Pregled – Najskuplje morsko naselje Europe u 2025.
Saint‑Jean‑Cap‑Ferrat, bujna poluotok između Nice i Monaka, i dalje je jedno od najskupljih i najtraženijih tržišta nekretnina na svijetu u 2025. godini investropa.com knightfrank.com. Često nazivan “Poluotok milijardera”, ovo bivše ribarsko selo pretvoreno u ultra-luksuzno naselje ima prosječne vrijednosti nekretnina oko 28.000 € po kvadratnom metru, dok najprestižnije vile dosežu i do 77.000 €/m² – što je usporedivo s cijenama u Monaku investropa.com residences-immobilier.com. Unatoč globalnim ekonomskim izazovima posljednjih godina, tržište nekretnina na Cap Ferratu cvjeta, zahvaljujući izuzetnoj oskudici zemljišta i nezasitnoj potražnji za jedinstvenom kombinacijom privatnosti, glamura i ljepote Rivijere estateprestige.com rosengart.mc.
Nakon kratkog pada obujma transakcija za kuće vrijednosti preko 1 milijun eura tijekom 2022.–2024. (pad od oko 45% na razini regije), 2025. označava oporavak tržišta prestižnih nekretnina na Francuskoj rivijeri cotedazur-sothebysrealty.com cotedazur-sothebysrealty.com. Cijene na poluotoku porasle su za otprilike 21% u posljednjih pet godina, a 2024. godine prosječna cijena lokalnih vila iznosila je otprilike 19.300 €/m² (uz velike razlike ovisno o pogledu i sadržajima) estateprestige.com. Zapravo, više kultnih imanja prodano je u posljednje dvije godine za više od 50 milijuna eura svako – uključujući jednu vilu na Cap Ferratu za koju se navodi da je postigla oko 100 milijuna eura u 2023. rosengart.mc rosengart.mc. Takve rekordne prodaje naglašavaju otpornost segmenta hiperluksuza, koji je uglavnom zanemario ekonomske ili geopolitičke izazove. “Uvijek će biti kupaca za ovu vrstu nekretnina,” napominje direktor jedne vodeće agencije u Cannesu, naglašavajući da čak ni rat i sankcije nisu zaustavili potražnju na samom vrhu tržišta rosengart.mc rosengart.mc.Trendovi luksuznih nekretnina: oskudica, glamur i rastuće cijene
Nekretnine u Saint‑Jean‑Cap‑Ferratu definirane su ultra-luksuznim vilama i imanjima, od kojih su mnoga naslijeđena kroz generacije ili prodana izvan tržišta. Privlačnost poluotoka proizlazi iz njegove neusporedive kombinacije mira, sigurnosti i prestiža: osamljene vile s vratima, beskonačnim bazenima i bujnim vrtovima, a ipak na nekoliko minuta od užurbanosti Monaka i Zračne luke Nica estateprestige.com estateprestige.com. Ponuda je trajno ograničena – poluotok je malen i uglavnom izgrađen, sa strogim pravilima planiranja koja čuvaju njegove šumovite brežuljke i povijesne vile. Ova urođena oskudica stvara žestoku konkurenciju za svaku dostupnu nekretninu i pomaže održavanju izuzetno visokih cijena estateprestige.com investropa.com. Čak se i starije vile često raskošno renoviraju kako bi zadovoljile suvremene ukuse, budući da je nova izgradnja izuzetno rijetka. (Jedan od rijetkih novih projekata u 2025. je mali luksuzni stan u selu, rijetkost koja se pojavljuje na tržištu koje je inače usmjereno na preprodaju vila residences-immobilier.com.)
Današnji kupci su izuzetno zahtjevni, traže “besprijekorne nekretnine usklađene s modernim očekivanjima” cotedazur-sothebysrealty.com. Kuće spremne za useljenje s modernim interijerima, vrhunskim tehnološkim sadržajima i bez potrebe za renovacijom postižu višu cijenu. Panoramski pogledi na more, privatni pristup obali i sadržaji poput kućnih kina, wellness spa centara i sigurnosnih prostora sada su standard na najvišoj razini estateprestige.com jamesedition.com. U najcjenjenijim mikrolokacijama Cap Ferrata – npr. Pointe Saint-Hospice ili u blizini Grand‑Hôtel du Cap-Ferrat – najtraženije su nekretnine koje nude potpunu privatnost i izravne poglede na Sredozemno more estateprestige.com. Takve značajke opravdavaju vrijednosti koje su 3–4 puta više nego u obližnjim gradovima na Rivijeri, budući da nigdje drugdje ne postoji baš takav dojam ekskluzivnosti kao na Cap Ferratu estateprestige.com residences-immobilier.com. Doista, lokalni agenti napominju da kuće ove kvalitete ovdje dolaze na tržište tek svakih desetak ili dvadesetak godina, a nekoliko vila premašuje vrijednost od 100 milijuna eura – “kuća na prodaju u ovom području privući će pažnju najbogatijih ljudi na svijetu” knightfrank.com.
