Bevezetés
Az Európai Unió ingatlanpiaca fordulópont előtt áll 2025-ben. Egy viharos időszak – az elszabaduló infláció, a gyors kamatemelések és a pandémia által okozott zavarok – után mind a lakóingatlanok, mind a kereskedelmi szektor az óvatos fellendülés fázisába lépett. A makrogazdasági feltételek stabilizálódása – beleértve az infláció enyhülését és az első kamatcsökkentéseket – kiszámíthatóbbá tette a környezetet a befektetők és fejlesztők számára pwc.com mediaassets.cbre.com. Ugyanakkor a tartós lakáshiány és a pandémia utáni bérlői igények folyamatos változása alakítja a piac dinamikáját az EU tagállamaiban. Ez a jelentés átfogó elemzést nyújt az EU ingatlanpiacáról 2025-ben: makrogazdasági háttér, lakó- és kereskedelmi szektor trendjei, kulcsfontosságú országok (Németország, Franciaország, Spanyolország, Olaszország, Hollandia, Lengyelország) piacai, árazás, kereslet-kínálat egyensúlya, befektetési áramlások, építési aktivitás, szabályozási változások és előretekintés 2028-ig. A főbb témák: a magas (de stabilizálódó) kamatlábak hatása, a fenntarthatóságra és ESG-megfelelésre való törekvés, valamint az új lehetőségek feltérképezése a megmaradó kockázatok közepette.
Makrogazdasági helyzetkép 2025-ben
Európa szélesebb gazdasági háttere 2025-ben a mérsékelt növekedés és hűlő infláció jellemzi. A 2023-as recessziót épphogy elkerülő EU-gazdaság várhatóan körülbelül 1,1%-kal fog növekedni 2025-ben, míg az euróövezet kicsivel 1% alatt marad economy-finance.ec.europa.eu. Ez a lanyha növekedés – amely lényegében megegyezik a 2024-es szinttel – még mindig törékeny fogyasztói keresletet és külső bizonytalanságokat tükröz. Kiemelendő, hogy Spanyolország és Lengyelország a GDP növekedés terén (kb. 2,5–3+%) messze az uniós átlag felett teljesít, míg Németország esetében továbbra is visszafogott, kb. 0,8%-os növekedést várnak mediaassets.cbre.com a közelmúltbeli ipari stagnálás miatt. Franciaország és Olaszország várhatóan az uniós átlag közelében (kb. 1%) növekedik, amit visszafogott fogyasztói költés és exportkereslet hátráltat cbre.fr.
Az ingatlanpiac szempontjából alapvető jelentőségű, hogy az infláció jelentősen csökkent a 2022-es csúcs után. Az euróövezetben a teljes infláció 2025-ben ~2,1%-os átlagot érhet el (2024-ben 2,4% után) pubaffairsbruxelles.eu, így gyakorlatilag közelíti az EKB 2%-os célját 2025–2026-ra. Ez a dezinfláció, valamint a maginfláció lassulása lehetővé tette, hogy az Európai Központi Bank megállítsa és enyhén visszafordítsa agresszív szigorítását. A 2023 végi 4%-os betéti kamatcsúcs után az EKB 2024 közepén csökkenteni kezdte a kamatokat; 2025 áprilisára a jegybanki alapkamat ~2,25%-ra mérséklődött economy-finance.ec.europa.eu. Más európai jegybankoknál is hasonló fordulat történt. Ennek eredményeképpen 2025-ben a hitelfelvételi költségek még mindig magasak a 2010-es évekhez képest, de már enyhültek a 2023-as csúcsokhoz képest, ami némi enyhülést hozott az olyan hitelintenzív ágazatok számára, mint az ingatlanpiac. Például átlagos francia jelzálogkamat 2025 elejére ~3,3%-ra esett vissza 3,5% feletti csúcshoz képest, míg a lengyel jegybank 6,75%-ról ~5%-ra vitte le alapkamatát, növelve a vásárlási kapacitást.
A kamatkörnyezet hatásai tehát kettősek: egyrészt a 2022–2023 közötti kamatemelési hullám erősen visszavetette a megfizethetőséget és a befektetések volumenét; másrészt a 2025-re stabilizálódó, kissé csökkenő kamatszintek javították a hangulatot. A fejlesztők és lakásvásárlók már nagyobb biztonsággal tekinthetnek a pénzügyi környezetre, amely inkább javulni, mint tovább romlani fog pwc.com. Tény, hogy a finanszírozási feltételek egyre kedvezőbbé válnak – a pozitív tőkeáttétel „újra lehetséges”, ahogy a hitelköltségek csökkennek és a hozamok közötti különbség stabilizálódik cbre.com cbre.com. Ennek ellenére a kamatok nem térnek vissza a 2010-es évek rendkívül alacsony szintjére mediaassets.cbre.com. A hosszútávú hozamok továbbra is magasak, ami korlátozza az ingatlanárak további újra-felfúvódását. Az általános várakozás, hogy 2024 volt a ciklikus mélypont a befektetésekben, és 2025-ben fokozatos fellendülés jöhet, nem pedig látványos boom cbre.com.
Egy másik makrotényező a geopolitikai bizonytalanság, amely továbbra is árnyékot vet. Az ukrajnai háború és a globális kereskedelmi feszültségek fenntartják az energiaárak és az üzleti bizalom volatilitását. Bár Európa gáz- és energiaárai jóval alacsonyabbak 2022-höz képest, bármilyen újabb sokk ismét fellobbanthatja az inflációt és kamatcsökkentési szünetre kényszerítheti a jegybankokat pwc.com. Politikai események – például a közelgő német választások vagy esetleges amerikai kereskedelempolitikai változások – szintén kockázatot jelentenek a növekedésre és a befektetői hangulatra reuters.com reuters.com. Jelenleg azonban az alapforgatókönyv 2025-re: kiegyensúlyozott – ha nem is látványos – gazdasági növekedés, csökkenő infláció és kamatszintek stabilizálódása; mindez stabilabb hátteret ad a tavalyi két évnél ingatlanpiaci döntésekhez.
Lakóingatlan-piaci trendek: keresleti nyomás alatti kilábalás
Európa lakáspiacai 2025-ben egyszerre mutatnak ellenálló- és korlátos jegyeket. Sok országban 2022–2023-ban visszaesést vagy lassulást tapasztaltak, majd 2025-ben a lakásárak általánosan stabilizálódnak vagy ismét emelkednek a tartós kínálathiány és a finanszírozás könnyebbé válásával javuló vásárlói bizalom miatt. Ugyanakkor a regionális eltérések jelentősek: egyes piacokon új csúcsokra emelkednek az árak, míg mások épp most érnek a mélypontra a korábbi esések után.
Ábra: Nominális lakásár-növekedés az EU-országokban, az éves változás összehasonlítása 2023 IV. negyedévében (kék oszlopok) és 2024 IV. negyedévében (sárga oszlopok). Sok piacon a csökkenésből növekedésbe fordult a trend 2024 végére. Számos országban (bal oldalon) kétszámjegyű áremelkedés volt 2024-ben – így Spanyolország, Hollandia, Lengyelország, Portugália, Magyarország és mások –, míg Németország, Svédország és Franciaország (jobb oldalon) vagy szerény növekedést, vagy folytatódó, de mérsékelt csökkenést mutattak economy-finance.ec.europa.eu. Ez is az európai lakáspiacok egyenetlen kilábalását tükrözi.
Áralakulási trendek: Az Eurostat adatai szerint az uniós lakásárak 2024-ben mintegy 4%-kal (nominálisan) emelkedtek, 2025-ben pedig újabb növekedésre lehet számítani – ugyanakkor az áremelkedés mértéke országonként jelentősen eltér. Németországban, ahol Európa egyik legélesebb korrekciója zajlott, az árak 2022-től 2024 közepéig ~12%-ot estek reuters.com, ám azóta stabilizálódtak. 2024 IV. negyedévében a német árak kilenc egymást követő negyedéves visszaesés után először mutattak éves szintű növekedést (+1,9%) globalpropertyguide.com. Felmérések szerint a német lakásárak 2025-re újabb 3–3,5%-os növekedést érhetnek el reuters.com az alacsonyabb jelzálogkamatok miatt, bár a lefelé mutató kockázatok megmaradnak, amennyiben a gazdasági vagy politikai bizonytalanság tartósnak bizonyul reuters.com. Franciaországban a lakásárak mérsékelten csökkennek; 2024 III. negyedévében –3,96%-os éves csökkenést mértek a használt lakásokra globalpropertyguide.com. Ez a visszaesés enyhül, a csökkenés 2025 elejére várhatóan –0,7%-ra lassul és 2024 végére az árak elérhetik a mélypontot globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. A párizsi lakások értéke például ~5,5%-kal esett vissza 2024-ben (ez zsinórban a 13. csökkenő negyedév) globalpropertyguide.com, és előrejelzések szerint 2025-re stabilizálódhatnak, ahogy a hitelfeltételek javulnak és a kormányzati támogatások érvényesülnek.
Állítsuk ezt szembe Spanyolországgal, ahol a lakáspiac élénk. A spanyol lakásárak 2024-ben átlagosan +11%-kal emelkedtek – ez a legnagyobb növekedés 2007 óta –, és 2025 első negyedévében is ~11,2%-kal voltak magasabbak az előző évhez képest globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Az erős belföldi kereslet, a visszatérő külföldi vásárlók és a növekvő gazdaság (2% feletti növekedés) sokak szerint „2025-ben is élénken tartotta” Spanyolország lakáspiacát idealista.com. Még a visszafogottabb előrejelzések is további 5–8%-os drágulást jósolnak 2025-ben spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com. Lengyelországban is jelentős az áremelkedés: a magas infláció és béremelkedés mellett a használt lakások ára ~8%-kal nőtt 2025 elején éves szinten (az új építésűeknél ~4–6%-kal) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Annak ellenére, hogy 2023-ban meredek eladás-visszaesést tapasztaltak, most a kereslet a kamatcsökkentéseknek és az első vásárlóknak szánt 2%-os jelzáloghitel-támogatási programnak köszönhetően ismét élénkül Lengyelországban globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Hollandia egy másik példa – a rövid 2023-as visszaesés után a holland lakásárak 2024-ben +8,7%-kal történelmi csúcsra ugrottak abnamro.com. A bankok 2025-ben újabb ~7%-os emelkedést jósolnak, melynek oka a csökkenő jelzálogkamat, a növekvő jövedelmek és a tartós lakáshiány abnamro.com. Valójában a holland lakásárak a közelmúlt éveiben minden évben 7%-nál többel nőttek, kivéve 2023-ban abnamro.com abnamro.com. Még a korábban gyenge piacokon is fordulópont jelei látszanak: Svédország, Ausztria és Németország – amelyek 2023-ban jelentős visszaesést szenvedtek el – 2024 végére ismét mérsékelt pozitív árnövekedést mutatnak, míg Franciaország és Finnország voltak az utolsó jelentős piacok, ahol még enyhe éves visszaesés látható economy-finance.ec.europa.eu. Összességében a legtöbb európai lakáspiacon áremelkedés várható 2025-ben, ahogy a ciklus felfelé fordul fitchratings.com. Kínálat és kereslet dinamikája: A lakásárakat meghatározó kritikus tényező a lakáskereslet és -kínálat közötti egyensúlytalanság. Egyszerűen szólva: Európában nem épül elég lakás ahhoz, hogy lépést tartson a háztartásalapítási és városi migrációs trendekkel, és ez a hiány az utóbbi időben tovább romlott. A lakáskínálat 2022 óta élesen visszaesett, mivel a fejlesztők visszafogták beruházásaikat a magas kamatköltségek, az építőanyag-infláció és az engedélyeztetési akadályok miatt economy-finance.ec.europa.eu economy-finance.ec.europa.eu. EU-szinten az új lakások befejezése 2023–2024-ben jelentősen visszaesett (két számjegyű csökkenés), az építési engedélyek száma pedig évtizedes mélypontra zuhant economy-finance.ec.europa.eu. Németországban például az új lakásépítés összeomlóban van – az engedélykérelmek 2023-ban ~27%-kal, az induló projektek 25%-kal csökkentek, ez a legalacsonyabb szint 2000 óta globalpropertyguide.com. Németország most jóval kevesebb, mint évi ~320 000 lakást épít, holott célként ez is csak a felülvizsgált szükségletekhez lenne elég (egy kormányzati tanulmány ~2,5 millió új lakást tart szükségesnek 2030-ig, bőven a jelenlegi szint felett) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. A hiány feltűnő: „egy hatalmas szakadék a szükséges és a ténylegesen megépülő lakásszám között” – ahogy egy német lakáspiaci közgazdász fogalmazott globalpropertyguide.com. Ez különösen a nagyvárosokban súlyosbítja a lakáshiányt, ahol a migrációból adódó népességnövekedés folytatódik (Berlin, München stb. mind évi több tízezer új lakást igényelnének) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Hasonló történetek visszhangzanak szerte az EU-ban. Franciaország lakásépítése tartós visszaesésben van – 2023-ban az engedélyek és lakásépítési indítások éves szinten ~23–25%-kal kiestek globalpropertyguide.com, és 2024 még ennél is rosszabb lesz, ahogy az ágazati szereplők „katasztrofálisnak” nevezik a helyzetet globalpropertyguide.com. A francia új lakásépítések 2024-ben alig érték el a ~260 000-et globalpropertyguide.com, ez legalacsonyabb érték legalább 2000 óta. Az építők az egekbe szökő anyagárakkal (az orosz-ukrán háborút követően) és új környezetvédelmi előírásokkal küzdenek, ezek növelik a költségeiket, míg a vásárlók magasabb jelzálogkamatokkal szembesülnek globalpropertyguide.com. Bár a hivatalok remélik, hogy 2025 közepén talán stabilizálódik a piac, a francia Építőipari Szövetség további stagnálással számol, mindössze ~239 000 lakásépítési indítást vár 2025-ben globalpropertyguide.com. Olaszországban is gyenge az építőipar – az engedélyezett új lakóépületek száma 2024-ben ismét csökkent (–0,2% a 2023-as –7,7% után), mindössze ~55 000 db-ra, ami töredéke a 2000-es évek közepi szintnek globalpropertyguide.com. Ez a hosszú távú visszaesés (Olaszország még a 2000-es években évente 250 ezer felett épített, most ~50 ezret) hozzájárul a szűkös kínálathoz a keresett városokban globalpropertyguide.com. Még a fellendülő Spanyolországban is óvatosan mozdul a lakásépítés: 2024-ben kb. 112 000 új