Uvod i pregled tržišta
Poljska je najveće tržište nekretnina u srednjoj i istočnoj Europi, poduprto snažnim gospodarstvom i konzistentnim rastom. U 2024. BDP je snažno porastao – znatno iznad prosjeka EU – te se predviđa rast od oko 3,4% godišnje u 2025.–2026. ey.com nordlb.com. Ta gospodarska snaga, u kombinaciji s niskom nezaposlenošću i rastućim primanjima, održala je potražnju kroz stambeni, komercijalni i industrijski sektor nekretnina. Nakon naglog usporavanja 2023. uslijed rasta kamatnih stopa i geopolitičkih napetosti, optimizam se vratio 2024.: ukupne investicijske transakcije dosegle su oko 4,8–5,0 milijardi eura, više nego dvostruko u odnosu na volumen iz 2023. ey.com property-forum.eu. Oporavak tržišta potaknut je “korekcijom cijena” koja je ponovno privukla investitore povoljnijim prinosima, uz popuštanje monetarne politike krajem 2024. linkedin.com. U sljedećim odjeljcima analiziramo svaki glavni sektor – stambeni, komercijalni (uredi i maloprodaja) i industrijski – uz ključne trendove, regionalne uzorke, tržište najma, investitorsku aktivnost i regulatorne čimbenike koji oblikuju poljsko tržište nekretnina.
Tržište stambenih nekretnina
Trendovi cijena i najnovija zbivanja
Poljsko tržište stanova doživjelo je izuzetan rast cijena posljednjih godina te sada ulazi u fazu umjerenijeg rasta. Između 2. kvartala 2022. i 2. kvartala 2024. cijene stanova u Poljskoj skočile su za gotovo 26%, što je najbrži rast u EU (za usporedbu, mnoge zapadnoeuropske zemlje bilježile su stagnaciju ili pad cijena) eznewswire.com. Taj rast potaknuli su snažna potražnja nakon pandemije, visoka inflacija građevinskih troškova i državni poticaji – osobito subvencionirani program stambenih kredita “Sigurno 2%” u 2023., koji je omogućio kupcima da dižu kredite uz kamatu od 2% i izazvao kupovnu groznicu globalpropertyguide.com pewnylokal.pl. Međutim, kako je taj program zamro a kamate ostale visoke, rast cijena se značajno usporio. U prvom kvartalu 2024. prosječna cijena postojećih stanova u sedam najvećih poljskih gradova iznosila je 13.404 PLN/m² (≈3.463 USD) – porast 8,1% na godišnjoj razini, što je znatno sporiji rast nego prethodnih godina globalpropertyguide.com. Novi stanovi od developera bili su nešto skuplji, u prosjeku 14.265 PLN/m², uz umjerenih 4,4% godišnjeg rasta globalpropertyguide.com. Ovo usporavanje označava stabilizaciju nakon eksplozivnih skokova 2021.–2022. Zapravo su krajem 2023. u Varšavi cijene dosegnule plato nakon brzog rasta – prosječna cijena novogradnje (~16.000 PLN/m² u listopadu 2023.) bila je praktički nepromijenjena iz mjeseca u mjesec, mada i dalje oko 18% viša nego godinu ranije realting.com realting.com. Stručnjaci u industriji napominju da jenjavanje povjerenja u nastavak državnih subvencija za stambeno zbrinjavanje, uz visoke troškove zaduživanja, usporava prijašnji “vrući” rast cijena globalpropertyguide.com.
Unatoč trendu hlađenja, značajna korekcija cijena se nije dogodila i poljske nekretnine i dalje su atraktivno ulaganje. Hipotekarni krediti su se počeli oporavljati 2024. kako su inflacija i kamatne stope počele slabiti – banke su u 2024. izdale oko 83,9 milijardi PLN novih stambenih kredita, što je 43% više od depresivne 2023. globalpropertyguide.com. Rasprostranjen rast plaća (često 10%+ godišnje zadnjih godina) i kronična nestašica stanova drže cijene stabilnima. Kupci koji su odgađali kupnju 2022.–2023. zbog skupog kreditiranja, postupno se vraćaju kako kamatne stope blago padaju. Referentna kamatna stopa Narodne banke Poljske, koja je vrhunac dosegnula na 6,75% u 2022., smanjena je na 5,75% do kraja 2024. i iznosi 5,25% sredinom 2025., uz daljnja smanjenja u najavi tradingeconomics.com linkedin.com. Niži troškovi financiranja trebali bi poboljšati priuštivost i potražnju. Predviđa se da će prodaja novih stanova ponovno porasti za oko 10–15% u razdoblju 2024.–2025. u odnosu na prethodnu godinu ey.com. Analitičari očekuju sporiju, ali i dalje pozitivnu putanju cijena – praktički “meko prizemljenje”. EY prognoza za nekretnine očekuje “umjereniji rast cijena na stambenom tržištu”u idućem razdoblju ey.com, a ne oštar pad. Ova otpornost odražava čvrste ekonomske temelje Poljske i kulturološku sklonost prema vlasništvu stana kao stabilnoj vrijednosti.
Slika: Broj prodanih novih stanova u Poljskoj (glavna urbana tržišta). Nakon vrhunca 2021., prodaja novih stanova naglo je pala 2022. zbog strožih uvjeta kreditiranja, djelomično se oporavila 2023., a ponovno je pala 2024. dok su kamatne stope ostale visoke globalpropertyguide.com. 2025. je godine započelo sporije, ali se očekuje stabilizacija potražnje uz poboljšanje uvjeta globalpropertyguide.com. (Izvor: NBP/JLL podaci)
Regionalne razlike u cijenama stanova
Cijene stanova značajno variraju po regijama Poljske, pri čemu Varšava i drugi veliki gradovi bilježe najviše vrijednosti. Varšava je daleko najskuplje tržište: krajem 2023. novi stanovi u glavnom gradu prosječno su koštali oko 16.000 PLN po kvadratu, a stanovi na sekundarnom tržištu oko 17.000 PLN/m² realting.com realting.com. Nasuprot tome, cijene u ostalim velikim gradovima su niže, iako je nekoliko gradova doživjelo brz rast i približilo se razini Varšave. Krakov, drugo najveće tržište, sada gotovo dostiže razinu Varšave – u 3. kvartalu 2023. novi stanovi u Krakovu su u prosjeku bili ~15.500 PLN/m² (a rabljeni stanovi i više od 16.000 PLN) realting.com realting.com, nakon rasta većeg od 20% u posljednje dvije godine. Wrocław i Trójmiasto (Gdanjsk–Gdinja–Sopot) također su zabilježili snažan rast: krajem 2023. cijene novogradnje dosegle su oko 13.000 PLN/m² u Wrocławu i oko 14.300 PLN/m² u Trójmiastu, s godišnjim rastom oko 15% realting.com realting.com. Čak su i srednje veliki regionalni gradovi doživjeli procvat – primjerice, Krakov je zabilježio 24,7% skok cijena stanova, a Zielona Góra 21,6% u razdoblju 2022.–2024., što odražava snažnu potražnju izvan glavnog grada eznewswire.com. Istovremeno, povoljnija tržišta uključuju Łódź, treći najveći poljski grad, gdje su prosječne cijene blizu 10.000 PLN/m² pewnylokal.pl realting.com, te manje gradove u istočnoj Poljskoj gdje su cijene često ispod 8.000 PLN. Razlika između Varšave i ostatka zemlje donekle se smanjila kako regionalni gradovi brzo rastu, no Varšava (i djelomično Krakov) i dalje zadržavaju značajnu premiju. Velik dio nedavnog rasta u regionalnim gradovima potaknut je lokalnim gospodarskim razvojem i prelijevanjem potražnje – primjerice, velikim ulaganjima u IT i poslovne usluge u Krakovu i Poznańu te dolaskom ukrajinskih profesionalaca i studenata koji dižu potražnju u gradovima poput Wrocława i Lublina.
