Pregled (2025.): Sektor nekretnina u Dubaiju ušao je u 2025. godinu na snažnim temeljima. Broj stanovnika emirata sada premašuje 3,8 milijuna (+5% na godišnjoj razini), dok je 2024. u Dubaiju boravilo 18,7 milijuna noćnih turista (+9%) deloitte.com. BDP je porastao za otprilike 3,2% u 2024. (231 milijarda AED) deloitte.com. Status Dubaija kao “preferiranog sigurnog utočišta” održao je visoko povjerenje investitora deloitte.com globalpropertyguide.com. Doista, 2024. bila je rekordna godina: zabilježeno je oko 181.000 transakcija nekretninama (svi sektori) – +36,5% na godišnjoj razini globalpropertyguide.com – u vrijednosti od otprilike 522,5 milijardi AED. Cijene su naglo porasle: na primjer, nedavno izvješće pokazuje da su cijene u 2024. porasle za +11,6% (stambene) i +13,2% (komercijalne) u odnosu na 2023. godinu digitaldubai.ae. Ovaj procvat potaknut je snažnom potražnjom domaćih i stranih kupaca, uz podršku intenzivnog razvoja turizma i gospodarstva globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
Tržište nekretnina u Dubaiju ostaje snažno i u 2025. godini, potaknuto rastom stanovništva, povećanjem broja turista i čvrstim ekonomskim temeljima deloitte.com. Ovi čimbenici stoje iza nedavnog porasta volumena transakcija i cijena globalpropertyguide.com digitaldubai.ae.
Stambeni sektor (2025.)
Potražnja za stambenim prostorom na povijesno je visokim razinama. Do četvrtog kvartala 2024. cijene prodaje stanova bile su ~20% iznad razine iz prethodne godine, a najamnine su porasle za oko 19% deloitte.com. Oba segmenta – stanovi i vile – zabilježila su dvoznamenkasti rast: primjerice, indeks cijena u Dubaiju je u studenom 2024. bio +19,5% na godišnjoj razini globalpropertyguide.com (stanovi +19,4%, vile +20,3% globalpropertyguide.com). Vile su predvodile ovaj porast, što odražava njihovu relativnu rijetkost; i najamnine i prinosi porasli su usporedo s prodajnim cijenama. Bruto prinosi od najma ostaju atraktivni – oko 6,97% ukupno (studeni 2024.) globalpropertyguide.com.
Tržište je također obilježeno procvatom prodaje nekretnina “off-plan” (prije završetka izgradnje). U 2024. godini zabilježeno je oko 109.500 “off-plan” dogovora – 60,6% više nego 2023. globalpropertyguide.com – što pokazuje da kupci intenzivno osiguravaju predugovore. Nova ponuda je značajna, ali će se nakon sredine desetljeća smanjivati (vidi tablicu dolje). JLL procjenjuje da je u 2024. isporučeno oko 38.500 novih stanova (blagi pad u odnosu na 39.000 u 2023.), čime je ukupna stambena ponuda dosegla oko 757.500 jedinica globalpropertyguide.com. Većina ovih projekata koncentrirana je u velikim zajednicama (npr. Dubailand, Jumeirah Village, MBR City). Analitičari u sljedećih nekoliko godina predviđaju vrlo visok broj isporuka: primjerice, jedno izvješće predviđa oko 27.000 završetaka u 2024., rast na otprilike 41.000 u 2025. i 42.000 u 2026., nakon čega slijedi nagli pad (oko 19.000 u 2027. i oko 1.000 do 2029.) dxbinteract.com.
| Godina | Predviđeni broj novih jedinica |
|---|---|
| 2024 | 27.000 (procjena) |
| 2025 | 41.000 |
| 2026 | 42.000 |
| 2027 | 19.000 |
| 2028 | 12.000 |
| 2029 | 1.000 |
Tablica: Projekcija završetka stambenih nekretnina (Izvor: analiza tržišta dxbinteract.com).