lakás épült, ez 14,5%-os emelkedés, ahogy az építtetők reagáltak az áremelkedésre globalpropertyguide.com. Ez azonban Spanyolország igényeihez képest továbbra is mérsékelt szint, és messze elmarad a 2008 előtti szintektől. Lengyelország, amely Európa egyik leggyorsabban növekvő piaca, 2022–2023-ban több mint 20%-os visszaesést látott a lakás átadásokban a magas kamatköltségek miatt, bár mérsékelt fellendülés várható a kamatcsökkentések nyomán globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Röviden: mindenütt visszafogja az új kínálatot a magas finanszírozási és építési költség, a szabályozási akadályok és a telekhiány, miközben a keresleti oldali tényezők (városi népességnövekedés, kisebb háztartások, jobb bérek) tovább erősödnek globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Sok országban rekord alacsony a kiadó lakások aránya és erős, intenzív vásárlói verseny folyik a minőségi ingatlanokért.A keresleti oldalon a háztartásalapítás és a migráció továbbra is magas szinten tartja a lakásigényt. Németország például az elmúlt évtizedben 3%-kal növelte népességét (nagyrészt bevándorlás révén), amely főként a nagyvárosokban koncentrálódik globalpropertyguide.com. Lengyelország több mint egymillió ukrán menekültet fogadott be, akiknek nagy része most bérel vagy vásárol otthont globalpropertyguide.com. Még ott is, ahol az össznépesség stagnál, az egyedül élő háztartások számának növekedése és a folyamatos urbanizáció támasztja alá a lakáskeresletet. Így sok európai országban a kereslet meghaladja a kínálatot, ami támogatja az árakat a megfizethetőség kihívásai ellenére is. Az Európai Bizottság megjegyzi, hogy számos tagállamban „az új lakások korlátozott kínálata az egyik fő oka a folyamatos lakásár-emelkedésnek” 2024-re economy-finance.ec.europa.eu. Ez különösen igaz olyan piacokon, mint Hollandia, ahol a krónikus kínálati hiány 2024–25-ben is tovább emelte az árakat abnamro.com. Bérleti díjak és bérleti piacok: A szűk kínálat a bérleti díjakat is emeli, jóllehet néhány ország bérleti díjkorlátokat vezetett be. Németország továbbra is bérlői piac (a háztartások több mint 52%-a bérel globalpropertyguide.com), és a folyamatos kereslet 2024-ben is ~3,5%-kal emelte a díjakat (2023-ban ez 5% volt) globalpropertyguide.com. Más piacokon, például Írországban, Hollandiában és Közép-Európában is gyorsan emelkednek a bérleti díjak. Különösen, a holland lakásbérleti díjak akár 7–8%-kal is ugorhatnak 2025-ben az inflációs indexálás és a magántulajdonosok értékesítései miatt (ami a bérleti kínálatot csökkenti) az új szabályozások következtében iamexpat.nl abnamro.com. Lengyelországban a bérlők (főleg ukrán családok) beáramlása növeli a bérleti díjakat és hozamokat – a bruttó bérleti hozam átlagosan 6% felett van a lengyel városokban globalpropertyguide.com. Néhány országban ráadásul a bérleti lakásállomány zsugorodik: például Hollandia új bérkontrollt és adókat vezetett be (Affordable Rent Act), amely a kis-bérbeadókat távozásra készteti, és az ingatlanokat saját célra vásárló vevőknek értékesítik abnamro.com. Ez a bérleti piac „privatizációja”, amely Németországban és Spanyolországban is megfigyelhető, tovább szűkíti a bérleti kínálatot, és paradox módon idővel ronthatja a megfizethetőséget mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. A döntéshozókra komoly nyomás nehezedik, hogy beavatkozzanak, ahogy a bérlők megfizethetősége romlik, ugyanakkor az olyan intézkedések, mint a bérleti díjkorlát visszafoghatják a beruházásokat, és hosszabb távon csökkenthetik a kínálatot mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. Jelzáloghitelezés és megfizethetőség: A 2023 végén / 2024 elején tapasztalt jelzálogkamat-emelkedés jelentősen rontotta a lakások megfizethetőségét, de 2024-ben javulni kezdtek a körülmények. Az EU-ban a háztartások hitelképessége drámaian visszaesett 2022–23-ban – a jövedelmek nem követték a hitelkamatok emelkedését, így számos vevő vásárlását halasztotta economy-finance.ec.europa.eu economy-finance.ec.europa.eu. A jelzálogállomány növekedése negatívvá vált, az árak is csökkentek. Most, ahogy a kamatok lassan csökkennek, a hitelképes kereslet 2024-ben visszapattant, megelőzve a lakásárak emelkedését economy-finance.ec.europa.eu economy-finance.ec.europa.eu. Ez a lakáspiac egyik „fordulóponti jelzése”: akik eddig a 3,5–4%-os kamaton kívül rekedtek, ismét beléphetnek, ha a kamatok például 2,5–3%-ra csökkennek. A megfizethetőség azonban továbbra is feszült – a lakásárak és a hitelképes jövedelem aránya jelentősen meghaladja a hosszú távú átlagot economy-finance.ec.europa.eu, vagyis a történelemben szokásosnál nagyobb erőfeszítés kell az otthon finanszírozásához. Sok országban a reálárak is gyorsabban nőttek 5 év alatt, mint a jövedelmek, így finanszírozási szakadék keletkezett economy-finance.ec.europa.eu. Szigorúbb hitelezési szabályok részben mérsékelték a kockázatokat (például a holland és lengyel bankok szigorú adósság-jövedelem korlátokat alkalmaznak, amely – az ABN AMRO szerint – még áremelkedés mellett is „pénzügyileg stabil” helyzetben tartja a háztartásokat abnamro.com). Előre tekintve a megfizethetőségi korlátok visszafogják majd az áremelkedés ütemét – a legmeredekebben drágult piacok (Spanyolország, Hollandia stb.) lehűlhetnek, ha a vevők elérik, mit tudnak megfizetni. Országfókusz – lakáspiac:- Németország: Magas kereslet, alacsony építési aktivitás, óvatos fellendülés. A német lakáshiány égető – a nagyvárosokban „kifejezett egyensúlyhiány” van a kereslet és kínálat között globalpropertyguide.com. Az új kormányzati ígéretek 2025-ben célul tűzik ki az építések élénkítését (pl. engedélyezési folyamat egyszerűsítése, több beépíthető föld kínálata) globalpropertyguide.com, de ezek hatása később érződik. Két év árcsökkenés után a német lakásárak stabilizálódtak. 2024 végén nominális áremelkedés (~+1–2% éves szinten) globalpropertyguide.com volt megfigyelhető, bár reálértéken nincs növekedés. Az előrejelzések mérsékelt árnövekedést (~3%) jósolnak 2025-re reuters.com, ha az EKB kamatcsökkentése folytatódik. Kockázatot jelent a német gazdaság lassúsága (2023–24-ben zsugorodott) reuters.com és a 2025-ös szövetségi választási bizonytalanság reuters.com. A bérleti díjak még mindig emelkednek, de lassabban 3–4%/év globalpropertyguide.com. Mivel a németek több mint fele bérlő, kevés a megfizethető saját lakás, így a politikusokat egyre jobban sürgeti a kínálat bővítése – különben a bérleti díjak és lakásárak 2025–2028 között is emelkedni fognak (bár szerényebb ütemben).
- Franciaország: A mérsékelt korrekció után aljat keres. A francia lakáspiac 2021–2024-ben gyengéden leeresztette az árakat, összesen ~5–10% reálértékű csökkenéssel. 2024 végére a használt lakások ára ~4%-kal volt alacsonyabb az előző évhez képest globalpropertyguide.com, bár a csökkenés lassul (2025 februárjára –0,7%/év várható) globalpropertyguide.com. Párizs árai is távolodnak a csúcstól (–5%/év), ami kissé javítja a megfizethetőséget globalpropertyguide.com. 2025 fordulópont lehet, elindulhat a stabilitás vagy kis növekedés, amit erősít az állami vásárlói támogatás (pl. kibővített kamatmentes hitelek, hosszabb futamidejű jelzálogok) és a várható hitelkönnyítés globalpropertyguide.com. A fellendülést azonban korlátozza az újépítés minimális szintje – 2024–25-ben a lakásépítések évtizedes mélyponton globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Az új lakások kínálata csökken, ami az adásvételeket visszafoghatja, de az árakat is stabilizálhatja. Franciaország makrogazdasági háttere (közel nulla GDP-növekedés, emelkedő munkanélküliség 2024–25 cbre.fr cbre.fr) nem igazán támogatja a lakásvásárlói keresletet, de a szűkös kínálat és a háztartási megtakarítások továbbra is kedvezőek. Az árak várhatóan 2025-ben kiegyenesednek, majd 2026 felé kissé nőnek, jelentős területi eltérésekkel (Párizs lemaradhat a régiók mögött).
- Spanyolország: Felforrósodott piac, széleskörű növekedés. Spanyolország Európa egyik kiemelkedő piaca. A lakásárak ~8–11%-kal nőttek 2023-ban és 2024-ben globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, és 2025-re is derűsek a várakozások (+6% – +8% a Fitch szerint) spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com. A keresletet erősíti a növekvő gazdaság (a GDP ~2–2,5%-kal nőhet 2025-ben mediaassets.cbre.com), alacsony munkanélküliség, és a külföldi befektetők, turisták visszatérése. A magasabb kamatok mellett a spanyol vásárlók most előnyüket lelhetik a több fix kamatozású hitelajánlatban és a növekvő jövedelmekben. Az építési aktivitás is élénkül – a lakásindítások +14,5%-kal nőttek 2024-ben globalpropertyguide.com –, de a kínálat még így is elmarad a kereslet robbanása mögött, ezért továbbra is erős a vevői verseny. Kiemelten a tengerparti területeken és Madrid/Barcelona körzetében nőnek leginkább az árak, míg a belföldi régiókban mérsékeltebb a dinamika. A bérleti díjak is emelkednek. A spanyol kormány 2023-ban új lakástörvényt fogadott el, amely maximálja a bérleti díjemelést a „problémás” körzetekben, adókedvezményeket kínál megfizethető bérlésekre. Ez mérsékelheti a nagyvárosi bérnövekedést, de a folyamatos árnyomás és a limitált bérlakás kínálat miatt 2025-ben 5% feletti bérleti infláció várható. Összességében Spanyolország kilátásai (külső sokk nélkül) pozitívak, a lendületes piac 2026-ig folytatódhat, még ha nem is lesz örökké kétszámjegyű növekedés, ahogy az elérhetőség szűkülni fog.
- Olaszország: Szerény növekedés korlátok között. Az olasz lakáspiac viszonylag visszafogott. Évekig stagnált, majd 2021–22 körül élénkült, aztán ismét megállt. A hivatalos adatok ~4,5% éves áremelkedést mutatnak 2024 IV. negyedévében (3 éve a legmagasabb növekedés) globalpropertyguide.com, amit a vevői kereslet visszatérése és a jó minőségű lakások szűkös kínálata hajt. Az újépítésű lakások árai különösen nőttek (+9,3%/év), ahogy az építési költségeket áthárították globalpropertyguide.com. A magánhirdetések szerint viszont 2025 I. negyedévében puhább a piac: ~2,6%-os (–4,6% reál) csökkenés látható az árakban, részben az év eleji magas jelzálogkamatok miatt globalpropertyguide.com. Lényegében az olasz piac reálértéken stagnál, némi nominális emelkedés lehetséges. A nagyvárosok – Milánó és Róma – jobban teljesítenek: pl. Róma +3,4%/év 2025 I. negyedévében globalpropertyguide.com és Milánó új csúcson – míg sok kisebb régióban stagnálás, gyenge csökkenés van. A kereslet Olaszországban stabilizálódik: 2024 elején az adásvételek volumene stagnált (+0,3%/év), miután 2023-ban visszaestek globalpropertyguide.com. A kínálat marad akadály – kevés az új lakás (2024-ben a kiadott engedélyek stagnáltak, ~55 ezer lakás globalpropertyguide.com), ráadásul a 2021–22-ben fellendülést hozó „Superbonus 110%” támogatás megszűnt, így visszaesett az építési vállalkozások megrendelésállománya globalpropertyguide.com. Pozitívum, hogy a hitelezés enyhén javult (kevesebb hiteligénylőt utasítanak el a Banca d’Italia szerint) globalpropertyguide.com. 2025–2027-ben az olasz lakásárak várhatóan az infláció ütemében (kb. évi 2%-kal) nőhetnek – nem lesz boom, de zuhanás sem. Az északi régiók (Milánó stb.) maradnak a legdinamikusabbak.
- Hollandia: Erős fellendülés, tartós hiány. Hollandia az egyik legnagyobb covidkori árbummal (+15% 2021) és azt követően gyors, de rövid megtorpanással nézett szembe 2022–23-ban a kamatok emelkedése miatt. A 2024-es év végére újra 8,7%-kal nőttek az árak, történelmi csúcsot elérve abnamro.com. Az okok között struktúrális lakáshiány (több százezer lakás), erős bérnövekedés és gyorsan normalizálódó hitelezés van. 2025-ben a holland lakásárak 7–9% közötti növekedése várható abnamro.com abnamro.com – ez Nyugat-Európában a leggyorsabbak között –, majd 2026-tól 3–5%-ra lassulhat, ahogy a megfizethetőségi korlátok újra jelentkeznek. Érdekesség, hogy a drágulást most inkább a kisvárosok, vidéki területek vezetik, míg Amszterdam stb. lemarad abnamro.com. Ennek részben az az oka, hogy a kormányzati lépések (szigorúbb befektetési, bérleti szabályozás) miatt sok befektető adja el a lakásokat, így a fővárosban nő a saját célra vásárolt ingatlanok aránya abnamro.com. Az adásvételek száma is nő – az ABN AMRO 2025-re +5% eladásnövekedést vár, mivel sok bérbeadó még a szigorítás előtt próbál megszabadulni befektetéseitől abnamro.com. Ennek ellenére a lakáskínálat továbbra is szűkös, az újépítés korlátolt a környezetvédelmi szabályok (például nitrogénkibocsátási limit) és munkaerőhiány miatt. Így a holland piac további áremelkedésre és bérleti díjnövekedésre számíthat, 2025 után valószínűleg lassuló ütemben, de a kezdő vásárlók számára fennmarad a megfizethetőségi nehézség.