Važno je napomenuti da se uvjeti vezani uz nekretninski fond razlikuju po regijama. Varšavsko tržište, iako je najskuplje, ostaje relativno likvidno – ima najviše kupaca i najkraće vrijeme prodaje u Poljskoj globalpropertyguide.com. U Tri-gradu (obalno područje Gdanjska) zdrava potražnja, kako lokalaca tako i stranaca (uključujući kupce iz Skandinavije), održava tržište uravnoteženim. S druge strane, neki gradovi suočavaju se s viškom ponude u segmentu novogradnje: Kraków i Wrocław bilježe rast zaliha neprodanih stanova developera, a obujam sada može se usporediti s usporenijim tržištem u Poznanu globalpropertyguide.com. U Łódźu je situacija najizazovnija – trenutnim tempom prodaje trebalo bi više od dvije godine da se apsorbiraju preostali neprodani stanovi, što je najdulje u Poljskoj globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Ove regionalne razlike znače da se budući trendovi cijena mogu razlikovati: tržišta poput Varšave, gdje je ponuda novogradnji ograničena, mogu zadržati stabilnost ili lagano rasti, dok bi gradovi s viškom zaliha mogli svjedočiti pojačanim popustima developera ili stagnaciji cijena sve dok se višak ne apsorbira. Međutim, širi pad cijena se ne očekuje; čak i na mekšim tržištima developeri uglavnom odgađaju projekte umjesto da drastično smanjuju cijene, nastojeći sačuvati marže pewnylokal.pl.Dinamika najma i prinosi
Poljsko tržište najma stambenih nekretnina bilježi umjeren rast i postupni povratak u ravnotežu nakon razdoblja nestabilnosti. Nakon nekoliko šokova – pandemije, skoka inflacije i masovnog priljeva izbjeglica iz Ukrajine 2022. – najamnine su naglo skočile. Međutim, inflacija najamnina sada popušta. U travnju 2025. stvarne stambene najamnine (mjereno indeksom potrošačkih cijena) porasle su 4,2% na godišnjoj razini, što je pad u odnosu na oko 5,4% godinu ranije i u biti u skladu s ukupnom inflacijom globalpropertyguide.com. To pokazuje da su porasti najamnina normalizirani na održivu razinu nakon dvoznamenkastog skoka iz 2022.–2023. Analitičari to usporavanje pripisuju “prestanku šokova” i povećanju ponude: mnogi faktori koji su gurali cijene najma naviše – poremećaji zbog COVID-a, brza inflacija, hitna potražnja izbjeglica i boom gradnje – su splasnuli globalpropertyguide.com. Kako se makroekonomska situacija u Poljskoj stabilizira (inflacija je pala s ~15% sredinom 2022. na ~6% početkom 2024., a rast plaća ostaje snažan), tržište najma približava se ravnoteži. Regionalne razlike u najamninama i dalje su izražene. Varšava ima daleko najviše najamnine, a slijede je drugi veliki gradovi. Tablica u nastavku prikazuje prosječne tražene najamnine u ožujku 2025. za ključne gradove:| Grad | Prosj. mjesečna najamnina (PLN) | Prosj. najamnina (USD) | Godišnja promjena (ožujak 2025.) |
|---|---|---|---|
| Varšava | 4.906 PLN | $1.268 | +0,3% |
| Kraków | 3.273 PLN | $846 | +3,7% |
| Łódź | 2.191 PLN | $566 | +3,9% |
| Wrocław | 3.057 PLN | $790 | +0,3% |
| Poznań | 2.564 PLN | $662 | +3,4% |
| Tri-grad (Gdańsk/Gdynia/Sopot) | 3.164 PLN | $818 | +3,0% |
Tržište komercijalnih nekretnina
Uredski sektor
Poljsko tržište uredskih prostora pokazalo je otpornost tijekom pandemije i sada je na prijelomnoj točki koju obilježava ograničena nova ponuda i „bijeg prema kvaliteti“. Varšava, s više od 6 milijuna m² uredskog fonda, predstavlja barometar tržišta. Nakon vrhunca praznih prostora tijekom COVID-a, stopa slobodnih prostora počela je lagano padati zahvaljujući snažnom upijanju od strane najmoprimaca i gotovo nikakvoj novoj isporuci posljednjih kvartala. Do 4. kvartala 2024. ukupna stopa praznih uredskih prostora u Varšavi iznosila je oko 10,6%, praktički jednaka kao godinu ranije polandoffices.com. Važno je, međutim, da postoji snažna razlika između lokacija: u Gradskom centru (najkvalitetnije središnje zone), prazni prostori pali su na samo 7,4% početkom 2025. polandinsight.com, što ukazuje na veliku potražnju za kvalitetnim prostorom u najvažnijim područjima. S druge strane, poslovne zone izvan centra i stariji uredski parkovi i dalje imaju dvoznamenkaste stope praznih prostora (~13% izvan centra u Varšavi) europaproperty.com. Ovo reflektira širi trend: najmoprimci „se vraćaju u centar“ i preferiraju novije, visokokvalitetne zgrade koje ispunjavaju ESG zahtjeve i očekivanja zaposlenika, dok sekundarne zgrade (posebno one zastarjelih standarda ili na periferiji) teže zadržavaju korisnike. Pojava hibridnog rada dovela je do toga da mnoge tvrtke konsolidiraju ili blago smanjuju površinu, ali često traže bolju kvalitetu umjesto količine. Kao rezultat, najamnine za najprestižnije nebodere u CBD-u Varšave ostale su stabilne (oko 25–27 €/m²/mjesečno za top tornjeve), a vlasnici zgrada klase B nude više poticaja za popunjavanje prostora. Regionalna uredska središta – Krakov, Wrocław, Trograd, Katowice, Poznań, Łódź – također su imala stope praznih prostora u rasponu od 12–16% u 2023., a moderne zgrade bolje su prolazile od starijeg fonda.
Na strani ponude, Poljska ulazi u cikličku stagnaciju. Investitori su uglavnom zaustavili nove projekte u razdoblju neizvjesnosti 2020–2022. i zbog visokih troškova financiranja; danas je razvojni portfelj vrlo tanak. Varšava je dodala samo oko 55.000 m² novih ureda u cijeloj 2024. (rekordno malo), a ni 2025. neće donijeti veću ponudu polandinsight.com. Izvan Varšave završava se nekoliko projekata (npr. u Krakovu i Katowicama), ali mnoge planirane kule odgođene su dok predugovori ne opravdaju gradnju. Ovaj nedostatak nove ponude, uz stabilnu potražnju, postupno učvršćuje tržište. U Varšavi ukupna količina praznih prostora (~680.000 m² sredinom 2024.) zapravo opada iz kvartala u kvartal pdf.euro.savills.co.uk. Analitičari ističu da je „teško složiti se sa tvrdnjom da varšavsko tržište ureda pati od manjka prostora“ s obzirom na 10% praznih prostora, ali najbolji prostori očito se upijaju i viška neće biti realestate.bnpparibas.pl property-forum.eu. Ograničena gradnja danas bi čak mogla uzrokovati manjak ponude u najpoželjnijim lokacijama do 2025–2026., što bi potencijalno dalo više snage iznajmljivačima.
Investicijska aktivnost u uredskom sektoru snažno se oporavila u 2024. Investitori su iskoristili pad cijena – prinosi su porasli na atraktivnije razine (~5,50%–6,00% za najbolje varšavske urede, s ~4,75% prije dvije godine) – te su kupovali visokokvalitetne zgrade. Uredske transakcije dosegnule su 1,64 milijarde eura u 2024., što je četiri puta više nego 2023. property-forum.eu. Među značajnijim prodajama bili su prodaja nebodera iz 2021. Warsaw Unit švedskoj tvrtci Eastnine AB, i dvije prodaje uredskih kampusa od strane developera Skanska: P180 uredske zgrade u Varšavi i zgrade Studio, koje su prešli u ruke čeških i švedskih investitora linkedin.com. Ove velike transakcije pokazuju obnovljeno povjerenje, iako krug kupaca ostaje manji nego prije pandemije linkedin.com. Mnogi institucionalni investitori usmjereni su selektivno na najkvalitetnije objekte sa snažnim najmoprimcima. Lokalni kapital također igra sve veću ulogu – poljski privatni investitori i oportunistički fondovi kupovali su neke starije urede po sniženim cijenama, s ciljem prenamjene u alternativne funkcije (npr. studentski domovi ili stanovanje) linkedin.com. S obzirom na opreznu novu gradnju, postojeće zgrade s visokom stopom praznih prostora mogu biti kandidati za prenamjenu. Gledajući unaprijed, sentiment za uredsku imovinu je oprezno optimističan. Očekuje se lagani pad praznih prostora u Varšavi i nema znakova prevelike ponude. Potražnja se postupno poboljšava kako tvrtke opet šire poslovanje – primjerice, tehnološke i poslovne uslužne tvrtke ponovno unajmljuju veće prostore u Krakovu i Wrocławu nakon pauze. Ključni izazov za iznajmljivače bit će implementacija modernih standarda: održivost (energetska učinkovitost, „zelene“ certifikacije) i ponuda pogodnosti sve su češći preduvjet najmoprimaca linkedin.com. Starije zgrade možda će trebati modernizaciju ili će biti suočene s zastarjelošću. Općenito, poljsko uredsko tržište sljedećih 1–3 godine trebalo bi doživjeti „postupni povrat kapitala“ i stabilan nastup, posebice ako dođe do rezanja kamatnih stopa u 2025. linkedin.com.
