Tržište nekretnina u Val d’Isèreu 2025.: Trendovi, cijene i prognoze

Pregled trendova stambenog i komercijalnog tržišta (2025.)

Tržište nekretnina u Val d’Isèreu ostaje jedno od najprestižnijih i najdinamičnijih u francuskim Alpama. Stambene nekretnine u 2025. godini obilježava velika potražnja i ograničena ponuda, što cijene diže na vrh nacionalnih ljestvica cimalpes.com cimalpes.com. Zapravo, Val d’Isère je postao najskuplje skijalište u Francuskoj, nadmašivši čak i Courchevel i Megève po prosječnoj cijeni nekretnina cimalpes.com. Desetljeća stalnog rasta cijena i ekskluzivna reputacija naselja učvrstili su ovaj status. Na komercijalnoj strani, imovina pogonjena turizmom poput hotela, trgovina i restorana cvjeta. Nagli porast ulaganja posljednjih godina – uključujući više od 800 milijuna eura u hotelskim transakcijama u Savoie/Haute-Savoie tijekom 2023. – odražava visoko povjerenje ulagača u ovu regiju investropa.com. Novi hotelski projekti i infrastrukturna poboljšanja u Val d’Isèreu (od luksuznih hotela do unaprijeđenih prometnih čvorišta) dodatno povećavaju atraktivnost naselja i podupiru sektor komercijalnih nekretnina seevaldisere.com seevaldisere.com. Sve u svemu, i stambeno i komercijalno tržište u Val d’Isèreu pokazuju otpornost i snažnu potražnju uoči 2025., što podupire međunarodna reputacija naselja i cjelogodišnji planinski način života.

Potražnja za luksuznim nekretninama i chaletima ski-in/ski-out

Cijene nekretnina u Val d’Isèreu su na rekordnim razinama i pokazuju kontinuirani rast kroz 2024. i u 2025. godinu.

Prosječne cijene po kvadratnom metru u odmaralištu znatno nadmašuju većinu drugih francuskih tržišta.Prema najnovijim podacima, prosječna cijena apartmana u Val d’Isèreu iznosi oko €11.200 po m², dok su za šale prosječne cijene oko €16.100 po m² investropa.com.(Primjerice, čak i drugi elitni alpski resorti poput Courchevela i Méribela imaju cijene planinskih kuća bliže 12.000 € po m² investropa.com.) Jednosobni stan u Val d’Isèreu obično stoji oko 400.000 € – što odražava srednju cijenu od ~14.400 € po m² te vrhunske cijene iznad 20.000 € u najpoželjnijim lokacijama investropa.com investropa.com.Tijekom posljednjih nekoliko godina trend je bio stalno uzlazni: regija Sjevernih Alpa zabilježila je rast vrijednosti nekretnina od 20% u tri godine collection-chalet.co.uk, a samo Val d’Isère bilježi godišnji rast cijena od oko 2,9% čak i početkom 2020-ih cimalpes.com.U 2024. godini, unatoč širem globalnom usporavanju tržišta nekretnina, prodaja luksuznih nekretnina u Francuskim Alpama porasla je za 12%, što ukazuje na održani zamah cijena na visokom kraju investropa.com.U budućnosti, većina prognoza ukazuje na nastavak rasta cijena u Val d’Isèreu, iako s mogućim usporavanjem.Ograničena nova gradnja i stalni interes kupaca pružaju podršku cijenama.Međutim, neki analitičari napominju da u ultra-premium enklavama (npr.Courchevel 1850) brzi rast posljednjih godina (+9% u 2024.) mogao bi se početi usporavati kako na tržište dolazi više nekretnina investropa.com investropa.com.Stroga ograničenja razvoja u Val d’Isèreu znače da će njegova ponuda ostati ograničena, što će vjerojatno štititi njegove cijene.Ako ne dođe do većeg gospodarskog pada, očekuje se da će 2025. i sljedećih nekoliko godina doći do umjerenog povećanja cijena (niskih do srednjih jednoznamenkastih postotaka godišnje) na tržištu nekretnina u Val d’Isèreu, a izgledi za tržište ostaju pozitivni.Jedinstvena kombinacija ekskluzivnosti, prednosti alpske klime i globalne potražnje u resortu sugerira da će se vrijednosti održati snažnima ili postupno rasti u skoroj budućnosti.

Luksuzne nekretnine su temelj tržišta u Val d’Isèreu. Kupci visoke platežne moći (i domaći i međunarodni) i dalje traže chalet-e s pristupom direktno na skijaške staze (ski-in/ski-out) i luksuzne apartmane na vrhunskim lokacijama. Prodaja u višim cjenovnim razredima je porasla – diljem francuskih Alpa, transakcije u rasponu od 4–10 milijuna € porasle su za ~16%, a prodaja ultra-luksuznih nekretnina preko 10 milijuna € skočila je za 36% nedavno domosno.com. Ovaj pomak prema luksuzu jasno je vidljiv u Val d’Isèreu, gdje su luksuzni chalet-i spremni za useljenje s direktnim pristupom stazi vrlo traženi domosno.com. Kupci sve više preferiraju nekretnine koje su potpuno završene i opremljene, izbjegavajući gnjavažu obnove domosno.com. Živahna društvena scena resorta (npr. poznata après-ski mjesta poput La Folie Douce) i novi luksuzni sadržaji dodatno privlače kupce luksuznih nekretnina domosno.com. Međunarodni interes ostaje snažan: osim tradicionalnih britanskih i europskih klijenata, sve više globalnih investitora (uključujući Aziju) prepoznaje prestiž i investicijski potencijal Val d’Isèrea investropa.com. Ova šira baza potražnje, u kombinaciji s prestižem posjedovanja alpske trofejne nekretnine, održava luksuzni segment vrlo konkurentnim. Novi projekti su ograničeni (zbog strogih urbanističkih kontrola), ali kada se pojave uglavnom su visoko profilirani – primjerice, jedinstveni luksuzni hotelski projekt na visini od 2.550m (dostupan samo skijaškim stazama) privukao je pažnju investitora iz cijelog svijeta cimalpes.com. Ukratko, potražnja za luksuznim skijaškim nekretninama u Val d’Isèreu ostaje iznimno visoka, s chalet-ima ski-in/ski-out koji postižu premium cijene i snažan interes imućnih međunarodnih kupaca domosno.com.

