Panoramica del Mercato 2025
Il mercato immobiliare di Doha nel 2025 sta vivendo una robusta ripresa e una rinnovata fiducia degli investitori. Dopo diversi anni di performance fiacca, i valori immobiliari si sono stabilizzati e hanno persino ricominciato a salire. Nell’aprile 2025, l’indice generale dei prezzi immobiliari del Qatar è aumentato del 12,44% su base annua, un’inversione netta rispetto al -6,86% di calo registrato nell’aprile 2024 globalpropertyguide.com. Su base trimestrale, il primo trimestre 2025 ha visto prezzi stabili – il ValuStrat Price Index si è mantenuto a 96,5 punti (base Q1 2021=100) per i valori residenziali, invariato sia rispetto al trimestre precedente che a un anno prima medium.com arabianbusiness.com. Questa stabilità, insieme a un aumento delle transazioni, indica che il mercato ha toccato il fondo rispetto al crollo causato dalla pandemia e dal blocco del periodo 2016–2020 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
I fondamentali economici stanno sostenendo questa ripresa. Si prevede che l’economia del Qatar crescerà di circa 5% nel 2025, con un’inflazione intorno all’1%, sostenuta dagli alti ricavi del gas naturale omniacapitalgroup.com. Le finanze pubbliche sono solide (un surplus del 21% del PIL nel 2023) e i rating creditizi sono forti (‘AA’ secondo Fitch) omniacapitalgroup.com. Gli investimenti pubblici massicci – stimati tra 200–330 miliardi di dollari nell’ambito della Qatar National Vision 2030 – sono stati destinati alle infrastrutture e ai nuovi sviluppi urbani omniacapitalgroup.com arabianbusiness.com. Questi progetti, dalla Doha Metro da 36 miliardi di dollari all’ampliamento dell’Aeroporto Internazionale Hamad da 16 miliardi di dollari, migliorano la connettività e la logistica arabianbusiness.com, aumentando l’attrattiva a lungo termine del settore immobiliare. La terza Strategia Nazionale di Sviluppo del governo (2024–2030) mira esplicitamente a diversificare l’economia e ad attrarre investimenti esteri, anche nel settore immobiliare arabianbusiness.com. Nel complesso, la crescita stabile del Qatar, i miglioramenti infrastrutturali e le politiche favorevoli agli investimenti hanno posto solide basi per la performance del mercato immobiliare nel 2025.
È importante sottolineare che l’attività di transazione è in aumento. Nel primo trimestre del 2025, le transazioni di vendita residenziale sono aumentate del 13,2% rispetto al quarto trimestre 2024 (e di un impressionante 67% su base annua), riflettendo una domanda rinnovata arabianbusiness.com. Il prezzo mediano di transazione per le abitazioni si è attestato intorno a 2,7 milioni QAR (~$740K), in aumento del 3,8% trimestre su trimestre (anche se ancora leggermente inferiore rispetto a un anno fa) arabianbusiness.com. Le aree ad alta domanda come The Pearl e Al Qassar hanno guidato l’impennata: i valori di vendita del primo trimestre in queste location di pregio sono aumentati di oltre il 50% trimestre su trimestre consultancy-me.com. Nel frattempo, anche il credito ipotecario sta riprendendo: il volume delle transazioni ipotecarie del primo trimestre 2025 è stato superiore del 37% rispetto a un anno prima medium.com, poiché banche e acquirenti si adattano a tassi d’interesse stabili (la Fed statunitense ha mantenuto i tassi intorno al 4,25–4,5% a marzo 2025) medium.com. In breve, il mercato del 2025 è decisamente più attivo rispetto agli ultimi anni, con sia utenti finali locali che investitori stranieri a trainare la domanda in un contesto di condizioni economiche e finanziarie in miglioramento.
Mercato Immobiliare Residenziale
I prezzi delle case a Doha si sono in gran parte stabilizzati nel 2025, dopo un periodo di volatilità. Al primo trimestre 2025, il prezzo medio richiesto per un appartamento in Qatar è di circa QAR 10.420 al metro quadrato (~$2.860/mq), mentre le ville hanno una media di circa QAR 5.500 al mq consultancy-me.com. Questi valori sono rimasti invariati sia su base trimestrale che annuale medium.com consultancy-me.com, indicando un plateau dei prezzi dopo le correzioni del 2016–2020. Nei quartieri di pregio si nota una crescita modesta: ad esempio, a The Pearl Island – lo sviluppo di punta di Doha nel settore del lusso – i prezzi di vendita degli appartamenti sono circa QAR 10.620 al mq, in aumento del 1,6% su base annua medium.com arabianbusiness.com. I nuovi appartamenti di Lusail City hanno una media di circa QAR 10.175 al mq, sostanzialmente invariata nell’anno medium.com, mentre West Bay Lagoon (zona di ville di lusso fronte mare) vede prezzi degli appartamenti intorno a QAR 9.600 al mq (stabili trimestre su trimestre) medium.com. Anche i prezzi delle ville a Doha sono altrettanto stabili – la villa tipica è ~QAR 5.500 al mq, con una variazione annua praticamente nulla arabianbusiness.com. Alcuni quartieri tradizionalmente esclusivi di ville hanno in realtà registrato lievi calo dei prezzi nell’ultimo anno (es. West Bay Lagoon -5,3%, zona Old Airport -4% su base annua), mentre alcune nuove aree suburbane come Ain Khaled hanno segnato piccoli aumenti (+2,2% su base annua) arabianbusiness.com. Nel complesso, i valori residenziali del 2025 sono stabili o in lieve aumento nella maggior parte delle zone, segnando una gradita stabilizzazione dopo la cucalo cumulativo di circa il 26% nei prezzi delle case dal 2016 al 2020 globalpropertyguide.com.
Fondamentale, i volumi di vendita stanno aumentando anche se i prezzi rimangono stabili – un segnale di rinnovata fiducia. Il primo trimestre 2025 ha registrato un aumento del 13,2% trimestre su trimestre nelle transazioni residenziali e un notevole balzo del 67% anno su anno arabianbusiness.com. Gli acquirenti sono stati particolarmente attivi soprattutto nei comuni di Doha e Al Daayen (che include Lusail), le due aree con il maggior numero di transazioni arabianbusiness.com. La sola area di The Pearl e la vicina Al Qassar hanno registrato un aumento del 39,8% trimestre su trimestre nel volume delle transazioni nel primo trimestre, trainando un aumento del 54% nel valore delle vendite in quella zona arabianbusiness.com. Gli analisti di mercato notano che gran parte di questa domanda è guidata dagli utenti finali – molti acquirenti di appartamenti sono residenti che mirano a ottenere la residenza per investitori in Qatar (acquistando una proprietà) e a risparmiare sugli affitti globalpropertyguide.com. Gli sviluppatori hanno sfruttato questa tendenza offrendo piani di pagamento flessibili per appartamenti su carta a Lusail e in altri progetti, rendendo più facile per gli espatriati a reddito medio acquistare globalpropertyguide.com. In effetti, la maggior parte degli acquirenti recenti sono proprietari-occupanti piuttosto che puri investitori, un cambiamento rispetto agli anni del boom speculativo globalpropertyguide.com. Questa attenzione agli utenti finali aggiunge stabilità al mercato, anche se i valori di capitale stanno aumentando solo gradualmente.
