Aspenovo tržište nekretnina ulazi u 2025. godinu iz pozicije bez presedana rasta i trajne potražnje. Tijekom posljednjih nekoliko godina, ovo ekskluzivno planinsko utočište u Coloradu zabilježilo je rekordnu prodaju, potaknutu iznimno bogatim kupcima, preseljenjima tijekom pandemije i kroničnim nedostatkom ponude. Kako se tržište normalizira nakon povijesnog ludila 2021. (kada je broj transakcija dosegao otprilike 1.500, znatno iznad dugoročnog prosjeka od ~900 godišnje), pozornost se usmjerava na ono što slijedi. U ovom sveobuhvatnom izvještaju istražujemo trendove rezidencijalnih i komercijalnih nekretnina u Aspenu za 2025. i dalje – analiziramo prognoze tržišta, cijene, zalihu, nove projekte, ponašanje luksuznih kupaca, povrate ulaganja i ključne čimbenike poput kamatnih stopa, turizma, rada na daljinu i lokalnih politika. Aktualni podaci iz 2024.–2025. i stručni uvidi nude pouzdan pogled na otporno, ali promjenjivo tržište nekretnina u Aspenu do 2027. godine.
Tržišni trendovi i prognoza za 2025.–2027.
Nakon dvije godine ekstremnog postpandemijskog rasta, Aspenovo tržište nekretnina se stabilizira na visokim razinama. Ukupni obujam prodaje u Aspenu/okružju Pitkin porastao je s oko 3,1 milijarde dolara u 2023. na 3,8 milijardi u 2024., što pokazuje snažnu aktivnost iako je ispod vrhunaca iz 2021. Broj prodanih jedinica u Aspenu porastao je za ~3% u 2024. (180 prodaja prema 174 u 2023.), dok je novčani obujam pao za ~3%, što sugerira nešto blaže cijene ili manje megatransakcija. Snowmass Village, susjedni Aspenov resort, zabilježio je još snažniji zamah – broj prodaja porastao je 16% u 2024., zahvaljujući novoj ponudi koja potiče potražnju. Ulaskom u 2025., konsenzus je da će se tržište blago ohladiti u odnosu na dosadašnji užareni tempo. Lokalni analitičar Randy Gold predviđa da će ukupna prodaja u 2025. pasti u odnosu na 2024., uz očekivanih 650–800 transakcija, ukupne vrijednosti 2,8–3,3 milijarde dolara. Većina ovog usporavanja očekuje se u drugoj polovici 2025. godine (H2 2025), kada bi prodajne aktivnosti mogle pasti 20–40% u odnosu na prethodnu godinu. Ukratko, 2025. bi i dalje trebala biti “dobra godina, ali slabija u odnosu na 2024.”, uz zamjetno usporavanje do kraja 2025.
Gledajući unaprijed, stručnjaci iz branše ostaju optimistični oko dugoročnog trenda u Aspenu. Na nacionalnoj razini, očekuje se poboljšanje stambenog tržišta do 2026. s padom kamatnih stopa: glavni ekonomist NAR-a predviđa da će prodaja kuća u SAD-u porasti za ~9% u 2025. i 13% u 2026., dok će se 30-godišnje hipotekarne stope spustiti na ~6% do 2026. Aspenovo tržište je obično izolirano, ali ne i imuno na makrotrendove. Svaki kratkoročni pad vjerojatno će biti popraćen brzim oporavkom, s obzirom na Aspenovu jedinstvenu privlačnost. Dugogodišnji brokeri uspoređuju Aspenove nekretnine s “blue-chip” imovinom koja zadržava vrijednost i s vremenom raste, pa čak djeluje kao zaštita u nestabilnim vremenima. “Ne bih se kladio protiv Aspena Snowmassa na duge staze,” kaže jedan lokalni stručnjak, ističući neusporediv stil života i dokazanu otpornost područja. Do 2026.–2027., pod pretpostavkom stabilizacije šire ekonomije, očekuje se da će vrijednost Aspenove imovine nastaviti stabilan rast, premda sporijim tempom od eksplozije iz 2020.–2022. Jedan prediktivni model predviđa da će cijene kuća u Aspenu rasti kumulativno oko 28% u sljedećih 10 godina, što odražava nastavak dugoročnog rasta vrijednosti (iako će godišnji rezultati varirati). Sveukupno, razdoblje 2025.–2027. smatra se fazom normalizacije – prilika da tržište “dođe do daha” – prije eventualnog ulaska u novi ciklus rasta potaknut potražnjom imućnih kupaca i ograničenom ponudom.
Podaci o cijenama i stope rasta vrijednosti
Cijene nekretnina u Aspenu i dalje su blizu rekordnih visina nakon rasta tijekom pandemije. U 2024. prosječne cijene u okrugu Pitkin skočile su za 24% u odnosu na prethodnu godinu, čime je prosječna prodajna cijena dosegla oko 13,3 milijuna dolara. Aspenovi obiteljske kuće zabilježile su ogroman rast cijena: prosječna kuća u Aspenu prodana je za 21 milijun dolara u 2024. (medijan ~16,75 milijuna dolara), s prosječnom cijenom po kvadratu od 3.300 dolara – porast od otprilike 2.900 dolara ranije, a u elitnim četvrtima kao što su West Aspen i West End cijene čak prelaze 4.000 dolara po kvadratu. Za usporedbu, 40% aktivnih ponuda u Aspenu sada traži više od 4.000 dolara po kvadratu, što je prag koji je prije 2020. dostizalo samo nekoliko trofejnih nekretnina. Cijene stanova također su porasle: medijan cijene stana u Aspenu narastao je za oko 5% u 2024. i iznosi otprilike 2,85 milijuna dolara, s 89 prodaja stanova iznad 2.000 dolara po kvadratu u 2024.. Do početka 2025., ukupne medijalne cijene prodanih stanova (sve vrste nekretnina) kretale su se oko 3,3 milijuna dolara, što je 9,1% više nego prethodne godine rocket.com, prema podacima Rocket Homes. Čak su i nekada „pristupačniji“ segmenti zabilježili rast vrijednosti – primjerice, područje Smuggler još uvijek je relativno povoljnije za Aspen, ali su i tamo vrijednosti rasle usporedno s tržištem.
Na ultraluksuznom kraju tržišta, luksuzne nekretnine u Aspenu redefinirale su gornje granice cijena. Zabilježeno je 5 prodaja kuća iznad 50 milijuna dolara u 2024., a jedna od svake tri prodaje kuća u Aspenu sada premašuje 20 milijuna dolara avantgardeaspen.com. Samo u 2024., Aspen je zabilježio 11 prodaja iznad 30 milijuna dolara, uključujući i rekordnu transakciju imanja od 108 milijuna dolara po cijeni od oko 4.820 dolara po kvadratu. Najviša poznata cijena po kvadratu postignuta je nevjerojatnih 8.215 dolara po kvadratu za penthouse od 43 milijuna dolara (Monarch on the Park), otprilike dvostruko više od vrhunca prije pandemije (2019. najviša prodaja bila je 23 milijuna dolara po oko 3.018 dolara po kvadratu). Kako ističe veteran agent Tim Estin, “Cijene su porasle 2,5 do 3 puta od COVID-19… jednostavno nema dovoljno ponude da pokrije potražnju”. Doista, nakon blage korekcije 2022. (medijan cijene kuća u Aspenu pao je otprilike 14% te godine), vrijednosti su se ne samo oporavile nego i premašile prethodne rekorde. Rast luksuznog segmenta potaknut je snažnom potražnjom za vrhunskim nekretninama (posebno među imućnim kupcima koji napuštaju gradove ili traže rad na daljinu) i “nespojivom ponudom” koja omogućuje prodavateljima da traže najviše cijene. I dok se tržište blago smiruje u 2025., većina stručnjaka očekuje da će cijene ostati blizu trenutnih razina ili malo rasti u narednih nekoliko godina. Prognoze za 2025. predviđaju da će vrijednosti biti stabilne ili malo rasti u većini segmenata Aspen/Snowmassa, pri čemu će eventualno snižavanje cijena biti ograničeno na prezasićene dijelove ili zastarjelu ponudu.
