Dzsiddá ingatlanpiaca erős alapokkal kezdi a 2025-ös évet, amit az élénk kereslet és a kormány által vezetett, Szaúd-Arábia Vision 2030 programjához kapcsolódó kezdeményezések is támogatnak. A városban jelentősen megugrott a lakóingatlanok forgalma az elmúlt évben – Dzsiddában 43,5%-os éves növekedést regisztráltak a lakáseladási tranzakciókban, messze meghaladva Rijád növekedését jll-mena.com. Az árak vegyesen alakultak: a villák értéke emelkedett, miközben a lakásárak enyhe korrekción mentek keresztül jll-mena.com. Az üzleti oldalon Dzsiddá irodai és kiskereskedelmi szektora folyamatosan bővül új projektekkel, bár a növekedés itt visszafogottabb, mint a virágzó fővárosban, Rijádban argaam.com argaam.com. Jelentős infrastrukturális fejlesztések – a Dzsiddá központi vízparti projektjétől a Dzsiddá-torony építésének folytatásáig – alakítják át a városképet és teremtenek új befektetési lehetőségeket. A kormány azon politikái, amelyek célja a lakástulajdonlás növelése és a külföldi befektetők vonzása (beleértve a piac bizonyos részeinek megnyitását nemzetközi befektetők előtt), tovább gyorsítják a növekedést jll-mena.com agbi.com. Ez a jelentés részletes elemzést nyújt Dzsiddá lakó- és kereskedelmi ingatlanpiaci trendjeiről 2025-ben, vizsgálja a Vision 2030 kezdeményezések és kulcsprojektek hatásait, összehasonlítja Dzsiddát más szaúdi központokkal, mint Rijád vagy Dammám, valamint piaci előrejelzést kínál 2030-ig, kiemelve a befektetők és fejlesztők előtt álló lehetőségeket és kockázatokat.
Lakóingatlan-piaci trendek Dzsiddában
Eladások és áralakulások: Dzsiddában a lakáspiac dinamikusan fejlődik, az elmúlt évben jelentősen nőtt a kereslet. 2025 elejére Dzsiddában az otthoneladási tranzakciók éves szinten 43,5%-kal emelkedtek jll-mena.com, ami a vásárlói érdeklődés felfutását jelzi. Ez az élénkülés egybeesik a lakástulajdonlás országos ösztönzésével – olyan programok, mint a Sakani és az Ingatlanfejlesztési Alap jelentősen megkönnyítik az első lakásvásárlók dolgát, ami jelentősen növelte a keresletet jll-mena.com. Az árakat tekintve Dzsiddában vegyes mozgások voltak megfigyelhetők: a villaeladási árak tovább emelkedtek, míg a lakásárak az elmúlt negyedévekben kissé mérséklődtek jll-mena.com. 2024 első felében Dzsidda lakáseladási árai körülbelül 5%-kal emelkedtek éves szinten, miközben a bérleti díjak körülbelül 4%-kal argaam.com argaam.com. Ez visszafogottabb növekedés Rijádhoz képest (ahol ugyanezen időszakban ~10%-ot ugrottak a lakásárak) argaam.com. A lakásárak relatív hűlése arra utal, hogy a gyors növekedést követően most egy korrekció következik, és e szegmensben valószínűleg több új kínálat jelenik meg.
Kereslet és lakáskínálat: Dzsiddában a kereslet egyre inkább a modern, mestertervezett közösségek felé irányul. Mind a helyiek, mind a külföldiek egyre inkább a „közösségi életet” részesítik előnyben integrált szolgáltatásokkal, a különálló ingatlanok helyett jll-mena.com. Különösen Dzsidda északi része vált felkapottá – ez a terület tapasztalta a legjelentősebb áremelkedést, amit az új, felsőbb kategóriás fejlesztések és infrastrukturális beruházások hajtanak argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. A felső-középkategóriás és felsőkategóriás lakóingatlanok iránti kereslet növekszik, ami összhangban van Dzsidda kereskedelmi központi szerepével, valamint a zarándokok és turisták számára betöltött kapuvárosi funkciójával argaamplus.s3.amazonaws.com. Népszerű városrészek közé tartoznak a vízparti és északi negyedek (például Obhur és az Al-Shati/vízparti területek), ahol új villák, zárt lakóparkok, illetve tengerparti apartmanok találhatók. Friss adatok szerint 2023-ban szinte az összes áremelkedés Dzsidda északi részén koncentrálódott argaamplus.s3.amazonaws.com, ahol számos nagyszabású lakásépítési projekt van folyamatban.
A kínálati oldalon a fejlesztési tevékenység erőteljes. 2024 első felében önmagában 11 300 új lakóegységet adtak át Dzsidda városában, így a város teljes lakásállománya nagyjából 891 000 egységre nőtt argaam.com argaam.com. További 16 000 egység átadása várható 2024 második felében argaam.com. Jelentős fejlesztők – köztük a Public Investment Fund ROSHN vállalata – aktívak Dzsidda városában. Például a ROSHN Al-Arous projektje Észak-Dzsidda területén közel 18 000 új otthon építését tervezi egy átfogóan megtervezett közösségben, ezzel bővítve a modern, középosztálybeli lakóingatlanok kínálatát. Az ilyen fejlesztések támogatják a kormány Vision 2030 programjának célját, amely szerint 2030-ra a szaúdi lakástulajdonlás arányát 70%-ra kívánják emelni (2020-ban ez nagyjából 62% volt pwc.com pwc.com). Emellett a jelzáloghitelekhez való könnyebb hozzáférés (amelyet a Saudi Real Estate Refinance Company likviditása és az alacsonyabb önerő-elvárások is segítenek) lehetővé tette, hogy több fiatal család vásároljon otthont pwc.com pwc.com, fenntartva ezzel az új lakóprojektek iránti keresletet.
Bérleti díjak és hozamok: Dzsidda bérleti piaca szűkül. A népességnövekedés és bizonyos szektorokban bekövetkezett külföldi szakemberek beáramlása miatt a lakásbérleti díjak jelentősen emelkedtek az utóbbi időben – az átlagos lakásbérleti díjak 2023-ban éves szinten 18%-kal nőttek, egy piaci elemzés szerint argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. A villa bérleti díjak szintén növekedtek (magas egyszámjegyű százalékkal évente), bár ezek továbbra is általában alacsonyabbak, mint Rijádban. 2023 végén a tipikus lakásbérleti díjak Dzsidda területén körülbelül évi 14 400 SAR-tól 75 000 SAR-ig terjedtek, elhelyezkedéstől és minőségtől függően, míg a villa bérleti díjak hozzávetőleg évi 60 000 SAR-tól 175 000 SAR-ig mozogtak argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Ezek a bérleti díj növekedések mind a magas keresletet, mind a minőségi lakóegységek korlátozott elérhetőségét tükrözik a kiemelt városrészekben. Ugyanakkor, mivel jelentős új kínálat érkezik 2024–2025-ben, a bérleti díjak növekedése mérséklődhet. A bérbeadók hozamai az elmúlt években vonzók voltak a növekvő bérleti díjaknak köszönhetően, de a befektetők odafigyelnek az esetleges túlkinálati kockázatra 2030 felé közeledve, amikor több tízezer új lakóegység kerül piacra. Összességében Dzsidda lakóingatlan-piaca továbbra is „pozitív pályán halad a további növekedés felé”, amelyet erős alapvető kereslet és kormányzati lakásprogramok támogatnak argaam.com.
Kereskedelmi ingatlanpiaci trendek (iroda, kiskereskedelem, ipar)
Kiskereskedelmi ingatlanok: A kiskereskedelem Jeddah kereskedelmi szektorának egyik kiemelkedő területe, amit a fiatal lakosság és a növekvő turizmus is támogat.
