Tržište nekretnina u Los Angelesu 2025.: Trendovi, prognoze i investicijski izgledi

Pregled tržišta za 2025.

Tržište nekretnina u Los Angelesu 2025. obilježeno je kombinacijom otpornosti i prilagodbe. Vrijednosti stambenih nekretnina ostaju blizu rekordnih razina nakon buma tijekom pandemije, iako s mnogo sporijim rastom, dok se aktivnost prodaje umjereno oporavlja s povijesno niskih razina iz 2022.–2023.. Rezultati komercijalnih nekretnina su podijeljeni – sektori poput industrijskih i višestambenih objekata ostaju snažni, dok se uredski i pojedini segmenti maloprodaje suočavaju s izazovima zbog visoke praznine i promjenjive potražnje. Ukratko, 2025. godina nalazi L.A. u uravnoteženom (čak i blago naklonjenom kupcima) stambenom tržištu i oprezno oporavljajućem komercijalnom sektoru.

Ekonomski i politički čimbenici imaju značajan utjecaj. Povišene kamatne stope na hipotekarne kredite (≈6,5–7%) utišale su potražnju kupaca i smanjile pristupačnost na gotovo rekordno niske razine. Nove regulative – posebice Measure ULA (“porez na vile”) na prodaju nekretnina visoke vrijednosti – hlade luksuzni i investicijski segment nekretnina. Istovremeno, kronični nedostatak ponude u stambenom sektoru i dalje je prisutan, čime drži cijene stabilnima unatoč nedavnom padu broja stanovnika (broj stanovnika grada L.A.-a pao je za otprilike 2,5% od 2020.). Slijedeće izvješće detaljno analizira trendove za stambene i komercijalne nekretnine u Los Angelesu, performanse četvrti, investicijske prilike i prognoze do 2028.

(Napomena o izvorima: Podaci i uvide donose izvori, uključujući California Association of Realtors, Zillow, Redfin, CBRE i lokalne analize tržišta, kako je navedeno u tekstu.)

Stambeni sektor nekretnina

Cijene nekretnina i trendovi prodaje

Cijene kuća u Los Angelesu 2025. su praktički nepromijenjene ili blago više u odnosu na godinu ranije, nakon meteorskog uspona 2020.–2022. Medijalna prodajna cijena u gradu Los Angelesu iznosi oko 1,05 milijuna dolara sredinom 2025., što je tek +0,5% više u odnosu na godinu ranije. U okrugu Los Angeles, medijalna cijena obiteljske kuće u ožujku 2025. iznosila je oko 829.000 dolara, što je porast od oko 3,0% u odnosu na prethodnu godinu. Ova umjerena aprecijacija slijedi nakon kratkog pada u 2023., odražavajući stagnaciju cijena na gotovo rekordnim razinama. (Za usporedbu, medijalna vrijednost kuće u L.A.-u bila je oko 600.000 dolara 2019., a zatim je porasla do povijesnog maksimuma blizu 956.000 dolara krajem 2024.) Slika 1 prikazuje ovu dinamiku cijena, s naglim rastom u doba pandemije, blagom korekcijom i ponovnim blagim porastom u 2025.

Obujam prodaje pokazuje rane znakove oporavka od pada uzrokovanog visokim kamatnim stopama. Prodaja nekretnina u 2023. bila je povijesno niska – ukupna prodaja u Kaliforniji u 2023. pala je na najnižu razinu u više desetljeća (pad od ~34% u odnosu na 2021.) – a Los Angeles je zabilježio sličan pad. U 2024., prodaja je blago porasla (prvi godišnji rast u tri godine, +4,3% na razini države), a 2025. godine ovaj skromni oporavak se nastavlja, iako su volumeni i dalje ispod predpandemijskih normi. Na primjer, u svibnju 2025. u Los Angelesu prodano je 1.617 domova, 7% manje nego u svibnju 2024. – što pokazuje da je potražnja i dalje slaba. Zaliha nekretnina se poboljšala s iznimno niskih razina: Los Angeles je u svibnju 2025. imao 4.747 aktivnih oglasa, što je porast u odnosu na prethodne mjesece. Indeks neprodanih nekretnina (mjesečne zalihe) u području L.A.-a iznosi oko 3,7 mjeseca u ožujku 2025., u odnosu na samo 2,7 mjeseca godinu prije. Ovo uravnoteženo stanje ponude preusmjerilo je L.A. iz tržišta prodavača u neutralnije tržište u 2025. godini, što je ublažilo žestoku konkurenciju iz prethodnih godina. Nekretnine se sada na tržištu zadržavaju oko 45 dana, sporije nego prošle godine (39 dana), a pregovaranje o cijeni je češće (otprilike 45% prodaja u travnju 2025. završilo je ispod tražene cijene).

Ključni statistički podaci tržišta (stambeno, sredina 2025.):

• Medijan prodajne cijene (Grad L.A.) – ~$1.05M (0%–1% promjena na godišnjoj razini).
• Medijan prodajne cijene (Okrug L.A.) – ~$829 tisuća (+3,0% na godišnjoj razini).
• Broj prodanih kuća (Grad L.A., svibanj 2025.) – 1.617 jedinica (-7% na godišnjoj razini).
• Aktivni oglasi (Okrug L.A., svibanj 2025.) – ~4.700 (porast u odnosu na ~4.300 u travnju).
• Zalihe (mjeseci ponude) – ~3,5–3,7 mjeseci (porast s ~2,6 mjeseci prije godinu dana).
• Medijan dana na tržištu – ~45 dana (prošle godine je bilo ~39 dana).
• Omjer prodajne i tražene cijene – ~100% (polovica kuća proda se po ili ispod tražene cijene).

Općenito, stambene cijene ostaju stabilne pa čak i blago rastu u nekim segmentima zahvaljujući ograničenoj ponudi i trajnoj potražnji. No, žestina prodajnog tržišta iz 2021. se smirila – kupci imaju više prostora jer više kamatne stope ograničavaju njihove mogućnosti. Doista, pristupačnost stambenog prostora u L.A.-u je blizu rekordno niskih razina: kvalifikacija za kuću po srednjoj cijeni zahtijeva prihod od oko $230.000, više od 2× kalifornijskog medijana prihoda. Ova kriza pristupačnosti, u kombinaciji s mnogim vlasnicima kuća koji imaju hipoteku s kamatom ispod 3% (i zato su nevoljki prodavati i uzimati novi kredit sa 7% kamate), objašnjava slabu prodaju i nisku ponudu – zastoj koji sprječava značajniji pad cijena. Osim ako ne dođe do značajnog ekonomskog šoka, blaga ravnoteža čini se da definira vrijednosti nekretnina u L.A.-u 2025. godine.