Maloprodajni sektor
Poljski sektor maloprodajnih nekretnina prošao je kroz postpandemijski oporavak i ostaje jedno od najdinamičnijih maloprodajnih tržišta Srednje Europe. 2024. označila je oporavak investicija u maloprodaju i nastavak evolucije formata. Posjećenost trgovačkih centara i prodaja vratile su se blizu razina iz 2019. nakon što su ukinuta sva COVID ograničenja – poljski potrošači entuzijastično su se vratili u trgovačke centre, a rast maloprodaje (iako prigušen visokom inflacijom) ostao je pozitivan. Do 2024. „maloprodaja se znatno oporavila“ nakon pada u 2023. nordlb.com. Važno je i da poljsko potrošačko tržište još ima znatan potencijal: čak i nakon godina rasta, kupovna moć po glavi stanovnika znatno je ispod zapadnoeuropskog prosjeka, pa postoji prostora za širenje kako gospodarstvo raste nordlb.com. Doista, međunarodni trgovci i dalje ulaze na poljsko tržište ili šire poslovanje, privučeni velikim stanovništvom (38 milijuna), rastućim plaćama i relativno niskom zasićenošću maloprodajnih prostora u nekim segmentima. U isto vrijeme, e-trgovina, koja je naglo skočila na ~10–12% maloprodaje, stabilizirala je rast – fizičke trgovine i dalje su ključne, osobito izvan velikih gradova.
Što se tiče vrsta nekretnina, maloprodajni parkovi i centri praktične svakodnevice pokazali su se najotpornijima. Tijekom pandemije, manji otvoreni maloprodajni parkovi (često s vodećim trgovinama prehrane i DIY) pokazali su izdržljivost i od tada privlače ulagače i developere. Mnoge transakcije u 2024. odnosile su se na portfelje maloprodajnih parkova širom regionalnih gradova, a kombinacija međunarodnog, CEE i lokalnog kapitala kupovala je tu stabilnu imovinu linkedin.com linkedin.com. Istovremeno, veliki trgovački centri ponovno su postali popularni kod investitora nakon razdoblja opreza. Godina 2024. donijela je dvije najveće transakcije trgovačkih centara u povijesti Poljske: Magnolia Park u Wrocławu prodan je za 373 milijuna eura, a Silesia City Center u Katowicama za 405 milijuna eura – obje imovine preuzela je NEPI Rockcastle, vodeći južnoafrički investitor u maloprodajnu imovinu linkedin.com. Druga važna transakcija bila je prodaja portfelja trgovačkih centara od strane Cromwella, što pokazuje da su vrijedna maloprodajna imovina ponovno atraktivna property-forum.eu. Ove četiri visokovrijedne transakcije ključne su poticale rast investicija te godine property-forum.eu. Prinosi za najatraktivnije trgovačke centre su porasli (sada oko ~6,0%+), što čini akvizicije privlačnijima, osobito jer su najamnine ostale otpornije nego što se strahovalo 2020. Rente za najbolje centre u Varšavi i ostalim velikim gradovima uvelike su se oporavile, a stope slobodnih prostora u vrhunskim centrima su niske (često ispod 3-5%). Sekundarni centri u manjim gradovima pod većim su pritiskom, ali i tamo postoji potražnja za dobrim lokacijama.
Primjetan trend je divergencija unutar maloprodaje: s jedne strane, mega trgovački centri i outlet centri s velikom posjećenošću posluju dobro; s druge strane, stari centri na zasićenim tržištima se rekonfiguriraju ili će možda biti preuređeni (na primjer, neki slabiji trgovački centri su kandidati za pretvorbu u objekte mješovite namjene ili logističke centre za posljednju milju). Segment maloprodajnih parkova nastavlja širiti ponudu – developeri kao što su Trei, Immofinanz i Echo Investment grade male parkove u gradovima od 20–50 tisuća stanovnika, gdje je moderna maloprodaja bila rijetka. Supermarketi i diskontni lanci (Biedronka, Lidl itd.) također nastavljaju s ubrzanom ekspanzijom, često kao nositelji tih novih projekata. Dodatno, urbane glavne ulice u Varšavi i Krakovu oživjele su nakon povratka turizma 2022.–2023.; luksuzni brendovi i operateri hrane i pića ponovno se šire na primarnim lokacijama u središtu grada (s većim interesom za najmove u ulici Nowy Świat u Varšavi i Starom gradu u Krakovu).
Iz investicijske perspektive, maloprodajno nekretninsko tržište u Poljskoj je 2024. bilo vodeći sektor (izjednačeno s uredima) – svaki je činili otprilike 32% ukupnog volumena investicija u komercijalne nekretnine od više od 5 milijardi eura property-forum.eu. Ovo je izuzetan povratak s obzirom da su investicije u maloprodaju stagnirale 2020.–2022. Prisutnost iskusnih investitora poput NEPI Rockcastle, MAS Real Estate i EPP-a (koji je u su-vlasništvu Redefinea iz Južnoafričke Republike) potvrđuje povjerenje u dugoročnu perspektivu poljskog maloprodajnog sektora. Najamnine za maloprodajne prostore imaju potencijal rasta u idućim godinama, potaknute gospodarskim rastom i ograničenom ponudom novih trgovačkih centara (vrlo malo novih velikih centara se gradi – većina projekata je manjeg opsega). Jedna od ključnih točaka je potrošnja građana: visoka inflacija (koja je dosegnula 15% u 2022. i oko 8% u 2023.) umanjila je kupovnu moć kućanstava, ali inflacija se sada smiruje i realni rast plaća postaje pozitivan, što pogoduje rastu maloprodajne prodaje. Drugi čimbenik je e-commerce infrastruktura – poljska online prodaja raste ali sa relativno niske razine, a mnogi tradicionalni trgovci prelaze na omnichannel modele. Sveukupno, izgledi za poljski sektor maloprodajnih nekretnina su oprezno pozitivni: zemlja je i dalje nedovoljno pokrivena modernim maloprodajama po glavi stanovnika u usporedbi sa zapadnom Europom, a i domaći i strani trgovci potiču potražnju za kvalitetnim prostorima. Investitori su sve selektivniji (preferiraju se prime nekretnine i projekti s prehrambenim lancima kao sidrima), ali 2024. je pokazala da interes postoji kada je cijena odgovarajuća.
Industrijski i logistički sektor
Industrijski i logistički nekretninski sektor je u Poljskoj bio pravi uspjeh, potaknut strateškim položajem zemlje, procvatom e-trgovine i trendovima preraspodjele proizvodnje (nearshoring). Nakon dvije rekordne godine (2021.–2022.) razvoja i preuzimanja prostora, tržište je 2023.–2024. malo usporilo ali i dalje ostaje vrlo aktivno. Ukupne zalihe suvremenih skladišta u Poljskoj sada premašuju 30 milijuna m², čime je zemlja najveća u CEE regiji. Ključni logistički centri formirali su se oko Varšave, Łódźa (središnja Poljska), Gornje Šleske (regija Katowice), Poznanja, Wrocława i sve češće zapadne Poljske (uz njemačku granicu), kao i manjih klastera blizu morskih luka (Gdanjsk) i istočne granice (uslijed preusmjeravanja trgovačkih ruta prema Ukrajini).
Potražnja za industrijskim prostorom je snažna. U prvoj polovici 2024. u Poljskoj je zabilježeno 2,6 milijuna m² izdanih skladišnih najmova, što je treća najbolja prva polovica godine u povijesti (samo 2021. i 2022. su bile više) jll.pl. Unatoč usporavanju gospodarskog rasta, najmovanje je u 2024. ostalo snažno zahvaljujući 1) širenju 3PL logističkih operatera i trgovaca (uključujući maloprodajne lance kojima su potrebni dodatni distribucijski centri), 2) proizvodnim ulaganjima (od auto-industrije do proizvodnje aparata) koji biraju Poljsku za bazu proizvodnje i 3) dijelom preraspodjeli opskrbnih lanaca iz Azije – središnji položaj Poljske atraktivan je za opsluživanje europskog tržišta nordlb.com. E-commerce i dalje ostaje ključni pokretač: online maloprodaja u Poljskoj, koja je ubrzala tijekom pandemije, zahtijeva opsežnu skladišnu infrastrukturu za ispunjenje narudžbi. S divovima poput Amazona, Zalanda i domaćih tvrtki koji šire centre za isporuku, poljski “izuzetno brz rast online trgovine” podupire potražnju za logistikom nordlb.com. Dodatno, strane kompanije iz Azije i SAD-a povećale su interes: Poljska se promatra kao idealno ulazno tržište za distribuciju robe prema zapadnoj Europi i kao relativno povoljna baza za proizvodnju s pristupom EU tržištu nordlb.com.
