St. Moritz, a legendás svájci síparadicsom, az alpesi ingatlanpiac élén áll, mint a világ egyik legdrágább és legegzkluzívabb ingatlanhelyszíne. 2025-ben az ingatlanárak továbbra is a csillagos égben járnak – magasabbak, mint bármely más alpesi üdülőhelyen –, ahol a luxusrezidenciák ára 40 000+ CHF négyzetméterenként (és a valódi presztízsingatlanoknál 50 000+ CHF) ubs.com ubs.com. A piac a világjárvány idején robbanásszerűen növekedett, és most minden eddigi csúcson áll, amit Svájc menedék státusza és krónikus lakáshiánya erősít ubs.com ginesta.ch. Ez az átfogó jelentés áttekinti a lakó-, kereskedelmi és ultra-luxus trendeket, bemutat történelmi és jelenlegi áradatokat, valamint elemzi a közeljövőre vonatkozó előrejelzéseket. Megvizsgáljuk továbbá a bérleti hozamokat, új fejlesztéseket, külföldi vevőkre vonatkozó szabályokat, adózási szempontokat és keresleti tényezőket – miközben St. Moritzot más svájci és alpesi luxuspiacokkal is összehasonlítjuk.
(Minden ár svájci frankban értendő. 1 CHF ≈ 1 EUR 2025-ben.)
Lakóingatlan-piaci trendek 2025-ben
St. Moritz lakóingatlan-piaca továbbra is rendkívül szűk és drága. Az extraoridináris, járvány alatti fellendülést követően a kereslet visszaállt a 2020 előtti szintekre, ugyanakkor továbbra is erős marad ginesta.ch. A vevők valamelyest árérzékenyebbé váltak, és az értékesítések most kissé tovább tartanak, ám az árak változatlanul rekordmagasak maradnak ginesta.ch. Ezt a stabilitást rendkívül alacsony kínálat biztosítja – az új építések erősen korlátozottak – és a tehetős svájci, illetve nemzetközi vásárlók folyamatos érdeklődése is fennáll.
- Korlátozott kínálat: St. Moritz lakásállományának több mint fele (≈55%) második otthon (üdülőlakás) ginesta.ch ginesta.ch. Az új üdülőlakások építése gyakorlatilag leállt Svájc 2012-es „második otthonra vonatkozó kezdeményezése” (Lex Weber-törvény) óta, amely tiltja új második otthon engedélyek kiadását azokban a településekben, ahol a második otthonok aránya meghaladja a 20%-ot ginesta.ch. St. Moritzban, ahol ez az arány jóval meghaladja ezt a küszöböt, új építések rendkívül ritkák, és a teljes lakásállomány évente kevesebb mint 1%-kal növekszik ginesta.ch. Ez a strukturális kínálati hiány tartja fenn a magas árakat ginesta.ch. Még azután is, hogy a járványt követő kereslet visszaesett az őrületről a pusztán erős szintre, továbbra is eladói piac jellemző – a kínálati ráta kb. 2,3% lakásoknál és 2,5% házaknál (jóval a „kiegyensúlyozott” 6–8%-os szint alatt) ginesta.ch.
- Árszintek: A lakóingatlanok St. Moritzban svájci viszonylatban is kiemelkedő árakon cserélnek gazdát. Még a középkategóriás társasházi lakások is körülbelül 20 000–25 000 CHF/m² áron forognak a városban, míg a luxusapartmanok elérik a 25 000–32 000 CHF/m² árakat – és a valóban kivételes tetőteraszlakások vagy tóra néző faházak ezt jócskán felülmúlják* ginesta.ch ginesta.ch. St. Moritz legkeresettebb címein, mint például a Via Suvretta vagy a Via Brattas, nagyobb faházak rendszeresen 40 000+ CHF/m² áron kelnek el, néhány “unikális” birtokról pedig hat számjegyű CHF/m² árakat is jelentettek ginesta.ch ubs.com. Még a régebbi, családi házak (ez egy nagyon kis szegmens) ára is legalább 26 000 CHF/m², míg a modern villák a legjobb helyeken gyakran 39 000 CHF/m² vagy még több ginesta.ch. Összehasonlításképpen, egy tipikus ház medián kínálati ára (minden méret/településrész) St. Moritzban körülbelül 13 300 CHF/m² 2025 közepén (a tartomány kb. 8 000–18 600 CHF) homegate.ch – ami jól mutatja, hogy itt még az “átlagos” ingatlanok is drágák. Az elmúlt 4 évben a st. moritzi házárak +52%-kal emelkedtek CHF-ben homegate.ch, ami meteorszerű értéknövekedést szemléltet 2019 óta.
- Posztpandémiás fennsík: Egy rövid, 2015–2018 közötti visszaesés után az értékek 2020–2022-ben meredeken megugrottak az alpesi menedékhelyek iránti menekülési hullám miatt ginesta.ch. 2023-ra az árak új csúcsokat értek el, és a növekedés azóta kiegyenlítődött – különösen a lakások esetében. Az apartmanárak nagyjából megháromszorozódtak (+190%) 2000 óta, míg a házak értéke ~175%-kal nőtt 2000 óta ginesta.ch. Az évtized elején tapasztalt évi ~5–6%-os növekedést követően 2024-ben csak mérsékelt emelkedést láthattunk. Valójában a helyi ügynökök megjegyzik, hogy az árak felfelé irányuló nyomása “megállt” egy magas fennsíkon ginesta.ch. A vevők már nincsenek pánikvásárlásban; keményebben alkudoznak, és előnyben részesítik a méltányos értéket és a kiváló elhelyezkedést ginesta.ch. Ennek ellenére az árak továbbra is rekordmagasságban vannak, amit a minimális kínálat és a tehetős, életmód-orientált vevőktől érkező folyamatos kereslet támogat ginesta.ch. Röviden: a 2025-ös lakáspiac a csúcson várakozik – stabil, rendkívül magas árfekvésű, apró ingadozásokkal, de számottevő korrekció nélkül.
Ultraluxus és síchalet szegmens trendjei
St. Moritz ultra-luxus ingatlan szegmense („Prime”) továbbra is vezető szerepet tölt be az Alpokban mind presztízsét, mind árát tekintve. Megőrizte koronáját, mint az Alpok legdrágább sí ingatlanpiaca ubs.com. 2024-ben a prime St. Moritz-i árak éves szinten körülbelül +5,6%-kal emelkedtek, felülmúlva a legtöbb versenytársat knightfrank.com. Ez a prime értékeket ~27%-kal a 2019-es szint fölé tolta – figyelemre méltó emelkedés mindössze öt év alatt ubs.com. Az elit szegmens főbb trendjei a következők:
- Globális milliárdos vonzerő: A csúcskategóriás kereslet valóban nemzetközi. Európából, Észak-Amerikából, a Közel-Keletről és még távolabbról érkező, rendkívül nagy vagyonnal rendelkező vevők értékelik St. Moritzot „A világ teteje” exkluzivitásáért és a svájci stabilitásért ubs.com. Még amikor a globális pénzpiacok ingadoztak 2023–24-ben, a gazdagok tovább vásároltak itt, mert a svájci ingatlanokat menedékeszköznek tekintették ubs.com. Az erős svájci frank ugyan megdrágította a svájci luxusotthonokat a külföldiek számára, de ezt az árfolyam-küszöböt ellensúlyozta a sok vevő vágya a biztonságos alpesi menedékre ubs.com. A hírnév számít: St. Moritz évszázados márkája, mint csillogó téli menedék (kétszer is otthont adott a téli olimpiának), továbbra is vonzza az elit ügyfélkört és azokat a befektetési migrációs vevőket, akik svájci életstílusra vágynak.
- Árimpulzus enyhülése: Két év kétszámjegyű növekedés után a prémium árak lendülete jelentősen lelassult 2024-ben. Az UBS szerint a svájci luxusszektor árnövekedése átlagosan felére, mintegy ~+1,2%-ra csökkent 2024-ben (az előző évi ~+3%-hoz képest) ubs.com. St. Moritz esetében a társasházi árak továbbra is ~3%-kal nőttek az elmúlt évben, de a legfelső kategóriás faházaknál stagnálás vagy alig észrevehető növekedés volt tapasztalható ubs.com. Lényegében a luxuspiac elérte az árplafont, miután korábban jelentősen túllépte azt ubs.com. A vásárlók továbbra is érdeklődtek, de sokakat elrettentett a további jelentős áremelkedés, látva, mennyit drágultak már az ingatlanok. A felső kategóriát hűtő másik tényező: a svájci jelzáloghitel „stressz teszt” szabályai (melyek magas jövedelmet írnak elő többmilliós otthonokhoz) korlátozzák bizonyos vásárlók lehetőségeit a kb. 5–10 millió CHF közötti sávban ubs.com. A lehetséges vásárlók köre szűkül ezen magas árpontoknál, ami természetes módon mérsékli az áremelkedés ütemét ubs.com. Ennek eredményeképp 2025 a konszolidáció éve lett a st. moritzi luxusingatlanpiacon – az árak stagnáltak vagy csak minimálisan emelkedtek ubs.com.
