, doslovno gradeći u visinu kako bi zadovoljili međunarodne poslovne i zabavne potrebe grada.
Nadogradnje prometa: GTX super vlakovi i još više
Infrastruktura je ključni dio priče o nekretninama u Seulu. Grad i nacionalna vlada intenzivno ulažu u prometne projekte kako bi poboljšali povezivost unutar metropolitanske regije – s velikim posljedicama za tržište nekretnina.
Najrevolucionarnije su Great Train Express (GTX) linije – mreža brzih prigradskih željezničkih linija koje prolaze ispod šireg područja Seula. Često ih uspoređuju s londonskim Crossrailom ili pariškim RER-om – praktički regionalne ekspres podzemne željeznice koje voze do 180 km/h i drastično skraćuju vrijeme putovanja iz predgrađa u središnji Seoul koreajoongangdaily.joins.com koreajoongangdaily.joins.com. Do 2035. godine planirano je šest GTX linija (A do F), od kojih su tri (A, B, C) u uznapredovaloj fazi reuters.com. U ožujku 2024. prvi segment GTX-A linije otvoren je, povezujući Suseo (jugoistočni Seoul) s Dongtanom (satelitskim gradom u provinciji Gyeonggi) za samo 19 minuta – putovanje koje je ranije autobusom trajalo 80 minuta reuters.com koreajoongangdaily.joins.com. Kada bude u potpunosti dovršena prema sjeveru, linija GTX-A spojit će sjeverni Gyeonggi (Paju) preko stanice Seoul i Gangnama do južnog Gyeonggija do 2028. koreajoongangdaily.joins.com. Već su započeti radovi na GTX-B i C linijama, koje će dodatno umrežiti metropolitansko područje.
GTX efekt na nekretnine je trenutan i dubok. Praktički približavajući udaljena predgrađa “bliže” Seulu u smislu vremena putovanja, GTX obećava proširiti broj poželjnih stambenih područja. Cijene nekretnina oko planiranih GTX postaja eksplodirale su odmah po objavi – primjerice, stanovi blizu stanice Pyeongtaek Jije (zaustavljanje na GTX-A) skočili su za 100–200 milijuna vona odmah nakon potvrde trase koreajoongangdaily.joins.com. Mnoge ranije zanemarene lokacije doživjele su porast potražnje za stanovanjem od strane kupaca koji računaju na bolju prometnu povezanost. Vlada u GTX-u vidi i alat za rješavanje stambenih problema Seula: omogućavajući ljudima da žive izvan grada i i dalje brzo putuju na posao, GTX bi mogao smanjiti pritisak na tržište stanova u Seulu i možda čak potaknuti više rođenja tako što mladim obiteljima omogućuje pristupačnije, veće domove u predgrađu reuters.com reuters.com.
Međutim, priljev ulaganja duž GTX koridora također je izazvao zabrinutost zbog pregrijavanja tih tržišta. Neki kritičari strahuju da bi GTX mogao produbiti regionalne nejednakosti, koncentrirajući razvoj u odabranim “pobjedničkim” gradovima i ostavljajući druge za sobom koreajoongangdaily.joins.com koreajoongangdaily.joins.com. Kao odgovor, vlada planira komplementarne “TX” regionalne ekspresne linije za druge pokrajine kako bi uravnotežila rast koreajoongangdaily.joins.com. Za sada su, međutim, područja poput Kintex (Ilsan), Incheon, Suwon i Uijeongbu – svako predviđeno za GTX stanice – postala vruće točke tržišta nekretnina.
Unutar Seula, u tijeku su i nove linije podzemne željeznice i proširenja (npr. produžetak Shinbundang linije dublje u Gangnam, proširenje linije 9 itd.), što obično ima lokaliziran utjecaj na cijene stanova na novim lokacijama stanica. Dodatno, poboljšanja cesta i planirana urbana žičara preko rijeke Han (dio gradskog Hangang Renaissance plana) bambooroutes.com imaju za cilj poboljšati pristupačnost i turističku privlačnost riječnih četvrti.
U konačnici, bolja prometna povezanost je dvosjekli mač za tržište nekretnina: može otvoriti nova područja za razvoj i ublažiti lude troškove stanovanja u Seulu disperzijom potražnje, no kratkoročno često izaziva nagli rast cijena zemlje i stanova zbog očekivanja. Cilj Seula je postati “grad od 30 minuta” – u kojem se svaka glavna točka u metropoli može dosegnuti javnim prijevozom unutar 30 minuta koreajoongangdaily.joins.com – a ako to uspije, temeljito će preoblikovati obrazce putovanja na posao i poželjnost lokacija za život. Proces je već u tijeku, a pametni investitori već sada se pozicioniraju duž tih budućih prometnih pravaca.