- Lengyelország: Magas növekedési potenciál, külső tényezők által befolyásolva. A lengyel lakáspiac az elmúlt évtizedben gyorsan bővült, és bár 2022–23-ban a nagyon magas kamatok miatt megtorpant, továbbra is növekvő pályán van. 2025 elején a lengyel nagyvárosi lakásárak még mindig 5–10%-kal nőnek éves szinten globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. A piac 2023-ban lehűlt, az eladások visszaestek (–31%/év), mert a hitel drága lett globalpropertyguide.com, de „mérsékelten optimista” hangulat tért vissza az infláció és a jegybanki kamatok csökkenése miatt globalpropertyguide.com. Az új „Első otthon” támogatott (2%-os fix kamatozású) hitelprogram 2023 közepén lendületet adott a megfizethető lakások keresletének globalpropertyguide.com. A fellendülés ugyanakkor egyenetlen: 2025 I. negyedévében az új lakások eladása összességében még mindig –17%/év, Krakkóban és Łódźban 25% feletti visszaesés, emiatt nő az eladatlan készletek mennyisége globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. A JLL szerint egyes városokban jelentős kínálat-kereslet eltérés alakult ki – pl. Krakkóban már több mint 2 évre elegendő új lakás áll eladatlanul globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Varsó és a Trójmiasto (három város) régió kiegyensúlyozottabb, egészségesebb eladási adatokkal globalpropertyguide.com. A szakértők 2025-ben keresletstabilizációt várnak, az általános bérnövekedés és alacsonyabb kamatok mellett – nincs összeomlás vagy fejlesztői csődhullám globalpropertyguide.com. Érdekes trend, hogy egyre több külföldi vevő jelenik meg, bizonyos új projekteknél (különösen Varsó agglomerációjában) már 30% fölött a részesedésük globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Legfőképp ukránok (sokan hosszabb távon is terveznek maradni), de CEE-országokból és Ázsiából is érkeznek vevők – őket Lengyelország stabilitása, még mindig elfogadható árai vonzzák globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Ez az új hullám újabb keresleti lendületet ad. Előretekintve, Lengyelország erős gazdasága (~3–4% GDP-növekedés), a lakáshiány (különösen Varsóban, Krakkóban) tartós ár- és bérletinövekedést vetít előre. Az állami politika (új támogatások, szabályozás) ugyan némi volatilítást hozhat globalpropertyguide.com, de összességében pozitív a középtávú kilátás, Lengyelországot gyakran emlegetik a nemzetközi befektetők egyik kiemelt célpontjaként Európában.
Kereskedelmi ingatlantrendek: szektorális átrendeződés és óvatos derűlátás
A kereskedelmi ingatlanszektor Európában kihívásokkal teli alkalmazkodási folyamaton ment keresztül, és most fokozatos talpra állás előtt áll. A 2022–23-as kamatsokk eszköz-átrendeződéshez vezetett (magasabb hozam, alacsonyabb értékszint), azóta 2023-ra jelentősen visszaesett a befektetések volumene. 2024-ben javulni kezdett a hangulat, 2025-ben további stabilizációra és szektoronként szelektív növekedésre számítanak. A legfőbb jellemző a „minőség felé menekülés”: a bérlők és befektetők a magas színvonalú, jövőbiztos ingatlanokat keresik (akár modern felszereltségű irodákat, akár frekventált logisztikai ingatlanokat), míg az alacsonyabb minőségű ingatlanok iránt gyengül a kereslet. Közben néhány, a járványtól megtépázott kereskedelmi szegmens (pl. kiskereskedelem, szállodák) végre magához tér, és egyre nagyobb hangsúlyt kapnak az „alternatív” területek (adatközpontok, élettudományok, diákszállások). Alább szektoronként részletezzük a fő trendeket: iroda, kiskereskedelem, ipar/logisztika, vendéglátás és feltörekvő piaci niche-ek.Irodák: Európa irodapiacai óvatosan javulnak a világjárvány okozta felfordulás és a távmunka-forradalom után. Az irodabérleti kereslet élénkül, bár sok városban még elmarad a 2020 előtti szinttől. A növekvő irodai foglalkoztatás és a stabilizálódó irodai jelenlét támogatásával várhatóan 2025-ben tovább növekszik a bérleti volumen – a CBRE szerint 5–10%-os növekedés várható a bérleti aktivitásban 2025-ben, ezzel a történelmi átlaghoz közelítve mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. Valóban, miután a nagyvállalatok 2021–2023 között átgondolták területigényüket, egyre tisztább képet kapunk a „hibrid munkavégzésről”, így a cégek ismét hosszú távú döntéseket hoznak az irodahasználat kapcsán. Az irodai jelenlét javult – a vállalatok több mint 60%-a számol be 40–80%-os átlagos irodai jelenlétről (ez >10 ponttal magasabb, mint tavaly), sőt sokan tovább növelnék ezt az arányt, ami viszont növeli a területigényt mediaassets.cbre.com. Ennek eredményeként az üresedési ráta 2025-ben egyes városokban már tetőzni kezd, sőt csökkenhet is, miután az elmúlt években nőtt mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. Az üresedés-csökkenés döntően a legjobb irodákban érzékelhető, de összességében továbbra is magas marad néhány piacon (például Párizs egyes részein vagy német másodlagos városokban).
A kulcstrend a minőségi szétválás. A bérlők konszolidálnak, sok esetben csökkentik portfóliójuk méretét, de előnyben részesítik a magas színvonalú, energiahatékony, jó elhelyezkedésű irodákat (ún. „A” kategóriás tereket). Ez a minőség felé való elmozdulás azt eredményezi, hogy az újabb vagy felújított ingatlanok, magas szintű szolgáltatásokkal, erős keresletet élveznek, sőt bérleti díj-növekedést is tapasztalnak, miközben a régebbi, elavult irodák hátrányba kerülnek. A másodlagos irodák tulajdonosainak kényszerű felújítás vagy új hasznosítás előtt kell dönteniük. Ahogy egy iparági vezérigazgató fogalmazott: a magas színvonalú munkakörnyezet iránti igény egyre szélesebb hozamkülönbséget eredményez a prémium és a gyengébb minőségű irodák között mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. 2025-ben a prémium kategóriás irodák bérleti díjai akár mérsékelten emelkedhetnek a kínálathiányos belvárosi elhelyezkedések miatt (a minőségi terek üresedése továbbra is alacsony marad), míg a másodlagos állomány bérleti díja stagnálhat vagy csökkenhet. Az új irodaépítések visszaestek (a magas építési költségek és finanszírozási gondok miatt), ami – ironikus módon – javítja az üresedési helyzetet: kevesebb új átvétellel a piac lassabban, de képes felszívni a meglévő üres tereket.
A befektetői hangulat az irodák irányában – bár továbbra is óvatos – javul a 2023-as mélypont után. Az irodák hagyományosan az ingatlanbefektetések legnagyobb szegmensét adják, és bár tavaly sok intézményi befektető kivárt, most egyre nagyobb az érdeklődés a core-plus vagy value-add irodatranzakciók iránt, korrigált árakon mediaassets.cbre.com. Az irodák finanszírozása is újra elérhetőbb, a hitelezők szívesebben finanszíroznak jó minőségű ingatlanokat (bár alacsonyabb hitel–fedezeti aránnyal) mediaassets.cbre.com. Különösen a prémium irodáknál 2025-ben a hozamok stabilizálódhatnak, amint a kamatlábak megnyugszanak és a vevők-eladók áregyezségre jutnak. Várhatóan közepes mértékben nőnek az irodai tranzakciós volumenek 2025-ben, főként azokra a portfóliókra koncentrálva, amelyek iránt erős a bérlői kereslet, vagy amelyek átpozícionálhatóak (pl. zöld, modern irodává alakítható régi terek). Ugyanakkor az irodapiac fokozatosan és egyenetlenül fog helyreállni: a kihívások közé tartozik a portfóliócsökkentés (sok cég továbbra is 10–20%-kal mérsékli saját helyigényét a hibrid munka hatására) és a gazdasági bizonytalanság, amely visszafogja a bővülési döntéseket mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. Emellett az elavulási kockázat is komoly, hiszen azok az épületek, amelyek nem felelnek meg az új energiaszabványoknak vagy bérlői elvárásoknak, nehezebben találnak bérlőt vagy befektetőt (további részletek az ESG hatásokról később). Összességében 2025-ben mérsékelt növekedés várható az irodabérlet és a befektetések terén – trendfordulóhoz érhet a piac –, de a következő növekedési ciklust a minőségi különbségek és az alkalmazottanként szükséges négyzetméterek csökkenése jellemzi majd.
Kereskedelem (Retail): Hosszú visszaesés után Európa kiskereskedelmi ingatlanpiaca végre éledezni látszik. A hagyományos bolti kereskedelmet erősen sújtotta az e-kereskedelem és a pandémiás lezárások, amelyek 2020–2022-ben üresedéshez és bérletcsökkentéshez vezettek. Most azonban, hogy a fogyasztói szokások normalizálódnak és a befektetők alkalmazkodnak az új helyzethez, visszatér az optimizmus. 2024-ben javult a boltok látogatottsága és a forgalom is, különösen a luxus főutcakban és a kereskedelmi parkokban. 2025-re a kiskereskedelmi befektetések újra fellendülhetnek: kiemelten a nagy, prémium bevásárlóközpontok kerültek ismét a figyelem középpontjába. A CBRE szerint 2025-től várhatóan újra jelentős tranzakciók lesznek a meghatározó bevásárlóközpontok piacán, mivel ezek árazása most már vonzónak tűnik a többi ingatlantípushoz képest mediaassets.cbre.com. Az Egyesült Államokban már több nagy bevásárlóközpont-üzlet is lezárult, ez a lendület pedig kezd megjelenni Európában is mediaassets.cbre.com. A prémium kereskedelmi ingatlanok hozamai jelentősen emelkedtek 2022–23-ban (az értékek csökkentek), de ez most azt jelenti, hogy a vásárlók meggyőző hozamszint mellett juthatnak hozzá a legjobb bevásárlóközpontokhoz vagy főutcai portfóliókhoz. Az infláció mérséklődésével és a fogyasztás stabilizálódásával (az uniós kiskereskedelmi forgalom lassan javul), a kereskedelmi bérleti díjak mélypontja úgy tűnik, már a múlté.
Valóban, a kereskedelmi bérleti díjak és a foglaltság jobb több piacon. A prémium bevásárlóközpontok üresedése csökken a korábbi csúcshoz képest, a kiskereskedők óvatosan újra bővülnek, főleg a diszkontláncok, outlet láncok, illetve élményalapú formátumok területén. A főutak a fontosabb turisztikai városokban (London, Párizs, Madrid, Milánó) már fellendültek a turizmus megélénkülésével; egyes helyszíneken most először emelkednek a prémium kereskedelmi bérleti díjak hosszú évek óta. Másodlagos helyeken azonban továbbra is kihívások vannak – a gyengébb bevásárlóközpontokat újra kell hasznosítani (pl. vegyes funkcióra vagy logisztikára), mert itt nem tér vissza teljesen a bérlői kereslet a korábbi szintre. A kereskedelem fellendülése azt is támogatja, hogy alig épül új kereskedelmi terület (a fejlesztők évek óta leálltak az új plázaprojektekkel), így a meglévő minőségi portfóliók korlátozott új versennyel néznek szembe.
Befektetők, különösen value-add és opportunista alapok, kedvező áron vásároltak kereskedelmi ingatlanokat, bízva a ciklikus fellendülésben. Most a „core” befektetők (például intézmények) is visszatérnek a legjobb ingatlanokhoz. Várhatóan 2025-ben a kiskereskedelmi befektetési volumen is növekszik, akár két számjeggyel is, igaz, alacsony bázisról. A prémium kereskedelmi hozamok némileg szűkülhetnek a megújuló kereslet miatt mediaassets.cbre.com. Egy óvatos megjegyzés: a kereskedelem teljesítménye szorosan összefügg a fogyasztói bizalommal, ami Európában még mindig törékeny. A 2022–23-as magas infláció csökkentette a vásárlóerőt, és bár a háztartások reáljövedelme ismét növekedni kezdett, a fogyasztók továbbra is árérzékenyek és többet takarítanak meg cbre.fr. Franciaországban például a fogyasztói bizalom gyenge, ezért 2025-ben sem valószínű jelentősebb forgalomnövekedés cbre.fr, ami gátat szabhat a kiskereskedelmi forgalom bővülésének. Így a kereskedelmi ingatlanok fellendülése azon formátumokat részesíti előnyben, amelyek igazodnak az új vásárlási szokásokhoz – például élelmiszerláncra épülő központok, logisztikai kapcsolatú kereskedelmi parkok, illetve olyan célterületként működő plázák, amelyek szórakozást nyújtanak, amit az online vásárlás nem tud helyettesíteni. Összességében a kiskereskedelem kilátásai évek óta a legfényesebbek, 2024 várhatóan a mélypont, 2025-ben pedig vagy stabilizáció, vagy bérleti díj-növekedés és emelkedő befektetési tranzakciószám várható a jó elhelyezkedésű portfóliók esetében mediaassets.cbre.com.
Logisztika & Ipari: A logisztikai ingatlan szektor (raktárak, elosztóközpontok, ipari parkok) volt az elmúlt évek sztár teljesítője, amit az e-kereskedelem és az ellátási láncok átszervezése hajtott. 2023-ban azonban még ez a szegmens is némi enyhe lehűlést tapasztalt, ahogy a gazdasági növekedés lassult és néhány bérlő felfüggesztette a bővítéseket. 2025 felé közelítve a logisztikai alapmutatók továbbra is erősek, és a szektor várhatóan újra növekedni fog. A modern raktárak iránti bérleti kereslet magas, bár 2024-ben ideiglenes visszaesés volt tapasztalható a keresletben (ténylegesen, 2024-ben a bérletek volumene a 2019 előtti szint alá esett a járvány utáni normalizálódás miatt) mediaassets.cbre.com. Úgy tűnik, ez a megtorpanás csak rövid életű: a CBRE előrejelzése szerint 2025 második felétől újra növekedni fog a logisztikai bérbeadás, ahogy a vállalatok újraindítják a korábban elhalasztott bővítési terveiket mediaassets.cbre.com. Több hajtóerő is jelen van: a nearshoring és reshoring trendek több gyártási és tárolási igényt teremtenek Európán belül (az ukrajnai háború és a globális kereskedelmi átrendeződések miatt sok cég rövidíti az ellátási láncait) mediaassets.cbre.com. Az árukészlet-kezelési gyakorlatok is megváltoztak – a cégek nagyobb puffertartalékot („csak a biztonság kedvéért” készletet) akarnak, ami tovább támogatja a raktárak iránti keresletet.
A logisztikában a kihasználatlansági ráta, amely sok piacon történelmi mélyponton volt (<5%), 2023-ban kissé emelkedett az új kínálati hullám miatt. De a kihasználatlansági ráta várhatóan 2025-ben stabilizálódik, és nagy valószínűséggel alacsony marad, ahogy az újonnan átadott raktárak felszívódnak mediaassets.cbre.com. Valójában néhány országban (Egyesült Királyság, Németország, stb.) a fejlesztők visszafogták a spekulatív építkezéseket a magasabb finanszírozási költségek miatt, így a 2024 utáni fejlesztési csővezeték szűkebb. A szektor bérleti díjainak pályája erős: a prémium logisztikai bérleti díjak várhatóan lépést tartanak az inflációval 2025-ben, vagyis reálértéken nagyjából stabilak maradnak mediaassets.cbre.com. Európa számos vezető logisztikai helyszínén közepes egyszámjegyű bérleti díjnövekedési előrejelzéseket tapasztalni, ami a legjobb telephelyek iránti tartós keresletet tükrözi mediaassets.cbre.com. A bérleti díjak növekedése mérséklődhet a 2022-es kétszámjegyű ugrásokhoz képest, de várhatóan pozitív marad.