Trendovi cijena i prognoza

Ključni pokretači potražnje

Nekoliko čimbenika potiče snažnu potražnju na tržištu nekretnina Val d’Isèrea:

• Međunarodni turizam i prestiž: Val d’Isère uživa međunarodnu reputaciju kao vrhunska skijaška destinacija, privlačeći posjetitelje (i kupce nekretnina) izvan granica Francuske cimalpes.com. Njegova duga zimska sezona i skijališta svjetske klase čine ga magnetom za entuzijaste. Autentičan savojardski šarm sela, u kombinaciji s infrastrukturom s pet zvjezdica (od vrhunske gastronomije do luksuzne maloprodaje), stvaraju prestižan stil života koji imućne kupce izuzetno privlači cimalpes.com. Vlasništvo nad nekretninom ovdje podrazumijeva stil života i status jednako kao i ulaganje.
• Cjelogodišnja atraktivnost: Iako je zimsko skijanje glavni adut, Val d’Isère je razvio atraktivnost tijekom svih godišnjih doba. Ljeto donosi planinarenje, brdski biciklizam, trail utrke i kulturne festivale, što osigurava da resort nije “grad duhova” izvan sezone cimalpes.com. Ovaj cjelogodišnji turizam (potpomognut alpskim ljetima i događanjima poput biciklističkih natjecanja) podržava visoku popunjenost gotovo 30 tjedana godišnje za iznajmljivanje, što je dvostruko više od razdoblja tradicionalne samo zimske sezone knightfrank.com knightfrank.com. Kupci cijene mogućnost korištenja (ili iznajmljivanja) nekretnina i zimi i ljeti.
• Infrastruktura i dostupnost: Stalne investicije u infrastrukturu povećavaju potražnju. Projekti završeni posljednjih godina – poput „Le Coin de Val” preuređenja vrijednog 200 milijuna eura – donijeli su nove hotele, trgovine i pješačku jezgru sela te dodatno pojačali privlačnost resorta seevaldisere.com seevaldisere.com. Poboljšanja poput nove podzemne garaže i autobusnog terminala u La Dailleu smanjila su promet i učinila boravak još praktičnijim seevaldisere.com. Moderni žičari i povezanost (Val d’Isère je spojen s Tignesom u veliko skijalište) te učinkoviti sustavi prijevoza (sada uključuju i električne autobuse seevaldisere.com) osiguravaju da infrastruktura resorta zadovoljava luksuzne standarde, privlačeći kupce koji zahtijevaju komfor i pristupačnost.
• Sezonska populacija i potražnja za najmom: Tijekom vršnih zimskih tjedana, populacija Val d’Isèrea dramatično raste zahvaljujući skijašima iz Ujedinjenog Kraljevstva, Sjeverne Europe i šire snowcompare.com. Ovaj priljev stvara veliku potražnju za najmom i potiče lokalno gospodarstvo. Čak i sezonski radnici i poslovni subjekti dodatno opterećuju smještajne kapacitete. (Važno je napomenuti da je smještaj za osoblje odmarališta toliko oskudan da su neki vlasnici tvrtki počeli kupovati apartmane isključivo radi smještaja zaposlenika knightfrank.com.) Jamstvo uspješne sezone iz godine u godinu ulijeva povjerenje investitorima u povrat od najma i buduću vrijednost pri preprodaji.
• Sportski događaji i brendiranje: Brend Val d’Isèrea učvršćuju visoko profilirani događaji poput Svjetskog kupa u skijanju Critérium de la Première Neige svakog prosinca cimalpes.com. Takvi događaji svake godine stavljaju odmaralište u središte globalne pozornosti, povećavaju broj posjetitelja i jačaju imidž elitnog skijaškog centra. Ova stalna prisutnost održava interes među imućnim kupcima koji žele biti dio poznate alpske zajednice.

Zaključno, turizam, infrastruktura i ekskluzivan alpski stil života ključni su pokretači potražnje. Sposobnost odmarališta da pruži vrhunsko iskustvo na i izvan staza podupire snažan interes kupaca i investitora.

Pravni i porezni aspekti za kupce

Ulaganje u nekretnine u Val d’Isèreu zahtijeva pažljivo planiranje zbog francuskih pravnih i poreznih specifičnosti. Domaći i strani kupci podliježu uglavnom istim pravilima – Francuska ne nameće opća ograničenja za inozemno vlasništvo nad nekretninama. Međutim, razumijevanje vlasničke strukture i poreznog režima može donijeti značajne koristi:

• Vlasničke strukture: Mnogi kupci jednostavno kupuju u svoje ime, ali za obiteljske ili investicijske svrhe, opcije su strukture poput SCI (Société Civile Immobilière) ili Obiteljski SARL cabinet-roche.com cabinet-roche.com. SCI može olakšati nasljeđivanje i zajedničko vlasništvo među članovima obitelji, no važno je napomenuti da nije idealan za namještene najmove (dohodak od najma u SCI-ju može se tretirati kao prihod trgovačkog društva). S druge strane, Obiteljski SARL (SARL de Famille) omogućuje obiteljskim suvlasnicima iznajmljivanje namještene nekretnine uz mogućnost oporezivanja prema povoljnijem režimu osobnog dohotka (BIC) cabinet-roche.com.
• Porez na prihod od najma: Prihod od najma namještene turističke nekretnine u Val d’Isèreu obično se oporezuje kao Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), što može biti vrlo povoljno cabinet-roche.com cabinet-roche.com. Prema régime réel (profesionalni režim najma), vlasnici mogu odbiti troškove poput kamata na hipoteku, održavanja, upravljačkih naknada i, što je važno, amortizirati vrijednost nekretnine (osim zemljišta) cabinet-roche.com. Amortizacija i odbici često rezultiraju minimalnom ili nikakvom oporezivom dobiti od najma tijekom mnogih godina na nekretninama visoke vrijednosti cabinet-roche.com. To znači da iskusni investitor može legalno svesti na minimum ili eliminirati porez na dohodak od najma, čineći ulaganje u najam još privlačnijim. Nadalje, ako najam uključuje hotelske usluge (concierge, čišćenje, doručak), može se kvalificirati kao para-hotelijerska djelatnost – što omogućuje vlasniku povrat 20% PDV-a na kupovnu cijenu nekretnine cabinet-roche.com. Mnoga nova alpinska naselja nude ovu shemu povrata PDV-a, ali uz obavezu iznajmljivanja namještene nekretnine i pružanja usluga određeni broj godina.
• Porez na bogatstvo (IFI): Francuski Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) je porez na imovinu koji se primjenjuje na neto nekretninsku imovinu veću od 1,3 milijuna eura. S obzirom na cijene u Val d’Isèreu, luksuzna vila ili čak veći apartman lako mogu dovesti investitora iznad ovog praga cabinet-roche.com. I rezidenti i nerezidenti moraju plaćati IFI na francuske nekretnine, pa strani kupci trebaju uračunati ovaj godišnji porez (stope su progresivne, otprilike 0,5–1,5%). Međutim, strateška upotreba duga (jer se obveze odbijaju od vrijednosti imovine) ili vlasništvo putem određenih struktura može smanjiti izloženost IFI-u cabinet-roche.com. Pametno je konzultirati poreznog savjetnika prilikom kupnje luksuzne nekretnine.
• Transakcijski troškovi i porezi: Kupnja nekretnine u Francuskoj uključuje bilježničke pristojbe i porez na promet koji ukupno iznose otprilike 7–8% kupoprodajne cijene za postojeće nekretnine (manje za novogradnje, na koje se umjesto toga plaća PDV). Ove troškove obično snosi kupac. Ne postoji dodatni porez za strane kupce. Prilikom preprodaje, porez na kapitalnu dobit plaća se na sekundarne nekretnine (koje nisu primarno prebivalište), no Francuska omogućuje umanjenje poreza nakon 5 godina vlasništva, a nakon 22 godine vlasništva daje potpunu iznimku od poreza na kapitalnu dobit (30 godina za socijalne doprinose). Vlasnici iz EU koji nisu rezidenti plaćaju slične stope; vlasnici izvan EU u nekim slučajevima snose dodatne socijalne doprinose (iako ih određeni porezni ugovori mogu ukloniti).
• Propisi o najmu: Posebno, Francuska postrožuje pravila o kratkoročnim najmovima u nekim regijama kako bi zaštitila lokalno stanovanje. Iako Val d’Isère još nije najavio strogu kvotu za turističke najmove od 2025. godine, druge općine u Alpama (npr. Chamonix) sada ograničavaju vlasnike na iznajmljivanje samo jedne nekretnine putem platformi poput Airbnba investropa.com investropa.com. Dodatno, vlada je poduzela mjere kako bi smanjila određene porezne olakšice za namještene turističke najmove kako bi obeshrabrila špekulativne investitore investropa.com. Kupci u Val d’Isèreu trebaju pratiti lokalne politike, jer bi popularna odmarališta također mogla uvesti zahtjeve za registraciju ili ograničenja ako se pogoršaju stambeni problemi za lokalno stanovništvo. Trenutno je vlasništvo nekretnine za najam u Val d’Isèreu još uvijek jednostavno, ali će poštivanje eventualnih budućih pravila o registraciji najma ili sigurnosnim standardima biti važno.

U sažetku, pravilna struktura i svijest o francuskim poreznim pravilima su ključni. Upotrebom pravnog oblika (osobni, SCI, SARL) i odgovarajućeg poreznog režima, kupci – bilo francuski ili strani – mogu optimizirati prihode od najma i nasljedne ishode. Preporučuje se stručni savjet za snalaženje u IFI porezu na imovinu i potpuno korištenje režima poput BIC-a ili povrata PDV-a za nekretnine za najam.

Aktivnost stranih ulaganja u Val d’Isèreu

Strani kupci već dugo igraju značajnu ulogu na tržištu nekretnina Val d’Isèrea, a to se nastavlja i 2025. godine. Povijesno gledano, britanski kupci bili su posebno brojni – Val d’Isère se ponekad šaljivo naziva “Mali London u Alpama” zbog navale britanskih zaljubljenika u skijanje koji posjeduju kolibe ili stanove. Čak i nakon Brexita, potražnja Britanaca ostaje jaka (iako s nekoliko dodatnih administrativnih koraka za boravke). Kupci iz Belgije, Nizozemske i Švicarske također često ulažu u odmaralište, privučeni međunarodnom atmosferom i pouzdanim snijegom. Posljednjih godina primjetna je diverzifikacija inozemnog interesa. Na scenu su stupile osobe visoke neto vrijednosti izvan Europe – primjerice, azijski investitori počeli su ciljati na francuske alpske nekretnine, gledajući ih kao prestižnu imovinu i sigurno mjesto čuvanja bogatstva investropa.com. Rastuće bogatstvo u Aziji i globalni trendovi putovanja znače da su elitna skijališta poput Val d’Isèrea sada na radaru kupaca iz Kine, jugoistočne Azije i Bliskog istoka na način na koji možda nisu bila prije desetak godina. To se vidi porastom hotelskih ulaganja u regiji od strane međunarodnih tvrtki te povećanim upitima inozemnih klijenata investropa.com investropa.com.

Također vrijedi spomenuti da su kupci s Bliskog Istoka i iz Sjeverne Amerike iskazali zanimanje, osobito za ultra-luksuzni segment (npr. velike kolibe s pet zvjezdica). Stabilnost francuskog pravnog sustava i privlačnost Alpa kao zimskog i ljetnog odredišta privlače ove globalne investitore. Nema pravnih prepreka za strance koji kupuju u Francuskoj, što postupak čini relativno jednostavnim u usporedbi sa zemljama koje imaju ograničenja za strano vlasništvo. Kupci koji nisu rezidenti obično samo trebaju francuski bankovni račun za transakcije te moraju dobiti porezni identifikacijski broj, ali to su rutinski koraci.

Što se tiče utjecaja, inozemna ulaganja donose značajan kapital u Val d’Isère. Međunarodni kupci često raspolažu znatnim budžetom, što pomaže rastu cijena posebno u luksuznom segmentu investropa.com investropa.com. Oni također doprinose vitalnosti tržišta najma – mnogi inozemni vlasnici iznajmljuju svoje kolibe kada ih ne koriste, čime osiguravaju luksuznu ponudu za najam turistima. Utjecaj stranih kupaca vidi se i u lokalnim uslugama: više višejezičnih agencija, međunarodnih škola ili dječjih klubova te sadržaja koji zadovoljavaju potrebe imućne globalne klijentele.