Drugi značajni projekti i inicijative
Nekoliko drugih inicijativa zaslužuje spomen:
- Yongsan park: Bivša američka vojna baza u Yongsanu pretvara se u veliki nacionalni park – “Yongsan Park” – usporediv sa njujorškim Central Parkom po veličini. Dijelovi baze (pod imenom Yongsan dječji vrt) već su otvoreni za javnost na probnoj osnovi od 2022. godine mk.co.kr. Kako sanacija okoliša napreduje, vizija je stvoriti prostranu zelenu oazu u srcu grada. Park će dramatično povećati zelene površine središnjeg Seula i zasigurno povećati atraktivnost (a time i vrijednost nekretnina) okolnih četvrti poput Yongsana, Itaewona, Seongdonga itd. Ovo je dugoročan projekt, koji se odvija u fazama kroz sljedeće desetljeće.
- Han River Renaissance 2.0: Seul ne zanemaruje svoju obalu. Grad je pokrenuo Great Hangang Project – 55 inicijativa za aktivaciju područja rijeke Han bambooroutes.com. To uključuje izgradnju marina, plutajućih pozornica, riječnih parkova te čak i žičara za slikoviti prijelaz preko rijeke bambooroutes.com. Prošla uljepšavanja riječnih područja (poput Hangang Renaissance iz 2000-ih) znatno su unaprijedila kvartove poput Yeouida i Banpoa; ova nova faza ima za cilj proširiti efekte na još više riječnih četvrti. Primjerice, obala Mapoa (područje Ichon/Hanyang) mogla bi dobiti nove kulturne prostore, dok bi istočne riječne četvrti mogle imati dodatna rekreacijska sadržanja. Povećanje atraktivnosti rijeke gotovo uvijek čini obližnje nekretnine privlačnijima za stambeni i poslovni razvoj (tko ne bi želio pogled na rijeku ili lagan pristup parku?).
- Urbana regeneracija i obnova: Seul također snažno ulaže u projekte urbane obnove. Umjesto gradnje novih satelitskih gradova, mnogi projekti fokusirani su na oživljavanje starijih četvrti – poboljšanje javnih prostora, poticanje startupa da koriste prazne zgrade i modernizaciju infrastrukture u zastarjelim stambenim blokovima. Programi su razvijeni za lokalnu obnovu u četvrtima kao što su Euljiro (preobrazba starih ulica u trendovske zone) te dijelovima Mapoa ili Seodaemuna (kako bi privukli mlade stanovnike). Iako nisu toliko atraktivni kao novi neboderi, ovi napori mogu značajno utjecati na vrijednost nekretnina čineći starije četvrti ugodnijima i poželjnijima za život.
- Stambeni projekti po demografskim skupinama: Pred rastućom populacijom starijih, grad ima planove za razvoj stanovanja prilagođenog starijim osobama (sa smart home tehnologijom, funkcionalnostima pristupačnosti, u blizini zdravstvenih ustanova) bambooroutes.com bambooroutes.com. Prisutna je i ekspanzija co-living prostora za samce i studente – kao odgovor na porast broja jednočlanih kućanstava i želje za zajedničkim načinom života bambooroutes.com bambooroutes.com. Ovi novi segmenti neće izmijeniti gradski horizont, ali ukazuju na buduće niše potražnje koje developeri i investitori počinju popunjavati, što bi moglo promijeniti namjenu nekih nekretnina (npr. prenamjena uredske zgrade u co-living rezidenciju ili kompleks stambenih jedinica za starije osobe).
Svak od ovih projekata i trendova pridonosi složenoj slici budućnosti nekretninskog tržišta Seula. Grad 2030. ili 2035. godine vjerojatno će imati novu poslovnu četvrt u Yongsanu s prepoznatljivim neboderom, obnovljenu događajnu i zabavnu zonu u Jamsilu, znatno brže prometne veze koje povezuju cijeli metropolitan, te obnovljene četvrti koje balansiraju staro i novo. Za sve dionike na tržištu nekretnina u Seulu, praćenje ovih promjena je ključno – na tim lokacijama se već naziru nove prilike i rast vrijednosti.
Poseban fokus na ključne četvrti: Gangnam, Songpa, Yongsan, Mapo
Seul je grad različitih četvrti, svaka sa svojim posebnim karakterom i dinamikom tržišta nekretnina. Ovdje detaljnije analiziramo četiri ključne četvrti koje su istaknute zbog svoje važnosti u 2025. – Gangnam, Songpa, Yongsan i Mapo – istražujući što pokreće njihova tržišta i kakve su prognoze za svaku od njih.
