Tržište nekretnina u Aucklandu 2025.: procvat ili pad? Unutarnji pogled na potres na tržištu grada

Pregled: Nekretnine u Aucklandu na raskrižju 2025. godine

Tržište nekretnina u Aucklandu 2025. nalazi se na prijelomnoj točki, balansirajući između prošlog pada i znakova oporavka uz oprez. Nakon naglog procvata tijekom COVID-a i naknadne korekcije, cijene nekretnina su se stabilizirale i čak su počele blago rasti globalpropertyguide.com nzherald.co.nz. Istovremeno, sektori komercijalnih i industrijskih nekretnina prolaze kroz vlastite postpandemijske prilagodbe – od uredskih zgrada koje se suočavaju s većom prazninom do industrijskih skladišta koja i dalje uživaju gotovo rekordnu potražnju. Investitori i vlasnici nekretnina prate spoj više čimbenika: kamatne stope sada su na silaznoj putanji, nove vladine politike pogoduju ulaganju u nekretnine, a veliki infrastrukturni projekti obećavaju preoblikovati urbani krajolik Aucklanda. U ovom izvješću analiziramo svaki segment – stambeni, komercijalni i industrijski – te istražujemo trenutne cijene, trendove najma, razvoj, prognoze do kasnih 2020-ih i ključne prilike i rizike koji slijede.

Stambeni sektor: cijene, trendovi i najam

Cijene kuća u Aucklandu – trenutačna razina i povijesna usporedba

Cijene stambenih nekretnina u Aucklandu 2025. odražavaju tržište koje se stabilizira nakon značajne korekcije. Srednja cijena kuće u regiji Auckland iznosi oko NZD $990,000 sredinom 2025. godine globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. To predstavlja otprilike pad od 3–4% u odnosu na godinu ranije, dok je nacionalni prosjek u istom razdoblju ostao nepromijenjen globalpropertyguide.com. Pad u protekloj godini rezultat je hlađenja tržišta nakon vrhunca krajem 2021. Tijekom pandemijskog procvata, cijene kuća u Aucklandu porasle su za više od 40%, dosegnuvši rekordne razine do kraja 2021. Od tada su vrijednosti pale oko 20% u odnosu na taj vrhunac reuters.com, čime je izbrisan otprilike polovica izvanrednih dobitaka iz doba COVID-a.

Da bismo to stavili u perspektivu, medijalna cijena u Aucklandu je skočila s oko 700.000 dolara sredinom 2019. na više od milijun dolara do 2021. Na vrhuncu ludila (krajem 2021.), medijalna cijena kuće približila se 1,3 milijuna dolara. Naknadna korekcija spustila je medijalnu cijenu na nešto iznad milijun dolara do 2023. nzherald.co.nz. Primjerice, samo između travnja 2024. i travnja 2025., medijalna cijena u Aucklandu pala je s oko 1,04 milijuna dolara na 1,00 milijun dolara nzherald.co.nz. Sada, 2025., cijene pokazuju rane znakove oporavka. Pad se zapravo zaustavio – zapravo, početkom 2025. medijalna cijena u Aucklandu bila je samo oko 0,5% niža u odnosu na prethodnu godinu interest.co.nz interest.co.nz – a mjesečni rast se vratio u nekim mjesecima. Podaci Instituta za nekretnine pokazuju male, ali uzastopne mjesečne poraste cijena početkom 2025., čime se smanjuje godišnji pad nzherald.co.nz. Ekonomisti napominju da se potražnja kupaca oporavlja zahvaljujući padu kamatnih stopa na hipotekarne kredite, ali obilna ponuda nekretnina na tržištu sprječava brzi rast cijena nzherald.co.nz interest.co.nz. Nekretnine se prodaju sporije nego u godinama procvata (medijan ~42–54 dana na tržištu, što je i dalje iznad povijesnog prosjeka nzherald.co.nz interest.co.nz), što ukazuje na uravnoteženije tržište gdje kupci imaju veći izbor.

Pristupačnost i dalje predstavlja izazov unatoč korekciji cijena. Čak i nakon nedavnog pada, cijene kuća u Aucklandu su oko 6 puta veće od prosječnog kućnog dohotka, što znači da je vlasništvo nad domom još uvijek nedostižno za mnoge kupce koji prvi put kupuju nekretninu reuters.com. Dobra vijest je da je ovo blago poboljšanje u odnosu na 2021. godinu, kada su cijene bile 50% iznad razine prije pandemije i kupnja doma bila je “praktički nemoguća” za novopridošle reuters.com. Danas, uz niže cijene i popuštanje kamatnih stopa, većina analitičara nekretnina (9 od 11 u jednoj anketi) vjeruje da će se uvjeti za kupce prve nekretnine poboljšati u narednoj godini reuters.com reuters.com. Doista, obujam prodaje je porastao (nacionalna prodaja nekretnina bila je ~9–17% viša početkom 2025. u odnosu na godinu ranije nzherald.co.nz interest.co.nz), što ukazuje na obnovljeno povjerenje. No, priuštivost stanovanja u Aucklandu i dalje je vrlo napeta u međunarodnim okvirima, a štednja za depozit ostaje teška uz visoke najamnine i troškove života reuters.com reuters.com.

Dinamika tržišta najma i prinosi u Aucklandu

Aucklandovo tržište najma u 2025. pokazuje znakove smirivanja nakon godina zategnutosti. Najamnine su stalno rasle kroz 2022.–2023., ali je inflacija najamnina sada znatno usporila globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. U igri je nekoliko čimbenika: neto migracija – ključni pokretač potražnje za najmom – naglo je pala s postpandemijskih vrhunaca. U godini do svibnja 2025., neto migracijski dobitak Novog Zelanda iznosio je samo ~14.800 ljudi, što je više od 80% manje od priljeva zabilježenog prethodne godine globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Auckland, kao glavna destinacija za nove migrante, posebno je osjetio ovo smanjenje potražnje kako se imigracija normalizirala. Istovremeno, ponuda najma se povećala; broj dostupnih oglasa za najam je viši nego prije godinu dana, dajući najmoprimcima više opcija globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Trade Me (glavna platforma za oglašavanje nekretnina) čak izvještava da su u mnogim regijama, uključujući Auckland, medijalne tražene najamnine stagnirale ili počele padati, dok se stanodavci natječu za najmoprimce globalpropertyguide.com. Najmoprimci sada imaju veću pregovaračku moć nego što su imali godinama, što je značajan preokret u gradu poznatom po skupim najamninama.

Trenutne razine najamnina: Medijalna tjedna najamnina u Aucklandu iznosi oko 600–630 NZD u 2025. Prema vladinim podacima, prosječna tjedna najamnina u Aucklandu za godinu do travnja 2025. bila je $631 (otprilike 366 USD) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. To je jedva povećanje od 0,9% u odnosu na godinu prije globalpropertyguide.com, što znači da su najamnine zapravo nepromijenjene u realnim, inflacijski prilagođenim iznosima. U nekim segmentima, realne najamnine padaju kada se uračuna inflacija. Ovo slabljenje vidi se i kroz porast stope praznih nekretnina za najam – upravitelji nekretninama u Aucklandu izvještavaju o rastućem broju praznih stanova i duljem vremenu potrebnom za pronalazak najmoprimaca globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Budući da najamnine već zauzimaju velik udio u prihodima, postoji prirodno ograničenje koliko još mogu rasti globalpropertyguide.com.