Razina zaliha i ograničenja ponude stambenih jedinica
Unatoč vrlo visokim cijenama, ponuda nekretnina u Aspenu ostaje vrlo ograničena, što je glavni čimbenik koji podupire tržište. U siječnju 2025. Aspen je imao samo 174 aktivna stambena oglasa – povijesno niska ponuda – čak i nakon blagog povećanja inventara od 4% u odnosu na prethodnu godinu. Do svibnja 2025., broj oglasa dodatno je porastao na oko 258 kuća na tržištu (mjesečno povećanje od 5,7%), što odražava postupno povećanje ponude. Ovaj porast ponude počeo je mijenjati uvjete na tržištu stanovanja u Aspenu prema uravnoteženijem ili čak “kupčevom” tržištu u odnosu na ludilo iz 2021.–22. rocket.com. Istovremeno je i potražnja malo oslabila, pa nekretnine duže stoje na tržištu, a kupci imaju više izbora nego prije godinu dana rocket.com. Ipak, apsolutno gledano, ponuda stambenih nekretnina ostaje daleko ispod dugoročnih normi – Aspenova ponuda za prodaju je djelić onoga što je bila prije pandemije, a Snowmass također ima ograničenu dostupnost. I Aspen i Snowmass završili su 2024. sa samo “blagim povećanjima” u ponudi, koja i dalje “ostaje povijesno niska”, prema Estinovom izvješću o tržištu. U mnogim cjenovnim razredima i četvrtima natjecanja u nadmetanju ustupila su mjesto opreznim pregovorima, ali prodavatelji i dalje imaju značajnu prednost zbog oskudice kvalitetnih nekretnina. Jedan od ključnih razloga ograničene ponude su stroga razvojna ograničenja u Aspenu. Regija se suočava s problemom “nedostatka zemljišta” – gotovo da nema slobodnih parcela u atraktivnim područjima poput Aspena ili Snowmassa. Gradska regulativa Aspena strogo ograničava novu izgradnju: komunalni kodeks sada ograničava veličinu stambene građevine na 9.250 kvadratnih stopa (ili 8.750 kvadratnih stopa unutar urbanog ruba), s novim stupnjevanim postupkom pregleda koji odobravanje velikih kuća (preko ~5.750 kvadratnih stopa) čini vrlo teškim. Podrumi veći od 1.000 kvadratnih stopa više nisu dopušteni (prije je dopušteno do 4.000 kvadratnih stopa). Uz to, odobrava se samo 6–8 dozvola za rušenje godišnje u gradu Aspenu (putem lutrije), plus nekoliko dodatnih za dugogodišnje stanovnike. Sve dozvole za rušenje za 2025. već su dodijeljene, što znači da će investitori koji žele srušiti i zamijeniti stare zgrade morati čekati godinama. Od 2019., izdano je ukupno samo 32 dozvole za rušenje, a provedeno je manje od 10 stvarnih rušenja – mnoge dozvole su zadržane za moguće projekte koji nikada nisu započeli. Ovaj usko grlo u obnovi prisiljava vlasnike i graditelje na renovacije. Zapravo, često je lakše i brže napraviti “temeljitu obnovu” (zadržavajući dio postojeće strukture) nego krenuti u novu gradnju u takvom regulativnom okruženju u Aspenu.Snowmass Village, iako je povijesno imao više otvorenog prostora, također ostaje bez mjesta za gradnju. Gotovo sve zemljište u Snowmass Base Villageu sada je zauzeto – nakon što se završe posljednje zgrade koje su u izgradnji do 2027., “neće preostati zemljišta za razvoj u Base Villageu”, prema riječima developera. Snowmass je imao 142 stambena oglasa u 2024., ali 89 njih bilo je u jednom projektu (izgradnja kondominija Stratos), što naglašava koliko samostalnih oglasa postoji izvan novih projekata. Kuće ispod 5 milijuna dolara u Snowmassu sada su praktički nepostojeće, jer preostala ponuda pripada luksuznoj kategoriji. Istodobno, Aspenovo tržište na ulaznoj razini praktički je nestalo – čak se i stariji stanovi redovito prodaju iznad 1.500–2.000 USD po četvornom stopalu, a samostojeće kuće ispod 5–6 milijuna dolara iznimno su rijetke (često su to kuće za rušenje ako se i pojave). Cijene zemljišta također su vrtoglavo porasle: ukupna prodaja zemljišta u Aspenu pala je na 253 milijuna dolara u 2024. jednostavno zato što je ostalo tako malo parcela, a najskuplja prodaja prazne parcele iznosila je 35 milijuna dolara. Graditelji su se okrenuli kupnji starijih kuća za renovaciju ili proširenje; kako navodi jedno izvješće, “kupci se okreću preuređenju, dogradnjama i projektima rušenja/ponovne izgradnje” zbog nedostatka otvorenog zemljišta.
Ukratko, Aspenova ograničenja ponude su strukturna i dugoročna. Stroge kontrole rasta, visoki troškovi izgradnje (procijenjeno 1.500 USD/četv. stopa za grube radove, 2.000–4.000 USD/četv. stopa ukupni trošak za luksuznu gradnju) i otpor zajednice prema prekomjernoj izgradnji i dalje će ograničavati novu stambenu ponudu. Čak i kad potražnja na tržištu oslabi, vlasnici često zadržavaju nekretnine u Aspenu kao generacijska dobra, pa je dragovoljna prodaja rijetka. Ova dinamika podupire visoku donju granicu cijena u Aspenu – vrijednosti su “funkcija ponude i zaliha, a jednostavno ih nema dovoljno da zadovolje potražnju”, kako je primijetio Estin. U budućnosti, 2025.–2027. vjerojatno će donijeti samo skromno povećanje ponude (možda kroz nekoliko novih kondominijskih projekata i vlasnika koji odluče profitirati na vrhuncu cijena), ali bez veće prezasićenosti tržišta. Do 2027., svako kratkoročno povećanje ponude zbog sporije prodaje moglo bi biti apsorbirano čim tržište ponovno ubrza.