A befektetők továbbra is nagyon optimisták a logisztikával kapcsolatban. Ez az eszközosztály volt az első, amelynek tőzsdei ingatlanértékei helyreálltak – 2024 végére az európai logisztikai REIT-ek közel nettó eszközértéken forogtak (korábban jelentős diszkonttal kereskedtek) mediaassets.cbre.com. Ez magabiztosságot jelez. A befektetői étvágy továbbra is erős, széles vevői kör (intézményi befektetők, szuverén alapok, magántőke) igyekszik növelni logisztikai kitettségét mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. Ugyanakkor kevés az eladási lehetőség, mert a tulajdonosok ragaszkodnak ezekhez a vágyott eszközökhöz. A prémium logisztikában 2022–23-ban emelkedett a tőkeköltség aránya (az értékek némileg csökkentek), de 2024-re nagyjából stabilizálódott; további hozamcsökkenés csak akkor várható, ha a kamatok még tovább csökkennek. 2025-ben a logisztikai befektetési volumen is emelkedhet – különösen amint tisztább lesz a kamatirány, hiszen rengeteg tőke szeretne ebbe a szektorba áramlani. Egy trend, amire figyelni kell, az kereskedelempolitika és a nearshoring: Európa ipari bérlői várják, mit lép az USA (pl. új vámokat vezethet be 2025-ben) és hogyan alakul a geopolitikai helyzet mediaassets.cbre.com. Ez befolyásolhatja, hogy hol választják a cégek gyártás vagy raktározás bővítését (például, ha az amerikai cégek többet fektetnek EU-s létesítményekbe, ha a vámok miatt átrendeződik az ellátási lánc). Ezen túl az elavulás is egy tényező itt – a régi típusú raktárak, amelyeknek nincs magas belmagasságuk vagy ESG minősítésük, lemaradhatnak, míg a korszerű „zöld” logisztikai létesítmények prémium bérleti díjat kérhetnek. Összefoglalva, a logisztikai ingatlan továbbra is növekedési szektor marad, 2025-ben várhatóan új korszak kezdődik a bővülő kihasználtsággal és a folyamatosan erős befektetői kereslettel, amit az olyan megatrendek alapoznak meg, mint az e-kereskedelem, az ellátási láncok rugalmassága és a nearshoring.
Hotelek & Vendéglátás: A hotelpiaci szektor erőteljesen visszapattant a járvány után, köszönhetően a kiugró utazási keresletnek Európa-szerte. 2024-re számos turisztikai célpont (pl. Dél-Európa, Párizs/London) rekord hotelbevételeket könyvelt el, és a befektetői hangulat is pozitívvá vált. 2025-ben továbbra is kedvező kilátásokkal számolhatunk a szállodai ingatlanok piacán. A nemzetközi turizmus Európában várhatóan tovább nő, és a befektetők is egyre nagyobb arányban fordulnak a hotelszektor felé mediaassets.cbre.com. A Savills és más közvetítők szerint a hotelek mostanra kitűnő hozampotenciált kínálnak, különösen, mert sok esetben a szobák árát könnyen lehet felfelé módosítani inflációs időkben (a szállodák rendelkeznek infláció elleni fedezeti képességgel az árak éjszakánkénti újraárazásával). A CBRE szerint a hotelbefektetési piac Európában „várhatóan pozitív marad, amit a növekvő szektorkitettség és erős megtérülési kilátások támogatnak” mediaassets.cbre.com. A value-add befektetők különösen aktívak voltak (olyan hoteleket vásároltak, amelyeket majd felújítanak vagy átmárkáznak), de 2025-ben a core befektetői tőke is visszatér mediaassets.cbre.com.
Arra számítunk, hogy megnövekedik a hoteltranzakciók volumene 2025-ben, beleértve néhány portfólió-üzletet is, hiszen mind a magántőke, mind az intézményi befektetők igyekeznek kihasználni az utazási fellendülési hullámot. Kulcspiacok, mint Spanyolország, Görögország és Olaszország (ahol jelentős a szabadidős turizmus) kiemelten népszerűek, ahogyan a nagy üzleti központok is, ahol a hotelkihasználtság a hétköznapokon is visszaerősödött. Növekszik az érdeklődés az alternatív vendéglátás, például hosszabb tartózkodást kínáló vagy üdülőingatlanok iránt is. Összességében a vendéglátás növekedési történetet kínál 2025–2028 között, mivel az utazási kereslet strukturálisan emelkedő pályán mozog, a hozamai pedig magasabbak, mint a hagyományos ingatlantípusoké, így diverzifikációs szempontból különösen vonzó. A főbb kockázatok közé tartozna egy globális gazdasági visszaesés, amely érintheti az utazásokat, vagy az energiaárak újbóli megugrása (amely felverné az utazási költségeket), de ezektől eltekintve pozitív a pálya.
Alternatív szektorok és feltörekvő niche-piacok: A befektetők egyre inkább túltekintenek a hagyományos „nagy hármason” (iroda, kiskereskedelem, ipar), és működtetési ingatlanok és speciális szektorok felé keresnek. A 2025-ös ULI/PwC Emerging Trends felmérés szerint adatközpontok, új energia-infrastruktúra és lakó speciális szegmensek – mint a diákszállás – állnak a legjobbak között befektetési és fejlesztési kilátások szempontjából europe.uli.org. Ezek a területek szerkezeti növekedési hajtóerőket hasznosítanak:
- Adatközpontok: Az egyre növekvő digitális infrastruktúra igények (felhőszolgáltatások, AI, 5G) teszik az adatközpontokat az egyik leggyorsabban növekvő ingatlanpiaci ágazattá. Európa-szerte bővül az adatközpont-kapacitás, bár ezt gyakran az áramellátás korlátozza. A befektetők versengenek a belépésért, de kevés a lehetőség. A CBRE megjegyzi, a verseny erősödött, és sok adatközpont a piacon kívül cserél gazdát; még az úgynevezett „powered shell” lehetőségek (raktárak megvétele és adatközponttá alakítása) esetén is licitháborúk alakulnak ki mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. Erős hajtóerők és alacsonyabb hitelfelvételi költségek mellett az adatközpont fejlesztések és befektetések 2025–2028 között is nagyon aktívak maradhatnak. A vezető városok (Frankfurt, London, Amszterdam, Dublin, Párizs) a legmozgalmasabbak, de a másodlagos piacok is feltörekvőben vannak.
- Új energia-infrastruktúra: Ahogy Európa a dekarbonizációt célozza, egyre nagyobb befektetői figyelem övezi az energetikai átmenethez kapcsolódó ingatlanokat – például akkumulátorgyárak, napelem- és szélerőmű-telephelyek, elektromos autó töltőhálózatok, hidrogéntermelő egységek. A PwC felmérésében az új energia-infrastruktúra a 2025-ös kilátások között az élmezőnyben szerepel europe.uli.org. Ez részben átfed az ipari ingatlanokkal, de gyakran energetikai cégekkel kötött partnerségeket és hosszú távú bérleti szerződéseket is jelent. Egyelőre még réspiaci szegmens, de figyelni kell rá.
- Lakóingatlan-alternatívák: Olyan szegmensek, mint a diákszállás, idősek otthona és co-living egyre népszerűbbek. Európában a diákszállás (PBSA) szektor fellendülőben van, hiszen nő a felsőoktatási beiratkozások száma, miközben számos városban krónikus hiány van korszerű diáklakásokból. A Z generációs diákok minőségi szolgáltatásokat várnak el, és a befektetők itt erős keresletet (és sokszor konjunktúra-független stabilitást) látnak mediaassets.cbre.com. A diákszállás a 2025-ös top szektorok között szerepelt a befektetőknél europe.uli.org. Idősek otthona és egészségügyi ingatlanok is profitálnak a demográfiai trendekből (elöregedő népesség), és egyre több intézményi tőkét vonzanak. Ezek a szektorok kevésbé érzékenyek a gazdasági ciklusokra és diverzifikációt nyújtanak.
- Többlakásos/BTR: Bár a „lakóingatlan” tágabb értelemben nem alternatív, az intézményi tulajdonban lévő Build-to-Rent (BTR) többlakásos szegmens Európában (különösen az Egyesült Királyságban, Németországban, Hollandiában és Spanyolországban) tovább növekszik. Sok biztosító és alap növeli a lakásbérleti szektorra fordított forrásait az erős bérlői kereslet és stabil bevétel miatt, és 2025-ben ez a trend tovább folytatódhat. Vannak kihívások (pl. bérleti díj szabályozás, amely visszavetheti a befektetéseket, ahogyan ezt Hollandia példája mutatja), de ESG szempontból is előnyösek az új BTR projektek (magas energiahatékonysággal épülhetnek). Várhatóan a határon átnyúló befektetések a többlakásos szektorban is jelentősek maradnak, különösen, ha amerikai és kanadai befektetők vásárolnak be európai lakásportfóliókba.
Összefoglalva: Európa kereskedelmi ingatlanpiacát 2025-ben szétválás jellemzi: olyan szektorok, mint a logisztika, a lakó (housing) és az alternatívák vezetik a kilábalást, a kiskereskedelem és a vendéglátás éppen visszapattan, az irodapiac pedig ugyan javul, de még mindig küzd a szerkezeti átalakulásokkal. Az eszközminőség, az elhelyezkedés és az ESG hitelesség minden eddiginél jobban meghatározza, kik lesznek a nyertesek és kik a vesztesek.
Országspecifikus kereskedelmi ingatlanpiaci kiemelések
Rátérve a fókuszban lévő kulcsország piacokra – Németország, Franciaország, Spanyolország, Olaszország, Hollandia, Lengyelország – kiemeljük ezek kereskedelmi ingatlanszektorainak jelentős trendjeit:
- Németország: Európa legnagyobb kereskedelmi piaca, újrakalibrálás alatt. Németország jelentős visszaesést tapasztalt 2023-ban, a befektetési volumenek csökkentek, és némi nehézség jelentkezett (különösen a túlzottan eladósodott irodai és lakóingatlan-portfóliók bérbeadói körében). 2024–25-ben a német irodapiacon kettős kilátások vannak. Olyan városokban, mint Berlin, München és Frankfurt, továbbra is egészséges a kereslet a prémium irodák iránt (a technológiai és pénzügyi bérlők óvatosan terjeszkednek), és a prémium irodabérleti díjak tartják magukat, sőt néhány alszegmensben emelkedtek is. A másodlagos irodák, különösen a kevésbé központi vagy régebbi épületekben, magasabb üresedést mutatnak. Országosan az irodák üresedése átlagosan 6-7%-ra kúszott fel, de most már stabilizálódik, mivel kevés új projekt indul. A befektetői hangulat Németországban óvatos a gazdasági stagnálás és a magasabb finanszírozási költségek miatt, ugyanakkor a stabilizálódó hozamok várakozása visszacsábít néhány szereplőt. Figyelemre méltó, hogy Németország nyíltvégű ingatlanalapjai (amelyek a piac jelentős részét képezik) 2023-ban értékcsökkenést voltak kénytelenek elkönyvelni; 2025-re ezek új árakon szelektíven ismét vásárolhatnak. A logisztika Németországban továbbra is nagyon erős – a fő logisztikai központokban (Ruhr-vidék, Berlin, Frankfurt környezete) az üresedés 3% alatt van és folytatódik a bérleti díjak növekedése. Számos globális befektető célozza a német logisztikát, annak ellenére, hogy nagy a verseny. A kiskereskedelem vegyes képet mutat: a gazdagabb déli városok főutcái talpra állnak, de a kisebb városok gyengébben teljesítő kiskereskedelmi egységei még küzdenek. Összességében a német kereskedelmi piac 2025-ben fokozatos stabilizáció előtt áll – a „lassú és rázós fellendülés” kifejezés jól illik pwc.com. Egy újonnan felmerülő kérdés a refinanszírozás: a német hitelezők óvatosabbak lettek, így 2025–2026-ban több eszköz kerülhet piacra (főleg irodák), ahogy a hitelek lejárnak, ez pedig lehetőséget teremthet a vásárlók számára az igazított árakon.
- Franciaország: Párizs a figyelem középpontjában. A francia kereskedelmi piacot elsősorban a párizsi régió vezeti, amely most alkalmazkodási folyamaton megy keresztül. A párizsi irodák bérbeadása 2024-ben visszaesett a lassú gazdasági növekedés és a vállalati óvatosság következtében cbre.fr. A La Défense negyedben különösen nőtt az üresedés, mert egyes bérlők csökkentették területüket. 2025-ben irodafellendülés legkorábban az év végére várható cbre.fr. Ugyanakkor a prémium irodák Párizs központjában továbbra is értékállóak és kevés a kínálat – az ESG követelmények (például a 2025-től hatályos törvény, amely megtiltja az alacsony energiahatékonyságú irodák kiadását) felújításra vagy eladásra készteti a tulajdonosokat, ez jelentős piaci trend lesz. A francia logisztika kiemelkedő volt 2021–22-ben, de 2023-ban visszaesett; most a bérlők kivárnak, az üresedés pedig az új kínálat miatt nő cbre.fr. Több francia logisztikai piacon „folyamatosan növekvő készlet” van jelen, így 2025 inkább a felszívódás éve lehet, mintsem a bérletidíj-növekedésé cbre.fr. Ugyanakkor a hosszú távú hajtóerők (e-kereskedelem, egynapos kiszállítás stb.) továbbra is támogatják a francia logisztikát, különösen Párizs és Lyon körül. A francia kiskereskedelem – Párizs főutcái profitáltak a visszatérő turistákból (az amerikaiak a kedvező eurót használják ki, stb.), a luxusmárkák bővülnek. Általánosságban azonban a francia kiskereskedelmi eladások visszafogottak a gyenge fogyasztói bizalom miatt cbre.fr. Így 2025-ben a kiskereskedelmi bérleti díjak várhatóan változatlanok maradnak, kivéve a prémium helyszíneket. Franciaországban a teljes befektetési aktivitás 2024-ben alacsony volt; 2025-ben stabilizáció és enyhe növekedés várható cbre.fr. Az olyan nagy francia intézmények (mint a biztosítók), amelyek korábban szüneteltették a vásárlásokat, megfelelő árak esetén újra aktivizálódhatnak. Az ESG kiemelt fókusz – Franciaország az elsők között vezette be az új jelentéstételi kötelezettséget (CSRD) a klímavédelmi tervekhez, ez jelentősen befolyásolja a befektetők döntéseit a francia eszközökről cbre.com cbre.com.