Izgledi: Očekuje se da će strana potražnja i dalje ostati stup tržišta u Val d’Isèreu. Iako valutna kolebanja ili geopolitički događaji mogu utjecati na određene nacionalne skupine iz godine u godinu, svjetska reputacija resorta osigurava da, kada se jedno tržište ohladi, drugo često preuzme primat. Na primjer, ako iz godine u godinu ima manje britanskih kupaca zbog valutnih tečajeva, možda će tu prazninu popuniti više Amerikanaca ili Azijaca. Sve dok Val d’Isère zadrži svoj status vrhunskog alpskog resorta, privlačit će udio svjetskih bogataša koji traže i investiciju i odmor u francuskim Alpama.

Prinosi od najma i mogućnosti kupnje za najam

Unatoč iznimno visokim cijenama nekretnina, Val d’Isère može ponuditi respektabilne prinose od najma zahvaljujući svojoj popularnosti i dugim sezonama. Prinosi od najma (godišnja najamnina kao postotak od cijene nekretnine) u najpoznatijim alpskim resortima općenito su u rasponu 3–4% bruto knightfrank.com. Knight Frankovo izvješće o alpskim nekretninama ističe da je oko 4% bruto prinosa ostvarivo u većini velikih resorta u normalnim uvjetima knightfrank.com. U Val d’Isèreu prinosi su uglavnom u ovom rasponu – možda na donjem dijelu spektra za ultra-skupa zimska odmarališta, ali stabilni za manje jedinice. Primjerice, trospatna vila u Chamonixu (~1 milijun € vrijednosti) može generirati oko 80.000 € godišnje kroz najam (30 tjedana popunjenosti), što predstavlja 8% bruto prinosa, što nakon troškova iznosi oko 4% neto knightfrank.com knightfrank.com. Pokazatelji Val d’Isèrea bili bi slični ili bolji zbog viših tjednih cijena najma i nešto duže sezone (skijaška sezona u Val d’Isèreu traje od kraja studenog do svibnja, plus tjedni tijekom ljeta cimalpes.com cimalpes.com).

Ključni faktori koji podupiru visoke prinose od najma u Val d’Isèreu uključuju:

• Visoke stope popunjenosti: Resort se može pohvaliti vrlo visokom stopom popunjenosti, s vršnim zimskim tjednima često potpuno rezerviranim i dobrim posjetama tijekom ljeta cimalpes.com cimalpes.com. Nije neuobičajeno da se poželjne vile iznajme 25–30 tjedana u godini kroz zimske i ljetne rezervacije knightfrank.com.
• Premium najamnine: Kao luksuzno tržište, tjedne najamnine u Val d’Isèreu među najvišima su u Alpama. Dobro smješten chalet može postići nekoliko desetaka tisuća eura tjedno tijekom Nove godine ili veljače. Čak i apartmani postižu visoke cijene po noći zbog ograničene ponude smještaja u odnosu na potražnju cimalpes.com.
• Ograničena ponuda najma: Stroga građevinska pravila i visoki troškovi ulaska znače da je dostupno manje najamnina nego što ima zainteresiranih najmoprimaca, osobito u visokoj sezoni cimalpes.com. Ovo tržište pogoduje iznajmljivačima i podiže prinose. (Ipak, zbog toga su neke cijene toliko visoke da postotci prinosa ostaju umjereni.)
• Profesionalni menadžment i usluge: Mnogi vlasnici maksimiziraju prihode koristeći profesionalne agencije za najam (koje nude concierge, catering itd.) za pristup luksuznom tržištu odmora. To može poboljšati popunjenost i omogućiti naplatu premijskih cijena, iako će naknade za upravljanje umanjiti neto prinos. Posebno, vlasnici koji se odluče za para-hotelijerski model i nude usluge slične hotelskim mogu povratiti PDV, čime efektivno smanjuju nabavnu cijenu za 20% i povećavaju realni prinos na kapital cabinet-roche.com.

Za investitora u najam, manji apartmani u Val d’Isèreu mogu nuditi bolje postotke prinosa nego luksuzni chalet-i, jednostavno zato što im je cijena (i tako nazivnik) niža, dok je potražnja od sezonskih radnika ili mladih turista visoka. Ipak, svaka nekretnina ovdje treba se gledati kao hibridna investicija: djelomično izvor prihoda, djelomično dugoročna kapitalna dobit. S vremenom, nekretnine u Val d’Isèreu značajno su rasle na vrijednosti, pa mnogi investitori prihvaćaju skroman neto prinos od 2–3% znajući da sama vrijednost imovine raste.

Vrijedi i usporediti prinose s drugim odmaralištima: zanimljivo je da novija ili manje poznata odmarališta mogu nuditi nešto više prinose (5%+ bruto) jer su ulazne cijene niže investropa.com. Primjerice, novo selo poput Saint Martin de Belleville ili neka švicarska odmarališta mogu nadmašiti Val d’Isère po postotku prinosa investropa.com. Ipak, Val d’Isèreov nizak rizik od praznih kapaciteta i visoka likvidnost (lakoća preprodaje) veliki su aduti. Najmoprimci će uvijek nagrnuti u top odmaralište, a ako vlasnik odluči prodati, obično postoji red zainteresiranih međunarodnih kupaca.

Zaključno, prinosi od najma u Val d’Isèreu od oko 3–4% bruto (možda ~2–3% neto nakon troškova, poreza, upravljanja) su dostižni knightfrank.com. Investitori mogu povećati ove prinose maksimiziranjem tjedana najma (sve dulja sezona tijekom cijele godine pomaže) i korištenjem poreznih režima za smanjenje oporezivog dohotka. S obzirom na stabilnost potražnje i prestiž samog resorta, kupnja za najam u Val d’Isèreu ostaje privlačna onima koji traže prihod, ali i dugoročan rast vrijednosti u vrhunskoj lokaciji.

