| Regija | Promjena cijene kuće GOD u Q1 2025 |
|---|---|
Oslo (uklj.Unatoč umjerenom rastu cijena u Oslu do sada, stručnjaci iz industrije predviđaju ubrzanje.Ekonomisti predviđaju oporavak cijena stanova u Oslu do 2025., navodeći Oslo kao ključni pokretač nacionalnog rasta bt.no.Glavni ekonomist Eiendom Norge istaknuo je da cijene kuća u Oslu mogu porasti za više od 10% u 2025. godini, potaknute kroničnim nedostatkom stambenog prostora, očekivanim smanjenjem kamatnih stopa i solidnim rastom plaća lister24.no lister24.no.Samo u prvom tromjesečju, cijene kuća u Oslu porasle su za 8,4% u odnosu na prethodno tromjesečje, sezonski prilagođeno ssb.no, što ukazuje na snažan zamah ulaskom u proljeće.Do sredine 2025. prosječna norveška kuća košta 5,11 milijuna NOK, što je više u odnosu na 4,87 milijuna NOK samo mjesec dana ranije investropa.com.Oslo ostaje najskuplje tržište – standardni dvosobni stan u glavnom gradu često prelazi 7 milijuna NOK (otprilike 8.300 € po m²) investropa.com investropa.com.Tako visoke cijene naglašavaju i poželjnost Osla i njegove izazove s pristupačnošću.Općenito, trend u stambenom sektoru 2025. godine je ponovni rast: nakon stagnacije krajem 2023. godine, vrijednosti nekretnina u Oslu ponovno rastu, potaknute snažnom potražnjom i ograničenom ponudom.
Trendovi tržišta stambenih nekretnina u 2025.Tržište nekretnina u Oslu snažno se oporavlja u 2025. nakon slabijeg razdoblja krajem 2023. Cijene stanova ponovno rastu, iako neujednačeno u različitim regijama Norveške. Na nacionalnoj razini, cijene kuća porasle su za 2,4% na godišnjoj razini u prvom kvartalu 2025., dok su Oslo (uključujući susjedni Bærum) zabilježili porast od 3,3% ssb.no. Zapravo, rast cijena u Oslu bio je nešto slabiji od očekivanog – oko +4,8% u prvih pet mjeseci 2025., što je najniže među većim gradovima eiendomnorge.no. Nasuprot tome, Stavanger, pokretan naftnom industrijom, zabilježio je godišnji rast od 8,4% ssb.no. Unatoč višim kamatnim stopama, potražnja kupaca ostaje snažna. Do sada u 2025., Norveška bilježi rekordne količine prodaje na tržištu rabljenih stambenih nekretnina, s 15,6% više prodanih stanova ove godine u odnosu na prošlu godinu eiendomnorge.no. Tržište u Oslu ima koristi od temeljno snažne potražnje – stanovi se i dalje brzo prodaju (nacionalni prosjek 42 dana na tržištu u svibnju, s još kraćim rokom u popularnim područjima) eiendomnorge.no. Ova otpornost potražnje, u kombinaciji s ograničenom ponudom, potiče prodavačko tržište u stambenom sektoru Osla. Tablica: Rast cijena kuća u Oslu u usporedbi s drugim gradovima (sezonski prilagođeno, Q1 2024–Q1 2025) Trendovi tržišta poslovnih nekretninaU maloprodajnim nekretninama također je vidljiva prekretnica. Potrošnja potrošača trebala bi se poboljšati kako se inflacija smanjuje, a kamatne stope stabiliziraju, što bi trebalo potaknuti maloprodaju u 2025. cbre.com.Investitori se usredotočuju na maloprodaju temeljenu na osnovnim potrebama (poput centara s prehrambenim trgovinama) kao sigurnije opcije cbre.com.Maloprodaja u centru Osla na luksuznom kraju i dalje je snažna – Nedre Slottsgate sada se može pohvaliti najgušćom koncentracijom luksuznih trgovaca na jednoj ulici u Europi 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net.U međuvremenu, industrijska i logistička svojstva i dalje bilježe snažnu potražnju.Logistički najam povećao se krajem 2024. i očekuje se da će ostati snažan i u 2025. cbre.com.Slobodna mjesta u skladištima mogu se blago povećati sa gotovo nulte razine, ali novi razvoj velikih skladišta oko Osla brzo privlači zakupce cbre.com.Hotelske nekretnine su još jedna svijetla točka: hotelski sektor u Oslu snažno se oporavio od pandemije, s RevPAR-om (prihod po dostupnoj sobi) u Oslu koji je porastao za 6,3% na godišnjoj razini i sada je preko 32% viši nego 2019. godine 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net.Međunarodni turizam je u porastu, održava se visoka popunjenost, iako je popunjenost hotela u Oslu još uvijek malo ispod razine prije pandemije 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net.Općenito, investitori u komercijalne nekretnine su oprezno optimistični – 2024. je zabilježila porast investicijskih volumena u Norveškoj od 45% 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net – ali i dalje su selektivni.Pritisci refinanciranja su ključni trend: viši troškovi kamata stvorili su “prazninu u dugu”, prisiljavajući neke vlasnike s visokim omjerom zaduženosti da prodaju nekretnine.Ova značajna prisutnost prisilnih prodavatelja, zbog izazova s refinanciranjem, očekuje se da će se nastaviti i u 2025. godini kako se zajmovi budu preispisivali po višim kamatama, a vrijednosti nekretnina su oslabile 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net.Ukratko, tržište komercijalnih nekretnina u Oslu 2025. godine karakteriziraju stabilizacija i selektivna snaga: vrhunska imovina (uredi, maloprodaja osnovnih potrepština, logistika, hoteli) oporavlja se, dok se sekundarna imovina i investitori sa slabijom financijskom pozicijom suočavaju s izazovima.Osloov sektor komercijalnih nekretnina suočava se s prekretnicom u 2025. Nakon dvije godine izazova, “novi ciklus rasta” počinje kako se gospodarstvo stabilizira cbre.com. Uredske nekretnine doživjele su snažan povrat ulaganja u 2024., predvođene dobro kapitaliziranim kupcima. Prinosi za atraktivne uredske prostore čak su se i neznatno smanjili, dok su ulagači s puno kapitala preuzimali kvalitetnu imovinu 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net. Najamnine uredskih prostora u Oslu porasle su oko 4% u 2024., ali je rast usporio do sredine 2025. 