Pregled tržišta (Trenutni uvjeti u 2025.)
Tržište nekretnina u Rio de Janeiru u 2025. nalazi se u fazi blagog oporavka i ponovnog rasta. Nakon dugotrajnog razdoblja stagnacije krajem 2010-ih, vrijednosti nekretnina ponovno su počele rasti, iako je rast umjeren kad se prilagodi inflaciji. U travnju 2025. cijene stambenih nekretnina u Riju porasle su za oko 4,6% na godišnjoj razini (YoY) (najveći godišnji porast od 2015.), ali su u stvarnim terminima, nakon uračunate inflacije Brazila, porasle samo oko −0,9% globalpropertyguide.com. To pokazuje da, iako nominalne cijene rastu, inflacija je pojela dio dobitaka. Ipak, porast označava preokret za tržište nekretnina u Riju, koje je od 2015. do 2018. doživjelo stagnaciju ili pad vrijednosti uslijed recesije u Brazilu i post-olimpijskog razdoblja.
Potražnja za nekretninama ostala je snažna unatoč ekonomskim izazovima. Na nacionalnoj razini, brazilsko tržište stambenih nekretnina bilježilo je snažnu aktivnost tijekom 2024. – primjerice, prodaja stanova u São Paulu porasla je za više od 35% u 2024. globalpropertyguide.com – a Rio de Janeiro je pratio dio tog zamaha. U Riju je ukupni volumen transakcija nekretninama porastao za oko 14% u 2024. u odnosu na prethodnu godinu thelatinvestor.com. Ovo odražava povratak povjerenja kupaca i akumuliranu potražnju, čak i dok su visoke kamatne stope poskupjele financiranje. Referentna kamatna stopa Brazila (Selic) porasla je na 14,75% početkom 2025., što je najviša razina u gotovo dva desetljeća riotimesonline.com. Tako visoke stope ohladile su kupnje kreditima, osobito za kupce iz srednje klase koji ovise o hipotekama. Ipak, kulturni prioriteti vlasništva nad domom i kreativna financijska rješenja (poput dužih rokova otplate kredita i korištenja mirovinskih fondova) održali su Brazilce aktivnima na tržištu riotimesonline.com.
Na makroekonomskom planu, brazilsko gospodarstvo poraslo je za oko 3,4% u 2024. globalpropertyguide.com, a iako se očekuje da će rast usporiti na oko 2% u 2025., sektoru nekretnina u Riju koristi poboljšano povjerenje potrošača i zaposlenost. Značajan stambeni deficit (procijenjen na 369.000 nedostatnih jedinica u gradu Riju thelatinvestor.com) također podupire dugoročnu potražnju. Vladini programi, poput obnovljenog programa pristupačnih stanova Minha Casa, Minha Vida (MCMV), bili su ključni za održavanje donjeg dijela tržišta subvencioniranjem kupnje stanova. Početkom 2025. savezna vlada čak je proširila MCMV na više dohodovne skupine (do 12.000 R$ mjesečnog prihoda) s povlaštenim hipotekarnim kamatama od 10% riotimesonline.com, podupirući kupce koji prvi put ulaze na tržište. Na višem dijelu tržišta, kupci i investitori s dovoljno gotovine (domaći i strani) uključili su se u poticanje prodaje, nadoknađujući povlačenje hipotekarno ovisnih segmenata. Općenito, Rio ulazi u sredinu 2025. s oprezno optimističnim izgledima: potražnja je čvrsta, a zalihe u nekim segmentima se smanjuju, ali visoki troškovi financiranja i ekonomske neizvjesnosti usporavaju tempo rasta riotimesonline.com riotimesonline.com.
Trendovi stambenih nekretnina (stambeni sektor)
Opći trendovi tržišta i cijena: Stambeni sektor u Rio de Janeiru bilježi divergentne trendove u različitim segmentima. U prosjeku, cijene nekretnina u cijelome gradu umjereno rastu, no s velikim razlikama među kvartovima i vrstama nekretnina. Kao što je navedeno, gradske cijene su porasle za otprilike 4–7% tijekom protekle godine u nominalnim iznosima thelatinvestor.com. Važno je istaknuti da elitna područja Ria nadmašuju srednje tržište. U 2024. godini prosječna gradska cijena porasla je za oko 7,3%, dok su luksuzne četvrti daleko premašile taj rast: vrijednosti u elitnim kvartovima poput Leblona, Ipaneme i Lagoe skočile su za 10%+ na godišnjoj razini thelatinvestor.com. Tijekom petogodišnjeg razdoblja (2020.–2025.), prosječna cijena po kvadratnom metru u Riju porasla je za oko 15%, dok su vrijednosti luksuznih nekretnina porasle za 25–30% u tom razdoblju thelatinvestor.com. Ovo odražava otpornost luksuznog segmenta na ekonomske oscilacije, jer imućni kupci često kupuju gotovinom i manje su osjetljivi na kamatne stope thelatinvestor.com thelatinvestor.com. S druge strane, stanovi srednjeg ranga bilježe mnogo sporiji rast, a kada se prilagode inflaciji, cijene srednjeg tržišta gotovo da nisu ni rasle posljednjih godina globalpropertyguide.com. U suštini, stambeno tržište Ria je podijeljeno: ograničeni luksuzni kvartovi bilježe snažnu aprecijaciju, dok pristupačnija područja ostaju relativno stabilna.
Bum luksuznog segmenta: Luksuzno stambeno tržište u Riju doživljava procvat i bilo je izvanredan performer. U 2023. godini ukupna vrijednost prodaje luksuznih nekretnina (općenito definiranih kao domovi iznad ~R$2 milijuna) porasla je za 70% – izvanredan skok – a snažan rast nastavio se kroz 2024. i ulazi i u 2025. godinu thelatinvestor.com. Luksuzne nekretnine sada čine oko 15% ukupne vrijednosti prodaje nekretnina u Riju, iako predstavljaju znatno manji udio u broju jedinica, što pokazuje koliko su transakcije visoke vrijednosti značajne za tržište thelatinvestor.com. Cijene u elitnim četvrtima dodatno potvrđuju ovaj trend: Leblon, najskuplja četvrt u gradu, bilježi prosječne cijene od R$20.000–25.000 po m² za vrhunske stanove, dok apartmani uz plažu u Ipanemi dosežu oko R$18.000–22.000 po m² thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Ove ultraluksuzne zone imaju iznimno ograničenu ponudu i praktički funkcioniraju kao “blue-chip” nekretnine – vrijednosti su ondje dostigle rekordne razine u 2023. i nastavljaju rasti thelatinvestor.com. Zapravo, Leblon je u 2023. godini proglašen najskupljom četvrti Brazila i ostaje statusni simbol; vrijednosti nekretnina u Leblonu porasle su na oko R$25.000/m² i očekuje se daljnji rast zbog nesmanjene potražnje i ograničene ponude thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Tablica: Rasponi cijena stanovanja u Riju prema segmentu thelatinvestor.com thelatinvestor.com
| Segment | Primjeri kvartova | Tipični raspon cijena (R$/m²) |
|---|---|---|
| Ultra-premium | Leblon; Ipanema (prva linija do plaže) | R$20.000 – R$25.000 |
| Premium | Unutrašnjost Ipaneme; Lagoa; Jardim Botânico; Gávea; luksuzni dijelovi Copacabane | R$15.000 – R$20.000 |
| Rastući viši segment | Botafogo; Flamengo; Barra da Tijuca (elitna područja) | R$10.000 – R$15.000 |
| Gradski prosjek | Sve četvrti (ukupni prosjek) | ~R$12.000 po m² (prosjek) |
Izvor: The Latinvestor (analiza tržišta, lipanj 2025.) thelatinvestor.com
Kao što je prikazano gore, vrhunske lokacije u Zoni Sul (Južna zona) imaju cijene znatno iznad gradskog prosjeka, dok su čak i „novi luksuzni” kvartovi poput Botafoga ili dijelova Barre da Tijuca sada u peteroznamenkastom rangu po četvornom metru thelatinvestor.com. Ovi rasponi cijena naglašavaju vrijednost lokacije, pogleda i ekskluzivnosti. Posebno se ističe Barra da Tijuca, novija planirana četvrt, koja nudi luksuz po nižoj cijeni po m² (oko R$9.000–12.000 u svojim premium dijelovima) te je postala najbrže rastuće luksuzno područje thelatinvestor.com. Pokretanja luksuznih nekretnina u Barri porasla su za 34,1% nedavno, jer developeri koriste potražnju za većim, modernim stanovima u tom području thelatinvestor.com. Prostrani, sadržajima bogati objekti u Barri – često u zatvorenim kompleksima s bazenima, teretanama i parkiralištem – privlače imućne obitelji koje traže više prostora nego što ga nude stariji kvartovi uz plažu thelatinvestor.com. To je učinilo Barru sve važnijim akterom u luksuznom segmentu Ria, praktički kao „drugi centar” ekskluzivnih nekretnina izvan tradicionalne Zone Sul thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Tržište najma i kratkoročni najam: Tržište najma u Riju je dinamično, pod utjecajem turizma i sve većom prisutnošću platformi za kratkoročni najam.
Tradicionalni prinosi od dugoročnog najma u gradu su umjereni – u većini područja prosječno iznose oko 4–5% bruto godišnje, a često su ispod 4% u najprestižnijim četvrtima Južne zone, poput Copacabane ili Botafoga thelatinvestor.com.Visoke kupovne cijene u ovim poželjnim četvrtima smanjuju prinose od najamnina (na primjer, skroman dvosobni stan u Copacabani može koštati toliko da godišnja najamnina iznosi samo oko 3% njegove vrijednosti) thelatinvestor.com.To je potaknulo neke investitore da se okrenu kratkoročnom najmu (Airbnb) kako bi povećali prinose.Od kasnih 2010-ih, Rio je doživio bum kratkoročnog najma, posebno u turistički popularnim područjima uz plažu.U Ipanemi, na primjer, sada postoji jedan Airbnb oglas na svakih 7 domova u susjedstvu – upečatljiva statistika koja ilustrira koliko su kratkoročni najam postali rašireni reuters.com reuters.com.U susjednoj Copacabani, broj Airbnb oglasa se slično povećao (porast od oko 24% od 2019.) reuters.com.Ovaj trend ima i prednosti i nedostatke.S jedne strane, to stvara unosne prilike za vlasnike i upravitelje nekretnina: poduzetni domaćini u Riju izgradili su poslove upravljanja nekretninama, udvostručujući svoj portfelj svake godine kako bi zadovoljili potražnju turista reuters.com.S druge strane, porast kratkoročnih najma otežava pronalazak dugoročnih najma u tim područjima i povećava najamnine, što zabrinjava udruge lokalnih stanovnika reuters.com.Upravni odbori stambenih zgrada često se bore uravnotežiti interese vlasnika koji ostvaruju profit putem Airbnb-a i onih koji se žale na privremene goste ili sigurnosne probleme reuters.com.Do sada vlasti Rija nisu strogo regulirale kratkoročni najam, ali stručnjaci iz industrije vjeruju da je samo pitanje vremena kada će biti uvedena dodatna pravila (ili porezi), kao što je to bio slučaj i u drugim velikim gradovima reuters.com.Svaka takva regulativa bit će ključni faktor na koji treba obratiti pažnju, jer bi mogla utjecati na ponašanje investitora na tržištu stanova.Ukratko, tržište najma u Riju 2025. godine priča je o dva tržišta: stabilno tržište dugoročnog najma s umjerenim prinosima i vrlo vruće tržište kratkoročnog najma koje pretvara mnoge apartmane u de facto hotelske apartmane – trend koji će vjerojatno potrajati sve dok turizam ostaje snažan.Srednje tržište i pristupačno stanovanje: Srednji i niži segmenti stambenog tržišta Rija suočili su se s većim preprekama. Visoke kamatne stope (preko 14% Selic) poskupile su hipotekarne kredite, čime su neki kupci iz srednje klase ostali po strani riotimesonline.com. Kao rezultat toga, rast cijena u sekundarnim četvrtima (posebno u dijelovima sjeverne zone ili na rubnim područjima) bio je stagnantan ili tek u skladu s inflacijom. Pristupačnost najma također je zabrinjavajuća jer mnogi potencijalni kupci odgađaju kupnju i nastavljaju s najmom. Vladina orijentacija na subvencionirano stanovanje utječe na ovaj segment: prošireni programi MCMV i krediti s niskim kamatama preko FGTS-a potiču izgradnju pristupačnih stanova u prigradskim četvrtima. Više od 278 milijardi R$ ulaže se na nacionalnoj razini u pristupačno stanovanje do 2025. godine, s ciljem dodavanja milijuna domova i mogućim stabiliziranjem cijena u nekim rubnim područjima gdje dolazi nova ponuda thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Na primjer, veliki stambeni projekti u zapadnim predgrađima (npr. Campo Grande ili Santa Cruz u zapadnoj zoni Rija) mogli bi tamo blago ublažiti pritisak na cijene povećanjem ponude thelatinvestor.com. Povijesno gledano, kada su se otvarali novi pristupačni stambeni projekti (kao s prvim valom MCMV-a do 2014. godine, koji je izgradio 2,4 milijuna stanova na nacionalnoj razini), vrijednost nekretnina u blizini obično se stabilizirala ili čak blago pala zbog povećanja ponude thelatinvestor.com. To sugerira da bi u perifernim četvrtima Rija agresivna izgradnja mogla zadržati cijene prihvatljivima, što je dobra vijest za kupce po prvi put.
