Pregled tržišta nekretnina u Cannesu 2025. godine
Tržište nekretnina u Cannesu 2025. godine ostaje robustno i luksuzno, obilježeno rastućim cijenama, niskom ponudom i snažnom potražnjom. Krajem 2024. godine, prodajne cijene u Cannesu porasle su za oko 4,6% na godišnjoj razini, prkoseći širem nacionalnom usporavanju ondesdelimmo.com. Prosječna cijena po kvadratnom metru za stanove iznosi oko 6.100 € (četvrto tromjesečje 2024.) cotedazur-sothebysrealty.com – među najvišima u Francuskoj – dok su cijene na najatraktivnijim lokacijama znatno više. Obujam prodaje nekretnina bio je zdrav; regija Azurne obale (uključujući Cannes) zabilježila je preko 9 milijardi € u prometu nekretninama u 2024. (≈12% više nego 2023.) investropa.com. Posebno je značajno da je oko 30% kupaca bilo međunarodno, a gotovo trećina vrijednosti prodaje dolazi iz luksuznih transakcija iznad 5 milijuna € investropa.com investropa.com. Unatoč visokim cijenama, potražnja za najmom je snažna – najamnine u Cannesu porasle su za oko 8% prošle godine uslijed smanjenja ponude za najam ondesdelimmo.com. Tipični prinosi od najma kreću se od ~3–4% u najatraktivnijim dijelovima Cannesa (za usporedbu, stanovi u obližnjem Antibesu donose prinos od oko 4,5% investropa.com). Općenito, 2025. godina nalazi tržište nekretnina u Cannesu buoyant: visoke cijene i luksuzna potražnja podržani globalnim kupcima, ograničena nova ponuda i vječni glamur i investicijska privlačnost grada.
Trendovi stambenih nekretnina
Potražnja vs. ponuda: Cannes se suočava s kroničnim nedostatkom ponude na svom stambenom tržištu. Broj kuća na prodaju naglo je pao od 2022., stvarajući intenzivno tržište prodavatelja ondesdelimmo.com. Iako je do sredine 2023. više vlasnika pokazalo spremnost za prodaju, potražnja kupaca i dalje daleko nadmašuje broj oglasa, osobito za manje stanove ondesdelimmo.com. Zapravo, kompaktne jedinice su najtraženije – garsonijere i jednosobni stanovi čine oko 49% upita kupaca ondesdelimmo.com. Ova usmjerenost na manje, pristupačnije pieds-à-terre odražava i interes investitora i potražnju za drugom nekretninom, pri čemu kupci preferiraju lakše iznajmljive nekretnine.
Kretanje cijena: Stambene cijene u Cannesu nastavljaju lagano rasti. Do četvrtog tromjesečja 2024. sve kategorije veličina bilježe rast cijena: npr. medijalna cijena za garsonijeru porasla je +3% na godišnjoj razini, dok su veći trosobni stanovi skočili za +6% ondesdelimmo.com ondesdelimmo.com. Čak su i prostrani stanovi s 5 soba (često luksuzni obiteljski stanovi) poskupjeli za oko +7% na medijalnih ~1,59 milijuna eura ondesdelimmo.com. Ovaj trend najbržeg rasta cijena većih jedinica sugerira da imućni kupci podižu cijene za premium prostore – dinamika koja će vjerojatno potrajati i u 2025. Geografski, centralne i obalne četvrti predvode rast cijena; nekretnine u centru Cannesa i na jugoistočnoj obali prodaju se po iznadprosječnim cijenama, dok su neke periferne zone i dalje nešto pristupačnije ondesdelimmo.com.
Dinamika susjedstava: Lokacija je sve u Cannesu. Ultra-prestižne zone poput La Croisette, Palm Beach i La Californie postižu cijene znatno iznad prosjeka cotedazur-sothebysrealty.com cotedazur-sothebysrealty.com. Na primjer, stanovi na La Croisette (šetalište uz more okruženo luksuznim hotelima) u prosjeku dosežu oko 11.385 € po m² cotedazur-sothebysrealty.com, što odražava dodatnu vrijednost zbog pogleda na more i prestižne adrese. La Californie, ekskluzivno rezidencijalno područje na brežuljku poznato po vilama i panorami zaljeva, bilježi prosječne cijene oko 9.140 € po m² cotedazur-sothebysrealty.com. Čak je i gradska jezgra, četvrt “La Banane” (između Croisette i glavnog bulevara), vrlo tražena – ne zbog pogleda, već zbog praktičnosti. Njena središnja lokacija i stalna potražnja za najmom (zbog kongresa i turizma) čine je posebno privlačnom investitorima koji traže visoke prinose od najma cotedazur-sothebysrealty.com. S druge strane, područja poput La Croix-des-Gardes (mirnija četvrt na brežuljku) nude slikovite poglede i mir, uz nešto manji interes stranih kupaca, što cijene tamo čini nešto pristupačnijima cotedazur-sothebysrealty.com. Općenito, tržište u Cannesu je vrlo segmentirano: mali stariji stanovi u unutrašnjosti mogu početi od oko 6.000 €/m², dok moderni penthousei ili povijesne vile na prestižnim lokacijama lako prelaze 20.000–25.000 € po m² cotedazur-sothebysrealty.com.
