Tržište nekretnina u Ženevi 2025: Trendovi, analiza i prognoze

Pregled tržišta nekretnina u Ženevi 2025.

Tržište nekretnina u Ženevi u 2025. godini i dalje karakteriziraju visoka potražnja i ograničena ponuda, što dovodi do daljnjeg rasta cijena u uvjetima stabilizacije ekonomske situacije. Švicarsko gospodarstvo je stabilno (prognoza rasta BDP-a oko 0,8–0,9% u 2025. globalpropertyguide.com) s niskom stopom nezaposlenosti (~2,8% na nacionalnoj razini globalpropertyguide.com), što podržava potražnju za stanovanjem. Neto imigracija u Švicarsku ostaje snažna (87.000 neto migranata u 2024. globalpropertyguide.com), a Ženeva – kao međunarodno središte – privlači značajan udio stranih radnika i iseljenika. Taj priljev, u kombinaciji s ograničenom novogradnjom, znači da se Ženeva još uvijek suočava s ozbiljnim nedostatkom stambenog prostora. Stambene stope praznih stanova su na povijesno niskim razinama, krećući se oko 0,5–0,6% u Ženevi globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, što ukazuje na gotovo potpunu popunjenost dostupnih domova. Što se tiče poslovnog prostora, tržište je uravnoteženije, ali i dalje zdravo, s uredskim prostorom u normalnom rasponu (~6% dostupnosti) i snažnom potražnjom za atraktivnim lokacijama.

Trendovi kamatnih stopa u 2025. postaju povoljniji za nekretnine. Nakon skoka kamatnih stopa u 2022.–2023., inflacija u Švicarskoj se smirila i očekuje se da će Švicarska narodna banka olabaviti kamatne stope u 2025., poboljšavajući uvjete financiranja engelvoelkers.com. Doista, hipotekarne kamate su se stabilizirale, a niži troškovi financiranja – u kombinaciji s naglim rastom najamnina – ponovno čine kupnju privlačnijom od najma za mnoga kućanstva engelvoelkers.com engelvoelkers.com. Općenito, tržište u Ženevi karakterizira stabilnost: snažni ekonomski temelji, reputacija sigurnog utočišta i trajni višak potražnje. Ti su čimbenici održali pritisak na rast cijena unatoč nedavnim globalnim neizvjesnostima. U nastavku slijedi detaljna analiza stambenog i poslovnog sektora, investicijskog okruženja, ključnih pokretača i izazova te očekivanja za nadolazeće godine.

Analiza stambenih nekretnina

Cijene i trendovi u četvrtima

Cijene nekretnina u Ženevi nastavljaju rasti umjerenim, ali stabilnim tempom. Pojačana potražnja (potaknuta rastom stanovništva i poboljšanim financiranjem) te kronični nedostatak ponude doveli su do ubrzanog rasta cijena krajem 2024. i početkom 2025. globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. U prvom tromjesečju 2025. regija Ženevskog jezera (koja uključuje Ženevu) bilježila je cijene stanova otprilike 4,2% više u odnosu na isto razdoblje prošle godine globalpropertyguide.com. Prognoze tržišta očekuju daljnji rast od 3–4% za 2025., u skladu s najnovijim procjenama Wüest Partnera i UBS-a globalpropertyguide.com. Ova perspektiva odražava snažnu potražnju podržanu stabilnim gospodarstvom i niskim kamatnim stopama, iako se očekuje da će ograničena pristupačnost ograničiti tempo rasta globalpropertyguide.com. Jedno izvješće UBS-a navodi da će, iako će cijene i dalje rasti zbog ograničene ponude, visoka razina cijena značiti da su veći skokovi malo vjerojatni s obzirom na trenutne prihode globalpropertyguide.com.

Ženeva ostaje jedno od najskupljih tržišta nekretnina na svijetu. Prema podacima o transakcijama, prosječna cijena stana u gradu iznosi oko 20.960 CHF po kvadratnom metru u prvom tromjesečju 2025. globalpropertyguide.com – praktički je jednaka kao u Zürichu (21.110 CHF), i znatno viša od ostalih švicarskih gradova. To čini Ženevu i Zürich najskupljim tržištima stambenih nekretnina u Švicarskoj. Drugi izvori podataka koji koriste cijene iz oglasa pokazuju slične razmjere: procjene za sredinu 2025. stavljaju gradski prosjek oko 15.500–16.000 CHF po m² investropa.com investropa.com za stambene nekretnine, s razlikama ovisno o tipu nekretnine i metodologiji istraživanja. U luksuznim segmentima vrijednosti su još više – u prestižnim kvartovima poput Champel ili Les Eaux-Vives (blizu jezera), cijene često premašuju 18.000–20.000 CHF po m² investropa.com. Na primjer, luksuzni stanovi u Champelu/Eaux-Vives prodavali su se u rasponu 18k–20k CHF po m² u 2024.–25., što odražava godišnji rast od 3–4% u tom segmentu investropa.com. Ove razine približavaju se onima na svjetskim ultra-premium tržištima.

Postoji značajna varijacija po četvrtima unutar Ženeve. Općenito, središnji, uz jezero smješteni i ekskluzivni kvartovi dostižu najviše cijene, dok su periferna područja relativno jeftinija (iako su još uvijek skupa prema nacionalnim standardima). Na primjer, područja poput Cité-Centre (centar grada), Champel i Eaux-Vives imaju prosječne cijene stanova oko 16.000–17.500 CHF po m² (dok vrhunske nekretnine idu i iznad toga) realadvisor.ch realadvisor.ch. U Champel – Roseraie, prestižnoj stambenoj četvrti, prosječna cijena stana je oko 16.800 CHF/m² realadvisor.ch. S druge strane, rubne četvrti koje su u procesu obnove – kao što su Praille–Acacias (Les Acacias) ili dijelovi Onex/Lancy – imaju niže, ali još uvijek visoke cijene, često u rasponu 13.000–14.500 CHF po m² realadvisor.ch realadvisor.ch. Na primjer, područje Bâtie–Acacias ima prosjek od oko 13.465 CHF po m² za stanove, što je najniže u gradu realadvisor.ch. Ove razlike odražavaju izrazito segmentirano tržište: nekretnine u blizini jezera, centra grada ili međunarodnih organizacija (npr. Sécheron/UN područje) postižu premijske cijene, dok su one u industrijskim ili udaljenijim zonama relativno jeftinije. Ipak, čak i “pristupačna” područja Ženeve bila bi skupa u većini drugih gradova.

Obiteljske kuće su relativno rijetke u samom gradu Ženeva, ali u predgrađima kantona također postižu iznimno visoke cijene. Srednja cijena kuća na tržištu u Ženevi iznosi oko 3,2 milijuna CHF investropa.com, dok je prosječna cijena kuće po m² otprilike 15.700 CHF (nešto više od prosječne cijene stanova) investropa.com investropa.com. Luksuzne vile u ekskluzivnim četvrtima (na primjer, u Colognyju ili uz jezero) često se prodaju za 10–20 milijuna CHF ili više, iako ih ima malo i uglavnom nisu javno oglašene. Sve u svemu, stambene cijene u Ženevi su u samom europskom vrhu – što potvrđuje njezina gotovo jednaka razina s Zurichom te globalni poretci (o čemu više kasnije).

Istaknuta četvrt: Nedavni razvoj i poboljšanja infrastrukture mogu brzo utjecati na mikro-tržišta. Les Eaux-Vives je, primjerice, zabilježio porast potražnje dijelom zahvaljujući novoj CEVA/Léman Express željezničkoj liniji i moderniziranoj obali. Ovo nekadašnje srednjerazredno područje sada ima luksuzne projekte i pridružilo se Champelu u klubu >CHF 18k/m² investropa.com investropa.com. Slično tome, područje Nations (ONU) sjeverno od centra grada, s brojnim međunarodnim agencijama, ima rezidencijalne komplekse visoke klase (stanovi ~CHF 15k/m² u prosjeku realadvisor.ch) i privlači iseljenike koji žele biti blizu radnog mjesta. U međuvremenu, četvrti poput Plainpalais/Jonction (popularne među mlađim kupcima) još su uvijek nešto pristupačnije (~CHF 14,500 po m² realadvisor.ch za stanove), ali su u trendu rasta kako novi projekti mješovite namjene dolaze na tržište. Ukratko, lokacija unutar Ženeve je ključni pokretač cijena, ali gotovo sve četvrti bilježe rast pritiska na cijene zbog gradskog manjka ponude.

Najamnine i slobodni stanovi

Genevsko je tržište najma stambenih nekretnina izuzetno napeto. Velika potražnja (od strane lokalnih stanovnika i stranaca) u kombinaciji s ograničenom ponudom najma dovela je najamnine na rekordne razine u 2025. godini. Medijalna tražena najamnina za stanove u Ženevi iznosi oko 420 CHF po četvornom metru godišnje (prema podacima za prvo tromjesečje 2025.) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. To je otprilike ekvivalentno 35 CHF po m² mjesečno – što znači da tipičan stan od 70 m² (750 kvadratnih stopa) košta znatno više od 2.000 CHF mjesečno u traženoj najamnini. Ženeva i Zürich dijele najviše stambene najamnine u Švicarskoj, pri čemu je ta cifra od 420 CHF/m²/godina nacionalni vrh globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Za usporedbu, medijalne najamnine u drugim gradovima poput Lausanne iznose oko 300 CHF/m²/godina, dok je švicarski nacionalni prosjek oko 240 CHF/m²/godina globalpropertyguide.com. Cijene najma u Ženevi također rastu iz godine u godinu – početkom 2025. tražene najamnine u gradu bile su otprilike 5% više nego godinu ranije globalpropertyguide.com. Taj je rast, iako značajan, usporio u odnosu na izuzetno brzu inflaciju najma zabilježenu 2022.–2023., kada su u nekim tromjesečjima zabilježeni skokovi od 6–10%.

Potražnju za najmom podupiru međunarodne migracije i rastuća populacija, kao i ljudi koji odgađaju kupnju vlastitog doma zbog visokih cijena. Većina stanovnika Ženeve živi u najmu (što je uobičajeno u švicarskim gradovima), a konkurencija među najmoprimcima za slobodne stanove iznimno je jaka. Nije neuobičajeno da se desetci kandidata natječu za jedan poželjan stan. Stope slobodnih stanova govore sve: stopa slobodnih najamnih stanova u Ženevi iznosi samo oko 0,6% globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com (prema podacima iz sredine 2024.), što je iznimno nisko. U praksi, zdravo tržište najma imalo bi 2–3% slobodnih stanova, pa 0,6% upućuje na ozbiljan manjak dostupnih jedinica. (Važno je napomenuti da je stopa slobodnih stanova u Ženevi nešto viša nego u Zürichu – stopa Züricha je nevjerojatnih 0,1% globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com – ali oba grada su zapravo u potpunosti popunjena.) Mnoge okolne općine Ženeve imaju čak i nižu stopu slobodnih stanova nego sam grad globalpropertyguide.com, budući da se svaka nova stambena jedinica u predgrađima poput Verniera, Meyrina ili Carougea brzo popuni zbog prevelike potražnje. Za širi kontekst, nacionalna stopa slobodnih najamnih stanova iznosi oko 1,4% globalpropertyguide.com, što dodatno naglašava koliko su Ženeva (i Zürich) iznimke s iznimno skučenim uvjetima.

