Auckland ingatlanpiaca 2025-ben: fellendülés vagy visszaesés? A város ingatlanpiacának átalakulása belülről

A kiskereskedelmi üresedési ráta Aucklandben általában csökkent az elmúlt évben, legalábbis a jól teljesítő helyszíneken. 2024 végére az üresedés háromból öt kiskereskedelmi központtípusban csökkent, amelyeket egy felmérés figyelt cbre.com. A kiemelt bevásárlóközpontokban és célállomás jellegű üzletsorokon a bérlői kereslet helyreállt, ahogy a fogyasztói költés stabilizálódik. Például a külvárosi plázák és nagyáruházas parkok meglehetősen jól teljesítenek, amit segít, hogy a háztartások visszatérnek a személyes vásárláshoz és étkezéshez. Másrészt néhány másodlagos pláza és üzletsor gyengébb vonzáskörzetben továbbra is küzd. A kiskereskedelmi piac kettévált: egy “maroknyi központban” magasabb az üresedés, ezek jellemzően régebbi, szubregionális plázák, amelyek erős versennyel néznek szembe (és az online vásárlás tartós hatásával) cbre.com. Auckland belvárosi kiskereskedelme is nehéz időszakot élt át a világjárvány alatt a nemzetközi turisták és irodai dolgozók elvesztése miatt, bár 2025 némi fellendülést hoz, ahogy az irodai jelenlét javul és a turizmus is visszatér. Különösen a luxus- és zászlóshajó nemzetközi kiskereskedők mutattak érdeklődést a belvárosi Queen Street és Commercial Bay iránt, amelyeket az alacsonyabb bérleti díjak és a visszatérő tengerjáró turisták kilátása vonz.

Ipari ingatlan szektor: továbbra is kiemelkedő teljesítmény

Auckland ipari ingatlanpiaca – amely magában foglalja a raktárakat, logisztikai létesítményeket és gyárakat – az elmúlt évek kiemelkedő teljesítője volt, és 2025-ben is erős marad. Az ipari terek kihasználatlansága rendkívül alacsony, a legalacsonyabbak között van a világon. Bár Auckland ipari állományában a kihasználatlanság kissé emelkedett a történelmi mélypontról, 2024-ben még mindig csak körülbelül 1,6% cbre.com, és 2024 végére nagyjából 2,1% oneroof.co.nz oneroof.co.nz. (Összehasonlításképpen: az 5% alatti érték szűk piacot jelent; Auckland 1–2%-a gyakorlatilag teljes kihasználtság, csak súrlódási terek állnak rendelkezésre.) Ez a rendkívül alacsony kihasználatlanság az erős bérlői kereslet (olyan szektorokban, mint a logisztika, disztribúció és e-kereskedelem) és az új kínálat korlátozottságának eredménye a területileg szűkös Aucklandben.

Bérleti díjak alakulása: Az ipari bérleti díjak rekord növekedést mutattak 2021 és 2023 között, mivel a bérlők a szűkös helyekért versenyeztek. A prémium raktárak bérleti díjai jelentősen megugrottak ebben az időszakban. 2024 szeptemberében az átlagos névleges bérleti díj a prémium raktárak esetében Aucklandben elérte a 194 dollárt négyzetméterenként évente oneroof.co.nz. Ez 2%-os növekedést jelentett az előző évhez képest oneroof.co.nz – ez kisebb emelkedés, mint az előző években, ami arra utal, hogy a bérleti díjak növekedése fenntartható ütemre mérséklődött. A bérleti díjak növekedésének lassulása a kereslet enyhe csökkenését tükrözi (a tágabb gazdasági lassulás miatt), valamint egy új kínálati hullámot, amely megjelent a piacon. 2024-ben számos új ipari projekt készült el, és továbbiak várhatók 2025-ben, ami nagyon szükséges teret ad hozzá. Ennek ellenére a új építésű ingatlanok továbbra is rekordmagas bérleti díjakat érnek el, mivel az építési költségek inflációja megemelte a fejlesztők által elvárt fedezeti bérleti díjakat oneroof.co.nz. Sok bérlő hajlandó prémiumot fizetni a modern, magas belmagasságú raktárakért, tekintettel a hatékonyságbeli előnyökre.

Befektetési hozamok és kilátások: Az ipari ingatlanokat a befektetők nagyra értékelik stabilitásuk és növekedésük miatt, a hozamok pedig az elmúlt években rekord alacsony szintre csökkentek (ami magas értékeléseket jelent). Az első osztályú ipari hozamok Aucklandben a piac csúcsán körülbelül a 5%–5,5% tartományba estek vissza. 2023-ban a növekvő kamatlábak miatt a hozamok kissé emelkedtek (az első osztályúaknál 5,5% fölé kúsztak). Azonban amint a jegybank 2024 végén elkezdte csökkenteni a kamatokat, a vevői érdeklődés az ipari eszközök iránt visszatért, és a hozamok ismét erősödni kezdtek oneroof.co.nz oneroof.co.nz. Valójában 2024 negyedik negyedévére néhány első osztályú ipari tranzakció ismét 5,0% alatti hozammal zajlott le a legjobb minőségű, hosszú távra bérbe adott ingatlanok esetében cbre.com. A Colliers megjegyzi, hogy az ipari vevői kör bővül, ahogy a pénz a partvonalról (például a lejáró lekötött betétekből) hosszú távú befektetési lehetőségeket keres egy csökkenő kamatkörnyezetben oneroof.co.nz oneroof.co.nz.

