Lakáspiaci trendek 2025-ben
Emelkedő árak krónikus lakáshiány közepette: Zürich lakáspiaca 2025-ben is rendkívül szűkös. Az ingatlanárak továbbra is emelkednek az erős kereslet és a szűkös kínálat miatt. 2025 közepére a városi lakásárak ~4,5%-kal nőttek éves szinten (családi házak +4,0%) investropa.com. Az átlagos lakás már körülbelül 1,68 millió CHF-be kerül, az átlagos négyzetméter árak 14 000–21 000 CHF között mozognak kerülettől függően investropa.com investropa.com. Zürich üresedési rátája rekordalacsony, mindössze 0,07% – csak 7 lakás 10 000-ből üres – ami a legalacsonyabb Svájcban, és valószínűleg Nyugat-Európában is swissinfo.ch. Más szavakkal, szinte minden lakás foglalt, ami krónikus lakáshiányt tükröz. Az új lakások építése jóval elmarad a népességnövekedéstől (országosan csak ~42 000 új lakást várnak 2025-ben, miközben ~50 000 lenne szükséges swissinfo.ch), így a lakásokért folytatott verseny továbbra is éles. Nem meglepő módon az eladási árak tovább nőnek – svájci elemzők szerint 2025-ig évi +3%–4% növekedés várható a zürichi lakásoknál engelvoelkers.com. Gazdasági sokk hiányában jelentős árzuhanás nem valószínű, amíg a kereslet ennyire meghaladja a kínálatot investropa.com investropa.com.
Bérleti piac vs. vásárlási dinamika: Zürichben a bérleti díjak is az egekbe szöknek, ami tovább alakítja a vásárlás kontra bérlés egyenletét. Egy két számjegyű emelkedést követően 2023-ban, a városban a kért bérleti díjak további 4,5%-kal nőttek 2024-ben swissmarketplace.group. Egész Zürich kantonban a bérleti díjak közel 4,8%-kal emelkedtek tavaly swissmarketplace.group, még akkor is, ha a növekedés üteme mérséklődött a 2023-as kiugrás óta. Ez a trend várhatóan folytatódik 2025-ben is – a kereslet folyamatosan nő (a bevándorlásnak és az új háztartások kialakulásának köszönhetően), miközben a kiadó lakások száma gyakorlatilag nulla, és az új kínálat továbbra is minimális swissmarketplace.group. Röviden: a bérlőknek kemény versennyel és növekvő költségekkel kell szembenézniük. Közben a hitelfelvétel olcsóbbá vált: a Svájci Nemzeti Bank az irányadó kamatot 0,25%-ra csökkentette 2025 elején investropa.com, enyhítve ezzel a jelzáloghitel-kamatokat. Mivel a kamatköltségek csökkentek és a bérleti díjak emelkedtek, a saját ingatlan most már gyakran olcsóbb, mint a bérlés a hosszú távon maradók számára investropa.com. Valójában a UBS kutatása szerint 2025 elejére a lakástulajdonlás költségei a legtöbb svájci régióban a bérleti díjak alá estek (a bérlők költségelőnye ~3%-ra csökkent vagy teljesen eltűnt) investropa.com. Zürichben és Genfben a bérlés továbbra is előnyösebb rövid, 5 évnél rövidebb tartózkodás esetén a rendkívül magas vételárak miatt investropa.com. Azonban azok számára, akik hosszú távra maradnak és képesek finanszírozni egy lakás vásárlását, a vásárlás vonzereje újra erősödött. Az ingatlanszakértők megjegyzik, hogy az élesen növekvő bérleti díjak és az alacsonyabb finanszírozási költségek először fordítják meg a számítást a vásárlás javára a bérléssel szemben évek óta engelvoelkers.com. Ez a dinamika – példátlan bérleti nyomás szemben a javuló hitelpiaci feltételekkel – a 2025-ös piac egyik kulcstémája.
Kereslet, demográfia és kínálati szűkösség: Több tényező is fenntartja Zürich tűzforró lakáskeresletét. A város gazdasága virágzik, több mint 120 000 vállalat (köztük globális bankok, biztosítók és egy dinamikusan fejlődő tech/biotech szektor) vonzza ide a munkaerőt investropa.com. A bevándorlás továbbra is erős – Svájc 2024-ben mintegy 83 000 fő nettó növekedést könyvelhetett el swissinfo.ch, Zürich lakossága pedig folyamatosan növekszik, tovább fokozva a lakásigényt. Eközben az új lakásépítés elmarad. A magasabb építési költségek, munkaerőhiány és a közelmúltbeli kamatemelések lassították a beruházások indulását swissinfo.ch. A földrajzi adottságok és a szigorú övezeti szabályozás miatt főleg a vonzó központi kerületekben kevés a rendelkezésre álló terület. A tulajdonosok is vonakodnak az eladástól, ezért a másodkézből elérhető kínálat is szűkös engelvoelkers.com. Ennek eredményeként Zürich lakáspiaci kínálata messze elmarad az 1%-os üresedési küszöbtől, amely már hiányt jelent swissinfo.ch. Még szerényebb lakásokra is rutinszerűen több tucat jelentkező pályázik. Ez a kínálati-keresleti egyensúlytalanság várhatóan nem oldódik meg hamarosan – a Svájci Építési Vállalkozók Szövetsége arra figyelmeztet, hogy az üresedési ráta országos szinten még tovább csökken, mivel az építési volumen lemarad a kereslethez képest a következő években swissinfo.ch. Az eredmény kitartó felfelé irányuló nyomás mind az árakra, mind a bérleti díjakra. Valóban, a szakértők Zürich-et az „ingatlanhiány világfővárosaként” írják le extrém lakáshiánya miatt swissinfo.ch. Jelenleg Zürich lakópiaca alapvetően feszes és ellenálló, melyet a város erős gazdasága és vonzereje táplál. Jelentősebb fordulat híján az elemzők továbbra is árstabilitásra és mérsékelt növekedésre számítanak a következő években engelvoelkers.com investropa.com, még ha a megfizethetőség a helyiek számára egyre nagyobb kihívást jelent is.
Kereskedelmi ingatlanpiac: irodák, kiskereskedelmi és ipari szegmens
Irodaszektor – stabilitás, magas kínálattal
2025-ben Zürich irodapiaca vegyes képet mutat a bőséges kínálat és szelektív kereslet együttesével. A járvány után az irodai üresedések nőni kezdtek, ahogy az otthoni/hibrid munkavégzés elterjedt, de a tendencia mostanra stabilizálódik. Svájc öt legnagyobb irodai központjában (Zürich, Genf, Bázel, Bern, Lausanne) az összesített elérhetőségi ráta ~5,0% volt 2024 végén jll.com. Kifejezetten a zürichi régióban az elérhető irodaterület 433 700 m²-re (5,3%-os üresedési ráta) nőtt 2024 végére jll.com. Ez enyhe növekedés az egy évvel korábbi 4,8%-hoz képest, folytatva a 2019 óta tartó fokozatos emelkedést jll.com. Az elővárosi területeken elkészült új projektek is hozzájárultak az üresedésekhez – például Oerlikonban és Klotenben (Észak-Zürich) jelentős új irodaterület jelent meg tavaly jll.com. Az 5-ös kerületben (Zürich-West) és a 11-es kerületben (Oerlikon/Affoltern) is jelentős új kínálat és felújított irodák jelentek meg a piacon jll.com. Ezzel szemben néhány belsőbb városrész felszívta a kínálatot (az üresedés csökkent az 1., 3. és 9. kerületben), ahogy a vállalatok prémium lokációkat kerestek jll.com. Az irodai bérleti díjak nominális értéke évek óta stagnál, tükrözve a növekvő kínálat és az állandó kereslet egyensúlyát jll.com. A központi zürichi prémium irodabérleti díjak 2022 óta változatlanok, ez azonban hamarosan változhat. A magas színvonalú, fenntartható irodaprojektek (zöldépület-tanúsítványokkal és modern felszereltséggel) nagy érdeklődést keltenek a bérlők körében, és ha a kereslet ezek iránt a prémium terek iránt erős marad, miközben a kínálat korlátozott, a prémium bérleti díjak végre emelkedni kezdhetnek a stagnálás időszaka után jll.com.
