·······

Tržište nekretnina u Melbourneu: Izgledi za 2025. i dalje

24 srpnja, 2025
by
Real Estate Market in Melbourne: Outlook for 2025 and Beyond

Melburško tržište nekretnina u 2025. godini pokazuje jasne znakove oporavka nakon izazovnog razdoblja. I stambeni i komercijalni sektor doživljavaju promjene dinamike dok drugi najveći australski grad ima koristi od obnovljene potražnje, rekordnog rasta stanovništva i poboljšanog raspoloženja. U ovom sveobuhvatnom izvješću analiziramo najnovije trendove na tržištu nekretnina u Melbourneu – od cijena stanova i najtraženijih četvrti do prinosa od najma i utjecaja infrastrukture – te gledamo unaprijed što investitori, developeri i vlasnici nekretnina mogu očekivati u nadolazećim godinama.

Trendovi na tržištu stambenih nekretnina (2025)

Stambeno tržište u Melbourneu ušlo je u 2025. godinu s rastućim zamahom. Nakon pada tijekom 2022.–2023., kada su rastuće kamatne stope i poremećaji uzrokovani pandemijom doveli do pada vrijednosti, situacija se mijenja. Zapravo, vrijednosti nekretnina u Melbourneu bilježe nekoliko uzastopnih mjeseci rasta početkom 2025. godine propertyupdate.com.au. Ovo označava značajan preokret u odnosu na 2024., kada su cijene padale u većini mjeseci propertyupdate.com.au. Raspoloženje na tržištu se poboljšava kako kupci ponovno stječu povjerenje uslijed očekivanja da će se kamatne stope stabilizirati ili čak početi padati kasnije tijekom godine commercialrealestate.com.au. Važno je napomenuti da Melbourne i dalje ima snažne temelje – snažan rast stanovništva, velika ulaganja u infrastrukturu i raznoliku ekonomiju – što dodatno učvršćuje njegov status jednog od najboljih dugoročnih tržišta nekretnina u Australiji propertyupdate.com.au.

Nekoliko čimbenika pridonosi trenutnoj dinamici tržišta nekretnina. Na strani ponude, nova izgradnja stambenih objekata ne prati potražnju. Građevinske dozvole u Victoriji su na niskim razinama – odobreno je samo oko 56.000 novih domova u protekloj godini (do ožujka 2025.), što je znatno ispod ~75.000 godišnje koliko je potrebno za postizanje ciljeva rasta realestate.com.au realestate.com.au. Visoki troškovi izgradnje i stečajevi građevinskih tvrtki dodatno su ograničili novu ponudu realestate.com.au realestate.com.au. Ova nestašica ponude sudara se s rastućom potražnjom potaknutom rastom stanovništva, stvarajući konkurenciju za postojeće domove. Ponuda nekretnina i dalje je relativno ograničena; iako je broj novih oglasa naglo porastao u svibnju 2025. (drugi najveći svibanj u povijesti), ukupan broj nekretnina na prodaju i dalje je manji u odnosu na prošlu godinu shapepropertygroup.com.au, što ukazuje da mnogi prodavatelji čekaju – možda očekujući više cijene. Rezultat je da dobro uređeni domovi, osobito u poželjnim četvrtima, privlače snažan interes kupaca i brže se prodaju. Stopa uspješnosti dražbi u Melbourneu dosegla je oko 67% u svibnju 2025. – najvišu u gotovo dvije godine, što odražava obnovljeno povjerenje kupaca shapepropertygroup.com.au.

Važno je napomenuti da nisu svi segmenti tržišta jednaki. Samostojeće kuće i nekretnine pogodne za obitelji u etabliranim područjima predvode oporavak. Suprotno tome, stanovi visoke gustoće u središtu grada – posebno starije jedinice u visokim zgradama – i dalje se suočavaju s preprekama zbog prevelike ponude i opreznog stava investitora. Stručnjaci za nekretnine upozoravaju na kupnju stanova u izgradnji u CBD-u Melbournea i unutarnjim predgrađima, koji su povijesno bilježili slabije rezultate zbog obilne ponude i slabijeg dugoročnog rasta kapitala propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. S druge strane, srednja prigradska naselja s ograničenom ponudom (npr. kuće na većim parcelama) i snažnom privlačnošću za vlasnike-okupljače bilježe povećanu potražnju. Općenito, rezidencijalno tržište u 2025. godini prelazi iz tržišta kupaca prema uravnoteženijem ili čak tržištu naklonjenom prodavačima. Kupci koji su prije godinu dana mogli pregovarati o velikim popustima sada uočavaju da se taj prozor sužava kako konkurencija raste shapepropertygroup.com.au.

Trendovi na tržištu poslovnih nekretnina (2025)

Sektor poslovnih nekretnina u Melbourneu također je na prekretnici u 2025. Nakon što je prebrodio pandemiju i visoke kamatne stope, različite klase poslovne imovine sada pokazuju različite trendove:

  • Uredski prostori: Tržište uredskih prostora u Melbourneu i dalje je slabo, osobito u središnjem poslovnom okrugu (CBD). Grad i dalje bilježi najvišu stopu praznih uredskih prostora u Australiji, s prazninama u CBD-u stabilnima oko 18% u siječnju 2025. propertycouncil.com.au. Ovo je znatno iznad nacionalnog prosjeka za CBD (~13,7%) i odražava stalne izazove poput rada na daljinu i novih isporuka prostora propertycouncil.com.au. Potražnja za uredskim prostorom bila je negativna u nedavnim izvještajnim razdobljima propertycouncil.com.au, iako postoje znakovi da je najgore možda prošlo. Uredi premium klase prolaze nešto bolje od sekundarne ponude, ali čak su i A-klasa zgrade u Melbourneu imale oko 18,5% praznih prostora početkom 2025. propertycouncil.com.au. Vlasnici odgovaraju nudeći poticaje i obnavljajući starije urede kako bi privukli najmoprimce. Visoka praznina i snižene najamnine u nekim dijelovima predstavljaju prilike za tvrtke da unaprijede lokacije, a za investitore da kupe uredske nekretnine po sniženim cijenama. Analitičari iz industrije očekuju da će se uredski sektor postupno oporavljati prema 2026. godini kako inicijative za povratak u urede budu jačale, a gospodarstvo se poboljšava commercialrealestate.com.au commercialrealestate.com.au. Ipak, to bi mogao biti spor oporavak; potpora kroz politike (poput vladinih odluka o vraćanju radnika u urede) mogla bi igrati ulogu u oživljavanju potražnje za uredima u CBD-u Melbournea propertycouncil.com.au.
  • Maloprodajna nekretnina: Nakon nekoliko teških godina, tržište maloprodajnih nekretnina doživljava povratak. Pješački promet i potrošnja u maloprodaji poboljšali su se završetkom lockdowna i povratkom turista i uredskih radnika u grad. Trgovačke ulice i trgovački centri bilježe veći broj posjetitelja, a investitori ponovno pokazuju interes za dobro locirane maloprodajne nekretnine. Zapravo, 2024. godine maloprodajne nekretnine činile su sve veći udio komercijalnih transakcija, što ukazuje na obnovljeno povjerenje u sektor commercialrealestate.com.au. Analitičari predviđaju da će 2025. godina donijeti najveću potražnju investitora za maloprodajnim nekretninama u posljednjih desetak godina, kako se sentiment pozitivno mijenja commercialrealestate.com.au commercialrealestate.com.au. Glavni trgovački centri i centri temeljeni na osnovnim uslugama (supermarketi, veliki formati maloprodaje itd.) pokazali su otpornost, a mnogi trgovački centri prilagodili su se dodavanjem zabavnih i ugostiteljskih sadržaja kako bi privukli više posjetitelja commercialrealestate.com.au. Iako i dalje postoje izazovi poput e-trgovine, fizička maloprodaja u Melbourneu – osobito u zonama rasta i etabliranim predgrađima – ponovno se smatra pouzdanom klasom imovine. Prinosi od najma za maloprodajne nekretnine postali su privlačni nakon korekcije cijena, a ograničen broj novih maloprodajnih projekata posljednjih godina znači da je ponuda ograničena na atraktivnim lokacijama.
  • Industrijski i logistički sektor: Industrijski sektor nekretnina bio je najistaknutiji na nacionalnoj razini, a Melbourne nije iznimka. Ogromna potražnja za skladištima, distributivnim centrima i logističkim objektima (dodatno potaknuta procvatom e-trgovine i prilagodbama opskrbnih lanaca) dovela je industrijsku nepopunjenost na rekordno niske razine u posljednje dvije godine. Od sredine 2025., stopa nepopunjenosti industrijskih nekretnina u Melbourneu porasla je na oko 4% propertycouncil.com.au – blagi porast zbog nove ponude u vanjskim predgrađima – no to je i dalje iznimno nisko prema svjetskim standardima i ukazuje na vrlo zategnuto tržište propertycouncil.com.au. U ključnim istočnim i jugoistočnim industrijskim zonama Melbournea, nepopunjenost je još niža (blizu 1–2%), dok zapadna predgrađa, s valom novih projekata, imaju veću raspoloživu površinu propertycouncil.com.au propertycouncil.com.au. Najamnine za industrijske jedinice i logistička skladišta naglo su porasle u posljednjih 18 mjeseci, a iako bi rast najamnina mogao usporiti kako se isporučuje više ponude, očekuje se da će stope popunjenosti ostati visoke. Interes investitora za industrijsku imovinu i dalje je snažan, ali su prinosi pali na povijesno niske razine zbog popularnosti sektora. Dolazi do određene normalizacije – primjerice, nacionalna industrijska nepopunjenost porasla je na 2,8% u prvoj polovici 2025. s blizu 1% na najnižoj točki propertycouncil.com.au – no industrijsko tržište Melbournea i dalje je među najzategnutijima na svijetu, s dugoročnim pokretačima potražnje poput ograničenog industrijskog zemljišta i stalne potrošnje dobara propertycouncil.com.au propertycouncil.com.au. Sve u svemu, industrijske nekretnine i dalje nude stabilan prihod i potencijal rasta, iako su dani dvoznamenkastih povećanja najamnina možda iza nas.
U sažetku, komercijalno tržište Melbournea u 2025. godini karakteriziraju oporavak i prilika: uredski sektor nudi protuciklički investicijski potencijal jer vrijednosti dosežu dno, maloprodaja se oporavlja zahvaljujući odgođenoj potrošačkoj aktivnosti, a industrijski sektor ostaje pokretačka snaga, iako uz blago ublažene uvjete. Pronicljivi investitori počinju se ponovno vraćati na komercijalno tržište, iskorištavajući ponovno procijenjenu imovinu i očekujući dugoročni rast kako se ekonomski ciklus okreće commercialrealestate.com.au commercialrealestate.com.au.