Bruto prinosi od najma na stambenim nekretninama u Aucklandu ostaju umjereni, a čak su i blago pali kako se cijene stabiliziraju, a najamnine stagniraju. Sredinom 2025. prosječni bruto prinos od najma za stambene nekretnine u Novom Zelandu procjenjuje se na oko 4,0% globalpropertyguide.com. To je pad u odnosu na otprilike 4,3% godinu ranije globalpropertyguide.com, što odražava da su vrijednosti nekretnina ponovno počele lagano rasti dok je rast najamnina zastao. U samom Aucklandu, prinosi su obično na donjem dijelu nacionalnog raspona (visoke kupovne cijene u Aucklandu smanjuju postotke prinosa). Mnogi stanodavci u Aucklandu ostvaruju neto prinose (nakon troškova) koji su vrlo niski, često u rasponu od 2–3%, što znači da se oslanjaju na budući kapitalni dobitak za povrat ulaganja. S obzirom na to da su kamatne stope bile visoke 2023., mnogi investitori s polugom imali su negativne novčane tokove, iako nedavna smanjenja kamatnih stopa olakšavaju taj pritisak. Luksuzni stanovi u gradu mogu ostvariti nešto veće prinose od vrhunskih kuća u predgrađu, ali općenito je Auckland tržište s niskim prinosima prema svjetskim standardima – dugogodišnji trend s obzirom na snažan povijesni rast kapitala.

S pozitivne strane za stanodavce, nove porezne promjene koje uvodi vlada poboljšavaju isplativost ulaganja u najam (više o tome u odjeljku Politike). I unatoč nedavnom zatišju, analitičari očekuju da će najamnine postupno rasti u narednim godinama, usporedno s oporavkom gospodarstva. Reutersova anketa stručnjaka predviđa oko 3,0% rasta najamnina u urbanim područjima u 2025., što će nadmašiti opću inflaciju reuters.com reuters.com. Ipak, u kratkoročnom razdoblju, stanari su u povoljnijem položaju. Ponuda najma povećana je zbog investitora koji pokušavaju iznajmiti nekretnine koje nisu mogli lako prodati tijekom pada tržišta, kao i zbog priljeva novoizgrađenih domova koji dolaze na tržište. Kao rezultat toga, omjer najamnine i prihoda u Aucklandu i dalje je visok, ali se za sada ne pogoršava – što pruža malo olakšanja najmoprimcima nakon godina naglih povećanja.

Sektor poslovnih nekretnina: trendovi ureda i maloprodaje

Tržište ureda – rastuća praznina naspram otpornosti vrhunskih prostora

Aucklandov uredski sektor u 2025. prolazi kroz razdoblje prilagodbe. Pomak prema radu na daljinu i hibridnom radu, potaknut pandemijom, ostavio je traga, osobito na starijim uredskim zgradama. Stope praznih ureda rastu posljednje dvije godine, osobito za sekundarne (niže klase) uredske zgrade u središtu grada i na rubnim područjima. U središtu Aucklanda, ukupna praznina nedavno je zabilježena na razini visokih jednoznamenkastih postotaka i raste, dok sekundarni uredi u nekim područjima sada bilježe dvoznamenkastu prazninu cbre.com cbre.com. (Za usporedbu, u Wellingtonu je praznina sekundarnih ureda narasla na ~19% cbre.com, a Auckland također bilježi rast, iako ne tako visok.) Vlasnici starijih ili lošije smještenih zgrada moraju se više truditi privući najmoprimce, često nudeći popuste na najamninu ili druge pogodnosti. Površine za podnajam također su se povećale kako tvrtke smanjuju svoje prostore.

Za razliku od toga, prime poslovni prostori – moderni objekti s visokim seizmičkim ocjenama, zelenim certifikatima i atraktivnim pogodnostima – prolaze bolje. Stopa nepopunjenosti prime poslovnih prostora u Aucklandu je niža (srednji jednoznamenkasti postotci) i očekuje se da će se stabilizirati ranije cbre.com. Zapravo, neto osnovne najamnine za prime prostore u središtu Aucklanda nastavile su lagano rasti čak i tijekom zatišja na tržištu jll.com jll.com, zahvaljujući potražnji za kvalitetom. Najemoprimci najviše klase i dalje su spremni platiti više za najbolje prostore, a novi objekti izgrađeni posljednjih godina uglavnom su iznajmljeni. Na primjer, PwC Tower (Commercial Bay) i druge nedavne novogradnje pokazale su da, ako je kvaliteta visoka, postoji i potražnja. Prema JLL-u, najamnine za prime poslovne prostore u Aucklandu zabilježile su umjeren rast prošle godine, dok su najamnine za prime prostore u Wellingtonu pale zbog državne štednje jll.com. Ipak, efektivni najam (koji uključuje poticaje za najam) pod pritiskom je. Vlasnici često nude razdoblja bez najamnine, doprinose za uređenje prostora i druge poticaje kako bi osigurali najmoprimce, što znači da neto efektivne najamnine mogu biti stagnirajuće ili čak niže u realnim iznosima cbre.com cbre.com. Ovo je posebno izraženo na rubnim dijelovima Aucklanda i na sekundarnom tržištu poslovnih prostora, gdje je višak prostora pojačao konkurenciju.

Gledajući unaprijed, pipeline ponude uredskih prostora u Aucklandu je relativno ograničen nakon 2025., što bi moglo pomoći uravnoteženju tržišta. Nekoliko značajnih projekata završava oko 2025. (razvojni pipeline je bio “aktivan na tržištu ureda u Aucklandu” kroz 2024.–25. cbre.com), ali nakon toga nova gradnja usporava. S manje novih ureda koji dolaze i poboljšanjem gospodarstva, očekuje se da će stopa praznih ureda dosegnuti vrhunac do 2025. i zatim se postupno poboljšavati. Prognozeri očekuju da će, kako se gospodarstvo bude jačalo do 2026., potražnja rasti i višak prostora biti apsorbiran, posebno u vrhunskim zgradama cbre.com cbre.com. Međutim, sekundarni uredi mogli bi i dalje imati poteškoća ili zahtijevati prenamjenu (neke starije zgrade možda će čak biti kandidati za prenamjenu u stambene ili druge svrhe, ako je izvedivo). Za sada, investitori u urede ostaju oprezni: prinosi na uredske nekretnine u Aucklandu su porasli (cijene su pale) tijekom 2022.–2023. u skladu s rastom kamatnih stopa. Prinosi na vrhunske urede u Aucklandu su u rasponu od 6–7% nakon slabljenja, ali s padom kamatnih stopa, stope kapitalizacije ponovno počinju padati (tj. cijene lagano rastu). Doista, krajem 2024. pojavili su se prvi znakovi učvršćivanja prinosa za A-klasu ureda u središtu Aucklanda cbre.com. Općenito, izgledi za uredski sektor su spori oporavak – “umjeren rast najamnina” u vrhunskim uredima u Aucklandu u 2025., sa širim poboljšanjem do 2026. cbre.com cbre.com.

Maloprodajno tržište – oporavak, novi ulagači i promjenjiva sreća

Aucklandov maloprodajni sektor nekretnina pokazuje oprezno optimističnu putanju u 2025. Ožiljci pandemije (zatvaranja, izgubljeni turizam i rast e-trgovine) zacjeljuju, a pješački promet se vraća u trgovačke četvrti. Zapravo, međunarodni maloprodajni brendovi ponovno gledaju na Auckland kao cilj za širenje jll.com. Veliko povjerenje u aucklandsku maloprodaju pokazuje otvaranje prve IKEA megatrgovine na Novom Zelandu u 2025. IKEA prodavaonica od 34.000 m² u Sylvia Parku (istočni Auckland) trebala bi biti dovršena 2025. cbre.com, čime će biti sidro proširenog trgovačkog područja i privlačiti kupce iz cijele regije. Također, Costco je otvorio veliku trgovinu u zapadnom Aucklandu krajem 2022., a još jedan novi trgovački centar (“Maki Centre”) od 18.000 m² dovršava se u Westgateu 2025. cbre.com. Ovi razvojni projekti naglašavaju obnovljeni rast maloprodaje velikog formata i očekuje se da će povećati vrijednost nekretnina i najamnine u okolnim područjima.