Još jedan značajan trend je porast profesionalno upravljanih najamnih apartmana (multifamily), relativno novi koncept u Brazilu. Investitori i developeri prepoznaju prilike za izgradnju stambenih tornjeva za najam (model uobičajen u SAD-u i EU) u Riju i São Paulu, osobito jer su mladi profesionalci sve otvoreniji za dugoročni najam. Program Reviver Centro (o kojem je više u nastavku) čak potiče prenamjenu starih poslovnih zgrada u najamne stanove u centru thelatinvestor.com. Sveukupno, dok tržište luksuznih nekretnina privlači pozornost zavidnim dvoznamenkastim rastom, šire stambeno tržište u Riju karakterizira spor, ali stabilan napredak, potaknut državnim poticajima i stvarnim potrebama za stanovanjem na svim razinama prihoda.
Trendovi u komercijalnim nekretninama (uredi, maloprodaja i industrija)
Tržište uredskih prostora: Komercijalni uredski sektor Rio de Janeira suočavao se s izazovima posljednjih godina, ali napokon pokazuje znakove poboljšanja. Grad je prošao kroz razdoblje prevelike ponude tijekom 2010-ih – što je dodatno pogoršano gospodarskim padom nakon Olimpijskih igara i posljedicama afere s naftnom kompanijom Petrobras, što je dovelo do smanjenja broja zaposlenih i napuštanja poslovnih tornjeva. Stopa nepopunjenosti ureda u Riu bila je veća od 30% tijekom većeg dijela kasnih 2010-ih. U 2025. godini, međutim, stopa nepopunjenosti ureda postupno opada. U prvom tromjesečju 2025. godine, nepopunjenost ureda u Riu pala je na 29,4%, što je zabilježeno kao najniža razina u posljednjih desetak godina jll.com. Iako je stopa nepopunjenosti od ~29% još uvijek vrlo visoka prema svjetskim standardima, silazni trend ukazuje na pozitivan neto najam. Tijekom protekle godine (Q1 2024 do Q1 2025), stopa nepopunjenosti pala je za oko 5 postotnih bodova na razini grada jll.com. Dva područja predvodila su ovo popunjavanje krajem 2024.: Centro (Centar) i Barra da Tijuca. Centar Ria zabilježio je pad nepopunjenosti od 2,5 postotna boda samo u četvrtom tromjesečju 2024., ponajprije zahvaljujući tome što su državne agencije preuzele uredske prostore jll.com. Na primjer, državna uprava Rio de Janeira i ured državnog tužitelja proširili su svoje urede u Centru, popunivši neke dugo prazne zgrade jll.com. Barra da Tijuca, koja ima sekundarnu poslovnu zonu (popularnu kod tvrtki koje traže moderan prostor izvan zagušenog centra), također je pridonijela poboljšanju popunjenosti jll.com.
Unatoč tim poboljšanjima, otprilike jedan od četiri do jedan od tri poslovna prostora u Riju i dalje je prazan, što odražava tržište koje je još uvijek u fazi oporavka. Stope najma za vrhunske uredske prostore time su pod pritiskom, a iznajmljivači često nude ustupke kako bi osigurali najmoprimce. Trend prelaska na kvalitetu je vidljiv: najmoprimci koriste povoljne uvjete kako bi se preselili u zgrade više klase (često nove, učinkovitije tornjeve u Porto Maravilhi ili Barri) po atraktivnim cijenama najma, ostavljajući za sobom starije prostore. To postupno dijeli uredsko tržište, pri čemu vrhunske AAA zgrade pronalaze najmoprimce, dok zastarjele kancelarije (posebno u središnjem poslovnom okrugu) ili teško pronalaze zakupce ili se prenamjenjuju. Inicijativa vrijedna pažnje u tom pogledu je program “Reviver Centro” (koji će biti detaljnije obrađen kasnije), koji potiče pretvaranje zastarjelih uredskih zgrada u centru u stambene jedinice ili hotele thelatinvestor.com. U narednim godinama očekujemo da će se broj praznih ureda u Riju nastaviti smanjivati kako gospodarstvo raste, no tempo će ovisiti o novoj potražnji za poslovnim prostorom. Sektori poput petrokemije, tehnologije i financija pokreću većinu najma u Riju; bilo kakvo širenje (na primjer, ako cijene nafte ostanu visoke čime bi se potaknule energetske tvrtke) moglo bi ubrzati popunjavanje ureda. Dodatno, coworking i pružatelji fleksibilnih ureda ušli su na tržište Riia kako bi iskoristili potražnju tvrtki za fleksibilnošću – ti su operateri zauzeli dio prostora, osobito u revitaliziranoj zoni luke i Zoni Sul. Sve u svemu, uredsko tržište u Riju 2025. je u fazi stabilizacije: najgore je prošlo, javni sektor pomaže s popunjenošću, a nema najava veće nove ponude na tržištu u bližoj budućnosti, što omogućuje da se postotak praznih prostora polako smanjuje jll.com jll.com.
Maloprodaja i mješovita komercijalna namjena: Maloprodajni sektor nekretnina u Riju prilagođava se promjenjivim potrošačkim navikama. Klasične prodavaonice pretrpjele su težak udarac tijekom recesije 2015–2016. i pandemije 2020., ali 2024.–2025. donosi povratak posjetitelja, osobito na otvorene trgovačke ulice i u trgovačkim centrima u imućnijim područjima. Popularni trgovački centri u Riju (kao što su Shopping Rio Sul u Botafogu, BarraShopping u Barri i Village Mall) bilježe veću popunjenost u odnosu na prije dvije godine jer se maloprodaja oporavila zajedno s turizmom. Zanimljiv razvoj u segmentu trgovačkih centara jest konsolidacija i ulaganja velikih operatora. Na primjer, 2024. godine Iguatemi (jedna od vodećih brazilskih tvrtki za trgovačke centre) udružila se s nekretninskim fondom kako bi kupila 16,6% udjela u Shopping Rio Sul, jednom od poznatih trgovačkih centara u Riju practiceguides.chambers.com. Ovaj ugovor odražava obnovljeno povjerenje u tržište maloprodaje visoke klase i trend spajanja ili preuzimanja imovine od strane operatora trgovačkih centara radi povećanja razmjera poslovanja. Slično tome, Aliansce Sonae (još jedan veliki REIT za trgovačke centre) ulaže u proširenja za mješovitu namjenu svojih trgovačkih centara, dodajući stambene i uredske sadržaje kako bi stvorili komplekse u stilu “mini-grada” siila.com.br. U Riju vidimo da se kompleksi kao što je BarraShopping nastavljaju razvijati uz susjedne uredske tornjeve, medicinske centre i čak planirane stambene tornjeve na istoj lokaciji. Ovi trgovački centri mješovite namjene odgovaraju želji potrošača za praktičnošću (živjeti-kupovati-raditi na jednom mjestu) i pomažu privući posjetitelje.
Ulična maloprodaja u elitnim četvrtima (npr. restorani i butici u Ipanemi, Leblonu i Copacabani) ima koristi od snažnog povratka turista u razdoblju 2023.–2025. S obzirom na to da je valuta Brazila (real) relativno slaba, Rio je postao atraktivna destinacija, a potrošnja turista raste – što pogoduje hotelima, restoranima i maloprodaji. Glavne trgovačke ulice poput Garcia d’Ávila (Ipanema) ili Visconde de Pirajá bilježe otvaranje novih trgovina, uključujući i međunarodne brendove koji ulaze ili šire poslovanje u Riju kako bi privukli kupce luksuzne robe. S druge strane, neki trgovački centri u manje imućnim četvrtima i dalje se bore s praznim prostorima i konkurencijom e-trgovine. Penetracija e-trgovine u Brazilu naglo je porasla tijekom pandemije i to usporava širenje velikih maloprodajnih lanaca. Vidimo da se neki veći prazni maloprodajni prostori u predgrađima pretvaraju u logističke hubove za dostavu na posljednju milju, pa čak i u crkve ili škole.
Industrijski i logistički sektor: Iako nije tako izražen kao industrijsko tržište São Paula, logistički sektor nekretnina u širem području Ria pokazuje snažne rezultate. Pandemijom potaknuti rast e-trgovine i rast brazilske naftne i plinske industrije povećali su potražnju za skladištima i distributivnim centrima oko Ria (posebno uz autoceste na području Baixada Fluminense te blizu luke i zračne luke). Prema JLL-u, početkom 2025. godine ukupna stopa nepopunjenosti industrijskih nekretnina u Brazilu dosegla je rekordno niske razine (~7–8%) jll.com – a logistički parkovi u Riju dio su te priče, pri čemu su mnogi objekti potpuno iznajmljeni. Velika infrastruktura poput proširenja luke Itaguaí i poboljšanja u Porto do Açu (velika privatna luka sjeverno od grada) privlače logistička ulaganja. Zapravo, Porto do Açu i povezani industrijski kompleksi doživjeli su oko 6 milijardi BRL ulaganja, stvarajući nove industrijske parkove koji se ističu kao faktori transformacije regije thelatinvestor.com. Osim toga, inicijativa za razvoj podatkovnih centara u Brazilu stigla je do Rija: država ima preko 900 MW podatkovnih kapaciteta planiranih ili u izgradnji, što potiče izgradnju specijaliziranih objekata i potencijalno može učiniti Rio središtem infrastrukturne tehnologije do 2030. godine bnamericas.com. Za investitore, industrijske nekretnine nude veće prinose od stambenih (često 8–10%+ prinos na kapital) i tražene su. Očekujemo nastavak rasta u ovom segmentu, potaknutom ulogom Ria kao logističkih vrata (sa svojim lukama, petrokemijskim kompleksima i velikom potrošačkom bazom).
Ukratko, komercijalne nekretnine u Riju 2025. godine pokazuju mješovitu sliku: uredski sektor oporavlja se od visoke nepopunjenosti s oporavkom gospodarstva; maloprodajni sektor se stabilizira uz strateška ulaganja i kombinaciju namjena; a industrijski/logistički sektor je svijetla točka s niskom nepopunjenošću i ekspanzijom potaknutom e-trgovinom i trgovinom.