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net. Potražnja za najmom nešto je oslabila na tržištu ureda u Oslu, a potrebno je više vremena za iznajmljivanje prostora, posebno u starijim zgradama 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net. Novi reprezentativni projekti poput Oslo Science City (34.000 m²) i Life Science Building na Sveučilištu u Oslu (97.000 m²), koji bi trebali biti gotovi do 2026., donijet će značajnu ponudu modernih uredskih prostora 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net. Ovi rijetki veliki projekti čine gotovo 88% očekivane nove uredske ponude u Oslu do 2026. 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net, što znači da je izvan tih projekata gradnja suzdržana. Prazni uredski prostori neznatno su porasli sa povijesno niskih razina, ali najamnine za atraktivne prostore ostaju stabilne, dok su Grade A najamnine čak malo pale početkom 2025. jer zakupci imaju veću pregovaračku moć 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net. Ipak, dobro locirani, energetski učinkoviti uredi u središtu Osla zadržavaju svoju vrijednost, dok starije, neodržive zgrade imaju problema s cijenama i refinanciranjem. Razvoj cijena stanova i prognozeDoista, očekuje se da će kamatne stope krenuti prema dolje.Norges Bank je signalizirao vjerojatno smanjenje kamatnih stopa u ožujku 2025., s možda još dva kasnije tijekom godine lister24.no.Niže kamatne stope povećat će kupovnu moć kupaca i mogle bi osloboditi akumuliranu potražnju, potičući daljnji rast cijena lister24.no lister24.no.U međuvremenu je financijsko stanje kućanstava relativno stabilno – nezaposlenost je niska, a plaće rastu, pa mnogi kupci apsorbiraju veće troškove hipotekarnih kredita.Analitičari primjećuju da je norveško tržište nekretnina “manje osjetljivo na kamatne stope” nego što se očekivalo, s cijenama koje ostaju visoke unatoč povećanju kamata bt.no.Neki čak tvrde da ulazimo u “novu normalu” trajno viših kamatnih stopa bez pada cijena nekretnina bt.no bt.no.Međutim, problem pristupačnosti je stvaran: Oslov Indeks medicinskih sestara (“Sykepleierindeksen”) pokazuje da je 2024. medicinska sestra mogla priuštiti samo 2,3% stanova na prodaju u Oslu – u odnosu na 2,7% godinu prije, a predviđa se pad ispod 2% u 2025. livingimpact.no.Drugim riječima, rast cijena daleko nadmašuje rast lokalnih prihoda, gurajući kupce koji prvi put kupuju nekretninu na rub.Glasovi iz industrije upozoravaju da dvoznamenkasta inflacija cijena u 2025. godini može produbiti krizu pristupačnosti, s time da je sve manje jedinica dostupno prosječnim zaposlenicima livingimpact.no.Sveukupno, kratkoročna prognoza je snažan rast cijena – možda i neugodno snažan.Stručna mišljenja slažu se da će vrijednosti nekretnina u Oslu nastaviti rasti u narednim godinama, osim ako ne dođe do značajnog povećanja ponude ili vanjskog ekonomskog šoka.Do 2030. neka predviđanja čak ukazuju na kumulativne dobitke koji bi mogli povećati vrijednost nekretnina u Oslu za 30% više nego danas livingimpact.no.Izazov koji je pred nama bit će upravljanje ovim rastom kako bi se izbjeglo pregrijavanje i veći jaz u pristupačnosti. Nakon blage korekcije krajem 2023., cijene nekretnina u Oslu ponovno rastu i prognoze ukazuju na značajan porast. U 2024. nacionalni indeks cijena kuća u Norveškoj porastao je umjerenih 6,4% investropa.com, ali je zamah ubrzan u 2025. Do sredine 2025. godine, cijene su oko 5,9–7,3% više u odnosu na godinu prije investropa.com investropa.com, što predstavlja jedno od najjačih razdoblja rasta u posljednjim godinama. Ovo je zapanjujuće s obzirom na to da je referentna kamatna stopa Norges Bank-e na najvišoj razini od 2008. (4,50%) a kamate na hipotekarne kredite oko 5,6% investropa.com investropa.com. Visoki troškovi zaduživanja nisu spriječili „brzi oporavak” cijena nekretnina – zapravo, središnja banka označila je oporavak tržišta nekretnina kao zabrinutost zbog pristupačnosti livingimpact.no. Rast cijena u Oslu, iako je u početku zaostajao, očekuje se da će do kraja godine nadmašiti nacionalni prosjek. Eiendom Norge (Udruga nekretninskih posrednika) objavila je optimističnu prognozu rasta cijena kuća od +10% na nacionalnoj razini za 2025., te predvidjela da će Oslo, Bergen i Stavanger rasti i više od 10% lister24.no lister24.no. Ova prognoza obuhvaća razdoblje od prosinca 2024. do prosinca 2025., što znači dvoznamenkasti skok cijena tijekom te kalendarske godine lister24.no. Razlozi: bezprecedentni nedostatak novih stambenih jedinica, snažan rast prihoda i vjerojatno smanjenje kamatnih stopa stvaraju savršen recept za ubrzanje rasta cijena lister24.no. Ponuda i potražnjaOva nestašica ponude sudara se s stabilnim pokretačima potražnje.Broj stanovnika Osla nastavlja rasti (općina je dosegla otprilike 720.000 stanovnika u 2024. lifeinnorway.net), a imigracija svakodnevno dodaje tisuće novih stanovnika.Iako je ukupni rast stanovništva Norveške skroman, urbana područja poput Osla apsorbiraju većinu tog rasta livingimpact.no.Mladi profesionalci i