L’offerta abitativa continua a crescere, ma a un ritmo controllato. Il patrimonio residenziale totale del Qatar ha raggiunto circa 399.500 unità nel 2024 (circa 251.500 appartamenti e 148.000 ville) globalpropertyguide.com, con un aumento di circa l’1,4% rispetto all’anno precedente – un tasso di crescita più lento rispetto al 2,6% registrato nel 2023 globalpropertyguide.com. Nel solo primo trimestre del 2025, sono stati consegnati circa 2.000 nuovi appartamenti, portando l’inventario totale a circa 401.500 unità medium.com. Tra le consegne di rilievo all’inizio del 2025 si segnalano 690 appartamenti su Gewan Island (una nuova estensione di The Pearl), 377 unità nella Shahad Tower (West Bay), e 676 unità nel Marina District di Lusail (ad es. FJ Residence, Venice Tower, Nayef Tower) medium.com. Per l’intero 2025, si prevede che altre 6.000–7.200 unità entreranno sul mercato globalpropertyguide.com medium.com – un afflusso significativo, seppur inferiore rispetto al boom edilizio pre-Mondiali. Quel boom legato ai Mondiali (in preparazione al 2022) ha lasciato un eccesso di offerta: secondo alcune stime, il Qatar aveva un surplus di 80.000 unità abitative dopo il 2022 globalpropertyguide.com. Questo eccesso ha mantenuto i prezzi sotto controllo, ma la forte crescita della popolazione (~1,5% annuo) sta assorbendo gradualmente il surplus omniacapitalgroup.com. Anche gli sviluppatori stanno programmando i progetti con cautela per evitare di saturare il mercato. Il lasciato dai Mondiali 2022 è quindi un’eredità mista – il Qatar ha ottenuto infrastrutture di livello mondiale e migliaia di nuove abitazioni, ma ora deve gestire un inventario significativo nel segmento degli appartamenti di fascia media mordorintelligence.com mordorintelligence.com. Incoraggiante è il fatto che la domanda stia recuperando nel 2025, e le nuove costruzioni sono sempre più orientate alla qualità piuttosto che alla quantità (ad esempio ville di lusso, residenze di marca e comunità a uso misto) mordorintelligence.com mordorintelligence.com.
Nuovi sviluppi e progetti
Il panorama immobiliare di Doha è in fase di trasformazione grazie a diversi mega-progetti e nuovi sviluppi previsti per il 2025. Nei sobborghi settentrionali, Qatari Diar (lo sviluppatore statale) e Dar Global hanno annunciato un resort di lusso sulla costa a Simaisma con ville a marchio Trump e un campo da golf a 18 buche medium.com. All’interno della città, SAK Holding ha lanciato “Usool Al Mansoura”, un complesso residenziale di due torri (~500 appartamenti) offerto in locazione a lungo termine medium.com. Forse il più ambizioso è Lusail City, una nuova città da 45 miliardi di dollari a nord di Doha che continua ad aggiungere grattacieli, centri commerciali e attrazioni. Il Marina District e il Boulevard di Lusail si stanno sviluppando rapidamente; progetti di punta come Katara Towers (iconici grattacieli a forma di mezzaluna) e il centro commerciale Place Vendôme sono già operativi, rafforzando l’attrattiva di Lusail come polo “città del futuro” sia per gli espatriati che per i residenti omniacapitalgroup.com omniacapitalgroup.com. Al largo della costa, Qetaifan Island North – un’isola dell’intrattenimento pianificata vicino a Lusail – ha ottenuto finanziamenti per 5 miliardi di dollari ed è in fase di sviluppo con residenze di lusso fronte mare, hotel e un parco acquatico omniacapitalgroup.com. Nel primo trimestre 2025, uno sviluppatore locale ha acquisito 7 lotti su Qetaifan per costruire case di alto livello e appartamenti serviti (il primo progetto “Carlton House” è in corso) medium.com. Questi progetti sono in linea con la strategia del Qatar di promuovere destinazioni a uso misto e orientate allo stile di vita (Lusail, Qetaifan, Msheireb Downtown) in linea con la Vision 2030.
All’interno della Doha centrale, la rigenerazione urbana è anch’essa un tema centrale. Msheireb Downtown Doha, una riqualificazione da 5,5 miliardi di dollari della vecchia zona centrale in una smart city, sta ora attirando grandi inquilini – ad esempio, Qatar Airways trasferirà la sua sede centrale a Msheireb nel 2025, consolidandola come hub aziendale di alto livello arabianbusiness.com. Il restyling del centro storico, che vanta oltre 100 edifici certificati LEED, esemplifica l’impegno del Qatar per lo sviluppo sostenibile arabianbusiness.com arabianbusiness.com. Inoltre, nuovi centri commerciali come Centro Mall e Doha Outlet Village sono stati inaugurati di recente, aggiungendo 881.000 mq di spazi retail di lusso dal 2011 arabianbusiness.com. Questi progetti retail posizionano il Qatar come una destinazione regionale per lo shopping (il 79% dei residenti GCC intervistati è interessato a visitare il Qatar per una vacanza all’insegna dello shopping) arabianbusiness.com, andando a completare i settori residenziale e dell’ospitalità. Nel complesso, il 2025 è un anno di consegna per molti progetti pianificati da tempo: gli sviluppatori stanno passando dal picco delle costruzioni per la Coppa del Mondo a un portafoglio più diversificato orientato agli obiettivi della Vision 2030 – turismo di lusso, finanza e settori della conoscenza – che a sua volta stimola la domanda immobiliare in tutti i segmenti.Mercato degli affitti e rendimenti
Il mercato degli affitti a Doha è rimasto ampiamente stabile fino all’inizio del 2025, con un leggero calo in alcuni segmenti poiché l’eccesso di offerta post-Mondiale mette gli inquilini in una posizione favorevole. L’affitto mensile mediano per un’unità residenziale è di circa QAR 8.500 (≈$2.335), sostanzialmente invariato rispetto alla fine del 2024 e in calo di circa l’1% rispetto a un anno fa medium.com. Gli affitti degli appartamenti si attestano in media a QAR 6.000 al mese (per un tipico bilocale), invariati trimestre su trimestre e circa il 2% in meno anno su anno medium.com. Le ville richiedono un affitto medio molto più alto, intorno a QAR 11.000 al mese consultancy-me.com grazie alle dimensioni maggiori e allo spazio esterno. Per tipologia, un appartamento con 1 camera da letto ha un affitto mediano di circa QAR 5.500 al mese, un bilocale di QAR 6.250, e un trilocale di circa QAR 7.500 medium.com. Questi dati mostrano che gli affitti si sono in gran parte stabilizzati nella maggior parte delle categorie residenziali – una buona notizia per gli inquilini dopo il picco durante il periodo dei Mondiali, ma una sfida per i proprietari che si trovano di fronte a molte opzioni offerte agli affittuari.Nonostante gli affitti stabili, i rendimenti da locazione in Qatar sono interessanti secondo gli standard globali, rafforzando l’attrattiva degli investimenti immobiliari. Il rapporto prezzo/affitto per le abitazioni a Doha è di circa 19 anni, il che implica un rendimento lordo da locazione di circa 5,3% in media arabianbusiness.com. In effetti, i dati di ValuStrat mostrano rendimenti lordi attuali pari a 5,9% complessivamente – con gli appartamenti che rendono in media un solido 8,4%, mentre le ville (con prezzi più alti rispetto all’affitto) rendono circa 4,6% medium.com arabianbusiness.com. Le proprietà di lusso di fascia alta spesso rendono nella parte alta della singola cifra: ad esempio, gli appartamenti di lusso a Lusail possono generare rendimenti da locazione del 7–9%, soprattutto per le unità più grandi destinate a inquilini executive omniacapitalgroup.com. Anche gli affitti a breve termine in location esclusive come The Pearl sono redditizi – sostenuti dal boom turistico post-Mondiali (oltre 5 milioni di visitatori nel 2024) e da eventi come la Formula 1, gli affitti per vacanze a The Pearl possono garantire rendimenti dell’8–10% ai proprietari che affittano ai visitatori omniacapitalgroup.com. Questi livelli di rendimento superano molti mercati regionali (per confronto, i rendimenti prime di Dubai sono circa il 6% omniacapitalgroup.com), grazie al regime fiscale zero sul reddito da locazione in Qatar e alla relativa convenienza degli immobili rispetto agli affitti che generano omniacapitalgroup.com omniacapitalgroup.com.
Alcuni quartieri illustrano la variazione nella performance degli affitti. Secondo gli osservatori di mercato, i quartieri di lusso come West Bay e The Pearl mantengono un’alta occupazione e affitti premium, mentre le aree di fascia media hanno visto gli inquilini diventare più sensibili ai costi. Nel Q1 2025, la più forte attività di locazione di appartamenti è stata registrata in Al Wukair, Al Mashaf e Al Thumama – sobborghi alla periferia di Doha noti per l’abbondanza di nuovi appartamenti e affitti più accessibili medium.com. Questo suggerisce che molti inquilini (inclusi famiglie ed espatriati a reddito medio) si stanno spostando leggermente fuori dal centro città per trovare un miglior rapporto qualità-prezzo. Per gli affitti di ville, la domanda si è concentrata in aree come Al Soudan, Aziziya e Old Ghanim a Doha consultancy-me.com – quartieri residenziali consolidati, popolari tra i qatarioti locali e gli espatriati di lungo periodo per la maggiore disponibilità di ville e il senso di comunità. Nel frattempo, alcune enclave tradizionalmente costose per espatriati hanno visto lievi cali degli affitti (ad esempio, gli affitti degli appartamenti nel distretto di Al Sadd sono diminuiti di circa il 2% su base trimestrale) poiché la nuova offerta offre alternative medium.com. Il turnover degli inquilini (churn) si è attenuato all’inizio del 2025, con più affittuari che rinnovano i contratti: i nuovi contratti rappresentavano l’82% del totale nel Q1, in calo rispetto al 95% della fine del 2024 medium.com, indicando che leggermente meno persone stanno cambiando casa. In sintesi, il mercato degli affitti di Doha è ben fornito e stabile, con gli inquilini che beneficiano di opzioni competitive e i proprietari che si concentrano sull’ottimizzazione del rendimento piuttosto che su forti aumenti degli affitti.