Ključni uvidi po četvrtima: područja rasta i četvrti s velikom potražnjom

Melbourne je veliko gradsko područje, a rezultati na tržištu nekretnina znatno se razlikuju od četvrti do četvrti. U 2025. godini određene lokacije pojavljuju se kao žarišta rasta zbog čimbenika poput infrastrukturnih projekata, demografskih trendova i relativne pristupačnosti. Evo nekoliko ključnih uvida po četvrtima:

  • Zvijezde unutarnjeg i srednjeg prstena: Bogata predgrađa u centru grada i dobro uspostavljena područja srednjeg prstena pokazuju otpornu potražnju i, u nekim slučajevima, snažan rast cijena. Tijekom protekle godine, prestižne četvrti poput Toorak i South Yarra zabilježile su porast vrijednosti kuća za oko 136.000–237.000 USD, što je više od prosječne godišnje plaće propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Unutarnji istočni pojas (npr. Canterbury, Balwyn, Surrey Hills) također je zabilježio porast medijalnih vrijednosti u iznosu od šest znamenki propertyupdate.com.au. Ova područja imaju koristi od vrhunskih sadržaja, škola i privlačnog načina života, a ograničena ponuda održava visoku konkurenciju. Predgrađa srednjeg prstena u radijusu od 5–15 km od CBD-a – na primjer, Brunswick, Preston, Essendon, Mount Waverley i Box Hill – agenti za kupce ističu kao izvrsnu vrijednost u 2025. godini auspropertyprofessionals.com.au. Ona kombiniraju relativnu pristupačnost (u usporedbi s centrom grada) sa snažnom potražnjom za najmom i razvijenom infrastrukturom zajednice. Ova predgrađa, koja često prolaze kroz gentrifikaciju, očekuje se da će se brzo oporaviti kako se tržište bude oporavljalo zbog ograničene ponude stanova i široke privlačnosti za kupce auspropertyprofessionals.com.au. Investitori također gledaju na “sestrinska” predgrađa koja se nalaze uz ove atraktivne lokacije, očekujući efekt prelijevanja na cijene kada se glavna područja zagriju auspropertyprofessionals.com.au.
  • Nadolazeći infrastrukturni koridori: Veliki prometni projekti mijenjaju kartu nekretnina u Melbourneu, a predgrađa smještena blizu nove infrastrukture spremna su za dugoročni rast. Glavni primjer je Suburban Rail Loop (SRL) – masivna orbitalna željeznička linija u izgradnji. Područja duž SRL rute, poput Clayton, Burwood i Cheltenham, privlače pažnju iskusnih investitora i developera auspropertyprofessionals.com.au. Ove lokacije predviđene su da postanu dobro povezani centri, što obično povećava vrijednost nekretnina kada se projekti približe završetku. Slično tome, Metro Tunnel (čije je otvaranje planirano za 2025.) donijet će nove podzemne stanice u Ardenu (North Melbourne) i Parkvilleu; okolna područja već bilježe povećan interes za razvoj. Sunshine, u zapadnim predgrađima, još je jedno područje na koje treba obratiti pažnju – bit će ključno čvorište za buduću željeznicu do zračne luke Melbourne i metro linije, čime se pozicionira kao novo središte rasta. Kako infrastruktura postaje dostupna, poboljšana pristupačnost i nove pogodnosti obično povećavaju potražnju i cijene u ovim povezanim predgrađima.
  • Gentrificirajuća obiteljska predgrađa: Nekoliko prethodno podcijenjenih predgrađa sada se brzo gentrificira, privlačeći mlade obitelji i profesionalce koji traže više prostora. Na istoku Melbournea, područja poput Ringwood, Blackburn i Glen Waverley prolaze kroz ovu tranziciju auspropertyprofessionals.com.au. Imaju dobre škole, parkove i prometne veze, što ih čini privlačnima za dugoročne vlasnike. Unapređenja lokalne kupovine i ugostiteljske ponude (kao i neka tekuća infrastrukturna poboljšanja) podižu profil ovih zajednica. Kao rezultat toga, potražnja za stanovanjem u ovim predgrađima je jaka, što podiže i cijene i najamnine. Također, dijelovi sjevera i sjeverozapada (na primjer, Pascoe Vale, Preston i Coburg na sjeveru) bilježe otvaranje novih kafića, renovacije i dolazak mladih kupaca koji transformiraju područje. Ova gentrificirajuća područja često nude dobre investicijske izglede, jer kreću s niže cjenovne osnove, ali imaju jasne pokretače za rast kapitala.
  • Vanjski koridori rasta: Predgrađa na vanjskom rubu Melbournea – posebno na zapadu i sjeveru – i dalje apsorbiraju većinu rasta stanovništva grada. Područja poput Fraser Rise–Plumpton (vanjski zapad Melbournea) predvodila su državu po povećanju broja stanovnika prošle godine (+4.300 ljudi u 2023.–24.) abs.gov.au abs.gov.au, a druga poput Cranbourne i Tarneit doživljavaju procvat s novim stambenim naseljima. Ovi koridori rasta nude obilje novog zemljišta i paketa kuća i zemljišta koji privlače kupce prve nekretnine i migrante. Ipak, kupci bi trebali biti oprezni: iako ova područja bilježe brz rast stanovništva, često imaju obilje novih razvojnih projekata i mogu nedostajati razvijene pogodnosti. Kako jedan analitičar primjećuje, brzi rast u mjestima poput Melton i Werribee South uglavnom “odražava rast stanovništva i obilje novih razvojnih projekata, ali ne nužno i rast kapitalne vrijednosti” nekretnina propertyupdate.com.au. Dugoročno, ograničena lokalna infrastruktura – manje prometnih veza, škola i bolnica – može ograničiti rast cijena u nekim udaljenim naseljima propertyupdate.com.au. Ukratko, vanjska predgrađa su pristupačna i tražena za stanovanje, ali općenito nose veći investicijski rizik i obično donose sporiji rast kapitalne vrijednosti od unutarnjih/srednjih prstenastih predgrađa (osim ako nisu potpomognuta velikim infrastrukturnim ulaganjima).

Na trenutnom tržištu, odabir predgrađa je ključan i za investitore i za kupce nekretnina. Četvrti s velikom potražnjom, dobrom lokacijom i ograničenom ponudom snažno se oporavljaju i očekuje se da će nadmašiti ostale, dok će homogena vanjska predgrađa s prevelikom ponudom možda zaostajati. Praćenje infrastrukturnih planova i razvojnih prognoza općina može pomoći u prepoznavanju sljedećeg perspektivnog predgrađa. Na primjer, područja u blizini planiranih SRL stanica ili novih čvorišta autocesta danas bi mogla postati najtraženije nekretnine 2030. godine. Općenito, geografska karta prilika u Melbourneu 2025. proteže se od elitnih unutarnjih četvrti do nadolazećih srednjih predgrađa i odabranih rastućih čvorišta – nudeći opcije za različite budžete i strategije.

Cijene nekretnina: trendovi i prognoze

Nakon razdoblja korekcije, cijene nekretnina u Melbourneu ponovno rastu u 2025. godini. Srednja cijena kuće u Melbourneu dosegla je vrhunac početkom 2022. godine (oko vrhunca pandemijskog booma), a zatim je pala za otprilike 10% tijekom 2023. godine auspropertyprofessionals.com.au. Ovaj pad, uzrokovan povećanjem kamatnih stopa i privremenim povlačenjem investitora, učinio je Melbourne jednim od najviše “podcijenjenih” tržišta glavnih gradova u Australiji početkom 2024. godine auspropertyprofessionals.com.au. Brzo naprijed do sredine 2025., i situacija se poboljšava: cijene su se stabilizirale i počele umjereno rasti. Domainov Home Price Index pokazuje da vrijednosti stambenih nekretnina u Melbourneu izlaze iz negativnog godišnjeg rasta – do svibnja 2025. godišnji pad smanjen je na samo -1,2%, što je veliko poboljšanje u odnosu na -7,8% početkom 2023. godine corelogic.com.au corelogic.com.au. Iz mjeseca u mjesec, cijene rastu od otprilike veljače 2025. godine corelogic.com.au. U praktičnom smislu, kupci i prodavatelji vide da je tržišno dno vjerojatno prošlo.