Minden jel arra utal, hogy az ipari szektor 2025-ben erőteljesen visszapattan. A piaci megfigyelők „optimista hangulatról” számolnak be 2025 felé közeledve, és egy „normalizált piac visszatérését” várják a COVID-korszak utáni, lassabb 18 hónap után oneroof.co.nz oneroof.co.nz. A hitelköltségek csökkenésével várhatóan több befektető tér vissza a piacra, ami tovább növelheti az ipari ingatlanok értékét. A fejlesztők is készülnek – az új építkezések enyhe visszaesése után (az új aucklandi ipari épületekre kiadott engedélyek száma 2024 augusztusáig kissé elmaradt az előző évihez képest oneroof.co.nz), a tevékenység várhatóan fellendül, hogy kielégítse a kielégítetlen keresletet. Egy figyelendő kockázat az üzleti ciklus: ha az üzleti tevékenység jelentősen lassul, vagy a vállalatok visszafogják működésüket, az ipari kereslet átmenetileg gyengülhet. De az olyan strukturális hajtóerők miatt, mint az e-kereskedelmi logisztika növekedése és Auckland ipari földhiánya, a szektor hosszú távú kilátásai továbbra is nagyon stabilak.

A piacot formáló főbb fejlesztések és infrastrukturális projektek

Számos jelentős fejlesztés és infrastrukturális projekt van folyamatban vagy kilátásban Aucklandben, és ezek várhatóan jelentős hatással lesznek az ingatlanárakra és lehetőségekre a következő években.

• City Rail Link (CRL): Auckland több mint 5 milliárd dolláros City Rail Linkje Új-Zéland valaha volt legnagyobb infrastrukturális projektje, és ígérete szerint „játékváltó” lesz Auckland lakhatása és kereskedelme szempontjából. A tervek szerint 2026-ban nyílik meg ez a 3,5 km hosszú földalatti vasútvonal, amely megduplázza a vasúti kapacitást és drasztikusan csökkenti az utazási időt a belvárosba és azon keresztül westpac.co.nz westpac.co.nz. A szakértők a CRL hatását az 1950-es években épült Harbour Bridge-hez hasonlítják – várhatóan befelé irányítja a fejlesztéseket és ösztönzi a közösségi közlekedésre épülő városrészek kialakulását westpac.co.nz westpac.co.nz. A CRL négy új földalatti állomással bővül (kettő a belvárosban, egy a Karangahape Roadon, és egy Mt Edenben). Ennek előkészítéseként a központi kormányzat és az Aucklandi Tanács is lépéseket tett az állomások környékének átsorolására. A kormány rá fogja kényszeríteni az Aucklandi Tanácsot, hogy engedélyezze a nagy sűrűségű lakásépítést (10-15 emelet) az új CRL állomások gyalogos távolságán belül rnz.co.nz rnz.co.nz – ez sokkal intenzívebb fejlesztést jelent, mint amit korábban engedélyeztek. Ez a politika átalakíthatja például Mt Eden, Morningside, Kingsland és Mt Albert városrészeit új lakótoronyházakkal és vegyes funkciójú komplexumokkal. A Tanács becslése szerint csak a belvárosban négyszeresére nőhet a lakások és vállalkozások száma a zónázási változások után, amelyek egyes CBD részeken gyakorlatilag eltörlik a magassági korlátokat rnz.co.nz. Összességében a CRL várhatóan növeli az ingatlanárakat és a fejlesztési aktivitást a vonal mentén, mivel a jobb közlekedési kapcsolatok vonzóbbá teszik ezeket a helyszíneket. Már most befektetők figyelik a CRL állomások környékét, számítva arra, hogy a lakások és üzletek iránti kereslet megugrik, amint a vasútvonal üzemelni kezd. Hosszú távon a CRL által lehetővé tett növekedés segít Aucklandnek a népességnövekedést terjeszkedés nélkül kezelni, élénk, összekapcsolt városi központokat létrehozva. (Nem mindenki örül – néhány helyi lakos aggódik a városrészek karakterének megváltozása miatt –, de a legtöbben elismerik, hogy Aucklandnek felfelé kell növekednie, nem csak kifelé westpac.co.nz westpac.co.nz.)
• Westgate és az északnyugati bővítés: Jelentős növekedés tapasztalható Auckland északnyugati részén. A Westgate Town Centre egy új városi központ, amely fejlesztés alatt áll, és 2025-ben készül el a Maki Place bevásárlóközpont (~18 000 m²). A nagy kiskereskedők megjelenésével Westgate jelentős kereskedelmi csomóponttá válik. Whenuapai, Kumeu és Riverhead környékén nagy területeket jelöltek ki lakásfejlesztésre a következő évtizedben, és az infrastruktúra kiépítése is folyamatban van ennek támogatására. Új autópálya-kapcsolatok (az északnyugati autópálya fejlesztései) és javuló buszjáratok növelik a megközelíthetőséget. Ezek a projektek új külvárosi közösségeket hoznak létre, és elkerülhetetlenül növelik a földárakat Auckland északnyugati negyedében.
• Sylvia Park/IKEA és keleti folyosó: Kelet-Aucklandban a Sylvia Park (már most Új-Zéland legnagyobb bevásárlóközpontja) tovább bővül. A legnagyobb projekt a IKEA áruház 2025-ös megnyitása – ez a fejlesztés regionális vásárlókat vonz majd, és további kiskereskedelmi, illetve akár nagykereskedelmi logisztikai beruházásokat is ösztönözhet a közelben cbre.com. Emellett egyre több nagy sűrűségű lakóépület épül; a Sylvia Park lakóparkokat és irodákat is hozzáadott, így vegyes használatú városközponttá fejlődik. Az olyan infrastruktúra, mint a keleti buszfolyosó (gyorsforgalmi közlekedés Panmure-tól Botany-ig, jelenleg épül) javítja a közlekedést, és ösztönzi a sűrűsödést olyan külvárosokban, mint Pakuranga és Botany.
• Drury új város és déli növekedés: Délen Drury Auckland egyik legambiciózusabb fejlesztési területe. A tervek szerint a vidéki területből új város lesz, több tízezer otthonnal; több nagy fejlesztő is részt vesz a projektben, és új vasútállomásokat, valamint autópályákat is kap a térség. Bár a haladás lassabb a vártnál (részben az infrastruktúra finanszírozásáról szóló viták miatt), a 2020-as években várhatóan Drury első nagyobb szakaszai is megvalósulnak. Ez hosszú távon új lakásellátást jelent (ami segíthet a megfizethetőségen), de egyben jelentős változást is Auckland városszerkezetében, gyakorlatilag egy új városi csomópontot hozva létre Hamilton felé félúton. Ingatlanspekulánsok évek óta aktívak Druryban, hatalmas nyereségre számítva, amint a fejlesztés teljes lendületet vesz.
• Második kikötői átkelés és a jövő közlekedése: Előretekintve a kormány egy újabb Waitematā kikötői átkelést tervez (várhatóan közúti és vasúti alagutakkal), hogy kiegészítse az elöregedő kikötői hidat. Bár még a tervezés korai szakaszában van, ez a projekt – amely valószínűleg a 2030-as években valósul meg – kulcsfontosságú Auckland jövőbeli növekedése szempontjából. Közelebbi időtávon a meglévő közlekedési hálózat fejlesztése folytatódik: például a Puhoi–Warkworth autópálya 2022-ben nyílt meg, így Auckland északi része könnyebben elérhetővé vált, és fellendítette Warkworth városát; valamint a villamosvasút város és repülőtér közötti terveit (amelyeket évek óta vitatnak) az új kormány más formában újra megfontolhatja. Mindegyik ilyen infrastrukturális lépés jelentősen befolyásolhatja az ingatlanpiacokat – általában a jobb összeköttetés növeli az ingatlanárakat az újonnan bekapcsolt területeken (ahogy azt a múltban az autópályák és vasutak esetében is láttuk).