Előretekintve, Zürich irodapiaci kilátásai óvatosan optimisták. Az irodák újépítése drámaian lassul – 2024-ben csak ~57 000 m² készült el, szemben a 2020-as 343 000 m²-rel jll.com. 2025 és 2027 között Zürichben az éves kínálat átlaga mindössze 29 000 m² évente, amely csupán töredéke (kb. –71%-a) a 2019–2023 között épült éves volumennek jll.com. Ez a jelentős új kínálatcsökkenés segít ellensúlyozni a további üresedés-növekedést jll.com. Azonban továbbra is szabadulnak fel másodlagos terek, ahogy a vállalatok optimalizálják helyigényüket; körülbelül 60 000 m² meglévő iroda várható a piacra kerülni 2025–26-ban (várhatóan albérletek, vagy kiürülő régebbi épületek) jll.com. Így az üresedési ráta várhatóan a 5% feletti szinten marad a közeljövőben jll.com. A bérlői igény minőségre összpontosít: a modern, jó elhelyezkedésű (különösen ESG-címkével rendelkező) irodákat gyorsan kiadják, míg az elavult ingatlanok periférikus helyeken tovább maradnak üresen. Kiemelendő, hogy Zürich pénzügyi és technológiai szektora továbbra is húzza a bérleti piacot. 2024 végén több jelentős költözés is a vezető helyszínekbe vetett bizalmat támasztotta alá – például a Salt távközlési cég új zászlóshajó irodát vett át a Bahnhofstrasse felett, az Bellevue Group vagyonkezelő pedig felújított, prémium ingatlanba költözött a Sechseläutenplatznál jll.com. Svájc alacsony munkanélkülisége (2,5%) és ~1,2%-os GDP-növekedése engelvoelkers.com mellett a vállalatok még mindig bővítik létszámukat, igaz, óvatosan. Összességében Zürich irodapiaca jól kiegyensúlyozott: a bérlők profitálnak a nagyobb választékból és stagnáló bérleti díjakból, míg a bérbeadók abban bízhatnak, hogy a beruházási hullám visszaesése fokozatosan szűkíti a piacot. Minden keresletnövekedés (például ha a cégek visszahívják dolgozóikat az irodába) gyorsan stabilizálhatja a bérleti díjakat a központi területeken. Egyelőre stabil irodabérleti díjakra számíthatunk minőségi ingatlanok felé történő elmozdulással – az elavult irodák engedményeket nyújthatnak, míg a „zöld prémium” irodák a belvárosban és a fellendülő részpiacokon (például Zürich-West, Oerlikon) erős keresletnek örvendenek.
Kiskereskedelmi szektor – Az első osztályú bevásárlóövezetek továbbra is erősek
A kiskereskedelmi ingatlanok Zürichben rendkívül ellenállónak bizonyultak. Valójában a város első számú bevásárlóutcája, a Bahnhofstrasse, továbbra is a világ egyik legdrágább kiskereskedelmi helyszíne. A prémium bérleti díjak a főutcai üzletek esetében 2020 óta több mint 20%-kal emelkedtek, és 2024 végére elérik körülbelül 10 250 CHF/m²/év jll.com. Ezzel Zürich főutcája Európában csak Párizst és Londont előzi meg a kiskereskedelmi bérleti díjak tekintetében jll.com. Az ilyen magas bérleti díjak a luxusmárkák és kereskedők intenzív keresletét tükrözik a korlátozott számú üzlethelyiség iránt. A Bahnhofstrassén gyakorlatilag 0%-os az üresedési ráta jll.com – minden elérhető üzlethelyiséget azonnal elkapkodnak. Az elmúlt években több globális márka váltott nagyobb zászlóshajó üzletre vagy jelent meg az utcán, így a kihasználtság folyamatosan teljes. Zürich gazdag, globális város státusza mindezt megalapozza: Európában vezet az egy főre eső vásárlóerőben, ami nagymértékben támogatja a kiskereskedelmi költéseket jll.com. A turisták, üzleti utazók és magas nettó vagyonú lakosok folyamatos áramlása biztosítja a luxus butikok, órák/ékszerek és csúcskategóriás divatcikkek folyamatos forgalmát. Még az e-kereskedelem térnyerése mellett is a Bahnhofstrassén való jelenlét élménye és presztízse továbbra is pótolhatatlan marad a kereskedők számára. Hasonló a helyzet más kiemelt területeken is, például az Óvárosban és a Seefeld butiknegyedeiben – a kereslet egészséges, az üresedés minimális.
Ugyanakkor a másodlagos kiskereskedelmi helyszínek árnyaltabb képet mutatnak. Egyes mellékutcákban és kevésbé központi bevásárlóközpontokban a COVID utáni időszakban újrapozícionálásra volt szükség, és a középkategóriás kereskedők is figyelnek az online versenyre. Zürich összesített látogatottsága újra fellendült a turisták és irodai dolgozók visszatérésével, de a vásárlók ma már többet várnak, mint egyszerűen üzleteket – a sikeres kiskereskedelmi egységek élményeket (kávézók, események) és kényelmet is kínálnak. Zürich kiskereskedelmi ágazata azonban viszonylag jól teljesít sok más városhoz képest. A fogyasztói bizalmat Svájc alacsony inflációja és növekvő bérei, valamint nagyon alacsony munkanélküliségi rátája erősítik. A főutcai ingatlantulajdonosok rekord bérleti díjakat értek el 2024-ben jll.com, ami erős kiskereskedői bizalmat jelez a fizikai jelenlét iránt. Ennek eredményeként a befektetők továbbra is szívesen vásárolnak első osztályú kiskereskedelmi ingatlanokat, amelyek stabil jövedelmet kínálnak (noha a hozamok alacsonyak a magas árak miatt). Előretekintve, a kiskereskedelmi teljesítmény várhatóan szegmensenként fog eltérni: a prémium helyszínek továbbra is virágozni fognak, míg a gyengébb helyszíneknek meg kell újulniuk. Ha az ázsiai és amerikai turizmus nő a következő években, ez tovább lendíti a központi kiskereskedelmet. Ezzel szemben, bármilyen visszaesés a fogyasztói költekezésben vagy az új e-kereskedelmi szokások terjedése nyomást gyakorolhat a kevésbé frekventált üzletekre. Jelenleg Zürich kiskereskedelmi ingatlanpiaca az elit helyszínek sikertörténete – „Hely, hely, hely” a fő elv, a Bahnhofstrasse globálisan is kiemelkedő bérleti díjakat ért el, nulla üresedéssel az állandó kereslet miatt jll.com.
Ipari & Logisztika – Magas kereslet, korlátozott kínálat
A ipari és logisztikai ingatlanok szegmense a Zürichi régióban (és általában Svájcban) erős keresletet és szűkülő üresedést mutat. 2023-ra a befektethető logisztikai ingatlanok üresedési rátája országosan mintegy 5,1%-ra csökkent, a 2019-es 7,7%-ról jll.com. Más szóval, a raktárak és elosztóközpontok egyre inkább foglaltak, köszönhetően az e-kereskedelem terjedésének, az ellátási láncok átalakításának, valamint a vállalatok nagyobb készleteket tartanak. A svájci logisztika földrajzi elhelyezkedése a fő közlekedési folyosók mentén koncentrálódik – a létesítmények jelentős része a Bázel–Zürich–Solothurn háromszögben és a nagyobb nagyvárosi területek környékén található jll.com. Zürich, amely főutak kereszteződésében és a repülőtér közelében helyezkedik el, elsőrangú logisztikai központ, ugyanakkor erősen korlátozott a szabad területekben. Sok ipari területet irodákká vagy lakóépületekké alakítottak át (különösen Zürichben), ami korlátozza az új raktárak kínálatát. Sok meglévő raktár régi, és nem teljesen felel meg a modern igényeknek (például alacsony belmagasság, kevés rakodókapu) jll.com, ami azt jelenti, hogy az A-kategóriás logisztikai területek rendkívül ritkák.
A logisztikai/ipari területek bérleti díjai a Zürichi térségben általában évi 85–140 CHF/m² között alakulnak, mérettől és elhelyezkedéstől függően jll.com. Ezek a bérleti díjak nemzetközi összevetésben viszonylag magasak (tükrözve a magas svájci föld- és építési költségeket). A bérleti díjak növekedése mérsékelt, de folyamatos az üresedés csökkenése mellett. A befektetők egyre inkább érdeklődnek ez iránt az eszközosztály iránt annak stabil hozama és növekedési potenciálja miatt – a logisztikai hozamok, bár alacsonyak Svájcban (~4–5%), valamivel magasabbak, mint a prémium irodahozamok. Figyelemre méltó, hogy Svájcban a logisztikai ingatlanok túlnyomó többsége saját tulajdonban van (cégek birtokolják raktáraikat) jll.com. Országszerte mindössze ~300 logisztikai ingatlan számít bérbe adott befektetési eszköznek jll.com. Ez tovább növeli az ágazat illikviditását és exkluzivitását. Azok a kevés befektetési szintű raktárak, amelyek megjelennek a piacon, erős versenyt vonzanak, beleértve külföldi intézményi befektetőket is, akiket Svájc stabilitása vonz.