Projekti mješovite namjene i novi razvojni projekti
Rio de Janeiro svjedoči porastu mješovite namjene razvoja, budući da gradski planeri i developeri nastoje modernizirati urbanu strukturu i stvoriti okruženja za život, rad i zabavu. Jedan od najznačajnijih projekata urbane obnove mješovite namjene je projekt Porto Maravilha u luci (Centro). Ovaj dugoročni projekt, pokrenut prije Olimpijskih igara 2016., transformira nekada zapuštenu obalu u živahnu četvrt s uredima, stanovima, kulturnim prostorima i poboljšanim prijevozom. Do 2026. godine, revitalizirano područje luke predviđeno je za do 70.000 novih stanovnika unutar 1 km od javnog prijevoza, zahvaljujući opsežnoj stambenoj izgradnji uz komercijalne projekte itdp.org. Porto Maravilha danas nudi atrakcije poput Muzeja budućnosti i AquaRio akvarija, moderne uredske zgrade klase A (poput Aqwa Corporate), te nove stambene kondominije u razvoju. Podprojekt usmjeren na tehnologiju, inovacijski centar “Porto Maravalley”, otvoren je 2024. godine radi privlačenja startupa i kreativnih industrija thelatinvestor.com. Ovaj centar, s coworking prostorima i inkubatorima, povećao je privlačnost lučkog područja među mladim profesionalcima i dio je šireg plana koji povezuje tehnološke urede, apartmane i prostore za slobodno vrijeme thelatinvestor.com. Oživljavanje lučkog područja kao četvrti mješovite namjene uspoređuje se sa enklavom u stilu Silicijske doline – nudi moderne stanove u pretvorenim skladištima i loftovima, nove kafiće i restorane te jednostavne veze tramvajem (VLT) do centra grada. Rezultat je rastuća zajednica u kojoj ljudi mogu živjeti, raditi i družiti se bez dugih putovanja thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Iznvan gradskog centra, Barra da Tijuca je postala žarište planiranih višenamjenskih zajednica. Sama Barra je razvijena s višenamjenskim konceptom na umu – veliki kvartovi s planiranom infrastrukturom često uključuju stambene tornjeve, trgovačke centre, škole, a ponekad i poslovne zgrade. Taj se trend nastavlja s projektima poput Ilha Pure (nekadašnje Olimpijsko selo, sada stambena zajednica s parkovima i komercijalnim središtem) i novih faza oko Olimpijskog parka Barra. Planovi za Projeto Imagine u području Olimpijskog parka, primjerice, predviđaju zabavni park, muzeje, gastronomski centar i moguće stambene/hotelske jedinice, preoblikujući neka olimpijska borilišta u obiteljsku zabavnu i višenamjensku destinaciju coliseum-online.com. Osim toga, privatni investitori u Barri i Recreiu (dalje prema zapadu) grade komplekse s više tornjeva koji integriraju trgovačke arkade i coworking prostore za stanovnike. Ove samoodržive četvrti prilagođene su načinu života u kojem su svakodnevne potrebe dostupne pješice – koncept koji je relativno nov za automobilima orijentiranu Barru.
Razvijači maloprodaje također prihvaćaju višenamjenski pristup. Aliansce Sonae, vodeći operator trgovačkih centara, najavio je razvoj šest velikih višenamjenskih projekata diljem Brazila, uključujući Rio, u koje je uključeno 35 stambenih, poslovnih i hotelskih tornjeva integriranih s trgovačkim centrima siila.com.br. To ukazuje na to da će se zemljišta trgovačkih centara (koja su često veliki zemljišni posjedi na atraktivnim lokacijama) sve više koristiti za urede, stanove i hotele – učinkovito pretvarajući trgovačke centre u višenamjenske četvrti. U Riju, jedan primjer je proširenje oko Bossa Nova Mall uz zračnu luku Santos Dumont, koji sada uključuje hotel i povezan je s poslovnim uredima i zračnom lukom – stvarajući višenamjensko središte za putovanja, trgovinu i poslovanje u centru grada.
Program Reviver Centro još je jedan pokretač višenamjenskog razvoja. Pretvaranjem neiskorištenih poslovnih zgrada u povijesnoj jezgri u stambene (lofte, studije) i dodavanjem maloprodajnog prostora u prizemlju, unosi se 24/7 života u ono što je nekad bila poslovna četvrt koja je radila od 9 do 17 thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Program pruža porezne olakšice i poticaje za prostorno planiranje investitorima koji izgrade stambene jedinice u Centru, što često rezultira višenamjenskim ishodom: starije poslovne zgrade postaju stanovi na gornjim katovima s kafićima ili dućanima u prizemlju, zadržavajući arhitektonsko naslijeđe uz prilagodbu modernim potrebama. To ne samo da povećava ponudu stanova već i održivo kombinira stambenu i poslovnu funkciju u središtu grada.
Poboljšanja infrastrukture jačaju održivost projekata mješovite namjene. Na primjer, nove prometne linije (detaljno opisane u kasnijem dijelu) znače da će mješovite zajednice u zapadnoj zoni i predgrađima imati bolju povezanost, što potiče razvoj projekata orijentiranih na javni prijevoz koji kombiniraju stanovanje, urede i maloprodaju u blizini stanica. Konkretnan primjer je planirano proširenje metro sustava: oživljavanje Metro linije 3 (predložena podmorska linija do Niteróija) i proširenje linije 2 planiraju završetak do ~2030. railjournal.com railway.supply, što će vjerojatno potaknuti razvoj mješovite namjene oko budućih stanica s obje strane zaljeva Guanabara. Isto tako, novi TransBrasil BRT koridor (koji se planira u potpunosti otvoriti do 2025.) prolazit će avenijom Brasil i uključivati stanice u sjevernoj zoni gdje gradske vlasti očekuju projekte orijentirane na javni prijevoz. Očekuje se da će BRT prevoziti više od 250.000 putnika dnevno do 2030., pa se značajan razvoj nekretnina (npr. stambene kule s integriranom maloprodajom) očekuje u blizini njegovih stanica kako bi se služila ova populacija itdp.org.
U sažetku, nekretnine mješovite namjene predstavljaju rastući trend u Riju te se smatraju načinom za oživljavanje četvrti i istovremeno zadovoljenje više potreba. Projekti u Lučkoj zoni, Barri i Centru to najbolje pokazuju, a u budućnosti će velika zemljišta (stare industrijske lokacije, olimpijska zemljišta itd.) vjerojatno biti prenamijenjena kombinacijom stambenih, poslovnih i rekreacijskih sadržaja. Ova raznolikost je pozitivna za tržište jer stvara otpornije zajednice i investitorima pruža prilike za sudjelovanje u projektima s više namjena.
Uvidi po četvrtima
Ukratko, svaka četvrt Rio de Janeira priča drugačiju priču 2025. godine. Zona Sul je zrela i skupa, utočište luksuza s ograničenim rastom ponude. Barra da Tijuca je moderna i širi se, zadovoljavajući potražnju za prostorom i novitetima. Centro/Porto je u promjeni, s možda najvećim potencijalom jer se iznova izmišlja u multifunkcionalno središte. A nove zone na sjeveru i dalekom zapadu obećavaju kao sljedeća granica, posebno tamo gdje se nadogradnja infrastrukture podudara s raspoloživim zemljištem za razvoj. Pronicljivi investitori sve više primjenjuju pristup specifičan za četvrti, prepoznajući ove mikro-tržišta – neki ciljaju visoke prinose novih područja u razvoju, dok se drugi drže sigurnosti “plave čipke” Zone Sul.
Investicijski trendovi (domaća i strana ulaganja)
Domaća ulaganja: Brazilski investitori – od pojedinih kupaca do velikih investitora i fondova – i dalje su duboko uključeni u tržište nekretnina Ria. Kulturno gledano, nekretnine su omiljena klasa imovine u Brazilu, a Rio je odmah iza São Paula po nacionalnom značaju, pa privlači značajan domaći kapital. Unatoč visokim kamatnim stopama koje poskupljuju zaduživanje, mnogi Brazilci i dalje kupuju nekretnine kao zaštitu od inflacije i nestabilnosti valute (opipljiva imovina se smatra sigurnijom u nesigurnim vremenima). Podaci iz početka 2025. pokazuju da Brazilci i dalje snažno ulažu u stambeni sektor, uz rast prodaje i lansiranja od 15% na nacionalnoj razini u prvom tromjesečju 2025. riotimesonline.com. U Riu, domaći developeri poput Cyrela, Even i RJZ aktivno pokreću nove projekte, što ukazuje na to da vide priliku. Veliki brazilski developeri izvijestili su o izvrsnim rezultatima: primjerice, Cyrela Brazil Realty zabilježila je rast prodaje od +34% u prvom kvartalu 2025. u odnosu na prethodnu godinu, dosegnuvši 2,1 milijardu R$ prodaje riotimesonline.com. Ovo uključuje projekte u Riu, što sugerira snažan domaći interes za nove razvojne projekte. Štoviše, domaće banke i institucionalni investitori povećavaju izloženost putem fondova za ulaganja u nekretnine (FII) koji često uključuju nekretnine u Riu (kao što su trgovački centri i poslovne zgrade). Trend iz 2024. bila je konsolidacija u sektoru REIT/šoping centara (kao što je spomenuto, Iguatemi i FII koji je preuzeo dio trgovačkog centra Rio Sul) practiceguides.chambers.com – brazilski investicijski instrumenti udružuju sredstva kako bi zauzeli pozicije u prvoklasnim nekretninama.
Vladine stambene politike također potiču domaća ulaganja. Proširenje hipotekarnih kredita poduprtih FGTS-om (krediti iz fonda za radnike u javnom sektoru) omogućilo je relativno povoljnije kredite za kupce s nižim i srednjim prihodima, što održava obujam. Iako ABECIP (udruga hipotekarnih zajmodavaca) predviđa pad ukupne izdaje hipotekarnih kredita od 10% u 2025. zbog visokih kamata, pad se uglavnom odnosi na kredite po tržišnim kamatama; subvencionirani krediti (FGTS) očekuju se rast od oko 1% na 126,8 milijardi R$, djelomično ublažavajući pad riotimesonline.com riotimesonline.com. Dakle, domaće tržište se prilagođava: manje ljudi uzima standardne bankovne hipoteke, ali više koristi posebne modele financiranja ili plaća gotovinom (često uz pomoć obitelji ili sredstava ušteđenih tijekom pandemije). Veliki brazilski mirovinski i osiguravajući fondovi također neizravno ulažu u nekretnine, a s obzirom na visoke kamate, neki se pozicioniraju za kupnju imovine sada po atraktivnim stopama kapitalizacije, očekujući kasnije refinanciranje kada kamatne stope padnu.
Još jedan domaći trend je rast ulagača u kratkoročni najam (kao što je ranije spomenuto). Mnogi mali brazilski investitori kupili su stanove u Riju isključivo kako bi ih iznajmljivali putem Airbnba, efektivno postajući mikro-poduzetnici. Ovo je domaći kapital koji se usmjerava u nekretnine radi prinosa. Tvrtke poput XP i Housi su stvorile fondove za kupnju stambenih jedinica za prihod od upravljanog najma, što je znak rastućeg institucionalnog interesa za sektor najma.