Niska raspoloživost stanova rezultirala je snažnom pregovaračkom moći stanodavaca kod novih najmova. Stanodavci su znatno povećavali tražene najamnine prilikom promjene najmoprimaca. Tijekom 2024. tražene najamnine u Ženevi su naglo porasle (Julius Baer je izvijestio o iznadprosječnim povećanjima najamnina u regiji Ženeva tijekom 3. tromjesečja 2024. realestate.juliusbaer.com). Međutim, postoje znakovi da se rast najamnina usporava u 2025.: švicarski indeks traženih najamnina u 1. tromjesečju 2025. bio je veći za otprilike 2,3% na godišnjoj razini (u usporedbi sa 6,3% godinu ranije) globalpropertyguide.com, dok su u regiji Ženevsko jezero tražene najamnine čak zabilježile blagi pad od -0,4% na godišnjoj razini u prosjeku globalpropertyguide.com. Ovaj regionalni pad mogao bi biti pod utjecajem nove ponude u Vaudu ili eventualnih statističkih anomalija, budući da je sam grad Ženeva i dalje bilježio rast najamnina od oko +5% globalpropertyguide.com. U svakom slučaju, očekuje se da će inflacija najamnina dalje slabiti kroz 2025. globalpropertyguide.com. Jedan od razloga je što sve više najmoprimaca želi kupiti svoju nekretninu sada kada su troškovi financiranja smanjeni – imućni najmoprimci shvaćaju da su, uz niže kamatne stope i visoke najamnine, vlasništvo nad domom ponovno financijski isplativo engelvoelkers.com. To bi moglo blago rasteretiti potražnju za najmom. Dodatno, gradnja višestambenih objekata napokon se ubrzava (nakon zastoja u razdoblju od 2020. do 2022.), što će dodati nešto novih najamnih jedinica u idućim godinama realestate.juliusbaer.com realestate.juliusbaer.com.

Drugi faktor je jedinstvena regulacija najamnina u Švicarskoj: nacionalna referentna kamatna stopa na hipotekarne kredite (Referenzzinssatz), na koju je vezan velik broj postojećih ugovora o najmu, smanjena je s 1,75% na 1,50% u ožujku 2025. globalpropertyguide.com. Ovo je izazvalo val zahtjeva za smanjenje najamnine prema švicarskom zakonu. Stanari u Ženevi s ugovorima koji su referencirali staru stopu stekli su pravo na prosječno 2,91% smanjenje najamnine u 2025. realestate.juliusbaer.com. Mnogi će u narednim mjesecima vidjeti svoja mjesečna davanja za najam smanjena. Ovaj mehanizam kontrole najamnina ublažit će rast efektivnih najamnina (za postojeće stanare) iako tražene najamnine za novouzete najmove ostaju visoke. Ukratko, tržište najamnina u Ženevi u 2025. odlikuju rekordno visoke najamnine i intenzivna konkurencija, ali se očekuje da će tempo daljnjeg rasta najamnina usporiti zbog blagog smanjenja potražnje (zbog kupnje stanara) i regulatornih smanjenja najamnina.

Nove stambene izgradnje i perspektiva ponude

Povećanje stambene ponude je jasno rješenje za ženevsku krizu dostupnosti i praznih stanova – i nekoliko velikih projekata je u tijeku kako bi se to riješilo, iako postupno. Najambiciozniji je projekt Praille–Acacias–Vernets (PAV), ogroman plan urbane obnove na jugu Ženeve. Projekt PAV pretvara 230 hektara bivšeg industrijskog i zapuštenog zemljišta u nove četvrti mješovite namjene awp-architecture.com. Tijekom sljedećih 10–15 godina, PAV bi trebao donijeti otprilike 12.000–15.000 novih stambenih jedinica u Ženevi awp-architecture.com, zajedno s uredima, trgovinama, parkovima i infrastrukturom. Ovo je transformativan zahvat – praktički trenutno proširenje centra Ženeve awp-architecture.com – i mogao bi povećati stambeni fond kantona za više od 10%. Važno je da je PAV zamišljen kao stvaranje potpuno novih četvrti (u dijelovima ženevskih općina Lancy i Carouge) s modernim, visokogustim stanovanjem, uključujući stambene nebodere (neki tornjevi su zamišljeni do visine ~175 m) foxstone.ch. Surville, Les Vernets i Praille-Acacias su pod-područja PAV-a gdje je izgradnja započela ili je u planu.

Jedna od najvažnijih komponenti je eko-kvart Quai Vernets, na mjestu bivše vojne kasarne uz rijeku Arve. Izgradnja je započela 2022.–2023., a kada bude dovršen 2026.–27., obuhvatit će 1.355 novih stanova mediaroom.bouygues-construction.com. Impresivno je što su dvije trećine ovih stanova namijenjene kao socijalni ili stanovi s kontroliranom najamninom, čime se rješava pristupačnost, a jedna trećina će biti redovni stanovi za najam mediaroom.bouygues-construction.com. Projekt je značajan zbog svoje održivosti: to je prvi razvoj u Ženevi koji je dobio “2000 Watts Site” certifikaciju za energetsku učinkovitost i nizak ugljični otisak mediaroom.bouygues-construction.com. Investitori ponovno koriste materijale (npr. recikliranje 20.000 tona betona na licu mjesta) i uvode zelenu energiju za vodeći održivi kvart mediaroom.bouygues-construction.com mediaroom.bouygues-construction.com. Slična načela primjenjuju se širom PAV-a – cilj je izgraditi guste, ali ugodne četvrti s javnim prijevozom, biciklističkom infrastrukturom, zelenim površinama i mješavinom tipova stanovanja. Kada bude u potpunosti realiziran, PAV bi trebao stvoriti 15.000 novih radnih mjesta uz stanove awp-architecture.com, zaista preoblikujući urbani krajolik Ženeve.

Izvan PAV-a, drugi razvoji doprinose novom stanovanju, iako u manjem opsegu. Posljednjih godina projekti poput Quartier de l’Étang u Vernieru (mješoviti kompleks sa stotinama stanova dovršen 2022.) i prenamjene oko Meyrina i Satignyja (uključujući neka nova prigradska naselja) dodali su stanove. Širenje javnog prijevoza, osobito Léman Express željeznice, potaknulo je razvoj orijentiran na prijevoz oko stanica kao što su Lancy–Pont-Rouge i Chêne-Bourg. Na primjer, u Lancy–Pont-Rouge (područje stanice CEVA), izrastao je novi poslovni kvart s uredima i nekoliko stambenih zgrada, a dodatno stanovanje planirano je u toj blizini kako bi se stvorio koncept grada na 15 minuta. Osim toga, kanton redovito pretvara dostupne parcele u stanovanje putem javno-privatnih partnerstava, premda je to obično u manjem broju. Unatoč svemu tome, stambeni projekti u Ženevi još uvijek zaostaju za potražnjom – realnost koju priznaju i službenici i istraživači. Regulatorne prepreke (stroga zoniranja, ograničenja visine i građanski referendumi) usporavaju tempo gradnje. U 2024. broj građevinskih dozvola za stanove u Ženevi ostao je ispod potrebnog za značajno povećanje stope slobodnih stanova.

Gledajući unaprijed, olakšanje u ponudi očekuje se, ali postepeno. Provedba PAV-a odvija se u fazama tijekom mnogo godina (Quai Vernets do 2027., ostali dijelovi do 2030-ih). Wüest Partner predviđa da će rast stambenog fonda u Ženevi u idućih pet godina u prosjeku iznositi ~1% godišnje, što pomaže, ali je još uvijek ispod rasta broja kućanstava. Neravnoteža će stoga potrajati, iako bi se mogla donekle ublažiti ako se svi planirani projekti ostvare. U međuvremenu, vlasti Ženeve također promiču inicijative poput poticanja prenamjene nedovoljno korištenih ureda u stanove i ohrabrivanja kooperativnog stanovanja (nekoliko projekata zadruga dio je PAV-a i drugih lokacija). Cilj ovih napora je stvoriti više pristupačnih stanova i zadržati obitelji srednje klase u Ženevi.

Zaključak za stambeno tržište: Cijene stanova i najamnine u Ženevi na povijesno su visokim razinama zbog kroničnog manjka ponude. Iako su veliki projekti (poput PAV-a) pokrenuti kako bi povećali ponudu, njihov će učinak biti vidljiv tek kroz nekoliko godina. U 2025. i u kratkoročnom razdoblju, dostupnost stanova ostat će vrlo ograničena, a tržište će i dalje pogodovati prodavateljima i iznajmljivačima. Kupci se suočavaju s jakom konkurencijom i često nude cijene iznad traženih, posebno za kvalitetne nekretnine. Najmoprimci se također nalaze u natjecanju s ponudama ili ovise o osobnim vezama kako bi pronašli smještaj. Stambeno tržište Ženeve zapravo je učebnički primjer potražnje koja daleko premašuje ponudu, a to se neće drastično promijeniti dok se ne izgradi veći dio novih stanova.

Analiza tržišta poslovnih nekretnina

Dinamika uredskog tržišta

Ženevsko tržište uredskih prostora u 2025. godini je stabilno i pokazuje žarišta snage, posebno na vrhunskim lokacijama u centru grada. Nakon prilagodbi izazvanih pandemijom (poput češćeg rada od kuće) i restrukturiranja korporacija tijekom 2020.–22., potražnja za uredskim prostorom se normalizirala. Mnoge tvrtke u Ženevi (privatne banke, trgovačke firme, nevladine organizacije itd.) zadržavaju ili proširuju svoje poslovne prostore, ali s većim naglaskom na kvalitetu i fleksibilnost prostora. Kao rezultat toga, stopa slobodnih/raspoloživih ureda u regiji Ženeve ostala je stabilna tijekom protekle godine. U prvom tromjesečju 2025. stopa raspoloživosti uredskih prostora iznosi oko 6,2%, što je gotovo nepromijenjeno u odnosu na 6,1% iz sredine 2024. jll.com. Ova stopa ukazuje na umjerenu slobodu prostora – za usporedbu, slobodni uredi u Zürichu iznose oko 5%, a na razini Švicarske oko 5,7% realestate.juliusbaer.com – tako da tržište ureda u Ženevi nije toliko zategnuto kao tržište stambenih prostora, ali nije ni prezasićeno. U suštini, oko 94% uredskih prostora u Ženevi je zauzeto, a dostupnih 6% često je koncentrirano u određenim podtržištima ili starijim zgradama.