Gledajući unaprijed, prognostičari predviđaju daljnji rast cijena za Melbourne kroz 2025. i 2026. godinu. Najnovije projekcije Domaina ukazuju da bi Melbourne mogao predvoditi naciju u sljedećem uzlaznom ciklusu. Do kraja financijske godine 2025.–26. (lipanj 2026.), predviđa se da će medijalna cijena kuće u Melbourneu dosegnuti rekordnih ~$1,11 milijuna, što je otprilike 6% više u odnosu na vrijednosti iz sredine 2025. godine australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au. Taj porast (~66.000 $) u potpunosti bi izbrisao gubitke iz nedavnog pada i postavio novi vrhunac cijena australianpropertyupdate.com.au shapepropertygroup.com.au. Očekuje se i rast cijena stanova, ali sporijim tempom – predviđa se da će medijalna cijena stana u Melbourneu dosegnuti ~$584.000 do sredine 2026., što je još uvijek oko 3% ispod vrhunca iz 2021. godine australianpropertyupdate.com.au shapepropertygroup.com.au. Ovaj skromniji oporavak stanova pripisuje se zaostalom višku neprodanih stanova iz ranijih građevinskih ekspanzija shapepropertygroup.com.au. Ipak, čimbenici poput poboljšane pristupačnosti, poticaja za kupce prve nekretnine i rasta stanovništva podržavat će tržište stanova, što će vjerojatno potaknuti rast vrijednosti stanova u nadolazećim godinama shapepropertygroup.com.au.

Nekoliko pokretača stoji iza ovih prognoza cijena. Prvo, očekuje se smanjenje troškova zaduživanja – financijska tržišta predviđaju da će Rezervna banka Australije početi snižavati kamatne stope krajem 2025. godine commercialrealestate.com.au. Niže kamatne stope na hipotekarne kredite povećavaju kupovnu moć kupaca i obično potiču potražnju, što vrši pritisak na rast cijena. Ekonomisti iz Domaina napominju da Sydney i Melbourne, koji imaju među najvišim razinama duga kućanstava, obično najbrže reagiraju na promjene kamatnih stopa australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au. To znači da bi, čim se smanjenje kamatnih stopa provede ili čak čvrsto najavi, kupovna aktivnost i rast cijena u Melbourneu mogli ubrzati. Drugo, ograničena ponuda stambenih jedinica predviđa se da će potrajati. Ne očekuje se da će nova izgradnja naglo porasti (s obzirom na stalne izazove u građevinskoj industriji), pa će nedostatak stambenih jedinica i dalje biti ključan faktor s3.ap-southeast-2.amazonaws.com s3.ap-southeast-2.amazonaws.com. Snažan porast broja stanovnika (o čemu se govori u demografskom dijelu) u odnosu na ovu ograničenu ponudu prirodno će povećati troškove stanovanja. Na kraju, razne vladine potpore – poput poticaja za kupce prve nekretnine, shema zajedničkog vlasništva i olakšica na porez na promet nekretnina za kupnje niže vrijednosti – pružaju određeni poticaj potražnji na početnoj razini, pomažući većem broju kupaca da uđu na tržište i time podižući ukupnu donju granicu cijena.

Vrijedi napomenuti da Melbourne trenutno nudi prednost u vrijednosti u usporedbi s drugim većim gradovima, što bi moglo potaknuti dodatni rast cijena kako investitori i međudržavni migranti primijete tu razliku. Na primjer, medijalna cijena kuće u Sydneyu je otprilike 60–65% viša nego u Melbourneu početkom 2025. godine shapepropertygroup.com.au, što je razlika koja se dramatično povećala od 2019. godine. Isto tako, Brisbane i Adelaide – koji su nekad bili znatno jeftiniji – sada su cijenama gotovo dostigli razinu Melbournea shapepropertygroup.com.au. Ova relativna pristupačnost Melbournea (unatoč tome što je veliki globalni grad) čini ga magnetom za kupce osjetljive na cijene. Kako je jedan izvještaj istaknuo, Melbourne je sada izuzetno privlačan za investitore i one koji žele unaprijediti svoj dom kojima je Sydney nedostižan shapepropertygroup.com.au shapepropertygroup.com.au. Ako kamatne stope padnu, ti bi kupci mogli preplaviti tržište Melbournea, iskoristiti popust grada i dodatno podići vrijednosti shapepropertygroup.com.au shapepropertygroup.com.au.

Naravno, prognoze nose neizvjesnosti. Većina analitičara predviđa stabilan, umjeren rast (otprilike 4–6% godišnje u sljedećih nekoliko godina), a ne povratak dvoznamenkastim godišnjim skokovima viđenim 2021. godine. Ograničenja pristupačnosti – s medijalnim cijenama kuća oko 8–9 puta većim od prihoda – prirodno će ograničiti koliko brzo cijene mogu rasti, osobito ako plaće ne prate s3.ap-southeast-2.amazonaws.com s3.ap-southeast-2.amazonaws.com. Tu su i negativni rizici poput ponovnog porasta inflacije koji održava visoke troškove zaduživanja ili bilo kakvog novog ekonomskog šoka koji utječe na zaposlenost. Ipak, konsenzus među bankama i istraživačkim tvrtkama je da će vrijednosti nekretnina u Melbourneu nastaviti rasti do 2026. godine australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au. Za vlasnike nekretnina to znači da će se kapital ponovno izgraditi, a za potencijalne kupce čekanje bi moglo značiti višu cijenu kasnije.

U sažetku, nakon razdoblja stagnacije, cijene u Melbourneu ponovno rastu, iako umjerenim tempom. Predviđa se da će grad ponovno dosegnuti svoje prethodne vrhunce cijena unutar sljedeće godine australianpropertyupdate.com.au, a zatim potencijalno ući u novo rekordno područje. Ako ne dođe do šokova, razdoblje 2025.–2027. trebalo bi biti vrijeme ponovnog rasta vrijednosti nekretnina, potaknuto lakšim uvjetima kreditiranja, potražnjom vođenom rastom stanovništva i trajnom privlačnošću Melbournea kao mjesta za život i ulaganje.

Učinkovitost tržišta najma (prinosi i stope praznih nekretnina)

Melburško tržište najma bilo je pod iznimnim pritiskom, obilježeno rekordno niskom dostupnošću i naglim porastom najamnina, iako postoje znakovi da se tempo rasta najamnina počeo usporavati. Stope slobodnih najmodavaca u Melbourneu su naglo pale tijekom 2022.–2023. kako je grad izlazio iz COVID zatvaranja i najmoprimci su se vraćali (uključujući i povratak međunarodnih studenata). Do kraja 2023. stopa slobodnih najmodavaca u Melbourneu pala je na oko 1%–1,5%, što je iznimno niska razina kakva nije viđena više od desetljeća. U nekim mjesecima čak je pala ispod 1% u određenim podacima propertyupdate.com.au. Ulaskom u 2025., stopa slobodnih najmodavaca blago je porasla – kreće se otprilike između 1,5% i 2% sredinom 2025. – ali to je i dalje izuzetno nisko u povijesnom smislu (za usporedbu, stopa od 3% često se smatra “uravnoteženim” tržištem najma). Najnoviji podaci pokazuju da je stopa slobodnih najmodavaca u Melbourneu oko 1,8% početkom 2025., što je porast u odnosu na ~1,1% godinu ranije propertyme.com.au, što odražava blago popuštanje. Slično tome, CoreLogic je izvijestio o porastu slobodnih najmodavaca s najniže razine od 1,4% krajem 2023. na ~1,9% krajem 2024. corelogic.com.au. Čak i uz ovo blago olakšanje, pronalaženje najma i dalje je ozbiljan izazov za najmoprimce. Otvoreni pregledi u popularnim četvrtima često privlače desetke prijavitelja, a nekretnine se iznajmljuju u roku od nekoliko dana.

Ovo izrazito usko tržište najma dovelo je do najamnina na najvišim razinama u povijesti. Tijekom naglog porasta nakon ukidanja mjera zatvaranja, najamnine u Melbourneu skočile su dvoznamenkastim postotkom – u 2022. godini, u nekim su predgrađima najamnine porasle za 15–20% u samo jednoj godini. Do 2023. godišnji rast najamnina u Melbourneu dosegnuo je vrhunac od oko ~11% corelogic.com.au corelogic.com.au. Međutim, kako su ograničenja pristupačnosti stupila na snagu, rast najamnina se usporio. Tijekom godine do kraja 2024., najamnine u Melbourneu porasle su umjerenijih ~4,1% corelogic.com.au – i dalje iznad dugoročnog prosjeka, ali daleko od ranijeg buma. Za prvo tromjesečje 2025. povećanja su bila u niskim jednoznamenkastim postocima. Medijalna tjedna najamnina u Melbourneu sada iznosi otprilike 600+ dolara (za kuće i stanove zajedno). Na kraju 2024., medijalna najamnina za stambene objekte u Melbourneu iznosila je 604 dolara tjedno, što ga je zapravo učinilo drugim najjeftinijim glavnim gradom za najmoprimce nakon Hobarta corelogic.com.au. (Za usporedbu, u Sydneyu je iznosila visokih 773 dolara tjedno corelogic.com.au, što pokazuje da Melbourne, iako skup, nije toliko skup za najmoprimce kao Sydney.) Najmoprimci u Melbourneu i dalje troše velik udio prihoda na stanovanje – u prosjeku oko trećinu prihoda kućanstva, što je najviši omjer na nacionalnoj razini od najmanje 2006. godine corelogic.com.au – što znači da postoji granica koliko najamnine još mogu rasti, a da najmoprimci ne budu istisnuti s tržišta.