Gangnam-gu: Vrh cijena i prestiža
Gangnam – sinonim za bogatstvo, obrazovanje i ultra-skupo tržište nekretnina – i dalje postavlja standarde na tržištu nekretnina u Seulu. Ova četvrt (južno od rijeke Han) dom je poznatih naselja kao što su Apgujeong, Cheongdam, Daechi i Samseong, te i dalje ostaje najskuplje mjesto za život u Južnoj Koreji. Kao što je ranije prikazano, prosječne cijene stanova u Gangnamu procjenjuju se na oko ₩25 milijuna po četvornom metru, što znači da prosječan obiteljski stan košta više od ₩2 milijarde bambooroutes.com. Prema nekim pokazateljima, cijene stanova u Gangnamu su približno 2,5 puta više od prosjeka u Seulu, a krajem 2024. prosječna prodajna cijena iznosila je oko ₩2,4 milijarde – najviše u državi statista.com.
Godina 2025. donijela je nove rekorde u vrijednosti nekretnina Gangnama. Entuzijazam kupaca snažno se vratio nakon pada u 2022., s time da su stanovi u Gangnam-gu porasli za otprilike 0,3–0,4% tjedno tijekom kraja 2024. mk.co.kr i nastavili rast u 2025. (iako malo sporije od susjednih Seocho/Songpa zadnjih tjedana) world.kbs.co.kr. Privlačnost četvrti je višeslojna: tu su najbolje škole (privatne akademije u Daechi-dongu su legendarne, privlačeći obitelji koje su spremne platiti više kako bi živjele unutar te školske zone), visok udio korporativnih sjedišta i tehnoloških tvrtki u Teheran Valleyju, luksuzni shopping i noćni život u Cheongdamu, te općenito moderna infrastruktura. Biti stanovnik Gangnama nosi društveni prestiž, a potražnja bogatih domaćih kupaca je uvijek snažna. I strani investitori prate Gangnam – primjerice, kineski kupci pokazali su zanimanje za luksuzne kuće u Seulu, iako vlasti pomno prate strane kupovine i razmatraju zatvaranje rupa za inozemne špekulante globalpropertyguide.com.
Vladina politika bila je intenzivno usmjerena na Gangnam zbog njegovog prevelikog utjecaja. Gangnam (zajedno sa Seocho i Songpa) nalazi se pod posebnim režimom dozvole za promet nekretninama (barem do rujna 2025.) kako bi se suzbile špekulativne transakcije donga.com. Ovo je bilo izravan odgovor na skok cijena u Gangnamu koji se širio na ostatak metropole – kad se Gangnam “pokrene”, obično povuče gore ili dolje cijelo tržišno raspoloženje. Dužnosnici su odlučni spriječiti pregrijani “balon” u Gangnamu koji bi mogao destabilizirati gospodarstvo. Ipak, unatoč takvim ograničenjima, broj transakcija u Gangnamu zapravo raste – imućni krajnji kupci i dalje kupuju, a zabilježene su i rekordno visoke prodajne cijene čak i pod režimom dozvola koreajoongangdaily.joins.com. Primjerice, stanovi u ekskluzivnim kompleksima Tower Palace ili Almaze (Acro) mijenjali su ruke po dosad najvišim cijenama ove godine.
Gledajući prema naprijed, izgledi za Gangnam su pozitivni, ali podložni politici. Okrug će imati koristi od velikih projekata: Hyundai GBC kompleks dodatno će pozicionirati Gangnam kao poslovno i kongresno središte, što će vjerojatno povećati potražnju za poslovnim i stambenim prostorom u blizini. Projekt Jamsil MICE u susjednoj Songpi također će povećati atraktivnost Gangnama (više sadržaja i međunarodnih događanja u neposrednoj blizini). S druge strane, vlasti bi mogle nastaviti (ili produžiti) regulatorne kontrole na nekretninama u Gangnamu ako cijene nastave rasti – mjere poput većih poreza na kapitalnu dobit za brzu preprodaju, strožih ograničenja kredita za kupovine u Gangnamu itd. su korištene prije i mogle bi biti ponovno uvedene. Unatoč tome, temeljna oskudica zemljišta u Gangnamu i nezasitna potražnja znače da će cijene ovdje vjerojatno nastaviti rasti dugoročno, osim u slučaju velike nacionalne krize. Čak i promjene kamatnih stopa utječu na Gangnam manje nego na druga područja, jer mnogi kupci kupuju s visokim udjelom vlastitih sredstava (gotovinski bogati pojedinci, a ne rubni zajmoprimci). Ukratko, Gangnam ostaje pokazatelj kretanja tržišta u Seulu – svi s pozornošću prate kako će se razvijati slijedeće godine, jer bi mogao signalizirati procvat ili hlađenje šireg tržišta.
Songpa-gu: Raj za obitelji i novi poslovni centar
Smješten istočno od Gangnama, Songpa-gu je izašao iz sjene Gangnama i postao sila za sebe. Songpa obuhvaća područja poput Jamsil, Sincheon, Garak i Bangi, i ima kombinaciju luksuznog stanovanja i velikih javnih sadržaja. Najpoznatiji je možda kao mjesto gdje se nalazi Lotte World Tower (najviša zgrada u Koreji sa 123 kata) koja dominira horizontom Jamsila, te po tome što je ugostio Olimpijske igre 1988. (s objektima poput Olimpijskog stadiona u Jamsilu).