imigranti posebno potiču veliku potražnju za početničkim stanovima i najmovima, čime tržište ostaje konkurentno livingimpact.no.Formiranje kućanstava ostaje snažno – unatoč vrlo visokim cijenama, Norvežani snažno preferiraju vlasništvo nad domom, potpomognuto povijesno niskom nezaposlenošću i socijalnim mrežama sigurnosti.S potražnje strane, još jedan faktor je interes za ulaganje: i domaće i strane investitore privlači nekretnine u Oslu kao stabilna imovina (više o tome u nastavku).Tako zahtjev ima čvrstu donju granicu, čak i u okruženju s visokim kamatnim stopama.Na strani ponude, međutim, postoji strukturno usko grlo.Godine sporog regulatornog procesa i protivljenje gustoći ograničili su izgradnju.Prosječno vrijeme dobivanja dozvola za nove stambene planove u Oslu iznosi 5–6 godina, što je više nego dvostruko više nego 2016. godine nbbl.no.To znači da čak i kada se tržišni uvjeti poboljšaju, ponuda ne može brzo reagirati – “stambena izgradnja je poput tankera, treba joj dugo da se okrene,” napominje Lauridsen lister24.no.Rezultat je da će previše kupaca tražiti premalo stanova, što gotovo neizbježno pokreće nadmetanja u ponudama i skokove cijena u poželjnim područjima nbbl.no nbbl.no.Već vidimo rane znakove: u svibnju 2025. broj oglašenih kuća rastao je brže od prodaje, što je dovelo do veće ponude na ulasku u ljeto eiendomnorge.no.Međutim, očekuje se da će potražnja u vrhuncu sezone „iscrpiti“ veći dio te ponude do sredine ljeta eiendomnorge.no.Ukratko, aktivnost na tržištu je visoka, ali zalihe su i dalje ograničene.Ako se izgradnja drastično ne poveća, neravnoteža između snažne potražnje i oskudne ponude će potrajati, podupirući uzlaznu putanju tržišta – ali također povećavajući rizik stiske u kojoj samo bogati mogu priuštiti stanovanje u Oslu.Tržište nekretnina u Oslu obilježeno je temeljnim nesrazmjerom između potražnje i ponude. Potražnja za stanovanjem u glavnom gradu nikada nije bila veća: 2025. je na putu da postane godina s najviše prodaja rabljenih stanova ikad zabilježenih u Norveškoj eiendomnorge.no. Aktivnost kupaca naglo je porasla početkom 2025., a stanovi se prodaju brže i u većem broju nego prošle godine eiendomnorge.no eiendomnorge.no. No, ova živa potražnja suočava se s rastućim problemom ponude. Nova stambena izgradnja naglo je pala na razinu krize, što znači da na tržište dolazi manje stanova. Ne pamti se od financijske krize 2008. da je u Norveškoj izgrađeno tako malo stanova nbbl.no. U Oslu su de facto investitori znatno usporili gradnju. Završetak novih stanova u Oslu pao je na oko 1.567 jedinica u 2024., što je jedva polovica procijenjenih godišnjih potreba grada estatenyheter.no estatenyheter.no. Štoviše, novi projekti gotovo da i ne započinju: zbog slabe nove prodaje i rastućih troškova gradnje, skoro da više nema novih projekata. Direktor Eiendom Norge Henning Lauridsen izvještava da je u trećem tromjesečju 2023. u Oslu započeto svega 10 novih stanova – praktički potpuni zastoj eiendomswatch.no. Na nacionalnoj razini, ukupna nova izgradnja mogla bi u 2023. iznositi samo oko 12.000, dok su demografske potrebe gotovo 30.000 jedinica eiendomswatch.no. Ovaj jaz nagovještava ozbiljan nedostatak. Lauridsen izravno upozorava: “To je kriza”, napominjući da stanovi koji nisu započeti 2023. uzrokuju manjak koji će se u potpunosti osjetiti 2025.–2026. eiendomswatch.no. Do 2027., ako se pad izgradnje nastavi kao 2024., Oslo bi mogao vidjeti broj završenih stanova gotovo 90% ispod vrhunca iz 2023. livingimpact.no – alarmantni scenarij u kojem nova ponuda gotovo nestaje.Popularni i novi kvartoviOslo tržište nekretnina nije homogeno – trendovi po četvrtima variraju, pri čemu neki dijelovi grada doživljavaju procvat zahvaljujući novim projektima i infrastrukturi. Tradicionalno ekskluzivna područja poput Frognera, Majorstuena i Tjuvholmena ostaju stalno popularna zbog svoje središnje lokacije i sadržaja. No, posljednjih godina pažnja se usmjerila na niz četvrti u usponu koje su predviđene za rast:
U sažetku, trendovi u četvrtima Osla odražavaju i revitalizaciju i ekspanziju. Nova naselja poput Nydalena, Lørena i Ensjøa pokazuju gdje je koncentrirana nova (iako ograničena) ponuda stanova i gdje infrastrukturna unaprjeđenja stvaraju prilike za ulaganje. U međuvremenu, etablirana središnja područja i slikovita mjesta poput St. Hanshaugena i Ekeberga nastavljaju rasti u vrijednosti, vođena privlačnošću životnog stila. Za kupce nekretnina u 2025., razumijevanje ovih lokalnih dinamika – koja su područja „vruća“ i zašto – je ključno. Najbolje prilike često se nalaze u četvrtima s novim prometnim vezama ili velikim razvojnim projektima, jer takva područja obično doživljavaju iznadprosječan rast potražnje i vrijednosti nekretnina. Ekonomski i demografski utjecajiŠiri ekonomski i demografski trendovi u Norveškoj određuju kontekst za tržište nekretnina u Oslu. Makroekonomski uvjeti u 2025. godini su u poboljšanju: nakon nekoliko izazovnih godina s visokom inflacijom i rastom kamata, norveško gospodarstvo bi se trebalo oporaviti uz smanjenje inflacije i stabilizaciju kamatnih stopa cbre.com. Inflacija se 2024. spustila na oko 2,2% cbre.com, a kako je najvjerojatnije završio ciklus stezanja središnje banke, realni raspoloživi dohoci ponovno rastu. Rast BDP-a norveškog kopna bio je skroman (~0,9% u 2024.) cbre.com, ali