Tržište nekretnina u Wellingtonu 2025. nalazi se na prekretnici. Nakon procvata tijekom 2020.-21. i naknadnog pada, vrijednosti nekretnina se stabiliziraju i povjerenje kupaca se oprezno vraća loweandco.nz globalpropertyguide.com. Cijene stanova u regiji pale su za oko 25% u odnosu na vrhunac krajem 2021. godine loweandco.nz, što je poboljšalo pristupačnost, dok su izuzetno niske stope slobodnih najamnina iz prethodnih godina ustupile mjesto blažem tržištu najma u 2025. interest.co.nz interest.co.nz. U komercijalnom sektoru, uredski sektor Wellingtona suočava se s rastućim brojem praznih prostora kako dolazi nova ponuda, dok industrijski prostori i dalje bilježe veliku potražnju uz vrlo ograničenu dostupnost research.jllapsites.com linkedin.com. Veliki infrastrukturni projekti i reformske promjene u zoniranju preoblikuju urbani krajolik, postavljajući temelje za nadolazeće godine. Ovo izvješće detaljno analizira sve aspekte tržišta nekretnina u Wellingtonu – stambene trendove, komercijalne rezultate, urbani razvoj, ekonomske pokretače – i daje prognozu do 2028., potkrijepljenu najnovijim podacima i predviđanjima.
Trendovi stambenih nekretnina
Cijene stanova i prodajna aktivnost
Wellingtonovo tržište nekretnina prošlo je kroz značajnu korekciju, ali pokazuje znakove dosezanja dna u 2025. godini. Srednja cijena kuće u regiji Wellington iznosi oko 760.000 NZD sredinom 2025. godine, što je pad od 4,4% na godišnjoj razini squirrel.co.nz globalpropertyguide.com. Ovo predstavlja značajan pad u odnosu na vrhunce iz doba pandemije – cijene su otprilike 26% ispod vrhunca iz kasne 2021. godine po vrijednosti loweandco.nz. Tijekom najnovijeg tromjesečja (Q2 2025.), prosječne vrijednosti u Wellingtonu pale su umjerenih ~2,3%, što ukazuje da se tempo pada usporio na minimum loweandco.nz. Zapravo, indeks cijena kuća u Wellingtonu pao je samo ~1% u posljednjem tromjesečju, što sugerira da se tržište stabilizira umjesto da nastavlja padati loweandco.nz. Obujam transakcija također je porastao u odnosu na prošlogodišnju stagnaciju: prodaja sredinom 2025. bila je ~13% viša nego godinu ranije, unatoč uobičajenom usporavanju tijekom zime squirrel.co.nz. Kuće se prodaju sporije nego u vrijeme procvata – medijan dana na tržištu iznosi oko 54 dana u lipnju 2025., što odražava oprez kupaca squirrel.co.nz. Ipak, to je poboljšanje u odnosu na raniju fazu pada; vrijeme prodaje se skratilo na ~41 dan početkom 2025. kako su prodavatelji postali realniji u pogledu cijene loweandco.nz. Općenito, rezidencijalno tržište Wellingtona u 2025. može se opisati kao prijelaz s tržišta kupaca prema ravnoteži, pri čemu cijene pronalaze dno, a obujam prodaje se postupno oporavlja.
Srednje cijene kuća (lipanj 2025.) globalpropertyguide.com
| Regija | Srednja cijena (NZD) | Godišnja promjena |
|---|---|---|
| Wellington | $760,000 | –4,4% |
| Auckland | $990,000 | –3,4% |
| Novi Zeland (ukupno) | $770,000 | 0,0% |
Tablica: Srednja cijena u Wellingtonu ostaje nešto ispod nacionalnog prosjeka, jedna od rijetkih regija koja je i dalje u padu na godišnjoj razini sredinom 2025. globalpropertyguide.com.
Tržište najma i pristupačnost
Nakon godina ograničene ponude i rasta najamnina, tržište najma u Wellingtonu se 2025. okrenulo u korist najmoprimaca. Tražene cijene najma su popustile, a više nekretnina je dostupno za najam nego prije godinu dana. U svibnju 2025. srednja tražena najamnina u Wellingtonu pala je na oko $620/tjedno, što je pad od 4–5% u odnosu na godinu ranije interest.co.nz. Trade Me (glavna stranica za oglašavanje nekretnina) izvještava o priljevu oglasa za najam u regiji – ponuda najma skočila je za ~41% u odnosu na prošlu godinu, dok su upiti najmoprimaca (potražnja) pali za ~13% interest.co.nz. Uz više opcija na tržištu, najamnine su se u glavnom gradu smirile interest.co.nz. Zapravo, Wellington je predvodio zemlju po godišnjem padu najamnina, jer su se stanodavci natjecali za manji broj najmoprimaca interest.co.nz. Ovo je značajan preokret u odnosu na prethodno desetljeće i donosi određeno olakšanje najmoprimcima.
Priuštivost stanovanja se poboljšala uz korekciju cijena i rast plaća. Prosječna vrijednost kuće u Wellingtonu sada je otprilike 5,7 puta veća od prosječnog kućnog dohotka, što je bolje od nacionalnog prosjeka od ~6,5× dohotka ecoprofile.infometrics.co.nz. Također, udio dohotka potreban za otplatu prosječnog hipotekarnog kredita u Wellingtonu (s 20% učešća) iznosi oko trećinu, što je nešto niže nego u ostatku NZ ecoprofile.infometrics.co.nz. Ovi pokazatelji, iako su i dalje visoki prema međunarodnim standardima, najbolji su koje je glavni grad vidio u nekoliko godina – izravna posljedica pada cijena s vrhunca. Za usporedbu, medijan omjera u Wellingtonu bio je blizu 8× dohotka na vrhuncu procvata; do 2025. vraća se u raspon od 5–6× ecoprofile.infometrics.co.nz. Kupci prve nekretnine iskoristili su ovu poboljšanu priuštivost i manju konkurenciju: postali su najveća skupina kupaca u Wellingtonu, “predvodeći” kupovnu aktivnost squirrel.co.nz loweandco.nz. S obzirom na pad cijena i kamatne stope koje su prošle svoj vrhunac, mnogi najmoprimci napokon vide put do vlasništva, što podupire potražnju za početnim domovima.