Tržište najma: Sektor najma u Cannesu je stegnut i postaje sve stegnutiji. Ponuda dugoročnih najma pala je za sve veličine nekretnina (npr. broj oglasa za dvosobne stanove pao je za ~25% na godišnjoj razini) ondesdelimmo.com ondesdelimmo.com. S manje stanova za iznajmljivanje, najamnine su porasle, osobito za najtraženije jedinice. Medijalna najamnina za jednosobni stan (2 pièces) dosegnula je oko 950 € mjesečno (porast od +8% u godinu dana) ondesdelimmo.com, dok su garsonijere u prosjeku oko 700 € (+1%). Veći obiteljski stanovi zabilježili su manji rast najamnina, ali im je dostupnost dramatično pala (broj oglasa za najam stanova s 3–4 sobe pao je za 30–40% u godinu dana) ondesdelimmo.com ondesdelimmo.com. Ova kriza najma dijelom je posljedica novih pravila o energetskoj učinkovitosti koja postupno izbacuju loše ocijenjene stanove iz ponude za najam my-french-house.com, kao i vlasnika koji preusmjeravaju stanove na unosne kratkoročne najmove tijekom događanja. Rezultat je tržište u korist iznajmljivača – niska popunjenost i rast najamnina. Za investitore, najam u Cannesu može biti isplativ (velika potražnja turista i poslovnjaka), iako su vrijednosti nekretnina toliko visoke da prinosi od najma ostaju umjereni (često 3–4% godišnje). Ipak, s obzirom na globalnu privlačnost Cannesa i stalan priljev posjetitelja, dobro smješteni stanovi mogu generirati solidan prihod i povećanje vrijednosti kroz vrijeme cotedazur-sothebysrealty.com.
Uvidi u tržište luksuznih nekretnina
Cannes je sinonim za luksuzne nekretnine, od vila iz razdoblja Belle Époque do modernih penthouse apartmana. U 2025. godini, segment ultra-luksuznih nekretnina i dalje je aktivan, ali pokazuje znakove umjerenog rasta umjesto euforije. Tijekom 2022.–2024., grad je zapravo zabilježio pad volumena transakcija za nekretnine iznad 1 milijun eura od 45% investropa.com. To sugerira da je sam vrh tržišta dosegao privremenu plato fazu, s manje velikih transakcija – vjerojatno zbog globalne ekonomske nesigurnosti ili smirivanja nakon pandemije. Ipak, cijene na samom vrhu nisu pale; nastavljaju polako rasti. U 2024. godini, vrijednosti luksuznih nekretnina u Cannesu i dalje su porasle barem +3% u prosjeku, dok su neki segmenti (npr. veliki apartmani) porasli i više investropa.com ondesdelimmo.com. Do kraja 2024., prosječna cijena po m² u Cannesu (svi segmenti zajedno) dosegnula je 6.119 € – oko 4,1% više nego na početku te godine investropa.com – što ilustrira blag, ali stalan rast vrijednosti u luksuznom segmentu.
Potražnja za ultra-premium nekretninama: Faktor glamura Cannesa osigurava da potražnja za vrhunskim nekretninama nikada zapravo ne jenjava. Vile uz more, penthousei s pogledom na more i povijesna imanja su stalno traženi. Doista, u 2024. značajan udio ultra-premium prodaja na Rivijeri (kuće iznad 5 milijuna eura) bio je usmjeren na poznate lokacije poput Cannes, potaknut bogatim međunarodnim kupcima koji traže prestižnu imovinu investropa.com. Mnoge takve nekretnine prodaju se izvan tržišta putem diskretnih mreža investropa.com. La Californie i Palm Beach ističu se kao dvije prestižne četvrti u Cannesu koje ciljaju osobe s iznimno visokim neto bogatstvom. La Californie nudi osamljene vile na brežuljcima s bujnim okućnicama i panoramskim pogledom – neke od najboljih rezidencija u Cannesu nalaze se ovdje cotedazur-sothebysrealty.com. Palm Beach, na vrhu Croisette, cijenjen je zbog svog položaja uz more i tihe ekskluzivnosti; nedavna obnova i renovacije u ovom području samo su povećale njegovu privlačnost cotedazur-sothebysrealty.com. Moderna vila s pet spavaćih soba u ovim četvrtima lako može tražiti 10–20 milijuna eura+, dok renovirani penthousei na Croisetteu s terasama koje gledaju na zaljev također postižu višemilijunske cijene. Gornja granica luksuza stalno raste: duž Rivijere, prave ultra-premium nekretnine (posebno velika imanja uz more) postizale su između 18–30 milijuna eura posljednjih godina investropa.com, a obližnja naselja poput Saint-Jean-Cap-Ferrat bilježe prosjeke iznad 28.000 eura po m² s rekordnim prodajama iznad 70.000 eura po m² investropa.com. Sam Cannes ima koristi od tog “halo efekta” – i dalje je nešto “pristupačniji” od Monaka ili Cap Ferrata, što zapravo povećava njegovu privlačnost međunarodnim elitama koje traže prestižan drugi dom koji još uvijek nudi relativnu vrijednost.
Profil kupca: Luksuzni segment u Cannesu uglavnom pokreće strani kapital i kupci drugih domova. Međunarodni investitori – osobito s Bliskog istoka, iz Sjeverne Amerike i Europe – vrlo su aktivni u najvišem segmentu investropa.com investropa.com. Kupci iz zaljevskih zemalja (GCC) uložili su otprilike 1–2 milijarde eura u nekretnine na Francuskoj rivijeri samo u 2024. godini investropa.com investropa.com, a velik dio toga u ultra-luksuzne vile i apartmane. Amerikanci su također povećali svoju prisutnost, potaknuti snažnim dolarom i zvjezdanim ugledom Cannesa investropa.com. U međuvremenu, britanski kupci (tradicionalno jaki na Rivijeri) također se vraćaju, potpomognuti rastom bogatstva kod kuće i unatoč složenostima vezanim uz Brexit investropa.com. Posebno su ruski oligarsi bili značajni akteri na elitnom tržištu Cannesa posljednjih desetljeća; iako su EU sankcije od 2022. ograničile dio toga (deseci vila u vlasništvu Rusa na Rivijeri zamrznuti su od strane vlasti politico.eu), mnogi bogati Rusi i dalje posluju preko posrednika ili nesankcioniranih članova obitelji, održavajući prisutnost u tom području politico.eu politico.eu. Ukratko, luksuzne nekretnine u Cannesu doista su međunarodne: mješavina Europljana, bliskoistočnih kraljevskih obitelji, imućnih Amerikanaca i drugih svjetskih milijunaša koji se natječu za dio životnog stila Côte d’Azur. Ova raznolika potražnja štiti vrh tržišta – čak i ako jedna skupina uspori, druga često zauzme njezino mjesto.