(Tabella: Prezzi residenziali vs Affitti a Doha, Q1 2025)
| Segmento | Prezzo medio di vendita | Affitto mediano | Rendimento lordo |
|---|---|---|---|
| Appartamenti | QAR 10.420 per mq consultancy-me.com | QAR 6.000 / mese consultancy-me.com | ~8,4% arabianbusiness.com |
| Ville | QAR 5.500 per mq consultancy-me.com | QAR 11.000 / mese consultancy-me.com | ~4,6% arabianbusiness.com |
| Tutte le abitazioni | Indice dei prezzi: 96,5 arabianbusiness.com | QAR 8.500 / mese medium.com | ~5,9% arabianbusiness.com |
Fonti: Rapporto di mercato ValuStrat Q1 2025; Sintesi di Consultancy-me.
Come mostra la tabella, gli appartamenti attualmente offrono rendimenti da locazione molto più alti rispetto alle ville – quasi l’8,4% lordo, riflettendo una forte domanda di affitti per gli appartamenti rispetto ai loro prezzi relativamente moderati. Le ville, pur avendo in media un affitto doppio rispetto agli appartamenti, hanno prezzi proporzionalmente più alti che abbassano il rendimento a circa il 4,5%. Il rendimento residenziale complessivo di circa il 6% è competitivo e sottolinea perché l’interesse degli investitori (soprattutto dall’estero) è in crescita nel mercato degli affitti in Qatar. In assenza di tasse sulla proprietà, di imposte sul reddito da locazione e con nuovi vantaggi di residenza per gli investitori immobiliari, i rendimenti netti in Qatar sono ancora più interessanti – gli investitori possono trattenere il 100% del reddito da locazione, con un margine netto del 20–30% superiore rispetto a mercati tassati come Londra o New York omniacapitalgroup.com.Segmento di Lusso e Prime
Il segmento immobiliare di lusso a Doha sta guadagnando slancio nel 2025, trainato dall’interesse degli investitori globali e dall’emergere del Qatar come hub della ricchezza regionale. Le vendite residenziali di pregio hanno totalizzato circa 3,2 miliardi di dollari nel 2024, e questo slancio è proseguito nel 2025 con una forte domanda di proprietà di alto livello arabianbusiness.com arabianbusiness.com. Gli sviluppi residenziali di lusso fronte mare sono particolarmente ambiti. Nel 2024, gli appartamenti fronte mare a Doha hanno registrato una media di circa 12.625 QAR al mq, ben al di sopra della media cittadina arabianbusiness.com. In quartieri esclusivi come Qanat Quartier (un distretto a tema Venezia a The Pearl), i prezzi di vendita hanno raggiunto 13.977 QAR al mq, mentre gli appartamenti in The Waterfront (il viale sul mare di Lusail) hanno toccato 14.300 QAR al mq, il valore più alto sul mercato arabianbusiness.com. Anche il Marina District di Lusail (con le sue nuove torri scintillanti) ha raggiunto in media circa 13.600 QAR al mq arabianbusiness.com. Al contrario, Porto Arabia e altre zone di The Pearl hanno registrato transazioni intorno a 11.800 QAR al mq arabianbusiness.com – comunque circa il 15% in più rispetto alla media degli appartamenti di Doha, a testimonianza del premium per la vita di marca fronte mare. Per quanto riguarda le ville, i quartieri più costosi per terreni e ville includono Abu Hamour (8.587 QAR al mq), Al Thumama (7.500 QAR) e Al Kheesa (7.000 QAR) arabianbusiness.com – queste zone, pur non essendo sul mare, sono popolari tra i ricchi locali per le ville su grandi lotti.Le proprietà di lusso in Qatar offrono non solo prestigio ma anche forti rendimenti finanziari. I rendimenti da locazione nel segmento di lusso si attestano tipicamente intorno al 7–9%, superando i mercati prime comparabili nel GCC omniacapitalgroup.com omniacapitalgroup.com. Ad esempio, gli affitti di lusso a Lusail (ad es. nei grattacieli di Lusail Marina) rendono fino al 9%, con un appartamento di lusso con tre camere da letto che può fruttare QAR 120k–160k all’anno di affitto omniacapitalgroup.com (~$33–44k/anno). Anche le unità di fascia alta a The Pearl possono rendere circa l’8%. Questi rendimenti robusti, combinati con il regime fiscale esente da tasse del Qatar, significano che gli investitori facoltosi possono ottenere rendimenti netti superiori a quelli di Dubai o Abu Dhabi omniacapitalgroup.com. Le prospettive di apprezzamento del capitale sono anch’esse promettenti – gli analisti prevedono che i valori delle proprietà di lusso in Qatar possano registrare una crescita dei prezzi dell’8–12% annua nel medio termine, man mano che il mercato matura omniacapitalgroup.com. Questa crescita è sostenuta da una limitata offerta di asset veramente prime e da un crescente interesse internazionale. La ricerca di Knight Frank identifica Doha come un “hub della ricchezza” emergente nel Golfo, grazie alla sua sicurezza, alta qualità della vita e nuovi afflussi di ricchezza (le politiche e la stabilità del Qatar stanno attirando individui ad alto patrimonio netto) arabianbusiness.com arabianbusiness.com.Una tendenza notevole è la proliferazione delle residenze di lusso con marchio. Marchi di alto profilo (stilisti, catene alberghiere di lusso, persino il marchio Trump) stanno concedendo i loro nomi a progetti di Doha, che a loro volta raggiungono premi di prezzo del 15–30% rispetto ai concorrenti non brandizzati omniacapitalgroup.com. Ad esempio, la partnership di Dar Global sta portando a Doha le ville disegnate da Elie Saab, e questo tipo di case con marchio tende a essere venduto a prezzi maggiorati grazie al design, ai servizi e al prestigio omniacapitalgroup.com. Allo stesso modo, le residenze con marchio Four Seasons e Ritz-Carlton sono entrate nel mercato, rivolgendosi ad acquirenti ultra-abbienti. Questi investimenti sono in linea con la spinta del Qatar a offrire prodotti residenziali unici e di livello mondiale che lo differenziano dai mercati più grandi. Il segmento del lusso sta anche beneficiando dei nuovi incentivi per la residenza permanente del Qatar per gli investitori immobiliari – gli acquirenti facoltosi che investono 7,3 milioni di QAR+ (≈2 milioni di dollari) in immobili hanno diritto a una residenza rinnovabile di 10 anni omniacapitalgroup.com. Secondo i dati governativi, oltre 5.000 “Golden Visa” di questo tipo erano già stati rilasciati solo a Lusail e Qetaifan entro il 2024 omniacapitalgroup.com, a dimostrazione che le élite globali stanno effettivamente investendo negli sviluppi di fascia alta del Qatar.
Nel complesso, il mercato immobiliare di lusso di Doha sta raggiungendo la maturità: alimentato da rendimenti superiori, progetti di prestigio e politiche favorevoli, è sempre più visto come una classe di investimento a sé stante. Il mercato di fascia alta del Qatar è ancora più piccolo rispetto al settore prime di Dubai, ma la sua relativa accessibilità (appartamenti fronte mare a circa $3.500/mq contro circa $10.000 nel prime di Dubai) e l’alta qualità gli conferiscono spazio per crescere. Come prova della fiducia, progetti ultra-lusso stanno andando avanti – ad esempio il Rosewood Doha (un hotel a cinque stelle & residenze) ha aperto a Lusail, e altre residenze alberghiere di lusso globali sono in programma, puntando su una domanda sostenuta da dirigenti e milionari in vista di eventi come i Giochi Asiatici del 2030. Se il Qatar continuerà su questa traiettoria di sviluppo, il segmento del lusso è destinato a prosperare, bilanciando esclusività e forti rendimenti per gli investitori.
