Bevezetés és piaci áttekintés
Lengyelország a legnagyobb ingatlanpiaccal rendelkezik Közép- és Kelet-Európában, amelyet egy erős gazdaság és következetes növekedés támaszt alá. 2024-ben a GDP erőteljesen visszapattant – jóval meghaladva az EU átlagát – és előrejelzések szerint évente mintegy 3,4%-kal fog növekedni 2025–2026 között ey.com nordlb.com. Ez a gazdasági erő, párosulva az alacsony munkanélküliséggel és emelkedő jövedelmekkel, folyamatos keresletet biztosít a lakó-, kereskedelmi és ipari ingatlanszegmensekben. A 2023-as éles visszaesést követően – melynek oka a megugró kamatlábak és geopolitikai feszültségek voltak – 2024-ben visszatért az optimizmus: a teljes befektetési tranzakciók értéke mintegy 4,8–5,0 milliárd eurót tett ki, ami több mint kétszerese a 2023-as forgalomnak ey.com property-forum.eu. A piac helyreállását egy „árkorrekció” hajtotta, amely kedvezőbb hozamokkal csábította vissza a befektetőket, és a 2024 végi monetáris politika lazítása is hozzájárult linkedin.com. A következő szakaszokban áttekintjük az egyes fő szektorokat – lakossági, kereskedelmi (iroda és kiskereskedelem) és ipari – valamint a kulcsfontosságú trendeket, regionális mintákat, a bérleti piacot, a befektetői aktivitást és a szabályozási tényezőket, melyek meghatározzák Lengyelország ingatlanpiacának arculatát.
Lakóingatlan-piac
Ártrendek és legújabb fejlemények
Lengyelország lakáspiaca az elmúlt években rendkívüli áremelkedést tapasztalt, most pedig egy mérséklődési időszakba lépett. 2022 második negyedéve és 2024 második negyedéve között a lengyel lakásárak közel 26%-kal ugrottak meg, ami a leggyorsabb növekedés az EU-ban (összehasonlításképp: számos nyugat-európai piacon stagnáltak vagy csökkentek az árak) eznewswire.com. Ezt a fellendülést az erős járvány utáni kereslet, a magas építőipari infláció és a kormányzati ösztönzők táplálták – különösen a „Biztonságos 2%” államilag támogatott jelzálogprogram 2023-ban, amely lehetővé tette az első lakásvásárlók számára, hogy 2%-os kamaton vegyenek fel hitelt, így vásárlási rohamot indított el globalpropertyguide.com pewnylokal.pl. Ahogy azonban ez a program kifutott, és a kamatok továbbra is magasan maradtak, az áremelkedés mérséklődött. 2024 első negyedévében a már meglévő lakások átlagára Lengyelország hét legnagyobb városában 13 404 PLN/m² (≈3463 USD) volt – ami 8,1%-os éves növekedést jelent, de jóval lassabb, mint korábban globalpropertyguide.com. Az új építésű fejlesztői lakások átlagára kicsivel több, 14 265 PLN/m² volt, mely 4,4%-os szerény éves növekedést jelent globalpropertyguide.com. Ez a lassulás a 2021–2022 közötti robbanásszerű növekedés utáni stabilizációt jelzi. Varsóban 2023 végére lényegében megtorpantak az árak az előző gyors emelkedések után – a főváros új építésű lakásainak átlagára (~16 000 PLN/m² 2023 októberében) szinte hónapról hónapra változatlan volt, bár még így is kb. 18%-kal magasabb maradt, mint egy évvel korábban realting.com realting.com. Az iparági szakértők szerint a kormány további lakástámogatásába vetett bizalom gyengülése, illetve a magas hitelköltségek együttesen hűtötték le a korábbi kiugró áremelkedési lendületet globalpropertyguide.com.
A lassuló trend ellenére jelentős árkorrekció nem történt, és a lengyel lakáspiac továbbra is kedvelt befektetési cél. 2024-ben a jelzáloghitelezés is elkezdett magához térni, ahogy az infláció és a kamatok csökkenni kezdtek – a bankok mintegy 83,9 milliárd PLN új lakáshitelt helyeztek ki 2024-ben, ami 43%-os növekedés az elnyomott 2023-as szinthez képest globalpropertyguide.com. Az általánosan erős bérnövekedés (az utóbbi években gyakran 10% felett évente) és a tartós lakáshiány ártámogatást biztosítanak. Azok a vásárlók, akik 2022–2023-ban a magas hitelköltség miatt halogatták a vásárlást, most fokozatosan visszatérnek, ahogy a kamatlábak lassan csökkennek. A Lengyel Nemzeti Bank alapkamata, amely 2022-ben elérte a 6,75%-ot, 2024 végére 5,75%-ra csökkent, és 2025 közepén 5,25%-on áll, további csökkentés várható tradingeconomics.com linkedin.com. Az alacsonyabb finanszírozási költségek javítják a megfizethetőséget és a keresletet. Az előrejelzések szerint az új lakáseladások mintegy 10–15%-kal fognak nőni 2024–2025-ben az előző évhez képest ey.com. Az elemzők lassabb, de még mindig pozitív pályát várnak az árak alakulásában – gyakorlatilag puha landolás várható. Az EY ingatlanpiaci kilátása szerint a „lakóingatlan-piacon lassabb árnövekedési ütem” várható a jövőben ey.com, nem pedig meredek visszaesés. Ez az ellenálló képesség Lengyelország szilárd gazdasági alapjait és azt a kulturális preferenciát tükrözi, hogy a saját lakás biztonságos vagyontároló eszköznek számít.
Ábra: Az eladott új lakások száma Lengyelországban (nagyvárosi piacokon). 2021-ben tetőzött, majd 2022-ben a szigorúbb hitelezés miatt visszaesett, 2023-ban részben korrigált, 2024-ben pedig ismét csökkent, mivel a kamatlábak továbbra is magasan maradtak globalpropertyguide.com. 2025 lassabban indult, de a kereslet várhatóan stabilizálódni fog a javuló körülményekkel globalpropertyguide.com. (Forrás: NBP/JLL adatok)
Regionális különbségek a lakásárakban
A lakásárak jelentősen eltérnek Lengyelország régiói között, Varsóban és a többi nagyvárosban a legmagasabbak az értékek. Varsó messze a legdrágább piac: 2023 végén a fővárosi új lakások átlagosan 16 000 PLN négyzetméterenként kerültek, a használt lakások pedig körülbelül 17 000 PLN/m² voltak realting.com realting.com. Más nagyvárosokban ennél alacsonyabbak az árak, bár számosban gyors növekedés tapasztalható, amely közelít Varsó szintjéhez. Kraków, a második legnagyobb piac, mára megközelíti Varsó szintjét – 2023 harmadik negyedévében az új lakások átlagosan ~15 500 PLN/m² árat értek el (a használt lakások ára még a 16 000 PLN-t is meghaladta) realting.com realting.com, miután két év alatt több mint 20%-os emelkedést regisztráltak. Wrocław és a Háromváros (Gdańsk–Gdynia–Sopot) is jelentős áremelkedést tapasztalt: 2023 végére az új lakások ára ~13 000 PLN/m² Wrocławban és ~14 300 PLN/m² a Háromvárosban, éves szinten mintegy 15%-os növekedéssel realting.com realting.com. Még a közepes méretű regionális városokban is fellendülés tapasztalható – például Krakkóban 24,7%-os, Zielona Górában pedig 21,6%-os lakásár-emelkedést mértek 2022–2024 között, ami az élénk keresletet tükrözi a fővároson kívül is eznewswire.com. Közben az olcsóbb piacok közé tartozik Łódź, Lengyelország harmadik legnagyobb városa, ahol az átlagárak kb. 10 000 PLN/m² körül mozognak pewnylokal.pl realting.com, valamint Kelet-Lengyelország kisebb városai, ahol gyakran 8 000 PLN alatt maradnak az árak. Varsó és a többi régió közti különbség némileg csökkent, ahogy a másodlagos városok gyorsan felzárkóztak, de Varsó (valamint bizonyos mértékben Krakkó) továbbra is jelentős prémiumot jelent. A regionális városokban tapasztalt növekedés mögött főként helyi gazdasági fejlődés és a kereslet „túlcsordulása” áll – például a nagy IT/üzleti szolgáltató beruházások Krakkóban és Poznańban, illetve az ukrán szakemberek és diákok jelenléte, ami olyan városokban is élénkítette a piacot, mint Wrocław és Lublin.
