Az Egyesült Államok ingatlanpiaci kilátásai 2025-ben és azon túl

Bevezetés

Több viharos év után a 2025-ös amerikai ingatlanpiac egy új szakaszba lép, amelyet a stabilizálódó trendek és óvatos optimizmus jellemez. Mind a lakossági, mind a kereskedelmi szektor túlélte a járvány, a gyors kamatemelések és a magas infláció sokkjait. Ahogy 2025-re és a következő évekre tekintünk, egy továbbra is alul kínált, ám fokozatosan növekvő lakásállományú piaccal találkozunk, valamint egy olyan kereskedelmi környezettel, ahol bizonyos szegmensek (mint az ipari és a többlakásos ingatlanok) robusztusak maradnak, míg mások (főleg az iroda) a felépülésért küzdenek. A több évtizedes csúcsokra emelkedett kamatok várhatóan mérséklődnek, befolyásolva a vásárlói magatartást és a befektetési stratégiákat. Ez a jelentés átfogó áttekintést nyújt a jelenlegi trendekről és előrejelzésekről 2028-ig, lefedve a lakó- és kereskedelmi ingatlanokat, a regionális dinamikát, a fő hajtóerőket, valamint a befektetőket érő kockázatokat és lehetőségeket.

Fő tanulságok: Az országos ingatlanárak megtorpantak a 2020–2022 közötti gyors emelkedés után, és most sokkal lassabb ütemben nőnek (egyes előrejelzők még szerény árcsökkenést is várnak 2025-re) zillow.com. Az eladások volumene továbbra is elmarad a járvány előtti szinttől, de várhatóan emelkedni fog, ahogy a jelzáloghitelek kamatai csökkennek és a kínálat bővül realestatenews.com. A kereskedelmi ingatlanok szegmensei eltérő képet mutatnak: az ipari és többlakásos ingatlanok továbbra is erős keresletnek örvendenek, a kiskereskedelmi ingatlanok kihasználtsága magas, míg az iroda szektorban magas az üresedési ráta, de közel lehet a mélyponthoz cbre.com cbre.com. Országszerte a Sun Belt régiók és más megfizethető területek vezetik a növekedést, míg néhány korábban túlértékelt piac enyhe árcsökkenést tapasztal nar.realtor. A demográfiai trendek (például a millenniumi generáció belépése a potenciális ingatlanvásárlás korába), a technológiai változások (mint a távmunka és e-kereskedelem), valamint a makrogazdasági feltételek mind alakítani fogják az ingatlanpiacot az elkövetkezendő években. Az alábbi szakaszokban részletesen tárgyaljuk mindezt, előretekintve 2028-ig, különböző szegmensek és régiók szerint.

I. Lakóingatlan-piaci trendek (2025)

Ingatlanárak és forgalom

A járványévek gyors áremelkedését 2024–2025-ben sokkal lassabb növekedési időszak váltotta fel. Országosan az ingatlanárak közel vannak a történelmi csúcsokhoz, de csak szerény mértékben nőnek. 2025 első negyedévében az egycsaládos, már használt lakások medián ára körülbelül 402 300 dollár volt, ami 3,4%-os emelkedést jelentett egy év alatt nar.realtor. Ez messze elmarad a 2021–2022-es két számjegyű évi növekedésektől. Valójában csak a metróterületek 11%-ában volt kétszámjegyű áremelkedés 2025 elején (2024 végén még 14% volt) nar.realtor, és körülbelül a piacok 17%-ában csökkentek az árak éves összehasonlításban 2025 első negyedévében nar.realtor. Néhány korábban „forró” piac – például Boise, Las Vegas, Salt Lake City, San Francisco és Seattle – az elmúlt évben vagy kettőben visszaesett, de most újra erősödnek, ahogy a vásárlók alkalmazkodnak az új feltételekhez nar.realtor. Ezzel szemben néhány piac, ahol még mindig árcsökkenés tapasztalható (mint Austin, TX; San Antonio, TX; Huntsville, AL; Myrtle Beach, SC; illetve több floridai piac), erős foglalkoztatási növekedés jellemzi, és várható, hogy rövidesen stabilizálódnak, majd újra növekedésbe kapcsolnak nar.realtor. Általánosságban a megfizethető, stabil gazdasági és népességi növekedéssel rendelkező régiók mutatják a legnagyobb árstabilitást, míg néhány drága tengerparti terület stagnál, vagy csak enyhén drágul, ami a megfizethetőségi korlátokat tükrözi nar.realtor.

Az ingatlanértékesítések volumene az elmúlt két évben visszaesett, főként a jelzáloghitelek kamatemelkedése miatt. A 2023–2024 közötti használt lakáseladások az elmúlt 30 év legalacsonyabb szintjére estek vissza (évi 4 millió környéki rátán stagnálva), mivel a vevők jelentős része kiszorult a piacról, a potenciális eladók pedig ragaszkodtak a meglévő, alacsony kamatozású hiteleikhez nar.realtor realestatenews.com. Ugyanakkor fordulópont jelei mutatkoznak. A National Association of Realtors (NAR) arról számol be, hogy a függőben lévő lakáseladások 2024 végén már enyhe növekedést mutattak éves összehasonlításban nar.realtor, és a megvásárolható – új és használt – ingatlanok kínálata is lassan emelkedni kezdett a hosszú hiány után nar.realtor. A felgyülemlett kereslet jelentős: az USA népessége 1995 óta 70 millióval nőtt, de az éves lakáseladások száma ma is hasonló, mint 1995-ben nar.realtor. Ez arra utal, hogy számos háztartás elhalasztotta a vásárlást, és várhatóan ismét belép a piacra, amint javulnak a feltételek. Valóban, a NAR vezető közgazdásza forgalomnövekedést jósol: két nagyon gyenge év után 2025-ben a használt lakáseladások közel 6%-kal nőhetnek, az új lakáseladások pedig akár 10%-kal is emelkedhetnek realestatenews.com. Más prognózisok óvatosabbak – például a Zillow mindössze 1,4%-os használt lakáseladási bővülést vár 2025-ben (kb. 4,12 millió eladással) zillow.com – de az egyetértés abban van, hogy a forgalom növekedni fog 2025-ben ahelyett, hogy tovább csökkenne. Előre tekintve, ahogy azt az előrejelzések fejezetben is részletezzük, a legtöbb elemző arra számít, hogy az értékesítési volumenek 2026–2028 között fokozatosan emelkednek, feltéve, hogy a kamatterhek enyhülnek, és több új lakásprojekt is indul (lásd Előrejelzések a VII. fejezetben).

Lakáskínálat és készletszintek

A lakáskínálat – az eladó házak száma – az elmúlt években krónikusan alacsony volt, ami a magasabb kamatok ellenére is támasztotta az árakat. A jó hír, hogy a készletek végre emelkedni kezdtek a rekord alacsony szintekről. A Realtor.com jelentése szerint 2024 végére a kínálat meghaladta a 2019-es szintet, köszönhetően több új építésnek és annak, hogy a hirdetések hosszabb ideig maradnak a piacon realtor.com. Ennek ellenére messze vagyunk még az egyensúlytól: 2024 végén országosan a kínálat mintegy 20%-kal volt alacsonyabb a 2017–2019-es átlagnál az adott időszakra nézve realtor.com. Vagyis félig teli vagy félig üres a pohár – a helyzet javul, de sok területen a vásárlók továbbra is kevés választási lehetőséggel szembesülnek. Fontos megemlíteni a jelentős regionális eltéréseket a kínálat helyreállásában. A Déli és Nyugati régiók közelítik leginkább a járvány előtti kínálati szinteket, míg a Középnyugat és az Északkelet továbbra is szűkösebb realtor.com. Ez feltehetően annak köszönhető, hogy a Sun Belt piacokon intenzívebb az új építés és az odavándorlás (több új ingatlan jelenik meg), míg sok Középnyugati és Északkeleti városban kevés az új fejlesztés, a lakók pedig helyben maradnak.

Általánosabb szinten az amerikai lakáspiac továbbra is strukturális kínálathiánnyal küzd. Egy friss Zillow elemzés szerint az országban mintegy 4,5 millió otthon hiányzik a „normál” kínálathoz businessinsider.com. Az építtetők az elmúlt években fokozott tempóra kapcsoltak – az új lakásépítések száma elérte a 2006 óta nem látott csúcsokat –, de a szűk munkaerőpiac, a magas anyagárak és a telekhasználati szabályozás lassítja a kínálat bővülését. 2024-ben a lakásépítések már kissé visszaestek a magasabb finanszírozási költségek miatt. Előre tekintve a Fannie Mae 2025-ben enyhe visszaesésre, majd 2026-tól ismét növekvő lakásépítésekre számít a kereslet élénkülésével párhuzamosan businessinsider.com. A Mortgage Bankers Association (MBA) hasonlóan arra számít, hogy az új építések 2025-ben gyakorlatilag stagnálnak, majd utána fokozatosan élénkülnek businessinsider.com. Ez arra utal, hogy a kínálat fokozatosan bővül, ami segítheti, hogy az árak ne emelkedjenek túl gyorsan, de a hiányt nem oldja meg egyik napról a másikra sem.

Az egyik fő tényező, ami visszatartja a meglévő lakásállományt, az úgynevezett „beragadási hatás”. Jelenlegi lakástulajdonosok milliói kötöttek 30 éves jelzáloghitelt rendkívül alacsony kamatokkal (gyakran 3% vagy az alatti értéken) 2020–2021 során. Mivel jelenleg a hitelkamatok 6–7% körül mozognak, ezek a tulajdonosok komoly árat fizetnének, ha eladnák otthonukat, és új házat vennének a jelenlegi kamatok mellett. Ennek következtében sokan úgy döntenek, hogy nem költöznek, ami tovább csökkenti az eladásra kínált lakások számát. A NAR szakértője, Lawrence Yun rámutat, hogy ez a beragadási hatás nyomást gyakorol a kínálatra, de ez idővel enyhülni fog, mivel az élet eseményei – házasságok, válások, születések, munkahelyváltások és nyugdíjba vonulások – elkerülhetetlenül költözéseket vonnak maguk után (évente több millió ilyen esemény történik, amely során az emberek az aktuális kamatszint ellenére lakást adnak-vesznek) nar.realtor. Emellett, ha a jelzálogkamatok kismértékben csökkennének, többen lennének hajlandók eladni otthonukat. Valóban, ha a kamatszint a következő években a „normálisabb” szintekhez, például 5%-hoz vagy alá közelítene, a szakértők arra számítanak, hogy a felgyülemlett eladók tömege jelenne meg a piacon, ezzel enyhítve a kínálati szűkösséget businessinsider.com.

Bérleti díjak tendenciái és a bérlakáspiac

A bérleti piac a járvány utáni időszakban szárnyalt, a bérleti díjak az elmúlt évtizedek leggyorsabb ütemében emelkedtek 2021–2022-ben. Azóta a bérleti díjak növekedése jelentősen lelassult, ahogy egy új, jelentős lakásépítési hullám érte el a piacot, és a megfizethetőség határaihoz közelítette a bérleti díjakat. 2025 elejére az országos bérleti díj-növekedés szerény – nagyjából az inflációval megegyező vagy az alatti mértékű. Például az Egyesült Államokban a meghirdetett átlagos bérleti díj 2025 májusában csak 1,0%-kal emelkedett éves összevetésben yardimatrix.com, ami meredek lassulás a néhány évvel ezelőtti 10–15%-os éves bérletidíj-emelkedésekhez képest. A RealPage adatai szerint az effektív bérleti díjak csak 1,1%-kal nőttek a 2025 márciusáig tartó évben, ami több mint egy éve a legmagasabb éves növekedés, de még mindig nagyon visszafogott érték realpage.com. Ez a lehűlés a növekvő kínálat eredménye: a fejlesztők a 2023–2024-es időszakban rekord mennyiségű társasházi lakást adtak át – az 1980-as évek óta nem volt ilyen magas új lakásépítés mf.freddiemac.com. Több lehetőség mellett a bérlők alkuereje nőtt, a bérbeadóknak pedig sok városban engedményeket vagy kedvezményeket kellett kínálniuk, hogy kiadják ingatlanjaikat.

A jelentős építkezési hullám ellenére a bérlakások iránti kereslet továbbra is erős, így a legtöbb piacon nem alakult ki túlzott túlkínálat. Az országos bérlakás-kiadási ráta 2025 első negyedévében 7,1% volt, ami enyhe növekedést jelent az egy évvel korábbi 6,6%-hoz képest advisorperspectives.com. Másképpen fogalmazva, a lakásüresedések kicsit emelkedtek, de továbbra is alacsonyak a történelmi átlaghoz képest (összevetésül: a 2010-es évek végén a bérleti üresedési ráta általában 8–10% volt). Az újonnan felépült lakások nagy részét felszívja a piac, bár lassabb ütemben, mivel az alapvető bérleti kereslet továbbra is erős – az amerikai munkaerőpiac növekedett, a fiatal felnőttek folyamatosan új háztartásokat alapítanak, és a lakásvásárlás magas költsége egyre több embert tart a bérlői körben. A Freddie Mac megjegyzi, hogy a társasházi piac kereslete „rendkívüli”, de a rekordmagas új kínálat miatt a bérleti díj-növekedés mérsékelt maradt, az üresedési ráta pedig egyes területeken emelkedett mf.freddiemac.com mf.freddiemac.com. 2024-ben a társasházi lakások országos üresedési rátája körülbelül 6% volt, és **a Freddie Mac alapeseti előrejelzése szerint 2025-ben az üresedés nagyjából 6,2%-ra nő azzal, hogy egyre több új lakás jelenik meg a piacon mf.freddiemac.com. Ez azonban várhatóan csúcsot jelent majd; ahogy a kamatemelések miatt az építések száma visszaesik, a kínálati oldalon jelentős lassulás várható. Ténylegesen, **a társasházi beruházók visszafogják a fejlesztéseket – 2025-ben az új indítások várhatóan jóval elmaradnak a járvány előtti átlagtól (ez körülbelül 30%-kal alacsonyabb lesz a CBRE szerint) cbre.com. 2025 végétől és azt követően az új átadások üteme is mérséklődik, lehetővé téve, hogy a bérlakáspiac ismét szűkössé váljon.