Jedan od najupečatljivijih razvoja na tržištu najma u Melbourneu bio je izlazak mnogih investitora/iznajmljivača, što je smanjilo ponudu najma. Podaci iz Victoria’s Residential Tenancies Bond Authority (RTBA) otkrivaju neviđen trend: više se pologa za najam vraća (tj. iznajmljivači izlaze i vraćaju pologe) nego što se ulaže novih pologa. Na primjer, u tromjesečju ožujka 2025. 3.398 više pologa je vraćeno nego što je novih uloženo u Victoriji propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Drugim riječima, broj aktivnih najamnih nekretnina se smanjuje – što se nije dogodilo više od 20 godina otkako se vodi evidencija propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Od sredine 2023. godine, Victoria je izgubila oko 25.000–30.000 najamnih nekretnina s tržišta abc.net.au abc.net.au jer iznajmljivači prodaju ili prenamjenjuju svoje nekretnine. Ovo povlačenje investitora uzrokovano je brojnim čimbenicima: višim kamatnim stopama (što posjedovanje investicijskih nekretnina čini skupljim), većim opterećenjem porezom na zemljište i porezom na promet nekretnina u Victoriji (što je učinilo iznajmljivanje manje isplativim propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au), te strožim zakonima o najmu za koje neki iznajmljivači smatraju da previše idu u korist najmoprimaca (npr. otežani procesi iseljenja, propisani standardi održavanja nekretnina) propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Vlada Victorije je u posljednjih nekoliko godina uvela više od 130 promjena pravila o najmu, dajući najmoprimcima više prava u vezi s držanjem kućnih ljubimaca, manjim preinakama i raskidima ugovora, što – iako je odlično za sigurnost najmoprimaca – iznajmljivačke grupe navode kao razlog zbog kojeg neki napuštaju tržište propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Ova savršena oluja dovela je do smanjenja najamninasveukupni oglasi, pogoršavajući nedostatak slobodnih stanova. Paradoksalno, uvođenjem politika usmjerenih na pomoć najmoprimcima (poput ograničenja najamnina ili dodatne zaštite najmoprimaca) i viših poreza za investitore, kratkoročni učinak bio je povlačenje mnogih investitora, čime se smanjuje ponuda najma i stvara pritisak na rast najamnina propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au.

Za najmoprimce, trenutačno tržište znači intenzivnu konkurenciju i rastuće troškove. Za preostale investitore u nekretnine, to znači rekordno nisku stopu slobodnih nekretnina i poboljšanje prinosa od najma. Doista, prinosi od najma u Melbourneu počeli su rasti s povijesno niskih razina. Tijekom prethodnog procvata, vrijednosti nekretnina rasle su mnogo brže od najamnina, što je smanjilo bruto prinose (u jednom trenutku, prosječni prinos u Melbourneu pao je ispod 3%). Sada, zahvaljujući padu cijena u 2022.–23. i rastu najamnina, prinosi su u porastu. Do kraja 2024., bruto prinos od najma u Melbourneu za stambene objekte porastao je na oko 3,7% corelogic.com.au corelogic.com.au. To je još uvijek relativno nisko (Darwin i neki manji gradovi imaju prinose od 5–6%), ali je više nego ~3,4% prinosa godinu ranije. Kuće u Melbourneu obično imaju nešto niže prinose od stanova (jer kuće imaju višu cijenu); primjerice, prinosi kuća u Melbourneu su oko 3,3%, dok prinosi stanova u mnogim slučajevima prelaze 4%. S obzirom na to da su kamatne stope trenutačno više od prinosa od najma, većina nekretnina još uvijek ima negativan novčani tok, ali se razlika smanjuje. Važno je napomenuti da, ako kamatne stope padnu u 2025.–2026. i najamnine ostanu visoke, mnogi najamni objekti u Melbourneu mogli bi postati neutralni ili pozitivni po pitanju novčanog toka, što bi bila privlačna situacija za investitore.

Gledajući unaprijed, izgledi za najam predstavljaju povlačenje konopa između ponude i potražnje. S jedne strane, potražnja bi mogla doživjeti određeno olakšanje jer pritisci na priuštivost stanovanja tjeraju neke najmoprimce da postanu kupci prve nekretnine (iskorištavajući državne programe ili nešto niže cijene u 2024.) – doista, u Victoriji je zabilježen porast aktivnosti kupaca prve nekretnine što bi moglo blago smanjiti potražnju za najmom abc.net.au abc.net.au. Također postoji prirodno ograničenje rasta najamnina jer najmoprimci počinju dijeliti stanove ili ostaju s obitelji ako najamnine postanu previsoke corelogic.com.au, čime se zapravo smanjuje stopa formiranja novih kućanstava. S druge strane, ponuda najma vjerojatno se neće značajno poboljšati u kratkom roku. Projekti build-to-rent (veliki projekti stanova za najam) su u pripremi i vlada ih potiče poreznim olakšicama, ali trebat će godine da to ostavi veći trag. Investitorsko povjerenje prema Victoriji mora se oporaviti kako bi se povećala ponuda najma. Državna vlada priznaje krizu najma i počela je razmatrati mjere poput ubrzavanja razvoja u centrima aktivnosti i preispitivanja poreznih postavki kako bi ponovno privukla investitore abc.net.au abc.net.au. Dok se ne uspostavi veća ravnoteža, očekujte da će tržište najma u Melbourneu ostati naklonjeno najmodavcima s niskom stopom praznih stanova. Godišnji rast najamnina mogao bi se stabilizirati na srednjim jednoznamenkastim postocima (npr. 3–5% godišnje) pod pretpostavkom da je vrhunac stresa prošao corelogic.com.au corelogic.com.au, ali svaki porast migracija ili kašnjenje u novoj stambenoj izgradnji mogao bi ponovno izazvati nagli rast najamnina. Za sada, najmoprimce u 2025. i dalje čekaju teški uvjeti, a vlasnici nekretnina uživaju najjače prinose od najma (i najkraće vrijeme iznajmljivanja) viđene u Melbourneu u mnogo godina.

Glavni infrastrukturni projekti i njihov utjecaj na nekretnine

Melbourne je usred infrastrukturnog procvata, s nekoliko projekata koji oblikuju grad koji su u tijeku ili u planu. Ovi projekti – od novih željezničkih linija do autocesta – ne samo da mijenjaju način na koji se ljudi kreću gradom, već također utječu na potražnju za nekretninama i obrasce razvoja. Evo nekih od ključnih infrastrukturnih inicijativa i njihovog očekivanog utjecaja na tržište nekretnina u Melbourneu:

  • Metro tunel (podzemna željeznička petlja): Čija je završetak planiran za 2025., Metro tunel stvara novu željezničku liniju kroz grad s pet novih podzemnih stanica (uključujući Arden, Parkville, State Library, Town Hall i Anzac). Razmrsivanjem prometne City Loop i povećanjem kapaciteta, ovaj projekt će značajno skratiti vrijeme putovanja do ključnih područja poput bolničkog i sveučilišnog distrikta u Parkvilleu. Utjecaj na nekretnine: Područja oko novih stanica već bilježe porast interesa investitora. Na primjer, nekada industrijska Arden zona predviđena je za veliku prenamjenu u višenamjensko središte; rani ulagači kupuju zemljišta u očekivanju rasta cijena. Parkville – dom Sveučilišta u Melbourneu i biotehnoloških objekata – imat će koristi od stanice, što će vjerojatno povećati potražnju za stanovima i studentskim smještajem u blizini. Općenito, poboljšana povezanost obično povećava vrijednost nekretnina čineći predgrađa pristupačnijima. Kada bude u funkciji, Metro tunel bi trebao smanjiti pritisak na ceste i postojeće linije, povećavajući privlačnost predgrađa na linijama Sunbury i Cranbourne/Pakenham (koje tunel povezuje). Možemo očekivati lančani učinak veće gustoće razvoja i rasta cijena kuća na pješačkoj udaljenosti od novih stanica tijekom vremena.
  • Prigradska željeznička petlja (SRL): Ovaj ambiciozni projekt, koji je sada u izgradnji (početne faze), na kraju će formirati 90 km dugu orbitalnu željezničku prugu oko srednjih predgrađa Melbournea, povezujući ključna središta od Cheltenhama (na jugoistoku) preko Claytona i Box Hilla, zatim do sjevernih predgrađa i konačno do Zračne luke Melbourne i Sunshinea na zapadu. To je višedesetljetni pothvat, ali prva faza (Cheltenham do Box Hilla) planira se završiti početkom 2030-ih. Utjecaj na nekretnine: SRL se često naziva projektom koji “oblikuje grad” jer će stvoriti nove prometne čvorišta i razvojne magnete izvan središta grada. U iščekivanju, nekretnine u predgrađima predviđenima za SRL stanice bilježe rast cijena. Na primjer, Clayton, koji će biti domaćin velikog SRL čvorišta (i već je poslovno središte s Monash sveučilištem i medicinskim centrom), bilježi veću potražnju – investitori predviđaju veće najamnine i mogućnosti razvoja stanova tamo auspropertyprofessionals.com.au. Burwood (blizu Deakin sveučilišta) i Box Hill (veliko poslovno središte) također su spremni za rast, pri čemu se u potonjem već grade neboderi. Vlada planira više stambenih i poslovnih projekata oko ovih SRL stanica, što bi s vremenom moglo dodati desetke tisuća novih stanova duž linije vic.gov.au gleneira.vic.gov.au. Za vlasnike i investitore, blizina buduće SRL stanice mogla bi značiti značajan porast vrijednosti nekretnina kako se poboljšavaju pristupačnost i sadržaji. Ipak, to je dugoročna investicija; kratkoročno, postoji određena neizvjesnost oko rokova i točne trase projekta, ali općenito SRL unosi optimizam u nekretnine srednjeg prstena Melbournea.
  • Tunel West Gate i drugi cestovni projekti: Tunel West Gate (očekuje se oko 2025.–26.) pružit će alternativu kronično zakrčenom mostu West Gate, stvarajući novu autocestu od zapadnih predgrađa Melbournea do luke i središta grada. Ovo je ključno za područja poput Wyndham (Werribee Point Cook) i Melton – trenutno putnici iz ovih rastućih područja trpe velike gužve. Novi tunel i proširene autoceste trebali bi skratiti vrijeme putovanja sa zapada, povećavajući privlačnost zapadnih predgrađa za stanovnike i logističke tvrtke. Kako putovanje postaje lakše, predgrađa poput Altona, Laverton i Sunshine West mogla bi zabilježiti porast potražnje. Osim toga, veliki projekt North East Link (koji povezuje obilaznicu u Greensboroughu s Eastern Freewayem) je u izgradnji i planiran za završetak do 2027. godine. Time će se popuniti nedostajuća veza autoceste na sjeveroistoku Melbournea, što će vjerojatno podići vrijednosti nekretnina u predgrađima poput Heidelberga, Bundoor i Doncastera smanjenjem gužvi i približavanjem tih zajednica poslovnim središtima diljem grada. Poboljšana cestovna povezanost obično proširuje prihvatljiv radijus putovanja na posao, što može dovesti do razvoja novih stambenih naselja i viših cijena za dobro smještena rubna zemljišta.
  • Airport Rail Link: Planovi za konačno povezivanje zračne luke Melbourne s željezničkom mrežom (preko odvojka iz Sunshinea, integriranog s Metro Tunnelom) napreduju. Iako su rokovi pomaknuti (cilj je sada kasne 2020-e), ovaj projekt će biti prekretnica za sjeverozapadni koridor. Sunshine, označen kao super-čvorište, već je predviđen za značajan rast – uključujući stanogradnju visoke gustoće i komercijalne projekte – zbog planirane željezničke veze sa zračnom lukom i SRL-om. Investitori prate Sunshine i obližnje St Albans i Footscray (koji su na izravnoj liniji do zračne luke preko Sunshinea) kao buduće atraktivne lokacije. Poboljšan pristup zračnoj luci mogao bi potaknuti i izgradnju poslovnih parkova i hotela u regiji, jačajući segment komercijalnih nekretnina. Stambene nekretnine u područjima Moonee Valley i Brimbank (npr. Airport West, Keilor East) mogle bi postati privlačnije za česte putnike i radnike u zrakoplovnoj industriji kada vlakom budu mogli doći do CBD-a ili zračne luke za nekoliko minuta.
  • Zone urbane obnove: Osim prometa, Melbourne ima velike zone urbane obnove poput Fishermans Bend (bivše industrijsko područje južno od CBD-a koje se pretvara u gusto naseljenu zonu mješovite namjene) i Arden (kao što je spomenuto, povezano s Metro Tunnelom). To su dugoročni projekti, ali će dodati tisuće domova i radnih mjesta. Utjecaj na nekretnine je dvostruk: donose novu ponudu (što pomaže u umjerenju cijena na razini cijelog grada), ali i stvaraju vrlo poželjne nove četvrti koje mogu postići premium cijene. Na primjer, ako se Fishermans Bend razvije u traženo tehnološko i obrazovno središte kako je planirano, rani kupci nekretnina tamo mogli bi ostvariti značajnu dobit.