Ključno je da lokacija i kvaliteta diferenciraju uredski sektor. Vrhunski uredi u CBD-u (Centralna poslovna četvrt) – primjerice područja oko Rue du Rhône, Quai des Bergues i bankarskog distrikta – izuzetno su traženi. JLL izvještava da potražnja za vrhunskim uredskim prostorima ostaje snažna u centru grada, što omogućuje da najamnine za vrhunske urede i dalje rastu tijekom 2024.–25. jll.com. Vlasnici najkvalitetnijih zgrada na ovim glavnim lokacijama čak su uspjeli povećati najamnine, kako bi prestižne tvrtke konkurirale za ograničen broj premium prostora. Iako se ovdje ne navode točne brojke za najam vrhunskih ureda u Ženevi, neslužbeno se najamnine vrhunskih ureda penju iznad 800 CHF po m²/godišnje (a u nekim slučajevima za male jedinice u Zlatnom trokutu čak i do 1.000 CHF). To potvrđuje i CBRE, koji je nedavno oglašavao vrhunski ured u Rue du Rhône za ~820 CHF/m²/godišnje. Sekundarne uredske lokacije, poput periferije ili starijih zgrada, imaju veću dostupnost i stabilnije najamnine. Neki veliki uredski prostori u dijelovima kao što su Meyrin ili Plan-les-Ouates (koji je zona za proizvodnju satova/laku industriju) duže ostaju prazni ili nude stimulativne uvjete za najmoprimce. Ipak, čak i te lokacije profitiraju od ukupne gospodarske stabilnosti Ženeve.

Jedan značajan trend je ograničena nova izgradnja ureda u kratkoročnom razdoblju. U 2024. godini u Ženevi je zabilježena ispodprosječna realizacija novih uredskih prostora – isporučeno je samo oko 57.000 m² novih uredskih površina te godine, što je povijesno niska brojka jll.com. Slično tomu, očekuje se da će i 2025. godina biti mirna kad je riječ o novoj ponudi, budući da je nekoliko projekata odgođeno ili smanjeno. Ovaj nedostatak nove ponude pomogao je održati slobodne kapacitete pod kontrolom, unatoč smanjivanju nekih tvrtki. Međutim, val nove ponude je na horizontu: planovi razvoja uredskih prostora za 2026. i 2027. su značajni. JLL procjenjuje da će se u Ženevi 2026.–27. dodati otprilike 250.000 m² novih uredskih prostora jll.com jll.com. Za usporedbu, to je oko 8–10% postojećih uredskih kapaciteta koji dolaze u samo dvije godine. Većina toga dolazit će iz velikih projekata u PAV četvrti (zgrade mješovite namjene s glavnim uredskim sadržajima), kao i iz novog Campus Pictet de Rochemont (sjedište privatne banke Pictet i pripadajući razvoj) te proširenja međunarodnih organizacija. Ženeva je zapravo zabilježila najveći rast uredskih kapaciteta među švicarskim gradovima između 2019. i 2024. – prosječno ~2,0% godišnje – a ova stopa rasta će porasti na ~2,3% godišnje do 2027., kako se planovi budu realizirali jll.com. Za usporedbu, Zürich u istom razdoblju dodaje znatno manje novih ureda (mnogi projekti u Zürichu su završeni ranije ili na čekanju), što znači da je ženčevski relativni rast posebno izražen.

Ovaj skorašnji val nove ponude dvostruki je mač. S jedne strane, novi, suvremeni uredi (sa održivim dizajnom, velikim tlocrtima itd.) mogli bi privući nove tvrtke ili omogućiti lokalnim tvrtkama modernizaciju, jačajući Ženevin status poslovnog centra. S druge strane, ako potražnja ne bude pratila korak s ponudom, stopa slobodnih uredskih prostora mogla bi porasti kada tih 250 tisuća m² izađe na tržište. Postoji određena zabrinutost među promatračima tržišta da bi slobodni uredi u Ženevi do 2027. mogli narasti iznad 7–8%. Trenutno su, međutim, tržišni uvjeti uravnoteženi: trenutnih ~6% raspoloživosti uključuje mješavinu starijih ureda koji su kandidati za obnovu ili prenamjenu u stambene (što neki vlasnici već čine s obzirom na potražnju za stanovanjem). Novi objekti često su unaprijed iznajmljeni ili građeni po mjeri velikih zakupaca (primjerice, WTO i druge međunarodne organizacije tražile su nove prostore). Tako bi se mogao proširiti jaz u kvaliteti: mogli bismo vidjeti stare urede kako se muče dok se potpuno novi prostori brzo pune. Već sada, oglašavane najamnine za urede u Švicarskoj ukupno bilježe blagi porast (+0,5% na godišnjoj razini) realestate.juliusbaer.com, zahvaljujući oskudnoj novoj ponudi i trajnoj potražnji, a najamni maksimumi u Ženevi to potvrđuju.

U sažetku, uredski sektor u Ženevi je zdrav, uz snažnu potražnju za vrhunskim prostorima, stabilnu ukupnu stopu nepopunjenosti i nadolazeći val nove ponude na koji treba obratiti pažnju. Tvrtke i dalje cijene prisutnost u Ženevi zbog uloge grada u financijama, diplomaciji i trgovini (npr. ovdje su sjedišta mnogih tvrtki za trgovinu robom, UN/NGO sektor itd.). Hibridni rad donekle je smanjio potrebu za prostorom po zaposleniku, ali zaposlenost u sektorima koji koriste urede i dalje raste (~+1,5% na godišnjoj razini u 2024. godini realestate.juliusbaer.com). Kao što navodi jedno izvješće, čak i uz rad od kuće, tvrtke očekuju sličnu razinu korištenja uredskog prostora u budućnosti, a rast broja zaposlenih i dalje podupire dodatnu potražnju za prostorom realestate.juliusbaer.com. Vlasnici nekretnina na najatraktivnijim lokacijama ostaju sigurni, dok oni na rubnim lokacijama koriste kreativnost (poput fleksibilnih najmova, coworking ponuda) kako bi privukli zakupce. Sljedećih nekoliko godina testirat će sposobnost tržišta da apsorbira novu ponudu; no za 2025. godinu status quo su stabilne cijene najma i razine popunjenosti te osjećaj da je ženevsko tržište uredskih prostora čvrsto izašlo iz pandemijske stagnacije.

Trendovi u segmentu maloprodajnih i industrijskih nekretnina

Maloprodajni nekretninski sektor: Ženevsko maloprodajno tržište u 2025. godini predstavlja priču s dvije strane. Na glavnoj ulici i u luksuznom segmentu, tržište je iznimno snažno; no za generičku maloprodaju, izazovi i dalje postoje (kao što se vidi globalno s rastom e-trgovine). Glavna maloprodajna četvrt središnje Ženeve – osobito Rue du Rhône i okolne ulice – ostaje jedno od najprestižnijih mjesta za luksuznu kupovinu u Europi. U 2024. godini, Rue du Rhône je rangirana kao 6. najbolja luksuzna shopping ulica u Europi i zabilježila je rast najamnina za vrhunske poslovne prostore od procijenjenih 5–10% tijekom godine portugalbusinessesnews.com. Ova ulica, dom butika Rolex, Cartier, Louis Vuitton, Hermes i mnogih drugih, ima izuzetno veliku frekvenciju prolaznika među bogatim domaćim stanovnicima i međunarodnim posjetiteljima. Potražnja za trgovinama na Rue du Rhône-u je velika, a slobodnih prostora gotovo da ni nema. Zapravo, luksuzni brendovi se šire u Ženevi: najnovija otvaranja u 2023.–24. uključuju novu Dior flagship trgovinu i veći Hermès dućan portugalbusinessesnews.com. S obzirom na ubrzani rast luksuzne prodaje u Švicarskoj (švicarska maloprodaja luksuznih proizvoda porasla je oko 8% u 2024. portugalbusinessesnews.com), Ženeva profitira i kao destinacija za kupovinu bez poreza za turiste. Najamnine na Rue du Rhône-u su među najvišima na svijetu – iako su točne brojke povjerljive, procjene često prelaze CHF 5.000 po m²/godišnje za vrhunske prostore. Izgledi za vrhunski retail su pozitivni: Cushman & Wakefield predviđa rast najamnina za luksuzne trgovine na glavnim europskim ulicama za oko 1–3% godišnje od 2025. do 2028. portugalbusinessesnews.com, a očekuje se da će Ženeva biti na gornjem kraju tog raspona s obzirom na njen nedavni zamah.

Za razliku od toga, sekundarna maloprodaja (susjedne trgovine, sekundarne glavne ulice i trgovački centri) suočava se s izazovima. Potrošači u Ženevi, kao i drugdje, sve češće kupuju online ili preko granice u Francuskoj (zbog jeftinije robe), što stvara pritisak na lokalne trgovce iz srednjeg segmenta. Neki stariji trgovački centri u Ženevi (npr. u Meyrinu ili Carougeu) doživjeli su promjene najamnina i potrebu za reinvencijom strukture najmoprimaca. Podaci o praznim maloprodajnim prostorima za Ženevu nisu objavljeni, ali anegdotalni dokazi sugeriraju da su izvan luksuzne jezgre praznine lagano porasle. Ipak, Ženeva ima prednosti: bogato stanovništvo i stalan priljev međunarodnih posjetitelja (za konferencije, diplomaciju itd.) koji podržavaju maloprodaju u fizičkim trgovinama. Maloprodaja bazirana na iskustvu (fine dining restorani, galerije, specijalizirane butike) posluje dobro. Rue du Marché i Rue de Rive, popularnije pješačke ulice za širu masu, imaju stabilan protok prolaznika i umjerene najamnine (niže nego na Rue du Rhône, ali još uvijek skupe u usporedbi s drugim gradovima). Također je značajan maloprodajni segment zračne luke – broj putnika na Zračnoj luci Ženeva ponovno raste, što povećava prodaju u duty free i luksuznim outletima, a time održava i visoke najamnine u tom sektoru.

Za ulagače, prinosi na prvorazredne maloprodajne nekretnine u Ženevi su vrlo niski (jer su ti objekti jednako cijenjeni kao i najkvalitetniji uredi). Mnogim maloprodajnim prostorima u glavnim ulicama vlasnici su dugoročni (osiguravajuća društva, privatne zaklade itd.) i rijetko se pojavljuju na tržištu. Sveukupno, kratkoročna perspektiva maloprodajnog sektora je mješovita: luksuzne i prvorazredne lokacije trebale bi zadržati stabilne ili rastuće najamnine i vrlo nisku prazninu, dok će slabije lokacije možda morati sniziti najamnine ili pronaći novu namjenu (neke su se pretvorile u uslužne djelatnosti kao što su klinike, izložbeni saloni ili teretane). Grad i vlasnici također se prilagođavaju poboljšavajući “iskustvo” trgovačkih zona – primjerice, moderniziranjem uličnog okruženja i organiziranjem događanja – kako bi zadržali atraktivnost maloprodaje.

Industrijske i logističke nekretnine: Industrijski sektor nekretnina u Ženevi relativno je mali, budući da kanton ima ograničeno zemljište namijenjeno industrijskoj upotrebi. Ipak, ono što postoji je u velikoj potražnji, osobito za logistiku, skladišta i distribuciju zadnje milje. Rast e-trgovine i just-in-time dobavnih lanaca doveo je do veće potražnje za skladištima blizu grada kako bi se opskrbile trgovine i potrošači. Glavne industrijske zone u Ženevi uključuju područje kod Zračne luke Ženeva (Cointrin), Meyrin/Satigny (ZIMEYSA) i dijelove PAV zone predviđene za laku industriju. Stopa slobodnih industrijskih prostora u Ženevi je niska – često svega nekoliko posto – premda precizni lokalni podaci nedostaju. Na nacionalnoj razini, stopa slobodnih prostora za logističke nekretnine investicijske klase pala je s ~7,7% na 5,1% u prošloj godini jll.com, što ukazuje na jačanje tržišta, a Ženeva vjerojatno slijedi taj trend (možda s još nižom stopom praznina zbog ograničene dostupnosti zemljišta).