Novi stambeni i komercijalni projekti
Unatoč izazovima gradnje u Aspenu, niz značajnih razvojnih projekata je u tijeku koji će oblikovati buduću ponudu na tržištu – osobito u Snowmass Villageu i centru Aspena/hotelskom sektoru:
- Snowmass Base Village – Završna faza: Snowmass je godinama uključen u višedesetljetnu obnovu svog područja baze, koja kulminira projektom Base Village vrijednim 1 milijardu dolara s luksuznim stanovima, hotelima, trgovinama i sadržajima. Završni stambeni kompleks, nazvan “Stratos”, sastoji se od dvije zgrade s 89 luksuznih kondominijuma i planiran je za završetak 2027. Prodaja za Stratos pokrenuta je u siječnju 2025. godine i zabilježila je veliki interes kupaca – unutar nekoliko tjedana, više od 75% jedinica bilo je pod ugovorom (do početka 2025. dostupno je ostalo samo oko 21 od 89 jedinica). Cijene u Stratosu počinjale su oko 2,9 milijuna dolara za manje jedinice, a dosezale su do 30 milijuna dolara za penthouse. Ovaj projekt, zajedno s nedavno dovršenom zgradom Cirque (dio hotela Viceroy, čiji su stanovi rasprodani u dva tjedna po cijeni od oko 2.700 USD/kvadratnom stopi) businessinsider.com, podignuo je profil i cijene Snowmass Villagea na gotovo Aspenovu razinu. Zapravo, prosječna cijena prodaje stana u Snowmassu dosegnula je 3,8 milijuna dolara u 2024. – jednako kao i prosjek u Aspenu, a novi stanovi u Snowmassu ostvaruju cijene od 1.800–2.500 USD po kvadratnoj stopi. Kada Stratos bude završen 2027., Base Village će biti potpuno izgrađen, što znači da će se rast Snowmessa uglavnom preusmjeriti na preprodaju (vjerojatno po još višim cijenama, s obzirom na nedostatak nove ponude). Grad koji je nekoć bio “mlađi brat” Aspena sada se etablira kao luksuzna destinacija businessinsider.com.
- Područje Aspen Lift 1A – Luksuzni hoteli/rezidencije: Veliki razvojni zamah usmjeren je na podnožje zapadne strane Aspen Mountain (Lift 1A koridor). Dva dugoočekivana projekta na ovom području su Aman Aspen Resort (često nazivan Gorsuch Haus/Aman) i Lift One Lodge, koji zajedno obećavaju nove hotelske sobe, frakcijske rezidencije i javne sadržaje (muzej skijanja i usluge za skijaše). Nakon godina odgađanja, ovi su projekti ostvarili napredak 2024.: Lift One Lodge bio je u fazi pregleda građevinskih dozvola s očekivanim izdavanjem dozvole do početka 2025., a Aman/Gorsuch projekt trebao je podnijeti zahtjev za dozvole krajem 2024. Direktor Odjela za komunalni razvoj grada Aspena naznačio je da bi početni građevinski radovi na Lift One Lodge mogli započeti do ljeta 2025. (ovisno o koordinaciji s Aspen Ski Co). Ako se ovi ultraluksuzni hoteli nastave prema planu, mogli bi biti otvoreni oko 2026.–2027., donoseći vrhunski smještaj i brendirane rezidencije (očekuje se da će Amanov brend doseći rekordne cijene po kvadratnoj stopi). Ovaj razvoj također će aktivirati dugo zapušteno područje uz stazu, što će učinkovito proširiti jezgru Aspena s novim restoranima, trgovinama i javnim prostorom oko novog Lift 1A i muzeja skijanja. Ekonomski utjecaj dolaska Amana očekuje se da će biti značajan jer učvršćuje Aspenovu poziciju među svjetskim luksuznim resort tržištima.
- Novi hoteli u centru grada: U komercijalnom središtu Aspena, dva boutique hotela nedavno su se pridružila smještajnoj ponudi. MOLLIE Aspen, luksuzni boutique hotel s 68 soba koji je razvila lokalna tvrtka HayMax, otvoren je u prosincu 2023. uz veliko oduševljenje. Sa japansko-skandinavskim dizajnom i izvrsnom lokacijom pored Paepcke Parka, MOLLIE je brzo postao jedan od najšik novih hotela u Aspenu (čak je osvojio nagradu “Najbolji hotel” na lokalnim nagradama 2024.). Nedugo nakon toga, White Elephant Aspen – renomirani hotelski brend iz Nantucketa – otvara svoj prvi zapadni hotel u Aspenu krajem 2025., dodajući 54 sobe smještajnoj ponudi Aspena. White Elephant (na adresi 110 W. Main St.) obećava spoj planinske estetike i moderne luksuznosti, a lokalni turistički službenici pozdravili su s veseljem dodatak “54 nove sobe smještajnoj ponudi Aspena” na svečanosti otvorenja gradilišta. Ovi novi hoteli proširuju kapacitet Aspena za posjetitelje (što bi neizravno moglo poduprijeti jaču regulaciju kratkoročnog najma, budući da grad preferira da turisti odsjedaju u hotelima). Također ističu povjerenje investitora u budućnost turizma u Aspenu.
- Ostali razvojni projekti: Nekoliko manjih projekata i infrastrukturnih nadogradnji također su značajni. U Snowmassu, luksuzna stambena naselja poput Aura i Cirque (vrhunske ski-in/out rezidencije) nedavno su postigla vrijednost prodaje iznad 10 milijuna dolara svaka, što ukazuje na pojavu novih ultra-luksuznih domova izvan samog Aspena. Aspenovo tržište ultra-luksuznih kuća za spekulaciju nastavlja rasti, s nekoliko velikih novih gradnji koje dolaze na tržište svake godine unatoč regulacijama (često se prodaju izvan tržišta za preko 30 milijuna dolara). Na vidiku je modernizacija zračne luke Aspen/Pitkin County kao značajan infrastrukturni projekt: planira se nova zračna luka do 2027.–2028. i poravnanje piste, što će zahtijevati potpuno zatvaranje piste u ljeto/jesen 2027. Ovaj projekt u vrijednosti od preko 500 milijuna dolara, iako nije izravno vezan uz razvoj nekretnina, očekuje se da će poboljšati pristupačnost Aspena za veće zrakoplove i dugoročno unaprijediti iskustvo posjetitelja. Tijekom mjeseci zatvaranja 2027., moglo bi doći do privremenog pada turizma (neki putnici možda će izabrati lakše dostupna odredišta ili ostati u Snowmassu), ali ta investicija signalizira “dugoročnu predanost budućnosti Aspena kao vrhunske svjetske destinacije.” Zaključno, novi projekti u Aspenu i Snowmassu orijentirani su na visoki segment – luksuzne apartmane, hotele i sadržaje – iako će dodati ponešto na ponudu, dodatno će podići ljestvicu (i cijene) na tržištu u narednim godinama.
Trendovi luksuznih nekretnina i kupci visoke platežne moći
Aspensko tržište u osnovi pokreću kupci s ultra-visokim neto bogatstvom (UHNW), a nedavni trendovi pokazuju da ovaj utjecaj samo raste. Aspen je postao magnet za milijardere i svjetsku elitu koji traže i način života i investiciju. Prema Forbesovim podacima, procjenjuje se da 100 do 125 milijardera sada posjeduje kuće u Aspenu, što ga stavlja gotovo na razinu New Yorka kada je riječ o gustoći nekretnina u vlasništvu milijardera. Ti su kupci preoblikovali raspodjelu prodaje u Aspenu – kao što je navedeno, čak jedna trećina prodaje kuća u Aspenu danas premašuje 20 milijuna dolara avantgardeaspen.com, dok su takve prodaje prije desetljeća bile rijetkost. Dolazak ovog elitnog segmenta gurnuo je luksuzne cijene u Aspenu u stratosferu, uz više poslova vrijednosti 50 milijuna dolara i više u jednoj godini (što je nezamislivo u većini tržišta). Mnogi imućni pojedinci (tehnološki poduzetnici, upravitelji hedge fondova, slavne osobe, strani investitori) gledaju na nekretnine u Aspenu kao na trofej i sigurno utočište. Tijekom pandemije, ovaj je učinak bio pojačan: “Osobe koje napuštaju urbana područja i mogućnost života i rada na daljinu” doveli su do golemog porasta potražnje, udvostručivši ili utrostručivši cijene od 2019. Aspenska privlačnost kao mjesta za rad na daljinu – s prirodnim ljepotama, privatnošću i svjetskim sadržajima – znači da bogati kupci sada često kupuju s namjerom da provode dulje vrijeme ili čak postanu stalni stanovnici Aspena, a ne samo da dolaze na kratke odmore.