- Páratlan csúcsi értékek: Még lassabb növekedés mellett is St. Moritz ultradrága marad. 2025-ben a luxusingatlanok ára körülbelül CHF 43 000/m²-től indul ubs.com, ami a legmagasabb az Alpokban. Összehasonlításképpen, Gstaad elsődleges ára ~CHF 39 000/m², Verbieré pedig ~CHF 36 000/m² ubs.com – St. Moritzot helyezve a csúcsra. Elhelyezkedéstől és presztízstől függően St. Moritzban a négyzetméterárak rendszeresen meghaladják az CHF 50 000-et, de „kivételes esetekben” elérhetik a CHF 100 000+-t is ubs.com. Ezek Monaco/Aspen-szintű árak a svájci Alpok szívében. Figyelemre méltó, hogy Gstaad és St. Moritz gyakran váltogatják a legdrágább síparadicsom címet: egy 2024-es felmérés szerint Gstaad átlaga kissé magasabb volt, de St. Moritz produkálta a nagyobb éves ugrást (+5,6% szemben +4%-kal) knightfrank.com. Akárhogy is, együtt ők határozzák meg a felső kategóriát. Ezzel szemben Franciaország legjobb síközpontjában (Courchevel 1850) a luxus faházak ára körülbelül CHF 30 000/m² – még így is drága, de ~30%-kal olcsóbb, mint St. Moritz ubs.com. Az alábbi táblázat kiemeli, hogyan viszonyul St. Moritz a többi elit alpesi piacokhoz:
| Helyszín (Üdülőhely) | Jellemző prémium ár (CHF/m²) | 2024-es árváltozás (%) |
|---|---|---|
| St. Moritz (Svájc) | ≈ 40 000 – 50 000 (ritkaságok esetén akár 100 ezer felett is) ubs.com ubs.com | +5,6% (az áremelkedés üteme lassul) knightfrank.com |
| Gstaad (Svájc) | ≈ 39 000+ (szinte megegyezik St. Moritz-cal) ubs.com | +4,0% (erős kereslet, alacsony kínálat) knightfrank.com |
| Verbier (Svájc) | ≈ 36 000+ ubs.com | +2,8% (mérsékelt növekedés) ubs.com |
| Courchevel 1850 (Franciaország) | ≈ 30 000 (a vezető francia sípiaci szegmens) ubs.com | +9,0% (szűk kínálat hajtja fel az árakat) knightfrank.com |
| Kitzbühel (Ausztria) | ≈ 20 000 (legmagasabb Ausztriában) ubs.com | +8,5% (korrekció utáni fellendülés) knightfrank.com |
(Források: Knight Frank, UBS.„Prémium ár” a magas minőségű/luxus szegmens kezdő értékeire utal.)
1. táblázat: Prémium alpesi ingatlanárak és legutóbbi növekedés (2024-es adatok) knightfrank.com ubs.com
Annak ellenére, hogy az árak az egekben járnak, az érdeklődés St. Moritz luxusotthonai iránt továbbra is kitartó. A csillogás, a magánszféra és az alpesi szépség egyedülálló elegye – valamint Svájc politikai/gazdasági stabilitása – továbbra is UHNWIs (ultra-nagy nettó vagyonnal rendelkezők) vonzza properstar.mu properstar.mu. Sok gazdag vevő számára egy St. Moritz-i chalet birtoklása egyszerre státuszszimbólum és megfontolt vagyoneszköz (biztonságos joghatóságban lévő kézzelfogható vagyon). Összefoglalva, a szuperluxus szegmenst 2025-ben rekordmagas árszintek, enyhén lassuló növekedés és tartós globális kereslet jellemzi – ez a piac most a csúcson lélegzik fel.
Kereskedelmi ingatlanok és új fejlesztések
St. Moritz kereskedelmi ingatlanpiacát nagyrészt a turizmus hajtja – luxushotelek, magas színvonalú üzletek, éttermek és szolgáltatások, amelyek a tehetős vendégeket szolgálják ki. A kereskedelmi piac egészsége szorosan követi a turizmus trendjeit, amelyek továbbra is nagyon erősek. 2023-ban St. Moritz az elmúlt évtized második legjobb évét érte el szállodai vendégéjszakák tekintetében, több mint 1,7 millió vendégéjszakával a Felső-Engadin régióban (ennek 90%-a a St. Moritz területén) ginesta.ch. Ez a látogatói fellendülés (különösen a nagy költésű turisták körében) folyamatosan magasan tartja a keresletet a szálláshelyekért és a kiskereskedelmi egységekért a presztízs értékű bevásárlóutcákon. A kulcspontok a következők:
- Kiskereskedelmi/Szállodai kereslet: St. Moritz „designer falu” hangulata – melyet Cartier, Gucci és művészeti galériák szegélyeznek – azt jelenti, hogy a kereskedelmi bérleti díjak a legmagasabbak közé tartoznak az Alpokban. A prémium üzlethelyiségek korlátozottak a Bahnhofstrasse és a Palace szálloda környékén, és a csúcsszezonban szinte nulla az üresedés. A luxusmárkák áhítják a jelenlétet a márkaépítés és a tehetős ügyfélkör miatt, így a kiskereskedelmi ingatlanpiac stabil marad. A szállodák szintén profitálnak az emelkedő szobaárakból és a kihasználtságból, ami felújításokat és korszerűsítéseket indít (például a történelmi Badrutt’s Palace Hotel is felújításon esett át, hogy versenyképes maradjon). Új szállodaépítés azonban korlátozott az építési szabályozások és a műemlékvédelmi előírások miatt ebben a régióban. Ehelyett a meglévő ingatlanokat modernizálják, hogy 5 csillagos színvonalat nyújtsanak, megfelelve a keresletnek.
- Új fejlesztési projektek: A lakásfejlesztés jogilag rendkívül korlátozott, de néhány figyelemre méltó projekt van előkészületben, gyakran régi helyszínek újrahasznosításával. Például a „Residence du Lac” projekt (2024–25) egy korábbi tóparti épületet alakít át modern apartmanokká, a fenntartható faépítésre és a helyiek számára változatos lakásméretekre összpontosítva timbatec.com timbatec.com. A hangsúly a magas minőségű, környezetbarát tervezésen van (Minergie-P-Eco szabvány szerint építve), hogy megfeleljenek a mai hatékonysági és luxus elvárásoknak timbatec.com. Mivel St. Moritz nem építhet új üdülőotthonokat szabadon, a legtöbb új lakóépület vagy állandó lakhelyként szolgál, vagy különleges engedélyt igényel. Néhány régi szállodát vagy klinikát lakó- vagy vegyes funkciójú épületté alakítottak át – egy friss példa egy korábbi klinika helyszínének átalakítása művészeti helyszínné és jövőbeni lakásokká (bemutatva a 2025-ös Nomad design eseményen). Összességében az új kínálat csak átalakítás útján jelenik meg a meglévő épületekből, tekintve, hogy ezen a területen általános tilalom van új második otthonok építésére ginesta.ch.
- Infrastruktúra fejlesztések: A régió továbbra is befektet a turisztikai infrastruktúrába, bár nem problémák nélkül. A sífelvonó rendszerek korszerűsítése folyamatban van, ahol lehet – például elindultak a tervek az 50 éves Signalbahn kábelvasút lecserélésére St. Moritz-Badban egy nagyobb kapacitású gondolára snowindustrynews.com. 2023-ban azonban a svájci Szövetségi Bíróság leállította a Signalbahn felújítási projektjét környezetvédelmi és tervezési aggályok miatt (erdővédelem stb.) snowindustrynews.com snowindustrynews.com. Ez rávilágít arra, hogy még az infrastruktúra beruházások esetén is szigorú a szabályozási környezet: a projekteknek gondosan kell egyensúlyozniuk a környezeti hatásokat, és a késések gyakoriak. A visszaesések ellenére St. Moritz felvonó-üzemeltetői és a város elkötelezettek a világszínvonalú létesítmények fenntartása mellett. Jelentős összegeket fektettek hóágyúzásba, felvonó fejlesztésekbe és egész éves létesítményekbe szerte az Engadinban. Valójában a klímaadaptáció prioritás: számos alpesi üdülőhely (köztük St. Moritz) jelentős forrásokat biztosít a megbízható hóviszonyok fenntartására szolgáló technológiákra és a nyári tevékenységek bővítésére naef-prestige.ch.
- Kereskedelmi kilátások: A kereskedelmi ingatlanpiaci kilátások stabil-pozitívak, a turizmus jövőjéhez kötődnek. A nemzetközi utazások helyreállásával a járvány után St. Moritz erős téli foglalásoknak, valamint növekvő nyári vendégszámnak örvend (a nyári síbérlet-felhasználás 2021 óta 46%-kal nőtt, ahogy az Alpok az egész éves turizmust népszerűsíti) naef-prestige.ch. Ez növeli a bizalmat az éttermek, üzletek és szállodák iránt, ezzel támogatva a bérleti díjakat és a kereskedelmi ingatlanok kihasználtságát. Az egyik korlát a munkaerő/lakhatás: a dolgozói lakhatás hiánya (a második otthonok korlátozása miatt) néhány vállalkozást arra késztet, hogy a környező falvakban dolgozói szállásba fektessenek. Érdekesség, hogy egy közeli síterep (Lech, Ausztriában) még új dolgozói szállást is épített 2025-ben – ezt a problémát a svájci üdülőhelyek is figyelik snowindustrynews.com. St. Moritzban a helyi önkormányzatnak és a munkáltatóknak is közre kell működniük munkavállalói lakhatási lehetőségek kialakításában a csúcsszezonok szolgáltatási színvonalának fenntartása érdekében.
| Mutató (Lakóingatlan) | Érték / Trend |
|---|---|
| Medián házár (kínálati) | CHF 13 300/m² (2025 közepe) – medián hirdetési ár, minden területen homegate.ch. |
(Források: Homegate, UBS, Wüest Partner, Investropa.Az adatok hozzávetőlegesek.)