Trendovi na tržištu najma

Los Angeles ostaje jedno od najskupljih tržišta najma u zemlji, iako je rast najamnina usporio u 2024.–2025. nakon postpandemijskog porasta. Prosječna najamnina za stan u L.A.-u iznosi otprilike 2.750–2.800 dolara mjesečno početkom 2025. Prema CBRE-u, ukupna prosječna najamnina za višestambene jedinice u okrugu L.A. bila je oko 2.822 dolara po jedinici u prvom tromjesečju 2025., što je praktički nepromijenjeno (+0,1%) u odnosu na prošlo tromjesečje. Ovo slijedi nakon brzog rasta: najamnine su skočile za oko 23% u četiri godine, s medijana od 2.300 dolara u 2020. na oko 2.841 dolara u 2024. Takvi su porasti nadmašili rast plaća i inflaciju, pogoršavajući problem pristupačnosti. Do 2024., 74% oglasa za stanove u L.A.-u tražilo je više od 2.100 dolara mjesečno, što je mnoge najmoprimce natjeralo na dijeljenje stanova ili preseljenje.

U 2025. rast najamnina praktički je zaustavljen – što je olakšanje za najmoprimce. Neki pokazatelji čak bilježe blage padove u realnim iznosima: primjerice, analiza usmjerena na maloprodaju u Los Angelesu zabilježila je rast najamnina od -0,4% na godišnjoj razini u prvom tromjesečju 2025. za maloprodajne nekretnine, što ukazuje na ograničenu moć određivanja cijena za najmodavce u nekim sektorima. Za stanove, istraživanja su pokazala relativnu stabilnost traženih najamnina ili tek neznatna povećanja (~+1% na godišnjoj razini) početkom 2025. Visoke najamnine, zajedno s iseljavanjem za vrijeme pandemije, dovoljno su smanjile potražnju da ograniče daljnje skokove. Značajno je da pad broja stanovnika u L.A.-u (pad od ~0,65% u 2024.) znači da najmodavci imaju nešto manju konkurenciju za najmoprimce, što dovodi do više poticaja i cjenovno povoljnijih uvjeta u nekim područjima.

U međuvremenu, stope slobodnih stanova u višestambenim zgradama ostaju niske, jer one koji su otišli iz L.A.-a nadomještaju oni koji si ne mogu priuštiti kupnju kuća. Stopa popunjenosti stanova u L.A.-u bila je 95,4% u prvom tromjesečju 2025. (praznine ~4,6%), lagano poboljšanje u odnosu na kraj 2024. U praksi, kvalitetni stanovi se i dalje brzo iznajmljuju, ali najmoprimci imaju više izbora nego prije godinu dana. Koncesije (poput besplatnog mjeseca najamnine) ponovno se pojavljuju u nekim podregijama. Prema izvješću Casden Multifamily sveučilišta USC, očekuje se da će efektivne najamnine ostati blizu trenutnih razina u 2025. dok se novogradnje (približno 6.000–8.000 dozvoljenih jedinica prošle godine u L.A.-u) pokušavaju uskladiti s potražnjom.

Najamninski “hot spotovi” i trendovi: Luksuzni najam na Westsideu i u središtu grada bilježi određene pritiske zbog nove ponude i praznih prostora zbog rada na daljinu, dok u pristupačnijim četvrtima i dalje vlada žestoka konkurencija. Prigradska područja u San Fernando Valleyju i San Gabriel Valleyju zabilježila su umjeren rast najamnina na godišnjoj razini, budući da obitelji traže relativno povoljnije opcije u unutrašnjosti. Nasuprot tome, elitne lokacije poput Santa Monice i središta L.A.-a bilježe padove najamnina i višu stopu praznih prostora (praznine u maloprodaji u centru grada skočile su na 9,5%) dok i stanari i trgovci promišljaju omjer troškova i koristi. Općenito, najamno tržište L.A.-a u 2025. može se opisati kao stabilno, ali pod pritiskom: najamnine trenutno ne rastu ubrzano, no razina najamnina u gradu i dalje je izrazito visoka za prosječno kućanstvo (tipični trošak najma dvosobnog stana je oko 70% viši od otplate tog istog stana s hipotekarnim kreditom iz razdoblja prije 2022., što odražava koliko je vlasništvo nad domom nedostižno za mnoge).

Kvartovi visokog rasta naspram visokorizičnih kvartova

Tržište nekretnina u Los Angelesu izrazito je lokalno, s velikim razlikama u razvoju kvartova. Tijekom posljednjeg desetljeća, dotad zanemarena područja zabilježila su eksplozivan rast vrijednosti nekretnina, dok su neka tradicionalno skupa naselja ostvarila skromne dobitke (ili čak stagnirala u zadnje vrijeme). Analiza podataka županijskog procjenitelja (2016.–2024.) pokazuje da je najveći porast vrijednosti zabilježen u nadolazećim kvartovima – često onima koji prolaze kroz proces gentrifikacije ili infrastrukturni procvat. Primjerice, West Adams (središnji LA) prednjači s 107% porastom procijenjenih vrijednosti stambenih nekretnina od 2016. Jednom relativno pristupačan, West Adams doživio je transformaciju zahvaljujući blizini prometnim linijama i prelijevanju potražnje iz susjednih skupih područja, te je postao “najtraženije” tržište u LA-u. Ostala područja s velikim rastom uključuju Elysian Valley (“Frogtown”) +86% i Exposition Park +84% (potaknuto razvojem oko USC-a i stadiona Banc of California). Povijesno crnačka naselja poput Leimert Park (+79%) i Baldwin Hills/Crenshaw (+81%) također bilježe snažnu aprecijaciju jer kupci traže (dotad) pristupačnije opcije u gradskom središtu. Ti dobici često se poklapaju s novim ulaganjima i demografskim promjenama – ali istovremeno podižu zabrinutost zbog iseljavanja dugogodišnjih stanovnika xtown.la xtown.la.

Suprotno tome, “rizični” kvartovi s investicijskog stajališta obično su oni koji se suočavaju s balonima cijena ili lokalnim problemima. Jedan primjer je Downtown Los Angeles (DTLA), koji je cvjetao 2000-ih i 2010-ih, ali se sada bori s visokom prazninom prostora i problemima kvalitete života. Vrijednosti nekretnina u DTLA-u porasle su relativno niskih ~45% u 8 godina (zaostajući za županijskim prosjekom), a praznine u maloprodaji i uredskim prostorima u središtu su visoke (maloprodaja ~9–10%, uredski prostori preko 30% prazni) – što signalizira rizik za investitore dok se ne pokrene urbani preporod. Luksuzna obalna tržišta još su jedna “rizična” kategorija: ne zbog mogućeg kolapsa, već zbog sporijeg rasta. Ultraskupa područja poput Bel Air (+61% od 2016.) ili Calabasas (+36%) imaju “manje prostora za rast” jer su startala visoko. Zapravo, neka imućna tržišta bilježila su lagani pad cijena u 2023. jer je potražnja za vilama oslabila pod utjecajem novih poreza i ekonomske nesigurnosti. Primjerice, srednja cijena u Culver Cityju pala je za ~6,7% na godišnjoj razini do svibnja 2025., a Culver City i Santa Monica također su nedavno izgubili oko 3% stanovništva. Ova područja nisu rizična u smislu skorog sloma, ali bi njihov prinos mogao zaostajati za onim u kvartovima u razvoju.