Nakon dvije burne postpandemijske godine, tržište luksuza se blago ohladilo u obujmu transakcija, ali ne i u cijenama. Prodavatelji u 2025. moraju biti realni u pogledu cijene i prezentacije – imućni kupci inzistiraju na poštenoj vrijednosti i nekretninama spremnim za useljenje – no ukupno cijene ostaju stabilne ili rastuće cotedazur-sothebysrealty.com. Posebno su Cap Ferrat i Monako predvodili nedavni rast cijena na Rivijeri: ultra-premium vrijednosti Cap Ferrata skočile su za oko 15–20% od 2019. godine, potaknute snažnim inozemnim interesom investropa.com. Službeni podaci (srpanj 2025.) pokazuju prosječne cijene za sve vrste nekretnina u Saint‑Jean‑Cap‑Ferratu na 28.800 €/m² (najniže oko 9.000 €, najviše ~77.000 €) residences-immobilier.com. Vile u prosjeku iznose oko 36.900 €/m², više nego dvostruko u odnosu na razinu u Nici, što odražava dominaciju vila na poluotoku residences-immobilier.com residences-immobilier.com. Takve nevjerojatne cijene čvrsto svrstavaju Saint‑Jean‑Cap‑Ferrat među pet najskupljih rezidencijalnih područja na svijetu, uz Monako globalpropertyguide.com i nekoliko svjetskih središta.Demografija kupaca i investicijski uvidi
Tko kupuje u Cap Ferratu? Pretežno međunarodna elita. Strani kupci su “glavna snaga na tržištu luksuza, posebno u žarištima poput Monaka i Saint‑Jean‑Cap‑Ferrata” investropa.com. U 2024. godini, kupci iz SAD-a i Bliskog istoka bili su posebno aktivni, pomažući u podizanju cijena. Investitori iz Zaljevskog vijeća za suradnju (GCC) sami su uložili procijenjenih 1,2 milijarde eura u nekretnine na Francuskoj rivijeri u 2024., fokusirajući se na vrhunske nekretnine investropa.com. Amerikanci, potaknuti jakim dolarom i u potrazi za sigurnim utočištima za drugu kuću, te britanski kupci, koji koriste rast prihoda u UK, također se vraćaju u velikom broju cotedazur-sothebysrealty.com investropa.com. Ovaj priljev ne-europskog bogatstva više je nego nadoknadio povlačenje ruskih kupaca (koji su bili značajni prije deset godina, ali su se smanjili nakon sankcija) rosengart.mc. Zapravo, lokalni posrednici izvještavaju da su bogati francuski i sjevernoeuropski poduzetnici također uskočili, često nakon prodaje tvrtki i tražeći ulaganje u rivijerski životni stil rosengart.mc. Rat u Ukrajini čak je potaknuo neke ukrajinske obitelji s iznimno visokim neto bogatstvom da presele sredstva u Cap Ferrat i obližnje gradove – obično najprije iznajmljuju, iako su neki kupili prestižne nekretnine kao sigurna utočišta daleko od sukoba rosengart.mc.
Zašto kupiti u Saint‑Jean‑Cap‑Ferratu? Osim očitih razloga poput sunca, krajolika i prestiža, kupci gledaju na nekretnine u Cap Ferratu kao na dugoročnu investiciju u kvalitetu života i očuvanje kapitala. Mnogi ove kupnje tretiraju kao nasljednu imovinu ili dio globalnog portfelja nekretnina. “Ne traže samo dom; ulažu u stil života,” kako je to rekla jedna agencija investropa.com. Privlačnost ovog područja – sigurna, diskretna zajednica sa svjetski poznatom ponudom za slobodno vrijeme (jahtanje, plaže, vrhunska gastronomija) i blizinom financijskog središta Monaka – veliki je mamac za milijardere, slavne osobe i političke figure koje traže privatnost knightfrank.com knightfrank.com. Kupce također motiviraju stabilnost Francuske, vladavina prava i kultura. Čak i uz francuske poreze na bogatstvo, posjedovanje prestižne nekretnine na Rivijeri smatra se prestižnom sigurnom imovinom koja povijesno bilježi rast vrijednosti i može generirati prihod od najma ako to žele. Neke kupnje imaju investicijski ili poslovni aspekt: nekoliko imanja kupili su fondovi ili ugostiteljske grupe s planovima za najam ultra-luksuznih vila ili boutique hotela (na primjer, vila u Cap Ferratu vrijedna 85 milijuna eura navodno je kupljena od strane investicijske tvrtke za budući razvoj) rosengart.mc. No u većini slučajeva motivacija je “sigurnost, stil života i očuvanje bogatstva” – tema koju ističu i analitičari europskih elitnih tržišta monacolife.net monacolife.net.
Lokalno nasuprot stranom vlasništvu procjenjuje se da je snažno nagnuto prema stranim i vlasnicima izvan tog područja. Cap Ferrat ima vrlo malo lokalnih stanovnika tijekom cijele godine; mnoge vile su druge (ili treće) kuće za globalne elite. Iako Francuska ne nameće ograničenja stranim kupcima – oni uživaju jednaka vlasnička prava kao i lokalni stanovnici properstar.com investropa.com – posjedovanje nekretnine u Francuskoj znači prihvaćanje određenih poreza i propisa (o čemu će biti riječi kasnije). Važno je napomenuti da posjedovanje nekretnine ne daje pravo na boravište, pa kupci izvan EU i dalje moraju ishoditi vize ako planiraju dulji boravak taxesforexpats.com. U praksi, neki ultra-bogati odlučuju se legalno prebivati u Monaku (kako bi iskoristili njegov status porezne oaze) dok zadržavaju prostrano imanje na Cap Ferratu za odmor – uživajući najbolje od oba svijeta. Ovakav prekogranični stil života omogućuje kratka vožnja od 15 minuta između Cap Ferrata i Monaka. To naglašava kako je tržište Cap Ferrata povezano s Monakom: oba privlače sličan krug međunarodnih milijardera, ali nude različite vrijednosti (prostrana privatna vila u Francuskoj nasuprot stanu u Monaku, fiskalnom raju). Kako je primijetio jedan direktor agencije iz Monaka, “globalno bogatstvo slijeće se na mjesta prepoznata po stabilnosti, transparentnosti i visokoj kvaliteti života”, a Rivijera ispunjava te uvjete monacolife.net.