Fontos megjegyezni, hogy a készletfeltételek régiónként eltérőek. Varsó piaca, bár a legdrágább, viszonylag likvid marad – itt található a legnagyobb vevői kör és a legrövidebb értékesítési idő Lengyelországban globalpropertyguide.com. A Hármasvárosban (Gdańsk tengerparti térsége) az egészséges kereslet – mind helyi, mind külföldi, beleértve a skandináv vevőket – egyensúlyban tartotta a piacot. Másrészt néhány városban túlkínálat jelent meg az új építésű szegmensben: Krakówban és Wrocławban nőtt a fejlesztőknél bent ragadt, eladatlan lakások száma, amely már közelíti Poznań lassabb piacát globalpropertyguide.com. Łódźban a helyzet a legkritikusabb – a jelenlegi értékesítési tempó mellett több mint két évig tartana felszívni az eladatlan lakásokat, ami a leghosszabb idő Lengyelországban globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Ezek a regionális különbségek azt jelentik, hogy az ártrendek előretekintve eltérhetnek: a Varsóhoz hasonló piacokon, ahol korlátozott az új kínálat, az árak várhatóan stabilak maradhatnak vagy enyhén emelkedhetnek, míg a túlkínálatos városokban a fejlesztői árengedmények növekedhetnek, vagy stagnálás várható, amíg a túltermelés el nem fogy. Ugyanakkor széles körű árcsökkenést nem várnak; még a gyengébb piacokon is inkább a projektek elhalasztását, mintsem drasztikus árcsökkentéseket választják a fejlesztők, hogy megtartsák az árrést pewnylokal.pl.Bérleti piac dinamikája és hozamok
Lengyelország lakáspiaci bérleti szegmense mérsékelt növekedést és fokozatos egyensúlyi visszarendeződést tapasztal egy viharosabb időszak után. Több sokkhatás – a járvány, az inflációs hullám, és a 2022-es ukrán menekülthullám – után a bérleti díjak drasztikusan megugrottak. Most azonban a bérleti infláció enyhül. 2025 áprilisában a tényleges lakásbérleti díjak (fogyasztói árindex alapján) 4,2%-kal voltak magasabbak éves alapon, ami elmarad az egy évvel korábbi 5,4%-tól, és lényegében megfelel az általános inflációnak globalpropertyguide.com. Ez arra utal, hogy a 2022–2023-ban tapasztalt kétszámjegyű ugrás után a bérleti díj emelkedése fenntartható tempóra állt be. Szakértők szerint ez az „sokkhatások lejártának” és a kínálat növekedésének köszönhető: sok tényező – COVID okozta fennakadások, gyors infláció, menekültek sürgős igényei, illetve a lakásépítési boom – mérséklődött globalpropertyguide.com. Lengyelország makrogazdasági helyzete stabilizálódik (az infláció 2022 közepének ~15%-áról 2024 elejére ~6%-ra csökkent, a bérek pedig továbbra is erőteljesen nőnek), így a bérleti piac is egyensúly felé halad. A regionális bérleti díj különbségek továbbra is jelentősek. Varsóban a legmagasabbak a bérleti díjak, ezt követik a nagyobb városok. Az alábbi táblázatban a 2025. márciusi, kulcsfontosságú városok átlagos bérleti árait láthatja:| Város | Átlag havi bérleti díj (PLN) | Átlagos bérleti díj (USD) | Éves változás (2025. márc.) |
|---|---|---|---|
| Varsó | 4 906 PLN | 1 268 $ | +0,3% |
| Kraków | 3 273 PLN | 846 $ | +3,7% |
| Łódź | 2 191 PLN | 566 $ | +3,9% |
| Wrocław | 3 057 PLN | 790 $ | +0,3% |
| Poznań | 2 564 PLN | 662 $ | +3,4% |
| Hármasváros (Gdańsk/Gdynia/Sopot) | 3 164 PLN | 818 $ | +3,0% |
Kereskedelmi Ingatlanpiac
Irodapiac
Lengyelország irodapiaca ellenállónak bizonyult a járvány alatt, és jelenleg fordulópont előtt áll, amelyet a korlátozott új kínálat és a minőségi terek iránti igény jellemez. Varsó, több mint 6 millió m² irodakészlettel, mint iránymutató piac szolgál. A COVID-időszakban megnövekedett üresedés után a bérlői kereslet erősödése és az új átadások hiánya miatt az üresedési ráta csökkenni kezdett. 2024 negyedik negyedévében Varsóban az összesített irodaüresedési ráta körülbelül 10,6% volt, nagyjából változatlan az előző évhez képest polandoffices.com. Kiemelendő az erős eltérés a lokációk között: a belvárosban (City Centre, azaz a központi, prémium zónákban) az üresedés 2025 elejére mindössze 7,4%-ra esett polandinsight.com, jelezve a magas keresletet a kiváló minőségű terek iránt. Ezzel szemben a nem központi üzleti negyedek és a régebbi irodaparkok kétszámjegyű kihasználatlansággal küzdenek (kb. 13% a városon kívül Varsóban) europaproperty.com. Ez egy általános trendet tükröz: a bérlők „visszatérnek a belvárosba”, előnyben részesítik az új, magas minőségű, ESG-nek és dolgozói igényeknek megfelelő épületeket, miközben a másodlagos irodák (főleg elavult vagy periférián lévő épületek) nehezen tartják meg a bérlőket. A hibrid munkavégzés terjedése miatt sok vállalat konszolidálja vagy kissé csökkenti az irodaterületeket, de általában a minőséget részesítik előnyben a mennyiséggel szemben. Ennek eredményeképpen a prémium bérleti díjak a varsói üzleti negyedben stabilak maradtak (kb. 25–27 €/m²/hó a legfelső tornyokban), a „B” kategóriás épületek tulajdonosai pedig több ösztönzőt nyújtanak a terek feltöltéséhez. A regionális irodaközpontok – Kraków, Wrocław, Tri-City, Katowice, Poznań, Łódź – szintén 12–16% közötti üresedési rátákat tapasztaltak 2023-ban, ahol a modern épületek jobban teljesítenek a régi állománnyal szemben.
Kínálati oldalon Lengyelország ciklikus visszaesés időszakába lép. A fejlesztők nagyrészt leállították az új irodai projektek indítását a 2020–2022-es bizonytalanság és magas finanszírozási költségek miatt; ma a fejlesztési „pipeline” nagyon vékony. Varsóban 2024-ben mindössze kb. 55.000 m² új iroda került átadásra (rekordalacsony érték), és 2025-ben is korlátozott lesz a kínálat polandinsight.com. Varsón kívül néhány projekt elkészül (például Krakkóban és Katowicében), de sok tervezett toronyház indítását elhalasztják, amíg nem lesznek előszerződések az építkezéshez. Ez az új kínálat hiánya, párosulva a stabil kereslettel, fokozatosan szűkíti a piacot. Varsóban a teljes üres tér (~680 000 m² 2024 közepén) negyedévről-negyedévre csökkent pdf.euro.savills.co.uk. A piaci elemzők megjegyzik, hogy „nehéz egyetérteni azzal az állítással, hogy a varsói irodapiac hiánytól szenvedne” a 10%-os üresedés tükrében, ugyanakkor látható, hogy a legjobb helyek szívódnak fel, így túlkínálat nem várható realestate.bnpparibas.pl property-forum.eu. A jelenlegi korlátozott építkezések akár 2025–2026-ra kínálatszűkéhez is vezethetnek igazán prémium helyszíneken, ami a bérbeadók alkupozícióját erősítheti.
Az irodai szektorban 2024-ben markánsan visszatért a befektetési aktivitás. A befektetők kihasználták az árcsökkenést – a hozamok vonzóbb szintekre emelkedtek (~5,50%–6,00% a varsói prémium irodákra, szemben a két évvel korábbi ~4,75%-kal) –, hogy minőségi épületeket vásárolhassanak meg. Az irodapiaci tranzakciók összértéke 1,64 milliárd euró volt 2024-ben, ami négyszerese a 2023-as évnek property-forum.eu. Jelentős ügyletek közé tartozik a 2021-ben épült Warsaw Unit felhőkarcoló eladása a svéd Eastnine AB részére, valamint a fejlesztő Skanska két irodakomplexumának értékesítése: a P180 iroda Varsóban és a Studio épület, cseh és svéd befektetők által megvásárolva linkedin.com. Ezek a nagyszabású tranzakciók újra bizalmat jeleznek, bár a vevői kör továbbra is szűkebb a járvány előtti időszaknál linkedin.com. Sok intézményi befektető még mindig nagyon szelektív, kizárólag prémium bérlőkkel rendelkező elsődleges épületek iránt érdeklődik. A helyi tőke szerepe is erősödött – lengyel magánbefektetők és opportunista alapok kedvezményes áron vásároltak meg régebbi irodákat, átalakítást tervezve (például diákszállássá vagy lakóingatlanokká) linkedin.com. Az új irodafejlesztések óvatossága miatt a jelenleg magas kihasználatlanságú épületek új funkciót kaphatnak. Előre tekintve, az irodapiaci hangulat óvatosan optimista: Varsóban az üresedés várhatóan lassan tovább csökken, nagy túlkínálat nem várható. A kereslet fokozatosan javul, ahogy a cégek ismét bővülnek – például a technológiai és üzleti szolgáltató cégek ismét jelentős irodaterületeket bérelnek Krakkóban és Wrocławban egy rövid szünet után. A bérbeadók számára a legnagyobb kihívás a modern elvárásoknak való megfelelés lesz: a fenntarthatóság (energiahatékonyság, zöld minősítések) és a szolgáltatások egyre fontosabbak a bérlők számára linkedin.com. A régi épületek felújításra szorulhatnak vagy akár el is avulhatnak. Összességében a lengyel irodapiac a következő 1–3 évben „a tőke fokozatos visszatérését” és stabil teljesítményt mutathat, különösen, ha 2025-ben kamatcsökkentések valósulnak meg linkedin.com.