Stambene nekretnine u Songpi vrlo su tražene među obiteljima, zahvaljujući relativno prostranim stambenim kompleksima, dobrim školama i obilju parkova (u okrugu se nalaze jezero Seokchon, Olimpijski park itd.). Posljednjih godina škole u Songpi razvile su se među najboljima u gradu – zapravo, Songpa sada upisuje više prvašića nego Gangnam, što odražava njezinu popularnost među mladim obiteljima bambooroutes.com. Prema jednom posljednjem pokazatelju, Songpa je imala 4.748 šestogodišnjaka upisanih u osnovnu školu – više od Gangnamovih 3.747, što jasno pokazuje da mnogi roditelji smatraju obrazovni okoliš Songpe jednako poželjnim kao Gangnamov (ako ne i poželjnijim) bambooroutes.com. Ova snažna obiteljska potražnja podupire tržište nekretnina Songpe. Vrijednosti stanova u područjima poput Jamsila i Sincheona naglo su porasle; prosječna cijena stana u Songpi procjenjuje se na oko 17 milijuna KRW po m² (premda su najluksuznije zgrade u Jamsilu znatno skuplje) bambooroutes.com. Songpa je bila među prvim okruzima koji su se oporavili nakon pada u 2022. – krajem 2024. zabilježila je najveći rast cijena u Seulu, a taj rast se nastavio i u 2025. mk.co.kr world.kbs.co.kr. I ona je također podložna regulaciji zone dozvola radi suzbijanja preprodaje donga.com.
S poslovne strane, Songpa se ubrzano pretvara u važnu poslovnu i turističku destinaciju. Lotte World Tower u Jamsilu u sebi ima urede, luksuzni hotel, vidikovac i ekskluzivni trgovački centar, privlačeći posjetitelje i tvrtke. Kako je ranije opisano, projekt Jamsil MICE dodat će vrhunski kongresni centar, stadion s kupolom, nove hotele i urede do 2030.–2031. godine mk.co.kr mk.co.kr. Time će se učinkovito stvoriti novi poslovni okrug u Songpi, koji će nadopuniti postojeće poslovno područje Gangnam COEX-a preko rijeke. Povezanost je također plus: Songpu opslužuje više linija podzemne željeznice (2, 8, 9, i druge s nadogradnjama), a ako planovi za dodatne mostove preko rijeke Han ili nove prometne linije budu ostvareni, postat će još pristupačnija.
Prognoza za Songpu: Okrug je na putu stalnog rasta. Njegove snažne osnove (privlačnost za obitelji, veliki projekti, poboljšana infrastruktura) upućuju na snažnu potražnju za stambenim i poslovnim nekretninama. Možda ćemo vidjeti smanjenje razlike u cijeni između Songpe i Gangnama – neki analitičari smatraju da bi preuređena područja Jamsila mogla s vremenom cijenom konkurirati najskupljim kvartovima u Gangnamu. Jedan mogući izazov jest sama veličina novoplanirane ponude u Jamsilu – planirani uredi i hoteli morat će biti “upijeni”. No s obzirom na manjak poslovnih prostora u Seulu, mnogi vjeruju da će nova ponuda biti dobrodošla, a ne problem. Za stanovnike, faza izgradnje mogla bi donijeti određene neugodnosti, no vlasnici nekretnina uglavnom su optimistični i smatraju da će sve te investicije rezultirati još višim vrijednostima nekretnina i živahnijim kvartom. Ukratko, zvijezda Songpe je u usponu, i više nije samo “Gangnamov susjed” – riječ je o ključnom okrugu koji vrijedi pratiti.
Yongsan-gu: Zvijezda u usponu središnjeg Seula
Yongsan-gu, smješten sjeverno od rijeke Han u samom središtu grada, prolazi kroz dramatičnu transformaciju. Povijesno je Yongsan bio poznat po velikoj američkoj vojnoj bazi koja je zauzimala golemo područje te po tržnicama elektronike i prometnim čvorištima (poput stanice Yongsan). Dugo je kaskao za područjem Gangnama u smislu nekretnina – više srednja klasa nego elita, s nekim starijim rezidencijalnim zonama. No ta se priča brzo mijenja.
Godine 2022. Yongsan je dobio novo značenje kad je predsjednički ured Južne Koreje preseljen upravo tamo (u kompleks koji je prije koristilo Ministarstvo obrane). Odjednom, Yongsan je postao upravno središte države i njegov značaj je porastao. U isto vrijeme, dijelovi zemljišta bivše američke vojne baze počeli su se otvarati kao park, najavljujući potencijal za veliki zeleni prostor u budućnosti. Cijene nekretnina u Yongsanu počele su naglo rasti. Do 2024. stanovi u Yongsanu bilježili su među najbržim rastovima u Seulu – jedno izvješće zabilježilo je skok cijena stanova u Yongsanu od 1,52% u samo jednom mjesecu (kolovoz 2024.) bambooroutes.com, što je nadmašilo većinu ostalih okruga. Ovaj brzi uspon svrstao je Yongsan 2025. među ekskluzivne okruge s “dozvolama za promet nekretninama”, uz Gangnam, Seocho i Songpu donga.com. Prosječne cijene stanova ovdje su sada oko 20 milijuna KRW po m² – vrlo visoke, ali ipak nešto ispod razine Gangnama bambooroutes.com.