Demografija kupaca i novi projekti
Kupci u Wellingtonu u 2025. godini znatno se razlikuju od onih prije nekoliko godina. Kupci prve nekretnine i mlade obitelji koje traže veći dom vrlo su aktivni, dok su se investitori uglavnom povukli tijekom pada tržišta squirrel.co.nz loweandco.nz. Industrijska izvješća navode da kupci prve nekretnine i oni koji smanjuju veličinu doma zajedno čine velik dio aktivnih kupaca u glavnom gradu loweandco.nz. Ove skupine privlači kombinacija nižih cijena u dobrim četvrtima i veće sigurnosti sada kada su kamatne stope na hipotekama stabilizirane loweandco.nz 1news.co.nz. Nasuprot tome, mnogi investitori s polugom su tijekom 2022.–2024. smanjivali izloženost – neki iznajmljivači su prodavali nekretnine, zbog niskih prinosa i prethodnih poreznih promjena squirrel.co.nz. (Važno je napomenuti da su bruto prinosi od najma u Wellingtonu, oko 4,5–5%, nešto viši nego u Aucklandu, ali i dalje nisu privlačni kada su kamatne stope na hipotekama bile iznad 6% opespartners.co.nz opespartners.co.nz.) Pojavljuju se rani znakovi da bi se investitori mogli početi vraćati: nova vlada krajem 2023. vratila je neke porezne politike povoljne za investitore, a s nižim cijenama i poboljšanim prinosima, ulaganje u nekretnine u Wellingtonu izgleda održivije u budućnosti. Svako ponovno jačanje interesa investitora vjerojatno će biti postupno, ali ostaje čimbenik koji bi mogao povećati potražnju prema 2026. godini.
Na strani ponude, Wellington je nedavno zabilježio usporavanje razvoja novih stambenih objekata, što bi moglo dodatno stegnuti tržište u narednim godinama. Građevinske dozvole u regiji naglo su pale (oko 28% na godišnjoj razini do kraja 2024.) nakon građevinskog buma prethodnih godina loweandco.nz. Rast troškova gradnje, ograničenja u financiranju i pad tržišta doveli su do povlačenja građevinara. Kao rezultat toga, broj novih domova za razdoblje 2025.–2027. je ograničeniji. Ovo je dvosjekli mač: kratkoročno se višak ponude smanjuje, što pomaže stabilizaciji cijena; ali do 2026.–2028., sadašnja stagnacija u gradnji mogla bi značiti da će se ponovno pojaviti nestašica stanova, što bi potencijalno ponovno moglo povećati cijene i najamnine.
Istovremeno, politike urbane intenzifikacije otključavaju buduću ponudu. Grad Wellington je 2023. godine implementirao novi Prostorni plan koji omogućuje višu gustoću stanovanja u mnogim područjima. Prema pravilima koje je propisala vlada, većina stambenih četvrti sada može izgraditi do 3 kuće od po 3 kata bez posebne dozvole, a dijelovi grada i predgrađa u blizini prometnih čvorišta zonirani su za stambene zgrade od 6 i više katova. Nekoliko projekata srednje gustoće već je u tijeku ili u fazi planiranja kao rezultat toga. Tijekom sljedećih nekoliko godina, grad očekuje više popunskih gradnji gradskih kuća i niskih stambenih zgrada, osobito na rubu središnje poslovne četvrti i u središtima predgrađa. Ove promjene u zoniranju imaju za cilj povećati izgradnju stanova i dugoročno poboljšati pristupačnost. Iako su učinci u 2025. tek na početku, do 2028. bi lakša pravila planiranja mogla dovesti do značajnog povećanja stambenog fonda Wellingtona – pomažući zadovoljiti potrebe rastuće populacije i ublažiti pretjerani rast cijena.
Pregled komercijalnih nekretnina
Uredski sektor: potražnja, ponuda i najamnine
Wellingtonovo tržište uredskih nekretnina u 2025. prolazi kroz razdoblje rasta slobodnih kapaciteta i nadolazeće nove ponude. Ukupna stopa slobodnih ureda u središnjoj poslovnoj četvrti (CBD) porasla je na oko 8,0% početkom 2025., u odnosu na ~5–6% prije pandemije research.jllapsites.com. Ovaj porast djelomično je posljedica toga što su nekoliko velikih najmoprimaca (posebno državne agencije) konsolidirali ili podnajmili prostore. U posljednjih nekoliko mjeseci, otprilike 16.000 m² podnajmljenog prostora stavili su na tržište korisnici iz javnog sektora, uz dodatnih ~13.000 m² iz privatnih tvrtki research.jllapsites.com. U suštini, smanjenje prostora u nekim uredima – kao odgovor na fiskalnu štednju u vladi i povećani rad na daljinu/hibridni rad – dovelo je do vala sekundarnog prostora koji traži najmoprimce. Istovremeno, značajna nova ponuda je u pripremi. Primjer je nova uredska zgrada od 11 katova na adresi 61 Molesworth Street (u blizini parlamenta), koja će biti dovršena krajem 2025. s Ministarstvom vanjskih poslova kao glavnim najmoprimcem research.jllapsites.com. Osim toga, više starijih uredskih zgrada prolazi kroz seizmičko ojačanje i obnovu (npr. na The Terrace i uz obalu) te bi se trebale vratiti na tržište do 2026.–2027. research.jllapsites.com. Kako se ovi projekti dovrše, očekuje se da će slobodnih prostora biti još više u sljedeće dvije godine, što će testirati sposobnost tržišta da apsorbira nove prostore.