Mercato immobiliare commerciale (uffici & retail)
Il settore degli immobili commerciali a Doha nel 2025 racconta due tendenze: una domanda resiliente di spazi di pregio trainata dall’espansione governativa e aziendale, contro una crescente offerta che sta attenuando i canoni d’affitto in alcune aree. Sul fronte del mercato degli uffici, il Qatar ha introdotto quest’anno un nuovo indice degli affitti per uffici, che ha registrato nel Q1 2025 un valore di 97,4 punti (base Q1 2021=100), in calo del 1,5% su base trimestrale e del 2,6% su base annua, indicando lievi cali dei canoni nell’ultimo anno medium.com. I canoni medi degli uffici a livello nazionale sono circa QAR 95 al mq al mese (~$26/mq/mese) medium.com. Gli uffici di Classe A (edifici di alta qualità in zone come West Bay e Lusail) raggiungono circa QAR 116 al mq/mese, anche se anche questo segmento ha visto i canoni scendere di circa l’1,8% all’inizio del 2025 a causa della nuova offerta medium.com. Gli spazi ufficio di Classe B/C si attestano in media a circa QAR 67 al mq/mese, generalmente stabili ma in calo di circa l’1,9% su base annua consultancy-me.com. West Bay resta il distretto uffici più caro – gli edifici di pregio lì raggiungono QAR 105/mq mensili (il valore più alto a Doha) arabianbusiness.com – seguiti da vicino dal Marina District di Lusail a circa QAR 97. Queste location di punta attraggono grandi aziende nei settori finanza, tecnologia e servizi professionali arabianbusiness.com. Ad esempio, il governo e le imprese statali hanno firmato importanti contratti di locazione nel 2024–2025: ministeri e QatarEnergy hanno preso grandi spazi, e il trasferimento della sede di Qatar Airways a Msheireb Downtown rafforzerà ulteriormente l’occupazione di pregio arabianbusiness.com. Di conseguenza, anche se i canoni complessivi degli uffici sono leggermente diminuiti, la corsa alla qualità fa sì che l’occupazione degli spazi di Classe A sia elevata e i proprietari offrano incentivi moderati negli edifici più datati per trattenere gli inquilini.L’offerta di forniture per ufficio è significativa. Solo nel primo trimestre del 2025, sono stati consegnati circa 60.000 mq di nuova GLA per uffici – in particolare la Marina 31 Tower a Lusail e le Corniche Park Towers a West Bay – portando lo stock totale di uffici a oltre 7,3 milioni di mq a Doha arabianbusiness.com consultancy-me.com. Questo aumento di nuovi spazi sta contribuendo a una lieve flessione dei canoni di locazione, poiché supera la crescita della domanda a breve termine. Tuttavia, le politiche governative stanno attivamente favorendo l’assorbimento: l’impegno del Qatar per semplificare l’avvio di attività per investitori stranieri sta portando a un maggior numero di registrazioni di società, aumentando la domanda di uffici medium.com. Inoltre, il settore pubblico rimane un occupante chiave – il 2024 ha visto una serie di nuovi contratti di locazione da parte di enti governativi, contribuendo a riempire i nuovi sviluppi arabianbusiness.com. Guardando al futuro, mentre il Qatar diversifica la propria economia (ad esempio, sviluppando il centro finanziario e il settore tecnologico), si prevede che la domanda di uffici aumenterà, ma con oltre 7 milioni di mq già in inventario, la crescita dei canoni sarà probabilmente contenuta nel breve termine. Savills stima che i rendimenti tipici degli investimenti per uffici a West Bay siano intorno al 6–7%, un valore relativamente alto per la regione omniacapitalgroup.com. Pertanto, per gli investitori, il mercato degli uffici di Doha offre un reddito stabile, sebbene senza un forte aumento dei canoni fino all’assorbimento dell’eccesso di offerta.Nel segmento immobiliare retail, le performance sono miste tra centri commerciali e negozi su strada. Il Qatar ha investito molto nello sviluppo del retail come parte della sua strategia turistica – il Paese conta ora circa 2,5 milioni di mq di GLA retail dopo la recente apertura di Centro Mall e Doha Outlet Village consultancy-me.com. I canoni di locazione dei centri commerciali prime sono solidi, con una media di circa QAR 182,5 per mq al mese nei grandi centri commerciali di Doha consultancy-me.com. I centri commerciali godono di un’elevata occupazione grazie alla forte spesa dei consumatori (le vendite retail sono sostenute da eventi come il festival annuale Shop Qatar e da un afflusso crescente di turisti). Al contrario, il retail su strada principale più datato in città ha registrato alcuni cali nei canoni – ad esempio, i negozi nelle zone di Al Sadd e Old Airport hanno visto i canoni scendere di circa il 10% di recente, poiché l’attività di shopping si sposta verso i centri commerciali e i nuovi quartieri consultancy-me.com. Nel complesso, il settore immobiliare retail è stabile con una prospettiva positiva: il mercato retail del Qatar si posiziona come un hub regionale dello shopping, e le ricerche indicano che il 79% dei residenti GCC è interessato a visitare il Qatar per il turismo retail arabianbusiness.com. L’aggiunta di quasi 900.000 mq di spazi retail di lusso dal 2011 ha già elevato il profilo di Doha arabianbusiness.com. I rendimenti retail possono essere elevati (fino all’8% per i migliori asset) omniacapitalgroup.com, ma il successo varierà in base a posizione e concept. A partire dal 2025, la pipeline di sviluppo retail ha rallentato leggermente per permettere alla domanda di recuperare, ma le prossime attrazioni (ad esempio, la piena apertura del Vendôme Mall di Lusail e le sedi di intrattenimento a Qetaifan) rafforzeranno ulteriormente il settore immobiliare retail e dell’intrattenimento in Qatar.Il segmento immobiliare industriale e logistico, pur non essendo così in vista, sta registrando una crescita incoraggiante. Grazie all’espansione delle zone franche e del settore logistico, i canoni di affitto per i magazzini sono leggermente aumentati: nel primo trimestre 2025 i canoni dei magazzini a temperatura ambiente sono cresciuti di circa il 2,8% e quelli dei magazzini refrigerati del 3,6% medium.com. I parchi logistici dedicati del Qatar (ad esempio la Free Zone di Ras Bufontas vicino all’aeroporto e Umm Alhoul vicino al porto) stanno attirando aziende e mantenendo alta l’occupazione industriale. I rendimenti nel settore industriale sono interessanti, intorno al 7% omniacapitalgroup.com, in linea con la strategia del Qatar di diventare un hub logistico regionale. Il piano infrastrutturale del governo, superiore ai 200 miliardi di dollari, include nuove strutture portuali e strade che aumentano ulteriormente l’attrattiva dei magazzini moderni. Con la prossima espansione del giacimento North Field e i relativi progetti industriali, la domanda di immobili industriali dovrebbe rimanere solida. Pertanto, tra uffici, retail e industriale, il settore immobiliare commerciale del Qatar nel 2025 è caratterizzato da fondamentali stabili: lieve eccesso di offerta negli uffici, forte domanda legata al governo, un vivace panorama retail moderno e crescita nella logistica – il tutto sostenuto da ingenti investimenti statali nella diversificazione economica.Dinamiche di offerta, domanda e fattori di mercato
I fattori trainanti della domanda nel mercato immobiliare del Qatar sono solidi nel 2025, anche se l’eccesso di offerta dovuto al boom edilizio pre-2022 è ancora in fase di assorbimento. Uno dei principali fattori è la crescita della popolazione. La popolazione del Qatar, circa 3 milioni (di cui circa il 75% espatriati), cresce di circa 1,5% all’anno, aggiungendo ogni anno migliaia di nuovi richiedenti alloggi omniacapitalgroup.com globalpropertyguide.com. Da notare che circa l’82% dei residenti vive nei comuni di Doha e Al Rayyan globalpropertyguide.com, mantenendo la domanda concentrata nella regione della capitale. La crescita della popolazione è alimentata dall’economia in espansione del Qatar – il progetto di espansione del North Field LNG e altre iniziative stanno attirando professionisti e lavoratori stranieri, che necessitano di alloggi. Un altro fattore trainante è il turismo e gli eventi in crescita, che aumentano la domanda in alcuni sottosettori immobiliari (hotel, affitti a breve termine, retail). Gli arrivi di visitatori internazionali sono aumentati del 25% nel 2024, superando i 5 milioni arabianbusiness.com, grazie a nuove attrazioni (Lusail Boulevard, musei), grandi eventi sportivi (Formula 1, tennis ATP) e alle politiche di liberalizzazione dei visti d’ingresso del Qatar. La Coppa del Mondo FIFA 2022 è stata un momento di punta che ha portato il Qatar sulla mappa globale; il periodo successivo ha visto inizialmente un calo della domanda transitoria, ma il Qatar ha risposto con una serie di eventi per mantenere vivo l’interesse. Guardando al futuro, i Giochi Asiatici 2030 a Doha dovrebbero attirare 2 milioni di visitatori e stanno già stimolando investimenti nelle strutture ricettive – i rendimenti degli affitti a breve termine potrebbero salire all’8–10% durante quell’evento omniacapitalgroup.com. Il World Travel & Tourism Council prevede che il settore turistico del Qatar crescerà fino a 135 miliardi di QAR entro il 2034 (da 81 miliardi di QAR nel 2023) arabianbusiness.com, indicando una spinta a lungo termine per rendere turismo e ospitalità un pilastro della domanda (12–13% del PIL) arabianbusiness.com.