Stope slobodnih maloprodajnih prostora u Aucklandu su uglavnom pale u protekloj godini, barem na lokacijama koje dobro posluju. Do kraja 2024., slobodni prostori su pali u tri od pet tipova trgovačkih centara koje je jedno istraživanje pratilo cbre.com. Glavni trgovački centri i atraktivne trgovačke ulice bilježe oporavak potražnje zakupaca kako se potrošnja stabilizira. Na primjer, prigradski trgovački centri i retail parkovi velikih formata posluju prilično dobro, potpomognuti povratkom kućanstava kupovini i objedovanju uživo. S druge strane, neki sekundarni trgovački centri i maloprodajne ulice u slabijim zonama i dalje se bore. Tržište maloprodaje je podijeljeno: “nekoliko centara” s višim slobodnim prostorima obično su stariji regionalni centri koji se suočavaju s jakom konkurencijom (i trajnim utjecajem online kupovine) cbre.com. Maloprodaja u CBD-u Aucklanda također je imala teško razdoblje tijekom pandemije zbog gubitka međunarodnih turista i uredskih radnika, iako 2025. donosi određeni oporavak kako se popunjenost ureda poboljšava i turizam vraća. Posebno su luksuzni i vodeći međunarodni trgovci pokazali interes za Queen Street i Commercial Bay u CBD-u, privučeni nižim najamninama i izgledima za povratak turista s kruzera.

Što se tiče najamnina, najamnine za maloprodajne prostore u Aucklandu bile su relativno stabilne, ali se predviđa umjeren rast u skoroj budućnosti. CBRE predviđa blago povećanje najamnina za vrhunske maloprodajne segmente u 2025. godini cbre.com, posebno na lokacijama s velikim prometom. Vlasnici nekretnina u najboljim trgovačkim centrima (poput Sylvia Park, Albany, Newmarket) izvještavaju o stabilnim ili rastućim najamninama, dok sekundarne lokacije možda nude popuste kako bi zadržale zakupce. Ukupne maloprodajne najamnine još su uvijek ispod razine trenda prije pandemije, prilagođeno za inflaciju, ali smjer je pozitivan. Prinosi na maloprodajne nekretnine porasli su (cijene pale) u 2022.–23. zbog viših kamatnih stopa, ali i ovdje postoje znakovi stabilizacije. Na primjer, prinosi na vrhunske maloprodajne prostore velikog formata (big-box retail) nedavno su se blago smanjili, što odražava potražnju investitora za dobro iznajmljenim maloprodajnim nekretninama cbre.com. Investitori su posebno zainteresirani za maloprodajne nekretnine s dugoročnim ugovorima s jakim zakupcima (poput supermarketa ili multinacionalnih trgovaca). Očekuje se da će se potrošačko povjerenje postupno povećavati kako gospodarstvo jača, pa je izgled za maloprodajne nekretnine oprezno optimističan. Međutim, investitori su i dalje svjesni strukturnih promjena – prodor e-trgovine i dalje raste, pa su maloprodajni formati koji nude doživljaje (ugostiteljstvo, zabava, usluge) favorizirani u odnosu na čistu kupovinu.

Industrijski sektor nekretnina: I dalje u vrhu

Aucklandovo tržište industrijskih nekretnina – koje uključuje skladišta, logističke objekte i tvornice – bilo je najuspješnije posljednjih godina i ostaje snažno i u 2025. godini. Prazni prostori u industrijskim objektima izuzetno su rijetki, među najnižima u svijetu. Iako se prazni prostori u industrijskom fondu Aucklanda blago povećavaju u odnosu na povijesno niske razine, još uvijek iznose samo oko 1,6% u 2024. godini cbre.com i otprilike 2,1% krajem 2024. oneroof.co.nz oneroof.co.nz. (Za usporedbu, sve ispod 5% smatra se tijesnim; Aucklandovih 1–2% zapravo znači punu popunjenost, s dostupnim samo trenutačno praznim prostorima.) Ova izuzetno niska praznina rezultat je snažne potražnje zakupaca (u sektorima poput logistike, distribucije i e-trgovine) u kombinaciji s ograničenom novom ponudom u zemljištem ograničenom Aucklandu.

Trendovi najma: Industrijske najamnine zabilježile su rekordan rast od 2021. do 2023. godine, dok su najmoprimci konkurirali za ograničen prostor. Najamnine za vrhunska skladišta znatno su porasle tijekom tog razdoblja. U rujnu 2024. prosječna nominalna najamnina za vrhunska skladišta u Aucklandu dosegnula je 194 USD po kvadratnom metru godišnje oneroof.co.nz. To je predstavljalo povećanje od 2% u odnosu na godinu ranije oneroof.co.nz – manji rast nego prethodnih godina, što ukazuje da je rast najamnina usporio na održivu razinu. Usporavanje rasta najamnina odražava blago smanjenje potražnje (zbog šireg gospodarskog usporavanja) i val nove ponude koji je počeo pristizati. U 2024. godini završeno je nekoliko novih industrijskih projekata, a još ih je planirano za 2025., čime se dodaje prijeko potreban prostor. Ipak, novogradnje i dalje postižu rekordno visoke najamnine, jer je inflacija troškova gradnje povećala najamnine potrebne za isplativost za investitore oneroof.co.nz. Mnogi najmoprimci spremni su platiti više za moderna skladišta s visokim stropovima, zbog povećanja učinkovitosti.

Unatoč nedavnom usporavanju, industrijski zakupodavci i dalje su u snažnoj poziciji. S obzirom na to da je stopa slobodnih prostora oko 2%, većina kvalitetnih prostora brzo se iznajmljuje. Neki najmoprimci čak unaprijed unajmljuju prostore kako bi ih osigurali za buduće širenje. Pojavljuju se znakovi da najmoprimci optimiziraju svoje prostore (smanjuju ili konsolidiraju) kao odgovor na gospodarsku situaciju oneroof.co.nz oneroof.co.nz, ali ukupna potražnja i dalje premašuje ponudu za dobro locirana skladišta (posebno u logističkim središtima južnog Aucklanda i zračnoj luci Auckland). Vrijednosti zemljišta za industrijska zemljišta ostale su visoke, a interes za zemljišta za industrijski razvoj ponovno raste kako investitori očekuju sljedeći ciklus rasta oneroof.co.nz oneroof.co.nz. Na primjer, Colliers izvještava da je u jednom velikom nadolazećem industrijskom parku na sjeverozapadu Aucklanda (Spedding razvoj) više od 180 milijuna dolara vrijednosti zemljišta otišlo pod ugovor dok su se developeri i vlasnici-useljenici natjecali za nove lokacije oneroof.co.nz oneroof.co.nz. Slično tome, industrijska područja na južnom dijelu Aucklanda poput Drury privlače pažnju za buduće širenje oneroof.co.nz.

Prinosi od ulaganja i izgledi: Industrijske nekretnine su cijenjene među investitorima zbog svoje stabilnosti i rasta, a prinosi su se posljednjih godina smanjili na rekordno niske razine (što znači visoke procjene vrijednosti). Prinosi na vrhunske industrijske nekretnine u Aucklandu pali su na oko 5%–5,5% na vrhuncu tržišta. U 2023. godini, rastuće kamatne stope uzrokovale su blago povećanje prinosa (nešto iznad 5,5% za vrhunske nekretnine). Međutim, čim je Rezervna banka krajem 2024. počela snižavati kamatne stope, interes kupaca za industrijsku imovinu se vratio i prinosi su ponovno počeli jačati oneroof.co.nz oneroof.co.nz. Zapravo, do četvrtog tromjesečja 2024., neki vrhunski industrijski poslovi realizirani su s prinosima ispod 5,0% za najkvalitetnije nekretnine s dugoročnim najmom cbre.com. Colliers napominje da se bazen kupaca za industrijske nekretnine povećava kako novac izlazi iz pasivnih ulaganja (poput oročenih depozita) i traži dugoročne investicijske prilike u okruženju padajućih kamatnih stopa oneroof.co.nz oneroof.co.nz.