Općenito, nadogradnje infrastrukture obično su poticaj za tržište nekretnina. Poboljšane prometne veze čine udaljenija područja pristupačnijima, često smanjujući razliku u cijenama između njih i unutarnjih predgrađa. Već vidimo da developeri ciljaju zemljišta oko novih stanica za izgradnju stanova, gradskih kuća ili poslovnih centara, uvjereni da će potražnja pratiti vlakove. Veliki infrastrukturni projekti također donose radna mjesta tijekom izgradnje, što može kratkoročno podržati potražnju za stanovanjem (radnici koji trebaju najam itd.). Trenutni infrastrukturni plan Melbournea – dio državnog “Big Builda” – jedan je od najvećih u njegovoj povijesti, a tržište nekretnina na to već reagira. Kupci koji gledaju u budućnost mogli bi razmotriti pozicioniranje u predgrađima koja su sada možda zanemarena, ali će za nekoliko godina biti “uz željezničku prugu” ili imati kraće vrijeme putovanja. Povijest pokazuje da kada neko područje postane znatno praktičnije (novi izlaz s autoceste ili željeznička stanica), vrijednosti nekretnina često rastu.

Ipak, važno je imati realna očekivanja: nije svaki projekt jamstvo procvata nekretnina, a važan je i tajming (vrijednosti često rastu u iščekivanju, a zatim stagniraju tijekom izgradnje). Također, neka naselja će se suočiti s poremećajima (npr. godinama buke od gradilišta ili otkuplom nekretnina), što može biti kratkoročno negativno. Ipak, u cjelini, veliki infrastrukturni projekti u Melbourneu poboljšat će kvalitetu života i gospodarski rast grada – čimbenike koji se na kraju pozitivno odražavaju na tržište nekretnina. Investitori su mudri kada “prate infrastrukturu” u potrazi za sljedećim područjem rasta, što ovo čini ključnim dijelom strategije ulaganja u nekretnine u Melbourneu za 2025. i dalje.

Rast stanovništva i demografske promjene

Priča o stanovništvu Melbournea je priča o izvanrednom rastu i otpornosti, a to je ključni pokretač budućnosti tržišta nekretnina. Nakon kratkog zastoja tijekom pandemije (kada je zatvaranje granica uzrokovalo pad neto migracije), rast stanovništva Melbournea snažno se vratio, sada premašujući trendove prije pandemije. Zapravo, Melbourne je imao najveći porast broja stanovnika od svih australskih gradova u 2023.–24., dodavši oko 142.600 novih stanovnika samo te godine abs.gov.au abs.gov.au. Ova godišnja stopa rasta od 2,7% među najbržima je u zemlji i znatno je viša od Sydneyjeve stope rasta od 2,0% u istom razdoblju abs.gov.au. Stanovništvo šireg područja Melbournea iznosilo je otprilike 5,35 milijuna u lipnju 2024. abs.gov.au, čime se smanjuje razlika u odnosu na Sydney (5,56 milijuna) abs.gov.au. Ako se ovi trendovi nastave, Melbourne je na putu da potencijalno prestigne Sydney kao najnaseljeniji grad Australije u sljedećem desetljeću (neke projekcije sugeriraju do 2030. ili ubrzo nakon toga). Privlačnost grada – uključujući obilje poslova, obrazovne mogućnosti i kulturne sadržaje – zajedno s jakom inozemnom migracijom, podupire ovaj snažan rast.

Neto inozemna migracija nedavno je bila glavni pokretač rasta stanovništva Melbournea. S ponovnim otvaranjem australskih granica i povećanjem imigracijskih kvota radi popunjavanja nedostatka vještina, Melbourne (kao omiljena destinacija migranata) ubire plodove tog priljeva. Međunarodni studenti, posebno, vratili su se u velikom broju na sveučilišta u Melbourneu. To je vidljivo u potražnji za najmom u središtu grada (gdje studenti iznajmljuju stanove) i u određenim predgrađima s velikim migrantskim zajednicama. Na primjer, Melbourne je zabilježio značajnu migraciju iz zemalja poput Indije, Kine i Nepala, što je pridonijelo rastu u predgrađima kao što su Clayton i Tarneit (indijska dijaspora), Box Hill i Glen Waverley (kineska dijaspora) i tako dalje. Ovi demografski obrasci često utječu na preferencije u stanovanju – npr. snažna potražnja za većim obiteljskim kućama u područjima koja preferiraju migranti koji često žive u višegeneracijskim kućanstvima, ili potražnja za stanovima za najam u blizini sveučilišta od strane međunarodnih studenata.

Još jedna promjena povezana s COVID-om i razdobljem nakon njega su trendovi interne migracije. Tijekom 2020.–2021. Melbourne je doživio odljev stanovnika u regionalna područja i druge države (posebno Queensland) jer su rad na daljinu i lockdownovi potaknuli preispitivanje životnog stila. Međutim, u posljednje vrijeme taj se trend ublažio ili preokrenuo. Rast regionalnog stanovništva u Victoriji je i dalje pozitivan, ali glavni gradovi (posebno Melbourne) ponovno privlače većinu rasta abs.gov.au abs.gov.au. Privlačnost gradskih poslova, obrazovanja i sadržaja očito ponovno privlači ljude. Melbournova vanjska predgrađa (poput onih na zapadu, sjeveru i jugoistoku grada) to ilustriraju: bila su najbrže rastuće SA2 regije u zemlji u 2023.–24., što pokazuje da se mnogi ljudi sele u ta nova predgrađa iz drugih mjesta abs.gov.au abs.gov.au. U suštini, urbani rub se brzo širi s mladim obiteljima i migrantima. U međuvremenu, neka središnja gradska područja koja su izgubila stanovnike tijekom lockdowna (poput dijelova CBD-a i unutarnjeg juga) sada su se oporavila otkako su se uredi, restorani i kulturni život ponovno u potpunosti vratili.

Što se tiče demografske strukture, Melbourne i dalje ostaje kozmopolitski lonac za taljenje. Gotovo 40% stanovnika Melbournea rođeno je u inozemstvu, a taj će udio vjerojatno rasti s trenutnim migracijskim valom. Ta se raznolikost često očituje u živopisnim kulturnim enklavama (Footscray za afričke zajednice, Springvale za jugoistočnoazijske itd.), od kojih svaka ima svoje specifičnosti na tržištu nekretnina. Također vidimo demografske promjene poput starenja stanovništva u nekim etabliranim predgrađima – primjerice, sve je više onih koji smanjuju životni prostor i umirovljenika u područjima poput Beaumaris ili Ivanhoe, što povećava potražnju za stanovima i gradskim kućama s malo održavanja. S druge strane, baby boom u rastućim područjima znači veću potražnju za većim kućama, školama i parkovima u tim dijelovima.