Kiskereskedelmi szektor
Lengyelország kiskereskedelmi ingatlanpiaca sikeresen átvészelte a járvány utáni helyreállást, és Közép-Európa egyik legdinamikusabb kiskereskedelmi piacának számít. 2024 a kiskereskedelmi befektetések fellendülését és a formátumok folyamatos fejlődését hozta. A bevásárlóközpontok látogatottsága és forgalma a járvány utáni minden korlátozás megszüntetése után közelítette a 2019-es szintet – a lengyel fogyasztók lelkesen tértek vissza a bevásárlóközpontokba, és a kiskereskedelmi forgalom növekedése (bár a magas infláció fékezte) pozitív maradt. 2024-re „a kiskereskedelmi forgalom érezhetően helyreállt” a 2023-as visszaesés után nordlb.com. Fontos tényező, hogy Lengyelország fogyasztói piaca még mindig jelentős növekedési potenciállal bír: az évek óta tartó növekedés ellenére az egy főre eső kiskereskedelmi vásárlóerő jóval elmarad a nyugat-európai átlagtól, így a gazdasági növekedéssel további bővülésre van tér nordlb.com. Tény, hogy a nemzetközi kiskereskedők továbbra is belépnek vagy bővülnek Lengyelországban, vonzza őket a nagy népesség (38 millió fő), az emelkedő bérek és bizonyos szegmensekben továbbra is alacsony kiskereskedelmi terület-ellátottság. Ezzel együtt az e-kereskedelem, amely a covid alatt hirtelen 10–12%-ra nőtt a teljes kiskereskedelmi forgalomból, mára stabilizálódott – a fizikai boltok továbbra is kulcsfontosságúak, főleg a nagyvárosokon kívül.
Ingatlantípusokat tekintve a retail parkok és convenience centerek voltak a legsikeresebbek. A járvány idején a kisebb, szabadtéri retail parkok (amelyeket gyakran élelmiszerüzlet vagy barkácsáruház húz) ellenállónak bizonyultak, emiatt a fejlesztők és befektetők körében is keresetté váltak. 2024-ben számos tranzakció zajlott le országszerte regionális városokban retail park portfóliókra, nemzetközi, közép-európai és helyi tőke vegyesen vásárolt megbízható jövedelmű eszközöket linkedin.com linkedin.com. Közben a nagy bevásárlóközpontok iránt is újra erősödött a befektetői érdeklődés egy rövid óvatossági időszak után. 2024-ben sor került Lengyelország történetének két legnagyobb pláza-tranzakciójára is: a Magnolia Park Wrocławban 373 millió euróért, míg a Silesia City Center Katowicében 405 millió euróért kelt el – mindkettőt a dél-afrikai NEPI Rockcastle vásárolta meg, amely jelentős szereplő a kiskereskedelmi ingatlanpiacon linkedin.com. Egy másik meghatározó ügylet volt Cromwell bevásárlóközpont-portfóliójának eladása, ami jelzi, hogy újra fókuszban vannak a prémium értékű kiskereskedelmi ingatlanok property-forum.eu. Ez a négy nagy értékű tranzakció volt az év befektetési fellendülésének fő mozgatórugója property-forum.eu. A prémium plázák hozamai kifelé mozogtak (jelenleg kb. ~6,0%+), így a vásárlásuk vonzóbb, különösen mivel a bérleti díjak stabilabbnak bizonyultak, mint 2020-ban sokan tartották. A varsói és más nagyvárosi prémium bevásárlóközpontok bérleti díjai szinte teljesen helyreálltak, és a legjobb központok üresedési rátája alacsony (gyakran 3-5% alatt). Másodlagos bevásárlóközpontokat a kisebb városokban nehezebben lehet bérbe adni, de ott is van igény a jó helyen lévő terekre.
Jelentős trend a kereskedelmen belüli divergencia: az egyik oldalon a nagy forgalmú bevásárló- és outletközpontok jól teljesítenek; a másikon a telített piacokon lévő, elöregedő központokat átpozícionálják vagy esetleg átalakításra kerülhetnek (például néhány gyengébben teljesítő pláza vegyes használatú ingatlanná vagy utolsó kilométeres logisztikai központtá alakítható). A kiskereskedelmi parkok szegmense folyamatosan bővíti a kínálatot – olyan fejlesztők, mint a Trei, az Immofinanz és az Echo Investment, kis parkokat építenek 20–50 ezres lakosságszámú városokban, ahol a modern kiskereskedelem korábban hiányzott. Az élelmiszerláncok és diszkontáruházak (Biedronka, Lidl, stb.) szintén gyorsan terjeszkednek, gyakran ők az ilyen új projektek horgonybérlői. Ezen felül a városi bevásárlóutcák Varsóban és Krakkóban is újjáéledtek a turizmus 2022–2023-as visszatérésével; a luxusmárkák és vendéglátóegységek ismét terjeszkednek a belvárosi, frekventált helyszíneken (Varsó Nowy Świat és Krakkó óvárosa élénkülő bérlői érdeklődést tapasztal). A befektetői szemszögből 2024-ben a lengyel kiskereskedelmi ingatlanpiac vezető ágazat volt (az irodákkal holtversenyben) – mindkettő kb. 32%-át tette ki az 5 milliárd eurót meghaladó kereskedelmi ingatlanbefektetési forgalomnak property-forum.eu. Ez figyelemre méltó visszatérés, tekintve hogy a kiskereskedelmi befektetések 2020–2022 között gyengélkedtek. Olyan tapasztalt befektetők jelenléte, mint a NEPI Rockcastle, a MAS Real Estate és az EPP (amelynek társtulajdonosa a dél-afrikai Redefine), azt mutatja, hogy a befektetők bíznak a lengyel kiskereskedelem hosszú távú kilátásaiban. A kiskereskedelmi bérleti díjak akár növekedhetnek is a következő években, amit a gazdasági növekedés és az új plázák korlátozott kínálata támogat (nagyméretű új plázákból nagyon kevés épül – a legtöbb projekt kisebb léptékű). Egy figyelendő tényező a fogyasztói költés: a magas infláció (2022-ben elérte a 15%-ot, 2023-ban kb. 8% volt) csökkentette a háztartások vásárlóerejét, de most már mérséklődik az infláció és a reálbér-növekedés pozitívvá fordul – ez pedig jó előjel a kiskereskedelmi forgalomnak. További tényező az e-kereskedelmi infrastruktúra: a lengyel online kiskereskedelem folyamatosan növekszik, de viszonylag alacsony bázisról indul, és számos hagyományos kiskereskedő tér át az omnichannel modellre. Összességében a lengyel kiskereskedelmi ingatlanpiac kilátásai óvatosan pozitívak: az ország továbbra is alulkínált a modern formátumok tekintetében, nyugat-európai egy főre jutó arányhoz viszonyítva, és mind a hazai, mind a külföldi kereskedők keresik a minőségi helyiségeket. A befektetők egyre szelektívebbek (az elsőrangú ingatlanokat és az élelmiszerláncokat középpontba állító projekteket részesítik előnyben), de 2024 megmutatta, hogy megfelelő árazás mellett jelentős érdeklődés mutatkozik.Ipari és Logisztikai Szektor
Az ipari és logisztikai ingatlanpiac igazi sikersztori Lengyelországban, amit az ország stratégiai elhelyezkedése, a virágzó e-kereskedelem és a nearshoring trendek támogatnak. Két rekordévet követően (2021–2022) a fejlesztések és a kereslet terén, 2023–2024-ben a piac lassult, de továbbra is nagyon aktív. A modern raktárállomány Lengyelországban ma már meghaladja a 30 millió m²-t, amivel ez a legnagyobb a közép-kelet-európai régióban. Fő logisztikai központok alakultak ki Varsó, Łódź (Közép-Lengyelország), Felső-Szilézia (Katowice térsége), Poznań, Wrocław és egyre inkább Nyugat-Lengyelország (a német határ mentén), illetve kisebb klaszterek a tengerpart (Gdańsk) közelében és a keleti határnál (ahogy az ukrán kereskedelmi útvonalak átalakulnak) körül. Az ipari ingatlanok iránti kereslet erős. 2024 első félévében Lengyelországban 2,6 millió m² volt a bruttó raktárbérleti volumen, ami a harmadik legerősebb első félév a feljegyzések szerint (csak 2021 és 2022 voltak magasabbak) jll.pl. Még a gazdasági növekedés lassulása ellenére is, 2024-ben a bérbeadást három fő tényező hajtotta: 1) a 3PL logisztikai szolgáltatók és kereskedők terjeszkedése (beleértve a nagy élelmiszerláncokat, amelyeknek több elosztóközpontra volt szükségük), 2) a termelő beruházások (az autóipartól a háztartási gépekig) Lengyelországot választották bázisul, valamint 3) bizonyos nearshoring, vagyis az ellátási láncok részleges áthelyezése Ázsiából – Lengyelország központi elhelyezkedése vonzó az európai piac kiszolgálására nordlb.com. Az e-kereskedelem ugyancsak kulcstényező: a lengyel online kereskedelem a pandémia alatt beindult, és széles körű raktár-infrastruktúrát igényel a kiszolgáláshoz. Az olyan óriások, mint az Amazon, a Zalando és a helyi szereplők bővítik ellátóközpontjaikat, Lengyelországban pedig az „extrém gyors ütemű online kereskedelmi növekedés” alapozza meg a logisztikai keresletet nordlb.com. Emellett ázsiai és amerikai cégek érdeklődése is megnőtt: Lengyelország ideális kapuként szolgál a nyugat-európai áruterítéshez, illetve viszonylag költséghatékony gyártási helyszínt jelent, uniós hozzáféréssel nordlb.com. A kínálati oldalon a fejlesztők gyors ütemben adtak át új területeket, bár ez a tempó mérséklődni kezdett. 