Unatoč većoj stopi nepopunjenosti, najamnine za urede u vrhunskim zgradama zasad su ostale stabilne. Prosječne bruto najamnine za vrhunske urede u središtu Wellingtona iznose oko 750+ USD po m² godišnje, dok su neto najamnine oko 430–435 USD/m² – otprilike nepromijenjene u posljednjim kvartalima research.jllapsites.com. Vlasnici su zadržali najamnine na papiru, iako su poticaji za najmoprimce (poput razdoblja bez najamnine ili doprinosa za uređenje prostora) postali izdašniji u ovom konkurentnom okruženju. U uredima sekundarne kvalitete, efektivne najamnine su pod pritiskom zbog gotovo 10% stope nepopunjenosti u tom segmentu research.jllapsites.com. Općenito, rast najamnina je ravan, a najmoprimci imaju više izbora i pregovaračke moći nego prije nekoliko godina. Noviji, visokokvalitetni prostori i dalje su traženi (posebno oni s visokim seizmičkim ocjenama i zelenim certifikatima), dok bi stariji, neobnovljeni prostori mogli imati poteškoća s iznajmljivanjem. Izgledi za urede u Wellingtonu ovise o gospodarskim i trendovima u javnom sektoru: budući da vlada provodi konzervativnu strategiju potrošnje, njezin bi se udio mogao dodatno smanjiti research.jllapsites.com. Međutim, ako dođe do rasta poslovnog i tehnološkog sektora krajem 2020-ih, to bi moglo nadoknaditi dio smanjenja javnog sektora. Za sada, oprez prevladava, i očekujemo da će nepopunjenost ureda u Wellingtonu ostati na visokoj jednoznamenkastoj razini do 2026., što će održavati skroman rast najamnina. Prilike se nalaze u nadogradnji prostora za najmoprimce (prelazak na kvalitetu) i prenamjeni starijih zgrada (uključujući potencijalne prenamjene iz ureda u stanove ako je izvedivo), osobito kako rastu zahtjevi za održivošću.
Maloprodajni i ugostiteljski prostori
Wellingtonovo maloprodajno poslovanje nekretninama pokazuje mješovitu, ali općenito poboljšavajuću sliku. Najbolje maloprodajne lokacije u središtu grada – posebno “Zlatna milja” Lambton Quay, Willis Street i Courtenay Place – uživaju vrlo snažnu potražnju. Praznine u vrhunskim maloprodajnim prostorima u središtu grada gotovo da i nema: samo oko 1,1% vrhunskih prostora bilo je prazno krajem 2024. godine insideretail.co.nz insideretail.co.nz. Međunarodni i nacionalni trgovci ponovno pokazuju interes za Wellington, a nekoliko brendova ili širi svoje glavne trgovine ili prvi put ulazi na tržište insideretail.co.nz. Upiti za najam početkom 2025. bili su stabilni, jer se trgovci pozicioniraju za očekivani porast potrošnje nakon što kamatne stope padnu i povjerenje se vrati insideretail.co.nz. Na primjer, brendovi većeg formata i luksuzni brendovi tražili su prostor na Lambton Quay, očekujući bolje uvjete poslovanja u budućnosti.Sekundarna maloprodajna područja, međutim, još uvijek sustižu. Ukupna stopa praznih maloprodajnih prostora u Wellingtonu bila je oko 8,5% krajem 2024. godine, što je porast u odnosu na otprilike 6,9% godinu ranije insideretail.co.nz. Većina tih praznih prostora koncentrirana je u području Courtenay Place i nekim blokovima s manjim prometom pješaka insideretail.co.nz. Ta su područja bila teško pogođena pandemijskim poremećajima (npr. gubitak međunarodnih turista i uredskih radnika) i trebalo im je vremena za oporavak. Ohrabrujuće je što sada postoje “pozitivni signali rasta i obnove” u Courtenay Place – uključujući nove ugostiteljske operatere i planirane nadogradnje nekretnina – što bi trebalo postupno povećati popunjenost prostora insideretail.co.nz. Projekt revitalizacije Courtenay Place Gradskog vijeća (kao dio obnove Golden Mile) započeo je 2025. godine, donoseći poboljšanja javnih površina koja bi trebala učiniti to područje privlačnijim za kupce i posjetitelje restorana. Ukratko, maloprodajni sektor Wellingtona je podijeljen: glavna maloprodajna zona u središtu grada cvjeta, s gotovo potpunom popunjenošću i rastućim najamninama, dok su neka periferalna maloprodajna područja još uvijek u fazi oporavka. Kako se potrošnja potrošača poboljšava prema 2026. godini (uz pomoć rasta stanovništva i nižih troškova hipoteka), očekuje se da će se i zaostala područja popuniti. Novi projekti poput Takina Convention Centre (otvoren 2023.) također povećavaju promet za obližnje trgovce i ugostitelje, podupirući segment nekretnina u ugostiteljstvu.