Összefoglalva, Aucklandot a 2020-as évek végére ezek a projektek fogják átalakítani. A befektetőknek érdemes figyelniük, merre mennek a daruk és a markolók: az új közlekedési vonalak vagy a mestertervezett közösségek közelében lévő ingatlanok gyakran átlag feletti tőkenövekedést mutatnak. Például egy szerény otthon Mt Edenben, amely gyalogtávolságra van egy új CRL állomástól, sokkal értékesebbé válhat, ahogy lakások és szolgáltatások jelennek meg körülötte. Hasonlóképpen, a zöldmezős területeken, mint Drury vagy Whenuapai, a korai befektetők is profitálhatnak, ahogy ezek a legelők külvárosokká alakulnak. A másik oldal viszont az, hogy a megnövekedett kínálat (új lakások, új házak) mérsékelheti az áremelkedést városszerte – Auckland aktívan próbál több építkezést lehetővé tenni a kereslet kielégítésére.

Piaci előrejelzések a 2020-as évek végéig

Mit tartogatnak a 2020-as évek vége Auckland ingatlanpiaca számára? A szakértők általában egy helyreállási és mérsékelt növekedési időszakot jósolnak, nem pedig egy újabb elszabadult fellendülést. Íme néhány előrejelzés:

• Lakásárak kilátásai: Miután 2023–24-ben elérték a mélypontot, Auckland lakásárai várhatóan ismét emelkedni fognak az évtized második felében, bár mérsékelt ütemben. Egy Reuters-felmérés 14 ingatlanpiaci elemző véleménye alapján Új-Zélandon a lakásárak ≈3,8%-kal emelkedhetnek 2025-ben, majd nagyobb növekedés várható: ~6,0% 2026-ban és 5,1% 2027-ben, ahogy a piaci fellendülés lendületet vesz reuters.com reuters.com. Kifejezetten Auckland esetében a növekedés valamivel magasabb vagy alacsonyabb lehet a helyi tényezőktől függően, de irányában hasonló. A nagyobb bankok csökkentették előrejelzéseiket, hogy tükrözzék a lassabb fellendülést: például a Westpac most ~4%-os lakásár-növekedést jósol 2025-re (korábban 6% volt), és körülbelül 6%-ot 2026-ra interest.co.nz. Az ANZ óvatosabb, mindössze 2,5%-ot vár 2025-ben és körülbelül 5%-ot 2026-ban anz.co.nz anz.co.nz. Ez az óvatos optimizmus abból fakad, hogy további kamatcsökkentésekre, javuló gazdasági növekedésre és befektetőbarát adóváltozásokra számítanak, amelyeket ellensúlyoz a bőséges lakáskínálat és a jelenleg gyenge munkaerőpiac interest.co.nz interest.co.nz. Gyakorlati szempontból az Aucklandben várható növekedés a 2020-as évek közepén azt jelentheti, hogy a medián lakásár ~1,0 millió dollárról néhány év alatt visszatérhet az 1,1–1,2 millió dolláros tartományba. Egyik főáramú előrejelzés sem számít arra, hogy visszatérnek a 2020-as évek elején tapasztalt 15-20%-os éves áremelkedések – hacsak nem történik valamilyen sokk, például egy új hitelboom. Ehelyett „lassú és egyenletes” emelkedés várható, amely nagymértékben függ attól, hogy a gazdaság ne forduljon vissza.
• Bérleti díjak és hozamok: A bérleti díjak növekedése várhatóan mérsékelt marad a következő évben, a bérleti díj inflációja évente körülbelül 3% lehet reuters.com. Ha a lakásárak gyorsabban emelkednek, mint a bérleti díjak, a hozamok kissé tovább csökkenhetnek, mielőtt stabilizálódnának. Ugyanakkor, ahogy a népességnövekedés ismét felgyorsul (a nettó migráció várhatóan 2025-től helyreáll), és a felesleges bérleti kínálat felszívódik, a bérleti díjak a későbbiekben gyorsulhatnak az évtized során. 2026–2027-re a bérbeadók visszanyerhetnek némi árazási erőt, különösen, ha az új bérlemények építése lelassul a jelenlegi visszaesés miatt. A döntéshozók szorosan figyelemmel kísérik a bérleti díjakat, mivel a bérlők megfizethetősége társadalmi kérdés; jelentős bérleti díj szabályozás nincs érvényben Új-Zélandon, de bármilyen drasztikus bérleti díj emelkedés politikai reakciót válthat ki. Az alapforgatókönyv azonban mérsékelt bérleti díj emelkedés, amely nagyjából követi a jövedelemnövekedést.