se očekuje da će sljedećih godina lagano porasti iznad trenda kako se globalni uvjeti poprave nho.no. Ključno za stambeno tržište je da su kamate na vrhuncu ili blizu njega. Referentna stopa od 4,5% drži se stabilnom od kraja 2023., a kako je već spomenuto, tržišta predviđaju smanjenje kamatnih stopa od proljeća 2025. lister24.no. To znači da era stalnog rasta kamatnih stopa na hipotekarne kredite završava, što smanjuje pritisak na zadužene građane. Već su se fiksne kamatne stope na kredite stabilizirale na oko 5,65% investropa.com i mogle bi lagano pasti ako središnja banka započne popuštanje. Niži troškovi financiranja krajem 2025. i u 2026. godini poboljšali bi stambenu pristupačnost i potencijalno proširili dostupnost kredita – što je pozitivno za potražnju za nekretninama. Na demografskoj strani, Oslo i dalje ostaje glavni magnet Norveške za ljude i radna mjesta. Dok je ukupni rast stanovništva Norveške umjeren (projekcija +10% od 2024. do 2050.) ssb.no, urbana središta rastu brže. Stanovništvo Osla dostiglo je 717.000 u siječnju 2024. en.wikipedia.org i poraslo je za više od 23.000 u posljednje četiri godine lifeinnorway.net. Međunarodne migracije su ključni doprinos; Norveška je zabilježila neto porast stanovništva od 19.500 samo u 3. kvartalu 2023. eiendomswatch.no, a velik dio toga vjerojatno u gradovima. Oslo također ima unutarnje migracije, osobito mladih odraslih, iako su visoki troškovi stanovanja u posljednjim godinama natjerali neke da se presele u okolne općine. Demografski, Norveška se suočava sa starenjem i niskom stopom nataliteta (uobičajeni trend u Europi) livingimpact.no. Ipak, potražnju za stanovanjem u Oslu podupiru mlaćha kućanstva i imigranti. Stanovništvo grada je u prosjeku mlađe od ostatka zemlje, a mnogi mladi profesionalci radije žive u središtu. Osim toga, manja veličina kućanstava (mnogi samci) znači da je potrebno više stambenih jedinica po glavi stanovnika kroz vrijeme. Ovi demografski pomaci – starenje, urbanizacija, manja kućanstva – mijenjaju profile potražnje za stanovanjem livingimpact.no. Na primjer, raste potreba za manjim stanovima za samce i starije osobe, kao i stalno visoka potražnja za obiteljskim stanovima zbog kontinuirane imigracije. Drugi utjecaj je tržište rada i rast prihoda. Norveško tržište rada ostaje snažno; nezaposlenost u Oslu je niska (kreće se oko 3–4%). Zemlja je također zabilježila snažan rast plaća kroz 2023.–2024., djelomično zbog toga što su radnici tražili povišice kako bi pratili inflaciju. Značajna povećanja plaća (i velikodušne socijalne beneficije) održali su financije kućanstava relativno zdravima, omogućujući mnogima da se nose s višim ratama hipoteka. Ova snažna kupovna moć podržava tržište nekretnina – zapravo, rast plaća naveden je kao jedan od čimbenika koji su omogućili porast cijena kuća u 2025. unatoč visokim kamatama investropa.com lister24.no. Ipak, priuštivost je prenapregnuta: omjer cijena kuća i prihoda u Oslu je na rekordno visokoj razini. Tržište najma daje dodatnu perspektivu ekonomskog utjecaja. Kako mnogi ne mogu priuštiti kupnju, potražnja za najmom naglo raste. Najamnine u Oslu porasle su za oko 30,8% od 2019., a prosječna najamnina za jednosobni stan sada iznosi oko 10.000 NOK mjesečno livingimpact.no. Visoke najamnine upućuju na određenu napetost na tržištu nekretnina i utječu i na mobilnost radne snage (npr. ključni radnici poput medicinskih sestara susreću izazove kod kupnje i najma, što je zabilježio i Nurse Index). Na kraju, norveško zakonodavno okruženje i društvena stabilnost – niska korupcija, snažna vladavina prava, velik državni investicijski fond – pružaju podlogu ekonomske sigurnosti koja privlači strane investitore i održava potrošačko povjerenje relativno visokim. Ankete potrošačkog sentimenta (npr. očekivani barometar Finans Norge) bile su prigušene zbog visokih kamata, a mnogi Norvežani tvrde kako “nije vrijeme za veće kupovine” finansavisen.no. Međutim, taj se sentiment mijenja kako rast kamata prestaje, a građani vide svjetlo na kraju tunela. Sve u svemu, ekonomski i demografski čimbenici u 2025. daju mješovitu, ali uglavnom podržavajuću sliku za tržište nekretnina u Oslu: rast prihoda i stanovništva podržavaju potražnju, dok obećanje monetarnog popuštanja poboljšava izglede. Glavni izazov ostaje prilagodba ponude stanova ovim dinamičnim kretanjima na održiv način. Infrastrukturni projekti koji utječu na tržište nekretninaVeliki infrastrukturni i razvojni projekti mijenjaju dijelove Osla i mogu značajno utjecati na vrijednost nekretnina. Možda se najviše iščekuje Fornebubanen – nova 8 km duga podzemna željeznica koja će povezati Osloovu metro mrežu s Fornebuom (rastučom tehnološkom/poslovnom četvrti i stambenim područjem zapadno od grada). Ovaj projekt vrijedan 26 milijardi NOK je u tijeku, a kada bude završen (procijenjeno oko 2029.), skratit će vrijeme putovanja od Fornebua/Lysakera do centra na manje od 15 minuta. Područja duž trase, poput Skøyen, Vækerø i Lilleaker, već bilježe povećan investitorski interes zbog očekivanog povećanja povezanosti. Kao što je navedeno, Lilleakerova privlačnost za obitelji pojačava se dolaskom linije investropa.com. Povijesno gledano, nove željezničke linije u Oslu (poput Løren linije otvorene 2016.) podigle su cijene nekretnina u okolnim četvrtima, a očekuje se da će