Ove nove isporuke trebale bi zadovoljiti snažnu potražnju. Transakcije su raznolike: u Q1–Q3 2024. zabilježeno je oko 102.800 prodaja stanova (+40% na godišnjoj razini) te 22.900 prodaja vila/townhouseova (+18% na godišnjoj razini) globalpropertyguide.com. Tržište je trenutačno dobro uravnoteženo, ali razdoblje kraja 2025./2026., kada isporuke dosegnu vrhunac, bit će pravi test. Važno je napomenuti da je ponuda luksuznih i niskih gustoća stambenih objekata i dalje ograničena; segmenti premium vila i waterfront nekretnina bilježe posebno snažnu potražnju i rast cijena deloitte.com expertbridge.ae.
Profil stranih kupaca
Međunarodni kupci dominiraju luksuznim segmentom. Nedavni podaci pokazuju da su najvažnije nacionalnosti stranih ulagača u stambenim nekretninama u 2025. godini: Indijci (22%), Britanci (17%), Kinezi (14%), Saudijci (11%) i Rusi (9%) dxbinteract.com. Ovi udjeli blago rastu: npr. Indijci su s 21% porasli na 22% stranih kupnji na godišnjoj razini dxbinteract.com. Ključni razlozi uključuju valutne prednosti (npr. slabost indijske rupije), regionalnu blizinu (Indija, Saudijska Arabija) i vlasništvo povezano s vizom (npr. kineski kupci koji traže “Golden Visas”) dxbinteract.com dxbinteract.com. Britanski investitori (17%) privučeni su visokim prinosom i lakoćom putovanja dxbinteract.com. Ukupni udio kupnji od strane arapskih kupaca iz Zaljeva (posebice Saudijaca) također raste, zahvaljujući snažnim vezama i jednostavnijem ostvarivanju dvojnog državljanstva dxbinteract.com. Ukratko, tržištem stanova i kuća za rezidente i iseljenike sada ponajviše upravljaju ove strane skupine, uz imućne domaće stanovnike i nove profesionalce iz cijelog svijeta globalpropertyguide.com dxbinteract.com.
Komercijalni sektor (2025.)
Segmenti uredskog, maloprodajnog, ugostiteljskog i logističkog prostora također su dobro poslovali u 2024.–25. Uredi: Najamnine za vrhunske prostore u najpoželjnijim dijelovima grada, poput centra i DIFC-a, rastu – Deloitte izvještava o povećanju najamnina od 17% u 2024. u odnosu na 2023. deloitte.com. Potražnja za uredima najviše klase (osobito iz financijskog i profesionalnog sektora) i dalje je snažna, iako fleksibilni modeli rada smanjuju ukupnu potrebu za prostorom. Neiskorištenost sekundarnih ureda ostaje povišena. Maloprodaja: Oporavak turizma i potrošnje potaknuo je maloprodaju. Glavni plan Dubaija 2040. izričito predviđa više maloprodajnih centara u sklopu zajednica blizu stambenih naselja deloitte.com. Očekuje se da će maloprodajna prodaja rasti oko 6% godišnje do 2027. deloitte.com. Maloprodaja orijentirana na turiste (trgovački centri, Dubai Mall, Mall of the Emirates) je gotovo na punom kapacitetu, a planiraju se novi kvartovski centri. Ugostiteljstvo: Hoteli i zabava snažno su se oporavili nakon Expa, a broj međunarodnih posjetitelja 2024. dosegao je rekordne razine. Dubai je zabilježio nove vrhunce u popunjenosti i prosječnom prihodu po sobi krajem 2024. (zahvaljujući Expu, globalnim događanjima i novim hotelima). Industrija/logistika: Skladišni i logistički prostori Dubaija (JAFZA, Dubai South, Dubai Industrial Park) i dalje su izrazito traženi. Snažan trgovinski promet i e-trgovina podupiru rast. Najamnine u ključnim industrijskim zonama su među najvišima u regiji, a novi logistički projekti (luke, slobodne zone) se šire. Jedan izvor navodi da sektor logistike ima cilj doseći 200 milijardi AED do 2030. globenewswire.com, što podrazumijeva veliku potražnju za odgovarajućim prostorom.