A következő években várhatóan a logisztikai fejlesztések továbbra is korlátozottak maradnak. Zürich környékén a megfelelő telkek új, nagyméretű raktárakhoz korlátozottak és szigorúan szabályozottak. Ennek ellenére néhány ipari övezet a város peremén és az A1-es autópálya mentén intenzívebbé válik – a régebbi területek többemeletes logisztikai létesítményeket kaphatnak, vagy feloszthatják őket városi „utolsó mérföldes” elosztásra. Az újraiparosítási trend (több készlet tárolása Svájcon belül) és az online vásárlás fellendülése mind magasan tartják a modern logisztikai terek iránti keresletet. Ennek következtében a kihasználatlanság tovább csökkenhet, és a bérleti díjak is nőhetnek, különösen a prémium raktárak esetén. Egy kihívás az elavult állomány korszerűsítése – sok régebbi ipari épület nem felel meg a jelenlegi logisztikai követelményeknek jll.com. Kreatív megoldásokat is kipróbálnak, például önkiszolgáló tárolóvá vagy kisvállalkozói egységekké alakítják ezeket, hogy csökkentsék a kihasználatlanságot jll.com. Összességében Zürich ipari ingatlanpiacának kilátásai pozitívak, amelyeket hiány és erős kereslet jellemez. Ez a szegmens talán nem kerül a címlapokra úgy, mint Zürich lakáspiaca vagy irodái, de feltörekvő lehetőségeket kínál a befektetőknek, akik el tudnak igazodni az övezeti szabályozáson és megtalálják az ingatlanokat – alacsony kihasználatlanság és tartós bérleti szükséglet alapjai szilárdan adottak jll.com.
Befektetési kilátások: hozamok, külföldi érdeklődés és lehetőségek
Külföldi befektetések és szabályozások: Fontos megjegyezni, hogy Svájc szigorú szabályokat (Lex Koller) tart fenn a lakóingatlanok külföldi tulajdonlásának korlátozására.
A nem rezidens külföldiek általában nem vásárolhatnak lakást Zürichben (kivéve ritka esetekben vagy bizonyos kivételt élvező struktúrákon keresztül) practiceguides.chambers.com jacquemoudstanislas.ch.A külföldiek azonban szabadon fektethetnek be kereskedelmi ingatlanokba, és eddig korlátozás nélkül vásárolhattak részesedést svájci ingatlanvállalatokban vagy alapokban is jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Ez lehetővé tette a külföldi intézményi tőke közvetett beáramlását Zürich piacára.Jelentős globális érdeklődés mutatkozik – szuverén vagyonalapok, globális ingatlanbefektetési alapok (REIT-ek) és magánbefektetők öntöttek pénzt svájci ingatlanalapokba, fejlesztési projektekbe és kereskedelmi eszközvásárlásokba.Például Zürich trófea irodaházaira és kiskereskedelmi ingatlanjaira gyakran licitálnak német alapok vagy közel-keleti befektetők.Azonban a jövőben a szabályozási környezet szigorodhat.2025 márciusában a svájci kormány bejelentette, hogy tovább korlátozza a külföldiek ingatlanvásárlását, és akár megszüntetheti azt a kivételt, amely lehetővé tette, hogy a külföldiek szabadon vásároljanak részvényeket tőzsdén jegyzett ingatlanvállalatokban jacquemoudstanislas.ch.Ha megvalósulnak, ezek a reformok (amelyek jelenleg tárgyalás alatt állnak) kormányzati jóváhagyást követelnének meg a külföldi befektetők számára még közvetett ingatlanrészesedések esetén is, ami jelentős változás a kereslet csillapítására irányuló törekvésként jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Ez aggodalmat keltett amiatt, hogy a külföldi tőkét elriaszthatja.Ennek ellenére a jogalkotási folyamat még folyamatban van – bármilyen változás időbe telik, és előfordulhat, hogy felvizezik őket jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Jelenleg a külföldi befektetők érdeklődése továbbra is magas, különösen a kereskedelmi eszközök és fejlesztési partnerségek iránt.Stabil hozamok egy alacsony hozamú piacon: A zürichi ingatlanokat „menedék” befektetésként tartják számon, amelyek stabilitást nyújtanak a magas hozamok helyett. 2025-ben a prémium lakóingatlanok és irodák hozama Zürichben jellemzően évente csak 2,5%–3,5% (bruttó) körül mozog foxstone.ch. Ezek a hozamok visszafogottak, ami a svájci ingatlanok magas értékelését és alacsony kockázatát tükrözi. Az intézményi befektetők, például nyugdíjalapok és biztosítótársaságok számára a zürichi ingatlanok megbízhatósága és tőke-megőrző képessége alapvető fontosságú. Valójában a nagy tulajdonosok kiegyensúlyozott vagy emelkedő értékekről számolnak be – például a Swiss Life (Svájc egyik legnagyobb ingatlanbefektetője) portfóliójának valós értéke ~0,2%-kal emelkedett 2025 első negyedévében, szembeszegülve a bármilyen visszaeséssel reuters.com. A bérleti díjakból származó bevételi források rendkívül stabilnak számítanak, tekintettel a teljes kihasználtságra és a zürichi bérlők erős anyagi hátterére. A jövőbeni teljes hozamok várhatóan elsősorban a bérleti bevételből és mérsékelt tőke-értéknövekedésből fognak származni (előrejelzés szerint évi ~1–4%-os árnövekedés a következő években investropa.com). A nemzetközi befektetőket a viszonylag alacsony hozamok ellenére is vonzza Svájc biztonságos menedék státusza. Globális bizonytalanság idején a zürichi ingatlanok külföldi vásárlókat vonzanak, akik a vagyonuk biztonságát keresik investropa.com. Az erős svájci frank és az ország politikai stabilitása tovább növeli a vonzerőt.
Feltörekvő lehetőségek – Zöld és speciális szegmensek: A befektetők szeme előtt új piaci rések és értéknövelő lehetőségek is lebegnek a zürichi piacon. Az egyik fő téma a fenntarthatóság. Egyre nő a kereslet (bérlők és vásárlók részéről is) a környezetbarát, energiahatékony épületek iránt, és a zöld minősítéssel rendelkező ingatlanok prémiumot érhetnek el investropa.com. A kormány szén-dioxid-kibocsátás csökkentésére irányuló törekvései – például egy új törvény, amely a legtöbb új épület esetében napelemek telepítését írja elő pv-magazine.com – szükségessé teszik a régebbi épületállomány utólagos korszerűsítését és a megújuló energia infrastruktúra fejlesztését. Ez lehetőséget teremt a befektetők számára, hogy az elöregedett épületeket szigetelés fejlesztéssel, hőszivattyúkkal, napelem-telepítésekkel stb. korszerűsítsék, miközben megfelelnek a zöld szabályozásoknak. Egy másik trend az ingatlanok digitalizációja és PropTech: az okosotthon funkciók, digitális bérlői szolgáltatások és adatelemzés értéket teremtenek (különösen vonzók a technológia iránt fogékony zürichi bérlők számára) investropa.com.
Bizonyos ingatlanszektorok is növekedési potenciált mutatnak. Logisztikai és élettudományi létesítményekre nagy a kereslet, de kínálatuk szűkös – az elővárosi övezetben található könnyűipari ingatlanokat utolsó kilométeres logisztikai vagy labor/kutató célokra átalakítani vagy fejleszteni ígéretes irány. Lakásfejlesztés „B” helyszíneken Zürich környékén egy másik lehetőség: mivel a belvárosi lakhatás megfizethetősége rendkívül szűkös, a külső városrészekben vagy ingázóvárosokban robbanásszerű a növekedés (a befektetők ezeken a területeken új bérlakásokkal célozzák meg a valamivel magasabb hozamokat) foxstone.ch. Valóban, a jó tömegközlekedési kapcsolatokkal rendelkező elővárosi régiók a befektetések új központjaivá válnak, mert a bérlők relatíve megfizethető lakhatást keresnek a belvároson kívül foxstone.ch. Emellett alternatív lakhatási modellek is egyre népszerűbbek: a co-living és lakásszövetkezeti formák. Zürichben erős hagyománya van a non-profit lakásszövetkezeteknek, a város pedig ösztönzi ezt a szektort (a cél, hogy 2050-re a lakások 33%-a non-profit legyen) digitalcollection.zhaw.ch. Bár nem profitmaximalizálóak, a szövetkezeti fejlesztések stabil, hosszú távú hozamokat kínálnak, és gyakran valósulnak meg városi területen, köz- és magánszféra együttműködésével – az intézményi befektetők (például nyugdíjalapok) óvatosan fektetnek ezekbe ESG-barát stratégiaként. A magánpiacon pedig a rugalmas bérleti konstrukciókat és közösségi szolgáltatásokat kínáló co-living terek vonzóak a fiatal szakemberek és külföldiek számára, így mindenképp egy figyelemre méltó piaci rés.