S strane ponude, developeri su u visokom ritmu isporučivali nove prostore, mada je to počelo usporavati. U 2022., završena je rekordna količina (dodano je više od 4 milijuna m²). U prvoj polovici 2024. isporučeno je oko 1,6 milijuna m² – što je velika količina, ali zapravo 37% manje u odnosu na prvu polovicu 2023., što pokazuje da su developeri usporili sa spekulativnim projektima u uvjetima gospodarske neizvjesnosti jll.pl. Mnogi projekti koji su započeli 2022. su završeni, a manje je novih gradnji pokrenuto 2023. zbog većih troškova financiranja i opreznog pristupa. Kao rezultat ovog vala isporučenih prostora praćenog pauzom, stopa slobodnih skladišnih prostora porasla je. Sredinom 2024. ukupna stopa slobodnih skladišta u Poljskoj iznosila je 8,1%, rastući šesti kvartal zaredom do najviše razine u nekoliko godina jll.pl. Ipak, riječ je još uvijek o umjerenoj stopi (s obzirom da mnoge nove zgrade čekaju zakupce), ali predstavlja preokret u odnosu na tržište užarene potražnje ispod 5% iz 2021. U nekim područjima, poput varšavskih predgrađa i Donje Šleske, vidljiv je porast praznih prostora zbog završetka velikih projekata. Međutim, većina praznog prostora je “tranzicijska” – novoizgrađeni prostori koji čekaju zakupce – i očekuje se da će većina biti popunjena s obzirom na stabilnu potražnju. Zapravo, developeri javljaju poboljšanje predugovorenih najmova; projekti u izvedbi sredinom 2024. imali su prosječno oko 55% predugovorenih najmova nbp.pl, što znači da je više od pola prostora osigurano prije završetka izgradnje. Razine najamnina za skladišta porasle su u posljednje dvije godine (do 2024. godine, primarne najamnine u ključnim lokacijama dosegnule su 3,8–4,5 €/m²/mjesečno, što je oko 15% više nego 2021.), potaknute višim troškovima gradnje i niskom slobodom prostora. Budući da slobodni prostori sada rastu, rast najamnina bi se mogao stabilizirati, ali se ne očekuje značajan pad zbog inflacijskih pritisaka na troškove i nastavka velike potražnje korisnika prostora.
Investicijski interes za logističke nekretnine i dalje je visok. U 2024. industrijske/logističke nekretnine činile su 25% ukupnog volumena ulaganja u komercijalne nekretnine u Poljskoj, privukavši 1,26 milijardi € kroz transakcije (oko 30% više nego u 2023.) property-forum.eu property-forum.eu. Iako je to manje u odnosu na rekordna godišnja ulaganja od 2–3 milijarde € tijekom 2020.–2021., rezultat je i dalje snažan. Posebno su američki investitori bili vrlo aktivni u poljskom logističkom sektoru u 2024., investirajući više od 350 milijuna € (gotovo 28% ukupnog sektora) property-forum.eu – primjeri uključuju akvizicije tvrtki poput Exeter, Hines i Fortress. Europski kapital (njemački, britanski, francuski fondovi) također i dalje traži skladišta u Poljskoj, a regionalni igrači šire se putem zajedničkih ulaganja. Najveća transakcija bila je prodaja portfelja Diamond Business Park (lokacije u Varšavi, Strykówu i Gliwicama) češkom fondu Investika i privatnom investicijskom partneru – najveća skladišna transakcija 2024. godine linkedin.com. Samo tom akvizicijom Investika je povećala svoje industrijske nekretnine u Poljskoj na više od 409 000 m² focusonbusiness.eu. Prinosi na primarne logističke objekte prilagodili su se s povijesnih minimuma – prinosi su porasli na oko 5,75–6,25% u 2023.–2024. (s ~4,25% na vrhuncu), što povećava atraktivnost sektora za investitore koji traže prihode linkedin.com. S obzirom na snažne temeljne pokretače potražnje, mnogi investitori poljsku logistiku smatraju dugoročnom razvojnom pričom. Novi podsektor su urbanih skladišta za posljednju milju (manji distribucijski centri uz gradske granice) koji su traženi među kurirskim i prehrambenim dostavnim tvrtkama i mogli bi postići premium najamnine.
Gledajući unaprijed, izgledi za industrijski sektor nekretnina u Poljskoj ostaju sjajni, ali uz pažljivo praćenje stope nepopunjenosti. Zemlja i dalje predstavlja jedno od najbrže rastućih logističkih tržišta u Europi nordlb.com. Iako se ponuda slobodnog prostora povećala (zaustavljajući iznimno nisku nepopunjenost iz ranijih godina), developeri već planiraju novi val projekata kako bi zadovoljili nove ulagače i širenje postojećih zakupaca. Na primjer, potražnja azijskih proizvođača je u porastu, a Poljska se promovira kao održiva alternativa lokacijama u Aziji ili čak zapadnoj Europi za proizvodnju i distribuciju nordlb.com. Rat u Ukrajini, iako tragičan, također je doveo do toga da su neki proizvođači preselili svoje aktivnosti iz Ukrajine ili Rusije u Poljsku. Dodatno, napori na obnovi Ukrajine u nadolazećim godinama mogli bi pozicionirati Poljsku kao logističku bazu za materijale i robu, što dodatno potiče logističke potrebe. Ukratko, temeljne prednosti industrijskog sektora – središnja lokacija, poboljšana infrastruktura (nove autoceste, željeznički teretni objekti) i snažna potražnja zakupaca – činit će ga otpornim. Svako potencijalno ublažavanje najamnina ili popunjenosti na kratkoročnoj razini zbog nedavnog porasta ponude vjerojatno će biti privremeno. Kao što navodi jedno izvješće, „poljsko tržište logističkih nekretnina pokazuje iznimnu otpornost”, potpomognuto strukturnim pokretačima kao što su e-trgovina i nearshoring koji ostaju snažni nordlb.com.
Investicijski trendovi i glavni tržišni sudionici
Investicijski volumeni na tržištu nekretnina u Poljskoj fluktuirali su prateći globalne trendove kapitala, ali 2024. obilježava jasno oživljavanje tržišta. Ukupna komercijalna ulaganja u nekretnine premašila su 5,0 milijardi eura u 2024., što je rast od ~130% u odnosu na prethodnu godinu i gotovo da se vraća na petogodišnji prosjek od ~5,3 milijarde eura property-forum.eu nordlb.com. Sve glavne klase imovine bilježe povećanu aktivnost investitora. Uredi i maloprodaja bili su sektori s najvećim volumenom (svaki oko 32% od ukupnog volumena), dok je industrija zauzela 25% udjela, a alternativni sektori (uglavnom PRS stanovanje i hoteli) oko 10% property-forum.eu property-forum.eu. Posebno su samo nekoliko velikih transakcija činile znatan dio rasta – uključujući prodaju dvaju najvažnijih trgovačkih centara i prodaju prestižnog ureda (Warsaw Unit) kako je prethodno opisano. To pokazuje da se likvidnost vratila, ali je bila koncentrirana na vrijedne i velike projekte gdje su kupci pronašli vrijednost nakon korekcije cijena. Naime, prinosi na premium nekretnine narasli su za 50–150 baznih bodova kroz sektore u odnosu na razinu prije 2022., što predstavlja „tržišnu korekciju” koja je omogućila investitorima povratak po privlačnim cijenama linkedin.com. Na primjer, prinosi na premium urede porasli su na ~5,5%, trgovačke centre na ~6%, a logistiku na ~6% (s prethodnih razina manjih od 5%), što je rezultiralo višim prihodima za investitore linkedin.com. Dodatno, snižavanje kamatnih stopa u eurozoni krajem 2024. poboljšalo je sentiment i uvjete financiranja duga linkedin.com.
Struktura investitora u Poljskoj je raznolika. U 2024. godini europski investitori (posebno iz Njemačke, Austrije, Švedske, Češke i UK-a) ostvarili su najveći udio – oko 60% volumena transakcija nordlb.com. Primjerice, njemački institucionalni fondovi i francuski menadžeri imovine bili su aktivni u uredskim i logističkim akvizicijama. Također je zabilježen i rastući udio severnoameričkog i azijskog kapitala: privatni fondovi iz SAD-a su značajno povećali akvizicije (posebno u industrijskom sektoru) property-forum.eu, a investitori iz Južne Afrike (npr. NEPI Rockcastle, Redefine) i Bliskog Istoka posjeduju udjele u portfeljima trgovačkih centara i ureda. Regionalni (CEE) investitori također povećavaju aktivnosti – češki i mađarski fondovi akvizirali su nekoliko poljskih ureda i parkova. U međuvremenu, domaći investitori igraju veću ulogu nego ranije, iako su još uvijek manjina po volumenu. Poljski fondovi nekretnina (REIT-ovi) još uvijek ne postoje (zakonodavstvo u izradi), ali lokalne osiguravajuće kuće, banke i pojedinci s velikim kapitalom izravno ulažu ili sudjeluju u transakcijama. U 2024. lokalni kapital je tražio „value-add” prilike, poput kupnje posrnulih uredskih objekata ili manjih trgovačkih centara radi preuređenja linkedin.com. Očekivani poljski REIT režim (SINN) predmet je rasprave za 2025. ey.com, što bi, ukoliko bude usvojen, moglo osloboditi dodatni domaći institucionalni kapital za nekretnine koje generiraju prihod.