2024-ben Dzsidda 106 000 m² új kiskereskedelmi területet adott hozzá (pl.egy nagy bevásárlóközpont megnyitásával), így a város teljes kiskereskedelmi kínálata körülbelül 2,16 millió m² lett argaam.com argaam.com.Ez a bővítés a fogyasztói keresletbe vetett bizalmat tükrözi.A Vision 2030 szórakoztatás és szabadidő fellendítésére irányuló törekvésének köszönhetően Dzsiddában a bevásárlóközpontok egyre inkább mozikat, éttermeket és családi látványosságokat kínálnak, hogy növeljék a látogatók számát.A kiskereskedelmi bérleti díjak a kiemelt, „szuper-regionális” bevásárlóközpontokban folyamatosan emelkednek (kb. +4% éves szinten 2024 első félévében a legfelső kategóriás plázák esetében) argaam.com, miközben a régebbi formátumokkal rendelkező, másodlagos bevásárlóközpontokban csökkennek a bérleti díjak (éves szinten kb. 4%-kal), ahogy a vásárlók inkább az újabb élmények felé fordulnak argaam.com.Összességében a kiskereskedelmi piac hangulata optimista a 2025-2026-os évekre, az S&P Global megjegyzése szerint a népességnövekedés, a bővülő turizmus és a nemzetközi márkák belépése tovább fogja növelni a kiskereskedelmi keresletet Szaúd-Arábia városaiban arabnews.com arabnews.com.Rijádban és Dzsiddában különösen új kiskereskedelmi és vegyes felhasználású fejlesztések hulláma figyelhető meg, amelyek ötvözik a vásárlást a szórakozással, sőt lakó- és vendéglátóipari elemekkel is arabnews.com.Dzsiddában a szabadtéri és vízparti kiskereskedelmi koncepciók egyre népszerűbbek (például a Corniche területek és olyan célpontok, mint a Jeddah Yacht Club negyed), ami a lifestyle-központú bevásárlónegyedek felé mutató trendet tükrözi arabnews.com.Ennek ellenére a kiskereskedelmi szektor nem kockázatmentes: az elektronikus kereskedelem növekedése és a változó fogyasztói preferenciák azt jelentik, hogy a bevásárlóközpontok üzemeltetőinek folyamatosan innoválniuk kell a látogatók vonzása érdekében.Az S&P arra figyelmeztetett, hogy a túlkínálat és a verseny nyomást gyakorolhat a bérleti hozamokra, különösen akkor, ha a bérbeadók jelentős tőkebefektetéseket hajtanak végre az ingatlanok felújítása érdekében arabnews.com.Jelenleg azonban Dzsidda kiskereskedelmi ingatlanpiacát erős fogyasztói költés támogatja – amit a magas egy főre jutó jövedelem és az a kultúra segít, amely a bevásárlóközpontokat társasági célpontként kezeli arabnews.com arabnews.com.Szaúd-Arábia célja, hogy 2030-ra 100+ millió turistát vonzzon, beleértve olyan nagyszabású eseményeket, mint a 2030-as Expo és a 2034-es FIFA Világbajnokság. Jeddah kapuvárosként betöltött szerepe a kiskereskedelmi szektort fenntartható növekedéshez segíti elő arabnews.com.Ipari és logisztikai ingatlanok: Dzsiddában az ipari ingatlanszektor jelentős növekedést tapasztal a háttérben, összhangban Szaúd-Arábia logisztikai törekvéseivel.
Mint a Királyság fő Vörös-tengeri kikötővárosa, Dzsiddát központi szerepbe szánják egy globális logisztikai központ kialakításában, ami növeli a keresletet a modern raktárak és elosztóközpontok iránt argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.A 2020 utáni e-kereskedelmi fellendülés tovább növelte az igényt a nagy, magas színvonalú logisztikai létesítmények iránt argaamplus.s3.amazonaws.com.2023-ban Szaúd-Arábia négy új különleges gazdasági övezetet (SEZ) indított el, hogy ipari és high-tech befektetéseket vonzzon – ezek közül az egyik a King Abdullah Gazdasági Városban (KAEC) található, Jeddah közelében argaamplus.s3.amazonaws.com.KAEC különleges gazdasági övezete (SEZ) a fejlett gyártásra és logisztikára összpontosít, és várhatóan raktárak és gyárak fejlesztését ösztönzi a dzsiddai környéken.A prémium raktárak bérleti díjai Dzsidda városában jelenleg nagyjából évente 90-től 300 SAR/m²-ig terjednek, a helyszíntől és a specifikációktól függően argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Ezek a bérleti díjak emelkednek, mivel a minőségi területek kihasználatlansága alacsony – valójában, az ipari bérleti díjak 2022–2023-ban közepes-magas egy számjegyű százalékos növekedést mutattak.Míg Dzsidda raktárbérleti díjai valamivel alacsonyabbak, mint Rijádéi (amelyek akár 400 SAR/m²-ig is felmehetnek) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com, a különbség csökkenhet, ahogy egyre több 3PL (harmadik fél logisztikai) szolgáltató és gyártó telepít üzemet a kikötőnél.A jelenleg is zajló szaúdi Landbridge Projekt – egy hatalmas vasútvonal, amely összeköti a dzsiddai kikötőt Rijáddal és Dammámmal – szintén nagy áttörést jelent, várhatóan az évtized végére készül el.Azáltal, hogy gyorsabbá teszi az áruk mozgatását az országon belül, várhatóan növelni fogja a logisztikai parkok iránti keresletet Dzsiddában, a kikötő és az ipari övezetek környékén.Összességében az ipari ingatlanok kilátásai pozitívak: a Vision 2030 diverzifikációs törekvése fellendíti a raktározás növekedését, és Dzsidda stratégiai elhelyezkedésének köszönhetően profitálhat ebből.A fő kihívás elegendő új ipari kínálat biztosítása lesz; ellenkező esetben a bérleti díjak tovább emelkedhetnek, és esetleg kiszoríthatják a kisebb vállalkozásokat.Azonban az új föld- és infrastrukturális beruházásokkal (beleértve az SZZ ösztönzőket is) a befektetők stabil lehetőségeket látnak a logisztikai ingatlanpiacon.Ahogy azt egy jelentés is megjegyzi, a szaúd-arábiai ipari keresletet egy „jelentős növekedési” tendencia támasztja alá, amely várhatóan folytatódik a nem olaj alapú gazdaság bővülésével argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Irodapiac: Dzsida a Királyság második legnagyobb irodapiaca Rijád után, és továbbra is folyamatosan növekszik. Dzsida teljes irodakészlete körülbelül 1,2 – 2,1 millió négyzetméter (a tartomány a különböző irodakategóriákat tükrözi) argaamplus.s3.amazonaws.com argaam.com, ami körülbelül egynegyede Rijád irodakészletének. 2024 első felében nem nyíltak jelentős új irodák Dzsidában, így a kínálat változatlan maradt, mintegy 1,21 millió m² minőségi területen argaam.com. Ugyanakkor új projektek végre elindultak – várhatóan körülbelül 48 000 m² irodaterületet adnak át 2024 végére Dzsidában argaam.com. Az irodák iránti kereslet egészséges szinten van, melyet az üzleti növekedés és Dzsida kereskedelmi és logisztikai központ szerepe táplál. Az A-kategóriás irodabérleti díjak Dzsidában mintegy 11%-kal emelkedtek éves szinten 2024 közepére, megközelítőleg 1 335 SAR/m² áron évente argaam.com, ami azt mutatja, hogy a bérbeadók helyzete erősödött, mivel a minőségi hely korlátozottan áll rendelkezésre. (Összehasonlításként: Rijád prémium helyszínein az irodabérleti díjak közel 20%-kal ugrottak meg ugyanezen időszakban, körülbelül 2 090 SAR/m²-re argaam.com, ami még élénkebb keresletet tükröz a fővárosban.) Dzsida főbb iroda bérlői főként kormányzati szervek és nagyvállalatok argaamplus.s3.amazonaws.com, az új, magas kategóriás épületek pedig komoly versenyhelyzettel néznek szembe ezekért a nagy bérlőkért argaamplus.s3.amazonaws.com. A jövőben Dzsida irodapiaca várhatóan a gazdasági növekedéssel párhuzamosan bővül, de mérsékelt ütemben – a városban nincs jelen a Rijádban tapasztalható, nagyszabású vállalati költözési hullám. Az üresedési ráta viszonylag stabil, és ha a kínálat továbbra is korlátozott marad, a bérleti díjak is szinten maradhatnak. Figyelemre méltó trend lehet az irodakészlet modernizációja: az új, vegyes funkciójú fejlesztések (például a Jeddah Central projekt egyes részei) modern, korszerű irodaterületeket hoznak majd létre, ami bérlőket vonzhat a régebbi épületekből, nyomást gyakorolva az elöregedő állományra.