Sul lato dell’offerta, il boom edilizio in Qatar legato ai Mondiali ha portato a un rapido aumento dell’inventario che ora si sta riequilibrando. Dal 2012 al 2015, in vista dei Mondiali, lo sviluppo immobiliare è stato frenetico – l’indice dei prezzi delle case è aumentato a doppia cifra ogni anno in quel periodo globalpropertyguide.com. Questo ha portato a una eccedenza di offerta, in particolare di appartamenti, al termine dei Mondiali 2022. Come già detto, attualmente in Qatar si stima una eccedenza di circa 80.000 unità abitative rispetto all’equilibrio globalpropertyguide.com. La maggior parte di queste sono appartamenti di fascia media costruiti in previsione degli affitti per i Mondiali o di una futura crescita. Nel corso del 2023-2024, questa eccedenza ha causato un calo di affitti e prezzi (i prezzi delle case sono scesi di circa il 2,4% nel 2024 globalpropertyguide.com). Tuttavia, il 2025 segna un punto di svolta in cui la crescita della domanda sta iniziando a raggiungere l’offerta. Il rilascio controllato di nuove aree edificabili e la pianificazione graduale dei progetti da parte del governo stanno mitigando il rischio di eccesso di offerta – ad esempio, i restanti 10.000 appartamenti previsti a Lusail vengono consegnati a fasi per evitare di saturare il mercato omniacapitalgroup.com. ValuStrat prevede 6.000–7.200 nuove unità nel 2025, un’aggiunta gestibile (~1,5% dello stock esistente) globalpropertyguide.com medium.com. Inoltre, i costruttori stanno puntando su prodotti differenziati (ad esempio villette più grandi, comunità a uso misto e progetti di smart city) che si rivolgono a nicchie ancora insoddisfatte invece di aggiungere semplicemente altri appartamenti simili mordorintelligence.com.La politica governativa è anche un fattore chiave di traino del mercato sia dal lato della domanda che dell’offerta. L’introduzione dei visti di residenza a lungo termine per investitori immobiliari (introdotti per la prima volta nel 2018 ed estesi nel 2020) ha incrementato significativamente la domanda estera globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Consentendo ai non-qatarini di possedere proprietà in piena proprietà in 25 zone designate e garantendo l’idoneità alla residenza per investimenti superiori a QAR 730.000 (~$200.000), il Qatar ha sbloccato un nuovo segmento di acquirenti globalpropertyguide.com mordorintelligence.com. Questo cambiamento di politica, combinato con la fine del blocco regionale nel 2021, ha portato a un evidente aumento dell’attività immobiliare dopo il 2021 globalpropertyguide.com. Un altro fattore trainante è la spesa pubblica e i progetti della Vision 2030 – l’impegno dello Stato nelle infrastrutture (porti, metropolitana, strade) non solo crea posti di lavoro nell’edilizia (alimentando la domanda abitativa) ma apre anche nuove aree allo sviluppo (ad esempio, le nuove stazioni della metropolitana stanno rendendo i sobborghi più accessibili, riducendo i tempi di percorrenza di circa il 20% a piena espansione omniacapitalgroup.com, aumentando così l’attrattiva degli immobili suburbani). Inoltre, la disponibilità di mutui è migliorata: le banche, incoraggiate dalla Banca Centrale del Qatar, hanno lanciato più opzioni di finanziamento per la casa, anche per gli espatriati. Secondo quanto riferito, le riforme sui mutui nel 2024 hanno aumentato la domanda di acquisto di case da parte degli espatriati di circa il 15% omniacapitalgroup.com. Per i cittadini, un programma di mutui garantito dal governo offre tassi agevolati ai qatarioti che acquistano la loro prima casa mordorintelligence.com, stimolando la domanda degli utenti finali soprattutto nei nuovi sobborghi.In sintesi, l’equazione domanda-offerta del settore immobiliare del Qatar nel 2025 è caratterizzata da fattori di domanda in aumento (popolazione, turismo, interesse degli investitori) che assorbono gradualmente un eccesso di offerta ereditato. La resilienza del mercato finora – rimasto sostanzialmente stabile nonostante decine di migliaia di unità sfitte – suggerisce che le misure politiche e la crescita economica stanno sostenendo efficacemente l’assorbimento. Tuttavia, l’eccesso di offerta in alcuni segmenti (ad es. appartamenti di fascia media a Lusail/West Bay) probabilmente continuerà a mettere sotto pressione prezzi e affitti nel breve termine mordorintelligence.com. Per questo motivo molti sviluppatori ora si concentrano su progetti premium e nuove nicchie di domanda. La domanda è sempre più selettiva: i progetti di alta qualità e ben posizionati vengono affittati/venduti rapidamente (ad es. le unità fronte mare si vendono il 75% più velocemente rispetto alle unità medie omniacapitalgroup.com), mentre le unità generiche affrontano periodi di sfitto più lunghi. In futuro, il mantenimento della domanda dipenderà anche dalla capacità del Qatar di continuare ad attrarre aziende e talenti stranieri – ambiti in cui la sua stabilità politica, l’elevata sicurezza e il crescente profilo culturale (musei, eventi sportivi, poli educativi) saranno vantaggiosi. Se le tendenze attuali continueranno, l’eccesso di offerta dovrebbe essere gradualmente assorbito entro il 2030, soprattutto man mano che il Qatar ospiterà più eventi globali e potenzialmente aumenterà ulteriormente la sua popolazione in linea con gli obiettivi di diversificazione economica.