Također su značajna žarišta poteškoća u udaljenim predgrađima i rubnim zajednicama. U mjestima poput Antelope Valleyja na sjeveru okruga L.A. (npr. Lancaster, Palmdale), cijene su naglo porasle tijekom pandemije jer su radnici na daljinu tražili više prostora, ali cijene ostaju osjetljive na cijene goriva i trendove zaposlenosti – što predstavlja potencijalni rizik od nestabilnosti ako se ekonomski uvjeti promijene. Najviše stopa ovrha u 2024. zabilježeno je u udaljenijim ili radničkim područjima; primjerice, Sylmar (u dolini San Fernando) zabilježio je 59 ovrha, najviše od svih područja L.A.-a prošle godine. Skupina ovrha može signalizirati lokalne poteškoće (ali i priliku za one koji traže povoljne nekretnine da kupe, obnove ili iznajme kuće u tim četvrtima). Investitori bi mogli oprezno promatrati takva područja: Najrizičnije četvrti za pad cijena obično su one s manje raznolikom potražnjom i većom izloženošću ekonomskim promjenama, poput prigradskih zajednica ili mjesta s trajnim problemima kriminala ili infrastrukture.

Zaključak: Četvrti poput West Adamsa, Mid-Citya i Jefferson Parka – bogate pristupom javnom prijevozu i povijesnim kućama – doživljavaju procvat, dok su se centar grada i neki luksuzni dijelovi ohladili. Kao i uvijek, vrijedi “lokacija, lokacija, lokacija”: čak i na općenito skupom tržištu, mikro-tržišta s novom gradnjom, kulturnim značajem ili budućim javnim prijevozom (npr. uz prugu Crenshaw/LAX ili oko novog SoFi stadiona u Inglewoodu) vjerojatno će i dalje nadmašivati šire tržište. S druge strane, investitori bi trebali pažljivo provjeriti lokalne osnove, jer neka područja nose veći rizik korekcije cijena ili slabe potražnje za najmom ako se ekonomski uvjeti promijene.

Učinkovitost komercijalnih nekretnina

Pregled komercijalnog tržišta

Komercijalne nekretnine u Los Angelesu tijekom 2025. predstavljaju priču o divergentnim kretanjima među različitim vrstama nekretnina. Industrijske i višestambene nekretnine ostaju snažne, potaknute e-trgovinom, trgovinom i nedostatkom smještaja, dok se uredski sektor suočava sa strukturnim padom potražnje. Maloprodajne nekretnine su negdje između, pri čemu su kvartovski trgovački centri pokazali otpornost, ali se urbana maloprodaja (posebno u centru grada) sporo oporavlja od posljedica pandemije. Ukupna investicijska aktivnost u komercijalnim nekretninama oslabila je zbog viših kamatnih stopa i lokalnih poreza na prijenos vlasništva, no dobro iznajmljene nekretnine na prestižnim lokacijama i dalje privlače interes zbog snažnog gospodarskog temelja L.A.-a. U nastavku donosimo pregled učinka po sektorima:

Uredski sektor: Visoka nepopunjenost i izazovi prenamjene

Losangelesko tržište ureda pod velikim je pritiskom u 2025. godini. Porast rada na daljinu/hibridnog rada, zajedno s korporativnim stezanjem remena, doveo je do 11 uzastopnih kvartala negativne apsorpcije i naglog porasta nepopunjenosti. U cijeloj županiji, stopa nepopunjenosti ureda porasla je na ~24,5% u 1. kvartalu 2025. – povijesno izuzetno visoka razina – dok je u centru Los Angelesa situacija još gora s više od 31% praznih prostora. Čak su i elitna subtržišta pogođena: primjerice, nepopunjenost u Century Cityju dosegnula je 13%, a u okrugu Orange nepopunjenost uredskih prostora skočila je na 19,2% u prvom kvartalu 2025., približno dvostruko više nego prije pet godina. Višak prostora pojavljuje se jer najmoprimci smanjuju površine, a nova gradnja iz prethodnog ciklusa dodaje ponudu. Mnogi vlasnici nekretnina suočavaju se sa slabom potražnjom; neto apsorpcija bila je negativnih -1,08 milijuna četvornih stopa u prvom kvartalu samo u širem području L.A.-a. Kao rezultat, najmovi za urede stagniraju ili počinju padati. Prosječni traženi najmovi na tržištu su oko 3,60 USD/ft² mjesečno (potpuna usluga) – otprilike isto kao godinu ranije. Vlasnici nude veće ustupke (besplatan najam, izdašna ulaganja u uređenje prostora) kako bi privukli najmoprimce. Najbolje zapadno tržište i dalje ostvaruje premium najm (West L.A. prosječno 5,14 USD/ft²/mj. traženi najm), no čak je i tamo rast najma prigušen. S obzirom na izazove, analitičari očekuju veći broj problema i prilika za prenamjenu. Doista, neke zgrade ureda klase B/C u centru i dijelovima San Fernando Valleya prodaju se uz značajne popuste za potencijalnu pretvorbu u stanove ili kreativne svrhe. Izgledi za urede u L.A.-u su oprezni: visoka nepopunjenost vjerojatno će se zadržati tijekom 2025. – jedno izvješće predviđa da će se problemi s uredima pojaviti u 2025. jer će vlasnici s kreditima koji dospijevaju imati poteškoće s refinanciranjem. Svaki oporavak ovisi o rastu zaposlenosti u djelatnostima koje koriste uredski prostor i o tome kako će tvrtke dugoročno riješiti strategije korištenja poslovnog prostora. U međuvremenu, očekujte da će uredski sektor biti najslabija karika L.A.-a, s određenim zgradama (posebno starijima u područjima s velikom ponudom) s velikim rizikom od gubitka vrijednosti.

Maloprodajni sektor: Spor oporavak i prilagodljivi trendovi

Maloprodajne nekretnine u Los Angelesu postupno pronalaze stabilnost nakon pandemije, no slika je mješovita. Potrošnja potrošača se oporavila i turisti se vraćaju, ali strukturni izazovi (konkurencija e-trgovine, promjena potrošačkih navika) i dalje traju. Ukupna nepopunjenost maloprodajnih prostora u okrugu L.A. iznosila je oko 6,1%–6,5% u 1. kvartalu 2025., što je peti uzastopni kvartal rasta. Iako je ta stopa nepopunjenosti viša, ona je i dalje umjerena i ispod razina u mnogim drugim metropolama. Ulična prodajna mjesta i trgovački centri imaju veću nepopunjenost, dok bolje rezultate bilježe trgovački centri u predgrađima s trgovinama prehrambenih proizvoda kao glavnim zakupcem. Prosječni tržišni najmovi za maloprodaju iznose oko 36–37 USD po četvornom stopalu godišnje (otprilike 3,05 USD/ft² mjesečno triple-net), što je otprilike 40% iznad američkog prosjeka. No, rast najamnina je blago negativan: najmovi za maloprodaju u L.A.-u pali su 0,4% na godišnjoj razini početkom 2025., što pokazuje potrebu vlasnika da zadrže i privuku zakupce. Zapravo, Los Angeles je izgubio oko 2,4 milijuna četvornih stopa zauzetog maloprodajnog prostora u posljednjih godinu dana – znak da su smanjenja i zatvaranja prevladali nad otvaranjem novih trgovina.