Izgledi za komercijalne nekretnine
Komercijalne nekretnine u Cannesu usko su povezane s njegovim identitetom kao svjetski poznatog središta događanja i turizma. Gospodarstvo grada uvelike se oslanja na konferencije, festivale, ugostiteljstvo i luksuznu maloprodaju – a ti sektori potiču potražnju za poslovnim prostorima.
Ugostiteljstvo i događanja: Tržište ugostiteljstva u Cannesu je kamen temeljac komercijalnih nekretnina, zahvaljujući bogatom kalendaru događanja u gradu. Svake godine Cannes je domaćin međunarodnih spektakala – Filmski festival u Cannesu, Lions Advertising Festival, MIPIM (globalna konferencija o nekretninama), glazbeni i nautički festivali – koji povećavaju broj stanovnika grada i pune sve hotelske sobe. Na primjer, Filmski festival u Cannesu svakog svibnja privuče preko 200.000 posjetitelja (na bazi od samo 75.000 stanovnika) i ubrizgava procijenjenih 200 milijuna eura u lokalno gospodarstvo u dva tjedna livingonthecotedazur.com. Ovaj jedan događaj čini otprilike četvrtinu godišnjeg turističkog prihoda Cannesa livingonthecotedazur.com. Takvi veliki događaji rezultiraju ogromnom potražnjom za hotelima, kratkoročnim najmovima, restoranima i maloprodajom. Najbolji hoteli uz more i butik smještaji bilježe gotovo 100% popunjenost tijekom vrhunaca festivala, a cijene noćenja rastu. Pritisak nije samo sezonski – Cannes nastoji proširiti poslovni turizam tijekom cijele godine kako bi izravnao vrhunce i padove. Palais des Festivals (glavni kongresni centar Cannesa) ulaže u nadogradnje – primjerice, 2024. godine ulaže milijun eura u instalaciju imerzivne Dolby Atmos zvučne tehnologije en.palaisdesfestivals.com – kako bi privukao više kongresa i korporativnih događanja izvan ljeta. Cilj je strategija “turizma 12 mjeseci” en.palaisdesfestivals.com: organiziranjem kongresa, sajmova i manjih festivala u jesen i zimu, Cannes održava hotele i prostore zauzetima i izvan tradicionalnog ljetnog i festivalskog vrhunca. Za komercijalne nekretnine to znači stalnu potražnju za prostorima za događanja i ugostiteljske objekte. Investitori i dalje traže hotele u Cannesu, iako su ulazne cijene visoke, a ponuda ograničena (rijetko se prodaju hoteli u središtu grada). Također bilježimo snažan interes za luksuznim nekretninama za kratkoročni najam (vilama i apartmanima) koje su namijenjene slavnim osobama, direktorima i imućnim turistima – čime se zapravo briše granica između stambenih i komercijalnih ulaganja.
Maloprodaja: Maloprodaja visoke klase u Cannesu uspijeva zahvaljujući luksuznoj potrošnji turista i lokalnog stanovništva. Zlatni trg oko La Croisette i Rue d’Antibes okuplja ekskluzivne butike, dizajnerske trgovine, galerije i draguljare. Tijekom velikih događanja, ove trgovine bilježe navalu imućnih posjetitelja (glumci, filmski producenti, poslovni ljudi) što može činiti velik dio godišnje prodaje. Najamnine za maloprodajne prostore na najatraktivnijim dijelovima Croisettea ostaju među najvišima u Francuskoj izvan Pariza, održane prestižom lokacije. Inicijativa grada za obnovu La Croisette (opisano dolje) uključuje poboljšanje iskustva kupovine – proširene šetnice, bolje osvjetljenje i sigurnost – što bi dodatno trebalo povećati promet kupaca cannes.com. Lokalna trgovina (poput restorana, kafića i usluga) također ima koristi od bogatstva i događanja u Cannesu. Kvartovi poput Le Suquet (Stari grad) i Carré d’Or bilježe živahnu trgovinu u visokoj sezoni. Iako su e-trgovina i globalna ekonomska nestabilnost izazovi, maloprodaja u Cannesu, osobito luksuzna, ostaje otporna zahvaljujući iskustvenom aspektu – imućni kupci koji dolaze tijekom glamuroznih događanja ili praznika žele kupovati osobno na Croisetteu. Stoga je interes investitora za dobro pozicionirane poslovne prostore (trgovine, ugostiteljski objekti) i dalje pozitivan, iako su prinosi relativno niski zbog visokih vrijednosti nekretnina.
Uredski prostori: Tržište uredskih prostora čini manji dio komercijalnog sektora Cannesa, ali ga ne treba zanemariti. Za razliku od većih gradova, Cannes nije glavno središte ureda; ipak, postoji potražnja za profesionalnim prostorima iz sektora vezanih uz lokalno gospodarstvo – tvrtke za organizaciju događanja, filmske i medijske firme, brokeri za jahte, usluge nekretnina i financija itd. Mnogi uredi koncentrirani su u i oko centra (npr. blizu željezničke stanice ili u Cannes La Bocca). Jedan značajan razvoj je pojava kreativnog/audiovizualnog klastera oko novog kampusa Bastide Rouge (zapadni Cannes): inicijativa “Cannes On Air” dovela je sveučilišni kampus, poslovni inkubator i studije u grad, s ciljem privlačenja medijskih startupa i filmskih poduzeća cannes.com. Ovo dodaje moderne uredske i studijske prostore za podršku filmskom i sadržajnom sektoru Cannesa. Također, pojavili su se i co-working prostori za mobilne profesionalce privučene rivijerskim stilom života. Općenito, praznih ureda u Cannesu je relativno malo, ali najamnine nisu na razini velikih gradova. Buduća potražnja za uredskim i studijskim prostorima mogla bi rasti ako Cannes uspije proširiti svoju tehnološku i kreativnu ekonomiju kroz projekte poput Cannes On Air.