Najamnine za logističke/industrijske prostore u Švicarskoj obično se kreću od 85 CHF do 140 CHF po m² godišnje ovisno o lokaciji i kvaliteti jll.com. Ženeva je obično na višem kraju tog raspona (120 CHF+), posebno za moderne objekte blizu grada. Na primjer, novije višekatne urbane logističke jedinice ili sigurna skladišta u blizini ženevske zračne luke mogu postići troznamenkaste najamnine po m²/godišnje. Industrijsko zemljište je toliko ograničeno da su neke tvrtke tražile skladišni prostor preko francuske granice (u Annemasseu, St-Genisu itd.), ali poslovanje u drugoj zemlji nije idealno za just-in-time procese. Stoga potražnja ostaje snažna za bilo koju dostupnu industrijsku nekretninu unutar kantona. To se vidi i u transakcijama: kad god se starije skladište ili tvornica pojavi na prodaju, često se prenamijeni ili preuredi, umjesto da ostane prazna. U prvoj polovici 2024. godine Ženeva je zabilježila pad volumena industrijskih ulaganja na 60 milijuna CHF spgpartner.ch (prema izvješću SPG Intercity), nastavivši usporavanje iz 2023. – no to je više zbog nedostatka ponude na tržištu nego zbog manjka interesa investitora.

Ženeva također prihvaća inovacije u industrijskim nekretninama: razvijaju se projekti za vertikalnu logistiku, zelena skladišta, pa čak i rasprava o podzemnom logističkom tunelu za smanjenje kamionskog prometa. Područje Meyrin ima visokotehnološki predznak, jer ne sadrži samo skladišta već i proizvodnju satova i tehnološke tvrtke uz CERN. Ovi korisnici često trebaju mješovite prostore za urede/laboratorije/industriju, što se i omogućuje u zonama poput ZIMEYSA.

U biti, industrijske nekretnine u Ženevi su nišna, ali ključna kategorija – mala popunjenost, stabilan rast najamnina i ograničena ponuda ih definiraju. Ne dobivaju pažnju kao luksuzne kuće ili uredske zgrade, ali za funkcioniranje lokalne ekonomije (dostava robe, rad zračne luke, skladištenje farmaceutike itd.) su od presudne važnosti. Očekujemo da će industrijske najamnine i dalje umjereno rasti, a prinosi ostati atraktivni (često viši od uredskih, s obzirom na nešto veći rizik industrijskih nekretnina). Mnogi institucionalni investitori nedavno su dodali logističku imovinu u svoje švicarske portfelje, a rijetka takva imovina u Ženevi je vrlo tražena. Jedan potencijalni razvoj za pratiti: ako dio PAV industrijskih lokacija postane stambeni/prostor za urede, možda će se planirati novi logistički park nešto dalje od grada ili intenzivnije korištenje prostora oko zračne luke kako bi se to nadoknadilo.

Veliki komercijalni projekti

Ženevski komercijalni krajolik doživljava neke velike projekte koji će oblikovati tržište u nadolazećim godinama:

Praille-Acacias-Vernets (PAV): Osim stanovanja, PAV će također donijeti značajan poslovni i maloprodajni prostor. Cilj je decentralizirati dio ureda iz prenapučenog centra u moderan urbani centar. Do 2030. godine, PAV bi mogao imati nekoliko stotina tisuća četvornih metara ureda, što bi moglo privući nove tvrtke ili omogućiti postojećim ženevskim firmama da se prošire. Ključni pod-projekti uključuju Tour Horizons i druge visoke zgrade koje mogu uključivati urede, te veliki trgovački centar integriran s javnim prostorima. Omjer stanovanja i komercijalne namjene u PAV-u kalibriran je kako bi se osigurala živa višefunkcionalna sredina (ne čista poslovna zona).
Campus Pictet de Rochemont: Privatna banka Pictet gradi novi kampus sjedišta u Carougeu, blizu PAV zone. Prva faza donijela je upečatljiv uredski kompleks 2020. godine; daljnje faze do 2025.–26. dodati će još ureda i sadržaja. Time će se konsolidirati više od 2.000 zaposlenika Picteta i eventualno osloboditi prostor u centru grada kada napuste starije zgrade.
Međunarodne organizacije: Ženeva je dom mnogim agencijama UN-a i nevladinim organizacijama. Neke, poput WTO-a, renovirale su ili proširile svoje prostore. WHO gradi novu zgradu u području Prégny-Chambésy (blizu UN-a), a druge agencije obnavljaju prostore radi sigurnosti i održivosti. Tu je i projekt Campus Genève, koji predviđa koherentnije objekte za NVO u četvrti Nations. Ovi projekti često uključuju Švicarsku konfederaciju i kanton kao sponzore, i iako nisu “tržišne” transakcije, ipak utječu na ponudu/potražnju uredskog prostora (npr. izvođači radova i pomoćne usluge vezano za njih).
Hoteli i ugostiteljstvo: Iako nije izričito traženo, vrijedno je spomenuti da je u razvoju nekoliko novih luksuznih hotela u Ženevi (na primjer, novo proširenje Four Seasons i boutique hoteli). Ovo je povezano s komercijalnim nekretninama jer se ugostiteljstvo oporavlja nakon pandemije, što dovodi do nekih prenamjena (jedna poslovna zgrada blizu stanice Cornavin po glasinama će postati hotel). Turizam i MICE (sastanci, motivacijska putovanja, konferencije i sajmovi) sektor u Ženevi potiče potražnju za hotelskim prostorom i apartmanima za kratkoročni najam s uslugama.
Infrastruktura: Glavni javni infrastrukturni projekti u Ženevi (poput CEVA željezničke veze dovršene 2019. i nastavak širenja tramvajskih linija) neizravno stvaraju prilike za komercijalne projekte uz prometnice. Na primjer, na Chêne-Bourg postaji (CEVA linija) planirane su nove srednje visoke uredske zgrade koje će iskoristiti poboljšanu povezanost s centrom grada i Francuskom.
Zelene obnove: Mnoge starije poslovne zgrade u Ženevi prolaze obnovu kako bi zadovoljile moderne ekološke standarde. Projekti poput obnove ICC (International Centre Cointrin) blizu aerodroma, ili renoviranja nekih povijesnih zgrada u Rue du Rhône, stvaraju praktički “novi” prostor unutar starih objekata. Ovi napori prate trendove održivosti i pomažu ponudi čineći stariju imovinu privlačnijom.

Općenito, ovi veliki projekti ukazuju na povjerenje u budućnost Ženeve kao mjesta za poslovanje. Opseg ulaganja (javnog i privatnog) u PAV i druge razvojne projekte je značajan. Kombiniranjem stambenog i poslovnog rasta, Ženeva nastoji ostati konkurentna na globalnoj razini – nudeći kvalitetne urede za tvrtke, dovoljno stanova za zaposlenike i održavajući visoku kvalitetu života, što je jedna od njezinih prepoznatljivih karakteristika.

Investicijski krajolik: prinosi, investitori i regulacije

Prinosi i povrati

Investitori u nekretnine u Ženevi tradicionalno su prihvaćali niže prinose u zamjenu za stabilnost i prestiž grada. To ostaje točno i u 2025. godini. Bruto najamni prinosi (godišnji prihod od najma kao postotak cijene nekretnine) za stambene nekretnine u Ženevi među najnižima su u Švicarskoj – i zapravo globalno – što odražava visoku vrijednost nekretnina. U prosjeku su stambeni prinosi u Švicarskoj oko 3% ili malo ispod globalpropertyguide.com. U Ženevi su prinosi još uži: za prvoklasne stambene nekretnine, neto prinosi mogu biti u rasponu niskih 2%. Nedavni podaci pokazuju da su u četvrtom tromjesečju 2024. godine vrhunske investicije u stanove u Ženevi imale prinose oko 2,15%, u usporedbi sa Zürichovih 1,7% (Zürich je apsolutno najniži) globalpropertyguide.com. Čak ni prinosi sekundarnih stambenih nekretnina u Ženevi rijetko prelaze 3%. U suštini, investitori plaćaju premium za nekretnine u Ženevi, oslanjajući se više na aprecijaciju kapitala i sigurnost nego na visoke prihode.

U komercijalnom sektoru prinosi su nešto veći, ali i dalje relativno niski. Prinosi vrhunskih uredskih prostora u Ženevi obično se kreću oko 3,0–3,5% neto. To je nešto iznad prinosa vrhunskih ureda u Zürichu (~2,5–3,0%), zbog manjeg tržišta Ženeve i povijesno veće stope nepopunjenosti. Međutim, s obzirom na to da su kamatne stope u posljednje dvije godine porasle sa svojih najnižih razina, došlo je do povećanja prinosa (odnosno, slabljenja vrijednosti kapitala). Investitori su krajem 2022. i tijekom 2023. zahtijevali nešto bolje prinose kako bi nadoknadili veće troškove financiranja. Na primjer, neke transakcije sekundarnih ureda u Ženevi 2023. realizirane su s prinosima u rasponu od 4–5% (za starije zgrade ili one s rizikom nepopunjenosti). Ipak, kako se 2025. odmotava i kamatne stope su se stabilizirale ili počele padati, moglo bi doći do ponovnog smanjenja prinosa. Izvješće o nekretninama Julius Baera navodi kako će okruženje niskih kamata koje će vjerojatno potrajati **povući tržišne vrijednosti prema gore i ponovno staviti pritisak na smanjenje početnih prinosa u 2025. realestate.juliusbaer.com. Doista, početkom 2025. pojavili su se znakovi da glavni prinosi u velikim urbanim područjima ponovno padaju nakon kratkog rasta, zbog obnovljene investicijske konkurencije realestate.juliusbaer.com. To sugerira da bi prinosi vrhunskih ureda u Ženevi mogli ponovno pasti na ravno 3% ili niže, ako se pojača natjecanje za atraktivne nekretnine.

Za maloprodaju, prinosi vrhunskih trgovina (npr. izlozi na Rue du Rhône) iznimno su niski – često u rasponu od 2,5–3%, slično kao kod vrhunskih ureda ili čak niže, jer se ove nekretnine smatraju izrazito sigurnima (neke se prodaju više prema cijeni po kvadratu nego prema prinosu). Logistički/industrijski prinosi su obično viši, što odražava veći rizik – u Švicarskoj su to možda oko 5–6%. Ako bi se neka industrijska nekretnina pojavila u Ženevi, mogla bi biti prodana po toj razini, ovisno o najmoprimcu i trajanju ugovora. No, opet, zbog rijetkosti takvih prilika, cijena svake nekretnine jedinstvena je.