Veliki pokretač budućnosti Yongsana je planirani Yongsan International Business District (IBD), opisan ranije. Izgledna izgradnja nebodera “vertikalnog grada” od 100 katova na obali Yongsana mijenja pravila igre ctbuh.org. Ovaj projekt, zajedno s novim parkom Yongsan, unijet će golemi dodatni potencijal u to područje. U suštini, Yongsan je predodređen postati sljedeće veliko poslovno središte Seula, mostom između tradicionalnog centra grada (Jung-gu/Jongno) i Gangnama.
Čak i izvan područja IBD-a, Yongsan ima više luksuznih projekata – sjedište AmorePacific-a (moderna arhitektonska znamenitost) otvoreno je 2018., a postoje i luksuzni stambeni kompleksi poput Raemian Caelitus i drugi koji privlače imućne kupce. Središnja lokacija ovog okruga – doslovno u srcu gradske aglomeracije Seula – znači da ima koristi od više linija podzemne željeznice i glavne KTX željezničke stanice u Yongsanu, čineći ga lako dostupnim.
Izgledi za Yongsan: Očekuje se nastavak rasta i gentrifikacije. Kratkoročno, ograničenja izdavanja dozvola mogu malo smiriti pomamu, no stvarna potražnja (posebno za luksuznim novim stanovima i poslovnim zemljištem od strane developera) ostat će snažna. Kako krene gradnja IBD-a krajem 2025., cijene zemljišta i vrijednosti okolnih nekretnina mogle bi ponovno porasti zbog očekivanja. Izazov za Yongsan možda će biti održivo upravljanje tim rastom – infrastrukturu će trebati nadograditi kako bi podržala veći promet i populaciju. No vlada je jako motivirana da ovdje uspije jer je IBD prestižan projekt. Za investitore i kupce stanova, Yongsan nudi priliku za ulazak u “nadolazeću” četvrt koja više nije samo spekulativan hype, već postaje stvarnost. Do kasnih 2020-ih ne bi trebalo čuditi ako se o Yongsanu govori u istom dahu kao o Gangnamu i Yeouidu kao središnjoj poslovnoj četvrti, a njegovi luksuzni apartmani dosegnu cijene usporedive s južnim četvrtima.
Mapo-gu: Trendi, Mlad i u Usponu
Mapo-gu, smješten sjeverozapadno od centra grada na sjevernoj obali rijeke Han, ima jedinstveni štih i raznoliku ponudu nekretnina. Uključuje zone poput Hongdae (područje Sveučilišta Hongik) poznatog po omladinskoj kulturi, Sinchon (još jedna sveučilišna zona), Yeonnam-dong (hipster kafići i gentrificirane ulice), kao i Sangam Digital Media City (DMC) te dijelove novih obala. Povijesno gledano, Mapo nije bio tako skup kao tradicionalne bogate četvrti, ali u zadnjih nekoliko godina postao je jedan od najdinamičnijih distrikta Seula, privlačeći mlade profesionalce, studente te tehnološke i medijske kompanije.
Kad je riječ o stanovanju, Mapo nudi miks: starija stambena naselja oko Ahyeona i Mapo-roa te novije zgrade s visokim katovima posebno u području Sangam (gdje su se razvijali stadioni za Svjetsko prvenstvo i DMC). Cijene u Mapou neprestano rastu i distrikt se trenutno smatra jednim od “nobl” zona izvan Gangnama. Prosječna cijena stana procjenjuje se na oko ₩15 milijuna po m², što je na razini nekih centralnih distrikta bambooroutes.com. Rast Mapoa bio je toliko uočljiv da se od 2025. često ističe među distriktima s najvećim porastom cijena (kada se ubroje Gangnam trojac i Yongsan). Doista, kako je zabilježio JoongAng Daily, uzlazni trend stanovanja u Seulu širi se izvan Gangnama u mjesta poput Mapoa koreajoongangdaily.joins.com. U proljeće 2025., tjedni porasti cijena u Mapou bili su malo iznad gradskog prosjeka, što odražava snažnu potražnju world.kbs.co.kr.
Što privlači ljude u Mapo? Nekoliko čimbenika:
- Mladalački, kulturni šarm: Kvartovi poput Hongdae, Hapjeong i Yeonnam poznati su po noćnom životu, glazbi, umjetnosti i kafićima. To privlači ne samo studente, već i ljude iz kreativnih industrija pa čak i strane iseljenike.