Összefoglalva: bár nagyobb kereskedelmi fejlesztések (mint például új bevásárlóközpontok vagy irodaparkok) nem történnek – ami jellemző az üdülővárosokra –, a kereskedelmi ingatlanpiac mégis élénk, melyet főként a luxusturizmus hajt. Az infrastruktúra fejlesztései és a körültekintő, kis léptékű beruházások tovább folytatódnak, tovább erősítve St. Moritz pozícióját, mint egész évben kiemelkedő alpesi úti cél.
Történelmi áralakulás & Jelenlegi értékek
St. Moritz ingatlanpiacát hosszú távon rendkívüli áremelkedés jellemzi. Az elmúlt mintegy 20 évben a város ingatlanértékei megközelítőleg megháromszorozódtak, messze felülmúlva a svájci országos átlagot. Az árak folyamatosan emelkedtek a 2000-es években, enyhén visszaestek a 2010-es évek közepén, majd ismét jelentősen nőttek a 2010-es évek végén és különösen 2020–2022-ben. A jelenlegi árak minden eddigi rekordot megdöntöttek. Az alábbi összefoglaló mutatja a legfontosabb árszinteket 2025-ben:
2. táblázat: St. Moritz legfontosabb ingatlanpiaci mutatói (2025)
Ahogy a táblázatban látszik, St. Moritz ingatlanjait csillagászati értékek és szerény bérleti hozamok jellemzik. Az ár–bérlet arány nagyon magas – tükrözve azt a tényt, hogy a tulajdonosok többsége életstílusuk miatt vásárol inkább, mintsem hozamot kereső befektetőként. Például egy CHF 5 millió értékű St. Moritz-i apartman hosszú távon akár csak évi ~CHF 100 000 bérleti díjat (2%-os hozamot) termelhet, de a tulajdonosok ezt elfogadják, mivel számukra fontosabb a saját használat, a vagyonbiztonság és az értéknövekedés lehetősége. Valójában a tőkenövekedés jelentette eddig a fő jutalmat: még a legutóbbi piaci enyhülés után is St. Moritz otthonai évi ~+5–6%-kal értékelődtek fel az elmúlt öt évben, jóval az infláció felett. Hosszabb távon az irányvonal még egyértelműbb – 2000 és 2024 között a helyi lakóingatlanárak szinte háromszorosára nőttek reálértékben ginesta.ch. Kevés piac van a világon, ahol ilyen tartós növekedést tapasztaltak.
2025-ben összefoglalva így jellemezhetjük: „A St. Moritz-i ingatlanok rendkívül drágák, a kínálat rendkívül szűkös, és az árak történelmi csúcson stabilizálódtak, csak csekély növekedéssel jelentek meg mostanában.” Az alapvető tényezők – korlátozott kínálat és magas kereslet – azt sugallják, hogy bármilyen árcsökkenés valószínűleg csak mérsékelt lesz. Valójában, ahogy a következő részben is olvasható, az előrejelzések inkább stabilitásra vagy enyhe további növekedésre utalnak, mintsem jelentős visszaesésre.
Piaci előrejelzés: 2025 és tovább
A St. Moritz-i ingatlanpiac kilátásai a következő években széles körben stabilak, enyhe növekedéssel – a „magas szintről történő konszolidáció” folytatása várható. Számos megbízható előrejelzés szerint 2025-ben visszafogott árnövekedést tapasztalunk majd, amely megfelel az inflációnak, ezt követően pedig mérsékeltebb növekedés indulhat el. Az előrejelzést meghatározó fő tényezők a kamatlábak, a globális gazdasági helyzet és a helyi kínálati korlátok:
- 2025 – A konszolidáció éve: Az UBS elemzői 2025-öt a svájci luxus ingatlanpiac újabb konszolidációs évének várják, és az árnövekedést továbbra is nagyon visszafogottnak tartják (hasonlóan a 2024-es ~1%-os szinthez) ubs.com. A Ginesta (egy helyi ingatlanközvetítő) szintén azt várja, hogy „a piaci árak stabilak maradnak, vagy enyhén emelkednek, összhangban az inflációval” a közeljövőben ginesta.ch. Más szóval, a nominális árak 2025-ben ~0–2%-kal emelkedhetnek, lényegében változatlan reálárakat eredményezve. Az ok: az emelkedett árak leszűkítették a vásárlói kört, és a járvány utáni felhevülés lecsillapodott ubs.com. Emellett Svájcban 2022-ben a kamatok elmozdultak a 0%-os mélypontról, és bár 2025–26-ra kamatcsökkentést várnak, a finanszírozási költségek még mindig magasabbak, mint az ultra-laza időszakban – ez mérsékli a vevők maximális költségvetését. A svájci gazdaság is lassan növekszik (~1% GDP-növekedés), vagyis a keresletben nem várható jelentős ugrás engelvoelkers.com. Mindez árstabilitási időszakot vetít előre, nem pedig újabb fellendülést. Figyelemre méltó, hogy még ez a „oldalazó” kilátás is nagyon magas árszinten történik, vagyis a piac lényegében a csúcson toporog.
- Strukturális felfelé irányuló nyomás: Hosszabb távon az elemzők óvatosan optimisták. Az UBS megállapítja, hogy a strukturális tényezők (magas vagyonnal rendelkező demográfiai csoportok, hosszabb életkor, a nyaralók fokozottabb használata stb.) „a belátható jövőben is fenntartják a [ár]növekedési trendet” ubs.com. A keresletet erősítő tényezők közé tartoznak a tehetős nyugdíjasok és a második otthonukat keresők a világ minden tájáról, miközben a kínálat szigorúan korlátozott marad a második otthonokra vonatkozó kvóta miatt ginesta.ch. Ez az egyensúlytalanság arra utal, hogy a jelenlegi szünet után az árak várhatóan ismét óvatos emelkedésnek indulnak. Például, a Wüest Partner (svájci ingatlantanácsadó) előrejelzése szerint a svájci lakóingatlan árak 2025-ben körülbelül +3%-kal nőhetnek engelvoelkers.com, és 2026–27-ben is hasonló ütemben emelkedhetnek, ha a kamatok csökkennek. St. Moritz, mint egyedi mikropiac, előfordulhat, hogy a közvetlen következő évben nem éri el a +3%-ot, de 2026–2027-re reális lehet az évi ~+2–4% közötti áremelkedés, ha a globális gazdasági helyzet javul. Egyes iparági szakértők valóban mérsékelt ütemű gyorsulásra számítanak: egy luxusingatlan-piaci kilátás szerint a St. Moritz-i árak 2026-ban ~+2,5%-kal és +4,0%-kal is emelkedhetnek, különösen a legelőkelőbb területeken, mint a Suvretta theluxuryplaybook.com. Ez javulást jelentene a 2024–25-ös majdnem stagnáló állapothoz képest, és összhangban lenne azzal a forgatókönyvvel, amelyben a hitelfelvételi költségek csökkenésével újra növekvő bizalom alakul ki.
- Fő változók: A kamatlábak alakulása kulcsfontosságú. A Svájci Nemzeti Bank 2023 közepéig –0,75%-ról +1,75%-ra emelte a kamatokat az infláció megfékezése érdekében, de az infláció azóta 1% alá süllyedt engelvoelkers.com. Ha az SNB 2024 végén vagy 2025-ben (ahogy sokan várják) kamatcsökkentésbe kezd, a jelzáloghitelek feltételei javulnak, ami új keresletet szabadíthat fel engelvoelkers.com engelvoelkers.com. Már most is csökkentek a svájci 10 éves államkötvényhozamok, és egyes jelzáloghitelek kamata is mérséklődött, ami „2024-ben növelte a vevők fizetési hajlandóságát” a luxuspiacon ubs.com. Egy másik tényező: a globális vagyontrendek. St. Moritz sorsa a milliárdosok vagyonához kötött – és a piaci volatilitás ellenére az ultragazdagok az elmúlt években csak még gazdagabbak lettek properstar.mu. Komolyabb pénzügyi válság híján várhatóan a nagy vagyonnal rendelkező magánszemélyek továbbra is a vagyonuk egy részét tárgyi eszközökbe, például prémium ingatlanokba fektetik. Ugyanakkor egy európai gazdasági lassulás vagy geopolitikai sokk rövid távon visszafoghatja a keresletet ubs.com. Az UBS megjegyzi, hogy ha az európai növekedés gyenge marad és az infláció rontja a vásárlóerőt, néhány potenciális vevő elhalaszthatja a nyaralóvásárlást ubs.com. Így a 2025-re várható lassú növekedés óvatos piaci szemléletet tükröz.