Fondovi nekretnina i institucionalni investitori ciljaju Švicarsku upravo zbog ovih stabilnih, obveznicama sličnih prinosa. U proteklih ~25 godina, švicarski fondovi nekretnina ostvarivali su prosječno ukupne godišnje prinose od ~5,5%, što je tek nešto niže od dionica, ali uz mnogo manju volatilnost ubs.com. Ženevske nekretnine bile su među najboljim investicijama, posebno zbog rasta kapitalne vrijednosti. Mnogi investitori očekuju da će, čak i ako je prinos od najma samo 2–3%, dugoročni rast cijena u Ženevi povećati ukupni povrat. U posljednjem desetljeću ta se oklada isplatila, jer su cijene stanova u Ženevi stalno rasle. U budućnosti, uz tako niske prinose, budući povrati ovisit će o daljnjem rastu najamnina i cijena – a to, pak, ovisi o zadržavanju uske ravnoteže između ponude i potražnje (što je u slučaju Ženeve izgledna oklada).

Treba napomenuti da su troškovi financiranja u odnosu na prinose ključni. U eri negativnih kamatnih stopa (prije 2022.), zaduživanje je bilo izuzetno jeftino, pa je prinos od 2% bio prihvatljiv ako je vaša hipoteka bila 1%. U 2023. hipotekarne kamate skočile su na ~3%, što je neke investicije u nekretnine učinilo gotovo neutralnim ili negativnim po pitanju novčanog toka. No, sredinom 2025. kamatne stope na švicarske 10-godišnje hipoteke bliže su ~1,5–2% (a kratkoročna Libor financiranja čak i niža) mansionglobal.com, čime se vraća pozitivna razlika za investitore. Ako SNB zaista dodatno snizi kamatne stope, prinosi na nekretnine (koji se kreću obrnuto od cijena) mogli bi se ponovno smanjiti jer zahtijevani povrat investitora pada. Mnoge institucije s dovoljno gotovine spremne su prihvatiti prinose ispod 3% u Ženevi jednostavno zato što ima malo alternativa s takvom stabilnošću.

Interes stranih investitora

Ženeva, kao globalni grad, prirodno privlači interes stranih kupaca i investitora. Međutim, rezidencijalno tržište jako je regulirano protiv stranog vlasništva. Prema švicarskom saveznom zakonu Lex Koller, nerezidentnim strancima uglavnom je zabranjena kupnja rezidencijalnih nekretnina u gradovima poput Ženeve i Züricha mansionglobal.com. To znači da američki, kineski ili EU investitor koji nije švicarski rezident, općenito ne može kupiti stan ili kuću u Ženevi isključivo radi investicije ili odmora. Postoje neke iznimke (diplomati ponekad dobivaju izuzeća, novi programi za stanovanje expata itd.), ali uglavnom su jedini stranci aktivni u prodaji rezidencijalnih nekretnina u Ženevi expati koji su stekli švicarsko prebivalište/dozvole ili oni s registriranim švicarskim tvrtkama. Ovakva politika pomogla je spriječiti da Ženeva doživi špekulativne valove stranih kupovina kakve smo vidjeli u Londonu ili Vancouveru. Time se donekle ograničava potražnja – iako su cijene u Ženevi ionako visoke zbog domaće i rezidentne međunarodne potražnje.

S druge strane, strani investitori sudjeluju na ženevskom tržištu neizravno ili kroz komercijalne nekretnine. Mnogi međunarodni institucionalni investitori (državni investicijski fondovi, globalni fondovi za nekretnine itd.) ulažu u švicarske nekretnine putem nekretninskih fondova, SICAV-ova i kotiranih nekretninskih kompanija. Ove investicijske strukture, kojima često upravljaju švicarske banke ili upravitelji imovinom, zaobilaze Lex Koller jer su registrirani kao švicarski subjekti. Primjerice, azijski mirovinski fond može usmjeriti kapital u švicarski nekretninski fond koji potom kupuje stambene zgrade u Ženevi. Također, u ženevskim komercijalnim nekretninama ima stranog kapitala jer su Lex Koller ograničenja blaža za isključivo komercijalne nekretnine (stranci mogu kupiti komercijalnu nekretninu ako se koristi za poslovne svrhe). Tako smo, primjerice, svjedočili međunarodnim investitorima koji kupuju ženevske poslovne zgrade, trgovačke centre ili hotele. Posljednjih godina neke poznate ženevske komercijalne nekretnine (poput poslovnog kompleksa ili hotela na Quai du Mont-Blanc) preuzeli su investitori s Bliskog istoka ili iz Sjeverne Amerike. Ove transakcije ističu privlačnost Ženeve kao tržišta sigurne luke: politička stabilnost, snažna vladavina prava i povijesno stabilni prinosi.

Status Ženeve kao domaćina Ujedinjenih naroda i stotina nevladinih organizacija također privlači ulaganja stranih država – npr. vlade kupuju rezidencije za svoje ambasadore ili delegacije. Te kupnje su obično izuzete od Lex Kollera jer se smatraju službenom upotrebom (i doista, određene vrhunske nekretnine u Ženevi u vlasništvu su stranih država za potrebe ambasada/misija).

U sažetku, strani interes za nekretnine u Ženevi je visok, ali je izravno sudjelovanje na tržištu stanovanja ograničeno zakonom. Stranci koji žele ulagati u Ženevi često sele u Ženevu (stječući prebivalište kako bi kupili dom), ili ulažu putem švicarskih fondova/partnera. Tržište stoga nije toliko internacionalno po vlasništvu kao, primjerice, centralni London; većinom je u domaćim rukama. Ipak, nekretnine u Ženevi svakako su na radaru globalnih investitora. Smatraju se dijelom “svjetskog luksuznog tržišta nekretnina” (uz gradove poput Londona, Singapura, Monaka) gdje bogate osobe žele posjedovati rezidenciju – a oni koji to mogu (npr. bogati iseljenici s dozvolom boravka) zaista i kupuju ovdje radi diverzifikacije.

Regulatorni i porezni okvir

Švicarska nudi općenito stabilno i investitorima naklonjeno regulatorno okruženje, ali s nekim jedinstvenim odredbama:

Lex Koller (spomenut gore) je ključna regulativa koja ograničava kupovinu stambenih nekretnina od strane stranaca mansionglobal.com. To je politička mjera zaštite kako bi se spriječio prevelik strani utjecaj na tržište stanova. Povremeno se vode rasprave o pooštravanju ili popuštanju tog zakona; trenutno je i dalje na snazi bez najava većih promjena.
Stambena politika u Ženevi snažno favorizira priuštivost i prava podstanara. Ženeva ima među najstrožim zakonima o najmu u Švicarskoj. Povećanja najamnine za postojeće podstanare su regulirana: kao što je već navedeno, vezana su uz referentnu kamatnu stopu i inflaciju. Osim toga, Ženeva ima tradiciju stanarskih zadruga i javnog stanovanja. Vlasti kantona često određuju da nova naselja moraju uključivati dio stanova ispod tržišne cijene. Na primjer, Quai Vernets/PAV projekt predviđa da 66% od 1355 stanova bude socijalno ili pod najamnom kontrolom mediaroom.bouygues-construction.com, što jasno pokazuje političke ciljeve. Time se osigurava miješanje različitih dohodovnih razina te se sprječava da nova naselja budu isključivo luksuzna. Međutim, investitori tvrde da takvi zahtjevi, zajedno sa strogim zoniranjem, čine projekte manje profitabilnima i sporijima – što je klasičan sukob javnog interesa i privatnog poticaja.
Regulacija zoniranja i gradnje u Ženevi ograničava visine zgrada i gustoću izgradnje u mnogim područjima (Ženeva je dugo izbjegavala izgradnju visokih zgrada; čak su i sada prave visoke zgrade rijetkost). Silueta grada je niska, a lokalni otpor prema visokim zgradama još uvijek postoji (s iznimkama u PAV-u). Ove regulacije čuvaju estetski šarm Ženeve, ali također ograničavaju ponudu.
Ekološki propisi su sve naglašeniji. Gradnja u Ženevi mora udovoljavati visokim standardima energetske učinkovitosti (Minergie oznaka je česta). Kao što je spomenuto, postoji poticaj za održivi urbani razvoj (poput inicijative 2000 Watts Sites). Takvi propisi mogu povećati početne troškove, ali također povećavaju dugoročnu vrijednost i smanjuju troškove poslovanja.
Porezi: Vlasnici nekretnina u Ženevi suočavaju se s nekoliko poreza: godišnji kantonalni porez na imovinu (koji uključuje vrijednost nekretnine), lokalni porez na nekretnine (impôt immobilier complémentaire) na stambene nekretnine koje nisu u vlasništvu stanara, i porez na kapitalnu dobit pri prodaji nekretnina (koji je visok ako prodate unutar nekoliko godina od kupnje, ali se smanjuje na nulu nakon nekoliko desetljeća posjedovanja). Tu je i 3% porez na prijenos nekretnine (droit d’enregistrement) koji obično plaća kupac pri transakciji, a predstavlja jednokratni trošak. U usporedbi s nekim drugim državama, porezi na posjedovanje nekretnina u Švicarskoj su relativno umjereni (nema nacionalnog poreza na nekretnine, samo kantonalni porezi), a dugoročni investitori imaju koristi od smanjenja poreza na kapitalnu dobit. Stope poreza na nekretnine u Ženevi su više nego u nekim drugim kantonima (budući da Ženeva mora financirati brojne javne usluge), ali općenito se smatra da je porezno okruženje pošteno i predvidivo. Zapravo, Švicarska nema savezni porez na prihod od najma per se – prihod od najma je zapravo dio redovnog prihoda i može se umanjiti odbicima. Također, važno je napomenuti da je kamata na hipoteku porezno priznata kao odbitak, što potiče zaduživanje.

Za investitore, transparentnost i pravna sigurnost u Ženevi predstavljaju veliku prednost. Vlasništvo je zajamčeno (švicarski zemljišnoknjižni registar je vrlo pouzdan), ugovori su pravno obvezujući, a izvlaštenja su praktički nepoznata. Pravni sustav je također vrlo naklonjen vjerovnicima – vlasnici hipoteka imaju snažna prava na kolateral (što je dijelom razlog zašto banke s povjerenjem nude kredite s niskim kamatama).

Jedna od zapaženih tema je moguća ukidanje “Eigenmietwert” (oporezivanje pretpostavljene najamnine) na saveznoj razini, što bi moglo promijeniti dinamiku za vlasnike-okupljače (učinilo bi vlasništvo atraktivnijim time što se ne bi oporezivala hipotetska najamnina). Ako se to dogodi (o tome se razgovaralo u parlamentu), moglo bi dodatno potaknuti potražnju za kupnjom u odnosu na najam. Stav Ženeve o tome još nije jasan.

Ukratko, regulatorno okruženje u Ženevi nastoji uravnotežiti tržišne sile s društvenim pitanjima: želi ostati privlačna investitorima i zadržati kvalitetan stambeni fond, ali istovremeno nastoji izbjeći da stanovanje postane potpuno nedostupno lokalnom stanovništvu. S investicijskog gledišta, jednom kad ispunite uvjete za ulaganje (tj. ne prekršite Lex Koller), Ženeva nudi izuzetno sigurno okruženje s umjerenim oporezivanjem i snažnom vladavinom prava – važni čimbenici koji potiču spremnost ulagača da prihvate niske prinose.