Hozamkilátások: Összességében a befektetők mérsékelt, de megbízható hozamokra számíthatnak a zürichi ingatlanpiacon a következő években. A prémium lakó- és kereskedelmi ingatlanok várhatóan évente kb. 3%-os készpénzhozamot biztosítanak foxstone.ch, továbbá néhány százalékos tőkenövekedést – ez nem látványos, de összhangban van Svájc alacsony kockázatú profiljával. Akik magasabb hozamot keresnek, értéknövelő stratégiákat alkalmaznak (pl. régebbi lakások felújítása és értékesítése a tulajdonszerző piacon, a nagy kereslet miatt) vagy fejlesztéseket hajtanak végre (bár a magas építési költségek és előírások ezt Zürichben megnehezítik). Az ingatlan-crowdfunding platformok is megjelentek a piacon (pl. Foxstone, Crowdhouse), amelyek lehetővé teszik a befektetők számára, hogy kissé nagyobb kockázatot vállaljanak 5–7% céltartományú hozamért diverzifikált ingatlanportfóliókkal foxstone.ch. A külföldi érdeklődés várhatóan továbbra is megmarad a kiemelt ingatlanok iránt, hacsak új törvények nem korlátozzák azt jelentősen. Összefoglalva, Zürich befektetési kilátásai továbbra is pozitívak, de versenyképesek maradnak – a piac stabilitása és az ingatlanszűkösség azt sugallja, hogy az értékek stabilak maradnak, de a befektetőknek kreatívnak kell lenniük a hozam eléréséhez. A legfőbb lehetőségek a fenntarthatósági fejlesztésekben, az alulszolgált szegmensek lakásigényének kielégítésében, valamint Zürich folyamatos növekedésének kihasználásában rejlenek, miközben alkalmazkodnak a változó szabályozási környezethez.
Kulcsfontosságú városrészek és ingatlanforrópontok
Zürich sokszínű kerületek városa, amelyek mindegyike saját karakterrel és ingatlanpiaci trendekkel bír. Az alábbiakban kiemelünk néhány kiemelt városrészt – az ultra-prémium tóparti negyedektől a feltörekvő városi övezetekig –, beleértve ezek árszintjeit, népszerűségi hajtóerőit, fejlesztési projektjeit és élhetőségi tényezőit:
- Enge (2. kerület) – Luxus tóparti élet. Enge, Zürich központjának déli oldalán, a luxuslakások és a jómódú szakemberek mágnesévé vált. Az árak itt átlagosan 18 300 CHF/m² körül alakulnak investropa.com, ami a legmagasabbak közé tartozik a városban. A közelmúlt luxusfejlesztései (olyan extrákkal, mint privát edzőtermek, concierge-szolgáltatás) gazdag külföldieket és tech-vezetőket vonzanak Enge-be investropa.com. A környék vonzereje kiemelt elhelyezkedésében rejlik – gyalogtávolságra a belvárostól, a tópart mellett, olyan szolgáltatásokkal, mint a Rieter park és a Bärengasse múzeum. Az élhetőség kiváló: Enge felsőkategóriás vásárlási lehetőségeket, nemzetközi iskolákat és rövid ingázást kínál a Paradeplatz pénzügyi központba. Mivel új prémium projektek is készülőben vannak, Enge exkluzivitása – és magas árai – tartósnak ígérkeznek investropa.com.
- Seefeld (8. kerület) – A Zürichi-tó legkeresettebb része. Seefeld egy rendkívül keresett városrész a városközponttól keletre, melyet közelsége a Zürichi-tóhoz, menő éttermei és élénk hangulata miatt értékelnek. Az itteni ingatlanok felsőkategóriás árakat érnek el (Zürich egyik legmagasabb négyzetméterára), és óriási a kereslet irántuk investropa.com. A kiadó lakások gyakorlatilag nem léteznek – mindenki Seefeldben akar élni. Habár a bérleti hozamok alacsonyak (~2–3%, ami a nagyon magas tőkeérték jele), az állandóan alacsony üresedés és a prémium bérleti díjak aláhúzzák a terület népszerűségét investropa.com. Seefeld elegáns, történelmi épületeket és modern lakásokat kínál, sokukból tóra nyíló kilátással. A lakók vízparti szabadidős lehetőségeket, zöldterületeket, mint például a Zürichhorn park, és butikokat élvezhetnek. A kerület népszerű a jómódú helyiek és a külföldiek körében is. A terület nagyon korlátozott, így alig van új fejlesztés (az alkalmi luxuslakás-projekteken kívül), ezért kínálat továbbra is szűk marad. Seefeld várhatóan luxus enklávé marad, kiváló életminőséggel és ennek megfelelő árakkal.
Ezek a városrészek mindegyike jól példázza Zürich sokoldalú ingatlanpiacát. A „Aranypart” és „Ezüstpart” közösségek, amelyek a Zürichi-tó mentén, közvetlenül a város határán kívül helyezkednek el, szintén említést érdemelnek – az Aranypart (napos keleti part) olyan településeken, mint Küsnacht és Zollikon továbbra is ultraprémiumnak számít villák számára, és nem ritkák a CHF 10 millió feletti kastélyeladások sem investropa.com, míg az Ezüstpart (nyugati part, pl. Thalwil, Horgen) valamivel kedvezőbb árfekvést kínál, de még mindig nagyon elegáns. Visszatérve a belvárosba, akár régi világ luxusára (Enge, Seefeld, Fluntern), lendületes városi életre (Kreis 5), vagy feljövőben lévő, családbarát negyedekre (Altstetten, Affoltern, Schwamendingen) vágyik valaki, Zürich kerületei mindezt kínálják – feltéve, hogy sikerül helyet találni. Különösen fontos, hogy minden városrészben közös a kínálat korlátozottsága. Még a „megfizethetőbb” negyedekben is nehéz lakást találni. Ez azt jelenti, hogy az árnövekedés városszerte jellemző, csak eltérő mértékben. Befektetőknek és lakásvásárlóknak kulcsfontosságú, hogy tisztában legyenek ezekkel a negyedi finomságokkal – hogy éppen melyik a legfelkapottabb helyszín, vagy melyek a tartósan értékálló környékek –, hogy eligazodjanak a zürichi piacon.
A jövőt formáló infrastrukturális és fejlesztési projektek
Közlekedési fejlesztések: Zürich továbbra is jelentős mértékben fektet be az infrastruktúrába, hogy támogassa növekedését és javítsa az élhetőséget. Az elmúlt években jelentős tömegközlekedési bővítéseket fejeztek be vagy indítottak el. Kiemelkedő példa az új Limmattal villamosvonal, amely a nyugati városrészeket (Altstetten/Affoltern) köti össze a Limmat-völgyben fekvő külvárosokkal. Ez a villamosvonal-hosszabbítás, valamint más villamoshálózati fejlesztések jelentősen csökkentették az utazási időt a külső kerületekből a belvárosba investropa.com. A jobb közlekedési kapcsolatok már most élénkítik olyan városrészeket, mint Altstetten és Affoltern, ahogyan korábban is említettük, mivel könnyebben megközelíthetővé és vonzóbbá váltak a lakók és a vállalkozások számára egyaránt. További villamosvonal-hosszabbítások és buszsáv-projektek vannak tervben annak érdekében, hogy minden kerület erős közlekedési kapcsolatokkal rendelkezzen. Eközben a S-Bahn elővárosi vasúthálózat – amely a nagy-zürichi mobilitás gerincét adja – szintén korszerűsítés alatt áll. A zsúfolt Stadelhofen állomás bővítése is tervben van (egy új alagút és peron épül), hogy a következő években növeljék a vasúti kapacitást Zürich belvárosában. A szövetségi kormány előkészíti a „Zürich Brütten alagút” projektet is (egy új vasúti alagút Winterthur irányába), hogy javítsák a városközi vasúti kapcsolatokat a 2030-as évek elejére. Ezek a fejlesztések gyakoribb vonatokat és kevesebb zsúfoltságot tesznek lehetővé, igazodva a metropolisz térségének előre jelzett népességnövekedéséhez.