Kulcsfontosságú kormányzati intézkedések és a Vision 2030 hatása
A kormányzati politika – amelyet a Vision 2030 stratégiai keretrendszer irányít – kulcsszerepet játszik Dzsidda ingatlanpiacán. A Vision 2030 egyik kiemelt célja, hogy 2030-ra 70%-ra növelje a szaúdi lakástulajdon arányát, ami a 2010-es évek közepén körülbelül 50% vagy annál alacsonyabb volt pwc.com pwc.com. Ennek eléréséhez a Lakásügyi Minisztérium (amely ma már a MoMRAH része) átfogó reformokat vezetett be, amelyek átalakították a lakáspiaci szektort. A legfontosabb kezdeményezések közé tartozik a Sakani program, amely leegyszerűsíti és támogatja a szaúdi családok lakáshitel-felvételét, valamint a Ingatlanfejlesztési Alap, amely kedvezményes finanszírozást nyújt. Ezek a programok a lakástámogatásra való várakozási időt évekről szinte azonnalira csökkentették vision2030.gov.sa, felszabadítva ezzel a végfelhasználói kereslet hullámát. Ahogy korábban említettük, az államilag támogatott jelzáloghitelek és a csökkentett önrész (amit a központi bank 30%-ról 5%-ra mérsékelt) egy új vásárlói generációt hoztak helyzetbe pwc.com. Ennek eredménye már jól látszik Dzsidda városában, ahol sok, korábban csak bérlakásban élő család most lép be a lakástulajdonosi piacra – így élénkítve a lakásépítést különböző árkategóriákban.
A Vision 2030 hatása a lakáspiacon túl a kereskedelmi ingatlanokra is kiterjed gazdasági diverzifikáción és szabályozási liberalizáción keresztül. A kormány felismeri, hogy az ingatlanszektor kulcsfontosságú terület a nem olajalapú GDP növelésében (a cél, hogy 2030-ra az ingatlanszektor GDP-hozzájárulását ~7%-ról 10%-ra növeljék) pwc.com. A fejlesztések ösztönzése érdekében a hatóságok jelentős infrastrukturális beruházásokat hajtottak végre – új közlekedési kapcsolatok, közművek, közterületi fejlesztések – különösen olyan városokban, mint Dzsidda, amelyek a turizmusnak és a kereskedelemnek is központjai. Egy figyelemre méltó intézkedés a fehérföld-adó, amely egy bevezetett adó a beépítetlen városi földekre, hogy visszaszorítsák a földspekulációt, és növeljék a fejlesztésre alkalmas parcellák kínálatát pwc.com. Dzsidda volt az egyik első város, ahol ezt az éves 2,5%-os adót kivetették az üres lakóövezeti földekre, ami több tulajdonost arra késztetett, hogy vagy építsen, vagy eladjon – fokozatosan javítva ezzel a fejlesztésekhez elérhető földterület kínálatát. Emellett a gyorsított engedélyezési eljárás és a köz-magán partnerségi modellek megkönnyítették a fejlesztők számára, hogy nagyobb, a Vision 2030 céljaival összhangban álló projekteket valósítsanak meg (például a Jeddah Central újjáépítést a Közberuházási Alap vezeti magánvállalkozók partnerségében).
A turizmus népszerűsítése a Vision 2030 keretében egy másik olyan szakpolitikai terület, amely hatással van Dzsidda ingatlanpiacára. A Királyság célja, hogy 2030-ra évente 100 millió látogatót vonzzon (vallási turizmusból, szabadidős és üzleti eseményekből). Dzsidda, mint a hagyományos kapu Mekka és Medina felé, valamint egy Vörös-tengeri tengerparti város, profitál ebből a törekvésből. A kormány a turistavízumok megkönnyítésével és a turizmusinfrastruktúra (repülőterek, hajóterminálok stb.) fejlesztésébe történő befektetéssel ösztönözte új szállodák, szolgáltatott apartmanok és kiskereskedelmi-szórakoztató komplexumok építését Dzsidda városában. A kiskereskedelmi és vendéglátóipari ingatlanokra gyakorolt áthúzódó hatás jelentős volt – például Szaúd-Arábiában nőtt a szállodai kihasználtság és a szobák ára, és dzsidda-i fejlesztők is erre reagálnak azzal, hogy egyre több szállodaipari projektet terveznek argaam.com argaam.com. A közelgő globális események, amelyeket Szaúd-Arábia rendez (mint például a 2030-as Expo Rijádban és a 2034-es FIFA Világkupa), országos fejlesztéseket ösztönöznek, és Dzsiddának is jut a részesedése – akár stadionfejlesztésekkel és szurkolói zónákkal, amelyek szintén kapcsolódnak az ingatlanfejlesztéshez (például vegyes használatú sportlétesítmények, ideiglenes szállások stb.).
Alapvetően a Vision 2030 elősegítette a befektetőbarátabb szabályozási környezetet. A Ingatlanügyi Főhatóság (REGA) létrehozása egységes felügyeletet és átláthatóságot biztosít az ingatlanpiacon arabnews.com. Az off-plan értékesítés (Wafi), a társasházi tulajdon és az ingatlan-közvetítés szabályait a nemzetközi szabványoknak megfelelően korszerűsítették, ezzel nagyobb bizalmat ébresztve a befektetők és lakásvásárlók körében. Emellett a területrendezési és városfejlesztési szabályokat is frissítik, hogy bátorítsák az olyan vegyes használatú, nagy sűrűségű fejlesztéseket, amelyek Dzsidda belvárosában és más giga-projektekben megjelennek, szakítva a korábbi szétterüléssel. Összefoglalva, a Vision 2030 keretében hozott kormányzati intézkedések katalizátorként hatottak Dzsidda ingatlanpiaci fejlődésére – a lakáshitelezés megnyitásával, meghatározó projektek finanszírozásával, a befektetői környezet javításával, és a gazdasági növekedés, valamint a turizmus révén táplált kereslettel.
A külföldi befektetések helyzete és a szabályozási változások
Szaúd-Arábia az elmúlt években aktívan nyitotta meg ingatlanpiacát a külföldi befektetések előtt, és 2024–2025-ben jelentős mérföldkövek történtek ezen a területen. Egy kiemelkedő fejlemény volt a külföldi befektetésekre vonatkozó korlátozások enyhítése a mekkai és medinai ingatlanpiacon. 2025 januárjában a Tőkepiaci Hatóság bejelentette, hogy a külföldiek (nem szaúdiak) mostantól befektethetnek olyan vállalatokba, amelyek ingatlannal rendelkeznek a szent városokban, Mekkában és Medinában agbi.com agbi.com. Bár az egyének számára ezekben a városokban továbbra sem engedélyezett az ingatlanok közvetlen tulajdonlása (csak 99 éves bérleti jog alapján lehetséges), ez a lépés lehetővé teszi a nemzetközi befektetők számára, hogy részesedést vásároljanak (legfeljebb 49%-ig) olyan tőzsdén jegyzett ingatlanvállalatokban vagy REIT-ekben, amelyek vagyonnal rendelkeznek Mekkában/Medinában agbi.com agbi.com. A jogszabálymódosítás célja, hogy „külföldi tőkét vonzzon be, és likviditást biztosítson a jelenlegi és jövőbeli projektekhez” a szent városokban agbi.com. Ez egyúttal egyfajta kísérleti lépésnek is tekinthető a szaúdi ingatlanpiac szélesebb körű megnyitása előtt. A piaci reakció pozitív volt – különösen a Mekkára/Medinára fókuszáló ingatlanrészvények ára közel 10%-kal emelkedett a hír hallatán agbi.com. Ez a reform egyértelmű jelzést ad a befektetőknek, hogy Szaúd-Arábia komolyan veszi ingatlanpiacának liberalizációját a Vision 2030 program keretében. Faisal Durrani, a Knight Frank MENA kutatási vezetője ezt „eddig a legerősebb jelzésnek” nevezte a nemzetközi tulajdonlási törvények további enyhítése felé agbi.com.Általánosságban elmondható, hogy a Királyság területén (beleértve Dzsiddaht is) a szabályozás most már lehetővé teszi a vállalkozások 100%-os külföldi tulajdonát, beleértve az ingatlanfejlesztés és ingatlanközvetítés területét is, a MISA (Beruházási Minisztérium) engedélye alapján arabnews.com. Ez azt jelenti, hogy egy nemzetközi fejlesztő vagy befektető teljesen külföldi tulajdonban lévő céget alapíthat Szaúd-Arábiában ingatlanprojektek megvalósítására (bizonyos érzékeny helyszíneket kivéve). Az üzleti vállalkozás indításának egyszerűsödése és az erős jogi védelem (pl. szerződések érvényesítése, továbbfejlesztett csődtörvények) javították Szaúd-Arábia helyezését az üzleti környezet rangsoraiban. Dzsiddaht tekintve ez egyre több külföldi ingatlancég és alap megjelenésében is meglátszik, akik lehetőségeket keresnek – a vegyes funkciójú fejlesztésektől a logisztikai létesítményekig. Különösen az ingatlanbefektetési alapok (REIT-ek) kínáltak elérhető utat a külföldi tőke számára; 2021 óta a CMA lehetővé teszi a külföldi befektetők számára, hogy szabadon vásároljanak egységeket szaúdi REIT-ekben, még azokban is, amelyek Mekka/Medina területén rendelkeznek vagyonnal agbi.com. Ez a nyilvánosan forgalmazott REIT-eken keresztül külföldi pénzt irányított Dzsidda kereskedelmi ingatlanjaiba, például bevásárlóközpontokba, raktárakba, stb.
