Tržište nekretnina u Pragu 2025.: Trendovi, segmenti i prognoze

Uvod i pregled tržišta (2025.)

Praško tržište nekretnina u 2025. godini doživljava širok oporavak u većini segmenata, nakon kratkog zatišja tijekom 2022. i 2023. Cijene nekretnina ponovno rastu – posebice u stambenom sektoru – potaknute obnovljenom potražnjom, smanjenjem hipotekarnih kamata i kroničnim nedostatkom stanova u gradu praguedaily.news investropa.com. Istovremeno, sektori komercijalnih nekretnina (uredski, maloprodajni i hotelski) bilježe oporavak kako se gospodarstvo stabilizira i turizam vraća, dok investicijsko tržište pokazuje znakove oporavka, uz rast volumena transakcija cbre.com knightfrankprostory.cz. Sljedeće izvješće pruža detaljan pregled svih glavnih segmenata – stambenih (uključujući luksuzno i najamno tržište), komercijalnih i investicijskih nekretnina – zajedno s ključnim trendovima, regionalnom dinamikom, razvojnim projektima i projekcijama za nadolazeće godine.

Ekonomski kontekst: Češko se gospodarstvo predviđa lagani rast u 2025. godini, uz smanjenje inflacije i postepeno snižavanje kamatnih stopa cbre.com. Osnovna kamatna stopa Češke narodne banke, koja je dosegnula vrhunac od 7% u 2022., do sredine 2025. smanjena je na oko 3,5%, što se odrazilo na znatno niže hipotekarne kamate (sada ~3,6–4,7%) i bolje uvjete financiranja za kupce investropa.com investropa.com. Nezaposlenost ostaje među najnižima u Europi (oko 3%), što podupire prihode kućanstava, dok broj stanovnika Praga i dalje raste (porast od ~1,4% na godišnjoj razini, na ~1,38 milijuna početkom 2024.) a.storyblok.com – demografski trendovi koji podupiru snažnu potražnju za nekretninama.
Investicijsko tržište: Nakon razdoblja zatišja, aktivnost investitora ponovno raste. Prvo tromjesečje 2025. zabilježilo je najveći tromjesečni volumen ulaganja u nekretnine od početka 2020., što ukazuje na povratak povjerenja knightfrankprostory.cz. Ukupan volumen ulaganja predviđa se da će premašiti 2 milijarde eura u 2025., pri čemu će pokretač rasta u početku biti domaći kapital (češki fondovi), ali strani investitori sve češće traže prilike kako se cijene stabiliziraju knightfrankprostory.cz cbre.com. Prinosi od prvoklasnih nekretnina su se izravnali nakon rasta u 2022.–2023. i očekuje se da će ostati uglavnom stabilni u 2025. (oko 4,0% u stambenom sektoru Praga, nešto viši u komercijalnom sektoru) conbiz.eu cushmanwakefield.com. Općenito, tržište nekretnina u Pragu pokazuje otpornost i prilike ulazeći u 2025., iako svaki segment ima svoju dinamiku.

Stambene nekretnine u Pragu

Trendovi cijena i potražnja u 2025.

Nakon godina naglog rasta, cijene stanova u Pragu su nakratko stagnirale ili pale tijekom 2022.–2023., ali su se snažno oporavile kroz 2024. i u 2025. Prosječne vrijednosti stanova u Pragu dosegle su rekordne visine početkom 2025., nadmašivši svoj vrhunac prije korekcije. Zapravo, novogradnje se prodaju u prosjeku po oko 160.000 CZK po četvornom metru (≈6.600 €), što je otprilike 10–12,5% više nego godinu ranije praguedaily.news. Prema analizi velikih developera, 2.550 novih stanova prodano je u Pragu u prvom tromjesečju 2025. – gotovo 60% više nego u prvom tromjesečju 2024. – što označava najaktivniji početak godine u posljednjih 15 godina praguedaily.news. Ovaj porast potražnje pripisuje se padu kamatnih stopa na hipoteku i obnovljenom povjerenju kupaca: prosječne kamatne stope na nove stambene kredite pale su s ~5,2% u 2024. na ispod 4,7% početkom 2025., što je mnoge prethodno suzdržane kupce potaknulo da se vrate na tržište praguedaily.news. Potencijalni vlasnici stanova također žure u iščekivanju daljnjeg rasta cijena zbog ograničene ponude praguedaily.news.

Tablica: Nedavne godišnje promjene cijena nekretnina (Češka) conbiz.eu

Godina	Nominalna promjena cijena nekretnina
2021	+25,8% (godina ekspanzije)
2022	+6,9% (sporiji rast)
2023	–1,0% (blagi pad)
2024	~+7% (Prag; ponovni rast)

Izvor: Češki statistički ured, Češka narodna banka – Indeks cijena nekretnina csu.gov.cz conbiz.eu

Do sredine 2025. vrijednosti nekretnina u Pragu ne samo da su se oporavile već su i premašile razine prije korekcije. Novi stanovi u prosjeku koštaju 167.947 CZK/m² (od lipnja 2025.) investropa.com, a čak je i medijalna cijena svih stanova (uključujući starogradnju) porasla za oko 16% na godišnjoj razini na otprilike 131.000 CZK/m² investropa.com investropa.com. Ovaj nagli uzlet dolazi nakon razdoblja u 2022. i početkom 2023. kada su visoke cijene hipotekarnih kredita prigušile cijene; sada, s četiri uzastopna tromjesečja rasta, tržište nekretnina ponovno je ubrzalo investropa.com investropa.com. Industrijske prognoze upućuju na daljnje povećanje cijena tijekom 2025., ali umjerenijim tempom. Češka narodna banka (CNB) upozorava kako je godišnji rast cijena stambenih nekretnina od 5–10% vjerojatan u sadašnjim okolnostima conbiz.eu conbiz.eu. Neki analitičari su još optimističniji – primjerice, savjetnici iz Swiss Life navode da bi, ako kamatne stope na hipotekarne kredite do kraja 2025. padnu na oko 4,6%, cijene stanova u Pragu (koje su u 2024. porasle za ~10-15%) mogle nastaviti rasti dvoznamenkastom stopom i u 2025. conbiz.eu. Općenito, konsenzus je da će cijene nastaviti rasti u skorijoj budućnosti (potaknute neravnotežom između ponude i potražnje), ali možda ne tako ekstremno kao tijekom buma 2021. godine.

Ograničenja ponude i razvojni projekti

Unatoč snažnoj potražnji, ponuda stanova u Pragu i dalje je kronično ograničena. Nova izgradnja znatno zaostaje za potrebama, čime se povećava konkurencija za stanove. Početkom 2025. godine, zaliha neprodanih novih stanova na tržištu iznosila je samo oko 5.300–5.700 jedinica – brojka koja se jedva promijenila u dvije godine, unatoč tome što su developeri postupno plasirali projekte koji su bili odgođeni tijekom nedavne stagnacije praguedaily.news conbiz.eu. Ova statična zaliha odražava sporu dinamiku: svaka nova izgradnja brzo se apsorbira od strane kupaca, a malo projekata ostaje dostupno. Prema podacima Češkog zavoda za statistiku, u cijelom 2024. u Pragu je odobreno samo oko 8.191 stan, dok urbani planeri procjenjuju da gradu treba više od 10.000 novih jedinica godišnje kako bi zadovoljio potražnju praguedaily.news praguedaily.news. Zapravo, Prag nikada nije premašio 10.000 odobrenih stanova godišnje u posljednjih 20 godina, što je dovelo do kumulativnog manjka stanova koji i dalje raste praguedaily.news. Proces izdavanja dozvola i izgradnje često je dugotrajan i birokratiziran, uzrokujući kašnjenja: iako su developeri povećali broj pokrenutih projekata u 2024. kako bi iskoristili oporavak tržišta, mnogi projekti još su u ranim fazama i neće biti dostupni na tržištu godinama conbiz.eu conbiz.eu.

Nekoliko čimbenika pridonosi nedostatku ponude: visoki troškovi gradnje (materijali i rad su naglo poskupjeli posljednjih godina), manjak radne snage u građevinskoj industriji te složeni postupci zoniranja i odobravanja. Iako se inflacija građevinskih inputa donekle stabilizirala od vrhunca 2021.–2022., gradnja u Pragu i dalje je skupa i spora a.storyblok.com a.storyblok.com. Nadalje, dio novo odobrenih jedinica sada se prethodno prodaje institucionalnim investitorima (u svrhu najma) i stoga nikada ne dolazi na javno tržište prodaje conbiz.eu – što učinkovito smanjuje ponudu za pojedinačne kupce. Rezultat je trajni strukturni nedostatak stanova za prodaju, što dalje održava pritisak na rast cijena.