Ponašanje luksuznih kupaca u Aspenu naglašava ekskluzivnost, sadržaje i dugoročnu vrijednost. Ovi kupci su obično kupci za gotovinu ili daju velike predujmove, pa su manje osjetljivi na promjene kamatnih stopa. Umjesto toga, njihova je aktivnost više povezana s financijskim tržištima i stvaranjem bogatstva. Kada burze ili gospodarstvo posrnu, Aspen može zabilježiti kratkotrajni pad prodaje na vrhunskom tržištu jer kupci postaju oprezniji. Međutim, obično postoji nekoliko onih koji traže “sigurno utočište” i kupuju u Aspenu čak i tijekom gospodarskih padova, vjerujući u njegovu trajnu vrijednost. Na primjer, unatoč medvjeđem tržištu 2022., Aspen je i dalje bilježio rekordnu prodaju. Do 2023.–2024., kako se gospodarstvo normaliziralo, milijarderski sloj vratio se s entuzijazmom, grabeći rijetke ponude (npr. prodaja imanja u Aspenu za 76 milijuna dolara početkom 2023. i prodaja za 108 milijuna dolara u 2024.). Transakcije izvan tržišta također su porasle – mnoge velike prodaje nikada ne dolaze na MLS, budući da kupci i prodavatelji tiho trguju unutar kruga ultra-bogatih. U 2024. Aspen je zabilježio nekoliko izvantržišnih prodaja iznad 30 milijuna dolara koje su značajno “pogurale tržište prema gore” u smislu usporednih cijena. Ovaj trend znači da bi službena statistika čak mogla podcijeniti stvarni rast cijena na vrhu ljestvice.
Luksuzni ukusi se također razvijaju. Kupci sada očekuju potpuno uređene, moderne dizajne s wellness sadržajima i brojnim pogodnostima. “Moderne, luksuzne stanove koje aspenska urbanistička regulativa ne dopušta u centru grada” izgrađene su u Snowmassu, privlačeći kupce koji cijene novogradnje. Najbolje četvrti poput Red Mountaina, Owl Creeka i strogog centra ostaju vječno poželjne, ali su čak i tradicionalno “manje atraktivna” područja (poput West Aspena ili Snowmssa) doživjela ogroman rast vrijednosti luksuznih kuća kako imućni šire potragu za prostorom i privatnošću. Mnogi UHNW vlasnici skupljaju više nekretnina u Aspenu – primjerice, jedno veliko imanje plus stan u centru. Ograničenja kratkoročnog najma u Aspenu (uvedena 2022.) nisu mnogo obeshrabrila ove kupce, budući da većina ne ovisi o prihodima od najma; štoviše, propisi su učinili stanove u zoni smještaja (koji su izuzeti od STR ograničenja) još traženijima za one koji žele fleksibilnost najma.
Zanimljiv aspekt luksuznog tržišta Aspena je međudjelovanje s globalnim luksuznim trendovima. Kupci s visokim standardima uspoređuju Aspen s drugim elitnim tržištima (Južna Francuska, St. Barts, Hamptons itd.). Aspen održava svoju poziciju nudeći cjelogodišnju privlačnost (zime za skijanje, svježa ljeta), kulturne događaje i ekskluzivnost (ograničena ponuda). Sada je uobičajeno da luksuzne kuće u Aspenu dosežu cijene od 4.000–5.000+ dolara po kvadratnom stopalu, što parira cijenama najprestižnijih nekretnina u Manhattanu ili Londonu. Rekordna prodaja od 8.215 USD/kvadratna stopa potvrđuje da je Aspen čvrsto u vrhu globalnog “super-prime” tržišta. Kako je jedan investitor primijetio, “podigli smo tržište” – Aspen i čak Snowmass su zbog ovih luksuznih ulagača praktički revidirali cjenovne razine. U budućnosti se očekuje nastavak snažne potražnje imućnih kupaca. Broj bogatih pojedinaca diljem svijeta raste, a mnogi otkrivaju Aspen po prvi put. Ako ne dođe do većih događaja koji bi uništili bogatstvo, Aspen bi trebao nastaviti bilježiti snažnu apsorpciju luksuznih nekretnina, posebno jedinstvenih vrhunskih objekata. Jedina zamjerka je što su ovi kupci iznimno izbirljivi; nekretnine koje se percipiraju kao preskupe ili ispod standarda mogu ostati neprodane, što se vidi u nekim slučajevima dok se tržište smiruje. Ipak, luksuzni sektor Aspena vjerojatno će određivati tempo tržišta – kad bogati kupuju, tržište buja; kada zastanu, Aspen uzima predah.
Komercijalne nekretnine u Aspenu
Iako često glamur rezidencijalnih nekretnina krade pažnju, komercijalni sektor nekretnina u Aspenu također je vrijedan pažnje – karakteriziraju ga visoke vrijednosti, ograničena ponuda i živa maloprodajna/turistička ekonomija. Aspenski centar, tzv. “Zlatni trokut” (oko Galena St, Cooper Ave, Hyman Ave pješačka zona) okuplja luksuzne butike, umjetničke galerije, restorane i urede koji se svi bore za ograničen prostor. Komercijalne nekretnine u Aspenu prodaju se po najvišim cijenama u Coloradu. U 2024. maloprodajne zakupnine u prizemlju u središtu Aspena kretale su se od oko 275 do 325 dolara po kvadratnom stopalu (NNN godišnje), razine koje se inače viđaju samo u najboljim svjetskim trgovačkim ulicama. Uredski prostori su također skupi (iako je tržište znatno manje); zakupi ureda u Aspenu iznose 60–100 USD po kvadratnoj stopi godišnje, a to su uglavnom mali uredi smješteni iznad trgovina. Ove cijene odražavaju snažnu potražnju luksuznih maloprodajnih brendova i kompanija koje žele biti prisutne u Aspenu. Brendovi poput Prade, Louis Vuittona i Diora otvorili su flagship trgovine u Aspenu posljednjih godina, što je podiglo referentne najamnine u maloprodaji. Čak i lokalne tvrtke (agencije za nekretnine, iznajmljivači opreme itd.) suočavaju se s jakom konkurencijom i visokim troškovima zakupa kako bi ostali u gradu.
Međutim, prodaje komercijalnih nekretnina su rijetke, budući da mnoge zgrade dugo drže bogati investitori. Zapravo, malo komercijalnih nekretnina promijenilo je vlasnika u posljednjih nekoliko godina. Jedna velika transakcija dogodila se u kolovozu 2024.: prodaja pet vrhunskih komercijalnih zgrada u centru Aspena za 70 milijuna dolara (od obitelji Souki i njihove Ajax Holdings tvrtke prema developeru Marku Huntu). Mark Hunt je, značajno, tijekom posljednjeg desetljeća akumulirao veliki portfelj nekretnina u središtu Aspena, često nadmašivši ostale ponuđače – njegova kontinuirana ulaganja pokazuju povjerenje u budućnost maloprodaje u Aspenu. Osim tog višekratnog posla, 2024. bilježi gotovo nikakvu veću prodaju komercijalnih nekretnina; zapisnici okruga Pitkin pokazuju samo 3 komercijalne transakcije u drugom tromjesečju 2024. (isto kao i u Q2 2023.), uz pad prodajnog volumena od ~27% na 5,6 milijuna dolara u tom razdoblju. U osnovi, vlasnici zadržavaju komercijalne nekretnine u Aspenu, a kad nešto ide u prodaju, to je uz visoku cijenu (prinosi su iznimno niski, često u rasponu 3–4% ili nisu javno objavljeni).