- Általános előrejelzés: Az alapvető várakozások szerint St. Moritz ingatlanértékei stabilak maradnak vagy szerényen emelkednek 2025-ig, majd ezt követően kissé gyorsulhatnak az évek során. Összeomlás valószínűtlen, hacsak nem történik kényszerértékesítés (ez ritka, mivel a tehetős tulajdonosok nincsenek erősen eladósodva vagy rákényszerítve az eladásra) engelvoelkers.com. Svájcban a saját lakástulajdonosok jellemzően átvészelik a kamat-ingadozásokat, megelőzve ezzel a hirtelen kínálatnövekedést engelvoelkers.com. Így lefelé tartó kockázatok korlátozottak. Ellenben minden újabb külföldi érdeklődési hullám (például, ha bizonyos utazási piacok teljesen újranyitnak, vagy ha a svájci frank gyengül) gyorsan újraindíthatja az árnövekedést a lakáshiány miatt. Összefoglalva: lágy landolás várható a csúcson – az árak 2025-ben a „magas fennsíkjukon” maradnak, majd fokozatosan emelkednek tovább a gazdasági fellendüléssel és a tartós kereslettel összhangban.
(Megjegyzés: a szabályozás változása kiszámíthatatlan tényező lehet: lásd a külföldi vásárlókra vonatkozó szabályokat lentebb – a szigorítás némileg visszafoghatja a keresletet, mialatt a lazítás (amely valószínűtlen) élénkítené azt.)
Bérleti hozamok és kiadási potenciál
Befektetők, akik kiadási céllal vásárolnának St. Moritz-ban, vegyék figyelembe, hogy a bérleti hozamok viszonylag alacsonyak, különösen hosszú távú bérbeadás esetén, de a felsőkategóriás rövid távú bérletek jelentős szezonális jövedelmet hozhatnak. A piacot elsősorban életstílus-vásárlók, nem pedig hozam-orientált befektetők mozgatják, ami befolyásolja a bérleti díj–ár arányt. Legfontosabb szempontok:
- Hosszú távú bérleti hozamok: A lakóingatlanok bruttó hozama St. Moritz-ban jellemzően évi 2–3% investropa.com. Ez összehasonlítható más prémium svájci helyszínekkel (Zürich, Genf), ahol szintén ~2–3% a hozam, és jelentősen alacsonyabb, mint az olcsóbb régiókban (ahol gyakori a 4–5%-os hozam) investropa.com. Például egy 4 szobás lakás, amelyet 3 millió CHF-ért vásárolnak, kb. havi 6 000–7 000 CHF összegért bérelhető ki berendezetlenül – ez évi 72 000–84 000 CHF (a vételár kb. 2,5%-a). Az alacsony hozamokat az igen magas ingatlanárak okozzák, nem a bérleti díjak alacsonysága; a bérleti díjak négyzetméterenként Svájcban St. Moritz-ban a legmagasabbak közé tartoznak. Az árak azonban annyira magasak, hogy a bérleti díjak sosem „érik utol” az árakat, így jön ki szerény hozam. Nettó hozamok (költségek, fenntartás, ingatlanadó stb. levonása után) még alacsonyabbak, kb. 1–2%. A befektetők gyakran elfogadják ezeket a visszafogott hozamokat, mert inkább az értéknövekedésben és vagyoni biztonságban bíznak. Valójában sok tulajdonos egyáltalán nem adja ki ingatlanát, inkább kizárólag saját használatra tartja fenn.
- Üdülési kiadási potenciál: A rövid távú kiadási piac (nyaralók bérbeadása) magasabb jövedelmi potenciált kínál, különösen a síelési főszezonban. A luxus faházak és apartmanok nagyon magas heti árakat is elérhetnek télen – nem ritka, hogy egy jól elhelyezkedő, 4 hálószobás faházat CHF 15 000–20 000-ért bérelnek ki egy hétre újévkor vagy februárban. A körülbelül 10–12 fő téli héten ilyen ingatlan bruttóban CHF 150 ezer feletti bevételt is hozhat, ami éves szinten a vagyoni érték ~5%+-át is jelentheti. Befektetési tanácsadók szerint az engedélyezett turisztikai övezetekben a rövid távú bérbeadások évente bruttó 5–7%-os hozamot is hozhatnak – de ez feltételezi, hogy az év jó részében sikerül kiadni az ingatlant investropa.com. St. Moritzban hosszú a téli szezon, és a nyári szezon is egyre erősebb, de az üdülő kihasználtsága az elő- és utószezonban jelentősen alacsonyabb. Reálisan nézve egy lelkiismeretes tulajdonos vagy bérbeadó ügynökség évente mondjuk 15–20 hetes magas árú kiadást érhet el, ami a vagyoni érték 3–5%-át hozhatja – ez jobb, mint egy hosszú távú bérlet, de aktív menedzsmentet igényel. Több költséggel is jár (marketing, takarítás, jutalékok), valamint jogi előírásokkal (idegenforgalmi adó bejelentése stb.). Ennek ellenére a tulajdonosok számára, akik hajlandók kiadni otthonukat, amikor nem használják, St. Moritz az Alpok egyik legerősebb rövid távú bérleti piacát kínálja a folyamatosan érkező, tehetős turistáknak köszönhetően.
- Szabályozás & üresedés: Fontos megjegyezni, hogy a rövid távú bérbeadás általában engedélyezett az üdülőövezetekben, mint például St. Moritzban (szemben néhány svájci várossal, ahol korlátozott az Airbnb-jellegű kiadás). Valójában a város gazdasága üdvözli a turisztikai bérbeadásokat. A társasházi tulajdonosok azonban találkozhatnak társasházi alapszabályokkal vagy kezelői előírásokkal a bérbeadásra vonatkozóan, és minden bérbeadó köteles beszedni és befizetni az “idegenforgalmi adót (Kurtaxe)” vendégenként/éjszakánként, továbbá biztosítani kell, hogy a bérlemény megfeleljen a biztonsági előírásoknak. Az “Airbnb-törvény” (Lex Airbnb) még nem jelent meg komolyabban St. Moritzban – a rövid távú bérbeadások továbbra is elterjedtek, gyakran helyi ügynökségeken vagy prémium bérleti platformokon keresztül. A főszezoni síhetekben a bérbe adható faházak iránti kereslet jóval meghaladja a kínálatot, így ezekben az időszakokban majdnem nulla az üresedési kockázat. Az elő- és utószezonban (tavasszal, késő ősszel) viszont az ingatlan üresen maradhat – a tulajdonosok gyakran ekkor végzik el a karbantartási munkákat.
- Buy-to-Let profil: A tisztán befektetési célú vásárlók viszonylag kevesen vannak St. Moritzban az alacsony hozamok és a Lex Koller korlátozások miatt (nem rezidens külföldiek nem vásárolhatnak könnyen kizárólag befektetési céllal – lásd a következő szakaszt). Azok, akik mégis vásárolnak bérbeadásra, jellemzően hosszú távon gondolkodnak és kettős célt követnek: most bérbe adják, hogy ellensúlyozzák a költségeket, később pedig saját használatra (vagy eladásra) fordítják az ingatlant. Svájc erős bérlővédelmi törvényei és országosan stabil bérleti kereslete miatt néhány befektető még a 2–3%-os hozamot is elfogadhatónak tartja egy sziklaszilárd eszköz esetén. Ráadásul jelenleg Svájcban emelkednek a bérleti díjak a lakáshiány miatt – országosan az ajánlati bérleti díjak mintegy +2,2%-kal nőttek éves összevetésben 2025 elején homesoverseas.ru. St. Moritzban a bérbeadó lakások korlátozott kínálata (csak mintegy 44% a helyi lakásállományból bérbeadó ginesta.ch, és ezek közül is sokat a helyiek foglalnak el) azt jelenti, hogy kívülálló expatok és szezonális munkavállalók versenyeznek a kevés szabad lakásért, ami a bérleti díjakat felfelé hajtja. Ez kismértékben javíthatja a hozamokat idővel (ha az árak stabilak, de a bérleti díjak nőnek). Ettől függetlenül nem célszerű készpénzáram-bőséget várni ettől a piactól; a valódi „hozam” St. Moritz esetében gyakran életminőségbeli előnyökben és hosszú távú értéknövekedésben mérhető, nem pedig magas folyamatos jövedelemben investropa.com.
Összefoglalva, a bérleti hozamok St. Moritzban legfeljebb közepesek, és magas kamatkörnyezetben negatív finanszírozási szorzó (ha a hitelkamat nagyobb, mint a hozam) is előfordulhat. A leendő bérbeadók érdemes ezt hibrid befektetésként kezeljék: részben jövedelmező ingatlan, részben luxuseszköz. Sokan sikeresen ellensúlyozzák költségeik egy részét üdülő bérbeadással – lényegében fizetnek nekik, miközben az eszközük valószínűleg értéket növel. Ugyanakkor, ha csak a hozam szempontjából nézzük, St. Moritzot felülmúlják az alacsonyabb árú piacok. (Összehasonlításképpen egy befektető akár 4–5%-os hozamot is szerezhet Valais-ban vagy Ausztriában, igaz, jóval kisebb tőkevédelmi biztonsággal.) Minden tulajdonosnak az egyéni pénzügyi céljai alapján kell mérlegelnie ezeket a tényezőket.