Jedna značajna projekcija: očekuje se da će Victoria (a time i Melbourne) predvoditi naciju po rastu stanovništva do financijske godine 2027. shapepropertygroup.com.au. Trebala bi se popeti s trećeg mjesta (po postotku rasta) na prvo, nadmašujući stope rasta država poput Queenslanda ili Zapadne Australije, koje su nedavno bile vodeće shapepropertygroup.com.au. Ovo je značajno jer implicira trajno visoku potražnju za stanovanjem u Melbourneu u srednjoročnom razdoblju. Mlada, rastuća populacija održava visoke stope formiranja kućanstava, što zahtijeva više stambenih jedinica. Izazov, kao što je već raspravljeno, bit će osigurati dovoljno stanova – stoga je naglasak na reformama planiranja i stambenim ciljevima (savezni vladin Housing Accord ima za cilj dodati 1,2 milijuna domova na nacionalnoj razini do 2029., pri čemu je značajan dio potreban u razvojnim koridorima Melbournea).

Još jedan demografski trend nakon pandemije vrijedan spomena je povratak imigracije i studentske populacije u središnji Melbourne, što je revitaliziralo grad. Područja poput CBD-a, Carltona i Southbanka, gdje su stope praznih najamnina naglo porasle 2020., sada ponovno bilježe vrlo nisku prazninu zahvaljujući priljevu studenata i mladih profesionalaca iz inozemstva. To pomaže oživljavanju tržišta stanova u središtu grada. Također znači da karakter tih područja – međunarodna kuhinja, kulturni festivali itd. – ponovno cvjeta, čineći Melbourne raznolikim, globalno povezanim gradom po kojem je poznat.

Općenito, rast stanovništva je dvosjekli mač: to je veliki plus za potražnju za nekretninama (više ljudi = više stanova potrebno na svim cjenovnim razinama), ali također opterećuje infrastrukturu i može pogoršati pristupačnost ako ponuda stanova ne prati potražnju. Planeri Melbournea pod pritiskom su da ovaj rast smjeste na održiv način – kroz povećanje gustoće u postojećim područjima, širenje prijevoza i razvoj novih predgrađa s odgovarajućim uslugama. S investitorske perspektive, međutim, ulaganje u grad s jakim rastom stanovništva poput Melbournea općenito je mudro za dugoročni kapitalni rast. Svakom novom stanovniku treba mjesto za život, pa područja koja najbrže dobivaju stanovnike (i imaju poslove ili dobru povezanost) često bilježe iznadprosječan rast vrijednosti nekretnina. Demografija Melbournea tako prikazuje grad s robustnom putanjom rasta, što će pogoniti tržište nekretnina i u sljedećem desetljeću.

Vladina politika i utjecaj kamatnih stopa

Vladine politike i makroekonomski čimbenici – posebno kamatne stope – imaju snažan utjecaj na tržište nekretnina u Melbourneu. Razdoblje od 2022. do 2024. to je jasno pokazalo: agresivno podizanje kamatnih stopa od strane Reserve Bank i nekoliko državnih političkih promjena znatno su ohladili tržište. Kako ulazimo u 2025., i političko okruženje i monetarne postavke se razvijaju na načine koji će oblikovati ishode na tržištu nekretnina.

Monetarna politika (kamatne stope): Rezervna banka Australije (RBA) brzo je povisila referentnu gotovinsku stopu s rekordno niskih razina (0,1% u 2021.) na oko 4,1% do sredine 2023., kako bi suzbila visoku inflaciju. Ovaj nagli porast hipotekarnih stopa znatno je smanjio kapacitet zaduživanja – za mnoge kupce, iznos koji su si mogli priuštiti za kupnju doma pao je za 20–30%. Posljedično, cijene nekretnina su pale u 2022.–23. Sada, 2025. godine, inflacija je počela popuštati i RBA je zaustavila daljnja povećanja. Financijska tržišta i ekonomisti široko očekuju da će sljedeći potezi biti smanjenje stopa, moguće već krajem 2025. commercialrealestate.com.au. Doista, neka predviđanja sugeriraju da bi RBA mogla dvaput smanjiti stope u drugoj polovici 2025. ako inflacija bude pod kontrolom commercialrealestate.com.au. Izgled za niže kamatne stope već podiže optimizam kupaca – saznanje da bi hipoteke mogle pojeftiniti povećava povjerenje za kupnju. Niže stope smanjuju mjesečne otplate ili omogućuju kupcima da posude nešto više, što može potaknuti potražnju i rast cijena. Melbourne je povijesno osjetljiv na promjene stopa, a kako napominje glavni istraživač Domaina, grad obično brzo reagira na promjene kamatnih stopa australianpropertyupdate.com.au. Stoga bi svaki konkretan signal o smanjenju stopa mogao dovesti do naglog porasta aktivnosti (kao što se vidjelo u prošlim ciklusima kada pad kamatnih stopa potakne rast tržišta nekretnina). S druge strane, ako se inflacija pokaže tvrdokornom i RBA odgodi smanjenja ili čak dodatno povisi stope, to bi usporilo oporavak tržišta nekretnina. Za sada, većina pokazatelja upućuje na stabilan ili popustljiviji monetarni smjer u budućnosti, što je poticajno za nekretnine.

Savezna vlada i imigracijska politika: Australska savezna vlada neizravno utječe na nekretnine kroz razinu migracija i stambene programe. Trenutna vlada održava visoke imigracijske ciljeve radi poticanja gospodarskog rasta – oko 300.000+ neto inozemnih migranata godišnje za Australiju, od kojih se značajan dio nastanjuje u Melbourneu. To je poticaj za potražnju za stanovanjem. Na saveznoj razini postoje i programi poput First Home Guarantee (koji omogućuje kupcima prve nekretnine kupnju s depozitom od samo 5%, uz jamstvo vlade) i Regional First Home Buyer Guarantee, koji pomažu ljudima da uđu na tržište. U 2025. godini proširena je podobnost za neke programe (npr. prijatelji ili braća i sestre mogu zajedno kupovati pod FHG), što bi moglo imati marginalno pozitivan učinak na potražnju. Commonwealth je također pokrenuo Housing Australia Future Fund s ciljem financiranja izgradnje pristupačnih stanova, iako je to usmjereno na subvencionirano stanovanje i može potrajati dok se jedinice ne izgrade.

Možda je najambicioznija savezna inicijativa Nacionalni stambeni sporazum (cilj je 1,2 milijuna novih domova diljem zemlje do 2029.). Uspjeh tog sporazuma je neizvjestan – kao što je ranije spomenuto, trenutne stope odobravanja gradnje nisu na putu da ispune taj cilj realestate.com.au. Ipak, samo postojanje tog cilja potaknulo je rasprave o reformi planiranja i poticajima za povećanje ponude. Ako savezna ili državna vlada uvede dodatne poticaje za build-to-rent, pojednostavi procese odobravanja ili uloži u infrastrukturu za otvaranje novih zemljišta, te bi politike mogle postupno poboljšati stambenu ponudu u Melbourneu (čime bi se ublažio rast cijena i pritisak na najamnine). Do sada su 2024.–2025. donijele umjerene izmjene politika – npr. blago povećanje Commonwealth Rent Assistance, neki porezni poticaji za institucionalno iznajmljivanje – ali još uvijek nema pravog rješenja za nestašicu stanova.

Viktorijska državna politika – porezi i regulative: U Viktoriji je državna politika bila mješovita za sudionike na tržištu nekretnina. S jedne strane, Viktorija nudi izdašne poticaje za kupce prve nekretnine (npr. ukidanje poreza na prijenos za domove do 600.000 dolara, smanjenje do 750.000 dolara, plus 10.000 dolara First Home Owner Grant za novogradnje u metropolitanskom Melbourneu) auspropertyprofessionals.com.au. To pomaže potražnji na donjem dijelu tržišta. S druge strane, viktorijska vlada je posljednjih godina povećala nekoliko poreza usmjerenih na investitore u nekretnine i vlasnike nekretnina visoke vrijednosti u nastojanju da poveća prihode i poboljša pristupačnost stanovanja. Ključne promjene uključuju:

  • Reforma poreza na zemljište od 1. siječnja 2024.: prag za izuzeće od poreza na zemljište za investitore smanjen je s 300.000 na samo 50.000 dolara, čime je mnogo više vlasnika nekretnina ušlo u poreznu mrežu propertyupdate.com.au. Dodatno, uvedene su nove stope poreza na zemljište (fiksna naknada do 975 dolara plus dodatnih 0,1% na zemljišta iznad 300.000 dolara) propertyupdate.com.au. To znači da čak i “mama i tata” investitori s malom jedinicom sada imaju godišnji račun za porez na zemljište, dok ga prije možda nisu plaćali.
  • Proširenje poreza na prazna stambena zemljišta na cijelu državu od 2025. godine propertyupdate.com.au. Sada, ako je nekretnina prazna više od 6 mjeseci u godini, vlasnik plaća porez (dok se prije odnosio samo na unutarnji Melbourne). Ovo može pogoditi one s vikendicama ili developere koji drže zemljište, dodajući trošak za držanje nekretnina izvan tržišta najma.
  • Novi porez na iznenadne dobitke (na snazi od srpnja 2023.) koji naplaćuje do 50% poreza na povećanje vrijednosti zemljišta kada se zemljište prenamijeni za vrjedniju upotrebu propertyupdate.com.au. Ovo cilja na developere i vlasnike zemljišta koji profitiraju od prenamjene, osobito na rubnim dijelovima Melbournea. Iako je namjera bila prikupiti vrijednost za javno dobro, kritičari tvrde da to obeshrabruje razvoj upravo u područjima gdje je nova stambena izgradnja najpotrebnija.
  • Povećane naknade i doprinosi: na primjer, Naknada za hitne službe ugrađena u komunalne pristojbe je porasla, djelujući kao de facto porez na nekretnine propertyupdate.com.au. Također, dodatna pristojba na kupnju za strane kupce i dodatni porez za odsutne vlasnike i dalje su na snazi u Victoriji, što može smanjiti neka međunarodna ulaganja.