Industrijske i logističke nekretnine
Tržište industrijskih nekretnina u Wellingtonu ostaje izuzetno zategnuto, čak i dok je gospodarski rast usporio. Skladišni i tvornički prostori su u oskudici, a stopa nepopunjenosti je samo oko 2–3% na razini cijele regije – blizu povijesnih minimuma. Colliersovo istraživanje krajem 2024. godine pokazalo je da je stopa nepopunjenosti industrijskih prostora u Wellingtonu 2,4% (najviša od 2020., ali i dalje izuzetno niska) linkedin.com. U osnovi, gotovo svi upotrebljivi industrijski kapaciteti su zauzeti, a svaki prostor koji se oslobodi brzo se popuni. Blagi porast nepopunjenosti s gotovo 1% na 2,4% vjerojatno odražava nekoliko većih objekata koji su ostali prazni te blažu ekonomiju, ali još uvijek postoji znatno veća potražnja nego ponuda za industrijske lokacije u Wellingtonu linkedin.com. Ključno je da je razvoj novih industrijskih kapaciteta gotovo stao – dozvole za nove industrijske zgrade na najnižoj su razini u gotovo deset godina linkedin.com. Nedostatak zemljišta u regiji Wellington (ograničenoj brdima i lukom) i dalje traje, osobito u tradicionalnim industrijskim zonama poput Seaviewa, Petonea, Porirue i područja Rongotai/Airport linkedin.com. S ograničenim brojem zelenih površina i visokim troškovima gradnje, malo se novih skladišta gradi iako najmoprimci traže suvremene prostore.Ovaj nesrazmjer ponude i potražnje održava industrijske najamnine na uzlaznoj putanji. Od 2024. godine, prosječne najamnine za vrhunska skladišta u Wellingtonu iznose otprilike 170–180 USD po m² godišnje linkedin.com. Iako je rast najamnina usporio u posljednje vrijeme zbog ekonomskih izazova, najamnine su i dalje na rekordno visokim razinama i samo su “ublažile” stopu rasta linkedin.com. Investitori ostaju optimistični u pogledu industrijskih nekretnina u Wellingtonu: prinosi su se smanjivali proteklih godina, ali čini se da su se stabilizirali u 2025., uglavnom u rasponu od srednjih 5% za vrhunske nekretnine. Tržišni sentiment je da je industrijski sektor “otporan” sektor koji će vjerojatno nadmašiti ostale – potaknut strukturnim trendovima e-trgovine, logističkim potrebama i gotovo nultom prazninom koja daje pregovaračku moć vlasnicima linkedin.com. Doista, vraća se povjerenje među industrijskim investitorima, uz očekivanja da će ekonomski oporavak dodatno potaknuti ovaj segment u 2025. linkedin.com. Osim u slučaju velikog pada, izgledi za industrijsko tržište Wellingtona su pozitivni: najamnine bi trebale ostati snažne (moguće i dodatno rasti ako ne dođe do nove ponude), a svaki novi visokostropni skladišni prostor koji se pojavi na tržištu u razdoblju 2025.–2028. vjerojatno će brzo pronaći zakupce. Ključni izazov bit će pronaći načine za razvoj dodatnog industrijskog prostora (npr. prenamjenom nedovoljno iskorištenog zemljišta ili povećanjem višekatnih skladišta) kako bi se zadovoljila buduća potražnja.Utjecaj urbanog razvoja i infrastrukture
Više infrastrukturnih projekata i urbanih inicijativa je u tijeku u Wellingtonu, a očekuje se da će značajno utjecati na obrasce nekretnina kroz kasne 2020-e. Glavna inicijativa je dugo očekivani “Let’s Get Wellington Moving” prometni program – koji će, iako restrukturiran 2023., donijeti velika poboljšanja. Krajem 2023. vlada se obvezala u potpunosti financirati drugi cestovni tunel Mt. Victoria i nadogradnju raskrižja Basin Reserve transport.govt.nz. Očekuje se da će izgradnja ovog drugog tunela (paralelnog tunelu Mt. Vic iz 1930-ih) započeti do 2025.–26. pod mandatom nove Vlade, a nakon dovršetka krajem ovog desetljeća, značajno će poboljšati povezanost između središta grada i istočnih predgrađa Wellingtona (kao i zračne luke) dodavanjem cestovnog kapaciteta i namjenskih staza za pješake/bicikliste. Lakše putovanje i pristup mogli bi povećati potražnju za stanovanjem u predgrađima poput Kilbirnie, Miramar i Hataitai – što bi potencijalno moglo povećati vrijednost nekretnina tamo kako se vrijeme putovanja smanjuje. Na Basin Reserveu, redizajn tog prometnog čvorišta uklonit će zloglasno usko grlo, što će koristiti obližnjim područjima Te Aro i Newtown.Unutar grada, obnova Golden Milea je još jedan transformativni projekt. Ovaj plan vrijedan više od 120 milijuna dolara pretvorit će glavne gradske trgovačke ulice Wellingtona u pješačke zone i unaprijediti ih (od Lambton Quaya do Courtenay Placea), čineći ih pristupačnijima ljudima. Radovi su započeli 2025., uključujući nove biciklističke staze, šire nogostupe i ograničavanje prometa automobila tijekom vršnih sati transportprojects.org.nz transportprojects.org.nz. Kako se projekt dovrši do 2027., poboljšani izgled Golden Milea dodatno će povećati atraktivnost CBD-a za maloprodaju i ugostiteljstvo – što je pozitivno za vrijednost nekretnina i najamnine trgovina, ureda i hotela duž trase. Očekuju se kratkoročni poremećaji zbog radova, ali dugoročno bi se trebala smanjiti praznina u maloprodaji i povećati broj posjetitelja, podržavajući više najamnine za maloprodaju i prenamjenu starih zgrada u moderne maloprodajne ili mješovite prostore.
Wellingtonova infrastruktura javnog prijevoza također će biti poboljšana. Planovi za novu liniju brzog masovnog prijevoza (laka željeznica ili brzi autobusni prijevoz) od željezničke stanice kroz južna/istočna predgrađa bili su dio LGWM-a. Iako se još odlučuje o obliku projekta masovnog prijevoza (i stavljen je na čekanje tijekom promjena programa 2023.), nastavlja se rad na poboljšanju postojeće autobusne mreže s kontinuiranim prioritetnim trakama za autobuse i potencijalno vozilima većeg kapaciteta. Željeznička mreža koja opslužuje predgrađa regije Wellington također se nadograđuje – naručene su nove garniture vlakova za gradske linije, a Metlink planira povećanje učestalosti vožnji do 2026. Učinkovit javni prijevoz ključan je za podršku razvoju stanovanja veće gustoće uz glavne koridore (Johnsonville linija, Hutt linija itd.), a područja oko željezničkih stanica (Johnsonville, Tawa, Porirua itd.) koja su sada zonirana za stanove postat će privlačnija kako se usluga prijevoza poboljšava.