Gledajući unaprijed, osjećaj na tržištu ostaje optimističan za ulaganja u Cap Ferrat. Očekuje se da će kamatne stope umjereno pasti, što će olakšati financiranje luksuznih kupnji onima kojima je to potrebno cotedazur-sothebysrealty.com – iako se mnoge transakcije ovdje obavljaju gotovinom. Povratak međunarodnih ultra-bogatih kupaca, posebno iz Sjeverne Amerike, Bliskog istoka i tehnološkog sektora, predviđa se da će nastaviti poticati potražnju investropa.com rosengart.mc. Trendovi stvaranja bogatstva (npr. tehnološki IPO-ovi, preuzimanja industrija) stvaraju nove kupce u 30-im i 40-im godinama koji su željni kupnje prestižnih kuća na Rivijeri rosengart.mc. Ovi čimbenici, u kombinaciji s trajnom oskudicom nekretnina, sugeriraju da će Cap Ferrat ostati snažno tržište prodavatelja u narednim godinama, iako s ograničenim obujmom zbog nedostatka ponude.
Pregled tržišta najma: kratkoročni glamur naspram dugoročnih stvarnosti
Najam u Saint‑Jean‑Cap‑Ferratu dijeli se između luksuznih najma za odmor i vrlo malog tržišta dugoročnog najma. Kratkoročni luksuzni najam – vile koje se iznajmljuju na tjedan ili mjesec tijekom ljeta – postižu nevjerojatno visoke cijene, često desetke tisuća eura tjedno, privlačeći slavne osobe i elitne turiste. Platforme i agencije poput Airbnb Luxe, onefinestay i lokalni specijalisti oglašavaju vile u Cap Ferratu za sezonski najam, a popunjenost tijekom vrhunca sezone je vrlo visoka. Na primjer, popunjenost hotela/vila u Nici dosegnula je gotovo 90% u lipnju 2024., što odražava rastuću potražnju za turizmom na Rivijeri investropa.com investropa.com. Kako Francuska cilja na rekordan broj posjetitelja do 2025., potražnja za kratkotrajnim boravcima na Azurnoj obali samo raste, što zauzvrat gura cijene luksuznog najma prema gore investropa.com investropa.com. Dobrostojeći putnici koji se ne žele upustiti u kupnju od 50 milijuna eura rado plaćaju 50.000–100.000 € mjesečno za najam vile u Cap Ferratu tijekom ljeta. Ovaj sezonski prihod od najma može biti značajan za vlasnike, pomažući u pokrivanju godišnjih troškova održavanja. Međutim, nedavne regulatorne promjene počinju mijenjati ovo tržište.
Počevši od 2025., Francuska je uvela stroža pravila za kratkoročni najam (studeni 2024. “Zakon o turističkom najmu”) radi zaštite stambenog fonda investropa.com estate-service-cannes.com. Ključne mjere uključuju: lokalne vlasti sada mogu ograničiti najam primarnih rezidencija na 90 dana godišnje (smanjeno sa 120) investropa.com estate-service-cannes.com, svi najmodavci moraju biti registrirani u gradskoj upravi, a visoke kazne (10.000–20.000 €) čekaju vlasnike koji se ne registriraju ili daju lažne izjave investropa.com estate-service-cannes.com. Dodatno, energetski neučinkovite kuće (ocjena “G”) bit će zabranjene za bilo kakav kratkoročni najam od 2025., a za ocjenu “F” zabrana slijedi do 2028. estate-service-cannes.com. Francuska je također smanjila porezne olakšice za namješteni najam – smanjujući porezne odbitke na prihod od najma i otežavajući izbjegavanje poreza na kapitalnu dobit putem amortizacije estate-service-cannes.com. Za brojne odsutne vlasnike u Cap Ferratu, ova pravila znače da moraju biti oprezniji i usklađeniji ako žele iznajmljivati svoju vilu putem Airbnba kad je ne koriste. Ograničenje od 90 noćenja vjerojatno neće odmah utjecati na Saint‑Jean‑Cap‑Ferrat – mnogi vlasnici koriste svoje kuće dio ljeta i iznajmljuju ih samo povremeno – ali u načelu lokalna općina može provoditi takva ograničenja ako prekomjerni turizam postane problem.Unatoč regulatornim preprekama, prinosi od najma u Cap Ferratu i dalje su relativno niski – što je česta karakteristika ultra-premium tržišta. Budući da su vrijednosti nekretnina rasle brže od najamnina, prinosi od najma su se smanjivali investropa.com. Investitori mogu očekivati samo oko ~1–2% godišnjeg prinosa na vili od 20 milijuna eura, što je skromno u usporedbi s drugim ulaganjima. Međutim, mnogi vlasnici nisu isključivo vođeni prinosom; strategija najma često je usmjerena na pokrivanje troškova (održavanje, osoblje, porezi) dok i dalje uživaju u kući dio godine. Dugoročni najam (godišnji najam) na Cap Ferratu izuzetno je rijedak – malo vlasnika želi iznajmiti svoju vilu od 30 milijuna eura stanaru na neodređeno vrijeme, a malo stanara si može priuštiti možda 40.000+ eura mjesečne najamnine koliko bi takva nekretnina zahtijevala. Stoga je ponuda dugoročnog najma ograničena na nekoliko apartmana ili manjih kuća, koje često koriste osoblje ili lokalni poduzetnici. Za širu Rivijeru, analitičari bilježe trend rasta najamnina zbog velike potražnje i ograničene ponude (posebno kako neki kupci koji su ispali iz igre prelaze na najam), ali u ekskluzivnoj niši Cap Ferrata, ponuda najma uvijek će biti ograničena preferencijama vlasnika investropa.com investropa.com.Jedan od novih trendova je profesionalno upravljanje najmom vila: neki vlasnici ili investitori pretvaraju imanja u potpuno opremljene luksuzne kuće za odmor s osobljem, praktički ih vodeći kao profitabilne mikro-resorte tijekom ljeta. To može donijeti veće prinose, ali također zahtijeva dozvole i usklađenost s novim pravilima (uključujući potencijalno razvrstavanje kao komercijalni najam). Općenito, tržište najma u Cap Ferratu može se opisati kao “visoka cijena, nizak prinos” – privlačno za ultra-bogate turiste i korisno vlasnicima za pokrivanje troškova, ali ne i kao primarni investicijski motiv. Nedavne francuske reforme najma mogle bi smanjiti profitabilnost i olakšati kratkoročni najam (manje noćenja, stroža provedba) investropa.com, no potražnja za luksuznim najmom za odmor ovdje ostaje neokrznuta. Kako je jedan izvještaj naveo, “turiste i iseljenike privlači luksuzni stil života na Rivijeri… nekretnine ne ostaju dugo prazne” investropa.com – tvrdnja koja posebno vrijedi za ekskluzivni Cap Ferrat.