Az utak terén innovatív megoldások javítják a forgalom áramlását és a környezetet. Egy említésre méltó projekt a Schwamendingen autópálya-fedés (lásd fent), amely során egy zajos autópályát fedtek le parkosított burkolattal investropa.com. Ez nemcsak újra egyesítette az autópálya által kettévágott szomszédságokat, hanem egy új, 1,6 km-es zöld parkot is létrehozott a lakók számára – igazi win-win a mobilitás és a városi életminőség szempontjából. A városnak és a kantonnak hasonló tervei vannak más forgalmi dugópontok kezelésére alagutak vagy fedett megoldások révén (pl. folynak egyeztetések arról, hogy a Rosengartenstrasse körgyűrű egyes részeit esetleg alagútba vezetnék, hogy csökkentsék a zajterhelést a sűrűn lakott területeken). Emellett Zürich tömegközlekedése is egyre zöldebb: a város fokozatosan vezeti be az elektromos buszokat, és bővíti a kerékpáros infrastruktúrát, új kerékpáros „sztrádák” kialakításával, amelyek keresztül-kasul átszelik majd a várost. Mindezen erőfeszítések összhangban vannak Zürich azon törekvésével, hogy a 21. század mintavárosaként működjön a közlekedés terén, ahol még a külső agglomerációk is jól kapcsolódnak és a fenntartható közlekedési módok előnyt élveznek. A hatékony közlekedési infrastruktúra az ingatlanpiac szempontjából is kulcsfontosságú – új fejlesztési területeket nyit meg, és biztosítja, hogy a város növekedése ne járjon elviselhetetlen forgalmi dugókkal.Fő fejlesztési projektek: Több nagyszabású fejlesztés formálja át Zürich városszövetét. Talán a legjobban várt a Hardturm “Ensemble” projekt, amely az 5. kerület régóta üresen álló Hardturm stadionjának területét alakítja át. A projekt része egy új 18 000 férőhelyes futballstadion Zürich két labdarúgóklubja számára, amelyet két magas toronyház és közepes magasságú épületek szegélyeznek, ezek ~600 új lakást (beleértve a megfizethető lakásokat is), valamint irodai és üzlethelyiségeket biztosítanak swissinfo.ch. A szavazók még 2018-ban jóváhagyták ezt az 570 millió frankos tervet swissinfo.ch, és hosszú évek politikai huzavonája és jogi fellebbezési eljárásai után a kivitelezés hamarosan elkezdődhet. Ha megvalósul, egy teljesen új városrészt hoz létre Zürich nyugati részén, egyszerre oldva meg a sport-infrastruktúra és lakáshiány problémáját. A lakásfejlesztési rész jelentős – az egyik toronyház elsősorban szövetkezeti/nonprofit lakásokat tartalmaz majd, ezzel segítve a várost a megfizethető lakáscélok elérésében swissinfo.ch. Bár bírósági kihívások hátráltatták az ütemtervet (a projekt többször is leállt egyesek ellenállása miatt) coliseum-online.com swissinfo.ch, az általános várakozás az, hogy az Ensemble projekt végül megvalósul, korszerű stadiont hozva létre a 2020-as évek közepére/végére, valamint sokáig várt új lakásokat.
A belvárosban a hatalmas Europaallee projekt (a Zürich főpályaudvar melletti volt vasúti területek újrahasznosítása) nemrég fejezte be utolsó szakaszait. Az elmúlt évtized során az Europaallee új irodákat (köztük a Google nagy kampuszát), több száz lakást, egyetemi kampuszt és üzleti sétányokat hozott létre – lényegében kibővítve a belvárost. A 2020-2021-es befejezésével már nem maradtak nagy üres telkek Zürich központjában. A figyelem most a kisebb foghíj- és barnamezős területekre irányul. Például Oerlikonban még zajlik a fejlesztés olyan helyszíneken, mint a Centro (Oerlikon központjának felújítása) és a 2018-ban átadott Andreasturm toronyház, amelyhez más tornyok, például a Franklin Tower is csatlakozott, további tervezett beruházásokkal Oerlikon állomása körül. Zürich északi részén a tervek szerint új innovációs park létesül Dübendorf közelében (közvetlenül a városon kívül), amely kutatás-fejlesztési létesítményeket és esetleg lakásokat is magában foglal majd – kihasználva az ETH és az egyetem közelségét.
Zurich tervezői szintén hangsúlyt helyeznek a fenntartható városrehabilitációra. A metropolisz több régi ipari területét vegyes hasznosítású átalakításra jelölték ki. Például az elővárosokban: a Dietikon körzetben egy nagyszabású projekt keretében egy régi ipari zónát lakónegyeddé alakítanak át több ezer lakással, ami közvetetten enyhíteni fogja a zürichi lakáshiányt. A városon belül a Kreis 4 és 5 (Langstrasse és Zürich West) városmegújítása folytatódik, melynek keretében a tervek szerint zöld udvarok és közösségi terek létesülnek az új épületek mellett investropa.com. A város 2040-es mesterterve az „Innenentwicklung” – belső fejlesztés – elvén alapul, vagyis a meglévő városszerkezet sűrítésére, nem pedig terjeszkedésre fókuszál. Ez azt jelenti, hogy bizonyos közlekedéssel jól ellátott területeken magasabb épületek engedélyezettek, kijelölt zónákban (például Altstetten és Oerlikon környékén) támogatják a vegyes funkciójú magasépületeket. Zürich azonban mindezt szigorú tervezési és környezetvédelmi előírásokkal ötvözi, hogy megőrizze a város karakterét.
Infrastruktúra találkozik várostervezéssel: Egy másik jelentős kezdeményezés Zürich elkötelezettsége a 2000-wattos társadalom és a klímacélok mellett. A város programokat indít épületek energiahatékonysági korszerűsítésére, bővíti a távfűtési hálózatot (gyakran tóvízzel vagy hulladékhővel), és előírja napelemek telepítését új építkezéseken az új szövetségi törvény értelmében pv-magazine.com. Ez a zöld infrastrukturális törekvés azt jelenti, hogy a fejlesztőknek gyakran napelem-rendszert, zöldtetőt és hatékony HVAC rendszereket kell integrálniuk a projektekbe – ez magasabb kezdőköltségekkel jár, de hosszú távon fenntarthatóbbá teszi a várost. Az eredmény: élhetőbb, alacsony szennyezettségű és klímareziliens város, amely a stabil ingatlanértékeket is biztosítja.
A területfelhasználási szabályok is változnak. A város tervezi, hogy védelmet biztosít a nonprofit lakhatási célokra szánt területeken – például bizonyos közterületeket szövetkezeteknek tartanak fenn, illetve az új projekteknél ösztönző zónázási szabályokat vezetnek be a megfizethető lakások érdekében. Egy jelentős, választók által meghatározott célkitűzés, hogy 2050-re a teljes lakásállomány harmada szövetkezeti vagy nonprofit tulajdonban legyen digitalcollection.zhaw.ch. Ez arra ösztönzi a várost, hogy területet és kedvező feltételeket biztosítson ezen fejlesztésekhez (például a „Mehr Als Wohnen” szövetkezeti lakókomplexum Hunziker Arealban, amely néhány éve készült el, követendő példaként szolgál). Emellett rövid távú lakáskiadás (Airbnb) szabályozásáról is szó esett annak érdekében, hogy a lakások helyi igényeket szolgáljanak – Zürich fontolgatja a lakások bérbeadásának korlátozását turistáknak, hogy ne tűnjenek el a hosszú távú bérleti piacról, bár szigorú törvényt egyelőre még nem fogadtak el.
Összefoglalva, Zürich infrastruktúrája és fejlesztési projektjei az okos növekedést szolgálják: a közlekedési kapacitás bővítését, új lakóterületek kialakítását a kihasználatlan zónákban, valamint a város zöld- és közterületeinek fejlesztését. Az olyan projektek, mint a Hardturm stadion, a Schwamendingen alagút és az új villamosvonalak jellemzőek Zürich megközelítésére – olyan fejlesztésekbe fektetnek, amelyek több célt is szolgálnak (lakhatás, mobilitás, környezet). Ezek az erőfeszítések várhatóan segítenek abban, hogy Zürich nagyon versenyképes és élhető maradjon, ami viszont támogatja az ingatlanpiac erejét. Természetesen sok a kihívás (a NIMBY ellenállástól a bonyolult svájci engedélyezési eljárásokig), de a város múltja fokozatos, konszenzus-központú fejlődést mutat. A befektetők és lakosok számára ezek a fejlesztések jobb összeköttetést, több lakhatási lehetőséget bizonyos területeken, és Zürich városképének folyamatos fejlődését jelentik az elkövetkező évtizedben.Szabályozási környezet: adók, tulajdonosi szabályok és építési előírások
Zürich ingatlanpiaca Svájc stabil, de folyamatosan fejlődő szabályozási környezetében működik, amely mindent lefed az adóktól a külföldi vásárlók szabályain és a fenntarthatósági követelményeken át. Íme a legfontosabb szempontok és változások 2025-től:
Külföldi Tulajdonlási Szabályok – Lex Koller: Talán a legjellegzetesebb szabályozás a Lex Koller törvény, amely korlátozza a külföldi állampolgárok Svájcban történő lakóingatlan-vásárlását.