- Spanyolország: Világos pont, széles körű fellendüléssel. Spanyolország kereskedelmi ingatlanpiacát erős gazdasága és a magasabb hozamokat kereső befektetői étvágy támogatja. Madrid és Barcelona Európa legjobb befektetési kilátású városai közt szerepelnek 2025-re (Madridot az ULI/PwC szerint Európa második legjobb befektetési célpontjának nevezték) europe.uli.org. Irodák: Madrid irodapiacán erős bérbeadási aktivitás tapasztalható; az üresedési ráta 9–10% körül van és csökkenő tendenciát mutat, mivel nem érkezik jelentős új kínálat. A prémium madridi és barcelonai bérleti díjak emelkedtek és tovább nőhetnek, mivel korlátozott a Grade A kínálat. Logisztika: A spanyol logisztikai szektor virágzik – Madrid és Katalónia környékén stabil a kereslet, a nemzetközi befektetők pedig egyre több spanyol logisztikai platformot vásárolnak (a német/francia hozamoknál magasabb hozamok miatt vonzó). Mivel Spanyolország fogyasztása és exportja nő, a raktárak iránti kereslet is folytatódik; a fejlesztők aktívak, de a nagyvárosok körül véges a beépíthető terület, így az üresedés alacsony marad. Kiskereskedelem: A spanyol kiskereskedelem erőteljesen helyreállt a turizmusnak és a fogyasztói költéseknek köszönhetően – a vásárlói forgalom visszatért, és még a másodlagos bevásárlóközpontok üresedése is csökkent. Befektetők, többek közt amerikai és európai magántőkealapok célozzák a spanyol kiskereskedelmi eszközöket, bízva a további gazdasági növekedésben. Szállodák: Ez lehet a koronaékszer – Spanyolország szállodai foglaltsága és átlagárai sok üdülőterületen és városban rekordmagasságban vannak, számos szállodai tranzakció zajlik (egyéni tulajdonban lévő szállodák vonzó hozam mellett kerülnek alapokhoz). A turizmus további növekedése miatt a spanyol vendéglátó-ingatlanok a legvonzóbb szektorok közé tartoznak 2025-re. Összefoglalva, Spanyolország növekedési piacnak tekinthető, amely jelentős határokon átnyúló tőkét vonz, és az összes kereskedelmi ágazata – az irodáktól a szállodákig – bővülő pályán van, bár figyelemmel a globális gazdasági kockázatokra.
- Olaszország: Szelektív lehetőségek egy stabil piacon. Olaszország gazdasága lassan növekszik (~0,8–1,0%), ingatlanpiaca pedig rendszerint lassabban reagál, mint a dinamikusabb régiós társai. Milánó továbbra is kiemelkedik – pénzügyi és divatközpont, ide koncentrálódik az iroda- és vegyes hasznosítású beruházások többsége. Milánóban alacsony az irodai üresedés (~4-5%), és a prémium bérleti díjak történelmi csúcsra emelkedtek, mivel a technológiai és pénzügyi cégek versenyeznek a kevés Grade A területért. Több új iroda projekt indul a Porta Nuova és CityLife negyedekben, ezek jellemzően már az építés alatt is bérbeadottak. Róma irodapiaca kisebb és inkább a közigazgatásra épül, stabilabb, de nincs Milánóéhoz hasonló bérletidíj-növekedés. A logisztika Olaszországban fellendülőben van: Észak-Olaszország (Lombardia, Veneto) és a római/napoly-i útvonalak mentén megugrott a raktárigény, ahogy az e-kereskedelem alacsony bázisról növekszik. A modern logisztikai állomány bővül, olyan befektetők, mint a Prologis és a Logicor támogatásával; ugyanakkor Olaszország infrastrukturális és bürokratikus kihívásai miatt a hozamok magasabbak, ami a hozamra vadászó befektetőknek vonzó. Kiskereskedelem: Olaszországban továbbra is markáns a hagyományos bolti vásárlás kultúrája, s bár sok másodlagos főutca üresedik, Milánó (Via Montenapoleone) és Róma luxus utcái rendkívül erősek, itt a világ vezető márkái rekord bérleti díjat fizetnek (turisták költése a fő motor). A másodlagos bevásárlóközpontok stabilak, ha élelmiszerlánc-horgonyzottak. Szállodák: Az olasz szállodák, különösen a luxus és üdülőhelyek (Toszkána, Amalfi-part stb.), óriási nemzetközi keresletnek örvendenek (nagyvagyonú magánszemélyek, luxusmárkák vásárolnak). 2025-ben több trofea jellegű szállodatranzakció várható. Az olasz piac legnagyobb kihívása a kockázatkerülő hitelezés és politikai kockázat – viszont a jelenlegi kormány viszonylag fejlesztéspárti, így néhány reform (pl. engedélyezési eljárások gyorsítása) pozitív hatású lehet. Az olasz ingatlanpiaci kilátások stabilak, helyenként növekedési zónákkal (milánói irodák, logisztika, szállodák), és 2025-ben mérsékelt befektetési volumenbővülés várható, ahogy egyes nemzetközi befektetők növelik az olasz kitettségüket (mivel Olaszország hozamai magasabbak a magországokénál).
- Hollandia: Kicsi ország, nagy befektetői érdeklődés. Hollandia súlyánál nagyobb szerepet tölt be a globális befektetők körében, köszönhetően átláthatóságának és erős alapmutatóinak. Amszterdami irodáknál alacsony az üresedés (~7%), a technológiai és pénzügyi cégek továbbra is prémium területet keresnek; ugyanakkor Amszterdam egyes övezeteiben megtiltották az új irodák építését a lakásépítés ösztönzésére, ami hosszú távon korlátozhatja az irodai növekedést, de 2025-ben az amszterdami prémium irodabérleti díjak enyhén emelkedhetnek a szűkös kínálat miatt. Másodlagos városokban, mint Rotterdam vagy Eindhoven, nagyobb az üresedés és stagnáló bérleti díjak várhatóak. Logisztika: Hollandia logisztikai nagyhatalom (Rotterdam kikötő, Schiphol repülőtér). A raktárhelyiségek ezen csomópontok körül továbbra is rendkívül keresettek; noha 2020–22-ben rengeteg új raktár épült, ezeket is gyorsan felszívja a piac. Az engedélyek megszerzése és fejlesztési területek elérhetősége nehezebbé vált (részben a környezeti – „nitrogén” – engedélyezési problémák miatt), így a kínálat korlátozott. A logisztikai bérleti díjak várhatóan kitartanak vagy inflációval nőnek, és befektetők továbbra is élénken vásárolják a holland logisztikai eszközöket – különösen az ázsiai és észak-amerikai befektetők kedvelik ezt a szektort. Kiskereskedelem: A holland kiskereskedelmi forgalom megfelelő, a bevásárlóközpontok jól alkalmazkodtak az omni-channel modellekhez. Amszterdam főutcáin a turizmus támogatja a keresletet (a luxus szegmensben némi bérletidíj-növekedés látszik); a helyi bevásárlóközpontok is stabilak az állandó fogyasztói költés mellett. A legjelentősebb történet Hollandiában a lakáspiaci szabályozás – a Megfizethető Lakbérek Törvénye több bérleményre terjeszti ki a bérletkontrollt, ezért sok lakás-befektető elad. Ez valójában pozitívan hathat a kiskereskedelemre és más szektorokra, mivel a hazai tőkebefektetők újraoszthatják a tőkéjüket. Befektetési kilátások: 2025-ben élénk befektetési aktivitás várható Hollandiában, a nemzetközi tőke vonzza a jó likviditás. A kedvező euró–dollár árfolyam a holland eszközöket olcsóbbá teszi az amerikai befektetőknek is cbre.com. Minden szektor – iroda, ipari, lakó, kiskereskedelem – iránt megmarad az érdeklődés, ám a logisztika és a lakó lesz a húzószektor (a szabályozás ellenére, a hosszú távú lakáshistória meggyőző). Az ESG is fontos tényező Hollandiában, hiszen szigorú fenntarthatósági célok határozzák meg az épülettervezést és a felújításokat.
- Lengyelország: Növekedés és hozam Közép-Európában. Lengyelország a legnagyobb közép-európai piac, és a régió legintézményesebb országa. Varsói irodapiacán magasabb üresedés (~11–12%) volt a sok új átadást és a multinacionális cégek részbeni leépítését követően, de 2024-ben rekordkölcsönzési aktivitás volt, mivel a cégek (főként IT és üzleti szolgáltatások) bővültek. 2025-re, szinte teljesen leálló fejlesztésekkel (2023-ban megálltak az új projektek), várhatóan csökken az üresedés, a prémium bérleti díjak emelkedhetnek. A regionális nagyvárosok (Krakkó, Wrocław) irodapiaca is élénk (BPO/tech cégek vezérlik) – alacsonyabb bérleti díjakkal, költségérzékeny bérlőknek kedvező. Ipari/logisztika: Lengyelország logisztikai nagyhatalommá vált, nagymértékben szolgál ki belföldi igényeket és uniós elosztó szerepet is betölt Németország, Kelet-Európa irányába. Rengeteg modern raktárt építettek (főként Varsó, Łódź, Felső-Szilézia környékén), és Lengyelország már versenyben van Németországgal az évenkénti keresletben. A kereslet továbbra is magas, bár 2023-ban volt némi visszaesés; 2025-től várható az ismételt fellendülés, ahogy sok cég áthelyezi gyártását Ázsiából Lengyelországba, hogy Európának szállítson. Mivel a föld- és munkaköltségek itt alacsonyabbak, a lengyel logisztikai boom folytatódik, és a befektetők nagyon aktívak – a lengyel hozamok magasabbak (prime logisztikánál kb. 5–6% cap rate, szemben a német 3,5–4%-kal), ezért sok külföldi befektetőt vonz. Kiskereskedelem: Lengyelország kiskereskedelmi ágazata magához tért a fogyasztói költés (aminek növekedését a béremelkedés támogatja) révén. A modern bevásárlóközpontok Varsóban és más nagyvárosokban magas kihasználtságot és növekvő vásárlói forgalmat jelentenek. Az értékesítés ugyan ingadozó az infláció miatt, de az alapvető termékeket kínáló retail parkok virágoznak. A nemzetközi kiskereskedelmi láncok folytatják bővülésüket Lengyelországban, ami stabil bizalmat jelez. Befektetési áramlások: Lengyelországot gyakran említik, mint a CEE-régió legvonzóbb piacát a nemzetközi befektetők számára lexology.com. 2025-ben további tőkebeáramlás várható – már most számos amerikai és európai alap indított partnerséget vagy lépett piacra Lengyelországban (különösen logisztika és bérlakás terén). A határokon átnyúló befektetéseket elősegíti Lengyelország stabilitása és növekedése; ugyanakkor a devizakockázat (złoty volatilitás) és politikai változások figyelembe veendők. A 2023. októberi választás után EU-párti kormány alakult, ami tovább javíthatja a befektetői hangulatot. Összefoglalva, Lengyelország kereskedelmi ingatlanpiaci kilátásai 2025–2028-ra erős növekedést jelentenek – a hozam és a növekedés egyedülálló kombinációját kínálja a mag-EU-s országokhoz képest, igaz, némileg magasabb kockázattal. Várhatóan nőni fog a határon átnyúló tranzakciók száma mind az irodákban (mivel a cégek diverzifikálnak a drága nyugati fővárosokból), mind a logisztikában (pán-európai portfóliók részeként), valamint a bérlakások piacán is (ahogy az intézményi bérlés elterjed).
Befektetési áramlások és tőkepiacok
2023 nehéz évét követően Európa ingatlan tőkepiacai fokozatos befektetési aktivitás élénkülésére készülnek 2025-ben. Az elmúlt évben jelentős ajánlati-árazási szakadék volt jellemző – az eladók vonakodtak árat engedni, míg a vevők magasabb hozamokat követeltek a drága hitel miatt. Ez a patthelyzet jelentősen visszavetette a tranzakciós volument. Most azonban, hogy a kamatok stabilizálódtak, az ingatlanértékek lejjebb igazodtak (egyes szegmensekben 10–30%-os értékcsökkenés történt), az eladók és vevők közötti különbség csökken. Valóban, várhatóan 2025-ben még tovább közeledik az ajánlati és vételi oldal, ami több üzlet megkötését teszi lehetővé cbre.com cbre.com. Fontos hajtóerő az, hogy nő a tranzakciós kedv: egyre több eszköz jelenik meg a piacon, ahogy a tulajdonosok, akiket nyomás alá helyeznek (hitelek lejárata, alapok visszaváltása stb.), az eladás mellett döntenek, a javuló finanszírozási feltételek pedig lehetővé teszik a vásárlók belépését cbre.com cbre.com. A leginkább motivált eladók között lesznek azok, akik erősen eladósodottak, illetve a nyílt végű alapok, amelyeknek a visszaváltásokat kell kezelniük, miközben a hosszú távú tulajdonosok kivárhatnak cbre.com cbre.com. Ez az eladói kínálat növekedése, párosulva a kissé olcsóbb hitelezéssel, várhatóan magasabb befektetési volument eredményez 2025-ben. Piaci elemzők előrejelzése szerint az európai kereskedelmi ingatlanbefektetések volumene akár 10–15%-kal is emelkedhet 2025-ben (2024-hez képest), majd 2026-ban tovább gyorsulhat.