A bérleti díjak előrejelzése tükrözi ezt a dinamikát. A Zillow legfrissebb várakozásai szerint a családi házak bérleti díjai 2025-ben mintegy 3,2%-kal, a társasházi bérleti díjak pedig körülbelül 2,1%-kal emelkedhetnek zillow.com. Hasonlóan a Freddie Mac is országos szinten 2,2% körüli bérletidíj-növekedést prognosztizál 2025-re, ami kissé elmarad a hosszú távú átlagtól mf.freddiemac.com. Ezek a mérsékelt növekedések 2025-ben valójában emelkedésnek számítanak a 2024-es időszakhoz képest, amikor a bérleti díjnövekedés mélypontra süllyedt (sok városban közel nulla volt). Más szavakkal, a bérleti díjak már nem száguldanak, de továbbra is lassan és fenntartható ütemben nőnek. Érdemes megjegyezni, hogy a bérleti piac szegmensei szerint jelentős eltérések vannak: a családi házak bérlése (bérbe adott házak) iránt erősebb a kereslet és gyorsabb a bérletidíj-növekedés, mint a több lakásos társasházaknál, részben azért is, mert sok család, amely nem tud vásárolni, inkább külvárosi házat bérel zillow.com. Ez a befektetői érdeklődést is erősíti a családi házas bérleti portfóliók iránt.

2025-től előretekintve, sok elemző arra számít, hogy a bérleti díj-növekedés 2026-ban is mérsékelt marad, majd várhatóan újra felgyorsul 2027–2028-ra, amikor a jelenlegi építkezési hullámot felszívja a piac. Az évtized második felére várható a történelmi átlagnak megfelelő (évi 3% körüli) bérleti díj-emelkedés visszatérése mf.freddiemac.com. Valójában bizonyos régiók már most is túlteljesítenek: például több Sun Belt- és középnyugati városban az átlag feletti bérletidíj-növekedés tapasztalható az erős népességnövekedésnek és a munkahelyteremtésnek köszönhetően arbor.com. Összességében a bérleti piac fundamentumai (munkaerőpiac, demográfia) továbbra is erősek, de a bérleti díjak alakulását a kínálat és kereslet egyensúlya fogja meghatározni. Rövid távon a bőséges kínálat dominál – visszafogva a bérleti díjak emelkedését, és több lehetőséget adva a bérlőknek. 2026–2028-ra, ha az építkezések a vártnál jobban visszaesnek, a bérbeadók újra ármeghatározó szerephez juthatnak, különösen a munkahelyteremtéssel erősödő és új lakásfejlesztésekben szűkös piacokon.

II. Kereskedelmi ingatlanpiaci trendek szektoronként

Bár a legtöbb figyelmet a lakóingatlanok kapják, a kereskedelmi ingatlanpiac (CRE) egy óriási szegmens, amely magában foglalja az irodaházakat, kiskereskedelmi központokat, ipari raktárakat, lakóépületeket, szállodákat, adatközpontokat és még sok mást. A CRE kilátásai 2025-ben rendkívül szektor-specifikusak, az egyes ingatlantípusok teljesítménye között jelentős eltérések tapasztalhatók. Az alábbiakban bemutatjuk a főbb szektorok – Iroda, Kereskedelem, Ipar és Társasház – trendjeit, amelyek együttesen az Egyesült Államok kereskedelmi ingatlanpiacának nagy részét jelentik. Összefoglaljuk a jelenlegi helyzetet és a következő évekre vonatkozó várakozásokat az egyes szegmenseknél:

Irodai szektor

Az irodapiac a világjárvány óta a kereskedelmi ingatlanpiac leginkább kihívásokkal küzdő szegmense. A távoli és hibrid munkavégzés elterjedése sok városban szerkezetileg csökkentette az irodaterületek iránti keresletet, ami magas kiadatlan területekhez és csökkenő ingatlanértékekhez vezetett ebben a szegmensben. 2024–25-ben sok belvárosi irodaház, különösen az idősebbek közül, alacsony kihasználtsággal küzdenek. Országosan az irodai üresedési ráta rekordközeli magasságot ért el – az irodahelyiségek átlagosan 18–19%-a üres, és néhány nagyvárosi piacon ez az arány bőven 20% felett is lehet cbre.com cbre.com. Az al-bérbe adott irodahelyiségek (amelyeket vállalatok bérelnek, de túl nagy terület miatt igyekeznek másnak kiadni) továbbra is bőségesen elérhetők. Ezek a körülmények jelentős nyomást gyakoroltak az átlagos irodapiaci bérleti díjakra, és sok irodai ingatlantulajdonost nehéz helyzetbe hoztak a lejáró hitelek miatt. Összefoglalva: az irodai szektor visszaesésben van.

Mindezek mellett egyre több jel utal arra, hogy az irodapiac a mélypont közelében jár, és lassú kilábalási ciklusba lép. A CBRE 2025-ös előrejelzése szerint az irodabérleti tevékenység 2024-ben már emelkedni kezdett, és 2025-ben további szerény javulás várható cbre.com. Előrejelzésük szerint 2025-ben az irodabérleti forgalom összességében 5%-kal növekedhet, ami fordulatot jelentene több év csökkenés után cbre.com. Kulcsfontosságú, hogy az új irodák fejlesztése szinte teljesen leállt, ami segít tovább mérsékelni a túlkínálatot cbre.com. Ahogy a vállalatok alkalmazkodnak a hibrid munkavégzéshez, sokan arra a következtetésre jutnak, hogy továbbra is szükségük van fizikai irodára az együttműködéshez és a vállalati kultúra fenntartásához, csak éppen kevesebb területre alkalmazottanként, vagy eltérő lokációkban. A bérlői hangulat lassan a tiszta szűkülésből átfordul a stabilizálódásba, illetve szelektív bővülésbe az iparági felmérések szerint cbre.com. Sok bérlő újítja meg szerződését (gyakran kisebb területre költözve vagy a „minőség felé menekülve”), ami stabilizálja a kihasználtságot.

Egyértelmű trendként látható az irodaingatlan-piac kettéválása: az újabb, magas minőségű („A kategóriás”) irodaházak kiváló szolgáltatásokkal sokkal egészségesebb kereslettel szembesülnek, mint a régebbi, elavult épületek. A prémium irodaterületek – az egyes piacok csúcskategóriás épületei – bizonyos városokban valójában szűkössé váltak, mivel a bérlők a legjobb ingatlanokba koncentrálódnak cbre.com. A CBRE szerint a prémium irodaterületek a legjobb épületeket jelentik; várakozásuk szerint a prémium irodák üresedése 2027-re visszatér a járvány előtti szintre (~8%-os üresedés), mivel erre a minőségi kínálatra irányul a kereslet cbre.com. Ezzel szemben az alacsonyabb minőségű irodák várhatóan továbbra is nehézségekkel küzdenek majd, és lehet, hogy új funkciókat kell kapjanak (esélyes, hogy lakóingatlanokká vagy más felhasználásra alakítják át őket, bár ez gyakran bonyolult folyamat). Összességében az irodapiaci üresedés országos szinten várhatóan “kicsúcsosodik” körülbelül 19%-on, majd fokozatosan csökken, ahogy a gazdaság nő és a felesleges területet lassan felszívja a piac cbre.com. Irodapiacon csak lassú, de nem gyors fellendülés várható: még 2027-re sem jósolják a szakértők, hogy a kereslet visszatér a 2020 előtti szintekhez, de a visszaesés legsúlyosabb része talán már mögöttünk van. A befektetők óvatosan közelítenek ehhez a szegmenshez; valószínűek a lehetőségek mélyen diszkontált, bajba jutott irodaingatlanok megvásárlására, de a befektetési kockázat magas, hacsak nem modern, kiváló elhelyezkedésű, rugalmasabb épületekre fókuszálnak.

Kiskereskedelmi szektor

A kiskereskedelmi ingatlanszektor – amibe bevásárlóközpontok, sávos üzletközpontok, nagyáruházi egységek és belvárosi üzlethelyiségek tartoznak – lenyűgöző kilábalást mutatott a járvány alatti mélypontokból. A COVID-19 kezdeti lezárásai keményen sújtották a fizikai üzleteket, felgyorsítva a gyengébb szereplők kiszorulását. Az életben maradók azonban olyan környezetbe léptek be, ahol nagyon korlátozott volt az új kínálat és csökkent a verseny. Ennek eredményeként a kiskereskedelmi ingatlanok alapmutatói 2025-ben talán a legegészségesebbek évekre visszatekintve. Az országos kiskereskedelmi üresedési ráta 5% alatt van, ami a legalacsonyabb a jelentősebb ingatlantípusok között cbre.com cbre.com. Sok piacon a minőségi kiskereskedelmi terek (különösen jól elhelyezkedő külvárosi központokban vagy élelmiszerbolt-horgonyolt sávos üzletekben) teljesen ki vannak adva. Ennek egyik oka, hogy az elmúlt években szinte nem épült új kiskereskedelmi ingatlan, így a kereslet utolérte a kínálatot. A fejlesztők óvatosak maradnak a kiskereskedelmi beruházásokkal kapcsolatban (részben az e-kereskedelem által jelentett fenyegetés miatt), ami azt eredményezi, hogy a meglévő központoknak alig akad új építésből fakadó versenye cbre.com. Ennek következtében a kiskereskedelmi bérleti díjak emelkedni kezdtek a hosszú stagnálás után. A prémium helyeken található bérbeadók újra árazási erőhöz jutottak – a kiskereskedelmi bérleti díjak kérésre történő emelése várható 2025-ben a korlátozott kínálat miatt cbre.com. Sok kiskereskedő, különösen a nemzeti láncok, hosszabb távú bérleti szerződéseket írnak alá, hogy biztosítsák a kívánt helyszíneket mielőtt a bérleti díjak tovább emelkednének cbre.com. Fontos megjegyezni, hogy a kiskereskedelmi teljesítmény formátumtól függően eltérő. A nyitott, szupermarket vagy alapvető árucikkeket kínáló üzletekre alapozott lakóközeli és közösségi bevásárlóközpontok kiemelkedően jól teljesítenek, telt házzal működnek, míg néhány régebbi, zárt pláza továbbra is kihívásokkal szembesül, hacsak nem újították fel vagy pozícionálták újra. Ugyanakkor, még a plázákban is megugrott a vásárlói forgalom 2022–2023-ban, ahogy a fogyasztók visszatértek a személyes vásárláshoz; a jó helyen lévő A kategóriás plázák megfelelően teljesítenek, míg az alacsonyabb szintű plázákat újrahasznosítják (pl. vegyes használatú központokká, logisztikai bázisokká stb.). Földrajzilag a kiskereskedelmi bővülés a nagy növekedésű piacokra koncentrálódik. A kiskereskedők azokat a nagyvárosokat célozzák, ahol jelentős a népesség- és munkahely-növekedés – ilyen például Phoenix, Austin, Dallas, Nashville és Charlotte, melyeket hotspotokként említenek, ahová a kiskereskedelmi bérleti aktivitás összpontosul cbre.com. Ezekben a Sun Belt és növekedési régiókban nemcsak többen költöznek, hanem jellemzően olcsóbb a lakhatás is, ami több elkölthető jövedelmet biztosít a helyi vásárlásokra. Emellett azok a területek, ahol jelentős infrastrukturális fejlesztések történnek (pl. új autópályák vagy közlekedési bővítések), vonzóbbak az új kiskereskedelmi beruházások számára, mivel javul az elérhetőség cbre.com. Az intézményi befektetők, akik évekkel ezelőtt elkerülték a kiskereskedelmi ingatlanokat, lassan visszatérnek a stabil alapok miatt. Összességében a kiskereskedelmi ingatlanpiac 2025-ös kilátásai óvatosan optimisták: várhatóan alacsony üresedés és mérsékelt bérleti díjemelkedés folytatódik, hacsak nem jön gazdasági visszaesés. Egy kockázati tényező az e-kereskedelem: az online értékesítés továbbra is nő (jelenleg a teljes kiskereskedelmi forgalom ~15%-a), így a fizikai üzleteknek alkalmazkodniuk kell, élményt és kényelmet kell kínálniuk, amit az online nem tud. De az a narratíva, hogy az e-kereskedelem minden üzletet elpusztítana, hamisnak bizonyult – ehelyett az USA-ban most egy ideális méretű üzlethálózat létezik az évekig tartó konszolidáció után, és a fennmaradók profitálnak.