Dodatno, Victoria ima vrlo pro-najmodavne zakone o najmu kako je ranije opisano (nema “bez krivnje” iseljenja, lakše odobravanje kućnih ljubimaca, obavezno održavanje itd.). Sve su to bile dobre namjere kako bi se osigurala veća sigurnost i pravednost za najmoprimce, ali se može reći da su neki investitori zbog toga dvaput razmislili o kupnji u Melbourneu u odnosu na, primjerice, Brisbane ili Perth (koji imaju manje stroge režime). Kao rezultat toga, Victoria je 2024.–2025. stekla reputaciju manje prijateljske prema iznajmljivačima – što priznaju čak i analitičari Domaina, napominjući da viši porezi i ograničena mogućnost ulaganja u infrastrukturu mogu Victoriju učiniti manje privlačnom za ulaganja od drugih država australianpropertyupdate.com.au.

Učinak tih politika je očit: kreditiranje investitora u Viktoriji je palo i mnogi investitori su prodali nekretnine (kako je raspravljeno u odjeljku o najmu). Kratkoročno, to je smanjilo ponudu najma i povisilo najamnine – nenamjeravana posljedica s kojom se vlada sada suočava. Donositelji politika su u teškoj poziciji jer pokušavaju poboljšati pristupačnost za najmoprimce i kupce prve nekretnine, a da pritom ne otjeraju investitore i developere potrebne za osiguravanje stanovanja. Industrija stalno poziva Viktoriju da preispita neka od ovih rješenja (na primjer, podizanje praga poreza na zemljište ili davanje poticaja za build-to-rent projekte kroz popuste na porez na zemljište). Do sredine 2025. nisu provedeni veći preokreti, ali ovo će biti važno područje za praćenje. Svaka buduća promjena politike – poput moguće reforme poreza na promet nekretnina (NSW je uveo opciju godišnjeg poreza, Viktorija bi mogla slijediti) ili novih pravila zoniranja za omogućavanje više srednje gustoće stanovanja – mogla bi značajno promijeniti tržište nekretnina. Krajem 2024. viktorijska vlada je najavila planove za povećanje ponude stanova u postojećim predgrađima proširenjem svog programa Activity Centres (povećanje gustoće oko prometnih čvorišta) abc.net.au abc.net.au, s ciljem 300.000 novih domova u tim područjima do 2051. godine gleneira.vic.gov.au gleneira.vic.gov.au. Ako se uspješno provede, to bi moglo dugoročno smanjiti pritiske.

Što se tiče kratkoročnog tržišnog sentimenta, vladine mjere imaju i psihološki učinak. Otkazivanje Igara Commonwealtha 2026. od strane Viktorije 2023. (zbog proračunskih problema) primjerice je poljuljalo povjerenje u financije države, ali izravni utjecaj na nekretnine bio je minimalan osim nekih regionalnih projekata koji su odgođeni. S pozitivnije strane, svi vladini poticaji ili stimulansi (poput privremenih popusta na porez na promet nekretnina ili potpora za kupce) obično uzrokuju valove kupovine – primjerice, kada je HomeBuilder potpora ponuđena na nacionalnoj razini 2020., dovela je do naglog porasta gradnje u melburnškim predgrađima. Takvih potpora trenutno nema, ali ako tržištu zatreba podrška, vlade bi mogle uvesti mjere koje bi se tada brzo odrazile na cijene.

U sažetku, politika i kamatno okruženje u 2025. godini nalaze se u fazi tranzicije. Snažni protivni vjetrovi rasta kamatnih stopa i poreza na investitore s kojima se Melbourne suočavao vjerojatno popuštaju: očekuje se pad kamatnih stopa u sljedećih godinu dana commercialrealestate.com.au, a vlada, svjesna krize najma, možda će ublažiti daljnje mjere koje destimuliraju investitore. Za investitore, trenutno okruženje u Melbourneu bilo je izazovno, ali svaka promjena (smanjenje kamatnih stopa ili prilagodbe politike za poticanje ponude) mogla bi ponovno preokrenuti situaciju. Za vlasnike-okupljače, mogućnost jeftinijih hipotekarnih kredita je dobra vijest, iako se i dalje moraju nositi s visokim troškovima ulaska i konkurencijom. Iskustvo Melbournea pokazuje da vladina politika može značajno utjecati na ciklus nekretnina – uz pravi balans, može potaknuti održiv rast i ponudu, ali ako je loše kalibrirana, može stvoriti kratkoročne poremećaje (poput egzodusa iznajmljivača). Sudionici na tržištu pomno će pratiti nadolazeće odluke RBA i sve najave o stanovanju u državnim ili saveznim proračunima, jer će one pomoći u određivanju smjera tržišta nekretnina u Melbourneu u sljedećih nekoliko godina.

Investicijske prilike i rizici u Melbourneu

Za investitore i developere nekretnina, tržište Melbournea u 2025. godini predstavlja krajolik i primamljivih prilika i značajnih rizika. Čini se da se ciklus nekretnina u gradu okreće prema gore, a oni koji se dobro pozicioniraju u ovoj fazi mogli bi ostvariti značajne dobitke u narednim godinama. Ipak, potrebna je pažljiva strategija za snalaženje u izazovima specifičnim za tržište Melbournea. Razložimo ključne prilike i rizike:

Prilike:

  • Protu-ciklički trenutak za kupnju: Melbourne je upravo izašao iz razdoblja pada/stagnacije cijena, što znači da su vrijednosti u mnogim područjima još uvijek ispod svojih nedavnih vrhunaca. Ova faza – kada se tržište oporavlja, ali još nije u procvatu – može biti idealno vrijeme za kupnju. Kako jedan stručnjak kaže, sada je protu-ciklička prilika za ulaganje, s cijenama još uvijek ispod vrhunskih razina i zamahom koji raste propertyupdate.com.au. Kupci u 2025. mogu kupiti nekretnine po cijenama koje bi se mogle činiti povoljnima iz današnje perspektive, ako se ostvare prognoze o godišnjem rastu od 5–6%. Povijest ranih 2020-ih pokazala je da se ciklusi nekretnina u Melbourneu relativno brzo okreću; oni koji su kupovali u padu 2019. ostvarili su velike dobitke do 2021., na primjer. Možda smo na sličnoj prekretnici gdje kupnja prije povratka mase donosi najbolje dobitke.
  • Snažni dugoročni temelji: Temelji Melbournea – rast stanovništva, raznolika ekonomija (financije, tehnologija, obrazovanje, zdravstvo) i velika ulaganja u infrastrukturu – čine ga sigurnom dugoročnom okladom. Grad je dosljedno ocijenjen kao jedan od najpoželjnijih za život na svijetu, što privlači i ljude i tvrtke. Rast stanovništva, posebno, predstavlja vjetar u leđa za investitore; više ljudi znači stalnu potražnju za stanovanjem. S obzirom na to da se predviđa da će Melbourne u narednim godinama biti najbrže rastući grad u Australiji shapepropertygroup.com.au, investitori mogu biti sigurni da će postojati duboko tržište najmoprimaca i budućih kupaca za dobro locirane nekretnine. Raznolika ekonomija također ublažava nestabilnost; čak i ako jedan sektor (primjerice međunarodni studenti) padne, drugi (poput domaće migracije ili tehnološkog booma) mogu nadoknaditi manjak.
  • Poboljšanje prinosa od najma i prihoda: Kao što je istaknuto, najamnine su naglo porasle, a prinosi su se povećali s najnižih razina. U nekim segmentima (stanovi, najam gradskih kuća), bruto prinosi od 4–5% sada se mogu pronaći, što je znatno bolje nego prije nekoliko godina. S obzirom na slobodne stanove <2%, stanodavci imaju moć određivanja cijena za nastavak umjerenog povećanja najamnina. Ovo snažno tržište najma poboljšava novčani tok za investitore i moglo bi privući još više njih natrag u Melbourne. Dodatno, ako kamatne stope padnu, razlika između prinosa od najma i kamatne stope na hipoteku će se smanjiti, što bi potencijalno moglo omogućiti i pozitivan novčani tok na nekim nekretninama – scenarij koji u Melbourneu nije viđen dugi niz godina. Investitori koji zaključe kupnju nekretnina prije smanjenja kamatnih stopa (i time prije mogućeg povratka investitora) mogu iskoristiti i rast vrijednosti i razdoblje boljih povrata od najma.
  • Relativna pristupačnost (međudržavni i međunarodni interes): U usporedbi sa Sydneyjem, nekretnine u Melbourneu su relativno povoljne – kuće su na dvije trećine cijene u Sydneyju, stanovi još jeftiniji shapepropertygroup.com.au. To privlači interes kupaca iz drugih dijelova Australije, ali i stranih investitora (posebno iz Azije) koji smatraju da Melbourne nudi dobru vrijednost za novac za grad svjetske klase. Kako se putovanja normaliziraju, mogli bismo vidjeti povratak stranih kupaca (Kina je donekle olabavila ograničenja za iznošenje kapitala 2023.–24.), a Melbourne je povijesno bio omiljen za inozemna ulaganja u nekretnine nakon Sydneya. Jaz u vrijednosti je prilika; investitori mogu kupiti vrhunske nekretnine u Melbourneu s prinosima jednakim ili boljim od onih u Sydneyju, po znatno nižoj početnoj cijeni, očekujući da bi Melbourne s vremenom mogao smanjiti dio tog jaza shapepropertygroup.com.au.
  • Ciljana područja rasta: Postoje određeni segmenti koji su spremni za ulaganje. Obiteljske kuće prilagođene obiteljima na zemljištu u gentrificiranim predgrađima srednjeg prstena i dalje su najbolji izbor, jer imaju koristi i od potražnje vlasnika-okupljača i najmoprimaca. Townhousevi i niskokatni butik-apartmani u poželjnim školskim zonama ili blizu prijevoza su još jedna dobra prilika – odgovaraju starijim osobama koje se sele u manje i mladim obiteljima koje si ne mogu priuštiti kuće. Također, nišne investicije poput studentskog smještaja mogle bi ponovno procvjetati s obzirom na povratak međunarodnih studenata, a projekti izgradnje za najam uživaju podršku vlade (25-godišnje porezne olakšice na zemljište u Viktoriji za prihvatljive projekte), što ih čini novom, ali rastućom prilikom. Komercijalni sektor također nudi prilike: na primjer, visokokvalitetni logistički objekti ili maloprodajni centri u razvojnim koridorima vjerojatno će imati visoku popunjenost i rast najamnina, pa bi investitori s duljim horizontom i većim budžetom mogli pronaći dobre kupnje u tim sektorima prije nego što se kapitalizacijske stope ponovno smanje kako se gospodarstvo oporavlja.
  • Potencijal za povoljne politike: Iako su nedavne politike bile nepovoljne, situacija bi se mogla preokrenuti. Ako viktorijska vlada, pod pritiskom zbog krize najma, uvede promjene povoljne za investitore (poput olakšica na porez na zemljište ili novih poticaja), vrijednosti nekretnina i potražnja investitora mogli bi naglo porasti. Slično, bilo kakav federalni poticaj za stanovanje (poput novih potpora ili poreznih olakšica) dodatno bi potaknuo tržište. Pametni investitori prate političku klimu kako bi iskoristili svaku zakonsku prednost.