Strana ulaganja: Strani interes za nekretnine u Rio de Janeiru značajno je porastao posljednjih godina, čineći ih važnim dijelom tržišnog krajolika 2025. godine. Nekoliko čimbenika potiče ovaj trend: povoljna valutna situacija, relativno niske cijene prema međunarodnim standardima i regulatorna otvorenost. Brazilski real je bio slab posljednjih godina (na primjer, trgovanje oko 5 R$ za 1 USD), što strancima efektivno daje “popust” od 20–30% u usporedbi s prije nekoliko godina thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Luksuzne nekretnine u Riju, na otprilike 5.000 USD po m², izuzetno su pristupačne u odnosu na druge svjetske gradove – za usporedbu, vrhunske nekretnine u New Yorku ili Londonu koštaju 3–5 puta više po kvadratnom metru thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Ova vrijednost privukla je pažnju kupaca iz Europe, Sjeverne Amerike i Bliskog istoka. Zapravo, međunarodni kupci danas čine oko 25–40% kupovina luksuznih nekretnina u Riju, ovisno o četvrti thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Analiza Latinvestora navodi da je oko 40% kupaca u luksuznom segmentu u Riju međunarodnog porijekla (60% lokalnih), a predviđa se da bi udio stranaca u luksuznom tržištu mogao porasti na 35% transakcija u narednim godinama thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Strance privlače četvrti poput Ipaneme, Leblona i Barre, gdje vide potencijal za uživanje u životnom stilu (ili prihod od najma putem iznajmljivanja za odmor) i dugoročnu aprecijaciju. Američki i europski investitori vide Rio kao relativno podcijenjenu tropsku metropolu, a neki ovdje diverzificiraju ulaganja dok tržišta u njihovim matičnim zemljama dosežu vrhunac. Postoji također interes iz Kine i Bliskog istoka; primjerice, vidjeli smo kupce s Bliskog istoka kako kupuju penthouse na plaži u Barri, a Europljani kupuju kolonijalne kuće u Santa Teresi kao boutique hotele ili Airbnb vile. Važno je napomenuti da Brazil ne postavlja nikakva zakonska ograničenja za strano vlasništvo nad urbanim nekretninama, što je velika prednost thelatinvestor.com. Strana osoba može kupiti nekretninu u Riju isto kao Brazilac, potreban joj je samo lokalni porezni broj (CPF) globalpropertyguide.com. Proces kupnje postao je još pristupačniji strancima uz veću transparentnost – digitalni zemljišni registri i elektronički javnobilježnički postupci skratili su vrijeme transakcije s mjeseci na tjedne thelatinvestor.com. Također, postoje porezni ugovori (npr. s SAD-om i zemljama EU) kako bi se izbjeglo dvostruko oporezivanje, a prihod od najma za strance često se može prenijeti u inozemstvo pod razumnim poreznim uvjetima. Sve to smanjuje prepreke za međunarodne investitore.
Vidimo također da strane investicijske fondove i tvrtke ulažu. Na primjer, globalni privatni investicijski fondovi pokazali su interes za brazilski logistički i uredski sektor (iako São Paulo obično zauzima veći dio, Rio im je na radaru, posebno za specijaliziranu imovinu poput tehnoloških parkova ili studija). U segmentu hotelijerstva također ima stranih ulagača – nekoliko hotela u Copacabani/Ipanemi posljednjih je godina promijenilo vlasnika u korist međunarodnih grupacija koje ulažu u oporavak turizma. Čak i na korporativnoj razini, prodaja udjela u imovini poput trgovačkih centara u Riju ili infrastrukturi poput koncesije za metro uključuje strani kapital (npr. kanadski CPPIB je u prošlosti ulagao u metro u Riju; nije izravno “nekretnine” ali je povezano). Još jedan primjer: Hines (američka tvrtka za nekretnine) ulaže u kompleksne projekte mješovite namjene u Brazilu siila.com.br, što može uključivati projekte u Riju, čime se potvrđuje interes stranih institucijskih investitora.
U sažetku, strano ulaganje na tržištu nekretnina u Riju trenutno je na najvišoj razini u posljednjih nekoliko godina. Agencije za nekretnine specijalizirane za strane kupce (poput WhereInRio i Rio Exclusive) bilježe intenzivno poslovanje. Očekuje se da će ovaj priljev nastaviti sve dok valutna i tržišna dinamika ostanu povoljne. Međunarodni investitori ne donose samo novac, već ponekad i više standarde te inovacije (na primjer, potražnju za održivim zgradama ili pametnom kućnom tehnologijom, što utječe na lokalne developere da se prilagode). Konsenzus je da je strana potražnja veliki poticaj tržištu, jer osigurava likvidnost i pomaže u apsorpciji luksuznih nekretnina thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Međutim, ona također doprinosi povećanju cijena u luksuznim područjima, što može smanjiti prinose i udaljiti dio lokalnog stanovništva. Izazov će biti uravnotežiti ovaj vanjski kapital na način koji koristi cijelom gradu.
Cjenovni trendovi i tržišne prognoze do 2030.
Trenutna putanja cijena: Od 2025. godine, cijene nekretnina u Rio de Janeiru su općenito na umjerenoj uzlaznoj putanji, s određenim segmentima koji bi trebali i dalje nadmašivati ostale. Nakon korekcije nakon 2015. godine, tržište je doseglo dno oko 2018.–2019. i bilježi postupan oporavak. U nominalnom smislu, FIPEZAP indeks cijena kuća za Rio je na najvišoj razini svih vremena (nadmašio je vrhunac iz 2014.), ali u stvarnim (inflacijski prilagođenim) iznosima, cijene su i dalje ispod razina sredine 2010-ih globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Ovo sugerira prostor za daljnji rast ako ekonomska situacija ostane stabilna. Za 2025. konkretno, analitičari predviđaju da će stambene cijene u Riju nastaviti rasti niskom do srednjom jednoznamenkastom stopom. Stručnjaci iz industrije predviđaju godišnji rast cijena od ~5–7% za luksuzne nekretnine u 2025.–2026., što je otprilike 2–3 postotna boda iznad stope rasta šireg tržišta thelatinvestor.com thelatinvestor.com. To upućuje na to da bi opće tržište (svi segmenti zajedno) moglo bilježiti ~3–4% godišnjih povećanja cijena u kratkom roku, pod uvjetom da se inflacija zadrži na srednjoj jednoznamenkastoj razini kako se i prognozira (inflacijski cilj Brazila je oko 3,5% za 2025.). Ako kamatne stope počnu padati krajem 2025. (što je moguće ako inflacija uspori), mogli bismo vidjeti ubrzanje rasta cijena jer kredit postaje dostupniji. Suprotno tome, ako stope ostanu vrlo visoke, rast cijena mogao bi ostati umjeren i uglavnom potaknut kupcima za gotovinu.
Do 2030. – Stambeno: Gledajući srednjoročno razdoblje, očekuje se kumulativni rast cijena. Predviđa se da će luksuzni segment porasti za oko +15% kumulativno od 2025. do 2030. (što bi u prosjeku iznosilo ~3% godišnje) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Šire stambeno tržište moglo bi zabilježiti sličnu ili nešto nižu putanju, možda u rasponu od 10–12% ukupnog rasta do 2030. (gruba procjena, s obzirom na povijesno slabiji učinak srednjeg segmenta u odnosu na luksuzni). U praksi, to znači da bi cijene nekretnina u Riju mogle otprilike pratiti inflaciju ili je čak i malo nadmašiti, ali povratak na eksplozivne dvoznamenkaste godišnje dobitke iz ranih 2010-ih ne očekuje većina analitičara. Ključni pokretači predviđenog rasta uključuju: trajnu potražnju za stanovanjem (zbog deficita i urbanizacije), poboljšane ekonomske uvjete (BDP po stanovniku u Brazilu polako raste, a prognozira se daljnji rast), te sve veće sudjelovanje stranih i institucionalnih investitora koji ubrizgavaju likvidnost. Do 2030., luksuzne nekretnine u Riju mogle bi i dalje biti jeftine na globalnoj razini, pa postoji prostor za rast cijena ako se međunarodna potražnja poveća s 25% na 35% tržišta, kako se predviđa thelatinvestor.com.
Po kvartovima, Leblon i Ipanema vjerojatno će zadržati vodstvo po cijenama, s ograničenom novom ponudom i trajnom privlačnošću što će uzrokovati stalan rast cijena (one bi lako mogle premašiti R$30.000/m² do kasnih 2020-ih ako se trendovi nastave). Područja s većom ponudom kao što je Barra rast će, ali vjerojatno umjerenijim tempom zbog velikog broja novih jedinica koje će ući na tržište. Pristupačna periferalna područja mogla bi vidjeti sporiji rast cijena ako na tržište dođe puno MCMV stanova (povećana ponuda), ali ta područja bi umjesto toga mogla profitirati od povećanog broja transakcija.
Do 2030. – Poslovni prostor: Očekuje se da će se tržište uredskih prostora postupno oporavljati. Prema prognozama komercijalnih brokera, udio praznih ureda u Riju mogao bi pasti na nisku razinu od oko 20% do 2027., pod uvjetom da nema novih većih izgradnji i da se godišnje apsorbira nekoliko postotnih bodova praznih prostora. Najamnine bi mogle početi lagano rasti nakon 2025. kada se smanji nepopunjenost; do 2030. najamnine za uredske prostore u vrhunskim zgradama mogle bi biti znatno više (u realnim iznosima) nego danas ako se stopa praznih prostora normalizira (možda 15–20% do 2030. u pozitivnom scenariju). To bi moglo značiti i rast cijena vrhunskih ureda, budući da su trenutne procjene niže zbog praznih prostora. Međutim, svaka prognoza mora uzeti u obzir mogućnost prenamjene ureda što bi smanjilo ponudu – program Reviver Centro mogao bi ukloniti dio starijih ureda iz ponude (preuređenih u stambene), što bi mehanički poboljšalo ravnotežu između ponude i potražnje ureda i poduprlo oporavak cijena preostalih uredskih prostora. Za maloprodaju, očekuje se rast prihoda trgovačkih centara s rastom gospodarstva; stope prinosa za vrhunske trgovačke centre mogle bi se smanjiti ako kamatne stope padnu, čime bi se povećala vrijednost imovine. Industrijske nekretnine vjerojatno će nastaviti s jakim performansama – neke prognoze ukazuju na to da će najamnine za logističke prostore u Brazilu rasti, a udio praznih prostora ostati ispod 10% do 2030., što je dobar znak za vrijednost skladišta (posebno oko luke i zračne luke u Riju, kako trgovina raste).
Makroekonomski faktori i rizici za prognozu: Gornje predviđanje pretpostavlja relativno povoljno makroekonomsko okruženje. Ključni čimbenik za budućnost nekretnina u Riju bit će kamate – ako Brazil uspije obuzdati inflaciju i Selic stopa ponovno padne na jednoznamenkaste vrijednosti (na primjer, na 8–9% do 2027. godine, kako neki očekuju practiceguides.chambers.com), hipotekarno kreditiranje moglo bi se snažno oporaviti, oslobađajući novi val potražnje krajnjih korisnika koji bi gurao cijene brže gore od trenutnih prognoza. U tom scenariju, rast cijena mogao bi iznenaditi u pozitivnom smislu, osobito na masovnom tržištu. S druge strane, ako visoke kamate i fiskalna stezanja potraju, rast bi mogao podbaciti u odnosu na predviđanja i ostati stagnirati u realnim terminima. Drugi faktor su političke/regulatorne promjene: svaki povratak kontrole najamnina ili snažno oporezivanje nekretnina mogao bi obeshrabriti ulaganja. No, nedavni signali (poput porezne reforme za 2025. o kojoj se raspravlja) sugeriraju da je vladi stalo da ne naudi fondovima nekretnina te će vjerojatno zadržati poticaje za ulaganje practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com.
Dugoročna otpornost: Dugoročne prognoze nakon 2030. godine uglavnom su optimistične za Rio. Jedinstvena životna privlačnost grada – kombinacija prirodnih ljepota (plaže, planine) i urbane kulture – smatra se trajnim magnetom koji će držati vrijednosti u luksuznom segmentu u porastu bez obzira na kratkoročne cikluse thelatinvestor.com. Do 2030., ako se globalni trendovi nastave, život na plaži u velikim gradovima mogao bi postati još veći luksuz, što Rio pruža po relativno povoljnim cijenama. Klimatski i održivi čimbenici također će imati utjecaja; nekretnine s otpornim rješenjima (na poplave, vrućinu, itd.) te zelenom tehnologijom mogle bi ostvarivati premije, a tržište nekretnina u Riju će se u skladu s tim razvijati thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Za ilustraciju mogućeg scenarija za 2030.: Zamislite da su kamatne stope normalizirane, inflacija oko 3%, umjereni gospodarski rast – nekretnine u Riju mogle bi rasti oko 5% nominalno godišnje. Nekretnina vrijedna 1.000.000 R$ u 2025. mogla bi dostići oko 1,3–1,4 milijuna R$ do 2030. pod tim uvjetima. Luksuzni segment bi mogao proći nešto bolje (recimo 1M R$ u 2025. -> 1,5M R$ u 2030. za vrhunski stan). To su spekulativne brojke, ali u skladu su s procjenom 15% kumulativnog rasta luksuza i nešto manjim općim rastom tržišta.