Ipari és logisztikai szektor

Az ipari ingatlanok – főként raktárak, elosztó központok és gyártó létesítmények – az elmúlt években igazi sztárszereplők voltak. Az e-kereskedelmi fellendülés és az ellátási láncok átalakítása (ideértve a nagyobb hazai raktárkészleteket is) rekord keresletet teremtett ipari területekre 2020 és 2022 között. 2023-ra az ipari szektor üresedése történelmi mélypontokat ért el sok piacon (gyakran 4% alatt). A fejlesztők tömeges új beruházásokkal válaszoltak, és 2023 végére némi enyhülés volt tapasztalható, ahogy a bérleti kereslet normalizálódott. 2025-re lépve az ipari piac alapvetően továbbra is erős, bár nem olyan őrületes, mint az e-kereskedelmi csúcs idején. Országszerte az ipari üresedés enyhén nőtt az új raktárak özönével, de még mindig viszonylag alacsony, és a piac rövid távon “bérlő-barát” maradt cbre.com. A régebbi, kevésbé hatékony raktárakban nagyobb az üresedés, mivel a bérlők áttelepülnek az újabb „high-cube” létesítményekbe – ez egyfajta “minőség felé mozdulás”, hasonlóan az irodapiaci trendhez cbre.com. Ugyanakkor 2025 végére várhatóan ismét szigorodnak a körülmények, ahogy a fejlesztési projektek száma visszaesik és a kereslet növekszik cbre.com. Számos tényező alakítja az ipari keresletet 2025-ben. Először is, a kereskedelempolitika és az újraiparosítási trendek meghatározók: a 2024-ben bevezetett magasabb amerikai vámok külföldi árukra több céget ösztönöztek arra, hogy nagyobb készletet tartsanak itthon (az import előtt), illetve hogy több amerikai vagy közeli gyártást fontoljanak meg cbre.com. A CBRE szerint ez élénkítheti az ipari létesítmények iránti keresletet az USA–Mexikó határa közelében és a főbb észak–déli logisztikai folyosók (például az I-35 és I-29 autópályák) mentén cbre.com. A San Antonio, Austin, Dallas–Fort Worth, Oklahoma City, Kansas City, Des Moines és Minneapolis városok például kedvezményezettjei lehetnek ezeknek a változásoknak, kedvező földrajzi elhelyezkedésük miatt a kontinensen átívelő kereskedelmi útvonalak mentén cbre.com. Másodszor, az ipari bérlők összetétele is változik: egyre nagyobb arányban veszik bérbe a helyiségeket harmadik fél logisztikai (3PL) cégek, mivel sok vállalat kiszervezi raktározási igényeit specializált szolgáltatóknak. A CBRE előrejelzése szerint 2025-ben a 3PL cégek több mint harmadát fogják kitenni az ipari bérleti tranzakcióknak cbre.com, ami tükrözi a rugalmasabb, igény-alapú ellátási láncok irányába mutató trendet.A volumen tekintetében országosan az ipari bérleti tranzakciók előrejelzések szerint 2025-ben valamivel több mint 800 millió négyzetlábnál fognak megállni cbre.com. Ez elmarad majd a világjárvány idején tapasztalt csúcsoktól (2021-ben rendkívüli volt a kereslet), ám még így is meghaladja a járvány előtti átlagot cbre.com. Lényegében az ipari szektor a hiper-növekedésből egy fenntarthatóbb növekedési ütembe áll át. A kínálati oldalról, több évi „aktív építkezés” után a fejlesztők visszafogják magukat. Az új ipari beruházások indítása drasztikusan csökken – 2025-ben várhatóan több mint 50%-kal kevesebb lesz, mint 2024-ben cbre.com. Ez a szünet lehetőséget ad a piacnak, hogy felszívja a már elkészült spekulatív projekteket. 2025 végére, ahogy ezek a terek megtelnek, az inga ismét a bérbeadók felé lendülhet, különösen a modern létesítmények esetében kulcsfontosságú logisztikai csomópontokban. Az ipari bérleti díjak növekedése ezért várhatóan továbbra is pozitív, de mérsékelt marad a közeljövőben – a bérbeadók ideiglenes túlkínálattal rendelkező piacokon engedményeket adhatnak, de az általános bérleti díjakat az infláció és a magas pótlási költségek támogatják. Összefoglalva, az ipari szektor kilátásai továbbra is nagyon pozitívak: a folyamatos e-kereskedelmi bővülés, az ellátási láncok átszervezése és a limitált új kínálat egészséges fundamentumokat jeleznek. Egy jelentős recesszió elkerülése esetén a raktárak az elkövetkező években magas kihasználtságnak és folyamatos bérleti díjemelkedésnek örvendhetnek, így az ipari ingatlanok továbbra is kedvelt befektetési célpontot jelentenek az intézményi befektetők (beleértve az ingatlanbefektetési alapokat és a magántőkealapokat) körében.

Többlakásos (lakóház / bérlakás) szektor

A többlakásos szektor (öt vagy több lakóegységgel rendelkező nagyobb lakóépületek) gyakran a lakóingatlanokhoz tartozik, de befektetők számára egyben alapvető kereskedelmi eszköz is. 2025-ben a többlakásos piac egyedi helyzetben van: hatalmas kínálati hullám párosul erős bérlői kereslettel. Mint korábban említettük, 2023–2024 rekordmennyiségű új lakásegységet hozott, ami miatt az országos bérlakás-kihasználatlansági arány emelkedett és a bérleti díjak növekedése lelassult. Ez a befektetők számára magasabb engedményeket és bizonyos túlkínálati piacokon stagnáló nettó működési eredményt jelentett az elmúlt évben. Ennek ellenére a többlakásos szektor fundamentumai nem gyengék – csupán egy rendkívül szűk piacról tér vissza a normalitásba. 2025 során várhatóan csökken az új lakásépítés okozta nyomás. A CBRE szerint a kihasználatlansági arány 2025-ben enyhén csökkenni fog (év végére kb. 4,9%-ra, 2024 végén ~5,3%-ról), és az átlagos bérleti díj-növekedés éves szinten kb. 2,6% lesz cbre.com. Hasonlóképp, a Freddie Mac 2025-ben 2% körüli bérletidíj-növekedést és csupán enyhe, 6,2%-ra (RealPage mérés szerint) emelkedő üresedést vár, feltéve, hogy a gazdaság puha landolást hajt végre mf.freddiemac.com. Lényegében 2025-ben a többlakásos piac országosan kiegyensúlyozott marad – se nem bérlői, se nem bérbeadói piac –, és némileg javul 2024-hez képest.

Egy kulcsfontosságú tényező, hogy a háztartásalapítás várhatóan erős marad. A demográfiai és gazdasági tényezők továbbra is a bérlemények iránti keresletnek kedveznek: a foglalkoztatottság növekedése, bár lassabb, mint a világjárvány utáni időszakban, még mindig pozitív, és a nagyszámú Y generáció épp családalapítási korba lépett. Sokan közülük továbbra is bérleményben laknak, akár szándékosan, akár azért, mert a magas lakásárak és hitelkamatok késleltetik az első lakásuk megvásárlását. Emellett a bevándorlás (ami 2022–2023-ban ismét élénkült) is növeli a bérlakás-keresletet. Amennyiben az amerikai gazdaság elkerüli a komolyabb recessziót, az elkövetkező években több millió új bérlői háztartás jelenhet meg, ami segíthet felszívni az új kínálatot.

Földrajzi szempontból a kínálat története erősen koncentrált. A közelmúltbeli bérlakás-építkezések nagy része a „Sun Belt” (Napövezet) államaiban valósult meg – így Texasban, Floridában, a Karolinákban, Georgiában, Arizonában és a Mountain West egyes részein. Valójában az USA 16 nagyobb lakópiacából 10 már túllépett a legnagyobb építkezési hullámon, a fennmaradó hatban pedig 2025-ben várható a csúcs, ahogy a projektek befejeződnek cbre.com. Ez arra utal, hogy 2026-ra gyakorlatilag minden nagyobb piacon csökkenni fognak az új lakásátadások. A Sun Belt nagyvárosai, amelyek vezették a fejlesztési hullámot, rövid távon várhatóan hűlnek (idén magasabb üresedéssel például Austin vagy Nashville esetében), ám ezekben a régiókban a népesség bővülése előbb-utóbb felszívhatja a többletkínálatot. A part menti nagyvárosok (például New York, Los Angeles, San Francisco) viszonylag kevés új építkezést tapasztaltak, így továbbra is alulkínáltak bérlakáspiacon; ezeken a piacokon az adott kihasználtság kitart, és a bérleti díjak emelkedni látszanak, ahogy újra megindul a visszaköltözés a városokba. Kiemelten figyelemre méltó az országos és nemzetközi befektetők növekvő érdeklődése a Midwest többlakásos piacai iránt. Néhány középnyugati város (pl. Indianapolis, Kansas City, Cincinnati) jelentős megfizethetőséget és stabil gazdaságot kínál, és a várakozások szerint a bérleti díjak növekedése a középnyugaton tartós lehet, akár 4–5% évente a következő években, ahogy ezek a piacok utolérik a többit multihousingnews.com.

Befektetői szempontból a többlakásos ingatlanokat továbbra is az egyik legalacsonyabb kockázatú kereskedelmi eszközosztálynak tekintik – az embereknek mindig szükségük van lakhatásra. Ugyanakkor a magasabb kamatok csökkentették a többlakásos ingatlanok értékelését, hiszen a befektetők nem támaszkodhatnak többé olcsó hitelekre a megtérülés növelése érdekében. A kapitalizációs ráták (az ingatlan hozamának mérőszámai) emelkedtek a 2021-es mélypontokról, ami azt jelenti, hogy az árak valamelyest csökkentek, miközben a bérleti díjak emelkedtek. A CBRE azt várja, hogy 2025-ben a cap rate-ek stabilizálódnak vagy kissé ismét csökkennek, ahogy a pénzügyi környezet könnyebbé válik cbre.com cbre.com. Gyakorlati szempontból ez azt jelentheti, hogy 2025–2026 vonzó időszak lehet többlakásos befektetésekhez, mielőtt a kamatok tovább esnének, újra felfelé hajtva az árakat. A többlakásos szektor kockázatai közé tartozik egy esetleges visszaesés (munkanélküliség növekedése, amely csökkenti a bérlők fizetőképességét) és a helyi túlkínálat néhány piacon, ám országos szinten a hosszú távú kilátások kedvezőek. 2026–2028-ra, amikor a most épülő új lakások bérlőre találnak, sok piac ismét kínálati hiánnyal szembesülhet, ami ismét a bérleti díjak emelkedését idézi elő. A fejlesztők, tudatában a magasabb finanszírozási költségeknek, országos szinten nem túlépítenek – sőt, 2025-ben a többlakásos lakásépítések várhatóan lényegesen alacsonyabb szinten lesznek, mint az elmúlt években cbre.com. Ez pár éven belül kedvező egyensúlyi helyzetet teremthet a kínálat és kereslet között.

(Megjegyzés: Más kereskedelmi szegmensek, például a szállodák és az adatközpontok is említést érdemelnek. A szállodák már erőteljesen magukhoz tértek az utazási kereslet élénkülésének köszönhetően, bár a magasabb kamatok visszafogják az új fejlesztéseket. Az adatközpontok rendkívüli növekedést produkálnak a felhőalapú számítástechnika és MI miatt – 2025-ben a kereslet „fehér izzásig” forró, a kihasználatlanság rekordalacsony, 3% alatt, rekordépítési volumen mellett a CBRE szerint cbre.com. A tömörség érdekében azonban a főbb szektorokra koncentrálunk.)

III. Kamatlábak és jelzálogpiaci trendek

A kamatok – különösen a lakáshiteleké – meghatározó szerepet töltenek be az ingatlanpiacon. Az elmúlt két év során a kamatok gyors emelkedése volt a legnagyobb akadály a lakáspiacon. 2020–2021-ben a 30 éves fix kamatozású jelzáloghitelek körülbelül 3% körül mozogtak, ami vásárlói rohamot generált. 2023 végére ugyanez a ráta több mint megduplázódott, 7% vagy ennél magasabb lett, ami húsz éve a legmagasabb volt. Ezt közvetlenül a Fed agresszív kamatemelése eredményezte infláció elleni küzdelemként: ahogy 2022-ben és 2023-ban emelkedett a jegybanki alapkamatszint, az egész gazdaságban nőttek a hitelköltségek. A magas jelzálogkamat drasztikusan rontja a megfizethetőséget – például ugyanakkora, 2 000 dolláros havi törlesztő 7%-os kamaton jóval kisebb hitelösszeget fedez, mint 3%-os kamaton. Az NAR szerint egy tipikus otthon (20% önerővel számolva) havi törlesztője 2025 elején mintegy 2 120 dollár volt, ami 4,1%-kal magasabb, mint egy évvel korábban, még a lassabb lakásár-emelkedés ellenére is nar.realtor. Sokan emiatt kerültek partvonalra, és a lakáseladások 2023–24-ben recessziós szintre estek, főképp a magas kamatok miatt.