Općenito, svi sektori rastu: vlada predviđa rast građevinske industrije Dubaija od +4,2% u 2025. godini (4% godišnje do 2029.), pogonjen projektima u prometu, energetici i stambenoj izgradnji globenewswire.com. Važno je istaknuti da je Dubai odobrio glavni plan za prometnice 2024.–27. u vrijednosti 16 milijardi AED (4,4 milijarde USD) koji uključuje 22 projekta (uključujući 634 km novih/proširenih cesta) globenewswire.com. Krajem 2024. odobren je i paket cesta vrijedan 3,7 milijardi AED (21 projekt tijekom 2025.–29.). Time će se unaprijediti povezanost novih zajednica. Infrastrukturna ulaganja su ključan pokretač: primjerice, u siječnju 2025. RTA je dodijelio ugovor vrijedan 1,5 milijardi AED za razvoj Al Fay Streeta (glavne prometnice/raskrižja) globenewswire.com.
Ikonični Burj Khalifa (središnji Dubai) primjer je visokokvalitetne uredske/ugostiteljske ponude u srcu grada. Vladino ulaganje u prometnu infrastrukturu i nove čvorišta (npr. zračna luka Al Maktoum) ima cilj proširiti razvoj na cijeli emirat thenationalnews.com globenewswire.com.
Cjenovni trendovi i dinamika ponude/potražnje
Kretanje cijena: Nakon korekcije sredinom 2010-ih, cijene u Dubaiju snažno su porasle od 2022. Tijekom 2022.–prvog polugodišta 2025., cijene stambenih nekretnina porasle su za otprilike 60% khaleejtimes.com. Godišnji rast blago se usporio krajem 2024., ali je i dalje bio dvoznamenkast: primjerice, +19,5% na godišnjoj razini u studenom 2024. globalpropertyguide.com. Prosječne prodajne cijene u četvrtom kvartalu 2024. bile su oko 20% više nego u Q4 2023 globalpropertyguide.com. Indeks nekretnina DLD-a (Q4 2024.) potvrđuje ovaj snažan tempo digitaldubai.ae. Sekundarni (gotovi) i off-plan segmenti također su zabilježili snažne dobitke, iako se najveći rast vrijednosti događa u novim projektima i suvremenim zajednicama. Najamnine: Najamnine su se istodobno oporavile – Knight Frank i lokalni brokeri izvještavaju o godišnjim rastima najamnina stanova blizu 20% u najprestižnijim dijelovima. Bruto prinosi od najma (godišnja najamnina/cijena) i dalje su visoki prema svjetskim standardima (~7%) globalpropertyguide.com, iako su nešto niži nego na vrhuncu 2021.
Transakcije: Broj prodaja na tržištu nekretnina dosegnuo je povijesni maksimum. U 2024. ukupno je bilo oko 181 tisuću transakcija svih tipova nekretnina globalpropertyguide.com. Ugovori za nekretnine u fazi izgradnje činili su većinu novih prodaja: oko 109.527 off-plan prodaja u 2024. (povećanje od 60.6%) globalpropertyguide.com. Aktivnost na sekundarnom (gotovom) tržištu također ostaje snažna, što ukazuje na potražnju i krajnjih korisnika i investitora. Značajno je da je u razdoblju od siječnja do rujna 2024. prodano oko 102.800 stanova (+40%) te oko 22.900 vila/kuća (+18%) globalpropertyguide.com.
Ponuda: Građevinska aktivnost je visoka, ali još uvijek pod kontrolom. Kao što je ranije navedeno, godišnji broj dovršenih stambenih jedinica iznosio je oko 38–39 tisuća (2020.–24.) globalpropertyguide.com. Gledajući unaprijed, analitičari predviđaju jednokratni skok u sredini desetljeća: otprilike 80.000–83.000 novih jedinica u 2025.–26. zajedno dxbinteract.com. Nakon 2026. broj isporučenih jedinica naglo opada (na oko 19 tisuća u 2027. i samo 1 tisuću do 2029. dxbinteract.com). Tablica iznad prikazuje jednu od industrijskih predviđanja tog uzorka. Ukratko, dok je potražnja snažna, najavljeno povećanje ponude u 2025.–26. bit će ključni faktor na tržištu.