Razlike među četvrtima: Glavne trgovačke četvrti poput Beverly Hillsovog Zlatnog trokuta i Santa Monicine Third Street se oporavljaju, ali još nisu dosegle puni intenzitet prije pandemije (neki luksuzni trgovci smanjili su poslovanje). Trgovina u centru Los Angelesa ozbiljno je pogođena – stopa praznih trgovina u centru skočila je za 250 baznih poena na 9,5% do kraja 2024. jer se pješački promet i turizam sporo potpuno oporavljaju. Suprotno tome, prigradska trgovina u rastućim stambenim područjima je relativno snažna. Submarketi u dolinama San Fernando i San Gabriel čak su zabilježili blagi porast najamnina jer su se trgovci fokusirani na vrijednost (diskonti, trgovine mješovitom robom) širili kako bi služili rastućem stanovništvu. Trgovačka ulaganja ostvaruju se ispod vrhunskih vrijednosti, što ukazuje na ponovno određivanje cijena: primjerice, trgovački centar na La Brea prodan je 2025. 35% ispod svoje cijene iz 2016. zbog pada NOI-a. Kapitalizacijske stope za maloprodaju porasle su na oko 5,5%–6% u prosjeku, najviše u posljednjem desetljeću, budući da investitori traže bolje prinose u okruženju viših kamatnih stopa i ugrađuju rizik u cijenu.

Izgledi maloprodajnog sektora su oprezno optimistični. Stabilizacija praznih prostora i pješačkog prometa sugeriraju da je najgore prošlo, ali rast će biti spor. Ključni trendovi uključuju doživljajnu maloprodaju (ugostiteljstvo, zabavni koncepti poput planiranog West Harbor-a u San Pedru, otvaranje 2026.) i adaptivnu prenamjenu (pretvaranje posrnule maloprodaje u mješovite namjene ili industrijske prostore). Investitori su vrlo selektivni – ~650.000 četvornih stopa prodajnog prostora je u izgradnji u LA-u, što je tek 0,1% povećanja zaliha. Ovaj nedostatak nove ponude, u kombinaciji s bazom stanovništva regije, znači da bi maloprodaja na dobroj lokaciji trebala zadržati vrijednost. No, vlasnici moraju biti inovativni (npr. dodavanje usluga, medicinskih ordinacija ili stambenih komponenti) kako bi popunili prazne poslovne prostore. Ukratko, L.A. maloprodaja u 2025. je stabilna, ali se mijenja: očekujte postupan napredak u popunjenosti, ravne najamnine i nastavak transformacije centara s lošijim rezultatima.

Industrijski sektor: Od rekordnih visina do blagog hlađenja

Industrijski sektor nekretnina u Los Angelesu bio je vodeći posljednjih godina, potaknut aktivnošću u luci, logistikom i nedostatkom zemljišta za izgradnju. Čak i 2025. industrijske nekretnine su vrlo tražene, iako se trend blago ohladio u odnosu na vrhunac. Nakon što su zabilježile rekordno niske praznine (~2–3%) tijekom 2021.–22., stopa praznih industrijskih prostora u okrugu L.A. porasla je na oko 4,9% – najviše u gotovo deset godina. Ovaj porast praznih prostora (porast od ~140 baznih poena na godišnjoj razini) pripisuje se 10 uzastopnih kvartala gubitka zauzeća jer su neki najmoprimci smanjili prostore, a dio nove ponude stigao na tržište. Ipak, praznina od 4,9% vrlo je niska prema povijesnim standardima – u mnogim submarketima to je praktički potpuna popunjenost. Zapravo, svih šest industrijskih submarketa u okrugu L.A. još uvijek ima manje od 6% praznih prostora, a polovica ih ima manje od 4%. Blagi porast dostupnosti (ukupna dostupnost ~6,5% uključujući prostor u oglašavanju) sugerira da bi najamnine mogle biti pod pritiskom u kratkom roku.

Doista, industrijske najamnine su naglo porasle tijekom pandemije (prema nekim procjenama, više od 50% od 2019.) i sada prolaze kroz blagu korekciju. Industrijske tražene najamnine u L.A.-u padaju već šest uzastopnih kvartala zaključno s prvim kvartalom 2025., dok tržište “probavlja” ta prethodna povećanja. Za usporedbu, prosječne tražene najamnine za skladišni/distribucijski prostor na području Los Angelesa (jednog od najskupljih u zemlji) još uvijek iznose otprilike 1,20–1,50 $ po kvadratnom stopu mjesečno (triple net), ovisno o lokaciji – znatno iznad razina prije 2020. godine. No, najmoprimci sada imaju nešto veću pregovaračku moć nego prije godinu dana. Unatoč ovom padu, industrijski iznajmljivači ostaju samouvjereni; svi padovi najamnina bili su umjereni, a dugoročni pokretači potražnje (masivne luke LA/Long Beach, potrebe distribucije za e-trgovinu, logistika zadnje milje za više od 10 milijuna stanovnika) i dalje su čvrsto prisutni. South Bay i Inland Empire podtržišta posebice i dalje privlače skladišne korisnike, premda je čak i praznina u Inland Empireu porasla s rekordno niskih razina.

Što se tiče ulaganja, industrijske nekretnine i dalje su vrlo tražene, ali rastuće kamatne stope uzrokovale su lagani rast kapitalizacijskih stopa. Prosječne industrijske kapitalizacijske stope u južnoj Kaliforniji sada su u niskom rasponu od 5% (oko 5,3% u 2024., u odnosu na manje od 4% u 2021.). Neki manji ili B razred industrijskih poslova sada se obračunavaju s približno 6%–6,5% kapitalizacijskih stopa, osobito ako imaju kraće rokove najma. Investitori i dalje usmjeravaju pažnju na glavne distribucijske koridore – međutim, porez iz Prijedloga ULA u Gradu L.A.-u (koji pogađa prodaje >5 milijuna $) donekle je zamrznuo velike industrijske prodaje unutar gradskih granica. Ovo bi moglo potaknuti dodatna ulaganja u obližnje gradove bez tog poreza.