Zaključno, komercijalna perspektiva Cannesa za 2025. je optimistična, poduprta jedinstvenom pozicijom u globalnim događanjima i luksuznom turizmu. Nekretnine u ugostiteljstvu i dobro smješteni maloprodajni prostori i dalje će biti vrlo traženi. Napori grada na modernizaciji infrastrukture i diverzifikaciji (tehnologija, obrazovanje, cjelogodišnji događaji) dodatno bi trebali ojačati okruženje za komercijalne nekretnine, čineći Cannes ne samo ljetnim odredištem, već i privlačnom poslovnom lokacijom.
Novi razvojni i infrastrukturni projekti
Unatoč svom dugogodišnjem gradskom krajoliku, Cannes doživljava nekoliko značajnih razvojnih projekata i nadogradnji koji će oblikovati njegovu nekretninsku scenu u nadolazećim godinama. Ključni projekti uključuju:
- Preuređenje La Croisette: Legendarni Boulevard de la Croisette – najpoznatija dionica Cannesa – prolazi kroz obnovu i redizajn kakvi se događaju jednom u generaciji. Grad je pokrenuo veliki međunarodni arhitektonski natječaj i predstavio pobjednički plan krajem 2022. godine cannes.com. Projekt, koji vode renomirani uredi (uključujući Snøhetta i Atelier Roland Castro), započeo je početkom 2024. godine cannes.com. Obuhvaća modernizaciju podzemnih instalacija, stvaranje obnovljive talaso-termalne energetske mreže za zgrade uz plažu, a zatim i potpunu preobrazbu javnih prostora Croisettea cannes.com. Bulevar će postati još pristupačniji pješacima, sigurniji i elegantniji – s poboljšanom rasvjetom, uređenjem okoliša i širim šetnicama za svakodnevno uživanje i prestižne događaje cannes.com. Ovo ulaganje će učvrstiti prestiž La Croisettea, što će koristiti luksuznim hotelima, trgovinama i apartmanima uz nju. U smislu nekretnina, obnovljena Croisette trebala bi dodatno povećati vrijednost nekretnina u blizini (koje su već među najvišima) i održati konkurentsku prednost Cannesa u privlačenju događanja i turista.
- “Cannes On Air” Kreativni centar: Cannes se diverzificira razvojem kreativnog i tehnološkog ekosustava smještenog u području Cannes-La Bocca (zapadni dio grada). Glavni projekt je Bastide Rouge Creative Campus, koji je otvoren 2021. i sada okuplja oko 1.000 studenata (kampus Georges Méliès Sveučilišta Côte d’Azur) cannesthebrand.com. Ovaj kampus fokusiran je na filmska, televizijska i multimedijska zanimanja – što je prikladno za grad filma. Oko njega se nalazi novi poslovni inkubator i studiji kao dio inicijative “Cannes On Air” cannes.com. Cilj je pretvoriti Cannes u glavno središte audiovizualne produkcije, s lokalnim sidrištem kreativnih tvrtki cannes.com. Za nekretnine to znači nove uredske prostore, obrazovne ustanove i moguće studentski smještaj u Cannes-La Bocca. Tu je i upečatljivi Cineum Cannes, futuristički multipleks kino otvoren u Bastide Rouge, što pokazuje Cannesovu predanost vrhunskoj infrastrukturi za filmsku industriju. S vremenom, ovi projekti mogu podići vrijednost nekretnina u četvrti La Bocca i potaknuti daljnji razvoj mješovite namjene (npr. studiji, co-working loftovi, povoljni stanovi za mlade profesionalce).
- Nadogradnje luke i marine: S obzirom na status Cannesa kao destinacije za jahte, infrastruktura marine je prioritet. U tijeku je višefazni projekt proširenja i modernizacije Stare luke Cannes (Vieux-Port) i susjednih objekata. Do 2024. planira se proširenje mola Jetée Albert-Edouard i preuređenje područja Laubeuf, čime će se dodati tisuće četvornih metara novog prostora u luci boatindustry.com. To će omogućiti luci da primi više i veće jahte te poboljša usluge za putnike (važno i za tender kruzerskog turizma). Proširena marina povećava privlačnost Cannesa bogatim vlasnicima jahti i može dovesti do novih komercijalnih prostora uz obalu – restorana, butika, možda i preuređenja područja oko luke. Osim toga, Port Canto na drugom kraju Croisette doživio je poboljšanja, uključujući novu šetnicu i školu jedrenja. Bolja morska infrastruktura obično ima halo efekt na luksuzne nekretnine, jer ljubitelji jahti često kupuju lokalne nekretnine – današnja nadogradnja veza može sutra značiti prodaju vile.
- Poboljšanja prijevoza: Regionalno, poboljšanja povezanosti koriste Cannesu. Grad je povezan TER i TGV željezničkom mrežom, a postupna unapređenja (poboljšanja pruga, povećanje broja linija) su u tijeku kako bi se smanjilo vrijeme putovanja do Nice i dalje. Zračna luka Nice Côte d’Azur (najbliža međunarodna zračna luka, ~30 minuta od Cannesa) nastavlja širiti rute – što je ključno za međunarodne kupce i sudionike događanja. Lokalno, Cannes ulaže u bolji protok prometa i rješenja za parkiranje (poput novih pametnih sustava za parkiranje) cannes.com kako bi se nosio s priljevom tijekom događanja. Također se raspravlja o budućim proširenjima brze željeznice pa čak i tramvajskim ili BRT (brzi autobusni prijevoz) sustavima duž obale, iako su to dugoročne mogućnosti. Sva takva infrastrukturna unapređenja povećavaju atraktivnost nekretnina u Cannesu, jer poboljšanja pristupačnosti i urbane kvalitete života čine grad lakšim mjestom za život, rad i ulaganje.