Što se tiče glavnih tržišnih sudionika, Poljska okuplja niz lokalnih i međunarodnih developera i fondova:
- Vodeći developeri (stambeni sektor): Sektor stambenih nekretnina predvode tvrtke poput Dom Development, Robyg, Develia i Atal. Dom Development Capital Group je najveći po prihodu – u 2023. je bio poljski br. 1 developer s prihodom od oko 1,85 milijardi PLN (20% više od prvog sljedećeg konkurenta) scribd.com scribd.com. Dom Dev također prednjači po broju prodanih jedinica na ključnim tržištima (npr. gotovo 1800 jedinica u Varšavi u 2024. godini) scribd.com. Robyg (sada dio TAG Immobilien) i Develia su ostali nacionalni igrači s tisućama jedinica godišnje statista.com. Veliki developeri usredotočeni su na veće gradove te su relativno dobro prebrodili nedavni pad (često prilagodbom tempa prodaje i portfelja). Srednje veliki i regionalni developeri – npr. Echo Investment (koji djeluje i u stambenom i komercijalnom sektoru), Atal, Budimex Nieruchomości (nedavno ih je preuzeo CP Developer), Murapol, Archicom – također znatno doprinose ponudi stanova. Tržište je prilično fragmentirano (u Poljskoj posluje preko 400 developera), ali veće tvrtke osvajaju sve veći udio, a očekuje se i konsolidacija kako manji developeri budu posustajali zbog visokih troškova scribd.com scribd.com.
- Vodeći developeri (komercijalni sektor): Poljsko tržište komercijalnih nekretnina oblikovali su vodeći međunarodni developeri. U sektoru ureda, Skanska je dominantna snaga – švedska kompanija izgradila je brojne vrhunske uredske tornjeve u Varšavi i regionalnim gradovima (te je u proteklim godinama bila europski br. 1 po volumenu uredskih developera) realassets.ipe.com. Ghelamco, belgijski developer, isporučio je znamenite projekte kao što su Warsaw Spire i Warsaw UNIT. HB Reavis (Slovačka) razvio je ikoničnu Varso Tower (najvišu u EU) u Varšavi. Domaći igrač Echo Investment također je značajan uredski developer (npr. projekt Browary Warszawskie) i ima zajedničku platformu za ulaganje u urede. U maloprodaji, tvrtke poput ECE i Unibail-Rodamco izgradile su brojne velike trgovačke centre; NEPI Rockcastle i ECE/OTCF upravljaju nekima od najprestižnijih centara. Panattoni (sa sjedištem u SAD-u) je lider industrijskog razvoja, s velikim udjelom u izgradnji skladišta diljem Poljske. Ostali ključni industrijski developeri su Prologis, GLP, Segro, CTP i 7R (domaća tvrtka) – zajedno su Poljsku doveli među vodeća europska tržišta logističkih nekretnina.
- Aktivni investitori/fondovi: Među institucionalnim ulagateljima ističu se neka imena. NEPI Rockcastle, kotiran u Johannesburgu, jedan je od najvećih vlasnika trgovačkih centara u Poljskoj nakon akvizicija u 2024. linkedin.com. Investika (Češka) brzo je proširila svoj logistički portfelj u Poljskoj focusonbusiness.eu. Njemački otvoreni fondovi (poput Deka, Commerz Real, Union Investment) tradicionalno posjeduju više poljskih ureda i trgovačkih centara, iako su neki privremeno zaustavili aktivnost. Allianz Real Estate i CFH/Foncière imaju portfelje u Poljskoj. Eastnine AB i Stena Real Estate iz Švedske ostvarili su značajne uredske kupnje u 2024. linkedin.com. CPI Property Group (Češka) postala je jedan od temeljnih vlasnika kupnjom poljske imovine Immofinanza u 2022.–23., čime je stekla udio u uredima i maloprodaji. Na domaćoj strani, PZU (najveći poljski osiguravatelj) i PKO BP (najveća banka) imaju vlastite grane za ulaganje u nekretnine, fokusirane na osnovnu imovinu i financiranje razvojnih projekata. Državni PFR Nieruchomości aktivan je u inicijativama za iznajmljivanje stanova (priuštivi i PRS segmenti). Nadalje, Griffin Real Estate, domaća private equity platforma, upravlja brojnim portfeljima nekretnina (npr. PRS platforma Resi4Rent u partnerstvu s međunarodnim investitorima). Sve u svemu, poljsko tržište nekretnina karakterizira zdrava mješavina globalnog institucionalnog kapitala i snažnih domaćih developera/investitora, što pridonosi konkurentnosti i velikoj kapitaliziranosti sektora.
Na kraju, jedno jedinstveno obilježje jest rastući interes stranih kupaca za stambene nekretnine. Osim institucionalnih investitora, individualni strani kupci sve su prisutniji na poljskom tržištu stanovanja. U nekim novim projektima u 2024. godini, više od 30% kupaca dolazilo je iz inozemstva globalpropertyguide.com. Daleko najbrojniju skupinu čine ukrajinski državljani, od kojih su se mnogi nastanili u Poljskoj i sada kupuju domove (često zbog spajanja obitelji i dugoročnog boravka) globalpropertyguide.com. Bjelorusi su također značajna grupa, uz određeni broj kupaca iz zapadne Europe i Azije globalpropertyguide.com. Developeri izvještavaju o „jasnom uzlaznom trendu” interesa stranih klijenata, privučenih gospodarskom stabilnošću Poljske i relativno pristupačnim cijenama globalpropertyguide.com. Ovaj priljev strane potražnje uglavnom je koncentriran u Varšavi i Krakovu (te ponekim luksuznijim resortima), a predstavlja i dodatni amortizer potražnje, osobito kod luksuznijih stanova i kuća u predgrađu.
Ekonomski i politički čimbenici koji utječu na tržište
Putanja poljskog tržišta nekretnina posljednjih godina usko je povezana s gospodarskim uvjetima i mjerama državne politike. Nekoliko ključnih čimbenika se izdvaja:
- Monetarna politika i troškovi financiranja: Brzo povećanje kamatnih stopa u 2022.–2023. godini imalo je dubok utjecaj. Kako bi obuzdala inflaciju, Narodna banka Poljske povisila je svoju referentnu stopu s gotovo nule početkom 2021. na 6,75 % do sredine 2022. – jedan od najbržih ciklusa pooštravanja u regiji. Ovo je gurnulo hipoteke na dvoznamenkaste kamatne stope, znatno smanjujući pristupačnost za kupce. Odobravanje novih hipotekarnih kredita naglo je palo 2022. godine, jer je mnogim potencijalnim kupcima cijena postala previsoka globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Investitori su usporili prodaju ili nudili vlastite financijske poticaje kako bi održali potražnju. Suprotno tome, stanodavci postojećih nekretnina susreli su se s manje prisilne prodaje od očekivanog, dijelom zahvaljujući od vlade uvedenom programu „kreditnih praznika” koji je omogućio prezaduženim korisnicima hipoteka da obustave plaćanja do 8 mjeseci u 2022.–23., čime je spriječen val ovrha. Do kraja 2023. pokazali su se znaci smanjenja inflacije (do ~7 % CPI s vrha od ~18 %), što je centralnoj banci omogućilo početak ublažavanja; referentna stopa je smanjena na 6,0 % u četvrtom tromjesečju 2023. i dalje na 5,25 % do sredine 2025. nbp.pl. Ovaj zaokret je počeo obnavljati potražnju za kreditima – kako je već spomenuto, 2024. je zabilježen rast novih kredita za stanovanje za 43 % globalpropertyguide.com – te je poboljšano povjerenje investitora. Perspektiva daljnjeg smanjenja stopa (analitičari predviđaju ~4,5 % do kraja 2025.) think.ing.com pozitivan je znak za nekretnine, vjerojatno će sniziti troškove financiranja i poduprijeti vrijednosti nekretnina.