A jó hír 2025-re, hogy a kamatkörnyezet stabilizálódni látszik, és enyhülés körvonalazódik. Mivel az infláció csökken a csúcsról, a Federal Reserve visszafogta a kamatemeléseket. Valójában a Fed néhány kisebb kamatcsökkentést hajtott végre 2024 végén nar.realtor, és 2025 közepétől a federal funds rate várhatóan stabil marad vagy még tovább csökken, ha az infláció engedi. Fontos ugyanakkor megjegyezni, hogy a jelzáloghitelek kamata nem fog a Fed-csökkentéseivel egy az egyben együtt mozogni nar.realtor. 2024 végén, amikor a Fed elkezdte a csökkentéseket, a jelzálogkamatok alig mozdultak – a NAR Yun szakértője rámutatott, hogy például a „túlméretezett szövetségi hiány” továbbra is felfelé hajtja a hosszú távú kamatokat, ami visszatartja a jelzálogkamatok gyors csökkenését nar.realtor. A hirtelen zuhanás helyett a legtöbb elemző inkább a jelzáloghitelek kamatának fokozatos enyhülését várja a következő néhány évben. A Fannie Mae legfrissebb előrejelzése szerint a 30 éves fix hitel kamata 2025 végére 6,2% körül, 2026 végére pedig kb. 6,0% lesz, ami csak mérsékelt javulás a 2025 közepén tapasztalt kb. 6,6–6,7%-hoz képest mpamag.com. A Mortgage Bankers Association némileg optimistább, és elképzelhetőnek tartja, hogy a kamatok 2026–27-re a közép-5%-os sávba is visszatérhetnek, de ez is jóval magasabb a közelmúlt ultralacsony szintjeinél. Összefoglalva: a finanszírozási költségek várhatóan továbbra is emelkedettek lesznek a 2010-es évekhez képest, igaz, némileg alacsonyabbak a 2023-as csúcsnál.

A lakásvásárlók számára ez azt jelenti, hogy 2025–2028 között az elvárások átállítására lesz szükség. A vevőknek el kell fogadniuk a kissé magasabb finanszírozási költségeket, mint az „új normát” – legalábbis középtávon. Ez kihat a választott hiteltermékekre is: amikor a kamatok 3% voltak, szinte mindenki 30 éves fix kamatozású kölcsönt választott. 6–7%-os szinten viszont egyre népszerűbbek a változó kamatozású hitelek (ARM) vagy az átmeneti kamatcsökkentések (amikor az eladó vagy fejlesztő részben támogatja a kamatot az első pár évig), hogy könnyítsék a kezdeti törlesztést. Kreatív megoldásokat is látunk, mint például átvállalt jelzáloghitelek – egyes vevők prémiumot fizetnek egy ingatlanért, ha átvehetik az eladó alacsony kamatozású FHA vagy VA hitelét. A hitelezők új programokat is bevezettek (például 40 éves futamidő vagy közös tőkerészesedési konstrukciók), hogy támogassák a megfizethetőséget. Ezek a trendek mindaddig folytatódnak, amíg a kamatok tartósan magasak maradnak. Másrészt, ha és amikor a kamatok jelentősen csökkennek, refinanszírozási boom lehet, hiszen a lakástulajdonosok sorra szeretnék majd csökkenteni a törlesztést. Jelenleg alig van ilyen aktivitás (hiszen senki nem akar 3%-os hitelt 6%-osra felváltani), de 2026–2027-re, ha a kamatok 1–2 százalékponttal esnek, emberek milliói profitálhatnak a refinanszírozásból – ezt a hitelpiac is nagy reményekkel figyeli.

Érdemes megemlíteni a kamatok hatását befektetőkre és fejlesztőkre is. Az elmúlt évben lelassultak a kereskedelmi ingatlanügyletek, mert megugrott a hitelköltség és szigorodott a finanszírozás. A cap rate-ek (befektetési hozamok) emelkedtek, egyes magasan eladósodott befektetők nehézségekbe ütköznek a refinanszírozásnál. A többcsaládos és kereskedelmi jelzáloghitelezés volumene jelentősen visszaesett 2023–24-ben. A kissé alacsonyabb kamatkörnyezet az iparág előrejelzései szerint élénkíteni fogja a befektetési aktivitást. A CBRE 5–10%-os növekedést jósol a kereskedelmi ingatlanbefektetések volumenében 2025-ben, ahogy a gazdasági bizalom erősödik, és a vevő/eladó árak jobban közelednek egymáshoz cbre.com cbre.com. A lakóoldalon a teljes jelzáloghitel-kihelyezés (vásárlás + refinanszírozás) emelkedése várható a mélypontról: a Fannie Mae becslése szerint kb. 1,98 ezer milliárd dollár lesz a jelzáloghitel origáció 2025-ben, és 2026-ra 2,33 ezermilliárdra nő, ahogy az ingatlanforgalom élénkül, és a refinanszírozás is visszatér mpamag.com. Ezek a számok még mindig jóval a 2020-as refi-csúcs 4+ ezermilliárd dolláros szintje alatt vannak, de a tendencia felfelé mutat.

Összességében a kamatszint továbbra is döntő befolyásoló tényezője lesz az ingatlanpiacnak 2028-ig. Az alapeseti várakozás mérsékelt kamatcsökkenés a következő években, de nem várható visszatérés a szélsőségesen alacsony szintekre. Az ingatlanpiaci aktivitás (vásárlás és építkezés egyaránt) fokozatosan erősödhet, ahogy enyhülnek a kamatok. Ugyanakkor minden előrejelzést beárnyékol, hogy egy hirtelen infláció vagy gazdasági sokk felboríthatja ezt a pályát. Jelenleg viszont meglehetősen egységes a vélemény: a kamatsokk legrosszabb része már mögöttünk van, és a környezet lassan egyre kedvezőbbé válik a hitelfelvevők és befektetők számára. Ahogy egy hitelpiaci vezető mondta: „Enyhe kamatcsökkenésre számítunk, bár nem a régi történelmi mélypontra térnek vissza” mpamag.com. Ma célszerű 6%-os hitellel tervezni lakásvásárlásnál, de el kell fogadni a jövőbeni 5%-os refinanszírozás lehetőségét is ebben az időszakban.

IV. Regionális és városi fókuszpontok

Az ingatlanpiac híresen helyi jellegű. Bár az országos trendek adnak egy hátteret, a regionális különbségek az USA-ban az elmúlt években rendkívül markánsak voltak – és ez a tendencia várhatóan folytatódik. Itt kiemelünk néhány régiós és városi fejleményt a lakáspiacon, valamint néhány főbb metrókörzetet, amelyeket érdemes figyelni:

Sun Belt boom (déli és délnyugati régiók): A Sun Belt térség (a déli államok Floridától Texasig, valamint a délnyugat és a nyugat egyes részei) az elmúlt évtized kiemelkedő régiója volt, és továbbra is vezet számos mutatóban. Olyan államok, mint Florida, Texas, a Karolinák, Georgia, Arizona és Tennessee erőteljes népesség- és munkahely-növekedést tapasztaltak, ami mind egyéni (például távmunkások és nyugdíjasok), mind vállalati költözéseket vonzott. Ez az bevándorlás fokozta a lakáskeresletet, és ezekben a régiókban mérsékeltebb visszaesések mellett is relatíve magasan tartotta az ingatlanárakat. Számos Sun Belt város két számjegyű áremelkedést ért el 2022-ig; egyes piacokon 2023-ban hűlt a helyzet (enyhe áresés is volt), de általában jól tartják magukat. Például Miami, FL medián ingatlanára kb. 9%-kal nőtt az elmúlt évben realtor.com, és Orlando, FL-nél több, mint 12%-os éves növekedés realtor.com volt a Realtor.com előrejelzése szerint, ami a piac tartós erejét mutatja. Eközben Austin, TX, amely a pandémiás lakáspiaci őrület mintapéldája volt (az árak két év alatt majdnem 40%-kal ugrottak), 2023-ra korrekciót szenvedett el. 2025 elejére Austin árai kissé elmaradnak a csúcstól, de a város gazdasága erős, a népességnövekedés magas, így a NAR szerint Austin „az árak közeljövőbeli visszaépülésében bízhat” nar.realtor. A Sun Belt piacok közös nevezője a megfizethetőség (a tengerparti városokhoz képest), alacsonyabb adók, munkahelyteremtés és melegebb klíma – ezek a hajtóerők várhatóan a 2020-as évek végéig fennmaradnak. Befektetők körében különösen népszerűek olyan piacok, mint Dallas–Fort Worth, Atlanta, Phoenix, Tampa és Charlotte, amelyek mérettel és növekedési potenciállal bírnak. Egy figyelmeztetés: klíma és biztosítás – Florida partvidéki illetve a Mexikói-öböl térségi régiókban emelkednek a biztosítási díjak (hurrikánok, áradások miatt), ami hosszabb távon, ha nem kezelik, rontja a megfizethetőséget és a vevői érdeklődést.
Költséges tengerparti piacok: A drága tengerparti metropoliszok – például New York City, San Francisco Bay Area, Los Angeles, Boston, Washington D.C., és Seattle – vegyes teljesítményt nyújtottak. Ezeken a piacokon 2020-ban rövid árcsökkenés volt (a távmunka miatt sokan vidékre költöztek), majd 2021-ben lendületes emelkedés, amikor visszatért a városi élet. 2022-re azonban több tengerparti városban hátráltatta a piacot az elvándorlás (olcsóbb térségek felé), és egyes helyeken a technológiai leépítések is (különösen San Franciscóban, Seattle-ben). 2023-ban San Francisco esetében jelentős éves medián árcsökkenés volt tapasztalható, és az árak itt most nagyjából stagnálnak (+1,5% éves növekedés 2025 I. negyedévben) nar.realtor – a Bay Area piac gyakorlatilag helyben topog. Vannak azonban stabilizálódási jelek: a városok ismét vonzzák a lakókat. A NAR kimutatása szerint a pandémiás „szuburbiába áramlás” után 2024-ben tíz éve nem tapasztalt mértékben költöztek vissza a belvárosokba nar.realtor. A fiatal szakemberek visszatérnek a munkahelyek és szolgáltatások miatt, és a nemzetközi bevándorlás (ami főként a „kapuvárosokban” koncentrált), ismét erősödik. Tehát, bár New York vagy San Francisco nem számíthat az Austin/Pandémiás évek óta látott robbanásra, az extrém szűk lakásállomány és a magas jövedelmek továbbra is támaszt jelenthetnek az áraknak. Például a 10 legdrágább metropoliszból 8 Kaliforniában található (pl. San Jose medián ára több mint 2 millió dollár, éves növekmény 9,8%) nar.realtor. Ezek a piacok a krónikus lakáshiány és az előnyös elhelyezkedés miatt ilyen drágák, és az árak várhatóan lassan nőnek tovább, amíg a kínálat szűk marad. A partvidéki megfizethetőség továbbra is óriási gond (pl. a Bay Area-ban 55% alatt van a lakástulajdonosok aránya) nar.realtor, ami állandó politikai nyomást jelent a lakásépítések és megfizethetőségi programok irányába – ez akár évtizedekre meghatározhatja a piac alakját.
Középnyugati stabilitás: Bár a középnyugat nem volt reflektorfényben, csendben vonzó alternatívává vált megfizethetősége és stabil gazdasága miatt. Olyan városok, mint Columbus (OH), Indianapolis, Kansas City, Milwaukee, Minneapolis nem tapasztaltak óriási árbuborékokat vagy visszaeséseket; inkább folyamatos, egyszámjegyű növekedéssel és alacsonyabb volatilitással jellemezhetők. 2024–2025-re a középnyugati nagyvárosok mutatják a legerősebb eladási aktivitás visszaerősödését, ahogy a drága piacokról kiszorult vevők olcsóbb otthonokat keresnek. A Realtor.com elemzése szerint több középnyugati piac is a 2025-re várt első tízben van eladás és áremelkedés szempontjából realtor.com. Kiemelendő például Colorado Springs, CO (néha Mountain Westként említik), amely #1 lett, Virginia Beach, VA (a délkeleti part egyik megfizethető városa) #3, és Greensboro, NC #10 lett realtor.com. Bár nem mindegyik számít szűk értelemben középnyugatnak, az általános trend: a jó életminőséget nyújtó másodlagos városok értéke felértékelődik. A középnyugat ráadásul gyakran magasabb cap rate-tel (bérbeadási hozammal) bír, ami befektetőket is vonz olyan városokba, mint Cleveland vagy Detroit – különösen családi házas bérleti piacra, társasházas szegmensbe. A várakozás: a középnyugati lakáspiacok mérsékelt, stabil növekedést hoznak, elkerülve a szélsőséges kilengéseket. Egy figyelemre méltó tényező azonban a népesség: néhány középnyugati területen stagnál, vagy enyhén csökken a lakosság, ami korlátot szabhat a keresletnek. De ahol az egészségügy, oktatás vagy gyártás erősödik, ott jók a kilátások.
Északkeleti folyosó: Az északkeleti régió (Boston-tól D.C.-ig) dinamikában vegyes. New York City lakáspiaca magához tért a 2020-as visszaesésből; Manhattanben a bérleti díjak 2022-ben rekordot döntöttek, a társasházi árak is stabilizálódtak. Az NYC körüli elővárosok (New Jersey, Long Island, Connecticut) továbbra is erősek a szűk kínálat miatt. Boston piacát az oktatás és biotechnológia hajtja – az árak mérsékelten emelkednek. Philadelphia és Baltimore megfizethetőbb alternatíva ebben a régióban – szintén aktivitásnövekedést tapasztaltak. Washington D.C. esetében az árak kissé stagnáltak, részben sok magas emeletes társasház miatt és némi elvándorlás okán, de a magas jövedelmek és az egycsaládos lakások szűk kínálata miatt a családi házpiac továbbra is versenyképes. Az északkeleti régió általában régebbi lakásállománnyal és lassú növekedéssel bír, ezért a kínálat tartósan szűk. Ha a térség gazdasága (amely kormányzati, oktatási, pénzügyi és egészségügyi fókuszú) stabil marad, az ingatlanárak várhatóan lassan értékelődnek fel. Érdekes trend, hogy a magas kamatok az extrém drága piacokat jobban sújtják – például egy 7%-os jelzálogkamat egy 1 millió dolláros New Jersey-i házon messze nagyobb törlesztést eredményez, mint egy 300 ezres ohióin. Ennek eredményeként az északkeleten komolyabban jelentkezett a megfizethetőségi nyomás – ez rövid távon visszafoghatja az áremelkedést, amíg vagy a kamatok csökkennek, vagy a jövedelmek utolérik az árakat.
Regionális megfizethetőség és migrációs mintázatok: Összességében a megfizethetőség a régiók legfontosabb teljesítménymérője. Azok a térségek, amelyek pár éve rendkívül megfizethetők voltak (délkeleti régió, nyugat egyes részei: Idaho/Utah), jelentős árrobbanást produkáltak, ahogy oda vándoroltak az emberek – ezek most kevésbé olcsók, és a piac kissé hűlt is. Közben a sosem „fellángolt” régiók (középnyugat, északkelet egyes részei) most relatíve olcsó és értékes célpontok lettek. Folytatódik a drága államokból az olcsóbbakba tartó vándorlás: például Kalifornia, Illinois és New York nettó lakosságvesztést szenvedett el, míg Florida, Texas, a Karolinák, Tennessee nettó nyereséges beáramlókkal bír. Ez várhatóan tartós tendencia, amit a távmunka rugalmassága és az olcsóbb, melegebb helyeket kereső nyugdíjasok még inkább erősítenek. Florida külön említést érdemel: néhány év alatt hatalmas lakosságnövekedést és ~40%-os házár-emelkedést produkált. Mostanában egyes floridai piacokon (pl. Naples, Tampa, Dél-Florida részei) megtorpanás, sőt árcsökkenés tapasztalható a drágaság és a biztosítás miatt, de Miami és Orlando 2025-re továbbra is csúcsteljesítményt mutatnak forgalom és áremelkedés terén realtor.com, ami mutatja: Florida vonzereje továbbra is nagyon erős.