Infrastruktura i razvojni projekti u najavi

Privlačnost Val d’Isèrea dodatno je pojačana stalnim unapređenjima i pažljivo planiranim razvojem, dok selo istovremeno nastoji očuvati svoju alpsku baštinu. Nekoliko značajnih infrastrukturnih i razvojnih projekata nedavno je završeno, u tijeku je ili je planirano, uključujući:

• Preuređenje “Le Coin de Val”: Završeno u fazama do 2022. godine, ovaj projekt vrijedan 200 milijuna eura transformirao je središte Val d’Isèrea seevaldisere.com. Uveo je 900 novih turističkih ležajeva kroz nove hotele i rezidencije, podzemnu garažu i autobusni kolodvor, te pješačku jezgru sela seevaldisere.com. Moderni objekti izgrađeni su s tradicionalnim kamenim i drvenim pročeljima kako bi se uklopili u stil sela seevaldisere.com. Ovim projektom poboljšan je pristup skijaškim stazama (uključujući natkrivenu šetnicu za skijaše) te su dodane trgovine, restorani, novi dječji vrtić i ured za turizam seevaldisere.com. Znatno je unaprijeđena infrastruktura resorta da konkurira drugim luksuznim destinacijama poput Courchevela i Verbiera seevaldisere.com, a ujedno je olakšan promet i smanjene su gužve u centru mjesta.
• Novi hoteli i smještaj: Potražnja za luksuznim smještajem se nastavlja. U zimi 2024./25., odmaralište je doživjelo otvaranje velikog novog 5-zvjezdica hotela, preuređenog “Experimental Chalet” (prije poznatog kao Hôtel l’Aigle des Neiges) s 113 luksuznih soba i apartmana, restoranima, koktel barom i potpunim spa sadržajem seevaldisere.com. Ovaj dodatak donosi još veći kapacitet luksuznog smještaja u Val d’Isère, što pokazuje povjerenje u stalni rast turizma. Također, u razvoju su nove brendirane rezidencije (poput Le Parc 1963 u srcu sela properties.lefigaro.com), koje nude moderne apartmane s pogodnostima blizu staza. Ovi projekti ciljaju na luksuzni segment te često nude i programe iznajmljivanja, prilagođavajući se potražnji za vrhunskim smještajem bogatim uslugama.
• Poboljšanja prijevoza i održivosti: Važna infrastrukturna promjena je premještanje središnjeg autobusnog kolodvora u La Daille na periferiji, dovršeno 2024. godine seevaldisere.com. Ovo novo prometno središte s više perona i modernim sadržajima uklonilo je česte autobuse iz kompaktnog centra sela, smanjujući buku i promet – čime se poboljšava kvaliteta života za stanovnike i posjetitelje. Dodatno, Val d’Isère ulaže u ekološki prihvatljiv prijevoz: skijalište je 2025. uvelo električne shuttle autobuse (ValBuses) i preostali autobusni vozni park prebacilo na HVO biogorivo, čime su emisije iz prometa srezane za 90% seevaldisere.com. Do 2025. godine, petnaest električnih autobusa prometuje selom i njegovim skijaškim naseljima seevaldisere.com. Ove mjere dio su šire ekološke predanosti (grad je potpisao Povelju “Mountain Zero Waste 2030” za uklanjanje otpada i poboljšanje upravljanja otpadom seevaldisere.com). Unaprijeđene prometne veze, poput učinkovitih shuttle autobusa i podzemnih parkirališta, olakšavaju kretanje turistima i nužne su s rastom broja posjetitelja.
• Poboljšanja skijališta: Iako je većina skijaške infrastrukture u Val d’Isère-Tignes već najsuvremenija, nadogradnje su u tijeku. Posljednjih godina uvedene su nove gondole i sjedežnice radi povećanja kapaciteta i udobnosti. U budućnosti, odmaralište planira održati svoju dugu sezonu daljnjim ulaganjima u sustave za proizvodnju snijega na nižim nadmorskim visinama i potencijalno nove žičare za još bolju povezanost staza. Također se razmatra poboljšanje početničkih područja i možda novi sadržaji (poput alpskih tobogana ili proširenih brdskih biciklističkih staza) kako bi se planina koristila tijekom cijele godine. Svi takvi projekti provodit će se pažljivo, uz ravnotežu rasta i zaštite okoliša.
• Luksuzni sadržaji i razonoda: Kao dodatak razvoju nekretnina, Val d’Isère bilježi rast vrhunskih sadržaja. Dolazak restorana visoke klase (na primjer, otvoren je Nobu-ov Matsuhisa restoran – prvi u Alpama seevaldisere.com – i novi koncepti fine kuhinje poput talijanske brasserie “Palladio” od Airelles-a u 2024. seevaldisere.com) obogaćuje ponudu odmarališta. Također se pojavljuju novi wellness centri i toplice, kako raste turizam vezan za zdravlje i dobrobit. Ova poboljšanja sadržaja često prate nove projekte hotela ili rezidencijalnih objekata i povećavaju poželjnost posjedovanja nekretnine u odmaralištu, znajući da su vam restorani svjetske klase, shopping i opuštanje nadohvat ruke.

Ključno je da lokalne vlasti u Val d’Isère-u provode “politiku kontroliranog planiranja” – masovna nova gradnja je rijetka, a svaki projekt detaljno se ispituje zbog arhitektonske usklađenosti i utjecaja na okoliš cimalpes.com. To znači da će se budući razvoj vjerojatno fokusirati na renoviranje i nadogradnju postojećih objekata ili na nekoliko odabranih projekata, a ne na brzo širenje cimalpes.com. Za investitore i vlasnike nekretnina, ova politika štiti autentični karakter i prirodnu ljepotu odmarališta (nema ružnog preizgrađivanja) i također pomaže u očuvanju vrijednosti nekretnina sprječavanjem prevelike ponude.

U zaključku, projekti u Val d’Isère-u baziraju se na kvaliteti, a ne kvantiteti: poboljšanje infrastrukture, dodavanje luksuznog smještaja i modernizacija sadržaja na održiv način. Ovi razvoji poboljšavaju ukupno iskustvo (za turiste i stanovnike), osiguravajući da Val d’Isère i u idućim godinama ostane vrhunsko alpsko odmaralište.