U sažetku, urbanističko planiranje i razvoj u Cannesu balansiraju očuvanje s inovacijom. Uljepšavanjem svog dragulja (La Croisette), poticanjem novih kreativnih industrija i unapređenjem prometnih i morskih objekata, Cannes osigurava da ostane destinacija svjetske klase. Investitori u nekretnine i vlasnici kuća mogu profitirati jer ti projekti često dovode do rasta vrijednosti, osobito u područjima koja su izravno pogođena (uz more, La Bocca, uz luku). Cannes je možda povijestan, ali sigurno ne miruje u 2025.
Strana ulaganja i demografija kupaca
Međunarodni kupci već su dugo sastavni dio tržišta nekretnina u Cannesu, a njihova važnost je samo porasla u 2025. Procjene pokazuju da stranci čine otprilike 30% svih kupaca nekretnina na Francuskoj rivijeri (što uključuje Cannes) investropa.com. U luksuznom segmentu Cannesa, udio stranih kupaca je još veći. Evo tko kupuje:
- Europa (UK, EU i Švicarska): Europski kupci zajedno čine najveću skupinu stranih investitora u regiji – oko 40% međunarodnih transakcija u 2024. ostvarili su Europljani investropa.com. Britanski kupci i dalje su vrlo aktivni u Cannesu, privučeni kulturnim vezama i stilom života, čak i nakon Brexita. Snažna funta posljednjih godina i rast prihoda u UK ponovno su pobudili interes Britanaca za nekretnine na Rivijeri investropa.com. Uz njih, njemački, švicarski, belgijski i skandinavski kupci traže druge domove ili investicijske nekretnine, cijeneći stabilnost i glamur Cannesa. Mnogi kupci iz EU preferiraju apartmane na Croisetteu ili vile u sigurnim naseljima kao odmorilišta.
- Bliski istok (zemlje Zaljeva): Možda najutjecajniji segment u posljednje vrijeme, investitori iz zemalja Vijeća za suradnju u Zaljevu (GCC) – posebno Saudijska Arabija, UAE, Katar i Kuvajt – ulijevaju kapital u Cannes. U 2024. godini, kupci iz GCC-a sami su činili oko 25% svih stranih kupovina nekretnina, potrošivši više od 2 milijarde eura na nekretnine na Rivijeri investropa.com. Obično ciljaju na ultra-luksuznu imovinu: vile uz more, velike posjede i luksuzne razvojne projekte. Ovi kupci cijene privatnost i prestiž; područja poput La Californie (s prostranim vilama u zatvorenim naseljima) ili novi luksuzni stambeni kompleksi privlače ih. Njihov interes pokreću i stil života (bijeg od ekstremnih ljeta, uživanje u društvenoj sceni Rivijere) i diverzifikacija ulaganja. Ovaj priljev s Bliskog istoka pomogao je održati otpornost cijena u visokom segmentu, budući da je njihova kupovna moć značajna.
- Sjeverna Amerika (SAD i Kanada): Amerikanci su se pojavili kao rastuća snaga na tržištu Cannesa. S obzirom na to da je američki dolar bio jak u odnosu na euro, Amerikanci pronalaze “povoljne prilike” u europskim nekretninama – zapravo ostvarujući popust zahvaljujući tečajnim razlikama investropa.com. Tijekom 2019.–2023., vrijednosti nekretnina u tom području rasle su dijelom zahvaljujući američkim i bliskoistočnim kupcima koji su iskoristili povoljne valutne promjene investropa.com. Do 2025. godine, upiti američkih kupaca naglo su porasli (jedan izvor bilježi gotovo 30% skoka interesa iz SAD-a početkom 2025. u odnosu na 2024.) my-french-house.com. Ovi kupci često traže ulaganja u stil života: pied-à-terre za odmor (s mogućnošću iznajmljivanja dok nisu tamo), ili čak djelomično preseljenje kako bi uživali u klimi Rivijere. Također bilježimo interes iz Kanade, iako u manjoj mjeri. Sjevernoamerikanci obično kupuju u poznatim područjima (vole Croisette i Palm Beach zbog glamura, ili obližnji Cap d’Antibes zbog velikih posjeda). Relativno stabilno gospodarsko i političko okruženje francuske vlade, uz specifične porezne ugovore i bez ograničenja za strane vlasnike, čini ulaganje ugodnim za američke kupce investropa.com.
- Rusija i ZND: Rusi su povijesno bili veliki igrači na tržištu luksuznih nekretnina u Cannesu – kupovali su vile na plaži i penthouse kroz 2000-e i 2010-e. Službeno, sankcije od 2022. su to ograničile: Francuska je zamrznula oko 50 nekretnina u vlasništvu sankcioniranih Rusa (mnoge na Rivijeri) politico.eu. Međutim, stvarnost je nijansiranija. Procjenjuje se da oko 30.000 stanovnika koji govore ruski živi u i oko Azurne obale (Cannes, Antibes, Monako itd.), a anegdotalni dokazi sugeriraju da mnogi bogati Rusi i dalje tiho provode vrijeme u regiji preko obitelji ili neotkrivenih korporativnih struktura politico.eu politico.eu. Iako je novih otvorenih kupnji od strane Rusa manje zbog financijskih i viznih ograničenja, određena aktivnost i dalje postoji ispod radara. Dodatno, kupci iz drugih bivših sovjetskih država (Ukrajina, Kazahstan itd.) pokazali su interes za nekretnine na Rivijeri, ponekad uskačući tamo gdje su Rusi stali. Ukratko, istočnoeuropski novac nije nestao, ali je diskretniji 2025. godine.