Politiche governative e iniziative della Vision 2030
Il governo del Qatar ha implementato politiche immobiliari progressiste e lanciato iniziative ambiziose nell’ambito della Qatar National Vision 2030, che insieme stanno rimodellando il mercato immobiliare. Una politica fondamentale è la liberalizzazione delle leggi sulla proprietà straniera. Nel 2018, il Qatar ha approvato la Legge n. 16, ampliando il numero di località in cui i non cittadini possono possedere immobili a titolo definitivo da sole 3 aree a 10 zone in piena proprietà (inclusi distretti di pregio come The Pearl-Qatar, West Bay Lagoon, Al Qassar, Al Dafna, Lusail, ecc.) globalpropertyguide.com. Sono state inoltre aperte 16 ulteriori zone a contratti di locazione di 99 anni per stranieri, per un totale di 25 aree di investimento designate omniacapitalgroup.com globalpropertyguide.com. Poi, nel ottobre 2020, il Qatar ha introdotto un programma di residenza per investitori a due livelli: gli stranieri che acquistano immobili per un valore superiore a QAR 3.65 milioni (1 milione di dollari) hanno diritto alla residenza permanente (con benefici come sanità e istruzione), mentre chi investe oltre QAR 730.000 (200.000 dollari) può ottenere permessi di soggiorno rinnovabili per sé e per la propria famiglia globalpropertyguide.com. Questi incentivi hanno rappresentato una svolta: oltre 10.000 proprietà sono ora di proprietà straniera in Qatar omniacapitalgroup.com, e migliaia di investitori hanno ottenuto la residenza, in particolare in nuovi sviluppi come Lusail e Qetaifan Island (che da sole hanno visto l’emissione di oltre 5.000 visti per investitori entro il 2024) omniacapitalgroup.com. Di conseguenza, il settore immobiliare del Qatar ha attratto nuovi capitali e una base di acquirenti più ampia, sostenendo i volumi di vendita e assorbendo l’invenduto che altrimenti sarebbe rimasto sul mercato. L’impatto sul mercato è evidente: l’afflusso di acquirenti stranieri ha contribuito alla stabilizzazione dei prezzi nel 2022-2023 e alla ripresa della crescita nel 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Inoltre, i residenti stranieri rappresentano ora circa il 75% della popolazione del Qatar globalpropertyguide.com, quindi allineare le leggi sulla proprietà a questa realtà demografica è stato fondamentale per sostenere la domanda abitativa.Oltre alle leggi sulla proprietà, il governo ha intrapreso molteplici iniziative Vision 2030 che influenzano il settore immobiliare. La Qatar National Vision 2030, lanciata nel 2008 e rafforzata dalle successive Strategie Nazionali di Sviluppo, è un piano completo per diversificare l’economia e migliorare la qualità della vita. Sotto questa egida, il Qatar ha investito una cifra stimata tra $200–330 miliardi in infrastrutture e sviluppo immobiliare dalla fine degli anni 2000 arabianbusiness.com omniacapitalgroup.com. I progetti chiave includono il masterplan di Lusail City (45 miliardi di USD), Msheireb Downtown (riqualificazione della vecchia Doha per 20 miliardi di QAR), il sistema nazionale di Metro (~36 miliardi di USD, tre linee aperte nel 2019, con estensioni in corso) arabianbusiness.com, l’espansione dell’Aeroporto Internazionale Hamad (capacità oltre 70 milioni di passeggeri, costo ~16 miliardi di USD) arabianbusiness.com, nuovi stadi e complessi sportivi, e numerosi aggiornamenti di autostrade e servizi. Questi progetti stimolano direttamente i settori delle costruzioni e del real estate commerciale (ad es. nuovi centri commerciali, hotel intorno alle fermate della metro, uffici vicino agli snodi di trasporto), e indirettamente aumentano il valore delle proprietà migliorando la connettività e i servizi. Ad esempio, le prossime espansioni della Metro entro il 2027 dovrebbero ridurre i tempi di percorrenza del 20%, il che potrebbe aumentare il valore delle abitazioni suburbane di circa 3% grazie a una migliore accessibilità omniacapitalgroup.com.
Un altro pilastro della Vision 2030 è lo sviluppo sostenibile, che ha portato a iniziative di edilizia verde. Il Qatar ora vanta 115 progetti certificati LEED per un totale di 22,6 milioni di piedi quadrati, una delle più alte concentrazioni di edifici verdi al di fuori degli Stati Uniti arabianbusiness.com. Ha persino creato la propria certificazione GSAS (Gulf Sustainability Assessment System), con oltre 1.400 edifici certificati, per garantire che i nuovi sviluppi siano adatti al clima locale arabianbusiness.com. Questa attenzione alla sostenibilità è evidente in progetti come Msheireb Downtown (uno dei più grandi agglomerati di edifici LEED al mondo) arabianbusiness.com. Per gli investitori immobiliari, questa tendenza segnala un passaggio verso immobili di alta qualità ed efficienti dal punto di vista energetico che possono ottenere affitti superiori del 5% rispetto agli edifici non verdi omniacapitalgroup.com. La leadership del Qatar nell’edilizia sostenibile migliora la sua immagine globale e si allinea con l’obiettivo della Vision 2030 di preservare l’ambiente insieme alla crescita economica.
Il governo ha inoltre lanciato iniziative per garantire stabilità e trasparenza del mercato. È stata istituita un’Autorità di Regolamentazione Immobiliare (RERA) per supervisionare il settore, e il Ministero della Giustizia ha creato un portale online unico per la proprietà immobiliare da parte di stranieri, elencando le aree e le procedure approvate globalpropertyguide.com. Tali misure semplificano l’investimento e aumentano la fiducia. Inoltre, il quadro giuridico del Qatar offre sicurezza agli investitori: nessuna tassa sulla proprietà, nessuna IVA sulle transazioni immobiliari e nessuna tassa sulle plusvalenze sulle vendite omniacapitalgroup.com. Questo regime fiscale favorevole è una scelta politica deliberata per attrarre investitori globali – offrendo loro di fatto un vantaggio sui costi del 20–30% rispetto all’acquisto in giurisdizioni tassate omniacapitalgroup.com. L’assenza di tasse annuali sulla proprietà riduce anche i costi di mantenimento, incentivando l’investimento a lungo termine.
Un’altra iniziativa importante è la spinta a sviluppare zone economiche franche e politiche favorevoli alle imprese. Il Qatar ha istituito zone come il Qatar Financial Centre (QFC) e la Qatar Free Zones Authority (QFZA) che offrono incentivi alle aziende (proprietà straniera al 100%, zero tasse societarie per un periodo, ecc.). Questo ha portato a un aumento delle multinazionali che aprono uffici a Doha, il che a sua volta alimenta la domanda di immobili commerciali. Recenti decreti ministeriali hanno semplificato la registrazione commerciale e le licenze per le aziende straniere medium.com, con conseguente impennata delle nuove licenze commerciali (+32% all’inizio del 2025) – un indicatore di più inquilini per gli uffici e possibilmente più dipendenti espatriati che necessitano di alloggi arabianbusiness.com.
In sintesi, il governo del Qatar è fortemente coinvolto nell’orientare il mercato immobiliare, utilizzando sia incentivi (residenza, agevolazioni fiscali, investimenti in infrastrutture) sia restrizioni (regolamentazione, controllo della pianificazione) per raggiungere gli obiettivi della Vision 2030. Queste politiche hanno avuto un impatto significativo sul mercato: hanno stimolato l’afflusso di investimenti esteri (con l’obiettivo di 50 miliardi di dollari nel settore immobiliare entro il 2030)omniacapitalgroup.com, hanno contribuito a stabilizzare e modernizzare il settore dopo lo shock del blocco del 2017, e hanno posizionato Doha come una destinazione interessante per gli investimenti immobiliari nella regione. L’allineamento dello sviluppo immobiliare con le priorità nazionali – dall’ospitare eventi globali al favorire nuove industrie – suggerisce che il settore continuerà a godere di un forte sostegno e supervisione governativa per il resto del decennio.
Opportunità e rischi di investimento
Per investitori e analisti di mercato, il mercato immobiliare di Doha presenta un mix di opportunità ad alto rendimento e alcuni rischi da gestire. Dal lato delle opportunità, spiccano i rendimenti da locazione. Come illustrato in precedenza, i rendimenti residenziali si attestano in media intorno al 6%, con rendimenti del 7–9% negli appartamenti di lusso e fino all’8–10% negli scenari di affitto a breve termine omniacapitalgroup.com omniacapitalgroup.com. Questi rendimenti sono tra i migliori della regione del Golfo – nettamente superiori rispetto ai rendimenti prime di Dubai (~5–6%) omniacapitalgroup.com – rendendo Doha interessante per gli investitori orientati al reddito. Inoltre, il Qatar non applica tasse sui redditi da locazione o sulle plusvalenze omniacapitalgroup.com, il che significa che gli investitori mantengono tutto il rendimento, un vantaggio significativo che aumenta di fatto i rendimenti netti del 20-30% rispetto ai mercati tassati omniacapitalgroup.com. Un’altra opportunità è il potenziale di apprezzamento del capitale: dopo una lunga fase di stagnazione, i prezzi degli immobili in Qatar sono relativamente sottovalutati e, con il mercato ora in ripresa, c’è spazio per la crescita. Gli analisti prevedono una crescita annuale del capitale dell’8–12% nei segmenti prime nei prossimi anni omniacapitalgroup.com. La combinazione di prezzi in aumento e affitti elevati potrebbe offrire rendimenti totali a doppia cifra. Inoltre, la valuta del Qatar (riyal) è ancorata al dollaro USA, offrendo stabilità valutaria agli investitori internazionali.I punti caldi per investimenti strategici offrono opportunità mirate. Lusail City, ad esempio, è una scelta top con 45 miliardi di dollari di sviluppo in corso – i suoi nuovi quartieri (Marina, Fox Hills, Energy City) dovrebbero apprezzarsi man mano che la città si espande omniacapitalgroup.com. Gli investitori precoci nei progetti residenziali di Lusail potrebbero vedere sia rendimenti che aumenti di valore man mano che l’area si trasforma in un nuovo centro cittadino. Allo stesso modo, Qetaifan Island North viene posizionata come una destinazione di svago di alto livello (parco a tema, spiagge, hotel di lusso); l’occupazione prevista è superiore all’85% e le residenze di marca lì dovrebbero rendere circa l’8% omniacapitalgroup.com. Un’altra opportunità si trova a The Pearl-Qatar e West Bay – questi quartieri consolidati per espatriati offrono una domanda di affitto stabile (ad esempio, Porto Arabia a The Pearl rende circa l’8% e gode di 2 milioni di visitatori annuali che aumentano le prospettive di affitto) omniacapitalgroup.com. Per gli investitori più propensi al rischio, aree emergenti come Al Wakrah (una città in rapida crescita a sud di Doha) sono note per la crescita delle abitazioni di fascia media (crescita dei prezzi di circa il 6% recentemente) omniacapitalgroup.com – con l’espansione delle infrastrutture, tali aree potrebbero vedere un apprezzamento superiore alla media. Nel settore commerciale, il mercato degli uffici di West Bay con oltre 500 multinazionali offre un reddito affidabile (rendimenti del 6–7%) omniacapitalgroup.com, e le proprietà logistiche/industriali nelle free zone rendono circa il 7% e potrebbero beneficiare delle ambizioni di hub logistico del Qatar omniacapitalgroup.com. Segmenti di nicchia come le residenze di marca e gli edifici green offrono anche opportunità per un premio: le unità di lusso di marca ottengono valori di rivendita superiori del 15–30% omniacapitalgroup.com, e gli edifici green certificati garantiscono affitti circa il 5% più alti e probabilmente sono più sicuri rispetto a futuri cambiamenti normativi omniacapitalgroup.com.