Mindezek ellenére a befektetések helyreállása fokozatos és egyenetlen lesz. Mivel a kamatok várhatóan a járvány előtti mélypontok felett maradnak, jelentős árnövekedésre csak korlátozott lehetőség nyílik – a vevők továbbra is fegyelmezetten viszonyulnak az árképzéshez, és az értéknövekedés mérsékelt lesz cbre.com cbre.com. A kedvelt szektorokban lévő csúcsminőségű eszközöknél (például prémium logisztika, lakóingatlan, ikonikus irodák) 2025 végére ismét hozamcsökkenés (yield compression) következhet be, ahogy a verseny kissé feljebb hajtja az árakat cbre.com cbre.com. Azonban a másodlagos besorolású vagy problémásabb eszközök (rövid bérleti idők, tőkebefektetés-igény) továbbra is árcsökkentéssel cserélhetnek gazdát. Összességében azonban javul a hozamkilátás az európai ingatlanpiacon: mivel a kötvényhozamok nem csúcson és az ingatlanhozamok feljebb igazodtak, a hozamszpré ismét elfogadható. A CBRE kiemeli, hogy ismét elérhető a pozitív tőkeáttétel, vagyis bizonyos esetekben a finanszírozási költség alatta marad az ingatlan hozamának cbre.com. Ez az alapvető adósság-tőke arbitrázs újranyitása segíthet ismét tőkét vonzani a piacra. Az egyik legígéretesebb trend a nemzetközi tőke várható visszatérése 2025-ben. 2022–2023 folyamán a határokon átnyúló befektetések visszaestek, mivel sok amerikai és ázsiai befektető kivárt a devizaingadozások és a bizonytalanság miatt. Most azonban kedvezőbbé váltak a körülmények: az euró gyengült a dollárral szemben, így az európai eszközök USD-ben olcsóbbak, míg Európán belül a hitelfelvételi költségek a 2022 végi szinthez képest mérséklődtek cbre.com. Ez minden bizonnyal csábítóbbá teszi Európát a tengerentúli befektetők számára. Jellemzően, néhány nagy észak-amerikai és közel-keleti befektető most kifejezetten jó értéket lát az európai ingatlanpiacon (különösen mivel az USA-ban az irodapiacon önálló kihívások vannak). A „parkolópályán” lévő tőke óriási – világszerte rengeteg szabad tőke áll rendelkezésre a magántőke-ingatlanalapokban, amelynek jelentős részét éppen ilyen opportunisztikus vagy értéknövelő lehetőségekre szánják Európa-szerte cbre.com. Ezek a befektetők nem akarnak lemaradni az értéknövekedés előtti lehetőségekről, ezért sokan már 2025-ben lépnek, hogy a ciklus alján szerezzenek eszközöket. Várhatóan ilyen határokon átnyúló befektetési mintázatokat látunk majd: növekvő észak-amerikai befektetések az európai logisztikai és lakóportfóliókban (ez a trend már folyamatban van), folytatódó közel-keleti szuverén alapérdeklődés London és Párizs ikonikus eszközei, tornyai és szállodái iránt, valamint európai belső áramlások (német, francia alapok spanyol, kelet-közép-európai piacokon a hozamkülönbözet miatt). A JLL adatai szerint 2025 elején az EMEA régióban az ingatlanügyletek volumene negyedéves szinten több mint 40%-kal nőtt, ahogy a piaci hangulat javult jll.com. Ha ez a pálya folytatódik, 2025 újabb növekedési ciklus kezdetét jelentheti. A Savills Research is hasonlóan úgy véli, hogy az európai befektetési volumenek körülbelül 13%-kal nőhetnek 2025-ben, és további 25%-kal 2026-ban, ahogy a fellendülés lendületet kap (ugyanakkor ezek a számok jelentősen eltérnek egyes jelentések szerint). Érdekes a tőke forgása is: a visszaesés idején a belföldi befektetők uralták a piacot (a helyi szereplők, akik jól ismerték saját piacukat, továbbra is szelektíven vásároltak). A piac helyreállásával azonban valószínűleg ismét a globális befektetők dominálnak majd, visszahozva a 2020 előtti jelentős határokon átnyúló aktivitást Európában. Érdemes megemlíteni a finanszírozási környezet átalakulását is. Az európai bankok szigorúbbá váltak az ingatlanhitelezésben, különösen az irodákra és fejlesztési projektekre vonatkozóan. Ez teret teremtett az alternatív hitelezők – magántőke-hitelalapok, biztosítótársaságok stb. – számára. 2025-től kezdődően várható, hogy a nem banki finanszírozók piaci részesedése nőni fog az ingatlanfinanszírozásban pgim.com. Ezek gyakran rugalmasabb feltételeket kínálnak, igaz, magasabb kamatszint mellett. Ez különösen fontos a 2025–2026-es lejáratú hitelek refinanszírozásában. Sok, mélyponti hozamon vásárolt eszköz nehezen tudja majd a mai, magasabb kamatszinteken refinanszírozni magát, pótlólagos tőke nélkül. Emiatt nőhet a közös vállalkozások, újratőkésítések és eladások száma is. Ugyanakkor a rendszerkockázat összességében kezelhetőnek tűnik: az európai bankok ingatlanhitel-állománya szerényebb, mint a múlt válság idején, és óvatosabb tartalékolást alkalmaztak. A befektetők földrajzi preferenciáit tekintve a 2025-ös felmérések szerint London, Madrid és Párizs lesznek Európa legvonzóbb városcélpontjai europe.uli.org – London likviditása és átárazott piaca miatt (a Brexit és a hozamemelkedés után vonzóbbnak tűnik), Madrid a növekedésért és relatív értéke miatt, Párizs a hosszú távú stabilitásáért és méretgazdaságosságáért. Más városok, például Berlin, Milánó és a nagyobb holland városok is magas besorolást kapnak. Egyre többen keresik a másodlagos városokat is, ahol erős fundamentumok jellemzők (pl. München, Dublin, Lisszabon, Varsó), mivel szélesebb körben keresnek hozamot a befektetők. A befektetési szektorpreferenciákat fentebb már tárgyaltuk (a logisztika, lakó- és alternatív szektorok népszerűek; az irodák megválogatottan; a kiskereskedelem óvatosan visszatér). Sok befektető egyre tudatosabban szegmentálja stratégiáját kockázati profil szerint: „core” alapok a top városok prémium eszközeire koncentrálnak (kihasználva az ottani árcsökkenést), míg az opportunista alapok distresszben lévő vagy átépítésre érett ingatlanokra vadásznak (például régi irodaépületet vesznek, nagy árengedménnyel, hogy lakó- vagy élettudományi laborrá alakítsák). A „funkcióváltás” témája egyre erősebb – várhatóan tőkeáramlás indul az elavult eszközök (főleg irodák és kereskedelmi terek) átalakításába, ami egyszerre befektetési stratégia és részbeni válasz a túlkínálat problémáira ezekben a szegmensekben. Összegzésképpen az európai ingatlan-tőkepiacok 2025-ben kilábalás előtt állnak, amelyet a javuló finanszírozási feltételek, a rendelkezésre álló bőséges tőke, valamint a piac aljára vonatkozó érzékelés hajtanak. Az olyan kockázatok, mint a lassú gazdasági növekedés vagy az inflációs meglepetések, csökkenthetik a fellendülést cbre.com, de az általános hangulat most már óvatos optimizmusba fordult. Ahogy azt egy iparági vezető megfogalmazta: miután átvészelték az inflációs és kamatviharokat, a szektor „már látja a leszállópályát”, még ha a geopolitika és az ESG-elvárások további kihívásokat is jelentenek europe.uli.org. A hangulat derűlátó, de feltételekkel – minden ügyletet alaposan megvizsgálnak, és csak a legjobb lehetőségekért folyik komoly verseny. 2025–2028 kilátásai: Kockázatok, lehetőségek és átalakító trendek A tágabb perspektíván túltekintve a 2025-től 2028-ig tartó időszak meghatározó lesz az EU ingatlanpiaca számára. Az érintettek több, központi jelentőségű trendet és kockázatot figyelnek, amelyek a középtávú pályát alakítják. Ebben a részben előretekintünk, megvitatva a lehetséges veszélyeket, a növekedési lehetőségeket, a fenntarthatóság/ESG iránti fókusz erősödését és a változó határokon átnyúló befektetési mintázatokat. Gazdasági és piaci kockázatok Bár az alapforgatókönyv szerint folyamatos javulás várható, számos jelentős kockázat nehezítheti vagy késleltetheti az ingatlanpiaci helyreállást:- Kamat- és inflációs kockázat: Ha az infláció tartós marad vagy új sokkok (pl. olajár-robbanás) következnek, a központi bankok felfüggeszthetik vagy akár megfordíthatják a kamatcsökkentéseket. Az ingatlanpiac arra számít, hogy 2025–2026-ban óvatos, enyhe kamatcsökkenés lesz; bármilyen megfordulás hamar elrontaná a hangulatot és csökkentené az értékeket. Emellett ha a kamatok mégis esnek, azok a 2010-es évek extrém alacsony szintjéhez képest magasabban stabilizálódhatnak. Ez az új normalitás azt jelenti, hogy a hozamok valószínűleg nem fognak a korábbi mélypontokra süllyedni, ami behatárolja az értéknövekedéssel kapcsolatos optimizmust. Pozitív forgatókönyv: az infláció tovább csökken, 2026-ra a kamatszint a történelmi átlag közelében stabilizálódik (~1–2%-os EKB-kamat), ami kedvező környezetet teremt az ingatlanok számára.
- Gazdasági növekedés és bérlői kereslet: Európa növekedési kilátásai, bár javulnak, továbbra is mérsékeltek. Sok függ attól, hogy sikerül-e elkerülni a recessziókat. Kockázat például Kína élesebb lassulása (amely az európai exportot sújtaná), egy amerikai recesszió vagy hazai problémák, például a szuverén adóssággal kapcsolatos aggodalmak újbóli fellángolása. Ha a növekedés elmarad (például ha az eurózóna növekedése 2026-ig 1% alatt marad), a bérlők kereslete (főleg irodák és kiskereskedelmi ingatlanok esetén) gyenge maradhat. Jelenleg is a lassú növekedés az egyik fő kockázat, amely akadályozhatja a helyreállást cbre.com. Pozitívum: fiskális ösztönzés vagy váratlan technológiai fellendülés a vártnál jobban gyorsíthatja az európai gazdaságokat, így minden ingatlantípus iránt nőhet a kereslet.
- Geopolitikai bizonytalanság: Az ukrajnai háború továbbra is kiszámíthatatlan tényező – egy eszkaláció vagy elhúzódó konfliktus rontja a befektetői bizalmat, különösen egyes piacokon (a közép-kelet-európai országok érintettebbek, bár például a vállalkozások Oroszországból/Ukrajnából történő áttelepülése gazdaságilag éppen Lengyelországnak kedvezhet). Emellett a globális feszültségek – például egy esetleges USA–Kína kereskedelmi háború (főleg ha az amerikai politikai helyzet változna) – az európai exportipart érintené, ami az ipari ingatlanpiacra is kihat mediaassets.cbre.com. Európán belül is jelentős politikai változások jönnek (2024–2025-ben választási hullám), amelyek a real estate szempontjából fontos szabályozásokat változtathatják (a baloldal például bérleti díjplafont vezethetne be, míg a jobboldal deregulációval, de nagyobb bizonytalansággal reagálhat, ahogy azt a populista hullámok is mutatták). A 2028-ig tartó időszakban jelentős választások is lesznek (pl. 2024 EP, 2025 német választás), amelyek rövid távon szintén növelik a bizonytalanságot.
- Pénzügyi rendszer és likviditás: Az ingatlanpiac évek óta szorosabb likviditási helyzettel küzd az olcsó pénz időszakához képest. Nagy kockázat a refinanszírozási hullám – 2025–2027-ben jelentős mennyiségű ingatlanhitel és kötvény jár le. Ha a hitelpiaci környezet nem javul kellőképpen, distressz, kénytelen gyors eladások vagy akár fizetésképtelenség is jöhet, főleg az irodaszektorban vagy például a skandináv régióban (Svédország ingatlanvállalatai különösen feszített helyzetben vannak). Bár ez egyeseknek (distressed asset vevőknek) nagy lehetőség, egyben túlzott árzuhanáshoz is vezethet. Eddig a bankok és a szabályozók magabiztosnak tűnnek, de figyelni kell a fejleményeket. Másfelől a magánhitelalapok térnyerése azt jelenti, hogy valamelyest a banki kivonulást pótolhatja alternatív tőke.
- Fejlesztési és építési költségek: Az építőipari költségek magasak (anyag, munkaerő), és bár 2024-ben stabilizálódtak, ellátási láncbeli zavar vagy energiaár-robbanás esetén ismét emelkedhetnek. Ha ezek nem csökkennek, sok fejlesztési projekt életképtelen marad, a kínálat szűkül. Ez rövid távon kedvez a meglévő eszközök tulajdonosainak, de rossz a teljes szektor növekedésének és a gazdaságoknak, amelyeknek új lakásokra/infrastruktúrára van szükségük. A szigorú környezetvédelmi szabályok (pl. éghajlati okok miatti építési korlátozások) további költségeket, késedelmeket is okozhatnak (a holland „nitrogénválság”, amely projektek leállításához vezetett, eklatáns példa). Lehetséges veszély, hogy túl kevés új lakás vagy iroda/üzem épül, azaz kínálati sokk miatt tovább romlik a megfizethetőség. Ellentétes esetben, ha a költségek váratlanul zuhannának (vagy a technológia hatékonysága javulna), akár egy mini építési boom is beindulhatna, csökkentve a hiányt.
- Bérlői viselkedésváltozás: Az olyan trendek, mint a távmunka és az e-kereskedelem hosszabb távon alapjaiban alakíthatják át az ingatlanhasználatot. A hibrid munkavégzés hatása még most is formálódik – 2028-ra, ha például a cégek normává teszik a 50%-os irodai jelenlétet, az egy főre jutó irodaterület tartósan zsugorodhat, ami magasabb kihasználatlansági rátát vagy az irodák más célra történő átalakítását eredményezi. Az online kereskedelem is újabb ugrást tehet (akár AR-vásárlás vagy generációváltás révén), amely tovább szűkítheti a fizikai áruházak iránti keresletet annál, mint amit jelenleg várnak. Az ingatlanpiaci szereplőknek rugalmasan kell majd alkalmazkodniuk az újrahasznosításokhoz és bérbeadáshoz.
Növekedési lehetőségek és stratégiai kilátások
A kockázatok ellenére jelentős növekedési lehetőségek kínálkoznak azok számára, akik megfelelően helyezkednek el. Ezek közül néhány közvetlenül a fentebb említett kihívásokból ered – például a régi ingatlanok felújítása és újrahasznosítása óriási üzletté válhat. Mivel Európában rengeteg irodaház szorul felújításra az ESG szabályoknak való megfeleléshez, az adaptív újrahasznosításra vagy korszerűsítésre szakosodott cégek bőven találnak majd munkát (a befektetők pedig hozamot érhetnek el, ha a „barna” épületeket „zölddé” alakítják). 2028-ig több ezer iroda és kiskereskedelmi helyiség átalakítása várható Európa-szerte lakássá, laboratóriummá, diákszállássá vagy más célú felhasználássá. Ez nemcsak egy szegmensben csökkenti a túlkínálatot, hanem egy másikban a hiányt is orvosolja (pl. üres irodákat alakítanak át a belvárosokban nagyon keresett lakásokká).
Egy másik lehetőség az ingatlanok technológiai integrációja. Az ágazat hagyományosan lemaradt a technológiában, de ez változóban van. PropTech megoldások megjelenésével, valamint az AI, IoT és adatelemzések egyre gyorsabb elterjedésével optimalizálják az épületüzemeltetést, marketinget és a befektetési döntéseket. A PwC felmérése szerint a válaszadók több mint 85%-a arra számít, hogy az AI az ingatlanszektor minden területére valamilyen vagy jelentős hatást gyakorol az elkövetkező öt évben pwc.com pwc.com. Már most is használják az AI-t előrejelző karbantartásra, bérlői lemorzsolódás előrejelzésére és piaci elemzésekre pwc.com pwc.com. Ezeknek a technológiáknak az alkalmazása javíthatja a hatékonyságot és a hozamokat – például az AI segíthet a hoteleknek dinamikusan árazni a szobákat, vagy a bérbeadóknak megjósolni, melyik bérlő hosszabbít vagy költözik el. A digitális átalakulásba fektető ingatlancégek várhatóan felülteljesítenek majd. Európában további növekedés várható a okosépületek és okosváros kezdeményezések terén is, amelyek illeszkednek az EU digitális és zöld törekvéseihez, így új befektetési utakat nyitnak a technológia-alapú infrastruktúrában.
Demográfiai és társadalmi átalakulások ugyancsak lehetőségeket teremtenek. Az elöregedő népesség időseknek szóló lakóparkokat, egészségügyi irodaházakat és ápolóintézeteket igényel – ez a szegmens 2028-ra várhatóan jelentősen bővül majd. Az urbanizáció és a fiatal szakemberek belvárosi bérlés iránti preferenciája támogatja az intézményes magánbérházak (build-to-rent) és a co-living terek növekedését. Közben – ahogy korábban említettük – a diákszállások piaca is bővül: Németországban és Olaszországban például relatíve alacsony a PBSA-k aránya, ezért a befektetők új projektek finanszírozását vállalják ezeken a piacokon. Élettudományi ingatlanok (laborok, K+F központok) is felfutóban vannak, különösen a pandémia után, ami ráirányította a figyelmet a gyógyszeriparra és a biotechnológiára. Az USA-ban Boston és Cambridge laborpiaci boomot élt át, Európa pedig követi ezt például Cambridge UK, Amszterdam vagy Berlin vonzáskörzetében. Speciális alapok várhatóan egyre több tőkét fektetnek majd egyetemek és kórházak közelében felépített élettudományi campusokba.