Osim prometa, drugi infrastrukturni i razvojni projekti utjecat će na tržište nekretnina:
- Projekti jačanja obale i seizmičke otpornosti: Grad nastavlja ulagati u otpornost – npr. jačanje obalnog zida Wellingtona i poboljšanje odvodnje radi smanjenja rizika od poplava. Nekoliko zaštićenih zgrada se ojačava protiv potresa ili preuređuje (obnova Gradske vijećnice završava 2025., novi kongresni centar otporan na potrese otvoren je 2023.). Sigurnije i otpornije izgrađeno okruženje povećava dugoročnu vrijednost nekretnina i mogućnost osiguranja.
- Širenje predgrađa: U sjevernim predgrađima i satelitskim gradovima grade se nova stambena naselja. Na primjer, veliki projekti na neizgrađenom zemljištu u Porirua (Kenepuru Landing, Plimmerton Farm), Upper Hutt (naselja Kelson i Wallaceville) i Lower Hutt (nova stambena područja Wainuiomata i Stokes Valley) donose tisuće novih domova u sljedećih 5–10 godina. Ovi projekti će postupno povećati ponudu stanova u regiji i preusmjeriti dio rasta na vanjska područja. Posebno, otvaranje autoceste Transmission Gully 2022. poboljšalo je pristup Kapiti Coastu i Porirui, potaknuvši veći interes za nekretnine u tim područjima.
- Razvoj poslovnih zona: Tehnološki sektor Wellingtona tiho raste; inicijative poput Takapu Valley Tech Hub i proširenje znanstveno-inovacijskog centra Wellingtona (blizu Gracefielda) mogli bi do 2028. povećati potražnju za specijaliziranim poslovnim nekretninama (laboratoriji, uredi). Dodatno, ako filmska industrija (sa središtem u Miramaru) nastavi napredovati, mogli bismo vidjeti ulaganja u nove filmske studije ili poslovne parkove za kreativne industrije, čime bi Wellington dodatno učvrstio status kreativne prijestolnice.
Općenito, trenutna infrastrukturna ulaganja u Wellingtonu imaju za cilj povećati kapacitet i kvalitetu života u gradu, što zauzvrat podupire tržište nekretnina. Bolje prometne veze otvorit će nova stambena područja i omogućiti veću gustoću bez zagušenja. Unapređenja urbanih sadržaja učinit će gradsko središte živahnijim – potičući ljude (i tvrtke) da se nastane u Wellingtonu. Ovi razvojni projekti postavljaju temelje za održiv rast tržišta nekretnina u drugoj polovici 2020-ih.
Ekonomski i demografski utjecaji
Trendovi stanovništva i migracija
Demografska kretanja temeljni su čimbenik za izglede tržišta nekretnina u Wellingtonu. Regija bilježi rast stanovništva, ali umjereno u usporedbi s nacionalnom stopom. Šira regija Wellington dosegla je oko 541.500 ljudi u 2024., što je porast od ~0,7% u odnosu na prethodnu godinu rep.infometrics.co.nz. Ova stopa rasta niža je od ukupne novozelandske stope od 1,7% u istom razdoblju rep.infometrics.co.nz, što odražava da glavni grad nije imao toliko koristi od poslijepandemijskog migracijskog buma kao Auckland ili Christchurch. Zapravo, nakon što su granice Novog Zelanda ponovno otvorene 2022., zemlja je zabilježila rekordan priljev migranata u 2023.–24. (neto migracija premašila je +100.000 u 2024.) – ali se velik dio njih nastanio u Aucklandu ili drugdje. Wellington je ipak dobio određeni broj stranih migranata (međunarodni studenti, kvalificirani radnici u IT-u i državnoj upravi), ali je također zabilježen nastavak neto odlaska Novozelanđana u Australiju, što je djelomično neutraliziralo dobitak stats.govt.nz 1news.co.nz. Do početka 2025. migracijski trendovi ponovno su se promijenili: najnoviji podaci pokazuju da se neto migracija znatno usporila (na ~+26.000 na nacionalnoj razini u godini do ožujka 2025., što je pad u odnosu na prethodnu godinu) stats.govt.nz. Za Wellington to vjerojatno znači da će rast stanovništva ostati umjeren, oko 0,5–1% godišnje, osim ako novi val migranata ne bude posebno ciljao glavni grad. Popis stanovništva 2023. za regiju Wellington iznosio je ~521.000 (za uobičajeno rezidentno stanovništvo) stats.govt.nz, a projekcije sugeriraju postupan rast do ~560.000 do 2028. (otprilike +1% godišnje). Ključna implikacija: potražnja za stanovanjem u Wellingtonu će rasti, ali neće eksplodirati – umjeren tempo koji, u kombinaciji s novom ponudom stanova, može održati ravnotežu na tržištu.