• Kereskedelmi ingatlan: A kereskedelmi szektor (iroda, kiskereskedelem, ipari) várhatóan javuló hozamokat fog elérni a 2020-as évek végéig. 2023 és 2024 gyenge évek voltak a kereskedelmi ingatlanok értékei szempontjából – a magasabb kamatlábak felhajtották a kapitalizációs rátákat, csökkentve a tőkeértékeket, és egyes szegmensekben a bérleti díjak növekedése is megtorpant. Ez azt eredményezte, hogy a teljes hozam alig haladta meg a 3%-ot 2023–24-ben a prémium kereskedelmi eszközök esetében cbre.com cbre.com. De a helyzet változik: mivel a kamatlábak most csökkennek, a tőkeértékek várhatóan emelkedni fognak (a hozamok szűkülnek) 2025-ben, ami növeli a befektetői hozamokat cbre.com cbre.com. 2026-ra mind a hozamszűkülés, mind a bérleti díj növekedése pozitívan járulhat hozzá, és a teljes hozam akár a kétszámjegyű tartomány alsó részébe is emelkedhet cbre.com cbre.com. A CBRE előrejelzése szerint az átlagos prémium ingatlanhozamok (iroda, ipari, kiskereskedelem) 2024-es ~6,85%-os csúcsról 2025 végére körülbelül 6,50%-ra csökkennek cbre.com, ami az erősebb árazást tükrözi, ahogy visszatér a bizalom. Várhatóan az ipari szegmens vezeti majd a mezőnyt a legnagyobb értéknövekedéssel (magas kereslet miatt), ezt követi a prémium kiskereskedelem és iroda. A másodlagos irodák lemaradhatnak, vagy akár tovább is csökkenhetnek, hacsak nem alakítják át őket, ami kockázati tényező. Összességében a kihasználatlanság 2026–2027-ben csökkenő tendenciát mutathat, ahogy az erősödő gazdaság hatására – különösen, ha az új építkezések mértéke visszafogott marad. Például 2026-ra Auckland prémium irodai és ipari kihasználatlansága ismét szűkülhet, és a bérleti díjak növekedése is felgyorsulhat, ahogy a túlkínálat enyhül cbre.com cbre.com. Egy bizonytalansági tényező a globális gazdaság: egy jelentős nemzetközi recesszió visszafoghatja a bérlői keresletet, és késleltetheti a kereskedelmi fellendülést. De ennek hiányában a 2020-as évek vége pozitívnak tűnik az aucklandi kereskedelmi ingatlanpiac számára, az értékek pedig helyreállhatnak a kamatlábak okozta visszaesésből.
• Fejlesztés és kínálat: Aucklandben a lakásépítés várhatóan lassul a közeljövőben (2024–2025) a magas finanszírozási költségek és a kivitelezői korlátok miatt, de az évtized későbbi szakaszában a felgyülemlett kereslet és a kormányzati támogatás hatására ismét felgyorsulhat. A kormány törekvése a közlekedési csomópontok (például a CRL állomások) körüli sűrítésre és a beépítési szabályok lazítása végül sokkal több lakóépület-projektet eredményez majd. Elképzelhető, hogy 2026–2030 között építési fellendülés lesz ezekben a célzott területeken, feltéve, hogy a fejlesztők biztosítani tudják a finanszírozást. Infrastruktúra-vezérelt fejlesztés (CRL, új lakónegyedek Druryban stb.) azt jelenti, hogy Auckland 2030-ra jelentős mennyiségű lakásállománnyal bővülhet, ami segíthet mérsékelni a szélsőséges áremelkedést, ugyanakkor lehetőséget kínál új lakások értékesítésére is. A kereskedelmi ingatlanok terén az irodák építési üteme korlátozott (ami segíti a szektor helyreállását), mérsékelt a kiskereskedelemben (főként konkrét projektek, például bevásárlóközpont-bővítések), és folyamatos az ipari szegmensben (mivel a kereslet növekedése gyorsan új raktárépítéseket indít, tekintettel a rövid kivitelezési időkre). Az építési költségek továbbra is aggodalomra adnak okot – ha nem enyhülnek, egyes tervezett projektek késhetnek vagy visszafoghatják őket.

Összefoglalva, a konszenzusos előrejelzés a 2020-as évek végére egy mérsékelt növekedéssel és normalizálódással jellemezhető időszak Auckland ingatlanpiacán. Ez messze van a 2020-as évek eleji hullámvasúttól. Ha nem történik váratlan sokk, a lakástulajdonosok fokozatosan növekvő saját tőkére, a befektetők pedig javuló bérleti hozamokra számíthatnak a gazdaság és a népesség növekedésével párhuzamosan. Ugyanakkor a piac nem lesz kihívásoktól mentes – erről szól a következő rész.

Lehetőségek és kockázatok a befektetők számára

Aucklandi ingatlanbefektetők számára 2025 és az azt követő évek egyszerre kínálnak csábító lehetőségeket és óvatosságra intő kockázatokat. Íme a legfontosabbak, amelyeket érdemes mérlegelni:

Lehetőségek:

• Vásárlás relatív kedvezménnyel: Aucklandben a lakásárak jelenleg körülbelül 15–20%-kal alacsonyabbak, mint a 2021-es csúcson, a közelmúltbeli visszaesés után reuters.com. Ez azt jelenti, hogy a befektetők (és lakásvásárlók) 2025-ben olyan áron juthatnak ingatlanhoz, amilyenre évek óta nem volt példa. Az előrejelzések fellendülést jósolnak, így akik ebben a stabilizálódó időszakban vásárolnak, részesülhetnek a piaci helyreállásból, és tőkenyereséget érhetnek el, ahogy az értékek a 2020-as évek végéig ismét emelkednek. Lényegében a piaci időzítés kedvezőbb, mint a 2021-es őrület idején – közelebb vagyunk a ciklus aljához, mint a tetejéhez.
• Kedvező kamatláb- és adókörnyezet: A Reserve Bank monetáris lazítása csökkenti a jelzáloghitel-kamatokat, ami növeli a befektetők készpénzáramlását és hitelfelvételi képességét. A 2023-ban 6–7% körüli jelzáloghitel-kamatok csökkentek, és a banki közgazdászok szerint 2025 végére akár 5% alá is eshetnek interest.co.nz. Ez jelentősen javítja a adósságszolgálat megvalósíthatóságát befektetési ingatlanok esetén. Emellett az új kormány visszavonta több, befektetőkre nézve kedvezőtlen adózási intézkedést. 2025. április 1-től a bérbeadók ismét érvényesíthetik jelzáloghitelük 100%-át adólevonható költségként (visszaállítva a 2021-ben korlátozott szabályt) deloitte.com. Ez jelentősen csökkenti a bérbeadott ingatlan tartásának tényleges költségét. Hasonlóképpen, a bright-line teszt (gyors eladások utáni tőkenyereség-adó) ismét csak 2 év lesz 2024 közepétől, szemben a korábban bevezetett 10 éves időtávval deloitte.com. Ez azt jelenti, hogy ha egy befektető két vagy több év után értékesíti az ingatlant, a tőkenyereség nem adóköteles – ez nagyobb rugalmasságot és „flippelési” lehetőségeket ösztönöz. Ezek a szakpolitikai változások ismét a befektetők javára billentik a mérleget, miután néhány évig inkább az első lakásvásárlók felé lejtett a pálya.
• Erős bérleti kereslet (szelektív): Bár az általános bérleti piac jelenleg gyenge, Aucklandben bizonyos szegmensekben (pl. jó iskolakörzetekben lévő családi házak, vagy minőségi bérlemények központi helyeken) továbbra is krónikus lakáshiány van. Mivel a migráció várhatóan újra fellendül (Új-Zéland ismét megnyílik a globális tehetségek és diákok előtt), Aucklandben a bérleti kereslet az évtized későbbi részében erősödhet, ami jelentős bérleti díjemelkedéshez vezethet. Azok a befektetők, akik nagy keresletű területeket vagy ingatlantípusokat céloznak meg (például jó elhelyezkedésű sorházak, vagy a fiatal szakemberek számára vonzó, új CRL állomások közelében lévő lakások), idővel mind tőkenövekedést, mind javuló hozamokat tapasztalhatnak.
• Ipari és kereskedelmi hozamlehetőség: Auckland ipari ingatlanpiaca különösen vonzó szegmens azok számára, akik megengedhetik maguknak a magasabb árkategóriát. A csaknem teljes kihasználtság és a hosszú távú bérlők miatt az ipari eszközök stabil bevételt kínálnak, és felülteljesítették a többi szektort. Az 5% körüli hozam a prémium ipari ingatlanoknál talán nem tűnik magasnak, de a minimális üresedés és a bérleti díjak növekedési potenciálja miatt a kockázathoz igazított hozam vonzó. Emellett a gazdaság javulásával még a nehéz helyzetben lévő irodapiac is kínálhat lehetőségeket – például a hosszú távon gondolkodó befektetők most magas hozamon vásárolhatnak alulértékelt másodlagos irodaházakat, majd átalakíthatják vagy felújíthatják azokat, bízva a belváros későbbi fellendülésében.
• Fejlesztések és infrastruktúra kihasználása: Az éleslátó befektetők követhetik az infrastruktúrát. Ha valaki a City Rail Link állomások közelében vásárol telket vagy otthont a projekt befejezése előtt, az jelentős hasznot hozhat, amikor a környék sűrűsödik és a kereslet megugrik. Hasonlóképpen, ha valaki korán fektet be olyan növekedési területeken, mint Drury vagy Westgate/Northwest, az kiemelkedő tőkenyereséget eredményezhet, ahogy ezek a területek a peremről városiasodnak. Aucklandben kevés a fejlesztésre alkalmas föld – akik jövőbeli növekedési folyosókban rendelkeznek földtulajdonnal, azok profitálhatnak a földárak emelkedéséből vagy fejlesztési partnerségekből nagyobb szereplőkkel a jövőben. Még a kisebb befektetők is megfontolhatják az off-the-plan vásárlásokat újonnan induló lakásprojektekben, új közlekedési kapcsolatok közelében, amelyek gyakran kedvezménnyel érhetők el a tervezési szakaszban, és a piac emelkedése esetén a befejezésig felértékelődnek.

Kockázatok:

• Gazdasági és kamatláb bizonytalanság: Bár az alapforgatókönyv pozitív, mindig fennáll a makrogazdasági visszaesés kockázata. Egy globális recesszió vagy pénzügyi sokk árthat Új-Zéland gazdaságának, növelheti a munkanélküliséget, és visszavetheti a lakáskeresletet. Ha a vártnál magasabb infláció jelentkezne, a jegybankok ismét szigoríthatnának, ami a jelzáloghitelek kamatát újra megemelné – ez ismét lefelé nyomná az ingatlanárakat és a befektetői pénzáramokat. Röviden: az alacsonyabb kamatokhoz vezető út nem feltétlenül lesz sima vagy garantált. A befektetőknek érdemes portfóliójukat stressztesztelniük olyan forgatókönyvekre, mint a magasabb kamatok visszatérése vagy a bérleti díjak csökkenése, a biztonság kedvéért.
• Túlkínálat bizonyos szegmensekben: Ironikus módon az egyik kockázat Auckland építési fellendülésének sikere. Rekordszámú lakás van az építési folyamatban (igaz, néhányat késleltethet a jelenlegi piaci lanyhaság). Ha ezek közül sok megvalósul, Aucklandben a 2020-as évek végére túlkínálat lehet új lakásokból vagy házakból bizonyos helyeken. Például több ezer lakás épül a CRL állomások körül, és több ezer új, önálló ház a peremkerületekben. Ha ezek egyszerre kerülnek piacra, az visszafoghatja az árnövekedést, vagy akár helyi visszaesést is okozhat, különösen azoknak a befektetőknek, akik általános, egyedi jellemzők nélküli ingatlanokat tartanak. Az REINZ megjegyezte, hogy a „bőséges lakásépítési folyamat” már most is hatással van, és visszafogja az árakat az eladások növekedése ellenére is interest.co.nz interest.co.nz. A befektetőknek óvatosnak kell lenniük, ha olyan területeken vásárolnak, ahol tucatnyi hasonló új építés versenyezhet a bérlőkért vagy vevőkért néhány éven belül. A diverzifikáció és a valamilyen szűkösségi értékkel (egyedi elhelyezkedés, tervezés vagy telek) rendelkező ingatlan kiválasztása kulcsfontosságú.
• Alacsony hozam/Negatív cash flow: Auckland alacsony bérleti hozamai (~3-4%) miatt sok befektetés csak tőkenövekedéssel lehet nyereséges. Rövid távon, a stagnáló bérleti díjak és még mindig viszonylag magas kamatköltségek mellett a befektetők negatív cash flow-val (azaz a kiadások meghaladják a bérleti díjat) szembesülhetnek. Még a teljes kamatlevonhatóság visszatérésével is kihívást jelenthet hónapról hónapra nyereséget termelni, amíg a kamatok tovább nem csökkennek. Ha egy befektető túlságosan eladósodik, vagy nincs elegendő tartaléka, nyomás alá kerülhet, hogy eladjon – akár rossz időben is. Ez a klasszikus „tartsd vagy add el” dilemma – akik át tudják vészelni a szűkös cash flow éveit, később profitálhatnak, de nem mindenkinek van meg ez a lehetősége. Óvatosság: ne feltételezd, hogy a múltbeli értéknövekedés gyorsan megment egy rossz cash flow-jú ingatlant; a növekedés valószínűleg mérsékelt lesz.
• Politikai visszafordítás kockázata: A jelenlegi kormány ingatlanbefektető-barát, de Új-Zéland politikája választási ciklusokkal változhat. 2026-ban vagy 2029-ben egy másik kormányzat ismét szigoríthatja a szabályokat (például újra meghosszabbíthatja a bright-line tesztet, vagy bevezethet egy szélesebb körű tőkenyereség-adót, amelyről régóta folyik a vita). Emellett bérlőbarát szabályozásokat is bevezethetnek, mint például bérleti díjplafon vagy erősebb kilakoltatás-védelmi intézkedések, amelyek csökkenthetik a bérbeadók rugalmasságát. Bár jelenleg nincs ilyen a láthatáron, a befektetőknek érdemes figyelniük a politikai helyzetet. Az ingatlanforgalom forró téma az új-zélandi politikában, és a közvélemény is változhat, ha például az ingatlanárak ismét megfizethetetlenül magasra szöknek.
• Klíma- és biztosítási kockázatok: Auckland kemény leckéket tanult a 2023. januári Auckland Anniversary árvizekből és a Gabrielle ciklonból. Az éghajlatváltozással összefüggő események – súlyos árvizek, viharok, sőt, a tengerszint emelkedése a part menti területeken – egyre nagyobb kockázatot jelentenek. Már most is mintegy 1 000 ingatlan Új-Zélandon, amelyeket a 2023-as árvizek érintettek, gyakorlatilag biztosíthatatlanná vált, és az állam vásárolja fel őket, mint nem biztonságosakat rnz.co.nz rnz.co.nz. A befektetőknek figyelembe kell venniük a helyspecifikus kockázatokat: az alacsonyan fekvő területek vagy a patakokhoz közeli (árvízveszélyes) zónák a következő évtizedekben drasztikusan növekvő biztosítási díjakkal vagy a biztosítás elvesztésével szembesülhetnek alexbonham.co.nz minterellison.co.nz. Ez súlyosan befolyásolhatja az ingatlan értékét és likviditását. Elengedhetetlen az adott hely árvíztörténetének és jövőbeli kockázatának alapos vizsgálata. Emellett a régebbi épületek földrengésbiztosítása (ez inkább Wellingtonban jelentős, de néhány aucklandi épületnél is releváns) költséges kötelezettségeket jelenthet. Összességében a környezeti ellenállóképesség egyre fontosabb része az ingatlanbefektetési stratégiának.
• Bérlői és piaci kockázatok: Végül, a rutinszerű kockázatok továbbra is fennállnak: rossz bérlők, üresedési időszakok, váratlan karbantartási költségek vagy társasházi problémák mind csökkenthetik a hozamokat. A kereskedelmi ingatlanbefektetőknek számolniuk kell a bérlői nemfizetés kockázatával is – például néhány kisebb kiskereskedő nem élhet túl elhúzódó gazdasági nehézségeket, így az ingatlantulajdonosok üres üzlethelyiségekkel maradhatnak. Az irodapiac különösen szembesül azzal a kockázattal, hogy a távmunka tartósan visszafogja a keresletet, vagyis egyes irodabefektetések soha nem érik el újra a korábbi kihasználtsági vagy bérleti díjszinteket. A megfontolt befektetők magasabb üresedési tartalékokkal számolnak, és nem támaszkodnak túlzottan a múltbeli normákra.

Lényegében Auckland ingatlanpiaca jelentős növekedési potenciált kínál azoknak a befektetőknek, akik okosan navigálnak – a város hosszú távú alapjai (népességnövekedés, korlátozott földterület a kiemelt helyeken, nemzetközi városként való vonzerő) továbbra is erősek. De ez egy olyan piac, amely stratégiát igényel: a megfelelő ingatlantípus és elhelyezkedés kiválasztása, pénzügyi tartalékok fenntartása, valamint a szabályozási és gazdasági változások nyomon követése. Akik ezt megteszik, 2025-ben kiváló belépési (vagy bővítési) pontot találhatnak egy olyan eszközosztályba, amely a fellendülés küszöbén áll.