Novi projekti i značajni razvojni zahvati
Nova gradnja na Saint‑Jean‑Cap‑Ferratu izuzetno je rijetka zbog geografije poluotoka i strogih urbanističkih pravila. Nema novih velikih stambenih tornjeva ili velikih naselja na vidiku – i to je namjerno. Zajednica daje prednost očuvanju svojih povijesnih vila, prirodnog zelenila i šarma niske gustoće. Svaka izgradnja uglavnom je butik i visokog standarda. Na primjer, “novoizgrađena” luksuzna rezidencija s dvije jedinice dovršena je u selu 2025. (jedan dvoetažni stan od ~191 m² oglašavan za 4,9 milijuna eura) residences-immobilier.com, nudeći moderne stanove u srcu mjesta – ali takvi mali projekti popunjavanja su iznimka. Prava “izgradnja” na Cap Ferratu često su velike renovacije ili nadogradnje postojećih znamenitosti. Izvrstan primjer je Grand-Hôtel du Cap-Ferrat (Four Seasons), središnja točka poluotoka, koji je 2024. predstavio obnovljeni Club Dauphin, novi penthouse suite i osvježene interijere kako bi zadržao svoju pet zvjezdica press.fourseasons.com press.fourseasons.com. Ove nadogradnje održavaju Cap Ferrat na svjetskoj razini ugostiteljske ponude i dodatno jačaju njegovu privlačnost za luksuzne putnike i vlasnike nekretnina.
Još jedan značajan projekt je revitalizacija Paloma Beach, jednog od kultnih mjesta uz more na Cap Ferratu. U ljeto 2025. privatni plažni klub i restoran Paloma bili su zatvoreni zbog velike obnove, a lokalna općina nadgledala je izbor novog operatera i “moderniziranog objekta” koji će biti otvoren do ljeta 2026. livingonthecotedazur.com livingonthecotedazur.com. Paloma Beach je dugo bila simbol rivijerskog glamura (posjećivali su je Picasso, slavne osobe i aristokrati), pa je njezina obnova značajna za lokalno stanovništvo i posjetitelje. Plan je preoblikovati ovaj povijesni plažni klub prema suvremenim luksuznim standardima uz očuvanje njegovog intimnog šarma livingonthecotedazur.com. Stanovnici pomno prate – privremeni gubitak ove pogodnosti 2025. osjetio se u društvenom životu – ali očekivanja su velika da će obnovljena Paloma Beach 2026. godine dodatno povećati privlačnost Cap Ferrata. Ovakav projekt pokazuje ravnotežu starog i novog: povijesne lokacije koje se preoblikuju kako bi zadovoljile suvremena očekivanja, a pritom čuvaju svoj karakter livingonthecotedazur.com.
U neposrednoj blizini, šira Francuska rivijera bilježi nove ultra-luksuzne projekte koji neizravno koriste Cap Ferratu podižući profil regije. Na primjer, ultra-luksuzni hotelski kompleks u Cap d’Ailu (blizu Monaka) otvara se 2025. godine cotedazur-sothebysrealty.com, donoseći dodatnu vrhunsku infrastrukturu na Rivijeru. Iako nije na samom Cap Ferratu, takvi projekti (uključujući i proširenje kopna “Mareterra” vrijedno 2 milijarde eura u Monaku) doprinose ukupnom ekosustavu prestiža u kojem sudjeluju vlasnici na Cap Ferratu monacolife.net. Osim toga, nekoliko legendarnih imanja duž obale promijenilo je vlasnike i nagađa se da će biti renovirana ili prenamijenjena – npr. Villa La Tour na vrhu Cap Ferrata navodno je prodana investitorima koji možda planiraju hotelsku namjenu rosengart.mc. Međutim, svaki značajniji komercijalni razvoj suočio bi se sa strogim postupcima odobravanja.Sve u svemu, budućnost Saint‑Jean‑Cap‑Ferrata vjerojatno donosi evoluciju više nego ekspanziju. Očekujte da će postojeće nekretnine prelaziti u ruke novih vlasnika koji će ih nadograđivati i modernizirati, umjesto da se grade potpuno nove zgrade koje bi mijenjale obrise mjesta. Vlasti i stanovnici poluotoka nemaju interesa za prekomjerni razvoj. Fokus će ostati na kvaliteti, a ne kvantiteti: pažljive restauracije, poboljšane pogodnosti (poput beach klubova, marina, vrtova) i integracija tehnologije u stare vile (radi održivosti i sigurnosti), a ne povećanje gustoće. To osigurava da Cap Ferrat zadrži upravo one kvalitete koje ga čine toliko poželjnim – ekskluzivnost, povijesni karakter i prirodnu ljepotu – čak i dok se prilagođava modernom luksuznom životu. Ukratko, svi “razvoji” ovdje odnose se na povećanje luksuznog doživljaja umjesto dodavanja više ponude.