Zürich városában ez azt jelenti, hogy nem rezidens külföldiek nem vásárolhatnak otthonokat vagy lakásokat befektetési vagy üdülési céllal.Csak a lakosokat (beleértve a svájci tartózkodási engedéllyel rendelkező külföldi állampolgárokat is) kezelik helyiként az ingatlanvásárlás során jacquemoudstanislas.ch.Van néhány kivétel – pl.külföldiek bizonyos turisztikai területen található nyaralókat vásárolhatnak, vagy jelentős részesedést szerezhetnek egy tőzsdén jegyzett svájci ingatlanalapban/vállalatban (közvetett tulajdonlás) probléma nélkül jacquemoudstanislas.ch.A kereskedelmi ingatlanok szintén mentesülnek, így külföldi cégek vagy magánszemélyek szabadon vásárolhatnak irodákat, üzlethelyiségeket, szállodákat stb.Ezek a szabályok történelmileg megakadályozták a nemzetközi spekulációt a svájci lakáspiacon, és biztosították, hogy a piacot ne uralják külföldi vásárlók (ahogyan azt néhány más világszintű városban láthattuk).Azonban változások vannak készülőben: a Szövetségi Tanács (Svájc kormánya) 2025 márciusában bejelentette a terveit, hogy tovább szigorítja a Lex Kollert jacquemoudstanislas.ch.A javasolt reformok között a Svájcban élő külföldieket kötelezhetik arra, hogy eladják otthonukat, ha elköltöznek (bezárva egy kiskaput), és ami még fontosabb, megszűnne az ingatlanvállalatok részvényeinek vásárlására vonatkozó jelenlegi mentesség jacquemoudstanislas.ch.Ez azt jelenti, hogy a külföldi befektetőknek még akkor is engedélyre lenne szükségük, ha közvetetten, tőzsdén jegyzett ingatlanvállalaton vagy alapon keresztül fektetnek be – ami jelentős változás.Szintén javasolták: a külföldi vásárlók számára a kereskedelmi ingatlanok vásárlását önálló használatra korlátoznák; nem vásárolhatnának kizárólag bérbeadás céljából jacquemoudstanislas.ch.Ezek az intézkedések a kereslet csökkentését és Svájc lakáshiányának kezelését célozzák (egy szélesebb stratégiának részeként, amely a népességnövekedéssel kapcsolatos aggodalmakhoz kapcsolódik) jacquemoudstanislas.ch.Fontos megjegyezni, hogy ezek még nem jogszabályok – egy tervezet készül elő a parlamenti vitára, és erőteljes ellenállás várható az üzleti és ingatlanos csoportoktól jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Ha ilyen szigorú szabályok végül életbe lépnek (ami bizonytalan), az jelentős változást jelenthet a külföldi befektetések jogi környezetében, ami potenciálisan csökkentheti a külföldi tőke beáramlását.Addig is, 2025-re a status quo marad: a külföldi vásárlók korlátozott közvetlen szerepet játszanak Zürich lakáspiacán, de aktívak a kereskedelmi és közvetett befektetésekben.Azoknak, akik külföldről kívánnak befektetni, érdemes nyomon követniük a Lex Koller reformjáról szóló vitát, mivel ez a közeljövőben megváltoztathatja a befektetési lehetőségeket.Ingatlanadók és a lakástulajdonlás költségei: Svájc adórendszere általában kedvező az ingatlantulajdonosok számára, bár vannak egyedi vonásai. Nincs szövetségi tőkenyereségadó a hosszú távon tartott magántulajdonban lévő ingatlan eladásakor, de Zürich kanton (mint a legtöbb kanton) kivet egy saját ingatlan-nyereségadót az ingatlan eladására, amely általában fokozatosan nő (magasabb adó, ha néhány éven belül eladja, ezzel ösztönzik a hosszú távú megtartást). Zürich továbbá ingatlan-átruházási adót is felszámít (kb. 1% az ár alapján), valamint közjegyzői/földhivatali díjakat a tranzakciók során practiceguides.chambers.com. Az ingatlantulajdonosoknak éves vagyonadót kell fizetniük ingatlanuk értéke után, és fontos, hogy Svájc “vélelmezett lakbérjövedelem” adót is kivet a saját célra használt ingatlanokra – vagyis megadóztatják a tulajdonosokat, mintha saját otthonuk bérbeadásából származó jövedelmet szereznének zug4you.ch. Sok tulajdonos régóta ellenzi ezt a vélelmezett lakbéradót, és többen szorgalmazzák reformját vagy eltörlését. Valójában Bernben folynak a tárgyalások a vélelmezett lakbérjövedelem adó megszüntetéséről, amelyet várhatóan a jelzáloghitel-kamat levonás eltörlésével párosíthatnak a kiegyenlítő hatás érdekében ubs.com. Amennyiben ez a reform a következő években életbe lép, a tulajdonosok számításait jelentősen befolyásolná (potenciálisan növelve a nettó adóterhet a hitelmentes tulajdonosok számára, de megszüntetve a vásárlás elől elhárító tényezőt). 2025-ben még nincs végleges döntés – de érdemes figyelni a fejleményeket. Pozitívum a tulajdonosok számára, hogy Svájcban csökkent az infláció és a referencia jelzáloghitel kamata (amely befolyásolja a megengedett bérleti díjemelést) 2024-ben változatlan maradt swissmarketplace.group, így a jelzáloghitel-kamat és az inflációhoz kötött fenntartási költségek is stabilizálódtak. A befektetők számára a bérbeadásból származó jövedelem rendes jövedelemként adózik (költségek levonása után), és a vállalati befektetők a viszonylag alacsony svájci társasági adókulcsokat élvezhetik (Zürichben kb. 19%, amely a nemzeti adóreformoknak köszönhetően – az OECD minimumainak megfelelően – kismértékben csökkeni fog). Összességében az ingatlanokkal kapcsolatos adótörvények kiszámíthatók és mérsékeltek, inkább fokozatos módosításokkal, mint hirtelen változásokkal – ez is oka annak, hogy a befektetési környezet továbbra is vonzó.
Bérlővédelmi és bérletiszabályozási intézkedések: Zürichben, akárcsak egész Svájcban, a szabályozás inkább a bérlőknek kedvez. A svájci háztartások körülbelül 55-60%-a bérel lakást (Zürich városában még magasabb ez az arány), így a törvények az egyensúlyra törekednek, de inkább a bérlőket védik. A bérleti díjakat általában csak bizonyos feltételek mellett lehet emelni – például ha a nemzeti referencia-kamatláb nő, vagy infláció, illetve értéknövelő felújítások esetén. 2023-ban a bérbeadók ritka lehetőséget kaptak a bérleti díj emelésére, mivel a referencia jelzáloghitel-kamat kétszer is emelkedett (1,25%-ról 1,5%-ra), ami jelentősen hozzájárult az adott évi bérleti díj ugrásokhoz swissmarketplace.group. 2024-ben ez a ráta változatlan maradt, és nem voltak olyan új költségsokkok, mint például az üzemanyagárak, így a bérletidíj-növekedés ~4-5%-ra lassult swissmarketplace.group. Ha a SNB legutóbbi kamatcsökkentése miatt a referencia-kamat végül csökken, egyes bérlők akár bérletidíj-csökkentést is kérhetnek (bár ez általában késleltetve jelentkezik). A kilakoltatás elleni védelem Svájcban erős – a hosszú távú bérlőket csak korlátozott okokból lehet kilakoltatni, például ha a tulajdonos saját használatra igényli az ingatlant, de akkor is jelentős felmondási idővel. Van egy rendszer is, ahol a bérlők a túlzott bérletidíj-emelést vagy a kezdő bérleti díjat peres úton “jogtalanul magasnak” nyilváníttathatják, tekintettel az alacsony ürességi ráta helyzetre. Zürich városi önkormányzata figyelemmel kíséri a megfizethető lakhatás helyzetét, és fontolóra veszi, hogy szükség van-e további intézkedésekre (mint például bérletidíj-stop vagy több támogatás), ha a lakhatási válság tovább súlyosbodik. 2025-ig az országos szabályozási kereten túl újabb bérletidíj-szabályozást nem vezettek be, de politikai szempontból fontos téma maradt, különösen, mivel bérlői csoportok tiltakozást szerveztek a meredek bérletidíj-emelések és kilakoltatások ellen (például a „Sugus” házak tiltakozása 2024 végén swissinfo.ch). A befektetőknek érdemes figyelembe venniük, hogy a bérletidíj-emelések szabályozottak, és egyre nagyobb a politikai nyomás a drasztikus emelések visszafogására a lakáshiány miatt.
Zöldépítési és övezeti szabályozások: Zürich és Svájc előtérbe helyezi az ingatlanokra vonatkozó környezetvédelmi előírásokat. 2024 júniusában a svájci választók elsöprő többséggel jóváhagytak egy új törvényt, amely felgyorsítja a megújuló energiaforrások elterjedését pv-magazine.com. Egy kulcskövetelmény: minden 300 m² feletti új épületre napelemeket kell telepíteni tetőre vagy homlokzatra 2025-től pv-magazine.com. Zürich kanton ezt akár kisebb épületekre is kiterjesztheti. Ez gyakorlatilag a napelemes energiaintegrációt szabvánnyá teszi az új fejlesztéseknél. Emellett sok kanton (beleértve Zürichet is) bevezette azt a szabályt, hogy új fűtési rendszerek nem lehetnek olajos vagy gázüzeműek – megújulónak kell lenniük (hőszivattyú, napkollektor stb.), vagy legalább alacsony kibocsátási normáknak kell megfelelniük, különösen új épületeknél és felújításoknál. Zürich városa ösztönzi a Minergie tanúsítványt (egy svájci zöldépítési címkét) az új építkezéseknél; nem kötelező ugyan, de sok fejlesztő alkalmazza, hogy egyszerűbb legyen az engedélyeztetés és vonzóbb legyen a környezettudatos vásárlóknak. Az építési előírások magas szintű szigetelést, háromrétegű ablakokat és egyéb energiahatékonysági intézkedéseket is előírnak, összhangban Svájc épület szektorból származó kibocsátáscsökkentési céljaival. A fejlesztők számára ez valamivel magasabb építési költséget jelent, de egyben azt is, hogy az új svájci épületek kiemelkedően hatékonyak. A következő években várható, hogy egyre több régi épület felújítása történik meg ezen standardok eléréséért – ez történhet állami ösztönzőkkel vagy kötelezettséggel nagyobb felújítások esetén.