S pozitivne strane, nekoliko velikih razvojnih projekata je u tijeku i dugoročno bi mogli povećati ponudu stanovanja te ublažiti pritisak. U to spadaju veliki projekti preuređenja brownfield područja i inicijative koje vodi grad:

Smíchov City (Prag 5) – Ogromni projekt mješovite namjene na bivšem teretnom kolodvoru, na površini od oko 200.000 m². Gradnja je započela, a stotine novih stanova isporučene su u razdoblju 2023.–2025., s još tisućama u planiranim fazama conbiz.eu conbiz.eu.
Teretni kolodvor Žižkov (Prag 3) – Preuređuje se u novu četvrt (ponekad zvanu Žižkov City). Planovi predviđaju oko 3.000 stanova na ovoj parceli od 300.000 m², uz ukupno ulaganje od oko 25 milijardi CZK conbiz.eu conbiz.eu. Početna izgradnja je započela, ali kompletan dovršetak očekuje se kroz desetljeće.
Rohan City (Prag 8) – 22-hektarski razvojni projekt uz rijeku u četvrti Karlín/Invalidovna, gdje su prve faze stanova i ureda u izgradnji conbiz.eu. Ovaj projekt će s vremenom donijeti tisuće stanova i prostrane javne prostore uz rijeku Vltavu.
Općinske stambene inicijative: Grad Prag, prepoznajući krizu priuštivosti, pokrenuo je općinsku razvojnu tvrtku (PDS – Pražská developerská společnost) za izgradnju stanova na zemljištu u vlasništvu grada. PDS upravlja s više od 800.000 m² zemljišta i planira više od 50 projekata (ukupno 6.000–8.000 stanova) tijekom sljedećeg desetljeća conbiz.eu conbiz.eu. Značajni planovi uključuju nove stambene četvrti u udaljenim područjima poput Dolní Počernice i Nové Dvory, kao i prenamjenu postojećih zgrada (npr. stare pošte) u povoljne stanove conbiz.eu. Iako će općinski doprinos biti relativno malen (nekoliko stotina jedinica godišnje počevši od ~2025.), cilj je osigurati subvencionirane najmove za ključne radnike i umjereno “ohladiti” tržište na dulji rok povećanjem udjela neprofitnog stanovanja conbiz.eu.

Uz navedeno, vlada raspravlja o širim reformama za povećanje stambene ponude. Predložene mjere uključuju pojednostavljenje izdavanja dozvola kroz digitalizaciju, imenovanje nacionalnog koordinatora za stanovanje, pa čak i državna jamstva za hipotekarne kredite ili poticaje za developere kako bi se potaknula gradnja conbiz.eu. Međutim, analitičari upozoravaju da će, osim ako spomenute reforme ne stupe na snagu, Prag i dalje imati deficit u ponudi – što znači da će potražnja i dalje nadmašivati novu ponudu, a rast cijena vjerojatno će se nastaviti u godinama koje dolaze conbiz.eu conbiz.eu.

Istaknuti dijelovi: Središnje vs. prigradske četvrti

Procvat nekretninskog tržišta u Pragu bio je široko rasprostranjen, ali učinkovitost tržišta razlikuje se po četvrtima, uz izrazite trendove u povijesnoj jezgri nasuprot prigradskim naseljima. Općenito, središnje četvrti postižu najviše cijene – no jedan od najbržih postotnih rasta bilježe novonastala područja neposredno izvan centra, kako kupci tamo traže (relativnu) pristupačnost i nove projekte.

Cjenovne razine: U prestižnim središnjim lokacijama – na primjer, Prag 1 (Stari grad/Malá Strana), Prag 2 (Vinohrady) i dijelovi Praga 7 (Letná) – cijene novih stanova sada rutinski prelaze 200.000 CZK po m² (preko 8.000 €/m²) praguedaily.news. Ova područja imaju ograničenu novu ponudu (mnoga prodaja odvija se u renoviranim povijesnim zgradama ili butik projektima) i privlače imućne kupce, uključujući strane investitore, čime se održavaju vrlo visoke cijene. Nasuprot tome, u brzo razvijajućim vanjskim četvrtima kao što je Prag 9 (Vysočany, itd.), prosječne cijene novih stanova su oko 147.000 CZK/m² – znatno niže, iako i dalje rastu praguedaily.news. Ostale srednje kategorije četvrti poput Praga 4, 5, 10 (koje uključuju velika stambena naselja i “panelák” blokove iz 20. stoljeća) obično bilježe cijene novogradnje u rasponu 120.000–160.000 CZK/m², ovisno o projektu. Čak su i “jeftinija” područja Praga sada znatno iznad 100.000 CZK po m², što pokazuje kako su gotovo svi dijelovi grada postali skupi prema nacionalnim standardima.
Vruće točke rasta: Tijekom protekle godine, nekoliko četvrti na periferiji Praga zabilježilo je dvoznamenkasti rast cijena, nadmašujući gradski prosjek. Posebno je Prag 7 (u koji spadaju trendovski Holešovice i Letná) predvodio tržište s otprilike +25% rasta cijena na godišnjoj razini, čime su prosječne cijene ondje porasle iznad 200.000 CZK/m² investropa.com investropa.com. Prag 10 (područja Vršovice, Strašnice) također je zabilježio oko 18% rasta, a Prag 3 (Žižkov i dio Vinohrada) oko 16% investropa.com. Ove četvrti kombiniraju relativnu pristupačnost (u odnosu na centar) s poboljšanom infrastrukturom i novim projektima, što ih čini privlačnima mladim profesionalcima i obiteljima. Čak je i Prag 2 – unutarnja četvrt – narastao za otprilike 17% na godišnjoj razini kako su se kupci vratili u etablirane središnje četvrti investropa.com. Ukratko, rast cijena bio je široko rasprostranjen diljem Praga, s gotovo svim četvrtima koje su doživjele značajan porast kako se tržište oporavljalo.
Prodajna aktivnost: Vanjske četvrti imaju tendenciju dominirati brojem transakcija, zbog veće novogradnje u tim područjima. Na primjer, u prvom tromjesečju 2025. godine, najveći broj prodanih novih stanova zabilježen je u Pragu 4, 5, 9 i 10 – područjima s velikim građevinskim projektima i stambenim naseljima praguedaily.news. Manji stanovi (garsonijere ili jednosobne jedinice) posebno su popularni među kupcima te čine oko 75% prodaje novih stanova, jer se ljudi okreću onome što je najdostupnije na skupom tržištu praguedaily.news. Istovremeno, najekskluzivnije središnje četvrti (Prag 1, 2) bilježe manje transakcija, ali po znatno višim cijenama po jedinici.
Utjecaj infrastrukture: Unapređenja prometa utječu na dinamiku pojedinih četvrti. Nova metro linija D (trenutno u izgradnji) vodit će iz centra grada prema južnim predgrađima (Pankrác–Krč–Libuš–Písnice). Iako je dovršetak cijele linije odgođen do 2030-ih, očekivanje budućih stanica već je podiglo vrijednost nekretnina duž planirane trase – primjerice, područja blizu budućih stanica Písnice i Nádraží Krč zabilježila su primjetan rast cijena jer kupci računaju na poboljšanje povezivosti expats.cz expats.cz. Također, u tijeku su i projekti proširenja cesta (poput produženja praškog obilaznice) te uvođenje novih tramvajskih linija, što postupno poboljšava pristupačnost u određenim prigradskim područjima te tijekom vremena može povećati atraktivnost nekretnina.

Luksuzne i visokokategorne nekretnine

Luksuzni rezidencijalni segment u Pragu – koji uključuje vrhunske povijesne stanove, penthouse stanove u modernim zgradama i luksuzne vile – doživljava ponovni porast u 2024.–2025. Tijekom razdoblja neizvjesnosti na tržištu i visokih kamatnih stopa, brojni luksuzni projekti bili su obustavljeni ili su teško nalazili kupce. Sada, kako se povjerenje na tržištu vraća, nove luksuzne nekretnine i vrhunske obnove ponovno dolaze na tržište na najskupljim lokacijama u Pragu knightfrankprostory.cz. Knight Frank izvještava da nakon duge pauze, vrhunski projekti (ili potpune renovacije) ponovno se pojavljuju u područjima poput Praga 1 i 2, a njihova vrhunska kvaliteta dodatno podiže cijene u tim dijelovima knightfrankprostory.cz. Primjeri uključuju luksuzne rezidencije oko Starogradskog trga, Pařížske ulice (avenije luksuzne kupovine) te novoizgrađene ekskluzivne komplekse u Hradčanima ili Troji – svi su usmjereni na imućne domaće i strane kupce.

Cijene luksuznih nekretnina u Pragu, iako visoke za lokalni kontekst, i dalje su niže nego u zapadnoeuropskim prijestolnicama, što sugerira potencijal za daljnji rast. Međunarodne usporedbe ističu da je Prag još uvijek pristupačniji od gradova poput Münchena, Beča ili Züricha kada je riječ o vrhunskim nekretninama a.storyblok.com. Na primjer, luksuzan stan u Pragu od 8.000 €/m² čini se “jeftinim” u usporedbi sa sličnim nekretninama u Beču ili Münchenu gdje cijene iznose 12.000–15.000 €/m². Ova razlika, u kombinaciji s rastućom kupovnom moći u Pragu (kupovna moć po stanovniku u gradu iznosi ~137% češkog nacionalnog prosjeka) a.storyblok.com, privlači strane ulagače na tržište luksuznih nekretnina u Pragu. Posljednjih godina imućni kupci iz zemalja poput Rusije, Ukrajine, Kine i zapadne Europe kupuju luksuzne stanove u Pragu – bilo kao investiciju, drugi dom ili za stanovanje. (Vrijedi napomenuti da je potražnja ruskih državljana opala zbog sankcija EU od 2022., ali su ostali međunarodni kupci popunili prazninu.) Stranci gotovo da nemaju pravnih prepreka za kupovinu nekretnina u Češkoj – kako državljani EU, tako i trećih zemalja mogu stjecati nekretnine bez posebnih ograničenja ili zahtjeva za boravištem ceelegalmatters.com – što je Prag učinilo dostupnim tržištem za globalne investitore. Sveukupno, izgledi za tržište luksuznih nekretnina su pozitivni: developeri su dovoljno sigurni da ponovno pokreću vrhunske projekte, a oživljavanje turizma i lokalnog gospodarstva pozitivno utječe na najviši segment (na primjer, povratak imućnih stranaca u Prag). Kao rezultat, očekuje se da će se segment luksuznih nekretnina širiti u narednim godinama, potencijalno smanjujući cjenovni jaz između Praga i razvijenijih luksuznih centara.