Külföldi tulajdonszerzés jogszabályai és korlátozásai
Svájc szigorú törvényeket alkalmaz a külföldiek ingatlanszerzésére – és St. Moritz, mint keresett üdülőhely, ezeknek a szabályoknak alá van vetve. A két legfontosabb jogszabály a Lex Koller (a nem rezidens külföldiek ingatlanvásárlásának korlátozása) és a Lex Weber (a második otthonokra vonatkozó plafon, amelyről korábban szó esett). Ezt kell tudniuk a külföldi vásárlóknak:
- Lex Koller (Külföldi vásárlási engedélyek): A szövetségi Lex Koller törvény értelmében a külföldi, nem rezidens személyek korlátozásokkal szembesülnek svájci ingatlan vásárlása esetén. Általánosságban **a Svájcban tartózkodási engedéllyel nem rendelkező külföldiek nem vásárolhatnak hagyományos lakóingatlant Svájc legtöbb részén (pl. Zürich, Genf) investropa.com. A törvény kivételt tesz a kijelölt turisztikai területeken (főként síparadicsomokban és üdülőövezetekben), ahol a külföldiek külön engedéllyel vásárolhatnak nyaralót, bizonyos kvótákhoz kötve. St. Moritz egyike ezeknek a területeknek, de az engedélyek száma korlátozott. Fő tudnivalók:
- Egy külföldi, aki nem rezidens (külföldön él), egy nyaralót vásárolhat, legfeljebb kb. 200 m² lakóterülettel egy jóváhagyott községben investropa.com. Kantonális jóváhagyás szükséges, ami néhány hétig is eltarthat investropa.com. A külföldi engedélyek száma évente korlátozott – Graubünden kantonnak is van éves kvótája, és a népszerű helyeken, mint St. Moritz, ezt a kvótát gyorsan elérik. Ez azt jelenti, hogy konkurencia van a külföldi vásárlói engedélyekért; bizonyos években várni kellhet a következő kiosztásra.
- Külföldiek nem vásárolhatnak ingatlant pusztán bérbeadási céllal – az ingatlant elsősorban saját üdülési célra kell használniuk (bár általában megengedett, hogy nem használt időszakban kiadják). Továbbá több egységet nem lehet vásárolni; egy engedély = egy ingatlan külföldönként.
- EU/EFTA állampolgárok, akik Svájcban élnek B tartózkodási engedéllyel, vagy bármely külföldi C engedéllyel, ugyanúgy kezelendők, mint a svájci belföldi vásárlók (nem szükséges engedély) ubs.com. Ezért sok nemzetközi vásárló először svájci tartózkodást szerez (gyakran munkavállalás vagy a áfás átalányadózású rezidensi program révén), majd korlátozás nélkül vásárolhat. Valójában azok is, akik B tartózkodási engedéllyel (nem EU-s) rendelkeznek, közvetlenül vásárolhatnak saját lakóhelyet maguknak külön engedély nélkül ubs.com.
- Érvényesítés: Ha egy nem rezidens svájci cégen vagy más kiskapun keresztül vásárol, akkor is a Lex Koller hatálya alá tartozik – a hatóságok felléptek a kreatív konstrukciókkal szemben. Lényegében a svájci ingatlanpiac nem egy „szabad préda” a külföldi vásárlók számára; szigorúan szabályozott, hogy megelőzzék a túlzott külföldi spekulációt és megőrizzék a lakásokat a helyiek számára.
- Helyi kvóták St. Moritz-ban: St. Moritz történelmileg nagyon kevés új lehetőséget kínál a külföldi vásárlók számára. Sok meglévő luxus faház már eddig is külföldi tulajdonban van (évtizedek óta). Amikor eladják ezeket, egy új külföldi vásárló általában átveheti az engedélyt, de új fejlesztésekre friss engedélyek nagyon ritkák. Néhány közeli városban (mint például Davos vagy Klosters) időnként lazábbak voltak a szabályok, de összességében az Upper Engadin óvatos a külföldi eladásokkal kapcsolatban investorsinproperty.com. Érdekes, hogy Andermatt mentességet kapott a Lex Koller alól a fejlesztés ösztönzése érdekében – így sok külföldi befektetőt vonzott –, de St. Moritz nem kapott ilyen kedvezményt. Ez magasan tartja a keresletet a külföldiek számára elérhető ingatlanok szűk kínálatához képest.
- Lex Weber (Második otthon törvény): Mint említettük, 2012 óta nem épülhetnek új második otthonok St. Moritz-ban, mivel jóval meghaladja a 20%-os küszöböt ginesta.ch. Ez nem akadályozza a külföldieket abban, hogy meglévő otthonokat vásároljanak, de korlátozza az újlakás-kínálatot, amelyet külföldiek megvásárolhatnának. Emellett egyes kantonok elsőbbséget adhatnak a svájci lakosoknak az új egységek eladásánál bizonyos esetekben. St. Moritz lakáspolitikája lényegében a külföldi vásárlókat a használt üdülőapartmanok és faházak kis szegmensébe tereli.
- Jövőbeli szigorítás: Figyelemre méltó, hogy 2023-ban a svájci kormány bejelentette a Lex Koller szabályok további szigorításának tervét. Az előterjesztett változások (melyek még nem jogszabályok) tartalmazhatják: hogy az EU-n kívüli külföldiek B tartózkodási engedéllyel csak engedéllyel vásárolhatnak elsődleges lakóingatlant, a svájci tartózkodás feladása esetén a külföldi tulajdonosokat eladásra kötelezhetik, továbbá korlátozhatják, hogy külföldiek üdülő szállodák részvényeit vásárolják meg ubs.com. Ezek az intézkedések a helyiek lakáshiányának enyhítését célozzák ubs.com. A pontos javaslatokat még vitatják, de a külföldi vásárlóknak érdemes résen lenniük, mivel Svájc hozzáállása nem enyhül; sőt, inkább szigorodik. Bármilyen új szabály ugyanakkor várhatóan „nagyapázná” a meglévő tulajdonosokat.
- Gyakorlati hatás: A St. Moritz-i piac számára a külföldi kereslet továbbra is jelentős, de ellenőrzött tényező. Sok külföldi vevő kerüli meg a Lex Kollert azzal, hogy Svájcba költözik (gyakran kihasználva a áfás átalányadózású tartózkodás programját, amely kedvező adózást kínál tehetős külföldieknek), így ténylegesen „helyi lakossá” válnak vásárlási szempontból. Azoknak, akik nem lakosként vásárolnak, annyira szeretniük kell az ingatlant, hogy elviseljék a bürokráciát és elfogadják a svájci használati szabályokat. A külföldiek által vásárolható üdülőingatlanok alapterület-korlátozása (kb. 200 m²) miatt a óriás chalet-ket (500 m²+) általában csak svájciak vagy helyben lakó külföldiek vásárolhatják meg – ez egy korlátozó tényező a legtehetősebb nemzetközi vevőknél.
Összefoglalva, St. Moritz szívesen fogadja a külföldi vásárlókat, de svájci feltételek mellett. A szabályozás megakadályozza, hogy a piacot spekulatív külföldi pénzek áraszthassák el – ezzel hozzájárulva a piac stabilitásához. Az itt vásárló külföldiek általában elkötelezetten, hosszú távra érkeznek (gyakran idővel részmunkaidős lakossá válnak). A leendő vevők számára: a Lex Koller szabályozás szakértői jogi tanácsadásának igénybevétele elengedhetetlen, de St. Moritz-beli ingatlan tulajdonának álma valósággá válhat azok számára, akik megfelelnek a feltételeknek. Csak siessen – a engedélykvóták alacsonyak és nagyon keresettek.
Adózási szempontok ingatlanvásárlók és befektetők számára
Svájc ingatlanadózási rendszere összetett, kantononként eltérő, de néhány általános elv mindenhol érvényesül. Egy St. Moritzban (Graubünden kanton) történő ingatlanvásárlás tranzakciós adókkal, éves tulajdonosi adókkal és esetleges tőkenyereség-adóval jár az eladáskor. Íme a legfontosabb adózási szempontok:
- Ingatlanátruházási adó (Handänderungssteuer): Ez egy egyszeri adó, amelyet a vásárláskor vetnek ki, hasonlóan a bélyegilletékhez. Graubünden kantonban az adókulcsot minden község maga határozza meg, de a kantonális maximum 2,0% en.comparis.ch en.comparis.ch. St. Moritz adókulcsa ehhez a maximumhoz közelít (~2%). Általában az ingatlanátruházási adót a vevő fizeti ebben a kantonban en.comparis.ch. Például egy 5 millió CHF értékű chalet vásárlásakor az átruházási adó körülbelül 100 000 CHF lenne. (Egyes szerződésekben ezt a költséget megállapodás szerint megoszthatják, de az alapértelmezett a vevő.) Számos országhoz képest a 2% mérsékeltnek számít – megjegyzendő, hogy Genfben 3%, míg egyes svájci kantonokban nincs ilyen adó en.comparis.ch en.comparis.ch. Ezen felül közjegyzői és földhivatali díjak is felmerülnek – általában összesen ~0,2–0,5% Graubündenben (közjegyző ~0,1–0,3%, a regisztráció néhány tized százalék) ubs.com ubs.com. Ezeket a díjakat gyakran a felek megállapodás szerint osztják meg.