Pravne i porezne smjernice za kupce/investitore
Ulaganje u nekretninu u Saint‑Jean‑Cap‑Ferratu znači snalaženje u francuskom pravnom i poreznom okruženju, koje može biti složeno, ali je dobro uspostavljeno. Ključna razmatranja uključuju:
- Porez na bogatstvo (Impôt sur la Fortune Immobilière, IFI) – Francuska nameće godišnji porez na bogatstvo na nekretninsku imovinu. Svi vlasnici nekretnina u Francuskoj, uključujući nerezidente, obveznici su ako njihova neto vrijednost francuske nekretninske imovine prelazi 1,3 milijuna eura worldwideproperty.co home-hunts.com. Porezne stope su progresivne, od 0,5% do 1,5% na vrijednosti iznad 10 milijuna eura. To znači da će gotovo svaki vlasnik vile na Cap Ferratu plaćati IFI. Određeni odbici (poput hipoteka na nekretnini) mogu umanjiti oporezivu vrijednost property-serviceazur.com. Važno je napomenuti da se IFI odnosi samo na nekretnine; od 2018. Francuska je uklonila ostalu imovinu iz poreza na bogatstvo. Ipak, za kuću vrijednu 20 milijuna eura, godišnja obveza za IFI može iznositi oko 100.000 eura ili više. Porez na bogatstvo često iznenadi novopridošle, ali iskusni kupci ga uračunavaju kao cijenu vlasništva u Francuskoj. Bilo je rasprava o reformama, ali od 2025. IFI ostaje na snazi (iako je ograničen tako da ukupni porez na dohodak + IFI ≤ 75% nečijeg prihoda) livingonthecotedazur.com. Potencijalni strani kupci trebali bi se konzultirati s savjetnicima o optimalnim strukturama vlasništva – npr. kupnja putem francuske tvrtke za upravljanje nekretninama (SCI) ili drugih pravnih osoba – što ponekad može olakšati planiranje nasljeđivanja ili smanjiti izloženost.
- Porezi na nekretnine – Francuska ima dva glavna godišnja poreza na nekretnine: Taxe Foncière (porez na zemljište/vlasništvo) i Taxe d’Habitation (porez na boravište). Taxe Foncière plaćaju vlasnici i varira ovisno o općini; na Cap Ferratu je relativno umjeren s obzirom na vrijednosti nekretnina (često nekoliko tisuća eura po milijunu vrijednosti, ovisno o lokalnoj stopi). Značajniji je Taxe d’Habitation (koji se sada primjenjuje samo na druge domove i nekretnine visoke vrijednosti, budući da je ukinut za većinu primarnih prebivališta). Kao popularno područje za druge domove u označenoj “zoni stambene napetosti”, gradsko vijeće Saint‑Jean‑Cap‑Ferrata nameće dodatni porez na Taxe d’Habitation za sekundarne rezidencije. Zapravo, od 2020. godine općina naplaćuje maksimalni dodatak od 40% na uobičajeni porez na boravište za neprimarne domove toutsurmesfinances.com. To znači da vlasnici drugih domova plaćaju 1,4× osnovnog poreza, što je politika usmjerena na obeshrabrivanje praznih kuća za odmor i povećanje prihoda. Za luksuznu vilu, godišnji taxe d’habitation (s dodatkom) lako može doseći peteroznamenkasti iznos u eurima. Iako su ti troškovi posjedovanja mali u odnosu na rast vrijednosti imovine od 50 milijuna eura, kupci bi ih trebali planirati u budžetu. Također postoje porezne olakšice/izuzeća u nekim slučajevima (obnova ili energetska poboljšanja mogu smanjiti porez na nekretnine, a vrlo luksuzne kuće mogu ostvariti izuzeće od dijela taxe d’habitation ako su klasificirane kao “maisons de tourisme” itd.), ali općenito treba očekivati godišnje lokalne poreze kao dio vlasništva.
- Pravila vlasništva za strance – Francuska nema općih ograničenja za strano vlasništvo nad nekretninama. Bez obzira jeste li građanin EU, Amerikanac, s Bliskog istoka itd., možete slobodno kupiti nekretninu na svoje ime ili putem tvrtke properstar.com investropa.com. Proces kupnje vodi javni bilježnik i smatra se sigurnim. Strani kupci često koriste francuske civilnopravne tvrtke (npr. SCI – Société Civile Immobilière) za držanje nekretnine, što može ponuditi prednosti u planiranju nasljeđivanja i odvojenosti odgovornosti en.parisrental.com. Važno je napomenuti da vlasništvo nad nekretninom ne daje pravo na boravak – vlasnici izvan EU i dalje podliježu Schengenskom pravilu 90 dana za posjete, pa oni koji žele boraviti dulje moraju ishoditi dugotrajne vize ili boravište na druge načine ptireturns.com francetaxlaw.com. Neki kupci izvan EU dobivaju ekvivalent “zlatne vize” ulaganjem putem susjednih zemalja (Portugal itd.) ili jednostavno koriste svoju kuću na Cap Ferratu kao mjesto za odmor pod turističkim statusom. Financiranje je dostupno: francuske banke daju kredite stranim kupcima, obično do 50–60% LTV za nerezidente, ali mnoge transakcije na Cap Ferratu su gotovinske s obzirom na klijentelu.
- Transakcijski troškovi i porezi – Kupnja nekretnine u Francuskoj nosi otprilike 7–8% završnih troškova (porez na promet, bilježničke pristojbe) za postojeće nekretnine – na što bi kupci iz zemalja s niskim porezom na promet trebali obratiti pažnju. Ne postoji oslobođenje od poreza na promet za strance; svi plaćaju isto. Ako kupac ikada proda, porez na kapitalnu dobit bi se primjenjivao na bilo koju dobit (19% osnovica za prodavatelje iz EU plus dodatni nameti za visoke dobiti, te dodatnih 17,2% socijalnog doprinosa za nerezidente, iako ugovori i izuzeća to mogu smanjiti) investropa.com. Međutim, Francuska omogućuje izuzeće od poreza na kapitalnu dobit nakon dugoročnog držanja – nakon 22 godine oslobođeni ste osnovnog poreza na kapitalnu dobit, a nakon 30 godina i socijalnih davanja investropa.com. Mnogi vlasnici trofejnih nekretnina drže ih desetljećima ili generacijama, učinkovito izbjegavajući porez na kapitalnu dobit. Porez na nasljedstvo također može biti važan za strane vlasnike francuskih nekretnina, jer francuski zakon može primijeniti pravila o nužnom nasljeđivanju – savjetovanje s odvjetnikom za međunarodno nasljeđivanje je mudro za strukturiranje vlasništva ako je to zabrinjavajuće.