Rizici:

  • Rizik kamatnih stopa/financiranja: Najveći rizik je ako se inflacija ne smiri i kamatne stope ostanu “više dulje vrijeme”. Ako RBA ne smanji stope ili, još gore, dodatno ih povisi, troškovi zaduživanja ostat će ograničavajući faktor. Visoke kamatne stope ne samo da ograničavaju novo zaduživanje, već i opterećuju postojeće vlasnike (iako većina može podnijeti zbog zaštitnih mjera, uvijek postoji rizik od prisilne prodaje ako stope neočekivano porastu). Iako trenutni konsenzus očekuje popuštanje, investitori bi trebali testirati svoje financije za scenarij u kojem stope ostaju na sadašnjim razinama ili padaju vrlo sporo. Era ultra-jeftinog novca je završila; oni koji očekuju povratak na 2% kamatne stope na hipoteku mogli bi biti razočarani. Dodatno, kreditni uvjeti su se postrožili – banke su strože s procjenom kreditne sposobnosti. Ako se standardi kreditiranja dodatno postrože (npr. ako regulatori povećaju zahtjeve za kapitalom ili zaštitnim mjerama), to je rizik za potražnju za nekretninama.
  • Porezni i regulatorni rizik: Sklonost Viktorije da koristi nekretnine kao “kravu muzaru” (kako je jedan komentator rekao na propertyupdate.com.au) nije zajamčeno da će prestati. Država se suočava s proračunskim deficitima i postoji rizik da bi se mogli uvesti dodatni porezi ili naknade (na primjer, govori se o mogućoj kontroli najamnina ili daljnjem povećanju poreza na zemljište ako se fiskalne prilike pogoršaju). Bilo kakvi takvi potezi mogli bi uplašiti investitore ili smanjiti prinose. Isto tako, dodatne reforme zakona o najmu – poput ograničenja najamnina, što neki zagovornici najmoprimaca traže – izravno bi ograničile potencijal prihoda investitora (iako Viktorija trenutno nije uvela ograničenja najamnina, za razliku od nekih europskih gradova). Investitori moraju biti svjesni da je politički rizik veći u Viktoriji nego u mnogim drugim državama i to moraju uzeti u obzir u svojoj strategiji. Diverzifikacija portfelja ili strukturiranje vlasništva radi optimizacije poreza (uz dobar savjet) je nužno.
  • Prevelika ponuda u određenim segmentima: Iako Melbourne općenito ima manjak stambenog prostora, postoji rizik od lokalizirane prevelike ponude. Jedan od primjera su visoke stambene zgrade u centru grada; veliki broj novih tornjeva s apartmanima u CBD/Southbank završava se oko 2025.–26., uključujući mnoge build-to-rent projekte. To bi privremeno moglo povećati broj praznih stanova u tim dijelovima i ublažiti najamnine ili cijene za generičke stanove u visokim zgradama. Slično, parcelacija zemljišta na vanjskim rubovima može dovesti do prezasićenja – ako dođe do recesije ili kreditne krize, ti tržišta kuća i zemljišta mogla bi zabilježiti pad cijena jer developeri snižavaju cijene neprodanih nekretnina. Investitori bi trebali biti oprezni da ne plate previše za novogradnje u konkurentnim segmentima, već se umjesto toga fokusirati na nekretnine s određenom rijetkošću (jedinstvene značajke, lokacije s ograničenom ponudom).
  • Ekonomski i faktori zaposlenosti: Tržište nekretnina u Melbourneu, kao i svako drugo, povezano je s općom ekonomijom. Postoje rizici poput globalnog gospodarskog usporavanja (ako, primjerice, kinesko gospodarstvo značajno uspori, to bi moglo utjecati na Melbourne kroz smanjenje broja studenata ili gubitak radnih mjesta vezanih uz izvoz sirovina na nacionalnoj razini) ili domaće recesije koja povećava nezaposlenost. Viša nezaposlenost bi smanjila potražnju za stanovanjem i mogla povećati broj neplaćenih hipoteka. Trenutno je nezaposlenost niska i prihodi rastu, što je pozitivno, ali ako se to preokrene, predstavlja rizik. Koncentracija određenih industrija (Melbourne ima veliki financijski i sektor profesionalnih usluga) znači da bi udar na te sektore (npr. financijska kriza ili preseljenje velikih tvrtki) mogao utjecati na kupce u tržištima višeg ranga.
  • Klimatsko i okolišno planiranje: Ovo je dugoročniji rizik, ali vrijedi ga spomenuti. Dijelovi Melbournea (posebno uz zaljev i nisko položena zapadna predgrađa) suočavaju se s rizicima od poplava i porasta razine mora u narednim desetljećima. Već sada troškovi osiguranja rastu u nekim područjima sklonim poplavama. Iako to nije neposredno, investitori s vrlo dugim horizontom možda bi trebali razmotriti otpornost lokacije svoje nekretnine na okolišne rizike. Također, standardi energetske učinkovitosti za najmove postaju stroži; starije nekretnine možda će trebati obnovu (dodatni trošak) kako bi bile u skladu s propisima.
  • Volatilnost tržišta i tajming: Tržište u Melbourneu može biti ciklično. Investitor može kupiti očekujući procvat, ali on se može dogoditi kasnije nego što se očekuje. Na primjer, ako se smanjenje kamatnih stopa odgodi do 2026., cijene bi mogle ostati relativno stabilne u 2025. i porasti tek kasnije. Alternativni trošak novca je važan – u okruženju visokih kamata, ulaganje u nekretnine donosi ~3-4%, dok se u sigurnom oročenju može dobiti 5%. Neki investitori mogu odlučiti da to nije isplativo, što je psihološki rizik za potražnju. Treba biti spreman držati nekretninu dovoljno dugo da se prebrode zatišja i ne računati na brzu preprodaju u nesigurnim vremenima.

Uvažavajući ove čimbenike, mnogi stručnjaci i dalje smatraju da je Melbourne 2025. povoljan za strateško, dugoročno ulaganje. Ključ je u selektivnosti: birajte nekretnine s trajnom privlačnošću (npr. kuće iz određenih razdoblja u unutarnjim predgrađima, nekretnine blizu prijevoza i radnih mjesta itd.), izbjegavajte novogradnje bez oskudice koje su “jednako za sve” i pobrinite se da vaš budžet može podnijeti sve predvidljive poraste kamata ili praznine. Vrijeme je za selektivnost, ali i optimizam. Kako ističe Michael Yardney, istaknuti investicijski savjetnik: Pametni investitori fokusiraju se na visokokvalitetne, “investicijski vrijedne” nekretnine sa snažnim temeljima, umjesto da jure za spekulativnim trendovima propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Oni zauzimaju dugoročnu perspektivu, razumijevajući da je priča o rastu Melbournea i dalje netaknuta te da kratkoročni izazovi često stvaraju najbolje ulazne točke.

Zaključno, tržište nekretnina u Melbourneu ulaskom u 2025. i dalje nudi uvjerljivu priču – grad koji se oporavlja, prepun nove infrastrukture i ljudi, te je prema prognozama spreman predvoditi nacionalni rast nekretnina. Za investitore i dionike, zadatak je iskoristiti prilike ovog uzlaznog trenda (rast cijena, snažna potražnja za najmom, relativna vrijednost) uz istovremeno upravljanje rizicima (promjene politika, kamatne stope i nijanse ponude). Oni koji to uspiju mogli bi otkriti da Melbourne ponovno opravdava svoju reputaciju kao prvoklasna destinacija za ulaganje u nekretnine, a sljedećih nekoliko godina postavlja temelje za solidne dobitke i prosperitet u njegovom sektoru nekretnina.

Izvori:

Marcin Frąckiewicz

Don't Miss

Boom or Bubble? Inside Zurich’s Red-Hot Real Estate Market 2025 & Beyond

Bum ili balon? Unutrašnjost užarenog tržišta nekretnina u Zürichu 2025. i dalje

Trendovi na tržištu stambenih nekretnina u 2025. Rastuće cijene uslijed
Boise’s 2025 Housing Market EXPLOSION: Skyrocketing Prices, Rental Frenzy & Expert Forecasts

Boisejevo tržište nekretnina 2025. EKSPLODIRA: Nebo visoke cijene, ludilo za najmom i prognoze stručnjaka

Tržište nekretnina u Boiseu 2025. godine ostaje izuzetno konkurentno. Medijalne cijene