Nonostante queste opportunità, gli investitori devono valutare diversi rischi e sfide. Il rischio principale nel settore immobiliare del Qatar è la sovraofferta, soprattutto in alcuni settori. L’eredità delle massicce costruzioni per la Coppa del Mondo fa sì che il mercato abbia ancora decine di migliaia di unità sfitte. Ad esempio, solo Lusail ha una pipeline di 10.000 unità in arrivo che, se consegnate troppo rapidamente, potrebbero limitare la crescita dei prezzi a circa il 10% nonostante la forte domanda omniacapitalgroup.com. Un eccesso di appartamenti simili può esercitare pressione su affitti e valori di rivendita, prolungando i tempi per ottenere una rivalutazione. Questo rischio viene mitigato da lanci di progetti scaglionati e da alti tassi di consegna (sviluppatori come Qatari Diar completano i progetti in modo metodico, vantando un tasso di consegna del 98% nei tempi previsti) omniacapitalgroup.com, così come dall’assorbimento naturale dovuto alla crescita della popolazione (l’1,5% annuo aiuta a riempire le unità) omniacapitalgroup.com. Tuttavia, gli investitori dovrebbero essere selettivi riguardo a quali progetti e sviluppatori scegliere – affidarsi a sviluppatori affidabili con comprovata esperienza (ad esempio Msheireb Properties, Qatari Diar, società internazionali come Dar Global) riduce il rischio di ritardi o problemi di qualità.Un altro rischio è rappresentato da pressioni di mercato esterne e geopolitiche. Sebbene il Qatar sia politicamente stabile internamente, la geopolitica regionale può influenzare il sentiment degli investitori. Il blocco del 2017–2021 da parte dei paesi vicini ha dimostrato che improvvisi attriti diplomatici possono danneggiare l’economia e il mercato immobiliare. Sebbene quel blocco sia terminato, la particolare posizione di politica estera del Qatar significa che le tensioni potrebbero riaccendersi. Tuttavia, la diplomazia neutrale del Qatar e le sue enormi riserve finanziarie lo rendono resiliente – Fitch segnala il suo rating di credito ‘AA’ e un rapporto debito/PIL gestibile (~45%) che aiutano a superare le crisi omniacapitalgroup.com omniacapitalgroup.com. Inoltre, le condizioni economiche globali rappresentano un rischio: se i prezzi internazionali di petrolio e gas dovessero scendere significativamente, il bilancio del Qatar e l’occupazione degli espatriati potrebbero risentirne, indebolendo la domanda immobiliare. Anche la tendenza globale all’aumento dei tassi di interesse (come visto nel 2022–2023) può ridurre l’accessibilità per chi acquista con mutuo. In Qatar la maggior parte delle operazioni avviene in contanti, ma un periodo prolungato di tassi elevati potrebbe frenare la crescita del nascente mercato dei mutui.
La liquidità di mercato e la strategia di uscita sono anch’esse considerazioni importanti. Rispetto ai mercati più grandi, il settore immobiliare di Doha può essere meno liquido: la platea di acquirenti è più ristretta, quindi la vendita di immobili di alto valore potrebbe richiedere più tempo. Detto ciò, la liquidità sta migliorando: le proprietà fronte mare e quelle uniche vengono vendute più rapidamente (secondo i report, le unità fronte mare vengono transate il 75% più velocemente della media poiché l’interesse degli investitori è elevato) omniacapitalgroup.com. Affidarsi a reti di intermediazione consolidate e prepararsi a periodi di detenzione leggermente più lunghi è una scelta prudente. Inoltre, gli investitori dovrebbero pianificare la stabilità valutaria (il peg del QAR è solido, ma bisogna prestare attenzione alla conversione se si esce verso una valuta diversa dal dollaro USA) e le considerazioni legali (assicurarsi una due diligence approfondita sul titolo, soprattutto negli acquisti in leasehold).
I cambiamenti normativi rappresentano un altro potenziale rischio. Sebbene il Qatar abbia costantemente aperto il proprio mercato, qualsiasi inversione o rallentamento delle politiche pro-investimento potrebbe influenzare la domanda. Ad esempio, se il governo modificasse le regole sulla residenza tramite investimento o imponesse tasse in futuro (attualmente non vi è alcuna indicazione in tal senso – le autorità confermano lo status fiscale agevolato omniacapitalgroup.com), ciò potrebbe cambiare l’equazione dell’investimento. La buona notizia è che il Qatar ha dimostrato impegno verso politiche stabili e favorevoli agli investitori: sono state concesse oltre 5.000 residenze per investitori e il programma continua, e i funzionari sottolineano che il regime fiscale agevolato è sicuro come parte dell’attrazione di capitali omniacapitalgroup.com.
Valutando questi fattori, molti analisti concludono che il potenziale di crescita del Qatar supera i rischi, soprattutto per gli investitori a lungo termine. Le ingenti riserve finanziarie del governo e l’agenda di sviluppo fungono da garanzia a sostegno del mercato immobiliare. Inoltre, gli sforzi di diversificazione (espansione del GNL, turismo, sport, economia della conoscenza) dovrebbero progressivamente ridurre la dipendenza da un singolo settore, fornendo una base economica più stabile per il settore immobiliare. Si consiglia agli investitori di adottare un orizzonte temporale medio-lungo (5–10 anni) per superare eventuali eccessi di offerta a breve termine o turbolenze globali, e di concentrarsi su asset di qualità in posizioni di pregio che tendono a mantenere meglio il valore. Diversificare all’interno del Qatar – ad esempio, combinando immobili residenziali e commerciali – può anche proteggere dai rischi specifici di segmento.