Ukratko, Francuska nudi stabilno pravno okruženje za vlasnička prava, ali s kontinuiranim troškovima (porezima) na koje vlasnici moraju računati. Prednost je što ti porezi financiraju izvrsnu infrastrukturu, sigurnost i usluge koje čine mjesta poput Cap Ferrata tako ugodnima za život. Mnogi ultrabogati kupci poreze smatraju relativno malom cijenom za “neprocjenjivo” uživanje u posjedovanju nekretnine na Rivijeri. Kako je primijetila jedna međunarodna agencija za nekretnine, luksuzno tržište u Francuskoj 2025. ostaje stabilno i privlačno unatoč globalnim promjenama – nudeći sigurnost, stil života i očuvanje bogatstva unatoč porezima thesuperprime.com. Ipak, potencijalni investitori trebaju biti svjesni fiskalnih obveza koje prate njihov komadić raja na Cap Ferratu.
Usporedba Cap Ferrata s Nicom, Cannesom i Monakom
Kako se Saint‑Jean‑Cap‑Ferrat uspoređuje sa svojim poznatim susjedima na Rivijeri? Ukratko: Cap Ferrat je manji, mirniji i znatno skuplji od gotovo svih drugih mjesta, osim Monaka. Svaka obližnja regija ima svoj vlastiti profil nekretnina:
- Nica: Kao najveći grad na Rivijeri, Nica nudi raznoliko tržište nekretnina s mnogo nižim prosječnim cijenama (oko 8.600 €/m² u prosjeku u 2025. godini residences-immobilier.com residences-immobilier.com, otprilike trećina cijene u Cap Ferratu). Privlačnost Nice leži u urbanim pogodnostima, kulturnoj sceni i kombinaciji primarnih rezidencija i kuća za odmor. Luksuzne nekretnine postoje (npr. vile Belle Époque u Mont Boronu ili penthausi na Promenadi), ali čak i najviši segment Nice (najbolji apartmani ~14.000 €/m² residences-immobilier.com residences-immobilier.com) je djelić ultra-premium ponude Cap Ferrata. Za razliku od uspavanog Cap Ferrata, Nica je užurbani grad – privlačan onima koji žele pogodnosti pješačke dostupnosti i likvidnost na tržištu (u Nici se godišnje obavi mnogo više transakcija). Ipak, Nica ne može ponuditi osamu ili ekskluzivnost Cap Ferrata. Kupac s 20 milijuna eura u Nici može dobiti raskošan penthaus ili vilu na brežuljku uz blizinu međunarodne zračne luke, ali žrtvuje privatno, resortsko okruženje poluotoka. S investicijskog gledišta, tržište nekretnina u Nici je stabilno, s umjerenim rastom cijena i čak novom izgradnjom (npr. novi stanovi uz more) – ali Cap Ferrat nadmašuje u dugoročnoj vrijednosti zbog oskudice. U suštini, Nica se natječe u drugom segmentu: više je kozmopolitsko središte gdje čak i bogati kupci mogu birati ako žele življu atmosferu ili troše manje. Cap Ferrat, nasuprot tome, je ekskluzivno utočište – često druga ili treća kuća za nekoga čija je primarna baza možda London, New York ili Monako.
- Cannes: Poznat po svom filmskom festivalu i glamuru, Cannes ima dinamično tržište luksuza, posebno za penthouse i vile u područjima poput La Californie i Croisettea. Cijene u Cannesu su visoke, ali općenito ispod onih u Cap Ferratu; vrhunski stanovi uz more u Cannesu mogu doseći 20.000–30.000 €/m², a prosječne cijene vila bile su oko 13.000 €/m² u 2022. investropa.com. Posljednjih godina Cannes je zabilježio usporavanje rasta cijena u ultra-luksuznom segmentu – broj transakcija za nekretnine vrijedne više od 1 milijun eura pao je za oko 45% između 2022. i 2024. investropa.com – što sugerira da njegovo luksuzno tržište doseže plato ili prolazi kroz korekciju cijena. Cap Ferrat je, s druge strane, ubrzavao u tom razdoblju, potaknut drugačijom dinamikom potražnje (manje špekulativnih kupnji, više krajnjih korisnika). Cannes nudi više ponude i noćnog života od Cap Ferrata, što privlači one koji uživaju u društvenoj sceni i događanjima (nautički sajmovi, konferencije itd.). Što se tiče ulaganja, tržište najma u Cannesu je jače (mnoge prilike za kupnju radi najma tijekom festivala i ljeta), dok je ono u Cap Ferratu minimalno i ekskluzivnije. Pronicljiv investitor mogao bi kupiti u Cannesu radi prinosa od najma, a u Cap Ferratu za osobnu upotrebu i rast kapitala. Što se tiče reputacije, Cannes je zasigurno prestižan, ali neki ultra-bogati ga doživljavaju kao “blještav” i prolazan, dok je Cap Ferrat “suptilan i bezvremenski.” Važno je napomenuti da Cannes pokušava povećati svoj luksuzni imidž (npr. preuređenje područja Palm Beach u luksuzni kompleks rosengart.mc), no njegovo tržište nekretnina je veće i više pod utjecajem općih gospodarskih trendova. Cap Ferratov mikro-tržište je izolirano – u krizama može biti manje prodaja, ali cijene rijetko “padaju” jer vlasnici mogu držati nekretnine neograničeno, a uvijek postoji milijarder koji čeka priliku.