Fornebubanen učiniti isto – donoseći cjenovnu premiju područjima koja su prije bila slabije dostupna. Drugi transformativni plan je trajni razvoj Fjord Cityja (Fjordbyen) u Oslu. Ovaj višedesetljetni projekt preuređuje obalu od zapada prema istoku. Već smo vidjeli spektakularne rezultate u Bjørviki (novi muzeji, uredi i tisuće stanova) i Tjuvholmenu. Dalje na zapadu, pozornost se usmjerava na preuređenje područja luke Filipstad i modernizaciju lučke infrastrukture. Kako se teretne operacije luke postupno premještaju iz centra grada, vrijedno zemljište uz more otvara se za projekte mješovite namjene. Cilj grada je više stanovanja, parkova i poslovnog prostora uz fjord. Stalna ulaganja u obalnu infrastrukturu – nove promenade, biciklističke staze, marine itd. – ne samo da povećavaju kvalitetu života, već i povećavaju atraktivnost nekretnina u blizini investropa.com. Primjerice, proširenje Havnepromenaden (luka promenade) i novi pješački mostovi povezali su četvrti i povećali potražnju za nekretninama u nekada industrijskim zonama poput Sørenga i Lohavna. Poboljšanja prometne infrastrukture izvan Fornebubanen također igraju važnu ulogu. Nacionalni prometni plan 2022.–2033. predviđa velika ulaganja u cestovnu i željezničku infrastrukturu koja koristi regiji Osla investropa.com. Posebno vrijedan projekt je nova željeznička pruga Follo Line, koja je otvorena krajem 2022. godine, prepolovivši vrijeme putovanja vlakom između Osla i rastućeg grada Skija. Time je svakodnevno putovanje iz južnih predgrađa postalo izvedivije te ima učinak širenja na tržište nekretnina na tom području (ljudi mogu odabrati život dalje od grada, čime se donekle olakšava pritisak na Oslo). Dodatno, unapređenja autocesta poput modernizacije E18 zapadnog koridora (uključujući izgradnju tunela i poboljšanje čvorišta oko Sandvike) smanjit će gužve i buku, što može otvoriti nove mogućnosti za razvoj zemljišta i povećati vrijednost nekretnina u predgrađima. Unutar samog grada, Oslo ulaže u nadogradnju javnog prijevoza: nove tramvajske linije i produljenja (tramvajska mreža širi se u područja poput Tonsenhagena do 2027.), nabavu tramvaja i autobusa većeg kapaciteta te proširenje biciklističkih staza. Ovi napori u skladu su s ciljem Osla da do 2030. postane prvi grad na svijetu bez emisija investropa.com i poboljšavaju kvalitetu života u četvrtima, što često korelira s većom potražnjom za nekretninama. Na primjer, nagli razvoj područja Løren dijelom je posljedica nove Løren metro postaje koja je otvorena prije nekoliko godina investropa.com. Planirana buduća proširenja metroa – poput produljenja do bolnice Ahus u Lørenskogu – mogla bi slično povećati vrijednost nekretnina u istočnom koridoru u narednim godinama. Glavni razvojni projekti također utječu na tržište. Norveška vlada (preko Statsbygga) provodi projekt Novog vladinog kvarta u središtu Osla. Time će se objediniti i obnoviti vladini uredi na mjestu onih uništenih 2011. godine, uključujući nove nebodere i javne prostore. Izgradnja je započela 2021. i nastavit će se kroz veći dio desetljeća. Kada bude dovršen, projekt će svakodnevno vratiti tisuće radnih mjesta u središte grada, što će koristiti trgovcima u centru i potencijalno povećati potražnju za smještajem u blizini (npr. u Grünerløkki, St. Hanshaugen). Slično tome, drugi projekti pod vodstvom Statsbygga poput proširenja Nacionalnog muzeja (otvoren 2022.) ili nadolazećeg Muzeja doba Vikinga na Bygdøyu (ponovno otvaranje 2026.) jačaju kulturnu infrastrukturu Osla i mogu učiniti okolne četvrti privlačnijima za život. Infrastruktura također može utjecati na komercijalne nekretnine. Pojava 5G mreža i podatkovnih centara u regiji (privučeni jeftinom norveškom obnovljivom energijom) čini Oslo potencijalnim tehnološkim središtem, povećavajući potražnju za modernim uredskim prostorom. Na primjer, veliki novi kampus podatkovnog centra (Skygard u regiji Osla) koji započinje s radom 2025. godine, signalizira rast u tom sektoru 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net. Osim toga, stalne nadogradnje Zračne luke Oslo (proširenje kapaciteta) i inicijative zelene mobilnosti (poput mreže električnih trajekata u Oslofjordu) s vremenom će olakšati rast poslovanja i turizma, neizravno jačajući sektor nekretnina. U sažetku, razvoj infrastrukture ključan je pokretač rasta tržišta nekretnina u Oslu. Novi prometni pravci, posebno, obično povećavaju vrijednosti nekretnina i potiču razvoj u povezanim područjima. Inicijative grada za održiva urbana poboljšanja (prijevoz, zelene površine, kulturna mjesta) čine sve više četvrti privlačnima i pristupačnima. Investitori pomno prate ove projekte – biti ispred infrastrukturnih poboljšanja može značiti ulazak u četvrt prije nego što vrijednosti nekretnina u potpunosti odraze pozitivne promjene. Stoga će 2025. i narednih godina, područja poput koridora Fornebu-Lilleaker, nastavak lokacija Fjord City i četvrti orijentiranih prema javnom prijevozu biti vrijedna pažnje. Regulatorne promjene i novosti u vladinoj politiciNedavne i predložene promjene politike imaju za cilj odgovoriti na izazove tržišta stanovanja, iako s mješovitim reakcijama. Jedna od vrućih tema je norveška regulativa o hipotekarnim kreditima (Utlånsforskriften), koja ograničava odnos kredita prema prihodu i zahtijeva visoke pologe za drugu nekretninu (40% u