- Proširenje javnog prijevoza: Prometna mreža Rija doživjela je velike nadogradnje, od kojih mnoge izravno utječu na nekretnine.Grad je uveo tri linije brze autobusne tranzitne mreže (TransOeste, TransCarioca i TransOlímpica) oko Olimpijskih igara, a sada je najveći BRT projekt, TransBrasil, pri kraju izgradnje.TransBrasil BRT koridor proteže se duž Avenide Brasil (glavne sjever-jug arterije Rija) i povezivat će udaljenu Zapadnu zonu (Deodoro) i Sjevernu zonu s centrom grada.S 20 postaja i kapacitetom za više od 250.000 putnika dnevno do 2030., TransBrasil se očekuje da će značajno skratiti vrijeme putovanja na posao i potaknuti razvoj u četvrtima duž svoje rute itdp.org.Područja koja su prethodno bila slabo povezana javnim prijevozom – na primjer, dijelovi Penha, Ramos i Deodoro – trebala bi postati privlačnija i za stambene i za komercijalne projekte kada BRT bude potpuno operativan.Očekujemo da će se pojaviti razvoj projekata usmjerenih na javni prijevoz (poput srednjekatnih stanova ili trgovačkih centara uz BRT stanice), slično onome što se dogodilo duž ranijeg koridora TransOeste u Guaratibi i Recreiu.Osim toga, metro sustav u Riju predviđen je za obnovu i proširenje.Planove za Metro liniju 3 ponovno je oživjela državna vlada, zamišljajući liniju od 22 km (uključujući podmorski tunel) koja bi povezala središte Rija s Niterói i São Gonçalo preko zaljeva Guanabara railjournal.com railway.supply.Dokončanje se planira oko 2030.–2031. godine, čak i sama predanost ovom projektu ima pozitivne učinke: cijene nekretnina u Niteróiju (odmah izvan grada Ria) i u Rioovoj São Cristóvão/Porto zoni (gdje bi se nalazila poveznica) mogle bi početi odražavati očekivano poboljšanje pristupačnosti.Također, razmatraju se prijedlozi za proširenje Metro linije 2 dublje u Zapadnu zonu (možda da dosegne središnji dio naglo rastućeg predgrađa Barra da Tijuca u Riju ili da poveže završnu stanicu Linije 4 dalje na zapad) projects.worldbank.org railway.supply.Svako proširenje metroa koje smanjuje ovisnost o automobilima obično povećava vrijednost nekretnina u blizini – na primjer, kada je Linija 4 otvorena prema Barri 2016. godine, cijene nekretnina u Barri, pa čak i duž njezine prateće BRT linije, zabilježile su primjetan porast.Kako nastaju nove linije, možemo očekivati slične ishode.Rio je također uveo moderan sustav lakih tramvaja (VLT) u centru grada 2016. godine, a proširenje VLT mreže je u tijeku (otvorena je nova linija koja povezuje stanicu Central s aerodromom Santos Dumont itd.).VLT je učinio centar grada i područje luke znatno pristupačnijima, izravno pridonoseći ciljevima inicijative Reviver Centro.Nekretnine u blizini VLT stanica (kao što su oko Praça Mauá ili Rua Sete de Setembro) sada imaju dodatnu prodajnu prednost.Naravno, nepredviđeni događaji (globalne recesije, promjene cijena sirovina koje utječu na Brazil itd.) mogu promijeniti tijek razvoja. Ipak, konsenzus među stručnjacima za nekretnine u Riju je optimističan za sljedećih 5+ godina: oko 85% anketiranih profesionalaca na tržištu luksuznih nekretnina očekuje nastavak rasta cijena do 2025. i nakon toga thelatinvestor.com thelatinvestor.com. S ograničenom ponudom vrhunskih nekretnina i rastućom međunarodnom privlačnošću, tržište nekretnina Rio de Janeira spremno je za postepeno jačanje do 2030. godine, nagrađujući investitore koji strpljivo prate njegove cikluse.
Infrastrukturni i razvojni projekti koji utječu na tržište nekretnina
Strateški infrastrukturni projekti u Rio de Janeiru imaju ključnu ulogu u oblikovanju tržišta nekretnina, često otvarajući nova područja za razvoj i povećavajući vrijednost nekretnina kroz poboljšanu povezanost i usluge. Ovo su neki od glavnih projekata i njihov utjecaj na nekretnine:
- Ceste i mostovi: Nekoliko projekata cestovne infrastrukture utječe na razvojne obrasce. Elevado do Joa (povišena autocesta) proširena je kako bi se olakšao promet prema Barri; novi tuneli poput Túnel da Grota Funda otvorili su pristup do Recreia i šire, otključavajući ta područja za veliki rast u posljednjem desetljeću. Gledajući unaprijed, predloženi projekt je Linha Verde BRT koji će povezati Barru s četvrtima poput Jacarepaguá i potaknuti rast u tim unutarnjim zonama. Također se razmatra moguća proširenje na četvrtu traku ili alternativu za jako zagušeni autoput Linha Amarela, što bi poboljšalo povezanost sjeverne zone s Barrom. Nadalje, projekti nacionalnog razmjera kao što je planirana međuurbana željeznica Rio-São Paulo (intercity railway, ako se realizira) ili poboljšanja autocesta (zaobilaznica BR-101 oko gradske zone) mogu neizravno utjecati na to gdje će se sljedeće širiti logistika i stambena izgradnja.
- Nadogradnje zračnih luka i luka: Dvije zračne luke u Riju – Galeão International (GIG) i Santos Dumont (SDU) – doživjele su ulaganja i reorganizaciju. Galeão je dobio novi terminal prije Svjetskog prvenstva 2014., ali se borio s nedostatkom iskorištenosti; nedavno je vlada planirala ponovno privatizirati Galeão i integrirati njegovo upravljanje sa Santos Dumontom kako bi se uravnotežio promet. Ako Galeão ponovno ojača (postoje planovi za razvoj zračne luke-grada s logističkim i komercijalnim zonama oko njega), obližnja regija Ilha do Governador mogla bi doživjeti rast ulaganja u nekretnine za tvrtke povezane sa zračnom lukom i smještaj radnika. Poboljšanja luka su jednako značajna. Luka Rio u centru grada danas više služi za kruzere i manji teret, dok su glavni teretni poslovi prebačeni u Porto do Açu (na samoj periferiji) i luku Itaguaí. U Porto do Açu-u su u tijeku ogromna ulaganja (~6 milijardi BRL) thelatinvestor.com – važnija su za državno gospodarstvo, ali bi mogla dovesti do potrebe za uredima ili stanovanjem u Riju ako tvrtke smjeste osoblje u gradu. Obnovljeni terminal za kruzere na Pier Mauá povećava turističke tokove i čini centar grada privlačnijim za ugostiteljstvo i nekretnine za kratkoročni najam.
- Komunalne i projekti otpornosti: Nisu svi projekti s velikim utjecajem povezani s prometom. Značajna sredstva ulažu se u upravljanje vodom, kontrolu poplava i kanalizaciju, što izravno poboljšava kvalitetu života (a time i poželjnost nekretnina) u mnogim kvartovima. Kao što je napomenuto, projekti poput kanalizacije rijeke Acari (350 milijuna R$) i Jardim Maravilha sustava odvodnje (340 milijuna R$) u Zapadnoj zoni imaju za cilj ublažiti kronične poplave thelatinvestor.com. Kada budu završeni, očekuje se da će kućanstvima u tim područjima pasti troškovi osiguranja te da će tržišna vrijednost porasti jer je rizik od poplava bio čimbenik smanjenja cijena. Slično, gradski napori za unapređenje sustava obrade otpadnih voda (posebno u Barri i Zapadnoj zoni, gdje povijesno nije bilo potpune kanalizacijske infrastrukture) imaju i okolišne i ekonomske prednosti — čiste lagune i plaže povećavaju vrijednost nekretnina i omogućuju više građevinskih dozvola. Energentska infrastruktura također je bitna: Rio država ulaže u proizvodnju energije (npr. nove termoelektrane blizu Itaguaíja) te postoji inicijativa za modernizaciju električne mreže. Stabilna električna mreža ključna je za velike vertikalne objekte i nove tehnološke pogone poput podatkovnih centara. Uz to, porast rada na daljinu povećao je potražnju za kvalitetnom internetskom infrastrukturom – Rio je odgovorio širenjem optičkih mreža u nova predgrađa, čime su ta područja postala primamljiva profesionalcima pa raste i atraktivnost za stanovanje.
- Urbana revitalizacija i javni prostori: Osim infrastrukturnih projekata, projekti za obnovu javnih prostora mogu unaprijediti kvartove. Gradnja šetnice Orla Conde uz obalu centra grada (kao dio Porto Maravilha) pretvorila je nekada zapuštenu luku u prekrasan bulevar s novim muzejima i prostorima za razonodu – što je rezultiralo porastom vrijednosti okolnih nekretnina. Planiraju se slična poboljšanja u drugim dijelovima grada: npr. četvrt Madureira dobila je veliki park (Parque Madureira), koji je zapravo povećao lokalne cijene zemljišta uvođenjem zelene površine u gusto naseljenom području. Također postoje prijedlozi za prenamjenu dijela dugo zapuštenog pomorskog brodogradilišta (Arsenal da Marinha) u centru u kulturne i stambene sadržaje, što bi dodatno doprinijelo preporodu Centra.
U suštini, razvoj infrastrukture u Riju ispravlja povijesne nedostatke i otvara put za budući rast. Svaka nova prometna linija ili sustav za upravljanje poplavama širi kartu ‘poželjnih’ nekretnina još malo. Do 2030. grad zamišlja povezaniju metropolu: onu u kojoj profesionalac može živjeti u Niteróiju ili Nova Iguaçuu i vlakom/metroom putovati na posao u Centru, turist može lako tramvajem od luke za kruzere doći do hotela u Lapi, ili stanovnik Realenga na krajnjem zapadu može uskočiti na BRT i povezati se s metroom do plaža u Copacabani za manje od sat vremena. Postizanje ovoga ne samo da će poboljšati kvalitetu života već i ravnomjernije raspodijeliti potražnju za nekretninama – smanjujući pritisak na nekoliko osnovnih četvrti i otključavajući vrijednost u manje razvijenima. To je već vidljivo: dostupnost javnog prijevoza i kvaliteta infrastrukture snažno su povezani s nedavnim žarištima nekretnina u Riju (na primjer, područja oko novih BRT-ova i VLT linija bilježe rast potražnje) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Investitorima bi bilo pametno „pratiti infrastrukturu” kada traže prilike u Riju u narednim godinama.
Regulatorno i porezno okruženje
Regulatorno i porezno okruženje u Rio de Janeiru (i Brazilu općenito) ključno je za sektor nekretnina te utječe na sve, od vremenskih rokova izgradnje do povrata na ulaganja. Od 2025. nekoliko je aspekata tog okruženja posebno važno:
Pro-razvojne politike: I gradske i savezne vlasti uvele su mjere za poticanje razvoja nekretnina. Već smo razgovarali o Reviver Centro, što je u suštini paket olakšica u zoniranju i poreznih poticaja (poput izuzeća ili smanjenja poreza na nekretnine (IPTU) i naknada za odobrenje gradskih projekata) za projekte u središtu grada thelatinvestor.com. Ova politika potiče adaptivnu prenamjenu zgrada i pomaže u smanjenju birokracije nudeći ubrzanu dozvolu za projekte koji ispunjavaju uvjete en.prefeitura.rio. Slično tome, u području pristupačnog stanovanja, savezna vlada poboljšanjem programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV) u razdoblju 2023.–2025. pokazuje regulatornu predanost stambenoj politici: podizanjem dohodovnog cenzusa i ponudom subvencioniranih kamatnih stopa (čak 4–5% za najniži dohodovni razred i 8–10% za prošireni razred do prihoda od 12.000 R$) riotimesonline.com, vlada zapravo intervenira kako bi tržište nekretnina ostalo aktivno kroz ekonomske cikluse. Ovi se krediti često kombiniraju sa smanjenim porezom na promet nekretnina za kupca. Ponovno pokretanje programa MCMV također je donijelo zahtjev da dio novih velikih projekata dodijeli jedinice pristupačnom stanovanju, čime se socijalno stanovanje uključuje u urbanističko planiranje.