- Monako: Kneževina Monako jedini je pravi pandan Cap Ferratu u smislu ekstremnih cijena i elitnog prestiža. Monako drži titulu najskupljeg tržišta nekretnina na svijetu, s prosječnom cijenom preprodaje stanova od 52.000 €/m² u 2024. (a novi projekti poput Mareterre navodno se prodaju iznad 100.000 €/m² za najbolje jedinice) globalpropertyguide.com monacolife.net. Prema toj mjeri, Monako je otprilike dvostruko skuplji od prosjeka Cap Ferrata po m² – ali konteksti su različiti. Monako nudi porezne pogodnosti (nema poreza na dohodak ni imovinu za rezidente) što povećava potražnju među svjetskim milijunašima i utječe na cijene. To je gusto urbano okruženje luksuznih nebodera, gdje bi 35 milijuna eura moglo kupiti trosobni stan (~200 m²) u vrhunskoj zgradi. Cap Ferrat, za isti budžet, nudi prostrano imanje s vilom, vrtovima i bazenima – ali uz francuske poreze. Mnogi iznimno bogati pojedinci zapravo posjeduju nekretnine na oba mjesta: rezidenciju u Monaku za poslovanje i poreznu rezidentnost, te rekreacijsko imanje na Cap Ferratu za prostor i odmor. Tržište nekretnina u Monaku pokazalo se iznimno otpornim, čak je i poraslo za ~+1,1% do rekordnih razina cijena u 2024. monacostatistics.mc, a Knight Frank predviđa još +4% rasta u Monaku za 2025. monacolife.net. Cap Ferrat se ne prognozira zasebno u takvim indeksima, ali spada pod “Côte d’Azur prime”, za koji se očekuje oko +3% rasta cijena u 2025. prema Knight Franku monacolife.net. Likvidnost: U Monaku je veći broj transakcija (s oko 440 prodaja u 2022., iako većinom manjih jedinica), dok Cap Ferrat možda ima samo desetak značajnih prodaja godišnje. To znači da tržište Monaka ima više podataka i više je “komoditizirano” (unatoč luksuzu), dok je Cap Ferrat više kolekcionarski. Što se tiče načina života, Monako je užurban i siguran – samostalni grad-država s 40.000 ljudi na 2 km² – dok je Cap Ferrat miran, s manje od 1.000 stalnih stanovnika. Moglo bi se reći da je Monako za posao i praktičnost, Cap Ferrat za povlačenje i privatnost. Oba se nadopunjuju na Rivijeri i zajedno privlače najbogatije ljude svijeta.
U sažetku, Saint‑Jean‑Cap‑Ferrat se izdvaja čak i među svojim slavnim susjedima. Nica nudi urbani doživljaj Rivijere po pristupačnim cijenama; Cannes spaja glamur ljetovališta s dubljim tržištem; Monako je jedinstveno financijsko utočište s ultra-gustom luksuzom. No, Cap Ferrat ostaje “dragulj Mediterana” u smislu ekskluzivnog stambenog šarma estateprestige.com. Njegova kombinacija ekstremnog luksuza, rijetkosti i prirodne ljepote je nenadmašna – zbog čega se dosljedno nalazi na vrhu svjetskog tržišta nekretnina i nastavlja privlačiti one za koje samo najbolje dolazi u obzir.
Stručno predviđanje: 2025. i dalje (prognoza za 3–5 godina)
Gledajući unaprijed, stručnjaci za nekretnine i agencije ostaju optimistični u pogledu tržišta Saint‑Jean‑Cap‑Ferrata, iako s dozom odmjerene optimističnosti, a ne euforičnog rasta. Konsenzus za sljedeće 3–5 godina je da će cijene ili ostati stabilne ili nastaviti lagano rasti u Cap Ferratu, poduprte nepromjenjivim temeljima ograničene ponude i globalne potražnje. Knight Frankova Prime Residential Forecast 2025 predviđa da će većina vrhunskih europskih luksuznih tržišta bilježiti rast, a “Côte d’Azur” (koja uključuje Cap Ferrat) svrstava među 10 najboljih s očekivanim +2% do +3,5% godišnjeg rasta cijena monacolife.net. Ovo se može činiti skromnim u usporedbi s nedavnim skokovima, ali odražava normalizaciju nakon burnog post-COVID booma. To sugerira da će vrijednosti u Cap Ferratu nastaviti rasti stabilnim, održivim tempom, a ne u balonu. Savills također očekuje da će cijene vrhunskih nekretnina na Francuskoj rivijeri porasti ~4% u 2025. investropa.com, uz napomenu o stalnom priljevu bogatstva i ograničenoj ponudi. U razdoblju od 5 godina, čak i niski jednoznamenkasti godišnji prirasti mogli bi se lijepo akumulirati, potencijalno dodajući 10–20% na današnje rekordno visoke vrijednosti – što znači da bi vila vrijedna 30 milijuna eura sada mogla u prosjeku vrijediti 33–36 milijuna eura do 2030., osim ako ne dođe do većih šokova.
Stručna mišljenja naglašavaju da je globalno okruženje u razdoblju 2025.–2027. zapravo povoljno za vrhunske nekretnine. “Niska inflacija i niske kamatne stope definiraju europske izglede za 2025.… globalno bogatstvo privlače stabilnost i visoka kvaliteta života,” objašnjava voditelj europskih istraživanja Knight Franka monacolife.net. Rivijera nudi upravo tu stabilnost i kvalitetu, pa bi mogla imati koristi od preusmjeravanja kapitala iz rizičnijih tržišta. Političke neizvjesnosti i viši porezi drugdje (na primjer, nedavne promjene u SAD-u, UK-u, na Bliskom istoku) također bi mogli potaknuti više bogatih pojedinaca da ulažu u Europu (Pariz, Monako, Rivijera) kao sigurno utočište monacolife.net. Francuska je posebno zabilježila kontinuitet politike i pro-investicijski stav (osim umjerenih poreza na bogatstvo). Dodatno, stalne geopolitičke napetosti mogu nenamjerno povećati privlačnost Cap Ferrata – npr. bogati pojedinci iz nestabilnijih regija često traže sigurno uporište na jugu Francuske. To je primijećeno kod nekih Rusa u prošlim krizama, a sada možda i kod nekih kineskih i bliskoistočnih elita koje osiguravaju svoje interese posjedovanjem nekretnina na stabilnim europskim tržištima.