Usporedba s Courchevelom i Méribelom

Val d’Isère se često uspoređuje s Courchevelom i Méribelom, druga dva poznata alpska odmarališta u francuskoj regiji Savoie. Sva tri su prestižne ski destinacije, ali postoje ključne razlike u njihovim tržištima nekretnina:

Cijene: Val d’Isère trenutno nadmašuje svoje rivale po prosječnim cijenama, osobito kad je riječ o chaletima. Tablica u nastavku prikazuje usporedbu tipičnih cijena nekretnina:

Resort	Prosječna cijena apartmana (€/m²)	Prosječna cijena planinske kuće (€/m²)
Val d’Isère	~€11.200/m² investropa.com	~€16.100/m² investropa.com
Courchevel	~€11.800/m² investropa.com	~€12.100/m² investropa.com
Méribel	~€10.940/m² investropa.com	~€12.075/m² investropa.com

• Tablica: Prosječne cijene nekretnina u Val d’Isèreu i obližnjim resortima (podaci za 2024.). Kao što je prikazano, Val d’Isère ima najviše cijene – značajno je da vrijednosti planinskih kuća u prosjeku prelaze 16.000 € po četvornom metru, daleko više od Méribela i čak nadmašuju Courchevelov prosjek investropa.com. U apsolutnim iznosima, luksuzna planinska kuća u Val d’Isèreu može lako dosegnuti raspon od 10 do 20 milijuna eura, što je usporedivo s najskupljim nekretninama u Courchevelu 1850 (najskupljem dijelu Courchevela). Apartmani u sva tri resorta u prosjeku su u rasponu od 10.000–12.000 €/m², iako Val d’Isère i Courchevel 1850 bilježe vrhunske cijene znatno iznad 20.000 €/m² za najatraktivnije ski-in/ski-out lokacije investropa.com investropa.com. Nešto niža cijena u Méribelu odražava njegovu suptilniju dozu glamura (popularan je među obiteljima i nudi dobru vrijednost u kontekstu Les Trois Vallées skijaškog područja).
• Potražnja i klijentela: Sva tri odmarališta privlače međunarodne kupce, ali Courchevel 1850 je povijesno bio magnet za ultra-bogate pojedince (uključujući imućne Ruse, bliskoistočne kraljevske obitelji itd.), čime ima vrlo ekskluzivnu auru. U Val d’Isèreu među stranim kupcima prevladavaju Britanci i Sjeverni Europljani, ali s rastućim globalnim spektrom kupaca cimalpes.com investropa.com. Méribel je na glasu kao obiteljsko odredište kojim dominiraju britanski vlasnici (mnogo dugogodišnjih vlasnika iz UK-a) i ima nešto ležerniju atmosferu od blještavog Courchevela 1850. Ipak, potražnja za luksuzom je snažna u sva tri. Nedavni trendovi pokazuju da međunarodni kupci sve više razmatraju sva glavna francuska odmarališta – luksuzne nekretnine u Megèveu i Val d’Isèreu jednako su popularne kao i one u Courchevelu za mnoge, zbog ograničene ponude i jedinstvenih čari svakog domosno.com.
• Tržište najma: Budući da su u skijaškoj regiji Trois Vallées, Courchevel i Méribel imaju koristi od najvećeg povezanog skijaškog područja na svijetu, što je veliki mamac. Courchevel, s više sela (1850, 1650, 1550, Le Praz), ima raznoliko tržište najma, od ultra-luksuznog do srednjeg ranga. Méribel, smješten u središtu Trois Vallées, ima vrlo veliku potražnju za obiteljskim odmorima. Val d’Isère (s Tignesom) parira tim prednostima svojim prostranim skijaškim područjem i možda pouzdanijim snijegom (veća nadmorska visina). Prinosi od najma u sva tri su usporedivi – otprilike 3–4% bruto – jer visoke najamnine prate visoke kupoprodajne cijene. Neki manji apartmani u Méribelu mogu donijeti nešto veći postotak od superluksuzne vile u Val d’Isèreu, ali općenito sva su to vrhunska odmarališta s jakim izgledima za najam. Posebno, Val d’Isèreova duža sezona (često se otvara već krajem studenoga) može donijeti prednost u prinosima s još par tjedana najma u vrhuncu sezone.
• Razvoj i ponuda: Courchevel i Méribel, poput Val d’Isèrea, suočavaju se sa strogim pravilima planiranja i ograničenom količinom zemljišta za nove gradnje. Courchevel je doživio neke nove luksuzne projekte (posebno u Courchevelu 1650 i Le Praz), ali Courchevel 1850 ima vrlo malo novogradnje – čime zadržava ekskluzivnost. Méribel također pažljivo kontrolira razvoj kako bi sačuvao izgled sela s planinskim kućicama. Nedavni veliki projekt u Val d’Isèreu (Le Coin) povećao je kapacitete; slično je i Méribel bilježio renovacije starijih hotela i nekoliko novih enklava s planinskim kućama. Nijedno od ovih odmarališta ne gradi masovno, što pomaže u održavanju visoke vrijednosti nekretnina. Courchevelovo ultraluksuzno tržište možda je nešto više zasićeno na najvišem kraju (neke prognoze čak sugeriraju mogući blagi pad cijena chaleta u Courchevelu jer se pojavljuje nešto više inventara, a pojedini kupci razmatraju novije alternative drugdje investropa.com investropa.com), dok Val d’Isère s ograničenom zalihom stambenih jedinica i manjim opsegom nudi prirodnu rijetkost.
• Životni stil & privlačnost: Svako odmaralište ima svoje jedinstvene adute. Courchevel 1850 je sinonim za raskoš – pomislite na restorane s Michelinovim zvjezdicama, dizajnerske butike, privatne avione koji slijeću u obližnje altiporte. Val d’Isère kombinira luksuz sa sportskim, autentičnim alpskim duhom – njegovo selo djeluje povijesnije i “stvarnije”, ali nudi i noćni život te chalete sa spa centrima koji mogu konkurirati bilo gdje. Méribel nudi šarmantnu atmosferu planinskih kućica i nešto nježniji ugođaj; njegova struktura razvučenija je među četvrtima s kućicama usred drveća. Ovisno o preferencijama kupaca (glamur, tradicija ili obiteljska atmosfera), neko odmaralište će nekome više odgovarati, ali što se tiče ulaganja, sva tri su “blue-chip” tržišta Alpa.