Geopolitikailag Európa arra készül, hogy „friendshoring” és ipari átrendeződés révén profitáljon a folyamatokból. Mivel a globális cégek alternatívákat keresnek Ázsiára, Európa (különösen Kelet-Európa) vonzhatja az elektromosautó-akkumulátorok, félvezetők (az EU Chips Act támogatásával) és más high-tech gyártások beruházásait. Minden új gyár vagy üzem új ingatlanigényeket generál: dolgozói lakhatás, logisztika, irodák stb. Lengyelország például nagy gyárberuházásokat vonzott be az akkumulátoriparban, amelyek fellendítik a helyi ingatlanpiacokat. Ugyanez a helyzet az autóipari elektromos átállással – Németországban, Franciaországban, Spanyolországban elektromosautó-gyártó üzemek épülnek, amelyek multiplikátorhatással bírnak. Az ingatlanbefektetők előtt lehetőség nyílik arra, hogy infrastrukturális beruházásokkal kapcsolódjanak ezekhez a projektekhez, legyen szó raktárakról, képzési központokról vagy akár új dolgozói közösségek számára kialakítandó kiskereskedelmi egységekről.
Végül a határokon átnyúló tőkebeáramlás is teremthet lehetőségeket. Ha, ahogy prognosztizálják, ázsiai tőke (például Szingapúr, Dél-Korea) és észak-amerikai tőke ismét Európába áramlik, a helyi piaci szereplők profitálhatnak az együttműködésből. Egyre több joint venture várható, amelyben külföldi tőke párosul helyi fejlesztői szaktudással (pl. lakóprojektek Lengyelországban vagy logisztikai fejlesztések Spanyolországban). A határokon átnyúló befektetések általában hozamcsökkenést (értéknövekedést) eredményeznek a célpiacokon, így például ha tömegesen döntenek az amerikai befektetők a német lakáspiac mellett, az felhajtja az árakat, jutalmazva a korai belépőket.
Végül, állami kezdeményezések is felszabadíthatnak növekedési területeket. Az EU és a nemzeti kormányok jelentős összegeket fordítanak a zöld energia és infrastruktúra fejlesztésére – vasúthálózatoktól az elektromos töltőállomások kiépítésén át a felújítási támogatásokig. Az ilyen ingatlanok (például közlekedésorientált fejlesztések, elektromos autótöltő állomások ingatlanjai stb.) új, befektethető vagyoneszköz-kategóriákat kínálnak, még ha nem is voltak hagyományos célpontok.
Összefoglalva: míg a hagyományos, hosszú távú irodai vagy kiskereskedelmi ingatlanbefektetés már nem biztos siker, a 2025–2028-as időszak átalakító növekedési lehetőségeket kínál az eszközök újrahasznosításában, a proptech felkarolásában, demográfiai fókuszú szegmensek célzásában és az európai digitális–zöld átmenethez való alkalmazkodásban.
Fenntarthatóság és ESG trendek
Az egyik legmélyebb változás az európai ingatlanszektorban az, hogy a fenntarthatósági és ESG (környezeti, társadalmi, vállalatirányítási) szempontok a teljes ágazat minden aspektusában beépültek a működésbe. Minden jel arra mutat, hogy ez a trend 2028-ig tovább fog erősödni, alapvetően befolyásolva az eszközök értékét, a bérlői keresletet és a befektetési stratégiát is. Az iparági felmérések szerint az ESG-megfelelés rövid és hosszú távon is a legnagyobb kihívásnak számít az ingatlanszektorban europe.uli.org europe.uli.org.
2024-től több szabályozási fejlemény irányába mutat:
- Az EU Vállalati Fenntarthatósági Riportálási Irányelve (CSRD) 2024-es üzleti évtől kezdve kötelezi a nagyvállalatokat részletes ESG-mutatók jelentésére (első jelentések: 2025-ben) cbre.com cbre.com. Ez érinti az ingatlancégeket és a bérlőket is (sok bérlőnek mostantól jelenteni kell a bérelt területek ökológiai lábnyomát is). Az Európai Fenntarthatósági Riportálási Standardok (ESRS) jóval szigorúbbá teszik a jelentési követelményeket cbre.com. Az ingatlantulajdonosok egyre nagyobb nyomás alá kerülnek, hogy világos klímaátállási terveket és teljesítményt mutassanak fel.
- A tervezett Vállalati Fenntarthatósági Kellő Gondosság Irányelve (CS3D) nemcsak a közzétételi kötelezettséget írja elő, hanem azt is, hogy a cégeknek aktív terveket kell készíteniük és megvalósítaniuk a klímacélok elérésére cbre.com cbre.com. Az ingatlanbefektetők számára ez nyilvános karboncsökkentési stratégiák kidolgozását és végrehajtását jelenti a portfóliójukban, például az épületek korszerűsítésével a Net Zero Carbon útvonalnak megfelelően cbre.com.
- Basel IV banki szabályozások (várhatóan 2025-től) magasabb tőkekövetelményt írnak elő a bankok számára bizonyos ingatlanhitelek esetében. Ha a bankok nagyobb kockázati súlyt rendelnek a „barna”, nem hatékony épületekhez, ezek finanszírozási költségei megemelkedhetnek cbre.com. Ez is újabb ösztönző, hogy a tulajdonosok javítsák az épületek fenntarthatóságát, megőrizve azok likviditását.
- Eszköz szinten számos ország szigorítja az épületek energetikai követelményeit. Például az EU épületek energiahatékonyságáról szóló irányelv (recast) – amelyről jelenleg tárgyalnak – minimum energiahatékonysági szabványokat írhat elő a meglévő épületekre (pl. 2030-ra bizonyos besorolás híján nem lehet majd kiadni őket). Franciaországban már van ilyen szabály: a legrosszabb energiatanúsítvánnyal (G) rendelkező lakások kiadása 2025-től tilos, ez erősen ösztönzi a korszerűsítést vagy a piacról való kivezetést deepki.com. Hollandiában és más országokban például az irodaházaknak legalább „C” energetikai besorolásúaknak kell lenniük a bérbeadáshoz. Ha egy eszköz nem felel meg ezeknek, veszíthet a bevételéből és az értékéből – ezt nevezik strandingnek. A CBRE szerint: „azok az eszközök, amelyek nem felelnek meg a fenntarthatósági szabványoknak, valószínűleg lefelé árazódnak majd, a szükséges befektetés mértéke miatt” cbre.com.
- A befektetői közösség is önszabályoz: például a Net Zero Asset Owners Alliance és más kezdeményezések már vállalták, hogy 2050-ig karbonsemlegessé teszik a portfólióikat. Egyes nagy befektetők már most sem vásárolnak olyan ingatlant, amely nem felel meg bizonyos ESG-kritériumoknak, így a nem megfelelő eszközök vevőköre szűkül.
A végeredmény, hogy az ESG-szempontok közvetlenül hatnak az eszközök árazására és bérbeadására. Azok az épületek, amelyek erős fenntarthatósági minősítéssel rendelkeznek (például energiatakarékos gépészet, napelemek, BREEAM/LEED zöld tanúsítvány, egészséges belső környezet stb.), nagyobb keresletnek örvendenek, hosszabban tartó bérlőket vonzanak és akár bérleti/prémium felárral is bírnak. Tanulmányok szerint a zöld minősítéssel rendelkező irodák bérleti díja legalább 6%-kal magasabb, mint a nem minősítetteké exquance.com. Jellemzően alacsonyabb üresedés és jobb bérlőmegtartás is jellemzi őket. Ez a stabilabb pénzáramlás és a jövőbiztosság hozampréshez vezet a zöld eszközökön – a befektetők alacsonyabb hozamot is elfogadnak, mert a bevételt biztosabbnak látják cbre.com cbre.com. Ehhez képest a régi, magas szén-dioxid-kibocsátású épületek magasabb hozammal és alacsonyabb likviditással forognak. Európa-szerte megfigyelhető az úgynevezett barna diszkont; 2028-ra ez jelentősen szélesedhet. Egyes becslések szerint például Londonban a gyenge EPC-minősítésű irodák szignifikánsan magasabb hozammal cserélnek gazdát, mint a hatékonyabbak – ez a trend várhatóan mindenütt elterjed majd.
Az ESG nem csak az E (környezeti) elemből áll: a társadalmi komponens megjelenik a megfizethető lakhatási előírásokban, a közösségi hatásokban és a bérlői jólét trendjeiben. Elképzelhető, hogy több állami-magán partnerséget látunk majd megfizethető lakásfejlesztésekben, ahogy a kormányok egyre inkább a társadalmi értéket szorgalmazzák (néhány város már most meghatározott arányú megfizethető lakást ír elő új projektekben). Azok a fejlesztők, akik hangsúlyt fektetnek a közösségi szolgáltatásokra, egészség/wellness-minősítésekre stb., előnybe kerülhetnek a bérlőknél. Az irányítás (Governance) is – az átláthatóság és a jó vállalatirányítás – most már a befektetők és hitelezők fókuszában van (az átláthatatlan vegyesvállalatok vagy laza kockázatkezelés kora leáldozóban azoknál a cégeknél, amelyek tőkét keresnek).
Ugyanakkor az ESG elleni ellenállás vagy vita is zajlik az iparágban. A PwC jelentése szerint 2024-ben az ESG háttérbe szorult a hagyományosabb aggodalmak – mint a bérlői kereslet és a pénzügyi egészség – mögött – az ágazatban egyesek megkérdőjelezik az agresszív ESG intézkedések költség-haszon arányát pwc.com pwc.com. Amikor a profitráta alacsony, a fenntarthatósági fejlesztések nagyarányú finanszírozása ijesztő tud lenni. Emellett az új szabványok körüli bizonytalanság is gondot okoz – sokan attól tartanak, hogy ami ma „fenntartható”, az 20 év múlva már nem lesz az pwc.com. Mindezek ellenére a szabályozás kikényszeríti a megfelelést – megdöbbentő módon az ingatlanipari szakemberek 74%-a nyilatkozott úgy, hogy a szabályozás a legfontosabb tényező cégük számára 2024-ben pwc.com, amelynek jelentős része ESG-vel kapcsolatos jogszabály.. Ennek válaszára a proaktív cégek már lépnek: befektetnek megújuló energiába épületeik számára, AI-megoldásokat vezetnek be az energia-menedzsmenthez, TCFD szerint transzparensen jelentik klímakockázataikat stb. 2028-ra az ESG-megfelelőség már nem lesz választható – hanem alapkövetelmény. Akik időben alkalmazkodnak, előnyre tehetnek szert (alacsonyabb üzemeltetési költségek, jobb finanszírozási feltételek – egyes bankok például kedvezményes „zöld hiteleket” adnak –, erősebb bérlői kapcsolatok révén). Akik lemaradnak, nagyobb tőkeráfordítással és értékcsökkenéssel számolhatnak később.
Biztosítás és fizikai klímakockázat is fontos ESG-vonzat. A biztosítók emelik a díjakat, sőt, akár meg is vonják a fedezetet a magas kockázatú területeken (árvíz-, tűzveszélyes övezetek). A PwC kiemelte, hogy egyre jelentősebb a biztosításhoz való hozzáférés problémája a klímakockázat növekedésével pwc.com. A tengerparti vagy klímavezérelt kitettségű ingatlanok esetében ellenállóképességet fokozó beruházásokra lehet szükség (pl. gátak, vízelvezetés). 2028-ra jó eséllyel a klímakockázat-elemzés alapvető része lesz a tranzakció előtti átvilágításnak, sőt akár a bankhitelezést is befolyásolhatja (a bankok a klímakockázatot is beárazhatják a hitelfeltételekbe).
Összefoglalva: a fenntarthatósági trend meghatározó témakör az EU ingatlanpiaci kilátásaiban. Várhatóan:
- Óriási felújítási programok: Az EU épületállománya elavult; a felújítás egyszerre jelent kihívást és több ezer milliárd eurós befektetési lehetőséget. Energiahatékony rendszerek telepítése, szigetelés, sőt fa szerkezetek felújítása is gyakori lesz.
- Zöld bérleti szerződések és bérlői együttműködés: Tulajdonosok és bérlők közösen dolgoznak az energiafelhasználás csökkentésén – például adatmegosztással, vagy a bérleti szerződésben fenntartható működésre vonatkozó rendelkezésekkel.
- Innováció az anyaghasználatban és dizájnban: Több fa alapú építkezés, újrahasznosított anyagok, moduláris építésmód – a hulladék- és szénlábnyom csökkentése érdekében, ESG-cél vezérelte fejlesztésekkel.
- Finanszírozási differenciálódás: Zöld kötvények, fenntarthatósághoz kötött hitelek (amelyek kamatát ESG-célok elérésehez kötik) egyre elterjedtebbek. Már 2023 első félévében is magas volt a zöld ingatlankötvények volumene Európában. Ez előnyt (olcsóbb tőkét) biztosít az ESG-lider cégeknek.
- Közszféra vezető szerepe: A kormányzat és EU-intézmények akár közvetlenül is befektethetnek példaértékű fenntartható fejlesztésekbe (például az EU „Felújítási Hullám” kezdeményezése 2030-ig megduplázná a felújítási ütemet). A városok akár az országosnál szigorúbb helyi előírásokat is bevezethetnek (pl. városi karbonadó az épületekre).
Mindent összevetve, az európai ingatlanpiacnak 2050-ig el kell érnie a nettó zéró karbonkibocsátást, ami azt jelenti, hogy a következő 25 évben radikális átalakuláson kell átmennie – a 2025–2028-as időszak ennek rendkívül kritikus, első szakasza lesz. Már 2025-től a befektetőknek kötelező lesz klímaátmeneti terveket bemutatniuk, és azokat meg is kell kezdeniük cbre.com cbre.com, így 2028-ra valódi előrelépést láthatunk. Azok az eszközök és vállalatok, amelyek megfelelnek a kihívásnak, értéknövekedésre és „nagyobb pénzáramlási stabilitásra” számíthatnak cbre.com cbre.com, míg a lemaradók elavulttá vagy súlyosan hátrányossá válhatnak.