Što se tiče komercijalnog najma, Aspenove trgovine i restorani uglavnom su se oporavili od pandemije. Popunjenost maloprodajnih prostora tijekom ljeta 2023.–2024. bila je snažna, što je vidljivo iz rasta prihoda od gradske prodajne takse. Na primjer, prihodi od poreza na smještaj u okrugu Pitkin porasli su za oko 5% na godišnjoj razini sredinom 2024., a ukupna naplata poreza na maloprodaju porasla je za +6,4%, što ukazuje na zdravo turističko trošenje. Do ljeta 2025., Aspenska komora izvijestila je o većim stopama popunjenosti nego prethodne godine i o “užurbanom početku” sezone, zahvaljujući obnovi događanja i povjerenju putnika. Velik broj posjetitelja pogoduje vlasnicima prostora – trgovci i zakupci iz sektora ugostiteljstva ostvarili su snažne prodaje u razdoblju 2021.–2024., što im je omogućilo da izdrže visoke najamnine. U biti, u centru Aspena gotovo da nema “praznih” prodajnih prostora – svaki prazan prostor često ima već dogovorenog novog zakupca (ili je u fazi obnove). Nakon COVID-a, neki su se poslovi presložili (s radom na daljinu, neki su uredi smanjili površinu), ali mnoge su prostore preuzeli novi luksuzni maloprodajni lanci ili inovativni ugostiteljski koncepti. Primjerice, novi hoteli (Mollie i White Elephant) svaki uključuju restorane ili maloprodajne butike u prizemlju, što dodatno doprinosi komercijalnoj živosti.
Jedan od izazova komercijalne scene u Aspenu je što poduzeća okrenuta lokalnom stanovništvu (npr. povoljni restorani, svakodnevne usluge) teško podnose visoke najamnine, što izaziva zabrinutost zbog ekonomske raznolikosti Aspena. Grad je eksperimentirao s uredbama kako bi sačuvao dio lokalno orijentirane maloprodaje, no ekonomska računica je zahtjevna. Istovremeno, komercijalni razvoj je ograničen – malo je prostora za gradnju novih komercijalnih kvadrata u samom centru. Nekoliko projekata, poput predloženog preuređenja stare Crystal Palace nekretnine ili poboljšanja bloka muzeja Aspen Art, su u fazi razmatranja, ali veći novi komercijalni centri nisu planirani. Većina komercijalnog rasta nastavit će se oslanjati na projekte mješovite namjene (poput trgovina ili restorana u prizemlju novih hotela ili stanova).
Ukratko, komercijalni nekretninski sektor u Aspenu karakteriziraju izuzetno visoke najamnine, minimalna slobodna ponuda i rijetke prodaje. Investitori ga smatraju trofejnom klasom imovine, slično kao i rezidencijalni sektor. Za šire tržište, zdrav komercijalni sektor je važan: osigurava da Aspen ostane atraktivna destinacija s luksuznom kupovinom, gastronomijom i zabavom – što posljedično potiče potražnju za nekretninama. Trenutni trendovi pokazuju da su turizam i potrošnja u Aspenu vrlo snažni, što podupire komercijalne najamnine i vrijednosti. Za razdoblje 2025.–2027., komercijalna perspektiva je pozitivna, ali ne i visoka u rastu – očekujte da će vrijednosti ostati stabilne ili postupno rasti (vjerojatno postoji gornja granica za iznose koje trgovci mogu plaćati, ali svako slabljenje potražnje je malo vjerojatno s obzirom na imućnu bazu kupaca). Jedan faktor na koji treba obratiti pažnju je zatvaranje zračne luke 2027.: tijekom mjeseci rekonstrukcije piste, mogući su padovi broja posjetitelja koji bi mogli utjecati na trgovce i hotele to ljeto. Međutim, svaki takav utjecaj trebao bi biti privremen, a novi sadržaji zračne luke dugoročno će pojačati dostupnost Aspena i njegovu privlačnost za luksuzne putnike.
| Pregled komercijalnog sektora (Aspen) | Vrijednost (2024.) |
|---|---|
| Najam maloprodajnog prostora (središnja jezgra) | $275–$325 po kvadratnom stopalu (godišnje NNN) |
| Najam uredskog prostora | $60–$100 po kvadratnom stopalu (godišnje) |
| Obujam prodaja komercijalnih nekretnina Q2 2024. | $5,59M (3 prodaje) |
| Obujam prodaja komercijalnih nekretnina Q2 2023. | $7,64M (3 prodaje) |
| Prihodi od poreza na smještaj (prva polovica 2024.) | $168,3M (porast 5% na godišnjoj razini) |
Investicijske prilike i povrati od najma
Ulaganje u nekretnine u Aspenu pokazalo se iznimno isplativim tijekom proteklog desetljeća, kako u smislu rasta vrijednosti imovine tako i potencijala za prihod od najma. Međutim, profil ove investicije je jedinstven: prinosi (kamatne stope) su relativno niski, a najčešće je riječ o dugoročnom kapitalnom dobitku i uživanju životnog stila, a ne o visokom novčanom toku. Mnogi kupci u Aspenu su zapravo ulagači-korisnici – mogu svoj posjed povremeno iznajmljivati, ali i sami u njemu uživati (što je teško kvantificirati u povratu). S druge strane, tržište najma u Aspenu je vrlo snažno, osobito kada je riječ o najvišem segmentu. Kratkoročni najam za odmor dostiže nevjerojatno visoke cijene tijekom vrhunaca sezone. Naime, cijene luksuznih najma su toliko porasle da neka vrhunska imanja u Aspenu postižu najamnine od preko 400.000 dolara mjesečno u glavnim razdobljima. (Ovo nije tipfeler – imućni najmoprimci su spremni platiti šesterocifrene iznose za boravak u Aspen vili tijekom Božića ili ljetnog mjeseca). Nedavno izvješće istaknulo je više ultra-luksuznih kuća koje se iznajmljuju za 100.000–400.000+ dolara mjesečno u 2024.–2025. jer potražnja nadmašuje ponudu elitnih najamnih nekretnina.