Pragaško tržište najma i investicijske nekretnine

Rastuće najamnine i nedostatak stanova za najam

Pragu tržište stambenog najma prošlo je kroz dramatične promjene posljednjih godina, a do 2025. izrazito je povoljno za najmodavce zbog naglo povećane potražnje. Više čimbenika zajedno su pogurala potražnju za najmom na nove vrhunce: brzo rastuće cijene nekretnina (što mnoge potencijalne kupce izbacuje s tržišta), povratak studenata i iseljenika nakon COVID-a te značajan priljev stranaca (uključujući oko 350.000 ukrajinskih izbjeglica u Češku od 2022., od kojih su se mnogi nastanili u Pragu) conbiz.eu. Rezultat je snažan pritisak na rast najamnina. Nakon kratkog pada 2020. (kada su tisuće Airbnb jedinica prešle na tržište dugoročnog najma tijekom kolapsa turizma, pa su najamnine pale oko 25%), oporavak je bio brz conbiz.eu. Do 2022.–2023., kako su se turisti vratili i kratkoročni najmovi ponovno preuzeli te jedinice, Prag je pogodio novi nedostatak stanova za najam, što je dovelo do povećanja najamnina za oko 7–8% u 2023. godini conbiz.eu.

Krajem 2024. i početkom 2025. najamnine u Pragu i dalje rastu, iako se tempo rasta blago usporava. Do početka 2025., prosječna tražena najamnina u Pragu dosegnula je otprilike 438 CZK po m² mjesečno (oko 21.900 CZK za stan od 50 m², odnosno 900 €/mjesečno) conbiz.eu. To je porast u odnosu na oko 395 CZK/m² krajem 2023., što ukazuje na daljnje povećanje, ali manje izraženo nego skok zabilježen 2022.–23. conbiz.eu. Za usporedbu, najam tipičnog stana od 50 m² u Pragu (~20.000 CZK/mjesečno) sada gotovo dvostruko skuplje nego što bi ekvivalentan stan koštao u manjem regionalnom gradu – na primjer, za isti iznos moguće je unajmiti oko 80 m² u gradu poput Hradec Královéa conbiz.eu. Prag je daleko najskuplji češki grad za najmoprimce, dok je drugoplasirani Brno u prosjeku oko 15–20% jeftiniji, a ostali gradovi (Plzeň, Olomouc itd.) još povoljniji conbiz.eu.

Unutar Praga, centralne i trendi četvrti imaju najviše najamnine, premda je zanimljivo da je razlika između četvrti nešto manja kod najamnina nego kod cijena za kupnju. Prema Deloitteovom indeksu najamnina za prvo tromjesečje 2025., najskuplje četvrti za najam bile su Prag 2 i Prag 3 – koje obuhvaćaju otmjeni Vinohrady i hipsterski Žižkov – s prosječnom najamninom oko 478 CZK/m²/mjesec (oko 19,5 €/m²) conbiz.eu. Druge središnje zone poput Praga 1 i 7 su u sličnom, visokom rasponu. Vanjske četvrti su nešto pristupačnije: primjerice, Prag 9 u prosjeku ~423 CZK/m² (≈17 €/m²), iako je zanimljivo da je Prag 9 zabilježio najbrži rast najamnina (+6,5% u jednom tromjesečju) kako potražnja prelazi prema vanjskim dijelovima conbiz.eu. Čak i najjeftiniji dijelovi grada, poput dijelova Praga 11 ili 12, imaju najamnine znatno iznad 300 CZK/m² – što pokazuje koliko je potražnja jaka u cijelom gradu.

Ovo robustno tržište najma ima dvije strane: donosi solidan prinos stanodavcima, ali pritišće lokalna kućanstva. Prema nekim mjerilima, priuštivost najma u Pragu je izazovna – tipična najamnina za skromni stan može uzeti velik dio medijalnog dohotka. Ipak, kako sve više ljudi smatra kupnju nedostižnom, najam postaje jedina opcija, što povećava broj najmoprimaca. Industrijski analitičari predviđaju da će udio čeških kućanstava koja žive u najmu porasti na ~25% do 2030., u odnosu na povijesno niže razine (Češka je tradicionalno imala jednu od najviših stopa vlasništva nekretnina u Europi) conbiz.eu conbiz.eu. Prag, budući da je urbaniji i internacionalniji, već ima veći udio najma od državnog prosjeka, a očekuje se da će se taj trend nastaviti.

Najamninski prinosi i investicijske nekretnine

Iz perspektive investitora, buy-to-let ponuda u Pragu se donekle popravila u posljednje dvije godine. Stope povrata od najma (godišnji prihod od najma podijeljen s cijenom nekretnine) u Pragu su bile poznato niske (često samo 2–3%) tijekom procvata od 2015. do 2021. godine, budući da su vrijednosti nekretnina rasle brže od najamnina. No, situacija se promijenila oko 2022.–2024.: s pauziranjem rasta cijena nekretnina i naglim rastom najamnina, bruto prinosi su porasli na oko 4.0% u Pragu conbiz.eu. Analiza iz 2024. procijenila je prosječni prinos stanova u Pragu na ~4%, što je porast u odnosu na otprilike 3% u godinama najvećeg procvata conbiz.eu. To je još uvijek relativno nizak prinos (što odražava status Praga kao stabilnog tržišta niskog rizika), ali sada je usporediv s brojnim zapadnim gradovima i viši od Praga u nedavnoj prošlosti. Prinosi u regionalnim gradovima obično su viši – na primjer, prosječni prinosi najma u Ostravi iznose oko 5,1%, zahvaljujući znatno nižim cijenama – dok su prinosi u Brnu bliži onima u Pragu (~3% ili malo niži) zbog visokih cijena conbiz.eu.

Čak i s oko 4%, bruto prinosi najamnina u Pragu nisu iznimno visoki, ali mnogi investitori ih toleriraju jer očekuju snažan rast vrijednosti nekretnina. Kombinacija umjerenih prinosa i velike vjerojatnosti rasta cijena čini nekretnine u Pragu popularnim dugoročnim ulaganjem. Važno je napomenuti da su ti prinosi od oko 4% bruto; nakon troškova (održavanje, porez na nekretnine, periodi nepopunjenosti itd.), neto prinosi mogu biti oko 3% conbiz.eu. Ipak, s obzirom na niske kamate na štednju, investitori nekretnine vide kao atraktivnu imovinsku klasu. Posebno je značajno da, kako se uvjeti za hipotekarne kredite popravljaju (niže kamatne stope i ublažavanje prethodnih ograničenja kreditiranja od strane CNB-a), sve više zaduženih investitora ponovno ulazi na tržište – zapravo, neki kupci koriste povoljnije hipotekarne kredite za kupnju stanova za iznajmljivanje, računajući da će najamnine pokriti rate conbiz.eu. Ovaj trend je ubrzan krajem 2024. i 2025. godine i očekuje se da će podržati nastavak rasta privatne ponude najma.

Institucionalni najam i regulacija

Jedna od najznačajnijih promjena na tržištu najma u Pragu je porast institucionalnih najmodavaca i Build-to-Rent sektora. Dok je povijesno tržište najma bilo pod dominacijom individualnih privatnih najmodavaca, posljednjih godina vidimo kako veliki investitori (fondovi, osiguravajuća društva, agencije za nekretnine) kupuju čitave nove stambene komplekse u svrhu najma conbiz.eu conbiz.eu. Na primjer, bilo je slučajeva kada su strani i domaći fondovi kupovali stotine stanova u paketu od developera i odmah ih pretvarali u dugoročni najam. Ovo novo institucionalno tržište najma se širi – i 2024.–2025. označava prekretnicu, s brojnim velikim Build-to-Rent ugovorima i projektima koji su najavljeni conbiz.eu conbiz.eu. Trend podržavaju i državne inicijative: češka država razmatra mogućnost davanja jamstava za financiranje najamnina i vidi institucionalni najam kao jedan od načina za poboljšanje dostupnosti stanovanja.

Prednost ove promjene mogla bi biti veća ponuda profesionalno vođenih stanova za najam (često s boljim uslugama i održavanjem za najmoprimce). Međutim, postoji i nedostatak: kada investitori otkupljuju nove projekte, ti stanovi više nisu dostupni za kupnju individualnim vlasnicima, što dodatno može otežati i poskupiti tržište prodaje conbiz.eu. Dakle, iako Build-to-Rent pomaže opskrbi najma, može indirektno pogoršati pitanje priuštivosti vlasništva – paradoks koji primjećuju tržišni promatrači.