Glavni infrastrukturni i razvojni projekti
Izgledi tržišta nekretnina u Dubaiju usko su povezani s njegovim mega-projektima i glavnim planovima. Prvi među njima je proširenje međunarodne zračne luke Al Maktoum (DWC) u zoni Dubai South. Ovaj projekt vrijedan oko 35 milijardi USD će u prvoj fazi (do 2032.) imati kapacitet za 150 milijuna putnika godišnje, s planom proširenja na 260 milijuna thenationalnews.com thenationalnews.com. U tijeku su ugovori za nove piste, terminale, automatske transportere i ostale sustave thenationalnews.com. Proširenje DWC-a izričito je namijenjeno smještaju oko milijun ljudi (posao i stanovanje) u okolici Dubai South thenationalnews.com. Kako zračna luka raste, tako će „otključati“ i ogroman razvoj: vlasti planiraju zatvoritipreopterećenu zračnu luku Dubai International (DXB) i prenamijeniti 11 km² Al Garhoud lokacije za novu urbanu izgradnju thenationalnews.com. U biti, Dubai stvara novi gradski centar (Dubai South) oko DWC-a. Očekuje se da će to generirati veliku potražnju za stanovanjem, logističkim parkovima, hotelima i maloprodajom na tom području thenationalnews.com thenationalnews.com.
Osim zračnih luka, Dubai kontinuirano ulaže u prometnu i urbanu infrastrukturu. Uprava za ceste i promet provodi desetke projekata: primjerice, ugovor vrijedan 1,5 milijardi AED dodijeljen je 2025. godine za obnovu Al Fay Streeta (dodaje se 13,5 km novih mostova/cesta) globenewswire.com. Ukupno gledano, vlada je pokrenula višemilijarderske planove za prometnice (22 projekta tijekom 2024.–27.) koji pokrivaju 634 km cesta globenewswire.com. Oni povezuju nova stambena područja (Dubailand, Arabian Ranches II, itd.) i olakšavaju putovanja na posao, povećavajući vrijednost perifernih zajednica. Javna prijevozna infrastruktura također se širi (npr. produžeci metroa prema Expo Cityju, proširenje tramvajskih pruga).
Još jedna ključna točka je Dubai 2040 Urban Master Plan. Pokrenuo ga je šeik Mohammed, a usmjerava razvoj oko pet glavnih urbanih centara s integriranim stanovanjem, parkovima i uslugama khaleejtimes.com. Glavni cilj je održivo življenje: 60% površine grada bit će rezervati prirode, 30% javni parkovi, a svakodnevne usluge bit će dostupne stanovnicima u roku od 5–10 minuta. U praksi to znači nove kvartovske trgovine i društvene centre (olakšava svakodnevni život) deloitte.com. Na primjer, jedan od ciljeva je imati kvartovske trgovine u prizemlju svih stambenih zona deloitte.com. Kroz povezivanje korištenja zemljišta s prijevozom, plan 2040. preusmjerava fokus developera – više naglaska na prigradske, multifunkcionalne projekte.
Ostali značajni projekti uključuju District 2020 (obnova lokacije Expo 2020 u zonu za tehnologiju i inovacije s mješovitom namjenom), tekući MBR City i Dubai Creek Harbour, kao i mega-trgovački centri (Cityland Mall u izgradnji). Svaki od njih donosi novu stambenu i poslovnu ponudu. U industrijskim nekretninama, ekspanzija luka (Jebel Ali, Al Hamriya) i slobodnih zona (Dubai South logistička zona) nastavlja se velikom brzinom. Sveukupno, infrastrukturni i razvojni planovi Dubaija jedni su od najvećih na svijetu i oni izravno podupiru buduću potražnju za nekretninama u tim koridorima thenationalnews.com globenewswire.com.