Također je vrijedno spomenuti da je interna migracija unutar Novog Zelanda u posljednje vrijeme išla u korist nekih manjih središta na Sjevernom otoku na račun Wellingtona. Visoki troškovi stanovanja i prelazak na rad na daljinu doveli su do toga da se manji broj stanovnika Wellingtona preselio u regije poput Wairarape ili Palmerston Northa u razdoblju 2020.–22. Međutim, kako se pristupačnost stanovanja u Wellingtonu poboljšava i uredi ponovno pozivaju ljude na rad uživo, grad bi mogao ponovno zadržati i privući više stanovnika. Relativno visoka razina obrazovanja i prihoda u regiji djeluje privlačno. Osim toga, populacija Wellingtona ima naglašeniju zastupljenost mlađih odraslih (zbog sveučilišta i državnih poslova), što stvara prirodnu potražnju za stanovanjem kako najmoprimci prelaze u kupce svojih prvih nekretnina itd. Tijekom 2025.–2028., svaka značajnija promjena imigracijske politike ili oporavak broja međunarodnih studenata (primjerice na Victoria University) izravno bi povećala potražnju za najmom i nekretninama za početne kupce u Wellingtonu. Ukratko, demografija daje blagi vjetar u leđa: Wellington će rasti, podupirući tržište nekretnina, ali ne tako brzo da bi došlo do pregrijavanja isključivo zbog pritiska stanovništva.Zaposlenost i čimbenici prihoda
Zdravlje tržišta rada u Wellingtonu ključno je za njegov sektor nekretnina, s obzirom na ulogu grada kao administrativnog i tehnološkog središta Novog Zelanda. Zaposlenost u Wellingtonu bila je relativno stabilna tijekom nedavnih gospodarskih oscilacija. Stopa nezaposlenosti u regiji iznosila je oko 3,4% u 2024., što je porast u odnosu na rekordno niske vrijednosti (~2,8%), ali još uvijek bolje od nacionalne nezaposlenosti (~5% do 2025.) rep.infometrics.co.nz stats.govt.nz. Zapošljavanje u državnom sektoru značajno je poraslo tijekom 2018.–2022., što je poduprlo lokalno gospodarstvo, ali promjena vlasti krajem 2023. donijela je fokus na fiskalnu štednju. U 2024. su javne agencije u Wellingtonu suočene s rezovima proračuna i revizijama, što je stvorilo određenu nesigurnost radnih mjesta u javnom sektoru loweandco.nz. Neki su ugovaratelji izgubili posao, a određena ministarstva su konsolidirala timove (što je utjecalo i na uredski prostor, kako je ranije spomenuto). To je među kupcima – od kojih mnogi rade u državnoj službi – izazvalo oprez, ublažavajući njihovu spremnost na veće financijske izdatke za stanovanje loweandco.nz. Ipak, osnovna državna služba i dalje je ogroman i stabilan poslodavac, pa se masovni odljev radnih mjesta ne očekuje. Do 2025. čini se da je većina smanjenja bila umjerena i jednokratna. Štoviše, gospodarstvo znanja u Wellingtonu se diverzificira: rast IT tvrtki, startupa i filmske industrije dodaje radna mjesta u privatnom sektoru koja nadoknađuju eventualno smanjenje broja državnih poslova.
Važno je napomenuti da su prihodi u Wellingtonu među najvišima u NZ-u, što podupire pristupačnost stanovanja i kapacitet zaduživanja. Srednji prihod kućanstva u gradu Wellingtonu je otprilike 15% iznad nacionalnog medijana. Stabilan rast plaća u rasponu od 3–4% godišnje tijekom 2020.–2024. znači da mnoga kućanstva sada imaju više prihoda koje mogu usmjeriti prema hipotekama (čak i dok su kamatne stope rasle). To je pomoglo ograničiti stres zbog hipoteka: sredinom 2024. Wellington je imao manji udio kućanstava koja troše više od 40% prihoda na stanovanje nego većina regija ecoprofile.infometrics.co.nz. Gledajući unaprijed, prognozirani porast nezaposlenosti na možda ~4–5% (ako se gospodarstvo uspori 2025.) i dalje bi bio relativno blag i vjerojatno kratkotrajan. Do 2026.–27., kako se šire NZ gospodarstvo oporavlja, Wellington bi trebao ponovno bilježiti rast zaposlenosti, osobito ako vlada olabavi proračun ili uloži u infrastrukturu (što se često radi za poticanje rasta).
U sažetku, izgledi za zaposlenje u Wellingtonu ostaju solidni, iako uz oprez zbog politike javnog sektora. Stabilna radna mjesta i rastući prihodi ljudima daju sigurnost za kupnju nekretnina ili potpisivanje komercijalnih najmova. Jedan rizik koji treba napomenuti: velika ovisnost Wellingtona o poslovima u sektoru znanja znači da bi svaka nagla promjena (npr. outsourcing, automatizacija ili preseljenje velike agencije) mogla pogoditi tržište nekretnina. S druge strane, kao glavni grad, Wellington bi mogao imati koristi od svakog povećanja državne potrošnje u budućnosti (na primjer, ako bude potrebna ekonomska stimulacija) – što bi ponovno moglo potaknuti zapošljavanje i popunjenost ureda. Za sada, raznolika profesionalna radna snaga i niska stopa nezaposlenosti pružaju čvrste temelje za tržište nekretnina do 2028. godine.
Kamatne stope i inflacija
Putanja kamatnih stopa bila je dominantan faktor u ciklusu nekretnina u Wellingtonu. Nakon što je Rezervna banka Novog Zelanda (RBNZ) agresivno povisila službenu kamatnu stopu od 2021. do sredine 2023. (kako bi suzbila visoku inflaciju), troškovi zaduživanja su se otprilike utrostručili u odnosu na najniže vrijednosti tijekom pandemije. Do 2023. prosječne kamatne stope na hipotekarne kredite dosegle su oko 6%–7% (za fiksne rokove), što je značajno smanjilo kupovnu moć kupaca i pridonijelo padu cijena nekretnina. Dobra vijest u 2025. je da je ciklus kamatnih stopa prešao prekretnicu: inflacija je snižena u ciljani raspon, što je omogućilo popuštanje stopa. Godišnja inflacija na Novom Zelandu pala je na ~2,7% do sredine 2025., što je najniže u gotovo dvije godine squirrel.co.nz squirrel.co.nz. RBNZ, nakon što je uspio obuzdati pritiske na cijene (smanjivši inflaciju s ~7% u 2022.), počeo je snižavati službenu kamatnu stopu krajem 2024.. Od sredine 2025., službena kamatna stopa iznosi 3,25% 1news.co.nz, što je pad u odnosu na vrhunac od 5,5%. To je donijelo značajno olakšanje za dužnike: tipične fiksne hipotekarne stope na godinu dana pale su na ~5,6% (s ~6,5% godinu ranije) 1news.co.nz 1news.co.nz. Slično tome, promjenjive hipotekarne stope sada su u prosjeku ispod 7%, dok su 2023. bile blizu 8% 1news.co.nz 1news.co.nz.