Pokretači i izazovi tržišta

Tržište nekretnina u Ženevi pod utjecajem je nekoliko ključnih pokretača i suočava se s određenim izazovima u budućnosti. U nastavku je razrada glavnih čimbenika:

Rast stanovništva i migracije: Stanovništvo Ženeve stalno raste, prvenstveno zbog imigracije. Populacija kantona sada prelazi 500.000, a Švicarska općenito već desetljećima bilježi pozitivan neto migracijski saldo globalpropertyguide.com. U 2023. neto migracija u Švicarsku dosegnula je vrhunac od oko 131.000, a iako je pala na oko 87.000 u 2024. globalpropertyguide.com, ostaje povijesno visoka. Ženeva, kao središte međunarodne diplomacije i poslovanja, privlači strane profesionalce, pogranične radnike (frontaliere iz Francuske) i studente. Ovaj stalan priljev ljudi potiče potražnju za stanovanjem. To je prednost za iznajmljivače (osigurava stalni bazen stanara/kupaca), ali također stvara pritisak na ponudu i infrastrukturu. Izazov je osigurati dovoljno stanova i usluga za rastuće stanovništvo bez širenja grada (Ženeva je omeđena francuskom granicom i jezerom). Očekuje se da će rast stanovništva srednjoročno trajati, iako umjerenim tempom, što će održavati pritisak na tržište nekretnina.
Ekonomski uvjeti: Gospodarstvo Ženeve glavni je pokretač potražnje za nekretninama. Grad ima jedan od najviših BDP-a po stanovniku u svijetu i sjedište je financijskih institucija (privatno bankarstvo, upravljanje bogatstvom), tvrtki za trgovinu robom, proizvođača satova te naravno velikog neprofitnog/NGO sektora. Gospodarski rast u Švicarskoj je umjeren (projekcija ~0,8% u 2025. globalpropertyguide.com), ali gospodarstvo Ženeve je razmjerno otporno i raznoliko. Nezaposlenost u Ženevi je niska (oko 3–4%, nešto iznad švicarskog prosjeka), a tržište rada je usko za kvalificirane radnike. Visoka zaposlenost i rast prihoda podržavaju i stambene i poslovne nekretnine. Kada ljudi imaju siguran i dobro plaćen posao, mogu si priuštiti više najamnine ili veće rate kredita. Isto tako, tvrtke koje dobro posluju zakupljuju više uredskog prostora i ulažu u objekte. Izazov je što gospodarski rast Ženeve nije brz – stabilan je, ali ispod povijesnih prosjeka globalpropertyguide.com. Svjetska recesija (na primjer, u bankarstvu ili trgovini) mogla bi utjecati na luksuzne nekretnine u Ženevi ako nestane radnih mjesta za strance. Također, oslanjanje Ženeve na nekoliko sektora znači da bi, u slučaju pada jednog sektora (primjerice trgovine robom), moglo doći do ponude viška uredskog prostora na tržištu. Ipak, trenutno je gospodarska prognoza prilično pozitivna, s privatnom potrošnjom kao motorom rasta i rastom realnih plaća globalpropertyguide.com, što koristi sektoru nekretnina.
Kamatne stope i financiranje: Okruženje kamatnih stopa ima izravan utjecaj na potražnju za nekretninama i cijene. Švicarska je prešla s negativnih referentnih stopa (prije 2022.) na restriktivniji pristup do 2023., a sada 2025. ponovno ublažava politiku jer je inflacija stavljena pod kontrolu. Kamatne stope na hipotekarne kredite otprilike su se udvostručile između 2021. i 2023. (s otprilike 1% na oko 2-2,5% za dugoročne fiksne), što je smanjilo pristupačnost nekih kupaca i blago usporilo rast cijena u 2022. Ipak, kako je inflacija pala na oko 1,1% u 2024. i čak kratkotrajno postala negativna u 2025. globalpropertyguide.com, Švicarska narodna banka zaustavila je povisivanje stopa i mogla bi ih početi smanjivati. Konsenzus očekuje da će kamatne stope postupno padati u 2025. engelvoelkers.com. Ovo ima nekoliko posljedica: niže stope smanjuju mjesečne rate hipoteke, omogućujući kupcima da nude više za nekretnine (čime se cijene podupiru). Doista, Engel & Völkers napominje kako niži troškovi financiranja u kombinaciji s rastućim najamninama ponovno naginju klatno u korist kupnje engelvoelkers.com. Također, niske kamatne stope čine relativno niske prinose nekretnina atraktivnijima u usporedbi s obveznicama. Potencijalni izazov je volatilnost stopa – ako inflacija iznenada poraste ili globalne stope skoče, SNB bi mogao opet zaoštriti politiku, što bi smanjilo potražnju. No trenutno su stabilne do padajuće kamatne stope povoljan vjetar za tržište nekretnina u Ženevi.
Održivost i klimatski ciljevi: Održivost je i pokretač i izazov. Ženeva (i Švicarska općenito) obvezala se na klimatske ciljeve – npr. ugljična neutralnost do 2050. godine i privremeni ciljevi poput smanjenja emisija za 50% do 2030. godine za zgrade. Zgrade su veliki dio ovoga (grijanje itd.). To potiče val zelene obnove i novih ekološki prihvatljivih projekata. Na primjer, projekt Quai Vernets u Ženevi je primjer održive gradnje, ponovne upotrebe materijala i osiguravanja obnovljive energije na licu mjesta mediaroom.bouygues-construction.com mediaroom.bouygues-construction.com. Kanton potiče energetski učinkovite obnove kroz subvencije i regulative (poput postepenog ukidanja grijanja na lož ulje). Ove inicijative potiču ulaganja u nekretnine (obnova starih zgrada stvara posao i dugoročno može povećati vrijednost nekretnina). Mnogi najmoprimci i investitori sada preferiraju zgrade s ekološkim certifikatima, što potiče investitore da teže oznakama poput Minergie, BREEAM ili LEED na novim projektima. Izazov je cijena: održiva gradnja može biti skuplja na početku. Za vlasnike starijih zgrada, obnova prema novim standardima (izolacija, solarni paneli itd.) predstavlja kapitalni trošak koji si ne mogu svi lako priuštiti. Tu je i regulatorni pritisak – ako zgrada ne zadovolji standarde u budućnosti, može se suočiti s kaznama ili smanjenom atraktivnošću. Sveukupno, održivost je sve važniji pokretač tržišta (privlači „zelenu premiju” za neke nekretnine) i dio je dugoročne otpornosti, ali zahtijeva značajna ulaganja i prilagodbu industrije.
Stambene politike i pristupačnost: Stajalište Ženeve o stambenoj politici snažno utječe na tržište. Vladini napori za stvaranje pristupačnog stanovanja (putem kvota u novim projektima, financiranja zadruga itd.) potiču ponudu, ali su također ograničenje za slobodno tržište. Primjerice, zahtjev da 20-30% jedinica u projektu bude pristupačno može ograničiti ukupnu profitabilnost, pa tako i brzinu kojom su developeri spremni graditi. Mehanizmi kontrole najamnina (poput sustava referentne stope hipotekarnih kredita) izravno utječu na povrat – kako je vidljivo 2025., kada su mnoge najamnine morale biti snižene za oko 3% zbog pada stope realestate.juliusbaer.com. Ove politike donekle drže troškove stanovanja pod kontrolom za lokalno stanovništvo, što je društveno korisno, ali mogu obeshrabriti špekulativnu izgradnju i ublažiti izuzetno brz rast cijena. Drugim riječima, regulatorni okvir Ženeve vjerojatno je spriječio još veću problematiku pristupačnosti, ali to također znači da je tržište manje reaktivno – ponuda se ne povećava samo zato što su cijene visoke. Još jedan politički aspekt je izravna demokracija: građani Ženeve često glasaju o pitanjima prostornog planiranja. U prošlosti su referendumi, primjerice, zaustavljali prijedloge za gradnju nebodera ili prisilili na izmjene urbanističkih planova. To može biti izazov jer potrebni razvoj može biti usporen zbog protivljenja javnosti (fenomen NIMBY). Delikatan balans koji Ženeva mora održati je omogućiti dovoljan razvoj (putem politika poput PAV Master Plana, koji je pažljivo dogovoren) dok se održava kvaliteta života i društvena raznolikost.
Infrastruktura i prekogranična dinamika: Lokalni čimbenik su poboljšanja infrastrukture – na primjer, CEVA željeznička veza (sada potpuno operativna kao Léman Express) koja bolje povezuje Ženevu s predgrađima i Francuskom. To je ljudima olakšalo život nešto dalje (čak i u francuskim gradovima s druge strane granice) i svakodnevno putovanje na posao. Posljedično, dio potražnje “iscurio” je u Francusku gdje su nekretnine jeftinije. Ipak, tržište nekretnina u Ženevi i dalje podupiru oni koji žele živjeti blizu i uživati u švicarskim uslugama. Prekogranična dinamika je zanimljiva: oko 100.000 radnika svakodnevno putuje iz Francuske. Ako bi granična ili bilateralna pitanja s EU ikada omela taj protok, to bi moglo potaknuti veću potražnju za stanovanjem unutar Ženeve. S druge strane, ako Francuska snažno razvije svoja pogranična područja (postoje planovi za novo stanovanje u Annemasseu, itd.), to bi moglo predstavljati rasterećenje za pritiske na stanovanje u Ženevi. Ipak, zasada tržište nekretnina u Ženevi ostaje u vlastitom balonu visoke potražnje; čak ni velika francuska ponuda vjerojatno neće značajno umanjiti cijene u Ženevi, jer mnogi ljudi preferiraju život u Švicarskoj zbog poreza, obrazovanja i kvalitete života (ako si to mogu priuštiti).
Globalni faktori i valuta: Na makro razini, snaga švicarskog franka igra ulogu. Jak franak (što smo vidjeli – nedavno je ojačao u odnosu na EUR i USD) eurocost.com čini ženevsku nekretninu još skupljom za strane kupce u valutnim iznosima, ali također dodatno naglašava njezin status sigurne luke. Globalni gospodarski trendovi, poput interesa investitora za stvarnu imovinu tijekom nesigurnih razdoblja, idu u prilog švicarskom tržištu nekretnina. Međutim, geopolitički događaji (ratovi, sankcije i sl.) mogu imati i lokalne učinke – npr., uloga Ženeve u trgovanju robom naglo je porasla kad su druga tržišta postala rizična, što posredno povećava potražnju za uredima. Ili, ako bi međunarodna suradnja oslabila, možda bi se neki poslovi UN-a premjestili (to je hipotetski, ali i dalje faktor rizika koji treba uzeti u obzir).

U konačnici, pokretači tržišta nekretnina u Ženevi su pretežno pozitivni – rast stanovništva, bogatstvo, stabilno gospodarstvo, niske kamatne stope – što sve povećava potražnju. Izazovi uglavnom se odnose na ponudu i pristupačnost: kako zbrinuti sve brojnije stanovništvo bez isključivanja srednje klase iz tržišta, te kako proširiti infrastrukturu i razvoj u prostorno i politički ograničenom okruženju. Do sada je Ženeva uspjela ostati vrlo privlačna, iako skupa. Nadolazeće godine zahtijevat će suočavanje s tim izazovima kroz pažljivo urbano planiranje i možda regionalnu suradnju (s kantonom Vaud i susjednom Francuskom) kako bi šire područje Ženeve moglo napredovati.