Porezne promjene: Važan razvoj je porezna reforma Brazila koja je u raspravi za 2025. godinu. Zemlja radi na pojednostavljivanju svog složenog poreznog sustava, a Dopunski zakon br. 214/2025 (Statut o poreznoj reformi) uvest će novi Porez na robu i usluge (IBS) i Doprinos na robu i usluge (CBS), koji će se postepeno uvoditi od 2026. do 2033. godine practiceguides.chambers.com. Usluge vezane za nekretnine i najam, koji prethodno nisu bili jednolično oporezivani (najmovi od strane fizičkih osoba uglavnom su bili oslobođeni poreza do određenih granica), mogli bi pasti pod djelokrug ovih novih poreza. U početku je postojala zabrinutost da bi prihodi od najma iz fondova za ulaganje u nekretnine (FII) ili čak iz najma nekretnina mogli izgubiti neke porezne povlastice u novom sustavu practiceguides.chambers.com. Međutim, nakon reakcije industrije, vlada je signalizirala da će zadržati izuzeća za fondove nekretnina kako bi sačuvala njihovu atraktivnost practiceguides.chambers.com. Za pojedinačne vlasnike nekretnina, prihodi od najma i dalje se oporezuju kao običan prihod ako prelaze određene pragove, no Brazil je povijesno dopuštao pojednostavljeni odbitak za prihode od najma. Porez na prijenos nekretnina (ITBI) u Riju ostaje na oko 3% vrijednosti nekretnine, a godišnji porez na imovinu (IPTU) je umjeren (progresivno viši za skuplje nekretnine i za nedovoljno iskorištena zemljišta, prema Gradskom statutu). Grad Rio je posljednjih godina prilagodio stope i procijenjene vrijednosti IPTU-a (2018.), što je povećalo poreze na nekretnine visoke vrijednosti, ali od tada nije bilo novih povećanja. Treba obratiti pozornost na laudemium – porez od 5% koji se primjenjuje na transakcije određenih obalnih nekretnina koje se nalaze na zemljištu u vlasništvu savezne vlade (npr. neka područja uz more) practiceguides.chambers.com. Ova posebnost je pravilo iz prošlosti, ali je dobro poznato lokalnim tržišnim sudionicima i obično se uračunava u završne troškove za pogođene nekretnine.
Pravila o stranim ulaganjima: Okruženje je vrlo otvoreno. Brazil ne nameće nikakva ograničenja za strano vlasništvo urbanih nekretnina, kao što je već spomenuto, a Rio nema dodatne prepreke osim nacionalnih pravila thelatinvestor.com. Strani ulagači moraju registrirati svoje ulaganje pri Centralnoj banci (kako bi olakšali kasniju repatrijaciju) i dobiti CPF porezni identifikacijski broj globalpropertyguide.com, ali ti su postupci jednostavni. Zapravo, Brazil je unaprijedio svoj proces registracije i vlasničkog upisa: prelazak na digitalne registre znači da strani kupci sada u mnogim slučajevima mogu zaključiti kupovinu na daljinu, koristeći digitalne potpise i punomoći. Osiguranje vlasništva i dalje nije uobičajeno u Brazilu kao što je u SAD-u, jer su javnobilježnički sustav i javni registar glavna jamstva vlasništva, ali se preporučuje pravna provjera od strane odvjetnika. Pravni sustav podržava provedbu ugovora, iako može biti spor; zakoni o najmu, primjerice, omogućuju relativno jednostavno iseljenje neplatiša (nakon 3 mjeseca neplaćanja, iznajmljivač obično može povratiti nekretninu u roku od nekoliko mjeseci sudskim putem). Brazilski sudovi provode specifično izvršenje ugovora o nekretninama, što ulagačima daje sigurnost da će ugovori biti zaključeni prema dogovoru.
Propisi o razvoju: Urbanističko planiranje i odobrenja za gradnju u Riju uključuju nadzor općine, a ponekad i države. Jedan od povijesnih izazova bila je birokratska odgoda – dobivanje svih dozvola (okolišnih, konzervatorskih u povijesnim područjima, za komunalne usluge itd.) moglo je potrajati. Grad nastoji to pojednostaviti kroz jedinstvene online sustave i vremenska ograničenja za odgovore. Primjerice, Rio je uveo sustav (SICAR) za praćenje odobrenja, a u okviru programa Reviver Centro određene prenamjene zaobilaze dugačka saslušanja o prenamjeni, jer zakonodavstvo unaprijed dopušta promjenu namjene za mnoga središnja područja en.prefeitura.rio. Propisi o zaštiti okoliša su značajni zbog geografije Rija: svaka gradnja u blizini zaštićene šume (poput Nacionalnog parka Tijuca) ili obale zahtijeva dodatne okolišne dozvole. Povremeno smo vidjeli provedbu tih pravila koja zaustavi projekte (npr. luksuzni kondominij u Joái bio je zaustavljen zbog okolišnih zabrinutosti). Općenito, međutim, tijek regulacije ide prema održivoj i otpornijoj gradnji – projekti koji uključuju zelene površine, propusne plohe ili LEED certifikat mogu brže dobiti odobrenja pa čak i porezne olakšice. ESG (Environmental, Social, Governance) kriteriji dobivaju sve veću važnost u brazilskom građevinskom sektoru practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com, što znači da su investitori sve pažljiviji prema novim energetskim standardima, ili riskiraju negativnu percepciju kod investitora.
Kamatne stope i kreditno okruženje: Iako nije riječ o propisu u užem smislu, okruženje kamatnih stopa određuje Središnja banka Brazila i ima veliki utjecaj na nekretnine. Trenutno, sa stopama od 14,25–14,75%, ograničava se dostupnost kredita, ali većina analitičara očekuje postupna smanjenja koja počinju krajem 2025. godine, ako inflacija bude povoljna riotimesonline.com. Vlada također povremeno propisuje postotak štednje koji mora biti usmjeren u stambene kredite, što osigurava bankama fond za hipotekarne kredite (iako visoke stope još uvijek ograničavaju njihovo korištenje). Uvjeti hipoteka u Brazilu su obično između 20 i 35 godina, a kamate su fiksne (kod nekih i s prilagodbom prema indeksu inflacije). Visoke stope potaknule su inovacije: nekoliko banaka nudi hipoteke indeksirane na IPCA (vezano uz potrošačku inflaciju) s nižom početnom stopom, a govori se i o stvaranju američkog tržišta dugoročnih fiksnih stopa nakon što to omogući stabilnost. Iz perspektive investitora, kada kamate naposljetku padnu, treba biti svjestan rizika prijevremenog otkupa kod postojećih hipoteka (jer dužnici tada mogu refinancirati).
U poreznom okruženju za investitore: Prihod od najma koji prima fizička osoba oporezuje se kao redovni dohodak (progresivne stope do 27,5%), ali mnogi investitori radi porezne učinkovitosti koriste pravne osobe ili fondove. Popularno sredstvo je FII (Fond za ulaganje u nekretnine) – ako investitor kupi udjele u uvrštenom FII fondu koji ulaže u nekretnine u Riju, dividende su oslobođene poreza za fizičke osobe rezidente (čak i strani investitori pod određenim uvjetima imaju povoljan tretman). To je snažan poticaj, a rasprave o poreznoj reformi za 2025. inicijalno su dovele u pitanje ovu iznimku, ali kako je napomenuto, postoji naznaka da će izuzeće ostati practiceguides.chambers.com. Druga opcija je osnivanje jednostavne brazilske holding kompanije (Ltda) u svrhu vlasništva nad nekretninama; to omogućuje određeni porezni odbitak troškova i lakši proces prodaje (prodaja udjela tvrtke umjesto same nekretnine može izbjeći određene poreze na prijenos). Međutim, za ove strategije potreban je pravni savjet. Što se tiče poreza na transakcije, Rio ima bilježničku pristojbu od 2% te otprilike 3% ITBI, a ako je nekretnina nova, oko 4% poreza na inkorporaciju (za developere). Ovo su troškovi koje investitori prihvaćaju kao neminovnost. Brazil također ima porez na kapitalnu dobit (15% za nerezidente na dobit od prodaje nekretnina), ali neki stranci tretiraju nekretnine kao dugoročnu investiciju ili koriste strukture slične 1031 zamjenama putem tvrtki kako bi to odgodili.
Rizici i zaštite: Pravno okruženje pruža razne zaštite: kontrola najamnine u smislu ograničavanja najamnina ne postoji u Brazilu (najamnine se slobodno dogovaraju i obično se indeksiraju godišnje prema inflaciji osim ako nije drugačije dogovoreno). Ovo je pozitivno za investitore. Postoji rizik političkih promjena koje bi mogle dovesti do intervencionističke stambene politike (npr. veća prava najmoprimaca ili ograničenja), no trenutno je trend tržišno orijentiran. Brazilski zakon o najmoprimcima omogućuje razmjerno brzu deložaciju zbog neplaćanja (obično unutar 6 mjeseci), a polog i jamci štite iznajmljivače. Što se tiče razvoja, zakoni protiv pranja novca zahtijevaju da strani kupci novac uplate službenim kanalima (registracija u Bancu do Brasil itd.), što je jednostavno, ali važno za naglasiti.
Zaključno, regulatorni izgledi za 2025. su u velikoj mjeri podržavajući investicije u nekretnine. Vladine mjere – od održavanja otvorenosti za strano vlasništvo, preko proširenja stambenih programa, do osiguranja da novi porezi ne uguše nekretninske fondove – ukazuju na razumijevanje uloge nekretnina u gospodarstvu. Porezne reforme pojednostavljuju neke aspekte, što bi dugoročno trebalo smanjiti nesigurnost investitora. Naravno, kao i na svakom tržištu u nastajanju, snalaženje u birokraciji zahtijeva odgovarajuću pažnju i lokalnu stručnost, ali se stalno uvode poboljšanja. Kako je istaknuto u izvješću The Latinvestor, Brazil je povećao transparentnost i smanjio birokraciju u prometu nekretninama nedavno thelatinvestor.com. Slabi real pruža poticaj stranim ulagačima (efektivno 20–30% popusta u valutnim odnosima) i Brazil čak surađuje s drugim zemljama kako bi olakšao tok investicija thelatinvestor.com. Svi ovi čimbenici zajedno čine trenutno okruženje najpovoljnijim u dugo vremena za one koji razmatraju sektor nekretnina u Riju.
Izazovi i rizici na tržištu
Iako su izgledi za nekretnine u Riju općenito pozitivni, važno je priznati izazove i rizike koji bi mogli utjecati na tržište:
- Visoke kamatne stope i troškovi financiranja: Najveći izazov u 2025. je režim visokih kamatnih stopa u Brazilu. S obzirom da je Selic stopa oko 14%, kamate na hipotekarne kredite za potrošače su dvocifrene (često ~12–14% godišnje za fiksne kredite za stambeni prostor). To ozbiljno utječe na pristupačnost za kupce iz srednje klase – mnogi ne mogu dobiti dovoljno velika sredstva da bi kupili nekretninu u skupljim dijelovima Rija ili se suočavaju s vrlo visokim mjesečnim otplatama riotimesonline.com. I same banke pooštravaju kriterije kreditiranja zbog viših troškova izvora sredstava (štedni računi, iz kojih se financiraju hipoteke, bilježe povlačenja kada stope rastu) riotimesonline.com. ABECIP prognozira pad privatnog (SBPE) hipotekarnog kreditiranja od 17% u 2025., što dodatno potvrđuje da je financiranje prepreka riotimesonline.com. Ako visoke stope potraju duže nego što se očekuje, tržište nekretnina moglo bi se usporiti, s manje kvalificiranih kupaca i mogućim gomilanjem neprodanih stanova u novim projektima. To posebno ugrožava srednje tržište i manje developere koji ovise o unaprijed prodanim stanovima za financiranje gradnje.