Ova smanjenja kamatnih stopa su ključni razlog zašto se tržište nekretnina stabilizira. Niži troškovi servisiranja duga poboljšavaju pristupačnost – na primjer, svako smanjenje kamatne stope na hipoteku za jedan postotni bod povećava iznos koji prosječni kupac u Wellingtonu može platiti za kuću bez povećanja mjesečne rate. Očekuje se da će stope padati samo postupno od sada. Ekonomisti predviđaju možda još jedno manje smanjenje OCR-a do kraja 2025., a zatim plato 1news.co.nz 1news.co.nz. Banke poput ASB-a i ANZ-a signaliziraju da je većina smanjenja hipotekarnih stopa za sada završena 1news.co.nz 1news.co.nz. Stoga kupci ne bi trebali očekivati povratak na ultra-niske hipotekarne stope od 3% iz 2021.; umjesto toga, stope bi se mogle stabilizirati u rasponu od 4–5% u narednim godinama, što je povijesno normalno. Iz perspektive tržišta nekretnina, kamatne stope u razdoblju 2025.–2028. vjerojatno će biti neutralne do poticajne: dovoljno visoke da zadrže disciplinu zaduživanja, ali dovoljno niske (u odnosu na inflaciju i rast prihoda) da potaknu transakcije. Posebno, investitori koje su visoke stope pritisnule sada mogu lakše opravdati kupnje jer se prinosi i hipotekarne stope približavaju.Na inflacijskom planu, stanovnici Wellingtona primjećuju blago popuštanje pritisaka na troškove života. Osim stanovanja, jedan od troškova koji je porastao su lokalni porezi (rate), koji su naglo porasli (Gradsko vijeće Wellingtona uvelo je veliko povećanje stopa u 2024.). Dio toga ulazi u mjere inflacije. No, općenito, uz stabilizaciju globalnih opskrbnih lanaca i suzdržanu potrošnju, očekuje se da će inflacija biti oko 2–3% – točno u ciljanom rasponu RBNZ-a. Ova stabilnost znači da se ne očekuju šokovi za kamatne stope; era brzih povećanja stopa je završena osim ako ne dođe do novog skoka inflacije. Za sektor komercijalnih nekretnina, ovo okruženje također implicira da bi cap rate (prinosi) mogli ostati stabilni. Tijekom 2022. cap rate su rasli kako su rasle kamatne stope; sada, uz olakšanje stopa, vidimo stabilizaciju cap rate-a na tržištima uredskih i industrijskih nekretnina u Wellingtonu linkedin.com. Investitori više ne zahtijevaju sve veće prinose kako bi nadmašili rastuće troškove duga. Sve u svemu, niska inflacija i blago padajuće kamatne stope stvaraju pozitivan okvir za nekretnine u Wellingtonu do 2028., podržavajući održiv rast cijena i investicijsku aktivnost.
Investicijski izgledi: 2025. do 2028.
Izgledi za tržište nekretnina u Wellingtonu u sljedećih nekoliko godina su oprezno optimistični, s očekivanim umjerenim rastom, ali i određenim rizicima koje treba pratiti. Evo što investitori i promatrači mogu očekivati:
- Oporavak rasta cijena nekretnina bit će umjeren: Nakon što dosegne dno u razdoblju 2024.–25., očekuje se da će cijene kuća u Wellingtonu postupno rasti do 2028.. Konsenzus prognoze ukazuju na jednocifreni godišnji rast umjesto novog booma. Reutersova anketa analitičara predviđa da će cijene nekretnina na Novom Zelandu porasti za oko +3,8% u 2025., zatim ubrzati na +6,0% u 2026. i +5,1% u 2027. globalpropertyguide.com. Wellington bi mogao krenuti nešto sporije (s obzirom na veću korekciju), ali bi do 2026. mogao uglavnom pratiti nacionalni rast. Banke poput ANZ-a slično predviđaju rast cijena od 2,5–4,5% u 2025. loweandco.nz. Pokretači ovog oporavka su: poboljšana pristupačnost, rast stanovništva (iako umjeren), te znatno smanjena izgradnja stanova što će do 2026. dovesti do smanjenja ponude. Međutim, brza inflacija cijena se ne očekuje – dugotrajna ograničenja pristupačnosti i oprezan stav kupaca vjerojatno će “ublažiti rast”, održavajući ga postupnim loweandco.nz. U suštini, tržište nekretnina u Wellingtonu ulazi u razdoblje umjerenog oporavka umjesto špekulativnog uzleta.
- Prinosi od najma i investicijska strategija: S obzirom na to da su cijene kuća pale, a najamnine tek neznatno smanjene, prinosi od najma u Wellingtonu zapravo su se poboljšali u odnosu na najniže razine. Bruto prinosi sada u prosjeku iznose oko 4,5–5% za stambene nekretnine opespartners.co.nz opespartners.co.nz, što je porast u odnosu na ~3–4% na vrhuncu tržišta. Ova razina je nešto iznad nacionalnog prosjeka prinosa opespartners.co.nz opespartners.co.nz i čini držanje nekretnina financijski održivijim za investitore. Zapravo, Wellington “se izdvaja” po relativno dobrim omjerima najamnine i cijene – primjerice, najamnina za prosječan dom u Wellingtonu iznosi oko 23% prosječnog kućnog dohotka, što je bolje od pristupačnosti u Aucklandu ecoprofile.infometrics.co.nz. Kako kamatne stope popuštaju, izgledi za novčani tok za najmodavce će se dodatno poboljšati. Možda ćemo vidjeti da oni koji su ranije ušli na tržište (kupili na vrhuncu cijena) nastavljaju smanjivati zaduženost, ali novi investitori traže prilike, osobito u segmentima poput gradskih kuća koje mogu ostvariti prinos od oko 4,8%, ili “dual-key” apartmana s prinosom od oko 6% opespartners.co.nz opespartners.co.nz. Uz ponovno uvođenje porezne olakšice na kamate (ako bude u potpunosti potvrđeno promjenama politike do 2025.), ulaganje u najam u Wellingtonu moglo bi postati privlačnije. Sve u svemu, investitori će vjerojatno ostati fokusirani na prinos, preferirajući nekretnine koje ili imaju solidan povrat od najma ili potencijal za povećanje vrijednosti (npr. kroz pomoćne objekte ili renovacije radi povećanja najamnine).