Az 1. táblázat lent néhány példát mutat be a régiós lakáspiaci mutatókra, érzékeltetve a sokszínűséget: <table> <thead> <tr><th>Térség / Főváros</th><th>2025 I. negyedév medián házár</th><th>Éves árváltozás</th></tr> </thead> <tbody> <tr><td>San Jose, CA (Nyugati part)</td><td>2 020 000 USD</td><td>+9,8%:contentReference[oaicite:92]{index=92}</td></tr> <tr><td>Naples, FL (Sun Belt)</td><td>865 000 USD</td><td>+1,8%:contentReference[oaicite:93]{index=93}</td></tr> <tr><td>San Francisco, CA (Nyugati part)</td><td>1 320 000 USD</td><td>+1,5%:contentReference[oaicite:94]{index=94}</td></tr> <tr><td>Honolulu, HI (Csendes-óceáni térség)</td><td>1 165 100 USD</td><td>+7,3%:contentReference[oaicite:95]{index=95}</td></tr> <tr><td>Urban Honolulu volt az egyetlen nem-kontinentális szereplő a legdrágább tíz között.</td><td></td><td></td></tr> </tbody> </table>

(1. táblázat: A 2025 első negyedévi medián családi ház árak és az éves árváltozások példái kiválasztott nagyvárosi területeken. Még a legdrágább piacok között is eltérő a növekedés – például San Jose technológiai vezérelte piaca közel 10%-os növekedést ért el, míg San Francisco szinte stagnált nar.realtor. Florida Naples települése mindössze +1,8%-ot produkált, ahogy a korábban túlforrósodott piac lehűlt nar.realtor.) Amint az adatok mutatják, a legtöbb nagyvárosi piac 2025-re új rekordszintet ért el árakban, még ha a növekedés lassult is nar.realtor. Az elérhetőségi kihívás országos szintű, de a legdrágább piacokon a legsúlyosabb. 2025 elején egy családnak több mint 100 000 dolláros éves jövedelemre volt szüksége, hogy egy átlagos házat megengedhessen magának (10%-os önerő mellett) a piacok közel 45%-ában nar.realtor. Ezzel szemben van még néhány hely (a piacok kb. 3%-a), ahol egy 50 000 dollár keresetű család is vehet otthont nar.realtor – ezek jellemzően kisebb középnyugati vagy déli települések. Ez a szakadék jól mutatja, miért költöznek az emberek. Előretekintve további regionális átrendeződést várunk: a megfizethető piacok jó munkaerőpiaci kilátásokkal több lakost vonzanak majd (támogatva lakáspiacukat), míg a rendkívül drága piacok inkább a magasabb jövedelmű vevőkre építenek, vagy lassabb növekedést tapasztalnak. Ennek ellenére egyetlen régió sem egységes – helyi tényezők, például egy új gyár nyitása, egy technológiai vállalat bővítése vagy természeti katasztrófa is megmozgathatja egy város ingatlanpiacát. Az ingatlanpiac érdekeltjeinek érdemes figyelemmel kísérniük ezeket a mikro-szintű fejleményeket is, miközben a makrotrendeket figyelik.

V. Fő demográfiai, technológiai és gazdasági hajtóerők

Számos alapvető erő formálja az ingatlanpiaci környezetet. Ebben a szakaszban áttekintjük a legfontosabb demográfiai, technológiai és gazdasági hajtóerőket, melyek hatást gyakorolnak a lakó- és kereskedelmi ingatlanokra. Ezek a tényezők segítenek megérteni a megfigyelt trendeket, valamint betekintést nyújtanak abba, miként alakulhat a piac a következő néhány évben.

Demográfiai elmozdulások: A demográfia meghatározza a lakáskeresletet. Az Egyesült Államokban generációváltás zajlik. Millennials (született kb. 1981–1996) – a legnépesebb generáció a munkaerőpiacon – most többnyire a 20-as, 30-as éveik végén járnak, vagyis a háztartásalapítási és lakásvásárlási csúcséletkorban. Ez a korosztály kissé később vásárolt házat az előző generációkhoz képest (okok: diákhitel, 2008-as válság utóhatásai), de most nagy számban jelennek meg a piacon. Valójában az első lakásvásárlók átlagéletkora 38 évre nőtt, ami rekordmagas nar.realtor, ami tükrözi, mennyi ideig tart a Millennials számára vagyont gyűjteni a magas árak mellett. Sokan családi segítségre támaszkodnak: az első vásárlók 25%-a ajándékot vagy kölcsönt kap rokonoktól, 7% örökséget használ – szintén rekordmagas érték nar.realtor. Ahogy a Millennials generáció érik, igényeik változhatnak – a kezdő lakásokból nagyobb, kertvárosi házakba költözhetnek, növelve a keresletet a családbarát környékeken. Őket szorosan követi a Gen Z (született kb. 1997–2012), akik most kezdenek felnőni; a legidősebb tagjaik már a huszonévesek, és legtöbbször bérlőként kezdenek karriert. Az elkövetkezendő 5 évben a Gen Z jelentős bérlakás-keresletet generál, majd (várhatóan a 2020-as évek végén) belépnek a vásárlói piacra is. Közben a Baby Boomerek (1946–1964) már bőven a nyugdíjkorhatárban járnak. Sokan közülük “helyben öregszenek meg”, vagyis tovább maradnak otthonaikban, mint korábban bármely generáció, ami alacsony lakásforgalmat eredményez. Néhányan viszont kisebb lakásba költöznek vagy áttelepülnek – gyakran naposabb éghajlatra vagy unokákhoz közel – ezáltal befolyásolva például Florida, Arizona és a Carolina államok piacát. A boomerek jelentős vásárlók voltak 2023–24-ben, bizonyos negyedévekben még a fiatalokat is megelőzték, mivel jelentős saját tőkével rendelkeznek és gyakran készpénzben fizetnek. A készpénzes vásárlások rekordmagasságban vannak, a közelmúltban az eladások 26%-át (és a visszatérő vevők több mint 30%-át) tették ki nar.realtor, részben azért, mert az idősebb vevők vagyonukból vagy kisebb otthonba költözve fizetnek. Egy másik demográfiai trend a többgenerációs háztartások növekedése. Az NAR szerint minden eddiginél többen (14–17%) vásárolnak többlakásos otthont idős szülők vagy visszaköltöző felnőtt gyerekek miatt nar.realtor. Ennek oka költségmegtakarítás és kulturális preferenciák egyaránt, valamint növeli a nagyobb, vendéglakással vagy in-law suite-tel ellátott családi házak iránti igényt. Végül az Egyesült Államok népességnövekedése a 2010-es évek végére lelassult, de a 2021 utáni erősebb bevándorlás ismét lendületet adott. A nemzetközi migráció kulcsfontosságú a háztartásalapításban, főként bejárati városokban és bérbeadás szempontjából. Ha az USA továbbra is jelentős számú bevándorlót fogad, ez az elkövetkező években felfelé hajtja a keresletet (minden új családnak lakásra van szüksége, bérli vagy veszi azt). Összefoglalva: demográfiai szempontból kedvező a kilátás a lakáspiac számára: nagy tömeg lép be a vásárlói korba, az életesemények mozgásra késztetik az embereket a hitelzár ellenére, és a népességnövekedés tartós hatást gyakorol a kínálatra nar.realtor. Egy lehetséges probléma az elérhetőség a fiatalabb vevők számára – ha az árak és a kamatok magasan maradnak, a Millennials és Gen Z generációk lassabban alapíthatnak saját háztartást, vagy inkább tovább bérelnek, ami a lakástulajdonlási arány megváltozásához vezethet.
Technológiai trendek: A technológia számos módon befolyásolja az ingatlanpiacot. Talán a legfontosabb a távmunka elterjedése, amely számos dolgozót felszabadított az irodai kötöttségek alól. Ez már átalakította a lakóingatlan-keresletet is – lehetővé téve, hogy az emberek távolabb költözzenek a belvárostól, vagy akár teljesen más régiókba (mint látjuk a Sun Belt migrációban). A távmunka várhatóan valamilyen hibrid formában fennmarad, vagyis a lakáspiaci kereslet földrajzilag továbbra is szétterül. A dolgozók az elérhetőségnek és a nagyobb térnek (otthoni iroda) adhatnak prioritást a bejárási idő helyett, ami a külvárosi és elővárosi ingatlanoknak kedvez. Ugyanakkor már vannak jelek arra, hogy néhány vállalat visszahívja dolgozóit, tehát a városi lakáspiac még korántsem halott. A kereskedelmi oldalon a távmunka technológiája komoly kihívást jelent az irodapiac számára – erről korábban már szó volt. Egy másik tech trend az e-kereskedelem növekedése. Az online vásárlás térnyerése (amit a járvány gyorsított fel) megnövelte a logisztikai ingatlanok (raktárak, teljesítési központok) iránti igényt, miközben nyomást gyakorolt bizonyos kiskereskedelmi formátumokra. A plázatulajdonosok úgy reagáltak, hogy élményközpontú bérlőket (pl. szórakoztató helyek, edzőtermek, egészségügyi szolgáltatók) vonzanak, amelyek “internet-biztosak.” A technológia és kiskereskedelem kölcsönhatása folytatódik: várható az omnicsatornás értékesítés (üzletek showroom-ként, online megrendelések teljesítési helyeként), amely a jó helyen lévő üzletek foglaltságát is növelheti. Az otthonteremtésben is hatékonyabbá vált a technológia: az online hirdetési oldalak (Zillow, Redfin, Realtor.com) és a virtuális túrák példa nélküli információhoz juttatják a vevőket. Digitális jelzáloghitelek, e-zárások egyszerűsítik a vásárlás folyamatát. Ezek a hatékonyságok nem változtatják meg a kínálat-kereslet egyensúlyát, de átláthatóbbá teszik a piacot, s talán némi súrlódást csökkentenek (bár az árverseny továbbra is kemény lehet!). Egy újabb terület a proptech és okos otthonok: sok új otthon és lakóépület már okos termosztáttal, biztonsági rendszerrel, IoT eszközökkel készül, ami vonzóvá teszi őket. A technológiailag az építési módszerek is fejlődnek (bár lassan) – például a moduláris építés és a házak 3D nyomtatása is kísérleti stádiumban van, ami ha elterjed, jelentősen csökkentheti a költségeket és gyorsíthatja az építkezést, ezzel segítve a lakáshiány megoldását. Adat-analitika és mesterséges intelligencia is mind inkább megjelenik: az ingatlanbefektetők algoritmusokkal keresnek alulértékelt ingatlanokat vagy elemzik a piaci elmozdulásokat. Egyes szektorokra nézve: maguk az adatközpontok is robbanásszerűen fejlődnek a felhő és az AI fejlődésével – jelenleg 2,8% körül mozog a kiadó kapacitás, miközben tömeges új adatközpont-beruházás folyik cbre.com. A digitális infrastruktúra iránti igény (adatközpontok, mobiltoronyhelyek) új mozgatóerő a földfejlesztők számára. Végül, magának tech szektornak a dinamikája is erősen befolyásolja bizonyos piacokat. A nagy tech központok (San Francisco, Seattle, Austin) lakáspiacai együtt hullámoztak a technológiai cégek teljesítményével. 2025-re a tech szektor kezd magához térni a leépítések után, ami azt vetíti előre, hogy ezekben a régiókban ismét erős lehet a lakáskereslet. 2025–2028 között, ha az AI és más innovációk új technológiai fellendülést váltanak ki, a drága tech központokban újból komoly lakásválság lehet, hacsak nem építenek több lakóingatlant.
Gazdasági és politikai tényezők: Az általános gazdasági környezet mindig alapvető mozgatórugó. Munkahelyteremtés, jövedelmi trendek és GDP-növekedés közvetlenül befolyásolják az ingatlanpiaci keresletet. Az USA gazdasága várhatóan szerényen bővül 2025-ben – a CBRE előrejelzése szerint 2,0–2,5% GDP-növekedés várható cbre.com, kicsit az átlag felett, feltéve, hogy a gazdasági lassulás “puha landolásként” következik be. Ezt a növekedést a fogyasztói költés hajtja (a háztartások pénzügyi helyzete még viszonylag jó) és a pénzügyi környezet enyhülése. 2023–24-ben még akkor is erős volt a munkahelyteremtés, amikor a lakáseladások visszaestek, ami azt sugallja: feltételezhetően lappangó lakáskereslet van, ami feléledhet, ha javulnak a körülmények realestatenews.com. Ha a foglalkoztatottság erős marad (a munkanélküliség előrejelzések szerint 4–4,5% körül alakul) cbre.com, az emberek háztartást alapítanak és ingatlanba fektetnek. A bérnövekedés is fontos: a bérek, bár nőnek, sok helyen nem követik a lakásárak emelkedését, ami rontja az elérhetőséget. Ha a bérinfláció ~4-5% évente továbbra is kitart, míg a lakásárak növekedése 2-3%-ra csökken, ez lassan visszaállíthat valamiféle egyensúlyt. Az infláció közvetetten befolyásolja az ingatlanokat a kamatokra való hatásán keresztül (lásd előbb), valamint az építési költségeken keresztül. 2021–22-ben építési költség-infláció is jelentős volt (anyag- és munkaerőhiány miatt). Bár ez most enyhült, még mindig jóval drágább házat építeni, mint a járvány előtt. A kínálat (és így az elérhetőség) javulása attól függ, mennyire lesz hatékony az építőipar és milyenek lesznek a költségek; a szabályozási akadályok enyhítése vagy támogatások nyújtása javíthat a helyzeten. Kormányzati politika továbbra is bizonytalan tényező. Szövetségi szinten szóba került első vásárlók támogatása (önrész-támogatás, adókedvezmény), amely elfogadása esetén élénkítheti a keresletet. A nagyobb hatás azonban inkább állami/helyi szinten várható: a nagyobb sűrűséget megengedő zónázás, engedélyezés gyorsítása, megfizethető lakhatási ösztönzők fokozatosan növelhetik a kínálatot ott, ahol ma szűk a piac. Egyes államok, mint Kalifornia és Oregon, már kötelezővé tették a lakásépítést, és legalizálták a melléképületeket (ADU), ami hosszabb távon sok új lakást adhat. Egy további gazdasági tényező a pénzügyi környezet: a hitel elérhetősége. A bankok szigorították a hitelbírálatot a magasabb kamatok és gazdasági bizonytalanság miatt. Ez nemcsak a vevőket érinti (nehezebb megfelelni, magasabb díjakat fizethetnek), hanem a fejlesztőket is (szűkülhet a fejlesztési hitelek köre). Ha a bankszektor stabilizálódik és a kamatok csökkennek, könnyebbé válhat a hitel, élénkítve az ingatlanpiacot. Ellenkező esetben bármilyen pénzügyi sokk (például likviditási válság vagy adósságplafon miatti kamat-ingadozás) gyorsan megrendítheti a lakáspiaci hangulatot. Fiskális politika (állami kiadások és hiány) sem elhanyagolható; a nagy szövetségi deficit az egyik oka annak, hogy a hosszú lejáratú hozamok magasan maradnak nar.realtor. Ha sikerülne csökkenteni a deficitet, kissé enyhülhetne a hozamnyomás, és ezáltal a jelzálogkamatok is. És természetesen adópolitika is fontos: jelenleg felmerültek lehetséges változtatások a SALT-levonásokban, vagy a befektetőkre vonatkozó adókban – ezek jelentősen formálhatják a vásárlási ösztönzőket a magas adóterhű államokban vagy a bérbeadók körében.