2022-ben minden eddiginél több új raktár (több mint 4 millió m²) készült el. 2024 első felében kb. 1,6 millió m² új raktárterületet adtak át – ez ugyan nagy szám, de valójában 37%-kal kevesebb, mint 2023 első félévében, vagyis a fejlesztők visszafogták a spekulatív projekteket a gazdasági bizonytalanság miatt jll.pl. Számos, 2022-ben elkezdett projekt befejeződött, míg 2023-ban kevesebb új indult a magasabb finanszírozási költségek és a kivárás miatt. A kínálati hullám után bekövetkező szünet eredményeképp a kihasználatlansági ráta emelkedni kezdett. 2024 közepére az összes lengyelországi raktárállomány üresedési rátája 8,1%-ra nőtt, már a hatodik egymást követő negyedévben emelkedve, és így évek óta a legmagasabb jll.pl. Ez még mindig mérsékelt érték (tekintettel a sok új épületre, amelyek bérbeadása folyamatban van), de jelentős változás a 2021-es, 5% alatti, rendkívül szűk piachoz képest. Egyes piacokon, mint például Varsó elővárosai és Alsó-Szilézia, jelentősen nőtt az üres területek aránya nagyobb projektek átadása miatt. Ugyanakkor ezen üres terek nagy része „frikcionális” – vagyis új terület, amely bérlőre vár –, és a stabil kereslet miatt várhatóan felszívódik. Sőt a fejlesztők beszámolói szerint a pre-leasing arány javult; a 2024 közepén folyamatban lévő projektek kb. 55%-a már átadás előtt bérlőre talált nbp.pl, vagyis több mint a felét már előre lekötötték. A raktárbérleti díjak az elmúlt két évben emelkedtek (2024-re a prémium bérleti díjak elérték a 3,8–4,5 €/m²/hó szintet a fő piacokon, ez kb. 15%-os növekedés 2021-hez képest), amit a magasabb építési költségek és a kevés üres terület hajtottak. Most, hogy az üresedési ráta emelkedik, a bérleti díjnövekedés várhatóan lassul, de jelentős árcsökkenés nem valószínű, tekintettel az infláció hatására a működési költségekre és a bérlői érdeklődésre. A logisztikai ingatlanok iránti befektetői étvágy továbbra is erős. 2024-ben az ipari/logisztikai eszközök 25%-át adták a lengyelországi kereskedelmi ingatlanbefektetéseknek, 1,26 milliárd euró értékű tranzakcióval (ez kb. 30%-os növekedés 2023-hoz képest) property-forum.eu property-forum.eu. Bár ez elmarad a 2020–21 közötti 2–3 milliárd eurós rekordévektől, még mindig kimagasló eredmény. 2024-ben különösen az amerikai befektetők voltak aktívak a lengyel logisztikai piacon, több mint 350 millió eurót (a szektor összértékének majdnem 28%-át) fektetve be property-forum.eu – például az Exeter, a Hines vagy a Fortress cégek által végrehajtott vásárlások révén. Az európai tőke (német, brit, francia alapok) szintén tovább keresi a lengyel raktárpiacokat, a regionális szereplők pedig vegyesvállalatokon keresztül terjeszkednek. Egy címlapos tranzakció volt a Diamond Business Park portfólió (Varsó, Stryków és Gliwice) eladása cseh Investika alapnak és magántőke társának – ez volt 2024 legnagyobb raktárügylete linkedin.com. Ez az akvizíció önmagában Investika lengyelországi ipari ingatlanállományát 409 000 m² fölé növelte focusonbusiness.eu. A prémium logisztikai ingatlanok hozama elmozdult a korábbi mélypontról – a prémium hozamok 2023–24-ben kb. 5,75–6,25%-ra nőttek (a korábbi ~4,25%-os csúcsról), ami még vonzóbbá teszi a szektort hozamot kereső befektetőknek linkedin.com. A stabil keresletet adó alapfolyamatok miatt sok befektető hosszú távú növekedési lehetőséget lát a lengyel logisztikai szektorban. Egy újonnan feljövő részterület a városi „utolsó kilométeres” (last-mile) raktárak (kisebb, városszéli elosztóközpontok), amelyek iránt futárcégek és élelmiszer-kiszállítók körében nagy kereslet mutatkozik, sőt akár prémium bérleti díjakat is fizetnek értük.Előretekintve, Lengyelország ipari ingatlanpiacának kilátásai továbbra is kedvezőek, bár a kihasználatlanságot figyelemmel kell kísérni. Az ország továbbra is Európa egyik leggyorsabban növekvő logisztikai piaca nordlb.com. Noha a rendelkezésre álló területek száma nőtt (ami megtörte az elmúlt évek rendkívül alacsony üresedési szintjét), a fejlesztők már tervezik a következő projekt-hullámot, hogy kiszolgálják az új belépők igényeit és a meglévő bérlők terjeszkedését. Például az ázsiai gyártók részéről növekszik a kereslet, Lengyelország pedig alternatívaként kínálja magát Ázsiához vagy akár Nyugat-Európához képest a termelés és a disztribúció számára nordlb.com. Az ukrajnai háború, bár tragikus, arra is ösztönözte néhány gyártót, hogy Ukrajnából vagy Oroszországból Lengyelországba helyezzék át működésüket. Emellett Ukrajna újjáépítési erőfeszítései a következő években Lengyelországot anyag- és áruelosztási bázissá tehetik, tovább erősítve a logisztikai igényeket. Összességében az ipari szektor alapjai – központi elhelyezkedés, javuló infrastruktúra (új autópályák, vasúti áruszállítási létesítmények) és erős bérlői kereslet – ellenállóvá teszik a piacot. Az elmúlt időszak kínálati bővülése miatt rövid távon esetleges bérleti vagy kihasználtsági enyhülés várhatóan csak átmeneti lesz. Ahogy egy jelentés megjegyzi, „Lengyelország logisztikai ingatlanpiaca rendkívül ellenállónak bizonyul”, amit az olyan szerkezeti hajtóerők biztosítanak, mint az e-kereskedelem és a nearshoring, amelyek továbbra is változatlanok nordlb.com.Befektetési trendek és a legnagyobb piaci szereplők
A lengyel ingatlanbefektetések volumene a globális tőkemozgásokhoz igazodott, de 2024-ben egyértelmű élénkülés mutatkozott. Az összes kereskedelmi ingatlanbefektetés meghaladta az 5,0 milliárd eurót 2024-ben, ami ~130%-os éves növekedést jelent, és majdnem elérte az ötéves átlagot (~5,3 Mrd €) property-forum.eu nordlb.com. Minden főbb eszközosztályban nőtt a befektetői aktivitás. Az irodai és a kiskereskedelmi szektorok vezették a volument (~32% minden egyes szektornál), míg az ipari ingatlanok 25%-kal részesedtek, az alternatív szegmensek (főleg bérlakások és szállodák) körülbelül 10%-ot tettek ki property-forum.eu property-forum.eu. Kiemelendő, hogy csak néhány nagyobb tranzakció tette ki a fellendülés jelentős részét – így két zászlóshajó bevásárlóközpont értékesítése és egy jelentős irodaház eladása (Warsaw Unit), ahogyan arról szó esett. Ez azt mutatja, hogy bár a likviditás visszatért, az elsődleges, nagy értékű eszközökben koncentrálódott, ahol a vevők értéket találtak az árak korrekciója után. Valóban, az elsőrangú ingatlanok hozama 50–150 bázisponttal nőtt a 2022 előtti mélypontokhoz képest minden szektorban, ami „piaci korrekciót” jelentett, és lehetővé tette a befektetőknek a vonzóbb árú visszatérést linkedin.com. Például a prémium irodai hozamok ~5,5%-ra, a bevásárlóközpontok hozamai ~6%-ra nőtt, a logisztikáé ~6%-ra (korábban mindegyik 5% alatt volt), így a befektetők magasabb jövedelmezőséghez jutottak linkedin.com. Emellett a 2024 végén bejelentett eurózónás kamatcsökkentések javították a hangulatot és a hitelfinanszírozás feltételeit linkedin.com.