- Rizici na koje treba obratiti pažnju: Nekoliko rizika bi moglo zamagliti horizonte. Jedan je šire gospodarstvo – ako bi Novi Zeland ušao u dublju recesiju od predviđene (zbog globalnih šokova ili naglog usporavanja Kine/Australije), potražnja za stanovanjem u Wellingtonu bi oslabila, a komercijalni najmoprimci bi se mogli povući. Porast nezaposlenosti iznad, recimo, 6% narušio bi povjerenje. Drugi lokalni rizik je prirodna katastrofa: Lokacija Wellingtona na seizmičkim rasjedima znači da je mogućnost potresa uvijek prisutna. Značajan potres mogao bi privremeno potisnuti tržište i preusmjeriti ulaganja (iako moderni građevinski propisi i stalni napori na jačanju smanjuju rizik od štete). Dodatno, promjene politike predstavljaju neizvjesnost. Iako je trenutna vlada sklona razvoju stanovanja, bilo kakve drastične promjene poput novih poreznih pravila ili ograničenja kredita mogle bi utjecati na ponašanje investitora. Na primjer, ako Rezervna banka ponovno uvede stroža ograničenja omjera kredita i vrijednosti (LVR) u budućnosti kako bi ohladila eventualnu euforiju, to bi moglo usporiti tržište. Sve u svemu, ti su rizici upravljivi, ali investitori bi trebali održavati razborite rezerve i osiguranje, s obzirom na jedinstveni profil Wellingtona.
- Prilike pred nama: Tržište Wellingtona nudi neke posebne prilike gledajući prema 2028. godini. Pomak prema urbanom intenziviranju otvara mogućnosti za razvoj i preuređenje – iskusni investitori mogli bi okupljati starija zemljišta u zonama s povećanom gustoćom (npr. blizu prometnih čvorišta) kako bi izgradili gradske kuće ili stanove i zadovoljili nakupljenu potražnju. Sektor stanova u Wellingtonu zaostaje (većina Novozelanđana preferira kuće), ali s ograničenom pristupačnošću, moderni stanovi na dobrim lokacijama mogli bi doživjeti veće prihvaćanje, nudeći prostor za rast. U sektoru poslovnih nekretnina, nestabilnost tržišta ureda je prilika za najmoprimce da unaprijede svoj prostor pod povoljnijim uvjetima, a za investitore da preurede zastarjeli uredski fond (moguće i prenamjenom nekih rubnih ureda u stambene, što se u Wellingtonu već počelo događati). Industrijski sektor ostaje atraktivan – svaki razvoj u ovoj rijetkoj klasi imovine, pa čak i samo čuvanje zemljišta u industrijskoj zoni, vjerojatno će donijeti dobre prinose kako rastu logističke potrebe. Nadalje, Wellingtonova kvaliteta života i “cool little capital” imidž i dalje privlače kreativnu radnu snagu – dokle god to traje, potražnja za kućama s karakterom u pješačkim četvrtima i kreativnim uredskim prostorima (studiji, coworking hubovi) trebala bi ostati prisutna.
Očekivani scenarij do 2028.: Tržište nekretnina u Wellingtonu ulazi u razdoblje održivog rasta umjesto neodrživog booma. Očekujemo spor rast cijena kuća u sljedećih nekoliko godina, jer ponuda ostaje obilna, a kupci usmjereni na vrijednost 1news.co.nz. Dovoljno ponude i novi stanovi koji dolaze na tržište spriječit će nagli rast cijena u srednjem roku 1news.co.nz 1news.co.nz. Do 2026.–27., ako ekonomski uvjeti budu jaki, rast cijena mogao bi se malo ubrzati, ali vjerojatno će ostati ograničen na jednoznamenkaste postotke godišnje. Najamnine bi mogle ponovno početi rasti nakon 2025. kada se trenutni višak apsorbira, ali veliki skokovi najamnina nisu vjerojatni s obzirom na nedavne visoke razine i novu ponudu najma (npr. iznajmljivači koji prelaze s kratkoročnog Airbnba na dugoročne najmove povećavaju ponudu). Investitori u nekretnine mogu očekivati umjerene kapitalne dobitke uz poboljšane prinose od najma – povrat više orijentiran na prihod u odnosu na velike kapitalne dobitke iz 2010-ih.
Zaključno, tržište nekretnina u Wellingtonu 2025. ponovno je stabilno nakon korekcije i spremno za postupan rast s manje ekstrema. Kombinacija stabilizirajućeg gospodarstva, ključnih infrastrukturnih ulaganja i promišljenih stambenih politika stvara pozadinu za zdravije tržište. I stambeni i poslovni sektor imaju svoje izazove (pristupačnost i prevelika ponuda u nekim segmentima), ali i jasne znakove otpornosti i prilagodbe. Ako ne bude šokova, Wellington bi do 2028. trebao imati veće vrijednosti nekretnina nego danas, moderniji stambeni fond (zahvaljujući popunjavanju praznina u izgradnji) i grad koji ostaje jedno od najpoželjnijih mjesta za život i poslovanje na Novom Zelandu – zaista “najcool mala prijestolnica” koja održava svoju živost na tržištu nekretnina.
Izvori: Službeni podaci i izvješća uključujući objave Real Estate Institute of NZ (REINZ) squirrel.co.nz globalpropertyguide.com, regionalne ekonomske profile rep.infometrics.co.nz ecoprofile.infometrics.co.nz, analize agencija za nekretnine (Lowe & Co, Squirrel Mortgage) loweandco.nz squirrel.co.nz, JLL i Colliers istraživanja tržišta research.jllapsites.com linkedin.com, te komentare iz vijesti 1News, RNZ i drugih 1news.co.nz stats.govt.nz, kako je navedeno kroz cijeli tekst. Oni pružaju najnovije uvide za 2025. i projekcije za tržište nekretnina Wellingtona.