Izgledi za industrijski sektor su oprezno pozitivni. Stručnjaci predviđaju da bi 2025. mogla označiti dno gubitaka popunjenosti, sa stabilizacijom do 2026. kako se usporava dodavanje novih prostora i kako se tvrtke prilagođavaju. Rast najamnina bi se mogao nastaviti 2026. nakon ovog razdoblja blagog pada. Jedan od rizika na horizontu je trgovinska politika – val uvoza krajem 2024. (kako bi se izbjegle nove carine) privremeno je povećao potražnju za skladištem u luci, ali bilo kakav dugotrajan trgovinski rat ili usporavanje gospodarstva mogli bi smanjiti promet u luci. S druge strane, bilo kakvo rješavanje radnih sporova na zapadnoj obali ili ponovno ubrzavanje gospodarstva ponovno bi pojačali tržište. Ukratko, industrijski sektor L.A.-a i dalje je temeljno snažan (nizak broj praznih prostora, visoke najamnine), a 2025. se smatra godinom normalizacije nakon ekstremnih uvjeta. Dobro smješteni distribucijski i skladišni objekti u Los Angelesu očekuje se da će zadržati vrijednost i privući stalni interes ulagača zbog svoje ključne uloge u opskrbnim lancima.

Ažuriranja politika i regulative

Više novosti na području politika i regulative posljednjih godina utječe na tržište nekretnina u Los Angelesu u 2025. godini:

• Mjera ULA (“United to House LA” porez na vile): Implementirana u travnju 2023., ova mjera grada Los Angelesa uvodi 4% poreza na promet nekretnina kod prodaje iznad 5 milijuna dolara (5,5% iznad 10 milijuna dolara). Cilj je financirati pristupačno stanovanje, ali mjera je značajno utjecala na broj transakcija u najvišem segmentu. Tijekom protekle godine, prodaja luksuznih kuća naglo je usporila, a mnogi komercijalni poslovi su odgođeni ili preusmjereni (npr. prodaja udjela u društvu, a ne same nekretnine) kako bi se izbjegao porez. Prihodi prikupljeni (oko 480 milijuna dolara do kraja 2024.) bili su ispod početnih očekivanja, dijelom jer je prodaja naglo pala zbog mjere. Učinak mjere ULA je dvosjekli mač: manje velikih poslova znači manju likvidnost tržišta, što može ublažiti cijene luksuznih kuća i velikih komercijalnih nekretnina u gradu. Rasprave i pravni izazovi su u tijeku, ali za sada investitori moraju uračunati ovaj značajni trošak u L.A. transakcijama – očigledan kočničar preprodaji nekretnina visoke vrijednosti.
• Kontrola najamnina i zaštita stanara: Grad Los Angeles ima jednu od najstrožih uredbi o kontroli najamnina u zemlji (za starije višestambene jedinice), a državni limit na povećanje najamnine (AB 1482) u Kaliforniji ograničava povećanja na ~maksimalno 10% godišnje za brojne druge jedinice. Tijekom COVID-a, L.A. je također uveo moratorij na deložacije koji je u potpunosti ukinut tek početkom 2023. Godine 2025., najmodavci će se suočiti s novim regulacijama koje zahtijevaju pomoć pri preseljenju kod znatnih povećanja najamnine i stroža pravila za opravdane otkaze za veći broj nekretnina. Iako mjere nude stabilnost stanarima, one također utječu na prinose od ulaganja: rast prihoda od najma je ograničen, što L.A. čini manje privlačnim agresivnim investitorima, ali pogoduje dugoročnim vlasnicima. S druge strane, dozvoljena povećanja za inflaciju (pod kontrolom najamnine) ove su godine omogućila umjerena povećanja od 3-4% s obzirom na rast inflacije. Općenito, politički zamah u L.A.-u ide prema snažnijoj zaštiti stanara, što može usporiti rast najamnina, ali i održati nizak broj praznih stanova (stanari ostaju dugo).
• Zoniranje i reforme za povećanje stanogradnje: Kao odgovor na krizu priuštivosti stanovanja, Kalifornija je donijela zakone kao što su SB 9 (podjela zemljišta) i SB 10 kako bi omogućila veću gustoću gradnje na manjem obimu. Los Angeles ih je uklopio u svoje planove, što znači da vlasnici kuća u mnogim četvrtima lakše mogu dodati ADU-ove (pomoćne stanove – “granny flats”) ili podijeliti parcelu za izgradnju dupleksa. Za sada je interes umjeren, no te reforme postupno donose nove stambene jedinice. Novi stambeni plan grada L.A.-a postavio je ambiciozni cilj dodati 456.000 stambenih jedinica do 2029. Kako bi to omogućili, grad mijenja zone za višu, mješovitu izgradnju (posebno blizu javnog prijevoza). Ipak, 2024. godine L.A. je daleko od plana, s oko 8.600 odobrenih jedinica – što je najmanje u desetljeću za stanogradnju. Očekuje se nastavak politike poticanja veće dopuštene izgrađenosti i ubrzavanja odobravanja projekata – npr. širenje uredbe o prenamjeni centara grada – kako bi se potakla izgradnja. Za investitore i developere, liberalizacija zoniranja može otvoriti prilike (prenamjene, nova izgradnja među postojećim objektima), iako će ih i dalje usporavati otpor zajednice u pojedinim kvartovima.

Kamatne stope i financiranje: Iako nije lokalna politika, povećanja kamatnih stopa Federalnih rezervi dramatično utječu na tržište nekretnina u L.A.-u. Hipotekarne stope blizu 7% predstavljaju glavnu prepreku kupnji nekretnina. Najnovije prognoze sugeriraju da bi kamate mogle postupno popustiti do kraja 2025. (prema rasponu visokih 5%). Svako takvo smanjenje moglo bi ponovno potaknuti prodaju i rast cijena – suprotno tome, ako inflacija zadrži visoke kamatne stope, tržište bi moglo ostati prigušeno. Na komercijalnoj strani, više kamate su revalorizirale imovinu (veće stope kapitalizacije) i učinile financiranje projekata skupljim. Osiguravajuća društva i banke posebno su reducirali kreditiranje uredskih prostora. Kreatori politika prate komercijalno tržište dugova, ali nema konkretnih mjera olakšanja; stoga je rizik refinanciranja ključna briga za vlasnike u periodu 2025.–2026.

Povoljni stanovi i razvojne naknade: L.A. nastavlja proširivati zahtjeve za inkluzivnim stanovanjem i naknade razvojnim investitorima za financiranje povoljnih stanova. Neki novi projekti moraju izdvojiti postotak jedinica za kućanstva s niskim prihodima ili platiti povezane naknade. Osim toga, grad i država nude poticaje za izgradnju pristupačnih stanova – poput bonusa za gustoću i ubrzane procedure odobravanja prema SB 35 za projekte koji ispunjavaju kriterije. Ove politike imaju cilj potaknuti zajednice s mješovitim primanjima, iako ih investitori često navode kao prepreku profitabilnosti. Također se pažnja posvećuje beskućništvu i prenamjeni objekata: državni zakoni sada olakšavaju prenamjenu motela ili ureda u smještaj za beskućnike, a sredstva iz mjere ULA namijenjena su ubrzavanju takvih projekata (iako je provedba spora).