Što se tiče regulacije, najamno tržište u Češkoj je relativno liberalno. Ne postoje nacionalne kontrole najamnina niti ograničenja povećanja najamnina za privatni smještaj; najamnine se određuju tržišnim dogovorom između stanodavca i najmoprimca. (Jedine iznimke su mali broj starijih ugovora koji su još pod ranijom regulacijom i gradske subvencionirane “socijalne stanove” koji čine mali dio ponude.) Najmoprimci su zaštićeni standardnim zakonima o najmu koji su usklađeni s EU – primjerice, za iseljenje je potreban pravni razlog, vrijede otkazni rokovi itd. – ali ne postoji opće ograničenje cijena najma. Na užarenom tržištu Praga to znači da najamnine mogu brzo rasti dok najmoprimci ne pokažu otpor ili potražnja ne oslabi. Gradska uprava istražuje mjere za ublažavanje rasta najamnina (npr. rasprava o strožim pravilima za kratkoročne najmove kao što je Airbnb, koji mogu smanjiti broj stambenih jedinica na dugoročnom tržištu), ali do 2025. nije usvojen niti jedan važniji zakon o kontroli najamnina. Umjesto toga, pristup je povećanje ponude: kao što je spomenuto, Prag ulaže u gradske najamne projekte kako bi se osigurali povoljniji stanovi određenim skupinama (uz umjerenije najamnine za te stanove) conbiz.eu. Dodatno, pojačan je nadzor nad Airbnb-om – Prag razmatra uvođenje obveze registracije i eventualno ograničavanje broja dana za kratkoročni najam, s ciljem vraćanja dijela stanova na dugoročno tržište – ali to je još uvijek u tijeku. Za sada stanodavci u Pragu uživaju sustav slobodnog tržišta, a s vrlo niskom stopom slobodnih stanova imaju znatnu pregovaračku moć kod određivanja cijena.

Segmenti komercijalnih nekretnina

Uredski prostor

Pragovo tržište uredskog prostora u 2025. godini nalazi se na stabilnim temeljima i pokazuje otpornost nakon poremećaja izazvanih pandemijom. S otprilike 3,7 milijuna m² suvremenog uredskog prostora, Prag je drugo najveće uredsko središte u regiji SIE (odmah iza Varšave). Godina 2023. bilježila je relativno slab najam jer su tvrtke preispitivale svoje potrebe za prostorom, ali potražnja se oporavila krajem 2024. i u 2025.. U prvom kvartalu 2025. stopa slobodnih ureda u Pragu pala je na oko 7,0%, što je bolje u usporedbi s 7,5–8% godinu ranije knightfrankprostory.cz. To pokazuje da se prazni uredi popunjavaju, zahvaljujući kombinaciji ograničene nove izgradnje i stalne aktivnosti najma. Neto zakup (isključujući obnove) u Q1 2025. iznosio je 47.900 m² – oko 5% više nego u istom razdoblju 2024. godine knightfrankprostory.cz, što odražava povećano povjerenje zakupaca kako se sve više zaposlenika vraća u urede barem u hibridnom aranžmanu.

Najamnine za vrhunske uredske prostore također su porasle. Najamnine za najkvalitetnije uredske prostore (Grade A) u centru grada sada dosežu oko 29–30 € po m²/mjesec, a porasle su ~7% na godišnjoj razini do prvog tromjesečja 2025. knightfrankprostory.cz. Vlasnici najnovijih, najmodernijih zgrada mogu tražiti više cijene zbog ograničene dostupnosti premium prostora. Mnogi najmoprimci nastoje unaprijediti urede kako bi privukli zaposlenike natrag (bijeg prema kvaliteti), što je povisilo najamnine u modernim održivim zgradama. U međuvremenu, starije i manje učinkovite zgrade suočavaju se s većim pritiskom – neke imaju veću stopu nepopunjenosti i možda će ih trebati prenamijeniti ili obnoviti. Cushman & Wakefield ističe da je kvaliteta ključna: uredi na dobrim lokacijama, s „zelenim“ certifikatima, traženi su i postižu vrhunske najamnine, dok se sekundarni uredi teško iznajmljuju i mogli bi biti kandidati za prenamjenu (npr. preuređenje u stambene ili višenamjenske prostore) ako ne mogu zadovoljiti suvremene potrebe najmoprimaca cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com.

S obzirom na ponudu, novih dovršenih uredskih prostora u Pragu nedavno je bilo malo. Investitori su pauzirali ili odgodili neke projekte 2020.–2022., pa je portfelj za razdoblje 2023.–2025. ograničen. Prosječna godišnja nova izgradnja u posljednjih 10 godina iznosi oko 150.000 m², ali 2023.–2024. je bila znatno ispod toga, a i za 2025. se očekuje ispodprosječan rast knightfrank-prod-api.springsystems.cz. Ovo usporavanje ponude pomoglo je spriječiti preveliki rast stope nepopunjenosti. Nekoliko značajnih projekata je u izgradnji – primjerice, projekt Masaryčka blizu Masarykova kolodvora (višenamjenski projekt s velikim uredskim prostorima koji je projektirao Zaha Hadid Architects) dodaje moderne urede u centru grada. Također, Port7 u Holešovicama i Nová Waltrovka u Jinonicama nedavno su dovršeni, a prostori su većinom unaprijed iznajmljeni. S obzirom na ograničenu buduću ponudu i kontinuirani interes najmoprimaca, izgledi za praško tržište ureda su stabilni do pozitivni: očekuje se da će stope nepopunjenosti ostati na srednjim jednoznamenkastim razinama (%), a rast najamnina bi mogao potrajati, iako umjerenijim tempom. Tvrtke se uglavnom prilagođavaju hibridnom radu optimizacijom (a ne napuštanjem) uredskih prostora – mnogima treba manje prostora po zaposleniku, ali žele kvalitetniju radnu okolinu, što podržava potražnju za novim projektima.

Ključni podtržišta uredskih prostora pokazuju različite rezultate. Centar grada (Prag 1) i podtržišta Unutarnjeg grada (poput Pankráca, Karlína, Smíchova) imaju najnižu stopu slobodnih prostora i najviše najamnine, dok neka područja Vanjskog grada (predgrađa) bilježe više slobodnih prostora. Primjerice, Prag 4 (Pankrác/Budějovická) i Prag 8 (Karlín) i dalje su jako popularne poslovne lokacije i bilježe snažnu potražnju za zakupom prostora, pa čak i rast najamnina. Nasuprot tome, područja sa starijim fondom poput dijelova Praga 5 (Nové Butovice) imaju nešto višu stopu slobodnih prostora. Općenito, uredi u Pragu dobro podnose razdoblje nakon pandemije – grad ima koristi od raznolike potražnje (uključujući IT tvrtke, financijske usluge, profesionalne firme i EU agencije) i ograničenog pretjeranog građenja. Glavni izazov u budućnosti bit će što učiniti sa starijim uredskim zgradama koje ne mogu konkurirati novim standardima; neke će možda biti obnovljene, dok bi druge mogle biti prenamijenjene u stambene ili druge svrhe (trend koji valja pratiti nakon 2025.).

Maloprodaja i ugostiteljstvo

Pragov maloprodajni sektor nekretnina nalazi se na putu postupnog oporavka i prilagodbe. Tržište maloprodaje glavnih ulica u središtu Praga (npr. Na Příkopě, Pařížská, Vaclavski trg) bilo je pogođeno tijekom COVID-a kada su turisti gotovo nestali, ali 2024. došlo je do povratka posjetitelja i kupaca. Do 2025. turizam se snažno vratio, što je ključno za maloprodaju u Pragu: grad je 2024. posjetilo više od 8 milijuna posjetitelja, što je blago iznad razine prije pandemije praguedaily.news, a taj trend i dalje raste. Cushman & Wakefield izvještavaju da luksuzna maloprodaja ima koristi od obnove turizma, jer imućni posjetitelji (posebno iz SAD-a, Zaljevskih država i sada s povratkom Azije) pohode luksuzne butike u Pařížskoj cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Kupci luksuznog segmenta manje su osjetljivi na inflaciju, pa vrhunske trgovine bilježe rast prodaje, a u nekim slučajevima i širenje. Glavne ulice i trgovački centri u Pragu sada bilježe snažnu potražnju za zakupom prostora i nisku stopu praznih prostora, što dovodi do umjerenih izgleda za rast najamnina. Očekuje se da će najamnine glavnih ulica u Pragu umjereno rasti u 2025., preokrećući padove iz 2020.–21. cushmanwakefield.com. Također, uspješni trgovački centri uglavnom su povratili svoj miks zakupaca i broj posjetitelja; vlasnici vodećih centara (kao što su OC Chodov, Westfield, Palladium) ponovno razmatraju blagi rast najamnina jer prodaja trgovaca raste cushmanwakefield.com.

Međutim, nisu svi maloprodajni segmenti jednaki. Srednji maloprodajni segment (mainstream brendovi usmjereni na lokalne potrošače) oporavlja se sporije, jer je povjerenje čeških potrošača doseglo dno tek krajem 2022. i od tada se postupno poboljšava cushmanwakefield.com. Visoka inflacija u 2022. godini naštetila je potrošačima, ali do 2025. inflacija je niža i realne plaće ponovno rastu, što bi trebalo pomoći maloprodajnoj potrošnji. Diskontni trgovci i lanci supermarketa napredovali su u vrijeme krize i nastavljaju s ekspanzijom (na primjer, lanci poput Lidla ili Pepca i dalje su aktivni najmoprimci). Nasuprot tome, neki međunarodni brendovi koji su se povukli tijekom COVID-a nisu se svi vratili, no zapaženo je da je češko tržište u 2024. zabilježilo ulazak 16 novih brendova (prema C&W-u) kako raste povjerenje cushmanwakefield.com. Izgledi za maloprodaju u Pragu su oprezno optimistični: stabilan gospodarski rast i procvat turizma pozitivni su čimbenici, ali rast e-trgovine i visoki operativni troškovi i dalje predstavljaju izazove. Očekujemo inkrementalni rast najamnina na najatraktivnijim lokacijama, nastavak fokusa na ponudu hrane/pića i zabave kako bi se privukli kupci, te vjerojatno nema novih velikih trgovačkih centara (razvijatelji se fokusiraju na obnovu ili proširenje postojećih centara umjesto izgradnje novih, s obzirom na zasićenost tržišta).