A befektetők köre Lengyelországban változatos. 2024-ben európai befektetők (különösen Németországból, Ausztriából, Svédországból, Csehországból és az Egyesült Királyságból) tették ki a tranzakciós volumen legnagyobb részét – mintegy 60%-át nordlb.com. Például a német intézményi alapok és a francia vagyonkezelők aktívak voltak az irodai és logisztikai üzletekben. Megfigyelhető a észak-amerikai és ázsiai tőke növekvő jelenléte is: amerikai magántőke-alapok jelentős mértékben növelték akvizícióikat (főleg az ipari szegmensben) property-forum.eu, valamint dél-afrikai (pl. NEPI Rockcastle, Redefine) és közel-keleti befektetőknek is vannak érdekeltségei a kiskereskedelmi és irodai portfóliókban. A régiós (KKE) befektetők is egyre aktívabbak – cseh és magyar alapok több lengyel irodát és parkot vásároltak. Ezzel párhuzamosan a belföldi befektetők szerepe növekszik, bár továbbra is a volumen kisebbségi részét adják. A lengyelországi ingatlanalapok (REIT-ek) egyelőre még nem léteznek (a szabályozás folyamatban), de a helyi biztosítótársaságok, bankok és nagybefektetők közvetlenül fektetnek be vagy lépnek partnerségbe ügyletekben. 2024-ben a hazai tőke „value-add” lehetőségeket keresett, például problémás irodai eszközök vagy kisebb bevásárlóközpontok felvásárlásával és újrafejlesztésével linkedin.com. Egy várt lengyel REIT-rendszer (SINN) 2025-re van napirenden ey.com, amely, ha elfogadnák, további hazai intézményi tőkét terelhet a jövedelemtermelő ingatlanokba.
Ami a legnagyobb piaci szereplőket illeti, Lengyelországban helyi és nemzetközi fejlesztők, illetve befektetési alapok egyaránt jelen vannak:
- Legnagyobb fejlesztők (Lakóingatlan): A lakásfejlesztési szektort olyan cégek vezetik, mint a Dom Development, Robyg, Develia és Atal. A Dom Development Capital Group bevétel alapján Lengyelország legnagyobb vállalata – 2023-ban Lengyelország első számú fejlesztője volt ~1,85 milliárd PLN bevétellel (20%-kal előzve meg a következő céget) scribd.com scribd.com. A Dom Dev eladásait tekintve is vezető szerepet tölt be kulcsfontosságú piacain (pl. közel 1800 eladott lakás Varsóban 2024-ben) scribd.com. A Robyg (ma a TAG Immobilien része) és a Develia szintén országos szereplők, évente több ezer lakással statista.com. Ezek a nagy fejlesztők a főbb városokra koncentrálnak, és az utóbbi lassulást is viszonylag jól átvészelték (gyakran az értékesítési ütem és a kínált termékkör igazításával). A közepes és regionális fejlesztők – pl. Echo Investment (amely lakó- és kereskedelmi fejlesztésekben is érdekelt), Atal, Budimex Nieruchomości (amelyet nemrég a CP Developer vásárolt fel), Murapol, Archicom – ugyancsak jelentős mértékben járulnak hozzá a lakáspiaci kínálathoz. A piac viszonylag széttagolt (több mint 400 fejlesztő működik Lengyelországban), de a nagyobb cégek részesedése nő, és várható konszolidáció, mivel a kisebb fejlesztők a költségemelkedéssel küzdenek scribd.com scribd.com.
- Legnagyobb fejlesztők (Kereskedelmi): A lengyel kereskedelmi ingatlanpiacot főként nagy nemzetközi fejlesztők formálták. Az irodaszektorban a Skanska kiemelkedő – a svéd cég számos prémium irodatornyot épített Varsóban és vidéki városokban (és Európa első számú irodafejlesztője volt volumennel az utóbbi években) realassets.ipe.com. A Ghelamco, egy belga fejlesztő, olyan ikonikus projekteket valósított meg, mint a Warsaw Spire és a Warsaw UNIT. Az HB Reavis (Szlovákia) a varsói Varso Tower-t (az EU legmagasabb épülete) fejlesztette. Helyi szereplőként az Echo Investment is említésre méltó irodafejlesztő (pl. Browary Warszawskie projekt), kiegészülve egy irodabefektetési közös alap platformmal. Kiskereskedelmi oldalon olyan cégek, mint az ECE és Unibail-Rodamco építettek számos nagy bevásárlóközpontot; a NEPI Rockcastle és ECE/OTCF is üzemeltet kiemelt plázákat. Az ipari fejlesztések élén a Panattoni (amerikai központú) áll, amely országosan a raktárépítések jelentős részét adja. Más kulcsszereplők az ipari szektorban: Prologis, GLP, Segro, CTP és 7R (belföldi cég) – együtt Lengyelországot Európa élvonalába emelték a logisztikai ingatlanpiacon.
- Aktív befektetők/alapok: Az intézményi befektetői oldalon néhány név kiemelkedik. A NEPI Rockcastle, amelyet Johannesburgban jegyeznek, 2024-es akvizícióit követően Lengyelország egyik legnagyobb kiskereskedelmi ingatlantulajdonosa lett linkedin.com. Az Investika (Csehország) gyorsan bővítette lengyel logisztikai portfólióját focusonbusiness.eu. Német nyíltvégű alapok (mint a Deka, Commerz Real, Union Investment) hagyományosan több irodaház és bevásárlóközpont tulajdonosai, bár mostanában némelyek szüneteltetik tevékenységüket. Az Allianz Real Estate és a CFH/Foncière is jelentős lengyel részvénnyel bír. A svéd Eastnine AB és Stena Real Estate 2024-ben jelentős iroda-vásárlásokat hajtott végre linkedin.com. A CPI Property Group (Csehország) az Immofinanz lengyel portfóliójának 2022–23 közötti felvásárlásával fontos piaci szereplővé vált az irodai és kiskereskedelmi szegmensben. Hazai oldalon a PZU (Lengyelország legnagyobb biztosítója) és a PKO BP (a legnagyobb bank) ingatlanbefektetési leányvállalatokat üzemeltetnek, tipikusan elsődleges eszközökre és fejlesztési projektek finanszírozására koncentrálva. Az állami hátterű PFR Nieruchomości aktív a bérlakás-kezdeményezésekben (szociális és PRS szegmensben). Emellett a Griffin Real Estate, egy lengyel magántőke-platform, több ingatlanportfóliót kezel (pl. Resi4Rent PRS platform nemzetközi befektetőkkel közösen). Összességében a lengyel ingatlanpiac egészséges keverékét kínálja a globális intézményi tőkének, valamint az erős helyi fejlesztőknek és befektetőknek, ami versenyképes, jól feltőkésített ágazatot eredményez.
Végül egyedülálló jelenség a külföldi vásárlói érdeklődés növekedése a lakóingatlanok iránt. Az intézményi befektetőkön túl menedzserszintű, egyéni külföldi vásárlók is egyre hangsúlyosabbá váltak a lengyel lakáspiacon. Bizonyos új beruházásokban 2024-ben a vevők több mint 30%-a külföldről érkezett globalpropertyguide.com. A legnagyobb csoportot messze az ukrán állampolgárok jelentik, közülük sokan telepedtek le Lengyelországban, most pedig lakást vásárolnak (gyakran családegyesítés és tartós ott-tartózkodás céljából) globalpropertyguide.com. A fehéroroszok egy másik említésre méltó csoport, mellettük akadnak nyugat-európai és ázsiai vásárlók is globalpropertyguide.com. A fejlesztők „egyértelmű, növekvő tendenciaként” értékelik a külföldi ügyfelek érdeklődését, amelyet Lengyelország gazdasági stabilitása és viszonylag kedvező árak vonzanak globalpropertyguide.com. Ez a külföldi kereslet elsősorban Varsóban és Krakkóban (valamint néhány prémium üdülőövezetben) koncentrálódik, és különösen a felső kategóriás lakások és elővárosi házak piacán jelent plusz keresleti támaszt.
A piacot befolyásoló gazdasági és politikai tényezők
Az elmúlt években a lengyel ingatlanpiac alakulása szorosan összefonódott a gazdasági feltételekkel és a kormányzati intézkedésekkel. Néhány kulcsfontosságú tényező kiemelkedik:
- Monetáris politika és finanszírozási költségek: A kamatlábak gyors emelkedése 2022–2023-ban jelentős hatással volt a piacra. Az infláció elleni küzdelem részeként a Lengyel Nemzeti Bank a jegybanki alapkamatot 2021 eleji közel nulláról 6,75%-ra emelte 2022 közepéig – ez a régió egyik leggyorsabb szigorítási ciklusa volt. Ennek eredményeként a jelzáloghitelek kamata két számjegyű lett, ami jelentősen rontotta a lakásvásárlók hitelképességét. A jelzáloghitel-kihelyezés 2022-ben visszaesett, mivel sok lehetséges vásárló kiszorult a piacról globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. A fejlesztők lassították az értékesítéseket, vagy saját finanszírozási kedvezményeket kínáltak a kereslet fenntartása érdekében. Ugyanakkor a meglévő ingatlanok bérbeadói kevésbé voltak kénytelenek eladni, mint azt korábban félték, részben egy államilag bevezetett „hitelmoratórium” programnak köszönhetően, amely lehetővé tette, hogy a bajba került hitelesek 2022–23-ban akár 8 hónapig is felfüggesszék törlesztéseiket, így elkerülve a tömeges kilakoltatásokat. 2023 végére az infláció mérséklődés jeleit mutatta (a CPI ~7%-ra esett a ~18%-os csúcsról), lehetővé téve a jegybank számára a kamatcsökkentés megkezdését. 2023 negyedik negyedévében 6,0%-ra csökkentették a referencia-kamatot, amely 2025 közepére 5,25%-ra mérséklődött nbp.pl. Ez a fordulat újraélesztette a hitelkeresletet – ahogy már említettük, 2024-ben 43%-kal ugrott meg az új lakáshitelek volumene globalpropertyguide.com –, valamint javult a befektetői hangulat is. A további kamatcsökkentések várható lehetősége (az elemzők szerint 2025 végére ~4,5%-os alapkamattal számolnak) think.ing.com kedvező jel az ingatlanpiac számára, hiszen várhatóan mérsékli a finanszírozási költségeket és támaszt nyújt az ingatlanáraknak.