- Éves ingatlanadó: Svájcban nincs országos ingatlanadó, de sok kanton kivet vagyoni adót (wealth tax) a nettó vagyonra (beleértve az ingatlant is) és/vagy dedikált ingatlanadót (ingatlanadó – Liegenschaftssteuer). Graubünden kanton éves ingatlanadót vet ki az ingatlan teljes adóalapja alapján, amely általában 0,3–0,5% körül mozog (St. Moritz községben a pontos kulcs évről évre változhat) – ez a normál nettó vagyonra kivetett vagyoni adón felül fizetendő. Minden tulajdonosnak évente be kell vallania az ingatlan értékét a megadóztatandó vagyon részeként, mivel Svájcban a magánszemélyek nettó vagyonát is adóztatják (fokozatosan emelkedő kulccsal, amely általában ~0,5–0,7% körül tetőzik Graubündenben nagyobb vagyon esetén) ubs.com. Külföldi, nem rezidens tulajdonos esetén Svájcban korlátozott adókötelezettséged lesz az ingatlan után – általában a kantoni hatóságok megadóztatják az ingatlan „vélelmezett bérleti értékét” (lásd lejjebb) jövedelemként, illetve vagyonelemként, még akkor is, ha külföldön élsz. Kettős adóztatás elkerülését szolgáló egyezmények gyakran biztosítják, hogy ne kelljen mindkét országban teljes mértékben adót fizetned, de ilyen esetekben mindenképp érdemes szakértői tanácsot kérni.
- Becsült bérleti érték adó: Svájc egyedülálló módon adóztatja a lakástulajdonosokat az elméleti bérleti jövedelem után, amelyet akkor keresnének, ha kiadnák otthonukat. Ezt a “Eigenmietwert” (becsült bérleti díj)-t minden évben hozzáadják a tulajdonos adóköteles jövedelméhez ubs.com. A gyakorlatban, ha üdülőházról van szó, és Ön svájci vagy svájci adórezidens, akkor jövedelemadót fizet, mintha a saját második otthonából származó bérleti díjat kapna (mínusz a tényleges bérbeadásból származó bevétel – kettős adóztatás nem történik). Ugyanakkor a jelzáloghitel kamatai és a karbantartási költségek levonhatók ezen elméleti jövedelemből ubs.com. Sok tulajdonos, akinek nincs vagy alacsony a jelzáloghitele, terhesnek találja az elméleti bérleti adót, hiszen gyakorlatilag azért fizetnek adót, mert saját otthonukat élvezik. Fontos frissítés: 2024-ben a svájci Parlament megszavazta a nemzeti becsült bérleti érték adó eltörlését a fő- és második lakóingatlanok esetében, és lehetővé tette a kantonoknak, hogy más módon adóztassák a második otthonokat ubs.com. Ez a reform várhatóan népszavazásra kerül, és ha elfogadják, legkorábban 2026-ban léphet életbe ubs.com. Ez azt jelenti, hogy néhány éven belül a tulajdonosok esetleg már nem fizetnek becsült bérleti adót, ami megkönnyebbülést jelentene, de Graubünden kanton (és más kantonok) új, fix második otthon adót vezethet be helyette kompenzációként. Azok a külföldi tulajdonosok, akik nem svájci adórezidensek, jelenleg kvázi-becsült bérleti adót fizetnek a kantonnak az üdülőházuk után; hogy a reform rájuk hogyan hat, az a kanton megvalósításától függ. Mindenesetre 2025-ös status quo: a becsült bérleti díjat továbbra is jövedelemként adóztatják, tehát ezt mindenképp vegye figyelembe (egy nagy értékű ingatlan esetén ez több tízezer CHF-nyi adóköteles “jövedelem” is lehet).
- Bérleti jövedelemadó: Ha bérbe adja az ingatlant, a tényleges bérleti jövedelem természetesen adóköteles jövedelemnek számít. Nem rezidens tulajdonosok esetén a svájci hatóságok általában a svájci ingatlanból származó bérleti jövedelmet (a megengedett levonások után) a forrásnál adóztatják meg. Ha Ön svájci rezidens, ez egyszerűen hozzáadódik a szokásos jövedelméhez. Mivel a legmagasabb jövedelműek számára az adókulcsok magasak lehetnek (szövetségi/kantoni együttesen ~20-30%+), a jelzáloghitel kamatainak és a karbantartási költségeknek a levonhatósága kulcsfontosságú a bérleti jövedelem adóköteles nyereségének csökkentésében (gyakran papíron teljesen el is tűnteti azt). Svájc adórendszere kedvező lehet a hitellel terhelt tulajdonosok számára: alacsony hozamok és magas kamatköltségek mellett sok bérbeadott ingatlan tulajdonosa minimális nettó adóköteles jövedelmet realizál az ingatlanból.
- Tőkenyereség-adó: Svájc ingatlan-nyereségadót vet ki az ingatlan eladásából származó nyereségre. Ez kantoni adó, és erősen függ attól, mennyi ideig tartotta az ingatlant. A célja, hogy elrettentsen a gyors eladástól/spekulációtól. Graubünden kantonban a rövid távú tulajdonosok nagyon magas nyereségadóval szembesülnek (csúszó skálán akár ~50% is lehet a nyereségből, ha egy-két éven belül adják el). Az adó aztán minden megtartott évvel csökken; egy bizonyos tartási idő (gyakran 10–15 év) után az adókulcs ~0–10%-ra esik vissza. Például, ha 5 év után ad el, a nyereség kb. 30%-át kell adózni, míg 20 év után szinte semmit. A pontos képlet Graubündenben: a nyereséget a kanton és a község adóztatja, hatékony kulcsok ~25%-tól akár ~50%-ig terjedhetnek, ha csak néhány évig tartotta az ingatlant investropa.com. Ha elég sokáig tartja, egyes kantonok teljesen mentesítik a nyereséget; mások alacsony fix kulcsra csökkentik. Megéri a tőkenyereségadóval számolni, ha úgy gondolja, hogy tíz éven belül elad; ez komoly költség lehet. Továbbá „1031 csere” vagy halasztás nem elérhető, kivéve ha Svájcban vásárol másik elsődleges lakóingatlant (és még erre is korlátozások vonatkoznak). Lényegében a tőkenyereség-adó jelentős költség, amivel számolni kell, de hosszú távú megtartással minimalizálható – ami egyébként is jellemző a St. Moritz-i tulajdonosokra ubs.com.
- Éves tulajdonlási költségek: Az adón kívül ne feledkezzen meg a éves karbantartási, közös költség (ha lakásról van szó), biztosítás és rezsi költségeiről sem. Általános ökölszabály, hogy a luxusingatlanok esetén évente az ingatlan értékének ~0,5–1%-a mehet el fenntartási költségekre (ami St. Moritzban ez évi 20 ezer CHF felett is lehet). Ha társasházban (PPE) van, negyedévenkénti közös költséget kell fizetni, ami a közös terek fűtését, gondnokot, felújítási alapot stb. fedezi, gyakran néhány CHF/m²/hónap összegben.
- Adóegyezmények & Átalányadó: Ha St. Moritzba költözöl állandó lakosként, fontos tudni, hogy a Svájcban nem dolgozó külföldiek jogosultak lehetnek az átalányadózásra – ez egy speciális, életviteli költségeken alapuló, nem pedig jövedelem szerinti átalányadó, amelyet a kantonnal egyeztetnek investropa.com. Sok vagyoni expat ezt választja; ezáltal a globális jövedelemre nincs adóteher, jellemzően fix éves adóval, amely gyakran hatszámjegyű CHF. Graubünden kanton kínál átalányadózási lehetőséget megfelelő ügyfeleknek (bár néhány kanton eltörölte azt). Ez közvetlenül nem érinti az ingatlanadót, de az általános adóterhet jelentősen befolyásolja. Nem lakosoknak a svájci ingatlanokra kiszabott adót általában beszámítják a hazai adóterhekbe az egyezmények miatt.
Összefoglalva, Svájc ingatlanadói nem alacsonyak, de kiszámíthatók, és gyakran alacsonyabbak, mint sok más luxusingatlan-piacon (gondoljunk csak a londoni 6-7%-os illetékre vagy a franciaországi vagyonadóra stb.). Egy kiemelt pont: nincs országos éves „ingatlanérték-adó” a vagyonadón felül – és bár Svájcban létezik vagyonadó, annak mértéke viszonylag alacsony például egyes amerikai ingatlanadókkal szemben, amelyek elérhetik a tulajdon értékének évi 2%-át. Továbbá, örökösödési adó: Graubünden nem adóztatja a közvetlen leszármazottakat örökléskor, tehát svájci ingatlant általában adómentesen hagyhatunk a gyermekekre (egyes kantonok eltérőek lehetnek). Összességében Svájc adórendszere a hosszú távú tulajdonlást és a személyes használatot támogatja. A St. Moritzban vásárlóknak érdemes adótanácsadót felkeresni a legoptimálisabb tulajdonosi struktúra kialakításához – ugyanakkor általában stabil adózási szabályozásra számíthatnak. Ha az elvárt bérleti díj adót 2026-ig eltörlik, a második otthont birtoklók adóterhelése változhat (például új, fix átalányadó kerülhet bevezetésre ingatlanonként). Érdemes figyelni ezt a reformot, hiszen közvetlenül érinti az olyan helyeket, mint St. Moritz, ahol sok a második otthon ubs.com.