Sektor hotelijerskih i ugostiteljskih nekretnina u Pragu snažno se oporavio. Prag je povijesno jedna od najpopularnijih city-break destinacija, a do 2024.–2025. praktički se u potpunosti oporavio do razine turističkog prometa prije pandemije. Podaci o rezultatima hotela to i potvrđuju: do trećeg tromjesečja 2024., hoteli u Pragu zabilježili su najveći rast prihoda u Europi, s RevPAR-om (prihod po raspoloživoj sobi) povećanim za 11% u odnosu na 2019. cushmanwakefield.com. Iskorištenost kapaciteta i cijene soba naglo su porasle zahvaljujući nagomilanoj potražnji za putovanjima. Ulaskom u 2025. rast će se nastaviti, ali umjerenijim tempom. Očekuje se da će potražnja u 2025. nadmašiti 2019. za više od 16% na praškom hotelskom tržištu, potaknuto povratkom posjetitelja s dalekih tržišta iz Azije i poboljšanom avio-povezanošću cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Posebno se ističe povratak azijskih turističkih grupa (koje su godinama izostajale) te nove izravne aviolinije (npr. prema Bliskom istoku i Aziji) koje potiču međunarodne dolaske.

S obzirom na ponudu, hotelski kapaciteti u Pragu rastu samo marginalno – ponuda hotela ostaje ograničena, uz praktički nikakve nove velike hotele isporučene posljednjih godina, osim nekoliko rekonstrukcija. Jedini segment koji bilježi ulaganja je luksuzni razred hotela: oko 320 novih luksuznih hotelskih soba planirano je otvoriti do kraja 2025. (uključujući vrhunske projekte poput renoviranog Fairmont Golden Prague te novih hotela u povijesnim zgradama) cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Čak i s tim novim kapacitetima, luksuzni hotelski segment u Pragu i dalje će biti nedovoljno opskrbljen (samo oko 2,8% ukupnih soba), što upućuje na prostor za daljnji rast cushmanwakefield.com. Općenito, izgledi za ugostiteljstvo su sjajni – veći broj turista podupire prihode hotela, ali i povezane nekretnine poput restorana, kafića i apartmana za kratkoročni najam. Investitori su to primijetili: nakon privremene pauze, ponovno raste interes za akvizicijama i razvojem hotela u Pragu, posebno od strane međunarodnih operatera koji žele ući na tržište ili unaprijediti postojeće objekte.

Industrijske i logističke nekretnine

Sektor industrijskih i logističkih nekretnina na širem području Praga bio je jedan od najuspješnijih posljednjih godina, a ostaje snažan i u 2025., iako se normalizira nakon buma e-trgovine tijekom pandemije. Pragu strateška lokacija u srednjoj Europi i potrošačko tržište čine izvrsnim logističkim čvorištem. Tijekom 2020.–2021. potražnja za skladištima je naglo porasla (potaknuta e-trgovinom i kompanijama koje su gomilale zalihe), što je dovelo do rekordno niske praznine i brzog rasta najamnina. Do 2024. ovaj sektor se blago ohladio jer su neki ciklički faktori popustili, no temeljni pokretači ostaju snažni. Cushman & Wakefield napominju da je, iako je zakupljenost čeških industrijskih prostora oslabila za oko trećinu u 2024. zbog slabijih ukupnih gospodarskih uvjeta, potražnja i dalje povijesno visoka, a preusmjeravanje opskrbnih lanaca (near-shoring) nastavlja dovoditi potrebe na češko tržište cushmanwakefield.com.

U pragueškoj regiji stope slobodnih kapaciteta za moderne logističke prostore izrazito su niske (često ispod 3%), jer se svaki novi skladišni prostor brzo iznajmljuje. Očekuje se da će potražnja u 2025. godini biti stabilna na zdravim razinama, iako neće biti toliko užurbana kao u vrhunskim pandemijskim godinama cbre.com. Jedan od ograničavajućih faktora jednostavno je nedostatak dostupnog prostora – Prag ima ograničenu ponudu zemljišta za velike skladišne prostore, što potiče dio razvoja u okolnim regijama. Kao posljedica toga, glavne industrijske najamnine u Pragu dosegnule su vrhunac i ustalile se na rekordno visokim razinama (oko 6–7 €/m²/mjesec za vrhunske logističke jedinice) nakon naglog rasta u 2021.–2022. Prognoze za 2025. sugeriraju da će najamnine ostati približno stabilne na ovim visokim razinama, potaknute snažnom potražnjom i malim brojem praznih prostora cushmanwakefield.com. Investitori grade nova skladišta u širem prigradskom pojasu Praga (npr. uz autoceste D8 i D11), a spekulativna gradnja oprezno se nastavlja kako bi se zadovoljile potrebe najmoprimaca.

Prinosa od industrijskih ulaganja blago je porasla (omekšala) u 2023. zbog viših kamatnih stopa, no vrhunska logistička imovina u okolici Praga i dalje se prodaje po atraktivnim cijenama s obzirom na rast. Poseban trend je rastući interes za urbanu logistiku – manji distributivni centri za posljednju milju bliže gradu, kako bi se omogućile brze isporuke. Kako stanovništvo Praga raste i internetska kupnja ostaje popularna, takva logistička svojstva unutar grada su tražena. Sve u svemu, industrijski nekretninski segment Praga očekuje se da ostane vrlo otporan: čak i u neizvjesnim gospodarskim uvjetima, strukturne promjene (e-trgovina, near-shoring, just-in-case strategije zaliha) osiguravaju potražnju. Normalizacija jednostavno znači da možda nećemo vidjeti dvoznamenkasti rast najamnina ili iznimno nisku prazninu od 1%, već održiviju ravnotežu s stabilno visokom popunjenošću i rastom najamnina u skladu s inflacijom.

Glavni razvojni projekti i utjecaj infrastrukture

Brojni razvojni projekti i infrastrukturna poboljšanja u tijeku su diljem Praga i oblikovat će tržište nekretnina u narednim godinama. Već smo spomenuli velike brownfield projekte s naglaskom na stanovanje (Smíchov City, Žižkov, Rohan Island itd.) i gradske stambene planove. Osim toga, inicijative urbane obnove u središnjim područjima otvaraju put prema novim četvrtima mješovite namjene:

Revitalizacija područja Florenc: U lipnju 2025., gradsko vijeće Praga odobrilo je sveobuhvatan plan za transformaciju autobusnog kolodvora Florenc i okolice Masarykova kolodvora (na spoju četvrti Prag 1, 8 i 3). Projekt nazvan “Florenc 21” pretvorit će zapostavljeno prometno čvorište u modernu četvrt s stanovanjem, uredima, javnim trgovima i kulturnim sadržajima praguedaily.news praguedaily.news. Plan uključuje nove stambene zgrade, dječji vrtić, zelene površine i čak javne umjetničke instalacije. U zamjenu za prava na izgradnju, privatni investitori doprinijet će s više od 300 milijuna CZK u javnu infrastrukturu za područje (kao što su novi gradski vrtić te unapređenje ulica i komunalija) praguedaily.news praguedaily.news. Ovaj projekt je strateški važan jer će povezati povijesni centar grada s nadolazećom četvrti Karlín, spajajući urbanu strukturu koja je dugo bila podijeljena željezničkim kolosijecima i autobusnim kolodvorom praguedaily.news. U sklopu toga, preispituje se sudbina starog autobusnog kolodvora Florenc – grad proučava hoće li ga zadržati na toj lokaciji ili premjestiti dugolinijski autobusni promet – što bi moglo osloboditi još više zemljišta za prenamjenu praguedaily.news. Revitalizacija Florenca, zajedno s razvojem susjednog Masaryčka, stvorit će novu zonu mješovite namjene koja će vjerojatno povećati vrijednosti nekretnina u okolici tijekom sljedećeg desetljeća.
Prometna infrastruktura: Najveće ulaganje Praga u prijevoz je Metro linija D. Izgradnja prve dionice (Pankrác–Olbrachtova–Nové Dvory, itd.) započela je 2022. i još uvijek traje. Iako se prve stanice neće otvoriti do otprilike 2027., projekt već utječe na nekretnine u tim južnim područjima. Investitori već planiraju projekte oko budućih stanica poput Nové Dvory (gdje se zamišlja potpuno novi centar sa stanovima, uredima i P+R parkiralištem) pdspraha.eu. Gradska razvojna tvrtka PDS snažno je uključena u Nové Dvory, koristeći metro kao “impuls” za novi stambeni distrikt pdspraha.eu. Osim toga, Prag ima više projekata cestovne infrastrukture: dijelovi Vanjske obilaznice (D0) napreduju (npr. buduća veza između Běchovice i D1), što će poboljšati povezanost za predgrađa i logističke zone, te potencijalno podići interes za nekretnine na tim područjima. Također je važna željeznička infrastruktura: planovi za željezničku vezu s aerodromom te brze željezničke koridore dugoročno će unaprijediti dostupnost i možda potaknuti razvoj na sjeverozapadu Praga (oko Dejvice, Veleslavína i dalje). Iako su ovi veliki projekti dugoročni, iskusni investitori već uzimaju u obzir njihov utjecaj na buduću atraktivnost lokacije.
Inicijative “Prag Sutra”: Grad aktivno planira svoju razvojnu budućnost kroz programe poput Praha @ Camp’s “Prag Sutra?” koji mapiraju sve glavne planirane gradnje. Naglasak je na održivom razvoju – uključivanju zelene infrastrukture, energetski učinkovitih zgrada i otpornog urbanog dizajna. Na primjer, projekti dodaju zelene krovove i sustave za upravljanje oborinskom vodom (kao što je propisano u Florencu) praguedaily.news, a novi javni parkovi uključeni su u mnoge veće projekte (poput parka uz rijeku u Rohan Cityju). Ta poboljšanja ne samo da projekte čine ugodnijima za život, već i podižu vrijednost nekretnina u okolini poboljšanjem ukupnog urbanog ambijenta.