- Kina i druge regije: Kupci iz Kine i istočne Azije su manje prisutni u Cannesu u usporedbi s tržištima Pariza ili Londona, ali se povremeno pojavljuju u ultra-premium kupnjama (često preferiraju Pariz za posao, a Cannes za kuće za odmor). Nekoliko indijskih pojedinaca s velikim bogatstvom i oni iz drugih dijelova Azije ili Afrike također traže nekretnine u Cannesu kao dio globalne diverzifikacije portfelja. Njihov je broj manji, ali su značajni kada kupuju prestižne nekretnine.
Motivacije: Zašto ti međunarodni kupci hrle u Cannes? Zajedničke poveznice su stil života i sigurnost ulaganja. Cannes nudi rijetku kombinaciju luksuza i kulture – od jahtanja do filmskih gala – u politički stabilnom okruženju. Strani investitori također imaju koristi od povoljnih tečajeva (kao što je spomenuto za Amerikance) i još uvijek niskih kamatnih stopa u Europi. Francuska vlada općenito ima dobrodošle politike za strane vlasnike nekretnina; primjerice, postoje atraktivni porezni režimi za nerezidente i nema dodatnih kaznenih pristojbi na prijenos vlasništva, što je suprotno od nekih drugih zemalja. Sve to, uz vječnu glamuroznost Rivijere, znači da bi potražnja stranaca trebala ostati snažna. U 2024., kako se putovanja oporavljaju nakon COVID-a, agenti za nekretnine izvještavaju o porastu razgledavanja nekretnina od strane stranih državljana i obnovljenom interesu za kupnju investropa.com – trend za koji se očekuje da će se nastaviti. Zapravo, agencije napominju da da nije ograničene ponude, bilo bi još više međunarodnih prodaja. Za sada, međunarodni kupci i dalje upijaju značajan dio luksuznog tržišta Cannesa, podupirući razinu cijena i dodajući kozmopolitski štih vlasničkoj strukturi.
Prognoze cijena i investicijski potencijal
Gledajući unaprijed, prevladava mišljenje da će nekretnine u Cannesu zadržati uzlaznu putanju u sljedeće 3–5 godina, iako umjerenijim tempom. Nekoliko prognoza i stručnih mišljenja ukazuje na umjeren rast, a ne na špekulativni procvat. Evo ključnih projekcija i čimbenika:
- Nastavak rasta cijena: Analitičari predviđaju da će vrijednosti nekretnina u Cannesu (i širem području Francuske rivijere) nastaviti rasti srednjoročno, potaknute temeljnim disbalansom ponude i potražnje. Vodeća međunarodna agencija, Savills, predviđa da će cijene kuća u Francuskoj porasti oko +4% u 2025. investropa.com – a elitna tržišta poput Azurne obale mogla bi dosegnuti ili premašiti taj rast. Kombinacija ograničenog zemljišta za novu izgradnju i trajne potražnje stvara donju granicu za cijene investropa.com. Cannes je praktički izgrađen do kraja (omeđen morem i brdima), a stroga pravila planiranja štite njegov povijesni karakter i prirodne ljepote investropa.com. Stoga, osim u slučaju velike ekonomske krize, većina stručnjaka vidi malo šanse za “pad” cijena. Umjesto toga, predviđaju se umjereni jednoznamenkasti godišnji prirasti, koji kumulativno guraju Cannes prema novim cjenovnim vrhuncima. Naime, 2024. je već zabilježen prosječan rast cijena na Rivijeri od ~8,7% investropa.com (s time da su žarišta poput St-Tropeza ostvarila i veći rast), a očekuje se da će 2025. donijeti daljnje, iako manje, povećanje investropa.com.
- Izgledi za luksuzni segment: Luksuzni segment u Cannesu očekuje se da će rasti polako, ali stabilno. Kao što je spomenuto, obujam transakcija za nekretnine s 7-cifrenim iznosima opao je posljednjih godina, što sugerira blago hlađenje tržišta. U budućnosti, prognoze ukazuju da će ultra-luksuzne cijene u Cannesu stagnirati ili rasti samo marginalno u skorijem razdoblju investropa.com. Pristupačnost na samom vrhu (čak i za bogate) i porast interesa za susjedna područja (poput Monaka ili Cap d’Antibes) mogli bi ograničiti rast u najskupljem segmentu Cannesa. Nasuprot tome, neki “nadolazeći” gradovi na Rivijeri mogli bi zabilježiti bržu aprecijaciju. Na primjer, Antibes se predviđa da će nadmašiti Cannes po rastu cijena – nedavno je zabilježio nevjerojatan +20,8% skok prosječnih cijena u samo jednoj godini investropa.com, potaknut mlađim kupcima i novom infrastrukturom, a taj zamah bi se mogao nastaviti. Ipak, luksuzno tržište Cannesa nije statično: trajna privlačnost grada osigurava da će zadržati vrijednost i umjereno rasti, samo bez naglih dobitaka iz prošlosti. I dalje ostaje “blue-chip” lokacija za dugoročne investitore, čak i ako je postotak rasta veći drugdje.
- Najamnine i povrat na ulaganje: Trend koji treba pratiti je smanjenje prinosa na najam. Kako prodajne cijene u mnogim slučajevima rastu brže od najamnina, prinosi na najam očekuje se da će se dodatno smanjiti investropa.com. Jednostavno rečeno, ako sada kupite stan i iznajmite ga, vaš postotak povrata na kupovnu cijenu mogao bi biti nešto niži u narednim godinama, osim ako najamnine značajno ne porastu. To se već primjećuje: unatoč rastu najamnina, visoke kupovne cijene znače da su prinosi na Rivijeri (~3-4%) niži nego u nekim drugim regijama investropa.com investropa.com. Investitori koji računaju na prihod to bi trebali uzeti u obzir. Međutim, mnogi investitori u Cannesu više su usmjereni na aprecijaciju kapitala i korištenje nekretnine za životni stil nego na maksimiziranje prinosa. S te strane, držanje nekretnine u Cannesu i dalje izgleda obećavajuće – očekivani rast cijena plus mogućnost iznenadnih dobitaka ako preuredite nekretninu ili ako se tržište zagrije (na primjer, ako globalni događaji potaknu još jedan val bogatih kupaca prema sigurnim ulaganjima poput nekretnina na Rivijeri).