Prognoza i izgledi za sljedeće godine

Gledajući unaprijed, izgledi za tržište nekretnina u Ženevi u sljedećih nekoliko godina (do kraja 2020-ih) su oprezno optimistični, uz očekivanja daljnjeg rasta, ali umjerenijim tempom. Većina stručnjaka ne predviđa drastične korekcije, već više umirivanje trendova dok tržište probavlja nedavne promjene. Evo što možete očekivati:

Prognoza za stambene nekretnine: Cijene stanovanja u Ženevi vjerojatno će nastaviti rasti u bliskoj budućnosti, iako vjerojatno po umjerenoj jednoznamenkastoj stopi godišnje. Prognoze za Švicarsku u cjelini za 2025. predviđaju rast cijena stanovanja od +3–4% globalpropertyguide.com, a Ženeva, zbog ograničene ponude, trebala bi barem slijediti taj trend. Projekcije Wüest Partnera predviđaju rast cijena stanova u privatnom vlasništvu od oko 3,6% u 2025. globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, što se čini vjerojatnim za tržište Ženeve ako ekonomski uvjeti ostanu povoljni. Nakon 2025., ako kamatne stope dodatno padnu, potražnja kupaca mogla bi ojačati, ali svaki rast će biti ograničen cijenom pristupačnosti. Ženeva je već napeta što se tiče omjera cijene i prihoda; daljnji značajniji rast cijena mogao bi biti nedostižan čak i za najbolje plaćene, pa bi prirodna ravnoteža tržišta mogla biti sporiji rast osim ako prihodi ne rastu paralelno. Naša prognoza: godišnji rast cijena od otprilike 2–5% godišnje za ženevske nekretnine u 2025. i 2026., pod uvjetom da nema vanjskih šokova. Najamnine bi također trebale rasti, ali vjerojatno sporije – možda oko 1–3% godišnje za tražene najamnine – jer će nova ponuda (PAV jedinice itd.) početi pristizati, a smanjenje najamnina 2025. resetirat će neke ugovore na nižu osnovu globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Posebno valja napomenuti da bi sama 2025. mogla donijeti niži efektivni rast najamnina zbog tog smanjenja referentne stope realestate.juliusbaer.com (mnogi najmoprimci dobit će smanjenje najamnine), ali u 2026. bi povećanja najamnina mogla ponovno započeti ako gospodarstvo ostane snažno i ako slobodnih stanova i dalje bude izuzetno malo.
Prognoza za poslovne nekretnine: Za urede, 2025.–2027. bit će balansiranje između nove ponude i potražnje. U 2025. očekujemo stabilno stanje – slobodni kapacitet otprilike u rasponu od srednjih 6%, a najamnine za vrhunske urede bi mogle porasti još 1–2% zbog snažne potražnje za najboljim prostorom. Do 2026.–27., međutim, priljev od ~250.000 m² novih ureda stavit će tržište na kušnju jll.com jll.com. Razumno je očekivati privremeni porast slobodnog kapaciteta (možda u visoke jednoznamenkaste vrijednosti). Najamnine za urede u vrhunskim lokacijama mogle bi se stabilizirati ili čak lagano pasti ako vlasnici budu natjecali za nove najmoprimce. Najamnine sekundarnih poslovnih prostora mogle bi biti pod pritiskom ako se korisnici presele u nove zgrade. Ipak, ženevsko tržište ureda tradicionalno je vješto u popunjavanju prostora – često međunarodne firme ili nevladine organizacije proširuju poslovanje kako bi iskoristile nove mogućnosti. Mogli bismo svjedočiti ‘bijegu prema kvaliteti’: novi zeleni, učinkoviti uredi će se brzo popuniti, dok će stariji prostori ostati prazni (i možda biti prenamijenjeni u stambene ili obnovljeni). Dakle, ukupan utjecaj na slobodne kapacitete mogao bi biti manji ako se zastarjeli prostori uklone iz ponude. Sve u svemu, kapitalna vrijednost ureda očekuje se da ostane čvrsta u vrhunskom segmentu, ali bi mogla oslabiti za stariju imovinu. Investitori će pomno pratiti kretanja prinosa; može doći do blagog rasta prinosa (recimo s 3,0% na 3,3% za vrhunske nekretnine) ako porastu slobodni kapaciteti i rast najamnina stane, što bi značilo manji pad cijena. S druge strane, ako niske kamate prevladaju, prinosi bi mogli ostati niski.
Prognoza za maloprodaju: Vrhunska maloprodaja (luksuzna) u Ženevi trebala bi ostati vrlo snažna. Očekuju se mala godišnja povećanja najamnina u luksuznom segmentu (~1-3% godišnje) i gotovo nikakva slobodna ponuda na glavnoj luksuznoj lokaciji portugalbusinessesnews.com. Ženeva će vjerojatno zadržati svoj status jedne od 10 najboljih svjetskih destinacija za luksuznu maloprodaju. Šira maloprodaja vjerojatno će imati stabilne do blago bolje izglede kako gospodarstvo raste i turizam se potpuno vraća na pred-pandemijske razine. No, e-trgovina će nastaviti pritiskati klasičnu prodaju; mogli bismo svjedočiti daljnjoj polarizaciji: najbolja trgovačka područja napreduju, a slabija se muče. Dio sekundarnih maloprodajnih prostora mogao bi biti prenamijenjen u druge svrhe (ugostiteljstvo, medicinske usluge itd.). S investicijske strane, prinosi na maloprodaju mogli bi ostati oko trenutačnih vrijednosti (jer su ionako već relativno visoki za sekundarnu maloprodaju, a niski za vrhunsku).
Prognoza za industriju: Industrijski/logistički prostori ostat će u kratkoj ponudi. Očekujemo nastavak niske popunjenosti i rastućih najamnina u ovom segmentu. Štoviše, potražnja za logističkim prostorima za zadnju milju nastavit će rasti s e-trgovinom, ali Ženeva ima ograničene mogućnosti za izgradnju skladišta. Moguće je da bi višekatna urbana logistika mogla postati nišni razvoj (kao što je viđeno u gradovima poput Pariza). Za investitore, prinosi na logističke prostore mogli bi se dodatno smanjiti kako sve više kapitala traži rijetku imovinu (odraz globalnog trenda). Mogli bismo vidjeti da prinosi u ženevskoj industriji padnu bliže 5% ako su kamatne stope niske, a konkurencija visoka.
Tendencija stranih investitora: S obzirom na određenu nestabilnost globalnih tržišta, ženevske nekretnine i dalje će privlačiti institucionalni kapital u potrazi za sigurnim utočištima. Ne očekujemo promjene Lex Kollera u kratkoročnom razdoblju, pa će izravna kupnja kuća od strane stranaca ostati ograničena. No, strani neizravni ulaganja (putem fondova ili korporativnih preuzimanja) mogli bi se povećati, osobito u komercijalnim nekretninama ili razvojnim projektima. Posebno, neka velika financiranja razvoja (poput PAV parcela) mogla bi uključivati međunarodne partnere zbog potrebnog opsega ulaganja.
Makro rizici: Važan dio svake prognoze je priznavanje rizika. Potencijalni rizici za izglede tržišta nekretnina u Ženevi uključuju: globalnu recesiju (koja bi mogla smanjiti potražnju za luksuznom robom, ukinuti poslove za strance i usporiti širenje korporacija), nagli rast kamatnih stopa (trenutne prognoze ne ukazuju na to u skorije vrijeme, ali iznenađenje s inflacijom moglo bi prisiliti središnje banke na restrikciju, što otežava priuštivost), ili financijsku krizu (npr., ozbiljna korekcija burze mogla bi privremeno ohladiti kupovinu luksuznih nekretnina). Također, svaki veći geopolitički preokret koji bi utjecao na ključne sektore u Ženevi (primjerice, sankcije koje pogađaju trgovinu robama ili pitanje bankarske tajne u financijama) mogao bi imati posljedice i na popunjenost ureda. Na stambenoj strani, politička odluka poput inicijative za kontrolu najamnina ili velikog programa socijalnog stanovanja mogla bi promijeniti dinamiku tržišta, ali se ništa dodatno ne očekuje osim postojećih mjera.
Kompativna učinkovitost: Korisno je usporediti projektiranu učinkovitost Ženeve s drugim gradovima. Tržište Züricha je slično na putu umjerenog rasta; neki analitičari smatraju da bi Zürich mogao usporiti nešto više od Ženeve na stambenom tržištu, jer je Zürich imao nešto izraženiji rast i više nekretnina u pripremi u predgrađima. Ostali švicarski gradovi poput Bazela ili Berna očekuju ravnije trendove cijena (1-2% rasta) jer nisu toliko ograničeni ponudom. Na međunarodnoj razini, Ženeva bi mogla nadmašiti neka “pregrijana” tržišta (na primjer, ako se u nekim većim svjetskim gradovima budu događale korekcije zbog visokih kamatnih stopa, Ženeva bi mogla izgledati stabilnije u usporedbi). U Mercerovom poretku životnih troškova za iseljenike 2024. godine, Ženeva je rangirana kao najskuplji grad na svijetu eurocost.com – ovo je dvosjekli mač: s jedne strane pokazuje snagu potražnje i valute, ali s druge strane naglašava pitanje priuštivosti koje bi moglo ograničiti buduće rastove najamnina i cijena. Ženeva će vjerojatno zadržati svoj status grada s najvišim troškovima uzimajući u obzir postojeće čimbenike.

Općenito, prognoza za tržište nekretnina u Ženevi predviđa nastavak dugoročnog trenda: stabilan rast, visoke vrijednosti i ograničenu ponudu. 2025. bi trebala biti godina stabilnosti i blagog ubrzanja – s olakšanjem kamatnih stopa koje će potaknuti aktivnosti. U razdoblju 2026.–27. naglasak će biti na upravljanju dotokom nove ponude i osiguravanju njezine apsorpcije bez povećanja stope praznih nekretnina. Do 2028. i dalje, ako se nastavi rast stanovništva i zaposlenosti, Ženeva bi se mogla ponovno naći u situaciji nedostatka ponude čak i nakon trenutnih projekata, što bi potencijalno moglo pokrenuti još jedan ciklus snažnog rasta cijena i najamnina – ali to je još daleko. Srednjoročno, očekujte zdrav, ali kontroliran rast. Kako je sažeo jedan UBS-ov pregled, „stabilno gospodarstvo, niske hipotekarne stope i ograničena ponuda podržavat će spremnost ljudi na plaćanje, ali ograničena priuštivost trebala bi ograničiti veća povećanja cijena” globalpropertyguide.com. To sažima konsenzus: ne očekuje se pucanje balona, već visoka razina koja lagano raste.

Usporedba s drugim gradovima (Švicarska i svijet)

Tržište nekretnina u Ženevi često se uspoređuje s domaćim švicarskim gradovima i međunarodnim metropolama zbog svojih iznimnih karakteristika. U nastavku uspoređujemo Ženevu s Zurichom i Lausanneom (domaći referentni gradovi), a također raspravljamo kako stoji u odnosu na svjetske gradove.