Ukratko, Prag prolazi kroz značajan razvoj i nadogradnju infrastrukture što će povećati njegov kapacitet i potencijalno ublažiti pritisak na centar stvaranjem novih atraktivnih čvorišta. Iako izgradnja može biti ometajuća (brojni radovi na cestama u 2024.–25. izazvali su zastoje u prometu, primjerice), dugoročni učinak bit će poboljšana povezanost i više stambenih/poslovnih prostora. Tržišta nekretnina oko ovih projekata obično bilježe anticipativni rast cijena – kao što je već spomenuto, područja oko novih metro stanica i revitaliziranih četvrti već poskupljuju expats.cz expats.cz. Za developere i investitore, praćenje ovih transformativnih projekata je ključno, jer ukazuju gdje bi mogle biti sljedeće prilike (i vrijednosni dobici) u Pragu.

Trendovi stranih ulaganja i pravila vlasništva

Strana ulaganja dugo igraju ulogu na tržištu nekretnina u Pragu – i u komercijalnom segmentu (gdje institucionalni kapital iz inozemstva često financira velike uredske ili maloprodajne akvizicije) i u stambenom sektoru (preko pojedinačnih stranih kupaca ili iseljenika). U 2025. interes stranih investitora ostaje snažan, iako se okruženje posljednjih godina blago promijenilo.

Regulacija vlasništva: Češka je vrlo otvorena za inozemno vlasništvo nekretnina. Bilo koja strana fizička ili pravna osoba može kupiti nekretnine u Češkoj s praktički bez ograničenja, bez obzira na državljanstvo ceelegalmatters.com. Za razliku od nekih zemalja koje zahtijevaju prebivalište ili nameću dodatne poreze za strane kupce, češki zakon gotovo jednako tretira strane i domaće kupce. Transakcije se provode u češkoj kruni i moraju se registrirati u Katastru nekretnina, ali ne postoje posebne prepreke. (Jedna iznimka: poljoprivredno zemljište u prošlosti je imalo ograničenja za državljane izvan EU, ali su ona ukinuta; također, građani zemalja pod međunarodnim sankcijama, poput Rusije, mogu imati ograničenja zbog politike sankcija EU, no to utječe na relativno malo slučajeva i politički je uvjetovano.) Zaključak je da je tržište nekretnina u Pragu dostupno globalnim investitorima, što je doprinijelo kozmopolitskoj strukturi vlasništva u gradu.

Strani kupci stambenih nekretnina: U segmentu luksuznih stambenih nekretnina u Pragu, primjetan udio kupaca su povijesno bili stranci – npr. ruski i ukrajinski kupci bili su aktivni u luksuznim četvrtima (Prag 1, 2, 6) 2010-ih, uz zapadnoeuropske kupce koji su kupovali druge stanove. Od 2022. interes ruskih kupaca opao je zbog sankcija i poteškoća u financiranju, ali ostala strana potražnja je porasla (uključujući ukrajinske iseljenike koji ulažu svoje bogatstvo, kao i više državljana EU koje privlači kvaliteta života u Pragu i još uvijek niže cijene nego u njihovim matičnim gradovima). Mnogi strani kupci kupuju zbog ulaganja ili prihoda od najma, s obzirom na snažno tržište najma u Pragu, ili za osobnu upotrebu ako se sele zbog posla. U Pragu postoji i značajna zajednica stranaca (profesionalci u IT-u, financijama itd.) koji često odlučuju kupiti nakon nekog vremena najma, čime dodatno povećavaju potražnju. Prema promatračima tržišta, strani kupci posebno su utjecajni na tržištu luksuznih stanova i novogradnjama u središnjim područjima – mogu činiti između 10% i 30% kupaca u nekim premium projektima, dok su na masovnom tržištu u vanjskim četvrtima kupci gotovo isključivo lokalni Česi.

Komercijalna ulaganja: Sa strane komercijalnih nekretnina, Prag je povijesno bilježio većinu investicijskih volumena od stranih institucionalnih investitora (austrijskih, njemačkih, američkih, britanskih, a sve češće i azijskih fondova). Na primjer, brojne vrhunske poslovne zgrade i trgovački centri u Pragu u vlasništvu su njemačkih investicijskih fondova ili austrijskih tvrtki za nekretnine, što odražava desetljeća prekograničnog protoka kapitala. Posljednjih par godina, međutim, domaći investitori postali su značajniji. Kombinacija vrućeg tržišta prije 2022. i potom rasta kamatnih stopa dovela je do toga da su česi (često putem lokalnih investicijskih fondova i developera) preuzeli veći udio u transakcijama. Knight Frank ističe da je 2025. potražnju predvodio domaći kapital, posebno češki fondovi nekretnina koji traže stabilnu imovinu koja donosi prihod knightfrankprostory.cz knightfrankprostory.cz. Ovi lokalni ulagači raspolažu kapitalom u domaćoj valuti i možda su se osjećali sigurnije u donošenju odluka u nesigurnim vremenima od nekih stranih igrača koji su pauzirali. Kao rezultat toga, 2024. domaći su kupci činili značajan udio ukupnog volumena ulaganja (npr. akvizicije nekoliko poslovnih zgrada od strane češkog fonda Trigea, kupnja maloprodajnih parkova od strane domaćih investitora itd.).

S obzirom na to, strana ulaganja spremna su za povratak kako se uvjeti poboljšavaju. Mnogi međunarodni investitori vraćaju se u Srednju Europu s novim strategijama u 2025. godini, sada kada su cijene prilagođene, a valutni rizik bolje zaštićen. Prag se smatra sigurnom lukom u CEE regiji – nudi stabilnost blisku eurozoni bez da je u euru (neki oportunistički investitori čak smatraju kako bi češka kruna mogla aprecirati). Sektori poput industrijske logistike oko Praga privukli su strani kapital (na primjer, globalni akteri poput Prologisa i GLP-a aktivni su developeri/vlasnici u industrijskim parkovima Praga). Ugostiteljstvo je drugo područje ponovnog interesa – investitori s Bliskog istoka i iz Azije istražuju hotelske objekte u centru Praga, potaknuti oporavkom turizma. U novom segmentu institucionalnog najma stambenih jedinica, nekoliko stranih fondova (iz Njemačke, Švedske itd.) ili su surađivali s lokalnim developerima ili su stekli portfelje stambenih najamnih nekretnina u Pragu conbiz.eu. Primjerice, švedski Heimstaden posljednjih je godina stekao tisuće stanova (iako većinom izvan Praga) te motri Prag za širenje svog build-to-rent portfelja.

Ukratko, strani investitori i dalje su ključni za praško tržište, donoseći kapital i često ekspertizu. Pravila igre su povoljna – nema pravnih prepreka za vlasništvo – što Prag čini atraktivnom metom. U bliskoj budućnosti očekujemo rast volumena prekograničnih ulaganja kako se kamatne stope stabiliziraju: CBRE-ova prognoza eksplicitno predviđa ukupan volumen ulaganja > 2 milijarde eura u 2025., što je više nego ranijih godina cbre.com cbre.com. Znatni dio tog iznosa vjerojatno će uključivati i strane novce, bilo izravno ili putem lokalnih partnera. Omjer bi se mogao nagnuti i prema određenim sektorima: strani investitori posebno su zainteresirani za prvoklasne urede, kvalitetnu maloprodaju (glavne trgovačke ulice i dominantne trgovačke centre), hotele i logistiku u Pragu, dok domaći investitori također kupuju sekundarne nekretnine i manje projekte. Ta dinamika osigurava zdravu konkurenciju i likvidnost na tržištu.