Prospettive e previsioni fino al 2030
Guardando al futuro, le prospettive per il mercato immobiliare di Doha fino al 2030 sono cautamente ottimistiche, con una crescita solida prevista, seppur a tassi moderati, man mano che il mercato assorbe pienamente gli eccessi del passato. Gli studi di mercato prevedono che il settore immobiliare residenziale del Qatar (in termini di valore) crescerà da una stima di 13,45 miliardi di USD nel 2025 a 19,45 miliardi di USD entro il 2030 mordorintelligence.com. Ciò rappresenta una crescita annuale composta di ~7,15% mordorintelligence.com, superando molti mercati maturi. Questa crescita sarà trainata dai fattori di cui abbiamo discusso: l’eredità infrastrutturale post-Mondiali, la liberalizzazione della proprietà straniera, il programma di residenza e i prossimi catalizzatori della domanda come i Giochi Asiatici del 2030 mordorintelligence.com. Anche il mercato immobiliare commerciale è destinato a crescere, seppur un po’ più lentamente – le previsioni stimano il settore commerciale a circa 33,1 miliardi di USD nel 2025, in aumento a circa 35,1 miliardi di USD entro il 2030 (circa 6% CAGR) mordorintelligence.com. All’interno del residenziale, è interessante notare che il segmento di lusso dovrebbe superare leggermente gli altri (con una crescita annua composta prevista di circa 7,45% fino al 2030) poiché il Qatar continua ad attrarre acquirenti facoltosi mordorintelligence.com. Le ville, che negli ultimi anni erano rimaste indietro rispetto agli appartamenti, potrebbero registrare una ripresa (circa 7,36% CAGR) man mano che più cittadini qatarioti approfittano dei programmi abitativi e che le famiglie di espatriati si stabiliscono a lungo termine mordorintelligence.com. La domanda di affitti non scomparirà – si prevede che il mercato degli affitti crescerà più rapidamente (circa 8% annuo) come modalità di consumo, riflettendo la giovane e transitoria popolazione del Qatar e probabilmente l’ingresso di più investitori buy-to-let mordorintelligence.com.In termini di contesto storico che alimenta queste proiezioni, vale la pena notare come il mercato abbia cambiato rotta. Il mercato immobiliare del Qatar ha subito un forte calo cumulativo di circa il 26% nei valori dal 2016 al 2020 a causa di discordie regionali e di un eccesso di offerta globalpropertyguide.com. Le riforme e la riconciliazione hanno portato a una modesta ripresa: il 2021–2022 ha visto una crescita nominale dei prezzi del +7,4% (anche se l’elevata inflazione ha comportato un lieve calo reale) globalpropertyguide.com. Il 2023 è stato stabile (+1,17%) globalpropertyguide.com, e il 2024 ha registrato una lieve flessione (-2,4%) globalpropertyguide.com. Ora i primi dati del 2025 mostrano una crescita a doppia cifra dei prezzi su base annua globalpropertyguide.com, suggerendo l’inizio di una tendenza al rialzo più sostenuta mentre il mercato entra in un nuovo ciclo di crescita. Tuttavia, gli analisti avvertono che il mercato rimane fragile nel breve termine globalpropertyguide.com. Incertezze geopolitiche (ad es. tensioni nella regione) e cambiamenti economici globali potrebbero rappresentare degli ostacoli. Pertanto, il consenso è che la crescita fino al 2030 sarà costante ma non esplosiva, salvo eventuali shock esterni o bolle speculative.I principali fattori trainanti fino al 2030 saranno il proseguimento dei piani del Qatar. Le infrastrutture ereditate dalla Coppa del Mondo 2022 sono completamente operative e ora producono benefici a lungo termine (metropolitana, strade, stadi riconvertiti). Il prossimo mega-evento, i Giochi Asiatici di Doha 2030, dovrebbe portare uno stimolo nel 2029–2030 con una domanda abitativa a breve termine (villaggi per atleti, media, tifosi) e i piani di riutilizzo di queste strutture probabilmente andranno ad aggiungersi al patrimonio residenziale o alle strutture comunitarie omniacapitalgroup.com. La Strategia Turistica del Qatar punta a circa 7 milioni di visitatori entro il 2030, e con 5 milioni raggiunti nel 2024, è sulla buona strada – più visitatori si traducono in più hotel, appartamenti serviti e possibilmente acquisti di seconde case da parte di cittadini GCC che viaggiano spesso in Qatar arabianbusiness.com. La continua diversificazione economica (investimenti in settori non energetici come finanza, salute, sport, istruzione) dovrebbe favorire la creazione di posti di lavoro e quindi la formazione di nuovi nuclei familiari. Il Qatar ha anche manifestato interesse a far crescere la propria popolazione in modo controllato per sostenere lo sviluppo – se le politiche resteranno favorevoli, potremmo vedere la composizione della popolazione di espatriati includere più residenti a lungo termine (ad esempio, professionisti qualificati che acquistano casa).
Dal lato dell’offerta verso il 2030, ci sono grandi progetti da tenere d’occhio: Lusail City continuerà a consegnare nuovi distretti (si prevede che ospiterà 250.000 persone una volta completata), The Pearl completerà le sue ultime aree (come Giardino Village e Floresta Gardens), e le zone più recenti come il comune di Al Daayen (dove si trova Lusail) sono destinate a espandersi più rapidamente (8,2% CAGR nell’attività immobiliare) mordorintelligence.com. Inoltre, le aree aperte dalla legge sul freehold – come Al Khor (una città costiera a un’ora a nord) e Al Wakrah (a sud di Doha) – potrebbero vedere più sviluppo poiché ora gli acquirenti stranieri possono investire lì, trasformandole potenzialmente in corridoi di crescita. L’attenzione del governo allo sviluppo orientato al transito intorno alle stazioni della metropolitana potrebbe stimolare progetti residenziali di media altezza nei sobborghi precedentemente a bassa densità. Potremmo anche vedere la riqualificazione dei vecchi quartieri nel centro di Doha come parte del rinnovamento urbano (simile a Msheireb), che creerebbe nuova offerta ma anche un miglioramento della qualità e dei valori immobiliari.
È importante sottolineare che la capacità finanziaria del Qatar di stimolare il settore immobiliare rimane molto forte. Con alti ricavi dal GNL previsti fino alla fine degli anni 2020 (grazie al raddoppio della produzione di gas del North Field entro il 2027), lo stato può continuare a finanziare le infrastrutture e persino sostenere direttamente il settore immobiliare (ad esempio, tramite le partecipazioni della Qatar Investment Authority in società di sviluppo o attraverso programmi abitativi). Il Ministero del Commercio e dell’Industria ha fissato un obiettivo di 50 miliardi di dollari di IDE immobiliari entro il 2030 omniacapitalgroup.com, che, se realizzato, significherebbe un grande afflusso di capitali esteri nello sviluppo e nell’acquisto di proprietà – un indicatore rialzista.
In conclusione, entro il 2030 possiamo aspettarci che lo skyline e l’impronta urbana di Doha saranno significativamente trasformati: Lusail dovrebbe essere in gran parte completata, nuovi poli come Msheireb ed Education City pienamente attivi, e forse ulteriori isole artificiali o aree di espansione (il governo ha avanzato idee per nuove città) in corso per la prossima fase. I prezzi degli immobili saranno probabilmente più alti rispetto a oggi (anche se probabilmente non con una crescita lineare ogni anno), con una crescita annuale a una cifra media o a due cifre basse che si accumulerà in un guadagno significativo. I canoni di locazione dipenderanno da quanto bene sarà gestita l’offerta; dato l’attuale eccesso di offerta, gli affitti potrebbero aumentare solo moderatamente nei prossimi anni, ma potrebbero crescere successivamente una volta assorbito l’eccesso, soprattutto nelle zone a forte domanda. Entro il 2030, il mercato immobiliare qatariota dovrebbe essere più maturo, equilibrato e diversificato – meno soggetto ai cicli di boom e crollo dell’ultimo decennio, ma ancora in grado di offrire rendimenti competitivi grazie ai vantaggi unici della nazione (ricchezza, stabilità e un quadro favorevole agli investitori).
Fonti:
- ValuStrat Qatar Real Estate Market Review Q1 2025 medium.com medium.com medium.com medium.com
- Arabian Business – “Il mercato immobiliare mostra stabilità in mezzo a performance contrastanti nel Q1 2025” arabianbusiness.com arabianbusiness.com; “Doha emerge come hub della ricchezza – Knight Frank” arabianbusiness.com arabianbusiness.com
- Consultancy-Me – “Il mercato immobiliare è rimasto generalmente stabile nel Q1 2025” consultancy-me.com consultancy-me.com
- Global Property Guide – “Analisi del mercato immobiliare residenziale in Qatar 2025” globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
- Omnia Capital – “Previsione dei prezzi degli immobili in Qatar 2025” (rapporto di market intelligence) omniacapitalgroup.com omniacapitalgroup.com omniacapitalgroup.com omniacapitalgroup.com
- Mordor Intelligence – Dimensione e previsione del mercato immobiliare del Qatar 2030 mordorintelligence.com mordorintelligence.com (dimensione del mercato e fattori trainanti)
- Knight Frank Research (tramite ArabianBusiness) – dati su prezzi prime, turismo e sostenibilità arabianbusiness.com arabianbusiness.com arabianbusiness.com.