- Mišljenje stručnjaka: Lokalni agenti i stručnjaci prikazuju oprezno optimističnu sliku. Tržište u 2025. godini se stabiliziralo nakon užurbanog postpandemijskog razdoblja, i “normalizira” se prema stabilnoj aktivnosti my-french-house.com. Povjerenje postoji zahvaljujući smanjenju inflacije i predvidljivijim kamatnim stopama u Francuskoj my-french-house.com. Ipak, osjetljivost ostaje: svaki nagli porast kamatnih stopa ili veći geopolitički šok mogao bi ohladiti potražnju, posebno kod domaćih kupaca koji ovise o financiranju my-french-house.com. S pozitivne strane, međunarodni čimbenici – poput povratka putovanja i stranih kupaca – djeluju kao vjetar u leđa. Kako se zračne veze ponovno uspostavljaju, a valutni trendovi idu u prilog inozemnim ulagačima, strana potražnja bi se mogla pojačati, što bi umjereno povisilo cijene investropa.com investropa.com. Dodatno, francuske inicijative (poput produženja poreznih olakšica za energetske obnove i održavanja povoljnih kamatnih stopa za kupce) jačaju temelje tržišta my-french-house.com my-french-house.com.
- Rizici i nepoznanice: Iako je osnovna prognoza rast, postoje scenariji blagih padova. Jedna analiza sugerira da bi nekretnine u područjima snažno ovisnima o turizmu mogle doživjeti blago ublažavanje cijena ako globalna ekonomska neizvjesnost utječe na putovanja ili potrošnju investropa.com. Rani pokazatelji u 2024. pokazali su određene fluktuacije – npr. popunjenost hotela imala je uspone i padove s ekonomskim vijestima investropa.com. Ako recesija pogodi ključne zemlje kupaca ili ako se turizam uspori, potražnja za drugim domovima mogla bi privremeno opasti. Ipak, očekuje se da će svaka korekcija u Cannesu biti ograničena (možda mali jednoznamenkasti postotni pad u najboljem slučaju) i vjerojatno kratkotrajna. Ukupna putanja, s obzirom na prestiž i oskudicu na Rivijeri, dugoročno je uzlazna. U suštini, nekretnine u Cannesu smatraju se solidnom dugoročnom investicijom: nisu imune na globalne cikluse, ali su povijesno vrlo otporne i brzo se oporavljaju čak i ako dođe do pada.
Za investitore koji razmišljaju o Cannesu, sljedećih 3–5 godina nudi dobar investicijski potencijal uz relativnu stabilnost. Možda nećete vidjeti dvoznamenkasti godišnji rast, ali umjereno povećanje vrijednosti u kombinaciji s prednostima životnog stila (i mogućnostima najma tijekom događanja) čini ga privlačnim. Diverzifikacija unutar regije mogla bi biti mudra – npr. neki investitori gledaju na rubna tržišta oko Cannesa gdje bi rast mogao biti veći (nadolazeće četvrti ili obližnji gradovi), dok i dalje zadržavaju uporište u samom Cannesu radi sigurnosti. Kao i uvijek, odabir nekretnine je ključan: najbolje bi trebale proći nekretnine na dobrim lokacijama s pogledom, a domovi koji zadovoljavaju nove preferencije (poput ekoloških standarda ili wellness sadržaja) mogli bi postići višu cijenu. Zapravo, trend prema “održivom luksuzu” – solarni paneli, energetski učinkoviti dizajni, kućni spa i teretane – predviđa se da će dodati vrijednost; ekološki certificirane zgrade čine sve veći udio tržišta i kupci su spremni platiti više za njih investropa.com investropa.com. Dakle, vila sa solarnim krovom ili stan u novom zelenom naselju mogli bi ostvariti iznadprosječan rast vrijednosti.
Zaključak: Očekujte da će cijene u Cannesu postupno rasti tijekom sljedećih nekoliko godina, pri čemu će luksuzne nekretnine zadržati svoju vrijednost, a nekretnine srednjeg segmenta potencijalno ostvariti najveći postotni rast jer se više kupaca natječe za ograničenu ponudu. Izgledi za ulaganje su pozitivni, iako će iskusni investitori pratiti kamatne stope i globalne ekonomske signale. Ako planirate kupiti u Cannesu, učiniti to prije nego kasnije moglo bi vam osigurati bolju cijenu – a zatim ostaje uživati u životu na Azurnoj obali dok vaš imetak, nadamo se, raste u vrijednosti.
Usporedba s obližnjim tržištima na Rivijeri
Cannes je zvijezda Francuske rivijere, ali kako se uspoređuje sa svojim poznatim susjedima? Evo kratke usporedbe Cannes vs. Nica vs. Antibes vs. Monako u 2025.:
- Nica: Kao najveći grad Rivijere, Nica nudi raznolikije i nešto pristupačnije tržište od Cannesa. Prosječne cijene nekretnina u Nici iznose oko 5.500 € po m² investropa.com – znatno niže od 6.100 € u Cannesu. U 2024. Nica je zabilježila blagi rast cijena (+2% na godišnjoj razini za stanove) investropa.com, što pokazuje stabilno, zrelo tržište. Privlačnost Nice leži u urbanim pogodnostima i poboljšanju infrastrukture (tramvaj, međunarodna zračna luka itd.). Privlači mješavinu stranih kupaca i lokalnog stanovništva, uključujući one kojima je Cannes preskup. Neki obalni kvartovi u Nici (Mont Boron, Promenade des Anglais) su prilično skupi, ali općenito, Nica daje više prostora po euru nego Cannes. Prinosi od najma u Nici mogu biti nešto viši zbog nižih ulaznih cijena – investitori mogu očekivati oko 4% prinosa u Nici naspram 3% u Cannesu, ovisno o lokaciji. Ipak, Cannes nudi više ekskluzivnosti i glamura, što se odražava u njegovoj premiji. Ukratko, Nica je pristupačniji rođak Cannesa: snažna potražnja, pristojni izgledi za rast (posebno kako Nica nastavlja s urbanim unapređenjima), ali bez boutique luksuzne niše koja definira Cannes.