Ekonomski i demografski čimbenici koji utječu na nekretnine

Nekoliko makro-razinskih čimbenika utječe na trendove tržišta nekretnina u Pragu:

Gospodarski rast i zaposlenost: Očekuje se da će gospodarstvo Češke rasti oko 2–3% u 2025., umjerenim tempom koji ipak podržava aktivnosti na tržištu nekretnina cbre.com. Prag, kao glavni grad, obično ima bolje rezultate od državnog prosjeka zahvaljujući koncentraciji usluga, IT sektora i industrija visoke dodane vrijednosti. Grad uživa gotovo punu zaposlenost – nezaposlenost u Pragu iznosi oko 2%, što je među najnižima u EU, a to potiče rast plaća i povećava kupovnu moć stanovnika. Snažno tržište rada znači da više ljudi može formirati kućanstva i priuštiti stanarinu ili hipoteku (barem u višim prihodovnim razredima). Također privlači migrante iz drugih regija, čime se povećava potražnja za stanovanjem. S druge strane, akutni nedostatak radne snage (posebno u građevinarstvu i strukama s visokim stupnjem vještina) može ograničiti ponudu povećanjem troškova gradnje i odgađanjem projekata.
Kamatne stope i inflacija: Kretanje kamatnih stopa ima izravan utjecaj na nekretnine. Kao što je navedeno, agresivno povećanje stopa Češke narodne banke u 2021.–2022. (kako bi se suzbila visoka inflacija) dovelo je do skoka kamatnih stopa na hipotekarne kredite iznad 5%, što je ohladilo tržište nekretnina u 2022.–23. Sada, kada je inflacija pod kontrolom (glavna inflacija pala je s dvoznamenkastih stopa u 2022. na oko 2–3% do kraja 2024.) cnb.cz, HNB je mogla smanjiti ključne kamatne stope, olakšavajući troškove financiranja. Do sredine 2025. prosječne stope na hipotekarne kredite u Pragu kreću se oko 3,6–4,7%, što je najniže u posljednjih nekoliko godina investropa.com investropa.com. Ovo je odmah poboljšalo pristupačnost za mnoge kupce, budući da su mjesečne rate tipičnih zajmova pale za tisuće kruna investropa.com. Kao posljedica toga, proljetni bum hipotekarnih kredita 2025. doveo je do izvještaja banaka o porastu zahtjeva za kredite, dok su kupci žurili iskoristiti povoljne kamate investropa.com. Niže kamatne stope smanjuju i trošak kapitala investitora, čineći prinose na nekretnine atraktivnijima u odnosu na obveznice. Sve dok kamatne stope ostanu u ovom nižem rasponu (a HNB naznačuje da će najvjerojatnije ostati uglavnom stabilne kroz 2025.) cnb.cz investropa.com, to pruža povoljnu podlogu za potražnju i cijene nekretnina. Ključni rizik na koji treba obratiti pažnju je neočekivani rast inflacije, što bi moglo prisiliti ponovno podizanje kamata – nešto što bi ponovno testiralo pristupačnost tržišta.
Prihod kućanstva i pristupačnost: Prag ima najviše plaće u zemlji (otprilike trećinu više od državnog prosjeka), ali pristupačnost stanovanja se smanjila zbog rasta cijena. Oštar pokazatelj iz Češke narodne banke je da samo 20% najviše plaćenih trenutno može priuštiti kupnju prosječnog stana u Pragu putem hipoteke expats.cz. Prosječan stan od 70 m² u Pragu sada košta oko 11,8 milijuna CZK (≈490.000 €) expats.cz. Financiranje takve kupnje zahtijeva vrlo visoke prihode: tipični kupci koji uzimaju hipoteku 2024.–25. imaju prihode kućanstva iznad 90.000 CZK/mjesečno (≈3.700 €) i suočavaju se s mjesečnim otplatama hipoteke od ~22.000 CZK expats.cz expats.cz. Nasuprot tome, medijan prihoda kućanstva (za par s djetetom) u Češkoj je samo ~54.400 CZK expats.cz. Ovaj jaz u pristupačnosti gura sve više obitelji iz srednje klase u najam ili u udaljena predgrađa/satelitske gradove. Također znači da se bazen kupaca u Pragu više oslanja na visokoplaćene profesionalce, parove s dva prihoda ili investitore s kapitalom. Ako plaće nastave rasti (raste za oko 6–8% godišnje nominalno), to bi moglo postupno pomoći pristupačnosti, ali zasad je stanovanje nedostižno za mnoge lokalne stanovnike. To bi moglo izazvati politički pritisak za rješenja poput više programa pristupačnih stanova ili podrške za kupce prvi puta – nešto što treba pratiti.
Demografija i migracije: Broj stanovnika Praga stalno raste, što povećava potražnju za stanovanjem, bilo za kupnju ili najam. Prirodni prirast stanovništva je nizak (poput većine Europe, Češka ima nisku stopu nataliteta), ali dolasci stanovništva su ključni pokretač. Prag privlači mlade profesionalce i studente iz drugih dijelova Češke i inozemstva. Osim toga, valovi imigracije – poput velikog priljeva Ukrajinaca od 2022. – značajno su utjecali na Prag. Grad je prijavio desetke tisuća novih stanovnika gotovo preko noći zbog rata u Ukrajini, od kojih su mnogi ostali i pronašli posao, pa im je potrebno dugoročno stanovanje. Takav demografski priljev kratkoročno dodatno steže tržište (kao što se vidjelo kod skoka najamnina 2022. kad su stigli izbjeglice). Srednjoročno, više stanovnika znači i veće stambene potrebe – što je izazov ako ponuda stambenih objekata ne prati potražnju. S pozitivne strane, rastuća, mlađa populacija podupire gospodarstvo, popunjava radna mjesta i doprinosi živahnosti urbanog okruženja, što čini nekretnine u Pragu privlačnim i za investitore. Također se vidi trend suburbanizacije: neke se obitelji sele neposredno izvan granica Praga u potrazi za povoljnijim domovima, čime se efektivno širi zona svakodnevnih putnika (komuterski pojas). To je dovelo do porasta cijena nekretnina u obližnjim dijelovima Srednje Češke. Ipak, mnogi još uvijek, kad mogu, radije ostaju unutar samog Praga, održavajući potražnju u gradu.
Troškovi gradnje i materijala: Troškovi izgradnje novih nekretnina doživjeli su neviđen porast 2021.–2022. (indeksi cijena građevinskih materijala porasli su dvoznamenkasto, a plaće u građevini također su rasle). Zbog toga je razvoj postao skuplji i rizičniji, što je doprinijelo manjem broju započetih projekata. U 2024. ti su se troškovi počeli stabilizirati ili čak lagano smanjivati u realnim vrijednostima jer su problemi u opskrbnim lancima popustili i potražnja se normalizirala. Ipak, gradnja u Pragu i dalje je skupa, a developeri to moraju uzeti u obzir – što znači visoke cijene potrebne za pokriće troškova novih jedinica (često znatno iznad 100.000 CZK/m²). Ako inflacija u graditeljstvu ponovno poraste, to bi moglo dodatno usporiti novu ponudu.

U osnovi, makro okruženje 2025. je oprezno povoljno za tržište nekretnina u Pragu: gospodarski rast, niska nezaposlenost i rast stanovništva potiču potražnju, dok popuštanje kamatnih stopa uklanja glavnu prepreku koja je postojala 2022.–23. Glavne protusnage su ograničenja pristupačnosti i ograničenja ponude, koja, paradoksalno, također pridonose održavanju visokih cijena. Ukoliko ne dođe do vanjskog šoka (globalna recesija ili geopolitički događaj), ti čimbenici upućuju na to da će tržište u Pragu ostati na uzlaznoj putanji.

Prognoza za sljedećih 3–5 godina

Gledajući unaprijed, 3–5 godišnja prognoza (2025.–2030.) za tržište nekretnina u Pragu uglavnom je pozitivna, iako ju obilježava umanjen rast te trajni strukturni izazovi:

Stambene cijene: Očekuje se da će cijene stanova nastaviti rasti na srednji rok, nadmašujući opću inflaciju, zbog stalne neravnoteže između ponude i potražnje. Većina prognoza banaka i analitičara predviđa godišnji rast cijena u srednjim jednoznamenkastim postocima (možda 5–8% godišnje) u sljedećih nekoliko godina conbiz.eu conbiz.eu. Ovo je sporije od ekstremnih skokova iz boom-a 2021., ali još uvijek je riječ o snažnom rastu koji će otežati dostupnost stana osim ako prihodi ne porastu u istom ritmu. Neki scenariji su optimističniji – ako kamatne stope na hipotekarne kredite brzo padnu ili ne dođe do značajnijeg porasta nove ponude, rast cijena mogao bi ostati blizu dvoznamenkastih brojeva kroz 2025.–2026. conbiz.eu. Suprotno tome, negativan scenarij (npr. recesija ili nagli rast kamatnih stopa) mogao bi oslabiti potražnju i dovesti do stabilnijih cijena, ali u ovom trenutku glavni analitičari ne očekuju pad cijena, s obzirom na to koliki je manjak ponude na tržištu. Češka narodna banka napomenula je kako čak i godišnji rast od 5–10%, iako velik, izgleda kao “realan scenarij” u sadašnjim uvjetima conbiz.eu conbiz.eu. Dugoročno, ako Prag uspije drastično povećati stanogradnju (kroz reforme ili realizaciju većih projekata), može se očekivati da će rast cijena pasti na razinu inflacije ili čak doći do blage korekcije u određenim segmentima – ali to bi vjerojatno bilo izvan petogodišnjeg razdoblja.
Ponuda stanova: Sljedeće 3–5 godina bit će presudne za napredak velikih razvojnih projekata u Pragu. Do 2030., Smíchov City bit će u kasnijim fazama s tisućama isporučenih stanova, Žižkov Station City počet će s isporukom stanova (ako ne i dovršen), a prvi segment Metroa D bit će u funkciji (planirano oko 2027.). Ovo će postupno dodati nove stanove i možda smanjiti pritisak na središte grada. Ipak, birokratska kašnjenja i dalje su prepreka – ako se izdavanje dozvola ne ubrza, Prag će možda i dalje dodavati samo ~6.000–8.000 stanova godišnje, što nije dovoljno. Stoga će manjak stanova vjerojatno potrajati u doglednoj budućnosti, podupirući vrijednosti. Nada se polaže u digitalna odobrenja i zakonodavne promjene (novi Zakon o gradnji i sl.), koji bi do kraja 2020-ih mogli skratiti trajanje projekata conbiz.eu. Inicijativa grada za pristupačno stanovanje također može dovesti do malog, ali stalnog broja općinskih stanova, što bi moglo pomoći jednom dijelu stanovništva i poslužiti kao sigurnosni ventil ako najamnine postanu previsoke. No, realno gledajući, za 5 godina Prag neće “riješiti” krizu stanovanja – to je dugotrajnija borba.
Tržište najma: Očekujte da će tržište najma u Pragu ostati iznimno snažno. Budući da je vlasništvo teško za mnoge, broj najmoprimaca će rasti. To sugerira nastavak pritiska na rast najamnina, iako možda ne tako naglo kao u razdoblju 2022.–24. Dolazak veće institucionalne ponude najma (neki novi build-to-rent projekti mogli bi biti dovršeni u sljedećih nekoliko godina) mogao bi donekle ublažiti inflaciju najamnina povećanjem opcija. Također, ako kamatne stope padnu i neki najmoprimci postanu kupci, to bi moglo neznatno smanjiti potražnju za najmom. Međutim, s obzirom na status Praga kao magneta za novopridošle i opću nestašicu stanovanja, malo je vjerojatno da će najamnine pasti; u najgorem slučaju mogle bi stagnirati ako se gospodarski uvjeti pogoršaju, ali osnovna projekcija su umjerena godišnja povećanja najamnina (npr. nekoliko posto godišnje). Nije očekivana značajna promjena regulacije – ne postoji politički konsenzus za kontrolu najamnina, tako da će tržišni mehanizam prevladati, a grad će se usredotočiti na osiguravanje vlastitih pristupačnih stanova za određene skupine.
Komercijalni segmenti:
- Uredi: Tržište uredskih prostora u Pragu trebalo bi ostati relativno uravnoteženo. Mogući val nove ponude oko 2026.–2027. (projekti koji su bili odgođeni mogli bi tada biti dovršeni) mogao bi malo povećati praznine, ali sve dok potražnja ostane jaka (a mnoge multinacionalne tvrtke i dalje se šire u Pragu), svako povećanje praznih prostora trebalo bi biti upravljivo. Hibridni rad nastavit će se razvijati, ali većina tvrtki već je uvela model koji i dalje uključuje urede. U nadolazećim godinama vjerojatno ćemo vidjeti više obnova i modernizacija ureda (prema ESG standardima, pametne tehnologije) kako bi najmodavci privukli najmoprimce. Najamnine za vrhunske uredske prostore mogle bi još malo rasti ako ponuda bude ograničena, iako veći skokovi nisu vjerojatni; najamnine za sekundarne urede mogle bi ostati iste ili čak pasti ako starije zgrade gube najmoprimce.
- Maloprodaja: Do 2030. mogao bi se promijeniti maloprodajni sektor u Pragu zbog novih potrošačkih navika – očekujte više doživljajnog shoppinga (hrana, zabava) u trgovačkim centrima i moguće promjene strukture zakupaca u glavnim ulicama (npr. manje poslovnica banaka, više flagship dućana ili pop-upova). Rast turizma (osim nepredviđenih poremećaja) održat će snažnu maloprodaju i ugostiteljstvo u centru. U središtu bi se mogli realizirati projekti obnove (poput preuređenja donjeg dijela Václavskog trga, obnove muzejske četvrti) radi poboljšanja iskustva kupovine. E-trgovina će vjerojatno zauzeti veći udio maloprodajnih prodaja do 2030., što bi moglo stvoriti pritisak na slabije fizičke trgovine; ipak, vrhunske lokacije u Pragu i dalje će privlačiti trgovce radi prisutnosti brenda. Stoga očekujte stabilne ili umjereno rastuće najamnine u vrhunskoj maloprodaji i vjerojatno veću izmjenjivost zakupaca na sekundarnim lokacijama.
- Industrijski sektor: Sektor logistike oko Praga ima vrlo svijetlu budućnost. Praška metro regija mogla bi vidjeti nove logističke parkove u planu, posebno ako projekti izgradnje autocesta (kao što su dovršetak Praškog prstena i poboljšanja na D1, D11) napreduju, otvarajući nova zemljišta za razvoj. S obzirom na strukturni trend near-shoringa (zapadne kompanije premještaju proizvodnju/skladištenje bliže Europi), Češka može imati koristi, a blizina Praga kao središta dobit će svoj dio objekata. Najamnine bi se mogle izravnati ako se pojavi puno novih skladišnih kapaciteta, ali trenutno potražnja izgleda spremna apsorbirati nove prostore. Ključno ograničenje je zemljište i prostorno planiranje – ako vlasti omoguće više industrijskih zona oko Praga, to će omogućiti širenje tržišta. Industrijski prinosi mogli bi se ponovno stisnuti ako investitori nastave investirati u logistiku (omiljena klasa imovine), što znači da bi cijene skladišta mogle rasti.
Investicijsko tržište: Na tržištu kapitala očekuje se veći volumen transakcija u narednim godinama u usporedbi sa slabom 2022.–23. godinom. Ako kamatne stope ostanu niže, više će se ugovora realizirati. Do 2026.–27. mogli bismo ponovno vidjeti godišnje investicijske volumene u Češkoj na oko 3 milijarde eura (što je bilo tipično prije Covida). Domaći investitori ostat će aktivni i vjerojatno će rasti u sofisticiranosti i obujmu (češki investicijski fondovi uspješno prikupljaju kapital). Strani investitori – osobito iz Europe, Sjeverne Amerike, a također Južne Koreje ili Singapura – ciljat će Prag zbog njegove stabilnosti i rasta. Očekujemo da će doći do nekih velikih transakcija koje su bile odgođene, a koje će se realizirati kad se usklade očekivanja prodavatelja i kupaca (npr. prodaja ikoničnih uredskih zgrada ili trgovačkih centara od strane fondova na kraju ciklusa). Prinosi za prvorazredne nekretnine mogli bi se opet lagano stisnuti zbog konkurencije, ali ne na ultra-niske razine iz 2019.; mogli bi se stabilizirati na otprilike 4,5–5% za urede, 5–5,5% za trgovačke centre i ispod 5% za vrhunsku logistiku, primjerice do 2026. (ovo su grube procjene).
Vanjski rizici i nepoznanice: Svaka analiza mora priznati neizvjesnosti. Nekoliko nepoznanica za nekretnine u Pragu uključuje: globalne ekonomske uvjete (duboka europska recesija utjecala bi na potražnju najmoprimaca i povjerenje kupaca), promjene monetarne politike (ako inflacija poraste i češka središnja banka ponovno naglo povisi kamatne stope, tržište bi se brzo ohladilo) i geopolitičke događaje (Prag je donekle zaštićen, ali događaji poput eskalacije rata ili energetske krize mogu ga neizravno pogoditi – npr. visoki troškovi energije utječu na gradnju i troškove života). Suprotno tome, pozitivna nepoznanica moglo bi biti ulazak Češke Republike u eurozonu (nije na neposrednom dnevnom redu, ali ako bi se dogodilo dugoročno, moglo bi smanjiti valutni rizik i možda dodatno smanjiti kamatne stope, čime bi potaknulo nekretnine). Drugi čimbenik su tehnologija i obrasci rada – npr. ako bi rad od kuće znatno narastao iznad očekivanja, potražnja za uredima mogla bi oslabiti više od osnovnog scenarija; ili ako tehnološki razvoj u e-trgovini (poput dostave dronovima) smanji potrebu za urbanom logistikom itd. Ovo su spekulativne stvari, ali vrijedne spomena.

U sažetku, tržište nekretnina u Pragu tijekom sljedećih 3–5 godina nastavit će bilježiti uzlaznu putanju u većini segmenata. Privlačnost grada – snažno gospodarstvo, rastuća populacija, relativna pristupačnost u europskom kontekstu i status sigurnog utočišta – nastavit će privlačiti i krajnje korisnike i investitore. Očekujemo daljnji rast vrijednosti nekretnina i najamnina, premda vjerojatno umjerenijim i održivijim tempom nego dosadašnji nagli skokovi u proteklom desetljeću. Ključni izazovi ograničene ponude i pristupačnosti ostat će prisutni, potičući stalne napore javnog i privatnog sektora na inovacije rješenja (od novih projekata do prilagodbi politika). Ako ne dođe do velikih šokova, Prag će 2030. godine biti nešto veća, modernija metropola – s novim četvrtima, poboljšanom infrastrukturom i tržištem nekretnina koje, iako zrelije, još uvijek nudi solidne povrate i prilike za one koji žele ulagati ili se nastaniti u ovom dinamičnom glavnom gradu.

Izvori: Češki statistički ured; Češka narodna banka; Gradska uprava Praga; CBRE Istraživanje cbre.com cbre.com; Cushman & Wakefield Outlook cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com; Knight Frank Istraživanje knightfrankprostory.cz knightfrankprostory.cz; izvještaji Prague Daily News praguedaily.news praguedaily.news; analize tržišta Expats.cz i Prague Morning conbiz.eu expats.cz; objave developera (Trigema/Central Group/Skanska) praguedaily.news. Svi podaci su za razdoblje 2024.–2025.

Tržište nekretnina u Pragu 2025.: Trendovi, segmenti i prognoze

Uvod i pregled tržišta (2025.)