Za tipičnija svojstva, najamnine su i dalje snažne. Krajem 2024., medijalna dugoročna najamnina u Aspenu iznosila je oko 17.650 USD mjesečno, dok su čak i jednosobni stanovi u prosjeku prelazili 5.000 USD mjesečno. Luksuzni stanovi i kuće rutinski se iznajmljuju za 25.000–50.000 USD mjesečno zimi ili ljeti. Kratoročne (dnevne/tjedne) najamnine u turističkoj sezoni mogu doseći 1.000–3.000 USD po noći za luksuzne stanove i više od 5.000 USD po noći za luksuzne vile. Takav prihod može donijeti zdrav godišnji prinos (često 3–5% vrijednosti nekretnine) vlasnicima koji iznajmljuju svoje domove dio godine, što je značajno uzimajući u obzir niske “cap” stope u Aspenu. Potražnju za najmovima potiče stalan priljev bogatih gostiju zbog skijanja, festivala i praznika – smještaj u hotelima u Aspenu je ograničen pa mnogi biraju privatni najam domova. Stope popunjenosti za turističke najmove su visoke, iako su gradske STR (kratkoročne najamnine) regulacije, uvedene 2022., donijele određene prepreke. Vlasnici drugih domova sada se suočavaju s dodatnim porezom (do 21,3% na prihod od najma za investicijske nekretnine) i zoniranjem koje ograničava kratkoročno iznajmljivanje izvan određenih zona hotela. Ova pravila su zamišljena kako bi se potaknule dugoročne najamnine za lokalnu radnu snagu, ali u praksi mnogi vlasnici i dalje preferiraju unosnije kratkoročne najmove i jednostavno pažljivo strukturiraju najmove. Neki su prešli na najmove dulje od 30 dana (kako bi izbjegli STR poreze), koji i dalje donose značajne iznose i često rezultiraju istim sezonskim zakupcima.
S investicijske perspektive, nekretnine u Aspenu nude stabilnost i prestiž. Čak i tijekom gospodarskih kriza, vrijednosti nekretnina u Aspenu obično se brže oporavljaju nego na većini drugih tržišta. Krug kupaca je međunarodan i raste, pružajući likvidnost na vrhu tržišta. Najmovi, kako je navedeno, su skromni ako ih gledate čisto matematički (kuća vrijedna 10 milijuna USD može generirati 300.000 USD godišnje bruto najamnine = 3% prinosa), no mnogi investitori to smatraju prihvatljivim zbog visoke vjerojatnosti rasta vrijednosti i uživanja u nekretnini. Nadalje, oni koji su kupili prije 2020. ostvarili su izniman rast – 2-3 puta veća vrijednost kuće u kratkom vremenu. Novi investitori u 2025. možda neće doživjeti tako eksplozivan rast, ali umjerena aprecijacija u kombinaciji s nešto prihoda od najma može i dalje nadmašiti brojne alternativne investicije, posebno kada se uzmu u obzir niski troškovi posjeda u Aspenu (porez na nekretnine u Coloradu je relativno nizak, ispod 0,5% efektivne stope).
Popularne investicijske strategije uključuju: kupnju stanova u centru Aspena koji se mogu kratkoročno iznajmljivati (“lodging exempt” zone imaju najveću popunjenost), kupnju nekretnina u Snowmass Base Villageu s ciljem iskorištavanja njegovog rasta i iznajmljivanja preko profesionalnih programa, ili kupnju starijih kuća u Aspenu koje se renoviraju i preprodaju (“flip” tržište). Ovo posljednje postaje sve teže zbog ograničenja dozvola i većih građevinskih troškova, no vješti developeri još uvijek mogu zaraditi zahvaljujući velikoj cjenovnoj razlici između zastarjelih kuća iz 1980-ih i novog modernog proizvoda koji kupci traže. Također postoji interes za frakcijsko vlasništvo i članstva u klubovima (primjerice, Dancing Bear rezidencije, privatni rezidencijski klubovi u Aspenu) koji omogućuju investitorima pristup Aspenu uz niži početni trošak, uz moguću opciju iznajmljivanja.
Također treba napomenuti i agencije za luksuzni najam i upravitelje nekretninama u Aspenu – tvrtke poput Luxuri, Fifth Avenue Rentals i drugih, specijalizirane su za globalno oglašavanje vrhunskih najma u Aspenu, osiguravajući vlasnicima pronalazak najmoprimaca spremnih platiti visoke iznose. Prisutnost ovih agencija, zajedno s platformama poput Airbnb-a (za niži segment), čini iznajmljivanje kuća u Aspenu pristupačnijim vlasnicima, čime se poboljšava isplativost investicije. S druge strane, investitori moraju biti svjesni regulatornog okruženja: grad može mijenjati pravila o kratkoročnim najmovima, a u tijeku je i rasprava u zajednici o ograničavanju “tamnih kuća” i privremenih najma radi očuvanja karaktera zajednice. Dosad su postignuti kompromisi (npr. ograničavanje broja dozvola za kratkoročni najam, uvođenje naknada), ali je drastična zabrana malo vjerojatna s obzirom na važnost turizma.
Zaključak za investitore: Aspen nekretnine nisu izvor visokih prinosa, ali pružaju kombinaciju stabilnog prihoda, užitka i značajnog potencijala za aprecijaciju kakvu rijetko koje tržište može nadmašiti. Ponašaju se više kao vrhunska umjetnička djela ili dionice “blue-chip” kompanija – vrijednuju ih oni koji znaju i otporne su na dugoročnom planu. Oni koji traže čistu neto stopu povrata možda će ulagati drugdje (primjerice u komercijalne nekretnine ili tržišta s višim prinosima), ali za investitore s visokim neto bogatstvom koji žele sigurnu i užitnu pohranu bogatstva Aspen ostaje izuzetno atraktivan. Kako je rekao jedan lokalni posrednik, “Aspen nekretnine su najkvalitetnija investicija koju možete imati.”
Faktori koji utječu na tržište Aspena
Nekoliko vanjskih i lokalnih čimbenika utjecat će na razvoj tržišta nekretnina u Aspenu u razdoblju 2025.–2027.:
- Kamatne stope i gospodarstvo: Više kamatne stope na hipotekarne kredite u 2023.–2024. (oko 7%) nisu bitno utjecale na ekskluzivni segment tržišta u Aspenu, budući da mnogi kupci ne ovise o financiranju. Međutim, stope utječu na psihologiju kupaca i srednji segment tržišta. Ako stope počnu padati prema ~6% u 2025. i ~5,5–6% do 2026., kako se predviđa, to bi moglo otključati dodatnu potražnju – posebno za one koji kupuju nekretnine ispod 10 milijuna dolara ili podižu “jumbo” kredite. Također, snažno gospodarstvo i rastuća burza izravno povećavaju prodaju u Aspenu: Aspen je “diskrecijsko tržište” povezano sa stvaranjem bogatstva i uspjehom na burzi. Kada se investitori osjećaju bogatije (bonusi, IPO-i itd.), kupuju domove u Aspenu. Suprotno, ako dođe do recesije (neke velike banke procjenjuju vjerojatnost recesije 2025. na 20–40%), Aspen bi mogao doživjeti kratkoročno usporavanje. Trenutačno je gospodarstvo Colorada snažno (zaposlenost otprilike 7,2% iznad razine prije pandemije), a ultra-bogati imaju više likvidnosti nego ikad, što je pozitivan znak. No Aspen će budno pratiti globalne ekonomske pokazatelje – svaki veći pad ili financijska kriza mogli bi privremeno zaustaviti velike kupce.