- Vladini stambeni programi: Poljska vlada je posljednjih godina aktivno intervenirala na stambenom tržištu programima subvencija. Program „Mieszkanie bez wkładu własnego” (Stan bez vlastitog pologa) predstavljen je 2022. za jamčenje kredita kupcima bez punog pologa, ali je odaziv bio ograničen. Veći učinak imao je program „Bezpieczny Kredyt 2%” (Siguran kredit 2 %), koji je pokrenula prethodna vlada sredinom 2023. Ovaj program ponudio je kupcima prvi put hipoteke uz 2 % kamata (s time da država pokriva razliku do tržišne kamate) za kupnju novih ili postojećih stanova do određenih cjenovnih ograničenja. Učinak je bio dramatičan – potisnuta potražnja je eksplodirala, osobito među mladima, povećavajući prodaju u drugoj polovici 2023. i doprinoseći skoku cijena krajem godine globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Investitori su požurili pokretati nove projekte kako bi zadovoljili subvencioniranu potražnju globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. No, program je imao unaprijed određen proračun i zapravo je završen početkom 2024. uslijed političkih promjena. Nova vlada (koja je preuzela dužnost krajem 2023.) signalizirala je drukčiji pristup: najavila je program pod nazivom „Klucz do mieszkania” („Ključ za stan“), usmjeren na pomoć kućanstvima s nižim prihodima pri kupnji nekretnine ey.com. Ova inicijativa planira pružiti jeftinije stanove ili financijske poticaje, ali uz stroga cjenovna ograničenja, što bi posebno moglo pomoći kupcima u manjim gradovima ey.com. Ako se provede, može preusmjeriti potražnju prema sekundarnom tržištu u jeftinijim krajevima, a imati manji utjecaj u skupim tržištima poput Varšave (zbog cjenovnih limita) ey.com. Kreatori politika nastoje izbalansirati povećanje dostupnosti stanovanja s izbjegavanjem pregrijanog tržišta. Prijašnje iskustvo pokazuje da subvencije (poput 2% kredita) mogu privremeno snažno pogurati potražnju i cijene, ali dovode i do nestabilnosti nakon povlačenja globalpropertyguide.com. Industrija stoga oprezno prati dosljednost stambene politike. Nagle promjene – npr. predloženi novi porez za vlasnike više stanova, o kojem se raspravljalo 2023. – također utječu na ponašanje investitora (sama rasprava o porezu na treći i svaki sljedeći stan navela je neke male investitore da zaustave kupnje) globalpropertyguide.com. Za sada, široka državna podrška za povećanje ponude i pristupačnosti stanova i dalje postoji, ali se način provedbe mijenja.
- Urbano planiranje i dostupnost zemljišta: Velika regulatorna reforma koja je u tijeku odnosi se na obnovu poljskih zakona o prostornom planiranju. Izmjena Zakona o planiranju i zoniranju traži od svih općina da do kraja 2025. usvoje nove „opće planove” za upravljanje namjenom zemljišta ey.com. Ova reforma (koja se katkad naziva i „revolucijom urbanističkog planiranja”) ima za cilj modernizirati i pojasniti gdje se što smije graditi, zamjenjujući zastarjele lokalne planove. No, investitori upozoravaju da bi novi planovi mogli smanjiti gustoću izgradnje ili isključiti mnoge parcele iz razvoja – posebice, zemljišta bez važećeg urbanističkog plana mogla bi nakon 2026. postati neizgrađiva prema strožim pravilima globalpropertyguide.com. Zbog toga su mnogi investitori požurili s podnošenjem zahtjeva za građevinske dozvole prije stupanja novih pravila na snagu. Naime, izdano je čak ~20,6 % više dozvola u 2024. (odobreno gotovo 291.000 stanova, vrlo visok broj) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com jer su investitori i vlasnici zemljišta željeli osigurati prava u skladu s postojećim pravilima. Ovaj val dozvola bio je pojačan i zbog uvođenja novih tehničkih standarda sredinom 2024. (vjerojatno vezanih uz energetsku učinkovitost), pa su građevinari požurili predati zahtjeve prema starim pravilima globalpropertyguide.com. Stručnjaci napominju da dozvole u ruci postaju vrijednije – neki vlasnici zemljišta s valjanom dozvolom „čekaju povoljnije tržišne uvjete prije gradnje”, a procedura dobivanja dozvola i dalje je duga i zahtjevna u mnogim gradovima globalpropertyguide.com. Vlada također radi na tzv. „Zakonu o ponudi” (ustawa podażowa) s ciljem povećanja dostupnosti zemljišta za stanogradnju ey.com. Jedan od prijedloga je stavljanja dijela poljoprivrednog zemljišta unutar gradskih granica u stambenu namjenu ey.com. Ako bude usvojen, to bi moglo olakšati nestašicu zemljišta u brzo rastućim gradovima otključavanjem novih lokacija za projekte. Sve u svemu, promjene u prostornom planiranju i politici zemljišta u idućih 1–2 godine znatno će oblikovati portfelj buduće stambene izgradnje (i dijelom komercijalnih projekata). Veća transparentnost i učinkovitost planiranja (jedan od ciljeva reforme) koristili bi tržištu dugoročno, no kratkoročno su ove promjene unijele dodatnu neizvjesnost i potaknule „sad ili nikad” žurbu za dozvolama.
- Novi zakon o graditeljstvu i zaštita potrošača: Sredinom 2022. Poljska je uvela Novi zakon o investitorima kojim je pojačana zaštita kupaca kod prodaje stanova „iz projekta“. Uveden je jamstveni fond investitora (fundusz deweloperski) za očuvanje depozita kupaca u slučaju da investitor bankrotira ili ne završi projekt ey.com. Investitori sada moraju uplaćivati mali udio od prodaje u taj fond te poštovati strože zahtjeve za escrow račune. Iako to malo povećava troškove, pruža veću sigurnost kupcima i mijenja praksu tržišta – primjerice, nekim manjim investitorima je teže udovoljiti uvjetima, neizravno pogodujući konsolidaciji kod većih tvrtki. Nadalje, od 2021. Poljska ima stroge zakone o jamstvu – investitori moraju popravljati nedostatke 5 godina; kombinacija ovih propisa daje prednost uglednim investitorima sa solidnim financijama, dok se oni spekulativni eliminiraju iz tržišta, čime se povećava ukupna stabilnost.
- Porezne promjene: Porezna i fiskalna politika također utječu na nekretninski sektor. Od 1. siječnja 2025. na snagu stupaju značajne izmjene poreza na nekretnine (RET) ey.com. Te izmjene donose novu, samostalnu definiciju onoga što se smatra „zgradom” ili „građevinom” za porezne svrhe, neovisno od građevinskog zakona. Praktični rezultat je da će određene građevine i sadržaji koji se ranije nisu oporezivali, sada postati predmet poreza na nekretnine. Primjerice, neka tehnička postrojenja, infrastruktura na zemljištu ili nedovršene zgrade mogle bi sada podlijegati oporezivanju. To bi moglo povećati porezno opterećenje za vlasnike – što brine investitore i developere jer moraju računati na veće troškove vlasništva ey.com. Tumačenje novih definicija još traje, a neki će vlasnici vjerojatno osporavati iznose novog poreza. S pozitivne strane, Poljska još uvijek nema nacionalni porez na ukupnu vrijednost nekretnina (osim niskog RET-a) – nema godišnjeg poreza na nekretnine kao u nekim drugim zemljama. Ipak, krajem 2022. uveden je manji „porez na preprodaju” koji obeshrabruje vrlo brzu preprodaju stanova (stanovi prodani unutar 6 mjeseci podliježu višoj stopi poreza na dohodak), a raspravlja se i o oporezivanju praznih stanova u gradovima radi njihovog stavljanja u promet. Nije bilo većih promjena u porezu na kapitalnu dobit ili porezu na najamninu; prihodi od najma za fizičke osobe mogu se oporezivati po stopi od 8,5 % do određenog praga, što je prilično povoljno za investitore globalpropertyguide.com (postojao je plan ukidanja te fiksne stope i prelaska na progresivno oporezivanje, ali je odgođen).
- Strana ulaganja i pravila vlasništva: Poljska općenito dopušta vlasništvo nad nekretninama strancima, osobito državljanima EU/EEA koji nemaju ograničenja. Državljani izvan EU-a moraju zatražiti dopuštenje Ministarstva unutarnjih poslova za kupnju zemljišta ili samostojećih kuća, ali to je obično formalnost, dok su stanovi unutar višeobiteljskih zgrada izuzeti od tog odobrenja. Ova pravila se nisu mijenjala u posljednje vrijeme. Ono što se promijenilo je sentiment stranih ulaganja – kao što je spomenuto, rat u Ukrajini i napetosti s Rusijom isprva su uznemirili ulagače 2022., no mnogi su se prilagodili. Geopolitički rizik se i dalje uzima u obzir (Poljska nudi veće prinose dijelom i zbog toga), no članstvo u NATO-u i EU pruža sigurnost. Snažna strana ulaganja (više od 20 milijardi eura godišnje u proizvodnju i usluge) i dalje podupiru potražnju za nekretninama za proizvodne objekte i urede ey.com.