Svi pokazatelji upućuju na to da će industrijski sektor snažno ojačati u 2025. Promatrači tržišta opisuju “optimizam” na ulasku u 2025. godinu, očekujući “povratak na normalizirano tržište” nakon sporijih 18 mjeseci koji su uslijedili nakon pandemijske groznice oneroof.co.nz oneroof.co.nz. S padom troškova zaduživanja, očekuje se povratak većeg broja investitora na tržište, što bi moglo dodatno povećati vrijednosti industrijskih nekretnina. I developeri se pripremaju – nakon blagog zastoja u novoj izgradnji (dozvole za nove industrijske objekte u Aucklandu u godini do kolovoza 2024. bile su nešto niže nego prethodne godine oneroof.co.nz), očekuje se pojačana aktivnost kako bi se zadovoljila neispunjena potražnja. Jedan od rizika na koji treba obratiti pažnju je gospodarski ciklus: ako se poslovna aktivnost znatno uspori ili ako tvrtke smanje poslovanje, potražnja za industrijskim nekretninama mogla bi privremeno oslabiti. No, s obzirom na strukturne pokretače poput rasta logistike e-trgovine i nedostatka slobodnog industrijskog zemljišta u Aucklandu, dugoročne perspektive sektora ostaju vrlo čvrste.

Glavni razvojni i infrastrukturni projekti koji oblikuju tržište

Brojni glavni razvojni i infrastrukturni projekti su u tijeku ili na vidiku u Aucklandu, a očekuje se da će značajno utjecati na vrijednosti nekretnina i prilike u nadolazećim godinama.

• City Rail Link (CRL): Aucklandov City Rail Link vrijedan više od 5 milijardi dolara najveći je infrastrukturni projekt ikad u Novom Zelandu, a obećava biti “game changer” za stanovanje i trgovinu u Aucklandu. Otvorenje se očekuje 2026., a ova 3,5 km duga podzemna željeznička linija udvostručit će kapacitet željeznice i drastično skratiti vrijeme putovanja do i kroz središte grada westpac.co.nz westpac.co.nz. Stručnjaci utjecaj CRL-a uspoređuju s onim koji je imala Harbour Bridge 1950-ih – očekuje se da će preusmjeriti razvoj prema unutrašnjosti i potaknuti zajednice orijentirane na javni prijevoz westpac.co.nz westpac.co.nz. CRL dodaje četiri nove podzemne stanice (dvije u centru grada, jednu na Karangahape Roadu i jednu u Mt Edenu). U iščekivanju, i središnja vlada i Vijeće Aucklanda poduzeli su korake za povećanje gustoće izgradnje oko tih stanica. Vlada će prisiliti Vijeće Aucklanda da dopusti visokogradnju (10 do 15 katova) na pješačkoj udaljenosti od novih CRL stanica rnz.co.nz rnz.co.nz – znatno intenzivniji razvoj nego što je prije bio dopušten. Ova bi politika mogla transformirati četvrti poput Mt Eden, Morningside, Kingsland i Mt Albert s novim stambenim tornjevima i kompleksima mješovite namjene. Vijeće procjenjuje da bi samo centar grada mogao imati četiri puta više domova i poslovnih prostora nakon promjena u zoniranju koje uključuju praktički neograničenu visinu zgrada u dijelovima CBD-a rnz.co.nz. Općenito, očekuje se da će CRL povećati vrijednost nekretnina i razvojnu aktivnost duž svoje trase, jer će bolja prometna povezanost učiniti te lokacije poželjnijima. Već sada investitori motre lokacije blizu CRL stanica, očekujući porast potražnje za stanovima i maloprodajom kad željeznica postane operativna. Dugoročno, rast omogućen CRL-om pomoći će Aucklandu da prihvati povećanje broja stanovnika bez širenja, stvarajući žive, povezane urbane centre. (Nisu svi oduševljeni – neki lokalci brinu zbog promjena u karakteru četvrti – ali većina priznaje da Auckland mora rasti u visinu, a ne samo u širinu westpac.co.nz westpac.co.nz.)
• Westgate i širenje prema sjeverozapadu: Značajan rast događa se na sjeverozapadu Aucklanda. Westgate Town Centre je nova urbana jezgra u razvoju, a 2025. godine završava se trgovački centar Maki Place (~18.000 m²). Dolaskom velikih trgovaca, Westgate postaje glavno trgovačko središte. Velike površine bivšeg ruralnog zemljišta oko Whenuapaija, Kumeua i Riverheada namijenjene su za stambeni razvoj u sljedećem desetljeću, a infrastruktura se razvija kako bi to podržala. Nove veze autocestom (nadogradnje Northwestern Motorway) i poboljšane autobusne linije povećavaju dostupnost. Ovi projekti će stvoriti nove prigradske zajednice i neizbježno povećati vrijednost zemljišta u sjeverozapadnom dijelu Aucklanda.
• Sylvia Park/IKEA i istočni koridor: U istočnom Aucklandu, Sylvia Park (već najveći trgovački centar na Novom Zelandu) dodatno se širi. Glavni projekt je IKEA megastore koji se otvara 2025. – razvoj koji će privući kupce iz cijele regije i biti sidro za dodatnu maloprodaju i moguće logističke centre u blizini cbre.com. Uz to se razvija i visokogustoćna stambena izgradnja; Sylvia Park je dodala stambene komplekse i poslovne urede, razvijajući se u višenamjensko gradsko središte. Infrastruktura poput Eastern Busway (brzi prijevoz od Panmurea do Botanyja, u izgradnji) poboljšat će prijevoz i potaknuti intenziviranje u predgrađima poput Pakurange i Botanyja.
• Drury New Town i južni rast: Na jugu, Drury je jedno od najambicioznijih razvojnih područja Aucklanda. Planirano je da se iz ruralnog područja pretvori u novi grad s desecima tisuća domova, a u projekt je uključeno više velikih investitora te su planirane nove željezničke stanice i autoceste. Iako je napredak bio sporiji od očekivanog (djelomično zbog rasprava o financiranju infrastrukture), tijekom 2020-ih vjerojatno će se oblikovati prve velike faze Druryja. Ovo predstavlja dugoročan izvor nove stambene ponude (korisno za pristupačnost), ali i veliku promjenu u urbanom obuhvatu Aucklanda, stvarajući novi gradski čvor na pola puta do Hamiltona. Trgovci nekretninama su godinama aktivni u Druryju, očekujući velike dobitke kad razvoj u potpunosti započne.
• Drugi prijelaz preko luke & budući prijevoz: Gledajući unaprijed, vlada planira dodatni prijelaz preko Waitematā luke (moguće tuneli za cestu i željeznicu) kako bi se nadopunio stari Harbour Bridge. Iako je još u ranoj fazi planiranja, ovaj projekt – vjerojatno za 2030-e – ključan je za budući rast Aucklanda. U bližoj budućnosti, poboljšanja postojeće prometne mreže se nastavljaju: npr. autocesta Puhoi-to-Warkworth otvorena je 2022., čime je sjever Aucklanda postao dostupniji i potaknula je razvoj mjesta poput Warkwortha; a prijedlozi za laku željeznicu od grada do zračne luke (o čemu se godinama raspravlja) možda će biti ponovno razmotreni u drugačijem obliku od strane nove vlade. Svaki od ovih infrastrukturnih poteza može značajno utjecati na tržište nekretnina – obično, poboljšana povezanost povećava vrijednost nekretnina u novopovezanim područjima (kao što se povijesno vidjelo s autocestama i željeznicom).