- Turizam i turistički trendovi: Sreća na tržištu nekretnina u Aspenu usko je povezana s njegovom privlačnošću kao resorta. Turizam se snažno vratio nakon pandemije. Tijekom 2023. i 2024. zabilježena je gotovo rekordna posjećenost ljeti i zimi, a očekuje se da će 2025. biti „užurbano ljeto“ s visokom popunjenošću, prema Aspenskoj gospodarskoj komori. Snažna potražnja turista podržava vrijednost nekretnina na dva načina: osigurava prihod od najma vlasnicima i od nekih posjetitelja stvara buduće kupce (mnogi se ljudi zaljube u Aspen na odmoru i odluče kupiti kuću). Aspenov kalendar događanja (npr. Food & Wine Classic, ArtCrush, X Games i sl.) te širenje na nova tržišta (izravni letovi iz više gradova) nastavljaju privlačiti imućne posjetitelje. Jedna napomena za oprez je zatvaranje piste na aerodromu 2027. – od ožujka do listopada 2027. zračna luka Aspen neće biti u upotrebi, što bi moglo odvratiti neke putnike. Uprava zračne luke planira preusmjeriti letove na obližnje zračne luke i potaknuti dolazak automobilom, ali tog ljeta mogli bismo vidjeti pad luksuznog turizma. Vlasnici nekretnina koji iznajmljuju svoje objekte to bi mogli osjetiti kroz smanjenu popunjenost u sredini 2027. No, riječ je o jednokratnom infrastrukturnom projektu, i mnogi vjeruju da će obnovljena zračna luka (s novim terminalom do 2028.) na kraju povećati kapacitet i pogodnost za turiste u Aspenu. Trendovi u rekreaciji na otvorenom (skijanje, biciklizam itd.) također utječu na Aspen; pandemija je stvorila procvat aktivnosti na otvorenom što koristi planinskim gradićima. Ako se taj trend nastavi (ljudi cijene iskustva u prirodi), Aspen može očekivati stalno zanimanje.
- Rad na daljinu i promjene načina života: Revolucija rada na daljinu bila je velika prekretnica za Aspen. Aspen više nije samo odredište za odmor, već je postao realno polutrajan dom za mnoge visoko platežne pojedince koji su shvatili da mogu raditi s bilo kojeg mjesta. Ova strukturna promjena rada trajno je proširila bazu kupaca Aspena – rukovoditelji iz tehnološkog sektora, financija itd., koji su ranije bili vezani za gradove, sada mogu provoditi mjesece u Aspenu, pa time i opravdati kupovinu nekretnine ondje. Sve dok je hibridni/rad na daljinu uobičajen (a vjerojatno će ostati u nekom obliku), Aspen će imati koristi. Mnoge tvrtke također su počele organizirati team buildinge i poslovne goste u Aspenu, što dodatno ojačava tržište luksuznog najma tijekom tjedna. Jedina mana rada na daljinu je što je to opteretilo lokalni smještaj za radnike (kako sve više vlasnika drugog doma provodi više vremena, zauzimaju ono što bi inače moglo biti najam za lokalce). No, općenito, rad na daljinu je pozitivna promjena za potražnju. Jedan agent istaknuo je da je od 2020. „mogućnost života i rada na daljinu“ znatno povećala potražnju, što je pridonijelo velikom rastu cijena. Taj je faktor tu da ostane, a Aspen se često navodi uz mjesta poput Tahoea, Jackson Holea i Park Cityja kao glavni dobitnici bogatstva iz koncepta rada s bilo kojeg mjesta.
- Lokalne politike (stanovanje i najam): Aspen se suočava s izazovima upravljanja svojim uspjehom. S jedne strane, grad je 2022. godine uveo stroge propise o kratkoročnom najmu (STR), uključujući ograničenje broja dozvola i visoke STR poreze (koji se kreću oko 11–21% ovisno o vrsti nekretnine). Cilj je bio suzbiti najam na Airbnb-u u vlasništvu investitora i očuvati karakter zajednice. Ovo je utjecalo na tržište stanova – nekretnine u zoni smještaja (koje su izuzete od mnogih STR pravila) prodaju se po višim cijenama zbog slobode iznajmljivanja, dok je potražnja za stanovima izvan te zone nešto slabija osim ako imaju jedinstvene značajke. Zasad STR pravila nisu preplavila tržište dugoročnim najmovima (kako su se neki dužnosnici nadali), ali su promijenila ponašanje vlasnika. Drugi aspekt politike su zahtjevi za pristupačnim stanovanjem i naknade za nove projekte. Aspen zahtijeva od investitora da izgrade pristupačne stanove ili plate visoke naknade – što navodno značajno povećava trošak projekta (25–30% “mekih troškova”). Ipak, unatoč tim naporima, “i dalje postoji manjak pristupačnog stanovanja u Aspenu, što dodatno opterećuje područje od srednje doline do Glenwood Springsa”. Lokalna radna snaga uglavnom putuje na posao 20–40 milja, budući da je život u samom Aspenu i dalje preskup. To bi moglo utjecati na razinu usluga ili dostupnost radne snage, što je nešto na što treba obratiti pažnju (npr. manjak radnika može otežati rad restoranima, skijalištima itd., što malo umanjuje iskustvo za vlasnike i posjetitelje). Zajednica aktivno traži rješenja, poput izgradnje više stanova s ograničenjem vlasništva u dolini i potencijalnog ograničavanja spekulativnog razvoja koji ne doprinosi lokalnom stanovanju. Porezi na prijenos nekretnina i turistički porezi također su faktori – Aspen i Snowmass oba imaju razne poreze koji financiraju pristupačno stanovanje i infrastrukturu. Svako povećanje ovih poreza (na primjer, Snowmass razmatra novu naknadu za kratkoročni najam) moglo bi blago utjecati na dobitak vlasnika, ali za sada su ti troškovi mali u odnosu na vrijednost nekretnina.
- Ekološki i drugi čimbenici: Privlačnost Aspena može biti pod utjecajem ekoloških pitanja poput požara, suše/varijabilnosti snježnih padalina (uvjeti za skijanje) itd. Zasad je Aspen imao sreće s obilnim snijegom i bez izravnih požara u gradu, ali klimatski trendovi su nešto što treba pratiti jer utječu na skijašku industriju. S druge strane, Aspenova predanost očuvanju okoliša (strogi energetski standardi, naglasak na održivosti) mogla bi privući ekološki osviještene kupce. Također, širi društveni trendovi – želja za sigurnošću, privatnošću, političkom stabilnošću – čine Aspen (u SAD-u, s niskom stopom kriminala i visokim razinama usluga) poželjnom destinacijom u usporedbi s nekim međunarodnim alternativama.
Ukratko, Tržište u Aspenu u sljedećih nekoliko godina oblikovat će kombinacija ekonomskih uvjeta i lokalnog upravljanja. Zajednička nit je ravnoteža: grad pokušava uravnotežiti turizam sa kvalitetom života, a tržište balansira veliku potražnju s ograničenom ponudom. Ako SAD izbjegne ozbiljnu recesiju, a putovanja ostanu snažna, Aspen je u dobroj poziciji za nastavak rasta. Manje prepreke kao što su kamatne stope ili propisi mogu uzrokovati kratke zastoje, ali temeljni faktori globalnog bogatstva i Aspenove jedinstvenosti ukazuju na pozitivan trend.
Stručni uvidi i analiza
Stručnjaci iz industrije uglavnom se slažu o otpornosti i dugoročnoj snazi Aspena, istovremeno priznajući da je trenutno u prijelaznom razdoblju. Tim Estin (broker Aspen Snowmass Sotheby’s) opisao je tržište početkom 2025. kao “normalizaciju na višim cjenovnim razinama” – nakon post-COVID manije, Aspen je dosegao novu razinu vrijednosti i sada bilježi tipičnije sezonske obrasce i dinamiku pregovora. On naglašava da je 40% ponuda sada iznad 4.000 USD/kvadratnom stopi, dok je prije 2020. bilo samo nekoliko takvih, što pokazuje trajni porast strukture cijena na tržištu. Estin također ističe ograničenja u ponudi (ograničena nova gradnja zbog ograničenja rušenja itd.) i zaključuje da je rast cijena u osnovi funkcija zaliha nekretnina, implicirajući da će cijene ostati iste ili rasti sve dok ponuda ostaje ograničena.