Az ingatlanpiacot befolyásoló kormányzati intézkedések és szabályozások

A kormányzati döntések mélyreható hatással vannak Auckland ingatlanpiacára, és 2025-ben új szabályozási, adózási és jogszabályi környezet várja a befektetőket és lakástulajdonosokat, amelyeket ismerniük kell:

• Adózási változások (kamatlevonhatóság és Bright-Line teszt): Az ingatlanadózási politika korábbi irányvonalának jelentős megfordításaként a kormány teljes mértékben visszaállította a kamatlevonhatóságot a lakáscélú befektetési ingatlanok esetében. A bérbeadók ismét a jelzáloghitelük kamatának 100%-át levonhatják a bérleti jövedelmükből 2025. április 1-jétől kezdődően deloitte.com. (Ez fokozatosan került visszavezetésre – a 2025 áprilisáig tartó adóévben 80%-os levonhatóság, majd ezt követően 100% deloitte.com.) Az előző kormány korlátozó szabályai, amelyek a kamatot nem levonhatóvá tették (növelve ezzel a befektetők tényleges költségeit), most hatályon kívül lettek helyezve. Ezzel párhuzamosan a bright-line teszt – lényegében egy tőkenyereség-adó a meghatározott időn belül eladott befektetési ingatlanokra – jelentősen lerövidült. A 2024. július 1-jétől szerzett ingatlanok esetében a bright-line időszak mindössze 2 év deloitte.com. Ez váltja fel a korábbi 5 éves (új építésű) és 10 éves (használt lakás) rendszert. Gyakorlatilag ez azt jelenti, hogy ha egy befektető két év tulajdonlás után ad el egy lakóingatlant, a nyereség adómentes (a szokásos főlakás-mentességek továbbra is érvényesek) deloitte.com. Ezek a változások kedveznek a befektetőknek: csökkentik az adóterheket és növelik a portfólió-átalakítás rugalmasságát. Fontos azonban megjegyezni, hogy a bérleti veszteségek elhatárolása továbbra is érvényben marad – a bérleti veszteségek más jövedelemmel nem számolhatók el (ez a szabály nem változott a mostani reformok során) deloitte.com.
• Külföldi vásárlók tilalma és lehetséges kivételek: Új-Zélandon 2018 óta érvényben van a külföldi vásárlók (nem rezidensek) számára az a tilalom, hogy meglévő lakásokat vásároljanak, és ez technikailag 2025-ben is érvényben marad. A jelenlegi koalíciós kormány kampányában szerepelt, hogy bizonyos luxus kategóriában újra lehetőséget adna a külföldi vásárlóknak. Történt is előrelépés: a hivatalos szervek jelezték, hogy tehetős külföldi befektetők számára engedélyezni fogják nagy értékű lakóingatlanok vásárlását 2025 végéig, az új befektetői vízumszabályok részeként interest.co.nz interest.co.nz. A miniszterelnök-helyettes nemrégiben jelezte, hogy hajlandó lenne „kivételt tenni” azokkal a külföldiekkel, akik jelentős tőkét hoznak – utalva arra, hogy egy bizonyos árküszöböt (várhatóan jóval 2 millió dollár felett) fognak meghatározni a külföldi vásárlásokhoz interest.co.nz interest.co.nz. Ez nem a külföldi vásárlókra vonatkozó teljes tilalom eltörlése; inkább egy ellenőrzött rendszer várható, ahol például egy 5 millió dolláros ingatlan vásárlása megengedett lehet befektetői vízummal együtt. A pontos részletek még nem ismertek, de Auckland luxusingatlan-piaca (gondoljunk például a Herne Bay, Paritai Drive vagy prémium belvárosi új lakásokra) fellendülhet, ha tőkeerős külföldi vásárlók visszatérnek. Jelenleg azonban, az ausztrálok és szingapúriak kivételével (akik kereskedelmi megállapodások miatt mentesülnek), a külföldi magánszemélyek továbbra is nagyrészt ki vannak zárva az aucklandi lakásvásárlásból, ami továbbra is visszafogja a felső kategóriás keresletet.
• Lakáskínálat és övezeti szabályozások: A kormány aktívan ösztönzi a lakáskínálat növelését célzó intézkedéseket, különösen Aucklandben. Egy jelentős lépés a nagyobb sűrűségű övezetek kijelölése a közlekedési csomópontok körül. Ahogy korábban említettük, az új szabályok előírják, hogy az Aucklandi Tanácsnak legalább 10–15 emeletes épületek számára kell övezeti besorolást adnia a kulcsfontosságú vasútállomások (például a City Rail Link állomásai) közelében rnz.co.nz rnz.co.nz. Ez túlmutat a 2021 végén országosan bevezetett Közepes Sűrűségű Lakóövezeti Szabványokon (MRDS), amelyek már lehetővé tették, hogy a legtöbb városi telken külön engedély nélkül akár három, háromszintes lakóház is épülhessen. Az Aucklandi Tanács már dolgozott az Egységes Terv módosításán, hogy megfeleljen az előírásoknak, de most a kormány még ambiciózusabb magassági követelményeket vezetett be a közlekedési csomópontok közelében. Emellett folyamatos a vita a központi és helyi önkormányzatok között arról, hogyan kezeljék a karakteres városrészeket és a kilátási sávokat (örökségvédelem kontra sűrűség) – de a tendencia egyértelműen a megengedőbb építési szabályok felé mutat. A lényeg: az aucklandi ingatlantulajdonosok most könnyebben fejleszthetik vagy sűríthetik beépítéseiket, mint korábban. Például egy nagy telken álló családi ház most akár sorházakká vagy társasházakká is átalakítható, ami jelentősen növelheti a telek értékét. Érdemes figyelemmel kísérni a legfrissebb övezeti térképeket, ahogy azok 2025–26-ban változnak, különösen azoknak, akik fejlesztési lehetőségeket keresnek.