- Kormányzati lakásprogramok: Lengyelország kormánya az elmúlt években aktívan beavatkozott a lakáspiacba támogatási programokkal. A „Mieszkanie bez wkładu własnego” (Lakás önerő nélkül) programot 2022-ben vezették be azok számára, akik nem rendelkeznek teljes önerővel, ám a program iránti érdeklődés korlátozott volt. Lényegesen nagyobb hatású volt a „Bezpieczny Kredyt 2%” (Biztonságos 2%-os hitel) program, amelyet a korábbi kormány indított el 2023 közepén. Ez a program első lakásvásárlók számára kínált 2%-os kamattal lakáshitelt (az állam fedezi a piaci kamat és a 2% közötti különbözetet), új vagy használt lakásokhoz bizonyos árkorlátig. A hatás drámai volt – a felgyülemlett kereslet felszabadult, különösen a fiatal vásárlók körében, ami fellendítette az eladásokat 2023 második felében, és hozzájárult az év végi árrobbanáshoz globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. A fejlesztők új projekteket indítottak, hogy kielégítsék ezt a támogatott keresletet globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Ugyanakkor a programnak meghatározott költségvetése volt, és politikai átmenet miatt 2024 elejére gyakorlatilag le is zárult. Az új kormány (amely 2023 végén lépett hivatalba) eltérő megközelítést jelentett be: elindította a „Klucz do mieszkania” („Kulcs a lakáshoz”) nevű programot, amely az alacsonyabb jövedelmű háztartások lakásvásárlását segítené ey.com. Ez az intézkedés olcsóbb lakásokat vagy finanszírozási kedvezményeket nyújtana, szigorú árkorlátokkal, ami főként a kisebb városok vásárlóit segítené ey.com. Ha megvalósul, ez az olcsóbb, másodlagos piacok irányába tolhatja el a keresletet, míg drága területeken – mint Varsóban – kevéssé lesz hatása az árkorlát miatt ey.com. A döntéshozók próbálják egyensúlyban tartani a lakhatás hozzáférhetőségének javítását és a túlzott piaci túlfűtöttség elkerülését. Korábbi tapasztalatok alapján a támogatások (mint a 2%-os hitel) csak ideiglenesen pörgetik fel az árat és keresletet, a kivezetésük után hullámzás következhet globalpropertyguide.com. Az iparág ezért óvatosan figyeli a lakáspolitika következetességét. Hirtelen változások – például a 2023-ban felmerült új adójavaslat a több lakással rendelkezők számára – is befolyásolhatják a befektetői magatartást (már pusztán egy ilyen adó ötlete is kivárásra késztetett kisebb befektetőket) globalpropertyguide.com. Jelenleg széles körű kormányzati támogatás van a lakáspiaci kínálat és a megfizethetőség javítására, azonban a végrehajtás részletei folyamatosan változnak.
- Városrendezési és földkínálati változások: Jelentős szabályozási reform van folyamatban a lengyel területrendezési törvényekben. A Tervezési és Rendezési Törvény módosítása szerint 2025 végéig minden önkormányzatnak új „Általános Tervet” kell elfogadnia a földhasználat szabályozására ey.com. Ez a reform (amelyet néha „várostervezési forradalomnak” neveznek) célja a korszerűsítés, valamint az, hogy egyértelműsítse, hol és mit lehet építeni, lecserélve a régi helyi terveket. Azonban a fejlesztők attól tartanak, hogy az új tervek számos területet leminősítenek vagy kizárnak a beépíthetőségből – főleg azok a telkek, amelyek jelenleg nem rendelkeznek helyi rendezési tervvel, 2026 után az új, szigorúbb szabályok miatt alkalmatlanná válhatnak építésre globalpropertyguide.com. Erre számítva sok befektető rohant engedélyeket szerezni, mielőtt az új szabályozások hatályba léptek. Ténylegesen, építési engedélyek száma 2024-ben ~20,6%-kal nőtt (közel 291 000 lakásra adtak ki engedélyt, ami magas szám) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, mivel a fejlesztők és földtulajdonosok a régi szabályok szerinti jogosultságokat akarták „bebiztosítani”. Ezt az engedélyezési hullámot egy 2024 közepén bevezetett új műszaki előírás is ösztönözte (vélhetően energiahatékonysági szigorítás), így a beruházók még a szigorítás előtt akarták beadni a kérelmeket globalpropertyguide.com. Szakértők kiemelik, hogy a meglévő engedélyek még értékesebbek lettek – néhány földtulajdonos engedéllyel inkább kivár, „kedvezőbb piaci feltételekre várva, mielőtt belevágna az építkezésbe”, és sok városban továbbra is nehézkes és lassú az engedélyezés globalpropertyguide.com. A kormány egy úgynevezett „Kínálati Törvényen” (ustawa podażowa) is dolgozik, mely célja a lakásépítésre alkalmas földterületek elérhetőségének bővítése ey.com. Az egyik javaslat szerint bizonyos mezőgazdasági területeket a városhatárokon belül felszabadítanának lakófejlesztési célra ey.com. Amennyiben elfogadják, ez enyhíthetné a gyorsan növekvő városok földhiányát, új projekteket indítva. Összességében a következő 1–2 év tervezési és földpolitikai változásai alapvetően határozzák meg a jövőbeli lakásépítések ütemét (és részben a kereskedelmi fejlesztéseket is). A nagyobb átláthatóság és hatékonyság (ami a reform egyik célja) hosszú távon hasznos lenne a piacnak, de rövid távon bizonytalanságot és „most vagy soha” engedélyezési rohamot váltott ki.
- Új fejlesztői törvény és fogyasztóvédelem: 2022 közepén Lengyelország életbe léptette az Új Fejlesztési Törvényt, amely megerősíti a lakásprojektek előértékesítéseiben a vásárlók védelmét. Létrehozták a Fejlesztői Garanciaalapot (fundusz deweloperski), amely a vásárlói előlegeket védi arra az esetre, ha a fejlesztő csődbe menne vagy nem fejezné be a projektet ey.com. A fejlesztőknek már kis százalékot be kell fizetniük az eladásokból ebbe az alapba, és szigorúbb letéti követelményeknek kell megfelelniük. Bár ez kissé növeli a költségeket, nagyobb biztonságot nyújt a lakásvásárlóknak, és átalakítja a piaci gyakorlatot – néhány kisebb fejlesztő számára nehezebbé vált a megfelelés, ami közvetve a nagyobb szereplőket erősíti. Ráadásul Lengyelországban 2021 óta szigorú szavatossági szabályok vannak érvényben, amelyek a fejlesztőket 5 évig hibajavításra kötelezik; a két szabályozás együttese a tőkeerős, tőkeerős és megbízható fejlesztőknek kedvez, míg a spekulánsokat kiszűri, s ez növeli a piac stabilitását.
- Adózási változások: Az adó- és fiskális politika szintén hatással van az ingatlanpiacra. 2025. január 1.-től jelentős módosítások léptek életbe az ingatlanadóra (RET) vonatkozóan ey.com. Ezek között szerepel az „épület” és „építmény” adózási szempontból új, önálló meghatározása, amely független az építési jogszabályoktól. Az eredmény az, hogy bizonyos ingatlanrészek vagy létesítmények, amelyek eddig adómentesek voltak, most az ingatlanadó hatálya alá eshetnek. Így például egyes technikai építmények, ingatlanon belüli infrastruktúra vagy félkész épületek is adóztathatók lettek. Ez növelheti az adóterheket a tulajdonosokra nézve – emiatt a fejlesztők és befektetők a magasabb fenntartási költségekkel kellene, hogy számoljanak ey.com. A definíciók pontosítása jelenleg is folyamatban van, így egyes tulajdonosok megtámadhatják az új adómegállapításokat. Pozitívum ugyanakkor, hogy Lengyelországban továbbra sincs országos szintű vagyoni ingatlanadó (kivéve az alacsony értékű RET-et) – így nincs éves vagyoni adó az ingatlanokra, mint ahogy azt egyes országok bevezették. Viszont 2022-ben bevezettek egy kis „flipping adót” a nagyon gyors lakáseladások visszaszorítására (a 6 hónapon belül újraértékesített ingatlanokra magasabb jövedelemadó vonatkozik), és folyamatban vannak tárgyalások a városi kihasználatlan ingatlanok adóztatásáról, hogy piacra tereljék őket. Jelentősebb változás nem volt a tőkenyereség- vagy bérbeadási adóban; magánszemélyek bérbeadási bevételeit továbbra is kedvezményes 8,5% kulccsal adózhatják egy bizonyos értékhatárig, ami relatíve befektetőbarát globalpropertyguide.com. (Volt terv ennek eltörlésére és a progresszív adózás általános bevezetésére, de ezt egyelőre elvetették.)