A külföldi befektetések másik jelentős eleme a Prémium Tartózkodási Engedély („Aranyvízum”) program 2019-es bevezetése, amely minősített külföldieknek hosszú távú tartózkodási jogot, ingatlanvásárlási lehetőséget (Mekkán/Medinán kívül) és vállalkozás indítását engedélyezi szponzor nélkül. A program iránti érdeklődés fokozatosan növekszik, és 2024-re a kormány még erőteljesebben ösztönözte a hosszú távú vízumokat befektetők és magasan képzett szakemberek számára. Az expatrióták számának növekedése, akiknek lehetőségük van otthont vásárolni, várhatóan lassan bővíti a külföldi lakásvásárlók szegmensét Dzsiddaht hasonló városokban – különösen a luxuslakások és vízparti ingatlanok iránt. Ennek ellenére Dzsiddaht ingatlanpiacának nagy részét jelenleg továbbra is a belföldi és regionális (Öböl-menti) vásárlók határozzák meg, a külföldiek főként a fejlesztésben/befektetésben játszanak nagyobb szerepet, mint az egyedi lakástulajdonlásban.
A szabályozási frissítések tekintetében a szaúdi hatóságok folyamatosan finomítják az ingatlantörvényeket. Egy új Befektetési törvény lépett hatályba 2023-2024-ben, amely egyszerűsíti a külföldi befektetők számára az engedélyszerzési folyamatot és sok szektorban egyenlő bánásmódot biztosít a külföldi és helyi befektetőknek agbi.com agbi.com. Az ingatlanszektor jelentős nyertese ennek a törvénynek, mivel csökkentette a bürokratikus akadályokat a külföldi forrású projektek előtt. Ezen felül a földhivatali rendszerek és az e-ügyintézés is megújításra kerültek – az elektronikus tulajdoni lapok bevezetése, valamint a „Najiz” platformhoz hasonló online ügyintézés jelentősen növelte az átláthatóságot és lerövidítette az átírási időket. Mindezek az intézkedések megkönnyítik a külföldi befektetők vagy alapok piacra lépését Dzsiddaht illetően, és nagyobb biztonságot teremtenek számukra.
Egy másik kiemelt projekt a Jeddah Tower az északi Obhur területen – amely több mint 1 000 méteres magasságával a világ legmagasabb épülete lesz.
Egy szünet után a Jeddah Tower építése hivatalosan 2023 végén folytatódott, a fejlesztők a befejezést 2027–2028 körülre tervezik designboom.com designboom.com.Egy 2025 januárjában tartott ceremónia során betont öntöttek a torony 64. emeletére, és a tervek szerint a jövőben körülbelül négy naponta egy emeletet adnak hozzá designboom.com.A Jeddah Tower a Jeddah Gazdasági Város (JEC) központi eleme, egy olyan mega-fejlesztésé, amelynek célja kereskedelmi központok, otthonok és közintézmények létrehozása akár 100 000 ember számára designboom.com.A teljes JEC, beleértve a tornyot is, becslések szerint 20 milliárd dollárba kerül designboom.com.Maga a torony vegyes funkciókat foglal majd magában (egy Four Seasons szállodát, irodákat, luxuslakásokat és a világ legmagasabb kilátóteraszát) designboom.com designboom.com.Ennek a projektnek az újjáélesztése mélyen szimbolikus – azt jelzi, hogy Szaúd-Arábia bízik a jövőben és ambiciózus az ingatlanfejlesztés terén.Ha elkészül, a Jeddah Tower világszerte felkelti majd a figyelmet, és a környező területet potenciálisan a befektetések mágnesévé teheti (hasonlóan ahhoz, ahogyan a Burj Khalifa fellendítette Dubai belvárosát).A torony előrehaladását szorosan figyelemmel kísérik majd 2025 és 2030 között, és sikere egy új üzleti negyed alapjául szolgálhat a városban.A projekt kiemeli a szereplők közötti javuló együttműködést is: a Kingdom Holding (a szponzor) és az új mérnöki vállalkozók összefogtak, és a végső kivitelezésre kiírták a pályázatokat, amelyek beadási határideje 2025 vége designboom.com designboom.com.Összefoglalva, Szaúd-Arábia ingatlanpiaca 2025-ben sokkal nyitottabb és szabályozottabb, mint egy évtizeddel korábban. Dzsiddának lehetősége van arra, hogy profitáljon a külföldi tőke beáramlásából, különösen a nagyszabású projektek és kereskedelmi ingatlanok területén. Az óriási kormányzati projektek (amelyek gyakran keresnek nemzetközi partnereket) és az új, a külföldi tulajdont ösztönző törvények kombinációja olyan környezetet teremt, ahol globális befektetők aktívan keresik a lehetőségeket. Az az elvárás, hogy ahogy a piac érik és a hozamok továbbra is vonzóak maradnak, a külföldi befektetések a dzsiddai ingatlanpiacon folyamatosan növekedni fognak, ami nemcsak tőkét, hanem szakértelmet és új fejlesztési koncepciókat is hoz a városba.Jelentős infrastrukturális és ingatlanfejlesztési projektek Dzsiddában
Dzsidda látványos fizikai átalakuláson megy keresztül, köszönhetően az óriásprojektek és infrastrukturális korszerűsítések sorozatának, amelyek közül sok kapcsolódik a Vision 2030 célkitűzéseihez. Talán a legemblematikusabb ezek közül a Dzsidda Központi Projekt (korábban “Új Dzsidda Belvárosa” néven ismert). Az állami befektetési alap által 2021 végén elindított projekt Dzsidda történelmi vízpartjának 5,7 millió négyzetméteres szakaszát alakítja át modern, vegyes funkciójú városrésszé jeddahcentral.com jeddahcentral.com. A főterv négy emblematikus látványosságot tartalmaz – egy operaházat, egy stadiont, egy múzeumot és egy óceanáriumot – valamint új kikötőket, strandokat, parkokat és számos ingatlanfejlesztést. Számokban kifejezve a Dzsidda Központ 17 000 lakóegységet, 2 700 hotelszobát és több mint 10 új szórakoztató- és turisztikai létesítményt biztosít a befejezés után jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Az építkezés jól halad: 2024 elejéig 12 milliárd Szaúdi Riyál értékű szerződést kötöttek az első fázisban (Operaház, Stadion, Óceanárium) jeddahcentral.com. Ez a fejlesztés játékváltozást jelent Dzsidda központjában, a régi infrastruktúrát világklasszis vízparti látképre cseréli. Várhatóan jelentősen növelni fogja az ingatlanárakat a környező területeken, és új negyedeket hoz létre a luxuslakhatás, vásárlás és szórakozás számára, amelyek vetekednek majd Dubajjal vagy Dohával. Befektetők és fejlesztők számára a Dzsidda Központ lehetőségeket nyit a vendéglátás, a magas színvonalú apartmanok és a kiskereskedelem terén, melyeket az állami alap támogatása és a projekt kiemelt tengerparti elhelyezkedése is biztosít.