- Blizina poslovnog centra: Mapo je odmah prekoputa rijeke od Yongsana i graniči s Jongno/Jungom. Područja poput Gongdeoka i Mapo-daera sadrže puno poslovnih zgrada i svega su nekoliko stanica podzemne od Seulske stanice i centra. Ovo Mapo čini praktičnom (i nešto povoljnijom) stambenom opcijom za one koji rade u centru.
- Digital Media City (DMC): U Sangamu (sjeverozapadni Mapo) grad je izgradio visoko-tehnološku poslovnu zonu s najvećim emiterima (KBS, MBC), medijskim kompanijama i IT tvrtkama. Ovo je Mapo pretvorilo u malo, ali rastuće poslovno tržište. Radna snaga DMC-ja također je povećala potražnju za kvalitetnim stanovanjem u blizini.
- Obrazovanje: Iako nije na razini Gangnama, Mapo ima dobre škole i blizu je nekoliko sveučilišta (Yonsei, Sogang, Hongik, Ewha u susjednom Seodaemunu). To privlači obitelji koje žele opušteniju sredinu za odgoj djece od Gangnama, ali i osigurava stalnu potražnju za najmom od strane studenata.
Izgledi za Mapo: Budućnost izgleda svijetla. Kako rast Seula postaje ravnomjernije raspodijeljen, Mapo će imati koristi od svoje strateške lokacije između tradicionalnog centra i sjeverozapadnog proširenja (prema Ilsanu). Dovršetak GTX-a ili drugih prometnih linija mogao bi bolje povezati Mapo s predgrađima i povećati njegov profil kao prometnog čvorišta (postoji plan za GTX stanicu na Sangam DMC na liniji A, što bi drastično skratilo vrijeme putovanja do mjesta poput Ilsana ili istočnog Seula). Mapo nije pod strogim regulacijama kao Gangnam, što može značiti manje prepreka za transakcije – investitorima je ovdje lakše trgovati, što povećava likvidnost tržišta. Također, trajni projekti urbane obnove poput kulturnog parka Mapo Oil Depo (već gotov) i različita uređenja ulica nastavit će poboljšavati kvalitetu života.
Možemo očekivati da će vrijednosti nekretnina u Mapou nastaviti postupno rasti, moguće brže od gradskog prosjeka ako mu popularnost i rast radnih mjesta potraju. Možda neće doseći razinu cijena u Gangnamu (zbog manjeg broja luksuznih projekata dosad), ali jaz bi se mogao smanjiti. Na primjer, ako je Gangnam ~2× gradski prosjek, a Mapo ~1,5× sada, Mapo bi mogao doći bliže 1,6–1,7× u nadolazećim godinama ako se sadašnji obrazac nastavi. Važno je i to što Mapo pruža studiju slučaja uspješne urbane revitalizacije – pretvaranje starih industrijskih ili zapuštenih zona (poput bivše deponije Sangam, sada DMC i World Cup Park) u nove ekonomske pokretače. To je dobar pokazatelj prilagodljivosti i otpornosti ovog distrikta.
Sva ova četiri distrikta – Gangnam, Songpa, Yongsan i Mapo – oslikavaju različite aspekte nekretninskog booma u Seulu. Gangnam pokazuje visine luksuza i izazove pregrijavanja; Songpa pokazuje rast temeljen na obiteljima i uljuljkavanje globalnih sadržaja; Yongsan znači neiskorišten potencijal koji se oslobađa kroz velike projekte; a Mapo je cool, uzdižuća zona koja jaše na demografskim i kulturnim valovima. Zajedno, predstavljaju grad koji istovremeno redefinira svoj horizont, širi mreže i obnavlja zajednice.
Prognoze i Izgledi za Nadolazeće Godine
Što možemo očekivati na tržištu nekretnina u Seulu nakon 2025.? Iako su prognoze uvijek podložne neizvjesnosti (globalne ekonomske promjene, geopolitički događaji itd.), iz postojećih podataka i analiza stručnjaka proizlaze nekoliko glavnih trendova i predviđanja:
- Umjereni rast cijena se nastavlja: Prevladava mišljenje da će cijene stambenih nekretnina u Seulu nastaviti rasti idućih nekoliko godina, ali umjerenijim tempom od dvoznamenkastih godišnjih povećanja iz kasnih 2010-ih. Faktori kao što su uporna nestašica stanova, snažna potražnja kućanstava i koncentracija bogatstva u Seulu potiču daljnji rast vrijednosti. Stručnjaci predviđaju da će vrijednost nekretnina u Seulu rasti 3–5% godišnje u prosjeku u bliskoj budućnosti bambooroutes.com. Luksuzni distrikti mogli bi prijeći ovaj raspon (srednje do visoke jednoznamenkaste brojke), dok će slabije zone možda stagnirati, ali generalno se očekuje rast. Ovo se temelji na pretpostavci da neće biti većih šokova i da će se kamatne stope smanjiti kako se očekuje. Ako gospodarstvo zastane ili kamate neočekivano ponovno porastu, to bi moglo usporiti ili odgoditi rast.