- Külföldi befektetések és tulajdonosi szabályok: Lengyelország alapvetően lehetővé teszi a szabad ingatlantulajdont külföldieknek, főként EU/EGT-állampolgárok esetén, akikre nincsenek korlátozások. Nem uniós állampolgárok földet vagy önálló házat csak Belügyminisztériumi engedéllyel vásárolhatnak, de ez általában formalitás, a többlakásos épületek lakásaira nem vonatkozik. Ezek a szabályok mostanában nem változtak. Ami változott, az a külföldi befektetői hangulat – ahogy már említettük, az ukrajnai háború és az orosz feszültségek 2022-ben sokakat elriasztottak, de azóta ehhez többen alkalmazkodtak. A geopolitikai kockázatot ma is beárazzák (a magasabb hozamok részben ebből adódnak), ugyanakkor Lengyelország NATO- és EU-tagsága biztonságot ad. Az erős működőtőke-beáramlás (évente 20 milliárd euró felett a gyártásba és szolgáltatásokba) továbbra is táplálja az ipari és irodai ingatlanpiaci keresletet ey.com.
- ESG és fenntarthatósági szabályok: Az EU irányelveit követve Lengyelország is a zöldebb ingatlanpiac felé halad. Az új épületeknek egyre szigorúbb energiahatékonysági elvárásoknak kell megfelelniük (Lengyelország már 2021/2022-re bevezette a közel nulla energiaigényű (NZEB) előírásokat az új engedélyeknél). Tárgyalások folynak arról is, hogy nagyobb fejlesztéseken kötelező legyen napelemmel vagy zöldtetővel ellátni az épületeket. Az EU taxonómiája és ESG-riportálási követelményei a befektetőket is befolyásolják – egyre többen a fenntarthatósági mutatók (energetikai tanúsítvány, szénlábnyom) alapján értékelik az ingatlanokat. Ez átfogó irodafelújítási hullámot indított az energiahatékonyság javítása miatt, és fontos lett az új beruházásoknál a BREEAM/LEED minősítés. Bár nem egyetlen konkrét szabály, az ESG-trend összességében emeli a fejlesztési és felújítási költségeket, ugyanakkor az ingatlanokat jövőbiztossá teszi. Az EY megfogalmazása szerint „az ESG-kritériumok központi szerepet kaptak a lengyel ingatlanszektorban”, illetve a bankok és befektetők is egyre jobban elvárják ezek betartását nordlb.com nordlb.com. Hosszabb távon a környezetbarát megoldásokat tartalmazó épületeknek nagyobb lesz a kereslete és értéke, míg a nem megfelelő ingatlanokat barna diszkont, sőt akár büntetés is érheti (például EU-szintű energetikai átalakítási kötelezettség).
Összefoglalva: a makrogazdasági politika (kamat, hitelintézkedések) és a célzott ingatlanszabályozás (tervezési törvény, fejlesztői törvény, támogatások) együtt formálják a lengyel piacot. A kormány kényes egyensúlyozást folytat a fejlesztések ösztönzése (például földkínálati kezdeményezések és várhatóan REIT-szabályozás) és a fogyasztóvédelem (szigorúbb fejlesztői felügyelet, vásárlói programok) között. Az olyan gazdasági tényezők, mint az infláció és a növekedés, közvetlenül átszivárognak az ingatlanpiacra az építési költségeken és a háztartási bevételeken keresztül. 2025-ben az általános helyzet javul: alacsonyabb az infláció, várható a kamatcsökkenés, az új kormány pedig a lakhatás megfizethetőségét helyezi előtérbe – mindez támogató hátteret adhat az ingatlanpiacnak. Az érintettek azonban továbbra is óvatosak: a hirtelen politikai fordulatok vagy külső sokkok (például az ukrajnai konfliktus eszkalációja, globális recesszió veszélye) gyorsan megváltoztathatják a hangulatot.
Kilátások a következő 1–3 évre
Lakóingatlan: Ha nem éri nagyobb sokk a piacot, a lengyel lakóingatlan-piac stabilizálódására és fokozatos élénkülésére számítanak a következő években. Az elmúlt két év hullámvasútja – amikor a keresletet az ingadozó kamatok és a támogatási programok erősen befolyásolták – után 2025 a normalizáció éve lehet. Az előrejelzések szerint az eladások 2025-ben stabilak maradnak, vagy kissé javulnak, amit a csökkenő kamatok és a folyamatos bérnövekedés támogatnak, de nem térnek vissza a 2020–2021-es rekord szintekhez (globalpropertyguide.com). A Polityka Insight az Otodom ingatlanportállal közösen arra számít, hogy 2025-ben az eladások „stabilak maradnak, elkerülve egy komoly visszaesést vagy fejlesztői csődhullámot”, de nem érik el a korábbi csúcsokat (globalpropertyguide.com). Ez azt jelenti, hogy a fejlesztők egészségesebb értékesítési környezetre számíthatnak, mint 2023-ban, különösen, ha a „Kulcs a lakáshoz” program élénkítheti a keresletet az alsóbb szegmensekben. Az árakat illetően a legtöbb elemző mérsékelt árnövekedést vár, évi néhány százalékos ütemmel. Az EY 2025-ös jelentése is lassabb, inflációval nagyjából megegyező ütemű áremelkedésre számít (ey.com). Mivel az infláció 5% körül vagy alatta mozoghat, a nominális házár-növekedés közepes egy számjegyű lehet – reálértéken tehát közel stagnálásra számíthatunk, ami jóval szerényebb, mint a közelmúlt kétszámjegyű ugrásai, de pozitív. A reálárak platója vagy enyhe visszaesése akár javíthatja is a jelenleg megfeszített megfizethetőséget (a jövedelem-ár arányok Varsóban és Krakkóban történelmi csúcson vannak).
Az egyik fő tényező, amely befolyásolja a piacot, a kamatpálya. Ha a jegybank a vártnál agresszívebben csökkenti a kamatokat (például 2026-ra 4% alá viszi az alapkamatot), akkor a lakáshitelek olcsóbbá válnak, ami további lendületet adhat a lakásvásárlásnak. Ha viszont az infláció tartósan magas, és a finanszírozási költségek huzamosabb ideig magasak maradnak, a piaci fellendülés is lassabb lehet. Ha az alapkamatok csökkennek, a hitelhez jutás is javul – egyre több háztartás válhat hitelképesnek, így azok a halasztott vásárlók is beléphetnek, akik 2022–23-ban elhalasztották döntésüket. A bankok már 2023 közepe óta lazítottak a hitelezés feltételein (az FSA szigorított stressz-tesztjei ekkor enyhültek), így a hitelfolyósítás javulhat. Emellett az első lakásvásárlók támogatása továbbra is napirenden van: ha az új állami program 2025-ben életbe lép, az az olcsóbb szegmensben erősítheti a keresletet (bár árplafonok révén inkább az olcsóbb külvárosra vagy használt lakásokra terelődhet a vásárlás).
Egy másik megjelenő trend a PRS (intézményi bérlakás) szektor bővülése, amely főként Varsóban hoz majd kínálatot. 2025–2026-ban több épített-bérbeadásra (build-to-rent) projekt készül el, melyek új bérlakásokat visznek a piacra, ezzel enyhén növelhetik a vásárlásra szánt, kiadásra szánt lakások üresen állását. Ugyanakkor, Lengyelországban a modern bérlakások hiánya óriási, így várhatóan gond nélkül felszívja a kínálatot a piac, és az albérletárak mérsékelten, nagyjából évi 3–5%-kal tovább nőhetnek (ha az infláció 5% körül marad). A bérleti piac a nagyvárosokban továbbra is szűkös lesz az urbánus népességnövekedés és a belső/extern migráció miatt. A bérleti hozamok országos átlagban 6% körül maradhatnak, ami magánbefektetők számára továbbra is vonzó lesz, különösen, ahogy a biztonságos kötvényhozamok csökkennek.
Lényeges, hogy összeomlás jelenleg nem várható a lakáspiacon. Lengyelország helyzete több nyugati országétól különbözik – nincs tömeges túlhitelezettség (a lengyel háztartásoknak csak kb. 11%-ának van lakáshitele globalpropertyguide.com), a bankok konzervatívak. Bár a kínálat javul, továbbra sincs túltermelés: Lengyelországban az egyik legalacsonyabb az 1000 főre jutó lakásegység az EU-n belül, a becslések szerint milliós nagyságrendű a lakáshiány. Ez a strukturális hiány – párosulva a generációs kereslettel (millenniumi korosztály családalapítása) – védőpárnát jelent a piacnak. A főbb kockázatok a következők lehetnek: jelentős gazdasági visszaesés, amely megemeli a jelenleg alacsony (~5%) munkanélküliséget; radikális politikai lépések, például több lakásra vonatkozó különadók (ez kisebb befektetői eladásokat indíthat el); vagy az infláció újbóli megugrása, ami ismét kamatemeléseket hoz. Ezeket leszámítva az alapforgatókönyv a lassú, de tartós növekedés – a lakáspiac „a stabilizáció felé halad”, ahogy a Global Property Guide írja (globalpropertyguide.com), az árak és bérleti díjak kontrollált ütemben nőnek, a fejlesztési aktivitás pedig igazodik a tényleges végfelhasználói kereslethez.