Randy Gold (lokalni analitičar tržišta) dao je detaljnu prognozu za 2025., u suštini predviđajući meko prizemljenje: čvrstu godinu, ali lagano smanjenje u usporedbi s vrhuncima iz 2024. Njegova prognoza predviđa manje prodaja i niži ukupni obujam gotovo u svim segmentima 2025. (Aspen i Snowmass, kuće i stanovi), ali da će vrijednosti (cijena po kvadratnom metru, srednje cijene) ostati stabilne ili rasti umjereno jednoznamenkastim postocima u većini kvartova. Važno je napomenuti da očekuje još jednu snažnu godinu ultra-luksuznih prodaja u 2025. – nekretnine iznad 10 milijuna i 20 milijuna dolara nastavit će se snažno prodavati – čak i ako ukupan broj transakcija bude manji. Gold je istaknuo brojne nove promjene u zemljišnom kodu (ograničenja veličine kuća, smanjenje TDR-a itd.) i izrazio mišljenje da ćemo “u budućnosti vidjeti puno više adaptacija/rekonstrukcija” zbog sve veće skupoće i dugotrajnosti novih gradnji. Također je spomenuo da su neki kupci u fazi “čekaj i vidi” zbog nestabilnosti na dionicama i rizika recesije, ali smatra da će sva neizvjesnost na tržištu vjerojatno biti kratkoročna.
Chris Klug (Aspen broker) također je izrazio povjerenje u dugu perspektivu: “Aspenska nekretnina bila je sjajna investicija u smislu kvalitete života i financija… kao blue-chip vrijednost”. Klug ističe da Aspen “obično osjeća makroekonomske utjecaje kasnije i brže se oporavlja” od drugih tržišta. To se pokazalo nakon 2008. i ponovno nakon početka 2020. – Aspen je imao kratke zastoje, a zatim nagli rast. Njegov savjet je da, iako “možemo vidjeti kratkoročne fluktuacije”, jedinstvena kombinacija načina života i ograničene ponude čini Aspen stabilnom okladom. U svom izvješću za proljeće 2025., Klug je napomenuo da potražnja ostaje visoka i ljudi jednostavno “žele biti u Aspen Snowmassu” unatoč ekonomskim vijestima. Takav kvalitativni uvid sugerira da je raspoloženje među kupcima i dalje pozitivno; mnoge motivira želja za životnim stilom koja nadmašuje tržišne cikluse.
Iz šire perspektive, izvori poput Zillow i WalletInvestor također pokazuju optimizam (iako su manje prilagođeni specifičnostima Aspena). Zillowovi podaci pokazuju da su vrijednosti kuća u Aspenu porasle otprilike 3,5% na godišnjoj razini početkom 2025., a njihovi algoritmi predviđaju daljnji rast s obzirom na ograničenja u ponudi. Oprez dolazi iz nekih nacionalnih izvora koji projiciraju zahlađenje na tržištu luksuznih sekundarnih nekretnina jer pandemijski bum jenjava; međutim, specifična neravnoteža između ponude i potražnje te globalni ugled Aspena čine ga iznimkom koja često prkosi nacionalnim trendovima.
Zaključno, stručno mišljenje o Aspenu do 2027. je oprezno optimistično. Možemo očekivati manju korekciju ili zastoja u 2025., nakon čega slijedi nastavak snage i uzlaznog trenda u 2026.–2027., pod uvjetom da ne dođe do velike ekonomske krize. Aspenova reputacija kao prvoklasnog alpskog utočišta za bogate čini se sigurnom – s razlogom se stalno svrstava među najbolja tržišta luksuznih nekretnina u SAD-u. Kako je Klug naglasio, Aspen nudi “kvalitetu života… kakvu još nisam našao drugdje”, što kupci prepoznaju. Ova neopipljiva vrijednost, u kombinaciji s opipljivom oskudicom, temelj je tržišta koje se razvija, ali je u osnovi stabilno.
Zaključak
Tržište nekretnina u Aspenu u razdoblju 2025.–2027. može se sažeti kao tržište koje se razvija, ali ostaje postojano. Meteoritski rast potaknut pandemijom zamijenilo je razdoblje konsolidacije, ali cijene u Aspenu i dalje su blizu rekordnih razina, a njegova privlačnost među imućnim kupcima ostaje neupitna. Stambena ponuda polako raste s izuzetno niskih razina, što bi kupcima moglo osigurati malo više prostora za pregovaranje. Ipak, strukturna ograničenja ponude i strogi propisi jamče da Aspen neće biti preizgrađen – recept za trajnu dugoročnu vrijednost. Na komercijalnoj strani, Aspenov centar procvjetava zahvaljujući luksuznom turizmu, ostvarujući zakupnine usporedive s većim gradovima i koristi od snažne potrošnje posjetitelja.
Ključni trendovi koje treba pratiti uključuju kako će novi razvojni projekti, poput dovršetka Base Villagea u Snowmassu i novih hotela u Aspenu, utjecati na tržište – oni će povećati ponudu i sadržaje, ali vjerojatno po ultrapremium cijenama koje dodatno naglašavaju luksuzni karakter tržišta. Ponašanje kupaca luksuznih nekretnina i dalje će oblikovati Aspen, jer iznimno bogati pojedinci dio svog bogatstva ulažu u nekretnine u Aspenu radi užitka i investicije. Povjerenje ove skupine (uvjetovano burzom i globalnom ekonomijom) bit će presudno; zasad pokazuju sve namjere nastaviti ulagati u Aspen kao prestižnu destinaciju.
Investitori u nekretnine u Aspenu trebali bi pristupiti nadolazećim godinama s realnim očekivanjima: dvoznamenkasti godišnji rast cijena iz prošlosti mogao bi se usporiti, ali temeljni faktori ograničene ponude i visoke potražnje ukazuju na stabilni rast. Prinosi od najma, premda nisu najviši, podupiru se cjelogodišnjom atraktivnošću Aspena i spremnošću luksuznih najmoprimaca da plate vrhunske iznose za Aspenovo iskustvo. Pronicljivi investitori snalazit će se u novim STR pravilima i možda će u Snowmassu (u nekim aspektima “nadolazećem Aspenu”) tražiti relativnu priliku i rast.
Na kraju, čimbenici poput kamata, turističkog prometa i lokalnih politika igrat će značajnu potporu. Osim u slučaju ozbiljnog pada, Aspen će zadržati svoj status jednog od najekskluzivnijih i najuspješnijih tržišta nekretnina na svijetu. Scena će se nastaviti mijenjati s novim regulacijama i projektima, ali osnovni pokretač ostaje trajna privlačnost Aspena/Snowmassa – mjesta gdje se globalno bogatstvo susreće s prirodnim ljepotama i rijetkim životnim stilom. Za kupce, prodavatelje i ulagače, informiranost o trendovima i savjetovanje s lokalnim stručnjacima ključ su za snalaženje na jedinstvenom tržištu Aspena u godinama koje dolaze. U vremenu promjena, privlačnost i dugoročna vrijednost Aspena ostaju čvrste poput planina koje ga okružuju.
Izvori: Nedavna tržišna izvješća, izvještavanje Aspen Timesa, analize lokalnih brokera te podaci za 2024.–2025., među ostalima, kako je navedeno u cijelom tekstu.