Vladine politike, regulativa i reforme viza
Vlasti u Dubaiju održavaju relativno otvoren režim ulaganja u nekretnine, ali su dodale zaštitne mjere. Posljednjih godina Dubai Land Department (DLD) poduzeo je mjere za ograničavanje špekulacija: primjerice, udvostručena je naknada za registraciju na 4% vrijednosti nekretnine (s prethodnih 2%) globalpropertyguide.com. Na stambene prodaje primjenjuje se i 5% PDV-a (iznimke za nove projekte u izgradnji do tri godine starosti) globalpropertyguide.com. Istovremeno, zakon o escrow računima (obvezni fiduciarski računi za sve nove projekte u izgradnji) znatno je povećao zaštitu kupaca, a i dalje vrijedi ograničenje hipotekarnog zaduživanja na 20 godina radi regulacije zaduživanja kućanstava. Ove politike su doprinijele većoj transparentnosti i sporijem rastu kredita u sektoru nekretnina.
S druge strane, Dubai je iskoristio reformske mjere vezane uz vize kako bi potaknuo potražnju. Prvenstveno, Golden Visa sada nudi 10-godišnji boravak stranim investitorima u nekretnine (npr., posjedovanje ≥2 milijuna AED u nekretninama) redubai.com. Također postoji trogodišnja investorska viza (750.000+ AED) za kupce iz srednjeg segmenta. Ostale kategorije viza – uključujući petogodišnju višestruku turističku vizu, petogodišnju vizu za rad na daljinu i petogodišnju freelancera vizu – proširile su bazen potencijalnih najmoprimaca i vlasnika redubai.com redubai.com. Čak i nova mirovinska viza (za osobe iznad 55 godina) privlači kupce u mirnije zajednice redubai.com. Ukratko, imigracijska politika Dubaija sada je snažno povezana s nekretninama: vlasništvo (posebno vlasništvo bez ograničenja) olakšava dobivanje boravka, što dodatno potiče potražnju za stanovima i najmovima redubai.com redubai.com.
Ukupno gledano, ove politike balansiraju mjere hlađenja tržišta (više naknade, PDV) s poticajima za rast (vize, infrastruktura). Tržištu pogoduje i stabilna regulativa: stranci mogu imati vlasništvo bez ograničenja u određenim zonama, nema poreza na nekretnine, a pravila najma po zakonu RERA štite i stanodavce i stanare. Svi ovi čimbenici i dalje čine nekretnine u Dubaiju atraktivnima u usporedbi s drugim svjetskim metropolama.
Trendovi i prilike za strana ulaganja
Strani kapital ostaje kamen temeljac tržišta Dubaija. Prema podacima DLD-a i procjenama analitičara, međunarodni ulagači čine velik udio u ukupnoj prodaji (često se navodi 70–90%). Spomenutih pet najzastupljenijih nacionalnosti pokazuje ovu raznolikost dxbinteract.com. Osim nacionalnosti, profil ulagača razlikuje se po segmentima: npr. iznimno bogate osobe (UHNWI) ciljaju luksuzne nekretnine (vile na Palm Jumeirahu, apartmani uz vodu), dok profesionalci i pripadnici srednje klase kupuju ili iznajmljuju nekretnine srednjeg tržišnog segmenta. Mnogi izdvajaju visoke prinose u Dubaiju (~7% bruto) i okruženje bez poreza kao ključne prednosti globalpropertyguide.com. Princ prijestolonasljednik Dubaija naglasio je kako globalno povjerenje u gospodarstvo emirata – zahvaljujući infrastrukturi, regulativi i kvaliteti života – i dalje privlači strana ulaganja globalpropertyguide.com.
Područja prilika uključuju luksuzni stambeni sektor (posebno za strane ulagače koji traže sigurnost i prihod), maloprodajne nekretnine (osobito u rastućim predgrađima), te logistiku/skladištenje (uz težnju UAE-a da bude trgovinsko središte). Neki fondovi i REIT-ovi sve više gledaju prema dubajskim nekretninama, zahvaljujući pravnom okviru sklonog ulaganjima. UAE-ova Nacionalna investicijska strategija 2031. ima za cilj udvostručiti izravna strana ulaganja do 2031. (na 1,3 trilijuna AED) globenewswire.com, a nekretnine i logistika su među ciljnim sektorima. U praksi to može značiti više ulaganja suverenih fondova i mirovinskih fondova u dubajske nekretnine i razvojne projekte, čime se dodatno potiče rast.
Izgledi i prognoze za 2026.–2030.