Kereskedelmi ingatlanok: 2025–2027-re óvatos optimizmus jellemzi a kereskedelmi ingatlanpiacot: a befektetési aktivitás növekedése és a fundamentális mutatók fokozatos javulása várható, amennyiben a gazdasági bővülés folytatódik. Piaci megfigyelők szerint „2025 akár még 2024-nél is mozgalmasabb lehet” a tranzakciók szempontjából a várt kamatcsökkentések és a Lengyelországot célzó felgyülemlett tőke miatt (linkedin.com linkedin.com). A lengyel hozamszintek jelentősen magasabbak (150–300 bázisponttal), mint Nyugat-Európában, ami vonzóvá teszi a piacot, és a finanszírozási költségek csökkenésével új/befektetői kör is beszállhat. Várhatóan új piaci szereplők léphetnek be, vagy visszatérhetnek a nagy intézményi befektetők, akik eddig kivártak. Kiemelkedő lesz 2025-ben a logisztikai szektor (világszinten is keresett, a lengyel piac vonzó), valamint az irodák (ahol a leértékelt eszközök és az alacsony új kínálat kedvező dinamikát hoz). Még az irodapiac is – amelyet eddig óvatosság jellemez – várhatóan „fokozatosan visszavonzza a tőkét” 2025-ben (linkedin.com), főleg a fővárosban és a regionális nagyvárosokban lévő prémium irodákba. Mivel kevés új iroda épül, a befektetők a meglévő, stabil projekteket keresik majd.
A raktárpiac továbbra is rendkívül likvid marad. Jelentős, alap- és opportunista befektetőtőke is célozza az ipari portfóliókat, így 2025-ben portfólió-tranzakciók vagy akár egész platform-felvásárlások is várhatók. A logisztikai fejlesztés 2025 végére újra élénkülhet, ahogy a mostani üresedés felszívódik; olyan fejlesztők, mint a Panattoni vagy a CTP, kész földtartalékokkal várják a fordulatot, hogy gyorsan reagáljanak, amikor a kiadatlan négyzetméterek aránya tetőzik. Így az ipari üresedés a 8–10%-os csúcsot követően csökkenhet, a bérleti díjak pedig stabilak maradnak (komoly bérletár-csökkenés csak jelentős túlkínálat vagy recesszió esetén valószínű).
A kiskereskedelmi szektorban továbbra is fenntartható az érdeklődés a retail parkok és prémium bevásárlóközpontok iránt. A lengyel lakossági kereslet jó alapokat ad, és a 2024-ben megszerzett eszközök hozama is bizalomnövelő lehet. Ha például a NEPI nagy áruházfelvásárlásai jó megtérülést hoznak, más befektetők is követhetik őket a következő szegmensben. Nem kizárt, hogy a nemzetközi retail alapok visszatérnek Lengyelországba, ha a finanszírozás javul. A legjobb projektekben a bérleti díjak mérsékelten nőhetnek, ahogy a kiskereskedők árbevétele nő, és a bérleti költség-arány is normalizálódik. Az invesztálható kiskereskedelmi eszközök köre viszont szűkül (nincs új nagy pláza-építés), így a piac inkább a meglévő ingatlanokra vagy azok átépítésére koncentrál.
Minden szegmensben az ESG és a modernizáció a következő évek egyik kulcstémája lesz. A kiváló energiahatékonyságú, környezettudatos épületek kiemelkednek majd a bérbeadás és értéknövekedés terén – ez a trend erősödhet, ahogy az EU szigorítja a klímaszabályozást. Emiatt több felújítás és energiahatékonysági beruházás várható, valamint az új fejlesztéseknél is (például a 2025–26-ban indított irodák már prémium fenntarthatósági minősítést céloznak, hogy megfeleljenek a jövő bérlői és befektetői elvárásoknak).
Egy másik fontos trend az alternatív ingatlanpiacok növekedése: a PRS (bérlakás) szektor és a diákszállás befektetések várhatóan bővülnek. 2024-ben már mintegy 340 millió eurónyi PRS-tranzakció történt (+170% éves növekedés) (property-forum.eu), és ez az összeg tovább nőhet. A visszafogottabb lakáseladások mellett a fejlesztők folyamatosan nyitottak a tömeges értékesítésre PRS-befektetőknek (egyre többen tervezik akár egész háztömbök eladását is) (linkedin.com). Várhatóan nő azoknak az ügyleteknek a száma, amikor egy alap egy teljes új épületet vesz meg bérbeadásra – támogatva ezzel mind a fejlesztők likviditását, mind a bérlakás-kínálat bővítését. Ezzel párhuzamosan az egyetemi diákszállások (kollégiumi projektek) is feljövőben vannak; 2024-ben néhány tranzakció már történt ebben a szegmensben (linkedin.com), és még több várható, figyelembe véve Lengyelország magas diáklétszámát és a növekvő számú külföldi tanulót.
Gazdasági háttér tekintetében Lengyelország GDP-je várhatóan évi ~3%-kal növekszik 2025–2026-ban, feltéve, hogy nem következik be külső válságok eszkalációja ey.com. Ez a növekedés ugyan lassabb az öt százalék feletti, 2020 előtti ütemeknél, de elegendő a kereskedelmi ingatlanok kihasználtságának növeléséhez. A fogyasztást a reáljövedelmek emelkedése is támogatni fogja, mivel az infláció mérséklődik – ennek előnyeit élvezhetik a kiskereskedelmi és a vendéglátóipari ingatlanok. Az ipari ingatlanok profitálnak, ha a feldolgozóipari kibocsátás és a kereskedelmi volumen nő (és néhány éven belül akár egy ukrajnai újjáépítési boom is érkezik). Egy bizonytalansági tényező az árfolyamok alakulása – egy rendkívül erős vagy gyenge lengyel zloty befolyásolhatja a befektetési áramlásokat. Egy stabil zloty (PLN) 2025-ben fenntartaná a bizalmat, míg az árfolyam-ingadozás némi óvatosságot válthat ki a külföldi befektetőkből a devizakockázat miatt.
Szabályozói szempontból néhány fontos rövid távú tényező: Ha a lengyel REIT-törvényt elfogadják 2025-ben, az megnyithatja az utat a hazai befektetési alapok előtt az ingatlanpiacon; ez új keresletet generálhat a kereskedelmi ingatlanok iránt (és a fejlesztők számára biztosíthat kivezetési lehetőséget nyilvános REIT-értékesítések formájában) ey.com. Emellett az, hogy az új tervezési törvényt hogyan vezetik be 2026-ban, befolyásolja majd a fejlesztések ütemét – ha sok telek elveszíti beépíthetőségét, a már beépíthető területek és meglévő eszközök értéke növekedhet. A kormány hozzáállása a külföldi tőkéhez várhatóan továbbra is befogadó marad, hiszen Lengyelországnak szüksége van befektetésekre a növekedéshez; nem várhatók jelentős akadályok a külföldi ingatlantulajdonlás terén.
Összefoglalva, a piaci kilátások a következő 1-3 évben általában pozitívak minden szektorban. A lengyel ingatlanpiac továbbra is profitálhat a csökkenő kamatlábak, a stabil gazdasági alapok és az ország folyamatos nyugati integrációjának összhatásából. Ahogyan egy iparági előrejelzés fogalmazott: „a lengyel piacnak erős alapjai vannak, és a befektetések megtérülése Lengyelországban relatíve jobb, mint Nyugat-Európában” linkedin.com. A befektetők valóban újra Lengyelországra fókuszálnak, mivel a hozamok alkalmazkodtak, és a növekedési kilátások változatlanul jók. Számítunk rá, hogy 2025-ben magasabb lesz a tranzakciós volumen, ahogy több tőke áramlik az üzletekbe, és akár további hozamcsökkenés is várható, ha a kamatok a vártnál gyorsabban mérséklődnek. A bérlői piacon mérsékelt javulás várható: az irodák üresedési rátája csökkenhet, a kiskereskedelmi bérleti díjak nőhetnek, a logisztikai kereslet továbbra is magas marad. Negatív kockázatok az energiahordozók árának alakulása, geopolitikai események és a hazai politikai bizonytalanság lehetnek, de ezek hiányában a lengyel ingatlanpiac stabil fejlődési pályán maradhat. Az érintetteknek kiegyensúlyozott növekedésre kell készülniük – a múlt évtized kétszámjegyű ugrásai véget érhettek, de a piac egy érettebb korszakba lép, amelyet fenntarthatóság, professzionalizmus és kiegyensúlyozott megtérülés jellemez.
Források: A legfrissebb adatok és elemzések a Lengyel Nemzeti Bank (NBP), globális tanácsadó cégek és iparági kiadványok jelentéseiből származnak. Kulcsfontosságú hivatkozások: az NBP 2024 Q1 ingatlanpiaci jelentése globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, a Global Property Guide 2025. májusi lengyel piaci elemzése globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, az EY lengyel ingatlanpiaci útmutatója 2025-ös kiadásban ey.com, valamint a Property Forum/BNP Paribas piaci helyzetjelentései property-forum.eu property-forum.eu, többek között. Ezek tartalmazzák a legfrissebb elérhető adatokat az áralakulásról, tranzakciós volumenekről és előrejelzésekről. Minden statisztikai adat és idézet helyben, hivatkozásokkal ellátva szerepel a jelentésben. Az átfogó piaci kilátások ezeknek az empirikus trendeknek és az uralkodó szakértői véleményeknek a szintézisén alapulnak, hogy teljes képet adjanak a lengyel ingatlanpiacról 2025 közepén.