Kereslet mozgatórugói: turizmus, életstílus és befektetési migráció
Mi teszi St. Moritz ingatlanpiacát ilyen keresetté? A válasz egyedülálló életstílus-vonzás, nemzetközi presztízs, valamint olyan pénzügyi és biztonsági előnyök egyedülálló összefonódásában rejlik, amelyet kevés más hely tud felmutatni. Íme a fő keresleti tényezők:
- Világszínvonalú turizmus és életstílus: St. Moritz egy kiváltságos alpesi életstílust kínál, amely folyamatosan vonzza a globális elit réteget. A város egyet jelent a csillogással – olyan eseményeket rendez, mint a Snow Polo Világkupa, a White Turf lóversenyek a befagyott tavon és gasztrofesztiválok. 300 napsütéses nappal büszkélkedhet évente, kiváló síelési lehetőségekkel (350 km-nyi sípálya, továbbá Cresta pálya, bob pálya stb.), valamint luxus kényelmi szolgáltatásokkal a Michelin-csillagos éttermektől a designer vásárlásig. Ez a vonzó életstílus folyamatosan visszacsábítja a tehetős nyaralókat, akik közül sokan végül ingatlantulajdonossá válnak. Ezt a turisztikai statisztikák is alátámasztják: 2023-ban rekord szállodai vendégéjszaka született (az elmúlt évtized második legjobb éve volt) ginesta.ch. Még beszédesebb, hogy a Felső-Engadin növekedése meghaladta Graubünden többi részét, ami azt jelzi, hogy St. Moritz erős vonzerővel bír ginesta.ch. 2023-ban a szállodai vendégek 53,5%-a volt svájci (kissé csökkent az előző évi 58%-hoz képest, ahogy egyre több nemzetközi vendég tért vissza) ginesta.ch, ami azt jelenti, hogy közel a vendégek fele külföldi volt – ez a világjárvány utáni újbóli globális érdeklődés jele. A magas turisztikai kereslet végül ingatlanpiaci keresletté alakul: sok külföldi látogató beleszeret az Engadinba, és úgy dönt, hogy nyaralót vásárol itt a hosszabb tartózkodásokhoz. A négyszezonos turizmusra való folyamatos átállás (túrázás, biciklizés, vitorlázás, kultúra nyáron) meghosszabbította a szezont, így az ingatlantulajdonlás vonzereje túlnyúlik a téli hónapokon naef-prestige.ch.
- Presztízs és ritkaság: Csak egy St. Moritz létezik – a márka presztízsértéke Monacohoz, Aspenhez vagy Courchevelhez hasonlítható. Itt ingatlant birtokolni státuszszimbólum. Ez a „trófeabefektetés” jelleg azt eredményezi, hogy a kereslet viszonylag árérzéketlen: a tehetős vásárlók gyakran érzelmi és életstílusbeli okokból döntenek, nem csak az érték miatt. A város csillogása (híresen az „Világ teteje” névvel illették) és úttörő szerepe a téli turizmusban örökzöld vonzerőt kölcsönöznek neki. Ráadásul a kínálat véges és egyre szűkösebb (törvény szerint nem lehet új második otthont létesíteni), így St. Moritzban ingatlant birtokolni évről évre szó szerint egyre exkluzívabbá válik – ez komoly ösztönző azoknak, akik megengedhetik maguknak.
- Biztonságos menedék-befektetés: Svájc politikai semlegessége, gazdasági stabilitása és erős valutája miatt St. Moritz ingatlanjai biztonságos menedék-befektetésnek számítanak, nem csupán életstílus választásnak. Globális bizonytalanság idején a tehetős befektetők gyakran növelik svájci eszközeik arányát (a frank általában erősödik válságokban). Az UBS megjegyzi, hogy a gyengébb gazdasági növekedés ellenére a „helyi luxusingatlan-piac továbbra is profitálhat hírnevéből, mint ‘biztonságos menedék’” ubs.com. Az itteni ingatlanok megőrzik a tőkét – a svájci jog rendkívül védi a tulajdonjogot, és a bankrendszer is erős, ha finanszírozásra van szükség. A kevésbé stabil régiókból érkező nemzetközi vásárlók számára a svájci ingatlanba történő vagyonáthelyezés a vagyonbiztonság egy formája. Ez a kereslet egy szélesebb körű „befektetési migrációhoz” kapcsolódik, melynek során tehetősebb családok stabil országokban szereznek otthonokat B-terv/rezidenciaként. Svájcban nincs klasszikus aranyvízum, de a forgalmiadó-alapú adózási program sok milliomost vonzott, akik gyakran prémium otthonokat vásárolnak (általában olyan üdülőterületeken, ahol a szabályozások ezt lehetővé teszik). Így a makrogazdasági és geopolitikai szorongások valójában növelhetik a keresletet St. Moritz ingatlanjai iránt, hiszen ezek kézzelfogható, stabil értékőrző befektetést jelentenek viharos időkben.
- Életminőség és diszkréció: A csillogáson túl St. Moritz kiváló életminőséget kínál. Svájc világszinten vezet a biztonság, tisztaság, egészségügy és környezetminőség területén harveylawcorporation.com harveylawcorporation.com. Engadin környezete – friss levegő 1 800 méteres magasságban, alacsony bűnözés, jól karbantartott infrastruktúra – hatalmas vonzerő. A családos, tehetős vásárlóknak a régió a diszkréció és biztonság miatt is népszerű (nincsenek lesifotósok, és a svájci diszkréció legendás). Ellentétben sok szezonális üdülővárossal, St. Moritz egész évben jól működik, szolgáltatásokkal, elérhető nemzetközi iskolákkal (pl. Lyceum Alpinum Zuoz a közelben), és gondtalan életvitellel. Ez sokakat arról is meggyőz, hogy ne csak nyaralni járjanak ide, hanem fél-letelepedjenek (évente több hónapot töltenek itt). Az a tény, hogy St. Moritz lakosságának nagyjából 43%-a külföldi (közülük is sok a jómódú expat), kiemeli a város nemzetközi közösségi vonzerejét ginesta.ch ginesta.ch.
- Svájcon belül: A fő versenytársak Gstaad, Verbier, Zermatt, és talán Andermatt (amely a külföldi vásárlókra vonatkozó mentességnek köszönhetően kerül előtérbe). Ár: St.Moritz és Gstaad általában versengenek a legmagasabb árakért.Az UBS szerint Engadin/Szt.Moritz rendelkezik a legmagasabb minimális árral a kiváló minőségű nyaralók esetében, körülbelül 22 300 CHF/m²-ral, éppen megelőzve Verbier-t (22 100 CHF) ubs.com.Zermatt és Gstaad is 20 000 CHF feletti összegről indulnak ubs.com.Azonban abszolút ultra-prémium esetén, St.Moritz/Gstaad/Verbier mindegyike 35 000 CHF+ árral rendelkezik elsőrangú helyszíneken ubs.com.A Knight Frank 2024-as Alpesi jelentése szerint Gstaad átlagos csúcskategóriás ára kissé meghaladja St.Moritz-é (euróban kifejezve), de St.Moritz abban az évben magasabb növekedést mutatott knightfrank.com.Növekedés: Nemrégiben Zermatt vezette az 5 éves növekedést (CAGR ~7,4%), míg St.Moritz ~5,9%, Verbier ~4,9%, míg Gstaad lemaradt (~0,7% 5 éves) ubs.com ubs.com – valószínűleg azért, mert Gstaad már korábban „tökéletesen volt árazva”.Piaci összetétel: Gstaad még inkább kizárólag másodlagos otthonokra épül, és kis számú állandó lakossággal rendelkezik; St.Moritz egy nagyobb város, több szállodával és sokszínűbb turizmussal.Verbier frankofón, míg Zermatt német nyelvterületen található, de minden svájci üdülőhely élvezi Svájc stabilitásának előnyeit.Külföldi vásárlók: Gstaad történelmileg sok nemzetközi (különösen közel-keleti) vásárlóval rendelkezett; St.Moritzban több európai (olasz, német, brit) és mostanában amerikai van.Mindegyik Lex Koller-kvóták alá tartozik – érdekes módon néhány kantonban, mint például Valais-ban (Verbier, Zermatt), történelmileg nagyobb volt a külföldi engedélyek mozgástere, míg Bernben (Gstaad) és Graubündenben (St.Moritz) szigorúbbak voltak.Például Andermatt (Uri kanton) egyedülálló abban, hogy nem szükséges engedély – ez sok külföldi befektetőt vonzott, és az árak 5 év alatt évente 9%-kal emelkedtek ubs.com.De Andermatt abszolút árai (~20 000 CHF/m² maximum) továbbra is alacsonyabbak, és presztízse még nem éri el a „Nagy Hármak” szintjét. Bérleti hozamok: Minden svájci üdülőhely hozama hasonlóan alacsony (2–3%).Egy kivétel: néhány új lakás Andermattban bérleti programokat kínált, amelyek kissé növelték a hozamokat (és nem voltak tulajdonosi használati korlátok), de általánosságban a svájci luxus = alacsony hozam, magas biztonság.