Zaključno, Val d’Isère, Courchevel i Méribel dijele snažne tržišne temelje – međunarodna potražnja, ograničena ponuda i visoke cijene – ali Val d’Isère trenutačno prednjači po cijeni po kvadratnom metru za vrhunske nekretnine cimalpes.com. Investitori ih često uspoređuju, ali mnogi biraju prema osobnoj sklonosti prema skijaškom području ili zajednici. S gledišta prognoze, svi će vjerojatno ostati otporni. Prednost Val d’Isèrea u nadmorskoj visini i nedavna infrastrukturna ulaganja iznimno ga dobro pozicioniraju među konkurencijom u budućnosti, dok Courchevel i Méribel i dalje profitiraju od slave Les Trois Vallées i svog etabliranog luksuznog statusa.

Ekonomski, ekološki i regulatorni čimbenici

Nekoliko šireg spektra čimbenika utječe na tržišnu putanju nekretnina u Val d’Isèreu 2025. i kasnije:

• Ekonomska klima: Makroekonomsko okruženje, posebno kamatne stope i globalni trendovi bogatstva, igraju ulogu. Nagli porast kamatnih stopa u Europi tijekom 2022.–2023. imao je ograničen učinak na smanjenje potražnje za luksuznim nekretninama u Val d’Isèreu, budući da su mnogi kupci ovdje imućni (ili mogu koristiti privatne banke). Francuski stambeni krediti postali su složeniji za prosječne kupce zbog strožih pravila o dostupnosti i viših stopa, što je rezultiralo time da se tržište još više naginjalo prema ultra-bogatim kupcima koji plaćaju gotovinom domosno.com domosno.com. To je zapravo izoliralo cijene na najvišem dijelu tržišta (manje kupaca putem financiranja znači manji rizik od prisilnih prodaja). Gledajući unaprijed, prognoze sugeriraju da bi se stope mogle stabilizirati ili čak blago pasti ako inflacija oslabi knightfrank.com knightfrank.com, što bi moglo blago proširiti bazu kupaca ili ponovno omogućiti neke kupnje putem kredita. Također, globalni gospodarski rast – osobito rast populacije bogatih – izravno utječe na potražnju. Činjenica da je luksuzno tržište nekretnina u Alpama poraslo 2024. unatoč globalnim preprekama investropa.com pokazuje da dok god se bogati osjećaju sigurno, Val d’Isère ima koristi. Naravno, ozbiljna recesija ili financijska kriza mogli bi privremeno ohladiti tržište, ali alpska nekretnina često se smatra sigurnom imovinom (stvarna, opipljiva i ugodna), zbog čega bi u padu mogla bolje zadržati vrijednost od gradskih nekretnina.
• Ekološki čimbenici: Klimatske promjene su dvosjekli mač za nekretnine u Alpama.S jedne strane, smanjena pouzdanost snijega u skijalištima na nižim nadmorskim visinama izaziva zabrinutost – neka su sela imala kraće sezone ili su morala značajno investirati u umjetni snijeg.Odmarališta na velikim nadmorskim visinama poput Val d’Isèrea (baza na 1.850 m, sa stazama do 3.400 m) imaju veliku prednost ovdje cimalpes.com cimalpes.com.Kako niži resorti trpe, potražnja se sve više koncentrira na područja s pouzdanim snijegom; doista, duga sezona s puno snijega u Val d’Isèreu ključna je prodajna prednost koja će samo rasti na važnosti cimalpes.com collection-chalet.co.uk.Ovo sugerira premiju otpornosti na klimu – nekretnine u Val d’Isèreu mogle bi dodatno porasti u vrijednosti u odnosu na one u niže smještenim skijalištima ako se broj skijaških dana smanji drugdje.S druge strane, klimatske promjene donose izazove: više temperature čak i na 1850 m mogle bi utjecati na kvalitetu snijega u proljeće, a postoji i pritisak na skijališta da se diverzificiraju (što Val d’Isère čini s ljetnim aktivnostima).Ekološka održivost također je faktor – odmaralište provodi zelene inicijative (autobusi na obnovljivu energiju, obećanja o nultom otpadu itd.) seevaldisere.com seevaldisere.com, što može poboljšati njegov imidž i dugoročnu održivost.Štoviše, ekstremni vremenski događaji (poput obilnih padalina ili ciklusa otapanja) mogli bi utjecati na infrastrukturu, pa regija ulaže u robusne sustave.Općenito, s investicijskog gledišta, Val d’Isère je relativno dobro pozicioniran za suočavanje s klimatskim utjecajima zbog nadmorske visine, ali će stalna prilagodba biti ključna.Kupci su sve više svjesni ovih problema; nekretnine s modernom izolacijom, energetski učinkovitim grijanjem ili dizajnom koji uzima u obzir klimu vjerojatno će biti traženije investropa.com investropa.com.Zapravo, stručnjaci predviđaju da će domovi otporni na klimatske promjene imati višu cijenu, jer vlasnici uzimaju u obzir troškove osiguranja i operativne troškove u ekstremnijim uvjetima investropa.com investropa.com.
• Regulatorno okruženje: Osim lokalnih pravila o najmu (gore raspravljano) i prostornoplanskih ograničenja, nekoliko regulatornih čimbenika je važno. Francuska primjena Zakona o klimi i otpornosti utjecat će na alpske nekretnine: od 2025. godine iznajmljivanje stambenih objekata s najnižim razredima energetske učinkovitosti (F ili G) postupno se ukida collection-chalet.co.uk. U planinskim područjima, mnogi stariji apartmani ili brvnare mogli bi spadati u ove kategorije zbog loše izolacije. Vlasnici će morati renovirati kako bi poboljšali energetsku učinkovitost ukoliko žele iznajmljivati. Do 2028. čak i kuće s ocjenom E bit će zabranjene za nove najmove. Ovaj poticaj za energetsku obnovu mogao bi utjecati na neke starije nekretnine u Val d’Isèreu – vjerojatno će doći do povećanja aktivnosti (i troškova) renoviranja, ali će rezultirati boljim i ekološki prihvatljivijim domovima. Nova gradnja mora udovoljavati RE2020 ekološkom građevinskom kodeksu, koji osigurava visoku izolaciju, korištenje obnovljivih izvora energije, itd. Još jedan regulatorni aspekt je francuski stav o kratkoročnom najmu: kao što je spomenuto, iako još uvijek nije izražen u Val d’Isèreu, nacionalni trend je suzbijanje prekomjernih turističkih najma u područjima s nedostatkom stanova investropa.com. Ako u budućnosti lokalno stanovništvo Val d’Isèrea izrazi slične zabrinutosti (na primjer, radnicima je teško pronaći smještaj), općina bi mogla razmotriti kvote ili veće poreze na druge domove kako bi potaknula vlasnike na dugoročno iznajmljivanje lokalnom stanovništvu. Trenutno, Val d’Isère je kategoriziran kao turistička zona u kojoj vlasnici drugih domova plaćaju dodatni komunalni porez (taxe d’habitation sur les résidences secondaires) – neke francuske općine povećale su taj porez i do +60% kako bi obeshrabrile prazne kuće za odmor. To je nešto što treba pratiti budući da je dostupnost stanovanja lokalnom stanovništvu politička tema u planinskim mjestima.
• Ekonomske veze i diverzifikacija: Lokalno gospodarstvo Val d’Isèrea snažno je orijentirano na turizam. Jedan od rizika jest to što nije previše diversificirano izvan ugostiteljstva i nekretnina. Ipak, uz globalni trend rasta putovanja i Francusku kao najposjećeniju turističku destinaciju na svijetu, makroekonomski izgledi za turizam ostaju pozitivni. Odmaralište je također donekle zaštićeno imućnijom klijentelom koja je manje osjetljiva na ekonomske promjene. Dodatno, francuska vlada i departman Savoie ulažu u infrastrukturu (ceste itd.), što poboljšava povezanost – primjerice, kontinuirana poboljšanja željezničkih veza i autocesta u regiji unapređuju pristup iz Ženeve i Lyona, neizravno povećavajući atraktivnost nekretnina. Sve šire alpske inicijative, poput eventualne buduće kandidature za Zimske olimpijske igre ili zajedničke promocije, također mogu imati pozitivan učinak na tržišta nekretnina.