- ESG i regulativa održivosti: Slijedeći EU direktive, Poljska gura prema održivijem tržištu nekretnina. Nove zgrade moraju zadovoljavati sve strože standarde energetske učinkovitosti (npr. Poljska je usvojila gotovo NZEB – zgrade s gotovo nultom potrošnjom energije – za nove dozvole do 2021./2022.). Razmatra se i obveza postavljanja fotonaponskih panela ili zelenih krovova na većim projektima. EU taksonomija i zahtjevi za izvještavanje o ESG-u utječu na investitore – mnogi sada vrednuju objekte prema održivosti (energetski certifikati, ugljični otisak). To je izazvalo val obnove uredskih prostora radi energetske učinkovitosti te jačanje BREEAM/LEED certifikacija kod novih projekata. Iako nije riječ o jednoj politici, opći ESG trend je čimbenik koji povisuje troškove izgradnje i renovacija, ali i dugoročno povećava konkurentnost nekretnina. Kako EY ističe, „ESG kriteriji postali su ključno pitanje za poljski sektor nekretnina”, uz veća očekivanja banaka i ulagača za usklađenost nordlb.com nordlb.com. Dugoročno, zgrade s ekološki prihvatljivim rješenjima mogu imati veću potražnju i vrijednost, dok bi neusklađene nekretnine mogle trpjeti diskont ili regulatorne kazne (npr. mogući EU zahtjevi za dogradnju energetski neučinkovitih zgrada do određenih rokova).
Zaključno, kombinacija makroekonomske politike (kamatne stope, mjere kreditiranja) i ciljanih regulatornih mjera (zakoni o planiranju, zakon o investitorima, subvencije) oblikuje poljsko tržište nekretnina. Vlada balansira između poticanja gradnje (kroz inicijative povećanja ponude zemljišta i moguće uvođenje REIT-a) i zaštite potrošača (strožim nadzorom investitora i poticajnim programima). Ekonomski čimbenici poput inflacije i rasta izravno utječu na tržište nekretnina kroz trošak izgradnje i prihode kućanstava. Početkom 2025. klima se općenito poboljšava – inflacija je niža, kamatne stope su na silaznoj putanji, a nova vlada stavlja naglasak na dostupnost stanovanja – što sve zajedno pruža poticajno okruženje za sektor nekretnina. No, sudionici ostaju oprezni: nagle promjene politika ili vanjski šokovi (npr. eskalacija sukoba u Ukrajini, rizik globalne recesije) mogli bi brzo promijeniti sentiment.
Izgledi za sljedećih 1–3 godine
Stambeno: Očekuje se da će se poljsko tržište nekretnina stabilizirati i postupno dobivati na zamahu u narednih nekoliko godina, pod uvjetom da ne dođe do većih šokova. Nakon vrtuljka u posljednje dvije godine – s potražnjom koju su potresale promjene kamatnih stopa i programi subvencija – predviđa se da će 2025. biti godina normalizacije. Prognoze tržišta sugeriraju da će se prodaja stanova održati stabilnom ili blago rasti u 2025., podržana nižim kamatnim stopama i nastavkom rasta plaća, ali se neće vratiti na rekordne razine iz vremena buma 2020.–2021. globalpropertyguide.com. Polityka Insight, u suradnji s portalom za nekretnine Otodom, očekuje da će prodaja stanova 2025. godine “ostati stabilna, bez velikog pada ili vala stečajeva developera,” iako neće doseći prethodne vrhunce globalpropertyguide.com. Ovo znači da developeri mogu očekivati zdravije okruženje za prodaju nego 2023., posebno ako program “Ključ za stan” potakne dodatnu potražnju u nižim segmentima. Što se tiče cijena, većina analitičara predviđa umjeren rast cijena stanova od nekoliko posto godišnje. EY vodič za 2025. očekuje sporiju dinamiku rasta cijena, u skladu s inflacijom ey.com. Kako se inflacija zadržava oko 5% ili možda niže, nominalni rast cijena stanova mogao bi se kretati oko srednjih jednoznamenkastih vrijednosti, što u realnim iznosima znači gotovo stagnaciju – daleko od nedavnih dvoznamenkastih skokova, ali ipak pozitivno. Plateau ili blagi pad realnih cijena mogao bi zapravo poboljšati dostupnost stanova, koja je trenutačno napeta (odnos cijene i dohotka u velikim gradovima poput Varšave i Krakova je na povijesno visokoj razini).
Jedan od čimbenika koji će utjecati na tržište je trend kretanja kamatnih stopa. Ako središnja banka odluči rezati kamate brže od očekivanog (npr. da referentna stopa padne ispod 4% do 2026.), kamatne stope na hipotekarne kredite bi pale i vjerojatno dodatno potaknule tržište stanova. S druge strane, ako se inflacija pokaže tvrdokornom i uspori pad troškova zaduživanja, oporavak stambenog tržišta mogao bi biti sporiji. Ako osnovne stope budu postupno padale, možemo očekivati širenje dostupnosti hipotekarnih kredita – više kućanstava će ponovno ispunjavati uvjete za kredit, što će osloboditi dio odgođene potražnje onih koji su kupnju odgodili u 2022.–2023. Banke su već počele ublažavati uvjete za kreditiranje (poljski regulator FSA je do sredine 2023. olakšao stroge “stres” testove), pa bi i krediti trebali biti dostupniji. Također, državna podrška za kupce prvi put ostaje u fokusu: ako se novi stambeni program provede 2025., to bi moglo stimulirati niži segment tržišta (iako bi s ograničenjem cijena mogao usmjeriti potražnju u jeftinija predgrađa ili prema starijim stanovima).
Još jedan trend u nastajanju je rast PRS sektora (institucionalni najam) koji će povećati ponudu, posebno u Varšavi. Nekoliko projekata “build-to-rent” bit će dovršeno 2025.–2026., ponudivši nove stanove za najam koji bi mogli umjereno povećati praznine u dijelu tržišta namijenjenom za iznajmljivanje. Međutim, s obzirom na ogroman deficit suvremenog najma u Poljskoj, ovaj novi fond stanova vjerojatno će biti brzo apsorbiran, a očekuje se da će najamnine nastaviti blago rasti (3–5% godišnje na nacionalnoj razini, uz pretpostavljenu inflaciju oko 5%). Najam stanova u najvećim gradovima i dalje će ostati napet zbog rasta urbanog stanovništva (uključujući i nastavak doseljavanja). Prinose na najam vjerojatno će se zadržati oko 6% u prosjeku, što privatna ulaganja u stanove čini privlačnim u usporedbi s niskorizičnim obveznicama (posebice kada kamate padnu).
Ključno, ne očekuje se pad tržišta nekretnina prema trenutašnjim prognozama. Situacija u Poljskoj se razlikuje od nekih zapadnih zemalja – nema rasprostranjene prekomjerne zaduženosti (samo oko 11% poljskih kućanstava ima hipoteku globalpropertyguide.com), a banke su bile oprezne. Ponuda stanova se iako se poboljšava, još uvijek nije pretjerala u odnosu na potrebe – Poljska i dalje ima jednu od najnižih gustoća stanovanja u EU, a procjene govore o manjku od nekoliko milijuna stanova. Ovo temeljno stanje nedostatka ponude, u sprezi s generacijskom potražnjom (milenijalci koji osnivaju obitelji), predstavlja sigurnosnu mrežu za tržište. Rizici koje treba pratiti uključuju: veći gospodarski pad koji bi povećao nezaposlenost (koja je trenutačno niska, oko 5%); moguće oštre političke poteze, primjerice velika porezna opterećenja na više stanova (što bi moglo potaknuti prodaju od strane malih investitora); ili ponovno bujanje inflacije zbog kojeg bi opet rasle kamate. Izuzimajući te scenarije, osnovna prognoza je spor ali postojan rast – tržište nekretnina “se kreće prema stabilizaciji”, kako navodi Global Property Guide globalpropertyguide.com, s umjerenim rastom cijena i najamnina te razinama gradnje prilagođenim stvarnoj potražnji krajnjih korisnika.