Az övezeti szabályozás terén Zürich várostervezőinek az a kihívásuk, hogy több lakás- és irodahelyet hozzanak létre anélkül, hogy szétterülne a város. Az övezeti szabályokat módosították, hogy bizonyos területeken nagyobb sűrűség engedélyezett legyen: például a vasútállomások vagy közlekedési csomópontok körzetében felzónáztak, így ott közép- vagy magasépületek is engedélyezettek, ahol korábban csak alacsonyabbak lehettek. A város alkalmazza az “Innenentwicklung” stratégiákat is – alulhasznosított kereskedelmi zónákat alakít át lakóövezetté, illetve túlméretezett lakásokat kisebb egységekre bont. Egy figyelemre méltó övezeti kezdeményezés a magasház zónák kijelölése: Zürichben vannak kifejezetten ilyen területek, ahol 40 méternél magasabb épületek engedélyezettek, például Oerlikon egyes részein, az Escher-Wyss negyedben (Zürich-West) és Altstetten közelében, miközben a történelmi belvárosban és a tóparton szigorú magassági korlátok vannak. Ez az irányított megközelítés azt célozza, hogy a magasabb épületek ott koncentrálódjanak, ahol az infrastruktúra elbírja, és megmaradjon a város (például az Alpok felé nyíló híres kilátás) látképe.
Egy másik szabályozási tényező az elérhető árú lakások/szövetkezeti lakások kvótája az új, nagy volumenű projektek esetében. A város gyakran megállapodik abban, hogy a nagyobb fejlesztésekben az egységek egy részét non-profit lakásszövetkezeteknek adják el, vagy piaci ár alatti bérleti díj mellett lehet hozzájutni egy meghatározott időre. Ez része annak a célnak, hogy elérjék az 1/3-át non-profit lakásállánynak digitalcollection.zhaw.ch. Jelenleg Zürichben körülbelül 25% a szövetkezeti/non-profit lakások aránya, így várhatóan ezeknek az arányoknak a növelését fogják ösztönözni a jövőben.
Összefoglalva, Zürich szabályozási környezete 2025-ben stabilnak, de egyre inkább beavatkozó jellegűnek tekinthető a lakhatási és klímavédelmi kihívások kezelése érdekében. Az adók továbbra is viszonylag alacsonyak és kiszámíthatók. A külföldi vásárlókra vonatkozó szabályozások szigorúak, és tovább szigorodhatnak, ugyanakkor a kereskedelmi befektetők számára még mindig van mozgástér. A zöld szabályozások felerősödnek, a fenntartható építési gyakorlatok kötelezővé válnak. És a lakhatási megfizethetőséget célzó intézkedések – a bérlői jogvédelemtől a szövetkezetek támogatásáig – fokozatosan bővülnek, hogy ellensúlyozzák a piac egyensúlytalanságait. Az érintettek számára a megfelelés azt jelenti, hogy aktívan foglalkozni kell ezekkel a szabályokkal: például napelemeket már a tervezési fázistól kalkulálni, vagy befektetéseket Lex Koller szabályaihoz igazítani. Bár ezek a szabályozások bonyolultabbá teszik a folyamatokat, hosszú távon Zürich vonzerejét is növelik – biztosítva a fenntartható fejlődést, a spekulatív buborékok korlátozását és a város magas életminőségének megőrzését, ami végső soron az ingatlanértékeket is támogatja.Piaci kockázatok és kihívások
Zürich általánosan optimista kilátásai ellenére több kockázat és kihívás is hatással lehet az ingatlanpiacra 2025-ben és az elkövetkező években. A befektetőknek és piaci megfigyelőknek ezeket a tényezőket érdemes szem előtt tartaniuk:
- Kamatlábak és finanszírozási kockázatok: Az évekig tartó rendkívül alacsony kamatkörnyezet, amely árfelhajtást eredményezett, megváltozott. 2022–2023-ban a Svájci Nemzeti Bank agresszíven emelte a kamatokat, a negatív tartományból egészen 1,75%-ig, ami valamelyest lehűtötte a piacot. 2025-re csökkent az infláció, és az SNB egy enyhe kamatvágás mellett döntött investropa.com, de továbbra is fennáll a veszély, hogy a kamatlábak ismét emelkedhetnek, ha meglódul az infláció vagy változnak a globális feltételek. A kamatlábak emelkedése közvetlenül érinti Svájc ingatlanpiacát, hiszen a jelzáloghitelek drágulnak, a vevői megfizethetőség csökken, ami kereslet-visszaesést válthat ki investropa.com. Zürich magas árai miatt különösen érzékeny a finanszírozási költségek változására – egy jelentős kamatemelés kiszoríthatja a potenciális vevőket a piacról, sőt, a túlfűtött szegmensekben akár árcsökkenést is okozhat. A bankok ráadásul szigorították a hitelfeltételeket (ennek oka részben a Bázel III szabályozás, amely 2025-től magasabb tőketartalékokat ír elő foxstone.ch). Az adósoknak most szigorú korlátokkal kell szembenézniük (max. kb. 80% hitel-fedezeti arány és szigorú stressztesztek 5%-os kamattal), ami korlátozhatja az erősen eladósodott befektetőket. Míg a jelenlegi konszenzus szerint a kamatpálya stabil vagy enyhén csökkenő lesz (a svájci infláció mindössze 0,7% körül engelvoelkers.com), minden inflációs meglepetés vagy pénzügyi sokk felülírhatja ezt. Ez a kamatlábak körüli bizonytalanság továbbra is az egyik legfontosabb kockázati tényező.
- Makrogazdasági és geopolitikai bizonytalanság: Zürich ingatlanpiaca Svájc általános gazdasági egészségétől és a globális stabilitástól függ. A gazdasági bizonytalanságok – például egy lehetséges globális vagy európai recesszió – kockázatot jelentenek investropa.com. Például, ha visszaesés sújtja a bankszektort vagy a technológiai ágazatot, Zürichben munkahelyek szűnhetnek meg, vagy csökkenhet a bővülés, ami enyhítheti az irodák és lakások iránti keresletet. A város nincs védve a globális eseményektől: az ukrajnai háború, az energiaár-válság vagy más geopolitikai feszültségek is átterjedhetnek. A svájci kormány kifejezetten megjegyezte, hogy a feszült geopolitikai helyzet (ukrajnai háború, közel-keleti konfliktusok) továbbra is lappangó kockázatot jelent a nemzetközi kereskedelemre és az energiaárakra, amelyek negatívan hathatnak a svájci gazdaságra engelvoelkers.com. Egy olaj-/gázárakban bekövetkező ugrás például újraindíthatná az inflációt, és megterhelhetné a fogyasztókat és a vállalkozásokat. Továbbá, az árfolyam-ingadozások (egy nagyon erős svájci frank) árthatnak a svájci exportnak és a vállalati nyereségeknek, közvetve hatva az irodai kihasználtságra és a vállalati áttelepülők lakáskeresletére. Egy másik makrogazdasági tényező a bevándorlási politika: Svájc népességnövekedése (amely hajtja a lakásigényt) lassulhat, ha politikai erők sikerrel korlátozzák a bevándorlást. Az említett SVP kezdeményezés, amely 10 millió főben korlátozná a lakosságszámot, extrém, de rámutat a politikai nyomásra, hogy korlátozzák a növekedést jacquemoudstanislas.ch. Ha a bevándorlást jelentősen visszafognák, a lakáskereslet hosszabb távon enyhülhetne. Összességében, bár Svájc gazdasága jelenleg stabil, a globális recesszió vagy válság forgatókönyvek lefelé mutató kockázatot hordoznak, amelyek során nőhet az ingatlanüresedés és korrekció következhet be az árakban.