Ukratko, ekonomski uvjeti, klimatske promjene i regulativa svi su čimbenici koje treba pratiti:

• Ekonomski kontekst trenutno pogoduje nišnom tržištu imućnih kupaca u Val d’Isèreu, a kretanja kamatnih stopa u 2025. godini mogla bi blago poboljšati uvjete financiranja knightfrank.com.
• Propisi postupno usmjeravaju tržište prema kvalitetnijem, održivijem najmu te bi mogli nametnuti ograničenja koja će u konačnici osigurati uravnoteženiji razvoj (što doprinosi dugoročnoj stabilnosti).
• Okoliš je istovremeno i zabrinutost i katalizator: klimatske promjene naglašavaju prednosti Val d’Isèrea (nadmorska visina), ali također zahtijevaju stalnu prilagodbu i mogu promijeniti koje se karakteristike nekretnina najviše cijene (energetska učinkovitost, mogućnost korištenja tijekom cijele godine).

Općenito, ovi čimbenici ne umanjuju optimističnu perspektivu za tržište nekretnina u Val d’Isèreu – naprotiv, oni dodatno potvrđuju jedinstvenu rijetkost i otpornost ovog tržišta u godinama koje dolaze.

Zaključak

Tržište nekretnina Val d’Isèrea za 2025. godinu nalazi se na raskrižju snažne potražnje, ograničene ponude i trajne međunarodne privlačnosti. Cijene stanova dosežu rekordne razine, potaknute luksuznim kupcima i investitorima u najam koji cijene dugu skijašku sezonu i živopisni alpski način života. Komercijalni i hotelski projekti prate ovaj tempo, dodajući luksuzni smještaj i sadržaje, a istovremeno čuvaju dragocjeni karakter sela. U usporedbi s drugim alpskim destinacijama poput Courchevela i Méribela, Val d’Isère je zadržao svoju poziciju lidera – često s višim cijenama, ali jednako poduprt lojalnom i globalnom klijentelom.

Gledajući unaprijed, izgledi za Val d’Isère ostaju uglavnom pozitivni. Ključni pokretači poput turizma, infrastrukturnih poboljšanja i prestiža alpskog života nastavit će podupirati tržište. Prinosi od najma, iako umjereni postotkom, stabilni su zahvaljujući izuzetno visokoj popunjenosti i cijenama, nagrađujući one koji mudro ulažu i koriste porezne olakšice. Istovremeno, čimbenici poput klimatskih promjena i novih propisa proaktivno se rješavaju unutar resorta, pretvarajući potencijalne izazove u poticaj za inovacije (zelenije zgrade, raznolike aktivnosti, održiv rast).

U svijetu ekonomske neizvjesnosti, nekretnine u Val d’Isèreu nude spoj načina života i stabilnosti – opipljivu imovinu u kojoj vlasnici mogu uživati u vrhunskom skijanju i planinskoj kulturi, dok im pritom vrijednost ulaganja raste s vremenom. Komparativna rijetkost nekretnina u ovom legendarnom resortu, u kombinaciji s njegovom cjelogodišnjom atraktivnošću, sugerira da će potražnja potrajati i u nadolazećim godinama. Za kupce i investitore u 2025., Val d’Isère predstavlja ne samo kupnju, već i priliku za uporište u jednom od najekskluzivnijih alpskih odmarališta – imovinu koju vrijedi čuvati za generacije koje dolaze.

Izvori:

• Collection Chalet – Zimski trendovi na tržištu nekretnina u Francuskim Alpama 2024.-2025. collection-chalet.co.uk collection-chalet.co.uk
• Domosno – Najnoviji trendovi u francuskim Alpama 2025 domosno.com domosno.com
• Investropa – Statistika tržišta nekretnina francuskih Alpa 2025 investropa.com investropa.com
• Investropa – Prognoze za alpske nekretnine 2025 investropa.com investropa.com
• Cimalpes – Analiza tržišta nekretnina Val d’Isère cimalpes.com cimalpes.com
• Knight Frank – Izvještaj o skijaškim nekretninama 2024 (prinosi od najma) knightfrank.com knightfrank.com
• SeeValdIsere.com – Novosti o razvoju Val d’Isèrea seevaldisere.com seevaldisere.com
• SeeValdIsere.com – Što je novo zima 2024/25 seevaldisere.com seevaldisere.com
• Cabinet Roche & Cie – Zašto ulagati u Val d’Isère (Pravno/Porezno) cabinet-roche.com cabinet-roche.com