A közlekedési infrastruktúra terén Dzsiddában jelentős fejlesztések valósultak meg, amelyek növelik az ingatlanpiaci vonzerejét. Az új King Abdulaziz Nemzetközi Repülőtér (KAIA) 2019-ben nyitotta meg ultramodern 1-es terminálját, amely nagyban megnövelte a kapacitást és látványos építészeti megoldásokat kínál. 2025-re a repülőtér évente körülbelül 30 millió utast tud majd fogadni, ezzel megkönnyítve a turisták és üzleti utazók érkezését, akik a szállodai és rövid távú bérleti keresletet táplálják. Emellett a Haramain nagysebességű vasút 2018 óta működik, és összeköti Dzsiddát a szent városokkal – ma már Dzsiddából kevesebb mint egy óra alatt el lehet jutni Mekkába, és körülbelül 2 óra alatt Medinába. A dzsiddai vasútállomás az Al-Sulaimaniah negyedben új városi csomóponttá vált, és ez a vasúti kapcsolat még vonzóbbá tette Dzsiddát a vállalatok és zarándokok számára (néhány zarándok a városban száll meg, és vonattal tesz egynapos kirándulásokat Mekkába, ami növeli a dzsiddai szállodai szektort). Előretekintve, a tervezett Saudi Landbridge Rail (egy keleti áruszállító és személyszállító vonal) közvetlenül összeköti Dzsidda kikötőjét Rijáddal és Dammámmal, ezáltal lényegében Dzsiddát teszi az ország logisztikai kapujává a Vörös-tenger és az Öböl között. Várhatóan ez a vasútvonal mentén nagy logisztikai parkokat és ipari fejlesztéseket ösztönöz, különösen a dzsiddai kikötő térségében, erősítve az ipari ingatlanpiacot.
Dzsiddán belüli városi közlekedés is napirenden van. A régóta tervezett Dzsiddai Metró projekt – egy háromvonalas városi vasúthálózat – késésekkel küzd, de továbbra is része a város jövőbeni terveinek. Ha (talán ebben az évtized második felében) megvalósul, a metró jelentősen javítaná a közlekedési kényelmet, és átalakíthatná az ingatlanok értékét a metróállomások környékén. Addig is a város új buszhálózatokat indított, fejleszti az úthálózatot (beleértve egy tervezett Obhur-függőhidat az északi lagúna fölött) hogy csökkentse a torlódásokat. A fejlettebb infrastruktúra gyakran magasabb földárakat eredményez a korábban alulfejlett területeken, amely tendencia már Észak-Dzsiddában is megfigyelhető, ahol az autópálya- és hídfelújítások javították a közlekedést.
Egyéb figyelemre méltó projektek közé tartozik a Jeddah Economic City (nemcsak a Torony, hanem több felhőkarcoló, sétányok és egy kikötő is része lesz), valamint az King Abdullah Economic City (KAEC) Dzsiddától északra. Bár a KAEC egy külön tervezett város, 2023-as különleges gazdasági övezeti besorolása és a megújuló állami fókusz gyakorlatilag Dzsidda növekedéséhez kapcsolja a sikerét. A KAEC kikötője és ipari völgye adókedvezményekkel vonzza a gyártókat és logisztikai cégeket, amelyek várhatóan több ezer munkahelyet teremtenek. Ezek a munkahelyek Észak-Dzsiddában és magában a KAEC városban is lakáskeresletet generálhatnak, így a dzsiddai nagyvárosi terület is bővülhet. Emellett a Red Sea Global (egy turisztikai megapark, amely északabbra szigeti üdülőhelyeket alakít ki) és az AlUla örökségi projektek ugyan nem Dzsiddában találhatók, de várhatóan sok turista útját Dzsiddán keresztül bonyolítják majd, igazolva a további szállodák és repülőtéri fejlesztések szükségességét.
Összefoglalva, 2025–2030 között Dzsidda városképét és infrastruktúráját ezek a giga-projektek fogják meghatározni. A Dzsidda központi vízparti rész modern belvárost ad a városnak, a Dzsidda-torony pedig világszinten is híressé teszi az építészeti rekordok között, míg a fejlettebb közlekedési kapcsolatok szorosabban integrálják Dzsidát a nemzeti és globális piacokkal. Az ingatlanpiaci szereplők számára ezek a projektek új befektetési területeket jelentenek, a luxus vízparti lakásoktól az ipari parkokig. Bár a kivitelezés kockázatokat rejt (késések, költségtúllépések), a kormányzati elkötelezettség nagysága bizakodásra ad okot, hogy Dzsidda városi átalakulása jól halad.Összehasonlító elemzés: Dzsidda vs. Rijád vs. Dammám
Szaúd-Arábia három fő városrégiója – Rijád, Dzsidda és Dammám/Khobar (Keleti tartomány) – mindegyikének megvan a maga sajátos ingatlanpiaci dinamikája, amelyeket gazdasági szerepük és a Vision 2030 kezdeményezései alakítanak. Dzsidda összehasonlítása a másik kettővel kontextust ad teljesítményéről és kilátásairól:
- Rijád: A főváros politikai és gazdasági erőközpont, amely jelenleg szinte minden területen ingatlanboomot él át. A koronaherceg által támogatott tervek szerint Rijád célja, hogy 2030-ra megduplázza lakosságát körülbelül 15 millióra, multinacionális vállalatok regionális központjait és hatalmas állami befektetéseket vonzva. Ennek eredményeként Rijád ingatlanpiaca élesebb növekedést mutatott, mint Dzsiddáé. A lakóingatlanok esetében Rijádban az eladási árak mintegy 10%-kal emelkedtek 2024 elején éves szinten (szemben Dzsiddával, ahol ez 5%) argaam.com argaam.com, és a lakástranzakciók száma és értéke is magasabb. Rijádban az ingatlanárak emelkedése széles körű volt (a villák és lakások ára is nőtt) jll-mena.com, míg Dzsiddában vegyes képet mutatott. Történelmileg Rijád környékén bőségesen állt rendelkezésre föld, de a megnövekedett kereslet miatt még Rijád is lakáshiánnyal küzd a frekventált területeken. Eközben Rijád irodahelyiség-piaca teljesen egyedi – több mint 5 millió m²-nyi területtel és tucatnyi új irodatoronnyal, mint például a King Abdullah Pénzügyi Negyed. Az A-kategóriás irodabérleti díjak Rijádban átlagosan ~2000 SAR/m², jelentősen meghaladva Dzsidda ~1300 SAR/m²-es átlagát argaam.com. Rijád kiskereskedelmi kínálata is nagyobb, mint Dzsiddáé (3,5 millió m² vs 2,1 millió m² kiskereskedelmi állomány 2023 végén) argaamplus.s3.amazonaws.com, és továbbra is vonzza számos nemzetközi márka első megjelenését. Kulturális szempontból Rijád globális várossá válása (rendezvények, koncertek, sportesemények stb.) csak nemrégiben indult el, de rendkívül gyorsan, míg Dzsidda hosszú ideje kozmopolita és liberálisabb Szaúd-Arábia mércéjével. Lényegében Rijád vezeti Szaúd-Arábia ingatlanpiaci növekedését – az elmúlt években a legtöbb új projekt bejelentését és az ingatlanbefektetések oroszlánrészét is Rijád könyvelhette el agbi.com. Dzsidda bár növekszik, Rijád lendületét próbálja utolérni. Ugyanakkor Dzsidda előnye, hogy tengerparti város, természetes vonzerővel rendelkezik, és mindig számíthat a Hajj/Umrah forgalomra. Mondhatni, Rijád piaca forróbb, de potenciálisan ingadozóbb is (mivel növekedése részben politikai döntésektől és kormányzati áthelyezésektől függ), míg Dzsidda növekedése egyenletesebb, és inkább a kereskedelemre és a turizmusra alapoz.