Oslu). Ova regulativa je osmišljena kako bi spriječila preveliko zaduživanje i špekulacije, no s hlađenjem tržišta 2023. godine, neki lideri industrije tvrde da sada otežava pristup kupcima prvi put i usporava novu izgradnju. Eiendom Norge poziva na ukidanje ili ublažavanje regulative o kreditiranju, nazivajući je “suvišnom” s obzirom na novi zakon o financijskim ugovorima i trenutačno stanje tržišta eiendomswatch.no. Međutim, Financijski nadzorni organ i Finans Norge (udruga financijske industrije) oprezni su – smatraju da su pravila ojačala bilance kućanstava. Početkom 2025., vlada još nije ukinula ta pravila, ali postoji pritisak da razmotri prilagodbe ako se pogorša ponuda stanova i pristup kupcima prvi put eiendomswatch.no. Možda će biti uvedene veće fleksibilne kvote za banke ili posebni uvjeti za kupnju novih stanova kao moguće izmjene. Drugo značajno lokalno političko pitanje je Oslov Småhusplan (Plan za male kuće), regulacija koja se odnosi na zone niske gustoće stanovanja. Sredinom 2023., nakon godina rasprava, gradsko vijeće dogovorilo se o novom Småhusplanu koji blago ublažava neka ograničenja kako bi potaknuo izgradnju više stambenih jedinica na velikim parcelama. Na primjer, revidirani plan dopušta četverostambene kuće (fourmannsboliger) čak i u područjima gdje su prije bile dopuštene samo samostojeće kuće, te smanjuje minimalnu površinu parcele za zgrade s više jedinica na 400 m² raederbing.no. Također se neznatno povećava dopuštena visina izgradnje te se smanjuje zahtijevana privatna vanjska površina po jedinici na 100 m² (s 150) kako bi se omogućila gušća upotreba zemljišta raederbing.no raederbing.no. Ove promjene trebale su pronaći ravnotežu: omogućiti više stanova (za borbu protiv nestašice) uz zadržavanje zelenila i karaktera vila četvrti. Međutim, novi plan naišao je na prepreku – Norveška uprava za vodoprivredu i energetiku (NVE) uložila je prigovor da procjene rizika od klizišta/poplava u tim zonama nisu bile dostatne oslo.kommune.no aftenposten.no. Kao rezultat toga, plan još nije stupio na snagu i privremena zabrana gradnje u zonama malih kuća i dalje vrijedi u nekim područjima. S novom gradskom vladom (koalicijom sklonijom razvoju izabranom krajem 2023.), postoji nastojanje da se to riješi. Političari iz obje velike stranke naznačili su da žele ubrzati tempo izgradnje stanova u Oslu arkitektur.no, što vjerojatno znači da će raditi na provedivom Småhusplanu. Ako plan zaživi, mogao bi omogućiti umjerenu gustoću – primjerice, dijeljenje velikih parcela ili zamjenu obiteljskih kuća dvojcima ili četverostambenim zgradama – što bi kroz vrijeme pridonijelo ponudi stanova. Za vlasnike i ulagače, to bi moglo značiti više prilika za prenamjenu u vanjskim četvrtima Osla, ali i moguće utjecaje na estetiku naselja i vrijednosti zemljišta.Na nacionalnoj razini, vlada je izrazila zabrinutost zbog nadolazećeg manjka stambenog prostora. Radna skupina pri Ministarstvu lokalne samouprave (KDD) postavila je ambiciozan cilj da izgradi 130.000 novih stanova do 2030. godine i u lipnju 2025. predala je 73 prijedloga kako bi ga ostvarila eiendomnorge.no. Mnogi prijedlozi fokusirani su na pojednostavljenje procesa planiranja i izgradnje – smanjenje birokracije, bržu prenamjenu zemljišta, standardizaciju građevinskih propisa – zapravo na “ubrzavanje tankera.” Stav Eiendom Norge je da, iako pojednostavljenje pomaže, pravi je problem politička volja na razini općina eiendomnorge.no eiendomnorge.no. Općinske financije su opterećene (mnoge imaju visoke dugove i rastuće kamate) i postoji strah da bi lokalne vlasti zapravo mogle deprioritizirati nove stambene projekte koji zahtijevaju skupu infrastrukturu eiendomnorge.no. Kako bi se to spriječilo, pojavile su se neke neudobičajene političke ideje. Krajem 2023. Henning Lauridsen (Eiendom Norge) predložio je “izvanredne” mjere kao što su općinski programi otkupa neprodanih novih stanova, porezne olakšice poput nižeg poreza na imovinu za stanove namijenjene najmu te preusmjeravanje državnih subvencija s električnih automobila na stambenu podršku eiendomswatch.no. Ove ideje odražavaju rastuću zabrinutost zbog zastoja u gradnji. Iako nacionalna vlada još nije poduzela takve korake, u državnom proračunu za 2024. uključena su sredstva za veći broj studentskih stanova i određene subvencije za kupce prvih nekretnina u ruralnim područjima. Ako se kriza produbi, mogli bismo vidjeti Oslo ili državu kako razmatraju kupnju novih stanova kako bi podupirali građevinare ili ublažavanje poreznih/kreditnih ograničenja kako bi se potaknula aktivnost eiendomswatch.no. Još jedna regulatorna novost koja utječe na tržište najma jest nova izmjena Zakona o najmu (iako relativno manja) i kontinuirane rasprave o kontroli najamnine. Norveška nema stroge granice najamnina, ali stanodavci smiju povećati najam u tekućim ugovorima samo za iznos CPI-a jednom godišnje. S obzirom na to da su najamnine u nekoliko godina porasle za oko 30%, udruge stanara lobiraju za jaču zaštitu. Za sada je odgovor vlade oprezan i fokusiran na povećanje stambene ponude (uključujući više javnih i neprofitnih stanova). Također vrijedi istaknuti porez na imovinu: Oslo uvodi godišnji porez na imovinu (trenutno 3‰ vrijednosti iznad neoporezivog iznosa). Dolazeće gradsko vijeće u 2023. godini vodilo je kampanju za smanjenje poreza