- Lakáspiaci buborék és megfizethetőségi aggodalmak: Az évek óta tartó áremelkedések felvetik a kérdést: Zürich ingatlanpiaci buborékban van? Bizonyos mutatók szerint igen – a város a magas buborékkockázatot jelentő helyek között szerepel. Az UBS 2023-as Globális Ingatlanpiaci Buborék Indexe továbbra is Zürichet sorolta a “buborékkockázat” kategóriába – világszerte csak két város (Zürich és Tokió) tartozott ebbe a szintbe ubs.com mattgul.com. Az ingatlanárak a jövedelmekhez és a bérleti díjakhoz képest nagyon magasak. Ha a kamatlábak emelkednének, vagy a kereslet alábbhagyna, Zürich magas értékeltségei korrekció elé nézhetnek. A szabályozók tisztában vannak ezzel; a Svájci Nemzeti Bank az elmúlt években újraaktiválta a ciklikus ellensúlyi tőkepuffert a túlzott jelzáloghitelezés megfékezése érdekében. Az UBS elemzői jelenleg „mérsékeltnek” minősítik a buborékkockázatot (az „extrém” helyett), mivel az árnövekedés némiképp lassul investropa.com, de a kockázat nem szűnt meg. A megfizethetőség a helyiek számára elérte a kritikus pontot – a középosztálybeli családoknak még szerény lakások vásárlása is nehézséget okoz, ami társadalmi és politikai kérdéseket vet fel. Egyre többen gondolják úgy, hogy a lakáspiac fenntarthatatlanul drága, és ha többen elhagyják a várost, mert nem tudnak lakást vásárolni, a kereslet lanyhulhat. Ráadásul a buborékok nemcsak a kamatváltozások miatt szoktak kipukkadni, hanem amikor a vevők hangulata fordul. Ha a vevők úgy hiszik, hogy az árak (akár csak átmenetileg is) tetőztek, a pszichológia átbillenhet a vevők piacára. Bár jelenleg nincs érdemi bizonyítéka az éles hangulatváltásnak (az állandó hiány miatt), a túlárazott szegmenseknél (mint a luxuslakások vagy nagyon alacsony hozamú befektetési ingatlanok) fennáll a stagnálás vagy enyhe korrekció kockázata.
- Építési és kínálati kihívások: Ironikus módon a piac egyik legnagyobb kihívása a hiány másik oldala – nincs elég új lakás kínálatban. Ez azért jelent kockázatot, mert ha a hiány tartósan fennmarad vagy súlyosbodik, az visszafoghatja a gazdasági növekedést (a cégek nehezebben tudnak munkaerőt toborozni, ha a lakhatás túl szűkös vagy drága), és nagyobb állami beavatkozást is eredményezhet. Zürichben nem egyszerű az építkezés: magas építési költségek, munkaerőhiány az építőiparban, hosszadalmas engedélyeztetési folyamatok és a lakossági ellenállás mind lassítják a fejlesztéseket. 2024-ben a lakásépítés mélyponton volt, és bár vannak erőfeszítések ennek ösztönzésére, fennáll annak a kockázata, hogy nem épül elegendő lakás a kereslet kielégítésére, ami tovább mélyítheti a válságot. Az irodapiacon az új irodaházak építése jelentősen visszaesett jll.com, ami rövid távon pozitív lehet a meglévő bérbeadók számára, de hosszabb távon kevesebb modern teret is jelenthet az új cégek bevonzására. Az építőanyagárak növekedése egy másik kihívás – bár 2024-ben enyhült, a korábbi acél, fa stb. árrobbanás megdrágította a projekteket, és néhányat el is halasztottak. Ha ismét globális infláció hullám alakul ki, az tovább is késleltetheti a fejlesztések megvalósulását.
- Szabályozási és politikai kockázatok: A törvények és szabályozások változása egy újabb kihíváskört jelent. Például a korábban említett Lex Koller szigorítási javaslat, ha életbe lép, visszafoghatja a külföldi befektetéseket, különösen bizonyos szegmensekben (pl. fejlesztések finanszírozása külföldi forrásból nehezebbé válhat). Noha a cél az árak hűtése, ennek mellékhatásai is lehetnek, például alacsonyabb likviditás az ingatlanpiacon jacquemoudstanislas.ch. Belföldön politikai kockázatot jelentenek a szavazói kezdeményezések vagy politikai irányváltások is. A svájci közvetlen demokrácia lehetővé teszi, hogy a polgárok kezdeményezzék és elfogadják az ingatlanpiacot érintő intézkedéseket – a bérleti díjak plafontól a kihasználatlanság adójáig, vagy szigorúbb övezeti korlátokig. Jelenleg egyre erősebb az igény a bérlővédelem növelésére a lakáshiány miatt. Ha a bérleti díjak tovább emelkednek, nőhet a népszerűsége a bérlet- vagy renoválási kilakoltatási korlátozásoknak. Ilyen szabályozások csökkenthetik a bérbeadók befektetési hozamát. Ugyanakkor fennáll annak veszélye is, hogy az anti-növekedési politikai hangulat miatt nehezebbé válik azoknak a lakásoknak a megépítése, amelyekre Zürichnek szüksége lenne (például, ha a lakossági ellenállás az új beépítési sűrűséggel szemben nő). Az, hogy Svájc más részein – például Genfben – népszavazásokon néhány fejlesztést elutasítottak (nem Zürichben, de az építés korlátozására irányuló kezdeményezések szintjén), jól mutatja ezt a feszültséget. Zürich városvezetése általában fejlesztésbarát (pragmatikus, a lakáshiányt felismerő politikusok irányítják), de a politikai széljárás gyorsan változhat.
- Infláció és üzemeltetési költségek: Bár Svájc jelenleg alacsony inflációnak örvend (~1-2%), az infláció újbóli emelkedése növelné az ingatlanok üzemeltetési költségeit (energia, karbantartás, értékhez indexált ingatlanadó) és esetleg a kamatlábakat is, ami szűkítheti a tulajdonosok pénzforgalmát. Kereskedelmi ingatlanok esetén a magas infláció árthat a kiskereskedőknek és irodabérlőknek, megnehezítve a bérleti díj emelését. Ugyanakkor a mérsékelt infláció segíthet az adósság-finanszírozott befektetőknek az adósság értékének erodálásával, de Svájcban sok befektető jelentős saját tőkével rendelkezik. Ezenkívül az energiaátmenet költségei is jelentősek lehetnek – régi épületek napelemekkel, új fűtéssel való utólagos felszerelése tőkét igényel. Bár ez hosszabb távon jellemzően megtérül, addig is pénzügyi kihívás, főként kisebb bérbeadók számára.
Lényegében Zürich ingatlanpiaca sem mentes a sebezhetőségektől. Nagyon erős alapokon áll (nagy kereslet, alacsony kínálat, gazdasági stabilitás), de kockázatok, mint a gazdasági visszaesés, kamatláb-ingadozások és szabályozási változások lehűthetik a piac lendületét. A piaci szereplőknek óvatos optimizmust érdemes követniük: a kilátások további növekedést sugallnak, ugyanakkor egy globális recesszió vagy drasztikus szabályozási váltás ezt megváltoztathatja. Figyelemre méltó, hogy olyan intézmények, mint az UBS Zürichet potenciális buborékként figyelik mattgul.com – emlékeztetőül, hogy nem szabad elkényelmesedni. Ugyanakkor Zürich történelmileg jól kezelte a sokkokat – még a 2008-as pénzügyi válság idején is csak rövid időre álltak meg az árak. A város tartós vonzereje pénzügyi központként és élhető városként védelmet nyújt. Mindazonáltal a jövőben az megfizethetőségi válság kezelése és a lakásállomány bővítése kulcsfontosságú lesz ahhoz, hogy mérsékeljék a társadalmi feszültséget, és megakadályozzák, hogy Zürich ingatlanpiaca túlmelegedjen. A következő években az egyensúly megtalálása a befektetők vonzásának és a lakosság igényeinek kielégítése között meghatározza majd a szabályozási és kockázati környezetet.
Források:
- Engel & Völkers – Residential Market Report Switzerland 2025 engelvoelkers.com engelvoelkers.com
- Investropa – Zurichi Ingatlanpiaci Elemzés (2025. június) investropa.com investropa.com investropa.com investropa.com
- SWI Swissinfo – „Svájc lakásválsága: mennyire súlyos?” (2025. április) swissinfo.ch swissinfo.ch
- SMG Homegate Bérleti Index – Bérleti díj alakulása 2024 (2025. január) swissmarketplace.group swissmarketplace.group
- Investropa – „Ingatlant vásárolni Svájcban: megéri?” (2025. június) investropa.com investropa.com
- JLL Research – Zurichi Irodapiac 2025 jll.com jll.com jll.com
- JLL – Zürichi High Street kiskereskedelem 2024 negyedik negyedéve jll.com jll.com
- JLL – Svájci logisztikai piac 2024 jll.com
- Foxstone – Svájci ingatlanpiaci trendek 2025 foxstone.ch foxstone.ch
- Investropa – „Zürich 8 legforróbb ingatlanterülete 2025-ben” investropa.com investropa.com investropa.com
- Investropa – Zürichi városrészek elemzése investropa.com investropa.com investropa.com
- Svájci Szövetségi Statisztikai Hivatal / Reuters – Lakásár és üresedési adatok reuters.com swissinfo.ch
- Jacquemoud Stanislas jogi hírlevél – Lex Koller szigorítási javaslatok (2025. március) jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch
- pv-magazine – Elfogadták a svájci napelemes törvényt (2024. június) pv-magazine.com
- UBS Global Real Estate Bubble Index 2023 – Városok rangsora mattgul.com
- Investropa – Svájci piaci kilátások 2024/25 investropa.com investropa.com
- Swissinfo – Az Ensemble stadionprojekt Zürichben swissinfo.ch
- Swissinfo – Lakásügyi tiltakozások Zürichben swissinfo.ch