Piaci előrejelzés 2025–2030-ra
Előretekintve, Dzsidda ingatlanpiacának kilátásai 2025-től 2030-ig összességében kedvezőek, amit az erős gazdasági alapok és a nemzeti fejlesztési tervek támasztanak alá. Elemzők és tanácsadók folyamatos növekedést jósolnak a lakó-, kereskedelmi és vendéglátó szegmensekben, noha a növekedés üteme szektoronként és évenként változhat. Az előrejelzés kulcselemei a következők:
- Lakóingatlan: Dzsidda lakáskereslete várhatóan erős marad 2030-ig. A népességnövekedés (Szaúd-Arábia lakossága fiatal és növekszik) és a szaúdi lakástulajdon növelésére irányuló törekvés együtt tartós nyomást gyakorol a lakáskínálatra. Arra számítunk, hogy Dzsidda lakóingatlan-árai átlagosan mérsékelt éves növekedést mutatnak majd – valószínűleg közepes egy számjegyű tartományban (talán évi 3–6%) a legtöbb szegmensben, hacsak nem kerül sor túlfűtésre. Néhány igen keresett környék (például luxus vízparti villák, vagy új infrastruktúrák, mint a metró közelében, ha megvalósul) ennél gyorsabban is értékelődhet. A Knight Frank kutatása például azt jelzi, hogy a közel-keleti városokban akár 60% feletti növekedés is várható a prémium ingatlanok árában 2029-ig mansionglobal.com mansionglobal.com, ami magában foglalja Dzsidda legfelsőbb kategóriás részeit is. Ugyanakkor a kormány nagyszabású lakásfejlesztései (mint például a Roshn közösségek stb.) jelentős kínálatot teremtenek, ezzel gátat szabva a túlzott áremelkedésnek, fenntartva a helyiek számára a megfizethetőséget. A lakástulajdon aránya Szaúd-Arábiában várhatóan eléri a 70%-ot 2030-ra pwc.com pwc.com, és Dzsidda ehhez több tízezer új lakás átadásával fog hozzájárulni. 2030-ra Dzsidda látképe jelentősen megváltozik – a Dzsidda Central 17 000 lakásából sok már elkészül, új felhőkarcolók jelennek meg a Corniche-on, és az északi városrészekben megtervezett szuburbiák nagyrészt befejeződnek. Bérlakások esetében előfordulhat lassabb növekedés, ahogy az új kínálat (főleg lakóépületek) piacra kerül; az évtized közepén a kihasználatlanság enyhe növekedése is lehetséges, ami mérsékelheti a bérleti díjak emelkedését. Mindazonáltal 2030-ra magasabb elkölthető jövedelmek és a külföldiek beáramlása (új vállalkozásokból és turisztikai munkahelyekből) egészséges bérleti piacot tarthat fenn. A bérleti hozamok várhatóan a lakóingatlanoknál 6-8% közötti sávban stabilizálódnak, ami vonzó a befektetők számára.
- Iroda: Dzsiddah irodapiaca várhatóan mérsékelten bővül. A gazdaság diverzifikálódásával új magáncégek (például logisztika, turizmus, fintech) telepednek meg a városban, ami növeli az irodai keresletet. Ugyanakkor Rijád agresszíven pozícionálja magát vállalati központként (még azt is előírja, hogy a cégek itt hozzák létre székhelyüket, ha kormányzati szerződésekért pályáznak), ami korlátozhatja Dzsiddah irodai növekedését. Előrejelzésünk szerint Dzsiddah 2030-ig több százezer négyzetméternyi irodával bővül majd, beleértve a kevert hasznosítású területeket, mint a Jeddah Central és az északi folyosók mentén. Az A-kategóriás bérleti díjak fokozatosan emelkedhetnek (várhatóan évi 2-5% körüli növekedéssel, igazodva az inflációhoz/kereslethez), de ha jelentős kínálat jelenik meg egyszerre (például a Jeddah Tower irodai része vagy több új torony), 2027 körül lehet egy időszak, amikor a bérleti díjak stagnálnak vagy kissé csökkennek ezen projektek átadásakor. Összességében a kihasználtság várhatóan egészséges marad Dzsiddah stabil üzleti környezetének köszönhetően. Egy 2030-ra valószínűsíthető trend a rugalmas munkahelyek és a magasabb minőségi sztenderdek – az új irodák okostechnológiát és fenntarthatóságot kínálnak majd (összhangban a Vision 2030 zöld építészet céljaival), ami bérletfelárat is eredményezhet.
- Kiskereskedelem: Dzsiddah kiskereskedelmi ingatlanpiaca növekedés előtt áll, ugyanakkor átalakulás is várható. Az S&P Global szerint a 2025-2026-os kilátások erősek a turizmus és a fogyasztói költések miatt arabnews.com arabnews.com. Ahogy közeledünk 2030-hoz, a nagyszabású események (Expo, Világbajnokság) és a mega-projektek (például a Vörös-tengeri üdülőhelyek) beérése várhatóan fellendíti a kiskereskedelmi eladásokat és a látogatottságot. Új kiskereskedelmi formátumokra számítunk: több szabadtéri életmód központ, vendéglátó/szórakoztató övezet és vegyes hasznosítású projektekben magas színvonalú kiskereskedelem jelenik meg, nem csak a hagyományos, zárt bevásárlóközpontokban. Jeddah Centralban trendi bevásárló sétányokat terveznek, amelyek a 2030-as évek végére a város első számú bevásárlóhelyévé válhatnak. A kiskereskedelmi bérleti díjak a fő helyszíneken várhatóan mérsékelten emelkednek (évi átlagosan kb. 3%), de a másodlagos helyeken nehezebb lehet a helyzet, ha az e-kereskedelem gyorsabban növekszik, vagy ha túl sok bevásárlóközpont versenyez egymással. 2030-ra biztosan növekszik az e-kereskedelem aránya, de a szaúdi kultúra valószínűleg továbbra is értékeli a plázaélményt, így nem számítunk a „plázák halálára” – inkább az alulteljesítők újrahasznosítása várható. A kiskereskedelmi terület egy főre jutó aránya nőni fog Dzsiddahban, de remélhetőleg igazodik majd a kereslethez. A kereslet-kínálat egyensúlya kulcsfontosságú; az S&P figyelmeztetett a túlkínálat veszélyére, ha a fejlesztők túlépítik a kiskereskedelmet arabnews.com. Az utóbbi időben azonban óvatosabb stratégia figyelhető meg (Rijádban 2024 elején nem adtak át új nagy bevásárlóközpontot, inkább a meglévő terek minőségére fókuszáltak argaam.com), így fenntartható növekedési pályára számítunk.
- Ipari/logisztikai: Ebben a szektorban jelentős bővülés várható. Ahogy a Vision 2030 projektek (például az új különleges gazdasági övezetek és logisztikai központok) megvalósulnak, Dzsidda a kikötő, a KAEC és a tervezett logisztikai zónák körül raktárépítési boomot tapasztalhat. A Landbridge vasút (várhatóan 2030-ra) elkészülte révén Dzsidda lesz az ország elsődleges import-export kapuja, ami azt jelenti, hogy a raktározási kereslet ugrásszerűen nő. Éves szinten két számjegyű növekedést prognosztizálunk a logisztikai ingatlanfejlesztéseknél több éven keresztül, és a bérleti díjak valószínűleg növekednek addig, amíg a kínálat kiegyenlítődik. A prémium logisztikai bérleti díjak megközelíthetik Rijád szintjét 2030-ra (elérve a 300-400 SAR/m²/év értéket a legjobb raktárak esetén) az erős kereslet miatt argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. A befektetők vonzónak találják ezt a szegmenst a viszonylag magasabb hozamok és a hosszú távú, megbízható bérlőkkel kötött szerződések miatt. 2030-ra Dzsidda megalapozhatja pozícióját, mint a Vörös-tenger vezető logisztikai központja, korszerű elosztó központokat működtetve nemcsak Szaúd-Arábiában, hanem az afrikai és más régiós piacokon is, köszönhetően kikötőjének és repülőterének.
- Turizmus/vendéglátás: Bár nem volt kifejezetten kérdés, érdemes megemlíteni Dzsidda szállodaiparát az előrejelzésben, hiszen a Vision 2030 turisztikai célkitűzései közvetlenül érintik. Várhatóan jelentősen nő a szállodai kapacitás (beleértve a Jeddah Central-ban létesülő 2700 szobát jeddahcentral.com, illetve más projekteket is). A kihasználtság változhat a globális utazási trendekkel, de az általános irány több turista – mind vallási (mivel az Umra vízum könnyebben és egész évben elérhetővé válik), mind szabadidős (a Vörös-tengeri turizmus növekedésével többen mennek át Dzsidda városán). 2030-ra Dzsidda új vidámparkokat, óceánjáró terminálokat vagy akár kibővített kongresszusi létesítményeket is befogadhat, amelyek mind hatással lesznek az ingatlanpiacra (új szabadidős fejlesztések stb.).