Zaključno, okvir politika u L.A.-u je usmjeren prema povoljnosti stanovanja i pravima najmoprimaca, što može biti na štetu kratkoročnih profita investitora. Pronicljivi investitori moraju se snalaziti s porezima poput ULA, poštovati najamninske limite i možda surađivati s javnim programima radi iskorištavanja poticaja. Za vlasnike nekretnina, liberalizacija zoniranja (ADU-i itd.) je pogodnost koja može povećati vrijednost kroz prihod od najma. U globalu, makroekonomska politika (kamatne stope Fed-a) ostaje nepoznanica koja će utjecati na to koliko brzo tržište nekretnina u L.A.-u može ponovno dobiti zamah u narednim godinama.

Investicijske prilike i očekivanja povrata ulaganja (ROI)

Unatoč visokim cijenama i novim porezima, tržište nekretnina u Los Angelesu i dalje nudi niz investicijskih prilika. Ključ je uskladiti strategiju sa stvarnim tržišnim uvjetima – favorizirajući sektore s izraženom potražnjom i uzimajući u obzir regulatorna ograničenja. Evo nekoliko mogućnosti za investitore u 2025. i njihovih izgleda za ROI:

• Vrijednosno dodana stambena ulaganja (obiteljske kuće i mali višestambeni objekti): S obzirom na ograničenu ponudu i starost mnogih kuća, investitori mogu pronaći kuće za obnovu u brzorastućim četvrtima koje mogu renovirati i potom preprodati ili iznajmljivati. Četvrti poput West Adams, Leimert Park i Highland Park – koje su doživjele veliki rast vrijednosti – i dalje privlače ulagače koji obnavljaju nekretnine prilagođene potražnji gentrifikacije. Očekivani povrat: Preprodaje još uvijek mogu ostvariti solidne profite (10–20% ROI) ako se nekretnina kupi ispod tržišne cijene, no vrijeme kad su prinosi rapidno rasli 30%+ je prošlo. Prinose od najama obiteljskih kuća u L.A.-u su skromni (~3–4% bruto povrata), ali dodavanje ADU-a može povećati novčani tok. Mjera ULA znači da moraju biti oprezni kod luksuznih transakcija (taj porez može „pojesti” profit na preprodaji s malom maržom iznad 5 milijuna dolara). Općenito, dugoročno povećanje vrijednosti i dalje je glavna nagrada u tim naseljima – povijesno oko ~5–7% godišnje u popularnim zonama, što u kombinaciji s polugom može donijeti dobar ukupni povrat.
• Višestambeni apartmani: Stambene zgrade su kamen temeljac ulaganja u L.A.-u. Zauzetost je visoka (~95%) i najamnine, iako stagniraju, na rekordnim su razinama, osiguravajući stalan prihod. Manje zgrade s 2–4 jedinice također omogućuju da investitori izbjegnu neka pravila kontrole najma ako stanuju u nekretnini. Očekivani povrat: Bruto povrati (cap rate) za višestambene zgrade u L.A.-u prosječno su ~4,5%–5,0% u 2024., što je porast u odnosu na ~4% prije nekoliko godina. To znači da je neopterećeni povrat investitora oko 5%. Uz financiranje, povrat se može povećati ako je zaduženje povoljno – no uz trenutne kamate od 6% i više, početni gotovinski povrati mogu biti tanki. Prava vrijednost je dugoročni rast vrijednosti i rast najamnina. S obzirom na kroničan manjak stambenog prostora, vrijednost apartmana vjerojatno će nastaviti rasti (LA apartmani su prosječno rasli ~60% od 2016. do 2024.). Dodavanje vrijednosti kroz renovaciju kako bi se povećale najamnine (u dopuštenim granicama) može podići povrate. Investitori bi ipak trebali planirati za nove regulative (npr. seizmička ojačanja, stroža pravila o iseljenju) koje povećavaju troškove. Zaključak: očekujte godišnje povrate iz prihoda srednje jednoznamenkaste i mogući rast vrijednosti objekta koji je povijesno bio 3–6% godišnje – što čini višestambene objekte stabilnom, ali ne i eksplozivnom investicijom.
• Industrijska skladišta: Industrijski prostori su vjerojatno najatraktivniji komercijalni segment u L.A.-u gledano po osnovnim pokazateljima. Slobodni kapaciteti su niski, a svaki veliki trgovac i logistička tvrtka trebaju skladišni prostor u okrugu L.A. kako bi opslužili stanovništvo. Očekivani povrat: Industrijske bruto stope povrata su ~5–5,5%, a kvalitetne nekretnine na ključnim lokacijama (blizu luka ili središta) mogu se prodavati i ispod 5%. To su niži prinosi nego drugdje u zemlji, što odražava povjerenje ulagača u rast najamnina i stabilnost. I povijesno su bili u pravu – industrijske najamnine su posljednjih godina dramatično porasle (50%+ iznad pretpandemijskih razina). Može doći do kratkotrajnog zastoja, ali projekcije pokazuju da će dugoročna potražnja za industrijskim kapacitetima nadmašivati ponudu, što sugerira daljnji rast najamnina. Ukupni prinosi mogli bi doseći visoke jednoznamenkaste godišnje ako se uključi i rast najamnina. Ključne prilike uključuju starija industrijska zemljišta koja se mogu prenamijeniti za moderne logističke centre (skladišta s visokom stropom) ili objekte za distribuciju blizu grada. Također, infill lokacije za zadnju milju (čak i mala skladišta) u L.A.-u ostvaruju premijske najamnine i mogu biti unosne ako ih možete povoljno kupiti.

Maloprodajni centri: Kako je maloprodaja na prekretnici, snalažljivi investitori mogu ciljati na maloprodaju temeljenu na nužnim potrebama (npr. trgovački centri s trgovinom mješovitom robom, ljekarnom, uslugama) koja se u L.A.-u pokazala otpornom. Očekivani ROI: Kapitalizacijske stope za maloprodaju su sada oko 5,5–6% u prosjeku, više za nekretnine s prazninama ili u sekundarnim lokacijama. Ako kupite dobro smješten centar sa stopom kapitalizacije od 6% i možete iznajmiti prazni prostor, ne samo da ostvarujete taj prihod, nego imate i potencijalni rast vrijednosti imovine (kompresija kapitalizacijske stope ako se tržište poboljša, plus rast operativne dobiti). Povrati veći od 10% godišnje mogući su za investitore u maloprodajne nekretnine koji dobro provedu strategiju (na primjer, promjenom strukture zakupaca ili dodavanjem dodatnih sadržaja). Međutim, čisti pasivni investitori u maloprodaji trebali bi umanjiti očekivanja: stabilizirana vrhunska imovina može donijeti ukupni povrat od 6–8% (prihod plus minimalan rast najamnine). Maloprodaja s neto najmom (poput ljekarni ili brze hrane s dugoročnim ugovorima) nudi ~5% kapitalizacijske stope u L.A.-u – praktički kao obveznički prinosi – što može biti privlačno zbog stabilnosti. Jedno upozorenje: maloprodaja je vrlo osjetljiva na lokaciju i upravljanje; podcijenite potražnju i ROI može pasti. No, sve u svemu, kako se potrošačko ponašanje normalizira nakon COVID-a, maloprodajne nekretnine u gusto naseljenim dijelovima L.A.-a nude solidne novčane prinose i umjereni potencijal rasta vrijednosti.