Gledajući prema razdoblju 2026.–2030., analitičari predviđaju daljnji rast, ali uz umjereniji tempo i moguću volatilnost. Ključno pitanje je naglo povećanje ponude koje je trenutno u tijeku. Prema Fitch Ratings, nagli rast primopredaja stanova – za koji se očekuje da će premašiti godišnji rast stanovništva (predviđenih 5% godišnje) khaleejtimes.com – vjerojatno će zaustaviti trenutni rast cijena. Fitch prognozira da će dubajsko tržište dosegnuti vrhunac 2024., uz blagu korekciju (do ~15%) krajem 2025. ili 2026. u osnovnom scenariju khaleejtimes.com. To proizlazi iz činjenice da bi isporuke (kumulativno ~250.000 jedinica do 2027.) mogle privremeno premašiti potražnju khaleejtimes.com. Fitch napominje, primjerice, da je oko 120.000 jedinica predviđeno za primopredaju samo u 2026. khaleejtimes.com.
S druge strane, drugi stručnjaci ističu i faktore koji ublažavaju rizike. Nedavne analize naglašavaju da bi rast stanovništva i priljev investicija u Dubaiju mogli premašiti 5% godišnje (osobito ako nastave dolaziti visokovrijedni pojedinci i kvalificirani radnici) expertbridge.ae. Prema ovom mišljenju, velik dio nove ponude mogao bi apsorbirati novi stanovnici, tako da bi svaki pad cijena bio ograničen na određene segmente. Doista, vrhunske lokacije (vile, obala) imaju vlastitu dinamiku potražnje i mogle bi ostati otporne expertbridge.ae. Podaci iz početka 2025. godine (obujam transakcija, razine najamnina) sugeriraju da tržište još uvijek ima zamaha, što ukazuje barem na mekanije prizemljenje umjesto oštrog pada.
Pod uvjetom da ne dođe do ozbiljnog globalnog šoka, očekujemo da će se cijene rezidencijalnih nekretnina u Dubaiju stabilizirati ili usporiti tijekom 2026.–27. godine. Umjereni padovi (jednoznamenkasti) mogući su tijekom sredine 2025./26. ako se kamatne stope povećaju ili kupci odgode odluku. U razdoblju 2028.–30., kako se rast ponude izravnava (prema projekciji DXBInteracta) a populacija i dalje raste, tržište bi se trebalo stabilizirati i nastaviti s umjerenim rastom. Područja s očekivanim rastom potražnje uključuju novorazvijena predgrađa (Dubai South, Al Furjan, DAMAC Hills 2, JVC, MBR City) i luksuzne četvrti (Palm, JBR, Mohammed bin Rashid City) expertbridge.ae. S pozitivne strane, daljnje vladine inicijative (poticaji za tehnološke zone, projekti zelene energije) mogle bi stvoriti nova radna mjesta i podržati potražnju. S druge strane, faktori rizika na koje treba obratiti pažnju uključuju mogući pad stranih investicija (zbog geopolitičkih napetosti ili viših globalnih kamatnih stopa) i preveliku ponudu u segmentu jeftinijih stanova.
Zaključno, očekuje se da će nekretnine u Dubaiju nastaviti rasti do 2030. godine, ali umjerenijim tempom nakon 2025. Rast cijena/najamnina vjerojatno će se kretati u srednjim do visokim jednoznamenkastim postocima godišnje u drugoj polovici desetljeća. Dugoročni temelji (rast stanovništva, turizma, ekonomska diverzifikacija) ostaju pozitivni. Ipak, ciklični vrhunci u ponudi i globalni ekonomski faktori unijet će povremene korekcije. Iskusni investitori stoga će se usredotočiti na vrhunske nekretnine, projekte s jakim developerima i investicije usklađene s vizijom Dubaija 2040. te relevantnom infrastrukturom.
Izvori: Službeni i industrijski izvori prema navodu (Dubai Land Department, Deloitte, JLL, Knight Frank, industrijske analize i mediji) deloitte.com digitaldubai.ae globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globenewswire.com thenationalnews.com globalpropertyguide.com khaleejtimes.com khaleejtimes.com expertbridge.ae.