Ukratko, Auckland će krajem 2020-ih biti preoblikovan ovim projektima. Investitori bi trebali pratiti gdje idu dizalice i bageri: nekretnine u blizini novih prometnih linija ili u planski izgrađenim zajednicama često bilježe iznadprosječan rast vrijednosti. Na primjer, skromna kuća u Mt Edenu na pješačkoj udaljenosti od nove CRL stanice mogla bi postati znatno vrednija kako se oko nje pojavljuju stanovi i sadržaji. Slično, rani investitori u novim područjima poput Druryja ili Whenuapaija mogli bi ostvariti dobitke kako se te livade pretvaraju u predgrađa. S druge strane, povećana ponuda (novi stanovi, nove kuće) može ublažiti rast cijena u cijelom gradu – Auckland aktivno pokušava omogućiti više gradnje kako bi zadovoljio potražnju.

Prognoze tržišta do kraja 2020-ih

Što kasne 2020-e donose za tržište nekretnina u Aucklandu? Stručnjaci općenito predviđaju razdoblje oporavka i umjerenog rasta, a ne još jedan nekontrolirani procvat. Evo pregleda projekcija:

• Izgledi za cijene kuća: Nakon što su dosegle dno u 2023.–24., očekuje se da će cijene kuća u Aucklandu ponovno rasti kroz drugu polovicu desetljeća, iako umjerenim tempom. Reutersova anketa među 14 analitičara za nekretnine predviđa da će cijene kuća na Novom Zelandu porasti ≈3,8% u 2025., uz veće dobitke od ~6,0% u 2026. i 5,1% u 2027. kako se oporavak tržišta ubrzava reuters.com reuters.com. Za Auckland konkretno, rast bi mogao biti nešto veći ili manji ovisno o lokalnim čimbenicima, ali smjer će biti sličan. Glavne banke smanjile su svoje prognoze kako bi odrazile sporiji početak: primjerice, Westpac sada predviđa oko 4% rasta cijena kuća u 2025. (smanjeno s ranijih 6%) i oko 6% u 2026. interest.co.nz. ANZ je oprezniji, očekujući samo 2,5% u 2025. i oko 5% u 2026. anz.co.nz anz.co.nz. Ovaj oprezni optimizam proizlazi iz očekivanja daljnjeg smanjenja kamatnih stopa, poboljšanja gospodarskog rasta i poreznih promjena povoljnih za ulagače, uravnoteženih s obilnom ponudom stanova i trenutno slabim tržištem rada interest.co.nz interest.co.nz. U praktičnom smislu, rast u Aucklandu sredinom 2020-ih mogao bi značiti da će se medijalna cijena kuće povećati s ~$1,0M natrag prema rasponu $1,1M–1,2M tijekom nekoliko godina. Nijedna od glavnih prognoza ne predviđa povratak na užurbane godišnje skokove od 15-20% iz ranih 2020-ih – osim u slučaju nekog šoka poput novog kreditnog booma. Umjesto toga, očekuje se “spor i postojan” rast, koji uvelike ovisi o tome da gospodarstvo ne doživi pad.
• Najamnine i prinosi: Očekuje se da će rast najamnina ostati umjeren sljedeće godine, s inflacijom najamnina mogućom oko 3% godišnje reuters.com. Ako cijene kuća budu rasle brže od najamnina, prinosi bi se mogli još malo smanjiti prije nego što se stabiliziraju. Međutim, kako rast stanovništva ponovno ubrza (očekuje se da će neto migracija ponovno porasti od 2025. nadalje) i višak ponude najma bude apsorbiran, najamnine bi mogle ubrzati kasnije tijekom desetljeća. Do 2026.–2027. godine, iznajmljivači bi mogli ponovno steći određenu pregovaračku moć, osobito ako se izgradnja novih najamnina uspori zbog trenutne recesije. Donositelji politika će pomno pratiti najamnine jer je priuštivost za najmoprimce društveno pitanje; značajne mjere kontrole najamnina nisu na snazi u NZ, ali bilo kakvi drastični skokovi najamnina mogli bi izazvati političku reakciju. Osnovni scenarij, međutim, predviđa umjeren rast najamnina koji otprilike prati rast prihoda.
• Poslovne nekretnine: Komercijalni sektor (uredi, maloprodaja, industrija) nalazi se pred poboljšanjem prinosa kroz kasne 2020-e. 2023. i 2024. bile su slabe godine za vrijednosti poslovnih nekretnina – više kamatne stope dovele su do povećanja kapitalizacijskih stopa, smanjujući kapitalne vrijednosti, a rast najamnina je zastao u nekim segmentima. To je dovelo do ukupnih prinosa jedva iznad 3% u 2023.–24. za vrhunske komercijalne nekretnine cbre.com cbre.com. No, situacija se mijenja: kako kamatne stope sada padaju, očekuje se rast kapitalnih vrijednosti (prinosi se smanjuju) u 2025., što će povećati prinose investitora cbre.com cbre.com. Do 2026. i smanjenje prinosa i rast najamnina trebali bi pozitivno doprinositi, potencijalno podižući ukupne prinose u niske dvoznamenkaste postotke cbre.com cbre.com. CBRE predviđa da će prosječni prinosi na vrhunske nekretnine (uredi, industrija, maloprodaja) pasti s vrhunca od ~6,85% u 2024. na oko 6,50% do kraja 2025. cbre.com, što odražava jačanje cijena kako se povjerenje vraća. Industrijski sektor vjerojatno će predvoditi s najvećim rastom vrijednosti (zbog velike potražnje), a slijede vrhunska maloprodaja i uredi. Sekundarni uredi mogli bi zaostajati ili čak dodatno padati osim ako ne budu prenamijenjeni, što je rizik na koji treba obratiti pažnju. Općenito, praznine bi trebale imati silazni trend u 2026.–2027. kako se gospodarstvo jača – osobito ako nova izgradnja ostane ograničena. Na primjer, do 2026. praznine u vrhunskim uredima i industrijskim prostorima u Aucklandu mogle bi se ponovno smanjiti, a rast najamnina ubrzati kako se višak prostora smanjuje cbre.com cbre.com. Jedan nepoznati faktor je globalno gospodarstvo: značajna međunarodna recesija smanjila bi potražnju zakupaca i mogla bi odgoditi komercijalni uzlet. No, ako do toga ne dođe, kasne 2020-e izgledaju pozitivno za poslovne nekretnine u Aucklandu, s oporavkom vrijednosti nakon pada uzrokovanog kamatnim stopama.
• Razvoj i ponuda: Očekuje se da će se izgradnja stanova u Aucklandu usporiti u kratkoročnom razdoblju (2024.–2025.) zbog visokih troškova financiranja i ograničenja za graditelje, ali bi se kasnije tijekom desetljeća mogla ponovno ubrzati kao odgovor na akumuliranu potražnju i potporu politika. Vladin poticaj za intenziviranje izgradnje oko prometnih čvorišta (poput CRL stanica) i popuštanje pravila o gustoći naseljenosti na kraju će rezultirati s mnogo više projekata stanova. Možda ćemo svjedočiti građevinskom procvatu u tim ciljanima područjima u razdoblju 2026.–2030., pod uvjetom da developeri osiguraju financiranje. Razvoj vođen infrastrukturom (CRL, nova predgrađa u Druryju itd.) znači da bi Auckland do 2030. mogao dodati veliku količinu stambenog fonda, što bi trebalo pomoći u ublažavanju ekstremnog rasta cijena, ali također nudi prilike za prodaju novih domova. U komercijalnom sektoru, građevinski projekti su ograničeni za urede (što je dobro za oporavak tog sektora), umjereni za maloprodaju (uglavnom specifični projekti poput proširenja trgovačkih centara), i kontinuirani za industrijski sektor (budući da svaki porast potražnje potiče izgradnju novih skladišta zbog kratkih rokova izgradnje). Troškovi izgradnje i dalje su zabrinjavajući – ako se ne smanje, neki planirani projekti mogli bi biti odgođeni ili smanjeni.