Kvantitatív szinten a piackutató cégek becslései szerint Szaúd-Arábia teljes ingatlanpiaca évi átlagosan 7–9%-os ütemben nőhet 2030-ig, ami akár a piac duplázódását is jelentheti az évtized végére techsciresearch.com imarcgroup.com. Dzsidda, mint ennek egyik fő mozgatórugója, jelentős mértékben hozzájárul majd ehhez. A Real Estate General Authority szerint a nemzeti ingatlanpiac mérete elérheti a 100+ milliárd dollárt 2029-re arabnews.com. Így feltételezhető, hogy Dzsidda részesedése (történelmileg az ügyletek 15-20%-a értékben) évi több tízmilliárd dollár ingatlanforgalmat jelenthet 2030-ra.
Előrejelzési fenntartások: Ezek a pozitív előrejelzések feltételezik, hogy nem következnek be súlyos gazdasági sokkok. Az olyan kockázatok, mint egy elhúzódó globális recesszió, az olajárak jelentős csökkenése, ami a kormányzati kiadásokat befolyásolja, vagy a geopolitikai instabilitás lassíthatják a lendületet (további részletek a következő szekcióban). Az is számít, hogy milyen szinten maradnak a kamatok világszerte – ha a finanszírozási költségek magasan maradnak, az visszafoghatja a kereslet növekedését (különösen a lakáshitelek terén). Szaúd-Arábia azonban már kimutatta, hogy kész ezt mérsékelni (támogatásokkal stb.). Összességében a 2025–2030 közötti időszak a növekedés és a modernizáció éve lehet Dzsidda ingatlanpiaca számára, a város nemzetközi színtéren is hangsúlyosabb szereplővé válhat, a piac pedig érettebbé és diverzifikáltabbá válik.
Lehetőségek és kockázatok befektetők és fejlesztők számára
Dzsidda ingatlanpiaca vonzó lehetőségek keverékét kínálja az állami támogatásnak és a strukturális keresletnek köszönhetően, de bizonyos kockázatok is jelen vannak, amelyeket az érintetteknek körültekintően kell mérlegelniük:
Lehetőségek:
- Vision 2030 mega-projektek: A befektetők és fejlesztők részt vehetnek vagy hasznot húzhatnak Dzsidda számos mega-projektjéből. Az olyan projektek, mint a Jeddah Central, Jeddah Tower/JEC és az infrastrukturális bővítések új befektetési zónákat teremtenek – a luxuslakásoktól és bevásárlónegyedektől az irodaparkokig. A korai belépők prémium területeket vagy partnerszerepeket szerezhetnek ezekben a fejlesztésekben. Például a PIF-fel való együttműködés a Jeddah Central környékén zajló alfejlesztésekben vagy a projektekhez kapcsolódó szolgáltatások nyújtása kifejezetten jövedelmező lehet, ahogy a környék prémium belvárossá formálódik.
- Növekvő kereslet és kedvező demográfia: Dzsidda fiatal és növekvő népessége biztosítja a tartós lakáskeresletet, különösen a megfizethető és középkategóriás otthonok iránt. Azok a fejlesztők, akik minőségi lakásokat tudnak építeni versenyképes áron (a megfizethető lakhatásra vonatkozó állami ösztönzők kihasználásával), készen álló piacot találnak az első lakásvásárlók körében. Ezenkívül a nukleáris családfelállás és a közösségi élet felé való kulturális elmozdulás lehetőségeket teremt mestertervezett lakóparkok, zárt lakóközösségek és vegyes funkciójú, „mini városok” létrehozására Dzsidda területén belül. Az a tény, hogy Dzsidda lakáspiaci tranzakciói éves szinten 43%-kal ugrottak meg, jól mutatja, mennyi elfojtott kereslet szabadult fel jll-mena.com – ez a trend várhatóan folytatódni fog, ahogy egyre többen válnak jogosulttá jelzáloghitelre.
- Turizmus és vendéglátás növekedése: Mivel Dzsiddát „a két szent mecset kapujának” és a Vörös-tenger part menti városának tartják, hatalmas előnyhöz juthat Szaúd-Arábia turisztikai törekvéseiből. Lehetőség van szállodák, üdülőhelyek, szolgáltatott apartmanok és szórakoztató létesítmények fejlesztésére. A zarándoklathoz kapcsolódó ingatlanok (például korszerűsített zarándokszállások, közlekedési csomópontok stb.) szintén egy speciális terület – gondoljunk csak a vegyes használatú központokra, amelyek a mekkai zarándokok igényeit szolgálják ki a zarándoklat előtt/után; ez lehet egy eddig kiaknázatlan piac. A kormány célja, hogy 2030-ra 150 millió látogatót vonzzon, ebből több millióan Dzsiddán keresztül érkeznek argaam.com argaam.com. A befektetők megfontolhatják tematikus attrakciók vagy vízparti szabadidős projektek építését Dzsiddában, hogy részesedjenek a nagyszabású projektekből származó turisztikai többletből (például egy családi vidámpark vagy vízi park Dzsiddában jól teljesíthet a turizmus növekedésével). A közelgő 2030-as Expo Rijádban és más események közvetve Dzsiddát is előnyhöz juttatják az ország nemzetközi megítélésének javulásával – a nemzetközi látogatók gyakran több várost is felkeresnek, így Dzsidda történelmi negyede (Al-Balad) és a Corniche is turisztikai reneszánszot élhet át, ami növeli a kiskereskedelmi és butik szállodák iránti keresletet.
- Logisztikai és ipari központ: A logisztikai szektor virágzik – Dzsidda kikötője az egyik legforgalmasabb a Közel-Keleten, és az új kereskedelmi megállapodások, valamint a különleges gazdasági övezetek (SEZ) révén egyre több vállalatnak lesz szüksége elosztóközpontokra. A befektetők raktárak, hűtőházak és ipari létesítmények fejlesztésével vagy megszerzésével stabil, hosszú távú bevételre tehetnek szert. Mivel a kormány ösztönzi a gyártás helybeni megvalósítását (az autógyártástól az élelmiszer-feldolgozásig), Dzsidda ipari parkjai (különösen a kikötő vagy a KAEC közelében) alkalmasak fejlesztésre. Ezek gyakran kormányzati támogatásokkal, például kedvezményes közművekkel vagy földterülettel járnak, ami tovább kedvez a befektetésnek. Az e-kereskedelem növekedésével a városi „utolsó mérföldes” csomagelosztó központok is újabb lehetőséget kínálnak.
- Külföldi befektetések & közös vállalatok lehetősége: A szabályok liberalizációja lehetővé teszi, hogy a külföldi befektetők könnyebben beléphessenek a piacra – ez pedig azt jelenti, hogy a helyi fejlesztők nemzetközi partnereket kereshetnek tőkével és szakértelemmel. A közös vállalatok virágozhatnak, például egy helyi vállalat együttműködhet külföldi szállodaüzemeltetővel egy új üdülőhely fejlesztésére, vagy egy nemzetközi építésziroda dolgozhat Dzsidda ikonikus épületein (ami már zajlik is, például a Jeddah Tower, Jeddah Central, stb. esetében). Emellett várhatóan egyre több külföldi vásárló jelenik meg a felső kategóriás lakáspiacon (különösen, ha a prémium tartózkodási engedélyek elterjednek), ami új ügyfélkört jelenthet a luxusfejlesztőknek Dzsiddában.
- Alulértékelt szegmensek: A közelmúltbeli növekedés ellenére Dzsidda ingatlanpiacának egyes szegmensei még mindig alulértékeltek a régiós versenytársakhoz képest. Például a Dzsiddában található elsőrangú tengerparti ingatlanok még mindig olcsóbbak, mint Dubajban vagy akár Rijádban. Ez arbitrázs-lehetőséget jelenthet – a mostani befektetés a prémium dzsiddai ingatlanokba nagy értéknövekedést hozhat, ahogy a város nemzetközi hírneve nő. Ugyanígy, az örökségturizmus is alulfejlett – a történelmi épületek Al-Baladban való felújítása butik szállodává vagy kulturális központtá mind az örökség megőrzését, mind a nyereségtermelő képességet szolgálná, összhangban a Vision 2030 életminőségi céljaival.