Összefoglalva: a demográfiai hátszél, vagyis a növekvő számú, első lakáshoz jutó vagy bérlő fiatal stabil keresletet teremt hosszú távon a lakásingatlanokra; a technológia – hol és hogyan élünk, dolgozunk – átalakítja az ingatlantípusok iránti keresletet; a gazdasági háttér – kamatszint, munkahelyteremtés, infláció – adja meg az ingatlanpiac lendületét. Ezek a tényezők egymással összefonódnak: például ha technológiai fejlődés miatt több távmunkás költözik a Közép-Nyugatba, az már demográfiai-gazdasági elmozdulást is jelent. Vagy ha a gazdaságpolitika letöri az inflációt, a technológiai fellendülés (például adatközpont-építési hullám) zavartalanabb lehet – utóbbihoz újabban már atomenergia alapú energiaellátás is szóba kerül az adatközpontokban cbre.com. Az ingatlanpiac szereplőinek érdemes figyelemmel kísérniük ezeket a makrohajtókat. A következő évek valószínűleg további alkalmazkodást hoznak a poszt-pandémiás élethez, a 2010-es éveknél magasabb kamatszintekhez, és az új generációk változó igényeihez.

VI. Befektetési kockázatok és lehetőségek

A 2025–2028-as ingatlanpiac sok szempontból ígéretes, ugyanakkor a befektetők – legyenek azok nagy intézmények vagy egyéni tulajdonosok/bérbeadók – egyedi kockázatokkal és lehetőségekkel szembesülnek. Az alábbiakban összefoglaljuk a legfontosabb kockázatokat, amelyekre oda kell figyelni, valamint azokat a lehetőségeket, amelyek ebben az időszakban kihasználhatók:

A legfőbb befektetési kockázatok:

Magas kamatlábak és finanszírozási költségek: A magas kamatlábak megemelik a hitelfelvétel költségeit, ami csökkentheti a befektetések megtérülését vagy a lakásvásárlás elérhetőségét. Ha a kamatok továbbra is magasak maradnak a vártnál hosszabb ideig (vagy ismét megemelkednek az infláció miatt), az ingatlanügyletek finanszírozása kihívásokkal teli marad, ami potenciálisan csökkenti az ingatlanok értékét. Sok kereskedelmi befektető, aki alacsony kamaton vásárolt, újrafinanszírozási kockázattal szembesül – a jelenlegi kamatokon történő hitelkiváltás fenntarthatatlan lehet, ami egyes esetekben fizetésképtelenséghez vagy kényszereladáshoz vezethet. Ez különösen kockázatot jelent az irodai szektorban, ahol az értékcsökkenés és a magas kamatok egyszerre jelentkeznek (az irodai jelzáloghitelek hulláma jár le 2025–2026-ban). Az emelkedő hozamelvárások rövid távon minden szektorban csökkenthetik az ingatlanértékeket, ami a jelenlegi tulajdonosok számára jelent veszélyt.
Gazdasági visszaesés lehetősége: Bár az alapeset egy enyhe leszállás, mindig fennáll a recesszió kockázata – akár a Fed túlzott szigorítása, globális sokkok vagy geopolitikai események miatt. Egy recesszió jelentős munkahelyvesztéssel csökkentené az ingatlanok iránti keresletet (kevesebb vevő, több lakáskiadatlanul áll, bajba jutott kiskereskedők, stb.). Az olyan szektorok, mint a szállodák és a luxusingatlanok, különösen érzékenyek a gazdasági ingadozásokra. Még egy mérsékelt visszaesés is felerősítheti más kockázatokat, például bérlői fizetésképtelenséget vagy növekvő üresedést. A befektetőknek konzervatív hozamnövekedési feltételezésekkel kell számolniuk, és tartalékot kell képezniük egy esetleges visszaesés átvészelésére.
Piaci szétválás és elavulás: Ahogy korábban is említettük, bizonyos ingatlantípusok (régi irodák, korszerűtlen bevásárlóközpontok, régebbi, kényelmi szolgáltatások nélküli lakások) funkcionálisan elavulttá válhatnak, vagy jelentősen versenyhátrányba kerülhetnek. A veszély abban rejlik, hogy a tőke „beragad” ezekbe az eszközökbe, ahonnan nehéz kijutni – például egy régi irodaépület lakóházzá alakítása jelentős befektetést igényelhet, amit ráadásul a helyi szabályozás vagy gazdasági viszonyok sem mindig támogatnak. Az alacsonyabb minőségű ingatlanokat hátrányos elhelyezkedésű helyszíneken tartó befektetők értékcsapdába kerülhetnek. Hasonlóan a lakóingatlanok piacán, a népességfogyó vagy gyenge éghajlati ellenállóképességű területeken lévő otthonok alul teljesíthetnek. Tudni, mit nem szabad megvenni, ugyanolyan fontos, mint a jó üzletek felkutatása.
Szabályozási és politikai kockázatok: Az ingatlanpiac szabályozási változásoknak van kitéve. Az egyik kockázat a bérletkorlátozások vagy bérlővédelmi törvények bevezetése az elérhetőségi problémákra válaszul. Egyes államok és városok már most is alkalmaznak bérleti díj plafont, ami korlátozhatja a bérbeadók bevételeinek növekedését. Másik veszély a ingatlanadó-emelések, ahogy az önkormányzatok bevételt keresnek – ez komolyan sújthatja a kereskedelmi tulajdonosokat és a magánszemélyeket is (például egyes Sun Belt városokban az értéknövekedés adóemelést vonzott maga után). Fejlesztői oldalon a övezeti szabályok változása kétélű kard: a szabályok lazítása új lehetőségeket teremt (nagyobb beépíthetőség), míg a szigorodó környezeti vagy tervezési előírások növelhetik a költségeket. Szélsőséges esetben a 1031-es cserék eltörlése vagy az ingatlan eladások tőkenyereségadó-emelése is befektetői magatartást módosíthat (bár jelenleg nincs napirenden szövetségi szinten).
Klíma- és környezeti kockázatok: Az éghajlatváltozás egyre fontosabb kockázati tényező az ingatlanpiacon. Az árvízveszélyes, hurrikán sújtotta, bozóttűztől fenyegetett vagy aszályos régiókban lévő ingatlanok biztosítási költségei magasabbak, és értékük is sérülékeny. Például Floridában egyes biztosítók kivonultak, ami felveti a hosszú távú biztosíthatóság kérdését. Nyugati államokban a bozóttüzek miatt bizonyos vidéki luxuspiacokon nőtt a kockázat. Az olyan környezetvédelmi szabályozások, amelyek célja a reziliencia növelése (például magasabb építési alapkövetelmények, tűzálló anyagok) fejlesztés vagy felújítás során jelentős többletköltséget okozhatnak. A befektetőknek kalkulálniuk kell a klímakockázattal, hogy elkerüljék azokat az ingatlanokat, amelyek pár évtizeden belül szó szerint víz alatt lehetnek, vagy lakhatatlanokká válhatnak.
Végrehajtási és likviditási kockázatok: Egy volatilisebb piaci környezetben a nagyobb projektek vagy átalakítási stratégiák lebonyolítása magában hordozza a végrehajtási kockázatot. Például problémás irodaház lakóépületté alakítása során váratlan kivitelezési bonyodalmak vagy helyi ellenállás is felmerülhet. Eközben a likviditási kockázat azt jelenti, hogy egy ingatlan gyors és méltányos áron történő eladása nehezebbé válhat, ha megváltozik a piaci hangulat vagy befagy a hitelpiac (ahogy 2020 elején rövid időre megtörtént). Az ingatlan eleve kevéssé likvid befektetés, így a befektetőknek készen kell állniuk a hosszabb távú megtartásra. Az ingatlanspekulánsok vagy rövid távú befektetők könnyen bajba kerülhetnek volatilis piaci körülmények között.