Határokon átnyúló befektetési mintázatok
2028-ra még globalizáltabb és összekapcsoltabb európai ingatlanpiacot várhatunk – ugyanakkor a deglobalizáció bizonyos elemei is formálják (pl. több belső-EU kereskedelem, kevesebb távoli piacoktól való függés). A határokon átnyúló befektetések várhatóan elérik vagy meghaladják a járvány előtti szintet. Néhány várható trend:
- Észak-Amerika → Európa: Az észak-amerikai befektetők (nyugdíjalapok, magántőke, REIT-ek) továbbra is meghatározó szereplők lesznek Európában. Tőkeerejük gyakran messze felülmúlja a helyi szereplőkét, lehetővé téve a nagy portfólióvásárlásokat. Előrevetíthető, hogy amerikai és kanadai csoportok növelik európai kitettségüket diverzifikáció és alkalmasint jobb árazás miatt. Például ha az amerikai irodapiac gyenge marad, de az európai irodák már kilábaltak, a tőke ezekre a piacokra áramlik. A stabilan erős dollár (ha kitart) további bónusz számukra cbre.com. Lehetséges határokon átnyúló M&A is – európai ingatlancégek célpontjai lehetnek észak-amerikai befektetőknek (ahogy láttuk, pl. a Brookfield és mások tőzsdén jegyzett brit/német cégekben részesedést szereztek).
- Ázsia/Közel-Kelet → Európa: Az ázsiai (pl. szingapúri állami alapok, koreai nyugdíjpénztárak) és közel-keleti (szaúdi, emirátusi, katari alapok) tőke igen jelentős volt eddig is, és az marad. A Közel-Kelet befektetői különösen szeretik a trófeának számító eszközöket (londoni felhőkarcolók, párizsi nevezetességek), s ez 2025–2026-tól újra erőteljesen visszatérhet, hiszen ezek a régiók bőséges olajbevételeikből rendelkeznek befektetendő tőkével. Az ázsiaiak inkább logisztikában, tech-szektorban vagy elit irodákban lehetnek aktívak fővárosokban. Egy változás: a kínai kiáramló befektetések nagyban visszaestek Kína belső helyzete miatt, így a helyüket mások töltik ki (pl. a szingapúri GIC, amely nagyon aktív az európai logisztika és diákszállás szegmensben).
- Belső-európai (intra-EU) pénzmozgások: Az európai befektetők is egyre gyakrabban lépik át a határokat. Például a német alapok hagyományosan nagy vevők irodában, kereskedelmi ingatlanban szerte az EU-ban (valószínűleg visszatérnek, amint stabilizálódnak a forráskivonásaik). Francia befektetők Spanyolországban/ Olaszországban keresnek lehetőséget, a skandinávok például a Baltikumban vásárolhatnak. Emellett, most hogy az Egyesült Királyság már nem EU-tag, néhány uniós befektető, akik eddig Brexit miatt elkerülték az UK-t, visszatérhetnek a magasabb hozamokért (s fordítva, brit befektetők is megjelenhetnek az EU-ban). 2028-ra a UK–EU ingatlan kapcsolat normalizálódhat; London továbbra is vonzza az uniós tőkét, míg uniós városokban brit alapok keresnek növekedést.
- Határon átnyúló fejlesztések és JV-k: Nem csak vásárlásról van szó – a külföldi tőke fejlesztési projekteket is finanszíroz majd. Közel-keleti/ázsiai partnerek társfejlesztői lehetnek nagy, vegyes funkciójú európai projektekben. Például egy észak-amerikai alap helyi fejlesztővel társul Lengyelországban, hogy bérlakás-portfóliót építsen ki – ötvözve tőkét és helyi szaktudást. Ezek a vegyes vállalatok segítik a modernizációt és a best practice-ek átvételét is.
- Új piacokra irányuló diverzifikáció: Kezdetben a határon átnyúló tőke mindig a legnagyobb piacokra (UK, Franciaország, Németország) áramlik. De egyre inkább diverzifikálnak a „második vonalas” országok felé a jobb hozam vagy növekedés reményében: Lengyelország, Spanyolország, Hollandia, Írország, Portugália, sőt akár Délkelet-Európa néhány országa is fókuszba kerülhet. 2028-ra intézményi szintű befektetések jelenhetnek meg például Görögországban vagy Bulgáriában, ahogy ezen gazdaságok integrálódnak és ha vonzóak lesznek a hozamok.
Érdemes megjegyezni, hogy a határokon átnyúló tőkemozgás a piacokat összekapcsoltabbá, egymástól függőbbé teszi. Ha a globális hangulat romlik, ezek a befektetők egyszerre vonják vissza a pénzüket, ami súlyosbítja a visszaesést (mint 2008-ban és 2020-ban láthattuk). Ellenkezőleg: jó hangulat esetén eláraszthatják a piacot tőkével, gyorsan felnyomva az árakat. A helyi szereplőknek alkalmazkodónak kell lenniük – akár partnerségekkel, akár jó időzítéssel a nagyobb tőkeáramlásokhoz igazodva.
A határokon átnyúló tevékenység pozitívuma, hogy terjeszti az innovációt és a sztenderdeket. A nemzetközi befektetők ESG elvárásokat hoznak (ma már sok észak-amerikai és európai intézményi befektető osztja az ESG célokat), ami elősegíti a zöld sztenderdek terjedését minden olyan piacon, ahová befektetnek. Ezzel együtt működési know-how-t is behoznak – például modern ingatlanüzemeltetési technikákat vezetnek be egy új piacon.
A határokon átnyúló tőke figyel már az alternatívákra is – várhatóan a külföldi befektetők nem csak eszközöket, hanem platformokat vásárolnak majd. Például egy amerikai magántőke-társaság megvehet egy európai diákszállás-üzemeltetőt, hogy bázist szerezzen. Vagy egy ázsiai alap befektethet egy adatközpont-fejlesztőbe. Az ilyen platformügyletek felgyorsíthatják e szektorok növekedését egész kontinens-szinten.
2028-ra Európa is több kifelé irányuló befektetést tapasztalhat – vagyis európai befektetők más kontinenseken keresnek lehetőséget. Jelenleg az európai intézmények főleg Európában vagy az Egyesült Államokban fektetnek be. Ha azonban az európai piacok túl drágává vagy versengővé válnak, több forrás irányulhat az ázsiai–csendes-óceáni térségbe vagy más régiókba. Ugyanakkor, tekintettel Európa tőkészükségletére (lakhatás, klímaalkalmazkodás stb.), helyben is bőven lesz mit felszívni.
Összefoglalva: a határokon átnyúló minták várhatóan magas volumenhez és diverz forrásokhoz térnek vissza, megerősítve Európát, mint a globális ingatlantőke egyik fő célpontját. A hazai és külföldi tőke egymásra hatása formálja majd az árakat – például ha a hazai bankok bizonyos szektorokban korlátozzák a hitelezést, a külföldi tőke kedvezményes áron vásárolhat be, majd profitálhat, amikor javulnak a feltételek. Kulcskérdés lesz a devizák alakulása figyelemmel kísérése (ezek befolyásolják az áramlásokat; egy gyenge euró beáramló tőkét vonz, míg egy erős euró inkább kifele áramlást hozhat), illetve a politikai légköré (befektetési egyezmények, külföldi vevőket érintő adók – pl. Kanada és Új-Zéland lakóingatlan vásárlási tilalmat vezetett be külföldieknek; ha Európa is hasonlót lépne a lakáspiacon, az jelentősen változtatná a tőkeáramlásokat, de erre utaló átfogó törekvés jelenleg nincs).
Következtetés
2025 vízválasztó év lesz az Európai Unió ingatlanpiacán. Mind a lakó-, mind a kereskedelmi szektor a helyreigazítás és bizonytalanság időszakából a stabilizáció és szelektív növekedés szakaszába lép át. A makrogazdasági környezet – amelyet mérsékelt GDP-bővülés, csökkenő infláció és a monetáris szigorítás végének közeledése jellemez – stabilabb alapot ad az ingatlanpiaci aktivitásnak, mint a korábbi, volatilis évek. Az EU-n belüli lakáspiacok széles körben talpra állnak, amit alapvető kínálathiány és javuló hitelfeltételek támogatnak, bár a megfizethetőség és a politikai beavatkozások mérséklik a tempót. A kereskedelmi ingatlanok új pályát rajzolnak fel: az irodák a magasabb minőségű felhasználás felé fejlődnek, a kiskereskedelem az omni-csatornás világban találja meg helyét, a logisztika továbbra is profitál a strukturális hátszélből, és az alternatív szektorok egyre nagyobb szerepet kapnak.
Előretekintve 2028-ig, a kilátások óvatosan optimisták. Az iparági vezetők többsége bizakodobb üzleti hangulatra és növekvő nyereségességre számít a következő években pwc.com. Ugyanakkor tisztában vannak a kockázatokkal – a gazdasági megingásoktól a geopolitikai sokkokig –, és megértik, hogy ez a ciklus eltér majd az előzőtől. A fenntarthatóság és az innováció lesz a legfőbb különbség. Azok a szereplők, akik proaktívan kezelik ESG kötelezettségeiket, korszerűsítik épületeiket, és technológiát használnak, lesznek a legjobb helyzetben, hogy virágozzanak az európai ingatlanpiac új korszakában. Ahogy egy vezető összefoglalta, a siker mostantól az „5 D” – adósság, demográfia, dekarbonizáció, deglobalizáció, digitalizáció – menedzselésén múlik europe.uli.org.
Az európai ingatlanpiac 2025–2028 között várhatóan átalakulásról lesz ismert: régi ingatlanok zöldebb, jobban használható terekké alakítása; városok élhetőbbé, ellenállóbbá tétele; iparági gyakorlatok átláthatóbbá és adatalapúvá alakítása. A befektetések várhatóan újra megélénkülnek, ahogy a globális tőke visszaáramlik Európába, amelyet egyaránt motivál a szükség (diverzifikáció, az elmúlt évek alulbefektetettsége) és a lehetőség (relatív érték, tartós kereslet). A határokon átnyúló befektetések és partnerségek kulcsszerepet játszanak majd a szükséges új lakások, infrastruktúra és korszerűsítések megvalósításában.
A lakáspiacon, ha a kormányok és a magánszektor képesek együttműködni a kínálat növelése érdekében – anélkül, hogy túlságosan visszafognák a befektetési kedvet –, a hiány a évtized végére enyhülhet, ami stabilizálná az árakat és társadalmi szinten is előnyös lenne. A kereskedelmi ingatlanpiacon a rugalmas munkavégzési formák és az új fogyasztói magatartás elfogadása revitalizálhatja az alkalmazkodó eszközöket, míg azok, amelyek nem fejlődnek, háttérbe szorulhatnak. 2028-ra egy ellenállóbb, fenntarthatóbb és technológiailag fejlettebb európai ingatlanpiacot várunk, ahol minden innovatív válasz újabb növekedési lehetőség lesz.
Végső soron az Európai Unió ingatlanpiaca óvatosság és lehetőség keresztútján áll. A következő években az ágazat új irányokat keres, amit óvatos optimizmus és a hosszú távú értékteremtés előtérbe helyezése hajt, nem pedig a rövid távú hype. Ennek a szemléletnek az eredménye, hogy az európai ingatlanpiaci vezetők 80%-a növekvő vagy stabil üzleti bizalomban és profitban bízik 2025-re, ami egy megfontolt optimizmusra utal pwc.com. Ugyanakkor készek irányt váltani, ha szükséges – tudatában a bizonytalanságoknak, de hajtja őket az igény, hogy minőségi tereket teremtsenek, ahol európaiak élhetnek, dolgozhatnak, vásárolhatnak, fejlődhetnek. Az ingatlanpiaci ciklus fordul, és akik stratégiájukat a makrorealitásokhoz, társadalmi igényekhez és a fenntarthatósági elvárásokhoz igazítják, az Európai Unió ingatlanpiacán 2025-től 2028-ig (és azután is) élen járnak majd.
Források:
- Európai Bizottság, Tavaszi 2025-ös gazdasági előrejelzés: Mérsékelt növekedés globális bizonytalanságok közepette – GDP és inflációs kilátások economy-finance.ec.europa.eu pubaffairsbruxelles.eu
- PwC/ULI, Emerging Trends in Real Estate® Europe 2025 – iparági kilátások és hangulat pwc.com europe.uli.org
- CBRE Research, European Real Estate Market Outlook 2025 – makrotrendek, szektorprognózisok, tőkepiaci elemzések mediaassets.cbre.com cbre.com
- Reuters, A német lakásárak idén 3,5%-kal emelkednek… – német lakáspiac, közvéleménykutatás és háttér reuters.com reuters.com
- Global Property Guide, Residential Property Market Analysis 2025 (Németország, Franciaország, Spanyolország, Olaszország, Lengyelország) – lakásár-adatok, kínálat/kereslet, szakpolitikai jegyzetek globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
- Európai Bizottság, Fordulat jelei a lakáspiacon (Tavasz 2025) – EU lakásár-trendek, hitelfelvételi kapacitás, kínálat összeomlása economy-finance.ec.europa.eu economy-finance.ec.europa.eu
- CBRE France, Real Estate Market Outlook 2025 – francia gazdasági helyzet és szektorprognózis (gyenge növekedés, irodapiaci talpraállás időzítése) cbre.fr cbre.fr
- CBRE Europe, Capital Markets Outlook 2025 – a befektetési aktivitás újbóli élénkülésének mozgatórugói, a nemzetközi tőke visszatérése cbre.com cbre.com
- CBRE Europe, Sector Spotlights 2025 (Iroda, Kiskereskedelem, Logisztika, Living) – bérleti trendek, üresedés, bérleti díjak, kulcsmetrikák mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com
- ABN AMRO, Housing Market Monitor Jan 2025 – holland lakásár-emelkedés és mozgatórugói (jelzálogkamatok, hiány) abnamro.com abnamro.com
- Sarupya Ganguly (Reuters), Németország küszködő lakáspiaca… – kamatcsökkentések segítik a német lakáspiacot, választási bizonytalanságok reuters.com reuters.com
- Tamila Nussupbekova (GlobalPropertyGuide), Francia lakáspiac 2025 – áresés mérséklődik, építőipari zuhanás globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
- Lalaine C. Delmendo (GlobalPropertyGuide), Spanyol lakáspiac 2025 – kétszámjegyű áremelkedés, építőipari élénkülés globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
- CBRE/ULI, Emerging Trends Europe 2025 – Fő megállapítások – vezető városok (London, Madrid, Párizs) és szektorok (adatközpontok, stb.) europe.uli.org
- CBRE, Sustainability Chapter, Outlook 2025 – ESG jelentési követelmények (CSRD/ESRS), hatás a hozamokra és átmeneti stratégiák cbre.com cbre.com
- PwC/ULI, Emerging Trends Europe 2025 – ESG kihívások és az iparág válaszai pwc.com pwc.com
- JLL, Global Real Estate Perspective May 2025 – 2025 első negyedévi növekedés (Google snippet alapján hivatkozva) jll.com
- Savills, Európai befektetési kilátások – várható befektetési volumen-növekedés 2025-ben és 2026-ban (Google snippet alapján hivatkozva) savills.com
- Knight Frank, ESG kilátások 2025 – zöld épületek bérleti díjprémiuma (keresési előnézet alapján) exquance.com
- Vezetői interjúk (PwC/ULI) – hangsúly: „adósság, demográfia, dekarbonizáció, deglobalizáció, digitalizáció” a profitabilitás érdekében europe.uli.org.