- Összehasonlító előny: Más luxussípiacokhoz képest St. Moritz előnyét jelenti Svájc viszonylag ésszerű ingatlantranzakciós költségei és alacsony lakossági adói. Nincsenek korlátozások külföldi lakosok számára az ingatlanvásárlásra, amint itt élnek, ellentétben Ausztriával, ahol még a lakosokra is érvényesek korlátozások a turistaövezetekben. Míg Franciaországban vagy Olaszországban a külföldiek szabadon vásárolhatnak, ezekben az országokban magasabb a vagyon- és örökösödési adó, amit sok befektető nem kedvel. Svájc stabil, alacsony adóztatású környezete (különösen, ha átalányadó-megállapodásokat kötnek) nagy ösztönzőt jelent. Emellett St. Moritz közlekedési elérhetősége is javul – itt indult az Alpok első elektromos hegyi vasútja, és ma elérhető az Engadin repülőtéren keresztül (magánrepülőgépek) vagy 2 óra 45 perces vonatúttal Zürichből (az új Albula-alagúttal még megbízhatóbb). A jó közlekedés könnyebbé teszi a ház élvezetét, ami növeli a keresletet.
- A francia Alpokhoz képest: Courchevel 1850-et gyakran tartják a legfényűzőbb és legdrágább közvetlen versenytársnak. A legdrágább otthonok ára eléri a körülbelül 30 000 CHF/m²-t (31 900 EUR) ubs.com – körülbelül 25%-kal alacsonyabb, mint St. Moritz csúcskategóriája. Ugyanakkor Courchevel-ben a közelmúltban jelentős, +9%-os növekedés volt tapasztalható knightfrank.com a szűk kínálat miatt, ami ténylegesen lehagyta abban az évben a svájci növekedést. Más francia üdülőhelyek, például Val d’Isère esetén jó ingatlanokat már kb. 14 000 CHF/m²-től lehet venni (a luxus ~15–20 000 CHF-ig) ubs.com. Megève és Chamonix esetében is tízezres (CHF) négyzetméterárak a jellemzőek, de jellemzően kevesebb mint 15 000 CHF. Franciaország nagyobb síterületeket kínál (Les 3 Vallées, Espace Killy), valamint nincs korlátozás a külföldi vásárlók számára – ez növeli a potenciális vevők körét. Másrészt a tranzakciós költségek magasak (7,5% vagyonszerzési illeték Franciaországban), és a tulajdonlás néhány külföldi számára vagyonadóval járhat. Néhány ultragazdag inkább a svájci diszkréciót és stabilitást választja az EU-s közeg helyett. Életstílus szempontjából St. Moritz exkluzivitásban jobban teljesít (Courchevel télen nagyon exkluzív, de holtszezonban sokkal csendesebb; St. Moritz egész évben társasági életet kínál). Éghajlat: St. Moritz magas fekvése (város 1 800 méteren) megbízható havat és hűvös nyarat jelent; sok francia üdülőhely alacsonyabban fekszik (Megève kb. 1 100 m), emiatt a hómennyiség változékonyabb.
- Osztrák és olasz Alpok összehasonlítása: Ausztria vezető üdülőhelye, Kitzbühel iránt ugrásszerűen megnőtt az érdeklődés. Ausztria legdrágább üdülőhelye, de a kezdő árak ~13 900 CHF/m² körül vannak – ami nagyjából fele St. Moritz árának ubs.com. A luxus faházak Kitzben akár ~20 000 CHF/m² ubs.com, ami még mindig jóval alatta marad a svájci szintnek. Ugyanakkor Kitzbühelben erős, +8,5%-os árnövekedés volt tapasztalható mostanában knightfrank.com. Egy nagy hátrány a külföldiek számára: a legtöbb osztrák alpesi falu szigorúan korlátozza a nem helyiek második otthonhoz való jogát, gyakran megkövetelik, hogy a vevő helyivé váljon, vagy vállalja, hogy turista szállásként adja ki az ingatlant. Ez korlátozza a nemzetközi vásárlást olyan helyeken, mint Lech vagy St. Anton, így az árak alacsonyabbak maradnak, mint amilyenek teljes nemzetközi kereslettel lennének. Olaszország vezető üdülőhelye, Cortina d’Ampezzo (ami éppen a 2026-os Téli Olimpiára készül) sokkal olcsóbb: felsőkategóriás otthonok ~11 800 CHF/m²-től ubs.com. Olaszország általában nem vonzza ugyanazt a globális síparadicsom-ingatlan vásárlói kört, kivéve néhány britet és oroszt történelmileg, részben a jogi/adózási keretek kisebb biztonsága miatt. Svájc előnye, hogy valóban globális vevőközönséget vonz, akik meg sem fontolnák az olasz vagy osztrák vásárlást ezek miatt a tényezők miatt. Összességében a svájci üdülőhelyek uralják az alpesi árlista élét – valójában az öt legdrágább alpesi piac mind Svájcban található (St. Moritz, Verbier, Zermatt, Gstaad és Andermatt) ubs.com. Ez aláhúzza Svájc vonzerejét és az ingatlanjaihoz kapcsolódó prémiumot.
- Globális kontextus: Ha túltekintünk az Alpokon, a St. Moritzot a síelés/üdülés terén lakóingatlan-piacban csak olyan helyek vetik, mint Aspen, Colorado és Jackson Hole az Egyesült Államokban, vagy Whistler (kisebb mértékben). Egy nemzetközi luxus index összehasonlításban Aspen és Monaco a közelmúlt áremelkedése alapján kissé St. Moritz előtt állt finews.com. St. Moritz azonban továbbra is az 5 vezető árú világ üdülőpiaca között található. Monaco teljesen más kategória (városi, tengerparti, nem összehasonlítható életforma), míg Aspen ultra-prémium kínálata meghaladja a 100 ezer dollárt/m², viszont a kínálat minimális. Klíma és földrajz is különbséget jelentenek – néhány ultra-gazdag, aki mind tengerpartot, mind síelést szeretne, szívesebben választja az Alpok síelést (ekkor St. Moritz Gstaaddal és Courchevellel rivalizál inkább, nem mondjuk St. Barts-cal). Fontos, hogy Svájc egyedülálló semlegessége és banktitka egy olyan befektetői profilt vonz, amit például egy amerikai üdülőhely nem tud. Így St. Moritz tartós rést talált magának a globális vagyon, sport és stílus találkozásánál.
Összefoglalva, a St. Moritz-i ingatlanok iránti keresletet az életstílus vonzereje, a presztízs és a pénzügyi megfontolás erőteljes keveréke mozgatja. A város folyamatos megújuló képessége – például új kulturális események szervezése, egész éves sportok felkarolása, a luxuszolgáltatások fejlesztése – folyamatosan relevánssá teszi az új vevőgenerációk számára is. Az általánosabb trendek (a távmunka lehetővé teszi, hogy több időt töltsenek üdülőotthonokban, az UHNW vagyon növekedése stb.) szintén támogatják ezt a keresletet. Egyetlen alpesi üdülőhely sem kínálja ugyanezt a tulajdonság-kombinációt, ezért marad St. Moritz a luxusingatlan-vadászok kívánságlistáinak élén, még akkor is, ha olyan helyekkel vetik össze, mint Gstaad, Zermatt, Courchevel vagy Aspen.
Összehasonlítás más svájci és alpesi luxuspiacokkal
St. Moritz-ot gyakran néhány más csúcsminőségű alpesi piaccal mérik össze. Íme, hogyan viszonyul kulcsterületeken svájci riválisaihoz és külföldi elit síparadicsomokhoz:
Összefoglalva, St. Moritz az alpesi luxus ingatlanpiac csúcsán vagy ahhoz közel helyezkedik el. Elsődleges svájci versenytársai hasonló exkluzivitást kínálnak, de egyik sem ötvözi ilyen mértékben az összes tényezőt (város mérete, tóparti látkép, klíma, a glamour történelme). Nemzetközileg, bár találhatunk olyan üdülőhelyeket, amelyek egyenértékű bájjal vagy akár magasabb egyedi eladásokkal bírnak, St. Moritz teljes piacán továbbra is az egyik legstabilabb, legértékesebb marad. Egy vásárló vagy befektető esetén az Alpokon belüli diverzifikáció jelentheti más üdülők keresését, de St. Moritz várhatóan továbbra is prémiumot élvez majd – ez ikonikus márkájának és tartós vonzerejének a visszatükröződése.
Források: Svájci piaci jelentések és hírek (UBS, Wüest Partner, Ginesta Immobilien) ginesta.ch ubs.com ginesta.ch; Alpesi ingatlan index adatok (Knight Frank, Naef) knightfrank.com naef-prestige.ch; Investropa és szövetségi források hozamokra/adókra vonatkozóan investropa.com ubs.com; Turisztikai statisztikák és helyi betekintések ginesta.ch ginesta.ch. Az összegyűjtött adatok a 2025-ben elérhető legfrissebb információkat tartalmazzák, átfogó képet adva St. Moritz ingatlanpiaci helyzetéről és tágabb piaci összefüggéseiről. Minden egyes tényező – a jogszabályi korlátoktól a luxustrendekig – hozzájárul annak megértéséhez, hogy mennyire egyedi magaslati ingatlanpiacról van szó.