E kockázatok ellenére a következő években számos lehetőség is kínálkozik:

Kiemelt lehetőségek:

Vásárlás vevői piacon (szelektív lehetőségek): A 2020–2022-es őrült eladói piac után sok helyen (különösen a felső kategóriás és befektető-túlterhelt körzetekben) lelassult az ingatlanpiac. Egyéni lakásvásárlók 2025-ben kevesebb versennyel, nagyobb kínálattal és akár árengedményekkel találkozhatnak – ez üdítő változás a licitharcokhoz képest. Aki pénzügyileg felkészült, jobb alkupozíciót érhet el, főleg ha motivált eladókra vadászik (pl. gyorsan költözők). Befektetői szempontból a lassulás lehetőséget teremt kedvezőbb áron ingatlant vásárolni a korábbi csúcsokhoz képest. Például egyes Sun Belt városokban, ahol túllőtt az ár (Boise, Austin, Phoenix) korrekció történt; a szemfüles befektetők most keresik a jó beszállási pontot, mielőtt ismét gyorsul a növekedés.
Problémás eszközök felvásárlása: A magas kamatszintek miatt egyes ingatlantulajdonosok nehéz helyzetbe kerülnek – főleg az irodaszegmensben, de túlzottan eladósodott társasházi tulajdonosok vagy értékesítetlen új lakásokat fejlesztő vállalkozók is bajba juthatnak. A mostani helyzet a kilencvenes évek elejére vagy a 2008 utáni időszakra emlékeztet a distressz lehetőségek tekintetében. Az intézményi befektetők készen állnak nem teljesítő hitelek vagy lefoglalt ingatlanok felvásárlására kedvezménnyel, különösen olyan irodákat, amelyek átalakíthatók. Egyes szállodákat és kiskereskedelmi ingatlanokat is a pótlási költség alatt lehet megvenni, majd újra pozícionálni. Problémás eszközök felvásárlására a lehetőségek ablaka attól függ, meddig tartanak ki a magas kamatok, illetve a bankok hogyan kezelik a problémás hiteleket (hosszabbítanak vagy felszámolnak). De aki türelmes és tőkeerős, az előtt a következő 1–3 évben egy ciklusban egyszer adódó vásárlási lehetőség is nyílhat, különösen ha az ingatlanokat feljavítják vagy a kamatok csökkennek (ami növeli az értéket).
Növekedés az alulszolgált szektorokban és piacokon: Bizonyos szegmensek jelentős növekedési potenciállal bírnak fejlesztés vagy befektetés szempontjából. Mint már szó volt róla, a ipari/logisztikai szektor továbbra is keresett – korszerű elosztóközpontokat építeni kulcsfontosságú csomópontokban (vagy üres szupermarketekből logisztikai központot kialakítani) jövedelmező lehet. Az ingatlanpiacon a bérlakások iránt majdnem mindenhol nagy a kereslet; bár sok új luxus társasház épül, még mindig hiány van a megfizethető/lakossági bérlakásokból. Az olyan fejlesztők, akik a középkategóriás bérlakásokra fókuszálnak, vagy akik mobilház parkokba fektetnek, stabilabb hozamra és kevesebb konkurenciára számíthatnak. A családi házak bérbeadása (SFR) új növekedési terület – nagy intézmények még mindig vásárolják vagy építik erre a célra a házakat, de az egyéni befektetők is profitálhatnak ebből (különösen olyan piacokon, ahol nagy a kereslet a bérlakások iránt azon csoportokban, akik nem tudnak vásárolni). Regionálisan a feltörekvő, másodlagos piacok – például Cleveland, Pittsburgh, Louisville, Oklahoma City stb. – amelyek kimaradtak a nagy árrobbanásból, most gyakran kínálnak jó bérleti hozamokat és felértékelődési potenciált, ahogy a távmunkának köszönhetően szélesebb körben települnek át emberek és cégek. Ezen piacok a hozamvadász befektetők fókuszába kerültek, és felülteljesíthetnek, ha a migráció folytatódik.
Értéknövelő és újrahasznosító stratégiák: Az öregedő ingatlanállományban bőven van lehetőség felújítással vagy funkcióváltással értéket hozzáadni. Például befektetők hetvenes-nyolcvanas évekbeli társasházakat vásárolnak, amiket felújítva magasabb bérleti díjat érhetnek el – ez egy klasszikus értéknövelő stratégia, amely továbbra is működik, hiszen a bérlők prémiumot hajlandók fizetni a modern kivitelezésért és energiahatékony gépészetért. A kiskereskedelem területén hanyatló plázákból vegyes használatú „városközpontokat” (lakásokkal és irodákkal) alakítanak ki – sok fejlesztő máris sikeresen hajtott végre ilyen projekteket. Mint említettük, az irodából lakás-átalakítás is népszerű téma: bár csak egyes elavult irodáknál éri meg (az alaprajzi/költségproblémák miatt), Washington D.C. és New York városszinten kínál ösztönzőket ilyen átépítésekhez, potenciálisan értékes lakásokat hozva létre üres irodákból. Akik elsőként találnak rá a jó konverziós lehetőségekre, az alacsony beszerzési árak és az önkormányzati támogatás előnyeit is kihasználhatják.
Demográfiai hullám kihasználása: A demográfiai alapon kínálkozó lehetőségek közé tartozik az idősek otthonainak/55+ közösségeknek a fejlesztése vagy finanszírozása (ahogy a baby boomerek öregednek, nő a kereslet), diákszállások piacain, ahol bővülnek az egyetemek, illetve belépő szintű otthonok építése a most vásárló Millenniálok számára (a kisebb, elérhetőbb árú házakra fókuszáló fejlesztők hatalmas piacot nyerhetnek). Egy másik szegmens a többgenerációs házak – a fejlesztők olyan terveket kínálhatnak, amelyek alkalmasak a bővebb családok együttélésére, követve a NAR kutatásában bemutatott trendet (nar.realtor). A befektetők nézhetnek olyan ingatlanokat is városközpontokban, amelyek profitálhatnak a fiatalabbak visszatéréséből – például kisebb társasházak vagy közös lakótereik lehetnének azokban a városokban, ahol a bérleti díjak estek, de most újra emelkednek, ahogy visszatér az élet.
Kamatcsökkenési előny: Érdekes módon, ami most kockázat (magas kamat), abból lesz előny is. Ha valaki most vásárol magasabb hozamelvárás és magasabb kamat mellett, akkor be van építve az upside, ha/később csökkennek a kamatok – néhány év múlva refinanszírozhat alacsonyabb kamaton, nő a pénzáram, a vagyonelem értéke is felmegy a hozamelvárás csökkenése miatt (hiszen olcsóbb hitellel többet hajlandók fizetni a vevők). Lakásvásárlók számára is érvényes a „vegyél házat, a kamat most csak randevú” elv – azaz vedd meg a számodra megfelelő ingatlant, a hitelt később váltsd. A kamatcsökkenés esélye hátszelet ad azoknak, akik most lépnek, amikor sokan kivárnak. Valóban, a Fannie Mae felmérése szerint sok szakértő enyhe csökkenést vár a jelzálogkamatokban, melyek néhány éven belül újra közelíthetnek a történelmi átlaghoz mpamag.com mpamag.com. Ha valaki most rögzíti a vételt vagy befektetést, az relatív kedvező áron jut hozzá, és plusz nyereséget érhet el, amikor visszatér a szélesebb kereslet.

A kockázatok és lehetőségek mérlegelésekor a befektetőknek (kicsiknek és nagyoknak egyaránt) fegyelemre és kellő körültekintésre van szükségük. Az ingatlan hosszú távú, ciklikus játék. A 2025–2028-as időszak valószínűleg jutalmazza a válogatós hozzáállást – azokat, akik erős lokációkra, fenntartható kereslet hajtóerőkre és reális kiszállási stratégiákra fókuszálnak, valamint rendelkeznek tartalékkal a rövid távú volatilitás kivédésére. Olyan óvintézkedések, mint a kamat rögzítése vagy a kamatkockázati fedezetek, az egészséges hitelfedezeti arány, illetve tartalékok beépítése a projektek költségvetésébe jelentősen mérsékelhetik a fentiekben felsorolt kockázatokat. A lehetőség oldalán pedig az a kulcs, hogy készen álljunk (tőkével vagy előzetes finanszírozással) gyors cselekvésre egy jó üzlet esetén, mert ha javul a helyzet, a konkurencia visszatér. Összességében, bármennyire is bizonytalan most a piac, az ingatlan továbbra is belső értékkel és bizonyított ellenállóképességgel bíró eszközosztály, a következő években pedig jobb áron lehet minőségi eszközöket venni, mint pár éve – ez az, ami a szemfüles befektetőket leginkább vonzza.

VII. Kilátások és előrejelzések 2025–2028-ra

Mit tartogatnak a következő évek az amerikai ingatlanpiac számára? Az előrejelzés mindig kihívás, de a legtöbb vezető elemző egy fokozatos normalizálódás és növekedés időszakát várja, nem pedig fellendülést vagy összeomlást. Itt összegyűjtöttük a kilátásokat a különböző szegmensekre, és kiemeljük a 2028-ig terjedő konszenzusos várakozásokat:

Ingatlanárak: A 2020–2022 közötti extrém áremelkedés után (az országos lakásárak kb. 40%-kal nőttek ebben az időszakban) 2023–2024-ben a piac gyakorlatilag „megállt egy pillanatra”, stagnálással vagy enyhe emelkedéssel. Előretekintve, a legtöbb előrejelzés mérsékelt értéknövekedést vár az ingatlanáraknál – általában évente néhány százalékos emelkedést – legalább a következő néhány évben. Az alábbi táblázat több megbízható forrás előrejelzéseit mutatja:

Előrejelzés forrása	Elvárt lakásár változás 2025	Elvárt lakásár változás 2026
Fannie Mae (FNMA)	+4,1% mpamag.com	+2,0% mpamag.com
National Assoc. of Realtors	+3% businessinsider.com	+4% businessinsider.com
Mortgage Bankers Association	+1,3% businessinsider.com	+0,3% businessinsider.com
Zillow Research (Home Value Index)	–1,4% zillow.com (csökkenés)	(Nincs előrejelzés)
Szakértői panel (100+ közgazdász)	+3,4% fanniemae.com	+3,3% fanniemae.com

2. táblázat: Kiválasztott lakásár-növekedési előrejelzések 2025-re és 2026-ra. A legtöbb szakértő folytatódó növekedést vár, de lassabb ütemben, mint az elmúlt években – évi 0–4% körül. (Fannie Mae és a NAR viszonylag optimisták, az MBA óvatosabb, a Zillow 2025-re enyhe csökkenést jósol, majd esetleg visszatérés a növekedéshez.) Mindegyik előrejelzés mérséklődést vár, nem pedig meredek esést vagy újabb megugrást.

Ahogy a táblázat mutatja, a vélemények eltérnek. A NAR friss kilátása (2025 eleji állapot szerint) 2025-ben kb. 3%-os, 2026-ban már 4%-ra gyorsuló áremelkedéssel számol businessinsider.com – nagyjából összhangban a jövedelem-növekedéssel. A Fannie Mae egy kicsit magasabb értéket jelez 2025-re (+4,1%), majd lehűlést vár 2026-ban (+2%) mpamag.com, talán feltételezve, hogy addigra több lesz a kínálat. Az MBA a legóvatosabb, alig számol emelkedéssel 2026-ig businessinsider.com, utalva rá, hogy a magas hitelek visszafogják az árakat. A Zillow enyhe csökkenést vár 2025-ben (–1,4%) zillow.com, ami azt mutatja, ha a kínálat nő és a kereslet gyenge marad, néhol árcsökkenés is lehet, bár a ráta felfelé módosult (korábban –1,9% volt a várakozás, most –1,4%). Egy Pulsenomics/Fannie Mae szakértői felmérés közel +3,4% és +3,3%-os konszenzust talált 2025-re és 2026-ra fanniemae.com, lényegében a normális, fenntartható növekedés visszatérését. 2026 után, bár kevesebb hivatalos előrejelzés születik, sok szakértő szerint az ingatlanárak hasonló mértékű, egyszámjegyű növekedést mutatnak majd 2027–2028-ban is (ha nincs újabb megrázkódtatás), amit a kínálathiány és a stabil kereslet támogat. Ha a jelzáloghitelek kamata a 2020-as évek végén jelentősen esne, az áremelkedés felgyorsulhat, de ezzel együtt javulna a megfizethetőség is, kiegyensúlyozottabbá téve a piacot.

Ingatlan eladások és építkezés: Az eladások terén 2025-re széles körben várják a kilábalás kezdetét a 2023–24-es nyomott volumenből. A NAR szerint a használt lakások eladásai 6%-kal nőhetnek 2025-ben (és újabb ~11%-kal 2026-ban) realestatenews.com, bár ezek a százalékok már visszavágások a korábbi derűlátóbb kilátásokhoz képest. A Fannie Mae 2025-re visszafogta előrejelzését 11%-os növekedésről kb. 4%-ra (nagyjából 4,9 millió eladott lakás) 2025 májusában housingwire.com. A Zillow modellje ennél is kisebb, 1–2% körüli növekedést mutat. A trend a jelzáloghitel kamatok mozgásától függ: ha 2025 végére legalább 6% alá vagy 5% fölé süllyednek, az sok felgyülemlett keresletet felszabadíthat. 2028-ra egyes elemzők szerint visszatérhetünk a „normálisabb”, 5,5–6 milliós éves eladási volumenhez (utoljára 2019-ben volt ilyen), de ez optimista, ha a kamatok magasak maradnak. Az új lakáseladások valójában jobban tartották magukat (az újépítés némileg pótolta a lakáshiányt), és az előrejelzések (NAR, Fannie) 2025-ben kb. 10%-os növekedést várnak, ahogy a fejlesztők továbbra is kedvezményekkel csalogatják a vásárlókat realestatenews.com. Az építkezések száma enyhén csökkenhet 2025-ben (kb. 1,34 millióról ~1,3 millióra 2024-hez képest), majd 2026–2028-ban ismét felfelé indulhat a másfél millió körüli értékre, ha a kereslet engedi businessinsider.com. Ezek a szintek viszont továbbra is alacsonyabbak, mint ami a lakáshiány felszámolásához kellene, így bármiféle építési elmaradás támogatja az árakat középtávon. A bérlakásépítések várhatóan jelentősen visszaesnek 2026-ra (a 2024–25-ös csúcs után), ami 2027-re ismét szűkítheti a bérlakáspiacot.