Ženeva vs. Zürich: Zürich je najveći grad Švicarske i financijska prijestolnica, dok je Ženeva drugi po veličini grad i diplomatsko središte. Ta dva grada dominiraju švicarskim tržištem nekretnina po pitanju cijena. Početkom 2025. godine, Zürich je neznatno skuplji od Ženeve kad je riječ o stambenim nekretninama, ali razlika je mala. Prosječna transakcijska cijena za stanove iznosila je oko 21.110 CHF/m² u Zürichu naspram 20.960 CHF/m² u Ženevi globalpropertyguide.com, praktički izjednačeno. Oba grada bilježe sličan godišnji rast cijena (oko 3–4% na godišnjoj razini) i oba se suočavaju s izrazito niskom stopom slobodnih stanova (gotovo 0% u Zürichu i ~0,6% u Ženevi globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com). Najamnine su jednako visoke u oba grada: medijalne tražene najamnine iznose oko 420 CHF/m²/godišnje u svakom gradu globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, što je najviši raspon u Švicarskoj. Zürich ima veću urbanu regiju i više razvoja u vanjskim četvrtima, što mu omogućava nešto veći broj transakcija i potencijalno veću fleksibilnost za rast. Primjerice, Zürichova Glattal zona ima nove stambene projekte koje Ženeva nema dovoljno prostora za oponašati. U poslovnom sektoru, tržište u Zürichu je veće i povijesno je imalo više novih zaliha, zbog čega je stopa slobodnog prostora za urede u Zürichu (~5%) malo niža nego u Ženevi (~6%) u 2024. godini realestate.juliusbaer.com. Prinosi na ulaganja u oba grada su vrlo niski, iako su u Zürichu najniži od svih (npr., za vrhunske stambene nekretnine u Zürichu 1,7%, a u Ženevi 2,1% globalpropertyguide.com). U suštini, Ženeva i Zürich dijele reflektore kao najskuplja i najtraženija tržišta u Švicarskoj. Izbor između njih često se svodi na osobne ili poslovne potrebe (međunarodno okruženje i ženevski krajolik naspram većeg ekonomskog centra u Zürichu). Za ulagače, oba su grada smatrana stabilnima; Zürich ima možda nešto više likvidnosti zbog svoje veličine, dok Ženeva zbog manje veličine nudi rjeđe prilike.

Ženeva vs. Lausanne (i drugi švicarski gradovi): Lausanne, također na Ženevskom jezeru oko 60 km dalje, često je sljedeća za usporedbu. Nekretnine u Lausannei su skupe, ali znatno jeftinije nego u Ženevi. U Q1 2025, prosječne cijene stanova u Lausannei bile su ~15.490 CHF/m² globalpropertyguide.com, otprilike 25% niže nego u Ženevi. Najamnine su također niže (medijan ~300 CHF/m²/godina u Lausannei naspram 420 u Ženevi globalpropertyguide.com). Stopa slobodnih stanova u Lausannei (~0,6%) također je vrlo niska globalpropertyguide.com, ali nešto viša nego u Ženevi u nekim segmentima, a Lausanne je imala nešto više uspjeha u izgradnji novih stanova u okolnim naseljima. Drugi švicarski gradovi: Bazel i Bern su znatno jeftiniji – Bazel oko 13.000 CHF/m² za stanove, a Bern ~11.500 CHF/m² globalpropertyguide.com. Također imaju nešto višu stopu slobodnih stanova (0,9% u Bazelu globalpropertyguide.com, što odražava veću ponudu u odnosu na potražnju). Tablica u nastavku sažima ključne brojke:

Tablica: Ključni stambeni pokazatelji u glavnim švicarskim gradovima (Q1 2025)

Grad	Prosječna cijena stana (CHF/m²) globalpropertyguide.com	Medijalna tražena najamnina (CHF/m²/godina) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com	Stopa slobodnih stanova za najam globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
Zürich	CHF 21.110/m²	CHF 420/m²/godina (≈35/m²/mj)	0,1%
Ženeva	CHF 20.960/m²	CHF 420/m²/godina (≈35/m²/mj)	0,6%
Lausanne	CHF 15.490/m²	CHF 300/m²/godina (≈25/m²/mj)	0,6%
Basel	CHF 13.090/m²	CHF 260/m²/godina (≈22/m²/mj)	0,9%
Bern	CHF 11.450/m²	CHF 270/m²/godina (≈23/m²/mj)	0,5%

Izvori: Wüest Partner preko SNB (cijene) globalpropertyguide.com; Wüest Partner (najamnine i slobodni stanovi) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.

Kao što tablica pokazuje, Ženeva i Zürich tvore posebnu ligu u Švicarskoj, a Lausanne zaostaje, ali je i dalje skupa. Za usporedbu, švicarski nacionalni prosjek cijene stana iznosi oko 9.200 CHF/m² (sredinom 2025.) investropa.com – manje od polovice razine u Ženevi – što pokazuje koliko je Ženeva iznimna unutar zemlje.

Globalne usporedbe: Na međunarodnoj razini, Ženeva se ubraja među najskuplje gradove za život na svijetu. U 2024. godini istaknuto istraživanje o troškovima života (EuroCost International) rangiralo je Ženevu kao #1 grad na svijetu po troškovima života za iseljenike, malo ispred Hong Konga eurocost.com. Snaga švicarskog franka i troškovi stanovanja u Ženevi bili su glavni čimbenici za ovakav poredak eurocost.com. Ovo je u skladu s istraživanjima Mercer i ECA, koja Ženevu dosljedno smještaju u top pet ili deset na svijetu. Kada su u pitanju cijene nekretnina, Ženeva konkurira gradovima kao što su London, New York, Pariz, Singapur, Hong Kong u najvišoj kategoriji. Na primjer, vrhunska nekretnina u Ženevi po cijeni od 23.700 USD po m² globalpropertyguide.com (USD iznos) usporediva je s vrhunskim dijelom središnjeg Londona (25.000 USD po m² u četvrti Mayfair, primjerice) i skuplja od vrhunskog Pariza (~18.000 USD po m²). Ispod je ultra-premium lokacija poput Monaka (koji može biti 50.000+ € po m²), ali Ženeva nije daleko iza same vrhuške.

Međutim, ponašanje tržišta u Ženevi donekle se razlikuje od velikih globalnih financijskih središta. Ono je manje i manje volatilno. Ženeva nije doživjela dramatične uspone i padove koje su vidjeli neki gradovi; njezina cjenovna krivulja bila je stabilna i stalno u porastu. Tijekom globalne financijske krize 2008.–09., tržište nekretnina u Ženevi je samo blago palo, a zatim se brzo oporavilo, dok su tržišta poput Dubaija ili Miamija prolazila kroz velike fluktuacije. Ovo naglašava Ženevu kao sigurno utočište. Prisutnost međunarodnih organizacija i stabilnost Švicarske djeluju kao amortizeri šokova.

Još jedna stvar: u usporedbi s globalnim gradovima, Ženeva ima stroga ograničenja u opskrbi (slično npr. Hong Kongu ili Singapuru, gdje je zemljište ograničeno). No, za razliku od Hong Konga, rast stanovništva u Ženevi je sporiji, a špekulativna ulaganja ograničena su zakonom – pa su cijene u Ženevi, iako iznimno visoke, ipak nešto više određene stvarnom potražnjom stvarnih korisnika.

U luksuznom segmentu, UBS-ov Luxury Property indeks (2025) zabilježio je da su najvrijednije nekretnine oko Ženevskog jezera (što uključuje i luksuzno tržište Ženeve) ostvarile kumulativni rast cijena manji od 20% u posljednjih 5 godina, dok je oko Ciriškog jezera taj rast iznosio 30-40% ubs.com – što ukazuje da je luksuzni sektor Ženeve rastao nešto sporije, ali i dalje stabilno ubs.com ubs.com. Globalno, tržište luksuznih nekretnina u brojnim gradovima je zahladilo u razdoblju 2022.–2023. kako su rasle kamatne stope, ali izrazito niska ponuda u Ženevi održala je njen luksuzni segment otpornim uz umjeren rast, bez pada cijena.

Iz investicijske perspektive, Ženeva se često uspoređuje s gradovima kao što su Beč, München ili Tokio, koji su također poznati po stabilnosti i niskim prinosima. Svi nude snažnu zaštitu najmoprimaca i sporu, ali postojanu aprecijaciju vrijednosti. Ženeva se izdvaja i među njima po svom međunarodnom karakteru i regulatornim preprekama za strane kupce, što ju čini donekle jedinstvenom.

Zaključno, indikatori tržišta nekretnina u Ženevi usporedivi su s vodećim svjetskim gradovima po cijenama, no tržišna dinamika je jedinstveno švicarska – snažno regulirana, izuzetno stabilna i obilježena postepenim trendovima. Sa Zürichom dijeli švicarsku reputaciju čvrstoće. Unutar Švicarske, nijedan drugi grad zapravo ne spaja visoke cijene, nisku praznost i međunarodnu potražnju kao Ženeva (osim Züricha). Za one koji se sele u Švicarsku ili ulažu, odluka Ženeva ili Zürich najčešće ovisi o životnom stilu i industriji (Ženeva za međunarodni/javni sektor i trgovinu robom, Zürich za financije i tehnologiju, otprilike). Ova dva grada nadmašuju ostale švicarske gradove po troškovima. Na svjetskoj razini, Ženeva zauzima mjesto među elitnim skupim gradovima, često iznenađujući one koji ne znaju da ovaj mali grad može parirati Londonu ili Hong Kongu po cijeni stanovanja. To potvrđuju globalne ljestvice i stvarna iskustva iseljenika koji ženevske troškove stanovanja i života smatraju izuzetno visokima eurocost.com.

Unatoč visokim troškovima, Ženeva i dalje privlači poduzeća i pojedince zahvaljujući kvaliteti života, sigurnosti i strateškoj važnosti. Sve dok zadrži te prednosti, vjerojatno će ostati u samom vrhu i na domaćem i međunarodnom planu. Usporedbe u konačnici pokazuju da je ženevsko tržište nekretnina odraz njezinog statusa: globalno, ekskluzivno i snažno, s indikatorima uspješnosti kakvima se rijetko koji grad njezine veličine može pohvaliti.

Izvori: Gornja analiza temelji se na podacima i izvješćima švicarskih agencija za nekretnine i istraživačkih tvrtki, uključujući Wüest Partner (preko portala podataka Švicarske narodne banke), UBS Real Estate Focus 2025, Engel & Völkers, Global Property Guide globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, kao i na međunarodnim procjenama poput ljestvica Mercer i EuroCost International za 2024. godinu eurocost.com. Podaci o slobodnim nekretninama i najamninama dolaze iz službene statistike (Savezni statistički ured) i tržišnih izvješća globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Uvidi u komercijalno tržište dobiveni su iz JLL-ovih izvješća o Švicarskoj jll.com jll.com i izvješća Julius Baer o nekretninama za prvo tromjesečje 2025. godine realestate.juliusbaer.com realestate.juliusbaer.com. Ovi izvori zajedno prikazuju sliku tržišta nekretnina u Ženevi 2025. i kasnije, kako je sažeto u ovom izvješću.

Tržište nekretnina u Ženevi 2025: Trendovi, analiza i prognoze

Pregled tržišta nekretnina u Ženevi 2025.