na imovinu, što su počeli provoditi 2024. podizanjem praga izuzeća. Ako se potpuno ukine, to bi tek neznatno poboljšalo pristupačnost stanovanja, iako bi se uklonio i izvor prihoda za javne usluge. U sažetku, promjene politike u 2025. usmjerene su na ublažavanje stambene nestašice i održavanje financijske stabilnosti, no napredak je spor. Ublažavanje kreditnih pravila ili ubrzavanje urbanističkog planiranja moglo bi pomoći ponudi, ali to su rješenja za duži rok. U bližoj budućnosti, najjasniji utjecaj vlade bit će kroz politiku kamatnih stopa (putem Norges Bank) – očekivana smanjenja kamatnih stopa zapravo su olakšavanje politike koje će poduprijeti tržište lister24.no. Regulatorni rizici također su vrijedni pažnje: ako cijene nekretnina previše porastu, mogao bi se povećati politički pritisak za mjere hlađenja na strani kupaca (kao što se vidjelo u nekim zemljama). Suprotno tome, ako građevinski sektor ostane u zastoju, vlasti bi mogle agresivnije poticati razvoj. Za sada, regulatorno okruženje je u opreznom balansu – nastoji potaknuti više stambene izgradnje bez ugrožavanja razboritih mjera zaštite ili lokalne autonomije. Investicijske prilike i riziciS obzirom na gore navedene trendove, tržište nekretnina u Oslu u 2025. godini predstavlja kombinaciju privlačnih prilika i značajnih rizika za investitore. S jedne strane, prinosi od najma se poboljšavaju nakon godina niskih stopa. Stanovi u središtu Osla povijesno su imali skromne prinose (~3% bruto), ali kako najamnine rastu brže od cijena, prinosi su porasli. Očekuje se da će prinosi od najma u centru grada rasti uz nastavak snažne potražnje stanara investropa.com. Analiza pokazuje da je prosječni bruto prinos na stanove u Oslu oko 3,2%, a novije nekretnine (npr. veliki moderni stanovi) mogu donijeti ~3,7% investropa.com. U okruženju niskih kamata ti su prinosi bili skromni, ali sa kamatama od 4-5%, prinos od ~3,5% postaje razuman – osobito ako smanjenje kamata svede troškove zaduživanja na nižu razinu. Investitori koji mogu kupovati vlastitim kapitalom ili jeftinim financiranjem vide Oslovo zbijeno tržište najma kao relativno sigurno: slobodnih stanova gotovo da nema i neplaćanje najamnine je rijetko zahvaljujući norveškoj socijalnoj zaštiti. Nadalje, slabija norveška kruna učinila je nekretnine u Oslu povoljnijima u inozemnoj valuti. Kruna je deprecirala ~6,5% u 2022. i još 1,3% u 2023. godini investropa.com, pa strani kupci sada pronalaze bolju vrijednost. Na primjer, po trenutnim tečajevima, stanovi u središtu Osla znatno su jeftiniji po kvadratnom metru nego oni u drugim nordijskim ili zapadnoeuropskim glavnim gradovima – oko 8.300 €/m² u Oslu, dok je u Stockholmu ili Kopenhagenu u najboljim dijelovima preko 10.000 € investropa.com. Ovaj valutni popust, u kombinaciji sa stabilnošću Norveške, privlači sve više stranih investitora na tržište nekretnina u Oslu investropa.com investropa.com. Oslo se sve više smatra “sigurnim utočištem” za ulaganje u nekretnine sa stabilnim dugoročnim rastom i snažnom vladavinom prava. Prekogranična ulaganja u norveške nekretnine posljednjih su godina prosječno iznosila 18% ukupnog volumena i mogla bi ponovno rasti investropa.com. Međunarodni fondovi cijene visoku transparentnost Norveške i podršku njezina državnog fonda vrijednog bilijun dolara (koji je jamac ekonomske stabilnosti) investropa.com.Još jedna prilika leži u problematičnoj imovini i projektima s dodanom vrijednošću. Zbog ranije spomenutog financijskog pritiska, neki developeri i vlasnici nekretnina pod pritiskom mogli bi prodavati imovinu s popustom. Investitori s likvidnošću mogu pokupiti kvalitetne zgrade od “motiviranih prodavatelja” koji trebaju refinancirati. Već su zabilježene velike transakcije (npr. prodaje portfelja od strane burzovno kotiranih vlasnika), što ukazuje da dobro kapitalizirani kupci biraju imovinu 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net. Također, Oslo ulaže u održivost, što znači da se starije uredske zgrade koje trebaju obnovu (kako bi zadovoljile energetske standarde i dr.) mogu kupiti relativno povoljno i obnoviti radi povećanja vrijednosti. Postoji snažna potražnja zakupaca i investitora za zgradama s ekološkim certifikatima – oni s dobrim održivim karakteristikama uživaju bolju popunjenost i čak premije u cijenama cbre.com. Stoga je preuređenje stare zgrade u “zelenu” pametan potez u nadolazećim godinama jer tvrtke nastoje ispuniti ESG ciljeve. Investitori se također mogu usmjeriti na nišne segmente poput studentskog smještaja, zajedničkog stanovanja (co-living) i logistike, koji imaju povoljne dinamike. Studentskog smještaja nema dovoljno (oslovska sveučilišta rastu, ali smještaj za studente ne prati taj rast), što je navelo vladu da pozove na izgradnju novih eiendomswatch.no. Privatni investitori mogu popuniti tu prazninu. Logistički objekti oko Osla, kao što je ranije spomenuto, i dalje su traženi zahvaljujući rastu e-trgovine; prinosi su tamo viši, a veliki međunarodni igrači su aktivni (npr. NREP-ova investicija od 3 milijarde NOK u skladišta 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net). Dodatno, podatkovni centri i znanstveno-istraživački objekti (life-science) nova su imovinska klasa u Oslu potaknuta nacionalnom strategijom – niska cijena obnovljive energije u Norveškoj i hladna klima privlače projekte