Kockázatok:
- Túlkínálat bizonyos szektorokban: A jelenleg zajló projektek nagyságrendje miatt fennáll a veszélye annak, hogy egyes szegmensek túlkínálatossá válnak. Ha például több tízezer új lakás árasztja el a piacot rövid időn belül (a Roshn közösségek, Jeddah Central lakások stb. révén), a középkategóriás lakások bérleti díjai és eladási árai stagnálhatnak vagy csökkenhetnek. Az S&P Global is figyelmeztetett a túlkínálat veszélyére, különösen a kiskereskedelemben, ahol túl sok bevásárlóközpont csökkentheti a kereskedők forgalmát arabnews.com. Hasonlóan, az irodapiac is túlkínálatossá válhat, ha egyszerre több új toronyház nyílik meg anélkül, hogy ezzel arányosan növekedne a bérlők száma. A fejlesztőknek ezért gondosan kell időzíteniük és szakaszolniuk a projekteket, valamint megkülönböztetniük a terméküket, hogy elkerüljék a túlkínálatból fakadó nehézségeket.
- Gazdasági függés az állami költésektől és az olajtól: Szaúd-Arábia ingatlanpiacának sikere szorosan összefügg az állami kiadásokkal (sok projekt állami kezdeményezésű, illetve állami infrastruktúrára támaszkodik). Ha jelentősen csökkennének az olajárak vagy a költségvetési bevételek, költségvetési megszorítások vagy projektek lassítása következhet. Például ha összeomlana az olajár és tartósan alacsony maradna, a PIF késleltetheti vagy lecsökkentheti a Jeddah Centralhoz hasonló projekteket, vagy visszavághatja a lakástámogatási programokat, ami közvetlenül hat a piacra. Bár az országnak vannak tartalékai és folyamatban van a diverzifikáció, az olaj még mindig a Vision 2030 kezdeményezések nagy részét finanszírozza. A befektetőknek tisztában kell lenniük azzal, hogy a jelenlegi fellendülés mögött expanzív fiskális politika áll – annak visszafordulása csökkentené a keresletet (alacsonyabb fogyasztói bizalom, munkahelyvesztés az építőiparban stb.).
- Kamatlábak és finanszírozási költségek: A 2022-2024 közötti globális kamatemelkedés drágábbá tette a jelzáloghiteleket és a fejlesztési hiteleket. Ha a magas kamatok tartósan fennmaradnak, a finanszírozási kockázat nő – a végső vásárlói kereslet gyengülhet, ha a jelzáloghitelek a kormányzati támogatásokon túl nehezebben lesznek elérhetők, és a fejlesztők is magasabb tőkeköltséggel szembesülnek. Legsúlyosabb esetben a projektek akár pénzügyi forráshiány miatt is leállhatnak. A szaúdi jegybank általában az amerikai Fed politikáját követi a deviza-lekötöttség miatt, ezért a globális kamattrendek is számítanak. Másrészt, ha a következő években (az előrejelzések szerint 2025-2026-ra) az infláció és a kamatok enyhülnek, az csökkentheti ezt a kockázatot.
- Szabályozási és végrehajtási kockázatok: Bár Szaúd-Arábia sokat fejlődött szabályozási környezetében, továbbra is vannak bürokratikus és jogszabályi kihívások. Jogszabályi változások (pl. bármilyen új ingatlantranzakciókat vagy vagyont terhelő adó – az 5%-os áfa-szerű adón túl – meglepheti a piacot). A végrehajtási kockázat különösen nagy a giga-projektek esetében: késések vagy költségtúllépések hatással lehetnek az ehhez kapcsolódó befektetésekre. A Jeddah Tower például végrehajtási kockázatot hordoz – ha újabb szünet állna be, az a projektben lévő földterületek értékét is érintheti. Hasonlóan, a Jeddah Central időben történő és a tervek szerinti átadása is óriási feladat; ha alulmúlja a várakozásokat, az visszafoghatja azt a lelkesedést, amely most a befektetői hangulatot élénkíti.
- Geopolitikai és piaci megítélési kockázatok: Mivel Szaúd-Arábia (így Dzsiddá is) a Közel-Keleten található, a régió geopolitikai feszültségei hatással lehetnek rá. Bármilyen instabilitás vagy biztonsági incidens átmenetileg visszavetheti a turizmust vagy a külföldi befektetési étvágyat. Emellett, mint feltörekvő piac, a szaúdi ingatlanok ki vannak téve a globális befektetői hangulat változásainak. Például, ha más piacok vonzóbbá válnak, vagy globális ingatlanpiaci visszaesés következik be, a külföldi tőke kivonulhat. Belföldön is csökkenhet a bizalom, ha például egy nagy projekt kudarcot vall, vagy nyilvános ellenérzés alakul ki a gyors változásokkal szemben (ez azonban az ingatlanszektorban kevésbé jellemző, mint más területeken).
- Építési költségek és ellátási lánc: A gyors fejlesztés emelkedő építési költségekhez (alapanyagok és munkaerő) vezetett Szaúd-Arábiában – ezt az iparági jelentések is kiemelik argaam.com. Ha az építőipari infláció folytatódik, a fejlesztők profitja csökkenhet, vagy kénytelenek lesznek az eladási árakat a fogyasztók lehetőségein túlra emelni. Ellátási lánc problémák (mint amilyenek világszerte jelentkeztek a járvány idején) késleltethetik a projektek megvalósulását. Ennek mérséklése hatékony projektmenedzsmentet és akár helyi beszerzéseket igényel (amelyet a Vision 2030 támogat, de az alapanyagok hazai gyártásának felskálázásához még idő kell).
- Piaci érettség és likviditás: A szaúdi ingatlanpiac még érőben van. A REIT-eken kívül a fejlett piacokhoz képest korlátozott az átláthatóság és likviditás. A befektetőknek mérlegelniük kell a kilépési stratégiát – Dzsiddában az ingatlanok gyors eladása nem lehetséges úgy, mint a nagyon likvid piacokon, kivéve, ha rendkívül nagy a kereslet. Ha a piaci feltételek változnak, a nagyobb eszközök eladása időbe telhet. Az olyan intézkedések, mint az elektronikus tulajdoni lapok és a REGA által biztosított jobb adatok, lassan javítanak ezen.
Összegzésként elmondható, hogy Dzsiddá ingatlanpiacán 2030-ig jelentős lehetőségek rejlenek – a piac felfelé ível, erős támogatással és valódi keresleti tényezőkkel. Azok a befektetők és fejlesztők, akik igazodnak a Vision 2030 főbb irányaihoz (megfizethető lakhatás, turizmus, életminőség, diverzifikáció), nemcsak anyagi hasznot remélhetnek, hanem a döntéshozók támogatását is élvezhetik. Ennek ellenére körültekintő tervezés szükséges a kockázatok kezeléséhez. Az eszköztípusok (lakás vs. kereskedelmi) vagy időtávok szerinti diverzifikáció, kedvező finanszírozási feltételek biztosítása, illetve a projektek olyan kialakítása, amely képes alkalmazkodni a piaci változásokhoz, okos stratégiának bizonyulhat. Ahogy az S&P összefoglalóan jellemezte Szaúd-Arábiára, a növekedési pálya erős, de kihívásokkal teli arabnews.com arabnews.com – és ez Dzsiddára is tökéletesen igaz. Megfelelő kockázatkezeléssel az érintettek részesei lehetnek Dzsiddá ingatlanpiaci bővülésének, és az elkövetkező izgalmas években jelentős nyereséghez juthatnak.
Források:
- JLL – KSA lakáspiaci dinamikák, 2025. 1. negyedév jll-mena.com jll-mena.com
- Deloitte – Közel-keleti ingatlan előrejelzések 2024 (Szaúd-Arábia) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com
- Argaam News – „A JLL 32 000 új lakóegységet vár Rijádban és Dzsiddában 2024 II. félévében” (2024. szeptember) argaam.com argaam.com
- Argaam News – Folytatás: JLL KSA Piaci 2024 első félévi összefoglaló argaam.com argaam.com
- AGBI – „Szaúd-Arábia megnyitja a szent városokat a külföldi befektetők előtt” (2025. január) agbi.com agbi.com
- Arab News – „Szaúdi kiskereskedelmi ingatlan kilátásai erősek a turizmus és a Vision 2030 miatt, állítja az S&P” (2025. április) arabnews.com arabnews.com
- Knight Frank – The Wealth Report 2025 (Piaci teljesítmény) mansionglobal.com mansionglobal.com
- Designboom – „A világ legmagasabb épülete, a Jeddah Tower építése folytatódik, befejezés 2028-ra” (2023. szept.) designboom.com designboom.com