• Első lakásvásárlók és szociális lakásprogramok: A másik oldalon a kormány továbbra is fenntartja az első lakásvásárlókat és a megfizethető lakhatást támogató programokat, amelyek közvetve befolyásolják a piacot. Ilyen támogatás például a First Home Grant (az alacsonyabb árú lakások vásárlóinak) és a KiwiSaver First Home withdrawals, amelyek továbbra is segítik a belépő szintű vásárlókat. Ezek a támogatások a kedvezőbb árú szegmensben (pl. lakások, külvárosi egységek) növelik a keresletet. A szociális lakásépítés is felgyorsult a Kāinga Ora (az állami lakásügynökség) révén, amely számos aucklandi projektet indított a régi állomány lecserélésére nagyobb sűrűségű állami lakásokkal. Bár ezek az erőfeszítések nem közvetlenül versenyeznek a magánpiaccal, hozzájárulnak a teljes lakáskínálat növeléséhez, és képesek megújítani bizonyos városrészeket (például Mt Roskill és Northcote jelentős állami vezette átalakításokon mennek keresztül). Folyamatos a vita a bérlők jogairól is – az előző kormány olyan változtatásokat vezetett be, mint az indoklás nélküli kilakoltatások tilalma és a bérlők számára kisebb átalakítások engedélyezése. Az új kormány felülvizsgálhatja ezeket a bérleti jogszabályokat, hogy ne legyenek túlzottan megterhelőek a bérbeadók számára, de 2025-ig nem jelentettek be jelentős változásokat.
• Önkormányzati szabályzatok – Ingatlanadók és fejlesztési hozzájárulások: Az Aucklandi Önkormányzat szabályzatai az ingatlanpiacot is érintik. A költségvetési nyomás miatt az önkormányzat az elmúlt években jelentősen emelte a ingatlanadót (évi 7–12%-os emelések) anz.co.nz anz.co.nz. Egy újabb jelentős adóemelés várható 2025-ben, ami növeli az ingatlantulajdonosok fenntartási költségeit (bár az adók nemzetközi összehasonlításban még mindig mérsékeltek az ingatlan értékéhez képest). Középtávon az adók emelkedése talán nem lesz ilyen meredek – az önkormányzat költségcsökkentéseket vizsgál, a központi kormány pedig fontolgatja az önkormányzati adóemelések korlátozását anz.co.nz. Az ingatlantulajdonosoknak azonban érdemes minden évben fokozatosan magasabb adószámlával számolniuk az infrastruktúra és szolgáltatások finanszírozása érdekében. Emellett az Aucklandi Önkormányzat fejlesztési hozzájárulást vet ki az új építkezésekre az infrastruktúra finanszírozására – ezek a díjak emelkedtek, ami növeli az új lakások építési költségét (és így a kínálatot is befolyásolja). Bármilyen változás ezekben hatással lenne a fejlesztők építési hajlandóságára. 2025-ben nem várható könnyítés a fejlesztési hozzájárulásokban, bár néhány célzott csökkentés vagy támogatás (például megfizethető lakásprojektek esetén) felmerült.
• Banki hitelezési szabályok: Bár nem közvetlen kormányzati szabályozás, a jegybank (felügyelet) a jelzáloghitelezési korlátozásokon keresztül befolyásolja az ingatlanpiacot. Különösen a hitelfedezeti arány (LVR) korlátok jelentettek eszközt a kockázatos hitelezés visszafogására. 2023 közepén az RBNZ valójában enyhítette az LVR-korlátozásokat (lehetővé téve, hogy a bankok többet hitelezzenek alacsony önerővel rendelkező ügyfeleknek), mivel a piac gyenge volt. Jelenleg a saját célra vásárlók akár 95%-os LVR-rel is vehetnek fel hitelt bizonyos esetekben, a befektetőknek pedig jellemzően 35% önerő szükséges (azaz 65%-os LVR-hitel) – bár a bankoknak van némi kvótájuk magasabb LVR-es befektetői hitelekre. Felmerült a jövedelem-arányos eladósodottsági (DTI) korlátok bevezetése is, de a piac lehűlése miatt az RBNZ ezt egyelőre elhalasztotta. Ha a piac a 2020-as évek végén túl gyorsan felpörögne, a szabályozók újra szigoríthatják az LVR-t vagy bevezethetik a DTI-korlátokat a túlzott eladósodás megelőzésére. Másrészt, ha a hitelkihelyezés továbbra is visszafogott marad, a bankok tovább lazíthatnak a hitelfeltételeken, ami növelné a vásárlóerőt. A befektetőknek érdemes figyelniük az RBNZ makroprudenciális szabályozásra vonatkozó bejelentéseit, mivel ezek gyorsan változtathatják a hitelfelvételi lehetőségeket, és így a piaci keresletet is.

Összefoglalva, a 2025-ös szabályozási környezet általában kedvező az ingatlanpiac számára: a befektetők új adóelőnyöket élveznek, a fejlesztők számára engedékenyebb a szabályozás, és politikai akarat is van a lakáskínálat növelésére anélkül, hogy az árak összeomlanának. Természetesen a szabályok változhatnak – a kényes egyensúly a kínálat és a megfizethetőség növelése anélkül, hogy a meglévő tulajdonosok vagyonát veszélyeztetnék. Jelenleg Auckland ingatlanpiacának 2020-as évek végi pályáját jelentősen ezek a szabályozások határozzák meg, amelyek éppen ezt a finom egyensúlyt célozzák. A befektetőknek és lakásvásárlóknak érdemes figyelemmel kísérniük a központi és helyi kormányzat változásait, mivel ezek közvetlenül befolyásolhatják a hozamokat és kötelezettségeket az ingatlanbefektetésekben.