- Ekonomska i fiskalna neizvjesnost: Makroekonomska stabilnost Brazila je ključna. Rizici uključuju izbijanje inflacije, volatilnost valute ili širu gospodarsku krizu. Iako je gospodarstvo raslo posljednjih godina, Brazil još uvijek ima značajan javni dug, a svaka fiskalna kriza ili gubitak povjerenja investitora mogli bi dovesti do mjera štednje ili smanjenja dostupnosti kredita. Duboka recesija (primjerice, izazvana globalnim šokom ili padom cijena sirovina) negativno bi utjecala na zapošljavanje i prihode u Riju, izravno smanjujući potražnju za nekretninama. Osim toga, ako fiskalna pozicija vlade prisili na rezove, stambeni programi poput MCMV mogli bi se suočiti s proračunskim ograničenjima, čime bi se uklonila ključna podrška tržištu stambenih nekretnina za niže prihode. Rio posebno također ovisi o sektorima poput nafte i plina te turizma; pad cijena nafte mogao bi smanjiti ulaganja Petrobasa (velikog poslodavca u Riju) i utjecati na popunjenost ureda, dok bi pad globalnih putovanja mogao pogoditi segment ugostiteljstva.
- Prevelika ponuda u određenim segmentima: Iako je općenito manjak stambenog prostora, postoje niše potencijalne prevelike ponude. Poslovni prostori su jedan primjer – iako se stopa praznih prostora smanjuje, s oko 29% još je uvijek vrlo visoka jll.com. Ako se trendovi rada na daljinu/hibridnog rada nastave, potražnja za uredima možda se neće u potpunosti oporaviti, što bi u nekim područjima moglo dovesti do strukturnog viška poslovnog prostora. To bi moglo umanjiti najamnine i cijene uredskih prostora godinama. Slično, luksuzni stambeni prostori mogli bi se suočiti s rizikom prezasićenosti ako previše vrhunskih projekata bude pokrenuto istodobno. Luksuzno tržište trenutno dobro posluje, ali ako developeri precijene potražnju i izgrade desetke novih luksuznih tornjeva u Barri i Zoni Sul u kratkom razdoblju, tržište bi ih moglo teško apsorbirati, što bi dovelo do dužih razdoblja prodaje i mogućih sniženja cijena. Optimistična projekcija Latinvestora na stranu, ovo je nešto što treba pratiti osobito oko 2026., kada bi mnogi trenutno planirani projekti trebali biti završeni.
- Regulatorne promjene i intervencije: Iako su trenutne politike poticajne, uvijek postoji rizik od regulatornih promjena koje bi mogle negativno utjecati na tržište. Na primjer, ako se pristupačnost stanova pogorša, vlasti bi mogle razmotriti mjere poput kontrole najma ili strožih Airbnb propisa. Kao što se navodi u izvješću Reutersa, lokalni dužnosnici mogu na kraju “uzvratiti” protiv širenja Airbnb-a reuters.com reuters.com. To bi moglo doći u obliku zahtjeva za licenciranje, ograničenja broja kratkoročnih najma u jednoj zgradi ili dodatnih poreza na prihod od kratkoročnog najma. Takva pravila mogla bi smanjiti prihode investitora u nekretnine koji trenutno računu na turistički najam. Na poreznom planu, ako se fiskalne potrebe Brazila povećaju, vlada bi mogla ponovno razmotriti oporezivanje trenutno izuzetih područja (npr. ukidanje porezne olakšice na dividende REIT-ova ili povećanje poreza na nekretnine visoke vrijednosti). Svako povećanje poreznog tereta učinilo bi ulaganja marginalno manje atraktivnima. Također, birokracija je još uvijek rizik – unatoč poboljšanjima, proces izdavanja dozvola može biti nepredvidiv; projekt se može odgoditi zbog pravnih izazova (na primjer, udruge susjeda ili Državno odvjetništvo mogu podnijeti zahtjev za privremenu mjeru protiv projekata koje smatraju nepravilnima practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com). Projekti od velikog značaja povremeno zapnu na sudu zbog pitanja zaštite okoliša ili kulturne baštine. Ovaj rizik posebno je relevantan za projekte velikih razmjera ili one koji su kontroverzni.
- Percepcije sigurnosti i kriminala: Rio de Janeiro poznat je po problemima s kriminalom i javnom sigurnosti. Iako su neki kvartovi (turistička Zona Sul, Barra) relativno sigurni, drugi imaju veće stope kriminala. Promjene u sigurnosti (poput porasta nasilja zbog sukoba bandi ili policijskih akcija u određenim zonama) mogu utjecati na tržište nekretnina. Na primjer, međunarodni investitori ili čak brazilski kupci mogu biti nevoljki kupovati u četvrtima koje graniče s nestabilnim favelama, ili će snižavati cijene u tim područjima radi percipiranog rizika. U slučaju izrazitog narušavanja sigurnosti, privlačnost inače perspektivnih četvrti mogla bi biti smanjena. Grad ima programe poput UPP (Jednice za pacifikaciju) koji su imali uspjeha početkom 2010-ih u smanjenju nasilja u pojedinim favelama, ali njihovo povlačenje posljednjih godina dovelo je do ponovnog porasta kriminala. Stoga, ako se sigurnost ne poboljša ili se još pogorša, to predstavlja rizik za vrijednost nekretnina, posebno u novim kvartovima i u gradskom središtu (iako se centar popravio, poništenje tog trenda naštetilo bi zamahu Reviver Centro inicijative).
- Ekološki i klimatski rizici: Geografija Rija donosi određene ekološke rizike koje vlasnici nekretnina moraju uzeti u obzir. Jake kiše i neadekvatna odvodnja povijesno su uzrokovale poplave i odrone. Četvrti u Sjevernoj i Zapadnoj zoni ponekad doživljavaju poplave tijekom ljetne kišne sezone, što može oštetiti imovinu i smanjiti njezinu vrijednost (stoga su ranije spomenuta ulaganja u odvodnju radi ublažavanja tih problema) thelatinvestor.com. Zajednice na obroncima na rubovima grada suočavaju se s rizikom od odrona koji prijete domovima (osobito onima izvan službenih okvira). Dugoročno gledano, klimatske promjene i porast razine mora predstavljaju prijetnju za nekretnine uz obalu – područja poput Leblona, Ipaneme i Copacabane nalaze se na razini mora i mogla bi biti pogođena porastom mora ili velikim valovima tijekom sljedećih desetljeća. Neka predviđanja ukazuju na češće ekstremne vremenske prilike; doista, nedavni trend vrlo jakih kišnih oluja na jugoistoku pokazao je slabosti infrastrukture. Iako 2030. nije daleko, do tada bismo mogli vidjeti porast troškova osiguranja za nekretnine uz obalu ili nove građevinske propise koji zahtijevaju zaštitne mjere. Eroziја plaže također je problem (npr. nekih godina se drastično smanjuje količina pijeska na određenim plažama – to se može ublažiti projektima dopunjavanja pijeska). Ovi ekološki izazovi znače da investitori i vlasnici moraju ulagati u otpornu gradnju (vodonepropusnost, bolji odvodni sustavi, rezervno napajanje itd.), a neuspjeh u tome može predstavljati rizik za dugoročnu održivost njihove imovine. Već sada neki promatrači napominju da, ako se ovi problemi pogoršaju, privlačnost života uz ocean može biti umanjena u dalekoj budućnosti thelatinvestor.com thelatinvestor.com, iako trenutno privlačnost još uvijek nadmašuje zabrinutost kod većine.
- Politički rizik: Iako je brazilska demokracija stabilna, političke promjene u zemlji mogu dovesti do promjene politika koje utječu na poslovanje. Financije države i grada Rio su u prošlosti bile problematične (država je 2016. bila blizu bankrota). Politički skandali ili nestabilnost mogu neizravno narušiti povjerenje investitora. Nadolazeći nacionalni izbori 2026. mogli bi donijeti drugačiji ekonomski pristup (na primjer, ako dođe vlada koja je manje naklonjena tržištu ili uvede kontrole kapitala itd., to može utjecati na raspoloženje stranih investitora). Trenutno se ovaj rizik čini malim – Lula administracija dosad ima pragmatičan odnos prema tržištima – ali to je nešto što investitori uzimaju u obzir.
Procjenjujući ove rizike, mnogi analitičari zaključuju da nijedan od njih nije nesavladiv, ali zahtijevaju strateško planiranje. Na primjer, visoke kamatne stope mogu se ublažiti fokusiranjem na segmente koji su manje ovisni o financiranju (luksuzni segment ili najam gdje kupujete gotovinom). Prevelika ponuda može se kontrolirati pažljivim istraživanjem tržišta i izbjegavanjem pretjerane izgradnje u jednoj mikrolokaciji. Regulatorni rizik može se riješiti praćenjem razvoja politika (industrija u Brazilu često pregovara s vladom, kao što je viđeno u prilagodbama porezne reforme za FII practiceguides.chambers.com). Sigurnosna i ekološka pitanja više su društvena, ali čak i tu sudionici na tržištu nekretnina lobiraju za poboljšanja (poput developera koji financiraju unapređenje favela oko svojih projekata ili doprinose kontroli poplava preko zahtjeva za kompenzacijom).
U sažetku, tržište nekretnina u Riju nudi velike prilike, ali nije bez izazova. Investitori i developeri moraju upravljati makroekonomskim oscilacijama, pratiti promjene politika te birati lokacije i vrste projekata koji mogu izdržati ili izbjeći specifične lokalne rizike (poput kriminala ili klimatskih uvjeta). Temeljni faktori tržišta – manjak ponude stanova, jedinstvena atraktivnost lokacije – pružaju određenu sigurnost, ali će upravo promišljeno upravljanje rizicima razlikovati uspješne projekte od onih s problemima.
Prilike za kupce, investitore i developere
Unatoč izazovima, tržište nekretnina u Rio de Janeiru u razdoblju 2025.–2030. nudi brojne privlačne prilike za različite dionike:
Za kupce nekretnina: Trenutak može biti povoljan za određene tipove kupaca. Brazilci sa stabilnim prihodima koji mogu koristiti subvencionirano financiranje (npr. putem programa MCMV ili FGTS kredita) otkrit će da im država zapravo nudi kamatne stope niže od tržišnih za kupnju stana riotimesonline.com. Ovo je prilika za kupnju prvog doma pod povoljnim uvjetima. Iako su kamatne stope općenito visoke, ako i kada padnu u narednim godinama, vlasnici koji kupe sada mogu refinancirati po nižim stopama kasnije, čime dobivaju dodatnu korist. Također, zbog prethodne recesije i pandemije, cijene u Riju nisu naglo porasle kao u nekim svjetskim gradovima – tek sada se vraćaju rastu. To znači da su mnoge nekretnine još uvijek razumno cijenjene u odnosu na inflaciju. Primjerice, netko tko želi kupiti stan u dobrom kvartu možda još uvijek može naći cijene iz 2025. koje su, realno gledano, približno iste kao one iz 2014. globalpropertyguide.com. U suštini, postoji prilika za kupovinu blizu dna ciklusa. Kupci sa stranim valutama ili prihodima imaju još jaču prednost: slab Real (otprilike 5 R$ za $1) daje 30% veću kupovnu moć nego prije nekoliko godina thelatinvestor.com. Stan koji košta 1 milijun R$ bio bi svega oko 200.000 US$, što je vrlo atraktivno za strane kupce ili Brazilce plaćene u dolarima/euroima. Ukratko, za kupce (domaće ili međunarodne) koji imaju riješeno financiranje ili gotovinu, Rio nudi vrhunske lokacije za dio cijene u odnosu na druge svjetske metropole. Ljubitelji plaža mogli bi to doživjeti kao priliku da postanu vlasnici stana u Ipanemi ili Copacabani dok su još uvijek “jeftini” po svjetskim mjerilima.