Komericijalne nekretnine: Izgledi za komercijalne nekretnine od 2025. do 2027. godine su oprezno optimistični, uz očekivanja povećanja investicijske aktivnosti i postupnog poboljšanja temeljnih pokazatelja, posebice ako se gospodarski rast nastavi. Prema tržišnim promatračima, “2025. bi potencijalno mogao biti još prometniji od [2024.]” što se tiče investicijskih transakcija, zbog očekivanih sniženja kamatnih stopa i nakupljenog kapitala koji ciljano traži Poljsku linkedin.com linkedin.com. Visoki prinosi koji su dostupni u Poljskoj u odnosu na zapadnu Europu (često 150–300 baznih bodova viši za usporedive nekretnine) snažan su magnet, i kako se trošak financiranja smanjuje, očekuje se povratak većeg broja investitora. Mogući su novi ulasci na tržište ili povratak velikih institucionalnih igrača koji su do sada čekali. Sektori koji će vjerojatno predvoditi u 2025.: logistika (još uvijek izuzetno atraktivan globalno, a Poljska ima snažnu priču), te uredski prostori (gdje repriciranje imovine i ograničena nova ponuda mogu stvoriti povoljan omjer ponude i potražnje). Čak se i segment ureda – koji je bio pod posebnim povećalom – prognozira da će privući “postupni povrat kapitala” u 2025. linkedin.com, posebice u najkvalitetnije nekretnine u Varšavi i ključnim regionalnim središtima. Kako se gradi vrlo malo novih ureda, investitori će vjerojatno konkurirati za postojeće stabilizirane objekte.
Tržište skladišta trebalo bi ostati vrlo likvidno. Značajan broj “core” i oportunističkih investitora cilja portfelje industrijskih nekretnina, pa bi 2025. mogla biti obilježena većim portfeljnim transakcijama ili čak akvizicijama platformi. Izgradnja u logistici vjerojatno će ponovno ubrzati krajem 2025. kako se trenutne praznine popune; developeri poput Panattonija i CTP-a imaju pripremljeno zemljište i brzo će reagirati čim praznine dosegnu vrhunac. Stoga, stopa praznih skladišta mogla bi ponovno pasti nakon što poraste na 8–10%, a najamnine bi trebale ostati stabilne (veći pad najamnina malo je vjerojatan osim ako ne dođe do snažnog viška ponude ili recesije).
U maloprodajnom sektoru očekuje se nastavak interesa investitora za retail parkove i premijske trgovačke centre. Snažni temeljni pokazatelji potrošnje u Poljskoj i rezultati objekata kupljenih 2024. godine utjecat će na razinu povjerenja. Ako velika NEPI-jeva preuzimanja trgovačkih centara generiraju dobre povrate, i ostali bi investitori mogli posegnuti za idućim slojem nekretnina. Postoji mogućnost povratka nekih međunarodnih retail fondova u Poljsku ako se kreditiranje poboljša. Najamnine u najboljim projektima očekuje se da će umjereno rasti kako se prodaja kod trgovaca poboljšava, a omjer troškova zakupa normalizira. Međutim, broj zanimljivih investicijskih maloprodajnih objekata je manji (nema novih izgradnji velikih trgovačkih centara), pa će se aktivnosti uglavnom usredotočiti na postojeće nekretnine i potencijalne redevelopmente.
U svim segmentima, ESG i modernizacija bit će glavne točke fokusa u idućim godinama. Zgrade s jakim “zelenim” akreditacijama i visokom energetskom učinkovitošću bilježit će bolje rezultate u najmu i procjeni – trend koji će vjerojatno jačati kako se EU klimatska regulativa postroži. To bi moglo potaknuti više projekata energetske obnove i utjecati na nove izgradnje (npr. uredi koji počinju izgradnju u 2025.–2026. ciljaju najviše certifikate održivosti kako bi zadovoljili buduće zahtjeve najmoprimaca i investitora).
Još jedan trend su alternativne nekretnine: PRS stambeni sektor i studentski smještaj trebali bi rasti po ulaganju. Već 2024. godine zabilježeno je oko 340 milijuna eura PRS transakcija (+170% na godišnjoj razini) property-forum.eu, a taj bi broj mogao dalje rasti. Kako prodaja stanova raste sporije, developeri ostaju otvoreni za tzv. bulk prodaje PRS investitorima (kako je već primijećeno, neki razmatraju prodaju cijelih zgrada) linkedin.com. Očekuje se više transakcija u kojima fond kupuje cijelu novu stambenu zgradu radi iznajmljivanja – što podržava i likvidnost developera i rast fonda najma. Paralelno, studentski smještaj (projekti studentskih domova) je tržišna niša koja se razvija; 2024. zabilježene su prve transakcije u tom segmentu linkedin.com, a s obzirom na velik broj studenata i rast broja stranih studenata u Poljskoj, mogao bi uslijediti daljnji rast aktivnosti.
Što se tiče gospodarskog okruženja, prognozira se da će BDP Poljske godišnje rasti oko 3% u razdoblju 2025.–2026., pod uvjetom da ne dođe do eskalacije vanjskih kriza ey.com. Ovaj rast, iako sporiji od stopa iznad 5% prije 2020., dovoljan je za poticanje popunjenosti u komercijalnom sektoru nekretnina. Potrošnju bi trebali podržavati rast stvarnih dohodaka kako inflacija popušta, što pozitivno utječe na trgovačke i ugostiteljske nekretnine. Industrijske nekretnine imat će koristi ako proizvodnja i trgovinski obujam rastu (a moguć je i građevinski procvat zbog obnove Ukrajine kroz nekoliko godina). Jedna nepoznanica su devizni tečajevi – izrazito snažan ili slab poljski zlot može utjecati na tokove ulaganja. Stabilan zlot (PLN) tijekom 2025. održavao bi povjerenje, dok bi nestabilnost mogla izazvati određenu suzdržanost kod stranih ulagača zbog valutnog rizika.
Iz perspektive politike, na kratki rok valja pratiti nekoliko stvari: Ako poljski REIT zakon bude donesen 2025., to bi moglo otvoriti vrata domaćim investicijskim fondovima za ulazak na tržište nekretnina, potencijalno stvarajući novu potražnju za komercijalnom imovinom (i nudeći izlaznu opciju developerima putem javne prodaje REIT-ova) ey.com. Također, način implementacije novog zakona o prostornom planiranju u 2026. godini utjecat će na razvojne projekte – ako mnoge parcele izgube mogućnost gradnje, vrijednost već urbaniziranog zemljišta i postojeće imovine mogla bi porasti. Stav Vlade prema stranom kapitalu vjerojatno će ostati pozitivan, jer Poljska treba ulaganja za rast; ne očekuju se veće prepreke za strano vlasništvo nekretnina.
Zaključno, izgledi tržišta za sljedećih 1–3 godine općenito su pozitivni u svim sektorima. Tržište nekretnina u Poljskoj u poziciji je da iskoristi povoljne okolnosti nižih kamatnih stopa, solidne ekonomske temelje i trajnu konvergenciju zemlje sa Zapadnom Europom. Kao što je jedan izvor sažeto naveo: „poljsko tržište ima jake temelje, a povrat na ulaganja u Poljskoj je relativno bolji nego u Zapadnoj Europi” linkedin.com. Ulagači doista ponovno usmjeravaju pozornost na Poljsku, budući da su se prinosi prilagodili, a izgledi za rast i dalje ostaju jaki. Očekujemo veći opseg transakcija u 2025., kako sve više kapitala bude ulazilo u transakcije, a moguće i dodatnu kompresiju prinosa ako kamate padnu brže od očekivanog. Za tržište najmoprimaca vjerojatna su umjerena poboljšanja: smanjenje slobodnih uredskih prostora, blagi rast najamnina u trgovini, visoka potražnja za logističkim objektima. Negativni rizici uključuju vanjske šokove (cijene energije, geopolitička događanja) i domaću političku neizvjesnost, no izostanu li oni, tržište nekretnina u Poljskoj trebalo bi nastaviti stabilan razvoj. Sudionici trebaju biti spremni na umjereni rast – dvoznamenkasti skokovi iz prošlosti možda su završeni, no tržište ulazi u zreliju fazu obilježenu održivošću, profesionalizmom i stabilnim povratima.
Izvori: Najnoviji podaci i analize preuzeti su iz izvještaja Narodne banke Poljske (NBP), globalnih konzultantskih izvora i publikacija iz industrije. Ključne reference uključuju NBP-ovo izvješće o nekretninama za 1. kvartal 2024. globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, Global Property Guide analizu tržišta Poljske (svibanj 2025.) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, EY-ev Vodič za nekretnine u Poljskoj 2025. ey.com, te ažuriranja tržišta Property Forum/BNP Paribas property-forum.eu property-forum.eu, među ostalim. Oni pružaju najsvježije dostupne podatke o indeksima cijena, volumenu transakcija i prognozama. Svi statistički podaci i citati navedeni su uz tekst radi provjere. Ukupna perspektiva spaja te empirijske trendove s vladajućim stručnim mišljenjem kako bi se pružila cjelovita slika tržišta nekretnina u Poljskoj sredinom 2025.