- Regionalne razlike i dalje traju: Vjerojatno ćemo gledati daljnje produbljivanje jaza između Seula (i njegovih neposrednih predgrađa) i ostatka Koreje koreajoongangdaily.joins.com. Osim ako se ne dogodi radikalna intervencija u korist regionalnih gradova, trend koncentracije kapitala u Seulu ostaje čvrst. Glavne institucije poput Korea Housing Institute predviđaju nastavak “dvostrukog tržišta”, gdje cijene u glavnom gradu skromno rastu, a provincije stagniraju globalpropertyguide.com. To znači da bi, recimo, do 2027. indeks cijena kuća u Seulu mogao biti 10% viši nego danas, dok bi neki provincijski gradovi mogli stagnirati ili biti neznatno niži nego sada. Socijalne i političke posljedice ovoga bit će važno pitanje za vladu.
- Političko okruženje: prema stabilnosti i širenju ponude: Donositelji odluka naučili su iz nestabilnog desetljeća da ekstremne mjere mogu imati suprotni učinak. Očekuje se da će se ubuduće fokusirati na povećanje stambene ponude (kroz prenamjenu, ublažavanje ograničenja gustoće, razvoj novih kvartova oko stanica GTX-a itd.) i ciljanu podršku stvarnim kupcima (primjerice, programi za kupce prvi put) umjesto grubih mjera kontrole cijena. Nova vlast 2025. najavila je da neće koristiti visoke poreze za pokušaj “pucanja balona” koreajoongangdaily.joins.com, što sugerira relativno prijateljski pristup tržištu. Ipak, ako cijene “pobjegnu” (primjerice, naglo porastu 10%+ u godini), regulatorni odgovori poput širenja zona dozvola ili pooštravanja kredita mogli bi se brzo vratiti. Idealna vladi je “mekano prizemljenje” – rast cijena dovoljan za poticanje nove gradnje, ali ne toliko brz da izazove ljutnju javnosti ili financijski rizik.
- Kamatne stope i financiranje: Veliki nepoznati faktor je monetarna politika. Trenutna tržišna očekivanja su da će Banka Koreje rezati stope krajem 2025. kako se smiruje inflacija i usporava rast cbre.com. Niže kamatne stope koristile bi nekretninama – smanjile trošak stambenog kredita, blago povećale pristupačnost i učinile prinos na nekretnine privlačnijim u odnosu na obveznice. To bi moglo vratiti više kupaca i povećati investicije. Ako će smanjenje kamata biti polagano, efekt će biti postupan. Ako dođe do naglog popuštanja (primjerice zbog recesije), mogao bi uslijediti brži porast potražnje za nekretninama zbog jeftinijeg zaduživanja. Suprotno, ako inflacija ponovno iskoči i kamate ostanu visoke, to bi prigušilo potražnju i moglo produžiti stagnaciju tržišta.
- Izgledi za investicijsko tržište: Institucije poput CBRE predviđaju postupan oporavak ulaganja u poslovne nekretnine kako ciklus kamata u Koreji krene prema dolje cbre.com. Očekuje se više transakcija u 2025.–2026., moguće povratak na razine prije pandemije, osobito ako poraste povjerenje stranih ulagača u Aziju. Očekuje se da će cap rate ostati relativno stabilan (ili se neznatno smanjiti u najboljim segmentima ako konkurencija poraste) cbre.com. Neizvjestan faktor su globalni tokovi kapitala – ako Kina uspori ili zapadna tržišta budu manje privlačna, Seul bi mogao privući više stranog kapitala. Suprotno, globalni financijski šok mogao bi smanjiti likvidnost i “zamrznuti” poslove. No općenito, Seul se smatra sigurnim, temeljnim tržištem u Aziji i njegove bi nekretnine i dalje trebale privlačiti značajno zanimanje.
- Tržište najma i prinosi: Prinosi od najma mogli bi se blago poboljšati kako se cijene stabiliziraju, a najamnine nadoknade razliku. Više institucionalnih igrača ulazi u sektor najma, pa bi profesionalno upravljanje moglo dovesti do optimizacije najamnina (iako kontrole najamnina i zakoni o zaštiti najmoprimaca u Koreji ograničavaju nagla povećanja). Vladin poticaj izgradnje najamnih stanova mogao bi povećati prazne kvadrate među starijim, siromašnijim najmovima, ali teško će stvoriti višak kvalitetnih najamnih kvadrata u Seulu u skorije vrijeme. Jeonse će se postepeno povlačiti ako kamate ostanu niže (jer će povrati pologa najmoprimcima biti manji), što znači da će više kućanstava birati najam s mjesečnom najamninom – što teoretski donosi bolji prinos za stanodavce.