Prvi kupci i oni koji žele unaprijediti svoje stanovanje također mogu pronaći prilike u novim kvartovima koji su u uzletu. Kao što je ranije rečeno, revitalizacija Centra znači da netko sada može prilično povoljno kupiti loft u centru grada, te potencijalno vidjeti kako mu vrijednost raste kako se područje nastavlja razvijati (uz to uživati u urbanom načinu života bez dugih putovanja na posao). Ili, primjerice, obitelj koja si ne može priuštiti Leblon, ali može kupiti u Jardim Oceanico, Barra – ulazeći tako u područje s puno potencijala za rast vrijednosti kako infrastruktura bude rasla. Druga strategija: iskoristiti lagane padove cijena u segmentima s viškom ponude – primjerice, neki luksuzni stanovi lansirani 2020.–21. i dalje imaju neprodane jedinice, a investitori mogu nuditi popuste ili promocije na njih. U takvim slučajevima kupci mogu ispregovarati dobru cijenu (primjerice uključene bolje završne radove ili parkirno mjesto).
Za investitore (najmodavce/income investitore): Rio nudi razne strategije za investitore. Jedna prilika je tržište kratkoročnog najma, koje i dalje ostaje snažno. Kupnja stana u turistički popularnoj četvrti (Ipanema, Copacabana, Barra) za iznajmljivanje na Airbnb-u može donijeti znatno više od tradicionalnog najma. Sa jednim Airbnb-om na svakih 7 stanova u Ipanemi reuters.com, dokazano je da je potražnja robusna. Pronicljivi investitori grade portfelje ovih jedinica; čak i ako se regulacije kasnije postrože, oni koji sada uspostave dobar posao (s ispravnim licenciranjem ili u zgradama koje to dopuštaju) mogu ostvariti visoke prinose. Na primjer, dvosobni stan blizu hotela Copacabana Palace može ostvarivati visoke cijene po noći u sezoni – često premaše dugogodišnji najam u samo 8-9 mjeseci kratkoročnog najma. Tu je i valutni arbitražni efekt: strani investitori ostvaruju prinos u realima (često 5%+ neto prinosa), ali ako real u budućnosti ojača, zarađuju i na valuti. Čak i sada, brazilski prinosi od najma od otprilike 4-6% viši su nego u mnogim razvijenim tržištima gdje su prinosi 2-3%. Kao što je infografika pokazala, prinose u Riu (oko 4% u prosjeku, do ~7% u nekim slučajevima) su usporedivi ili bolji od mnogih latinoameričkih gradova thelatinvestor.com. Za investitora u USD ili EUR to je privlačno u svijetu niskih kamata – plus potencijalni kapitalni prirast.
Investitori također mogu razmotriti komercijalne nekretnine poput ureda ili maloprodaje gdje su cijene još uvijek niske. Kupnja visokokvalitetnog uredskog poda sada po niskoj cijeni i iznajmljivanje može donijeti snažne povrate ako se tržište ureda oporavi do 2030. godine. Fondovi nekretnina (FII) fokusirani na trgovačke centre ili urede u Riu trguju s popustom, nudeći prinose od 8-10%. Oni koji su skloni tržištu kapitala mogu ulagati u ove instrumente za diverzificiranu izloženost. Još jedno područje: logistika/skladišta na rubovima grada (ili u susjednim gradovima poput Itaboraí blizu Petrohemijskog kompleksa) – s ekspanzijom e-trgovine, posjedovanje malih skladišta može biti unosno (neki manji logistički kondominiji dopuštaju investitorima kupnju pojedinačnih skladišta i iznajmljivanje malim i srednjim poduzećima).
Za pasivnije strane investitore, kombinacija transparentnog procesa kupnje, nepostojanja poreza na strane kupce i mogućnosti repatrijacije sredstava čini Rio lakšim mjestom za ulaganje u usporedbi s mnogim drugim tržištima u razvoju. Postoje tvrtke za upravljanje nekretninama (poput one iz Reutersove priče, koja upravlja sa 100 Airbnb jedinica reuters.com reuters.com) koje investitori mogu unajmiti za svakodnevno upravljanje, što znači da se može ulagati i na daljinu.
Za developere i graditelje: Razvojna strana također ima svijetle točke. Očita prilika je u ispunjavanju deficita stambenih jedinica – postoji ogromna neispunjena potražnja za pristupačnim i stanovima za srednju klasu. Investitori koji se specijaliziraju za MCMV projekte (koji često grade u sjevernim/zapadnim zonama) nastavit će uživati podršku vlade i zajamčene izvore financiranja. Savezni plan za izgradnju 2,5 milijuna domova do 2025. (s financiranjem od 278 milijardi R$) thelatinvestor.com znači stabilan posao za one koji ciljaju ovaj segment. U Riju, developer može iskoristiti poticaje sudjelovanjem u programu Reviver Centro – pretvaranje uredske zgrade može biti jeftinije i brže od gradnje iz temelja (s obzirom na poticaje i niže troškove kupnje nekretnine u financijskim problemima). Sa oko 369 tisuća stambenih jedinica manjka u gradu thelatinvestor.com, svaka kvalitetna stambena jedinica izgrađena na dobroj lokaciji vjerojatno će naći kupce ili najmoprimce, osobito ako je cijena odgovarajuća.
Još jedna prilika postoji za luksuzne i nišne projekte. Kako raste međunarodni interes, otvara se prostor za proizvode ultra-luksuza koji su prije bili rijetki u Riju. Primjerice, neki developeri sada grade brandirane rezidencije (npr. apartmane povezane s luksuznim hotelskim brendovima) i velike penthouse jedinice za imućne pojedince. Očekuje se da će luksuzno tržište u Riju nadmašiti opće tržište, pa developeri usmjereni na taj segment mogu potencijalno tražiti premium cijene i ostvarivati zdrave profitne marže. Ključ je u diferencijaciji – projekti koji nude pametnu kućnu tehnologiju, wellness sadržaje, ekološki prihvatljiv dizajn ili multifunkcionalnu praktičnost izdvojit će se i mogu naplatiti višu cijenu thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Postoji i interes za mini zajednice mješovite namjene – developer koji može okupiti veći zemljišni blok mogao bi stvoriti novu “planiranu zajednicu” s rezidencijama, uredima i razonodom na jednom mjestu (slično velikim projektima Multiplana ili Aliansce-a u Barri). S obzirom na trend, dobivanje dozvola za takve integrirane projekte sada je možda lakše nego prije, budući da vlasti prepoznaju njihovu vrijednost.
Preuređenje i dodavanje vrijednosti: Rio ima veliku zalihu starijih zgrada, od kojih su neke na vrhunskim lokacijama i slabo iskorištene. Investitori i developeri mogu pronaći prilike za dodavanje vrijednosti: npr., kupnjom stare stambene zgrade u Copacabani, renoviranjem stanova i zajedničkih prostora, te preprodajom ili iznajmljivanjem po višoj klasi – praktički “preokretanjem” cijele zgrade. U Centru, kao što je spomenuto, kupnja prazne poslovne zgrade po djeliću cijene nove izgradnje i pretvaranje u moderne lofte može biti vrlo isplativo ako se provede efikasno. Poticaji programa Reviver Centro (poput moguće izuzeća od naknada za promjenu namjene i brže odobrenje) dodatno poboljšavaju tu ponudu thelatinvestor.com. Izvještava se o snažnom interesu – biti među prvim ulagačima može donijeti reputacijske prednosti i profit.
Tehnološke i nišne prilike: Korištenje tehnologije u nekretninama otvara nove mogućnosti. Na primjer, porast virtualnih obilazaka (VR) omogućio je developerima prodaju međunarodnim kupcima na daljinu – prema jednoj statistici, nekretnine s virtualnim obilascima prodaju se 31% brže i po 9% višoj cijeni u prosjeku thelatinvestor.com thelatinvestor.com. To znači da usvajanje PropTecha može proširiti bazu investitora i potražnju za vašom nekretninom. Oni koji koriste VR i digitalni marketing mogu iskoristiti taj porast stranih kupovina od 55% od 2020. thelatinvestor.com. Također, co-living i studentski smještaj predstavljaju novu nišu – Rio ima mnogo sveučilišta i jezičnih škola koje privlače studente iz Brazila i inozemstva, a smještaja namijenjenog studentima gotovo da nema. Razvijanje ili preuređenje zgrade u moderne studentske ili co-living jedinice (s zajedničkim prostorima, uključenim pogodnostima) u blizini sveučilišta (npr. u Urci blizu UFRJ-a, ili u centru blizu FGV-a) može zadovoljiti zapostavljeno tržište i donijeti dobar povrat. Co-working prostori su još jedan način – kako mnogi profesionalci rade freelance ili hibridno, inovativni developeri integriraju co-working salone u stambene zgrade, povećavajući atraktivnost projekata.
Na kraju, održivost nije samo izazov, već i prilika. Potražnja za “zelenim” zgradama – onima sa solarnim panelima, skupljanjem kišnice, energetski učinkovitim dizajnom – sve je veća. I krajnji kupci i veliki najmoprimci (za urede) sve više cijene ESG vrijednosti. Projekti koji dobivaju zelene certifikate također mogu dobiti poticaje za financiranje ili brže iznajmljivanje. Kako navodi jedna prognoza, potražnja za održivim građevinskim materijalima u Brazilu raste 11% godišnje thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Investitori koji budu korak ispred ove krivulje mogu diferencirati svoj proizvod i potencijalno postizati veće najamnine ili cijene, osobito kako klimatska zabrinutost raste.
Zaključno, tržište Rija nudi bogat spektar prilika: kupovati jeftino sada u oporavljajućem tržišnom ciklusu, igra na visoki prinos kroz najmove ili zanemarena područja i razvojne mogućnosti potaknute politikama i promjenom životnih stilova. Oni koji pažljivo istraže i usklade svoje strategije s novim smjerom grada – više povezanosti, više mješovite namjene, više održivosti – mogli bi znatno profitirati. Na mnogo načina, Rio u drugoj polovici 2020-ih mogao bi biti priča o preokretu: grad koji rješava svoje probleme i otključava svoj potencijal. Oni koji ulažu u rješavanje stambenih potreba, unapređenje zapuštenih nekretnina ili zadovoljenje novonastalih potreba (bilo luksuznog stanovanja ili zajedničkog života), vjerojatno će u nadolazećim godinama ostvariti izdašne rezultate, kako financijski tako i sudjelujući u oblikovanju sljedećeg poglavlja Čudesnog Grada.
Izvori:
- Global Property Guide – Analiza tržišta stambenih nekretnina u Brazilu 2025. globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com (Trendovi cijena kuća u Riju u usporedbi s inflacijom)
- The Latinvestor – Tržište luksuznih nekretnina u Rio de Janeiru 2025. thelatinvestor.com thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Statistika luksuznog segmenta, rasponi cijena i prognoze)
- The Latinvestor – 19 prognoza za nekretnine u Rio de Janeiru u 2025. thelatinvestor.com thelatinvestor.com (utjecaj Reviver Centro projekta, trendovi prinosa na najam, demografski uvidi)
- The Rio Times – Brazilsko tržište stanova raste 15% unatoč visokim kamatnim stopama (svibanj 2025.) riotimesonline.com riotimesonline.com (kamatne stope, prognoze hipotekarnih kredita, podaci građevinskog sektora)
- Reuters – „Airbnb pokreće procvat kratkoročnog najma u turističkoj meki Rio” (listopad 2024.) reuters.com reuters.com (rasprostranjenost kratkoročnog najma i utjecaj na dugoročno stanovanje)
- JLL Brazil – Pregled uredskog tržišta Rio de Janeira Q1 2025 jll.com jll.com (stope nepopunjenosti i apsorpcija uredskih prostora u Riju)
- Chambers & Partners – Nekretnine 2025 Brazil (vodič kroz praksu) practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com (zakonodavni okvir, implikacije porezne reforme, tržišni trendovi)
- Valor International (preko Latinvestora) thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Statistike o lansiranjima u središnjoj zoni i skoku prodaje)
- Rio Times – Brazilsko tržište nekretnina 2024. Performanse riotimesonline.com (Makroekonomski uvjeti, kontekst kamatnih stopa)
- Prefeitura do Rio – Program Reviver Centro thelatinvestor.com (Statistika o nedostatku stambenog prostora i poticaji za prenamjenu)