Uredi i specijalizirana imovina: Uredska imovina je kontra-investicijski potez – vrijednosti padaju, a kriza prijeti, što znači da priliku imaju oportunistički investitori koji traže prilike za povoljnu kupnju. Možemo vidjeti da se uredske zgrade u L.A.-u prodaju za djelić njihove troškovne vrijednosti, osobito ako vjerovnici prodaju kredite. Očekivani ROI: Visok rizik, visoka nagrada. Jedna strategija je kupiti problematičnu uredsku zgradu (možda po kapitalizacijskoj stopi od preko 8% ili uz popust od 50%) i prenamijeniti je u alternativnu upotrebu (stanovanje, hotel, kreativni studio). ROI na uspješnu prenamjenu može biti vrlo visok (IRR >15%). No, provedba i regulatorne prepreke su značajne. Tradicionalne investicije u zakup uredskih prostora su rizičnije – bez jasnog puta za podizanje popunjenosti, riskirate slabu investiciju. Objekti za biotehnologiju i filmske studije/pozornice dvije su specijalizirane klase imovine u L.A.-u koje su i dalje tražene. Investitori u tom segmentu (često konverzije ureda/industrijskih prostora) mogu ostvariti zdrave prinose kako raste proizvodnja sadržaja u Hollywoodu i biotehnološka istraživanja; kapitalizacijske stope u tim nišama su u rasponu od 5–7% uz dobre izglede za rast.

Razvoj i zemljište: Gradnja u L.A.-u nije za one slabijeg srca, ali postoje prilike u specifičnom razvoju. Na primjer, mala subdivizija zemljišta, projekti gradnje stanova ili gradnja pomoćnih objekata (ADU) mogu donijeti dobit zbog visokih cijena na prodaji. Inicijativa grada za povećanjem stambenog fonda znači da developeri pristupačnih stanova mogu iskoristiti porezne olakšice i nove programe – što zapravo znači subvencije koje poboljšavaju ROI dok odgovaraju na tržišne potrebe. Očekivani ROI: Razvoj u L.A.-u obično cilja na profitnu maržu od ~15–20% radi rizika. Budući da su građevinski troškovi i dalje visoki, mnogi projekti mogu biti isplativi samo uz vrhunske cijene prodaje (ili ako je zemljište kupljeno ranije po niskoj cijeni). Ipak, odobrano zemljište u L.A.-u nevjerojatno je vrijedno, a kupnja zemljišta na područjima u razvoju (blizu budućih linija javnog prijevoza, itd.) može dati velike rezultate, iako na dulji rok.

U sažetku, Los Angeles ostaje “raj za investitore” na duge staze, zahvaljujući velikom nesrazmjeru između potražnje i ponude. Kako izvještava Apartment News, velika potražnja i ograničena izgradnja znače snažan potencijal prihoda od najma i povećanja vrijednosti nekretnina kroz vrijeme. No, kratkoročno, investitori bi trebali prilagoditi očekivanja glede povrata: poluga više nije toliko isplativa uz visoke kamatne stope, a brza preprodaja rizičnija je na mirnom tržištu. Osnovne nekretnine (industrijske, potpuno iznajmljene višestambene zgrade) donosit će stabilne, umjerene povrate. Strategije dodavanja vrijednosti (renovacije, strategije popunjavanja najma) još uvijek mogu ostvariti dvoznamenkaste povrate ako se mudro snalazite u regulatornom okruženju. A za spekulante s kapitalom i strpljenjem, kupnja problematične imovine 2025.–2026. može donijeti izvrsne povrate do 2028. ako/se kada ciklus tržišta ponovno okrene.

Prognoze 2026.–2028.: Izgledi i Rizici

Gledajući unaprijed, prognoze za tržište nekretnina u Los Angelesu ukazuju na razdoblje umjerenog rasta – scenarij “mekog prizemljenja” – pod uvjetom da nema većih šokova. Nakon turbulentnih ranih 2020-ih, i industrijski analitičari i ekonomski modeli predviđaju ravnanje cijena u kratkom roku, pa potom postepeni rast do 2028. Evo ključnih stavki iz prognoza:

• Prognoze cijena kuća: Najnovija prognoza Zillowa za L.A. metro (Los Angeles-Long Beach-Anaheim) predviđa samo povećanje od +0,4% od veljače 2025. do veljače 2026. U biti, očekuje se da će vrijednosti kuća biti stabilne tijekom sljedeće godine. Uključuje se i mogući blagi pad sredinom 2025. (njihov model pokazuje -0,1% do -0,2% u proljeće) kojem će slijediti umjereni rast kasnije. Nakon 2026., većina stručnjaka očekuje nizak jednoznamenkasti godišnji rast (oko 2–5% godišnje) za cijene kuća u L.A.-u do 2028. To bi bio daleko od dvoznamenkastih stopa iz 2021., ali također izbjegava bilo kakvu naglu korekciju. U prilog ovom izgledu: velika potražnja, ograničena ponuda i snažno lokalno gospodarstvo trebali bi poduprijeti cijene. Službena prognoza C.A.R.-a za 2025. predviđa rast srednje cijene u Kaliforniji za ~+4,6% managecasa.com, ali to je bilo prije nego su kamatne stope ostale visoke; vjerojatno je nova norma blaži rast. Do 2028., medijalne cijene u Los Angelesu mogle bi biti otprilike 10–15% više nego danas ako se ovi trendovi nastave. Rizičan scenarij: Ako dođe do recesije 2026. (primjerice, zbog prevelikog stezanja Fed-a ili globalnih šokova), L.A. bi mogao doživjeti privremene padove cijena od možda 5–10% zbog stagnacije prodaje – ali pad poput 2008. nije očekivan s obzirom na izostanak pretjeranog zaduživanja i trajni manjak stambenih jedinica.
• Prodaja i volumen: Očekuje se da će broj prodanih kuća rasti kako ulazimo u 2026.–2027., pod uvjetom da hipotekarne stope popuste. Mnogi prognozeri predviđaju pad kamata u raspon od 5% do 2026., što bi oslobodilo potražnju kupaca koji žele preseliti u veću nekretninu. Stoga bi 2026. i 2027. mogle donijeti oporavak prodaje (moguće povratak na razinu iz 2019.). S više transakcija, rast cijena mogao bi se blago ubrzati u odnosu na slabi tempo iz 2025. Međutim, ako kamate ostanu visoke ili se stegne kreditiranje, prodaja bi mogla ostati slaba. U svakom slučaju, ne očekuje se naglo povećanje ponude, tako da svako povećanje potražnje obično rezultira rastom cijena u L.A.-u.
• Najamnine i višestambene zgrade: Prognoze najamnina (npr. USC Casden) predviđaju da će najamnine u L.A.-u rasti nekoliko posto godišnje do 2028., otprilike prateći inflaciju. Praznina bi se mogla lagano povećati kako bude završeno više stambenih projekata (L.A. trenutačno ima tisuće jedinica u izgradnji), ali ne dovoljno da značajno omekša najamnine. Do 2028. prosječne najamnine mogle bi biti 10–15% više nego danas, što pogoršava pristupačnost osim ako plaće ne rastu jednakim tempom. Jedan nepoznati faktor: napori na razini države za pomoć stanarima ili proširenu kontrolu najma mogli bi umjetno ograničiti rast najamnina. Također, ako rad na daljinu omogući veću migraciju stanovništva, potražnja za najmovima bi se mogla ohladiti. No, s obzirom na ogromno stanovništvo L.A.-a i izuzetno spor tempo gradnje, umjereni rast najamnina je najvjerojatniji scenarij.
• Komercijalni sektori:
  • Uredi: Opći je konsenzus da će se oporavak uredskih prostora odvijati vrlo sporo. Praznina bi mogla nastaviti rasti do 2025.–26. kako ugovori istječu, a zatim se potencijalno stabilizirati do 2027. kako zastarjela zaliha bude uklonjena (prenamijenjena ili oduzeta u ovrsi). Najamnine će vjerojatno ostati iste ili dodatno pasti u međuvremenu. Do 2028. tržište uredskih prostora moglo bi se podijeliti – noviji, opremljeni uredi vraćaju se na zdravu popunjenost, dok se stari i generički uredi prenamjenjuju ili znatno manje vrednuju. Investitori trebaju biti oprezni: neke prognoze (npr. Moody’s) predviđaju da vrijednosti uredskih prostora mogu pasti još 10–20% prije nego što dođu do dna oko 2024.–2025., s blagim rastom tek do 2028.
  • Maloprodaja: Očekuje se nastavak postupnog oporavka. Maloprodajna praznina u južnoj Kaliforniji zapravo se predviđa da će do 2026. lagano pasti kako se gospodarski rast i povećanje broja stanovnika nastavi. Najamnine bi mogle rasti za oko 1% godišnje u glavnim centrima. Najveći rizik za maloprodaju je usporavanje potrošnje ako dođe do recesije; u suprotnom, idućih nekoliko godina izgleda stabilno, ne dramatično.
  • Industrijski objekti: Većina projekcija pokazuje da će potražnja za industrijskim prostorom snažno porasti do 2026. Nakon trenutne blage ravnoteže, očekuje se rast lučkog prometa i e-trgovine. CBRE i Cushman & Wakefield u svojim izvještajima predviđaju da bi industrijska praznina u L.A.-u mogla ponovno pasti prema 3–4% do 2027., s nastavkom rasta najamnina srednje jednoznamenkaste godišnje stope nakon 2025. Rizik ovdje je na strani ponude: mnogo je nove logističke izgradnje realizirano u Inland Empireu; ako to zasićuje potražnju, rast najamnina mogao bi podbaciti. No, unutar zemljišno ograničenog L.A.-a, postojeći industrijski objekti dugoročno bi trebali vrlo dobro proći.
• Makro rizici: Nekoliko sveobuhvatnih rizika moglo bi poremetiti ove umjereno pozitivne prognoze. Ekonomska recesija je najvažnija briga – ako SAD uđe u značajnu recesiju 2026., L.A. bi mogao zabilježiti gubitak radnih mjesta u zabavi, tehnologiji, trgovini itd., što bi naštetilo potražnji za stambenim i poslovnim prostorima. Povećanje nezaposlenosti vršilo bi pritisak na cijene nekretnina (vjerojatno kroz smanjenje prodaje, a ne kroz ovrhe, budući da vlasnici imaju kapital i niske kamate). Promjene kamatnih stopa su još jedan rizik: neočekivani porast stopa (npr. nagli rast inflacije) dodatno bi smanjio pristupačnost, moguće prisiljavajući cijene prema dolje. Suprotno tome, brži pad stopa mogao bi ponovno pregrijati tržište do 2027. (rizik od ponovnog stvaranja balona cijena). Promjene politika također predstavljaju prijetnju: na primjer, ako se mjera ULA ukine ili ublaži do 2026., moglo bi doći do naglog porasta prodaje skupljih nekretnina; ili ako Kalifornija uvede agresivne nove poreze ili regulacije najamnina, raspoloženje investitora moglo bi oslabjeti. Prirodne katastrofe ili klimatski događaji (potresi, požari) nažalost ostaju stalni rizik u L.A.-u, s mogućim utjecajem na pojedina područja ili na cijenu osiguranja na razini države.

Zaključna prognoza: Najvjerojatniji scenarij do 2028. je spor ali stabilan rast. Do 2028., srednja cijena kuće u L.A.-u mogla bi biti otprilike 10%-20% viša nego 2025., a najamnine možda 10% više – što označava mnogo blaži rast nego prethlog desetljeća, ali ipak kretanje prema gore. Donja granica tržišta poduprta je stalnom atraktivnošću (klima, poslovi, kultura) i nedostatkom gradnje, dok je gornja granica ograničena pristupačnošću i politikama. Ako ne dođe do velikog šoka, tržište nekretnina u L.A.-u trebalo bi ostvariti solidne, iako ne spektakularne, prinose u sljedećih nekoliko godina, s većim rizikom od propuštenih dobitaka (ako ostanete izvan tržišta) nego od velikog pada. Pametni sudionici pratit će kamatne stope, prihvaćati adaptivnu prenamjenu i inovacije u stanogradnji te se fokusirati na temeljno jaka područja kako bi ostvarili maksimalan dobitak u ovoj novoj normalnosti. Razdoblja velikog procvata u L.A.-u možda će zastati, ali njegov dugoročni smjer kao globalnog grada ostaje čvrsto pozitivan.

Izvori:

• California Assoc. of Realtors – Tržišni podaci i prognoze
• Zillow Research – Indeks vrijednosti i prognoza cijena stanova
• Redfin – Statistika tržišta nekretnina u Los Angelesu (cijene, prodaja, zalihe)
• Rocket Homes Market Report – Srednje cijene u L.A.-u po segmentima
• Crosstown LA – Analiza vrijednosti četvrti
• L.A. Times & CoStar – Pregled tržišta poslovnih prostora (uredi, industrija)
• Matthews/NAI Market Reports – Podaci za sektor trgovine i industrije
• RentalHousePM – Statistika najma i stanogradnje u L.A.-u
• UCLA Lewis Center – Studije utjecaja mjere ULA.