- Vremenski okvir za veće projekte: Do 2028. bismo trebali vidjeti opipljive rezultate sadašnjeg građevinskog booma: dijelovi Yongsan IBD-a mogli bi tada biti završeni (neke poslovne kule spremne za useljenje), kompleks Jamsil MICE bit će u punom zamahu izgradnje ili djelomično otvoren, GTX linije A, B, C bit će u funkciji (ciljno do početka 2030-ih za cijelu mrežu). Sve će to dodatno preoblikovati tržište – npr. kad GTX zaživi, dijelovi Gyeonggija mogli bi brže rasti (blago smanjujući jaz sa Seulom), a nove poslovne četvrti mogle bi “izvući” tvrtke iz starih, skupih ureda (možda popuštajući najamnine u starim zgradama, uz rast najamnina u novim tornjevima). Nekretnine su “duga igra” i sjeme koje se 2025. sije imat će posljedice kroz cijelo iduće desetljeće.
Zaključno, izgledi za nekretninski sektor u Seulu su uglavnom pozitivni. Grad jaše na valu preuređenja i infrastrukturnih nadogradnji koji će mu učvrstiti status globalne metropole. Demografski i ekonomski trendovi idu u prilog stalnoj potražnji za nekretninama, čak i dok se Koreja suočava s demografskim izazovima – Seul je tradicionalno “magneta” za talente i mlade iz cijele zemlje. Velike institucije dijele stav da, iako su kratkoročne oscilacije moguće, seulske nekretnine ostaju dobra investicija srednjoročno i dugoročno globalpropertyguide.com cbre.com.
Naravno, rizici postoje. Visoki dugovi kućanstava su stalan razlog za zabrinutost; gotovo polovica kredita privatnog sektora u Koreji vezana je uz nekretnine koreajoongangdaily.joins.com, tako da bi svaki šok mogao odjeknuti kroz financijski sustav. Na globalnoj razini, u slučaju ozbiljne recesije ili neočekivanog crnog labuda, ni Seoul ne bi bio imun. Geopolitičke napetosti u regiji također bi mogle utjecati na sentiment stranih investitora. A na domaćem tržištu, ako se pristupačnost stanovanja pogorša, politički pritisak mogao bi dovesti do drastičnijih intervencija (poput ograničenja cijena stanova ili velikih programa javnog stanovanja) koje bi mogle izmijeniti dinamiku tržišta. Za sada je, međutim, smjer jasan: 2025. je godina ponovnog uspona tržišta nekretnina u Seoulu, a izgleda da će taj zamah nastaviti i dalje. Ulagačima, kupcima nekretnina i tvrtkama savjetuje se pomno praćenje političkih signala i ključnih datuma projekata, jer će oni pokazati gdje leže prilike. Bilo da je riječ o luksuznom stanu u Gangnamu, novom poslovnom prostoru u Yongsanu, obnovljenom maloprodajnom kompleksu u Jamsilu ili modernom oficetelu u Mapu, Seoul nudi ponešto za svakoga – a u narednim godinama namjerava ponuditi još više, kao azijski grad budućnosti koji se gradi na današnjim potezima u sektoru nekretnina. Izvori:- Global Property Guide – Analiza tržišta stambenih nekretnina u Južnoj Koreji 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
- The DONG-A Ilbo – Seoul uvodi sustav dozvola za promet zemljištem donga.com donga.com donga.com
- KBS World – Cijene stanova u Seoulu rastu dvanaesti tjedan zaredom world.kbs.co.kr world.kbs.co.kr
- Korea JoongAng Daily – Nova administracija mora prekinuti obrazac… nagli rast cijena stanova koreajoongangdaily.joins.com koreajoongangdaily.joins.com koreajoongangdaily.joins.com koreajoongangdaily.joins.com
- Bamboo Routes – Prosječne cijene stanova u Seoulu 2025 bambooroutes.com bambooroutes.com; 17 predviđanja za tržište nekretnina u Seoulu 2025 bambooroutes.com
- CBRE – Seoul Figures Q1 2025 cbre.com cbre.com cbre.com; Izgledi tržišta nekretnina u Koreji 2025 cbre.com cbre.com cbre.com
- Savills – Izgledi za uredski prostor u Koreji 2025 pdf.savills.asia (preko PDF-a)
- Yonhap/CTBUH – Planovi za Yongsan International Business District ctbuh.org ctbuh.org
- Maeil Business News – Razvoj Jamsil MICE kompleksa mk.co.kr mk.co.kr
- Korea JoongAng Daily – GTX će skratiti putovanja… cijene oko terminala su skočile koreajoongangdaily.joins.com koreajoongangdaily.joins.com
- Reuters – Nada za brze vlakove & tržište stanovanja reuters.com reuters.com (kontekst o GTX-u i cijenama stanova).