- Antibes (i Juan-les-Pins): Smješten tik uz obalu, Antibes snažno ulazi na tržište nekretnina. Tradicionalno su cijene u Antibesu bile niže nego u Cannesu, ali nedavni porast je smanjio tu razliku. Zapravo, cijene nekretnina u Antibesu skočile su ~20% u jednoj godini investropa.com, što je jedna od najvećih stopa rasta u Francuskoj. Ovaj skok pripisuje se gentrifikaciji, preseljenju obitelji i mlađih kupaca te novim prometnim vezama (Antibes ima koristi od obalne željeznice i poboljšanja cesta) investropa.com. Čak i nakon tog skoka, cijene u Antibesu su još uvijek općenito nešto niže nego u Cannesu – posebno za ekvivalentne nekretnine – ali trend je uzlazni. Antibes nudi šarm starog grada, popularne plaže i ultra-luksuzni poluotok Cap d’Antibes (posut vilama milijardera). To je priča o dva tržišta: Cap d’Antibes elitne nekretnine koje pariraju Cannesu po cijeni (vile ovdje mogu premašiti 10–20 milijuna eura), nasuprot umjerenijim stanovima u gradu koji su dostupni kupcima više srednje klase. Investitori primjećuju da su prinosi od najma u Antibesu (~4-5%) zapravo nešto viši nego u Cannesu investropa.com, zahvaljujući snažnom tržištu najma (Antibes ima veliku zajednicu iseljenika i tehnološki park u blizini u Sophia-Antipolisu, plus ljetne iznajmljivače). Od 2025. mnogi vide Antibes kao priliku za snažan rast – ima koristi od prelijevanja onih koji si ne mogu priuštiti Cannes i od svoje jedinstvene kombinacije šarma i luksuza (Picassov muzej, marina za jahte itd.). Ako se Cannes smatra zrelim i skupim, Antibes je vruć i u usponu, iako mu možda nedostaje dio canneskog glamura crvenog tepiha.
- Monako: Monako je priča za sebe – mikrodržava izuzetnog bogatstva i najskuplje tržište nekretnina u Europi. Uspoređivati Monako s Cannesom gotovo je nepravedno prema Cannesu! Prosječne cijene u Monaku su astronomske, često se navode oko 50.000 € po m² za vrhunske lokacije, a rekordne prodaje idu i daleko iznad toga. Za usporedbu, najviše prosječne cijene u Cannesu (~11.000 €/m² na Croisette cotedazur-sothebysrealty.com) djeluju male. Čak ni druge prestižne rivijerske lokacije poput Cap Ferrata ne mogu parirati Monaku, iako mu se približavaju u ultra-premium slučajevima (npr. prosjek Cap Ferrata je ~28.500 €/m², a neke prodaje dosežu 70.000 €/m² investropa.com). Cijene u Monaku neprestano rastu – ograničena ponuda i globalna potražnja milijunaša svake godine ih podižu sve više. U posljednje vrijeme, Monako i susjedni Cap Ferrat zabilježili su rast ultra-premium vrijednosti od 15–20% od 2019. godine investropa.com. Mnogi strani kupci koji razmišljaju o Cannesu također razmatraju Monako zbog statusa porezne oaze, sigurnosti i ekskluzivnosti. Ipak, ulazak na tržište u Monaku izuzetno je skup (mali jednosobni stan može koštati koliko i veliki luksuzni stan u Cannesu). Za one koji žele rivijerski stil života na najvišoj razini, ali im je Monako preintenzivan ili preskup, Cannes može biti privlačna alternativa – nudi sličan luksuzni stil života za djelić Monakove cijene, uz više privatnosti i veći gradski ambijent. U suštini, Monako je za ultra-bogate koji cijene prednosti kneževine, dok Cannes privlači širi luksuzni segment, uključujući vrlo bogate, ali i one “samo” imućne. Investitori u nekretnine koji prate rast vrijednosti vidjeli su Monakov stalan uspon, ali Cannes nudi potencijalno veći relativni prinos (npr. kupnja nekretnine od 2 milijuna € u Cannesu može donijeti veći postotni dobitak nego nekretnina od 10 milijuna € u Monaku). Oba tržišta podupire međunarodno bogatstvo, ali Monako je ultra-stabilan i ultra-skup, dok je Cannes nešto pristupačniji i kulturno življi (više događanja, festivala itd., što neki preferiraju u odnosu na mirniji ugođaj Monaka).
Izvori: Trenutni podaci i prognoze prikupljeni su iz lokalnih analiza tržišta i izvještaja o nekretninama, uključujući Investropine statistike o nekretninama na Francuskoj rivijeri za 2024.–2025. investropa.com investropa.com, preglede francuskog tržišta nekretnina my-french-house.com investropa.com, Sotheby’s vodič za tržište Cannesa cotedazur-sothebysrealty.com cotedazur-sothebysrealty.com, i vijesti iz službenih razvojnih planova Cannesa cannes.com cannes.com. Oni pružaju sveobuhvatan pregled kako tržište nekretnina u Cannesu posluje 2025. i što očekivati u narednim godinama. Prikazani podaci i trendovi (cijena po četvornom metru, postotne promjene, demografija kupaca itd.) preuzeti su izravno iz ovih ažuriranih stručnih publikacija i analiza kako bi se osigurala točnost i relevantnost.