Jelzálogkamatok és finanszírozás: A kamatok előrejelzései általában fokozatos csökkenéssel számolnak: ahogy már említettük, a Fannie Mae kb. 6,0%-ot vár 2026 végére a 30 éves fix hiteleknél mpamag.com. Az MBA kissé derűlátóbb, 5,5% körüli kamatokat vár 2027-re. 2028-ra, ha az infláció 2% körül lesz, akár 5% közeli kamatszintet is el lehet képzelni, ami történelmileg még mindig normális (és jóval megfizethetőbb, mint a nyolcvanas években!). A Fed várhatóan semleges vagy enyhítő irányba fordul 2025-ben, amennyiben az infláció kontroll alatt marad, így a rövid távú kamatok és végül a hosszú távú hozamok csökkenhetnek. Kockázatot jelenthet viszont a Fed mérlegének leépítése (kvantitatív szigorítás) és a külföldi kereslet az amerikai állampapírok iránt – ezek a hosszú hozamokat a vártnál magasabban tarthatják (ahogy 2023-ban is láttuk). A konszenzus azonban az, hogy a kamatcsúcs már mögöttünk van, és a 2020-as évek végére alacsonyabb vagy legalábbis nem magasabb kamatszinteket láthatunk, mint évtized elején. Ez a lakás- és a kereskedelmi ingatlanoknak is kedvező lehet. A jelzáloghitelhez való hozzáférés újra bővülhet a kamatcsökkenéssel – várhatóak új első lakásvásárlói programok, banki portfólióhitelek, sőt, talán a nem hagyományos (non-QM) hitelek visszatérése is, ahogy a hitelezők ismét bátrabbak lesznek. Kereskedelmi ingatlanoknál 2026–2027-re a hitelpiacok is lazulhatnak, így a befektetési ügyletek könnyebben megvalósulhatnak (a hozamok kicsit csökkenhetnek, ami kissé növeli az értékeket cbre.com).

Bérlakáspiac: A bérlakás-szegmensben 2025 és 2026 várhatóan „felpattanási” évek lesznek – sok új lakás felszívódik, ahogy a bérlők száma is növekszik. A szakértői panel országosan kb. 3%-os éves bérleti díjnövekedést vár, ami mérsékelt ütem mf.freddiemac.com. Egyes cégek, például a Yardi vagy a CBRE, 2025-re ennél is kisebbet jósolnak (~2-2,5%, ahogy már láttuk) mf.freddiemac.com cbre.com. 2027-től a bérleti díjnövekedés ismét felfelé indulhat, ha a kihasználtság szűkül az építések lelassulása miatt – akár vissza 3–4%/év ütemhez, ami igazodik a jövedelmek növekedéséhez. A több lakásos bérlakások üresedési rátája 2024–25-ben 6–7% körül tetőzhet, majd 2027-re akár 5% alá is csökkenhet. Az egylakásos bérletek továbbra is nagy keresletre számíthatnak, és várhatóan ezek bérleti díjai gyorsabban emelkedhetnek (közép-egyszámjegyű ütemben), mivel a családok tágasabb teret keresnek. A lakástulajdonlási arány lassan ismét emelkedhet az évtized második felében, ha javul a megfizethetőség, de a következő 1–2 évben valószínűleg stagnál 65% körül (jelenleg 65,1%-ra süllyedt, ami ötéves mélypont, a nehéz vásárlási feltételek miatt) advisorperspectives.com advisorperspectives.com. Ha a jelzáloghitelek kamata csökken, egyre több bérlő válhat tulajdonossá, így 2028-ra a lakástulajdon aránya akár 66–67%-ra is visszakúszhat, de ez nagyban függ a megfizethető új építések számától is.

Kereskedelmi szektor kilátásai: Minden egyes kereskedelmi szektornak megvan a maga felépülési ütemterve:

Iroda: Az iroda szektor a leglassabban fog regenerálódni – 2025–2026-ig magas üresedési arányokra lehet számítani, melyek évről évre enyhén javulnak. 2028-ra az irodapiac élesen két részre szakadhat: a kiváló elhelyezkedésű irodák közel teljes kihasználtság mellett magas bérleti díjakat érhetnek el, míg a régebbi irodák félházas kihasználtsággal működhetnek, vagy más funkcióra (pl. lakás) alakítják át őket. Összességében az iroda üresedési rátája 2025 körüli ~19%-ról 2028-ra akár a középső tizes tartományba is csökkenhet, ha a gazdaság erős marad és néhány ingatlanleltárból eltűnik (átalakítások/elbontások). Az irodabérleti díjak növekedése minimális lesz, amíg az üresedés nem csökken; a tulajdonosok a legtöbb piacon éveken át továbbra is engedményeket fognak kínálni. A befektetők 2025–2026-ra inkább lehetőségként tekintenek a problémás irodák átrendezésére vagy felvásárlására, azzal a feltételezéssel, hogy 2028–2030-ra ezek (amelyek jó helyen vannak és felújítottak) már jobb bevételt fognak termelni.
Kiskereskedelem: A kiskereskedelem kilátásai stabilak vagy pozitívak. Az üresedések várhatóan alacsonyan maradnak (országosan 4-5% között), mivel kevés új kínálat érkezik. A kiskereskedelmi bérleti díj növekedése évente alacsony egyszámjegyű lehet, míg a forgalmas, növekedő külvárosi területeken akár a közepes egyszámjegyű bérletnövekedés is elképzelhető, mivel a bérlők kevés szabad helyért versengenek. Egyes kiskereskedelmi formátumok (például szabadterű központok) nagyon keresettek lesznek a befektetők körében; ezeknél a szegmenseknél akár enyhe hozamcsökkenés (cap rate-kompresszió) is elképzelhető, tekintettel az erős alapokra cbre.com. 2028-ra újraindulhat az új kiskereskedelmi fejlesztések hulláma, ha a fogyasztás erős marad – különösen az olyan Sun Belt piacokon, ahol a népességnövekedés új szupermarketeket és szolgáltatásokat kíván. Általánosságban azonban mára a kereslet és kínálat egyensúlya miatt a kiskereskedelem stabil, kiszámítható hozamokat kínál, nagy kilengések nélkül.
Ipari: Az ipari ingatlanok növekedési pályájukon folytatják útjukat, még ha visszafogottabb tempóban is. A raktárak iránti keresletet strukturálisan támogatja az e-kereskedelem és az ellátási lánc átszervezése (pl. nagyobb hazai készletezés). A 2023–2024-es lassulás után is erős marad a bérleti tevékenység volumene 2025-ben (800+ millió négyzetláb) cbre.com, és várhatóan továbbra is erős marad. A CBRE szerint „visszatérés a járvány előtti hajtóerőkhöz” várható, ami kiegyensúlyozott felszívódást jelent. Így az ipari üresedési ráta 2025-ben 5% körül lehet, 2027-re akár 4% vagy alá is csökkenhet, ha az építkezések korlátoltak maradnak. Az ipari bérleti díjak az utóbbi időben kétszámjegyű százalékban nőttek; ez a tempó várhatóan lassul, de évi 3-5% továbbra is egészséges lehet. Érdekesség, hogy az új hűtőházi, adatközponti (ipari jellegű) és gyártási beruházások (pl. reshoring miatt) a hagyományos logisztikán túl újabb keresletet generálhatnak. 2028-ra az ipari ingatlanoknál is szükségessé válhat a modernizáció (pl. régi, alacsony belmagasságú raktárak további kedvezményekkel kelhetnek el), ám összességében ez lesz az egyik legjobban teljesítő szektor hosszabb távon.
Lakóingatlan / Bérlakás: 2028-ra a bérlakáspiac ismét növekedési pályán lehet, miután a jelenlegi kínálatot „megemészti”. A 2020-as évek végén újraindulhat az építési ciklus, ha a bérleti díjak újra gyorsulni kezdenek. A közeljövőben (2025–2026) a működés stabil: enyhe üresedésnövekedés, majd csökkenés, bérleti díjak az inflációval arányosan nőnek. Kontextus: a Fannie Mae szakértői testülete 2026-ra ~3,3%-os országos lakásár-emelkedést vár fanniemae.com; a bérleti díj növekedése gyakran leköveti a jövedelmek és lakásárak emelkedését, így középtávon a 3% körüli ütem is reális az apartmanoknál. 2027–2028-ra, amikor kevesebb új projekt valósul meg, az átlagos kihasználtság szorosabbá válhat, ennek következtében egyes piacokon akár 4% felett is nőhetnek a bérleti díjak (főképp, ha a munkahelyek száma is bővül). Egy váratlan tényező: a bérlők jövedelme; ha a bérek növekedése erős marad, a bérbeadók is bátrabban emelhetnek árat. Ezzel szemben, ha szigorodnak az árkorlátok vagy a bérlővédelem, az adott városokban korlátozhatja a bérletdrágulást.

Regionális kilátások főbb pontjai: A növekvő régiók (Délkelet, Texas, Mountain West) várhatóan továbbra is dinamikusan fejlődnek. 2028-ig a lakásárak emelkedése a Carolinas, Florida, Georgia, Texas és a hegyvidéki államok bizonyos területein lesz a legerősebb – ezek a piacok a következő 4 évben összesen akár 15% feletti növekedést produkálhatnak, míg Észak-Keleten/Midwestben ennek akár a fele is elég lehet. Ugyanakkor néhány Rozsdövezetbeli város is felülmúlhatja a várakozásokat, ha sikerül távmunkásokat vagy új ipart vonzaniuk (pl. az új Intel-gyár Columbusban, Ohio megfelelő lakáskeresletet generálhat). A kaliforniai partvidék arányaiban alulteljesítheti a Sun Beltet, de szerény emelkedés ott is várható, mivel az induló árszint extrém magas és a megfizethetőség nehéz kérdés. 2028-ra néhány korábban lemaradó piac (pl. Chicago vagy Baltimore) is elindulhat felfelé, ha pro-lakáspolitikát fogadnak el vagy ha az emberek visszatérnek a városokba, de ezek inkább stabil, semmint gyorsan növekvő piacok maradnak.

Megfizethetőség és lakástulajdon: Nagy kérdés, hogy 2028-ra javul-e a lakáspiaci megfizethetőség. Ha a prognózisunk részletei teljesülnek – mérsékelt áremelkedés és enyhén csökkenő jelzálogkamatok –, akkor a háztartások jövedelme (amely mostanában évi ~4%-kal nő) behozhatja a lemaradást. Ezzel lépésről lépésre javulhat a megfizethetőség. Például 2025 elején egy átlagcsalád jövedelmének ~24%-át költötte jelzálogra egy átlagos otthon esetében nar.realtor; ez 2028-ra 22% alá is csökkenhet, ha a kamatok mérséklődnek és a jövedelmek nőnek. Egy ilyen javulás több első lakásvásárlót vonzhat a piacra. A lakástulajdonosi arány így akár újra enyhe emelkedésnek indulhat a pangás után. Bármilyen kormányzati intézkedés (pl. önerő támogatás) szintén hatással lesz erre. A bérlakásszegmensben, ha a bérlők egy része később vásárol, az kissé enyhíti a bérleti keresletet, de a lakáshiány mértéke miatt a bérlakások iránt tartós marad a kereslet.

Pálya összegzése: 2028-ra az amerikai ingatlanpiac várhatóan szilárdabb alapokon áll majd – a járvány alatti boom túlzásai kimerültek, az eladó és bérleti piacok készlete némileg javult, a jelzálogkamatok remélhetőleg mérsékelt sávban mozognak. Nincs jel arra, hogy rendszerszintű összeomlás (mint 2008-ban a tömeges hitelproblémákkal) következne, így a korrekciók inkább regionálisak és fokozatosak lehetnek. Sőt, az ellenállóképesség, amit 2023–24-ben láttunk – amikor 7%-os kamatok mellett is inkább stabilak vagy enyhén emelkedtek az árak –, valamiféle alapvető támaszt jelez. A tartós lakáshiány és a demográfiai kereslet védőkorlátot jelent a jelentős országos árcsökkenés ellen businessinsider.com. A kereskedelmi szektorban 2028-ra akár újjászületés is jöhet: a ciklus közepén adásvételben szorult ingatlanok közül sok ekkor fordulhat jobbra, s az irodapiac is új korszakba léphet karcsúbb kínálattal, átalakított portfólióval.

Természetesen sok a bizonytalanság. Geopolitikai események, politikai változások vagy „fekete hattyú” váratlan esemény (újabb járvány?) átírhatják a kilátásokat. Ezek hiányában azonban az alapforgatókönyv 2025–2028-ra óvatosan optimista: a lakóingatlan piac lassú, de folyamatos élénkülésére és enyhe áremelkedésekre lehet számítani, míg a kereskedelmi ingatlanoknál fokozatos kilábalás jöhet, amelyben az ipari, bérlakás- és prémium kiskereskedelmi szegmensek viszik a prímet, a nehéz helyzetű szektorok pedig alkalmazkodás révén találják meg egyensúlyukat. A következő években türelemmel és körültekintéssel mozgó befektetők, lakásvásárlók jó eséllyel profitálhatnak a várhatóan normalizálódó, fenntartható növekedési pályából.

Források:

National Association of Realtors – 2024–2025-ös Lakáspiac Előrejelzések és Adatok nar.realtor nar.realtor realestatenews.com
Zillow Research – Ingatlanérték és Értékesítési Előrejelzés (2025 május) zillow.com zillow.com
Fannie Mae Gazdasági és Ingatlanpiaci Előrejelzés (2025. április/május) mpamag.com mpamag.com
Freddie Mac Multifamily Outlook 2025 mf.freddiemac.com
CBRE Research – USA Ingatlanpiac Kilátások 2025 (2024. december) cbre.com cbre.com cbre.com
Realtor.com – A 2025-ös top lakáspiacok (2024. december) realtor.com realtor.com
U.S. Census Bureau – Lakáshiány és Tulajdonosi Jelentés 2025 Q1 advisorperspectives.com advisorperspectives.com
NAR Negyedéves Lakáspiaci Ártrendei (2025. Q1) nar.realtor