U sažetku, konsenzusna prognoza za kasne 2020-e je razdoblje umjerenog rasta i normalizacije za tržište nekretnina u Aucklandu. To je daleko od vrtuljka iz ranih 2020-ih. Ako ne bude šokova, vlasnici nekretnina mogu očekivati postupni rast kapitala, a investitori poboljšanje prinosa od najma kako gospodarstvo i populacija rastu. Ipak, tržište neće biti bez izazova – što nas vodi u sljedeći odjeljak.

Prilike i rizici za investitore

Za investitore u nekretnine u Aucklandu, 2025. i nadalje donose mješavinu primamljivih prilika i opreznih rizika. Ovo su ključni koje treba razmotriti:

Prilike:

• Kupnja po relativnom popustu: Stanovi u Aucklandu sada su otprilike 15–20% jeftiniji nego na vrhuncu 2021. nakon nedavnog pada reuters.com. To znači da investitori (i kupci domova) u 2025. mogu kupiti nekretnine po cijenama koje nisu viđene nekoliko godina. S obzirom na prognoze koje ukazuju na nadolazeći rast, oni koji kupuju tijekom ovog razdoblja stabilizacije mogli bi iskoristiti oporavak i ostvariti kapitalnu dobit kako vrijednosti budu ponovno rasle kroz kasne 2020-e. U suštini, tajming na tržištu je povoljniji u usporedbi s ludilom iz 2021. – sada smo bliže dnu ciklusa nego vrhu.
• Povoljno okruženje kamatnih stopa i poreza: Monetarno ublažavanje od strane Reserve Bank snižava kamatne stope na hipotekarne kredite, što povećava novčani tok i kapacitet zaduživanja investitora. Kamatne stope na hipotekarne kredite koje su 2023. bile oko 6–7% pale su i mogle bi pasti ispod 5% do kraja 2025. godine interest.co.nz, prema procjenama bankarskih ekonomista. Ovo značajno poboljšava izvodljivost servisiranja duga za investicijske nekretnine. Osim toga, nova vlada je poništila nekoliko poreznih politika nepovoljnih za investitore. Od 1. travnja 2025. stanodavci ponovno mogu tražiti 100% kamata na hipoteku kao porezno priznati trošak (vraćajući ono što je bilo ograničeno 2021.) deloitte.com. Ovo značajno smanjuje efektivni trošak držanja najamne nekretnine. Također, bright-line test (porez na kapitalnu dobit kod brze preprodaje) vraća se na samo 2 godine od sredine 2024., što je smanjenje s prethodnog roka od 10 godina deloitte.com. To znači da, ako investitor treba prodati nekretninu nakon dvije ili više godina, bilo koja kapitalna dobit nije oporezovana – što potiče veću fleksibilnost i mogućnosti preprodaje. Ove promjene politike ponovno naginju ravnotežu u korist investitora nakon nekoliko godina u kojima je bila nagnuta prema kupcima prve nekretnine.
• Snažna potražnja za najmom (selektivno): Iako je ukupno tržište najma trenutno slabo, Auckland i dalje ima kronični nedostatak stanova u određenim segmentima (npr. obiteljske kuće u dobrim školskim zonama ili kvalitetni najam u centralnim lokacijama). S obzirom na to da će migracija vjerojatno ponovno porasti (Novi Zeland se ponovno otvara za globalne talente i studente), potražnja za najmom u Aucklandu trebala bi ojačati kasnije ovog desetljeća, što bi moglo dovesti do značajnog povećanja najamnina. Investitori koji ciljaju područja ili vrste nekretnina s visokom potražnjom (na primjer, dobro smještene gradske kuće ili stanove blizu novih CRL stanica koji privlače mlade profesionalce) mogli bi s vremenom ostvariti i rast kapitala i poboljšanje prinosa.
• Industrijski i komercijalni prinos: Industrijske nekretnine u Aucklandu posebno su atraktivan segment za one koji si mogu priuštiti višu cijenu. Uz gotovo punu popunjenost i najmoprimce na dugoročnim ugovorima, industrijska imovina nudi stabilan prihod i nadmašila je druge sektore. Prinosi oko 5% na vrhunske industrijske nekretnine možda ne zvuče visoko, ali s obzirom na nisku stopu praznih prostora i potencijal za rast najamnina, prinosi prilagođeni riziku su privlačni. Osim toga, kako se gospodarstvo poboljšava, čak bi i teško pogođeni uredski sektor mogao ponuditi prilike – primjerice, investitori s dugoročnom vizijom mogli bi sada kupiti podcijenjene sekundarne uredske zgrade s visokim prinosima i prenamijeniti ih ili obnoviti, računajući na eventualni preporod centra grada.
• Iskorištavanje razvoja i infrastrukture: Pronicljivi investitori mogu pratiti infrastrukturu. Kupnja zemljišta ili kuća u blizini City Rail Link stanica prije završetka projekta mogla bi se višestruko isplatiti kada se područje zgusne i potražnja poraste. Slično tome, ulaganje u rastuća područja poput Drury ili Westgate/Northwest u ranoj fazi može donijeti iznadprosječne kapitalne dobitke kako ta područja prelaze iz rubnih u urbana. Građevinsko zemljište u Aucklandu je rijetko – oni koji posjeduju zemljište u budućim koridorima rasta mogli bi profitirati od povećanja vrijednosti zemljišta ili razvojnih partnerstava s većim igračima u budućnosti. Čak bi i mali investitori mogli razmotriti kupnju “off-the-plan” u nadolazećim projektima stanova blizu novih prometnih veza, koji često dolaze s popustom u fazi planiranja i dobivaju na vrijednosti do završetka ako tržište raste.

Rizici:

• Ekonomska neizvjesnost i neizvjesnost kamatnih stopa: Iako je osnovni scenarij pozitivan, uvijek postoji rizik od makroekonomskog posrtanja. Globalna recesija ili financijski šok mogli bi naštetiti novozelandskom gospodarstvu, povećati nezaposlenost i smanjiti potražnju za nekretninama. Ako bi inflacija neočekivano porasla, središnje banke bi mogle ponovno pooštriti politiku, što bi ponovno povisilo kamatne stope na hipotekarne kredite – što bi ponovno pritisnulo cijene nekretnina i novčane tokove investitora. Ukratko, put do nižih kamatnih stopa možda neće biti gladak niti zajamčen. Investitori bi trebali stres-testirati svoje portfelje za scenarije poput povratka viših stopa ili pada najamnina, za svaki slučaj.
• Prevelika ponuda u nekim segmentima: Ironično, jedan od rizika je uspjeh građevinskog booma u Aucklandu. Rekordan je broj stanova u izgradnji (dodajmo, neki bi mogli kasniti zbog trenutne slabosti tržišta). Ako se mnogi od tih projekata realiziraju, Auckland bi mogao doživjeti preveliku ponudu novih stanova ili kuća na određenim lokacijama do kasnih 2020-ih. Na primjer, tisuće stanova oko CRL stanica i tisuće novih samostojećih kuća u perifernim predgrađima su u planu. Ako svi dođu na tržište otprilike u isto vrijeme, to bi moglo ograničiti rast cijena ili čak uzrokovati lokalizirane padove, osobito za investitore koji drže generičke jedinice bez posebnih karakteristika. REINZ je napomenuo da “obilan portfelj” novih stanova već ulazi na tržište, što drži cijene pod kontrolom unatoč rastu prodaje interest.co.nz interest.co.nz. Investitori bi trebali biti oprezni pri kupnji u područjima gdje bi moglo biti deseci sličnih novih gradnji koje će se natjecati za najmoprimce ili kupce za nekoliko godina. Diverzifikacija i odabir nekretnina s određenom vrijednošću rijetkosti (jedinstvena lokacija, dizajn ili zemljište) je ključan.
• Nizak prinos/Negativni novčani tok: Niski prinosi od najma u Aucklandu (~3-4%) znače da se mnoga ulaganja oslanjaju na kapitalnu dobit kako bi bila isplativa. Kratkoročno, uz stagnaciju najamnina i još uvijek relativno visoke kamate, investitori se mogu suočiti s negativnim novčanim tokom (tj. troškovi premašuju najamninu). Čak i uz povratak pune odbitnosti kamata, ostvarivanje mjesečne dobiti može biti izazovno dok kamatne stope dodatno ne padnu. Ako se investitor previše zaduži ili nema dovoljne rezerve, mogao bi biti prisiljen prodati, potencijalno u pogrešnom trenutku. To je klasična dilema “zadržati ili prodati” – oni koji mogu izdržati godine slabog novčanog toka mogli bi kasnije profitirati, ali nemaju svi tu mogućnost. Oprez: nemojte pretpostaviti da će vas stope rasta iz prošlosti brzo izvući iz lošeg novčanog toka; rast će vjerojatno biti umjeren.
• Rizik promjene politike: Trenutna vlada je naklonjena investitorima u nekretnine, ali politike na Novom Zelandu mogu se mijenjati s izbornim ciklusima. Već 2026. ili 2029. druga administracija mogla bi ponovno uvesti stroža pravila (na primjer, ponovno produljiti bright-line test ili uvesti neki oblik šireg poreza na kapitalnu dobit o kojem se dugo raspravlja). Također bi mogli donijeti propise naklonjene najmoprimcima, poput kontrole najamnina ili jače zaštite od izbacivanja, što bi moglo utjecati na fleksibilnost iznajmljivača. Iako trenutno nema neposrednih promjena, investitori bi trebali pratiti političku scenu. Nekretnine su vruća tema u novozelandskoj politici, a javno mišljenje može se promijeniti, primjerice, ako cijene kuća ponovno postanu nedostižne.
• Klimatski i osiguravateljski rizici: Auckland je naučio teške lekcije iz poplava za Auckland Anniversary u siječnju 2023. i ciklone Gabrielle. Događaji povezani s klimatskim promjenama – jake poplave, oluje, pa čak i porast razine mora u obalnim područjima – predstavljaju sve veći rizik. Već je oko 1.000 nekretnina diljem NZ koje su pogođene tim poplavama 2023. praktički postalo neosigurivo i država ih otkupljuje kao nesigurne rnz.co.nz rnz.co.nz. Investitori moraju uzeti u obzir rizike specifične za lokaciju: niska područja ili ona blizu potoka (poplavne zone) mogu se suočiti s naglim rastom premija osiguranja ili gubitkom pokrića u narednim desetljećima alexbonham.co.nz minterellison.co.nz. To može ozbiljno utjecati na vrijednost i likvidnost nekretnine. Temeljita provjera povijesti poplava i budućih rizika na lokaciji je ključna. Dodatno, starije zgrade koje zahtijevaju seizmičko ojačanje (veći problem u Wellingtonu nego u Aucklandu, ali i dalje relevantno za neke objekte u Aucklandu) mogu predstavljati skupe obveze. Općenito, otpornost na okolišne rizike postaje važan dio strategije ulaganja u nekretnine.
• Rizici najmoprimaca i tržišta: Na kraju, rutinski rizici ostaju: loši najmoprimci, razdoblja praznine, neočekivani troškovi održavanja ili problemi sa stambenim upravama u stanovima mogu umanjiti prinose. Investitori u komercijalne nekretnine moraju uzeti u obzir rizik neplaćanja najmoprimaca – na primjer, neki manji trgovci možda neće preživjeti dulje razdoblje ekonomske krize, ostavljajući iznajmljivače s praznim trgovinama. Sektor uredskih prostora, posebno, suočava se s rizikom da rad od kuće postane trajna prepreka potražnji, što znači da neka ulaganja u urede možda nikada neće u potpunosti povratiti razinu popunjenosti ili najamnina iz prošlosti. Oprezni investitori će uračunati veće stope praznih prostora i neće se previše oslanjati na jučerašnje norme.

U suštini, tržište nekretnina u Aucklandu nudi značajan potencijal rasta za investitore koji mudro upravljaju – dugoročne osnove grada (rast stanovništva, ograničena zemljišta u atraktivnim područjima, poželjnost kao međunarodnog grada) ostaju snažne. No, to je tržište koje zahtijeva strategiju: odabir prave vrste nekretnine i lokacije, održavanje financijskih rezervi i praćenje promjena u politici i gospodarstvu. Oni koji to učine mogu 2025. godinu pronaći kao izvrsnu priliku za ulazak (ili širenje) u klasu imovine spremnu za oporavak.

Vladine politike i propisi koji utječu na nekretnine

Odluke vlade imaju dubok utjecaj na tržište nekretnina u Aucklandu, a 2025. donosi novi okvir politika, poreza i propisa koje investitori i vlasnici nekretnina trebaju znati:

• Promjene u oporezivanju (porezna odbitnost kamata i Bright-Line test): U velikom preokretu dosadašnje porezne politike u vezi stanovanja, vlada je u potpunosti vratila poreznu odbitnost kamata na stambene investicijske nekretnine. Vlasnici stanova ponovno mogu 100% kamata na hipoteku odbiti od prihoda od najma od 1. travnja 2025. nadalje deloitte.com. (Ovo je vraćano postupno – 80% odbitnosti za poreznu godinu do travnja 2025., a zatim 100% nakon toga deloitte.com.) Pravila prethodne vlade, koja su učinila kamate neodbitnima (povećavajući efektivne troškove za investitore), sada su ukinuta. Istovremeno, bright-line test – u suštini porez na kapitalnu dobit na investicijske nekretnine prodane unutar određenog razdoblja – znatno je skraćen. Za nekretnine stečene od 1. srpnja 2024., bright-line razdoblje iznosi samo 2 godine deloitte.com. Ovo zamjenjuje režim od 5 godina (novogradnja) i 10 godina (postojeći dom) koji je bio na snazi ranije. U praksi, to znači da ako investitor proda stambenu nekretninu nakon dvije godine vlasništva, svaka dobit je oslobođena poreza (uz uobičajene iznimke za glavno prebivalište) deloitte.com. Ove promjene su pogodnost za investitore: smanjuju porezne obveze i povećavaju fleksibilnost za prilagodbu portfelja. Međutim, imajte na umu da ograničenje prijenosa gubitaka od najma ostaje – ne možete prebijati gubitke od najma s drugim prihodima (pravilo koje nije mijenjano ovim reformama) deloitte.com.
• Zabrana kupnje za strane kupce i moguće iznimke: Novozelandska zabrana kupnje postojećih kuća za strane kupce (nerezidente), koja je na snazi od 2018., tehnički i dalje vrijedi 2025. godine. Trenutna koalicijska vlada vodila je kampanju za ponovno uvođenje određenog pristupa za strane kupce u luksuznom segmentu. Došlo je do pomaka: dužnosnici su naznačili da će bogati strani investitori moći kupovati rezidencijalne nekretnine visoke vrijednosti do kraja 2025. kao dio novih pravila za investicijske vize interest.co.nz interest.co.nz. Zamjenik premijera nedavno je pokazao spremnost za “uvođenje iznimke” za strance koji donesu značajan kapital – nagovještavajući da će biti postavljen određeni cjenovni prag (vjerojatno znatno iznad 2 milijuna dolara) za strane kupnje interest.co.nz interest.co.nz. Ovo nije potpuno ukidanje zabrane za strane kupce; očekuje se da će to biti kontrolirani sustav gdje bi, primjerice, kupnja nekretnine od 5 milijuna dolara mogla biti dopuštena uz investicijsku vizu. Precizni detalji se još čekaju, ali luksuzno tržište Aucklanda (primjerice elitne četvrti poput Herne Baya, Paritai Drivea ili vrhunski novi stanovi u centru) moglo bi doživjeti rast ako se bogati strani kupci ponovno pojave. Za sada, osim Australaca i Singapuraca (koji su izuzeti zbog trgovinskih sporazuma), strani pojedinci i dalje su uglavnom isključeni iz kupnje kuća u Aucklandu, što i dalje prigušuje potražnju na najvišem kraju tržišta.
• Politike opskrbe stanovanjem i zoniranja: Vlada aktivno provodi politike za povećanje ponude stanova, posebno u Aucklandu. Jedna od značajnijih je provedba zoniranja veće gustoće oko prometnih čvorišta. Kao što je ranije spomenuto, nova pravila zahtijevat će od Vijeća Aucklanda da zonira područja za zgrade od najmanje 10–15 katova u blizini ključnih željezničkih stanica (poput onih na City Rail Linku) rnz.co.nz rnz.co.nz. Ovo nadilazi Standard srednje gustoće stanovanja (MRDS) uveden na nacionalnoj razini krajem 2021., koji je već dopuštao do 3 kuće od 3 kata na većini urbanih parcela bez posebne dozvole. Vijeće Aucklanda radilo je na izmjenama Jedinstvenog plana kako bi se uskladilo, a sada je vlada dodala još ambicioznije zahtjeve za visinu zgrada u blizini javnog prijevoza. Također, i dalje traje sukob između središnje i lokalne vlasti oko načina upravljanja zaštićenim područjima i vizurama (zaštita baštine nasuprot gustoći) – ali trend je očito prema liberalnijim pravilima gradnje. Zaključak: vlasnici nekretnina u Aucklandu mogli bi lakše razvijati ili intenzivirati svoju zemlju nego prije. Na primjer, ta jedna kuća na velikoj parceli sada bi se mogla pretvoriti u gradske kuće ili stanove, čime se drastično povećava vrijednost zemljišta. Vrijedi provjeriti najnovije karte zoniranja kako se budu mijenjale 2025.–26. za sve koji žele iskoristiti razvojni potencijal.
• Programi za kupce prve nekretnine i socijalno stanovanje: S druge strane, vlada održava sheme za pomoć kupcima prve nekretnine i za osiguravanje pristupačnog stanovanja, što neizravno utječe na tržište. Potpore poput First Home Grant (za one koji kupuju jeftinije nekretnine) i KiwiSaver First Home withdrawals i dalje su dostupne za pomoć kupcima početnicima. One potiču potražnju u nižem cjenovnom segmentu (npr. stanovi, jedinice u perifernim predgrađima). Izgradnja socijalnih stanova također se pojačava putem Kāinga Ora (državne agencije za stanovanje), koja ima brojne projekte u Aucklandu za zamjenu stare stambene izgradnje višekatnim javnim stanovanjem. Iako ti napori ne konkuriraju izravno privatnom tržištu, oni povećavaju ukupnu ponudu stanova i mogu revitalizirati određena područja (na primjer, Mt Roskill i Northcote bilježe velike državne obnove). Također, i dalje se raspravlja o pravima najmoprimaca – prethodna vlada uvela je promjene poput zabrane otkaza bez razloga i dopuštanja najmoprimcima da rade manje preinake. Nova vlada možda će preispitati neka od tih zakona o najmu kako bi osigurala da nisu previše opterećujući za najmodavce, ali do 2025. nisu potvrđene veće promjene.
• Politike Vijeća – Stope i doprinosi za razvoj: Politike Vijeća Aucklanda također utječu na nekretnine. Suočen s proračunskim pritiscima, Vijeće je posljednjih godina značajno povećavalo stope na nekretnine (godišnja povećanja od 7–12%) anz.co.nz anz.co.nz. Još jedno veliko povećanje stopa planirano je za 2025., što će povećati troškove posjedovanja za vlasnike nekretnina (iako su stope i dalje umjerene kao postotak vrijednosti nekretnine prema međunarodnim standardima). Srednjoročno, stope možda neće nastaviti rasti tako naglo – Vijeće razmatra smanjenje troškova, a središnja vlada razmatra ograničavanje povećanja stopa vijeća anz.co.nz. Ipak, vlasnici nekretnina trebali bi planirati postupno veće račune za stope svake godine kako bi se financirala infrastruktura i usluge. Dodatno, Vijeće Aucklanda naplaćuje doprinose za razvoj na novu gradnju radi financiranja infrastrukture – te su naknade porasle, što utječe na trošak izgradnje novih domova (i time na ponudu stanova). Svaka promjena toga utjecala bi na spremnost investitora za gradnju. Od 2025. nema na vidiku olakšica za doprinose za razvoj, iako su predložena neka ciljana smanjenja ili subvencije (poput onih za projekte pristupačnog stanovanja).
• Pravila bankovnog kreditiranja: Iako nije izravna vladina politika, Rezervna banka (regulator) utječe na nekretnine putem ograničenja na hipotekarne kredite. Posebno, ograničenja omjera kredita i vrijednosti (LVR) bila su alat za suzbijanje rizičnog kreditiranja. Sredinom 2023. RBNZ je zapravo olabavila LVR ograničenja (dozvoljavajući bankama da više posuđuju zajmoprimcima s malim depozitima) jer je tržište bilo slabo. Trenutno, vlasnici-okupljači mogu posuditi do 95% LVR u ograničenim slučajevima, a investitori obično trebaju 35% depozita (tj. 65% LVR krediti) – iako banke imaju određenu kvotu za investitorske kredite s višim LVR-om. Bilo je govora o uvođenju ograničenja omjera duga i prihoda (DTI) na hipotekarne kredite, ali s obzirom na hlađenje tržišta, RBNZ je odustao. Ako se tržište prebrzo zagrije kasnije tijekom 2020-ih, regulatori bi mogli ponovno pooštriti LVR-ove ili uvesti DTI ograničenja kako bi spriječili prekomjerno zaduživanje. S druge strane, ako rast kredita ostane slab, banke bi mogle dodatno olabaviti kreditne kriterije, što bi povećalo kupovnu moć. Investitori bi trebali pratiti najave RBNZ-a o makroprudencijalnoj politici, jer one mogu brzo promijeniti kreditnu sposobnost i time potražnju na tržištu.

U sažetku, regulatorno okruženje u 2025. općenito je poticajno za tržište nekretnina: investitori imaju nove porezne pogodnosti, investitori imaju dopušteniju zonaciju, a postoji i politička volja za povećanjem ponude stanova bez rušenja cijena. Naravno, politike se mogu razvijati – osjetljiva ravnoteža je osigurati povećanje ponude i pristupačnosti bez ugrožavanja kapitala postojećih vlasnika. Trenutno, smjer tržišta nekretnina u Aucklandu krajem 2020-ih bit će značajno vođen ovim regulatornim postavkama, koje nastoje pogoditi upravo tu ravnotežu. I investitori i kupci bi trebali biti u toku s promjenama na razini središnje i lokalne vlasti, jer one mogu izravno utjecati na povrate i obveze u poslovanju s nekretninama.