S obzirom na ponudu, ne očekuje se značajan porast – Cap Ferrat se fizički ne može širiti, a masovna prodaja nije na vidiku. Mnogi sadašnji vlasnici su ultra-bogati i nemaju pritisak na likvidaciju; dapače, neki kupuju susjedne parcele kako bi proširili imanja. Jedina moguća prepreka mogla bi biti nasljedna smjena: kako neki dugogodišnji vlasnici stare, njihovi nasljednici bi mogli odlučiti prodati nekretnine visoke vrijednosti. To bi moglo dovesti do nekoliko novih oglasa, ali s obzirom na kupce dubokih džepova koji čekaju, oni bi vjerojatno bili brzo prodani (i to po premium cijenama zbog svog statusa znamenitosti). Drugi faktor su devizni tečajevi – jak američki dolar ili švicarski franak u odnosu na euro može potaknuti kupce koji raspolažu dolarima (Amerikanci, Bliski istok) da kupuju francusku imovinu “s popustom”. Suprotno tome, jačanje eura moglo bi blago smanjiti potražnju izvan EU. No, na najvišem dijelu tržišta, takvi valutni učinci su sekundarni; osobno bogatstvo i želja imaju veću težinu.
Izazovi tržišta u nadolazećim godinama mogli bi uključivati globalni ekonomski ciklus – ako bi došlo do velike recesije ili financijske krize, čak bi i milijarderi mogli pauzirati s kupnjom trofejnih nekretnina. Međutim, nedavna povijest pokazuje da vrhunske nekretnine često služe kao sigurna investicija u turbulentnim vremenima. Luksuzni segment je manje osjetljiv na kamatne stope (jer su kupci manje zaduženi) i više osjetljiv na trendove bogatstva. Sve dok se globalno bogatstvo nastavlja stvarati (kroz tehnologiju, financije itd.), mjesta poput Cap Ferrata vidjet će nove ulagače. Tu je i pitanje klime i održivosti: Azurna obala suočava se s posljedicama klimatskih promjena (toplinski valovi, razina mora), a francuski ekološki propisi postaju stroži (npr. energetske ocjene). Stručnjaci predviđaju da će energetski učinkovite, održive kuće imati premiju, a doista su eko-renovacije rastući trend investropa.com investropa.com. Starije vile u Cap Ferratu vjerojatno će biti nadograđene kako bi zadovoljile nove standarde (neke loše ocijenjene kuće mogle bi zakonski postati neiznajmljive ako se ne poboljšaju investropa.com). Investitori koji moderniziraju nekretnine solarnim panelima, izolacijom itd. ne samo da ispunjavaju propise, već i privlače novu generaciju imućnih svjesnih klime. Malo je vjerojatno da će to srušiti vrijednosti; naprotiv, potiče vrijednosna ulaganja u stambeni fond.
Izgledi za tržište najma su nešto prigušeniji u odnosu na prodaju. Sa strožim zakonima o kratkoročnom najmu i padom prinosa, analitičari očekuju da će prinosi od najma ostati niski i moguće dodatno pasti ako cijene nadmaše najamnine investropa.com. To ne odvraća previše krajnje korisnike (više im je stalo do osobnog korištenja), ali čisti investitori mogli bi više gledati prema područjima poput Nice ili Cannesa radi prihoda. Ipak, potražnja za najmom ostat će snažna za Cap Ferrat ljeti – nema sumnje da će imućni putnici iz cijelog svijeta i dalje plaćati visoke iznose za nekoliko tjedana u vili na Cap Ferratu.
Zaključno, svi pokazatelji upućuju na to da će Saint‑Jean‑Cap‑Ferrat zadržati svoju krunu jednog od najprestižnijih svjetskih tržišta luksuznih nekretnina u nadolazećim godinama. Njegove jedinstvene osnove – glamurozna povijest, nenadmašna lokacija, izuzetno ograničena ponuda i globalna privlačnost za imućne – čine ga “otpornim na budućnost” koliko to nekretnine mogu biti. Stručne prognoze predviđaju umjeren rast cijena, ali zapravo potencijal za rast mogao bi biti i veći ako se nastavi pojavljivati novi val milijardera (na primjer, nedavni ulazak mladih tehnoloških mogula na tržište rosengart.mc). Jedina prepreka potražnji je ograničen broj nekretnina. Kako je primijetio jedan super-prime agent iz Knight Franka, “Nekretnine poput [onih na Cap Ferratu] dolaze na tržište svakih 10 do 15 godina”, a kada se to dogodi, najbogatiji ljudi svijeta su spremni knightfrank.com. Očekujte nastavak žestoke konkurencije za svaku dostupnu vilu na Cap Ferratu, i tržište koje sve više djeluje na vlastitoj globalnoj pozornici. Za vlasnike, prognoze su doista zlatne: Poluotok milijardera izgleda da će sjajiti još jače kroz 2025. i dalje, kao bezvremensko utočište za one koji si mogu priuštiti njegovu visoku cijenu ulaska.
Izvori: Côte d’Azur Sotheby’s International Realty cotedazur-sothebysrealty.com cotedazur-sothebysrealty.com; Estate Prestige (Knight Frank) estateprestige.com estateprestige.com; Investropa Market Forecast investropa.com investropa.com; Résidences Immobilier podaci residences-immobilier.com; Monaco Life (Knight Frank prognoza) monacolife.net monacolife.net; Nice-Matin (Rosengart prijevod) rosengart.mc rosengart.mc; Francuska vlada / Estate Service Cannes estate-service-cannes.com estate-service-cannes.com; Knight Frank (The View) knightfrank.com; Investropa (trendovi najma) investropa.com investropa.com; i razna tržišna izvješća i novinski izvori kako je navedeno gore.