podatkovnih centara 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net. Nekretnine povezane s tehnologijom i istraživanjem (kao što su objekti blizu Oslo Science Cityja ili klastera za životne znanosti) mogle bi ostvariti iznadprosječan rast vrijednosti kako se ti sektori šire. Međutim, ove prilike dolaze s rizicima koje investitori moraju odvagnuti. Prvi i najvažniji je rizik kamatnih stopa. Iako se očekuje pad stopa, postoji nesigurnost – ako bi došlo do ponovnog rasta inflacije ili pomaka na globalnim tržištima, Norges Bank bi mogao zadržati kamate višima dulje vrijeme. Vrijednosti nekretnina su osjetljive na trošak kapitala; sporiji tempo smanjenja kamatnih stopa mogao bi ohladiti entuzijazam i ograničiti rast cijena. S druge strane, ako stope brzo padnu, investitori koji koriste polugu imaju korist, ali to također može potaknuti skok cijena koji budi zabrinutost zbog nastanka balona. Drugi rizik je regulatorno okruženje: ako se pristupačnost stanovanja dramatično pogorša, politički odgovor mogao bi biti poduzimanje mjera koje nenamjerno štete investitorima (primjerice, stroža regulacija najma ili viši porezi na investitore/sekundarne domove). Oslo je već prije nekoliko godina blago povećao porez na imovinu za skupe nekretnine i povećao procjenu vrijednosti sekundarnih domova za potrebe poreza na bogatstvo – svaki daljnji korak u tom smjeru mogao bi umanjiti prinose na ulaganja. Također, poziv za smanjenje poreza na bogatstvo za iznajmljene nekretnine eiendomswatch.no nije zajamčeno da će biti uslišan; dapače, porezna politika je promjenjiva i pod određenim vladama mogla bi postati stroža za vlasnike nekretnina. Rizici specifični za tržište uključuju zaustavljanje gradnje što može dovesti do potencijalnih neravnoteža. Srednjoročno, izuzetno niska ponuda stanova mogla bi toliko podići cijene da raste rizik nagle korekcije (ako, primjerice, kasnije dođe do naleta nove gradnje ili ako mnogi vlasnici budu prisiljeni prodavati zbog kamata). Scenarij “stambene krize” – gdje je nova ponuda gotovo nepostojeća – ima dvije strane: izvrsno za vlasnike imovine kratkoročno (kako vrijednosti rastu), ali dugoročno donosi sistemski rizik (ako obitelji napuštaju grad ili ako se stvori balon cijena). Investitori također trebaju paziti na likvidnosni rizik. Obujam transakcija na tržištu nekretnina u Norveškoj se oporavlja 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net ali je i dalje ispod vrhunca; izvan vrhunskih nekretnina, može biti teže brzo izaći iz ulaganja, osobito u vrijeme krize. Investitori u komercijalne nekretnine moraju uzeti u obzir trendske promjene kod najmoprimaca nakon pandemije – hibridni rad može ograničiti rast potražnje za uredima, a maloprodaja se mora nositi s e-trgovinom. U Oslu je popunjenost ureda još uvijek relativno visoka, ali ako nekoliko velikih projekata bude dovršeno u isto vrijeme (npr. oni koji se očekuju 2026.), tržište bi se moglo ublažiti za prosječne nekretnine. Odabir nekretnina s jakim zakupcima i budućnosti prilagođenim karakteristikama (tehnologija, održivost, lokacija) ključan je za smanjenje rizika. Geopolitička i valutna kolebanja ostaju pozadinski rizik: iako slaba kruna trenutačno ide na ruku stranim kupcima, valuta može oscilirati (jačanje krune bi za strance značilo skuplji izlazak s tržišta). Ipak, mnogi strani investitori pokrivaju rizik od valutnih promjena. Zaključno, tržište nekretnina u Oslu 2025. godine nudi čvrste temelje i izglede za rast, što ga čini privlačnim za ulaganja – posebno u segmentima stambenog najma i vrhunskih poslovnih prostora. Stabilnost grada i neravnoteža između ponude i potražnje upućuju na trend porasta vrijednosti. Prilike su brojne u nadolazećim četvrtima, prisilnim prodajama i nišama s visokom potražnjom. No, ulagači trebaju biti oprezni i pratiti kamatne stope, promjene politika i šire gospodarsko okruženje. Diverzifikacija i dugoročna perspektiva su mudri pristupi, jer tržište Osla, iako manje nestabilno od mnogih drugih, nije imuno na iznenadne potrese. Održavanjem informiranosti (kao što pruža ovaj sveobuhvatni pregled) i selektivnim pristupom, ulagači se mogu pozicionirati kako bi profitirali od rasta Osla dok u isto vrijeme upravljaju rizicima. Nadolazeće godine bit će ključne dok grad balansira na rubu procvata i nestašice – scenarij koji je uzbudljiv i izazovan za sve sudionike na tržištu. Izvori: Podaci Norveškog zavoda za statistiku (SSB) o cijenama kuća ssb.no, izvješća i prognoze tržišta Eiendom Norge eiendomnorge.no lister24.no, izjave stručnjaka iz industrije bt.no eiendomswatch.no, planski dokumenti općine Oslo raederbing.no i analize tvrtki za nekretnine (CBRE, Investropa) cbre.com investropa.com. Ti izvori čine osnovu za trendove, brojke i projekcije raspravljene iznad, nudeći činjeničnu podlogu za ovo izvješće o tržištu nekretnina u Oslu. 
Latest Posts
Don't Miss
BVI nekretnine 2025.: Rajski procvat ili pad tržišta? Trendovi, prognoze cijena i investicijski pogled
Tržište nekretnina Britanskih Djevičanskih otoka (BVI) u 2025. godini predstavlja
Oči na nebu: Kako sateliti revolucioniraju kvalitetu zraka i atmosfersku kemiju
Uvod u atmosfersku kemiju i kvalitetu zraka Atmosferska kemija proučava
|
Oslovski procvat ili pad nekretnina? Pregled tržišta za 2025. otkriva rastuće cijene, popularna područja i skrivene rizike
